docדוח תקופתי 2011 לשנת
download 
Report Transcription
דוח תקופתי 2011 לשנת
דוח תקופתי
לשנת 2011
עמוד
פרק א' -
תיאור עסקי התאגיד
2 - 93
פרק ב' -
דו"ח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד
94 - 116
פרק ג' -
דו"חות כספיים ליום 31בדצמבר 2011
117 - 227
פרק ד' -
פרטים נוספים על התאגיד
228 - 242
פרק ה' -
דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית
243 - 246
אלקטרה בע"מ
דוח תקופתי לשנת 2011
תיאור עסקי התאגיד
תוכן עניינים
עמוד
פרק :1תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד
3
תיאור התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו
3
תחומי פעילות
8
השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו
8
חלוקת דיבידנדים
10
פרק :2מידע אחר
11
מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה
11
סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה
16
פרק :3תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות
23
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
23
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
31
מגזר שירות אחזקה וסחר
36
מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
43
נכס נדל"ן להשקעה
62
מגזר זכיינות
68
פרק :4תיאור עסקי התאגיד בכללותו
76
רכוש קבוע ומיתקנים
76
הון אנושי
76
הון חוזר
78
נכסים לא מוחשיים
79
הסכמים מהותיים
79
מדיניות השקעה בניירות ערך סחירים
80
מימון
80
שעבודים
84
מיסוי
84
הליכים משפטיים
90
יעדים ואסטרטגיה עסקית
90
צפי להתפתחות בשנה הקרובה
90
מידע בדבר שינויים מהותיים בעסקי התאגיד לאחר יום 31.12.2011
91
מידע כספי לגבי מגזרים גיאוגרפיים
91
דיון בגורמי סיכון
92
2
הגדרות
לשמות ולמונחים המפורטים להלן ,תהיה בדוח זה המשמעות המופיעה לצידם:
אלקו-החזקות או אלקו – אלקו החזקות בע"מ.
הבורסה – הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ.
דולר – דולר ארה"ב.
החברה – אלקטרה בע"מ.
הקבוצה – החברה ,חברות-הבת והחברות המוחזקות שלה.
אלקטרה-נדל"ן – אלקטרה נדל"ן בע"מ – חברה-אחות של החברה.
אלקטרה-השקעות – אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ.
אלקטרה-בניה – אלקטרה בניה בע"מ.
יום המאזן – יום .31.12.2011
מועד הדוח – מועד אישור הדוח התקופתי ,יום .6.3.2012
פרק :1תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד
.1תיאור התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו
.1.1
החברה ,חברה-בת של אלקו-החזקות ,נתאגדה בשנת 1962כחברה פרטית בשם "אלקטרה )ישראל( בע"מ" .בחודש נובמבר
1971הפכה החברה לחברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה .בינואר 2003שונה שם החברה לשמה הנוכחי
"אלקטרה בע"מ".
.1.2
הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרים עיקריים :מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל; מגזר פרויקטים למבנים
ותשתיות בחו"ל; מגזר שירות אחזקה וסחר; מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום; ומגזר זכיינות.
.1.3
החל מהדיווח הכספי ליום ,31.12.2010החברה מציגה את פעילותה בתחום הזכיינות ,אשר הוצגה בעבר במסגרת מגזר
הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל במגזר נפרד – מגזר זכיינות .בהתאם לכך ,ביצעה החברה הצגה מחדש של הדיווח המגזרי
ליום .31.12.2010פעילות החברה במסגרת מגזר הזכיינות כוללת פרויקטים גדולים להקמה והפעלה במתכונת BOO ,BOTו-
PFIוכוללת ,בין השאר ,את פרויקט עיר הבה"דים ,פרויקטי אגירה שאובה במעלה הגלבוע ובמנרה ופרויקטי חלוקת גז באיזור
הנגב ובאיזור הדרום.
.1.4
עד ליום 30.9.2009פעלה החברה במגזר נוסף – נדל"ן מניב .ביום ,30.9.2009לאחר קבלת אישור כל הגורמים המוסמכים
לרבות אישור בית-המשפט ,בוצע שינוי מבני בקבוצה ,שהייתה עד לאותו מועד בעלת השליטה באלקטרה נדל"ן ,במסגרתו פוצלה
אלקטרה-נדל"ן מהחברה והפכה מחברה-בת לחברה-אחות של החברה.
היבטי מיסוי בנוגע להסדר השינוי המבני
במסגרת השינוי המבני הוטלו מגבלות שונות ,בין היתר ,ביחס ליכולתן של החברה ואלקטרה נדל"ן לקזז הפסדים לצורכי מס לאורך
תקופה של 5שנים החל משנת 2009ומגבלות ביחס למכירת מניות החברה ואלקטרה נדל"ן בידי בעלי השליטה בחברה
ובאלקטרה נדל"ן למשך שנתיים ובכפוף להקלות הקבועות בפקודת מס הכנסה .כחלק משינוי המבנה חולקו הפסדי החברה לצורכי
מס הכנסה למועד הפיצול ) 31בדצמבר (2008בין החברה לבין אלקטרה נדל"ן בהתאם ליחס ההון העצמי של החברות ,כאשר
לחלוקת ההפסדים לא קיימת השפעה מהותית על החברה.
3
.1.5
ביום 29.12.2011החליט דירקטוריון החברה על שינוי המדיניות החשבונאית בדוחותיה הכספיים של החברה ליום 31.12.2011
בקשר עם ישויות שבשליטה משותפת בהתאם להוראות התקן החשבונאי ,IAS 31בהתאם להוראות התקן תעבור החברה להציג
ישויות בשליטה משותפת לפי שיטת השווי המאזני .שינוי המדיניות ייושם למפרע .החברה סבורה כי המדיניות החשבונאית
החדשה תספק מידע מהימן ורלוונטי יותר לגבי הדוחות הכספיים שלה .לפרטים נוספים בדבר שינוי המדיניות החשבונאית ראה
ביאור 2לו' לדוחותיה הכספיים של החברה ליום 31.12.2011וכן דוח מיידי של החברה מיום ) 29.12.2011מס' אסמכתא –
.(2011-01-381180
4
מבנה ההחזקות בקבוצה* -להלן תרשים פירוט החזקות החברה בחברות פעילות בארץ ובחו"ל ,נכון למועד הדוח .שיעור ההחזקה מצוין לצד שמה של החברה המוחזקת.
.1.6
אלקו החזקות בע"מ
58.55%
אלקטרה בע"מ
100%
100%
Electech
Holding B.V
הולנד
100%
אלקו התקנות
ושירותים )(1973
בע"מ
נכסי אריאל
בע"מ
72%
100%
ראו בעמוד
הבא
100%
100%
100%
75%
100%
38%
אלקטרה בניה
קדר מערכות מיזוג
תעמל אלקטרה
פי אס פי
אלקטרה פאוור
אלקטרה השקעות
בע"מ
אוויר ) (1989בע"מ
אגש"ח בע"מ
השקעות בע"מ
בע"מ
) (1998בע"מ
100%
24.75%
50%
אלקטרה אפ.אם
א.ל.ד איכות
גירית מערכות בקרה
מודל טק
אגירה שאובה –
שובאל תל אביב
בע"מ
הסביבה בע"מ
ותקשורת בע"מ
סוכנויות בע"מ
אלקטרה
בע"מ
100%
100%
י.ב אחזקת מערכות
קצנשטיין אדלר
בע"מ
בע"מ
בע"מ
33%
50%
אסטרגל בע"מ
שותפות מוגבלת
100%
קומפקס תעשיות
100%
א.ל.א תעשיות
לאיכות הסביבה
19%
פלגי מים
בע"מ
ההחזקה בתאגידים שונים על-ידי החברה נעשית לעיתים באמצעות חברות בת זרות
* מבנה ההחזקות שלעיל אינו כולל חברות שאינן פעילות וחברות שאינן מהותיות
לפעילות החברה.
5
ראו תרשים
בהמשך
אלקטרה בע"מ
100%
Electech Holding B.V
הולנד
100%
100%
Elecbel N.V
OTS Omni
Trading
Services
100%
בלגיה
100%
ETCO
UNI-D N.V
ניגריה
בלגיה
100%
Electra M&E Ltd.
100%
Devinoxs N.V
בולגריה
100%
Electra M&E
Engineering
systems SRL
Romania
50%
בלגיה
100%
Deservis N.V
בלגיה
100%
Afcon Electra
Romania SA
רומניה
100%
Electra HVAC
Rus
רוסיה
50%
Devis
Energieen N.V
בלגיה
100%
Thermofox N.V
בלגיה
100%
Electra Afcon
EE Rus
רוסיה
100%
Elerep N.V
בלגיה
100%
Electra M&E
BEL.
בלרוס
ידי החברה נעשית לעיתים באמצעות חברות בת זרות-ההחזקה בתאגידים שונים על
* מבנה ההחזקות שלעיל אינו כולל חברות שאינן פעילות וחברות שאינן מהותיות
Elerepspie N.V
בלגיה
100%
Electra
Westminster Ltd.
בריטניה
.לפעילות החברה
6
אלקטרה בע"מ
100%
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
100%
Glotir Trading Ltd.
קפריסין
50%
100%
Electra
Development SRL
רומניה
ליטא
40%
100%
Morgal
Investments LLC
רוסיה
מגדל אלקטרה
)שותפות(
ישראל
לטביה
גרין פארק בע"מ
נווה שרת
ישראל
46.0625%
פרויקט WPrime
)שותפות(
ישראל
100%
Electra Bulgaria
Ltd.
בולגריה
100%
NovelSum
Limited
קפריסין
25%
SIA Unico
50%
Morgal Investment
Limited
קפריסין
Midtown
ישראל
)מתחם תנובה(
KUB Electra Baltic
100%
Electra APM
SpZ.o.o
פולין
12.5%
33%
100%
Electra
Varna Ltd.
100%
Kalimancl
Properties Ltd.
100%
Electra
Properties Ltd.
100%
ההחזקה בתאגידים שונים על-ידי החברה נעשית לעיתים באמצעות חברות בת זרות
Suvorovo
Properties Ltd.
* מבנה ההחזקות שלעיל אינו כולל חברות שאינן פעילות וחברות שאינן מהותיות
לפעילות החברה.
7
.2תחומי פעילות
כאמור ,הקבוצה פועלת הן בישראל והן בחו"ל בחמישה מגזרים עיקריים :מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל;
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל; מגזר שירות אחזקה וסחר; מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום; ומגזר זכיינות.
.2.1
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת באופן שהקבוצה מעניקה ללקוח אפשרות לליווי מלא של כלל השירותים
להם הוא זקוק בתחום המבנים והתשתיות .באופן זה הקבוצה ערוכה ללוות את הלקוח בכל שלבי הפרויקט
המבוקש ,החל משירותי בניה והתקנת מערכות מיזוג אוויר ,חשמל וצנרת ,מעליות ודרגנועים )מערכות
אלקטרו-מכניות( ,התקנה וייצור של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך
למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות.
.2.2
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
במגזר זה מעניקה הקבוצה ללקוחותיה שירותי התקנת מערכות חשמל וצנרת ומערכות מיזוג אויר מרכזי
)מערכות אלקטרו מכאניות() Electech Holdings B.V .להלן ,("Electech" :חברה הולנדית זרה בבעלות
מלאה של החברה ,מרכזת את פעילות האלקטרו-מכנית של הקבוצה מחוץ לישראל .פעילותה של Electech
מתבצעת באמצעות חברות ושותפויות זרות.
.2.3
מגזר שירות אחזקה וסחר
פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזרי הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל.
במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת שירותים למעליות ולמערכות מיזוג אוויר ,ניהול ותחזוקת מתקנים ,מבני
ציבור ,תעשיה ומגורים ותפעול מכוני טיהור שפכים .כמו כן במסגרת מגזר זה הקבוצה עוסקת בייבוא ושיווק
של נורות וציוד מיתוג חשמלי.
.2.4
מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
הקבוצה עוסקת בפיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בישראל ובחו"ל .במסגרת פעילות זו רכשה הקבוצה קרקעות
בישראל ובחו"ל אשר התפתחו או עשויות להתפתח לכלל פרויקטים.
.2.5
מגזר זכיינות
פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובמגזר
שירות אחזקה וסחר ,וממוקדת בפעילות זכיינות ) (Concessionsבפרויקטי תשתית לאומיים המבוצעים
במימון המגזר הפרטי )בעיקר פרוייקטי BOTו .(BOO-פעילות זו מבוצעת בדרך של השתתפות במכרזים
לאומיים ,וכן באמצעות התמודדות על פרויקטים המקודמים במתווה של רישיונות ו/או רגולציה ייעודית .בשלב
זה הפעילות ממוקדת בישראל .הקבוצה בוחנת את האפשרות להרחיב את פעילות מגזר זה למדינות נוספות
בהן לקבוצה יש יתרון יחסי.
למידע נוסף בנושא המגזרים העסקיים של הקבוצה ראו ביאור 30ו 31-לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.3השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו
.3.1
ביום ,2.2.2010מימש מנכ"ל החברה 300כתבי אופציה מתוך 400כתבי אופציה שהוענקו לו במסגרת
תוכנית אופציות שאושרה על-ידי הדירקטוריון ביום ,5.1.2006ל 45,244-מניות רגילות של החברה45,178 .
ממניות המימוש נמכרו בעסקה מחוץ לבורסה ,במחיר של כ 346.50-ש"ח למניה .יתרת 66מניות המימוש
נמכרו בעסקה מחוץ לבורסה ,במחיר של 369.12ש"ח למניה .ביום 6.2.2011מימש מנכ"ל החברה את
יתרת 100כתבי האופציה שהוענקו לו במסגרת תוכנית האופציות ל 17,253-מניות רגילות של החברה .מניות
המימוש נמכרו בעסקה מחוץ לבורסה ,במחיר של 400.00ש"ח למניה.
8
.3.2
ביום 29.3.2007אישר דירקטוריון החברה הקצאה של עד 76,600כתבי אופציה למנהלים בחברה .עד
למועד הדוח ,פקעו 12,639כתבי אופציה ,ובנוסף מנהלים בחברה מימשו 43,279כתבי אופציה ל18,045-
מניות רגילות של החברה .להלן פירוט מניות המימוש אשר נמכרו על-ידי הנאמן לתוכנית האופציות )להלן
בסעיף זה" :הנאמן"( בעסקאות מחוץ לבורסה:
תאריך
מספר מניות
מחיר ממוצע למניה
24.1.2010
1,050
375.60
2.2.2010
523
371.20
3.2.2010
1,343
369.10
4.2.2010
523
376.20
לפרטים בדבר תוכנית האופציות לעובדים ראו ביאור )27ה())(2א( לדוחות הכספיים של החברה ליום
.31.12.2011
.3.3
ביום 29.8.2010הקצתה החברה לשישה מנהלים בכירים בקבוצה 27,576כתבי אופציה הניתנים למימוש
במניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .כל אחת של החברה ,במסגרת תוכנית אופציות שאושרה על-ידי דירקטוריון
החברה ביום .22.6.2010נכון למועד הדוח פקעו 1,532כתבי אופציה מכתבי האופציה שהוקצו במסגרת
התוכנית.
לפרטים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור )27ה())(2ב( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.3.4
ביום 13.3.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של מניות רגילות של החברה בהיקף של
עד 50מיליון ש"ח .לפרטים נוספים ראה סעיף רכישות עצמיות בדוח הדירקטוריון של החברה וכן דוח מיידי
שפרסמה החברה ביום ) 14.3.2011מס' אסמכתא .(2011-01-078342בשנת הדוח ביצעה החברה
במסגרת התוכנית רכישות עצמיות בבורסה של 6,666מניות רגילות תמורת סכום כולל של 2,383אלפי ש"ח.
המניות שנרכשו על-ידי החברה הינן מניות רדומות שאינן מקנות זכויות כלשהן ,כל עוד הן בבעלות החברה.
.3.5
ביום 22.8.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של איגרות חוב של החברה )סדרות ב' ו-
ג'( בהיקף של עד 50מיליון ש"ח .לפרטים נוספים ראה סעיף רכישות עצמיות לדוח הדירקטוריון של החברה
וכן דוח מיידי של החברה מיום ) 22.8.2011מס' אסמכתא .(2011-01-248862
.4חלוקת דיבידנדים
.4.1
לחברה אין מדיניות חלוקת דיבידנדים ונושא זה מובא מפעם לפעם לדיון בדירקטוריון החברה.
.4.2
ביום 21.9.2010חילקה החברה לבעלי מניותיה דיבידנד בסך כולל של כ 40,000,000-ש"ח )כ 11.33-ש"ח
למניה(.
.4.3
ביום 14.9.2011חילקה החברה לבעלי מניותיה דיבידנד בסך כולל של כ 40,000,000-ש"ח )כ 11.26-ש"ח
למניה(.
.4.4
ביום 6.3.2012הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בסך כולל של כ 50,000,000-ש"ח )כ-
14.09ש"ח למניה( .הדיבידנד ישולם בפועל ביום .27.3.2012
9
פרק :2מידע אחר
.5מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה
.5.1
להלן נתונים כספים בדבר תחומי הפעילות של הקבוצה )באלפי ש"ח(
לפירוט בדבר חלוקת המגזרים של החברה ,ראו ביאור 30בדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
2011
פרויקטים
למבנים
ותשתיות
בישראל
הכנסות מחיצוניים
הכנסות מתחומי פעילות אחרים
הכנסות )הוצאות( אחרות
רווחי )הפסדי( חברות כלולות
עלויות מיוחסות המהוות הכנסות
של תחום פעילות אחר
התאמת שווי הוגן ותוצאות
מימוש נכסים מניבים נטו
1,485,913
583,191
746,815
21,543
15,473
---
30,929
---
---
---
---
)(1,248
9,658
1,182
650
)(3,346
-
11,806
---
2,849,268
)(46,402
---
---
)(1,248
8,144
)(30,929
---
)(10,649
)(4,824
---
46,402
---
---
---
---
41,691
---
115
41,806
עלויות מיוחסות אחרות
)(1,436,231
)(522,368
)(654,347
)(27,803
)(15,379
)(1,903
)(2,658,031
סך העלויות
)(1,476,160
)(522,368
)(664,996
)(32,627
)(15,379
44,499
)(2,658,031
עלויות קבועות המיוחסות
1
לתחום הפעילות
)(191,065
)(71,748
)(247,570
)(8,768
)(3,993
---
)(523,144
עלויות משתנות המיוחסות
לתחום הפעילות
)(1,276,095
)(450,620
)(417,426
)(23,859
)(11,386
44,499
)(2,134,887
43,884
62,005
113,398
27,261
)(4,821
)(1,788
239,339
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לבעלים של
החברה האם
25,694
36,304
66,395
15,961
)(2,823
)(1,047
140,484
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לזכויות שאינן
מקנות שליטה
18,190
25,701
47,003
11,300
)(1,998
)(741
99,455
חלק המיעוט בהכנסות מחיצוניים
11,036
---
10,566
---
---
---
21,602
רווח )הפסד( תפעולי מגזרי
1
פרויקטים
למבנים
ותשתיות בחו"ל
שירות אחזקה
וסחר
פיתוח והקמה
של נדל"ן
בייזום
זכיינות
פעילות בין
מגזרית
מאוחד
עלויות קבועות – עלויות שאינן משתנות כתוצאה משינוי בהיקף הפעילות של הקבוצה.
10
2010
פרויקטים
למבנים
ותשתיות
בישראל
הכנסות מחיצוניים
הכנסות מתחומי פעילות אחרים
1,386,847
582,500
720,114
535
8,651
---
2,698,647
53,696
---
27,581
---
---
)(81,277
---
הכנסות )הוצאות( אחרות
4,526
---
---
---
2,775
---
7,301
רווחי )הפסדי( חברות כלולות
12,642
7,866
329
)(2,034
---
---
18,803
)(27,581
---
)(10,518
)(43,178
---
81,277
---
---
---
---
33,777
---
5,261
39,038
)(1,378,564
)(523,444
)(640,612
35,520
)(13,694
)(6,214
)(2,527,034
)(1,406,145
)(523,444
)(651,130
)(7,658
)(13,694
75,036
)(2,527,034
עלויות מיוחסות המהוות הכנסות
של תחום פעילות אחר
התאמת שווי הוגן ותוצאות
מימוש נכסים מניבים נטו
עלויות מיוחסות אחרות
סך העלויות
עלויות קבועות המיוחסות
2
לתחום הפעילות
)(168,184
)(68,414
)(232,208
)(247
)(2,527
---
)(471,579
עלויות משתנות המיוחסות
לתחום הפעילות
)(1,237,961
)(455,030
)(418,922
)(7,411
)(11,167
75,036
)(2,055,455
51,567
66,922
96,894
24,620
)(2,268
)(980
236,755
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לבעלים של
החברה האם
30,177
39,163
56,702
14,408
)(1,327
)(573
138,550
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לזכויות שאינן
מקנות שליטה
21,390
27,759
40,192
10,212
)(941
)(407
98,205
חלק המיעוט בהכנסות מחיצוניים
10,327
---
9,036
---
---
---
19,363
רווח )הפסד( תפעולי מגזרי
2
פרויקטים
למבנים
ותשתיות בחו"ל
שירות אחזקה
וסחר
פיתוח והקמה
של נדל"ן
בייזום
זכיינות
פעילות בין
מגזרית
מאוחד
עלויות קבועות – עלויות שאינן משתנות כתוצאה משינוי בהיקף הפעילות של הקבוצה.
11
2009
פרויקטים
למבנים
ותשתיות
בישראל
הכנסות מחיצוניים
1,190,382
530,400
641,271
21,402
8,478
---
2,391,933
הכנסות מתחומי פעילות אחרים
29,126
---
27,072
---
---
)(56,198
---
הכנסות )הוצאות( אחרות
2,208
---
---
---
---
---
2,208
7,848
15,199
222
1,332
---
24,601
רווחי )הפסדי( חברות כלולות
עלויות מיוחסות המהוות הכנסות
של תחום פעילות אחר
התאמת שווי הוגן ותוצאות
מימוש נכסים מניבים נטו
)(27,072
---
)(3,158
)(25,968
---
56,198
---
---
---
---
2,900
---
4,229
7,129
עלויות מיוחסות אחרות
)(1,156,993
)(478,435
)(572,420
)(7,827
)(11,338
)(3,007
)(2,230,020
סך העלויות
)(1,184,065
)(478,435
)(575,578
)(33,795
)(11,338
53,191
)(2,230,020
עלויות קבועות המיוחסות
3
לתחום הפעילות
)(146,808
)(69,679
)(183,754
)(4,963
)(1,596
---
)(406,799
עלויות משתנות המיוחסות
לתחום הפעילות
)(1,037,257
)(408,756
)(391,824
)(28,832
)(9,742
53,191
)(1,823,221
45,499
67,164
92,987
)(8,161
)(2,860
1,222
195,851
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לבעלים של
החברה האם
26,826
39,600
54,825
)(4,812
)(1,686
720
115,473
החלק מהרווח מפעולות
רגילות המיוחס לזכויות שאינן
מקנות שליטה
18,673
27,564
38,162
)(3,349
)(1,174
502
80,378
חלק המיעוט בהכנסות מחיצוניים
8,701
---
7,211
---
---
---
15,912
רווח )הפסד( תפעולי מגזרי
3
פרויקטים
למבנים
ותשתיות בחו"ל
שירות אחזקה
וסחר
פיתוח והקמה
של נדל"ן בייזום
זכיינות
פעילות בין
מגזרית
מאוחד
עלויות קבועות – עלויות שאינן משתנות כתוצאה משינוי בהיקף הפעילות של הקבוצה.
12
2011
סך נכסים
פרויקטים
למבנים ותשתיות
בישראל
877,067
סך נכסים
פרויקטים
למבנים ותשתיות
בישראל
776,034
פרויקטים למבנים
ותשתיות בחו"ל
380,987
פיתוח והקמה של
נדל"ן בייזום
שירות אחזקה
וסחר
930,860
541,791
זכיינות
114,740
נכסים כלליים
18,487
מאוחד
2,863,932
2010
.5.2
פרויקטים למבנים
ותשתיות בחו"ל
390,211
פיתוח והקמה של
נדל"ן בייזום
שירות אחזקה
וסחר
702,079
520,832
זכיינות
33,264
נכסים כלליים
81,312
מאוחד
2,503,732
הסבר לביצוע ההתאמות
בנתונים המופיעים בטבלה המיוחסים לנתוני רווח והפסד ,ההתאמות מבוצעות בגין פעילויות בין מגזריות .לנתוני המאזן )סך נכסים( ההתאמות מבוצעות בגין נכסים כלליים של
הקבוצה שאינם מזוהים עם מגזר מסוים.
.5.3
הסבר ביחס להתפתחויות בנתונים המופיעים בטבלה
ראו פירוט בחלק "תוצאות הפעילות" בדוח הדירקטוריון.
13
.6סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה
.6.1
4
סביבה כלכלית גלובלית
קצב הצמיחה של הכלכלה העולמית האט בשנת .2011ההתאוששות הגלובלית אינה אחידה וחלוקתה בין
כלכלות מפותחות למתעוררות הינה ברורה למדי .במדינות המפותחות הצמיחה במהלך שנת 2011הייתה
מתונה והיא סבלה מחוסר אחידות במדיניות המוניטארית )לדוגמא :הרחבה כמותית בארה"ב לעומת העלאת
ריבית באירופה( ומדיניות פיסקאלית מצמצמת לשם הפחתת הגירעונות הממשלתיים .עם זאת ,במדינות
המתעוררות הצמיחה הוזנה בעיקר על-ידי ביקושים מקומיים אשר הביאו להתגברות האינפלציה וייצוא ער
אשר למרות ההאטה בצמיחה נותר חיובי.
שרשרת של אירועים פיננסים ואסונות טבע השפיעו באופן ניכר על התנהגות השווקים והצמיחה במהלך
השנה .כך ,הצונאמי ביפן בחודש מרץ 2011והשיטפונות בתאילנד ברבעון האחרון של השנה השפיעו על
התעשייה והצמיחה העולמית באופן רחב היקף .במקביל הורדת הדירוג של ממשלת ארה"ב על ידי סוכנות
הדירוג S&Pבתחילת חודש אוגוסט הציתה גל של ירידות בשוקי המניות ובריחה של משקיעים בכל רחבי
העולם אל נכסים בעלי סיכון נמוך .בריחת המשקיעים באה לידי ביטוי בעליה חדה של מחירי הזהב מחד
ומנגד ,ירידה של מחירי הנפט וירידת תשואות של האג"ח של ממשלת ארה"ב וממשלת גרמניה לשפל
היסטורי .פרט לכך ,נרשמה היחלשות רוחבית של מטבעות קטנים בכל רחבי העולם .הורדת הדירוג והיחלשות
השווקים דרדרה את משבר החוב בגוש האירו במהירות גבוהה והפכה את תהליך ההידבקות למהיר והרסני
יותר .עלויות המימון של ממשלות איטליה וספרד עלו בצורה מדאיגה וזאת עד להתערבות של ה ECB-בשוק
המשני .בנוסף ,ממשלת יוון המשיכה להתקשות ביעדי תוכנית הסיוע ומנהיגי אירופה הגיעו לכדי החלטה על
הגדלת הסיוע ליוון והגדלת יכולת ההלוואה של קרן הסיוע האירופאית על מנת למנוע קריסתן של ממשלות
נוספות .על רקע תוכניות הקיצוץ של מדינות אירופה והחמרת משבר החוב ,כלכלת גוש האירו עומדת בפני
מיתון רחב היקף .על רקע ההאטה הכלכלית ,צרפת ואוסטריה איבדו בתחילת שנת 2012את דירוג האשראי
המושלם שלהן ועד כה 6 ,ממשלות איבדו את השלטון ואלו הנותרות עומדות בפני בחירות מורכבות בשנה
וחצי הקרובות .במהלך שנת 2011התחלף השלטון באיטליה ,ספרד ,אירלנד ,פורטוגל ,יוון ופינלנד.
המיתון הצפוי במחצית הראשונה של שנת 2012באירופה ,מאיר את הכלכלה הגדולה בעולם – ארה"ב ,באור
חיובי יותר .כך ,למרות התאוששות איטית בשוק העבודה וקשיי התאוששות בשוק הנדל"ן ,הצרכן האמריקני
בסוף שנת 2011המשיך להגביר את הצריכה ולפיכך את הצמיחה של הכלכלה כולה .על רקע תמונה מורכבת
זו ,קרן המטבע והבנק העולמי הורידו תחזיות צמיחה לשנת .2012קרן המטבע צופה צמיחה עולמית של
3.3%בשנת 2012בעוד הבנק העולמי צופה צמיחה מתונה יותר של .2.5%למרות ההאטה בצמיחה ,הסחר
העולמי צפוי להמשיך ולהתרחב .הבנק העולמי צופה צמיחה של הסחר העולמי ב 4.7%-בשנת ,2012זאת
לעומת צמיחה של 6.6%בשנת .2011
נכון למועד הדוח אין למשבר הפיננסי כאמור השפעה מהותית על האיתנות הפיננסית ומצב נזילות הקבוצה.
עם זאת יצוין ,כי לא ניתן לחזות את משך התאוששות הכלכלה העולמית והמקומית ואין ודאות כי לא תהא
החרפה חוזרת של המשבר .בהתאם לכך קיים קושי להעריך את ההיקף הכולל של ההשלכות הכלכליות
הישירות והעקיפות הן בטווח הקצר והן בטווחים הבינוני והארוך על הקבוצה ,שווי נכסיה ,תוצאותיה ,מצב
עסקיה ,והונה העצמי.
4הסקירה נעשתה על בסיס פרסומים של גופים מקצועיים.
14
.6.2
המשק הישראלי
נכון למועד הדוח הצמיחה במשק הישראלי התמתנה .הגורמים העיקריים לכך הם ההאטה בפעילות הסחר
העולמי ,השפעת המדיניות המוניטארית המרסנת שהנהיגה ממשלת ישראל והמחאה החברתית שהחלה
בחודשי הקיץ בשנת 2011ומיתנה בעיקר את הצריכה הפרטית.
התוצר המקומי הגולמי עלה ברבעון הרביעי של ,2011בשיעור ריאלי של 4.8%במונחים שנתיים .המנוע
המרכזי לצמיחה היה סעיף ההשקעות בנכסים קבועים הכולל את ענף הבניה.
תחזיות הצמיחה השנתית לשנת 2012עומדות על שיעור של .2.7%קצב הצמיחה במחצית הראשונה של
השנה צפוי להיות נמוך למדיי ויבטא את ההרעה בפעילות הסחר ואת השפעת הפגיעה בביטחון הצרכנים
בעקבות משבר החובות באירופה .במחצית השנייה של שנת 2012לעומת זאת ,צעדי המדיניות המרחיבים
בארץ ובעולם צפויים לבוא לידי ביטוי ולהוביל לסביבת פעילות משופרת בתקופה זו.
בשנת 2011עלה מדד המחירים לצרכן ב) 2.2%-בתחום יעד האינפלציה( וצפי האינפלציה לשנת 2012עומד
על .2.7%
במהלך שנת ,2012צפויה מדיניות הריבית של בנק ישראל לבוא לידי ביטוי במסגרת תוואי משתנה שעיקרו
הפחתת ריבית במהלך המחצית הראשונה והעלאה הדרגתית של הריבית לקראת הרבעון האחרון של .2012
בשנת 2011קצב צמיחתו של ענף התעשייה הואט בצורה ניכרת ,רמת הפעילות בענף הבנייה נותרה גבוהה,
התעסוקה במרבית הענפים חזרה לרמתה ערב המשבר או עברה אותה ושיעור האבטלה הגיע לשפל.
אי השקט הפוליטי-חברתי ,ששטף את מדינות צפון אפריקה והמזרח התיכון בשנת ,2011לרבות התחלפותם
של משטרים קיימים ,מהווה מבחינת נקודת המבט הישראלית ,את אחד הסיכונים המרכזיים להסלמה נוספת
במצב ,בעיקר בשל העובדה שנראה כי המשטרים המוחלפים ,מוחלפים במשטרים המאופיינים בקיצוניות
איסלאמית גבוהה יותר.
מטבע הדברים ,יש כיום מגוון גדול מאוד של תרחישים ,עם השפעות שונות מאוד על המשק הישראלי.
בנסיבות אלה ,הערכתה זו של הקבוצה הינה מידע צופה פני עתיד ,אשר אין כל ודאות שיתממש .הערכת
הקבוצה מתבססת על ניסיון העבר של הקבוצה ,על היכרותה את השווקים בהם היא פועלת ואת מדיניות
מתן אשראי של מוסדות פיננסיים ועל ניתוח מידע כללי ,שהיה בפניה במועד עריכת דוח זה ,ובכללו
פרסומים ציבוריים וסקרים ,אשר נכונותם או שלמותם לא נבחנה על-ידי הקבוצה באופן עצמאי.
התממשותה של הערכת הקבוצה כאמור אינה ודאית ,וזאת הואיל והיא נתונה להשפעות חיצוניות שלא
ניתן להעריכן מראש ואשר אינן מצויות בשליטתה ,ובכלל זה ,גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות
הקבוצה ,החרפת המשבר הכלכלי ,שינויים בשערי מטבע ,הקשחת התנאים לגיוס מקורות מימון חיצוניים,
הרעה בתנאים המסחריים והכלכליים למימושן של הזדמנויות עסקיות וכיוצ"ב.
15
.6.3
שווקים בהם פועלת הקבוצה בתחום המבנים והתשתיות
.6.3.1
ישראל
בניה
בשנת 2011התבצע זינוק בענף הבניה אשר נמצא בתנופה אדירה וצמח השנה בשיעור של
.8.9%ההשקעה בבניה למגורים עלתה בשיעור של 13%בשנת .2011נכון למועד הדוח
קיימת רמת פעילות גבוהה בשוק הנדל"ן וכן עלייה בהיקפי גמר הבניה .היקף התחלות הבניה
הינו גבוה בשנים האחרונות וצפוי להמשיך כך גם בשנת .2012
בשנת 2011ירדו מחירי הדירות בשיעור של כ 5%-לאור המחאה החברתית שפרצה בקיץ
2011ולאור מדיניות הריסון של שוק הדיור שהנהיג בנק ישראל באמצעות דרישת הלימות הון
על משכנתאות בשיעור מימון גבוה ,מה שהוביל לירידה בביקושים במקביל למדיניות הממשלה
לנקיטת צעדים להגדלת היצע הדירות ולריסון הביקושים ,כולל הנחות במס השבח ועליית מס
הרכישה לדירות השקעה.
בשנת ,2012ההערכה היא כי ירידת מחירי הנדל"ן צפויה להימשך בקצב מתון וזאת כל עוד
מדיניות הריבית של בנק ישראל תעמוד בעינה בשל השפעת משבר החוב באירופה.
הריבית במשק צפויה לחזור לרמתה הנורמאלית לקראת סוף שנת 2012בהנחה כי המשק
יתאושש ממשבר החוב באירופה.
תשתיות
תחום התשתיות בישראל מושפע באופן ישיר מהחלטות התקצוב של ממשלת ישראל .במהלך
השנים האחרונות ניכרת מגמה של הרחבת פיתוח התשתיות במדינה ,ובתקציב הממשלתי,
בשנים האחרונות ,ניכרת עליה בהיקף ההשקעות בתשתיות.
תקציב המדינה לשנות הכספים 2010-2011בתחום התשתיות מאופיין בהגדלת ההשקעות
השבַת מים ,בהמשך הסיוע למימון מפעלי ביוב ברשויות
הישירות בכבישים ,ברכבות ובמפעלי ָ
המקומיות ,הגדלת הסיוע להשקעות של חברות למים ולביוב )שיוקמו על-ידי רשויות מקומיות(,
המשך טיפול בתכנון בכלל ובתכנון לבנייה למגורים בפרט וכן מיקוד המעורבות הממשלתית
בפיתוח של אתרים לבנייה למגורים.
המשק הישראלי מתמודד עם פערים בתחום התשתיות ובמרכזם גודש תחבורתי הולך וגדל
במרכז הארץ ובמטרופולינים; פער גדל בין ההיצע והביקוש בשוק המקרקעין והנדל"ן ,המשפיע
במישרין על רמות המחירים בשוק הדיור; ורמת שירות הטעונה שיפור בתחום השירות לאזרח
ולעסקים כתוצר של רמת יעילות וגמישות נמוכה של המערכת הבירוקרטית.
.6.3.2
בלגיה
כלכלת בלגיה אשר צמחה בשיעור של 2.3%בשנת ,2010על פי נציבות האירופית ,צמחה
בשנת 2011בשיעור של .2.2%כמו כן ,הנציבות צופה צמיחה איטית יותר של 0.9%בשנת
.2012התבססותה של כלכלת בלגיה על סחר חוץ אשר מוטה לשכנותיה האירופאיות )מעל ל-
(60%צפויה להוות משקולת על הצמיחה אשר צפויה להתאושש לרמה של 1.5%בשנת
.2013
החוב של ממשלת בלגיה הינו גורם מכביד המרחף מעל ראשה של הכלכלה השישית בגודלה
בגוש האירו .בשנת 2011יחס החוב תוצר עמד על רמה של כ – 97%-היחס החמישי בגודלו
בגוש האירו .קיומה של ממשלה זמנית בשנה וחצי האחרונות הקשה על אישור וניהול התקציב.
16
לפיכך ,המשמעת התקציבית הרופפת הייתה הסיבה העיקרית לעליית הגירעון מרמה של
3.6%מהתוצר בשנת 2010לכדי רמה של 4.6%בשנת .2011על-פי כללי אמנת האיחוד
האירופי ,הממשלה החדשה והרחבה )קואליציה של 6מפלגות( מחויבת להפחית את הגירעון
התקציבי לרמה של 3%עד לסוף שנת .2013לכן ,הנציבות האירופית דרשה כבר בתקציב
הקרוב ) (2012צעדים ברורים ומשמעותיים יותר להפחתת הגירעון מרמה חזויה של 4.5%
בסוף שנת .2013למרות עניין החוב והתלות בייצוא לשכנותיה ,כלכלת בלגיה הינה במצב טוב
יחסית למדינות הפריפריה בהיבט יכולת התחרות וחסינות הכלכלה לצעדי צנע הנוספים.
.6.3.3
ניגריה
ניגריה הינה יצואנית הנפט הבכירה מבין מדינות אפריקה וכלכלתה נסמכת בעיקר על סקטור
הנפט והגז )המממנים כ 80%-מתקציב הממשלה( .התאוששותם של מחירי הנפט מאז חודש
אוגוסט וחזרתם לרמה סביב 110דולר לחבית בסוף שנת ,2011סייעו לכלכלת ניגריה ,על פי
קרן המטבע ,לצמוח במהלך השנה ב .6.9%-תחזיות הממשלה לשנת 2011עמדו גם הן על
רמה של 7%ולשנת 2012הממשלה צופה צמיחה של .7.5%קרן המטבע צופה כי הצמיחה
תאט בשנת 2013לכדי רמה של .6.25%
פרט לכך ,לאחר שנים רבות בהם לא הצליחה ניגריה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי קרן המטבע
ומועדון פריז )ארגון בינלאומי המלווה למדינות אשר לא עומדות בתנאי הסיוע של קרן המטבע(,
החל משנת 2008הראה הממשל נכונות גבוהה ליישם רפורמות ומהלכים על פי תוכניות הסיוע
אשר חודשו .בשנת 2010הציג הממשל תוכניות הלאמה לרשת החשמל ולהשקעות רבות
נוספות בתשתיות אשר צפויות לעודד השקעות זרים במדינה .כמו כן ,גם בשנת 2012מיגור
האינפלציה צפוי להוות יעד עיקרי לבנק המרכזי .במהלך שנת 2011העלה הבנק המרכזי את
שיעור הריבית ב 550-נ"ב לכדי רמה של - 12%בין ההעלאות הריבית המשמעותיות בקרב
בנקים מרכזיים בעולם .עם זאת ,האינפלציה ב 12-החודשים אשר נסתיימו בדצמבר עמדה על
רמה של .10.3%
.6.3.4
רוסיה
רוסיה הינה היצואנית הגדולה בעולם של גז טבעי ,השנייה בגודלה בעולם בייצוא נפט
והשלישית בגודלה בייצוא של פלדה ואלומיניום .התאוששות מחירי הסחורות במהלך שנת
) 2011פרט לרבעון השלישי( סייעו לכלכלת רוסיה להתרחב בכ 4%-במהלך השנה .יציבותם
של הצריכה הפרטית וההשקעה צפויים לספק עוגן יציב לכלכלת רוסיה אשר מושפעת באופן
משמעותי מההתפתחויות באירופה .על פי קרן המטבע ,קצב הצמיחה של כלכלת רוסיה צפוי
להאט מרמה של 4.1%בשנת 2011לכדי 3.5%בשנת .2012
האומדן הראשוני של מדד המחירים לצרכן לחודש דצמבר אותת על המשך האטת האינפלציה
אל תוך שנת .2012האינפלציה ב 12-החודשים אשר נסתיימו בדצמבר ירדה ב 0.7-נק' אחוז
לרמה של .6.1%נזכיר כי בחודש מאי האחרון עמדה האינפלציה על רמה של .9.6%
התמתנות עליית מחירי המזון כתוצאה מהמגמה העולמית ומיבולים טובים השנה ,צפויים לסייע
להאטת האינפלציה ברוסיה ולהתכנסות אל טווח הנוחות של הבנק המרכזי .6%-7% :בחודש
נובמבר פרסם הבנק מתווה הורדת יעד האינפלציה לרמה של 5%-6%בשנת 4.5%- ,2012
5.5%לשנת 2013ו 4%-5%-לשנת .2014
למרות שמתחילת שנת 2011העלה הבנק המרכזי את הריבית פעמיים לרמה של ,8.25%
בסוף חודש דצמבר הוריד הבנק את הריבית ב 25-נ"ב לרמה של .8%במקביל ,הבנק המרכזי
משתמש ביחס הרזרבה של הבנקים ככלי נוסף לשליטה באינפלציה .מתחילת שנת 2011
17
העלה הבנק המרכזי את יחס הרזרבה לבנקים 3פעמים מרמה של 2.5%לכדי 4%למקומיים
ו 5.5%-לזרים.
לאחר 18שנה של ניסיונות ,בסוף שנת 2011רוסיה הצטרפה באופן רשמי לארגון הסחר
העולמי ) .(WTOחברות בארגון מניחה תשתית ליישום הסכמי סחר והגדלת היקפי המסחר של
רוסיה .כ 52%-מהייצוא של רוסיה מופנה ל 27-מדינות האיחוד ולכן השפעתו העקיפה של
הגברת הסחר והפחתת ההגבלות תהינה ירידה בתנודתיות של הרובל בין היתר אל מול האירו.
כמו כן חשוב לציין ,כי הבנק המרכזי מתערב במסחר ברובל ושומר על הרובל באמצעות רצועת
ניוד אל מול סל האירו-דולר .עם זאת ,מאז חודש נובמבר הבנק המרכזי לקח צעד אחורה
ובחודש דצמבר האחרון אף הכריז באופן רשמי על מספר צעדים להפחתת התערבותו בשוק
המט"ח המקומי.
התחזקות של הרובל בחלק הארי של השנה היוותה עילה לבנק המרכזי לרכוש מט"ח ובכך
להגדיל את יתרותיו ,אשר נכון לסוף חודש דצמבר ,עמדו על סך של 503מיליארד דולר.
הגדלת גמישותו של הבנק המרכזי במשטר הקיבוע ,מסייעת לרובל לספוג זעזועים חיצוניים
בצורה טובה יותר ובכך להפחית את השפעת המשבר באירופה על כלכלת רוסיה במהלך שנת
2012
.6.3.5
בולגריה
התאוששותה של כלכלת בולגריה מהמשבר של 2008הינו איטי יחסית לשאר כלכלות מזרח
אירופה המתעוררות .על פי קרן המטבע הבינלאומית ,קצב הצמיחה בשנת 2010אשר עמד
על רמה של 0.2%והוא צפוי להשתפר לכדי רמה של 1.3%בשנת 2011ו 1.9%-בשנת
.2012כלכלת בולגריה סובלת מחוסר איזון אשר בא לידי ביטוי בביקושים פנימיים חלשים מחד
ובייצוא חזק למדי מאידך .כך ,בעוד שהייצוא חזר לרמתו ערב המשבר ואף הוסיף לצמוח,
הביקושים הפנימיים נמוכים בכ 5%-מהשיא אשר נרשם טרם המשבר .שיעור אבטלה גבוהה
יחסית ) (10.9%ושיעור ההשתתפות אשר התאושש מעט במהלך השנה עדיין נמוך ב4-
נקודות אחוז נכון לרבעון השלישי של שנת ,2011מרמתו ערב המשבר ).(64%
המשמעת התקציבית הגבוהה באה לידי ביטוי בהתנהלות הממשלה הנוכחית .קרן המטבע
צופה כי הגירעון בשנת 2011עמד מתחת ליעד הממשלה ) (2.5%ברמה של .2.1%זאת,
תודות לצמצום צד ההוצאות באמצעות העלאת גיל הפרישה לפנסיה ולפיכך צמצום ההפרשות
על ידי הממשלה ,והגדלת צד ההכנסות בין היתר באמצעות הוצאות ריבית מינוריות על החוב
קטן ההיקפים )סך הכל 17.7%מהתוצר בשנת .(2011למרות כל זאת ,בשנת 2012קרן
המטבע צופה כי הממשלה תתקשה לעמוד ביעד הגירעון השאפתני של 1.3%אך הגירעון צפוי
לעמוד על רמה נמוכה לכל הדעות של .1.7%מבחינת חסינות פיננסית ,מערכת הבנקאות
הבולגרית הינה יציבה ונזילה .רגולציה ברמה גבוהה וכרית ביטחון נכבדת )יחס הון ראשוני
ממוצע של המערכת ברמה של כ 18%-בסוף הרבעון שלישי של שנת (2011מלמדים על
היערכותה של המערכת הפיננסית המקומית לקראת הבאות 77% .מהמערכת מוחזק על ידי
10הבנקים הגדולים במדינה ) 5הגדולים מהווים 55%מהמערכת( ורובם ככולם בבעלות
בנקים אירופאים גדולים.
.6.3.6
רומניה
כלכלת רומניה נמצאת נכון לסוף שנת 2011בחזרה על מסלול הצמיחה .כך ,לאחר שנתיים של
מיתון ) (2009-2010בה איבדה כלכלת רומניה מעל ל 8%-מהיקפה ,הנציבות האירופית צופה
כי בשנת 2011צמחה הכלכלה ב 1.7%-בטרם תשוב לרמה של 2.1%בשנת 2012ורמה
18
גבוהה יותר של 3.4%בשנת .2013המיתון החריף הביא את ממשלת רומניה לבקש באמצע
שנת 2009מקרן המטבע הבינלאומית ,הנציבות האירופית והבנק העולמי סיוע בסך 26
מיליארד דולר אשר גדל ב 4.7-מיליארד דולר נוספים בחודש מרץ .2011במסגרת הסיוע
ביצעה ממשלת רומניה מספר של רפורמות מהותיות אשר הגדילו את צד ההכנסות וצמצמו את
צד ההוצאות בתקציב .לפיכך ,הגירעון התקציבי לשנת 2011צפוי לרדת מרמה של 6.9%לכדי
רמה של 4.9%ועד סוף שנת 2013אל מתחת לרמה של .3%פרט לכך ,נכון לחודש דצמבר
2011לבנק המרכזי של רומניה יתרות מט"ח בהיקף לא מובטל של 37.25מיליארד אירו
המכסים את עלויות המימון כמעט עד לסוף שנת .2014
בסוף שנת 2011הוריד הבנק המרכזי ברומניה את שיעור הריבית ב 25-נ"ב לרמה של .6%
בתחילת חודש ינואר 2012הוריד הבנק את הריבית פעם נוספת לרמה של 5.75%וכפי
הנראה זוהי אינה סופה של ההרחבה המוניטארית הנוכחית .נציין ,כי האינפלציה הנמוכה
יחסית ) 3.14%ב 12-החודשים אשר נסתיימו בדצמבר( קרובה ליעד האינפלציה של הבנק
המרכזי לשנת (3%) 2012ועל כן לא מן הנמנע כי הבנק המרכזי ימשיך במגמת הורדת
הריבית בחודשים הראשונים של שנת .2012
לסיכום ,תוכנית החילוץ העלתה את כלכלת רומניה בחזרה על מסלול הצמיחה .התמתנות
האינפלציה ומדיניות מוניטארית מרחיבה ,צפויים להמשיך ולעודד את הגידול בהשקעה בטווח
הקרוב ואת הצריכה הפרטית בטווח הארוך יותר .יישום משמעת פיסקאלית הדוקה במסגרת
ההתערבות הבינלאומית ,שיפר את יכולתה של הממשלה לגייס חוב באופן עצמאי בשווקים
ואף לשפר מעט את דירוג האשראי שלה ) .(Baa3/BB+/BBB-כל זאת ,בזמן שאירופה
מטלטלת .יציבות פוליטית והמשך יישום הרפורמות במסגרת תוכניות הסיוע צפויים להעלות
את נכסיה של רומניה ככלכלה מזרח אירופאית צומחת ואטרקטיבית ולסייע לה לשרוד באופן
טוב יותר את המשבר הנוכחי.
.6.4
שווקים עיקריים בהם פועלת הקבוצה בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
.6.4.1
ישראל
ראו סעיף 6.3.1לעיל.
.6.4.2
רוסיה
ראו סעיף 6.3.4לעיל.
.6.4.3
בולגריה
ראו סעיף 6.3.5לעיל.
.6.4.4
פולין
כלכלת פולין אשר הייתה בין הכלכלות היחידות באירופה אשר צמחה בשנת ,2009שמרה על
הפער החיובי גם בשנת .2011על פי הערכות הנציבות האירופית במהלך שנת 2011צמחה
כלכלת פולין בשיעור של .4%הקיצוצים והעלאות המיסים אשר מבצעות ממשלות גוש האירו
צפויות להכביד על קצב הצמיחה של כלכלת פולין בשנתיים הקרובות היות והייצוא למדינות גוש
האירו מהווה 56%מסך הייצוא של פולין .הנציבות האירופית צופה צמיחה מתונה יותר של
2.5%בשנת 2012וקצב צמיחה מעט יותר גבוה של 2.8%בשנת .2013
לקצב הצמיחה החיובי אחראית בעיקר הצריכה הפרטית המהווה כ 61%-מסך התוצר .בשנת
2010התרחבה הצריכה הפרטית ב 3.2%-ובשנת 2011הרשויות בפולין צופות צמיחה של
19
3.3%נוספים .נציין ,כי הגידול בצריכה נתמך בעליות שכר ובעלייה בביטחון הצרכנים והעסקים
וזאת למרות שיעור האבטלה הלא מבוטל ) - 10%נכון לחודש נובמבר (2011והאינפלציה
הגבוהה במונחים אירופאים ) 4.5%ב 12-החודשים אשר נסתיימו בדצמבר .(2011
יעד האינפלציה של הבנק המרכזי הינו 2.5%וטווח הנוחות שלו הינו .+/-1%במהלך שנת
2011העלה הבנק המרכזי את שיעור הריבית ב 100-נ"ב לרמה של ,4.5%כאשר כל 4
העלאות הריבית התרחשו במחצית הראשונה של שנת .2011האטת הצמיחה העולמית בכלל
וזו באירופה בפרט תמשיך ללחוץ את הבנק המרכזי להוריד את הריבית למינימום האפשרי.
עם זאת ,זלוטי חלש צפוי להגדיל את עול ייבוא האינפלציה אשר על פי תחזיות הבנק צפויה
לעמוד בסוף שנת 2012על רמה של - 3.1%מעל ליעד האינפלציה אך בתוך טווח הנוחות.
נכון לסוף שנת 2011הגירעון התקציבי של ממשלת פולין עמד על רמה גבוהה של 5.6אחוזי
תוצר .בהתאם לצפי של הנציבות האירופית ,קו האשראי מקרן המטבע בהיקף של 30מיליארד
דולר אשר חודש בתחילת שנת 2011לשנתיים נוספות צפוי לסייע לממשלה להפחית את
הגירעון לרמה של 4%בשנת 2012ואף לרמה נמוכה יותר של 3.1%בשנת .2013
מקור הנתונים לעיל הוא מהערכות ופרסומים שונים שהופיעו במהלך התקופה האחרונה בעיתונות,
בפרסומים מקצועיים שונים ומהערכות הקבוצה .יש להתייחס לכל הנתונים לעיל בזהירות מאחר והם
אומדנים ראשוניים ויתכן שאינם מלאים .יחד עם זאת ,הקבוצה מעריכה כי הנתונים נותנים תמונה כללית,
גם אם אינה מדויקת ,של השוק בו היא פועלת .אומדנים ביחס לשנת 2012מהווים מידע צופה פני עתיד
אשר אינו בשליטת הקבוצה ואשר אין כל ודאות כי יתממש.
בדוח זה הכולל תיאור עסקי התאגיד כללה החברה ,ביחס לעצמה וביחס לחברות המוחזקות על-ידיה,
מידע צופה פני עתיד ,כהגדרתו בחוק ניירות ערך ,תשכ"ח) 1968-להלן" :חוק ניירות ערך"( .מידע
כאמור ,כולל ,בין היתר ,תחזיות ,הערכות ,אומדנים ומידע אחר ,המתייחסים לאירועים או עניינים
עתידיים ,אשר התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה.
מידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה מוכחת והוא מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה,
אשר הסתמכה בהנחותיה ,בין השאר ,על ניתוח מידע כללי ,שהיה בפניה במועד עריכת דוח זה ,ובכללו
פרסומים ציבוריים ,מחקרים וסקרים ,אשר לא ניתנה בהם התחייבות לנכונותו או שלמותו של המידע
הכלול בהם ונכונותו לא נבחנה על-ידי החברה באופן עצמאי.
בנוסף התממשותו ו/או אי התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע מגורמים אשר לא ניתן
להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה ובכללם ,גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה
כמפורט בסעיף 84בדוח זה ,וכן מההתפתחויות בסביבה הכללית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על
פעילות החברה ,כמפורט בסעיף 6לעיל ,ולהלן בדוח זה .לפיכך ,על אף שהחברה מאמינה שציפיותיה,
כפי שמופיעות בדוח זה ,הינן סבירות ,הרי שאין כל ודאות כי תוצאותיה בפועל של החברה בעתיד
תהיינה בהתאם לציפיות אלה והן עשויות להיות שונות מאלו שהוצגו במידע צופה פני עתיד המובא בדוח
זה.
על-פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך ,חלה על חברה הכוללת בדיווחיה מידע צופה פני עתיד ,אחריות
מופחתת בהינתן עמידה בתנאים מצטברים המופיעים בסעיף הנ"ל ,ובין היתר ,ציון מפורש לצד סעיף
הכולל מידע צופה פני עתיד בדבר היותו כזה .אשר על כן ,יובהר כי ,תחולתו של סעיף 32א הנ"ל לעניין
דוח זה ,הינה רק מקום שסומן באופן ספציפי כי הסעיף כולל מידע צופה פני עתיד.
כל הסכומים הנקובים בדוח זה הינם נכונים ליום ,31.12.2011אלא אם כן צוין אחרת במפורש.
20
פרק :3תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
.7מידע כללי על תחום הפעילות
.7.1
מבנה תחום הפעילות
פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת כך שהקבוצה מציעה ללקוח שירותים בתחום המבנים והתשתיות בישראל
בדרך כלל כעסקת חבילה .באופן זה הקבוצה ערוכה ללוות את לקוחותיה בכל שלבי הפרויקט המבוקש ,החל
מהתקנת המערכות האלקטרו-מכניות בבניין )מערכות מיזוג אוויר ,חשמל וצנרת ,מעליות ודרגנועים( ,מתן
שירותי בניה ,התקנה של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים ,תעשיה
ותשתיות וביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות.
על-פי רוב ,פעילות הקבוצה בפרויקט מסוים כוללת שילוב של מספר שירותים ,מתוך חבילת השירותים אותם
מציעה הקבוצה ללקוחותיה .במסגרת תחום הפעילות ,הקבוצה מעניקה ללקוחותיה ,בין השאר ,שירותי M&E
) – Mechanical & Electricalמערכות אלקטרו-מכאניות משולבות( הכוללים ,פעילות התקנה של מערכות
מיזוג אוויר מרכזי ופעילות התקנה של מערכות חשמל וצנרת.
.7.2
שינויים בהיקף הפעילות
בשנת הדוח לא חלו שינויים משמעותיים בהיקף הפעילות.
.7.3
גורמי ההצלחה הקריטיים
להערכת החברה ,קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות
גבוהה אותה מעניקה הקבוצה ,וכן:
.7.3.1
אפשרות להציע לקבלנים ויזמים חבילה כוללת של כל השירותים להם הם זקוקים לצורך הקמת
מבנה וכן ביצוע עבודות תשתית ,כולל תאום בין המערכות השונות.
.7.3.2
העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים ,מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומים בהם עוסקת
הקבוצה ,וכן הטמעה של מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול ,בקרה וייעול של משאבי
הקבוצה.
.7.3.3
.7.4
איתנות פיננסית המאפשרת גישה לפרויקטים גדולים.
שינויים במערך חומרי הגלם
נכון למועד הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה כאלה
ואחרות באופן שוטף .פעולות אלה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי חומרי הגלם ,ובמרבית
המקרים לא הייתה לעליית המחירים השפעה מהותית על תוצאות פעילות המגזר בשנה זו.
21
.7.5
מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים
.7.5.1
חסמי כניסה
מוניטין – מאחר ומדובר בפרויקטים רחבי היקף ,קיימת נטייה להעדיף חברות שצברו
מוניטין בתחום .העדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש לשוק.
יתרון לגודל – השתתפות במכרזים גדולים לצורך קבלת פרויקטים מורכבים ,מחייבת
איתנות פיננסית וניסיון ,שכן במקרים רבים לאור גודל ומורכבות הפרויקט לקוחות יעדיפו
חברה גדולה ואיתנה.
סיווג קבלני גבוה – על-מנת להתמודד במכרזים לעבודות קבלניות בהיקף גדול נדרשים
המתמודדים להיות בעלי סיווג מתאים ,המוענק רק לבעלי ניסיון מוכח בפרויקטים בהיקפים
גדולים.
עמידה בדרישות תווי תקן שונים – על-מנת להתמודד במכרזים נדרשים המתמודדים להציג
עמידה בתווי תקן .קבלת תווי תקן כאמור ,מחייבת עמידה בדרישות שונות.
.7.5.2
חסמי יציאה
במסגרת התקשרות עם קבלנים בפרויקטים ,מתחייבת הקבוצה להשלים את הפרויקט
ומעמידה לשם כך ערבויות ביצוע .אי השלמה של הפרויקט )שלא על-פי ההסכם( עשוי
לגרום לנזקים הכוללים ,בין היתר ,חילוט של ערבויות הביצוע.
הקבוצה מעניקה אחריות לשירותים ולמוצרים שהיא מתקינה בפרויקטים .משך האחריות
נפרס על פני מספר שנים על-פי המתחייב בהסכמים עליהם הקבוצה חותמת ובהתאם
לדרישות הדין.
חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה לתקופות
ארוכות ,שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.
.7.6
מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו
התחרות בישראל נעשית בתנאי שוק חופשי ומשוכלל ,מציאות המובילה בין היתר ,לתחרות קשה בין הקבוצה
למתחריה בשוק זה.
להערכת החברה ,הקבוצה הינה מהמובילות בענף פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל.
למידע נוסף בעניין מבנה התחרות ראו סעיף 13להלן.
.8מוצרים ושירותים
הקבוצה מתמחה בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקפים גדולים שבמסגרתם מבצעת הקבוצה את כל או מרבית המערכות
בפרויקט ,ובכלל זה :תשתיות ,לרבות מערכות מיזוג אוויר מרכזי ,חשמל וצנרת ,מעליות ודרגנועים ובניה .הקבוצה
מתמחה ופועלת בפרויקטים שונים בעיקר בנייני משרדים ,בתי מלון ,מרכזי קניות ,מפעלי תעשיה ,בתי חולים ,מבני ציבור,
בנייני מגורים ועבודות תשתית ,כדלקמן:
.8.1
מערכות אלקטרו-מכאניות משולבות – (Mechanical & Electrical) M&E
מתן שירותי קבלנות ראשית לביצוע מכלול המערכות האלקטרו-מכאניות ,בעיקר בפרויקטים גדולים ומורכבים.
היחידה מאגדת עבור הלקוחות את מכלול היכולות של הקבוצה תחת מטריה ניהולית אחת.
.8.2
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי בבנייני משרדים ומגורים ,מבני ציבור ,קניונים ,בתי מלון ,תעשיות
מתקדמות ,בתי חולים וכיוצ"ב.
22
.8.3
התקנת מערכות חשמל וצנרת
התקנת מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וכן
בהתקנת צנרת סניטרית ,אינסטלציה ומערכות כיבוי אש בבנייני משרדים ,מבני ציבור ,בנייני מגורים ,קניונים,
בתי מלון וכיוצ"ב.
.8.4
התקנה של מעליות ודרגנועים
התקנה של מעליות ,דרגנועים ,מעלונים ומתקני נגישות בבתי מגורים ,בנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים
ועוד .כמו כן עוסקת הקבוצה בהתקנת מעליות פס שיניים לענף הבניה ,תחנות כוח ולתעשיה הכימית.
.8.5
בניה
קבלנות בניה ראשית להקמה של בתי מגורים ,מבני ציבור ,בנייני משרדים ,בתי מלון וכיו"ב.
.8.6
מערכות לטיהור שפכים
הקמה ו/או שדרוג של מכוני טיהור שפכים עבור רשויות מקומיות ו/או תאגידי מים כולל הנדסה אזרחית
מערכות מכניות חשמל ובקרה.
.9פילוח הכנסות ורווחיות
.9.1
להלן פירוט הכנסות הקבוצה במגזר ממוצרים שההכנסה מהן מהווה 10%או יותר מסך הכנסות הקבוצה:
מוצר
.9.2
שיעור מכלל הכנסות התאגיד
הכנסות )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
התקנה של מערכות
מיזוג אוויר מרכזי
361,936
311,520
307,563
12.7%
11.5%
12.9%
התקנת מערכות
חשמל
383,115
373,773
342,830
13.4%
13.9%
14.3%
שירותי בניה
413,944
561,543
429,222
14.5%
20.8%
17.9%
הרווח הגולמי ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2009-2011הינם כדלקמן:
שיעור הרווח הגולמי
רווח גולמי )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
73,923
62,681
60,767
4.2%
4.4%
5.0%
.10לקוחות
.10.1
עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים ,חברות קבלניות ,חברות תעשייתיות ,מוסדות וגופים ממשלתיים
ועירוניים ,אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורם ,מכלול או חלק משירותיה.
.10.2
בחירת הקבוצה כקבלנית ביצוע במגזר זה נעשית על-פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים ,מרכזי
קניות ,מבני ציבור גדולים ,בתי מלון ,בתי חולים ,מוסדות ממשלתיים ,באמצעות מכרזים או בקשות להצעות
מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.
.10.3
במגזר זה לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10%ומעלה מהמחזור
המאוחד של הקבוצה.
.10.4
להערכת החברה ,בין 80%-90%מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים ,כאשר יתר לקוחות
הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים.
23
.10.5
מחזור ההכנסות בתחום הפעילות לשנת 2011מלקוחות החברה במגזר עומד על סך של 1,501,386אלפי
ש"ח.
.11שיווק
.11.1
שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות אנשי שיווק של החברה ,ללקוחות פוטנציאלים .יצוין ,כי
עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים
להתקשרות שנתית ורב שנתית.
.11.2
הקבוצה פועלת בבלעדיות עם מספר חברות המובילות בעולם בתחומן ,בין היתר כדלקמן:
-
""OTIS
"- "ALIMAK
מעליות ודרגנועים מכל הסוגים.
מעליות תעשייתיות ומעליות בניה בהנעת פס שיניים.
.12צבר עבודות
צבר העבודות של הקבוצה במגזר מתפלג כדלקמן:
תקופת ההכרה
בהכנסה הצפויה
צבר עבודות ליום ) 31.12.2011אלפי ש"ח(
כולל חלק הקבוצה
בחברות כלולות
ללא חברות כלולות
רבעון 2012 I
370,000
351,000
רבעון 2012 II
514,000
488,000
רבעון 2012 III
446,000
423,000
רבעון 2012 IV
384,000
364,000
2013-2014
879,000
696,000
סך הכל
2,593,000
2,322,000
נכון למועד פרסום הדוח ,לא חל שינוי מהותי בצבר העבודות.
צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום ,31.12.2010כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות עמד על כ2,337,000-
אלפי ש"ח.
.13תחרות
להלן נתונים על התחרות השוררת במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ,לפי פירוט של השירותים העיקריים
במגזר:
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי – מספר המתחרים הקיים בשוק רב ,והקבוצה נמנית על החברות המובילות
בשוק .החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק הינו כ .20%-25%-המתחרים העיקריים של הקבוצה הינם ,בין
היתר :מנוליד אלקטרו-מכניקה בע"מ ,משב הנדסת קירור ומיזוג אוויר ) (1965בע"מ ,דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ,
אפקון התקנות ושירותים בע"מ ,מנורה איזו אהרון בע"מ וקרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ.
התקנת מערכות חשמל וצנרת – מספר המתחרים הקיים בשוק רב ,והקבוצה נמנית על החברות המובילות בשוק.
החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק הינו כ .15%-20%-המתחרים העיקריים של הקבוצה הינם ,בין היתר,
אפקון התקנות ושירותים בע"מ ,דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ ,מנורה איזו אהרון בע"מ ,מנוליד אלקטרו-מכניקה בע"מ,
שניידר הנדסת חשמל בע"מ ,אלמור התקנות ושירותים ) (1986בע"מ ,איגנשטיין פינס ) (1981בע"מ וקבוצת ארדן.
כמו כן ,הקבוצה עוסקת בהתקנה של מערכות צנרת למבנים .מספר המתחרים הקיים בשוק רב ,והקבוצה נמנית על
החברות המובילות בשוק .החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק הינו כ .15%-20%-המתחרים העיקריים של
הקבוצה הינם ,בין היתר ,דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ ,קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ ,מנוליד אלקטרו-מכניקה
בע"מ ,קומבה בע"מ ואפקון התקנות ושירותים בע"מ.
24
התקנה של מעליות ודרגנועים – מספר המתחרים הקיים בשוק זה נאמד בעשרות ,והקבוצה נמנית על החברות
המובילות בשוק .החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק עומד על כ .20%-25%-המתחרים העיקריים של
הקבוצה הינם ,בין היתר :ישראליפט Thyssenkrupp ,Schindler ,ו-אינטראפ.
בניה – מספר המתחרים הקיים בשוק זה הינו רב ,והקבוצה מרחיבה את היקף פעילותה בעבודות אלה .החברה מעריכה
כי נתח השוק של הקבוצה בעבודות בניה בשוק עומד על אחוזים בודדים ,ומתחריה העיקריים הינם ,בין היתר ,אשטרום,
דורי ,תדהר ,שיכון ובינוי ודניה-סיבוס.
.14הון אנושי
המגזר מעסיק 1,193עובדים בארץ .לפרטים נוספים ראו סעיף 71להלן.
.15נכסים לא מוחשיים
לפירוט נכסי הקניין הרוחני העיקריים של הקבוצה ראו סעיף 73להלן.
.16חומרי גלם וספקים
.16.1
חומרי גלם עיקריים
להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר ,זמינותם ומקורם הגיאוגרפי:
מקור גיאוגרפי
חומר הגלם
זמינות
צ'ילרים למערכות מיזוג אוויר
עד 2-3
חודשים
מערב אירופה ,ארה"ב
יחידות טיפול באוויר
עד 2-3
חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,ארה"ב ,המזרח הרחוק
משאבות מים וביוב
עד 2-3
חודשים
ישראל ,אירופה ,צפון אמריקה
מזגנים מפוצלים
עד 30יום
ישראל ,המזרח הרחוק
תעלות מיזוג אוויר
עד 30יום
ישראל
אביזרי אויר למע' מיזוג אוויר
עד 2-3
חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק
מסנני אויר בדרגות שונות
עד 2-3
חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,ארה"ב
עד 30יום
ישראל ,מערב אירופה ,ארה"ב
ציוד פיקוד ובקרה
מפוחים
מנועים חשמליים
3-4חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק ,ארה"ב
עד 60יום
ישראל ,המזרח הרחוק ,מערב אירופה
אספקה
מיידית
ישראל ,מזרח אירופה ,המזרח הרחוק
מעליות נוסעים
עד 6חודשים
ארה"ב ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק
מעליות משא
עד 6חודשים
מערב אירופה ,המזרח הרחוק
חומרי בידוד לצנרת ותעלות
חלקי מעליות ודלתות
דרגנועים
לוחות חשמל למבנים
עד 30יום
עד 3חודשים
עד 2-3
חודשים
ישראל ,אירופה ,ארה"ב ,המזרח הרחוק
מערב אירופה ,המזרח הרחוק
ישראל
גופי תאורה
עד 30יום
ישראל ,אירופה ,ארה"ב ,המזרח הרחוק
נורות
עד 30יום
מערב אירופה ,המזרח הרחוק
כבלים וחוטי חשמל
עד 30יום
ישראל ,מזרח אירופה ,מרכז אירופה ,טורקיה
גנראטורים
מובילי חשמל מתכתיים ופלסטיים
ציוד טיפול במים
צנרת פלדה ואביזרים לאינסטלציה וכיבוי אש
עד 3-4
חודשים
עד 30יום
עד 2-3
חודשים
עד 30יום
25
אירופה ,צפון ארה"ב ,המזרח הרחוק
ישראל ,מערב אירופה
ישראל ,אירופה
ישראל ,מזרח אירופה ,המזרח הרחוק
חומר הגלם
ברזים לצנרת
מגופים
זמינות
מקור גיאוגרפי
עד 30יום
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק ,ארה"ב
3-4חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק
צנרת פלסטית
עד 30יום
ישראל ,מערב אירופה
כלים לבנים לאינסטלציה
עד 30יום
ישראל
לוחות גבס
עד 30יום
ישראל
אספקה
מיידית
ישראל
עד 30יום
ישראל
ברזל לבנייה
אספקה
מיידית
ישראל
אגרגטים וחומרי בניין שונים
אספקה
מיידית
ישראל
בטון
חומרי אבן וריצוף
.16.2
ספקים והתקשרויות עם ספקים
במגזר זה ,לקבוצה אין ספק עיקרי .הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש במגזר ממספר
ספקים מעת לעת ,על-מנת למנוע תלות בספקיה .בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי מסגרת לצורך
הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירים.
.17הון חוזר
ראו סעיף 72להלן.
.18סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם
במגזר זה אין לחברה סיכונים סביבתיים מהותיים כהגדרתם בתקנות ניירות ערך )פרטי התשקיף וטיוטת תשקיף – מבנה
וצורה( ,תשכ"ט) 1969-להלן" :תקנות התשקיף"( ואין לה הוצאות מהותיות בגין דרישות הנובעות משמירה על איכות
סביבה.
.19מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד
.19.1
רישיון קבלן – פעילות הקבוצה במגזר כפופה לקבלת "רישיון קבלן" לעבודות הנדסה בנאיות מרשם הקבלנים,
בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות ,התשכ"ט .1969-קבלת רישיון קבלן מותנה ,בין היתר,
בהעסקת עובדים מקצועיים והקבוצה נדרשת לחדש את הרישיון מידי שנה .במסגרת הרישיון שניתן לקבוצה
מוכרת הקבוצה כספק מוכר למשרד הביטחון במרבית הפעילויות שהיא מבצעת .מעמדה של הקבוצה כ"קבלן
רשום" מאפשר לה להתמודד על ביצוע פרויקטים בהיקפים גדולים המחייבים על-פי דין מעמד של קבלן רשום
כאמור .כמו כן ,לשם פעילות הקבוצה בהתקנת מערכות מיזוג אוויר ,חשמל וצנרת ,מעליות ,בניה ומתח עליון
בהיקפים גדולים ,נדרשת הקבוצה לקבל סיווג מתאים מרשם הקבלנים.
.19.2
רישיונות עסק – הקבוצה נדרשת לרישיונות עסק בבתי מלאכה ובמחסני הקבוצה .למרבית בתי המלאכה
ומחסני הקבוצה קיימים רישיונות הנדרשים כאמור .ביחס למתקנים שאינם מורשים ,או שטרם החלה פעילות
בהם או שפעילותם בשלבים ראשוניים ,פועלת הקבוצה להשגת רישיון כנדרש.
.19.3
חלקי חילוף למעליות – בהתאם לצו הגבלים עסקיים )דרכי הספקה של חלקי חילוף לשירות תיקון ואחזקה
של מעליות חשמליות( התשמ"ד ,1984-קיימת הגבלה על המחיר המקסימלי של חלקי החילוף למעליות
שמשווקת הקבוצה .המחיר המקסימלי שבו יכולה הקבוצה למכור את חלקי החילוף של המעליות ,נקבע על-פי
חישוב המורכב מעלות חלק החילוף לקבוצה בתוספת שיעור רווח קבוע.
.19.4
אישור מכון התקנים להפעלת מעליות חדשות – תקן מעליות הנוסעים הינו תקן רישמי וכן חלה עליו חובת
תו תקן .לפיכך כל מערכות האיכות ,התכנון והייצור מפוקחות על ידי מכון התקנים .מסירת כל מעלית חדשה
26
ללקוח מחייבת קבלה של אישור מכון התקנים לתקינות המעלית ולבטיחותה .אישור כאמור יש לקבל מראש,
בטרם בוצעה המסירה ללקוח.
.19.5
אישור משרד העבודה על בטיחות המעליות בשירות – על-פי פקודת הבטיחות בעבודה ,התש"ל1970-
חייבת כל מעלית בשרות החברה להבדק פעמיים בשנה בדיקת בטיחות על-ידי בודק מוסמך מטעם האגף
לפיקוח על העבודה במשרד התמ"ת.
.19.6
בטיחות בעבודה – הקבוצה מקפידה לעמוד בדרישות דיני הבטיחות השונים ובכללם ,לדוגמה ,הדרישות
בנושא בדיקות מערכות גילוי וכיבוי אש ומערכות כריזה והדרישות בתקנות הבטיחות בעבודה )עבודות בניה(,
התשמ"ח ,1988-בנושא מינוי מנהל עבודה כל אימת שהחברה משמשת "מבצע" בעבודות המוגדרות "עבודות
בניה" או "עבודות בניה הנדסית" .כמו כן ,הקבוצה משקיעה משאבים לצורך עמידה בדרישות תקני בטיחות
וולונטריים )דוגמת ת"י – 18001תקן ניהול בטיחות וגיהות בעבודה(.
.19.7
תו תקן – ISOהקבוצה פועלת בהתאם לדרישות תו תקן .ISOעל-מנת לעמוד בדרישות לקבלת תו התקן,
חייבת הקבוצה לעמוד בסטנדרטים נדרשים של מכון התקנים הישראלי ובבדיקתם באופן תקופתי על-ידי
גורמים מוסמכים.
.19.8
תו תקן ישראלי לחומרים – על-פי ההסכמים בהם מתקשרת הקבוצה עם לקוחותיה במגזר ,מתחייבת
הקבוצה לספק חומרים העומדים בתנאי דרישות תו התקן הישראלי הרלוונטי לכל מוצר ומוצר.
.19.9
רישיון לעבודה בחשמל – הקבוצה נדרשת על-פי חוק החשמל ,תשי"ד ,1954-להעסיק עובדים מוסמכים
בעלי רישיונות חשמל מתאימים לעבודה בחשמל.
.19.10
רישיון לעבודה במעליות – על-פי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים )התקנת מעליות ומתן שירות למעליות(,
התשמ"ד ,1984-מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות ,מעליות הידראוליות,
מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור ,יינתנו באמצעות מחזיקים בתעודות מעליתן
מוסמך ובקיום תקנים ונהלים למתן שירות.
.19.11
תקנים לטיהור מי שפכים – הקבוצה כפופה להנחיות ביחס לרמת איכות מים על-פי תקנות בריאות העם
)תקני איכות מי קולחין( ,התש"ע .2010-לשם כך מבצעת הקבוצה בדיקות יומיות של איכות המים ומגישה
דיווחים חודשיים ביחס לאיכות המים לרשויות המקומיות הרלבנטיות.
.20הסכמים מהותיים
להלן פירוט הסכמים מהותיים הנוגעים למגזר )לפירוט הסכמי שיתוף פעולה ראו סעיף 22להלן(:
.20.1
הסכם איכילוב – מגדל קרדיולוגיה
בחודש ינואר 2009נחתם בין החברה ובין עמותת הידידים של המרכז הרפואי ע"ש סוראסקי בתל-אביב
הסכם לפיו תבצע החברה עבודות חשמל ,אינסטלציה ,ומיזוג אוויר במגדל אשפוז קרדיולוגיה בבית חולים
איכילוב בתל-אביב .היקף ההסכם לרבות הרחבות עומד על כ 115-מיליון ש"ח והעבודות צפויות להסתיים
בסוף שנת .2012
.20.2
רכישת פעילות מדלקיה
ביום 8בדצמבר 2011חתמה הקבוצה עם דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ )להלן" :דלקיה"( על הסכם לרכישת
פעילותה של דלקיה בפרויקטים של קבלנות מערכות אלקטרו-מכניות והסכמי שירות למערכות אלה.
בהתאם להסכם ,תרכוש החברה מדלקיה הסכמי ביצוע והסכמי שירות בתחום של מערכות אלקטרו-מכניות
)חשמל ,מיזוג אוויר ואינסטלציה( .היקף העבודות הנותר לביצוע מכוח הסכמי הביצוע מוערך בסך של כ300-
מיליון ש"ח ,והיקפן השנתי של העבודות מכוח הסכמי השירות )כולל חלפים ועבודות תחזוקה נלוות( מוערך
בסך של כ 20-מיליון ש"ח.
27
השלמת העיסקה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים לרבות אישור הממונה על ההגבלים העסקיים.
.21הסכמי שיתוף פעולה
.21.1
מגדל אשפוז הדסה
ביום 21.8.2008הגישה הקבוצה במשותף ובחלקים שווים עם סולל בונה בע"מ )להלן" :סולל בונה"( ,הצעה
למכרז שפרסמה ההסתדרות המדיצינית הדסה )להלן" :הדסה"( לביצוע עבודות שלד ,גמר ומערכות בשטח
כולל של כ 89,000-מ"ר של מגדל אשפוז חדש בן 17קומות .ביום 7.12.2008הודיעה הדסה כי בחרה
בקבוצה ובסולל בונה לביצוע הפרויקט .לצורך החתימה על ההסכם לביצוע הפרויקט רשמו הקבוצה וסולל
בונה שותפות רשומה ,בה הן מחזיקות בחלקים שווים ,בשיעור .50%-50%
ביום 12בפברואר 2009חתמו הקבוצה וסולל בונה על הסכם לביצוע העבודות ,חלוקת האחריות ,חלוקת
התקבולים וחלוקת נטל ההוצאות בינן לבין עצמן .על-פי ההסכם הקבוצה תבצע את כל המערכות האלקטרו-
מכניות וסולל בונה את עבודות הבניה בפרויקט.
ביצוע הפרויקט החל בסוף שנת 2008והוא עתיד להסתיים בסוף שנת .2014
.21.2
מתחם אסותא
ביום 6.10.2010התקשרה הקבוצה ,בשיתוף עם אורתם סהר בע"מ ,בהסכם פאושלי עם נציגות מתחם
אסותא תל אביב )להלן" :המזמין"( לתכנון ולביצוע עבודות שלד ,גמר ומערכות של מגדל בן 26קומות וכן
מספר מבנים נוספים לשימור ולשיחזור ,חניונים ,מערכת תשתית ,שטחים ציבוריים ,מדרכות ועבודות בניה
נלוות )להלן" :הפרויקט"(.
הסכם בין הקבוצה לאורתם סהר בקשר עם ביצוע העבודות ,חלוקת האחריות ,חלוקת התקבולים וחלוקת נטל
ההוצאות ביניהן ייחתם בנפרד.
28
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
.22מידע כללי על תחום הפעילות
.22.1
מבנה תחום הפעילות
) Electech Holdings B.V.להלן ,("Electech" :חברה הולנדית זרה בבעלות מלאה של החברה ,מרכזת
את הפעילות האלקטרו-מכנית של הקבוצה מחוץ לישראל .פעילותה של Electechמתבצעת באמצעות
חברות ושותפויות זרות Electech .פועלת במדינות הבאות:
בלגיה – תכנון והתקנה של פרוייקטים בתחום מערכות מיזוג אוויר מרכזי ,חימום ואינסטלציה ,באמצעות
קבוצת ,DEVISקבוצת חברות בלגיות.
ניגריה – תכנון והתקנה של פרוייקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטרו-מכני ,באמצעות O.T.Sהמחזיקה
בחברה זרה בבעלות מלאה בניגריה.
אחרות – תכנון והתקנה של פרוייקטים בתחום האלקטרו-מכני ברוסיה ,בולגריה ,רומניה ,אנגליה ובלרוס,
באמצעות חברות בנות בחו"ל.
.22.2
שינויים בהיקף הפעילות
בשנת הדוח לא חלו שינויים מהותיים בהיקף הפעילות של החברה בתחום.
.22.3
גורמי ההצלחה הקריטיים
להערכת החברה ,קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות
גבוהה אותה מעניקה הקבוצה ,וכן:
.22.3.1
אפשרות להציע לקבלנים ויזמים חבילת שירותים הכוללת התקנת מערכות חשמל וצנרת
ומערכות מיזוג אוויר מרכזי )מערכות אלקטרו-מכניות( להם הם זקוקים לצורך הקמת מבנה ,וכן
ביצוע עבודות תשתית ,כולל תאום בין המערכות השונות.
.22.3.2
יכולת ייצור מוקדם )פרה-פבריקציה( מחוץ לאתר ,והתקנה מהירה באיכות גבוהה באתר.
.22.3.3
העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים ,מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומים בהם עוסקת
הקבוצה ,וכן הטמעה של מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול ,בקרה וייעול של משאבי
הקבוצה.
.22.3.4
.22.4
איתנות פיננסית המאפשרת גישה לפרויקטים גדולים.
שינויים במערך חומרי הגלם
נכון למועד הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה כאלה
ואחרות באופן שוטף .פעולות אלה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי חומרי הגלם ,ובמרבית
המקרים לא הייתה לעליית המחירים השפעה מהותית על תוצאות פעילות המגזר בשנה זו.
.22.5
מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים
.22.5.1
חסמי כניסה
מוניטין – קיימת נטייה להעדיף חברות שצברו נסיון בתחום .העדר מוניטין מקשה על כניסת
מתחרה חדש לשוק.
יתרון לגודל – השתתפות במכרזים גדולים לצורך קבלת פרויקטים מורכבים ,מחייבת
איתנות פיננסית וניסיון ,שכן במקרים רבים לאור גודל ומורכבות הפרויקט לקוחות יעדיפו
29
חברה גדולה ואיתנה.
סיווג קבלני גבוה – על-מנת להתמודד במכרזים לעבודות קבלניות בהיקף גדול נדרשים
המתמודדים להיות בעלי סיווג מתאים ,המוענק רק לבעלי ניסיון מוכח בפרויקטים בהיקפים
גדולים.
עמידה בדרישות ובתקני בטיחות – עמידה בתקני בטיחות ייחודיים ובפרט בתקן הוולונטרי
,VCAאשר הינם תובעניים במיוחד ,מעניקים לפעילות באירופה יתרון ייחודי ,בפרט בשוק
התעשייתי.
.22.5.2
חסמי יציאה
במסגרת התקשרות עם קבלנים בפרויקטים ,מתחייבת הקבוצה להשלים את הפרויקט
ומעמידה לשם כך ערבויות ביצוע .אי השלמה של הפרויקט )שלא על-פי ההסכם( עשוי
לגרום לנזקים הכוללים ,בין היתר ,חילוט של ערבויות הביצוע.
הקבוצה מעניקה אחריות לשירותים ולמוצרים שהיא מתקינה בפרויקטים .משך האחריות
נפרס על פני מספר שנים על-פי המתחייב בהסכמים עליהם הקבוצה חותמת ובהתאם
לדרישות הדין.
חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה לתקופות
ארוכות ,שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.
.22.6
מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו
התחרות בניגריה ובאירופה נעשית בתנאי שוק חופשי ומשוכלל ,מציאות המובילה בין היתר ,לתחרות קשה בין
הקבוצה למתחריה בשוק.
להערכת הקבוצה ,היא נמנית על חמש החברות המובילות בבלגיה בענף מיזוג אוויר ,חימום אוורור
ואינסטלציה תעשייתית למבנים .כמו כן ,להערכת הקבוצה ,היא מהמובילות בענף פרויקטים למבנים בניגריה.
למידע נוסף בעניין מבנה התחרות ראו סעיף 28להלן.
.23מוצרים ושירותים
.23.1
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי בבנייני משרדים ומגורים ,מבני ציבור ,קניונים ,בתי מלון ,תעשיות
מתקדמות ,בתי חולים וכיוצ"ב.
.23.2
התקנת מערכות חשמל וצנרת
התקנת מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וכן
בהתקנת צנרת סניטרית ,אינסטלציה ומערכות כיבוי אש בבנייני משרדים ,מבני ציבור ,בנייני מגורים ,קניונים,
בתי מלון ,תעשיות מתקדמות וכיוצ"ב.
.24פילוח הכנסות ורווחיות
.24.1
להלן פירוט הכנסות הקבוצה במגזר ממוצרים שההכנסה מהן מהווה 10%או יותר מסך הכנסות הקבוצה:
מוצר
התקנה של מערכות
מיזוג אוויר מרכזי
שיעור מכלל הכנסות התאגיד
הכנסות )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
331,942
314,211
304,115
11.7%
11.4%
12.1%
30
.24.2
הרווח הגולמי ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2009-2011הינם כדלקמן:
שיעור הרווח הגולמי
רווח גולמי )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
92,689
87,557
86,205
16.8%
15.0%
16.3%
.25לקוחות
.25.1
עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים ,חברות קבלניות ,חברות תעשייתיות ,מוסדות ,וגופים ממשלתיים
ועירוניים ,אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורם ,מכלול או חלק משירותיה.
.25.2
בחירת הקבוצה כקבלנית ביצוע במגזר זה נעשית על-פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים ,מרכזי
קניות ,מבני ציבור גדולים ,בתי מלון ,בתי חולים ,מוסדות ממשלתיים ,באמצעות מכרזים או בקשות להצעות
מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.
.25.3
במגזר זה ,לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ,ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10%ומעלה מהמחזור
המאוחד של הקבוצה.
.25.4
להערכת החברה ,בין 80%-90%מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים ,כאשר יתר לקוחות
הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים.
.25.5
להלן פילוח לקוחות הקבוצה במגזר על-פי מיקום גיאוגרפי ומחזור הכנסות:
מחזור ההכנסות
מיקום גיאוגרפי
)אלפי ש"ח(
אירופה
390,607
אפריקה
192,584
סה"כ
583,191
.26שיווק
שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות אנשי שיווק של החברה ,ללקוחות פוטנציאלים .יצוין ,כי עיקר
העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים להתקשרות שנתית
ורב שנתית.
.27צבר עבודות
צבר העבודות של הקבוצה במגזר מתפלג כדלקמן:
צבר עבודות ליום 31.12.2011
תקופת ההכרה
בהכנסה הצפויה
)אלפי ש"ח(
כולל חלק הקבוצה
בחברות כלולות
לא כולל חברות כלולות
רבעון 2012 I
123,000
121,000
רבעון 2012 II
123,000
121,000
רבעון 2012 III
123,000
121,000
רבעון 2012 IV
123,000
121,000
2013-2014
261,000
261,000
סך הכל
753,000
745,000
נכון למועד פרסום הדוח לא חל שינוי מהותי בצבר העבודות.
31
צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום ,31.12.2010כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות עמד על כ 656,000-אלפי
ש"ח.
.28תחרות
להלן נתונים על התחרות השוררת במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל ,לפי פירוט של השירותים העיקריים במגזר:
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי – החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק בבלגיה הינו כ.10%-15%-
מספר המתחרים הקיים בשוק רב והעיקריים הינם ,בין היתר Axima Cegelec :ו .Imtech-בניגריה מספר המתחרים רב
אך מספר המתחרים המסוגלים לבצע עבודות באיכות גבוהה מצומצם.
התקנת מערכות חשמל וצנרת – החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק החשמל והצנרת בבלגיה הינו כ.5%-
מספר המתחרים הקיים בשוק רב והעיקריים הינם ,בין היתר Axima Cegelec :ו .Imtech-בניגריה מספר המתחרים רב
אך מספר המתחרים המסוגלים לבצע עבודות באיכות גבוהה מצומצם.
.29הון אנושי
המגזר מעסיק 526עובדים בחו"ל .5לפרטים נוספים ראו סעיף 71להלן.
.30נכסים לא מוחשיים
.30.1
לפירוט נכסי הקניין הרוחני העיקריים של הקבוצה ראו סעיף 73להלן.
.30.2
OTS
חלק מהתמורה ששולמה בגין רכישת נכסי OTSנרשמה כמוניטין .לפרטים נוספים ראו ביאור )9ה() (1לדוחות
הכספיים של החברה.
.31חומרי גלם וספקים
.31.1
חומרי גלם עיקריים
להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר ,זמינותם ומקורם הגיאוגרפי:
חומר הגלם
זמינות
צ'ילרים למערכות מיזוג אוויר
עד 2-3חודשים
מערב אירופה ,ארה"ב
יחידות טיפול באוויר
עד 2-3חודשים
ישראל ,מערב אירופה ,ארה"ב ,המזרח הרחוק
משאבות מים וביוב
עד 2-3חודשים
ישראל ,אירופה ,צפון אמריקה
תעלות מיזוג אוויר
עד 30יום
אביזרי אויר למע' מיזוג אוויר
ציוד פיקוד ובקרה
חומרי בידוד לצנרת ותעלות
לוחות חשמל למבנים
עד 2-3חודשים
עד 30יום
אספקה מיידית
עד 2-3חודשים
ארץ המוצא
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק ,ארה"ב
ישראל ,מזרח אירופה ,המזרח הרחוק
ישראל
גופי תאורה
עד 30יום
ישראל ,אירופה ,ארה"ב ,המזרח הרחוק
כבלים וחוטי חשמל
עד 30יום
ישראל ,מזרח אירופה ,מרכז אירופה ,טורקיה
גנראטורים
עד 3-4חודשים
אירופה ,צפון ארה"ב ,המזרח הרחוק
מובילי חשמל מתכתיים ופלסטיים
עד 30יום
ישראל ,מערב אירופה
צנרת פלדה ואביזרים לאינסטלציה וכיבוי אש
עד 30יום
ישראל ,מזרח אירופה ,המזרח הרחוק,
ברזים לצנרת
עד 30יום
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק ,ארה"ב
מגופים
צנרת פלסטית
5
מקור גיאוגרפי
3-4חודשים
עד 30יום
לא כולל 1,324עובדי כפיים המועסקים בפעילות המגזר בניגריה.
32
ישראל ,מערב אירופה ,המזרח הרחוק
ישראל ,מערב אירופה
.31.2
ספקים והתקשרויות עם ספקים
במגזר זה ,לקבוצה אין ספק עיקרי .הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש במגזר ממספר
ספקים מעת לעת ,על-מנת למנוע תלות בספקיה .בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי מסגרת לצורך
הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירים.
.32הון חוזר
ראו סעיף 72להלן.
.33מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד
.33.1
רישיון קבלן – פעילות הקבוצה במגזר נעזרת ב"רישיון קבלן" בסיווגים מתאימים לתחומי פעילות החברה.
.33.2
רישיונות ללקוחות ספציפיים – לעבודה עבור לקוחות ספציפיים בעיקר בסקטור הכימיה נדרשת הקבוצה
לרישיונות מיוחדים .הרישיונות הנדרשים מצויים בידי החברה.
.33.3
רישיונות עסק – הקבוצה נדרשת לרישיונות עסק בבתי מלאכה ובמחסני הקבוצה .לכל בתי המלאכה ומחסני
הקבוצה קיימים רישיונות הנדרשים כאמור.
.33.4
בטיחות בעבודה – תקנות הבטיחות בבלגיה הן קפדניות ופרטניות ביותר והחברה מקפידה לעמוד בהן.
החברה גם שותפה לתקן קבלני וולונטרי " "VCAהמחייב את החברה בעמידה בדרישות מחמירות מאלו
הנקובות בחוק ,ובשיפור מתמיד של של מדדי הבטיחות.
.33.5
איכות הסביבה – העובדה שהחברה מפעילה בבלגיה בית מלאכה מכני הכולל טיפול כימי למתכות ,גוזר
עמידה בתקני איכות סביבה מיוחדים.
.34הסכמים מהותיים
בתי חולים בגינאה המשוונית
בתקופת הדוח התקשרה הקבוצה במשותף ובחלקים שווים עם ארדן פרויקטים בע"מ בשני הסכמים עם חברה זרה
לביצוע עבודות מערכות אלקטרו-מכניות בשני בתי חולים בגינאה המשוונית.
היקף הפרויקט עומד על סך של 30מיליון אירו וביצועו צפוי להסתיים בסוף שנת .2013להבטחת תמורת ההסכם
מקבלת הקבוצה מהחברה הזרה מכתבי אשראי.
33
מגזר שירות אחזקה וסחר
.35מידע כללי על תחום הפעילות
.35.1
מבנה תחום הפעילות
פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזרי הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל.
במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת שירותים למעליות ולמערכות מיזוג אוויר ,ניהול ותחזוקת מתקנים ,מבני
ציבור ,תעשיה ומגורים ,ותפעול מכוני טיהור שפכים .במקרים רבים הידע המצטבר בתחומים אלה במסגרת
מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות ,משמש גם לפעילות הקבוצה במגזר זה .לעיתים ,עצם העובדה שהחברה
הקימה פרויקט מסוים ,מעניקה לה יתרון בקבלת חוזה אחזקה לאותו פרויקט .כמו כן ,במסגרת מגזר זה,
החברה עוסקת ביבוא ושיווק נורות וציוד מיתוג חשמלי.
.35.2
שינויים בהיקף הפעילות
בשנת הדוח לא חלו שינויים משמעותיים בהיקף הפעילות.
.35.3
גורמי ההצלחה הקריטיים
להערכת החברה ,קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות
גבוהה אותה מעניקה הקבוצה ,עמידה בלוחות זמנים ומחירים תחרותיים וכן:
.35.3.1
העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים ,מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומים בהם עוסקת
הקבוצה ,וכן הטמעה של מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול ,בקרה וייעול של משאבי
הקבוצה.
.35.3.2
הצעת פתרון כולל ללקוח/מתן מענה כולל לניהול ואחזקה – היכולת להציע ללקוח פתרון מלא
ומקיף בתחום האחזקה והניהול.
.35.4
.35.3.3
איתנות פיננסית המאפשרת גישה למכרזי שירות גדולים.
.35.3.4
הסכמי נציגויות עם גופים מוכרים.
שינויים במערך חומרי הגלם
לפעילות הקבוצה במגזר אין צריכה משמעותית של חומרי גלם ,ולשינויים במחירי חומרי הגלם לא היתה
השפעה מהותית על תוצאות פעילות המגזר לשנת .2011
.35.5
מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים
.35.5.1
חסמי כניסה
מוניטין – מאחר ומדובר בחוזי שרות ואחזקה בהיקף כספי מהותי ,קיימת נטייה להעדיף
חברות שצברו מוניטין בתחום .העדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש לשוק.
יתרון לגודל – השתתפות במכרזים גדולים לצורך קבלת חוזים מורכבים ,מחייבת איתנות
פיננסית וניסיון ,שכן במקרים רבים לאור גודל ומורכבות המתקן לקוחות יעדיפו חברה
גדולה ואיתנה.
סיווג קבלני גבוה – על-מנת להתמודד במכרזים לחוזים בהיקף גדול נדרשים המתמודדים
להיות בעלי סיווג מתאים ,המוענק רק לבעלי ניסיון מוכח בחוזי שירות ואחזקה בהיקפים
גדולים.
עמידה בדרישות תווי תקן שונים – על-מנת להתמודד במכרזים נדרשים המתמודדים להציג
עמידה בתווי תקן .קבלת תווי תקן כאמור ,מחייבת עמידה בדרישות שונות.
34
.35.5.2
חסמי יציאה
חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה הינן
לתקופות ארוכות יחסית ,שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה
חלופי.
חלק מחוזי תפעול מכוני טיהור שפכים שהקבוצה מבצעת מחייבים אחזקה ותפעול
לתקופות ארוכות ,ואינם מאפשרים את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.
.35.6
מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו
התחרות בישראל נעשית בתנאי שוק חופשי ומשוכלל ,מציאות המובילה בין היתר ,לתחרות קשה בין הקבוצה
למתחריה בשוק זה.
להערכת החברה ,הקבוצה הינה מהמובילות בענף שירות ואחזקה בישראל ,בתחומי עיסוקה.
למידע נוסף בעניין מבנה התחרות ראו סעיף 41להלן.
.36שירותים וסחורות
במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת בעיקר את השירותים הבאים:
.36.1
(FM) Facility management
ניהול ואחזקת מבנים ,בעיקר בנייני משרדים ,חניונים וקניונים וכן באחזקה ,תפעול ומתן שירותים למבנים,
פרויקטים ,מתקנים )לרבות מתקנים בטחוניים( ,ציוד ,כבישים ומנהרות .היקף השירות שניתן ללקוחות נקבע
בהתאם לחוזה ההתקשרות עמם וכולל בעיקר תחזוקת מערכות ,שירותי אבטחה ,ניקיון וביטוח מבנה הנכס.
.36.2
שירות למערכות מיזוג אוויר
שירות למערכות מיזוג אוויר לבנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים ועוד.
.36.3
שירות למעליות ,דרגנועים ומעלונים
שירות למעליות ,דרגנועים ומעלונים בבתי מגורים ,בנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים ועוד.
.36.4
מכוני טיהור שפכים
הפעלת מכוני טיהור שפכים עבור רשויות מקומיות ותאגידי מים על-פי חוזי התקשרות הנערכים ,בדרך כלל,
למספר שנים .התמורה יכולה להיות לפי מחיר לקו"ב מים מטוהרים ,לפי סכום חודשי קבוע ,או שילוב של
השניים.
.36.5
סחר
הקבוצה מייבאת מחו"ל ומשווקת בישראל רכיבי מיתוג ,ציוד עזר ,ואביזרים חשמליים המשלימים את מוצרי
התשתית החשמליים של הקבוצה.
.37פילוח הכנסות ורווחיות
.37.1
להלן פירוט הכנסות הקבוצה במגזר ממוצרים שההכנסה מהן מהווה 10%או יותר מסך הכנסות הקבוצה:
מוצר
(FM) Facility Management
שיעור מכלל הכנסות התאגיד
הכנסות )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
342,392
317,899
258,238
12.0%
11.8%
10.8%
35
.37.2
הרווח הגולמי ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2009-2011הינם כדלקמן:
שיעור הרווח הגולמי
רווח גולמי )באלפי ש"ח(
2011
2010
2009
2011
2010
2009
156,530
147,270
141,267
20.1%
19.7%
21.1%
.38לקוחות
.38.1
עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים ,בנקים ,בתי מלון ,קניונים ,מוסדות וגופים ממשלתיים ועירוניים.
ישנם מספר רב של לקוחות שהם ועדי בתים של בנייני מגורים וחברות ניהול ,הצורכים את שירותי הקבוצה
במסגרת תחזוקת המבנים שבאחריותם .שירותים אלו מאופיינים מטבעם בהתקשרויות המתחדשות מעת
לעת לתקופות קצרות ,אך נמשכות בדרך כלל תקופות ארוכות.
מוצרי התאורה הביתיים נמכרים בעיקר לסיטונאי חשמל.
.38.2
בחירת הקבוצה כנותן שירותים במגזר זה נעשית על-פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים ,מרכזי
קניות ,מבני ציבור גדולים ,בתי מלון ,בתי חולים ,מוסדות ממשלתיים ,באמצעות מכרזים או בקשות להצעות
מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.
.38.3
במגזר זה ,לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ,ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10%ומעלה מהמחזור
המאוחד של הקבוצה.
.38.4
להערכת החברה ,בין 80%-90%מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים ,כאשר יתר לקוחות
הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים.
.38.5
להלן פילוח לקוחות הקבוצה במגזר על-פי מיקום גיאוגרפי ומחזור הכנסות:
מחזור ההכנסות
מיקום גיאוגרפי
)אלפי ש"ח(
ישראל
689,248
אירופה
56,853
אפריקה
31,643
סה"כ
777,744
.39שיווק
.39.1
עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים
להתקשרות שנתית ורב שנתית.
.39.2
הקבוצה פועלת בבלעדיות עם מספר חברות המובילות בעולם בתחומן ,בין היתר כדלקמן:
" " Moeller - Eaton
""Philips Lighting
-
ציוד מיתוג.
נורות בתחום סיטונאות החשמל.
36
.40צבר עבודות
צבר העבודות של הקבוצה במגזר מתפלג כדלקמן:6
צבר עבודות ליום
31.12.2011
תקופת ההכרה
בהכנסה הצפויה
)באלפי ש"ח(
רבעון 2012 I
123,000
רבעון 2012 II
123,000
רבעון 2012 III
123,000
רבעון 2012 IV
123,000
2013-2014
340,000
סך הכל
832,000
צבר העבודות של הקבוצה כולל הסכמי שירות לתקופות מתחדשות בהם ללקוח יש את הזכות לסיימם בכל שלב.
נכון למועד פרסום הדוח לא חל שינוי מהותי בצבר העבודות.
צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום ,31.12.2010היה כ 789,000-אלפי ש"ח.
.41תחרות
להלן נתונים על התחרות השוררת במגזר שירות אחזקה וסחר בישראל ,לפי פירוט של השירותים העיקריים במגזר:
– (FM) Facility managementהקבוצה מעניקה שירות זה בעיקר בישראל .מספר המתחרים הקיים בשוק רב
והקבוצה נמנית על החברות המובילות בשוק בישראל .החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הינו כ10%--
.15%מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם ת.ד.ל בע"מ ,נתון ,ISS ,מיקדן ניהול ואחזקה ,רמות ניהול ואחזקות,
השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ ,הון החברה להשקעות ונאמנות בע"מ ונ.ת.מ ניהול נכסים בע"מ.
שירות למערכות מיזוג אוויר – שירות זה מוענק על-ידי הקבוצה בישראל ובחו"ל .החברה מעריכה כי נתח השוק של
הקבוצה בישראל הינו כ .15%-20%-מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם ,בין היתר ,דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ,
אפקון התקנות ושירותים בע"מ ,משב הנדסת קירור ומיזוג אוויר ) (1965בע"מ ,מנוליד אלקטרו-מכניקה בע"מ וכן הרבה
נותני שירות קטנים.
שירות למעליות ,דרגנועים ומעלונים – שירות זה מוענק על-ידי הקבוצה בישראל .להערכת הקבוצה היא הגדולה
בישראל בתחום זה וחלקה בשוק הוא כ .20%-25%-מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם ,בין היתר ,ישראליפט,
Thyssen ,Schindlerוכן הרבה נותני שירות קטנים.
הפעלת מכוני טיהור שפכים – הקבוצה מעניקה שירות זה בישראל .בשנים האחרונות שוק זה נפתח לתחרות והחברה
פועלת להשגת מעמד בשוק זה .להערכת הקבוצה הנתח שלה בשוק הינו כ .20%-מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם,
בין היתר ,מקורות חברת המים הלאומית ,מקורות יזום ופיתוח בע"מ ,ר.ג.א שירותים ונקיון )ישראל( 1987בע"מ ,מנרב
אחזקות בע"מ ,קל בניין טרמק (1995) 2000בע"מ ו.GES LTD-
סחר – בתחום זה קיימת תחרות ענפה ,עם זאת החברה פועלת בבלעדיות עם שניים מהיצרנים המובילים בעולם למוצרי
חשמל Moeller-Eatonו ,Philips Lighting-דבר המקנה לה יתרון על מתחריה.
הקבוצה שומרת על מעמדה התחרותי תוך הקפדה על רמת האיכות והשירות ,שמירה על המוניטין שנצבר לה כמו גם על
מעמדה המוביל בשוק ,בין היתר ,כתוצאה מיכולתה לספק חבילת שירותים כוללת ללקוחותיה באופן מקצועי ,זמין ויעיל.
6
צבר העבודות כולל סכומים בגין פעילות טיהור שפכים בסך של 376מיליון ש"ח בשנת ) 2011בשנת 357 – 2010מיליון ש"ח( ואינו
כולל את חלק הקבוצה בצבר עבודות בחברות כלולות שלה שאינו מהותי.
37
.42הון אנושי
המגזר מעסיק 1,564עובדים בארץ ובחו"ל .לפרטים נוספים ראו סעיף 71להלן.
.43נכסים לא מוחשיים
להלן פירוט לגבי נכסי הקניין הרוחני העיקריים של המגזר:
.43.1
סימני מסחר – ראו סעיף 73להלן.
.43.2
זכויות להפעלת מתקן לטיהור שפכים בחצור ובדימונה
לקבוצה זיכיון למשך 20שנה )החל משנת ,(1999משתי רשויות מקומיות לתפעול ותחזוקה של מתקן לטיהור
שפכים בחצור ,וכן זיכיון למשך 15שנה )החל משנת (2010לתחזוקה של מכון טיהור שפכים בדימונה.
הקבוצה רואה חשיבות בזיכיונות אלו להרחבת סל השירותים שהיא מקנה ללקוחותיה .לפרטים נוספים ראו
ביאור (1)12לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.43.3
תיקי שירות למעליות
תיקי שירות למעליות נתקבלו בחלקם כהמשך לחוזה התקנת המעליות ובחלקם נרכשו על-ידי החברה מנותני
שירותי אחזקה אחרים .עלות רכישת תיקי השירות מוצגת כרכוש אחר במאזן והיא מופחתת על-פי אורך
החיים הצפוי לתיק לפי הערכת הנהלת הקבוצה.
.43.4
נכסי אריאל ,אלקטרה FMוי.ב אחזקת מערכות
חלק מהתמורה ששולמה בגין רכישת נכסי אריאל ,אלקטרה FMוי.ב אחזקת מערכות נרשמה כמוניטין ונכסים
בלתי מוחשיים אחרים .לפרטים נוספים ראו ביאור )9ה() (2וביאור )9ה() (3לדוחות הכספיים של החברה ליום
.31.12.2011
.43.5
סחר
הקבוצה מייבאת ציוד מיתוג של Moeller-Eatonומוצרי תאורה של חברת Philips Lightningומייצגת
בישראל ספקים של רכיבי חשמל מחו"ל.
.44הון חוזר
ראו סעיף 72להלן.
.45סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם
הפעלת מכוני טיהור שפכים ואחזקת תחנות שאיבה
הקבוצה פועלת בתחום הפעלת מכוני טיהור שפכים ואחזקת תחנות שאיבה של רשויות מקומיות ותאגידי מים ברחבי
הארץ .הפעילות בתחום מתבצעת במסגרת הסכמי תפעול קצרי וארוכי טווח לפי העניין.
.45.1
תחולת הוראות הדין -הוראות הדין החלות על הקבוצה במסגרת פעילותה במגזר הינן הוראות חוק המים,
התשי"ט 1959-ותקנות בריאות העם )תקני איכות מי קולחין( ,התש"ע ) 2010-להלן" :התקנות"(.
על פי הסכמי ההתקשרות ,והוראות הדין ,כפי שפורטו לעיל ,הקבוצה נושאת באחריות באשר לאיכות מי
הקולחין שהיא מזרימה ,לתקינות פעילותם של המתקנים אותם היא מפעילה ולביצוען של בדיקות דיגום וניטור
ופרסומם כמפורט בתקן האיכות בו נדרשת החברה לעמוד ובהסכמי ההתקשרות עליהם חתומה הקבוצה.
לצורך עמידתם של המט"שים אותם מקימה ו/או מפעילה הקבוצה בתקני האיכות שנקבעו בתקנות נדרשת
הקבוצה ,בין היתר ,לעשות שימוש ב"טכנולוגיה מיטבית".
38
.45.2
חשיפה לסיכונים סביבתיים -הקבוצה עשויה להיחשף לסיכונים סביבתיים ,כהגדרתם בתקנות התשקיף,
כתוצאה מפעילות בלתי תקינה של מכוני הטיהור ו/או כתוצאה מאי עמידה באיכות מי הקולחין הנדרשת
בתקנות אשר עלולות לגרום נזק סביבתי שתוצאותיו יכולות להיות מפגע ריח סביבתי או זיהום של מי תהום או
קרקע.
.45.3
השלכות ההוראות על התאגיד – על מנת לעמוד בהוראות הדין החלות עליה ,הקבוצה פועלת בהתאם לייעוץ
משפטי שקיבלה ובהתאם להוראות הדין כאמור ,ובכלל זה מבצעת פעולות דיגום וניטור וכן פעולות תחזוקה
וייעול לצורך שמירה על עמידתם של מכוני הטיהור בתקני האיכות המוכתבים על-ידי הוראות הדין.
.45.4
הליכים משפטיים – הקבוצה ו/או נושאי משרה בכירים בה אינם צד לאף הליך משפטי בקשר עם פגיעה
כלשהי באיכות הסביבה.
.45.5
מדיניות ניהול הסיכונים הסביבתיים – לצורך עמידה בהוראות הדין ובהסכמים עליהם חתומה הקבוצה ,פועל
דירקטוריון החברה בהתאם לייעוץ משפטי שהוא מקבל באופן שוטף ומפקח באופן שוטף על פעילותן של
חברות הקבוצה בקשר עם שמירתן על איכות הסביבה ועל עמידתן בדרישות החוק.
בנוסף ,לצורך הקטנת חשיפתה לעלויות סביבתיות ,כהגדרתן בתקנות התשקיף ,שעלולות להיגרם לה כתוצאה
מתביעות בגין גרימה ,לכאורה ,של נזקים סביבתיים ,לקבוצה מערך ביטוחי אשר נועד לכסות חשיפה מסוג
זה .הקבוצה גם דואגת להכניס בהתקשרויותיה עם לקוחותיה בתחום ,סעיפי שיפוי בגין עלויות סביבתיות
שהיא עלולה לשאת בהן.
.45.6
לתקופת הדוח ,הסכום הכולל של עלויות סביבתיות בהם נשאה הקבוצה לשם מניעה או הפחתה של פגיעה
בסביבה מסתכם בכ 9.9-מיליון ש"ח.
פינוי תימלחות
הקבוצה מפעילה מתקן לפינוי תימלחות לים במסגרת הסכם עם מדינת ישראל לתקופה של 15שנה מיום תחילת תפעולו
של המתקן.
.45.7
לצורך הפעלת מתקן התימלחות פועלת הקבוצה מכח החוק למניעת זיהום הים ממקורות יבשתיים ,התשמ"ח-
1988והתקנות לפיו ,ובהתאם להיתר הזרמה לים שהיא מקבלת מדי שנה מידי המשרד להגנת הסביבה
)להלן" :ההיתר"(.
.45.8
חשיפה לסיכונים סביבתיים – הקבוצה עשויה להיחשף לסיכונים סביבתיים כתוצאה מאי עמידה בתנאי
ההיתר לצורך הפעלתו של מתקן התימלחות אשר עלולה לגרום לזיהום מי הים.
.45.9
השלכות הוראות הדין על הקבוצה – פעילות הקבוצה במסגרת ההיתר שניתן לה מאפשרת לה לפעול באזור
פעילותה ללא מתחרים אשר לא קיבלו היתר דומה .על הקבוצה מוטל לנטר את הסביבה הימית ולבצע ניטור
יבשתי טרם הזרמה התימלחות לים .הקבוצה השקיעה במערכת ניטור מקוון על מנת לפרסם את תוצאות
הדיגום בזמן אמיתי באמצעות ביצוע של בדיקות מעבדה מקומיות.
.45.10
הליכים משפטיים ומנהליים – בתקופת הדוח הוטל על הקבוצה עיצום כספי/קנס בגין פעילותה בשנים
קודמות ,הקבוצה ערערה על עצם הטלת העיצום הכספי וכן יידעה את לקוחותיה אשר אמורים לשאת בתשלום
עיצומים במידה שכאלה מוטלים .במסגרת הסכם פשרה שהושג בין הצדדים הועמד סכום הקנס על סך של
240אלפי ש"ח והקבוצה פעולת להגיע לסיכום עם לקוחותיה לפיו ישלמו האחרונים סך של 190אלפי ש"ח
מתוך העיצום האמור .להערכת הקבוצה אין היא צפויה לשאת בעלויות בגין עיצומים כספיים מעבר לעיצום
הכספי האמור.
.45.11
מדיניות ניהול הסיכונים הסביבתיים – ראו סעיף 45.5לעיל.
39
.45.12
הסכום הכולל של עלויות סביבתיות בהם נשאה הקבוצה לשם מניעה או הפחתה של פגיעה בסביבה מסתכם
בסך של 630,000ש"ח .לקוחות הקבוצה חויבו בכלל העלויות בגין הוצאות אלה.
.46מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד
לפרטים בדבר מגבלות החלות על התאגיד ,ראו סעיף 19לעיל.
.47הסכמים מהותיים
.47.1
רכישת י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
ביום 28ביוני 2009נחתם בין החברה לבין בעלי השליטה ב-י.ב .אחזקת מערכות בע"מ )להלן" :י.ב .אחזקת
מערכות"( ,הסכם לרכישת 100%מהון המניות המונפק והנפרע של י.ב אחזקת מערכות.
י.ב אחזקת מערכות עוסקת בעיקר באחזקה ,תפעול ושירותים למבנים ,פרויקטים ,מתקנים וציוד.
לפרטים נוספים ראו ביאור )9ה() (3לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
40
מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
.48מידע כללי על תחום הפעילות
.48.1
מבנה תחום הפעילות
עיקר פעילות הקבוצה בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מרוכזת על-ידי אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
)להלן" :אלקטרה השקעות"( ,חברה בת בבעלות מלאה של החברה .עיקר פעילותה של אלקטרה השקעות
בישראל מתבצעת באמצעות חברות מוחזקות ושותפויות ופעילותה מחוץ לישראל מתבצעת באמצעות Glotir
) Trading Ltdלהלן" :גלוטיר"( ,חברה-בת תושבת הולנד .פעילות אלקטרה השקעות מתבצעת בדרך של
רכישת קרקעות ,ביצוע שינוי ייעוד במידה ונדרש ,הוצאת ההיתרים הדרושים ,שיווק ,תכנון והקמת הפרויקטים
ו/או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי הייזום השונים.
נכון למועד הדוח ,אלקטרה השקעות פועלת בישראל ,רוסיה ,בולגריה ,פולין ,לטביה וליטא ,כאשר הפעילות
בחו"ל מתמקדת בעיקר ברוסיה ובבולגריה.
נכון למועד הדוח ,מחזיקה הקבוצה ,לרבות באמצעות חברות מוחזקות ,בישראל ובחו"ל ,ב 12-נכסי נדל"ן
בייזום ,בשיעורי אחזקה שונים ,וכן בנכס נדל"ן להשקעה בישראל .נכסי הנדל"ן שבייזום נמצאים בשלבים
שונים של פיתוח והקמה.
41
תרשים החזקות בנכסים ,בשרשור סופי ,נכון למועד הדוח:
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
בולגריה
רוסיה
50%
Planetograd
לטביה
100%
Botanica VIP
Residence
ליטא
40%
פולין
50%
Pasilaiciai
Plavniki
ישראל
25%
100%
Pory
מגדל אלקטרה
100%
7%
Electra
Hills
מגדל הגימנסיה
100%
33%
Business
Center
פינוי בינוי
נווה שרת
100%
12.5%
Green Park VIP
Residence
פרויקט Midtown
תל-אביב
46.0625%
פרויקט W Prime
תל-אביב
42
.48.2
שינויים בהיקף הפעילות
.48.2.1
במהלך שנת 2011השקיעה החברה בישראל בפרויקטים כדלקמן) :א( סך של 17.5
מיליון ש"ח בפרויקט Midtownוזאת באמצעות השקעה בחברה כלולה בשיעור של
.12.5%פרויקט Midtownממוקם במע"ר המזרחי של תל אביב וכולל זכויות בניה
למגדל מגורים ,מגדל משרדים שטחי מסחר וחניות מקורות .החברה החלה בתכנון
ובהליכי קבלת היתרי בניה .הפרויקט צפוי להימשך כ– 6שנים; )ב( סך של כ–90
מיליון ש"ח ברכישת 46.0625%מהזכויות במקרקעין לפרויקט מגדל מגורים בתל
אביב )מתחם דרום בבלי( .החברה פועלת לארגון קבוצת רוכשים לצורך רכישת
הזכויות במקרקעין והקמת מגדל המגורים .בשנת הדוח הפחיתה החברה 7מיליון
ש"ח בפרויקט גרין פארק בבולגריה ו 2-מיליון ש"ח בפרויקט בריגה.
.48.2.2
למועד הדוח ,החברה מכרה 37דירות בפרויקט בוטניק בבולגריה .במהלך השנים
2010ו 2011-החברה השלימה מסירת דירה אחת ו 24-דירות בהתאמה והכירה
בהכנסה בסך 535אלפי ש"ח ו 9,334-אלפי ש"ח בהתאמה.
.48.2.3
בשנת 2011החלה החברה להכיר בהכנסות ממגדל אלקטרה המהווה נכס נדל"ן
להשקעה וזאת בהתאם לחלקה היחסי בפרויקט ) :(25%החברה הכירה בהכנסות
שכירות בסך 5,235אלפי ש"ח ובהכנסות ממסירת חזקה בנכס לעיריית ת"א בסך
2,250אלפי ש"ח.
.48.3
גורמי ההצלחה הקריטיים
להערכת החברה ,קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה:
.48.3.1
איתנות פיננסית – מאפשרת העמדת מימון לביצוע פרויקטים ומקטינה את התלות
של החברה באשראי בנקאי.
.48.3.2
מיקום קרקעות באזורי ביקוש ,תוך תמחור ,ניתוח ותכנון נכונים של פרויקטים
עתידיים.
.48.3.3
מיצוב ומיתוג נכונים של הפרויקטים ושמירה על מוניטין.
.48.3.4
בקרות תקציב ,בקרות תהליך ועמידה בלוחות זמנים.
.48.3.5
הון אנושי – רמת מקצועיות גבוהה של עובדי החברה ,מאפשרת תכנון נכון מבחינה
כלכלית של הפרויקטים השונים ,לרבות התאמתם לצרכי שוק משתנים.
.48.4
שינויים במערך חומרי הגלם
נכון למועד הדוח ,החברה אינה מחזיקה בחומרי גלם לצורך פעילותה במגזר.
43
.48.5
מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים
.48.5.1
חסמי כניסה
העיסוק בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מצריך חוסן פיננסי המקנה יכולת
לגיוס הון ומימון ,ומאפשר להשקיע בפרויקטים תוך התבססות על ההון העצמי
ומינופו.
לצורך פיתוח והקמה של נדל"ן נדרשים ידע וניסיון ברכישת קרקעות ,תכנון ,ניהול
ופיקוח של פרויקטים בתחום הנדל"ן.
ביסוס מעמד התאגיד בשוק ,מקנה לו היכרות עם גורמים בענף ומאפשר ביצוע
שיתופי פעולה אסטרטגיים.
.48.5.2
חסמי יציאה
תקופת ביצוע ארוכה של פרויקטים.
התחייבויות ארוכות טווח כלפי גופים מממנים.
התחייבויות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות ,רשויות ,רוכשים.
קושי במימוש מהיר של נכסים/קרקעות )כפוף לתנאי היצע וביקוש הקיימים
בשוק(.
.48.6
מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו
תחום הבניה היזמית למגורים ,משרדים ומסחר מאופיין בתחרות גבוהה .בכל המדינות בהן הקבוצה
פועלת ,פועלים גופים רבים העוסקים ביזמות ובבניה בהיקפים שונים ,החל ביזמים קטנים המבצעים
פרויקטים קטנים יחסית וכלה בחברות גדולות אשר מבצעות בו זמנית מספר פרויקטים הכוללים
אלפי מ"ר של משרדים ואלפי יחידות דיור והינן בעלות מאגר קרקעות גדול .עיקר התחרות היא בין
פרויקטים המצויים בסמיכות גיאוגרפית זה לזה ,אולם בפרויקטים בסדרי גודל בהם החברה
מעורבת ,גם לפרויקטים באזורים אחרים ישנה השפעה תחרותית .בנוסף ,באזורים בנויים קיימת
תחרות מול היצע יד שנייה .התחרות הינה ראשית בתחום איתור הקרקעות ובהמשך הן על המחיר,
הן על תנאי המימון והן על המפרט הטכני.
בכוונת הקבוצה להתמודד עם התחרות בתחום ,באמצעות הקפדה על בניה איכותית ,איכות
השירות ,אמינות הקבלן המבצע ,זהות הבנק המממן ,ובאמצעות בחינה וייעול של ערוצי השיווק
ושמירת המיצוב והמיתוג של הפרויקטים .למידע נוסף בעניין מבנה התחרות ראו סעיף 54להלן.
.49מוצרים ושירותים
נכון למועד הדוח ,אלקטרה-השקעות מחזיקה ,לרבות באמצעות חברות מוחזקות ,ב 12-נכסי נדל"ן בייזום,
בשיעורי אחזקה שונים ,וכן בנכס נדל"ן להשקעה בישראל.
לפרטים נוספים ראה ביאורים )8ב( 14 ,ו 15-לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
44
.49.1
פירוט נכסי הנדל"ן בייזום )נכון ליום (31.12.2011
7
להלן ריכוז נתונים אודות פרויקטים של אלקטרה השקעות.
המידע המפורט בטבלאות להלן בדבר מועד ההשלמה המתוכנן ,מחיר מכירה ועלות הקמה הינו
משוער וכולל "מידע צופה פני עתיד" .מידע זה מתבסס על נתוני עלויות ,תוכניות עבודה
ותחזיות מכירות של אלקטרה-השקעות נכון למועד הדוח ,והינו נתון להשפעות חיצוניות בשל
גורמים שאינם תלויים בחברה ו/או באלקטרה-השקעות ,כגון ,עליות במחיר העבודה וחומרי
גלם ,שינויים בשערי מטבע ,ביקושים וכיוצ"ב .לפיכך ,יתכן כי הנתונים האמורים יהיו שונים
בפועל מהערכות אלקטרה-השקעות כאמור.
7
הנתונים מתייחסים ל 100%-מהפרויקט ,למעט עלות שנצברה.
45
.49.1.1
הפרויקט
חלק
נכסים באיחוד מלא
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
ליום
31.12.2011
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
8
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
9
מתוכנן
למ"ר
בניה
10
באש"ח
Botanica
VIP
Residence
)בולגריה(
11
פרויקט מגורים
היתר אכלוס
זכויות בעלות
הממוקם בסמוך
עבור בניית
במקרקעין הרשומות
לגנים הבוטניים של שלב א' )הכולל
100%בשנת 2006נרכשו
49,598
12,176
9
11
בנקאי בחו"ל
על שם חברה
ורנה ,הכולל 216
98יח"ד( צפוי
מאוחדת
יח"ד) ,כ18,800-
להתקבל
זכויות החברה
מ"ר( ואשר כולל
במהלך שנת
המאוחדת
בריכה ובית קפה
10
שלב א'
בנקאי עם תאגיד 1,200אירו
המובטח בשעבוד
בנוסף מועדון כושר2012 ,
8
2012-2015גמר ביצוע
נחתם הסכם ליווי
חלק החברה.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע למעט בפרויקט Botanicaשכולל גם הוצאות הקמה בסך 32.7מיליון ש"ח.
46
1,100-
במקרקעין
750-900
אירו
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
ליום
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מתוכנן
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר
בניה
13
למ"ר
בניה
12באש"ח
הקמת שכונת
החברה
בניה תחל
נרכשו זכויות בעלות
מגורים חדשה
מקדמת את
100% Electra Hillsבשנים 2006-2007
)בולגריה(
67,326
495,000
עם קבלת
הייעוד ל-
הלוואת גישור
במקרקעין הרשומות
בסמוך לוורנה )כ 15-תכנון
אינדיקציות
100%
לתכנון הפרויקט
על שם חברה
דקות נסיעה ממרכז הפרויקט,
כלכליות לגבי מהמקרקעין .אשר עתידה
מאוחדת
12
13
14
הושלם שינוי החברה קיבלה
העיר( שתכלול כ-
שייבנה בכ 10-יכולת שיווק הושלמה
הפרויקט
התב"ע,
בעתיד בליווי
בנקאי
450,000מ"ר
שלבים .טרם
למגורים ,כ5,000-
הוחל בבניית
התקבל
יח"ד ובנוסף מבני
הפרויקט
היתר בניה
ציבור ,מועדון כושר
ל 520-יח"ד
וכ 13,500-מ"ר
ומשרד
מסחר
מכירות
חלק החברה.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
47
להיות מוחלפת
*
*
14
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
ליום
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מתוכנן
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר
בניה
16
למ"ר
בניה
15באש"ח
Business
Center
)בולגריה(
בניין בן 9קומות
הפרויקט נמצא בניה תחל
לפרויקט
100%בשנת 2007נרכשו
16,642
זכויות בעלות
המיועד למשרדים
בגמר התכנון .עם קבלת
תב"ע
במקרקעין ,הרשומות
ומסחר בשטח של כ -הפרויקט ייבנה אינדיקציות
ע"ש חברה מאוחדת
6,799
14,500מ"ר.
בשלב אחד
מאושרת
כלכליות לגבי למשרדים
הפרויקט ממוקם
יכולת שיווק ומסחר.
בלב מרכז העסקים
הפרויקט
בשנת הדוח
החדש של העיר
התקבל
ורנה
היתר בניה
לפרויקט
15
16
17
חלק החברה.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
48
---
*
*
17
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
ליום
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מתוכנן
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר
בניה
19
למ"ר
בניה
18באש"ח
100% Green Parkבשנת 2007נרכשו
VIP
Residence
)בולגריה(
פרויקט מגורים
המשך שינוי
18,208
2,895
זכויות בעלות
הממוקם בשכונת
ותכנון תב"ע
במקרקעין ,הרשומות
בריז היוקרתית
ע"ש חברה מאוחדת
בורנה ,שיכלול כ80-
יח"ד )כ 11,000-מ"ר
בנוי(
18
19
20
חלק החברה.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
49
---
המשך שינוי
ותכנון תב"ע
---
*
*
20
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
ליום
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מתוכנן
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר
בניה
22
למ"ר
בניה
23
21באש"ח
Pory
)פולין(
24100%בשנים 2006-2007
41,178
19,938
מקרקעין הממוקמים אושרה התב"ע
---
מבוצע תכנון
נרכשו זכויות בעלות
ברובע מוקוטוב
למתחם
וקידום
במקרקעין הרשומות
בוורשה.
ובמקביל
תשתיות.
ע"ש חברה מאוחדת.
בוחנת החברה
בנוסף פועלים
בשנת 2010החברה
אפשרויות
לקבלת פיצויים
השלימה את רכישת
למימוש
מהעירייה בגין
השותף המקומי
החזקותיה
שטחים
) ,(10%ובהתאם
במקרקעין.
המיועדים
מחזיקה את מלא
לשטח ציבורי
הזכויות בפרויקט.
שיופקעו לצרכי
---
*
*
רווחת הציבור
*
21
22
23
24
לנוכח השינויים בסביבה הכלכלית ,ובשל העובדה שהפרויקט מצוי בשלבים ראשוניים בלבד ,לקבוצה אין יכולת להעריך בשלב זה את עלות ההקמה ומחיר המכירה למ"ר.
חלק החברה.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
בחודש יולי ,2010רכשה החברה 10%נוספים בחברה המחזיקה בקרקע בתמורה לסך של כ 900-אלפי אירו וכעת היא מחזיקה במלוא הזכויות בקרקע .לפרטים נוספים ראו ביאור )8ב() (2לדוחותיה
הכספיים של החברה ליום .31.12.2010
50
.49.1.2
הפרויקט
חלק
נכסים באיחוד יחסי
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה
שטח קרקע
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
ליום
במ"ר
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
26
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
25
באלפי ש"ח
Planetograd
)רוסיה(
50%
בשנת 2007
232,739
הושלם שינוי
2,390,710תיכנון הקמת
יעוד והליך
נרכשו זכויות
שכונת מגורים
בעלות במקרקעין
חדשה שתכלול כ -הרישום בספר
הרשומות ע"ש
25,000יח"ד וכ-
המקרקעין,
חברת הפרויקט
250,000מ"ר
החברה
שטחי מסחר,
ממשיכה
משרדים ומבני
בתכנון
ציבור
קונספטואלי
והוצאת תב"ע
25
26
27
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
51
---
בתכנון
קונספטואלי
והוצאת
תב"ע
---
*
*
27
הפרויקט
חלק
החברה
Plavniki
40%
)לטביה(
טיב הזכויות
עלות שנצברה שטח קרקע
במ"ר
ליום
31.12.2011
)חלק
28
החברה(
באלפי ש"ח
תיאור הפרויקט
המתוכנן
פרויקט מגורים
החברה סיימה בניה תחל עם לפרויקט
נרכשו 40%
הממוקם ברובע
את עבודות
ממניות חברה
פלאבניקי בריגה וכולל החפירה
בשנת 2007
14,028
23,290
לטבית שמחזיקה
בזכויות בעלות
37,000מ"ר
שלב א' הכולל יכולת שיווק
130יח"ד.
2010סיכמה
החברה הלטבית
עם העירייה על
הסכם פריסת
תשלומים להיוון
זכויות בקרקע.
30
אינדיקציות
מאושרת,
כ 400-יח"ד ,כ-
הפרויקט .בשנת
29
קבלת
תב"ע
והדיפון של
במקרקעי
28
שלב הבניה
בפרויקט
מועד
השלמה
מתוכנן
מצב תכנוני
סטטוטורי
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
52
כלכליות לגבי והיתרים
הפרויקט.
לשלב א' של
הפרויקט.
ליווי בנקאי
לפרויקט
---
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה 29למ"ר בניה
30
*
*
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה שטח קרקע
ליום
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
במ"ר
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
32
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
31
באלפי ש"ח
Pasilaiciai
)ליטא(
31
32
33
50%
בשנת 2006
3,214
4,411
קיימים היתרי בניה תחל עם לפרויקט
פרויקט הממוקם
בניה תקפים
קבלת
תב"ע
מאושרת
נרכשו זכויות
ברובע פשלאיצי
בעלות במקרקעין,
בוילנה והכולל (1) :
אינדיקציות
הרשומות ע"ש
פרויקט מגורים 108
כלכליות לגבי המתירה
חברה מוחזקת
יח"ד בשטח של כ-
יכולת שיווק
הקמת מבני
6,700מ"ר; ) (2בניין
הפרויקט
המגורים
משרדים בשטח של
והמשרדים.
כ 3,300-מ"ר,
התקבלו
המיועד להשכרה ו/או
היתרי בניה
מכירה
למבנים
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
53
---
*
*
33
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה שטח קרקע
במ"ר
ליום
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
35
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
34
באלפי ש"ח
פינוי בינוי
"ת"א צפון"
נווה שרת
)ישראל(
33%
עד למועד הדוח
2,225
13,487
הקמת כ 450-יח"ד,
חתמו כל הדיירים
ב 6-בניינים בני 9-22בשלב התכנון
על הסכמתם
קומות במסגרת
לפרויקט הפינוי
פרויקט "פינוי בינוי",
טרם התקבלו
בינוי .והפרויקט
הממוקם בשכונת נווה
היתרי בניה
הוכרז לביצוע.
שרת ,בצפון תל
והאישורים
אביב .במסגרת
העסקה 296יח"ד )כ-
47,000מ"ר(
מיועדות למכירה
34
35
36
הפרויקט נמצא
36חודשים לפרויקט
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
54
ממועד קבלת תב"ע
היתרים
מאושרת,
---
*
*
36
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה שטח קרקע
במ"ר
ליום
תיאור הפרויקט
שלב הבניה
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
המתוכנן
בפרויקט
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
31.12.2011
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
38
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
37
באלפי ש"ח
מגדל
הגימנסיה
)ישראל(
6דירות
לחברה זכויות על
24,771
6יחידות דיור
---
מגדל מגורים ברחוב מתבצעות
בן שפרוט בתל-אביב עבודות חפירה
ודיפון
בפרויקט
---
---
נחתם הסכם עם
תאגיד בנקאי
בישראל המובטח
בשעבוד הזכויות
במקרקעין
37
38
39
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
55
*
*
39
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה שטח קרקע תיאור הפרויקט
במ"ר
ליום
שלב הבניה
בפרויקט
המתוכנן
31.12.2011
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
41
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
40
באלפי ש"ח
Midtown
תל-אביב
)ישראל(
12.5%
הפרויקט ממוקם
תכנון וקבלת
נרכשו זכויות
במע"ר המזרחי של
היתרים
בשנת 2011
17,682
13,564
בנקאי
לתשלום
בעלות בקרקע
תל-אביב וכולל מגדל
אחרון
לרכישת
הרשומות על-שם
משרדים )57,000
הקרקע בסך של
חברה כלולה
מ"ר( ,מגדל מגורים
350מיליון ש"ח.
) 35,000מ"ר( ,שטחי
מסחר ) 19,000מ"ר(
וחניון תת-קרקעי – 6
מפלסים )2,300
חניות ב81,384-
מ"ר(
40
41
42
2016-2018תב"ע
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
56
מאושרת
התחייבות למימון *
מתקיים
מו"מ
לליווי בנקאי לשלב
הביצוע
*
42
הפרויקט
חלק
טיב הזכויות
החברה
עלות שנצברה שטח קרקע תיאור הפרויקט
במ"ר
ליום
שלב הבניה
בפרויקט
המתוכנן
31.12.2011
מועד
מצב תכנוני
ליווי בנקאי
השלמה
סטטוטורי
לפרויקט
מחיר מכירה עלות הקמה
למ"ר בניה
44
למ"ר בניה
מתוכנן
)חלק
החברה(
43
באלפי ש"ח
W Prime
תל-אביב
46.0625%זכויות בעלות
90,218
3,770
בקרקע
)ישראל(
מגדל מגורים הכולל
תכנון וקבלת
גיבוש קבוצת תב"ע
מאושרת
מימון בנקאי
*
*
לרכישת הקרקע
164יח"ד וכן מרתפי היתרים
רוכשים
חניה ומחסנים
במהלך שנת
בסכום של 50מ'
הממוקם בשכונת
.2012סיום
ש" ח
פארק צמרת בתל
עבודות בניה
אביב .הפרויקט
צפוי בשנת
מתוכנן למימוש
.2016
באמצעות ארגון
קבוצת רוכשים
*
43
44
45
לנוכח השינויים בסביבה הכלכלית ,ובשל העובדה שהפרויקט מצוי בשלבים ראשוניים בלבד ,לקבוצה אין יכולת להעריך בשלב זה את עלות ההקמה ומחיר המכירה למ"ר.
העלות היא בעיקר בגין רכישת הקרקע.
הסכומים אינם כוללים מע"מ.
כלל עלויות ההקמה ,ללא עלות הקרקע; הסכומים אינם כוללים מע"מ.
57
45
.50פילוח הכנסות ורווחיות
במגזר זה ,אין לקבוצה הכנסות ממוצרים שההכנסה מהן מהווה 10%או יותר מסך הכנסות הקבוצה.
.51לקוחות
.51.1
יחידות המגורים אותן מציעה הקבוצה למכירה מיועדות ללקוחות פרטיים .שטחי משרדים ומסחר
אותם מציעה הקבוצה למכירה מיועדים ללקוחות עסקיים .נכון למועד דוח זה משווקת הקבוצה
דירות בפרויקט ה"-בוטניק" בוורנה בבולגריה ,וכן שטחי משרדים בפרויקט Midtownבת"א
באמצעות חברה כלולה.
.51.2
שטחי מסחר בבית אלקטרה בישראל מושכרים על-ידי השותפות למספר שוכרים עסקיים לתקופת
שכירות ארוכה של כ 60-חודשים בממוצע.
.51.3
קרקעות ,אם וככל שנמכרות ,נמכרות לחברות יזמיות.
.51.4
במגזר זה ,לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ,ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10%ומעלה
מהמחזור המאוחד של הקבוצה.
.52שיווק
שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה באמצעות אנשי שיווק של חברת הפרויקט וכן באמצעות מתווכי נדל"ן
חיצוניים.
.53צבר עבודות
נכון למועד הדוח ,אין למגזר צבר עבודות.
.54תחרות
השוק כולל גופים רבים מאוד אשר פועלים בתחום פעילותו של המגזר ויוצרים שוק תחרותי מאוד .התחרות
הינה בעיקר מול פרויקטים אחרים הנמצאים במיקום גיאוגרפי קרוב לפרויקט הרלוונטי.
החברה מתכוונת להתמודד עם התחרות באמצעות שמירה על מחירים תחרותיים ,ייזום פרויקטים באזורי
ביקוש וסטנדרט בניה גבוה באופן יחסי למחירי הדירות.
.55הון אנושי
המגזר מעסיק 14עובדים בארץ ובחו"ל .לפרטים נוספים ראו סעיף 71להלן.
.56נכסים לא מוחשיים
לפירוט נכסי הקניין הרוחני העיקריים של התאגיד ראו סעיף 73להלן.
.57חומרי גלם וספקים
ספקים והתקשרויות עם ספקים
.57.1
אלקטרה-השקעות נוהגת להתקשר ,במהלך העסקים הרגיל ,בהסכמים עם קבלנים לצורך ביצוע
עבודות בפרויקטים אותם היא יוזמת .ההתקשרות כוללת התקשרות לביצוע עבודות פיתוח ותשתית
58
בניה וגמר .כמו-כן ,מתקשרת החברה ,בעצמה או באמצעות הקבלן הראשי ,עם ספקי שירותים
הנדסיים ,דוגמת מתכננים ,מפקחים ויועצים לענייני חשמל ,מים ,ביוב ,כבישים ומיזוג אוויר וכיו"ב.
.57.2
מדיניות הקבוצה במסגרת המגזר ,תהיה להעדיף התקשרות לביצוע עבודות בניה על בסיס פאושלי
)הסכם בו מתחייב הקבלן לבנות את הפרויקט כולו עד לגמר ,בתמורה לסכום קבוע מראש(.
במסגרת ההסכם ,הקבלן מתחייב לתקן את כל הליקויים בתקופת הפרויקט והאחריות ולשאת
במלוא האחריות לתיקונים גם בתקופת הבדק .לרוב ,מחירי הבניה על בסיס פאושלי יוצמדו בישראל
לשינויים בתשומות הבניה ,ובחו"ל ,למטבע הפעילות .לפיכך ,בעתיד החברה צפויה להיות חשופה
לשינויים במדד תשומות הבניה ולשינויים בשערי החליפין הרלוונטיים.
.57.3
בפרויקטים בארץ ובחו"ל בחירת הקבלן נעשית באמצעות מכרזים.
.57.4
לקבוצה אין ספק עיקרי במגזר זה.
.58הון חוזר
ראו סעיף 72להלן.
.59מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד
הפרויקטים בתחום הבניה והיזמות בישראל ובחו"ל כפופים לדיני המקרקעין ,לדיני התכנון והבניה ולדיני
המיסים .הפעילות בתחום כפופה לדרישות חוקיות בתחומים שונים ,לרבות דיני המכר והשכירות וכן בתחומים
הקשורים בתכנון ובניה ובאיכות הסביבה .הכל על-פי הדין הרלוונטי בכל מדינה.
.60הסכמים מהותיים
להלן פירוט הסכמים מהותיים הנוגעים למגזר:
.60.1
פרויקט "פלנטוגראד" ,סנט פטרסבורג ,רוסיה
ביום 31במאי ,2007חתמה גלוטיר על הסכם עקרונות לשיתוף פעולה עם צד ג' לשם רכישה של
חטיבת קרקע בשטח של כ 2,400-דונם בסנט פטרסבורג שברוסיה ולהמשך הפעילות העסקית
ביחס לקרקע וזאת באמצעות חברה רוסית אשר תוחזק בחלקים שווים על-ידי גלוטיר וצד ג' )להלן:
"החברה הרוסית"(.
ביום 18בספטמבר ,2007חתמה החברה הרוסית על ההסכם הסופי עם מוכר הקרקע ,לרכישת
חטיבת הקרקע האמורה ,וביום 8בנובמבר 2007קיבלה החברה הרוסית אישורים המעידים על
רישום חטיבת הקרקע על שמה .לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום
) 11.11.2007אסמכתא.(2007-01-438601 :
ביום 28בינואר 2009הושלם תהליך שינוי ייעודה של הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד של בניה
למגורים ורישומו של הייעוד החדש במרשם הנכסים הרוסי )הקדסטר( .על פי הייעוד הרשום החדש
ייעודה של הקרקע הינו לבניה למגורים ) ,(residential buildingsכאשר לפי הנורמה התכנונית
החלה במקום מתאפשרת בנייה רווייה למגורים ,שטחי שרות ,מסחר מוסדות ציבור ותשתיות נלוות
לבניה זו.
59
הקיבולת המדוייקת של הבניה ומתכונתה תגזרנה מן המתכונת הסופית של התכנון המפורט כפי
שיאושר בהמשך הליכי התכנון על ידי הרשויות ואשר נכון למועד זה טרם הושלמה הכנתו )מכל
מקום ,יצויין כי למיטב ידיעת החברה מדובר בזכויות בניה בקנה מידה רחב ביותר(.
למועד המאזן קיבלה החברה הערכת שווי לנכס ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי אשר לפיה שווי
הנכס עולה על ערכו הפנקסני בספרי החברה.
להלן פרטים אודות הערכת השווי אשר שימשה את החברה לקביעת ערכם של נתונים בדוח:
זיהוי נושא ההערכה:
שלוש קרקעות סמוכות לבניה למגורים ,בשטח
כולל של 2,397,107מ"ר ,בסנט פטרסבורג,
רוסיה.
עיתוי ההערכה:
3בפברואר 2012
שווי נושא ההערכה סמוך לפני מועד ההערכה:
לא בוצע שינוי בערך בעקבות הערכת השווי.
שווי נושא ההערכה שנקבע בהתאם להערכה:
160,700אלפי דולר ארה"ב
זיהוי המעריך ואיפיוניו:
.1מעריך השווי:
)DTZIMS (IMS Project management LLC
.2זהות פרסונלית:
- Alyona Neplyuevaדירקטור ,ראש מחלקת
הערכות שווי.
.3ניסיון מקצועי :
חברת DTZערכה 89הערכות שווי ל–199
נכסים במהלך שנת 2011.
.4הסכמי שיפוי:
החברה התחייבה לשפות את המעריך בגין
חבויות שעלולות להיגרם לו ,בנסיבות מסוימות
כתוצאה מעבודת הערכה זו,
.5למעריך אין עניין אישי או תלות בקבוצה.
שיטת ההשוואה
מודל ההערכה שמעריך השווי פעל לפיו:
ההנחות שלפיהן ביצע מעריך השווי את השווי ההוגן של הנכס שהוערך מבוסס על
השוואה מול שלושה נכסים הממוקמים באזורים
ההערכה ,בהתאם למודל ההערכה:
קרובים תוך ביצוע התאמות ומבחני רגישות כגון:
נגישות לתשתיות ושירותים ציבוריים ,גודל ומצב
תכנוני סטטוטורי.
* הנתונים בטבלה ניתנו לפי מלוא ערך הנכס ולא לפי חלק החברה בנכס )החברה מחזיקה 50%בנכס(.
לפרטים נוספים ראו ביאור )9ו() (3בדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
60
.61נדל"ן להשקעה – פרויקט "מגדל אלקטרה" ,תל אביב
מגדל אלקטרה הינו נכס נדל"ן להשקעה מהותי מאוד כהגדרתו בהנחיית רשות ניירות ערך בנוגע לנדל"ן
להשקעה ולכן מוצג בהתאם להנחיה:
.61.1
הצגת הנכס
פירוט ליום 31.12.2011
שם הנכס:
מגדל אלקטרה
מיקום הנכס:
רח' יגאל אלון ,98תל אביב
שטחי הנכס:
מסחר – 400מ"ר
משרדים – 58,522מ"ר
מחסנים – 933מ"ר
מקומות חניה – 1,089
מבנה האחזקה בנכס:
באמצעות עסקה משותפת
חלק התאגיד האפקטיבי בנכס:
25%
ציון שמות השותפים לנכס*:
אלקטרה נדלן בע"מ – 25%
אמקור בע"מ – 50%
תאריך רכישת הנכס:
הקרקע נרכשה ביום 10.5.2007
פירוט זכויות משפטיות בנכס:
חכירה מהוונת ממינהל מקרקעי
ישראל ומעיריית תל אביב
במהלך השנה הושלם רישום
מצב רישום זכויות משפטיות:
הפרצלציה מהתב"ע ונרשמה
חלקה חדשה אשר בה רשומה
הערת אזהרה לפי סעיף 126לחוק
המקרקעין
זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות:
אין
נושאים מיוחדים )חריגות בניה מהותיות ,זיהום קרקע וכיו"ב(:
אין
שיטת הצגה בדוחות הכספיים ]איחוד /איחוד יחסי /שווי
איחוד יחסי )(25%
מאזני[:
* אלקטרה-נדל"ן הינה חברה אחות של החברה ומהווה חלק מקבוצת אלקו.
.61.2
נתונים עיקריים
)נתונים לפי .100%חלק
התאגיד בנכס – (25%
שווי הוגן בסוף התקופה )באלפי
ש"ח(
רווחי או הפסדי שערוך )באלפי
(₪
שיעור תפוסה ממוצע )(%
שטחים מושכרים )מ"ר(
סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(*
דמי שכירות ממוצעים למטר
)לחודש/לשנה( )ש"ח(
דמי שכירות ממוצעים למטר
בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח(
) NOIבאלפי ש"ח(
NOIמותאם )באלפי ש"ח(
שנת 2011
)שנת הדיווח(
1,079,200
שנת 2010
שנת 2009
790,000
734,274
166,764
135,108
11,600
90%
52,896
19,028
80-137
43.9%
25,867
80-118
36.8%
21,553
82-101
80-137
85-118
82-101
87,987
-
79,010
-
70,254
61
שיעור תשואה בפועל )(%
שיעור תשואה מותאם )(%
מספר שוכרים לתום שנת דיווח
)(#
7.7%
--23
8%
--9
8.2%
4
* ההכנסות המוצגות לשנת הדוח מייצגות שכ"ד בגין שוכרים אשר אכלסו את הנכס במהלך שנת הדוח ואינן כוללות
שכ"ד בגין שוכרים אשר טרם אכלסו את הנכס בשנת הדוח.
.61.3
פילוח מבנה הכנסות ועלויות
)נתונים לפי .100%חלק
התאגיד בנכס – (25%
הכנסות:
מדמי שכירות -קבועות
מדמי שכירות -משתנות
מדמי ניהול
מהפעלת חניונים
אחרות
סה"כ הכנסות
עלויות:
ניהול ,אחזקה ותפעול
פחת )ככל שנרשם(
הוצאות אחרות
סה"כ עלויות:
רווח:
:NOI
.61.4
שנת
שנת 2011
2010
)שנת הדיווח(
)באלפי ש"ח(
19,028
1,975
8,936
29,939
3,310
15,809
13,185
32,304
)(2,365
17,693
שנת
2009
-
שוכרים עיקריים בנכס
)נתונים
לפי
.100%
חלק
התאגיד
בנכס –
(25%
שיעור
משטח
הנכס
המשויך
לשוכר )(%
בשנת
2011
האם
מהווה
שוכר
עוגן?
שוכר א'
13%
לא
תיאור הסכם השכירות
האם
אחראי ל-
20%או
יותר
מהכנסות
הנכס?
שיוך
ענפי
של
השוכר
כן
עו"ד
תקופת
ההתקשרות
המקורית
והתקופה
שנותרה
)שנים(
אופציות
להארכה
)שנים(
6שנים .נותרו
5.5שנים לתום
תקופת
השכירות
19שנים
62
מנגנון
עדכון או
הצמדה
של דמי
השכירות
פירוט
ערבויות
)ככל
שקיימות(
הצמדה
למדד
המחירים
לצרכן.
בכל
תקופת
אופציה
יעודכנו
דמי
השכירות
ב5%-
בכל פעם
---
ציון תלות
מיוחדת
---
.61.5
הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים
)נתונים לפי
לשנה שתסתיים
לשנה שתסתיים
לשנה שתסתיים
לשנה שתסתיים
.100%חלק
ביום
ביום
ביום
ביום
התאגיד בנכס
31.12.2012
31.12.2013
31.12.2014
31.12.2015
– (25%
לשנה שתסתיים
ביום
31.12.2016
ואילך
אלפי ש"ח )נתונים לפי .100%חלק התאגיד בנכס – (25%
מרכיבים
48,234
קבועים
72,506
72,506
72,506
72,506
מרכיבים
משתנים
---
---
---
---
---
)אומדן(*
סה"כ
72,506
48,234
72,506
72,506
72,506
* לא קיימים מרכיבים משתנים בהכנסות הצפויות.
.61.6
מימון ספציפי
מימון ספציפי
הלוואה א':
) 31.12.2011אלפי
מוצג כהלוואות לזמן קצר:
יתרות בדוח על המצב
ש"ח(
מוצג כהלוואות לזמן ארוך:
הכספי
) 31.12.2010אלפי
מוצג כהלוואות לזמן קצר:
ש"ח(
מוצג כהלוואות לזמן ארוך:
593,532
464,104
שווי הוגן ליום ) 31.12.2011תום שנת דיווח( )אלפי ש"ח(
1,079,200
תאריך נטילת הלוואה מקורי
23/06/2008
גובה הלוואה מקורי )אלפי ש"ח(
500,000
שיעור ריבית אפקטיבית ליום (%) 31.12.2011
5.4%
תניות פיננסיות מרכזיות*
-
תניות מרכזיות אחרות ]לרבות :עזיבת שוכרים ,שווי נכס וכדומה[
-
ציון האם הופרו תניות מרכזיות או אמות מידה פיננסיות לתום שנת הדיווח
לא
האם מסוג ] non-recourseכן/לא[
לא
* החברה התחייבה בפני תאגיד בנקאי כדלקמן:
א(
התחייבות כי הון החברה הבת ,אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ בנוסף עם הלוואת החברה בדוח
המאוחד לא יפחתו מסך של כ 200-מיליון ש"ח.
ב(
התחייבות כי החברה לא תמשוך מהחברה הבת )אלקטרה השקעות( כל סכום מרווחיה או מהונה ,מעבר
להסדר דמי הניהול ביניהן ,למעט דיבידנדים שחלוקתם בהתאם לדין לא תוגבל.
.61.7
שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס
פירוט
הסכום המובטח ע"י השעבוד
)תום שנת דיווח(
31.12.2011
)באלפי ש"ח(
דרגה ראשונה
דרגה ראשונה -החברה שיעבדה לטובת
) 593,532מהווה (100%
דרגה שנייה
תאגיד בנקאי את חלקה בקרקע ובזכויות
סוג
שעבודים
בפרויקט.
63
אחר
לתאגיד הבנקאי תהיה זכות קיזוז ו/או
זכות עיכבון לגבי כל הכספים שימצאו
בבנק בכל זמן לזכות החברה ,בהתאם
לשיעור החזקתה של החברה בפרויקט
).(25%
.61.8
פרטים אודות הערכת השווי
שנת 2010
שנת 2009
שנת 2011
)נתונים לפי .100%חלק התאגיד בנכס – (25%
השווי שנקבע )באלפי ש"ח(
1,079,200
790,000
498,600
זהות מעריך השווי
ברק ,פרידמן,
ברק ,פרידמן,
ברק ,פרידמן,
כהן ושות'
כהן ושות'
כהן ושות'
האם המעריך בלתי תלוי?
כן
כן
כן
האם קיים הסכם שיפוי?
כן
כן
כן
תאריך התוקף של הערכת השווי )התאריך שאליו מתייחסת
31.12.2011
31.12.2010
31.12.2009
)שנת הדיווח(
הערכת השווי(
היוון הכנסות
היוון הכנסות
היוון הכנסות
מודל הערכת השווי )השוואה /הכנסה /עלות אחר(
פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי לפי גישת היוון הכנסות )(Income Approach
שטח בר-השכרה שנלקח בחשבון בחישוב )מ"ר(
שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך
הערכת שווי )(%
דמי שכירות ]חודשיים[ מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך
46
הערכת שווי )ש"ח(
תזרים מייצג NOI/מייצג לצורך הערכת שווי )באלפי ש"ח(
) 58,922ללא שטחי החניון(
90%
43.9%
36.8%
80-137
85-118
82-101
87,987
79,010
70,254
-
-
-
הוצאות תקופתיות ממוצעות לשמירה על הקיים
שיעור היוון/שיעור תשואה/מכפיל משוקלל שנלקח לצורך
הערת השווי )(%
ניתוחי רגישות לשווי )בהתאם לגישה שנבחרה(
שיעורי היוון )לשטחים
המושכרים(
שיעורי היוון )לשטחים
הפנויים(
דמי שכירות ממוצעים
למטר )לשטחים הפנויים(
7.7%
8.2%
8%
שינויי בשווי באלפי ש"ח
עליה של 0.5%
)(63,520
)(27,600
)(12,400
ירידה של 0.5%
72,600
30,400
14,000
עליה של 0.5%
)(6,000
)(16,000
)(23,200
ירידה של 0.5%
6,800
17,600
26,000
עליה של 5%
5,250
13,200
19,200
ירידה של 5%
)(5,250
)(13,600
)(18,800
המידע המפורט בסעיף זה לעיל הינו מידע צופה פני עתיד ,המבוסס על הנחות אלקטרה-השקעות על
בסיס הנתונים המצויים בידיה ועל בסיס התוכניות שערכה .מידע זה עלול שלא להתממש ,או להתממש
באופן שונה מן הצפוי היה ויחולו שינויים בשל גורמים שאינם תלויים באלקטרה-השקעות ו/או בחברה.
46
טווח המחירים מושפע ,בין היתר ,מגובה הקומה ורמת הגימור.
64
.62מימון
.62.1
להלן שיעורי הריבית )הנקובה( הממוצעת להלוואות אשר אינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי הקבוצה
במגזר זה:
טווח
המלווה
בסיס
הצמדה
טווח שיעור
ריבית )באחוזים(
יתרה ליום
31.12.2011
)באלפי ש"ח(
קצר
מקורות
בנקאיים
אירו*
6
19,303
ללא הצמדה
פריים 0.4 +
50,000
פריים 1.15 +
ללא הצמדה
בקשר עם ביצוע פרויקטים בבולגריה
148,660
קצר
ארוך
*
למועד הדוח לא חל שינוי מהותי ביתרות ההלוואה המוזכרות לעיל.
לפרטים נוספים ראו סעיף 76להלן.
65
מגזר זכיינות
.63מידע כללי על תחום הפעילות
.63.1
מבנה תחום הפעילות
פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת במסגרת קבלת זיכיון ארוך טווח מגוף ציבורי ,לתכנון ,מימון,
הקמה והפעלה של פרויקטים שונים בעיקר בתחומי התשתיות והבניה בעלי היקף רחב )להלן:
"פרויקטי הזכיינות"( .בפרויקטי זכיינות מסוג ) Build, Operate, Transferלהלן (B.O.T :מועברת
תשתית הפרויקט לגוף המזמין בתום תקופת הזיכיון .בפרויקטי זכיינות מסוג Build, Operate,
) Ownedלהלן (B.O.O :תשתית הפרויקט נותרת בבעלותו של הזכיין עם תום תקופת הזיכיון.
בפרויקטי זכיינות מסוג ) Private, Finance, Initiativeלהלן (P.F.I :מימון הפרויקט וביצועו נעשה
על ידי גופים מהסקטור הפרטי.
פרויקטי הזכיינות מוזמנים לרוב על-ידי גוף ציבורי ,במסגרת מכרז פומבי ,הממונה על השירות
הרלוונטי אותו עתיד להציע הזכיין בפרויקט .היות ומדובר בפרויקטים בהיקף נרחב מבחינת
המשאבים הדרושים לביצועם ,ההתמודדות על קבלת הזיכיון נעשית לרוב באמצעות מספר שותפים
במסגרת שיתוף פעולה שנקבע בין הצדדים.
לצורך ביצוע פרויקטים מסוג זה נהוג להקים שלוש ישויות משפטיות נפרדות :חברת הזכיין Special
) Purpose Companyלהלן (SPC :שהינה חברת מטרה ייעודית ,המתקשרת בהסכם זיכיון עם
הגוף המזמין; חברת קבלן ההקמה Engineering, Procurement & Construction
)להלן:
,(EPCהאחראי על הקמת הפרויקט )חלק זה מבוצע במסגרת מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות(;
וחברת קבלן התפעול ) Operate & Maintenanceלהלן (O&M :המתפעלת ומתחזקת את
הפרויקט למשך תקופת הזיכיון )חלק זה מבוצע במסגרת מגזר שירות ואחזקה( .ההתקשרות של
חברת הזכיין עם קבלני ההקמה והתפעול נעשית על בסיס back to backכך שכל אחד מהקבלנים
מקבל על עצמו את התחייבויות הזכיין בתחומים הרלוונטיים האמורים לעיל כנגד תמורה מוגדרת
מראש.
במסגרת פעילות הקבוצה בתחום ,הקבוצה מחזיקה בזכויות ,במישרין או בעקיפין ,בכל אחת
משלושת הישויות הנפרדות האמורות לעיל.
.63.2
שינויים בהיקף הפעילות
בשנת הדוח לא חלו שינויים משמעותיים בהיקף פעילות החברה בתחום.
.63.3
גורמי ההצלחה הקריטיים
להערכת החברה גורמי ההצלחה הקריטיים לתחום זה הינם:
.63.3.1
זמינות מכרזים ו/או זיכיונות בשווקים בהם פועלת החברה גורם אשר מושפע באופן
ישיר ממצב השוק וממדיניות תקציבית קיימת.
.63.3.2
איתנות פיננסית של הזכיין ויכולת גיוס משאבים כספיים לרבות מימון ארוך טווח
לטובת ביצוע הפרויקטים בתחום.
.63.3.3
מקצוענות ,ניסיון וידע נרחב בתחומי ההנדסה והפיננסים )בדגש על התמחות בתחום
ה ,Project Finance-שהינו שיטת המימון המקובלת לפרויקטי זכיינות(.
66
.63.4
שינויים במערך חומרי הגלם
נכון למועד הדוח ,החברה אינה מחזיקה בחומרי גלם לצורך פעילותה במגזר.
.63.5
מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים
.63.5.1
חסמי כניסה
יכולת הוכחת איתנות פיננסית המהווה תנאי סף להתמודדות במרבית
פרויקטי הזכיינות;
יכולת הוכחת ניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקף רחב;
יכולת הקצאת זמן ומשאבים בהיקף נרחב של כוח אדם בכיר בהתמודדות
ובפיתוח הזיכיונות.
.63.5.2
חסמי יציאה
התחייבויות ארוכות טווח מול הגורם המזמין בפרויקטים בתחום לרבות
התקשרויות ארוכות טווח במערכת של מסגרת הסכמים עם קבלני ההקמה
והתפעול.
.63.6
מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו
בישראל מספר רב של חברות הפועלות בתחום ומספר קטן יחסית של חברות המוכרות כמובילות
בו.
.64לקוחות
מזמיני הפרויקטים בתחום זה הינם לרוב גופים מהמגזר הממשלתי והציבורי .פעילות החברה בתחום זה הינה
בישראל בלבד .מחזור ההכנסות בתחום הפעילות לשנת 2011מלקוחות החברה במגזר עומד על סך של
11,806אלפי ש"ח ולחברה אין לקוח שסך ההכנסות ממנו עולות על 10%מסך הכנסות החברה.
.65תחרות
החברות המתמודדות על מכרזים ופרויקטים בתחום הינן חברות בעלות איתנות פיננסית ובעלות יכולות מוכחות
בתחום ההנדסי/מקצועי נשוא המכרז כמו גם בעלות ניסיון בניהול פרויקטים מורכבים .הפרויקטים והמכרזים
עליהם מתמודדת החברה הינם בעיקר פרויקטים בתחום התשתיות ועל כן מרבית מתחרותיה הינן חברות
מתחום זה.
להערכת החברה המתחרים העיקריים הפועלים בתחום בישראל הינם :קבוצת אפריקה-ישראל ,קבוצת שיכון
ובינוי ,שפיר ,מנרב ואשטרום.
.66הון אנושי
המגזר מעסיק שלושה עובדים .לפרטים נוספים ראו סעיף 71להלן.
.67מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד
פעילות החברה בתחום נתונה לפיקוח ולרגולציה הרלוונטיים לתחום הפעילות בכל אחד מפרויקטי הזכיינות
בהם היא פעילה .קיימים פרויקטי זכיינות אשר נסמכים על רגולציה ייעודית שנקבעה עבורם על-ידי הגוף
המזמין או גוף אחר בעל סמכות.
67
.68הסכמים מהותיים
פרויקט
שיעור
סוג
עלות הקמה מוערכת*
עלות הפעלה מוערכת*
תקופת
תקופת
החזקה ב -
פרויקט
)במיליוני ש"ח(
)במיליוני ש"ח(
הקמה*
הפעלה*
)בחודשים(
)בשנים(
42
21.5
(%) SPC
עיר
25%
BOT
5,000
2,000
הבה"דים
אגירה
38%
BOO
750
1,800
48
20
שאובה –
מעלה גלבוע
אגירה
24.75%
BOO
750
1,440
48
20
שאובה –
מנרה
מט"ש "מי
100%
BOT
205
170
54
18
נתניה" **(
היכל
50%
BOT
154
270
48
20
המשפט –
תל-אביב
חלוקת גז –
33.3%
BOT
54
81
60
23
איזור הנגב
חלוקת גז –
33.3%
BOT
56
106
60
23
איזור הדרום
מט"ש
50%
BOT
35
35
36
15
דימונה
מט"ש ערד
100%
BOT
38
16.5
18
18
*( הנתונים בדבר עלות ההקמה ,עלות התפעול ,תקופת ההקמה ומשך התפעול מבוססים על
הערכות המצויות בידי החברה נכון למועד הדוח ומהווים מידע צופה פני עתיד אשר עלול שלא
להתממש בשל גורמים שאינם תלויים בחברה ,כגון ,בין היתר ,מנגנוני הצמדה ותמחור ,קבלת
היתרים ורישיונות ושינוי דרישות ממזמין העבודה.
**( הנתונים מתייחסים להקמה של המט"ש החדש ותפעול של המט"ש הישן והחדש וכוללים
אופציית הארכה שבידי החברה ל 3-שנים נוספות.
68
.68.1
הסכם לבנית והפעלת מכון טיהור שפכים בנתניה
במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2007חתמה הקבוצה עם חברת מי נתניה בע"מ ,המשמשת
כתאגיד המים העירוני של העיר נתניה )להלן" :מי-נתניה"( ,על הסכם מסוג BOTלהקמה ותפעול
של מכון לטיהור שפכים בעיר הכולל הקמת מתקנים ומערכות טיפול להרחבה ושדרוג בכושר
הטיפול בשפכים של העיר .תקופת ההסכם הינה 18שנים )להלן" :ההסכם"( .עיקרי ההסכם
קובעים כי לקבוצה זכות חוזית בלתי מותנית לקבלת תמורה בגין תפעול מכון טיהור השפכים הישן
בנתניה ,תמורה זו מגלמת בתוכה מבחינה כלכלית ועסקית גם תמורה עבור ההקמה והתפעול של
מכון טיהור השפכים החדש בנתניה .ההסכם קובע כי בעבור בניית המתקן ותפעולו הקבוצה תקבל
תמורה שנתית קבועה בגין כמות קבועה של מי קולחין אשר יופקו במכון ותשלום נוסף על כל מטר
מעוקב קולחין שיופק במכון מעבר לכמות הקבועה כאמור .שלב הבינוי והתפעול במכון החל ברבעון
השלישי של שנת .2008היקף עלויות ההקמה כפי שמוערך על ידי החברה עומד על כ170,000-
אלפי ש"ח ומשך ההקמה הצפוי בפרויקט הינו כ 4.5-שנים.
.68.2
מכון לטיהור שפכים בערד
הקבוצה התקשרה עם עיריית ערד בהסכם לתכנון ,הקמה ותפעול של מכון טיפול בשפכי העיר ערד
לתקופה כוללת של 20שנה )להלן" :הסכם הזיכיון"( .בהתאם לאמור בהסכם הזיכיון לקבוצה זכות
חוזית בלתי מותנית לקבלת תמורה .עוד הוסכם במסגרת הסכם הזיכיון ,כי הקבוצה תקבל תמורה
עבור תפעול מט"ש ערד הישן .להערכת הקבוצה ,עלות ההקמה צפויה להסתכם לסך של כ16,500-
אלפי ש"ח ועלות תפעול מכון טיהור השפכים נאמדת בסך כולל של 38,000אלפי ש"ח .נכון למועד
הדוח ,תפעול המכון טרם החל.
.69הסכמי שיתוף פעולה
.69.1
עיר הבה"דים
ביום 29בינואר 2012נחתם הסכם בין אלקטרה פאוור בע"מ ,חברת-בת בבעלות מלאה של
החברה )להלן" :אלקטרה פאוור"( לבין מבט לנגב בע"מ )להלן" :מבט לנגב"( ,הזוכה במכרז מס'
977/2049/1שפרסמה מדינת ישראל באמצעות משרד הביטחון למימון ,תכנון ,הקמה ,תפעול
ותחזוקה של קריית ההדרכה של צה"ל בנגב )להלן ,בהתאמה" :המכרז" ו"הפרויקט"( וכן לבין מנרב
אחזקות בע"מ ונכסי זיסאפל ) (1992בע"מ )בעלות המניות במבט לנגב( ,בנוגע לרכישת מניות
וזכויות על-ידי אלקטרה פאוור במבט לנגב ,ולעסקאות נוספות הכרוכות בכך ,אשר יתבצעו
באמצעות חברות נוספות בקבוצה )להלן" :ההסכם"(.
הפרויקט יתנהל במתכונת ,BOTבאופן שמבט לנגב תהיה אחראית על הקמה ,ניהול ,תחזוקה
ואספקת שירותים לפרויקט לתקופה של 25שנים ,בסופה יועבר הפרויקט לידי צה"ל.
תקופת ההקמה של הפרויקט מוערכת בכ 4-שנים מתחילת ביצוע העבודות ,ועלות הפרויקט
הכוללת המוערכת על-ידי החברה )לכל אורך תקופת ההקמה וההפעלה בפרויקט( צפויה להסתכם
לסך של כ 7-מיליארד ש"ח .כחלק מתנאי המכרז זכאית הזוכה לקבלת מענק הקמה בהיקף של כ-
400מיליון ש"ח )במונחי (100%אשר צפוי להיות משולם בארבעה תשלומים שווים ובהתאם לקבוע
במכרז.
69
הוראות ההסכם קובעות כי 25%ממניות מבט לנגב ,ה– SPCבפרויקט ,יוקצו לאלקטרה פאוור.
בנוסף ,לקבוצה יוקצו החזקות גם במסגרת ישויות ה EPC-וה O&M-של הפרויקט .אלקטרה פאוור
תישא ב 25%-מכלל הוצאות המכרז וכן ב 27%-מסך הלוואות הבעלים שתידרשנה לצורך ביצוע
הפרויקט .החברה תתחייב ותהא ערבה לכל התחייבויות הקבוצה בקשר עם הפרויקט.
השלמת העסקה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים הקבועים בהסכם ,ובכלל זה,
חתימה על הסכם הזיכיון עם המדינה; עדכון מסמכי העסקה בהם התקשרה ו/או תתקשר מבט
לנגב ,קבלן ההקמה ,קבלן המשנה להקמה ,וקבלן התפעול לצורך ביצוע הפרויקט ולקבלת
האישורים הנדרשים על-פי מסמכי המכרז ואישורים הנדרשים על-פי הדין לצורך השלמת העסקה.
לפרטים נוספים ראה דוחות מיידיים של החברה מיום 30.1.2012ומיום 9.2.2012מס' אסמכתא
2012-01-028191ו ,2012-01-037821-בהתאמה.
.69.2
פרויקטים בתחום אגירה שאובה
פי אס פי השקעות בע"מ
הקבוצה מחזיקה ב 38%-בחברת פי אס פי השקעות בע"מ )להלן ,("PSP" :המהווה SPCוהוקמה
לצורך הקמת מפעל אגירה שאובה הידרואלקטרי לייצור חשמל ולמכירתו לחברת חשמל ו/או לכל
גורם אחר במתכונת ) BOOלהלן :המיזם( .בעלי המניות הנוספים בחברה הינם אורתם סהר ייזום
פרויקטים בע"מ 38%וא.ר.ז חשמל בע"מ .24%ביום 15.12.2011נחתם בין אורתם סהר ייזום
פרויקטים בע"מ לבין שיכון ובינוי בע"מ ,הסכם למכירת כל זכויותיה של אורתם סהר במיזם.
לצורך הליווי ההנדסי במיזם נשכרו שירותיה של חברת ) EDFחברת החשמל הצרפתית(,שהיא
אחת מהחברות המובילות בעולם בתכנון פרויקטים דומים בתחום זה .קידוחי מבחן גיאולוגיים
מקיפים ,אשר נועדו לקבוע את התאמת הגיאולוגיה באזורי ההקמה המתוכננים לדרישות ההנדסיות
ממתקנים אלו ,הסתיימו ועלו בקנה אחד עם ציפיות המתכננים .להערכת ,PSPהיקף עלויות
ההקמה במיזם צפוי להסתכם בסך כולל של כ 420,000-אלפי דולר ארה"ב )חלקה היחסי של
(PSPותקופת ההקמה במיזם מוערכת בכ 4-שנים .היקף עלויות התפעול המוערך על ידי PSP
נאמד בכ 750,000-אלפי ש"ח ומשך ההפעלה הצפוי הינו לתקופה של כ– 20שנים .יצוין כי בהתאם
לבקשת PSPולהחלטת השר הממונה קיימת אופציה להארכת תקופת הרישיון לתקופות נוספות
של 10שנים כל אחת.
ביום 4.1.2011נכנסה לתוקף התכנית לתשתית לאומית – תת"ל :40תחנת כח הידרואלקטרית –
אגירה שאובה מעלה גלבוע המאפשרת הקמת תחנת אגירה שאובה בהליך מזורז.
בחודש יולי 2011הודיעה הרשות לשירותים ציבוריים – חשמל )להלן" :רשות החשמל"( על פקיעת
הרישיון המותנה של PSPלהקמת המתקן במעלה גלבוע וזאת בשל אי עמידה באבן הדרך הקבועה
ברישיון האמור להצגת היתר בנייה למתקן.
להערכת ,PSPבהתבסס ,בין היתר ,על חוות דעת מיועציה המשפטיים ,קיימים סיכויים קלושים כי
ל PSP-לא יונפק על-ידי רשות החשמל ,רישיון מותנה חדש.
יצוין כי פרויקטי האגירה השאובה הינם פרויקטים מוכרים וידועים בעולם ,אך בישראל יבוצעו
לראשונה.
70
לפרטים ראו דיווחים מיידיים שפרסמה החברה ביום ) 16.7.2007אסמכתאות מס' 2007-01-
,(2007-01-326449 ,326389ביום ) 22.7.2007אסמכתא מס' ,(2007-01-332290ביום
) 11.3.2009אסמכתא מס' (2009-01-055335וביום ) 18.7.2011אסמכתא מס' 2011-01-
.(215382
אגירה שאובה – אלקטרה שותפות מוגבלת
הקבוצה הינה שותפה בחלקים שווים ) 24.75%לכל שותף( בשותפות אגירה שאובה – אלקטרה
שותפות מוגבלת )להלן" :השותפות"( המהווה SPCוהוקמה לצורך הקמת מפעל אגירה שאובה
הידרואלקטרי לייצור חשמל ולמכירתו לחברת חשמל ו/או לכל גורם אחר במתכונת ) BOOלהלן:
"המיזם"( .השותפים בשותפות הינם – שבע מזרקות בע"מ ,פיתוח הגליל אגודה שיתופית חקלאית
בע"מ ,אורתם סהר הנדסה בע"מ
47
וחשג"ל עליון בע"מ – שותף כללי המחזיק ב 1%-בשותפות.
ביום 19.1.2012נחתם בין אורתם סהר הנדסה בע"מ לשיכון ובינוי בע"מ ,הסכם למכירת כל
זכויותיה של הראשונה במיזם(.
לצורך הליווי ההנדסי במיזם נשכרו שירותיה של חברת ) EDFחברת החשמל הצרפתית( ,שהיא
אחת מהחברות המובילות בעולם בתכנון פרויקטים דומים בתחום זה .קידוחי מבחן גיאולוגיים
מקיפים ,אשר מטרתם לקבוע את התאמת הגיאולוגיה באזורי ההקמה המתוכננים לדרישות
ההנדסיות ממתקנים אלו ,הסתיימו ועלו בקנה אחד עם ציפיות המתכננים .להערכת השותפות,
היקף עלויות ההקמה במיזם צפוי להסתכם בסך כולל של כ 320,000-400,000-אלפי דולר ארה"ב
)חלקה היחסי של השותפות( ותקופת ההקמה במיזם מוערכת בכ– 4שנים .היקף עלויות התפעול
המוערך על-ידי השותפות נאמד בכ 750,000-אלפי ש"ח ומשך ההפעלה הצפוי הינו לתקופה של כ–
20שנים .יצוין כי בהתאם לבקשת השותפות ולהחלטת השר הממונה קיימת אופציה להארכת
תקופת הרישיון לתקופות נוספות של 10שנים כל אחת.
ביום 4.1.2011נכנסה לתוקף התכנית לתשתית לאומית – תת"ל :41תחנת כח הידרואלקטרית –
אגירה שאובה מנרה המאפשרת הקמת תחנת אגירה שאובה בהליך מזורז.
בחודש אוקטובר 2011הודיעה הרשות לשירותים ציבוריים – חשמל )להלן" :רשות החשמל"( על
פקיעת הרישיון המותנה של השותפות להקמת המתקן במנרה וזאת בשל אי עמידה באבן הדרך
הקבועה ברישיון האמור להצגת היתר בנייה למתקן.
השותפות מתכוונת להגיש לרשות החשמל בקשה לרישיון מותנה חדש ו/או בקשה לחידוש הרישיון
המותנה שפקע .להערכת השותפות ,בהתבסס ,בין היתר ,על חוות דעת מיועציה המשפטיים,
קיימים סיכויים קלושים כי לשותפות לא יונפק על-ידי רשות החשמל ,רישיון מותנה חדש.
יצוין כי פרויקטי האגירה השאובה מוכרים ורגילים בעולם ,אך בישראל יבוצעו לראשונה.
לפרטים ראו דיווחים מיידיים שפרסמה החברה ביום ) 16.7.2007אסמכתאות מס' 2007-01-
,(2007-01-326449 ,326389ביום ) 22.7.2007אסמכתא מס' ,(2007-01-332290ביום
) 11.3.2009אסמכתא מס' (2009-01-055335וביום ) 3.10.2011אסמכתא מס' 2011-01-
.(289878
47כפוף לאישור שר התשתיות הלאומיות ,בהתאם להוראות הרישיון המותנה שקיבלה השותפות.
71
.69.3
היכל המשפט תל-אביב
פרויקט שובאל תל אביב בע"מ )להלן" :היכל המשפט"( הינה חברה המהווה SPCאשר הוקמה
ביום 14.6.2011לאחר זכייתה של סולל בונה במכרז שפירסמה מדינת ישראל לתכנונו ,הקמתו
ותחזוקתו הכוללת למשך 20שנה של מבנה חדש במתחם בתי המשפט וכחלק מהמחאת הזכויות
מסולל בונה להיכל המשפט.
היכל המשפט הוקמה במטרה לנהל ולפתח את פרויקט היכל המשפט בתל אביב ,הכולל בין היתר,
תכנון מפורט לביצוע )בהתאם לתכנון אדריכלי מוקדם ומפרט דרישות טכניות( ,הקמה ומסירה של
מגדל בן 24קומות וכן קומת המסד שמתחתיו ,חניון תת קרקעי של כ 361-מקומות חניה ,הרחבה
ושיפוץ של בית המעצר הקיים ,התקנה ואספקה של כל המתקנים ,המערכות והציוד ,וכן ביצוע
עבודות פיתוח והסדרי תנועה חדשים ,הכול על פי התוכניות ,המפרטים ,דרישות הרשויות ,וכל
מסמכי המכרז והסכם ההקמה ,וכן ביצוע מכלול פעולות אחזקה ,הפעלה ומתן השירותים הנדרשים
על מנת לאפשר שימוש נאות וסביר במבנים במשך תקופת ההפעלה ועד סופה ,ובתום תקופת
ההפעלה להעבירה לידי מדינת ישראל -משרד האוצר ,החשב בכללי ,מנהל נכסי הדיור הממשלתי
)להלן" :המזמין" ו"-הפרויקט" ,בהתאמה( .הפרויקט הינו פרויקט בשיטת BOTלתקופת תפעול של
20שנה.
בעלי המניות של היכל המשפט הינם – שיכון ובינוי בע"מ )להלן" :שיכון ובינוי"( המחזיקה ב24%-
ממניות היכל המשפט ,שיכון ובינוי -סולל בונה -תשתיות בע"מ )חברה בת בבעלות מלאה של
שיכון ובינוי ,להלן" :סולל בונה"( המחזיקה ב 26%-ממניות היכל המשפט ואלקטרה פאוור בע"מ
)חברה בת בבעלות מלאה של החברה להלן" :אלקטרה פאוור"( המחזיקה ב 50%-ממניות היכל
המשפט.
להערכת הנהלת היכל המשפט ,עלות הקמת הפרויקט הכוללת נאמדת בסך משוער של כ–
270,000אלפי ש"ח )במונחי (100%וצפויה להמשך על פני תקופה משוערת של כ 4-שנים.
להערכת הנהלת היכל המשפט ,עלות התפעול הצפויה מסתכמת בסך של כ– 154,000אלפי ש"ח
)במונחי (100%ותחזוקת הפרויקט צפויה להמשך לתקופה של כ 20-שנים ממועד השלמת הבנייה.
הפרויקט נמצא בשלב ההקמה ובנייתו צפויה להסתיים במהלך שנת .2014
ביום 28.11.2011נחתם הסכם קבלני בין היכל המשפט לבין "סולל בונה -אלקטרה ,פרוייקט היכל
המשפט בתל אביב -עסקה משותפת" המהווה EPCאשר הוקם על ידי סולל בונה והחברה
בחלקים שווים ,במטרה לבצע את עבודות ההקמה בפרויקט )להלן" :הקבלן"( .על-פי הסכם זה,
הקבלן אחראי כלפי היכל המשפט במתכונת של "גב-אל-גב" לביצוע כל התחייבויות היכל המשפט
על-פי הסכם הזיכיון בקשר עם עבודות ההקמה בפרויקט.
ביום 28.11.2011נחתם הסכם בין היכל המשפט לבין פרויקט שובאל תל אביב תפעול בע"מ
)להלן" :המפעיל( ,לביצוע עבודות התפעול והאחזקה של הפרויקט .על פי הסכם זה ,המפעיל אחראי
כלפי החברה במתכונת של "גב-אל-גב" לביצוע כל התחייבויות החברה על-פי הסכם הזיכיון בקשר
עם התפעול והתחזוקה של הפרויקט .כניסתו לתוקף של ההסכם האמור לעיל מותנה בקבלת אישור
המזמין לזהות המפעיל.
התמורה בפרויקט מורכבת ממענק הקמה הצפוי להתקבל מתקבל מהמזמינה ותשלום רבעוני קבוע
במהלך תקופת התחזוקה.
72
ביום 15.6.2011נערכה סגירה פיננסית לפרויקט .הסגירה הפיננסית לוותה במספר תנאים מתלים
שהאחרון שבהם התקיים ביום 21.11.2011ואשר במסגרתו התקשרו החברה ,היכל המשפט ובעלי
המניות בהיכל המשפט במערכת הסכמים הנוגעת לפרויקט ולמימונו.
.69.4
רשיון חלוקת גז טבעי באזור הנגב
בחודש נובמבר 2009הוענק לקבוצה רישיון להקמה והפעלה של רשת חלוקת גז טבעי באזור הנגב
במתכונת BOTלתקופה של 25שנים .פעילות הקבוצה בתחום מבוצעת באמצעות נגב גז טבעי
בע"מ )להלן" :נגב"( המהווה SPCבמסגרתו הוקצו לקבוצה מניות בשיעור של .33%
הרישיון מעניק לקבוצה בלעדיות בתכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של רשת החלוקה באזור הנגב
ויכלול ,בין היתר ,את הערים והאזורים הבאים :משמר הנגב ,שער הנגב ,אופקים ,נתיבות ,באר
שבע ,רמת חובב ,ירוחם ,מישור רותם-ערד וים המלח.
בהתאם לתנאי הרישיון ,הקבוצה נדרשת להשקיע סך כולל שלא יפחת מכ 80.5-מיליון ש"ח )במונחי
(100%בהתאם למפורט :השקעה בסך כולל שלא יפחת מכ 45.5-מיליון ש"ח עד תום שנתיים מיום
קבלת הרישיון ,סך שלא יפחת מכ 67.6-מיליון ש"ח עד תום חמש שנים ממועד קבלת הרישיון וסך
של כ 75.6-מיליון ש"ח עד תום שמונה שנים מיום הענקת הרישיון .בהקשר זה יצוין כי בחודש
פברואר 2012התקבלה דחייה של מועד השלמת אבן הדרך הראשונה עד לחודש נובמבר .2012
.69.5
רשיון חלוקת גז טבעי באזור הדרום
ביום 6.2.2012חתמה הקבוצה עם מדינת ישראל על רישיון לחלוקת גז טבעי באזור הדרום
לתקופה של 25שנים .הרישיון מעניק לקבוצה בלעדיות בתכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של רשת
החלוקה באיזור הדרום ויכלול ,בין היתר ,את הערים הבאות :אשדוד ,שדרות ,קרית-גת ,אשקלון,
קרית-מלאכי וישובים נוספים באיזור .הקבוצה פועלת לשם כך באמצעות גז טבעי דרום בע"מ
המהווה SPCבו הוקצו לחברה מניות בשיעור של .33%
על-פי תנאי הרישיון על הקבוצה להשקיע סך שלא יפחת מכ 106-מיליון ש"ח )במונחי .(100%
ההתחייבות במסגרת הרישיון הינה לביצוע של סך השקעה שלא יפחת מ 57.5-מיליון ש"ח עד תום
שלוש שנים מיום קבלת הרישיון ,סך שלא יפחת מכ 94.6-מיליון ש"ח עד תום חמש שנים ממועד
קבלת הרישיון וסך של 98.3מיליון ש"ח עד תום 8שנים מיום הענקת הרישיון.
.69.6
מכון לטיהור שפכים בדימונה
במסגרת מיזם משותף של הקבוצה ,בו היא שותפה בחלקים שווים עם שותף נוסף ),(50%-50%
התקשרה הקבוצה בהסכם מסוג BOTעם עיריית דימונה בקשר עם תכנון ,הקמה ,הפעלה
ותחזוקה של מכון טיהור שפכים בדימונה )להלן" :ההסכם"( .תקופת התפעול בהסכם הינה למשך
15שנים .עלויות הקמת המתקן נאמדו בסך כולל של 35,000אלפי ש"ח )במונחי (100%ברוטו
לפני קיזוז מענק הקמה בסך של 21,500אלפי ש"ח )במונחי .(100%להערכת הקבוצה ,עלות
התפעול הכוללת צפויה להסתכם בסך של כ 35,000-אלפי ש"ח .הקמת מכון טיהור השפכים
בדימונה הושלמה והוא מופעל.
73
פרק :4תיאור עסקי התאגיד בכללותו
.70רכוש קבוע ומיתקנים
ההנהלה הראשית של החברה ממוקמת במשרדים שכורים במגדל אביב ברמת-גן ,בשטח של כ 1,440-מ"ר.
בנוסף ,פעילות הקבוצה מתבצעת במספר מבנים שונים בישראל ובחו"ל כדלקמן:
ישראל/חו"ל
סוג השטח
בעלות
ישראל
שכירות
חו"ל
בעלות
שכירות
עיר/מדינה
ראשון לציון
חיפה
כנות
באר שבע
רמת השרון
נתניה
מזרע
רמת השרון
נס ציונה
ברקן
רמת גן
קיסריה
באר שבע
ירושלים
אילת
פתח תקווה
ראשון לציון
תל אביב
טבריה
חיפה
בלגיה
ניגריה
שטח
במ"ר
4,128
2,254
600
400
167
5,187
6,531
12,283
5,442
4,781
3,596
1,412
805
448
342
312
346
864
100
2,900
1,700
7,700
לפרטים נוספים בדבר הרכוש הקבוע של הקבוצה ראו ביאור 11לדוחות הכספיים של החברה ליום
.31.12.2011
.71הון אנושי
.71.1
ההון האנושי של הקבוצה מורכב מארבעה דרגים מרכזיים המשמשים לפעילות הקבוצה כדלקמן:
.71.1.1
הנהלה בכירה – מנהלי המטה הראשי של החברה ,המספקים שירותי ניהול לכל
החברות בקבוצה על-פי חלוקה כדלקמן :ניהול כספים ,שיווק ופיתוח עסקי ,תפעול
ובקרה ,משאבי אנוש ומינהל וייעוץ משפטי פנימי ,וכן הנהלות החברות בקבוצה.
.71.1.2
עובדים מקצועיים – מנהלי פרויקטים ,מהנדסים וטכנאים.
.71.1.3
עובדי כפיים – הכוללים בין היתר ,עובדי ייצור ומתקינים.
.71.1.4
עובדי מינהלה – מנהלי סניפים ומחלקות ועובדים המעניקים שירותים ותמיכה ,ובין
היתר ,אנשי מחשוב ,כספים וחשבות ,מזכירות ,משאבי אנוש ועובדי שיווק.
.71.2
להלן מספר העובדים בקבוצה בהתאם לחלוקתם המקצועית נכון ליום :31.12.2011
74
מספר עובדים
חלוקה
הנהלה בכירה
15
עובדים מקצועיים
1,905
48
עובדי כפיים
815
עובדי מינהלה
667
סה"כ
3,402
מתוך סך כל עובדי הקבוצה 2,851עובדים בישראל ו 551-עובדים בחו"ל.
.71.3
השקעות בהכשרה והדרכה
במהלך שנת ,2011ביצעה הקבוצה הדרכות בטיחות והדרכות מקצועיות בתחומים הטכניים
ובתחומי שיפור תפקוד בהתאם לרמות המקצועיות ורמות הניהול השונות .השקעות החברה בשנת
2011בהדרכות )כולל אובדן שעות עבודה( מוערכות בכ 3,106-אלפי ש"ח ובשנת 2010בכ2,147-
אלפי ש"ח.
.71.4
תכניות תגמול לעובדים
חברות הקבוצה מעניקות למנהליהן המופקדים על ביצוע פעילות )מנהלי יחידה ,מנהלי פרויקטים
ומנהלי עבודה( מענקים לפי הישגים ,הנקבעים מעת לעת בהתאם לתרומה לרווחיות של הפעילות
המנוהלת בידי המנהל הרלוונטי ,וכן פרמיות ותמרוץ נוסף – המשולמים לטכנאי שירות ועובדי
הרכבה.
.71.5
הסכמי העסקה ותגמול לעובדים
עובדי הקבוצה בישראל מועסקים בהסכמים אישיים .חברות הקבוצה מעניקות לעובדיהן בישראל
במסגרת הסכמי העסקה ביטוח פנסיוני כדין ,ולמרביתם אף קרן השתלמות.
.71.6
בחודש ינואר ,2006מונה לחברה מנכ"ל .על-פי הסכם ההעסקה של המנכ"ל ,הוא יהיה זכאי בנוסף
למשכורתו )לרבות תנאים נלווים( ,למענק בשיעור 2.75%מהרווח השנתי לפני מס של החברה,
כמפורט בהסכם ההעסקה.
.71.7
ביום 13.3.2011אישר דירקטוריון החברה כדלקמן:
עדכון שכרו החודשי של מנכ"ל החברה לסך של 120אלפי ש"ח.
הענקת הלוואה למנכ"ל החברה בסך של כ 1.5-מיליון ש"ח לרכישת מניות של החברה ,המוחזקות
בנאמנות על פי ההסכם )להלן" :מניות ההסכם"( .ההלוואה צמודה למדד ,נושאת ריבית שנתית
בשיעור של 4%ועומדת לפירעון בארבעה תשלומים שנתיים שווים החל ממחצית חודש מרס 2012
ועד למחצית חודש מרס ) 2015להלן" :סכום הפירעון"( .כל סכום פירעון יבוצע בדרך של מענק
אשר המנכ"ל יהא זכאי לו )בכל מועד פירעון( ,בסכום השווה לסכום הפירעון .המסים החלים בגין
המענק יחולו על החברה ויגולמו לשכרו של המנכ"ל .כנגד פירעון של כל סכום פירעון ,יהיה המנכ"ל
48
לא כולל 1,324עובדי כפיים המועסקים בפעילות הקבוצה בניגריה.
75
זכאי לקבל מניות ממניות ההסכם ב 4-מנות שוות .אם עבודתו של המנכ"ל תגיע לידי סיום מכל
סיבה שהיא לפני תום תקופת ההלוואה ,תעמוד יתרת ההלוואה לפירעון מיידי ,בדרך של העברת
יתרת המניות שבידי הנאמן לחברה.
תוכנית להקצאת כתבי אופציה עבור מנכ"ל החברה )להלן" :התוכנית"( ,במסגרתה הוקצו למנכ"ל,
ללא תמורה 70,673 ,כתבי אופציה בלתי סחירים בחברה ,הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1
ש"ח ע.נ .כ"א של החברה .ההקצאה בוצעה על-פי סעיף 102לפקודת מס הכנסה )נוסח חדש(,
התשכ"א ,1961-במסלול רווח הון עם נאמן .כתבי האופציה ניתנים למימוש בארבע מנות שנתיות
שוות ,בכפוף לקיום יחסי עובד-מעביד ,החל מתום שנה ממועד הקצאת האופציות ועד לתום ארבע
שנים מהמועד הנ"ל ,בהתאמה .מחיר המימוש נקבע לסך של 419.5ש"ח ,על-פי מחיר המניה ליום
.7.2.2011מחיר המימוש צמוד למדד המחירים לצרכן בגין חודש דצמבר ) 2010שהיה ידוע ביום
.(15.1.2011
על פי תנאי התוכנית ,כנגד מימוש כתבי אופציה הוקצו למנכ"ל החברה מניות בכמות אשר שווי
השוק הכולל שלהן שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"שער
המניה העתידי" כהגדרתו בתוכנית )מנגנון ,(Cashless Transactionוזאת בתמורה לתשלום ערכן
הנקוב .שווי כתבי האופציה למועד אישור התוכנית ,על-פי נוסחת המודל הבינומי המשולב ,מסתכם
בכ 7.3-מיליון ש"ח וחושב בהתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של ,29.2%שיעור היוון שנתי
של ,1.43%תשואת דיבידנד שנתית צפויה בגין המניה של ) 0%קיים מנגנון התאמה מלא לדיבידנד
שיחולק( ואורך חיים ממוצע צפוי לתוכנית של 5.25שנים.
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31.12.2011אישר דירקטוריון החברה ,לאחר אישורה של
ועדת הביקורת של החברה מיום 1.3.2012עדכון לתנאי כתבי האופציה שהוענקו למנכ"ל החברה
כאמור לעיל .בהתאם לעדכון תופחת תוספת המימוש בגין כתבי האופציה האמורים מ 419.5 -ש"ח ל-
300ש"ח לכל כתב אופציה ,כל יתר תנאי כתבי האופציה נותרו ללא שינוי .שווי ההטבה הנובע מהפחתת
תוספת המימוש של כתבי האופציה כאמור ,על פי המודל הבינומי ,מסתכם בכ 3.3-מיליוני ש"ח.
במועד אישור הדוחות הכספיים של החברה ליום 31.12.2011הודיע מנכ"ל החברה ,כי הוא מוותר
על תוכנית האופציות שלו בחברות הבת של החברה ,אלקטרה בניה בע"מ ואלקטרה השקעות
) (1998בע"מ ,ולפיכך ,כתבי האופציה אשר הוקצו במסגרת תוכנית זו בטלים ולא תוענק למנכ"ל
החברה כל זכות בגינם.
לפרטים נוספים בדבר תנאי העסקתו של המנכ"ל ,ראו ביאור )27ה() (1וביאור )36ד( לדוחות
הכספיים של החברה ליום .31.12.2011לפרטים בדבר מימוש כתבי אופציה על-ידי המנכ"ל ראו
סעיף 3.1לעיל.
.71.8
ביום ,29.3.2007אישר דירקטוריון החברה תוכניות להקצאת כתבי אופציה למנכ"ל ,למנהלים
בחברה ולמנהלי חברות בת.
ביום ,22.6.2010אישר דירקטוריון החברה תוכנית להקצאת כתבי אופציה לשישה מנהלים בכירים
בחברה ,על-פי סעיף 102לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ ,התשכ"א 1961-במסלול רווח הון עם
נאמן .כתבי האופציה הוקצו ביום .29.8.2010
76
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31.12.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית להקצאת
אופציות ל 8-מנהלים בחברה ,על-פי סעיף 102לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ ,התשכ"א1961-
במסלול רווח הון עם נאמן.
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31.12.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית להקצאת כתבי
אופציה בשתי חברות בת בבעלות מלאה של החברה ,למנכ"ל שתי חברות הבת .הקצאת כתבי
האופציה כפופה לסעיף 3ט' לפקודת מס הכנסה ]ניסוח חדש[ ,התשכ"א.1961-
לפרטים נוספים בדבר תוכניות להקצאת כתבי אופציה למנהלים בחברה ולמנהלי חברות בת ,ראו
ביאורים )27ה() (2וביאור )36ב( ו)-ג( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011לפרטים
בדבר מימוש כתבי אופציה על-ידי מנהלים בחברה ,ראו סעיף 3.2לעיל.
.72הון חוזר
.72.1
מדיניות מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין בקבוצה :מלאי מקרקעין לזמן קצר כולל מלאי מקרקעין
שהקבוצה צופה כי תהליך בנייתם ומכירתם יסתיים בתקופת המחזור התפעולי הרגיל שלה )בעיקר
3שנים(.
.72.2
מדיניות החזקת מלאי חומרי גלם בקבוצה :הקבוצה נוהגת להחזיק מלאי חומרי גלם בהיקף
המינימאלי הנדרש לצורך פעילותה.
.72.3
מדיניות מלאי בתהליך בקבוצה :לקבוצה מלאי בתהליך ,קרי ,מוצר בתהליך ייצורו ,בהתאם
להזמנות בפועל.
.72.4
מדיניות מתן אחריות למוצרים בקבוצה :הקבוצה ,במסגרת התקשרויותיה ,נותנת אחריות
למוצריה ושירותיה על-פי הנדרש ממנה לפי דין ובהתאם להסכם עם הלקוח .האחריות היא אחריות
טיב הכוללת החלפה או תיקון של המוצרים והמערכות ,בהתאם למקרה.
.72.5
מדיניות אשראי:
אשראי ללקוחות :תנאי האשראי של לקוחות הקבוצה נקבעים בדרך כלל על-פי תנאי המכרזים
שבעקבותיהם נתקבלו העבודות ,והם מושפעים מתנאי האשראי בשוק.
בשנת 2011עמדה תקופת האשראי הממוצעת בקבוצה על 60עד 90יום .ההיקף הממוצע של
האשראי ללקוחות הקבוצה בשנת 2011הסתכם בכ 485-מיליוני ש"ח ובשנת 2010בכ455-
מיליוני ש"ח.
אשראי מספקים :בשנת 2011עמדה תקופת האשראי הממוצעת שקיבלו חברות הקבוצה מספקיהן
על 60עד 90יום .ההיקף הממוצע של האשראי מספקים לשנת 2011הסתכם בכ 508-מיליוני ש"ח
ובשנת 2010בכ 398-מיליוני ש"ח.
.73נכסים לא מוחשיים
.73.1
סימני מסחר
בבעלות הקבוצה מספר סימני מסחר רשומים אשר רישומם מתחדש מעת לעת בהגיע מועד
חידושם על-פי חוק .סימני המסחר העיקריים אשר החברה עושה בהם שימוש נכון למועד הדוח
הינם כדלקמן:
77
.73.2
.73.1.1
סימן המסחר "אלקטרה" הרשום בישראל ובמספר מדינות בעולם.
.73.1.2
סימן המסחר
.73.1.3
בשנת ,2011ביצעה הקבוצה השקעות בסימני מסחר בסכומים שאינם משמעותיים.
מערכת מחשוב
החל משנת 2007מפעילה הקבוצה מערכת ,ERPשהינה מערכת כלל ארגונית המרכזת את נושאי
התפעול ,מלאי ,רכש ,קבלני משנה ,כספים ובקרת פרויקטים ,תכנון ובקרה על משאבי אנוש וכיוצ"ב.
המערכת נועדה לספק מידע לכלל חברות הקבוצה במגזר ולאפשר ניצול יתרונות לגודל וביצוע רכש
מרכזי .המערכת מופעלת ברוב חברות הקבוצה בישראל.
.74הסכמים מהותיים
להלן פירוט הסכמים מהותיים הנוגעים לקבוצה בכללותה:
.74.1
במסגרת הסדר כולל בקבוצת אלקו ,מעניקה אלקו לקבוצה שירותי ניהול הכוללים ,בין היתר ,חברות
קבועה של דירקטורים מטעם אלקו בדירקטוריון החברה ,כאשר אחד מהדירקטורים מטעם אלקו
מכהן כיו"ר דירקטוריון פעיל של החברה ומלווה את מנכ"ל החברה באופן שוטף במגוון תחומים
ובכלל זה בהתוויית מדיניות החברה .כמו כן מעניקה אלקו לקבוצה באמצעות מנהליה ליווי שוטף
בתחום העיסקי והפיננסי הכולל :איתור הזדמנויות עסקיות עבור הקבוצה ,השתתפות פעילה בדיוני
האסטרטגיה של הקבוצה ,מתן שירותי פיתוח עסקים ,ומתן שירותי מזכירות חברה ,ביקורת פנים,
חשבונאות וכספים וכיוצ"ב )להלן" :הסדר שירותי הניהול"( .תמורת שירותי הניהול ,משלמת
החברה ,דמי ניהול בשיעור של 6.5%מהרווח השנתי של החברה במאוחד ,בניטרול רווחי או
הפסדי הון ,לפני מס .דמי הניהול משולמים רק אם קיים רווח כאמור ולא נקבע סכום מינימלי של דמי
ניהול.
התמורה עבור כל השירותים שלעיל כלולה בדמי הניהול שמשלמת החברה לאלקו ,והחברה אינה
נושאת בתשלומים נוספים כלשהם – למעט החזר הוצאות ספציפיות שהוצאו על-ידי אלקו וניתנות
לייחוס במישרין לחברה )סך הכספים המשולמים לאלקו בגין החזר הוצאות כאמור ,אינו מהותי(.
תשלום דמי הניהול לאלקו הסתכם בשנת 2011בסך של כ 10,754-אלפי ש"ח.
בעקבות תיקון מס' 16לחוק החברות ,אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ,ביום
,16.11.2011את הארכת תקופת הסדר שירותי הניהול עד ליום .15.2.2012לפרטים נוספים ראה
דוח מיידי שפרסמה החברה ביום ) 7.11.2011מס' אסמכתא .(2011-01-319788
ביום 15.2.2012אישרו ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה ,הסכם ניהול חדש חלף הסדר
הניהול המתואר לעיל .הסכם הניהול החדש כפוף לאישור האסיפה הכללית של בעלי המניות
בחברה שזומנה ליום .21.3.2012לפרטים בדבר הסכם הניהול החדש ,ראו דוח מיידי של החברה
מיום ) 15.2.2012מס' אסמכתא .(2012-01-042483
.74.2
החברה קשורה בהסכם העסקה עם מנהלה הכללי .לפרטים ראו סעיף 70.6לעיל.
.74.3
בחודש אוגוסט 2005אושר הסכם בין החברה לבין אלקטרה-נדל"ן ,לפיו התחייבה אלקטרה-נדל"ן
למסור לחברות הקבוצה את ביצוען של עבודות אלקטרו-מכניות ,עבודות גמר ושירותי ניהול נכסים
78
)להלן" :העבודות"( בפרויקטים או בנכסים בישראל המבוצעים ומנוהלים בשליטה מלאה על-ידי
אלקטרה-נדל"ן או על-ידי תאגידים שבשליטתה המלאה ,למעט אם קיימת מניעה שאינה תלויה
באלקטרה-נדל"ן ,למסור את העבודות לקבוצה כאמור .כמו כן ,התחייבה אלקטרה-נדל"ן לעשות
כמיטב יכולתה למסור לקבוצה את ביצוען של העבודות בפרויקטים או בנכסים בישראל שאינם
בשליטתה המלאה של אלקטרה נדל"ן ,אם וככל שיהיה בידה לגרום לכך.
התמורה שתשולם לקבוצה בגין ביצוע העבודות כאמור ,תהיה בהתאם לתנאי השוק כפי שיהיו
מקובלים בעת מסירת העבודה ,בהתחשב בכך שהקבוצה הינה גורם מקצועי מוביל בביצוע
העבודות ,והכל לאחר שאלקטרה-נדל"ן בחנה הצעות מחיר מגורמים נוספים .במקרה בו יתגלו
חילוקי דעות תועבר המחלוקת לבירור בין מנכ"ל החברה למנכ"ל אלקטרה-נדל"ן.
ההסכם הינו לתקופה של חמש עשרה שנה והעברת העבודות על-פיו הינה בכפוף לכך שהתשלום
בגין כל פרויקט לא יעלה על סך של 20מיליון דולר ארה"ב וסך כולל של 150מיליון דולר ארה"ב
לכל התקופה .תוקפו של ההסכם הינו כל עוד הצדדים להסכם נימנים על קבוצת אלקו.
נכון למועד הדוח היקף העבודות המבוצעות על-ידי הקבוצה בהתאם להסדר זה ,אינו מהותי.
.75מדיניות השקעות בניירות ערך סחירים
נכון למועד הדוח אין לקבוצה השקעות בניירות ערך סחירים.
.76מימון
רכישת מלאי המקרקעין ונדל"ן להשקעה בהקמה של הקבוצה נעשית ,לרוב ,על-ידי חברות-בת
.76.1
המתאגדות לצורך רכישת הנכסים .יתרת ההון הנדרשת לקבוצה לצורך רכישת נכס ממומנת על-ידי
הלוואות בכפוף להעמדת בטחונות או באמצעים העצמיים של הקבוצה.
להלן שיעורי הריבית )הנקובה( הממוצעת להלוואות אשר אינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי הקבוצה:
.76.2
להלן פרטים אודות הלוואות לזמן קצר:
*
המלווה
בסיס
הצמדה
טווח שיעור ריבית
)באחוזים(
יתרה ליום
31.12.2011
)באלפי ש"ח(
מקורות
בנקאיים
ללא הצמדה
3.9-4.95
99,458
דולר קנדי*
3.2
13,470
112,928
סה"כ
הלוואה מיועדת עבור אלקטרה נדל"ן בהתאם להסדר הפיצול ראו ביאור 10לדוחות הכספיים
ליום .31.12.2011
להלן פרטים אודות הלוואות לזמן ארוך:
בסיס
הצמדה
טווח שיעור ריבית
)באחוזים(
יתרה ליום
31.12.2011
)באלפי ש"ח(
המלווה
מקורות
בנקאיים
צמוד למדד
4.9-6.5
95,534
מקורות
בנקאיים
אירו
4.6-4.8
4,365
מקורות
לא צמוד
4.1-5.3
172,003
79
בנקאיים
מקורות לא
בנקאיים*
צמוד למדד
367,942
5.0-5.9
639,844
סה"כ
* גויסו על-ידי החברה בהנפקה של איגרות חוב רגילות )לא סחירות( לגורמים מוסדיים ,מיום
) 22.10.2003סדרה ב'( ומיום ) 19.4.2007סדרה ג'(.
.76.3
אשראי בריבית משתנה – לקבוצה מספר הלוואות בישראל ובחו"ל ממקורות בנקאיים באשראי
בריבית משתנה .האשראי נלקח במט"ח צמוד לליבור או לפריים של המטבע הרלוונטי ,בתוספת
מרווח קבוע לכל הלוואה והלוואה .האשראי הנ"ל משתנה בהתאם לשינויים בריבית הליבור או
הפריים.
.76.4
לפרטים נוספים על האשראים שניתנו לקבוצה וכן בדבר מגבלות החלות על חברות הקבוצה בקבלת
אשראי ראו ביאורים 20 ,17ו ,21-לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.76.5
ביום 22.10.2003ביצעה החברה הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים ,של איגרות חוב )סדרה ב'(
של החברה בסכום כולל של 140.5מיליון ש"ח .איגרות החוב )סדרה ב'( עומדות לפירעון ב7-
תשלומים שנתיים שווים ביום 23באוקטובר של כל אחת מהשנים 2007עד ) 2013כולל( .איגרות
החוב )סדרה ב'( נושאות ריבית שנתית בשיעור של ,5.85%צמודות קרן וריבית למדד המחירים
לצרכן בגין חודש ספטמבר .2003איגרות החוב )סדרה ב'( אינן משועבדות בשעבוד כלשהו.
.76.6
ביום 19.4.2007ביצעה החברה הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים ,של איגרות חוב )סדרה ג'( של
החברה ,בסכום כולל של 400מיליון ש"ח .איגרות החוב )סדרה ג'( עומדות לפירעון ב 10-תשלומים
שנתיים ,ביום 22בחודש אפריל של כל אחת מהשנים 2012עד ) 2021כולל( .איגרות החוב )סדרה
ג'( נושאות ריבית שנתית של ,495%שתשולם פעמיים בשנה ביום 22לחודש אוקטובר וביום 22
לחודש אפריל של כל שנה ,בעד התקופה של ששת החודשים שנסתיימו ביום האחרון שלפני אותו
מועד ,החל מיום 22.10.2007ועד ליום ) 22.4.2021כולל( ,צמודות קרן וריבית למדד המחירים
לצרכן שפורסם בגין חודש מרץ .2007איגרות החוב )סדרה ג'( דורגו על-ידי מידרוג בדירוג של
) (Aa3ומיום 1.5.2007הן רשומות למסחר ברצף מוסדיים.
.76.7
להלן טבלה המפרטת את היסטוריית הדירוג של איגרות החוב של החברה בשלוש השנים
האחרונות:
מועד
נייר הערך
מדרג
הערות
דירוג
המדורג
28.1.2009
אלקטרה
בע"מ
ilA
מעלות S&P
אג"ח )סדרה ב'(
10.9.2009
אלקטרה
בע"מ
שלילית
ilA
מעלות S&P
אג"ח )סדרה ב'(
28.1.2010
אלקטרה
בע"מ
–
תחזית
–
תחזית
שלילית
מידרוג Moody's -
אג"ח )סדרות ב'
80
– A1אופק יציב
הכנסה לcreditwatch-
וג'(
13.5.2010
אלקטרה
בע"מ
ilA
מעלות S&P
אג"ח )סדרה ב'(
13.2.2011
אלקטרה
בע"מ
–
תחזית
הוצאה מcreditwatch-
שלילית
מידרוג Moody's -
– A1אופק יציב
אג"ח )סדרות ב'
ו-ג'(
13.6.2011
אלקטרה
בע"מ
– ilAאופק יציב
מעלות S&P
אג"ח )סדרה ב'(
16.2.2012
אלקטרה
בע"מ
מידרוג Moody's -
– A1אופק יציב
הדירוג אושר מחדש לאור הצמיחה
אג"ח )סדרות ב'
במכירות שהציגה החברה ,לצד
ו-ג'(
שמירה על רווחיות יציבה יחסית,
וצבר
הזמנות
משמעותי
וצומח
בשלוש השנים האחרונות .לפרטים
נוספים ראו דוח מיידי של החברה
מיום ) 16.2.2012מס' אסמכתא
(2012-01-044205
.76.8
ביום 13.5.2010אישרה מעלות מחדש את דירוג החברה כ (A1)-באופק דירוג יציב .לפרטים
נוספים ראו דיווח מיידי מיום ) 13.5.2010מס' אסמכתא .(2010-01-479619ביום 13.6.2011
אשררה מעלות S&Pאת דירוג ilAשל החברה ועדכנה את תחזית הדירוג ליציבה משלילית.
לפרטים נוספים ראה דוח מיידי מיום ) 13.6.2011מס' אסמכתא .(2011-01-182937
.76.9
ביום ,23.10.2009ביום 24.10.2010וביום ,23.10.2011פרעה החברה קרן שנתית בסך של כ-
19,680אלפי ש"ח ע.נ .בכל שנה מתוך איגרות החוב )סדרה ב'( .סכום זה הינו צמוד למדד וביום
התשלום עמד על סך של כ ,22,524-כ 23,061-אלפי ש"ח וכ 23,738-ש"ח בהתאמה.
.76.10
בשנת ,2009ביצעה החברה ,לרבות באמצעות חברה-בת ,רכישה עצמית של 2,148אלפי ערך
נקוב איגרות חוב )סדרה ב'( ,ו 165,683-אלפי ערך נקוב איגרות חוב )סדרה ג'( בסכום כולל של כ-
139,884אלפי ש"ח .כתוצאה מהרכישות כאמור רשמה החברה רווח לפני מס של כ 2.2-מיליון
ש"ח .ביום 6.9.2009מכרה החברה-הבת 39,057אלפי ערך נקוב של איגרות חוב )סדרה ג'( של
החברה ,בתמורה כוללת של כ 44.3-מיליון ש"ח ,בהתאם נכללה במועד המאזן התחייבות ,בגין
איגרות החוב שנמכרו על-ידי החברה-הבת כאמור .איגרות החוב אשר נרכשו על-ידי החברה ,כ-
1,953אלפי ערך נקוב איגרות חוב )סדרה ב'( ,וכ 126,626-אלפי ערך נקוב איגרות חוב )סדרה ג'(,
בוטלו עם רכישתן ,והן נמחקו מהמסחר ברצף המוסדיים ולא תונפקנה מחדש על-ידי החברה.
81
.76.11
להלן סכומי פירעון הקרן של איגרות החוב של החברה )סדרה ב' ו-ג'( לשנים הבאות עד תום
תקופת הפירעון :
איגרות החוב
.76.12
50
שנים
סדרה ב'
סדרה ג'
2012
23,693
32,056
2013
23,740
32,056
2014
---
32,056
2015עד 2021
---
224,341
סה"כ
47,433
320,509
במהלך השנים 2009-2011התקבל במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום ,אשראי שניתן במסגרת
ליווי בנקאי לפרויקטים בהקמה ,שיתרתו ליום 31.12.2011עומדת על סך של כ 19.3-מיליוני ש"ח
בריבית משתנה מתאגידים בנקאיים בתנאי ) Non Recourseהלוואה ללא זכות חזרה ללווה(,
כאשר הנכס ,המבנה המוקם עליו ותקבולי הפרויקט משמשים כבטוחה.
.77שעבודים
.77.1
על חלק מחברות-הבת של הקבוצה בישראל רובצים שעבודים קבועים ושוטפים ,ללא הגבלת סכום,
להבטחת התחייבויותיהן.
לפרטים נוספים בדבר שעבודים ראו ביאור )26ד( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.77.2
ערבויות
במסגרת פעילותה של הקבוצה נדרשת הקבוצה מעת לעת להעמיד ערבויות לטובת צדדים
שלישיים.
לפרטים בדבר ערבויות ראו ביאור )26ג( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.78מיסוי
חוקי המס החלים על הקבוצה
.78.1
שיעורי המס החלים על הכנסות חברות הקבוצה בישראל
שיעור מס החברות בישראל עומד על .25%במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית )תיקוני חקיקה
ליישום התכנית הכלכלית לשנים ,(2009-2010התשס"ט) 2009-להלן" :חוק ההתייעלות"( נקבעה
בין השאר הפחתה הדרגתית של שיעורי מס החברות החל משנת 2011כך ששיעור מס החברות
יהיה 24%בשנת 23% ,2011בשנת 22% ,2012בשנת 21% ,2013בשנת 20% ,2014בשנת
2015ו 18%-בשנת .2016
50
סכומי הפירעון צמודים למדד המחירים לצרכן .הסכומים שלהלן חושבו והוצמדו למדד המחירים לצרכן שהיה ידוע במועד
הדוחות הכספיים )חודש נובמבר (2010והם יעודכנו במועד כל תשלום בהתאם לשינוי במדד.
82
בהמשך להמלצות ועדת טרכטנברג כפי שפורסמו במהלך חודש נובמבר ,2011ביום 1.1.2012
נכנסו לתוקפן הוראות החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( ,התשע"ב) 2011-להלן" :חוק
טרכטנברג"( .במסגרת החוק הועלה שיעור מס החברות לשנת 2012ל) 25%-חלף שיעור של
(23%ושיעור זה יישאר בתוקף גם ביחס לשנים הבאות ,לאור ביטול מתווה הפחתת המס שהיה
קבוע בחוק ההתייעלות במסגרת חוק טרכטנברג.
יצוין כי לאור העלאת מס החברות כאמור ,הועלו בהתאמה גם שיעורי המס על רווח ההון הריאלי
ושיעור המס על השבח בידי חברה.
.78.2
חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה1985-
בחודש פברואר 2008התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה-
) 1985להלן" :חוק התיאומים"( ,המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008ואילך .החל
משנת ,2008נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים
במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31בדצמבר .2007התיקון לחוק כולל ,בין היתר ,את
ביטול התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת החל משנת .2008
.78.3
רווחי/הפסדי הון
שיעור המס שיחול על רווח הון בידי חבר בני אדם הינו בהתאם לשיעור מס החברות כמפורט לעיל.
.78.4
מיסוי הכנסות מדיבידנד
בהתאם להוראות סעיף 126ב' לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ ,התשכ"א) 1961-להלן:
"הפקודה"( ,לא תיכלל בחישוב ההכנסה החייבת של החברה הכנסה מחלוקת רווחים או מדיבידנד
שמקורם בהכנסות שהופקו או שנצמחו בישראל שנתקבלו במישרין או בעקיפין מחבר בני אדם אחר
החייב במס חברות בישראל.
דיבידנד המתקבל בידי החברה מיישות זרה יתחייב בידיה בישראל בשיעור מס של ,25%תוך מתן
זיכוי בגין המס שנוכה במקור בחו"ל ביחס לאותו דיבידנד )בכפוף לתנאים מסוימים ולהוראות הדין
בישראל( .עודף מס שנוכה במקור בחו"ל בגין הדיבידנד )זיכוי ישיר( ניתן להעברה לשנים הבאות
בזו אחר זו וזאת לאורך תקופה שלא תעלה על 5שנים.
לבקשת החברה ובהתקיים תנאים מסוימים ,החברה רשאית לבחור בחלופה לפיה יוטל מס בשיעור
מס חברות ) 24%בשנת 2011ו 25%-בשנות המס הבאות( ביחס להכנסה ברוטו ממנה חולק
הדיבידנד )סכום הדיבידנד נטו שחולק בתוספת המס שנוכה במקור ומס החברות הזר ששולם
בגינו( ,תוך קבלת זיכוי הן בגין המס הזר ששולם על ההכנסה ממנה חולק הדיבידנד בישות הזרה
)זיכוי עקיף( ,והן בגין המס שנוכה במקור בחו"ל ביחס לאותו דיבידנד .נציין ,כי זיכוי עקיף ניתן עד
לשתי רמות בלבד ובתנאים מסוימים בכפוף להוראות הדין בישראל .עודף מס חברות זר ששולם
)זיכוי עקיף( לא ניתן להעברה לשנים הבאות ולפיכך אינו בר קיזוז בישראל.
83
.78.5
רווחי/הפסדי הון ממכירת מניות של חברות בנות
רווח הון ריאלי שנבע לחברה ממכירת החזקותיה הישירות באחת או יותר מהחברות הזרות בקבוצה
יתחייב בידיה במס בישראל ,תוך קבלת זיכוי מהמס הזר ששולם בחו"ל בגין רווח ההון מאותה
מכירה ובכפוף להוראות האמנה למניעת כפל מס הרלוונטית.
לפרטים נוספים בדבר חוקי המס החלים על הקבוצה ,ראו ביאור )34א( ו)34-ב( לדוחות הכספיים
של החברה ליום .31.12.2011
.78.6
שומות סופיות
לחברה קיימות שומות מס הכנסה סגורות עד שנת 2008כולל.
לפרטים ראו ביאור )34ג( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.78.7
תיאור השלכות דיני המס החלים על חברות קשורות מהותית לתאגיד המאוגדות בחו"ל
והתייחסות לאמנה למניעה כפל מס
להלן סקירה תמציתית של היבטי מיסוי שונים בהתאם לדין הקיים באשר להכנסות החברה
מהחזקת נכסים בחו"ל .עמדת החברה הינה שהשליטה והניהול על הישויות הזרות בקבוצה
מופעלים מחוץ לישראל ,וקיימת מהות כלכלית אמיתית לכל אחת מהישויות הזרות .במידה
שהשליטה והניהול לגבי מי מהחברות שהתאגדו בחו"ל יבוצעו מישראל ,יכולה לעלות טענה מצד
רשות המסים כי אותה חברה זרה תהא כפופה לחבות מס ולחובות דיווח בישראל כחברה תושבת
ישראל.
ביום 1בינואר 2003נכנס לתוקפו תיקון 132לפקודה ,אשר במסגרתו שונתה שיטת המיסוי
בישראל לגבי תושבי ישראל )חברות ויחידים( ביחס להכנסות פירותיות משיטת מיסוי אשר בעיקרה
הייתה טריטוריאלית לשיטת מיסוי פרסונאלית .לאחר התיקון לפקודה תושבי ישראל חייבים במס
בישראל על הכנסותיהם על בסיס כלל עולמי .בהתאם לכך ,הכנסותיהם של תושבי ישראל המופקות
או נצמחות מחוץ לישראל חייבות במס בישראל ויחולו ,בין היתר ,הכללים הבאים:
בהתאם להוראות סעיף 126ב' לפקודה ,לא תיכלל בחישוב ההכנסה החייבת של החברה
הכנסה מחלוקת רווחים או מדיבידנד שמקורם בהכנסות שהופקו או שנצמחו בישראל שנתקבלו
במישרין או בעקיפין מחבר בני אדם אחר החייב במס חברות בישראל.
דיבידנד המתקבל בידי החברה מישות זרה יתחייב בידיה בישראל בשיעור מס של ,25%תוך
מתן זיכוי בגין המס שנוכה במקור בחו"ל על הדיבידנד )בכפוף לתנאים מסוימים ולהוראות הדין
בישראל( .עודף מס שנוכה במקור בחו"ל בגין הדיבידנד )זיכוי ישיר( ניתן להעברה לשנים הבאות
בזו אחר זו וזאת לאורך תקופה שלא תעלה 5שנים.
לבקשת החברה ובהתקיים תנאים מסוימים ,החברה רשאית לבחור בחלופה לפיה יוטל מס
בשיעור מס חברות ) 24%בשנת 2011ו 25%-בשנות המס הבאות( ביחס להכנסה המגולמת
ממנה חולק הדיבידנד )סכום הדיבידנד שחולק בתוספת מס החברות הזר ששולם בגינו( ,תוך
קבלת זיכוי הן בגין המס הזר ששולם על ההכנסה ממנה חולק הדיבידנד בישות הזרה )זיכוי
עקיף( ,והן בגין המס שנוכה במקור בחו"ל ביחס לאותו דיבידנד .נציין ,כי זיכוי עקיף ניתן עד
לשתי רמות בלבד ובכפוף לתנאים מסוימים ולהוראות הדין בישראל .עודף מס חברות זר ששולם
)זיכוי עקיף( לא ניתן להעברה לשנים הבאות ולפיכך אינו בר קיזוז בישראל.
84
במסגרת תיקון 132לפקודת מס הכנסה הוסף משטר מיסוי חדש בדבר חברה נשלטת זרה
)להלן" :חנ"ז"( .הוראות החנ"ז קובעות ,כי רווחיה הפסיביים הבלתי מחולקים של חנ"ז בשנת
מס יראו אותם כאילו חולקו לתושבי ישראל שהינם בעלי השליטה בה ,כ"דיבידנד רעיוני" .דיבידנד
כאמור יתחייב במס בידי "בעלי השליטה" לפי גובה חלקם היחסי ברווחים הפסיביים הבלתי
מחולקים של החנ"ז )להלן "רווחים שלא שולמו"(.
לעניין שיעורי המס שיחולו בישראל ביחס להכנסות מדיבידנד רעיוני ,יחולו השיעורים והמנגנונים
המפורטים לעיל.
"חברה נשלטת זרה" הינה חברה תושבת חוץ אשר לגביה מתקיימים התנאים המצטברים
שלהלן:
הזכויות בה אינן רשומות למסחר בבורסה או שהן רשומות בחלקן והוצעו לציבור פחות מ30%-
מהזכויות.
רוב הכנסתה של החברה בשנת המס או רוב רווחיה נובעים מהכנסות פסיביות.
שיעור המס החל על הכנסותיה הפסיביות במדינת החוץ אינו עולה על .20%
למעלה מ 50%-באחד או יותר מאמצעי השליטה בחברה מוחזקים ,במישרין או בעקיפין ,בידי
תושבי ישראל ,או שלמעלה מ 40%-באחד או יותר מאמצעי השליטה בה מוחזקים בידי תושבי
ישראל שביחד עם קרוב של אחד או יותר מהם שהוא תושב חוץ מחזיקים בלמעלה מ50%-
באחד או יותר מאמצעי השליטה בה
יצוין כי ,במידה והרווחים שלא שולמו של החברה הנשלטת הזרה נובעים מרווחים שמקורם
בדיבידנד שנתקבל מחברה זרה אחרת ששולם עליהם מס בשיעור העולה על ,20%הרי שהם
ימועטו מחישוב "רווחים שלא שולמו" לצורכי משטר החנ"ז.
.78.8
החזקות בקבוצת Electech
,Electechחברה הולנדית המוחזקת במלואה על-ידי החברה Electech .משקיעה במספר
חברות זרות הפעילות בתחום האלקטרו מכני.
להלן פירוט עיקרי היבטי המס החלים במדינות השונות:
.78.8.1
הולנד
שיעור המס הרגיל בהולנד ,החל בין היתר על דיבידנדים ועל רווחי הון הינו 25%
)שיעור של 20%חל על ה 200 -אלפי היורו הראשונים( .דיבידנדים ורווחי הון
עשויים להיות פטורים ממס חברות בהולנד ,בהתאם לפטור ההשתתפות ההולנדי
) (Participation Exemptionובהתקיים תנאיו.
פטור ההשתתפות ההולנדי חל על החזקות בשיעור 5%לפחות שאינן מסווגות
כחברות פורטפוליו )כהגדרתן בחוק ההולנדי( או כקרנות השקעה פטורות כהגדרתן
בחוק המס ההולנדי .כחריג לכלל ,פטור ההשתתפות חל גם על החזקות המסווגות
כחברות פורטפוליו בהתקיים אחד מן התנאים הבאים:
-
החברה המוחזקת כפופה למס בשיעור של 10%ומעלה.
85
-
50%או יותר מנכסיה של החברה המוחזקת אינם מסווגים כהשקעות
פורטפוליו הנהנות משיעור מס נמוך )קטן מ .(10%-באופן כללי ,נכסי נדל"ן
אינם נחשבים להשקעות פורטפוליו.
-
בהתאם לאמנה למניעת כפל מס בין הולנד וישראל חלוקת דיבידנדים מחברה
הולנדית לחברה ישראלית המחזיקה לפחות ב 25%-מהון מניותיה ,תהיה
כפופה לניכוי מס במקור בשיעור של 5%בהולנד
.78.8.2
בלגיה
שיעור מס החברות בבלגיה הינו .33.99%שיעורי מס אחרים עשויים לחול בתנאים
מסוימים .בתנאים מסוימים ,הוצאות הריבית תותרנה בניכוי בבלגיה בכפוף לכללי
מימון דק אשר לפיהם יש לשמור בנסיבות מסוימות על יחס הון לחוב של .7:1רווח
הון ממכירת נכסים בבלגיה אמור להיות כפוף למס בשיעור מס החברות הרגיל .רווח
הון ממכירת מניות של חברה בלגית בידי חברה תושבת הולנד אמור להיות פטור
ממס בבלגיה בהתאם להוראות הדין המקומי.
חלוקת דיבידנד מבלגיה להולנד אמורה להיות פטורה מניכוי מס במקור בבלגיה
במקרים מסוימים.
.78.8.3
ניגריה
שיעור מס החברות בניגריה הינו .30%חברה ניגרית נדרשת לשלם מס מינימלי
במקרים בהם המס המינימלי גבוה מחבות המס הרגילה.
רווח הון ממכירת נכסים אמור להיות כפוף למס בשיעור של .10%רווח הון ממכירת
מניות של חברה בניגריה בידי חברה תושבת איי מארשל אינו כפוף למס בניגריה.
חלוקת דיבידנד מניגריה לאיי מארשל אמורה להיות כפופה לניכוי מס במקור בשיעור
של 10%בניגריה.
לעניין היבטי המס בניגריה ואיי מארשל ,ראו ביאור )34ב() (3לדוחות הכספיים של
החברה ליום .31.12.2011
.78.8.4
רוסיה
שיעור מס החברות ברוסיה הינו .20%הוצאות ריבית לצד קשור ,במקרים מסוימים,
אמורות להיות כפופות לתקנות מחירי העברה ולכללי מימון דק לפיהם תותרנה
הוצאות אלה בניכוי ברוסיה רק במידה ונשמר יחס הון לחוב של .3:1
כמו כן ,קיימות מגבלות סטטוטוריות בדבר שיעור הריבית המקסימלי שניתן לחייב.
רווח הון ממכירת נכסים כפוף למס בשיעור של כ .20%-בנוסף ,מכירת נכסים אמורה
להיות כפופה למע"מ בשיעור של .18%
רווח הון ממכירת מניות של חברה רוסית בידי חברה תושבת קפריסין אמור להיות
פטור ממס ברוסיה מכוח הוראות האמנה למניעת כפל מס בין קפריסין לרוסיה .יחד
עם זאת בהתאם לפרוטוקול החדש לאמנת המס בין קפריסין ורוסיה )אשר עדיין לא
86
אושרר ולפיכך עדיין לא נכנס לתוקפו( ,רווח הון הנובע ממכירת מניות של חברה
רוסית אשר למעלה מ 50% -מנכסיה הינם נדל"ן ברוסיה צפוי להיות מחויב במס
בשיעור של ,20%אולם שינוי זה לא צפוי לחול לפני ה 1 -בינואר ) 2016ארבע שנים
מתום שנת המס בה אושרר הפרוטוקול(.
.78.8.5
חלוקת דיבידנד מרוסיה לקפריסין אמורה להיות כפופה לניכוי מס במקור בשיעור
מופחת של 10%בהתאם להוראות האמנה למניעת כפל מס בין רוסיה לקפריסין,
ואף לשיעור נמוך יותר של 5%אם בנוסף לתנאי האמנה בעל המניות תושב קפריסין
השקיע ישירות בהון החברה הרוסית לא פחות מ.$100,000-
.78.8.6
בולגריה
שיעור מס החברות בבולגריה הינו .10%הוצאות ריבית על הלוואות מצד קשור
מותרות בניכוי בבולגריה בכפוף לכללי מחירי העברה ומגבלות מימון דק אשר לפיהם
יש לשמור על יחס הון לחוב של .3:1כמו כן לא יותרו בניכוי הוצאות ריבית )נטו(
הגבוהות מ 75%-מהרווח החשבונאי של החברה לפני הפחתת הוצאות הריבית.
רווח הון ממכירת נכסים אמור להיות כפוף למס בשיעור של .10%בנוסף ,מכירת
נכסים כפופה ,במקרים מסוימים ,למס העברה בשיעור הנע בין 0.1%ל 3%-התלוי
במיקום הנכס .רווח הון בגין מכירת מניות של חברה בולגרית בידי חברה תושבת
קפריסין אמור להיות כפוף למס בבולגריה בשיעור של .10%רווח הון בגין מכירת
מניות של חברה בולגרית בידי חברה תושבת הולנד אמור להיות פטור ממס
בבולגריה בהתקיים תנאים מסוימים.
חלוקת דיבידנד מבולגריה לקפריסין אמורה להיות פטורה מניכוי מס במקור
בבולגריה בכפוף לתנאים מסוימים וחלוקת דיבידנד להולנד אינה כפופה לניכוי מס
במקור בכפוף לכך שמתקיימים תנאי הדירקטיבה בעניין חברה אם חברה בת.
.78.8.7
רומניה
שיעור מס החברות ברומניה הינו .16%הוצאות ריבית על הלוואות מצד קשור
מותרות בניכוי ברומניה בכפוף לכללי מימון דק אשר לפיהם יש לשמור על יחס הון
לחוב של .3:1באופן כללי ,סך כל הוצאות הריבית על הלוואות במט"ח )למעט
הלוואות ממוסדות בנקאיים( שיותרו בניכוי לא יעלה על שיעור הריבית הסטטוטורי
) 6%בשנת .(2010
רווח הון ממכירת מניות של חברה רומנית בידי חברה תושבת קפריסין אמור להיות
פטור ממס ברומניה מכוח הוראות האמנה למניעת כפל מס בין קפריסין לרומניה,
ורווח הון בידי חברה הולנדית המוכרת מניות בחברה רומנית פטור מכוח אמנת המס
)בהתקיים תנאים מסוימים(.
חלוקת דיבידנד מרומניה לקפריסין אמורה להיות פטורה מניכוי מס במקור ברומניה
בכפוף לתנאים מסוימים ,וחלוקת דיבידנד להולנד אינה כפופה לניכוי מס במקור
בכפוף לכך שמתקיימים תנאי הדירקטיבה בעניין חברה אם חברה בת.
87
.78.9
החזקות בקבוצת אלקטרה-השקעות
לאלקטרה-השקעות חברה בת אשר התאגדה בקפריסין ואשר ביצעה השקעה במספר חברות זרות
הפעילות בתחום הנדל"ן .יצוין כי החל מינואר 2011החברה תושבת הולנד לצורכי מס )לגבי דיני
המס בהולנד ראה סעיף 77.3.2המתאר את המיסוי ברמת .(Electech
.78.9.1
קפריסין
בהתאם להוראות הדין הפנימי בקפריסין ,דיבידנדים ורווחי הון המתקבלים בידי
חברה קפריסאית ביחס להשקעה בחברות זרות הינם פטורים ממס בקפריסין וכן
ממס הגנה בכפוף לתנאים מסוימים.
חלוקת דיבידנד מהחברות הקפריסאיות אינה כפופה לניכוי מס במקור בקפריסין
בהתאם להוראות הדין בקפריסין.
.78.9.2
רוסיה
ראו לעיל סעיף .78.8.4
.78.9.3
בולגריה
ראו לעיל סעיף 78.8.6בעניין שיעור מס החברות ,כללי מימון דק ורווח הון ממכירת
נכסים.
רווח הון בגין מכירת מניות של חברה בולגרית בידי חברה תושבת הולנד אמור
להיות פטור ממס בבולגריה.
חלוקת דיבידנד מבולגריה להולנד אמורה להיות פטורה מניכוי מס במקור בבולגריה
בכפוף לתנאים מסוימים.
.78.9.4
פולין
שיעור מס החברות בפולין הינו .19%במקרים מסוימים יחולו בפולין כללי מימון דק,
לפיהם יותרו בניכוי הוצאות ריבית בגין הלוואות מצד קשור רק במידה ונשמר יחס הון
לחוב של .3:1
רווח הון ממכירת נכסים אמור להיות כפוף למס בשיעור של .19%בנוסף ,מכירת
נכסים כפופה ,במקרים מסוימים ,למס עסקאות בשיעור של 2%או לחילופין מע"מ
בשיעור של 8%או .23%רווח הון ממכירת מניות של חברה פולנית בידי חברה
תושבת קפריסין אמור להיות פטור ממס בפולין מכוח הוראות האמנה למניעת כפל
מס בין קפריסין לפולין .כמו כן ,ברוב המקרים התמורה מהמכירה כאמור אמורה
להיות כפופה למס עסקאות בשיעור של .2%רווח הון בידי חברה הולנדית המוכרת
מניות בחברה פולנית )לרבות בחברה שרוב נכסיה נדל"ן( – פטורה מכוח אמנת
המס )בהתקיים תנאים מסוימים(.
חלוקת דיבידנד מפולין לקפריסין אמורה להיות פטורה מניכוי מס במקור בפולין
בכפוף לתנאים מסוימים ,וחלוקת דיבידנד להולנד אינה כפופה לניכוי מס במקור
בכפוף לכך שמתקיימים תנאי הדירקטיבה בעניין חברה אם חברה בת.
88
.78.10
הסיבות לשוני בין שיעור המס התיאורטי של הקבוצה לשיעור המס האפקטיבי שלה
לסיבות לשוני בין שיעור המס האפקטיבי של הקבוצה לשיעור המס התיאורטי ראו ביאור )34ו(
לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.78.11
הפסדים צבורים לצורכי מס
לפרטים ראו ביאור )34ז( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.79הליכים משפטיים
לפרטים בדבר הליכים משפטיים ראו ביאור )26א( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
.80יעדים ואסטרטגיה עסקית
האסטרטגיה הבסיסית של הקבוצה הינה לספק פתרון כולל ,תחת קורת גג אחת ,להקמה ניהול והפעלה של
פרויקטים ומתקנים בתחום התעשייה והתשתית ,ופיתוח והקמה של נדל"ן בייזום .עם גידול הקבוצה למימדיה
הנוכחיים ,הותאמה המדיניות של הקבוצה לאסטרטגיה ארוכת טווח ,המתרכזת ,בין היתר ,בהרחבת פעילות
מגזר שירות אחזקה וסחר תוך שמירה על מובילות שוק בתחום האלקטרו-מכאני ,כדלקמן:
.80.1
שימור וטיפוח מעמדה המוביל של הקבוצה בשוק בתחומים בהם היא פעילה.
.80.2
מיקוד פעילות הקבוצה בתחום הבנייה והתשתיות והרחבת סל הפתרונות שמספקת החברה החל
בשלב הייזום ,עבור לשלב ההקמה והבנייה עד לשלב התפעול וההחזקה של נכסי נדל"ן ,תוך
הגדלת היקף תיקי השירות ללקוחות.
.80.3
מיקוד פעילויות הקבוצה בתחומים:
אלקטרה – (Mechanical & Electrical) M&Eהקבוצה מעניקה ללקוחותיה שירותי M&E
)מערכות אלקטרו-מכאניות משולבות( הכוללים פעילות התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי,
מערכות חשמל וצנרת.
אלקטרה בניה – קבלן בניה ראשי להקמה של בנייני מגורים מבני ציבור ,בנייני משרדים ,בתי
מלון וכיוצ"ב.
אלקטרה – FMבמסגרתה מעניקה החברה שירותי ניהול ותחזוקה כוללים למבנים ולמתקנים.
אלקטרה פאוור -הרחבת הפעילות בפרויקטים בתחום התשתיות לאומיות המהווה תחום
מתפתח בעל פוטנציאל צמיחה גבוה ,הן בתור יזם והן כקבלן מבצע ,כולל בפרויקטי BOTו.PFI-
המשך השבחת נכסי נדל"ן לייזום.
השלמת יכולת בעלי פוטנציאל בישראל ,בעיקר בתחום ההנדסה האזרחית
שיפור ההון החוזר ,ייעול הגבייה ,התחזקות פיננסית ושיפור הנזילות.
שימור ושיפור כוח האדם האיכותי בקבוצה ,תוך התייעלות והגדלת התפוקה.
יובהר ,כי קביעת יעדי החברה ותוכניותיה האסטרטגיות מתבססות על הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון
העבר ,הערכות שונות ביחס למצב המשקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת
הקבוצה .לפיכך ,אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן
89
מהותי מההערכות המפורטות לעיל ,וזאת ,בין היתר ,במידה שתחול הידרדרות נוספת במצב המשקים
בהם פועלת החברה ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם.
.81צפי להתפתחות בשנה הקרובה
צפי החברה לשנה הקרובה ,הינו כי הקבוצה תפעל על מנת להגדיל משמעותית את הפעילות בכל מגזריה.
יובהר כי ציפיות החברה בקשר עם התפתחותה בשנה הקרובה ,מתבססות על הערכות החברה בהתחשב
בניסיון העבר ,הערכות שונות ביחס למצב המשקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם
בשליטת הקבוצה ,כגון ,המצב הביטחוני בישראל ומצב המשקים האחרים בהם פועלת הקבוצה .לפיכך,
אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות
הקבוצה ,וזאת ,בין היתר ,במידה שתחול הידרדרות במצב הביטחוני והכלכלי במשקים בהם פועלת
הקבוצה ,ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהקבוצה חשופה להם.
.82מידע בדבר שינויים מהותיים בעסקי התאגיד לאחר יום 31.12.2011
לא חלו שינויים מהותיים בעסקי התאגיד לאחר יום .31.12.2011
.83מידע כספי לגבי מגזרים גיאוגרפיים
.83.1
להלן פרוט המגזרים הגיאוגרפים העיקריים שבהם פועלת הקבוצה ולצידם הפעילויות העיקריות
שהקבוצה מקיימת בהם:
.83.1.1
ישראל – התקנה ושירות של מערכות אלקטרו-מכניות למבנים ותשתיות ,עבודות
בניה ,ניהול מבנים ,ייזום נדל"ן ,ייצור מערכות מיזוג אוויר ולוחות חשמל ושיווק נורות
וציוד מיתוג חשמלי.
.83.1.2
אירופה – ייזום נדל"ן ,והתקנה ושירות של מערכות מיזוג אוויר והתקנת מערכות
חשמל וצנרת.
.83.1.3
.83.2
אפריקה – התקנה ושירות של מערכות אלקטרו מכניות של מבנים ותשתיות.
להלן מידע כספי לגבי הכנסות מחיצוניים לשנים ) 2009-2011באלפי ש"ח( .ההכנסות מחיצוניים
הוקצו למגזרים הגיאוגרפיים השונים על בסיס מיקום הלקוחות:
2011
2010
2009
ישראל
2,162,424
2,003,720
1,787,952
אירופה
462,617
411,573
362,813
אפריקה
224,227
283,354
241,168
סה"כ
2,849,268
2,698,647
2,391,933
90
.83.3
להלן מידע כספי לגבי סך הנכסים של המגזרים הגיאוגרפיים ליום 31.12.2011וליום 31.12.2010
)באלפי ש"ח( .סך הנכסים הוקצו למגזרים הגיאוגרפיים השונים על בסיס מיקום הנכסים:
.83.4
להלן
31.12.2011
31.12.2010
ישראל
2,045,566
1,695,911
אירופה
616,087
617,481
אפריקה
202,279
190,340
סה"כ
2,863,932
2,503,732
התפתחויות שחלו בנתונים הכספיים שהובאו לעיל:
.83.4.1
התפתחויות בהכנסות מחיצוניים
עיקר הגידול בהכנסות בתקופת הדוח מתייחס למגזר תשתיות ופרויקטים למבנים
בישראל )בעיקר מפעילות הבניה(.
.83.4.2
התפתחויות בסך הנכסים
בשנת הדוח לא חלו התפתחויות מהותיות בסך הנכסים של הקבוצה.
.84דיון בגורמי סיכון
הקבוצה חשופה לגורמי סיכון הנובעים מהסביבה הכלכלית הכללית ,מהמאפיינים הייחודיים של הענפים בהם
היא פועלת וגורמי סיכון הייחודיים לה:
.84.1
גורמי סיכון מקרו-כלכליים
.84.1.1
סיכונים משקיים
כמפורט לעיל ,אחד מעיסוקיה העיקריים של החברה הינו ביצוע פרויקטים
מורכבים בהיקפים גדולים של מערכות אלקטרו מכניות ,עבודות בניה וגמר
בישראל ובחו"ל .עקב כך הכנסות הקבוצה תלויות בגורמים חיצוניים כגון :שיעורי
הצמיחה בישראל ובמדינות בחו"ל בהן החברה פעילה ,היקף הפעילות בבניית
משרדים ובניה שלא למגורים ומדיניות הממשלה ביחס להשקעות בתשתית.
גורמים אלה משפיעים על היקף ההשקעות ,היקף קבלת עבודות ,מחירי ההזמנות
והתשומות בשוק .מיתון בפעילות הכלכלית בישראל וכן הגדלת הגרעון בתקציב
המדינה עלולים להשפיע על פעילות הקבוצה ורווחיותה.
כמו כן ,עוסקת הקבוצה בתחום הנדל"ן בישראל ובחו"ל .תחום זה מושפע
משיעורי הצמיחה וממדיניות הריבית במדינות בהן פועלת הקבוצה.
.84.1.2
סיכוני ריבית
החברה מממנת חלק מפעילותה באמצעות אשראי מתאגידים בנקאיים הנושא ריבית
בשיעור משתנה .שינויים בשיעור הריבית המשתנה בישראל עשויים להשפיע על
תוצאות החברה ועל כדאיות ההשקעה בפרויקטים מסוימים )בהתאם למגמה(.
91
.84.1.3
שינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה
עיקר ההסכמים שנחתמים עם לקוחות החברה צמודים למדד תשומות הבניה
ולמדד המחירים לצרכן ו/או למטבע חוץ .חלק מההסכמים לרכישת חומרי גלם
וציוד מספקים צמודים לשער חליפין של מטבעות חוץ שונים ותמורותיהם
מושפעות מתנודות בשערי החליפין של המטבעות .החברה עורכת הגנות חלקיות
בגין חשיפה זו ,בין היתר על-ידי הצמדת חלק ממרכיבי החוזה למטבע היבוא של
הטובין ועל-ידי הקדמת תשלומים לספקים תמורת הנחה מוסכמת .החברה
משקיעה חלק מאמצעיה הנזילים בהשקעות שיקליות לזמן קצר וכן לוקחת
התחייבות לזמן קצר בריבית שיקלית משתנה .לשיעור האינפלציה השפעה על
התוצאות מהשקעות והתחייבויות אלו.
לחברה נכסים והתחייבויות הצמודים או נקובים במטבע חוץ )בעיקר אירו ,דולר
אמריקאי ,רובל וניירה ניגרית( .כתוצאה מכך קיימת חשיפה לשינויים אפשריים
בשערי החליפין של מטבע החוץ .במקביל ,הכנסות החברה מפעילותה בחו"ל
נקובות אף הן במטבע חוץ.
החברה לוקחת התחייבויות לזמן קצר בריבית שקלית משתנה .לשיעור
האינפלציה השפעה על התחייבות לזמן קצר בריבית שיקלית משתנה.
חברות-הבת הפועלות מחוץ לישראל עורכות את דוחותיהן הכספיים במטבע חוץ
שהינו מטבע הפעילות שלהן .הדוחות הכספיים שלהן מתורגמים לשקלים
כדלקמן:
נכסים והתחייבויות – בכל תאריך מאזן מתורגמים לפי שער סגירה.
הכנסות והוצאות – לפי שערי חליפין ממוצעים.
כל הפרשי התרגום שנוצרו נזקפים לסעיף נפרד בהון העצמי במסגרת קרן הון
"התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ והשקעות הוניות,
נטו".
.84.1.4
מחירי ניירות ערך בישראל ובעולם
חלק מאמצעיה הנזילים של החברה מושקע באפיקים סולידיים כגון :קרנות כספיות
ופיקדונות .התפתחויות חריגות בשוקי ההון עלולות להשפיע על הכנסות המימון של
החברה.
.84.2
גורמי סיכון ענפיים
.84.2.1
תנודות במחירי חומרי גלם
שינוי במחירי חומרי גלם – החברה חשופה לשינויים במחירי חומרי הגלם המשמשים
לפעילותה.
.84.2.2
סיכוני אשראי
מזומנים ,שווי מזומנים ופיקדונות מופקדים בתאגידים בנקאיים בעלי דרוג גבוה .כמו
כן ,החברה מפקידה כספים שנתקבלו בניגריה בבנקים ניגרים מעת לעת .החברה
וחברות הבת שלה מבצעות עבודות עבור מספר ניכר של לקוחות בישראל ובחו"ל.
החברה אינה חשופה לסיכוני אשראי מהותיים עקב תלות בלקוח מסוים.
92
.84.3
גורמי סיכון של הקבוצה
קריסת מערכות מידע
מערכות המידע של החברה וכן של חלק מחברות הקבוצה ,מרושתות ברחבי ישראל באמצעות קווי
תקשורת .מערכות התקשורת מגובות באמצעים מקובלים המצויים היום בשוק .לעסקי הקבוצה
תלות בינונית במערכות אלו .פגיעה בזדון או תקלה בקנה מידה רחב עלולים להיות בעלי השפעה
לרעה על עסקי החברה ותוצאותיה.
להלן גורמי הסיכון שתוארו לעיל והשפעתם ,על-פי הערכת ההנהלה ,על תוצאות עסקיה:
מידת ההשפעה של גורם הסיכון על
פעילות הקבוצה
גדולה
גורמי הסיכון
בינונית
קטנה
גורמי סיכון מקרו-כלכליים:
+
סיכונים משקיים
סיכוני ריבית
+
שינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה
+
+
מחירי ניירות ערך בישראל ובעולם
גורמי סיכון ענפיים:
+
תנודות במחירי חומרי גלם
+
סיכוני אשראי
גורמי סיכון של הקבוצה:
+
קריסת מערכות מידע
93
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
פרק ב'
הדירקטוריון של אלקטרה בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה
ושל החברות המאוחדות שלה )להלן" :הקבוצה"(
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תיאור התאגיד וסביבתו העסקית
למועד הדוח ,הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרים עיקריים :מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל; מגזר
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל; מגזר שירות ,אחזקה וסחר; מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום; ומגזר זכיינות.
פעילות הקבוצה מבוצעת באמצעות החברה והחברות המוחזקות על ידה :לפרטים ראה סעיף 1.6לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום
31בדצמבר .2011
שינויים בסביבה הכלכלית
קצב הצמיחה של הכלכלה העולמית הואט בשנת 2011וזאת בשונה מתחזיות קרן המטבע הבינלאומית בשנת 2011ועמד על
.2.7%ההתאוששות הגלובלית מהמשבר הפיננסי שפקד את כלכלת העולם בשנת 2008הינה מתונה וניתן לעשות אבחנה
ברורה בין מדינות מפותחות ומתעוררות.
בשנת 2011קצב צמיחתה של ארה"ב השתפר משמעותית ביחס לשנים האחרונות ,אך התאוששותה נותרה איטית בשוק
העבודה ובשוק הנדל"ן .קצב הצמיחה של כלכלת ארה"ב בשנת 2011בהתאם לתחזיות הפדראל ריזרב עומד על ,1.6%-1.7%
תחזית הצמיחה של ארה"ב לשנת 2012עומדת על .2.5%-2.9%סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית S&Pהורידה
באוגוסט ,2011במהלך היסטורי ,את דירוג האשראי של ממשלת ארה"ב מדירוג של ) (AAAלדירוג ).(+AA
הורדת הדירוג והיחלשות השווקים החריפה במהרה את משבר החוב במדינות האיחוד האירופי וגרמה לאפקט דומינו בכלכלת
מדינות הגוש האירופי .מדינות הגוש האירופי נקטו בצעדים לשם הפחתת הגירעונות הממשלתיים ,שהובילו לתוכניות קיצוץ
במדינות שונות על מנת למנוע את קריסתן.
בינואר ,2012על רקע ההאטה הכלכלית באירופה ,סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית S&Pהורידה את דירוג האשראי של
9מדינות בגוש אירופה :ממשלת צרפת ואוסטריה הורדו מדירוג של ) (AAAלדירוג ) ,(+AAממשלת איטליה הורדה מדירוג
) (+Aלדירוג ) ,(+BBBממשלת ספרד הורדה מדירוג ) (+Aלדירוג ) ,(Aמלטה ,סלובניה ,סלובקיה ,קפריסין ופורטוגל הורדו גם
כן .תחזית הצמיחה של גוש האירו לשנת 2011בהתאם לנציבות האירופית הינו ,1.5%תחזית הצמיחה לשנת 2012עומדת על
0.5%בלבד.
שנת 2012נפתחת באי ודאות לגבי השפעת משבר החובות באירופה על כלכלת העולם .תחזית הצמיחה העולמית של קרן
המטבע הבינלאומית לשנת 2012הינה .3.3%
נכון למועד הדוח אין להרעה בסביבה הכלכלית העולמית כאמור השפעה מהותית על האיתנות הפיננסית ומצב נזילות החברה.
הקבוצה תמשיך לעקוב אחר השווקים הגלובליים והשלכות האירועים על אזורי הפעילות של הקבוצה.
לפרטים נוספים בדבר סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה ראה סעיף 6לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום
31בדצמבר .2011
94
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל -ראה פרוט בסעיף 7לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת כך שהקבוצה מציעה ללקוח שירותים בתחום המבנים והתשתיות בישראל בדרך כלל כעסקת
חבילה .באופן זה הקבוצה ערוכה ללוות את לקוחותיה בכל שלבי הפרויקט המבוקש ,החל מהתקנת המערכות האלקטרו-מכניות
בבניין )מערכות מיזוג אוויר ,חשמל וצנרת ,מעליות ודרגנועים( ,מתן שירותי בניה ,התקנה של מוצרי תשתית חשמליים למתח
עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות וביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות.
על-פי רוב ,פעילות הקבוצה בפרויקט מסוים כוללת שילוב של מספר שירותים ,מתוך חבילת השירותים אותם מציעה הקבוצה
ללקוחותיה .בנוסף ,לחברה שירות "מערכות משולבות" במסגרתו מוצעים ללקוח גם שירותי קבלנות ראשית אלקטרו-מכנית
כוללים.
במסגרת מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל הקבוצה עוסקת בתחומים הבאים:
.1
.2
.3
.4
התקנה של מערכות משולבות -אלקטרה (Mechanical & Electrical) M&E
מתן שירותי קבלנות ראשית לביצוע מכלול המערכות האלקטרו-מכאניות ,בעיקר בפרויקטים גדולים ומורכבים .היחידה
מאגדת עבור הלקוחות את מכלול היכולות של הקבוצה תחת מטריה ניהולית אחת ).(One stop shop
בנוסף הקבוצה עוסקת בתחום זה גם בהתקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי בבנייני משרדים ומגורים ,מבני ציבור ,קניונים,
בתי מלון ,תעשיות מתקדמות ,בתי חולים וכיוצ"ב ,וכן גם בהתקנת מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה
ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וכן בהתקנת צנרת סניטרית ,אינסטלציה ומערכות כיבוי אש בבנייני משרדים ,מבני
ציבור ,בנייני מגורים ,קניונים ,בתי מלון וכיוצ"ב.
התקנה של מעליות ודרגנועים -
התקנה של מעליות ,דרגנועים ,מעלונים ומתקני נגישות בבתי מגורים ,בנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים ועוד .כמו כן
עוסקת הקבוצה בהתקנת מעליות פס שיניים לענף הבנייה ,תחנות כוח ולתעשיה הכימית.
בניה -
קבלנות בניה ראשית להקמה של בתי מגורים ,מבני ציבור ,בנייני משרדים ,בתי מלון וכיו"ב.
מערכת לטיהור שפכים -
הקמה ו/או שדרוג של מכוני שפכים עבור רשויות מקומיות ו/או תאגידי מים כולל הנדסה אזרחית ,מערכות מכניות חשמל
ובקרה.
הקבוצה הינה בעלת מעמד מוביל ברוב התחומים בהם היא עוסקת .הקבוצה מתמחה בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקפים
גדולים שבמסגרתם מבצעת הקבוצה את כל או מרבית המערכות בפרויקט ,ובכלל זה :תשתיות ,לרבות מערכות מיזוג אויר
מרכזי ,חשמל וצנרת ,מעליות ודרגנועים ובניה .הקבוצה מתמחה ופועלת בפרויקטים שונים בעיקר בנייני משרדים ,בתי מלון,
מרכזי קניות ,מפעלי תעשיה ,בתי חולים ,מבני ציבור ,בנייני מגורים ועבודות תשתית.
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל -ראה פרוט בסעיף 22לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
) Electech Holdings B.V.להלן ,(Electech -חברה הולנדית זרה בבעלות מלאה של החברה ,מרכזת את פעילות האלקטרו-
מכנית של הקבוצה מחוץ לישראל .פעילותה של Electechמתבצעת באמצעות חברות ושותפויות זרות )לפרטים נוספים על
מבנה החזקות הקבוצה ,ראה סעיף 1.6בדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .(2011
Electechפועלת במדינות הבאות:
בלגיה -תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום מערכות מיזוג אויר מרכזי ,חימום ואינסטלציה ,באמצעות קבוצת ,DEVISקבוצת
חברות בלגיות.
ניגריה -תכנון והתקנה של פרויקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטרו-מכני ,באמצעות O.T.Sהמחזיקה בחברה זרה בבעלות
מלאה בניגריה.
אחרות -תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום האלקטרו-מכני ברוסיה ,בולגריה ,רומניה ,אנגליה ובלרוס ,באמצעות חברות בנות
בחו"ל.
במסגרת מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל הקבוצה עוסקת בתחומים הבאים:
.1התקנה של מערכות מיזוג אויר מרכזי -
התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי בבנייני משרדים ומגורים ,מבני ציבור ,קניונים ,בתי מלון ,תעשיות מתקדמות ,בתי
חולים וכיוצ"ב.
.2התקנת מערכות חשמל וצנרת -
התקנת מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וכן בהתקנת צנרת
סניטרית ,אינסטלציה ומערכות כיבוי אש בבנייני משרדים ,מבני ציבור ,בנייני מגורים ,קניונים ,בתי מלון וכיוצ"ב.
95
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
מגזר שירות ,אחזקה וסחר -ראה פרוט בסעיף 35לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה בתחום פעילות הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל .במסגרת מגזר
זה הקבוצה מספקת שירותים למעליות ולמערכות מיזוג אוויר ,ניהול ותחזוקת מבנים ותפעול מכוני טיהור שפכים .במקרים רבים
הידע המצטבר בתחומים אלה במסגרת תחום פעילות הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל ,משמש גם לפעילות
הקבוצה במגזר זה .לעיתים עצם העובדה שהקבוצה הקימה פרויקט מסוים ,מעניקה לה יתרון בקבלת חוזה אחזקה לאותו
פרויקט .כמו כן ,במסגרת מגזר זה ,הקבוצה עוסקת ביבוא ושיווק נורות וציוד מיתוג חשמלי )פעילות משלימה לפעילות במגזר
הפרויקטים למבנים ותשתיות בתחום החשמל(.
במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת בעיקר את השירותים הבאים:
.1
- Facility managementאלקטרה - FM
ניהול נכסים ,בעיקר בנייני משרדים ,חניונים וקניונים וכן באחזקה ,תפעול ומתן שירותים למבנים ,פרויקטים ,מתקנים
)לרבות מתקנים בטחונים( ,ציוד ,כבישים ומנהרות .היקף השירות שניתן ללקוחות נקבע בהתאם לחוזה ההתקשרות עמם
וכולל בעיקר תחזוקת מערכות ,שירותי אבטחה ,ניקיון וביטוח מבנה הנכס.
.2
שירות למערכות מיזוג אוויר -
שירות למערכות מיזוג אוויר לבנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים ועוד.
.3
שירות למעליות ,דרגנועים ומעלונים -
שירות למעליות ,דרגנועים ומעלונים בבתי מגורים ,בנייני משרדים ,מבני ציבור ,קניונים ועוד.
.4
תפעול מכוני טיהור שפכים -
תפעול מכוני טיהור שפכים עבור רשויות מקומיות על-פי חוזי התקשרות הנערכים ,בדרך כלל ,למספר שנים .התמורה יכולה
להיות לפי מחיר לקו"ב מים מטוהרים ,לפי סכום חודשי קבוע ,או שילוב של השניים.
.5
סחר -
הקבוצה מייבאת מחו"ל ומשווקת בישראל נורות וציוד מיתוג חשמלי ,רכיבי מיתוג ,ציוד עזר ,ואביזרים חשמליים המשלימים
את מוצרי התשתית החשמליים של הקבוצה.
מרבית פעילות מגזר זה מתבצעת בישראל ,והפעילות בחו"ל מתבצעת באמצעות חברות בנות בחו"ל שעיקר עיסוקן הוא בתחום
הפרויקטים למבנים ותשתיות ופעילות השרות ואחזקה .שרות ואחזקה בחו"ל הינם בעיקר בתחום מערכות מיזוג אוויר מרכזי,
חימום ואינסטלציה.
מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום -ראה פרוט בסעיף 48לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
עיקר פעילות הקבוצה בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מרוכזת על-ידי אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ )להלן" :אלקטרה
השקעות"( ,חברה בת בבעלות מלאה של החברה .עיקר פעילותה של אלקטרה השקעות מתבצעת באמצעות חברות מוחזקות
)לרבות שותפות( בישראל ובאמצעות ) Glotir Trading Ltdלהלן" :גלוטיר"( ,חברה בת הרשומה בהולנד .פעילות אלקטרה
השקעות מתבצעת בדרך של רכישת קרקעות ,ביצוע שינוי ייעוד במידה ונדרש ,הוצאת ההיתרים הדרושים ,שיווק ,תכנון והקמת
הפרויקטים ו/או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי הייזום השונים.
נכון למועד הדוח ,אלקטרה השקעות פועלת ברוסיה ,בולגריה ,פולין ,לטביה ,ליטא וישראל ,כאשר הפעילות בחו"ל מתמקדת
בעיקר ברוסיה ובבולגריה.
נכון למועד הדוח ,מחזיקה הקבוצה ,לרבות באמצעות חברות מוחזקות ,בישראל ובחו"ל ,ב 13-נכסי נדל"ן בייזום ,בשיעורי
אחזקה שונים ,כאשר אחד מהם הינו נכס נדל"ן להשקעה בישראל .נכסי הנדל"ן נמצאים בשלבים שונים של פיתוח והקמה.
96
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
מגזר זכיינות ) - (Concessionsראה פרוט בסעיף 63לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים וממוקדת בפעילות זכיינות בפרויקטי תשתית לאומיים
המבוצעים במימון המגזר הפרטי )בעיקר פרויקטי BOO ,BOTו .(PFI -פעילות זו מבוצעת בדרך של השתתפות במכרזים
לאומיים ,וכן ע"י התמודדות על פרויקטים המקודמים במתווה של רישיונות ו/או רגולציה ייעודית .בשלב זה הפעילות ממוקדת
בישראל וכן בבחינה במדינות נוספות בהן יש יתרון יחסי לקבוצת אלקטרה.
פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת כך שבמסגרת הפרויקטים ניתן לחברה זיכיון ארוך טווח על-ידי גוף ציבורי ,לתכנון ,מימון,
הקמה והפעלה של הפרויקט .כאשר מדובר בפרויקט מסוג BOTמועבר הפרויקט לגוף המזמין בתום תקופת הזיכיון .כאשר
מדובר בפרויקט מסוג BOOהפרויקט נשאר בבעלותו של הזכיין עם תום תקופת הזיכיון.
פרויקטי הזכיינות מוזמנים בדרך כלל על ידי גוף ציבורי הממונה על השירות הרלוונטי .היות שמדובר בפרויקטים בהיקף נרחב
מבחינת המשאבים הדרושים לביצועם ,ההתמודדות על קבלת הזיכיון נעשית בדרך כלל באמצעות מספר שותפים.
לצורך ביצוע פרויקטים מסוג זה נהוג להקים שלוש ישויות משפטיות נפרדות :חברת הזכיין ,שהינה חברת מטרה ייעודית,
המתקשרת בהסכם זיכיון עם הגוף המזמין; חברת קבלן ההקמה ,האחראי על הקמת הפרויקט )חלק זה מבוצע במסגרת מגזר
הפרויקטים(; וחברת קבלן התפעול המתפעלת ומתחזקת את הפרויקט למשך תקופת הזיכיון )חלק זה מבוצע במסגרת מגזר
שירות ואחזקה(.
מצב כספי
נכסי הקבוצה במאזן המאוחד לתום התקופה הסתכמו לסך של כ 2,864-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 2,504-מיליון ש"ח בסוף
שנת ,2010גידול של כ.14%-
עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות הסתכם בכ 215-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 334-מיליון ש"ח בסוף שנת
.2010
היחס השוטף הנוכחי הינו 1.16ובסוף שנת 2010היה .1.31
הון עצמי
ההון העצמי לתאריך המאזן הינו כ 753-מיליון ש"ח לעומת כ 648-מיליון ש"ח בתום שנת .2010השינוי בהון העצמי לתאריך
המאזן נובע בעיקר מהרווח הנקי לתקופה בסך של כ 129-מיליון ש"ח ובתוספת רווח שנזקף לקרן הון מהתאמות הנובעות
מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ בסך 14מיליון ש"ח הנובעות מהשפעת השינוי בשערי החליפין של המטבעות בשווקי
הפעילות בהם פועלת הקבוצה ביחס לשקל ובקיזוז דיבידנד ששולם בתקופת הדוח בסך 40מיליון ש"ח )ראה פירוט נוסף בדוח
על השינויים בהון העצמי בדוחות הכספיים(.
להלן פרטים על השינויים בשערי החליפין כאמור )מ 31.12.2010-עד :(31.12.2011
מטבע
ב%-
דולר ארה"ב
7.66
אירו אירופי
4.23
ניירה ניגרית
2.48
רובל רוסי
)(1.80
97
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
תוצאות הפעולות
להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים )באלפי ש"ח(:
רבעון
10-12/11
רבעון
7-9/11
רבעון
4-6/11
רבעון
1-3/11
רבעון
10-12/10
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
726,802
731,396
705,546
683,839
669,088
עלות העבודות והשירותים
646,870
653,825
631,482
601,543
597,205
רווח גולמי
79,932
77,571
74,064
82,296
71,883
6,120
)(38,321
)(6,186
3,362
)(36,461
)(5,810
24,018
)(31,607
)(6,230
8,306
)(39,394
)(6,870
6,227
)(37,371
)(4,557
)(1,980
)(631
)(2,410
3,623
)(709
1,255
56
)(2,042
)(8,449
6,445
)(586
)(6,050
3,401
5,006
)(8,133
התאמת שווי הוגן בגין נדל"ן מניב
הוצאות הנהלה וכלליות
הוצאות מכירה ושיווק
חלק החברה ברווחי )הפסדי( חברות
כלולות ,נטו
הוצאות אחרות ,נטו
הכנסות )הוצאות( מימון ,נטו
)(43,408
)(34,740
)(24,254
)(38,149
)(35,427
רווח לפני מסים על הכנסה
36,524
42,831
49,810
44,147
36,456
מסים על ההכנסה
10,662
12,374
12,517
9,009
9,364
רווח נקי לתקופה
25,862
30,457
37,293
35,138
27,092
מיוחס ל:
בעלי המניות של החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה
25,653
209
30,209
248
37,159
134
34,799
339
26,731
361
25,862
30,457
37,293
35,138
27,092
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
הכנסות הקבוצה בשנת ) 2011להלן -תקופת הדוח( הסתכמו בכ 2,848-מיליון ש"ח לעומת כ 2,699-מיליון ש"ח בתקופה
המקבילה אשתקד ,גידול של כ .5.5%-עיקר הגידול בהכנסות בתקופת הדוח מתייחס למגזר פרויקטים למבנים ותשתיות
בישראל ומגידול בפעילות מגזר שרות ,אחזקה וסחר) .ראה פירוט נוסף בסעיף דיווח בדבר מגזרים עסקיים להלן(.
ההכנסות ברבעון הרביעי של שנת 2011הסתכמו ב 727-מיליון ש"ח לעומת כ 669-מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד ,גידול
של כ.8.6%-
רווח גולמי
הרווח הגולמי בתקופת הדוח הסתכם בכ 314-מיליון ש"ח לעומת כ 286-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ,גידול של כ-
9.7%הגידול ברווח נובע בעיקר ממגזר שרות ,אחזקה וסחר.
הרווח הגולמי ברבעון הרביעי של שנת 2011הסתכם ב 80-מיליון ש"ח לעומת כ 72-מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד ,גידול
של כ.11.2%-
התאמת שווי הוגן בגין נדל"ן להשקעה
בתקופת הדוח ,נכלל רווח משערוך נדל"ן להשקעה בסך של כ 42-מיליון ש"ח לעומת כ 39-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה
אשתקד ,בקשר לפרויקט אשר החברה מחזיקה בו בשיעור ) 25%יחד עם חברה אחות אלקטרה נדל"ן בע"מ 25%וצד ג'
המחזיק בפרויקט .(50%הרווח משערוך נכלל בהתאם להערכת השווי שהתקבלה למועד הדוחות הכספיים של החברה
המצורפת לדוח זה.
98
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
הוצאות מימון ,נטו
הוצאות מימון ,נטו בתקופת הדוח הסתכמו בכ 16-מיליון ש"ח לעומת הוצאות מימון ,נטו של כ 21-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה
אשתקד.
הירידה בהוצאות המימון נטו בתקופת הדוח לעומת תקופה מקבילה אשתקד נובעת בעיקר מהשפעת השינוי בשערי המטבעות
הזרים ובעיקר השפעת השינוי של הדולר ביחס לשקל בגין הלוואה דולרית שנתנה החברה לחברה כלולה ,זאת לצד ירידה
בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן של 2.17%בתקופת הדוח לעומת 2.66%בתקופה המקבילה אשתקד.
רווח מפעילויות נמשכות
הרווח מפעילויות נמשכות של הקבוצה בתקופת הדוח הסתכם בכ 129-מיליון ש"ח לעומת כ 135-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה
אשתקד .הקיטון ברווח מפעילויות נמשכות נובע בין היתר מהכנסות חד פעמיות שנכללו בתקופה המקבילה אשתקד בסך של
כ 7-מיליון ש"ח בגין הסדר חובות ומימוש זכויות בפרויקט זכיינות.
דיווח בדבר מגזרים עסקיים
הכנסות:
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות
התאמות למאוחד
1,501,386
583,191
777,744
21,543
11,806
1,440,543
582,500
747,695
535
8,651
)(46,402
)(81,277
סה"כ
(* 2,849,268
2,698,647
*(
1,219,508
530,400
668,343
21,402
8,478
)(56,198
2,391,933
המחזור בדבר מגזרי פעילות לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2011גדול מהמחזור המדווח בדוחות רווח והפסד בסך
של 1,685אלפי ש"ח .ההפרש נובע ממיון הכנסות מימון ,שנבעו בשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר ,2011בגין נכס
פיננסי ,להכנסות החברה בדיווח המגזרי בלבד.
א .פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בכ 1,501-מיליון ש"ח )כ 53%-מההכנסות המגזריות( לעומת כ 1,441-מיליון
ש"ח )כ 53%-מההכנסות המגזריות( בתקופה המקבילה אשתקד ,גידול של כ 4%-הנובע מגידול במרבית הפעילויות של
הקבוצה.
ב .פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בכ 583-מיליון ש"ח )כ21%-
כ 582-מיליון ש"ח )כ 22%-מההכנסות המגזריות( בתקופה המקבילה אשתקד.
ג.
מההכנסות
המגזריות(
לעומת
שירות ,אחזקה וסחר
מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בכ 778-מיליון ש"ח )כ 27%-מההכנסות המגזריות( לעומת כ 748-מיליון ש"ח )כ-
28%מההכנסות המגזריות( בתקופה המקבילה אשתקד ,גידול של כ 4%-הנובע מגידול במרבית הפעילויות של הקבוצה.
99
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
ד .פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
הכנסות מגזר נדל"ן בייזום כוללות הכנסות ממכירת דירות אשר בהתאם לתקינה הבינלאומית ) (IFRSמוכרות עם מסירת
הדירות לרוכשים והכנסות משכירות בגין נדל"ן מניב.
בתקופת הדוח נמסרו 24דירות בפרויקט בבולגריה ובהתאם הכירה החברה בהכנסה בסך של כ 9.3-מיליון ש"ח .כמו כן,
בתקופת הדוח הוכרו הכנסות מדמי שכירות של שוכרים בפרויקט שהינו נדל"ן מניב בסך של כ 7.5-מיליון ש"ח.
ה .זכיינות
מחזור ההכנסות בתקופת הדוח וכן בתקופה המקבילה אשתקד מתייחס בעיקר לפעילות זכיינות בתחום מכוני טיהור
שפכים והסתכם בכ 12-מיליון ש"ח בתקופת הדוח ובכ 9-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
רווח )הפסד( תפעולי מגזרי:
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
שרות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות
התאמות למאוחד
43,884
62,005
113,398
27,261
)(4,821
51,567
66,922
96,894
24,620
)(2,268
)(1,788
)(980
סה"כ
א.
239,939
236,755
45,499
67,164
92,987
)(8,161
)(2,860
1,222
195,851
פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
הרווח התפעולי בתקופת הדוח הסתכם בכ 44-מיליון ש"ח )כ 18%-מהרווח התפעולי מגזרי( לעומת כ 52-מיליון ש"ח )כ-
22%מהרווח התפעולי מגזרי( בתקופה המקבילה אשתקד ,קיטון של כ .15%-הקיטון ברווח התפעולי נובע בעיקר מכך
שבתקופה המקבילה אשתקד הסתיים ביצועו של פרויקט בניה משמעותי וכן מהכנסה חד פעמית מהסדר בגין חובות
שנכללה אשתקד בסך כ 5-מיליון ש"ח.
ב.
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
הרווח התפעולי בתקופת הדוח הסתכם בכ 62-מיליון ש"ח )כ 26%-מהרווח התפעולי מגזרי( לעומת
כ 67-מיליון ש"ח )כ 28%-מהרווח התפעולי מגזרי( בתקופה המקבילה אשתקד ,קיטון של כ .7%-הקיטון נובע מכך,
שבמהלך השנה הסתיימו מספר פרויקטים גדולים באירופה.
ג.
שירות ,אחזקה וסחר
הרווח התפעולי בתקופת הדוח הסתכם בכ 113-מיליון ש"ח )כ 47%-מהרווח התפעולי מגזרי( לעומת כ 97-מיליון ש"ח )כ-
41%מהרווח התפעולי( בתקופה המקבילה אשתקד ,גידול של כ ,17%-הנובע מגידול במרבית הפעילויות של הקבוצה.
ד.
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
הרווח התפעולי בתקופת הדוח הסתכם בכ 27-מיליון ש"ח )כ 11%-מהרווח התפעולי מגזרי( לעומת רווח תפעולי של כ25-
מיליון ש"ח )כ 10%-מהרווח התפעולי( בתקופה המקבילה אשתקד .השינוי נובע בעיקר מהתאמת שווי הוגן בגין נדל"ן
להשקעה בסך של כ 42-מיליון ש"ח ומהפחתת ירידת ערך של נכסי מקרקעין בסך של כ 9 -מיליון ש"ח.
ה.
זכיינות
ההפסד התפעולי בתקופת הדוח הסתכם בכ 5-מיליון ש"ח לעומת הפסד של כ 2-מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד.
ההפסד נובע בעיקר מהוצאות בקשר עם השתתפות במכרזים לאומיים ,וכן מהוצאות בקשר עם התמודדות על פרויקטים
המקודמים במתווה של רישיונות ו/או רגולציה ייעודית ,אשר בשלב זה אינם מהוונים לעלות ההשקעה.
100
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
צבר עבודות
צבר העבודות של הקבוצה ליום 31בדצמבר 2011הסתכם בכ 4,178-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 3,782-מיליון ש"ח בסוף שנת
.2010הצבר ליום 31בדצמבר 2011כולל את חלקה של הקבוצה בחברות כלולות ובשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת
השווי המאזני בסך 279מיליון ש"ח.
להלן חלוקת צבר העבודות לפי מגזרי פעילות:
א .מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
צבר העבודות של הקבוצה במגזר זה ליום 31בדצמבר 2011הסתכם בכ 2,593-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 2,337-מיליון
ש"ח בסוף שנת .2010הצבר ליום 31בדצמבר 2011כולל את חלקה של הקבוצה בחברות כלולות ובשליטה משותפת
המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך 271מיליון ש"ח .צבר עבודות זה מתוכנן לביצוע כמפורט להלן :כ 1,714-מיליון
ש"ח הינם לביצוע בשנת .2012היתרה בסך של כ 879-מיליון ש"ח הינה לביצוע בשנים .2013-2014
ב .מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
צבר העבודות של הקבוצה במגזר זה ליום 31בדצמבר 2011הסתכם בכ 753-מיליון ש"ח לעומת סך של
כ 656-מיליון ש"ח בסוף שנת .2010הצבר ליום 31בדצמבר 2011כולל את חלקה של הקבוצה בחברות כלולות ובשליטה
משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך 8מיליון ש"ח .צבר עבודות זה מתוכנן לביצוע כמפורט להלן :כ492-
מיליון ש"ח הינם לביצוע בשנת .2012היתרה בסך של כ 261-מיליון ש"ח הינה לביצוע בשנים .2013-2014
ג.
מגזר שרות ,אחזקה וסחר
צבר העבודות של הקבוצה במגזר זה ,מורכב מחוזי התקשרות הנערכים ,בדרך כלל ,מהסכמי שירות לתקופות מתחדשות
אשר ללקוח יש את הזכות לסיימם בכל שלב למספר שנים.
צבר העבודות של הקבוצה במגזר זה ליום 31בדצמבר 2011הסתכם בכ 832-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 789-מיליון
ש"ח בסוף שנת ,2010כולל צבר פעילות תפעול מכוני טיהור שפכים בסך של כ 376-מיליון ש"ח וכ 337-מיליון ש"ח,
בהתאמה .צבר עבודות זה מתוכנן לביצוע כמפורט להלן :כ 492-מיליון ש"ח הינם לביצוע בשנת .2012היתרה בסך של
כ 340-מיליון ש"ח הינה לביצוע בשנים .2013-2029
נזילות ומקורות מימון
אמצעיה הנזילים של הקבוצה ליום 31בדצמבר 2011הסתכמו לסך של כ 287-מיליון ש"ח בהשוואה לסך של
כ 338-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר .2010
השינוי באמצעים הנזילים של הקבוצה בשנת 2011נבע ,בין היתר ,ממזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ 55-מיליון ש"ח
לעומת מזומנים מפעילות שוטפת בסך של כ 88-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
לאחר ניכוי העלייה בסעיף מלאי ומלאי מקרקעין )שנבעה בעיקר ממלאי מקרקעין( נבע לחברה בשנת 2011תזרים מזומנים נטו
מפעילות שוטפת בסך של כ 154-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 147-מיליון ש"ח שנבע בתקופה המקבילה אשתקד.
מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה בשנת 2011הסתכמו לסך של כ 99-מיליון ש"ח בהשוואה למזומנים שנבעו מפעילות
השקעה בסך כ 58-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד וכוללים ,בין היתר ,השקעה בחברות מוחזקות בסך של 50מיליון
ש"ח ,רכישת נכסים קבועים ובלתי מוחשיים בסך של 56מיליון ש"ח ,השקעה בנדל"ן מניב בסך של כ 32-מיליון ש"ח וגידול בנכס
פיננסי -חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים בסך של כ 58-מיליון שח ומנגד גביית חובות לזמן ארוך )בעיקר מחברה קשורה(
בסך כ 68-מיליון ש"ח ותמורה ממימוש ניירות ערך סחירים והשקעות והלוואות לזמן קצר ,נטו בסך כ 31-מיליון ש"ח.
המזומנים שנבעו מפעילות מימון בשנת 2011הסתכמו בסך של כ 20-מיליון ש"ח בהשוואה למזומנים ששימשו לפעילות מימון
בסך של כ 70-מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ,כוללים בעיקר קבלת אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ,נטו בסך כ14-
מיליון ש"ח ,קבלת הלוואות לזמן ארוך נטו בסך כ 51-מיליון ש"ח ותשלום דיבידנד בסך של כ 40-מיליון ש"ח.
גילוי תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות הקבוצה
למועד הדוח לא מתקיימים סימני אזהרה כהגדרתם בתקנה )10ב( 14לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל-
."1970
101
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
אירועים בתקופת הדוח
א.
בדבר אישור דירקטוריון החברה מיום 13במרס 2011על הענקת הלוואה וכתבי אופציה למניות החברה ,למנכ"ל החברה
ראה באורים 27ה' ) (1ב' ו-ד' בדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
ב.
בדבר הסכם מחודש מאי 2011עם דבליו פריים בע"מ לגבי שיתוף פעולה להקמת פרויקט על המקרקעין בפארק צמרת
בתל אביב ראה באור 8ב') (4בדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
ג.
בדבר חתימת הסכם מחודש יוני 2011להקמת פרויקט נדל"ן למגורים ,מסחר ומשרדים והסכם לרכישת קרקע בתל אביב
מתנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ ראה באור 9ו') (4בדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
ד.
בתקופת הדוח התקשרה חברת בת ,באמצעות שותפות המוחזקת על ידה בשיעור של ,25%עם בעל השליטה בה ועם חברה
אחות של החברה ,בהסכמי שכירות לתקופה של כ 125-חודשים של משרדים וחניות במגדל אלקטרה .כמו כן ,הוענקו לבעל
השליטה ולחברה האחות אופציות להארכת חוזי השכירות ,בהתאם לתנאים הקובעים בהסכמים.
ה.
בדבר הודעת הרשות לשירותים ציבוריים -חשמל מחודש יולי 2011על פקיעת הרישיון המותנה של חברה קשורה להקמת
מתקן לאנרגיה אגורה לייצור חשמל בטכנולוגיה של אגירה שאובה )גלבוע( ראה באור 9ז') (6בדוחות הכספיים השנתיים של
החברה.
ו.
ביום 22באוגוסט 2011הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 40-מיליון ש"ח ,אשר שולם ביום 14בספטמבר
.2011
ז.
בדבר הודעת הרשות לשירותים ציבוריים – חשמל מחודש אוקטובר 2011על פקיעת הרישיון המותנה של שותפות קשורה
להקמת מתקן לאנרגיה אגורה לייצור חשמל בטכנולוגיה של אגירה שאובה )מנרה( ראה באור 9ז') (7בדוחות הכספיים
השנתיים של החברה.
ח.
בדבר הקמת מיזם משותף לצורך ביצוע פרויקט לתכנון ,הקמה ,מימון ,תפעול ותחזוקה של מבנה בית המשפט החדש בתל
אביב ראה באור 9ז') (5בדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
ט.
בדבר הסדר כולל בקבוצת אלקו לפיו מעניקה בעלת השליטה בחברה ,לחברה שירותי ניהול ראה באור 26ב') (1בדוחות
הכספיים השנתיים של החברה.
י.
בדבר הסכם מיום 8בדצמבר 2011לרכישת פעילותה של דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ הפועלת בתחום של פרויקטים של
קבלנות מערכות אלקטרו-מכניות והסכמי שירות למערכות כאלה .ראה באור 26ב') (7בדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
יא.
בדבר אישור מדרוג לדירוג אגרות החוב )סדרה ב' ו -ג' ( של החברה בדירוג A1באופק דירוג יציב ראה באור 21ג' בדוחות
הכספיים השנתיים של החברה.
יב.
בתקופה שממועד תאריך המאזן ) 31בדצמבר (2011ועד סמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים ) 6במרס ,(2012חלו
שינויים בשערי החליפין ביחס לשקל לרבות במטבעות במדינות בהן פועלת החברה.
להלן פרטים על השינוי כאמור )מ 31.12.11-עד :(1.3.12
מטבע
ב%-
דולר ארה"ב
)(0.97
אירו אירופי
2.00
ניירה ניגרית
)(0.46
רובל רוסי
9.25
הואיל וחלק מהותי מהכנסות החברה הינן במטבע זר ,החברה מעריכה כי השינויים בשערי החליפין כפי שהם נכונים לתאריך
פרסום דוח זה ,אין בהם כדי להשפיע באופן משמעותי על תוצאות החברה ועל המאזן שלה )ובכלל זה גם על ההון העצמי(.
יחד עם זאת ,ההשפעה של שערי החליפין על התוצאות העסקיות של הרבעון הראשון של שנת 2012תקבענה בהתאם
לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך הרבעון בכללותו ובסופו ) 31במרס .(2012
102
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
אירועים לאחר תקופת הדוח
א.
ביום 29בינואר 2012נחתם הסכם בין אלקטרה פאוור בע"מ ,חברת-בת בבעלות מלאה של החברה )להלן" :אלקטרה
פאוור"( לבין מבט לנגב בע"מ )להלן" :מבט לנגב"( ,הזוכה במכרז מס' 977/2049/1שפרסמה מדינת ישראל באמצעות
משרד הביטחון למימון ,תכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של קריית ההדרכה של צה"ל בנגב )להלן :בהתאמה" :המכרז"
ו"הפרויקט"( וכן לבין מנרב אחזקות בע"מ ונכסי זיסאפל ) (1992בע"מ )בעלות המניות במבט לנגב( ,הנוגע לרכישת
מניות וזכויות על-ידי אלקטרה פאוור במבט לנגב ,ועסקאות נוספות הכרוכות בכך ,אשר יתבצעו באמצעות חברות
נוספות בקבוצה )להלן :ההסכם(.
הפרויקט יתנהל במתכונת ,BOTבאופן שמבט לנגב תקים ,תנהל ,תתחזק ותספק שירותים לפרויקט במשך תקופה של
25שנה ,שבסופה יועבר הפרויקט לידי צה"ל.
תקופת ההקמה של הפרויקט מוערכת בכ 4-שנים מתחילת העבודות ,ועלות הפרויקט הכוללת )לכל אורך תקופת
ההקמה וההפעלה( מוערכת בסדר גודל של כ 7-מיליארד ש"ח ,כחלק מתנאי המכרז זכאית הזוכה לקבלת מענק הקמה
בהיקף של כ 400-מיליון ש"ח.
על פי הוראות ההסכם ,אלקטרה פאוור תישא ב 25%-מכלל הוצאות המכרז וכן ב 27%-מסך הלוואות הבעלים
שתידרשנה לצורך הפרויקט .החברה תתחייב ותהא ערבה לכל התחייבויות אלקטרה פאוור ,אלקטרה בנייה ,ואלקטרה
FMבקשר עם הפרויקט.
השלמת העסקה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים הקבועים בהסכם ,ובכלל זה ,חתימה על הסכם הזיכיון
עם המדינה; עדכון מסמכי העסקה בהם התקשרה ו/או תתקשר מבט לנגב ,קבלן ההקמה ,קבלן המשנה להקמה ,וקבלן
התפעול לצרוך ביצוע הפרויקט ולקבלת האישורים הנדרשים על פי מסמכי המכרז ואישורים הנדרשים על פי הדין לצורך
השלמת העסקה.
ב.
בדבר אישור תכניות אופציות למנהלים בחברה ובחברות בנות ,במועד אישור הדוחות הכספיים ,ראה באורים 36ב' וג'
בדוחות הכספיים של החברה.
ג.
בדבר עדכון תכניות אופציות למנכ"ל החברה ,במועד אישור הדוחות הכספיים ,ראה באור 36ד'.
ד.
ביום 6במרס 2012הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 50-מיליון ש"ח ,אשר ישולם ביום 27במרס .2012
תכנית רכישה עצמית
ביום 13במרס 2011אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של מניות רגילות של החברה בהיקף של עד 50מיליון ש"ח.
לפרטים נוספים בדבר התכנית ראה באור 27ג' בדוחות הכספיים השנתיים של החברה וכן דוח מידי שפרסמה החברה ביום 14
במרס ) 2011מס' אסמכתא .(2011-01-078342בשנת הדוח ביצעה החברה במסגרת התכנית רכישות עצמיות בבורסה של
6,666מניות רגילות תמורת סכום כולל של 2,383אלפי ש"ח .המניות שנרכשו על ידי החברה הינן מניות רדומות שאינן מקנות
זכויות כלשהן ,כל עוד הן בבעלות החברה.
ביום 22באוגוסט 2011אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב )סדרה ב' ו-ג'( של החברה בהיקף של עד
50מיליון ש"ח .לפרטים נוספים בדבר התכנית ראה באור 21ג') (3בדוחות הכספיים השנתיים של החברה וכן דוח מיידי של החברה
מיום 22באוגוסט ) 2011מס' אסמכתא ,(2011-01-248862בשנת הדוח לא ביצעה החברה רכישות עצמיות של אגרות חוב.
דיון ובחינה של תגמול לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה
להלן פרטים בדבר בחינת דירקטוריון החברה את התגמולים שניתנו בתקופת הדוח לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה בקבוצה,
ומפורטים בתקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד .מספר ימים לפני התכנסותו ,הופץ לדירקטוריון החברה ,פירוט בדבר הסכמי
ההעסקה/הניהול עם כל אחד מבעלי העניין ונושאי המשרה הבכירה בקבוצה ,ונתונים השוואתיים של תגמול נושאי משרה ובעלי עניין
בחברות בעלות היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים לזה של הקבוצה.
בישיבת הדירקטוריון נערך דיון בתנאי ההעסקה של כל אחד מבעלי העניין ונושאי המשרה הבכירה בקבוצה המפורטים בתקנה ,21
בנפרד .בכלל זה ,נסקרו בפני חברי הדירקטוריון תחומי אחריותם ופעולותיהם של בעלי העניין ושל כל אחד מנושאי המשרה
הבכירה ,והוצגו נתונים תוצאתיים ביחס לתוצאות פעילות הקבוצה ,במקרים בהם ניתן לכמת את תוצאות פעילות הקבוצה בקשר עם
תחומי אחריותם של נושאי משרה בכירה בקבוצה .בנוסף ,הוצגו בישיבה הנתונים ההשוואתיים של תגמול בעלי עניין ונושאי משרה
בכירה בתפקידים מקבילים ,בחברות אשר תחום עיסוקן והיקף פעילותן דומה לזה של החברה.
הדירקטוריון דן ,בין היתר ,בתחומי האחריות והפעילות של כל אחד מנושאי המשרה הבכירה ובעלי העניין בשנת ,2011ובקשר בין
סכומי התגמולים שניתנו לכל אחד מהם בתקופת הדוח ,לבין תרומתו לקבוצה בתקופה זו.
במסגרת הליך אישור הדוחות השנתיים לשנת 2011קבע דירקטוריון החברה ,ביחס לכל אחד מבעלי העניין ונושאי המשרה הבכירה
בקבוצה כי התמורה אשר ניתנת לו הינה סבירה והוגנת ומשקפת את תרומתו לקבוצה בשנת .2011
103
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
תמצית הסברי הדירקטוריון:
.1אלקו החזקות בע"מ -בעלת השליטה בחברה:
לפרטים בדבר דמי הניהול אשר שולמו לבעלת השליטה בחברה ,אלקו החזקות בע"מ )להלן -אלקו( ,בגין שנת 2011
ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד .הדירקטוריון אזכר את נימוקיו מישיבתו שהתקיימה ביום 9באוקטובר
2011בה אישר ,לאחר אישור ועדת הביקורת ,את הארכת הסכם הניהול עם אלקו לתקופה של 3חודשים שהסתיימה
ביום 15בפברואר .2012חברי הדירקטוריון ציינו כי התמורה המשולמת בגין שירותי הניהול נקבעה בהתחשב בהיקף
ובסוג השירותים ,בשים לב למשאבים הניהוליים המוענקים לחברה על ידי אלקו ונושאי המשרה באלקו בהתחשב
באיכותם ובתרומתם לקידום פעילות החברה .השירותים אשר מוענקים לחברה על ידי אלקו כוללים ,בין היתר ,ליווי
שוטף בתחום העסקי והפיננסי ,שירותי איתור הזדמנויות עסקיות לחברה ,השתתפות פעילה בדיוני אסטרטגיה של
החברה ,שירותי פיתוח עסקים ,שירותי מזכירות חברה ,ביקורת פנים ,חשבונאות ,מסים ,רכש קבוצתי ,כספים וכיוצ"ב.
בפני חברי ועדת הביקורת והדירקטוריון הוצגו נתונים השוואתיים לגבי דמי ניהול המשולמים על פי הסכמי ניהול
בחברות ציבוריות אחרות .בהתבסס על הנימוקים שלעיל מצאו חברי הדירקטוריון כי הגמול לאלקו בשנת 2011הינו
סביר והוגן .חברי הדירקטוריון ציינו כי ביום 13בפברואר ,2012לאחר אישור ועדת הביקורת של החברה ,אישר
דירקטוריון החברה הסכם ניהול חדש עם אלקו אשר פרטיו יובאו לאישור האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה
ביום 21במרס .2012
.2מר איתמר דויטשר -מנכ"ל החברה:
לפרטים בדבר הגמול שניתן למנכ"ל החברה בגין שנת 2011ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד שלהלן.
בישיבת הדירקטוריון נידונו נתונים השוואתיים לגבי גמול מנכ"לים בחברות בעלות היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים
לזה של החברה .במסגרת הדיון בדירקטוריון צוינה תרומתו המשמעותית של מר דויטשר לחברה ,בין היתר ,בדרך בה
התווה מר דויטשר את האסטרטגיה העסקית של הקבוצה ואת תרומתו לפעילות השוטפת של הקבוצה .כן צוין כי מר
דויטשר הינו מנהל מנוסה ,אשר יזם והוביל בשנה זו מהלכים של הכנסת מוצרים חדשים לפעילות החברה ,ושהוביל את
החברה להתקשרויות חדשות .להערכת דירקטוריון החברה ,בהתבסס על מכלול המידע והנתונים שהוצגו בפניו בישיבה
ובשים לב ,בין היתר ,לתוצאות פעילות החברה ולעמידה ביעדי תכנית העבודה ,התגמול שניתן למר איתמר דויטשר
בשנת 2011הינו סביר והוגן.
.3מר עמי ברקוביץ -מנכ"ל משותף לפעילות :M&E
לפרטים בדבר הגמול שניתן למר ברקוביץ בגין שנת 2011ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד שלהלן.
בישיבת הדירקטוריון נידונו נתונים השוואתיים לגבי גמול נושאי משרה בתפקידים מקבלים לזה של מר ברקוביץ בחברות
בעלות היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים לזה של הקבוצה ,בישיבת הדירקטוריון צוין כי תחומי פעילותו ואחריותו של
מר ברקוביץ הם בין המשמעותיים ביותר בחברה שכן יוזמתו של מר ברקוביץ בפיתוח הפעילות הקבלנית האלקטרומכנית
בדגש על מקצועות החשמל והאינסטלציה בחו"ל הינה ייחודית כמו גם התמודדותו עם ביצוע העבודות במדינות בעלות
מגוון מאפיינים שונים ,חדשים ומורכבים ביותר .כמו כן ,צוין כי שיעור הבונוס השנתי לו זכאי מר ברקוביץ מתוקף הסכם
העסקתו נגזר כאחוז מוסכם מתוצאות הפעילות המנוהלת על-ידיו .להערכת דירקטוריון החברה ,לאור האמור בישיבה
ובשים לב ,בין היתר ,לתוצאות פעילות החברה ולעמידה ביעדי תכנית העבודה ,התגמול שניתן למר עמירם ברקוביץ
בשנת 2011הינו סביר והוגן.
.4מר משה ליטבק -סמנכ"ל פיתוח עסקי:
לפרטים בדבר הגמול שניתן למר ליטבק בגין שנת 2011ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד שלהלן .בישיבת
הדירקטוריון נידונו נתונים השוואתיים לגבי גמול נושאי משרה בתפקידים מקבילים לזה של מר ליטבק בחברות בעלות
היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים לזה של הקבוצה .במסגרת הדיון בדירקטוריון צוין בין היתר ,כי מר ליטבק הינו מנהל
מנוסה מאוד בתחום הקבלנות בכללו ובתחום הקבלנות האלקטרומכנית בפרט לרבות הפיתוח העסקי של פרויקטים
בחו"ל .כמו כן ,תרומתו של מר ליטבק בקבלת עבודות חדשות הינה משמעותית ביותר ומקרינה על תוצאותיה העסקיות
של החברה .בנוסף צויין ,כי הבונוס השנתי לו זכאי מר ליטבק ,נתון לשיקול דעתו של מנכ"ל החברה ומחויב באישור ועדת
הביקורת ויו"ר דירקטוריון החברה .להערכת דירקטוריון החברה ,בהתבסס על מכלול המידע והנתונים שהוצגו בפניו
בישיבה ובשים לב ,בין היתר ,לתוצאות פעילות החברה ולעמידה ביעדי תכנית העבודה ,התגמול שניתן למר משה ליטבק
בשנת 2011הינו סביר והוגן.
.5מר עמי כהן -מנכ"ל משותף לפעילות :M&E
לפרטים בדבר הגמול שניתן למר עמי כהן בגין שנת 2011ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד שלהלן.
בישיבת הדירקטוריון נידונו נתונים השוואתיים לגבי גמול נושאי משרה בתפקידים מקבילים לזה של מר כהן בחברות
בעלות היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים לזה של הקבוצה .בישיבת הדירקטוריון דן הדירקטוריון בכך שתחומי פעילותו
ואחריותו של מר כהן הם בין המשמעותיים ביותר בחברה שכן יוזמתו של מר כהן בפיתוח הפעילות הקבלנית
האלקטרומכנית בדגש על מקצוע מיזוג האוויר בחו"ל הינה ייחודית כמו גם התמודדותו עם ביצוע עבודות קבלניות רבות
היקף במגוון מאפיינים שונים ומורכבים וחדשים בחו"ל ובשוק המקומי בארץ .כמו כן ,צוין כי שיעור הבונוס השנתי לו זכאי
מר כהן מתוקף הסכם העסקתו נגזר כאחוז מוסכם מתוצאות הפעילות המנוהלת על-ידיו .להערכת דירקטוריון החברה,
לאור האמור בישיבה ובשים לב ,בין היתר ,לתוצאות פעילות החברה ולעמידה ביעדי תכנית העבודה ,התגמול שניתן למר
עמי כהן בשנת 2011הינו סביר והוגן.
104
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
.6מר אורן מייטוס -מנהל אלקטרה מעליות:
לפרטים בדבר הגמול שניתן למר מייטוס בגין שנת 2011ראו תקנה 21בפרק פרטים נוספים על התאגיד שלהלן.
בישיבת הדירקטוריון נידונו נתונים השוואתיים לגבי גמול נושאי משרה בתפקידים מקבילים לזה של מר מייטוס בחברות
בעלות היקפי פעילות ותחומי פעילות קרובים לזה של הקבוצה .במסגרת הדיון בדירקטוריון צוין בין היתר ,כי מר מייטוס
הינו מנהל מנוסה מאוד בתחום המנהל את פעילות המעליות של החברה בסביבה תחרותית ביותר ,כי תנאי העסקתו
תואמים את האחריות שמוטלת עליו וכי שעור הבונוס השנתי לו הוא זכאי מתוקף הסכם העסקתו נגזר כאחוז מוסכם
מראש מתוצאות הפעילות שמנוהלת על ידו .להערכת דירקטוריון החברה ,בהתבסס על מכלול המידע והנתונים שהוצגו
בפניו ובשים לב ,בין היתר ,לתוצאות פעילות החברה ולעמידה ביעדי תכנית העבודה ,התגמול שניתן למר אורן מייטוס
בשנת 2011הינו סביר והוגן.
.7גמול דירקטורים )לפרטים בדבר תגמול שניתן לדירקטורים בגין שנת 2011ראה סעיף 29ג' לדוחות הכספיים(:
הדירקטורים מטעם אלקו אינם מקבלים גמול דירקטורים עבור כהונתם כדירקטורים בחברה .לאחר פיצול אלקטרה
נדל"ן מהחברה חל שינוי בדרגת החברה ]כהגדרתה בתוספות לתקנות החברות )כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור
חיצוני( התש"ס [2000-אולם ,בהתאם להוראות הדין ,לא הופחת הגמול המוענק למי מהדירקטורים החיצוניים בחברה,
וזאת בשל אי סיומה של תקופת כהונתם .להערכת דירקטוריון החברה ,תקנות הגמול מהוות אמת מידה מקובלת
לקביעת גמול דירקטורים ,ובהתחשב בהיקף אחריותם של הדירקטורים ,ובהיקף מעורבותם הנדרשת בחברה בעלת
היקף פעילות כמו של החברה הגמול שנקבע להם הינו סביר והוגן.
דיווח איכותי בדבר סיכוני שוק ודרכי ניהולם
מדיניות התאגיד בניהול סיכוני השוק והפיקוח עליה
האמצעים שבהם נוקטת החברה כדי למנוע את חשיפתה לסיכוני שוק הם כדלקמן:
החברה נוהגת לעשות שימוש באופציות מטבע ובנגזרים אחרים .עסקאות אלה נעשות עם תאגידים פיננסיים גדולים בארץ ובחוץ
לארץ ומבוצעות למטרות הגנה.
יתרות המזומנים שנוצרות מעת לעת מופקדות בבנקים בעלי דירוג פיננסי גבוה ובניירות ערך סחירים.
הנהלת החברה מדווחת לדירקטוריון מעת לעת על סיכוני השוק וחשיפת החברה אליהם .האמצעים שננקטים להקטנת הסיכונים
מובאים לידיעת הדירקטוריון ולאישורו.
האחראים בחברה לניהול סיכוני שוק
הקבוצה מקיימת אמצעי פיקוח על מימוש מדיניותה בתחום ניהול הסיכונים באמצעות דיווחים במסגרת ישיבות הדירקטוריון ככל
שאלו נדרשים .ניהול סיכוני השוק של הקבוצה מתבצע על ידי מנכ"ל החברה וסמנכ"ל הכספים .לפרטים אודות גורמי הסיכון להם
חשופה הקבוצה ראה סעיף 84בדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר .2011
אומדנים חשבונאיים
כללי
כללי חשבונאות מקובלים מחייבים את ההנהלה להשתמש באומדנים או בהערכות לגבי עסקאות או עניינים אשר השפעותיהם
הסופיות על הדוחות הכספיים אינן ניתנות לקביעה מדויקת בעת עריכת הדוחות הכספיים .אף שאומדנים או הערכות נעשים לפי
מיטב שיקול הדעת ,השפעותיהן הסופיות של העסקאות או העניינים האמורים עשויות להיות שונות מהאומדנים או מההערכות
שנעשו לגביהם.
אומדן עלויות להשלמת פרויקטים
תקן בינלאומי מספר 11קובע כי ניתן להכיר בהכנסה רק כאשר ניתן לאמוד באופן מהימן את התוצאה של העבודה על פי חוזה
הקמה .ההכנסות והעלויות מוכרות בהתאם לשלב ההשלמה של העבודה .שיעור ההשלמה נמדד ,בדרך כלל ,בהתאם ליחס שבין
העלויות שנוצרו למועד המאזן בגין העבודה לביצוע לבין סך כל העלויות החזויות לצורך ביצוע החוזה ,למעט עלויות שאינן מייצגות
התקדמות בשלב ההשלמה .בקביעת תוצאות העבודה על פי חוזה ביצוע נדרשת ההנהלה לבצע שיקול דעת ,אומדנים והנחות
הכוללות בין היתר יתרת עלויות ההשלמה הצפויה בגין חוזה הביצוע לתאריך המאזן .לקביעה זו השפעה ישירה על שיעור
ההשלמה של חוזה ההקמה על רווחיות של כל פרויקט ובהתאם על התוצאות העסקיות.
105
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
שינוי שווי הוגן של נדל"ן מניב
הנדל"ן המניב של הקבוצה מוצג לפי שוויו ההוגן לתאריך המאזן ,כאשר שינויים בשוויו ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד.
לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן מניב מתבססת הקבוצה על הערכות שווי המבוצעות לפחות אחת לשנה על ידי מעריכי שווי
חיצוניים בלתי תלויים ,בהתאם להערכת שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי
מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון מתאים לתזרימי המזומנים אלה .לעיתים נקבע השווי ההוגן בהתייחס
לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומקום דומים לזה המוערך.
בקביעת השווי ההוגן נלקחים בחשבון ,בין היתר וככל שרלוונטי ,מיקום הנכס ומצבו הפיזי ,איכות השוכרים ואיתנותם ,תקופות
השכירות ,מחירי שכירות לנכסים דומים ,התאמות נדרשות למחירי השכירות הקיימים ,מידת האכלוס בפועל והחזויה של הנכס,
עלויות תפעולו ועלויות הוצאות הוניות עתידיות .שינוי בערכו של מי ממרכיבים אלו ,או בכולם ,יכול להשפיע באופן משמעותי על
שוויו ההוגן של הנכס כפי שנאמד על ידי הקבוצה .לפרטים נוספים אודות ההנחות בהן עשתה הקבוצה שימוש באמידת השווי
ההוגן של נכסי נדל"ן מניב ,ראה באור 15לדוחות הכספיים.
ירידת ערך מוניטין
הקבוצה בוחנת ירידת ערך של מוניטין לפחות אחת לשנה .הבחינה מחייבת את ההנהלה לבצע אומדן של תזרימי מזומנים
עתידיים הצפויים לנבוע משימוש מתמשך ביחידה מניבת המזומנים ואף לאמוד שיעור ניכיון מתאים לתזרימי מזומנים אלה ,ראה
בנוסף באור 12לדוחות הכספיים.
אמידת שווי מימוש מלאי ,נטו
מלאי נמדד לפי הנמוך מעלות או שווי מימוש ,נטו .שווי מימוש ,נטו נקבע לפי הערכת החברה ,הכוללת תחזיות ואומדנים לגבי
התקבולים הצפויים ממכירת המלאי בפרויקט ועלויות הקמה הנדרשות להביא את המלאי למצב מכירה.
דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית
המספר המזערי של דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית הראוי לחברה נקבע לדירקטור אחד.
חברי הדירקטוריון של החברה שהינם בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית והעובדות שמכוחן ניתן לראותם ככאלה הינם:
.1בן-יוסף אורלי -תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת תל-אביב ,תואר ראשון בחשבונאות מאוניברסיטת תל-אביב ,רואת חשבון
בהסמכת מועצת רו"ח .דירקטור בחברות ,מרצה בנושא שוק ההון .מכהנת כדירקטור בחברות :הראל חברה לביטוח בע"מ -
חברה בוועדת השקעות U BANK ,חיתום בע"מ ,לודן חברה להנדסה בע"מ.
.2מריאן דני -בוגר הנדסה אזרחית הטכניון מכון טכנולוגי לישראל .כיהן בתפקידי ניהול בכירים ,מנכ"ל משותף בא.י .אמריקה
ישראל להשקעות בע"מ .מכהן כדירקטור בחברות :בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ,דרך ארץ אופרטור בע"מ ,סטודיו Cבע"מ,
עידנים ניהול והחזקות בע"מ ,החברה להתחדשות עירונית בע"מ ,המרכז הלאומי לספורט חורף בישראל -מרכז קנדה
במטולה בע"מ ,צמיתות 81בע"מ.
.3אהוד רצאבי -בוגר חשבונאות וכלכלה ,אוניברסיטת תל אביב רואה חשבון ומגשר מוסמך ,דירקטור חיצוני בבנק יהב לעובדי
המדינה בע"מ ,דירקטור בחברות :בקבוצת גולד בונד בע"מ ,הראל פיננסים מסחר וניירות ערך בע"מ ,חברת החדשות
הישראלית בע"מ ,יו"ר אילן )איגוד ישראלי לילדים נפגעים( )מונה ביום .(1.12.2011
דירקטורים בלתי תלויים
נכון למועד הדוח ,החברה לא אימצה בתקנון ההתאגדות שלה כל הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים כהגדרת מונח
זה בסעיף 1לחוק החברות ,התשנ"ט.1999-
106
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
גילוי בדבר המבקר הפנימי של החברה
גלוי בדבר המבקר הפנימי בתאגיד
פרטי המבקר הפנימי
.1המבקר הפנימי הראשי בתאגיד הינו מר הלל לביא והוא מכהן בתפקידו מתאריך .01.04.1994
.2המבקר הפנימי עומד בתנאים הקבועים בסעיף )3א( לחוק הביקורת הפנימית ,התשנ"ב) 1992-להלן" :חוק הביקורת
הפנימית"(.
.3המבקר הפנימי עומד בהוראות סעיף ) 146ב( לחוק החברות ובהוראות סעיף 8לחוק הביקורת הפנימית.
.4נכון למועד הדוח ,המבקר הפנימי אינו מחזיק בניירות ערך של החברה המבוקר או גוף הקשור אליו.
.5למבקר הפנימי אין קשרים עסקיים מהותיים או קשרים מהותיים אחרים עם החברה אשר יש בהם ליצור ניגוד עניינים עם
תפקידו כמבקר פנימי.
.6המבקר הפנימי אינו עובד של החברה.
.7המבקר הפנימי מכהן כמבקר פנימי של החברה האם -אלקו החזקות בע"מ ושל חברות הבת שלה בקבוצה ובכלל זה בחברה
ובחברות הבת שלה.
דרך המינוי
מר הלל לביא מונה לכהן כמבקר פנימי של החברה על פי החלטת ועדת הביקורת של החברה מתאריך 21.02.1994ודירקטוריון
החברה מתאריך .03.03.1994המינוי אושר על רקע ההחלטה למנות בחברת האם )אלקו החזקות בע"מ( מבקר שיהיה עובד מן
המניין של קבוצת אלקו וכן ,על רקע השכלתו ,כישוריו וניסיונו רב השנים.
זהות הממונה על המבקר הפנימי
הממונה הארגוני על המבקר הפנימי הינו יו"ר הדירקטוריון.
תכנית העבודה
.1תכנית העבודה הינה דו שנתית .תכנית העבודה של הביקורת הפנימית של החברה וחברות הבת נקבעת ,בין היתר ,על פי
שיקולים כדלקמן :כיסוי תחומי פעילות עיקריים של החברה ,מוקדי סיכון וחשיפות הידועים למבקר ולהנהלה ,פוטנציאל
לחיסכון ויעילות ,מחזוריות וביצוע ביקורות חוזרות כמעקב אחר תיקון ליקויים ויישום המלצות .תכנית העבודה של הביקורת
כוללת גם את התאגידים שלחברה יש בהם החזקות מהותיות.
.2תכנית העבודה של הביקורת מוגשת לעיון ואישור יו"ר הדירקטוריון ,ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה.
.3למבקר הפנימי שיקול דעת לסטות מתכנית העבודה בהתאם לצורך.
.4נבחן תהליך אישורן של עסקאות מהותיות שונות.
ביקורת בחו"ל ו/או של תאגידים מוחזקים
.1תכנית הביקורת מתייחסת גם לתאגידים מהותיים המוחזקים ע"י התאגיד; הביקורת מתבצעת ע"י המבקר הפנימי וצוות
הגורמים הכפופים לו מקצועית והמונחים על ידיו.
.2ביקורת בחו"ל מתבצעת באמצעות המבקר הפנימי ואו הגורם הכפוף לו מקצועית.
היקף העסקה
.1הביקורת השנתית בחברה התבצעה באמצעות נותני שירותים חיצוניים והמבקר הראשי של החברה .להלן הערכת היקף
שעות העבודה:
הערכת היקף העבודה בשעות
בתאגיד
בתאגידים מוחזקים
של התאגיד
סה"כ
בגין פעילות בישראל
1,025
1,635
2,660
בגין פעילות בחו"ל
-
440
440
סה"כ
1,025
2,075
3,100
.2הואיל ותוכנית העבודה של הביקורת הינה דו שנתית ,היקף שעות הביקורת השנתיות בפועל משתנה משנה לשנה.
עריכת הביקורת
.1המבקר הפנימי עורך את ביקורתו בהתאם לתקנים מקצועיים מקובלים כאמור בסעיף ) 4ב( לחוק הביקורת הפנימית
התשנ"ב 1992-והנחיות מקצועיות שאושרו ופורסמו על ידי לשכת המבקרים הפנימיים בישראל וכאמור בחוק החברות.
.2לדעת דירקטוריון החברה ,עומד המבקר הפנימי בדרישות שנקבעו בתקנים המקצועיים.
107
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
גישה למידע
למבקר הפנימי ניתנת גישה חופשית ,מתמדת ובלתי אמצעית למסמכים ומידע שבבעלות החברה ,בתאגידים שבשליטתה לרבות
מערכות מידע ונתונים כספיים ,כאמור בסעיף 9לחוק הביקורת הפנימית.
דוח המבקר הפנימי
.1המבקר הפנימי מגיש דוחות בכתב על ממצאיו באופן שוטף ,מעת לעת ובהתאם לנושאי הביקורת המתבצעים במהלך
השנה .בהתאם לכך מתקיימים דיונים בדבר ממצאיו באורגנים המתאימים .במהלך שנת 2011התקיימו 3ישיבות בתאריכים
הבאים.04.07.11 ,07.03.11 , 09.02.11 :
.2דוחות הביקורת מוגשים בין השאר ליו"ר הדירקטוריון ,יו"ר ועדת הביקורת ,חברי ועדת הביקורת ומנכ"ל החברה.
הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקר הפנימי
לדעת וועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ,היקף ,אופי ורציפות הפעילות ותוכנית העבודה של המבקר הפנימי הינם סבירים
בנסיבות העניין ויש בהם להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בתאגיד.
תגמול
.1המבקר הפנימי הינו עובד שכיר של החברה האם אלקו החזקות בע"מ.
.2להערכת הדירקטוריון ,תגמול המבקר הפנימי אינו מהווה גורם משפיע על שיקול דעתו המקצועי.
גלוי בדבר מתן הסכמה לבצוע סקר עמיתים
)הנחיית רשות ניירות ערך סעיף 36א)ב( לחוק ניירות ערך ,התשכ"ח(1968-
בהמשך להנחיית רשות ניירות ערך מיום 28ביולי ,2005המחייבת חברות מדווחות ליתן גילוי בדבר מתן הסכמה לביצוע "סקר
עמיתים" ,אשר מטרתו ,כאמור בהנחיה ,להניע תהליך בקרה על עבודת רואי החשבון המבקרים של החברות המדווחות ,אישר
דירקטוריון החברה ביום 29במרס 2006את מתן ההסכמה הדרושה לביצוע הסקר ,על פי נוסח שיאושר על ידי מנכ"ל החברה.
ממשל תאגידי -תכנית אכיפה פנימית
במועד אישור הדוחות הכספיים של החברה לשנת ,2011אישר דירקטוריון החברה את מינויה של היועצת המשפטית של
החברה הגב' רונית ברזילי לתפקיד הממונה על אכיפה פנימית בקבוצה ,כחלק מיישום תכנית אכיפה פנימית שהחברה מבצעת
בהתאם להוראות חוק ייעול הליכי אכיפה ברשות ניירות ערך )תיקוני חקיקה( ,התשע"א 2011-ולהנחיית רשות ניירות ערך מיום
15באוגוסט - 2011קריטריונים להכרה בתכנית אכיפה פנימית בתחום ניירות הערך וניהול השקעות.
תרומות
בשנת 2011תרמה הקבוצה בישראל סך של כ 248-אלפי ש"ח .התרומות מיועדות למוסדות ללא כוונת רווח.
דוח בסיסי הצמדה -ראה נספח א' רצ"ב.
דוח פוזיציות בנגזרים -ראה נספח ב' רצ"ב.
ניתוח רגישות למכשירים רגישים בהתאם לשינויים בגורמי שוק -ראה נספח ג' רצ"ב.
פרטים בדבר תעודות התחייבות של החברה -ראה נספח ד' רצ"ב.
גילוי בדבר שכר טרחה רואי חשבון -ראה נספח ה' רצ"ב.
גילוי בדבר שווי הוגן של נדל"ן מניב -ראה דוח תאור עסקי התאגיד ליום 31בדצמבר 2011סעיף .61
דוח מיוחד לפי תקנה 9ג' -ראה דוח כספי נפרד של החברה ליום 31בדצמבר .2011
108
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
דיווח אודות הבקרה בחברה ותהליך אישור הדוחות הכספיים
דירקטוריון החברה אחראי על בקרת-העל בחברה .חברי הדירקטוריון למועד הדוחות הכספיים הינם מר מיכאל זלקינד )יו"ר( ,מר
דניאל זלקינד ,גב' אורלי בן יוסף ,מר דני מריאן )דירקטור חיצוני( ומר אהוד רצאבי )דירקטור חיצוני( .נכון למועד הדוחות הכספיים
מבין חברי הדירקטוריון כיהנו 3דירקטורים שהינם בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית כחלק מתהליך הבקרה בחברה ביחס
לדוחותיה הכספיים.
לחברה ועדה לבחינת הדוחות הכספיים של החברה )להלן" :ועדת דוחות כספיים"( ,הרכב חברי ועדת דוחות כספיים זהה להרכב
חברי ועדת הביקורת .נכון למועד הדוחות הכספיים הוועדה הורכבה משלושה חברים וכללה שני דח"צים:
• אורלי בן יוסף -דירקטורית ,בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית;
• דני מריאן -דירקטור חיצוני ,בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית;
• אהוד רצאבי -דירקטור חיצוני ,בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית;
כל החברים בוועדת דוחות כספיים הינם בעלי יכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים והם נתנו עובר למינויים הצהרה על כך .לפירוט
כישוריהם ,השכלתם וניסיונם אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם כבעלי יכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ו/או כבעלי
מומחיות חשבונאית ופיננסית ראה סעיף דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית לעיל.
טיוטת הדוחות הכספיים נשלחה לעיונם של חברי ועדת דוחות כספיים בסמוך למועדי ישיבות ועדת דוחות כספיים .הדירקטורים
מוזמנים לפנות בכל עת למנכ"ל החברה ,לסמנכ"ל הכספים ולרו"ח המבקר בכל שאלה או הבהרה הנדרשת ,בטרם התכנסות
הישיבה.
ביום 29בפברואר 2012נסקרו ונידונו בפני הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים הסוגיות המהותיות בדיווח הכספי ,ובכלל זה
ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים ,הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי ,שלמות ונאותות הגילוי
בדוחות הכספיים ,המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים מהותיים של החברה ,והערכות שווי לרבות
ההנחות והאומדנים שבבסיסן ,שעליהן נסמכים נתונים בדוחות הכספיים .כמו כן ,נבחנה התאמת הדוחות הכספיים לאירועים
שהתרחשו בחברה .בנוסף ,ניתנה התייחסות רואה החשבון המבקר לנושאים שהוצגו וסמנכ"ל הכספים סקר את הדוחות הכספיים.
במהלך הסקירה נשאלו שאלות על-ידי חברי הוועדה וניתנו להן תשובות .כמו כן ,בסיום הסקירה נערך ברור אם למי מחברי הוועדה
נותרו שאלות או סוגיות לגביהן לא ניתנה תשובה .בסיום הישיבה נדונו ונתקבלו המלצות הוועדה .המלצת הוועדה נשלחה
לדירקטוריון החברה בכתב.
בישיבות ועדת דוחות כספיים הוזמנו ונכחו ,בנוסף לחברי הוועדה המכהנים ,סמנכ"ל הכספים ,חשב התאגיד ,מזכיר החברה ורוה"ח
המבקר ,המבקר הפנימי וסמנכ"ל הכספים של אלקו החזקות.
ביום 6במרס 2012נערכה ישיבת הדירקטוריון במהלכה סקרו מנכ"ל החברה וסמנכ"ל הכספים של החברה את התוצאות הכספיות
של הקבוצה ,ובכלל זה הוצגו השוואות בין התקופה המדווחת לתקופות מקבילות .במהלך הדיון הבהיר רואה החשבון המבקר של
החברה סוגיות חשבונאיות העולות מן הדוחות הכספיים.
להצגת שאלות ביחס לדוחות הכספיים ולמתן תשובות ניתן זמן ככל שנדרש .כמו כן ,יו"ר ועדת דוחות כספיים הציג בפני חברי
הדירקטוריון את המלצות ועדת הדוחות הכספיים .בתום הדיון ולאחר שהובהר כי הדוחות הכספיים משקפים בצורה נאותה את מצב
עסקיה ותוצאות פעילותה של החברה ,התקבלה החלטה בדבר אישור הדוחות הכספיים.
המלצות ועדת דוחות כספיים הועברו לעיונו של הדירקטוריון שלושה ימים לפני התכנסותו .להערכת הדירקטוריון ,פרק הזמן האמור
לקבלת המלצת הוועדה הינו סביר לאור היקף ומורכבות ההמלצות.
הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם
הדירקטוריון
______________
מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון
______________
איתמר דויטשר
מנכ"ל
6במרס 2012
109
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח א' -בסיסי הצמדה של המאזן -ליום 31בדצמבר 2011
צמוד מט"ח )(1
צמוד מדד
מזומנים ושווי מזומנים
102,908
-
לא צמוד
באלפי ש"ח
157,562
לא כספי
סה"כ מאזן
-
260,470
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
25,337
309
1,263
-
26,909
לקוחות
109,273
1,863
373,995
-
485,131
חייבים ויתרות חובה
28,822
11,368
21,300
75,822
137,312
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
71,377
90,247
172,477
-
334,101
מלאי ומלאי מקרקעין
-
-
-
349,480
349,480
השקעות בחברות מוחזקות
140,668
1,450
547
266,174
408,839
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
3,304
909
12,436
-
16,649
רכוש קבוע
-
-
-
126,072
126,072
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
-
23,771
-
251,988
275,759
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
-
77,755
-
-
77,755
מלאי מקרקעין
-
-
-
67,326
67,326
נדל"ן מניב
-
-
-
269,800
269,800
מסים נדחים
-
-
-
28,329
28,329
סה"כ נכסים
481,689
207,672
739,580
1,434,991
2,863,932
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
33,355
94,599
101,544
-
229,498
חלויות שוטפות של אגרות חוב
-
55,749
-
-
55,749
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
145,367
-
362,829
-
508,196
זכאים ויתרות זכות
41,735
27,169
261,810
39,520
370,234
התחייבות בגין עבודות בחוזי הקמה
81,117
8,927
121,887
2,573
214,504
התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים
3,952
22,515
155,485
969
182,921
אגרות חוב
-
311,418
-
-
311,418
הלוואה למימון נדל"ן מניב
-
-
148,660
-
148,660
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
-
-
-
41,783
41,783
מסים נדחים
-
-
-
48,340
48,340
סה"כ התחייבויות
305,526
520,377
1,152,215
133,185
2,111,303
יתרה מאזנית נטו
176,163
)(312,705
1,301,806
752,629
63,261
-
1,365,067
752,629
מיון היתרות הצמודות למטבע הפונקציונלי של
פעילויות חוץ
)(63,261
יתרת חשיפה של נכסים )התחייבויות( לתוצאות
112,902
)( 1
-
)(412,635
-
)(312,705
)(412,635
הרכב צמוד המט"ח
נכסים
התחייבויות
יתרת מאזנית
מיון היתרות הצמודות
למטבע הפונקציונלי של
פעילויות חוץ
יתרת חשיפה לתוצאות
דולר
ארה"ב
ליש"ט
אירו
דולר קנדי
ניירה
ניגרית
אחרים
177,160
)(64,386
112,774
3,321
)(2,031
1,290
214,621
)(141,049
73,572
18,511
)(13,470
5,041
41,786
)(67,967
)(26,181
26,290
)(16,623
9,967
481,689
)(305,526
176,163
12,163
124,937
)(2,064
)(774
)(62,487
11,085
5,041
)(26,181
)(10,873
)(1,206
)(63,261
112,902
110
סה"כ
במט"ח
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ב' -פוזיציות בנגזרים ליום 31בדצמבר 2011
קניה /מכירה
ערך נקוב
LONG
ערך נקוב
SHORT
אלפי ש"ח
ערך הוגן
עסקאות אקדמה ):(*) (Forward
אירו /דולר
11,112
-
719
דולר /ש"ח
9,423
-
431
אירו /ש"ח
21,068
-
)(184
אירו /ש"ח
-
5,187
200
עסקאות אקדמה ):(**) (Forward
אירו/ש"ח
-
דולר/ש"ח
9,343
27,617
-
699
222
אירו/ש"ח
-
3,814
)(13
אירו/דולר
8,271
4,938
633
עסקאות אופציות )*(:
מכירת אופציית רכש אירו /ש"ח
-
5,500
)(68
רכישת אופציית מכר אירו /ש"ח
-
5,100
284
עסקאות אופציות )**(:
רכישת אופציית מכר אירו/דולר
14,814
-
103
מכירת אופציית רכש אירו/ש"ח
10,200
-
)(462
מכירת אופציית רכש אירו/ש"ח
11,000
-
43
רכישת אופציית רכש אירו/ש"ח
-
10,200
462
רכישת אופציית מכר אירו/דולר
-
11,000
)(43
מכירת אופציית רכש דולר/ש"ח
-
5,475
24
מכירת אופציית מכר דולר/ש"ח
-
5,895
)(65
החזקה המרבית בנגזרים בתקופת הדוח:
של סך כל פוזיציות הרכישה הינה
95,232
של סך כל פוזיציות המכירה הינה
84,726
)*(
עסקאות המוכרות חשבונאית כעסקאות הגנה ונזקפות לקרן הון.
)**(
עסקאות שאינן מוכרות חשבונאית כעסקאות הגנה.
111
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ג' -טבלאות מבחני רגישות לשווי הוגן של מכשירים פיננסיים בהתאם לשינויים בגורמי שוק
רגישות לשינויים בשער החליפין בין הדולר לש"ח
5%
דולר/ש"ח
10%
דולר/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים למטרות הגנה לא מוכרים חשבונאית
עסקאות דולר/שקל
85
103
1דולר ארה"ב =
3.821ש"ח
שווי הוגן באלפי ש"ח
103
-5%
דולר/ש"ח
-10%
דולר/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
)(98
)(138
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרת זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
1,251
228
156
46
64
75
)(1,275
)(692
)(1,252
2,501
456
311
92
129
150
)(2,550
)(1,385
)(2,504
25,011
4,558
3,114
921
1,289
1,496
)(25,497
)(13,848
)(25,041
)(1,251
)(228
)(156
)(46
)(64
)(75
1,275
692
1,252
)(2,501
)(456
)(311
)(92
)(129
)(150
2,550
1,385
2,504
רגישות לשינויים בשער החליפין בין האירו לש"ח
5%
אירו/ש"ח
10%
אירו/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים למטרות הגנה מוכרים חשבונאית
עסקאות אירו/שקל
מכשירים למטרות הגנה לא מוכרים חשבונאית
עסקאות אירו/שקל
1אירו =
4.9381ש"ח
שווי הוגן באלפי ש"ח
-5%
אירו/ש"ח
-10%
אירו/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
)(1,865
)(977
1,254
1,080
2,279
)(582
)(303
669
445
1,055
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
אשראי לזמן קצר אחר
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
הלוואות אחרות לזמן ארוך
3,212
756
4,031
230
2,317
90
)(972
)(4,914
)(830
)(117
)(212
6,423
1,512
8,061
460
4,633
180
)(1,945
)(9,828
)(1,659
)(234
)(423
64,232
15,120
80,614
4,603
46,331
1,798
)(19,446
)(98,284
)(16,593
)(2,335
)(4,235
)(3,212
)(756
)(4,031
)(230
)(2,317
)(90
972
4,914
830
117
212
)(6,423
)(1,512
)(8,061
)(460
)(4,633
)(180
1,945
9,828
1,659
234
423
רגישות לשינויים בשער החליפין בין הדולר הקנדי לש"ח
10%
דולר קנדי/ש"ח
5%
דולר קנדי/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
1דולר קנדי =
3.7395ש"ח
שווי הוגן באלפי ש"ח
-5%
דולר קנדי/ש"ח
-10%
דולר קנדי/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
מזומנים ושווי מזומנים
חייבים ויתרות חובה
אשראי לזמן קצר אחר
1
924
)(674
2
1,849
)(1,347
112
24
18,487
)(13,470
)(1
)(924
674
)(2
)(1,849
1,347
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ג' ) -המשך(
רגישות לשינויים בשער החליפין בין הליש"ט לש"ח
10%
ליש"ט/ש"ח
5%
ליש"ט/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
1ליש"ט =
5.8919ש"ח
שווי הוגן באלפי ש"ח
-5%
ליש"ט/ש"ח
-10%
ליש"ט/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
מזומנים ושווי מזומנים
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרת זכות
62
100
4
)(61
)(41
124
201
7
)(121
)(82
1,242
2,005
74
)(1,211
)(820
)(62
)(100
)(4
61
41
)(124
)(201
)(7
121
82
רגישות לשינויים בשער החליפין בין הניירה הניגרית לש"ח
10%
ניירה/ש"ח
5%
ניירה/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
1ניירה =
2.31974ש"ח
שווי הוגן באלפי ש"ח
-5%
ניירה/ש"ח
-10%
ניירה/ש"ח
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
440
282
562
40
766
)(342
)(370
)(2,687
879
563
1,124
80
1,532
)(683
)(739
)(5,374
8,790
5,634
11,244
800
15,318
)(6,834
)(7,392
)(53,741
)(440
)(282
)(562
)(40
)(766
342
370
2,687
)(879
)(563
)(1,124
)(80
)(1,532
683
739
5,374
שינויים בשיעורי ריבית -שינויים בריבית השקלית ובריבית הריאלית
עליה של
10%בשיעור
הריבית
עליה של 5%
בשיעור
הריבית
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
ירידה של
5%בשיעור
הריבית
שווי הוגן באלפי ש"ח
ירידה של
10%בשיעור
הריבית
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
הלוואות לזמן ארוך לא צמודות -ריבית קבועה
הלוואות לזמן ארוך לא צמודות -ריבית משתנה
הלוואות לזמן ארוך צמודות מדד -
אגרות חוב צמודות מדד ריבית קבועה
882
322
129
10,506
1,751
642
256
7,079
)(97,528
)(68,879
)(29,061
)(370,796
)(895
)(325
)(130
6,377
)(1,804
)(653
)(261
)(1,207
שינויים בריבית האירו -הלוואות בריבית קבועה
עליה של
10%בשיעור
הריבית
עליה של 5%
בשיעור
הריבית
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
ירידה של
5%בשיעור
הריבית
שווי הוגן באלפי ש"ח
ירידה של
10%בשיעור
הריבית
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
הלוואות אחרות לזמן ארוך
38
76
113
)(4,235
)(39
)(78
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ג' ) -המשך(
שינויים במדד המחירים לצרכן
2%
עליה במדד
1%
עליה במדד
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
-1%
ירידה במדד
שווי הוגן באלפי ש"ח
-2%
ירידה במדד
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
רכוש אחר
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
אשראי אחר לזמן קצר
זכאים ויתרת זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
הלוואות אחרות לזמן ארוך
אגרות חוב
3
19
114
902
8
238
778
)(202
)(235
)(89
)(988
)(3,708
6
37
227
1,805
16
475
1,555
)(404
)(471
)(179
)(1977
)(7,416
309
1,863
11,368
90,247
823
23,771
77,755
)(20,219
)(23,529
)(8,927
)(98,840
)(370,796
)(3
)(19
)(114
)(902
)(8
)(238
)(778
202
235
89
988
3,708
)(6
)(37
)(227
)(1,805
)(16
)(475
)(1,555
404
471
179
1,977
7,416
שינויים במחירי קרנות כספיות ומלוות קצרי מועד
עליה של
10%
בשווי שוק
עליה של
5%
בשווי שוק
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
ירידה של
5%
בשווי שוק
שווי הוגן באלפי ש"ח
ירידה של
10%
בשווי שוק
רווח )הפסד( מהשינויים באלפי ש"ח
מכשירים פיננסיים שלא למטרות הגנה
השקעות לזמן קצר -תיק השקעות
329
657
6,572
)(329
)(657
הנחות:
.1
לכל סעיף מאזני ,סך השווי ההוגן כולל רק את סך השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הרגישים לאותו גורם שוק,
מבחינה מהותית.
.2
השווי ההוגן של הנכסים הפיננסיים לזמן קצר נקבע לפי ערכם הנומינאלי בשקלים או לפי ערכם במטבע חוץ מוכפל
בשיעור החליפין היציג ליום המאזן.
.3
השווי של המכשירים הפיננסיים הצמודים למדד נקבע על פי המדד הידוע ליום המאזן.
.4
השווי ההוגן של ניירות ערך )קרנות כספיות ומלוות קצרי מועד( המוחזקים כהשקעות לזמן קצר נקבע על פי שער
הבורסה ליום המאזן.
.5
השווי ההוגן של ההלוואות לזמן ארוך חושב על ידי היוון תזרים מזומנים עתידי לכל הלוואה בהתאם לשיעור ריבית
המקובל להלוואה בעלת אפיינים דומים )במרבית המקרים שיעורי הריבית להיוון נאמדו על פי ציטוטי בנק(.
.6
השווי ההוגן של ההלוואות לזמן ארוך כולל את החלויות השוטפות והריבית לשלם בגינן.
.7
מבחני הרגישויות למדד המחירים לצרכן נעשו בטווחים של ,1% - 2%משום שערכים אלו משקפים ,על פי החברה ,את
התנודות האפשריות בערכי נכסי השוק .מבחן הרגישות לקרנות כספיות ולמלוות קצרי מועד בוצע לפי 5%ו.10%-
114
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ד' -פרטים בדבר תעודות התחייבות של התאגיד -להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב )אלפי ש"ח(
סדרה
א .מועד הנפקה
ב .ע.נ .בעת הנפקה
ג .ע.נ .ל31.12.2011-
ד .ע.נ .צמוד ל31.12.2011-
בתוספת יתרת פרמיה )הוצ' הנפקה( ,נטו
2
יתרת ערך נקוב צמוד ל31.12.2011-
ה .סכום ריבית צבורה ל31.12.2011-
ו .השווי ההוגן בדוחות 2011
ז .שווי בורסה ל31.12.2011-
ח .סוג ריבית )קבועה או משתנה(
ט .מועדי תשלום קרן
י .מועדי תשלום ריבית
יא .תנאי הצמדה לקרן ולריבית
יב .זכות המרה
יג .זכות לפירעון מוקדם
יד .ערבות לתשלום ההתחייבות
טו .פרטים על הנאמן
שם הנאמן -
שם האחראי בחברת הנאמנות -
דרכי התקשרות -
כתובת -
טז .דירוג
דירוג אחרון
שם החברה המדרגת
דירוג למועד ההנפקה
דירוג למועד הדוח
יז .עמידה בתנאים ובהתחייבות למחזיקי
אגרות החוב בתום שנת 2010ובמהלכה
בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר
הנאמנות
יח .האם התקיימו תנאים המקיימים עילה
להעמדת איגרות החוב לפירעון מידי
יט .שינוי בתנאי אגרות החוב
כ .נכסים משועבדים להבטחת איגרות החוב
איגרות חוב -סדרה ב'
23באוקטובר ) 2003למוסדיים(
140,500
39,367
איגרות חוב -סדרה ג'
22באפריל ) 2007למוסדיים(
400,000
1
273,374
319,962
47,302
600
175
320,562
47,477
3,073
533
מוצגות על בסיס עלות מופחתת
לא סחירה
לא סחירה
קבועה ,צמודת מדד 5.0% -
קבועה ,צמודת מדד 5.85% -
10תשלומים שנתיים שווים ביום 22
7תשלומים שנתיים שווים ביום 23
לאפריל של כל אחת מהשנים 2012עד
לאוקטובר של כל אחת מהשנים 2007
) 2021כולל(
ועד ) 2013כולל(
ריבית חצי שנתית המשולמת פעמיים
ריבית שנתית המשולמת ביום 23
בשנה ביום 22לאפריל וביום 22
לאוקטובר ,החל מהשנים 2004ועד
לאוקטובר ,החל מיום 22לאוקטובר 2007
) 2013כולל(
ועד ליום 22לאפריל ) 2021כולל(
מדד המחירים שפורסם בגין ספט 2003מדד המחירים שפורסם בגין מרץ 2007
אין
אין
יש
אין
אין
אין
חברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל
בע"מ
מנכ"ל החברה -שמואל מירב,
אחראית תחום הנפקות -עידית טויזר
טלפון03-5170777 :
פקס03-5170770 :
דוא"ל[email protected] :
רחוב רוטשילד 8ת"א ת.ד61000 2 .
זיו האפט חברה לנאמנויות בע"מ
מר רמי סבטי
טלפון03-6374352 :
פקס03-6374344 :
דוא"ל[email protected] :
דרך מנחם בגין " ,46-48בית אמות
ביטוח" ,קומה ,18ת"א
A/Stable
A1/stable
A1/ stable
13.06.11
מעלות S&P
16.02.12
מדרוג
Aa3
16.02.12
מדרוג
Aa3
A1/stable
A1/stable
AAA/stable
כן
כן
לא
לא
לא
אין
לא
אין
1
סדרה ג ,כפי שתוארה לעיל ,הינה מהותית.
2בשנים 2008ו ,2009-ביצעה החברה רכישה עצמית של 126,626אלף ע.נ איגרות חוב )סדרה ג'( ו 1,953-אלף ע.נ איגרות חוב )סדרה ב'(.
אגרות החוב אשר נרכשו על ידי החברה בוטלו עם רכישתן ,והן תמחקנה מהמסחר ברצף המוסדיים ולא תונפקנה מחדש על ידי החברה.
115
דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
נספח ה' -גילוי בדבר שכר טרחה רואי חשבון
רואי החשבון והמבקר של התאגיד הינו קוסט פורר גבאי את קסירר.
שכר טרחה של רואי החשבון המבקרים של הקבוצה:
2011
שם
החברה
אלקטרה
בע"מ
וחברות
בנות
בישראל
חברות
בנות
בעולם
שם
רואי
החשבון
שכר טרחה )אלפי ש"ח(
שירותי
בקורת,
שירותים
מס
שירותים
הקשורים
ונלווים
אחרים
לביקורת
לביקורת
קוסט
פורר
גבאי את
קסירר
2,195
360
1,681
2010
שעות עבודה
שירותי
בקורת,
מס
ונלווים
לביקורת
15,136
שירותים
הקשורים
לביקורת
1,801
שירותים
אחרים
5,149
שכר טרחה )אלפי ש"ח(
שירותי
בקורת,
שירותים
מס
שירותים
הקשורים
ונלווים
אחרים
לביקורת
לביקורת
2,003
489
2,125
שעות עבודה
שירותי
בקורת,
מס
ונלווים
לביקורת
15,413
שירותים
הקשורים
לביקורת
875
שירותים
אחרים
5,265
ברייטמן
אלמגור
ושות'
143
30
-
991
209
-
429
-
39
2,767
-
180
אחרים
-
-
-
-
-
-
25
-
-
125
-
-
קוסט
פורר
גבאי את
קסירר
854
-
278
2,898
-
733
607
-
107
2,799
-
707
BDO
209
-
-
401
-
-
222
-
-
600
-
-
אחרים
171
-
-
960
-
-
143
31
124
1,242
79
443
116
אלקטרה בע"מ
דוחות כספיים מאוחדים ליום 31בדצמבר 2011
תוכן העניינים
עמוד
דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי
118
דוח רואה החשבון המבקר
119
120-121
מאזנים מאוחדים
דוחות מאוחדים על רווח והפסד
122
דוחות מאוחדים על הרווח הכולל
123
דוחות מאוחדים על השינויים בהון
124-126
דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
127-129
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
130-213
נספח לדוחות הכספיים המאוחדים -
רשימת חברות פעילות מוחזקות במישרין
214
-------------------
117
קוסט פורר גבאי את קסירר
רח' עמינדב ,3
תל-אביב 67067
טל03-6232525 .
פקס 03-5622555
www.ey.com/il
דוח רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של אלקטרה בע"מ
בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי
בהתאם לסעיף 9ב )ג( בתקנות ניירות ערך
)דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל1970-
ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של אלקטרה בע"מ וחברות בנות )להלן ביחד -החברה( ליום 31בדצמבר .2011
רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפסקה הבאה .הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח
כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל .אחריותנו היא לחוות
דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו.
רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו על ידינו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת 104של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת
של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" )להלן -תקן ביקורת .(104רכיבים אלה הינם (1) :בקרות ברמת הארגון ,לרבות בקרות על
תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידע; ) (2בקרות על רישום הכנסות מעבודות על פי חוזי הקמה;
) (3בקרות על מלאי מקרקעין )כל אלה יחד מכונים להלן -רכיבי הבקרה המבוקרים(.
ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת .104על פי תקן זה נדרש מאתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את
רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קוימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות .ביקורתנו
כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי ,זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים ,הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי
הבקרה המבוקרים ,וכן בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך .ביקורתנו,
לגבי אותם רכיבי בקרה ,כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם לנסיבות .ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה
המבוקרים ,להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי ,ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי
הבקרה המבוקרים בלבד .כמו כן ,ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים
ולפיכך ,חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלה .אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר
המתואר לעיל.
בשל מגבלות מובנות ,בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל ,ורכיבים מתוכה בפרט ,עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה מוטעית.
כמו כן ,הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת האפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות
בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה.
לדעתנו ,החברה קיימה באופן אפקטיבי ,מכל הבחינות המהותיות ,את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום 31בדצמבר .2011
ביקרנו גם ,בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ,את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לימים 31בדצמבר 2011
ו 2010 -וליום 1בינואר 2010ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2011והדוח שלנו ,מיום 6במרס
,2012כלל חוות דעת בלתי מסויגת על אותם דוחות כספיים וכן הפניית תשומת לב בדבר התאמה בדרך של הצגה מחדש
) (Restatementשל מספרי ההשוואה הכלולים בדוחות כספיים אלה ,על מנת לשקף בהם למפרע את השפעת שינוי המדיניות החשבונאית
של החברה ,בגין יישום שיטת השווי המאזני בגין חברות בשליטה משותפת ולא בדרך של איחוד יחסי.
קוסט פורר גבאי את קסירר
רואי חשבון
תל-אביב,
6במרס 2012
118
קוסט פורר גבאי את קסירר
רח' עמינדב ,3
תל-אביב 67067
טל03-6232525 .
פקס 03-5622555
www.ey.com/il
דוח רואה החשבון המבקר
לבעלי המניות של אלקטרה בע"מ
ביקרנו את המאזנים המאוחדים המצורפים של אלקטרה בע"מ )להלן -החברה( לימים 31בדצמבר 2011ו 2010-וליום
1בינואר 2010ואת הדוחות המאוחדים על רווח והפסד ,הרווח הכולל ,השינויים בהון ותזרימי המזומנים לכל אחת מהשנים שהסתיימו
בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו .2009-דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה .אחריותנו היא לחוות
דעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנו.
לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ ,12%-כ 13%-וכ 13%-מכלל
הנכסים המאוחדים לימים 31בדצמבר 2011ו 2010-וליום 1בינואר ,2010בהתאמה ,והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות
כ ,15%-כ 14%-וכ 16%-מכלל ההכנסות המאוחדות לשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו ,2009-בהתאמה.
כמו כן לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות שנכללו על בסיס השווי המאזני ,אשר ההשקעות בהן הסתכמו לסך של כ211,574-
אלפי ש"ח ,כ 29,325-אלפי ש"ח וכ 43,450-אלפי ש"ח לימים 31בדצמבר 2011ו 2010-ו 1-בינואר 2010בהתאמה ואשר חלק
החברה ברווחי )בהפסדי( החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ (2,879)-אלפי ש"ח ,כ 2,022-אלפי ש"ח וכ 15,038-אלפי ש"ח לשנים
שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו ,2009-בהתאמה .הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים
שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות דעתנו ,ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות ,מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.
ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ,לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון )דרך פעולתו של רואה
חשבון( ,התשל"ג .1973-על פי תקנים אלה נדרש מאתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין
בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית .ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים.
ביקורת כוללת גם בחינה של כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן
הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה .אנו סבורים שביקורתנו ודוחות רואי החשבון האחרים מספקים בסיס נאות לחוות
דעתנו.
לדעתנו ,בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון אחרים ,הדוחות הכספיים הנ"ל משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות
המהותיות ,את המצב הכספי של החברה והחברות המאוחדות שלה לימים 31בדצמבר 2011ו 2010-וליום 1בינואר 2010ואת תוצאות
פעולותיהן ,השינויים בהון ותזרימי המזומנים שלהן לכל אחת מהשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו2009 -
בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים ) (IFRSוהוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע.2010-
מבלי לסייג את חוות דעתנו הנ"ל ,אנו מפנים את תשומת הלב לאמור בבאור 2לו' לדוחות הכספיים בדבר התאמה למפרע
של מספרי ההשוואה הכלולים בדוחות כספיים אלה ,על מנת לשקף בהם למפרע את השפעת שינוי המדיניות החשבונאית של
החברה ,בגין יישום שיטת השווי המאזני בגין חברות בשליטה משותפת ולא בדרך של איחוד יחסי.
ביקרנו גם ,בהתאם לתקן ביקורת 104של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי",
רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31בדצמבר ,2011והדוח שלנו מיום 6במרס 2012כלל חוות דעת בלתי
מסויגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי.
קוסט פורר גבאי את קסירר
רואי חשבון
תל-אביב,
6במרס 2012
119
אלקטרה בע"מ
מאזנים מאוחדים
נכסים שוטפים
ליום 1
בינואר
(* 2010
ליום 31בדצמבר
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
באור
מזומנים ושווי מזומנים
3
260,470
282,523
218,283
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
4
26,909
55,719
194,008
לקוחות
5
485,131
454,548
426,304
חייבים ויתרות חובה
6
137,312
112,040
116,038
7א'
334,101
252,805
198,136
מלאי ומלאי מקרקעין
8
349,480
257,266
243,609
נכס המוחזק למכירה ופעילות שהופסקה
16
-
5,480
2,432
1,593,403
1,420,381
1,398,810
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
נכסים לא שוטפים
השקעות בחברות מוחזקות
9
408,839
344,603
328,934
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
10
16,649
64,658
98,200
רכוש קבוע
11
126,072
119,645
114,524
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
12
275,759
245,800
237,169
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
13
77,755
20,000
-
מלאי מקרקעין לזמן ארוך
14
67,326
64,032
66,790
נדל"ן מניב
15
269,800
197,500
130,456
מסים נדחים
34
28,329
27,113
26,926
1,270,529
1,083,351
1,002,999
2,863,932
2,503,732
2,401,809
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
120
אלקטרה בע"מ
מאזנים מאוחדים
באור
ליום 31בדצמבר
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
ליום 1
בינואר
(* 2010
התחייבויות שוטפות
17
17
18
19
7ב'
16
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
חלויות שוטפות של אגרות חוב
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התחייבויות בגין נכס המוחזק למכירה ופעילות שהופסקה
229,498
55,749
508,196
370,234
214,504
-
142,678
23,108
397,902
290,824
230,575
1,067
219,293
22,603
352,923
314,020
187,722
437
1,378,181
1,086,154
1,096,998
התחייבויות לא שוטפות
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן מניב
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
מסים נדחים
20
21
22
23
24
34
הון המיוחס לבעלי מניות החברה
27
178,438
311,418
148,660
4,483
41,783
48,340
203,793
357,814
116,026
30,184
42,931
19,141
167,073
372,220
80,600
26,988
41,239
20,747
733,122
769,889
708,867
117,456
308,956
)(70,310
)(21,148
415,135
117,433
307,095
)(89,558
)(17,640
327,315
117,376
302,306
)(27,658
)(17,640
219,394
750,089
644,645
593,778
זכויות שאינן מקנות שליטה
2,540
3,044
2,166
סה"כ הון
752,629
647,689
595,944
2,863,932
2,503,732
2,401,809
הון מניות
פרמיה על מניות
קרנות מהפרשי תרגום בחברות מוחזקות וקרנות אחרות
מניות אוצר
יתרת רווח
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
6במרס 2012
תאריך אישור הדוחות הכספיים
מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון
121
איתמר דויטשר
מנכ"ל
יצחק ניסים
סמנכ"ל כספים
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על רווח והפסד
באור
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
עלות העבודות והשירותים
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
(* 2009
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
)למעט נתוני רווח נקי למניה(
2,847,583
2,533,720
2,698,647
2,412,546
2,391,933
2,112,160
313,863
286,101
279,773
41,806
)(145,783
)(25,096
8,144
)(3,968
55,083
)(70,737
39,038
)(136,615
)(22,629
18,803
10,150
36,128
)(57,108
7,129
)(128,953
)(26,146
24,601
2,133
57,866
)(74,506
)(140,551
)(112,233
)(137,876
רווח לפני מסים על ההכנסה
מסים על ההכנסה
34
173,312
44,562
173,868
39,027
141,897
42,615
רווח מפעילויות נמשכות
רווח מפעילויות שהופסקו ,נטו
16
128,750
-
134,841
15,105
99,282
7,390
רווח נקי
128,750
149,946
106,672
רווח נקי מיוחס ל:
בעלי המניות של החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה
127,820
930
148,835
1,111
100,419
6,253
128,750
149,946
106,672
31
רווח גולמי
15
32א'
32ב'
9
32ג'
33א'
33ב'
התאמת שווי הוגן בגין נדל"ן מניב
הוצאות הנהלה וכלליות
הוצאות מכירה ושיווק
חלק החברה ברווחי חברות כלולות ,נטו
הכנסות )הוצאות( אחרות ,נטו
הכנסות מימון
הוצאות מימון
רווח נקי למניה לבעלי המניות של החברה )בש"ח(
רווח נקי בסיסי למניה:
מפעילויות נמשכות
מפעילויות מופסקות
רווח נקי מדולל למניה:
מפעילויות נמשכות
מפעילויות מופסקות
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
122
36.01
-
37.93
4.29
28.13
2.24
36.01
42.22
30.37
35.95
-
37.63
4.25
27.44
2.18
35.95
41.88
29.62
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על הרווח הכולל
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
(* 2009
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
128,750
רווח נקי
149,946
106,672
רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(:
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ
רווח בגין מדידה מחדש של נכסים פיננסיים זמינים למכירה
הפסד בגין הפרשי שער בקשר עם הלוואות שיועדו לגידור נכסים
פיננסיים זמינים למכירה
רווח )הפסד( בגין עסקאות גידור
13,989
-
)(56,934
-
51,977
13,163
2,741
)(1,341
)(8,734
)(4,325
סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר
16,730
)(58,275
52,081
סה"כ רווח כולל
145,480
91,671
158,753
רווח כולל מיוחס ל:
בעלי המניות של החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה
144,550
930
90,560
1,111
135,640
23,113
145,480
91,671
158,753
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
123
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על השינויים בהון
הון
מניות
פרמיה על
מניות
יתרת
רווח
מיוחס לבעלי המניות של החברה
קרן
מעסקאות
התאמות הנובעות
מתרגום
תשלום
קרן בגין
עסקאות דוחות כספיים של
מבוסס
מניות
פעילויות חוץ
גידור
אלפי ש"ח
יתרה ליום 1בינואר 2011
117,433
307,095
327,315
3,999
)(1,359
רווח נקי
-
-
127,820
-
-
)(92,198
-
מניות
אוצר
סה"כ
)(17,640
-
זכויות
שאינן
מקנות
שליטה
סה"כ
הון
644,645
3,044
647,689
127,820
930
128,750
רווח כולל אחר:
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
של פעילויות חוץ
-
-
-
-
רווח בגין עסקאות גידור
-
-
-
-
2,741
סה"כ רווח כולל אחר
-
-
-
-
2,741
13,989
סה"כ רווח כולל
-
-
127,820
-
2,741
13,989
-
מימוש כתבי אופציה למניות
23
1,861
-
)(1,861
-
-
-
23
רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה
-
-
-
-
-
-
-
-
)(944
דיבידנד לבעלי זכויות שאינן
מקנות שליטה
-
-
-
-
-
-
-
-
)(490
)(490
רכישת מניות אוצר
-
-
-
-
-
-
)(3,508
-
)(3,508
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
-
4,379
-
-
-
4,379
-
4,379
דיבידנד
-
-
)(40,000
-
-
-
-
)(40,000
-
)(40,000
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
117,456
308,956
415,135
6,517
1,382
-
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
124
13,989
-
13,989
-
13,989
-
-
2,741
-
2,741
-
16,730
-
16,730
144,550
-
)(944
)(78,209
)(3,508
)(21,148
750,089
930
2,540
145,480
23
752,629
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על השינויים בהון
הון
מניות
פרמיה על
מניות
יתרת
רווח
מיוחס לבעלי המניות של החברה
קרן
מעסקאות
התאמות
תשלום
קרן בגין הנובעות מתרגום
מבוסס
עסקאות
דוחות כספיים
מניות
של פעילויות חוץ
גידור
אלפי ש"ח
יתרה ליום 1בינואר 2010
117,376
302,306
219,394
7,624
)(18
רווח נקי
-
-
148,835
-
-
)(35,264
-
מניות
אוצר
סה"כ
)(17,640
-
זכויות
שאינן
מקנות
שליטה
סה"כ
הון
593,778
2,166
595,944
148,835
1,111
149,946
הפסד כולל אחר:
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
של פעילויות חוץ
-
-
-
-
-
הפסד בגין עסקאות גידור
-
-
-
-
)(1,341
סה"כ הפסד כולל אחר
-
-
-
-
)(1,341
)(56,934
סה"כ רווח )הפסד( כולל
-
-
148,835
-
)(1,341
)(56,934
מימוש כתבי אופציה למניות
57
4,789
-
)(4,789
רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה
-
-
)(895
-
-
)(56,934
-
)(56,934
)(56,934
-
)(1,341
-
)(1,341
-
)(58,275
-
)(58,275
-
90,560
-
-
-
57
-
-
-
)(895
-
1,111
-
91,671
57
41
)(854
דיבידנד לבעלי זכויות שאינן
מקנות שליטה
-
-
-
-
-
-
-
-
)(274
)(274
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
-
1,164
-
-
-
1,164
-
1,164
דיבידנד
-
-
)(40,019
-
-
-
-
)(40,019
-
)(40,019
יתרה ליום 31בדצמבר 2010
117,433
307,095
327,315
3,999
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
125
)(1,359
)(92,198
)(17,640
644,645
3,044
647,689
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על השינויים בהון
מיוחס לבעלי המניות של החברה
קרן הערכה
מחדש של
קרן
נכסים
מעסקאות
פיננסיים
קרן בגין
תשלום
זמינים
עסקאות
מבוסס
למכירה
גידור
מניות
אלפי ש"ח
הון
מניות
פרמיה על
מניות
יתרת
רווח
יתרה ליום 1בינואר 2009
117,179
240,175
1,175,779
רווח נקי
-
-
100,419
)(37,078
-
6,081
)(124
-
-
התאמות
הנובעות
מתרגום
דוחות כספיים
של פעילויות
חוץ
מניות
אוצר
)(160,523
)(18,144
-
-
סה"כ
זכויות
שאינן
מקנות
שליטה
סה"כ
הון
1,686,749 363,404 1,323,345
100,419
6,253
106,672
רווח )הפסד( כולל אחר:
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים של פעילויות חוץ
-
-
-
-
-
-
35,774
-
35,774
16,203
51,977
נכסים פיננסיים זמינים למכירה
-
-
-
3,170
-
-
-
-
3,170
1,259
4,429
הפסד בגין עסקאות גידור
-
-
-
-
-
)(3,723
-
-
)(3,723
סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר
-
-
-
)(602
)(4,325
3,170
-
)(3,723
35,774
-
35,221
16,860
52,081
סה"כ רווח )הפסד( כולל
-
-
100,419
3,170
-
)(3,723
35,774
-
135,640
23,113
158,753
הנפקת מניות
197
62,131
-
-
-
-
-
62,328
-
62,328
-
רכישת זכויות שאינן מקנות
שליטה וחברה שאוחדה
לראשונה
-
-
-
-
-
-
-
-
-
)(1,657
)(1,657
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
-
-
1,543
-
-
-
1,543
357
1,900
הלוואה לרכישת מניות
-
-
-
-
-
-
-
504
504
-
504
דיבידנד
-
-
)(35,000
-
-
-
-
-
)(35,000
-
)(35,000
)(1,021,804
33,908
-
3,829
89,485
-
)(1,277,633) (383,051) (894,582
219,394
-
7,624
דיבידנד בעין
יתרה ליום 31בדצמבר 2009
117,376
302,306
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
126
)(18
)(35,264
)(17,640
593,778
2,166
595,944
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
(* 2009
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
128,750
רווח נקי
149,946
106,672
התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:
התאמות לסעיפי רווח והפסד:
חלק החברה ברווחי חברות כלולות ,נטו
עדכון היוון מימון על נכסים כשירים בחברות כלולות
שערוך פקדון בנאמנות ,נטו
פחת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים
ירידה )עלייה( בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
התאמת שווי הוגן נדל"ן מניב
רווח ממימוש רכוש קבוע והשקעות ,נטו
עליית ערך ניירות ערך סחירים
עלות תשלום מבוסס מניות
מסים נדחים ,נטו
שערוך חייבים והתחייבויות לזמן ארוך ,הלוואות לזמן ארוך ואגרות חוב ,נטו
הכנסה מהסדר בגין חובות
)(8,144
1,420
27,089
)(1,713
)(41,806
)(142
)(138
4,379
28,078
10,251
-
)(18,803
)(2,282
27,382
1,823
)(39,038
)(3,051
)(2,484
1,164
)(1,840
10,253
)(4,526
)(24,601
3,602
284
26,598
984
)(7,129
)(346
)(5,762
2,047
15,744
9,186
)(2,208
שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות:
)(75,891
)(31,242
)(78,327
)(98,938
153,025
61,388
)(22,793
)(37,190
29,310
)(55,799
)(58,976
56,539
2,442
48,044
56,968
21,047
)(34,111
39,430
12,592
)(18,184
)(20,629
)(73,504
)(47,032
75,512
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת נמשכת
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( שוטפת מופסקת
55,246
-
102,914
)(15,105
182,184
25,482
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת
55,246
87,809
207,666
ירידה )עלייה( בלקוחות
ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה
עלייה בהכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
ירידה )עלייה( במלאי ומלאי מקרקעין
עלייה בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים
עלייה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות
עלייה )ירידה( בהתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
127
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
(* 2009
(* 2010
2011
אלפי ש"ח
תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
)(27,235
37,781
)(54,539
)(21,988
991
1,798
1,032
31,157
2,692
)(16,281
השקעה בחברות מוחזקות
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות ,נטו
רכישת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים
רכישת והקמת נדל"ן מניב
תמורה )השקעה( בחייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
תמורה ממימוש רכוש קבוע
איחוד לראשונה של חברה )א(
תמורה ממימוש ניירות ערך סחירים ,נטו
גביית חובות לזמן ארוך
מתן הלוואות לזמן ארוך ,נטו
)(50,372
21,170
)(55,558
)(32,327
)(57,755
352
10,205
67,832
)(2,131
)(19,477
37,574
)(63,474
)(30,825
)(20,990
8,041
97,330
35,949
)(881
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה נמשכת
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה מופסקת
חלוקת השקעה בחברה מאוחדת ,שאיחודה הופסק ,כדיבידנד בעין
)(98,584
-
43,247
15,175
-
)(44,592
)(212,507
)(293,169
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה
)(98,584
58,422
)(550,268
תזרימי מזומנים מפעילות מימון
23
)(40,490
)(944
)(3,508
99,345
)(47,952
13,569
57
)(40,293
)(854
138,692
)(137,958
)(30,125
62,328
)(35,000
)(1,658
44,218
35,055
)(396,941
)(37,676
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( מימון נמשכת
מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון מופסקת
20,043
-
)(70,481
-
)(329,674
165,952
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )שימשו לפעילות( מימון
20,043
)(70,481
)(163,722
הפרשי שער בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים
1,242
)(11,510
18,289
)(22,053
64,240
)(488,035
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה
282,523
218,283
706,318
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה
260,470
282,523
218,283
הנפקת הון מניות
דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה ולבעלי המניות החברה
רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה
רכישת מניות אוצר
הנפקת אגרות חוב
קבלת הלוואות לזמן ארוך
פרעון הלוואות לזמן ארוך ואגרות חוב
אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ,נטו
עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים
*(
הוצג מחדש ,ראה באור 2לו'.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
128
אלקטרה בע"מ
דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
)א(
איחוד לראשונה של חברה מאוחדת
הון חוזר ,נטו )למעט מזומנים ושווי מזומנים(
נכסים לא שוטפים
התחייבויות לא שוטפות
זכויות שאינן מקנות שליטה
)ב(
-
-
2,663
)(6,011
4,379
1
-
-
1,032
מידע נוסף על תזרימי המזומנים
מזומנים ששולמו במשך השנה עבור:
ריבית
43,541
33,612
51,487
מס הכנסה
24,756
42,194
28,092
מזומנים שהתקבלו במשך השנה עבור:
5,401
ריבית
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.
129
4,567
12,980
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :1כללי
א.
אלקטרה בע"מ ,חברה בת של אלקו החזקות בע"מ ,התאגדה בשנת 1962כחברה פרטית בשם אלקטרה )ישראל(
בע"מ .בחודש נובמבר 1971הפכה החברה לחברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה .בחודש ינואר 2003
שונה שם החברה לשמה הנוכחי אלקטרה בע"מ.
למועד הדוח ,הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרים עיקריים :מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל,
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל ,מגזר שירות ,אחזקה וסחר ,מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום ומגזר זכיינות.
להלן תיאור מגזרי הפעילות של החברה:
-
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל :פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת באופן שהקבוצה מעניקה ללקוח
אפשרות לליווי מלא של כלל השירותים להם הוא זקוק בתחום המבנים והתשתיות .באופן זה הקבוצה ערוכה ללוות
את הלקוח בכל שלבי הפרויקט המבוקש ,החל משירותי בניה והתקנת מערכות מיזוג אוויר ,חשמל וצנרת ,מעליות
ודרגנועים )מערכות אלקטרו-מכאניות( ,התקנה וייצור של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון ,מתח בינוני/גבוה
ומתח נמוך למבנים ,תעשיה ותשתיות ,וביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות.
-
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל :במגזר זה מעניקה הקבוצה ללקוחותיה שירותי התקנת מערכות חשמל
וצנרת ומערכות מיזוג אוויר מרכזי )מערכות אלקטרו מכאניות() Electech Holdings B.V. .להלן ,(Electech -חברה
הולנדית זרה בבעלות מלאה של החברה ,מרכזת את פעילות האלקטרו-מכאנית של הקבוצה מחוץ לישראל.
פעילותה של Electechמתבצעת באמצעות חברות ושותפויות זרות.
הפעילות במגזר זה מתבצעת במדינות הבאות:
בלגיה -תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום מערכות מיזוג אויר מרכזי ,חימום ואינסטלציה ,באמצעות קבוצת
,DEVISקבוצת חברות בלגיות.
ניגריה -תכנון והתקנה של פרויקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטרו-מכני ,באמצעות O.T.S.המחזיקה בחברה
זרה בבעלות מלאה בניגריה.
אחרות -תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום האלקטרו-מכני ברוסיה ,בולגריה ,רומניה ,אנגליה ובלרוס ,באמצעות
חברות בנות בחו"ל.
-
מגזר שירות ,אחזקה וסחר :פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים
ותשתיות בישראל ובחו"ל .במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת שירותים למעליות ולמערכות מיזוג אויר ,ניהול
ותחזוקת מתקנים ,מבני ציבור ,תעשיה ומגורים ותפעול מכוני טיהור שפכים .במקרים רבים הידע המצטבר
בתחומים אלה במסגרת מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות ,משמש גם לפעילות הקבוצה במגזר זה .לעיתים ,עצם
העובדה שהחברה הקימה פרויקט מסוים ,מעניקה לה יתרון בקבלת חוזה אחזקה לאותו פרויקט .כמו כן ,במסגרת
מגזר זה ,החברה עוסקת ביבוא ושיווק נורות וציוד מיתוג חשמלי.
-
מגזר הפיתוח וההקמה של נדל"ן בייזום :הקבוצה עוסקת בפיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בישראל ובחו"ל.
פעילות הקבוצה מתבצעת בדרך של רכישת קרקעות ,ביצוע שינוי ייעוד במידה שנדרש ,הוצאת ההיתרים
הדרושים ,שיווק ,תכנון והקמת הפרויקטים ו/או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי הייזום השונים .במסגרת
פעילות זו רכשה הקבוצה קרקעות בישראל ובחו"ל אשר התפתחו או עשויות להתפתח לכלל פרויקטים.
-
מגזר זכיינות :פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
ובמגזר שירות אחזקה וסחר ,וממוקדת בפעילות זכיינות ) (Concessionsבפרויקטי תשתית לאומיים המבוצעים
במימון המגזר הפרטי )בעיקר פרויקטי BOO ,BOTו .(PFI-פעילות זו מבוצעת בדרך של השתתפות במכרזים
לאומיים וכן באמצעות התמודדות על פרויקטים המקודמים במתווה של רישיונות ו/או רגולציה ייעודית .בשלב זה
הפעילות ממוקדת בישראל .הקבוצה בוחנת את האפשרות להרחיב את פעילות מגזר זה למדינות נוספות בהן
לקבוצה יש יתרון יחסי.
130
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :1
ב.
באור - :2
כללי )המשך(
הגדרות
החברה
-
אלקטרה בע"מ.
הקבוצה
-
החברה והחברות המוחזקות שלה המצוינות בנספח המצורף )חברות פעילות בלבד(.
חברות מאוחדות
-
חברות אשר לחברה שליטה בהן )כהגדרתה ב ((2008) IAS 27-ואשר דוחותיהן
מאוחדים עם דוחות החברה.
חברות בשליטה משותפת -
חברות ,לרבות שותפויות ,המוחזקות על ידי מספר גורמים ביניהם קיימת הסכמה חוזית
לשליטה משותפת.
חברות כלולות
-
חברות לרבות חברות בשליטה משותפת ,אשר לחברה השפעה מהותית בהן ואינן חברות
מאוחדות ,ואשר השקעת החברה בהן כלולה ,בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה
על בסיס השווי המאזני.
חברה מוחזקות
-
חברות מאוחדות ,חברות בשליטה משותפות וחברות כלולות.
קבוצת אלקו
-
אלקו החזקות בע"מ וחברות מוחזקות שלה.
החברה האם
-
אלקו החזקות בע"מ.
צדדים קשורים
-
כהגדרתם ב.IAS 24-
בעלי עניין ובעל שליטה
-
כהגדרתם בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע.2010-
עיקרי המדיניות החשבונאית
א.
בסיס הצגת הדוחות הכספיים
.1
בסיס המדידה
הדוחות הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלות ,למעט נדל"ן להשקעה ,תשלום מבוסס מניות,
מכשירים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נכסים
שאינם שוטפים המוחזקים למכירה וקבוצת נכסים המוחזקים למכירה ,נכסי מסים נדחים והתחייבויות
מסים נדחים ,השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני והפרשות.
החברה בחרה להציג את דוח רווח והפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות.
.2
מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים
דוחות כספיים אלו ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן -תקני .(IFRSתקנים אלו כוללים:
)א(
תקני דיווח כספי בינלאומיים ).(IFRS
)ב(
תקני חשבונאות בינלאומיים ).(IAS
)ג(
הבהרות לתקני דיווח כספי בינלאומיים ) (IFRICולתקני חשבונאות בינלאומיים ).(SIC
כמו כן ,הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע-
.2010
131
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
א.
בסיס הצגת הדוחות הכספיים )המשך(
.3
מדיניות חשבונאית עקבית
המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות ,בכל התקופות המוצגות )לאחר
הצגה מחדש ,ראה סעיף 2לו' להלן( ,למעט האמור בסעיף 4להלן.
.4
שינויים במדיניות החשבונאית לאור יישום תקנים חדשים ,אשר להם לא הייתה השפעה מהותית על
דוחותיה הכספיים של החברה
) IFRS 3מתוקן( -צירופי עסקים
התיקונים ל) IFRS 3-מתוקן( עוסקים בנושאים הבאים:
א(
מדידת זכויות שאינן מקנות שליטה
התיקון מגביל את המקרים בהם קיימת אפשרות לבחירת אופן מדידת הזכויות שאינן מקנות
שליטה בהתאם לשווין ההוגן למועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בנכסים המזוהים נטו של הישות
הנרכשת .בהתאם לתיקון ,אפשרות זו קיימת רק עבור סוגי זכויות שאינן מקנות שליטה המקנים
לבעליהם זכות בעלות וזכות לקבלת חלק יחסי )פרו-ראטה( בנכסים נטו של החברה הנרכשת
במקרה של פירוק )בדרך כלל מניות( .לעומתם ,לסוגים אחרים של זכויות שאינן מקנות שליטה
)לדוגמה ,אופציות שהינן מכשירי הון בחברה הנרכשת( לא קיימת אפשרות בחירה זו ולפיכך יש
למדוד אותם לפי שווים ההוגן במועד הרכישה ,למעט מקרים של הוראות מדידה אחרות הנדרשות
על ידי תקני IFRSאחרים ,כמו למשל .IFRS 2התיקון מיושם למפרע מהמועד בו יושם IFRS 3
)מתוקן( לראשונה.
ליישום התיקון למפרע לא הייתה השפעה על הדוחות הכספיים של החברה.
ב(
מענקי תשלום מבוסס מניות במסגרת צירוף עסקים
התיקון מפרט את דרישות הטיפול החשבונאי במסגרת צירוף עסקים המתייחסות להחלפה של
עסקאות תשלום מבוסס מניות של החברה הנרכשת )בין אם היא מחויבת או בוחרת להחליפם(
בעסקאות תשלום מבוסס מניות של החברה הרוכשת .בהתאם לכך ,על החברה הרוכשת לייחס
סכום לתמורת העסקה ביום הרכישה וסכום כהוצאה בתקופה שלאחר מועד הרכישה .אולם ,אם
כתוצאה מצירוף העסקים המענק פוקע והוא מוחלף במענק חדש ,אזי שווי המענק החדש בהתאם
ל ,IFRS 2-יוכר כהוצאה בתקופה שלאחר מועד הרכישה ולא ייכלל בתמורת הרכישה .כמו כן ,אם
מענקי תשלום מבוסס מניות אינם מוחלפים ,אזי אם המכשירים הבשילו הם מהווים חלק מהזכויות
שאינן מקנות שליטה ונמדדים בהתאם להוראות IFRS 2ואם המכשירים לא הבשילו הם נמדדים
לפי הערך שהיה משמש אם היו מוענקים מחדש במועד הרכישה ,כאשר סכום זה מוקצה בין
הזכויות שאינן מקנות שליטה לבין הוצאה שלאחר מועד הרכישה .התיקון מיושם למפרע מהמועד
בו יושם ) IFRS 3מתוקן( לראשונה.
ליישום התקן למפרע לא הייתה השפעה על הדוחות הכספיים של החברה.
ג(
הוראות מעבר לטיפול בתמורה מותנית מצירוף עסקים שחל לפני יישום ) IFRS 3מתוקן(
התיקון מבהיר שהתיקונים ל IAS 32 ,IFRS 7-ו IAS 39 -הקובעים כי תמורה מותנית בצירוף
עסקים תטופל בהתאם לתקנים אלו ,לא מיושמים לגבי תמורה מותנית שנצמחה בצירוף עסקים
שמועד הרכישה שלו קדם למועד יישום ) IFRS 3מתוקן( .לגבי תמורה מותנית כאמור ,יש להמשיך
ליישם את הוראות IFRS 3לפני תיקונו .התיקון מיושם למפרע החל מיום 1בינואר .2011
ליישום התקן למפרע לא הייתה השפעה על הדוחות הכספיים של החברה.
132
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
א.
בסיס הצגת הדוחות הכספיים )המשך(
.4
שינויים במדיניות החשבונאית לאור יישום תקנים חדשים ,אשר להם לא הייתה השפעה מהותית על
דוחותיה הכספיים של החברה )המשך(
- IAS 1הצגת דוחות כספיים
בהתאם לתיקון ,ניתן להציג את התנועה בין יתרת הפתיחה ליתרת הסגירה בגין כל רכיב של רווח כולל
אחר בדוח על השינויים בהון או במסגרת הבאורים לדוחות הכספיים השנתיים .בהתאם לכך ,החברה
בחרה להציג את הפירוט האמור בדוח על השינויים בהון.
התיקון מיושם למפרע החל מיום 1בינואר .2011
- IAS 24גילויים בהקשר לצד קשור
התיקון ל IAS 24-מבהיר את הגדרת צד קשור על מנת לפשט את זיהוי היחסים עם צד קשור ולמנוע חוסר
עקביות ביישום הגדרה זו .בנוסף ,לחברות הקשורות לממשלה ניתנת ,במסגרת התיקון ,הקלה חלקית
במתן גילוי בדבר עסקאות עם הממשלה ועם חברות אחרות הקשורות לממשלה.
התיקון מיושם למפרע החל מיום 1בינואר .2011
- IFRS 7מכשירים פיננסים :גילוי
התיקון ל) IFRS 7-להלן -התיקון( מבהיר את דרישות הגילוי המובאות בתקן .במסגרת זו מודגש הקשר
בין הגילויים הכמותיים והגילויים האיכותיים וכן האופי וההיקף של הסיכונים הנובעים ממכשירים פיננסיים.
כמו כן במסגרת התיקון צומצמו דרישות הגילוי בדבר בטוחות שהחברה מחזיקה ותוקנו דרישות הגילוי
אודות סיכון האשראי.
התיקון מיושם למפרע החל מהדוחות כספיים לתקופות המתחילות ביום 1בינואר .2011
ליישום התיקון למפרע לא הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה.
- IFRIC 14המגבלה על נכס הטבה מוגדרת ,דרישות הפקדה מזעריות ויחסי הגומלין ביניהן
התיקון ל IFRIC 14-מנחה כיצד להעריך את הסכום בר ההשבה של נכס תכנית להטבה מוגדרת .התיקון
מאפשר לחברה לטפל בתשלומים מראש במסגרת דרישת הפקדה מזערית כנכס.
התיקון מיושם למפרע החל מיום 1בינואר .2011
ליישום התיקון למפרע לא הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה.
ב.
עיקרי השיקולים ,האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים
בעת הכנת הדוחות הכספיים ,נדרשת הנהלת הקבוצה להפעיל שיקול דעת ולהסתייע באומדנים ,הערכות והנחות
המשפיעים על יישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים ,התחייבויות ,הכנסות והוצאות.
האומדנים וההנחות שבבסיסם נסקרים באופן שוטף .השינויים באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה
השינוי באומדן.
להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הודאות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחושבו
על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשויים לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות
הכספיים בשנת הדיווח הבאה:
.1
אומדן עלויות להשלמת פרויקטים
תקן בינלאומי מספר 11קובע כי ניתן להכיר בהכנסה רק כאשר ניתן לאמוד באופן מהימן את התוצאה של
העבודה על פי חוזה הקמה .ההכנסות והעלויות מוכרות בהתאם לשלב ההשלמה של העבודה .שיעור
ההשלמה נמדד בהתאם ליחס שבין העלויות שנוצרו למועד המאזן בגין העבודה בביצוע לבין סך כל
העלויות החזויות לצורך ביצוע החוזה ,למעט עלויות שאינן מייצגות התקדמות בשלב ההשלמה .בקביעת
תוצאות העבודה על פי חוזה הקמה נדרשת ההנהלה לבצע שיקול דעת ,אומדנים והנחות הכוללות בין
היתר את יתרת עלויות ההשלמה הצפויה בגין חוזה הביצוע לתאריך המאזן .לקביעה זו השפעה ישירה על
שיעור ההשלמה של חוזה ההקמה ,על רווחיות של כל פרויקט ובהתאם על התוצאות העסקיות.
133
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ב.
עיקרי השיקולים ,האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים )המשך(
.2
שווי הוגן של נדל"ן מניב
הנדל"ן המניב של הקבוצה מוצג לפי שוויו ההוגן לתאריך הדיווח ,כאשר שינויים בשוויו ההוגן נזקפים לדוח
רווח והפסד.
לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן מניב מתבססת החברה על הערכות שווי המבוצעות לפחות אחת
לשנה על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי ,בהתאם להערכת שווי כלכלית הכוללת שימוש בטכניקות
הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון מתאים
לתזרימי המזומנים אלה .לעיתים נקבע השווי ההוגן בהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי
ומקום דומים לזה המוערך .ראה מידע נוסף בסעיף יז' להלן.
בקביעת השווי ההוגן נלקחים בחשבון ,בין היתר וככל שרלוונטי ,מיקום הנכס ומצבו הפיזי ,איכות השוכרים
ואיתנותם ,תקופות השכירות ,מחירי שכירות לנכסים דומים ,התאמות נדרשות למחירי השכירות הקיימים,
מידת האכלוס בפועל והחזויה של הנכס ,עלויות תפעולו ועלויות הוצאות הוניות עתידיות .שינוי בערכו של
מי ממרכיבים אלו ,או בכולם ,יכול להשפיע באופן משמעותי על שוויו ההוגן של הנכס כפי שנאמד על ידי
הקבוצה.
לפרטים נוספים אודות ההנחות בהן עשתה הקבוצה שימוש באמידת השווי ההוגן של נכסי נדל"ן מניב,
ראה באור .15
.3
ירידת ערך מוניטין
הקבוצה בוחנת ירידת ערך של מוניטין לפחות אחת לשנה .הבחינה מחייבת את ההנהלה לבצע אומדן של
תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים לנבוע משימוש מתמשך ביחידה מניבת המזומנים ואף לאמוד שיעור
ניכיון מתאים לתזרימי מזומנים אלה ,ראה בנוסף באור .12
.4
נכסי מסים נדחים ומסים על ההכנסה
נכסי מסים נדחים מוכרים בגין הפסדים מועברים לצורכי מס והפרשים זמניים ,שטרם נוצלו ,במידה שצפוי
שתהיה הכנסה חייבת עתידית שכנגדה ניתן יהיה לנצלם .נדרש אומדן של ההנהלה על מנת לקבוע את
סכום נכס המסים הנדחים שניתן להכיר בו בהתבסס על העיתוי ,סכום ההכנסה החייבת במס הצפויה
ומקורה ואסטרטגיית תכנון המס ,ראה בנוסף באור .34
הקבוצה כפופה לחוקי המס במספר מדינות .שיקול דעת נרחב נדרש לצורך קביעת ההתחייבות למס שוטף
של כל אחת מחברות הקבוצה ,לרבות השפעה אפשרית על החברה.
לקבוצה עסקאות רבות ,אשר תוצאות המס לגביהן אינן וודאיות .הקבוצה מכירה בהתחייבויות בגין תוצאות
המס של עסקאות אלה בהתבסס על אומדני ההנהלה ,אשר מסתמכים על יועצים מקצועיים בנוגע לעיתוי
וגובה חבות המס הנובעת מעסקאות אלה .כאשר תוצאת המס של עסקאות אלה שונה מאומדני ההנהלה,
יוקטנו /יוגדלו הוצאות המסים וההתחייבויות למסים נדחים במועד קביעת השומה הסופית.
.5
תביעות משפטיות
בהערכות סיכויי התביעות המשפטיות שהוגשו נגד החברה וחברות מוחזקות שלה ,הסתמכו החברות על
חוות דעת יועציהן המשפטיים .הערכות אלה של היועצים המשפטיים מתבססות על מיטב שיפוטם
המקצועי ,בהתחשב בשלב בו מצויים ההליכים ,וכן על הניסיון המשפטי שנצבר בנושאים השונים .מאחר
שתוצאות התביעות תקבענה בבתי המשפט ,עלולות תוצאות אלה להיות שונות מהערכות אלה.
.6
מלאי ומלאי מקרקעין בבנייה
מלאי נמדד לפי הנמוך מעלות או שווי מימוש ,נטו .שווי מימוש ,נטו נקבע בהתאם להערכת החברה,
הכוללת תחזיות ואומדנים לגבי התקבולים הצפויים ממכירת המלאי בפרויקט ועלויות הקמה הנדרשות
להביא את המלאי למצב של מכירה.
134
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ג.
דוחות כספיים מאוחדים
החל מיום 1בינואר 2010מועד היישום לראשונה של ) IFRS 3 (Revisedושל ) IAS 27 (2008הקבוצה מיישמת
את המדיניות החשבונאית הנדרשת על פי תקנים אלו בטיפול בצירופי עסקים ועסקאות עם הזכויות שאינן מקנות
שליטה.
הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן )חברות בנות( .שליטה
מתקיימת כאשר לחברה יש את היכולת ,במישרין או בעקיפין ,להתוות את המדיניות הכספית והתפעולית של
החברה הנשלטת .בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות שניתנות למימוש בתאריך
הדיווח .איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה ,ועד למועד בו הופסקה השליטה.
יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין חברות הקבוצה בוטלו במלואם
בדוחות הכספיים המאוחדים.
זכויות שאינן מקנות שליטה בגין חברות בנות מייצגות את חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה ברווח )הפסד(
הכולל של החברות הבנות ובנכסים נטו לפי שווים ההוגן במועד רכישת החברות הבנות .הזכויות שאינן מקנות
שליטה מוצגות בנפרד במסגרת הון החברה.
החל מיום 1בינואר 2010רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה על ידי הקבוצה נרשמת כנגד גידול בהון )יתרת
הרווח( המחושב כהפרש בין התמורה ששולמה על ידי הקבוצה לבין סכום החלק הנרכש בזכויות שאינן מקנות
שליטה אשר נגרע במועד הרכישה )כאשר הזכויות שאינן מקנות שליטה כללו חלק ברווח כולל אחר ,החברה
מייחסת מחדש את הסכומים המצטברים שהוכרו ברווח כולל אחר בין הבעלים של החברה לבין הזכויות שאינן
מקנות שליטה( .במימוש החזקה בחברה בת ,ללא איבוד שליטה ,מוכר גידול או קיטון בהון )יתרת הרווח( בגובה
ההפרש בין התמורה שהתקבלה בקבוצה לבין היתרה בדוחות הכספיים של הזכויות שאינן מקנות שליטה בחברה
הבת שהתווספו להון החברה ,בהתחשב גם במימוש המוניטין בגין החברה הבת ,אם קיים ,וכן בהפרשי תרגום
בגין פעילות חוץ שהוכרו ברווח כולל אחר ,אם קיימים ,בהתאם לירידה בשיעור ההחזקה בחברה הבת .עלויות
עסקה בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה נזקפות אף הן להון .תזרימי מזומנים בגין עסקאות עם
בעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה )ללא שינוי סטאטוס( מסווגים בדוח על תזרימי המזומנים במסגרת תזרימי
מזומנים מפעילות מימון .עד ליום 31בדצמבר ,2009בגין רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה הוכר מוניטין נוסף
וההשפעה בגין מכירת זכויות שאינן מקנות שליטה נזקפה לדוח רווח והפסד.
החל מיום 1בינואר 2010הפסדים מיוחסים לזכויות שאינן מקנות שליטה גם אם כתוצאה מכך יתרת הזכויות
שאינן מקנות שליטה בדוח המאוחד על המצב הכספי הינה שלילית .עד ליום 31בדצמבר 2009הפסדים יוחסו
כולם לבעלי המניות של החברה ,אלא אם לבעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה הייתה מחויבות וביכולתם היה
לבצע השקעות נוספות .הפסדים שנצברו עד ליום 31בדצמבר 2009לא הוקצו מחדש בין בעלי המניות של
החברה לבין בעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה.
בעת מימוש חברה בת תוך איבוד שליטה ,החברה:
-
גורעת את הנכסים )לרבות מוניטין( ואת ההתחייבויות של החברה הבת.
-
גורעת את היתרה בדוחות הכספיים של הזכויות שאינן מקנות שליטה.
-
מכירה בשווי ההוגן של התמורה שהתקבלה.
-
לגבי אובדן שליטה החל מיום 1בינואר ,2010מכירה בשווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה.
-
לגבי אובדן שליטה אשר התרחש עד ליום 31בדצמבר ,2009נגרע חלק יחסי מההשקעה שנמכרה ,תוך
הכרה ברווח או הפסד ,כאשר ההשקעה שנותרה טופלה בשיטת השווי המאזני )בהתאם ל ,(IAS 28-כחברה
בשליטה משותפת )בהתאם ל -ל (IAS 31-או כנכס פיננסי )בהתאם ל ,(IAS 39 -לפי העניין.
-
מכירה בהפרש כלשהו שנוצר )עודף או גרעון( כרווח או כהפסד.
-
לגבי אובדן שליטה החל מיום 1בינואר ,2010זוקפת את הרכיבים שהוכרו קודם לכן ברווח )הפסד( כולל
אחר ,באותו אופן שהיה נדרש אם החברה הבת הייתה מממשת ישירות את הנכסים או ההתחייבויות
הקשורים .בהקשר זה הפרשי תרגום נזקפים לרווח או הפסד במועד הגריעה.
-
לגבי אובדן שליטה עד ליום 31בדצמבר ,2009זוקפת רק את החלק שמומש.
הדוחות הכספיים של החברה והחברות המאוחדות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים .המדיניות החשבונאית
בדוחות הכספיים של החברות המאוחדות יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות הכספיים של החברה.
135
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ד.
מטבע הפעילות ,מטבע ההצגה ומטבע חוץ
.1
מטבע הפעילות ומטבע ההצגה
מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח.
מטבע הפעילות שהוא המטבע המשקף באופן הטוב ביותר את הסביבה הכלכלית שבה פועלת החברה
ואת עסקאותיה ,נקבע בנפרד עבור כל חברה בקבוצה ,לרבות חברה כלולה המוצגת על פי שיטת השווי
המאזני ,ולפי מטבע זה נמדדים מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה .מטבע הפעילות של החברה הינו ש"ח.
כאשר מטבע הפעילות של חברה מוחזקת שונה ממטבע הפעילות של החברה ,חברה זו מהווה פעילות
חוץ שנתוני דוחותיה הכספיים מתורגמים לצורך הכללתם בדוחות הכספיים המאוחדים כדלקמן:
א(
נכסים והתחייבויות בכל תאריך דיווח )כולל מספרי השוואה( מתורגמים לפי שער סגירה בכל
תאריך מאזן .מוניטין וכל התאמות שווי הוגן ליתרה בדוחות הכספיים של הנכסים וההתחייבויות
במועד רכישת פעילות חוץ מטופלים כנכסים והתחייבויות של פעילות החוץ ומתורגמים לפי שער
הסגירה ,בכל תאריך דיווח.
ב(
הכנסות והוצאות לכל התקופות המוצגות בדוח רווח והפסד )כולל מספרי השוואה( מתורגמות לפי
שערי חליפין ממוצעים בכל התקופות המוצגות; אולם ,במקרים בהם חלו תנודות משמעותיות
בשערי החליפין ,הכנסות והוצאות מתורגמות לפי שערי החליפין כפי שהיו במועד העסקאות עצמן.
ג(
הון מניות ,קרנות הון ותנועות הוניות אחרות מתורגמים לפי שער החליפין במועד התהוותם.
ד(
יתרת הרווח מתורגמת בהתבסס על יתרת הפתיחה שתורגמה לפי שער החליפין לאותו מועד
ותנועות רלוונטיות נוספות )כגון :דיבידנד( במשך התקופה שתורגמו כאמור בסעיפים ב( ו-ג( לעיל.
ה(
כל הפרשי התרגום שנוצרו נזקפים כרווח )הפסד( כולל אחר לסעיף נפרד בהון ,בקרן הון "התאמות
הנובעות מתרגום דוחות כספיים".
בעת מימוש פעילות חוץ ,בחלקה או במלואה ,הרווח )הפסד( המצטבר ,בחלקו או במלואו ,בהתאמה,
שהוכר ברווח כולל אחר מועבר לדוח רווח והפסד .החל מיום 1בינואר ,2010בעת מימוש חלק מפעילות
חוץ ,שהינה חברה מאוחדת ,תוך איבוד שליטה ,הרווח )הפסד( המצטבר שהוכר ברווח כולל אחר מועבר
לדוח רווח והפסד ,ואילו בעת המימוש חלק מפעילות חוץ ,שהינה חברה מאוחדת ,תוך שימור השליטה
בחברה המאוחדת ,חלק יחסי של הסכום המצטבר שהוכר ברווח כולל אחר מיוחס לזכויות שאינן מקנות
שליטה.
הלוואות בין חברתיות בקבוצה ,אשר אין כוונה לסלקן והן אינן צפויות להיפרע בעתיד הנראה לעין ,ולפיכך
מהוות במהותן חלק מההשקעה בפעילות חוץ ,מטופלות כחלק מההשקעה ,כאשר הפרשי שער הנובעים
מהלוואות אלו )בניכוי השפעת המס( נזקפים לאותו סעיף בהון ,כאמור בסעיף ה( לעיל.
פעילות החברה מבוצעת ,בין היתר ,באמצעות חברה בת של חברה מאוחדת ,הפועלת בניגריה .מטבע
הפעילות העיקרי של אותה חברה בת הוא הדולר של ארצות הברית ובהתאם לכך משמש מטבע זה
כיחידת המדידה בדוחות הכספיים המאוחדים שלה.
.2
עסקאות ,נכסים והתחייבויות במטבע חוץ
עסקאות הנקובות במטבע חוץ )מטבע השונה ממטבע הפעילות( נרשמות עם ההכרה הראשונית בהן לפי
שער החליפין במועד העסקה .לאחר ההכרה הראשונית ,נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ
מתורגמים בכל תאריך דיווח למטבע הפעילות לפי שער החליפין במועד זה .הפרשי שער ,למעט אלה
המהוונים לנכסים כשירים או נזקפים להון בעסקאות גידור ,נזקפים לדוח רווח והפסד .נכסים והתחייבויות
לא כספיים הנקובים במטבע חוץ המוצגים לפי עלות מתורגמים לפי שער החליפין במועד העסקה .נכסים
והתחייבויות לא כספיים הנקובים במטבע חוץ המוצגים לפי שווי הוגן מתורגמים למטבע הפעילות בהתאם
לשער החליפין במועד שבו נקבע השווי ההוגן.
136
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ד.
מטבע הפעילות ,מטבע ההצגה ומטבע חוץ )המשך(
.3
פריטים כספיים צמודי מדד
נכסים והתחייבויות כספיים הצמודים על פי תנאיהם לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל )להלן -
המדד( מותאמים לפי המדד הרלוונטי ,בכל תאריך דיווח ,בהתאם לתנאי ההסכם .הפרשי הצמדה הנובעים
מההתאמה כאמור ,למעט אלה המהוונים לנכסים כשירים או נזקפים להון בעסקאות גידור ,נזקפים לדוח
רווח והפסד.
להלן נתוני על שערי החליפין של המטבעות השונים הרלוונטיים בקבוצה ומדד המחירים לצרכן:
מדד )בנקודות( *( :
2011
31בדצמבר
2010
2009
216.3
211.7
206.2
שערי חליפין )בש"ח(:
דולר ארה"ב
אירו
רובל רוסי
100ניירה ניגרית
*(
3.82
4.94
0.12
2.42
3.55
4.74
0.12
2.36
3.78
5.44
0.12
2.53
המדד לפי בסיס ממוצע .100 = 1993
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
%
%
%
שיעור השינוי בשנה שהסתיימה באותו מועד:
מדד
דולר ארה"ב
אירו
רובל רוסי
ניירה ניגרית
ה.
2.17
7.66
4.23
)(1.80
2.48
2.66
)(5.99
)(12.93
)(6.70
)(6.66
3.93
)(0.71
2.73
)(3.55
)(8.10
שווי מזומנים
שווי מזומנים נחשבים השקעות שנזילותן גבוהה ,הכוללות פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר אשר אינם
מוגבלים בשעבוד ,שתקופתם המקורית אינה עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה או שעולה על שלושה
חודשים אך הם ניתנים למשיכה מידית ללא קנס ,ומהווים חלק מניהול המזומנים של הקבוצה.
ו.
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר שתקופתם המקורית עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה.
הפקדונות מוצגים בהתאם לתנאי הפקדתם.
ניירות ערך סחירים המוחזקים לצורכי מסחר ויועדו כנכסים פיננסיים המוצגים בשווי הוגן דרך רווח והפסד.
השינויים בערכים נזקפים לסעיף המימון ,נטו בדוח רווח והפסד .שווים ההוגן של ניירות הערך הסחירים הינו מחיר
השוק שלהם לתאריך הדיווח.
ז.
הפרשה לחובות מסופקים
ההפרשה לחובות מסופקים נקבעת באופן ספציפי בגין חובות שלהערכת הנהלת החברה גבייתם מוטלת בספק.
כמו כן ,החברה מכירה בהפרשה בגין קבוצות לקוחות המוערכות באופן קולקטיבי בגין ירידת ערך בהתבסס על
מאפייני סיכוני האשראי שלהם .חובות לקוחות שחלה ירידה בערכם ,נגרעים במועד בו נקבע שחובות אלה אינם
ניתנים לגבייה.
137
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ח.
מלאי ,מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין
.1
מלאי
מלאי נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש ,נטו .עלות המלאי כוללת את ההוצאות לרכישת המלאי
ולהבאתו למקומו ולמצבו הנוכחיים .שווי מימוש ,נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל
בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.
עלות המלאי נקבעת כדלקמן:
חומרי גלם
-
לפי עלות רכישה על בסיס "נכנס ראשון -יוצא ראשון".
תוצרת גמורה ותוצרת
בתהליך
-
לפי עלויות חומרים ועבודה ישירות ועלויות תקורה של הייצור
על בסיס קיבולת תפעולית נורמלית.
סחורות ומוצרים קנויים
-
לפי שיטת ממוצע משוקלל ,או על בסיס "נכנס ראשון -יוצא ראשון".
החברה בוחנת מדי תקופה את מצב המלאי וגילו ומבצעת הפרשות למלאי איטי בהתאמה.
.2
מלאי מקרקעין וזכויות מקרקעין
מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין נמדדים לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש ,נטו .עלות מלאי המקרקעין
כוללת עלויות אשראי המתייחסות למימון הקמת הנכסים עד למועד ההפעלה ,עלויות תכנון ועיצוב ,עלויות
בניה עקיפות שהוקצו ועלויות קשורות אחרות.
השווי מימוש ,נטו מייצג את אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן העלויות להשלמה
ואומדן העלויות הדרושות לביצוע המכירה.
מלאי מקרקעין לזמן קצר כוללים מלאי מקרקעין שהחברות הבנות צופות כי תהליך בנייתם ו/או מכירתם
יסתיים בתקופת המחזור התפעולי הרגיל של חברות בנות של החברה )בעיקר שלוש שנים ,כאמור בסעיף
י' להלן(.
ט.
עלויות אשראי בגין נכסים כשירים
נכס כשיר הוא נכס שנדרשת תקופת זמן משמעותית להכנתו לשימושו המיועד או מכירתו והוא כולל נדל"ן מניב
ומלאי מקרקעין הדורש פרק זמן ממושך כדי להביאו למצב מכירה.
החברה מהוונת עלויות אשראי הקשורות להשקעה בנכסים כשירים )מקרקעין בבניה ונדל"ן מניב( ,כאשר הינה
נוקטת בגישת היוון עלויות מימון מצטברות על הנכס הכשיר )ריבית והפרשי שער( .הפרשי שער בגין הלוואות
הנקובות במטבע השונה מש"ח )מטבע הפעילות של החברה( ,מהוונים לעלות אותם נכסים עד למידה שהם
נחשבים כתיאום לעלויות הריבית.
היוון עלויות האשראי מתחיל כאשר מתחילות הפעולות להכנת הנכס הכשיר ומסתיים כאשר הושלמו מהותית כל
הפעולות להכנת הנכס הכשיר לשימושו המיועד או למכירתו .הסכום של עלויות האשראי המהוון בתקופת הדיווח
לא עולה על עלויות האשראי שהתהוו באותה תקופת דיווח.
י.
תקופת המחזור התפעולי
לקבוצה שני מחזורים תפעוליים .בהתייחס לעבודות קבלניות המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך
שנתיים עד שלוש שנים .בהתייחס ליתר הפעילויות ,המחזור התפעולי הינו שנה.
לפיכך ,ביחס לעבודות קבלניות ,כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה ,הנכסים וההתחייבויות הקשורים
באופן ישיר לאותה פעילות מסווגים במאזן במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור התפעולי.
יא.
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
הכנסות לקבל מעבודות על פי חוזי הקמה מחושבות בנפרד עבור כל חוזה הקמה ומוצגות במאזן בסכום הנצבר
של סך העלויות שהתהוו בתוספת סך הרווחים שהוכרו ובניכוי סך חשבונות על התקדמות העבודה וסך ההפסדים
שהוכרו )במקרים בהם צפוי הפסד מעבודות בביצוע ,נזקף מלוא ההפסד הצפוי עד להשלמת העבודות בביצוע(.
חשבונות על התקדמות עבודה הינם חיובים שהוצאו ללקוחות בגין עבודה שבוצעה לתאריך הדיווח ,בין שהתקבלו
ובין שטרם התקבלו .במידה שהסכום חיובי ,הוא מוצג במאזן כנכס הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה ,במידה
שהסכום שלילי הוא מוצג במאזן כהתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה .הנכס הפיננסי הכנסות לקבל מעבודות
בחוזי הקמה ,מטופל לעניין ירידת ערך וגריעה בהתאם לאמור להלן לגבי ירידת ערך נכסים פיננסיים המוצגים
בעלות מופחתת וגריעת נכסים פיננסיים ,בהתאמה.
בנוסף ,במקרים מיוחדים של קבלת מקדמות לזמן ארוך בגין שירות עתידי אותו מספקת הקבוצה ,צוברת הקבוצה
ריבית בגין המקדמות לאורך תקופת ההתקשרות הצפויה .עם מימוש המקדמות הקבוצה מכירה בסכום ההפחתה,
לרבות הריבית שנצברה ,כהכנסה.
עלויות פרויקט על פי חוזה הקמה מוכרות לפי העלות הכוללת עלויות ישירות מזוהות ועלויות עקיפות משותפות .עלויות
עקיפות משותפות מוקצות בין הפרויקטים על בסיס העמסה מתאים.
138
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יב.
מכשירים פיננסיים
נכסים פיננסיים
נכסים פיננסיים בתחולת IAS 39מוכרים במועד ההכרה הראשונית בהם לפי שווי הוגן ובתוספת עלויות עסקה
המיוחסות ישירות ,למעט לגבי נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,אשר לגביהן עלויות
עסקה נזקפות לרווח או הפסד.
לאחר ההכרה הראשונית ,הטיפול החשבונאי בהשקעות בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם לאחת משלוש
הקבוצות שלהלן )אשר רלוונטיות בתקופות הדיווח המוצגות(:
נכסים פיננסיים זמינים למכירה )נכלל במסגרת נתוני השוואה של פעילות שהופסקה ,אלקטרה נדל"ן(.
.1
נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד
נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד.
הלוואות וחייבים.
לקבוצה נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד הכוללים נכסים פיננסיים המוחזקים
למסחר ונכסים פיננסיים המיועדים עם ההכרה הראשונית בהם להיות מוצגים בשווי הוגן עם שינויים בו
הנזקפים לדוח רווח והפסד.
נכסים פיננסיים מסווגים כמוחזקים למסחר אם הם נרכשו בעיקר למטרת מכירה או רכישה חוזרת
בתקופה הקרובה ,מהווים חלק מתיק של מכשירים פיננסיים מזוהים המנוהלים יחד להשגת רווחים בזמן
הקצר ,או שהם נגזר שאינו מיועד כמכשיר הגנה .רווחים או הפסדים מהשקעות המוחזקות למסחר נזקפים
במועד התהוותם לדוח רווח והפסד.
.2
הלוואות וחייבים
לקבוצה הלוואות וחייבים אשר הינם נכסים פיננסיים )שאינם נגזרים( בעלי תשלומים קבועים או הניתנים
לקביעה שאינם נסחרים בשוק פעיל .לאחר ההכרה הראשונית ,הלוואות מוצגות על פי תנאיהן לפי עלות
מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית המביאה בחשבון גם את עלויות העסקה המיוחסות ישירות,
במידה שקיימות .אשראי לזמן קצר )כגון אשראי לקוחות וחייבים אחרים( מוצג לפי תנאיו ,בדרך כלל בערכו
הנומינלי .רווחים והפסדים מוכרים בדוח רווח והפסד כשההלוואות והחייבים נגרעים או אם מוכרת בגינם ירידת
ערך ,כמו גם כתוצאה מההפחתה השיטתית .באשר להכרה בהכנסות ריבית ,ראה סעיף כו' להלן.
.3
נכסים פיננסיים זמינים למכירה
השקעות במכשירי הון וחוב סחירים ולא סחירים )השקעות שביצעה אלקטרה נדל"ן ,פעילות שהופסקה,
במישרין ובעקיפין( ,שאינם מכשירים פיננסיים נגזרים ,אשר לא סווגו כנכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח
והפסד ,כהשקעות המוחזקות לפדיון או כהלוואות וחייבים מסווגים כנכסים פיננסיים זמינים למכירה.
שווי הוגן
השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים הנסחרים בשוק פעיל נקבע על ידי מחירי השוק בתאריך הדיווח .בגין מכשירים
פיננסיים שלהם אין שוק פעיל ,השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש בשיטות הערכה .שיטות אלו כוללות התבססות
על עסקאות שבוצעו לאחרונה בתנאי שוק ,התייחסות לשווי השוק הנוכחי של מכשיר אחר דומה במהותו ,היוון
תזרימי מזומנים או שיטות הערכה אחרות.
קיזוז מכשירים פיננסיים
נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מקוזזים והסכום נטו מוצג במאזן אם קיימת זכות שניתנת לאכיפה משפטית
לקזז את הסכומים שהוכרו ,וכן קיימת כוונה לסלק את הנכס ואת ההתחייבות על בסיס נטו או לממש את הנכס
ולסלק את ההתחייבות במקביל.
139
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יב.
מכשירים פיננסיים )המשך(
התחייבויות פיננסיות
התחייבויות פיננסיות בעלות מופחתת
הלוואות והתחייבויות אחרות נושאות ריבית מוכרות לראשונה לפי שווי הוגן בניכוי עלויות עסקה מיוחסות ישירות,
במידה שקיימות )לדוגמה ,עלויות גיוס הלוואה( .לאחר ההכרה הראשונית ,הלוואות ,לרבות אגרות חוב ,מוצגות
על פי תנאיהן לפי עלות מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית המביאה בחשבון גם את עלויות
העסקה המיוחסות ישירות .אשראי לזמן קצר )כגון אשראי ספקים וזכאים אחרים( מוצג לפי תנאיו ,בדרך כלל
בערכו הנומינלי .רווחים והפסדים מוכרים בדוח רווח והפסד בעת גריעת ההתחייבות הפיננסית וכתוצאה
מההפחתה השיטתית.
גריעת מכשירים פיננסיים
נכסים פיננסיים
נכס פיננסי נגרע כאשר פקעו הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי ,או כאשר החברה
העבירה את הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי או כאשר נטלה על עצמה מחויבות לשלם
את תזרימי המזומנים שהתקבלו במלואם לצד השלישי ,ללא עיכוב משמעותי ,ובנוסף העבירה באופן ממשי את כל
הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס או לא העבירה ואף לא הותירה באופן ממשי את כל הסיכונים וההטבות
הקשורים לנכס אך העבירה את השליטה על הנכס.
כאשר החברה העבירה את זכויותיה לקבל תזרימי מזומנים מהנכס ולא העבירה ולא הותירה באופן ממשי את
הסיכונים וההטבות הקשורים בנכס ואף לא העבירה את השליטה על הנכס ,מוכר נכס חדש בהתאם למידת
המעורבות הנמשכת של החברה בנכס .מעורבות נמשכת בדרך של ערבות לנכס המועבר נמדדת לפי הנמוך מבין
היתרה המקורית של הנכס בדוחות הכספיים והסכום המרבי של התמורה שהחברה עשויה להידרש לשלם
בחזרה.
התחייבויות פיננסיות
התחייבות פיננסית נגרעת כאשר היא מסולקת ,דהיינו ההתחייבות נפרעה ,בוטלה או פקעה .התחייבות פיננסית
מסולקת כאשר החייב )הקבוצה(:
פורע את ההתחייבות על ידי תשלום במזומן ,בנכסים פיננסיים אחרים ,בסחורות או שירותים ,או
משוחרר משפטית מההתחייבות.
כאשר התחייבות פיננסית קיימת מוחלפת בהתחייבות אחרת כלפי אותו מלווה בתנאים שונים מהותית ,או כאשר
נעשה שינוי מהותי בתנאי התחייבות קיימת ,ההחלפה או השינוי מטופלים כגריעה של ההתחייבות המקורית
וכהכרה של התחייבות חדשה .ההפרש בין היתרה בדוחות הכספיים של שתי ההתחייבויות הנ"ל נזקף לדוח רווח
והפסד .במידה שההחלפה או השינוי אינם מהותיים ,הם מטופלים כשינוי תנאי ההתחייבות המקורית ולא מוכר
רווח או הפסד מההחלפה.
ירידת ערך נכסים פיננסיים
הקבוצה בוחנת בכל תאריך דיווח האם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך נכס פיננסי או קבוצה של הנכסים
הפיננסיים כדלקמן:
נכסים פיננסיים המוצגים בעלות מופחתת
הראיה האובייקטיבית לגבי מכשירי חוב ,הלוואות וחייבים המוצגים בעלותם המופחתת קיימת כאשר אירוע אחד
או יותר השפיעו באופן שלילי על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים מהנכס לאחר מועד ההכרה .ראיות לירידת
ערך כוללות סימנים לכך שלחייב קשיים פיננסיים ,לרבות קשיי נזילות ואי יכולת לעמוד בתשלומי קרן או ריבית.
סכום ההפסד הנזקף לדוח רווח והפסד נמדד כהפרש בין יתרת הנכס בדוחות הכספיים לבין הערך הנוכחי של
אומדן תזרימי המזומנים העתידיים )שאינם כוללים הפסדי אשראי עתידיים שטרם התהוו( ,המהוונים בהתאם
לשיעור הריבית האפקטיבית המקורית של הנכס הפיננסי )שיעור הריבית האפקטיבית שחושב בעת ההכרה
הראשונית( .אם הנכס הפיננסי נושא ריבית משתנה ,ההיוון נעשה בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית הנוכחית.
יתרת הנכס בדוחות הכספיים מוקטנת באמצעות רישום הפרשה )ראה גם לעיל הפרשה לחובות מסופקים(.
בתקופות עוקבות הפסד מירידת ערך מבוטל כאשר ניתן לייחס באופן אובייקטיבי את השבת ערכו של הנכס
לאירוע שהתרחש לאחר ההכרה בהפסד .ביטול כאמור נזקף לרווח או הפסד עד לגובה ההפסד שהוכר.
140
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יג.
מכשירים פיננסיים נגזרים לצורכי גידור )הגנה(
הקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון חוזי אקדמה ) (Forwardבגין מטבע חוץ
ועסקאות החלפה של שיעורי ריבית ומדד ) (IRSכדי להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים בתנודות בשערי
החליפין של מטבע חוץ ובשיעורי הריבית .נגזרים פיננסיים אלה מוכרים לראשונה לפי השווי ההוגן .לאחר ההכרה
הראשונית הנגזרים הפיננסיים נמדדים לפי שווי הוגן .נגזרים מוכרים במאזן כנכסים כשהשווי ההוגן שלהם חיובי
וכהתחייבויות כשהשווי ההוגן שלהם שלילי.
רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נגזרים שאינם משמשים למטרות גידור נזקפים מידית לרווח
והפסד.
למטרת דיווח חשבונאי ,עסקאות גידור )הגנה( מסווגות כדלקמן:
גידור שווי הוגן -כנגד החשיפה לשינויים בשווי ההוגן של נכס או התחייבות שהוכרו או התחייבות איתנה
) (FIRM COMMITMENTשטרם הוכרה )למעט במקרה של סיכון שער חליפין של מטבע חוץ(; או
גידור תזרימי מזומנים -כנגד החשיפה לשינויים בתזרימי המזומנים שאינם ניתנים לייחוס לסיכון מסוים
בקשר עם נכס או התחייבות שהוכרו או בשל עסקה חזויה ) (FORECAST TRANSACTIONאו בשל סיכון
שער החליפין של מטבע חוץ בגין התחייבות איתנה ) (FIRM COMMITMENTשטרם הוכרה.
בתחילת ההתקשרות הקבוצה ייעדה ותיעדה את סוג הגידור שהיא בחרה ליישם לצורכי דיווח חשבונאי ואת יעדי
ואסטרטגיית ניהול הסיכונים לגבי גידור זה .התיעוד כולל זיהוי של המכשיר המגדר ,הפריט או העסקה המגודרים,
מהות הסיכון המגודר וכיצד החברה מעריכה את אפקטיביות מכשיר הגידור בפועל ,מול הציפיות מהמכשיר
המגדר להגן באופן אפקטיבי על הסיכון המגודר באמצעות קיזוז ההשפעות של השינויים בשווי ההוגן או בתזרימי
המזומנים .בחינת אפקטיביות הגידור נעשית על בסיס שוטף בכל תקופת דיווח.
עסקאות גידור העונות על הקריטריונים של עסקאות גידור )הגנה( מטופלות כדלקמן:
גידור שווי הוגן
שינוי בשווי ההוגן של הנגזר )הפריט המגדר( מוכר בדוח רווח והפסד .שינוי בשווי ההוגן של הפריט המגודר מוכר
אף הוא בדוח רווח והפסד.
במקרים של גידור שווי הוגן המתייחס לפריט המגודר המוצג לפי עלות מופחתת ,ההתאמות ליתרה בדוחות
הכספיים מוכרות בדוח רווח והפסד על פני התקופה הנותרת עד לפרעון .התאמות למכשירים פיננסים מגודרים
המוצגים תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית מוכרות בדוח רווח והפסד .כאשר הפריט המגודר נגרע ,יתרת
ההתאמות של שווי הוגן שטרם הופחתה מוכרת בדוח רווח והפסד באותו מועד.
גידור תזרימי מזומנים
החלק האפקטיבי של הרווח או ההפסד מהמכשיר המגדר מוכר בהון כרווח )הפסד( כולל אחר בעוד שחלק לא
אפקטיבי מוכר מידית בדוח רווח והפסד.
רווח )הפסד( כולל אחר מועבר לדוח רווח והפסד כאשר תוצאות עסקת הגידור נזקפות לדוח רווח והפסד ,לדוגמה,
כאשר ההכנסה או ההוצאה שגודרה מוכרת בדוח רווח והפסד או כאשר עסקה חזויה מתרחשת .כאשר הפריט
המגודר הינו עלותו של נכס או התחייבות לא פיננסיים ,עלות זו כוללת גם את סכום הרווח )הפסד( כולל אחר
המתייחס ,המועבר מההון במועד ההכרה בנכס או בהתחייבות.
במקרים בהם עסקה חזויה ) (FORECAST TRANSACTIONאו התחייבות איתנה ) (FIRM COMMITMENTכבר לא
צפויות להתרחש ,הסכומים שהוכרו בעבר להון מועברים לדוח רווח והפסד .כאשר מכשיר הגידור פקע או נמכר ,סולק
או מומש ,או אם הייעוד כמכשיר גידור בוטל ,הסכומים שהוכרו בעבר בהון נשארים בהון עד למועד שבו העסקה החזויה
או ההתקשרות האיתנה מתרחשות.
יד.
חכירות
המבחנים לסיווג חכירה כמימונית או כתפעולית מבוססים על מהות ההסכמים והם נבחנים במועד ההתקשרות
על-פי הכללים להלן שנקבעו ב - IAS 17-הקבוצה כחוכר:
.1
חכירה מימונית
בחכירה מימונית ,הועברו לקבוצה באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס החכור.
הנכס החכור נמדד בתחילת תקופת החכירה לפי הנמוך מבין השווי ההוגן של הנכס החכור או הערך הנוכחי של
תשלומי החכירה המינימליים .ההתחייבות בגין תשלומי החכירה מוצגת בערך נוכחי .תשלומי החכירה מוקצים
בין הוצאות המימון ופרעון של ההתחייבות בגין החכירה לפי שיטת הריבית האפקטיבית.
תשלומים עתידיים למימוש אופציה להארכת תקופת החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל אינם מוכרים כחלק
מהנכס וההתחייבות מאחר והם מהווים דמי חכירה מותנים ,הנגזרים משוויה ההוגן של הקרקע במועד החידוש
העתידי של הסכם החכירה.
לאחר ההכרה הראשונית ,מטופל הנכס החכור בהתאם למדיניות החשבונאית הנהוגה לגבי נכס זה.
141
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יד.
חכירות )המשך(
.2
חכירה תפעולית
הסכמי חכירה ,בהם לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הגלומים בבעלות על הנכס החכור,
מסווגים כחכירה תפעולית .תשלומי החכירה מוכרים כהוצאה ברווח והפסד בקו ישר באופן שוטף על פני
תקופת החכירה.
טו.
צירופי עסקים ומוניטין
צירופי עסקים מטופלים באמצעות יישום שיטת הרכישה .בשיטה זו מזוהים הנכסים וההתחייבויות של החברה
הנרכשת ונמדדים בהתאם לשווים הוגן במועד הרכישה .עלות הרכישה הינה השווי ההוגן המצרפי במועד הרכישה
של הנכסים שניתנו ,ההתחייבויות שניטלו והזכויות ההוניות שהונפקו על ידי הרוכש .לגבי צירופי עסקים אשר
התרחשו החל מיום 1בינואר 2010זכויות שאינן מקנות שליטה נמדדות לפי שוויין ההוגן במועד הרכישה או לפי
החלק היחסי של הזכויות שאינן מקנות שליטה בשווי ההוגן של הנכסים נטו הניתנים לזיהוי של הנרכשת למועד
הרכישה .בגין צירופי עסקים אשר התרחשו עד ליום 31בדצמבר 2009הזכויות שאינן מקנות שליטה נמדדו,
במועד הרכישה ,לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים נטו הניתנים לזיהוי של הנרכשת .לגבי צירופי עסקים
אשר התרחשו החל מיום 1בינואר 2010עלויות ישירות הקשורות לרכישה נזקפות מידית כהוצאה בדוח רווח
והפסד .בגין צירופי עסקים אשר התרחשו עד ליום 31בדצמבר ,2009עלויות כאמור הוכרו כחלק מעלות
הרכישה.
במועד הרכישה מבוצע סיווג וייעוד מחדש של הנכסים וההתחייבויות בהתאם לתנאים החוזיים ,התנאים הכלכליים
ותנאים רלוונטיים אחרים שקיימים במועד הרכישה ,למעט בגין חוזי חכירה שתנאיהם לא שונו במועד הרכישה
ולפיכך סיווגם כחכירה מימונית או תפעולית אינו נבחן מחדש.
החל מיום 1בינואר ,2010בצירוף עסקים המושג בשלבים ,זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הרוכשת קודם
להשגת השליטה נמדדות בשווי הוגן למועד הרכישה ונכללות בתמורת הרכישה תוך הכרה ברווח או הפסד
בהתאם למדידה בשווי ההוגן כאמור כולל מימוש נכסים שנזקפו ברווח כולל אחר .בגין צירופי עסקים שהושגו
בשלבים אשר התרחשו עד ליום 31בדצמבר 2009החברה מדדה את המוניטין ביחס לכל רכישה בנפרד.
מוניטין נמדד לראשונה לפי עלות ,שהינה עודף תמורת הרכישה והזכויות שאינן מקנות שליטה על הסכום נטו של
הנכסים הניתנים לזיהוי שנרכשו ושל ההתחייבויות שניטלו כפי שנמדדו במועד הרכישה .אם סכום המוניטין
שהתקבל הינו שלילי אזי מדובר ברכישה במחיר הזדמנותי ,ועל הרוכש להכיר ברווח שנוצר כתוצאה מכך ברווח או
הפסד במועד הרכישה.
לאחר הכרה ראשונית ,נמדד המוניטין לפי העלות בניכוי הפסד מירידת ערך שנצבר ,במידה שקיים .המוניטין אינו
מופחת באופן שיטתי .באשר לבחינת ירידת ערך של מוניטין ,ראה סעיף כ' להלן.
לגבי צירופי עסקים אשר התרחשו החל מיום 1בינואר ,2010תמורה מותנית מוכרת בשוויה ההוגן במועד
הרכישה אם התמורה המותנית מסווגת כהתחייבות פיננסית בהתאם ל .IAS 39-שינויים עוקבים בשווי ההוגן של
התמורה המותנית מוכרים ברווח או הפסד .אם התמורה המותנית מסווגת כמכשיר הוני ,היא נמדדת לפי שוויה
ההוגן ביום הרכישה ללא מדידה עוקבת .ביחס לצירופי עסקים אשר התרחשו עד ליום 31בדצמבר 2009תמורה
מותנית הוכרה במועד הרכישה אם הייתה קיימת סבירות ברמה ) probableלעניין זה משמע "יותר סביר מאשר
לא"( והתמורה הייתה ניתנת למדידה באופן מהימן .שינויים עוקבים בהערכת התמורה המותנית )לרבות שינויים
לאחר יום 1בינואר ,(2010מטופלים בשינוי אומדן של מכאן ולהבא וגורמים לעדכון עלות הרכישה כנגד המוניטין.
בעת מימוש חברה בת תוך איבוד שליטה ,החברה:
-
-
גורעת את הנכסים )לרבות מוניטין( ואת ההתחייבויות של החברה הבת.
גורעת את היתרה בדוחות הכספיים של הזכויות שאינן מקנות שליטה.
מכירה בשווי ההוגן של התמורה שהתקבלה.
לגבי אובדן שליטה החל יום 1בינואר ,2010מכירה בשווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה .לגבי אובדן
שליטה אשר התרחש עד ליום 31בדצמבר ,2009נגרע חלק יחסי מההשקעה שנמכרה ,תוך הכרה ברווח
או הפסד ,כאשר ההשקעה שנותרה טופלה בשיטת השווי המאזני )בהתאם ל (IAS 28-או כנכס פיננסי
)בהתאם ל ,(IAS 39-לפי העניין.
מכירה בהפרש כלשהו שנוצר )עודף או גרעון( כרווח או כהפסד.
לגבי אובדן שליטה החל מיום 1בינואר ,2010זוקפת את הרכיבים שהוכרו קודם לכן ברווח )הפסד( כולל
אחר ,באותו אופן שהיה נדרש אם החברה האם הייתה מממשת ישירות את הנכסים או ההתחייבויות
הקשורים.
בהקשר זה הפרשי תרגום נזקפים לרווח או הפסד במועד הגריעה .לגבי אובדן שליטה עד ליום 31
בדצמבר ,2009זוקפת רק את החלק שמומש.
142
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
טז.
השקעות בחברות כלולות
חברות כלולות הינן חברות שלקבוצה יש השפעה מהותית על המדיניות הכספית והתפעולית שלהן ,אך לא
שליטה ,כמו כן חברות כלולות כוללות חברות בשליטה משותפת ,לגביהן קיים בין בעלי מניותיהן הסכם חוזי
לשליטה משותפת.
ההשקעה בחברה כלולה מוצגת על בסיס השווי המאזני .לפי שיטת השווי המאזני ,ההשקעה בחברה הכלולה
מוצגת במאזן לפי עלות בתוספת שינויים שלאחר הרכישה בחלק הקבוצה בנכסים נטו ,לרבות רווח כולל אחר של
החברה הכלולה .שיטת השווי המאזני מיושמת עד למועד איבוד ההשפעה המהותית או סיווגה כהשקעה
המוחזקת למכירה.
מוניטין בגין רכישת חברה כלולה נמדד לראשונה כהפרש שבין עלות הרכישה לבין חלק הקבוצה בשווי ההוגן ,נטו
של הנכסים המזוהים ,ההתחייבויות המזוהות וההתחייבויות התלויות של החברה הכלולה .לאחר ההכרה
הראשונית נמדד המוניטין לפי העלות ואינו מופחת באופן שיטתי .מוניטין נבחן לצורך בחינת ירידת ערך כחלק
מהשקעה בחברה הכלולה בכללותה.
החל מיום 1בינואר 2010במקרה של רכישת חברה כלולה המושג בשלבים ,כאשר ההשקעה הקודמת בחברה
הנרכשת טופלה בהתאם להוראות ,IAS 39הקבוצה מיישמת את עקרונות ) IFRS 3מתוקן( לגבי צירוף עסקים
המושג בשלבים .כפועל יוצא ,זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הקבוצה קודם להשגת השפעה מהותית
נמדדות בשווי הוגן למועד הרכישה ונכללות בתמורת הרכישה תוך הכרה ברווח או הפסד בהתאם למדידה בשווי
ההוגן כאמור.
הדוח על הרווח הכולל משקף את חלק הקבוצה בתוצאות הפעולות של החברה הכלולה במסגרת הסעיף חלק
הקבוצה ברווחי )בהפסדי( חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ,נטו וכן את חלק הקבוצה ברווח כולל אחר
נטו המתייחס לחברה הכלולה אשר נזקף כרווח כולל אחר .רווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין הקבוצה לבין
החברה הכלולה מבוטלים בהתאם לשיעור ההחזקה בחברה הכלולה.
בחברות כלולות בהן נגרמו הפסדים בסכומים העולים על ההון שלהן ,הכירה החברה בחלקה בהפסדי החברות
הכלולות עד גובה השקעתה בחברות הכלולות בתוספת הפסד העלול להיגרם לה כתוצאה מערבות או תמיכה
פיננסית אחרת שניתנו בעבור חברות כלולות אלה עד לגובה הערבות או התמורה הפיננסית האחרת .לצורך כך,
ההשקעה כוללת פריטים כספיים לקבל לזמן ארוך )כגון הלוואות שניתנו( אשר אין כוונה לסלקם והם אינם צפויים
להיפרע בעתיד הנראה לעין.
הדוחות הכספיים של החברה והחברות הכלולות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים .המדיניות החשבונאית
בדוחות הכספיים של החברות הכלולות יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות הכספיים של הקבוצה.
החברה מפסיקה ליישם את שיטת השווי המאזני החל מאותו מועד בו איבדה את ההשפעה המהותית ומטפלת
בהשקעה מאותו מועד כנכס פיננסי בהתאם להוראות ,IAS 39חברה בשליטה משותפת בהתאם להוראות 31
IASאו חברה מאוחדת בהתאם ל IFRS 3-ו ,IAS 27-בהתאם לעניין .החל מיום 1בינואר 2010במועד בו
מפסיקה הקבוצה להיות השפעה מהותית ,הקבוצה מודדת בשווי הוגן השקעה כלשהי שנותרה לה בחברה
הכלולה לשעבר ומכירה ברווח או הפסד בכל הפרש בין השווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה ותמורה כלשהי
ממימוש של חלק מההשקעה בחברה הכלולה לבין הערך בספרים של ההשקעה במועד זה .כמו כן ,במועד זה
החברה מסווגת מחדש סכומים מצטברים שהוכרו קודם לכן ברווח כולל אחר ,באותו אופן שהיה נדרש אם החברה
הכלולה הייתה מממשת ישירות את הנכסים או ההתחייבויות הקשורים.
בעת עלייה בשיעור החזקה בחברה כלולה תוך שימור ההשפעה המהותית באותה חברה ,החברה מיישמת את
שיטת הרכישה רק בגין אותו חלק שנרכש כאשר ההשקעה הקודמת בחברה הכלולה נותרת ללא שינוי.
בעת ירידה בשיעור החזקה בחברה כלולה תוך שימור ההשפעה המהותית באותה חברה ,החברה מממשת חלק
יחסי מהשקעתה בחברה הכלולה ומכירה ברווח או הפסד מהמכירה ,לרבות סיווג מחדש של קרנות הון שהוכרו
קודם לכן ברווח )הפסד( כולל אחר וזאת רק בגין החלק היחסי מההשקעה שמומש.
יז.
נדל"ן מניב
נדל"ן מניב הינו נדל"ן )קרקע או מבנה ,או שניהם( המוחזק על ידי הבעלים לצורך הפקת דמי שכירות או לשם
עליית ערך ,או שניהם ,ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות ,או
מכירה במהלך העסקים הרגיל .הנדל"ן המניב של הקבוצה כולל מבנה וקרקע הנמצאים בבעלות )אולם טרם
נרשמו זכויות על נכסי החברה בלשכת רישום המקרקעין(.
נדל"ן מניב נמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה המיוחסות ישירות .לאחר ההכרה הראשונית ,הנדל"ן
נמדד בשווי ההוגן אשר משקף את תנאי השוק במועד הדיווח .רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן
של הנדל"ן להשקעה נזקפים לדוח רווח והפסד במועד התהוותם .נדל"ן מניב אינו מופחת באופן שיטתי.
נדל"ן מניב המיועד לשימוש עתידי כנדל"ן מניב נמדד בשווי הוגן כאמור לעיל וזאת כאשר השווי ההוגן ניתן למדידה
מהימנה .עם זאת ,כשהשווי ההוגן אינו ניתן למדידה מהימנה ,בשל אופי והיקף סיכוני הפרויקט ,נמדד הנדל"ן על
פי עלותו ,בניכוי הפסדים מירידת ערך במידה שקיימים ,עד לסיום ההקמה או עד למועד שבו השווי ההוגן ניתן
למדידה מהימנה ,כמוקדם מבניהם.
143
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יז.
נדל"ן מניב )המשך(
נדל"ן מניב נגרע כאשר הוא ממומש או כאשר נפסק השימוש בו ולא חזויות הטבות כלכליות עתידיות ממימושו.
ההפרש בין התמורה נטו ממימוש הנכס לבין היתרה בדוחות הכספיים מוכר בדוח על הרווח הכולל בתקופה שבה
נגרע הנכס.
לצורך קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן מניב מתבססת הקבוצה על הערכת שווי שמבוצעת על ידי מעריך שווי חיצוני
בלתי תלוי שהינו מומחה בהערכות שווי של נדל"ן והינו בעל הידע והניסיון הנדרשים.
יח.
רכוש קבוע
פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות ,בניכוי פחת שנצבר ,בניכוי הפסדים
מירידת ערך שנצברו ואינם כוללים הוצאות תחזוקה שוטפת .העלות כוללת חלקי חילוף וציוד עזר שניתן להשתמש
בהם רק בהקשר לרכוש קבוע.
עלות נכסים שהוקמו באופן עצמאי כוללת את עלות החומרים ,שכר עבודה ישיר ועלויות אשראי וכן כל עלות נוספת
שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב באופן שיוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה.
הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקו הישר לאורך תקופת החיים השימושיים בנכס,
כדלקמן:
מבנים )למעט רכיב הקרקע(
מכונות וציוד
כלי רכב
ריהוט וציוד היקפי
מחשבים וציוד נלווה
שיפורים במושכר
%
בעיקר %
2.5-4
5-10
15
6-33
20-33
ראה להלן
2.5
5
15
6
33
שיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות )לרבות תקופת האופציה להארכה
שבידי הקבוצה שבכוונתה לממשה( או בהתאם לתקופת החיים המשוערת של השיפור ,לפי הקצר שבהם.
רכיבי פריט רכוש קבוע בעלי עלות משמעותית ביחס לסך העלות של הפריט ,מופחתים בנפרד ,לפי שיטת
הרכיבים .הפחת מחושב לפי שיטת הקו הישר בשיעורים שנתיים הנחשבים כמספיקים להפחתת הרכיבים במשך
תקופת השימוש המשוערת בהם.
אורך החיים השימושיים ,שיטת הפחת וערך השייר של כל נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה והשינויים מטופלים
כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן-ולהבא .לגבי בחינת ירידת ערך של רכוש קבוע ,ראה סעיף כ' להלן.
הפחתת הנכסים מופסקת כמוקדם מבין המועד בו הנכס מסווג כמוחזק למכירה לבין המועד שבו הנכס נגרע .נכס
נגרע מהדוחות הכספיים במועד המכירה או כאשר לא צפויות עוד הטבות כלכליות מהשימוש בנכס .רווח או הפסד
מגריעת הנכס )המחושב כהפרש בין התמורה נטו מהגריעה והעלות המופחתת בדוחות הכספיים( נכלל בדוח רווח
והפסד בתקופה בה נגרע הנכס.
יט.
נכסים בלתי מוחשיים
נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות.
נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים נמדדים לפי השווי ההוגן במועד הרכישה .לאחר ההכרה
הראשונית ,נכסים בלתי מוחשיים נמדדים על-פי עלותם בניכוי הפחתה מצטברת ובניכוי הפסדים מירידת ערך
שנצברו.
על-פי הערכת ההנהלה ,לנכסים הבלתי מוחשיים אורך חיים שימושיים מוגדר .הנכסים מופחתים על פני אורך
החיים השימושיים שלהם על בסיס שיטת הקו הישר ונבחנת לגביהם ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביעים
על ירידת ערך .תקופת ההפחתה ושיטת ההפחתה של נכס בלתי מוחשי בעל אורך חיים שימושיים מוגדר נבחנות
לפחות בכל סוף שנה .שינויים באורך החיים השימושיים או בדפוס הצריכה הצפוי של ההטבות הכלכליות הצפויות
לנבוע מהנכס מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן ולהבא .הוצאות ההפחתה בגין נכסים בלתי
מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר נזקפות לדוח רווח והפסד.
144
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
יט.
נכסים בלתי מוחשיים )המשך(
אורך החיים השימושיים של הנכסים הבלתי מוחשיים הינו כדלקמן:
שנים
תיקי שירות מעליות
זיכיונות -זכויות להפעלת מתקן לטיהור שפכים
תוכנות מחשב
קשרי לקוחות ,צבר עבודות ,אי תחרות ומותג
30
18-20
3-5
1-12
נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים בלתי מוגדר )למועד המאזן מוניטין בלבד( אינם מופחתים באופן
שיטתי וכפופים לבחינת ירידת ערך מדי שנה וכן בכל עת שקיים סימן המצביע כי ייתכן שחלה ירידת ערך )ראה גם
סעיף כ' להלן( .אורך החיים השימושיים של נכסים אלה נבחן מדי שנה כדי לקבוע אם הערכת אורך החיים כבלתי
מוגדר עדיין תקפה .אם האירועים והנסיבות אינם תומכים עוד בהערכה כאמור ,השינוי באורך החיים השימושיים
מבלתי מוגדר למוגדר מטופל כשינוי באומדן חשבונאי מכאן ולהבא ,ובאותו מועד נבחנת גם ירידת ערך ומופחת
הנכס באופן שיטתי על פני תקופת אורך החיים השימושיים שלו.
רווחים או הפסדים מגריעת נכס בלתי מוחשי נמדדים לפי ההפרש בין התמורה ממימוש ,נטו ועלות הנכס ונזקפים
לדוח רווח והפסד.
תוכנות
נכסי הקבוצה כוללים מערכות מחשב המורכבות מחומרה ותוכנות .תוכנות המהוות חלק אינטגראלי מחומרה,
אשר אינה יכולה לפעול ללא התוכנות המותקנות עליה ,מסווגות כרכוש קבוע .לעומת זאת ,רישיונות לתוכנות
העומדות בפני עצמן ומוסיפות פונקציונאליות נוספת לחומרה ,מסווגים כנכסים בלתי מוחשיים.
זיכיונות
לקבוצה זיכיונות לגבות תשלום מציבור המשתמשים בתשתית המוקמת על ידה בהתאם למידת השימוש בה.
-
לקבוצה זיכיון ,באמצעות חברות מאוחדות ,לתפעול ותחזוקה של מכון לטיפול שפכים בנתניה לתקופה של
18שנה.
-
לקבוצה זיכיון ,באמצעות חברה בת של חברה מאוחדת ,לתפעול ותחזוקה של מכון לטיפול שפכים בחצור
לתקופה של 20שנה.
-
לקבוצה זיכיון ,באמצעות שותפות של חברה מאוחדת ,להקמה ותפעול של מכון לטיהור שפכים בדימונה.
הזיכיון נוצר במסגרת הסדר זיכיון למתן שירותים ומטופל כנכס בלתי מוחשי .הזיכיון מייצג את הזכות
הקיימת לשותפות לגבות תשלום מציבור המשתמשים בתשתית המוקמת על ידי החברה ,בהתאם למידת
השימוש בה.
בתקופת ההקמה ,שבמהלכה נוצר הנכס ,הנכס אינו מופחת ,בתקופת התפעול ,עם תחילת השימוש בנכס ,הנכס
מופחת בקו ישר למשך תקופת התפעול .ראה גם סעיף לב' להלן.
כ.
ירידת ערך נכסים לא פיננסיים
החברה בוחנת את הצורך בבחינת ירידת ערך נכסים לא פיננסיים )נכסים מוחשיים ובלתי מוחשיים( כאשר ישנם
סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה בת-השבה.
במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על סכום בר-ההשבה שלהם ,מופחתים
הנכסים לסכום בר-ההשבה שלהם .סכום בר-ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן בניכוי עלויות מכירה ושווי שימוש.
בהערכת שווי השימוש מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים
הספציפיים לכל נכס .בגין נכס שאינו מייצר תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע סכום בר-השבה עבור היחידה מניבת
המזומנים שאליה שייך הנכס .הפסדים מירידת ערך נזקפים לדוח רווח והפסד.
הקריטריונים הייחודיים להלן מיושמים בבחינת ירידת ערך של הנכסים הספציפיים הבאים:
.1
מוניטין בגין חברות מאוחדות
לצורך בחינת ירידת ערך ,מוניטין שנרכש בצירוף עסקים מוקצה במועד הרכישה לכל אחת מהיחידות
מניבות המזומנים של הקבוצה שצפויות להפיק תועלת מצירוף העסקים.
החברה בוחנת ירידת ערך של מוניטין אחת לשנה ,עבור 31בדצמבר ,או לעיתים קרובות יותר אם
אירועים או שינויים בנסיבות מצביעים על כך שקיימת ירידת ערך.
בחינת ירידת ערך של מוניטין נקבעת על ידי בחינת סכום בר-ההשבה של יחידה מניבת מזומנים )או
קבוצה של יחידות מניבות מזומנים( שאליה מתייחס המוניטין .כאשר סכום בר-השבה של יחידה מניבת
מזומנים )או קבוצה של יחידות מניבות מזומנים( נמוך מהיתרה בדוחות הכספיים של יחידה מניבת
מזומנים )או קבוצה של יחידות מניבות מזומנים( שאליה הוקצה המוניטין ,מוכר הפסד מירידת ערך
המיוחס ראשית למוניטין .הפסדים מירידת ערך מוניטין אינם מבוטלים בתקופות עוקבות.
145
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
כ.
ירידת ערך נכסים לא פיננסיים )המשך(
.2
חברות כלולות
החברה קובעת ,לאחר יישום שיטת השווי המאזני ,באם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין ירידת ערך של
ההשקעה בחברות כלולות .החברה קובעת בכל תאריך דיווח אם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך
של ההשקעה בחברה כלולה .בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה ,כולל המוניטין
המיוחס לחברה הכלולה .במידה שקיימת ראיה אובייקטיבית כאמור ,מוכר הפסד מירידת ערך ,בסכום
ההפרש בין סכום בר-ההשבה של ההשקעה בחברה הכלולה לבין ערכה בדוחות הכספיים .סכום בר-
ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן ושווי שימוש המחושב בהתבסס על הערכת שווי של תזרימי המזומנים
נטו שמפיקה החברה הכלולה .הפסד כאמור מירידת ערך אינו מוקצה באופן ספציפי למוניטין הכלול
בהשקעה ולפיכך בתקופות עוקבות ההפסד ניתן לביטול עד למלוא סכומו במידה שסכום בר-ההשבה של
ההשקעה עלה .ההפסד ,או ביטולו ,נזקף לדוח רווח והפסד בסעיף חלק הקבוצה ברווחי )בהפסדי( חברות
כלולות.
כא.
נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים המוחזקים למכירה
נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים מסווגים כמוחזקים למכירה ,כאשר יישובם ייעשה בעיקר באמצעות עסקת
מכירה ולא באמצעות שימוש מתמשך .האמור מתקיים כאשר הנכסים זמינים למכירה מידית במצבם הנוכחי,
קיימת מחויבות של החברה למכירה ,קיימת תכנית לאיתור קונה והמימוש צפוי ברמת ודאות גבוהה ביותר
) (highly probableלהסתיים בתוך שנה ממועד הסיווג .נכסים אלה אינם מופחתים ממועד סיווגם כך לראשונה
ומוצגים כנכסים שוטפים בנפרד במאזן ,לפי הנמוך מבין ערכם בדוחות הכספיים ושווים ההוגן בניכוי עלויות
מכירה .כאשר היתרה בדוחות הכספיים גבוהה מהשווי ההוגן בניכוי עלויות מכירה ,מוכר הפסד מירידת ערך
המיוחס לנכס )או לקבוצת הנכסים( בגובה ההפרש .במקביל ,ההתחייבויות המתייחסות לנכסים אלה מוצגות
בנפרד במאזן באופן דומה .כמו כן ,יתרות בגין רווח )הפסד( כולל אחר מוצגות בנפרד בדוח על השינויים בהון.
כב.
פעילות מופסקת
פעילות שהופסקה הינה קבוצת נכסים המהווה פעילות שמומשה או שמסווגת כמוחזקת למכירה כאמור לעיל והיא
מייצגת תחום פעילות עסקית או אזור גיאוגרפי של פעילות שהוא עיקרי ונפרד .בנוסף לסיווגה במאזן כאמור לעיל,
תוצאות הפעילות המתייחסות לפעילות שהופסקה מוצגים בנפרד בדוח רווח והפסד ובדוח תזרים המזומנים
המתייחסים לפעילות שהופסקה ,וזאת גם עבור מספרי השוואה שסווגו מחדש לצורך כך ,לרבות אלה המתייחסים
לבאור המגזרי.
כג.
מסים על ההכנסה
מסים על ההכנסה בדוח רווח והפסד כוללים מסים שוטפים ומסים נדחים .תוצאות המס בגין מסים שוטפים או
נדחים נזקפות לדוח רווח והפסד ,למעט אם הן מתייחסות לפריטים הנזקפים לרווח כולל אחר או להון .במקרים
אלה השפעת המס אף היא נזקפת לסעיף המתייחס ברווח כולל אחר או בהון.
.1
מסים שוטפים
חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה
למעשה ,עד לתאריך הדיווח ,וכן התאמות נדרשות בקשר לחבות המס לתשלום בגין שנים קודמות.
.2
מסים נדחים
מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיים לבין הסכומים המובאים
בחשבון לצורכי מס.
יתרות המסים הנדחים מחושבות לפי שיעור המס הצפוי לחול כאשר מסים אלה ייזקפו לדוח רווח והפסד או
להון ,בהתבסס על חוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד לתאריך הדיווח .סכום המסים
הנדחים בדוח רווח והפסד מבטא את השינויים ביתרות הנ"ל בתקופת הדיווח ,למעט בגין שינויים המיוחסים
לפריטים הנזקפים לרווח כולל אחר או הון.
בכל תאריך דיווח נכסי מסים נדחים נבחנים ובמידה שלא צפוי ניצולם הם מופחתים .במקביל ,הפרשים
זמניים )כגון הפסדים מועברים לצורכי מס( בגינם לא הוכרו נכסי מסים נדחים נבחנים ובמידה שניצולם
צפוי מוכר נכס מס נדחה מתאים .כל הפחתה והכרה כאמור נזקפות לסעיף מסים על ההכנסה.
146
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
כג.
מסים על ההכנסה )המשך(
.2
מסים נדחים )המשך(
בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש ההשקעות בחברות
מוחזקות ,כל עוד מכירת ההשקעות בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד הנראה לעין .כמו כן ,לא הובאו
בחשבון מסים נדחים בגין חלוקת רווחים על ידי חברות מוחזקות כדיבידנדים ,מאחר שחלוקת הדיבידנד
אינה כרוכה בחבות מס נוספת ,או בשל מדיניות החברה ,למעט מקרים מסוימים ,שלא ליזום חלוקת
דיבידנד הגוררת חבות מס נוספת.
כל נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים מוצגים במאזן כנכסים לא שוטפים והתחייבויות לא
שוטפות ,בהתאמה .מסים נדחים מקוזזים במאזן אם קיימת זכות חוקית בת אכיפה המאפשרת קיזוז נכס
מס שוטף כנגד התחייבות מס שוטף והמסים הנדחים מתייחסים לאותה ישות החייבת במס ולאותה רשות
מס.
כד.
עסקאות תשלום מבוסס מניות
עובדים של החברה זכאים להטבות בדרך של תשלום מבוסס מניות המסולקות במכשירים הוניים.
עסקאות המסולקות במכשירים הוניים
עלות העסקאות עם עובדים המסולקות במכשירים הוניים נמדדת לפי השווי ההוגן של המכשירים ההוניים
שהוענקו במועד ההענקה .השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור מקובל.
עלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים מוכרת ברווח והפסד יחד עם גידול מקביל בהון על פני התקופה
שבה תנאי הביצוע ו/או השירות מתקיימים ומסתיימת במועד שבו העובדים הרלוונטיים זכאים לגמול )להלן -
תקופת ההבשלה( .ההוצאה המצטברת המוכרת בגין עסקאות המסולקות במכשירים הוניים בכל מועד דיווח עד
למועד ההבשלה משקפת את מידת חלוף תקופת ההבשלה ואת האומדן הטוב ביותר של הקבוצה לגבי מספר
המכשירים ההוניים שיבשילו בסופו של דבר .ההוצאה או ההכנסה בדוח רווח והפסד משקפת את השינוי בהוצאה
המצטברת שהוכרה עד לסוף התקופה המדווחת.
כה.
התחייבויות בשל הטבות לעובדים
בקבוצה קיימים מספר סוגי הטבות לעובדים:
.1
הטבות עובד לזמן קצר
הטבות לעובדים לזמן קצר כוללות משכורות ,ימי חופשה ,מחלה ,הבראה והפקדות מעסיק לביטוח לאומי
ומוכרות כהוצאה עם מתן השירותים .התחייבות בגין בונוס במזומן או תכנית להשתתפות ברווחים ,מוכרת
כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית או משתמעת לשלם את הסכום האמור בגין שירות שניתן על ידי
העובד בעבר וניתן לאמוד באופן מהימן את הסכום.
.2
הטבות לאחר סיום העסקה
התוכניות ממומנות בדרך כלל על ידי הפקדות לחברות ביטוח והן מסווגות כתוכניות להפקדה מוגדרת וכן
כתוכניות להטבה מוגדרת.
לקבוצה תכניות להפקדה מוגדרת ,בהתאם לסעיף 14לחוק פיצויי פיטורין שלפיהן הקבוצה משלמת באופן
קבוע תשלומים מבלי שתהיה לה מחויבות משפטית או משתמעת לשלם תשלומים נוספים גם אם בקרן לא
הצטברו סכומים מספיקים כדי לשלם את כל ההטבות לעובד המתייחסות לשירות העובד בתקופה
השוטפת ובתקופות קודמות .הפקדות לתוכנית להפקדה מוגדרת בגין פיצויים או בגין תגמולים ,מוכרות
כהוצאה בעת ההפקדה לתוכנית במקביל לקבלת שירותי העבודה מהעובד ולא נדרשת הפרשה נוספת
בדוחות הכספיים.
כמו כן ,הקבוצה מפעילה תכנית להטבה מוגדרת בגין תשלום פיצויים בהתאם לחוק פיצויי פיטורין .לפי
החוק זכאים עובדים לקבל פיצויים עם פיטוריהם או עם פרישתם .ההתחייבות בשל סיום יחסי עובד-מעביד
מוצגת לפי שיטת שווי אקטוארי של יחידת הזכאות החזויה .החישוב האקטוארי מביא בחשבון עליות שכר
עתידיות ושיעור עזיבת עובדים ,וזאת על בסיס הערכה של עיתוי התשלום .הסכומים מוצגים על בסיס היוון
תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים ,לפי שיעורי הריבית של אגרות חוב ממשלתיות ,אשר מועד פרעונן
קרוב לתקופת ההתחייבות המתייחסות לפיצויי הפרישה.
החברה מפקידה כספים בגין התחייבויותיה לתשלום פיצויים לחלק מעובדיה באופן שוטף בקרנות פנסיה
וחברות ביטוח )להלן -נכסי התוכנית( .נכסי התוכנית הם נכסים המוחזקים על ידי קרן הטבות עובד לזמן
ארוך או בפוליסות ביטוח כשירות .נכסי התוכנית אינם זמינים לשימוש נושי הקבוצה ,ולא ניתן לשלמם
ישירות לקבוצה.
147
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
כה.
התחייבויות בשל הטבות לעובדים )המשך(
.2
הטבות לאחר סיום העסקה )המשך(
ההתחייבות בשל הטבות לעובדים המוצגת במאזן מייצגת את הערך הנוכחי של התחייבות ההטבות
המוגדרת בניכוי השווי ההוגן של נכסי התוכנית ,בניכוי עלות שירותי עבר ורווחים או הפסדים אקטואריים
שטרם הוכרו.
הרווחים או ההפסדים האקטואריים מוכרים בהתאם ל"שיטת הרצועה" .הקבוצה מכירה רק בסכום
הרווחים או ההפסדים האקטואריים נטו שנדחו בתקופות קודמות ,העולה על 10%מהגבוה מבין:
הערך הנוכחי של המחויבות בגין הטבות מוגדרות לעובדים לתחילת התקופה; או
השווי ההוגן של נכסי התוכנית לתחילת התקופה.
הסכום המוכר בדוח רווח והפסד בתקופה הינו הסכום האמור לגבי כל תכנית בנפרד מחולק בממוצע של
יתרת שנות העבודה הצפויות של העובדים.
.3
הטבות בגין פיטורין
פיצויי פיטורין לעובדים נזקפים כהוצאה כאשר הקבוצה התחייבה ,ללא אפשרות ממשית לביטול ,לפיטורי
עובדים לפני הגעתם לגיל הפרישה המקובל על פי תכנית פורמאלית מפורטת .הטבות הניתנות לעובדים
בפרישה מרצון נזקפות כאשר הקבוצה הציעה לעובדים תכנית המעודדת פרישה מרצון ,צפוי שההצעה
תתקבל וניתן לאמוד באופן מהימן את מספר הנענים להצעה.
כו.
הכרה בהכנסה
הכנסות מוכרות בדוח רווח והפסד כאשר הן ניתנות למדידה באופן מהימן ,צפוי שההטבות הכלכליות הקשורות
לעסקה יזרמו לחברה וכן העלויות שהתהוו או שיתהוו בגין העסקה ניתנות למדידה באופן מהימן .ההכנסות
נמדדות על פי שוויה ההוגן של התמורה בעסקה בניכוי הנחות מסחריות ,הנחות כמות והחזרות.
הכנסות מעסקאות מכירות באשראי הכוללות עסקת מימון ,מוכרות בערכן הנוכחי כך שההפרש בין השווי ההוגן
של העסקה אילו הייתה מתבצעת ללא אשראי לסכום הנקוב של התמורה מוכר בדוח רווח והפסד כהכנסות מימון
תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית.
להלן הקריטריונים הספציפיים בדבר הכרה בהכנסה לגבי סוגי ההכנסות הבאים:
הכנסות ממכירת סחורות
הכנסות ממכירות סחורות מוכרות כאשר הועברו כל הסיכונים והתשואות המשמעותיים הנגזרים מהבעלות על
הסחורות לקונה והמוכרת אינה שומרת מעורבות ניהולית נמשכת .בדרך כלל ,מועד המסירה הינו המועד שבו
הועברה הבעלות.
הכנסות ממתן שירותים )לרבות דמי ניהול(
הכנסות ממתן שירותים מוכרות בהתאם לשלב ההשלמה של העסקה לתאריך הדיווח .על-פי שיטה זו ,ההכנסות
מוכרות בתקופות הדיווח שבהן סופקו השירותים .במקרה שתוצאת החוזה אינה ניתנת למדידה באופן מהימן,
ההכנסה מוכרת עד לגובה ההוצאות שהתהוו הניתנות להשבה.
הכנסות ממכירת מקרקעין /הכנסות ממכירת דירות מגורים
הכנסות ממכירת מקרקעין/ממכירת דירות מגורים מוכרות ביחס ליחידת המקרקעין/דירת המגורים כאשר הסיכונים
וההטבות העיקריים הכרוכים בבעלות עברו לרוכש .הכנסות מוכרות רק במועד שבו לא קיימות אי וודאויות
משמעותיות ביחס לגביית התמורה מהעסקה ,כאשר העלויות הקשורות ידועות ,וכאשר לא קיימת מעורבות
ניהולית נמשכת ביחס לקרקע/לדירת המגורים שנמסרה .בדרך כלל ,האמור מתקיים עם סיום החלק המשמעותי
מהבנייה ,מסירת דירת המגורים לרוכש ותשלום מלוא מחיר הדירה על ידי הרוכש.
הכנסות מעבודות על-פי חוזי הקמה
הכנסה מעבודות על-פי חוזה הקמה מוכרת על-פי שיטת שיעור ההשלמה כאשר מתקיימים כל התנאים הבאים:
ההכנסות ידועות או ניתנות לאומדן מהימן ,גביית ההכנסות צפויה ,העלויות הכרוכות בביצוע העבודה ידועות או
ניתנות לאומדן מהימן ,לא קיימת אי ודאות מהותית באשר ליכולת הקבוצה )הקבלן המבצע( להשלים את העבודה
ולעמוד בתנאים החוזיים עם הלקוח ושיעור ההשלמה ניתן לאומדן מהימן .שיעור ההשלמה נקבע על בסיס העלות
בפועל מול העלות הכוללת החזויה.
כל עוד לא מתקיימים כל התנאים להכרה בהכנסה מעבודות על-פי חוזה הקמה ,מוכרת הכנסה בגובה עלויות
שהוצאו ,אשר השבתן צפויה )") (PROBABLEהצגת מרווח אפס"(.
כאשר צפוי הפסד מהחוזה ,מלוא ההפסד מוכר מידית ללא קשר לשיעור ההשלמה במסגרת עלות המכר.
148
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
כו.
הכרה בהכנסה )המשך(
הכנסות ריבית
הכנסות ריבית בגין נכסים פיננסיים מוכרות על בסיס צבירה בשיטת הריבית האפקטיבית.
הכנסות מדיבידנד
הכנסות מדיבידנד מהשקעות במניות שאינן מטופלות לפי שיטת השווי המאזני ,מוכרות במועד הקובע לזכאות
לדיבידנד.
הכנסות מדמי שכירות
הכנסות מדמי שכירות מוכרות לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות .הכנסות משכירות בהן קיימת עלייה
קבועה בדמי השכירות לאורך תקופת החוזה ,מוכרות כהכנסה בהתאם לשיטת הקו הישר כחלק בלתי נפרד מכלל
ההכנסה מדמי שכירות ,על פני תקופת השכירות.
דיווח הכנסות על בסיס ברוטו או על בסיס נטו
במקרים בהם הקבוצה פועלת כסוכנת או כמתווכת מבלי לשאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה,
הכנסותיה מוצגות על בסיס נטו .לעומת זאת ,במקרים בהם הקבוצה פועלת כספק עיקרי ונושאת בסיכונים
ובתשואות הנגזרים מהעסקה הכנסותיה מוצגות על בסיס ברוטו.
הנחות ללקוחות
הנחות שוטפות ללקוחות נכללות בדוחות הכספיים עם הענקתן ונזקפות לסעיף מכירות.
כז.
הכנסות והוצאות מימון
הכנסות מימון כוללות הכנסות ריבית בגין סכומים שהושקעו )לרבות נכסים פיננסיים זמינים למכירה( ,הכנסות
מדיבידנדים ,רווחים ממכירת נכסים פיננסיים המסווגים כזמינים למכירה ,שינויים בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים
הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,רווחים מהפרשי שער ורווחים ממכשירים מגדרים המוכרים ברווח או
הפסד .הכנסות ריבית מוכרות עם צבירתן ,באמצעות שיטת הריבית האפקטיבית .הכנסות מדיבידנדים מוכרות
במועד בו מוקנית לקבוצה הזכות לקבלת תשלום .אם מתקבל הדיבידנד בגין מניות סחירות ,מכירה הקבוצה
בהכנסות מדיבידנד ביום האקס.
שינויים בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד כוללים גם הכנסות מדיבידנדים
וריביות.
הוצאות מימון כוללות הוצאות ריבית על הלוואות שהתקבלו ,שינויים בגין ערך הזמן בגין הפרשות ,שינויים בשווי
ההוגן של נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ,הפסדים מירידת ערך של נכסים פיננסיים
והפסדים ממכשירים מגדרים המוכרים ברווח או הפסד .עלויות אשראי ,שאינן מהוונות על נכסים כשירים ,נזקפות
לרווח או הפסד לפי שיטת הריבית האפקטיבית.
רווחים והפסדים מהפרשי שער מדווחים בנטו.
כח.
עלות ההכנסות והנחות מספקים
בעלות המכירות נכללים הפסדים בגין ירידת ערך מלאי ,מחיקת מלאי והפרשות בגין מלאי איטי.
הנחות מנוכות מעלות הקניות במועדים בהם מתקיימים התנאים המזכים באותן הנחות .חלק מההנחות בגין אותו
חלק מהקניות המתווסף למלאי הסגירה מיוחס למלאי והחלק הנותר מקטין את עלות המכירות.
הנחות מספקים שהזכות לקבלתן מותנית בעמידת החברה ביעדים מסוימים ,כגון עמידה בהיקף רכישות שנתי
)כמותי או כספי( מינימלי ,נכללות בדוחות הכספיים ,באופן יחסי ,בהתאם להיקף הרכישות שביצעה החברה
מהספקים בתקופה המדווחת המקדמות את החברה לקראת העמידה ביעדים ,וזאת רק כאשר צפוי שהיעדים
יושגו וניתן לאמוד את סכומי ההנחות באופן סביר .אומדן העמידה ביעדים מבוסס ,בין היתר ,על ניסיון העבר
ומערכות היחסים של החברה עם הספקים ועל היקף הרכישות החזוי מהספקים ביתרת התקופה.
כט.
רווח )הפסד( למניה
הרווח למניה מחושב על ידי חלוקה של הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה במספר המניות הרגילות
המשוקלל שקיים במהלך התקופה .ברווח הבסיסי למניה נכללות רק מניות אשר קיימות בפועל במהלך התקופה.
מניות רגילות פוטנציאליות )אופציות לעובדים( נכללות רק בחישוב הרווח המדולל למניה במידה שהשפעתן
מדללת את הרווח למניה על ידי כך שהמרתן מקטינה את הרווח למניה או מגדילה את ההפסד למניה מפעילויות
נמשכות .בנוסף ,מניות רגילות פוטנציאליות שהומרו במהלך התקופה נכללות ברווח המדולל למניה רק עד למועד
ההמרה ,ומאותו מועד נכללות ברווח הבסיסי למניה .חלקה של החברה ברווחי חברות מוחזקות מחושב לפי חלקה
ברווח למניה של אותן חברות מוחזקות מוכפל במספר המניות שבידי החברה.
149
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
ל.
הפרשות
הפרשה בהתאם ל IAS 37-מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה )משפטית או משתמעת( כתוצאה מאירוע
שהתרחש בעבר ,צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן
מהימן .במידה שההשפעה מהותית ,הפרשות נמדדות תוך היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים ,תוך שימוש
בשיעור ריבית לפני מס המשקף את הערכות השוק בנוגע לערך הזמן של הכסף ,ובמקרים מסוימים ,אף את
הסיכונים הספציפיים הקשורים להתחייבות.
להלן סוגי ההפרשות שנכללו בדוחות הכספיים:
תביעות משפטיות
הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית בהווה או מחויבות משתמעת כתוצאה
מאירוע שהתרחש בעבר ,יותר סביר מאשר לא ) (more likely than notכי הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים
לסילוק המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן .כאשר השפעת ערך הזמן מהותית ,נמדדת ההפרשה בהתאם
לערכה הנוכחי.
הפרשה לאחריות ולבדק
לקבוצה קיימת התחייבות מותנית כלפי מזמיני העבודות במסגרת מקובלת של אחריות לטיב הבניה וכן אחריות
בהתאם להוראות חוק המכר )דירות( ,תשל"ג) 1973-כולל במסגרת עסקאות משותפות( .עלויות הבניה של
הקבוצה הנכללות בדוח רווח והפסד כוללות זקיפות תקופתיות של סכומים לכיסוי ההתחייבויות כאמור .זקיפות
אלו נעשות בהתחשב באופי הפרויקט ובידע הנצבר בגינו לאורך תקופת הבניה על פי הערכת מהנדסים .הזקיפות
נעשות לאורך תקופת הבניה ,בהתחשב בשיעור ההשלמה ומעודכנות לפי הצורך עם סיום הפרויקט ומסירתו
למזמינים.
לא.
הוצאות פרסום ושיווק
הוצאות בגין פעילויות פרסום ,קידום מכירות ושיווק ,מוכרות כהוצאה במועד בו קיימת לקבוצה גישה למוצרי
הפרסום או כאשר השירות בגין פעולות אלה ניתן לקבוצה.
לב.
הסדרי זיכיון למתן שירותים
הסדרי זיכיון למתן שירותים הינם הסדרים בהם גופים מהסקטור הציבורי מתקשרים בחוזה עם גוף מהסקטור
הפרטי שבו הוא מתחייב לתכנן ,לבנות ולממן רכוש או תשתית כלשהם לשירות הציבור ובתמורה להקמת הרכוש
מקבל המפעיל זיכיון מהמדינה להפעיל את הרכוש לתקופה מוגדרת ,וכן לספק שירותים נלווים הקשורים לרכוש.
בתום תקופת הזיכיון מחזיר המפעיל את הרכוש או מאריך את תקופת הזיכיון.
הקבוצה כמפעיל התקשרה בהסדרי זיכיון למתן שירותים מסוג BOO ,(Build, Operate, Transfer) BOT
) (Build, Own Operateו (Private Finance Initiative) PFI -עם המדינה ,רשויות מקומיות ותאגידי מים להקמה,
בניה ותפעול של מוסדות ציבור ,מכוני טיהור שפכים ומערכות הולכה ואספקת אנרגיה.
בהתאם ל IFRIC 12-התשתית המוקמת אינה מוכרת כרכוש קבוע בדוחות הכספיים של המפעיל )הקבוצה(.
לקבוצה הסדרים להקמת מכוני טיהור שפכים ומבנים ציבוריים ורישיון לחלוקת גז טבעי באזור הנגב המטופלים
בחלקם כנכס פיננסי ובחלקם כנכס בלתי מוחשי .תקופת ההסדר נחלקת לשתי תקופות :תקופת הקמה ,ותקופת
תפעול החלה בעת השלמת הקמת התשתית .זכויות הקבוצה בגין הזיכיון מוכרות כנכס פיננסי ,חייבים בגין הסדרי
זיכיון ,אשר בתחולת ) IAS 39הלוואות וחייבים( ,מאחר שלקבוצה קיימת זכות בלתי מותנית לקבל ממעניק הזיכיון
תקבולים מובטחים תמורת השימוש בתשתית .הנכס מוכר בתקופת ההקמה לפי השווי ההוגן של השירותים
שיינתנו בהתייחס לעלויות ההקמה בתוספת המרווח הגולמי להערכת הקבוצה ,ומסולק באמצעות התקבולים
בתקופת התפעול .לאחר הכרה ראשונית ,מוכרת הכנסת ריבית במשך תקופת ההסדר לפי שיטת הריבית
האפקטיבית.
זכויות הקבוצה בגין הזיכיון מוכרות כנכס בלתי מוחשי ,רישיון ,המשקף את הזכות הקיימת לקבוצה לגבות תשלום,
שאינו מובטח על ידי מעניק הזיכיון ,בהתאם למידת השימוש שלציבור המשתמשים בתשתית .הנכס מוקם
בתקופת ההקמה ועלותו נקבעת בהתייחס לעלויות ההקמה בתוספת המרווח הגולמי להערכת הקבוצה .לגבי
הטיפול החשבונאי העוקב בנכס בלתי מוחשי ראה סעיף יט' לעיל.
כאשר רק חלק מהתקבולים מובטח על ידי התחייבות לתשלום על ידי מנפיק הזיכיון ,הזיכיון מוכר כנכס פיננסי עד
לגובה הסכום המבוטח והיתרה מוכרת כנכס בלתי מוחשי.
לג.
הצגת דוח על הרווח הכולל
החברה בחרה להציג דוח על הרווח הכולל בשני דוחות :דוח רווח והפסד ודוח על הרווח הכולל ,במסגרתו מוצגים,
מלבד סכום הרווח הנקי הנלקח מדוח רווח והפסד ,כל הפריטים אשר הוכרו ברווח כולל אחר.
לד.
מניות אוצר
מניות החברה המוחזקות על ידי החברה ו/או חברות מאוחדות נמדדות לפי עלות רכישתן ומוצגות בקיזוז מהון
החברה .כל רווח או הפסד הנובע מרכישה ,מכירה ,הנפקה או ביטול של מניות אוצר נזקף ישירות להון.
150
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לה.
גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם
- IAS 1הצגת דוחות כספיים
בחודש יוני 2011פרסם ה IASB-תיקון ל) IAS 1-להלן -התיקון( .התיקון עוסק בנושא הצגת רווח כולל אחר.
בהתאם לתיקון ,פריטים אשר ניתן להעבירם לרווח או הפסד בשלב מאוחר יותר )למשל ,בעת גריעה או יישוב(
יוצגו בנפרד מהפריטים אשר לא יועברו לרווח או הפסד לעולם.
התיקון ייושם למפרע החל הדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר ,2013או לאחריו .אימוץ
מוקדם אפשרי.
להערכת החברה ,לתיקון לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.
- IAS 12מסים על ההכנסה
התיקון ל IAS 12-חל על נדל"ן להשקעה שנמדד לפי מודל השווי ההוגן .התיקון קובע שיש למדוד את
נכס/התחייבות המס הנדחה בגין נכסים כאמור בהתבסס על ההנחה שהערך בספרים של נכס הבסיס ייושב
במלואו באמצעות מימוש )ולא באמצעות שימוש( .עם זאת ,אם הנדל"ן להשקעה הוא בר הפחתה ומוחזק,
בהתאם למודל העסקי של החברה ,במטרה להשיב את מרבית ) (substantially allההטבות הכלכליות הגלומות בו
בדרך של שימוש ולא בדרך של מכירה ,רשאית החברה שלא לפעול לפי הנחת המימוש כאמור ,ואז עליה ליישם
את ההוראות "הרגילות" של ) IAS 12כלומר ,המסים הנדחים יימדדו לפי אופן היישוב הצפוי של נכס הבסיס ,כפי
שנקבע על ידי הנהלת החברה -מימוש או שימוש(.
התיקון מבטל את הוראות SIC 12הדורשות ,במקרה של נדל"ן להשקעה שנמדד בשווי הוגן ,לפצל בין רכיב
הקרקע לבין רכיב המבנה על מנת למדוד את המס הנדחה.
התיקון ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר .2012יישום מוקדם
אפשרי.
להערכת החברה ,לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.
) IAS 19מתוקן( -הטבות עובד
בחודש יוני 2011פרסם ה IASB -את ) IAS 19מתוקן( )להלן -התקן( .עיקרי התיקונים שנכללו בתקן הם:
-
רווחים והפסדים אקטואריים יוכרו אך ורק ברווח הכולל האחר ולא ייזקפו לרווח או הפסד.
שיטת "הרצועה" אשר אפשרה דחייה של רווחים או הפסדים אקטואריים מבוטלת.
תשואת נכסי התכנית תוכר ברווח או הפסד בהתבסס על שיעור היוון שמשמש למדידת ההתחייבויות בשל
הטבות לעובדים ,ללא קשר להרכב בפועל של תיק ההשקעות.
האבחנה בין הטבות עובד לטווח קצר לבין הטבות עובד לטווח ארוך תתבסס על מועד הסילוק הצפוי ולא על
המועד בו קמה זכאות העובד להטבות.
עלות שירותי עבר הנובעת משינויים בתכנית תוכר מידית.
התקן ייושם למפרע החל מהדוחות הכספים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר 2013או לאחריו .אימוץ
מוקדם אפשרי.
החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של התקן ,אך אין ביכולתה ,בשלב זה ,לאמוד את השפעתו ,אם בכלל,
על הדוחות הכספיים.
- IFRS 7מכשירים פיננסיים :גילוי
התיקון ל) IFRS 7-להלן -התיקון( עוסק בדרישות גילוי חדשות ונרחבות לגבי גריעת נכסים פיננסיים ודרישת גילוי
במקרים בהם מתבצעות העברות חריגות סביב בסמוך למועד הדיווח .מטרת התיקון לסייע למשתמשים בדוחות
הכספיים להעריך את החשיפות לסיכונים בגין העברות של נכסים פיננסיים והשפעת סיכונים אלה על המצב
הכספי של החברה .התיקון יגביר את שקיפות הדיווח של עסקאות העברה ,ובפרט של עסקאות איגוח נכסים
פיננסיים .התיקון ייושם באופן של מכאן ולהבא החל מהדוחות הכספיים לתקופות המתחילות ביום 1בינואר
.2012יישום מוקדם אפשרי.
הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים העתידיים של החברה.
- IFRS 9מכשירים פיננסיים
.1
בחודש נובמבר 2009פורסם החלק הראשון בשלב הראשון ) (phase 1של - IFRS 9מכשירים פיננסיים,
כחלק מפרויקט החלפת - IAS 39מכשירים פיננסיים :הכרה ומדידה) IFRS 9 .להלן – התקן( מתמקד
בעיקר בסיווג ובמדידה של נכסים פיננסיים והוא חל על כל הנכסים הפיננסיים שבתחולת .IAS 39
התקן קובע כי בעת ההכרה לראשונה כל הנכסים הפיננסיים )כולל מכשירים משולבים שבהם החוזה
המארח הוא נכס פיננסי( יימדדו בשווי הוגן .בתקופות עוקבות יש למדוד מכשירי חוב בעלות מופחתת רק
אם מתקיימים שני התנאים המצטברים הבאים:
151
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לה.
גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(
-
הנכס מוחזק במסגרת מודל עסקי שמטרתו היא להחזיק בנכסים על מנת לגבות את תזרימי
המזומנים החוזיים הנובעים מהם.
-
על פי התנאים החוזיים של הנכס הפיננסי ,החברה זכאית ,במועדים מסוימים ,לקבל תזרימי
מזומנים המהווים אך ורק תשלומי קרן ותשלומי ריבית על יתרת הקרן.
למרות האמור לעיל ,חברה יכולה ,בעת ההכרה לראשונה ,לייעד מכשיר חוב אשר עונה על שני התנאים
האמורים לשווי הוגן דרך רווח או הפסד אם עשות כן מבטלת או מפחיתה משמעותית חוסר סימטריות
במדידה או בהכרה ) (accounting mismatchשהייתה נגרמת אלמלא כן.
המדידה העוקבת של כל יתר מכשירי החוב והנכסים הפיננסיים האחרים תהיה על פי שווי הוגן.
נכסים פיננסיים שהינם מכשירים הוניים יימדדו בתקופות עוקבות בשווי הוגן ,וההפרשים ייזקפו לרווח
והפסד או לרווח )הפסד( כולל אחר ,על פי בחירת המדיניות החשבונאית לגבי כל מכשיר ומכשיר )סכומים
שהוכרו ברווח כולל אחר לא יועברו לאחר מכן לרווח או הפסד( .אם מדובר במכשירים הוניים המוחזקים
למטרות מסחר ,חובה למדוד אותם בשווי הוגן דרך רווח או הפסד .הבחירה הינה סופית ואין לשנותה .עם
זאת ,כאשר חברה משנה את המודל העסקי שלה לניהול נכסיה הפיננסיים ,עליה לסווג מחדש את כל
המכשירים הפיננסיים המושפעים משינוי המודל העסקי על מנת לשקף שינוי זה .בכל יתר הנסיבות ,אין
לבצע סיווג מחדש של המכשירים הפיננסיים.
תאריך התחילה של התקן הוא 1בינואר ,2013אימוץ מוקדם אפשרי .אימוץ לראשונה ייעשה למפרע תוך
הצגה מחדש של מספרי ההשוואה בכפוף להקלות המצוינות בתקן.
.2
בחודש אוקטובר 2010פורסמו תיקונים ל IFRS 9-בנושא גריעה ובנושא התחייבויות פיננסיות .לפי
הוראות התיקונים ,יש להמשיך וליישם את הוראות IAS 39לגבי גריעה ולגבי התחייבויות פיננסיות שלא
נבחרה לגביהן חלופת השווי ההוגן )ייעוד לשווי הוגן דרך רווח או הפסד( .כלומר ,הוראות הסיווג והמדידה
של IAS 39ימשיכו לחול על התחייבויות פיננסיות שמוחזקות למסחר ועל התחייבויות פיננסיות שנמדדות
בעלות מופחתת.
השינויים הנובעים מהתיקונים כאמור משפיעים על מדידת התחייבויות שנבחרה לגביהן חלופת השווי
ההוגן .לפי התיקונים ,סכום השינוי בשווי ההוגן של ההתחייבות -שמיוחס לשינויים בסיכון האשראי -ייזקף
לרווח כולל אחר .כל יתר השינויים בשווי הוגן ייזקפו לדוח רווח והפסד .אם זקיפת השינוי בשווי ההוגן של
ההתחייבות ,שנגרם כתוצאה משינויים בסיכון האשראי ,לרווח כולל אחר ייצור חוסר סימטריה חשבונאית
בדוח רווח והפסד ,אזי גם אותו שינוי ייזקף לדוח רווח והפסד ולא לרווח כולל אחר.
כמו כן ,לפי התיקונים ,התחייבויות בגין נגזרים מסוימים על מכשירים הוניים לא מצוטטים כבר לא יהיה
ניתן למדוד לפי עלות ,אלא אך ורק לפי שווי הוגן.
תאריך התחילה של התיקונים הוא 1בינואר .2013אימוץ מוקדם אפשרי ,בתנאי שהחברה מיישמת גם
את הוראות IFRS 9בנוגע לסיווג ומדידה של נכסים פיננסיים )שלב הנכסים( .אימוץ לראשונה של
התיקונים ייעשה למפרע תוך הצגה מחדש של מספרי ההשוואה ,בכפוף להקלות המצוינות בתיקונים.
לתיקון לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה.
- IFRS 13, IFRS 12, IFRS 11, IFRS 10דוחות כספיים מאוחדים ,הסדרים משותפים ,גילוי בדבר זכויות בישויות
אחרות ,מדידת שווי הוגן
בחודש מאי 2011פרסם ה IASB -ארבעה תקנים חדשים IFRS 10 :דוחות כספיים מאוחדים IFRS 11 ,הסדרים
משותפים IFRS 12 ,גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות )להלן – התקנים החדשים( וכן את IFRS 13מדידת שווי
הוגן ,ותיקן שני תקנים קיימים ) IAS 27Rמתוקן (2011דוחות כספיים נפרדים ו) IAS 28R-מתוקן (2011
השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות.
התקנים החדשים יישומו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר ,2013או
לאחריו .אימוץ מוקדם אפשרי ,אולם אם חברה בוחרת לבצעו ,עליה לאמץ את התקנים החדשים כמכלול אחד
)למעט דרישות הגילוי על פי IFRS 12שניתן לאמצן בנפרד( .התקנים כוללים הוראות מעבר עם הקלות מסוימות
בעת היישום לראשונה.
להלן עיקרי הוראות התקנים והשפעותיהם על החברה:
) IFRS 10להלן -תקן (10מחליף את IAS 27בדבר הטיפול החשבונאי בדוחות כספיים מאוחדים ,וכן כולל את
הטיפול החשבונאי באיחוד ישויות מובנות ) (structured entitiesשטופלו בעבר ב SIC 12-איחוד -ישויות למטרות
מיוחדות.
152
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לה.
גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(
תקן 10אינו כולל שינויים בנהלי האיחוד ,אך משנה את ההגדרה של קיומה של שליטה לצורך איחוד וכולל מודל
יחיד לצורכי איחוד .על פי תקן 10על מנת שתתקיים שליטה נדרש קיומם של כוח ) (powerוחשיפה או זכות
לתשואות משתנות ) (variable returnsמהחברה המושקעת .כוח הינו היכולת להשפיע ולכוון את הפעילויות של
החברה המושקעת ,אשר משפיעות באופן משמעותי על התשואה של המשקיע.
תקן 10קובע כי בעת בחינת קיומה של שליטה יש להביא בחשבון זכויות הצבעה פוטנציאליות רק אם הן ממשיות,
לעומת IAS 27לפני התיקון אשר קבע כי זכויות הצבעה פוטנציאליות יובאו בחשבון רק אם הן ניתנות למימוש
באופן מידי כאשר יש להתעלם מכוונת ההנהלה והיכולת הפיננסית למימוש זכויות אלו.
בנוסף ,תקן 10קובע כי משקיע יכול שישלוט גם אם מחזיק פחות מ 50%-מזכויות ההצבעה בחברה המוחזקת
)שליטה אפקטיבית( ,וזאת בניגוד ל IAS 27-הקיים אשר אפשר לבחור שני מודלים לאיחוד -מודל השליטה
האפקטיבית ומודל השליטה המשפטית.
להערכת החברה ,לתקן 10לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.
- IAS 27Rדוחות כספיים נפרדים
) IAS 27Rלהלן -תקן 27המתוקן( מחליף את IAS 27ומטפל רק בדוחות כספיים נפרדים .ההנחיות הקיימות
לגבי דוחות כספיים נפרדים נותרו ללא שינוי במסגרת תקן 27המתוקן.
- IFRS 11הסדרים משותפים
) IFRS 11להלן -תקן (11מחליף את IAS 31בדבר הטיפול החשבונאי בזכויות בעסקאות משותפות ואת SIC 13
בדבר פרשנות לטיפול החשבונאי בהשקעות לא כספיות על ידי ישויות בשליטה משותפת.
תקן 11מגדיר הסדרים משותפים כהסדרים חוזיים שלפיהם לשני צדדים או יותר קיימת שליטה משותפת.
תקן 11מחלק את ההסדרים המשותפים לשני סוגים:
-
עסקאות משותפות ) ,(joint venturesשבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים נטו של
העסקה המשותפת .תקן 11דורש כי עסקאות משותפות יטופלו רק לפי שיטת השווי המאזני וזאת בניגוד
להוראות IAS 31אשר קבעו כי חברה יכולה לבחור כמדיניות חשבונאית האם ליישם את שיטת האיחוד
היחסי או שיטת השווי המאזני לגבי ישויות בשליטה משותפת.
-
פעילויות משותפות ) ,(joint operationsשבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים של
הפעילות המשותפת ומחויבות משותפת בגין ההתחייבויות של הפעילות המשותפת .תקן 11דורש כי
החברה המחזיקה תכיר בנכסים ,בהתחייבויות ,בהכנסות ובהוצאות של הפעילות המשותפת על פי חלקה
היחסי בפעילות זו כפי שנקבע בהסדר המשותף ,בדומה לטיפול החשבונאי הקיים היום.
להערכת החברה בהתחשב בהתאמה למפרע כמתואר בבאור 2לו' לתקן 11לא צפויה להיות השפעה מהותית על
הדוחות הכספיים.
- IAS 28Rהשקעות בחברות כלולות
) IAS 28Rלהלן -תקן 28המתוקן( מחליף את .IAS 28השינויים העיקריים הנכללים בו לעומת IAS 28
מתייחסים לטיפול החשבונאי לפי שיטת השווי המאזני בהשקעות בעסקאות משותפות ,כתוצאה מפרסום
IFRS 11והמעבר מיישום שיטת האיחוד היחסי ליישום שיטת השווי המאני בהשקעות אלה .תקן 28המתוקן
קובע גם כי במקרה של מימוש השקעה בחברה כלולה או בעסקה משותפת לרבות חלק ממנה ,יש ליישם את
הוראות IFRS 5על אותו חלק שעונה על התנאים לסיווג כמוחזק למכירה ,ולגבי החלק שנשאר ,יש להמשיך
וליישם את שיטת השווי המאזני עד למועד המימוש בפועל .בנוסף ,במקרה של השקעה בחברה כלולה שהופכת
להשקעה בעסקה משותפת ) (joint ventureולהיפך ,יש להמשיך וליישם את שיטת השווי המאזני ואין לבצע
מדידה מחדש של ההשקעה שנותרה.
להערכת החברה ,לתקן 28המתוקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.
153
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2
עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לה.
גילוי לתקני IFRSחדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(
- IFRS 12גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות
) IFRS 12להלן -תקן (12קובע דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות של החברה ,לרבות חברות בנות ,הסדרים
משותפים ,חברות כלולות וישויות מובנות ) .(structured entitiesתקן 12מרחיב את דרישות הגילוי בנוגע
לשיקולים ולהנחות ששימשו את ההנהלה בקביעת קיומה של שליטה ,שליטה משותפת או השפעה מהותית
בישויות מוחזקות ,וכן בקביעת סוג ההסדר המשותף .תקן 12כולל גם דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות
מהותיות.
הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה.
- IFRS 13מדידת שווי הוגן
) IFRS 13להלן -תקן (13קובע הנחיות באשר לאופן מדידת שווי הוגן ,ככל שמדידה זו נדרשת בהתאם לתקינה
הבינלאומית .תקן 13מגדיר שווי הוגן כמחיר שהיה מתקבל במכירת נכס ,או משולם בהעברת התחייבות ,בעסקה
רגילה ) (orderlyבין משתתפי שוק במועד המדידה .בנוסף ,תקן 13מפרט את המאפיינים של משתתפים בשוק
) (market participantsוקובע כי השווי ההוגן יתבסס על ההנחות בהן היו משתמשים משתתפים בשוק .כמו כן,
קובע תקן 13כי מדידת שווי הוגן תבוסס על ההנחה כי העסקה תבוצע בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות ,או
בהיעדר שוק עיקרי ,בשוק המועיל ) (advantageousביותר.
תקן 13קובע כי יש למקסם את השימוש בנתונים הניתנים לצפייה מהשוק ביחס לשימוש בנתונים שאינם ניתנים
לצפייה מהשוק .כמו כן ,תקן 13קובע מדרג לשווי ההוגן בהתאם למקור הנתונים ששימשו לקביעת השווי ההוגן:
רמה :1מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים.
רמה :2נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה 1אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין.
רמה :3נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה )טכניקות הערכה ללא שימוש בנתוני שוק ניתנים
לצפייה(.
כמו כן ,תקן 13קובע דרישות גילוי מסוימות.
הגילויים החדשים ,וכן מדידה של נכסים והתחייבויות של תקן 13נדרשים מכאן ולהבא ,רק לגבי התקופות
המתחילות לאחר מועד יישומו ,החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום 1בינואר 2013או
לאחריו .אימוץ מוקדם אפשרי .גילויים חדשים אלו לא חלים על מספרי השוואה.
הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה.
באשר להשפעה על הדוחות הכספיים ,להערכת החברה ,לתקן 13לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות
הכספיים.
לו.
התאמה למפרע בגין שינוי מדיניות חשבונאית ,הצגת חברות בשליטה משותפת
עד ליום 30בספטמבר 2011אוחדו זכויות בקבוצה בישויות בשליטה משותפת על פי שיטת האיחוד היחסי .החל
מיום 31בדצמבר 2011מיישמת הקבוצה את שיטת השווי המאזני ,לפיה רווחים או הפסדים של ישויות בשליטה
משותפת נרשמים על בסיס השווי המאזני.
שינוי המדיניות נעשה מאחר ולדעת הנהלת הקבוצה ,המדיניות החשבונאית החדשה מספקת מידע מהימן
ורלוונטי יותר לגבי נכסי הקבוצה .החברה סבורה כי ,המדיניות החשבונאית החדשה תספק מידע מהימן ורלוונטי
יותר לגבי הדוחות הכספיים שלה.
בעת בחינת נאותות שינוי המדיניות המתוכנן ועמידה בקריטריונים שנקבעו ב ,IAS 8 -יש להביא בחשבון
ש IAS 31-הוא תקן ישן שפורסם בשנת ) 1990על אף שהוא עבר מספר תיקונים במהלך השנים ,שהעיקרי בהם
היה פרסום גרסה מתוקנת בדצמבר .(2003תקן זה כולל מספר אמירות לגבי נאותות שיטת האיחוד היחסי
שלאורך הזמן גישת ה IASB -כלפיהן משתנה .ההחלטות ה IASB-שקיבלו ביטוי בפרסום תקן IFRS 11מבהירות
מעל לכל צל של ספק ששיטת האיחוד היחסי מביאה להצגה לא נאותה ולהכרה בנכסים והתחייבויות כאשר לישות
אין זכויות ומחויבויות בגין נכסי והתחייבויות ההסדר המשותף .הדבר נכון לגבי מכלול הפעילויות בקבוצה בהם
יושמה שיטת האיחוד היחסי.
לאור האמור לעיל ,הקבוצה סבורה כי שינוי המדיניות החשבונאית לגבי ישויות בהן לקבוצה יש שליטה משותפת
משיטת האיחוד יחסי לשיטת השווי המאזני יביא לכך שהדוחות הכספיים יספקו מידע מהימן יותר ורלוונטי יותר
למשתמשים השונים בדוחות הכספיים ולכן זהו שינוי מדיניות העומד בקריטריונים שנקבעו ב IAS 8-לשינוי
מדיניות יזום.
בהתאם ,החברה תיאמה ,בדרך של הצגה מחדש ,את מספרי ההשוואה הכלולים בדוחות כספיים אלה ,על מנת
לשקף בהם למפרע את השפעת שינוי המדיניות החשבונאית של החברה ,בגין יישום שיטת השווי המאזני בגין
חברות בשליטה משותפת ולא בדרך של איחוד יחסי.
154
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לו.
התאמה למפרע בגין שינוי מדיניות חשבונאית ,הצגת חברות בשליטה משותפת )המשך(
השפעת ההתאמה למפרע על סעיפי הדוח על המצב הכספי
ליום 31בדצמבר 2010
השפעת
ההתאמה
למפרע
כפי שדווח
מחדש
בעבר
אלפי ש"ח
כמוצג
בדוחות
כספיים
אלה
ליום 1בינואר 2010
השפעת
ההתאמה
למפרע
כפי שדווח
מחדש
בעבר
אלפי ש"ח
כמוצג
בדוחות
כספיים
אלה
נכסים
נכסים שוטפים
מזומנים ושווי מזומנים
309,387
)(26,864
282,523
242,991
)(24,708
218,283
השקעות ,הלוואות לזמן קצר
ופקדון בנאמנות
72,040
)(16,321
55,719
208,657
)(14,649
194,008
לקוחות
453,298
1,250
454,548
420,227
6,077
426,304
חייבים ויתרות חובה
141,812
)(29,772
112,040
118,268
)(2,230
116,038
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי
הקמה
315,647
)(62,842
252,805
257,374
)(59,238
198,136
מלאי ,מלאי מקרקעין וזכויות
במקרקעין
280,015
)(22,749
257,266
265,215
)(21,606
243,609
נכס המוחזק למכירה ופעילות
שהופסקה
5,480
-
5,480
2,432
-
2,432
1,577,679
)(157,298
1,420,381
1,515,164
)(116,354
1,398,810
נכסים לא שוטפים
השקעה בחברות מוחזקות
3,281
341,322
344,603
3,493
325,441
328,934
חייבים ויתרות חובה לזמן
ארוך
132,510
)(67,852
64,658
168,460
)(70,260
98,200
רכוש קבוע
121,198
)(1,553
119,645
115,998
)(1,474
114,524
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
251,557
)(5,757
245,800
242,587
)(5,418
237,169
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן
שירותים
20,000
-
20,000
-
-
-
מלאי מקרקעין
271,142
)(207,110
64,032
265,339
)(198,549
66,790
נדל"ן מניב
197,500
-
197,500
130,456
-
130,456
מסים נדחים
30,552
)(3,439
27,113
27,128
)(202
26,926
1,027,740
55,611
1,083,351
953,461
49,538
1,002,999
2,605,419
)(101,687
2,503,732
2,468,625
)(66,816
2,401,809
סה"כ נכסים
155
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לו .התאמה למפרע בגין שינוי מדיניות חשבונאית ,הצגת חברות בשליטה משותפת )המשך(
השפעת ההתאמה למפרע על סעיפי הדוח על המצב הכספי )המשך(
ליום 31בדצמבר 2010
השפעת
כמוצג
ההתאמה
בדוחות
למפרע
כפי שדווח
כספיים אלה
מחדש
בעבר
אלפי ש"ח
כפי שדווח
בעבר
ליום 1בינואר 2010
השפעת
כמוצג
ההתאמה
בדוחות
למפרע
כספיים אלה
מחדש
אלפי ש"ח
התחייבויות והון
התחייבויות שוטפות
אשראי מתאגידים בנקאיים
ואחרים
149,769
חלויות שוטפות של אגרות
חוב
23,108
)(7,091
-
142,678
224,869
23,108
22,603
)(5,576
-
219,293
22,603
התחייבויות לספקים ולנותני
שירותים
451,696
)(53,794
397,902
393,368
)(40,445
352,923
זכאים ויתרות זכות
318,647
)(27,823
290,824
322,716
)(8,696
314,020
התחייבויות בגין עבודות
בחוזי הקמה
240,479
)(9,904
230,575
199,030
)(11,308
187,722
התחייבויות בגין נכס המוחזק
למכירה ופעילות שהופסקה
1,067
1,067
437
1,086,154
1,163,023
1,184,766
)(98,612
)(66,025
437
1,096,998
התחייבויות לא שוטפות
התחייבויות לתאגידים
בנקאיים
203,793
-
203,793
167,071
2
167,073
אגרות חוב
357,814
-
357,814
372,220
-
372,220
הלוואה למימון נדל"ן מניב
116,026
-
116,026
80,600
-
80,600
התחייבויות אחרות לזמן
ארוך
32,247
)(2,063
30,184
27,000
)(12
26,988
התחייבויות בשל הטבות
לעובדים ,נטו
43,943
)(1,012
42,931
42,020
)(781
41,239
מסים נדחים
19,141
19,141
20,747
769,889
709,658
772,964
)(3,075
)(791
20,747
708,867
הון המיוחס לבעלי מניות החברה
הון מניות
117,433
-
117,433
117,376
-
117,376
פרמיה על מניות
307,095
-
307,095
302,306
-
302,306
קרנות מהפרשי תרגום
בחברות מוחזקות וקרנות
אחרות
)(89,558
-
)(89,558
)(27,658
-
)(27,658
מניות אוצר
)(17,640
-
)(17,640
)(17,640
-
)(17,640
יתרת רווח
327,315
-
327,315
219,394
-
219,394
644,645
-
644,645
593,778
-
593,778
זכויות שאינן מקנות שליטה
3,044
-
3,044
2,166
-
2,166
סה"כ הון
647,689
-
647,689
595,944
-
595,944
2,605,419
)(101,687
2,503,732
2,468,625
156
)(66,816
2,401,809
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :2עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(
לו.
התאמה למפרע בגין שינוי מדיניות חשבונאית ,הצגת חברות בשליטה משותפת )המשך(
השפעת ההתאמה למפרע על סעיפי הדוח רווח והפסד )המשך(
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר 2010
השפעת
כמוצג
ההתאמה
בדוחות
למפרע
כפי שדווח
כספיים אלה
מחדש
בעבר
אלפי ש"ח
כפי שדווח
בעבר
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר 2009
השפעת
כמוצג
ההתאמה
בדוחות
למפרע
כספיים אלה
מחדש
אלפי ש"ח
הכנסות מביצוע עבודות
ומתן שירותים
עלות העבודות
והשירותים
2,834,149
)(135,502
2,698,647
2,526,787
)(134,854
2,391,933
2,512,368
)(99,822
2,412,546
2,214,376
)(102,216
2,112,160
רווח גולמי
321,781
)(35,680
286,101
312,411
)(32,638
279,773
39,038
)(148,192
)(24,213
11,577
1,584
39,038
)(136,615
)(22,629
7,129
)(135,111
)(27,503
6,158
1,357
7,129
)(128,953
)(26,146
)(632
10,150
23,077
)(45,064
19,435
13,051
)(12,044
18,803
10,150
36,128
)(57,108
)(882
2,121
56,336
)(69,603
25,483
12
1,530
)(4,903
24,601
2,133
57,866
)(74,506
)(145,836
33,603
)(112,233
)(167,513
29,637
)(137,876
175,945
)(41,104
)(2,077
2,077
173,868
)(39,027
144,898
)(45,616
)(3,001
3,001
141,897
)(42,615
רווח מפעילויות נמשכות
רווח מפעילויות
שהופסקו ,נטו
134,841
-
134,841
99,282
-
99,282
15,105
-
15,105
7,390
-
7,390
רווח נקי
149,946
-
149,946
106,672
-
106,672
התאמת שווי הוגן בגין
נדל"ן מניב
הוצאות הנהלה וכלליות
הוצאות מכירה ושיווק
חלק החברה ברווחי
)בהפסדי( חברות
כלולות ,נטו
הכנסות אחרות ,נטו
הכנסות מימון
הוצאות מימון
רווח )הפסד( לפני מסים
על ההכנסה
מסים על ההכנסה
השפעת ההתאמה למפרע על סעיפי הדוח על הרווח הכולל ועל הרווח למניה.
לא הייתה כל השפעה על סעיפי הדוח על הרווח הכולל ועל הרווח למניה.
157
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :3מזומנים ושווי מזומנים
שיעור הריבית
31בדצמבר
2011
%
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
א .ההרכב:
מזומנים ופקדונות למשיכה מידית
פקדונות לזמן קצר
פקדונות לזמן קצר -בניירה ניגרית
0.5 - 2.5
208,805
137,915
116,671
1.9 - 3.17
42,877
134,933
88,351
10
8,788
260,470
9,675
282,523
13,261
218,283
ב .בסיסי הצמדה:
שקלי לא צמוד
157,562
177,794
119,485
מטבע חוץ -דולר ארה"ב
25,013
19,315
25,114
מטבע חוץ -אירו
64,111
63,985
50,711
מטבע חוץ -לירה שטרלינג
1,127
2,776
1,772
מטבע חוץ -ניירה ניגרית
8,788
12,906
15,738
מטבע חוץ -אחר
3,869
5,747
5,463
260,470
282,523
218,283
באור - :4השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון בנאמנות
שיעור הריבית
31בדצמבר
2011
%
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
א .ההרכב:
6,842
16,954
111,827
ניירות ערך סחירים )ראה ב' להלן(
15,145
36,596
50,313
הלוואה לזמן קצר
-
2,140
1,122
פקדונות מיועדים )בנאמנות( ומזומן מיועד
4,922
26,909
29
55,719
30,746
194,008
1.0-1.8
פקדונות בתאגידים בנקאיים
ב .פרוט תיק ניירות הערך )נמדד בשווי הוגן דרך רווח או הפסד(:
אג"ח צמוד מדד
272
-
1,137
אג"ח לא צמוד
5,634
1,029
-
מניות
-
-
2,264
קרנות נאמנות
936
6,842
15,925
16,954
108,426
111,827
158
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :5
לקוחות
ההרכב:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
חובות פתוחים )(3) (2) (1
שטרות והמחאות לגבייה
1בינואר
2010
450,656
34,475
414,100
40,448
388,932
37,372
485,131
454,548
426,304
10,703
12,363
15,458
)(1
לאחר ניכוי הפרשה לחובות מסופקים
)(2
חובות הלקוחות אינם נושאים ריבית .ירידת ערך חובות לקוחות מטופלת באמצעות רישום הפרשה לחובות
מסופקים.
)(3
להלן ניתוח יתרת הלקוחות שלא הוכרה בגינם ירידת ערך )הפרשה לחובות מסופקים( ,לקוחות לפי תקופת
הפיגור בגבייה ביחס לתאריך הדוח:
לקוחות שטרם
הגיע מועד
פרעונם
ללא פיגור
בגבייה
לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם
הינו
90-120
60-90
30-60
עד
יום
יום
יום
30יום
אלפי ש"ח
מעל 120
יום *(
סה"כ
31בדצמבר 2011
262,538
93,759
40,262
21,904
50,843
15,825
485,131
31בדצמבר 2010
252,960
89,491
37,184
20,485
37,852
16,576
454,548
1בינואר 2010
268,576
52,629
34,653
14,191
37,700
18,555
426,304
*( כולל אומדנים לגמר חשבונות סופיים וכן עכבונות להבטחת טיב ביצוע.
באור - :6
חייבים ויתרות חובה
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
קבוצת אלקו
חלות שוטפת של הלוואה לאלקטרה נדל"ן בע"מ -חברה אחות
עובדים )כולל חלויות שוטפות(
מוסדות
הוצאות מראש
מקדמות לספקים *(
אחרים
*(
1,447
18,487
3,769
12,594
22,993
52,216
25,806
538
32,086
3,714
16,091
19,448
21,144
19,019
1,989
28,554
1,246
24,587
15,604
17,818
26,240
137,312
112,040
116,038
בעיקר בגין מקדמות ,ששולמו לרכישת ברזל לצורך הבטחת מחיר הברזל.
159
1בינואר
2010
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :7
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה )התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה(
א.
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
)מוצג במסגרת נכסים שוטפים(
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
הכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי הקמה
בניכוי -תקבולים ממזמיני עבודות
ב.
1,943,253
1,609,152
1,771,463
1,518,658
939,457
741,321
334,101
252,805
198,136
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
)מוצג במסגרת התחייבויות שוטפות(
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
תקבולים ממזמיני עבודות
בניכוי -הכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי הקמה
באור - :8
1בינואר
2010
1בינואר
2010
753,820
539,316
1,003,070
772,495
992,392
804,670
214,504
230,575
187,722
מלאי ומלאי מקרקעין
א.
ההרכב:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
חומרי גלם וחלפים )מוצג לפי עלות(
תוצרת בעיבוד
תוצרת גמורה )מוצג לפי שווי מימוש ,נטו(
סחורות
תשלומים על חשבון מלאי ומלאי בדרך
מלאי מקרקעין )ראה ב' להלן(
1בינואר
2010
32,275
10,245
-
29,840
14,248
162
33,383
31,216
33,357
18,392
95
22,183
18,809
31,477
15,542
108,849
92,836
89,539
240,631
164,430
154,070
349,480
257,266
243,609
באשר למלאי ששועבד בשעבוד ספציפי כביטחון להתחייבויות ,ראה באור 26ד'.
ב.
מלאי מקרקעין:
חברה מאוחדת של החברה ,בין היתר ,באמצעות חברות מוחזקות בישראל ובחו"ל ,עוסקת בפעילות עסקית
בתחום ייזום בניה למגורים בישראל ובחו"ל .פעילות זו מבוצעת בדרך של רכישת קרקעות ,הוצאת ההיתרים
הדרושים ,ביצוע שינוי ייעוד במידת הנדרש ,שיווק ,תכנון והקמת פרויקטים ו/או בדרך של מכירת מקרקעין
באחד משלבי הייזום השונים .במסגרת פעילות זו נרכשו קרקעות בישראל ובחו"ל ,בבולגריה ופולין )עיקר
פעילות החברה המאוחדת בישראל ובבולגריה() .ראה בנוסף באור .(14
160
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :8
מלאי ומלאי מקרקעין )המשך(
ב.
מלאי מקרקעין) :המשך(
פירוט ההשקעות במלאי מקרקעין:
חלק החברה
וחברות
המאוחדות
ברווח
%
100
100
בולגריה )(1
)(2
פולין
ישראל )(4) (3
סה"כ מלאי מקרקעין *(
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
84,466
41,178
114,987
94,189
42,801
27,440
106,435
47,635
-
240,631
164,430
154,070
*(
כולל עלויות אשראי שהוונו בסך של כ 24-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר ) 2011כ 22-מיליון ש"ח ליום 31
בדצמבר 2010וכ 20-מיליון ש"ח ליום 1בינואר .(2010
)(1
בשנת 2007השלימה חברה מאוחדת ,באמצעות חברות בנות בבולגריה ,רכישת קרקעות בשטח כולל של
כ 22.4-אלפי מ"ר המיועדת לבניה למגורים ולמשרדים .מחיר רכישת הנכסים הכולל הסתכם לכ10.2-
מיליון אירו )כ 56.9-מיליון ש"ח( .הפרויקטים עתידים לכלול שטח בנוי כולל של כ 43.5-אלפי מ"ר .החברה
הבת בבולגריה חתמה בשנת 2007על הסכם ליווי בנקאי והסכם קבלני והחלה בביצוע ובשיווק של שלב
א' ) 98יחידות דיור( של אחד הפרויקטים בורנה.
בגין פרויקט הכולל 18אלפי מ"ר שטח בנוי צופה החברה לקבל אישור לאכלוס הפרויקט במהלך החציון
הראשון של שנת .2012עד לתום תקופת הדיווח חתמה חברה בת בבולגריה במצטבר על 37חוזי מכירה
בפרויקט זה .למועד הדוחות הכספיים התקבלו מקדמות בגין חוזי מכירה שנחתמו וטרם נמסרו ללקוחות
בסך של כ 4.6-מיליון ש"ח אשר נכללו במסגרת סעיף הזכאים ויתרות זכות.
בגין פרויקט הכולל 14.5אלפי מ"ר שטח בנוי ,הושלם הליך תכנון הפרויקט והשגת היתר בניה .בתקופת
הדוח לאור המשבר הכלכלי במזרח אירופה הקפיאה החברה המאוחדת את הפרויקט ובוחנת את
אפשרויות הפיתוח ו/או מימוש הקרקע.
בתקופת הדוח בוצעה הפחתה לירידת ערך של נכס מקרקעין בבולגריה בסך של כ 7-מיליון ש"ח.
)(2
בשנת 2009התקבל אישור סופי מעיריית ורשה לתוכנית בניין עיר )תב"ע( למקרקעין .על פי תכנית
התב"ע שאושרה ,חלק מהשטחים מיועדים לבנייה למגורים וחלקם האחר מיועד לשטח ציבורי שיופקע
לצרכי רווחת הציבור כנגד פיצוי או כנגד החלפת שטחים.
בחודש יולי 2010רכשה החברה המאוחדת ,בתמורה לסך של כ 0.9-מיליון אירו 10% ,נוספים בחברה
המחזיקה במלאי המקרקעין בפולין כך שלאחר רכישה זו מחזיקה החברה המאוחדת במלוא הזכויות
בחברה וכפועל יוצא מכך במקרקעין.
במהלך שנת 2011המשיכה החברה בתהליכים סטאטוטוריים לקידום זמינות הקרקע לבניה תוך טיפול,
בין השאר ,בהסדרת דרכי גישה ותשתיות.
)(3
בשנת 2010הצטרפה החברה לקבוצת משקיעים אשר רכשה מגרש במתחם רמז-ארלוזורוב בתל-אביב
במסגרתה רכשה החברה זכויות ל 7-יחידות דיור בתמורה לסך של כ 27,440-אלפי ש"ח .הפרויקט מנוהל
על ידי חברת פאנגאיה נדל"ן בע"מ .במהלך תקופת הדיווח חתמה החברה על חוזה למכירת יחידת דיור
אחת.
)(4
בחודש מאי 2011חתמה חברה מאוחדת על הסכם עקרונות המותנה בקיומו של תנאי מתלה ,לפיו רכשה
מאת דאבליו פריים בע"מ )להלן -דאבליו( המצויה בשליטת פאנגאיה נדל"ן בע"מ ,ואשר זכאית להירשם
כבעלים של כ 92%-מהמקרקעין בפארק צמרת בתל אביב )להלן -המקרקעין( מחצית מזכויותיה
במקרקעין )כ (46%-בתמורה לסך של כ 83-מליון ש"ח .יתרת הזכויות במקרקעין מוחזקות בידי צדדים
שלישיים )ביניהם בעלי השליטה בדאבליו( שהתקשרו עם דאבליו בהסכם לשיתוף פעולה להקמת פרויקט
על המקרקעין .בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין ניתן להקים על המקרקעין בניין מגורים ובו כ164-
דירות וכן מרתפי חנייה ומחסנים )להלן -הפרויקט(.
בחודש יולי 2011התקבל אישור הבנק להסבת 50%מהמימון הבנקאי שהועמד לחברה המאוחדת
ולפיכך נכנס ההסכם לתוקפו.
החברה המאוחדת ודאבליו פועלות במשותף למכירת זכויותיהן במקרקעין לקבוצת רוכשים ,אשר תקים
את הפרויקט .לפרטים נוספים ראה באור 22ג'.
161
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות
א .הרכב השקעות בחברות מאוחדות
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
78,178
109,748
39,022
40,000
405,000
480,000
522,200
629,748
158,258
158,258
49,813
49,813
פירוט ההשקעות )במישרין על ידי החברה(:
מניות
הלוואות
שטרי הון
בניכוי -הפרשה לירידת ערך בגין חברות מאוחדות
מוניטין הכלול בהשקעה
1בינואר
2010
57,239
65,900
392,311
515,450
105,179
28,955
ב .מידע נוסף בדבר חברות מאוחדות המוחזקות במישרין על ידי החברה
מדינת
התאגדות
2011
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ
אלקטרה בניה בע"מ
נכסי אריאל בע"מ
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
אלקטרה פאוור בע"מ
קדר -מערכות מיזוג אויר ) (1989בע"מ
Electech Holdings BV
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ
חברות לא פעילות
2010
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ
אלקטרה בניה בע"מ
נכסי אריאל בע"מ
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
אלקטרה פאוור בע"מ
קדר -מערכות מיזוג אויר ) (1989בע"מ
Electech Holdings BV
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ
חברות לא פעילות
2009
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ
אלקטרה בניה בע"מ
נכסי אריאל בע"מ
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
אלקטרה פאוור בע"מ
קדר -מערכות מיזוג אויר ) (1989בע"מ
Electech Holdings BV
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ
חברות לא פעילות
*(
**(
זכויות
החברה
בהון ובזכויות
הצבעה
%
סכומים שהעמידה
החברה לחברה מאוחדת
ערבויות
הלוואות
כספיות
ושטרי הון
אלפי ש"ח
היקף
ההשקעה
בחברה
מאוחדת
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
הולנד
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
100
100
100
100
100
100
100
100
100
75
100
40,000
480,000
520,000
170,745
14,295
21,500
2,040
208,580
)(* (103
30,000
1,000
**(
4,230
**(
97
26,600
46,314
1,571
39
109,748
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
הולנד
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
100
100
100
100
100
100
100
100
100
51
100
30,192
405,000
7,999
831
444,022
160,504
17,911
21,500
2,040
201,955
)(* (103
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
הולנד
ישראל
ישראל
ישראל
ישראל
100
100
100
100
100
100
100
100
100
51
100
30,192
383,000
24,561
3,395
15,722
1,341
458,211
163,997
21,204
21,500
2,040
208,741
כולל מניות אוצר בסך 17,474אלפי ש"ח.
סכום
מייצג
נמוך
162
מ1-
אלפי
-
**(
1,000
-
**(
4,230
-
**(
97
26,600
46,314
1
39
78,178
)(* (103
-
**(
1,000
-
**(
4,230
-
**(
97
24,600
27,375
1
39
57,239
ש"ח.
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
חלק החברה בסעיפי הדוחות הכספיים של עסקה משותפת שהחברה זקפה בגינה את חלקה בנכסים ,בהתחייבויות,
בהכנסות ובהוצאות
ג.
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
רכוש שוטף
467
343
649
רכוש לא שוטף
269,800
197,500
130,456
התחייבויות שוטפות
8,113
8,035
10,707
התחייבויות לא שוטפות
148,660
116,026
80,600
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
ד.
הכנסות
7,485
-
-
הוצאות
9,069
129
158
השקעות בחברות כלולות -עודף הפסדים על השקעות בחברות מוחזקות
.1
השקעות בחברות כלולות ובחברות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
ההרכב:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
פירוט ההשקעות:
מניות -חלק בהון *(
הלוואות ויתרות חובה לזמן ארוך **(
מוניטין הכלול בהשקעה
1בינואר
2010
228,723
180,116
206,365
138,238
196,532
132,402
408,839
344,603
328,934
338
338
338
*(
ההשקעה בחברות כלולות ובחברות בשליטה משותפת ,ליום 31בדצמבר ,2011המטופלות לפי שיטת
השווי המאזני כוללת עלויות מימון שהוונו בגין נכסים כשירים בבעלות החברות הכלולות בסך של כ65-
מיליון ש"ח ) 31בדצמבר - 2010כ 46-מיליון ש"ח 1 ,בינואר - 2010כ 29-מיליון ש"ח(.
**(
ראה בנוסף באור 9ו') (3בדבר תנאי הצמדה וריבית של הלוואה לחברה כלולה שסכום הקרן בגינה הינו
כ 35-מיליון דולר ארה"ב.
163
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
השקעות בחברות כלולות -עודף הפסדים על השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
ד.
.2
תמצית נתונים מהדוחות הכספיים של החברות הכלולות ומידע נוסף
נתונים מהדוחות הכספיים של החברות הכלולות:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
חלק הקבוצה בדוח על המצב הכספי של
החברות הכלולות בהתאם לשיעור ההחזקה
בהן לתאריך הדיווח:
נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים *(
התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפות
נכסים נטו
1בינואר
2010
178,803
260,858
)(127,683
)(83,255
130,088
231,511
)(82,471
)(72,763
115,819
214,842
)(65,453
)(68,676
228,723
206,365
196,532
*( כולל יתרות עודפי עלות ומוניטין.
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
חלק הקבוצה בדוח על המצב הכספי של
החברות הכלולות בהתאם לשיעור ההחזקה
בהן לתאריך הדיווח:
.3
הכנסות
199,865
170,056
154,188
רווח נקי
8,144
18,803
24,601
מידע נוסף בדבר חברות כלולות המוחזקות במישרין על ידי החברה
מדינת
התאגדות
זכויות החברה
בהון ובזכויות
הצבעה
%
הלוואות
שהעמידה
החברה
לחברה
כלולה
היקף
ההשקעה
בחברה
כלולה
אלפי ש"ח
2011
חברה כלולה א'
ישראל
38
10,580
)(6
חברה כלולה ב'
ישראל
25
4,288
)(1,648
14,868
)(1,654
2010
חברה כלולה א'
ישראל
38
3,155
)(6
חברה כלולה ב'
ישראל
25
4,517
)(1,659
7,672
)(1,665
164
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות מאוחדות בתקופות הדוח
ה.
.1
בחודש מאי 2007חתמה ,O.T.S Omni Trading Services Marshall (2007) Ltd.חברה בת זרה בבעלות מלאה
של ) Electech Holding B.Vלהלן -הרוכשת( ,על הסכם לרכישת 84%ממניות חברה ניגרית )להלן -החברה
הניגרית או ,(O.T.Sלרבות אופציה לרכישת 16%הנותרים )להלן -האופציה( ולרבות פעילותה העסקית של
חברה זרה נוספת המשלימה את פעילות החברה הניגרית )להלן -החברה המארשלית והפעילות הנרכשת( ,זאת
בתוקף מיום 1בינואר .2007במועד הרכישה העריכה הנהלת הרוכשת כי האופציה תמומש בסבירות גבוהה ולכן
אוחדו מלוא הנכסים ,ההתחייבויות והתוצאות של החברה הניגרית והפעילות הנרכשת החל ממועד הרכישה.
בשנת 2010נחתם תיקון להסכם האמור בדבר מימוש האופציה והסדרת התחשבנויות נוספות ,לרבות סיום
ההתחשבנות בגין תמורה מותנית שנכללה בהסכם בסך של כ 9.9-מיליון דולר ארה"ב.
לצורך הרכישה ,בוצעה הערכת שווי על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי בחברה אשר קבע את השווי ההוגן של
הנכסים הבלתי מוחשיים המזוהים :קשרי לקוחות -כ 3-מיליון ש"ח ) 10שנות הפחתה( ,צבר הזמנות פרויקטים
לבניה -כ 5.4-מיליון ש"ח ) 3שנות הפחתה( ,צבר הזמנות שירותי אחזקה -כ 1.5-מיליון ש"ח )שנת הפחתה
אחת אשר הופחת במלואו( ומותג -כ 2.9-מיליון ש"ח ) 6שנות הפחתה(.
.2
בחודש מרס 2007נחתם בין חברה בת בבעלות מלאה של החברה ,נכסי אריאל בע"מ )להלן בסעיף זה -החברה
הבת( ,לבין בעלי המניות של אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ ,הסכם )להלן -ההסכם( המסדיר את
מכירת מלוא אחזקותיהם ) (100%של בעלי המניות באלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ לחברה הבת.
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ עוסקת במתן שירותים לגופים שונים ,פרטיים וציבוריים ,בתחומי
תחזוקת מבנים ומערכות אלקטרומכניות ואספקת כוח אדם מיומן ומקצועי בתחומים אלו .כמו כן ,נמכרה
לאלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ במסגרת העסקה פעילותה של חברת בלייגולד ישראל בע"מ
)להלן -בלייגולד( אשר עיקר עיסוקה בציפוי מערכות מיזוג אוויר למניעת קורוזיה בתמורה לסך של כ 3.2-מיליון
ש"ח .העסקה הושלמה בחודש יוני .2007
סך התמורה ששולמה לאחר התחשבנות בגין תמורה מותנית שסוכמה בהסכם הינו כ 28-מיליון ש"ח.
בחודש ספטמבר 2009בעקבות שינוי מבני שנערך בקבוצה הפכה חברת אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים
ומערכות בע"מ לחברת בת המוחזקת ישירות על ידי החברה.
בחודש יוני 2009נחתם בין החברה לבין בעלי שליטה בי.ב .אחזקת מערכות בע"מ )להלן -י.ב .אחזקות( הסכם
מפורט )להלן -ההסכם( המסדיר את רכישת 100%מהון המניות המונפק והנפרע של י.ב .אחזקות )להלן -
העסקה( .י.ב .אחזקות עוסקת בעיקר באחזקה ,תפעול ושירותים למבנים ,פרויקטים ,מתקנים וציוד .ביום 1
באוקטובר 2009הושלמה עסקת הרכישה זאת לאחר השלמת מספר תנאים מתלים שנקבעו בהסכם ,לרבות
קבלת אישורים רגולטוריים הנדרשים על פי כל דין .התמורה בעסקה )לרבות תשלום בגין אי תחרות של בעלי
השליטה בי.ב .אחזקות( נקבעה כדלקמן:
א(
במועד ההשלמה שולם עבור המניות סך של כ 10.7-מיליון ש"ח )לאחר התאמה לרווחי י.ב .אחזקות
בשנים 2006-2008כפי שסוכמו לאחר בדיקת הנאותות שביצעה החברה(.
.3
ב(
ו.
יתרת התמורה תשולם בשנת 2012בהתאם לדוחות הכספיים של י.ב .אחזקות לשנים
) 2009-2011אשר תחושב כ 49%-מממוצע הרווח הנקי השנתי של י.ב .אחזקות לאותן שנים ,לפי מכפיל
(7ולאחר אישורם ,זאת באמצעות מקדמות שישולמו בשנים 2010-2011וגמר חשבון שיבוצע בשנת
.2012ראה בנוסף באור 19לגבי ההתחשבנות הצפויה בגין התמורה המותנית.
במסגרת העסקה נחתם הסכם נוסף לפיו תשלם י.ב אחזקות עבור מוניטין אישי והתחייבות לאי תחרות סך
של כ 16-מיליון ש"ח אשר מומן באמצעות הלוואה שהעמידה החברה לי.ב .אחזקות במועד ההשלמה
האמור.
החל מיום 1באוקטובר 2009נכלל המאזן והתוצאות העסקיות של י.ב .אחזקות במסגרת דוחות כספיים
אלה.
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופות הדוח
.1
בשנת 2006רכשה החברה ,באמצעות חברה מאוחדת ,בחלקים שווים ,יחד עם צד ג' ,קרקע בליטא בשטח של
4,400מ"ר המיועדת לבניה למגורים ומבנה משרדים .תכנון הפרויקט הושלם .הנהלת החברה המאוחדת בוחנת
את תכניותיה העתידיות בפרויקט ,לרבות חלופת מימוש המקרקעין.
165
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
ו.
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופות הדוח )המשך(
.2
ביום 18באפריל 2007חתמה חברה בת ,בבעלות החברה המאוחדת ,על הסכם לרכישת 40%ממניות חברה
הרשומה בלטביה )להלן -החברה הלטבית( וכן חלק יחסי מהלוואות הבעלים שהועמדו לחברה הלטבית תמורת
סך של כ 2.2-מיליון אירו .החברה הלטבית מחזיקה בזכויות במקרקעין בשטח של כ 23-אלפי מ"ר בעיר ריגה
עליהם יוקם פרויקט מגורים בשטח של כ 37-אלפי מ"ר ,כ 400-יחידות דיור ,המתוכנן להיבנות בשלושה שלבים.
החברה הלטבית החלה בהקמת יסודות עבור שלב א' בפרויקט .למועד הדוח הוקפאו עבודות הבניה בשל המצב
הכלכלי במדינה .החברה הלטבית השלימה את הליך הפרטת הקרקע במלואה ,תוך הסדרת תנאי התשלום בגין
ההפרטה .החברה הלטבית קיבלה אורכה לסיום הבניה עד לשנת .2020
החברה המאוחדת קיבלה בשנת ,2011ממומחה בלתי תלוי ,הערכות שווי של מלאי המקרקעין בלטביה וכתוצאה
מכך ביצעה הפחתה לערכו בסך של כ 2-מיליון ש"ח ) – 2009כ 2-מיליון ש"ח(.
.3
בחודש מאי 2007חתמה חברה בת של חברה מאוחדת )להלן -החברה הבת( על הסכם עקרונות לשיתוף פעולה
עם צד ג' לרכישת חטיבת קרקע בשטח של כ 2,400-דונם בסנט פטרסבורג ,רוסיה ,ולהמשך הפעילות העסקית
ביחס לקרקע וזאת באמצעות חברה רוסית אשר תוחזק בחלקים שווים על ידי החברה הבת וצד ג'.
בהתאם להסכם העקרונות רכשה החברה הבת בחודש יוני 50% 2007ממניות חברה קפריסאית המחזיקה ב-
100%ממניות החברה הרוסית בע.נ .תמורת 1,000אירו .בחודש ספטמבר 2007חתמה החברה הרוסית על
הסכם סופי עם מוכר הקרקע ,לרכישת חטיבת הקרקע האמורה .התמורה הכוללת ) (100%בגין הקרקע הינה
בסך של כ 105-מיליון דולר ארה"ב.
בהתאם להסכמות במועד רכישת הקרקע ,לרבות עדכונים שחלו לאחר מכן ,למימון ההשקעה ,העמידה החברה
הקפריסאית המשותפת את מלוא הסכומים הנדרשים ,עד לסכום כולל של 110מיליון דולר ארה"ב ,בדרך של
הלוואות בעלים כאשר 35%על ידי צד ג' ו 65%-על ידי החברה והחברה הבת .מתוך הסך הנ"ל ההלוואה
שהעמידה החברה ,בסך של כ 30 -מיליון דולר ארה"ב ,נושאת ריבית שנתית בשיעור של ליבור 4%+והיתרה
מחברת הבת וצד ג' ברובל רוסי נושאת ריבית שנתית בשיעור של .9%הלוואות הבעלים תיפרענה באופן שבו
ראשית יוחזר לחברה חלקה בהלוואת הבעלים )קרי 30 ,מיליון דולר ארה"ב -חלק החברה המאוחדת וצד ג'(
מעודפי מזומנים של החברה הרוסית וכאשר המזומנים הינם חופשיים ולאחר מכן יוחזר לחברת הבת המימון
העודף עד לסך של 5.2מיליון ש"ח ולאחר מכן היתרה תיפרע בחלקים שווים.
בחודש נובמבר 2007קיבלה החברה הרוסית אישורים המעידים על רישום חטיבת הקרקע על שמה .כמו כן
בחודש ינואר 2009הושלם תהליך שינוי הייעוד של הקרקע האמור מייעוד כקרקע חקלאית לייעוד של בניה
למגורים ורישום הייעוד החדש במרשם הנכסים הרוסי )הקדסטר( .בהתאם לייעוד הרשום החדש ייעודה של
הקרקע הינו לבניה למגורים ) (Residential buildingsכאשר לפי הנורמה התכנונית החלה במקום מתאפשרת בניה
רוויה למגורים ,שטחי שירות ,מסחר ,מוסדות ציבור ותשתיות נלוות לבניה זו .הקיבולת המדויקת של הבניה
ומתכונתה תיגזרנה מן המתכונת הסופית של התכנון המפורט כפי שיאושר בהמשך הליכי התכנון על ידי הרשויות
ואשר נכון למועד זה טרם הושלמה הכנתו.
במהלך תקופת הדיווח פעלה החברה הרוסית ביחד עם בעלי קרקעות סמוכות לצורך קידום הוצאת תב"ע ותוכנית
קונספטואלית כוללת באזור .בשלב זה ,בהתאם למדיניות החברה לזירוז הליכי התכנון והאישור ,החברה הרוסית
ממשיכה לפעול להשבחת הקרקע באופן עצמאי ובהתאם פנתה לרשויות התכנון המוניציפאליות לקבלת אישור
תב"ע ואישור תכנית קונספטואלית וכן חלוקת המגרש לתתי-חלקות לצורך שיווק ו/או בניה עצמאית.
בתקופת הדוח קיבלה החברה הרוסית ממומחה בלתי תלוי הערכת שווי למלאי המקרקעין ברוסיה ונמצא כי לא
קיים פגם בין שווי המימוש ,נטו של המלאי לבין ערכו הפנקסני.
בהתאם לדיני חוק מקומיים ברוסיה ,החלים חברת הבת הפועלת בסנט פטרסבורג שברוסיה )להלן -החברה
הרוסית( נקבע ,כי החל מהשנה השנייה לפעילות כל חברה רוסית ובכל שנה לאחר מכן ,ערך הנכסים נטו של כל
חברה רוסית לא יהיה נמוך מההון שהושקע בחברה הרוסית על ידי מייסדיה ) .(Charter Capitalבמקרה וערך
הנכסים נטו יורד מתחת להון המושקע המינימאלי הקבוע בחוק ו/או הופך לשלילי ,על החברה הרוסית להתפרק
מרצון .במידה והחברה הרוסית אינה מתפרקת מרצונה ,הממשל המקומי יכול לדרוש את פירוק החברה הרוסית,
זאת בכפוף לצו בית משפט שיורה זאת.
למועד המאזן ,לחברה הרוסית קיים הון עצמי שלילי ,העונה על המפורט לעיל .עם זאת ,להערכת הנהלת החברה
הרוסית ,המתבססת בין היתר על עמדת יועציה המשפטיים ,הון עצמי שלילי כשלעצמו אינו מחייב פירוק מידי ויש
לראותו כסימן להרעה במצב הכספי של החברה הרוסית ,הדורש נקיטת צעדים רלוונטיים .בהקשר זה ,הנהלת
החברה הרוסית מאמינה כי ניתן להקטין את הסיכויים לפירוק החברה הרוסית על ידי נקיטת צעדים לשיפור מצבה
הכספי ,כקבוע בדיני החוק המקומיים ברוסיה .בהתאם לשינויי חקיקה במהלך שנת ,2011מידע לגבי חברות עם
ערך נכסים שלילי נטו יהווה מידע הזמין לציבור.
166
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופות הדוח
ו.
בחודש יוני 2011אלקטרה השקעות בע"מ ,חברת בת בבעלות מלאה של החברה ,פאנגאיה נדל"ן בע"מ וחברות
נוספות אחרות חתמו על הסכם להקמת פרויקט נדל"ן למגורים ,מסחר ומשרדים )להלן -הפרויקט( .במסגרת
הפרויקט הוקמה חברה משותפת )להלן -החברה המשותפת( ,בה מחזיקה אלקטרה השקעות ,12.5%אשר רכשה
קרקע בתל אביב מתנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ )להלן -המוכרת( ,בתמורה לסך של
כ 530-מיליון ש"ח )מתוכם סך של 50מיליון ש"ח הופקד במעמד חתימת ההסכם ,סך של 82.5מיליון ש"ח שולם
ביום 6בדצמבר 2011וסך של 397.5מיליון ש"ח ישולם ב 3-ביוני .(2012על הקרקע עתיד להיבנות פרויקט נדל"ן
למגורים ,מסחר ומשרדים.
.4
בין הצדדים הוסכם כי מימון פעילות החברה המשותפת בכל הקשור והנוגע לפרויקט ייעשה בדרך של נטילת מימון
מבנקים ושעבוד נכסי החברה המשותפת ואם ככל שיידרש על-ידי הגורם המממן ,בדרך של העמדת ערבויות
ושעבוד מניות החברה המשותפת עוד התחייבו הצדדים להעמיד ,כל אחד על-פי חלקו היחסי במניות החברה
המשותפת ,את ההון העצמי הנדרש מהפרויקט בדרך של הלוואות בעלים ו/או ערבויות בעלים .בנוסף התחייבו
הצדדים ,בהתאם להוראות הסכם רכישת הקרקע להעמיד ערבויות בעלים צולבות למלוא חובות והתחייבות החברה
המשותפת על-פי הסכם הרכישה.
בין הצדדים נחתם הסכם בעלי מניות בו הוסדר אופן ניהול החברה המשותפת .הסכם בעלי המניות שונה בהסכמת
הצדדים בחודש ספטמבר 2011כך שלא מתקיימת שליטה משותפת בין הצדדים ,אלא לחברה הבת ,ביחד עם
חברה אחות של החברה ,קיימת השפעה מהותית בחברה משותפת ,כפועל יוצא ,שונתה הצגת הפרויקט משיטת
האיחוד היחסי לשיטת השווי המאזני .כמו כן ,הוסכם כי החברה ו/או חברה בשליטתה תהיה הקבלן הראשי לניהול
ההנדסי ובניית הפרויקט בהיקף המוערך למועד הדוח בכ 800-מיליון ש"ח .הפרויקט צפוי להימשך 6שנים ועלותו
הכוללת ,בהתאם לתכנון הקיים במועד זה ,צפויה להיות 1.6מיליארד ש"ח.
החברה המשותפת ובעלי המניות של החברה המשותפת חתמו עם בנק מלווה על התחייבות הבנק להעמדת
אשראי בסכום של 350מיליון ש"ח עבור תשלום אחרון לרכישת הקרקע וזאת כנגד התחייבות החברה המשותפת
לרשום הערת אזהרה לרישום משכנתא וכן התחייבות החברה וחברת הבת להעמדת כתב נחיתות
) (subordinationבסכום 160מיליון ש"ח וכן התחייבות כי ההון העצמי הפיזי בתוספת הלוואות החברה לחברת
הבת לא יפחת מ 25% -מהיקף מאזן חברת הבת.
.5
ז.
חברת בת מחזיקה ב 33.3%-ממניות חברת גרין פארק )נווה שרת( בע"מ )להלן -גרין פארק( ,אשר הוקמה יחד עם
שותפים למטרת ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" בשכונת נווה שרת בתל אביב ביחס למתחם הכולל 154יחידות מגורים
במקומם יוקמו 450יחידות מגורים חדשות .לקראת תום שנת 2010הכריזה גרין פארק על התממשות התנאים
המתלים לתחילת הפרויקט וקיבלה חתימות מכל בעלי הזכויות בפרויקט על הסכמתם והצטרפותם לפרויקט.
בתקופת הדוח ,בעל יחידת דיור בפרויקט הגיש תובענה משפטית כנגד גרין פארק ובעלי מניותיה לסעדים עבור כלל
בעלי הזכויות בפרויקט .חברת גרין פארק ,בהתבסס בין היתר על חוות דעתם של יועציה המשפטיים ,מעריכה כי
סיכויי התובע הינם נמוכים מ 50%-ועל כן לא ביצעה כל הפרשה בדוחותיה הכספיים.
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום הזכיינות בתקופות הדוח
.1
מכון לטיהור שפכים בדימונה
מיזם משותף של חברת בת של החברה בו היא שותפה בחלקים שווים ,המוצג בדוחות הכספיים בהתאם לשיטת
השווי המאזני במיזם המשותף ,התקשר בהסכם מסוג BOTלהקמה ותפעול של מתקן טיהור שפכים בדימונה .בהתאם
ל IFRIC 12-התשתית מטופלת בדוחות הכספיים כנכס בלתי מוחשי ,שכן למיזם המשותף אין זכות בלתי מותנית
לקבלת מזומן בגין התשתית .הנכס הבלתי מוחשי מייצג זכות לחייב את המשתמשים בגין השימוש במתקן טיהור
השפכים .עלות הנכס הבלתי מוחשי נקבעת בהתייחס לעלות ההקמה בתוספת מרווח קבלני .הנכס הבלתי מוחשי
מופחת על פני תקופת תפעול מכון טיהור השפכים.
.2
רישיון חלוקת גז טבעי באזור הדרום
חברה כלולה ,המוחזקת בשיעור ,33%חתמה ביום 6בפברואר 2012על רישיון למשך 25שנה לחלוקת גז טבעי
באזור הדרום .ההסכם מסוג BOTמעניק לקבוצה בלעדיות בתכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של רשת החלוקה
באזור אשדוד ,שדרות ,קריית גת ,אשקלון ,קריית מלאכי ועוד ישובים מהאזור.
על פי תנאי הרישיון ,על הקבוצה להשקיע סך שלא יפחת מכ 106-מיליון ש"ח.
ההתחייבות במסגרת הרישיון הינה לביצוע של סך השקעה שלא יפחת מ 57.5-מיליון ש"ח עד תום שלוש שנים
מיום קבלת הרישיון ,סך שלא יפחת מכ 94.6-מיליון ש"ח עד תום חמש שנים ממועד קבלת הרישיון וסך של 98.3
מילון ש"ח עד תום 8שנים מיום הענקת הרישיון.
167
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :9השקעות בחברות מוחזקות )המשך(
ז.
מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום הזכיינות בתקופות הדוח )המשך(
.3רשיון חלוקת גז טבעי באזור הנגב
חברה כלולה המוחזקת בשיעור של 33%חתמה עם מדינת ישראל ביום 1בנובמבר 2009על רישיון ל 25-שנה
לחלוקת גז טבעי באזור הנגב .ההסכם מסוג BOTמעניק לחברה בלעדיות לתכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של רשת
החלוקה באזור הנגב הממוקם בחלקה הדרומי של מדינת ישראל ויכלול ,בין היתר ,את הערים והאזורים הבאים :משמר
הנגב ,שער הנגב ,אופקים ,נתיבות ,באר שבע ,רמת חובב ,ירוחם ,מישור רותם-ערד וים המלח .על פי תנאי הרישיון על
החברה הכלולה להשקיע סך שלא יפחת מכ 80.5-מיליון ש"ח .ההתחייבות במסגרת הרישיון הינה לביצוע של סך
השקעה שלא יפחת מכ 45.5-מיליון ש"ח עד תום שנתיים מיום קבלת הרישיון ,להשקיע סך שלא יפחת מכ 67.6-מיליון
ש"ח עד תום חמש שנים ממועד קבלת הרישיון ולהשקיע סך של כ 75.6-מיליון ש"ח עד תום שמונה שנים מיום הענקת
הרישיון.
לאחר תאריך המאזן קיבלה החברה הכלולה אישור לדחיית אבן הדרך הראשונה לתאריך .1.11.2012
.4קו תמלחות
חברה כלולה ,המוחזקת בשיעור 33%חתמה על הסכם למימון ,ביצוע ותפעול קו תמלחות ממפעלי תעשיה בצפון
הארץ לים התיכון ,בשיטת BOTלתקופה של 15שנה .הפעלת הפרויקט באופן חלקי התבצעה רק בשנת .2006
החברה הכלולה הגישה תביעה כספית בסך של 20מיליון ש"ח נגד מדינת ישראל בגין הפרת הסכם שנחתם בעקבות
המכרז בו היא זכתה .על פי המלצת בית המשפט הסכימו הצדדים להליך גישור שהופסק .נכון ליום 31.12.2011
החברה הכלולה החלה במקביל בהליכי משא ומתן בניסיון להגיע לפשרה.
.5היכל המשפט
במהלך שנת 2009זכתה סולל בונה במכרז לביצוע פרויקט לתכנון ,הקמה ,מימון ,תפעול ותחזוקה של מבנה בית
המשפט החדש ברחוב ויצמן 1בתל אביב .לקראת סוף שנת 2009נחתם הסכם )להלן -ההסכם( בין המדינה ובין
סולל בונה לתכנון והקמה של מגדל חדש )הכולל בין היתר חניון תת קרקעי( ,עבור בתי המשפט ,ולתחזוקת
הפרויקט למשך התקופה הקבועה בהסכם .במסגרת ההסכם נקבעה תקופת הקמה בת 50חודשים החל מקבלת
צו התחלת עבודה ותקופת תחזוקה בת 20שנה אשר תחל במועד השלמת ההקמה.
הקבוצה הקימה מיזם משותף עם סולל בונה לצורך ביצוע הפרויקט .ביום 1בספטמבר 2011נחתם הסכם
להמחאת הזכויות בפרויקט מסולל בונה לחברה קשורה במיזם המשותף.
ביום 21בנובמבר 2011קיבלה החברה הקשורה במיזם המשותף הודעה בדבר אישור המדינה להמחאת הזכויות
האמורה.
ביום 15ביוני 2011נערכה סגירה פיננסית לפרויקט במסגרתה התקשרו החברה וסולל בונה במערכת הסכמים
הנוגעת לפרויקט ולמימונו ,וביניהם:
הסכמים במסגרתם התחייב המלווה להעמיד את מסגרות האשראי הנדרשות לשם ביצוע הפרויקט בהיקף כולל
של כ 134-מיליון ש"ח )חלק החברה כ 67-מיליון ש"ח( .מסגרות אשראי אלה יהיו במעמד חוב בכיר בפרויקט ,והן
יובטחו ,בין היתר ,בתזרים הצפוי מהפרויקט ובכל נכסי וזכויות החברה הכלולה אשר שועבדו לטובת המלווה.
הסכומים הועמדו לחברה ולסולל בונה לפי החלק היחסי של כל חברה ) (50%ובהתאם להסכם אמורים להיות
מועברים לחברה כלולה ביום 30ביוני 2012וזאת לאחר הפקדת קרן ההלוואה שהתקבלה בחשבון נאמנות של
החברה וסולל בונה ובכפוף להתקיימותם של תנאים מתלים כמפורט להלן:
הסכמים בין בעלי המניות של החברה הכלולה והמלווה ,במסגרתם התחייבו בעלי המניות ,בין היתר ,להעמיד
לחברה הכלולה את ההון העצמי הנדרש לביצוע הפרויקט )במעמד של חוב נחות( וכן ,להעמיד לרשות החברה
הכלולה את הערבויות אותן היא נדרשת לספק למזמינה בפרויקט על פי הסכם הזיכיון .כמו כן ,שעבדו בעלי
המניות של החברה הכלולה לטובת המלווה את כל זכויותיהם בחברה הכלולה ובזכותם להחזר ההון העצמי
שהועמד לה כאמור.
בשל מחויבות החברה להעביר את חלקה בהלוואה האמורה לחברה כלולה ביום 30ביוני 2012סווגה ההלוואה
כהלוואה לזמן קצר ,עם זאת ,פרעון ההלוואה באופן מלא וסופי מול המלווה צפוי להתבצע בשנת .2033
.6אגירה שאובה מעלה גלבוע
הקבוצה מחזיקה ב 38%-בחברת פי אס פי השקעות בע"מ אשר הוקמה לצורך הקמת מפעל אנרגיה שאובה
הידרואלקטרי לייצור חשמל.
בחודש יולי 2011הודיעה הרשות לשירותים ציבוריים -חשמל )להלן -רשות החשמל( על פקיעת הרישיון
המותנה של החברה המוחזקת להקמת מתקן לאנרגיה אגורה לייצור חשמל בטכנולוגיה של אגירה שאובה
)גלבוע( וזאת בשל אי עמידה באבן הדרך הקבועה ברישיון האמור להצגת היתר בנייה למתקן.
להערכת החברה הקשורה ,בהתבסס בין היתר על חוות דעת יועציה המשפטיים ,קיימים סיכויים קלושים שרישיון
מותנה חדש לא יונפק על ידי רשות החשמל לפרויקט האמור.
.7אגירה שאובה מנרה
הקבוצה מחזיקה ב 24.75%-בשותפות אגירה שאובה – אלקטרה שותפות מוגבלת אשר הוקמה לצורך הקמת
מפעל אנרגיה שאובה הידרואלקטרי לייצור חשמל.
בחודש אוקטובר 2011הודיעה הרשות לשירותים ציבוריים -חשמל )להלן -רשות החשמל( על פקיעת הרישיון
המותנה של השותפות המוחזקת להקמת מתקן לאנרגיה אגורה לייצור חשמל בטכנולוגיה של אגירה שאובה
)מנרה( וזאת בשל אי עמידה באבן הדרך הראשונה הקבועה ברישיון המותנה להצגת היתר בנייה למתקן.
להערכת השותפות הקשורה ,בהתבסס בין היתר על חוות דעת יועציה המשפטיים ,קיימים סיכויים קלושים
שרישיון מותנה חדש לא יונפק על ידי רשות החשמל לפרויקט האמור.
168
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
באור - :10
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
א .ההרכב:
הלוואות
הלוואה לאלקטרה נדל"ן בע"מ -חברה אחות *(
עובדים
יעודה בגין הטבות לעובדים **(
אחרים
בניכוי -חלויות שוטפות
ב.
1בינואר
2010
3,832
18,487
2,732
8,528
3,614
3,148
81,312
3,268
8,575
2,421
2,546
109,093
2,547
8,042
5,126
37,193
98,724
127,354
20,544
34,066
29,154
16,649
64,658
98,200
מיון לפי בסיס הצמדה:
שיעור ריבית
31בדצמבר
2011
%
לא צמוד
בהצמדה למדד המחירים לצרכן
בהצמדה לפריים
בהצמדה לדולר ארה"ב
בהצמדה לדולר קנדי *(
בהצמדה לאירו
בהצמדה לרובל
אחרים
4
5.4
4.3
4.8
3.2
9
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
3,669
2,913
1,413
18,487
1,916
8,795
3,268
17,141
2,067
64,171
1,322
10,755
2,547
16,262
1,340
92,831
1,206
13,168
37,193
98,724
127,354
*( בגין הלוואות לאלקטרה נדל"ן בע"מ.
**( קופת הפיצויים כוללת רווחים שנצברו עד לתאריך הדוחות הכספיים .הכספים בקופת הפיצויים ניתנים למשיכה אך
ורק לאחר שימולאו ההתחייבויות על פי חוק פיצויי פיטורין.
ג.
מועדי פרעון ליום 31בדצמבר : 2011
אלפי ש"ח
שנה ראשונה -חלויות שוטפות
20,544
שנה שנייה
שנה שלישית
שנה רביעית
שנה חמישית
שנה שישית ואילך
טרם נקבע
2,711
1,442
432
277
1,052
10,735
16,649
37,193
169
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :11
רכוש קבוע
א.
ההרכב:
שנת 2011
מקרקעין ומבנים
)לרבות שיפורים
מכונות וציוד
במושכר(
כלי
רכב
אלפי ש"ח
ריהוט
וציוד
משרדי
מחשבים
וציוד
היקפי
סה"כ
עלות
יתרה ליום 1בינואר 2011
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
104,114
9,569
87,586
5,318
46,668
5,383
40,921
6,557
32,001
780
311,290
27,607
990
)(172
929
)(440
1,197
)(6,829
832
)(153
87
)(4
4,035
)(7,598
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
114,501
93,393
46,419
48,157
32,864
335,334
פחת שנצבר
יתרה ליום 1בינואר 2011
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
46,195
6,469
57,389
4,320
29,716
5,367
31,079
4,315
27,266
1,212
191,645
21,683
573
)(113
867
)(436
887
)(6,322
551
)(153
80
-
2,958
)(7,024
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
53,124
62,140
29,648
35,792
28,558
209,262
עלות מופחתת ליום 31בדצמבר
2011
61,377
31,253
16,771
12,365
4,306
126,072
שנת 2010
מקרקעין ומבנים
)לרבות שיפורים
מכונות וציוד
במושכר(
ריהוט
וציוד
משרדי
מחשבים
וציוד
היקפי
סה"כ
עלות
יתרה ליום 1בינואר 2010
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
העברה לנכסים המוחזקים למכירה
וחברה שהופסק איחודה
104,307
17,206
90,165
3,182
47,461
6,184
42,495
2,593
30,725
1,818
315,153
30,983
)(3,419
)(13,791
)(2,789
)(2,730
)(1,722
)(4,839
)(1,284
)(2,447
)(255
)(249
)(9,469
)(24,056
)(189
)(242
)(416
)(436
)(38
)(1,321
יתרה ליום 31בדצמבר 2010
104,114
87,586
46,668
40,921
32,001
311,290
54,432
3,676
58,633
4,150
30,706
4,966
31,451
3,176
25,407
2,346
200,629
18,314
כלי
רכב
אלפי ש"ח
פחת שנצבר
יתרה ליום 1בינואר 2010
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
העברה לנכסים המוחזקים למכירה
וחברה שהופסק איחודה
)(1,939
)(9,883
)(2,620
)(2,589
)(1,348
)(4,296
)(1,134
)(2,076
)(238
)(216
)(7,279
)(19,060
)(91
)(185
)(312
)(338
)(33
)(959
יתרה ליום 31בדצמבר 2010
46,195
57,389
29,716
31,079
27,266
191,645
עלות מופחתת ליום 31בדצמבר
2010
57,919
30,197
16,952
9,842
4,735
119,645
170
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :11
רכוש קבוע )המשך(
א.
ההרכב) :המשך(
ריהוט
וציוד
משרדי
מחשבים
וציוד
היקפי
סה"כ
עלות
יתרה ליום 1בינואר 2009
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
העברה לנכסים המוחזקים למכירה
וחברה שהופסק איחודה
כניסה לאיחוד
102,566
1,820
78,667
8,640
41,441
6,391
41,885
4,021
28,577
1,495
293,136
22,367
717
)(212
508
)(121
191
)(6,857
)(135
)(452
47
)(7
1,328
)(7,649
)(3,474
2,890
1
2,470
)(2,398
8,693
)(4,347
1,523
415
198
)(9,803
15,774
יתרה ליום 1בינואר 2010
104,307
90,165
47,461
42,495
30,725
315,153
שנת 2009
מקרקעין ומבנים
)לרבות שיפורים
מכונות וציוד
במושכר(
כלי
רכב
אלפי ש"ח
פחת שנצבר
יתרה ליום 1בינואר 2009
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות
כספיים
גריעות במשך השנה
העברה לנכסים המוחזקים למכירה
וחברה שהופסק איחודה
כניסה לאיחוד
53,019
3,885
53,540
4,030
30,438
3,109
27,540
4,642
22,110
2,867
186,647
18,533
360
)(212
471
)(34
147
)(5,703
56
)(327
50
-
1,084
)(6,276
)(3,328
708
)(25
651
)(1,455
4,170
)(1,551
1,091
380
-
)(5,979
6,620
יתרה ליום 1בינואר 2010
54,432
58,633
30,706
31,451
25,407
200,629
עלות מופחתת ליום 1בינואר 2010
49,875
31,532
16,755
11,044
5,318
114,524
ב.
עלות רכוש קבוע שהופחת במלואו ליום 31בדצמבר 83,249 - 2011אלפי ש"ח ) 31בדצמבר - 2010
כ 71,146-אלפי ש"ח 1 ,בינואר - 2010כ 66,443-אלפי ש"ח(.
ג.
הרכב מקרקעין ומבנים בהבחנה בין זכויות בעלות לבין זכויות חכירה:
עלות מופחתת
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
מקרקעין בבעלות
שיפורים במושכר על קרקעות בחכירת חברה בקבוצת אלקו
מקרקעין בחכירה מהוונת
שיפורים במושכר ומבנים ארעיים
ד.
לגבי שעבודים ,ראה באור 26ד' להלן.
171
1בינואר
2010
24,906
655
35,816
26,070
1,245
30,604
31,781
4,556
1,238
12,300
61,377
57,919
49,875
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :12
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
זכויות
הפעלת
תיקי שירות מכוני טיהור
)(1
מעליות
מוניטין
תוכנות
)( 2
אלפי ש"ח
קשרי
לקוחות,
צבר עבודות,
אי תחרות
ומותג
סה"כ
בשנת 2011
עלות
יתרה ליום 1בינואר
תוספות
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
יתרה ליום 31בדצמבר
52,940
52,940
15,893
23,771
39,664
202,572
4,159
5,486
212,217
7,916
453
8,369
26,875
1,416
863
29,154
306,196
29,799
6,349
342,344
הפחתה שנצברה והפסדים מירידת ערך
יתרה ליום 1בינואר
הפחתה שהוכרה במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
יתרה ליום 31בדצמבר
27,088
1,761
28,849
8,685
798
9,483
2,770
2,770
5,369
1,366
6,735
16,484
1,481
783
18,748
60,396
5,406
783
66,585
יתרה נטו
ביום 31בדצמבר 2011
24,091
30,181
209,447
1,634
10,406
275,759
בשנת 2010
עלות
יתרה ליום 1בינואר
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
יתרה ליום 31בדצמבר
51,436
1,504
15,893
-
52,940
15,893
הפחתה שנצברה והפסדים מירידת ערך
יתרה ליום 1בינואר
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
יתרה ליום 31בדצמבר
25,334
1,754
27,088
7,888
797
8,685
2,770
2,770
יתרה נטו
ביום 31בדצמבר 2010
25,852
7,208
199,802
186,930
20,939
)(5,297
202,572
7,415
504
)(3
7,916
27,416
176
)(717
26,875
289,090
23,123
)(6,017
306,196
3,967
1,402
5,369
11,962
5,115
)(593
16,484
51,921
9,068
)(593
60,396
2,547
10,391
245,800
בשנת 2009
עלות
יתרה ליום 1בינואר
תוספות
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
חברה שאוחדה לראשונה
יציאה מאיחוד
יתרה ליום 31בדצמבר
51,436
15,893
51,436
15,893
152,557
7,246
)(392
27,519
186,930
6,890
544
)(19
7,415
19,615
986
)(94
6,909
27,416
הפחתה שנצברה והפסדים מירידת ערך
יתרה ליום 1בינואר
הפחתה שהוכרה במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
יציאה מאיחוד
יתרה ליום 31בדצמבר
23,623
1,711
25,334
7,091
797
7,888
2,770
2,770
2,639
1,335
)(7
3,967
7,863
4,222
)(123
11,962
יתרה נטו
ביום 1בינואר 2010
26,102
8,005
184,160
3,448
15,454
172
246,391
8,776
)(486
34,428
)(19
289,090
43,986
8,065
)(123
)(7
51,921
237,169
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :12
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים )המשך(
)(1
זכויות הפעלת מכוני טיהור
חברה מאוחדת התקשרה בחודש נובמבר 1999בחוזה עם שתי רשויות מקומיות לקבלת זיכיון לתפעול
א.
ותחזוקה של מכון טיפול בשפכים בחצור למשך 20שנה .על פי תנאי החוזה התחייבו הרשויות להזרים
למכון כמות מינימלית של 1.4קוב שפכים בשנה .חריגה בשיעור של 10%לא תהווה הפרת ההתחייבות
של הרשויות .בתמורה משלמות הרשויות הנ"ל לחברה המאוחדת מחיר קבוע לפי קוב שפכים שיוזרמו
למכון .המחיר צמוד למדד המחירים לצרכן .לצדדים קיימת אפשרות לעדכון מחיר ההפעלה הבסיסי כל 5
שנים ,החל משנת .2005במהלך שנת 2005הגישה החברה המאוחדת בקשה לעדכון מחיר .הרשויות
מתנגדות לעדכון והנושא נמצא בהליכי תביעה משפטית .עד למועד החתימה על הדוחות הכספיים ליום 31
בדצמבר 2011טרם הושג סיכום בנושא .
על מנת לאמוד את סכום בר ההשבה של הזיכיון להפעלת מכון טיהור שפכים ,ביצעה החברה המאוחדת
הערכת שווי של הזיכיון להפעלת מכון טיהור השפכים .הערכת השווי נעשתה לפי אומדן תזרימי המזומנים
העתידיים לאורך יתרת שנות הזיכיון .השווי כאמור הוערך בסך של כ 8-מיליון ש"ח.
ב.
)(2
באור - :13
למידע נוסף בדבר זכויות הפעלה של מכון לטיהור שפכים בנתניה המטופל לפי IFRIC 12המהווה מכשיר
מורכב ראה באור 13א'.
ראה בנוסף באור 9ה' בדבר עדכון ליתרת המוניטין בגין חברות מוחזקות בשל התאמת תמורה מותנית.
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
א.
ב.
לחברה הסכם מסוג BOTלהקמה ותפעול של מכון לטיהור שפכים בנתניה הכוללים הקמת מתקנים ומערכות
טיפול להרחבה ושדרוג כושר הטיפול בשפכים של העיר נתניה .כמו כן כולל ההסכם תפעול המכון לתקופה של 18
שנה .ההסכם האמור קובע כי התמורה בעבור בניית המתקן ותפעולו תחושב לפי תעריף של מטר מעוקב קולחין
שיופקו במכון החל ממועד כניסת החברה לתחילת הבינוי והתפעול ואשר החל ברבעון השלישי של שנת .2008
הפרויקט מטופל לפי IFRIC 12ומהווה מכשיר מורכב המפוצל כדלקמן:
.1
נכס פיננסי
החברה מכירה בעלויות שהתהוו בגין הסדר הזיכיון בתוספת מרווח כנכס פיננסי אותו היא מפחיתה לפי
שיטת הריבית האפקטיבית עד לתום חיי הנכס ,כשהתקבולים המתקבלים מהמדינה מקוזזים מהנכס
הפיננסי .החברה חישבה את שיעור הריבית האפקטיבית הגלומה בנכס הפיננסי .בחישוב הריבית
האפקטיבית החברה התייחסה לשווי ההוגן של העלויות הצפויות הכוללות את הרווח הצפוי.
החברה מכירה בהכנסות מימון בגין הנכס הפיננסי ,בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית שחושב .כיוון
שנכס פיננסי אינו מהווה נכס כשיר ,עלויות האשראי שנגרמות לחברה בגין מימון הפרויקט נזקפות לרווח
או הפסד.
.2
נכס בלתי מוחשי
החברה מכירה בנכס בלתי מוחשי בגין התקבולים הבלתי מובטחים המתקבלים מהמשתמשים .החברה
מכירה בהכנסה לאורך תקופת ההקמה בהתאם ל IAS 11-ובגין השירותים שהחברה מעניקה בהתאם ל-
. IAS 18אי לכך ,החברה מכירה בנכס בלתי מוחשי בהתאם לשווי ההוגן של שירותי הבנייה שניתנו.
שיפורים בנכס מהוונים לנכס בעת התהוותם .שיפוץ ותחזוקה מוכרים כהוצאה בעת התהוותם .עם סיום
תקופת ההקמה מופחת הנכס הבלתי מוחשי בשיטת הקו הישר לאורך חיי הנכס השימושיים )ראה באור
.(12
חברת בת של החברה התקשרה עם עיריית ערד לתכנון ,הקמה ותפעול לתקופה של 20שנה של מתקן טיהור
השפכים של עיריית ערד.
החברה התקשרה בהסכם להקמה ותפעול של מתקן טיהור שפכים בערד ,עיקרי הסכם הזיכיון לחברה זכות חוזית
בלתי מותנות לקבלת תמורה .במסגרת הסכם הזיכיון ,החברה מקבלת תמורה עבור תפעול מתקן טיהור שפכים
הישן בערד.
173
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :14
מלאי מקרקעין לזמן ארוך
א.
ההרכב:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
בחוץ לארץ :בבולגריה )ראה ב' להלן( *(
*(
ב.
באור - :15
67,326
64,032
1בינואר
2010
66,790
כולל עלויות אשראי שהוונו בסך 18מיליון ש"ח לימים 31בדצמבר 2011ו) 2010-ליום 1בינואר 2010
בסך 13מיליון ש"ח(.
בשנים 2007 - 2008השלימה חברה מאוחדת באמצעות חברה בת בבולגריה רכישות שטחי מקרקעין בשטח
כולל של כ 495 -אלפי מ"ר במתחם המיועד בעיקר להקמת פרויקט מגורים.
הליך שינוי הייעוד של המקרקעין במתחם הסתיים והמתחם כולו מיועד לבניה למגורים ולמסחר .בהתאם לתב"ע
המאושרת ,ניתן יהיה להקים במתחם פרויקט מגורים ומסחר בשטח כולל של כ 500-אלפי מ"ר .עבור שלב א'
בפרויקט הכולל כ 520-יחידות דיור ,התקבל היתר בניה .לאור המשבר הכלכלי במזרח האירופה החברה
המאוחדת הקפיאה את הפרויקט ובוחנת אפשרויות פיתוח ו/או מימוש הקרקע.
נדל"ן מניב
א.
ב.
2011
2010
בישראל
אלפי ש"ח
2009
התנועה וההרכב:
יתרה ליום 1בינואר
197,500
130,456
87,508
במהלך השנה:
תוספות
שערוך לשווי הוגן ,נטו
30,494
41,806
28,006
39,038
35,819
7,129
יתרה ליום 31בדצמבר
(* 269,800
(* 197,500
130,456
כולל הוצאות מימון שהוונו ליום 31בדצמבר 2011בסך 6.5מיליון ש"ח ) 31בדצמבר 5.5 - 2010מיליון
*(
ש"ח 1 ,בינואר 4.5 - 2010מיליון ש"ח(.
הערכת שווי
בתקופת הדוח שיערכה החברה את פרויקט מגדל אלקטרה .בהתאם לשיטת השווי ההוגן ובהתבסס על הערכת
שווי חיצונית ממומחה בלתי תלוי בחברה נזקף סך של כ 41.8-מיליון ש"ח ,כהכנסה מהתאמת שווי הוגן )- 2010
39מיליון ש"ח ו 2.9 - 2009-מיליון ש"ח(.
בהתאם לסעיף 8ב' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל ,1970-צירפה החברה לדוחות
כספיים אלו הערכת שווי מהותית לחברה .לצורך כך יישמה החברה מבחן כמותי לפיו נכס נחשב מהותי אם
התאמת השווי ההוגן בגינו לתקופה עולה על 10%מהרווח הנקי של החברה בדוחות המאוחדים על רווח והפסד.
ג.
מידע נוסף על הנדל"ן המניב
בחודש מאי 2007אישרו ועדות הביקורת והדירקטוריון של החברה ושל אלקטרה נדל"ן בע"מ )להלן -הרוכשות(
עסקה לרכישת 25%) 50%כל אחת( מזכויות במגרש הממוקם ברחוב יגאל אלון בתל אביב ,המוחכר בחכירה
לדורות ממינהל מקרקעי ישראל ומעיריית תל אביב ,לאמקור בע"מ )להלן -המוכרת( ,להקמה של בנין משרדים בן
45קומות )בשטח של כ 54,000-מ"ר וחניון של כ 1,200-מקומות חניה( ,במסגרת עסקה משותפת בין אלקטרה
השקעות בע"מ ואלקטרה נדל"ן בע"מ לבין המוכרת )להלן -מגדל אלקטרה( .שטחי המשרדים שייבנו מיועדים
להשכרה ולמכירה .למועד הדוחות הכספיים טרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שם החברה בלשכת רישום
המקרקעין.
התמורה בגין מכירת הזכויות במגרש נקבעה כנגזרת של שטחי הפרויקט על סוגיו .חלקה של החברה )ביחד עם
אלקטרה נדל"ן בע"מ( בתמורה בגין הזכויות במגרש הינו כ 98-מיליון ש"ח .בין הצדדים נקבע מנגנון להתאמת
התמורה למדידה בפועל של סוגי השטחים.
הקמת הפרויקט בוצעה על ידי אלקטרה בניה בע"מ ,חברה בת בבעלות מלאה של החברה ,כקבלן מפתח על
בסיס מפרט מוגדר מראש.
כל צד יישא בעלויות ההקמה של הפרויקט לפי חלקו היחסי במגרש )דהיינו אלקטרה השקעות בע"מ ,25% -
אלקטרה נדל"ן בע"מ 25% -והמוכרת .(50% -
העסקה המשותפת אושרה לפי תקנה (4)1לחוק החברות )הקלות בעסקאות עם בעלי עניין( ,התש"ס.2000-
לאחר אכלוס הבניין ,ינוהל הבניין באמצעות חברת ניהול ואחזקה כפי שיוסכם בין הצדדים.
הקמת הפרויקט הסתיימה ובמהלך שנת 2011החל הליך אכלוס הבניין על ידי השוכרים .למועד חתימת הדוח
הכספי השלימה החברה חתימת חוזי שכירות עבור כ 90%-מהבניין.
החברה מייעדת את המקרקעין כנדל"ן המוחזק להפקת הכנסות שכירות או לעליית ערך הונית.
ד.
בדבר שעבודים ,ראה באור 26ד'.
174
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :16
נכס המוחזק למכירה ופעילות שהופסקה
א.
מכירת פעילות שטייניץ הנדסת תאורה ) (1996בע"מ
בחודש אוקטובר 2010נחתם על ידי חברה מאוחדת הסכם למכירת פעילות שטייניץ הנדסת תאורה )(1996
בע"מ )להלן -שטייניץ( ,העוסקת בפעילות מסחרית של מכירת מוצרים וציוד נלווה לגופי תאורה ,לחברות אינטר
אלקטריק התקנות בע"מ ולירד הנדסת תאורה בע"מ )להלן -הרוכשים( .כניסתה של העסקה לתוקף הייתה כפופה
למספר תנאים מתלים לרבות אישור הממונה על ההגבלים העסקיים וספקים מהותיים של שטייניץ.
בתמורה למכירת הפעילות ,לרבות המוניטין ,תקבל החברה המאוחדת סך של 5.1מיליון ש"ח )כולל סך של 1.7
מיליון ש"ח במועד ההשלמה והיתרה בסך 3.4מיליון ש"ח תעמוד לזכותה של שטייניץ לשם ביצוע רכש עתידי
מהרוכשים של מוצרים בתחום בהתאם לתנאי ההסכם(.
ליום 31בדצמבר 2010נכסי והתחייבויות חברת שטייניץ מסווגים במאזן כקבוצת מימוש המוחזקת למכירה )סך
של כ 5,159-אלפי ש"ח וסך התחייבויות של כ 279-אלפי ש"ח(.
בחודש מרס 2011הושלמה העסקה לאחר התקיימות התנאים המתלים.
ב.
מכירת ההחזקות באנרקו אנטרפרייז בע"מ
בחודש ספטמבר 2008נחתם הסכם למכירת מלוא ההחזקות באנרקו אנטרפרייז בע"מ )להלן -אנרקו( ,חברה
בת בבעלות מלאה של חברה מאוחדת -אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ )להלן בסעיף זה -החברה
הבת( ל ,VON ROLL HOLDINGS AG-שהינו תאגיד שוויצרי )להלן -הרוכש( .בשלב הראשון ,רכש הרוכש 80%
ממניות אנרקו ,בשלב השני ,שהתבצע ביום 31בדצמבר 2009הושלמה מכירת יתרת המניות )בכפוף לתנאים
נוספים שהוגדרו בהסכם המכירה( .כמו כן ,במסגרת עסקת מכירת המניות כאמור לעיל ,נחתם הסכם בדבר אי
תחרות בין החברה לבין אנרקו לתקופה של 5שנים ממועד השלמת העסקה האמורה )להלן -עסקת מכירת
המניות(.
במסגרת עסקת מכירת המניות סוכם כי החברה הבת תהיה זכאית לתמורה נוספת של עד 10מיליון דולר ארה"ב,
זאת בכפוף לעמידה ביעדי EBITDAבשנת 2009של אנרקו ,כהגדרתם בהסכם.
בחודש אוגוסט 2010נחתם הסכם עם הרוכשת של חברת אנרקו בדבר שחרור כספים שהוחזקו בנאמנות,
בהתאם להסכם ,ובדבר סכום התמורה הנוספת נטו ,וזאת בהתבסס על ה EBITDA-בשנת 2009בניכוי הוצאות
מסוימות כפי שסוכם בין הצדדים .כפועל יוצא מכך נכללה בשנת 2010הכנסה נטו ,לאחר השפעת המס בסך של
15,105אלפי ש"ח.
ג.
פעילות שפוצלה -אלקטרה נדל"ן
בשנת 2009אושרה חלוקת החזקות החברה במניות אלקטרה נדל"ן בע"מ כדיבידנד בעין .בהתאם ,החל מהמועד
האמור נכללו תוצאות אלקטרה נדל"ן בע"מ ,הן בגין תוצאותיה השוטפות לתקופת הדוח והן בגין מספרי ההשוואה,
בדוחות המאוחדים על רווח והפסד במסגרת סעיף "רווח )הפסד( מפעילות שהופסקה ,נטו".
באור - :17
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
א .ההרכב:
מטבע/בסיס
הצמדה
מתאגידים בנקאיים ונותני
אשראי אחרים:
משיכת יתר
משיכת יתר
הלוואות לזמן קצר
הלוואות לזמן קצר *(
הלוואות לזמן קצר
חלויות שוטפות של הלוואות
לזמן ארוך
שיעור ריבית
נקוב
31בדצמבר
2011
%
3.9-4.8
לא צמוד
מט"ח
לא צמוד
דולר קנדי
אירו
3.9-4.95
3.2
6
חלויות שוטפות של אגרות חוב
)ראה באור (21
*(
ב.
הלוואה שיועדה לאלקטרה נדל"ן בע"מ.
לגבי בטחונות ,ראה באור 26ד' להלן.
175
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
3,660
143
99,458
13,470
19,303
689
9
35,635
60,109
24,921
2,940
2,732
30,046
90,361
29,336
93,464
21,315
63,878
229,498
142,678
219,293
55,749
23,108
22,603
285,247
165,786
241,896
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :18
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
חובות פתוחים *(
שטרות והמחאות לפרעון
*( כולל צדדים קשורים
1בינואר
2010
438,308
69,888
311,129
86,773
271,091
81,832
508,196
397,902
352,923
3,378
2,913
1,261
החובות לספקים אינם נושאים ריבית .ממוצע ימי אשראי ספקים הינו שוטף .60 +
באור - :19
זכאים ויתרות זכות
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
עובדים והתחייבויות אחרות בשל שכר ומשכורת *(
מוסדות ממשלתיים
הכנסות מראש ומקדמות מלקוחות
מקדמות מרוכשי דירות בפרויקט ייזום
תמורה תלויה בגין רכישת חברות מאוחדות **(
צדדים קשורים
הפרשה לאחריות ולתביעות משפטיות )ראה באור (25
חלויות שוטפות של התחייבויות אחרות לזמן ארוך
ריבית לשלם
הוצאות לשלם
התחייבות בגין פעילות שהופסקה
אחרים
*(
**(
באור - :20
1בינואר
2010
113,398
49,524
34,698
4,632
29,033
9,346
7,798
6,260
6,069
94,429
15,047
104,479
36,857
32,722
12,039
11,230
2,707
5,305
5,805
9,215
69,453
1,012
94,826
39,764
15,875
13,327
33,186
5,366
6,055
2,710
9,952
64,216
17,694
11,049
370,234
290,824
314,020
כולל הפרשה לחופש והבראה.
סך של כ 21-מיליון ש"ח שולם כמקדמה ,באמצעות המחאה דחויה בגין תמורה תלויה שההתחשבנות בגינה צפויה
להסתיים לאחר אישור הדוחות הכספיים )ראה בנוסף באור 9ה').((3
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
א.
ההרכב לפי בסיסי הצמדה:
שיעור ריבית
נקוב *(
31בדצמבר
2011
%
4.1-5.3
4.9-6.5
4.6-4.8
שקלי לא צמוד
שקלי צמוד למדד **(
אירו ו/או בהצמדה לאירו
בניכוי -חלויות שוטפות
*(
**(
***(
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
172,003
95,534
4,365
182,212
37,866
5,030
142,834
81,684
6,433
271,902
225,108
230,951
93,464
21,315
63,878
178,438
203,793
167,073
שיעור הריבית השנתית הנקובה זהה בקירוב לשיעור הריבית האפקטיבית.
לגבי הלוואה בסך 67מיליון ש"ח ראה בנוסף באור 9ז').(5
חלק מהלוואות חברות בנות מתאגידים בנקאיים מובטחות בערבות החברה .ראה באור 26ג'.
176
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :20
התחייבויות לתאגידים בנקאיים )המשך(
ב.
מועדי הפרעון:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
שנה ראשונה -חלויות שוטפות
93,464
21,315
63,878
שנה שניה
49,497
25,783
40,098
שנה שלישית
53,741
49,807
35,565
שנה רביעית
31,539
53,739
35,534
שנה חמישית
7,107
31,638
36,235
שנה שישית ואילך
36,554
42,826
19,641
178,438
203,793
167,073
271,902
225,108
230,951
סה"כ כולל חלויות שוטפות
ג.
באור - :21
1בינואר
2010
לגבי בטחונות ,ראה באור 26ד'.
אגרות חוב
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
א .ההרכב:
1בינואר
2010
אגרות חוב )ראה ג' להלן(
367,942
381,898
395,998
בניכוי -חלויות שוטפת
55,749
23,108
22,603
בניכוי -יתרת הוצאות הנפקה נדחות
775
976
1,175
311,418
357,814
372,220
ב .מועדי הפרעון של אגרות החוב
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
שנה ראשונה -חלויות שוטפות
55,749
23,108
22,603
שנה שנייה
55,796
54,360
22,603
שנה שלישית
32,056
54,359
52,964
שנה רביעית
32,056
31,259
52,964
שנה חמישית
32,056
31,188
29,757
שנה שישית ואילך
160,229
187,624
215,107
בניכוי -יתרת הוצאות הנפקה נדחות
775
976
1,175
367,167
380,922
394,823
177
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :21
אגרות חוב )המשך(
ג.
באור - :22
מידע נוסף
.1
בחודש אוקטובר 2003ביצעה החברה הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים של אגרות חוב רגילות בסך של
140.5מיליון ש"ח .אגרות החוב צמודות למדד המחירים לצרכן בגין חודש ספטמבר 2003ונושאות ריבית
שנתית בשיעור של .5.85%אגרות החוב עומדות לפרעון ב 7-תשלומים שנתיים שווים החל מיום 23
באוקטובר בכל אחת מהשנים 2007עד ) 2013כולל( .אגרות החוב אינן משועבדות בשעבוד כלשהו.
אגרות החוב דורגו על ידי חברת מעלות בדירוג של Aוחברת מדרוג בדירוג של . A1
ביום 16בפברואר 2012אישרה מדרוג מחדש את דירוג אגרות החוב )סדרה ב'( בדירוג של A1באופק
דירוג יציב.
.2
בחודש אפריל 2007ביצעה החברה הנפקה פרטית של אגרות חוב רגילות בלתי סחירות בסך כולל של
400מיליון ש"ח למשקיעים מוסדיים )סדרה ג'(.
הריבית שנקבעה באגרות החוב הינה בשיעור של 4.7%לשנה ,עוד נקבע כי כל זמן שאגרות החוב לא
תהיינה רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ )להלן -הבורסה( ,יתווסף לריבית השנתית
שיעור של ) 0.3%דהיינו 5%ריבית בשנה( .ביום 14במאי 2007אגרות החוב )סדרה ג'( החלו להיסחר
ברצף מוסדיים בבורסה.
אגרות החוב )סדרה ג'( עומדות לפרעון בעשרה תשלומים שנתיים שווים ,ביום 22בחודש אפריל של כל
אחת מהשנים 2012עד ) 2021כולל( ,החל מיום 22באפריל 2012ועד יום 22באפריל ) 2021כולל(.
אגרות החוב )סדרה ג'( נושאות ריבית שנתית כאמור לעיל ,שתשולם פעמיים בשנה ביום 22באוקטובר
וביום 22באפריל של כל שנה בעד התקופה של שישה החודשים שהסתיימה ביום האחרון שלפני אותו
מועד ,החל מיום 22באוקטובר 2007ועד ליום 22באפריל ) 2021כולל( .אגרות החוב )סדרה ג'(,
צמודות ,קרן וריבית ,למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש מרס .2007
ביום 16בפברואר 2012אישרה מדרוג מחדש את דירוג אגרות החוב )סדרה ג'( בדירוג של A1באופק
דירוג יציב.
.3
ביום 22באוגוסט 2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב )סדרה ב' ו-ג'(
של החברה בהיקף של עד 50מיליון ש"ח )להלן -תוכנית הרכישה( .התקופה לצורך ביצוע תוכנית
הרכישה הינה החל ממועד אישור התוכנית ועד להחלטת הדירקטוריון להפסיקה .מחירי הרכישה ,עיתוין
וביצוען של הרכישות נתון לשיקול דעתה של הנהלת החברה .רכישת איגרות החוב ,ככל שתיעשה ,תיעשה
באמצעות החברה ו/או באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה.
למועד הדוחות הכספיים החברה לא ביצעה רכישות של אגרות חוב כאמור.
הלוואה למימון נדל"ן מניב
א.
ההרכב:
שיעור ריבית
נקוב
31בדצמבר
2011
%
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
1בינואר
2010
מוסדות פיננסיים ותאגידים בנקאיים:
שקלי לא צמוד ,לפרעון בשנת 2013
ב.
פריים 1.15 +
148,660
116,026
80,600
בהתאם להסכם ליווי עם תאגיד בנקאי בקשר עם נדל"ן מניב המוחזק על ידי חברה מאוחדת סוכם כי התאגיד
הבנקאי יעמיד לחברה מסגרת אשראי לפרויקט בכללותו )לפי חלק החברה המאוחדת (25% -שלא תעלה על
550מיליון ש"ח .מועד הפרעון הסופי של האשראי שהועמד יחול בתום שנה ממועד סיומו של הפרויקט ולא יאוחר
מיום 1בינואר ,2013זאת בהתאם לתיקון להסכם הליווי שאושר ונחתם בתקופת הדוח .בתקופת הדוח הוגדלה
מסגרת האשראי לסך כולל של 610מיליון ש"ח ) .(100%האשראי הועמד באמצעות הלוואות לזמן קצר.
178
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :22
הלוואה למימון נדל"ן מניב )המשך(
ג.
אמות מידה פיננסיות
בהמשך לאמור בבאור ,15בקשר עם הסכמי הליווי עם תאגיד בנקאי נקבע כי בגין מסגרת האשראי יועמדו
לתאגיד הבנקאי הבטוחות הבאות) :א( משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום או שעבוד קבוע ראשון
בדרגה וללא הגבלה בסכום ,על כל הזכויות במקרקעין בגינם התקבל האשראי; )ב( לבנק תהיה זכות קיזוז ו/או
זכות עיכבון לגבי כל הכספים שימצאו בבנק בכל זמן לזכות החברה המאוחדת הקשורה בהסכם ,בהתאם לשיעור
החזקתה בפרויקט; )ג( שעבוד שוטף ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על הפרויקט ,לרבות ציוד ,מכונות ,מלאי
וחייבים וכל הזכויות בגין ובקשר עימם; )ד( שעבודים קבועים בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על כל זכויות
הבנק על-פי חוזי רכישה וחוזי השכירות של היחידות והשטחים בפרויקט וכן חוזים עם קבלני משנה וספקים
עיקריים; )ה( שעבוד בדרגה ראשונה על כל זכויות הבנק לקבלת סכומים אשר מגיעים לו בקשר עם הפרויקט
ממנהל מס ערך מוסף.
בנוסף התחייבה החברה בפני הבנק כאמור) :א( התחייבות כי ההון העצמי של חברה מאוחדת ביחד עם הלוואת
החברה לחברה המאוחדת לא יפחתו מסך של כ 200-מיליון ש"ח )לגבי פרויקט דאבליו המתואר בבאור 8ב')(4
נקבע כי הון החברה המאוחדת בתוספת הלוואות החברה לחברה המאוחדת לא יפחתו מסך של כ 160-מיליון
ש"ח() .ב( התחייבות כי הסך הכולל של הלוואות החברה לחברה המאוחדת בתוספת סכום ההון העצמי המוחשי
של החברה המאוחדת לפי דוחותיה הכספיים לא יפחת מסך של 25%מסך המאזן של החברה המאוחדת )ג(
התחייבות כי החברה לא תמשוך מהחברה המאוחדת כל סכום מרווחיה או מהונה העצמי ,מעבר לדמי ניהול
המוזכרים בבאור 26ב'), (1למעט דיבידנדים שחלוקתם בהתאם לדין לא תוגבל.
למועד הדוח החברה המאוחדת עומדת באמות המידה הפיננסיות הנדרשות ,כאמור לעיל.
באור - :23
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
א.
ההרכב:
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
הלוואה לזמן ארוך
1,108
798
1,288
תמורה תלויה בגין רכישת חברות מאוחדות
-
25,616
13,496
פקדונות מדיירים וקרן לחידוש ציוד ,נטו
7,802
6,655
8,805
התחייבות בגין חכירה מימונית
838
1,930
3,232
אחרים
995
990
2,877
10,743
35,989
29,698
6,260
5,805
2,710
4,483
30,184
26,988
בניכוי -חלויות שוטפות
ב .הרכב לפי בסיסי הצמדה:
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
אירו ו/או בהצמדה אליו
5
123
201
בהצמדה למדד
2,381
4,664
6,718
ללא הצמדה
1,107
800
20,069
אחרים
990
24,597
-
4,483
30,184
26,988
179
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :24
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
הטבות לעובדים כוללות הטבות לטווח קצר ,הטבות לאחר סיום העסקה והטבות אחרות לטווח ארוך:
א.
הטבות לאחר סיום העסקה
דיני העבודה וחוק פיצויי פיטורין בישראל מחייבים את החברה וחברות מאוחדות לשלם פיצויים לעובד בעת
פיטורין או פרישה או לבצע הפקדות שוטפות בתוכניות להטבה מוגדרת לפי סעיף 14לחוק פיצויי פיטורין כמתואר
להלן .התחייבות החברה בשל כך מטופלת כהטבה לאחר סיום העסקה .ההטבות לעובדים לאחר סיום העסקה
ממומנות ,בדרך כלל ,על ידי הפקדות המסווגות כתוכנית להטבה מוגדרת או כתוכנית להפקדה מוגדרת כמפורט
להלן.
חישוב ההתחייבות מתבצע על פי הסכם העסקה בתוקף ומבוסס על משכורת העובד ותקופת העסקתו אשר
יוצרים את הזכות לקבלת הפיצויים.
ב.
תכניות להפקדה מוגדרת
לגבי חלק מתשלומי הפיצויים ,חלים תנאי סעיף 14לחוק פיצויי פיטורין ,תשכ''ג ,1963-על פיו הפקדותיה
השוטפות בקרנות פנסיה ו/או בפוליסות בחברות ביטוח ,פוטרות אותה מכל התחייבות נוספת לעובדים ,בגינם
הופקדו הסכומים כאמור לעיל .הפקדות אלו וכן הפקדות בגין תגמולים מהוות תכניות להפקדה מוגדרת.
בשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו 2009-רשמה החברה הוצאות בגין תכנית להפקדה מוגדרת
של כ 14,922-אלפי ש"ח ,כ 11,646 -אלפי ש"ח וכ 11,346-אלפי ש"ח ,בהתאמה.
ג.
תכנית להטבה מוגדרת
החלק של תשלומי הפיצויים שאינו מכוסה על ידי הפקדות בתוכנית להפקדה מוגדרת ,כאמור לעיל ,מטופל על ידי
הקבוצה כתוכנית להטבה מוגדרת לפיה מוכרת התחייבות בגין הטבות עובדים ובגינה הקבוצה מפקידה סכומים
בקופות מרכזיות לפיצויים ובפוליסות ביטוח מתאימות.
.1
הוצאות שנזקפו לדוח רווח והפסד
2011
עלות שירות שוטף
הוצאות הריבית בגין ההתחייבות להטבות
תשואה צפויה על נכסי התוכנית
הפסד )רווח( אקטוארי ,נטו ,שהוכר השנה
סך הוצאות בגין הטבות לעובדים
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
2009
10,252
4,973
)(2,262
)(3,600
7,645
4,615
)(1,648
104
7,438
4,064
)(1,271
237
9,363
10,716
10,468
בשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו 2009-רשמה החברה תשואה בפועל בגין נכסי
התוכניות של כ 990-אלפי ש"ח ,כ 1,685-אלפי ש"ח וכ 4,412-אלפי ש"ח ,בהתאמה.
.2
מוצג במאזן
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
בהתחייבויות לא שוטפות
בנכסים לא שוטפים
סך התחייבות ,נטו
.3
התחייבויות )נכסי( התוכנית ,נטו
התחייבות בגין תכנית להטבה מוגדרת
שווי הוגן של נכסי התוכנית
הפסד אקטוארי ,נטו שטרם הוכר
סך התחייבות ,נטו
180
1בינואר
2010
41,783
)(8,528
42,931
)(8,575
41,239
)(8,042
33,255
34,356
33,197
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
94,280
94,187
)(59,311
)(58,287
)(613
)(2,645
34,356
33,255
1בינואר
2010
89,596
)(54,918
)(1,481
33,197
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :24
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו )המשך(
ג.
תכנית הטבה מוגדרת )המשך(
.4
התנועה בערך הנוכחי של ההתחייבות בגין תכנית הטבה מוגדרת
2011
התחייבות ליום 1בינואר
חברות שאוחדו לראשונה
חברה שאיחודה הופסק והעברה לנכסים המוחזקים
למכירה
הפרש בגין תיקון לערכי תחילת שנה
הוצאות ריבית
עלות שירות שוטף
הטבות ששולמו
העברה להתחייבויות בגין נכסים המוחזקים למכירה
הפסד )רווח( אקטוארי ,נטו
התחייבות ליום 31בדצמבר
.5
94,280
4,973
10,252
)(11,425
)(3,893
94,187
4,615
7,645
)(5,916
)(881
)(779
94,280
86,929
5,392
)(7,052
29
4,064
7,438
)(8,480
1,276
89,596
נכסי התוכנית
א(
נכסי התוכניות כוללים נכסים המוחזקים על ידי קרן הטבות לעובד לזמן ארוך וכן פוליסות ביטוח
מתאימות.
ב(
התנועה בשווי ההוגן של נכסי התוכנית
2011
נכסי התוכנית ליום 1בינואר
חברות שאוחדו לראשונה
חברה שאיחודה הופסק והעברה לנכסים
המוחזקים למכירה
תשואה צפויה
הפקדות לתוכנית על ידי המעביד
הטבות ששולמו
העברה להתחייבות בגין נכסים מוחזקים
למכירה
רווחים )הפסדים( אקטואריים ,נטו
שווי הוגן של נכסי התוכנית ליום 31בדצמבר
בתוספת יעודה לפיצויים
שווי הוגן של נכסי התוכנית ליום 31בדצמבר
לרבות יעודה לפיצויים
.6
2010
אלפי ש"ח
89,596
-
2009
50,736
-
181
2,262
5,124
)(6,457
1,648
6,409
)(3,336
)(1,906
49,759
8,528
)(707
)(154
50,736
8,575
4,857
46,876
8,042
58,287
59,311
54,918
2011
4.5 - 7.1
4.2 - 6.0
5.0 - 6.0
4.1 - 8.3
2.7 -15.3
4.4 - 5.4
*( שיעור ההיוון העיקרי בממוצע הינו כ.4.7%-
**( שיעור עליית השכר הצפוי העיקרי הינו .5% - 5.5%
41,586
3,737
)(4,465
1,271
4,603
)(4,713
31בדצמבר
2010
%
ההנחות האקטואריות ששימשו בחישוב
שיעור ההיוון של התחייבויות התוכנית *(
**(
שיעור עליית שכר צפויה
שיעור התשואה הצפויה על נכסי התוכנית
2010
אלפי ש"ח
46,876
-
2009
2009
4.1 - 5.7
2.7 - 7.3
2.8 - 5.4
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :25
הפרשות
הפרשה
לאחריות
ולבדק )א(
תביעות
משפטיות )ב(
אלפי ש"ח
סה"כ *(
יתרה ליום 1בינואר 2011
סכומים שנוצרו במשך השנה
סכומים ששולמו
סכומים שלא נוצלו ובוטלו
1,840
)(139
5,261
1,872
)(699
)(337
7,101
1,872
)(699
)(476
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
1,701
6,097
7,798
*(
נכללות במסגרת ההתחייבויות השוטפות )ראה באור .(19
א.
הפרשה לאחריות ולבדק
הקבוצה אחראית לטיב הביצוע של העבודות שבוצעו על ידה או מוצרים שסיפקה ,בדרך כלל ,עד תום שנה ממועד
סיומן .הפרשה לבדק מחושבת בעיקר בשיעור של 1.5%מהיקף העלויות הישירות על עבודות בניה למגורים
ובשיעור של 0.75% - 2.5%מהיקף העלויות הישירות על עבודות בניה שאינן למגורים .עם זאת ,בפרויקטים
מסוימים נקבע שיעור הפרשות אחר וזאת בהתבסס על הערכות הנדסיות ספציפיות לפרויקט .לדעת הנהלת
הקבוצה ועל סמך ניסיון העבר ,ההפרשה לתיקונים בתקופת האחריות והבדק הכלולה בדוחות הכספיים מספיקה
לביצוע העבודות שתידרשנה ,במקרה של תביעה ,למימוש האחריות והבדק.
ב.
תביעה משפטית
הפרשה לתביעות משפטיות נכללת במסגרת ההתחייבויות השוטפות )בסעיף זכאים ויתרות זכות( ,ראה באור
26א' להלן.
באור - :26
התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים
א.
תביעות משפטיות
.1
נגד החברה וחברות מאוחדות שלה הוגשו תביעות בסך כולל של כ 52.5-מיליון ש"ח .הנהלת החברה
מעריכה ,על בסיס חוות דעת יועציה המשפטיים וכיסויי הביטוח הקיימים ,כי סיכויי מימושן של התביעות
האמורות מועטים ולא תנבענה לחברות הקבוצה עלויות משמעותיות בגין תוצאותיהן ,מעבר להפרשה בסך
של כ 6.1 -מיליון ש"ח שנכללה בגינן בדוחות הכספיים.
.2
נגד חברה מאוחדת הוגשו תביעות אחרות בבתי משפט מצד לקוחות בעיקר בגין ליקויי בניה ,ומצד ספקים
לקבלת תמורה עבור שירותים שלטענתם ניתנו לחברה המאוחדת .היקפן של התביעות האמורות מסתכם
לכ 11-מיליון ש"ח .הנהלת החברה המאוחדת מעריכה ,בהסתמך על חוות דעת יועציה המשפטיים ,שלא
ינבעו לחברה המאוחדת עלויות משמעותיות בגין תוצאותיהן מעבר להפרשה שנכללה בגינן בדוחות
הכספיים.
.3
בשנת 2008הוגשה תביעה על ידי מזמין עבודה מסוים נגד חברה מאוחדת על סך של כ 29-מיליון ש"ח
בטענה לנזקים כתוצאה מעיכוב בהשלמת פרויקט אשר ביצעה החברה המאוחדת וכן בגין ביצוע עבודות
לקויות בפרויקט .התביעה האמורה הוגשה כנגד תביעה שהגישה החברה המאוחדת במהלך שנת 2007
נגד אותו מזמין עבודה על סך של כ 9-מיליון ש"ח בשל חשבוניות אשר טרם שולמו לחברה המאוחדת
בעבור עבודות שביצעה .הנהלת החברה המאוחדת מעריכה בהסתמך על חוות דעת יועציה המשפטיים כי
סיכויי התביעה שכנגד הינם נמוכים ועל כן לא כללה הפרשה בדוחותיה הכספיים בגין ההליך האמור.
.4
ביום 8בינואר 2012הוגשה תביעה נגד חברה מאוחדת ,בצירוף בקשה לאשרה כתובענה ייצוגית ,בעילות
שונות ,ובכלל זה בעילה של הפרת הוראות חוק חנייה לנכים התשנ"ד.1993-
במסגרת הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נטען כי הקבוצה כוללת את כלל המחזיקים בתו נכה בישראל
ואומדן הנזק לקבוצה מוערך בסך של 50,596אלפי ש"ח כאשר סכום התביעה האישית של התובע עומד
על סך של 310ש"ח .להערכת יועציה המשפטיים של החברה המאוחדת ,יש לחברה המאוחדת טענות
הגנה טובות כנגד הבקשה והתובענה ובהתאם לכך ,סיכויי הבקשה לאישור התובענה הייצוגית להידחות
עולים על הסיכויים כי הבקשה תאושר .כמו כן קיבלה החברה המאוחדת מכתב כיסוי מחברת הביטוח על
התביעה הנ"ל במסגרת פוליסת אחריות מקצועית.
182
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :26
התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )המשך(
ב.
התקשרויות
במסגרת הסדר כולל בקבוצת אלקו ,מעניקה אלקו לקבוצה שירותי ניהול הכוללים ,בין היתר ,חברות
.1
קבועה של דירקטורים מטעם אלקו בדירקטוריון החברה ,כאשר אחד מהדירקטורים מטעם אלקו מכהן
כיו"ר דירקטוריון פעיל של החברה ומלווה את מנכ"ל החברה באופן שוטף במגוון תחומים ובכלל זה
בהתוויית מדיניות החברה .כמו כן מעניקה אלקו לקבוצה באמצעות מנהליה ליווי שוטף בתחום העסקי
והפיננסי הכולל :איתור הזדמנויות עסקיות עבור הקבוצה ,השתתפות פעילה בדיוני האסטרטגיה של
הקבוצה ,מתן שירותי פיתוח עסקים ,ומתן שירותי מזכירות חברה ,ביקורת פנים ,חשבונאות וכספים
וכיוצ"ב )להלן" :הסדר שירותי הניהול"( .תמורת שירותי הניהול משלמת החברה דמי ניהול בשיעור של
6.5%מהרווח השנתי של החברה במאוחד ,בנטרול רווחי או הפסדי הון ,לפני מס .דמי הניהול משולמים
רק אם קיים רווח כאמור ולא נקבע סכום מינימאלי של דמי ניהול.
התמורה עבור כל השירותים שלעיל כלולה בדמי הניהול שמשלמת החברה לאלקו ,והחברה אינה נושאת
בתשלומים נוספים כלשהם -למעט החזר הוצאות ספציפיות שהוצאו על ידי אלקו וניתנות לייחוס במישרין
לחברה )סך הכספים המשולמים לאלקו בגין החזר הוצאות כאמור ,אינו מהותי(.
בעקבות תיקון מס' 16לחוק החברות ,אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ,ביום 16
בנובמבר ,2011את הארכת תקופת הסדר שירותי הניהול עד ליום 15בפברואר .2012בהתאם
להחלטה ,ככל ויאושר הסכם כאמור הוא יחול באופן רטרואקטיבי החל מיום 15בנובמבר 2011וככל וקיים
סכום עודף/חוסר ששולם הרי שהוא יוחזר/ישולם ,בהתאמה.
ביום 15בפברואר 2012אישרו ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה ,הסכם ניהול חדש חלף הסדר
הניהול המתואר לעיל .הסכם הניהול החדש כפוף לאישור האסיפה הכללית של בעלי המניות בחברה
שזומנה ליום 21במרס .2012בהתאם להצעה ובכפוף לאישור תעניק אלקו לחברה את השירותים הבאים
בתמורה כדלקמן:
שירותי יו"ר דירקטוריון בהיקף של 60%משרה בתמורה לסך שנתי של 1.4מיליון ש"ח לשנה
א(
בתוספת מע"מ כדין ,צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן הידוע במועד התשלום לעומת מדד חודש
פברואר .2012
שירותי דירקטורים -אלקו תעמיד לחברה חברות קבועה של דירקטורים מטעמה בדירקטוריון
ב(
החברה בתמורה לגמול שנתי וגמול השתתפות עבור כל ישיבה בהם דירקטורים היו נוכחים
בהתאם לסכומים המקובלים בחברה.
ג(
החזר הוצאות לאלקו בגין שירותי ניהול נוספים הניתנים על ידי אלקו בתמורה לסך שנתי של 2.9
מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין המהווים החזר הוצאות המוצאות על ידי אלקו בגין שירותי הניהול
המוענקים לחברה.
מענק בגין שירותי הניהול הנגזר מרווח )הפסד( לפני מס בהתאם לדוח השנתי המבוקר של
ד(
החברה בשנה הרלוונטית ,בנטרול רווח )הפסד( משערוכים של נכסי נדל"ן ורווחי הון או הפסדי הון
ממימוש נכסים משוערכים ,בהתאם למנגנון המתואר בהצעה לאישור ביחס לנכסים שנרכשו לפני
31בדצמבר .2011בגין מענק הניהול נקבעו מדרגות רווח לפיהן ישולם ,אם בכלל ,המענק
כדלקמן:
(1
רווח שנתי מתואם מתחת לסך של 67.9מיליון ש"ח ,החברה לא תשלם מענק ניהול שנתי.
בגין רווח מתואם מסך של 67.9מיליון ש"ח ועד לסך של 77.6מיליון ש"ח ,החברה תשלם
(2
מענק ניהול שנתי בשיעור של .1%
בגין רווח מתואם מסך של 77.6מיליון ש"ח ועד לסך של 87.3מיליון ש"ח החברה תשלם
(3
מענק ניהול שנתי בשיעור של .2%
בגין רווח מתואם מעל 87.3מיליון ש"ח החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של
(4
.6.5%
בכל מקרה מענק הניהול השנתי המרבי לא יעלה על סך של 5מיליון ש"ח בשנה בתוספת מע"מ
כדין .ככל שלחברה יהיה הפסד מתואם )לאחר ההתאמות האמורות( לא ישולם מענק באותה שנה
וההפסד המתואם כאמור ,יקוזז מהרווח המתואם בשנה או בשנים שלאחר מכן ,החל מהשנה
העוקבת למענק האחרון ששולם על פי ההסכם ,ללא מגבלת זמן ,עד תום תקופת ההסכם.
תחולת הסכם הניהול ,ככל ויאושר תהיה ממועד האסיפה הכללית למשך שלוש שנים בהתאם להחלטת
האסיפה הכללית מיום 16בנובמבר 2011בדבר יישום רטרואקטיבי של הסכם ניהול קבוע ,הסכם הניהול
ייושם החל מיום 15בנובמבר 2011ועד מועד האסיפה הכללית כדלקמן:
א(
החזר הוצאות ,שירותי יו"ר דירקטוריון ושירותי דירקטורים -ישולמו באופן יחסי לתקופה.
ב(
מענק בגין שירותי הניהול -ישולם אך ורק בהתחשב בתוצאות מיום 1בינואר .2012לא ישולם
מענק בין התקופה שבין יום 15בנובמבר 2011ועד יום 31בדצמבר .2011
בשל היעדר הסכם מאושר על-ידי האסיפה הכללית של החברה להסדר דמי הניהול למועד אישור הדוחות
הכספיים ,לא כללה החברה הוצאות בגין שירותי ניהול שהוענקו לה על-ידי אלקו בתקופה שמיום 15
בנובמבר 2011ועד ליום 31בדצמבר .2011
183
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :26
התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים ) -המשך(
ב.
התקשרויות ) -המשך(
.2
על פי הסכם ההעסקה של מנכ"ל החברה מחודש ינואר ,2006יהיה זכאי המנכ"ל בנוסף למשכורתו,
למענק בשיעור של 2.75%מהרווח השנתי לפני מס של החברה ,כפי שייקבע על בסיס הדוחות הכספיים
השנתיים המבוקרים והמאוחדים של החברה ,ולפני תוצאות פעילויות מופסקות ורווחים או הפסדים הוניים
אחרים של החברה ,כמפורט בהסכם ההעסקה.
.3
הסכמי ניהול של חברה מאוחדת ,נכסי אריאל בע"מ )להלן -החברה המאוחדת(:
א( חלק מהחברות המאוחדות של חברה מאוחדת קשורות בהסכמים )להלן -הסכמי הניהול( עם יזמים
לפיהם הן מקבלות על עצמן את ניהול הביצוע של מתן שירותי אחזקה וניהול בפרויקטים המנוהלים
על ידן .הכנסות חברות אלו נובעות מתשלומי דיירים לתשלומי דמי ניהול ואחזקת הבניינים.
הסכמי הניהול הינם לתקופה קצובה ומוארכים אוטומטית לתקופות נוספות אלא אם כן הודיע מי
מהצדדים למשנהו מראש ,על פי הקבוע בהסכם ,על רצונו שלא להאריך את תקופת החוזה
הראשונה או את תקופת החוזה המוארכת.
בחלק מהסכמי הניהול נקבע כי על חלק מהחברות המאוחדות של החברה המאוחדת להפקיד בידי
ב(
נאמן שטרי העברת מניות חתומים .הנאמן יפעל במניות ו/או בזכויות הנובעות מהן ,לרבות העברתן
לאחר בהתאם להתחייבות בלתי חוזרת שהסכימו הצדדים במסגרת ההסכם ביניהם .במקרים
מסוימים נדרשת הסכמת היזם לביצוע העברת מניות.
חלק מהחברות המאוחדות של החברה המאוחדת קשורות בהסכמי ניהול חניונים עם יזמים לפיהם
ג(
מקבלות על עצמן את הביצוע והתפעול של שירותי הניהול והאחזקה של החניונים .על פי הסכמים
אלו משלם היזם דמי ניהול לחברות בנות של החברה המאוחדת עבור מתן השירותים הנ"ל ויתרת
הרווח מהווה את חלקו של היזם בהכנסות.
.4
זכויות חכירה מהוונות של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל:
זכויות חכירה מהוונות של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל על שטח של כ 1,300 -מ"ר בבאר שבע עליו
ממוקמים חלק ממבני הקבוצה .תקופת החכירה מסתיימת בשנת .2028
.5
לקבוצה הסכמי חכירה תפעוליים על כלי רכב מסחריים וציוד לתקופה ממוצעת של 3-5שנים ,ללא אופציית
הארכה בחוזה ,כמו כן ,לקבוצה הסכמי חכירה מסחריים על נדל"ן שברשותה ,המשמשים כבנייני משרדים,
מחסנים ומפעל ייצור .חכירות אלו בעלות אורך חיים ממוצע של 1-5שנים.
תשלומי החכירה המינימאליים העתידיים לשלם ליום 31בדצמבר 2011הינם:
אלפי ש"ח
39,543
50,395
5,940
95,878
שנה ראשונה
שנה שנייה עד חמישית
שנה חמישית ואילך
.6
כחלק מהחשיפה לציבור של המותג אלקטרה סוכם בין החברה ובין אלקטרה מוצרי צריכה ) (1951בע"מ
ואלקטרה נדל"ן כי הן תשתתפנה במתן החסות אשר ניתנה על ידי קבוצת אלקו לקבוצת הכדורסל של
מכבי אלקטרה תל אביב .חלקה של החברה בתשלום החסות מהווה 25%מעלות החסות .התמורה עבור
ההשתתפות נקבעה בהתאם להערכת התועלת מהחשיפה לחברות המשתתפות בעלות החסות.
.7
ביום 8בדצמבר 2011חתמה החברה על הסכם לרכישת פעילותה של דלקיה אנרגיה ושירותים בע"מ
)להלן -דלקיה( בתחום של פרויקטים של קבלנות מערכות אלקטרו-מכניות והסכמי שירות למערכות
כאלה.
בהתאם להסכם ,תרכוש החברה מדלקיה הסכמי ביצוע והסכמי שירות בתחום של מערכות אלקטרו-
מכניות )חשמל ,מיזוג אויר ואינסטלציה( .היקף העבודות הנותר לביצוע מכוח הסכמי הביצוע מוערך בסך
של כ 300-מיליון ש"ח והיקפן השנתי של העבודות מכוח הסכמי השירות )כולל חלפים ועבודות תחזוקה
נלוות( מוערך בסך של כ 20-מיליון ש"ח.
השלמת העסקה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים אשר פורטו בהסכם ,בין היתר ,אישור
הממונה על ההגבלים העסקיים ,הסכמת הבנקים ואישור מועצות המנהלים של החברה ודלקיה.
למועד אישור הדוחות הכספיים טרם הושלמו התנאים המתלים המהותיים במלואם ובכלל זה קבלת אישור
הממונה על ההגבלים העסקיים.
184
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :26
התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים ) -המשך(
ג.
ערבויות
ליום 31בדצמבר 2011קיימות התחייבויות תלויות בגין הערבויות כדלקמן:
אלפי ש"ח
ערבויות לחברות מאוחדות )(2) (1
ערבויות לחברות כלולות )(3
ערבויות לאחרים
)(1
)(2
)(3
)(4
ד.
233,075
22,200
2,302
החברה וחברות בנות העמידו ערבויות כלפי צדדים שלישיים )לרבות תאגידים בנקאיים( להבטחת
התחייבויותיהן של חברות מוחזקות )לרבות בגין קו אשראי מתאגיד בנקאי( בסך של 233מיליון ש"ח.
חברה בת )נכסי אריאל בע"מ( ערבה בערבות בלתי מוגבלת בסכום לתאגיד בנקאי על פי תנאי כתב
הערבות בגין התחייבויות לתאגיד הבנקאי של חברה מאוחדת .ליום 31בדצמבר 2011לא קיימות
התחייבויות של החברה המאוחדת לתאגיד הבנקאי.
חברה בת ערבה כלפי בנקים בגין 50% - 33%מקו האשראי של חברות כלולות בהן היא שותפה .נכון
ליום 31בדצמבר 2011חלק החברה בגין הערבות שנוצלה הינה בסך של כ 22.2-מיליון ש"ח.
החברה וחברות בנות שלה המציאו להבטחת ביצוע וטיב העבודות ,מקדמות שהתקבלו ותשלומים
לספקים ,ערבויות בנקאיות ומכתבי אשראי בסכום כולל של כ 754-מיליון ש"ח.
שעבודים
.1
.2
.3
.4
.5
.6
.7
להבטחת התחייבויותיהן )לרבות התחייבויות בגין ערבויות והתחייבויות לעמידה בהסכמי ניהול( של חברות
מאוחדות של החברה לבנקים ולתאגידים אחרים ,רשמו החברות המאוחדות שלה שעבודים שוטפים ,ללא
הגבלה בסכום ,על נכסיהן וזכויותיהן מכל מין וסוג שהוא שיש להן או שיהיה להן בעתיד ,שעבודים קבועים
על כלי רכב ,ממסרים מכל מין וסוג שהוא המופקדים בבנקים ועל זכויות לקבלת כספים ממזמיני עבודות,
הון מניות ומוניטין ,משכנתא ראשונה בדרגה על קרקעות ומבנים בישראל ובחו"ל בבעלות חברות
מאוחדות ,ללא הגבלה בסכום ו/או בזמן.
התחייבויות מובטחות במאזן
31בדצמבר
2011
אלפי ש"ח
אשראי לזמן קצר מבנקים
אשראי לזמן ארוך מבנקים )כולל חלויות שוטפות(
*(
ערבויות בנקאיות
38,124
176,799
247,578
ערבויות בעיקרן ,ניתנו בגין טיב ביצוע פרויקטים והבטחת מקדמות מלקוחות.
*(
החברה התחייבה כלפי בנקים המעניקים לה מסגרות אשראי מעת לעת על סך של כ 525-מיליון ש"ח ליום
31בדצמבר ) 2011כ 608-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר 2010וכ 526.1-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר
(2009שלא ליצור שעבוד צף כללי ) (Negative Pledgeעל רכושה ונכסיה.
להבטחת הלוואה מתאגיד בנקאי שהתקבלה על ידי עסקה משותפת ,במסגרת מימון לנדל"ן מניב,
שיעבדה חברה בת לטובת הבנק את חלקה בקרקע ובזכויות בפרויקט .חלקה של החברה הבת בסך
ההתחייבויות המובטחות בשעבוד זה הינו כ 148-מיליון ש"ח.
להבטחת הלוואה מתאגיד בנקאי שהתקבלה על ידי חברה בת בקשר עם ליווי רכישת מקרקעין בפרויקט
דאבליו פריים ,התחייבה החברה לרישום משכנתא לטובת הבנק .סך קרן ההלוואה בגין הפרויקט הינו
50מיליון ש"ח.
להבטחת הלוואות מתאגיד בנקאי בחו"ל שהתקבלו על ידי חברות מאוחדות במסגרת מימון השקעה בנכסי
נדל"ן בבולגריה ,שיעבדו החברות המאוחדות לטובת הבנק נכסי מקרקעין בבולגריה .היקף ההתחייבויות
המובטחות בשעבודים אלה הינו כ 20-מיליון ש"ח.
פרויקט גימנסיה -
בחודש פברואר ,2011התקשרה חברה בת בחוזה שיתוף בפרויקט מגדל הגימנסיה ברחוב ארלוזורוב,
תל אביב-יפו .בהתאם לתנאי ההתקשרות בין החברה בת לעיריית תל אביב יפו ,שעבדה החברה בת
בשעבוד ספציפי ושעבוד צף מדרגה ראשונה את כל זכויותיה במקרקעין על פי הסכם המכר מיום 11
באפריל .2010
ראה בנוסף באור 22ג' בדבר אמות מידה פיננסיות.
185
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
הון
באור - :27
רשום
31בדצמבר
2010
2011
א .ההרכב:
מניות רגילות בנות 1
ש"ח ע.נ .כ"א *(
5,000,000
5,000,000
כולל מניות המוחזקות
על ידי החברה )ב-ג(
מונפק ונפרע
31בדצמבר
1בינואר
2010
2011
2010
מספר המניות
5,000,000
1בינואר
2010
3,678,163
3,655,243
3,598,185
128,257
121,591
121,591
*( כל המניות רשומות על שם ורשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.
ב.
ביום 28באוקטובר 2009החליט דירקטוריון החברה על הקצאה פרטית של מניות ,במסגרתה הוקצו 197,048
מניות רגילות של החברה ,בנות 1ש"ח ע.נ .כ"א )להלן -המניות המוקצות( למספר משקיעים מסווגים )להלן -
הניצעים(.
ההקצאה האמורה מהווה הצעה פרטית מהותית בהתאם לתקנות ניירות ערך )הצעה פרטית של ניירות ערך
בחברה רשומה( ,התש"ס .2000-פרטי ההקצאה הינם כדלקמן:
המניות המוקצות מהוות כ 5.48%-מההון המונפק והנפרע של החברה וכ 5.67%-מזכויות ההצבעה
.1
בחברה לאחר ההקצאה .המניות המוקצות מהוות כ 5.36%-מההון המונפק והנפרע של החברה וכ-
5.55%מזכויות ההצבעה בחברה לאחר ההקצאה בדילול מלא.
.2
ביום 4בנובמבר 2009בוצעה ההקצאה בתמורה למחיר של 320ש"ח למניה )להלן -התמורה למניה(.
סך כל התמורה שקיבלה החברה בגין ההקצאה )ברוטו( הינה 63.1מיליון ש"ח ,כאשר התמורה נקבעה
על-פי משא ומתן שנערך בין הצדדים ובהתחשב במחירי השוק במהלך היום שקדם להנפקה )התמורה
למניה מהווה כ 98%-ממחיר הסגירה של המניה בבורסה ביום שקדם לדיווח זה(.
ביום 9בנובמבר 2009נתקבל אישור הבורסה לניירות ערך לרישום המניות המוקצות למסחר.
ג.
ביום 13במרס 2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של מניות רגילות של החברה בהיקף של
עד 50מיליון ש"ח )להלן -תוכנית הרכישה( בבורסה או מחוץ לבורסה .התקופה לצורך ביצוע תוכנית הרכישה
הינה החל ממועד אישור התוכנית ועד להחלטת הדירקטוריון להפסיקה .מחירי הרכישה ,עיתוין וביצוען של
הרכישות נתון לשיקול דעתה של הנהלת החברה ,כמו גם ההחלטה האם הרכישות תתבצענה במסגרת המסחר
בבורסה או מחוצה לו.
לאחר בחינתו את תוצאותיה הכספיות של החברה על פי דוחותיה הכספיים ליום 31בדצמבר ,2010ופרמטרים
נוספים ,קבע דירקטוריון החברה כי רכישה עצמית של מניות החברה בהתאם לתוכנית הרכישה המוצעת ,עומדת
במבחני הרווח ויכולת הפרעון כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 302לחוק החברות ,התשנ"ט ,1999-שכן
רכישת המניות מבוצעת מתוך יתרת העודפים הראויים לחלוקה של החברה שהסתכמה ,ליום 31בדצמבר ,2010
לכדי 327מיליון ש"ח ובנוסף ,לא קיים חשש שהרכישה תמנע מן החברה את היכולת לעמוד בהתחייבויותיה,
הקיימות והצפויות ,בהגיע מועד פרעונן.
למועד המאזן ביצעה החברה רכישה עצמית של 6,666מניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .תמורת סכום כולל של
2,383אלפי ש"ח אשר נכללו בקיטון בהון העצמי של החברה ,כמניות אוצר .מניות אלו שנרכשו על ידי החברה
הינן מניות רדומות שאינן מקנות זכויות כלשהן ,כל עוד הן בבעלות החברה.
ד.
דיבידנדים
.1
ביום 22באוגוסט 2011הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 40-מיליון ש"ח )כ 11.26-ש"ח
למניה( אשר שולם בחודש ספטמבר .2011
.2
ביום 26באוגוסט 2010הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 40-מיליון ש"ח )כ 11.33-ש"ח
למניה( ,אשר שולם בחודש ספטמבר .2010
.3
ביום 29במרס 2009הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 35-מיליון ש"ח )כ 10.67-ש"ח
למניה( ,אשר שולם בחודש אפריל .2009
186
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :27
הון )המשך(
תשלום מבוסס מניות
ה.
.1
תשלום מבוסס מניות למנכ"ל החברה
א(
בהתאם לתוכנית הקצאת כתבי אופציה ,שאושרה על-ידי הדירקטוריון בחודש ינואר ,2006מחזיק
מנכ"ל החברה ,באמצעות נאמן ,ב 400-כתבי אופציה הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1ש"ח
ע.נ .כ"א בכמות שתחושב על-פי נוסחה שנקבעה ,ובמועדים שנקבעו ,החל מתום שנתיים ועד
לתום 5שנים ממועד ההקצאה .כמות המניות שתוקצה ,תהיה בהתאם לסכום הטבה הכספי הנגזר
מתנאי התוכנית והמחושב בשיעור של 2.68%מהפער בין שווי החברה בנטרול אחזקותיה
באלקטרה נדל"ן ,סך של 375מיליון ש"ח ,כפי שנקבע במועד הענקת התוכנית )להלן -שווי
החברה הבסיסי( ,לשווי החברה בנטרול החזקותיה באלקטרה נדל"ן למועד המימוש .ההקצאה
בוצעה בהתאם לסעיף 102לפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( ,התשכ"א 1961-במסלול רווח הון.
שווי כתבי האופציה נכון למועד אישור התוכנית ,על-פי נוסחת בלק אנד שולס ,הסתכם לכ2.7-
מיליון ש"ח )מתוכו נזקף לדוח הרווח וההפסד בכל אחת מהשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר
2010ו 2009-סך של כ 135-אלפי ש"ח וכ 304-אלפי ש"ח ,בהתאמה( .הערך הכלכלי של כתבי
האופציה חושב בהתבסס על שווי חברה בנטרול החזקות באלקטרה נדל"ן בסך של 375מיליון
ש"ח המהווה את הבסיס לתוספת המימוש ,סטיית תקן שנתית בשיעור של ,30%שיעור היוון שנתי
של ,4%תשואת דיבידנד שנתי צפוי של כ ,1.5%-אורך חיים ממוצע צפוי של כ 3.5-שנים ומחיר
מניה של 397ש"ח .בשנת 2010מומשו 300כתבי אופציה על-ידי המנכ"ל כנגד הקצאה של
45,244מניות של החברה .ביום 6בפברואר 2011מימש מנכ"ל החברה את יתרת 100כתבי
האופציה שהוענקו לו במסגרת תכנית האופציות ל 17,253-מניות רגילות של החברה.
ב(
ביום 13במרס 2011אישר דירקטוריון החברה תכנית להקצאת כתבי אופציה למנכ"ל החברה
)להלן -התוכנית( ,לפיה יוקצו למנכ"ל ,ללא תמורה 70,673 ,כתבי אופציה בלתי סחירים בחברה,
הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .כ"א של החברה .ההקצאה תבוצע על פי סעיף
102לפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( ,התשכ"א ,1961-במסלול רווח הון עם נאמן .כתבי האופציה
יהיו ניתנים למימוש בארבע מנות שנתיות שוות ,בכפוף לקיום יחסי עובד-מעביד ,החל מתום שנה
ממועד הקצאת האופציות ועד לתום ארבע שנים מהמועד הנ"ל ,בהתאמה.
מחיר המימוש לכל כתב אופציה נקבע לסך של 419.5ש"ח ,על פי מחיר המניה ליום 7בפברואר
.2011מחיר המימוש צמוד למדד המחירים לצרכן בגין חודש דצמבר ) 2010שהיה ידוע ביום 15
בינואר .(2011בדבר הפחתת תוספת המימוש לסך של 300ש"ח לכל כתב אופציה ,לאחר מועד
הדוח הכספי ,ראה באור 36ד'.
על פי תנאי התוכנית ,כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו למנכ"ל החברה מניות בכמות אשר שווי
השוק הכולל שלהן יהיה שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש
ל"שער המניה העתידי" כהגדרתו בתוכנית )מנגנון ,(Cashless Transactionוזאת בתמורה
לתשלום ערכן הנקוב .שווי כתבי האופציה ,למועד אישור התוכנית על פי נוסחת המודל הבינומי
המשולב ,מסתכם בכ 7.3-מיליון ש"ח וחושב בהתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של
,29.2%שיעור היוון שנתי של ,1.43%תשואת דיבידנד שנתית צפויה בגין המניה של ) 0%קיים
מנגנון התאמה מלא לדיבידנד שיחולק( ואורך חיים ממוצע צפוי לתוכנית של 5.25שנים.
ג(
בחודש ינואר 2006אישר דירקטוריון החברה הענקת הלוואה למנכ"ל החברה בסך של כ 2-מיליון
ש"ח לרכישת 5,000מניות של החברה המוחזקות בנאמנות על-פי ההסכם )להלן -מניות
ההסכם( .ההלוואה צמודה למדד ,נושאת ריבית שנתית בשיעור של ,4%ועומדת לפרעון בארבעה
תשלומים שנתיים שווים החל מחודש ינואר 2007עד ינואר ) 2010להלן -סכום הפרעון( .כל סכום
פרעון יבוצע בדרך של מענק אשר המנכ"ל יהא זכאי לו )בכל מועד פרעון( ,בסכום השווה לסכום
הפרעון .המסים החלים בגין המענק יחולו על החברה ויגולמו לשכרו של המנכ"ל .כנגד פרעון של
כל סכום פרעון יהיה המנכ"ל זכאי לקבל מניות ממניות ההסכם ,ב 4-מנות שוות .במקור נקבע כי
אם עבודתו של המנכ"ל תגיע לידי סיום מכל סיבה שהיא לפני תום תקופת ההלוואה ,תעמוד יתרת
ההלוואה לפרעון מידי ,בדרך של העברת יתרת המניות שבידי הנאמן לחברה .למועד אישור
הדוחות הכספיים כל סכום ההלוואה האמור הומר למענק.
שווי ההטבה הכולל )למועד ההענקה( בגין מניות ההסכם הסתכם בכ 3,755-אלפי ש"ח ונזקף
כהוצאה בשנים קודמות.
ד(
ביום 13במרס 2011אישר דירקטוריון החברה הענקת הלוואה למנכ"ל החברה בסך של כ1.5-
מיליון ש"ח לרכישת מניות של החברה המוחזקות בנאמנות על פי ההסכם )להלן -מניות ההסכם(.
ההלוואה צמודה למדד ,נושאת ריבית שנתית בשיעור של 4%ועומדת לפרעון בארבעה תשלומים
שנתיים שווים החל ממחצית חודש מרס 2012ועד למחצית חודש מרס ) 2015להלן -סכום
הפרעון( .כל סכום פרעון יבוצע בדרך של מענק אשר המנכ"ל יהא זכאי לו )בכל מועד פרעון(,
בסכום השווה לסכום הפרעון .המסים החלים בגין המענק יחולו על החברה ויגולמו לשכרו של
המנכ"ל .כנגד פרעון של כל סכום פרעון ,יהיה המנכ"ל זכאי לקבל מניות ממניות ההסכם ,ב 4-מנות
שוות .אם עבודתו של המנכ"ל תגיע לידי סיום מכל סיבה שהיא לפני תום תקופת ההלוואה ,תעמוד
יתרת ההלוואה לפרעון מידי ,בדרך של העברת יתרת המניות שבידי הנאמן לחברה.
שווי ההטבה הכולל )למועד ההענקה( בגין מניות ההסכם הסתכם בכ 2,611-אלפי ש"ח.
187
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :27
הון )המשך(
ה.
תשלום מבוסס מניות )המשך(
.1
תשלום מבוסס מניות למנכ"ל החברה )המשך(
ה(
.2
תכנית להקצאת כתבי אופציה בשתי חברות בנות בבעלות מלאה של החברה ,למנכ"ל החברה בתנאים
הבאים :למנכ"ל יוקצו בכל חברה בת כתבי אופציה בכמות המהווה 5%מהון המניות המונפק של כל
חברה )להלן יחד -כתבי האופציה( .שווי כתבי האופציה ,למועד אישור התוכנית ,על-פי נוסחת המודל
הבינומי המשולב מסתכם בכ 1.7-מיליון ש"ח .מועד פקיעת התכנית הינו תום חודש מרס .2012
למועד אישור הדוחות הכספיים לא הוענקה הטבה כתמורה כספית בגין תכנית זו.
במועד אישור הדוחות הכספיים בוטלה תכנית זו.
תשלום מבוסס מניות למנהלים בחברה
א(
ביום 29במרס 2007אישר דירקטוריון החברה תכנית להקצאת כתבי אופציה למנהלים בחברה
)להלן -התוכנית והניצעים ,בהתאמה( ,לפיה יוקצו לניצעים בתנאים שונים ללא תמורה 76,600
כתבי אופציה בלתי סחירים בחברה הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .כ"א של
החברה .ההקצאה תבוצע על פי סעיף 102לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ ,התשכ"א1961-
במסלול רווח הון עם נאמן .כתבי האופציה יהיו ניתנים למימוש בארבע מנות שנתיות ,בכפוף לקיום
יחסי עובד-מעביד ,החל מתום שנתיים ממועד הקצאת כתבי האופציה ועד לתום 5שנים מהמועד
הנ"ל ,בהתאמה.
מחיר המימוש לכל כתב אופציה נקבע לסך של 212.65ש"ח ,על פי מחיר המניה ליום 1בינואר
2007בניכוי מחיר המגולם בערך המניה בגין ההחזקה באלקטרה נדל"ן לאותו מועד ובניכוי 15%
)להלן -מחיר המימוש( .מחיר המימוש צמוד למדד המחירים לצרכן בגין חודש נובמבר .2006
על פי תנאי התוכנית ,כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו לניצעים מניות בכמות אשר שווי השוק הכולל
שלהן יהיה שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"שער המניה
העתידי" כהגדרתו בתוכנית ,אשר יחושב אף הוא בניכוי מחיר המגולם בערך המניה בגין ההחזקה
במניית אלקטרה נדל"ן באותו מועד )מנגנון ,(Cashless Transactionוזאת בתמורה לתשלום ערכן
הנקוב .שווי כתבי האופציה ,למועד אישור התוכנית על פי נוסחת המודל הבינומי המשולב ,מסתכם
בכ 7-מיליון ש"ח וחושב בהתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של ,29%שיעור היוון שנתי של
,3.3%תשואת דיבידנד שנתית צפויה בגין המניה של 1.5%ואורך חיים ממוצע צפוי לתוכנית של
3.5שנים.
עד למועד הדוח הכספי פקעו 12,639כתבי אופציה ומומשו על ידי מנהלים 43,279כתבי אופציה
כנגד הקצאה של 18,045מניות של החברה.
ב(
ביום 22ביוני 2010אישר דירקטוריון החברה תכנית להקצאת כתבי אופציה לשישה מנהלים
בכירים באלקטרה )להלן -התכנית והניצעים ,בהתאמה( ,לפיה יוקצו לניצעים ללא תמורה 27,576
כתבי אופציה בלתי סחירים בחברה הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1.00ש"ח ערך נקוב
כ"א של החברה .ההקצאה תבוצע לפי סעיף 102לפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( ,התשכ"א-
1961במסלול רווח הון עם נאמן .כתבי האופציה יהיו ניתנים למימוש בארבע מנות שנתיות שוות,
בכפוף לקיום יחסי עובד-מעביד ,החל מתום שנתיים ממועד הקצאת כתבי האופציה ועד לתום 5
שנים ו 90-יום מהמועד הנ"ל .מחיר המימוש לכל כתב אופציה נקבע לסך של 335.49ש"ח ,צמוד
למדד המחירים לצרכן בגין חודש מאי .2010
על פי תנאי התכנית ,כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו לניצע מניות בכמות אשר שווי השוק הכולל
שלהן יהיה שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"מחיר המניה
העתידי" כהגדרתו בתכנית ,וזאת בתמורה לתשלום ערכן הנקוב .שווי כתבי האופציה ,למועד
אישור התכנית על פי נוסחת המודל הבינומי המשולב ,מסתכם בכ 3.8-מיליון ש"ח ,וחושב
בהתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של ,3.71%שיעור היוון שנתי של ,1.1%תשואת
דיבידנד שנתית צפויה בגין המניה של 1%ואורך חיים ממוצע צפוי לתוכנית של 5.25שנים .ביום
29באוגוסט 2010הוקצו כתבי האופציה.
עד למועד הדוח הכספי פקעו 1,532כתבי אופציה וטרם מומשו כתבי אופציה על ידי מנהלים.
.3
בדבר אישור תוכניות אופציה למנהלים בחברה ובחברות בנות ,לאחר מועד הדוחות הכספיים ,ראה
באורים 36ב' ו-ג'.
.4
מדידת השווי ההוגן של האופציות למניות המסולקות במכשירים הוניים
החברה משתמשת במודל הבינומי למדידת השווי ההוגן של האופציות למניות המסולקות במכשיריה
ההוניים .המדידה מתבצעת ביום הענקת האופציות למניות אשר מסולקות במכשירים הוניים ,שכן מדובר
באופציות המוענקות לעובדים.
במקרה של אופציות שניתנו לנותני שירותים המדידה מתבצעת מחדש עם קבלת השירות.
משך החיים החזוי של האופציות למניות מבוסס על נתונים היסטוריים של החברה ,אשר לא בהכרח
מייצגים את דפוס המימוש העתידי של האופציות למניות.
התנודתיות הצפויה של מחיר המניה משקפת את ההנחה שהתנודתיות ההיסטורית של מחיר המניה
מהווה אינדיקציה טובה למגמה הצפויה בעתיד.
188
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים
א.
גורמי סיכון פיננסיים
פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים הקשורים למכשירים פיננסיים שונים ,כגון :סיכוני שוק )לרבות סיכון
מטבע ,סיכון מדד המחירים לצרכן ,סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית וסיכון מחיר( ,סיכון אשראי וסיכון תזרים
מזומנים בגין שיעור ריבית .תכנית ניהול הסיכונים של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות
שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה.
ניהול הסיכונים מבוצע על ידי ההנהלות של חברות הקבוצה בהתאם לתחומי פעילותם ולסיכונים הקשורים
למכשירים פיננסים בחברות ,זאת באמצעות מעקב שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים הרלוונטיים .במסגרת ניהול
הסיכונים הכולל של הקבוצה ,במידה וישנם התפתחויות חריגות בשווקי המטבע והריבית ,בוחנות חברות הקבוצה
פעילות בשווקי הנגזרים ,על מנת להגן מפני סיכוני ריבית והפרשי שער.
להלן מידע בדבר סיכונים הקשורים במכשירים הפיננסיים:
.1
סיכון שער חליפין
הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית והיא חשופה לסיכון מטבע כתוצאה משינויים בשערי חליפין של
מטבעות חוץ שונים ליום 31בדצמבר ,2011בעיקר של הדולר ארה"ב ,האירו ,הניירה הניגרית והרובל
הרוסי )ליום 31בדצמבר 2010גם של הדולר הקנדי והליש"ט( .סיכון מטבע נובע מקיומם של נכסים
פיננסיים והתחייבויות פיננסיות הנקובים במטבע חוץ שאינו מטבע הפעילות של החברה )ש"ח(.
פוזיציות בנגזרים
עסקאות אקדמה במטבע חוץ ואופציות על שערי חליפין
.2
א(
ביום 31בדצמבר 2011לקבוצה יתרות לקבל בסך של כ 2,707-אלפי ש"ח בגין התקשרויות
בעסקאות אקדמה לטווח קצר ) 4.2 - 2010אלפי ש"ח(.
מתוך העסקאות האמורות לעיל יתרה לקבל בסך של כ 1,166-אלפי ש"ח בגין עסקאות שנרשמו
כעסקאות הגנה מבחינה חשבונאית ) 1,114 - 2010אלפי ש"ח( .יתרת היתרות לשלם הינה בגין
עסקאות שלא נרשמו כעסקאות הגנה חשבונאיות.
עסקאות אקדמה הינן לתקופות של בין 1ל 12-חודשים והינן בגין המטבעות אירו ודולר ארה"ב.
ב(
ביום 31בדצמבר 2011היו לקבוצה עסקאות אופציה על שערי חליפין )רכישה ומכירה( אשר שוויון
ההוגן למועד הדוחות הכספיים הינו 278אלפי ש"ח ) 525 - 2010אלפי ש"ח(.
יתרת השווי ההוגן הינו בגין עסקאות שלא נרשמו כעסקאות הגנה חשבונאית ,לתקופות של בין 1
ל 12-חודשים והינן בגין המטבעות אירו ודולר ארה"ב .
בגין עסקאות האקדמה והאופציה האמורות לעיל רשמה הקבוצה הוצאות מימון בשנה שהסתיימה
ביום 31בדצמבר 2011 ,בסך של כ 0.82-מיליון ש"ח וקיטון בקרן הון )נטו( של כ 2.7-מיליון ש"ח
) - 2010כ 0.2-מיליון ש"ח הכנסות מימון ו 1.3-מיליון ש"ח קיטון בקרן הון )נטו((.
סיכון מחיר
לקבוצה השקעות בנכסים פיננסיים סחירים .לקבוצה קיימת חשיפה בגין שינוי בשווי ההוגן של מכשירים
פיננסיים אלה כתוצאה משינוי במחירי השוק שלהם.
.3
סיכון אשראי
סיכון אשראי מתייחס לסיכון שהצד שכנגד לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות ויגרם הפסד פיננסי לקבוצה.
נכון ליום 31בדצמבר 2011הסתכמו המזומנים ושווי המזומנים בסך של 260,470אלפי ש"ח )- 2010
282,523אלפי ש"ח( ,ניירות ערך סחירים בסך של 6,842אלפי ש"ח ) 16,954 - 2010אלפי ש"ח( ופקדונות
לזמן קצר בסך של 15,145אלפי ש"ח ) 36,596 - 2010אלפי ש"ח( .הנהלת החברה מעריכה ומאמינה
שנכסיה מפוזרים היטב וכי המוסדות הפיננסיים המחזיקים בהשקעות ,יציבים פיננסית ,ועל כן סיכון האשראי
בגינם מינימאלי.
.4
סיכון בגין שיעור ריבית
ליום 31בדצמבר 2011לקבוצה התחייבויות פיננסיות כהלוואות לזמן ארוך ואגרות חוב שהנפיקה החברה
הנושאות ריבית קבועה .לקבוצה קיימת חשיפה לסיכון בגין שינוי בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים
הנ"ל כתוצאה משינוי בשיעורי ריבית השוק .הקבוצה אינה נוהגת לבצע הגנה בגין חשיפה זאת.
הלוואות הנושאות שיעור ריבית משתנה חושפות את הקבוצה לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי
ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים.
189
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
א.
גורמי סיכון פיננסיים )המשך(
.5
סיכון מדד מחירים לצרכן
לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואגרות חוב שהונפקו ,אשר צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן
בישראל .הסכום נטו של המכשירים הפיננסיים אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה
חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן ,הינו כ 313-מיליון ש"ח למועד הדוחות הכספיים )כ 336-מיליון
ש"ח ליום 31בדצמבר .(2010
ליום 31בדצמבר 2011לקבוצה אין עסקאות הגנה )שלא למטרות הגנה חשבונאית( על מדד המחירים
לצרכן .ליום 31בדצמבר 2010היו עסקאות בסך כולל של כ 100-מיליון ש"ח ששוויין ההוגן הינו נכס בסך
של כ 4.9-מיליון ש"ח.
ב.
שווי הוגן
.1
הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים,
המוצגים בדוחות הכספיים שלא על פי שווים ההוגן:
יתרה
2010
2011
2011
2009
אלפי ש"ח
שווי הוגן
2010
2009
הלוואות מתאגידים בנקאיים
ואחרים -בריבית קבועה
)כולל חלויות שוטפות( )(1
שקליות צמודות מדד
שקליות לא צמודות
באירו
96,539
101,032
4,391
38,737
101,032
5,030
82,972
25
6,431
97,218
97,528
4,235
38,173
100,658
4,955
74,696
25
6,141
אגרות חוב
אגרות חוב )סדרה ג'(
אגרות חוב )סדרה ב'(
322,861
48,010
315,491
70,215
308,590
91,396
317,231
53,565
324,473
74,460
278,415
95,629
סה"כ
572,833
530,505
489,414
569,777
542,719
454,906
)(1
השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך הנושאות ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של
תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית המקובל להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים ,ללא הוצאות
נדחות בגין ההלוואות.
)(2
השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל המוצגים בדוחות הכספיים:
יתרה
2010
2011
2011
2009
אלפי ש"ח
שווי הוגן
2010
2009
הלוואות מתאגידים בנקאיים
ואחרים -בריבית משתנה
)כולל חלויות שוטפות(
.2
שקליות לא צמודות
221,382
198,889
223,409
219,539
198,688
220,521
באירו
-
-
30,963
-
-
31,083
היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים ,פקדונות לזמן קצר וארוך ,בטוחות סחירות ,לקוחות,
השקעות פיננסיות אחרות ,חייבים לזמן קצר וארוך ,אשראי לזמן קצר מבנקים ,התחייבויות לספקים
ולנותני שירותים ,זכאים ויתרות זכות והתחייבויות כספיות לזמן ארוך תואמת או קרובה לשווים ההוגן.
190
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ג.
סיווג מכשירים פיננסיים לפי מדרג שווי הוגן
המכשירים הפיננסיים המוצגים במאזן לפי שווי הוגן מסווגים ,לפי קבוצות בעלות מאפיינים דומים ,למדרג שווי הוגן
כדלהלן הנקבע בהתאם למקור הנתונים ששימש לקביעת השווי ההוגן:
רמה :1
מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים.
רמה :2
נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה 1אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין.
רמה :3
נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה )טכניקות הערכה ללא שימוש בנתוני שוק
ניתנים לצפייה( .ליום 31בדצמבר 2011לקבוצה אין נכסים והתחייבויות פיננסיים העונים להגדרת
רמה .3
נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן
רמה 2
רמה 1
אלפי ש"ח
31בדצמבר 2011
נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:
קרנות נאמנות ,מניות ואג"ח
6,842
-
עסקאות אופציה על שערי חליפין
-
279
6,842
279
רמה 2
רמה 1
אלפי ש"ח
31בדצמבר 2010
נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:
קרנות נאמנות ,מניות ואג"ח
16,954
-
עסקאות אופציה על שערי חליפין
-
525
עסקאות SWAPעל המדד
-
4,920
16,954
5,445
רמה 2
רמה 1
אלפי ש"ח
31בדצמבר 2009
נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:
קרנות נאמנות ,מניות ואג"ח
111,827
-
עסקאות אופציה על שערי חליפין
-
497
עסקאות SWAPעל המדד
-
8,640
111,827
9,137
במהלך השנים 2010 ,2011ו 2009-לא היו העברות בגין מדידת שווי הוגן של מכשיר פיננסי כלשהו בין רמה 1
ורמה .2
191
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ד.
מבחני רגישות
מבחני רגישות לשינויים בשערי חליפין אל מול הש"ח
השפעה על השינוי בהון
בניכוי מס
רווח והפסד
בירידה של בעלייה של
5%
5%
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2011
השפעה על
רווח והפסד
בעלייה של
5%
דולר :ש"ח
אירו :ש"ח
ניירה ניגרית :ש"ח
אחרים :ש"ח
)(787
554
)(1,309
)(61
787
)(554
1,309
61
סך הכל
)(1,603
1,603
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2010
השפעה על
רווח והפסד
בעלייה של
5%
)(1,315
2,302
)(1,309
483
161
השפעה על השינוי בהון
בניכוי מס
רווח והפסד
בירידה של בעלייה של
5%
5%
אלפי ש"ח
השינוי בהון
בניכוי מס
בירידה של
5%
1,302
)(2,058
1,309
)(483
70
השינוי בהון
בניכוי מס
בירידה של
5%
דולר :ש"ח
אירו :ש"ח
ניירה ניגרית :ש"ח
אחרים :ש"ח
)(1,505
)(258
)(972
)(22
1,425
220
972
22
)(1,790
1,110
)(972
)(56
1,710
)(1,148
972
56
סך הכל
)(2,757
2,639
)(1,708
1,590
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2009
השפעה על
רווח והפסד
בעלייה של
5%
דולר :ש"ח
אירו :ש"ח
ניירה ניגרית :ש"ח
אחרים :ש"ח
סך הכל
192
השפעה על השינוי בהון
בניכוי מס
רווח והפסד
בירידה של בעלייה של
5%
5%
אלפי ש"ח
השינוי בהון
בניכוי מס
בירידה של
5%
3,588
)(2,079
)(244
)(3,451
2,079
244
3,086
2,048
)(2,079
)(461
)(2,692
)(1,911
2,079
461
1,265
)(1,128
2,594
)(2,063
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ד.
מבחני רגישות )המשך(
מבחני רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן -רווח )הפסד(
השפעה על השפעה על
רווח והפסד רווח והפסד
בעלייה של בירידה של
1%
1%
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
)(3,142
3,142
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2010
)(3,359
3,359
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2009
)(4,101
4,101
מבחני רגישות לשינויים בשיעורי הריבית
השפעה על השפעה על
רווח והפסד רווח והפסד
בעלייה של בירידה של
5%
5%
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2011
ריבית ש"ח
ריבית דולר
)(457
1
457
)(1
)(456
456
השפעה על השפעה על
רווח והפסד רווח והפסד
בעלייה של בירידה של
5%
5%
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2010
ריבית ש"ח
ריבית דולר קנדי
)(317
40
317
)(40
)(277
277
השפעה על השפעה על
רווח והפסד רווח והפסד
בעלייה של בירידה של
5%
5%
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2009
ריבית ש"ח
ריבית דולר
ריבית דולר קנדי
193
187
)(202
)(235
)(187
202
235
)(250
250
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ד.
מבחני רגישות )המשך(
מבחני רגישות לשינויים בשיעורי הריבית )המשך(
בבעלות הקבוצה מספר חברות אשר מטבע הפעילות הפונקציונאלי שלהן )להלן -מטבע הפעילות( אינו זהה
למטבע הפעילות של הקבוצה )ש"ח( .בקשר עם חברות אלו לא בוצעו מבחני רגישות למכשירים פיננסיים בגין
שינויים בשערי החליפין אשר הינם מטבע הפעילות של החברות האמורות ביחס לשקל .יחד עם זאת ,כן נכללו
מבחני רגישות לשינויים בשערי חליפין בין מטבעות שונים שאינם שקל ביחס למטבע הפעילות.
השינויים שנבחרו במשתני הסיכון הרלוונטיים נקבעו בהתאם להערכות ההנהלה לגבי שינויים אפשריים סבירים
במשתני סיכון אלה.
החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות הפעולות או המצב
הכספי המדווחים .מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו/או השינוי בהון העצמי )לפני מס( ,עבור כל
מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר עבורו נכון לכל מועד דיווח .בחינת גורמי הסיכון נעשתה על
בסיס מהותיות החשיפה של תוצאות הפעולות או המצב הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות
ובהנחה שכל שאר המשתנים קבועים.
בהלוואות לזמן ארוך בריבית קבועה לא קיימת לקבוצה חשיפה בגין סיכון ריבית.
בהלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה ,מבחן הרגישות לסיכון ריבית התבצע רק על הרכיב הקבוע בריבית .ניתוח
הרגישות להלוואות הקבוצה הנושאות ריבית משתנה הינו בניכוי השינוי המקביל בפקדונות ובמזומנים נושאים
ריבית משתנה.
מבחני הסיכון להשקעות סחירות שלגביהן קיים מחיר שוק מצוטט )מחיר בורסה( התבססו על שינויים אפשריים
במחירי שוק אלה.
ניתוח הרגישות שבוצע לעיל מתייחס לחשיפות החברה למועד הדוחות הכספיים .שיעורי השינויים שנקבעו על ידי
החברה ,כאמור לעיל ,הינם השיעורים שלהערכת הנהלות חברות הקבוצה מייצגים שיעור סביר לתנודתיות
בפרמטר הנמדד.
ה.
ריכוז סיכון נזילות
הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים החוזיים ליום 31
בדצמבר 2010 ,2011ו .2009-ראה בנוסף באור 22ג' בדבר עמידה באמות מידה פיננסיות:
ליום 31בדצמבר 2011
עד שנה
משנה עד
שנתיים
משנתיים
עד 3שנים
מ4-
מ3-
שנים עד
שנים עד
5שנים
4שנים
אלפי ש"ח
מעל 5
שנים
טרם נקבע
מועד פרעון
סה"כ
אשראי מתאגידים
בנקאיים ואחרים
התחייבויות לספקים
ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין
עבודות בחוזי הקמה
התחייבויות לתאגידים
בנקאיים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן
מניב
התחייבויות אחרות
לזמן ארוך
285,247
-
-
-
-
-
-
285,247
508,196
370,234
-
-
-
-
-
-
508,196
370,234
214,504
-
-
-
-
-
-
214,504
-
49,497
55,796
53,741
32,056
31,539
32,056
7,107
32,056
36,554
160,229
-
178,438
312,193
-
148,660
-
-
-
-
-
148,660
-
5
-
-
-
800
3,678
4,483
סה"כ
1,378,181
253,958
85,797
63,595
39,163
197,583
3,678
2,021,955
194
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ה.
ריכוז סיכון נזילות )המשך(
ליום 31בדצמבר 2010
עד שנה
משנה עד
שנתיים
משנתיים
עד 3שנים
מ4-
מ3-
שנים עד שנים עד
5שנים
4שנים
אלפי ש"ח
טרם
נקבע
מועד
פרעון
מעל 5
שנים
סה"כ
אשראי מתאגידים
בנקאיים ואחרים
התחייבויות לספקים
ולנותני שירותים
התחייבויות בגין
עבודות בחוזי הקמה
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין נכס
המוחזק למכירה
ופעילות שהופסקה
התחייבויות לתאגידים
בנקאיים ואחרים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן
להשקעה
התחייבויות אחרות
לזמן ארוך
165,786
-
-
-
-
-
-
165,786
397,902
-
-
-
-
-
-
397,902
230,575
290,824
-
-
-
-
-
-
230,575
290,824
1,067
-
-
-
-
-
-
1,067
-
25,783
54,360
49,807
54,359
53,739
31,259
31,638
31,188
42,826
187,624
-
203,793
358,790
-
116,026
-
-
-
-
-
116,026
171
26,809
171
969
171
-
1,893
30,184
סה"כ
1,086,325
222,978
104,337
85,967
62,997
230,450
1,893
1,794,947
ליום 1בינואר 2010
עד שנה
משנה עד
שנתיים
משנתיים
עד 3שנים
מ4-
מ3-
שנים עד שנים עד
5שנים
4שנים
אלפי ש"ח
טרם
נקבע
מועד
פרעון
מעל 5
שנים
סה"כ
אשראי מתאגידים
בנקאיים ואחרים
התחייבויות לספקים
ולנותני שירותים
התחייבויות בגין
עבודות בחוזי הקמה
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין נכס
המוחזק למכירה
ופעילות שהופסקה
התחייבויות לתאגידים
בנקאיים לזמן ארוך
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן
להשקעה
התחייבויות אחרות
לזמן ארוך
241,896
-
-
-
-
-
-
241,896
352,923
-
-
-
-
-
-
352,923
187,722
314,020
-
-
-
-
-
-
187,722
314,020
437
-
-
-
-
-
-
437
-
40,098
22,603
35,565
52,964
35,534
52,964
36,235
29,757
19,641
215,107
-
167,073
373,395
-
80,600
-
-
-
-
-
80,600
-
4,586
11,182
1,412
-
-
9,808
26,988
סה"כ
1,096,998
147,887
99,711
89,910
65,992
234,748
9,808
1,745,054
195
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ו.
מאזן הצמדה ליום 31בדצמבר 2011
סה"כ צמוד
מט"ח *(
צמוד מדד
לא צמוד
אלפי ש"ח
יתרות לא
פיננסיות
סה"כ
מאזן
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון
בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
מלאי ומלאי מקרקעין
השקעות בחברות מוחזקות
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
רכוש קבוע
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
מלאי מקרקעין
נדל"ן מניב
מסים נדחים
102,908
-
157,562
-
260,470
25,337
109,273
28,822
71,377
140,668
3,304
-
309
1,863
11,368
90,247
1,450
909
23,771
77,755
-
1,263
373,995
21,300
172,477
547
12,436
-
75,822
349,480
266,174
126,072
251,988
67,326
269,800
28,329
26,909
485,131
137,312
334,101
349,480
408,839
16,649
126,072
275,759
77,755
67,326
269,800
28,329
סה"כ נכסים
481,689
207,672
739,580
1,434,991
2,863,932
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
חלויות שוטפות של אגרות חוב
התחייבויות לספקים ונותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן מניב
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
מסים נדחים
33,355
145,367
41,735
81,117
3,952
-
94,599
55,749
27,169
8,927
22,515
311,418
-
101,544
362,829
261,810
121,887
155,485
148,660
-
39,520
2,573
969
41,783
48,340
229,498
55,749
508,196
370,234
214,504
182,921
311,418
148,660
41,783
48,340
סה"כ התחייבויות
305,526
520,377
1,152,215
133,185
2,111,303
יתרה מאזנית ,נטו
176,163
)(312,705
)(412,635
1,301,806
752,629
*(
הרכב צמוד מט"ח:
דולר
ארה"ב
נכסים
התחייבויות
פעילויות חוץ ,נטו
אירו
דולר
קנדי
אלפי ש"ח
ניירה
ניגרית
אחרים
סך הכל
177,160
3,321
214,621
18,511
41,786
26,290
481,689
)(64,386
)(2,031
)(141,049
)(13,470
)(67,967
)(305,526) (16,623
112,774
1,290
73,572
5,041
)(26,181
ליש"ט
196
9,667
176,163
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ו.
)המשך(
מאזן הצמדה ליום 31בדצמבר 2010
יתרות לא
פיננסיות
סה"כ
מאזן
סה"כ צמוד
מט"ח *(
צמוד מדד
לא צמוד
אלפי ש"ח
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון
בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
מלאי ומלאי מקרקעין
נכס המוחזק למכירה ופעילות שהופסקה
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
השקעות בחברות מוחזקות
מלאי מקרקעין לזמן ארוך
חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים
נדל"ן מניב
רכוש קבוע
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
מסים נדחים
105,168
-
177,355
-
38,420
95,135
42,646
73,412
34,576
125,254
-
16,809
12,617
102,600
1,821
20,000
-
17,299
342,604
26,917
76,793
321
27,297
-
29,860
257,266
5,159
964
219,349
64,032
197,500
119,645
245,800
27,113
סה"כ נכסים
514,611
153,847
668,586
2,503,732 1,166,688
282,523
55,719
454,548
112,040
252,805
257,266
5,480
64,658
344,603
64,032
20,000197,500
119,645
245,800
27,113
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
התחייבויות לספקים ונותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התחייבות בגין נכס המוחזק למכירה
ופעילות שהופסקה
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן מניב
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
מסים נדחים
85,676
124,085
52,898
80,373
34,175
25,261
20,815
45,935
273,817
189,479
129,387
23,186
-
165,786
397,902
290,824
230,575
5,971
-
105
31,463
357,814
-
788
196,543
116,026
-
174
42,931
19,141
1,067
233,977
357,814
116,026
42,931
19,141
סה"כ התחייבויות
349,003
469,633
951,975
85,432
1,856,043
יתרה מאזנית נטו
165,608
)(315,786
)(283,389
1,081,256
647,689
*(
הרכב צמוד מט"ח:
דולר
ארה"ב
נכסים
התחייבויות
פעילויות חוץ ,נטו
אירו
דולר
קנדי
אלפי ש"ח
ניירה
ניגרית
148,523
)(31,093
6,145
)(2,079
186,285
)(125,653
64,194
)(60,109
56,243
)(75,707
117,430
4,066
60,632
4,085
)(19,464
ליש"ט
197
אחרים
סך הכל
514,611
53,221
)(349,003) (54,362
)(1,141
165,608
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :28
מכשירים פיננסיים )המשך(
ו.
)המשך(
מאזן הצמדה ליום 1בינואר 2010
סה"כ צמוד
מט"ח *(
צמוד מדד
לא צמוד
אלפי ש"ח
יתרות לא
פיננסיות
סה"כ
מאזן
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות ,הלוואות לזמן קצר ופקדון
בנאמנות
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
מלאי ומלאי מקרקעין
נכס המוחזק למכירה ופעילות שהופסקה
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
השקעות בחברות מוחזקות
מלאי מקרקעין לזמן ארוך
נדל"ן מניב
רכוש קבוע
מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים
מסים נדחים
98,260
-
120,023
-
218,283
83,253
85,334
32,410
42,760
65,330
127,684
-
579
26,630
29,588
40,100
2,725
-
110,176
314,340
36,471
115,276
2,432
19,237
-
17,569
243,609
10,908
201,250
66,790
130,456
114,524
237,169
26,926
194,008
426,304
116,038
198,136
243,609
2,432
98,200
328,934
66,790
130,456
114,524
237,169
26,926
סה"כ נכסים
535,031
99,622
717,955
2,401,809 1,049,201
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
התחייבויות לספקים ונותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התחייבות בגין נכס המוחזק למכירה
ופעילות שהופסקה
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
הלוואה למימון נדל"ן מניב
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
מסים נדחים
123,132
113,660
70,308
80,711
67,179
8,753
27,250
51,585
239,263
227,926
79,761
7,033
-
241,896
352,923
314,020
187,722
5,929
-
58,873
372,220
-
437
129,259
80,600
-
41,239
20,747
437
194,061
372,220
80,600
41,239
20,747
סה"כ התחייבויות
393,740
534,275
808,831
69,019
1,805,865
יתרה מאזנית נטו
141,291
)(434,653
)(90,876
980,182
595,944
*(
הרכב צמוד מט"ח:
דולר
ארה"ב
נכסים
התחייבויות
פעילויות חוץ ,נטו
אירו
דולר
קנדי
אלפי ש"ח
ניירה
ניגרית
199,199
)(48,970
2,814
)(1,402
185,429
)(148,574
92,854
)(90,361
46,172
)(87,764
150,229
1,412
36,855
2,493
)(41,592
ליש"ט
198
אחרים
סך הכל
535,031
8,563
)(393,740) (16,669
)(8,106
141,291
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - : 29
יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים
א .יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים
1בינואר
2010
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
נכסים
חברות קבוצת אלקו -חייבים
1,447
538
1,989
הלוואה לאלקטרה נדל"ן בע"מ )כולל חלות שוטפת(
18,487
81,312
109,093
הלוואות לחברות כלולות ,במסגרת סעיף השקעות בחברות
מוחזקות
180,116
138,238
132,402
התחייבויות
ספקים ונותני שירותים
3,378
2,613
988
זכאים ויתרות זכות
8,667
28
131
זכאים -החברה האם
1,244
2,679
3,048
ב .עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים
ג.
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
9,577
45,665
31,169
עלות העבודות והשירותים
4,052
9,803
5,267
הוצאות הנהלה וכלליות -דמי ניהול לחברה האם *(
10,784
12,017
11,143
הוצאות בגין דמי שכירות
-
431
1,424
*( בשנת - 2009כולל דמי ניהול ששולמו לחברה האם בגין
פעילות שהופסקה
-
הטבות לבעלי עניין
-
1,466
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
שכר ונלוות לבעל עניין המועסק בחברה *(
9,856
6,706
6,123
מספר המקבלים
1
1
1
שכר דירקטורים שאינם מועסקים בחברה
707
641
397
מספר המקבלים
4
3
3
*( ראה באור 27ה').(1
ד.
הטבות לאנשי מפתח ניהוליים )לרבות שכר בעל עניין כמפורט בסעיף ג' לעיל(
2011
17,931
112
3,363
הטבות לטווח קצר
הטבות לזמן ארוך
תשלומים מבוססי מניות
21,406
ה.
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2009
2010
אלפי ש"ח
13,834
17,271
955
125
1,200
753
18,149
15,989
לגבי התחייבויות תלויות ,התקשרויות ושעבודים )לרבות הסכם העסקה עם מנכ"ל החברה( ,ראה באור .26
199
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - : 29
יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך(
ו.
ז.
ח.
ט.
י.
בדבר הסכמי הקצאת אופציות ומתן הלוואות למנכ"ל החברה -ראה באור 27ה').(1
הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה ובחברות מאוחדות מבוטחים במסגרת פוליסת ביטוח אחריות דירקטורים
ונושאי משרה של קבוצת אלקו )להלן -הפוליסה( ,מיום 1במאי .2004הפוליסה הכוללת כיסוי רטרואקטיבי
ומוגבלת בכיסוי של עד 50מיליון דולר.
לעניין תנאי הסכמי דמי ניהול בקבוצה ,ראה באור 26ב') (1ו.(3)-
בתקופת הדוח התקשרה החברה הבת ,באמצעות שותפות המוחזקת על ידה בשיעור של ,25%עם בעל השליטה
בה ועם חברה אחות של החברה ,בהסכמי שכירות לתקופה של כ 125-חודשים של משרדים וחניות במגדל
אלקטרה .כמו כן ,הוענקו לבעל השליטה ולחברה האחות אופציות להארכת חוזי השכירות ,בהתאם לתנאים
הקבועים בהסכמים.
עסקאות זניחות
במועד אישור הדוחות אישר דירקטוריון החברה כללים וקווים לסיווג עסקאות זניחות כמשמעותן בתקנות ניירות ערך
)דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע) 2010-להלן -תקנות דוחות כספים(.
תקנה 41לתקנות דוחות כספיים קובעת ,בין היתר ,כי על החברה לתאר בדוחותיה הכספיים השנתיים כל עסקה
שבין החברה )לרבות חברות מאוחדות שלה וחברות באיחוד יחסי שלה( לבין בעל עניין בחברה או עסקה שלבעל
השליטה יש עניין אישי באישורה )להלן -עסקת בעל עניין או עסקאות בעל עניין( ,למעט עסקאות זניחות.
הכללים והקווים המנחים הנ"ל ייושמו גם ביחס לעסקאות בין החברה לצדדים קשורים לחברה וביניהם לבין עצמם,
כדלקמן:
בהיעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין ,עסקת בעל עניין שאינה עסקה חריגה )כהגדרת
מונח זה בחוק החברות ובהתאם לאמות המידה שנקבעו על-ידי ועדת הביקורת של החברה כמפורט בתקנה 22
בדוח פרטים נוספים על התאגיד להלן( ,תיחשב כעסקה זניחה אם אמת המידה הרלוונטית המחושבת לעסקה הינה
בשיעור של פחות מ) 1%-אחוז( וכן היקף העסקה אינו עולה על סך של 1מיליון ש"ח ,כשסכום זה מותאם לשיעור
העלייה במדד המחירים לצרכן ביחס למדד שפורסם ביום .15.2.2012
בכל עסקת בעל עניין שנבחן סיווגה כעסקה זניחה ,תחושב אחת או יותר מאמות המידה הרלוונטיות לעסקה
המסוימת על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים של החברה:
.1
ברכישת נכס קבוע )נכס שאינו שוטף( – היקף העסקה מול סך כל הנכסים בדוח על המצב הכספי הכלול
בדוחות הכספים המאוחדים האחרונים של החברה;
.2
במכירת נכס קבוע )נכס שאינו שוטף( – הרווח/ההפסד מהעסקה מול הרווח/ההפסד השנתי )קרי רווח/הפסד
לארבעה רבעונים( הממוצע לפי 12רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה
)לעניין זה ,הרווח/ההפסד מהעסקה והרווח/הפסד בכל רבעון יובאו בחשבון בערכם המוחלט(;
.3
בקבלת התחייבות כספית – היקף העסקה מול סך ההתחייבויות בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות
הכספיים המאוחדים האחרונים;
ברכישת/מכירת מוצרים )למעט נכס קבוע( או שירותים – היקף העסקה מול סך ההכנסות ממכירות ושירותים
.4
בארבעת הרבעונים האחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה )ביחס לעסקאות רב
שנתיות ,יחושב היקף העסקה לצרכי בחינת הזניחות על בסיס שנתי .לדוגמה ,בעסקת שכירות למספר שנים,
כהיקף העסקה ייחשבו דמי השכירות השנתיים המשולמים(.
במקרים בהם ,לפי שיקול דעת החברה ,כל אמות המידה הכמותיות הנזכרות לעיל אינן רלוונטיות לבחינת זניחותה
של עסקת בעל עניין ,תיחשב העסקה כזניחה ,בהתאם לאמת מידה רלוונטית אחרת ,שתיקבע על-ידי החברה,
ובלבד שאמת המידה הרלוונטית המחושבת לעסקה תהיה בשיעור של פחות מ) 1%-אחוז( וכן היקף העסקה אינו
עולה על סך של 1מיליון ש"ח ,כשסכום זה מותאם לשיעור העלייה במדד המחירים לצרכן ביחס למדד שפורסם ביום
.15.2.2012
בחינת השיקולים האיכותיים של עסקת בעל העניין עשויה להוביל לסיווג העסקה כעסקה שאינה זניחה למרות
המפורט לעיל .כך לדוגמה ,עסקת בעל עניין לא תיחשב בדרך כלל כזניחה אם היא נתפסת כאירוע משמעותי על-ידי
הנהלת החברה ומשמשת כבסיס לקבלת החלטות ניהוליות ,או אם במסגרת עסקת בעל העניין צפויים בעלי עניין
לקבל טובות הנאה שיש חשיבות במסירת דיווח עליהם בציבור.
עסקה שאינה במהלך העסקים הרגיל שלה חברה ,או שאינה בתנאי שוק ,או העשויה להשפיע באופן מהותי על
רווחיות החברה ,רכושה או התחייבויותיה ,לא תסווג כעסקה זניחה.
עסקאות בעל עניין נפרדות אשר מתקיימת ביניהן תלות ,כך שבפועל הינן חלק מאותה התקשרות
)לדוגמה :ניהול משא ומתן מרוכז לגבי מכלול העסקאות( ,ייבחנו כעסקה אחת.
עסקת בעלי עניין שסווגה כזניחה על-ידי חברה בת של החברה ,תיחשב זניחה גם ברמת החברה האם .עסקה
כאמור אשר סווגה על-ידי החברה הבת כלא זניחה תיבחן מול אמות המידה הרלוונטיות ברמת החברה האם.
מדי שנה תסוקר ועדת הביקורת של החברה את אופן יישום הוראות נוהל זה על-ידי החברה ,וכן תערוך בחינה
מדגמית של עסקאות בעלי עניין שהחברה צד להן במישרין או בעקיפין ואשר סווגו כעסקאות זניחות על-פי הוראות
הנוהל .במסגרת הבחינה המדגמית של עסקאות כאמור ,תבחן ועדת הביקורת ,בין היתר ,את דרכי קביעת המחירים
ויתר תנאי העסקה ,לפי נסיבות העניין ,ותבחן את השפעת העסקה על מצבה העסקי של החברה ועל תוצאות
פעולותיה.
דירקטוריון החברה יבחן את הצורך בעדכון הוראות נוהל זה מעת לעת )ולפחות אחת לשנה ,במועד אישור הדוחות
הכספיים השנתיים( בשים לב לעסקאות בעלי העניין בהם מתקשרת החברה ושינויים בהוראות דין רלוונטיות.
200
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :30
מגזרי פעילות
כללי
א.
הקבוצה פועלת במספר תחומי פעילות אשר הוצגו בדוחות שפורסמו בעבר כארבעה מגזרי פעילות על פי
.IFRS 8
החל מהדיווח הכספי ליום 31בדצמבר 2010החברה מציגה את פעילותה בתחום הזכיינות ,אשר הוצגה בעבר
במסגרת מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל .בהתאם לכך ,ביצעה החברה הצגה מחדש של הדיווח
המגזרי על מנת להציג מגזר נוסף ,מגזר הזכיינות.
להלן מגזרי הפעילות:
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל.
.1
מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל.
.2
מגזר שירות ,אחזקה וסחר.
.3
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום.
.4
זכיינות.
.5
ראה בנוסף באור 1א'.
ב.
.1
דיווח בדבר מגזרי פעילות
הכנסות
פרויקטים
למבנים
ותשתיות
בישראל
פרויקטים
למבנים
ותשתיות
בחו"ל
שירות,
אחזקה
וסחר
פיתוח
והקמה של
נדל"ן בייזום זכיינות
אלפי ש"ח
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר 2011
777,744 583,191 1,501,386
הכנסות מחיצוניים
)(30,929
)- (15,473
פעילות בין מגזרית
746,815 583,191 1,485,913
21,543
21,543
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר 2010
747,695 582,500 1,440,543
הכנסות מחיצוניים
)(27,581
)- (53,696
פעילות בין מגזרית
720,114 582,500 1,386,847
535
535
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר 2009
668,343 530,400 1,219,508
הכנסות מחיצוניים
)(27,072
)- (29,126
פעילות בין מגזרית
641,271 530,400 1,190,382
21,402
21,402
*(
11,806
11,806
8,651
8,651
8,478
8,478
פעילות בין
מגזרית
)(46,402
46,402
-
)(81,277
81,277
-
)(56,198
56,198
-
סה"כ
(* 2,849,268
(* 2,849,268
2,698,647
2,698,647
2,391,933
2,391,933
המחזור בדבר מגזרי פעילות לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר 2011גדול מהמחזור המדווח בדוחות
רווח והפסד בסך של 1,685אלפי ש"ח .ההפרש נובע ממיון הכנסות מימון ,שנבעו בשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר ,2011בגין נכס פיננסי ,להכנסות החברה בבאור המגזרי בלבד.
201
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :30
מגזרי פעילות )המשך(
ב.
דיווח בדבר מגזרי פעילות )המשך(
.2
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
רווח )הפסד( תפעולי מגזרי *(
43,884
62,005
113,398
27,261
)(4,821
)(1,788
פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות
פעילות בין מגזרית
239,939
בניכוי -הכנסות )הוצאות( לא מיוחסות:
הנהלה וכלליות
מימון
אחרות
רווח לפני מסים על ההכנסה
51,567
66,922
96,894
24,620
)(2,268
)(980
236,755
.3
.4
התחייבויות המגזר
פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום **(
זכיינות
התחייבויות כלליות
.5עלות רכישת נכסים קבועים ובלתי מוחשיים
המשמשים את המגזר
פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום **(
זכיינות
202
195,851
)(46,965
)(16,942
)(2,720
)(44,756
)(20,980
2,849
)(37,239
)(16,640
)(75
)(66,627
)(62,887
)(53,954
173,312
173,868
141,897
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
נכסים המשמשים את המגזר
פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום **(
זכיינות
נכסים כלליים
45,499
67,164
92,987
)(8,161
)(2,860
1,222
1בינואר
2010
877,067
380,987
541,791
930,860
114,740
18,487
776,034
390,211
520,832
702,079
33,264
81,312
757,755
398,493
475,766
657,055
3,647
109,093
2,863,932
2,503,732
2,401,809
792,810
229,358
340,583
732,566
2,516
13,470
570,275
231,050
406,702
570,817
973
76,226
616,297
240,020
310,827
531,297
991
106,433
2,111,303
1,856,043
1,805,865
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
16,489
4,987
10,173
32,464
81,527
18,243
15,045
24,908
36,101
20,992
8,500
36,099
6,575
21,281
3,081
145,640
115,289
75,536
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :30
מגזרי פעילות )המשך(
ב.
דיווח בדבר מגזרי פעילות )המשך(
.6פחת והפחתות בגין נכסים המשמשים את המגזר
פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
שירות ,אחזקה וסחר
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום **(
זכיינות
פחת והפחתות -לא מיוחסים
*(
**(
ג.
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
10,798
4,107
10,911
85
18
1,170
9,703
4,196
12,414
253
816
10,098
5,370
9,987
404
739
27,089
27,382
26,598
נתוני הרווח )הפסד( תפעולי של חברות כלולות נכלל כחלק מהמגזרים )ולא בנפרד(.
כולל בגין פרויקט מגדל אלקטרה המוצג במסגרת נדל"ן להשקעה.
מידע גיאוגרפי
אפריקה
אירופה
אלפי ש"ח
ישראל
סה"כ
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2011
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים
2,162,424
462,617
224,227
2,849,268
ליום 31בדצמבר :2011
נכסים המשמשים את המגזר -לפי מיקומם *(
2,045,566
616,087
ישראל
202,279
אפריקה
אירופה
אלפי ש"ח
2,863,932
סה"כ
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2010
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים
2,003,720
411,573
283,354
2,698,647
ליום 31בדצמבר :2010
נכסים המשמשים את המגזר -לפי מיקומם *(
1,695,911
617,481
ישראל
190,340
אפריקה
אירופה
אלפי ש"ח
2,503,732
סה"כ
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר :2009
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים
1,787,952
362,813
241,168
2,391,933
ליום 1בינואר :2010
נכסים המשמשים את המגזר -לפי מיקומם *(
*(
ד.
1,591,958
618,822
191,029
2,401,809
כולל בגין פרויקט מגדל אלקטרה המוצג במסגרת נדל"ן מניב.
העברות בין המגזרים
הכנסות המגזר ,הוצאותיו ותוצאות פעילויותיו כוללות העברות בין המגזרים .להערכת הנהלת החברה ,העברות
אלו נרשמות לפי מחירי שוק מקובלים ללקוחות חיצוניים בגין מוצרים דומים .ההעברות מבוטלות לצורך עריכת
הדוחות הכספיים.
203
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :31
עלות העבודות והשירותים
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
עלות פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל )(1
עלות פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל )(2
עלות שירות ,אחזקה וסחר )(3
פתוח והקמה של נדל"ן בייזום )(4
זכיינות )(5
קיזוזים בין מגזרים
1,427,464
490,502
621,214
23,164
15,876
)(44,500
1,377,862
494,943
600,425
1,235
13,145
)(75,064
1,155,533
444,195
527,076
27,209
11,338
)(53,191
2,533,720
2,412,546
2,112,160
) (1עלות פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
חומרים
שכר עבודה
פחת והפחתות
אחרות
1,101,511
218,958
10,455
96,540
1,081,380
191,855
8,353
96,274
955,073
134,640
9,585
56,235
1,427,464
1,377,862
1,155,533
) (2עלות פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
חומרים
שכר עבודה
פחת והפחתות
אחרות
374,213
66,211
2,490
47,588
371,366
70,398
3,371
49,808
316,967
64,183
4,231
58,814
490,502
494,943
444,195
) (3עלות שירות ,אחזקה וסחר
חומרים
שכר עבודה
פחת והפחתות
אחרות
195,695
228,190
9,051
188,278
194,462
206,110
10,709
189,144
198,838
156,687
8,005
163,546
621,214
600,425
527,076
) (4פתוח והקמה של נדל"ן בייזום
עלות מלאי מקרקעין שנמכר
עלות אחזקת נכסים מושכרים
הפחתת שווי מלאי ואחרים
11,793
4,124
7,247
436
799
20,695
6,514
23,164
1,235
27,209
) (5זכיינות
חומרים
שכר עבודה
פחת והפחתות
אחרים
204
9,283
4,092
18
2,483
7,745
1,745
391
3,264
8,018
1,363
57
1,900
15,876
13,145
11,338
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור 32א' - :הוצאות הנהלה וכלליות
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
משכורות והוצאות בקשר לעובדים
פחת
אחרות
76,731
4,266
54,002
70,083
4,104
50,411
64,516
4,141
50,619
דמי ניהול לחברה האם *(
134,999
10,784
124,598
12,017
119,276
9,677
145,783
136,615
128,953
*( ראה בנוסף באור 26ב'.
באור 32ב' - :הוצאות מכירה ושיווק
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
משכורות והוצאות בקשר לעובדים
חובות מסופקים ואבודים
פחת והפחתות
אחרות
11,017
259
310
13,510
11,006
292
359
10,972
12,611
)(166
523
13,178
25,096
22,629
26,146
באור 32ג' - :הכנסות )הוצאות( אחרות,נטו
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
הכנסה מהסדר בגין חובות
הכנסה ממימוש זכויות בפרויקט זכיינות
אחרות ,נטו
)(3,968
4,526
2,775
2,849
2,208
)(75
)(3,968
10,150
2,133
באור 33א' - :הכנסות מימון
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
בגין ניירות ערך סחירים
בגין מתן הלוואות לזמן ארוך
בגין רכישה עצמית של אגרות חוב
בגין פקדונות לזמן קצר ,הפרשי שער ואחרים
131
23,819
31,133
1,589
23,227
11,312
5,929
7,051
2,197
42,689
55,083
36,128
57,866
באור 33ב' - :הוצאות מימון
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
בגין הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים
בגין אגרות חוב
בגין הלוואות לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים
205
13,807
29,818
27,112
10,622
29,726
16,760
27,322
36,911
10,273
70,737
57,108
74,506
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :34
מסים על ההכנסה
א.
חוקי המס החלים על הקבוצה
חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( התשמ"ה1985-
בחודש פברואר 2008התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה 1985-המגביל
את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008ואילך .החל משנת ,2008נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים
נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31בדצמבר .2007
תיאומים המתייחסים לרווחי הון ,כגון בגין מימוש נדל"ן )שבח( וניירות ערך ,ממשיכים לחול עד למועד המימוש.
התיקון לחוק כולל ,בין היתר ,את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת )ונכסים
בני פחת שנרכשו לאחר שנת המס (2007החל משנת .2008
ב.
ג.
שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה
.1
שיעור מס החברות בישראל הינו כדלקמן :שנת ,26% - 2009שנת ,25% - 2010שנת ,24% - 2011
חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל משנת המכירה .כהוראת שעה
לשנים ,2006-2009נקבע כי במכירת נכס שאיננו נייר ערך הנסחר בבורסה )למעט מוניטין שלא שולם
עבורו( שנרכש לפני יום 1בינואר 2003ונמכר עד ליום 31לדצמבר – 2009על חלק רווח ההון הריאלי
המיוחס לינארית לתקופה של עד ליום 31בדצמבר 2002יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה
בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שמיום 1בינואר 2003ועד למועד
המכירה יחול מס בשיעור של .25%
ביום 5בדצמבר ,2011התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( ,התשע"ב) 2011-להלן -
חוק טרכטנברג( חלף חוק ההתייעלות .במסגרת חוק טרכטנברג בוטל ,בין היתר ,החל משנת ,2012
מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות .כמו כן במסגרת חוק טרכטנברג הועלה מס החברות לשיעור של
25%החל משנת .2012לאור העלאת שיעור מס החברות ל 25%-כאמור לעיל ,הועלו בהתאמה גם
שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי .לשינוי כאמור אין השפעה מהותית על
הדוחות הכספיים.
בהתאם לתיקון בפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( התשכ"א 1961-בקביעת ההכנסה החייבת במס ,לגבי
שנות המס 2007עד ,2011לא יחול תקן חשבונאות מספר 29בדבר אימוץ תקני דיווח בינלאומיים
) ,(IFRSאף אם הוחל בדוחות הכספיים של החברה.
.2
שיעורי המס העיקריים החלים על החברות המאוחדות שמקום התאגדותן מחוץ לישראל הינם:
אנגליה ,28% -הולנד ,25% -פולין ,19% -קפריסין ,10%-15% -בולגריה ,10% -ליטא ,15% -רוסיה
,20% -לטביה ,15% -ניגריה ,30% -רומניה ,16%-בלגיה .34% -
.3
בהמשך לאמור בבאור 9ה') ,(1ועל מנת לתת תוקף פורמאלי ליחסים השוררים בין חברה מאוחדת
הרשומה באיי מארשל לבין חברה בת שלה הפועלת בניגריה ,נחתם בין החברה המאוחדת הנ"ל לבין
החברה הבת שלה הסכם שליחות עם החברה הבת הניגרית ,בתוקף ממועד רכישת השליטה בה .על פי
הוראות הסכם השליחות החברה הניגרית פועלת כשלוח של החברה המאוחדת )אשר פעילותה באיי
מארשל אינה כפופה לחבות במס באיי מארשל( .לדעת הנהלת החברה ויועציה המקצועיים ,ובהתבסס על
הסכם השליחות שנחתם ,הרי שמתקיימים בפועל יחסי שליחות בין החברות האמורות כך שכל פעילותה
של חברת הבת בניגריה משויכת לחברה באיי מארשל .מטעמי שמרנות הנהלת החברה המאוחדת כללה
בדוחות הכספיים הפרשה למס בשיעור של 10%מהרווחים המדווחים בגין הפעילות האמורה.
שומות מס סופיות
לחברה ולמספר חברות מאוחדות שלה ,הפועלות בישראל ,הוצאו שומות מס סופיות עד וכולל לשנים שהסתיימו
ביום 31בדצמבר 2005ועד .2008שומות המס של חברות מאוחדות אחרות עד וכולל שנת המס 2006נחשבות
כשומות סופיות בהתאם לפקודת מס הכנסה .לגבי חברות הפועלות בחו"ל ,לחלקן שומות מס סופיות לשנת המס
2000וחלקן טרם נישומו מאז היווסדן.
בחודש אוקטובר 2010חתמה החברה על הסכם שומות בקשר עם השקעה שביצעה החברה הבת בשנת 2007
באגרת חוב של חפציבה דיור ואחזקות בע"מ )להלן -אג"ח חפציבה( בסכום כולל של 53מיליון ש"ח ,באמצעות
מימון של החברה.
בהסכם השומות נקבע כי עסקת העברת ההשקעה באג"ח חפציבה בסך של כ 53-מיליון ש"ח ,מחברת הבת
לחברה בשנת 2007תבוטל ואג"ח חפציבה יהיה בבעלות החברה הבת .כמו כן הובהר למען הסר ספק כי אם
וכאשר יגובשו הפסדים בגין אג"ח חפציבה הם יותרו בניכוי ,כנגד מימוש נכסי החברה הבת.
לפיכך ועל מנת לשקף את הוראות הסכם השומות כאמור ,סווגה מחדש העסקה הנ"ל בדוחות הכספיים וההפסד
הועבר לחברה הבת כנגד הנפקת תקבולים על חשבון מניות בתוקף ליום 31בדצמבר 2010בחברה הבת.
206
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :34
מסים על ההכנסה )המשך(
ד.
מסים נדחים
.1
הרכב ותנועת המסים הנדחים ,כמוצג במאזן המאוחד ,הינם כדלקמן:
נכסים מניבים
.2
יתרה ליום 1בינואר 2009
296,608
חברה שאוחדה לראשונה
יציאה מאיחוד
זקיפה לדוח רווח והפסד
הפרשי תרגום
)(296,608
-
יתרה ליום 31בדצמבר 2009
-
בגין סעיפים מאזניים
הפרשי עיתוי
זכויות
רכוש
אחרים
עובדים
קבוע
אלפי ש"ח
3,477
)(79
886
4,284
)(404
-
)(1,655
2,117
-
2,273
2,267
12,741
)(468
539
)(294,341
15,744
)(468
)(15,328
4,865
)(6,179
)(1,863
47
)(1,840
47
)(14,901
3,049
)(7,972
28,819
)(95
28,078
)(95
31,773
20,011
427
-
זקיפה לדוח רווח והפסד
הפרשי תרגום
יתרה ליום 31בדצמבר 2010
-
3,880
זקיפה לדוח רווח והפסד
הפרשי תרגום
-
934
-
)(1,675
-
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
-
4,814
)(16,576
המסים הנדחים מוצגים במאזן כדלקמן:
2011
נכסים לא שוטפים
התחייבויות אחרות לא שוטפות
ה.
)(15,790
)(11,948
272,347
-
-
סה"כ
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
2009
28,329
27,113
26,926
)(48,340
)(19,141
)(20,747
)(20,011
7,972
6,179
מסים על ההכנסה הכלולים ברווח או הפסד
2011
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
2009
מסים שוטפים
20,453
30,986
24,855
מסים נדחים
28,078
)(1,840
15,744
)(3,969
9,881
2,016
44,562
39,027
42,615
מסים בגין שנים קודמות
*(
*(
בשנת ,2010בעיקר ,בגין הסדר שומות לחברה ולחברה מאוחדת לשנים .2005 - 2008
207
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :34
מסים על ההכנסה )המשך(
ו.
מס תיאורטי
להלן מובאת התאמה בין סכום המס ,שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות ,הרווחים וההפסדים בדוח רווח
והפסד היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי ,לבין סכום מסים על ההכנסה שנזקף בדוח רווח והפסד:
2011
173,312
רווח לפני מסים על ההכנסה
24%
שיעור המס הסטטוטורי
מס מחושב לפי שיעור המס הסטטוטורי
ז.
באור - :35
41,595
)(752
)(603
165
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
173,868
25%
2009
141,897
26%
43,467
36,893
)(1,538
)(4,395
219
1,080
)(7,563
300
הפרשים משיעורי מס שונים החלים בחו"ל
הפרשים שבגינם לא נוצרו מסים נדחים
חלק החברה ברווחי שותפות ,נטו
הבדלים בין כללי המדידה לצורכי דיווח חשבונאי לבין אלה
לצורכי מס
אחרים ,נטו )כולל מסים בגין שנים קודמות והפרשים בגין
שינוי בשיעורי המס החלים בישראל(
1,623
1,315
11,714
מסים על ההכנסה
44,562
39,027
42,615
2,534
)(41
191
ליום 31בדצמבר 2011נצברו לחברות הקבוצה הפסדים נצברים לצורכי מס בסכום כולל הנאמד בכ 92-מיליון
ש"ח ) - 2010כ 145-מיליון ש"ח ו - 2009-כ 202-מיליון ש"ח( .למועד הדוחות הכספיים בגין כ 66-מיליון ש"ח לא
נרשמו נכסי מסים נדחים )כ 88-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר 2010ו-כ 169-מיליון ש"ח ליום 31בדצמבר
.(2009
רווח נקי למניה
2011
רווח ששימש לחישוב רווח בסיסי למניה )באלפי ש"ח(:
מפעולות נמשכות
מפעולות מופסקות
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
2009
127,820
-
133,730
15,105
93,029
7,390
127,820
148,835
100,419
כמות המניות המשוקללת ששימשה לחישוב רווח נקי בסיסי
למניה )באלפים(
3,550
3,525
3,306
רווח ששימש לחישוב רווח מדולל למניה )באלפי ש"ח(:
מפעולות נמשכות
מפעולות מופסקות
127,820
-
133,730
15,105
93,029
7,390
127,820
148,835
100,419
3,556
3,554
3,384
כמות המניות המשוקללת ששימשה לחישוב רווח נקי מדולל
למניה )באלפים(
208
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :36
אירועים לאחר תאריך הדיווח
א.
ביום 29בינואר 2012נחתם הסכם בין אלקטרה פאוור בע"מ ,חברת-בת בבעלות מלאה של החברה )להלן -
אלקטרה פאוור( לבין מבט לנגב בע"מ )להלן -מבט לנגב( ,אחת משתי המתמודדות שעלו לשלב השני במכרז
שפירסמה מדינת ישראל באמצעות משרד הביטחון למימון ,תכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של קריית ההדרכה של
צה"ל בנגב )להלן -המכרז והפרויקט ,בהתאמה( לבין מנרב אחזקות בע"מ ונכסי זיסאפל ) (1992בע"מ )בעלות
המניות במבט לנגב( ,הנוגע לרכישת מניות וזכויות על-ידי אלקטרה פאוור במבט לנגב ,ועסקאות נוספות הכרוכות
בה ,כמפורט להלן ,על-ידי חברות קשורות לחברה ,כפוף לקיום התנאים המתלים המפורטים בהסכם ,ובין השאר
אישור המזמינה לעסקאות המפורטות בהסכם )להלן -ההסכם(.
המכרז הינו במתכונת ,BOTבאופן שהזוכה במכרז תקים ,תנהל ,תתחזק ותספק שירותים לפרויקט במשך
תקופה של 25שנה ,שבסופה יועבר הפרויקט לידי צה"ל .תקופת ההקמה של הפרויקט מוערכת בכ 4-שנים
מתחילת העבודות ,ועלות הפרויקט הכוללת )לכל אורך תקופת ההקמה וההפעלה( מוערכת בסדר גודל של כ7-
מיליארד ש"ח .הזוכה במכרז תהיה זכאית לקבלת מענק הקמה בהיקף של כ 400-מיליון ש"ח.
המתחם המיועד להקמת קריית ההדרכה משתרע על שטח של כ 2,600-דונם .במסגרת הפרויקט תפעל הזוכה
במכרז לפיתוחם של כ 1,300-דונם ,מתוכם כ 250-אלפי מ"ר של שטח בנוי.
בהתאם להוראות ההסכם ,אלקטרה פאוור והחברות הקשורות של החברה ,כמפורט להלן ,ירכשו מניות וזכויות
בגופים שלהלן ,המשתתפים בהצעת מבט לנגב במכרז ,בסכומים ,בשיעורים ובתנאים הקבועים בהסכם:
.1
אלקטרה פאוור תרכוש 25%מהמניות והזכויות במבט לנגב באמצעות הקצאת מניות;
.2
אלקטרה בניה בע"מ )חברה בת בבעלות מלאה של החברה( )להלן -אלקטרה בניה( ,תצטרף כשותפה
בקבלן ההקמה של הפרויקט בשיעור של 30%יחד עם מנרב הנדסה ובנין בע"מ );(70%
.3
אלקטרה בניה בע"מ תצטרף כשותפה בשיעור של 30%בקבלן המשנה להקמה של הפרויקט יחד עם
מנרב הנדסה ובנין בע"מ ) (51%ובינת תקשורת מחשבים בע"מ );(19%
.4
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ )חברה בת בבעלות מלאה של החברה( )להלן -
אלקטרה ,(FMתרכוש 25%מהמניות והזכויות בקבלן התפעול המיועד -מבט לנגב בע"מ באמצעות
הקצאת מניות.
על-פי הוראות ההסכם ,אלקטרה פאוור תישא ב 25%-מכלל הוצאות המכרז וכן ב 27%-מסך הלוואות הבעלים
שתידרשנה לצורך הפרויקט .החברה תתחייב ותהא ערבה לכל התחייבויות אלקטרה פאוור ,אלקטרה בניה,
ואלקטרה FMבקשר עם הפרויקט.
השלמת העסקה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים הקבועים בהסכם ,ובכלל זה ,מותנית בהכרזה על
מבט לנגב כמציע המועדף במכרז וחתימה על הסכם הזיכיון עם המדינה; עדכון מסמכי העסקה בהם התקשרה
ו/או תתקשר מבט לנגב ,קבלן ההקמה ,קבלן המשנה להקמה ,וקבלן התפעול לצורך ביצוע הפרויקט ולקבלת
האישורים הנדרשים על-פי מסמכי המכרז ואישורים הנדרשים על-פי הדין לצורך השלמת העסקה.
בהתאם להודעתה של מבט לנגב ,ביום 5בפברואר ,2012הודיעה לה נציג ועדת המכרזים ,בעל פה ,על זכייתה
במכרז ,כפוף להתקיימות התנאים המתלים כפי שפורטו לעיל.
בהתאם להודעתה של מבט לנגב ,ביום 8בפברואר 2012התקבלה הודעה פורמאלית בכתב על זכייתה של מבט
לנגב במכרז .לאחר השלמת ההסכם כאמור ,תפרסם החברה דיווח מידי מפורט בדבר הסכם הזיכיון עם משרד
הביטחון למימון ,תכנון ,הקמה ,תפעול ותחזוקה של קריית ההדרכה של צה"ל בנגב.
ב.
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31בדצמבר 2011אישר דירקטוריון החברה תכנית להקצאת כתבי אופציה
ל 8-מנהלים בחברה )להלן -התכנית והניצעים ,בהתאמה( ,לפיה יוקצו לניצעים בתנאים שונים ללא תמורה
56,000כתבי אופציה בלתי סחירים בחברה הניתנים למימוש למניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .כ"א של החברה.
ההקצאה תבוצע על פי סעיף 102לפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( ,התשכ"א 1961-במסלול רווח הון עם נאמן.
כתבי האופציה יהיו ניתנים למימוש בארבע מנות שנתיות ,בכפוף לקיום יחסי עובד-מעביד ,החל מתום שנה ממועד
הקצאת כתבי האופציה ועד לתום 5שנים מהמועד הנ"ל ,בהתאמה.
מחיר המימוש לכל כתב אופציה נקבע לסך של 330ש"ח ,על פי מחיר המניה ליום 28בפברואר ) 2012להלן –
מחיר המימוש( .מחיר המימוש צמוד למדד המחירים לצרכן בגין חודש פברואר .2012
על פי תנאי התוכנית ,כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו לניצעים מניות בכמות אשר שווי השוק הכולל שלהן יהיה
שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"שער המניה העתידי" כהגדרתו בתכנית
)מנגנון ,(Cashless Transactionוזאת בתמורה לתשלום ערכן הנקוב .שווי כתבי האופציה ,למועד אישור
התוכנית על פי נוסחת המודל הבינומי המשולב ,מסתכם בכ 5.6-מיליון ש"ח וחושב בהתבסס על סטיית תקן
שנתית בשיעור של 29.6%ואורך חיים ממוצע צפוי לתוכנית של 5.25שנים.
209
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :36
אירועים לאחר תאריך הדיווח )המשך(
ג.
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31בדצמבר 2011אישר דירקטוריון החברה תכנית להקצאת כתבי אופציה
בשתי חברות בנות בבעלות מלאה של החברה ,למנכ"ל שתי החברות הבנות בתנאים הבאים :למנכ"ל יוקצו בכל
חברה בת כתבי אופציה בכמות המהווה 5%מהון המניות המונפק של כל חברה )להלן יחד – כתבי האופציה(.
כתבי האופציה יהיו נתונים למימוש בארבע מנות שנתיות ,החל מתום שנתיים ממועד ההקצאה ועד לתום חמש
שנים .כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו למנכ"ל מניות בכמות אשר שוויין יהיה שווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב
על פי הפרש שבין מחיר המימוש לבין "מחיר מניה עתידי" כהגדרתו בתוכנית )מנגנון ,(Cashless Transaction
וזאת ,בתמורה לתשלום ערכן הנקוב .למרות האמור לעיל ,אם במועד המימוש תהיינה החברות הבנות חברות
פרטיות )או לחילופין לא אירע אירוע של שינוי שליטה או הקצאה פרטית ,כהגדרתם בהסכם( ,תוענק למנכ"ל
החברות הבנות תמורה כספית כדלקמן:
.1
בגין חברה בת אחת -תמורה כספית השווה ל 5%-מסך הגידול שחל בהון העצמי עד למועד המימוש,
בתוספת 60מיליון ש"ח )ככל ובלבד אם מומש נכס מקרקעין מסוים ברשות אותה חברה בת בתום
התקופה של 5שנים כאמור( ,לבין ההון העצמי של החברה הבת במועד המימוש ,לרבות התאמות שיחולו
בהונה העצמי של החברה הבת כתוצאה ממימוש נכסי מקרקעין בתקופה של עד 24חודשים.
.2
בגין חברה בת שנייה -תמורה כספית בגובה הפער בין שווי החברה הבת במועד המימוש ,בהתאם
למנגנון מוסכם המבוסס על מכפיל 5ב EBITDA-של החברה הבת והתאמות נוספות שנקבעו בהסכם,
לבין תוספת המימוש שנקבעה בהסכם בהתבסס על שווי החברה הבת ,כהגדרתו בהסכם.
ההענקה תהיה כפופה לסעיף 3ט' לפקודת מס הכנסה .ההענקה כאמור תטופל ,החל מהדוחות לשנת ,2012
כהתחייבות.
באור - :37
ד.
במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31בדצמבר 2011אישר דירקטוריון החברה ,לאחר אישורה של ועדת
הביקורת של החברה ביום 1במרס 2012עדכון לתנאי כתבי האופציה שהוענקו למנכ"ל החברה כאמור לעיל.
בהתאם לעדכון תופחת תוספת המימוש בגין כתבי האופציה האמורים מ 419.5-ש"ח ל 300-ש"ח לכל כתב
אופציה .כל יתר תנאי כתבי האופציה נותרו ללא שינוי .שווי ההטבה הנובע מהפחתת תוספת המימוש של כתבי
האופציה כאמור ,על פי המודל הבינומי ,מסתכם בכ 3.3-מיליון ש"ח.
ה.
ביום 6במרס 2012הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 50-מיליון ש"ח ,אשר ישולם ביום 27במרס
.2012
תמצית נתונים המתייחסים לדוחות הנפרדים של החברה )"סולו"(
א.
כללי
המדיניות החשבונאית ,לרבות הבאורים הנלווים ,שיושמה לגבי תמצית הנתונים הנ"ל זהה לזו שיושמה לגבי
הדוחות הכספיים המאוחדים ,כמפורט בבאור ,2למעט:
הטיפול החשבונאי בהשקעות במניות של חברות מוחזקות.
בהתאם ל ,IAS 27-כאשר מוצגים הנתונים לגבי החברה האם בלבד )סולו( ,השקעות במניות של חברות בנות
וחברות בשליטה משותפת מוצגות על בסיס העלות או לפי השווי ההוגן בהתאם ל .IAS 39-החברה בחרה לטפל
בהשקעות כאמור על בסיס שיטת העלות ולפיכך ההשקעות הנ"ל הוצגו על-פי העלות ההיסטורית.
ירידת ערך נבחנת לגבי כל השקעה בנפרד ,בהתאם למצוין בבאור 2כ'.
210
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :37
תמצית נתונים המתייחסים לדוחות הנפרדים של החברה )"סולו"( )המשך(
ב.
מאזנים
ליום 31בדצמבר
2011
ליום 1בינואר
2010
2010
אלפי ש"ח
רכוש שוטף
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות והלוואות לזמן קצר
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
מלאי ומלאי מקרקעין
נכס המיוחס לפעילות שהופסקה
נכסים לא שוטפים
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
השקעות בחברות מוחזקות )לרבות מוניטין(
רכוש קבוע
נכסים בלתי מוחשיים
מסים נדחים
התחייבויות שוטפות
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
חלויות שוטפות של אגרות חוב
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התחייבויות המיוחסות לפעילות שהופסקה
התחייבויות לא שוטפות
התחייבות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
מסים נדחים
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
הון
*(
סווג מחדש.
211
89,421
108,199
46,628
138,495
46,528
-
114,869
14,924
119,688
75,916
79,220
43,833
321
41,264
109,005
100,392
63,174
86,460
19,294
2,432
429,271
448,771
422,021
815
783,629
56,420
25,664
15,533
50,655
647,454
52,059
27,995
12,213
82,606
643,133
40,154
28,684
11,421
882,061
790,376
805,998
1,311,332
1,239,147
1,228,019
110,534
55,796
138,635
153,130
105,242
-
88,282
23,149
109,430
108,145
116,473
153
563,337
445,632
*(
162,104
22,633
103,933
124,136
66,940
437
480,183
152,575
311,468
29,962
12,678
169,999
357,911
24,616
12,714
13,343
126,963
372,340
12,564
14,216
12,973
506,683
578,583
539,056
241,312
214,932
208,780
1,311,332
1,239,147
1,228,019
*(
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - 37
תמצית נתונים המתייחסים לדוחות הנפרדים של החברה )"סולו"( )המשך(
ג.
דוחות רווח והפסד
2011
2009
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
עלות העבודות והשירותים
1,027,854
938,909
847,528
778,260
802,386
728,185
רווח גולמי
88,945
69,268
74,201
)(46,965
)(4,070
)(15,284
)(44,756
2,356
)(33,933
)(37,239
)(26,431
)(15,025
)(66,319
)(76,333
)(78,695
22,626
)(7,065
)(4,494
)(15,601
)(10,032
)(19,492
רווח )הפסד( מפעולות נמשכות
7,025
)(17,097
)(23,986
הכנסות מדיבידנד
הפסד מפעילות מופסקת ,נטו
56,134
-
63,177
-
7,700
)(8,590
רווח נקי )הפסד(
63,159
46,080
)(24,876
הוצאות הנהלה וכלליות
הכנסות )הוצאות( אחרות
הוצאות מימון ,נטו
רווח )הפסד( לפני מסים על ההכנסה
מסים על ההכנסה
ד.
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
דוחות על הרווח הכולל
2011
63,159
רווח נקי )הפסד(
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
46,080
2009
)(24,876
רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(:
בגין עסקאות גידור ,נטו ממס
2,327
)(1,130
)(2,309
סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר
2,327
)(1,130
)(2,309
סה"כ רווח )הפסד( כולל
65,486
44,950
)(27,185
212
אלקטרה בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים
באור - :37
תמצית נתונים המתייחסים לדוחות הנפרדים של החברה )"סולו"( )המשך(
ה.
דוחות על השינויים בהון
הון
המניות
פרמיה על
מניות
מניות
החברה
שנרכשו על
ידי החברה
יתרת
וחברה
קרנות
מאוחדת רווח )הפסד(
אלפי ש"ח
סה"כ הון
יתרה ליום 1בינואר 2009
117,179
240,175
9,802
)(18,144
58,919
407,931
סה"כ הפסד כולל
-
-
)(2,309
-
)(24,876
)(27,185
הנפקת הון מניות
197
62,131
-
-
-
62,328
הלוואה לרכישת מניות
-
-
-
504
-
504
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
1,543
-
-
1,543
דיבידנד
-
-
-
-
)(35,000
)(35,000
דיבידנד בעין
-
-
-
-
)(201,341
)(201,341
יתרה ליום 31בדצמבר 2009
117,376
302,306
9,036
)(17,640
)(202,298
208,780
סה"כ רווח )הפסד( כולל
-
-
)(1,130
-
46,080
44,950
הנפקת הון מניות
57
4,789
)(4,789
-
-
57
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
1,164
-
-
1,164
דיבידנד
-
-
-
-
)(40,019
יתרה ליום 31בדצמבר 2010
117,433
307,095
4,281
)(17,640
)(196,237
214,932
סה"כ רווח כולל
-
-
2,327
63,159
65,486
מניות אוצר
-
-
)(3,508
-
)(3,508
הנפקת הון מניות
23
1,861
)(1,861
-
-
23
עלות תשלום מבוסס מניות
-
-
4,379
-
-
4,379
דיבידנד
-
-
-
-
)(40,000
)(40,000
יתרה ליום 31בדצמבר 2011
117,456
308,956
9,126
)(21,148
)(173,078
241,312
213
-
)(40,019
אלקטרה בע"מ
נספח לדוחות הכספיים המאוחדים
רשימת יישויות פעילות מוחזקות במישרין
ליום 31בדצמבר 2011
מדינת
מושב
שם היישות
שיעור השליטה
והבעלות על ידי
החברה המחזיקה
%
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ
ישראל
100
אלקטרה בניה בע"מ
ישראל
100
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
ישראל
100
אלקטרה פאוור בע"מ
ישראל
100
קדר -מערכות מיזוג אויר ) (1989בע"מ
ישראל
100
נכסי אריאל בע"מ
ישראל
100
אלקטרה אפ אם -אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
ישראל
100
י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
ישראל
100
תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ
ישראל
75
פי.אס.פי .השקעות בע"מ
ישראל
38
אגירה שאובה -אלקטרה שותפות מוגבלת
ישראל
24.75
Electech Holdings BV
הולנד
100
-------------------
214
דוח מיוחד לפי תקנה 9ג'
נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים
המיוחסים לחברה
להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של אלקטרה בע"מ ליום 31בדצמבר 2011
המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן" :דוחות מאוחדים"( ,המוצגים בהתאם לתקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות
תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970-
עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור 2לדוחות המאוחדים.
חברות מוחזקות ,כהגדרתן בבאור 1בדוחות המאוחדים.
215
אלקטרה בע"מ
הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה
ליום 31בדצמבר 2011
תוכן העניינים
עמוד
דוח רואה החשבון המבקר
217
נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה
218
נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה
219
נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
220-221
מידע נוסף
222-227
216
קוסט פורר גבאי את קסירר
רח' עמינדב ,3
תל-אביב 67067
טל03-6232525 .
פקס 03-5622555
www.ey.com/il
לכבוד
בעלי המניות של חברת אלקטרה בע"מ
א.ג.נ,.
הנדון:
דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר
על מידע כספי נפרד לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל1970-
ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל 1970-של
אלקטרה בע"מ )להלן -החברה( לימים 31בדצמבר 2011ו 2010-ולכל אחת משלוש השנים שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום 31
בדצמבר 2011ואשר נכלל מעמוד ) 218כולל( עד עמוד ) 227כולל( לדוח התקופתי של החברה .המידע הכספי הנפרד הינו באחריות
הדירקטוריון וההנהלה של החברה .אחריותנו היא לחוות דעה על המידע הכספי הנפרד בהתבסס על ביקורתנו.
לא ביקרנו את המידע הכספי מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים להן ,נטו הסתכמו
לסך של 190,182אלפי ש"ח ו 183,959-אלפי ש"ח לימים 31בדצמבר 2011ו ,2010-בהתאמה ,ואשר הרווח מחברות מוחזקות אלה
הסתכם לסך של 49,874אלפי ש"ח 61,087 ,אלפי ש"ח ו 78,355-אלפי ש"ח לשנים שהסתיימו בימים 31בדצמבר 2010 ,2011ו-
,2009בהתאמה .הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות דעתנו ,ככל שהיא
מתייחסת לסכומים אלה שנכללו בגין אותן חברות ,מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.
ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל .על פי תקנים אלה נדרש מאתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה
להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין במידע הכספי הנפרד הצגה מוטעית מהותית .ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות
בסכומים ובפרטים הכלולים במידע הכספי הנפרד .ביקורת כוללת גם בחינה של הכללים החשבונאיים שיושמו בעריכת המידע הכספי
הנפרד ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה של המידע הכספי
הנפרד .אנו סבורים שביקורתנו ודוחות רואי החשבון האחרים מספקים בסיס נאות לחוות דעתנו.
לדעתנו ,בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון אחרים ,המידע הכספי הנפרד ערוך ,מכל הבחינות המהותיות ,בהתאם
להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל.1970-
קוסט פורר גבאי את קסירר
רואי חשבון
תל אביב,
6במרס 2012
217
אלקטרה בע"מ
פרטי נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה
מידע נוסף
ליום 31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
נכסים שוטפים
א
ב
ב
ב
ג
מזומנים ושווי מזומנים
השקעות לזמן קצר
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
מלאי וזכויות במקרקעין
יתרות חובה שוטפות עם חברות מוחזקות
נכסים המיוחסים לפעילות שהופסקה
סה"כ נכסים שוטפים
89,421
108,199
26,469
138,495
46,528
20,159
-
114,869
14,924
119,688
50,977
79,220
43,833
18,932
321
429,271
442,764
*(
נכסים לא שוטפים
ב
חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך
רכוש קבוע
נכסים בלתי מוחשיים
מסים נדחים
נכסים המיוחסים לחברות מוחזקות לרבות מוניטין ,נטו
ד
סה"כ נכסים לא שוטפים
*(
815
56,420
25,664
15,533
1,292,406
50,655
52,059
27,995
12,213
(* 1,083,174
1,390,838
1,226,096
1,820,109
1,668,860
התחייבויות שוטפות
ג
ג
ג
ג
ג
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים
חלויות שוטפות של אגרות חוב
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
יתרות זכות שוטפות עם חברות מוחזקות
התחייבויות המיוחסות לפעילות שהופסקה
סה"כ התחייבויות שוטפות
110,534
55,796
135,416
150,276
105,242
6,073
-
88,282
23,149
102,972
103,681
116,473
10,922
153
563,337
445,632
התחייבויות לא שוטפות
152,575
311,418
47
12,681
29,962
169,999
357,814
97
24,616
13,343
12,714
התחייבויות לתאגידים בנקאיים
אגרות חוב
אגרות חוב של החברה המוחזקות על ידי חברה מוחזקת
התחייבויות אחרות לזמן ארוך
התחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
מסים נדחים
סה"כ התחייבויות לא שוטפות
506,683
578,583
סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות של החברה
750,089
644,645
1,820,109
1,668,860
*(
ג
ג
ג
ד
סווג מחדש.
המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.
6במרס 2012
תאריך אישור הדוחות הכספיים
איתמר דויטשר
מנכ"ל
מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון
218
יצחק ניסים
סמנכ"ל כספים
*(
*(
אלקטרה בע"מ
נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
מידע נוסף
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים לחברות מוחזקות
סה"כ הכנסות
993,559
34,295
1,027,854
834,286
13,242
847,528
787,451
14,935
802,386
עלות העבודות והשירותים
עלות העבודות והשירותים מחברות מוחזקות
סה"כ עלות העבודות והשירותים
905,152
33,757
938,909
739,718
38,542
778,260
703,676
24,509
728,185
רווח גולמי
88,945
69,268
74,201
הוצאות הנהלה וכלליות
דמי ניהול בגין חברות מוחזקות
הכנסות )הוצאות( אחרות ,נטו
רווח מחברות מוחזקות בגין פעילות נמשכת
הכנסות מימון
הוצאות מימון
הכנסות מימון בגין הלוואות לחברות מוחזקות
ו
רווח לפני מסים על ההכנסה
מסים על ההכנסה
)(57,521
10,556
)(4,070
120,795
23,552
)(43,792
4,956
54,476
)(46,364
)(56,090
9,125
11,334
)(26,431
2,356
122,047
165,932
(* 41,464 (* 10,021
)(62,855
)(48,705
(* 6,366 (* 4,751
43,352
89,599
143,421
)(15,601
158,867
)(10,032
117,553
)(19,492
רווח מפעילויות נמשכות
הפסד מפעילויות שהופסקו ,נטו
רווח מפעילות מופסקת בגין חברות מוחזקות
127,820
-
148,835
-
98,061
)(2,421
4,779
רווח נקי מיוחס לחברה
127,820
148,835
ד
100,419
רווח )הפסד( כולל אחר מיוחס לחברה )לאחר השפעת המס(:
רווח )הפסד( בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים
2,327
)(1,130
)(2,309
סה"כ רווח כולל מיוחס לחברה
130,147
147,705
98,110
רווח )הפסד( כולל אחר מיוחס לחברות מוחזקות )לאחר השפעת המס( לרבות בגין
חברות מוחזקות שפעילותן הופסקה
14,403
)(57,145
37,530
סה"כ רווח כולל מיוחס לחברה
144,550
90,560
135,640
*(
סווג מחדש.
המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.
219
אלקטרה בע"מ
נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
2011
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2009
2010
אלפי ש"ח
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה
127,820
רווח נקי המיוחס לחברה
148,835
100,419
התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה:
התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה:
פחת והפחתות
שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים ,נטו
הפסד )רווח( ממימוש רכוש קבוע והשקעות ,נטו
עליית ערך ניירות ערך סחירים
רווח ממימוש פעילות שהופסקה
עלות תשלום מבוסס מניות
מסים נדחים ,נטו
רווח מפדיון מוקדם של אגרות חוב
שחיקת )שערוך( חייבים ,הלוואות לחברות מוחזקות והתחייבויות לזמן ארוך ,נטו
10,023
)(662
)(9
)(122
4,382
13,928
)(8,455
7,439
349
)(2,904
)(735
1,164
)(2,294
5,722
7,807
895
8,747
)(5,715
)(1,626
2,047
19,492
)(101
)(5,430
שינויים בסעיפי נכסים תפעוליים והתחייבויות תפעוליות של החברה:
ירידה )עלייה( בלקוחות
ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה
ירידה )עלייה( בהכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
ירידה )עלייה( במלאי וזכויות במקרקעין
עלייה )ירידה( בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים
עלייה )ירידה( בזכאים ויתרות זכות
עלייה )ירידה( בהתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת המיוחסת לחברות
מוחזקות
11,810
17,813
)(59,275
)(2,695
29,052
28,969
)(11,231
)(17,185
(* 21,977
7,240
)(24,539
5,213
)(7,759
49,533
42,880
)(1,777
)(10,630
14,853
)(4,141
29,627
28,865
)(120,795
)(165,932
)(136,570
סה"כ התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת
)(87,267
)(122,711
)(10,777
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה
40,553
26,124
89,642
*(
סווג מחדש.
המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.
220
אלקטרה בע"מ
נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
2011
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2010
אלפי ש"ח
2009
תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה
מתן הלוואה והשקעה בחברות מוחזקות והשקעה אחרת ,נטו
תמורה ממימוש פעילות שהופסקה
רכישת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים
רכישת והקמת מבנים להשכרה
תמורה ממימוש רכוש קבוע ,השקעות ומוניטין
קבלת דיבידנד מחברות מוחזקות
השקעה בניירות ערך סחירים והשקעות לזמן קצר ,נטו
גביית חובות לזמן ארוך
מתן הלוואות לזמן ארוך
)(122,524
)(18,330
45
56,134
15,042
67,785
)(681
מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה של החברה
)(2,529
)(* (13,434
)(41,039
7,562
63,177
94,293
32,438
)(881
142,116
)(181,711
8,059
)(3,342
)(728
639
7,700
30,634
191
)(16,271
)(154,829
תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה
הנפקת הון מניות
דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה
קבלת הלוואות לזמן ארוך
פרעון התחייבויות לזמן ארוך ואגרות חוב
אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים ,נטו
רכישת מניות אוצר
23
)(40,000
)(35,879
15,892
)(3,508
57
)(40,019
100,000
)(124,380
)(30,293
-
62,328
)(35,000
)(148,673
30,247
-
מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון של החברה
)(63,472
)(94,635
)(91,098
עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים
)(25,448
73,605
)(156,285
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה
114,869
41,264
197,549
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה
89,421
114,869
41,264
מידע נוסף על תזרימי המזומנים
מזומנים ששולמו במשך השנה בחברה עבור:
ריבית
32,634
29,087
34,896
מס הכנסה
3,478
4,601
352
מזומנים שהתקבלו במשך השנה בחברה עבור:
ריבית
*(
1,936
סווג מחדש.
המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.
221
329
3,739
מידע נוסף
א.
אלקטרה בע"מ
יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(
במטבע חוץ או בהצמדה
אירו
דולר
ב.
31בדצמבר 2011
מזומנים ושווי מזומנים
18
31בדצמבר 2010
מזומנים ושווי מזומנים
3,787
22,430
16,139
בהצמדה
לבסיס
אחר
אלפי ש"ח
142
ללא
הצמדה *(
סה"כ
66,831
418
89,421
114,869
94,525
גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(
.1פירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים בהתאם ל IAS 39-המיוחסים לחברה:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
קרנות נאמנות ,מניות ואגרות חוב
-
14,924
הלוואות וחייבים
135,483
(* 221,320
135,483
236,244
.2מועדי המימוש החזויים של הנכסים הפיננסיים )הלוואות וחייבים( בהתאם ל IAS 39-המיוחסים לחברה:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
134,668
213
237
42
51
272
135,483
עד שנה
משנה עד שנתיים
משנתיים עד 3שנים
מ 3-שנים עד 4שנים
מ 4-שנים עד 5שנים
מעל 5שנים
185,589
33,008
17,420
90
137
236,244
.3תנאי הצמדה של הנכסים הפיננסיים לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל IAS 39-המיוחסים לחברה:
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
בהצמדה למדד המחירים לצרכן
ללא הצמדה
לא כספי
במטבע חוץ או בהצמדה לו:
דולר
דולר קנדי
אירו ואחרות
*( סווג מחדש.
222
7,426
107,112
2,458
23,358
142,868
4,314
18,487
135,483
(* 212
64,171
1,321
236,244
מידע נוסף
ג.
אלקטרה בע"מ
גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(
.1
אשראי מתאגידים בנקאיים המיוחסים לחברה
א.
ההרכב:
במטבע חוץ
או
בהצמדה
לו
בהצמדה
למדד
ללא
המחירים
הצמדה
לצרכן
אלפי ש"ח
סה"כ
31בדצמבר 2011
אשראי אחר )כולל חלויות שוטפות של
הלוואות לזמן ארוך(
חלויות שוטפות של אגרות חוב
13,470
-
68,032
55,796
29,032
-
110,534
55,796
13,470
123,828
29,032
166,330
31בדצמבר 2010
אשראי אחר )כולל חלויות שוטפות של
הלוואות לזמן ארוך(
חלויות שוטפות של אגרות חוב
ב.
.2
60,109
60,109
3,713
23,149
26,862
24,460
24,460
88,282
23,149
111,431
באשר לבטחונות ,ראה באור 26ד' בדוחות המאוחדים.
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים המיוחסות לחברה
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
חובות פתוחים
המחאות לפרעון
.3
134,740
676
89,869
13,103
135,416
102,972
זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
עובדים והתחייבויות אחרות בשל שכר ומשכורת
מוסדות ממשלתיים
הוצאות לשלם
ריבית לשלם
הפרשה לתביעות משפטיות
התחייבות מותנה לצד קשור של חברה מאוחדת
זכאים ויתרות זכות אחרים
*(
*(
62,720
13,871
36,136
4,861
2,000
27,552
3,136
58,171
5,852
20,203
5,522
2,000
9,177
2,756
150,276
103,681
ליום 31בדצמבר 2011סך של כ 21-מיליון ש"ח שולם לצד קשור כהמחאה עם תאריך ערך ליום 1במרס
.2012ראה בנוסף באור 19לדוחות הכספיים המאוחדים.
223
מידע נוסף
ג.
אלקטרה בע"מ
גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(
.4
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה )התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה(
א.
הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
ב.
הכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי הקמה
769,137
438,841
בניכוי -תקבולים ממזמיני עבודות
630,642
359,621
138,495
79,220
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
.5
תקבולים ממזמיני עבודות
295,442
416,469
בניכוי -הכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי הקמה
190,200
299,996
105,242
116,473
אשראי מתאגידים בנקאיים המיוחסים לחברה
א.
לחברה הלוואות מתאגידים בנקאיים בריבית בשיעורים שבין 4.8%לבין .5.3%
)בשנת 2010בריבית בשיעורים שבין 3.1%לבין .(5.5%
ב.
אמות מידה פיננסיות
למועד חתימת הדוחות הכספיים אין לחברה התחייבות לאמות מידה פיננסיות.
.6
אגרות חוב
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
368,036
אגרות חוב
382,036
בניכוי -יתרת הוצאות הנפקה נדחות
)(775
)(976
בניכוי -חלויות שוטפות
)(55,796
)(23,149
311,465
357,911
224
מידע נוסף
ג.
אלקטרה בע"מ
גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(
.7
מכשירים פיננסיים המיוחסים לחברה
ריכוז סיכון נזילות
הטבלאות שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים לימים 31
בדצמבר 2011ו:2010-
מ4-
מ3-
משנה משנתיים
מעל 5
שנים עד שנים עד
עד 3
עד
סה"כ
5שנים
4שנים
שנים
שנתיים
עד שנה
31בדצמבר 2011
שנים
אלפי ש"ח
אשראי מתאגידים בנקאיים )כולל
חלויות שוטפות של אגרות חוב
לזמן ארוך(
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
יתרות זכות שוטפות עם חברות
מוחזקות
התחייבויות לתאגידים בנקאיים לזמן
ארוך
אגרות חוב
אגרות חוב של החברה המוחזקות על
ידי חברה מוחזקת
166,330
135,416
150,276
105,242
-
-
-
-
-
166,330
135,416
150,276
105,242
6,073
-
-
-
-
-
6,073
-
41,516
55,749
46,513
32,054
28,183
32,054
18,180
32,054
18,183
160,282
152,575
312,193
-
47
-
-
-
-
47
סה"כ
563,337
97,312
78,567
60,237
50,234
178,465
1,028,152
עד שנה
משנה
עד
שנתיים
31בדצמבר 2010
ד.
מ4-
מ3-
משנתיים
שנים עד שנים עד
עד 3
5שנים
4שנים
שנים
אלפי ש"ח
מעל 5
שנים
סה"כ
אשראי מתאגידים בנקאיים )כולל
חלויות שוטפות של אגרות חוב
לזמן ארוך(
התחייבויות לספקים ולנותני שירותים
זכאים ויתרות זכות
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה
יתרות זכות שוטפות עם חברות
מוחזקות
התחייבויות המיוחסות לפעילות
שהופסקה
התחייבויות לתאגידים בנקאיים לזמן
ארוך
אגרות חוב
אגרות חוב של החברה המוחזקות על
ידי חברה מוחזקת
111,431
102,972
103,681
116,473
-
-
-
-
-
111,431
102,972
103,681
116,473
10,922
-
-
-
-
-
10,922
153
-
-
-
-
-
153
-
17,425
54,360
41,516
54,359
46,513
31,259
28,182
31,259
36,363
187,553
169,999
358,790
-
48
49
-
-
-
97
סה"כ
445,632
71,833
95,924
77,772
59,441
223,916
974,518
גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות
מסים או הוצאות מסים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(
מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה
.1
חוקי המס החלים על החברה
חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה1985-
בחודש פברואר 2008התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה( ,התשמ"ה 1985-המגביל את
תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008ואילך .החל משנת ,2008נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט
תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31בדצמבר .2007 ,תיאומים המתייחסים
לרווחי הון ,כגון בגין מימוש נדל"ן )שבח( וניירות ערך ,ממשיכים לחול עד למועד המימוש .התיקון לחוק כולל ,בין היתר,
את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת החל משנת .2008
225
מידע נוסף
ד.
אלקטרה בע"מ
גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות
מסים או הוצאות מסים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(
.2
שיעורי המס החלים על החברה
שיעור מס החברות בישראל בשנת 2009היה ,26%בשנת 2010היה 25%ובשנת .24% - 2011
חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל משנת המכירה .כהוראת שעה לשנים ,2006-2009
נקבע כי במכירת נכס שאינו נייר ערך הנסחר בבורסה )למעט מוניטין שלא שולם עבורו( שנרכש לפני יום 1בינואר 2003
ונמכר עד ליום 31לדצמבר - 2009על חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה של עד ליום 31בדצמבר 2002
יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שמיום
1בינואר 2003ועד למועד המכירה יחול מס בשיעור של .25%
ביום 5בדצמבר ,2011התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( ,התשע"ב) 2011-להלן – החוק( .במסגרת
החוק בוטל ,בין היתר ,החל משנת ,2012מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות .במסגרת החוק גם הועלה מס
החברות לשיעור של 25%החל משנת .2012לאור העלאת שיעור מס החברות ל 25%-כאמור לעיל ,הועלו בהתאמה גם
שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי.
לשינוי כאמור אין השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.
בהתאם לתיקון בפקודת מס הכנסה )נוסח חדש( התשכ"א 1961-בקביעת ההכנסה החייבת במס ,לגבי שנות המס 2007
עד ,2011לא יחול תקן חשבונאות מספר 29בדבר אימוץ תקני דיווח בינלאומיים ) ,(IFRSאף אם הוחל בדוחות הכספיים
של החברה.
.3
שומות מס המיוחסות לחברה
לחברה הוצאו שומות מס סופיות עד וכולל שנת המס .2008
.4
הפסדים מועברים לצורכי מס המיוחסים לחברה
לחברה הפסדי הון לצורכי מס המועברים לשנים הבאות ומסתכמים ליום 31בדצמבר 2011לסך של
כ 10,020-אלפי ש"ח.
.5
מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה הכלולים בדוחות על הרווח הכולל
)(1,673
)(13,928
-
לשנה שהסתיימה ביום
31בדצמבר
2009
2010
אלפי ש"ח
)(3,141
)(19,492
2,294
)(9,185
)(15,601
)(19,492
2011
מסים שוטפים
מסים נדחים ,ראה גם סעיף 6להלן
מסים בגין שנים קודמות
.6
)(10,032
מסים נדחים המיוחסים לחברה
ההרכב:
רכוש קבוע
הטבות לעובדים
אחרות
הכנסות )הוצאות( מסים נדחים
התחייבויות מסים נדחים ,נטו
מאזנים
31בדצמבר
2010
2011
)(4,085
8,252
)(18,596
)(2,995
6,575
)(4,081
)(14,429
)(501
דוחות על הרווח הכולל
לשנה שהסתיימה ביום 31בדצמבר
2009
2010
2011
אלפי ש"ח
)(415
222
)(1,090
)(1,061
16
1,677
)(18,016
2,056
)(14,515
)(19,492
2,294
)(13,928
31בדצמבר
2010
2011
אלפי ש"ח
המסים הנדחים מוצגים במאזן כדלקמן:
15,533
29,962
נכסים בלתי שוטפים
התחייבויות בלתי שוטפות
12,213
12,714
המסים הנדחים מחושבים לפי שיעור מס של (21% - 2010) 25%בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת
המימוש.
226
מידע נוסף
ה.
אלקטרה בע"מ
ערבויות ,הלוואות ,דיבידנד -חברות מוחזקות
.1
ערבויות
החברה העמידה ערבויות כלפי צדדים שלישיים )בעיקר תאגידים בנקאיים( להבטחת התחייבויותיהן של חברות מוחזקות
)לרבות בגין קו אשראי מתאגיד בנקאי( בסך של 209מיליון ש"ח .ערבויות אלה הן לרוב בלתי מוגבלות בסכום ,אולם הן
מוגבלות לסכום האשראי הקיים בכל חברה מוחזקת.
.2
.3
הלוואות
א.
בתקופת הדיווח נפרעו הלוואות מחברות מאוחדות בסך כולל של כ 39-מיליון ש"ח.
ב.
בשנת 2009הנפיקה חברה מוחזקת של החברה לחברה שטר הון ,שהינו בתוקף מיום 1בינואר ,2009המחליף
הלוואות בעלים שהיו קיימות לאותו מועד .שטר ההון אינו צמוד למדד כלשהו ואינו נושא ריבית או תשואה כלשהי.
שטר ההון הונפק לתקופה של חמש שנים לפחות ,כאשר ההלוואה אינה ניתנת לפרעון לפני תום התקופה האמורה
והפרעון נדחה בפני התחייבויות אחרות וקודם רק לחלוקת עודפי רכוש בפירוק .סכום שטר ההון הכולל הינו על סך
של כ 480-מיליון ש"ח ) 31בדצמבר - 2010סך של כ 405-מיליון ש"ח(.
מאחר והחברה העמידה את שטרי ההון למימון השקעות בנדל"ן יזמי בחו"ל ובישראל במספר פרויקטים במדינות
שונות ובשלבי הקמה שונים ,החברה שומרת לעצמה להוסיף בתיאום עם החברה המוחזקת ולבקשתה ,ובמידת
הצורך )משיקולים שונים לרבות שיקולי מימון ,מקורות ושימושים וחלוקת סיכונים( ,סעיפים כתוספת להסכמי שטרי
ההון ,המכפיפים ו/או קובעים את זכאותה או אי זכאותה של החברה להיפרע משטרי ההון האמורים )גם באופן יחסי
מסך קרן שטרי ההון( במצבים של הפסדים שייגרמו במצבי עולם שונים בגין השקעות שבוצעו באמצעות החברה
המוחזקת במישרין ובעקיפין באמצעות חברות מוחזקות שלה.
שומות
בחודש אוקטובר 2010חתמה החברה על הסכם שומות בקשר עם השקעה שביצעה חברה בת בשנת 2007באגרת חוב
של חפציבה דיור ואחזקות בע"מ )להלן -אג"ח חפציבה( בסכום כולל של 53מיליון ש"ח ,באמצעות מימון של החברה.
בהסכם השומות נקבע כי עסקת העברת ההשקעה באג"ח חפציבה בסך של כ 53-מיליון ש"ח ,מחברת הבת לחברה
בשנת 2007תבוטל ואג"ח חפציבה תהיינה בבעלות חברת הבת .כמו כן הובהר למען הסר ספק כי אם וכאשר יגובשו
הפסדים בגין אג"ח חפציבה הם יותרו בניכוי ,כנגד מימוש נכסי חברת הבת.
לפיכך ועל מנת לשקף את הוראות הסכם השומות כאמור ,סווגה מחדש העסקה הנ"ל בדוחות הכספיים וההפסד הועבר
לחברת הבת כנגד הנפקת תקבולים על חשבון מניות בתוקף ליום 31בדצמבר 2010בחברה הבת.
.4
דיבידנד
בתקופת הדוח הכריזו חברות מוחזקות של החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ 56-מיליון ש"ח ,אשר שולם לחברה
בתקופת הדוח.
ו.
הכנסות )הוצאות( אחרות ,נטו
בשנת 2009קיבלה החברה בוררות מומחה פיננסי חיצוני ובלתי תלוי ,אשר מדדה וקבעה את אופן חלוקת ההפסדים העסקיים
שנוצרו לחברה ולחברה מאוחדת כתוצאה מפעילות החברה המאוחדת עם קבוצת חפציבה .בהתאם להערכה לפי חלוקת
ההפסדים הכלכלית בין החברה והחברה המאוחדת ,נזקף סכום של כ 27-מיליון ש"ח מסך הפסדי החברה המאוחדת המיוחסים
לעבודות עם חפציבה להפסד של החברה.
ביחס לסכום ההפסדים הנצבר לחברה בגין חובות קבוצת חפציבה ,כללה החברה בדוחותיה הכספיים מסים נדחים ,אשר
משקפים את הערכותיה ביחס לניצול ההפסדים האמורים ,זאת בהתאם למידת הוודאות המיוחסת לניצול הפסדים אלו.
227
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
פרק ד'
פרטים נוספים על התאגיד
תקנה 8ב)א( :הערכת שווי מהותית מאוד
בתקופת הדוח שיערכה החברה את פרויקט מגדל אלקטרה ,בהתאם לשיטת השווי ההוגן ובהתבסס על הערכת שווי
חיצונית ממומחה בלתי תלוי בחברה נזקף סך של כ 42-מיליון ש"ח ,כהכנסה מהתאמת שווי הוגן.
בהתאם לסעיף 8ב' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( ,התש"ל ,1970-צירפה החברה לדוחות כספיים
אלו הערכת שווי מהותית לחברה .לצורך כך יישמה החברה מבחן כמותי לפיו נכס נחשב מהותי אם התאמת השווי
ההוגן בגינו לתקופה עולה על 10%מהרווח הנקי של החברה בדוחות רווח והפסד המאוחדים.
תקנה :9
דוחות כספיים
רצ"ב כפרק ג' לדוח זה ,הדוחות הכספיים המבוקרים לשנת ,2011בצרוף חוות דעת רואה החשבון המבקר.
תקנה 9א:
אירוע פרופורמה בשנת הדיווח ועד לתאריך אישור הדוחות הכספיים
תקנה 9ב:
לא רלוונטי.
דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי
רצ"ב כפרק ה' לדוח זה ,דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
תקנה 9ג:
דוח כספי נפרד של התאגיד
רצ"ב כנספח לפרק ג' לדוח זה ,דוח מיוחד של נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים
לחברה.
תקנה 9ד:
דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון
ראה ת ,126-אשר פורסם במקביל לדוחות הכספיים.
תקנה :10
דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד
רצ"ב כפרק ב' לדוח זה ,דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד לתקופה שנסתיימה ביום 31בדצמבר .2011
תקנה 10א' :תמצית דוחות רווח והפסד רבעוניים לשנת 2011
ראה דין וחשבון הדירקטוריון על מצב החברה.
תקנה 10ג':
שימוש בתמורת ניירות ערך
לא רלוונטי.
228
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה :11
אלקטרה בע"מ
רשימת השקעות בחברות בת ובחברות קשורות לתאריך המאזן
שיעור ההחזקה )באחוזים(
שם החברה
אלקו התקנות
ושירותים )(1973
בע"מ
אלקטרה השקעות
) (1998בע"מ
אלקטרה בניה בע"מ
נכסי אריאל בע"מ
אלקטרה אפ.אם
אחזקת מבנים
ומערכות בע"מ
י.ב .אחזקת מערכות
בע"מ
סוג מניה
מס' מניות
ערך מאזני
עלות
מדווח
מדווחת
סה"כ ע.נ) .אלפי ש"ח( )אלפי ש"ח(
בנייר
הערך
בהון
בהצבעה
822
822
91,648,383 91,648,383
17,371
96,131
17,371
-
100
100
100
100
100
100
100
100
רגילה א' 40,035,157 40,035,157
87,440
-
100
100
100
100
רגילה
1,000
1,000
1,000
1,000
100
100
100
100
רגילה
1,000
10
26,600
26,600
100
100
100
100
בכורה א'
1
רגילה
רגילה א'
רגילה ב'
הנהלה
רגילה
1,000
2,000
40,500
300
400
רגילה
רגילה
Electech Holdings
B.V.
100
קדר מערכות מזוג
רגילה
אויר ) (1989בע"מ
1,530
תעמל מזרע אלקטרה
מניות
אגש"ח בע"מ
1,000,000
רגילה
אלקטרה פאוור בע"מ
1,000
רגילה
פי .אס .פי השקעות
בע"מ
2
בכורה
אגירה שאובה –
יח'
אלקטרה שותפות
השתתפות
מוגבלת
46,314
46,314
100
100
100
400
97
97
100
100
100
100
100
-
-
100
100
100
100
1,530
1,570
1
75
75
75
75
1,000
1,000
2
-
4,230
-
4,230
-
100
38
100
38
100
38
100
38
-
-
24.75
24.75
24.75
24.75
שם החברה
אלקטרה בניה בע"מ
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
100
4,050
הלוואות ושטרי הון לחברות בת לתאריך המאזן
הצמדה
שקלי צמוד מדד
שקלי לא צמוד
ריבית
4%
ללא ריבית
ערך מאזני
מדווח
)אלפי ש"ח(
40,000
*(
405,000
מועדי פירעון
עד ליום 30.12.2016
ללא מועדי פירעון
*( שטרי הון -אינו צמוד למדד כלשהו ואינו נושא ריבית או תשואה כלשהי .שטר ההון הונפק לתקופה של חמש שנים לפחות.
תקנה :12
בסמכות
למנות
דירקטורים
שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות קשורות
לפרטים נוספים ראה באור 9לדוחות הכספיים.
229
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה :13
אלקטרה בע"מ
הכנסות של חברות בנות וקשורות והכנסות התאגיד מהן לתאריך המאזן )באלפי ש"ח(
רווח )הפסד(
שם החברה
לפני מס
אחרי מס
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ
אלקטרה השקעות ) (1998בע"מ
אלקטרה בניה בע"מ
נכסי אריאל בע"מ
אלקטרה אפ.אם אחזקת מבנים ומערכות
בע"מ
י.ב .אחזקת מערכות בע"מ
Electech Holdings B.V.
קדר מערכות מיזוג אויר ) (1989בע"מ
תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ
אלקטרה פאוור בע"מ
פי .אס .פי השקעות בע"מ
אגירה שאובה – אלקטרה שותפות
מוגבלת
דיבידנד
דמי ניהול
*(
ריבית
25,182
3,953
1,997
8,592
2,462
20,001
)(1,353
2,032
6,205
2,172
4,000
-
4,112
359
2,409
1,605
648
4,836
-
12,908
62,880
1,072
1,629
338
-
9,909
49,874
822
1,629
338
-
50,424
1,200
510
-
1,278
126
-
367
8
)(329
-
*( כולל השתתפות בהוצאות.
תקנה :14
לא רלוונטי.
תקנה : 20
מסחר בבורסה -ני"ע שנרשמו למסחר
בתקופת הדוח נרשמו למסחר 22,806מניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .של החברה שנבעו ממימוש אופציות על ידי עובדים
ועל-ידי מנכ"ל החברה.
לאחר תאריך המאזן ועד למועד הדוח נרשמו למסחר 114מניות רגילות בנות 1ש"ח ע.נ .של החברה שנבעו ממימוש
אופציות על ידי עובדים.
בתקופת הדוח לא חלה הפסקת מסחר בבורסה.
230
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה :21
אלקטרה בע"מ
תשלומים למקבלי השכר הגבוה ביותר בחברה מבין נושאי המשרה הבכירה )באלפי ש"ח(
פרטי מקבל התגמולים
שם
תפקיד
1
אלקו החזקות בע"מ
דויטשר איתמר
3
ברקוביץ עמי
ליטבק משה
כהן עמי
4
מייטוס אורן
6
5
היקף
משרה
2
שיעור
החזקה בהון
התאגיד
שכר
מענק
תגמולים בעבור שירותים
תשלום
מבוסס
דמי ייעוץ
דמי ניהול
מניות
תגמולים אחרים
עמלה
אחר
ריבית
דמי
שכירות
סה"כ
אחר
בעלת שליטה
-
58.55%
-
-
-
10,754
-
-
-
-
-
-
10,754
מנהל כללי
מנכ"ל משותף אלקטרה
M&E
100%
0.24%
1,982
4,893
2,839
-
-
-
142
-
-
-
9,856
100%
-
1,051
1,415
37
-
-
-
264
-
-
-
2,767
סמנכ"ל פיתוח עסקי
מנכ"ל משותף אלקטרה
M&E
מנהל אלקטרה מעליות
100%
-
1,168
1,374
37
-
-
-
172
-
-
-
2,751
100%
-
1,062
1,415
37
-
-
-
107
-
-
-
2,621
100%
-
1,102
37
1,063
-
-
-
77
-
-
-
2,279
.1לפרטים בדבר הסדר דמי ניהול לאלקו החזקות בע"מ ראה סעיף 74.1לפרק תיאור עסקי התאגיד.
.2על פי תנאי העסקתו זכאי מר איתמר דויטשר ,מנכ"ל החברה ,למשכורת חודשית )ברוטו( בסך של 120אלפי ש"ח כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן .בנוסף זכאי המנכ"ל להטבות נלוות
ותנאים סוציאליים כגון :רכב מקבוצת רישוי ) 7מגולם( ,החזר הוצאות תקשורת ,החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה ,ביטוח מנהלים ,קרן השתלמות ,ביטוח אובדן כושר
עבודה ,ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו עד גיל 30במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה וכן לימי חופשה שנתית ,מחלה והבראה כמקובל .מר דויטשר זכאי בנוסף למשכורתו ,למענק שנתי
בשיעור של 2.75%מהרווח השנתי לפני מס של החברה ,כפי שייקבע על בסיס הדוחות הכספיים השנתיים המבוקרים והמאוחדים של החברה בנטרול רווחי או הפסדי הון .ביום 13.3.2011אישר
דירקטוריון החברה הקצאה של 70,673כתבי אופציה למנכ"ל ללא תמורה ,במנגנון ,cashlessכאשר מחיר המימוש נקבע לסך של 419.5ש"ח ,על פי מחיר המניה ליום .7.2.2011מחיר המימוש
צמוד למדד המחירים לצרכן בגין חודש דצמבר ) 2010שהיה ידוע ביום .(15.1.2011במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31.12.2011אישר דירקטוריון החברה ,לאחר אישורה של ועדת הביקורת
של החברה מיום 1.3.2012עדכון לתנאי כתבי האופציה שהוענקו למנכ"ל החברה כאמור לעיל .בהתאם לעדכון תופחת תוספת המימוש בגין כתבי האופציה האמורים מ 419.5ש"ח ל 300-ש"ח לכל
כתב אופציה ,כל יתר תנאי כתבי האופציה נותרו ללא שינוי .שווי ההטבה הנובע מהפחתת תוספת המימוש של כתבי האופציה כאמור ,על פי המודל הבינומי ,מסתכם בכ 3.3-מיליוני ש"ח .לפרטים נוספים
ראו ביאור )36ד( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011עוד אושרה ביום 13.3.2011הענקת הלוואה למנכ"ל בסך של 1.5מיליון ש"ח לצורך רכישת מניות של החברה המוחזקות
בנאמנות בהתאם להסכם בין הצדדים .לפרטים נוספים בדבר אישור הקצאת כתבי האופציות ואישור הענקת ההלוואה ,ראו ביאור )27ה() (1לדוחות הכספיים של החברה ליום 31.12.2011לעיל.
המנכ"ל רשאי להודיע על פרישתו ע"י מתן הודעה בכתב 6 ,חודשים מראש לחברה .החברה רשאית לסיים יחסי עובד מעביד עם המנכ"ל על-ידי מתן הודעה בכתב 3חודשים מראש וכן רשאית
להאריך את תקופת ההודעה המוקדמת לתקופה נוספת של עד 3חודשים .בכל מקרה של הפסקת עבודה יהיה זכאי מר דויטשר לתקופת הסתגלות של שישה חודשים בה ימשיכו להתקיים יחסי
עובד-מעביד בשכר מלא .מר דויטשר אינו מקבל דמי ייעוץ ,ריבית ,דמי שכירות או תגמול אחר מהחברה.
231
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
.3על פי תנאי העסקתו זכאי מר עמירם ברקוביץ ,מנכ"ל משותף באלקטרה M&Eלמשכורת חודשית )ברוטו( בסך 63אלפי ש"ח כאשר
סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן .בנוסף זכאי מר ברקוביץ להטבות נלוות ותנאים סוציאליים כגון :רכב מקבוצת רישוי ) 6מגולם(,
החזר הוצאות תקשורת ,החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה ,ביטוח מנהלים/קרן פנסיה ,קרן השתלמות ,ביטוח
אובדן כושר עבודה ,ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו עד גיל 30במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה וכן לימי חופשה שנתית,
מחלה והבראה כמקובל .מר ברקוביץ זכאי בנוסף למשכורתו ,למענק שנתי בשיעור של 4.5%המבוסס על 50%מהתוצאות השוטפות
השנתיות לפני מס של הפעילות המנוהלת על-ידו ,כפי שנכללו בדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה .במסגרת תוכנית
אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 29.3.2007הוקצו למר ברקוביץ 6,128כתבי אופציה ללא
תמורה במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור )27ה())(2א( לדוחות הכספיים של החברה ליום
.31.12.2011במסגרת תוכנית אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה במועד אישור הדוחות הכספיים
ליום 31.12.2012יוקצו למר ברקוביץ 7,000כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות
ראו ביאור )36ב( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011בנוסף ,במידה ותהיה הנפקה לציבור של הפעילות שבתחום
אחריותו ובלבד שיעבוד באותה עת בחברה ,יהא זכאי מר ברקוביץ לתגמול הוני מההון המונפק של הפעילות ,בשיעור ובתנאים
שיוסכמו באותה עת .במקרה של פיטורין או פרישה או יציאה לפנסיה ,יהיה זכאי מר ברקוביץ ,כפוף לתנאים שנקבעו ל 6-עד 12חודשי
הודעה מוקדמת ,ולמענק בגובה 50%-100%מהמענק השנתי הממוצע שקיבל בשלוש השנים שקדמו למועד קרות האירוע .בנוסף,
ביום 31במרץ 2007ניתנה למר ברקוביץ הלוואה עומדת מהחברה בסך של 300אלף ש"ח צמודה למדד המחירים לצרכן ,אשר
הפכה למענק מגולם בינואר .2012מר ברקוביץ אינו מקבל דמי ייעוץ ,ריבית ,דמי שכירות או תגמול אחר מהחברה.
.4על פי תנאי העסקתו זכאי מר משה ליטבק ,סמנכ"ל פיתוח עסקי למשכורת חודשית )ברוטו( בסך 69אלפי ש"ח כאשר סכום זה צמוד
למדד המחירים לצרכן .בנוסף זכאי מר ליטבק להטבות נלוות ותנאים סוציאליים כגון :רכב מקבוצת רישוי ) 7מגולם( ,החזר הוצאות
תקשורת ,החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה ,ביטוח מנהלים/קרן פנסיה ,קרן השתלמות ,ביטוח אובדן כושר
עבודה ,ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו עד גיל 30במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה וכן לימי חופשה שנתית ,מחלה
והבראה כמקובל .מר ליטבק זכאי בנוסף למשכורתו למענק אשר שיעורו כפוף לשיקול דעתו של מנכ"ל החברה ומחויב באישור ועדת
הביקורת ודירקטוריון החברה .גובה המענק אשר הוענק למר ליטבק בשנת הדוח עמד על כ 1,245-אלפי ש"ח .בנוסף ,החל מינואר
2001זכאי מר ליטבק למענק התמדה שנתי ,בסך 100,000ש"ח ברוטו לשנה ,צמוד למדד המחירים לצרכן )בשנת הדוח עמד המענק
על סך של 128,202ש"ח( .במסגרת תוכנית אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 29.3.2007
הוקצו למר ליטבק 6,128כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור
)27ה())(2א( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011במסגרת תוכנית אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי
דירקטוריון החברה במועד אישור הדוחות הכספיים ליום 31.12.2011יוקצו למר ליטבק 7,000כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון
.cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור )36ב( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011ככל שמר
ליטבק יהיה עובד שכיר של החברה בעת הנפקת חברות בת של החברה העוסקות בפעילות אלקטרו-מכנית ,או שתהיינה לו בהן
שותפות ישירה ביצירת ערך ,או שבנוסף למנכ"ל החברה-הבת המונפקת יקבלו אופציות מי מבעלי התפקידים במטה החברה – יהיה
זכאי מר ליטבק להיכלל בתוכניות הקצאת אופציות בחברות אלה .במקרה של פיטורין או פרישה ,או יציאה לפנסיה ,יהיה זכאי מר
ליטבק ,כפוף לתנאים שנקבעו ,להודעה מוקדמת או למענק בגובה 15חודשי שכר ,וכן למענק בגובה 100%-125%מהמענק השנתי
הממוצע שקיבל בשלוש השנים שקדמו למועד קרות האירוע .מר ליטבק אינו מקבל דמי ייעוץ ,ריבית ,דמי שכירות או תגמול אחר
מהחברה.
.5על פי תנאי העסקתו זכאי מר עמי כהן מנכ"ל משותף באלקטרה M&Eלמשכורת חודשית )ברוטו( בסך 64אלפי ש"ח כאשר סכום זה
צמוד למדד המחירים לצרכן .בנוסף זכאי מר כהן להטבות נלוות ותנאים סוציאליים כגון :רכב מקבוצת רישוי ) 6מגולם( ,החזר הוצאות
תקשורת ,החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה ,ביטוח מנהלים/קרן פנסיה ,קרן השתלמות ,ביטוח אובדן כושר
עבודה ,ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו עד גיל 30במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה וכן לימי חופשה שנתית ,מחלה
והבראה כמקובל .מר כהן זכאי בנוסף למשכורתו ,למענק שנתי בשיעור של 4.5%המבוסס על 50%מהתוצאות השוטפות השנתיות
לפני מס של הפעילות המנוהלת על-ידו ,כפי שנכללו בדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה .במסגרת תוכנית אופציות
למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 29.3.2007הוקצו למר כהן 6,128כתבי אופציה ללא תמורה
במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור )27ה())(2א( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
במסגרת תוכנית אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה במועד אישור הדוחות הכספיים ליום
31.12.2011יוקצו למר כהן 7,000כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור
)36ב( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011במקרה של פיטורין או פרישה או יציאה לפנסיה ,זכאי מר כהן להודעה
מוקדמת של שלושה חודשי עבודה מהחברה .מר כהן אינו מקבל דמי ייעוץ ,ריבית ,דמי שכירות או תגמול אחר מהחברה.
.6על פי תנאי העסקתו זכאי מר אורן מייטוס מנכ"ל אלקטרה מעליות למשכורת חודשית )ברוטו( בסך 62אלפי ש"ח כאשר סכום זה
צמוד למדד המחירים לצרכן .בנוסף זכאי מר מייטוס להטבות נלוות ותנאים סוציאליים כגון :רכב מקבוצת רישוי ) 6מגולם( ,החזר
הוצאות תקשורת ,החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה ,ביטוח מנהלים/קרן פנסיה ,קרן השתלמות ,ביטוח אובדן
כושר עבודה ,ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו עד גיל 30במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה וכן לימי חופשה שנתית ,מחלה
והבראה כמקובל .מר מייטוס זכאי בנוסף למשכורתו למענק שנתי בשיעור של 3%המבוסס על התוצאות השוטפות השנתיות לפני מס
של הפעילות המנוהלת על-ידו ,כפי שנכללו בדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה .במסגרת תוכנית אופציות למנהלים
בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה ביום 29.3.2007הוקצו למר מייטוס 6,128כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון
.cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור )27ה())(2א( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
במסגרת תוכנית אופציות למנהלים בכירים בקבוצה שאושרה על ידי דירקטוריון החברה במועד אישור הדוחות הכספיים ליום
31.12.2011יוקצו למר מייטוס 7,000כתבי אופציה ללא תמורה במנגנון .cashlessלפרטים נוספים בדבר תוכנית האופציות ראו
ביאור )36ב( לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011במקרה של פיטורין ,פרישה או יציאה לגמלאות ,זכאי מר מייטוס
להודעה מוקדמת של שישה חודשי עבודה מהחברה .מר מייטוס אינו מקבל דמי ייעוץ ,ריבית ,דמי שכירות או תגמול אחר מהחברה.
232
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה 21א:
אלקטרה בע"מ
השליטה בתאגיד
בעלת השליטה בתאגיד היא אלקו החזקות בע"מ )להלן" :אלקו"( המחזיקה ב 58.55%-ממניות החברה .בעל השליטה באלקו
הינו מר גרשון זלקינד המחזיק ב 70.48%-ממניותיה.
תקנה :22
עסקאות עם בעל שליטה או שלבעל השליטה יש בהן עניין אישי
לפרטים בדבר הסכם הניהול של החברה עם בעלת השליטה בה אלקו החזקות ראה סעיף 74.1לדוח תיאור עסקי התאגיד.
כללים לסיווג עסקאות כעסקאות זניחות
במועד אישור הדוחות אישר דירקטוריון החברה כללים לסיווג עסקאות זניחות כמשמעותן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים
שנתיים( ,התש"ע .2010-לפירוט בדבר הסיווג ראה ביאור .29י לדוחות הכספיים של החברה ליום .31.12.2011
כללים לסיווג עסקאות כעסקאות שאינן חריגות
ביום 1.3.2012קבעה ועדת הביקורת של החברה אמות מידה אשר עסקה שתיכנס בגדרן תסווג כעסקה שאינה חריגה והן
תייתרנה את הצורך באישור ספציפי נוסף מוועדת הביקורת .אמות המידה שנקבעו על-ידי ועדת הביקורת הינן כדלקמן:
מהלך העסקים הרגיל – עיסקה הנעשית במהלך העסקים הרגיל הינה עיסקה שמתקיימת לגביה לפחות אחת מן החלופות
המפורטות להלן:
א .עיסקה הנעשית בליבת העיסוקים של החברה )לדוגמה :הענקת שירותי בנייה(;
ב .עיסקה הקשורה באופן ישיר לפעילות העסקית של החברה )לדוגמה :שכירת משרדים ומחסנים והכשרתם לשימוש ,רכישת
פוליסת ביטוח וכד'(;
ג.
החברה ביצעה לפחות עיסקה אחת דומה לה )בתנאים ובהיקף( במהלך שלוש השנים האחרונות.
על אף האמור לעיל ,עיסקה המצריכה כניסה לתחום פעילות חדש ,ו/או עיסקה המשנה את אופי הפעילות של החברה ,ו/או
עיסקה במתכונת התקשרות שונה מהמקובל בחברה – לא תיחשב "עיסקה במהלך העסקים הרגיל".
תנאי שוק – עיסקה הנעשית בתנאי שוק הינה עיסקה שמתקיימת לגביה לפחות אחת מן החלופות המפורטות להלן:
א .עיסקה שתנאיה נקבעו בהתאם למחירון מקובל )לדוגמה :מחירון רכב וכד'(;
ב .עיסקה בניירות ערך שתנאיה נקבעו לפי מחיר סגירה בבורסה ,ובלבד שמתקיים מסחר פעיל בניירות הערך הרלוונטיים
בהיקפי עסקאות הדומים לעיסקה הנדונה;
ג.
מכירת מוצר או שירות במחירים המקובלים בחברה ,תוך התחשבות בהיקף העיסקה ובתקופת ההתקשרות;
ד .התקבלה הצעת מחיר בכתב מצד שלישי שתנאיה דומים או פחותים מהתנאים שנקבעו בעיסקה הנדונה.
השפעה על רווחיות החברה ,רכושה או התחייבויותיה
בהיעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין ,עיסקת בעל עניין תיחשב כעיסקה שאינה משפיעה באופן
מהותי על רווחיות החברה ,רכושה או התחייבויותיה אם אמת המידה הרלוונטית המחושבת לעיסקה הינה בשיעור של פחות מ-
) 5%חמישה אחוזים( ,כדלקמן:
א .ברכישת נכס קבוע )"נכס שאינו שוטף"( – היקף העיסקה מול סך כל הנכסים בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות
הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה;
ב .במכירת נכס קבוע )"נכס שאינו שוטף"( – הרווח/ההפסד מהעיסקה מול הרווח/ההפסד השנתי )קרי רווח/הפסד לארבעה
רבעונים( הממוצע לפי 12רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה )לעניין זה,
הרווח/ההפסד מהעיסקה והרווח/הפסד בכל רבעון יובאו בחשבון בערכם המוחלט(;
ג.
בקבלת התחייבות כספית – היקף העיסקה מול סך ההתחייבויות בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות הכספיים
המאוחדים האחרונים;
233
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
ד.
אלקטרה בע"מ
ברכישת/מכירת מוצרים )למעט נכס קבוע( או שירותים – היקף העיסקה מול סך ההכנסות ממכירות ושירותים בארבעת
הרבעונים האחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה )ביחס לעסקאות רב שנתיות ,יחושב היקף
העיסקה לצרכי בחינת המהותיות על בסיס שנתי .לדוגמה ,בעיסקת שכירות למספר שנים ,כהיקף העיסקה יחשבו דמי
השכירות השנתיים המשולמים(.
בחינת השיקולים האיכותיים של עיסקת בעל העניין עשויה להוביל לסיווג העיסקה כעיסקה חריגה למרות המפורט לעיל .כך
לדוגמה ,עיסקת בעל עניין תיחשב בדרך כלל כחריגה אם היא נתפסת כאירוע משמעותי על-ידי הנהלת החברה ומשמשת
כבסיס לקבלת החלטות ניהוליות ,או אם במסגרת עיסקת בעל העניין צפויים בעלי עניין לקבל טובות הנאה שיש חשיבות לקבל
בגינן את אישור האסיפה הכללית.
עסקאות בעלי עניין נפרדות אשר מתקיימת ביניהן תלות ,כך שבפועל הינן חלק מאותה התקשרות )לדוגמה ,ניהול משא ומתן
מרוכז לגבי מכלול העסקאות( ,ייבחנו כעיסקה אחת.
מדי שנה תסקור ועדת הביקורת של החברה את אופן יישום הוראות נוהל זה על-ידי החברה ,וכן תערוך בחינה מדגמית של
עסקאות בעלי עניין שהחברה צד להן במישרין או בעקיפין ואשר סווגו כעסקאות שאינן חריגות על-פי הוראות הנוהל .במסגרת
הבחינה המדגמית של עסקאות כאמור ,תבחן ועדת הביקורת ,בין היתר ,את דרכי קביעת המחירים ויתר תנאי העיסקה ,לפי
נסיבות העניין ,ותבחן את השפעת העיסקה על מצבה העסקי של החברה ועל תוצאות פעולותיה.
ועדת הביקורת של החברה תבחן את הצורך בעדכון הוראות נוהל זה מעת לעת )ולפחות אחת לשנה ,במועד אישור הדוחות
הכספיים השנתיים( בשים לב לעסקאות בעלי העניין בהם מתקשרת החברה ושינויים בהוראות דין רלוונטיות.
בשנת בדוח ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה אישרו לחברה להתקשר במספר עסקאות כדלקמן:
.1החברה ,באמצעות אלקטרה השקעות ,חברה-בת בבעלות מלאה של החברה ,חתמה על הסכם להקמת פרויקט נדל"ן
למגורים ,מסחר ומשרדים בהיקף כולל של כ 124-אלפי מ"ר )ברוטו( עילי )להלן" :הפרויקט"( .במסגרת הפרויקט הוקמה
חברה משותפת )להלן" :החברה המשותפת"( אשר רכשה קרקע בתל-אביב מתנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית
בישראל בע"מ )להלן" :המוכרת"( ,בתמורה לסך של כ 530-מיליון ש"ח אשר ישולם בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם.
ההחזקות בחברה המשותפת הינם כדלהלן :אלקטרה השקעות – ,12.5%אלקטרה נדל"ן בע"מ )חברה-בת של אלקו
החזקות בע"מ – בעלת השליטה בחברה )להלן" :אלקטרה נדל"ן(( – ,12.5%פאנגאיה נדל"ן בע"מ )באמצעות חברה
בבעלותה ובשליטתה המלאות( – ,37.5%ויורוקום נדל"ן בע"מ )באמצעות חברה-בת שלה( – .37.5%
בין הצדדים נחתם הסכם בעלי מניות בו הוסדר אופן ניהול החברה המשותפת .הסכם בעלי המניות שונה ,בהסכמת
הצדדים ,בספטמבר ,2011כך שבין הצדדים לא מתקיימת שליטה משותפת ולחברה ולאלקטרה נדל"ן השפעה מהותית
בחברה המשותפת .עוד הוסכם בין הצדדים ,כי החברה ו/או חברה בשליטתה תהיה הקבלן הראשי לניהול ההנדסי ובניית
הפרויקט בהיקף המוערך למועד הדוח בכ 800-מיליון ש"ח .הפרויקט צפוי להימשך כ 6-שנים ועלותו הכוללת ,בהתאם
לתכנון הקיים למועד הדוח ,צפויה לעמוד על 1.6מיליארד ש"ח .לפרטים נוספים ראה ביאור .9ו 4.לדוחות הכספיים של
החברה ליום .31.12.2011
.2החברה ,באמצעות אלקטרה בניה בע"מ )להלן" :אלקטרה בניה"( ,התקשרה עם שותפות בה מחזיקה אלקטרה נדל"ן בע"מ
)להלן" :אלקטרה נדל"ן"( – מקבוצת אלקו החזקות בע"מ ,ב ,50%-בהסכם להקמת מבנה משרדים במסגרת פרויקט ברחוב
הרכבת בתל-אביב )להלן" :ההסכם"( .בהתאם להוראות ההסכם ,אלקטרה בניה תבצע את העבודות להקמת מבנה
משרדים בן 23קומות ,וכן 6מרתפי חניה/אחסנה בתמורה לסך של כ 106-מיליוני ש"ח )בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ
כדין( בתוך 26חודשים ממועד תחילת הבניה.
.3התקשרות בין השותפות המחזיקה במגדל אלקטרה )בה מחזיקה החברה ,באמצעות אלקטרה השקעות בע"מ ,ב(25%-
לבין אלקו החזקות בהסכם שכירות .בהתאם להוראות ההסכם תשכור אלקו החזקות משרדים במגדל אלקטרה ,בשטח של
כ 1,436-מ"ר ו 16-חניות ומחסן בתמורה חודשית העומדת על סך של כ 166-אלפי ש"ח )צמוד למדד( .תקופת השכירות
הינה 126חודשים ממועד המסירה ולאלקו החזקות תהא אופציה להאריך את תקופת השכירות 3פעמים 5 ,שנים בכל
פעם )סה"כ תקופת האופציה 15שנים( .במידה שאלקו החזקות תחליט לממש את האופציה ,התמורה החודשית תגדל ב-
.5%
.4התקשרות של אלקטרה בניה ,עם אלקו החזקות ,לביצוע עבודות שיפורים בקומת המשרדים המושכרת לאלקו החזקות
במגדל אלקטרה ,בעלות של כ 2-מיליון ש"ח.
.5התקשרות בין השותפות המחזיקה במגדל אלקטרה )בה מחזיקות אלקטרה השקעות בע"מ ,חברה-בת של החברה
ואלקטרה נדל"ן ב (50%-לבין אלקטרה נדל"ן בהסכם שכירות .בהתאם להוראות ההסכם תשכור אלקטרה נדל"ן משרדים
במגדל אלקטרה בשטח של כ 575-מ"ר ו 10-חניות בתמורה חודשית העומדת על סך של כ 74-אלפי ש"ח )צמוד למדד(.
תקופת השכירות הינה 123חודשים ממועד המסירה ולאלקטרה נדל"ן תהא אופציה להאריך את תקופת השכירות פעמיים,
234
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
5שנים בכל פעם )סה"כ תקופת האופציה 10שנים( .במידה שאלקטרה נדל"ן תחליט לממש את האופציה ,התמורה
החודשית תגדל ב.10%-
.6התקשרות של אלקטרה בניה ,עם אלקו החזקות ,לביצוע שירותי ניהול ופיקוח של בנייה והתקנות במתחם אלקו ברמת-
השרון בסך של עד 300,000ש"ח.
תקנה ) :24א( החזקות בעלי עניין למועד הדוח
שם בעל העניין
אלקו החזקות בע"מ
אלקטרה בע"מ )"החברה"(
איתמר דויטשר
שיעור ההחזקה
שיעור ההחזקה בהון ,בהצבעה
בהון ,בהצבעה ובסמכות
למנות
ובסמכות
דירקטורים
ני"ע למנות
מס' הנייר כמות
מס' ת.ז /.מס'
*(**(
בדילול מלא
דירקטורים
מוחזקים
בבורסה
חברה ברשם שם הנייר
56.66
58.55
2,078,428
739037
520025370מניה רגילה
128,402.07
739037
520028911מניה רגילה
058756107אלקטרה אופציה 7390115
2.19
0
*70,673
03/11
739037
מניה רגילה
0
0.24
8,488
מגדל אחזקות -קופת"ג
520029984מניה רגילה
739037
97,774
2.75
2.67
מגדל אחזקות -קרנות נאמנות
520029984מניה רגילה
739037
3,356
0.09
0.09
מגדל אחזקות -נוסטרו
520029984מניה רגילה
739037
15,323
0.43
0.42
מגדל אחזקות -משתתפות
520029984מניה רגילה
739037
168,700
4.75
4.60
0
0
78,109
אלקו התקנות ושירותים ) (1973בע"מ 510651375אלקטרה אג"ח ב' 7390040
*( ההנחה בדבר הקצאת מניה רגילה אחת בגין כל כתב אופציה היא תיאורטית שכן בפועל יוקצו מניות בכמות המשקפת את סכום
ההטבה הכספית הגלום בכתבי האופציה בהתאם לתנאי תוכנית ההקצאה לפיהם הוקצו להם.
)ב(
החזקות של בעלי עניין
שם
מס' ת.ז.
חברה
שם הנייר
איתמר דויטשר
058756107
אלקטרה בניה בע"מ
אופציה*
אלקטרה השקעות בע"מ אופציה*
כמות ני"ע שיעור החזקה
החזקה בדילול מלא
מוחזקים
501,758
-
5.00
5
-
5.00
*במועד אישור הדוחות הכספיים של החברה ליום 31.12.2011הודיע מנכ"ל החברה ,מר איתמר דויטשר כי הוא מוותר על
תוכנית האופציות שלו בחברות הבת של החברה ,אלקטרה בניה בע"מ ואלקטרה השקעות ) (1998בע"מ ,ולפיכך ,כתבי האופציה
אשר הוקצו במסגרת תוכנית אופציות בחברות הבת בטלים ולא תוענק למנכ"ל החברה כל זכות בגינם.
)ג(
התאגיד מחזיק ב 128,402.07-מניות רדומות בנות 1ש"ח ע.נ.
235
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
)ד (
אלקטרה בע"מ
החזקות נושאי משרה בכירה בתאגיד )למעט מנכ"ל(
שם המחזיק
ניסים יצחק
קנה יעקב
ליטבק משה
ברזילי רונית
שדמי אייל
שדמי אייל
ברקוביץ עמירם
מייטוס אורן
כהן עמי
מור עמית
מילוא דניאל
המר ישי
מס' ת.ז.
057093031
051622025
51515433
029028628
053438172
053438172
54153515
004574950
057245334
36147882
058405820
056439615
שם הנייר
אופציות 04/07
אופציות 04/07
אופציות 04/07
אופציות 04/07
מניה רגילה
אופציות 04/07
אופציות 04/07
אופציות 04/07
אופציות 04/07
אופציות 06/10
אופציות 06/10
אופציות 06/10
מס' הנייר
בבורסה
7390081
7390081
7390081
7390081
739037
7390081
7390081
7390081
7390081
7390107
7390107
7390107
שיעור ההחזקה
שיעור ההחזקה בהון ,בהצבעה
ובסמכות
בהון ,בהצבעה
למנות
ובסמכות
דירקטורים
למנות
כמות ני"ע
*(
בדילול מלא
דירקטורים
מוחזקים
0.04
1,532
0.04
1,532
0.08
3,064
0.04
1,532
0.06
0.02
656
0.04
1,532
0.04
1,532
0.08
3,064
0.04
1,532
0.17
6,128
0.17
6,128
0.17
6,128
*( ההנחה בדבר הקצאת מניה רגילה אחת בגין כל כתב אופציה היא תיאורטית שכן בפועל יוקצו מניות בכמות המשקפת את
סכום ההטבה הכספית הגלום בכתבי האופציה בהתאם לתנאי תוכנית ההקצאה לפיהם הוקצו להם.
תקנה 24א:
הון רשום ,הון מונפק וניירות ערך המירים למועד הדוח
הון רשום:
הון מונפק:
הון מונפק בניכוי מניות רדומות:
5,000,000מניות רגילות בנות 1ש"ח ערך נקוב
3,678,163מניות רגילות בנות 1ש"ח ערך נקוב
3,549,761מניות רגילות בנות 1ש"ח ערך נקוב
תקנה 24ב :מרשם בעלי המניות של התאגיד
רצ"ב כנספח לפרק זה.
תקנה 25א:
מען רשום :ז'בוטינסקי 7רמת-גן
טלפון03-7535676 :
פקס03-7535677 :
דוא"ל[email protected] :
236
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
תקנה :26הדירקטורים של התאגיד
א.
זלקינד מיכאל
)(1
)1א'( מס ת.ז022972020 .
תאריך לידה18/04/1967 :
)(2
מען להמצאת כתבי בית דין :הגדרות ,53סביון
)(3
נתינות :ישראלית
)(4
חברותו בועדות הדירקטוריון :לא
)(5
)(6
דח"צ כהגדרתו בחוק החברות :לא
האם הוא עובד של התאגיד ,חברה בת ,חברה קשורה או של בעל עניין :כן ,עובד של בעל ענין.
)(7
תאריך המינוי07/07/2008 :
)(8
)(9
השכלה :בוגר במינהל עסקים מאוניברסיטת בוסטון ארצות הברית M.B.A. ,מאוניברסיטת קולומביה ארצות הברית.
התעסקותו בחמש השנים האחרונות ופירוט התאגידים שבהם הוא משמש דירקטור:
מנכ"ל משותף באלקו החזקות בע"מ
מכהן כדירקטור בחברות:
אלקו החזקות בע"מ,אלקו רשתות שיווק בע"מ ,Elco North America Inc ,אלקטרה נדל"ן בע"מ,
,Elco Landmark Residential Holdings LLCמיכאל זלקינד החזקות בע"מ ,מיכאל מרסי זלקינד החזקות )(1997
בע"מ ,.Elco Holland B.V ,אלקטרה מוצרי צריכה ) (1970בע"מ,
)(10
)(11
האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד :כן -אחיו של דניאל זלקינד דירקטור בתאגיד.
אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי
שקבע הדירקטוריון לפי סעיף )92א() (12לחוק החברות :לא
ב.
זלקינד דניאל
)(1
)1א'( מס' ת.ז057277360 .
תאריך לידה24/07/1961 :
)(2
מען להמצאת כתבי בית דין :הגדרות ,24סביון
)(3
נתינות :ישראלית
)(4
חברות בוועדות הדירקטוריון :לא
)(5
דח"צ כהגדרתו בחוק החברות :לא
)(6
)(7
האם הוא עובד של התאגיד ,חברה בת ,חברה קשורה או של בעל-עניין :כן ,עובד של בעל עניין.
תחילת כהונתו כדירקטור22.12.1997 :
)(8
השכלה :בוגר בכלכלה מאוניברסיטת חיפה ,מוסמך במינהל עסקים ,אוניברסיטת תל-אביב
)(9
התעסקותו בחמש השנים האחרונות ופירוט התאגידים שבהם משמש כדירקטור:
מנכ"ל משותף של אלקו החזקות בע"מ
מכהן כדירקטור בחברות הבאות:
אלקו החזקות בע"מ ,אלקטרה נדל"ן בע"מ ,איליאסי בע"מ ,אלקונטרול בע"מ ,אלקטרה מוצרי צריכה )(1970
בע"מ
) (10האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד :כן -אחיו של מיכאל זלקינד יו"ר הדירקטוריון.
) (11אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי
שקבע הדירקטוריון לפי סעיף )92א() (12לחוק החברות :לא
ג.
בן יוסף אורלי
)(1
)1א'( מס' ת.ז056590102 .
תאריך לידה26/09/1960 :
)(2
מען להמצאת כתבי בית דין :יגאל ידין 11חולון
)(3
נתינות :ישראלית
)(4
חבר בוועדות הדירקטוריון :חברת ועדת הביקורת ,ועדת דוחות כספיים
)(5
דח"צ כהגדרתו בחוק החברות :לא ,בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית
)(6
)(7
האם הוא עובד של התאגיד ,חברה בת ,חברה קשורה או של בעל-עניין :לא
תחילת כהונתו כדירקטור15/11/2005 :
)(8
השכלה :תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת תל-אביב ,תואר ראשון בחשבונאות מאוניברסיטת תל-אביב,
)(9
רואת חשבון בהסמכת מועצת רו"ח
התעסקותה בחמש השנים האחרונות ופירוט התאגידים שבהם משמשת כדירקטור:
דירקטור בחברות ,מרצה בנושא שוק ההון.
מכהנת כדירקטור בחברות :הראל חברה לביטוח בע"מ -חברה בועדת השקעות U BANK ,חיתום בע"מ,
לודן חברה להנדסה בע"מ.
) (10האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד :לא
) (11אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי
שקבע הדירקטוריון לפי סעיף )92א() (12לחוק החברות :כן
237
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה :26
ד.
אלקטרה בע"מ
הדירקטורים של התאגיד )המשך(
מריאן דני
)(1
)1א'( מס' ת.ז067213389 .
תאריך לידה09/07/1952 :
)(2
מענה להמצאת כתבי בית דין:
)(3
העבודה ,23בנימינה 30500
נתינות :ישראלית
)(4
חברות בועדות הדירקטוריון :חבר ועדת הביקורת ,ועדת דוחות כספיים
)(5
דח"צ כהגדרתו בחוק החברות :כן ,בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
)(6
האם הוא עובד של התאגיד ,חברה בת ,חברה קשורה או של בעל-עניין :לא
)(7
תחילת כהונתו כדירקטור20/06/2006 :
)(8
השכלה :בוגר הנדסה אזרחית הטכניון מכון טכנולוגי לישראל
)(9
התעסקותו בחמש השנים האחרונות ופירוט התאגידים שבהם משמש כדירקטור:
כיהן בתפקידי ניהול בכירים ,מנכ"ל משותף בא.י .אמריקה ישראל להשקעות בע"מ
מכהן כדירקטור בחברות :בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ,סטודיו Cבע"מ ,עידנים ניהול והחזקות בע"מ,
החברה להתחדשות עירונית בע"מ ,המרכז הלאומי לספורט חורף בישראל -מרכז קנדה במטולה בע"מ,
צמיתות 81בע"מ.
) (10האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד :לא
) (11אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי
שקבע הדירקטוריון לפי סעיף )92א() (12לחוק החברות :כן
ה.
רצאבי אהוד
)(1
)1א'( מס' ת.ז052017142 .
תאריך לידה30/7/1953 :
)(2
מען להמצאת כתבי בית דין :רח' גונדר אברהם 5רמת השרון
)(3
נתינות :ישראלית
)(4
חברות בועדות הדירקטוריון :חבר וועדת הביקורת ,ועדת דוחות כספיים
)(5
)(6
דח"צ כהגדרתו בחוק החברות :כן ,בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
האם הוא עובד של התאגיד ,חברה בת ,חברה קשורה או של בעל-עניין :לא
)(7
תחילת כהונתו כדירקטור1/12/2011 :
)(8
השכלה :בוגר חשבונאות וכלכלה באוניברסיטת תל-אביב ,רואה חשבון ומגשר מוסמך
)(9
התעסקותו בחמש השנים האחרונות ופירוט התאגידים שבהם משמש כדירקטור:
רואה חשבון ,עורך חוו"ד מומחה בתחומים כלכליים ,תובענות ייצוגיות ,הערכת שווי וגישורים ,מנכ"ל חברת אמד
פיתוח נדל"ן והשקעות בע"מ )עד יוני ,(2011יו"ר אילן )איגוד ישראלי לילדים נפגעים( בהתנדבות ,יו"ר בעבר
וכיום נשיא כבוד של אגודת הידידות ולשכת המסחר ישראל-יפן .קונסול כבוד -הרפובליקה הסוציאל דמוקרטית
של סרי לנקה.
מכהן כדירקטור בחברות :בבנק יהב לעובדי המדינה בע"מ ,קבוצת גולד בונד בע"מ ,הראל פיננסים מסחר
וניירות ערך בע"מ ,חברת החדשות הישראלית בע"מ .יו"ר ועדת ביקורת – אגודת ידידי אוניברסיטת ת"א,
בהתנדבות חבר ועדת ביקורת – ההסתדרות המדצינית הדסה ,בהתנדבות.
) (10האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד :לא
) (11אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי
שקבע הדירקטוריון לפי סעיף )92א() (12לחוק החברות :כן
א.
דויטשר איתמר
)(1
)1א'( מס' ת.ז058756107 .
תאריך לידה2/7/1964 :
)(2
)2א'( תאריך תחילת כהונה15/1/2006 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנכ"ל התאגיד ודירקטור בחברות
)(3
בת של התאגיד
)(4
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלה :תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת בר-אילן ,תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן
)(5
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנכ"ל התאגיד ודירקטור בחברות בת של התאגיד.
ב.
ניסים יצחק
)(1
)1א'( מס' ת.ז057093031 .
תאריך לידה28/04/1961 :
)(2
)2א'( תאריך תחילת כהונה31/03/2006 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל כספים ודירקטור בחברות
)(3
בת של התאגיד
)(4
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלה :תואר ראשון בחשבונאות וכלכלה מאוניברסיטת תל-אביב ,רואה חשבון בהסמכת מועצת רו"ח
)(5
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל הכספים של התאגיד ודירקטור בחברות בת של התאגיד.
238
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה 26א':
אלקטרה בע"מ
נושאי משרה בכירה של התאגיד
ג.
ליטבק משה
)(1
)1א'( מס' ת.ז5151543-5 .
תאריך לידה08/10/1953 :
)(2
)2א'( תאריך תחילת כהונה31/03/2006 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל מסחרי ופיתוח עסקי.
)(3
)(4
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :מהנדס הנדסה אזרחית מהטכניון
)(5
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי.
ד.
קנה יעקב
)(1
)1א'( מס' ת.ז051622025 .
)(2
תאריך לידה01/01/1953 :
)2א'( תאריך תחילת כהונה01/03/2006 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל משאבי אנוש ומינהל
)(3
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
)(4
)(5
השכלתו :תואר ראשון בקרימינולוגיה סוציולוגיה ומדע המדינה מאוניברסיטת בר-אילן ,בוגר המכללה
לביטחון לאומי ומוסמך במדעי המדינה מאוניברסיטת חיפה
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל משאבי אנוש ומינהל.
ה.
מור עמית
)(1
)1א'( מס' ת.ז36147882 .
תאריך לידה31/03/1979 :
)(2
)2א'( תאריך תחילת כהונה18/07/2008 :
)(3
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל תפעול ובקרה
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
)(4
השכלתו :מהנדס תעשיה וניהול )מכללת שנקר(
)(5
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל תפעול ובקרה של התאגיד ,מקודם מנהל מחלקת בקרת
פרויקטים בתאגיד ,מקודם מנהל תפעול בחברת ע.ר.ד .מור בע"מ
ו.
)( 1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
שדמי איל
מס' ת.ז053438172 .
שנת לידה1955 :
תאריך תחילת כהונה01/10/2011 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל שיווק
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו - B.Sc. ME :הטכניון חיפה
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנהל אלקטרה מערכות משולבות ,מקודם מנהל סניף פרויקטים
לתעשיה וסגן מנהל אלקטרה מיזוג אוויר
ז.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
ברזילי רונית
מס' ת.ז029028628 .
שנת לידה1972 :
תאריך תחילת כהונה20/02/2006 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :סמנכ"ל ויועצת משפטית
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :בוגרת לימודי משפטים ,אוניברסיטת בר אילן
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל ויועצת משפטית בתאגיד.
ח.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
כהן עמי
מס' ת.ז057245334 .
שנת לידה1961 :
תאריך תחילת כהונה11/2011 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנכ"ל משותף אלקטרה M&E
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר ראשון בהנדסת מכונות
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנהל אלקטרה מיזוג אוויר.
239
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה 26א':
אלקטרה בע"מ
נושאי משרה בכירה של התאגיד )המשך(
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
מייטוס אורן
מס' ת.ז004574950 .
שנת לידה1949 :
תאריך תחילת כהונה07/1988 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנהל אלקטרה מעליות ויו"ר
הדירקטוריון של תעמל מזרע אלקטרה אגש"ח בע"מ )חברת-בת של החברה(.
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין:לא
השכלתו :מהנדס מכונות
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנהל אלקטרה מעליות
ט.
י.
)( 1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
ברקוביץ עמירם )עמי(
מס' ת.ז54153515 .
שנת לידה1957 :
תאריך תחילת כהונה11/2011 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנכ"ל משותף אלקטרה M&E
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר הנדסאי חשמל ,הכשרת עובדי הוראה לחינוך טכנולוגי על יסודי ,מוסמך להוראת החינוך
הטכנולוגי העל-יסודי.
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנהל אלקטרה חשמל וצנרת
יא.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
המר ישי
מס' ת.ז056439615 .
שנת לידה1960 :
תאריך תחילת כהונה2/2010 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנכ"ל אלקטרה פאוור וסמנכ"ל
בחברה
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר ראשון מהנדס מכונות באוניברסיטת בן-גוריון ,תואר שני מנהל עסקים אוניברסיטת OTAGO
בניו-זילנד.
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :סמנכ"ל בתאגיד ,מקודם דירקטור בחברות קבוצת ,DEVISמנכ"ל
חברת Elecbel N.V.
יב.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
מנטל שימי
מס' ת.ז041851072 .
שנת לידה1981 :
תאריך תחילת כהונה12/9/2011 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :חשב התאגיד
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר ראשון במנהל עסקים התמחות בחשבונאות ,המסלול האקדמי המכללה למינהל ,תואר שני
מוסמך במינהל עסקים התמחות במימון ,רואה חשבון בהסמכת מועצת רו"ח
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מחלקת חשבות בחברת מכתשים אגן תעשיות בע"מ ,מקודם מבקר
במשרד רואי חשבון סומך חייקין .KPMG
יג.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
שורק ירון
מס' ת.ז055407837 .
שנת לידה1958 :
תאריך תחילת כהונה27/03/2011 :
תפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנכ"ל אלקטרה בניה בע"מ ומנכ"ל
אלקטרה השקעות ) (1988בע"מ )חברות בנות של התאגיד(
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :בוגר הטכניון – פקולטה להנדסה אזרחית והנדסת מבנים
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מנכ"ל אלקטרה בנייה בע"מ ,מנכ"ל אלקטרה השקעות בע"מ,
משנה למנכ"ל הנדסה ופיתוח בינ"ל בחברת אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ ,נשיא ומנכ"ל
פלזה דיולופמנט LLC
)(4
)(5
)(4
)(5
)(4
)(5
)(6
240
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
אלקטרה בע"מ
תקנה 26א' :נושאי משרה בכירה של התאגיד )המשך(
יד.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
)(4
)(5
מילוא דניאל
מס' ת.ז058622564 .
שנת לידה1964 :
תאריך תחילת כהונה18/10/2009 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מנהל אלקטרה פסיליטי מנג'מנט
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר ראשון בהנדסה אזרחית .BSCתואר שני במנהל עסקים MBA
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :כיהן במגוון תפקידים במטה הכללי ובחיל האוויר .סיים שירותו
בצה"ל בדרגת תא"ל.
טו.
)(1
)1א'(
)(2
)2א'(
)(3
חצקלביץ נחמיה
מס' ת.ז0807727 .
שנת לידה1948 :
תאריך תחילת כהונה14/5/91 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מזכיר החברה וחברות בקבוצת
אלקו
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
השכלתו :תואר ראשון בכלכלה ומדע המדינה מהאוניברסיטה העברית
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מזכיר החברה וחברות בקבוצת אלקו
)(4
)(5
טז.
לביא הלל
)(1
)1א'( מס' ת.ז54198197 .
תאריך לידה1957 :
)(2
) 2א'( התאריך בו החלה כהונה01/04/1994 :
התפקיד שהוא ממלא בתאגיד ,בחברה בת של התאגיד או בבעל עניין בו :מבקר פנימי בתאגיד
)(3
ובקבוצת אלקו
האם הוא בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין :לא
)(4
השכלתו:תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה ,תואר שני תוך התמחות בביקורת
)(5
ציבורית וביקורת פנימית מאוניברסיטת חיפה ,לימודי תעודה דו שנתיים לביקורת פנימית -לשכת המבקרים
הפנימיים והטכניון ,חבר בלשכת המבקרים הפנימיים בישראל
ניסיונו העסקי בחמש השנים האחרונות :מבקר פנימי בתאגיד ובקבוצת אלקו
תקנה 26ב' :מורשה חתימה עצמאי
זכויות החתימה בחברה קובעות כי חתימה בשם החברה ,בנושאים שונים ,תיעשה בידי שניים בצירוף חותמת החברה ,או
ליד שמה המודפס .במסגרת הרכבי זכויות החתימה מורשים גם שניים מה"ה מיכאל זלקינד ודניאל זלקינד לחייב את
החברה .גרשון זלקינד הינו בעל השליטה בחברה בעקיפין ,בשל החזקותיו באלקו-החזקות בע"מ ,שהינה בעלת השליטה
בחברה .ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד הינם בניו ובשל כך נחשבים מורשה חתימה יחיד על-פי דין.
תקנה :27
רואה החשבון של התאגיד
קוסט פורר גבאי את קסירר ארנסט אנד יאנג ,עמינדב 3תל-אביב.
תקנה :28
שינויים בתקנון
ביום ,6.7.2011לאחר שהתקבל אישור ועדת הביקורת ואישור דירקטוריון החברה ,אישרה האסיפה הכללית של בעלי
המניות של החברה את תיקון תקנון ההתאגדות של החברה לאור כניסתו לתוקף של חוק ייעול הליכי אכיפה ברשות ניירות
ערך )תיקוני חקיקה( ,התשע"א) 2011-להלן" :חוק אכיפה מנהלית"( באופן שיתאפשר ביטוח ושיפוי נושאי משרה בקשר
עם הוצאות הליכי אכיפה מנהלית; כן אישרה האסיפה הכללית ביצוע תיקונים אשר מתחייבים לאור כניסתו לתוקף של תיקון
מס' 16לחוק החברות .לפרטים נוספים ראה דוחות מיידיים של החברה מיום ) 6.7.2011מס' אסמכתא 2011-01-
(205209ומיום ) 21.6.2011מס' אסמכתא .(2011-01-189594
241
פרטים נוספים על התאגיד
לשנה שנסתיימה ביום 31בדצמבר 2011
תקנה :29
אלקטרה בע"מ
החלטות והמלצות דירקטוריון
)א() (1במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בסך כולל של כ-
50,000,000ש"ח )כ 14.09-ש"ח למניה( .הדיבידנד ישולם בפועל ביום .27.3.2012
ביום 22.8.2011אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בסך כולל של כ 40,000,000-ש"ח )כ-
11.26ש"ח למניה( .הדיבידנד שולם בפועל ביום .14.9.2011
ביום 13.3.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של מניות רגילות של החברה בהיקף של עד
50מיליון ש"ח .לפרטים נוספים ראה סעיף רכישות עצמיות ,בדוח הדירקטוריון של החברה לעיל.
ביום 22.8.2011אישר דירקטוריון החברה תוכנית לרכישה עצמית של איגרות חוב של החברה )סדרות ב' ו-ג'(
בהיקף של עד 50מיליון ש"ח .לפרטים נוספים ראה סעיף רכישות עצמיות לדוח הדירקטוריון של החברה
)א() (2בעניין ניירות ערך שנרשמו למסחר במועד הדוח ראה תקנה 20לעיל.
ביום 6.7.2011החליטה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לאשר את הצמדת שכרם של דירקטורים
)ג(
אשר אינם עובדי קבוצת אלקו החזקות בע"מ ואינם בעל השליטה בה או קרוביו לשכרם של דירקטורים חיצוניים
בחברה.
ביום ,16.11.2011בעקבות תיקון מס' 16לחוק החברות ,אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה,
את הארכת תקופת הסדר שירותי הניהול של החברה עם בעלת השליטה בחברה אלקו החזקות בע"מ עד ליום
.15.2.2012לפרטים נוספים ראה סעיף 74.1לדוח תיאור עסקי התאגיד לעיל וכן דוח מיידי שפרסמה החברה
ביום ) 7.11.2011מס' אסמכתא .(2011-01-319788
ביום 1.12.2011החליטה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לאשר את מינויו של מר אהוד רצאבי
כדירקטור חיצוני בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית בחברה לתקופה של שלוש שנים ,שתחילתה במועד אישור
מינויו על-ידי האסיפה ,לאחר שדירקטוריון החברה אישר כי מר רצאבי כשיר לכהן כדירקטור חיצוני בעל מומחיות
חשבונאית ופיננסית בחברה בהתאם לתקנות החברות )תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית
ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות מקצועית( ,התשס"ו .2005-גמולו של מר רצאבי אושר על-ידי ועדת הביקורת
והדירקטוריון של החברה בהתאם לתקנות החברות )כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני( ,תש"ס.2000-
תקנה 29א' :החלטות החברה
ביום 6.7.2011החליטה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לאשר תיקון של כתבי השיפוי אשר הוענקו ו/או יוענקו
לדירקטורים ולנושאי משרה המכהנים בחברה שהינם בעל השליטה או קרובו או אשר יכהנו בה מעת לעת ,לאור כניסתו לתוקף
של חוק אכיפה מנהלית ,באופן שיכללו בכתב השיפוי גם התחייבות לשיפוי וביטוח בקשר עם הוצאות הליכי אכיפה מנהלית.
באותו מועד החליטה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לאשר תיקון של כתבי שיפוי אשר הוענקו ו/או יוענקו
לדירקטורים ולנושאי משרה המכהנים בחברה ,שאינם בעל שליטה או קרובו כהגדרת המונח בחוק החברות ,או אשר יכהנו בה
מעת לעת ,לאור כניסה לתוקף של חוק אכיפה מנהלית ,באופן שיכללו גם התחייבות לשיפוי וביטוח בקשר עם הוצאות הליכי
אכיפה מנהלית .לפרטים נוספים ראה דוחות מיידיים של החברה מיום ) 6.7.2011מס' אסמכתא (2011-01-205209ומיום
) 21.6.2011מס' אסמכתא .(2011-01-189594
__________________
אלקטרה בע"מ
תאריך 6 :במרץ2012 ,
)(1
)(2
שמות החותמים:
איתמר דויטשר
מיכאל זלקינד
תפקידם:
מנכ"ל
יו"ר הדירקטוריון
242
פרק ה'
דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על
הדיווח הכספי ועל הגילוי ,לפי תקנה 9ב)א(
מצורף בזאת דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ,לפי תקנה 9ב)א(
ההנהלה ,בפיקוח הדירקטוריון של חברת אלקטרה בע"מ )להלן" :התאגיד"( ,אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה
על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.
לענין זה ,חברי ההנהלה הם:
.1איתמר דויטשר ,מנכ"ל
.2יצחק ניסים ,סמנכ"ל כספים
.3עמית מור ,סמנכ"ל תפעול ובקרה
.4משה ליטבק ,סמנכ"ל מסחרי ופיתוח עסקי
.5אייל שדמי ,סמנכ"ל שיווק
.6יעקב קנה ,סמנכ"ל משאבי אנוש ומנהל
.7רונית ברזילי ,סמנכ"ל ויועצת משפטית
בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד ,אשר תוכננו בידי המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים או תחת
פיקוחם ,או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים ,בפיקוח דירקטוריון התאגיד ,אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון
בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין ,ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא
מפרסם על פי הוראות הדין נאסף ,מעובד ,מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.
הבקרה הפנימית כוללת ,בין השאר ,בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור ,נצבר ומועבר להנהלת
התאגיד ,לרבות למנכ"ל ולסמנכ"ל הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים ,וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד
המתאים ,בהתייחס לדרישת הגילוי.
בשל המגבלות המבניות שלה ,בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או
השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.
ההנהלה ,בפיקוח הדירקטוריון ,ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה.
בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון ,הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה ,כי הבקרה
הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד ליום 31.12.2011הינה אפקטיבית.
244
הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 9ב)ד()(1
הצהרת מנהלים
הצהרת מנהל כללי
אני ,איתמר דויטשר ,מצהיר כי:
) (1בחנתי את הדוח התקופתי של אלקטרה בע"מ )להלן" :התאגיד"( לשנת ) 2011להלן" :הדוחות"(.
) (2לפי ידיעתי ,הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי
שהמצגים שנכללו בהם ,לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים ,לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
) (3לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות המהותיות ,את המצב
הכספי ,תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
) (4גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד ,לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד ,בהתבסס על
הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח
הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף ,לעבד ,לסכם או לדווח על
מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין;
וכן -
)ב( כל תרמית ,בין מהותית ובין שאינה מהותית ,שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים
עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
) (5אני ,לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח שמידע
מהותי המתייחס לתאגיד ,לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות )דוחות כספיים שנתיים( ,התש"ע
– ,2010מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות ,בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות ;
וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח באופן סביר
את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי חשבונאות
מקובלים.
)ג( הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי ,והצגתי בדוח זה את מסקנות
הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין.
6במרס2012 ,
איתמר דויטשר
מנכ"ל
תאריך
245
הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 9ב)ד()(2
הצהרת מנהלים
הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים
אני ,יצחק ניסים ,מצהיר כי:
)(1
בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של אלקטרה בע"מ )להלן" :התאגיד"( לשנת ) 2011להלן:
"הדוחות"(.
)(2
לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא
חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם ,לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים ,לא יהיו
מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
)(3
לפי ידיעתי ,הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות ,מכל הבחינות המהותיות ,את המצב
הכספי ,תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
)(4
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד ,לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד ,בהתבסס על
הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א(
את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח
הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות ,העלולים באופן
סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף ,לעבד ,לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל
ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב(
כל תרמית ,בין מהותית ובין שאינה מהותית ,בה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים
עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
)(5
אני ,לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:
)א(
קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי ,המיועדים להבטיח שמידע
מהותי המתייחס לתאגיד ,לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(,
התש"ע – ,2010ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות ,מובא לידיעתי על ידי
אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות ,בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב(
קבעתי בקרות ונהלים ,או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו ,המיועדים להבטיח באופן
סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי
חשבונאות מקובלים.
)ג(
הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ,ככל שהיא מתייחסת לדוחות
הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות .מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו בפני
הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה.
אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין.
6במרס2012 ,
יצחק ניסים
סמנכ"ל כספים
תאריך
246
