docהסכם שיתוף
download 
Report Transcription
הסכם שיתוף
חוזה שיתוף לבניה משותפת שקיבל תוקף מחייב ביום ____________ בין: שותף 1 שם פרטי שם משפחה תעודת זהות כתובת מלאה כתובת דוא"ל מס' טלפון חתימה דירה נבחרת שותף 2 דירה מס' ______ אשר עלותה המוערכת היא _____________________ .₪ להלן ייקראו" :השותפים""/הצדדים להסכם" שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד, לבין: להלן ייקראו" :השותפים""/הצדדים להסכם" שאר השותפים בפרויקט כהגדרתם בהסכם זה, לבין: חברת אפל ואקנין נדל"ן בע"מ ,ח.פ 514946698 להלן תקרא" :חברת הניהול" שותף 2 שותף 1 עמוד 1מתוך 17 והשותפים עומדים להגיש הצעה במכרז רמ"י מס' חי( 325/2013/להלן "המכרז") על מגרש מס' הואיל: 101כהגדרתו בחוברת המכרז (להלן "המגרש"); ובכוונת השותפים להגיש במשותף בקשה להיתר בניה על פי התכניות החלות על המגרש ובכפוף להוראותיהן ,על פיהן ניתן יהיה להקים על המגרש מבנה מגורים ,בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה; והשותפים עומדים לרכוש את הזכויות במגרש וכן מעוניינים לייחד לכל אחד מן השותפים דירה במבנה המגורים אשר ייבנה; והשותפים חפצים להסדיר ביניהם רכישה משותפת של המגרש וביצוע משותף של הפרויקט (כפי שיוגדר להלן) בשיטה של בנייה עצמית משותפת; והשותפים יודעים כי על הסכם זה ו/או על הסכמים שייחתמו מכוחו ,לא חל חוק חובת המכרזים ,תשנ"ב 1992-ו/או התקנות שהותקנו או יותקנו מכוחו; והואיל: והואיל: והואיל: והואיל: והשותפים חפצים להסדיר ביניהם את יחסי השיתוף במגרש ובפרוייקט כהגדרתו להלן וכן להגדיר את זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למגרש על פי הסכם זה ותנאיו; והואיל: אי לכך הוצהר ,הותנה והוסכם כדלקמן: מבוא וכללי .1 . 1.1 המבוא להסכם זה ונספחי הסכם זה מהווים חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו ותנאי מתנאיו. . 1.2 תכליתו של הסכם זה ,הוא להסדיר את ההתקשרות בין הצדדים לבניית הדירות עבור השותפים: החל ברכישת המגרש ,עובר לבניית הדירות עד השלמתן וכלה ברישום הדירות כיחידה נפרדת ע"ש בעליהן .זאת טרם ביצוע תכנון סופי של המבנה וכן טרם ביצוע איזון כספי ספציפי ביחס לכל שותף, לפי שווי המגרש ולפי התכנון שיבוצע עם קבלת היתר בנייה בפועל ,עד כמה שאיזון כזה יצטרך להתבצע. המונחים המוגדרים להלן בהסכם זה ,ישאו אך ורק את המשמעות אשר ניתנה להם בהתאם . 1.3 להגדרות ,אלא אם נקבע אחרת במפורש בהסכם זה ובו בלבד. . 1.4 .2 כל הנאמר בגוף זכר ,גם גוף נקבה במשמע; יחיד יכלול רבים ולהיפך ,ואדם – לרבות גוף מאוגד. הגדרות למונחים הבאים בהסכם זה ,תהא שמורה המשמעות המפורטת בצידם: "השותפים" רוכשי הקרקע החתומים על הסכם זה. "המגרש" מגרש מס' 101כהגדרתו בחוברת מכרז חי.325/2013/ "המבנה" בית דירות בבניה רוויה שייבנה במגרש. "התוכניות החלות" כל תוכניות המתאר החלות על המגרש וכן כל התכניות המקומיות ,המחוזיות הארציות החלות ו/או שיחולו על המגרש ,על תקנוניהן ,תשריטיהן ,טבלאות איזון וכו'. "הפרויקט" רכישת המגרש ,תכנון והקמה של המבנה במגרש :התקשרות עם יועצים שונים לתכנון המבנה ולליווי בנייתו ,קבלת היתר בנייה למבנה ותשלום כל האגרות וההיטלים הכלולים במחיר שותף 2 שותף 1 עמוד 2מתוך 17 המגרש והכרוכים בכך; הוצאת הזמנות להציע הצעות והתקשרות עם קבלן לביצוע הבנייה והקמתם הפיזית של המבנה ,עד השלמתו וקבלת טופס 4ורישום המבנה כדין ,כך שכל יח"ד תירשם כיחידת רישום נפרדת ע"ש בעליה. "היועץ המשפטי" השותפים בחרו במשרד עו"ד גדעון פישר ושות' ,אשר יהיה אמון על ההיבטים המשפטיים הקשורים לפרויקט וכן ישמש כנאמנם של השותפים בחשבון הנאמנות שיפתח לצורך ליווי הפרויקט וכמיופה כוחם בעניינים הרלוונטיים כפי שיפורטו ביפוי הכוח הבלתי חוזר עליו יחתום כל אחד מהשותפים. "הנאמן" עו"ד דפנה פישר ממשרד גדעון פישר שות' ,אשר תנהל את חשבון הבניה של הפרויקט. "הקבלן" קבלן הביצוע של הפרויקט במתכונת של "קבלן עד מפתח". "הבנק בנק מסחרי או בנק למשכנתאות אשר ייבחר לשם מתן משכנתאות ו/או הלוואות לכלל המלווה" השותפים. "חברת הניהול" השותפים בחרו בחברת אפל ואקנין נדל"ן בע"מ ,ח.פ 514946698כחברת הניהול .חברת הניהול תרכז את ניהול הפרויקט עבור השותפים כמפורט בהסכם זה להלן. "חשבון הבניה" חשבון מס' 487236בבנק הבינלאומי סניף רוממה ( )005אשר ינוהל בנאמנות עבור השותפים, לצורך ביצוע כל התשלומים החלים עליהם לצורך הפרויקט .כל הכספים שעל השותפים להעביר לצורך ביצוע הפרויקט יועברו וישולמו לחשבון הבניה בלבד. "השמאי" השותפים בחרו במשרד ירון ספקטור – שמאות מקרקעין בע"מ כשמאי הפרויקט. "אחוז השתתפות בפרוייקט" חישוב משוקלל באחוזים של חלקו של כל אחד מהשותפים בפרויקט בעלויות הבנייה והעלויות הנלוות .האחוז ייקבע ע"י חברת הניהול בהתאם למאפייני הדירה של כל שותף (שטח ,הצמדות, כיוון ,קומה וכדו') ובהתאם לטבלת ניקוד שתתקבל מהשמאי. "עלות הדירה" אומדן עלות הדירה כפי שמצויין בטופס ההצטרפות בהתאם לנספח עלות הדירות המצורף להסכם זה. "ועדת הביקורת" ועדה נבחרת על ידי אסיפת חברי הקבוצה לצורך בקרה אחר פעולות ועדת ההיגוי. "ועדת ההיגוי" ועדה נבחרת על ידי אסיפת חברי הקבוצה לצורך בחירת הקבלן ,פיקוח על התקדמות הבנייה ופיקוח על תקציב הפרויקט. נספח א' -הסכם שכ"ט נספח ב -הסכם נאמנות נספח ג' -חוברת המכרז נספח ד' -יפוי כוח בלתי חוזר נספח ה' -נספח עלות הדירות. שותף 2 שותף 1 עמוד 3מתוך 17 הקמת נציגות .3 בכוונת השותפים לייסד ועדת ביקורת וועדת היגוי לפרויקט אשר יכללו עד 3חברים לכל ועדה מתוך חברי קבוצת השותפים בפרויקט. רכישת המגרש .4 . 4.1 השותפים מסכימים ומתחייבים לחתום על כל ההסכמים והמסמכים הנדרשים לשם רכישת המגרש, במועד אשר ייקבע ע"י חברת הניהול בתיאום עם השותפים ועם כל גורם רלוונטי אחר וללא כל דיחוי ממועד זה. . 4.2 השותפים מסכימים ומתחייבים הדדית להפקיד בחשבון הבנייה במעמד החתימה על הסכם זה ,סך של ₪ 40,000לשם הגשת הצעה למכרז ועל מנת להבטיח ערבות בנקאית הנדרשת למכרז. . 4.3 חברת הניהול תגיש הצעה לרכישת המגרש בשם השותפים .גובה ההצעה עבור המגרש ייקבע ע"י חברת הניהול בהתייעצות עם השמאי. . 4.4 במידה והשותפים ייזכו במכרז ,יידרש כל שותף להשלים סך של 30%מעלות דירתו המשוערת תוך 40יום ממועד הזכייה. . 4.5 במידה והשותפים לא ייזכו במכרז ,יראו הסכם זה כמבוטל (למעט לגבי ההוראות הרלוונטיות עד לאותו מועד) ,יוחזרו הכספים ששילם כל שותף בניכוי ₪ 1,000אשר ישמשו להוצאות עבור הכנות המכרז ולא יוחזרו בכל מקרה .הכספים יוחזרו לשותפים תוך 14יום ממועד שחרור הערבות מרמ"י. . 4.6 לא עמד מי מהשותפים להסכם זה באיזה מן התשלומים שנקבעו במועדו ,ולא תיקן האמור בתוך חמישה ימים מקבלת דרישה בכתב מחברת הניהול ,יחשב הדבר להפרה יסודית של הסכם זה ,אשר יזכה את חברת הניהול בשם ועבור השותפים האחרים להסכם זה ,בחילוט כל תשלום ששולם עד לאותו מועד ולמימון יתרת התמורה ביחס לחלקי הצד המפר ע"י מכירה כפויה של זכויותיו במגרש, לצד ג' שאינו השותף המפר. . 4.7 מיד לאחר הרכישה ,תדווח חברת הניהול באמצעות היועץ המשפטי ,לרשויות המס על ביצוע הרכישה על ידי השותפים. . 4.8 כל שותף יהיה אחראי לבחור את הפטור בו הוא מעוניין להשתמש בעת ביצוע הדיווח למיסוי מקרקעין (ככל שישנו) ויהיה אחראי לשלם את סכום המס שיושת עליו ישירות לרשויות המס. תקנות מיסוי מקרקעין ,ובפרט התקנות הנוגעות לקבוצת רכישה ,ידועות לשותפים ,ולא תהיינה להם טענות כלפי חברת הניהול ו/או היועץ המשפטי ו/או כל יועץ אחר מטעם חברת הניהול בנוגע לפטור שבחרו ו/או לגובה המס אשר יושת עליהם. איזון חלקי השותפים .5 . 5.1 היות והשותפים התחייבו בינם לבין עצמם לרכוש דירות במבנה אשר ייבנה במגרש ומאחר ולא ניתן לדעת מראש את העלות הכוללת של הפרויקט ,מוסכם כי יתבצע איזון בין השותפים .במידה ותכניות הבניה המצורפות כנספח להסכם זה יישארו ללא שינוי ,עלויות הדירות המצורפות כנספח שותף 2 שותף 1 עמוד 4מתוך 17 להסכם זה יהוו את האיזון בין השותפים ,ולשותפים לא תהיה טענה כנגד האיזון המתקבל מעלויות אלו. . 5.2 במידה ועקב אילוצים שונים יהיו שינויים בתכניות הבניה יתבצע איזון נקודתי על ידי השמאי. שינויי דיירים יתומחרו בנפרד לפי עלותם בפועל ויתווספו לעלות הדירה באופן נקודתי לכל שותף. . 5.3 .6 השותפים מתחייבים לפעול לפי קביעת השמאי ולשאת בתשלומים בגין עלויות הבנייה והנלוות לפי אחוז ההשתתפות שייקבע .ככל שהתאמות החלק היחסי ,יחייבו שותף כלשהו בתשלום מס שבח, מס רכישה ,או כל מס או היטל אחר ,יהיה כל שותף אחראי אישית ,לכל תשלום כאמור וישלם אותו ישירות לרשויות המוסמכות ,במועד החוקי לביצוע התשלום. בנייה משותפת . 6.1 בכוונת השותפים ,לבצע בניה משותפת של המבנה במגרש על כל הנובע מכך ,לרבות תכנון מפורט של המבנה ,תשלום ליועצים ולמומחים ,תשלום האגרות וההיטלים ,רכישת המגרש ותשלום הוצאות הפיתוח ,הוצאת הזמנות להציע הצעות לביצוע הבנייה ומינוי קבלן לבניה המשותפת. . 6.2 השותפים ישאו בכל עלויות הבניה והעלויות הנלוות ,בהתאם לאחוז ההשתתפות בפרויקט ולתיקון שיבוצע בו על ידי השמאי הקובע ,ככל שידרש ,כאמור בסעיף 5לעיל; והם מנחים באופן בלתי חוזר את חברת הניהול לבצע את חלוקת העלויות לפי אחוז ההשתתפות .כל שותף יידרש להעמיד את כל הסכומים הדרושים לתשלום חלקו בעלויות הבניה והנלוות ,עם התקדמות הבנייה ולפי צרכי הפרויקט. . 6.3 מוסכם על ידי השותפים כי אחוז ההשתתפות והתשלום עבורו ,הינם לב ליבו של הסכם זה והם מסכימים באופן בלתי חוזר לשיעורו ולתיקון בו לפי איזון השמאי ומתחייבים לשלם את הסך המשקף את שיעור אחוז ההשתתפות שנקבע להם מסך כל עלויות הבנייה והנלוות ,במועדים שייקבעו לכך ע"י חברת הניהול .מודגש בזאת כי לא תהא למי מהשותפים כל טענה מכל סוג שהוא בגין כך. . 6.4 מודגש בזאת ,כי היות והשותפים מבצעים הן את הרכישה והן את מימון הבנייה והעלויות הנלוות ביחד ולחוד ,יהיו השותפים מחויבים לשאת בכל התשלומים למימון עלויות הבנייה והנלוות, במועדים שיקבעו לכך ,בהסכמים השונים שיחתמו בין חברת הניהול לגורמים הרלבנטיים (יועצי תכנון ,קבלן וכו') וללא כל איחור. . 6.5 בכוונת השותפים להגיש באמצעות חברת הניהול בקשה להקלות בנוגע למספר יח"ד הדיור שייבנו במבנה בהתאם לתקנת שבס על מנת להוזיל את עלות הפרויקט לרווחת השותפים. ייחוד הדירות בין השותפים .7 . 7.1 בחירת הדירה תתבצע ע"י כל שותף במועד החתימה על הסכם זה וההסכמים הנלווים לו ובכפוף להעברת 10%מעלות הדירה המשוערת לחשבון הנאמנות של הקבוצה. . 7.2 מובהר בזאת כי במידה ו שותף ירצה להחליף את דירתו בדירה אחרת הוא יוכל לעשות כן על בסיס מקום פנוי בלבד .במידה ותיווצר חבות במס מקרקעין כתוצאה מהשינוי – ישולם המס ישירות על ידי השותף. שותף 2 שותף 1 עמוד 5מתוך 17 חברת הניהול .8 . 8.1 חברת הניהול תנהל את הפרוייקט מתחילתו ועד סופו. . 8.2 חברת הניהול תפעל בנאמנות בעבור השותפים ועבורם בלבד ,לשם שמירת האינטרסים של כל השותפים .חברת הניהול תדווח לשותפים אחת לחודש על כל התפתחויות הפרוייקט לרבות התקדמות הבנייה והצורך בהזרמת כספים לחשבון הבנייה. . 8.3 כל שותף מתחייב לחתום במעמד החתימה על הסכם זה ,על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת היועץ המשפטי ,בהתאם לנוסח ייפוי כוח שיוצג לו ע"י היועץ המשפטי. . 8.4 לחברת הניהול תהיינה מלוא סמכויות ניהול הפרויקט ובפרט: . 8.4.1 ניהול כל ההליכים הנדרשים לשם הכנת ההצעה למכרז ורכישת המגרש עבור השותפים. . 8.4.2 מינוי יועצי תכנון ובעלי תפקידים שונים ,ככל הדרוש לשם ביצוע תכנון הפרויקט ,וקבלת אישורי הרשויות השונות וכל הנלווה לכך. . 8.4.3 פיקוח על אדריכל הפרויקט והיועצים השונים ווידוא קצב התקדמות סביר לבניית המבנה. . 8.4.4 הסדרת מימון ו/או ליווי בנקאי לשותפים. . 8.4.5 חתימה על כל ההסכמים בין השותפים לבין הקבלן ונותני השירות בקשר עם הבנייה. . 8.4.6 ריכוז גביית התשלומים מהשותפים וניהול מעקב מדוקדק אחר תשלומי כל שותף ומתן הנחיות לנאמן בנוגע לחשבון הבניה. . 8.4.7 נקיטת פעולות ככל הדרוש לשם הוצאה לפועל של הסכם זה. . 8.5 חברת הניהול תוכל לבצע מיקור חוץ בכל הנוגע לניהול הפרויקט תוך לקיחת אחריות ופיקוח על ספקי המשנה שייבחרו על ידה .בפרט ידוע לשותפים כי חברת "וקסמן גוברין שטרן ניהול פרויקטים (צפון)" תבצע את תאום התכנון ופיקוח על הפרויקט. . 8.6 חברת הניהול תימנע מכל פעולה ו/או החלטה ,העלולה לגרום לניגוד עניינים בינה לבין נשוא אותה פעולה ו/או החלטה. . 8.7 השותפים ישפו ,כל אחד באופן יחסי לפי אחוז השתתפותו ,את חברת הניהול בגין כל סכום שתאלץ לשלם בגין תביעות ו/או דרישות תשלום אחרות במסגרת תפקידה תחת ובכפוף להסכם זה .שיפוי זה יכלול גם הוצאות שכר טרחה משפטי אשר שולם. . 8.8 חתימתה של חברת הניהול תחייב את השותפים להסכם זה לכל דבר ועניין ,בכל הנוגע לביצוע הפרויקט .כמו כן חתימתה תחייבם בכל הקשור להחלטות אשר התקבלו על ידה. . 8.9 חברת הניהול תנפיק לשותפים דוחות מסודרים אחת לחודש ,בגין התקדמות הפרויקט ומאזנו. . 8.10בגין ניהול הפרויקט ישלם כל שותף לחברת הניהול תמורה בסך 7%בתוספת מע"מ מעלות הדירה כדלהלן: . 8.10.1 4%מעלות הדירה ישולמו עם הזכייה במכרז ,מהכספים המופקדים בחשבון הבניה שהופקדו טרם הזכייה במכרז .ככל שלא היה באמור לשלם את מלוא התמורה ,התמורה תשולם עם ההפקדות הבאות לחשבון הבנייה. שותף 2 שותף 1 עמוד 6מתוך 17 . 8.10.2 2%מעלות הדירה ישולמו לחברת הניהול עם קבלת היתר הבניה. . 8.10.3 1%מעלות הדירה ישולמו לחברת הניהול בפריסה חודשית ,החל מתחילת הבניה בפועל ועד קבלת טופס 4לכל הדירות במבנה. . 8.10.4 למען הסר ספק ,התמורה לחברת הניהול אינה כלולה בעלות הדירה הבסיסית ,אך היא קבועה כמפורט בנספח ה' (נספח עלויות הדירות) ולא תשתנה בשום מקרה ,אף אם עלות הדירה בפועל תשתנה (תעלה או תרד) ,לרבות ירידה בעלות הדירה כתוצאה מתוספת יח"ד לפרויקט במסגרת הקלות. . 8.10.5 חלקי התמורה המופיעים בסעיפים 8.10.1-4ישולמו כשהם נושאים הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ביחס למדד הבסיס של חודש ינואר .2014 יועץ משפטי .9 . 9.1 על פי בחירת השותפים ,היועץ המשפטי של הפרויקט יהיה משרד עו"ד גדעון פישר ושות' ,אשר יהיה אמון על כלל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט ,ובכלל זה :הכנת הסכם השיתוף ,בקשת הצטרפות, רישום שעבודים ,הערות אזהרה ,ייצוג בפני הרשויות ,עריכת הסכמים וחוזים ,רישום בית משותף וכו' .הכל כפי שמפורט בהסכם שכ"ט אשר מצורף להסכם זה. . 9.2 כל שותף מתחייב לחתום במעמד החתימה על הסכם זה ,על הסכם שכר טרחה ועל ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת היועץ המשפטי ,בנוסח המצורף להסכם זה. . 9.3 היועץ המשפטי לא ייצג את מי מהשותפים ,בכל סכסוך בינו לבין צד אחר או לבין חברת הניהול בנוגע לפרויקט ,למעט ייצוג חברת הניהול והשותפים יחד כנגד צד שלא יקיים את הוראות הסכם זה וכנגד נותן שירות לפרויקט במידת הצורך. . 9.4 במימוש סמכויותיו של היועץ המשפטי לפי ייפוי הכוח הנ"ל ,הוא יפעל בהתאם להוראות שיקבל מפעם לפעם מחברת הניהול. . 9.5 עם רישום הבעלות בדירות על שם כל אחד מהשותפים וכן המשכנתא על כל אחת מהדירות יסיים היועץ המשפטי את מתן שירותיו לשותפים. . 9.6 בגין הייעוץ המשפטי ישלם כל שותף ליועץ המשפטי תמורה בסך 1.2%בתוספת מע"מ מעלות הדירה .התמורה תשולם תוך 40יום ממועד הזכייה במכרז. . 9.7 למען הסר ספק ,התמורה ליועץ המשפטי אינה כלולה בעלות הדירה הבסיסית ,אך היא קבועה כמפורט בנספח ה' (נספח עלויות הדירות) ולא תשתנה בשום מקרה ,אף אם עלות הדירה בפועל תשתנה (תעלה או תרד) ,לרבות ירידה בעלות הדירה כתוצאה מתוספת יח"ד לפרויקט במסגרת הקלות. . 11 התחייבות תשלום . 10.1כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת :לשלם לפי חלקו בפרויקט ,תוך 14ימים מדרישת חברת הניהול, או בכל מועד אחר שיפורט בדרישה (בכתב ,בפקס או בדוא"ל) מטעמה את כל התשלומים שידרשו ממנו בהתאם להוראות הסכם זה ,לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור :בכל המתייחס לתכנון שותף 2 שותף 1 עמוד 7מתוך 17 הפרויקט ,הקמתו ,השלמתו ורישום הדירות שבו ע"ש כל אחד מהשותפים .למען הסר ספק ,תנאי מוקדם למסירת החזקה במבנה לכל שותף ,הינו פירעון כל דרישות התשלום ושכ"ט היועצים למיניהם שלפי הסכם זה. . 10.2לכל שותף ברורה החשיבות המירבית בקיום קפדני של התחייבויותיו לפי הסכם זה ,לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור ,ביצוע התשלומים הנ"ל במלואם ,במועדם וכסדרם על מנת לאפשר ביצוע רצוף של הפרויקט .לפיכך ,כל שותף מתחייב בזה שלא לעכב תשלום כלשהו שנדרש ממנו כמפורט להלן ,תהא טענתו אשר תהא .כל שותף מוותר בזה על זכות הקיזוז כנגד כל סכום הנתבע על ידו, כמו גם על הזכות לנכות ממנו תשלום כל שהוא בו נשא אותו שותף .וויתור זה יהיה תקף אף אם תהיה למי מהשותפים טענה ,דרישה ו/או תביעה כלשהם. . 10.3כל אחד מהשותפים ,מתחייב בזאת לשלם ,כל הפרש שיתחייב ושיידרש ממנו ע"י חברת הניהול, כתוצאה מעדכון "החלק בעסקה" ,דהיינו ההפרש ככל שיהיה ,בין כל התשלומים ששולמו עד אז על חשבון החלק בעסקה ,לבין התשלומים הנוספים שיידרשו משינוי החלק בעסקה וזאת תוך 14ימים מיום הדרישה .כל פיגור בתשלום לפי סעיף זה ,יחייב את השותף המפגר בתשלום ריבית הקבועה להלן. . 10.4כל אחד מהשותפים מתחייב לשלם ,לפי דרישת חברת הניהול מעבר ובנוסף לתשלומים המפורטים לעיל ,גם את תשלום מס הרכישה בגין רכישת הקרקע ,כפי שייקבע ע"י הרשויות והכל במועד החוקי הקבוע לתשלומו ,את תשלומי המע"מ בגין בניית הפרויקט במועדם וכן את שכר היועצים. . 10.5כל תשלום ותשלום שעל כל שותף לשלם לפי הסכם זה ,ייעשה בהפקדה לחשבון הבניה .חברת הניהול תנהל את חשבון הבניה בשיתוף עם היועץ המשפטי אשר בו יופקדו כל הסכומים שייגבו מהשותפים כאמור לעיל ואשר ממנו ישולמו כל התשלומים בקשר לפרויקט .בכפוף להוראות לעיל, כל פעולה בחשבון הבנק תעשה על סמך חתימתם של היועץ המשפטי ושל מורשה חתימה מחברת הניהול .חתימה כאמור ,תחייב את כל השותפים לכל עניין כלפי הבנק וכלפי צדדים שלישיים שלפקודתם נמשכו המחאות מחשבון הבנק. . 10.6איחר שותף בתשלום או בחלק ממנו כפי שיידרש ע"י חברת הניהול ,אזי הוא יחוייב בגין סכום התשלום שבפיגור ,בשיעור הריבית הגבוה ביותר שיהיה נהוג באותה שעה בבנק המלווה ובתוספת של 5%לשנה ,הריבית תחושב מהמועד בו היה על השותף המאחר לשלם את התשלום ועד לתשלומו בפועל וזאת כפיצוי מוסכם ,מוערך וקבוע מראש ליתר השותפים .השותפים מצהירים ומאשרים בזאת ,כי שיעור הפיצויים הנ"ל הינו סביר בהתחשב בנזקים העשויים להיגרם כתוצאה מהאיחור בתשלום. . 10.7כל הוראות סעיף זה הינן מעיקרי ההסכם והפרת מי מהן תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויחולו עליה ההוראות להלן בקשר עם הפרת ההסכם. . 11 מימון הפרויקט וחשבון הבניה . 11.1עם רכישת המגרש ,בכוונת השותפים באמצעות חברת הניהול ,לבחור את הבנק המלווה (כפי שהוגדר בסעיף ההגדרות שלעיל) אשר ייתן הלוואות ו/או משכנתאות לכל השותפים ,לפי הסכם שותף 2 שותף 1 עמוד 8מתוך 17 ביניהם ,בנוסח שיוסכם בין הבנק ובין השותפים באמצעות חברת הניהול ואשר ייחתם על ידי חברת הניהול בשם כל השותפים. . 11.2השותפים מצהירים בזאת ,כי הינם עומדים בתנאים לקבלת הלוואה ו/או משכנתה על ידי בנק מלווה ,וכי בדקו זאת טרם התקשרותם בהסכם זה .השותפים מתחייבים להעמיד לטובת הבנק המלווה את כל ההון העצמי ,הערבויות והביטחונות שיידרשו לשם מתן ההלוואה או משכנתא ו/או מסגרת כאמור .עוד מובהר בזה כי אישור כל אחד מהשותפים על ידי הבנק המלווה הינו מעיקרי הסכם זה ותנאי מהותי שלו ,על כל המשתמע מכך .שותף אשר לא יאושר על ידי הבנק המלווה יידרש להעמיד את כל הסכום הנדרש להשלמת חלקו בפרויקט( ,על פי דו"ח ה ,)0 -בחשבון בבנק המלווה שייבחר ,וכן ימשיך ויעמוד בכל התשלומים שיחולו עליו מכח הסכם זה. . 11.3שותף אשר לא יאושר על ידי הבנק המלווה ולא יעמיד את כל הסכום הנדרש להשלמת חלקו בפרויקט ,יחויב למכור את זכויותיו במגרש בתוך פרק זמן קצר שיועמד לו על ידי חברת הניהול, ובמידה ולא יעשה כן יימכרו זכויותיו על ידי חברת הניהול ,כמפורט בהוראות להלן. . 11.4כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת להתייצב מיידית ,ולא יאוחר מתום חמישה ימי עסקים ממועד קבלת הודעה לעשות כן על ידי חברת הניהול ,בפני הבנק המלווה ולספק את כל האישורים והמסמכים שיידרשו על ידי הבנק לשם פתיחת מסגרות אשראי לאותו צד ,ולשלם כל תשלום שיוסכם בין חברת הניהול לבנק המלווה בהקשר זה .האמור תקף גם במידה ואין בכוונת השותף ליטול מהבנק המלווה מימון לשם ביצוע תשלומיו לפי הסכם זה ,שאז תיפתח מסגרת אשראי בלבד. . 11.5לאחר החתימה על כל המסמכים אשר יידרשו על ידי הבנק המלווה ,יהיה כל אחד מהצדדים זכאי (אך לא חייב) ,לקבל הלוואה במסגרת האשראי שיוקצב לו כאמור .כל צד מודע לכך כי חתימתו על כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק הינה הכרחית לשם קבלת מימון מלווה לפרויקט .לפיכך ,צד אשר יימנע מלחתום על מסמך כלשהו ,אפילו לא נזקק הוא לליווי הבנק ,ייחשב הדבר כהפרה יסודית של הסכם זה ויחולו לגביו הוראות בקשר עם ההפרות והתרופות שלהלן .אם יבחר מי מהשותפים ליטול מימון כאמור מבנק ,או מגורם פיננסי אחר שאינו הבנק המלווה ,מתחייב אותו שותף לפתוח חשבון בבנק כמותנה לעיל ,ומבלי למעט מהתנאים והוראות שפורטו לעיל ,מתחייב אותו שותף שלא למשכן ו/או לשעבד את חלקו במגרש ו/או זכויותיו לפי הסכם זה לטובת אותו בנק או כל גורם פיננסי אחר. . 11.6כל השותפים מסכימים במפורש ומודעים לכך ,כי ההסכם בין השותפים לבנק יכלול הוראה לפיה המגרש וזכויותיהם של השותפים בפרויקט ,ישועבדו במשכנתה מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום לטובת הבנק וזאת לשם הבטחת האשראי שיוקצה להקמת הפרויקט ,ביחד ולחוד עם השותפים האחרים .לשם ביצוע רישום המשכנתה ,מסמיכים השותפים בזה ומייפים באופן בלתי חוזר את כוחם של חברת הניהול ו/או את היועץ המשפטי ,לחתום בשמם על כל המסמכים הנדרשים לשם כך. . 11.7מבלי לפגוע בהתחייבויות השותפים המפורטות לעיל ,כל אחד מהם מסמיך בזאת באופן בלתי חוזר ומייפה באופן בלתי חוזר את כוחם של חברת הניהול ו/או את היועץ המשפטי :לחתום בשמו על כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק ו/או הבנק המלווה ,לרבות מסמכים היוצרים שיעבודים ו/או ערבויות לטובת הבנק; לממש בשמו ועבורו את כל הזכויות על פי ההסכם עם הבנק ,לרבות ומבלי שותף 2 שותף 1 עמוד 9מתוך 17 למעט – לבקש ולקבל במקומו מהבנק הלוואות ו/או אשראים; וכן למשוך במקומו כספים מחשבונו בבנק לחשבון הבניה ,על חשבון האשראים כאמור; ובאופן כללי ,לממש כל זכות הנתונה לו על פי ההסכם הנ"ל .כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת ,שלא לתת לבנק הוראה הנוגדת הוראה שתינתן כאמור על ידי חברת הניהול .יש להדגיש כי אין בהסמכת חברת הניהול ו/או היועצים המשפטיים כאמור לעיל כדי לפטור צד להסכם זה מהתחייבותו כאמור בסעיף זה לעיל. . 11.8כל אחד מהשותפים יהיה אחראי לפרוע את ההלוואה שתועמד לו כאמור לעיל בהתאם לתנאיה, לרבות כל סכום אשר נמשך לפי ההוראות לעיל ,כולל ריבית ,הפרשי שער ,הפרשי הצמדה ,הוצאות וכל סכום אחר ,שייזקף על ידי הבנק לחובתו ,במועדים ובתנאים שייקבעו לכך בהסכם ההלוואה של אותו צד עם הבנק. . 11.9עם קבלת החזקה במבנה או קבלת טופס ,4לפי המוקדם יותר ,מתחייב כל שותף שלקח הלוואה או אשראי מהבנק (בעצמו או על ידי חברת הניהול) לסלק את ההלוואה שקיבל מהבנק ,או לרשום, בעזרת היועץ המשפטי ,משכנתה ספציפית על חלקו במבנה לטובת הבנק ,בסכום ובתנאים כפי שייקבעו בינו לבין הבנק. . 11.10השותפים מתחייבים לפרוע את ההלוואה במועדה ומצהירים במעמד החתימה על הסכם זה כי ביכולתם לעשות כן .הצהרה כאמור של כל צד הינה מעיקרי הסכם זה ותנאי מהותי שלו ,על כל המשתמע מכך. . 11.11בחתימתם על הסכם זה ,נותנים השותפים הוראה בלתי חוזרת לבנק ,להעביר לחברת הניהול כל מידע ו/או נתון הדרוש לחברת הניהול לשם פיקוח על פירעון ההלוואה על ידי מי מהשותפים .כמו כן בחתימתו על הסכם זה ,נותן כל שותף לחברת הניהול את האפשרות לבצע תשלום כלשהו במקום סכומים שבפיגור אצלו ולרשום הערת אזהרה ו/או משכון על מתן סכומים אלו ,וזאת מבלי לגרוע מכל הסנקציות המפורטות בהסכם זה להלן. . 12 מועדי התשלום . 12.1ידוע לשותפים ,כי אם אחד מהם לא יעמוד בהתחייבויותיו עפ"י הסכם זה הוא עלול לגרום נזק לכל השותפים האחרים ,אשר מסתמכים על התשלומים שכל שותף התחייב לשלם ,הן במסגרת רכישת המגרש והן בגין מימון עלויות הבנייה והנלוות. . 12.2לפיכך ,מועדי התשלומים ,הן לצורך ביצוע רכישת המגרש והן לצורך ביצוע הפרויקט וכל הקשור בכך ,בהתאם להסכמי ההתקשרות של יתר השותפים להסכם זה ,הינם מעיקרי הסכם זה ותנאי מהותי שלו. . 12.3שותף אשר בניגוד להוראות הסכם זה ,לא ישלם סכום כלשהו במועדו ,כפי שנדרש לעשות כן ע"י השותפים האחרים באמצעות חברת הניהול ,יחשב כמפר הסכם זה הפרה יסודית ויישא בכל הנזקים שייגרמו לשותפים האחרים ,לרבות אלו המפורטים להלן. . 12.4מבלי לגרוע מהאמור לעיל ,תיעשה ההתחשבנות בין השותפים על בסיס שקלי ושותף שלא ישלם במועד את הסכום אותו התחייב לשלם – ישלם לשאר השותפים ,באמצעות תשלום לחשבון הבנייה, כל סכום שבפיגור כשהוא צמוד למדד תשומות הבניה הידוע ביום התשלום בפועל ,לעומת המדד שותף 2 שותף 1 עמוד 10מתוך 17 שהיה ידוע במועד שנקבע לאותו תשלום (אך בכל מקרה לא פחות מהסכום הנקוב שנועד לתשלום) ובתוספת ריבית כאמור לעיל ,בגין תקופת הפיגור ,וזאת מבלי לפגוע בזכות השותפים באמצעות חברת הניהול ,למכור את חלקו של השותף המפר במגרש ,כמפורט להלן. . 13 התקשרות עם קבלן ,בניה ,סיום הבניה ומסירת החזקה בדירות . 13.1עם השלמת תכנון המבנה מסמיך כל אחד מהשותפים את ועדת ההיגוי ואת חברת הניהול :להוציא לקבלני ביצוע הזמנה להצעת הצעות לבניית המבנה ,לנהל בשמו מו"מ עם קבלנים כאמור ,לבחור את הקבלן המבצע בכפוף לאישור ועדת הביקורת ולחתום עמו הסכם לבניית המבנה .הסכם הביצוע יחייב את השותפים כיתר תנאי הסכם זה. . 13.2המבנה ייבנה לפי התוכנית האדריכלית ולפי המפרט של משרד האדריכלים קלוש-צ'צ'יק אשר הינו אדריכל הפרויקט שנבחר על ידי השותפים. . 13.3במידה ושותף ירצה לשדרג או לשנמך את המפרט ,ו/או לבצע שינויי פנים במידת האפשר ,יוכל לעשות כן בתיאום עם חברת הניהול והאדריכל .מודגש בזאת כי ייתכן ושינויי דיירים יהיו כרוכים בעלות כספית ,בהתאם לאופי השינוי ולשעות העבודה הנדרשת. . 13.4עבודות גימור פנים מעבר למפרט הטכני (ושלא במסגרת שינויי דיירים) תבוצענה על ידי כל שותף רק לאחר מסירת החזקה ולאחר קבלת טופס 4לבנין ,ורק בשלב ובמועדים שבהם תאשר חברת הניהול ביצוע עבודות אלו .השותפים מתחייבים לסיים את עבודות גימור הפנים של יחידתם ,בתוך המועד שיקבע לכך על ידי חברת הניהול ,וללא כל איחור ממועד זה. . 13.5השותפים מתחייבים בזאת ,כי בכל מקרה לא יעשו כל עבודות אשר יש להם השפעה על הקירות החיצוניים ,או החזית החיצונית ,או החלונות (לרבות שינוי במבנה ,צורה או צבע) ,או כל שינויים או תיקונים במבנה הפוגעים ,או העשויים לפגוע או לסכן את המבנה הכללי או את אחידותו הארכיטקטונית ,או איזה מחלקיו ו/או קומותיו או לשנות את ערכם. . 13.6עם סיום בניית המבנה תערוך חברת הניהול דו"ח סופי של הוצאות והכנסות כוללות של הפרויקט, של התשלומים אותם ביצע כל אחד מהשותפים ושל חובותיהם של השותפים שטרם בוצעו (באם אלו קיימים) בדו"ח הסופי ,יוצגו התשלומים שהיה על כל אחד מהשותפים לשלם על פי הסכם זה, לעומת התשלומים אשר שולמו בפועל על ידי כל אחד מהם .חברת הניהול תשלח את הדו"ח הסופי לכל צד וכל שותף מתחייב לשלם את החוב המגיע ממנו ,אם מגיע ,בהתאם לדו"ח הסופי ,וזאת בתוך 30יום ממועד משלוח הדו"ח הסופי וכן יהיה זכאי לקבלת החזר ,תוך אותו מועד במידה ויגיע לו. . 13.7כל אחד מהשותפים אשר שילם את מלוא חלקו בתשלומים בהתאם לדו"ח הסופי ואת מלוא חלקו בשכר טרחת היועצים על פי כל דרישות התשלום של חברת הניהול יהיה זכאי לקבל לידיו את החזקה במבנה שנועד לו .החזקה במבנה תימסר לכל אחד מהשותפים ,רק לאחר ששילם את כל המגיע ממנו על פי הסכם זה .לא קיים מי מהשותפים את התנאים הנ"ל ,לא יהיה זכאי אותו שותף לקבל את החזקה במבנה שנועד לו ויחולו עליו כל ההוצאות הכרוכות באחזקת המבנה. . 13.8חברת הניהול תזמין כל אחד מהשותפים ,בתיאום עמו ,לקבלת החזקה במבנה המיועד לו .באותו מועד ,תיערך בדיקת טיב בניה עם כל אחד מהשותפים. שותף 2 שותף 1 עמוד 11מתוך 17 . 13.9עם מסירת הדירות ולאחר רישום הבית כבית משותף ואת הבעלות בדירות על שם השותפים ,תסיים חברת הניהול את תפקידה. . 14 רישום בית משותף ורישום הזכויות ביחידות . 14.1השותפים מתחייבים לרשום ,את הבניין כבית משותף ולייחד את הדירות לשותפים הזכאים להן לפי הסכם זה ונספחיו בבעלות נפרדת ולרשום את היחידות על שם השותפים לפי נספח החלוקה ,בלשכת רישום המקרקעין ,באמצעות היועץ המשפטי .רישום הבתים המשותפים ישקף את החלוקה וההצמדות לפי הסכם זה. . 14.2מוסכם בזה כי חישוב החלק היחסי ברכוש המשותף שיוצמד לכל דירה בבנין יהיה על פי יחס השטחים של כל דירה (לרבות ממ"ד) ללא הצמדותיה ביחס לכלל שטחי היחידות בבנין ללא הצמדות. . 14.3השטחים שיוצאו מהרכוש המשותף ויוצמדו ליחידות מסוימות בבנינים יהיו בהתאם למפורט בהסכם זה ונספחיו. . 14.4למען הסר ספק ,מובהר ומוסכם בזה כי שטחי הגגות ,המסומנים בתכניות כצמודים ליחידות הגג העליונות ולמעט השטחים המיועדים למערכות המשמשות את כל הבניין (לרבות דודי שמש) ודרכי הגישה אליהם ,יוצמדו ליחידות הגג בבנין .אם ניתן יהיה להרחיב את יחידות הגג על הגגות הצמודים אליהן ,יהיו רק השותפים בעלי יחידות אלה רשאים לבנות את ההרחבה כאמור לעיל ולהשתמש לשם כך באחוזי הבנייה ,ככל שיהיו בידי השותפים בעלי יחידות הגג זכויות בניה נוספות כלשהן שטרם נוצלו על ידם ,וככל שלא תהיינה זכויות כאמור ,ירכשו את זכויות הבניה הנ"ל מאת השותפים האחרים .הגגות שיתקבלו מתוספת הבניה כאמור לעיל יוצמדו ליחידות הגג. . 14.5השותפים מתחייבים לכבד את זכויות ההצמדה כאמור לעיל ובעלי זכויות ההצמדה מתחייבים לנהוג בשטחים ובזכויות שהוצמדו לדירותיהם מבלי לגרום למטרד לשותפים האחרים. . 14.6היועץ המשפטי יערוך את כל המסמכים הדרושים לרישום הבניין כבית משותף ,לרבות תקנון הבית המשותף ,אשר ככל שלא יקבע אחרת יהיה התקנון המצוי כתקנון הבית המשותף .תשריט רישום הבית המשותף יוכן על ידי אדריכל הפרויקט בתיאום עם עוה"ד .הכנת המסמכים וביצוע הרישום כלולים בשכר הטרחה של עוה"ד ,ואולם ההוצאות הכרוכות ברישום ,לרבות הכנת תשריטי הבית המשותף הצבעוניים וצילומיהם ולרבות האגרות לרישום ,לא כלולות בשכר הטרחה והשותפים מתחייבים לשלמם לעוה"ד של הפרויקט מיד עם דרישתם הראשונה. . 14.7השותפים מתחייבים לחתום על גבי כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית כבית משותף ,בפני עוה"ד של הפרויקט ובמקום שיקבע על ידו/ם ,תוך 5ימי עסקים ממועד הזמנתו/ם בכתב על ידו/ם. במידה ולא יעשו כן ,מורים השותפים לעוה"ד של הפרויקט באופן בלתי חוזר לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר שחתמו לטובתו ולחתום בשמם על כל המסמכים ,הטפסים ,הבקשות וההצהרות הנדרשים לצורך רישום הבית כבית משותף ,ולא תהיה להם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד עוה"ד של הפרויקט בעניין זה. שותף 2 שותף 1 עמוד 12מתוך 17 . 15 העברת הזכויות במבנה . 15.1מאחר שביצוע הפרויקט תלוי בקיום ההסכם וסדר התשלומים ע"י כל אחד מהשותפים ,מוסכם בזאת ,כי השותפים יהיו מנועים מלמכור או להעביר את זכויותיהם במבנה ו/או עפ"י הסכם זה לצד שלישי כלשהו (להלן "הצד הרוכש") ,עד למועד השלמת הבנייה ומסירת המבנה ,אלא אם קיבלו את אישורם של ועדת הביקורת וחברת הניהול והבנק. . 15.2מודגש בזאת כי עד ל מימוש הזכייה ,לא ניתן להעביר את הזכות במבנה לצד ג' ,למעט במקרים חריגים ביותר ובאישור מראש של חברת הניהול .לשותפים לא תהיינה כל טענות נגד חברת הניהול במידה ותסרב לביצוע העברה של זכויות בתקופה זו. . 15.3במידה ואחד השותפים יהיה מעוניין לצאת מן הפרויקט ,מציאת רוכש לזכויותיו תהיה על אחריותו בלבד ,ועד למציאת רוכש ישלם השותף את התשלומים הנדרשים כסדרם .בנוסף ,עם מציאת רוכש לזכויות יהיה על הצדדים לדווח למיסוי מקרקעין באמצעות היועץ המשפטי. . 15.4מבלי לגרוע מהאמור לעיל ,בכל מקרה של מכירת זכויותיו במגרש מתחייב השותף המוכר ליידע את הצד הרוכש בדבר התחייבויותיו ע"פ חוזה זה ולוודא כי הצד הרוכש יבצע את כל הפעולות הבאות: . 15.4.1 הצד הרוכש יצרף את חתימתו כצד להסכם זה ולכל התחייבות ו/או הסכם אחר אשר השותף המוכר היה צד לו. . 15.4.2 הצד הרוכש יחתום על כל יפויי הכח הנדרשים בהתאם להסכם זה. . 15.4.3 הצד הרוכש יקח על עצמו ,את כל התחייבויות השותף המוכר כלפי הבנק המלווה (ככל שכבר בוצעה התקשרות כזו) ,יחתום אצל הבנק המלווה על כל המסמכים הנדרשים וימציא לחברת הניהול וליועץ המשפטי את הסכמת הבנק המלווה בכתב להעברה. . 15.4.4 השותף המוכר ישלם את כל חובותיו על פי הסכם זה ,שמועד חיובם הינו עד למועד העברה וכן חיובים כלפי היועצים השונים ויקבל על כך אישור בכתב מחברת הניהול. . 15.4.5 השותף המוכר והצד הרוכש יקיימו את כל הוראות הדין וימציאו ליועץ המשפטי את כל המסמכים הדרושים לרישום העברת הזכויות ,לרבות אישור מס שבח ,אישור מס רכישה ואישור הרשות המקומית. . 15.4.6 השותף המוכר או הצד הרוכש שילם לעוה"ד של הפרויקט שכר טרחה בסכום השווה ל- 0.35%בצירוף מע"מ משווי העסקה .תוקפו של סעיף זה יהיה עד לרישום הבית המשותף. . 16 סודיות פרטי השותפים . 16.1חברת הניהול מתחייבת לשמור על פרטי השותפים ולא להעבירם לצד שלישי שלא ברשות מפורשת בכתב מאת השותפים .גופים הרלוונטיים לביצוע הפרויקט לא יחשבו צד שלישי לצורך העניין. . 17 הפרת ההסכם . 17.1ידוע לשותפים ,כי בשל מבנה העסקה כשותפות של שותפים שמתחייבים ביחד ולחוד ,קיימת חשיבות יתירה לעמידת השותפים בכל הוראות ההסכמים עליהם יחתמו ,לרבות הסכם רכישת המגרש ,הסכם הבנייה וההסכמים השונים. שותף 2 שותף 1 עמוד 13מתוך 17 . 17.2בכל מקרה של אי קיום הוראות הסכם זה על ידי מי מבין השותפים ,תהא חברת הניהול רשאית לתבוע מאותו השותף (להלן" :השותף המפר") ,פיצוי בגין כל הנזקים וההוצאות שנגרמו לשאר השותפים עקב כך ,בין במישרין ובין בעקיפין .זאת מבלי לגרוע מכל סעד ו/או זכות המוקנים לשאר השותפים ולחברת הניהול עפ"י הוראות הסכם זה ו/או הוראות כל דין .מבלי לפגוע מכלליות האמור לעיל ,תהא חברת הניהול מוסמכת לפעול כנגד השותף המפר ,בשם כל השותפים האחרים המקיימים הסכם זה ,זאת על מנת לממש את זכותם של אותם שותפים על פי סעיף זה. . 17.3למען הסר ספק ,מובהר כי גם הימנעות של שותף להסכם מחתימה על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע הפרויקט על פי הוראות חברת הניהול ו/או היועץ המשפטי ,תיחשב כהפרת הסכם זה על ידו. . 17.4האמור בסעיף זה ,מתווסף להסדר המפורט לעיל ,ביחס לחילוט כספי צד מפר וזכויותיו בפרוייקט ביחס לאי השלמת חלקו ברכישת המגרש ,כאמור לעיל; והשותפים מצהירים ,מאשרים ומבהירים, כי לא יטענו כנגד ההסדר האמור וכי הוא התקבל על דעתם ,לאור ראייתם והבנתם את הסיכונים הכרוכים בהפרת הסכם רכישת המגרש. . 18 תרופות מבלי לפגוע בהוראות ההסכם שלעיל ,במקרה של אי קיום הוראות ההסכם ,יחולו על השותף המפר ההוראות הבאות: . 18.1חברת הניהול תהא מוסמכת להודיע לשותף המפר ,בשם כל השותפים האחרים להסכם זה ,כי עליו לתקן את ההפרה תוך המועד שייקבע על ידה .לא תוקנה ההפרה עד המועד הנ"ל ,תהא חברת הניהול רשאית לאכוף את קיומו של הסכם זה על השותף המפר ,כפי שתמצא לנכון או לבטל את ההסכם ככל שהדבר נוגע לשותף המפר ,מבלי שיהא בכך בכדי לפגוע בתוקף ההסכם בין שאר השותפים להסכם זה. . 18.2בוטל ההסכם על ידי חברת הניהול ,ככל שהדבר נוגע לשותף המפר ,יחולו ההוראות הבאות: . 18.2.1 חברת הניהול תפעל מיידית ,לרבות באמצעות היועץ המשפטי ,על מנת למכור את זכויותיו של השותף המפר ,לרבות זכויותיו במגרש ובפרויקט ,לכל מי שתמצא לנכון, כולל למי מהשותפים האחרים ,בתמורה ובתנאים שתמצא לנכון – הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי. . 18.2.2 חברת הניהול תפעל בשם השותף המפר ,להשגת כל האישורים וההיתרים שיהיו דרושים ,באם דרושים ,לשם ביצוע העברה הנ"ל .השותף המפר מוותר בה על כל טענה ותביעה בגין ביצוע האמור ,לרבות על תביעה כי המחיר שהושג עבור מכירת הזכויות נמוך מדי. . 18.2.3 כל הסכומים שיתקבלו בתמורה להעברת זכויותיו לשעבר של השותף המפר ,ישולמו לחשבון הבניה ,וישמשו :ראשית ,לתשלום כל המסים ,האגרות ,ההיטלים ויתר התשלומים והחובות הנובעים מהעברה הנ"ל והחלים על פי כל דין על השותף המפר; שנית ,לפירעון כל חובותיו של השותף המפר לפי הסכם זה ,לרבות פירעון כל חובותיו לבנק ולכל גורם אחר על פי הוראות הסכם זה; ושלישית ,לשם השבת הכספים שותף 2 שותף 1 עמוד 14מתוך 17 שהשותפים נאלצו לשלם בגין אותו שותף כאמור להלן .יתרת התמורה ,ככל שתיוותר לאחר שסולקו כל חובות השותף המפר דלעיל ,תושב לשותף המפר בתוך 14ימים ממועד פירעון כל חובותיו לעיל. . 18.2.4 היה והתמורה שהתקבלה ממכירת זכויות השותף המפר ,לא תספיק לכיסוי מלוא חובותיו והתחייבויותיו ,מתחייב אותו שותף להשלים את ההפרש בתוך 14יום מיום שיידרש לכך על ידי חברת הניהול. . 18.2.5 לשותף המפר לא תהיה כל זכות ו/או סעד מכל מין וסוג שהוא ,פרט לזכותו לקבל את יתרת התמורה ,אם תהא כזו ,כאמור לעיל. . 18.2.6 חברת הניהול ו/או היועץ המשפטי יהיו רשאים להשתמש בסמכותם על פי ייפוי הכוח ו/או על פי הסכם זה ונספחיו ולהסדיר עם הבנק את העברת זכויותיו של השותף המפר (על פי ההסכם עם הבנק) למי שירכוש את זכויותיו. . 18.2.7 השותף המפר מוחל ומוותר בזאת מראש על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד חברת הניהול ,היועץ המשפטי ,ומי מהשותפים להסכם זה ,בגין כל מעשה או מחדל שלהם בקשר לאמור בסעיף זה והוא יהיה מנוע מלטעון כל טענה ,לעלות כל דרישה ולתבוע כל תביעה בקשר לכך. . 18.2.8 הרוכש את זכויותיו של השותף המפר ,יהיה חייב כתנאי מוקדם לתקפות הרכישה, להצטרף כצד להסכם זה ונספחיו ולכל הסכם או התחייבות אחרת ו/או התאגדות של השותפים ,ודינו יהיה כאילו היה צד להסכמים אלה במקום השותף המפר מלכתחילה. על הרוכש כאמור יהיה לחתום על כל המסמכים עליהם חתומים השותפים ,לרבות על כל ייפויי הכוח הנדרשים בהתאם להסכם זה. . 18.3אף שותף לא יהיה רשאי לבטל הסכם זה עקב הפרתו ע"י שותף אחר והוא מתחייב שלא לעשות כן. . 18.4חברת הניהול תהא רשאית לעתור למינויו של היועץ המשפטי ככונס נכסים על זכויותיו של השותף המפר ,לרבות חלקו במגרש ,על מנת לבצע ההוראות הכלולות בהסכם זה. . 19 בוררות כל הסכסוכים והמחלוקות בין הצדדים להסכם זה ,יוכרעו ע"י בורר שייבחר בהסכמת הצדדים החלוקים ,ובאין הסכמה ע"י בורר שייבחר ע"י יו"ר מחוז צפון של לשכת עורכי הדין בישראל .חתימה על הסכם זה ,מהווה גם חתימה על שטר בוררות ולא יהא צורך בשטר נוסף ,אלא אם ידרוש זאת הבורר והשותפים מתחייבים לחתום על שטר נוסף במידה ויידרשו לעשות כן ע"י הבורר. . 21 שונות השותפים להסכם זה מצהירים בזאת כדלקמן: . 20.1כי הם מודעים לעובדה שחברת הניהול אינה מוכרת דירות "על הנייר" אלא משמשת גורם מארגן לביצוע הפרויקט ,דהיינו רכישת הקרקע ובניית המבנה בשיטה של בנייה עצמית. . 20.2כי הם מודעים למצב התכנוני במגרש בהתאם לתוכניות החלות על המגרש. שותף 2 שותף 1 עמוד 15מתוך 17 . 20.3כי ראו את המגרש ,ביקרו בו ,ובדקו אותו את סביבתו הקרובה ,פיזית ,משפטית ותכנונית וכי הם מכירים את כל התכניות החלות והוראותיהן ,ומצאו את כל הנ"ל מתאימים לצורכיהם ,ומשכך הם מוותרים על כל טענה בדבר אי התאמה בכל עניין הקשור בהסכם זה .בפרט ,ידוע להם כי צפי משוער לקבלת היתר בניה הינו שנה וחצי עקב פיתוח תשתיות למתחם. . 20.4כי לא קיבלו מצגים כלשהם ממי מהשותפים האחרים ו/או מכל גורם אחר בכל עניין שהוא הקשור בהסכם זה; ואם קיבלו הרי שמצגים אלו נבדקו על ידם כיאות ,ולא יחייבו כל גורם שהוא בגין נתינתם. . 20.5כי ברורים ונהירים להם האחריות ,הסיכונים והסיכויים הנלווים לרכישה משותפת של המגרש ולבנייה המשותפת של המבנה בו ,בשיטה של בנייה עצמית ,וכל אלו יחולו עליהם בלבד ,לרבות היבטי מיסוי ומע"מ החלים על התקשרותם בעסקה נשוא חוזה זה. . 20.6כי הינם בעלי היכולת הכלכלית לעמוד בתנאי הסכם זה וכי הובהר להם כי לאור התחייבויות השותפים ביחד ולחוד ,יינקטו סנקציות חמורות בגין אי עמידה בתשלומים השונים במועדם ,עד כדי ביטול הרכישה מול השותף המפר ומכירת חלקו במגרש לאחרים (לצורך זה אף מופקד ייפוי כוח בלתי חוזר בידי היועץ המשפטי) ,לרבות מכירה בסכומי הפסד; וכי הם מוותרים על כל טענה ומענה בהקשר זה הן כלפי השותפים האחרים להסכם זה ,הן כלפי היועץ המשפטי והן כלפי חברת הניהול. . 20.7כי התחייבויותיהם על פי הסכם זה אינן ממצות את כל התחייבויותיהם כלפי :הפרויקט ,שאר השותפים ,הבנק המלווה וכל גורם אחר וכי הן יתווספו להתחייבויותיהם לפי כל הסכם אשר ייחתם בקשר עם הפרויקט. . 20.8כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת להופיע בפני כל פורום דרוש ,כפי שיורו לו חברת הניהול ו/או היועץ המשפטי ,לחתום על כל מסמך שיידרש בהתאם לשיקול דעתם לצורך ביצוע הסכם זה ולסייע ככל הניתן להוצאתו לפועל של הסכם זה. . 20.9הסכם זה יחול על כל שותף ,חליפיו ונעבריו ,ומי שיבוא במקומו לענין זכויותיו בפרויקט. . 20.10כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת ,כי אם יוטל על זכות מזכויותיו על פי הסכם זה שעבוד ,עיקול או כל חוב אחר ו/או אם ימונה לו כונס נכסים ,או יוצא כנגדו צו מינוי מפרק זמני או קבוע ,צו פירוק, או צו מינוי נאמן ,או צו פ שיטת רגל ,לפי העניין ,אז יהיה אחראי אותו שותף להסירם ו/או לבטלם תוך 30יום מיום הטלתם או הוצאתם ,לפי העניין וזאת על חשבונו ועל אחריותו הבלעדית .לא הוסרו השעבוד או העיקול ,או לא בוטלו הצווים או המינויים הנ"ל במועד האמור ,ישקלו חברת הניהול והיועץ המשפטי ,באם הדבר פוגע בזכויות יתר השותפים ו/או ברישומים כלשהם ,שיש לבצע בלשכת רישום המקרקעין ,לגבי יתר השותפים ובמקרה שכזה ייחשב הדבר להפרת תנאי מהותי של הסכם זה ויחולו הוראות הסעיפים שלעיל. . 20.11במקרה של ההפרה הנ"ל ,תנקוט חברת הניהול בכל האמצעים המיידיים ,הנדרשים לשם מימוש מיידי של זכותו של אותו שותף בפרויקט .תאריך ההפרה ייחשב כתאריך הוצאת הצו ,או תאריך הטלת העיקול .מבלי לפגוע באמור בסעיף זה לעיל ,יהיה חייב השותף המפר לפצות מיידית את כל השותפים האחרים ,בסכום הנזק שייגרם להם בנסיבות העניין. שותף 2 שותף 1 עמוד 16מתוך 17 . 20.12כל אחד מהשותפים ,מתחייב בזה לא לפעול להוצאת צו מניעה ולא לנקוט פעולה כלשהי ,משפטית או אחרת ,נגד שותף אחר ,נגד חברת הניהול ,נגד היועץ המשפטי ,נגד הקבלן או נגד צד שלישי ,אשר עלולים לגרום לעיכוב כלשהו ,בביצוע הוראות הסכם זה או בביצוע הפרויקט. . 20.13הסכם זה קובע ומסדיר סופית את כל המוסכם בין השותפים .לא יהיה תוקף לכל שינוי ו/או תוספת ו/או הסכמה אחרים ,אלא אם נחתמו ונעשו בכתב על ידי כל השותפים להסכם זה .אף אחד מהשותפים או מחברת הניהול לא יהיה אחראי לכל התקשרות קודמת ,הבטחה ,מצג ,פרסום, הצהרה ,מודעה ,תוכנית רעיונית ,השפעה או התחייבות בעל פה או בכתב כל שהוא שהוצגו למי מהשותפים לפני חתימת הסכם זה ,ועם חתימת הסכם זה הם ייחשבו כבטלים. . 20.14מובהר ומוסכם בין השותפים ,כי אין בחתימתם על הסכם זה משום יצירת שותפות ביניהם ,במובן פקודת השותפויות (נוסח חדש) ,התשל"ה– .1975כל אחד מהשותפים מתחייב בזאת ,בהתחייבות בלתי חוזרת ,שלא לדרוש את הפסקת יחסי השיתוף שלפי הסכם זה ,וזאת עד לרישום המבנה שבפרויקט בלשכת רישום המקרקעין. . 20.15עד תום בנייתם של כל המבנה והשלמת הפרויקט ,או עד להעברת הזכויות במבנה על שם בעלי הזכויות ,לפי המאוחר ,אף שותף לא יהיה זכאי לדרוש ולתבוע את פירוק שיתוף ,אלא בדרך של רישום המבנה באופן שיישם את הוראות הסכם זה. . 21 כתובות והודעות כתובות הצדדים השותפים לצרכי הסכם זה הינן כמופיע בספחי תעודות הזהות של השותפים .כל הודעה אשר תישלח בדואר רשום לכתובות הנ"ל ,תיחשב כאילו הגיעה לתעודתה כעבור 72שעות ממשלוחה בדואר רשום .כל הודעה שתשלח לכתובת הדוא"ל של השותפים בהתאם לפרטים שבהסכם זה ,או שתימסר באופן ידני ,תחשב כאילו הגיעה לתעודתה ביום שיגורה של ההודעה. ולראיה לנכונות פרטי ההסכם באו הצדדים על החתום: היועץ המשפטי חברת הניהול שותף 2 שותף 1 עמוד 17מתוך 17
