שומת נכס בהתאם לתקן שמאות מספר 17.1 נתבקשתי לחוות את דעתי לעניין

‫לכבוד‬
‫דו"ח מספר ‪5858 :‬‬
‫מר ‪ – -----------‬סמנכ"ל כספים‬
‫‪------‬‬
‫תאריך ‪ 71 :‬יולי ‪2172‬‬
‫ירושלים‬
‫הערכת שווי סופרמרקט במרכז‬
‫מסחרי ‪-------‬‬
‫גוש ‪ ,81781‬חלקות ‪ -- ,-- ,--‬ו‪-- -‬‬
‫רחוב ‪-----------‬‬
‫‪ – -----‬בית הכרם‬
‫ירושלים‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ .1‬פרטי הזמנת השומה ‪.3 ........................................................................................‬‬
‫‪ .2‬רזומה ‪.3 ............................................................................................................‬‬
‫‪ .3‬נשוא השומה ‪.4 ..................................................................................................‬‬
‫‪ .3‬מטרת השומה ‪.4 .................................................................................................‬‬
‫‪ .4‬תאריך קובע ותאריך ביקור ‪.4 ..............................................................................‬‬
‫‪ .5‬פרטי הנכס ‪.4 .....................................................................................................‬‬
‫‪ .6‬פרטי רישום ומצב משפטי ‪ 5 ................................................................................‬ו‪.6 -‬‬
‫‪ .7‬מצב תכנוני ‪ 6 .....................................................................................................‬ן‪7 -‬‬
‫‪ .8‬תיאור הסביבה ‪.7 ...............................................................................................‬‬
‫‪ .9‬תיאור הנכס ‪ 8 ..................................................................................................‬עד ‪12‬‬
‫‪ .11‬גישות השומה‪13. ...............................................................................................‬‬
‫‪ .11‬גורמים ושיקולים ‪14. .........................................................................................‬‬
‫‪ .12‬נתוני השוואה ותחשיבים ‪ 15 ...............................................................................‬ו‪16. -‬‬
‫‪ .13‬הערכה ‪.17 ........................................................................................................‬‬
‫‪ .14‬נספח ‪ -‬נסח טאבו ‪ 18 .........................................................................................‬עד ‪.31‬‬
‫‪2‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ .7‬פרטי הזמנת השומה‬
‫נתבקשתי לחוות את דעתי לעניין שווי הנכס הנדון למכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון‬
‫למועד ‪ ,31.12.2111‬זאת לצורך יישום תקני ‪ IFRS‬בדוחות הכספיים של ‪ ----‬ישראל ‪-‬‬
‫‪ --- --- -‬בע"מ‪.‬‬‫שומה זו‪ ,‬המהווה "שומת מקרקעין מקיפה"‪ ,‬נערכה בהתאם לתקן ‪ 17‬של מועצת‬
‫שמאי מקרקעין והועדה לתקינה שמאית (להלן‪ :‬התקן) גילוי נדרש בעבודת שמאות‬
‫מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך התשכ"ח‪.1968 -‬‬
‫‪1.1‬‬
‫שומה זו הוזמנה ע"י מר ‪ – -----------‬סמנכ"ל כספים של חברת ‪.----- ---‬‬
‫‪1.2‬‬
‫ההתקשרות לביצוע חוות הדעת נערכה בתאריך ‪.1861662112‬‬
‫‪1.3‬‬
‫שומה זו הוזמנה לצורך יישום תקני ‪ IFRS‬בדו"חות הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪1.5‬‬
‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה‪.‬‬
‫אין מניעה לפרסום שומתי בציבור‪.‬‬
‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני‪:‬‬
‫השכלה‪:‬‬
‫‪1981-1984‬‬
‫בוגר תואר ראשון בכלכלה באוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪1992-1991‬‬
‫בוגר החוג לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫‪ 2115‬עד בכלל‬
‫מתחילת שנת ‪ 2115‬אני בעלים ומנהל של משרד העוסק בכלכלה‬
‫ושמאות מקרקעין בעיקר בתחום בחינת ההיבטים הכלכליים של‬
‫נכסי מקרקעין והערכת שווי נכסים‪.‬‬
‫‪1996-2114‬‬
‫‪-1561361996‬‬
‫שמאי מוסמך ועובד במשרד פרץ את אגסי‪.‬‬
‫הסמכה כשמאי מקרקעין– תעודת רישום בפנקס שמאי המקרקעין‬
‫מספר ‪ – 461‬מטעם מועצת השמאים‪ ,‬משרד המשפטים‪ ,‬מדינת‬
‫ישראל‪.‬‬
‫‪1991-1996‬‬
‫‪1991-1994‬‬
‫טרום התמחות והתמחות במשרד יצחק פרץ‪.‬‬
‫גזבר הרשות המקומית יהוד‪.‬‬
‫‪1991-1985‬‬
‫עבודה בתפקידים שונים ככלכלן‪.‬‬
‫יחסי תלות‪:‬‬
‫‪1986‬‬
‫לא מתקיימת תלות בין השמאי לבין מזמיני השומה‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ .2‬נשוא השומה‬
‫נשוא שומה זו הנו נכס דלא ניידי‪ ,‬סופרמרקט‪ ,‬שנמצא במבנה הבנוי על חלקות ‪ -- ,-- ,--‬ו‪-- -‬‬
‫‪ ,‬בגוש ‪ ,31151‬הממוקם במרכז מסחרי ‪ ,---- ---‬בקרן הרחובות ‪ ,--- --- ---- ---‬בשכונת בית‬‫הכרם‪ ,‬בירושלים (להלן "הנכס")‪.‬‬
‫‪ .8‬מטרת השומה‬
‫‪ 3.1‬להעריך את השווי הנוכחי של הנכס‪ ,‬כפנוי וחופשי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד ו‪6‬או זכויות‬
‫לצד ג' כלשהן‪.‬‬
‫‪3.2‬‬
‫השווי הנוכחי של הנכס אמור לבטא את מחירי שוק הנדל"ן‪ ,‬שניתן לצפות להם‬
‫ממכירתו בעסקת "קונה מרצון למוכר מרצון"‪.‬‬
‫‪ .4‬התאריך הקובע להערכה‪ 31 :‬דצמבר ‪.2111‬‬
‫‪ .8‬תאריך הביקור‪ :‬הביקור בנכס נערך‪ ,‬ע"י יוסי אגסי‪ ,‬בתאריך ‪ 14‬יולי ‪.2112‬‬
‫‪ .6‬פרטי הנכס‪:‬‬
‫גוש‬
‫‪.31151 :‬‬
‫חלקות‬
‫תתי חלקות‬
‫‪ -- ,-- ,-- :‬ו‪( -- -‬רשומות במשותף תחת חלקה ‪.)--‬‬
‫‪ :‬תת חלקה ‪.1‬‬
‫שטח רשום‬
‫‪ :‬שטח המגרש‪ ,‬המהווה את חלקות ‪ ,----‬הנו כ‪ 3,964 -‬מ"ר‪ .‬השטח‬
‫הרשום של תת חלקה ‪ 1‬הנו ‪ 1,356‬מ"ר בתוספת הצמדות של ‪ 677‬מ"ר‬
‫שטח בנוי‬
‫חלק קרקע‪ ,‬המיועד לצרכי ציבור וקרקע בשטח ‪ 1,174‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ :‬סה"כ השטח הבנוי בנכס נשוא השומה הנו‪:‬‬
‫סופרמרקט‪ ,‬בקומת קרקע‪ ,‬בשטח כ‪ 1,225 -‬מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫שטח בקומת מרתף‪ ,‬המשמש בפועל כחדר מנהל ושטח אחסנה בשטח כ‪-‬‬
‫‪ 111‬מ"ר ברוטו‬
‫גלריה בנויה‪ ,‬בחלק מקומת הסופרמרקט‪ ,‬בשטח כ‪ 75 -‬מ"ר ברוטו‪.‬‬
‫מיקום‬
‫‪ :‬קרן הרחובות ‪ ,----- ---‬מרכז מסחרי ‪ ,---- ---‬בית הכרם‪ ,‬ירושלים‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ .1‬פרטי רישום ומצב משפטי‬
‫‪7.1‬‬
‫בהתאם לנסח רישום מקרקעין‪ ,‬העתק מפנקס בתים משותפים‪ ,‬חלקות ‪ ---‬בגוש‬
‫‪ 31151‬רשומות במשותף כבית משותף‪ .‬בהתאם לנסח הרישום תת חלקה ‪ 1‬רשומה‬
‫בבעלות‪:‬‬
‫‪ ---- ---- ----- ---‬בע"מ ‪-‬‬
‫בשלמות‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 1,356 :‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬מחסן ‪ +‬חנות‪ .‬מיקום‪ :‬קרקע ‪ +‬מרתף‪.‬‬
‫חלק ברכוש המשותף‪.5166991 :‬‬
‫הערות רשם המקרקעין‪ :‬מחסן בן ‪ 6‬חדרים ‪ +‬חדר הסקה בן חדר אחד בקומת מרתף‪.‬‬
‫חנות ‪ 9‬חדרים ‪ 2 +‬אולמות ‪ +‬שירותים בקומת קרקע‪.‬‬
‫הצמדות‪:‬‬
‫חלק קרקע המיועד לצורך ציבורי – ‪ 264‬מ"ר‪.‬‬
‫חלק קרקע המיועד לצורך ציבורי – ‪ 413‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ 1,174‬מ"ר‪.‬‬
‫חלק קרקע ‪-‬‬
‫הערות לעניין הרכוש המשותף‪:‬‬
‫שתי הערות על הפקעה לפי סעיפים ‪ 5‬ו‪.7 -‬‬
‫הערה על הפקדת תכנית‪ ,‬לטובת הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים‪.‬‬
‫הערה על הפקעה לפי סעיף ‪,19‬‬
‫‪7.2‬‬
‫תת חלקה ‪ 2‬רשומה בבעלות ‪.---- ---‬‬
‫שטח רשום – ‪ 146.11‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬חדר הסקה ‪ +‬מדרגות ‪ +‬מחסן‪.‬‬
‫הצמדות‪:‬‬
‫חלק קרקע בשטח ‪ 114.11‬מ"ר‪.‬‬
‫חלק גג בשטח ‪ 1,545.11‬מ"ר‪.‬‬
‫חכירות‪:‬‬
‫רשומים חוכרים רבים ושונים‪.‬‬
‫הערות הזהרה‪:‬‬
‫רשומת מספר רב של הערות שונות ובין היתר‪ :‬הערה לפי סעיף ‪ ,126‬לטובת ‪--- ---- ---‬‬
‫‪ ----- -‬בע"מ‪ ,‬בגין הסכם מכר חנות מס' ‪ ,2‬על כל הבעלים‪.‬‬
‫‪7.3‬‬
‫תת חלקה ‪ ,3‬רשומה ע"ש חברת ככר ‪ ----‬בע"מ‪.‬‬
‫שטח רשום ‪ 91.11‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬חנות ‪ +‬צריף‪.‬‬
‫הערות רשם המקרקעין‪ :‬החנות במבנה ב' בשטח ‪ 83‬מ"ר‪ .‬הצריף במבנה ג' בן חדר‬
‫בשטח ‪ 7‬מ"ר‪.‬‬
‫הצמדות‪:‬‬
‫חלק קרקע בשטח ‪ 412.11‬מ"ר ‪ +‬גג של מבנה ב בשטח ‪ 97.11‬מ"ר‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫חכירות‪:‬‬
‫רשומים חוכרים שונים ובין היתר‪ ---- ------ ------- ----- :‬בע"מ‪.‬‬
‫‪7.4‬‬
‫תת חלקה ‪ .4‬רשומה בבעלות ‪ ------ ------ ----- ----- ---‬בע"מ‪.‬‬
‫שטח רשום‪ 15.11 :‬מ"ר‪.‬‬
‫תיאור‪ :‬חדר טרנספורמציה בקומת קרקע‪.‬‬
‫חכירות‪:‬‬
‫חברת חשמל לישראל בע"מ‪ ,‬על כל הבעלים‪.‬‬
‫‪ . 5‬מצב תכנוני‬
‫ע"פ אתר האינטרנט של עיריית ירושלים ‪ ,‬התכנית הרלוונטית‪ ,‬שחלה על‬
‫המגרש נשוא השומה הנה‪:‬‬
‫‪ 8.1‬תכנית בניין עיר מספ ר ‪ 54‬ב'‪ ,‬שפורסמה למתן תוקף בתאריך ‪.1767675‬‬
‫בהתאם להוראות התכנית‪ ,‬המגרש עליו בנוי המבנה הנדון מסווג ביעוד אזור מגורים ‪2‬‬
‫מיוחד‪.‬‬
‫התכנית אושרה לאחר שהסופרמרקט היה קיים והתכנית דנה בזכויות הבניה למגורים‬
‫מעל מבנה הסופרמרקט‪ .‬ע"פ התכנית זכויות הבניה לאזור מגורים ב' מיוחד יהיו‬
‫בהתאם להוראות בתכנית מתאר ירושלים מס' ‪.62‬‬
‫‪8.2‬‬
‫תיק הבניין‬
‫בתיק הבניין בארכיון ההיסטורי של עיריית ירושלים קיימים היתרי בניה כדלקמן‪:‬‬
‫‪6‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫היתר בניה ‪ ,16875‬מתאריך ‪ ,6611676‬לבניית הסופרמרקט‪.‬‬
‫היתר בניה לתוספת מגדל המגורים מעל לסופרמרקט‪.‬‬
‫היתר בניה מספר ‪ ,7816‬מתאריך ‪ ,27611681‬לתוספת ‪ 71‬מ"ר בקומת קרקע‪.‬‬
‫הבניה הקיימת בפועל תואמת את תשריטי ההגשה מלבד תוספות‪ ,‬שבוצעו בבניה קלה‪,‬‬
‫בעורף המבנה לכיוון מזרח‪ ,‬המהווה סגירת שטח בעומק כ‪ 2.1 -‬מטר‪ ,‬המהווה חצר‬
‫כלואה בין החזית המזרחית של קומת קרקע (מבנה הסופרמרקט) לגדר הבנויה בגבול‬
‫המגרש‪.‬‬
‫‪ .9‬תיאור הסביבה והנכס‬
‫‪9.1‬‬
‫תיאור הסביבה‬
‫הנכס נשוא השומה ממוקם בחלק הדרומי של העיר ירושלים‪ ,‬במרכז המסחרי ‪,----- ----‬‬
‫בשכונת בית הכרם‪ .‬האזור מאופיין כאזור מעורב‪ ,‬מגורים מסחר ועסקים עם בניינים בנויים‬
‫בבניה רוויה ברובם‪ .‬הנכס נשוא השומה ממוקם בקרן הרחובות ‪ ,-------- -------‬בככר ‪.-----‬‬
‫הככר מהווה שטח ציבורי פתוח‪ ,‬רחבה מחופה גרנוליט עם אדניות גינון‪ .‬רחוב ‪ ----‬דו‪-‬סטרי‪,‬‬
‫סלול אספלט‪ ,‬עם מדרכות בשני הצדדים‪ ----- --- .‬מהווה עורק תחבורה ראשי‪ ,‬דו‪-‬סטרי‪ ,‬דו‬
‫מסלולי לכל כיוון‪ ,‬עם מסילה לרכבת הקלה באמצע ומדרכות בשני הצדדים‪ .‬תנועת כלי‪-‬רכב‬
‫והלכי‪-‬רגל ערה ברוב שעות היממה‪.‬‬
‫הפיתוח והתשתיות העירוניות באזור מלאים‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ 9.2‬תיאור המבנה‬
‫הנכס נשוא השומה נמצא ברוב קומת הקרקע של מבנה בנוי בטון ובלוקים‪ ,‬גג בטון‬
‫שטוח וקירות חוץ בחיפוי אבן ניסורה‪ .‬הבניין כולל קומת מרתף‪ ,‬שמשמשת ברובה‬
‫לחניה‪ ,‬קומת קרקע ברובה מסחרית‪ ,‬הכוללת את הסופרמרקט נשוא השומה‪ ,‬קומת‬
‫ביניים מסחרית‪ ,‬וקומות מגורים‪ .‬בקומת הקרקע של הבניין קיימת קולונדה‪,‬‬
‫המקיפה את שטח הסופרמרקט בקומת הקרקע משלוש כיוונים‪ .‬הקלונודה פונה‬
‫לרחוב ‪ .---- ---- --- ,----- ----‬בחלק המסחרי של הבניין קיים גרם מדרגות חיצוני‬
‫אחד‪ ,‬לא מקורה‪ ,‬המחבר את מפלס ככר דניה עם קומת הביניים המסחרית‪ ,‬וגרם‬
‫מדרגות פנימי אחד עם מעלית נוסעים‪ ,‬המחברים את הקולונדה בקומת קרקע‪ ,‬מכיוון‬
‫רחוב == ‪ ,-----‬עם קומת הביניים המסחרית‪ .‬בנוסף קיים לובי כניסה וגרם מדרגות‬
‫עם מעלית‪ ,‬נפרדים לקומות המגורים‪.‬‬
‫רמת ה בניה והגמר במבנה טובה ‪ .‬ה מ צב הפיז י ו התחזוקה השוטפת‬
‫תואמ ים את גיל המבנה ‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫הנכס‬
‫הנכס נשוא השומה מהווה סופרמרקט ‪ ,‬הממוקם ברובו קומת הקרקע של‬
‫הבניין‪ .‬בנוסף קיים שטח‪ ,‬המשמש נכון להיום חדר מנהל ושטח אחסנה‪,‬‬
‫בקומת מרתף‪ ,‬ושטח נוסף בגלריה ‪.‬‬
‫השטחים בנכס כוללים‪:‬‬
‫קומת קרקע מסחרית בשטח כ ‪ 1,225 -‬מ"ר בקומת קרקע‪ ,‬הכולל ת את שטח‬
‫המכירה של הסופרמרקט בשטח כ ‪ 1,125 -‬מ"ר ושטח שירות ע ורפי בשטח‬
‫של כ ‪ 211 -‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח בקומת מרתף ‪ ,‬המשמש בפועל כחדר מנהל ושטח אחסנה‪ ,‬בשטח כ ‪-‬‬
‫‪ 111‬מ"ר‪.‬‬
‫חדר הסקה במרתף בשטח כ ‪ 31 -‬מ"ר‪.‬‬
‫גלריה בשטח כ ‪ 75 -‬מ"ר‪ ,‬בנויה בתוך חלק משטח אולם המכירה‪.‬‬
‫בנוסף קיימת חצר עורפית‪ ,‬בשטח כ ‪ 677 -‬מ"ר‪ ,‬כשטח ציבורי פתוח‪,‬‬
‫המשמשת רחבת חניה לב אי הסופרמרקט‪ ,‬וחצר שירות וגישה לספקים של‬
‫הסופרמרקט‪.‬‬
‫תיאור הסופרמרקט‬
‫שטח הסופרמרקט כולל את שטח המכירה‪ ,‬שטח שירות ואחסנה עורפי‪ ,‬חצר‬
‫שירות עורפית‪ ,‬שטח שירות במרתף המשמש כחדר מנהל הסניף ושטח‬
‫אחסנה וגלריה המשמ ש ת שטח התארגנות לעובדי הסופרמרקט ואחסנה ‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫אולם המכ ירה‬
‫אולם המכירה‬
‫אולם המכירה פונה בחזית דרומית לככר ‪ , ----‬חזית מזרחית לרחוב ‪---- ---‬‬
‫וחזית מערבית ‪ . ----- ---‬ע י קר שטח המכירה בעל צורה מקורבת למלבן כחלל‬
‫אחד גדול בלתי מחולק‪.‬‬
‫בחלק משטח המכירה בנויה גלריה ‪ ,‬עם גישה באמצעות מדרגות פנימיות‪ ,‬בנויות‬
‫בבניה קלה‪ ,‬מהלך אחד תלול‪ ,‬המחבר את רצפת אולם המכירה עם הגלריה‪,‬‬
‫שנוצרה תוך הנמכת חלק קטן משטח המכירה לגובה נטו‪ ,‬מתחת לגלריה של כ ‪-‬‬
‫‪ 2.1‬מטר‪ .‬הגלריה משמשת כשטח התארגנות לעובדי הסופרמרקט‪ ,‬כולל מטבחון‬
‫וחדר אוכל‪ ,‬תא שירותים ושטח לאחסנה‬
‫מתחת לאולם המכירה קיים שטח בקומת מרתף ‪ ,‬עם גישה באמצעות מדרגות‬
‫בנויות בניה קשיחה‪ ,‬מהלך אחד תלול‪ ,‬היורד מרצפת אולם המכירה אל רצפת‬
‫קומת המרתף‪.‬‬
‫עבודות הגמר באולם המכירה ברמה טובה ‪ ,‬תואמ ו ת את השימוש כאו ל ם מכירה‬
‫בסופרמרקט כולל‪:‬‬
‫*‬
‫דלת הכניסה הראשית וחלונות הראווה לאורך הקולונדה מזכוכית‬
‫במסגרות אלומי ניום‪.‬‬
‫*‬
‫*‬
‫הרצפה בחיפוי אריחי קרמיקה צבעונית ‪.‬‬
‫התקרה אקוסטית מונמכת עם תאורה פלואורסצנטית שקועה‪ ,‬פתחי‬
‫אוורור לפיזור מיזוג האוויר וחיישנים ונקודות התזה למערכת‬
‫גילוי וכיבוי עשן ואש‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫עבודות הגמר בגלריה‪ ,‬ברמה פשוטה מותאמ ו ת לשימוש כשטח התארגנות‬
‫לעובדים ולאחסנה‪.‬‬
‫עבודות הגמר בשטח שנמצא במרתף ברמה סטנדרטית‪.‬‬
‫שטח השירות‬
‫שטח השירות‬
‫בפינה הצפון ‪ -‬מזרחית ולאורך החזית הצפונית של קומת הקרקע אזור השירות‬
‫ברובו שטח המשמש לאחסנה ושירות כולל חדרי קירור ‪ ,‬עם יציאה לחצר משק‬
‫עורפית ‪ ,‬המשמשת רחבת חניה ציבורית וגישה לספקים של הסופ רמרקט ‪.‬‬
‫עבודות הגמר בשטח השירות ברמה סטנדרטית ‪ ,‬תואמת את השימוש כשטח‬
‫אחסנה ושירות בסופרמרקט כוללות‪:‬‬
‫*‬
‫הרצפה בחיפוי מאריחי קרמיקה צבעונית‪.‬‬
‫*‬
‫ה תאורה פלואורסצנטית תלויה ועם תשתיות וצנרת תשתיות תלויים על הקירות‬
‫והתקרה‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫חצר משק עורפית‬
‫חצר המשק העורפית (בפינה הצפון‪-‬מזרחית)‬
‫שטח החצר העורפית לא מקורה‪ ,‬משמש חניה לבאי הסופרמרקט ורחבת גישה לספקים ‪.‬‬
‫עבודות הגמר בחצר המשק העורפית ברמה סטנדרטית תואמות את השימוש כחצר וגישה‬
‫עורפית לאספקה ושירות לסופרמרקט כוללות‪:‬‬
‫*‬
‫*‬
‫החצר מתוחמת בגדר בנויה‪.‬‬
‫שטח החצר מחופה אספלט‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ .71‬גישות השומה‬
‫קיימות שלוש גישות מקובלות להערכת שווי של נכסי דלא ניידי‪:‬‬
‫גישת ההשוואה‪.‬‬
‫גישת היוון הכנסות‬
‫גישת העלויות (השווי השיורי‪6‬חילוץ)‪.‬‬
‫‪11.1‬‬
‫גישת ההשוואה‬
‫בגישה זו‪ ,‬המועדפת בד"כ‪ ,‬מתבססת הערכת השווי על נתוני שווי של נכסים דומים‬
‫ורלוונטיים הנמצאים בסביבה הקרובה לנכס הנישום‪.‬‬
‫‪11.2‬‬
‫גישת היוון הכנסות‬
‫בגישה זו נוקטים בד"כ לנכסים מניבים המושכרים ע"י בעלים לשוכרים ודמי‬
‫השכירות החופשית מהווים הכנסה לבעלי הזכויות בנכס‪ .‬בגישה זו מחשבים את שווי‬
‫הנכס בהתאם לשווי הנוכחי של זרם ההכנסות מהנכס לאורך החיים הכלכליים שלו‪,‬‬
‫דהיינו מהוונים את ההכנסות מהנכס‪ .‬לצורך היוון ההכנסות מחשבים את השווי‬
‫הנוכחי של ההכנסות בשיעור היוון (מכפיל)‪ ,‬המבטא את הרבית הנהוגה בנכס בתוספת‬
‫המבטאת את הסיכון הצפוי לאורך השנים‪.‬‬
‫‪11.3‬‬
‫גישות העלויות (השווי השיורי‪6‬החילוץ)‬
‫בגישה זו מתייחסים להפרדה בין הרכיבים השונים של התרומה לשווי הנכס תוך‬
‫חילוץ שווי כל מרכיב‪ .‬דהיינו מחלצים את שווי הקרקע מסך כל שווי הנכס לאחר‬
‫הפחתת רכיבים כגון‪ :‬יזום ותקורה‪ ,‬עלות בניה ופיתוח וכו'‪.‬‬
‫בגישה זו מחלצים בד"כ את שווי הקרקע בנכסים דומים ורלוונטיים משווים לקרקע‬
‫בנכס המוערך ובונים חזרה את שווי הנכס לאחר תוספת הרכיבים הרלוונטיים כגון‬
‫עלות בניה יזום ותקורה וכו'‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪.77‬‬
‫שיקולים ועקרונות בשומה‬
‫בשומה זו הבאתי בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪ 11.1‬הובא בחשבון אופי האזור ומיקום האזור‪ ,‬בית הכרם‪ ,‬במרקם הכללי של העיר‬
‫ירושלים‪.‬‬
‫‪ 11.2‬מיקום הנכס באזור‪.‬‬
‫‪ 11.3‬שטח הנכס‪ .‬התכנון והחלוקה הפונקציונאלית‪.‬‬
‫‪ 11.4‬הובאו בחשבון רמת הבנייה והגמר בבניין‪ .‬המצב הפיזי והתחזוקה‬
‫השוטפת שלו‪.‬‬
‫‪ 11.5‬הובא בחשבון רמת הבנייה והגמר‪ ,‬המצב הפיזי והתחזוקה השוטפת של‬
‫הנכס ‪.‬‬
‫‪ 11.6‬הובא בחשבון כי הבניין רשום כבית משותף וכי הזכויות בנכס הנן‬
‫בעלות‪.‬‬
‫‪ 11.7‬הובאו בחשבון המצב התכנוני והתכניות שחלות על החלקה הנדונה‪.‬‬
‫‪ 11.8‬הובאו בחשבון מחירים של נכסים דומים ורלוונטיים באזור ובסמיכות‬
‫לנכס תוך ההתאמות המתבקשות ממיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬מצב פיזי‪ ,‬מצב הזכויות‬
‫וכו'‪ .‬בשומה זו חושב שווי הנכס בגיש ת ההשוואה‪.‬‬
‫‪ 11.9‬המחיר שהיה משלם קונה מרצון עבור הנכס ‪.‬‬
‫‪ 11.11‬השווי הנקוב כולל מע"מ‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪ 12‬נתוני השוואה ותחשיבים‪:‬‬
‫נתוני השוואה לדמש"ח חנויות בבית הכרם‪:‬‬
‫שטח בנוי (במ"ר)‬
‫כתובת הנכס‬
‫סוג הנתון‬
‫דמש"ח נדרשים שווי מתואם למ"ר חנות‬
‫רחוב ‪---- ---‬‬
‫‪24‬‬
‫עסקה‬
‫‪₪ 3,811‬‬
‫‪ ₪ 22,355‬למ"ר חנות‬
‫רחוב ‪----- ---‬‬
‫‪45‬‬
‫עסקה‬
‫‪₪ 2,851‬‬
‫‪ ₪ 8,895‬למ"ר חנות‬
‫‪31 ----- ----‬‬
‫‪24‬‬
‫דרישה‬
‫‪₪ 2,511‬‬
‫‪ ₪ 18,171‬למ"ר חנות‬
‫‪ ₪ 16,425‬למ"ר חנות‬
‫ממוצע של שווי מתואם של מ"ר חנות בבית הכרם (במעוגל)‬
‫הערה‪ :‬דמש"ח מתואמים בין מחיר דרישה מכיר עסקה‪ .‬השווי חושב בגישת היוון‬
‫הכנסות לפי מכפיל ‪.8.5%‬‬
‫נתוני השוואה לשווי חנות בבית הכרם‪:‬‬
‫כתובת הנכס‬
‫‪31 ------ ---‬‬
‫שטח בנוי (במ"ר)‬
‫סוג הנתון‬
‫דרישה‬
‫‪24‬‬
‫מחיר דרישה‬
‫‪₪ 411,111‬‬
‫ממוצע של שווי מתואם של מ"ר חנות בבית הכרם (במעוגל)‬
‫שווי מתואם למ"ר חנות‬
‫‪ ₪ 15,891‬למ"ר חנות‬
‫‪ ₪ 15,891‬למ"ר חנות‬
‫הערה‪ :‬שווי מתואם בין מחיר דרישה למחיר עסקה‪.‬‬
‫תחשיבים‪:‬‬
‫שווי ממוצע משוקלל למ"ר חנות בבית הכרם ‪-‬‬
‫‪=)22,355 + 8,895 + 18,171 + 15,891( :4‬‬
‫‪ ₪ 16,315‬למ"ר‪.‬‬
‫התאמה לשטח ויחס חזית עורף (‪- )1.2‬‬
‫‪ ₪ 13,585‬למ"ר‪.‬‬
‫שווי למ"ר שטח שירות במרתף (‪- )31%‬‬
‫‪ ₪ 4,175‬למ"ר‪.‬‬
‫שווי החצר הצמודה‪:‬‬
‫שווי למקום חניה פתוחה ‪-‬‬
‫מספר מקומות החניה ‪-‬‬
‫‪ ₪ 41,111‬למקום חניה‪.‬‬
‫‪ 25‬מ"ר למקום ‪ 677 :‬מ"ר=‬
‫‪15‬‬
‫‪ 27‬מקומות‪.‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫שווי אולם בסופרמרקט ‪-‬‬
‫‪.₪ 16,641,111‬‬
‫‪ 1,225‬מ"ר ‪ ₪ 13,585 X‬למ"ר=‬
‫שווי שטח שירות במרתף ‪ 111 -‬מ"ר ‪ ₪ 4,175 X‬למ"ר=‬
‫שווי החצר הצמודה ‪-‬‬
‫‪.₪ 411,111‬‬
‫‪ ₪ 41,111‬למקום חניה ‪ 27 X‬מקומות=‬
‫סה"כ שווי הנכס ‪-‬‬
‫‪.₪ 1,181,111‬‬
‫‪.₪ 18,131,111‬‬
‫‪. ₪ 75,781,111‬‬
‫שווי הנכס ‪-‬‬
‫‪16‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬
‫‪.78‬‬
‫הערכה‬
‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬תוך התייחסות למיקום הנכס‪ ,‬שטחו‪ ,‬רמת הביקוש באזור‪ ,‬וכל‬
‫הנתונים הנזכרים בסעיף ‪ 9‬דלעיל‪ ,‬מנחים הנתונים‪ ,‬החישובים והשיקולים‪ ,‬שסביר‬
‫לאמוד את השווי הנוכחי של הנכס במחיר‪ ,‬שהיה מתקבל לו נמכר בעסקת "קונה‬
‫מרצון ממוכר מרצון" בסך של‪:‬‬
‫‪₪ 75,781,111‬‬
‫הכול כריק פנוי וחופשי מיסוי בגין מכירה אם בכלל‪.‬‬
‫הערכה זו מבטאת את השווי ההוגן של הנכס הנדון כנכס נדל"ן להשקעה וזאת‬
‫כמשמעותו בתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS 40‬‬
‫שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד‪ .‬אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין‬
‫להסתמך עליה לכל מטרה אחרת‪ .‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אינו המזמין‬
‫ועורך שומה לא יהא אחראי להסתמכות כלשהיא כאמור‪.‬‬
‫הנני מצהיר בזה כי אין לי כל עניין פרטי בנכס הנדון וכי שומתי זו נערכה על פי מיטב הבנתי‬
‫וניסיוני המקצועי וע"פ תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) והכללים המקצועיים של‬
‫לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‬
‫________________‬
‫יוסי אגסי‬
‫כלכלן ושמאי מקרקעין‬
‫‪17‬‬
‫חבר לשכת שמאי‬
‫מקרקעין בישראל‬