Einbruchspuren: Wer den Schaden zahlen muss

Einbruchspuren: Wer den Schaden
zahlen muss
Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Sie kommen nicht immer nachts, aber sie hinterlassen ihre Spuren – und das nicht nur
an Türen und Fenstern. Die Rede ist von Dieben, die Kellertüren aufhebeln, Schlösser
durchbohren oder Fensterscheiben beschädigen, um in der Wohnung Ihres Mieters
nach Wertgegenständen zu suchen.
Wer muss den Schaden zahlen? Und was, wenn Sie Ihr Haus "einbruchsicher" für die
Mieter machen: Müssen Sie das aus der eigenen Tasche zahlen?
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Einbruchschutz und Schadensbeseitigung nach Einbrüchen: Wer die zahlen muss
Die meisten Einbrüche finden am hellichten Tag statt. Wird bei einem Einbruch
beispielsweise die Wohnungstür beschädigt, ist es erst einmal Ihre Sache als Vermieter, die
Tür wieder instand zu setzen.
Das Beseitigen von Schäden durch einen Einbruch gehört zu Ihrer Instandhaltungspflicht
als Vermieter. Selbst, wenn Sie gar nichts für den Schaden können, sondern ein x-beliebiger
Dritter den Schaden verursacht hat.
Klar, haben Sie einen entsprechenden Schadenersatzanspruch gegen den Einbrecher - aber
den müssen Sie erst einmal fassen!
Einbruch: An welche Versicherung Sie sich halten können
Eine Wohngebäudeversicherung schützt Sie nur vor Schäden bei Feuer, Blitzschlag,
Explosion, Sturm und Hagel, Leitungswasser und Frost. Standardmäßig gehört jedoch
der Schutz Ihrer Immobilie bei Einbruchschäden nicht mehr zum Leistungsumfang einer
Wohngebäudeversicherung. Deswegen sollten Sie diese – falls nicht schon geschehen – um
eine Einbruchdiebstahl- und Raubversicherung erweitern.
Außerdem kann sich der Mieter, in dessen Wohnung eingebrochen wurde, an
seine Hausratversicherung halten. Die kommt beispielsweise für die Kosten eines
aufgebrochenen Fensters auf.
Der Haken an der Sache: Die Versicherung tritt nur ein, wenn der beschädigte oder zerstörte
Gebäudeteil (also beispielsweise eine Tür oder ein Fenster) direkt an den versicherten
Hausrat angrenzt oder diesen schützend umgibt.
Mietvertragsabschluss: Bestehen Sie auf einer
Hausratversicherung
Daraus ergeben sich für Sie zwei Probleme: Zum einen muss der Mieter überhaupt eine
Hausratversicherung haben. Hat er keine abgeschlossen, bleiben Sie auf den Kosten einer
aufgebrochenen Wohnungstür sitzen!
Außerdem gibt es ja auch Gebäudeteile, die eben nicht an den versicherten Hausrat
angrenzen oder ihn schützend umgeben. So beispielsweise, wenn die Einbrecher über die
Kellertür nach außen oder die Haupteingangstür hereingekommen sind.
Diese werden dann zwar in fast allen Fällen in Mitleidenschaft gezogen, können aber keiner
Mietpartei direkt zugeordnet werden. Deswegen bleiben die Kosten einer beschädigten oder
zerstörten Kellertür durch Diebe an Ihnen hängen.
Einbruchspuren muss am Ende meist der Vermieter zahlen
Die Gerichte sehen das übrigens genauso: Die Kosten für das Beseitigen von
Einbruchspuren, die weder durch den Mietgebrauch verursacht sind, noch sonst in die
Risikosphäre des Mieters fallen, muss allein der Vermieter tragen (LG Hamburg, Urteil v.
21.05.2001, 311 S 42/01).
Haben Sie noch keine Einbruchversicherung, sollten Sie das also schleunigst nachholen.
Schließlich dürfen Sie die Versicherungskosten unstreitig auf den Mieter umlegen!
Ist die Mietwohnung nicht versichert, müssen Sie die Einbruchspuren an der Mietsache auf
eigene Kosten beseitigen. Das gilt selbst dann, wenn die Beseitigungskosten den Mieter
billiger kämen als die Versicherungsumlage.
Hoffen Sie nicht allzu sehr auf die Versicherung Ihres Mieters
Hinzu kommt, dass das Amtsgericht Köln in einem Urteil (Aktenzeichen 221 C 376/97, WM
1998, S.596) festgestellt hat, dass der Vermieter grundsätzlich für die Reparatur einer
Terrassentür zuständig ist, wenn die Einbrecher durch sie ins Haus eingedrungen sind.
Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter von seiner Hausratversicherung Geld für die
Reparatur erhalten hat oder nicht.
Einbruchverhinderungsmaßnahmen: Wer die zahlen muss
Wer vorbeugt darf die Miete erhöhen, denn Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit im
Haus zählen als Verbesserungsmaßnahme und damit als Modernisierungsmaßnahme nach
§ 555b Nr. 5 BGB.
Rüsten Sie also Ihr Mietshaus erstmalig mit Sicherheitsschlössern,
Kellerfenstervergitterungen, Rollläden oder Gegensprechanlagen aus, gilt das als
Modernisierungsmaßnahme. Gleiches gilt, wenn Sie einen Türspion anbringen, das Haus
umzäunen lassen oder eine Feuerwehrzufahrt anlegen.
Kostet Sie also das Nachrüsten der Gitter vor den Kellerfenstern 3.000 EUR, können Sie
11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Das wären also 330 EUR : 12
Monate = 27,50 EUR pro Monat.
meineimmobilie.de-Tipp
Prüfen Sie schon bevor es zum Ernstfall kommt, ob Ihre Wohngebäudeversicherung
auch Einbruchschäden an der Immobilie abdeckt. Ist das nicht der Fall, bieten einige
Versicherungen die Möglichkeit an, die Versicherung um "Gebäudebeschädigungen durch
unbefugte Dritte" zu erweitern.
Damit sind Sie nicht nur bei Einbrüchen in Ihrem Mietshaus besser geschützt, sondern
beispielsweise auch, wenn Ihr Haus mit Graffiti gegen Ihren Willen „verschönert“ wird.
Achten Sie dabei auch auf die Kostenübernahmegrenze. Oft ist die nur auf einen Betrag von
2.000 bis 3.000 EUR begrenzt.
Die Wohngebäudeversicherung können Sie auf den Mieter im Rahmen der
Betriebskostenabrechnung umlegen. Deswegen tragen letzten Endes nicht Sie die Kosten
für die Versicherung, sondern Ihre Mieter!