Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG

Transcription

SAGA GWG Konzern-Geschäftsbericht 2011
Verantwortung für Hamburg
90 Jahre SAGA GWG
neunzig
Jahre
1922-2012
Organigramm
Konzern-Kennzahlentabelle
des SAGA GWG Konzerns
im Drei-Jahres-Vergleich
Vorstand/Geschäftsführung
Unternehmenskommunikation
Geschäftsfeld
Immobilien
Bestandsbewirtschaftung Ost
Bestandsrentabilität
Forderungsverfolgung
GS Dulsberg
GS Langenhorn
Revision
Geschäftsfeld
Dienstleistungen
Bestandsbewirtschaftung West
Q.-Management
Gewerbeverm.,
Vertriebsförderung
WEG-Verwaltung
GS Süderelbe
GS Harburg
Personal und
Services
Personalwesen
Personalentwicklung
Innere Dienste
Recht/Compliance
Geschäftsfeld
Entwicklung und Technische Projekte
Unternehmensplanung
Unternehmensentwicklung,
Risikomanagement
Controlling, PMS
Steuern, Beteiligungsverwaltung
Entwicklung
Eigentumswohnungsvertrieb
GS Wilhelmsburg
GS Jenfeld
GS Altona
GS Wandsbek
GS Osdorf
GS Billstedt–Mü.-berg
GS Eimsbüttel
GS Bramfeld
GS Mitte
Finanzbuchhaltung,
Versicherungen, KLR
GS Hamm
GS Eidelstedt
Finanzierung
GS Bergedorf
GS Barmbek
Modernisierung,
Instandsetzung
Grundstücksentwicklung
Neubau
Projektentwicklung
Technische Gebäudeausrüstung
Betriebsrat
GS Rahlstedt
Technische
Projekte
Technische
Sonderprojekte
Zentraler Einkauf,
Qualitätssicherung
Betriebswirtschaft
Geschäftsfeld
Immobilien
Geschäftsfeld
Dienstleistungen
Geschäftsfeld
CHANCE Beschäftigungsgesellschaft mbH
Hamburg (Qualifizierungsmaßnahmen im
Quartierskontext)
BCH BüroConsult Hamburg Gesellschaft
für Personaldienstleistungen
(Personalüberlassung, -vermittlung, -beratung)
SAGA IT-Services GmbH
(IT-Dienstleistungen)
SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH
(Verwaltung eigenen Vermögens)
GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunalund Gewerbeimmobilien mbH (Bewirtschaftung
und Verwaltung von Gewerbeimmobilien)
GGAB Gemeinnützige Gesellschaft für
Alten- und Behindertenhilfe mbH
(Betreuungsdienstleitungen für Senioren)
WSH Wohnservice Hamburg Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH
(Mieterbetreuung, Mieterberatung, SiGeKo,
Qualitätssicherung)
AVW Assekuranzvermittlung der
Wohnungswirtschaft GmbH Co. KG
(Versicherungsmakler)
ProQuartier Hamburg Gesellschaft für
Sozialmanagement und Projekte mbH
(Quartiers- und Sozialmanagement)
2009
3.692,4
3.733,2
3.850,5
Bilanzsumme
Mio. EUR
Umsatzerlöse
Mio. EUR
895,5
881,0
894,1
Anlagevermögen
Mio. EUR
3.277,1
3.346,1
3.453,9
Eigenkapital
Mio. EUR
1.135,4
1.086,8
1.070,2
Eigenkapitalquote
%
30,7
29,1
27,8
Jahresüberschuss (= EAT1))
Mio. EUR
148,6
133,8
127,4
Cashflow
Mio. EUR
241,5
231,3
224,2
EBT2)
Mio. EUR
162,6
148,2
126,1
Mio. EUR
263,9
256,9
233,7
EBITDA 4)
Mio. EUR
357,6
354,7
331,9
Bauumsätze
Mio. EUR
216,0
201,2
208,8
Anzahl
875
864
857
EBIT
3)
Mitarbeiter
Mietwohnungen
WE
129.873
129.958
130.297
davon öffentlich gefördert
WE
41.311
42.691
44.315
davon frei finanziert
WE
79.908
77.981
76.931
davon frei finanziert mit Preisbindung
WE
8.654
9.286
9.051
davon öffentlich gefördert
EUR/m²/Monat
5,24
5,17
5,11
davon frei finanziert
EUR/m²/Monat
5,96
5,83
5,64
1) Earnings After Taxes
2) Earnings Before Taxes
Schulservice Hamburg
Gesellschaft für Facility Management mbH
2010
Nettokaltmieten
Tochter- und Beteiligungsgesellschaften zur Unterstützung des Kerngeschäftes
HWC Hamburger Wohn Consult Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH
(Vertriebsunterstützung)
2011
WoWi Media GmbH Co. KG
(Interessenwahrnehmung im
Telekommunikations- und Kabelbereich)
3) Earnings Before Interest and Taxes
4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization
Wer wir sind
Verantwortung übernehmen – sozial, ökonomisch und ökologisch
Der städtische Wohnungskonzern SAGA GWG engagiert sich maßgeblich für den sozialen
Ausgleich in den Wohnquartieren, für die Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und
den Klimaschutz in Hamburg. Bei der Wahrnehmung umfassender immobilienwirtschaftlicher
Aufgaben für die Stadt legt das Unternehmen einen besonderen Fokus auf die sozial
Inhalt
02
Management
02 Vorwort des Vorstandes
04 Highlights des Jahres 2011
06 Grußwort der Senatorin
08 Organe der Gesellschaft: Vorstand und Aufsichtsrat
10 Wohnraum für Generationen
12 Riedsiedlung 1995
14 Mümmelmannsberg 1970
16 Grindel 1957
18 Oelsner-Bauten 1927
21 Geschäfts- und Rahmenbedingungen
28 Ertragslage
29 Finanzlage
30 Vermögenslage
30 Nachtragsbericht
30 Chancen- und Risikobericht
31 Prognosebericht
34 Konzern-Bilanz
36 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
37 Konzern-Anhang
48 Konzern-Kapitalflussrechnung
48 Konzern-Eigenkapitalspiegel
49 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
50 Bericht des Aufsichtsrates
51 Entsprechenserklärung
52 Nachhaltigkeit als zentraler Baustein
der Unternehmensstrategie
54 Einbezogene Unternehmen: Bilanz und GuV
verträgliche Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten für Menschen mit kleinen und
mittleren Einkommen.
In der Freien und Hansestadt Hamburg mit ihren 1.790.000 Einwohnern und insgesamt etwa
880.000 Wohneinheiten vermietet SAGA GWG rund 130.000 Mietwohnungen und 1.500 Gewerbeobjekte. In Modernisierungen, Instandhaltungen und den Neubau investiert der Konzern jährlich
200 bis 250 Mio. Euro. Damit zählt das Unternehmen zu den größten Auftraggebern des
Hamburger Handwerks, ist zugleich Motor für den Mittelstand und stärkt den Wirtschaftsstandort.
09
Aus dem
Unternehmen
Der Klimaschutz zählt seit Jahren zu den wichtigen Unternehmenszielen von SAGA GWG.
Kontinuierlich werden die Bestände energetisch saniert und wird der Einsatz regenerativer
Energien gefördert. Die daraus resultierenden CO 2-Einsparungen tragen zur Erreichung von
Hamburgs Klimaschutzzielen bei.
Seit 90 Jahren steht SAGA GWG im Dienst der Stadtentwicklung und sorgt auf dem Wohnungsmarkt, im sozialen Bereich, beim Schutz der Umwelt und mit Beiträgen für den Haushalt im
20
KonzernLagebericht
mehrfachen Sinn für ein gutes Klima in Hamburg.
33
KonzernJahresabschluss
49
Weitere
Informationen
Ein Blick nach vorn
Vielfalt mit Perspektive
Die Welt in Mümmelmannsberg
44.000 m 2 Denkmal. 3.000 Bewohner
Mehr Licht. Mehr Luft
Vorwort des Vorstandes
SAGA GWG feiert in diesem Jahr seinen 90. Geburtstag. Der Verantwortung für Hamburg hat sich unser
Unternehmen entlang der verschiedenen historischen, politischen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stets gestellt. Die Sicherung des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren Hamburgs ist und
bleibt dabei die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Dieser Grundsatz gilt unverändert und unabhängig
von den Vorgaben des Gesellschafters.
Unverändert steht die Stadtentwicklungspolitik vor großen Herausforderungen. Hamburg wächst und befindet sich weiterhin im Wandel. Der Zuzug jüngerer Menschen, die Ausbildungs- und Arbeitsplätze suchen,
sowie der demografische Wandel beschleunigen die Singularisierung der Stadtbevölkerung. Vier von fünf
Lutz Basse, Dr. Thomas Krebs, Willi Hoppenstedt
Hamburger Haushalten sind heute Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Ein Großteil des nach dem Krieg in
der Wiederaufbauphase entstandenen Wohnungsangebotes ist auf Familien zugeschnitten, was in den stark
Nachhaltigkeit steht in unserer Unternehmenspolitik für soziale Verantwortung, Klima- und Ressourcenschutz,
innerstädtisch gelegenen Wohnvierteln zu einem deutlichen Ungleichgewicht am Markt führt.
aber auch für Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit in der Zukunftsgestaltung. Um mit Blick auf die Mietauswirkungen eine sozial verträgliche energetische Aufwertung unserer Bestände sicherstellen zu können,
Um diese Situation zu entspannen, hat der Hamburger Senat mit 6.000 jährlichen Baubeginnen ab 2013
konzentrieren wir uns neben Energieeinsparmaßnahmen durch energetische Dämmung der Gebäude auf
ehrgeizige Neubauziele gesetzt. Rasch wurden die Weichen gestellt: Die Bezirke haben mit der Stadt einen
Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Einsatz regenerativer Energie. Diese sogenannte
Vertrag für den Wohnungsbau geschlossen und in einer beispielhaften konzertierten Aktion haben sich
E³-Strategie zur Reduzierung von CO2-Emissionen und Heizenergie ermöglicht es SAGA GWG, die CO2-
Senat, Bezirke, SAGA GWG und die Hamburger Wohnungswirtschaft im „Bündnis für das Wohnen“ auf
Emissionen im Vergleich zu 1990 bis 2020 um 50 Prozent zu reduzieren.
gemeinsame Ziele verständigt, zu denen Neubauzielzahlen wie auch Verabredungen über energetische
Zielzahlen bei gleichzeitiger Gewährleistung der städtebaulichen Qualitäten sowie der Fortführung einer
Der soziale Ausgleich in den Stadtquartieren ist unverändert die Voraussetzung für den wirtschaftlichen
integrativen Wohnungspolitik gehören. SAGA GWG hat die Verantwortung angenommen und wird mit den
Erfolg. Deshalb freuen wir uns, für das Geschäftsjahr 2011 für das Unternehmen den Konzernabschluss
jährlichen Baubeginnen von 1.000 Wohnungen ab 2013 die Neubautätigkeit deutlich intensivieren.
gemäß § 290 HGB mit einem deutlich positiven Ergebnis vorlegen zu können.
Die dafür notwendige Restrukturierung und Neuausrichtung des Bau-, Technik- und Entwicklungsbereiches
ist sofort eingeleitet und umgesetzt worden. Realisiert werden kann dieses Ziel mit einer Kombination aus
Der Geschäftsverlauf selbst ist unverändert gekennzeichnet durch Vollvermietung, hohe Wohnzufriedenheit,
Nachverdichtungsprojekten auf eigenen Grundstücken, Projekten auf angekauften Grundstücken der Stadt
solide wirtschaftliche Jahresergebnisse und weiterhin hohe Investitionsleistungen. SAGA GWG setzt damit
sowie auch durch Projektentwicklung gemeinsam mit Marktpartnern.
die positive Entwicklung der vergangenen Jahre in allen Sparten der Leistungserstellung fort. Im Konzern
konnten die Gesellschaften sämtliche Kennzahlen verbessern, Schulden abbauen und die finanzwirtschaft-
Für SAGA GWG stehen aktuell zwei Quartiersentwicklungsprojekte im Vordergrund: Die gezielte Aufwertung
liche Stabilität und Leistungsfähigkeit des Unternehmens stärken. Das Unternehmen erwirtschaftet aus dem
und energetische Modernisierung der Großwohnsiedlung Mümmelmannsberg wurde im vergangenen Jahr
operativen Geschäft die notwendigen Mittel für nachhaltige Bestandsinvestitionen, den verstärkten Neubau
erfolgreich auf den Weg gebracht. Basis dafür ist eine ganzheitliche Entwicklungsstrategie, die SAGA GWG
sowie auch eine sozial verantwortliche Mietenpolitik.
gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Partnern vor Ort in enger Zusammenarbeit mit den Bewohnern, der Verwaltung und der Politik verfolgt. Ziel dabei ist es, dem Quartier und seinen Bewohnerinnen und
Unser Dank im abgelaufenen Geschäftsjahr gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, den Vertretern
Bewohnern neue Perspektiven zu eröffnen.
der Gesellschafterin, unseren Geschäftspartnern und ganz besonders unseren vielen Kunden in Hamburg
für das einmal mehr entgegengebrachte Vertrauen und die Unterstützung unserer Arbeit.
In Wilhelmsburg steht das IBA-Projekt „Weltquartier“ ganz besonders für den Anspruch einer integrierten
Stadtteilentwicklung: Öffentlich geförderter Wohnungsneubau nach neuesten energetischen Standards,
modernisierte und nachfragegerecht umgebaute Wohnungen, der „Weltgewerbehof“ für die Ansiedlung von
Kleingewerbetreibenden sowie in Summe 32 Schulen in Hamburgs Süden, die durch die Tochterunterneh-
02
men GWG Gewerbe umfassend modernisiert, teilweise abgerissen und neu gebaut wurden. Die Einbindung
Basse der Schulstandorte in die aktive Quartiersentwicklung ist ein Meilenstein der nachhaltigen Stadtentwicklung.
Vorstand und Geschäftsführung
Konzern-Geschäftsbericht 2011
Hoppenstedt
Dr. Krebs
03
Unsere Highlights des Jahres.
Die besten Momente.
Januar
Zum 9. Mal findet der deutschlandweit bekannte Hamburger Comedy Pokal statt.
2011
Von SAGA GWG als Hauptsponsor unterstützt treten 20 Comedians in zehn Stadtteilkulturzentren – mitten in den SAGA GWG
Quartieren – gegeneinander an. Das Finale
im Schmidts Tivoli gewinnt Timo Wopp. Mit
seinem Jonglierkabarett überzeugt er nicht
nur die Jury, sondern auch das Publikum.
04
Mai
Juli
Der Neubau der Stadtteilschule Stübenhofer
Ab sofort heizen Bewohner in der Billstedter
Weg in Kirchdorf wird eingeweiht. Mit der
Dringsheide besonders intelligent – mit zwei
Erweiterung der Schule leistet das SAGA
ZuhauseKraftwerken im Keller des Wohn-
GWG Tochterunternehmen GWG Gewerbe
hauses. Die Kraftwerke sind das Ergebnis
einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen
einer Kooperation von SAGA GWG und
Stadtteilentwicklung in Hamburgs Süden.
LichtBlick und wandeln Erdgas fast vollständig
Künftig bietet das helle und offen gestaltete
in Wärme und Strom um. Weitere Einbauten
Gebäude Platz für 800 Schüler – von der
folgen – ein wichtiger Beitrag für mehr
ersten Klasse bis zum Abitur.
Energieeffizienz und Klimaschutz in Hamburg!
Juni
November
Mümmelmannsberg 2020 – mit diesem 2011
Mit dem Richtfest im Bäckerbreitergang
gestarteten Konzept investiert SAGA GWG
sendet SAGA GWG ein deutliches Signal:
mehr als 100 Mio. Euro in Hamburgs größte
Öffentlich geförderter Wohnraum kann auch
Wohnsiedlung. Dabei werden nicht nur die
in bester innerstädtischer Lage realisiert
Gebäude energetisch modernisiert und die
werden. Der Neubau fügt sich nahtlos in das
Außenanlagen erneuert, sondern auch das
historisch gewachsene Viertel mit seinen
zentrale Einkaufszentrum neu gestaltet –
typischen Rotklinker-Fassaden ein und stellt
eine deutliche Aufwertung des gesamten
mit seinen 28 Wohnungen einen wichtigen
Quartiers im Südosten der Stadt.
Beitrag zur integrierten Stadtteilentwicklung dar.
Die 2007 gegründete SAGA GWG Stiftung
Rahel Bruns ist die neue Quartierskünstlerin
Nachbarschaft knackt die Eine-Millionen-
auf der Veddel. Mit ihrem Projekt will die
Euro-Marke. Gemeinsam mit Bausenatorin
SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft den Dialog
Jutta Blankau wird dies gebührend gefeiert –
zwischen Künstlern und Bewohnern fördern.
auf dem Kinderbauernhof Kirchdorf Süd. Der
Rahel Bruns’ Idee: Sie fertigt Miniaturfotos
Hof bietet Großstadtkindern die Möglichkeit,
von den Bewohnern an, die dann nicht nur im
Tiere in artgerechter Haltung zu erleben,
Quartier, sondern – ganz im Sinne des „Aus-
und ist eines von 100 Projekten, die von der
wandererstadtteils" Veddel – über befreundete
gemeinnützigen Stiftung gefördert werden.
Künstler in der ganzen Welt verbreitet werden.
05
Grußwort der Senatorin
SAGA GWG: starker Partner für
einen nachhaltigen Wohnungsmarkt
Wohnen in Hamburg liegt eindeutig im Trend. Das ist
eine gute Nachricht für die Hamburger Wohnungswirtschaft. Doch für Wohnungssuchende ist die Situation am Wohnungsmarkt sehr schwierig. Das haben
nicht zuletzt die Ergebnisse des Mietenspiegels 2011
verdeutlicht: Er markiert die Schlussbilanz jahrelanger
Versäumnisse in der Wohnungsbaupolitik.
Der neue Senat hat deshalb im letzten Jahr rasch gehandelt und zunächst mit den Bezirken einen „Vertrag
Doch die Anstrengungen von SAGA GWG zu einem nachhaltigen Wohnungsmarkt reichen weit über die
für Hamburg – Wohnungsneubau“ geschlossen, um unter anderem die Genehmigungsverfahren im Woh-
wichtigen Neubauaktivitäten hinaus. Durch die kontinuierliche Modernisierung seiner Bestände bringt das
nungsbau zu beschleunigen. Ein Drittel der neu gebauten Wohnungen sollen Sozialwohnungen sein. Zweitens
Unternehmen den Klimaschutz voran. Zugleich stärken zahlreiche Förderaktivitäten der SAGA GWG Stiftung
hat er mit der Wohnungswirtschaft – und unter Einbeziehung der Mietervereine – ein „Bündnis für das Woh-
Nachbarschaft wie beispielsweise das Stipendium für Quartierskünstler auf der Veddel die soziale und
nen in Hamburg“ vereinbart. Neben Zielzahlen für den Neubau von Wohnungen wurden konkrete Schritte zur
kulturelle Stadtteilentwicklung.
energetischen Modernisierung der Bestände vereinbart. Darüber hinaus geht es um die Versorgung Wohnungsloser mit Wohnraum und den Erhalt der Backsteinstadt Hamburg. Unser Ziel ist, dass jedes Jahr mit
Das Unternehmen nimmt mit seinen großen Wohnungsbeständen seine gesellschaftliche Verantwortung am
dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen wird. Wir sind auf einem guten Weg, denn schon im letzten Jahr
Hamburger Wohnungsmarkt wahr und handelt bei seiner Mietenpolitik mit sozialem Augenmaß.
wurden Baugenehmigungen für rund 6.800 Wohneinheiten erteilt.
Im letzten Jahr hat SAGA GWG erneut unter Beweis gestellt, dass die Verbindung von ökonomischem Erfolg
Auch die angestrebte Zahl von 2.000 geförderten Sozialwohnungen wurde übertroffen. Die Hamburgische
und sozialem Ausgleich bei ökologischer Erneuerung in der Wohnungswirtschaft möglich sind.
Wohnungsbaukreditanstalt hat 2011 insgesamt 2.147 Neubauten mit Mietpreis- und Belegungsbindungen gefördert. Das sind 600 mehr als 2010 und damit eine Steigerung um fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Zu dieser herausragenden Leistung, die eine wichtige Säule für die Erreichung der wohnungspolitischen
Zielsetzungen des Senats darstellt, haben Vorstand und Mitarbeiter gleichermaßen beigetragen.
SAGA GWG ist im „Bündnis für das Wohnen“ ein starker Partner: 2011 brachte das Unternehmen 941
Sozialwohnungen zur Bewilligungsreife – das sind 44 Prozent aller geförderten Neubau-Mietwohnungen.
Diese Zahlen verdeutlichen das hohe Engagement von SAGA GWG seit der Verabredung im Bündnis,
jährlich den Bau von 1.000 neuen Wohnungen auf den Weg zu bringen.
Darüber hinaus tragen Neubauprojekte wie das „Weltquartier" in Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen
Jutta Blankau-Rosenfeldt
Bauausstellung dazu bei, bisher wenig nachgefragte Stadtteile attraktiv für neue Bewohnerinnen und Bewoh-
Vorsitzende des Aufsichtsrates
ner zu machen.
Senatorin für Stadtentwicklung und Umwelt
der Freien und Hansestadt Hamburg
06
07
Organe der Gesellschaft
Mitglieder des Vorstandes
des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011
Lutz Basse
Vorstandsvorsitzender
Willi Hoppenstedt
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
Dr. Thomas Krebs
Mitglieder des Aufsichtsrates
Senatorin
Vorsitzende seit 21. April 2011
Anja Hajduk
Senatorin a. D.
Vorsitzende bis 5. Januar 2011
Dr. Herlind Gundelach
Senatorin a. D.
Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011
Sylvia Kachel
Kfm. Angestellte, SAGA
Stellvertretende Vorsitzende
Walter Conrads
Selbst. Unternehmensberater
Klaus Erxleben
Kfm. Angestellter, SAGA
Horst Möller
Geschäftsführer, Möller & Förster KG
Dr. Horst-Michael Pelikahn
Staatsrat
Hans-Jürgen Schauenburg
Geschäftsführer, Firmengruppe Frank
Rüdiger Steininger
Senatsdirektor
Karl-Heinz Wahne
Zukunftsweisend
aus Tradition.
90 Jahre SAGA GWG – das bedeutet 90 Jahre Verantwortung für das Wohnen in Hamburg.
Wir engagieren uns für attraktive, vielfältige Quartiere. Für bezahlbaren Wohnraum.
Für ein nachbarschaftliches, lebendiges Miteinander. Für aktiven Klimaschutz.
Aspekte, die Sie in allen Quartieren von SAGA GWG wiederfinden.
Fünf Quartiere stellen wir Ihnen stellvertretend vor – mit ihren Bewohnern.
Sie verraten, was gerade ihr Viertel besonders lebens- und liebenswert macht.
08
09
2014
Wohnraum für Generationen.
Ein Blick nach vorn.
Susanne Gräff ist Leiterin für technische Projekte bei SAGA GWG.
»Hamburg verändert sich – genauso wie seine Bewohner. Wir setzen deshalb verstärkt auf
neue generationsübergreifende Wohnformen, bezahlbare Wohnungen in zentraler Lage
und auf die Förderung lebendiger Nachbarschaften. Keine leichte Aufgabe – aber es ist
schön, eine nachhaltige und zeitgemäße Stadtentwicklung aktiv zu gestalten.«
Bezahlbarer und komfortabler Wohnraum
in bester innerstädtischer Lage ist gerade
für Familien nicht leicht zu finden. Dass
es anders geht, beweist SAGA GWG mit
seinem Bauprojekt im Bäckerbreitergang.
Der fünfgeschossige Neubau in unmittelbarer Nähe zum historischen Gängeviertel
verfügt über 28 Wohnungen mit einer Größe von bis zu 85 m², die sämtlich mit Balkon, Terrasse oder Wintergarten ausgestattet sind. Ein gelungener Beitrag für den
sozialen Ausgleich mitten in der Neustadt!
Bei der Realisierung des Projektes „Wohnen
am Suttnerpark" ist SAGA GWG Partner
der Quantum Immobilien AG. Gemeinsam
werden bis Ende 2013 in Altona neben
zwei Gewerbeflächen für den Einzelhandel
165 Wohnungen entstehen. Mehr als zwei
Drittel davon werden öffentlich gefördert.
Der Mix aus familien- und seniorengerechten
Einheiten wurde in enger Zusammenarbeit
mit den umliegenden Bewohnern geplant –
auf eine gute Nachbarschaft von Anfang an!
Alt und Jung in einem Quartier – eine
zukunftsweisende Wohnform, die SAGA
GWG derzeit im Barmbeker Rungestieg
plant. Bis 2013 wird die 1929 erbaute
Anlage umfangreich modernisiert und
durch einen Neubau ergänzt. Das Ziel
sind 343 komfortable Wohnungen – barrierefrei für Senioren und familiengerecht für
größere Haushalte. Dazu großzügige Gärten und mittendrin ein NachbarschaftsIm Süden des Wilhelmsburger Weltquartiers liegt der Gert-Schwämmle-Weg. Mit der Schließung einer Baulücke leistet
café, das allen künftigen Bewohnern und
SAGA GWG hier einen wichtigen Beitrag zur Schaffung neuen, öffentlich geförderten Wohnraums. Die 24 Wohnungen
deren Freunden offen steht.
im Passivhausstandard mit großzügigen Loggien zum grünen Innenhof sind nur der Anfang – insgesamt wird das
multikulturelle Quartier bis 2014 durch den Neubau von 265 modernen und familiengerechten Wohnungen ergänzt.
10
11
Familie Miry lebt seit 2003 in ihrer 5-Zimmer-Wohnung in Horn.
Vielfalt mit Perspektive.
Für ein besseres Klima in Hamburg.
1995
»Mit der Riedsiedlung hat sich die SAGA etwas Tolles einfallen lassen: familienfreundliches
Wohnen in Niedrigenergiehäusern und vor der Tür ein riesiger Spielplatz. Viel Komfort bei
guten Verkehrsanbindungen – was will man mehr!?«
Moderner, energieeffizienter und familiengerechter Wohnraum – dafür steht die Riedsiedlung
in Hamburg-Horn. Die ursprünglichen Gebäude
waren in den 1930er-Jahren als Provisorium für
Arbeiterfamilien gedacht, die nach Hamburg
kamen, um im Hafen oder in der Industrie Arbeit
zu finden. Bis 2009 baute SAGA GWG in der
Riedsiedlung 318 neue Wohnungen und ersetzte
damit den größten Teil des alten Bestandes.
Die Geschoss- und Reihenhäuser sowie zwei
Passivhäuser haben eines gemeinsam – sie sind
besonders energiesparend und energieeffizient.
Davon profitiert nicht nur die Umwelt. Die
Bewohner freuen sich über deutlich niedrigere
Heizkosten und erheblich mehr Wohnqualität.
12
13
1970
Die Welt in Mümmelmannsberg.
So geht Gemeinschaft.
Die Familien Siebert und Carrieri engagieren sich aktiv für ihr Quartier.
»Wir leben gerne hier in Mümmelmannsberg. Die Infrastruktur ist prima, man ist schnell
im Grünen und für die Kinder gibt es hier wirklich gute Angebote. Auch wir haben im
Viertel alles, was wir brauchen.«
Mümmelmannsberg – das sind 18.500
Nachbarn aus über 30 Nationen, die zu
Recht stolz sind auf ihr Quartier. Und sich
dafür wie in kaum einem anderen Viertel
gemeinsam starkmachen: In multinationalen Arbeitsgruppen, Sportvereinen und
Nachbarschaftstreffs. Und in zahlreichen
Künstlerinitiativen, die ihren Höhepunkt
in den jährlichen Kunst- und Kulturtagen
Mümmelmannsberg finden. Die Bewohner
in Hamburgs größter Wohnsiedlung profitieren von der grünen Lage. In unmittelbarer Nähe befinden sich das Naturschutzgebiet Boberger Niederung, die Glinder
Au und das Havighorster Moor.
SAGA GWG wird zudem mehr als 100
Mio. Euro in das aus den 1970er-Jahren
stammende Viertel investieren. Mit der
Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen, Grünanlagen und dem Einkaufszentrum, dem Mittelpunkt des Stadtteils,
wird die Lebensqualität weiter gesteigert.
Es tut sich viel in Mümmelmannsberg.
Was bleibt, ist ein unverwechselbares
Quartier, in dem das aktive Miteinander
ganz großgeschrieben wird.
14
15
Gundula Schmidt-Brunn und Dorothea Beese wohnen seit rund 60 Jahren im Quartier.
44.000 m² Denkmal. 3.000 Bewohner.
Und langjährige Nachbarschaften.
1957
»Unsere Grindelhochhäuser sind wie ein Dorf. Man kennt sich und es ist einfach eine sehr
schöne und herzliche Atmosphäre. Ab und zu legt ein lieber Nachbar sogar Blumen vor die Tür.
So lange, wie wir hier auch schon wohnen – wir wollten eigentlich nie woandershin.«
Wohnen mit Weitblick und perfekter Infrastruktur,
jede Menge Grün, eine gewachsene Nachbarschaft –
wer das sucht, landet unweigerlich in den Grindelhochhäusern in Harvestehude. Deutschlands erste
Hochhaussiedlung aus den 1950er-Jahren sorgte
damals für reichlich Gesprächsstoff – von manchem
zeitgenössischen Kritiker als „seelenlos" bezeichnet,
rissen sich gleichzeitig die Hamburger um den
begehrten Wohnraum. Mittlerweile stehen die rund
40 Meter hohen und über 100 Meter langen Gebäude unter Denkmalschutz und gelten als Ikonen
moderner Nachkriegsarchitektur. In dem von Grund
auf modernisierten Ensemble befinden sich heute
1.855 Wohnungen. Ursprünglich als Hauptquartier
der britischen Besatzungsmacht geplant, lebt hier
nun eine gut gemischte Nachbarschaft aus vielen
langjährigen Mietern, jungen Familien und Studenten
der nahen Universität.
16
17
1927
Mehr Licht. Mehr Luft.
Für ein neues Altona.
Maike Heitmann und Zakaria Guerrabi mögen vieles in ihrem Viertel.
»Von der Bunsenstraße sind es nur fünf Minuten bis Ottensen, trotzdem finden wir immer
einen Parkplatz vor der Tür. Es ist grün. Wir haben den ganzen Tag Sonne in der Wohnung.
Und besonders nett ist die bunte Nachbarschaft: Junge und Alte aus unterschiedlichen
Nationen – die Stimmung im Quartier ist schon sehr entspannt.«
Sie ziehen sich wie ein roter Faden durch Altona –
Helmholtzstraße, Ecke Bunsenstraße. Durch eine
die auffallend geklinkerten Oelsner-Bauten. Ihren
konsequente Ausrichtung nach Osten und Westen
Namen verdanken sie Gustav Oelsner. Der 1879
entstanden helle und moderne Wohnungen, die mit
geborene Architekt steht für zeitgenössische mo-
ihren Grünanlagen zwischen den Häusern zur Er-
derne Architektur in Verbindung mit der für Hamburg
holung und zum Klönschnack mit dem Nachbarn
typischen Backsteinbauweise. Als Bausenator Alto-
einladen. Ein Novum für die damalige Zeit und
nas machte er sich außerdem stark für mehr Licht
heute ein beliebtes Quartier mittenmang in Altona!
und Luft im öffentlichen Wohnungsbau. Bestes Beispiel ist die 1927 erbaute Zeilenwohnanlage in der
Altes erneuern.
Und Schönes bewahren.
Stefanie Mandel gärtnert mit viel Liebe vor und hinter ihrem Haus.
»Es ist einfach schön in der Schützenstraße, wenn alles grünt und blüht. Außerdem freut
es mich, mit anderen Menschen im Haus in Kontakt zu kommen, wenn ich die Beete
bepflanze. Eigentlich bleibt immer mal jemand stehen, plaudert kurz und freut sich über
die neuen Blumen. Eine Nachbarin macht fleißig mit. Das ist großartig!«
18
Ebenfalls ein typischer „Oelsner": die Wohnanlage in
Denkmalschutz gestellt. So blieb das ursprüng-
der Schützenstraße. Das Gebäude ist ein echter Hin-
liche Straßenbild ebenso erhalten wie die histo-
gucker, denn Gustav Oelsner wählte für die Fassa-
rischen Wandschränke, die sich in jeder Wohnung
de nicht nur die üblichen dunkelroten Klinkersteine,
befinden. In Verbindung mit neuen Badezimmern
sondern auch gelbe, braune, violette und sogar
und Fußböden sowie neu gestalteten Innenhöfen
schwarze. Die Anlage wurde Anfang 2000 umfang-
entstand moderner und dennoch behaglicher Wohn-
reich modernisiert – und dabei gleichzeitig unter
komfort in zentraler Lage.
19
KONZERN-lagebericht
KonzernLagebericht
1.0
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
1.1 Organisation und Geschäftsgrundlagen
Zum Bilanzstichtag hielt die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) 67,62 Prozent
der Anteile an der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg (GWG). Der ursprünglich zum
31. Dezember 2011 vorgesehene Ankauf weiterer Anteile wurde auf den 1. Januar 2012 verschoben. Darüber hinaus hat die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV), eine
100-prozentige Tochter der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH), ihre Anteile an der SAGA im Geschäftsjahr 2011 auf 61,39 Prozent aufgestockt. Die SAGA erstellt gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.
Folgende Gesellschaften werden in den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 einbezogen:
216 Mio. Euro
Investitionen
Instandhaltung • Modernisierung • Neubaumaßnahmen
| SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)
Vor dem Hintergrund einer sich abzeichnenden Verknappung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt hat der
Senat der FHH sich das Ziel gesetzt, die Rahmenbedingungen für das Wohnen in Hamburg nachhaltig zu
verbessern. Dabei setzt er auf Kooperation und Zusammenarbeit aller Beteiligten, insbesondere der Politik,
der Verwaltung und der Hamburger Wohnungswirtschaft. Im September 2011 wurde daraufhin mit dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ zwischen der FHH, den Wohnungsverbänden sowie der SAGA und der
GWG eine Vereinbarung über Neubauziele, Klimaschutz und Energieeffizienz, Erhalt von Backsteinfassaden
sowie eine integrative Wohnungspolitik getroffen. Unter anderem soll danach in den nächsten Jahren hamburg-
Im vergangenen Jahr setzte SAGA GWG 216 Mio. Euro
für Instandhaltung, Modernisierung und Neubaumaßnahmen ein. Damit leistete der Konzern einen
wesentlichen Beitrag für lebenswerte Quartiere, in
denen sich die Menschen wohlfühlen.
weit jeweils mit dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen werden.
Die SAGA und die GWG haben sich innerhalb dieses Bündnisses verpflichtet, einen entsprechenden Beitrag
zu leisten. Sie haben sich darauf im Geschäftsjahr 2011 auch mit organisatorischen Anpassungen eingestellt.
Hier wurde insbesondere das Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte auf eine deutliche Intensivierung des Neubaugeschäfts ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilien wurde eine weitere kundenorientierte Optimierung der Hauswartorganisation vorbereitet.
1.2 Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2011 hat sich für den Konzern wiederum sehr positiv entwickelt. Gegenüber dem
Vorjahr wurde das Ergebnis noch einmal leicht gesteigert. Folgende wesentliche Faktoren beeinflussten
dabei die Entwicklung:
| Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Miet anpassungen nach §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen noch einmal leicht gesteigert werden.
Die Erlösschmälerungen wurden weiter auf sehr niedrigem Niveau gehalten.
| Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen lagen über den Planwerten, konnten
die Vorjahreswerte aber nicht ganz erreichen.
| Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden auf weiter hohem Niveau
fortgesetzt. Die Aufwendungen lagen dabei oberhalb der Vorjahreswerte.
| Die Aufwendungen für Personal lagen im Jahr 2011 leicht über den Vorjahreswerten.
21
KONZERN-lagebericht
| Leicht unterhalb der Vorjahreswerte lagen dagegen die Abschreibungen sowie die Aufwendungen für
Zinsen und Steuern.
| Die Ergebnisbeiträge der GWG Gewerbe lagen über den Vorjahreswerten und oberhalb des Planan satzes. Das Ergebnis der SAGA Erste IG lag unterhalb des Vorjahreswertes.
1.4 SAGA GWG
1.4.1 Bewirtschaftung von Wohnimmobilien
Im Geschäftsjahr 2011 bewirtschafteten SAGA und GWG eigene sowie von der FHH angemietete Objekte
mit einer Wohnfläche von 7.855.466 m². Die Objekte liegen nahezu vollständig innerhalb der Grenzen
Hamburgs und teilen sich wie folgt auf:
Insgesamt erzielte der Konzern im Geschäftsjahr 2011 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
von TEUR 164.519 (Vorjahr: TEUR 150.362). Der Konzern-Jahresüberschuss stieg auf TEUR 148.577
Gesamt
Eigener Bestand
Bestand FHH
129.873
128.839
1.034
1.408
1.354
54
(Vorjahr: TEUR 133.793).
Wohnungen
1.3 Wirtschaftliches Umfeld
Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Geschäftsjahr 2011 waren insbesondere in der zweiten Jahreshälfte geprägt von der Schuldenkrise der Industriestaaten und hier vornehmlich der Euro-Staaten.
Deutschland zeigte sich im Umfeld der daraus resultierenden konjunkturellen Einschnitte als sehr stabil und
war damit in Europa der feste Anker in der Krise.
2011 ist die deutsche Wirtschaft noch einmal kräftig gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
stieg um 3 Prozent (Vorjahr: Anstieg um 3,7 Prozent). Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess der
deutschen Wirtschaft auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise fort. Gleichzeitig sind die Verbraucherpreise gegenüber dem Vorjahr im Jahresdurchschnitt um 2,3 Prozent (2010: 1,1 Prozent) gestiegen, im
Wesentlichen bedingt durch einen deutlichen Anstieg der Energiepreise.
Von der positiven Entwicklung konnte auch der Arbeitsmarkt in Deutschland profitieren. Die Arbeitslosigkeit
ist deutlich gesunken und lag im Jahresdurchschnitt 2011 mit 7,1 Prozent um 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert von 7,7 Prozent.
Für 2012 wird eine stärkere Belastung der deutschen Konjunktur durch die europäische Schuldenkrise erwartet. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsproduktes wird dabei voraussichtlich unter ein Prozent liegen.
Mit einer Bruttowertschöpfung von 425 Milliarden Euro war die Immobilienwirtschaft auch in 2011 wieder
einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland (ca. 19,1 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung).
Dabei erweist sich das nachhaltige Geschäftsmodell der bestandshaltenden Wohnungsunternehmen weiter
als krisenfest. Auf einer gesicherten Eigenkapitalbasis investieren sie langfristig, nachfrage- und quartiersorientiert. Damit bieten sie ihren Mietern ein Zuhause mit einem hohen Maß an Wohnqualität, Wohnzufriedenheit und Lebensgefühl.
Gewerbeobjekte
Soziale Einrichtungen
285
271
14
Garagen/Einstellplätze
19.357
19.309
48
Stellplätze
25.785
25.741
44
1
1
0
Arbeitnehmerwohnheime
Die 128.839 Wohnungen des eigenen Bestandes sind mit 41.311 (32,1 Prozent) öffentlich gefördert, mit
78.874 (61,2 Prozent) frei finanziert und mit 8.654 (6,7 Prozent) frei finanziert mit Preisbindung aus geförderten Modernisierungsmaßnahmen.
Das Kerngeschäft der Gesellschaften ist weiter die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung
von Wohnimmobilien. Dabei steht eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Das Geschäftsmodell von SAGA und GWG ist nachhaltig und langfristig ausgerichtet. Sozialer Ausgleich in den Quartieren sichert dabei die nachhaltige Vermietbarkeit der Bestände ab und ist insoweit Grundvoraussetzung für wirtschaftlichen Erfolg.
Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ bekennen sich SAGA und GWG ausdrücklich zu ihrem
satzungsgemäßen Auftrag. Die Gesellschaften übernehmen dabei sowohl im Bereich der Mietenbildung als
auch in der integrativen Wohnungspolitik Verantwortung.
Vor dem Hintergrund der in Teilbereichen angespannten Wohnungsmarktsituation in Hamburg haben SAGA
und GWG ihre Mietenpolitik für das Geschäftsjahr 2012 im Einklang mit ihrer sozialen Verantwortung modifiziert. Aufgrund gesetzlicher Anspruchsgrundlagen orientierten sich die Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand bisher an den jeweiligen Mittelwerten des Hamburger Mietenspiegels. Mietanpassungen erfolgten
dabei stets unter Berücksichtigung von Objekt, Lage, Standort und sozialen Einflussfaktoren. Für 2012 haben
Auch in Hamburg verlief die Konjunktur ähnlich positiv wie in Deutschland insgesamt. Dabei stieg das reale
SAGA und GWG nun zusätzlich beschlossen, die Erhöhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grund-
Bruttoinlandsprodukt in Hamburg, zumindest im ersten Halbjahr, etwas geringer als der Bundesdurchschnitt.
sätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent zu begrenzen sowie Mietanpassungen gemäß § 558 BGB bei
Die Arbeitslosenquote in Hamburg sank ebenfalls im Jahresdurchschnitt etwas geringer als der Durchschnitt
zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung zu kappen. In Großwohnsiedlungen werden Miet-
aller Länder. Hamburgs Einwohnerzahl nahm in 2011 weiter zu.
anpassungsmöglichkeiten darüber hinaus gesondert betrachtet und individuell eingewertet.
Der Wohnungsmarkt in Hamburg stellte sich standortbezogen unterschiedlich dar. In den stark nachgefrag-
Mit ihrer moderaten Mietenpolitik im frei finanzierten Wohnungsbestand sowie mit der durch die einschlä-
ten Stadtteilen und Quartieren zeigte er sich weiter angespannt. In anderen Stadtteilen war die Situation da-
gigen Förderwege vorgegebenen Kostenmiete für öffentlich geförderten Wohnraum wirken SAGA und GWG
gegen ausgewogener. Für Hamburg wird ein weiteres Bevölkerungswachstum prognostiziert. Insoweit wird
in den jeweiligen Stadtteilen mietpreisdämpfend. Gleichzeitig sichern sie damit aber die nachhaltige Vermiet-
die Nachfrage nach Wohnraum hier, ähnlich wie in anderen Metropolregionen, tendenziell hoch bleiben.
barkeit ihrer Bestände und damit den wirtschaftlichen Erfolg als Grundlage für weitere bedarfsgerechte
Immobilienwirtschaft, Senat, Verwaltung und Politik in Hamburg haben die daraus resultierenden Herausfor-
Investitionen in den Quartieren ab.
derungen aufgegriffen und sich im Rahmen eines „Bündnisses für das Wohnen“ mit gemeinsamen Zielen
und Vereinbarungen darauf eingestellt.
Bei eigenem, frei finanziertem Wohnraum realisierten SAGA und GWG im Geschäftsjahr 2011 insbesondere
aus Mietanpassungen gemäß §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen zeitanteilige Ertragsverbesserungen
von insgesamt TEUR 5.301 bzw. von TEUR 8.481 in der vollen Jahresauswirkung. Dabei betrug die durchschnittliche Miete für Wohnungen 5,71 Euro je Quadratmeter und Monat. Im öffentlich geförderten Bestand
betrug sie dabei 5,24 Euro und im frei finanzierten Bestand 5,96 Euro. Insgesamt liegt die Durchschnittsmiete damit sowohl unterhalb der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau von 5,80 Euro
22
23
KONZERN-lagebericht
(ab 2012 5,90 Euro) als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des Hamburger Mietenspie-
Für SAGA und GWG stellt sich die gesamte Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2011 wie folgt dar:
gels 2011 von 7,15 Euro. Insgesamt wirkt sich die Mietenentwicklung bei SAGA und GWG damit auch im Mietenspiegel unverändert dämpfend aus.
Neben den allgemeinen Kostensteigerungen wirken sich vor allem Modernisierungen in der Mietenentwick-
Neubau,
Dachgeschossaus- und -aufbau
§ 16.1
WoFG
Modernisierung
(aktiviert)
Modernisierung
(Aufwand)
Instandhaltung
Gesamt
2011
Gesamt
2010
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
1.237
11.124
3.619
100.154
–
116.134
110.364
lung aus. Allerdings wirken die in diesem Zusammenhang erzielten energetischen Einsparungen und Standardverbesserungen im Gegenzug nebenkostensenkend.
Wohnbauten
Mit einem professionellen Vermietungsmanagement der Geschäftsstellen und Unterstützung der wohnungs-
Geschäftsbauten
–
–
138
–
–
138
8
wirtschaftlichen Dienstleistungen der Tochtergesellschaften konnten SAGA und GWG bei den Erlösschmäle-
Anlagen im Bau
11.295
–
–
–
–
11.295
1.673
rungen das niedrige Vorjahresniveau halten. Der vermietungsbedingte Leerstand bei Wohnungen lag wie im
Bauvorbereitung
1.465
–
–
–
–
1.465
936
Vorjahr im Jahresmittel bei 0,3 Prozent. Die Fluktuationsquote blieb mit 7,4 Prozent zum Vorjahr unverändert.
Instandhaltung
–
–
–
–
87.014
87.014
88.254
Gesamt 2011
13.997
11.124
3.757
100.154
87.014
216.046
–
Gesamt 2010
3.247
7.771
6.817
95.146
88.254
–
201.235
Auch die Mietrückstände konnten weiter auf TEUR 7.179 (Vorjahr: TEUR 7.374) reduziert werden. Im Geschäftsjahr wurden dabei bereits Forderungen von TEUR 4.013 (Vorjahr: TEUR 5.035) abgeschrieben. Nach einer
Auflösung von TEUR 46 betrugen die pauschalen Wertberichtigungen auf Forderungen noch TEUR 4.026
(Vorjahr: TEUR 4.072). Zum 31. Dezember 2011 werden damit Forderungen aus Vermietung von TEUR 3.153
(Vorjahr: TEUR 3.302) ausgewiesen.
Projektentwicklung und Neubau
Gleichwertig neben der Bestandspflege wird das Thema Neubau für die Gesellschaften künftig von ver-
SAGA und GWG erwirtschafteten mit der Bewirtschaftung ihrer Bestände im Geschäftsjahr 2011 Umsatzer-
stärkter Bedeutung sein. Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung Hamburgs und der dabei
löse von insgesamt TEUR 813.113 (Vorjahr: TEUR 799.322).
absehbaren weiteren Verengung zumindest von Teilen des Wohnungsmarktes – insbesondere in Innenstadtlagen – werden sich SAGA und GWG verstärkt im Neubau engagieren. Mit dem im September 2011 zwischen dem Senat und der Hamburger Wohnungswirtschaft geschlossenen „Bündnis für das Wohnen“
1.4.2 Investitionen und Instandhaltung
Bautätigkeit
wurden dafür die weiteren Weichen gestellt. Unabdingbare Voraussetzung für eine erfolgreiche Intensivie-
Auch im Berichtsjahr setzten SAGA und GWG ihre portfolio- und zielgruppenorientierte Bautätigkeit weiter
geeigneten Grundstücken. Auch hierzu wurden mit den Vereinbarungen die Rahmenbedingungen verbes-
auf hohem Niveau fort. Dabei wurden für Instandhaltung, Modernisierung und für Neubaumaßnahmen insge-
sert, wobei hier insbesondere Konzeptausschreibungen bei der Vergabe städtischer Wohnungen, mit den
samt 216,0 Mio. Euro (Vorjahr: 201,2 Mio. Euro) eingesetzt. Das gegenüber dem Vorjahr gestiegene Volumen
Bezirken vereinbarte Neubauzahlen und unterstützende Genehmigungsverfahren zu nennen sind.
ist auf ein nach der intensiven Vorbereitungsphase anlaufendes Neubaugeschäft und verstärkte Anstrengungen im Modernisierungsbereich zurückzuführen. Auch das milde Wetter im November und Dezember
unterstützte eine bis zum Jahresende mögliche Bautätigkeit.
SAGA und GWG haben im Bereich Projektentwicklung umfangreiche Vorleistungen erbracht. Bereits seit
2009 findet eine konsequente Sondierung von für den Neubau geeigneten Grundstücken in allen Hamburger
Stadtteilen statt. Neben dem dabei ermittelten Neubaupotenzial auf eigenen Flächen wurden weitere An-
Neben der Pflege und Entwicklung ihrer Bestände und damit der Vermögenssicherung leisten SAGA und GWG
käufe von Grundstücken der FHH und von Flächen Dritter vorbereitet. Auch der Zukauf von schlüsselfer-
mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wesentliche Beiträge zur Quar-
tigen Projektentwicklungen ist Bestandteil der Aktivitäten. Weitere Perspektiven sind die Umwandlung von
tiersentwicklung. Lebenswerte Quartiere mit funktionierenden Nachbarschaften, in denen Menschen sich
Gewerbeflächen in Wohnstandorte, die Entwicklung sogenannter Konversionsflächen sowie Bauflächenaus-
wohlfühlen, reduzieren dabei auch die Fluktuation und entlasten damit stark nachgefragte Standorte von
weisungen der Bezirke.
zusätzlicher Nachfrage.
In diesem Zusammenhang haben SAGA und GWG in 2011 u. a. Grundstücksankäufe für 9,3 Mio. Euro
Auch für den Investitions- und Instandhaltungsbereich werden die Vereinbarungen aus dem „Bündnis für
getätigt. Aus den vorbereiteten Projekten heraus wurde in 2011 mit der Errichtung von 569 neuen Woh-
das Wohnen“ künftig stärkere Bedeutung erlangen. Die ganzheitliche Aufwertung von Quartieren wird dabei kon-
nungen im Geschosswohnungsbau begonnen. Darüber hinaus befanden sich weitere 226 Wohnungen
sequent an den Zielen verstärkte Neuschaffung von Wohnraum, weitere energetische Optimierung, Erhalt
bereits im Bau, von denen zehn im Laufe des Geschäftsjahres fertig gestellt wurden. Parallel wurden 156
und Fortschreibung der städtebaulichen Qualitäten sowie einer integrativen Wohnungspolitik ausgerichtet
Wohnungen im Rahmen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) grundlegend
sein. Beispielhaft für diese Ausrichtung stehen die Projektentwicklungen im sogenannten „Weltquartier" in
modernisiert und umgebaut.
Wilhelmsburg und in Mümmelmannsberg.
24
rung der Neubauaktivitäten ist neben der Sondierung eigener Neubaupotenziale die Beschaffung von
In den Folgejahren soll diese konsequente Projektentwicklung im Neubau zu einer deutlichen Erhöhung der
Von den im Rahmen der Bautätigkeit 2011 umgesetzten Gesamtmaßnahmen wurden 28,9 Mio. Euro (Vorjahr:
Anzahl an Baubeginnen führen. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen, wie des Vorhandenseins
17,8 Mio. Euro) nach § 255 HGB aktiviert sowie Modernisierungen von 100,2 Mio. Euro (Vorjahr: 95,1 Mio. Euro)
entsprechender Grundstücke und der zeitnahen Schaffung von Baurecht, wird der Konzern die im Rahmen
über den Aufwand verrechnet. Weiter betrugen die Aufwendungen für Kleininstandhaltung 40,3 Mio. Euro
des „Bündnis für das Wohnen“ genannten Neubauzahlen erreichen und ab 2013 jährlich mit dem Bau von
(Vorjahr: 43,2 Mio. Euro) und für Großinstandhaltung 46,7 Mio. Euro (Vorjahr: 45,1 Mio. Euro).
etwa 1.000 Wohnungen beginnen.
25
KONZERN-lagebericht
1.4.3 Eigentumswohnungsvertrieb, Wohnungseigentumsverwaltung
und Grundstücksentwicklung
1.6 SAGA Erste IG
Im Jahr 2011 konzentrierten sich SAGA und GWG im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb verstärkt
führungsvertrag besteht. Sie wird von der SAGA geschäftsbesorgt, eigenes Personal ist nicht vorhanden.
auf Wohnungsverkäufe in bereits anprivatisierten Beständen. Lediglich zwei Reihenhauswohnanlagen in
Billstedt und in Lurup mit insgesamt 58 Wohneinheiten wurden neu in das Verkaufsangebot aufgenommen.
Auch in 2011 wurden keine zusätzlichen Anlagen im Geschosswohnungsbestand anprivatisiert.
Die SAGA Erste IG ist eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der ein Beherrschungs- und Ergebnisab-
Die Gesellschaft bewirtschaftet im Wesentlichen zwei eigene Bürogebäude in Barmbek in der Poppenhusen- und der Maurienstraße. Die Gebäude sind mit langfristigen Mietverträgen überwiegend an die SAGA
und die GWG Gewerbe vermietet. Verbleibende Restflächen sind von Dritten belegt. Die Gebäude waren
Insgesamt veräußerten die Gesellschaften im Geschäftsjahr 203 Wohneinheiten. Die Verkaufsquote über alle
zum 31. Dezember 2011 vollständig vermietet. Mit ihrer Bewirtschaftung erzielte die Gesellschaft in 2011
im Angebot befindlichen Objekte stieg auf 45,3 Prozent.
Umsatzerlöse von 3,2 Mio. Euro (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro), die mit 2,1 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro) auf die
Der nunmehr seit zwei Jahren anhaltende positive Trend, Wohneigentum zu bilden, hat sich auch in 2011
SAGA entfallen.
fortgesetzt. So konnte eine anhaltend hohe Nachfrage der Kunden auf das Verkaufsangebot der Gesellschaf-
Auf der Aufwandsseite standen dem im Geschäftsjahr 2011 im Wesentlichen Zinsaufwendungen, Abschrei-
ten festgestellt werden. Dabei übertrafen die getätigten Verkäufe an Mieter und Selbstnutzer die ursprüng-
bungen sowie Aufwendungen für die Immobilienbewirtschaftung gegenüber.
lichen Erwartungen.
Ursächlich hierfür waren die fortwährend günstigen Finanzierungsbedingungen. Das niedrige Zinsniveau
Insgesamt lag das Ergebnis der SAGA Erste IG für 2011 vor Ergebnisabführung mit TEUR 334 unter dem
Vorjahreswert von TEUR 433.
erweiterte den Kreis der Käufer deutlich. Die Verunsicherungen der Kunden im Zuge der Finanz- und
Wirtschaftskrise hält weiter an. Durch wachsende Inflationserwartungen in Verbindung mit prognostizierten
Teuerungsraten wurde die Bildung von selbst genutztem Immobilieneigentum auch in 2011 als sichere
1.7 Personal
Vermögensanlage betrachtet.
Zum Stichtag 31. Dezember 2011 verteilte sich die Anzahl der Beschäftigten (Mitarbeiter umgerechnet auf
Die Wohnungseigentumsverwaltung von SAGA und GWG verwaltete per 31. Dezember 2011 103 Eigentümergemeinschaften mit 4.527 Wohnungen.
Vollzeit inkl. Auszubildende) wie folgt auf die konsolidierten Gesellschaften:
Gesellschaft
2011
2010
Im Rahmen der Grundstücksentwicklung hat die SAGA im Geschäftsjahr 2011 ein Erbbaurecht für Grundstücksflächen in Neugraben-Fischbek mit 12.075 m² zurückerworben. Dort soll der Neubau von 48 Reihenhäusern
SAGA
629
605
realisiert werden.
GWG
195
215
51
44
Darüber hinaus erfolgte der Verkauf zweier leer stehender Gewerbeobjekte sowie die Veräußerung dreier unbebauter Grundstücke bzw. Teilflächen zu Arrondierungszwecken.
1.5 GWG Gewerbe
Die GWG Gewerbe war im Berichtsjahr eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der auch ein Beherrschungsund Ergebnisabführungsvertrag bestand. Der Beherrschungsvertrag wurde zum 31. Dezember 2011 aufge-
GWG Gewerbe
SAGA Erste IG
Gesamt
0
0
875
864
Dabei sind in den Zahlen 47 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter enthalten, die am 31. Dezember 2011 kein Entgelt
bezogen haben. Absolut betrug die Anzahl der Arbeitsverhältnisse (Kopfzahl) 897 (Vorjahr: 882).
Die Personalaufwendungen für das Geschäftsjahr 2011 betrugen im konsolidierten Konzern:
hoben. Ihr Geschäft betreibt die GWG Gewerbe mit eigenem Personal und in Teilbereichen geschäftsbesorgt durch die SAGA.
Auch 2011 war der Geschäftsverlauf weiterhin maßgeblich durch das Modell Hamburg Süd geprägt. Seit
dem 1. Juli 2007 bewirtschaftet die GWG Gewerbe auf der Grundlage von über 25 Jahre laufenden Verträ-
Löhne und Gehälter
gen mit der FHH insgesamt 32 Schulen im Hamburger Süden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 266.300 m2.
Soziale Abgaben
Das Modell ist als Öffentlich-Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) nach den Grundsätzen einer sogenannten
Aufwendungen für Altersversorgung
Public-Private-Partnership (PPP) konfiguriert und beinhaltet die umfassende Grundsanierung und das Facility-Manage-
Gesamt
2011
2010
TEUR
TEUR
39.675
38.099
7.175
7.035
51
243
46.901
45.377
ment für die o. g. Schulen.
Im Geschäftsjahr erwirtschaftete die GWG Gewerbe als wesentliche Ertragspositionen Umsatzerlöse von
TEUR 53.402 sowie sonstige betriebliche Erträge von insgesamt TEUR 4.864. Die Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen verminderte sich von TEUR 2.525 in 2010 auf TEUR 485 in 2011. Dem standen
Qualifizierungsschwerpunkte in der Aus- und Weiterbildung waren in 2011 insbesondere Fachseminare zur
Immobilienwirtschaft und Technik. Dabei wurden an 1.848 Schulungstagen 656 Mitarbeiter geschult (Vorjahr: an 2.211 Schulungstagen 765 Mitarbeiter).
auf der Aufwandsseite im Wesentlichen Aufwendungen für bezogene Leistungen, Personalaufwand und
Der Konzern beschäftigte zum 31. Dezember 2011 insgesamt 41 Auszubildende zu Immobilienkaufleuten.
sonstige betriebliche Aufwendungen (u. a. für Personalkostenerstattungen an die Schulservice Hamburg
Den 15 in 2011 ausgelernten Auszubildenden wurde innerhalb des Konzernverbundes ein Weiter-
Gesellschaft für Facility Management mbH, Hamburg) gegenüber.
beschäftigungsangebot gemacht.
Insgesamt hat die GWG Gewerbe das Geschäftsjahr mit einem Ergebnis von TEUR 5.510 (Vorjahr: TEUR 3.531)
vor Ergebnisabführung abgeschlossen.
26
27
KONZERN-lagebericht
2.0
3.0
Ertragslage
Finanzlage
Das Geschäftsjahr 2011 ist für den Konzern wieder positiv verlaufen und konnte mit einem gegenüber dem
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen zum Bilanzstichtag
Vorjahr noch einmal verbesserten Ergebnis abgeschlossen werden. Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung
TEUR 1.993.416 (Vorjahr: TEUR 2.081.729) und sind damit um TEUR 88.313 (= 4,24 Prozent) gesunken.
der Ertragslage wie folgt dar:
Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt ist weiter wesentlicher Darlehensgeber bei den langfristigen
Darlehen. Die übrigen Darlehen verteilen sich mehrheitlich auf Banken und Sparkassen sowie in geringem
Die Umsatzerlöse verbesserten sich insgesamt um 14,5 Mio. Euro. Bedingt war dies im Wesentlichen durch
Umfang auf Versicherungen.
einen Anstieg im Bereich der Mieten um 12,7 Mio. Euro sowie einen Anstieg bei der Betreuungstätigkeit
insbesondere aufgrund des Geschäftes der GWG Gewerbe um 4,9 Mio. Euro. Demgegenüber reduzierten
Dabei betrug die durchschnittliche Verzinsung des Bestands an langfristigen Kapitalmarktdarlehen (ohne
sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken um 5,0 Mio. Euro, bei einem entsprechenden
Berücksichtigung der Verbindlichkeiten gegenüber der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und von
Rückgang der Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke um 1,7 Mio. Euro.
KfW-Darlehen) im Berichtsjahr 2011 4,38 Prozent p.a. (Vorjahr: 4,39 Prozent p.a.).
Aufgrund einer gestiegenen Aufwandssumme für Löhne und Gehälter lag der Personalaufwand insgesamt
Ausgehend von 3,46 Prozent p.a. für Inhaberschuldverschreibungen mit zehn Jahren Laufzeit zu Jahresbe-
1,5 Mio. Euro über den Vorjahreswerten.
ginn, entwickelten sich die Zinsen am Kapitalmarkt auf 2,69 Prozent p.a. zum Jahresende. Im April wurde
der Höchststand mit 4,03 Prozent p.a. und im Dezember der Tiefstand mit 2,69 Prozent p.a. erreicht.
Mit rund 190,0 Mio. Euro (Vorjahr: 184,7 Mio. Euro) lagen die Instandhaltungsaufwendungen im Geschäftsjahr um 5,3 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau.
Einschränkungen bei der Beschaffung von Liquidität gab es für den Konzern in 2011 zu keinem Zeitpunkt.
Die Erträge aus Beteiligungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Mio. Euro. Dabei erzielte insbesondere
die WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg ein verbessertes Ergebnis.
Negative Auswirkungen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise waren nicht spürbar. Aufgrund einer
strategischen Liquiditätsplanung und hoher Cashflows waren die Gesellschaften jederzeit in der Lage,
Kreditrückführungen vorzunehmen oder notwendiges Kapital zu Zinssätzen unterhalb der Wirtschaftsplanan-
Bei den Zinsaufwendungen führten insbesondere vorzeitige Darlehensrückzahlungen zu einem Rückgang
sätze einzuwerben.
des Aufwands um 7,7 Mio. Euro. Außerdem sanken die Abschreibungen um 4,0 Mio. Euro.
Zum 31. Dezember 2011 stellte sich die Finanzlage des Konzerns im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
Insgesamt erzielte der Konzern einen Jahresüberschuss von 148,6 Mio. Euro (Vorjahr: 133,8 Mio. Euro).
Die Ertragslage des Konzerns stellt sich damit weiterhin positiv dar.
Kapitalstruktur
Folgende Übersicht stellt die Konzern-Unternehmensleistung in Form der aus der Gewinn- und Verlustrech-
31.12.2011
Eigenkapital
nung abgeleiteten Ertragspositionen und deren Verwendung dar:
%
TEUR
%
1.135.362
30,7
1.086.784
29,1
28.038
0,8
28.038
0,8
152.266
4,1
150.356
4,0
2.373.565
64,3
2.464.151
66,0
3.167
0,1
3.897
0,1
3.692.398
100,0
3.733.226
100,0
Passiver Unterschiedsbetrag
Rückstellungen
2011
Mio. EUR
%
Mio.EUR
%
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Entstehung
932,1
100,0
915,3
100,0
Umsatzerlöse
(einschl. Mieten, Gebühren, Umlagen, Zuschüsse, Verkauf von Wohnungen
des Anlagevermögens)
895,5
96,1
881,0
96,3
Übrige Erträge
(aktivierte Eigenleistungen, Sonstige betriebliche Erträge, Zinserträge, Erträge
aus Beteiligungen und Ergebnisabführungsverträgen)
36,6
3,9
34,3
3,7
Verwendung
932,1
100,0
915,3
100,0
Betriebs- und Heizkosten
244,8
26,3
236,3
25,8
Eigenkapitalquote in %
Instandhaltungskosten
190,0
20,4
184,7
20,2
Andere Aufwendungen Hausbewirtschaftung
12,2
1,3
12,2
1,3
Personalaufwendungen
46,9
5,0
45,4
5,0
Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren
10
11
12
14
16
Abschreibungen
94,0
10,1
98,0
10,7
EBT2) in TEUR
162.646
148.178
126.089
119.745
96.809
Sonstige betriebliche Aufwendungen
(einschl. Bestandsveränderungen, Verkaufsgrundstücke und bezogene
Lieferungen und Leistungen)
75,2
8,1
76,2
8,3
EBIT3) in TEUR
263.905
256.925
233.663
230.935
213.589
EBITDA 4) in TEUR
357.578
354.660
331.922
325.279
308.455
Zinsaufwendungen
Außerordentliche Aufwendungen
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, sonstige Steuern
Jahresüberschuss
28
2010
31.12.2010
TEUR
104,4
11,2
112,1
12,3
1,9
0,2
2,2
0,2
14,1
1,5
14,4
1,6
148,6
15,9
133,8
14,6
Gesamtkapital
Die Kennzahlen zur Finanzlage entwickelten sich in den letzten fünf Jahren wie folgt:
2011
2010
2009
2008
2007
30,7
29,1
27,8
24,0
23,7
Jahresüberschuss in TEUR (= EAT )
148.577
133.793
127.404
106.540
86.197
Cashflow in TEUR
241.487
231.315
224.212
201.650
176.062
1)
1)
3)
Earnings After Taxes
Earnings Before Interest and Taxes
2)
4)
Earnings Before Taxes
Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization
Bezüglich der Kapitalflussrechnung verweisen wir auf die dem Konzernabschluss
beigefügte Konzern-Kapitalflussrechnung.
29
KONZERN-lagebericht
Für 2011 betrug der Konzern-Cashflow 241,5 Mio. Euro. Dabei lag der Cashflow aus laufender Geschäftstä-
Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren hat sich der Konzern
tigkeit bei 225,6 Mio. Euro, der aus Investitionstätigkeit betrug -104,8 Mio. Euro sowie der aus Finanzie-
mit seinem risikoadjustierten Geschäftsmodell und seiner moderaten Mietenpolitik als wirtschaftlich erfolg-
rungstätigkeit -71,4 Mio. Euro.
reiches und sozial verantwortliches Unternehmen positioniert. Dies schlägt sich zunehmend auch in einer
Insgesamt betrug der Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73,5 Mio. Euro. Er setzt sich zusammen aus kurzfristigen Bankverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern,
saldiert mit flüssigen Mitteln.
kontinuierlich positiven Ergebnisentwicklung nieder. Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum, das
niedrige Zinsniveau sowie die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen/Reihenhäusern beeinflussen die
wesentlichen Werttreiber des Konzerns positiv.
Zu keiner Zeit ist es zu Liquiditätsengpässen gekommen, da der laufende Finanzierungsbedarf größtenteils
Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaften im Konzern zu jeder Zeit gewahrt.
aus dem Cashflow gedeckt werden konnte und somit die zur Verfügung stehenden Kreditlinien nicht in An-
4.0
spruch genommen werden mussten. Aufgrund eines relativ geringen Prolongationsvolumens in 2012 von
110,7 Mio. Euro und der Tatsache, dass das Finanzierungsvolumen für die erweiterte Neubautätigkeit in 2012
Vermögenslage
bereits sichergestellt ist, kann das hieraus resultierende Liquiditätsrisiko kurzfristig weiterhin als niedrig eingestuft werden.
Die Vermögenslage des Konzerns zum 31. Dezember 2011 stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
Im Bereich der Wohnungsvermietung lag der vermietungsbedingte Leerstand wie im Vorjahr bei 0,3 Prozent.
Vor dem Hintergrund der Entwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt kann auch künftig von einer stabilen
Vermögensstruktur
31.12.2011
31.12.2010
Ergebnisentwicklung ausgegangen werden.
TEUR
%
TEUR
%
Anlagevermögen
3.277.066
88,7
3.346.096
89,6
Neben der Modernisierung bietet die Ausweitung der Investitionstätigkeit durch Neubau die Chance, das
Umlaufvermögen
412.941
11,2
384.616
10,3
Wohnungsportfolio im Hinblick auf Baualtersklassen und Lagen weiter zu optimieren. Zudem werden weitere
2.391
0,1
2.514
0,1
3.692.398
100,0
3.733.226
100,0
Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen
5.0
Nachtragsbericht
Mietenpotenziale generiert. In 2012 steht für die GWG Gewerbe im Schulsegment die Konkretisierung der
Erweiterung des Modells Hamburg Süd an. Ferner befindet sich eine Kooperation im Hochschulbau in Vorbereitung. Mit den vorgenannten Geschäftsfelderweiterungen, die durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen von Beteiligungen im HGV-Konzern begleitet werden, bietet sich die Möglichkeit,
neben positiven Ergebnisbeiträgen weitere Beiträge zur Stabilisierung der Wohnquartiere bzw. der Stadtentwicklung zu leisten.
Um die sich aus der Geschäftstätigkeit ergebenden Chancen und Risiken sowohl frühzeitig als auch ganz-
Nach Ablauf des Geschäftsjahres hat die SAGA zum 1. Januar 2012 weitere 5,33 Prozent der Anteile an der
heitlich zu erkennen und zu steuern, ist das im Konzern implementierte Risikomanagementsystem wesent-
GWG erworben und hält damit nun insgesamt 72,95 Prozent der Anteile.
licher Bestandteil der Planung und Steuerung. Internes Kontroll-, Controlling-, Frühwarnsystem und Chancen-
Darüber hinaus sind bisher in 2012 keine Ereignisse eingetreten, die für den Konzern von wesentlicher
Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens führen.
6.0
Chancen- und Risikobericht
Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage haben könnten, sind für den Konzern gegenwärtig nicht erkennbar.
management stellen die dafür eingesetzten Systembausteine dar. Regelmäßiges Reporting und die Festlegung geeigneter Maßnahmen gewährleisten dabei die Realisierung bzw. Vermeidung von Chancen und
Risiken. Das Risikomanagementsystem ist konzernweit aufgestellt und umfasst neben SAGA und GWG
auch die verbundenen Gesellschaften.
Insgesamt beinhaltet das System zahlreiche Instrumentarien der präventiven Unternehmenssteuerung, wie
Organisationsanweisungen, Standards, Arbeitshilfen, Richtlinien, zertifizierte Software, Maßnahmen der
Personalentwicklung sowie Prüfungen im Rahmen der internen Revision. Damit wird es den aus Gesellschaftszweck und Geschäftsmodell resultierenden Anforderungen gerecht. Dabei führt das gleichermaßen auf
wirtschaftlichen Erfolg und soziale Verantwortung ausgerichtete Geschäftsmodell eines Bestandhalters zu
Das Jahr 2011 war weiterhin von der europäischen Schuldenkrise geprägt. Die deutsche Wirtschaft zeigte
einer tendenziell risikoavers ausgerichteten Geschäftstätigkeit. Basis der wirtschaftlichen Betrachtungen
sich dabei vom Abschwung in Westeuropa erfreulich unbeeindruckt. Die Erwerbstätigkeit hat sich im Jahres-
zur langfristigen Unternehmensentwicklung bilden diesbezüglich das Unternehmenskonzept mit integrierter
durchschnitt 2011 deutlich erhöht und die Arbeitslosigkeit erreichte im Januar 2012 den niedrigsten Stand
zehnjähriger Planungsrechnung, ein ergänzendes Neubau- sowie ein energetisches Strukturkonzept. Die
seit 20 Jahren. Auch in Hamburg stieg die Zahl der Erwerbstätigen in 2011 um 1,1 Prozent an.
Planungsrechnungen werden über die mittelfristige Wirtschaftsplanung, ein umfangreiches Immobilienport-
Die Reallöhne von Vollzeitbeschäftigten legten 2011 bundesweit durchschnittlich um 1,0 Prozent zu. Die Kaufkraftgewinne wurden dabei durch eine Inflationsrate von 2,3 Prozent begrenzt. Die Deutsche Bundesbank
rechnet für 2012 und 2013 mit deutlich niedrigeren Preissteigerungsraten und zumindest für 2012 mit leicht
niedrigeren Zinssätzen als 2011. Die künftige wirtschaftliche Entwicklung wird jedoch wesentlich von der
Bewältigung der europäischen Schuldenkrise abhängen und daher von allen Marktbeobachtern als außergewöhnlich unsicher bewertet.
foliomanagement sowie ein ausführliches Berichtswesen konkretisiert.
7.0
Prognosebericht
Nach dem positiv verlaufenen Geschäftsjahr 2011 wird der Konzern sein Kerngeschäft auch 2012 weiter um
seine immobilienwirtschaftliche Kompetenz herum ausbauen. Alle Aktivitäten werden dabei weiterhin am
30
31
satzungsgemäßen Auftrag von SAGA und GWG, nämlich der sicheren und sozial verantwortlichen Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen, ausgerichtet sein.
SAGA und GWG werden im Rahmen der Bewirtschaftung ihre Immobilienbestände ganzheitlich und bedarfsgerecht weiterentwickeln und ihren Mietern ein lebenswertes Wohnumfeld zur Verfügung stellen. Damit tragen
sie weiter maßgeblich zum sozialen Ausgleich in den Quartieren bei und sichern Stadtqualität. Neben der
damit erreichten Kundenzufriedenheit und -bindung ist dies Grundlage für eine weiter positive wirtschaftliche
Entwicklung der Gesellschaften. Hieraus werden sich für den Konzern auch künftig Spielräume für die
weitere Entwicklung seiner Immobilienbestände und den weiteren Ausbau seines Kerngeschäftes ergeben.
KonzernJahresabschluss
Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ haben sich SAGA und GWG in 2011 verstärkte Aktivitäten im Bereich des Wohnens vorgenommen. Hierzu zählt – immer im Kontext einer ganzheitlichen Stadt- und
Stadtteilentwicklung – neben einer verstärkten Neubautätigkeit, der Erhalt der städtebaulichen Qualitäten, die
weitere Verbesserung der energetischen Zielzahlen sowie die Fortsetzung einer integrativen Wohnungspolitik.
Nachdem das Berichtsjahr genutzt wurde, die notwendigen Voraussetzungen und Grundlagen für diese ambitionierten Ziele zu schaffen, werden SAGA und GWG in 2012 die ersten Ergebnisse hieraus vorweisen. Die
intensiven Vorarbeiten im Rahmen der Neupositionierung des Neubaugeschäftes werden in den Folgejahren
zu einem deutlichen Anstieg der Neubauzahlen führen. Ziel ist es dabei, sofern die notwendigen Voraussetzungen vorliegen, ab 2013 die Baubeginne für Wohnungen bei SAGA und GWG auf jährlich etwa 1.000 zu
steigern. Dabei ist geplant, die neuen Wohnungen im Wesentlichen im geförderten Wohnungsbau zu errichten.
Entsprechend dem Gesellschaftszweck wird der Konzern auch in den kommenden Geschäftsjahren moderate Mietanpassungen vornehmen. Basierend auf dem bisherigen Mietenkonzept wird dabei 2012 die Erhöhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grundsätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent begrenzt.
Die einzelne Mieterhöhung wird zudem bei zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung
gekappt. Die Gesellschaften nehmen damit auch künftig ihre Funktion als sozialer Ausgleichsfaktor in den
2
5,71 Euro/m
Durchschnittsmiete
Bezahlbarer Wohnraum • Vielfältige Quartiere • Komfortable Wohnungen
Quartieren wahr und wirken im Hamburger Markt weiterhin mietpreisdämpfend.
Die durchschnittliche Miete für SAGA GWG
Wohnungen betrug 5,71 Euro pro m2 im Monat.
Damit liegt sie unterhalb der Eingangsmiete
für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
von 5,80 Euro als auch deutlich unter
dem durchschnittlichen Mittelwert des
Hamburger Mietenspiegels von 7,15 Euro.
Im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb wird die Verkaufstätigkeit 2012 weiter von der allgemeinen Krise
an den Finanzmärkten beeinflusst. Die allgemeine Unsicherheit sowie die niedrigen Zinsen werden weiter
für einen Trend zur sicheren Geldanlage in Sachwerte sorgen. Insgesamt wird der Wohnungsbestand des
Konzerns in Zukunft leicht ansteigen, da neben der intensivierten Neubautätigkeit zudem weitere Wohnungsankäufe geplant sind.
Gesellschaftsrechtlich wird die SAGA in den Folgejahren durch den Ankauf weiterer Geschäftsanteile an
der GWG den Konzernverbund ausbauen. Dabei wird sie ihre Beteiligung planmäßig bis auf 94,9 Prozent
aufstocken.
Die dargestellten Aktivitäten im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ begrenzen in gewissem
Umfang eine weitere Steigerung der wirtschaftlichen Kennzahlen des Konzerns, sichern aber gleichzeitig
das Kerngeschäft nachhaltig ab. Insgesamt wird sich der Konzern positiv entwickeln und seine betriebswirtschaftlichen Ergebnisse weiter verstetigen. Für die nächsten beiden Jahre werden Jahresüberschüsse
etwas unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2011 erwartet.
5,71 Euro
Hamburg, 4. April 2012
BasseHoppenstedtDr. Krebs
32
7,15 Euro
KONZERN-Jahresabschluss
Konzern-bilanz zum 31. dezember 2011
Aktiva
Geschäftsjahr
Eur
Passiva
Vorjahr
Eur
A. Anlagevermögen
2. Firmenwert
EUR
Vorjahr
EUR
TEUR
179.700.000,00
179.700
A. Eigenkapital
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Software
Geschäftsjahr
TEur
I. Gezeichnetes Kapital
804.474,00
477
0,00
804.474,00
II. Gewinnrücklagen
1.892
1. Gesetzliche Rücklage
17.970.000,00
17.970
2.369
2. Bauerneuerungsrücklage
36.537.000,00
36.537
3. Andere Gewinnrücklagen
608.113.449,34
II. Sachanlagen
512.126
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
3.190.046.544,12
3.266.896
mit Geschäfts- und anderen Bauten
44.399.752,11
46.871
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
11.021.894,92
2.671
4. Grundstücke mit Erbbaurechten und Bauten Dritter
780.165,19
782
5. Bauten auf und Einbauten in fremden Grundstücken
368.086,23
428
6. Technische Anlagen und Maschinen
715.871,00
64
7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
2.626.461,00
2.888
1. Rückstellungen für Pensionen
92.940.211,00
8. Anlagen im Bau
15.144.116,07
3.627
2. Steuerrückstellungen
11.930.662,66
6.517
9. Bauvorbereitungskosten
2.249.812,39
1.389
3. Sonstige Rückstellungen
47.395.137,19
50.137
10. Geleistete Anzahlungen
795.000,40
9.977
III. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter
3.268.147.703,43
2. Beteiligungen
3. Sonstige Ausleihungen
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
1.143.953,75
1.144
6.969.907,24
6.970
0,00
20
8.113.860,99
8.134
3.277.066.038,42
3.346.096
77.329.459,60
66.644
1.135.361.994,12
1.086.784
28.037.779,37
28.038
93.702
152.266.010,85
150.356
1.772.931.879,49
1.855.896
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
220.483.682,67
225.832
3. Erhaltene Anzahlungen
333.698.559,18
330.342
16.406.970,51
18.080
4.500,00
5
16.024.741,91
12.868
633.227,01
4.283
13.381.833,37
16.845
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
3. Andere Vorräte
273.807
C. Rückstellungen
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
B. Umlaufvermögen
2. Unfertige Leistungen
215.712.085,18
D. Verbindlichkeiten
Anlagevermögen insgesamt
ohne Bauten
566.633
3.335.593
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
IV. Bilanzgewinn
Eigenkapital insgesamt
662.620.449,34
14.454,38
14
245.737.638,97
250.024
24.597,66
18
245.776.691,01
8. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 1.106.215,85
(Vorjahr: TEUR 1.559)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
EUR 852.222,92 (Vorjahr: TEUR 1.052)
250.056
2.373.565.394,14
2.464.151
3.166.983,33
3.897
3.692.398.161,81
3.733.226
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
3.153.710,53
3.302
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
2.355.178,00
4.056
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
6. Forderungen gegen Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
7. Sonstige Vermögensgegenstände
405.266,00
349
8.914.023,65
10.251
579.625,95
1.483
1.332.570,82
1.527
21.176.325,67
16.510
37.916.700,62
37.478
129.247.995,96
97.082
412.941.387,59
384.616
2.390.735,80
2.514
3.692.398.161,81
3.733.226
E. Rechnungsabgrenzungsposten
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
Umlaufvermögen insgesamt
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
34
Bilanzsumme
35
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Anhang 2011
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
Geschäftsjahr
EUR
Allgemeine Angaben
Vorjahr
EUR
TEUR
TEUR
a) aus der Hausbewirtschaftung
814.364.553,06
800.024
b) aus Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens
26.794.861,19
31.745
c) aus Betreuungstätigkeit
52.747.769,16
47.887
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
1.554.435,22
2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
hält damit nun insgesamt 67,62 Prozent.
Die SAGA erstellt als Mutterunternehmen gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.
Von der Möglichkeit, gemäß § 298 Abs. 3 HGB, den Konzern-Anhang und den Anhang des Jahresabschlus-
1.301
895.461.618,63
880.957
-3.906.000,22
-5.404
1.658.113,71
1.088
26.935.090,68
26.483
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Anlagevermögen
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
446.980.490,27
7.000.074,43
8.739
37.247
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen
10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
477.934
In den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 sind neben der SAGA die folgenden Gesellschaften
425.190
gemäß § 290 HGB einbezogen:
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg
39.675.093,68
38.099
7.226.091,30
7.278
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)
Bei den übrigen Tochterunternehmen der SAGA und der GWG Gewerbe sowie den assoziierten Unterneh45.377
93.672.467,19
97.735
380.045,05
279
und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.
Grundsätze der Konsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung der Anschaffungs-
94.052.512,24
98.014
27.680.146,54
26.042
1.418.528,58
1.468
Der passive Unterschiedsbetrag beruht auf thesaurierten Gewinnen und hat damit Eigenkapitalcharakter.
3.436.954,10
1.884
Der bei der Konsolidierung der im Geschäftsjahr 2011 erworbenen Anteile an der GWG durch Neubewertung
770,15
3
kosten der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung.
entstandene aktivische Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 32.089 wurde mit den anderen Gewinnrücklagen verrechnet.
3.119.779,82
3.366
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundenen Unternehmen: EUR 1.882,62
(Vorjahr: TEUR 0)
104.379.329,50
112.116
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung werden gegenseitige Forderungen und Verbindlichkeiten der in den
Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen gegeneinander aufgerechnet. Gemäß § 303 Abs. 1 HGB
wurde zum 31. Dezember 2011 eine Eliminierung von TEUR 31.947 vorgenommen.
164.518.595,97
150.362
Entsprechend § 305 Abs. 1 HGB werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung grundsätzlich nur
15. Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis
1.872.288,61
2.184
solche Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, welche aus dem Geschäftsverkehr mit konzernfremden
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
14.791.171,59
12.725
Personen resultieren. Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden die konzerninternen
-722.349,85
1.660
148.577.485,62
133.793
9.816.300,80
7.895
20. Einstellungen in Gewinnrücklagen
in andere Gewinnrücklagen
61.431.725,22
59.254
21. Bilanzgewinn
77.329.459,60
66.644
17. Sonstige Steuern (Ertrag; Vorjahr Aufwand)
18. Konzernjahresüberschuss
19. Anteile anderer Gesellschafter am Konzernergebnis
36
men wurde von dem Nichteinbeziehungswahlrecht des § 296 Abs. 2 HGB bzw. § 311 Abs. 2 HGB Gebrauch
gemacht, weil diese für ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 858,70
(Vorjahr: TEUR 0)
über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung
429.555.736,58
7. Abschreibungen
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens,
soweit diese die im Konzern üblichen Abschreibungen
überschreiten
gestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der „Verordnung
490.593.086,22
46.901.184,98
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Der Konzernabschluss 2011 wurde nach den Vorschriften des HGB und des Aktiengesetzes (AktG) auf-
Konsolidierungskreis
6. Personalaufwand
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
davon für Altersversorgung: EUR 50.760,25
(Vorjahr: TEUR 243)
ses der SAGA zusammenzufassen, wurde kein Gebrauch gemacht.
vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
431.948
36.612.521,52
Rohergebnis
a) Löhne und Gehälter
Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) hat zum 1. Januar 2011 weitere 10,68
Prozent der Anteile der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg, (GWG) erworben und
1. Umsatzerlöse
Lieferungs- und Leistungsbeziehungen von TEUR 13.739 eliminiert.
37
Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung
Rechnung getragen, bei unterjährigen Ansprüchen in pauschalierter Form in Abhängigkeit von der Alters-
Die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.
struktur. Der Ansatz von Ansprüchen auf ratierlich über mehrere Jahre zufließende aktivisch anzusetzende
Die in den Konzernabschluss übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden sind gemäß §§ 300
und 308 HGB nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens SAGA einheitlich bewertet worden.
Instandsetzungszuschüsse erfolgt mit dem Barwert.
Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert bilanziert.
Bei den Pensionsrückstellungen entsprechen die Werte den durch das versicherungsmathematische Gut-
Bei SAGA und GWG vorhandene und unter Anwendung der Vorschriften des § 6b EStG gebildete Sonder-
achten mittels der sog. „Projected-Unit-Credit-Methode“ (PUCM) ermittelten Barwerten am Bilanzstichtag.
posten mit Rücklageanteil werden im Rahmen der konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmaß-
Sie berücksichtigen die SAGA- und GWG-Richtlinien zur betrieblichen Altersversorgung, die Richttafeln
nahmen in der sogenannten Handelsbilanz II eliminiert.
2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck sowie die durch das RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz 2007 geän-
Die Immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Anschaffungskosten für Softwareprogramme, die
planmäßig linear mit 20 bzw. 33,3 Prozent abgeschrieben werden.
derten Zugangsfaktoren als auch das Näherungsverfahren zur Berücksichtigung von Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung. Für die Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden Tarifsteigerungen von 2,5
Prozent angenommen. Zusätzlich wurden Karrieretrends in Höhe von 1,0 Prozent, Rententrends in Höhe von
Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen war bislang ein Firmenwert ausgewiesen, der aus der
2,5 bzw. 1,5 Prozent und eine Fluktuation von 3,0 Prozent berücksichtigt. Als Zinssatz für 2011 wurde der
Kapitalkonsolidierung der GWG Gewerbe resultierte. Dieser Firmenwert wurde im Geschäftsjahr 2011
von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz für Verpflichtungen mit einer
vollständig abgeschrieben.
Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent zugrunde gelegt. Der Zuführungsbetrag aus der Neubewertung
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (soweit abnutzbar, vermindert um Abschreibungen) zuzüglich aufgedeckter stiller Reserven aus der Erstkonsolidierung bewertet. In den Herstellungs-
der Pensionsrückstellungen zum 1. Januar 2010 aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) beträgt ein Fünfzehntel.
kosten sind Fremdkosten sowie Eigenleistungen (im Wesentlichen eigene Architekten- und Verwaltungsleis-
Die empfangenen, aber noch nicht abgerechneten Baukosten fließen in die Sonstigen Rückstellungen, weil
tungen) enthalten. Zuschüsse werden baukostenmindernd berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen und Grund-
die Verbindlichkeiten ihrer Höhe nach ungewiss sind. Die Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung
steuern während der Bauzeit werden nicht aktiviert.
werden nur für die Monate Januar bis März des Folgejahres gebildet. Außerdem wurden unter dieser Bilanz-
Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie
mit Geschäfts- und anderen Bauten erfolgen linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer
von höchstens 70 Jahren bzw. 50 Jahren bei Neubauten sowie höchstens 40 Jahren bei Geschäfts- und
anderen Bauten. Außenanlagen werden mit 10 Prozent p. a. abgeschrieben.
Technische Anlagen und Maschinen, Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter
Anwendung der linearen Methode mit Abschreibungssätzen von 5 bis 33,3 Prozent abgeschrieben. Gering-
position für nicht bebaubare Erbbaugrundstücke die abgezinsten künftigen Erbbauzinszahlungen unter Berücksichtigung von Erbbauzinsanpassungen zurückgestellt. Gemäß § 253 Abs. 2 HGB wurden die von der
Bundesbank bekannt gegebenen fristadäquaten Abzinsungssätze entsprechend der Restlaufzeit verwendet.
Die Jubiläumsrückstellungen wurden mit dem Zinssatz der Deutschen Bundesbank für Verpflichtungen mit
einer Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent aufgezinst. Dabei wurden auch Lohn- und Gehaltssteigerungen von 3,5 Prozent berücksichtigt.
wertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu 150 Euro werden im Jahr des Zugangs voll abge-
Die übrigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger
schrieben. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 1.000 Euro werden in einem jährlichen Sammelpos-
kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.
ten (per 31. Dezember 2011: TEUR 1.406) erfasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.
Die in den Finanzanlagen enthaltenen Sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert bilanziert. Der
Ansatz von Anteilen an verbundenen Unternehmen, der Beteiligungen und Geleistete Anzahlungen erfolgt
zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung aufgedeckter stiller Reserven bzw. mit dem niedrigeren
beizulegenden Wert am Bilanzstichtag.
Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten sind
mit den Anschaffungskosten bewertet.
Bei den Unfertigen Leistungen handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht abgerechnete Betriebskosten, die zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet sind. Eine Aktivierung des Umlageausfallwagnisses erfolgt nicht.
Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen, Rentenschulden mit den Barwerten bilanziert.
Erhaltene Anzahlungen sind aus der Sollstellung ermittelt, die um nicht geflossene Anzahlungen für
Betriebs- und Heizkosten gekürzt ausgewiesen werden.
Nach der durch das BilMoG eingeführten Neukonzeption der latenten Steuerabgrenzung bestehen bei
SAGA und GWG als ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nach Saldierung von aktiven und
passiven latenten Steuern – insbesondere aufgrund der höheren steuerlichen Buchwerte für wesentliche
Teile des Immobilienvermögens – signifikante aktive latente Steuerüberhänge, die in der Bilanz aufgrund
des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt werden.
Ebenso werden die aufgrund der bestehenden steuerlichen Verlustvorträge, die auf den höheren Abschreibungen in den Steuerbilanzen beruhen, sich ergebenden aktiven latenten Steuern nicht angesetzt.
Andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind, soweit sie nicht abzuzinsen waren, mit dem Nominalwert unter Berücksichtigung von stillen Reserven aus der Kapitalkonsolidierung sowie von erforderlichen
Wertberichtigungen angesetzt. Für Mietforderungen wird erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigung
38
Erläuterungen zur Konzern-Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Konzern-Anlagenspiegel ersichtlich.
39
Konzern-Anlagenspiegel
Bruttowerte
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
01.01.2011
Zugänge
Abgänge
EUR
EUR
EUR
Abschreibungen
Umbuchungen
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
31.12.2011
Kumulierte
Abschreibungen
01.01.2011
Umbuchungen
Abschreibungen des
Geschäftsjahres
Abschreibungen
auf Abgänge
Kumulierte
Abschreibungen
31.12.2011
Buchwert
31.12.2011
Buchwert
31.12.2010
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
1. Software
2.419.669,26
861.234,47
284.110,61
0,00
2.996.793,12
1.942.581,10
0,00
413.260,14
163.522,12
2.192.319,12
804.474,00
477.088,16
2. Firmenwert
9.459.867,07
0,00
0,00
0,00
9.459.867,07
7.567.893,64
0,00
1.891.973,43
0,00
9.459.867,07
0,00
1.891.973,43
3. Bezugsrechte
7.237.460,44
0,00
0,00
0,00
7.237.460,44
7.237.460,44
0,00
0,00
0,00
7.237.460,44
0,00
0,00
19.116.996,77
861.234,47
284.110,61
0,00
19.694.120,63
16.747.935,18
0,00
2.305.233,57
163.522,12
18.889.646,63
804.474,00
2.369.061,59
5.249.257.285,88
1.976.075.598,06
3.190.046.544,12
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
5.242.971.526,95
2. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten
3. Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
15.696.182,27
12.176.408,56
2.765.985,22
0,00
88.419.773,04
5.284.629,34
2.059.210.741,76
3.266.895.928,89
77.345.984,02
141.124,68
232.300,66
-866.965,55
76.387.842,49
30.475.261,34
7.384.178,11
11.453.412,60
931.517,68
0,00
780.165,19
0,00
808.656,29
0,00
59.837,30
0,00
33.172,00
0,00
1.745.129,70
31.988.090,38
44.399.752,11
431.517,68
11.021.894,92
0,00
780.165,19
0,00
868.493,59
368.086,23
427.923,53
85.387,81
596.947,34
715.871,00
63.796,00
232.300,66
46.870.722,68
3.602.912,64
4. Grundstücke mit
Erbbaurechten und
Bauten Dritter
782.067,19
5. Bauten auf und
Einbauten in fremden
Grundstücken
466.321,85
0,00
0,00
1.902,00
-500.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.671.394,96
782.067,19
6. Technische Anlagen
und Maschinen
7. Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung
1.236.579,82
0,00
0,00
0,00
1.236.579,82
712.959,15
685.455,00
85.595,81
0,00
1.312.818,34
649.163,15
5.904.618,52
8.792.683,52
842.126,70
226.320,58
0,00
9.408.489,64
0,00
1.099.850,70
222.440,58
6.782.028,64
2.626.461,00
8. Anlagen im Bau
3.627.113,21
11.371.758,90
427,58
645.671,54
15.644.116,07
0,00
500.000,00
0,00
0,00
500.000,00
15.144.116,07
3.627.113,21
9. Bauvorbereitungskosten
1.411.279,19
1.465.442,67
31.222,26
-595.687,21
2.249.812,39
21.751,38
0,00
9.470,88
31.222,26
0,00
2.249.812,39
1.389.527,81
10. Geleistete Anzahlungen
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
2. Beteiligungen
3. Sonstige Ausleihungen
9.976.609,61
151.572,90
0,00
-9.333.182,11
795.000,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
795.000,40
9.976.609,61
30.819.984,97
12.754.177,45
0,00
5.368.525.522,82
2.014.866.566,42
0,00
91.367.233,62
5.855.980,65
2.100.377.819,39
3.268.147.703,43
3.335.593.148,88
25.881.456,91
0,00
0,00
0,00
25.881.456,91
24.737.503,16 0,00
0,00
0,00
24.737.503,16
1.143.953,75
1.143.953,75
6.969.907,24
0,00
0,00
0,00
6.969.907,24
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6.969.907,24
6.969.907,24
19.832,60
0,00
19.832,60
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
19.832,60
32.871.196,75
0,00
19.832,60
0,00
32.851.364,15
24.737.503,16
0,00
0,00
0,00
24.737.503,16
8.113.860,99
8.133.693,59
5.421.071.007,60
2.056.352.004,76
3.277.066.038,42
3.346.095.904,06
2.888.065,00
5.350.459.715,30
III. Finanzanlagen
40
Buchwerte
5.402.447.908,82
31.681.219,44
13.058.120,66
0,00
0,00
93.672.467,19
6.019.502,77
2.144.004.969,18
41
Aufstellung des Anteilsbesitzes
In dem Posten Unfertige Leistungen sind TEUR 230.223 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
zum 31.12.2011 (§ 313 Abs. 2 HGB)
Ihnen stehen Erhaltene Anzahlungen von TEUR 275.237 gegenüber.
Tochtergesellschaften mit unmittelbarer oder
mittelbarer Beteiligung der SAGA, die in den
Konzernabschluss einbezogen werden.
Beteiligungsgesellschaft
der
Stammkapital
Anteil am
Gesellschaftskapital
Eigenkapital
31.12.2011
TEUR
%
TEUR
100
100
992
GWG
Gewerbe Gesellschaft für Kommunalund Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg
SAGA
SAGA
Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg
SAGA
7.200
100
7.200
GWG
Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,
Hamburg
SAGA
150.000
67,62
382.981
Ergebnisabführungsvertrag
Jahresergebnis
2011
TEUR
X
5.510*)
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die nicht voll konsolidiert sind, betreffen wie im Vorjahr
im Wesentlichen Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen und Umsatzsteuerforderungen.
Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen wie im
Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen.
Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen aus Jahresabrechnungen von Versorgungs-
X
334*)
34.296
unternehmen, der Rückkaufwert einer abgeschlossenen Lebensversicherung sowie ratierliche Instandsetzungszuschüsse von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt ausgewiesen.
Die Flüssigen Mittel enthalten verpfändete Bankguthaben von TEUR 31.294.
In der Position Rechnungsabgrenzungsposten werden u. a. die Einmalzahlungen für Bürgschaftsgebühren
bei Darlehen bilanziert.
Das gezeichnete Kapital des Konzerns (TEUR 179.700) ist das Grundkapital der Muttergesellschaft. Gesell-
Tochtergesellschaften, assoziierte Unternehmen
bzw. Beteiligungsunternehmen von untergeordneter Bedeutung mit unmittelbarer oder mittelbarer Beteiligung der SAGA, die nicht in den
Konzernabschluss einbezogen werden.
BCH
BüroConsult Hamburg Gesellschaft für
Personaldienstleistungen mbH, Hamburg
CHANCE
Beschäftigungsgesellschaft mbH Hamburg,
Hamburg
Beteiligungsgesellschaft
der
SAGA
Stammkapital
Anteil am
Gesellschaftskapital
Eigenkapital
31.12.2011
TEUR
%
TEUR
130
100
130
Ergebnisabführungsvertrag
Jahresergebnis
2011
TEUR
X
SAGA
130
100
1.045
-112
100
130
X
135*)
ProQuartier Hamburg
Gesellschaft für Sozialmanagement
und Projekte mbH, Hamburg
SAGA
200
100
200
X
122*)
SAGA
IT-Services GmbH, Hamburg
SAGA
100
100
103
X
73*)
WSH
Wohnservice Hamburg Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH,
Hamburg
SAGA
130
100
130
X
494*)
WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg
SAGA
u. GWG
2.500
29,35
6.337**)
3.590**)
AVW GmbH & Co. KG, Hamburg
SAGA
u. GWG
260
10,70
281
8.531
Anteile an Rücklagen
Gesamt
31.12.2011
31.12.2010
Mio. eur
Mio. eur
48,6
64,6
157,3
201,3
9,8
7,9
215,7
273,8
Seit dem 1. Januar 2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach dem BilMoG
ein Zuführungsbedarf von TEUR 28.085. Entsprechend Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht und der Zuführungsbetrag über 15 Jahre verteilt. Zum 31. Dezember 2011 beträgt
der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag TEUR 24.340.
Konzern-Rückstellungsspiegel
Stand
01.01.2011
Pensionsrückstellungen
Steuerrückstellungen
GWG
52
50
141
96***)
GWG
Gewerbe
50
100
50
***) voraussichtliches Ergebnis 2011
X
208*)
Verbrauch
Auflösung
Zuführung
Stand
31.12.2011
Eur
Eur
Eur
Eur
Eur
93.702.205,39
8.398.187,67
1.063.365,14
8.699.558,42
92.940.211,00
6.516.451,10
312.867,27
1.072.196,17
6.799.275,00
11.930.662,66
Sonstige Rückstellungen
Ausstehende Rechnungen
Instandhaltung/Bauleistungen
**) Eigenkapital und Ergebnis 31.12.2010
Der Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter setzt sich wie folgt zusammen:
Anteile am Gewinn
130
*) vor Ergebnisabführung
38,61 Prozent. Die Eigenkapitalveränderungen sind im Konzern-Eigenkapitalspiegel dargestellt.
Anteile am gezeichneten Kapital
SAGA
Schulservice Hamburg Gesellschaft für Facility
Management mbH, Hamburg
ment mbH, die in 2011 ihre Anteile weiter aufgestockt hat. Die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) hält noch
388*)
HWC
Hamburger Wohn Consult Gesellschaft
für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH,
Hamburg
GGAB
Gemeinnützige Gesellschaft für Alten- und
Behindertenhilfe mbH, Hamburg
42
schafterin ist mit 61,39 Prozent die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanage-
41.762.608,66
37.448.736,96
4.086.481,74
38.572.350,40
38.799.740,36
Personal- und Sozialkosten
2.388.454,92
1.331.716,04
112.150,00
1.736.259,39
2.680.848,27
Übrige Rückstellungen
5.986.220,90
836.874,55
304.864,97
1.070.067,18
5.914.548,56
Sonstige Rückstellungen
gesamt
50.137.284,48
39.617.327,55
4.503.496,71
41.378.676,97
47.395.137,19
150.355.940,97
48.328.382,49
6.639.058,02
56.877.510,39
152.266.010,85
Rückstellungen gesamt
43
Konzern-Verbindlichkeitenspiegel
Sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten hauptsächlich Abschreibungen auf Mietforderungen
Der Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zeigt die Restlaufzeiten und dinglichen Sicherheiten wie folgt:
bei SAGA und GWG sowie sächliche Verwaltungskosten.
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
davon mit einer Restlaufzeit:
Bilanzausweis
31.12.2011
unter 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
davon dinglich
gesichert
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
EUR
(Vorjahr)
50.447.424,98
(67.157.430,92)
201.042.989,44
(199.472.407,09)
1.521.441.465,07
(1.589.266.570,43)
756.037.548,42
(780.624.237,14)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
220.483.682,67
(225.832.556,96)
5.627.419,94
(5.835.272,27)
22.358.516,72
(22.522.593,17)
192.497.746,01
(197.474.691,52)
114.083.841,52
(118.214.599,24)
Erhaltene
Anzahlungen
333.698.559,18
(330.341.665,24)
276.142.470,68
(272.275.489,42)
57.556.088,50
(58.066.175,82)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
16.406.970,51
(18.080.068,46)
16.359.969,74
(18.033.298,15)
47.000,77
(46.770,31)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen
Unternehmen
Sonstige
Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag
untergeordneter Bedeutung für die Ertragslage.
In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen ist der Aufwand für die Aufzinsung der Pensions- und
Jubiläumsrückstellungen von TEUR 6.229 (Vorjahr: TEUR 7.931) enthalten.
1.772.931.879,49
(1.855.896.408,44)
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
Die weiteren periodenfremden Aufwendungen und Erträge sind branchenüblich und von insgesamt
4.500,00
(4.806,78)
4.500,00
(4.806,78)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
16.024.741,91
(12.867.975,35)
12.878.448,62
(9.550.542,58)
3.093.729,66
(3.200.652,01)
52.563,63
(116.780,76)
0,00
(0,00)
633.227,01
(4.282.645,86)
633.227,01
(4.282.645,86)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
13.381.833,37
(16.844.601,49)
12.728.896,72
(15.767.918,35)
369.405,15
(545.712,96)
283.531,50
(530.970,18)
0,00
(0,00)
2.373.565.394,14
(2.464.150.728,58)
374.822.357,69
(392.907.404,33)
284.467.730,24
(283.854.311,36)
1.714.275.306,21
(1.787.389.012,89)
870.121.389,94
(898.838.836,38)
Aus der Anwendung des BilMoG ergeben sich Außerordentliche Aufwendungen von TEUR 1.872
durch die Zuführung zu den Pensionsrückstellungen. Dies entspricht einem Fünfzehntel des gesamten
Zuführungsbetrages.
Die Gewinnanteile anderer Gesellschafter entfallen vollständig auf die
GWG-Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg.
Der Konzernbilanzgewinn von TEUR 77.329 resultiert überwiegend aus den Gewinnen der SAGA.
Sonstige Angaben
Nicht passiviert sind auf Treuhandbankkonten angelegte Mietsicherheiten sowie hinterlegte Sparbücher,
Sparurkunden und Bürgschaften im Wert von TEUR 78.571 (Vorjahr: TEUR 74.603).
Die Sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Konzerns, insbesondere aus der Neubau- und Modernisierungstätigkeit, belaufen sich auf TEUR 147.133. Aus Miet- und Leasingverträgen besteht eine Verpflichtung
von TEUR 892. Die Mietverträge haben eine Laufzeit bis längstens 2019. Aus sonstigen Verträgen besteht
zum Bilanzstichtag eine Verpflichtung von TEUR 24.553, davon TEUR 22.282 aus dem Facility-ManagementVertrag der GWG Gewerbe. Die Grundstücksankaufsverpflichtungen aus bestehenden Erbbaurechten
betragen für bebaute Grundstücke TEUR 55.423, für unbebaute Grundstücke TEUR 15.450. Darüber hinaus
hat die GWG Verpflichtungen aus einem Grundstücksankaufsvertrag in Höhe von TEUR 7.160.
Nach dem zum 1. Januar 2011 erfolgten Ankauf von Geschäftsanteilen an der GWG über TEUR 100.000
wurde der ursprünglich für den 31. Dezember 2011 geplante Ankauf weiterer Anteile auf den 1. Januar 2012
verschoben. In der Folge wird sich der geplante weitere Anteilsankauf voraussichtlich auf die Jahre 2013
und 2014 verlängern.
Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Die Aufgliederung der Umsatzerlöse von TEUR 895.462 (Vorjahr: TEUR 880.957) ist der Konzern-Gewinnund Verlustrechnung zu entnehmen.
Zinszuschüsse werden mit dem Zinsaufwand saldiert (TEUR 2.944; Vorjahr: TEUR 3.749).
Der Verkauf von Wohnungen des Anlagevermögens wird nach der Bruttomethode dargestellt.
Wesentliche Positionen in Sonstige betriebliche Erträge sind eine Erstattung aus dem Wiedererwerb eines
Erbbaurechtes und Zuschüsse der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für Aufwandsmodernisierung
sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.
Die Grundsteuer ist nach der II. Berechnungsverordnung umlagefähig und wird wie die übrigen Betriebskosten unter Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.
Die Abschreibungen enthalten neben den planmäßigen Abschreibungen auch Sonderabschreibungen.
Die GWG Gewerbe hat Abschreibungen auf das Umlaufvermögen infolge einer Wertberichtigung der
unfertigen Leistungen von TEUR 380.
Die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH (HGV) hält seit dem Jahr
2011 61,39 Prozent der Anteile an der SAGA. Demzufolge wird die SAGA in den Konzernabschluss der
HGV einbezogen.
Im Konzern besteht ein Receiver-Swap bei der GWG Gewerbe im Zusammenhang mit dem Projekt
Hamburg Süd. Die Forderungen aus dem Swap-Geschäft sind im Wege der Stillen Abtretung als
Besicherung der Verpflichtungen aus dem Bau- und Sanierungsvertrag zugunsten der Freien und
Hansestadt Hamburg eingesetzt.
Der Receiver-Swap wies zum 31. Dezember 2011 einen Marktwert von TEUR 353 auf. Der Marktwert wird
durch Diskontierung der künftigen Cashflows ermittelt. Da der Swap ausschließlich zu Zinssicherungszwecken abgeschlossen wurde, erfolgt in Übereinstimmung mit den §§ 246, 247 HGB keine eigenständige
Bilanzierung dieser Vermögensposition.
Die von Vorstand und Aufsichtsrat abgegebene Entsprechenserklärung gemäß Hamburger Corporate
Governance Kodex wird im Geschäftsbericht von SAGA GWG abgedruckt. Dieser wird auf der Homepage
von SAGA GWG veröffentlicht unter:
www.saga-gwg.de/opencms/opencms/saga/pages/about/geschaeftsbericht.html
44
45
Mitglieder des Aufsichtsrates
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollzeitbeschäftigte
Stabsstellen
Teilzeitbeschäftigte
24
Dienstleistungen
Immobilien insgesamt
3
101
15
75
5
589
40
Senatorin
Vorsitzende seit 21. April 2011
Anja Hajduk
Senatorin a. D.
Vorsitzende bis 5. Januar 2011
Dr. Herlind Gundelach
Senatorin a. D.
Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011
Sylvia Kachel
Kfm. Angestellte, SAGA
Stellvertretende Vorsitzende
76
5
Walter Conrads
Selbst. Unternehmensberater
- Geschäftsstellen
221
31
- Örtliche Wohnungsverwaltung (Hauswartorganisation)
292
4
Klaus Erxleben
Horst Möller
Geschäftsführer, Möller & Förster KG
Dr. Horst-Michael Pelikahn
Staatsrat
Hans-Jürgen Schauenburg
Geschäftsführer, Firmengruppe Frank
Rüdiger Steininger
Senatsdirektor
Karl-Heinz Wahne
davon: - Zentralbereich
Gesamt
789
63
Teilzeitbereinigt bedeutet dies eine durchschnittliche Mitarbeiterzahl von 832. Zusätzlich beschäftigte der
Konzern im Durchschnitt 37 Auszubildende.
Gesamtbezüge des Vorstandes, Aufsichtsrates und der ehemaligen Vorstände:
TEUR
a) des Vorstandes (davon variable Bestandteile: TEUR 132)
859
b) des Aufsichtsrates
5
c) der ehemaligen Vorstandsmitglieder und ihrer Hinterbliebenen
Hamburg, 4. April 2012
SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg
362
Basse Hoppenstedt Dr. Krebs
An Pensionsverpflichtungen für ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen bestehen für laufende Pensionen TEUR 2.615.
Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 230.
Darin enthalten sind TEUR 137 für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung einschließlich der Prüfung der
in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, TEUR 11 für Steuerberatungsleistungen und TEUR
82 für sonstige Leistungen. Von dem Gesamthonorar entfallen auf das vergangene Geschäftsjahr TEUR 9.
Mitglieder des Vorstandes
Lutz Basse
Vorstandsvorsitzender
Willi Hoppenstedt
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
Dr. Thomas Krebs
46
47
Konzern-kapitalflussrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
Konzern-Jahresüberschuss
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
Abnahme Pensionsrückstellungen
2011
2010
TEUR
TEUR
148.577
133.793
93.672
97.735
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
-762
-213
Cashflow
241.487
231.315
„Wir haben den von der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, aufgestellten Konzernab-
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
-19.795
-23.006
schluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigen-
Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
4.274
10.171
Zunahme der Rückstellungen
2.672
3.875
Abnahme/Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens/
immateriellen Anlagevermögens
-3.002
12.999
225.636
235.354
kapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf
der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über
den Konzernlagebericht abzugeben.
26.814
80.747
-31.681
-47.669
20
0
Erwerb 5. Tranche (Vorjahr: 4. Tranche) Anteile an GWG
-100.000
-100.035
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
-104.847
-66.957
Veränderung der (Finanz-)Kredite
-71.395
-139.732
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
-71.395
-139.732
Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
49.394
28.665
lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-
Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahres
24.089
-4.576
handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres
73.483
24.089
Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
Zahlungsmittel
129.248
97.082
Kurzfristig fällige Bankverbindlichkeiten
-50.448
-67.158
-5.627
-5.835
310
0
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen/immaterielle Anlagevermögen
Einzahlung für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
Zusammensetzung des Finanzmittelbestandes am Ende des Geschäftsjahres
Kurzfristig fällige Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Forderungen aus Cashpooling
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf
die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,
Konzern-eigenkapitalspiegel
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Gewinnrücklagen
Gezeichnetes
Kapital
Gesetzliche
Rücklage
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
179.700.000,00
17.970.000,00
36.537.000,00
395.869.711,92
57.001.963,25
383.121.256,82
1.070.199.931,99
Anteile anderer
Gesellschafter
am Konzernergebnis
0,00
0,00
0,00
0,00
-7.894.720,17
7.894.720,17
0,00
Änderung
Fremdanteile
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-117.208.920,93
-117.208.920,93
Einstellung in
Gewinnrücklagen
0,00
0,00
0,00
116.256.331,63
-116.256.331,63
0,00
0,00
KonzernJahresüberschuss
0,00
0,00
0,00
0,00
133.793.497,44
0,00
133.793.497,44
31.12.2010
179.700.000,00
17.970.000,00
36.537.000,00
512.126.043,55
66.644.408,89
273.807.056,06
1.086.784.508,50
01.01.2011
01.01.2010
Andere
Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Eigenkapital
insgesamt
179.700.000,00
17.970.000,00
36.537.000,00
512.126.043,55
66.644.408,89
273.807.056,06
1.086.784.508,50
0,00
0,00
0,00
0,00
-9.816.300,80
9.816.300,80
0,00
Änderung
Fremdanteile
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-67.911.271,68
-67.911.271,68
Einstellung in
Gewinnrücklagen
0,00
0,00
0,00
128.076.134,11
-128.076.134,11
0,00
0,00
Verrechnung
aktivischer
Unterschiedsbetrag
0,00
0,00
0,00
-32.088.728,32
0,00
0,00
-32.088.728,32
31.12.2011
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, den gesetzlichen Vorschriften und
vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnis-
Anteile anderer
Gesellschafter
am Konzernergebnis
KonzernJahresüberschuss
48
Ausgleichsposten für
Anteile anderer
Gesellschafter
Bauerneuerungsrücklage
sen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Hamburg, den 18. April 2012
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
0,00
0,00
0,00
0,00
148.577.485,62
0,00
148.577.485,62
179.700.000,00
17.970.000,00
36.537.000,00
608.113.449,34
77.329.459,60
215.712.085,18
1.135.361.994,12
Lorenzen
ppa. Dr. Wißmann
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
49
Bericht des Aufsichtsrates
Entsprechenserklärung des Vorstandes und des Aufsichtsrates
zum Hamburger Corporate Governance Kodex (HCGK) in der Fassung vom 01. Januar 2010
Der Aufsichtsrat hat die Tätigkeit der Gesellschaft und ihrer Konzernunternehmen regelmäßig überwacht
und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens beraten. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat im
1. Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg (SAGA) und ihre Tochtergesellschaften
Geschäftsjahr 2011 schriftlich und mündlich in insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen und in regelmäßigen Sitzungen des Finanzausschusses über die Lage und die Entwicklung der Gesellschaft einschließlich der Wirksamkeit der internen Risiko- und Kontrollinstrumente berichtet. Ein Aufsichtsratsmitglied hat
| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,
| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH
an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates persönlich teilgenommen.
haben im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate Governance Kodex eingehalten,
Nach Beauftragung durch die Vorsitzende des Aufsichtsrates sind der Jahresabschluss und der Lagebericht 2011, der Konzernabschluss nebst Konzern-Lagebericht 2011 sowie der Bericht des Vorstandes
über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2011 von der Deloitte & Touche
die vom Vorstand und dem Aufsichtsrat der SAGA sowie den jeweiligen Geschäftsführungen zu verantworten
sind (Gliederungspunkte 3-7 des HCGK sowie deren Unterpunkte). Die Tochtergesellschaften verfügen über
keinen Aufsichtsrat.
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen worden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum
2. Die weitere Tochtergesellschaft der SAGA
| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH,
31. Dezember 2011 sowie den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft
und sie zusammen mit dem Lagebericht und dem Konzern-Lagebericht 2011 sowie den Berichten über
die über einen Aufsichtsrat verfügt, hat im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate
die Jahresabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfung in jeweils einer Sitzung des Finanzausschusses
Governance Kodex eingehalten, die von der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat zu verantworten sind,
und des Aufsichtsrates beraten. In diesen Sitzungen hat der Abschlussprüfer dem Finanzausschuss
mit Ausnahme folgenden Punktes:
bzw. dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet.
Nach dem abschließenden Ergebnis der Beratungen sind Einwendungen gegen das Prüfungsergebnis
der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nicht erhoben und der vom Vorstand
aufgestellte Jahresabschluss und der Konzernabschluss 2011 einschließlich des Lageberichtes und
des Konzern-Lageberichtes sowie der Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
gebilligt worden.
Ziffer 4.2.6 des HCGK
Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung wird (…) im Anhang des Jahresabschlusses offengelegt.
Besteht die Geschäftsführung nur aus einer Person, so kann auf den Ausweis verzichtet werden.
Die Geschäftsführung der GWG Gewerbe war im Berichtsjahr mit zwei Personen besetzt. Für einen
Geschäftsführer bestand kein direktes Anstellungsverhältnis mit der GWG Gewerbe. Die Offenlegung der
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit.
Vergütung ließe daher Rückschlüsse auf die Vergütung des anderen Geschäftsführers zu. Auf sie wurde
daher aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes verzichtet.
Hamburg, den 14. Juni 2012
Hamburg, den 19. April 2012
Der Aufsichtsrat
Die Aufsichtsratsvorsitzende
Der Vorstand
Senatorin Jutta Blankau-Rosenfeldt
Aufsichtsratsvorsitzende
50
51
Nachhaltigkeit als zentraler Baustein der Unternehmensstrategie
SAGA GWG steht für eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung
Im Zuge der fortlaufenden Umsetzung der E³nergie-Strategie hat sich SAGA GWG unter anderem an
mit Wohnraum. Hiermit verbindet sich, neben der Bereitstellung preiswerten Wohnraums, insbesondere
verschiedenen Aktivitäten der Umwelthauptstadt 2011 beteiligt und mehrere energetische Pilotprojekte
die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Quartieren zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.
durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2011 wurden beispielsweise mehrere „ZuhauseKraftwerke“ für Wohnanlagen
Basis dieser Ausrichtung sind eine nachbarschaftsorientierte Vermietung sowie eine aktive Gestaltung
mit bis zu 20 Wohneinheiten und Großblockheizkraftwerke für Wohnanlagen mit über 100 Wohneinheiten
sozialer und struktureller Entwicklungsprozesse.
in Betrieb genommen. Erzielt wurden dadurch die Reduktion des Primärenergiebedarfs der Mieter von
SAGA GWG und damit einhergehend eine dauerhafte Schonung der Ressourcen. Vor allem wurden aber
In diesem Kontext ist die Nachhaltigkeit in ökologischer, sozialer und ökonomischer Hinsicht von zentraler
Bedeutung für SAGA GWG. Dieser Anspruch wird durch zahlreiche Aktivitäten der dezentralen Geschäfts-
in 2011 wiederum energetische Modernisierungen in einer Größenordnung von 2.500 bis 3.000 Wohneinheiten realisiert.
stellenorganisation, aber auch durch die konsequente Umsetzung des energetischen Strukturkonzepts,
eine nachhaltige Quartiersentwicklung sowie die Aktivitäten der SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft erfüllt.
Nachhaltige Quartiersentwicklung
Die nachhaltige Entwicklung der Hamburger Wohnquartiere ist die wesentliche Basis des Geschäftsmodells
von SAGA GWG. Hierfür stellt die seit vielen Jahren verfolgte sozial verträgliche Mieten- und Belegungs-
Energetisches Strukturkonzept
SAGA GWG verfolgt fortlaufend das Ziel, auf dem Gebiet moderner energetischer Standards ein führendes
Wohnungsunternehmen zu bleiben. Die vollständige Umsetzung des anspruchsvollen Klimaschutzkonzepts
der Freien und Hansestadt Hamburg wird durch die im Geschäftsjahr 2011 verabschiedete und in dem
Energetischen Strukturkonzept SAGA GWG Gutes Klima für Hamburg festgehaltene E³nergie-Strategie
gewährleistet. Diese E³nergie-Strategie basiert auf der simultanen Betrachtung der Handlungsfelder
EnergieEffizienz – EnergieEinsparung – Erneuerbare Energien.
politik einen wesentlichen Baustein dar. So wurde aktuell vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen
Anstiegs der Mittelwerte des Hamburger Mietenspiegels 2011 und der damit verbundenen Marktverengung
das Mietenkonzept in Abstimmung mit der Gesellschafterin revisioniert. Um hierbei eine mietpreisdämpfende
Wirkung erzielen zu können, werden Mietanpassungen im preisfreien Wohnraum im Wesentlichen auf den
Inflationsausgleich beschränkt. Der bewusste Verzicht auf die Realisierung der nachweislich vorhandenen
Ertragspotenziale verdeutlicht die soziale Verantwortung von SAGA GWG.
In Ergänzung dazu werden die von SAGA GWG durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die intensivierten Neubauaktivitäten und der Eigentumswohnungsvertrieb gezielt eingesetzt, um ebenfalls positive
Aufgrund des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells steht für den Konzern SAGA GWG die durch
Beiträge zur Stabilisierung von Nachbarschaften und damit zur nachhaltigen Entwicklung von Quartieren
energetische Modernisierung der Bestandsgebäude und die energetisch optimierte Erstellung von Neu-
zu leisten.
bauten beeinflussbare Reduktion der CO2-Emissionen im Mittelpunkt der Strategie. In Verbindung mit einem
erhöhten Einsatz regenerativer Energien hat SAGA GWG die angestrebte Reduktion der CO2-Emissionen
um 40 Prozent (Basis 1990) bis zum Jahr 2020 bereits heute erreichen können. Die durch den Konzernbestand verursachten CO2-Emissionen konnten von 1990 bis 2010 um circa 45 Prozent reduziert werden.
SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft
Die im Jahr 2007 von SAGA GWG – anlässlich des 85-jährigen Jubiläums von SAGA – gegründete Stiftung
unterstreicht die auf nachhaltige Quartiersentwicklung ausgerichtete Bestandsstrategie des Konzerns.
Der ausschließliche und unmittelbare Stiftungszweck ist die Förderung kultureller Zwecke, der Bildung und
Erziehung sowie der Jugend- und Altenhilfe.
CO2-Emissionen des SAGA GWG Portfolios
Damit leistet die Stiftung einen wichtigen Beitrag
450.000,000
50
400.000,000
40
350.000,000
30
300.000,000
20
250.000,000
10
200.000,000
0
1990
Gesamt-Emissionen
52
1997
2004
2009
kg CO2 /(m2/Jahr)
Emissionen in kg CO2 /a
60
| zur Integration unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen in den Hamburger Wohnquartieren,
| zu einem sozial ausgeglichenen, guten nachbarschaftlichen Verhältnis sowie
| zur Steigerung der Akzeptanz bestehender Unterschiedlichkeiten.
Im Geschäftsjahr 2011 hat die Stiftung 47 Projekte mit einer Summe von rd. TEUR 324 im Kontext
nachhaltiger Quartiersarbeit unterstützt.
Emissionen/m2 Wfl.
53
Zusammenfassung der wesentlichen Bilanz- und GuV-Posten
der einbezogenen Unternehmen
Die folgenden Übersichten stellen verkürzt die wesentlichen Posten der Bilanz und der GuV aus den
Einzelabschlüssen der konsolidierten Unternehmen im Abgleich untereinander dar. Aufgrund der
tabellarischen Zusammenfassung können die Positionsbezeichnungen von denen der Einzelabschlüsse
abweichen. Weiter können Rundungsdifferenzen auftreten. Vollständige Jahresabschlüsse der konsolidierten Gesellschaften werden elektronisch im Handelsregister hinterlegt, können auf Wunsch aber
auch zur Verfügung gestellt werden.
Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
SAGA
GWG
GWG Gewerbe
SAGA
SAGA Erste IG
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
606.694
605.065
234.291
227.006
53.402
48.351
3.173
3.200
-2.687
-9.191
-1.628
1.275
485
2.525
-76
-13
1.266
739
392
326
0
23
Sonstige betriebliche Erträge
25.100
23.646
9.127
14.562
4.864
2.249
26
5
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
326.720
311.610
117.611
122.155
44.830
42.451
812
758
Rohergebnis
303.652
308.650
124.570
121.013
13.921
10.697
2.311
2.433
2.137
Erhöhung/Verminderung des
Bestandes an unfertigen Leistungen
Anlagevermögen
Finanzanlagen
686
455
1.785.070
1.822.989
1.159.761
1.187.853
118
22
670
592
427.858
327.833
561
561
50
50
2.213.614
2.151.278
1.160.322
1.188.414
838
664
Andere aktivierte Eigenleistungen
27.084
27.084
27.956
27.956
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und andere Vorräte
172.010
174.690
58.585
60.212
14.620
14.515
562
638
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
15.403
37.539
25.921
13.793
26.070
25.467
138
1
Flüssige Mittel
79.049
49.636
17.330
6.728
32.743
40.570
126
148
266.462
261.864
101.836
80.734
73.432
80.553
827
786
1.325
1.267
1.058
1.236
7
12
2.481.401
2.414.410
1.263.216
1.270.384
74.277
81.228
Umlaufvermögen insgesamt
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
27.911
28.743
Sonderposten mit Rücklageanteil
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Personalaufwand
32.886
31.533
11.163
11.736
2.852
Abschreibungen
61.951
62.407
28.929
31.972
407
373
872
872
Sonstige betriebliche Aufwendungen
24.437
24.119
10.793
9.676
5.577
4.271
187
202
Erträge aus
Gewinnabführungsverträgen
7.055
5.219
208
212
Erträge aus Beteiligungen
2.434
1.287
1.003
598
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Passiva
Eigenkapital
862.154
743.929
382.981
348.685
26.302
27.302
6.133
6.133
103.122
101.485
35.082
1.487.828
1.539.361
1.995
2.333
2.481.401
2.414.410
992
992
7.200
7.200
32.035
13.896
16.608
264
228
838.381
882.777
58.856
62.818
20.448
21.314
638
753
534
811
1.263.216
1.270.384
74.277
81.228
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
Außerordentliche Aufwendungen
27.911
28.743
1
3
1.245
1.045
1.196
1.338
1.141
1.311
1
1
66.384
70.380
36.151
38.762
924
1.909
918
927
128.730
127.764
39.733
30.803
5.510
3.531
334
433
5.510
3.531
334
433
0
0
0
0
Außerordentliche Erträge
Außerordentliches Ergebnis
Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag
Sonstige Steuern
1.499
1.768
374
417
-1.499
-1.768
-374
-417
9.351
9.539
5.440
3.186
-345
968
-377
691
Aufwendungen aus
Gewinnabführung
118.225
115.490
34.296
26.509
Einstellung in Gewinnrücklagen
59.113
57.745
3.430
2.651
Bilanzgewinn
59.113
57.745
30.867
23.858
Jahresüberschuss
54
SAGA Erste IG
2011
Umsatzerlöse
Sachanlagen
GWG Gewerbe
TEUR
Aktiva
Immaterielle Vermögensgegenstände
GWG
55
SAGA GWG Geschäftsstellen
Altona
Eidelstedt
Mitte
Eckernförder Straße 1
Ekenknick 4
Königstraße 4 a
22769 Hamburg
22523 Hamburg
22767 Hamburg
Telefon: 4 26 66-24 00
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Telefon: 4 26 66-27 00
Fax: 4 26 66-24 05
Fax: 4 26 66-28 05
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Barmbek
Eimsbüttel
Osdorf
Schwalbenplatz 18
Eidelstedter Weg 64
Bornheide 10
22307 Hamburg
20255 Hamburg
22549 Hamburg
SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg
Telefon: 4 26 66-29 00
Telefon: 4 26 66-26 00
Telefon: 4 26 66-25 00
GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH
Fax: 4 26 66-29 05
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Unternehmenskommunikation
Poppenhusenstraße 2, 22305 Hamburg
Bergedorf
Hamm
Rahlstedt
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Konzeption und Gestaltung
coast communication, Hamburg
Billstedt-Mümmelmannsberg
Harburg
Süderelbe
Steinbeker Marktstraße 87a
Bremer Straße 24
Striepenweg 45 a
Text
22117 Hamburg
21073 Hamburg
21147 Hamburg
SAGA GWG
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Telefon: 4 26 66-22 00
Telefon: 4 26 66-21 00
coast communication
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Fax: 4 26 66-22 05
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Fotografie
Tobias Stäbler, Hamburg
Bramfeld
Jenfeld
Wandsbek
Mützendorpsteed 14
Coseler Twiete 6
Schloßstraße 12
Druck
22179 Hamburg
22045 Hamburg
22041 Hamburg
LangebartelsDruck, Hamburg
Telefon: 4 26 66-37 00
Telefon: 4 26 66-34 00
Telefon: 4 26 66-35 00
Fax: 4 26 66-37 05
Fax: 4 26 66-34 05
Fax: 4 26 66-35 05
Dulsberg
Langenhorn
Wilhelmsburg
Dulsberg-Nord 53
(im Krohnstieg-Center)
Schwentnerring 6
22049 Hamburg
Krohnstieg 41 - 43
21109 Hamburg
Telefon: 4 26 66-31 00
22415 Hamburg
Telefon: 4 26 66-23 00
Fax: 4 26 66-31 05
Telefon: 4 26 66-32 00
Fax: 4 26 66-23 05
Fax: 4 26 66-32 05
56
Die CO2-Emissionen dieses Produkts wurden durch CO2-Emissionszertifikate
ausgeglichen. Zertifikatsnummer: 53249-1205-1001, www.climatepartner.com
Die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften werden Interessierten gern zur Verfügung gestellt.
Dieser Konzern-Geschäftsbericht steht auch unter www.saga-gwg.de zur Verfügung.
neunzig
Jahre
1922-2012

Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG

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