"FAQ zum Eigenheimrentengesetz"

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Förderung von selbst genutzten Wohnimmobilien
Die Antworten beziehen sich auf das bis zum 31. Dezember 2013 geltende Recht – das
Eigenheimrentengesetz.
Ab 1. Januar 2014 ist für die Förderung von Wohneigentum das AltersvorsorgeVerbesserungsgesetz anzuwenden. Die FAQ werden zu gegebener Zeit überarbeitet.
Inhaltsübersicht:
1. Welche Förderansätze gibt es im Eigenheimrentengesetz?
2. Welche wesentlichen Änderungen ergeben sich durch das AltersvorsorgeVerbesserungsgesetz?
3. In welcher Höhe gelten Tilgungsleistungen und andere Einzahlungen auf einen Altersvorsorgevertrag als geförderte Altersvorsorgebeiträge und sind damit steuerverstrickt?
4. Kann ich für eine Immobilie, die ich vor 2008 gebaut oder gekauft habe, die
neue Eigenheimförderung in Anspruch nehmen?
5. Können alle bestehenden Altersvorsorgeverträge für Wohnzwecke eingesetzt
werden?
6. Können auch mittelbar Zulageberechtigte ihre Altersvorsorgeverträge für
Wohnzwecke einsetzen?
7. Kann man Kapital aus dem Altersvorsorgevertrag entnehmen, um ein bereits
laufendes Baudarlehen vorzeitig zu tilgen oder eine Anschlussfinanzierung
günstiger zu gestalten?
8. Wenn mein zertifizierter Bausparvertrag nächstes Jahr zuteilungsreif ist, kann
ich das angesparte Kapital zu eigenen Wohnzwecken verwenden?
9. Kann man die Entnahmemöglichkeit aus einem Altersvorsorgevertrag nur
einmal in Anspruch nehmen?
10. Sind die Teilkapitalentnahme (bis 30 Prozent) und die Entnahme zur Entschuldung zu Beginn der Auszahlungsphase nebeneinander möglich?
11. Wann ist der „unmittelbare zeitliche Zusammenhang“ gegeben?
12. Ist ein Antrag für die Entnahme von Kapital aus dem Altersvorsorgevertrag erforderlich?
13. Wann gilt eine Immobilie als angeschafft oder hergestellt?
14. Gilt das Erben einer Wohnung mit der Absicht zur Selbstnutzung als Anschaffung?
15. Eine Erbengemeinschaft hat nach dem 31.12.2007 eine Wohnimmobilie geerbt. Einer der Erben will die Wohnimmobilie als Alleineigentümer selbst nutzen und muss hierfür die Miterben auszahlen. Gilt die Auszahlung von Miterben zum Zweck der Selbstnutzung der anteilig ererbten Wohnung als Anschaffung?
16. Gilt im Fall der Scheidung die Auszahlung des geschiedenen Ehepartners
zum Erwerb dessen Miteigentumsanteils an der gemeinsamen Wohnung als
Anschaffung?
17. Wie setzt sich das entnehmbare Kapital eines Altersvorsorgevertrages zusammen?
18. Kann man das Kapital aus einem bestehenden Riester-Vertrag für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnimmobilie entnehmen?
19. Kann Kapital aus einem bestehenden Altersvorsorgevertrag für eine Umschuldung entnommen werden?
20. Kann ich meinen zuteilungsreifen Darlehensvertrag (Bausparvertrag mit Darlehensoption) in der Auszahlungsphase vollständig für die Tilgung des noch
offenen Betrages einsetzen?
21. Ist mit der Entschuldung zu Beginn der Auszahlungsphase die komplette
Schuldenfreiheit der Immobilie gemeint?
22. Kann ein bestehender Altersvorsorgevertrag in einen „Wohnriester-Vertrag“
umgestellt werden?
23. Kann ich einen nicht zertifizierten Darlehensvertrag auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag in Form eines Darlehensvertrages umschulden?
24. Was muss ich mir unter einem Kombiprodukt vorstellen?
25. Wie werden die Zulagen beziehungsweise die steuerliche Förderung bei Tilgungsleistungen für einen Darlehensvertrag ermittelt? Bis zu welcher Höhe
sind Tilgungsleistungen förderbar?
26. Darf der Betrag eines riester-geförderten Darlehens höher sein als die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der selbst genutzten Wohnimmobilie?
27. Kann der Ehegatte oder ein anderer Erbe bei Tod des Zulageberechtigten den
Darlehensvertrag übernehmen und mit eigenen förderfähigen Tilgungsleistungen laufend entschulden?
28. Was bedeutet der Begriff „wohnungswirtschaftliche Verwendung“?
29. Kann die geförderte Wohnimmobilie sich auch im Ausland befinden?
30. Was ist unter Selbstnutzung einer Wohnung zu verstehen?
31. Inwieweit kann ich die Förderung in Anspruch nehmen, wenn ich einen Teil
meines Wohnhauses vermiete?
32. Muss ich alleiniger Eigentümer der Wohnung sein, um die Förderung in Anspruch nehmen zu können?
33. Kann ein „Wohnriester“-Vertrag auch für die Renovierung oder Modernisierung
einer selbstgenutzten Wohnung verwendet werden?
34. Kann ein „Wohnriester“-Vertrag auch für den Anbau an einer bereits bestehenden selbstgenutzten Wohnung verwendet werden?
35. Welche Daten (Objektadresse, Grundbuchdaten) hat der Anbieter zum begünstigten Wohnobjekt zu speichern und an die ZfA zu kommunizieren?
36. Was ist ein Wohnförderkonto und wer verwaltet es?
37. Wie erhält man als Steuerpflichtiger Einblick in das Wohnförderkonto ("Kontostand")?
38. Wer führt das Wohnförderkonto, wenn der Vertrag beim Anbieter vollständig
aufgelöst ist?
39. Nach Ablauf eines Beitragsjahres, letztmalig für das Beitragsjahr des Beginns
der Auszahlungsphase, ist der sich aus dem Wohnförderkonto ergebende Gesamtbetrag um 2 Prozent zu erhöhen. Wenn die Auszahlungsphase am 1. 1.
eines Jahres beginnt, ist dann dieses Jahr mit heranzuziehen?
40. Wie erfolgt die Rückforderung von Zulagen, wenn die Geschäftsbeziehung
zwischen Anleger und Anbieter nach vollständiger Entnahme oder Darlehenstilgung beendet ist?
41. Ist bei einer Übertragung von Eigentumsanteilen an einer begünstigten Wohnung an einen Dritten das Wohnförderkonto nur insoweit aufzulösen, als es
die auf den verbleibenden Miteigentumsanteil entfallenden Anschaffungs/Herstellungskosten übersteigt?
42. Ist das Wohnförderkonto aufzulösen, wenn der Zulageberechtigte das geförderte Wohneigentum an einen anderen überträgt, zum Beispiel im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge an seine Kinder, sich aber ein Dauerwohnrecht
vorbehält?
43. Kann bei Tod des Zulageberechtigten das Wohnförderkonto vom überlebenden Ehegatten übernommen werden? Ist dies auch möglich, wenn die Auszahlungsphase bereits begonnen hat?
44. Kann nach der Entnahme des Altersvorsorge-Eigenheimbetrages wieder Kapital eingezahlt werden, um den Stand vor der Entnahme wieder herzustellen?
45. Wie erfolgt die nachgelagerte Besteuerung, wenn das gesamte Kapital entnommen oder das Darlehen vollständig getilgt wurde?
46. Müssen die Zulagen und die Steuerermäßigung zurückgezahlt werden, wenn
der Zulageberechtigte verstirbt und die Wohnimmobilie vererbt wird?
47. Wann beginnt die nachgelagerte Besteuerung?
48. Wie wird die Steuer einbehalten?
Welche Förderansätze gibt es im Eigenheimrentengesetz?
Der Gesetzgeber ermöglicht die Entnahme von gefördertem Kapital aus einem Altersvorsorgevertrag für eine wohnungswirtschaftliche Verwendung. Dabei sind drei Fälle zu unterscheiden.
1. Das angesparte, geförderte Kapital aus einem Altersvorsorgevertrag kann ganz oder
teilweise unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung von selbst genutztem
Wohneigentum eingesetzt werden. Dieser Altersvorsorge-Eigenheimbetrag muss in
unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang genutzt werden für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau der Wohnung. Für selbst genutzte Objekte, die
bereits vor dem 01.01.2008 erworben wurden, kann das während der Ansparphase gebildete Kapital nicht entnommen werden.
2. Alternativ zur Kapitalentnahme kann das angesparte geförderte Altersvorsorgekapital
zu Beginn der Auszahlungsphase für die Entschuldung von selbst genutztem Wohneigentum eingesetzt werden. Das gilt auch für selbst genutzte Objekte, die bereits vor
dem 1.1.2008 erworben wurden.
3. Ferner kann das angesparte, geförderte Kapital zum Erwerb von Pflichtanteilen an ei-
ner eingetragenen Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung verwendet werden.
Der zweite Förderansatz ist der der Darlehenstilgung. Nach den Regelungen des Eigenheimrentengesetzes gehören auch Tilgungsleistungen für ein Darlehen, das für eine nach dem
31.12.2007 vorgenommene wohnungswirtschaftliche Verwendung eingesetzt wird, zu den Altersvorsorgebeiträgen im Sinne des § 82 Einkommensteuergesetz.
Voraussetzung ist, dass die begünstigte Wohnung in einem Mitgliedstaat der Europäischen
Union oder in einem Staat, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum
(EWR-Abkommen) anwendbar ist, belegen ist.
Welche wesentlichen Änderungen ergeben sich durch das
Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz?
Das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz ist am 01.07.2013 in Kraft getreten.
Die Neuregelungen, die sich durch das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz im Anwendungsbereich der Entnahme von gefördertem Altersvorsorgevermögen aus einem Altersvorsorgevertrag (§ 92a und § 92b des Einkommensteuergesetzes) ergeben, sind erst ab dem
01.01.2014 anzuwenden.
Die wesentlichen Änderungen sind:
-
Gefördertes Altersvorsorgevermögen kann vollständig oder teilweise entnommen
werden.
-
Das entnommene geförderte Altersvorsorgevermögen muss mindestens 3.000 Euro
betragen.
-
Bei teilweiser Kapitalentnahme muss im Altersvorsorgevertrag gefördertes Altersvorsorgevermögen in Höhe von mindestens 3.000 Euro verbleiben.
-
Eine Kapitalentnahme zur Entschuldung ist bis zum Beginn der Auszahlungsphase jederzeit möglich.
-
Eine Kapitalentnahme für einen Umbau zur Reduzierung von Barrieren in oder an der
selbst genutzten Wohnung ist möglich. Sofern der Umbau innerhalb von drei Jahren
nach der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung begonnen wird,
müssen hierfür mindestens 6.000 Euro gefördertes Altersvorsorgevermögen entnommen werden. Wird der Umbau nach diesem Zeitraum aufgenommen, muss das entnommene Altersvorsorgevermögen mindestens 20.000 Euro betragen.
-
Alleinige und dauerhafte Führung des Wohnförderkontos durch die ZfA.
-
In der Auszahlungsphase kann jederzeit die Einmalbesteuerung des Wohnförderkontos
gewählt werden.
-
Der Reinvestitionszeitraum bei Aufgabe der Selbstnutzung in eine weitere begünstigte
Wohnung verlängert sich.
-
Anträge auf Kapitalentnahme sind spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase des Altersvorsorgevertrages bei der ZfA zu stellen.
In welcher Höhe gelten Tilgungsleistungen und andere
Einzahlungen auf einen Altersvorsorgevertrag als geförderte Altersvorsorgebeiträge und sind damit steuerverstrickt?
Geförderte Altersvorsorgebeiträge sind die Beiträge oder Tilgungsleistungen des Zulageberechtigten, für die er eine Altersvorsorgezulage und / oder einen steuerlichen Vorteil aus dem
Sonderausgabenabzug nach § 10a Einkommensteuergesetz erhalten hat (§ 82 Absatz 1 Einkommensteuergesetz). Diese Einzahlungen sind „steuerverstrickt“.
Auch vertraglich geschuldete Beiträge oder Tilgungsleistungen, die über den Mindesteigenbeitrag hinausgehen, sind Altersvorsorgebeiträge. Nach der Definition in § 82 Absatz 1 Einkommensteuergesetz handelt es sich bis zu den Höchstbeträgen des § 10a Einkommensteuergesetz abzüglich der individuell zustehenden Zulage um geförderte Beiträge, unabhängig davon, dass Zahlungen über den Mindesteigenbeitrag hinaus nicht notwendig gewesen wären,
um die volle Zulage zu erhalten. Die über den Mindesteigenbeitrag hinausgehenden Beiträge
können sich jedoch im Rahmen der Höchstbeiträge beim Sonderausgabenabzug nach § 10a
Einkommensteuergesetz (Günstigerprüfung) auswirken.
Wurden diese vertraglich geschuldeten Beiträge oder Tilgungsleistungen infolge der Günstigerprüfung nicht berücksichtigt und wurde eine Zulage gewährt, so sind diese Zahlungen bis zu
den Höchstbeträgen des § 10a Einkommensteuergesetz „steuerverstrickt“ und damit geförderte Altersvorsorgebeiträge.
In der Praxis bedeutsam wird dies für die Frage, welche Beträge die ZfA für Zwecke der
nachgelagerten Besteuerung nach § 90 Absatz 1 Satz 6 EStG den Anbietern als steuerverstrickt mitteilt.
Kann ich für eine Immobilie, die ich vor 2008 gebaut oder
gekauft habe, die neue Eigenheimförderung in Anspruch
nehmen?
Nein, für eine Immobilie, die bereits vor dem 01.01.2008 angeschafft oder hergestellt worden
ist, dürfen Sie während der Ansparphase kein Kapital entnehmen. Denn gemäß § 92a Absatz
1 Satz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz kann der Zulageberechtigte das geförderte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase nur unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer selbstgenutzten Immobilie verwenden.
Sofern Sie ein Darlehen, das Sie vor dem 01.01.2008 für die Anschaffung oder Herstellung
einer selbstgenutzten Wohnung aufgenommen haben, entschulden möchten, so ist dies zu Beginn der Auszahlungsphase möglich.
Können alle bestehenden Altersvorsorgeverträge für
Wohnzwecke eingesetzt werden?
Ja, sofern die Voraussetzungen nach § 92a Absatz 1 Einkommensteuergesetz vorliegen.
Können auch mittelbar Zulageberechtigte ihre Altersvorsorgeverträge für Wohnzwecke einsetzen?
Ja, sofern die Voraussetzungen nach § 92a Absatz 1 Einkommensteuergesetz vorliegen. Auf
die Zulageberechtigung im Zeitpunkt der Entnahme und der wohnungswirtschaftlichen Verwendung des Altersvorsorge-Eigenheimbetrages kommt es nicht an.
Kann man Kapital aus dem Altersvorsorgevertrag entnehmen, um ein bereits laufendes Baudarlehen vorzeitig
zu tilgen oder eine Anschlussfinanzierung günstiger zu gestalten?
Alternativ zur Kapitalentnahme für die Anschaffung oder Herstellung von Wohneigentum
kann das angesparte geförderte Altersvorsorgekapital zu Beginn der Auszahlungsphase für die
Entschuldung von selbst genutztem Wohneigentum eingesetzt werden. Voraussetzung hierfür
ist, dass das abzulösende Darlehen für die Anschaffung oder Herstellung der selbst genutzten
Wohnung aufgenommen wurde. Das ursprüngliche Darlehen muss in einem zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung bzw. Herstellung (Zeitraum von drei Jahren vor und nach der
Anschaffung bzw. Herstellung) aufgenommen wurden.
Wenn mein zertifizierter Bausparvertrag nächstes Jahr
zuteilungsreif ist, kann ich das angesparte Kapital zu eigenen Wohnzwecken verwenden?
Diese Entnahme ist - insbesondere vor Eintritt der Auszahlungsphase des Altersvorsorgevertrages (Rentenbeginn) - an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Eine wesentliche Voraussetzung ist der unmittelbare zeitliche Zusammenhang zwischen der Zuteilung und der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung. Die Voraussetzung des unmittelbaren zeitlichen
Zusammenhangs gilt in der Regel als erfüllt, wenn die entsprechenden Anschaffungs- oder
Herstellungskosten innerhalb von einem Monat vor der Antragsstellung auf Entnahme bei der
ZfA und bis zu zwölf Monaten nach der Auszahlung des Altersvorsorge-Eigenheimbetrags
durch den Anbieter entstanden sind.
Wenn also beispielsweise im Jahr 2009 eine eigene Wohnung zur Selbstnutzung angeschafft
oder hergestellt wurde, der zertifizierte Bausparvertrag jedoch erst im Jahr 2014 zuteilungsreif
sein wird, kann das darin angesparte geförderte Kapital nicht für die Finanzierung dieser
Wohnung entnommen werden, weil dann der unmittelbare zeitliche Zusammenhang nicht
mehr gegeben ist. Alternativ ist die Entnahme des angesparten und geförderten Kapitals bei
Eintritt der Rentenphase möglich, und zwar zur Entschuldung der begünstigten Wohnung.
Kann man die Entnahmemöglichkeit aus einem Altersvorsorgevertrag nur einmal in Anspruch nehmen?
Nein, das ist unter bestimmten Voraussetzungen mehrfach möglich. Jede Entnahme muss jedoch in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang zu der wohnungswirtschaftlichen Verwendung stehen.
Sind die Teilkapitalentnahme (bis 30 Prozent) und die
Entnahme zur Entschuldung zu Beginn der Auszahlungsphase nebeneinander möglich?
Zu Beginn der Auszahlungsphase des Altersvorsorgevertrages ist außerhalb der Verrentung
des Kapitals beides nebeneinander zulässig. Die Bemessungsgrundlage für die in den Regelungen enthaltenen Prozentsätze (bis zu 30 Prozent, bis zu 75 Prozent oder 100 Prozent) ist
jeweils das zu Beginn der Auszahlungsphase vorhandene Kapital. Eine Verteilung über mehrere Auszahlungszeitpunkte ist nicht möglich.
Wann ist der „unmittelbare zeitliche Zusammenhang“ gegeben?
Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn innerhalb von einem Monat vor dem Antrag auf Entnahme bei der ZfA und bis zwölf Monate nach Auszahlung durch den Anbieter entsprechende
Aufwendungen für die Anschaffung oder Herstellung des Wohneigentums entstanden sind.
Ist ein Antrag für die Entnahme von Kapital aus dem Altersvorsorgevertrag erforderlich?
Ja, den Antrag stellen Sie schriftlich und formlos bei der ZfA.
Wann gilt eine Immobilie als angeschafft oder hergestellt?
Hergestellt ist eine Immobilie regelmäßig, wenn sie bezugsfertig ist (Ver- und Entsorgungsanschlüsse, Türen und Fenster, Heizung, Sanitäreinrichtungen und Kochgelegenheit sind vorhanden). Alternativ gilt als Nachweis für die Bezugsfertigkeit eine Meldebescheinigung. Eine
Immobilie ist angeschafft, wenn der Erwerber das wirtschaftliche Eigentum an dem Objekt erlangt; das ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergehen.
Gilt das Erben einer Wohnung mit der Absicht zur Selbstnutzung als Anschaffung?
Nach den allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätzen wird eine Wohnung angeschafft, wenn
sie entgeltlich erworben wird. Ein Erbfall gilt regelmäßig nicht als Anschaffung im Sinne einer wohnungswirtschaftlichen Verwendung nach § 92a Absatz 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz.
Wird eine Wohnung unentgeltlich übertragen oder geht sie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen Erben über, gilt die Übertragung oder der Erbfall regelmäßig nicht als Anschaffung im Sinne einer wohnungswirtschaftlichen Verwendung nach § 92a Absatz 1 Satz 1
EStG. Eine Förderung nach dem Eigenheimrentengesetz ist somit zur Tilgung des vom Erben
übernommen Darlehens nicht möglich.
Eine Erbengemeinschaft hat nach dem 31.12.2007 eine
Wohnimmobilie geerbt. Einer der Erben will die Wohnimmobilie als Alleineigentümer selbst nutzen und muss
hierfür die Miterben auszahlen. Gilt die Auszahlung von
Miterben zum Zweck der Selbstnutzung der anteilig ererbten Wohnung als Anschaffung?
Übersteigt der Wert der Wohnung den Erbanteil des Zulageberechtigten, der die Wohnung als
Eigentümer selbst nutzen will, kann die Finanzierung des Differenzbetrages im Rahmen eines
zertifizierten Altersvorsorgevertrages erfolgen. Voraussetzung hierfür ist eine wohnungswirtschaftliche Verwendung ab dem 01.01.2008.
Gilt im Fall der Scheidung die Auszahlung des geschiedenen Ehepartners zum Erwerb dessen Miteigentumsanteils
an der gemeinsamen Wohnung als Anschaffung?
Nach den allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätzen wird eine Wohnung angeschafft, wenn
sie entgeltlich erworben wird. Dies gilt auch für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Wohnung. Für die Inanspruchnahme der Wohnriester-Förderung darf hierbei der Kaufpreis des Miteigentumsanteils nicht höher sein der betragsmäßige Anteil am (Gesamt-) Verkehrswert der begünstigten Wohnimmobilie.
Sofern die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen des § 92a Absatz 1 Einkommensteuergesetz erfüllt werden, ist der Erwerb des Miteigentumsanteils des geschiedenen Ehepartners
dem Grunde nach förderungsfähig.
Wie setzt sich das entnehmbare Kapital eines Altersvorsorgevertrages zusammen?
Das Kapital setzt sich insgesamt zusammen aus den angesparten geförderten Altersvorsorgebeiträgen sowie den Erträgen, Wertsteigerungen und Zulagen. Hierzu zählt auch das vor dem
01.01.2008 in einem Altersvorsorgevertrag vorhandene Kapital.
Kann man das Kapital aus einem bestehenden RiesterVertrag für die Anschaffung oder Herstellung einer
Wohnimmobilie entnehmen?
Ja, die verbesserten Entnahmeregelungen gelten auch für Altersvorsorgeverträge, die vor dem
01.01.2008 bestanden haben. Da jeder Vertrag bereits nach geltendem Recht die Möglichkeit
der Entnahme eines Altersvorsorge-Eigenheimbetrages vorsehen muss, finden die Regelungen
auch für diese Verträge Anwendung.
Voraussetzung ist, dass die begünstigte Wohnung in einem Mitgliedstaat der Europäischen
Union oder in einem Staat, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum
(EWR-Abkommen) anwendbar ist, belegen ist.
Kann Kapital aus einem bestehenden Altersvorsorgevertrag für eine Umschuldung entnommen werden?
Ja. Zu Beginn der Auszahlungsphase kann es für die Entschuldung von selbst genutztem
Wohneigentum eingesetzt werden.
Kann ich meinen zuteilungsreifen Darlehensvertrag (Bausparvertrag mit Darlehensoption) in der Auszahlungsphase vollständig für die Tilgung des noch offenen Betrages
einsetzen?
Ja, sofern der Zeitpunkt der Zuteilungsreife des zertifizierten Darlehensvertrages (Bausparvertrages) mit dem Beginn der Auszahlungsphase übereinstimmt. Die ZfA genehmigt auf Antrag,
dass der Bausparvertrag zur Tilgung der noch offenen Darlehensschuld für die selbstgenutzte
Wohnung verwendet werden darf.
Ist mit der Entschuldung zu Beginn der Auszahlungsphase
die komplette Schuldenfreiheit der Immobilie gemeint?
Grundsätzlich ist eine teilweise oder vollständige Entschuldung der Wohnimmobilie möglich.
Das entnommene Kapital darf die noch bestehende Restschuld, maximal Anschaffungskosten
oder Herstellungskosten, nicht überschreiten.
Kann ein bestehender Altersvorsorgevertrag in einen
„Wohnriester-Vertrag“ umgestellt werden?
Im Rahmen des bestehenden oder ggf. eines neu abgeschlossenen Altersvorsorgevertrages
kann mit dem Anbieter eine Darlehensoption vereinbart werden. Dabei wird vertraglich ein
Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Darlehens vom Anbieter eingeräumt, welches für
eine wohnungswirtschaftliche Verwendung - also z.B. für die Anschaffung oder Herstellung
einer eigenen selbstgenutzten Wohnimmobilie - einzusetzen und spätestens bis zur Vollendung des 68. Lebensjahres an den Anbieter zu tilgen ist. Bei Inanspruchnahme dieses Darlehens werden die Altersvorsorgezulagen für die Tilgungen gewährt, die der
Zulageberechtigte auf den im Rahmen seines zertifizierten Altersvorsorgevertrages bestehenden Darlehensvertrag leistet.
Eine wesentliche Voraussetzung für diese Förderung besteht jedoch darin, dass das zugrunde
liegende Darlehen für eine nach dem 31.12.2007 vorgenommene wohnungswirtschaftliche
Verwendung eingesetzt wird. Das bedeutet, dass diese Fördermöglichkeit für eine evtl. bereits
vor dem 01.01.2008 angeschaffte oder hergestellte Immobilie nicht genutzt werden kann.
Kann ich einen nicht zertifizierten Darlehensvertrag auf
einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag in Form eines
Darlehensvertrages umschulden?
Wurde ein nicht zertifiziertes Darlehen für eine wohnungswirtschaftliche Verwendung nach
dem 31.12.2007 aufgenommen, kann es auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag in Form
eines Darlehensvertrages umgeschuldet werden. Eine solche Umschuldung erfordert das gegenseitige Einverständnis der Vertragspartner.
Was muss ich mir unter einem Kombiprodukt vorstellen?
Als Kombiprodukt wird ein Vorfinanzierungsdarlehen bezeichnet, bei dem das Darlehen
durch eine Sparvertrag mit Darlehensoption (z.B. Bausparvertrag) getilgt wird.
Bei einem sogenannten „Kombiprodukt“ gelten bereits die Sparbeiträge als Tilgungsleistungen nach § 82 Absatz1 Satz 1 Nummer 2 EStG, die steuerlich gefördert werden können. Dabei wird mit den Zahlungen vom Zulagenberechtigten zunächst Altersvorsorgevermögen gebildet, welches zu einem späteren Zeitpunkt zur Tilgung des Darlehens eingesetzt wird. Dies
muss jedoch bereits zu Vertragsabschluss unwiderruflich vereinbart werden. Altersvorsorgeund Darlehensvertrag gelten also als einheitlicher Vertrag.
Wie werden die Zulagen beziehungsweise die steuerliche
Förderung bei Tilgungsleistungen für einen Darlehensvertrag ermittelt? Bis zu welcher Höhe sind Tilgungsleistungen förderbar?
Die Zulagen werden in voller Höhe gewährt, wenn die vereinbarten Tilgungsleistungen dem
Mindesteigenbeitrag entsprechen, der auf einen Riester-Sparvertrag gezahlt werden müsste,
um die volle Zulage zu erhalten. Dieser Mindesteigenbeitrag (und somit auch der förderbare
Anteil Ihrer Tilgungsleistungen) beträgt seit 2008 grundsätzlich 4 Prozent des rentenversicherungspflichtigen Vorjahres-Einkommens abzüglich der entsprechenden Grundzulage und eventuellen Kinderzulagen. Der Mindesteigenbeitrag wird für jedes Beitragsjahr geprüft.
Soweit es sich bei den vom Zulageberechtigten gezahlten Tilgungsleistungen um Altersvorsorgebeiträge im Sinne des § 82 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Einkommensteuergesetz handelt,
sind diese förderbar bis zu den Höchstbeträgen des § 10a Einkommensteuergesetz – jährlich
2.100 Euro.
Darf der Betrag eines riester-geförderten Darlehens höher
sein als die anteiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der selbst genutzten Wohnimmobilie?
Eine wohnungswirtschaftliche Verwendung liegt nur bis zur Höhe der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten des Miteigentumsanteils vor.
Kann der Ehegatte oder ein anderer Erbe bei Tod des Zulageberechtigten den Darlehensvertrag übernehmen und
mit eigenen förderfähigen Tilgungsleistungen laufend entschulden?
Ein zertifizierter Darlehensvertrag (Altersvorsorgevertrag) kann immer nur mit einem Vertragspartner abgeschlossen werden. Er kann daher weder vom Ehegatten noch von einem
Kind oder anderen Erbe des verstorbenen Zulageberechtigten weitergeführt werden. Jedoch
kann sowohl der Ehegatte des verstorbenen Zulageberechtigten als auch ein Kind oder anderer Erbe durch einen eigenen Altersvorsorge-Darlehensvertrag die Wohnung weiterhin unter
Ausschöpfung der steuerlichen Förderung laufend entschulden: Wenn im Rahmen der Erbauseinandersetzung durch Ausgleichszahlungen an Miterben Anschaffungskosten für die
Wohnung entstehen, die über den eigenen Erbanteil hinausgehen. Dies gilt, sofern für den Erben eine Zulageberechtigung nach § 79 Einkommensteuergesetz besteht.
Was bedeutet der Begriff „wohnungswirtschaftliche Verwendung“?
Das geförderte Kapital muss für die Anschaffung oder die Herstellung einer Wohnung in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung verwendet werden. Unter
diesen Begriff fallen auch der Erwerb von Pflichtanteilen an einer eingetragenen Genossenschaft für die Selbstnutzung einer Genossenschaftswohnung sowie die Anschaffung eines eigentumsähnlichen oder lebenslangen Dauerwohnrechts nach § 33 Wohnungseigentumsgesetz.
Kann die geförderte Wohnimmobilie sich auch im Ausland
befinden?
Die geförderte Wohnung muss in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem
Staat, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum anwendbar ist, liegen.
Sie muss als Eigentum zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, und es muss sich bei dieser
Wohnung um die Hauptwohnung oder um den Lebensmittelpunkt handeln.
Was ist unter Selbstnutzung einer Wohnung zu verstehen?
Eine Wohnung wird grundsätzlich nur dann zu Wohnzwecken genutzt, wenn sie tatsächlich
bewohnt wird. Die begünstigte Wohnung muss die Hauptwohnung oder den Lebensmittelpunkt des Zulageberechtigten darstellen. Der Zulageberechtigte muss wirtschaftlicher Eigentümer der begünstigten Wohnung sein.
Inwieweit kann ich die Förderung in Anspruch nehmen,
wenn ich einen Teil meines Wohnhauses vermiete?
Wird das eigengenutzte Wohnhaus zum Teil vermietet, so dient der vermietete Teil nicht eigenen Wohnzwecken und ist somit nicht begünstigt. Das heißt eine eventuelle Entnahme von
gefördertem Altersvorsorgekapital darf die Erwerbskosten des selbstgenutzten Eigentumsanteils nicht überschreiten. Ebenso kann die Förderung von Tilgungsleistungen auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag nur in Anspruch genommen werden, soweit eine wohnungswirtschaftliche Verwendung im Sinne des § 92a Absatz 1 Einkommensteuergesetz vorliegt. Die
im Altersvorsorgevertrag vereinbarte Darlehenssumme darf daher den selbstgenutzten Eigentumsanteil nicht überschreiten. Bei einer Gesamtdarlehenssumme kann nur der Anteil der Tilgungsleistung gefördert werden, der auf den selbstgenutzten Eigentumsanteil entfällt.
Muss ich alleiniger Eigentümer der Wohnung sein, um die
Förderung in Anspruch nehmen zu können?
Der Zulageberechtigte muss wirtschaftlicher Eigentümer der begünstigten Wohnung sein. Er
muss nicht Alleineigentümer der Wohnung werden; ein Miteigentumsanteil ist grundsätzlich
ausreichend. Seinen Eigentumsanteil muss er selbst nutzen. Der geförderte Betrag darf jedoch
die Höhe der Erwerbskosten des Eigentumsanteils nicht überschreiten.
Kann ein „Wohnriester“-Vertrag auch für die Renovierung oder Modernisierung einer selbstgenutzten Wohnung
verwendet werden?
Nein, denn es handelt sich dabei nicht um eine Anschaffung oder Herstellung im Sinne einer
wohnungswirtschaftlichen Verwendung.
Kann ein „Wohnriester“-Vertrag auch für den Anbau an
einer bereits bestehenden selbstgenutzten Wohnung verwendet werden?
Nein, wird eine selbstgenutzte Wohnung durch einen Anbau erweitert, handelt es sich dabei
nicht um eine Anschaffung oder Herstellung im Sinne einer wohnungswirtschaftlichen Verwendung.
Welche Daten (Objektadresse, Grundbuchdaten) hat der
Anbieter zum begünstigten Wohnobjekt zu speichern und
an die ZfA zu kommunizieren?
Im Zusammenhang mit der Förderung von Tilgungsleistungen für einen zertifizierten Darlehensvertrag muss der Anbieter die wohnungswirtschaftliche Verwendung prüfen. Im Fall der
Entnahme eines Altersvorsorge-Eigenheimbetrages prüft das die ZfA. Sofern es sich um einen
einheitlichen Vertrag nach § 1 Absatz 1a Nummer 2 AltersvorsorgeverträgeZertifizierungsgesetz (Sparvertrag mit Darlehensoption) handelt, liegt eine geteilte Prüfkompetenz vor. In diesem Fall kann der Anbieter die erforderlichen Daten an die ZfA übermitteln
und die zugrunde liegenden Nachweise bestätigen. Die entsprechenden Nachweise archivieren ZfA und Anbieter.
Was ist ein Wohnförderkonto und wer verwaltet es?
Das Wohnförderkonto bildet die Grundlage für die nachgelagerte Besteuerung. In diesem
Konto werden die in der Wohnimmobilie gebundenen steuerlich geförderten Beträge erfasst.
Hierzu gehören nach § 92a Absatz 2 Einkommensteuergesetz der Altersvorsorge- Eigenheimbetrag, die Tilgungsleistungen im Sinne des § 82 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Einkommensteuergesetz und die hierfür gewährten Zulagen. Der Gesamtbetrag des Wohnförderkontos ist in
der Ansparphase jährlich um 2 Prozent zu erhöhen. Das Wohnförderkonto wird grundsätzlich
vom Anbieter geführt. In besonderen Fällen ist das Wohnförderkonto von der ZfA zu führen.
Wie erhält man als Steuerpflichtiger Einblick in das
Wohnförderkonto ("Kontostand")?
Der Anbieter erstellt jährlich die Bescheinigung nach § 92 EStG über die im abgelaufenen
Kalenderjahr geänderten Vertragswerte (z.B. gewährte/zurückgeforderte Zulagen für die entsprechenden Beitragsjahre). Dabei wird auch der Stand des Wohnförderkontos am 31.12. des
abgelaufenen Kalenderjahres ausgewiesen.
Auf Antrag des Zulageberechtigten stellt die ZfA den Stand des Wohnförderkontos in einem
Bescheid fest (§ 92b Absatz 3 Satz 4 Einkommensteuergesetz). Zu bestimmten Anlässen, wie
bei der Auflösung des Wohnförderkontos oder bei einem Anbieterwechsel, erfolgt die Feststellung von Amts wegen.
Wer führt das Wohnförderkonto, wenn der Vertrag beim
Anbieter vollständig aufgelöst ist?
Das Wohnförderkonto wird grundsätzlich vom Anbieter geführt. Bei Auflösung des Vertrages
durch die Beendigung der Geschäftsbeziehung zwischen Anbieter und Anleger, wie z.B. einer
vollständigen Entnahme (100%) oder bei der vollständigen Darlehenstilgung, führt das Wohnförderkonto die ZfA weiter. Davon abweichend kann der Zulageberechtigte bestimmen, dass
es mit dem Wohnförderkonto eines weiteren Vertrages zusammengeführt wird, sofern es vorhanden ist.
Nach Ablauf eines Beitragsjahres, letztmalig für das Beitragsjahr des Beginns der Auszahlungsphase, ist der sich
aus dem Wohnförderkonto ergebende Gesamtbetrag um 2
Prozent zu erhöhen. Wenn die Auszahlungsphase am 1. 1.
eines Jahres beginnt, ist dann dieses Jahr mit heranzuziehen?
Ja, die letztmalige Erhöhung des Gesamtbetrages des Wohnförderkontos im Jahr des Beginn
der Auszahlungsphase, auch wenn der Beginn auf den 01.01. eines Jahres fällt.
Wie erfolgt die Rückforderung von Zulagen, wenn die Geschäftsbeziehung zwischen Anleger und Anbieter nach
vollständiger Entnahme oder Darlehenstilgung beendet
ist?
Sofern es sich um eine Rückforderung von Zulagen nach § 90 Absatz 3 Einkommensteuergesetz handelt, weil der Zulagenanspruch nicht besteht oder weggefallen ist, fordert die ZfA zu
Unrecht ausgezahlte Zulagen vom Anbieter zurück. Bei bestehendem Vertragsverhältnis hat
der Anbieter das Konto des Anlegers entsprechend zu belasten. Ist das Vertragsverhältnis beendet, leitet die ZfA nach einer Vergeblichkeitsmeldung durch den Anbieter ein Rückforderungsverfahren gegenüber dem Zulageberechtigten ein (vgl. § 37 Abgabenordnung).
Handelt es sich um Rückzahlungen im Sinne des § 93 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wegen schädlicher Verwendung und ist eine Rückzahlung durch den Anbieter ganz oder teilweise nicht möglich ist, fordert die ZfA auch hier den ausstehenden Rückzahlungsbetrag vom Zulageberechtigten zurück.
Ist bei einer Übertragung von Eigentumsanteilen an einer
begünstigten Wohnung an einen Dritten das Wohnförderkonto nur insoweit aufzulösen, als es die auf den verbleibenden Miteigentumsanteil entfallenden Anschaffungs/Herstellungskosten übersteigt?
Bei anteiliger Aufgabe des Eigentums erfolgt die Auflösung des Wohnförderkontos und die
Besteuerung des Auflösungsbetrages, soweit es die Anschaffungs-/Herstellungskosten übersteigt, die auf den verbleibenden Miteigentumsanteil entfallen.
Ist das Wohnförderkonto aufzulösen, wenn der Zulageberechtigte das geförderte Wohneigentum an einen anderen
überträgt, zum Beispiel im Wege der vorweggenommenen
Erbfolge an seine Kinder, sich aber ein Dauerwohnrecht
vorbehält?
Wenn der Zulageberechtigte weiterhin ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht nach § 33 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an der begünstigten Wohnung hat, ist das
Wohnförderkonto nur insoweit aufzulösen, als es bei der Eigentumsübertragung den Wert des
eingetragenen Dauerwohnrechts übersteigt. Die Begründung lediglich eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts löst in der Regel eine schädliche Verwendung aus.
Kann bei Tod des Zulageberechtigten das Wohnförderkonto vom überlebenden Ehegatten übernommen werden?
Ist dies auch möglich, wenn die Auszahlungsphase bereits
begonnen hat?
Die Auflösung des Wohnförderkontos - und die damit verbundene sofortige Besteuerung - ist
unter anderem dann nicht vorzunehmen, wenn der Eigentumsanteil innerhalb eines Jahres
vollständig auf seinen Ehegatten übergeht und der Ehegatte die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Hierbei müssen die Ehegatten im Zeitpunkt des Todes des Zulageberechtigten
nicht dauernd getrennt gelebt (§ 26 Absatz 1 Einkommensteuergesetz) und ihren Wohnsitz
oder gewöhnlichen Aufenthalt in einem EU-/EWR-Staat gehabt haben (§ 92a Absatz 3 Satz 9
Nummer 3 Einkommensteuergesetz). In diesem Fall wird das Wohnförderkonto aus dem Vertrag des verstorbenen Zulageberechtigten für den überlebenden Ehegatten weitergeführt. Dies
gilt auch in der Auszahlungsphase, solange das Wohnförderkonto noch nicht vollständig zurückgeführt wurde. Einer Übertragung auf einen Vertrag des Ehegatten bedarf es nicht.
Kann nach der Entnahme des AltersvorsorgeEigenheimbetrages wieder Kapital eingezahlt werden, um
den Stand vor der Entnahme wieder herzustellen?
Soweit Vertragsbedingungen nicht entgegenstehen, kann der Zulageberechtigte das Wohnförderkonto durch entsprechend benannte Einzahlungen – zum Beispiel Sondertilgungen jederzeit mindern. Es handelt sich bei diesen Einzahlungen jedoch nicht um Altersvorsorgebeiträge. Sie können somit nicht steuerlich gefördert werden. Zur vollständigen Rückführung des
Wohnförderkontos müsste der Anleger den Gesamtbetrag auf einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag zur Minderung des Wohnförderkontos einzahlen. Dieser Gesamtbetrag beinhaltet
auch die jährliche Erhöhung um 2 Prozent.
Wie erfolgt die nachgelagerte Besteuerung, wenn das gesamte Kapital entnommen oder das Darlehen vollständig
getilgt wurde?
Das in der selbst genutzten Wohnung gebundene geförderte Altersvorsorgevermögen wird
nachgelagert besteuert. Bei der selbst genutzten Wohnimmobilie erfolgt die nachgelagerte Besteuerung anhand der im Wohnförderkonto eingestellten Beträge. Hierzu gehören neben dem
Altersvorsorge-Eigenheimbetrag auch die geförderten Tilgungsbeiträge und eine entsprechende fiktive Verzinsung. Mit der wird unter anderem die Nutzung des geförderten Kapitals
durch den Berechtigten bereits bis zum Beginn der Auszahlungsphase ausgeglichen.
Für die nachgelagerte Besteuerung stehen dem Steuerpflichtigen grundsätzlich zwei Alternativen zur Verfügung. Der so genannte Verminderungsbetrag nach § 92a Absatz 2 Satz 5 Einkommensteuergesetz ist nachgelagert zu besteuern. Es handelt sich hierbei um einen jährli-
chen Wert, um den das Wohnförderkonto vermindert wird. Er ergibt sich, wenn der Betrag
des Wohnförderkontos zu Beginn der Auszahlungszahlungsphase auf die Jahre bis zur
Vollendung des 85. Lebensjahres gleichmäßig verteilt wird. Neben der jährlichen Besteuerung des Verminderungsbetrages in der Auszahlungsphase hat der Steuerpflichtige auch die
Möglichkeit einer einmaligen Besteuerung. In diesem Fall wird der Wert des Wohnförderkontos (Auflösungsbetrag) nur zu 70 Prozent beim zu versteuernden Einkommen berücksichtigt.
Die Wahl der Einmalbesteuerung ist nur zu Beginn der Auszahlungsphase möglich.
Bei der Einmalbesteuerung muss eine Haltefrist von 20 Jahren eingehalten werden. Sofern innerhalb von 20 Jahren nach dem Beginn der Auszahlungsphase die Selbstnutzung der begünstigten Wohnung aufgeben wird, unterliegt auch der noch nicht berücksichtigte Teil des Auflösungsbetrages der Besteuerung (§ 22 Nummer 5 Satz 6 EStG).
Müssen die Zulagen und die Steuerermäßigung zurückgezahlt werden, wenn der Zulageberechtigte verstirbt und
die Wohnimmobilie vererbt wird?
Mit dem Tod des Zulageberechtigten endet die Selbstnutzung der Wohnimmobilie. Es erfolgt
keine Rückforderung von Zulagen und/oder Steuerermäßigung. Sofern zu diesem Zeitpunkt
noch ein Wohnförderkonto geführt wird, ist dieses aufzulösen. Der Auflösungsbetrag ist noch
dem Verstorbenen zuzurechnen (§ 92a Absatz 3 Satz 6 Einkommensteuergesetz) und wird im
Rahmen der Einkommensteuerfestsetzung für das Jahr des Todes mit dem individuellen Steuersatz nachgelagert besteuert.
Wann beginnt die nachgelagerte Besteuerung?
Immer zu Beginn der Auszahlungsphase.
Wie wird die Steuer einbehalten?
Der Verminderungsbetrag wird mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Auszahlungsphase
beginnt, festgestellt und unterliegt danach jährlich der Besteuerung. Diese erfolgt gegebenenfalls im Rahmen einer Einkommensteuerfestsetzung.