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Die 73 einfachsten Steuer-Spar-Möglichkeiten für Hausbesitzer
Die 73 einfachsten Steuer-Spar-Möglichkeiten für Hausbesitzer In diesen Ausgaben steckt zählbares Steuer-Spar-Potenzial Vielleicht mussten auch Sie bisher immer Steuern nachzahlen. Dann lernen Sie jetzt ein neues Wort kennen. Es heißt „Steuerrückzahlung“ und es sorgt für eine schwarze Zahl auf Ihrem Kontoauszug. Statt Rechnungen nur brav zu überweisen, können Sie die jetzt steuermindernd beim Finanzamt einreichen. Die häufigsten Kosten rund ums Haus und wie Sie die als haushaltsnahe Dienst- bzw Handwerkerleistungen steuerlich absetzen können, zeigt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de in dieser geldwerten A – Z-Übersicht. ✓ In welchen Ausgaben echtes Steuer-Spar-Potenzial für Sie steckt ✓ Wie Sie sehr einfach zwischen Dienst- und Handwerkerleistungen unterscheiden ✓ Farbe, Fliesen, Pflastersteine: Wieso Ihnen Handwerkerarbeit steuerlich mehr bringt als hohe Materialkosten ✓ Weshalb sich das Finanzamt nicht für Ihre Anwalts- und Steuerberatungskosten interessiert ✓ Wieso Sie die Rechnung für die Heizungswartung zu Ihren Steuerunterlagen nehmen sollten Ein kostenloser Service von „meineimmobilie.de – Geld, Steuern & Immobilien“ Praxis-Checkliste: Diese Arbeiten zählen als haushaltsnahe Dienstleistung bzw. Handwerkerleistung Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Abfallmanagement wie z.B. Müllvorsortierung Ja, aber nur wenn innerhalb des Grundstücks Ja, wenn außerhalb des Grundstücks Ja Nein Abflussrohrreinigung Ja, aber nur wenn innerhalb des Grundstücks Ja, wenn außerhalb des Grundstücks Nein Ja Ablesedienste und Abrechnung bei Verbrauchszählern, wie z.B. Nein Ja Nein Nein Nein Ja Nein Nein Abriss eines Nein baufälligen Gebäudes mit anschließendem Neubau Ja Nein Nein Abwasserentsorgung Wartung und Reinigung innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Nein Ja Abwasser, RückstauSicherungen, Wartung Nein Nein Nein Nein Anliegerbeitrag Nein Ja Nein Nein Arbeiten an Zu- und Ableitungen Soweit innerhalb des Grundstücks Alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Nein Ja Architektenleistung Nein Ja Nein Nein Asbestsanierung Ja Nein Nein Ja Aufstellen eines Baugerüsts Arbeitskosten Miete, Material Nein Ja Aufzug, Wartung Ja Nein Nein Ja Aufzugsnotruf Nein Ja Nein Nein A - Strom, - Gas, - Wasser, - Heizung usw. Abrechnungskosten, Heizung Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Nein Pflege Reparatur und Wartung B Bodenbeläge wie z.B. Ja Teppichboden, Parkett, Fliesen: - Reparatur, - Wartung und - Pflege Bodenbelagsarbeiten Ja Nein Nein Ja Breitbandkabelnetz Installation, Wartung und Reparatur innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Nein Ja C Carport Arbeitskosten auf Materialkosten dem Grundstück für die Überdachung eines bereits vorhandenen PkwStellplatzes Nein Ja CO2- Warngeräte, Wartung Ja Nein Nein Ja Dacharbeiten Ja Nein Nein Ja Dachrinnenreinigung Ja Nein Nein Ja Deichabgaben Nein Ja Nein Nein Einbauküche Ja Nein Nein Ja Elektroanlagen Wartung und Reparatur Nein Nein Ja Energiepass Nein Ja Nein Nein Entsorgungsleistung als Nebenleistung, als Hauptleistung z.B. Bauschutt, Fliesenabfuhr bei Neuverfliesung eines Bads, Grünschnittabfuhr bei Gartenpflege Nein Ja Erhaltungsmaßnahmen innerhalb des Grundstücks Abgrenzung im Einzelfall Abgrenzung im Einzelfall D E Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Fäkalienabfuhr Nein Ja Nein Nein Fahrstuhlkosten Wartung und Reparatur Betriebskosten Nein Ja Fassadenarbeiten Ja Nein Nein Ja Fenster Ja Nein Nein Ja Ja Nein Pflege Reparatur und Wartung Fertiggaragen Nein Neuerrichtung, wenn die Fläche vorher nicht als Pkw-Stellplatz genutzt wurde Nein Nein Feuerlöscher, Wartung Ja Nein Nein Ja Fliesen Ja Nein Nein Ja - Wartung, Nein Nein Ja F Austausch oder Modernisierung Fenster und Türen (innen und außen): - Reparatur, - Wartung und - Pflege Austausch oder Modernisierung Fußbodenheizung - Spülung, - Reparatur sowie - nachträglicher Einbau G Garagen Ja Nein Nein Ja Garantiewartungsgebühren, Heizung Nein Ja Nein Nein Gärtner innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Abgrenzung im Einzelfall Abgrenzung im Einzelfall Gartengestaltung Ja Nein Nein Ja Gartenpflegearbeiten, innerhalb des alle Maßnahmen z.B. Grundstücks außerhalb des einschl. Grundstücks - Rasenmähen, Grünschnittentsor- Heckenschneiden gung als Nebenleistung Ja Nein Gemeinschafts- Nein Ja Reparatur und Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Miete Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung maschinen bei Mietern, z.B. Wartung Nein Ja Nein Nein Gewerbeabfallentsor- Nein gung Ja Nein Nein Graffitibeseitigung Ja Nein Nein Ja Gutachtertätigkeiten Nein Ja Nein Nein - Waschmaschine, - Trockner Gerätemiete für Zähler H Hausanschlüsse z.B. für den alle Maßnahmen Anschluss von außerhalb des Stromkabeln, für Grundstücks das Fernsehen, Glasfaser oder per SatellitenEmpfangsanlagen sowie Weiterführung der Anschlüsse, jeweils innerhalb des Grundstücks Nein Ja Haushaltsarbeiten, wie reinigen, Fenster putzen, bügeln usw. Ja Nein Ja Nein Haushaltsauflösung Nein Ja Nein Nein Haushaltsgegenstände reparieren, warten und pflegen, wie z.B. soweit es sich um Gegenstände handelt, die in der Hausratversicherung mitversichert werden können Arbeiten außerhalb des Grundstücks des Steuerpflichtigen Pflege im Haushalt bzw. auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen Reparatur und Wartung im Haushalt bzw. auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen Hausmeister, Hauswart Ja Nein Ja Nein Hausreinigung Ja Nein Ja Nein Hausschwammbesei- Ja tigung Nein Nein Ja Hausverwalterkosten oder -gebühren Nein Ja Nein Nein Heizkosten, Verbrauch Nein Ja Nein Nein - Waschmaschine, - Geschirrspüler, - Herd, - Fernseher, - Computer Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Heizung, Ja Heizungswartung und Reparatur Nein Nein Ja Heizung, Wartung Ja Nein Nein Ja Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen außerhalb des Grundstücks des Steuerpflichtigen Nein Nein Innen- und Außenwandarbeiten Ja Nein Nein Ja Insektenschutzgitter Montage und Reparatur Material Nein Ja Kaminkehrer Ja Nein Nein Ja Kellerschachtabdeckungen Montage und Reparatur Material Nein Ja Kraftfahrzeug Nein Ja (einschl. TÜVGebühren) Nein Nein auf privatem Grundstück auf öffentlichem Grundstück Abgrenzung im Einzelfall Abgrenzung im Einzelfall Material und sonstige im Zusammenhang mit der Leistung gelieferte Waren einschl. darauf entfallende Umsatzsteuer Nein Bsp.: Farbe, Nein Fliesen, Pflastersteine, Mörtel, Sand, Tapeten, Teppichboden und andere Fußbodenbeläge, Waren usw. Nein Mauerwerksanierung Ja Nein Nein Ja Miete von Verbrauchszählern, wie z.B. Nein Ja Nein Nein - Reparatur, - Wartung und - Pflege I K - Reparatur, - Wartung und - Pflege L Laubentfernung M - Strom, - Gas, - Wasser, Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Modernisierungsmaß- innerhalb des nahmen, z.B. Grundstücks Badezimmer, Küche alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Nein Ja Montageleistung, z.B. Ja beim Erwerb neuer Möbel Nein Nein Ja Müllabfuhr Nein Ja Nein Nein Müllentsorgungsanlage (Müllschlucker) Wartung und Reparatur Nein Nein Ja Soweit es sich um eine nicht gesondert berechnete Nebenleistung, z.B. im Rahmen eines Wartungsvertrags, handelt alle anderen reinen Bereitschaftsdienste Ja Nein Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Pflasterarbeiten innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Nein Ja Pflege der Außenanlagen innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Ja Nein Pilzbekämpfung Ja Nein Nein Ja Prüfdienste/Prüfleistung, z.B. bei Aufzügen Nein Ja Nein Nein Pumpen, Wartung Ja Nein Nein Ja Rechtsberatung Nein Ja Nein Nein Reinigung der Wohnung, des Treppenhauses und der Nein Ja Nein - Heizung usw. N Notbereitschaft/Notfalldienste O Öltankanlagen einschl. Tankreinigung, Wartung P Parkett Austausch oder Modernisierung R Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Nein als Nebenleistung als Nebenleistung - Abgrenzung im Abgrenzung im Einzelfall Einzelfall Schadenfeststellung, Nein Ursachenfeststellung, z.B. bei Wasserschaden, Rohrbruch usw. Ja Nein Nein Schädlings- und Ungezieferbekämpfung Ja Nein Abgrenzung im Einzelfall Abgrenzung im Einzelfall Schmiermittel Ja Nein als Nebenleistung als Nebenleistung - Abgrenzung im Abgrenzung im Einzelfall Einzelfall Schornsteinfeger Ja Nein Nein Ja Sperrmüllabfuhr Nein Ja Nein Nein Statikerleistung Nein Ja Nein Nein Steuererklärung, Erstellung oder Hilfe Nein Ja Nein Nein Straßenreinigung auf privatem Grundstück auf öffentlichem Grundstück Ja Nein Taubenabwehr Ja Nein Abgrenzung im Einzelfall Abgrenzung im Einzelfall Technische Prüfdienste, z.B. bei Aufzügen Nein Ja Nein Nein Teppichboden Ja Nein Nein Ja Zubehörräume Reinigungsmittel, Spülmittel sowie Streugut Ja S T (Austausch oder Modernisierung) Terrassenüberdachung Arbeitskosten auf Materialkosten dem Grundstück für die Überdachung einer bereits vorhandenen Terrasse Nein Ja Trockenlegung von Mauerwerk Arbeiten mit Maschinen vor Ort ausschließliche Maschinenanmietung Nein Ja Türen Ja Nein Nein Ja Austausch oder Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Maßnahme Steuerlich begünstigt Steuerlich nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Ja Nein Nein TÜV-Gebühren Nein Ja Modernisierung TÜV-Gebühren, z.B. Nein für den Fahrstuhl oder den Treppenlift U Überprüfung von Anlagen, z.B. Ja - Gebühr für den Schornsteinfeger oder - für die Kontrolle von Blitzschutzanlagen Umzugsdienstleistungen für Privatpersonen, soweit durch Dritte Ja soweit nicht erstattet Betriebsausgaben oder Werbungskosten Nein Nein Ja Nein Nein Wachdienst innerhalb des Grundstücks außerhalb des Grundstücks Ja Nein Wandschränke Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Wasserschadensanie- Ja rung soweit Nein Versicherungsleist ung Ja Wasserversorgung Wartung und Reparatur Nein Nein Ja Winterdienst innerhalb des Grundstücks alle Maßnahmen außerhalb des Grundstücks Ja Nein Nein Nein Nein V Verwaltergebühr W - Reparatur, - Wartung und - Pflege Wärmedämmmaßnahmen Z Zähleraustausch nach Nein dem Eichgesetz Quelle: Finanzministerium (IV C 4 - S 2296-b/07/0003) Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.de Steuern sparen für Vermieter 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Heidi Schnurr, Rechtsanwältin/ Herausgeberin „Der Vermieter-Brief“ Zu billig, zu viel oder nicht richtig verteilt: Das sind die häufigsten Fehler, die Vermieter bei ihrer Abrechnung mit dem Finanzamt begehen – mit kostspieligen Folgen! Ein Werbungskostenabzug ist dabei noch das geringste Übel. Wie Sie bei Ihrer nächsten Einkommensteuer-Erklärung viel Zeit sparen und Ärger mit dem Finanzamt vermeiden, zeigen Ihnen diese 21 legalen Steuer-Tipps. ■ Steuer-Tipp Nr. 1: Werden Sie vom Eigennutzer zum Vermieter ■ Steuer-Tipp Nr. 2: Setzen Sie diese 21 häufig vergessenen Werbungskosten ab ■ Steuer-Tipp Nr. 3: Wie mühelos das Finanzamt „Schwarz-Vermieter“ entlarvt ■ Steuer-Tipp Nr. 4: Setzen Sie Werbungskosten früh genug an ■ Steuer-Tipp Nr. 5: Wappnen Sie sich für mobile Zollfahnder ■ Steuer-Tipp Nr. 6: Verzichten Sie selbst bei Leerstand nicht auf Werbungskosten ■ Steuer-Tipp Nr. 7: Vermieten Sie ja nie zum Freundschaftspreis ■ Steuer-Tipp Nr. 8: Setzen Sie schon im Notarvertrag den Gebäudewert hoch an ■ Steuer-Tipp Nr. 9: Was vermietet ist, dürfen Sie nicht mehr mitbenutzen ■ Steuer-Tipp Nr. 10: Pochen Sie auf Voraus- und Nachzahlungen ■ Steuer-Tipp Nr. 11: Verteilen Sie den Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre ■ Steuer-Tipp Nr. 12: Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält ■ Steuer-Tipp Nr. 13: Wie Sie bei Ihrer Steuererklärung viel Zeit sparen ■ Steuer-Tipp Nr. 14: Verlangen Sie nie weniger als 75 % der ortsüblichen Miete ■ Steuer-Tipp Nr. 15: So kommen Sie aus der Billigvermietungs-Falle raus ■ Steuer-Tipp Nr. 16: Wie und wo Sie Zinsgewinne am besten absetzen ■ Steuer-Tipp Nr. 17: Wie Sie den schwierigen Steuer-Spagat zwischen Anschaffungsund Erhaltungskosten schaffen ■ Steuer-Tipp Nr. 18: Eröffnen Sie jedes Jahre eine 4.000-EUR-Baustelle im Haus ■ Steuer-Tipp Nr. 19: So ersparen Sie sich das stundenlange Sortieren von Belegen ■ Steuer-Tipp Nr. 20: Sparen Sie mit jeder Fahrt zur Immobilie Steuern ■ Steuer-Tipp Nr. 21: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihrer neuen Bohrmaschine Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Tipp Nr. 1: 2 Werden Sie vom Eigennutzer zum Vermieter Wäre es nicht ein echtes Steuer-Schnäppchen, wenn Sie die Verzugszinsen für Ihren Kredit fürs Eigenheim steuerlich absetzen könnten? Tja, wenn Sie Vermieter wären, wäre das ganz einfach! Aus diesem Grund kreieren findige Immobilienbesitzer immer neue Vermietungs-Konstellationen. Am häufigsten wird jedoch zum Mietvertrag mit einem Angehörigen gegriffen z. B. mit Kindern, Eltern oder Schwiegereltern. Leider entpuppt sich das Finanzamt dabei häufig als Spielverderber – jedenfalls wenn es Ihren Angehörigen-Mietvertrag als bloßes Scheinmietverhältnis entlarvt! Grundsätzlich sind Mietverträge mit Angehörigen steuerlich zulässig – wenn Sie sich an ein paar Spielregeln halten! Dazu gehört, dass Sie dem Finanzamt einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen können, der noch dazu einem Fremdvergleich standhält. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie nicht viel weniger als die ortsübliche Miete verlangen. Zudem muss die Miete fließen und zwar am besten per Überweisung, keinesfalls in bar! Vorsicht: Die gezahlte Miete darf danach nicht wieder an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließen! Typisches Beispiel: Ihr Sohn vermietet an Sie die Einliegerwohnung in seinem Zweifamilienhaus. Sie zahlen ihm Miete. Dafür stellt er Sie als Hausmeister ein, so dass quasi die Miete wieder als „Hausmeisterlohn“ an Sie zurückfließt. Bei solchen Konstellationen spielt das Finanzamt nicht mit (BFH, Urteil v. 05.11.2002, BFH/NV 2003, S. 465). Übrigens: Das Finanzamt geht auch dann von einem „Scheinmietverhältnis“ aus, wenn Ihr Mieter wirtschaftlich gar nicht in der Lage ist, die Miete aufzubringen, ohne damit seinen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl. 1997 II, S. 655)! Tipp Nr. 2: Setzen Sie diese 21 häufig vergessenen Werbungskosten von der Steuer ab Viele Vermieter geben bei den Werbungskosten nur die Ausgaben an, die Sie auch als Betriebskosten umlegen dürfen. Sie dürfen in der Anlage V aber auch alle anderen Nebenkosten eintragen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise: ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ Kosten für den Energiepass und den E-Check, Feuerlöscherwartung, Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, Dachrinnenreinigung, Fehlbelegungsabgabe, Kontoführungsgebühren, Kanalreinigung, Räumungskosten, die Eigentümerrechtsschutz- und Mietausfallversicherung, die Prämien für eine Bauwesen- und Rechtsschutzversicherung, Telefonkosten, Fachliteratur, die sich ausschließlich an Wohnungsbesitzer wendet, z. B. Ihr „Vermieter-Brief“ oder Ihre „vermieterpraxis“, Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 3 ■ Porto, ■ Büroutensilien wie Mietvertragsformulare, Ordner, Mappen, Papier, Briefumschläge und Schreibmaterial, ■ Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer zur Mietverwaltung ■ Kosten für einen PC, z. B. bei der Verwaltung von umfangreichem Immobilienbesitz – hier muss das Finanzamt mindestens 50 % anerkennen, ■ Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten mit Handwerkern oder Mietern usw., ■ Inseratskosten für Vermietungsanzeigen, ■ Maklerkosten für die Vermittlung eines Mieters, ■ anteilige Steuerberatungskosten, ■ Bewirtungsaufwendungen mit dem Mieter oder einem Berater (allerdings nur zu 70 %). Die Steuerberatungskosten, die im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie entstehen, dürfen Sie selbstverständlich nach wie vor als Werbungskosten in der Anlage V von der Steuer absetzen! Tipp Nr. 3: Wie mühelos das Finanzamt „Schwarz-Vermieter“ entlarvt Wer „heimlich vermietet“, sollte Folgendes bedenken: Ist Ihr Mieter z. B. Berufspendler und gibt er bei seiner Steuererklärung Ihre Adresse an, landet Ihr Name ruck-zuck beim Finanzamt! Vorsicht auch, wenn Ihr Mieter Student ist und er bei seinem BAföG-Antrag oder beim Studentenwerk Ihre Adresse angibt. Das BAFöG-Amt kann so mal eben schnell eine elektronische Kontenprüfung machen und prüfen, ob Sie tatsächlich Mieteinnahmen erhalten haben – und darüber Ihr Finanzamt informieren. Prüft das Finanzamt mal kurz „quer“, fliegt Ihr „krummes Steuer-Spar-Geschäft“ schnell auf! Durch die zunehmenden Kontrollmitteilungen oder auch durch Neider, wie z. B. der Nachbar, Ihr ehemaliger Mitarbeiter oder ein missgünstiger Arbeitskollege sind die Finanzbeamten mittlerweile bestens darüber informiert, wer am Finanzamt vorbei etwas hinzuverdienen will. Geben Sie deswegen Ihre Einnahmen besser freiwillig an und vermerken Sie handschriftlich, falls Ihre Einnahmen unter 520 EUR im Jahr liegen. Dann sind sie nämlich steuerfrei! Dass Sie keine Einnahmen versteuern müssen, hat natürlich auch eine Kehrseite: Wer keine Einnahmen versteuert, darf natürlich auch keine anteiligen Ausgaben – also Werbungskosten – absetzen! Tipp Nr. 4: Setzen Sie Werbungskosten früh genug an Werbungskosten darf jeder absetzen, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung vermietet. Das bedeutet aber nicht, dass Sie Ihre Werbungskosten erst ab dem Zeitpunkt geltend machen dürfen, ab dem Sie Mieteinnahmen haben. Es genügt schon die Absicht, zu vermieten. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie Werbungskosten wie Handwerkerrechnungen für den Umbau der Wohnung oder Notar- oder Inseratskosten absetzen – auch wenn Ihnen erst viel später die Mieteinnahmen zufließen. Das Finanzamt meint genau das, wenn es von sogenannten vorab entstandenen Werbungskosten spricht. Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Tipp Nr. 5: 4 Wappnen Sie sich für mobile Zollfahnder Je schneller Ihre Immobilie fertig ist, umso schneller winken Ihnen die Abschreibungen. Allerdings sind auch mobile Zollfahnder unterwegs und prüfen neben Schwarzarbeit am Bau auch den Baufortschritt. Die halten unter anderem fest, welche Handwerker wann bei Ihnen waren. Die Fahnder möchten dann die Rechnungen sehen! Deswegen: Bewahren Sie als Vermieter Ihre Handwerker-Rechnungen 2 Jahre lang gut auf. Ganz egal, ob Sie die Kosten dafür von der Steuer absetzen wollen oder nicht. Das verlangt das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit von Ihnen. Werden Sie nämlich kontrolliert, müssen Sie die Rechnungen der Firmen vorlegen können, die auf Ihrem Bau gearbeitet haben, sonst droht Ihnen ein Bußgeldverfahren. Die Ausrede: „Das wusste ich nicht!“, hilft Ihnen dann gar nichts. Die Handwerker müssen nämlich auf jeder Rechnung angeben, dass Sie als Auftraggeber diese Rechnung mindestens 2 Jahre aufbewahren müssen. Tipp Nr. 6: Verzichten Sie selbst bei Leerstand nicht auf Werbungskosten Ist Ihr Gebäude noch nicht gleich nach dem Kauf, der Fertigstellung oder dem Auszug Ihres letzten Mieters vermietet, dürfen Sie dennoch Werbungskosten absetzen. Das gilt auch noch die nächsten beiden Jahre (OFD Freiburg, Karlsruhe und Stuttgart v. 02.06.1992; Nr. 40 zu § 21 EStG)! Hauptsache Sie hegen immer noch Vermietungsabsicht! Diese können Sie nach einem Urteil des BFH vom 28.10.2008, IX R 1/07, BStBl II 2008 S. 848 jederzeit beweisen. Deswegen ist es noch kein Beinbruch, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung vorübergehend leersteht, beispielsweise weil Sie nach dem Auszug des alten Mieters zuerst noch renovieren müssen. Entscheidend ist, dass Sie die dann frisch renovierte Wohnung wieder vermieten wollen. Bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben, dürfen Sie die angefallenen Werbungskosten, wie beispielsweise die Schuldzinsen, die Sie an Ihre Bank für das Finanzierungsdarlehen zahlen, von der Steuer absetzen. Tipp Nr. 7: Vermieten Sie ja nie zum Freundschaftspreis Sie dürfen nur dann die vollen Werbungskosten – also auch Ihre Darlehenszinsen – von der Steuer absetzen, wenn Sie die ortsübliche Miete von Ihrem Mieter verlangen. Das gilt erst recht, wenn Ihr Mieter mit Ihnen verwandt ist: Gerade hier rechnen die Finanzbeamten nochmals genauer nach! Aber auch wenn ein völlig fremder Mieter aus steuerlicher Sicht zu wenig Miete an Sie zahlt, riskieren Sie damit einen Abzug bei den Werbungskosten! Was mit einer „ortsüblichen Miete“ gemeint ist, steht nirgendwo im Gesetz. Orientieren Sie sich deswegen an einem Mietspiegel oder fragen Sie vor Mietvertragsabschluss nochmals bei einem Haus- und Grundbesitzerverein nach der ortsüblichen Miete. Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Zudem können Ihnen Zeitungsanzeigen mit Mietpreisen oder Befragungen in der Nachbarschaft helfen, das „ortsübliche Mietpreisniveau“ herauszufinden. Kommt es hart auf hart, können Sie sich von einem Sachverständigen ein Einzelgutachten erstellen lassen. Daran kommt dann auch das Finanzamt nicht vorbei – und Ihre Chancen auf den vollen Werbungskostenabzug steigen damit wieder! Tipp Nr. 8: Setzen Sie schon im Notarvertrag den Gebäudewert möglichst hoch an Denken Sie schon beim Kaufvertragsabschluss an die Steuer, besonders wenn es um den Anschaffungspreis des Gebäudes geht: Bemessungsgrundlage für die AfA – also dafür, wie viel Sie in den nächsten Jahren abschreiben dürfen – sind immer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt, können Sie den darauf entfallenden Betrag leider auch nicht von der Steuer absetzen. Im Klartext heißt das: Setzen Sie bereits im Notarvertrag den Wert für das Gebäude hoch und für den Grund und Boden eher niedriger an. Runzelt das Finanzamt bei Ihrer Kaufpreisaufteilung die Stirn, weisen Sie es am besten auf dieses Urteil des Bundesfinanzhofs hin: Dort hat der BFH entschieden, dass das Finanzamt dem Aufteilungsmaßstab der Bürger in den Notarverträgen grundsätzlich folgen muss (BFH, Urteil v. 27.07.2004, IX R 54/02, BFH/NV 2004 S. 1645). Ist Ihr Finanzamt immer noch nicht überzeugt, können Sie sich zudem noch auf diese beiden Urteile berufen (BFH, Urteil v. 18.01.2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006 S. 1634; BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001 S. 183). Tipp Nr. 9: Was vermietet ist, dürfen Sie nicht mehr mitbenutzen Sie müssen die vermietete Wohnung Ihrem Mieter ständig zur Verfügung stellen – ob er sie auch tatsächlich ständig nutzt, interessiert das Finanzamt nicht! Es horcht dagegen auf, wenn Sie die angeblich vermieteten Räume in Abwesenheit des Mieters selbst z. B. als Gästezimmer nutzen oder dort in den kalten Monaten Ihre Pflanzen überwintern! Tipp Nr. 10: Pochen Sie auf Voraus- und Nachzahlungen Erlassen Sie Ihrem Sohn bitte nicht die Nachzahlung aus der Betriebskosten-Abrechnung, denn das macht das Finanzamt stutzig: Ihr Mietvertrag hält dann einem Fremdvergleich nicht mehr stand, weil es unter Fremden unüblich ist, die Nachzahlung großzügig zu erlassen. Das kann dazu führen, dass das Finanzamt Ihr Mietverhältnis nicht anerkennt – und Sie damit auch keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr abziehen dürfen. Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ 5 Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Tipp Nr. 11: 6 Verteilen Sie Ihre Instandhaltungskosten auf mehrere Jahre Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen – müssen Sie aber nicht – auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Wann ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegt, ist gesetzlich nicht geregelt. Deswegen können Sie grundsätzlich selbst bestimmen, ob Sie alles auf einmal von der Steuer absetzen oder lieber den Betrag für die Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Hatten Sie dieses Jahr weniger Mieteinnahmen, weil z. B. Ihre Wohnung leer stand, bringen Ihnen hohe Renovierungskosten in diesem Jahr steuerlich vielleicht nicht viel. Deswegen könnte es sich für Sie lohnen, die Summe auch häppchenweise als kleinere Erhaltungsaufwendungen von der Steuer abzusetzen! Dabei bleibt es Ihnen überlassen, wie Sie den Betrag auf die nächsten Jahre verteilen: Sie müssen zwar gleichmäßig (= linear) verteilen, können sich aber für 2, 3, 4 oder 5 Jahre entscheiden. Auf diese Weise nutzen Ihnen die noch nicht abgesetzten Erhaltungsaufwendungen noch in den nächsten Jahren etwas. Beispiel: Sie haben im Jahr 2010 in Ihrem Mietshaus 12.000 EUR für Renovierungen ausgegeben. Sie haben jetzt die freie Wahl, ob Sie ■ ■ ■ ■ ■ die 12.000 EUR im Zahlungsjahr 2010 voll absetzen, die 12.000 EUR mit jeweils 6.000 EUR auf 2010 und 2011 verteilen, die 12.000 EUR mit jeweils 4.000 EUR auf 2010, 2011 und 2012 verteilen, die 12.000 EUR mit jeweils 3.000 EUR auf 2010, 2011, 2012 und 2013 verteilen oder die 12.000 EUR mit jeweils 2.400 EUR auf 2010, 2011, 2012, 2013 und 2014 verteilen. Wichtig: Haben Sie sich einmal für eine bestimmte Verteilung – also auf 2, 3, 4 oder 5 Jahre – entschieden, gibt es kein Zurück! Tipp Nr. 12: Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält Mietverträge mit Freunden und Verwandten sind dann knifflig, wenn dort Vereinbarungen stehen, die Sie so nicht mit jedem x-beliebigen Fremden getroffen hätten! Das ruft das Finanzamt auf den Plan, deswegen gilt nicht nur aus steuerlichen Gründen: Schließen Sie Mietverträge mit Angehörigen oder Freunden bitte immer so, wie Sie diese auch mit jedem fremden Dritten abschließen würden. Dies beginnt mit einer pünktlichen Mietzahlung am besten per Dauerauftrag (Barzahlungen führen zu unangenehmen Nachfragen!) und endet mit einer ordentlichen Betriebskosten-Abrechnung. Vereinbaren Sie eine Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen. Betriebskostenpauschalen erkennt das Finanzamt nur in besonderen Fällen an (FG Köln, Urteil v. 16.11.2000, EFG 2001, S. 689)! Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter Tipp Nr. 13: 7 Wie Sie sich Ihrer Steuererklärung viel Zeit sparen In der Zeile 8 der Anlage V müssen Sie Ihre Mieteinnahmen eintragen. Zu den Mieteinnahmen gehören zwar die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen (das Finanzamt spricht von „Umlagen“), die Ihr Mieter an Sie zahlt. Allerdings gehört in Zeile 8 speziell nur die Kaltmiete. Die Vorauszahlungen müssen Sie dagegen getrennt davon in Zeile 12 eintragen. Wer sich jedoch Arbeit sparen will, kann die Vorauszahlungen auch ganz weglassen! Sie müssen zwar laut Einkommensteuergesetz die Warmmiete – also die Miete plus die Betriebskostenvorauszahlungen – versteuern. Wenn Sie es sich jedoch einfach machen wollen, können Sie auch nur die Kaltmiete in Zeile 8 eintragen. Die Vorauszahlungen, die normalerweise in Zeile 12 gehören, lassen Sie leer. Das Finanzamt drückt bei solchen Vereinfachungsmethoden ein Auge zu. Was Sie wissen müssen: Wenn Sie nirgendwo in der Anlage V die vereinnahmten Umlagen (= Betriebskostenvorauszahlungen) angeben, dürfen Sie natürlich auch nirgendwo Ihre gezahlten Betriebskosten wie z. B. die Grundsteuer oder die Stromrechnung als Werbungskosten absetzen! Tipp Nr. 14: Verlangen Sie nie weniger als 75 % der ortsüblichen Miete Egal an wen Sie vermieten: Verlangen Sie bitte immer mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete! Nur so erkennt das Finanzamt Ihr Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung an. Zahlt Ihr Mieter dagegen weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der Marktmiete, prüft das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose. Die erfolgt mittels einer Gewinnerzielungsrechnung in gleicher Weise wie bei Prüfung der sogenannten „Liebhaberei“. Als Gewinnerzielungszeitraum (Totalperiode) schauen die Finanzgerichte bei Gebäuden auf die nächsten 30 Jahre (BFH, Urteil v. 22.07.2003, BStBl. 2003 II, S. 806; BFH, Urteil v. 06.11.2001, DStR 2002, S. 253). Die Finanzämter machen es zwischenzeitlich genauso (BMF, Schreiben v. 08.10.2004, BStBl. 2004 I, S. 933, Tz. 34). Nur wer die nächsten 30 Jahre keine schwarzen Zahlen schreibt, muss weniger bzw. gar nichts absetzen! Tipp Nr. 15: So kommen Sie aus der Billigvermietungs-Falle raus Wollen Sie bei einem bereits bestehenden Mietvertrag Ihre steuerlich gesehen zu günstige Miete sofort auf mindestens 75 % anheben, müssen Sie die Kappungsgrenze nach § 558 BGB im Auge behalten. Danach dürfen Sie Ihre Wohnungsmiete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Vereinbaren Sie stattdessen mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Mieterhöhung, sind Sie an keine Kappungsgrenze gebunden. Sie dürfen also auch in einem Aufwasch höher greifen als „nur“ 20 %, um auf Ihre steuerliche Wunschmiete zu kommen. Deswegen: Laufen Sie Gefahr, dass Ihnen das Finanzamt nicht alle Werbungskosten anerkennt, weil Sie Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 8 mit Ihrer Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, müssen Sie so schnell wie möglich Ihre Miete erhöhen! Das geht am einfachsten und schnellsten mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung. Tipp Nr. 16: Wie und wo Sie Zinsgewinne am besten absetzen Werden Ihnen Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag gutgeschrieben, die nicht unmittelbar in Zusammenhang mit Ihrer Vermietung stehen, brauchen Sie diese Zinsen natürlich auch nicht in Ihrer Anlage V eintragen. Die sind mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 %, die seit 2009 gilt, bereits abgegolten. D. h. Sie müssen Ihre Guthabenzinsen nicht noch zusätzlich in Ihrer Steuererklärung angeben. Damit fahren Sie seit 2009 in aller Regel sogar wesentlich besser, denn mit 25 % Abgeltungssteuer ist alle Last getragen! Gleiches gilt übrigens auch für die Zinsen, die Ihnen aus der Instandhaltungsrücklage als Mitglied einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gutgeschrieben werden! Auch die müssen Sie nicht mehr in der Anlage V extra angeben. Die Guthabenzinsen aus einem Mietkautionskonto gehören ebenfalls nicht in die Anlage V. Schließlich müssen Sie dem Mieter die Kaution samt Zinsen bei Mietvertragsende wieder zurückzahlen. Deswegen stellen weder die Kaution noch die darauf entfallenden Zinsen Einnahmen dar. Erst wenn Ihr Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt und Sie stattdessen auf die Kaution zurückgreifen müssen, wird daraus eine steuerpflichtige Einnahme! Tipp Nr. 17: Wie Sie den schwierigen Spagat zwischen Anschaffungsund Erhaltungskosten schaffen Sie müssen bei Ihrer Steuererklärung strikt trennen zwischen ■ Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und ■ Erhaltungsaufwendungen. „Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten“ haben Sie, wenn Sie etwas „Neues“ hergestellt oder erworben haben. „Erhaltungsaufwendungen“ haben Sie dagegen, wenn Sie etwas „Altes“ lediglich instandsetzen. Der kleine steuerliche Unterschied ist der: Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen Sie nur anteilig abschreiben. Dagegen dürfen Sie Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe steuerlich geltend machen. Sie fahren mit Erhaltungsaufwendungen steuerlich gesehen besser, weil Sie es hier noch in der Hand haben, wann und wie viel Sie von der Steuer absetzen. Da die Abgrenzung aber oft sehr schwierig ist, ist das Finanzamt großzügig, wenn Sie in einem Jahr umgebaut, saniert oder renoviert haben und dafür weniger als 4.000 EUR (ohne Umsatzsteuer) ausgegeben haben: Bis zu dieser Kostengrenze müssen Sie nicht extra zwischen Erhaltungsaufwand und den Herstellungs-/Anschaffungskosten unterscheiden! Das Geld für solche weder der einen oder noch der anderen Kostenart zuordenbare Baumaßnahmen dürfen Sie nach einer Vereinfachungsregelung der Verwaltung sofort abziehen (R 21.1. Abs. 2 EStR). Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 9 Allerdings nur, wenn Sie dazu einen Antrag stellen! Einen förmlichen Antrag können Sie sich allerdings sparen. Sie stellen Ihren Antrag, Ihre Kosten als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu behandeln, schon dadurch, dass Sie die Kosten einfach in der Anlage V in die Spalte für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten eintragen. Also in die Zeilen 39 und 40! Tipp Nr. 18: Eröffnen Sie jedes Jahr eine neue 4.000-EUR-Baustelle im Haus Wissen Sie nicht so richtig, ob es sich bei Ihrer Baumaßnahme nun um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt, hilft Ihnen die 4.000-EUR-Regelung aus der Klemme. Die gilt für jede einzelne Baumaßnahme. Deswegen kann es sich für Sie rentieren, jedes Jahr eine neue 4.000-EUR-Baustelle zu eröffnen, anstatt die gleiche Baumaßnahme über mehrere Jahre in die Länge zu ziehen! Mit dieser Verzögerungstaktik kommen Sie meist schneller über die 4.000-EUR-Hürde, als Ihnen lieb ist. Damit bleibt Ihnen nur die Abschreibung statt dem Sofortabzug. Besser: Geben Sie in einem Jahr 4.000 EUR für die Badsanierung, 4.000 EUR für die Fenster und nochmals 4.000 EUR für neue Türen aus, gilt die 4.000-EUR-Regelung für jede dieser Maßnahmen, selbst wenn Sie diese Arbeiten in derselben Wohnung ausführen lassen! Maximal 4.000 EUR netto – ohne Umsatzsteuer – sind erlaubt. Will ein Finanzbeamter die 4.000-EUR-Vereinfachungsregel nicht kennen, helfen Sie ihm mit einem Hinweis auf R 21.1. Abs. 2 Satz 2 EStR auf die Sprünge. Tipp Nr. 19: So ersparen Sie sich das stundenlange Sortieren von Belegen In der Zeile 48 Ihrer Anlage V können Sie alle für Ihre Immobilie getätigten Ausgaben eintragen, die Sie nirgends auf der Rückseite der Anlage V unterbringen konnten. Sie können stattdessen aber auch einen Pauschalbetrag ansetzen. Dieser schwankt je nach Finanzbeamten zwischen 100 EUR und 200 EUR. Schauen Sie sich Ihre Belege deswegen lieber etwas genauer an, ob sich ein Sortieren nicht doch steuerlich lohnt! Tipp Nr. 20: Sparen Sie mit jeder Fahrt zur Immobilie Steuern Vergessen Sie bitte nicht Reisekosten wie Fahrtkosten für Kontrollen, Wohnungsabnahmen, Wohnungsübergaben, Besichtigungen Ihrer Immobilie oder zur Wohnungseigentümerversammlung, abzusetzen. Diese können Sie mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer ansetzen. 4 Fahrten zu Ihrer Immobilie schluckt das Finanzamt übrigens immer! Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“ Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 10 Sollte es Ihnen zu mühsam sein, Ihre genauen Fahrtkosten im Einzelnen zu ermitteln, können Sie in der Zeile 48 Ihrer Anlage V unter „Sonstiges“ auch einfach eine Pauschale eintragen. Je nach der Größe der Immobilie und je nach Finanzamt, werden Ihnen zwischen 100 und 200 EUR an Fahrtkosten anerkannt. Tipp Nr. 21: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihrer neuen Bohrmaschine Geringwertige Wirtschaftsgüter wie Möbel, Elektrogeräte oder Werkzeug dürfen Sie bis zum Kaufpreis von 410 EUR ohne Mehrwertsteuer im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Der richtige Platz für solche Kosten ist – auch wenn das Finanzamt mit dem Platz sparsam war – die Zeile 48 der Anlage V. Haben Sie also neues Werkzeug gekauft, um in Ihrem Mietshaus auf eigene Faust ein paar Arbeiten durchzuführen, dürfen Sie das Werkzeug von der Steuer absetzen. Einen kleinen Pferdefuß hat die Sache allerdings doch: Ihre Anschaffung darf nicht mehr als 410 EUR ohne Mehrwertsteuer – also 487,90 EUR mit Mehrwertsteuer – kosten. Kostet das gute, neue Stück mehr als 410 EUR netto oder 487,90 EUR brutto, müssen Sie das Werkzeug auf die Nutzungsdauer (meist 10 Jahre) verteilen. Im Klartext heißt das: Sie müssen Ihre Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren mit jährlich 10 % verteilen. Wichtig: Je früher Sie im Jahr einkaufen gehen, umso mehr Steuern sparen Sie! Bei einem Kauf von über 410 EUR netto am 02.06. eines Jahres dürfen Sie nur zeitanteilig abschreiben. Sie dürfen in diesem Fall also nur 7/12 des Kaufpreises in Ihrer Einkommensteuererklärung eintragen, da Sie sich erst im Juni zum Kauf entschlossen haben. Den Rest dürfen Sie erst wieder in Ihrer nächsten Steuererklärung über die Abschreibung eintragen! Impressum Der Vermieter-Brief Copyright © 2010 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Ein Unternehmen der Haufe Mediengruppe Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Str. 9 79111 Freiburg Telefon: 0761 / 36 83-0 Telefax: 0761 / 8 98-34 34 E-Mail: [email protected] Internet: www.haufe.de/immobilien Geschäftsführung: Isabel Blank, Jörg Frey, Birte Hackenjos, Matthias Mühe, Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr. Carsten Thies Beiratsvorsitzende: Andrea Haufe Redaktion: Rechtsanwältin Heidi Schnurr (v. i. S. d. 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