Magazin downloaden - Verband der Wohnungs

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vdw
Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft
in Niedersachsen und Bremen
magazin
9. WOHNUNGSPOLITISCHER KONGRESS
2. DEZEMBER 2010 IN HANNOVER
0410
ZEITSCHRIFT DES VDW NIEDERSACHSEN BREMEN
IN ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VERBAND
NORDDEUTSCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E. V.
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SCHM ELZ TI EGEL DE R KULTURE N
A us s ch us s re is t nac h Wien
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NBauO in de r Kr itik
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EXPERTEN I N SORG E
Ble iro h re ge f äh r den Tr inkwasser
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Die te r M us ie lak ver absc hiedet
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E IN G E SCHE N K: E I N K L E T T E R S C H I F F A US H OL Z . D I E „S AN TA MAR I A“ I S T D ER MI T T EL P U N K T D ES N EU GES TALT ET EN
SPIE LA RE A LS A M K I E S S E E . F O T O : J o h an n a S pal i n k -S i ev er s
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Vo r wo rt
Studie n re is e Wie n
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M ie te rko m m un ikatio n be i En e rgie e in s p arun g
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Ge n e ratio n e n ge re ch te Be s tan ds e n twicklun g
U n te rn e h m e n s p o rträt: Sp arun d Bauve re in Han nover
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INHALT
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VDW
VORW ORT
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B E RN D MEY ER
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Ve r b a n d s d i r e k t or vdw
Fußball, Urlaub, Sonne satt – das war die eine Seite
dieses Sommers. Die Kehrseite: Loveparade-Tragödie,
Naturkatastrophen und das Erdöl-Desaster im Golf von
Mexiko. Untermalt von einem meist unangenehmen
2 0 0 9 – e iaus
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J a h–r,maldlauter,
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Grundrauschen
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h e r a u sSchauspiel,
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t …die Regierungskoalition seit Monaten“ aufführe, schrieb kürzlich ein
Kommentator. Aber anders als der Zuschauer im Theater könne der Wähler nicht einfach gehen, weil ihm
das Dargebrachte missfällt.
Das trifft in besonderer Weise auch auf die Wohnungswirtschaft zu. Eigentlich möchte sich die Branche
abwenden, um dem nächsten Hammerschlag der
Politik zu entkommen. Aber gleichzeitig sehen sich
die Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften
im vdw Niedersachen Bremen in der Verantwortung,
sichere, moderne und lebenswerte Wohnquartiere zu
schaffen. Ein respektabler Spagat? Nein, das wäre die
falsche Metapher. Denn eine grazile, schön anzusehende Übung ist es nicht, die die Wohnungswirtschaft
vollführen muss, um den Wünschen der Kunden und
den gesetzlichen Vorgaben zugleich gerecht zu werden.
Eher ein schweißtreibender Kraftakt, der an der Substanz zehrt und dessen Ausgang völlig ungewiss ist.
Gemeinsam mit anderen immobilienwirtschaftlichen
Verbänden hat der vdw ein Positionspapier formuliert
und an Ministerien und Abgeordnete in Niedersachsen
sowie an den Bausenator in Bremen geschickt. Darin
werden Bund und Länder aufgefordert, „die Kürzungen
im Bereich der Städtebauförderung und der KfW-Mittel
für den Klimaschutz rückgängig zu machen. Die negativen Folgen der Kürzungen sind unabsehbar und
können nur als krasse politische Fehlentscheidung gewertet werden.“
Nun ist es gekommen wie befürchtet: Die in diesem
Jahr drastisch gekürzten Fördermittel der KfW sind bereits weitgehend aufgebraucht. Seit dem 1. September
gibt es keine Modernisierungskredite mehr für energetische Einzelmaßnahmen. Die Auswirkungen sind
verheerend für die künftige Qualität des Wohnens sowie für die Städte. Die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung für den Gebäudebereich und wesentliche
Punkte der Koalitionsvereinbarung werden außer Kraft
gesetzt. Die Bauwirtschaft wird unter dem Wegfall der
Investitionsanreize leiden, der Mittelstand systematisch
geschwächt: Baubetriebe, Handwerker, Ingenieure und
Architekten dürften den Auftragseinbruch nicht unbeschadet überstehen.
Fordern, ohne zu fördern – diese Rechnung der Politik zu Lasten der Hauseigentümer wird fatale Folgen haben. Notwendige Investitionen werden ohne
Anreize ausbleiben. Ohnehin steht die Rentabilität
energetischer Modernisierungsmaßnahmen in Frage.
Verschiedene Experten haben so ihre Zweifel, etwa
empirica-Vorstand Harald Simons: „Jenseits des Investitionszyklus sind fast alle bestenfalls ein Nullsummenspiel.“ Verlierer sind die Menschen, die Umwelt und die
Städte. Der Klimaschutz ist zur politischen Verfügungsmasse geworden.
Dass die Wohnungsunternehmen hohe Investitionen
für Wohnkomfort und Klimaschutz tätigen, ist völlig
unbestritten. Erst im vergangenen Jahr haben die
vdw-Mitglieder mehr als 560 Millionen Euro in ihre
Bestände investiert – so viel wie nie zuvor. Doch die
skeptischen Stimmen unter den Unternehmern werden
lauter: Je schärfer die Vorgaben, je dürftiger die Förderung und je kläglicher die politische Rückendeckung,
desto unüberschaubarer werden die wirtschaftlichen
Risiken.
Darüber wird zu reden sein. Mit der Politik, mit den
Banken, aber auch mit Mieterbund und anderen wohnungswirtschaftlichen Verbänden. Die Konzertierte
Aktion mit der neuen Niedersächsischen Sozialministerin Aygül Özkan hat sich bereits auf Drängen des
vdw zu einer Sondersitzung getroffen, um die Lage zu
erörtern. Den schönen Worten müssen Taten folgen.
Damit der Sommer 2010 in guter Erinnerung bleibt –
und nicht als Sommer des investitionspolitischen Kahlschlags. <<
» D i e Sch wi er i g k e i t i st ni c ht
JO H N M AYNA RD KE YNE S ,
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STUDIENREISE
VD W- FA CH A U S S C HU S S R E I S T N AC H W I E N
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
im Schmelztiegel der Kulturen
Wo treffen west- und osteuropäische Kultur geballt aufeinander, ohne eine brisante Mischung zu ergeben? In Wien,
der Stadt an der Donau, die einem als K-und-K-Metropole
mit Zuckerbäckerarchitektur bekannt ist. Doch weit gefehlt. Wien ist viel mehr. Hier existiert eine hochaktive und
äußerst innovative Wohnungswirtschaft, die erfolgreich
die schwierigen Umstände wie Wohnungsmangel und
multikulturelle Bevölkerungszusammensetzung bewältigt.
An drei heißen Tagen im Juni bei Temperaturen um 34
Grad Celsius haben die Technischen Ausschüsse des vdw
Niedersachsen Bremen und des VdW Rheinland-Westfalen
in der österreichischen Hauptstadt beispielhafte Wohnungsbauprojekte der jüngsten Vergangenheit näher
angesehen. Unter Führung des Architekten Kurt Smetana,
der die Gebietsbetreuung der Stadterneuerung im 16. Bezirk innehat, ging es zunächst in das Entwicklungsgebiet
Brunneviertel. Wie in der ganzen Stadt herrschte auch hier
Wohnraummangel. Hinzu kam noch die fortschreitende
Segregation im Quartier. Dem wurde in den vergangenen
Jahren mit einem Stadterneuerungsprozess unter Leitung
eines Architektenteams begegnet. Dachgeschoss-Ausbauten, Umbauten sowie Nachverdichtung durch Mehrfamilienhaus-Neubauten waren hier ein probates Mittel.
Attraktiv gefördert durch öffentliche Mittel der Stadt Wien
und mit einem Bürgerbeteiligungsprozess kamen die Bauprojekte gut voran. Die durch die starke Förderung niedrig
gehaltenen Mieten lassen eine neue Durchmischung des
Quartiers mit unterschiedlichsten Bevölkerungsgruppen
zu. Smetana dazu: „Die bestehenden Potenziale des Marktes werden langsam sichtbar. Neubauten, attraktiv sanierte Gründerzeithäuser, eine vielseitige Lokalszene, verkehrsberuhigende Maßnahmen, neu gestaltete Freiräume
und ein besserer Nutzungsmix prägen das neue Bild des
Viertels. Das Bauvolumen der Wohnhaussanierung und
des Wohnungsneubaus beträgt derzeit mehr als 40 Millionen Euro. Bis Ende 2010 werden rund 500 neue Mieter,
die überwiegend das urbane Flair des Viertels als Wohnort
bevorzugen, in unterschiedlichen Wohnprojekten – einem
Mix aus Eigentums- und Mietwohnungen – eingezogen
sein und damit einen Beitrag zu einem sozial besser ausgeglichenen Stadtteil leisten.“
Der nächste Tag führte die Gruppe unter Leitung von
Wolfgang Förster vom Magistrat der Stadt Wien in unterschiedliche Bezirke der Stadt. Eine Auswahl unterschiedlichster Wohnprojekte zeigte die Vielfalt und den
Einfallsreichtum der Wiener Wohnungsunternehmen und
-genossenschaften.
In der autofreien Siedlung Floridsdorf haben sich die Bewohner, die an der Planung der Wohnanlage mit beteiligt
waren, vertraglich dazu verpflichtet, kein Kraftfahrzeug zu
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STUDIENREISE
besitzen. Genutzt werden neben dem Fahrrad öffentliche
Verkehrsmittel oder Car-Sharing-Projekte. Die eingesparten Kosten für Parkplätze und Tiefgarage konnten so für
die Grüngestaltung der Anlage genutzt werden. Die „Bike
City“ in der Leopoldstadt ist eine speziell auf die Bedürfnisse von Radfahrern abgestimmte Siedlung. Große Abstellbereiche in allen Geschossen für die Fahrräder sowie
entsprechend großzügig ausgelegte Wegeführungen für
den autofreien Verkehr gepaart mit ansprechender und
moderner Architektur zeichnen dieses noch im Wachsen
befindliche Quartier aus. Das Projekt „Passivhauswohnen
am Mühlweg“ zeigt, dass mehrgeschossiger Wohnungsbau auch heutzutage in Holz(-Misch)-Bauweise gut möglich ist. Die „Neue Siedlerbewegung, OraSteig“ machte
deutlich, wie am Rand der Stadt dem Wunsch nach
Wohnen im Grünen entsprochen wird. Hier entsteht ein
komplett neues Quartier mit zwei- bis viergeschossigen
Split-Atriumhäusern als Einfamilien-Reihenhausbebauung.
Die Revitalisierung von drei Gasometern ist eine beeindruckende Integration historischer, industrieller Bausubstanz
in eine neue gewerbliche und wohnungswirtschaftliche
Nutzung. Das 1996 begonnene Projekt hat in den drei
denkmalgeschützten Bauwerken 602 geförderte Mietund Eigentumswohnungen, 247 Studentenheimplätze,
11.000 Quadratmeter Büros, 20.000 Quadratmeter
Shoppingmall, 7000 Quadratmeter Veranstaltungshalle,
1000 PKW-Abstellplätze, ein Kindertagesheim, ein Kino
und Raum für das Wiener Stadt- und Landesarchiv untergebracht. Die Gasometer sind ein neues Zentrum und
Impulsgeber für das urbane Stadtentwicklungsprojekt
„Erdberger Mais“, das rund um die Gasometer entsteht.
Hier werden ehemalige Brachflächen und Gewerbe- sowie
Industriegebiet durch Wohn- und Erholungsraum ersetzt.
Das „Wohnmodell Interethnische Nachbarschaften“, das
bereits im Jahr 2000 fertiggestellt wurde, besteht aus
einer Wohnanlage mit 140 Wohneinheiten und sieben
Geschäftslokalen. Weiter befinden sich ein gemeinschaftlicher genutzter Saal im Gebäudekomplex sowie
ein gemeinschaftlicher Wellnessbereich, zwei begrünte
Gemeinschaftsterrassen mit vier weiteren GemeinschaftsPenthäusern. Der gemeinschaftliche Waschsalon ist so gelegen, dass der im Hof gelegene Spielplatz gut eingesehen
werden kann. Einige Dächer sind mit individuellen Dachgarten-Parzellen ausgestattet. Hintergrund des Projektes
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war der zunehmende Migrationsanteil in Wien und die
Schaffung einer funktionierenden Integration. Das Projekt
wurde und wird wissenschaftlich begleitet. Als Ergebnis
kann eine positive Bilanz mit „Normalität statt Multi-Kulti“
und wesentlich weniger Konflikten als erwartet gezogen
werden. Es hat eine Beispielwirkung für weitere Projekte in
der Stadt und bestätigt die stadtpolitische Strategie Wiens
zur Förderung der Integration.
Die gemeinsame Sitzung der Technischen Ausschüsse in
der „Denkfabrik“ stand ebenfalls ganz im Zeichen der
Wiener Wohnungswirtschaft. Andrea Holzmann-Jenkins,
Geschäftsführerin der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte gab einen umfassenden Überblick über den Wiener Wohnungsbau. Wien hat ca. 1,7 Millionen Einwohner,
Tendenz steigend. 30 Prozent davon haben einen Migrationshintergrund. 60 Prozent der Wiener leben im geförderten Wohnungsbau. Jährlich werden ca. 600 Millionen Euro
für Wohnbauförderung aufgebracht in Neubau, Sanierung
und Wohnbeihilfe. Es entstehen ca. 7000 geförderte neue
Wohnungen jährlich, gut 10.000 Wohnungen jährlich
werden gefördert saniert. Dieser geförderte Wohnbau hat
natürlich tief greifende soziale und ökonomische Auswirkungen. Die Prinzipien des geförderten Wohnungsbaus
liegen in der Einbeziehung breiter Bevölkerungsschichten
nach dem Prinzip der sozialen Durchmischung. Dabei gibt
es keine Wohnungen von der Stange, sondern qualitativ
und architektonisch hochwertige Projekte. Einen weiteren
Grundsatz bildet die Öffnung des geförderten Wohnbaus
für Zuwanderer. Ferner bleiben bei den Sanierungen 72
Prozent aller Mieter während und nach der Sanierung
in ihren Wohnungen. Dies ist aufgrund der geförderten
Maßnahmen problemlos möglich. Die Wohnbauförderung wirkt Preis dämpfend auf den Wiener Wohnungsmarkt. 475 Millionen Euro Förderung bewirken ein Bauvolumen von rund 1,425 Milliarden Euro. So sichert das
Wohnressort jährlich 23.000 Arbeitsplätze.
In Zeiten stetig reduzierter Förderung im deutschen Wohnungsbau und angesichts schrumpfender Bevölkerungszahlen in unseren beiden Bundesländern erscheinen die
Wiener Bedingungen nahezu traumhaft. Aber gerade diese nicht so idealen Voraussetzungen mögen die Exkursionsteilnehmer anspornen, den ein oder anderen innovativen Ansatz auch bei uns in die Tat umsetzen zu wollen. <<
Die „Neue Burg“ – stadtnah und dennoch in der Natur
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M ODERNISIERUNG
Wohnquartier mit neuer
Qualität / Rückgebaut,
modernisiert, neu gestaltet
WOL F SB U RG . AB R I S S U N D N E U B AU O D E R
B E W U S STE R R Ü C K - U N D U M B AU ? V O R
D IE S E R F RA G E S TAN D D I E N EU LAN D
WOH N U N G S GES E L LS C HAF T V O R EI N I GE N
J A H RE N B E I DE R W O HN AN LAGE „ B U R G“
IN WOL F SB U R G-D ET M ER O D E .
Im Sinne des Nachhaltigkeitsgedankens entschied man
sich aus ökonomischen, ökologischen und soziokulturellen Gründen für die Sanierung des Hochhauskomplexes.
Statt die vom Leerstand bedrohten Gebäude aus den
1960er Jahren abzureißen, wurden sie von mehr als zehn
auf vier Stockwerke „rasiert“, energetisch saniert und die
Grundrisse der Wohnungen neu gestaltet. Unterschiedli-
che Fassadensysteme gliedern den großen Baukörper in
überschaubare Segmente. „Uns gelingt mit der ,Neuen
Burg‘ ein Leuchtturmprojekt – energieeffizient, barrierearm, stadtnah und dennoch in der Natur“, sagt Geschäftsführerin Kerstin Mallwitz.
Steigende Leerstände und eine Gleichförmigkeit der
Fassaden in Material, Farbe und Gliederung prägten die
„Burg“ – typisch für die Modul-Bauweise der 60er Jahre.
Die Höhenstaffelung mit teilweise mehr als zehn Stockwerken verstärkte das Gesamtbild. Mit der Planung wurde
das Braunschweiger Architektenbüro KSP Jürgen Engel
beauftragt. Die Sanierung des Hochhauskomplexes stellte
alle Beteiligten vor eine große Herausforderung. Der erste
Bauabschnitt begann 2008 mit dem Rückbau der ersten
Hochhäuser, der Ende des Jahres abgeschlossen ist. 2011
folgt die Sanierung eines weiteren Hochhauskomplexes.
Die Arbeiten werden voraussichtlich 2013 abgeschlossen
sein.
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Individueller Wohnraum
und viel Grünfläche
Komfort und
Wohnqualität im Alter
„Der Rückbau und die Neugestaltung des Geländes sollen
mehr Wohnqualität und eine Aufwertung des kompletten
Wohnquartiers bewirken“, erklärt Mallwitz. Deswegen entstehen helle, lichtdurchflutete Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit modernem Zuschnitt, im Dachgeschoss sogar
Penthouse-Wohnungen mit privaten Dachterrassen. Alle
Erdgeschoss-Wohnungen erhalten eine Terrasse. Die Typographie des Außengeländes im Innenhof hinter der „Neuen Burg“ ist von Höhenunterschieden gekennzeichnet, die
das Gelände erlebbar machen und zu Freizeitaktivitäten
animieren. Die Grünanlagen verbinden den Wohnkomplex mit dem nahegelegenen Waldstück. Eine Promenade
verläuft durch die Siedlung und lädt zum Flanieren ein.
Der Rückbau der oberen Etagen und die Schaffung neuer
Sichtachsen sorgen im Innenhof nun für mehr Licht und
Helligkeit. Aufgrund der barrierearmen Fußwege, der
Spielzonen und der zahlreichen Verweilmöglichkeiten entsteht ein lebendiger Treffpunkt für Jung und Alt mit einer
hohen Aufenthaltsqualität.
Auch die wachsende Zahl älterer Mieter ist im Konzept der
„Neuen Burg“ berücksichtigt. Barrierearme Ein- bis ZweiZimmer-Wohnungen mit bodengleichen Duschen, breiten
Türen sowie Balkonen mit stufenlosem Zugang sorgen
für Komfort und Wohnqualität auch im Alter. Außerdem
stehen zahlreiche Serviceleistungen zur Verfügung – vom
gemeinsamen Theaterbesuch bis zum Pflegedienst.
Energetisch zeitgemäß
Alle Wohnungen und Penthouses erfüllen einen hohen
energetischen Standard. Solarthermie-Kollektoren mit
einem Pufferspeicher sorgen für eine Warmwassergewinnung durch Ausnutzung der Sonnenenergie und erreichen
einen Deckungsanteil von ca. 40 Prozent. Die Außenhüllen aller Wohnungen wurden mit 16 Zentimeter dicken
Polystyrolplatten an der Fassade gedämmt, 18 Zentimeter
auf den Flachdächern. Überall dort, wo es der Brandschutz fordert, kommt Mineralwolle zum Einsatz.
Die neuen Fensterkonstruktionen liegen mit einem UwWert von 1,3 W/m²K auf Neubau-Niveau. Die Fenster der
Penthouse-Wohnungen sind mit Dreifach-Wärmedämmglas (Uw-Wert von 0,5 W/m²K) ausgestattet. Die Penthouses sind als Aufstockung konzipiert. Ihre Wände sind
monolithisch hergestellt und ebenfalls mit einer Wärme-
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M ODERNISIERUNG
dämmung versehen. Der Deckenabschluss ist als Holzkonstruktion entstanden. Mit der 30 Zentimeter-Dämmung
wird hier ebenfalls ein besonders hoher Energiestandard
erreicht. Die Treppenhauswände im Kellergeschoss wurden auf der Kellerraumseite und der Außenwand gegen
das Erdreich mit zehn Zentimeter Wärmedämmung
versehen.
Der Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung in den
Obergeschossen sorgt für den Luftaustausch. Sie ist mit
einer Wärmerückgewinnung gekoppelt. Auf dem Außengelände kommen im Innenhof und an Treppenaufgängen
LED-Lampen zum Einsatz.
Für das Projekt nutzt die Neuland mehrere KfW-Förderprogramme für „Energieeffizientes Bauen“. „Die modernisierten Gebäude verbrauchen voraussichtlich so wenig
Energie, wie nach EnEV für Neubauten vorgeschriebenen
ist. Die Penthouse-Wohnungen liegen sogar deutlich darunter“, erläutert Uwe Gabriel, Teamleiter Technik. „Die
Modernisierung des Hochhauskomplexes „Neue Burg“
soll ein Beispiel für den verantwortungsvollen Umgang
mit alter Bausubstanz darstellen und zeigt, dass auch diese
Wohnanlagen das Potenzial für eine soziale, ökologische
und ökonomische Aufwertung bergen.“, so Kerstin Mallwitz. <<
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N IE D E RS Ä C HS I S C HE B AU O R D N U N G (NBA U O ) BESCHÄ FTI GT DEN V DW
Uneinigkeit über den Anteil rollstuhlgerechter Wohnungen
Die Niedersächsische Landesregierung will mit der Reform
der Bauordnung das Bauen „einfacher, schneller und kostengünstiger“ machen. Dieses grundsätzliche Ziel wird
vom vdw und seinen Mitgliedsunternehmen begrüßt.
Differenzen und unterschiedliche Auffassungen gibt es jedoch hinsichtlich einzelner Maßnahmen, mit denen dieses
Ziel erreicht werden soll.
B AUORDNUNG
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In einer dezidierten Stellungnahme äußert sich der Verband insbesondere zu folgenden Punkten im Entwurf der
Novelle:
§ 5 Grenzabstände
Der Mindestabstand wird von einfacher Gebäudehöhe auf
halbe Gebäudehöhe verringert, was besonders im verdichteten innerstädtischen Bereich nachverdichtende Bauvorhaben erleichtern wird. Gleiches gilt für Baumaßnahmen
an Bestandsgebäuden, die dem Wärmeschutz oder der
Energieeinsparung dienen. So dürfen z. B. bei Dämmmaßnahmen der Grenzabstand und die Gebäudehöhe überschritten werden.
Der vdw meint: Energetische Sanierungen werden erheblich vereinfacht, da langwierige Grenzabstandsstreitigkeiten und evtl. notwendige Baulastverfahren vermieden
oder bisher überhaupt nicht durchführbare Dämmmaßnahmen nun ermöglicht werden.
§ 9 Nicht überbaute Flächen, Kinderspielplätze
Neu geregelt werden soll, dass bei der Errichtung eines
Gebäudes mit mindestens sechs Wohnungen, die Errichtung eines Kinderspielplatzes für Kinder bis sechs Jahren
auf privatem Grund zur Pflicht wird. Als Ausnahme gilt,
wenn in unmittelbarer Nähe ein Kinderspielplatz geschaffen wird bzw. vorhanden ist. Dies war früher im Nds.
Gesetz über Spielplätze geregelt, das allerdings Ende 2008
im Rahmen der Einführung des Modellkommunengesetzes
ersatzlos aufgehoben wurde.
Der vdw meint: Die erneute Einführung dieser Regelung
widerspricht dem Grundsatz des Bürokratieabbaus. Sie
sollte daher entfallen.
Außerdem sieht die Novelle vor: „Bei einem bestehenden
Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen kann die Herstellung eines Spielplatzes für Kinder verlangt werden, wenn
dies die Gesundheit und der Schutz der Kinder erfordern.“
Die Regelung kann erhebliche Kosten für die Wohnungsunternehmen nach sich ziehen. Eine öffentliche Aufgabe
der Kommunen würde in den privaten Bereich verlagert.
Der vdw meint: Passage im Entwurf ersatzlos streichen!
8
§ 44 Wohnungen
Neu gefordert ist die Ausstattung der Wohnungen mit
Rauchwarnmeldern sowie deren Betrieb. Für Niedersachsen ist eine Übergangsfrist für Bestandsgebäude bis Ende
2018 vorgesehen.
Der vdw meint: Für den Betrieb der Rauchwarnmelder ist
eine Differenzierung zwischen Eigentümer und Besitzer
der Wohnung sinnvoll, wie sie in den Landesbauordnungen von Schleswig-Holstein und Bremen eingeführt ist.
Eine entsprechender Formulierungsvorschlag lautet: „Die
Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet,
jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2018 mit Rauchwarnmelder Wohnungsbestandungsbestandüsten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt
diese Verpflichtung selbst.“
§ 49 Barrierefreiheit
Im Wohnungsneubau ist das Ziel, den Wohnungszugang
möglichst ohne Barrieren zu planen, eine Selbstverständlichkeit. Bei der Modernisierung des Wohnungsbestandes
ist der Abbau von Barrieren ein zentrales Ziel.
Der vdw meint: Um behinderten Menschen mehr Bewegungsfreiheit in den Wohnungen zu verschaffen, müsste
im Gesetz Folgendes zum Ausdruck kommen: „In Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei sein. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette,
ein Bad und Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl
zugänglich sein.“
Eine besondere Problematik ist die in der Novelle erneut
formulierte Forderung, dass in einem Gebäude jede achte
Wohnung zusätzlich rollstuhlgerecht sein muss.
Der vdw meint: Eine formale Bestimmung in der NBauO
ist nicht sachgerecht. Das generelle Problem kann nicht
durch einen Neubau gelöst werden, ohne die speziellen
Erfordernisse des Rollstuhlfahrers zu kennen. Ohnehin stellen die vdw-Mitgliedsunternehmen ausreichend Wohnungen für Behinderte und Rollstuhlfahrer, wie eine Umfrage
im Frühjahr 2010 ergeben hat (Beteiligung: 72 Unternehmen mit 191.502 Wohnungen).
WOHNUNGSBESTAND
NEUVERMIETUNG SEIT 2005
behindertenfreundlich
behindertenfreundlich
7.441
rollstuhlgerecht
1.149
3.444
rollstuhlgerecht
413
Zur Marktübersicht gibt es zwei Internetadressen:
www.barrierefrei-wohnen-hannover.de
www.barrierefrei-wohnen-bremen.de
I
D IP L . - IN G. R EI N ER K U K L I N S K I
G esc h ä ftsf ü h r e r d e r V O L K S W O HN U N G in K arls ruh e
Können Mieter in den Energieeinsparprozess
eingebunden werden?
Mit 12.745 Mietwohnungen ist die Unternehmensgruppe
VOLKSWOHNUNG GmbH der größte Vermieter in Karlsruhe. Der Immobilienbestand stammt zu fast vier Fünfteln
aus den Jahren 1946 bis 1979. Das heißt: Etwa 9.600
Wohneinheiten sind zwischen 30 und 60 Jahre alt. Pro
Jahr investiert die VOLKSWOHNUNG mehr als acht Millionen Euro in die Instandhaltung und etwa 16 Millionen
Euro in die Modernisierung ihrer Quartiere und verfolgt
dabei ehrgeizige Ziele: Bis 2020 soll der rechnerische
Primärenergieverbrauch im Bestand auf rund 75 kWh/
m2 und damit die Emissionen auf etwa zehn Tonnen CO2/
Jahr reduziert werden. Wenn die Mieter mitmachen und
sich energiebewusst verhalten, sind weitere Einsparungen
möglich.
Der in einer Bestandsanalyse ermittelte Zustand von Gebäudehülle und Anlagentechnik mündet in eine Liste mit
Verbesserungsmaßnahmen und eine Kostenabschätzung.
In die darauf folgende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über
einen Planungszeitraum von mindestens 20 Jahren fließt
die Wohnwertverbesserung mit ein. Nachhaltigkeit, Teilmaßnahmen an einzelnen Bauteilen und Instandhaltungskosten beeinflussen die Einstufung der Dringlichkeit. Auch
Fördermöglichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen
spielen eine Rolle für die richtige Sanierungsstrategie.
Wirtschaftlich ist eine Modernisierung, wenn modernisierte Gebäude das Potenzial haben, die nächsten 20 Jahre
wieder einen Beitrag zur Unternehmensfinanzierung zu
leisten“.
An Forschungs- und Entwicklungsprojekten rund um
die energetische Modernisierung beteiligt sich die
VOLKSWOHNUNG seit Jahren: 2002 erfolgte mit dem
EnSan-Projekt „Karlsruhe-Gördelerstraße“ eine integrale
Sanierung auf Niedrigenergiestandard. Das Projekt wurde
im Rahmen des Programms „Energetische Sanierung des
Gebäudebestands“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie gefördert. Auch am EU-Projekt
„Factor 4“, das sich mit Einsparkonzepten für den Gebäudebestand im sozialen Wohnungsbau befasste, wirkte
die VOLKSWOHNUNG mit. Im Rahmen des EU-Projekts
„Save@Energy4Home“ wurde ein „Energie-Portal“ entwickelt. Damit können Mieter zu Hause am Bildschirm
ihren Energieverbrauch ablesen. Die Modernisierung eines
Gebäudes im Karlsruher Westen wurde durch das SWR3Projekt „Tschüss Öl – Ciao Gas“ begleitet. Für das Projekt
„Integrales Quartiers-Energiekonzept Rintheimer Feld“,
das im Rahmen des Programms „Energieeffiziente Stadt“
vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie
gefördert wird, erhielt die VOLKSWOHNUNG 2009 einen
mit 100.000 Euro dotierten ersten Preis des Bundesbauministeriums. Im Wohngebiet Rintheimer Feld, nordöstlich
von Karlsruhes Zentrum, leben etwa 2.000 Menschen in
über 30 Mehrfamilienhäusern, die zwischen 1954 und
1974 errichtet wurden.
Durch fünf Blockheizkraftwerke (BHKW) mit einer elektrischen Gesamtleistung von 1.000 kW, eine Pelletanlage
mit 600 kW Wärmeleistung, sechs Nahwärmenetze mit
einem Wärmeanschlusswert von 24 MW und 15 Solarkollektoranlagen mit 752 m2 kann die VOLKSWOHNUNG die
einzusetzende Energie und die daraus resultierenden Emissionen weiter reduzieren.
ENERGIEEINSPARUNG
Erster Schritt:
Optimale Gebäudesanierung
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P RA KTIS CH E E R FAHR U N GE N E I N E S
WOH N U N G S U N T E R N EHM EN S
Zweiter Schritt: Mieter einbeziehen
2007 realisierte die VOLKSWOHNUNG an Gebäuden
im Quartier „Rheinstrandsiedlung“ im Karlsruher Stadtteil Daxlanden einen umfangreichen Wärmeschutz mit
Einzelraum-Regelung und kontrollierter Lüftung. Darüber
hinaus führte sie in zehn Wohnungen ein Messprogramm
in Zusammenarbeit mit der Hochschule Karlsruhe durch.
Dabei wurde mit Zustimmung der Mieter die monatliche
Energiebilanz pro Wohnung festgehalten, darüber hinaus
das Öffnen von Fenstern zu Lüftungszwecken und der
Warmwasser- und Heizenergieverbrauch.
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Die Messungen zeigten: Der tatsächliche mittlere Wärmebedarf im gesamten Gebäude liegt (witterungsbereinigt)
knapp 30% höher als der errechnete. Der „Komfortmieter“ verbraucht drei bis viermal mehr Energie als der sparsame Mieter! Das lässt sich insbesondere auf eine zu hohe
Raumtemperatur und falsches Lüften zurückführen. Eine
weitere Erkenntnis: Wer viel heizt, lüftet auch viel. 24-26°C
Raumtemperatur sind keine Seltenheit. Jedes Grad mehr
als die normale Raumtemperatur von 20°C lässt den Verbrauch von Heizenergie um 6% steigen. Die Messungen
ergaben auch, dass es keinen Zusammenhang zwischen
Heizenergie- und Warmwasserverbrauch eines Mieters
gibt.
Wie können Änderungen des gewohnten Verhaltens erreicht werden? In Mieterversammlungen, Informationsund Diskussionsveranstaltungen wurden die geplanten
Modernisierungsmaßnahmen erklärt und Konsequenzen
für das Nutzerverhalten aufgezeigt. Broschüren und bei
Bedarf persönliche Gespräche helfen den Mietern, richtig
zu heizen und zu lüften. Die Auswertung der WohnungsEnergiebilanzen hat gezeigt, dass in beiden untersuchten
Gebäuden zusätzlich zu den Einsparungen, die bereits
durch die Gebäudesanierung erreicht wurden, weitere Einsparungen um 25 bis 30% möglich sind, wenn alle Mieter
sparsam im Umgang mit Energie wären.
Innovativer Ansatz in punkto Mieterzufriedenheit und Energieeinsparung
Ein weiteres Mittel, Mieter besser einzubeziehen, ist das
„Energie-Portal“. Nach der Erprobungsphase im Rahmen
des Projekts „SAVE@Energy4Home“ wurde es im Frühjahr
2010 von der VOLKSWOHNUNG in Betrieb genommen,
zunächst für etwa 500 Nutzer. Die Mieter können zuhause am Bildschirm den „Istwert“, also ihren tatsächlichen
Verbrauch, ablesen und ihn mit einem „Sollwert“ vergleichen. Der Vorteil gegenüber der Betriebskostenabrechnung, die einmal pro Jahr versendet wird: Die Kunden
10
erhalten ihre Verbrauchsdaten monatlich, was zu einer
sofortigen Verhaltensänderung führen kann. Um beurteilen zu können, inwieweit Mieter durch diese Maßnahme
tatsächlich sparsamer mit Energie umgehen, werden die
Daten des Portals über einen Zeitraum von zwei Jahren
ausgewertet.
Eine von der VOLKSWOHNUNG beauftragte, repräsentative Umfrage im Wohngebiet Rintheimer Feld hat ergeben,
dass für 94% der Mieter eine Sanierung wichtig ist. Die
Bereitschaft, dafür mehr Miete zu bezahlen, ist allerdings
weniger stark ausgeprägt. Lediglich jeder Vierte kennt seine „zweite Miete“, drei Viertel der Haushalte gehen davon
aus, dass sie durch ein geändertes Verhalten Energie einsparen können, mehr als 40% wünschen eine monatliche
Information zur verbrauchten Energie. Die notwendige
Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten
kann durch geringere Ausgaben für Wärme ausgeglichen
werden, aber nur, wenn Mieter die technisch möglichen
Einsparungen nicht durch Energieverschwendung zunichte machen.
ma ga z in 0410
Die eingangs gestellte Frage lautete: Können Mieter in
den Energieeinsparprozess eingebunden werden? Auf beiden Seiten – beim Vermieter und beim Mieter – entstehen
durch eine Modernisierung Kosten. Durch die richtige
Sanierungsstrategie, in der Wirtschaftlichkeit, Umlagefähigkeit, Fördermöglichkeiten, Finanzierung und rechtliche
Rahmenbedingungen berücksichtigt werden, kann der
Vermieter dafür sorgen, dass modernisierte Gebäude wieder einen Beitrag zur Unternehmensfinanzierung leisten.
Die Mieter müssen zur Einsicht geführt werden, dass die
gewünschte Sanierung in jedem Fall mit einer Mieterhöhung einhergeht. Sie kann durch Einsparungen bei den
Nebenkosten kompensiert werden, wozu ebenfalls ein
Bewusstsein geschaffen werden muss. Dazu sollte der Mieter die geänderten Voraussetzungen einer modernisierten
Wohnung kennen: Eine automatische Lüftung macht das
Öffnen oder Kippen der Fenster überflüssig, 18 bis 19 °C
Raumtemperatur sind ausreichend, sie lassen sich über
Thermostate an den Heizkörpern einstellen. Mieterversammlungen und Informationsbroschüren dienen der
Information der Mieter wie auch das Energie-Portal, das
dem Mieter zeitnah einen Überlick über seinen Verbrauch
gibt. Eines steht fest: Ohne ein „Mitnehmen“ der Mieter
werden Energieeinsparungen bei gleichzeitig notwendiger
Kostensteigerung nicht gelingen! <<
ENERGIEEINSPARUNG
Fazit
11
S ERIE
IN GRID P R EL L
I
D i p l . -S ozi a l p ä d a g o gin / So zialarbe ite rin
ma ga z in 0410
Die Diplom Sozialpädagogin/Sozialarbeiterin ist als Mediatorin, systemischer
Coach und Trainerin in der Erwachsenenbildung tätig. Von 1999 hat sie zehn
Jahre lang im Sozialmanagement der
Neuland Wohnungsgesellschaft Wolfsburg gearbeitet. Unter anderem war sie
aktiv in der Mietschuldnerberatung, bei
der Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten und als Mietermediatorin tätig.
Außerdem war Ingrid Prell für internes
Coaching und Training-on-the-job zur
Optimierung der Verhandlungs- und
Konfliktlösungskompetenzen zuständig.
Seit Frühjahr 2009 ist sie freiberuflich
tätig.
Mietschuldenmanagement und
Mietschuldner-Beratung
… eines Morgens um 7.30 Uhr in einem
Mehrfamilienhaus in der Stadtmitte…
●
●
Was für eine Szene: Frühmorgens stehen mehrere Männer
und Frauen im Treppenhaus . Vor der Wohnungstür einer
Nachbarin kniet jemand mit der Bohrmaschine. Kein Verbrechen; stattdessen soll die Wohnung geräumt werden.
1. Die Zwangsräumung
Wer hat sich schon einmal Gedanken gemacht, wie NichtBeteiligte oder Nachbarn eine Zwangsräumung erleben?
Oft erkennen Mitmieter im Haus erst zu diesem Zeitpunkt
– der für den Vermieter der Schlusspunkt des Klageweges
ist – die Notlage und krisenhafte Situation ihres Nachbarn? Wie bedrohlich wirkt eine solche Situation? Wie
brutal und unerbittlich erscheint eine Zwangsräumung
wegen Mietschulden, wenn sich der Nachbar ansonsten
angepasst und rücksichtsvoll verhalten hat?
2. Zwei unterschiedliche
Erscheinungsbilder
Für Nachbarn und Vermieter ist die Frau, deren Wohnung
in diesem Beispiel zwangsgeräumt werden soll, eine zugängliche, freundliche, alleinstehende Frau Ende Dreißig,
die im kaufmännischen Bereich arbeitet und immer gesprächsbereit ist. Ihre Wohnung gleicht einem exklusiven
Ausstellungsraum für Möbel, Accessoires und Lampen. Sie
verdient genug, um sich die Zwei-Zimmer-Wohnung samt
Betriebskosten und Energie leisten zu können.
Allerdings stimmt die beschriebene Frau nicht mit dem
Bild der typischen Mietschuldnerin überein. Dafür fehlen
Verhaltensweisen wie:
● Lärm, Streit, Schlägerei nach Alkoholkonsum
● Laute Musik, Partys und ein ständiges Kommen
und Gehen
12
●
Regelverstöße gegen die Hausordnung
und Hausreinigung
Überfüllter Briefkasten
Kontaktverweigerung zu den Nachbarn
Deswegen hat die bewährte Vorgehensweise bei Mietschuldnern in diesem Fall versagt. Die Mieterin hat Arbeit
und verdient Geld, sie lebt gesellschaftskonform und hält
die Regeln der Hausgemeinschaft ein. Aber sie zahlt einfach keine Miete. Warum?
3. Der sachlich-formale Ablauf
Nachdem der Mietvertrag unterzeichnet und der Einzug
in die neue Wohnung abgeschlossen ist, erfolgt die Kontaktaufnahme zwischen Vermieter und Mieter in der Regel
nur, wenn sich einer der Vertragspartner nicht vertragsgerecht verhält. Schnell wird das Forderungsmanagement
aktiv, wenn der Mieter mit (Miet-)Zahlungen in Verzug
gerät. Der Vermieter übersendet die erste Zahlungserinnerung. Die zweite maschinelle Mahnung folgt, wenn der
säumige Mieter weder mit persönlichem Kontakt noch
mit der Überweisung der überfälligen Summe reagiert.
Stellt der Vermieter fest, dass auch im folgenden Monat
die Miete nicht gezahlt ist, wird die fristlose Kündigung
gemäß §§ 543 und 569 BGB per Boten oder per Post
zugestellt.
Nach einer angemessenen Rückgabefrist - meist vierzehn
Tage - hat der Vermieter die Möglichkeit den Mieter per
Räumungsklage los zu werden. Er leitet beim zuständigen
Amtsgericht die Klage auf Räumung der Wohnung ein
und setzt letztendlich den Räumungsanspruch mit der
Zwangsräumung der Wohnung durch. Nun erst wird das
Desaster für die Nachbarschaft sichtbar. Im Verborgenen
bleibt der lange, harte Weg bis zu dieser Zwangsräumung.
Im Verborgenen bleiben auch die Kosten und Gebühren,
die mit dieser Maßnahme verbunden sind.
4. Eine Klippe:
Der Mensch und sein Verhalten
Sicherlich kennen die Praktiker in den Wohnungsunternehmen hunderte Fälle und noch mehr vermeintliche
Mietschuldnertypen. Aber was passiert denn da genau?
Zwischen dem Vermieter, also den Sachbearbeitern des
Forderungsmanagements, und der säumigen Mieterin
entsteht durch die Kontaktaufnahme ein Beziehungsgeflecht, das mittels Gesprächen vertieft und verfeinert
wird. Durch Hintergrundinformationen bekommt das
Beziehungsgeflecht eine Dynamik. Der Sachbearbeiter des
Forderungsmanagements glaubt zu verstehen, er beginnt
nachzuvollziehen und geht in Resonanz mit der Geschichte unserer Mietschuldnerin. Die moralischen Zweifel und
Blockaden kommen schleichend.
Um derartige Fallen, wie in unserem Beispiel mit der Enddreißigerin dargestellt, elegant zu umgehen, bedarf es
einer Vereinheitlichung, einer erlernbaren Methode zur
Gleichbehandlung von Mietern mit Mietschulden.
Eine einheitliche Verfahrensweise erreichen Sie durch festgelegte Normen und definierte Qualitätsstandards, die
Ihre (Mietschuldner-)Beratungs-Kompetenz messbar und
vergleichbar machen.
Im Rahmen eines Mietschuldenmanagementkonzepts
wird die Methode zur partnerschaftlichen MietschuldnerBeratung © recht früh eingesetzt: nämlich dann, wenn
das Mahn- und Kündigungsverfahren keine Aussicht auf
Erfolg verspricht und die nächsten Stufen der Intervention
wie Räumungsklage und Zwangsräumung ergriffen werden sollten.
M IETSCHULDEN
5. Typisches Mietschuldner-Verhalten?
6. Die Lösung
ma ga z in 0410
Der sachlich-formale Ablauf beinhaltet weder die Kontaktaufnahme zwischen den Sachbearbeitern und der Mietschuldnerin noch die Kenntnis über die Umstände, die zu
den Schulden geführt haben. Sobald Kontakt hergestellt
ist, ob telefonisch oder persönlich, kann kein objektiver
Ablauf mehr erfolgen. Ab sofort bestimmen Sympathie
oder Antipathie, die Emotionalität, die Resonanz, die familiäre Herkunft, die Ähnlichkeit oder Unterschiedlichkeit
in der Milieu-Zugehörigkeit, die Grundhaltung, die Werte,
der Sprach-Code, die Ausdrucksfähigkeit, der Sprechrhythmus, Mimik, Gestik, der Geruch, die Körperhaltung,
der Auftritt und das Outfit sowie die Interpretationen das
Geschehen mit.
Wer so weit ist und sich diesen Denkmustern hingibt, wird
zum hilflosen Helfer.
Wissen Sie, wann das Mahn- und Kündigungsverfahren keine Aussicht auf Erfolg verspricht?
Bei der Methode der partnerschaftlichen Mietschuldner-Beratung © ist die Maßgabe der aktiven und konsequenten ja
fast penetranten Versuche zur Kontaktaufnahme fest verankert. Dies kann in Form von Hausbesuchen, Info-Zetteln
mit der Bitte um Rückruf an der Wohnungstür, handschriftlich verfassten Einladungen zu Beratungsgesprä>>
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13
M IETSCHULDEN
ma ga z in 0410
chen im Briefkasten, SMS, E-Mails oder auch Kontakt mit
Nachbarn und/ oder Verwandten bzw. Freunden erfolgen.
In diesem Stadium erhalten Sie eine vage Vorstellung von
dem Mieter, seinem psycho-sozialen Umfeld, seiner individuellen finanziellen Situation und seinen (un-)logischen
Denkmustern.
Erfahrungsgemäß bekommen Sie nach solchen Anstrengungen persönlichen Kontakt zum Mietschuldner, der
zunächst auf der Beziehungsebene stattfindet. Im Vordergrund stehen für Sie nicht die Mietschulden, sondern die
Frage, wer der Mensch hinter den Mietschulden eigentlich ist und welche Absicht er verfolgt. Bereits am Telefon,
allein über die Stimm-Modulation, Lautstärke, Sprechgeschwindigkeit, Akzentuierung und Wortwahl können Sie
hier entscheidende Weichen stellen.
7. Grundannahmen
Die nachfolgend aufgezählten und erläuterten Grundannahmen sollen helfen, Mietschuldner nicht abzustempeln,
sondern ihnen wertschätzend begegnen zu können.
Wir alle tragen die Ressourcen, die wir für unsere
Aufgaben benötigen, bereits in uns.
Gehen Sie davon aus, dass die Enddreißigerin ihre Probleme selbst lösen kann. Ihr fehlt nur der Stein des Anstoßes
bzw. ein kompetenter Gesprächspartner, der sie vom
Problemraum ins Lösungsgebiet führt. Laufen Sie nicht
Gefahr, sich in blinden Aktionismus zu verlieren, um der
„armen Mietschuldnerin“, die von kritischen Lebensereignissen gebeutelt ist, vor der nahenden Zwangsräumung
zu „retten“.
Wir alle streben auf natürliche Weise nach
Wachstum, Entwicklung und Veränderung.
Dahinter steht nichts anderes als die Selbstverwirklichung,
die wir alle anstreben. Finden Sie heraus, welches Selbstbild unsere Enddreißigerin von sich hat, welche Ziele
sie verfolgt und ob sie möglicherweise eine Diskrepanz
zwischen dem Ist-Selbstbild und dem Soll-Selbstbild aufweist. Ergründen Sie, ob bestimmte Statussymbole für
ihren Selbstwert außerordentlich wichtig sind oder sie
als Rollenträger bestimmten gesellschaftlich anerkannten
Normen Rechnung trägt. Analysieren Sie, ob sie die Realität negiert und Konsequenzen, die noch in weiter Ferne
liegen, nicht in Betracht zieht. Nehmen Sie wahr, ob im
Vordergrund die aktuelle Befriedigung des Bedürfnisses
nach Anerkennung und Wertschätzung steht.
Alle unsere Verhaltensweisen und
Handlungsmuster sind positiv motiviert.
Unsere Enddreißigerin möchte für sich einen positiven
Zustand erreichen. Ob das Handlungsmuster auch für
andere positive Auswirkungen hat, ist ihr ziemlich egal. Es
geht tatsächlich nur um das Gleichgewicht, das sie für sich
(wieder)herstellen möchte.
14
Sie führen noch immer!
Machen Sie ihr deutlich, dass auf ihr Verhalten eine bestimmte Reaktion erfolgen wird, die bestimmte Konsequenzen für sie hat. Setzen Sie gezielt Fragetechniken ein,
um ihr die Motivation, Ziele und Visionen transparent zu
machen. Gleichen Sie diese im Gespräch mit ihr mit der
Realität ab. Machen Sie der Frau in unserem Beispiel klar,
dass sie handeln muss, anstatt zu klagen oder sich vor der
Realität zu verstecken. Ihre Aufgabe ist, ausgehend vom
gemeinsam entwickelten attraktiven Ziel, realistische Maßnahmen zunächst gedanklich zu entwickeln, Hindernisse
und Beschleuniger zu benennen, Ängste und Befürchtungen aufzudecken und letztendlich die säumige Enddreißigerin so zu aktivieren, dass sie in der Lage ist, aus eigener
Motivation heraus die ersten Schritte zu tun.
Diese Grundannahme wird Sie außerdem vor den schleichend kommenden moralischen Zweifeln und Blockaden
bewahren. Denn wenn Sie im Rahmen der Methode der
partnerschaftlichen Mietschuldner-Beratung © die Räumungsklage einleiten, dann ist das die Konsequenz auf
das mündige Verhalten unserer Enddreißigerin. Und wenn
Sie den Auftrag zur Zwangsräumung erteilen, dann ist das
auch die Konsequenz auf das mündige Verhalten der Enddreißigerin. Vorwürfe und Beschuldigungen Ihnen gegenüber haben ab sofort keine Relevanz mehr. <<
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I
GAB RIE L E W EDL ER
Wedl er & Wed l e r, Ha n n ov e r
Nach einer Ausbildung zur Bauzeichnerin, einigen Semestern Architekturstudium und der Tätigkeit in einem
regionalen Wohnungsbauunternehmen
folgte unter anderem ein fünfjähriger
Auslandsaufenthalt, der für den Wiedereinstieg eine berufliche Neuorientierung
erforderlich machte. Dem Studium der
Sozialpädagogik (Schwerpunkt Erwachsenenbildung) schloss sich bei der Stadt
Hannover eine 20-jährige LeitungsTätigkeit an. Ein Schwerpunkt bezog sich
auf die Verknüpfung von Wohnen und
Sozialstruktur. Bis zum Jahresanfang
2010 hat sie neun Jahre als Leiterin des
Kommunalen Seniorenservice fungiert
und wegweisende Untersuchungen und
Konzepte zum Leben und Wohnen im Alter initiiert und umgesetzt. Seit Jahresanfang ist sie selbstständige UnternehmensBeraterin.
ma ga z in 0410
G E N E RATIO N E N GER EC HT E B E S TAN D S E NTWI CK LU NG
Ältere Menschen als Marktfaktor im Wohnungsbestand
Der Anteil der Älteren an der
Bevölkerungspyramide nimmt ständig zu.
Zur Bevölkerung im Erwerbsalter von 20 bis 64 Jahren gehören heute etwa 50 Millionen Menschen. Im Jahr 2060
werden es, je nach Ausmaß der angenommenen Zuwanderung, 27 % oder 34 % weniger sein. Dagegen wird die
Zahl der 65-Jährigen und Älteren nach 2020 sehr stark
ansteigen, weil dann die geburtenstarken Jahrgänge in
dieses Alter kommen. Damit wird auch der Altenquotient
– die Anzahl der Menschen im Rentenalter je 100 Personen im Erwerbsalter – erheblich zunehmen. Heute kommen 34 Senioren im Alter von 65 Jahren und mehr auf
100 Personen zwischen 20 und 64 Jahren. 2030 werden
es bereits über 50 sein und 2060 dann, je nach Vorausberechnungsvariante, 63 oder 67. Für die Altersgrenze von
67 Jahre wird der Altenquotient 2030 je nach Variante 43
oder 44 betragen und 2060 sogar 56 oder 59; heute liegt
er bei 29 Jahren.
In Deutschland sind 20 Millionen Menschen
über 60 Jahre alt und verfügen über ein geschätztes
Vermögen von mehr als 390 Milliarden Euro
Bereits heute kommt jeder zweite Euro des privaten Konsums von der Gruppe der +50Jährigen. Eine wichtige
Einflussgröße für die Konsumstruktur eines Haushaltes ist
neben der Höhe des Einkommens die Haushaltsgröße, da
die Konsumausgaben und deren Struktur von der Zahl
der Personen in einem Haushalt abhängen. So steigen
im Allgemeinen mit jeder hinzukommenden Person die
Ausgaben für Nahrungsmittel. Die Ausgaben für Wohnen
und Gebrauchsgüter steigen dagegen zumeist unterproportional mit der Haushaltsgröße, da diese Güter gemeinsam genutzt werden können. Das heißt, die Anzahl der
Haushalte und der Flächenbedarf/Haushalt bestimmen die
Ausgaben für den Wohnungsmarkt.
Die über 50-Jährigen sind die Zielgruppe der Zukunft.
Ihr Anteil am Konsum wird 2035 bei 58 Prozent liegen,
während die unter 50-Jährigen nur noch auf 42 Prozent
kommen. Die über 65 Jährigen haben das höchste Wachstumspotenzial. Ihr Anteil am Gesamtkonsum steigt von
knapp 18 Prozent auf etwas über 26 Prozent bis 2035 und
erhöht sich damit um fast die Hälfte. Bereits heute haben
die über 50-Jährigen bei allen Konsumgütern einen Anteil
von mindestens 45 Prozent, bei Nahrungsmitteln, Bekleidung und Reisen ist es sogar fast die Hälfte. Das entspricht
einem Wert von fast 500 Mrd. im Jahr. Ein verändertes
Konsumbewusstsein drückt sich u.a. in höheren individuellen Wohnflächennachfragen aus.
DEM OGRAFIE
1. Allgemeine
Bevölkerungsentwicklungen
2. Allgemeine
Wohnungsmarkttrends bis 2025/30
Seit einigen Jahren ist die Bevölkerungszahl Deutschlands
rückläufig. Lokaler Bevölkerungsrückgang ist für manche
Regionen bereits seit längerem feststellbar, während in
anderen Regionen aktuell davon nicht die Rede sein kann.
Ein Trend zum Anwachsen von Metropolregionen ist deutlich als Folge besserer Infrastrukturen erkennbar.
Als ein Zeichen des Wandels der Wohnungsmärkte ist die
Entwicklung der Leerstände zu bewerten. Die Wohnungsmarktprognose geht davon aus, dass ein Rückgang der
Wohnflächennachfrage zu einem erhöhten Leerstandsrisiko führt, unabhängig davon, ob in der Region bereits
Leerstand herrscht bzw. in welchem Umfang die Mobilisierung von Bestandspotenzialen erfolgreich vollzogen
wird. Vor dem Hintergrund der strukturellen Entwicklung
der Nachfrage ist vor allem im Bereich der vermieteten
Geschosswohnungen in vielen Regionen von einem sich
erhöhenden Leerstandsrisiko auszugehen.
>>
15
ma ga z in 0410
Insbesondere in Ostdeutschland, in altindustrialisierten
Regionen Westdeutschlands sowie in Teilen Nord- und
Ostbayerns und Niedersachsens ist die Leerstandsproblematik deutlich zu erkennen. Lediglich in einem Fünftel der
Raumordnungsregionen ist angesichts einer zu erwartenden positiven bzw. stagnierenden Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen von einem mittleren bis sehr
geringen Leerstandsrisiko im Mehrfamilienhaussegment
auszugehen.
ab 45 Jahre und ist am Ende des Prognosezeitraums durch
Personen im Alter ab 60 Jahren besetzt. Dementsprechend
nehmen diese Haushaltstypen bis 2025 um ein Viertel zu.
Die Zahl der kleinen Haushalte bis 45 Jahre bleibt trotz
rückläufiger Bevölkerungszahlen in dieser Altersklasse im
Wesentlichen stabil. Es steigen zudem die individuellen
Flächenansprüche im Westen von 47 Quadratmetern
(2010) in den nächsten zwanzig Jahren um 15 Prozent auf
54 Quadratmeter.
Gleichwohl kann auch in Regionen mit rückläufiger
quantitativer Wohnungsnachfrage durch Präferenzverschiebungen der Haushalte – beispielsweise durch Wohneigentumsbildung – und qualitative Anforderungen an die
Wohnungsbestände (z.B. höhere Wohnflächen, veränderte
Zuschnitte der Wohnungen, ergänzende Serviceleistungen) eine Nachfrageverschiebung hin zu anderen Wohnungsbedarfen beobachtet werden. In diesem Fall besteht
eine zusätzliche Wohnungsnachfrage trotz rückläufiger
Bevölkerungs- und Haushaltszahlen. Vielerorts gehen Präferenzverschiebungen der Haushalte einher mit fehlender
Marktgängigkeit von bestimmten Wohnungsbeständen,
die aufgrund ihrer Entstehungsgeschichte oftmals „in die
Jahre“ gekommen sind.
Da bis 2025 die Wohnungsnachfrage mit einem Anteil
von 42% von Haushalten mit Haushaltsvorständen aus
der Altersgruppe 60+ bestimmt werden wird, ist es zur
Vermeidung von Leerständen unabdingbar, den spezifischen Bedarfslagen dieser Bevölkerungsgruppe in der Bestandsentwicklung mehr Rechnung zu tragen.
Da die Grundzahl der Haushalte trotz sinkender Bevölkerungszahlen relativ stabil bleibt und in vielen westdeutschen Landkreisen und kreisfreien Städten durch strukturelle Verschiebungen in der Größen- und Altersstruktur
sowie eine stärkere Internationalisierung durch Zuwanderung sogar weiter wachsen wird, wird der regionale Wohnungsmarkt vor besondere Herausforderungen gestellt.
Für die Nachfrageseite der Wohnungsmärkte im Bestand
sind deswegen unmittelbare und mittelbare Auswirkungen zu erwarten, denen nur mit Anpassungen an sich verändernde Bedarfslagen Rechnung getragen werden kann.
Unsere Städte sind zwar nicht zu Ende gebaut, doch das
wesentliche Kapital einer an der Nachhaltigkeit orientierten Entwicklung stellt der Bestand dar. Stadterhaltung und
Bestandserneuerung haben eine erfolgreiche Tradition in
unseren Innenstädten, in der Entwicklung der Klein- und
Mittelstädte, aber auch in den Großwohnsiedlungen. Die
Neubaunachfrage wird sich an der Markt- und Anpassungsfähigkeit des Bestandes orientieren und damit die
Leerstandsquote bestimmen.
Die Wohnungsnachfrage der Senioren wird vielfältiger,
„das" Seniorenwohnen wird es nicht mehr geben, elektronische Unterstützungssysteme gewinnen an Bedeutung,
Seniorenhaushalte mit kommunikativ-dynamischem und
anspruchsvollem Wohnkonzept nehmen zu. Benötigt wird
bereits heute eine sozialinvestive Handlungsstrategie, die
die demografischen Herausforderungen der Zukunft aktiv
annimmt und auch im Bereich des Wohnens sowohl auf
die Potenziale der Älteren und neue technische Assistenzsysteme setzt als auch nachfragt, was diese Entwicklung
für die generelle Innovationsfähigkeit einer alternden Gesellschaft in ihrer Heterogenität bedeutet. Hierzu gehört
auch die Frage, wie sich zukünftig Generationenbeziehungen gestalten lassen.
»
„GEWO HNT WI RD I MME R“,
ES FRA GT SI CH NU R WI E UND W O.
Allgemeine Sozialentwicklungen Älterer
●
●
●
Die Zukunfts-Trends im Einzelnen
Insgesamt werden größere Haushalte mit mindestens drei
Haushaltsmitgliedern weiter abnehmen, insbesondere die
Gruppe der Haushalte mit Kindern und einem Haushaltsvorstand unter 45 Jahren. Der „Geburtenberg“ der 1960er
Jahre wandert durch die Kohorte der größeren Haushalte
16
●
Die Mehrheit der Privathaushalte über 50 Jahre lebt
heute nicht mehr in Großfamilien wie früher, sondern
vorwiegend in Paarbeziehungen oder als Single.
Die Lebensfreizeit steigt. Die Rente mit 60 ist in der
Realität nichts Ungewöhnliches mehr. Bei gestiegener
Lebenserwartung bedeutet das immer mehr freie Zeit
im dritten Lebensabschnitt
Binnenwanderungen und Außenwanderungen haben
zu einer wachsenden Mobilität und Durchmischung
der Nachkriegsgeneration geführt. Das angestammte
Familienheim gibt es nicht mehr, und die Bereitschaft
umzuziehen ist gewachsen.
Die Bildungsexplosion hat deutliche Spuren hinterlassen. Zudem sind die heutigen Älteren häufig
vermögend. Parallel sinken die Verpflichtungen und
erweitern so die finanziellen Spielräume
«
●
●
●
●
Die älteren Konsumenten
Den älteren Mieter gibt es nicht. Grundsätzlich sind Ältere
durch ihre Lebenserfahrung kritische Konsumenten. Im
Mietersegment können heute folgende Konsumentengruppen unterschieden werden:
● 55% Preisbewusste Häusliche,
● 55% Kritische Aktive,
● 44% Qualitätsbewusste Etablierte,
● 36% Anspruchsvolle Genießer,
● 30% Komfortorientierte Individualisten.
Das bedeutet für den regionalen Wohnungsbestand: die
realen lokalen Interessentengruppen müssen identifiziert
und analysiert werden.
Allgemeine Wohlfühlindikatoren für
Jung und Alt und Bunt
●
●
●
●
●
●
Möglichst flexible Wohnraumgestaltung
Sicherheit: Licht, Wege, Übersichtlichkeit, Kriminalität,
kleinräumige Erreichbarkeit: Einkaufen, ÖPNV, Ärzte,
Möglichkeiten der Teilhabe am gesellschaftlichen
Leben, soziale Kontakte, Partizipation
Weitest gehende Barrierefreiheit, Gemeinschaftsräume,
Abstellmöglichkeiten für Fahrräder, Kinderwagen…
integrative soziale Durchmischung: Jung und Alt,
Einkommen, Migration…. Respekt füreinander
●
Hausmeisterdienstleistungen
Unkomplizierter Service: Blumengießen im Urlaub,
Babysitten, Hund/Katze versorgen
Wohlfühlindikatoren speziell
für ältere Menschen
Der Aktionsradius verringert sich mit zunehmendem Alter,
deswegen werden Mobilitätserleichterungen und niedrigschwellig erreichbare Unterstützungs-Angebote wichtiger.
● Unkomplizierte Unterstützung bei Bedarf
(z.B. Einkaufshilfen im Krankheitsfall)
● Weitestgehende Barrierefreiheit auch mit
technischer Unterstützung (AAL)
● Guter Service des Vermieters (Erreichbarkeit, kleine
handwerkliche Dienstleistungen, Sauberkeit,..)
● Abstellmöglichkeiten für Rollator/Rollstuhl…
● Austausch- und Informationsangebote in
erreichbarer Nähe
● Aussicht auf Selbständigkeit und Versorgungssicherheit bis ins hohe Alter, ohne die vertraute Umgebung
zu verlieren
● Eigene Kompetenzen einbringen können
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DEM OGRAFIE
●
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ma ga z in 0410
●
Die derzeitigen Senioren sind relativ wohlhabend.
Auch wenn in Zukunft die Renteneinkünfte voraussichtlich wieder geringer werden, ist die Bereitschaft
Geld auszugeben, gestiegen.
Die durchschnittliche Lebenserwartung steigt bis 2030
auf 80,6 m + 85,5 w Jahre, während sich das Pflegerisiko vermindert und in immer höhere Alterstufen
verlagert. Das bedeutet eine erheblich längere Zeit
der Gesundheit und Mobilität, als in früheren
Generationen.
Durch Zuzüge von ArbeitsimmigrantInnen aus dem
Ausland, die jetzt auch schon z. T. das Rentenalter
erreicht haben, haben sich Quartiere, Nachbarschaften
und Bedarfslagen verändert.
Der Prokopf-Wohnflächenbedarf und die individualisierten Ansprüche Älterer sind gewachsen und
werden sich weiter ausdifferenzieren.
Die neuen Älteren sind selbstbewusst und wollen
sich nicht mit Produkten und Begriffen ausgrenzen und diskriminieren lassen. Z.B. lassen sich
„Senioren“handys nicht verkaufen. Das wird auch
spezifische „Senioren“wohnformen betreffen.
Das Wohnen im Alter wird mit ca. 95% der
Zielgruppe im normalen durchmischten
Wohnungsbestand stattfinden.
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förderlich, aber nicht Voraussetzung! Vielmehr sollten
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ma ga z in 0410
3. Lösungsansätze
„Wirtschaftsmotor Alter“ (2007)
• Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie
„Wirtschaftsfaktor Alter“ (2010)
• N-Bank „Wohnungsmarktbeobachtungen 2008“
• Bertelsmannstiftung „Zukunft Quartier; Themenhefte 1 – 4“ (2009)
• Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
„Stadtquartiere für Jung und Alt“ (2010)
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung
„Wohnungsmärkte im Wandel, Prognose 2025“ (2010) und
(BBSR-Berichte, 1 / 2010, KOMPAKT 7)
• Statistisches Bundesamt, „ Auswirkungen des demografischen
Wandels“, 2009
• GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V. „Wohntrends 2020“
• Veröffentlichungsreihe des Instituts für Pflegewissenschaft an der Universität Bielefeld (IPW) „Die Wohnvorstellungen von Menschen verschiedener Altersgruppen“ 2010
• Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) „Wohnen im Alter, Marktprozesse und wohnungspolitischer Handlungsbedarf“ 2010
• Management-Consult, Studie 2009 „Wohnen im Alter“
Demografie
Quartiersbezogene Wohnkonzepte sind eine bedarfsgerechte Antwort auf die zukünftigen Herausforderungen
beim Wohnen im Alter, weil sie ein Wohnen im vertrauten
Wohnumfeld auch bei Hilfe- und Pflegebedarf ermöglichen. Die Umsetzung solcher Wohnkonzepte erweist
sich jedoch als schwierig. Es geht nicht nur darum, altersgerechte Wohnangebote sowie soziale und pflegerische
Dienstleistungsangebote kleinräumig im Bestand verfügbar zu machen, sondern auch um den Erhalt der Attraktivität für jüngere BewohnerInnen und Familien, um Gettoisierungen zu vermeiden. Allerdings sind viele Angebote,
die unter dem Blickwinkel „Ältere“ umgesetzt werden, mit
geringfügigen Modifikationen auch für Jüngere ein Standortprivileg. Die Entwicklung und Umsetzung eines solchen
Wohnkonzeptes verlangt eine systematische Herangehensweise, eine initiierte und gesteuerte Kooperation der
Akteure vor Ort und eine Einbindung der Bewohnerinnen
und Bewohner.
• Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend m a ga z i n 0 410
Es lassen sich fünf Strategien für die Wohnungswirtschaft benennen, um diesen Wohntrends zu entsprechen:
Sie können zum einen Nischenprodukte anbieten, die
ganz auf das Wohnkonzept einer bestimmten Zielgruppe abgestimmt sind. Zum anderen können sie flexible
Produkte entwickeln, die an die Wohnkonzepte verschiedener Zielgruppen anpassbar sind, beispielsweise mit
Hilfe flexibler Grundrisse. Auch Standardwohnungen
können mit einem Mehrwert ausgestattet werden, der
einen Qualitätsvorteil gegenüber den Wettbewerbern
bietet. Die Wohnungswirtschaft muss die Qualitäten ihrer
Wohnungen offensiv kommunizieren – beispielsweise
die gesundheitliche und ökologische Verträglichkeit, gut
funktionierende Nachbarschaften, einen exzellenten Vermietungsservice oder die Vorteile eines innerstädtischen
Standorts. Die Wohnungsunternehmen können dem
Trend einer steigenden Individualisierung des Wohnens
nachkommen, indem sie über die Basiswohnung hinaus
besondere Ausstattungselemente, Dienstleistungen oder
Komfortbausteine anbieten.
die identifizierten Strategien (mit der Ausnahme einiger
Beispielprojekte) von öffentlichen oder gemeinnützigen
Trägern initiiert werden. Aus diesen Gründen ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft gut beraten, aus eigenem wirtschaftlichem Interesse in die Entwicklung tragfähiger bedarfsgerechter Wohnkonzepte in ihrem Bestand
zu investieren. <<
4. Resümee
Aus den hier nur oberflächlich dargelegten Forschungsergebnissen und Prognosen ist sehr klar erkennbar, dass die
älteren Menschen im Wohnungsbestand ein zunehmend
wichtiger Marktfaktor sind. Es ist im Hinblick auf die zur
Verfügung stehenden Etats nicht damit zu rechnen, dass
Zu m The m a "Ge n e r at i o n e n g e r e cht e
Besta ndse ntwi c klung – Ä lt e r e M ens chen
als Ma rkt fa kt o r i m W o hnungsb e stand "
b i ete t d e r vdw a m 6 . Okt o b e r in
Ha nn o ve r e in S e m ina r an . Anm eldungen
pe r E - Ma il an i . b i r n b a u m @ v d w - o n l i n e . d e
o d e r pe r Fa x an 0 5 1 1 / 1 2 6 5 - 1 1 1 .
19
PO RT RÄ T
UNTERNEHMENSPORTRÄT: SPAR- UND BAUVEREIN HANNOVER EG
ma ga z in 0410
Nach 125 Jahren agil wie am ersten Tag
20
ma ga z in 0410
Die Gründung der ersten hannoverschen Wohnungsbaugenossenschaft, die zugleich eine der ältesten in
Deutschland ist, war eine Reaktion auf die so genannte
Wohnungsfrage. Im späten 19. Jahrhundert wohnte ein
großer Teil der Industriearbeiter in den rasant wachsenden
Städten unter heute kaum vorstellbaren Bedingungen.
Hier Abhilfe zu schaffen, war das Ziel des Spar- und Bauvereins, dessen erstes Wohnhaus bereits 1887 bezugsfertig
war. Anfangs standen Öffentlichkeit und Stadtverwaltung
der in Hannover noch neuen Idee des genossenschaftlichen Wohnungsbaus skeptisch gegenüber, doch die
Leistungen der jungen Genossenschaft führten bald zu
einem Sinneswandel. Wachsende Mitgliederzahlen, zunehmende Spareinlagen und die stetige Vergrößerung des
Wohnungsbestandes bildeten die Basis für eine positive
Weiterentwicklung.
Seit Ende des 20. Jahrhunderts sind Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Hannover annähernd
ausgeglichen. Seither geht es kaum mehr darum, neue
Wohnungen zu bauen, sondern den Bestand qualitativ an
moderne Mieterbedürfnisse anzupassen. Dass der Sparund Bauverein im ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends
viel geleistet hat, lässt sich exemplarisch an der Verwandlung der ältesten Genossenschaftshäuser zeigen. Die 1890
errichteten Arbeiterhäuser Franz-Bork-Straße 1, 3 und 5
in der List wurden 2007 und 2008 komplett modernisiert.
Hinter der denkmalgeschützten Fassade blieb kaum ein
Stein auf dem anderem. So entstanden Wohnungen mit
großzügigen Grundrissen, die über Aufzüge barrierefrei zu
erreichen sind. Balkone, Dachterrassen und eine hochwertige Ausstattung wie zum Beispiel Parkettfußböden sind
die Attribute für modernes urbanes Wohnen. Beheizt werden die historischen Gebäude über das Fernwärmenetz
SPAR- UND B AUVEREIN
Hannover. Im Frühjahr 1885 beschlossen die Mitglieder
des Hannoverschen Mietervereins, eine Wohnungsbaugenossenschaft zu gründen, die den Namen Spar- und
Bauverein tragen sollte. Am 8. Mai nahm das Königliche Amtsgericht Hannover die Eintragung in das Genossenschaftsregister vor und fünf Tage später war die
entsprechende Bekanntmachung in der Tagespresse zu
lesen. „Gegenstand des Unternehmens ist“, so hieß es,
„gesunde und billige Wohnhäuser zu bauen und an die
Mitglieder des Vereins zu vermieten, auch Spareinlagen
von Mitgliedern anzunehmen.“ Im Juli 1886 erwarb die
Genossenschaft ihr erstes Grundstück. Am 15. September
begannen die Bauarbeiten, und zu Ostern 1887 konnte
das Haus an der Lister Straße bezogen werden. Die acht
Wohnungen wurden verlost. Die glücklichen „Gewinner“
konnten sich über eine Stube mit Ofen, zwei Kammern
und eine Küche mit Kohleherd freuen. Die Toilette mit fließendem Wasser befand sich im Hausflur – und nicht wie
zu der Zeit üblich auf dem Hof.
Spar- und Bauverein-Vorstand: Rainer Fulst,
Heinz Wensing, Udo Frommann
>>
21
der Stadt, dessen Wärme aus der klimafreundlichen KraftWärme-Kopplung gewonnen wird.
ma ga z in 0410
So wie in der Franz-Bork-Straße, der Keimzelle der Genossenschaft, wird es in mehreren langfristigen Programmen
zur Modernisierung des gesamten Gebäudebestandes
praktiziert. Zug um Zug werden Gebäude auf den neuesten Stand gebracht: massive Wärmedämmung von
Fassaden, Kellerdecken und Dachböden; Einbau energiesparender Heizungssysteme; nachträglicher Anbau
von Balkonen, Zusammenlegung kleiner Wohnungen zur
Schaffung großzügiger Wohnungsgrundrisse und Erneuerung der Briefkastenanlagen.
Ehrgeizig ist auch das Ziel „Im Alter sicher und komfortabel wohnen“. Dafür steht das Neubauprojekt „Betreutes
Wohnen mit viel Komfort“ in der Käthe-Steinitz-Straße.
Dort wurde ein gehobener Wohnkomplex mit 62 hochwertigen Wohnungen geschaffen. Das entscheidende
Plus an Sicherheit und Komfort bietet der Concierge des
Hauses.
Nach längerer Pause wird der Spar- und Bauverein
Hannover wieder im Neubau aktiv. Im Stadtteil
Ricklingen baut die Genossenschaft in den nächsten
Monaten eine Seniorenwohnanlage mit insgesamt
elf Zwei-Zimmer-Wohnungen. Selbstverständlich
sind die Wohnungen barrierefrei. Ein Kooperationspartner des Spar-und Bauvereins wird die Bewohner
mit wohnbegleitenden Dienstleistungen versorgen.
Nur zwei Stadtbahn-Haltestellen weiter in Oberricklingen betritt die Genossenschaft mit einem
weiteren Bauprojekt Neuland. Erstmals wird sie dort
Mietreihenhäuser anbieten. „Wir haben vor allem
junge Familien im Blick“, heißt es beim Spar- und
Bauverein. Geplant sind acht Reihenhäuser zwischen 112 und 120 Quadratmeter Wohnfläche.
Außerdem ist ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen geplant.
Rückblickend gesehen:
Neben zeitgemäßem Wohnkomfort schafft der Spar- und
Bauverein im neuen Jahrtausend „sozialen Mehrwert“ für
seine Mieter. Entwickelt wurde ein umfangreiches Paket an
Serviceleistungen rund um das Wohnen, soziale Dienste
und Räume für menschliche Begegnungen. Auf dem zentralen Jahnplatz in Vahrenwald dient ein architektonisch
anspruchsvoller Pavillon als sozialer Mietertreffpunkt und
gleichzeitig als Arbeitsplatz für drei freundliche und hilfsbereite Wohnservice-Mitarbeiter. Sie bieten einen Fahrservice, machen Besorgungen, gießen Blumen, wenn Mieter
im Urlaub sind oder helfen im Umgang mit Behörden. Vor
allem aber haben die Mitarbeiter Zeit zum Zuhören. Die
Mietertreffpunkte im Brüggemannhof und in der Liepmannstraße bieten Räumlichkeiten für nachbarschaftliches
Ehrenamt, gegenseitige Hilfe und Geselligkeit in vielen
Formen.
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Der Wandel der Genossenschaft vom bloßen Wohnungsanbieter zum sozialen Dienstleister wird in den kommenden Jahren anhalten. Das gebietet allein der demografische Wandel und die wachsenden Komfortbedürfnisse
einer älter werdenden Gesellschaft. Auch dieser milde
verlaufende historische Wandel wird die genossenschaftlichen Konstanten nicht angreifen können: Das Gemeinwohl der Mitglieder geht immer vor den Gewinninteressen Einzelner. Garantiert ist das durch die demokratische
Mitbestimmung. Diese Idee hat die Genossenschaft schon
vor 125 Jahren, in grauer vordemokratischer Zeit, gelebt.
Der Spar- und Bauverein ist gut gerüstet, seinen Mitgliedern eine gute und sichere Zukunft zu bieten. <<
22
●
Am 8. Mai 1885 erfolgt die Eintragung
ins Genossenschaftsregister.
1890 ist das erste Arbeiterhaus in der
Franz-Bork-Straße in der List bezugsfertig.
1919, gleich nach dem 1. Weltkrieg, verfügt der
Spar- und Bauverein über 1.292 Wohnungen.
Bis 1927 steigt die Zahl der Wohnungen
auf 1.900.
Zum 50-jährigen Jubiläum 1935 werden
3.000 Wohnungen im Auftrag von
9.000 Mitgliedern bewirtschaftet.
1945: Durch die Bombenangriffe im 2. Weltkrieg
sind 43 Prozent aller Wohnräume des Spar- und
Bauvereins vernichtet. Von 442 Häusern waren
119 mit 1.000 Wohnungen total zerstört.
Das 75-jährige Jubiläum im Jahr 1960 fällt
mitten ins Wirtschaftswunder: Der Spar- und
Bauverein besitzt 7.000 Wohnungen, in denen
10.000 Mitglieder leben.
1985 feiert der Spar- und Bauverein das
100-jährige Bestehen und nimmt das 20.000
Mitglied auf.
ma ga z in 0410
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23
Welche Bedeutung hat
Erfahrung für die Werbung?
ma ga z in 0410
Auszug aus "Erfahrungsschatz",
Abdruck mit freundlicher Genehmigung des Spar- und
Bauvereins Hannover und Prof. Dr. Ursula Hansen.)
E RFA H RU NG I S T E I N W ER T, D ER L EI C HT M I T
E IN E M U NT ER N E HM E N I N V E R B I N D U NG GEB RA CH T W E R D E N K AN N , D AS S EI N 1 25-J Ä HRI G E S B E S TE HE N F EI E R T. T R AD I T I O N , S TO LZ , Z U VE RL Ä SS IGK E I T, V E R T R AU EN W ÄR E N ÄHNLI CHE
S CH L Ü SS EL B E GR I FFE. AB E R S I N D D I E S WI RK LI CH
ME RKMA L E , M I T D EN E N HE U T ZU TAG E NO CH
G E P U N KTE T W ER D EN K AN N ? TAU GEN SI E FÜ R
D IE WE RB U N G? S I N D S I E W I C HT I G F Ü R TREU E
U N D SPA NN E N D GE N U G F Ü R P O T ENZ I ELLE
KU N D E N ?
Zunächst eine Begriffsklärung: Man kann Erfahrungen
machen. Man kann Erfahrung haben. Man kann auch
erfahren sein. Für die Werbung sind dies elementare
Differenzierungen. Professor Ursula Hansen hat 32 Jahre
lang den Lehrstuhl „Marketing und Konsum“ an der Uni
Hannover geleitet und weist darauf hin, dass schon die
Wahrnehmung von Werbung ganz wesentlich von Erfahrungen abhängig ist. „Wir wissen, dass Erfahrung etwas
ist, was man durch Erleben erlernt hat. Das betrifft Wissen,
Emotion und Handlungsintuition. Unsere Erfahrungen
legen fest, wie wir unsere Umgebung, unsere Umwelt und
damit auch Werbung wahrnehmen.“
Erfahrungen helfen zu selektieren und in der alltäglichen
Informationsflut eine Ordnung zu schaffen. „Dabei stützen wir uns auf eigene Erfahrungen“, sagt Ursula Hansen,
„aber auch auf Fremderfahrungen, die uns mitgeteilt
werden.“ Außerdem unterscheide man noch reale und
mediale Erfahrungen. Wobei durch Fernsehen, Computer
und Internet die Bedeutung medialer Erfahrungen stetig
zunehme. Schließlich trennt die Wissenschaft noch reflektierte, durch bewusstes Lernen entstandene Erfahrung
und unreflektierte, auf Gewohnheitsverhalten beruhende
Erfahrung.
Auch die soziologische Betrachtung gibt nach Worten
der Marketingexpertin weiteren Aufschluss in der Frage,
ob und in welcher Weise Erfahrung in der Werbung ein
Erfolgsfaktor sein kann. Erfahrung sei nämlich auch ein
Gruppenphänomen. So gibt es altersspezifische Erfahrungen, Erfahrungen innerhalb religiöser Gruppen, aber auch
Erfahrungen, die eng mit dem sozialen Status oder der
Herkunft verbunden sind. „Adressaten aus unterschiedlichen Erfahrungsräumen nehmen Werbebotschaften
unterschiedlich auf“, betont Professor Hansen. Für die
Werbewirtschaft bedeutet dies im Umkehrschluss, ihre
Botschaften so zu codieren, dass sie die gewünschten
Empfänger erreicht und von diesen wunschgemäß decodiert wird. Es werden Assoziationen geweckt zum Beispiel
über Töne, Farben, Logos und Wörter.
Welche Bedeutung Erfahrung für die Werbung hat, muss
nach Ansicht von Ursula Hansen auch mit dem Wissen
beurteilt werden, dass Erfahrungen in einer dynamisierten
Welt wandelbarer und weniger stabil sind. „Vermutlich
auch weniger wert“, fügt die Professorin hinzu. Weisheit
und ein reicher Erfahrungsschatz werden in der heutigen
Zeit nicht mehr so geschätzt, wie das früher sicherlich der
Fall war.
Hinzu kommt eine starke Ausdifferenzierung der Lebensstile. Die gesamte Medienlandschaft orientiert sich mittlerweile an diesen Gruppenphänomenen. Praktisch für jede
Lebenslage gibt es im Zeitschriftenhandel das passende
Magazin oder Selbsthilfeblättchen. „Werbung muss daher
sehr zielgenau ausgerichtet werden“, sagt Ursula Hansen.
Eine präzise Justierung verhindert, dass Werbebotschaften
an verkehrte Empfänger gelangen und von diesen nicht
entschlüsselt werden können.
Der Begriff der Erfahrung hat nicht zuletzt in der Wirtschaftswunderzeit in der Werbung eine Rolle gespielt. Ein
Blick ins Archiv: 1958 ging AEG mit dem Slogan „Aus Erfahrung gut“ an die Öffentlichkeit. 1961 sah sich PanAm
als „Die erfahrenste Fluggesellschaft der Welt“. Telefunken behauptete 1967 „Erfahrung können Sie kaufen“,
und Fichtel & Sachs verkündete 1982 „Erfahrung hat
Zukunft“. Kleine Anmerkung am Rande: Diesen Firmen
haben die Hinweise auf die eigene unternehmerische Erfahrung nichts geholfen – alle sind längst vom Markt verschwunden oder in anderen Unternehmen aufgegangen.
Wie zum Trotz hat 2006 die Berenberg Bank den Begriff
der „Erfahrung“ aus der Mottenkiste der Werbung hervorgeholt und zum Jubiläum formuliert: „400 Jahre – Erfahrung hat Zukunft“.
Vergleichbare Begriffe werden von den Werbern ebenfalls
unter den Tisch gekehrt. Wer mit „Vernunft“ (Ford, Becel),
„Zuverlässigkeit“ (Opel), und „Vertrauen“ (Rowenta) wirbt
oder geworben hat, wirkt schnell bieder, grau und an>>
24
Kluge Menschen suchen sich
die Erfahrungen selbst aus,
die sie zu machen wünschen.
Die Weisheit eines Menschen misst man
nicht nach seinen Erfahrungen, sondern
nach seiner Fähigkeit, Erfahrungen zu
machen.
ma ga z in 0410
W ERB UNG
25
Die Erfahrung ist zweifellos die
beste Lehrmeisterin, aber das
Lehrgeld ist sehr hoch.
W ERB UNG
ma ga z in 0410
gestaubt. In einer Untersuchung, welche Wörter in deutschen Werbeslogans seit Ende des Zweiten Weltkriegs eine besondere Rolle gespielt haben, tauchen diese Begriffe
ohnehin nicht auf. „Sicherheit“ (z. B. Mercedes) landet
immerhin auf Rang 40, „Kompetenz“ auf 77.
Für Marketingexpertin Ursula Hansen ist das keine Überraschung: „Der Begriff der ‚Erfahrung‘ ist als erfolgreiches
Werbemotto sehr abhängig von Produkt oder Dienstleistung. So ist ‚Handwerkererfahrung‘ sicherlich ein
Wert. Auch Bauherren oder Vermieter können mit ihrer
Erfahrung punkten.“ Auf dynamischeren Märkten zählen
dagegen andere Attribute. Hersteller von mp3-Playern
oder Spielekonsolen setzen mehr auf „neu“, „Style“ und
„Power“. Gleiches gilt natürlich auch für Dienstleistungsunternehmen im Bereich Internet, Reise oder Fitness. Hier
zählen Begriffe wie „Leben“, „Erlebnis“ und „Spaß“.
Die Schlagzahl in unserem Leben wird kürzer. Die Hedonisten bestimmen die Szenerie. Die „Zukunft“ rückt für sie
stetig in weitere Ferne. Das Wörtchen „immer“ wirkt in
der Werbung geradezu langweilig. Dafür steht der „Tag“
in voller Blüte. Hier und jetzt – das zählt. Die Lust ist das
höchste Vergnügen. Planen und auf Erfahrungen bauen
können andere.
Produktentwickler etwa von Mobiltelefonen haben sich
längst darauf eingestellt. Sie setzen beim Verbraucher
nicht auf Erfahrung im Umgang mit diesen Geräten, sondern auf Intuition. Kurz gesagt: Wer ein Mobiltelefon benutzen möchte, benötigt kein Vorwissen. Vielmehr gefragt
ist der „gesunde Menschenverstand“, die schnelle Einsicht
in Sachverhalte und Zusammenhänge – und ein gesundes
Verhältnis zum Prinzip von „try and error“. „Intuitive Steuerung“ heißt das „Lernverfahren“, dem mit der entsprechenden Technologie Vorschub geleistet wird. Vorsicht
wäre ein falscher Ratgeber und gilt hier nicht als Mutter
der Porzellankiste.
Was bedeutet dies alles für eine 125 Jahre alte Wohnungsgenossenschaft, die zweifellos noch viele gute Jahre vor
sich hat? Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Für kaum etwas
anderes geben die Menschen so viel Geld aus. „Daher
vertrauen die Kunden gerne einem erfahrenen Vermieter“,
meint Ursula Hansen. Der Spar- und Bauverein kann dabeigewinnbringend auf die genossenschaftliche Tradition
verweisen, die so sehr das Wir-Gefühl betont. Die Genossenschaft bietet einfach mehr als nur Wohnen; sie bietet
ein Leben inmitten intakter Nachbarschaften. Werbeexperten wären begeistert angesichts dieser Steilvorlage:
Die „Werbeslogan-Hitliste“ der vergangenen Jahre weist
26
nämlich „wir“, „Leben“, „mehr“ und „einfach“ als die vier
beliebtesten Wörter aus. <<
Dieses Jubiläumsbuch ist nicht nur der Überflug über eine Unternehmensgeschichte. Es
zoomt auch heran an das Charakteristische
dieser Genossenschaft.
„Erfahrungsschatz“ – so lautet der Titel des
Jubiläumsbuches, das die größte hannoversche Genossenschaft beim Festakt im
Mai präsentierte. Auf unterhaltsame und
interessante Weise werden Geschichte und
Geschichtchen miteinander verquickt. Ein
historischer Rückblick, Anmerkungen von 40
Mitgliedern, „Erfahrungsberichte“ von Experten und Einschätzungen von Vorstand und
Aufsichtsrat gegen einen tiefen Einblick in
das Wesen dieser Wohnungsgenossenschaft.
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B E G IN N DI E S ES HEFT ES I N E I N E R S E R I E DA RGES TE L LT WER D EN .
Leistungen mit anderen Unternehmen (Benchmark)
oder unterschiedlichen Abteilungen des Unternehmens
miteinander.
Für viele, insbesondere kleinere Unternehmen besteht
aber eine erhebliche Hemmschwelle, dieses zwar effektive,
aber auch aufwändige und damit kostspielige Verfahren in
Anspruch zu nehmen. Vielfach bestehen auch seitens des
Betriebsrates Vorbehalte gegenüber einem systematischen
Test, in den alle Mitarbeiter einbezogen und ihre Leistungen exakt protokolliert werden.
GEWOS hat daher mit dem ‚Quick-Check Vermietung’
ein Einstiegsprodukt entwickelt, das über einen ‚Einmaltest’ eines erfahrenen Beraters einen kostengünstigen
und schnellen ersten Eindruck von der der Servicequalität
im Bereich Vermietung erlaubt und erste Hinweise auf
bestehende Probleme liefert. Der Quick-Check ist dabei
aufgebaut wie ein Vermietungstest im Kleinen. Nach der
gleichen Methode werden alle Aspekte der Vermietung
aus der Perspektive eines Interessenten überprüft:
●
●
●
»
A L L E W O HN U N GE N S I N D HE L L,
WE N N MAN D AS L I C HT AN M AC HT !
«
●
Teil 1: Quick-Check Vermietung
Der sogenannte „Vermietungstest“, bei dem einer Vermietungsabteilung durch eine größere Anzahl an Scheinanfragen über verschiedene Kanäle systematisch „auf den
Zahn gefühlt“ wird, hat sich mittlerweile zu einem echten
Klassiker der Serviceoptimierung etabliert. Systematisch
werden alle Aspekte des Vermietungsgeschäfts beleuchtet,
so dass Stärken und Schwächen in organisatorischer und
personeller Hinsicht offen zutage treten. So den Spiegel
vorgehalten, lassen sich konkrete Handlungsempfehlungen zur Optimierung der Prozesse ableiten. Zugleich sind
die Ergebnisse die Grundlage für Vergleiche der eigenen
28
●
●
●
Wie schnell, wie informativ und wie verbindlich wird
auf eine E-Mail-Anfrage bzw. eine Anfrage über ein
Kontaktformular im Internet geantwortet?
Wie informativ und benutzerfreundlich ist die
Homepage des Unternehmens?
Welchen Eindruck vermittelt sie?
Wie gut ist die telefonische Erreichbarkeit? Wie hoch
ist die Beratungsqualität am Telefon? Nehmen sich
die Vermietungsmitarbeiter Zeit für die Fragen der
Interessenten?
Welche Qualität weist das versandte und/oder
übergebene Informationsmaterial auf? Wird das
Material überhaupt eingesetzt?
Welchen Eindruck vermittelt die Geschäftsstelle des
Unternehmens? Wie lange muss man auf eine
Beratung warten?
Wie verhalten sich die Vermietungsmitarbeiter
im Beratungsgespräch?
Wie verläuft die Wohnungsbesichtigung?
In jedem Unternehmen gibt es kleine Schwächen organisatorischer oder personeller Art, die konstruktiv angegangen werden sollten. Meist fangen die Probleme schon
grundlegend bei der Zuverlässigkeit und Vollständigkeit
der Beantwortung von Kundenanfragen an und setzen
sich mitunter bis zur unbegleiteten Besichtigung unbeleuchteter Wohnungen fort.
»
D A B RA U C HE N S I E ER S T GAR N I C H T Z U SU CHEN!
D O R T GI B T E S NU R WO HNU NGEN FÜ R SO Z I A LHI LFEEM PFÄ NGER!
»
A CH , S IE S C HO N W I ED ER !
Insert II:
Serie Produktneuheiten im Bereich
Qualitätsmanagement und Renditesteigerung
Quick-Check Vermietung (Heft 2– Juni 2010)
GEWOS-Mietenradar (Heft 3 – September 2010)
Monitorings (Heft 4 – November 2010)
GEWOS Zielgruppencheck
(Heft 1 – Februar 2011)
Wohnstilbefragung (Heft 2 – Juni 2011)
QUALITÄTSM ANAGEM ENT
Die Ergebnisse des schlaglichtartigen ‚Quick-Checks
Vermietung’ erlauben einen kurzen Blick in den Vermietungsalltag aus Interessentensicht. Der ‚Einmaltest’ kann
somit als Grundlage für die Entscheidung dienen, ob ein
umfassender Vermietungstest sinnvoll und notwendig ist.
Er eignet sich zudem als stichprobenartige Überprüfung
zwischen zwei Tests um zu eruieren, ob ergriffene Maßnahmen wie Schulungen oder organisatorische Veränderungen bereits Wirkung zeigen. <<
Insert I: GEWOS führt bereits seit langer Zeit
bundesweit Vermietungstests durch. Allein in
den letzten zwei Jahren hat GEWOS mehr als 25
Vermietungstests in unterschiedlichen Unternehmen und zahlreiche Mitarbeiterschulungen
zur Optimierung der Vermietungsprozesse
vorgenommen.
Weitere Informationen unter: www.gewos.de
ma ga z in 0410
Gerade bei einer schwierigen Marktlage gilt es jedoch,
jede Kundenanfrage zu nutzen und Kontaktverluste durch
unprofessionelle Bearbeitung oder eine nicht abschlussorientierte Vorgehensweise auszuschließen, um Leerstände
in den Beständen zu minimieren und den Vermietungsaufwand zu reduzieren. Eine Optimierung der Vermietungstätigkeit sollte also nicht nur unter Image-, sondern in erster
Linie unter Kostenaspekten erfolgen.
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29
D R. P E T E R H I T PA S S
I
R e f e r e n t f ü r Pre s s e - un d Ö f f e n tlich ke its arbe it,
V N W Ve r b a n d n o rdde uts ch e r
Woh n un g s un te rn e h m e n
Die aktuelle Rechtsfrage:
Fotos von Kindern in der Mieterzeitung
ma ga z in 0410
I. Überblick
Lachende Kinder beim Mieterfest, Kinder im Sandkasten,
Kinder im Jugendlager des Wohnungsunternehmens,
Hingucker-Motive für jede Mieterzeitung. Im Zeitalter von
Digitalkamera und Internet sind es von der Aufnahme bis
zur Veröffentlichung nur wenige Klicks. Fotos von Kindern
dürfen nicht ohne weiteres veröffentlicht werden. Das
sieht in Deutschland das Kunsturhebergesetz (KUG) vor.
RECHT
II. § 22 KUG
Gemäß § 22 KUG (Gesetz betreffend das Urheberrecht an
Werken der bildenden Künste und der Photographie) dürfen Bildnisse nur mit Einwilligung des Abgebildeten verbreitet oder öffentlich zur Schau gestellt werden. Die Einwilligung gilt im Zweifel als erteilt, wenn der Abgebildete
dafür, dass er sich abbilden ließ, eine Entlohnung erhielt.
Demnach ist grundsätzlich eine Einwilligung des Abgebildeten erforderlich.
Ohne Einwilligung dürfen gemäß § 23 KUG
● Bildnisse aus dem Bereich der
Zeitgeschichte (der Oberbürgermeister besucht
das Fest des Wohnungsunternehmens)
● Bilder, auf den die Personen nur als Beiwerk neben
einer Landschaft oder sonstigen Örtlichkeit erscheinen
(Foto vom fertiggestellten Neubauprojekt des
Wohnungsunternehmens, zufälligerweise befinden
sich einige Bauarbeiter, kaum zu erkennen, auf dem
Foto)
● Bilder von Versammlungen, Aufzügen und ähnlichen
Vorgängen, an denen die dargestellten Personen
teilgenommen haben (Großaufnahme vom Mieterfest,
auf dem Foto sind 300 Personen abgelichtet, diese
sind nicht zu identifizieren)
verbreitet und zur Schau gestellt werden.
Die Einwilligung kann sowohl schriftlich als auch mündlich
erteilt werden. Aus Beweisgründen sollte die Einwilligung
besser schriftlich erfolgen. Der Betroffene kann mit seiner
Einwilligung Einfluss auf den Verwendungszweck und
die –dauer nehmen. Insofern ähnelt das Persönlichkeitsrecht dem Urheberrecht. Beschränkt der Betroffene seine
Einwilligung auf bestimmte Zwecke, ist dies für den Fotografen bzw. für das Wohnungsunternehmen, das das Foto
veröffentlichen möchte, bindend. Die Einwilligung für die
Veröffentlichung in einer Mieterzeitung schließt nicht automatisch eine spätere kommerzielle Verwendung des Fotos ein. Der Fotograf muss dem Abgebildeten vor der Einwilligung darlegen, welchen Zweck und welche Dauer die
Veröffentlichung verfolgt. Der Betroffene kann die Einwilligung auf die Veröffentlichung in einem bestimmten Medium beschränken. Beispielsweise eine Veröffentlichung nur
in der Mieterzeitung des Wohnungsunternehmens, nicht
aber auf der Internetseite des Wohnungsunternehmens.
IV. Sonderfall: Veröffentlichung
von Fotos von Kindern
Zum Umfang der von dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht geschützten Privatsphäre und zum besonderen
Schutz der Kinder hinsichtlich der Gefahren, die von
einer Fotoberichterstattung der Medien über Kinder
ausgehen, führt das Bundesverfassungsgericht in seinem
Nichtannahmebeschluss vom 31. März 2000 (Az 1 BvR
1353/1999) aus:
„Dabei bedürfen Kinder hinsichtlich der Gefahren, die von
einer Berichterstattung der Medien über Kinder ausgehen,
eines besonderen Schutzes. Ihre Persönlichkeitsentfaltung
kann durch die Berichterstattung in Medien empfindlicher
gestört werden als diejenige von Erwachsenen, so dass der
Bereich, in dem sie sich frei von öffentlicher Beobachtung
fühlen und entfalten dürfen, umfassender geschützt sein
muss.“
III. Die Einwilligung
Gemäß § 22 KUG (Gesetz beDer Fotograf bzw. das Wohnungsunternehmen muss sich vor der Veröffentlichung die
Einwilligung des Fotografierten einholen. Die Disposition
über Eingriff in das Persönlichkeitsrecht steht grundsätzlich nur dem Rechtsträger selbst (dem Fotografierten) zu.
30
Das Recht am eigenen Bild gehört zu dem grundrechtlich
geschützten Persönlichkeitsrecht, das jedem Menschen
unabhängig von seinem Alter zusteht. Auch Kleinkinder unterliegen diesem Schutzbereich. Für die dazu
erforderliche Einwilligung lassen sich drei Fallgruppen
unterscheiden:
Unsere Stärke
ist unsere Nähe.
1. Einwilligung bis zum 12. Lebensjahr
Bei Minderjährigen bis zum 12. Lebensjahr mangelt
es an der Einsichtsfähigkeit, die Folgen seines Tuns
zu überblicken. Die Einwilligung zur Veröffentlichung
von Fotos steht daher ausschließlich den Erziehungsberechtigten zu. Nur diese können eine Einwilligung
erteilen.
2. Einwilligung zwischen dem
12. und 18. Lebensjahr
Ähnlich dem Recht der beschränkten Geschäftsfähigkeit nach BGB kann der Minderjährige wirksam eine
Einwilligung erteilen, wenn er die dazu erforderliche
Einsichtsfähigkeit hat. Diese muss im Einzelfall geprüft
werden und hängt von der geistigen Entwicklung
des Betroffenen ab. Juristisch eindeutige Hinweise zur
Klärung dieser Situation gibt es nicht. Im Zweifelsfall
sollte das Wohnungsunternehmen die „doppelte Einwilligung“ sowohl des betroffenen Minderjährigen als
auch dessen Erziehungsberechtigten einholen, um auf
der sicheren Seite zu sein.
3. Einwilligung ab dem 18. Lebensjahr
Hier liegt Volljährigkeit vor, der Betroffene kann selbst
die Einwilligung erteilen.
Grundsätzlich handelt es sich bei dieser Materie um eine
juristische „Grauzone“. Eindeutige Urteile fehlen. Die
Rechtsprechung beschäftigt sich nahezu ausschließlich mit
Schadensersatzklagen Prominenter bzw. von Kindern von
Prominenten. Insofern muss immer eine Einzelfallbetrachtung durchgeführt werden.
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3DK
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EQ@MJSGTQ@TVKA@MJCD
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V. Empfehlung
Das Wohnungsunternehmen sollte mit dem Fotografen
einen Vertrag schließen. Darin muss sich der Fotograf
verpflichten, die erforderlichen Einwilligungen (der Kinder
oder deren gesetzlicher Vertreter) für das jeweilige Foto
und dessen konkreten Veröffentlichungszweck eingeholt
zu haben. Er gestattet dem Wohnungsunternehmen die
Veröffentlichung, also dessen urheberrechtliche Verwertung. Vertragspartner ist demnach ausschließlich der Fotograf. Er zeichnet mit diesem Vertrag das Wohnungsunternehmen von eventuellen Schadensersatzklagen frei. <<
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2@BGRDM MG@KS2BGKDRVHF'NKRSDHM
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31
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D R. ME D . B J ÖR N Z I ET Z
I
N I ED ERSÄ CHSI SCHES LA NDESGESU NDHEI TSA M T
Bleirohre im Haus – eine Gefahr für unser Trinkwasser
ma ga z in 0410
In Niedersachsen ist das von den Wasserversorgern gelieferte Trinkwasser in der Regel von sehr guter Qualität. Es
kann sich jedoch durch alte Bleileitungen in Hausinstallationen nachträglich mit Blei anreichern. Hiervon können
vor allem die bis zum Jahr 1973 errichteten Wohngebäude betroffen sein. Nach diesem Zeitpunkt wurden in
Deutschland keine Bleirohre mehr für Neuinstallationen
verwendet.
Wissenschaftliche Studien aus den letzten Jahren haben
gezeigt, dass eine erhöhte Bleibelastung negative gesundheitliche Auswirkungen besonders auf Kinder hat.
Die empfindlichste Gruppe für Blei sind Kinder und damit
indirekt auch Schwangere, da das sich entwickelnde Nervensystem Ungeborener im Mutterleib besonders sensibel
reagiert. Beispiele hierfür sind die mögliche Beeinträchtigung der kindlichen Entwicklung, der Intelligenz und des
Lernvermögens.
Um über die Problematik zu informieren und den Austausch von Bleiinstallationen zu fördern, wurde das BleiProjekt Niedersachsen ins Leben gerufen. Basis ist eine
Entschließung des Niedersächsischen Landtages. Durchgeführt bzw. koordiniert wird es vom Niedersächsischen
Landesgesundheitsamt. Als Teil des Projektes ist eine
Arbeitsgemeinschaft „Bleisanierung" auf Landesebene eingerichtet worden, an der Vertreter aller relevanten Akteure
A B B IL D U N GEN ZU D EN ER GEB N I S S E N
D E S B L E I- U N T E R S U C HU N GS P R O GR AMM S,
A U S WE RTU N G 2 0 0 8
32
(wie Vermieter- und Mieterverbände, Handwerk, Bau- und
Gesundheitsverwaltung) beteiligt sind. Teilnehmer der
Arbeitsgemeinschaft haben jetzt ein neues Faltblatt erarbeitet, das Informationen für Haus- und Wohnungseigentümer in Niedersachsen bietet (Bestellmöglichkeit beim
Niedersächsischen Landesgesundheitsamt, Adresse am
Schluss).
Die Qualität des Trinkwassers wird in Deutschland durch
die Trinkwasserverordnung geregelt (TrinkwV 2001). Seit
dem 1. Dezember 2003 gilt für Blei ein Grenzwert von
25 µg/l (Mikrogramm je Liter). Dieser Grenzwert wird ab
dem 1. Dezember 2013 auf 10 µg/l gesenkt. Haus- und
Wohnungseigentümer sind dafür verantwortlich, dass
die gesetzlichen Grenzwerte innerhalb des Hauses eingehalten werden. Hausbesitzer sollten daher aufgrund
der Planungs- und Vorlaufzeiten spätestens jetzt mit dem
Austausch beginnen. Trinkwasserinstallationen in Wohngebäuden, die bis 1973 errichtet wurden, sollten daher
rechtzeitig auf das Vorhandensein von Bleileitungen überprüft werden. Bei ohnehin anstehenden Sanierungen von
Küchen und Bädern können zugleich alte Bleileitungen in
der Hausinstallation durch Rohre aus anderen Materialien
ersetzt werden. Einwandfreie Trinkwasserinstallationen
sind auch für die langfristige Werterhaltung oder die nachhaltige Vermietbarkeit einer Immobilie von Bedeutung.
Anteil Proben mit Bleikonzentrationen über 10 µg/l in
Prozent bei verschiedenen Kommunen (mit mindestens
35 gemessenen Proben, Auswertung 2008).
Prozentualer Anteil der Proben mit Bleikonzentrationen
über 10 µg/l in Prozent in verschiedenen Kommunen (mit
mindestens 35 gemessenen Proben; Stadt und LK Osnabrück wurden zusammen erhoben, Auswertung 2008).
Weitere Informationen zum Thema Blei im Trinkwasser
allgemein und zum Blei-Projekt Niedersachsen finden sich
auf der Homepage des Niedersächsischen Landesgesundheitsamtes (http://www.nlga.niedersachsen.de) unter der
Rubrik /Schwerpunktthemen/ Blei im Trinkwasser.
Zu gesundheitlichen Fragen im Zusammenhang mit
Bleileitungen geben die örtlichen Gesundheitsämter und
das Niedersächsische Landesgesundheitsamt nähere
Auskünfte. <<
B LEIROHRE
Die örtlichen Gesundheitsämter / Gesundheitsfachdienste
sind dabei die Anlauf- und Beratungsstelle für interessierte
Personen. Sie prüfen, ob die Interessenten als Zielgruppe
entsprechend den Aktionskriterien gelten und geben die
Probenahmesets an diese aus. Nach der Entnahme schicken die Teilnehmer die Probe sowie den beiliegenden
Fragebogen an das Niedersächsische Landesgesundheitsamt, wo die Bleikonzentration des Wassers bestimmt wird.
In dem seit dem Jahr 2005 laufenden Projekt des Landes
wurden bereits mehr als 3.000 Wasserproben untersucht.
Etwa 7,5 Prozent der Proben wiesen einen Bleigehalt von
über 10 µg/l auf. Wegen der abweichenden Probenahmetechnik in den Haushalten können die gemessenen Werte
allerdings nicht direkt mit dem Grenzwert der Trinkwasserverordnung verglichen werden. In der Tendenz wiesen
bis zum Jahr 1940 gebaute Häuser jedoch häufiger erhöhte Messwerte auf als andere bis zum Jahr 1973 errichtete
Gebäude.
ma ga z in 0410
Als weiteren Teil des Blei-Projektes Niedersachsen bietet
das Niedersächsische Landesgesundheitsamt in Zusammenarbeit mit den örtlichen Gesundheitsämtern /
Gesundheitsfachdiensten für die Hauptrisikogruppe der
chronischen Bleitoxizität eine kostenfreie ScreeningUntersuchung auf Blei im Trinkwasser an. Untersucht wird
dabei eine, durch die Teilnehmer selbst entnommene,
Probe nach nächtlicher Wasserstagnation. Die Zielgruppe für das Projekt sind junge Frauen und Familien mit
Kindern. Teilnehmen können dabei ausschließlich private
Haushalte aus Niedersachsen, die in bis 1973 erbauten
Wohngebäuden leben (danach wurden keine neuen Bleileitungen mehr verbaut). Sonstige Interessenten können
gegen Kostenerstattung von zur Zeit ca. 13 Euro ebenfalls
teilnehmen.
Niedersächsisches Landesgesundheitsamt
Roesebeckstr. 4-6, 30449 Hannover
Telefon: 0511/4505-329, -328
Anteil erhöhter Werte bei verschiedenen Haustypen
(Auswertung 2008).
33
I
AND RE AS S CH M A L F EL D
S ozi ol oge , Fo rs ch un g un d
B era tu ng f ür Woh n e n , I m m ob i l i e n un d U m we lt Gm bH
ma ga z in 0410
Studium der Soziologie und der Politischen Wissenschaften. Seit über 12 Jahren in der Immobilienmarktforschung
tätig. Bei F+B berät er u. a. Wohnungsunternehmen zu Fragestellungen rund um
die Themen Kundenzufriedenheit, Wohnungsmarktanalyse sowie Bestands- und
Quartiersentwicklung.
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
F+B bietet ein breites Beratungsangebot
für die Wohnungswirtschaft. Zu den
Leistungen gehören u. a. Kundenbefragungen, Vermietungs- und Vertriebstest
und zielgruppenbezoghen Bestands- und
Quartiersentwicklungskonzepte. Im vergangenen Jahr gewann die von F+B beratene Volkswohnung GmbH im BMVBSWettbewerb „Energetische Sanierung von
Großsiedlungen“ eine Goldmedaille für
Multimedia und vernetztes Wohnen in der
Wohnungswirtschaft – Aktueller Stand und Perspektiven
bei den Mitgliedsunternehmen des VNW
U M D IE S E S T HEM A GI N G E S B EI EI N ER V O N
F + B IN KO O P ER AT I O N M I T D E R W T C WO HNENU N D TE L E C O M M U N I C AT I O N GM B H VO RBEREI TE TE VE RA N S TALT U N G AU F D E M D I E S J Ä HRI GEN
VE RB A N D S TAG D ES V N W AM 1 4 . J U NI 2010
IN KIE L . IM R AHM EN D ER V ER AN S TALTU NG
WU RD E N U . A D I E ER GEB N I S S E EI N ER A K TU ELL
IM MA I 2 01 0 V O N F + B D U R C HGEFÜ HRTEN BEF RA G U N G V O N Ü B E R 5 0 F Ü HR U N GS K RÄ FTEN
IN D E N MI T GLI E D S U N T E R N EHM EN DES V NW
VORG E STE LLT. D I E W I C HT I GS T EN ER GEBNI SSE D E R U N T ER S U C HU N G S I N D T HEM A DI ESES
B E ITRA G S 1 .
34
Maßnahmen in der Großsiedlung Rintheimer Feld. F+B hat das Unternehmen
hierbei mit einer Kundenbefragung, einer
umfassenden Quartiers- und Bestandsuntersuchung sowie einem Ziele- und Maßnahmenworkshop unterstützt.
Angebote im Bereich des vernetzten
Wohnens: Für die Mitgliedsunternehmen ein Vermarktungsfaktor
Die Ergebnisse der Befragung bestätigen zunächst einmal,
die Richtigkeit der Themensetzung durch den VNW auf
dem Verbandstag. Für rund zwei Drittel der befragten
Mitgliedsunternehmen des Verbands ist das vernetzte
Wohnen bereits heute ein wichtiges Thema für die Wohnungswirtschaft und neun von zehn Befragten erachten
das Thema zukünftig als wichtig (vgl. Abb. 1).
Entsprechend hoch ist dann auch mit 72 % der Unternehmen der Anteil der Unternehmen, die sich bereits selbst
einmal mit dem Thema vernetztes Wohnen beschäftigt
haben. Zieht man nur die größeren Unternehmen mit
einem Bestand von mindesten 1.000 Wohnungen heran,
so sind es beim VNW sogar über 80 % der befragten
Unternehmen. Zwischen den kommunalen Unternehmen und den Genossenschaften zeigen sich dabei kaum
Unterschiede.
Laufende Pilotprojekte und Programme
zum Teil wenig bekannt
Unter der Überschift „Vernetztes Wohnen“ verbergen sich
eine Reihe höchst unterschiedlicher Einsatzbereiche für
die Wohnungswirtschaft (vgl. Abb. 3). Die Interviewteilnehmer in den Unternehmen wurden deshalb auch dazu
befragt, in welchen Bereichen sie zukünftig, im Zeitraum
der nächsten 10 bis 15 Jahre, die höchsten Bedeutungsgewinne für die Wohnunsgwirtschaft sehen. Den Bereichen
Energiemanagement und Kommunikation/Multimedia
wird dabei von den Befragten generell die höchste Relevanz zugeschreiben. Als Standard werden von vielen Wohnungsunternehmen beispielsweise zukünftig die Fernablesung von Verbrauchsdaten sowie Triple Play-Angebote
angesehen.
VERNETZTES W OHNEN
Unter der Überschrift Sicherheit wird Hausnotrufsystemen
für ältere oder kranke Bewohner, vor dem Hintergrund der
demografischen Entwicklung sicher nachvollziehbar, für
die Zukunft ein starker Bedeutungsgewinn zugeschrieben.
Skeptischer sind die Befragten demgegenüber Aspekten,
wie sie in der medialen Berichterstattung über „E-Homes“
u. ä. häufig auftauchen. Bei Anwendungsmöglichkeiten
wie Hausfernbedienungen über das Smartphones oder
Anwesenheitssimulationen im Falle der Abwesenheit wird
von den VNW-Mitgliedern zukünftig kaum ein Bedeutungsgewinn gesehen (vgl. Abb. 3).
ma ga z in 0410
Obwohl sich viele Unternehmen bereits mit Themen im
Bereich des vernetzten Wohnens beschäftigt haben, sind
die bereits laufenden (Pilot-)Projekte bei vielen Unternehmen noch kaum bekannt. Deutlicher Spitzenreiter
ist erwartungsgemäß ein Projekt, an dem der GdW beteiligt ist: Mehr als zwei Drittel der Befragten ist das Forschungsprojekt „Vernetztes Wohnen“ vom GdW und der
Telekom ein Begriff. Danach fällt der Bekanntheitsgrad
bestehender Leuchtturmprojekte deutlich ab. Während
SOPHIA immerhin noch bei etwas mehr als der Hälfte der
befragten VNW-Mitgliedsunternehmen bekannt ist, ist das
Förderprogramm des Bundesminisisteriums für Bildung
und Forschung (BMBF) Ambient Assisted Living (AAL) nur
einem Drittel der Unternehmen ein Begriff. Hier gibt es
auf Seiten der Anbieter und Entwickler also noch Defizite,
bereits bestehende Lösungen und Praxisbeispiele bei den
Wohnungsunternehmen auch entsprechend bekannt zu
machen (vgl. Abb. 2).
Zukünftig unterschiedliche Bedeutungsgewinne für die Einsatzbereiche des
vernetzten Wohnens
>>
35
Vernetztes Wohnen:
Zu teuer für die Mieter?
ma ga z in 0410
Rund 85 % der Befragten in den Wohnungsunternehmen
stimmen der These zu, dass Angebote und Projekte im Bereich des vernetzten Wohnens zu einer verbesserten Vermietung des Bestands beitragen können. Sechs von zehn
Befragten gehen zudem davon aus, dass Mietinteressenten in Zukunft immer mehr Wert auf Angebote in diesem
Bereich legen. Für viele in der Branche ist das Thema damit bereits jetzt ein immer wichtigerer Vermarktungsfaktor
und nicht nur Zukunftsmusik.
36
Allerdings: Zwar sprechen die Mitgliedsunternehmen im
VNW dem Thema generell eine hohe Relevanz zu. Skepsis
wird bei den Interviewten aber, ähnlich wie im Rahmen
der energetischen Modernisierung, bei der Frage der Zahlungsbereitschaft der Mieter deutlich (vgl. Abb. 4). Rund
60 % der Befragten gehen (eher) nicht davon aus, dass
sich die Zahlungsbereitschaft der Kunden für Angebote
im Bereich des vernetzten Wohnens in Zukunft erhöhen
werden. Trotzdem sind die Unternehmen in der Frage der
Kosten verhalten optimistisch: Nur vier von zehn Unternehmen gehen davon aus, dass sich Projekte im Bereich
des vernetzten Wohnens für die Unternehmen letztlich
nicht rechnen.
Nachfrage nach Angeboten
durch unterschiedliche Zielgruppen
der Wohnungsunternehmen
Wenig verwunderlich ist es vor dem Hintergrund der Kosten für die Unternehmen denn auch, wenn insbesondere
besserverdienende Haushalte als Zielgruppe für Angebote
im Bereich des vernetzten Wohnens gesehen werden. Bei
den Anwendungsbereichen Energiemanagement, Kommunikation/Multimedia, Sicherheit und Gebäudeautomation wird dieser Zielgruppe von den Befragten ein großes
Nachfragepotenzial zugeschrieben. Für Angebote an die
Mieter in den Bereichen Energiemanagement und Kommunikation/Multimedia – mit Ausnahme der Ruheständler
und Hochbetagten – wird von den Befragten generell bei
allen Zielgruppen ein großes Nachfragepotenzial gesehen.
Ältere werden demgegenüber vor allem als Nachfrager für
Projekte im Bereich Sicherheit und Gesundheit/Telemedizin gesehen. Als Kunden für Angebote im Bereich der
Sicherheit werden von den Unternehmen neben älteren
Menschen und besserverdienenden Haushalten auch Familien mit Kindern gesehen (vgl. Abb. 5). Auch im Bereich
des vernetzten Wohnens gilt also für die Unternehmen:
Nicht jedes Angebot passt zu jeder Kundengruppe. Vor
der Umsetzung von Projekten ist eine sorgfältige Untersuchung der Nachfragepotenziale im eigenen Bestand
notwendig.
Informationsangebote der Verbände
sind wichtige Informationsquellen der
Mitgliedsunternehmen zum Thema
Wichtige Informationsquellen zum Thema vernetztes
Wohnen sind dabei neben der Fachlektüre (für rund 60 %
der Befragten), wie z. B. Leitfäden und Entscheidungshilfen oder das Verbandsmagazin, vor allem Aspekte, die
die Befragten auf den Fachveranstaltungen finden: Jeweils
etwa 40 % informieren sich über Fachgegespräche und
Veranstaltungsteilnahme und für weitere 34 % ist der direkte Austausch mit anderen Wohnungsunternehmen eine
wichtige Informationsquelle.
Themen von besonderes hohem Interesse sind für die
Befragten im Bereich des vernetzten Wohnens dabei
vor allem die Anwendungsbereiche Kommunikation/
Multimedia sowie Energiemanagement. Aspekte die den
Unternehmen hierbei besonders wichtig sind, sind KostenNutzen-Betrachtungen der Projekte sowie die Vorstellung
bereits bestehender Anwendungsbeispiele in der Wohnungswirtschaft, wie im Rahmen der Veranstaltung auf
dem Verbandstag geschehen. <<
ma ga z in 0410
VERNETZTES W OHNEN
37
F + B - MARK T M I ET EN M O N I T OR
Grundlage der Auswertung ist der Marktmietenmonitor. F+B wertet seit Jahren
regelmäßig und deutschlandweit alle
Neuvermietungsangebote für Wohnungen aus, die regional und überregional
öffentlich über ein Internetportal angeboten werden. F+B berichtet im Rahmen
I
der Kooperation mit dem vdw regelmäßig über die Marktmietenentwicklung in
den norddeutschen Bundesländern.
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH,
Hamburg, wurde 1992 als unabhängiges
Forschungsinstitut gegründet und erbringt praxisorientierte Forschungs- und
Beratungsleistungen im Bereich Analyse
und Gestaltung der Wohnungs- und
Immobilienmärkte und bei der Umweltplanung.
ma ga z in 0410
Die Entwicklung der Marktmieten in Norddeutschland
Mit dem Marktmietenmonitor stellt F+B der Wohnungswirtschaft ein Instrument zur regelmäßigen Marktbeobachtung zur Verfügung, um Trends in der Entwicklung des
Mietenniveaus in den fünf norddeutschen Bundesländern
abzubilden.
In Schleswig-Holstein lagen die mittleren Marktmieten im
hier betrachteten Zweijahreszeitraum immer mal wieder
punktgenau auf dem Sechs-Euro-Niveau, zuletzt im zweiten Quartal 2009, also vor gut einem Jahr. Im folgenden
Halbjahr war ein leichtes Absinken zu beobachten, dass
sich zum Jahresbeginn 2010 auf rund 5,90 €/m² korrigierte. Diese Korrektur scheint sich nun nicht zu verfestigen:
Im zweiten Quartal beträgt die mittlere Marktmiete erneut
nur knapp über 5,70 €/m².
Im Stadtstaat Hamburg steigen die Marktmieten dagegen
weiter an. Seit dem ersten Quartal 2009 zogen die Mietpreise bei Neuvermietung stetig und zum Teil deutlich
an, Ende 2009 lagen sie schon über 8,00 €/m². Nunmehr
scheint das Tempo des Anstiegs zwar leicht gebremst,
aber mit 8,36 €/m² ist ein neues Rekordhoch in der
Marktmietenentwicklung erreicht.
Zur Marktbeobachtung werden die Marktmieten
für das größte Teilsegment aller angebotenen
Wohnungen ausgewertet: Betrachtet werden nur
Bestands-Objekte, das heißt Objekte, die zum Betrachtungszeitraum schon mindestens drei Jahre
alt waren; unberücksichtigt bleiben Neubauten.
Im zweiten Schritt wird nach der gängigen Wohnfläche segmentiert. Es werden Neuvermietungsangebote von Wohnungen mit 50 bis 80 Quadratmetern ausgewertet. Zur Marktbeobachtung weist
F+B als zentralen Mittelwert den Median aus:
Jeweils eine Hälfte aller berücksichtigten Marktmietenwerte liegt unter bzw. über diesem mittleren Grenzwert.
Zu beachten ist, dass die Zahlen für das 2. Quartal 2010 vorläufig sind, da nicht ausgeschlossen
werden kann, dass Objekte im 3. Quartal 2010
wieder bzw. weiter angeboten werden und sich
die Angebotsbedingungen (Mietpreis) ändern.
Marktmietenentwicklung in den fünf
norddeutschen Bundesländern
ma ga z in 0410
Marktmietenentwicklung in
ausgewählten Stadtteilen von Lübeck
M ARKTM IETEN
Die Arbeitstagung 2010 des VNW
ist wieder zu Gast in Lübeck. Dazu
hat F+B den Marktmietenmonitor
aktuell für das Lübecker Stadtgebiet ausgewertet: Gemessen an
Schleswig-Holstein liegt Lübeck
zur Zeit hinsichtlich des Marktmietenniveaus mit genau 5,94 €/m²
erwartungsgemäß etwas über dem
Mittelwert für das Bundesland (5,71
€/m²). Innerhalb des Stadtgebietes
variiert das Preisniveau bei Neuvermietung deutlich: Teurer ist das
Wohnen in der Lübecker Innenstadt
(knapp 7,00 €/m²) – und natürlich
im Stadtteil Travemünde (7,59 €/
m²). Relativ preisgünstig können
dagegen Mieter Wohnraum in Moisling (5,37) und Kücknitz (5,07 €/
m²) anmieten. Interessant ist auch
die Entwicklung der Marktmieten
auf der Ebene der Stadtteile Lübecks. Die Unterschiede innerhalb
des Stadtgebietes werden größer:
Die Schere weitet sich, weil seit
2006/2007 die attraktiven Wohnlagen in der Innenstadt und im
Stadtteil Travemünde hinsichtlich
der Marktmieten deutlich zulegen,
während andere Stadtteile wie
Buntekuh oder Kücknitz in den
letzten Jahren nicht im Mittel der
Marktmietenverteilung angestiegen
sind.
Aktuelles Marktmietenniveau in den
Lübecker Stadtteilen und in Lübeck insgesamt
Der Mietwohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern
zeigt in den letzten zwei Jahren einen leichten Rückgang
bei den Marktmieten. Lagen dort die Neuvermietungsmieten im dritten Quartal 2008 noch bei 5,40 €/m², werden
im ersten Halbjahr 2010 noch knapp 5,20 €/m² erreicht.
Im Bundesland Niedersachsen unterscheiden sich die Mittelwerte von Quartal zu Quartal vergleichsweise am wenigsten. Mal liegt der Median der Marktmietenverteilung
etwas über 5,20 €/m², mal etwas darunter.
Die Marktmieten in Bremen (und Bremerhaven) lagen im
Mittel im dritten Quartal 2008 noch bei etwas unter 5,50
€/m², genau bei 5,44 €/m². Zum ersten Quartal 2009
fielen sie leicht ab auf ein Niveau um 5,15 €/m². Dieses
Niveau wird auch im laufenden Jahr erreicht. <<
Ansprechpartner für den F+B-Marktmietenmonitor:
Andreas Riedel, Tel. 040/280 810-29
E-Mail: ariedel @f-und-b.de
39
SICHERHEIT FÜR IHRE
ENTSCHEIDUNGEN
Beispiele für Analysen und Instrumente
für Wohnungsunternehmen
SERVICE UND
KUNDENORIENTIERUNG
GERECHTE UND NACHHALTIGE
MIETPREISBILDUNG
ZIELGRUPPENORIENTIERTE
MODERNISIERUNG
Service- und Kundenorientierung
von Wohnungsunternehmen ist
ein zentrales Element im Wettbewerb um Mieter und Mietinteressenten. F+B unterstützt
Unternehmen mit den passenden
Analysen und Instrumenten bei
der Entwicklung und Überprüfung
von Maßnahmen zur Kundenbindung und -gewinnung:
Eine gerechte und nachhaltige
Mieten politik ist eine der wichtigsten Aufgaben kundenorientierter
Wohnungsunternehmen. Mietgerechtigkeit erhöht die Bewohnerzufriedenheit und die Effizienz der
Wohnungsbewirtschaftung. Mit den
F+B-Marktdaten und Mietenmodellen können Wohnungsmärkte transparent dargestellt und die Mieten
regional differenziert abgeleitet
werden.
Die Wettbewerbsfähigkeit von
Wohnimmobilien kann durch zielgruppengerechte Bestandsentwicklung deutlich erhöht werden. Zur
Realisierung dieser Potenziale bedarf es neben der Kenntnis der Zielgruppen und ihrer individuellen
Wohnwünsche, adäquater Instandhaltungs- und Modernisierungskonzepte. F+B unterstützt Sie bei
der Zielgruppenanalyse, Konzeptfindung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen der zukunftsorientierten Bestandsentwicklung.
A UF UNS EREM S TA ND
Ein erfahrenes Team aus Wohnungswirtschaftlern, Architekten und
Immobilienökonomen ermittelt mit
standardisierten Analysemodulen
die Zukunftsfähigkeit des Bestandes, erstellt Entwicklungsszenarien
und unterzieht diese einer Wirtschaftlichkeitsanalyse. Zu den zentralen Bausteinen gehören:
Adenauerallee 28
#W ohnungsmarktanalyse und
Zielgruppendefinition
[email protected]
#O bjektbegehungen zur Feststellung des baulichen Zustandes
www.f-und-b.de
# Kunden- und Mieterbefragungen: Erfahren Sie mehr über
Ihre Kunden sowie deren
Zufriedenheit und künftige
Wohnwünsche.
#A lters- und Sozialstrukturanalysen: Holen Sie sich zur
Unterstützung Ihres Belegungsund Sozialmanagements
detaillierte Informationen
darüber ein, wer genau bei
Ihnen wohnt.
#V ermietungstests: Lassen Sie
durch uns Ihren Vermietungsprozess durchleuchten.
#M oderierte Qualitäts- und
Zieleworkshops: Nutzen Sie
dieses Instrument, um im
Unternehmen gemeinsam
Konzepte und Problemlösungen
zu entwickeln.
F+B-Marktmietenmonitor
#A uswertung aller Wohnungsangebote in Deutschland
#R egional differenzierte Marktmieten für Teilmärkte
#V ergleich der Unternehmensmiete mit der Marktmiete
#K leinräumige Mietenniveaus
und Mietenpotenziale
F+B-Wohnwertmietmodell
#W ohnwertermittlung auf Basis
der Stammdaten in Anlehnung
an die einschlägigen Rechtsvorschriften (§§ 558 BGB)
#B emessung der Zielmieten für
alle Wohnungen je nach Lage
und Wohnwert
BES UCHEN S IE UNS
BEI DER V NWA RBEIT S TA GUNG 2010
IN LÜBECK
20097 Hamburg
Te l e f o n
( 0 4 0 ) 2 8 0 8 10 - 0
Fax
( 0 4 0 ) 2 8 0 8 10 2 0
E-Mail
Internet
#E ntwicklung von Instandhaltungsund Modernisierungsszenarien
#W irtschaftlichkeitsbetrachtung
der Entwicklungsszenarien
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH wurde 1992 als unabhängiges
Forschungs- und Beratungsinstitut in Hamburg gegründet. Die 20 Mitarbeiter verfügen über umfangreiche
Erfahrungen aus Projekten und Untersuchungen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Verbände
sowie staatliche Institutionen wie Ämter und Ministerien.
Weitergehende Informationen finden Sie unter: www.f-und-b.de
Zur Person
Als Nachfolgerin von Reiner Bernt leitet künftig die
Rechtsanwältin Regina Tuscher den Aufsichtsrat der hannoverschen Wohnungsgenossenschaft Heimkehr.
Peter Sprenger gehört seit nunmehr 25 Jahren zur Wohnungsgenossenschaft Heimkehr. Als Mitarbeiter, Prokurist
und schließlich Vorstandsmitglied hat er die Geschicke
des Unternehmens in den vergangenen Jahren intensiv
mitgestaltet.
44 Jahre hat Wilfried Krämer für die Kreiswohnbaugesellschaft Helmstedt gearbeitet. Vom Auszubildenden hat
er sich bis zum Prokuristen „hochgearbeitet“. Jetzt ist das
„Urgestein“ in den verdienten Ruhestand verabschiedet
worden.
KOM PAKT
Gerhard Scharner ist satzungsgemäß nach insgesamt
zwölf Jahren aus dem Aufsichtsrat der Volksheimstätte
Göttingen ausgeschieden. Zuletzt hatte er fünf Jahre als
Vorsitzender fungiert. Sein Nachfolger an der Spitze des
Gremiums ist das Vorstandsmitglied der Sparkasse Göttingen, Andreas Bartsch. Bei der Vertreterversammlung der
Genossenschaft würdigte Verbandsdirektor Bernd Meyer
den langjährigen Einsatz Gerhard Scharners für die Wohnungswirtschaft und verlieh ihm die Silberne Ehrennadel
des Verbandes. Im Bild von links Vorstandssprecherin
Heike Klankwarth, Bernd Meyer, das Ehepaar Scharner
sowie Vorstandsmitglied Thorsten May.
ma ga z in 0410
Christian Mattern (Bild) ist zum
neuen Geschäftsführer bei der
Hamelner Wohnungsbau-Gesellschaft bestellt worden. Die HWG
ist mit einem Verwaltungsbestand
von rund 2700 Wohnungseinheiten der größte Vermieter in Hameln. Mattern ist gebürtiger Berliner und seit 20 Jahren in leitenden Positionen
im Immobilienmanagement tätig. Zuletzt war er als
Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens
verantwortlich für einen sehr prominenten Immobilienbestand in Berlin mit einer Mietfläche von mehreren hunderttausend Quadratmetern.
Neuer Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaft Neuland
in Wolfsburg wird zum 1. Januar 2011 Manfred Lork.
Er wird damit Nachfolger von Kerstin Mallwitz, die in
den Ruhestand geht. Lork hat unter anderem bei der LEG
Nordrhein-Westfalen Erfahrungen gesammelt. Derzeit
leitet er die Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau
Castrop-Rauxel.
Der Niedersächsische Ministerpräsident David McAllister hat Dr. Christine Hawighorst zur neuen Leiterin der
Staatskanzlei berufen. Verbandsdirektor Bernd Meyer gratulierte der früheren Staatssekretärin im Sozialministerium
zur ihrer neuen Aufgabe.
Als Nachfolger von Klaus Rymarczyk rückt Ralf Gebler
voraussichtlich im April 2011 in den Vorstand der LBS
Nord auf. Gebler ist derzeit noch Sprecher der Geschäftsleitung der LBS Landesbausparkasse Saar. <<
Seminar: Geschäftsberichte optimieren
Wer schreibt schon gern Geschäftsberichte? Selbst wenn man dabei stets auch auf den Bericht des Vorjahres zurückgreifen
kann, tun sich viele Unternehmen schwer, über die Pflichtangaben hinaus interessante Inhalte zu verbreiten. Wie man seinen Geschäftsbericht sprachlich und gestalterisch optimieren kann, ist Thema eines vdw-Seminars am 28. Oktober in Hannover. Referentin ist Anja König. Die Expertin für Kundenkommunikation sagt: „Geschäftsberichte sind längst zu Imageträgern geworden, auch in der Wohnungswirtschaft“. Ein wesentlicher Teil des Seminars konzentriert sich deshalb auf eine
verständliche Sprache, die den Stil des Unternehmens zum Ausdruck bringt. Aber auch redaktionelle Rahmenkonzepte,
Gestaltungsregeln, Bildauswahl sowie die gesetzlichen Vorschriften kommen zur Sprache. Und nicht zuletzt geben der Erfahrungsaustausch zwischen den Kollegen sowie die Vielzahl der vorgestellten Beispiele Anregungen für die Optimierung
des nächsten Geschäftsberichts.
28.10.2010 // 9:30 bis 16:30 Uhr
Anmeldung per Fax an 0511 / 1265-111 // per Mail an [email protected]
oder im Internet unter www.vdw-online.de // Anmeldeschluss: 14.10.2010
41
A B SCH L U S S FEI E R U N D ZE U GN I S Ü B E R GA BE
A N D E R B BS S P R I N GE
„We wish you what!“
ma ga z in 0410
wirtschaft freut sich auf jeden neuen ambitionierten Mitarbeiter, denn in den nächsten Jahren werden spezielle und
schwierige Themen zu lösen sein.“ Als Bespiele nannte
Knackstedt die demografische Entwicklung und den Klimaschutz. An die Kollegen in den Führungsetagen der
Wohnungsunternehmen richtete der FAI-Chef seinen Appell, weiterhin in die Ausbildung zu investieren. Das fange
schon bei der Suche nach geeigneten Bewerbern an. Dabei helfe die Ausbildungskampagne des GdW, die der FAI
jährlich mit knapp 8000 Euro unterstützt.
Vor mehr als 180 Gästen wurden die frisch gebackenen
Immobilienkaufleute an der BBS Springe kurz vor Ferienbeginn verabschiedet. Zur Rekordteilnehmerzahl kam es
nicht nur wegen des starken Absolventenjahrgangs, sondern wohl auch wegen der Übertragung des Weltmeisterschaftsspiels Deutschland gegen Serbien, das ja bekanntermaßen verloren ging. Der anschließenden Feier tat das
aber keinen Abbruch. Grußworte, Reden, Zeugnisübergabe und anschließend in froher Runde die Köstlichkeiten
von „Schulküchenchef“ Karl-Heinz Gundelach genießen;
das vom FAI ausgerichtete Fest war wieder rundherum
gelungen.
Schulleiter Michael Krampe lobte die gute Tradition,
die Schule als Ort für diese Abschlussfeier zu wählen und
bedankte sich beim FAI für die Ausrichtung und finanzielle
Unterstützung. Den Absolventen riet er, sich im Berufsleben stets anspruchsvolle Ziele zu setzen.
Für den Ausbildungsförderverein FAI sprach dessen Vorsitzender Hans-Peter Knackstedt. Den Absolventen gab er
eine frohe Botschaft mit auf den Weg: „Die Wohnungs-
Den Festvortrag hielt der Abteilungsleiter Berufliche Bildung im Kultusministerium, Gerhard Lange, der für einige Zeit auch an der BBS Springe als stellenvertretender
Schulleiter fungierte. Lange lobte das „Springer Modell“,
in dem alle Beteiligten an einem Strang ziehen, um möglichst praxisnah die Auszubildenden auf ihre späteren Aufgaben vorzubereiten. Sein Tipp an die frisch gebackenen
Immobilienkaufleute: „Erreichbare Ziele setzen und sich
die Neugierde stets bewahren im Bemühen, immer besser
zu werden.“
Für die Schüler sprachen zum Abschied Marieke Mantel
und Dominic Wilhelms. Witzig und ironisch ließen sie kurz
die letzten drei Jahre Revue passieren. Sie endeten mit
dem Ausspruch eines Lehrers: „We wish you what!“
Die besten Schülerinnen und Schüler wurden vom FAI
mit einem Buchpräsent und einem Gutschein eines Elektronikmarktes geehrt. Es waren dies: Anna Langer (Beste
ihres Jahrgangs vom Spar- und Bauverein Hannover), Alina
Lauterbach, Isabelle Döring, Nina Kremer, Jannis Giese,
Dominic Wilhelm, Wiebke Köpke, Chantal Santjer, Gerolf
Schäfer, Anke Labitzky, Lisa-Marie Becker und Patrick Kleine Arndt.
Den musikalischen Rahmen setzte wieder einmal die Jazzkombo „pure desmond“ aus Hannover. <<
Buntes Jubiläum
Den 50. Geburtstag hat die Städtische Wohnungsbau
in Göttingen kräftig gefeiert. Zunächst hatte das Unternehmen zu einer Fotoausstellung in ein Einkaufszentrum
eingeladen. Gezeigt wurden Bilder des Fotografen Ingo
Bulla, der zahlreiche Mieter porträtiert hat. Verbandsdirektor Bernd Meyer sagte: „Wenn man die vielen fröhlichen
Gesichter auf den Fotos sieht, muss es schön sein, bei der
Städtischen zu wohnen.“ Nicht weniger kurzweilig ging
es Anfang August am Kiessee zu, wohin das Wohnungs-
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unternehmen zum großen Sommerfest eingeladen hat.
Das wichtigste an diesem Tag neben dem Jubiläum war
die Taufe des Spielschiffs „Santa Maria“ durch Oberbürgermeister Wolfgang Meyer. Das Holzschiff ist der Mittelpunkt der neugestalteten Spielfläche. Im Auftrag der Städtischen Wohnungsbau hat Landschaftsarchitektin Johanna
Spalink-Sievers mit der „Santa Maria“ die nach 13 Jahren
abgenutzte „Bounty“ abgelöst, die der Lieblingstummelplatz zahlreicher Göttinger Kinder war. <<
WOH N U N G S GEN O S S EN S C HAFT O S T L AND
F E IE RT 6 0 - J Ä HR I GES B E S T EHEN
Dieter Musielak bekommt
die Goldene Ehrennadel
Nun ist die Laufbahn von Dieter Musielak beendet. Als
sein Nachfolger wird Andreas Wahl künftig die Geschicke
der Genossenschaft lenken. Er war bislang Geschäftsführer
der Hamelner Wohnungsbau-Gesellschaft.
Festredner Hans Werner Dannowski lobte die Genossenschaft und ihren nun ausgeschiedenen Vorstand für wichtige städtebauliche Beiträge, insbesondere natürlich das
vielfältige Gilde Carré. Darüber hinaus habe es die Ostland
aber auch geschafft, ihre Mitglieder zu animieren, Hilfe
zur Selbsthilfe zu leisten und Mut zum gesellschaftlichen
Austausch zu entwickeln.
KOM PAKT
Hannover. Mit der höchsten Auszeichnung des vdw, der
Goldenen Ehrennadel, hat Verbandsdirektor Bernd Meyer
den langjährigen Vorstand der hannoverschen Wohnungsgenossenschaft Ostland, Dieter Musielak, geehrt. Musielak
war sage und schreibe 55 Jahre bei der Genossenschaft
beschäftigt, davon 43 Jahre als Vorstand. In dieser einzigartigen Karriere habe sich der mittlerweile 70-Jährige
um das genossenschaftliche Wohnen verdient gemacht,
betonte Meyer.
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Beim Festakt zum 60-jährigen Bestehen der Ostland gratulierten neben dem hannoverschen Oberbürgermeister
Stephan Weil, Gehrdens Bürgermeister Hermann Heldermann und Hannovers Stadtbaurat Uwe Bodemann
auch zahlreiche Vertreter von Banken, Versicherungen,
Partnerfirmen und anderen Wohnungsunternehmen. Weil
äußerte seinen „persönlichen Dank“ für das Engagement
von Dieter Musielak und der Genossenschaft in Sachen
Stadtentwicklung. „Ich war mindestens einmal pro Jahr
bei der Ostland, habe Grundsteine gelegt, Richtfeste gefeiert oder Eröffnungsveranstaltungen beigewohnt“, sagte
Weil, „ und ich hoffe, dass ich dazu auch künftig noch oft
die Gelegenheit haben werde.“
In seiner abschließenden Laudatio auf den scheidenden
Vorstand hob vdw-Verbandsdirektor Meyer hervor, dass
Dieter Musielak „gesellschaftliche Entwicklungen aufgenommen und für das genossenschaftliche Wohnen umgesetzt“ habe. Das Gilde Carré sei der Abschluss eines Lebenswerkes. „Darauf können Sie stolz sein“, sagte Meyer,
ehe er Musielak die Ehrennadel ans Revers heftete. <<
43
G E ME IN SC HAF T S P R O J EK T D ER S T ÄD T I SCHEN
WOH N U N GS B AU C ELLE U N D D E R J O H A NNI TER
SICH E RT W O HN O R T N AHE V E R S O R GUNG
U N D B E TRE U U N G
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Selbstbestimmt bis
ins hohe Alter
Celle. Eines der Schwerpunktthemen für die Wohnungswirtschaft in den vergangenen Jahren ist die demographische Entwicklung. Der Wunsch von Senioren ist meist, zu
Hause wohnen bleiben zu können. Eine Unterbringung
in einer Einrichtung wie Alten- oder Pflegeheim möchten
die meisten älteren Menschen möglichst lange umgehen.
Mit zeitgemäßen Angeboten für immer mehr ältere Menschen ist die Wohnungswirtschaft darum bemüht, eben
diese Anforderungen ihrer Kunden zu bedienen. In Celle
arbeiten die Städtische Wohnungsbau Celle (WBG) und
die Johanniter-Unfall-Hilfe seit mehreren Jahren intensiv
zusammen, um Angebote für altersgerechtes Wohnen zu
schaffen und Mieterwünschen gerecht zu werden. Seit
einigen Jahren betreibt die WBG in Kooperation mit den
Johannitern Seniorenwohnanlagen in der Sophie-Dorotheen-Straße und in der Lauensteinstraße.
Jüngstes Kind dieser Zusammenarbeit von WBG und Johannitern ist das in diesem Sommer gestartete „Wohnen
mit Service“ im Herzog-Ernst-Ring. Das Angebot ist nicht
nur für die Mieter der WBG gedacht, sondern spricht alle
Bewohner des Quartiers an. Das Projekt ist eine Kombination aus Beratung, Freizeitangeboten, einer Plattform für
Nachbarschaftsarbeit und einem Wohncafé. Darüber hinaus vermitteln die Mitarbeiter des Service-Wohnens auch
je nach Wunsch Dienstleistungen wie ambulante Pflege
oder Menüservice, die den Bewohnern des Quartiers bei
der Bewältigung des täglichen Lebens in den eigenen vier
Wänden helfen sollen.
Baulich ist der Bestand der WBG-Wohnungen aus den
1970er Jahren im Herzog-Ernst-Ring für Senioren sehr gut
geeignet: „Ein barrierearmer Zugang zu den Wohnungen
ist möglich, da wir in den Häusern Fahrstühle haben“, so
Siegfried Hildebrandt (Foto, 2. von rechts), Geschäftsführer der WBG. Und er ergänzt: „Die Wohnungen, die frei
werden, lassen wir behindertenfreundlich umbauen.“
Das Wohncafé fungiert in dem Projekt als Begegnungsstätte und fördert mit seinen unterschiedlichen Angeboten das zwanglose Miteinander von Jung und Alt, behinderten und nicht behinderten Menschen. Wiederkehrende
Angebote wie Kaffeenachmittage oder Gesellschaftsspiele
motivieren Einzelne, sich ganz praktisch – z.B. durch einen
selbstgebackenen Kuchen oder ein mitgebrachtes Spiel
– einzubringen. Das niedrigschwellige Angebot soll insbesondere alleinstehenden älteren Menschen dazu dienen,
möglicher Vereinsamung vorzubeugen. Darüber hinaus
sollen im Wohncafé regelmäßig vielfältige Veranstaltungen
und kulturelle Angebote stattfinden. Als Ansprechpartner
für das Service-Wohnen stehen den Bewohnern kompetente Fachkräfte der Johanniter zur Seite, die sich umfas44
send um das Projekt kümmern. Für das Wohncafé ist Sozialpädagogin Ilona Scheele zuständig. In den Mittelpunkt
ihrer Arbeit stellt sie die „brückenbauende“ Moderation
und persönliche Gespräche mit den Gästen des Wohncafés. Ein weiteres angestrebtes Ziel der Sozialpädagogin ist
es, eine Nachbarschaftsarbeit in dem Projekt anzuregen
und die Bewohner des Quartiers für Eigeninitiative zu
begeistern. Auch die WBG kommt mit Mitarbeitern regelmäßig in die Räume des Service-Wohnens, um Wohnberatung anzubieten. Mit diesem dezentralen Standbein rückt
das Unternehmen näher an seine Mieter heran, die sich
für das persönliche Gespräch nicht erst auf den Weg in die
Geschäftsstelle machen müssen. <<
110 Jahre Heimkehr
Mit einem Straßenfest in Hannover-Vahrenwald hat die
Wohnungsgenossenschaft Heimkehr ihr 110-jähriges
Bestehen gefeiert. Bei der Gelegenheit konnten sich die
zahlreichen Gäste auch ein Bild von den umfangreichen
Modernisierungsarbeiten in den Häusern rund um den
Johannes-Lau-Hof machen. Bürgermeister Bernd Strauch
lobte das vielfältige Wohnangebot, das die Heimkehr vorhält. Verbandsdirektor Bernd Meyer hob die Anstrengungen hervor, insbesondere für ältere Menschen attraktive,
barrierearme Wohnungen anzubieten. Im Johannes-LauHof modernisiert die Heimkehr mehrere Altgebäude von
Grund auf – bereits Anfang Oktober ist das als Mehrgenerationenwohnen deklarierte Projekt bezugsfertig. Direkt
im Anschluss beginnt auf der gegenüberliegenden Straßenseite der zweite Bauabschnitt. Die kleine Straße dürfte
nach Beendigung aller Arbeiten kaum wiederzuerkennen
sein. <<
Namen und Nachrichten
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Kleine Künstler ganz groß: Die Lüneburger Wohnungsbaugesellschaft hatte 50 Grundschüler zu einem Malwettbewerb
aufgerufen. Die beiden ersten Plätze gingen an die zehnjährige Sarah Zayour. Jetzt ist die kleine Künstlerin ganz groß
rausgekommen, denn mit ihren schönsten Motiven wurden
die Fassaden von zwei Mehrfamilienhäusern gestaltet.
Neue Internetkampagne: Im Vorfeld des vierten VWI Treppenhauslaufs startet Volkswagen Immobilien eine besondere
Internetkampagne. Mittelpunkt ist ein sogenannte Web-Blog,
in dem Mitarbeiter Daniel Bartels wöchentlich neue Videos vorstellt. Darin interviewt er bekannte Wolfsburger wie
Bundesligatorwart Diego Benaglio und berichtet von seinen
eigenen Trainingsbemühungen. Zum Kampagnenstart sagte
VWI-Pressesprecher Ulrich Sörgel: „Das Internet ist für immer
mehr Leute das Medium Nr. 1. Unser Ziel ist es, Inhalte zu
erstellen und Aktionen ins Leben zu rufen, auf die Wolfsburger Internetnutzer wirklich Lust haben.“ Die Videos und
Nachrichten rund um das richtige Treppenhauslauf-Training
können auch auf Facebook, StudiVZ, Twitter und der IRC Galerie abgerufen werden. Der Treppenhauslauf startet am 25.
September. Austragungsort ist das Hochhaus in der Rabenbergstraße 99. Mehr dazu unter www.treppenhauslauf.de.
Vorbildlich ökologisch: Die Gemeinnützige Wohnstätten
eG hat auf vier Mehrfamilienhäusern eine 537 Quadratmeter
große Photovoltaik-Anlage in Betrieb installiert – die größte
in Wolfenbüttel. Kosten: 300.000 Euro. Die Anlage bringt
eine Spitzenleistung von 76,5 Kilowatt. Im nächsten Schritt
will die Genossenschaft Blockheizkraftwerke in ihren Häusern
einbauen.
KOM PAKT
Jubiläum in Lehrte: Die Lehrter Wohnungsbaugesellschaft
hat ihr 60-jähriges Bestehen gefeiert. Das Unternehmen ist
mit 1000 Wohnungen der größte Vermieter in der Stadt. Das
Geheimnis des Erfolges lüftete Geschäftsführer Helmut Dombert gegenüber dem „Anzeiger für Lehrte und Burgdorf“:
„Für unsere Mieter sind wir ein zuverlässiger und fairer Partner, der immer ein offenes Ohr hat.“
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Rhythm ’n‘ Blues: Die Braunschweiger Baugenossenschaft
hat Musik im Blut. Zu den BBG-Open-Air-Nights am Dowesee
kamen mehr als 2500 Zuhörer. Kuschelatmosphäre wie bei
einer großen Gartenparty, gutes Wetter und dazu tolle Livemusik – diese Mischung gefällt den Braunschweigern. Und
die BBG als Veranstalter hat wieder eine Menge Pluspunkte
gesammelt.
Sehr komfortabel: Die Gemeinnützige Wohnstätten Wolfenbüttel bieten jetzt so genannte Komfortwohnungen an. Das
Badezimmer als Wellnesszone, eine ausgeklügelte Elektrik mit
programmierbarer Lichtsteuerung und vieles mehr sollen für
ein einzigartiges Wohnerlebnis sorgen, meint Vorstandsvorsitzender Christoph Kowollik. Der Komfort hat seinen Preis: Die
Miete liegt rund drei Euro pro Quadratmeter höher als bei
einer „Normalwohnung“.
Großer Andrang: Die Wohnbau Salzgitter wird bis Ende
dieses Jahres 18 schwellenfreie und somit seniorengerechte
Wohnungen in Lebenstedt fertigstellen. Drei der Wohnungen
sind für Rollstuhlfahrer geeignet. Zur Finanzierung beigetragen haben öffentliche Mittel des Landes Niedersachsen und
der KfW. Der Zuspruch auf den Neubau ist enorm, die Warteliste umfasst rund 200 Interessenten.
Jogis Wohnzimmer: Bereits zum dritten Mal hat die Baugenossenschaft Wiederaufbau in der Braunschweiger Innenstadt
zum „Public Viewing“ eingeladen. Nach der Fußball-WM
2006, der Europameisterschaft vor zwei Jahren nun also zur
diesjährigen WM. Bis zu 3000 Fans verfolgten die Spiele auf
der Riesenleinwand. Die Wiederaufbau hatte sich zudem etwas Besonderes einfallen lassen: Täglich konnte Vorstandsmitglied Ralf Isensee (stehend links) vier Preisgewinner auf dem
VIP-Sofa in „Jogis Wohnzimmer“ begrüßen, die von dort aus
dem bunten Treiben vor und auf der Leinwand zusahen.
45
Kurz vor dem Ziel: Der Bauverein Leer wird
in den nächsten zwei Jahren 64 weitere
Wohnungen barrierefrei umbauen. Damit
sei das Ziel fast erreicht, 20 Prozent des Gesamtbestandes von rund 1550 Wohnungen
barrierefrei zu haben, kündigte Vorstand
Fritz Zitterich bei der Mitgliederversammlung an. Im vergangenen Geschäftsjahr hat
die Genossenschaft mehr als drei Millionen
Euro in den Bestand und 574.000 Euro in
den Neubau investiert. Lohn der Anstrengungen: kein Leerstand, lange Wartelisten
und ein dickes Lob von Bürgermeister
Wolfgang Kellner (Bild): „Wohnungen und Wohnumfeld beim Bauverein stimmen
einfach.“
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Erfolgreiche Restrukturierung: Die
Wobau Wolfenbüttel setzt ihren Restrukturierungsprozess erfolgreich um.
Geschäftsführer Markus Hering teilte
mit, dass die Personalkosten bereits
um jährlich 16 Prozent gesenkt werden
konnten. Zudem seien Mieterhöhungspotenziale in Höhe von elf Prozent der
Jahressollmiete gehoben.
Sorgfältig geprüft: Die Deutsche
Bundesbank hat die Wohnungsgenossenschaft Heimkehr in Hannover als
„notenbankfähig“ eingestuft.
Ökologisch einwandfrei: Bei der KSG Kreissiedlungsgesellschaft Hannover trägt ein
ganzer Maßnahmenkatalog zu Energieeinsparung und zum Schutz der Mitarbeiter
bei. Für dieses breit angelegte Engagement wurde das Wohnungsunternehmen bei
der Region Hannover als „ÖKOPROFIT-Betrieb“ ausgezeichnet. Um das Qualitätssiegel zu erhalten, hat die KSG an zahlreichen Stellschrauben gedreht. So wurden
die Büros nach Energieeinsparmöglichkeiten durchforstet. Auch der Fuhrpark wurde
umgestellt auf VW-Modelle mit den geringsten CO2-Emissionen. Darüber hinaus
wurden Verbesserungspotenziale bei der Abfalltrennung, dem Betrieb von Klimaanlagen und dem Umgang mit Gefahrstoffen ausgeschöpft.
Großzügige Spende: Die GEWOBA
hat 100 gebrauchte Computer und
rund 40 Bildschirme an das Mütterzentrum Tenever übergeben. Die Rechner
werden in einem Internetcafé und für
verschiedene Kurse und Angebote des
Mütterzentrums eingesetzt. GEWOBAVorstandsvorsitzende Dr. Volker Riebel
sagte: „Wir haben die Rechner von
allen Daten bereinigt und mit einer
Basisinstallation ausgestattet. So sichern wir für einen guten Zweck die
Weiternutzung absolut einwandfreier
Geräte, die sonst schnell auf dem Müll
landen.“
Ministerin gratuliert: Erstmals wurde in Braunschweig der IHK-Sozialtransferpreis
verliehen. Ausgezeichnet wurde die Gemeinschaftsinitiative „Aktion gesundes
Frühstück“, an der auch die Baugenossenschaft Wiederaufbau und die NibelungenWohnbau beteiligt sind. Ziel der Aktion ist es, Grundschulen jeweils zweimal in der
Woche mit kostenlosen Frühstücken zu beliefern. 1400 Kinder an sieben Schulen
profitieren von diesem Engagement. Bei der Preisverleihung dankte die Niedersächsische Ministerin für Soziales, Frauen, Familie Gesundheit und Integration, Aygül
Özkan (Mitte), unter anderem auch Joachim Blätz, dem Vorstandsvorsitzenden der
Wiederaufbau (2. von links), für dessen Einsatz.
Schnell nach oben: Die GEWOBA hat in Bremen den ersten Treppenhauslauf veranstaltet. In Tenever ging es 17 Stockwerke nach oben. 80 Teilnehmer waren bei
der Premiere am Start. Der nächste Treppenhauslauf im Verbandsgebiet findet am
25. September in Wolfsburg statt.
46
Wohnen plus Die GBH hat im hannoverschen Stadtteil Linden das Serviceprojekt „Wohnen plus“ vorgestellt.
Insbesondere älteren Menschen soll
durch verschiedene Angebote der
Verbleib im gewohnten Lebensumfeld
ermöglicht werden. Deshalb hat die
GBH eine Seniorenwohnanlage modernisiert und ein Wohncafé eröffnet, das
als Treffpunkt im Quartier dienen soll.
Außerdem haben die Johanniter einen
Stützpunkt eingerichtet, der rund um
die Uhr besetzt ist und eine wichtige
Anlaufstelle für pflegebedürftige Menschen sein soll.
Historischer Fund: Im
Herzen von Pattensen vor
den Toren Hannovers sind
Archäologen auf Spuren
der hoch- und spätmittelalterlichen Stadt gestoßen.
Freigelegt wurden ein so
genanntes Grubenhaus,
mehrere Brunnen sowie
Pfostenlöcher, die auf ein
größeres Gebäude schließen lassen. Zu den Fundstücken zählen typische Haushaltsgegenstände des Mittelalters wie Fragmente von
Kugeltöpfen und anderer Gebrauchskeramik. Anlass für die Grabungen war der von
der meravis geplante Bau von drei Mehrfamilienhäusern. Auf bisher rund 30.000
Euro schätzt der kaufmännische Leiter Peter Winter die zusätzlichen Kosten. Wann
die Bauarbeiten beginnen können, ist noch nicht abzusehen.
Großer Andrang: Die Wohnbau
Salzgitter wird bis Ende dieses Jahres
18 schwellenfreie und somit seniorengerechte Wohnungen in Lebenstedt
fertigstellen. Drei der Wohnungen sind
für Rollstuhlfahrer geeignet. Zur Finanzierung beigetragen haben öffentliche
Mittel des Landes Niedersachsen und
der KfW. Der Zuspruch auf den Neubau ist enorm, die Warteliste umfasst
rund 200 Interessenten.
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Schlussstein gesetzt: Mit
der Fertigstellung des so
genannten Torhauses hat
die Wohnungsgenossenschaft Ostland endgültig
die Neubauarbeiten im Gilde Carré beendet. Das barrierefreie Passivhaus direkt
neben der Verwaltung bietet mehr als 600 Quadratmeter Wohnfläche, die auf
fünf großzügige angelegte
Fo to : Fra n k A us s ieker
Wohnungen verteilt sind.
Im Erdgeschoss hat eine Kindertagesstätte den Betrieb aufgenommen. Sieben Jahre
nach dem ersten Spatenstich ist das Gilde Carré somit komplett. In dieser Zeit sind
66 Stadthäuser, 66 Wohnungen für Betreutes Wohnen, 15 Wohnungen für Gemeinschaftliches Wohnen, die neue Ostland-Zentrale, ein Tagestreff, eine Wohngruppe
für Demenzkranke und vieles mehr entstanden.
Gemeinsam stärker: Der Verein Stadtteilentwicklung in der Braunschweiger Weststadt bekommt tatkräftigen Zuwachs: Die Braunschweiger Baugenossenschaft ist
dem Bündnis beigetreten, zu dem außerdem die Stadt Braunschweig, die Wiederaufbau und die Nibelungen Wohnbau gehören. Erste gemeinsame Aktion: die Einrichtung eines neuen Treffpunkts, der Anfang des kommenden Jahres seine Türen
öffnen soll.
KOM PAKT
Aktiv im Internet: Die Braunschweiger Baugenossenschaft weitet ihre
Internet-Aktivitäten aus. Seit einigen
Wochen ist der neue Web-Auftritt
www.baugenossenschaft.de online.
Komfortabler, informativer und kundenorientierter präsentiert sich die BBG
nun im weltweiten Netz. Dazu hat sich
die Genossenschaft entschieden, verschiedene Social Media-Anwendungen
zu nutzen. So gibt es neben Twitter
auch eine Facebook-Fanseite, auf der
sich bereits 100 „Freunde“ zur BBG
bekannt haben.
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Tatkräftige Stiftung: Die
GEWOBA hat das Stiftungskapital ihrer Stiftung um
250.000 Euro auf insgesamt
1,8 Millionen Euro aufgestockt. Die Stiftung wurde
1999 anlässlich des 75-jährigen Bestehens der GEWOBA gegründet. Seitdem
konnten 460 Schulprojekte
mit einer Ausschüttungssumme von 770.000 Euro
unterstützt oder ins Leben gerufen werden. Gemeinsam freuen sich Helmut Dücker
(Stiftungsvorstand, von links)), Dr. Volker Riebel (Vorstandsvorsitzender der GEWOBA), Dieter Lechtenberg (Stiftungsvorstand) und Klaus Brunke (Stiftungsvorstand).
Gutes Geschäft: Der Bauverein Rüstringen blickt zufrieden auf das Geschäftsjahr 2009 zurück. 1,4 Millionen
Euro Überschuss und praktisch kein
Leerstand – das sind gute Nachrichten
für die Genossenschaft. Problematisch
bleibt die hohe Fluktuation von 13,5
Prozent jährlich – immerhin 400 Wohnungen.
Neues Gewand: Die GBN Nienburg
saniert ein achtgeschossiges Mehrfamilienhaus grundlegend. Das Gebäude aus den 1960er Jahren bekommt
eine neue Fassade. Die alten Balkone
werden abgebrochen und durch neue
ersetzt, und der Hauseingang wird barrierefrei umgebaut. Im Spätherbst sollen die Arbeiten beendet sein, kündigt
Geschäftsführer Claus Vollmer an.
Es geht voran: Den größten Teil der
Grundstücke im Baugebiet Wiesenweg
in Hemmingen (Region Hannover) hat
die KSG Kreissiedlung bereits vermarktet. Weiterer Grund zum Feiern war
jetzt die Eröffnung des Spielplatzes,
für den die KSG 40.000 Euro investiert
hat. Auch in Laatzen ist die KSG aktiv.
Dort entstehen vier Stadtvillen mit insgesamt 28 Eigentumswohnungen. Die
ersten sind bereits bezogen.
47
KOM PAKT
ma ga z in 0410
Pünktlich fertig: Die Kreis-Wohnungsbaugesellschaft Helmstedt wird eine komplette Häuserzeile
mit exotischen Motiven des Künstlers Matto
Barfuss verzieren lassen. Geschäftsführer Wito
Johann nennt die Aktion „eine verrückte Idee“. Er
habe sich vom Rizzi-Haus in Braunschweig und
den Hunderwasser-Gebäuden in Magdeburg und
Uelzen inspirieren lassen. In den nächsten Monaten soll der Gebäudekomplex mit Umrissen von
Menschen und Großkatzen aus der afrikanischen
Steppe bemalt werden. Pünktlich zum 60-jährigen
Bestehen der KWG im kommenden Frühjahr wird
alles fertig sein.
Schon fertig: Die GBH Hannover hat im Stadtteil Vahrenheide eine Photovoltaikanlage der Superlative in Betrieb genommen. Die Anlage ist mit 113 Meter Länge die
größte Photovoltaikanlage der Wohnungswirtschaft im Netzgebiet der Stadtwerke
Hannover. Sie erzeugt 61.000 Kilowattstunden erneuerbare Energie pro Jahr für ca.
30 Haushalte und entlastet somit die Umwelt um jährlich ca. 60 Tonnen CO2. Die
Investitionskosten betrugen 260.000 Euro.
Bald fertig: Die ersten zehn Wohnungen im „Fritz-Höger-Karree“ können im Oktober bezogen werden. Der Bauverein Rüstringen ist mit Baufortschritt und Nachfrage
zufrieden. „Wir liegen voll im Plan“, sagt Vorstand Frank Menzel. Bereits jetzt seien
30 der insgesamt 34 Wohnungen fest vergeben. Im Juli kommenden Jahres sollen
die Arbeiten an dem Neubauprojekt endgültig beendet sein.
Sehr komfortabel: Die Gemeinnützige Wohnstätten Wolfenbüttel bieten jetzt so
genannte Komfortwohnungen an. Das Badezimmer als Wellnesszone, eine ausgeklügelte Elektrik mit programmierbarer Lichtsteuerung und vieles mehr sollen
für ein einzigartiges Wohnerlebnis sorgen, meint Vorstandsvorsitzender Christoph
Kowollik. Der Komfort hat seinen Preis: Die Miete liegt rund drei Euro pro Quadratmeter höher als bei einer „Normalwohnung“.
Vorteil für Mieter und Umwelt: Die swb in Bremen baut als Contractor das größte
Heizkraftwerk im GEWOBA-Bestand zu einem Blockheizkraftwerk (BHKW) um. Die
Mieter können sich auf günstigere Warmwasser- und Heizkosten einstellen. Außerdem arbeitet das BHKW effizienter und umweltschonender als die alte Gasheizanlage. Fachleute erwarten eine CO2-Einsparung von rund 6.000 Tonnen pro Jahr. Rund
1400 Haushalte profitieren von dem Umbau.
Seniorenfreundlich: Der Seniorenbeirat Salzgitter hat bei der Wohnbau genau
hingesehen. Um am Ende zu attestieren: Das Wohnungsunternehmen ist seniorenfreundlich. Vor allem die Aktivitäten für die älteren Mieter haben die Jury beeindruckt.
Bunt statt grau: In Bremerhaven-Leherheide saniert die GEWOBA einen Hochhauskomplex mit insgesamt 230 Wohnungen. Die bislang grauen Waschbetonfassaden
werden komplett überarbeitet, bekommen eine zeitgemäße Wärmedämmung und
frische Farben. Zugleich werden Treppenhäuser renoviert und Aufzüge erneuert.
Insgesamt investiert das Unternehmen 4,5 Millionen Euro für das Projekt.
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H E R A U SG E B E R
vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen e.V.
REDAKTION
Carsten Ens
05 11 – 12 65-127
VERANTWORTLICH IM SINNE DES PRESSERECHTS
Heinrich Kleine Arndt
05 11 – 1265-124
WOHNUNGSWIRTSCHAFT, RECHT
Jörg Cammann
05 11 – 12 65-143
STEUERN
Jörg Berens
05 11 – 12 65-145
BAUEN UND TECHNIK
Karsten Dürkop
05 11 – 12 65-126
MULTIMEDIA, BILDUNG, FAI
Annegret Dettmer
05 11 – 12 65-125
STELLENANZEIGEN
Ilka Birnbaum
05 11 – 12 65-123
ANFORDERUNGEN
G E STA LT U N G
designagenten.com
DRUCK
Druckerei Lönneker
Warteweg 40
37627 Stadtoldendorf
Diese aktuellen Dokumentationen können
beim vdw erworben bzw. bestellt werden:
Siedlungen der 50er und 60er Jahre
Ursprung – Qualitäten – Erneuerung
Die Siedlungen der 50er und 60er Jahre:
Herausforderungen und Chancen
Ulrich Gerlach,
Herausgeber:
vdw Niedersachsen Bremen
24,80 €
Ulrich Gerlach
TERMINE 2010
15./16. September
GdW-Forum „Wohnen für ein langes Leben“
in Berlin
20.-24. September
vdw-Studienreise nach Manchester
29./30. September
Fachtagung „Rechungswesen“ in Steinhude
30. September/
1. Oktober
Arbeitskreistreffen „PR und Marketing“
in Lübeck (gemeinsam mit VdW Rheinland
Westfalen und VNW)
6. Oktober
Fachausschuss Betriebswirtschaft/
Hausbewirtschaftung in Bremen
6. Oktober
Hannover:
Ausbildertag
10./11. November
Berlin:
GdW-Verbandstag
2. Dezember
Hannover:
9. Wohnungspolitischer Kongress
11. Januar 2011
Hannover:
auftakt11“ und Neujahrsempfang
Wohnen im Alter
Bausteine für die Wohnungswirtschaft
Wohnen im Alter –
Bausteine für die Wohnungswirtschaft
Dr. Renate Narten,
Herausgeber:
24,80 €
Ältere Mieter im Wohnungsbestand –
Handbuch zur baulichen Anpassung von
Bestandswohnungen und zum Aufbau
wohnbegleitender Dienstleistungen
Autorin: Dr. Renate Narten,
Herausgeber:
25,00 €
Wohnen und Klimaschutz –
Eine Initiative der ag Wohnen
Bremen-Bremerhaven
(März 2008) 10,00 €
Energieeffizienz im Wohnungsbau – Berichte
aus Theorie und Praxis (September 2007)
12,00 €
GEWOS-Gutachten
Entwicklung der regionalen Wohnungsmärkte
Müssen Sie gerade an Energieverbräuche denken? Wir schon.
ni
ir
tw
s
elb
Sichere Nachbarschaften: Konzepte-Praxis-Beispiele
Hrsg.: GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
10,00 €
Bitte senden Sie die Bestellung an den vdw
Niedersachsen Bremen e.V.
Postfach 61 20 · 30061 Hannover
oder einfach per Fax 05 11 · 12 65-111 oder
ch
nu
ng
kö
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ll
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br
en
Re
an
eine
em
ch
di
n
es
itz
s Bl
Sicheres Wohnen – Gute Nachbarschaft
Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit
Unterstützung des vdw Niedersachsen Bremen kostenlos
Sicherheit planen und gestalten
Hrsg.: Niedersächsisches Innenministerium mit
Unterstützung des vdw Niedersachsen Bremen kostenlos
.
s
40,00 €
20,00 €
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er
de
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Broschüre:
GEWOS-Gutachten
(für vdw-Mitglieder)
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Renate Narten
Dass wir anders denken, hat
uns weltweit zur Nr. 1 gemacht:
So entwickeln wir Lösungen,
die die Wohnungswirtschaft
voranbringen. Durch optimierte Prozesse, durch nachhaltige Energiekostensenkung
und einen Service, der Ihnen
unsere Leistung so einfach
ganz nahe bringt.
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Produkte und Services für Verbrauchskosten- und Energiedatenmanagement: im Internet.
ista Deutschland GmbH
Niederlassung Laatzen
Kieler Straße 11 · 30880 Laatzen
Tel.: +49 5102 7008-0
[email protected]
www.ista.de
Ausblick 05/2010
In der Novemberausgabe blicken wir sowohl auf den Verbandstag in Celle als auch die Fachtagung Rechnungswesen
zurück. Außerdem gibt es einen Ausblick auf den bevorstehenden Wohnungspolitischen Kongress am 2. Dezember in
Hannover sowie den vdw-Jahresauftakt am 11. Januar 2011.
Natürlich werden auch die Serien zum Mietrecht, zu Europa
sowie die Reihe der Unternehmensporträts fortgesetzt.
vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Niedersachsen Bremen e. V.
Postfach 61 20
30061 Hannover
Tel.: (05 11) 12 65 - 01
Fax: (05 11) 12 65 - 111
Internet: www.vdw-wohnen.de
www.vdw-magazin.de
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Postfach 62 04 50,
22404 Hamburg
Tangstedter Landstraße 83,
22415 Hamburg
Tel.: (040) 520 11 - 0
Fax: (040) 520 11 - 201
Internet: www.vnw.de

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