inhalt - Reiner Dächert Immobilien Darmstadt

AUSGABE 02/2012
ausblick
DAS KUNDENMAGAZIN VON REINER DÄCHERT IMMOBILIEN
inhalt
Erfolgreich bestanden!
Jessica Bellermann ist jetzt ausgelernte
Immobilienkauffrau! >> Seite 3
Wohnen am Akaziengarten
Attraktives Neubauprojekt im Haardtring
in Darmstadt. >> Seite 4
2 Editorial · News
IMMOBILIENMARKT
Immobilienpreise
„Die eigenen vier Wände
sind und bleiben derzeit die
begehrteste Anlageform –
wir beraten Sie gerne.“
Häuser, Eigentumswohnungen und Mieten
werden 2012 teurer
Aller Krisen zum Trotz ist die Nachfrage nach
Immobilien in Deutschland ungebrochen hoch.
Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen die
Preise für Häuser und Eigentumswohnungen
im letzten Jahr um 2,7 Prozent. Ein Trend, der
sich nach Ansicht von Experten in diesem Jahr
fortsetzen wird. Sie erwarten einen kräftigen
Preisschub im Immobilienbereich. Auch die
Mieter werden dieses Jahr tiefer in die Tasche
greifen müssen.
Gerade in wirtschaftlich schlechten Zeiten
sind Immobilien als Geldanlage gefragt. Denn
diese Geldanlageform gilt als besonders
krisensicher, da Immobilien auch in Zeiten
hoher Inflationen kaum etwas von ihrem Wert
einbüßen. Die kontinuierlich niedrigen Bauzinsen sorgten für einen zusätzlichen Nachfrageschub. Da Baukredite und Darlehen vergleichsweise preiswert waren, interessierten
sich zunehmend mehr Bundesbürger für den
Erwerb einer Immobilie.
Mit Immobilien verhält es sich wie mit allen
Konsumgütern: steigt die Nachfrage, dann
steigt auch der Preis. Kein Wunder also, dass
auch die Preise für Wohnimmobilien – vor
allem für Eigentumswohnungen – in Deutschland gestiegen sind.
In diesem Jahr soll sich dieser Trend weiter
fortsetzen. (Quelle: immobild.de)
„
Reiner Dächert
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
herzlich willkommen zur zweiten Ausgabe unseres Kundenmagazins „ausblick“!
Das neue Jahr ist nun schon einige Wochen alt. Die Tendenz 2012: Sowohl die wirtschaftliche Entwicklung als auch die niedrigen Bauzinsen werden die Nachfrage
nach Wohneigentum auch in diesem Jahr weiter anheben. Das gilt für Neubauten
genauso wie für Bestandsimmobilien!
Nie haben so viele Menschen ihr Vertrauen in die Anlageform Immobilie gesetzt
wie in den vergangenen Krisenjahren. Dieser Trend bleibt vorerst bestehen – und
wir werden alles dafür tun, Ihnen kontinuierlich attraktive Objekte in guten Lagen
anbieten zu können, wie das aktuelle Neubauprojekt Haardtring in Darmstadt.
Dabei setzen wir stets auf qualifizierte Mitarbeiter, die Sie auf Ihrem Weg zum
Wunschobjekt begleiten. Als frisch ausgebildete Immobilienkauffrau präsentiert
sich in dieser Ausgabe Frau Jessica Bellermann aus unserem Hause, mehr dazu
auf Seite 3. Viel Spaß beim Lesen!
Herzlichst
Reiner Dächert
IMMOBILIENMARKT
Europäischer Immobilienmarkt:
Deutschland bei Investoren weit vorn
Der deutsche Immobilienmarkt scheint der
allgemeinen Finanzkrise zu trotzen: ungeachtet der Turbulenzen an den Börsen und
der Währungskrise im Euro-Raum verzeichnet der deutsche Markt für Wohnund Gewerbeimmobilien in der Bundesrepublik mehr als nur schwarze Zahlen.
Die Nachfrage ist sogar derartig groß, dass von
einem regelrechten Boom gesprochen werden
kann. Eine kürzlich veröffentliche Umfrage belegt die Wirtschaftsdaten: Laut Trendbarometer 2012 ist Deutschland innerhalb von
Europa unter den privaten und gewerblichen
Hauskäufern der beliebteste Immobilienmarkt.
Rund 80 einheimische Konzerne und Investoren
nahmen an der Umfrage des Markt- und Wirtschaftsforschungsunternehmens teil, in der sie
unter anderem die Lage des Immobilienstandorts Deutschland einschätzen sollten. Mit
einem herausragenden Ergebnis: sowohl im
europäischen als auch im weltweiten Vergleich
attestierten die Befragten dem Immobilienmarkt in Deutschland besonders hohe Attraktivität. Neben der Unternehmenslandschaft
befragte Ernst & Young auch Wirtschaftsunternehmen und Immobilienkäufer in weiteren
elf europäischen Ländern. Auch sie hoben
den deutschen Immobilienmarkt mehrheitlich
positiv hervor. (Quelle: immobild.de)
News 3
ZINSEN
IMMOBILIENMARKT
Baugeld bleibt historisch
günstig
Wohnungsneubau bleibt weit
unter Bedarf
Leicht sinkendes Zinsniveau für Darlehen mit einer 10-jährigen
Zinsbindung
In Deutschland sind im vergangenen Jahr 27.500 Wohnungen
durch Abriss und Umnutzungen vom Markt verschwunden. Zugleich sind 142.891 Wohnungen fertig gestellt worden, so dass in
Summe der Wohnungsbestand nur um rund 115.000 Wohnungen
gewachsen ist.
Die Zinsen für eine Baufinanzierung bewegen sich nach wie vor auf
einem historischen Tiefstand. So sind die Konditionen für Darlehen mit
einer 10-jährigen Zinsbindung nochmals um 0,04 Prozentpunkte gefallen.
Ein guter Zeitpunkt also für zukünftige Bauherren sich die günstigen
Zinsen möglichst lang festschreiben zu lassen. (Quelle: ImmobilienScout24)
IMMOBILIENMARKT
Die meisten Studenten
bevorzugen eigene Wohnung
Die Studentengeneration von heute hat hohe Ansprüche, wenn es
um ihre Wohnwünsche geht.
Jeder dritte angehende Akademiker bevorzugt die eigenen vier Wände,
weitere 30 Prozent wollen lieber mit dem Partner zusammenwohnen, als
sich eine WG-Küche zu teilen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen
Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.100 Studenten.
Eine eigene Wohnung, citynah mit guter Verkehrsanbindung und
ausgestattet mit Balkon und Einbauküche – so sieht die ideale
Studentenwohnung von heute aus. Nur jeder fünfte Student möchte in
einer 2er- oder 3er-Wohngemeinschaft leben, größere WGs sind noch
unbeliebter. Auch ein Zimmer im Studentenwohnheim (6 Prozent) oder
das Elternhaus (4 Prozent) sind als Wohnsitz während der Hochschulzeit
für die wenigsten eine Alternative. (Quelle: ImmobilienScout24)
REINER DÄCHERT IMMOBILIEN INTERN
Erfolgreich bestanden!
Seit Februar 2010 unterstützt Jessica Bellermann bereits
als Auszubildende das Team rund um Reiner Dächert –
jetzt ist die 23-jährige Darmstädterin selbst ausgelernte
Immobilienkauffrau!
Gemeinsam mit ihren Kolleg(inn)en betreut die frischgebackene
Immobilienkauffrau die Vermietungsobjekte. Neben der Durchführung von Besichtigungen kümmert sich Jessica Bellermann
auch um die Erstellung von Vermarktungsunterlagen und die
Online-Pflege der Objekte bis hin zum Vertragsabschluss.
Auf Weiterbildung legt sie besonders großen Wert: Aktuell stehen
Seminare zu den Themen Einkauf, Verkauf, Vermietung und
Business-Knigge auf ihrem Terminplan. Spätere Fortbildung zur
Immobilienfachwirtin nicht ausgeschlossen!
Dies ist das zentrale Ergebnis einer Analyse der bundesweiten Baufertigstellungszahlen des Center for Real Estate Studies (CRES) an der
Steinbeis Hochschule Berlin (SHB), die im Auftrag des IVD erstellt
wurde. Der Nettoneubauwert hat im Vergleich zum Vorjahr zwar um rund
12,5 Prozent zugelegt, der Neubaubedarf ist jedoch deutlich höher. Nach
Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
(BBSR) wären in den Jahren 2010 bis 2015 jährlich 193.000 neue Wohnungen nötig, um den Bedarf zu decken. Zudem werden Zusammenlegungen von Wohnungen von der Studie nicht erfasst, so dass die Zahl
der Bauabgänge wahrscheinlich weit höher liegt als angenommen.
Durch die geringe Neubautätigkeit im Jahr 2010 steigt der Bedarf in
den kommenden Jahren weiter an. (Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD)
4 Titelthema
Wohnen am Akaziengarten.
Blick ins Grüne inklusive.
Modernes Wohnen in der Stadt. Nähe Innenstadt. Nähe Bahnhof. Nähe Hochschule. Und direkt am Grünen.
Was möchten Sie mehr? Als Eigennutzer oder Kapitalanleger profitieren Sie bei diesem Neubauprojekt
direkt am Akaziengarten von zahlreichen Vorteilen – und das zu einem attraktiven Preis.
Daten & Fakten
Lage: Nähe Verlagsviertel Darmstadt
Baujahr: 2012
Einheiten: 19 Wohnungen
Ausstattung: hochwertig, modern
Exklusive Extras: Aufzug,
Video-Gegensprechanlage,
Dachterrasse, PKW-Stellplätze
Gehobene Ausstattung
In jedem Fall gut investiert: Jedes der 19 Appartements – in der Größe von 31 bis 73 m2 –
zeichnet sich durch eine gehobene Ausstattung
mit vielen Extras aus. Die Ein- bis Zwei-ZimmerWohnungen verfügen ausnahmslos über einen
eigenen Balkon mit modernem Lochblechgeländer, eine Türsprechanlage mit Videoüberwachung, hochwertige Handtuch-Wärmekörper
im Bad und die Benutzungsmöglichkeit der
begrünten großzügigen Dachterrasse!
Akaziengarten und über die umliegenden
Häuserviertel. Aufzug und Pkw-Stellplätze sind
selbstverständlich ebenfalls vorhanden.
Als besonderes Highlight besitzen die beiden
Zwei-Zimmer-Wohnungen im 4. Obergeschoss
einen eigenen, jeweils 36 m2 großen Anteil
der Dachterrasse. Von hier aus hat man einen
fantastischen Blick direkt in den angrenzenden
Interessiert? Gerne schicken wir Ihnen ein
ausführliches Exposé. Einfach telefonisch
unter 0 61 51.9 51 80 88 bestellen oder per
E-Mail anfordern. Auch als Download verfügbar unter www.daechert-online.de.
Finanzierungsbeispiel Kapitalanleger
Finanzierungsbeispiel Selbstnutzer
Wohnung 08, Wohnfläche 31,42 m2
Wohnung 01, Wohnfläche 55,02 m2
€ 84.900
Stellplatz
€ 8.000
Gesamtkaufpreis
€ 92.900
Maklercourtage 5,95 %
+ € 5.110
Grunderwerbsteuer 3,5 %(1)
+ € 3.252
Notar- und Gerichtskosten ca. 1,2 % + € 1.114
Gesamtinvestition
€ 102.376
Eigenkapital
./. € 12.376
Finanzierungsbedarf
€ 90.000
Zinsen 3,45 % p.a.
€
3.105
(10 Jahre Zinsfestschreibung)(2)
Tilgung 3,0 % p.a.
Gesamtannuität p.a.
€ 137.900
€ 8.000
Gesamtkaufpreis
€ 145.900
Maklercourtage 5,95 %
+ € 8.681
Grunderwerbsteuer 3,5 %(1)
+ € 5.106
Notar- und Gerichtskosten ca. 1,2 % + € 1.750
Gesamtinvestition
€ 161.437
Eigenkapital
./. € 21.437
Finanzierungsbedarf
€ 140.000
Stellplatz
Zinsen 3,45 % p.a.
+€
2.700
Tilgung 1,0 % p.a.
€
5.805
Gesamtannuität p.a.
AfA (Steuersatz ca. 40 %) p.a.
./. €
600
Monatliche Rate ca.
Mieteinnahme p.a.
./. €
4.200
€
84
Monatliche Rate ca.
(1)
(2)
€
4.830
+€
1.400
€
€
6.230
(10 Jahre Zinsfestschreibung)(2)
Stand 12/2011
Konditionen sind freibleibend und werden ständig aktualisiert
519
Zentrale Lage in Darmstadt
Die nahe dem Verlagsviertel gelegenen
Appartements stellen nicht nur für Eigennutzer
eine attraktive Anlageform dar. Durch die Nähe
zur Hochschule, zur Telekom-City und zum
Hauptbahnhof eignen sich die modernen Wohneinheiten ideal zur Vermietung.
Titelthema 5
Abb.: Wohnungsgrundriss Typ 1: 55,02 m2 – WE-Nr.: 01, 05, 10
Abb.: Wohnungsgrundriss Typ 5: 31,42 m2 – WE-Nr.: 08, 13, 18
Abb.: Wohnungsgrundriss Typ 2: 54,68 m2 – WE-Nr.: 02, 06, 11
WE-Nr.
08
09
10
11
12
13
14
WE-Nr.
15
16
17
18
19
Preisliste
WE-Nr.
01
02
03
04
05
06
07
Wohnfläche
55,02 m2
54,68 m2
44,23 m2
41,07 m2
55,02 m2
54,68 m2
44,23 m2
Lage
1. OG/Ost
1. OG/Ost
1. OG/West
1. OG/West
2. OG/Ost
2. OG/Ost
2. OG/West
Kaufpreis
€ 137.900
€ 136.900
€ 112.900
€ 104.900
€ 138.900
€ 137.900
€ 114.900
Wohnfläche
31,42 m2
31,45 m2
55,02 m2
54,68 m2
44,23 m2
31,42 m2
31,45 m2
Lage
2. OG/West
2. OG/West
3. OG/Ost
3. OG/Ost
3. OG/West
3. OG/West
3. OG/West
Kaufpreis
€ 84.900
€ 84.900
€ 139.900
€ 138.900
€ 116.900
€ 86.900
€ 86.900
Wohnfläche
73,08 m2
72,74 m2
44,23 m2
31,42 m2
31,45 m2
Lage
4. OG/Ost
4. OG/Ost
4. OG/West
4. OG/West
4. OG/West
Kaufpreis
€ 189.900
€ 188.900
€ 117.900
€ 89.900
€ 89.900
Alle Kaufangebote zuzüglich Courtage in Höhe von 5,95 % des
Kaufpreises inklusive MwSt., zahlbar vom Käufer.
6 Aktuelle Angebote
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schönem Gartengrundstück
Großzügig im Johannesviertel
wohnen: 6 Zimmer über 2 Etagen
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Grundstücksfläche: 362 m2 · Wohnfläche:
136,65 m2 · Nutzfläche: 59,86 m2
Lage: 64293 Darmstadt · Baujahr: 1910
Modernisierung: 2002 · Wohnfläche:
191 m2 · Nutzfläche: 20 m2
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Wohnfläche: 149,81 m2 · Nutzfläche: 8 m2
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als Schlaf-, Arbeits- oder Kinderzimmer nutzbar, Tageslichtbad mit Wanne; Kellergeschoss:
voll unterkellert mit 3 Kellerräumen und
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Stellplatz optional für € 12.500,00.
Kaufpreis € 429.900 zzgl. 5,95 % Courtage
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mit Erker und Balkon, Küche inkl. Einbauküche
mit Essbereich, weiteres Schlaf-/Kinderzimmer
mit Balkon, Büro/Gästezimmer, großzügiges
Tageslichtbad mit Wohlfühlcharakter, GästeDuschbad, großzügiger Flur, Abstellraum im
Keller, Kaminofen im Wohnzimmer, Holzfenster
mit Isolierverglasung, Fußbodenheizung, neue
Gastherme 2009, elektrische Rollläden,
elektrische Markise, Fliesenböden, mehrere
Balkone (Süd-West und Ost), freiwerdend.
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€ 256,00 netto, 1 Wohnung frei mit ca.
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Höhe von 500.000 Euro ergibt sich bei
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einem Zinssatz von 3,45 % nominal und
einer 1-prozentigen Tilgung eine monatliche Rate in Höhe von 1.854 Euro.
Aktuelle Angebote 7
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Lage: 64297 Darmstadt-Eberstadt
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Lage: 64342 Seeheim-Jugenheim
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Kaufpreis € 72.500 zzgl. 5,95 % Courtage
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sofort frei.
Mietpreis: € 1.200,00 Kaltmiete + € 50,00
Stellplatz (optional) + € 400,00 NK + Kaution
8 Immobilien und Recht
MIETRECHT
Nachzahlungen für Nebenkosten vom Jahr 2010 müssen nicht gezahlt werden
Mieter, die eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr
2010 erst 2012 erhalten, können eine Nachforderung des Vermieters in aller Regel zurückweisen. Betriebs- und Heizkostenabrechnungen müssen innerhalb von 12 Monaten nach Ende des
Abrechnungszeitraumes beim Mieter eingehen. Dabei kommt es
nicht auf das Datum der Absendung an, sondern auf den Tag des
Zugangs beim Mieter. Der Vermieter muss beweisen, dass die
Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen ist.
Hat der Mieter ein Guthaben, so verfällt der Rückforderungsanspruch
nicht. Wer noch keine Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 (oder einen
früheren Abrechnungszeitraum) erhalten hat, kann seine monatlichen
Nebenkosten-Vorschüsse einbehalten, bis der Vermieter die Abrechnung
erstellt. Dann allerdings müssen die einbehaltenen Beträge nachgezahlt
werden – sofern sie nicht mit einem Guthaben des Mieters verrechnet
werden können. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt frühestens nach drei Jahren.
BGH-Urteil: Keine Sicherheitszuschläge auf Nebenkostenvorauszahlungen
Die Vermieterin rechnete gegenüber dem in Berlin-Schöneberg wohnenden Mietern über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008
ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der
Vermieterin. Deshalb forderte sie die Anpassung der künftigen monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie das
Ergebnis der Abrechnung durch zwölf Monate teilte und um einen
Sicherheitszuschlag von 10 %
erhöhte. Weil die Mieter das
nicht akzeptieren wollten
und die Vermieterin die
erhöhten Vorauszahlungen
verlangte, sind die Mieter
der Vermieterin mit einer
Feststellungsklage entgegengetreten. Sowohl das
Amtsgericht Schöneberg als auch das Landgericht Berlin haben der Klage
der Mieter stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen ist, wenn sie auf dem voraussichtlichen
tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt.
Grundlage für die Höhe der Vorauszahlung ist grundsätzlich die letzte
Betriebskostenabrechnung. Insoweit besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerung gerechtfertigten
Sicherheitszuschlag (Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10).
Der Bundesgerichtshof stellt mit seiner Entscheidung klar, dass die Praxis
vieler Vermieter, die Betriebskostenvorauszahlungen beliebig zu erhöhen,
unzulässig ist. Dies ist zu begrüßen, weil die Vorauszahlung des Mieters
auf die Betriebskosten kein zinsloser Kredit für den Vermieter ist, sondern
ausschließlich die zu erwartenden Kosten unter Berücksichtigung der letzten Betriebskostenabrechnung angemessen decken soll. (Quelle: Mieterverein zu Hamburg von 1890 r.V./juraforum.de)
MIETRECHT
Kostenpflichtige Rauchwarnmelder für Mieter
Rauchwarnmelder gehören zu den
umlagefähigen Miet-Nebenkosten,
wenn sich der Vermieter darum kümmert. Das hat das Landgericht (LG)
Magdeburg mit einem am Montag, 12.
Dezember 2011, bekanntgegebenen
Urteil entschieden (Az.: 1 S 171/11).
Im Streitfall hatte der Vermieter Rauchmelder angemietet und ließ diese
regelmäßig warten. Die Kosten wälzte er über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter ab. Und die müssen auch zahlen, urteilte das LG.
Die Rauchwarnmelder seien in der Betriebskostenverordnung zwar nicht
ausdrücklich genannt. Das sei aber nicht verwunderlich, weil sie 2004,
als die Verordnung in Kraft trat, noch die Ausnahme gewesen seien.
Daher seien sie als „sonstige Kosten“ umlagefähig.
Weil die Streitfrage noch nicht höchstrichterlich entschieden ist, hatte
das LG die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe zugelassen. Davon hatten die Mieter aber keinen Gebrauch gemacht. Daher
ist das Magdeburger Urteil vom 27. September 2011 bereits rechtskräftig.(Quelle: www.juragentur.de/Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltsvereins)
IMPRESSUM
Herausgeber:
Reiner Dächert Immobilien
Georgenstraße 20
D- 64297 Darmstadt
Telefon:
Telefax:
E-Mail:
Internet:
0 61 51 - 9 51 80 88
0 61 51 - 9 51 93 62
[email protected]
www.daechert-online.de
Mitglied im Immobilienverband Deutschland
Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer,
Zwischenverkauf und -vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung.
Alle Kaufangebote zuzüglich Courtage in Höhe von 5,95 % des Kaufpreises
inklusive MwSt., zahlbar vom Käufer. Alle Mietangebote zuzüglich Courtage
in Höhe von 2,38 Monatsmieten inklusive MwSt., zahlbar vom Mieter.
Konzeption und Layout: Reichel Kommunikation | www.reichel-online.de
Druck: Werbedruck Petzold | www.werbedruck-petzold.de
Druckauflage: 3.000 Stück