metamorphose - Office Group GmbH
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metamorphose - Office Group GmbH
AUSGABE 01 // 2015 OFFICE GROUP MAGAZIN METAMORPHOSE Ein Dornröschenschloss im Herzen von Dresden wird wachgeküsst. Mit einem zukunftsweisenden Nutzungskonzept. LERNEN VON DARWIN Auf den Gencode eines Unternehmens kommt es an. Und selbst der muss sich ändern, damit alles bleiben kann, wie es ist. DER STRIPPENZIEHER Keiner kann alleine. Deshalb verbindet Volker Knittel Unternehmer, Persönlichkeiten, Menschen im Rahmen seiner Arbeit für das EWiF. 2 OFFICE GROUP MAGAZIN 3 EDITORIAL LERNEN VON DARWIN Organische Raumplanung als Antwort auf laufende Veränderungen der Bürokultur. // Seite 4 DER STRIPPENZIEHER Wie Volker Knittel Unternehmer mit Politik und Gesellschaft verknüpft. // Seite 14 FERNÖSTLICHE DENKANSTÖSSE BERATEN UND VERKAUFT Büros durch die Entwicklung und Nutzung von praxisnahen Modellen effizienter vermarkten. // Seite 6 THEMEN HEIMAT EUROPA Warum man Haustechnik besser als Prozess statt als Status begreift. // Seite 12 Interview mit dem spanischen Architekten und Office-Group-Mitarbeiter Miguel Raton. // Seite 8 Liebe Leserinnen und Leser, wie entstehen eigentlich Innovationen? Und warum brauchen sie manchmal so lange, bis sie sich durchsetzen, auch wenn sie für alle nur Vorteile bieten? Zwei Fragen, über die ich lange nachgedacht habe. Der Keim einer Idee, die zur Innovation werden kann, ist meist Unzufriedenheit mit dem Vorhandenen. Doch damit eine Idee zu einer Innovation reifen kann, braucht sie jemanden, der sie begeistert vorantreibt und andere damit infiziert. Dazu muss man aber aus seiner Komfortzone des „Das-wird-schon-immer-sogemacht-!“ ausbrechen und das vermeintliche Risiko des Neuen wagen. Genau darin sehen wir bei Office Group unsere Aufgabe: im Nachdenken, Durchdenken, Begeistern und Handeln. Wir haben Freude daran, Lebensarbeitswelten zu revolutionieren. Und finden dazu immer mehr Mitstreiter und Kunden, die davon auf einer menschlichen und auf einer finanziellen Ebene profitieren. In dieser zweiten Ausgabe unseres Magazins finden Sie dazu spannende Beispiele und Ansichten aus den unterschiedlichsten Perspektiven. Lernen Sie auf den folgenden Seiten Volker Knittel kennen und die angenehme Art, wie er Unternehmer miteinander vernetzt. Entdecken Sie mit Stefan Kiss, welchen evolutionären Veränderungen Unternehmen unterworfen sind und wie sich das auf die Bürogestaltung auswirkt. Erfahren Sie von Gunther Gamst, wie Japaner nachhaltiger planen und bauen als Europäer. Darüber hinaus finden Sie in dieser Ausgabe hilfreiche Hinweise zur zielgruppengerechten Bürovermarktung, einen Buchtipp, der Ihr Denken auf den Kopf stellen könnte, ein Interview, das zeigt, wie Europa funktionieren kann und ein Beispiel, wie man vermeintliche Gegensätze von Arbeiten und Leben vereint. Viel Spaß und spannende Unterhaltung wünscht Ihnen METAMORPHOSE Die Zukunft für ein leer stehendes Haus in Dresden heißt Hybrid. // Seite 10 Markus Menzinger 4 OFFICE GROUP MAGAZIN 5 LERNEN VON DARWIN. ORGANIC SPACE UND DIE ARBEITSKULTUR DES UNTERNEHMENS // Ein Denkanstoß von Stefan Kiss, Senior Workplace Strategist, Haworth „Survival of the Fittest“ ist wohl eines der am meisten missverstandenen und fehlinterpretierten Zitate von Charles Darwin und seiner Evolutionstheorie. Versuchen wir es mit einer Richtigstellung und wenden es auf die größten Organismen unserer Zeit an: die Unternehmen. Denn mit „Fittest“ hatte Darwin nicht die physisch stärksten Tiere oder Pflanzen im Sinn, sondern diejenigen, die sich am besten und schnellsten an neue Umweltbedingungen anpassen. Dabei geht es nicht um die einmal erworbene „Angepasstheit“, sondern um die Flexibilität, sich laufend anzupassen. Konkret: Hoch spezialisierte, aber nicht flexible Arten sterben am schnellsten aus, während anpassungsfähige Arten überleben. Ein Blick in die rote Liste der Naturschutzorganisationen macht das nur allzu deutlich. VON DER „MASCHINISTISCHEN“ ZUR ORGANISCHEN RAUMPLANUNG BÜROKULTUR ALS SPIEGEL DES GENCODES EINES UNTERNEHMENS Office-Projekte beruhen oft auf wohlbegründeten Vermutungen über die Zukunft. Unabhängig, ob es sich um Wirtschaft oder Wissenschaft, Gesundheitswesen oder Gastronomie handelt – die Planung der unterschiedlichen Raumtypen stützt sich auf Annahmen darüber, wie Arbeitsabläufe und Technologien in den nächsten fünf bis acht Jahren aussehen könnten. Aufgrund der Kosten, die mit einer erneuten Umgestaltung der Räume verbunden wären, bleibt das Ergebnis der anfänglichen Raumplanung über Jahre hinweg unverändert. Aus den prognostizierten Ausgaben für die Zukunft erwächst in der Planungsphase der Druck, alles am besten gleich und von Anfang an richtig zu machen. Denn niemand möchte kurz nach Fertigstellung eines Projekts auf Grund der veränderten Bedingungen neue kostspielige Umbauarbeiten begründen und finanzieren müssen. Es stellt sich nun die Frage, wie ein „Organic Space“ entwickelt werden kann. Wir denken, dass es wichtig ist, sich mit übergeordneten Planungsparametern zu beschäftigen und das Unternehmen aus deren Blickwinkel zu untersuchen. Neben den bekannten und traditionellen Parametern, die sich überwiegend mit Fläche, Design und Arbeits-/Prozessanforderungen beschäftigen, stellen wir eine immer wichtiger werdende Frage in den Mittelpunkt: Was hält das Unternehmen im Innersten zusammen? Wir erkunden Identität und „Körpersprache“ des Unternehmens. Mitarbeiter achten heute zunehmend darauf, ob das Unternehmen auch das lebt, was es nach außen hin vermittelt. Das Bedürfnis nach Authentizität greift auch in der Beurteilung von Arbeitsumgebungen. Und Menschen haben ein sehr gutes Gespür für echte Statements oder hohle Phrasen. Dieser konventionelle Ansatz der Raumplanung lässt sich mit einer Maschine vergleichen. In Planungsprojekten, die diesem Ansatz folgen, sind Raum und Einrichtung recht statisch konzipiert, dafür aber genauestens aufeinander abgestimmt, damit sie in der vorgedachten oder vorgegebenen Weise auf lange Zeit miteinander funktionieren – ähnlich den Rädern eines Uhrwerks. Diese Art von Raumplanung hat solange Bestand, bis Veränderungen notwendig werden. Dann eröffnet sich das Dilemma: Oft sind Veränderungen durch die enge Abstimmung der einzelnen Elemente kostspielig und schwierig. Das System erweist sich als unflexibel. Unbestritten ist, dass dieser statische, „maschinelle“ Ansatz für einige Unternehmen nach wie vor ein gutes Vorgehen ist, Raum zu organisieren. Zunehmend sind Unternehmen jedoch darauf angewiesen, schnell und effizient auf häufige Veränderungen zu reagieren. Neu und wichtig ist, dass sich in diesen Planungsprozess neben den klassischen Verantwortlichen (Real Estate oder Facility Management) auch immer stärker die Unternehmenslenker und Personal-Verantwortlichen (Human Resource Management) einbringen. Durch sie wird eine Landkarte der Unternehmenskultur entwickelt und Fragen werden beantwortet, wie z.B.: Wofür steht unser Unternehmen? Wie wollen wir nach innen und nach außen wahrgenommen werden? Wie wollen wir miteinander umgehen? Um diesen kulturellen Unternehmenskompass einzustellen, verwendet Haworth eine Methode, die auf den Forschungsarbeiten von Cameron und Quin basiert. Das „Competing Value Framework“ hilft dabei zu verstehen, wo sich eine Organisation heute sieht und wohin sich die Unternehmenskultur bevorzugt entwickeln soll. Diese Art der Erhebung verschafft Einblicke in die unterschiedlichen Ebenen der Hierarchien und lässt Abteilungen oder Unternehmensbereiche vergleichbar werden. PERSPEKTIVENWECHSEL FÜR DEN BLICK AUF DAS „GROSSE BILD“ Haworth schlägt daher für die Gestaltung, Organisation und den Erhalt von Raum einen „organischen“ Ansatz vor. Wir betrachten Raum als etwas Lebendiges, das über die Fähigkeit verfügt, sich in Reaktion auf Umwelteinflüsse zu verändern. Unternehmen, die sich für diesen organischen Ansatz entscheiden und den Fokus auf den Menschen legen, strukturieren sich innerhalb flexibler Funktionen (Abteilungen, Arbeitsgruppen) und Räume/ Bereiche, welche sich in Reaktion auf geschäftliche Anforderungen unkompliziert verändern lassen. Zudem beziehen diese Unternehmen das Feedback aus dem Markt sowie die Bedürfnisse ihrer Kunden in die interne Prozess- und Raumkultur ein. Diese Anpassungsfähigkeit mit Blick auf die Unternehmensziele wird durch das Planungsmodell und den Designprozess von Haworth, aber auch durch die individuellen Räume, Strategien und Technologien des Unternehmens selbst gewährleistet. Beim organischen Designprozess sparen sowohl der Kunde als auch der Designer Zeit, da das Planungsmodell mehr Alternativen und höhere Flexibilität bietet als eine statische Lösung, die alle künftigen Erfordernisse von Anfang an versucht zu berücksichtigen. Langfristig lassen sich mit einem solchen Ansatz die Kosten für eine Neuausrichtung der Geschäftsziele und ihre Wirkungen auf die Unternehmensorganisation und Räume minimieren. „Es ist wichtiger, sich mit dem kulturellen Selbstverständnis zu beschäftigen, als zu klären, wie viele Laufmeter Akten am Arbeitsplatz gelagert werden müssen.“ Stefan Kiss Wir sind davon überzeugt, dass es heute und in Zukunft wesentlich wichtiger ist, Fragen zu beantworten, die sich mit dem kulturellen Selbstverständnis beschäftigen, als zu klären, wie viele Laufmeter Akten am Arbeitsplatz gelagert werden müssen. Nur im Zusammenspiel mit dem vorhin beschriebenen „OrganicSpace“-Ansatz und der kulturellen Dimension in einer Organisation lassen sich Räume für Menschen, Einsatz von Technologie, Prozessen und Kollaborations-Ansätze neu denken und eingefahrene, traditionelle Ansätze durchbrechen. Bemerkenswert fand ich kürzlich einen Vortrag des RealEstate-Chefs eines großen DAX-Unternehmens, der in seiner Vision über das zukünftige Bürogebäude von einer Art Messehalle gesprochen hat, in der durch eine Art Stage-Design das jeweilige Setup individuell für Unternehmenseinheiten und Teams gebaut wird. Eines ist uns allen klar: Die Zukunft im Büro wird vielfältig und bunt. Denn nichts ist so beständig wie die Veränderung. Ein Satz, den wohl auch Charles Darwin unterschreiben würde. 6 OFFICE GROUP MAGAZIN 7 BERATEN UND VERKAUFT. ENTSCHEIDUNGSMODELLE FÜR KOSTENGÜNSTIGERE FLÄCHENVERMARKTUNG Wer Büroflächen erfolgreich vermieten will, braucht entweder Zeit („Irgendwann wird es schon klappen ...“) oder eine zielführende Strategie. Zeit kostet bekannterweise Geld. Eine Strategie dagegen angestrengtes Nachdenken. Und nun raten Sie mal, für welche Option sich viele Vermieter oder Verkäufer entscheiden. Dabei muss man sich für eine Strategie nur ein paar Fragen stellen, um seine Objektflächen schneller und damit kostengünstiger zu vermarkten. ZIELGRUPPEN SIND NICHT IDENTISCH MIT KUNDENGRUPPEN MEINUNGSBILDNER / BEEINFLUSSER Journalisten, Bekannte, Ehepartner DER IMAGEAUFBAU Eine der interessantesten Fragen bei der Büroflächenvermarktung ist die nach den Zielgruppen. Und hierbei schießt die Antwort oft zu kurz. Denn es werden dann zwar Unternehmen bestimmter Branchen genannt, nicht aber die tatsächlichen Entscheider (die man meist ohnehin nicht kennt). Vor allem wird die Entscheidung nicht als Prozess verstanden, in den mehrere Personen involviert sind. Das erweitert die Kundengruppe der Entscheider auf die Zielgruppe aller sonstigen am Entscheidungsprozess beteiligten Personen. Und dieser Prozess beginnt bereits mit der Aufmerksamkeit einer dieser Personen für das Angebot. OFFIZIELLE UND INOFFIZIELLE WEGE DER ENTSCHEIDUNG BERATER Kein Mensch trifft wichtige Entscheidungen alleine. Jeder sichert sich zumindest emotional ab, holt Ratschläge ein oder bekommt Tipps. Bereits im Vorfeld werden die Angebote im Bürobereich fast nie vom Entscheider selbst, sondern von einem Mitarbeiter bzw. einer Mitarbeiterin sondiert. Bei der Entscheidung selbst werden dann Makler mit Suchauftrag bzw. Sach- ENTSCHEIDER Steuerberater, Kunden-Makler, Architekten, interne Berater BEKANNTHEIT SYMPATHIE ERLEBBARKEIT MITENTSCHEIDER Partner/oberes Management, Personalvorstand, Betriebsrat, Mitarbeiter verständige (intern oder extern) mit Beratungsauftrag zu Rate gezogen, mit den Mitarbeitern bzw. dem Betriebsrat diskutiert. Aber auch das persönliche Umfeld des Entscheiders darf nicht unterschätzt werden: ob Ehepartner oder Golfclub-Freund, ob als Tippgeber oder als sehr vertrauenswürdige Berater. Wer sich nur an potenzielle Mietentscheider wendet, nutzt nicht alle Möglichkeiten. Deshalb müssen maßgeschneiderte Medien und Maßnahmen entwickelt werden, die alle am Entscheidungsprozess Beteiligten einbeziehen. UNTERSCHIEDLICHE ANSPRACHE DER ZIELGRUPPEN Einerseits ist bei der richtigen Ansprache die Phase des Prozesses zu beachten. Je weniger die Zielgruppe vom Objekt weiß, desto wichtiger ist die Aufmerksamkeit. Und dafür braucht man emotional aufbereitete Aussagen. Andererseits haben die unterschiedlichen Zielgruppen eine jeweils unterschiedliche Motivation, mit der sie auf die Entscheidungsfindung einwirken. Auch daran muss man die Form, die Sprache und die Inhalte der jeweiligen Kommunikationsmittel und -maßnahmen anpassen. Das alles klingt zunächst sehr kompliziert, und es stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand dafür auch lohnt. Doch wer einmal die entgangene Miete und die Leerstandskosten für nur einen Monat diesem Aufwand gegenüberstellt, der kann sich ausrechnen, dass sich die Beschleunigung der Vermietung oder des Verkaufs finanziell schnell bezahlt macht. Überdies bietet Office Group die Vermarktung von gewerblichen Objekten zusammen mit Immobilienmarketing-Spezialisten über ein erfolgsbasiertes Bezahlmodell an, bei dem lediglich ein Teil der Kosten vorgestreckt und später auf ein Erfolgshonorar, ähnlich einer Maklerprovision, angerechnet wird. ÜBER DEN AUTOR: ARGUMENTE ABBAU DER VORURTEILE MARKETINGMASSNAHMEN DIREKTMARKETING. EVENTS. FÜHRUNGEN. PRESSEARBEIT. PRÄSENTATIONEN. STUDIEN. SPEZIALBROSCHÜREN. APPS. Bertram Hennig arbeitet als Berater und CD für „HAUSMARKE“, eine auf Immobilienmarketing spezialisierte Einheit der BETTER:HEISIG Werbeagentur in München. Zusammen mit OFFICE GROUP bietet HAUSMARKE innovative Immobilienprodukte, Kommunikations- und Vermarktungslösungen an, die eine möglichst effiziente Vermietung und eine Wertsteigerung der Objekte zum Ziel haben. www.hm-hausmarke.de 8 OFFICE GROUP MAGAZIN 9 BUCHTIPP HEIMAT EUROPA. INTERVIEW MIT MIGUEL RATON ZEITLOSIGKEIT. FORMEN. Galicia ist eine autonome Region im äußersten Nordwesten von Spanien. Von hier kommt der 32-jährige Architekt Miguel Raton, der zum Team von Office Group gehört. Wir haben ihn zu seiner Heimat, zu seinem Leben in Bayern und zu seiner Arbeit befragt. Von Markus Neuper, Leiter Vermietung bei JOST HULER, erhielten wir eine besonders wertvolle Empfehlung für ein Buch, das in keinem Schrank eines Immobilien- und Architekturbegeisterten fehlen sollte. Und das wir unseren Leserinnen und Lesern nicht vorenthalten möchten. „Eine Muster-Sprache“ (engl. Originaltitel: „A Pattern Language“) befasst sich mit dem Gestalten zeitloser Dinge. Wie der Titel bereits vermuten lässt, gehen der Autor Christopher Alexander und weitere Co-Autoren von der Idee aus, dass ein ästhetisches Grundgefühl Menschen verbindet wie eine Ur-Sprache. Das inzwischen in die Jahre gekommene, aber nach wie vor hochaktuelle Buch liefert über 250 archetypische Muster als „Grammatik“ für diese Sprache. Mit ihnen als Anregungen lassen sich architektonische Details ebenso in Form bringen wie ganze Stadtviertel. Zu jedem der Muster gibt es eine Schilderung des Gestaltungsproblems, eine Diskussion darüber mit einer Illustration und den gestalterischen Lösungsvorschlag. Wer diese Gestaltungssprache und ihre Grundregeln erst einmal verstanden hat, ist fasziniert von den Beziehungen gestalteter menschlicher Umgebung und sieht die Welt mit anderen Augen. OGM: Miguel, woher stammst Du und warum hast Du Deine Heimat verlassen, um in Deutschland zu arbeiten? anderen Seite gelten die Deutschen als distanziert. Und es ist tatsächlich nicht einfach, neue Freunde kennen zu lernen. OGM: Zu deinem Job hier bei Office Group: Was prägt deine Arbeitsweise und was kannst Du persönlich hier einbringen? Miguel: Ich komme aus Galicia, genauer gesagt aus A Coruña, einer Küstenstadt am Atlantik. Hier habe ich auch Architektur studiert. Galicia ist vor allem durch den Wallfahrtsort Santiago de Compostela bekannt. Natürlich war auch die Wirtschaftskrise in Spanien ein Grund. Aber ich wollte Erfahrungen sammeln, andere Seiten der Architektur kennenlernen. Und Galicia war schon immer eine Region der Auswanderer. Das liegt uns wohl im Blut. OGM: Was vermisst Du am meisten? Miguel: Ich arbeite immer mit Sinn. Dafür versuche ich den Dingen auf den Grund zu gehen, bis ins kleinste Detail, ohne dabei den Blick für das Große und Ganze zu verlieren. Was mir bei Office Group gefällt: Es geht nicht um tolle architektonische Studien, die nie realisiert werden, wie bei Architekturwettbewerben. Es geht darum, flexible Räume und Arbeitswelten zu schaffen, die ihre Funktion erfüllen und dennoch gemütlich und angenehm sind. Und ich kann hier von der Idee über den Entwurf bis zur Bauüberwachung alles von A bis Z durchführen. Es macht Spaß, wenn man sieht, dass die eigenen Konzepte in die Tat umgesetzt werden. Besonders spannend finde ich, Gebäuden und Räumen ein neues Leben zu geben. Gebäuden, die vorher für andere Zwecke gedacht waren und die jetzt oft besser als vorher genutzt werden können. OGM: Warum ausgerechnet Deutschland und hier München? Miguel: Auf meiner Liste standen zunächst Brasilien, Deutschland und Indien. Brasilien hat für mich nach wie vor die interessanteste Architektur. Und Indien, das war eigentlich nur wegen eines Architekten. In der Schule hatte ich bereits Deutsch gelernt. Und meine Cousine lebte bereits in Landshut. Berlin gilt ja aktuell als die angesagteste Stadt in Europa neben London und Barcelona. Aber das war mir dann zu hip. OGM: Hattest Du Vorurteile, was die deutsche Lebens- und Arbeitskultur angeht? Und haben sie sich bestätigt? Miguel: Meine Erwartungen waren, dass die Deutschen gut strukturiert arbeiten, technisch führend sind, pünktlich und seriös. Das Klischee stimmt. Vor allem hier in Bayern. Auf der Miguel: Es gibt einen galicischen Begriff, der in etwa das Wort Heimweh beschreibt: Morriña. Das bedeutet „kleiner Tod“. Aber das Heimweh hält sich bei mir in Grenzen. Zu meiner Familie und meinen Freunden habe ich über Skype, What‘s App und Facebook guten Kontakt. Am meisten vermisse ich das Essen. Zum Beispiel Polbo á Feira, das ist Krake auf galicische Art, ganz einfach gekocht und mit Olivenöl und Meersalz serviert. OGM: Wie sieht es mit bayerischem Essen aus? Miguel: Da bin ich voll integriert. Ich liebe bayerisches Frühstück mit Weißwurst, Brezeln und Weißbier. Oder Schweinshaxe. Aber, wenn man da eine gegessen hat, dann reicht es wieder für einen Monat. Doch um ehrlich zu sein: Das österreichische Essen ist noch vielfältiger und besser. OGM: Konntest Du einen Unterschied zwischen den Arbeitskulturen Deines Heimatlandes und Deutschlands feststellen? Miguel: Das ist schwer zu sagen. Ich habe zwar auch in Spanien gearbeitet. Ich kann das allerdings kaum vergleichen, weil die Arbeit eine ganz andere war und ich nicht weiß, was für Deutschland typisch ist. OGM: Vielen Dank, Miguel, für Deine Zeit! Schlussbemerkung: Es ist kurz nach Mittag, als ich das Besprechungszimmer mit Miguel wieder verlasse. Die Mitarbeiter haben sich am Arbeitsplatz und im Couchbereich zu einem kleinen Nickerchen niedergelassen. Lachend meint Miguel dazu: „Siesta. Vielleicht habe ich doch etwas zu einem Kulturaustausch zwischen Spanien und Deutschland beigetragen.“ Eine Muster-Sprache Städte • Gebäude • Konstruktionen von Hermann Czech (Herausgeber), Autoren: Christopher Alexander, S. Ishikawa, Murray Silverstein Löcker Verlag Format: 13,5 x 20 cm Leinen mit Schutzumschlag 1.320 Seiten € 108,ISBN 978-3-85409-568-2 10 OFFICE GROUP MAGAZIN 11 METAMORPHOSE VOM LEERSTAND ZUM LEBENDIGEN HAUS IN DRESDEN WÄCHST ZUSAMMEN, WAS ZUSAMMENGEHÖRT Der Alltag des modernen Berufstätigen teilt sich in drei räumlich klar voneinander getrennte Bereiche: Arbeitsplatz, privates Wohnumfeld, öffentlicher Raum. Die Folgen dieser strikten Teilung sind in den Städten nicht zu übersehen: homogene Einfamilienhaus-Vororte, Supermärkte auf der grünen Wiese, Büros in den Zentren, verstopfte Straßen zur Rush hour. Mitunter geht viel Lebenszeit und damit -qualität verloren, um die drei künstlich getrennten Bereiche zu verbinden. In Dresden wird nun ein ehemaliges Bürogebäude gegenüber dem weltbekannten Zwinger zu einem Ort, der Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit zusammenbringt. Das im Dresdner Volksmund auch als „Advanta-Riegel“ bekannte Objekt mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 18.600 Quadratmetern wurde 1999 als reines Büro- und Geschäftshaus errichtet und steht seit Jahren großflächig leer. Der Projektentwickler und Sanierungsspezialist „denkmalneu“ hat nun unter dem Motto „Das lebendige Haus“ ein umfangreiches Konzept zur Weiternutzung des Objekts entwickelt. LEBENSWELTEN ZUM WOHNEN, ARBEITEN UND FÜR DIE FREIZEIT Geplant sind neben 107 Appartements auch Penthouses mit Blick über Dresden, Büros, Einzelhandel und Gastronomie. Freilich, der Bewohner im Haus am Zwinger wird nicht zwangs- läufig auch dort arbeiten, und der Einzelhandel im Erdgeschoss ist auf Laufkundschaft und Frequenz angewiesen. Dafür, dass das vordergründige Ziel des Mischnutzungskonzeptes, die nachhaltige Belebung des Objekts in bester City-Lage, erreicht wird, sorgen im „Haus am Zwinger“ deshalb insbesondere die Details. NEUE IDEEN FÜR ATTRAKTIVE GESCHÄFTE Zusammen mit Office Group wurden für die Büros drei unterschiedliche Einrichtungs- und Ausstattungslinien entwickelt, die sich der Corporate Identity des Unternehmens anpassen lassen. Denn so unterschiedlich die Unternehmenskultur, so unterschiedlich die Anforderungen an die Räumlichkeiten. Auch die Bedürfnisse der Mitarbeiter nach einer angenehmen Arbeitsatmosphäre kommen im „Haus am Zwinger“ nicht zu kurz. Neben der zentralen Lage im Herzen von Dresden profitieren auch sie von den Angeboten im Haus: Erlebnisgastronomie, urbane Außenbereiche, Geschäfte mit attraktiven Angeboten und die Parkmöglichkeiten direkt im Haus. POCKET-APARTMENTS UND PREMIUMPENTHOUSES Die Wohneinheiten im Objekt sind mit Größen zwischen 26 und 62 Quadratmetern zugeschnitten auf die Nutzung für Business-, Ferien- oder Langzeitwohnen. Eine feste Mieterzielgruppe gibt es nicht: Studenten, Geschäftsleute, Best Ager, Dresden-Urlauber. Und natürlich alle, die sich den Luxus eines Penthouses mit Blick auf den Dresdner Zwinger gönnen wollen. Raumdesign und optionale Möblierung zeichnen sich durch den Einsatz ehrlicher, charakterstarker Materialien aus. Hinzu kommen Services, die den Mietern in Kooperation mit dem benachbarten Taschenbergpalais zur Verfügung stehen, so etwa die kostenlose Nutzung des Wellness-Bereichs. Magnet für Bewohner, Besucher und Passanten sollen die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Gebäudes werden. Bislang nur wenig freqentiert, sollen künftig Kunst an der Fassade, illuminierte Passagen und ausgesuchte Läden Leben in die Kleine Brüdergasse bringen. 12 OFFICE GROUP MAGAZIN 13 FERNÖSTLICHE DENKANSTÖSSE GEBÄUDE FLEXIBLER PLANEN UND EFFIZIENTER BEWIRTSCHAFTEN Seit Jahrzehnten werden in Deutschland Gebäude immer nach den gleichen Standards, meist mit veralteten Technologien geplant. Die Haustechnik ist in vielen Fällen „over engineered“ bzw. so komplex, dass schon das Regulieren der Temperatur für die Nutzer zu schwierig ist. Bei der Planung wird weder an den Facility Manager gedacht, der die Haustechnik hinterher zu händeln hat, noch an den Büromitarbeiter, der seine Wunschtemperatur individuell regeln möchte. Sicherlich werden schon vereinzelt innovative Konzepte, neue Technologien eingesetzt und kompetent geplant. In der täglichen Praxis ist jedoch festzustellen, dass Fachhandwerker häufig aufgrund steigender System-Komplexität überfordert sind. Blickt man über den europäischen Tellerrand hinaus, zum Beispiel nach Japan, dann findet man dort ganz andere Herangehensweisen in der Gebäudeplanung, andere Installationsvarianten und Technologien als die hierzulande üblichen. Die in Japan genutzten Systeme sind in Deutschland auch verfügbar, führen aber nach wie vor ein „Schattendasein“. INVESTITIONSKOSTEN IM FOKUS DER DEUTSCHEN AUSSCHREIBEPRAXIS DEZENTRALE PLANUNG UND VERSORGUNG EINZELNER STOCKWERKE In Deutschland wird in den seltensten Fällen ein Projekt ganzheitlich von Beginn an in Zusammenarbeit mit dem Investor sowie dem Nutzer geplant und schließlich auch gemeinsam umgesetzt. Kern der meisten Ausschreibungen sind harte Preisverhandlungen. Einkäufer bzw. Investoren konzentrieren sich dabei auf die finanzielle Einsparung bei der Anschaffung und nicht auf eine mögliche Reduzierung der Lebenszykluskosten durch den Einsatz effizienter Systeme. Diese Betriebskosten hat letztlich der Mieter zu tragen. Dabei übersteigen je nach Art des Gebäudes die Kosten im laufenden Betrieb die Investitionskosten um ein Vielfaches, sie sind teilweise viermal so hoch. Im Zuge der Energiewende und der EU-Klimaschutzziele wird es für Investoren in Zukunft wichtiger, effiziente Gebäudetechnik mit erneuerbaren Energien einzusetzen und den Mietern ein ganzheitliches Lebenszyklus-Kosten-Management anzubieten. Gerade Mieter von Gewerbeimmobilien werden dies zukünftig stärker nachfragen, denn das Bewusstsein über die Vorteile ganzheitlicher Planung und energieeffizienter Systeme zur Senkung der Betriebskosten steigt. In Japan ist es schon seit Jahrzehnten üblich, so effizient wie möglich zu bauen und dabei die spätere Nutzung des Gebäudes sowie die Anforderungen zukünftiger Mieter von Anfang an im Blick zu haben. Beispielsweise mit Technologien wie der VRV-Technik, mit der ein Gebäude ganzjährig beheizt, gekühlt und belüftet werden kann. Mit der Erfindung der VRV-Technologie (VRV = Variable Refrigerant Volume = Variabler Kältemittel-Volumenstrom) in Japan setzte Daikin Anfang der 1980er Jahre neue Maßstäbe bei der Gebäudeklimatisierung. Die VRV ist eine Luft-Luft-Wärmepumpe, die die Wärmeenergie der Außenluft zur Beheizung des Gebäudes nutzt. Der Gebäudeeigentümer kann damit vollständig auf ein konventionelles Heizsystem mit fossilen Brennstoffen verzichten. Mit der VRV-Technologie kann jede Etage eines Gebäudes dezentral und voll funktionsfähig geplant werden. Da in Daikin-VRV-Systemen zu jeder Zeit lediglich die Menge an Kältemittel zirkuliert, die gerade erforderlich ist (daher der Name „Variabler Kältemittel-Volumenstrom“), können in den verschiedenen zu klimatisierenden Bereichen eines Gebäudes unterschiedliche Einstellungen für die Klimatisierung vorgenommen werden. Alle angeschlossenen Geräte oder Räume lassen sich unabhängig regeln. Zudem erlaubt die Verwendung eines Kältemittels anstelle von Wasser sehr viel kleinere Rohrleitungen. Daikin verfolgt deshalb einen anderen Ansatz im Planungsprozess. Mit einer engen Zusammenarbeit, Beratung und Abstimmung mit dem Investor und im Idealfall mit dem Mieter schon zu Beginn der Planungsphase, wird die spätere Umsetzung enorm erleichtert sowie Bauzeiten und Ausschreibungsphasen verkürzt. Das alles spart bares Geld und trägt einen erheblichen Teil zur Effizienz bei. FÜR EINEN KLIMAWANDEL IM BÜRO Meist sind Klimaanlagen zu kalt eingestellt und Personen im Raum werden von der kalten Luft direkt angeblasen. Die Angst, sich zu erkälten, wächst bei Personen, die direkt im Luftzug sitzen. Mit der vierten Generation der Daikin-VRV-Wärmepumpe, die mit der innovativen VRT-Technologie (VRT steht für „Variable Refrigerant Temperature“) ausgestattet ist, ist eine Klimatisierung ohne lästigen Luftzug garantiert. Die Verdampfungs- bzw. Verflüssigungstemperatur wird im laufenden Betrieb an den Leistungsbedarf angepasst. So wird die Gesamtleistung des Systems reguliert und gleichzeitig ein Betrieb im optimalen Effizienzbereich gewährleistet. Mit dem sehr positiven Effekt, dass die Ausblastemperaturen automatisch je nach Raumtemperatur angehoben werden und somit unangenehme Zugerscheinungen verschwinden. Dies steigert zusätzlich noch die Effizienz des Gesamtsystems. Die VRV IV ist auch als Wärmerückgewinnungs-System erhältlich. Dabei wird die Abwärme von den Innengeräten im Kühlmodus für die Warmwasserbereitung oder das Heizen anderer Räume genutzt. Im Idealfall kann somit die Abwärme z.B. einer Technikzentrale/eines Serverraumes innerhalb eines Gebäudes ohne weiteren Energieeinsatz komplett zur Beheizung der weiteren Räume genutzt werden. Das führt zu bedeutenden Steigerungen der Energieeffizienz und Senkungen der CO2-Emissionen. Durch die Nutzung vorhandener Wärmemengen von Rechnern, Beleuchtung, Personen oder Druckern kann auf fossile Energieträger wie Öl und Gas komplett verzichtet werden. PRAXISBEISPIEL JAPAN: UMEDA CENTER BUILDING IN OSAKA Bei der Planung des 134,5 Meter hohen Bürogebäudes Umeda Center Building waren die Anforderung des Eigentümers neben Investitionseinsparungen auch niedrige Betriebskosten und flexibel nutzbare Büroflächen. Daher wurden die einzelnen Stockwerke von der 4. bis zur 32. Etage, die jeweils 2.110 m2 groß sind, in vier unabhängige Kühl-/Heiz-Zonen unterteilt. Jede Zone wird von einem VRV-System versorgt, so dass pro Stockwerk 4 VRV-Systeme dezentral in Betrieb sind. Durch die dezentrale Anordnung der Außengeräte können die Schächte kleiner dimensioniert werden. Brandschutzvorschriften lassen sich so ebenfalls einfacher umsetzen, was auch in diesem Bereich zu Kostenersparnissen führt. Die Frischluftversorgung erfolgt dezentral über kompakte Wärmerückgewinnungseinheiten, die direkt mit dem Hauptsystem kommunizieren. Durch Wärmeverschiebung auf der jeweiligen Etage wird eine größtmögliche Effizienz erreicht. Die Untergeschosse sowie die Lobby werden von einem Kaltwassersystem klimatisiert. WAS BRINGT DIE ZUKUNFT? Nach dem Erdbeben 2011 steht Japan vor großen Herausforderungen, um die vorhandene Energie so effizient wie möglich zu nutzen. Neue Technologien, Denkweisen, Entwicklungen und Herangehensweisen werden gebraucht, um auch in Zukunft die Energieversorgung zu sichern. Auch in Deutschland und Europa sind Effizienz und Energieeinsparung wichtige Themen. Allein in Gebäuden werden ca. 40 % des deutschen Endenergiebedarfs verbraucht. Ob die Energiewende gelingt, wird sich also im hohen Maße im Immobiliensektor entscheiden. Nicht-Wohngebäuden kommt bei der Energiewende eine wichtige Rolle zu. Denn obwohl ihr Anteil am gesamten Gebäudebestand nur knapp 10 % beträgt, entfällt auf sie laut Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) über ein Drittel des Gebäudeenergiebedarfs. Folglich lässt sich in diesem Bereich besonders viel Energie einsparen. Hierfür müssen intelligente Lösungsansätze her, die uns helfen, auf fossile Energieträger zu verzichten und vorhandene Wärmemengen in Gebäuden zu nutzen. Technologien wie die VRV zeigen, dass maximale Energieeffizienz und niedrige Energiekosten flächendeckend realisierbar sind, da die Technik und das Knowhow schon heute vorhanden, ausgereift und bezahlbar sind. Dies geht jedoch nur, wenn auch in Deutschland Investoren, Planer, Architekten, Hersteller, Handwerk, Politik und Endverbraucher an einem Strang ziehen und Gebäude ganzheitlich betrachten. ÜBER DAIKIN Seit 90 Jahren entwickelt und produziert das japanische Unternehmen Daikin hochwertige, energieeffiziente Wärmepumpen sowie Klimaanlagen für Privatmarkt, Gewerbe und Industrie. Für den gewerblichen Bereich bietet Daikin Produkte für Normal- und Tiefkühlung sowie Lüftungsanlagen und Kaltwassersätze an. Seit jeher nutzt Daikin die Wärmeenergie der Luft in seinen Wärmepumpen und Klimaanlagen. Daikin ist in Europa Marktführer im Bereich der Luft-Wasser-Wärmepumpen und weltweit der einzige Klimaanlagenhersteller, der alle wichtigen Komponenten wie Kältemittel, Kompressoren und Elektronik selbst entwickelt und produziert. 2013 wurde Daikin vom amerikanischen Forbes Magazine unter die 100 innovativsten Unternehmen der Welt gewählt. www.daikin.de ÜBER DEN AUTOR: Gunther Gamst ist Geschäftsführer der Daikin Airconditioning Germany GmbH. Für weitergehende Fragen zur ganzheitlichen Herangehensweise bei der Gebäudeplanung steht er den Lesern unseres Magazins Rede und Antwort: E-Mail; [email protected] Telefon: 089 744 27 210 14 OFFICE GROUP MAGAZIN 15 DER STRIPPENZIEHER. lücke“ entdeckt: Denn zwischen Familie und Freunden einerseits und Mitarbeitern andererseits hat der Unternehmer kaum eine Chance auf Austausch. In beiden genannten Fällen kann er seine Probleme nicht auf Augenhöhe und mit gegenseitigem Verständnis diskutieren. Deshalb bringt Knittel Geschäftsführer auf einer sehr persönlichen Ebene und in einem angenehmen Rahmen zusammen. Fast wie in den Salons der 1920er Jahre verbindet Knittel die Menschen hinter den Unternehmern. Hier finden sie die Möglichkeit, von Angesicht zu Angesicht Ideen und Lösungen auszutauschen, für die man sonst keinen Gesprächspartner mit offenen Ohren findet. Dabei stellt man schnell fest, dass man das gleiche exotische Hobby teilt oder im täglichen Geschäftsbetrieb auf ähnliche fachliche oder menschliche Herausforderungen stößt. Tipps, aber auch nur Anteilnahme sind dabei das Mindeste, was Teilnehmer dieser Veranstaltungen für sich mitnehmen können. Manchmal entstehen daraus sogar echte Freundschaften. Spätestens jetzt platzt meine Vorstellung vom EWiF als Lobbyvereinigung oder rein geschäftlich motivierter Netzwerker-Club wie eine Seifenblase. VOLKER KNITTEL – EIN PORTRÄT Schon der Treffpunkt birgt eine gewisse symbolische Kraft. Ich bin mit Volker Knittel, dem Vizepräsidenten des Europäischen Wirtschaftsforums (EWiF) im Café Münchner Freiheit verabredet. Die unternehmerische Freiheit als Einstiegsthema drängt sich da förmlich auf. Ja, die unternehmerische Freiheit sei ein wichtiges Gut und Grundlage für ein Zusammenspiel der Menschen in Wirtschaft und Gesellschaft. Und ja, die unternehmerische Freiheit müsse laufend verteidigt werden, gegen durchaus wohlgemeinte Verschlimmbesserungen in Wirtschafts-, Sozial-, Steuer- und Finanzpolitik. Aber auch gegen Neiddiskussionen und Vorurteile in den Medien. Als Beispiel fällt neben dem Mindestlohn auch die Diskussion Novelle zur Arbeitsstättenverordnung. Zur Freiheit gehöre aber eben auch die Verantwortung des Unternehmers und Regeln, die eine Chancengleichheit für alle Marktteilnehmer ermöglichen. Dann stellt mir Knittel das EWiF, das sich zusätzlich mit der Unterzeile „Wir Eigentümerunternehmer“ von Lobbygruppen und Wirtschaftsverbänden abgrenzt, vor. Das Europäische Wirtschaftsforum ist eine parteiunabhängige Vereinigung für erfolgreiche kleine und mittlere Unternehmen. Gegründet 1991 in Brüssel vertritt das EWiF mit den ihm angeschlossenen Verbänden in Deutschland inzwischen ca. 70.000 mittelständische Unternehmer, Selbstständige und Angehörige der Freien Berufe aus allen Branchen und Regionen Deutschlands. Der immer größeren Bedeutung der Europäischen Union trägt das EWiF durch die enge Kooperation mit der European Small Business Alliance (ESBA, Brüssel/London) mit insgesamt 1,2 Millionen Mitgliedern Rechnung. Dass gerade mittelständische Unternehmen, insbesondere Familienunternehmen oder solche, die vom Eigentümer geführt sind, in der gesellschaftlichen und politischen Landschaft kaum eine Stimme haben, differenziert Knittel. Bei Bürgermeistern würden die Unternehmen mit ihren Anliegen sehr wohl gehört und auch verstanden. Hier gebe es oft einen direkten Draht für die Sorgen und Nöte. Gleichzeitig profitierten die Städte und Gemeinden – über die Gewerbesteuer und die Schaffung von Arbeitsplätzen – auch von den Unternehmen. Eine klassische Win-Win-Situation. Je weiter sich die Politik von den Unternehmen auch geografisch entfernt, desto mehr wächst offensichtlich auch die inhaltliche Distanz. Bei den Entscheidern im Bundestag, in dem ja schon aus Zeitgründen kaum bis keine mittelständischen Unternehmer als Abgeordnete vertreten sein können, werden typische Probleme dieser für die Wirtschaft und die Gesellschaft extrem wichtigen Gruppe kaum mehr wahrgenommen. Neben der Politik spielen die Medien bei dieser Wahrnehmung eine wichtige Rolle. Auch hier herrscht eine große Verständnis-Distanz, die Und als mich Volker Knittel am Schluss fragt, was ich aus dem Gespräch über seine Arbeit für das EWiF mitnehme, fällt mir die Antwort leicht: Es ist die zwischenmenschliche Beziehung. Eine Beziehung, die über alle hehren Ziele hinaus die Basis für die Zusammenarbeit von Unternehmern und für Unternehmer bildet. Und die mit viel Mühe aufgebaut wird. Das Gesicht von Volker Knittel leuchtet kurz auf. Ich glaube, ich habe ihn verstanden. Für Interessierte gibt es hier mehr zum EWiF: www.ewif.de IMPRESSUM: HERAUSGEBER: Office Group Büroadresse: Landwehrstr. 37 / RGB, 80336 München Geschäftsadresse: Höfen 4, 82549 Königsdorf E-Mail: [email protected] www.office-group.immobilien REDAKTION: Bertram Hennig GESTALTUNG UND SATZ: BETTER:HEISIG werbeagentur gmbh ILLUSTRATIONEN: Jasmin Heisig, Shutterstock BILDQUELLEN: Designer: Naoto Fukasawa, Description: Kuubo, Office Weil am Rhein; Photographer: Marc Eggimann © Vitra, Shutterstock, Office Group LEKTORAT: Barbara Vogel, [email protected] DRUCK: Omb2 Druck Das Werk ist in der Zusammenstellung und seinen Teilen urheberrechtlich geschützt. Jede Nutzung in anderen als den gesetzlich zugelassenen Fällen ist unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Verarbeitung, Bearbeitung und Umgestaltung sowie die Verbreitung und öffentliche Zugänglichmachung. Ausnahmen bedürfen der schriftlichen Genehmigung des Herausgebers. Weder das Werk noch seine Teile dürfen in eine elektronische Form übertragen, eingespeichert, verarbeitet oder zugänglich gemacht werden. Dies gilt auch für das Einstellen in Intranets sowie geschlossene bzw. nicht jedermann zugängliche Systeme. bisweilen in einseitiger Darstellung und schlussendlich in einer Neiddebatte endet, bei der die positiven Aspekte der unternehmerischen Verantwortung, aber auch der Aspekt des unternehmerischen Risikos ausgeblendet werden. Genau an dieser Stelle setzt Knittel an und trommelt im Interesse der Mitglieder des EWiF. Er organisiert und steuert Fachkongresse, Gesprächskreise, Podiumsdiskussionen, Gesetzesinitiativen und für Medien interessante Veranstaltungen, bei denen als „Lockmittel“ auch immer Prominente aus Politik und Gesellschaft fungieren. Aber auch, um einmal neue Perspektiven in eine Debatte zu bringen. Mit der Verleihung internationaler, nationaler und regionaler Ehrenpreise für Persönlichkeiten, die sich der Sache des mittelständischen Unternehmertums verdient gemacht haben, schafft Knittel eine öffentlichkeitswirksame Bühne für sein Anliegen. Bei den regionalen Preisverleihungen hat sich zum Beispiel der Bayerische Mittelstandspreis etabliert, der jeweils unter Schirmherrschaft ranghoher Landespolitiker, wie dem bayerischen Wirtschaftsminister, durchgeführt wird. Ich nenne Knittel in unserem Gespräch deshalb einen Netzwerker, er bezeichnet sich selbst als „die gute Spinne im Netz“. Zugegeben, seine Definition hat etwas. Denn Knittel weiß, wie man Menschen mit interessanten Themen fängt und hält. Aber auch, wie man Beziehungen zwischen Persönlichkeiten knüpft, die eigentlich als Unternehmer einen Status als Einzelkämpfer pflegen und deren Terminplan ein weitergehendes Engagement für die Sache des Unternehmertums auf einer höheren Ebene eigentlich nicht zulässt. Doch auch hier hat Knittel eine „Markt- Markus Menzinger (Geschäftsführer Office Group und Senator „Wir Eigentümerunternehmer“), Gerda Hasselfeldt MdB (Vorsitzende der CSU-Landesgruppe im Deutschen Bundestag) und Volker B. Knittel (Vizepräsident EWiF) anlässlich der Verleihung des Deutschen Elite-Mittelstandspreises 2014 am 5.11.2014 in Berlin OFFICE GROUP UND EWIF Markus Menzinger, Rainer Brüderle (Bundesminister für Wirtschaft und Technologie a.D.) und Volker B. Knittel (Vizepräsident EWiF) Dr. Walter Döring (Präsident EWiF) und Markus Menzinger bei der Ernennung von Markus Menzinger zum Senator („Wir Eigentümerunternehmer“). Alle Themen finden Sie auch unter: www.office-group.immobilien PARTNER & MITGLIEDSCHAFTEN Office Group Landwehrstr. 37 / RGB 80336 München Telefon: +49 (0) 89 244 184 600 E-Mail: [email protected] www.office-group.immobilien