Immobilienmarktbericht Europa 01/2012 iii

Transcription

iii-investments. Research.
Immobilienmärkte Europa
Frühjahr 2012
iii-investments. Research.
Frühjahr 2012
Editorial
Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarkt
und macht damit die Immobilie in Relation zu den
bericht Europa, Frühjahr 2012, überreichen zu können.
Bond-Märkten weiterhin attraktiv. Steigende BondRenditen in Kombination mit einer verbesserten
Das Fazit vorab: Die europäischen Mietmärkte zeig-
Wirtschaftsentwicklung sollten als Folge steigender
ten sich seit unserem letzten Bericht aus dem Herbst
Mieten mit zunehmenden Immobilienwerten einher-
2011 als Folge der konjunkturellen Abschwächung
gehen. Erst bei einem deutlich verringerten Spread
uneinheitlich. Einerseits gingen in den letzten Mo-
zwischen Immobilienrendite und Fremdkapitalzins be-
naten die Flächenumsätze im Vergleich zum Vorjahr
ziehungsweise Bond-Rendite nimmt aus unserer Sicht
etwas zurück. Das Mietniveau andererseits ist wie
die Gefahr von Preisrückgängen deutlich zu.
erwartet stabil geblieben, da die Leerstandsraten in
nahezu a
llen europäischen Märkten tendenziell rück-
Wir wünschen Ihnen eine interessante und auf-
läufig sind. Der wesentliche Grund hierfür ist, dass
schlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feed-
Developer und Banken bei neuen Projekten weiterhin
back.
sehr zurückhaltend sind und folglich in den nächsten
Monaten beziehungsweise Jahren nahezu keine spekulativen (nicht vorvermietete) Projekte mehr auf den
Markt kommen werden. Vor allem im Segment der
Grade A-Flächen zeichnet sich in immer mehr Märkten allmählich eine Flächenknappheit ab, die trotz der
Reinhard Mattern
Stefan Janotta
moderaten wirtschaftlichen Entwicklung in vielen
Ländern steigende Mieten zur Folge hat.
Am Investmentmarkt sollten sich aufgrund der expansiven Maßnahmen der europäischen Zentralbanken
die im zweiten Halbjahr 2011 gestiegenen Fremd
kapitalkosten (in Form von Fundingaufschlägen und
erhöhten Margen), die auch eine Folge der Vertrauenskrise der Banken und den Verschärfungen durch
Basel III sind, allmählich stabilisieren. Vor allem in den
europäischen Kernländern wird dies in Kombination
mit dem leicht verbesserten Wirtschaftsausblick sowie der Knappheit an Immobilien für stabile bis leicht
steigende Preise im Core-Segment sorgen, sodass
Total Returns von mehr als 5 Prozent mittelfristig realistisch sind.
Der historisch hohe Spread zwischen Staatsanleiheund Immobilienanfangsrenditen, der in den europä
ischen Kernländern bei bis zu 300 Basispunkten liegt,
hat sich in den letzten Monaten nicht verringert
3
Inhalt
Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa – unsere Marktmeinung
5
Konjunktur und Kapitalmarkt
8
Immobilienmarkt
8
Büroimmobilienmarkt
10
Einzelhandelsimmobilienmarkt
12
Logistikimmobilienmarkt
15
Investmentmarkt
18
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
19
Marktthermometer
Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa
22
Deutschland
28
Belgien
31
Finnland
34
Frankreich
37
Großbritannien
41
Italien
4 4
Niederlande
47
Polen
49
Russland
52
Schweden
55
Spanien
58
Tschechien
61
Ungarn
64
CEE-Märkte und Türkei
Anhang
67
Rechtlicher Hinweis
68
Impressum
4
Deutschland und Nordeuropa mittelfristig
blick vieler Investoren auf 2012 hat sich bis bislang
Spitzenreiter bei Wirtschaftswachstum und
nicht bewahrheitet, vor allem aufgrund der wirt-
Mietsteigerungen
schaftlichen Erholung in den Schwellenländern.
Das weltweite Wirtschaftswachstum hat sich deutlich
In Euroland wird dagegen deutlich, dass die Konjunk-
von den Folgen der Finanzkrise erholt. Die großen In-
turerholung nicht nur durch eine günstige Zinsland-
dustrieländer verzeichneten hohe Wachstumsraten –
schaft – kombiniert mit einer Liquiditätsschwem-
allen voran Deutschland mit einer BIP-Steigerung von
me – herbeigeführt werden kann. Die umfassende
3,6 Prozent in 2010 und 3,0 Prozent in 2011.
Liquiditätsausstattung der Banken durch die EZB hat
zwar die Unsicherheit an den Staatsanleihemärkten
Die Weltkonjunktur zeigte sich trotz der Krise an den
der peripheren Länder eindämmen können; allerdings
Finanz- und Kapitalmärkten zuletzt weiterhin relativ
leiden insbesondere die südeuropäischen Volkswirt-
stabil, auch wenn ihre Wachstumsrate im Vergleich
schaften weiter an den hohen Verschuldungsquoten,
zum Vorjahr abnimmt. Der kritische Konjunkturaus-
vor allem im Privatsektor, sowie der geringen Wett
bewerbsfähigkeit.
Insofern kommen Italien und Spanien an tief greifenden Strukturreformen nicht vorbei. Immerhin wurden
aber die Grundsteine hierfür in beiden Ländern über
Liberalisierungen der jeweiligen Arbeitsmärkte gelegt.
Es ist aber erst mittelfristig von Erfolgen und einer
Geschäftsklima
verbesserten Wettbewerbsfähigkeit auszugehen.
150
Insbesondere Deutschland sollte sich als Folge des
140
nach wie vor stabilen Exports und der weiter sin-
130
kenden Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin
überdurchschnittlich entwickeln. Steigende Wohn
120
immobilienpreise als Folge der niedrigen Zinsen sor-
110
gen in Deutschland zudem für einen „wealth effect“,
100
der ebenfalls zu einem verbesserten Konsum beiträgt.
90
Deutschland wird in den nächsten Jahren durch einen
80
in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu „niedrigen Euro-Kurs und Leitzinssatz“ profitieren, der den
70
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen
sollte. Ähnliches gilt für Finnland.
indiziert, Basis: Juli 2002 = 100 (Daten bis März 2012)
Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex
Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator
USA: Purchasing Managers Index
Grafik 1 – Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM).
Die Wirtschaft Großbritanniens ist im Schlussquartal
2011 stärker geschrumpft als zunächst angenommen.
Auf Jahressicht stieg das BIP nur noch um 0,5 Prozent.
Größter Belastungsfaktor waren zum Jahresende die
5
BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr
rückläufigen Investitionen der Unternehmen, während der private Konsum und der Außenhandel das
%
Wachstum stützten. Die britische Notenbank drehte
8,0
wegen der schwachen Konjunktur erneut den Geld-
6,0
hahn auf. Die laufenden Aufkäufe britischer Staatsan-
4,0
leihen wurden zuletzt um 50 Mrd. GBP erhöht. Bislang
2,0
wurden bereits 275 Mrd. GBP investiert. Der Leitzins
0,0
beträgt weiterhin 0,5 Prozent, auch das langfristige
-2,0
Zinsniveau ist derzeit auf einem historisch niedrigen
-4,0
Stand.
-6,0
-8,0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
2013p
haben sich auch als Folge der massiven Liquiditätsspritzen der EZB seit Dezember letzten Jahres ver-
in Prozent (Stand: Februar 2012)
Euroraum
Deutschland
Frankreich
Die Renditeaufschläge der jeweiligen Staatsanleihen
Großbritannien
Schweden
Welt
ringert. Allerdings zeigen zwischenzeitlich erfolgte
USA
Russland
Auktionen in Spanien und Italien, dass das Verschuldungsproblem noch nicht gelöst ist. Die entsprechend
erhöhten Aufschläge gegenüber der deutschen
Grafik 2 – Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für
Weltwirtschaft).
Staatsanleihenrendite legen wir als Benchmark unserer Risikobetrachtung der Immobilienmärkte zugrunde. Hierbei ist zu bemerken, dass sich Irland im
Leitzinssätze im Vergleich
Zuge der Haushaltssanierungen zuletzt sehr positiv
entwickelt hat, was sich durch rückläufige Staatsan-
%
leihen-Renditen ausdrückt und sich mittelfristig auch
6,0
wieder positiv auf den Immobilienmarkt auswirken
5,0
sollte.
4,0
Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und
3,0
Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen
2,0
Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
1,0
0,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
>Reduzierte Wachstumsaussichten bis 2014 als
Folge der Zuspitzung der Schuldenkrise werden
die Nachfrage am Büro-, Einzelhandels- und
Logistikmarkt in West- und Nordeuropa bremsen,
in Prozent (Daten bis März 2012)
EZB
Fed
Bank of England
Riksbank (Schweden)
Grafik 3 – Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England,
Sveriges Riksbank).
6
in Südeuropa weiter schwächen. Demzufolge
haben wir diese Werte auf der Nachfrageseite in
unseren Prognosemodellen zur Miet- und Kaufpreisentwicklung entsprechend berücksichtigt.
Lohnstückkosten ausgewählter Länder in Europa
>In Zusammenhang mit der Alternativverzinsung
und den Staatsanleihenrenditen hat sich der
150
Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutschland, Finnland oder Frankreich gegenüber
140
Ländern mit Haushaltsproblemen wie Spanien,
130
Italien oder Portugal in den letzten Monaten
wieder eingeengt.
120
>Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir in
110
unserem mid case-Szenario von weiterhin histo-
100
risch niedrigen Zinsen bei moderaten wirtschaftlichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus.
90
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013p
>Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten- und konditionen in West-
indexiert, Basis: 1999 = 100
Deutschland
Frankreich
Griechenland
Großbritannien
Irland
Italien
Spanien
EU27
und Nordeuropa in den nächsten Monaten nicht
verbessern werden.
Grafik 4 – Quellen: Research iii-investments (OECD).
Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
2013p
– 0,3
– 1,3
– 5,9
– 4,1
– 3,6
– 4,6
– 4,5
Deutschland
0,3
– 0,1
– 3,2
– 4,3
– 1,3
– 1,0
– 0,7
Finnland
5,2
4,2
– 2,6
– 2,5
– 1,0
– 0,7
– 0,7
Belgien
Frankreich
– 2,7
– 3,3
– 7,5
– 7,0
– 5,8
– 5,3
– 5,1
Großbritannien
– 2,7
– 5,0
– 11,5
– 10,3
– 9,4
– 7,8
– 5,8
Italien
– 1,5
– 2,7
– 5,4
– 4,6
– 4,0
– 2,3
– 1,2
0,2
0,5
– 5,6
– 5,1
– 4,3
– 3,1
– 2,7
– 1,9
– 3,7
– 7,3
– 7,8
– 5,6
– 4,0
– 3,1
3,6
2,2
– 0,7
0,2
0,9
0,7
0,9
Niederlande
Polen
Schweden
Spanien
1,9
– 4,5
– 11,2
– 9,3
– 6,6
– 5,9
– 5,3
Tschechien
– 0,7
– 2,2
– 5,8
– 4,8
– 4,1
– 3,8
– 4,0
Ungarn
– 5,0
– 3,7
– 4,6
– 4,2
3,6
– 2,8
– 3,7
Grafik 5 – Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium).
7
Immobilienmarkt
rückhaltung der Unternehmen aus, was den Vermietungsmarkt bremst. Obwohl gerade die Mietniveaus
Zunehmender Mangel an Grade A-Flächen mittel
der spanischen A-Märkte Madrid und Barcelona im
fristig als Treiber für Mietwachstum in Kerneuropa
Vergleich zu 2007 bis zu 60 Prozent korrigiert haben,
ist die Tatsache, dass es derzeit kaum Neutransaktio-
Der Vermietungsumsatz 2011 an den wichtigsten
nen auf diesem niedrigen Niveau gibt, als kritisch zu
europäischen Bürostandorten war im Vergleich
werten. Der Gewerbeimmobilienmarkt ähnelt der Zeit
zum Vorjahreszeitraum relativ stabil, in einigen
vor dem Euro-Eintritt Spaniens.
deutschen Märkten wie München konnten teilweise
sogar deutliche Zuwächse verzeichnet werden. Auch
In Hinblick auf die Bautätigkeit liegt der entscheiden-
die Tendenzen und Ergebnisse aus dem 1. Quartal
de Unterschied im Vergleich zum Jahr 2009 darin, dass
des laufenden Jahres lassen darauf schließen, dass
keine hohen Fertigstellungsvolumina mehr von den
sich die seit Sommer 2010 aufkeimende Finanz- und
europäischen Büromärkten absorbiert werden müs-
Schuldenkrise bislang nur begrenzt auf die Aufwärts-
sen, wie dies 2009 noch der Fall war. Damals wurden
dynamik in Deutschland ausgewirkt hat. In Südeuropa
viele Projekte, die in der Boomphase 2006/2007 ini-
hingegen drücken sich die zunehmende Sparpolitik in
tiiert wurden, finalisiert. Insofern ist in den nächsten
Kombination mit den erhöhten Zinskosten in einer Zu-
Jahren angebotsseitig keine Belastung für die Mietmärkte zu erwarten, da die Banken als Finanzierer für
spekulative Neubauprojekte als Folge von Basel II/III
ausfallen. Versicherungen scheinen derzeit als Konse-
Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa
quenz der geringeren Eigenkapitalunterlegungen im
Rahmen von Solvency II zwar erhöhtes Interesse an
Paris (Zentrum)
dieser Finanzierungslücke zu haben, allerdings ist eine
Umsetzung der ehemaligen Größenordnungen in den
London (Zentrum)
nächsten Jahren nicht zu erwarten.
München
Nachdem die Leerstandsraten auf den europäischen
Berlin
Märkten derzeit mit durchschnittlich rund 9 Prozent
immer noch relativ hoch sind, zukünftig aber keine
Frankfurt
neuen Flächen auf den Markt kommen, sollten – zu-
Mailand
mindest in Kerneuropa – bei einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung auch wieder Bestandsobjekte
Madrid
mehr Nachfrage von Mietern erfahren und die LeerBrüssel
-1.000
-500
standsraten zurückgehen.
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Dies würde dann die sogenannten Core+ Objekte
in 1.000 m2
oder Value added Objekte wieder näher in den Fokus
2. Halbjahr 2011
2. Halbjahr 2010
2011 (gesamt)
Grafik 6 – Quellen: Research iii-investments (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, PMA).
8
von Mietnachfragern rücken, sodass allmählich auch
die Durchschnittsmieten weiter ansteigen sollten.
Am Beispiel von München lässt sich dies anschaulich
Immobilienmarkt
Flächenzunahme und Leerstand ausgewählter Großstädte
illustrieren. Gab es in der Parkstadt Schwabing, als BStandort, jahrelang Leerstände im Neubausegment,
%
%
6,0
25,0
5,0
20,0
konnten 2011 im Zuge der Flächenverknappung große
Mieter wie Osram und MAN angelockt werden, was
zu einer erheblichen Reduzierung der Leerstandsrate
in diesem Teilmarkt geführt hat.
4,0
15,0
3,0
10,0
2,0
5,0
1,0
0,0
0,0
Nachdem volatile Märkte wie London, Paris oder
Stockholm bereits Ende 2009 den Aufwärtstrend der
Mieten eingeleitet haben, konnte in 2011 auf nahezu
allen Märkten Kerneuropas (bis auf Irland und Spanien) die Trendwende der Mietmärkte festgestellt
werden.
Dublin, Madrid oder Barcelona sollten für Core-
in Prozent des Bestandes p. a.
Flächenzunahme Durchschnitt 1990 – 2011
Flächenzunahme Prognose 2012 – 2015
Objekte erst in den kommenden zwölf Monaten den
Leerstandsrate Q1 2012
(rechte Achse)
Tiefpunkt des Mietmarktes erreichen. Mietsteigerungen sind vor allem in Spanien mittelfristig nicht zu
erwarten.
Grafik 7 – Quellen: Research iii-investments (PMA).
Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa
Standort
Adresse
Käufer
Fläche in
m²
Datum
Preis in
Mio. EUR
FR
Paris, 52 Hoche and Avant Seine, Paris 8 & 13
JP Morgan Asset Management
54.500
Q1 2012
508,0
GB
London, One Exchange Square
Permodalan Nasional Berhad
35.158
Q1 2012
467,5
ES
Madrid, Plaza de Pablo Ruiz Picasso 1
Pontegadea Inmobiliaria
71.700
Q4 2011
400,0
GB
London, Milton & Shire House, 1 Silk Street
Permodalan Nasional Berhad
41.727
Q4 2011
396,5
DE
Frankfurt, Silberturm
IVG Institutional Funds
72.000
Q4 2011
390,0
GB
London, Peterborough Court, Fleet St
Gaw Capital Partners
34.374
Q1 2012
342,1
GB
London, Tower 42, 25 Old Broad Street
Kirsh Group
28.471
Q4 2011
320,0
FR
Paris, Defense Plaza (75 Prozent)
Northwood Investors
31.160
Q3 2011
290,0
DK
Kopenhagen, United Nations HQ, Marmormolen
ATP / Pension Danmark / Copenhagen City &
45.000
Q4 2011
281,6
GB
London, 1 Bunhill Row
St Martins Property
24.179
Q4 2011
215,3
PL
Warschau, Platinium Business Park
Allianz Real Estate
44.000
Q4 2011
200,0
GB
London, 60 Threadneedle St
St Martins Property
18.756
Q4 2011
199,4
GB
London, Sanctuary Buildings, 16–20 Great Smith
Tishman Speyer Properties
21.098
Q3 2011
198,3
GB
London, Eland Hse, Stag Place, Bressenden Place
Tishman Speyer
23.170
Q1 2012
193,8
GB
London, St Katherine Docks
Max Property Group / Newmarket Property
46.452
Q3 2011
176,7
Grafik 8 – Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen).
9
Immobilienmarkt
negativ bemerkbar und führten zu einem deutlichen
Anstieg der Leerstandsraten in B-Lagen. Die A-Lagen
Stark steigende Preise für Einzelhandelsimmobilien
in Madrid, Barcelona oder auch Mailand konnten sich
vor allem in Deutschland; B-Lagen aus IRR-Sicht aber
dagegen zuletzt stabilisieren.
oft nicht wirtschaftlich
Einen neuen Höhepunkt der Kapitalwerte gab es in
Aufgrund des gestiegenen Nachfragedrucks an den
der New Bond Street von London. Für Retail-Objekte
meisten westeuropäischen Topmärkten hat sich das
sind Investoren mittlerweile bereit, Anfangsrenditen
ohnehin begrenzte Flächenangebot in den A-Lagen
von unter 3 Prozent zu bezahlen, während die Topmie-
weiter verringert.
ten mittlerweile die Marke von 1000 GBP/sqft/Jahr
überschritten haben. Auch die deutschen High-Street-
Während die Toplagen in Kerneuropa steigende Mie-
Lagen konnten in den letzten Monaten wieder leicht
ten aufweisen, machten sich im Zuge des Nachfrage-
steigende Mieten verzeichnen. Neben der Flächen-
rückganges an den südeuropäischen Standorten die
knappheit sind vor allem die Expansionspläne vieler
zahlreichen Fertigstellungen der letzten zehn Jahre
internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass
Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa
Standort
Adresse
Käufer
Fläche in
m²
Datum
Preis in
Mio. EUR
GB
Stratford, Westfield Stratford City (50 Prozent)
APG and CPPIB
168.990
Q3 2011
993,7
SE
Stockholm, Portfolio 3 Shopping Center
AMF Pension
60.000
Q4 2011
450,0
DE
München, PEP Einkaufs-Center
TIAA-CREF
50.000
Q4 2011
408,0
DE
Frankfurt, Skyline Plaza (80 Prozent)
Allianz
40.000
Q3 2011
288,0
CZ
Brno, Olympia Brno, U dalnice
ECE European Prime Shopping Centre Fund
n/a
Q3 2011
250,0
DK
Kopenhagen, Illum department store, Stroget
MGPA / Partners Group
40.300
Q3 2011
220,0
38.000
Q3 2011
191,0
3.160
Q4 2011
180,7
CZ
Prague, Palac Flora, Vinohrady
Atrium European Real Estate
GB
London, Berkeley Complex, 1–3 Berkeley Street
Unknown
DE
Kiel, Sophienhof, Sophienblatt 20
Union Investment Real Esate
41.700
Q4 2011
151,0
NL
Eindhoven, Piazza Center, 18 Septemberplein
Wijs & van Oostveen Vastgoed/TB Investments
30.000
Q3 2011
140,0
DE
Berlin, Die Mitte, Grunerstr. 1
Doǧan Group
19.300
Q3 2011
130,0
10
Immobilienmarkt
Spitzenrenditen High-Streets
aber weiterhin zu den bedeutendsten Zielmärkten,
wobei das Investment der Allianz in die Europa Passage
10,0
%
in Hamburg zu den größten Deals zählte. Im Laufe des
9,0
Jahres rechnen wir mit einem leicht steigenden Investi-
8,0
7,0
tionsvolumen, der Fokus wird dabei neben Deutschland
6,0
und Großbritannien verstärkt in Nordeuropa und Polen
5,0
liegen.
4,0
3,0
Während die Anfangsrenditen in den Prime-Lagen in
2,0
den letzten Monaten relativ stabil geblieben sind und
1,0
zwischen 3,0 Prozent (z. B. London, Zürich, Wien) bis
0,0
2002
5,5 Prozent (z. B. Rom, Mailand, Madrid) liegen, gibt es
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
In Deutschland haben sich die Renditeaufschläge bei
in Prozent (Daten bis März 2012)
Brüssel, Rue Neuve
Frankfurt, Zeil
London, New Bond Street
Madrid, Calle Serano
bei den B-Lagen noch deutliche Renditeaufschläge.
Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie
München, Kaufinger Straße
Paris, Champs Élysées
Prag, Wenzelsplatz
Objekten in B-Lagen auf circa 200 bis 250 Basispunkte
(z. B. bei Fachmarktzentren) weiter reduziert. Die zuletzt beobachteten verbesserten Stimmungsindikatoren sollten vor allem in Kerneuropa dafür sorgen, dass
die Binnenkonjunktur ein belebendes Element bleibt.
Insofern ist in dieser Region weiterhin mit steigenden
Mieten zu rechnen, während in Südeuropa als Folge der
Lohnreduzierungen und Sparmaßnahmen die Mieten
und Preise mittelfristig kein Upside-Potenzial bieten.
Kritisch sehen wir weiterhin das Preisniveau an
einigen B-Standorten in Deutschland. Unsere Beob-
mittlerweile auch Nebenstandorte zunehmend mehr
achtungen zeigen, dass Mieter nach Auslauf der Miet-
Nachfrage erfahren.
verträge häufig nur bereit sind, bei deutlichen Abschlägen im Objekt zu bleiben. Aus IRR-Sicht sind dann
Der europäische Investmentmarkt im Einzelhandels-
Objekte mit einem ursprünglichen 10-Jahres Vertrag
segment konnte 2011 ein positives Ergebnis vermelden.
bei Anfangsrenditen zwischen 6,75 und 7,75 Prozent
So stiegen die Umsätze um rund 5 Prozent auf über
oftmals nicht wirtschaftlich und weisen negative IRRs
37 Mrd. EUR an. Zu den bedeutendsten Investitions
aus.
zielen gehörten neben Deutschland und Großbritannien auch die CEE-Länder, während südeuropäische
Länder kaum nachgefragt wurden. Zu den größten Investoren zählten institutionelle Anleger wie TIAA-CREF
oder die Allianz. Im 1. Quartal 2012 ging das Transak
tionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich zurück. Deutschland und Großbritannien gehörten
11
Immobilienmarkt
Auf Jahressicht konnten vor allem die deutschen
Märkte für Topflächen leicht steigende Mieten ver-
Geringes Mietwachstum in Kerneuropa, weitere
zeichnen, während die südeuropäischen Standorte
Wertrückgänge in der Peripherie
Mailand, Madrid oder Barcelona weiter eine rückläufige Tendenz aufwiesen. Bestandsobjekte in diesen
Etwas zeitverzögert zur Konjunkturentwicklung
Märkten sind selbst zu deutlichen Mietabschlägen von
entwickelten sich die Vermietungsaktivitäten auf
über 60 Prozent kaum mehr zu vermieten. Für Käufer,
den europäischen Logistikmärkten 2010 und 2011
die in den Jahren 2005 bis 2007 gekauft haben, erwei-
zunächst positiv, durch das Aufkeimen der Finanz- und
sen sich solche Objekte aus IRR-Sicht als eindeutig zu
Schuldenkrise war im zweiten Halbjahr 2011 aber
teuer und zeigen, wie überhitzt der Immobilienmarkt
bereits weider eine etwas verhaltenere Nachfrage zu
in diesen Ländern damals war.
spüren.
Als Folge der rückläufigen Fertigstellungen nahmen
die Leerstandsraten in Kerneuropa bis zuletzt ab. Vor
allem bei den knappen hochwertigen Flächen sind in
den nächsten Monaten Mietsteigerungen realistisch.
Die niedrigsten Leerstandsraten können nach wie
vor in Skandinavien verzeichnet werden, während in
Ost- und Südeuropa die höchsten Werte registriert
werden. Neue Projekte werden derzeit vor allem
von großen Playern wie Goodman oder Prologis in
Deutschland, Polen, Frankreich oder Großbrintannien
Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien
initiiert und in der Regel nur mit Vorvermietung begonnen, sodass Nachfrager am Markt bis 2013 wieder
160,0
EUR
mehr auf Bestandsobjekte ausweichen werden.
140,0
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q4 2011)
Amsterdam
Brüssel
Dublin
Hamburg
Madrid
Mailand
Grafik 11 – Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL).
12
Paris
2011
Immobilienmarkt
Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und
Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistik
Logistikimmobilien
investmentsektor stieg 2011 im Vergleich zu
2009/2010 weiter an und erreichte ein Volumen von
90
EUR
über 10 Mrd. EUR. Die höchsten Investitionsvolumina
80
gab es mit 4 Mrd. EUR am britischen Markt und mit
70
knapp 2 Mrd. EUR in Nordeuropa.
60
50
Der deutsche Investmentmarkt war 2011 während
40
des zweiten Halbjahres weniger lebhaft, das Volumen
30
war mit etwa 600 Mio. EUR niedriger als in der ersten
20
Hälfte mit rund 800 Mio. EUR Investitionsvolumen.
10
0
Q4 2006
Q4 2007
Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
werden in 2012 maßgeblich von der konjunkturellen
Entwicklung beeinflusst, da angebotsseitig kaum
in Mrd. EUR (Daten bis Q4 2011)
Europa
Deutschland
Sowohl der Miet- als auch der Investmentmarkt
Frankreich
Großbritannien
Italien
Spanien
Veränderungen zu erwarten sind. Insofern rechnen
wir in unserem Basisszenario mit stabilen Werten von
Core-Immobilien in den europäischen Kernländern.
Vor allem ältere Bestandsobjekte in Südeuropa sollten
dagegen weiter an Wert verlieren.
Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa
Standort
Adresse
Käufer
Fläche in
m²
Datum
Preis in
Mio. EUR
1 GB
Portfolio, UK Logistics Fund (UKLF)
Segro / Moorfield jv
404.128
Q4 2011
356,9
2 GB
Rugby, Teal Portfolio
Blackstone
325.158
Q4 2011
181,5
3 FR
Portfolio, Portefeuille Corridor
GLL Real Estate Partners
280.000
Q3 2011
177,0
4 CZ
Portfolio, VGP Logistics Portfolio 2 (80 Prozent)
Tristan Capital Partners
k. A.
Q4 2011
135,0
5 GB
Dartford, The Bridge, Bob Dunn Way
Malaysia's Employees Provident Fund
62.300
Q3 2011
93,7
6 SE
Örebro, Hallsberg
Kuwait Finance House
70.000
Q4 2011
52,7
13
Immobilienmarkt
Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen
„Priority Axes and Projects“ der Europäischen Kommission
Straße
Transportwege
Bahn
Schienennetz
Wasserstraßen
Seefahrtswege
kontinentale Wasserwege
Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt
 3-Monats-Tendenz
SE
Oslo
Glasgow
1

St. Petersburg
Helsinki
Stockholm
6

GB

FI
Logistikimmobilientransaktionen
1 Standorte (s. Seite 12)
Tallinn
Moskau
Göteborg
Edinburgh
RU
Riga
Dublin
Manchester
Birmingham
Kopenhagen

NL
2
5Rotterdam
London
Lille
Berlin
Düsseldorf
Brüssel
BE

PL
Prag

Frankfurt
München
Basel


CZ
4

FR
Kiew
Warschau

DE
Paris
3
Bratislava
Wien
Budapest
Lyon
Ljubljana
Mailand
HU
Chisinau
IT
Odessa

Zagreb
Bukarest
Marseille
Minsk
Hamburg
Amsterdam
Antwerpen
EU
Vilnius


Sarajewo
Belgrad
CEE

Sofia
Lissabon
Madrid
ES
Barcelona
Rom
Istanbul

Skopje
Tirana
Ankara
Palermo
Athen
Nikosia
Valletta
Grafik 14 – Quellen: Research iii-investments (EU).
14
Investmentmarkt
Investmentmarkt
beziehungsweise erwarteten in einigen Märkten
sogar Mietrückgänge. Als Folge der Maßnahmen der
Negative Realzinsen als Treiber der Immobilien
EZB mit der Leitzinssenkung im November sowie der
nachfrage
Liquiditätsausstattung der Banken (ca. 500 Mrd. EUR
im Dezember 2011 und ca. 530 Mrd. EUR im Februar
Nachdem das Transaktionsvolumen auf dem euro-
2012) hat sich die Situation auf den Kapitalmärkten
päischen Investmentmarkt 2010 sowie dem ersten
stabilisiert. Die entsprechend positiven Effekte auf die
Halbjahr 2011 im Vergleich zu 2008/2009 deutlich an-
Realwirtschaft, die durch einige Stimmungsindikato-
gestiegen ist, war auch das zweite Halbjahr 2011 trotz
ren vor allem in Deutschland bereits bestätigt wer-
der konjunkturellen Abkühlung relativ stabil.
den, sollten den Mietmärkten zeitverzögert zugute
kommen.
Bis Mitte 2011 gingen Immobilieninvestoren im
Zuge leicht steigender Zinsen von relativ hohen
Für die Wertentwicklung auf den europäischen Immo
Mietsteigerungen aus. Mit der Verschärfung der
bilienmärkten dürfte sich diese Verschärfung der
Schuldenkrise und deren Auswirkungen auf die
Schuldenkrise mittelfristig sogar positiv auswirken:
Realwirtschaft korrigierten die Investoren ihre Miet
Bis Sommer letzten Jahres waren Developer, vor al-
steigerungserwartungen entsprechend nach unten
lem in London, wieder relativ positiv gestimmt und
Ausgewählte Ereignisse seit 2008
Datum
Ereignis
29.09.2008
Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet
08.10.2008
Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 50 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 50 Bp auf 3,75 Prozent
16.12.2008
Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen 0 Prozent und 0,25 Prozent
13.02.2009
US-Kongress verabschiedet knapp 790 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket
07.05.2009
Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1,00 Prozent
03.11.2010
Quantitative Easing II – Fed kündigt Ankauf 600 Mrd. USD Staatsanleihen an
11.03.2011
Tsunami und Atomkatastrophe in Japan
07.04.2011
EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,25 Prozent
07.07.2011
EZB Zinserhöung um 25 BP auf 1,50 Prozent
21.09.2011
Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 400 Mrd. USD
06.10.2011
EZB legt ein 40 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf
03.11.2011
EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,25 Prozent
08.12.2011
EZB Zinssenkung um 25 BP auf 1,00 Prozent
21.12.2011
Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR
09.03.2012
Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen
Grafik 15 – Quelle: Research iii-investments.
15
Investmentmarkt
Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt
planten neue Projekte. Diese Pläne wurden durch die
Stimmung an den Kapitalmärkten und der Zurück-
28.000
180,0
24.000
160,0
Konsequenz davon werden die Fertigstellungen nicht
20.000
140,0
nur bis 2013, sondern nun bis 2014/15 auf einem his-
16.000
120,0
12.000
100,0
den Jahren 2002/03 und 2008/09 für einen deutlichen
8.000
80,0
Mietrückgang verantwortlich waren, werden somit in
4.000
60,0
haltung der Banken zur Finanzierung gebremst. Als
torisch niedrigen Niveau bleiben. Spekulative Neubauten, welche auf den Immobilienmärkten vor allem in
den nächsten Jahren keinen Belastungsfaktor für die
0
Q4 2005
Q4 2006
Q4 2007
Q4 2008
Q4 2009
Kapitalwert* Paris CBD in EUR/m2
Q4 2010
40,0
Q4 2011
Unter Berücksichtigung des Preisniveaus alternativer
Asset-Klassen bietet das derzeitige Preisniveau in Kern
DAX 30 Kursindex
(indexiert: 2005=100)
Kapitalwert* Madrid in EUR/m2
Märkte darstellen.
europa attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Negative
Kapitalwert* München City in EUR/m2
Realzinsen wie in Deutschland und in Skandinavien in
* Prime-Kapitalwerte in EUR/m2 (errechnet aus Prime-Miete kapitalisiert mit jewei
liger Prime Yield je Quartal)
Kombination mit einem Bond-Yield-Spread von bis zu
300 Basispunkten zu Core-Objekten bieten institutionellen Investoren derzeit attraktive Rahmenbedingun-
Grafik 16 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA).
gen für Immobilieninvestitionen. Zudem sind die Margen von unter 100 Basispunkten für Core-Immobilien
Fremdkapitalzinsen (Core-Objekte)
bei LTVs von 50 Prozent aus Leverageaspekten nach
wie vor wirtschaftlich. Allerdings ist das Angebot an
260
%
diesen Core-Immobilien begrenzt und wird sich als Fol-
240
ge der geringen Fertigstellungen in den nächsten Jah-
220
ren auch nicht ändern. Solange sich die Unsicherheiten
200
hinsichtlich des wirtschaftlichen Ausblickes nicht än-
180
dern, werden Investoren und auch die finanzierenden
160
Banken bei risikoreicheren Immobilien zurückhaltend
bleiben.
140
120
Im Gegensatz zu Kerneuropa ist der Bond-Yield-Gap in
100
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Deutschland
Frankreich
Großbritannien
Italien
Niederlande
Schweden
Spanien
CEE
16
Q4 2011
den PIIGS-Staaten sogar negativ. Trotzdem akzeptieren dort vor allem private Investoren eine geringere
Anfangsrendite bei Immobilien als bei Staatsanleihen.
in Prozent (Basis: Investorenbefragung)
Q3 2011
Aus unserer Sicht sind diese Länder aus RenditeRisiko-Sicht weiterhin kritisch zu sehen. Hier muss
erst eine deutliche Korrektur der Anfangsrenditen auf
über 6 Prozent vollzogen werden, bevor Märkte wie
Madrid, Barcelona oder Mailand wieder auf unserer
Investmentmarkt
Durchschnitt Total Return Top 10 Märkte in Europa (Prime) im
Watchliste stehen.
Vergleich mit 12M EURIBOR
Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGSKrisenländer positive Signale aus, die Verschuldungs-
30,0
%
6,0
%
25,0
5,0
20,0
4,0
15,0
3,0
10,0
2,0
5,0
1,0
0,0
0,0
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die wirtschaftliche
-5,0
-1,0
Situation in Irland nach wie vor erhebliche Risiken birgt,
-10,0
-2,0
die auch im Kontext mit der weiteren Entwicklung der
-15,0
-3,0
Verschuldungsproblematik im Euroraum zu werten ist.
2000
2002
2004
2006
2008
Büroimmobilien
Einzelhandelsimmobilien
12M EURIBOR (rechte Achse)
2010
2012p
krise in den Griff zu bekommen. So deuten rückläufige
Staatsanleiherenditen und – als Folge der Lohnsenkungen – verbesserte Produktivitätskennziffern darauf hin, dass das Land wieder wettbewerbsfähiger
wird.
Die Preiskorrektur auf den Gewerbeimmobilienmärkten
Logistikimmobilien
scheint aber im Gegensatz zu Spanien weiter fortgeschritten zu sein. Die geringe Bautätigkeit wird zudem
dafür sorgen, dass ein weiterer deutlicher Rückgang der
Grafik 18 – Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank).
Mieten und Kapitalwerte nicht mehr eintreten sollte.
Antizyklische Investoren sollten für ihre Investitionsentscheidungen vor dem Hintergrund der nach wie
vor bestehenden Unsicherheit besonderen Wert auf
langfristige Mietverträge, eine sehr gute Mieterbonität
und die besten Lagen wie die Grafton Street oder Henry
Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen
Street legen.
EUR
%
80
8,0
70
7,0
60
6,0
50
5,0
40
4,0
30
3,0
20
2,0
10
1,0
0
2005
0,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR
Leitzinssatz der EZB in Prozent
5 J EUR Swap Rate in Prozent
Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent
Grafik 19 – Q
uellen: Research iii-investments (PMA, EZB).
17
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte
Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte im Frühjahr 2012
Büroimmobilien
Spitzenrendite (Ø) in Prozent
Spitzenmiete in EUR/m²/Monat
Einzelhandel
Logistikimmobilien
4,75
38
5,0
121
6,75
8,9
Prognose Renditeentwicklung
 3-Monats-Tendenz
* in USD/m²/Monat
5,4
25
5,0
160
7,25
8






9,0
69
9,5
259
10,5
7,5
Helsinki
Stockholm
4,25
95
3,0
459
6,0
8,5



London
5,75
19
5,0
138
7,25
3,8


Brüssel
4,6
62
4,5
516
7,0
4,4

Paris
4,85
36
4,5
260
6,75
6
Frankfurt
6,25
19
6,0
144
8,25
4,6




Madrid




Budapest
5,75
42
5,0
238
8,0
4,6


Warschau





Grafik 20 – Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA, Colliers, Newsec, Catella, CBRE).
18


Prag
Mailand
5,25
25
4,85
215
8,25
5,3
6,0
25
7,0
88
8,0
5,3

7,0
14
6,5
90
9,0
3,5






Moskau*
Marktthermometer
Marktthermometer
Frühjahr 2011
Lyon
Stuttgart
attraktiv
Brüssel (City)
Warschau
selektiv
attraktiv
Helsinki
Stockholm
Hamburg
Rotterdam
moderat
Wien
Paris (La Défense)
Paris (WBD)
Frankfurt/M. (City)
London (Docklands)
Rom
Budapest
Madrid (City)
Barcelona
Lissabon
München (City)
London (M 25 West)
Paris (CBD)
London (Westend, Mid)
Köln
Prag
London (City)
Amsterdam
Marseille
Birmingham
Düsseldorf
Glasgow
Frühjahr 2012
Mailand
kritisch
Dublin
Stuttgart
Hamburg
Lyon
Berlin
attraktiv
Stockholm
Wien
Frankfurt/M. (City)
selektiv
attraktiv
Glasgow
London (City)
Brüssel (City)
Amsterdam
Rotterdam
moderat
Paris (CBD)
London (M 25 West)
London (Docklands)
Paris (WBD)
Paris (La Défense)
Dublin
Budapest
Rom
Barcelona
Lissabon
Düsseldorf
Birmingham
Prag
Warschau
Helsinki
Marseille
München (City)
kritisch
Madrid (City)
Mailand
Grafik 21 – Quelle: Research iii-investments.
Anmerkung
Das Ergebnis dieser Investmentanalyse spiegelt den
wohingegen die als kritisch eingestuften Märkte eher
allgemeinen Markttrend bei vollvermieteten moder-
Preisrückgänge befürchten lassen.
nen Büroobjekten wider und wird in erster Linie dazu
genutzt, das optimale Timing von Ankaufs- bezie-
Für die Ermittlung einer strategischen Asset Allokation
hungsweise Verkaufsentscheidungen innerhalb einer
innerhalb eines Immobilienportfolios wären jedoch
definierten Anlagestrategie zu bestimmen.
weitere Parameter, wie zum Beispiel volkswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
Märkte, die als attraktiv eingestuft werden, bieten auf
oder die Objektverfügbarkeit, zu berücksichtigen.
Fünfjahressicht insgesamt Preissteigerungspotenzial,
19
Marktthermometer
Erklärung Marktthermometer
als attraktiv beurteilt haben, sehen wir dort aufgrund
der gefallenen Anfangsrenditen und der gestiegenen
Als Folge der Verschärfung der europäischen Ver-
Mieten nur noch geringeres Preispotenzial. In den
schuldungssituation hat sich die Renditedifferenz der
B-Märkten von Großbritannien erwarten wir zukünf-
Staatsanleihen zwischen den stabilen Volkswirtschaf-
tig zwar nur moderate Mietsteigerungen, aufgrund
ten wie Deutschland, Finnland oder den Niederlanden
des hohen Bond-Yield Spreads mit bis zu 400 Basis
und den Krisenländern bis Dezember 2011 weiter
punkten haben wir Märkte wie Birmingham oder
vergrößert. Als Folge der Liquiditätsausstattung der
Glasgow auf unsere erweiterte Watchlist und auf den
Banken hat sich dieser Spread in den ersten Monaten
selektiv attraktiven Bereich gesetzt.
2012 wieder etwas verringert. Die höheren Renditen
in Italien, Spanien, Portugal oder Irland verstehen
Die Märkte in den niederländischen Städten Amster-
wir zum einem als Benchmark für eine Immobilien-
dam und Rotterdam sind aufgrund des hohen Bond-
investition in diesen Ländern. Zum anderen belasten
Yield Gaps interessant, wegen hoher Leerstandsraten
die hohen Zinskosten in der Peripherie auch deren
und nur geringen Mietsteigerungserwartungen sind
wirtschaftliche Entwicklung, weshalb die Nachfrage
diese Standorte aber nur im Mittelfeld des Thermo-
am Immobilienmarkt dort sehr eingeschränkt bleiben
meters zu finden. Amsterdam leidet noch immer un-
wird und wir mittelfristig an diesen Standorten in na-
ter der hohen spekulativen Bautätigkeit ab dem Jahr
hezu allen Immobiliensegmenten kaum Mietwachs-
2000 und weist europaweit mit rund 17 Prozent die
tum erwarten.
höchste Büroleerstandsrate der A-Märkte auf.
Dagegen wird sich der niedrige Zins in Deutschland,
Trotz einer rückläufigen Pipeline und nahezu keinen
Finnland, Schweden oder Österreich mittelfristig po-
Fertigstellungen in den nächsten Jahren halten wir das
sitiv auf die wirtschaftlichen Aktivitäten auswirken
Preisniveau auf den südeuropäischen Märkten vor dem
und die Mietnachfrage auf den Immobilienmärkten
Hintergrund der Verschuldungsproblematik und der
beleben. Deutschland sollte künftig zudem von den
hohen Staatsanleiherenditen weiterhin für kritisch. Das
relativ moderaten Lohnniveaus profitieren, die auf
Risiko der zukünftigen volkswirtschaftlichen Entwick-
die Lohnzurückhaltung während der letzten 15 Jahren
lung und der eingeschränkte fiskalpolitische Spielraum
zurückzuführen ist.
zur Ankurbelung der Konjunktur mit entsprechenden
Auswirkungen auf die Mietnachfrage, ist aus unserer
Unter Berücksichtigung des Bond-Yield Gaps und der
Sicht in Prime Yields von 5,25 bis 5,75 Prozent in Mai-
positiven Mietaussichten schätzen wir die deutschen
land, Rom, Barcelona oder Madrid nicht abgedeckt.
Märkte wie schon in 2011 weiterhin als attraktiv ein,
wobei wir aufgrund der positiven Mieterwartungen das
Irland sendet seit Mitte 2011 als erstes der PIIGS-Kri-
bessere Rendite-Risiko Verhältnis bei Core-Objekten mit
senländer positive Signale aus, die Verschuldungskrise
kurz laufenden Mietverträgen sehen. Dies wird durch
in den Griff zu bekommen und ist damit in unseren
den Aufschlag bei den Anfangsrenditen von bis zu
Rangordnung einige Stufen nach ‚oben‘ gerutscht. Un-
100 Basispunkten bei solchen Objekten unterstrichen.
terstützt wird diese Einschätzung durch eine verstärkte Flächennachfrageaktivität insbesondere größerer
Während wir das Preisniveau an den Märkten in Paris
Unternehmen, die die stark gefallenen Mieten für
(CBD) und im Londoner Westend in 2009 und 2010
neue Vertragsabschlüsse nützen.
20
Marktthermometer
Die Kapitalwerte bzw. Quadratmeterpreise für Core-
Neben dem wirtschaftlichen Einbruch seit 2008 ist
Immobilien im Büro- und Einzelhandelssektor haben
auch die viel zu hohe spekulative Bautätigkeit der
in Dublin seit 2007 um mehr als 70 Prozent korrigiert.
letzten Jahre dafür verantwortlich, dass die Büro-Leer-
Während Investoren damals noch Anfangsrenditen
stände in Dublin 2010 auf über 25 Prozent gestiegen
unter 4 Prozent bei Büromieten von über 600 EUR/m²/
sind. Im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung zeigt
Jahr und Einzelhandelsmieten von rund 10.000 EUR/
sich jedoch, dass die Neubautätigkeit in Dublin nahe-
m²/Jahr akzeptiert haben, werden die gleichen Immo-
zu komplett eingestellt wurde, was bereits zu einem
bilien heute zu rund 7 Prozent bei Prime-Büro-Objek-
leichten Rückgang der Büro-Leerstandsrate geführt
ten und 6,5 Prozent bei Retail-Immobilien gehandelt.
hat.
Aufgrund der starken Mietrückgänge weisen viele
Objekte, die in den Jahren vor 2008 vermietet wurden,
zum Teil „overrents“ von mehr als 50 Prozent auf.
Lyon
attraktiv
Marseille
Helsinki
Stockholm
Lille
Rotterdam
Brüssel (City)
Paris (WBD)
Stuttgart
Köln
Amsterdam
Markteinschätzung
am Beispiel London –Hamburg
Marktthermometer Frühjahr 2007 und Frühjahr 2009
moderat
Düsseldorf
Prag
Berlin
Paris (La Défense)
München (City)
Frankfurt/M. (City)
Wien
GBP
Budapest
kritisch
Birmingham
London (M 25 West)
Helsinki
London (Docklands)
Marseille
Barcelona
attraktiv
Lille
Paris (CBD)
Glasgow
Glasgow
London (City)
Manchester
Birmingham
moderat
Wien
8,0
Düsseldorf
Berlin
London (M 25 West)
Mailand
1.500
Köln
Paris (WBD)
Rotterdam
Rom
Frankfurt/M. (City)
Amsterdam
Prag
2.000
10,0
Edinburgh
Hamburg
München (City)
12,0
London (City)
Stuttgart
Stockholm
Edinburgh
Madrid (City)
Lyon
Manchester
2.500
Brüssel (City)
Paris (CBD)
Rom
3.000
%
Warschau
Mailand
Paris (La Défense)
kritisch
Barcelona
Warschau
6,0
Madrid (City)
Budapest
1.000
4,0
500
2,0
0
0,0
2000
2001
2002
2003
Kapitalwerte in GBP/sq ft/Jahr
Bürorenditen (Prime) in Prozent
London City
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012p
London Westend
Grafik 22 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA).
21
Deutschland
Übersicht Deutschland mit 3-Monats-Tendenz
Für 2012 erwarten wir in Deutschland ein Wachstum
von 0,5 bis 1 Prozent. Die Wirtschaft wächst damit et-
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
4,6 – 5,0


und nimmt selbst bei einer langsameren Gangart eine
Einzelhandel
3,75 – 4,5


Sonderstellung ein. Durch die stabilen Rahmenbedin-
Logistik
6,5 – 7,25


könnte die aktuelle Schwächephase in Deutschland
4,8 – 5,5


schneller überwunden werden als in anderen Euro-
4,75


Index bereits andeutete. Dennoch bleibt die große
Logistik
6,6 – 7,4


Gefahr im Jahr 2012 eine erneute Zuspitzung der
Büro
4,8 – 5,5


4,5 – 5,25


Logistik
7,0 – 7,4


Büro
4,8 – 5,5


3,75 – 5,25


Das bedeutet einen Anstieg von über 18 Prozent im
Logistik
7,0 – 7,4


Jahresvergleich. Das Jahr 2011 lieferte somit das
Büro
5,0 – 5,5


und das drittbeste innerhalb den letzten 12 Jahre.
Einzelhandel
4,5 – 5,0


Der Büromarkt, insbesondere in den Topstandorten,
7,25 – 7,5


München
Büro
ist nach wie vor der Wachstumsmotor in der Eurozone
gungen (niedrige Arbeitslosenquote, Exportstärke)
Büro
Frankfurt
was kräftiger als der gesamte Euroraum. Deutschland
Ländern, was sich im mehrmaligen Anstieg des ifoEinzelhandel
Hamburg
Berlin
Finanzkrise und die damit verbundenen negativen
Einzelhandel
Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.
Im Jahr 2011 wurden bundesweit insgesamt ca.
22,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.
Einzelhandel
Düsseldorf
beste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2006/07
wurde von einer hohen Umsatzdynamik, verbunden
Logistik
Grafik 23 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, JLL, PMA).
mit einer positiven Nettoabsorption und rückläufigen Neubauvolumina, geprägt. Diese Entwicklung
hat für sinkende Leerstandsraten gesorgt. Darüber
hinaus führte der Trend zur Nachfrage nach hochwertigen Flächen und in diesem Segment zu steigenden
Mieten.
An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und
Stuttgart) wurde im Jahr 2011 3,1 Mio. m² Fläche umgesetzt. Hiernach zeigten sich die Büromieter umsatzfreudiger als noch in den Finanz- und Wirtschaftskrisen geplagten Vorjahren. Insbesondere in den letzten
Monaten des Jahres 2011 gehörten Anmietungen
durch den Leuchtenhersteller Osram mit 46.000 m² in
22
Deutschland
München und mit 22.700 m² durch Lufthansa Airplus
in Frankfurt zu den größten Abschlüssen.
EUR
800
%
8,0
700
7,0
600
6,0
500
5,0
400
4,0
registriert, allerdings lassen relativ viele Gesuche auf
300
3,0
eine weiterhin stabile Tendenz in 2012 schließen.
200
2,0
100
1,0
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Wie erwartet lief das Jahr 2012 im 1. Quartal verhaltener an. An einigen Märkten wurden zwar Flächenumsatzrückgänge im Vergleich zum 1. Quartal 2011
Vor dem Hintergrund einer eingetrübten konjunkturellen Lage, muss in 2012 gegenüber dem Vorjahr mit
einem etwas geringeren Flächenumsatz auf den deutschen Büromärkten gerechnet werden.
Bürospitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt/Main
Hamburg
Grafik 24 – Q
uellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
Im Jahr 2011 zeichnete sich in einzelnen Standorten
München
ein unterschiedliches Bild ab. Schwächere Umsatzergebnisse als im Vorjahr erzielten Frankfurt am Main
mit einem Minus von ca. 6 Prozent (424.400 m²) und
Düsseldorf mit einem Rückgang von ca. 9 Prozent
(394.200 m²). Dennoch wurde die Jahresprognose dort
leicht übertroffen. Festzuhalten bleibt, dass im Jahresvergleich sowohl in Düsseldorf als auch in Frankfurt
mehr Mietverträge abgeschlossen wurden. Somit kann
auch in diesen Städten von einer positiven Entwicklung für 2011 gesprochen werden. Spitzenreiter beim
Umsatzwachstum mit knapp 49 Prozent und einem
Flächenumsatz von 860.000 m² ist München. Zugleich
wurde damit das beste Ergebnis seit zehn Jahren erzielt.
Stuttgart weist eine Steigerungsrate von 47 Prozent
aus und stellt mit neu belegter Fläche von 284.500 m²
sogar einen Umsatzrekord seit Datenaufzeichnung auf.
Im Größensegment über 5.000 m² wurden fast jeder
zweite der 86 Mietverträge in Stuttgart oder München
abgeschlossen. Vor allem expandierende Unternehmen
aus dem verarbeitenden Gewerbe waren ausschlag
gebend für die Umsatzentwicklung. In Berlin konnten
Umsatzzuwächse von 12 Prozent (542.500 m²) und
in Hamburg von 7 Prozent (540.000 m²) registriert
werden.
23
Deutschland
Auszug bedeutender Investmenttransaktionen in Deutschland
Stadt
Adresse
Käufer
Frankfurt
Bockenheimer Warte (BBW), Bockenheim
Tristan Capital Partners
Hamburg
Hanse Atrium, City-Süd
Next Estate Income Fund
Frankfurt
Silberturm, Jürgen-Ponto-Platz 1/Gallusanlage 8
IVG Institutional Funds
Fläche in
m²
Datum
34.844
Q1 2012
Preis in
Mio. EUR
90,0
k. A.
Q1 2012
45,0
72.000
Q4 2011
390,0
131.000
Q4 2011
320,0
54.053
Q4 2011
150,0
München
Unterföhring
IVG Private Funds
Frankfurt
WestendGate, Hamburger Allee 2–10
RFR Holding
München
HVB Bank HQ, Kardinal-Faulhaber-Straße 1
Bayerische Hausbau
k. A.
Q4 2011
120,0
München
Prinzregentenplatz 7–9, Altbogenhausen
UniImmo Deutschland
20.300
Q4 2011
100,0
Düsseldorf Four Elements, Georg-Glock/Kaiserswerther
Hansainvest
13.600
Q4 2011
55,0
Frankfurt
Weserstraße 54–58, Bankenviertel
Tishman Speyer
17.519
Q4 2011
50,0
Hamburg
Ehem. Oberpostdirektion, Gorch-Fock-Wall 3–7
Catella Real Estate AG
13.500
Q4 2011
34,8
München
Premino, Wilhelm-Wagenfeld-Str., Parkstadt
Competo Capital Partners
11.400
Q4 2011
33,2
30.000
Q3 2011
90,6
9.500
Q3 2011
85,0
Berlin
Ernst-Reuter-Haus, Straße des 17. Juni 112
R + V Versicherung
München
Altstadt Palais, Bürkleinstr. 3–5
Pembroke Real Estate
Hamburg
Lindley Carrée, Sachsenstraße 6
Deka WestInvest ImmoValue
19.600
Q3 2011
65,0
Hamburg
Deichtor-Center, Oberbaumbrücke
Alpina Real Estate
19.500
Q3 2011
64,0
München
Haus der Kommunikation, Brienner Straße 43
HIH Hamburgische Immobilien Handlung
Berlin
Friedrich Carré, Friedrichstr. 149/Dorotheenstr. 54 Deka Immobilien Investment
16.500
Q3 2011
55,0
11.500
Q3 2011
53,0
Düsseldorf Kennedydamm-Center, Schwannstraße 3
k. A.
17.801
Q3 2011
41,0
München
NuOffice project
Hamborner REIT AG
12.000
Q3 2011
38,9
München
Elsenheimerstr. 41-43, Charles-de-Gaulle-Str. 2-3
Jargonnant Partners
23.000
Q3 2011
36,0
7.100
Q3 2011
34,6
Düsseldorf Metropolitan, Bleichstraße 14
Hines Pan-European Core Fund
Frankfurt
Junghofstrasse 13/15, Bankenviertel
LaSalle IM
6.054
Q3 2011
33,3
Frankfurt
Occidens, Bockenheimer Landstrasse 47
Deka WestInvest ImmoValue
9.400
Q2 2011
74,4
Düsseldorf Thyssen-Hochhaus / Dreischeibenhaus
Black Horse Investments GmbH (BHI)
22.000
Q2 2011
72,0
Berlin
Philip-Johnson-Haus, Q106, Friedrichstraße 20
Allianz Real Estate
21.100
Q2 2011
70,0
Berlin
Treptower, An den Treptowers 1 – Mediaspree
EPISO Fund (AEW Europe & Tristan Capital
35.000
Q2 2011
45,0
Frankfurt
Accent Office Center AOC, Hanauer Landstr. 291
Activum SG
29.300
Q2 2011
36,0
Hamburg
Berliner Bogen, Anckelmannsplatz 1
Dieter Becken
30.500
Q1 2011
80,0
Hamburg
Ansgarhof, Valentinskamp 18
Real I.S.
18.186
Q1 2011
58,4
Berlin
Berlin Airport Center, Schönefeld
HCI Capital
18.770
Q1 2011
52,0
Grafik 25 – Quellen: Research iii-investments (Presseauswertungen, PMA, CBRE, JLL).
24
Deutschland
Marktverzerrung in Berlin durch zu viele neue Flächen Mitte
im 4. Quartal 2011 war der Ankauf des Silberturms in
der 1990er Jahre
Frankfurt.
8002
m
16,0
%
Die Spitzenrenditen sind im Jahresvergleich Q1 2011
700
14,0
und Q1 2012 in allen Märkten bei 4,75 bis 5 Prozent
600
12,0
stabil geblieben. Die jetzigen Prime-Renditen liegen
500
10,0
400
8,0
300
6,0
200
4,0
100
2,0
0
0,0
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013p
bei 4,9 Prozent in Berlin und Düsseldorf, 4,8 Prozent
in Frankfurt, 4,85 Prozent in Hamburg, 5,2 Prozent
in Köln, 5,1 Prozent in Stuttgart und 4,75 Prozent in
München.
Die in vielen Bundesländern beschlossene Erhöhung
der Grunderwerbsteuer könnte sich belastend auf
die Wertentwicklung vieler Immobilien auswirken
und wird zumindest die Gesamtinvestitionskosten
Flächenneuzugang in 1.000 m2
Flächenumsatz in 1.000 m2
Leerstand in Prozent
erhöhen.
In den ersten drei Monaten des Jahres 2012 wurden
rund 1,5 Mrd. EUR in deutsche Einzelhandelsimmo
bilien investiert, ein deutlicher Rückgang zum Vorjahresquartal. Mit 350 Mio. EUR wurde ein Viertel aller
Retail-Investments in den Top 5-Investmentzentren
Das Leerstandsvolumen in den sechs Topstandorten
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München
verringerte sich innerhalb von einem Jahr auf knapp
getätigt. Im Jahr 2011 verbuchte der Einzelhandels
7,1 Mio m². Dies entspricht einer Abnahme von
sektor noch ein Transaktionsvolumen von rund
1,1 Prozent auf nunmehr 8,9 Prozent. Ausschlag
9,8 Mrd. EUR. Damit belegt dieses Segment den ersten
gebend für den Rückgang waren neben den hohen
Platz und war die stärkste Assetklasse am Investment-
Flächenumsätzen die geringe Fertigstellung von
markt. Die größte Transaktion mit mehr als 400 Mio.
Neubauflächen. Die Leerstandsquote beträgt per
EUR war der Verkauf des Einkaufzentrums PEP in
Q1 2012 in Berlin aktuell 7,9 Prozent, in Düsseldorf
München.
10,7 Prozent, in Frankfurt 15,8 Prozent, in Hamburg
8,0 Prozent, in München 7,1 Prozent und in Stuttgart
Auch zu Beginn des Jahres 2012 liegt der Investoren
5,7 Prozent.
fokus überwiegend auf Shopping-Centern. In diesen
Objekttyp wurden mit über 575 Mio. EUR fast die
Am Investmentmarkt wurden 2011 insgesamt
Hälfte des bisherigen Gesamtvolumens investiert
8,2 Mrd. EUR in Büroimmobilien investiert, was einem
(u. a. das Hamburger Einkaufscenter Europa Passage
Anteil von ca. 34 Prozent am gesamten Transaktions-
mit Investor Allianz, das Luisencenter in Darmstadt
volumen entspricht. Die bedeutendste Transaktion
mit Investor LaSalle Investment Management).
25
Deutschland
weisen aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens
EUR
4.000
%
10,0
bei Mietvertragsverlängerungen dagegen häufig
3.600
9,0
deutliche Mietabschläge auf.
3.200
8,0
2.800
7,0
Auffällig ist, dass im Jahresvergleich die durchschnitt-
2.400
6,0
lich angemietete Ladenfläche von 510 m² auf aktuell
2.000
5,0
(Q 4 2011) 700 m² angestiegen ist. Dies lässt auf ein
1.600
4,0
1.200
3,0
800
2,0
400
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
erhöhtes Interesse der Einzelhändler an größeren
Flächen schließen. Desweitern sind die Anforderungen
der Retailer in Bezug auf die Standortqualität enorm.
Die hohe Nachfrage nach Bestlagen bei internationalen sowie nationalen Filialisten ist ungebremst.
Gerade für ausländische Retailer bietet der deutsche
Einzelhandelsmarkt gegenüber den Nachbarländern
Einzelhandelsspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Einzelhandelsrenditen (Prime) in Prozent
Berlin
Köln
Frankfurt/Main
Hamburg
volkswirtschaftliche Stabilität.
München
Grafik 27 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
Bei den Vermietungen dominieren die 1A-Lagen, gefolgt von Shopping-Centern. Besonders vorteilhaft bei
Prime-Objekten ist eine hohe Passantenfrequenz. Dies
spielt gerade beim Markteintritt und der Marktposi
tionierung eine entscheidende Rolle. Gerade ausländische Retailer wählen beim Markteintritt Toplagen, um
sich optimal zu präsentieren.
Die Prime Yields im Einzelhandel in Toplagen blieben
in den letzten Monaten unverändert stabil. Für Berlin
werden aktuell 4,6 Prozent, für Frankfurt 4,25 Prozent,
für Köln und Düsseldorf 4,1 Prozent und für Hamburg
und München jeweils 3,7 Prozent notiert. Spitzenreiter beim Flächenumsatz mit knapp 70.000 m² sowie
bei der Mietentwicklung war der Berliner Einzelhandelsmarkt. Das knappe Flächenangebot und die
ungebrochene Mieternachfrage in den 1A-Lagen von
Frankfurt, München und Hamburg hat auch hier zu
einem Anstieg der Spitzenmieten auf jeweils 280, 320
bzw. 250 EUR/m²/Monat geführt.
Hinsichtlich der Wertentwicklung erwarten wir stabile Anfangsrenditen und weiterhin leicht steigende
Mieten in den A-Lagen. Bestandsobjekte in B-Lagen
26
Deutschland
wirken sich in einer sinkenden Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr aus.
EUR
100
%
20,0
90
18,0
80
16,0
In Stuttgart (7,1 Prozent) und Berlin (7,4 Prozent)
70
14,0
sank die Rendite um 30 Basispunkte, in Düsseldorf
60
12,0
(7,25 Prozent) um 25 Basispunkte, in Frankfurt
50
10,0
(6,65 Prozent) und in München (6,9 Prozent) um
40
8,0
30
6,0
20
4,0
10
2,0
jeweils 10 Basispunkte. Nur in Hamburg blieb die
Rendite gegenüber dem Vorjahr unverändert bei
7,2 Prozent.
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Wir erwarten bei der Yield-Entwicklung in 2012 vorerst keine Änderungen. Die Spitzenmieten sollten
leicht zulegen, während Bestandsobjekte eher mit
Logistikspitzenmieten in EUR/m²/Jahr
Logistikrenditen (Prime) in Prozent
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt/Main
Hamburg
rückläufigen Mieten zu kämpfen haben, da aus InvesMünchen
Grafik 28 – Quellen: iii-investments (CBRE, JLL, PMA).
torensicht vor allem neugebaute Objekte mit sehr guter Mieterbonität und lang laufenden Mietverträgen
bevorzugt sind.
Das Transaktionsvolumen in deutsche Lager-, Logistikund Produktionsimmobilien war 2011 mit ca. 1,2 Mrd.
EUR fast genauso hoch wie im Vorjahr.
Das höchste Anlagevolumen bei Logistik- und In
dustrieimmobilien setzten offene Immobilienfonds
und Spezialfonds mit rund 550 Mio. EUR um und
waren somit an 47 Prozent aller Kauf-Transaktionen
beteiligt. REITs folgten mit einem Investitionsvolumen
von 200 Mio. EUR, den dritten Rang belegten die Corporates und Eigennutzer mit 160 Mio. EUR.
Das geringe Angebot an Core-Produkten und die
verstärkte Nachfrage nach erstklassigen Objekten,
27
Belgien
Übersicht Belgien mit 3-Monats-Tendenz
Belgien befindet sich seit Mitte des Jahres 2011 in
einer Rezession. Nachdem die Wirtschaft in zwei
Prime-Rendite
in Prozent
Brüssel
Büro
Einzelhandel
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
5,25 – 6,5


reshälfte dennoch um fast 2 Prozent gewachsen.
4,75 – 5,25


Die relativ hohe Verschuldungsquote des Staates mit
6,5 – 7,5


aufeinanderfolgenden Quartalen schrumpfte, ist die
Belgische Wirtschaft 2011 dank der guten ersten Jah-
rund 100 Prozent des BIP sorgte letztes Jahr in KombiLogistik
nation mit der Dexia-Pleite zwischenzeitlich für eine
deutlich steigende Rendite der belgischen Staatsan-
leihen auf über 5 Prozent (10 Jahre). Mit derzeit rund
3,5 Prozent hat sich die Situation etwas entspannt.
Positiv ist, dass Belgien mittlerweile wieder eine Regierung hat, nachdem das Land mehr als 500 Tage nur
begrenzt handlungsfähig war.
Mit einem gehandelten Volumen von 834 Mio. EUR
an Büroimmobilien lag das Jahr 2011 etwa auf dem
Niveau von 2010. Der Flächenumsatz am wichtigsten
Büromarkt Brüssel lag im Jahr 2011 bei 320.000 m².
Damit ist die Vermietungsaktivität gegenüber dem Jahr
2010 um 35 Prozent gefallen und auf dem niedrigsten
Stand seit 10 Jahren. Besonders der Öffentliche Sektor
EUR
400
%
8,0
fragte Flächen nach und fungierte damit als Stabilisator
350
7,0
des Umsatzes.
300
6,0
250
5,0
200
4,0
150
3,0
100
2,0
50
1,0
Die Prime Rents in Brüssel sind stabil und liegen der-
0
0,0
zeit bei 225 EUR/m². Für Topflächen im Quartier Leo-
2002
2004
2006
2008
2010
Brüssel
2012p
2014p
Der Leerstand hat sich als Folge der geringen Fertig
stellungen von 1,55 Mio. m² im Jahr 2010 auf
1,49 Mio. m² marginal reduziert, das entspricht
11,8 Prozent.
pold werden auch bis zu 300 EUR/m²/Jahr gezahlt.
Wir erwarten relativ stabile Anfangsrenditen von
rund 6 bis 6,25 Prozent bei Objekten mit 3/6/9-Veträgen und rund 5,25 bis 5,5 Prozent bei Objekten mit
Grafik 30 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, JLL).
28
langfristigen Mietverträgen.
Belgien
EUR
%
1.800
9,0
Der belgische Einzelhandel hat sich 2011 wieder recht
1.600
8,0
gut behauptet. Die Einzelhändler waren bis zuletzt
1.400
7,0
relativ optimistisch und sind weiterhin bereit, an be-
1.200
6,0
deutenden Standorten zu expandieren, obwohl sich in
1.000
5,0
den letzten Monaten die Stimmung der Konsumenten
800
4,0
als Folge der schwierigen wirtschaftlichen Lage und
600
3,0
400
2,0
200
1,0
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
der Sparmaßnahmen der Regierung etwas eingetrübt
hat. Sowohl bei neuen Marktteilnehmern als auch bei
bestehenden Retailern ist die Nachfrage nach größeren
Flächen in den Zentren bemerkenswert. Mietpreise sind
in den High-Streets stabil bis leicht steigend, während
Standorte abseits der Toplagen mit rückläufigen Mieten und steigenden Leerständen zu kämpfen haben.
Brüssel
Die Prime Yields liegen bei 4,75 bis 5,25 Prozent und
sollten in den nächsten Monaten bei leicht steigenden
Mieten stabil bleiben.
29
Belgien
EUR
100
%
10,0
90
9,0
Trotz der schwierigen Wirtschaftslage hat sich die
80
8,0
Nachfrage 2011 im belgischen Logistiksektor rela-
70
7,0
tiv gut entwickelt. Dadurch, dass kaum spekulative
60
6,0
Entwicklungen auf den Markt gekommen sind, hat
50
5,0
sich die Leerstandsrate reduziert. Dies hat zu leicht
40
4,0
30
3,0
20
2,0
10
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
steigenden Prime-Mieten geführt. Ein beachtlicher
Aufschwung wurde 2011 im Größensegment über
10.000 m² festgestellt. Hier trat hauptsächlich die
Konsumgüterindustrie als Nachfrager auf. Ebenso zugenommen hat die Nachfrage im kleineren Segment
(< 10.000m²) auf ca. 580.000 m².
Im Schnittpunkt der Autobahnen A12/E19 fiel der
Leerstand auf 7 Pozent. Ebenfalls ging der Leerstand
Brüssel
in Liége von 13 Pozent auf 6,4 Prozent zurück.
Die Prime Yields in Belgien verharrten bei geringem
Transaktionsvolumen bei rund 6,5 bis 7,5 Prozent
(Brüssel und Antwerpen) auf dem gleichen Niveau
wie im Vorjahr. Bei den Spitzenmieten ist im weiteren
Jahresverlauf nicht mit Änderungen zu rechnen, im
Falle einer gesamtwirtschaftlichen Eintrübung sollten
die Yields jedoch 25 bis 50 Basispunkte nach oben
korrigieren.
30
Finnland
Übersicht Finnland mit 3-Monats-Tendenz
Die Wirtschaft ging in fast allen EU-Staaten am Ende
des Jahres 2011 zurück. In Finnland gab es im 4. Quar-
Helsinki
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Büro
5,0 – 5,5


Einzelhandel
5,0 – 5,5


7,5


tal dagegen im Vergleich zum Vorquartal keine roten
Zahlen. Im kommenden Jahr wird für Finnland vom
Finanzministerium ein geringfügiges Wachstum von
rund 0,4 Prozent prognostiziert. Der starke Export, die
vergleichsweise geringe Arbeitslosigkeit, der Zustand
Logistik
des stabilen Staatshaushalts und das bestmöglichste
AAA-Rating sind Gründe für diese überdurchschnitt
Grafik 33 – Quellen: Research iii-investments (KTI, PMA).
liche Entwicklung. Allerdings bleibt das Land aufgrund
der hohen Exportquote stark von der Entwicklung der
Weltwirtschaft abhängig.
Die Spitzenmieten in den CBD‘s der finnischen Top
standorte setzten ihre steigende Tendenz bis zuletzt
weiter fort, dagegen befinden sich die Mieten in BLagen und Business Parks weiter unter Druck. Ältere
Bestandsobjekte stehen 2012 vor größeren Herausforderungen, da im Großraum Helsinki im 2. Quartal
2012 mehrere Projekte fertiggestellt werden. Insgesamt kommen dadurch 46.000 m² neue Büroflächen
auf den Markt.
EUR
400
%
8,0
350
7,0
Der Leerstand ist im 1. Quartal 2012 gegenüber
300
6,0
dem Jahresende 2011 in Helsinki geringfügig auf
250
5,0
9,6 Prozent gefallen, die Spitzenmieten sind leicht
200
4,0
150
3,0
100
2,0
der Investoren nach Core-Immobilien spiegelt sich
50
1,0
auch in dem Prime Yield wider, der bei 5,0 bis 5,5 Pro-
0
0,0
zent liegt.
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
auf 300 EUR/m²/Jahr gestiegen. Bedeutende Trans
aktionen konnten seit der zweiten Jahreshälfte 2011
nicht registriert werden. Die verstärkte Nachfrage
2014p
Helsinki
Grafik 34 – Quelle: Research iii-investments (Newsec, PMA).
31
Finnland
EUR
2.000
%
10,0
1.800
9,0
Der Einzelhandelsmarkt schwächte sich zum Ende des
1.600
8,0
Jahres 2011 aufgrund der wirtschaftlichen Unsicher-
1.400
7,0
heiten leicht ab. Darunter leiden die Nebenlagen und
1.200
6,0
kleinere bis mittelgroße Shopping-Center besonders.
1.000
5,0
Die Nachfrage nach Toplagen ist dagegen hoch, in B-
800
4,0
600
3,0
400
2,0
200
1,0
Lagen ist die Situation eher kritisch zu betrachten. Für
Einzelhandelsketten kommen vor allem Toplagen in
Betracht, was dort zu steigenden Mieten führt.
0,0
0
2007
2008
2009
2010
2011p
2012p
2013p
2014p
Der Einzelhandelssektor war 2011 am Transaktionsvolumen mit fast einem Viertel beteiligt. Die Spitzenren-
dite in Helsinki liegt aktuell bei 5,0 bis 5,5 Prozent, an
Helsinki
Tampere
den B-Standorten bis zu 200 Basispunkte darüber. Wir
Turku
Grafik 35 – Quellen: Research iii-investments (Statistic Finland, Catella, KTI, Newsec).
32
erwarten eine stabile Entwicklung der Yields bis 2014
bei leicht steigenden Prime-Mieten.
Finnland
den sich rund 50.000 m² im Bau und 200.000 m² in der
Planungsphase.
EUR
%
180
9,0
160
8,0
In den Regionalstandorten weisen Turku, Tampere und
140
7,0
Lahti die größten Flächenkonzentrationen an Logistik-
120
6,0
flächen auf. Desweiteren gelten Espoo, der Seehafen
100
5,0
80
4,0
in Vuosaari sowie der Flughafen Vantaa als attraktive
60
3,0
40
2,0
20
1,0
Wir erwarten leicht rückläufige Prime Yields bis 2014.
0,0
Bei Bestandsobjekten in B-Lagen sollten die Yields
0
2007
2008
2009
2010
2011p
2012p
2013p
2014p
Logistikstandorte.
steigen und die Mieten zurückgehen.
Helsinki
Tampere
Turku
Grafik 36 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).
Die wirtschaftliche Eintrübung wirkte sich bislang
kaum auf die Logistikmärkte aus. Seit 2009 blieb die
Wertentwicklung für Core-Objekte in diesem Sektor
stabil.
Die Spitzenmieten in Helsinki haben sich bei 117 EUR/
m²/Jahr stabilisiert, zukünftig rechnen wir mit einem
leichten Anstieg. Der Leerstand liegt im Großraum
Helsinki bei rund 4 bis 5 Prozent. Bei älteren Objekten
sollte der Leerstand steigen. Das Angebot an modernen Objekten wird begrenzt bleiben, weil wenig
spekulative Bauten auf den Markt kommen. Fertig
gestellt wurden 2011 in der Metropolregion Helsinki
(Espoo, Kauniainen, Vantaa) 45.000 m². Aktuell befin-
33
Frankreich
Übersicht Frankreich mit 3-Monats-Tendenz
Die französische Wirtschaftsleistung hat sich seit
Herbst 2009 deutlich verbessert und konnte trotz Ab-
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
4,5 – 5,0


4,0 – 4,75


Logistik
7,0 – 7,5


lande und dessen fiskalpolitischen Plänen rechnen wir
Büro
6,0 – 6,5


im Basisszenario für 2012 mit einem moderaten Wirt-
5,0 – 5,75


über 0,5 Prozent liegen dürfte. Als Stütze könnte, ähn-
7,75


lich wie in Deutschland, die Inlandsnachfrage dienen.
6,0 – 6,5


der Entziehung der Topbonität durch S&P ist Frank-
Einzelhandel
5,0 – 5,75


reich allerdings unter Druck geraten. Die 10 Jahres-
Logistik
7,5 – 7,75


Paris
Büro
Einzelhandel
schwächung zum Jahresende 2011 ein BIP-Wachstum
von 1,6 Prozent verzeichnen. Um die bestehende
Schuldenlast zu verringern, werden sich entsprechende Sparmaßnahmen künftig allerdings belastend
auswirken. Als Folge des Wahlsieges von François Hol-
Lyon
schaftswachstum, das im Jahresdurchschnitt nicht
Einzelhandel
Logistik
Im Zuge der europäischen Schuldendiskussion und
Marseille
Büro
Staatsanleihenrenditen sind trotz der aufkommenden
Schuldenprobleme nur leicht über 3 Prozent gestiegen
und dienen als Benchmark für die Attraktivität von
Immobilientransaktionen.
Trotz der makroökonomischen Eintrübung blickt der
dsa
EUR
1.000
%
Pariser Büromarkt auf ein erfolgreiches Jahr 2011. Im
10,0
Großraum Paris erreichte das Flächenumsatzvolumen
800
8,0
600
6,0
400
4,0
200
2,0
2,4 Mio. m² (ein Plus von 14 Prozent gegenüber dem
Vorjahr), getrieben vor allem von einem sehr starken
3. Quartal. Insgesamt gab es 2011 ein Wachstum
in allen Größensegmenten. Besonders bemerkenswert war die verstärkte Nachfrage nach Flächen
von mehr als 5.000 m² (ca. 1 Mio. m², verglichen mit
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
750.000 m² in 2010). Zu den größten Transaktionen
2011 gehörten die Anmietung von SFR in Saint-Denis
(124.000 m²), von Carrefour in Massy (85.000 m²) und
von Thalés in Gennevilliers (78.600 m²).
Lille
Lyon
Marseille
Paris
Grafik 38 – Quellen: Research iii-investments (CBRE).
34
Das stärkste Mietwachstum für neue Immobilien
wurde mit 6 Prozent im CBD von Paris registriert. In
den anderen Teilmärkten gab es eine Spanne der Miet
entwicklung gegenüber dem Vorjahr von 5 Prozent
Frankreich
mit 4,9 Prozent und den Arrondissements 18/19/20
2000
EUR
%
von Paris mit 3 Prozent deutlich niedriger.
9.000
9,0
8.000
8,0
Mit rund 600.000 m² neu errichteter Büros im Jahr
7.000
7,0
2011 lag das Volumen etwas niedriger als im Vorjahr.
6.000
6,0
Entwickler und Investoren bleiben weiterhin vorsich-
5.000
5,0
4.000
4,0
3.000
3,0
2.000
2,0
1.000
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
tig mit der Initiierung neuer Projekte. 2012 sollten nur
noch 370.000 m² Büroflächen fertiggestellt werden.
Auf kurze Sicht werden sich die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf den Pariser Büromarkt belastend auswirken und zu einem Rückgang
des Umsatzvolumens in 2012 führen. Im Hinblick auf
die Mietentwicklung bleibt der Pariser CBD ein attrak-
tiver Markt, Mietanpassungen nach unten sind in peri-
Lyon
Marseille
pheren Teilmärkten nicht auszuschließen.
Paris
Die Erholung auf dem Einzelhandelsmarkt, die
Ende 2010 begann, konnte, unterstützt durch die
starke Performance von Luxus-Einzelhändlern, die
Expansion mehrerer internationaler Marken und
einigen Neueröffnungen, im Laufe des Jahres 2011
fortgesetzt werden. Die Spitzenmieten stiegen auf-
in den Western Business Districts bis zu –13 Prozent
grund der Knappheit an verfügbaren Flächen und der
in den Vororten. Beeinflusst durch die geringe Bau-
hohen Nachfrage. Der anhaltende Wettbewerbsdruck
tätigkeit und eine rückläufige Leerstandsrate im CBD
hat bei den Prime-High-Street-Yields für Abwärts-
hat sich der Aufwärtstrend bei den Prime-Mieten bis
druck von 25 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr
auf 830 EUR/m²/Jahr fortgesetzt. Wir gehen davon
geführt.
aus, dass die Mieten selbst im Zuge einer moderaten
wirtschaftlichen Entwicklung bis 2014 weiter leicht
Die starke Dynamik auf dem High-Street-Markt
steigen sollten.
konnte in den letzten Monaten beibehalten werden.
Insbesondere die wichtigsten Adressen von Paris,
Am Investmentmarkt wirkt sich die Knappheit an
die Rekord-Besucherzahlen aufweisen, konnten von
Core-Produkten und die geringe Verkaufsbereitschaft
steigenden Konsumausgaben insbesondere im Luxus-
vieler Bestandshalter weiterhin in einer deutlichen
Segment profitieren. Einkaufszentren in B-Lagen lei-
Yield-Kompression aus. Die Spitzenanfangsrendite
den dagegen weiter unter der schwachen Nachfrage
liegt bei 4,5 bis 4,75 Prozent, im 2. Quartal 2009 wa-
und müssen mit innovativen Marketing-Strategien um
ren es noch 6,25 Prozent. Die durchschnittliche Leer-
Mieter und Kunden werben.
standsrate liegt aktuell bei 6,6 Prozent, im CBD ist sie
35
Frankreich
2000
EUR
%
110
11,0
100
10,0
90
9,0
80
8,0
Die Flächenumsätze stiegen über 30 Prozent gegen-
70
7,0
über 2010 und erreichten insgesamt 2,2 Mio. m². Nach
60
6,0
50
5,0
einem schleppenden Start ins Jahr 2011 hat sich die
40
4,0
Marktlage quartalsweise kontinuierlich verbessert
30
3,0
und erreichte zum Jahresende ein Rekord-Umsatz-
20
2,0
volumen von 855.000 m². Im Mittelpunkt des Inves-
10
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Ähnlich wie der Büromarkt konnte der Logistikmarkt
in Frankreich ein erfolgreiches Jahr 2011 verzeichnen.
toreninteresses standen qualitativ hochwertige, gut
gelegene Flächen. Die Spitzenrenditen sind im Laufe
des Jahres 2011 stabil geblieben und lagen bei 7 Pro-
zent im Großraum Paris, bei 7,25 Prozent in Lyon und
Lyon
Marseille
7,5 Prozent in Marseille.
Paris
Das Angebot an sofort verfügbaren Logistikflächen
hat sich kontinuierlich reduziert, wobei ein Großteil
davon auf die südliche Île-de-France-Region sowie
den nördlichen Teil von Isere konzentriert ist. Trotz
der konstanten Nachfrage nach neuen Gebäuden ist
die Zahl der Baustarts für spekulative Projekte im Einklang mit den unsicheren wirtschaftlichen Rahmen-
2011 erwies sich als ein dynamisches Jahr für den
bedingungen und den daraus resultierenden Schwie-
Investmentmarkt, in dem 3,3 Mrd. EUR in Retail-
rigkeiten bei der Kreditbeschaffung zurückgegangen.
Immobilien investiert wurden. Die Flächenverfüg
Einige großvolumige Projekte befinden sich zwar noch
barkeit in A-Lagen bleibt nach wie vor knapp, was
in der Planungs- oder Verhandlungsphase, allerdings
künftig ein entscheidender Treiber für Mietwachstum
sind auch potentielle Investoren zurückhaltend.
sein sollte.
Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit rechnen wir für 2012 auf den Märkten im Großraum Paris,
Lyon und Marseille mit stabilen bis leicht steigenden
Mieten und konstanten Anfangsrenditen für CoreObjekte. Bestandsobjekte in B-Lagen können dagegen
nur mit deutlichen Mietabschlägen vermietet werden,
was einer Wertreduzierung gleich kommt.
36
Großbritannien
Übersicht Großbritannien mit 3-Monats-Tendenz
Die britische Wirtschaft konnte 2011 der anhaltenden
Schuldenkrise in der Eurozone nur zum Teil trotzen,
London
Prime-Rendite
in Prozent
Spitzenmiete
(Tendenz)
obwohl im 3. Quartal ein unerwartet hohes BIPWachstum von 0,6 Prozent ausgewiesen wurde. Zum
Büro
4,0 – 5,0


Einzelhandel
3,0 – 5,5


6,25 – 6,5


Wachstum in 2011 0,9 Prozent und blieb damit deut-
5,75 – 6,25


lich hinter den Erwartungen zurück. Auf der Habensei-
5,5 – 6,25


Einkaufsmanagerindex, der in Großbritannien deut-
7,0 – 8,0


lich über die kritische Schwelle von 50 Punkten anstei-
5,75 – 6,25


durch die Fortsetzung der quantitativen Lockerung
5,5 – 6,25


ihr Ziel erreicht, die Renditen der 10-jährigen Gilts
7,0 – 8,0


Jahresende fielen die Konjunkturdaten mit einem
Rückgang der Wirtschaftsleistung von 0,2 Prozent
wieder ernüchternd aus. Insgesamt betrug das BIP-
Logistik
Birmingham
Prime-Rendite
(Tendenz)
Büro
te gab es zum Jahresauftakt 2012 positive Zahlen vom
Einzelhandel
Logistik
Manchester
gen konnte. Darüber hinaus hat die Bank of England
Büro
Einzelhandel
Logistik
zu drücken. Die Gesamtinflation dürfte 2012 ihren
Abwärtstrend fortsetzen, nachdem die Auswirkungen
der Mehrwertsteuererhöhung vom letzten Januar he-
rausfallen. Einer Eintrübung der Wirtschaft würde die
BOE mit weiteren geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen stützend begegnen, sodass wir in Großbritannien
zukünftig eine moderate wirtschaftliche Entwicklung
unterstellen.
Ungeachtet der Turbulenzen auf den globalen Märkten im Laufe des Jahres 2011 blieben die Londoner
Büroteilmärkte relativ robust. Die Spitzenmieten
(headline) im West End und der City erreichten ein
Niveau von 102,5 GBP/sq ft/Jahr (+ 8 Prozent) beziehungsweise 55,0 GBP/sq ft/Jahr (unverändert). Gleichzeitig verzeichneten auch einige regionale Teilmärkte
Zuwächse bei den Spitzenmieten, begünstigt von
der steigenden Nachfrage sowie dem rückläufigen
Angebot an Grade A-Flächen. Dennoch werden die
Rahmenbedingungen in vielen britischen Büromärkten, zumindest in den ersten Monaten 2012, herausfordernd bleiben.
37
Großbritannien
ca. 4,1 Mio. sq ft, das über dem langjährigen Durch%
dsa
EUR
schnitt lag. Es profitierte gegenüber der City vor allem
1.600
8,0
von seinem ausgewogeneren Mieter-Mix. Die größte
1.400
7,0
Transaktion war die Vermietung von 191.700 sq ft im
1.200
6,0
Leadenhall Building an Aon.
1.000
5,0
800
4,0
Aufgrund der unsicheren Wirtschaftsaussichten in
600
3,0
Großbritannien bleibt die Vermietungssituation der
400
2,0
im Bau befindlichen Hochhäuser in der City of London
200
1,0
ein Risikofaktor für den Mietmarkt in 2013 und 2014.
0,0
Das Objekt Shard bleibt dabei das größte unvermiete-
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
te Einzelobjekt in Central London, wobei es allerdings
vielversprechende Gespräche mit einem Großmieter
geben soll.
Birmingham
London
Manchester
Trotz des positiven Jahresauftakts 2012 haben einige
Mieter aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage ihre
Expansions- oder Verlagerungspläne auf Eis gelegt.
Künftig sollten sich die mietfreien Zeiten weiter reduzieren (aktuell 18 bis 22 Monate bei einem 10 Jahresvertrag) und die Spitzenmieten nur noch leicht
steigen. In den Londoner Regionalmärkten bleiben die
Mietsteigerungserwartungen begrenzt.
Der Flächenumsatz in Central London erreichte
3,1 Mio. sq ft im 4. Quartal 2011 und konnte somit um
12 Prozent gegenüber dem Vorquartal zulegen. Hervorzuheben ist die Tatsache, dass im Schlussquartal
die stärkste Vermietungsaktivität im Gesamtjahr 2011
registriert wurde, die auch über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 2,9 Mio. sq ft lag. Insgesamt betrug das
Umsatzvolumen 2011 rund 10,3 Mio. sq ft und blieb
deutlich unter dem Niveau von 2010 (ca. 14,6 Mio.
sq ft). Zum Jahresauftakt 2012 konnte der Flächenumsatz im Januar nicht an den starken Vormonat Dezember anknüpfen und verzeichnete mit ca. 840.000 sq ft
vermieteter Flächen einen Rückgang von 30 Prozent.
Innerhalb der Büromärkte von Central London konnte
das West End in 2011 die stärkste Flächennachfrage
registrieren und erreichte ein Umsatzvolumen von
38
Großbritannien
New Bond Street mittlerweile auf über 1.000 GBP/
%
sq ft/Jahr. Sogar manche B-Lagen in Greater London
8.000
8,0
profitieren von der anhaltenden Mieternachfrage.
7.000
7,0
6.000
6,0
Die mietfreien Zeiten betragen durchschnittlich 9 bis
5.000
5,0
18 Monate bei einem Standardmietvertrag von zehn
4.000
4,0
Jahren. Obwohl die Spitzenmiete an den meisten
3.000
3,0
Standorten in Großbritannien im Jahresvergleich, mit
2.000
2,0
Ausnahme von Steigerungen im West End und in Edin-
1.000
1,0
2000
EUR
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
London
frage sowie das begrenzte Angebot für zusätzlichen
Druck auf die Mieten in den Toplagen sorgen.
Der Investmentmarkt wird nach wie vor von institu-
Birmingham
burgh, unverändert blieb, sollte die hohe Flächennach-
tionellen Investoren beherrscht und bleibt auf das
Manchester
Prime-Segment konzentriert. Die schwache Entwicklung von sekundären Lagen macht sich in der Rendite
differenz zwischen Prime- und Sekundärobjekten
bemerkbar. In diesem Sektor sind zunehmend opportunistische Fonds und Privatinvestoren aktiv.
Trotz eines schleppenden Anstiegs der Reallöhne und
erhöhter Inflation erreichten die Einzelhandelsumsätze in Großbritannien im Dezember 2011 eine positive
Entwicklung mit einem Zuwachs von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auf Jahresbasis konnten auch
die Umsätze 2011 leicht gesteigert werden.
Die Mieternachfrage in Central London bleibt ungebrochen, wobei sich die Haupteinkaufsstraßen im
West End (u. a. New Bond Street) größtem Interesse
seitens internationaler Luxusmarken und etablierter
Einzelhändler erfreuen. Das Flächenangebot an solchen Orten bleibt sehr begrenzt, was die gezahlten
Prime-Mieten immer weiter ansteigen lässt, in der
39
Großbritannien
2000
EUR
%
140
14,0
Das Angebot an großen, neuen Logistikimmobilien
120
12,0
bleibt weiterhin rückläufig. Bedingt durch die mode-
100
10,0
80
8,0
60
6,0
Entwicklungen bis Ende 2012 auf den Markt kommen
40
4,0
werden. Der Mangel an großen Vermietungstrans
20
2,0
aktionen und die Zurückhaltung der Marktteilnehmer
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
rate wirtschaftliche Entwicklung und die Kreditverknappung sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt worden, mit der Folge, dass praktisch keine spekulativen
haben sich negativ auf den Logistikmarkt ausgewirkt.
Als Folge davon gingen die Flächenumsätze in der
zweiten Jahreshälfte 2011 von 10,5 Mio. sq ft um ca.
50 Prozent auf 5,4 Mio sq ft gegenüber dem ersten
Birmingham
London
Halbjahr zurück. Zu den größten Transaktionen mit
Manchester
über 400,000 sq ft gehörten die Anmietung von Amazon im Mammoth sowie von Co-Operative Group im
Cabot Park.
Das Investitionsvolumen im Logistiksektor erreichte
2011 ca. 2 Mrd. GBP und lag damit um 15 Prozent
über dem Vorjahr. Das zweite Halbjahr 2011 hat maßgeblich zu diesem Ergebnis beigetragen. In diesem
Zeitraum gab es drei große Portfolio-Transaktionen
(u. a. der Verkauf des UK Logistics Fund (UKLF) für
315 Mio. GBP an SEGRO and Moorfield und zwei Verkäufe von insgesamt 30 Objekten an Blackstone für
479 Mio. GBP).
40
Italien
Übersicht Italien mit 3-Monats-Tendenz
Die jüngsten wirtschaftlichen Indikatoren deuten
darauf hin, dass Italien in eine Double-Dip-Rezession
Mailand
Prime-Rendite
in Prozent
Spitzenmiete
(Tendenz)
gerutscht ist. Die Aussichten für 2012 könnten sich
weiter verschlechtern, falls Italien weitere Sparmaß-
Büro
5,5 – 6,0


Einzelhandel
5,0 – 5,5


8,0


langfristigen Wachstumsperspektiven Italiens verbes-
5,5 – 6,0


sern und bereits 2013 einen ausgeglichenen Haushalt
5,25 – 7,0


viele fiskalische Einschnitte und (Budget-) Konsolidie-
8,0


rungsmaßnahmen erfordern, um die Wettbewerbsfä-
nahmen durchführen muss. Die neue italienische
Regierung unter Ministerpräsident Monti will mit der
Verabschiedung entsprechender Reformpakete die
Logistik
Büro
Rom
Prime-Rendite
(Tendenz)
erreichen. Dennoch wird der eingeschlagene Sparkurs
Einzelhandel
Logistik
higkeit des Landes wiederherzustellen. Die schwache
wirtschaftliche Entwicklung in der zweiten Jahreshälf-
te 2011 hat zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote
auf 8,5 Prozent geführt. Vor dem Hintergrund der
verschärften Verschuldungssituation sollte die Wirtschaft weiterhin unter Druck bleiben. Die Regierung
rechnet erst ab 2013 mit einer Entspannung auf dem
Arbeitsmarkt.
Die Umsatzvolumina in Mailand und Rom erreichten
EUR
%
dsa
in 2011 mit 330.000 m² und 200.000 m² ein 20- be-
800
8,0
700
7,0
dem Vorjahr. In Mailand sollen bis Ende 2015 ca.
600
6,0
370.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt werden,
500
5,0
die meisten davon sind jedoch noch nicht vollständig
400
4,0
vermietet und können sich dementsprechend negativ
300
3,0
auf die Leerstandsrate auswirken. In Rom dagegen hat
200
2,0
das gestiegene Umsatzvolumen in Verbindung mit
100
1,0
einem Mangel an Neubauten für einen Rückgang der
0
0,0
verfügbaren Büroflächen gesorgt.
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
ziehungsweise 50-prozentiges Wachstum gegenüber
2014p
Die Prime-Mieten im CBD von Mailand sind mit
Mailand
Rom
520 EUR/m²/Jahr und in Rom mit 420 EUR/m²/Jahr
stabil geblieben. Die Unterschiede zwischen zentralen und dezentralen Lagen haben sich im Laufe der
letzten Monate weiter vergrößert. So lag die Durch-
41
Italien
Rendite-Risiko Verhältnis, auch im Vergleich zu den
%
Staatsanleiherenditen, bieten, sind weitere Korrek-
3.500
7,0
turen bei den Anfangsrenditen Richtung 6 Prozent
3.000
6,0
erforderlich.
2.500
5,0
2.000
4,0
1.500
3,0
Der italienische Einzelhandelsmarkt mit einem Investi-
1.000
2,0
tionsvolumen von rund 2,2 Mrd. EUR wurde 2011 vom
500
1,0
High-Street-Segment sowie von Portfolio-Transakti-
2000
EUR
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
onen geprägt. Zu den am Markt aktivsten Retailern
gehören internationale Filialisten, die sich fast ausschließlich auf Toplagen konzentrieren. Dies hat zu ei-
Mailand
Rom
Grafik 47 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, PMA, C&W).
nem Anstieg der Prime-Mieten auf 7.000 EUR/m²/Jahr
in Mailand und 6.800 EUR/m²/Jahr in Rom gesorgt.
Die Entwicklung neuer Flächen ist im Laufe des Jahres
praktisch zum Stillstand gekommen, obwohl es in der
ersten Jahreshälfte 2011 einige Neueröffnungen gab,
mit deren Bau aber noch vor der Finanzkrise begonnen
wurde.
Nachdem der Verkauf des Flagship-Stores Rinascente
in Mailand für 472 Mio. EUR Anfang des Jahres 2011
zu einem erfreulichen Ergebnis beigetragen hat, zeig-
schnittsmiete in Mailand im 4. Quartal 2011 mit
te sich der Investmentmarkt in den Sommermonaten
220 EUR/m²/Jahr um fast 25 Prozent unter dem Wert
etwas gedämpft. Die bedeutendste Transaktion im
vom Vorquartal.
4. Quartal 2011 war der Verkauf des Megaló Shopping
Center in Chieti an ECE mit 48.500 m² Mietfläche für
Das Investoreninteresse konzentrierte sich 2011 mit
140 Mio. EUR.
einem Investitionsvolumen von 1,5 Mrd. EUR fast
ausschließlich auf Core-Produkte in Toplagen, davon
Zu den größten Transaktionen der letzten Monate
entfiel rund ein Drittel auf Mailand. Der Investment-
gehörten daneben der Verkauf des Fidenza Shopping
markt wird von einheimischen Investoren dominiert,
Parks, drei High-Street-Shops in Mailand, Bologna und
gefolgt von deutschen Immobilienfonds. Das unsiche-
Venedig sowie des SB-Warenhaus E. Leclerc innerhalb
re wirtschaftliche Umfeld in Italien hat in der zweiten
des Via Larga Einkaufszentrums in Bologna.
Jahreshälfte 2011 zu einer deutlichen Abkühlung des
Investoreninteresses geführt. Dementsprechend sind
Die hohe Staatsverschuldung Italiens und die damit
die Prime Yields unverändert geblieben und liegen ak-
verbundenen Sparmaßnahmen werden auch 2012
tuell bei 5,25 bis 5,5 Prozent in Mailand, in Rom etwas
den Einzelhandelssektor belasten, dennoch rechnen
darüber. Bevor diese Märkte wieder ein attraktives
wir mit einer anhaltendenden Mieternachfrage in den
42
Italien
2000
EUR
%
80
16,0
Der Logistikimmobilienmarkt in Norditalien, der wich-
70
14,0
tigsten Logistik-Region des Landes, war 2011 durch
60
12,0
eine Stabilisierung und positive Entwicklung der Mie-
50
10,0
ternachfrage gekennzeichnet, wobei weiterhin hohe
40
8,0
Incentives gewährt wurden. Das Umsatzvolumen in
30
6,0
dieser Region konnte im Vergleich zum Vorjahr über-
20
4,0
troffen werden. Die höchste Vermietungsaktivität
10
2,0
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
wurde im Großraum Mailand registriert. Die Mehrheit
der abgeschlossenen Mietverträge basiert auf Nachverhandlungen oder Verlängerungen. Die steigende
Nachfrage nach Grade A-Objekten lässt den Leerstand
Mailand
Rom
in diesem Segment sinken, während der Trend beim
Leerstand für Grade B- und Grade C-Immobilien weiter nach oben geht. Landesweit gibt es nur wenige
Spekulativentwicklungen.
Nachdem Investitionen im Logistiksektor ein ZweiJahres-Hoch von 114 Mio. EUR im 2. Quartal 2011
erreicht haben, ist deren Volumen im weiteren Jahresverlauf kontinuierlich geschrumpft und erreichte
im 4. Quartal 2011 nur noch rund 20 Mio. EUR. Die
Prime-High-Street-Lagen, vor allem von internationa-
Nachfrage nach Topobjekten mit langfristigen Miet-
len Retailern, die ihre Position auf dem italienischen
verträgen ist bei Investoren vorhanden. Der Invest-
Markt ausbauen wollen.
mentmarkt ist aber aufgrund des eingeschränkten
Objektangebots in diesem Segment in den letzten
B-Lagen dagegen sollten weiter unter Druck bleiben.
Monaten ausgetrocknet. Trotz der schwachen Markt-
Hier gehen wir von einer rückläufigen Wertentwick-
aktivität konnten die Anfangsrenditen ihr Niveau
lung aus.
zuletzt halten, dabei blieb die Spitzenrendite in Mailand unverändert bei 7,75 Prozent. Wir erwarten, dass
dieses Niveau weiter nach oben gehen sollte, da viele
Investoren derzeit sehr zurückhaltend sind, was das
Zielland Italien betrifft.
43
Niederlande
Übersicht Niederlande mit 3-Monats-Tendenz
Die niederländische Wirtschaft ist zum Ende des
Jahres 2011 erneut stärker geschrumpft als erwartet
Amsterdam
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
5,75 – 6,25


Einzelhandel
4,5 – 5,1


Logistik
7,0 – 7,5


Büro
und in eine Rezession abgerutscht. Die aktuelle BIPPrognose wurde auf Grund des höheren Staatshaushaltsdefizits und der steigenden Arbeitslosenquote
noch weiter nach unten revidiert. Erst in der zweiten
Jahreshälfte 2012 wird mit einem bescheidenem
Wachstum gerechnet.
Durch eine Belebung der Weltwirtschaft dürfte der
Export als wichtiger Wachstumsfaktor das Wirtschaftswachstum in den Niederlanden wieder beschleunigen. Die aktuelle Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt bei rund 2,3 Prozent, was die relativ s olide
Haushaltssituation widerspiegelt. Belastend wirkt
dagegen die unklare politische Situation.
Der Büromarkt in Amsterdam hat in den letzten
Monaten insbesondere von zwei größeren Anmietungen profitiert, 10.000 m² von der TMF Group und
20.000 m² von ING Bank. Im Laufe des Jahres 2011
ging das Angebot an Büroflächen etwas zurück, was
EUR
%
sich positiv auf die Leerstandsrate ausgewirkt hat, die
400
8,0
aktuell bei rund 16,0 Prozent liegt. Unter den ‚Big 5‘
350
7,0
kann Eindhoven die niedrigste Leerstandsrate mit
300
6,0
13,0 Prozent aufweisen. Insgesamt wurden Periphe-
250
5,0
rielagen von einer höheren Dynamik des Leerstands-
200
4,0
anstieges belastet, während der Leerstand in den
150
3,0
Toplagen sowie der Nähe von wichtigen ö
ffentlichen
100
2,0
Verkehrsknotenpunkten, wie die Amsterdamer
50
1,0
Süd-Achse und das Beatrix-Viertel in Den Haag,
0,0
zurückging. Die zuletzt registrierte höhere Dynamik
dsa
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
auf dem Vermietungsmarkt wird jedoch mittelfristig für zusätzlichen Druck auf den Leerstand sorgen,
Amsterdam
Rotterdam
Grafik 50 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Paribas Real Estate).
44
da es bei vielen Vertragsabschlüssen um Verlagerungen und Flächenoptimierungen im Vordergrund
stehen.
Niederlande
Die größten Transaktionen 2011 fanden in Amsterdam
%
(Zuiderhof für 61 Mio. EUR und Nijenburg für 56,1 Mio.
2.400
8,0
EUR) und in Rotterdam (De Lotus A,B für 57,1 Mio. EUR
2.100
7,0
und Blaak8 für 52,7 Mio. EUR) statt. Nachdem deutsche
1.800
6,0
Fonds (u. a. Real IS, HansaInvest und Hannover Leasing)
1.500
5,0
bislang zu der aktivsten Investorengruppe für Prime-
1.200
4,0
Objekte seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise
900
3,0
zählten, haben sie ihr Engagement mittlerweile etwas
600
2,0
reduziert.
300
1,0
2000
EUR
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Die durchschnittliche Leerstandsrate bei niederländi
schen Einzelhandelsimmobilien erreichte zum Jahresende 2011 einen neuen Höchststand von 10 Prozent.
Zurückzuführen ist dies maßgeblich auf Flächenkonso-
Amsterdam
lidierungen und die Konzentration auf zentrale Lagen.
Dementsprechend ist eine rückläufige Flächennachfrage in kleineren Stadtzentren und Shopping Centren
in B-Lagen zugunsten von High-Street-Flächen in den
größeren Städten zu beobachten, obwohl es dort
kaum verfügbare Flächen gibt. Rotterdam und Den
Haag haben in den letzten Quartalen von der Erweiterung ihrer Haupteinkaufszonen profitiert und zugleich
Die Spitzenmieten blieben 2011 in Amsterdam mit
neue bonitätsstarke Mieter gewinnen können. Dies
335 EUR/m²/Jahr, in Eindhoven mit 185 EUR/m²/Jahr
hat zu steigenden Mieten geführt, insbesondere in
und in Rotterdam mit 200 EUR/m²/Jahr fast unver-
Den Haag und Amsterdam (Kalverstraat, Nieuwendijk
ändert, während Bestandsobjekte nach Auslauf der
und PC Hooftstraat). Darüber hinaus hat die Markt-
Mietverträge meist nur mit deutlichen Mietabschlä-
expansion auf dem niederländischen Retailmarkt von
gen zu vermarkten waren. Käufer sind derzeit kaum
den Modeketten Primark und The Sting die Nachfrage
bereit, solche Objekte zu erwerben. Angebotsrenditen
nach größeren High-Street-Flächen angekurbelt.
für Bestandsobjekte in B-Lagen liegen bereits bei
deutlich über 10 Prozent.
Trotz des unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes stehen Core-Retail-Immobilien bei institutionellen Inves-
Das Investitionsvolumen lag 2011 trotz eines außeror-
toren ganz oben auf der Wunschliste, das Angebot ist
dentlich starken Schlussquartals unter den Erwartun-
aber nach wie vor begrenzt. Das Investitionsvolumen
gen. Nachdem 2009 und 2010 jeweils rund 2 Mrd. EUR
belief sich 2011 auf ca. 1,3 Mrd. EUR, was ungefähr
in Büroimmobilien investiert wurden, erreichte das
dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Es konnten
Volumen 2011 nur rund 1,2 Mrd. EUR. Auch die ersten
lediglich zwei Transaktionen mit einem Volumen von
Monaten in 2012 deuten nicht auf eine Trendwende hin.
über 100 Mio. EUR registriert werden (Verkauf des
45
Niederlande
2000
EUR
%
80
16,0
Der niederländische Logistikmarkt konnte im Laufe
70
14,0
des vergangenen Jahres, insbesondere dank eines
60
12,0
starken zweiten Quartals, seine konstante Erholung
50
10,0
fortsetzen und das Umsatzniveau des Vorjahres leicht
40
8,0
übertreffen. Die gestiegene Flächennachfrage in den
30
6,0
Hubs West-Brabant und Tilburg hat den Markt ent-
20
4,0
scheidend unterstützt und sich positiv auf die durch-
10
2,0
schnittliche Leerstandsrate ausgewirkt. Diese konnte
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
seit ihrem Höchststand von 9,5 Prozent Ende 2010
deutlich auf aktuell 7,5 Prozent reduziert werden.
Dazu hat auch der konstante Rückgang von n
euen
Amsterdam
Rotterdam
Logistikflächen beigetragen, was mittlerweile zu einer
Angebotsknappheit in diesem Segment geführt hat.
Gleichzeitig wirkt das steigende Angebot an älteren
Flächen allmählich belastend auf den Logistikmarkt
aus, da diese Flächen trotz eines zunehmenden Nachfrageniveaus nicht absorbiert werden können. 2011
konnte kaum Mietwachstum verzeichnet werden.
Im Mittelpunkt des Investoreninteresses standen
weiterhin gut gelegene, hochwertige Flächen in den
Logistik-Hotspots, darunter die Flughäfen Schiphol
Shopping Center Achter de Lange Stallen in Breda so-
und Rotterdam. Trotz eines verbesserten Marktum-
wie Piazza Center in Eindhoven).
felds scheuen viele Developer das Entwicklungsrisiko
und sind fast ausschließlich auf maßgeschneiderte
Für Prime-Lagen sind wir weiter optimistisch und
Projekte mit Vorvermietung konzentriert. Somit be-
erwarten stabile Yields und leicht steigende Mieten,
finden sich aktuell keine spekulativen Entwicklungen
in B-Lagen bedeutet die Überversorgung des Marktes
im Bau. Für die größte Investmenttransaktion des
Drohpotenzial für weitere Wertverluste.
Jahres war ProLogis mit dem Kauf von 22.500 m²
Logistikfläche in Waalwijk verantwortlich. Der deut
liche Anstieg des Investitionsvolumens von ca. 100 auf
ca. 400 Mio. EUR gegenüber 2010 ist maßgeblich auf
den Verkauf des S&LB-Portfolios an W.P. Carey & Co
für ca. 157 Mio. EUR zurückzuführen.
46
Polen
Übersicht Polen mit 3-Monats-Tendenz
Die wirtschaftliche Entwicklung Polens verlief auch
2011 äußerst positiv. So stieg das BIP im Vergleich
Warschau
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Büro
6,0 – 6,5


Einzelhandel
6,5 – 7,0 

8,0


zum Vorjahr um über 4 Prozent. Die weiterhin steigende Inlandsnachfrage sowie der Anstieg der Anlage
investitionen um mehr als 6 Prozent gegenüber 2010
kompensieren dabei das schwache Exportgeschäft.
Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt aktuell bei
Logistik
über 5 Prozent.
Die Nachfrage nach Büroflächen in Polen übertraf
2011 sogar das Rekordvolumen von Ende 2010. Das
Volumen an Fertigstellungen war dabei das niedrigste
seit Mitte der 90er Jahre. Lediglich 120.000 m² neue
Büroflächen wurden übergeben, was zu einer Angebotslücke geführt hat.
Gegen Ende 2011 betrug die Leerstandsrate bei den
modernen Büroflächen in Warschau ca. 6,7 Prozent.
Damit blieb der Leerstand im 4. Quartal unverändert.
Wir rechnen bis 2013 mit stabilen Prime Yields und
weiterhin leicht steigenden Mieten.
dsa
EUR
%
400
16,0
350
14,0
300
12,0
250
10,0
200
8,0
150
6,0
100
4,0
50
2,0
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Warschau
47
Polen
2000
EUR
%
1.400
14,0
Insgesamt nahmen in den letzten Monaten knapp 40
1.200
12,0
neue Marken ihre Geschäfte in Polen auf, unter ande-
1.000
10,0
rem Toys“R”Us, GAP, Footlocker, Desigual und Luxusmarken wie Gucci und Yves Saint Laurent.
800
8,0
600
6,0
Warschau ist weiterhin der größte und wichtigste
400
4,0
Markt in Polen mit einem Bestand an modernen
200
2,0
Retailflächen von ca. 1,5 Mio. m². Trotz starker Fun-
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
damentaldaten bleibt die Fertigstellung der meisten
angekündigten Entwicklungen unklar oder wird
2014p
wiederholt verschoben, bedingt vor allem durch die
Schwierigkeit der Investoren, im aktuellen Marktum-
feld Finanzierungszusagen zu bekommen. Insgesamt
sprechen die guten makroökonomischen Bedin-
Warschau
gungen zusammen mit der immer noch fehlenden
Präsenz von vielen internationalen Filialisten für eine
positive Entwicklung der polnischen Einzelhandels
immobilien.
Das komplette Angebot an modernen Industrie2000
EUR
%
und Logistikflächen überschritt Ende 2011 knapp
120
12,0
100
10,0
80
8,0
60
6,0
zweistelligen Bereich und ein struktureller Leerstand
40
4,0
beginnt sich abzuzeichnen. Wir gehen von weiterhin
20
2,0
0
0,0
6,8 Mio. m², wobei sich ca. 40 Prozent der Flächen
in der Warschauer Region befinden. In den letzten
Monaten sind kaum neue Flächen auf den Markt
gekommen, dennoch bleiben die Leerstandsraten im
stabilen Prime Yields in den Topregionen aus, B-Lagen
2002
2004
2006
2008
2010
Warschau
48
2012p
2014p
sollten dagegen tendenziell eher rückläufige Kapitalwerte verzeichnen.
Russland
Übersicht Russland mit 3-Monats-Tendenz
Die russische Wirtschaft hat seit Anfang 2011 an
Fahrt verloren. Als problematisch erweist sich dabei
St. Petersburg
Moskau
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
das sinkende Realeinkommen, hervorgerufen durch
eine steigende Inflationsrate, die die 10-Prozent-Mar-
Büro
9,0 – 12,0


Einzelhandel
9,0 – 13,0


dend geschwächt hat.
Logistik
12,0 – 13,0


Die Staatsanleiherendite (10 Jahre) liegt derzeit bei
Büro
10,0 – 12,0


rund 6 Prozent.
Einzelhandel
10,0 – 13,0


2011 war ein Rekordjahr für Immobilieninvestments in
Logistik
12,0 – 15,0


Russland. Es wurden mehr als 4,5 Mrd. EUR investiert,
ke fast erreicht und somit den Privatkonsum entschei-
ungefähr 1,5 mal so viel wie im Rekordjahr 2008.
Grafik 57 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, C&W, JLL).
Die Mehrheit der Investments auf dem russischen
Markt tätigen derzeit noch inländische Investoren,
wobei die Anzahl der Investoren aus dem Ausland seit
2010 kontinuierlich steigt.
In 2011 zeigte sich der Moskauer Büromarkt uneinheitlich. Zum einen konnte ein Abbau des Leerstands
sowie ein Anstieg der Mieten für hochwertige Büro
USD
m²
flächen beobachtet werden, zum anderen kam es zu
1.800
9,0
einem drastischen Rückgang bei den Neuvermietun-
1.600
8,0
gen. Trends, die 2010 bereits bemerkbar waren, haben
1.400
7,0
sich 2011 und zu Beginn von 2012 weiter bestätigt:
1.200
6,0
1.000
5,0
800
4,0
600
3,0
400
2,0
200
1,0
dsa
0,0
0
2003
2005
2007
2009
2011
2013p
Der Markt sah eine kontinuierliche geographische
Segmentierung und ein Wachstum der Mieten für moderne Flächen in populären Teilmärkten wie dem CBD
oder dem Südwesten Moskau und eine Zurückhaltung
an B-Standorten. Aufgrund der Nachwirkungen der
Finanzkrise sank das Volumen an neuen Fertigstellungen deutlich. Die stabile Nachfrage und das knapper
werdende Angebot haben dazu geführt, dass die
Bürospitzenmieten in USD/m²/Jahr
Büroflächenumsatz in 1.000 m2
Moskau
Leerstandsrate in Moskau 2011 von 20 Prozent auf
13 Prozent gesunken ist und die S
pitzenmieten über
das gesamte Jahr deutlich gestiegen sind (30 Prozent
Mietsteigerung gegenüber 2010).
49
Russland
Kürzlich haben die Stadt und regionale Beamte ihre
USD
m²
ii
Pläne vorgestellt, die Fläche von Moskau zu vergrößern und einen Großteil der Verwaltungseinrichtun-
6.000
3.000
5.000
2.500
4.000
2.000
dazu führen, die enorme Verkehrsbelastung und die
3.000
1.500
Bevölkerungsdichte in der Innenstadt zu verringern.
2.000
1.000
1.000
500
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
gen an neuen Standorten im Süden und Südwesten
der Stadt anzusiedeln. Der 20-Jahres-Plan soll auch
2011 wurde der Einzelhandelssektor durch Investitionen in Shopping Center geprägt. Bereits nach
2011
dem ersten Halbjahr 2011 lag die Anzahl der Käufe
und Verkäufe von Einkaufszentren über der des
Einzelhandelsspitzenmieten in USD/m²/Jahr
Einzelhandelsflächenbestand in 1.000 m2
Gesamtjahres 2010. Das wachsende Vertrauen der
Einzelhändler und die damit verbundene, steigende
Moskau
Nachfrage sorgen in einigen Marktsegmenten für
Grafik 59 – Quellen: Research iii-investments (JLL).
steigende Mieten.
Größere Neueröffnungen sind in St. Petersburg sowie
in einigen großen Regionalstädten wie Ekaterinburg,
Volgograd, Rjasan und Tscheljabinsk geplant. Die
größte Transaktion in 2011 war der Kauf des Galeria
Shopping Centers in St. Petersburg. Morgan Stanley
5.500
m²
11,0
%
5.000
10,0
4.500
9,0
4.000
8,0
3.500
7,0
3.000
6,0
2.500
5,0
2.000
4,0
1.500
3,0
1.000
2,0
500
1,0
0
0,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Shopping Center in Moskau
Leerstandsrate in Prozent
Flächenbestand in 1.000 m2
Grafik 60 – Quellen: Research iii-investments (PMA, CBRE, JLL).
50
2011
2012p
erwarb das 191.000 m² große Einkaufszentrum zu
einem Preis von umgerechnet 840 Mio. EUR für seinen
Immobilienfonds MSREF VII.
Russland
USD
m²
2000
160
8.000
Niedriger Leerstand und knappes Angebot haben
140
7.000
2011 auch bei Logistikflächen zu einer Erholung der
120
6.000
Mieten geführt. Während Projektentwicklungen
100
5.000
hauptsächlich auf Vorvermietungen basierten, war
80
4.000
eine starke Nachfrage nach qualitativen hochwertigen
60
3.000
Flächen zu verzeichnen. Gegen Ende des Jahres 2011
40
2.000
20
1.000
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
kam es am Logistikmarkt zu mehr Fertigstellungen als
noch in den Vorquartalen.
Der Großteil der Nachfrage konzentriert sich nach wie
vor auf die Moskauer Region, die verkehrstechnisch
Logistikspitzenmieten in USD/m²/Jahr
Logistikflächenbestand in 1.000 m2
Moskau
Grafik 61 – Quellen: Research iii-investments (C&W, JLL).
am besten erschlossen ist. Getrieben durch eine erhöhte Investitionstätigkeit in Infrastrukturprojekte
(z. B. in den Regionen Krasnodar, Sotschi und Ekaterinburg) erhöht sich allerdings auch dort zunehmend die
Flächennachfrage.
Insgesamt ist der Logistiksektor aber als wenig transparent zu bezeichnen, was sich durch Risikoaufschläge
in Anfangsrenditen von rund 12 Prozent widerspiegelt.
51
Schweden
Übersicht Schweden mit 3-Monats-Tendenz
2011 konnte die schwedische Wirtschaft im Vergleich
zu vielen anderen Industrieländern ein deutlich bes-
Stockholm
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
Büro
4,7 – 5,25


Einzelhandel
4,5 – 5,25


6,75 – 7,25


seres Wachstum vorweisen. Eine rückläufige Arbeitslosenquote, stabile Konsumausgaben und steigende
Investitionen führten 2011 zu einem BIP-Wachstum
von rund 4 Prozent. Der Leitzins liegt derzeit bei
1,5 Prozent, die Rendite der 10 Jahres- Staatsanleihe
Logistik
bei rund 2 Prozent.
Lediglich 42.000 m² neue Büroflächen kamen 2011 in
der Stockholmer Region an den Markt. Im Vergleich
zum 10-Jahres-Durchschnitt (2000 – 2010), der bei
125.000 m² pro Jahr liegt, entspricht das einem deutlichen Rückgang und wirkt sich unter dem Einfluss der
guten wirtschaftlichen Entwicklung positiv auf das
Wachstum der Mieten aus.
In den kommenden zwei Jahren stehen insgesamt
112.000 m² an neuen Office-Flächen in der Pipeline.
Im historischen Vergleich fällt das Neuangebot damit relativ moderat aus und entspricht ca. 1 Prozent
des Gesamtangebots an Büroflächen im Großraum
dsa
EUR
%
Stockholm. Die dortige Leerstandsrate ist seit dem
700
7,0
600
6,0
rückläufig und pendelte sich gegen Ende 2011 bei
500
5,0
ungefähr 11,5 Prozent ein. Im CBD ist der Leerstand
400
4,0
mit unter 5 Prozent bei Grade A-Flächen deutlich
300
3,0
200
2,0
100
1,0
konnten die Spitzenmieten seit 2009 an allen be-
0
0,0
deutenden schwedischen CBD-Märkten steigen.
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Höhepunkt im 2. Quartal 2010 mit 13 Prozent stetig
niedriger.
Augrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung
Auch Investoren zeigen sich zunehmend interessiert
an Schweden. Die niedrige Staatsanleiherendite als
Stockholm
Benchmark, kombiniert mit erwarteten Miet- und
Kapitalwertsteigerungen, sind wesentliche Elemente,
die für Investitionen in Schweden sprechen.
Grafik 63 – Quellen: Research iii-investments (Newsec).
52
Schweden
2000
EUR
%
2.100
7,0
Als Hauptstadt Schwedens ist Stockholm die Heimat
1.800
6,0
von mehr als 20 Prozent der einheimischen Bevöl-
1.500
5,0
1.200
4,0
900
3,0
Besonders beliebt bei den City-Shoppern sind Ge-
600
2,0
schäfte in den High-Streets und Einkaufszentren.
300
1,0
Diese Standorte teilen sich mit einem Umsatzanteil
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
kerung und eine der von internationalen Touristen
meistbesuchtesten Städte der nordischen Länder.
von jeweils ca. 50 Prozent nahezu den gesamten Umsatz im Einzelhandel.
In Stockholm sind die wichtigsten drei Einkaufsstraßen Kungsgatan, Biblioteksgatan und Drottninggatan.
Das bekannteste Shoppingcenter im Stadtzentrum ist
Stockholm
Grafik 64 – Quellen: Research iii-investments (Newsec, PMA).
das Nordiska Kompaniet, das eine große Auswahl von
Produkten internationaler Luxusmarken und schwedischen Designern bietet.
Die Nachfrage nach Retailflächen in Prime-Lagen ist
ungebrochen hoch. In den letzten Jahren haben internationale Marken wie Desigual und Hollister neue
Filialen in Stockholm eröffnet, auch das Interesse
Im Mittelpunkt des Interesses internationaler Investo-
von Luxusmarkenanbietern an attraktiven Verkaufs-
ren steht der CBD von Stockholm, dieser ist aber zum
flächen steigt. Nur 1,0 Prozent der Retailflächen im
Großteil in der Hand einheimischer (skandinavischer)
Stockholmer Zentrum standen Ende 2011 leer.
Investoren und bietet damit kaum Raum für Investitionen. Wir gehen in unseren Renditeprognosen davon
Der Investmentmarkt ist nach wie vor liquide. Die
aus, dass Prime Yields in Stockholm stabil bei 4,75 Pro-
Anzahl der Investoren hat insgesamt zugenommen,
zent bis 5 Prozent bleiben und Prime-Mieten weiter
wobei zunehmend auch internationale Akteure hre
moderat steigen. Auch B-Lagen wie Solna sollten all-
Investitionsabsichten verkündet haben. Der steigende
mählich steigende Kapitalwerte verzeichnen können.
Investmentdruck hat zu einer Prime Yield-Kompression bei High-Street-Shops und Fachmarktzentren um
bis zu 50 BP im Jahresvergleich geführt.
53
Schweden
2000
EUR
%
120
12,0
Begünstigt durch das Wirtschaftswachstum hat sich
100
10,0
auch der industrielle Immobiliensektor gut entwickelt.
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
Es besteht weiterhin eine große Nachfrage nach Logis
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
tikflächen, wodurch die Spitzenmieten in den letzten
Monaten noch einmal gestiegen sind. Ein besonderer
Fokus lag dabei auf A-Lagen, bei denen auch eine rückläufige Leerstandsrate zu verzeichnen war.
Die Verbesserung der Marktsituation wirkte sich
ebenfalls positiv auf neue Projektentwicklungen aus.
Ein Großteil der neuen Projekte ist allerdings nicht-
spekulativ.
Für Stockholmer Logistikflächen lagen die Prime Yields
Stockholm
Grafik 65 – Quellen: Research iii-investments (Colliers, Newsec, PMA).
mit 6,75 bis 7 Prozent leicht unter dem Vorjahres
niveau. Bis 2013 sollten die Yields weiter leicht nach
unten tendieren.
Der Sale-Leaseback-Deal von Dixons Retail plc für ihr
über 100.000 m² großes Logistikzentrum in Jankoping
mit einem Investionsvolumen von 600 Mio. SEK war
die größte Transaktion im Jahr 2011.
54
Spanien
Übersicht Spanien mit 3-Monats-Tendenz
Nachdem Spanien in der ersten Jahreshälfte 2011
mit kleinen Schritten aus der Rezession erwacht ist,
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
5,25 – 5,75


5,0 – 5,5


8,0


den befürchteten Dominoeffekt einer Ausweitung der
Büro
5,25 – 5,6


Schuldenkrise im Euro-Raum abwenden. Die jüngs-
Einzelhandel
5,0 – 5,75


8,0


Madrid
Büro
Einzelhandel
wieder negativ. Die expansive Geldpolitik der EZB hat
dennoch für Entlastung gesorgt. Somit konnte sich
Spanien vor Kurzem noch zu günstigeren Bedingungen als am Jahresende 2011 refinanzieren und vorerst
Logistik
Barcelona
war das Wirtschaftswachstum im 4. Quartal 2011
Logistik
ten Auktionen im April 2011 ließen jedoch erneut
Unsicherheit aufkommen. Die hohe Arbeitslosigkeit,
die bei jungen Spaniern sogar bei über 50 Prozent
liegt, bleibt nach wie vor ein großes Hindernis für die
erfolgreiche Umsetzung des Reformkurses. Trotz der
Sparbemühungen verfehlte die Regierung klar ihr
Defizitziel für 2011. Aufgrund des trägen Anpassungsund Konsolidierungsprozesses in Spanien wird das
Land einige Zeit benötigen, um wieder wettbewerbsfähig zu werden und Wirtschaftswachstumsraten zu
generieren, die sich dann positiv auf Mieten und Kapitalwerte auswirken können.
%
dsa
EUR
Beeinflusst durch die unsichere Wirtschaftslage und
700
7,0
600
6,0
die Prime- sowie die Durchschnittsmieten in fast allen
500
5,0
Teilmärkten von Madrid und Barcelona leicht zurück-
400
4,0
gegangen. Der Büromarkt in der katalanischen Haupt-
300
3,0
200
2,0
100
1,0
außerhalb des CBD in neuen, modernen und effizi-
0
0,0
enteren Objekten zu suchen. Dies hat im zweiten
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
die Zurückhaltung bei Mietern und Investoren sind
stadt hat dabei von dem niedrigsten Fertigstellungs
niveau in den letzten zehn Jahren profitiert, ebenso
von dem Trend vieler Unternehmen, nach Mietflächen
Halbjahr 2011 zu einer Belebung des Büroimmobilienmarktes und zu einem Rückgang der Leerstandsrate
Barcelona
Madrid
auf aktuell 13 Prozent geführt. Da 2012 keine Spekulativbauten den Markt belasten, wird die Leerstandsrate
voraussichtlich weiter zurückgehen.
Grafik 67 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, BNP Parisbas Real Estate, PMA).
55
Spanien
rungsmargen und die verhaltene Aktivität auf dem
%
Investmentmarkt spiegeln sich im aktuellen Prime-
3.000
6,0
Renditeniveau wider, das bei rund 5,75 bis 6,0 Prozent
2.500
5,0
in Madrid und Barcelona liegt. Die Kapitalwerte, aus-
2.000
4,0
1.500
3,0
1.000
2,0
500
1,0
2000
EUR
gedrückt in EUR/m² Preisen, nähern sich inzwischen
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Barcelona
Madrid
wieder den Werten vor der Euro-Einführung aus den
1990er Jahren an. Wir rechnen damit, dass sich das
Mietniveau erst ab 2013 wieder stabilisiert und hohe
Steigerungserwartungen in Madrid und Barcelona
mittelfristig nicht realistisch sind. Demzufolge sind
auch spanische Core-Immobilien aus unserer Sicht immer noch zu aggressiv bepreist.
Trotz den schwierigen Geschäftsbedingungen bleibt
die Mieternachfrage, vor allem durch internationale
Einzelhändler, in den etablierten Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie in den Top-High-Street-Lagen
der A-Märkte hoch. Die Flächenverfügbarkeit bleibt
jedoch begrenzt. Vor diesem Hintergrund sind die
Mieten bis zuletzt nahezu unverändert geblieben,
in Barcelona gab es sogar einen leichten Anstieg der
Spitzenmiete. Im Gegensatz dazu haben B-Standorte
Die Umsätze in Madrid sind im Jahresvergleich um
weiter mit steigenden Leerstandsraten und einem
20 Prozent zurückgegangen. Zurückzuführen ist diese
Abwärtsdruck bei den Mieten und Kapitalwerten
Entwicklung vor allem darauf, dass viele Bestands-
zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund steigt die Be-
mieter das aktuell günstige Marktumfeld nutzen,
reitschaft zur Gewährung von Mietincentives. In der
um Mietverträge neu zu verhandeln. Durch den Still-
zweiten Jahreshälfte 2011 gab es nur zwei Shop-
stand bei neuen Projektentwicklungen und einem
ping Center-Neueröffnungen – Muelle I in Málaga
Angebotsmangel an Topflächen im CBD von Madrid
mit 13.000 m² und Centro Comercial Icod in Icod
sind die Spitzenmieten fast unverändert geblieben,
de los Vinos mit 9.000 m². Aktuell befinden sich ca.
während die Mieten in der Peripherie zwischen 5 und
500.000 m² Retailflächen in der Pipeline, die Fertig-
20 Prozent gesunken sind.
stellung von vielen Entwicklungen wird sich jedoch
höchstwahrscheinlich über 2013 hinaus verzögern.
Der Angebotsmangel an Prime-Objekten sowie
die Zurückhaltung der Banken bei Immobilien
Die Investitionstätigkeit blieb aufgrund erschwerter
finanzierungen hat zu einem Rückgang der Investi-
Finanzierungsbedingungen und des Mangels zum Ver-
tionstätigkeit geführt, die in Madrid 2011 nur rund
kauf stehender Objekte eingeschränkt. Im Gesamtjahr
425 Mio. EUR erreicht hat. Die gestiegenen Finanzie-
2011 blieb das Transaktionsvolumen mit rund 730 Mio.
56
Spanien
2000
EUR
%
100
10,0
80
8,0
60
6,0
ausgewirkt hat.
40
4,0
Die Logistikmärkte in Barcelona und Madrid konnten
20
2,0
2011 war Spanien von einem Rückgang der Indus
trieproduktion gekennzeichnet, was sich belastend
auf die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes
sich zum Jahresende 2011 mit einem starken Anstieg
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
des Umsatzvolumens im Schlussquartal etwas erholen. Dabei entfiel der Großteil auf Standortverlagerungen im Zuge von Konsolidierungsmaßnahmen. Im
Zusammenhang mit der unsicheren Wirtschaftslage
Barcelona
Madrid
ist die Leerstandsrate in Madrid weiter angestiegen,
da die schwache Nachfrage nicht in der Lage ist, vor
allem die überschüssigen Grade B-Flächen zu absorbieren. Die Leerstandsrate in Barcelona profitiert dagegen von der Tatsache, dass seit Platzen der Immobilienblase die Entwicklung neuer Projekte zum Erliegen
gekommen ist.
Für Belebung auf dem Investmentmarkt hat der Verkauf des ING Industrial Fund gesorgt, dessen Portfolio
vier Objekte in und um Madrid mit einer Gesamt
EUR deutlich unter dem Niveau des Vorjahres von fast
fläche von ca. 121.000 m² beinhaltete. Insgesamt
2,0 Mrd. EUR. Das Renditeniveau im High-Street-Seg-
konnte der Flächenumsatz des Vorjahres leicht über-
ment ging in fast allen Märkten leicht nach oben und
troffen werden, trotz des Mangels an Topobjekten mit
liegt aktuell bei 4,85 Prozent in Madrid und Barcelona
langen Mietverträgen und einer geringen Nachfrage.
und bei 5,5 Prozent in Sevilla, Bilbao, Valencia, Málaga,
Die schwache Marktaktivität hat zu einem Anstieg
Palma und Zaragoza. Eine der zuletzt bedeutendsten
der Prime Yields um 0,25 BP in Madrid und Barcelona
Transaktionen war der Verkauf des Splau Shopping Cen-
auf aktuell rund 8,0 Prozent geführt. Darüber hinaus
ter in Barcelona an Unibail-Rodamco für 186 Mio. EUR.
erschwert der zurückhaltende Bankensektor vielen Investoren den Zugang zu Krediten, was sich belastend
Trotz hoher Arbeitslosigkeit und einer eingetrübten
auf die Preise auswirkt.
Konsumentenstimmung als Folge der Sparprogramme der Regierung, dürfte die anhaltende Nachfrage
nach Flächen in Prime-Lagen bei gleichzeitig geringem
Flächenangebot, für ein stabiles Spitzenmietniveau
in Madrid und Barcelona sorgen. Objekte in B-Lagen
dürften weiterhin Wertverluste verzeichnen.
57
Tschechien
Übersicht Tschechien mit 3-Monats-Tendenz
Das Wachstum der tschechischen Wirtschaft legte
2011 um 1,7 Prozent zu. Grund für die abgeschwächte
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,25 – 6,75


Einzelhandel
6,0 – 6,5


Logistik
8,0 – 9,0


Prag
Büro
Entwicklung war die nachlassende Binnennachfrage,
die trotz der gestiegenen Exporte um 9,6 Prozent im
Vergleich zum Vorjahr nicht kompensiert werden
konnte. Die Auslandsnachfrage ist weiterhin der
Haupttreiber des Wachstums. Die Wirtschaft bleibt
insoweit stark von der Entwicklung Deutschlands, als
wichtigstem Exportpartner, abhängig.
Das Leitzinsniveau liegt bei 0,75 Prozent, die Rendite
der 10-jährigen Staataanleihe liegt bei rund 3,5 Prozent.
Der Leerstand erhöhte sich 2011 in Prag leicht von
11,8 Prozent auf 12 Prozent. Getrieben durch einen
aktiven Investmentmarkt, in dem institutionelle Investoren dominieren, kam es bei den Spitzenrenditen
im CBD von Prag zu einer Yield-Kompression um 25 BP
auf 6,25 Prozent. Im Fokus der Investoren lagen vor
allem 1A-Objekte in den Toplagen der Hauptstadt.
Das aktuelle Mietniveau dieser Objekte von rund
dsa
EUR
%
450
9,0
400
8,0
350
7,0
300
6,0
250
5,0
200
4,0
150
3,0
100
2,0
50
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
Prag
58
2012p
2014p
18 bis 21 EUR/m²/Monat dürfte sich bis Ende des Jahres nicht verändern, da Vermieter eher dazu neigen,
Incentives in Form von mietfreien Zeiten und/oder
Zuschüssen zu Mieterausbauten zu gewähren, als die
Mieten zu reduzieren.
Tschechien
2000
EUR
%
2.000
10,0
Die Konsumentennachfrage im Einzelhandel blieb
1.800
9,0
1.600
8,0
2011 stabil. Die Verkaufsumsätze erhöhten sich leicht
1.400
7,0
1.200
6,0
1.000
5,0
800
4,0
Die Mieten in den High-Streets trotzten der wirt-
600
3,0
schaftlichen Unsicherheit. Die dort ansässigen Einzel-
400
2,0
200
1,0
händler mussten keinen Umsatzrückgang verbuchen
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
um 1,9 Prozent. Das Weihnachtsgeschäft lag 2011 ungefähr auf Vorjahresniveau.
und die Nachfrage nach neuen Flächen ist weiterhin
bemerkenswert. Durchschnittlich 170 EUR/m²/Monat
musste ein Händler für die Toplagen in den High-
Prag
Streets von Prag bezahlen.
Die Prime Yields in Prag (Na Přikopě oder Wenzelsplatz) liegen bei 5,75 bis 6,25 Prozent, wobei in diesen
Lagen kaum Transaktionen nachweisbar sind. Aus
unserer Sicht dürfte sich an diesem Redniteniveau
mittelfristig nichts ändern.
59
Tschechien
2000
EUR
%
120
12,0
Der gesamte Flächenbestand an Logistik- und Indus-
100
10,0
trieflächen in Tschechien belief sich Ende 2011 auf
80
8,0
60
6,0
40
4,0
20
2,0
3,8 Mio. m². Insgesamt 222.400 m² kamen 2011 neu
0
0,0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
auf den Markt, was einem Anstieg von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprach.
Neuvermietungen im 4. Quartal hatten mit 143.300 m²
ein mehr als doppelt so hohes Volumen wie im Vorquartal, im Jahresvergleich lagen die Vermietungszahlen jedoch um 41 Prozent unter denen von 2010.
Die Leerstandsrate lag Ende 2011 bei 6,7 Prozent und
fiel damit um 0,2 Prozent niedriger aus als im 3. Quartal. Die höchsten Leerstandsraten weisen Zentral-
Prag
böhmen mit 13,0 Prozent und die Prager Region mit
9,7 Prozent auf.
Die größte Logistik-Transaktion in Tschechien wurde
letztes Jahr mit rund 300 Mio. EUR im Prager Teilmarkt Horní Počernice durchgeführt. Das anhaltende
Interesse internationaler Investoren, das mangelnde Angebot an Topflächen sowie die begrenzte
Entwicklungs-Pipeline dürften den Druck sowohl auf
die Spitzenmieten als auch auf die Spitzenrenditen
aufrechterhalten, die mit 8,0 bis 8,5 Prozent zuletzt
unverändert geblieben sind.
60
Ungarn
Übersicht Ungarn mit 3-Monats-Tendenz
Ungarn befand sich 2011 mit einer Wachstumsrate
von 1,7 Prozent im europäischen Mittelfeld. Die hohe
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
6,5 – 7,0


Einzelhandel
6,5


Logistik
9,0


Budapest
Büro
Staatsanleiherendite (10 Jahre) von über 9 Prozent unterstreicht jedoch die volkswirtschaftlichen und politischen Risiken, die in Ungarn nach wie vor bestehen.
Im letzten Quartal 2011 kam noch einmal Bewegung
in den Budapester Büromarkt, als vier Büroobjekte mit
einem Gesamtvolumen von 71.225 m² an die Mieter
übergeben werden konnten.
Das jährliche Angebot an neuen Flächen lag 2011 mit
knapp 90.000 m² auf dem niedrigsten Niveau seit
2005. Bedingt durch den Angebotsrückgang hat sich
die durchschnittliche Vermietungsquote in modernen
Gebäuden in den letzten Jahren signifikant geändert;
waren 2008 nur 23 Prozent der neu fertiggestellten
Flächen vermietet, lag der Anteil Ende letzten Jahres
bei 81 Prozent.
Die Vermietungsaktivität in Budapest erreichte 2011
ein Rekordniveau von 397.000 m². Insgesamt wurden
EUR
%
dsa
250
10,0
200
8,0
150
6,0
100
4,0
50
2,0
0
0,0
597 Mietverträge abgeschlossen und damit 114 mehr
als noch im Vorjahr. Dabei waren vor allem die Teilmärkte Inner Pest und CBD mit einem Anteil von 16
und 14 Prozent sehr nachgefragt. Die Leerstandsrate
lag im 4. Quartal 2011 bei 19,2 Prozent und damit das
erste Mal in den letzten Jahren unter 20 Prozent. Am
niedrigsten war der Leerstand in den Stadtteilen Inner
Pest und South Pest. Dort waren Ende 2011 17 Prozent
der Büroflächen nicht vermietet.
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Die Mietpreise blieben 2011 nahezu unverändert. Die
Spitzenmieten lagen zwischen 14 und 16 EUR/m²/Mo-
nat und sollten mittelfristig stabil bleiben.
Budapest
61
Ungarn
2000
EUR
%
2.000
10,0
Nach einem relativ schwachen Start mit nur einem
1.800
9,0
1.600
8,0
fertiggestellten Projekt in der ersten Jahreshälfte
1.400
7,0
1.200
6,0
kaufszentren auf den Markt. In Budapest öffnete im
1.000
5,0
Oktober 2011 das 50.000 m² große KÖKI Terminal
800
4,0
Shopping Center seine Türen. Das zweite Einkaufszen-
600
3,0
trum befindet sich in Szeged mit einer Gesamtfläche
400
2,0
200
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2011, kamen im zweiten Halbjahr zwei neue Ein-
von 41.000 m² und Mietern wie MediaMarkt und
H&M.
2014p
Auch für Retailflächen haben sich die Mietpreise 2011
kaum verändert. Der Markt hat scheinbar seinen Tiefstand erreicht und Eigentümer sind nicht mehr bereit,
zu noch niedrigeren Preisen zu vermieten.
Budapest
Die Spitzenmieten in den High-Streets Budapests
liegen zwischen 60 und 80 EUR/m²/Monat, in Einkaufszentren in Toplagen zwischen 50 und 70 EUR/
m²/Monat und in B-Lagen zwischen 20 und 30 EUR/
m²/Monat.
62
Ungarn
Die Leerstandsrate ging in den letzten Monaten um
2000
EUR
%
1 Prozent auf 20,8 Prozent zurück. Unter Berücksich-
110
11,0
100
10,0
90
9,0
80
8,0
70
7,0
60
6,0
50
5,0
40
4,0
5,0 EUR/m²/Monat, während bei Logistikparks in der
30
3,0
Budapester Region lediglich 3,50 bis 4,0 EUR/m²/
20
2,0
Monat zu erzielen sind. Höhere Mieten sind nur für
10
1,0
0,0
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
2014p
Logistikspitzenmieten in EUR/ /Jahr
tigung der Zahlen von vor der Finanzkrise ist festzustellen, dass der Leerstand seit 2008 um 5,6 Prozent
deutlich gestiegen ist.
Die Spitzenmieten in Budapest liegen bei 4,0 bis
Logistikobjekte in der Umgebung des Budapester Flughafens realistisch.
Der Investmentmarkt hat aufgrund des Mangels an
qualitativ hochwertigen Flächen stark an Dynamik
verloren. 1A-Objekte werden aktuell nicht gehandelt,
Budapest
da die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern
weit auseinander liegen. Dementsprechend ist weiterhin mit einem unveränderten Spitzenrenditeniveau
zu rechnen, zu dem allerdings kaum Transaktionen
nachweisbar sind.
Seit 2008 sind die Entwicklungsaktivitäten für Logistikflächen rückläufig. So wurde 2011 nur ein Projekt
fertiggestellt; in der zweiten Jahreshälfte übergab
BILK ein Gebäude mit 8.600 m² Lager- und 1.500 m²
Bürofläche. Die jährlichen Fertigstellungen liegen damit auf einem ‚historischen‘ Tief.
Die Nachfrage nach Logistikflächen erfolgte überwiegend durch Bestandsmieter, die ihre Mietverträge
verlängern wollten. Der prozentuale Anteil dieser
‚Vermietungsaktivität‘ belief sich 2011 immerhin auf
54 Prozent.
63
Übersicht CEE-Märkte und Türkei mit 3-Monats-Tendenz
Trotz der Eurokrise und den damit verbundenen
Marktturbulenzen haben sich die CEE-Länder relativ
Bukarest
Bratislava
Prime-Rendite
in Prozent
Prime-Rendite
(Tendenz)
Spitzenmiete
(Tendenz)
positiv entwickelt. Während sich 2011 das Wirtschaftswachstum in der Eurozone verlangsamt hat,
Büro
7,25


Einzelhandel
6,75


Logistik
8,25


starken Exportsektor und einer steigenden Inlands-
Büro
8,5 – 9,0


nachfrage. Mit einem realen Wirtschaftswachstum
Einzelhandel
8,5 – 9,0


7,6 Prozent in Estland zeichneten sich diese Länder als
9,75 – 10,0


europäische Emerging Markets aus. Auch die Türkei
9,0


8,75


11,0 – 12,0


8,25


7,5


10,0


konnten Länder wie Tschechien, Polen und Russland
Wachstumsraten von 1,7 bis 4,3 Prozent vorweisen.
Besonders die baltischen Staaten profitierten vom
von 5,5 Prozent in Lettland, 5,9 Prozent in Litauen und
Logistik
ist mit einem prognostizierten Wachstum von 7,5 ProSofia
Büro
Einzelhandel
Logistik
Istanbul
Büro
Einzelhandel
Logistik
zent auf den Spitzenplätzen vertreten.
Die Nachfrage nach Büroflächen blieb in den CEELändern auch 2011 relativ konstant. Die Zahl der
Neuvermietungen stieg im Vergleich zum Vorjahr sogar um Rund ein Drittel und das geschätzte Volumen
sollte sogar höher ausfallen als 2010. Bedingt durch
Grafik 78 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, PMA, Savills).
die Unsicherheit an den Märkten haben jedoch einige
Investoren ihre Expansions- und Investitionsabsichten
aufgeschoben. Damit die Vermietungsaktivität in den
CEE-Ländern weiterhin auf dem derzeitigen Niveau
gehalten werden kann, ist weiterhin eine starke Inlandsnachfrage notwendig. 2011 beschränkte sich
diese hauptsächlich auf Vertragsverlängerungen und
Neuverhandlungen der Mieten. Die Anzahl spekulativer Office-Projekte wird weiter abnehmen, da seitens
der Banken hohe Eigenkapitalunterlegungen gefordert werden.
Die Leerstandsraten schwanken zwischen 6,7 Prozent
in Warschau bis hin zu 22 Prozent in Sofia und Belgrad, wo die Marktbedingungen weiterhin als schwierig anzusehen sind. Der Büromarkt in Warschau dagegen zeigt sich vergleichsweise solide. Trotz einiger
neuer Entwicklungsprojekte, bleibt die Leerstandsrate
64
niedrig. In Istanbul standen z. B. im CBD kaum noch
gg
EUR
Büroflächen leer. Mit einer Leerstandsrate von teilweise knapp über 2 Prozent wird diese Lage nicht nur von
1.000
Mietern, sondern auch von Investoren präferiert.
800
Obwohl hochwertige Assets weiterhin gesucht wer-
600
den, diese jedoch in Märkten wie Polen und Tsche
chien kaum vorhanden sind, hat es in Prag und War-
400
schau zuletzt eine Yield-Kompression gegeben. Aus
200
diesem Grund ist nicht auszuschließen, dass der Druck
auf die Renditen der Topobjekte in diesen Märkten
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
Bratislava
Budapest
Bukarest
weiter zunehmen wird.
Istanbul
Moskau
Prag
Sofia
Warschau
Auch 2011 hat sich der Einzelhandelsmarkt in den
CEE-Ländern und der Türkei gut entwickelt. In vielen
Großstädten wollen verstärkt internationale Marken
Grafik 79 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
vertreten sein. Vor allem neue und moderne Shopping
Center erfreuen sich bei Kunden, Mietern und Investoren großer Beliebtheit. Die Prime Rents in Einkaufszentren liegen dabei zwischen 40 EUR/m²/Monat in
den baltischen Staaten bis hin zu 80 EUR/m²/Monat
in Prag.
gg
%
35,0
Der Investmentmarkt ist meist auf Shopping Center
30,0
konzentriert, da die übrigen Flächenbestände in den
25,0
Großstädten immer noch sehr begrenzt sind.
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012p
Büroleerstandsraten in Prozent
Bratislava
Budapest
Bukarest
Istanbul
Moskau
Prag
Sofia
Warschau
Grafik 80 – Quellen: Research iii-investments (CBRE, Colliers, Savills).
65
gg
%
18,0
Obwohl der Logistikimmobilienmarkt in vielen Län-
16,0
dern noch unterentwickelt ist, steigt an einigen
14,0
Standorten die Flächennachfrage. Ursächlich dafür
12,0
sind meist Produktionsverlagerungen internationaler
10,0
Unternehmen aufgrund erheblich niedrigerer Arbeits-
8,0
kosten in den CEE-Ländern.
6,0
4,0
Allerdings werden viele Investoren von den häufig
2,0
noch sehr schlechten Infrastrukturanbindungen von
0,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
größeren Investitionen in Logistikimmobilien abgeschreckt. Der Fokus vieler Investoren liegt weiterhin
auf zentralen und gut angebundenen Objekten.
Leitzinssatz in Prozent
Polen
Rumänien
Russland
Tschechien
Türkei
Ungarn
Grafik 81 – Quellen: Research iii-investments (Nationale Zentralbanken).
Prognosen zu Miet- und Kapitalwerten sind an diesen
Standorten aufgrund der geringen Transparenz nur
eingeschränkt möglich.
66
Rechtlicher Hinweis
Dieser Immobilienmarktbericht richtet sich ausschließ-
Soweit iii-investments Prognosen oder Erwartungen
lich an Partnerunternehmen von iii-investments sowie
äußert oder Aussagen über die Zukunft trifft, kön-
an institutionelle Investoren. Eine Genehmigung zur
nen diese mit bekannten und unbekannten Risiken
Weitergabe an private Investoren liegt nicht vor.
verbunden sein. Die tatsächlichen Ergebnisse und
Entwicklungen können daher unter Umständen auch
Die enthaltenen Informationen dienen allein der allge-
wesentlich abweichen.
meinen Orientierung und sind keine Empfehlung oder
Angebote, ein konkretes Investment zu erwerben, zu
Die Vervielfältigung, Verbreitung und Veröffentli-
veräußern oder eine andere konkrete Transaktion zu
chung dieses Immobilienmarktberichts bedürfen der
tätigen. Dieser Immobilienmarktbericht stellt selbst
ausdrücklichen Zustimmung von iii‑investments.
keine Beratung dar und kann eine individuelle Beratung auch nicht ersetzen. Er ist nicht Teil eines Verkaufsprospektes.
Die Informationen beruhen auf Quellen, die von
iii‑investments als verlässlich eingestuft werden. Auch
bei aller Sorgfalt kann iii-investments jedoch nicht
garantieren, dass die Angaben korrekt und vollständig
sind. Im Wesentlichen wurden folgende Quellen verwendet: UniCredit Research, Jones Lang LaSalle (JLL),
PMA Property Market Analysis, Newsec, BNP Paribas
Real Estate, CB Richard Ellis (CBRE), Cushman & Wakefield (C&W).
67
Impressum
Frühjahr 2012
10. Auflage, Mai 2012
(Redaktionsschluss: 7. Mai 2012)
Herausgeber
iii-investments.
Albrechtstraße 14
80636 München
Telefon +49 89 12173-0
Telefax +49 89 12173-119
Internetwww.iii-investments.de
Geschäftsführung
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Head of Research
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Customer & Fund Relations
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Telefax +49 89 12173-55 318
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Alle Rechte vorbehalten.
© 2012, iii-investments. München.
68
Dieser Bericht ist auf chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt. D 00196 – 05/2012.
iii-investments.
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Immobilienmarktbericht Europa 01/2012 iii

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