SchiedsamtsZeitung Schönheitsreparaturen im Mietrecht

SchiedsamtsZeitung
Online-Archiv
67. Jahrgang 1996, Heft 10
Seite 146a-147
Organ des BDS
Bund Deutscher Schiedsmänner und
Schiedsfrauen e.V. -BDSPostfach 100452 ‹ 44704 Bochum
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Schönheitsreparaturen im Mietrecht
von Franz Rustige, Schiedsmann in Eitorf
Über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in einer
Mietwohnung ist es schon oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter gekommen,
der teilweise erst bei Gericht endete.
Zu der Verpflichtung von Schönheitsreparaturen sagt § 536 BGB zu der
Überlassungs- und Unterhaltungspflicht des Vermieters, dass dieser die vermietete
Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand
zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Reparatur und Renovierung. Die
Hauptpflicht des Vermieters liegt vorrangig in der Durchführung der erforderlichen
Reparaturen. Falls der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann der
Mieter von dem Recht der Mietminderung Gebrauch machen. Ferner kann der Mieter
von dem Vermieter Schadenersatz verlangen. Zu dem vertragsmäßigen Zustand der
Mietsache gehören auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur
gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zurrt Zugang zu der Mietsache
bestimmt sind. Dieser Zustand muss während der gesamten Mietzeit gewährleistet
werden.
Während - wie dargelegt - die Vornahme von Reparaturarbeiten grundsätzlich in den
Aufgabenbereich des Vermieters fällt, besteht bei den Schönheitsreparaturen für
Wohnraum die Möglichkeit, diese auf die Mietpartei vertraglich abzuwälzen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen von Wänden
und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich der Fußbodenleisten,
Heizkörper und Heizrohre, sowie das Streichen der Innentüren, Fenster und
Außentüren von innen.
In der Rechtsprechung haben sich die Zeiträume gefestigt, in denen die
Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Zu beachten ist hierbei, dass sie
fachgerecht ausgeführt werden müssen. Eine Formulierung im Mietvertrag, wonach
diese Arbeiten durch eine Fachfirma ausgeführt werden müssen, ist nichtig.
Ein Sonderfall der Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vertraglich auf den
Mieter übergegangen sind, liegt dann vor, wenn der Mieter auszieht und die
Schönheitsreparaturen deshalb nicht ausgeführt hat, weil ihm vom Vermieter
mitgeteilt worden ist, dass er vor der Neuvermietung des Wohnraumes die
Wohnräume umbauen will. In einem solchen Falle hat der Bundesgerichtshof mit
Recht entschieden, dass der Mieter befugt ist, die Durchführung der
Schönheitsreparaturen zu verweigern, weil diese dann alsbald wieder zerstört
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Nachdrucke, auch auszugsweise, sowie fototemechanische Vervielfältigungen, auch von Teilen eines Heftes, gleichgültig in welcher Anzahl,
auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die
veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung der ausdrücklichen Einwilligung
des Carl Heymanns Verlages.
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würden. Das bedeute allerdings nicht, dass der Mieter von seiner Verpflichtung
bezüglich der Schönheitsreparaturen befreit werde. Vielmehr sei er dann aus
Rechtsgründen verpflichtet, an den Vermieter einen Ausgleich in Geld zu zahlen. Die
Begründung des Bundesgerichtshofs beruht auf der Argumentation, dass die bei der
Auslegung des Mietvertrages vorzunehmende Interessenabwägung ergäbe, dass der
weiter bestehende Anspruch des Vermieters von einem Anspruch auf
Naturalherstellung in eine Geldforderung umgewandelt wird. Es wäre nämlich
unsinnig, den zum Wohnungsbau entschlossenen Vermieter auf die Forderung auf
Vornahme der Schönheitsreparaturen in den noch nicht umgebauten Räumen zu
beschränken. Zudem sei der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
grundsätzlich nicht mehr berechtigt, die ehemaligen Mieträume zu betreten.
Weiterhin müsse bei der ergänzenden Vertragsauslegung beachtet werden, dass die
Vertragsschließenden, wenn sie an einen Umbau der Wohnräume nach Kündigung
des Mietverhältnisses gedacht hätten, für diesen Fall dem Vermieter für unterlassene
Schönheitsreparaturen einen Geldbetrag zugebilligt hätten. Der Schiedsamtsinhaber
ist nach diesen Ausführungen bei einer Inanspruchnahme wegen
vermögensrechtlichen Forderungen, die aus dem Bereich der Schönheitsreparaturen
resultieren, nun in die Lage versetzt, entsprechende Vergleichsvorschläge
unterbreiten zu können.
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