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Geschäftsbericht 2012
geSchÄF tSberich t 2012 1893 2012 Wir sind in unserem element … ... wenn wir das Für- und Miteinander fördern, das seit 120 Jahren im Mittelpunkt unserer Arbeit steht. Dabei achten wir auf ein harmonisches Zusammenspiel zentraler Lebensqualitäten – damit jeder Mensch bei uns mit all seinen Bedürfnissen Berücksichtigung findet. Früher. Heute. In Zukunft. 02 VORWORT DES VORSTANDS 12 ORGANE 12 Vertreter 14 Aufsichtsrat 14 Vorstand 15 NACHRUF 16 BERICHT DES AUFSICHTSR ATS 18 GESAMT VORSTAND IM INTERVIEW 22 L AGEBERICHT DES VORSTANDS 22 22 26 65 66 69 70 75 Geschäft und Rahmenbedingungen 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr 3. Finanzielle Leistungsindikatoren Darstellung der Lage Nachtragsbericht Risikobericht Prognosebericht 2013 76 JAHRESABSCHLUSS EG 78 Bilanz zum 31. 12. 2012 80 Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31. 12. 2012 81 Anhang 88 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 89 Impressum Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02. 1933 durch Beschluss des Verbandspräsidenten des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk essen – WI g 2 Dort 1/10 – eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16. 03. 1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund – SPAR- UND BAUVEREIN EG IM üBERBLICK 2008 – 2012 Angaben in Mio. EUR 2008 2009 2010 2011 2012 Bilanzsumme 320,5 330,7 336,8 346,4 352,7 Anlagevermögen 297,1 299,1 297,4 303,3 309,0 Geschäftsguthaben 21,4 22,9 26,2 27,6 30,7 Eigenkapital gesamt 54,5 56,8 61,5 65,1 70,0 Spareinlagen / Sparbriefe 80,8 84,1 81,2 80,7 81,5 Umsatzerlöse 49,0 50,0 50,7 51,7 52,4 12 ORGANE Leistungen für Modernisierung und Instandhaltung 22,4 19,6 19,6 19,8 21,2 4,9 7,7 7,0 6,4 6,7 12 Vertreter 14 Aufsichtsrat 14 Vorstand 1.578 1.577 1.580 1.581 1.581 11.415 11.410 11.479 11.520 11.519 101 100 85 84 84 Garagen zzgl. Boxen 2.316 2.334 2.382 2.425 2.423 Zahl der Mitglieder 17.075 17.248 17.478 17.705 18.050 Zahl der Anteile 17.450 18.540 21.135 22.193 24.497 86 90 92 92 96 8 9 8 9 10 Leistungen für Neubautätigkeit 02 VORWORT DES VORSTANDS Angaben = Anzahl Eigene Häuser Eigene Wohnungen Eigene gewerbliche Einheiten Zahl der Mitarbeiter Zahl der Auszubildenden SPAR- UND BAUVEREIN BETREUUNGS- UND VERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH IM üBERBLICK 2008 – 2012 2008 2009 2010 2011 2012 Leistungen für Modernisierung 0,0 5,0 854,6 1.087,1 0,0 Leistungen für Instandhaltung 123,0 136,4 147,2 148,3 109,7 Summe 123,0 141,4 1.001,8 1.235,4 109,7 23 23 23 23 23 150 150 150 150 150 1 1 1 1 1 19 19 19 19 19 Angaben in Tsd. EUR 15 NACHRUF 1893 Getragen von der Idee der sozialen Verantwortung gründen Dortmunder Bürger 16 BERICHT DES AUFSICHTSR ATS am 4. März 1893 in der Gaststätte „Zum Schwarzen Raben“ die Wohnungsgenos- 18 GESAMT VORSTAND IM INTERVIEW senschaft Spar- und Bauverein eG Dortmund. Die treibende Kraft ist der Vorzeichner Wilhelm Unverhau; er möchte mit der Siedlungsgenossenschaft die große Wohnungsnot in solidarischer Selbsthilfe lindern. 22 L AGEBERICHT DES VORSTANDS 22 22 26 65 66 69 70 75 Geschäft und Rahmenbedingungen 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr 3. Finanzielle Leistungsindikatoren Darstellung der Lage Nachtragsbericht Risikobericht Prognosebericht 2013 76 JAHRESABSCHLUSS EG 78 Bilanz zum 31. 12. 2012 80 Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31. 12. 2012 81 Anhang Angaben = Anzahl Eigene Häuser Eigene Wohnungen Eigene gewerbliche Einheiten Garagen 88 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 89 Impressum Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02.1933 durch Beschluss des Verbandspräsidenten des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk essen – WI g 2 Dort 1/10 – eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16.03.1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund – Hinweis: Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund. Verwaltungsgebäude um 1902, Ecke Heinrichstr. 27/ Adlerstr. 56 VORWORT DeS VORSTANDS 02 | VOrWOrt DES VORSTANDS Sehr geehrte Damen und Herren, „Genossenschaften sind eine Erinnerung an die internationale Gemeinschaft, dass es möglich ist, sowohl nach wirtschaftlicher Rentabilität als auch sozialer Verant wor tung zu streben.“ Mit diesen Worten äußerte sich Ban Ki-moon, Generalsekretär der Vereinten Nationen, zum Internationalen Jahr der Genossenschaften 2012. Auf sehr vielfältige Art und Weise haben Genossenschaften und ihre Interessenvertretungen dieses Jahr genutzt, um zu demonstrieren, dass die traditionsreiche Genossenschaftsidee nichts an Aktualität verloren hat und bis heute weltweit greift. Auch wir konnten in diesem Zusammenhang vielfach über Mitgliederprojekte oder über die aktuellen Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen berichten. Im Blickpunkt standen dabei u. a. wiederum Auszeichnungen und Preise für den Spar- und Bauverein, etwa ein 3. Platz beim Ausbildungspreis der Dortmunder Wirtschaft 2012 oder der NRW-Landespreis Architektur 2012 für unser Mehrgenerationenwohnhaus in Dortmund-Brünninghausen. Michael Groschek, der zuständige NRW-Minister, lobte bei der Preisverleihung die gelungene Kombination der Kriterien „sozial vorbildlich“, „energetisch und ökologisch zukunftsweisend“ und „wirtschaftlich angemessen“. Die Anerkennung unserer Arbeit und Projekte erfüllt uns mit Stolz und Motivation. Der Schlüssel zum Erfolg liegt aber nicht in erster Linie darin; wichtiger ist uns, Menschen ein Zuhause, ein Gefühl von Heimat, Eingebundenheit und Identifikation zu geben. | 03 Die vier Elemente, die wir im aktuellen Geschäftsbericht in die Betrachtung einbezogen haben, bilden die Grundlage allen Lebens auf der Erde. In Analogie dazu haben wir den Elementen unsere „Bausteine genossenschaftlichen Lebens“ zugeordnet, die einerseits die Unternehmenskultur maßgeblich prägen und andererseits die strategische Ausrichtung unserer Geschäftstätigkeit bestimmen. Als „roter Faden“ zieht sich durch alle daraus entwickelten Handlungsansätze, dass stets der Mensch im Mittelpunkt aller Aktivitäten steht. So ist auch zu erklären, dass wir im Rahmen der Vorbereitungen des 120. Geburtstags der Spar- und Bauverein eG im März 2013 ein Festmagazin entwickelt haben, in dem vorrangig unsere Mitglieder und ihre Erzählungen zu Wort kommen. So haben wir unserer Geschichte mithilfe der Geschichten von Zeitzeugen, langjährigen Wegbegleitern, im Ehrenamt engagierten Mitgliedern, Jung und Alt und wertvollen Partnern nachgespürt. Dabei ist uns immer wieder sehr offensichtlich vor Augen geführt worden, was Mahatma Gandhi aus unserer Sicht einst sehr treffend formulierte: „Wenn du andere Menschen für deine eigenen Ideen begeistern willst, dann werde vor allem offen für deren Standpunkte und Sichtweisen.“ 120 Jahre Spar- und Bauverein haben gezeigt, dass sich das Unternehmen in jeder Generation immer wieder neu erfinden musste, stets innovativ war, ohne die traditionellen Werte – unsere Elemente des Lebens in der Genossenschaft – aus den Augen zu verlieren. Für die sehr vielschichtige Weiterentwicklung von Wohnqualität sowie das Ausbalancieren der wirtschaftlichen und sozialen Gesamtperformance des Unternehmens sagen wir herzlichen Dank: Ihnen, den ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, den Vertretern, dem Aufsichtsrat, allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern* und Geschäftspartnern sowie den sonstigen an der Genossenschaft interessierten Wegbegleitern, danken wir herzlich für die vorhandene Bodenhaftung, die von Achtung, Fairness und Vertrauen geprägte Zusammenarbeit, den fachlichen Austausch sowie die vielen neuen Impulse, die unser Arbeitsleben maßgeblich bereichert haben. Herzliche Grüße von Haus zu Haus! Franz-Bernd Große-Wilde Michael Ruwe Martin Trockels Vorstandsvorsitzender – hauptamtlich – stellv. Vorsitzender – nebenamtlich – – nebenamtlich – Der Gesamtvorstand der Spar- und Bauverein eG Dortmund: Franz-Bernd Große-Wilde (M.) leitet das Unternehmen als Vorstandsvorsitzender hauptamtlich. Michael Ruwe (l., stellvertretender Vorsitzender) und Martin Trockels (r.) sind als nebenamtliche Vorstandsmitglieder in der Geschäftsführung der Genossenschaft tätig. * Der Verzicht auf die Darstellung beider Geschlechtsanreden im weiteren Verlauf erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit und aus platztechnischen Gründen. Wir wirtschaften nachhaltig, damit Mensch und Natur uns gewogen bleiben. Dazu bilden wir hohe stille reserven, geben langfristiger Sicherheit den Vorzug vor kurzfristiger bestand. Steine, erden und Stabilität: Das sind und bleiben unsere baustoffe. NACHHALTIGKEIT FRUCHTBARKEIT SOLIDITÄT ENERGIE Sicherheit StabiLitÄt GEBORGENHEIT beStÄNDigKeit traDitiON erträge in erster Linie in unseren heiMat gewinnmaximierung und investieren e ON I T M A U IK Ä N r NT U I L M e Z M i e b SPi O N K e r r t a F P U a T aNS E S S E ER tr eN O FF e H t i C I e S W EI T t i e h i e Fr W barrierefreies Denken: als genossenschaftliches Unternehmen haben wir diese Möglichkeit. Wir leisten uns Weitblick und Offenheit gegenüber neuen ideen. Wir erlauben uns volle transparenz und räumen unseren Mitgliedern diverse Mitsprache- und Mitwirkungsrechte ein. auch dank eigener Spareinrichtung sind wir unabhängig genug, um materiellen gewinn und immaterielle Werte zu berücksichtigen. WÄRME NÄhe SOZiaL eneRGIe HERZ aNFEUERN LEIDENSCHAFT WERTE Wir wünschen uns dauerhafte beziehungen – und tun etwas dafür. indem wir uns für die vielfältigen belange unserer Mitglieder interessieren, vor Ort für Sorgen und Wünsche ansprechbar sind und uns aktiv für ein nachbarschaftliches Miteinander einsetzen. Nähe, Verlässlichkeit, engagement: Diese eingebaute Wärme wird auch weiterhin dafür sorgen, dass viele Menschen nahezu ihr gesamtes Leben mit uns verbringen. iNNOVatiON WeLLeN DYNAMIK FLEXIBILITÄT QUeLLe iDeeN SPrUDeLN KRAFT aNPaSSUNg alles ist im Fluss. Das gilt für die Stadtentwicklung genauso wie für den Wohnungsmarkt, unsere Zielgruppen und ihre bedürfnisse. Deshalb fördern wir bei unseren Mitarbeitern nicht nur Fachkompetenz und engagement, sondern auch kritisches Denken, Kreativität und Wandlungsfähigkeit. Nur so können wir uns immer wieder neu erfinden: um auch in Zukunft unter beweis zu stellen, dass genossenschaftliches handeln durchgehend zeitgemäß ist. Organe Organe 12 | Vertreter gewählt Mai 2011 | 13 Aßheuer, Hermann Werkloh 23 Dornieden, Brigitte Bauerstraße 5 Gallus, Gabriela Rennweg 15 Knapp, Ulrich Althoffstraße 35 Mann, Herbert Werkloh 15 Pätsch, Karin Göllenkamp 3 Schieferstein, Ernst Roseggerstraße 31 Wellen, Maria-Theresia Haenischstraße 13 Bargel, Franz Althoffstraße 27 Dornieden, Gerhard Bauerstraße 5 Kockskämper, Elke Hacheneyer Straße 55 Meyer, Markus Herderstraße 89 Pecherz, Heinz Theodor-Bräcker-Straße 6 Schmeißing, Karl-Heinz Nauenstraße 12 Wengler, Gertrud Hyazinthenstraße 11 Bärhold, Ingrid Uhlandstraße 146 Dreischulte, Angelika Althoffstraße 23 Grimm, Alfred (†, bis 25. 07. 2012) Kronprinzenstraße 73 Kokot, Gerd Arminiusstraße 46 Miekus, Meinolf Althoffstraße 35 Petschke, Udo Albrechtstraße 16 Schneider, Dennis Kleine Grisarstraße 4 Westermann, Udo Göllenkamp 11 Behlau, Albert Trumweg 3 Dreyer, Antonius Unverhaustraße 4 Mittendorf, Ilse Studtstraße 14 Pilz, Werner Auf dem Toren 21 Schubert, Margarete Albrechtstraße 1 Willeke, Margrit Sonnenplatz 9 Bentin, Viola Gregorstraße 12 Dülk, Rosa Steubenstraße 3 Grothe, Irmgard Adlerstraße 18 Krahn, Manfred (ab 26.03. 2012) Rückertstraße 24 Müller, Walter Wichburgstraße 1 Poy Dr., Andrea Uhlandstraße 148 Schüßler, Ireen Veteranenstraße 23 Winterkamp, Margret Kuithanstraße 70 Bernatzki, Walter Wichburgstraße 26 Eberhard, Karl Heinz Huestraße 78 Harnacke, Cornelia Unverhaustraße 2 Krüger, Erika Am Funkturm 6 Naujokat, Rosemarie Paulinenstraße 40 Prochnau, Dorothea Lange Straße 93 Schütze, Dieter Roseggerstraße 61 Wüstermann, Otmar Zum Uhlenbrauck 26 Bodewig, Winfried Wieprechtstraße 12 Eckardt, Udo Lübecker Straße 16 Heinrich, Karl-Heinz Ammerbaumweg 9 Kuhnau, Annegret Arcostraße 23 Neff, Liane Althoffstraße 33 Rausch, Thorsten Wambeler Straße 12 Schwarz, Jürgen Roseggerstraße 35 Zerfas, Margret Hacheneyer Straße 55 f Bohl, Karl-Heinz Am Haselhof 2 Erbstösser, Siegfried Nauenstraße 18 Heymann, Christiane Schurfweg 8 Langner, Lutz Werkloh 10 Nehm, Christa Lange Straße 74 Reckermann Dr., Bettina Am Kattenbrauck 1 A Schwiertz, Detlef Bauerstraße 5 Zöller, Christa Uhlandstraße 130 Bonke, Ilse Schleswiger Straße 26 Ertel, Udo Helenenbergweg 8 Hildburg, Renate Maria Roseggerstraße 52 Lauber, Christa Hans-Wilhelm-Hansen-Weg 35 Neikes, Nicole Sonnenstraße 204 Reinstein, Walter Krählweg 14 Siepmann, Rolf Osningstraße 16 c Zwiehoff, Manfred Studtstraße 28 Bonkowski, Dieter Rittershausstraße 15 Faust, Herbert Trumweg 3 Hölscher, Reiner Droote 73 Lessat, Ursula Uhlandstraße 137 Neukirchen, Anneliese Arcostraße 23 Rendschmidt, Gabriele Rückertstraße 8 Steinberg, Ehrhard Koerstraße 16 Brinsa, Heike Generationenweg 1 Fincke, Gabriele Roseggerstraße 36 Kappler, Horst In der Liethe 45 Liebermann, Meike Arcostraße 17 Nierhaus Dr., Friedhelm Goethestraße 39 Richter, Norbert Flughafenstraße 394 Steinberg, Elisabeth Hortensienstraße 8 Brückner, Andreas Heinrichstraße 27 Fischer, Elke Am Hedreisch 29 Karkutt, Gerhard Arcostraße 33 Lierhaus, Helmut (bis 26. 03. 2012) Boldtstraße 7 Niggemann, Christine Sonnenstraße 206 Riedel, Marion Steubenstraße 4 Thielen, Rita Althoffstraße 14 Brummel, Heinz Uhlandstraße 134 Fischer, Regina Im Bruch 21 Obermöller, Monika Neuer Graben 168 a Rohkämper, Sigrid Unverhaustraße 10 Thißen, Detlev Frank Stresemannstraße 16 Czarnetzki, Dieter Bauerstraße 3 Fräger, Günther Werkloh 10 Lotz, Gisela Westkamp 17 Ös, Nadire Paulinenstraße 32 Rosenstedt, Heiko Uhlandstraße 144 Ulrich, Gabriele Karl-Liebknecht-Straße 35 Dahlbüdding, Oliver Heckenrosenweg 4 Freund, Renate Am Bentenskamp 38 Lügger, Manfred Keltenstraße 37 Oste, Björn Paul-Hoffmann-Straße 6 Safari, Navid Neuer Graben 118 Uphus, Hedwig Heinrichstraße 51 Dierkes, Friedhelm Steinäckerstraße 34 Frommen, Christa Rheinische Straße 79 Maciolek, Heinrich Werkloh 8 Parkhof, Reinhard Arcostraße 36 Schaffer, Daniel Haenischstraße 8 Weiss, Christian In der Liethe 53 Groß, Marlies An der Gosekuhle 12 Große, Rosa Hortensienstraße 14 Kasik, Gülten Paulinenstraße 24 Kirchhoff, Martin Derner Straße 461 Kirchhoff, Ulrich Rechenweg 2 Klos, Detlef (ab 25. 07. 2012) Hacheneyer Straße 180 j Kothe, Ursula Krählweg 19 Lipke, Hans-Dieter Dorneburgweg 10 Organe/Nachruf Nachruf 14 | Aufsichtsrat | 15 Lauber, Peter; Vorsitzer Rechtsanwalt und Notar a.D. gewählt bis 2015 Kern, Hannelore Personalleiterin gewählt bis 2015 Reckmann, Hans-Werner Geschäftsführer gewählt bis 2013 Stegmaier Dr., Peter Assistant Professor gewählt bis 2013 Sudahl, Walter; stellv. Vorsitzer techn. Angestellter gewählt bis 2014 Köhler, Winfried Rechtsanwalt gewählt bis 2014 Rüther, Gerhard Rohrschlosser gewählt bis 2015 Veith, Margret Verw.-Angestellte gewählt bis 2014 Kuhn, Heinz-Josef Bankkaufmann gewählt bis 2014 Ruwe, Claudia Versicherungskauffrau gewählt bis 2013 Winterkamp, Martin Zahntechnikermeister gewählt bis 2013 Langenkämper, Michael Diplom-Kaufmann gewählt bis 2014 Sarach, Hans-Robert Postbeamter gewählt bis 2013 Liebermann, Klaus Elektromonteur gewählt bis 2013 Schubert, Karl-Heinz (bis 26. 06. 2012) Tischler gewählt bis 2012 Gaertner, Helga Einzelhandelskauffrau gewählt bis 2015 Habermann, Burkhard (bis 26. 06. 2012) Lokomotivbetriebsinspektor gewählt bis 2012 Hötte, Ursula Krankenschwester gewählt bis 2014 Hünerhoff, Rainer Krankenpfleger gewählt bis 2015 Rademacher, Peter kfm. Prokurist gewählt bis 2013 In Trauer gedenken wir unserer Verstorbenen Heinrich Wellen nebenamtliches Vorstandsmitglied Alfred Grimm langjähriges Mitglied der Vertreterversammlung Sprungala Dr., Martin Historiker gewählt bis 2014 Insgesamt schieden durch Tod 210 Mitglieder aus unseren Reihen. Vorstand Große-Wilde, Franz-Bernd Vorsitzender Ruwe, Michael stellv. Vorsitzender Reckermann, Friedrich Wilhelm (bis 30. 06. 2012) Trockels, Martin Wir werden ihnen stets ein ehrendes Andenken bewahren. Wellen, Heinrich († 30. 07. 2012) BeRIcHT DeS AUFSIcHTSRATS 16 | bericht DES AUFSICHTSRATS Der Aufsichtsrat hat sich in acht Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand sowie in den Arbeitsausschüssen des Aufsichtsrats regelmäßig und eingehend über die Lage der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2012 informiert. Der Vorstand erstattete im Rahmen der Sitzungen Bericht über die Entwicklung der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, über aktuelle Maßnahmen und Projekte, die wirtschaftliche Entwicklung der Spar- und Bauverein eG in den einzelnen Geschäftsfeldern sowie die Personalentwicklung. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat auch in schriftlicher Form informiert, etwa über die Quartalsberichte zum Risikomanagement oder die jährliche Übersicht zu den Finanzanlagen/ kurzfristigen Geldanlagen von Genossenschaft und Tochter-GmbH. Der Aufsichtsrat hat sich mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements befasst und über die nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung des Aufsichtsrats zur Prüfung und Zustimmung vorgelegten Geschäfte entsprechende Beschlüsse gefasst. In einer geschlossenen Sitzung befasste sich der Aufsichtsrat weiterhin mit der Tagesordnung für die Vertreterversammlung, mit der Gestaltung der künftigen Vorstandsstruktur sowie mit der Beratung einer separaten Compliance-Regelung für den Aufsichtsrat. Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2011 fand am 26. 06. 2012 in harmonischer und konstruktiver Atmosphäre statt. Der Vorstand trug seinen Bericht über das Geschäftsjahr 2011 vor und gab einen Überblick über die in den ersten Monaten des Jahres 2012 geleistete Arbeit sowie die noch anstehenden Vorhaben; der Aufsichtsrat erstattete ebenfalls Bericht. Die Damen und Herren der Vertreterversammlung genehmigten den Jahresabschluss und stimmten der vorgeschlagenen Gewinnverteilung zu. Die Vorstandsmitglieder sowie der Aufsichtsrat wurden entlastet. | 17 In der Vertreterversammlung am 26. 06. 2012 wurden die satzungsgemäß ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Helga Gaertner, Rainer Hünerhoff, Hannelore Kern, Peter Lauber und Gerhard Rüther wiedergewählt. Die Vertreterversammlung beschloss die Reduzierung der Aufsichtsratsmandate von 21 auf 19 Personen in 2012 und auf 18 Personen in 2013, sodass für die ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Burkhard Habermann und Karl-Heinz Schubert keine Neuwahlen stattfanden. Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss 2012, der Lagebericht sowie der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrats zur Prüfung vorgelegt und in Gegenwart des Abschlussprüfers im Rahmen der Schlussbesprechung am 11. 04. 2013 umfassend behandelt. Der Aufsichtsrat stimmte diesen Vorlagen einstimmig zu. Der Aufsichtsrat schließt sich dem vom Vorstand erstatteten Bericht an und schlägt der Vertreterversammlung die Annahme des gesamten Rechnungswerks und die vorgeschlagene Verteilung des Reingewinns vor. Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den Vorstandsmitgliedern aufgrund der erfolgreichen und zielgerichteten Unternehmensführung für das Geschäftsjahr 2012 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern der Genossenschaft für ihre Leistungsbereitschaft, Motivation und die erfolgreiche Zusammenarbeit sowie den Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen. Dortmund, den 12. April 2013 Peter Lauber Vorsitzer des Aufsichtsrats Peter Lauber, Vorsitzer des Aufsichtsrats der Spar- und Bauverein eG Dortmund INTeRVIeW MIT DeM VORSTAND 18 | DIE GENOSSENSCHAFT IST FüR DIE ZUKUNFT GUT AUFGESTELLT | 19 Der Gesamtvorstand im Interview über Branchen- und Standortentwicklung, das Genossenschaftswesen im Allgemeinen und über die strategische Ausrichtung der Spar- und Bauverein eG im Speziellen Wo steht die Wohnungswirtschaft heute, und welche Herausforderungen sehen Sie mit Blick auf die Zukunft? Franz-Bernd Große-Wilde Allgemein auf die Branche bezogen gab es Anfang der 1990er Jahre mit der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit einen großen Bruch. Seither haben sich die Wohnungsanbieter deutlich differenziert. In dem Zusammenhang geht es darum, sich zu positionieren. Darüber hinaus bestehen die Herausforderungen auf der einen Seite darin, Gewinn zu erzielen, obwohl die Auflagen in immer stärkerem Maße steigen. So sind wir z. B. durch die Energiesparverordnung, die bislang gültige Verpflichtung zur Sanierung der Abwasserleitungen oder die Trinkwasserverordnung an höhere Auflagen gebunden, die wir nicht in höhere Erträge umsetzen können. Neben der Wirtschaftlichkeit geht es auf der anderen Seite immer auch darum, die soziale Komponente der Genossenschaftsarbeit im Blick zu behalten. Die Förderung stabiler Nachbarschaften und soziale Hilfeleistungen sowie den barrierefreien Umbau in langjährigen Nutzungsverhältnissen halte ich in diesem Zusammenhang für sehr wichtig. Durch Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur und damit auch in der Bewohnerstruktur sind die Anforderungen vielschichtiger geworden. Der Standardgrundriss der 1950er, 1960er Jahre reicht heute nicht mehr aus, die Zielgruppen wünschen sich individuellere Lösungen. Wo sehen Sie heute und zukünftig den Spar- und Bauverein im Vergleich zu anderen Wohnungsanbietern? Michael Ruwe Aktuell und zukünftig sehe ich den Sparund Bauverein im regionalen Markt in Dortmund deutlich positioniert als ein Unternehmen, das für Qualität und genossenschaftliches Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender Wohnen steht. Wir haben nicht nur das reine Objekt „Wohnen“ im Angebot, sondern bieten klassischerweise das an, was Genossenschaft ausmacht: Mitverantwortung und das Miteigentum an Besitz. Ich sehe uns – über die Zeiten hinweg – als einen der führenden „Treiber“ in der Entwicklung der einzelnen Quartiere, in der Wohnumfeldverbesserung und im Finden neuer, bedarfsgerechter Wohnformen. Dabei engagieren wir uns nicht nur im Dortmunder Wohnungsmarkt, sondern Herr Große-Wilde ist in vielen landesbezogenen und auch bundesweiten Fachgremien mit Relevanz für die Wohnungswirtschaft aktiv. Wie wird sich der Standort Dortmund in den nächsten Jahren entwickeln, und welche Auswirkungen hat das auf die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft? Martin Trockels Wenn man den Standort Dortmund mit anderen Städten vergleicht – sei es in NRW nun Essen oder Düsseldorf oder überregional betrachtet Hamburg –, fällt auf, dass dort ein ganz anderes Mietniveau herrscht. Wir haben bei uns die glückliche Situation, dass wir unseren Anteilseignern dauerhaft Wohnraum zu einem wirklich angemessenen Preis zur Verfügung stellen konnten und können, auch in Hinblick auf das Einkommen. Wir werden gefordert sein, diesen Standard in der Zukunft aufrechtzuerhalten. Was wird aus Ihrer Sicht mit den Wohnsiedlungen großer internationaler Privatinvestoren passieren, die immer mehr herunterkommen und teilweise bereits leergezogen sind? Michael Ruwe Seit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit liegt es in der Verantwortung der Politik, dafür zu sorgen, dass Quartiere nicht verelenden, wenn Bestände privatisiert und von großen Investoren aufgekauft werden, die sich nicht mehr an bestimmte Standards gebunden fühlen. Einige Private-Equity-Gesellschaften versuchen, mit ganzen Siedlungen Renditen zu erzielen, die man bei seriöser wohnungswirtschaftlicher Handlungsweise nicht realisieren kann. Infolgedessen wird z. B. das Mietniveau bis Martin Trockels Michael Ruwe, stellvertretender Vorsitzender zur Schmerzgrenze ausgereizt, dringende Instandsetzungsarbeiten werden oft nicht mehr durchgeführt – bis am Ende ein praktisch nicht mehr vermietbarer Trümmerhaufen bleibt. Ist die Bausubstanz nachhaltig geschädigt, muss auf Kosten der Allgemeinheit abgerissen werden. Das wird die Allgemeinheit so nicht mehr lange akzeptieren. Mittlerweile hat auch die Politik erkannt, dass es so nicht weitergehen kann. Insofern liegt NRW-Bauminister Michael Groschek mit seinem Vorstoß genau richtig: Eigentümer, die der Verpflichtung zur Sanierung ihrer Gebäude nicht nachkommen, sollen die Kosten für den Zwangsabriss der „Schrott-Immobilien“ tragen. Betrachtung im Quartierszusammenhang. Wir sehen kein Gebäude isoliert für sich, sondern immer in Verbindung mit dem Quartier, in dem es steht. Martin Trockels Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass man sich auf sein eigenes Unternehmen und die Mitglieder fokussieren sollte, denen wir in erster Linie verpflichtet sind. Allerdings können einige Siedlungen, wenn man sich z. B. Dortmund-Mengede ansieht, zu einem Stadtteilproblem werden. Da muss man sich mit der Kommune gemeinsam an einen Tisch setzen, um eine Lösung zu finden. Die an der Rendite orientierte Haltung dieser Investoren wird das jedoch nicht einfach machen. Welche grundlegenden Strategien wird die Genossenschaft in den nächsten Jahren verfolgen? Franz-Bernd Große-Wilde Im Vergleich zu einem Immobilienhandelsunternehmen sind wir ganz klar Bestandshalterunternehmen, wir werden also auch in den kommenden Jahren immer das hohe Investment in den Wohnungsbestand einbringen und mit einer nachhaltigen Rendite zufrieden sein. Als Genossenschaft ist unser oberster Grundsatz die Mitgliederförderung, insofern müssen wir uns für die grundlegenden Strategien folgende Frage stellen: Welche Methoden finden wir, um unsere Mitglieder zu fördern – entsprechend ihren Bedürfnissen? Wir müssen sie auf den Weg in die Zukunft mitnehmen und jetzt planen, damit wir auch nachfolgenden Generationen etwas zu bieten haben. Hinzu kommt, dass die kommunalen Kassen vergleichsweise leer sind. Infolgedessen sind gerade standortbezogene Unternehmen wie wir gefragt, teils kommunale Aufgaben zu übernehmen. Dabei geht es immer auch um die Wie nachhaltig agiert die Genossenschaft? Michael Ruwe Die Nachhaltigkeit unseres Handelns zeigt sich zunächst einmal darin, dass wir 2013 unser 120-jähriges Bestehen feiern dürfen. Unsere Unternehmensform ist an sich schon ein Synonym für Nachhaltigkeit, weil wir eine Eigentümergemeinschaft sind, die darauf setzt, die Substanz des Unternehmens zu erhalten und zu verbessern. So fließen von jedem erwirtschafteten Euro ungefähr 70 Cent wieder zurück in unseren Bestand. Des Weiteren sind die verschiedenen Preise, die wir in den vergangenen zwei Jahren für realisierte Bauprojekte erhalten haben, ein Indikator für die Nachhaltigkeit unserer Leistung. Wir gestalten Wohnraum so, dass sich die Menschen dort wohlfühlen, und schließen dabei Umweltaspekte, Entsorgungsaspekte und auch Energieeffizienz mit ein. Diese werden zwar vom Gesetzgeber teilweise gefordert, durch unsere Maßnahmen aber in besonderer Weise gelebt. Die Genossenschaft reagiert auf den demografischen Wandel seit Langem schon mit vielen zielgruppenspezifischen Angeboten – vor allem für das Alter. Inwieweit haben Sie auch jüngere Zielgruppen im Blick? Michael Ruwe Viele junge Menschen sind Teil unserer Genossenschaft. Vor allem für Studenten bieten wir sehr kostengünstigen Wohnraum an. Außerdem haben wir z. B. Einfamilienhäuser im Angebot, wenngleich in begrenzter Anzahl, sodass wir auch Familien mit drei oder vier Kindern einen angemessenen Wohnraum bieten können. Das Paradebeispiel für unsere Attraktivität bei jungen Leuten ist der Althoffblock. Der Anteil der jungen Bewohner ist hier sehr hoch und unsere jungen Mitglieder wohnen relativ lange bei der Genossenschaft. Aktuell überarbeiten wir unsere Internetplattform, damit wir verstärkt auf die Informationsbedürfnisse junger Menschen eingehen können. INTeRVIeW MIT DeM VORSTAND 20 | Im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise hat das Vertrauen vieler Kunden ins Bankensystem gelitten. Wie beurteilen Sie in diesem Zusammenhang den Stellenwert der genossenschaftseigenen Spareinrichtung für Ihr Unternehmen? Martin Trockels Die Spareinrichtung hat vom Ursprung her die Aufgabe, das Unternehmen im Bereich der Finanzierung ein Stück weit unabhängiger von den Banken zu machen. Wenn unsere Mitglieder in ihre Wohnung, in ihre Genossenschaft investieren, dann wissen sie, wohin ihr Geld fließt, und wir können dieses Geld – für die Sparer günstiger und für uns auch günstiger – für unsere satzungsgemäßen Zwecke verwenden. Michael Ruwe Die Menschen vertrauen denen, die sie kennen. Für viele gilt der Grundsatz stärker denn je: Lege dein Geld nur so an, dass du die Anlageform selber verstehen kannst. Ein Unternehmen hat nicht 120 Jahre Bestand, wenn man kurzfristigen Renditeerwartungen und Trends hinterherrennt. Die Spareinrichtung hat sich historisch gesehen für das Unternehmen und die Sparer immer gelohnt. Franz-Bernd Große-Wilde Einerseits ist die Spareinrichtung für uns ein Finanzierungsinstrument, andererseits ein Mitgliederbindungsinstrument. Viele Kunden kommen persönlich vorbei, um sich ihre Zinsen gutschreiben zu lassen. Der persönliche Kontakt liegt ihnen am Herzen, sie möchten mit uns sprechen, persönlich beraten werden. Welche besonderen Projekte planen Sie für die Zukunft? Franz-Bernd Große-Wilde Der Reiz liegt natürlich in der Vielfalt. Es gibt viele verschiedene Projekte, die parallel laufen. Bei Projekten denkt man natürlich zuerst ganz konkret an Bauprojekte. Hier werden wir weiterhin auf dem gewohnt hohen Niveau investieren. Deshalb wird es ganz tolle Bestandsmodernisierungen geben. Es gibt beachtliche Neubauprojekte wie im Althoffblock, wo wir zurzeit 125 Wohnungen vorrangig für ältere Menschen errichten. Im Mittelfristzeitraum planen wir ein Projekt in DortmundSchüren – dort soll eine Energie-Plus-Siedlung entstehen, die bisher größte in Dortmund, also wieder ein neues Modell, das wir in die Tat umsetzen. Zu unseren Projekten gehört aber auch so etwas wie das Festmagazin anlässlich unseres 120-jährigen Bestehens. Wir möchten für und mit unseren Mitgliedern eine nachhaltige Kommunikation aufbauen. Im Zuge dessen werden wir im Rahmen von Kooperationspro- jekten auch in Schulen gehen, um junge Menschen mit dem genossenschaftlichen Gedanken vertraut zu machen. Wie wird sich der Spar- und Bauverein in der Verwaltung weiterentwickeln? Franz-Bernd Große-Wilde Wir haben jetzt gerade erst die Hauptverwaltung erweitert und an diesem Standort, der für uns eine 1-a-Lage ist, 20 neue Arbeitsplätze geschaffen. Im Dortmunder Norden planen wir noch eine gewisse Ausweitung der Außenstelle in der Unverhaustraße. Das entspricht unserem Ziel, in den Wohngebieten möglichst vor Ort präsent zu sein. Die Zahl der Mitarbeiter wird nicht nennenswert steigen. Wir haben, was unsere Verwaltungskosten betrifft, ohnehin eine unterdurchschnittliche Quote. Die Arbeitsbelastung ist schon hoch, die Professionalität aber auch. Was sich zunehmend ändert, ist die Art der Tätigkeitsfelder. Es geht heutzutage weniger um hierarchische Strukturen, sondern vielmehr um Projektarbeit und darum, abteilungsübergreifend Geschäftsprozesse zusammenzulegen, um so an den einzelnen Themen aus verschiedenen Blickwinkeln arbeiten zu können. Das erhöht den Reiz jeder einzelnen Tätigkeit. Schwerpunkt ist ferner seit ganz vielen Jahren die intensiv betriebene Aus- und Weiterbildung im Unternehmen. Es gibt 290 Genossenschaften in NRW, die zusammen 150 Auszubildende beschäftigen. Davon haben alleine wir 10 Auszubildende. Wie wird sich die Zusammenarbeit von Vorstand, Aufsichtsrat, Vertretern und Mitgliedern weiterentwickeln? Michael Ruwe Die Zusammenarbeit mit den einzelnen Gremien wird sich weiter professionalisieren. Dies ist schon allein dadurch bedingt, dass die BaFin und der Gesetzgeber immer höhere Anforderungen an das Qualifikationsprofil sowie an die Aufsichtsführung und Kontrolle stellen. Wir möchten die Informationspolitik gegenüber unseren Gremien und Mitgliedern weiterhin auf einem sehr hohen Niveau halten. Nach wie vor werden wir sie im Sinne von Satzung und Geschäftsordnung in Entscheidungsprozesse mit einbeziehen und dazu verstärkt moderne Kommunikations- und Informationsmittel einsetzen. Einerseits wird ja immer mehr Professionalisierung in der Gremienarbeit vorausgesetzt, andererseits sollen den Genossenschaftsmitgliedern möglichst weitgehende Mitwirkungsrechte eingeräumt werden. Wie geht das zusammen? Martin Trockels Es ist natürlich richtig und wichtig, dass der Sachkundenachweis innerhalb des Aufsichtsrats gegeben ist. Man braucht Leute, die kaufmännisch geprägt sind und ihren Überwachungsaufgaben gerecht werden. Auf der anderen Seite ist es wichtig, dass der Aufsichtsrat den gesamten Anforderungen einer Wohnungsbaugenossenschaft Rechnung trägt und sich möglichst aus Mitgliedern rekrutiert, die die Strukturen und Prinzipien der Genossenschaft kennen. Die Rechtsform der Genossenschaft ist dabei hilfreich, weil die Mitglieder letztlich den Aufsichtsrat wählen. Auf der anderen Seite sind bei über 18.000 Mitgliedern ausreichend Möglichkeiten gegeben, kompetente Vertreter zu finden. Warum hat Genossenschaft – und insbesondere der Sparund Bauverein – Zukunft, und was wünschen Sie sich für die Zukunft? Franz-Bernd Große-Wilde Genossenschaft hat Zukunft, weil unser Geschäftsmodell dem Nutzerinteresse am nächsten kommt. Jeder Mieter, jeder Bewohner wünscht sich Sicherheit, keine Anonymität, sondern Eingebundenheit, Identifikation. Ich wünsche mir, dass das Modell durchaus noch Verbreitung findet. Martin Trockels Ich wünsche mir, dass wir weiterhin Impulse von unseren Mitgliedern bekommen und diese dann auch umsetzen können. Wenn wir junge, „mittelalte“ und ältere Mitglieder haben und auf ihre Bedürfnisse eingehen, müssen wir uns keine Sorgen um die Zukunft machen. Michael Ruwe Das historisch bewährte, sehr am Mitglied orientierte erfolgreiche Geschäftsmodell der Genossenschaften, das Basisdemokratie schlechthin ist und dem Gemeinschaftsnutzen am meisten dient, soll auch in den nächsten Jahren noch weiter ausgebaut werden und seine Marktpräsenz steigern. Wir wollen auch in Zukunft das Wohl unserer Mitglieder fördern und ihre Wohnsituation kontinuierlich verbessern. „Genossenschaft hat Zukunft, weil unser Geschäftsmodell dem Nutzerinteresse am nächsten kommt. Jeder Mieter, jeder Bewohner wünscht sich Sicherheit, keine Anonymität, sondern Eingebundenheit, Identifikation.“ Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender | 21 Geschäft und Rahmenbedingungen 22 | Lagebericht des Vorstands Geschäft und Rahmenbedingungen 1. G esamtwirtschaftliche und branchenspezifische R ahmenbedingungen WELT WIRTSCHAFT/EUROPA Das Jahr 2012 wurde von den Vereinten Nationen zum Internationalen Jahr der Genossenschaften erklärt. Auf diese Weise erhielten Genossenschaften die Chance, der Weltöffentlichkeit vor Augen zu führen, welch starke Marktpartner sie in allen Wirtschaftsbereichen sind. Allein in Deutschland vereinen sie mit ihren 20 Mio. Mitgliedern fast ein Viertel der deutschen Bevölkerung. Mehr als 800.000 Menschen arbeiten in der Genossenschaftsorganisation. Die rd. 7.500 Genossenschaften – darunter etwa 2.000 Wohnungsgenossenschaften – sind eine treibende Kraft in Wirtschaft und Gesellschaft. (GdW kompakt, 2012 eG, Teil 1, Vorwort) Die weltwirtschaftliche Konjunktur hat 2012 nahezu überall an Fahrt verloren. Ein wichtiger Belastungsfaktor ist die nun schon länger anhaltende Schulden- und Vertrauenskrise im Euroraum. Hinzu kommt, dass Anpassungsprozesse, die seit dem Platzen der Immobilienblase in den USA im Jahre 2007 auch in anderen fortgeschrittenen Volkswirtschaften stattfinden, noch nicht abgeschlossen sind. Ein Schuldenschnitt in Griechenland im März 2012 und unzählige Krisengipfel zur Situation in Spanien, Italien oder zuletzt Zypern sind Etappen einer fortschreitenden Rezession in vielen Staaten im Euroraum. In acht Ländern schrumpfte im Berichtsjahr die Wirtschaftsleistung: am stärksten in Griechenland (– 6 %), gefolgt von Portugal (– 3 %), Italien (– 2,3 %), Slowenien (– 2,3 %) und Zypern (– 2,3 %). Immer deutlicher wird die Diskrepanz zwischen dem eher prosperierenden Norden mit Deutschland als Zentrum und den schuldengeplagten Euroländern im Süden. Die ökonomische Heterogenität zeigt sich nicht nur an der unterschiedlichen Entwicklung der Arbeitsmärkte, sondern beispielsweise auch daran, dass es in vielen Staaten zu einer Art „Deindustrialisierung“ gekommen ist. Während die Industrieproduktion in Deutschland nur knapp unter dem im Jahre 2007 erreichten Rekordniveau liegt, ist in Frankreich ein Minus von 15 %, in Italien von 25 % und in Spanien und Griechenland sogar von 30 % zu konstatieren. (M. M. Warburg & Co., 14. 02. 2013, S. 1) | 23 Insgesamt handelt es sich bei der wirtschaftlichen Rezession in den genannten Ländern jedoch weniger um ein Euro-Währungsproblem als vielmehr um eine Folge mangelnder Ausgabendisziplin vor allem der öffentlichen Haushalte. Dies hat 2012 zu Spannungen innerhalb der Europäischen Union geführt, die im selben Jahr als Ganzes mit dem Friedensnobelpreis ausgezeichnet wurde. Die Südländer sind verbittert, insbesondere über das von Deutschland auferlegte „Spardiktat“, während etwa in der deutschen Bevölkerung der Unmut über immer größer werdende Rettungsprogramme und Transferleistungen wächst. (M. M. Warburg & Co., 14. 02. 2013, S. 1) Obwohl beispielsweise Italien Anfang 2013 gerade in einer Regierungskrise steckt oder das zypriotische Parlament im März 2013 den Rettungsvorschlag der Eurozone mit einem Paukenschlag abgelehnt hat, reagieren die Finanzmärkte in Deutschland eher unbeeindruckt. Der deutsche Aktienindex erreichte zum Jahresende 2012 seinen höchsten Stand seit Januar 2008 und hat sich auch in den ersten Monaten des Jahres 2013 auf einem hohen Niveau eingependelt. DEUTSCHL AND Die deutsche Wirtschaft erwies sich in einem schwierigen Umfeld als widerstandsfähig und trotzte der europäischen Rezession. Für den Jahresdurchschnitt 2013 erwarten die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute einen Zuwachs des Bruttoinlandprodukts von 1 % (Stand März 2013; der Wert wurde inzwischen noch herunterkorrigiert). Die exportabhängige deutsche Wirtschaft kann einen Teil der Nachfrageausfälle aus den europäischen Krisenstaaten durch Exportzuwächse in Drittländer wie China, die USA, Brasilien, Indien oder Russland ausgleichen. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte in Deutschland stieg insgesamt um 2,3 % an; dieser Zuwachs wurde überwiegend für den Konsum genutzt. Die Sparquote war in den vergangenen zwei Jahren so niedrig wie seit 2003 nicht mehr, was angesichts historisch niedriger Zinsen nicht überrascht. Mit 41,6 Mio. erreichte die Zahl der Erwerbstätigen 2012 im sechsten Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2012 bei 6,7 %. Dies steht im Kontrast zur Arbeitslosigkeit im Euroraum, die im Herbst 2012 einen neuen Negativrekord erreichte. Erschreckend sind insbesondere die hohen Zuwachsraten bei der Jugendarbeitslosigkeit: In Spanien und Griechenland lag sie im November saisonbereinigt bei deutlich über 50 %. (GdW Berlin, VdW Rheinland Westfalen, Textbausteine Lagebericht) Geschäft und Rahmenbedingungen 24 | | 25 Der Wohnungsbau zeigt 2012 mit einem Zuwachs von 1,5 % im dritten Jahr in Folge eine Aufwärtstendenz. Entsprechende Investitionen profitieren gegenwärtig von dem historisch niedrigen Zinsniveau, fehlender alternativer Geldanlagemöglichkeiten sowie einer günstigen Lage auf dem Arbeitsmarkt. Die expansive Geldpolitik der EZB nährt zudem die Sorge vor einer Inflation, weshalb Sachwerte als Anlagegut gefragt sind. Viele neue gesetzliche Vorgaben nehmen Hauseigentümer zusätzlich in die Pflicht. Neben SEPA, E-Bilanz oder Ende des Kehrmonopols zählt dazu auch die gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht in NRW mit Wirkung ab 01. 04. 2013: Mit einer Übergangsfrist ab 2017 müssen sämtliche Wohnungen und Einfamilienhäuser in NRW mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Ein entsprechendes Gesetz hat der Düsseldorfer Landtag mit breiter Mehrheit verabschiedet, ohne jedoch die Haftungsfragen ausreichend zu klären, die sich daraus ergeben, dass Vermieter für die Erstausstattung verantwortlich sind, während die Wartungsverpflichtung auf die Mieter übertragen wurde. Im Vorfeld der Bundestagswahl ist die Gewährleistung „bezahlbaren Wohnraums“ in Wohnungsneubau und -bestand von allen Parteien aufgenommen worden und entwickelt sich zum Wahlkampf thema: „Denn in den unteren Mietpreissegmenten, wo insbesondere in Ballungsgebieten ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum herrscht, passiert aktuell zu wenig“, mahnt auch GdW-Präsident Axel Gedaschko. Der Wohnungsneubau sei durch die Anforderungen an die Energieeffizienz, aber auch durch die Baugrundpreise so teuer geworden, dass er sich in vielen Fällen nur noch im oberen Mietpreissegment rechne. (WI 12/2013, S. 2) Es gibt jedoch auch positive Veränderungen zu vermelden: So sind mit Inkrafttreten der novellierten Trinkwasserverordnung ab 14. 12. 2012 die Intervalle der obligatorischen Legionellenprüfungen für Vermieter verlängert worden. Darüber hinaus ist in der allgemeinen Zusammenarbeit von Politik und Wohnungswirtschaft festzustellen, dass mit zunehmender Bedeutung wohnungswirtschaftlicher Themen für den nahenden Bundestagswahlkampf das Interesse der Politik entsprechend wächst und in vielen projektbezogenen Zirkeln sehr konstruktiv zusammen an der Verbesserung der Rahmenbedingungen gearbeitet wird. In der politischen Interessenvertretung stand weiter die sozialverträgliche Umsetzung der Energiewende im Blickpunkt. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft würden noch höhere Ansprüche an die energetische Modernisierung von Gebäuden, die im Berichtsjahr noch verhindert werden konnten, investitionshemmend wirken und die Erreichung der Klimaschutzziele eher behindern. Hier sind differenziertere Strategien gefragt, etwa eine effizientere Nutzung der bestehenden Anlagentechnik oder eine integrierte Betrachtung von Quartieren statt Fokussierung auf Einzelgebäude. (WI 11/2013, S. 3) BRANCHENSPEZIFISCHE ENTWICKLUNG IN DORTMUND BR ANCHENSPEZIFISCHE R AHMENBEDINGUNGEN ÜBERREGIONALE ENT WICKLUNG Zugunsten einer sozialverträglichen Umsetzung der Klimaziele mahnte die Wohnungswirtschaft differenziertere Strategien statt neuer Investitionsverpflichtungen an. Viel diskutiert wurde im Berichtsjahr die Mietrechtsänderung, die im Bundesgesetzblatt am 18. 03. 2013 verkündet und am 01. 05. 2013 in Kraft treten wird. Einige Anpassungen wie etwa der Ausschluss des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen für einen Zeitraum von drei Monaten werden seitens der Wohnungswirtschaft begrüßt. Andere Änderungen, z. B. die Absenkung der Kappungsgrenzen bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten Gebieten auf nur noch 15 %, werden eher kritisch gesehen. Aktuelle Überlegungen des Bundesjustizministeriums zur Novellierung des Genossenschaftsrechts betreffen u. a. weitere Erleichterungen für „Kleinst“-Genossenschaften, die im GdW Berlin sowie in vielen Genossenschaftsausschüssen in der Verbändelandschaft als kontraproduktiv abgelehnt werden: Die bisher verpflichtende Mitgliedschaft in einem Prüfungsverband, die Gründungsprüfung sowie die laufende Jahresabschlussprüfung hätten sich in der Praxis bewährt und dazu geführt, dass Insolvenzen im Genossenschaftswesen quasi unbekannt sind. Ebenso kritisch werden aktuelle Erwägungen einer Wiedereinführung der Vermögenssteuer gesehen, die mit extremen finanziellen Belastungen der professionellen Vermieter einherginge. Zumindest das betriebsnotwendige Betriebsvermögen müsse von der Besteuerung ausgenommen werden. Die Metropole Dortmund wächst – und das gleich in mehrfacher Hinsicht. Im Berichtsjahr 2012 ist nicht nur die Zahl der Einwohner, sondern auch die Zahl der Studierenden und der Übernachtungsgäste deutlich gestiegen. Zu dieser Entwicklung haben u. a. viele Neubaugebiete beigetragen. Im Bundesvergleich sind die Grundmieten für Altbauten in Dortmund fast paradiesisch. Laut Grundlagenerhebung für den neuen Mietspiegel, der bis 31. 12. 2014 festgeschrieben wurde, liegen sie zwischen 3,50 Euro/m² und 8,50 Euro/m². Im Durchschnitt müssen laut Mietspiegel 5,10 Euro/m² Grundmiete für Altbauten gezahlt werden. Die Preise für Neubauten unterliegen nicht den Richtwerten, die sich aus dem Mietspiegel ergeben. (WAZ v. 08. 01. 2013) Die Wohnungsunternehmen in der Dortmunder Arbeitsgemeinschaft arbeiten unverändert sehr kooperativ zusammen, engagieren sich an gemeinsamen Standorten und vertreten gemeinsame Interessen in Abstimmung mit der Stadt Dortmund und relevanten lokalen Akteuren. Die negativen Folgen großer Immobilienpaketverkäufe der letzten Jahre an oft unbekannte internationale Immobilienhandelsunternehmen treten dagegen leider mittlerweile in ganzen Wohnsiedlungen der Stadt offen zutage. Die Quartiere sind zwischenzeitlich teils mehrfach weiterveräußert worden, mit der Folge zunehmender Fluktuation und Stigmatisierung; notwendige Instandsetzungsarbeiten werden nicht durchgeführt. Die Presse berichtet in Dortmund nahezu täglich dazu. Ein Engagement der Eigentümer aus „Übersee“ für eine ganzheitliche, partnerschaftliche Stadtteilentwicklung vor Ort ist nach wie vor nicht erkennbar. Auch 2012 engagierte sich die Genossenschaft in Kooperation mit weiteren regionalen Akteuren für eine an den Bedürfnissen von Mensch und Stadt orientierte Stadtteilentwicklung. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 2. GESCHäFTSENTWICKLUNG IM BERICHTSJAHR 26 | | 27 2.1 JAHRE SERGEBNIS Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.799.418,18 Euro (Vorjahr: 3.005.211,11 Euro) wurde im Geschäftsjahr 2012 wiederum ein sehr gutes Jahresergebnis erzielt. Die strategische Zielsetzung, einen Jahresüberschuss zu erwirtschaften, mit dem die planmäßige Dividende ausgeschüttet sowie ausreichende Rücklagen zur weiteren Eigenkapitalstärkung dotiert werden können, wurde erreicht. Das hohe Investitionsvolumen von 27,9 Mio. Euro macht gleichzeitig jedoch offensichtlich, dass es zwar um wirtschaftliche Optimierung, aber nie um kurzfristige Gewinnmaximierung bzw. kurzfristige Maximalrenditen zulasten der Qualität des Wohnungsbestands geht. Im Fokus der Geschäftstätigkeit steht immer die nachhaltige Ergebnisstabilisierung bei möglichst hoher Investitionstätigkeit mit den Zielen der Wohnwertsteigerung und Substanzstärkung im Anlagevermögen. GeSchäFtSentWIcKLunG IM RücKbLIcK 55 50 47,77 48,05 48,89 45 40 34,89 35 30 25 29,85 30,96 27,81 4,80 5,69 4,37 8,38 36,93 38,87 8,33 9,32 40,42 41,10 9,80 9,95 45,77 46,07 43,58 44,41 44,71 41,71 42,66 12,13 11,00 11,33 12,23 10,49 10,92 10,66 10,24 10,20 51,70 52,40 49,89 50,70 12,27 12,74 12,93 13,32 13,24 Das gute Jahresergebnis ist logische Konsequenz der erfolgreichen Gesamtperformance der Genossenschaft und der sowohl gewinnbringenden als auch sozial ausgewogenen Entwicklung in den einzelnen Geschäftssegmenten. Im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung wurde insbesondere aufgrund der stabilen Vollvermietung mit nochmals gesunkenen Erlösschmälerungen sowie einer sensibel und moderat betriebenen Mietanpassungspolitik der wesentliche Ergebnisbeitrag geleistet. 20 15 10 5 0 ’91 ’92 Sollmieten Alle Angaben in Mio. Euro ’93 ’94 ’95 Gebühren und Umlagen ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 Die Prokuristen und der Vorstandsvorsitzende der Spar- und Bauverein eG bei einer Feierstunde mit langjährigen Geschäftspartnern aus der Region (v. l. n. r.): Matthias Dieckmann, Franz-Bernd Große-Wilde, Markus Klukas, Ulrich Benholz (Foto: Christian Wiemhöfer) ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 Trotz der ungünstigen Rahmenbedingungen konnte auch in der Spareinrichtung ein positiver Gesamtertrag erzielt werden. Aufgrund der zahlreichen Berührungspunkte von Hausbewirtschaftung und Spareinrichtung wurde im Rahmen der Ertragslage 2012 wiederum ein zusammengefasstes Spartenergebnis dargestellt. Wirtschaftliche Optimierung bei konsequenter Pflege der Substanz und gezielter Wohnwertsteigerung: Dafür steht auch 2012 das sehr gute Jahresergebnis der Genossenschaft. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 28 | WIR | 29 INVESTIEREN IN SUBSTANZ. Zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in den jeweiligen Quartieren wurden auch im Geschäftsjahr Alt und Neu auf einen Blick: So strahlend hell wie die Fassaden rechts wird sich die Althoffstraße (Do-Innenstadt-West) bald von allen Seiten präsentieren. 2012 umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramme realisiert. Im Rahmen der jährlichen Investitionen flossen allein insgesamt ca. 7 Mio. Euro in verschiedene Modernisierungsprojekte mit insgesamt 273 Nutzungseinheiten sowie etwa 700.000 Euro in die Erweiterung der Hauptverwaltung Kampstraße 51 – 55. Im Zuge des Großmodernisierungsprogramms wurden die ausgewählten Wohngebäude bei jeweils unterschiedlicher Ausprägung umfassend optimiert. Insbesondere die Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs sowie die zeitgemäße Überarbeitung technischer und funktionaler Ausstattungen zählten bei den meisten Projekten zu den Schwerpunkten. Ein besonderes Augenmerk galt der Neugestaltung von Fassaden, Treppenhäusern und des Wohnumfeldes. Matthias Dieckmann, Prokurist der Spar- und Bauverein eG 2.2 ENT WICKLUNG IN DEN EINZELNEN GE SCHäF TSZ WEIGEN MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG Alle Modernisierungsprogramme der Spar- und Bauverein eG wurden jeweils unter Berücksichtigung des individuellen Bearbeitungsbedarfs sowie der architektonischen Besonderheiten des jeweiligen Haustyps durchgeführt. Während die Wohnhäuser „In der Liethe 35, 37“ eine vollständige Dämmung der beheizten Gebäudehülle sowie neue Balkone erhielten, beschränkten sich die Arbeiten an den Gebäuden „Seydlitzstraße 4, Dessauer Straße 30, 32“, „Goethestraße 23 – 27“ und „Grisarstraße 17, 19“ im Wesentlichen auf die technische und gestalterische Überarbeitung der Fassaden und Treppenhäuser einschließlich Haus- und Hoftüren. Energetische Maßnahmen waren aufgrund des bereits gegebenen Standards nicht erforderlich. Mit einem Investitionsvolumen von rd. 2,8 Mio. Euro wurden im Berichtsjahr 13 Gebäude (Althoffstraße 13 – 35, Roseggerstraße 60) des bald 100 Jahre alten Althoffblocks modernisiert. Im Mittelpunkt standen die Erneuerung der historischen und städtebaulich wertvollen Fassaden sowie eine ästhetisch wie funktional überzeugende Neugestaltung der Außenbereiche. Aus dem gesamten Großmodernisierungsprogramm der Spar- und Bauverein eG im Berichtsjahr werden im Folgenden die Sanierungsmaßnahmen „Chemnitzer Straße 65“ (Dortmund), „Hamburger Straße 2 – 8, 2a, 8a“ (Unna) und „Am Hemesod 6, 8/An der Gosekuhle 10, 12“ (Dortmund) vorgestellt. Im Rahmen der umfassenden Investitionen zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität flossen allein 7 Mio. Euro in verschiedene Großprojekte. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 30 | | 31 An Komfort und Schönheit hat die Chemnitzer Straße 65 (Do-Innenstadt-Süd) gewonnen: Dafür stehen u. a. der barrierefreie Zugang zur Volksbank-Filiale (l.) und die kunstvolle originalgetreue Fassadenverzierung. ein Gebäude mit Geschichte in neuem Glanz – „chemnitzer Straße 65“ (Do-Innenstadt-Süd) Die umfangreiche Modernisierung mit einem Investitionsvolumen von ca. 530.000 Euro erfolgte in zwei Abschnitten. Zunächst wurden umfangreiche energetische Maßnahmen durchgeführt, die u. a. die Dämmung der Kellerdecken, des Dachbodens und der Fassaden beinhalteten. Fenster, Haus- und Hoftüren wurden ebenso erneuert wie die Elektroinstallationen, die Grundleitungen und die Heizungsanlage. Auch die Entkernung führte die Spar- und Bauverein eG durch. Die Dortmunder Volksbank realisierte dann im zweiten Schritt den Innenausbau der ehemaligen Gaststätte zu einer Filiale, die Anfang Juli den Betrieb in den neuen Räumlichkeiten aufnahm. Bei dem Eckhaus „Chemnitzer Straße 65“ handelt es sich um ein im Zweiten Weltkrieg zerstörtes Gebäude, das in der Nachkriegszeit eher schlicht wieder aufgebaut worden ist. Die aktuelle künstlerische Gestaltung der Straßenansichten orientierte sich an den Originalplänen des ehemals reich verzierten Gebäudes; so schmückt sich z. B. der Erker mit einer historischen Skizzierung. Aufgrund einer überzeugenden Verbindung von Historie und Moderne fand die Sanierung dieses Objekts im „Saarlandstraßenviertel“ ausschließlich positive Resonanz. Großflächige neue Vorstellbalkone (l.), zeitgemäße Fenster und komplett überarbeitete Fassaden: Von diesen und weiteren Wohnwertsteigerungen profitieren Bewohner An der Gosekuhle 10, 12 und Am Hemesod 6, 8 (Do-Wambel). Wohnen. Leben. erholen. – „hamburger Straße 2 – 8, 2a, 8a“ (unna-Königsborn) Die Großmodernisierung im Bestandsquartier Unna-Königsborn folgt einem mehrjährigen Mittelfristplan mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 7 Mio. Euro. Sie begann bereits 2011 mit der umfassenden Qualitätssteigerung der Gebäude „Schweriner Straße 5 – 9“ und wird voraussichtlich 2015 abgeschlossen sein. Bei den in den 1970er Jahren errichteten Gebäuden in der Hamburger Straße stand 2012 die energetische Optimierung im Fokus. Wesentliche Bausteine waren die Wärmedämmung von Außenfassaden, Kellerdecken und Flachdächern sowie der Einbau doppelverglaster Fenster. Darüber hinaus erfolgte auch der Abbau von Barrieren, sodass vorhandene Aufzüge nun auch ohne Überwindung von Treppenstufen erreichbar sind. Auch das äußere Erscheinungsbild war Gegenstand der Modernisierungsmaßnahmen. So wurden viele der düster wirkenden Betonvordächer durch neue, farbenfrohe Portale mit lichtdurchlässigen Glasdächern ersetzt. Ein Landschaftsarchitekt sorgte für eine attraktive Umgestaltung des gesamten Wohnumfelds. Um den lebendigen und offenen Eindruck noch zu verstärken, wurden Spielbereiche für Kinder unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessen sowie der jeweiligen Altersstufen geschaffen. „am hemesod 6, 8/an der Gosekuhle 10, 12“ (Do-Wambel) Im Berichtsjahr wurden in die Modernisierung der überwiegend zweigeschossigen Wohngebäude aus den 1930er Jahren rd. 1 Mio. Euro investiert. Dabei handelte es sich um den vierten Bauabschnitt; zuvor waren bereits 17 Häuser mit 80 Wohnungen „Am Hemesod/An der Gosekuhle“ in drei Bauabschnitten erfolgreich überarbeitet worden. Bis zum endgültigen Abschluss des Modernisierungsprogramms sollen insgesamt 9,5 Mio. Euro verbaut werden. Neben den obligatorischen Wärmedämmungen und dem Einbau doppelverglaster Kunststofffenster erfolgte zugleich eine Erneuerung der Fassaden mit einem hohen Wiedererkennungswert. Zur weiteren Steigerung der Wohn- und Lebensqualität in diesem Quartier hat die Spar- und Bauverein eG großflächige Balkone angebaut, Terrassen angelegt und direkte Zugänge zu den Gärten geschaffen. Schlicht und einfach viel freundlicher präsentiert sich die Hamburger Straße (Unna-Königsborn) dank der neuen Farbgestaltung. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN Modernisierungen Goethestr. 23-27, Grisarstr. 17, 19 (Do-Innenstadt) 32 | Modernisierungen Seydlitzstr. 4, Dessauer Str. 30, 32 (Do-Hörde) verkehrssicherheit Neben den Verkehrssicherungsprüfungen von Bäumen, Spielplätzen, Gebäuden (innen und außen), Elektronik, Gas- und Brandschutz stand auch die Untersuchung unserer Anlagen zur Trinkwassererwärmung auf Legionellen im Fokus. Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Trinkwasser vermehren. Erst wenn sie in hoher Konzentration eingeatmet werden – z. B. über den Wassernebel beim Duschen – , können sie Erkrankungen verursachen. Laut angepasster Trinkwasserverordnung vom Dezember 2012 müssten die Erstuntersuchungen der Anlagen erst zum 31. 12. 2013 beendet sein, waren bei der Spar- und Bauverein eG jedoch bereits 2012 weitgehend abgeschlossen. Ein Duschverbot war bisher nicht erforderlich. Von 829 Trinkwasserproben wiesen nur 25 eine leichte Kontamination auf, was einer sehr niedrigen Quote von 3 % entspricht. Die Gesundheit der Bewohner war zu keinem Zeitpunkt gefährdet. Die betroffenen Anlagen wurden in Zusammenarbeit mit dem Gesundheitsamt sorgfältig desinfiziert und im Anschluss erneut kontrolliert. Ein schönes Beispiel für die einladende Neugestaltung der Eingangsbereiche in der Althoffstraße Geplante und ungeplante Instandhaltungsmaßnahmen Auch die folgenden Beispiele aus dem Spektrum der Einzelmaßnahmen machen den hohen Stellenwert der Wohnwerterhaltung und -verbesserung im Unternehmen deutlich. So erfolgte etwa die umfassende Überarbeitung und Neugestaltung von 15 Treppenhäusern; in vielen Häusern wurden die Briefkastenanlagen nach außen verlegt, um die Postzustellung zu erleichtern. Auch die Erweiterung von Mülltonnenstand- und Fahrradstellplätzen gehörte zu den planmäßigen Aufgabenstellungen im Berichtsjahr. Exemplarisch sei hier die Umgestaltung des Innenhofs „Essener Straße 15 – 25“ in der südwestlichen Dortmunder Innenstadt erwähnt. In vier Bestandsgebäuden mit insgesamt 24 Wohneinheiten (Neuer Graben 126 – 132) erfolgte die Umstellung von Heizungsanlagen mit 1-Rohr- auf 2-Rohr-Systeme, da diese ein energiesparenderes Heizen erlauben. Das Investitionsvolumen lag hier bei 181.578 Euro. Auch der Austausch ineffizienter Heizsysteme gehörte zum Arbeitsspektrum. Überwiegend bei Nutzerwechseln wurden in 66 Fällen Nachtspeicherheizungen durch Gas-Einzelthermen-Heizungsanlagen ersetzt. Im Berichtsjahr wurden 167 Bäder komplett modernisiert, je nach Bedarfslage in barrierefreier bzw. barrierereduzierter Ausführung mit Duschbad oder mit Wannenbad in ohnehin nicht barrierefrei zugänglichen Obergeschosswohnungen. Bei 22 der 167 Badmodernisierungen wurde im Vergleich zur Ausgangsausstattung eine weitergehende Barriereminderung erreicht. Laufende Reparaturen sowie Arbeiten im Zuge von Nutzerwechseln sind unvorhersehbar und daher Teil der ungeplanten Instandhaltungsmaßnahmen. MoDeRnISIeRunGen 2012 Modernisierungsprojekte anzahl der nutzungseinheiten Dortmund-Innenstadt Althoffstr. 13 – 35, Roseggerstr. 60 100 Dortmund-Innenstadt Chemnitzer Str. 65 9 532.347 Dortmund-Innenstadt Umbau Kampstr. 51 – 55 1 702.484 Dortmund-Innenstadt Goethestr. 23 – 27, Grisarstr. 17, 19 40 278.428 Dortmund-Wambel Am Hemesod 6, 8, An der Gosekuhle 10, 12 22 994.390 Dortmund-Wambel Koerstr. 14 (Vorlaufkosten Mod. 2013) 4 79.545 Dortmund-Hostedde In der Liethe 35, 37 16 547.529 Dortmund-Hörde Seydlitzstr. 4, Dessauer Str. 30, 32 38 168.973 Unna-Königsborn Hamburger Str. 2 – 8, 2a, 8a 44 1.518.025 Diverse Nachträgliche Kosten aus Vorjahr Stadtteil Investitionsvolumen (in euR) eG geSaMT eg 2.858.159 35.898 274 7.715.779 | 33 Geschäft und Rahmenbedingungen 34 | | 35 Klimafreundlich und farbenfroh: So präsentiert sich das neue Heizkraftwerk (DO-Schüren) mithilfe der Kunst-Agentur „More than words“. Offen, hell und freundlich: In den neu gestalteten Räumlichkeiten der Vermietungsabteilung fühlen sich Mitarbeiter und (zukünftige) Bewohner gleichermaßen wohl. Fernwärme Neben den vorgenannten Maßnahmen realisierte die Genossenschaft in Kooperation mit der DEW21 ein weiteres Modernisierungsprojekt: Die Fernwärmeversorgung der 308 Genossenschaftswohnungen in Dortmund-Schüren wurde grundlegend überholt. So wurde nicht nur eine moderne Heizzentrale errichtet, sondern auch das komplette Wärmeverteilnetz erneuert. Diese Maßnahme wird einen wesentlichen Beitrag zur Minderung des Energieverbrauchs in dem Genossenschaftsbestand leisten. Zugleich ist davon auszugehen, dass der CO2-Ausstoß um 190 t jährlich reduziert wird. Die Investition in Höhe von ca. 1 Mio. Euro wurde größtenteils von der DEW21 getätigt. Auch die Vermietungsabteilung ist umgezogen. Der Zugang zu den offenen, hellen Räumlichkeiten im Erdgeschoß der Kampstraße 55 ist ebenfalls barrierefrei. Einrichtung und Gestaltung der Arbeitsplätze bieten nun noch mehr Raum für individuelle und diskrete Beratungen. Ein eigener Empfang stellt sicher, dass jeder Besucher schnell an den richtigen Ansprechpartner vermittelt wird. Die durch den Umzug der Vermietungsabteilung gewonnene Büroflache im Erdgeschoss des Verwaltungsbereichs in der Kampstraße 51 wird künftig allein der Sparabteilung/Mitgliederverwaltung zur Verfügung stehen. Das ermöglicht auch hier eine räumliche Umorganisation zugunsten noch diskreterer Beratungen. Portfolioanalyse und -entwicklung Im Zusammenhang mit der strategischen Bestandsentwicklung und -modernisierung wurde im Berichtsjahr ein Portfoliomanagementsystem eingeführt, das ab 2013 zu ersten Optimierungen führen wird. Die Implementierung hat zum Ziel, die Investitionen in den Immobilienbestand noch bedarfs- und ergebnisorientierter zu steuern. Investitionsübersicht 2008 – 2012 Leistung 2008 2009 2010 2011 2012 Laufende Instandhaltung eG 4.600.535 4.634.904 4.521.822 5.465.126 4.770.634 Grundlage der verschiedenen Investitionsstrategien ist eine Anfang 2012 durchgeführte Aufnahme des gesamten Bestands unter bautechnischen Gesichtspunkten. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse wurden im Zuge der Analyse mit kaufmännischen, energetischen und infrastrukturellen Kennwerten zusammengeführt, woraus sich ein umfassendes Bild jedes einzelnen Gebäudes ergab. Planmäßige Instandhaltung eG 1.244.280 1.527.417 1.371.019 1.486.547 2.030.278 Wohnungswechsel (inklusive Badmodernisierung bei bestehenden Nutzungsverhältnissen) eG 8.097.682 7.106.271 7.173.930 6.703.413 6.683.592 13.942.497 13.268.592 13.066.771 13.655.086 13.484.504 Die auf diese Weise gebündelten Informationen erleichterten die Entwicklung differenzierter Strategien je Gebäude, die auf einen Zeithorizont von 15 Jahren abstellen. Denn so verschieden die einzelnen Gebäude sind, so individuell ist die weitere Bestandsentwicklung zu betreiben, um im Sinne der Mitglieder optimale Ergebnisse zu erzielen. Großmodernisierungen, WE-Zusammenlegungen, Umbauten u. a. eG 8.863.156 6.318.657 6.542.624 6.142.850 7.715.779 22.805.653 19.587.249 19.609.395 19.797.936 21.200.283 3.494.196 9.385.364 6.857.452 6.357.791 6.704.012 26.299.849 28.972.613 26.466.847 26.155.727 27.904.295 123.041 136.400 147.158 148.303 109.719 0 5.000 854.606 1.087.059 0 123.041 141.400 1.001.764 1.235.362 109.719 26.422.890 29.114.013 27.468.611 27.391.089 28.014.014 37.221.007 37.538.437 38.068.898 38.616.193 39.389.095 525.359 525.359 527.921 533.869 536.528 37.746.366 38.063.796 38.596.819 39.150.062 39.925.623 70 76 71 70 70 Zwischensumme Instandhaltung eG Summe Instandhaltung und Modernisierung eG Neubautätigkeit eG Investitionen insgesamt eG Mehr Raum für mehr Service Die Genossenschaft zeichnet sich seit Jahren durch kontinuierliches Wachstum aus, das in Verbindung mit allgemein gestiegenen Anforderungen auch zu einer erhöhten Mitarbeiterzahl geführt hat. Die bisherige räumliche Situation in der Verwaltung ist daher an ihre Grenzen gestoßen. Um den etablierten Standort zu sichern und zugleich Raum für noch besseren Service zu bieten, wurde ein mehrstufiges Erweiterungskonzept entwickelt. So ist das Technische Bestandsmanagement im Spätsommer 2012 vom Erdgeschoss ins erste Obergeschoss des Gebäudes Kampstraße 55 gezogen. Mit einer umfangreichen Umbaumaßnahme hat die Genossenschaft hier auf einer Fläche von 364 m² zusätzliche Büroräume geschaffen, die selbstverständlich barrierefrei zugänglich und nutzbar sind. Laufende Instandhaltung GmbH Großmodernisierungen GmbH Investitionen insgesamt GmbH Investitionen Gesamt Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. eG Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. GmbH Erträge aus Sollmieten/Pachten Gesamt Investition/Sollmieten in % Alle Angaben in Euro GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 36 | STABILITÄT | 37 IST MEHR ALS EINE FRAGE DER STATIK. Der bereits in den Vorjahren zu verzeichnende positive Geschäftsverlauf für die Fachbereiche des kaufmännischen Bestandsmanagements setzte sich im Berichtsjahr weiter fort und lieferte erneut eine solide Grundlage für die anhaltend hohe und überdurchschnittliche Reinvestitionsquote. Per 31. 12. 2012 zählten 11.519 Wohnungen, 84 Gewerbeeinheiten und 2.423 Garagen bzw. Einstellboxen zum Immobilienportfolio der Genossenschaft. Hiervon gelten insgesamt 2.489 Wohnungen als preisgebunden. Dies entspricht knapp einem Viertel des Bestands, sodass auch einkommensschwächeren Haushalten vielfältige Wohnangebote unterbreitet werden können. Claudia Dollmann, Abteilungsleiterin Vermietung der Spar- und Bauverein eG Kundenorientierte Beratung und Betreuung wird in der Vermietungsabteilung großgeschrieben – dazu zählt auch die Bereitstellung eines komfortablen Wartebereichs. BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Wohnungsverwaltung – vollvermietung nahezu erreicht Mit 18 nicht vermieteten Wohnungen zum 31. 12. 2012 (Leerstandsquote: 0,16 %) konnte wiederum nahezu eine Vollvermietung erzielt werden, zumal es sich in zwölf Fällen nur um einen kurzfristigen, instandsetzungsbedingten Leerstand handelte. Der positive Geschäftsverlauf ergab sich u. a. aus einer weiteren Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Sollmieten um 55.462,45 Euro auf 293.955,35 Euro. Die Mietanpassungen, die im Rahmen von Neuvermietungen, aber auch in bestehenden Nutzungsverhältnissen durchgeführt wurden, führten zu einer Steigerung der Erträge aus Sollmieten, Pachten und Sondereinrichtungen nach Erlösschmälerungen um 929.729,35 Euro auf 39.086.844,22 Euro. Dabei orientierten sich die Anpassungen an einem detaillierten Zielmietensystem, das unter Beibehaltung im Marktvergleich günstiger Mieten zu einer gerechten Preisgestaltung für den gesamten Wohnungsbestand beiträgt. In den festgelegten Zielmieten finden die baulichen und energetischen Qualitäten einer Wohnung genauso Berücksichtigung wie deren Lage und infrastrukturelle Einbindung. Darüber hinaus trugen auch moderate Mieterhöhungen nach realisierten Modernisierungsmaßnahmen und Wohnwertverbesserungen zu dem positiven Ergebnis bei. Trotz der Ertragssteigerung in 2012 stellt sich der durchschnittliche Mietpreis für die Wohnungen der Genossenschaft mit monatlich 4,24 Euro/m² Wohnfläche weiterhin sehr günstig dar. Beleg hierfür ist der von der Stadt Dortmund eruierte und im Wohnungsmarktbericht 2012 veröffentlichte durchschnittliche Angebotspreis in Dortmund, der bei monatlich 5,31 Euro/m² Wohnfläche liegt. Der äußerst positive Geschäftsverlauf war neben moderaten Mietanpassungen vor allem der überzeugenden Qualität von Wohnraum- und Serviceangebot geschuldet. Geschäft und Rahmenbedingungen 38 | | 39 Gewerbeverwaltung – Vermietungssituation stabil Zum 31. 12. 2012 waren lediglich zwei Gewerbeeinheiten nicht vermietet. Hierbei handelt es sich um ehemalige Einzelhandelsflächen in Dortmund-Dorstfeld, um deren Vermietung sich die Genossenschaft in einem schwierigen Marktumfeld intensiv bemüht. Für eine Gewerbeeinheit zeichnet sich bereits eine Vermietung an einen Lebensmittelhandel ab – eine Nutzung, die dem ganzen Quartier zuträglich wäre. Quartiersrelevanz wird auch die in 2012 erfolgte Vermietung der Gewerbeeinheit am Borsigplatz (ehemals Deutsche Bank) entfalten. Hier ist es gelungen, mit der Stadt Dortmund eine Mieterin zu finden, die zur Förderung der lokalen Ökonomie in der Dortmunder Nordstadt Teilflächen an verschiedenste Kleinstunternehmen und Handwerker untervermieten wird. Ziel ist es, für die lokalen Akteure Ausstellungs- und Verkaufsflächen zur Verfügung zu stellen und damit einen weiteren Beitrag zur Belebung des Quartiers zu leisten. Der neue Empfangsbereich der Vermietungsabteilung ist barrierefrei und sorgt für schnellen Zugang zum gewünschten Ansprechpartner. Mit 929 Mieterwechseln, von denen 180 auf Umzüge innerhalb des genossenschaftseigenen Hausbestands zurückzuführen waren, blieb die Fluktuationsquote von 8,1 % im Vergleich zum Vorjahr (7,91 %) weitestgehend konstant – eine Folge des intensiven Engagements der Fachbereiche im kaufmännischen Bestandsmanagement sowie der zahlreichen Aktivitäten rund um das Wohnen. Das insgesamt gute Ergebnis wird u. a. auch als Zeichen dafür gewertet, dass Kundennähe und ausgeprägter Service maßgeblich für die Attraktivität unseres Wohnungsangebots sind. In diesem Wissen lässt die Genossenschaft in ihren Bemühungen um weitergehende Optimierung keineswegs nach: Nach Erweiterung der Büroflächen in der Hauptstelle Kampstraße 51 – 55 im Berichtsjahr werden Kundennähe und Service 2013 mit dem Ausbau der Außenstelle in der Unverhaustraße weiter gestärkt. Insgesamt ist die Vermietungssituation bei den gewerblichen Mieteinheiten als erfreulich stabil zu bewerten. Forderungsmanagement Im Bereich des Forderungsmanagements konnte das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr verbessert werden. So trugen die verstärkt kundenorientierten und fachbereichsübergreifenden Maßnahmen zu einer Senkung der Forderungen aus Vermietung auf 685.133,01 Euro bei (Vorjahr: 713.854,67 Euro); dies entspricht einer Reduzierung um 4 %. Ebenfalls rückläufig war die Anzahl der gerichtlichen Auseinandersetzungen; diese beliefen sich auf 152 (Vorjahr: 159). GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 40 | WIR GIESSEN FORTSCHRITTE IN BETON. Einblicke in den Innenhof des mehrfach ausgezeichneten Neubaus am Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen) NEUBAUTÄTIGKEIT Fertiggestellte baumaßnahmen „Generationenweg 1“ (Do-brünninghausen): ausgezeichnetes Wohnen im Dortmunder Süden Die bereits in 2010 fertiggestellte Baumaßnahme „Generationenweg 1“ mit 25 individuellen und überwiegend barrierefreien Wohnungen wurde am 12. 11. 2012 mit dem Landespreis für Architektur, Wohnungs- und Städtebau NRW ausgezeichnet. Im Rahmen der feierlichen Preisverleihung würdigte Michael Groschek, NRW-Landesminister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Der tiefgreifende gesellschaftliche Wandel sowie die energiepolitischen Zielsetzungen stellen große Herausforderungen für alle Akteure der Immobilienwirtschaft dar. Sie prägten bereits in den vergangenen Jahren das Handeln der Spar- und Bauverein eG und werden auch künftig bestimmende Faktoren bleiben. Nach Überzeugung der Genossenschaft lassen sich die anstehenden Aufgaben nur mit großer Innovationskraft und ausgeprägtem Mut zum Beschreiten neuer Wege erfolgreich bewältigen. Bereits realisierte Maßnahmen und die Resonanz auf projektierte Vorhaben beweisen eindrucksvoll, dass die Genossenschaft über beide Eigenschaften in hohem Maße verfügt und sie im Sinne von Erhalt und Erweiterung zukunftsfähiger Angebote einzusetzen weiß. Ulrich Benholz, Prokurist der Spar- und Bauverein eG | 41 Im Rahmen einer Feierstunde in Anwesenheit von Oberbürgermeister Ullrich Sierau, Pressevertretern, Architekten und Bewohnern erfolgt die Anbringung der Plakette „NRW-Landespreis Architektur 2012“ am Gebäude Generationenweg 1. Verkehr, ausdrücklich sowohl das soziale Konzept als auch die architektonische und energetische Gestaltung des Mehrgenerationenprojekts. Diese Anerkennung ist nur ein Beispiel für den großen Anklang, den die innovative Lösung sowohl bei den Mitgliedern der Genossenschaft als auch in der Fachwelt findet. Mit fertiggestellten wie projektierten Neubaumaßnahmen bewies die Genossenschaft auch 2012 ihre Fähigkeit, gesellschaftlich wie energetisch zukunftsfähige Angebote bereitzustellen. Geschäft und Rahmenbedingungen 42 | | 43 Eine Luftballonpost-Aktion war das Highlight des fröhlichen Fests für Eltern, Kinder und Anwohner, mit dem die neue Kindertagesstätte in der Kuithanstraße 40 (Do-Innenstadt-West) im April 2012 eröffnet wurde. Laufende Baumaßnahmen 2012 „Kuithanstraße 46, Von-der-Recke-Straße 35“ (Do-Innenstadt-West): Zusammenleben von Jung und Alt inmitten des Althoffblocks Mit dem im Dezember 2011 begonnenen Abschnitt wird die Bebauung des Grundstücks „Kuithanstraße/Von-der-Recke-Straße/Neuer Graben“ im Frühjahr 2014 ihren Abschluss finden. Das Projekt ergänzt das Angebot im angrenzenden Althoffblock, in dem die Spar- und Bauverein eG bereits nahezu 2.000 Wohnungen vorhält. Konzeption und Realisierung des Neubaus sind als zukunftweisende Antwort auf den demografischen Wandel zu verstehen, da der Abbau von Barrieren im Bestand vor Ort nur sehr eingeschränkt möglich ist. Die Attraktivität des ohnehin stark nachgefragten Quartiers wird aufgrund dieser Maßnahme weiterhin steigen, und zwar für alle Altersgruppen und Lebensphasen. 2011 konnten bereits insgesamt 44 Wohnungen mit 60 PKW-Stellplätzen in einer Tiefgarage sowie eine Kindertagesstätte fertiggestellt werden. Der derzeit laufende Bauabschnitt umfasst 81 weitere Wohnungen mit 73 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage. Straßenansicht des im zweiten Bauabschnitt entstandenen Wohngebäudes Kuithanstraße 38 Das zugehörige Energiekonzept sieht eine Pelletheizung mit solarthermischer Unterstützung vor und beruht damit auf nachwachsenden bzw. unerschöpflichen Ressourcen. Mit der Umsetzung wird eine Maßnahme realisiert, die gleichermaßen innovatives wie wirtschaftliches Handeln belegt. So werden die Bewohner nicht zuletzt von vergleichsweise niedrigen Wärmekosten profitieren. Doch nicht nur in technischer Hinsicht beschreitet die Genossenschaft hier neue Wege: In das Projekt integriert ist ein Gemeinschaftsbereich mit einem Servicebüro, das in enger Kooperation mit der Diakonisches Werk GmbH umfassende wohnbegleitende Hilfs- und Serviceleistungen anbietet, die in zielgruppenorientierter Ausprägung zu einem möglichst langen selbstbestimmten Verbleib in den „eigenen vier Wänden“ beitragen sollen. Die Vermietung der im Bau befindlichen Wohnungen wird voraussichtlich im Sommer 2013 beginnen. Geplante Baumaßnahmen „Bergparte/Gevelsbergstraße“ (Do-Schüren): ökologisches Wohnen in „Energie-Plus-Häusern“ In konsequenter Weiterentwicklung der energetischen Ansprüche an die eigenen Baumaßnahmen plant die Genossenschaft mittelfristig die Schaffung eines weiteren Wohnquartiers durch Errichtung von ca. 55 Mieteinheiten auf dem bislang unbebauten Grundstück Bergparte/Gevelsbergstraße in Dortmund-Schüren. Auch diese Fläche steht in engem räumlichem Zusammenhang mit vorhandenen Wohngebäuden der Spar-und Bauverein eG und eignet sich somit hervorragend zur baulichen Ergänzung des lokalen Wohnungsangebots. Im Rahmen des Projekts sollen sowohl Mietreihenhäuser als auch barrierefreie Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus entstehen. Neben einer Architektur von besonderer städtebaulicher Qualität wird sich die Baumaßnahme durch ein zukunftweisendes Energiekonzept auszeichnen. Als sog. „Energie-Plus-Siedlung“ geplant, steht sie für das ehrgeizige Ziel, vor Ort mehr Energie zu gewinnen als verbraucht wird. Im Berichtsjahr wurde das Bebauungsplanverfahren nahezu zum Abschluss gebracht, sodass die Planung in 2013 intensiv konkretisiert werden kann. Einblick in die großzügigen Räumlichkeiten der neuen Kita (l.) und ihren Außenbereich im Innenhof des ersten Bauabschnitts Kuithanstraße 40/42 (Do-Innenstadt-West) Geschäft und Rahmenbedingungen 44 | Grundstückswirtschaft | 45 INTERNE ORGANISATION Im Berichtszeitraum ergaben sich die nachfolgend beschriebenen Änderungen des Grundstücksbestands. Unbebaute Grundstücke, Spielplätze und Straßenflächen Das Katasteramt hat aus eigener Initiative die Neuvermessung einiger Splissparzellen vorgenommen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die unbebaute Fläche Am Schmandsack statt 51 m² lediglich 45 m² groß ist. Die Grundstücksfläche reduziert sich gegenüber dem Vorjahr somit um 6 m². Unbebaute Grundstücke (Erbbaurecht) Die Erbbaurechtsfläche Bergparte/Gevelsbergstraße verminderte sich infolge des Verkaufs einer Teilfläche durch die Grundstückseigentümerin um 125 m². Aufbau und Ablauforganisation der Verwaltung Trotz eines immer vielfältiger werdenden Aufgabenspektrums hat sich die Beschäftigtenzahl im Unternehmen nur geringfügig auf 96 Mitarbeiter im festen Anstellungsverhältnis (ohne hauptamtlichen Vorstand) sowie 10 Auszubildende erhöht. Die Zugänge ergeben sich etwa aus der Übernahme der eigenen Auszubildenden, die im Berichtsjahr ihre Ausbildung erfolgreich abgeschlossen haben, sowie aus der Neueinstellung von Hausverwaltern, die überwiegend Kleinreparaturen im Wohnungsbestand durchführen. Die Mitarbeiterfluktuation ist vergleichsweise gering, was u. a. auf die gute Arbeitsatmosphäre und das harmonische Miteinander zurückgeführt werden kann. Die verhältnismäßig hohe Zahl an Teilzeitkräften ist ein Beleg für die Bereitschaft, eine gesunde „Work-Life-Balance“ zu unterstützen. Zum Stichtag 31. 12. 2012 ergab sich somit folgender Grundstücksbestand: Immobilienvolumen der Genossenschaft Mitarbeiteraufteilung 31. 12. 2011 31. 12. 2012 1.009.623 1.009.623 Unbebaute Grundstücke, Spielplätze u. Straßenflächen 58.869 58.863 Unbebaute Grundstücke (Erbbaurecht) 27.000 26.875 410 410 214.310 214.310 1.310.212 1.310.081 Bebaute Grundstücke Verwaltungsgebäude Erbbaurechte (Mietwohngrundstücke) Gesamt Alle Angaben in m² weiblich männlich weiblich männlich 21 5 EDV-Verwaltung 1 1 Technische Wohnungsverwaltung 9 14 Assistenz 1 – Hausverwalter – 13 Personalwesen 2 – Soziale Beratung – 2 Registratur 1 2 Kasse, Spareinrichtung, Mitgliederverwaltung 6 2 Telefonzentrale 1 – Öffentlichkeitsarbeit 2 – Reinigungskräfte 2 – Finanzierungswesen und Grundstücksverwaltung 2 2 Auszubildende 7 3 Rechnungswesen 4 2 Interne Revision 1 – 60 46 Kaufmännische Wohnungsverwaltung gesamt Dass Berufseinsteigern auf der Sachbearbeiterebene grundsätzlich interessante Karriereperspektiven geboten werden, zeigt sich am vergleichsweise niedrigen Durchschnittsalter der Führungskräfte in einer insgesamt sehr jungen Belegschaft. Zugleich hat sich die Attraktivität jedes einzelnen Tätigkeitsbereichs durch den Verzicht auf starres Abteilungsdenken zugunsten einer Orientierung an relevanten Geschäftsprozessen deutlich erhöht. Ein für alle Mitarbeiter einsehbares Organisa tionshandbuch dokumentiert standardisierte Arbeitsabläufe, Unterschriftenregelungen oder auch Geschäftsanweisungen. Die Einrichtung von Stabsstellen und abteilungsübergreifenden Projektteams dient zusätzlich dem Ziel, Formalismus und „weite Wege“ in der Kommunikation untereinander weitestgehend auszuschließen. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 46 | WER HIER BEGINNT, WILL WAS BEWEGEN. Die Aus- und Weiterbildung junger Berufseinsteiger zu Fachkräften der Immobilienwirtschaft galt in der Genossenschaft schon immer als Schlüsselaufgabe. Mehr als die Hälfte der aktiven kaufmännischen Mitarbeiter wurden im eigenen Unternehmen ausgebildet; dass damit häufig eine innerbetriebliche Karriere beginnt, zeigt die Vielzahl der aus den eigenen Reihen besetzten Führungspositionen. Zwei Ausbildungsleiter flankieren den betrieblichen Ablauf und stehen in Kontakt zur brancheneigenen Ausbildungs- | 47 Gemeinsamer „Auftritt“ der zehn Auszubildenden der Spar- und Bauverein eG im Rahmen einer offiziellen Festveranstaltung Die Spar- und Bauverein eG ist nicht nur unmittelbar Arbeitgeberin für 96 Angestellte, 10 Auszubildende sowie den hauptamtlichen Vorstandsvorsitzenden; dank umfangreicher Investments sichert sie außerdem mittelbar die Arbeitsplätze der Mitarbeiter vieler Dortmunder Handwerksbetriebe und Dienstleister und ist daher wichtiger Wirtschaftsfaktor der Region. Der Spar- und Bauverein ist in Person des Vorstandsvorsitzenden sowohl in der Lehre an der EBZ Business School aktiv als auch an der Konzeption des Lehrbetriebs im Hochschulrat beteiligt. Mit ihrem eigenen Praxiskonzept errang die Genossenschaft im Berichtsjahr 2012 einen dritten Platz beim Ausbildungspreis der Dortmunder Wirtschaft in der Kategorie 21 bis 100 Beschäftigte. Die u. a. von den Unternehmensverbänden für Dortmund und Umgebung sowie vom Einzelhandelsverband Westfalen-Münsterland e. V. initiierte branchenübergreifende Auszeichnung sowie die guten Prüfungs- und Arbeitsleistungen der jungen Berufseinsteiger dokumentieren das erfolgreiche Engagement aller Verantwortlichen. stätte, dem Europäischen Bildungszentrum (EBZ) in Bochum. Dessen Programm umfasst zusätzlich diverse Weiterbildungsangebote bis hin zu Bachelor- und Masterstudiengängen, die Genossenschaftsmitarbeiter regelmäßig nutzen. Übergabe der Urkunden für den „Ausbildungspreis der Dortmunder Wirtschaft 2012“: Für die Genossenschaft konnte Markus Klukas (4. v. r.) die Urkunde für den dritten Platz unter den „Ausbildungsstätten von 21 bis 100 Beschäftigten“ entgegennehmen (Foto: Friedrich Stark). Stefanie Wachsmuth, Personalabteilung der Spar- und Bauverein eG Ein Ausbildungspreis für das Praxiskonzept sowie die guten Prüfungsergebnisse der Auszubildenden belegten 2012 erneut die hohe Qualität der Nachwuchsförderung. Geschäft und Rahmenbedingungen 48 | | 49 Sie geben alles für ihr Team: die Mitglieder der Drachenbootmannschaft der Spar- und Bauverein eG, die unter dem Namen „Blue Dragons“ regelmäßig in Wettkämpfen antritt. Die Blue Dragons in Aktion: Nach Beteiligung am Drachenboot-Cup der Wohnungswirtschaft in Gelsenkirchen legten sie sich auch beim ersten Dortmunder Drachenbootfestival am Phoenix-See im September 2012 in die Paddel … Zur Unterstützung potenzieller Nachwuchskräfte bietet die Spar- und Bauverein eG darüber hinaus Schülerpraktika und Traineeprogramme an, gewährt zeitweise auch „Gast“-Auszubildenden einen Einblick ins Unternehmensgeschehen und hat beispielsweise im Geschäftsjahr 2012 erstmals einen Werkstudenten in ein Anstellungsverhältnis übernommen. Gemeinschaft wird schon in der Belegschaft gelebt Es ist sicher eine Besonderheit, dass die Mitarbeiter in Eigenregie Bewohnerfeste, Mitgliederbeteiligungsaktionen oder auch Blumen- und Adventsmärkte initiieren und durchführen. Auf diese Weise bringen sie sehr eindrucksvoll persönliches Engagement für den Gemeinschaftsgedanken zum Ausdruck. Ein partnerschaftliches Miteinander und eine Kultur des Dialogs ziehen sich durch den Arbeitsalltag und bereichern ihn ungemein. Wie gut die Teamarbeit funktioniert, demonstrieren die Mitarbeiter u. a. auch im Drachenboot beim steten „Paddel voraus!“. Das gemeinsame Training auf dem Kanal, die Teilnahme am Drachenboot-WoWi-Cup in Gelsenkirchen und ein anerkennenswerter dritter Platz beim ersten Drachenboot-Festival 2012 auf dem Dortmunder Phoenixsee haben „Lust auf mehr“ gemacht: „Drachenboot-Paddeln“ wird ab April 2013 wöchentlich von über 20 Mitarbeitern betrieben und hat sich damit als Betriebssportart etabliert. ... und errangen mit vereinten Kräften den dritten Platz: zur Freude der Fans (l.) und natürlich der Mannschaft selbst, die ihr Boot am Ende nur ungern aus dem Wasser trug. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 50 | WIR BRINGEN WÄRME INS WOHNEN. Geschäftsberichte wie dieser halten die wirtschaftlichen Leistungen eines Unternehmens fest, die bei uns 2012 erneut zu einem guten Jahresergebnis führten. Aber das allein reicht uns nicht: Wir sind nur zufrieden, wenn sich unsere Mitglieder bei uns rundherum wohlfühlen. Seit Jahrzehnten ist deshalb die Pflege der Gemeinschaft in unterschiedlichster Ausprägung fester Bestandteil unseres Handelns. So haben wir auch im Jahr 2012 in vielfältiger Weise kulturelle und sportliche Veranstaltungen initiiert und gesponsert. Neben der gezielten Förderung von Aktivitäten im Umfeld unserer Standorte stand dabei besonders die Einbindung der kleinen Bewohner im Fokus. | 51 Glückliche Gesichter bei der Preisverleihung im Rahmen des genossenschaftlichen Schreibwettbewerbs SOZIALBERICHT Das besondere im alltäglichen Die Geschichte in der Geschichte, das Besondere im Alltäglichen finden: eine nicht ganz leichte Aufgabe, die der Spar- und Bauverein seinen kleinen Mitgliedern im Frühjahr 2012 stellte. Anlass boten das von den Vereinten Nationen ausgerufene Internationale Jahr der Genossenschaften und das nahende 120-jährige Bestehen des Spar- und Bauvereins im Jahr 2013. Die Suche nach Geschichten zur Geschichte der Genossenschaft begann im Frühjahr 2012 unter dem Motto „Das Geheimnis! Erzähle die Geschichte“ mit einem Schreibwettbewerb für Kinder. Bis zum Einsendeschluss am 31. 03. 2012 trafen nahezu 100 spannende, witzige und bunte Geschichten ein. Ebenfalls um „Geheimnisse“ drehte sich die Fortsetzung: die digitale Schatzsuche – ein Geocaching – für Jugendliche, die zweieinhalb Stunden lang kreuz und quer durch das Dortmunder Kreuzviertel führte. Ihren Abschluss fand die Suche nach Geschichte(n) in drei Erzählcafés, jeweils für Gremienmitglieder, Mitarbeiter und Bewohner verschiedenster Generationen. Erzählcafés sind eine mitteilende Form des Erinnerns und durch die Arbeit der Geschichtswerkstätten bekannt geworden. In Verbindung mit der Genossenschaft ging es u. a. darum, wie „früher“ Wohnungen gesucht und gefunden, wie zusammengelebt wurde und an wen und was man sich rundherum noch als „aufregend“ erinnerte. Sponsoring für Spiel und Spaß Mit einer Spende von 5.000 Euro beteiligte sich die Genossenschaft an der 42. Dortmunder Kinderferienparty und machte damit dem „Vater“ dieser Institution, dem langjährigen Sparbau-Aufsichtsratsmitglied Herbert Mackowiak, eine besondere Freude. Denn so konnten im Juli 2012 wieder vielfältige Angebote rund um Spiel, Sport und Kreativität realisiert werden – zur Begeisterung von knapp 30.000 Kindern aus Dortmund und Umgebung. Übergabe der Sparbau-Spende für die Kinderferienparty an deren „Vater“ Herbert Mackowiak (vorne M.) Nicole Brückner, Pressereferentin der Spar- und Bauverein eG Jugendliche Teilnehmer am ersten Sparbau-Geocaching durchs Dortmunder Kreuzviertel Erzählcafé mit Gremienmitgliedern, moderiert von der Journalistin Bärbel Wegner (r.) Sein breit gefächertes Sponsoring erweiterte der Spar- und Bauverein 2012 um vielfältige Sonderaktionen zum Internationalen Jahr der Genossenschaften. GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN Impressionen von der Nikolausfeier des Nachbarschaftstreffs „Im Spähenfelde“ (Do-Nordstadt): Zum Erfolg der Veranstaltung trug 2012 u. a. auch der Sparbau-Auszubildende Christian Siebert bei (r.). 52 | Ebenso erfreulich ist die Entwicklung des Nachbarschaftstreffs „Im Spähenfelde“ am Borsigplatz. Ein Highlight im Berichtsjahr war der Besuch der bekannten türkischen Autorin Hatice Meryem, die aus ihrem Buch „Hauptsache ein Ehemann“ vorlas (in der Türkei bereits in der 8. Auflage erschienen). Die kurzen Geschichten berichten mit viel Witz und Scharfsinn aus dem Alltag türkischer Frauen. Die Lesung fand großen Anklang beim zahlreich erschienenen Publikum. Die mittlerweile schon traditionelle Nikolausfeier wurde diesmal als ein Programmpunkt in den – auch mit Genossenschaftsmitteln finanzierten – „Adventskalender“ Borsigplatz aufgenommen. Dank wirkungsvoller Publikation fanden sich über 50 Kinder im Treff ein, wo sie ein festliches Programm erwartete: vom Vorlesen der Nikolauslegende über gemeinsames Singen mit dem bekannten Nordstadtbarden „Boris Gott“ bis hin zum Auftritt des Nikolaus. Attraktiv für Jung und Alt: der Bouleplatz im Innenhof des Nachbarschaftstreffs im Althoffblock begegnung in den Wohnquartieren Der Nachbarschaftstreff im Althoffblock hat sich seit seiner Gründung im Jahr 2000 als feste Einrichtung etabliert, die aus dem Quartier nicht mehr wegzudenken ist. Mit seinen vielfältigen Angeboten prägt er das soziale Leben, erleichtert teilnehmenden Mitgliedern das Anknüpfen freundschaftlicher Verbindungen und entfaltet Öffentlichkeitswirkung sowie Vorbildfunktion. So besuchten 2012 mehrfach Ehrenamtliche aus Nachbarstädten den Treff, um sich über die Arbeit der rd. 40 freiwillig Engagierten zu informieren, die auf Basis von Interessen und Fähigkeiten rd. 30 Gruppenaktivitäten mit monatlich durchschnittlich 500 Teilnehmern in allen Altersgruppen leiten. Ihrem Einsatz ist es zu verdanken, dass der Nachbarschaftstreff Jahr für Jahr steigende Nutzerzahlen aufweist. Die Einrichtung ist für alle Altersgruppen offen und entwickelt ihr Angebot ständig weiter. So wurde im April 2012 in Kooperation mit dem Familienbüro ein Kennenlernvormittag für Eltern mit Kindern ab ca. zehn Monaten organisiert, um eine neue, selbst organisierte Krabbelgruppe zu gründen. Seitdem treffen sich hier wöchentlich bis zu zehn Mütter mit ihren Kindern, um gemeinsam Zeit zu verbringen und sich auszutauschen. Auf Anregung einer Anwohnerin wurde das Projekt „Telefonpatenschaften“ ins Leben gerufen: für Menschen, die allein leben und sicher sein möchten, dass jemand regelmäßig an sie denkt. Ein kurzes, tägliches Telefonat kann die Gewissheit geben, nicht vergessen zu werden und in einem Notfall Hilfe zu erhalten. Auch so übernehmen Anwohner Verantwortung füreinander und nehmen am Leben ihrer Nachbarn teil. „Preis Soziale Stadt 2010“: offizielle Auszeichnung für das Quartiermanagement Scharnhorst-Ost im Januar 2011 Vertreter der Dortmunder Wohnungsunternehmen und der Stadt präsentieren Projekte des Quartiermanagements in der Nordstadt. (© Michael Printz) Dass Einsatzbereitschaft bei der Genossenschaft regelmäßig mit freiwilligem Engagement einhergeht, bewies auch die Auszubildende Melina Rademacher – beim Adventbasteln im Nachbarschaftstreff „Im Spähenfelde“. | 53 54 | | 55 Weitere Eindrücke vom Sommerfest in Dortmund-Schüren: die Sparbau-Mitarbeiterinnen Manuela Multhaup und Katrin Schmeck (Bild l.), eine der kleinen Gipfelstürmer/-innen auf dem Weg nach oben (M.) und zwei interessante Ergebnisse zeitgemäßer Schminkkunst (r.) Gemeinschaft stiften Darüber hinaus bot die Genossenschaft ihren Mitgliedern zahlreiche weitere Gemeinschaft stiftende Veranstaltungen an, vorbereitet und durchgeführt von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Maßgeblich dazu beigetragen hat die Mitarbeiterin Barbara Siebert mit immer wieder neuen Ideen für bunte Wohngebietsfeste und gesellige Nachmittage. In lebendiger Erinnerung ist so z. B. das Bewohnerfest im Uhlandblock geblieben. Schon der Blumengruß zum Empfang der Sparbau-Mitglieder kam gut an; weiter ging es mit Spiel und Spaß für Groß und Klein. Besonders erfolgreich war der Verkauf selbstgebackener Kuchen, die Sparbau-Bewohner gespendet hatten. Soziale beratung und hilfestellung im alltag Eher im Stillen erfolgen die breit gefächerten Hilfeleistungen unserer Abteilung „Soziale Beratung“. Älteren, kranken oder behinderten Menschen verhalf das Team mit verschiedensten Maßnahmen zum weiteren Verbleib in ihren Wohnungen. Vor allem beim Umbau von Bädern konnten Hürden und Barrieren so verringert werden, dass die tägliche Nutzung keine Schwierigkeiten mehr bereitete. Die Kosten für besonders aufwendige Umbauten wurden teilweise von den Pflegekassen mitgetragen; an den Bedürfnissen der Hilfesuchenden orientiert, wurde vielerorts rasch und unbürokratisch geholfen. In mehr als 100 Fällen wurden Badmodernisierungen vorgenommen; die Wohn- und Lebensbedingungen der Betroffenen konnten aber auch mit kleineren Maßnahmen verbessert werden, darunter z. B. das Anbringen von Handläufen im Innen- und Außenbereich, die Montage erhöhter WC-Töpfe und die Bereitstellung von Containerboxen für Rollstühle. Nachbarschaftliche Spannungen werden schon seit Jahren durch das genossenschaftliche Beschwerdemanagement erfolgreich vermindert. In beinahe 300 Einsätzen konnten immer wieder auftretende Konflikte in Folge von Lärmbelästigungen, nicht eingehaltener Hausordnung und damit verbundenen Auseinandersetzungen geschlichtet werden. Nur in wenigen Fällen bedurfte es zusätzlich einer rechtlichen Bearbeitung. Im Rahmen der Mietschuldenberatung gelang es auch in 2012 wieder häufig, Kündigungen abzuwenden und in finanzielle Engpässe geratenen Mitgliedern so ihren Wohnraum zu erhalten. Das Hauptaugenmerk lag hierbei auf die Unterstützung der Schuldner bei der Anmeldung von Leistungsansprüchen und der gemeinsamen Ausarbeitung von Ratenzahlungsanträgen. Nach wie vor beliebt ist schließlich der Besuchsdienst im Auftrag der Sparabteilung, der darauf zielt, gesundheitlich beeinträchtigten Mitgliedern die Erledigung von Sparangelegenheiten zu erleichtern. Dieser auch für eine Genossenschaft der Immobilienwirtschaft nicht selbstverständliche Service wurde vielfach in Anspruch genommen. Riesenattraktion für kleine Gäste: der Kletterparcours beim Sommerfest in Dortmund-Schüren GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 56 | WIR HABEN JEDES VIERTEL ALS GANZES IM BLICK. QUARTIERMANAGEMENT | 57 „Zukunft berliner allee“ (unna-Königsborn) Ein weiteres Beispiel für quartierbezogenes Engagement ist die im Juni 2012 getroffene Kooperationsvereinbarung zwischen der Kreisstadt Unna, der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH (vertreten durch die LEG Wohnen NRW GmbH), UKBS, der Dieter Schöneich und Manfred Heck GbR, der Eigentümergemeinschaft Kayser und der Spar- und Bauverein eG. Hauptaufgabe der Kooperation ist die gemeinsame Durchführung des Projekts „Zukunft Berliner Allee“ mit einer Laufzeit von drei Jahren. Es zielt darauf, die Aktivitäten der Wohnungsgesellschaften, der Kreisstadt Unna sowie aller Akteure im Sinne des Stadtquartiers „Berliner Allee“ in Unna-Königsborn stärker zu bündeln, Synergien zu nutzen und gemeinsame Themen gemeinschaftlich anzugehen. Nachbarschaften neu beleben und Wohnstandorte stabilisieren: Gerade in schwierigen Vierteln leistet quartierbezogene Stadtteilentwicklung dazu einen unverzichtbaren Beitrag. Daher haben sich die Wohnungsunternehmen DOGEWO21, LEG NRW und Spar-und Bauverein eG gemeinsam mit der Stadt Dortmund entschieden, ihr kooperatives Engagement zur Sicherung und Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in Scharnhorst-Ost weiter fortzusetzen. Die Zusammenarbeit geht zurück auf das ausgelaufene „Wohnungswirtschaftliche Quartiermanagement“ sowie gemeinsame Projekte im Rahmen des 1994 angelaufenen Landesprogramms Soziale Stadt NRW. Etablierte Projekte der vergangenen Jahre zugunsten von Familien, Senioren und Menschen mit Migrationshintergrund werden entsprechend den aktuellen Erfordernissen in der Großsiedlung fortgeführt. Karen Schüssler, Quartiermanagement der Spar- und Bauverein eG Der Beigeordnete der Stadt Unna (l.) mit Vertretern der Wohnungsunternehmen Spar- und Bauverein eG, UKBS, Schöneich und Heck GbR, LEG Wohnen NRW GmbH (nicht im Bild: Eigentümergemeinschaft Kayser; Foto: Borys Sarad, Hellweger Anzeiger) Seit Sommer 2012 besteht dazu ein Quartierbüro vor Ort, besetzt durch eine Bürgerarbeiterin sowie einen Quartiermanager der Kreisstadt Unna aus dem Bereich Jugend und Familie. Sie sollen nicht nur „passiv“ als Ansprechpartner vor Ort bereitstehen, sondern sich intensiv mit den Bewohnern auseinandersetzen, aktiv auf sie zugehen, mit ihnen ins Gespräch kommen und sie auch untereinander ins Gespräch bringen. Ziel ist es, auf diese Weise die Sorgen, Wünsche, Nöte und Hoffnungen der Menschen vor Ort kennenzulernen, um daraus dann konkrete Projekte abzuleiten, die das Leben im Quartier verbessern helfen. So erhalten die Bewohner Gelegenheit, an der Gestaltung ihres Umfelds selbst mitzuwirken und ein „Wir-Gefühl“ zu entwickeln. Eine weitere Teilaufgabe des Quartierbüros ist die Entwicklung eines Sozialraumkonzepts. 2012 baute die Genossenschaft ihren Einsatz zugunsten ganzheitlicher Quartierentwicklung in Kooperation mit anderen lokalen Akteuren weiter aus. Geschäft und Rahmenbedingungen 58 | Einsatz im Unionviertel Auch im Stadtumbaugebiet rund um die Rheinische Straße, dem sog. Unionviertel, ist die Genossenschaft seit einigen Jahren verstärkt aktiv. Neben diversen baulichen Maßnahmen findet ihr Engagement Ausdruck in der engen Zusammenarbeit mit dem Quartiermanagement sowie in der Mitgliedschaft im Quartierbeirat Rheinische Straße und im Rheinische Straße e. V., einer Interessenvertretung der Unternehmen und Bewohner vor Ort. Auch zukünftig will die Genossenschaft im Interesse ihrer Mitglieder einen Beitrag zur Integration und zum Stadtteilengagement leisten und beobachtet aufmerksam das politische Geschehen in Dortmund sowie die Veränderungen in der Bevölkerungs- und Gesellschaftsstruktur. Pressekonferenz zur Vorstellung des „Hafenspaziergangs“: eine Tagesaktion in der Nordstadt, die sie auf Initiative des Quartiermanagements in mehr als 60 Veranstaltungen von ihren schönsten Seiten zeigte (Foto: Knut Vahlensieck) Engagement für Dortmund-Nordstadt Das Quartiermanagement in der Dortmunder Nordstadt hat im Jahr 2012 erfolgreich verschiedene Projekte umgesetzt, die bürgerschaftliches Engagement sowie kulturelle Initiativen stärken. Zahlreiche Maßnahmen wie z. B. eine Quartierzeitung, Kinder- und Familienfeste oder auch Aktionen wie „Grüne Nordstadt“, „Nordstadt spielt!“ und der „Hafenspaziergang“ sollen fortgesetzt und weiterentwickelt werden. Die Genossenschaft ist seit vielen Jahren gemeinsam mit weiteren Wohnungsunternehmen maßgeblich an der Finanzierung der Aktivitäten beteiligt. Netzwerk „IdEE-Nordstadt“ Eine weitere Kooperationsvereinbarung zur Förderung der Dortmunder Nordstadt wurde für das Projekt „IdEE Nordstadt“ geschlossen. Kern der „Innovation durch Einzel Eigentümer“ ist die Schaffung eines Beratungsnetzwerks aus Experten unterschiedlicher Fachrichtungen. Um die Dortmunder Nordstadt weiter zu stärken, sollen die privaten Immobilieneigentümer auf dieses Netzwerk als niederschwelliges Angebot zurückgreifen können. Moderiert von dem Forschungsund Beratungsunternehmen empirica, bieten die vor Ort aktiven Wohnungsunternehmen regelmäßige Quartiertreffen und Eigentümerstammtische an, bei denen gezielt die Möglichkeiten und Perspektiven für einen Teilraum thematisiert werden. Ziel des Engagements ist die Aktivierung der privaten Eigentümer, um weitere Maßnahmen zur Förderung der Nordstadt anzustoßen. Heiter bis sonnig: So präsentierte das Quartiermanagement Nordstadt der Dortmunder Presse sein umfangreiches und vielseitiges Sommerprogramm rund um den Borsigplatz. Mittendrin: Sparbau-Prokurist Ulrich Benholz (7. v. l.). | 59 GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 60 | WIR HABEN EINE GANZ EINFACHE UNABHÄNGIGKEITS- ERKLÄRUNG. „Erst das Sparen, dann das Bauen“ ist die Grundidee, die SPAREINRICHTUNG Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung gelten als Kreditinstitute im Sinne von § 1 KWG, sodass vielfältige Anforderungen an die Professionalität des Geschäftsbetriebs, das Risikomanagement sowie die Solidität des Managements gestellt werden. Von großer Wichtigkeit sind außerdem hohe Fachkompetenz und Serviceorientierung auf Seiten der Mitarbeiter, um die gebotene qualifizierte und vertrauenswürdige Beratung der Kunden zu gewährleisten. Die Geschäftspolitik für die eigene Spareinrichtung zielt bei der Ausgestaltung der vielfältigen Sparformen gleichermaßen auf die kontinuierliche Werthaltigkeit festgelegter Gelder und eine planbare Rendite mit lukrativen Zinssätzen. Die Gesamthöhe der Einlagen sowie die allgemeine Kundenzufriedenheit sind Indizien für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie. Die Erwartung eines auch längerfristig niedrigen allgemeinen Referenzmarktzinsniveaus führte in 2012 dazu, dass die Kunden verstärkt Sparbriefe mit einer Laufzeit von 3 bis 4 Jahren zeichneten. Das durchschnittliche Zinsniveau über alle Spareinlagen und Sparbriefe ist deshalb im Vorjahresvergleich leicht auf 2,32 % angestiegen (Vorjahr: 2,19 %). Die Rentabilität des Geschäftsfelds der Spareinrichtung konnte auch in 2012 gewährleistet werden. im Laufe der Jahrzehnte 48 Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland dazu bewegt hat, eine eigene Spareinrichtung zu gründen. Im Kreise dieser Unternehmen gehört die Spar- und Bauverein eG Dortmund zu den größten und ältesten. Die Spareinrichtung ist Instrument und Hilfsbetrieb zur Erfüllung des wohnungswirtschaftlichen Förderauftrags. Die angelegten Gelder der Mitglieder ergänzen oder ersetzen als relevante Finanzierungsquelle das bei Kreditinstituten aufzunehmende Fremdkapital. Die Möglichkeit, Spareinlagen zu tätigen und Sparbriefe zu zeichnen, besteht ausschließlich für Mitglieder und deren Angehörige (gemäß § 15 AO). Bilder aus der Vergangenheit: Schon damals konnten Genossenschaftsmitglieder und Nicht-Mitglieder, die Angehörige eines Genossenschaftsmitglieds waren, unsere Spareinrichtung nutzen. Petra Bentzien, Abteilungsleiterin der Spareinrichtung und Mitgliederverwaltung der Spar- und Bauverein eG | 61 GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 62 | | 63 Hauptgründe für die Nutzung unserer Sparangebote sind der Zinsvorteil, die vergleichsweise Krisensicherheit der Geldanlage sowie die hohe Servicequalität und die kundenfreundlichen Öffnungszeiten der Spareinrichtung. Zudem wird das angelegte Geld im Unternehmen sinnvoll zur Verbesserung der Finanzierungsstruktur genutzt und kommt den Mitgliedern auf diese Weise mittelbar wieder zugute. Die hohe Beratungsintensität im Kundengespräch und das besondere Vertrauensverhältnis fördern den persönlichen Kontakt, weshalb die Spareinrichtung immer auch als Instrument der Mitgliederbindung und -neugewinnung gewertet werden kann. KontenZahL 2012 31. 12. 2011 31. 12. 2012 6.328 6.264 790 830 7.118 7.094 Sparkonten Sparbriefe GeSaMt Dreihundert Mark: So viel kostete ein Jahr nach Gründung des Dortmunder Spar- und Bauvereins ein „Antheilschein“ – eine Summe, die in Raten von 30 Pfennig pro Woche entrichtet werden konnte. Im Anstieg des Sparvolumens 2012 zeigt sich das Vertrauen der Sparer in die verantwortungsvolle Beratung und Anlagepolitik der Genossenschaft. Das Sparvolumen 2012 liegt insgesamt bei 81.489.868 Euro und hat damit im Vorjahresvergleich um 819.586 Euro zugenommen, obwohl sich viele Kunden auch im Berichtsjahr aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase alternativ für die Zeichnung weiterer Genossenschaftsanteile entschieden (Dividende: jährlich 3,99 %). GeSchäFtSentWIcKLunG IM RücKbLIcK – SPaRvoLuMen 1991 – 2012 SPaRvoLuMen 2012 mit dreimonatiger Kündigungsfrist mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist 31. 12. 2011 31. 12. 2012 65.226.385 64.682.721 59.446 37.802 1.711.745 1.723.497 Sparbriefe/Sparschuldverschreibungen 13.672.706 15.045.848 GeSaMt 80.670.282 81.489.868 aufgrund von Bonussparverträgen Alle Angaben in Euro Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung pflegen einen intensiven fachlichen Austausch im Rahmen einer Bundesarbeitsgemeinschaft. Dies geschieht in enger Kooperation mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin. Die Spar- und Bauverein eG Dortmund ist Mitglied im Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen in Wohnungsgenossenschaften, errichtet vom GdW Berlin. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 ’91 ’92 Spareinlagen Alle Angaben in Mio. Euro ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 Sparbriefe und Sparschuldverschreibungen ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 GeScHäFT UND RAHMeNBeDINGUNGeN 64 | GESCHÄFTSGUTHABEN UND MITGLIEDERBEWEGUNG Das Geschäftsguthaben in Form der gezeichneten Genossenschaftsanteile ist wichtiger Eigenkapitalbestandteil und rechtsformprägendes Element einer Genossenschaft. Es ist daher sicherlich als erfreulich zu werten, dass das seitens der Mitglieder gezeichnete Anteilskapital in den letzten Jahren kontinuierlich auf nunmehr 30.732.774,58 Euro (Vorjahr: 27.596.389,23 Euro) angestiegen ist. Mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 29.320.184,54 Euro (Vorjahr: 26.418.925,25 Euro) betrifft das ausgewiesene Geschäftsguthaben 2012 das Kapital der verbleibenden Mitglieder. Der Anstieg bei Mitgliederzahlen und Geschäftsguthaben 2012 führte zu einer deutlichen Erhöhung der Eigenkapitalquote. Der deutliche Zuwachs ist einerseits auf die im Saldo steigende Mitgliederzahl (im Vorjahresvergleich + 345 auf insgesamt 18.050) als Folge der hohen Nachfrage nach Wohnungen und/oder Sparprodukten zurückzuführen. Andererseits liegt in der im Marktvergleich lukrativen Verzinsung der Genossenschaftsanteile (jährliche Dividende von ca. 4 %) ein bedeutender Anreiz, den Pflichtanteil oder darüber hinaus weitere Genossenschaftsanteile zu zeichnen. Die Zahl der im Berichtszeitraum gezeichneten Pflicht- und weiteren Geschäftsanteile hat sich im Saldo um 2.304 auf insgesamt 24.497 erhöht. Satzungsgemäß (§ 17 Abs. 8) kann sich ein Mitglied eigentlich mit bis zu 150 Geschäftsanteilen an der Genossenschaft beteiligen; hier hat der Vorstand seit September 2012 bereits zweimal von seinem Reduktionsrecht Gebrauch gemacht: Mit Blick auf die Sicherstellung der notwendigen Wirtschaftlichkeit des Gesamtunternehmens wurde angesichts der anhaltenden Niedrigstzinsphase die Anzahl der maximal zeichnungsfähigen weiteren Genossenschaftsanteile pro Person im September 2012 auf 10 und im Februar 2013 aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage sogar auf 5 reduziert. Die Veränderungen bei den Mitgliedschaften sind auf folgende Ursachen zurückzuführen: Insgesamt wurden 1.316 Mitgliedschaften neu begründet; 971 Mitglieder schieden aus der Genossenschaft aus, davon 710 durch Kündigung, 210 durch Tod, 43 durch Übertragung sowie 8 durch Ausschluss. Das folgende Diagramm stellt die Altersstruktur der Mitglieder dar: Bis einschließlich 29 Jahre 2.109 Mitglieder (11,68 %) Bis einschließlich 49 Jahre 6.382 Mitglieder (35,36 %) Bis einschließlich 69 Jahre 5.271 Mitglieder (29,20 %) 70 Jahre und älter 4.288 Mitglieder (23,76 %) 3. FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN | 65 Finanzielle Leistungsindikatoren werden häufig zu Betriebsvergleichen innerhalb der Branche herangezogen und sind Ausdruck von Leistungsfähigkeit und Ertragskraft der berichtenden Unternehmen. Für die Spar- und Bauverein eG ergeben sich zum Stichtag 31. 12. 2012 folgende ausgewählte Kenngrößen: KennZahLen Gesamtkapitalrentabilität 3,2 % Eigenkapitalrentabilität 4,7 % Cashflow Durchschnittliche Sollmiete Quote nicht vermieteter Wohnungen Fluktuationsquote Modernisierung/Instandhaltung je m² Eigenkapitalquote 12.381 Tsd. Euro 4,24 Euro/m²/Monat 0,16 % 8,1 % 27,91 Euro p. a. 19,20 % Bezüglich der Angaben zu „Nichtfinanziellen Leistungsindikatoren“, die gemäß § 289 Abs. 3 HGB von großen Unternehmen i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB zu dokumentieren sind, verweisen wir auf unsere Ausführungen zur Geschäftsentwicklung in den einzelnen Geschäftszweigen. DARSTeLLUNG DeR LAGe 66 | WIR MACHEN UNSERE ARBEIT DURCHSICHTIG. DARSTELLUNG DER LAGE ERTRAGSLAGE Im Rahmen der Ertragslage wurde das Geschäftsfeld der Spareinrichtung aufgrund zahlreicher Schnittstellen dem Geschäftsfeld der Hausbewirtschaftung zugeordnet. Für das Budgetjahr 2013 sowie den Mittelfristzeitraum erwarten wir gemäß unserer Planung eine unverändert positive Geschäftsentwicklung mit Umsatzzuwächsen aus Mietanpassungen im Gebäudebestand sowie erstmaligen Mieteinnahmen nach Fertigstellung weiterer Neubaumaßnahmen. In der Mittelfristplanung sind der Abschluss des dritten Neubauabschnitts im Althoffblock – Kuithanstraße u. a. – sowie die laufende Bebauung des Grundstücks Gevelsbergstraße in Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2012 liegt mit 5.072 Tsd. Euro auf Vorjahresniveau (5.070 Tsd. Euro) und ist Beleg des sehr guten Geschäftsverlaufs im Berichtsjahr. Aus der Weiterrechnung resultiert ein Jahresüberschuss 2012 von 2.799 Tsd. Euro (Vorjahr: 3.005 Tsd. Euro). Wie in den Vorjahren ist das positive Unternehmensergebnis insbesondere im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung erwirtschaftet worden. Gegenüber 2011 sind bei fast gleichem Überschuss im Kerngeschäft Mehrerträge aus Sollmieten, die auf eine sensible und moderate Mietenerhöhungspolitik zurückzuführen sind, sowie geringere Erlösschmälerungen als Folge der anhaltenden Vollvermietung zu verzeichnen. Diese Effekte werden jedoch nahezu kompensiert durch höhere aufwandswirksame Instandhaltungsleistungen sowie höhere Abschreibungen auf Sachanlagen als Zeugnis der hohen Reinvestitionstätigkeit. Markus Klukas, Prokurist der Spar- und Bauverein eG | 67 Ein besonderer Vorteil der Neubauwohnungen in der Kuithanstraße 38 (Do-Innenstadt-West): die Ausstattung der Balkone mit Faltglaselementen, die eine Nutzung auch in den Übergangszeiten ermöglichen Dortmund-Schüren berücksichtigt. Die für den Mittelfristzeitraum kalkulierten Jahresergebnisse von ca. 2,3 Mio. Euro werden es auch zukünftig erlauben, eine planmäßige Dividende auszuschütten und die Einstellung in Ergebnisrücklagen zur Eigenkapitalstärkung vorzunehmen. Die Geschäftspolitik ist unverändert auf langfristige Bestandssicherung und -verbesserung ausgerichtet; entsprechend wird der Großteil der zukünftigen Erträge aus Sollmieten in die Instandhaltung und Modernisierung der genossenschaftseigenen Wohnhäuser reinvestiert. Zentrale Voraussetzungen für das positive Unternehmensergebnis 2012 waren die hohen Investitionen in den Bestand sowie die gute Vermietungssituation. Darstellung der Lage/Nachtragsbericht 68 | Finanzlage | 69 Die Genossenschaft verfügt über eine ausreichende Liquidität, um den Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachzukommen. Dies belegt u. a. die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2012: Danach ergeben sich ein Cashflow in Höhe von 12.381 Tsd. Euro (Vorjahr: 12.224 Tsd. Euro) und ein Finanzmittelbestand im Umlaufvermögen zum 31. 12. 2012 von 28.748 Tsd. Euro. Darüber hinaus werden Finanzanlagen im Anlagevermögen in Höhe von 9.774 Tsd. Euro gehalten. Im Vorjahresvergleich stieg die Bilanzsumme auf der Aktivseite insbesondere aufgrund der umfangreichen Investitionen in Neubau und Modernisierung um insgesamt 6.361 Tsd. Euro (1,9 %) an. Die entsprechende Erhöhung auf der Passivseite ist im Wesentlichen auf den Anstieg der Geschäfts guthaben, die weitere Einstellung in Ergebnisrücklagen sowie die Zunahme der Spareinlagen zur Finanzierung der Investitionstätigkeit zurückzuführen. Der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für das Geschäftsjahr 2013 wurde im Rahmen der Haushaltsplanung identifiziert; entsprechende Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung. Wir weisen als Besonderheit gegenüber Wohnungsunternehmen ohne Spareinrichtung darauf hin, dass das Sparvolumen von 81,5 Mio. Euro im Rahmen des Kapitalaufbaus im Fremdkapitalanteil enthalten ist. Die Finanzlage ist geordnet. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Vermögenslage Nachtragsbericht Vermögens- und Kapitalaufbau gliedern sich wie folgt: Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs eingetreten sind, liegen nicht vor. Vermögensaufbau Anlagevermögen Umlaufvermögen*, mittel- und langfristig Umlaufvermögen*, kurzfristig Gesamt Tsd. EUR % 308.961 87,6 1.958 0,6 41.814 11,8 352.733 100,0 Tsd. EUR % 67.581 19,2 253.088 71,8 32.064 9,0 352.733 100,0 *einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten Kapitalaufbau Eigenkapital Fremdkapital*, mittel- und langfristig Fremdkapital*, kurzfristig Gesamt *einschließlich Rückstellungen Risikobericht Risikobericht 70 | Risikomanagement/Interne Revision/ Compliance/corporate Governance Das bestehende Risikomanagementsystem der Spar- und Bauverein eG wurde kontinuierlich erweitert; den von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) definierten „Mindestanforderungen an das Risikomanagement – MaRisk“ wie den Empfehlungen des GdW-Arbeitskreises „MaRisk“ wurde hierbei in jeder Hinsicht entsprochen. Neben der fortlaufenden Beobachtung von Frühwarnindikatoren in den Fachbereichen der Genossenschaft nahmen die verantwortlichen Risikobeauftragten regelmäßig Einzelbewertungen bereits identifizierter sowie neu auftretender Risiken vor. Die mittels standardisierter Methoden durchgeführte Beurteilung von Eintrittswahrscheinlichkeit und Volumen möglicher Schäden ergab für die Mehrzahl der betrachteten Risiken keine besondere Überwachungsrelevanz; mögliche Wechselwirkungen sowie Kumulationseffekte wurden hierbei berücksichtigt. Die Funktionsfähigkeit der zur Risikovermeidung bzw. -reduktion definierten Steuerungsmaßnahmen wurde in regelmäßigen Abständen überprüft. Der monatliche Einsatz EDV-basierter Controllinginstrumente trug dem erhöhten Beobachtungsbedarf in Bereichen mit besonderer Bedeutung für das Geschäftsergebnis Rechnung. | 71 Das bestehende Compliance-Management der Genossenschaft wurde im Berichtsjahr kontinuierlich ausgebaut. Im Rahmen regelmäßiger Zusammenkünfte analysierten die Compliance-Verantwortlichen die unternehmensspezifischen Prozesse und prüften ihre Übereinstimmung mit den geltenden Richtlinien und gesetzlichen Vorgaben. Die im Vorjahr definierte „Dienstanweisung Compliance“ wurde um zahlreiche Anweisungen und Richtlinien ergänzt, die im Organisationshandbuch der Genossenschaft dokumentiert sind. Periodische Untersuchungen der in den einzelnen Fachbereichen eingeführten Regelungen bestätigten, dass diese zur Einhaltung der gesetzlichen, aufsichtsrechtlichen und unternehmensspezifischen Vorgaben angemessen und wirksam sind. So werden materielle und immaterielle Vermögensschäden für die Genossenschaft vermieden; ein regelkonformes Verhalten von Mitarbeitern und Organen der Genossenschaft ist gewährleistet. Der wertorientierten und nachhaltig an den Mitgliederinteressen ausgerichteten, verantwortungsvollen Unternehmensführung und -kontrolle (Corporate Governance) kommt unverändert besondere Bedeutung zu. So war die Zusammenarbeit zwischen den Organen und den Mitarbeitern der Genossenschaft auch im Berichtsjahr von einem partnerschaftlichen und vertrauensvollen Miteinander sowie einer offenen und transparenten Unternehmenskommunikation gekennzeichnet. Die Kommunikation aller Ergebnisse erfolgte in Form schriftlicher Risikoberichte an Vorstand und Aufsichtsrat; darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat in den regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand ausführlich informiert. Zusammenfassend ergab die Risikobewertung zum 31. 12. 2012, dass im Berichtsjahr kein bestandsgefährdendes Risiko für die Genossenschaft gegeben war und dies nach aktuellem Sachstand auch für die Zukunft nicht zu erwarten ist. Ein fortlaufend bedarfsgerecht erweitertes Risikomanagement stellte Eignung und Effizienz von Abläufen, Funktionen und Systemen der Genossenschaft sicher. Die Prüfungs- und Beratungstätigkeit der Internen Revision fand auf Basis einer jährlich fortgeschriebenen, risikoorientierten Planung statt, die sowohl Funktions- als auch Systemprüfungen umfasste. Die von der BaFin definierten Vorgaben für die Interne Revision wurden dabei berücksichtigt. Im Rahmen zahlreicher Prüfungshandlungen, die auf Ermittlung von Optimierungspotenzialen zielten, wurden sowohl die Effektivität des Risikomanagements und des Internen Kontrollsystems als auch die Funktionsfähigkeit der Geschäfts- und Überwachungsprozesse in den Fachbereichen der Genossenschaft untersucht und bewertet. Wo sich Verbesserungsmöglichkeiten zeigten, wurden sie in Abstimmung mit dem Vorstand und den jeweiligen Fachbereichsverantwortlichen zeitnah umgesetzt. Zusammenfassend ergab die Prüfungstätigkeit im Berichtsjahr, dass alle gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen erfüllt wurden; Geschäfts- und Überwachungsprozesse erwiesen sich als funktionsfähig und die Arbeitsmethoden als angemessen. Risiken der zukünftigen Entwicklung Bestandsgefährdende Risiken, die laut KonTraG gesondert aufzuführen sind, liegen nicht vor. Unverändert kritisch beobachtet werden aktuelle und prognostizierte Veränderungen auf den Teilmärkten, die Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der Spar- und Bauverein eG nehmen. Absehbare Veränderungen fanden Eingang in die Mittelfristplanung für den Haushalt bis 2017. Außerdem werden einige Gesetzesinitiativen mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit im Wohngebäudezyklus in Abstimmung mit den Interessenvertretungen der Branchenverbände konstruktiv begleitet. Dies betrifft z. B. die Novelle der Energiesparverordnung, die Mietrechtsgesetzgebung oder die wohl ab 01. 04. 2013 in Nordrhein-Westfalen wirksame Verpflichtung zur Erstausstattung aller Bestandswohnungen mit Rauchmeldern. Bei letztgenannter Neuerung wird mit Blick auf die bislang vorgesehene Übertragung der Wartung auf die Mieterhaushalte insbesondere die Haftungsfrage kritisch gesehen. Entsprechende Stellungnahmen von Justiziaren sind bereits angefordert worden. Risikobericht 72 | | 73 Wohnen ist Wahlkampfthema im Vorfeld der Bundestagswahl 2013. Unter dem Motto „Bezahlbares Wohnen gewährleisten“ bereiten alle Bundestagsparteien entsprechende Wahlprogramme vor; hier gilt es Lobbyarbeit im Sinne unserer Branche zu leisten. liomanagement für den Wohnungsbestand hinaus betreiben wir daher ein intensives Kapitalkostenmanagement. Das nach wie vor bestehende große Mieterhöhungspotenzial nutzen wir behutsam, aber fortlaufend im Zuge moderater Anpassungen von Neuvertrags- und Bestandsmieten. Um Risiken zu vermeiden bzw. frühzeitig zu erkennen, werden regelmäßig Kenngrößen zur Vermietungssituation, zur Auftragsauslastung für die Investitionstätigkeit, zu den Finanzanlagedispositionen sowie zum Spargeschäft erhoben und ausgewertet. Die schriftlich fixierte Ordnung des Geschäftsbetriebs definiert Regelungen zur prozessabhängigen Überwachung (Internes Kontrollsystem) sowie zur prozessunabhängigen Prüfung (Interne Revision). Geschäftsanweisungen, Unterschriftenregelungen oder auch Arbeitsablaufbeschreibungen sind im unternehmens eigenen Organisationshandbuch fixiert, das fortlaufend ergänzt und aktualisiert wird. Die zahlreichen Aktivitäten in Vorbereitung des 120-jährigen Bestehens der Genossenschaft haben uns in besonderer Weise vor Augen geführt, wie wichtig eine interaktive Kommunikationspolitik ist. Es gilt auch weiterhin, die Mitglieder nach ihren Wünschen zu befragen, sie zu Wort kommen zu lassen und in die Innen- und Außendarstellung mit einzubeziehen. In diesem Sinne wollen wir eine nachhaltige Kommunikationsstrategie etablieren, die Mitgliedern in unterschiedlichen Foren die Möglichkeit gibt, sich aktiv einzubringen. Wesentliche zinsänderungs- und konjunkturabhängige Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind derzeit ebenso wenig erkennbar wie rechtliche Bestandsgefährdungspotenziale. Die hohen Investitionsvolumina verhindern Instandhaltungsstau und hohe Folgekosten; die sehr gute Vermietungssituation wird nach unserer Einschätzung im Mittelfristzeitraum weiter Bestand haben. Über die Weiterentwicklung des Wohnungsangebots planen wir, die gute Wettbewerbssituation der Spar- und Bauverein eG zu erhalten bzw. weiter auszubauen. Im Mittelpunkt stehen nachfrageorientierte Wohnformen, die sich einerseits im Zuge von Neubauvorhaben, andererseits durch Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen im Bestand realisieren lassen. Um unsere Dienstleistungspalette zielgerichtet auszuweiten, kooperieren wir mit Spezialisten. Die gemäß § 25 Abs. 1 KWG durchzuführende Gefährdungsanalyse in der genossenschaftseigenen Spareinrichtung wurde im Berichtsjahr planmäßig aktualisiert. Aufbau- und Ablauforganisation sowie die installierten Abwehrmaßnahmen sind aus unserer Sicht vollauf geeignet, Geld wäsche im Unternehmen zu verhindern. FINANZINSTRUMENTE Chancen der zukünftigen Entwicklung Eine weitere Professionalisierung über die Aus- und Weiterbildung hinaus erfolgte im Berichtsjahr z. B. durch Einrichtung und Betrieb eines Portfoliomanagementsystems, das aus unserer Sicht eine noch effizientere Feinsteuerung der investiven Mittel gewährleisten kann. Das EDV-gestützte Managementprogramm vermittelt den Verantwortlichen wichtige Kenntnisse bezüglich Beschaffenheit und Entwicklungsaussichten jedes einzelnen Wohngebäudes unter kaufmännischen, technischen, energetischen und standortbezogenen Gesichtspunkten. Alternative Handlungsstrategien können mit Blick auf ihre jeweiligen Auswirkungen durchgespielt werden. Die sehr vorteilhaften Bedingungen an den Kapitalmärkten betrachten wir als Chance für eine weiterhin positive Ertragsentwicklung und suchen kontinuierlich nach Möglichkeiten, die derzeit sehr günstigen Zinskonditionen möglichst lange festzuschreiben. Über das oben beschriebene Portfo- Finanzanlagen Die Anlagestrategie der Spar- und Bauverein eG richtet sich nach folgenden Kriterien: a) Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit b) Weitgehende Minimierung etwaiger Anlage- und Ausfallrisiken c) Diversifizierung der Anlageformen zur Optimierung der Ertragssituation d)Angemessene Gestaltung der Duration des Gesamtportfolios zur Minderung etwaiger Zinsänderungsrisiken unter Berücksichtigung der aktuellen sowie der prognostizierten Kapitalmarktgegebenheiten e)Gestaltung der Erträge aus Finanzanlagen im Sinne eines kontinuierlichen und planbaren Mittelzuflusses Die genannten Vorgaben führen dazu, dass die Spar- und Bauverein eG nahezu ausschließlich in Anlageformen investiert, die sowohl eine Rückzahlungsvereinbarung hinsichtlich des Anlagenennwerts als auch eine gute bis sehr gute Bonität des Schuldners aufweisen. Prognosebericht Prognosebericht 2013 74 | | 75 Im Wertpapierbereich soll die Höhe der Einzelanlagen in der Regel nicht mehr als 500.000 Euro betragen. Die Festlegung der Laufzeiten richtet sich nach den Liquiditätserfordernissen des Unternehmens und den Erwartungen hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung. Die Finanzanlagen bestehen im Wesentlichen aus Termingeldern im kurzfristigen Bereich und mittelfristigen Spareinlagen mit Festzinsvereinbarungen sowie Pfandbriefen, deutschen Staatsanleihen und wenigen Inhaberschuldverschreibungen namhafter nationaler und internationaler Unternehmen mit derzeit maximal mittelfristigem Anlagehorizont. Die Portfoliostrategie ist insgesamt als konservativ und wertorientiert zu bezeichnen. In die Jahresabschlussprüfung durch den VdW Rheinland Westfalen e. V. Düsseldorf war auch das Finanzanlageportfolio eingeschlossen. Die eingehende Prüfung ergab keinerlei Beanstandungen. Finanzierungsmittel Zur Finanzierung der erheblichen Investitionstätigkeit ist die Spar- und Bauverein eG neben der laufenden Reinvestition erwirtschafteter Überschüsse auch auf die Beschaffung von Fremd mitteln angewiesen. Der sich daraus ergebende Zinsaufwand ist ein wesentlicher Faktor in der Gewinn- und Verlustrechnung, sodass diesem Finanzbereich besondere Aufmerksamkeit zu widmen ist. Grundlagen der diesbezüglichen Aktivitäten sind die aus der Wirtschaftsplanung heraus ermittelten Kapitalbedarfe für den kurz- bis mittelfristigen Zeitraum, die laufenden Analysen des bestehenden Kreditportfolios im Sinne des Risikomanagements sowie die intensive Beobachtung des Kapitalmarkts. Der Kapitalmarkt zeichnete sich im Berichtszeitraum durch ein nach wie vor sehr günstiges Zins niveau aus. Für die Neuaufnahme und die Umfinanzierung von Darlehen ergaben sich daher weiterhin vorteilhafte Konstellationen, die mit Blick auf die ungewisse Zinsentwicklung konsequent genutzt wurden. Fördermittel des Landes und der Kreditanstalt für Wiederaufbau wurden im Berichtszeitraum nicht aufgenommen. Zur Optimierung des Kreditportfolios und zur Reduzierung des Zinsaufwands hat die Spar- und Bauverein eG Forward-Darlehen abgeschlossen, sodass der Anschlussfinanzierungsbedarf, der sich aus dem Kreditportfolio ergibt, für die Jahre 2013 und 2014 bereits weitgehend fest vereinbart ist. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt es sich aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat in besonderer Weise, in die eigenen Wohngebäude zu investieren: Es gilt, überschüssige Liquidität nicht für niedrig – teils sogar unterhalb der Inflationsrate – verzinsliche Geldanlagen zu verwenden, sondern für das Sachanlagevermögen „arbeiten zu lassen“. Zugleich lässt sich die Niedrigzinsphase nutzen, um die günstigen Darlehenskonditionen möglichst langfristig abzusichern, etwa mittels Forward-Vereinbarungen oder Bausparlösungen. Die geschilderten Handlungsansätze wurden im Rahmen der Wirtschafts- und Arbeitsplanung für den Mittelfristzeitraum bis 2017 berücksichtigt. Chancen für weitergehende Steigerungen von Ergebnis und Investitionsintensität sehen Vorstand und Aufsichtsrat insbesondere angesichts der generellen konservativen Ausrichtung und Sicherheitsorientierung. Die Solidität unserer Planung kommt selbstverständlich auch in der verantwortungsbewussten Geldanlagestrategie und im professionellen Kapitalkosten-, Darlehens- und Beleihungsmanagement zum Ausdruck. Das in 2012 neu eingeführte Portfoliomanagementsystem ist aus Sicht der Verantwortlichen geeignet, Investitionen noch zielgerichteter in den Wohnungsbestand einfließen zu lassen. Es wird erwartet, dass die entsprechenden Strategien noch individueller auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen zugeschnitten, in der Gesamtbetrachtung aller Wohngebäude differenzierter abgestimmt und somit zielführender umgesetzt werden können. Mit Blick auf Ertragsüberschüsse nach Reinvestition gilt für den Mittelfristzeitraum unverändert, dass sie zur Ausschüttung von Dividenden in unveränderter Höhe sowie zur Stärkung der Eigenkapitalbasis durch Einstellung in Ergebnisrücklagen dienen werden. Die genossenschaftseigene Spareinrichtung bleibt wichtige Grundlage der finanziellen Unabhängigkeit, attraktives Geschäftsfeld und wirksames Mittel zusätzlicher Mitgliederbindung. Über rein kaufmännische Überlegungen hinaus werden wir weiterhin den Menschen in den Mittelpunkt stellen: Nachbarschaftsarbeit, Hilfestellung im Alltag sowie eine nachhaltige, mitgliederorientierte Kommunikationspolitik bleiben wesentliche Bausteine unseres Handelns. Dortmund, den 15. März 2013 Spar- und Bauverein eG Der Vorstand Neue Chancen ergeben sich aus der Einführung eines Portfoliomanagementsystems, das eine präzisere Feinsteuerung der Investitionen erlaubt. JAHReSABScHLUSS JahreSabSchLUSS eg 76 | ZUM 31. 12. 2012 | 77 POSITIVES UNTERNEHMENSERGEBNIS, ERHÖHTE INVESTITIONEN, WEITERE EIGENKAPITALSTäRKUNG. Wie das nachfolgende Zahlenwerk im Ganzen belegt, konnte die Spar- und Bauverein eG 2012 erneut einen sehr guten Geschäftsverlauf realisieren. Trotz umfangreicher Reinvestitionen wurde, wie angestrebt, ein Jahresüberschuss erwirtschaftet, der neben den planmäßigen Dividenden auch die Bildung ausreichender Rücklagen gewährleistet. Die positive Entwicklung in den einzelnen Geschäftsbereichen begründet die erfolgreiche Gesamtperformance des Unternehmens und bildet ein solides Fundament für die langfristige Erfüllung des genossenschaftlichen Förderauftrags. Bilanz Bilanz | zum 31. 12. 2012 78 | Aktivseite Anlagevermögen Geschäftsjahr 2012 Vorjahr 2011 Passivseite Geschäftsjahr 2012 Vorjahr 2011 EUR EUR Eigenkapital EUR EUR Immaterielle Vermögensgegenstände Geschäftsguthaben 110.566,22 171.723,99 283.534.986,93 282.249.871,86 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.557.985,53 1.940.062,10 Geschäftsguthaben insgesamt Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 3.424.947,75 2.864.167,48 Ergebnisrücklagen Technische Anlagen und Maschinen 25.662,51 32.097,37 Betriebs- und Geschäftsausstattung 524.085,06 425.387,26 8.875.847,30 3.180.922,19 Ergebnisrücklagen insgesamt 132.431,18 682.798,89 Bilanzgewinn/Bilanzverlust 299.075.946,26 291.375.307,15 Entgeltlich erworbene Lizenzen Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Anlagen im Bau Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 4.205.375,72 4.205.375,72 14.500,00 14.500,00 5.521.865,63 7.532.715,63 32.000,00 32.000,00 9.773.741,35 11.784.591,35 308.960.253,83 303.331.622,49 Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens Andere Finanzanlagen Finanzanlagen insgesamt Anlagevermögen insgesamt Umlaufvermögen EUR EUR Andere Vorräte Andere Vorräte insgesamt 29.320.184,54 26.418.925,25 417.690,58 139.036,37 30.732.774,58 27.596.389,23 Gesetzliche Rücklage 12.710.000,00 12.410.000,00 Andere Ergebnisrücklagen 25.550.730,54 24.105.427,48 38.260.730,54 36.515.427,48 Jahresüberschuss 2.799.418,18 3.005.211,11 Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.745.303,06 2.005.348,78 Bilanzgewinn/Bilanzverlust insgesamt 1.054.115,12 999.862,33 Eigenkapital insgesamt 70.047.620,24 65.111.679,04 Rückstellungen EUR aus gekündigten Geschäftsanteilen 1) 13.604.037,83 12.637.554,08 170.233,67 174.690,88 13.774.271,50 12.812.244,96 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 7.654.067,00 Steuerrückstellungen 571.605,00 488.728,63 Sonstige Rückstellungen 459.326,33 1.004.505,34 9.022.916,33 9.147.300,97 Verbindlichkeiten EUR EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 165.962.772,42 164.605.725,39 7.990.877,51 9.176.420,96 Spareinlagen 66.444.019,51 66.997.576,61 Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 15.045.848,20 13.672.705,83 Erhaltene Anzahlungen 14.039.373,18 13.750.422,19 231.896,90 224.008,76 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 301.133,01 326.854,67 8.597,40 1.394,32 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 214.093,50 148.091,72 Verbindlichkeiten aus Vermietung Sonstige Vermögensgegenstände 401.069,39 647.657,95 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 924.893,30 1.123.998,66 Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände insgesamt Flüssige Mittel und Bausparguthaben 27.729.045,84 28.659.833,69 1.018.773,91 0,00 Flüssige Mittel und Bausparguthaben insgesamt 28.747.819,75 28.659.833,69 Rechnungsabgrenzungsposten EUR Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Bausparguthaben Geldbeschaffungskosten Bilanzsumme Treuhandvermögen aus Mietkautionen 2012: 42.971,47 Euro (2011: 51.760,28 Euro) EUR 325.445,88 443.960,88 352.732.684,26 346.371.660,68 EUR 7.991.985,00 Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Rückstellungen insgesamt Andere Vorräte Unfertige Leistungen 1.038.427,61 der verbleibenden Mitglieder Bauvorbereitungskosten Sachanlagen insgesamt 994.899,46 der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 0,00 3.018,88 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.267.158,19 2.095.706,94 Sonstige Verbindlichkeiten 2) 1.595.521,38 1.474.187,91 273.577.467,29 271.999.773,47 Verbindlichkeiten insgesamt Rechnungsabgrenzungsposten Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme EUR EUR 84.680,40 112.907,20 352.732.684,26 346.371.660,68 Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen 2012: 42.971,47 Euro (2011: 51.760,28 € Euro) 1) Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 2012: 242.806,01 Euro (2011: 294.790,09 Euro) 2) davon aus Steuern 2012: 269.069,44 Euro ( 2011: 250.181,21 Euro); davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 2012: 9.409,20 Euro ( 2011: 18.818,40 Euro ) | 79 Gewinn- und Verlustrechnung /Anhang Gewinn- und Verlustrechnung | 01. 01. – 31. 12. 2012 80 | Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Geschäftsjahr 2012 Vorjahr 2011 EUR EUR Der Jahresabschluss zum 31. 12. 2012 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Seit dem 01. 01. 2010 werden die Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) angewendet. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 52.318.842,06 51.570.914,15 5.940,00 109.041,34 56.527,48 63.940,33 52.381.309,54 51.743.895,82 Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen 966.483,75 – 282.164,00 Andere aktivierte Eigenleistungen 983.081,36 784.194,02 1.500.526,82 1.959.076,40 25.871.271,66 25.429.819,49 4.664.113,92 4.533.111,82 b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen Umsatzerlöse insgesamt Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 1) 1.256.665,29 1.086.741,99 Personalaufwand insgesamt 5.920.779,21 5.619.853,81 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und S achanlagen 9.528.403,69 9.211.451,14 Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.230.354,77 1.959.302,13 66.352,67 620,44 Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 210.672,19 270.560,42 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 437.485,42 529.107,33 14.100,00 1.100,00 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2) 7.909.241,20 7.714.017,22 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 5.071.761,22 5.069.746,64 91.475,00 91.475,00 Abschreibungen auf Finanzanlagen Außerordentliche Aufwendungen 91.475,00 91.475,00 475.093,78 452.112,00 Sonstige Steuern 1.705.774,26 1.520.948,53 Jahresüberschuss 2.799.418,18 3.005.211,11 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 1.745.303,06 2.005.348,78 Bilanzgewinn 1.054.115,12 999.862,33 Außerordentliches Ergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 1) davon für Altersversorgung 2012: 416.498,63 Euro (2011: 251.345,73 Euro) 2) davon aus Aufzinsung 2012: 442.548,00 Euro (2011: 439.149,00 Euro) Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt gem. der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die Positionen der immateriellen Vermögensgegenstände werden auf 4 bzw. 5 Jahre abgeschrieben. Wohn- und Geschäftsbauten, die sich am 01. 01. 1991 im Bestand befanden, werden nach einer Neufestlegung der Restnutzungsdauer ab dem Geschäftsjahr 1991 wie folgt abgeschrieben: Gebäude mit einem Fertigstellungszeitpunkt bis 31. 12. 1924: 40 Jahre nach 31. 12. 1924: 50 Jahre Ab dem Jahr 2011 werden die Abschreibungen bei Objekten nach Großmodernisierung linear mit 2 % der Anschaffungsund Herstellungskosten vorgenommen. Bei einem Objekt mit einer gewerblichen Einheit wurde in 2006 die Restnutzungsdauer im Hinblick auf die erwartete wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit um 10 Jahre verkürzt. Bei zwei weiteren Mietobjekten wurde die Restnutzungsdauer in 2007 um 15 bzw. 20 Jahre verkürzt. Die Wohn- und Geschäftsbauten für die Jahre ab 1991 werden entsprechend den steuerlichen Sätzen abgeschrieben, wobei teilweise die degressive Abschreibung mit den zulässigen Höchstsätzen in Anspruch genommen wird. Die Außenanlagen werden mit 6,66 %, 10 % bzw. 12 % abgeschrieben. In die aktivierten Herstellungskosten sind eigene Verwaltungsleistungen bei Modernisierungen und Neubaumaßnahmen in Höhe von 300,1 Tsd. Euro einbezogen worden. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit bei Neubauten sind in Höhe von 308,6 Tsd. Euro aktiviert worden. Für die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird die lineare Abschreibungsmethode bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren angewandt. Beteiligungen und andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Die Wertpapiere werden mit ihren Anschaffungskosten bzw. zu ihrem vereinbarten Einlösungsbetrag (Nominalwert von 100 %) bilanziert. Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungskosten angesetzt. Der Wertansatz für noch nicht abgerechnete Leistungen aus Betriebskosten wird nach dem Prinzip der verlustfreien Bewertung ermittelt. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit dem jeweiligen Nennwert ausgewiesen. Bei den Forderungen aus Vermietung wird dem allgemeinen Ausfallrisiko durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Geldbeschaffungskosten werden entsprechend den steuerlichen Regelungen abgeschrieben. Pensionsverpflichtungen und Rentenansprüche sind vollständig durch Rückstellungen berücksichtigt. Die Pensionsrückstellungen werden in Anlehnung an die Bestimmungen des BilMoG mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Die Teilwertberechnung im versicherungsmathematischen Gutachten erfolgte nach den „Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. K. Heubeck. | 81 Anhang 82 | Die bei der versicherungsmathematischen Bewertung der Verpflichtungen zugrunde gelegten Prämissen sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen: | 83 Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt: Ergebnisrücklagen in % 2012 Rechnungszinssatz 5,06 Lohnsteigerungen 2,0 Rentensteigerungen 1,0 Bestand am Ende des Vorjahres Der noch nicht bilanzierte Anteil beläuft sich auf 1.035,1 Tsd. Euro. Die sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftigen kaufmännischen Beurteilungen in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrags gebildet worden. Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzansätzen bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven Steuern führen können. Bilanzposten Aktive Differenz Passive Differenz Grundstücke mit Wohnbauten ■ – Grundstücke mit Geschäftsbauten ■ – Grundstücke ohne Bauten ■ – Rückstellungen für Pensionen ■ – Sonstige Rückstellungen ■ – Aufwendungsdarlehen werden passiviert. Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen. Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten antizipative Posten – aufgelaufene Zinsen – in Höhe von 75,1 Tsd. Euro (Vorjahr: 163,6 Tsd. Euro). Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr: Forderungen aus Vermietung: 109,3 Tsd. Euro (Vorjahr: 163,4 Tsd. Euro) Entnahmen für das Vorjahr Bestand am Ende des Geschäftsjahres 12.410.000,00 0,00 300.000,00 0,00 12.710.000,00 2. Andere Ergebnisrücklage 24.105.427,48 0,00 1.445.303,06 0,00 25.550.730,54 36.515.427,48 0,00 1.745.303,06 0,00 38.260.730,54 Alle Angaben in Euro Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Sonstige Rückstellungen Rückstellungen für 2012 2011 Bonuszusagen 78,5 90,0 Personalkosten 171,5 190,8 Prüfungskosten 80,0 80,0 Abschlussarbeiten 64,3 58,7 0,0 365,0 65,0 220,0 459,3 1.004,5 Kanalsanierung Unterlassene Instandhaltung Gesamt Alle Angaben in Tsd. Euro Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben. Latente Steuern wurden nicht aktiviert, da mit keinen Steuerzahlungen im Planungshorizont von 5 Jahren gerechnet wird. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 1. Gesetzliche Rücklage GESAMT Gemäß den Übergangsvorschriften zum BilMoG (Artikel 67 Abs. 1 Satz 1) wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, den zum 01. 01. 2010 ermittelten Differenzbetrag der Pensionsrückstellungen zwischen dem zurückzustellenden Betrag nach altem Recht und nach BilMoG auf 15 Jahre zu verteilen. Im Jahr 2012 sind 91,5 Tsd. Euro unter dem Posten „Außerordentliche Aufwendungen“ ausgewiesen. Einstellungen aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres Anhang Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 84 | I. Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt: Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. Ä. stellen sich wie folgt dar: Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Herstellungs kosten Zugänge des Geschäfts jahres EUR EUR Abgänge des Umbuchungen ZuschreiGeschäfts (+/–) bungen jahres EUR EUR Abschrei bungen (kumulierte) EUR EUR Buchwert am 31. 12. 2012 EUR Abschrei bungen des Geschäfts jahres 706.188,72 15.367,66 16.223,43 594.766,73 110.566,22 76.157,97 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche 507.017.360,45 Rechte mit Wohnbauten 10.579.229,80 – 69.428,61 637.985,64 + 69.428,61 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.815.423,09 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2.864.167,48 1.663,26 231.589,93 777,94 Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.192.965,96 Anlagen im Bau 3.180.922,19 5.694.925,11 682.798,89 8.749,30 518.985.227,99 17.153.677,29 Bauvorbereitungs kosten Sachanlagen gesamt 230.346,24 233.992.174,71 283.534.986,93 1.964.851,81 + 559.117,01 2.557.985,53 9.224.686,12 89.490,82 195.391,75 268.620,19 630.606,95 25.662,51 524.085,06 279.933,80 – 628.545,62 + 628.545,62 236.783.025,22 299.075.946,26 Beteiligungen Wertpapiere des Anlagevermögens über 5 Jahre Art der Sicherung 1) 2) (EUR) 31.165.397,96 (31.207.917,34) 127.497.547,84 (126.146.541,51) 165.962.772,42 (164.589.083,43) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 7.990.877,51 (9.176.420,96) 338.477,70 (1.133.307,92) 1.493.567,72 (1.459.599,62) 6.158.832,09 (6.583.513,42) 7.990.877,51 (9.176.420,96) Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 15.045.848,20 (13.672.705,83) 3.896.712,86 (4.306.934,92) 11.149.135,34 (9.365.770,91) – – – Erhaltene Anzahlungen 14.039.373,18 (13.750.422,19) 14.039.373,18 (13.750.422,19) – – – – 231.896,90 (224.008,76) 231.896,90 (224.008,76) – – – – 0,00 (3.018,88) 0,00 (3.018,88) – – – – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.267.158,19 (2.095.706,94) 2.267.158,19 (2.095.706,94) – – – – Sonstige Verbindlichkeiten 1.595.521,38 (1.474.187,91) 1.595.521,38 (1.464.778,71) 0,00 (9.409,20) – – – 207.133.447,78 (205.002.196,86) 29.668.966,83 (30.229.444,86) 43.808.101,02 (42.042.697,07) 133.656.379,93 (132.730.054,93) 173.953.649,93 (173.765.504,39) Verbindlichkeiten aus Vermietung 7.212,80 130.855,98 GPR/PR (GPR/PR) GPR (GPR) GPR/PR (GPR/PR) * Zahlen des Vorjahres 2011 wurden in Klammern gesetzt. 1) GPR = Grundpfandrecht; 2) PR = Pfandrechte (an Festgeldanlagen) 9.452.245,72 Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt: Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen zwischen 1 und 5 Jahre 7.299.826,62 (7.251.266,54) 8.875.847,30 132.431,18 bis zu 1 Jahr davon gesichert 165.962.772,42 (164.605.725,39) Gesamtbetrag – 559.117,01 davon Restlaufzeit (EUR) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 3.424.947,75 11.313,61 insgesamt (EUR) Verbindlichkeiten EUR Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen Fristigkeiten der Verbindlichkeiten* 4.205.375,72 25.600,00 7.551.165,63 Andere Finanzanlagen 32.000,00 Finanzanlagen gesamt 11.814.141,35 Spareinlagen 4.205.375,72 2.011.550,00 11.100,00 14.500,00 17.750,00 5.521.865,63 a) mit 3-monatiger Kündigungsfrist 14.100,00 2.011.550,00 0,00 0,00 28.850,00 9.773.741,35 14.100,00 a) mit einer Restlaufzeit bis zu 4 Jahren b) mit einer Restlaufzeit von mehr als 4 Jahren Anlagevermögen insgesamt 531.505.558,06 17.169.044,95 2.307.707,23 – 628.545,62 + 628.545,62 0,00 237.406.641,95 308.960.253,83 Vorjahr 31. 12. 2011 64.682.721,17 1.761.298,34 65.226.385,26 66.444.019,51 1.771.191,35 66.997.576,61 Verbindlichkeiten aus Sparbriefen 32.000,00 0,00 b) mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist 31. 12. 2012 9.542.503,69 gesamt 13.849.037,55 1.196.810,65 12.671.375,83 15.045.848,20 81.489.867,71 1.001.330,00 13.672.705,83 80.670.282,44 Alle Angaben in Euro II. Gewinn- und Verlustrechnung Die aperiodischen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten die Erstattungen von Erbbauzinsen (300 Tsd. Euro) sowie die Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten (78,3 Tsd. Euro) für frühere Jahre. | 85 Anhang 86 | Sonstige Angaben Mitgliedschaften/Beteiligungen Zur Sicherung der Spareinlagen besteht ein Selbsthilfefonds. Der aufgelaufene Betrag aus dem zugesagten Garantieversprechen beträgt 800,7 Tsd. Euro (Vorjahr: 760,1 Tsd. Euro). GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V., Berlin VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf Wohnen in Genossenschaften e. V., Münster Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungsund Wohnungswesens e. V., Münster EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bochum Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsbau genossenschaften (beim GdW), Berlin Verein der Freunde und Förderer der EBZ Business School e. V., Bochum Industrie- und Handelskammer zu Dortmund, Dortmund Förderverein Aus- und Fortbildung im EBZ e. V., Bochum Haus & Grund Dortmund e. V., Dortmund Theater- und Konzertfreunde Dortmund e. V., Dortmund Ursula Hötte Klaus Liebermann Rainer Hünerhoff Peter Rademacher Karl-Heinz Schubert (bis 28. 06. 2012) Hannelore Kern Hans-Werner Reckmann Dr. Martin Sprungala Heinz-Josef Kuhn Gerhard Rüther Dr. Peter Stegmaier Winfried Köhler Claudia Ruwe Margret Veith Michael Langenkämper Hans-Robert Sarach Martin Winterkamp Franz-Bernd Große-Wilde (Vorsitzender) Martin Trockels Heinrich Wellen († 30. 07. 2012) Michael Ruwe (stellv. Vorsitzender) Friedrich Wilhelm Reckermann (bis 30. 06. 2012) Nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen stellen sich wie folgt dar: für ausstehende Baukosten 7.624 Tsd. Euro Leasingverpflichtungen 97 Tsd. Euro Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Arbeitnehmer Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 47 10 Technische Mitarbeiter 33 3 0 2 80 15 Sonstige Mitarbeiter gesamt AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V., Düsseldorf ADW Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, Dortmund FfG Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e. V., Münster DORTMUNDtourismus e. V., Dortmund Rheinische Straße e. V., Dortmund GDD Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit e. V., Bonn DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V., Köln Grüner Kreis Dortmund e. V., Dortmund Spielplatzverein, Dortmund Organe der Genossenschaft Außerdem wurden 9 Auszubildende beschäftigt. Mitgliederbewegung 2012 Zahl der Mitglieder Anzahl der Geschäftsanteile Anfang 2012 17.705 22.193 Zugang 2012 1.316 3.647 Abgang 2012 Ende 2012 971 1.343 18.050 24.497 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 2.901,3 Tsd. Euro erhöht (Vorjahr: + 1.305,8 Tsd. Euro). Die Haftsummen haben sich zum im Vorjahr ausgewiesenen Betrag um 2.944,5 Tsd. Euro (Vorjahr: + 1.352,2 Tsd. Euro) auf 31.307,2 Tsd. Euro (Vorjahr: 28.362,7 Tsd. Euro) erhöht. Beziehung zu verbundenen Unternehmen Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund. Aufsichtsrat Peter Lauber (Vorsitzer) Walter Sudahl (stellv. Vorsitzer) Helga Gaertner Burkhard Habermann (bis 28. 06. 2012) Vorstand Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2012 in Höhe von 1.054.115,12 Euro zur Ausschüttung einer Dividende (51 Euro bzw. 3,99 % je Geschäftsanteil) gem. § 41 der Satzung zu verwenden. Das Eigenkapital zum 31. 12. 2012 beträgt 4.205,4 Tsd. Euro (51,38 %) (Vorjahr: 4.205,4 Tsd. Euro [50,36 %]). Dortmund, den 15. März 2013 Der im Geschäftsjahr 2012 erzielte Jahresüberschuss in Höhe von 66.352,67 Euro (Vorjahr: 620,44 Euro) wurde gem. Ergebnisabführungsvertrag auf die Spar- und Bauverein eG übertragen. Spar- und Bauverein eG Der Vorstand | 87 Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 88 | Bestätigungsvermerk „Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Impressum Herausgeber Spar- und Bauverein eG Dortmund Kampstraße 51, 44137 Dortmund Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Tel.: 02 31/18 20 3-0, Fax: 02 31/18 20 3-1 66 Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Tanja Wischermann-Becker, Bottrop Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ Düsseldorf, den 25. März 2013 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. gez. Schiffers gez. Engbert WirtschaftsprüferWirtschaftsprüfer Internet: www.sparbau-dortmund.de E-Mail: [email protected] Gestaltung BJS Werbeagentur GmbH, Essen Druck Verlag u. Druckkontor Kamp GmbH, Bochum Fotografen Ralf Dördelmann, Dortmund Marja Kettner, Dortmund Hans Jürgen Landes, Dortmund Frauke Schumann, Dortmund Die Spar- und Bauverein eG Dortmund dankt Herrn Dieter Schütze für seine ehrenamtliche fotografische Mitarbeit.
