חוות דעת של מומחה - גרינברג אולפינר ושות

‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‪ -‬בית "אמפא"‬
‫בניין מסחר ותעסוקה‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1-5‬אזור תעשיה הרצליה פיתוח‬
‫עדינה גרינברג‬
‫דברת אולפינר‬
‫רונן כץ‬
‫מיקי הימלפרב‬
‫גיל בר לב‬
‫גל אלש‬
‫גנאדי רפופורט‬
‫ערן רזבסקי‬
‫יניר צוריאל‬
‫משה אשכנזי‬
‫ראובן דדשב‬
‫ניר אופיר‬
‫ברוך ליבוביץ‬
‫שחף באינר‬
‫אמיר טננבאום‬
‫וסילי טולקנץ‬
‫אריאל ניר‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪6106.01.61‬‬
‫מספרנו ‪6311-.4 :‬‬
‫לכבוד‬
‫חב' ויתניה בע"מ‬
‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה‪ -‬בית "אמפא"‬
‫בניין מסחר ותעסוקה‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1-5‬אזור תעשיה הרצליה פיתוח‬
‫לבקשת מר בוריס ברקאי‪ ,‬סמנכ"ל הכספים של חברת ויתניה בע"מ (להלן "החברה")‪ ,‬מיום‬
‫‪ ,660301.61‬מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי זכויות החברה בנכס‪0‬‬
‫אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של החברה‪0‬‬
‫בעבר בצענו עבור החברה מס' שומות‪ 0‬הכנסות מעבודות אלה אינן מהותיות למשרדנו ואין בהן כדי‬
‫להשפיע על השומה‪0‬‬
‫קבלנו כתב שיפוי מחברת ויתניה בע"מ מיום ‪ 306601.66‬לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים‬
‫באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י‬
‫החברה או חברות אחרות מטעמה ו‪/‬או כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך‬
‫השומה‪0‬‬
‫שומה זו נערכה לפי תקן מס' ‪ 6.06‬של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים‬
‫(‪ )IVS‬מהדורה ‪ 1...‬ובמיוחד תקן ‪0)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( IVA1‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫שם המומחה‪:‬‬
‫עדינה גרינברג‬
‫כתובת ‪:‬‬
‫יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל אביב‪.‬‬
‫עיסוק‪:‬‬
‫שמאית מקרקעין מוסמכת מס' ‪ ,237‬משנת ‪.1990‬‬
‫השכלה‪:‬‬
‫‪6396-639.‬‬
‫אוניברסיטת תל אביב‪ -‬לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים‪0‬‬
‫‪63.3 – 63.6‬‬
‫טכניון‪ -‬לימודי הנדסה אזרחית במסגרת העתודה האקדמית‪0‬‬
‫‪1..6‬‬
‫קורס גישור של המרכז הישראלי למשא ומתן וגישור (‪0)ICNM‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫החל מאוקטובר ‪ 6334‬שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'‪0‬‬
‫‪6334-639.‬‬
‫שמאית מקרקעין בכירה במשרד שמאים‪0‬‬
‫‪639.-6391‬‬
‫מהנדסת בנין במשרד משה אקשטיין‪0‬‬
‫‪6391-63.3‬‬
‫מהנדסת בנין בצבא הגנה לישראל‪0‬‬
‫שם המומחה‪:‬‬
‫רונן כץ‬
‫כתובת‪:‬‬
‫רח' יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫עיסוק‪:‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך מס' ‪ ,616‬משנת ‪.1997‬‬
‫השכלה‪:‬‬
‫‪6336 - 6331‬‬
‫לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪0‬‬
‫‪6331 -633.‬‬
‫לימודי תואר ראשון‪ ,‬כלכלה חקלאית ומינהל‪ ,‬בפקולטה לחקלאות של‬
‫האוניברסיטה העברית ירושלים‪0‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫‪-1..6‬‬
‫שותף במשרד גרינברג אולפינר ושות'‪0‬‬
‫‪6336-1..6‬‬
‫משרד גרינברג אולפינר ושות'‪ 0‬עד ‪ 633.‬כמתמחה והחל מתאריך זה כשמאי‬
‫מקרקעין‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫וזאת השאלה‪:‬‬
‫אומדן שווי שוק לזכויות החברה בנכס‪0‬‬
‫הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי ‪( IVS1‬בתרגום מקצועי)‪-‬‬
‫"הסכום בו יימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬בעסקה רצונית‪ ,‬ללא אילוץ‪ ,‬אחרי‬
‫זמן סביר בשוק‪ ,‬כשהצדדים פועלים בידיעה‪ ,‬בשיקול דעת‪ ,‬בזהירות וללא כפיה"‪0‬‬
‫‪"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation‬‬
‫‪between a willing buyer and willing seller in an arm's – length transaction after marketing‬‬
‫‪wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".‬‬
‫נמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס‪ ,‬כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה ( ‪investment‬‬
‫‪ ,)property‬עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ ,)IFRS‬תקן בינלאומי ‪.IFRS13‬‬
‫התאריך הקובע לשומה – ‪.30.9.2013‬‬
‫מסמכים ומצגים שהתקבלו מהחברה‪:‬‬
‫‪‬‬
‫דו"ח נתונים לדמי השכירות לתאריך ‪01.0301.61‬‬
‫‪‬‬
‫דו"ח הכנסות והוצאות החניון‪ ,‬לרבות ההכנסות נטו למועד הקובע‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מידע לגבי חברת הניהול‪0‬‬
‫‪‬‬
‫חוזי השכירות‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מידע לגבי סטטוס קבלת טופס ‪ 4‬לקומות הנוספות‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מידע‪ ,‬סמך חתום ע"י כל שותפים לגבי חלוקת ההכנסות בין הצדדים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מסמך גילוי‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.1‬‬
‫פרטי הנכס‬
‫‪141.‬‬
‫גוש‪:‬‬
‫חלקות‪:‬‬
‫שטח קרקע רשום במ"ר‪:‬‬
‫‪61‬‬
‫‪6.‬‬
‫‪69‬‬
‫‪11‬‬
‫‪4,491‬‬
‫‪1,436‬‬
‫‪4,.61‬‬
‫‪.16‬‬
‫מס' מגרש‪:1‬‬
‫‪6‬‬
‫שטח קרקע‪:‬‬
‫‪ 66,391‬מ"ר‬
‫שטח קרקע לחישוב זכויות‪:‬‬
‫‪ 61,61.‬מ"ר‬
‫שטח נשוא‬
‫‪ 16,964‬מ"ר‬
‫חוו"ד‪2‬‬
‫זכויות‪:‬‬
‫‪.2‬‬
‫בעלות פרטית במושאע‬
‫תאור הנכס והסביבה‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י רונן כץ‪ ,‬בתאריך ‪0906.01.61‬‬
‫‪2.1‬‬
‫תאור הסביבה‬
‫אזור התעשייה הרצליה‪ ,‬בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 1‬ולמחלף הסירה‪ 0‬בשנות ה‪-‬‬
‫‪ 3.‬החלה באזור תנופת פיתוח ובנייה מאסיבית אשר נמשכה עד לעצירת הבנייה‬
‫בשל מגבלות תחבורתיות (למעט פרויקטים בודדים)‪0‬‬
‫בסביבה נמצאים "בית מרכזים ‪" ,"1..6‬הרצליה ‪ -‬ביזנס פארק"‪ ,‬מתחם גב‪-‬ים‬
‫צפון‪ ,‬לצד בניינים הבנויים בבנייה ותיקה כגון "בית מרכזים"‪" ,‬בית קורקס"‪" ,‬בית‬
‫סמרה" ואחרים‪ 0‬בחלקו הדרומי של אזור התעשייה‪ ,‬ברחוב שנקר וסביבתו‬
‫מרוכזים מבנים חדשים ושימושי מסחר ובילוי‪ ,‬במיוחד מסעדות ובתי קפה‪0‬‬
‫רח' אבא אבן מהווה את ציר הכניסה הראשי למתחם אזור התעשייה ממחלף‬
‫הסירה‪ ,‬ומוביל אל המרינה של הרצליה‪0‬‬
‫רחוב משכית‪ ,‬ציר תנועה מרכזי באזור התעשייה‪ ,‬המקשר בין הרחובות אבא אבן‬
‫מדרום ומדינת היהודים מצפון‪0‬‬
‫ממול לחלקה נשוא חוות דעת‪ ,‬ברחוב משכית ‪ ,16-16‬הוקם "בית משכיות"‪ -‬בניין‬
‫משרדים בן ‪ 4‬קומות‪ ,‬מעל קומת קרקע מסחרית‪ 0‬שטחי המסחר אוכלסו בשלהי‬
‫שנת ‪ 01.6.‬שטחי המשרדים מתאכלסים בימים אלו‪0‬‬
‫‪ 1‬עפ"י היתר בניה‪0‬‬
‫‪ 2‬שטח לשיווק עילי‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫בצומת רחוב משכית ורחוב מדינת היהודים נמצא בשלבי הקמה על ידי חב' "גב‬
‫ים" (מתחם מפעלי חמצן ואורגון)‪ ,‬בניין משרדים בן ‪ 66‬קומות מעל קומת מסחר‬
‫ובסמוך לו נמצא בשלבי הקמה (על ידי מזמין חוות הדעת) פרוייקט לתעשייה‬
‫עתירת ידע ומסחר‪ 0‬אזור התעשייה מאופיין בתנועה ערה של כלי רכב ואנשים‬
‫במרבית שעות היממה‪ 0‬הפיתוח הסביבתי מלא‪0‬‬
‫תשריט הסביבה‪:‬‬
‫תצלום אויר‪:‬‬
‫רחוב ספיר‬
‫כביש מס' ‪2‬‬
‫רחוב משכית‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.2‬‬
‫תאור החלקות והמגרש‬
‫חלקות ‪ 69 ,6. ,61 ,11‬בשטח רשום כולל של ‪ 61,4.9‬מ"ר‪0‬‬
‫לפי תב"ע אוחדו שטחי החלקות למגרש בניה מס' ‪ 6‬בשטח קרקע של ‪66,391 -‬‬
‫מ" ר‪( 3‬יתר השטחים הופקעו לצרכי ציבור)‪ 0‬צורתו רגולרית דמוית מלבן‪ ,‬פני‬
‫הקרקע משופעים מדרום לצפון וממערב למזרח‪0‬‬
‫גבולות‪:‬‬
‫מערב‪-‬‬
‫חזית באורך של כ‪ 63. -‬מטרים הפונה לרחוב ספיר ומעברו בניין מסחר‬
‫ותעסוקה ו"בית משכית"‪0‬‬
‫צפון ‪-‬‬
‫חזית באורך של כ‪ .6 -‬מטרים הפונה לרחוב ברקת‪ 0‬רחוב חד סטרי‬
‫פנימי‪ 0‬מעבר לרחוב ממוקמים מבנה משרדים ותיק בן ‪ 6‬קומות ומבנה‬
‫תעשייה ותיק בן ‪ 1‬קומות‪0‬‬
‫מזרח‪-‬‬
‫שטח ציבורי פתוח ומעברו דרך פנימית וכביש ארצי מספר ‪ 1‬הידוע‬
‫כ"כביש החוף"‪0‬‬
‫דרום ‪-‬‬
‫מגרש ריק‪ ,‬המיועד לחניון ציבורי ומעברו "בית קורקס" מבנה תעשייה בן‬
‫‪ 4‬קומות‪0‬‬
‫תשריט המגרש (התיחום להמחשה בלבד)‪:‬‬
‫‪ 3‬מספר המגרש ושטחו מתוך היתר בניה אשר נמצא בתיק הבניין‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.3‬‬
‫תאור הבנוי‬
‫‪2.3.1‬‬
‫כללי‬
‫על המגרש בנוי קומפלקס תעסוקה‪/‬משרדים בן ‪ 4-.‬קומות‪ ,‬מעל קומת‬
‫קרקע מסחרית ו‪ 1 -‬קומות מרתף‪ ,‬בחלוקה ל‪ 1 -‬אגפים‪0‬‬
‫אגף א' (מזרחי)‪ -‬כולל את בניינים ‪ 1,6,.‬הבנויים בקיר משותף‪0‬‬
‫אגף ב' (מערבי)‪ -‬כולל את בניין ‪ 6‬הבנוי בנפרד‪0‬‬
‫בין האגפים חצר פנימית מרוצפת‪0‬‬
‫האגפים מחוברים ביניהם בקומות המרתף הבנויות במלוא תכסית‬
‫המגרש וכן בגשר המחבר בין קומות הכניסה (הפודיום) בחלק הצפוני של‬
‫המגרש‪0‬‬
‫כל אחד מהבניינים מתפקד כמבנה עצמאי בעל כניסה נפרדת ממפלס‬
‫קומת הפודיום (מעל קומות הקרקע והיציע) אשר הגישה אליה באמצעות‬
‫גרמי מדרגות חיצוניים העולים ממפלס קומת הקרקע או באמצעות‬
‫מעליות ישירות מקומות המרתף‪0‬‬
‫קומת הקרקע‪ ,‬במפלס הרחוב‪ ,‬מופרדת מהבניינים וכוללת שטחי מסחר‬
‫ומשרדים הפונים לחצר הפנימית‪ 0‬בקומת הקרקע בבניין ‪( 6‬באגף‬
‫המערבי) קיימים שטחי מסחר נוספים להם חזית לרחוב ספיר‪0‬‬
‫בנוסף‪ ,‬קיימת מעלית חיצונית הפונה לחצר הפנימית אשר מחברת את‬
‫קומות המרתף לקומת הקרקע וקומת הכניסה לבניינים‪0‬‬
‫נשוא השומה מהווה את חלק החברה בבניינים ‪( 6,1,6‬כתובת עירונית‬
‫רח' ספיר ‪( 0)6,1,6‬בניין ‪ ,.‬נמכר בשנת ‪ 6331‬לחברת ישפאר‪-‬סוני וכיום‬
‫בבעלות חברת ריט ‪ 0)6‬השטח לשווק הכולל בבניינים ‪16,964 – 6 ,1 ,6‬‬
‫מ"ר‪ ,‬בתוספת מקומות חניה ואחסנה‪0‬‬
‫בניין ‪:1‬‬
‫קומת הקרקע‪ -‬מרבית שטח הקומה משמש את רשת "הולמס פלייס"‬
‫וחולק בהתאם לצרכיה‪ 0‬החלוקה כוללת שטחי מסחר‪ ,‬אולמות חוגים‪,‬‬
‫מלתחות ובריכת שחייה (בקומת מרתף עליון)‪ 0‬קיימת גלריה על מרבית‬
‫שטח הקומה וכן מעבר פנימי לקומת הכניסה (פודיום) המושכרת אף היא‬
‫לרשת‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫בנוסף בקומת הקרקע‪ ,‬בחזית לרחוב ספיר‪ ,‬שטח מסחרי המושכר לחנות‬
‫לסיגרים ושטח המושכר לסוכנות למכירת והשכרת כלי רכב‪0‬‬
‫קומת כניסה ‪ 1 +‬קומות טיפוסיות ‪ +‬קומת גג חלקית ‪ ,‬גרעין הכולל ‪1‬‬
‫חדרי מדרגות‪ ,‬ח"ש‪ ,‬ממ"ק ו‪ 4 -‬מעליות‪0‬‬
‫כל הקומות מחולקות לשטחי משרדים‪/‬תעשיות עתירות ידע‪0‬‬
‫בניינים ‪5 ,3‬‬
‫קומת הקרקע‪ -‬בגובה פנימי של כ‪ 6 -‬מ'‪ ,‬בחלוקה לשטחי מסחר ושטחי‬
‫משרדים‪ 0‬קיימת גלריה בחלק משטח הקומה‪0‬‬
‫קומת כניסה ‪ 1 +‬קומות טיפוסיות‪ -‬בחלוקה לשטחי משרדים‪/‬תעשיות‬
‫עתירות ידע וגרעין הכולל חדר מדרגות‪ ,‬ח"ש‪ ,‬ממ"ק‪ 1 ,‬מעליות‪0‬‬
‫בקומות הכניסה (פודיום)‪ ,‬מבואת כניסה עם עמדת שומר‪0‬‬
‫מעליות הנוסעים הפנימיות מחברות מהחניון ועד לקומה האחרונה‬
‫בבניין‪0‬‬
‫תמונה אופיינית‪:‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.3.2‬‬
‫התפלגות שטחי הבניה בקומפלקס בשלמות (כולל מבנן ‪)7‬‬
‫טבלת שטחי הבניה מתוך היתר הבניה‪:‬‬
‫קומה‬
‫שטח עיקרי שטח שירות סה"כ ברוטו‬
‫במ"ר‬
‫במ"ר‬
‫במ"ר‬
‫מרתף ‪3‬‬
‫‪11,121‬‬
‫‪11,121‬‬
‫מרתף ‪2‬‬
‫‪11,081‬‬
‫‪11,081‬‬
‫מרתף ‪1‬‬
‫‪10,310‬‬
‫‪10,310‬‬
‫‪32,512‬‬
‫סה"כ במרתפים‬
‫קרקע‬
‫‪3,142‬‬
‫‪1,910‬‬
‫‪5,052‬‬
‫גלריה‬
‫‪802‬‬
‫‪103‬‬
‫‪906‬‬
‫פודיום‬
‫‪2,680‬‬
‫‪1,451‬‬
‫‪4,131‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3,380‬‬
‫‪1,114‬‬
‫‪4,494‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3,351‬‬
‫‪1,114‬‬
‫‪4,465‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3,351‬‬
‫‪1,114‬‬
‫‪4,465‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,088‬‬
‫‪242‬‬
‫‪1,330‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1,088‬‬
‫‪242‬‬
‫‪1,330‬‬
‫‪6‬‬
‫‪1,088‬‬
‫‪242‬‬
‫‪1,330‬‬
‫‪7‬‬
‫‪669‬‬
‫‪366‬‬
‫‪1,035‬‬
‫סה"כ עילי‬
‫‪20,639‬‬
‫‪7,899‬‬
‫‪28,538‬‬
‫סה"כ בקומפלקס בשלמות‬
‫‪61,050‬‬
‫בניין מס' ‪ .‬הינו בבעלות חברת ריט ‪ 6‬ואינו מהווה חלק מחוות דעת זו‪0‬‬
‫‪2.3.3‬‬
‫סטנדרט הבניה‪ ,‬סטנדרט הגמר ופיתוח החצר‬
‫סטנדרט הבניה בכל הקומפלקס כולל שלד בטון מזוין‪ ,‬גג שטוח‪ ,‬רצפת‬
‫בטון מוחלק‪ 0‬בקומת הקרקע חיפוי אבן נסורה‪0‬‬
‫באגף המזרחי (מבננים ‪ 1‬ו‪ )6 -‬חיפוי לוחות אלומיניום‪/‬נירוסטה וחלונות‬
‫זכוכית‪ 0‬באגף המערבי מסגרות ברזל בשילוב קירות מסך‪0‬‬
‫בחצר הפנימית בין המבנים‪ -‬רחבה פתוחה מרוצפת אבן‪ ,‬עצי נוי‪ ,‬בין‬
‫המבנים בקומת הפודיום ממוקמת רחבה מרוצפת (הגשר) אבן ועליה‬
‫במת עץ מקורה עם ספסלים וצמחי נוי‪0‬‬
‫סטנדרט הגמר בשטחי המשרדים כולל בין היתר‪ ,‬חלוקה פנימית בקירות‬
‫גבס‪ ,‬רצפת פרקט ‪ /‬שטיחים מקיר לקיר ‪ /‬ציפוי אפוקסי צבעוני‪ ,‬תקרה‬
‫מונמכת‪ ,‬תאורה דקורטיבית‪ ,‬מערכת מיזוג אוויר מרכזית וכו'‪0‬‬
‫בשטחי הלובי הקומתי‪ -‬ריצוף שיש‪ ,‬תאורה שקועה ותקרה אקוסטית‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תמונות מייצגות‪:‬‬
‫הולמס פלייס‬
‫משרדים‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.3.4‬‬
‫מרתפים‬
‫שטחי המרתפים כוללים חניון ובו ‪ 961‬מקומות חניה (לפי היתר הבניה)‬
‫לצד שטחי אחסנה ושטחי שרות‪ 0‬החניון משמש גם כחניון פתוח לציבור‪0‬‬
‫הכניסה לכלי רכב הינה מרחוב ספיר והיציאה מרחוב ברקת‪0‬‬
‫‪2.3.5‬‬
‫רישוי‬
‫סיכום המידע מתוך תיק הבניין‪:‬‬
‫מס'‬
‫תאריך‬
‫מהות‬
‫‪34‬‬
‫‪10406339‬‬
‫היתר לבניית ‪ 1‬מרתפים למבנה תעשייה בעתיד‪0‬‬
‫‪114‬‬
‫‪106606339‬‬
‫היתר לבנית בניין בן ‪ 6‬קומות תעשיה מעל ‪1‬‬
‫קומות מרתפים מאושרים‪0‬‬
‫‪16‬‬
‫‪1.0606333‬‬
‫היתר לתוספת ל‪ 1-‬מרתפים קיימים למבנה‬
‫תעשייה בעתיד המשמשים לחניה ואחסנה‪,‬‬
‫אישור מיוחד של הועדה להקמת המרתפים‬
‫בהיקף כל המגרש (מתחת לכיכרות)‪ 0‬הכרת כל‬
‫שטחי הבניה בסה"כ כתוספת לאחוזי בנייה‬
‫המותרים‪0‬‬
‫‪16‬‬
‫‪160606333‬‬
‫טופס ‪ 4‬לפי היתרים ‪ 16‬ו‪ 034 -‬מרתפים בלבד‪0‬‬
‫‪641‬‬
‫‪6.0601..6‬‬
‫היתר להקמת מבנה בן ‪ 6‬קומות מעל ‪ 1‬מרתפים‬
‫שהוגשו בנפרד‪ 0‬הכרת שטחי שירות כתוספת‬
‫לשטח עיקרי המותר בהתאם לתכנית המתאר‪,‬‬
‫כמו כן ניתנה הקלה בקווי בניין בקומות‪0‬‬
‫‪1..6.6..‬‬
‫‪190901..1‬‬
‫היתר לתוספת בניה ליציע (קומת גלריה) בחלק‬
‫מקומת הקרקע‪ ,‬במבנה תעשייה קיים במפלס‬
‫‪ +1016‬מ'‪0‬‬
‫‪1..6..11‬‬
‫‪190901..1‬‬
‫היתר לשימוש חורג לתק' של ‪ 6.‬שנים ו‪/‬עד‬
‫אישור תכנית הר‪ 63../‬לפי המוקדם‪ ,‬מתעשיה‬
‫למכון כושר בשטח של ‪ 1,441096‬מ"ר‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪1..6.6.4‬‬
‫‪190901..1‬‬
‫היתר לשימוש חורג לתק' של ‪ 6.‬שנים ו‪/‬עד‬
‫אישור תכנית הר‪ 63../‬לפי המוקדם‪ ,‬מתעשיה‬
‫לבית קפה מסעדה בשטח של ‪ 16109‬מ"ר‪0‬‬
‫‪6333.141‬‬
‫‪606601..1‬‬
‫תעודת גמר וטופס ‪ 4‬לבניין שנבנה לפי היתר‬
‫מס' ‪ 0641‬לתעשיה עתירת ידע (מגדל)‪0‬‬
‫‪6339..6.‬‬
‫‪10601..1‬‬
‫תעודת גמר לבניין שנבנה לפי היתר מס' ‪114‬‬
‫(בניין)‪0‬‬
‫‪1..1.134‬‬
‫‪60301..4‬‬
‫היתר לתכנית שינויים בתוספת שטח לבניין קיים‬
‫בעל היתר מספר ‪ : 1..6.6..‬סגירת פתח‬
‫ברצפה במפלסים ‪ +.0..‬ו‪0+6016 -‬‬
‫‪1....114‬‬
‫‪1106601...‬‬
‫היתר לתוספת ‪ 4‬קומות תעשייה מעל בנין קיים‬
‫בן ‪ 6‬קומות ו‪ 1 -‬קומות מרתף ומערכות טכניות‬
‫על הגג העליון‪ 0‬סה"כ תוספת השטח המבוקשת‬
‫בהיתר – ‪ 4,96906.‬מ"ר‪0‬‬
‫‪1.6..611‬‬
‫‪40401.66‬‬
‫תכנית שינויים להיתר בנייה מס' ‪01....114‬‬
‫עדכון עיצוב חזית מערבית ושינויים פנימיים‬
‫בקומה העליונה ‪ +‬תוספת שטח‬
‫עדכון מצב לקבלת טופס ‪ 4‬לתוספת הקומות‪:‬‬
‫כפי שנמסר‪ ,‬מהנדס הפרויקט הגיש את תוכניות המדידה אחרונות‬
‫לעירייה‪ ,‬וממתנים לקבלת טופס ‪ – 4‬עוד נמסר כי מדובר בהליך‬
‫פרוצדורלי בלבד‪0‬‬
‫‪2.4‬‬
‫ניהול‬
‫הנכס (חניון ‪ +‬שטחים עיליים)‪ ,‬מנוהל ע"י חב' בית אמפא הרצליה בע"מ‪ 0‬נמסר לנו‬
‫כי החברה גובה דמי ניהול של ‪/₪ 6904‬מ"ר לחודש‪ 0‬לחברת הניהול עודף שנתי‬
‫בסך של כ‪0₪ 64.,... -‬‬
‫חלק ויתניה בהכנסות חברת הניהול הינו ‪( 1.06%‬משוקלל לשטח העילי ושטח‬
‫המרתפים)‪ 0‬הכנסות אלה לא הובאו בחשבון באומדן השווי‪0‬‬
‫בהתאם לנתוני החברה‪ ,‬משולמים לחברת‬
‫‪SGS‬‬
‫כ‪ 106%-‬מהתקבולים השנתיים‬
‫בגין ניהול השכירויות של הנכס‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.3‬‬
‫נתוני תכנון‬
‫‪3.1‬‬
‫תוכנית הר ‪/253‬א'‬
‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ‪ 961 0‬מיום ‪090106316‬‬
‫זכויות והוראות הבנייה‪:‬‬
‫‪o‬‬
‫ייעוד‪:‬‬
‫אזור תעשייה‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫זכויות הבנייה‪:‬‬
‫‪ 4.%‬לקומה‪ ,‬גובה בניין ‪ 64‬מ'‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫בנייני עזר‪:‬‬
‫‪06.%‬‬
‫‪o‬‬
‫מרתף תת קרקעי‪:‬‬
‫‪ 16%‬מתכסית ק"ק לשימושי חניה‪ ,‬אחסנה‪ ,‬מקלט‬
‫ומתקנים טכניים‪0‬‬
‫‪3.2‬‬
‫תוכנית ‪/2000‬מ' ‪ -‬מרתפים‬
‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ‪ 19.. 0‬מיום ‪01606.0633.‬‬
‫עפ"י התוכנית ניתן להקים ‪ 1‬מרתפים עפ"י הפירוט כדלקמן‪:‬‬
‫מרתף תחתון‪ 6..% :‬היקף המגרש בייעוד לחניה‪0‬‬
‫מרתף עליון‪ :‬בשטח קומת הקרקע שמעליו‪ 6.% ,‬משטחו ביעוד למתקנים‬
‫הנדסיים ו‪ 6.% -‬למחסנים אשר יוצמדו לקומות‪0‬‬
‫בבניינים המשמשים ביעוד לתעשיה‪ ,‬מסחר‪ ,‬מלאכה‪ ,‬משרדים ובתי מלון תינתן‬
‫האפשרות להקים קומות מרתף נוספות ובלבד שישמשו לחניה בלבד‪0‬‬
‫‪3.3‬‬
‫תוכנית מתאר הר‪" 1900/‬אזור התעשייה הרצליה"‬
‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ ‪ 6111‬מיום ‪040301..1‬‬
‫מטרת התוכנית הנה פיתוח מוגבר של אזור התעשייה ומתן פתרונות לדרכי‬
‫הגישה‪0‬‬
‫עפ"י נספח הפקעות ורישום המצורף לתכנית הופקעו השטחים הבאים (במ"ר)‪:‬‬
‫מס' חלקה‬
‫‪61‬‬
‫‪6.‬‬
‫‪69‬‬
‫‪11‬‬
‫שטח חלקה‬
‫‪4,491‬‬
‫במ"ר‬
‫רשום‬
‫‪1,436‬‬
‫‪4,.61‬‬
‫‪.16‬‬
‫‪61,4.9‬‬
‫שטח‬
‫‪3,727‬‬
‫לתעשייה‬
‫‪5,876‬‬
‫במ"ר‬
‫‪2,421‬‬
‫‪0‬‬
‫‪412,024‬‬
‫שטח לדרך‬
‫‪.61‬‬
‫במ"ר‬
‫‪166‬‬
‫‪661‬‬
‫‪6,991‬‬
‫שטח לחניה‬
‫במ"ר‬
‫‪6,.9.‬‬
‫‪.16‬‬
‫‪1,6.6‬‬
‫‪ 4‬כאמור‪ ,‬השטח של המגרש (לאחר מדידה) – ‪ 11,986‬מ"ר‪.‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫השטחים לצורכי ציבור‪ ,‬יופקעו וירשמו ע"ש עיריית הרצליה ללא תמורה‪0‬‬
‫ייעוד החלקות‪-‬‬
‫אזור תעשייה‪0‬‬
‫שימושים מותרים‪-‬‬
‫תעשיות ומלאכות שאין בהן מטרדים סביבתיים‪ ,‬משרדים‬
‫הקשורים למתן שירותים למפעלים ולחברות אשר יפעלו‬
‫באזור‪ ,‬מסחר (חנויות קמעונאיות‪ ,‬אולמות תצוגה‬
‫הקשורים בפעילות התעשייתית במגרש‪ ,‬בתי אוכל‬
‫ומשקה‪ ,‬שירותי דואר ובנק‪ ,‬או כל שימוש מסחרי אחר‬
‫באישור מיוחד של הועדה המקומית)‪ ,‬בתי ספר‬
‫מקצועיים‪ ,‬מעונות יום ופעוטוני יום לילדי העובדים‪0‬‬
‫חישוב שטח הבנייה‪ -‬חישוב שטח הבניה המותר יהיה מתחום המגרש לאחר‬
‫הפרשה לצורכי ציבור‪ 0‬במגרשים בהם הופרש לצרכי‬
‫ציבור יותר מ‪ 4.% -‬משטח החלקה המקורית‪ ,‬יחושב‬
‫שטח הבניה המותר מ‪ 1.% -‬מהחלקה המקורית‪0‬‬
‫זכויות בניה‪-‬‬
‫גודל‬
‫המגרש‬
‫עד ‪ 6‬דונם‬
‫‪ 6. - 6‬דונם‬
‫‪6.‬‬
‫מעל‬
‫דונם‬
‫שטחי שירות‪-‬‬
‫אחוזי בנייה‬
‫עיקריים‬
‫תעשיה‬
‫מסחר‬
‫‪64.%‬‬
‫‪1.%‬‬
‫‪61.%‬‬
‫‪1.%‬‬
‫‪69.%‬‬
‫‪1.%‬‬
‫גובה הבניינים‬
‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬
‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬
‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬
‫במפלס הקומה הקובעת ומעליה‪ 16% -‬משטח הבנייה‬
‫למטרות עיקריות ועוד ‪ 6.%‬באישור הוועדה‪ 0‬מתחת‬
‫למפלס הכניסה הקובעת‪ -‬עד ‪ 6..%‬משטח המגרש‬
‫מוכפל במספר קומות המרתף שיבנו‪ 0‬עד ‪ 6.%‬משטח‬
‫קומת מרתף עליונה יכול לשמש לצורכי אחסנה‪ ,‬חדרי‬
‫מכונות חדרי טרנספורמציה וכיוב'‪0‬‬
‫תכסית‪-‬‬
‫‪ 6.%‬משטח המגרש‪0‬‬
‫גובה הבניינים‪-‬‬
‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ' לא כולל מתקנים וחדרי מכונות‪ ,‬שטחי‬
‫המסחר ימוקמו בשתי הקומות הראשונות מעל פני‬
‫הקרקע‪ 0‬במגרשים שגודלם ‪ 6.‬דונם ויותר‪ ,‬יהיה בסמכות‬
‫הוועדה המקומית לאשר בחלק מהמגרש בניין שגובהו לא‬
‫יעלה על ‪ 66‬קומות‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫לחזיתות לרחוב משכית וספיר – ‪ 6‬מ'‪0‬‬
‫קווי בניין‪-‬‬
‫לחזית לכיוון מזרח – ‪ 1‬מ'‪0‬‬
‫לצד צפון – ‪ 4‬מ'‪0‬‬
‫החניות יהיו בתחומי המגרש‪ ,‬תקן החניה הנדרש יהיה‪:‬‬
‫חניות‪-‬‬
‫תעשייה ומשרדים‪ -‬מקום חניה לכל ‪ 1.‬מ"ר‪0‬‬
‫מסחר‪-‬מקום חניה לכל ‪ 1.‬מ"ר‪0‬‬
‫שלבי ביצוע‪-5‬‬
‫בשלב ביניים תותר בניה של עד ‪ 616,...‬מ"ר שטחים‬
‫עיקריים‪ 0‬לא ניתן יהיה להוסיף מעבר לסה"כ השטחים‬
‫כאמור‪ ,‬לפני חיבור בפועל של נתיבי איילון עם שדרות‬
‫שבעת הכוכבים והשלמת פרויקטים תחבורתיים‪0‬‬
‫היתרי בנייה מעל לשטח של ‪ 616,...‬מ"ר יינתנו לאחר‬
‫אישור משרד התחבורה ומע"צ למחלף הרב מכר‪0‬‬
‫היתרי בנייה מעל לשטח של ‪ 6.6,...‬מ"ר מצטברים‪,‬‬
‫יינתנו בתחילת ביצוע בפועל של מחלף הרב מכר‪0‬‬
‫לבניה ל‪ 116,... -‬מ"ר ינתנו היתרים לאחר השלמת‬
‫ביצוע מחלף הרב מכר וחיבורו בפועל עם תכנית‬
‫הר‪063../‬‬
‫‪3.4‬‬
‫תוכנית מס' הר‪1/ 1900/‬‬
‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ ‪ 6911‬מיום ‪0140.01..9‬‬
‫התוכנית מהווה שינוי לתוכנית מתאר מקומית מס' הר‪" 63../‬אזור התעשייה‬
‫הרצלייה"‪0‬‬
‫לרשימת התכליות המפורטות בסעיף ‪ 61‬לתקנון תוכנית ‪ 63..‬באזורי תעשיה‬
‫ותעשיה מיוחד יתווסף שימוש נוסף‪ -‬בתי מלון‪0‬‬
‫בתחום בתי המלון יותרו שטחי מסחר נוספים מעבר לקבוע בהוראות תוכנית‬
‫הר‪063../‬‬
‫בתחום בתי המלון לא תותר הקמת והפעלת אולמות שמחה‪0‬‬
‫‪ 5‬כיום מאושרת בניה עד לשלב של ‪ 6.6,...‬מ"ר‪ 0‬כפי שנמסר בוועדה הוצאו היתרי בניה לכ‪ 616,... -‬מ"ר‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪3.5‬‬
‫שחזור חלקות‬
‫בהתאם למסמך אשר הוכן ע"י השמאי שאול אשרת‪ 6‬מתאריך ‪1.06601..1‬‬
‫אשר הופנה לאדריכל עיריית הרצליה‪ ,‬לאחר ביצוע שחזור שטח חלקות‬
‫מקוריות לחלקות ‪ 6. ,61 ,11‬ו‪ ,69 -‬שטח נטו לחישוב זכויות בניה לאחר ניכוי‬
‫‪ 4.%‬הינו – ‪ 61,61.‬מ"ר‪0‬‬
‫שטח זה מופיע גם בתכנית בקשה להיתר בניה מאושרת‪ ,‬אשר הוגשה‬
‫לתוספת השטחים במגדל כשטח לחישוב זכויות הנ"ל‪0‬‬
‫‪3.6‬‬
‫סיכום זכויות בניה‬
‫שטח לחישוב זכויות‬
‫‪ 61,61.‬מ"ר‬
‫שטח עיקרי מותר לפי ‪1..%‬‬
‫‪ 1.,.64‬מ"ר‬
‫שירות לפי ‪ 46%‬משטח עיקרי‬
‫‪ 61,6.4‬מ"ר‬
‫סה"כ מותר‬
‫‪ 13,119‬מ"ר‬
‫סה"כ עילי ברוטו מנוצל‬
‫‪ 19,619‬מ"ר‬
‫יתרת שטח ברוטו עילי לא מנוצל‬
‫‪7‬‬
‫‪ 10,690‬מ"ר‬
‫‪ 6‬סגן מהנדס העיר ומנהל אגף התכנון בעירייה בזמנו‪0‬‬
‫‪ 7‬מובא לצורך התחשיב בלבד‪ 0‬קביעה מדויקת לגבי יתרת זכויות בניה תבוצע רק בהגשת בקשה להיתר בניה‬
‫וע"י הרשות המוסמכת‪ 0‬נמסר כי כיום לא ניתן לנצל לאור מגבלה לגובה הבנינים במגרש‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.4‬‬
‫זכויות משפטיות‬
‫במסמך זה סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא השומה ואינו‬
‫מהווה תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים‪0‬‬
‫‪4.1‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‬
‫תמצית מידע מפנקס הזכויות אשר הופק באמצעות אתר האינטרנט של משרד‬
‫המשפטים מיום ‪06606.01.61‬‬
‫חלקה‬
‫‪11‬‬
‫‪61‬‬
‫‪6.‬‬
‫‪69‬‬
‫שטח‬
‫החלקה‬
‫‪.16‬‬
‫מ"ר‬
‫‪4,491‬‬
‫מ"ר‬
‫‪1,436‬‬
‫מ"ר‬
‫‪4,.61‬‬
‫מ"ר‬
‫בעלים‬
‫הערות‬
‫בית אמפא‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬
‫הרצליה‬
‫בע"מ‬
‫גוש ‪141.‬‬
‫חלקה ‪ 1.‬א'‬
‫בע"מ‬
‫בית אמפא‬
‫הרצליה‬
‫בע"מ‬
‫בית אמפא‬
‫הרצליה‬
‫בע"מ‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬
‫‪010906391‬‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬
‫‪010906391‬‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ישפאר חברה‬
‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק הבין‬
‫לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה‬
‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק‬
‫הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ על החלק של‬
‫ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ריט ‪ 6‬בע"מ‬
‫‪08‬‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬
‫‪010906391‬‬
‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ישפאר חברה‬
‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק הבין‬
‫לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה‬
‫אלקטרונית למסחר‪0‬‬
‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ריט ‪ 6‬בע"מ‬
‫‪0‬‬
‫‪ 8‬בגין רכישת מבנן ‪ 7‬של ישפאר‪ -‬סוני (ראו הסבר בהמשך)‪.‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫משכנתאות‪( -‬רשומות בכל החלקות)‬
‫‪-‬‬
‫משכנתא לטובת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ‪ ,‬על כל הבעלים‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫משכנתא לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלה בסכום‪ ,‬על כל‬
‫הבעלים‪0‬‬
‫‪4.2‬‬
‫הסכם קומבינציה‬
‫תמצית הסכם קומבינציה מתאריך ‪ 140606336‬אשר נחתם בין חברת גוש‬
‫‪ 141.‬חלקה ‪ 16‬בע"מ וחברת גוש ‪ 141.‬חלקה ‪1.‬א' בע"מ (הבעלים) לבין‬
‫ויתניה בע"מ (היזם)‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫חלק היזם‪ 64% -‬מכל השטחים הבנויים ו‪ 1.016% -‬במרתף העליון‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫חלק הבעלים‪ 41% -‬מכלל השטחים בבנין ו‪ 110.6% -‬במרתף העליון‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫היזם יפעל לאישור תב"ע חדשה שתאפשר לבנות ‪ 1..% - 69.%‬שטח‬
‫עיקרי‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫לאחר סיום הבניה יחזיקו הצדדים את הפרויקט בבעלות משותפת למשך ‪.‬‬
‫שנים לפחות‪ 0‬במקרה שבתום התקופה הנ"ל יבקש מי מהצדדים לפרק את‬
‫השיתוף תערך חלוקה של שטחי הפרויקט בהתאם להוראות ההסכם‬
‫והמבנה ירשם כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין‪0‬‬
‫שטחי הגגות יוצאו מהרכוש המשותף וייחודו לבעלים וליזם בהתאם לחלקם‬
‫היחסי במקרקעין‪0‬‬
‫במשך כל תקופת השיתוף ינהלו הצדדים את שטחי הפרויקט במשותף‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫היטל השבחה בגין אחוזי בניה של עד ‪ 1..%‬ישולמו על ידי הבעלים והיטל‬
‫ההשבחה בגין המרתף העליון ישולם על ידי היזם‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫סעיף ‪ 1.01‬קובע‪ -‬במקרה וחצי שנה לאחר קבלת טופס ‪ 4‬לפרויקט יהיה‬
‫שווי מכירה של מ"ר משרדים ממוצע ברוטו באזור נמוך מאשר ‪ $1,...‬אזי‬
‫ישתנה יחס השותפות ל‪ 66% -‬ליזם ו‪ 46% -‬לבעלים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪4.3‬‬
‫סיכום דברים לגבי עדכון יחס הקומבינציה‬
‫תמצית סיכום דברים‪ ,‬אשר נחתם בין הצדדים בתאריך ‪:60.01..1‬‬
‫‪-‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪ 1.01‬לחוזה המקורי‪ ,‬יחס השותפות המקורי –‬
‫‪ 4606%‬לבעלים ו‪ 6406% -‬ליזם מכלל השטחים למעט מרתף עליון‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫יחס השותפות החדש שאינו כולל את בניית המגדל ואת המרתפים הינו‬
‫‪ 110.6%‬לבעלים ו‪ 11036% -‬ליזם וזאת בהסתמך על כך כי השטחים‬
‫העיקריים לרישוי של ישפאר הינם ‪ 4,393‬מ"ר וסך כל השטחים העיקריים‬
‫לרישוי בפרויקט הינם ‪ 61,.11‬מ"ר‪ ,‬לפיכך אם יחול שינוי בשטחים לרישוי‬
‫של חברת ישפאר‪ ,‬אזי יחס השותפות החדש ישתנה בהתאם‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫עם השלמת עבודות בניית המגדל‪ ,‬יחס השותפות החדש ביתר הפרויקט‬
‫למעט במרתפים יקבע בהתאם לנוסחא הבאה‪:‬‬
‫סך כל השטחים העיקריים בפרויקט יוכפל בחלק הבעלים ביחס השותפות‬
‫המקורי המעודכן‪ 0‬התוצאה של האמור לעיל‪ ,‬תחולק בהפרש שבין כל‬
‫השטחים העיקריים לרישוי בפרויקט לבין השטח העיקרי לרישוי של בנין‬
‫ישפאר וזה יהיה יחס השותפות החדש והסופי‪09‬‬
‫‪-‬‬
‫יחס השותפות במרתפים כולם‪ ,‬כולל במרתף העליון‪ ,‬נקבע להיות ‪43%‬‬
‫לבעלים ו‪ 66% -‬ליזם‪0‬‬
‫‪4.4‬‬
‫תוספת לסיכום דברים‬
‫תמצית התוספת אשר נחתמה בין הצדדים בתאריך ‪:1.0601..9‬‬
‫‪-‬‬
‫ההוצאות הקשורות להתאמות ועבודות הגמר אשר יסכימו הצדדים לבצע‬
‫עבור שוכרים אך ורק בשטחים שיבנו במסגרת היתר ‪1....114‬‬
‫(לתוספת ‪ 4‬קומות במגדל)‪ ,‬יתחלקו בין הצדדים ביחס של ‪ 6.%‬לבעלים ו‪-‬‬
‫‪ 6.%‬ליזם‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫מוסכם כי אם ניתן יהיה לבנות שטחים נוספים שלא על המבנה המערבי‬
‫ואשר ינבעו מתב"ע חדשה שאינה בתוקף במועד חתימת תוספת זו אזי‬
‫לגביהם בלבד לא יחולו הוראות החוזה‪0‬‬
‫‪ 9‬כפי שנמסר ע"י מר עמוס שמיע‪ ,‬קיימת הסכמה בע"פ בין הצדדים לא לשנות את יחס השותפות בשטחים‬
‫הקיימים בפרויקט‪ 0‬לגבי תוספת השטחים במגדל יחול יחס השותפות המקורי קרי‪ 4606% -‬לבעלים ו‪6406% -‬‬
‫ליזם‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪4.5‬‬
‫אישור חלוקת ההכנסות בנכס‬
‫במסמך מיום ‪ ,1106601.66‬מאשרים חב' ויתניה בע"מ‪ ,‬בית אמפא הרצליה‬
‫בע"מ וחב' גוש ‪ 141.‬חלקה ‪1.‬א' בע"מ‪ ,‬כי החל מיום ‪ ,60601.66‬חלוקת‬
‫ההכנסות משכר דירה בבניין "בית אמפא"‪ ,‬הינה כדלקמן‪:10‬‬
‫‪4.6‬‬
‫שטחים על‬
‫קרקעיים‬
‫שטחי‬
‫מרתפים‬
‫ויתניה בע"מ‬
‫‪39.20%‬‬
‫‪51.00%‬‬
‫בית אמפא הרצליה בע"מ‬
‫‪44.19%‬‬
‫‪35.61%‬‬
‫גוש ‪ 6420‬חלקה ‪ 30‬א' בע"מ‬
‫‪16.61%‬‬
‫‪13.39%‬‬
‫הסכם מכר ישפאר‬
‫תמצית הסכם מכר מתאריך ‪ 190106331‬אשר נחתם בין ויתניה בע"מ (המוכר)‬
‫לבין ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ (הקונה)‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫הממכר‪ :‬הינו בנין עצמאי בן אגף אחד או שניים‪,‬‬
‫ובו יהיו ‪ 4‬קומות‬
‫טיפוסיות (כל אחת בשטח שנע בין ‪ 6,...‬מ"ר לבין ‪ 6,4..‬מ"ר)‪ ,‬שטח‬
‫מסחרי של ‪ 6,...‬מ"ר עד ‪ 6,4..‬מ"ר בקומת קרקע גבוהה וכן מבואה‬
‫עצמאית‪ ,‬מרתף אחסנה גבוה (‪ 4‬מטר נטו) בשטח בין ‪ 6,...‬מ"ר לבין‬
‫‪ 1,6..‬מ"ר ו‪ 6. -‬מקומות חניה בגודל תיקני במפלס החניה העליון‬
‫ומרוכזים מתחת לממכר‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫לרוכש אין כל זכות בזכויות הבניה הנוספות במקרקעין עד ‪ 01..%‬במידה‬
‫ובעתיד תאושר תכנית המקנה זכויות בניה הגבוהות מ‪ ,1..% -‬הרוכש‬
‫יהיה זכאי לחלק יחסי מאותו חלק באחוזי הבניה העולה על ‪01..%‬‬
‫‪-‬‬
‫בעת רישום בית משותף יוצאו מכלל הרכוש המשותף כל גגות הפרויקט‪,‬‬
‫השטחים הפתוחים וזכויות הבניה הנותרות או העתידיות ויוצמדו ליתרת‬
‫הפרויקט‪0‬‬
‫בתאריך ‪ 610101...‬דיווחה חברת ריט ‪ 6‬על רכישת הנכס תמורת ‪ 9306‬מיליון‬
‫‪ 0₪‬לפי הדווח הנכס מושכר ל‪ 6 -‬שוכרים לתקופות שונות‪ 0‬שיעור התשואה‪-‬‬
‫‪ ,.09%‬הכנסות שנתיות – ‪ .‬מיליון ‪ 0₪‬בתאריך ‪ 60401..9‬דווחה החברה על‬
‫השלמת הרכישה‪( 0‬בגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה על חלקה ‪0)6.‬‬
‫‪ 10‬כפי שנמסר לא חל שינוי במסמך זה נכון למועד חוות דעת זו‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪4.7‬‬
‫הסכמי שכירות‬
‫‪4.7.1‬‬
‫בסיס המידע‬
‫המידע לגבי דמי השכירות התקבל ממערכת הגביה של החברה לגבי‬
‫כל שוכר ושוכר‪ 0‬השטח לשיווק הינו כ‪ 11,6.3 -‬מ"ר‪ 0‬הנכס מושכר ל‪-‬‬
‫‪ 11‬שוכרים בשימושים למסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬אחסנה וחניה‪ 0‬החוזים‬
‫נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את המידע שהתקבל מהחברה‪ 0‬נכון‬
‫למועד הקובע שיעור התפוסה בנכס הינו כ‪039% -‬‬
‫שטח פנוי‪ 614 -‬מ"ר משרדים בקומה ‪ 4‬וכ‪ 134 -‬מ"ר שטחי מחסנים‬
‫בקומות המרתף‪0‬‬
‫‪4.7.2‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫בנכס קיים שוכר מהותי‪ ,‬רשת "הולמס פלייס"‪ ,‬השוכרת שטח כולל‬
‫של כ‪ 1,6.. -‬מ"ר ‪ .6 +‬מקומות חניה‪ ,‬בתוקף עד סוף שנת ‪01.1.‬‬
‫ראה פרק נפרד להלן‪0‬‬
‫יתר תקופות השכירות נעות בין שנה לתשע שנים‪0‬‬
‫‪4.7.3‬‬
‫דמי השכירות‬
‫מסחר‪ -‬שטחי המסחר בקומת הקרקע מושכרים ברובם לרשת‬
‫"הולמס פלייס" המשלמת דמי שכירות ממוצעים של כ‪ ₪ .. -‬למ"ר‬
‫לחודש‪ ,‬ובהסכם לתקופה ארוכה‪0‬‬
‫שטחי המסחר האחרים‪ ,‬מושכרים בדמ"ש חודשיים בטווח של ‪₪ 69‬‬
‫למ"ר לחודש ועד ל‪ ₪ 6.. -‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫משרדים‪ -‬מהנתונים עולה כי דמי השכירות לשטחי המשרדים נעים‬
‫בטווח שבין ‪ ₪ 63‬למ"ר לחודש ל‪ ₪ .1 -‬למ"ר לחודש‪ 0‬דמי השכירות‬
‫הממוצעים למ"ר משרדים עומדים על כ‪ ₪ 1. -‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫חניה‪ -‬מקומות חניה מושכרים בתמורה לדמ"ש חודשיים הנעים בין‬
‫‪ 116‬ל‪ ₪1.. -‬למקום חנייה לחודש (מושפע ממס' מקומות החניה‪,‬‬
‫מועד תחילת השכירות‪ ,‬שטח עילי מושכר וכו')‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫קיימים כ‪ 661 -‬מקומות חניה המשמשים לחניון ציבורי אשר ההכנסות‬
‫השנתיות‪ 11‬ממנו הן כ‪( ₪ 3..,... -‬בהתאם לנתוני החברה מס'‬
‫מקומות החניה לחניון ציבורי הינו כ‪ 0666 -‬ההפרש נובע מכך‬
‫שהחניה כמעט בכל שטח הינה על בסיס מקום פנוי וכן מציפוף‬
‫מקומות החניה וחניה במעברים)‪0‬‬
‫שטחי אחסנה‪ -‬מהנתונים עולה כי דמי השכירות הממוצעים לשטחי‬
‫אחסנה בגבולות ‪ ₪ 41‬למ"ר לחודש‪ 0‬מתוך סך שטחי האחסנה‬
‫דלעיל‪ ,‬כ‪ 196 -‬מ"ר (בחלוקה ל‪ 1.. -‬מ"ר שטח מושכר ו‪ 96 -‬מ"ר‬
‫שטח פנוי) הוסבו מתוך שטחי חניה‪ 0‬הסבה זו מותרת לפי התב"ע‪0‬‬
‫הובא בחשבון כי החברה תבצע הסבה זו במסגרת היתר "מצב קיים"‪0‬‬
‫‪4.7.4‬‬
‫תחזית לשנה הבאה‬
‫הסכם שכירות לשטח לשיווק של כ‪ .69 -‬מ"ר‪ ,‬מסתיים בחודש‬
‫אוקטובר ‪ 01.61‬בהתאם לנתוני החברה‪ ,‬השוכר ייפנה את השטח‬
‫הנ"ל בסיום תקופת השכירות‪ 0‬קיימים הסכמי שכירות שמסתמיים‬
‫במהלך השנה הקרובה‪ 0‬ככל הידוע כיום הסכמי השכירות יוארכו‬
‫בהתאם לאופציות המוקנות בהסכמים‪0‬‬
‫‪4.7.5‬‬
‫הסכם שכירות – "הולמס פלייס"‬
‫לאור העובדה כי הולמס פלייס הינה שוכרת מהותית בנכס‪ ,‬מובא‬
‫תמצית חוזה השכירות‪:‬‬
‫תמצית חוזה שכירות מיום ‪ 6106606333‬בין חב' גוש ‪ 141.‬חלקה‬
‫‪ 16‬בע"מ וחב' גוש ‪ 141.‬חלקה ‪ 1.‬א' בע"מ (שניהם יחד יקראו‬
‫להלן‪" :‬הבעלים")‪ ,‬ובין ויתניה בע"מ (כל הנ"ל ייקראו ה"משכיר")‪ ,‬לבין‬
‫רשת הולמס פלייס אינטרנשיונל (להלן‪" :‬השוכר")‪:‬‬
‫‪‬‬
‫המושכר הינו שטח של ‪ 1,1..‬מ"ר ברוטו בקומת הפודיום‬
‫ובקומת הקרקע של הבניין ובכלל זאת גלריה בקומת הקרקע של‬
‫הבניין כמסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית‪ ,‬שטח של ‪ 11.‬מ"ר‬
‫ברוטו בקומת המרתף העליון אשר יתמצו בשטח תחום של ‪1..‬‬
‫‪ 11‬הכנסות החניון הציבורי בהערכה בלבד‪ ,‬בהתאם לנתונים שנמסרו לידנו ע"י החברה‪ 0‬נתון זה נבדק על ידנו‬
‫בהשוואה לחניונים בפרויקטים דומים ונמצא סביר‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫מ"ר‪ ,‬אשר יסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית‪ ,‬ושטח אשר ייועד‬
‫לחנייה של השוכר בלבד‪ ,‬בשטח ברוטו של ‪ 1,...‬מ"ר‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מטרת השכירות הינה הפעלת מרכז כושר ובריאות ושירותים‬
‫נלווים‪ ,‬לרבות מסעדה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫תק' השכירות הינה ל‪ 1. -‬שנה‪ ,‬החל ממועד המסירה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫דמי השכירות החל מתחילת שנת השכירות ה‪ 66-‬ועד לסיום‬
‫שנת השכירות ה‪ ,1.-‬בגין כל אחד מחודשי שנת השכירות‬
‫‪ ,₪ 146,616‬צמוד למדד‪0‬‬
‫עפ"י תוספת לחוזה מיום ‪ ,1.06601...‬שוכרת הולמס פלייס‬
‫אינטרנשיונל בע"מ‪ ,‬שטח נוסף של כ‪ 61. -‬מ"ר בקומת פודיום של‬
‫הבניין‪ 0‬כאשר לדמי השכירות יתווסף סך של ‪ ,₪ 3,..6‬אשר יהיה‬
‫צמוד למדד הידוע ביום חתימת חוזה השכירות‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.5‬‬
‫גישות השומה‬
‫גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בניני תעסוקה‪/‬משרדים הן גישת ההשוואה‬
‫וגישת הוון ההכנסות‪0‬‬
‫ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרות מצב בו יכולה‬
‫להיות הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי‪0‬‬
‫‪5.1‬‬
‫גישת ההשוואה‬
‫גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין‪0‬‬
‫על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים‬
‫בסביבה‪ ,‬תוך ביצוע התאמות נדרשות (מיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬סטנדרט וכד')‪0‬‬
‫‪5.2‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים‬
‫שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים‪ 0‬שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים‬
‫נקבע על פי סוג הנכס‪ ,‬הפחת‪ ,‬גודל הנכס‪ ,‬מרכיב הניהול‪ ,‬רמת הסיכון ואי‬
‫הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי וכד'‪0‬‬
‫גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.6‬‬
‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים בשומה‬
‫העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עקרון השימוש היעיל והטוב ביותר‬
‫בנכס‪ 0‬בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי‬
‫הוא השימוש היעיל והטוב ביותר‪0‬‬
‫באומדן שווי בניני תעסוקה‪/‬משרדים מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן‪:‬‬
‫מיקום‬
‫אחד מהגורמים‪/‬האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים הוא המיקום‪ 0‬נגישות‬
‫תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית‪ ,‬בתוך שכונות מגורים‪ ,‬בסמוך‪/‬בתוך אזורי‬
‫תעסוקה ‪ ,‬על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים‪0‬‬
‫היצע וביקוש ושיעורי תפוסה‬
‫ישנה חשיבות רבה לעמוד על מאפייני השוק‪ ,‬האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה‬
‫בביקושים או שמא השוק בעלייה‪0‬‬
‫באומדן שווי תוך שימוש בגישת הוון ההכנסות‪ ,‬הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם‪:‬‬
‫המושכר‬
‫במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות‪:‬‬
‫השטח המושכר; יחס ברוטו‪/‬נטו; מיקום יחסי ‪ -‬קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי‬
‫קומות); סטנדרט הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול‪0‬‬
‫דמי השכירות‬
‫הערכת נכסים מניבים נובעת מזרם התקבולים העתידי‪ 0‬אי לכך‪ ,‬יש לבצע בדיקה מקיפה‬
‫של רמת דמי השכירות‪ ,‬בעבר ובהווה‪ ,‬המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס‬
‫ראויים‪ 0‬במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה‪ ,‬וזאת ללא סיבות‬
‫מוצדקות‪ ,‬אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי‬
‫השכירות המקובלת בסביבה‪ 0‬אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסות לשנים הבאות‬
‫ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות‪0‬‬
‫מאידך‪ ,‬קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים‪ ,‬אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה‬
‫ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר‪ ,‬התואמים את השוק‪0‬‬
‫בהקשר זה‪ ,‬יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות‪0‬‬
‫זהות השוכרים והתמהיל‬
‫כאמור‪ ,‬מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר‪ ,‬יש‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים‪0‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר‬
‫את הנכס בשנים הקרובות‪ 0‬למשקיע מובטח‪ ,‬ברמת סבירות גבוהה‪ ,‬תזרים מזומנים קבוע‬
‫לתקופה ארוכה‪0‬‬
‫שיעור ההיוון‬
‫שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון‪ 0‬מכאן‪,‬‬
‫שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע‪0‬‬
‫שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת‪ ,‬לסוג נכסים מסוים‪ ,‬ובהקשר של‬
‫שיעור הריבית במשק באותה עת‪0‬‬
‫את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות‬
‫חופשיים שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים‪0‬‬
‫מרכיבי שיעור ההיוון‬
‫ריבית בטוחה במשק‪ ,‬אי נזילות‪ ,‬עלויות עסקה‪ ,‬ניהול וגביה‪ ,‬פחת‪ ,‬אינפלציה ושינוי ריאלי‪,‬‬
‫סיכון ויזמות‪ ,‬מיסוי מקרקעין‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.7‬‬
‫גורמים ושיקולים בנכס נשוא השומה‬
‫באומדן שווי הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬הובאו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הגורמים והשיקולים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מיקום הפרויקט‪ ,‬באזה"ת הרצליה‪ ,‬בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫שטח קרקע ‪ 66,391‬מ"ר‪ ,‬שטח הקרקע לחישוב זכויות ‪ 61,61.‬מ"ר‪0‬‬
‫‪‬‬
‫כפי שנמסר השטח לשיווק של הנכס הינו ‪ 16,964‬מ"ר עילי ‪ 6,166 ,‬מ"ר במרתף עליון‬
‫וכ‪ 9.. -‬מקומות חניה‪ 0‬חוות הדעת נערכה בהתבסס על השטח לשיווק אשר נבדק‬
‫ונמצא תואם את השטחים הבנויים בניכוי החלק שנמכר לישפאר‪ /‬ריט ‪06‬‬
‫‪‬‬
‫סטנדרט הגמר‪ ,‬התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מצבו הפיזי של הבניין טוב מאוד‪ 0‬רמת התחזוקה גבוהה וסטנדרט הבנייה והגמר גבוהים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫חלקה היחסי של חברת ויתניה בע"מ בשטחים הבנויים הינו‪ 66% :‬משטחי המרתפים‪ ,‬ו‪-‬‬
‫‪ 1301%‬בשטחים העיליים‪ 0‬עפ"י מסמך חתום כאמור לעיל‪0‬‬
‫‪‬‬
‫בעלות פרטית במושע‪0‬‬
‫‪‬‬
‫קיימת יתרת זכויות בניה במגרש‪ 0‬במועד הכנת חוות דעת קיים חוסר וודאות לגבי‬
‫אפשרות ניצול הזכויות לאור מגבלות שונות החלות על הקרקע‪ 0‬לשם הזהירות לא‬
‫הבאנו בחשבון את יתרת הזכויות באומדן השווי‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.8‬‬
‫נתוני השוואה‬
‫‪8.1‬‬
‫שיעור ההיוון לשטחי המשרדים‬
‫הנתונים מבוססים על עסקאות שבוצעו ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק‬
‫במהלך השנה האחרונה‪:‬‬
‫‪o‬‬
‫בתאריך ‪ 10.01.61‬פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי‬
‫התשואה למחצית השניה של ‪ ,1.61‬על פיה שיעור התשואה (שיעור היוון‬
‫כולל) הממוצע לנכסי משרדים הינו ‪( 901%‬עליה ביחס לחציון הקודם)‪ ,‬לאור‬
‫תחזיות בקרב פעילים כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים‪,‬‬
‫בעיקר באזור הביקוש‪0‬‬
‫בהתאם לממצאי הסקירה‪ ,‬קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס‬
‫למרכז הארץ או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ 0‬בנכסים במיקום‬
‫מרכזי‪ ,‬נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור‬
‫תשואה גבוה‪ 0‬הקשר נובע‪ ,‬ככל הנראה‪ ,‬ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה‬
‫(לגבי מרכיבים כגון‪ :‬איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים‬
‫לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו')‪0‬‬
‫הפערים‪ ,‬בין נכס במיקום מרכזי מאוד לבין נכס דומה במיקום‬
‫בינוני‪/‬פריפריאלי‪ ,‬יכולים להגיע עד כדי ‪ 6%‬ויותר‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫על פי פרסום בעיתונות מתאריך ‪ 6.0301.61‬ומידע משלים שאספנו‪ ,‬נמכר‬
‫בניין בית המשפט השלום בכפר סבא (רחוב הטחנה)‪ ,‬הכולל שטח בנוי של‬
‫‪ 6,.6.‬מ"ר‪ ,‬מרתף וחניון‪ ,‬תמורת ‪ 0₪ 16,...,...‬הבניין מושכר בשלמות‬
‫למינהל הדיור הממשלתי בדמי שכירות שנתיים של כ‪0₪ 6,1..,... -‬‬
‫קיימת הכנסה נוספת מהשכרת ‪ 11‬מקומות חניה וכן הכנסה מרווחי ניהול‪0‬‬
‫העסקה משקפת תשואה בשיעור של כ‪09% -‬‬
‫‪o‬‬
‫בתאריך ‪ 6.0101.61‬דיווחה סלע קפיטל‪ ,‬על עסקה לרכישת ‪ 1‬קומות‬
‫משרדים ( קומות ‪ )6.-69‬ב"מגדל פלטינום" ברחוב הארבעה בתל אביב‪0‬‬
‫העסקה כוללת רכישה של ‪ 6,16.‬מ"ר שטחי משרדים‪ 16 ,‬מקומות חניה‬
‫ושטחי אחסנה‪ ,‬בתמורה ל‪ 0₪ 16,6..,...-‬הנכס מושכר בתפוסה מלאה‪,‬‬
‫תמורת דמי שכירות שנתיים של כ‪ 0₪ 1,44.,...-‬העסקה משקפת שווי‬
‫מ"ר משרדים של כ‪ ₪ 61,6..-‬במקדם היוון של ‪0.0.6%‬‬
‫‪o‬‬
‫עפ"י פרסומים בעיתונות מינואר ‪ 1.61‬ומידע משלים שאספנו‪ ,‬הפניקס‬
‫רכשה את "בית יבולים" באזור התעשייה ברעננה‪ ,‬בשטח של כ‪11,... -‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫מ"ר‪ ,‬תמורת ‪ 0₪ 69.,...,...‬כמחצית מהבניין מושכרת לחברת ריטליקס‬
‫והיתר לשוכרים שונים‪ 0‬הנכס נמכר לפי תשואה שנתית של ‪0.06%‬‬
‫‪o‬‬
‫בתאריך ‪ 6306601.61‬דיווחה חברת אשדר על מכירת זכויותיה (‪)46%‬‬
‫במבנה אשדר ‪ ,1...‬תל אביב הכולל ‪ 69,.19‬מ"ר משרדים ומסחר ו‪141-‬‬
‫מקומות חניה‪ ,‬בתמורה ל‪ 0₪ 94,66.,...-‬חלקה של אשדר בדמי‬
‫השכירות הינו כ‪ 1,166-‬א' ‪ 0₪‬העסקה משקפת שיעור היוון של ‪0.03%‬‬
‫‪o‬‬
‫בתאריך ‪ 306.01.61‬רכשה חברה פרטית את מלוא הזכויות בבניין משרדים‬
‫המכונה "בית הקרן" בבאר שבע תמורת כ‪ 0₪ 69,1..,...-‬הבניין מושכר‬
‫בשלמות לשימושי מסחר ומשרדים‪ 0‬שיעור התשואה בעסקה כפי שחושב על‬
‫ידנו ‪0903% -‬‬
‫‪o‬‬
‫בתאריך ‪ 610301.61‬מכרה צרפתי את זכויותיה ב‪ 1 -‬קומות משרדים (כ‪-‬‬
‫‪ 6,6..‬מ"ר) ו‪ 66-‬מקומות חניה‪ ,‬המושכרים למדינת ישראל לתקופה של‬
‫‪ 66‬שנים החל מ‪ ,3/1.6.-‬ברחוב רוטשילד ‪ 13‬פינת בר שאול בבת ים (גוש‬
‫‪ .64.‬חלק ‪ ,)614‬תמורת ‪ ,₪ 1.,461,.16‬בתוספת מע"מ‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫עפ"י מידע מהדוחות הכספיים של החברה ל‪ ,1606101.66 -‬דמי השכירות‬
‫המשולמים בגין הנכס הינם ‪ 0₪ 6,116,...‬עפ"י ניתוח שבצענו עולה כי‬
‫שיעור ההיוון בעסקה ‪ 0.% -‬שווי מ"ר משרדים כ‪ ₪ 66,...-‬ושווי מקום‬
‫חניה כ‪0₪ .1,...-‬‬
‫‪o‬‬
‫עפ"י דוח תקופתי לרבעון ‪ 1‬שנת ‪ 1.61‬של חברת אשטרום‪ ,‬בתאריך‬
‫‪ 60901.61‬החברה מכרה את זכויותיה בפארק תעשייתי במגדל העמק‪,‬‬
‫תמורת ‪ 0₪ 16,6..,...‬עפ"י הדוחות הכספיים של החברה לנכס‪ ,‬היא‬
‫החזיקה בכ‪ .,.1.-‬מ"ר המושכרים בשיעור תפוסה של ‪ ,9.%‬תמורת דמי‬
‫שכירות ממוצעים של כ‪ ₪ 69-‬למ"ר לחודש‪ 0‬שיעור ההיוון בעסקה כ‪0906%-‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪8.2‬‬
‫שטחי המסחר‬
‫בחודש פברואר ‪ 1.61‬נמכר שטח מסחרי של ‪ 11.‬מ"ר‪ ,‬בבניין הנמצא‬
‫‪o‬‬
‫בשלבי הקמה ברחוב משכית ‪ ,61-64‬לפי ‪ ₪ 11,...‬למ"ר‪0‬‬
‫במהלך השנה האחרונה‪ ,‬הושכרו כ‪ 1.. -‬מ"ר שטחי מסחר ב"הרצליה‬
‫‪o‬‬
‫ביזנס פארק"‪ ,‬בפינת הרחובות המשכית ומדינת היהודים‪ ,‬בדמי שכירות‬
‫ממוצעים של כ‪ ₪ 616 -‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫‪8.3‬‬
‫שטחי משרדים וחניות‬
‫בחודש פברואר ‪ 1.61‬נמכרו חלקים בבניין הנמצא בשלבי הקמה ברחוב‬
‫‪o‬‬
‫משכית ‪ 61-64‬כדלקמן‪ :‬כ‪ 1,... -‬מ"ר משרדים ברמת מעטפת בקומות‬
‫לפי ‪ ₪ 6.,16.‬למ"ר‪ ,‬כ‪ 13. -‬מ"ר שטחי אחסנה לפי כ‪ ₪ 1,3.. -‬למ"ר‬
‫וכ‪ 61. -‬מקומות חנייה לפי ‪ ₪ .6,...‬בממוצע למקום חניה‪0‬‬
‫בתאריך ‪ 40.01.61‬נמכרו בבניין‬
‫‪o‬‬
‫‪D‬‬
‫בפרויקט מגדלי אקרשטיין‪ ,‬קומות ‪,4 ,1‬‬
‫‪ ,6‬בגמר מלא‪ ,‬בשטח ברוטו לשיווק של ‪ 1,69.‬מ"ר‪ ,‬וכן ‪ .1‬מקומות חניה‬
‫תמורת ‪ 0₪ 61,166,...‬העסקה משקפת מחיר של ‪ ₪ 61,...‬למ"ר‬
‫משרדים וכ‪ ₪ 96,... -‬למקום חניה‪0‬‬
‫בחודש ינואר ‪ 1.66‬רכשה חב' כלל ביטוח משרדים בשטח של ‪ 6,.61‬מ"ר‪,‬‬
‫‪o‬‬
‫ברמת מעטפת‪ ,‬בקומה ‪ 4‬בבית משכיות בתמורה ל‪ ,₪ 66,131,... -‬קרי‬
‫‪ ₪ 66,11.‬למ"ר‪0‬‬
‫במגדלי אקרשטיין ברחוב המנופים ‪ ,66‬הושכרו בשנת ‪ – 1.61‬שטח של‬
‫‪o‬‬
‫‪ 4..‬מ"ר בבניין‬
‫בבניין‬
‫‪A‬‬
‫‪B‬‬
‫בדמ"ש של ‪ ₪ 91‬למ"ר לחודש‪ ,‬שטח של ‪ 1,161‬מ"ר‬
‫בדמ"ש של ‪ ₪ 91‬למ"ר לחודש‪ ,‬שטח של ‪ 116‬מ"ר בבניין‬
‫‪A‬‬
‫בדמ"ש של ‪ ₪ 96‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫ב"בית משכיות" ברחוב משכית ‪ 16‬בהרצליה בוצעו העסקאות הבאות‪:‬‬
‫‪o‬‬
‫‪‬‬
‫בחודש אוגוסט ‪ ,1.61‬רכשה כלל ביטוח מקומות חניה במחיר של‬
‫‪ ₪ ..,...‬למקום חניה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫בחודש יוני ‪ 1.61‬הושכרו משרדים בשטח של ‪ 1,66.‬מ"ר‪ ,‬ברמת‬
‫מעטפת‪ ,‬בקומות ‪ 1‬ו‪ 1 -‬בדמי שכירות של ‪ ₪ 11‬למ"ר לחודש‪16 ,‬‬
‫מקומות חניה תמורת ‪ ₪ 6.6‬למקום חניה לחודש‪ 14 ,‬מקומות חניה‬
‫במכפילים בדמי שכירות של ‪ ₪ 4.6‬למקום חניה לחודש‪ ,‬שטחי אחסנה‬
‫בדמי שכירות של ‪ ₪ 1.‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫‪‬‬
‫בחודש יוני ‪ 1.61‬הושכרו ‪ 1.‬מקומות חניה במכפילי חניה ו‪ 1. -‬מקומות‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 41‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫חניה רגילים‪ 0‬דמי השכירות למקום חניה במכפיל חניה הינם ‪₪ 4..‬‬
‫לחודש ולמקום חניה רגיל הינם ‪ ₪ 431‬לחודש‪ 0‬משקף שווי של ‪ 6.‬א' ‪₪‬‬
‫למקום חניה במכפיל חניה ושווי של כ‪ .. -‬א' ‪ ₪‬למקום חניה רגיל‪0‬‬
‫‪‬‬
‫בחודש מאי ‪ 1.61‬נחתם הסכם שכירות להשכרת משרדים בשטח של‬
‫‪ 316‬מ"ר‪ ,‬ברמת מעטפת‪ ,‬בדמי שכירות של ‪ ₪ 1106‬למ"ר לחודש‪,‬‬
‫ומקומות חניה תמורת ‪ ₪ 4..‬למקום חניה לחודש‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫במתחם הרצליה "ביזנס סנטר" הושכרו במהלך השנה אחרונה כ‪1,1.. -‬‬
‫מ"ר בדמי שכירות של כ‪ ₪ 1.-3. -‬למ"ר לחודש ובממוצע לפי כ‪₪ .6 -‬‬
‫למ"ר לחודש‪0‬‬
‫‪o‬‬
‫בבית אופק ברחוב המנופים ‪ ,9‬מושכרים כ‪ 4,11. -‬מ"ר שטחי משרדים ו‪-‬‬
‫‪ 6.4‬מקומות חניה למספר שוכרים‪ ,‬תמורת דמי שכירות ממוצעים של ‪96‬‬
‫‪ ₪‬למ"ר לחודש (מגלם את מקומות החניה)‪0‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 41‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.9‬‬
‫תחשיב השומה‬
‫אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות‪ 0‬שיעור ההיוון לשטחי המשרדים והחניון נקבע‬
‫לפי שיעורי הוון התואמים שטחי משרדים ותעסוקה‪ 0‬שיעור ההיוון‬
‫הבסיסי לשטחים‬
‫המושכרים‪ 09% -‬את דמי השכירות החזויים מהשטחים הפנויים ומהשטחים המתפנים‪ ,‬היוונו‬
‫בשיעור היוון גבוה יותר בכ‪ .06%-‬משיעור ההיוון הבסיסי‪ ,‬משקף בין היתר את הדחייה עד‬
‫להשכרת הנכס ואיכלוסו‪0‬‬
‫כ‪ .9% -‬משטחי המסחר מושכרים לרשת "הולמס פלייס" עד שנת ‪ ,1.1.‬אי לכך‪ ,‬רמת‬
‫הסיכון לקבלת דמי שכירות נמוכה יחסית‪0‬‬
‫כאמור‪ ,‬קיים‪ ,‬שטח משרדים פנוי של ‪ 614‬מ"ר בקומה ‪04‬‬
‫במסגרת השטחים הפנויים והמתפנים כללנו את השטח שאמור להתפנות בסוף חודש‬
‫אוקטובר ‪ ,1.64‬כ‪ .69 -‬מ"ר משרדים בקומה ‪04‬‬
‫לא הובאו בחשבון הפחתה למושאע ולגודל לאור העובדה כי ניהול הנכס ע"י חברת ניהול‬
‫אחת מהווה יתרון לבעלים (גמישות בהשכרת שטחים‪ ,‬חסכון בעלויות) וכן לאור העובדה כי‬
‫ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס‪0‬‬
‫חלק ויתניה בהכנסות ‪ 1301%‬לשטח עילי ו‪ 66% -‬לשטח המרתפים‪0‬‬
‫הפחתנו את התשלום לחברת ‪ S.G.S‬כ‪ 106%-‬מהתקבולים השנתיים בגין ניהול השכירויות‬
‫של הנכס‪0‬‬
‫שטח כולל‬
‫לשווק‬
‫במ"ר‪/‬כמות‬
‫מקומות חניה‬
‫‪20,972‬‬
‫חלק‬
‫ויתניה‬
‫חלק ויתניה‬
‫בשטחים במ"ר‬
‫ובמקומות החניה‬
‫דמי שכירות‬
‫שנתיים‬
‫שיעור הוון‬
‫שווי‬
‫‪39.2%‬‬
‫‪8,221‬‬
‫‪₪ 6,750,000‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪₪ 84,375,000‬‬
‫‪882‬‬
‫‪39.2%‬‬
‫‪346‬‬
‫‪₪ 270,000‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 3,176,000‬‬
‫אחסנה‬
‫‪961‬‬
‫‪51.0%‬‬
‫‪490‬‬
‫‪₪ 270,000‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 3,176,000‬‬
‫אחסנה פנויה (מחושב לפי ‪ ₪ 40‬למ"ר לחודש)‬
‫‪294‬‬
‫‪51.0%‬‬
‫‪150‬‬
‫‪₪ 70,000‬‬
‫‪9.00%‬‬
‫‪₪ 778,000‬‬
‫חניה‬
‫‪800‬‬
‫‪51.0%‬‬
‫‪408‬‬
‫‪₪ 2,410,000‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 28,353,000‬‬
‫סעיף‬
‫שטח שיווק מושכר‬
‫שטח שיווק פנוי ומתפנה (מחושב לפי ‪ ₪ 65‬למ"ר לחודש)‬
‫‪₪ 119,858,000‬‬
‫סה"כ שווי חלק ויתניה בשטח הבנוי‪ ,‬במעוגל‬
‫‪-₪ 244,000‬‬
‫הפחתת תשלום לחברת ‪S.G.S‬‬
‫‪8.0%‬‬
‫סה"כ שווי חלק ויתניה בניכוי תשלום ל‪ ,S.G.S -‬במעוגל‬
‫‪₪ 116,800,000‬‬
‫אומדן שווי למ"ר מושכר בגבולות ‪ ₪ 6.,1..‬ולמקום חניה בגבולות ‪0₪ ..,...‬‬
‫בדיקת רגישות‬
‫ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון הבסיסי והתאמה לשיעורים האחרים‪ 0‬ממצאיה‪:‬‬
‫‪₪ 116,800,000‬‬
‫שווי חלק החברה בנכס‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 124,400,000‬‬
‫‪₪ 116,800,000‬‬
‫‪₪ 110,100,000‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 42‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪-₪ 3,050,000‬‬
‫‪.10‬‬
‫השומה‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אומדן שווי חלק חברת ויתניה בע"מ בנכס בשוק החופשי‪ ,‬בקריטריון של‬
‫קונה מרצון ממוכר מרצון‪ ,‬נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול וזכויות צד ג'‪ ,‬בגבולות‬
‫‪.₪ 116,800,000‬‬
‫‪.11‬‬
‫‪.12‬‬
‫כללי‬
‫‪‬‬
‫השווי לא כולל מע"מ‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא התייחסנו למיסוי שיחול‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬בעת מכירת הנכס‪0‬‬
‫‪‬‬
‫שומות עבר שבוצעו בנכס‪ ,‬ב‪ 1 -‬שנים האחרונות‪0‬‬
‫מועד קובע‬
‫שם השמאי‬
‫שווי נכס‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫יצחק זרניצקי‬
‫‪₪ 105,000,000‬‬
‫‪19.7.2011‬‬
‫גרינברג עדינה‬
‫‪₪ 108,600,000‬‬
‫‪15.9.2011‬‬
‫גרינברג עדינה‬
‫‪₪ 108,600,000‬‬
‫‪30.9.2012‬‬
‫גרינברג עדינה‬
‫‪₪ 112,340,000‬‬
‫מסמך גילוי‬
‫עפ"י תקן ‪ 6.06‬בקשנו מהחברה מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים‪0‬‬
‫בתאריך ‪ 1606.01.61‬התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס‪ ,‬נשוא שומה זו‪ ,‬מחברת ויתניה‬
‫בע"מ‪ ,‬תמצית המסמך‪:‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר‪ ,‬תשל"ב‪063.1-‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס מחזיקים שהם בעלי עניין בתאגיד‪ ,‬כגון‪ :‬חב' בת‪ ,12‬חב' קשורות‪ 13‬וכד'‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה‪ ,‬הסכם או התחייבות‬
‫שניתנו לרשות מקומית וכיוצא באלה אם יש להם השפעה על שווי הנכס‪ ,‬למעט הסכם עם‬
‫חברת אס‪ 0‬גי‪ 0‬אס לעניין הניהול‪0‬‬
‫‪‬‬
‫נערכה שומת מקרקעין של השמאי מר יצחק זרניצקי לתאריך ‪01606101.6.‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימת חבות אחרת הקשורה למקרקעין‪0‬‬
‫‪ 12‬חברה אשר מחזיקה ב‪ 6.% -‬ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה בה‪0‬‬
‫‪ 13‬חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעלי הנכס‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 44‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.13‬‬
‫הצהרות‬
‫‪‬‬
‫אנו מצהירים כי למיטב ידיעתנו העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות‪0‬‬
‫‪‬‬
‫הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל‪0‬‬
‫‪‬‬
‫אנו מצהירים כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת‬
‫השומה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫אנו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬
‫השומה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על‬
‫הכנסות משרדנו‪0‬‬
‫‪‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 6311‬ועפ"י‬
‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪0‬‬
‫‪‬‬
‫אנו מצהירים כי אנו בעלי הידע המתאים לביצוע הערכה זו‪0‬‬
‫‪‬‬
‫השומה בוצעה על ידי החתומים מטה‪ ,‬ללא סיוע‪0‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 43‬מתוך ‪43‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬