Eigentümergemeinschaft: So weit gehen Ihre Rechte als Eigentümer

Eigentümergemeinschaft: So weit gehen
Ihre Rechte als Eigentümer
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Wohnungseigentümer haben starke eigene Rechte. Doch in der Hausgemeinschaft
müssen die Eigentümer zurückstecken und diverse Regelungen beachten. Nur so
funktioniert ein geordnetes Zusammenleben.
Autor: Marc Popp/mb
Worum geht es?
Streichen, lärmen, reparieren: Ihre Rechte als Eigentümer innerhalb einer
Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, weiß: Er darf nur innerhalb seiner eigenen 4 Wände
tun und lassen, was er will.
Der Aufzug, die Fassade oder das Treppenhaus: Das ist Gemeinschaftseigentum und
dort haben Sie lediglich ein MItspracherecht, das Sie mit Ihrer Stimmabgabe in der
Eigentümerversammlung ausüben können.
Doch selbst im Sondereigentum treffen Sie die Pflichten der Gemeinschaft. So müssen Sie
im Sondereigentum stehende Gebäudeteile so instand halten, dass dadurch keinem der
anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.
Die Instandhaltung des Sondereigentums ist Ihre Sache!
Jeder Wohnungseigentümer hat also für die Instandhaltung seines Sondereigentums selbst
Sorge zu tragen und die dadurch entstehenden Kosten zu übernehmen.
Kommt ein Wohnungseigentümer dieser Instandhaltungspflicht im Bereich seines
Sondereigentums nicht nach, ist er gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder
der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich
aus der unterlassenen Instandhaltung des eigenen Sondereigentums im Bereich des
Sondereigentums eines anderen Miteigentümers oder aber im gemeinschaftlichen Eigentum
ergeben hat.
Lassen Sie Wasserleitungen ja nicht einfrieren
Befinden sich im Kellerraum eines Wohnungseigentümers die Wasserleitungen anderer
Wohnungen, umfasst die Sorgfalt beispielsweise die Pflicht des Eigentümers, die
betreffenden Leitungen vor dem Einfrieren zu schützen.
Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz. Die Pflicht zur
Instandhaltung des Sondereigentums schließt allerdings nicht die Verpflichtung
ein, die im Sondereigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen, beispielsweise
Wasserinstallationen, regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Sondereigentümer: Vermeiden Sie Nachteile für andere
Der Wohnungseigentümer hat von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen
sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen,
dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst.
Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage
des Nachteils Anhaltspunkte.
Duldungspflicht: Wann Sie beide Augen zudrücken müssen
Aus den Nutzungsrechten am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich zwangsläufig
auch eine Duldungspflicht. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Einwirkungen auf
die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und auf das gemeinschaftliche
Eigentum zu gestatten, soweit ihm dadurch keine Nachteile entstehen.
Ein generell in der Teilungserklärung geregeltes Betretungsrecht des Verwalters zur
Instandsetzungskontrolle verstößt jedoch gegen das Recht auf Unverletzlichkeit der
Wohnung.
Ein Betretungsrecht des Verwalters müssen Sie nur dulduen, wenn ausreichende
Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
vorgenommen werden müssen.
Wie intensiv Sie Ihr Sondereigentum nutzen dürfen
Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter
entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach
Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger
Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen.
In welcher Weise das Sondereigentum im Einzelfall genutzt werden darf, kann sich direkt
aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Letztere ist entscheidend.
Berufliche oder gewerbliche Nutzung: Was noch erlaubt ist
Es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Eigentumswohnung beruflich oder gewerblich genutzt
wird. So ist beispielsweise nichts dagegen einzuwenden, wenn eine Eigentumswohnung von
einem Kunstmaler als Atelier verwendet wird. Dagegen wird ein Lärm erzeugender Betrieb,
wie eine Druckerei, nicht duldungsfähig sein.
Der Gebrauch einer Eigentumswohnung für Zwecke der Prostitution ist nicht zu dulden, da
sowohl der Verkaufs- als auch der Mietwert der anderen Wohnungen herabgesetzt wird.
Wann Sie eine gewerbliche Nutzung dulden müssen
Eine Verwendung für freiberufliche Zwecke sollte in der Regel gestattet sein, wenn keine
unzumutbare Belastung der Mitbewohner durch Kunden und Besucher zu befürchten ist. Die
Nutzung einer Wohnung als Anwaltskanzlei, Architektur-, Ingenieur- oder Steuerbüro wird
wegen der geringen Besucherzahl in der Regel zu dulden sein.
Ob dagegen noch eine Arztpraxis in einer Eigentumswohnung erlaubt ist,
erscheint zweifelhaft. Bei der Entscheidung all dieser Fragen kommt es, soweit die
Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung trifft, in erster Linie auf den
Charakter der Eigentumswohnanlage an.
Streitpunkt Haustür: Abschließen oder nicht?
Gerade die Verschließbarkeit der Haustür gibt in diesen Fällen oftmals Anlass zum Streit.
In gemischt genutzten Anlagen, in denen sich sowohl Wohnungen als auch Geschäfts-,
Büro- oder Praxisräume befinden, wollen die gewerblichen Nutzer während der Betriebszeit
die Tür für ihre Kundschaft offen halten, während die Eigentümergemeinschaft daran
interessiert ist, dass die Tür ständig geschlossen bleibt und nur mit dem Hausschlüssel oder
durch die elektrische Türschließanlage geöffnet werden kann.
meineimmobilie.de-Tipp
Mittags Schlagzeug spielen? In Eigentumswohnanlagen sollten Sie sich beim Musizieren
an die vorgegebenen Zeiten in der Hausordnung halten. Sonst ziehen Sie den Zorn Ihrer
Nachbarn auf sich - und das kann unangenehme Folgen haben!