רשלנות מקצועית של עורכי דין

‫רשלנות מקצועית‬
‫של עורכי דין‬
‫הרצאה במכון להשתלמות עורכי דין‬
‫‪ 15‬במרץ ‪2012‬‬
‫עורכת דין חנה שצ'רבקוב‬
‫שלבי הטיפול בעסקת מקרקעין‬
‫• ייעוץ בעיצוב מתווה העסקה‪.‬‬
‫• בדיקות מקדמיות‪.‬‬
‫• ניסוח הסכם וניהול משא ומתן‪.‬‬
‫• לאחר החתימה‪ :‬דיווח לרשויות‪ ,‬הסרת שעבודים‪ ,‬רישום בטוחות‬
‫והערות אזהרה‪.‬‬
‫• התאמת ביצוע ההסכם לשינויים במהלך קיומו של ההסכם‪.‬‬
‫• השלמת העסקה‪ :‬תשלום מלוא התמורה‪ ,‬העברת החזקה והזכויות‪.‬‬
‫מה בודקים?‬
‫• זכויות קניין או זכויות חוזיות – כיצד נרשמו הזכויות‪,‬‬
‫שעבודים‪ ,‬הערות אזהרה‪ ,‬עיקולים‪.‬‬
‫• מצב החזקה בנכס‪.‬‬
‫• מצב תכנוני – תכניות בנין עיר‪ ,‬הפקעות‪ ,‬היתרי בניה‪,‬‬
‫צווי הריסה‪.‬‬
‫• היבטי מס – מס שבח לרבות נושא הפטורים לדירות‬
‫מגורים‪ ,‬היטל השבחה‪ ,‬מס רכוש ומע"מ‪.‬‬
‫מיהם הצדדים לעסקה?‬
‫• האם אתה מכיר את הלקוח שלך?‬
‫• האם אתה מכיר את הצד השני לעסקה?‬
‫• מסמכים מזהים‪.‬‬
‫• יפויי כח – מזויף או אותנטי?‬
‫זיהוי הצדדים לעסקה‬
‫ת"א ‪ 1167/99‬רוזה לרנר נ' עו"ד ישראל הדר‪ ,‬עו"ד ניסים‬
‫אברהם‪ ,‬עו"ד אברהם ירון (מחוזי חיפה‪ ,30.3.03 ,‬י‪ .‬כהן)‪:‬‬
‫עורכי הדין טיפלו במכירת דירה ברעננה‪.‬‬
‫עורכי הדין שמו לב כי בתעודת הזהות שהוצגה על ידי המוכר המתחזה‪,‬‬
‫הוא הרכיב משקפיים ובפגישה היה ללא משקפיים‪.‬‬
‫המוכר השיב כי הוא מרכיב עדשות מגע‪ .‬בדיעבד התברר כי המוכר הנו‬
‫מתחזה‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי עורכי הדין התרשלו שכן היה עליהם לדרוש אמצעי‬
‫זיהוי נוסף‪.‬‬
‫תרגיל עוקץ – ייפוי כוח מזויף מחו"ל‬
‫ע"א ‪ 6381/00‬עו"ד קפון נ' חברת מעונות מרכז התרבות וזכריה רסטגר‬
‫(עליון‪ ,‬א' מצא‪:)24.10.2001 ,‬‬
‫עו"ד קפון מכר נכס במיליון דולר באמצעות ייפוי כוח שנחתם בפני‬
‫נוטריון בארה"ב‪.‬‬
‫בהתאם להנחייתו של עורך הדין האמריקאי‪ ,‬קפון העביר את התמורה‬
‫לצד ג'‪.‬‬
‫הבעלים האמיתי קיבל סעד הצהרתי כי הקרקע שלו‪.‬‬
‫עו"ד קפון חויב להשיב לקונה את מלוא התמורה בסך של מיליון דולר‪.‬‬
‫תרגיל עוקץ – יפוי כוח מזויף ע"י עו"ד‬
‫ע"א ‪ 2680/90‬ס‪.‬מ‪ .‬יצירה השקעות ופיתוח נ' מוזאפאר פ"ד מט (‪649 )1‬‬
‫(‪:)10.4.95‬‬
‫עו"ד הלוי ייצג את חוסיין ברכישת קרקע ברעננה בשנת ‪ .1979‬עו"ד הלוי‬
‫החתים את חוסיין על ייפוי כוח בלנקו‪.‬‬
‫כעבור שלושה חודשים מהמועד בו נרשם כבעלים (‪ ,)6/79‬מכר חוסיין את‬
‫הקרקע למוזאפאר‪.‬‬
‫בשנת ‪ ,1984‬בטרם הצליח מוזאפאר להירשם כבעלים (בשל חובות מס‬
‫שבח)‪ ,‬מכר עו"ד הלוי את הקרקע לחברת יצירת השקעות באמצעות ייפוי‬
‫כוח מזויף של חוסיין‪.‬‬
‫עו"ד הלוי שלשל את כספי התמורה לכיסו‪ .‬עו"ד הלוי רשם את המגרש‬
‫ע"ש החברה‪.‬‬
‫עו"ד הלוי הורשע במספר מעשי מרמה ולא ניתן היה לגבות ממנו דבר‪.‬‬
‫מי הבעלים של המגרש ברעננה?‬
‫מוזאפאר הגיש תובענה למתן סעד הצהרתי כי המגרש נרכש על ידו‪.‬‬
‫יצירת השקעות טענה כי היא נהנית מההגנה של ס' ‪ 10‬לחוק המקרקעין‪:‬‬
‫"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום‪,‬‬
‫יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי חברת יצירת השקעות אינה נהנית מההגנה של ס' ‪ 10‬שכן‬
‫לא רכשה זכות במקרקעין‪.‬‬
‫עו"ד הלוי לא קיבל הרשאה למכור את הזכויות במגרש ולכן יצירת‬
‫השקעות לא רכשה זכויות במגרש‪.‬‬
‫חברת יצירת השקעות לא הסתמכה על המרשם‪ .‬המרשם היה נכון‪ ,‬אך‬
‫חברת יצירת השקעות הוטעתה על ידי מעשה תרמית של עו"ד הלוי‪.‬‬
‫תרגיל עוקץ – זיוף מסמכים על ידי עו"ד‬
‫ת"א ‪ 1521-05‬ג'ון ופול הררינג נ' רשם המקרקעין (ענת ברון‪:)5.8.10 ,‬‬
‫עו"ד שוורץ איתר קרקע של תושב חו"ל שנפטר וזייף תעודת פטירה‪ ,‬יפויי‬
‫כוח וצוואה‪ .‬רשם את הזכויות בקרקע על שם בנו של הבעלים ולאחר מכן‬
‫מכר לצד ג'‪ ,‬חברת דינסטי‪ ,‬באמצעות יפוי כח מזויף‪.‬‬
‫בית המשפט קבע‪ ,‬בהתאם להלכת מוזאפאר‪ ,‬כי סעיף ‪ 10‬לא חל שכן‬
‫ההסתמכות לא היתה על המרשם אלא על יפוי כח מזויף‪.‬‬
‫בית המשפט הוסיף כי אין להטיל אחריות על היורשים שכן גם אם היו‬
‫מסדירים את הזכויות‪ ,‬הרמאי יכול היה לזייף יפויי כוח של היורשים‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי לא נפל פגם בהתנהלות עורכי הדין של חברת דינסטי‬
‫שכן המסמכים נחזו להיות אותנטיים‪.‬‬
‫עוקץ בשני שלבים (דיירוס)‬
‫ת"א ‪ 169/01‬רוברט אזולאי נ' עו"ד שלמה רשף‪" ,‬דיירוס"‪ ,‬רביזדה ועו"ד‬
‫בנו גנות (השופט י‪ .‬כהן‪:)18.5.05 ,‬‬
‫קרקע בזיכרון יעקב הייתה רשומה על שם תושבת ארה"ב‪ ,‬גב' ויסמן‪.‬‬
‫שלב א'‬
‫גברת שהתחזתה לגב' ויסמן הגיעה למשרדו של עו"ד רשף יחד עם‬
‫רביזדה‪ ,‬שהציג עצמו כמיופה כוח של רוכש בשם "דיירוס"‪.‬‬
‫עו"ד רשף התבקש לייצג רק את הרוכש‪ .‬רשף פרש מהמקצוע והעביר את‬
‫התיק לטיפולו של עו"ד גנות לפני שהקרקע נרשמה על שם דיירוס‪.‬‬
‫שלב ב'‬
‫אזולאי רכש את הקרקע מדיירוס‪ .‬עו"ד בנו גנות ייצג את שני הצדדים‬
‫לעיסקה‪.‬‬
‫פרשת דיירוס –ההמשך‬
‫גב' וייסמן‪ ,‬הבעלים האמיתית‪ ,‬גילתה כי מנסים לגזול את הקרקע שלה‪.‬‬
‫גב' וייסמן הגישה תובענה לסעד הצהרתי‪.‬‬
‫התברר כי דיירוס אינו אדם בשר ודם אלא פרי דמיונו של רביזדה‪ .‬רביזדה‬
‫נעלם‪.‬‬
‫אזולאי הגיש תביעה כספית נגד עו"ד רשף ועו"ד גנות‪.‬‬
‫בית המשפט דחה את התביעה נגד רשף – רשף ייצג את רביזדה‪ ,‬רביזדה‬
‫אמר לו כי הוא מכיר את גב' וייסמן‪ .‬המתחזה לוייסמן הציגה בפניו ת"ז‪.‬‬
‫לא היתה לו סיבה לחשוד‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי עו"ד גנות התרשל‪ .‬עו"ד גנות ידע כי רביזדה מעורב‬
‫במעשה מרמה אחר‪ .‬כמו כן‪ ,‬היה עליו לבדוק את מסמכי העיסקה בין‬
‫וייסמן לדיירוס‪.‬‬
‫התחזות למוכר‬
‫ת"א ‪ 1237/04‬ברק רוזן ואסף טוכמאייר נ' עו"ד יובל פפר‪ ,‬עו"ד אברהם‬
‫וקסלר ועו"ד בנו גנות (מחוזי ת"א‪ ,‬מיכל אגמון‪:)18.7.10 ,‬‬
‫התובעים התקשרו בהסכם לרכישת קרקע סמוך לחוף הים‪ ,‬בנתניה‪.‬‬
‫לאחר תשלום מלוא התמורה‪ ,‬התברר כי המוכר אינו הבעלים האמיתי של‬
‫המגרש‪.‬‬
‫המוכר המתחזה לא אותר על ידי המשטרה‪ .‬הרוכשים תבעו את עורכי‬
‫הדין המעורבים בעיסקה‪ .‬האם היה על עורכי הדין לחשוד כי מדובר‬
‫במוכר מתחזה?‬
‫עו"ד וקסלר העיד כי המוכר הזדהה באמצעות תעודת זהות וכרטיס ביקור‬
‫וכי הציג בפניו הסכם רכישה של הקרקע‪ ,‬טופס מס שבח ואישור ממס‬
‫רכוש‪ .‬בית השפט קבע כי זיהוי המוכר בנסיבות אלו הנו סביר וראוי‪.‬‬
‫בית המשפט העליון דחה את הערעור (ע"א ‪ .7485/10‬פס"ד מיום ‪)27.2.12‬‬
‫ברק רוזן ואסף טוכמאייר ‪ -‬בעליון‬
‫רוזן וטוכמאייר הגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א ‪)7485/10‬‬
‫רוזן וטוכמאייר טענו כי בהתאם להלכת קפון‪ ,‬היה על בית המשפט לחייב‬
‫את עו"ד וקסלר שכן הוא הסתמך על יפוי כח מזויף‪.‬‬
‫ביום ‪ 27‬בפברואר ‪ 2012‬ניתן פסק הדין‪.‬‬
‫בית המשפט העליון דחה את הערעור‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי במקרה של קפון‪ ,‬עו"ד קפון חתם על מסמכי העיסקה‬
‫מכח יפוי כח מזויף‪ .‬במקרה דנן‪ ,‬המוכר המתחזה חתם בעצמו על‬
‫המסמכים‪.‬‬
‫תרגיל עוקץ של השוכר‬
‫ה"פ ‪ 432/04‬ג'לרדין רזן נ' שקדי וזוהר (לבהר שרון‪ ,‬מחוזי ת"א‪:)14.8.05 ,‬‬
‫ג'לרדין רזן היתה הבעלים של דירת ‪ 2‬חדרים ברח' באזל בתל אביב‪.‬‬
‫הדירה הושכרה לשקדי ולאשתו‪ .‬שקדי זייף מסמכים ורשם את הדירה על‬
‫שמו‪ .‬שקדי מכר את הדירה לזוהר‪ .‬אחיו של זוהר טיפל ברכישה – ראה‬
‫נסח טאבו וביקר בדירה‪.‬‬
‫זוהר רשם הערת אזהרה לטובתו ושילם ‪ 85%‬מהתמורה‪ .‬כשביקש לשלם‬
‫את יתרת התמורה‪ ,‬גילה כי שקדי נעלם‪ .‬זוהר לא הצליח להשלים את‬
‫רישום הזכויות על שמו בשל שביתה בטאבו‪.‬‬
‫ג'לרדין הגישה תובענה לסעד הצהרתי‪ .‬האם חלה על זוהר הגנת סעיף ‪?10‬‬
‫בית המשפט קבע כי סעיף ‪ 10‬חל רק על קונה אשר השלים את רישום‬
‫הזכויות‪.‬‬
‫תרגיל ירושלים‬
‫קרקע במזרח ירושלים בבעלותו של תושב תורכי‪.‬‬
‫נוכל איתר את הקרקע‪ ,‬זייף ייפוי כוח שכביכול נחתם על ידי התושב‬
‫התורכי בפני נוטריון ציבורי‪.‬‬
‫הנוכל פנה לבית המשפט בתובענה למתן צו הצהרתי המורה כי המקרקעין‬
‫נרכשו על ידו‪ .‬הנוכל הצהיר כי לא ניתן לאתר את הבעלים וביקש לבצע‬
‫פרסום כתחליף המצאה‪.‬‬
‫ניתן פסק דין בהעדר הגנה‪ .‬כיון שהקרקע הייתה בהקפאה לצורך הסדר‪,‬‬
‫הנוכל לא הצליח להעביר את הזכויות בקרקע על שמו‪.‬‬
‫התושב התורכי גילה את מעשה התרמית ופנה לבית המשפט לביטול פסק‬
‫הדין‪ .‬הצלחנו להוכיח את זיוף ייפוי הכוח – כיון שהיה מדובר על ייפוי‬
‫כוח נוטריוני שהעתקו נמצא בגנזך המדינה‪.‬‬
‫בדיקת "איכות" של הצד השני לעסקה?‬
‫• האם חלה חובה לבדוק את חוסנו הכלכלי של הצד השני לעסקה?‬
‫• כאשר צד להסכם הוא קבלן בניה‪ ,‬על עורך הדין לבדוק אם הוא קבלן‬
‫רשום (ספרו של קלינג‪ ,‬אתיקה בעריכת דין‪ ,‬עמ' ‪.)448‬‬
‫• ת"א ‪ 2078/02‬עזבון המנוח נסרולה עבדול נ' עו"ד נביאי (דרורה פלפל‪,‬‬
‫‪:)16.9.07‬‬
‫• עו"ד נביאי ייצג בעלי קרקע בעיסקת קומבינציה‪.‬‬
‫• עו"ד נביאי לא דאג לבטוחות נאותות ללקוחותיו ושכח להאריך‬
‫את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיו‪.‬‬
‫• בית המשפט קבע כי היה על עו"ד נביאי לבדוק כי הקבלן רשום‬
‫כדין‪ ,‬כי הוא עומד בתנאי חוק רישום קבלנים וכי הוא מחזיק‬
‫ברישיון מתאים לעבודות הנדרשות‪.‬‬
‫איתור פרטי הנכס‬
‫אין להסתפק בנסח מרוכז – לא כל ההערות מופיעות בו‪.‬‬
‫אך גם נסח של חלקת המשנה עלול להטעות‪:‬‬
‫• הדירה בירושלים – בני זוג קנו דירת גג‪ .‬הגג היה‬
‫בשימושם הבלעדי ולשכנים אין גישה אליו‪.‬‬
‫• הגג ה"צמוד" לא אותר על ידי עוה"ד בנסח של הדירה‪.‬‬
‫• כאשר ניסו למכור את הדירה‪ ,‬גילו כי הגג רשום כיחידת‬
‫רישום נפרדת‪ .‬כשפנו למוכרים המקוריים‪ ,‬הללו טענו כי‬
‫לא מכרו את הזכויות בגג‪.‬‬
‫בדיקת שעבודים ועיקולים‬
‫ת"א ‪ 797/05‬יראקצי נ' עו"ד ראובן דינור (קינר‪:)16.12.09 ,‬‬
‫יראקצי רכש דירה בראשל"צ בתמורה בסך ‪ 205,000‬דולר‪.‬‬
‫הדירה הייתה משועבדת לבנק אדנים‪ .‬התמורה שולמה‬
‫ישירות למוכר והשעבוד לא הוסר‪ .‬הדירה נמכרה בכינוס‬
‫נכסים‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי על עוה"ד לבדוק את היקפם הכספי של‬
‫החובות העומדים בבסיס העיקולים והשעבודים המוטלים על‬
‫הנכס ולקבוע מנגנון שיבטיח את הסרתם‪.‬‬
‫בדיקות במרשמים נוספים‬
‫זכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין‪:‬‬
‫•מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫•חברה משכנת‪.‬‬
‫•רשם החברות‪.‬‬
‫•רשם המשכונות‪.‬‬
‫תע"ז ‪ 1659/83‬בנק הפועלים נ' עו"ד טננבלט – זכויות חוזיות‬
‫ניתנות למשכון על פי חוק המשכון ולפיכך יש לבצע בדיקה‬
‫ברשם המשכונות‪.‬‬
‫זכויות שאינן נגלות במרשם‬
‫ע"א ‪ 1559/99‬צימבלר נ' תורג'מן פ"ד נז (‪:49 )5‬‬
‫תורג'מן היה רשום כבעלים של דירה ברח' ז'בוטינסקי בת"א‪.‬‬
‫‪1963‬‬
‫תורג'מן מוכר את הזכויות בדירה לצימבלר‬
‫‪1982‬‬
‫מר תורג'מן נפטר‬
‫‪1983‬‬
‫הדירה נרשמת על שם גב' תורג'מן‬
‫‪1993‬‬
‫מר צימבלר נפטר‬
‫‪1996‬‬
‫צימבלר תובעת את רישום הבעלות‬
‫הלכת צימבלר – זכויות שביושר‬
‫המחוזי דחה את התביעה של צימבלר מחמת התיישנות –‬
‫חלפו ‪ 32‬שנה ממועד ההתחייבות להעביר את הזכויות‪.‬‬
‫העליון קיבל את הערעור‪ .‬בין הצדדים נתהוו יחסי נאמנות‬
‫ולפיכך יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד הכפירה‬
‫בהתחייבות‪.‬‬
‫ביה"מ הותיר בצריך עיון מה קורה במקרה שצד ג' הסתמך על‬
‫המרשם וזכותו של הנהנה לא היתה ידועה לו‪.‬‬
‫הזוג‪.‬הזוג‪.‬‬
‫זכויות נוספות שלא נגלות במרשם – זכותו של בן‪/‬בת‬
‫שיוך הערות אזהרה‬
‫ע"א ‪ 1170/91‬עו"ד יצחק יחיאל נ' אורה כהן פ"ד מח (‪:207 )3‬‬
‫חברה קבלנית מכרה דירה לחברת קפנקריגר במסגרת עיסקת‬
‫הלוואה‪ .‬החברה הקבלנית לא עדכנה את עוה"ד על המכירה‬
‫לקפנקריגר‪ .‬לאחר מכן החברה מכרה את אותה הדירה לאורה כהן‪.‬‬
‫החברה נכנסה לפירוק וגב' כהן קיבלה ‪ 60%‬בלבד מהתמורה‬
‫ששילמה עבור הדירה‪ .‬גב' כהן נותרה ללא הדירה וללא חלק ניכר‬
‫מהכסף‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי היה על עו"ד יחיאל לבדוק את כל חוזי המכירה‬
‫ולוודא כי הדירה לא נמכרה פעמיים‪.‬‬
‫שיוך הערות אזהרה ‪ -‬המשך‬
‫• מה עושה עורך הדין המייצג את הרוכש?‬
‫הסתמכות על‬
‫הצהרתו של עורך‬
‫הדין של הקבלן‬
‫בדבר ייחוס הערות‬
‫אזהרה‬
‫רישום הערות אזהרה‬
‫ובהן פירוט של‬
‫הדירה – כיוונים‪,‬‬
‫קומה‪ ,‬מבנה‪ ,‬מס'‬
‫יחידה‬
‫בדיקות מקדמיות בענייני מיסוי‬
‫ת"א ‪ 32694/03‬משה לישיצקי נ' עו"ד פזית סדן (שלום ת"א‪,‬‬
‫‪ :)6.5.07‬לישיצקי מכר דירה באמצעותה של עו"ד סדן‪ .‬סדן‬
‫ערכה את הבדיקות בנוגע לזכאות לפטור ממס שבח באמצעות‬
‫המתווכת‪.‬‬
‫ביקשו פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪)5‬‬
‫הבקשה נדחתה‪.‬‬
‫ביקשו פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪)1‬‬
‫הבקשה נדחתה‪.‬‬
‫לישיצקי חויב במס שבח בגובה ‪ .₪ 900,000‬סדן חויבה‬
‫לפצות את לישיצקי במלוא גובה החוב‪.‬‬
‫טעויות נפוצות במיסוי מקרקעין‬
‫•אי התחשבות בתקופות צינון נדרשות לפי סעיף ‪49‬ו לחוק‬
‫מיסוי מקרקעין‪ ,‬לדוגמא‪:‬‬
‫•העברת דירה במתנה מהאב לילדים בטרם פטירתו‪.‬‬
‫העברה נשכחה מלבו של עורך הדין‪.‬‬
‫•מכירת דירה שנרכשה באמצעות כספים שהתקבלו‬
‫במתנה מההורים‪.‬‬
‫•טעויות בנוגע להגדרת "דירת מגורים מזכה" ‪ -‬שימושים‬
‫שנעשו בדירה שלא למטרת מגורים‪.‬‬
‫טעויות נפוצות במיסוי מקרקעין ‪ -‬המשך‬
‫•האם הדירה ראויה למגורים?‬
‫•העברה ללא תמורה לפי סעיף ‪ 62‬תחשב כמכירה לעניין‬
‫תקופת ארבע שנים – אלא אם המתנה ניתנה לילד או לבן זוג‪.‬‬
‫•בכדי להנות מפטור‪ ,‬על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת‬
‫המגורים‪.‬‬
‫•מיסוי זכויות בניה מכוח סעיף ‪49‬ז‪.‬‬
‫•חוסר הבנה של הלקוח מהי מכירה של דירת מגורים בארבע‬
‫שנים האחרונות‪.‬‬
‫טעות בהערכת גובה המס‬
‫ע"א ‪ 153/04‬רבינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (עליון ‪:)6.2.2006‬‬
‫רבינוביץ מכרה קרקע ברמלה‪ .‬עוה"ד העריך את המס הצפוי‬
‫בכ‪.₪ 100,000 -‬‬
‫רבינוביץ רכשה דירת מגורים לאביה‪.‬‬
‫התברר כי עוה"ד העריך את המס בחסר של כ‪.₪ 400,000 -‬‬
‫בית המשפט קבע כי עורך הדין טעה אך כי לא נגרם נזק שכן‬
‫היה על רבינוביץ לשלם את המס בהתאם לקבוע בדין ולא‬
‫עמדה לה חלופה אחרת אלא למכור את המגרש‪.‬‬
‫בדיקה של עסקאות עבר‬
‫ת"א ‪ 2201/04‬אורי אלגום נ' עו"ד קמינצקי נ' עו"ד שוטון‬
‫(שלום ב"ש‪ :)29.5.08 ,‬עו"ד קמינצקי הגיש מש"ח ללא ציון‬
‫הפטור וכשהתבקש למלא את סעיף הפטור‪ ,‬לא יידע את‬
‫הלקוח ולא נועץ בו‪ .‬עו"ד שוטון לא בדק את המסמכים‬
‫שהוגשו‬
‫למס‬
‫שבח‬
‫בטרם‬
‫הגיש‬
‫את‬
‫ההשגה‪.‬‬
‫המלצה‪ :‬קראו בעיון את טופס הבקשה לפטור‬
‫ומלאו יחד עם הלקוח‬
‫בדיקה של עסקאות עבר ‪2‬‬
‫ת"א ‪ 33502/08‬מילמן נ' עו"ד גרינפלד (שלום ת"א‪:)13.2.11,‬‬
‫דירה בנתניה נמכרה בשנת ‪.2005‬‬
‫דירה בבת ים נמכרה בשנת ‪.2007‬‬
‫עוה"ד ביקשה במכירה הראשונה פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)5‬‬
‫במכירה השניה ביקש פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)1‬‬
‫המכירה השניה מוסתה כיון שבמכירה הראשונה לא ניתן‬
‫הפטור המבוקש אלא פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪.)1‬‬
‫בדיקה של עסקאות עבר ‪3‬‬
‫בית המשפט קבע כי עורך הדין התרשל שכן היה עליו לבדוק‬
‫איזה פטור ניתן במכירה הראשונה‪ .‬למרות זאת –‬
‫בית המשפט דחה את התביעה שכן קבע כי התובע לא הוכיח‬
‫את הנזק שנגרם לו‪.‬‬
‫התובע לא הוכיח כי אילו היה יודע שאינו זכאי לפטור לא היה‬
‫מוכר את הדירה באותה העת‪.‬‬
‫בדיקה של עסקאות עבר ‪4‬‬
‫ת"א ‪ 12836/04‬שיסלר נ' עו"ד צור ועו"ד גור (חנה ינון‪)9.1.07 ,‬‬
‫דירה בחולון נמכרה בשנת ‪ .1999‬עו"ד צור טיפלה בעיסקה‪.‬‬
‫כעבור ‪ 3‬שנים ו – ‪ 9‬חודשים נמכרה הדירה ברמת השרון‪.‬‬
‫עו"ד גור טיפל בעיסקה‪.‬‬
‫שיסלר לא קיבל פטור לפי סעיף ‪49‬ב(‪ )5‬לדירה בחולון שכן‬
‫לאמו היתה יותר מדירת מגורים אחת‪.‬‬
‫התביעה נגד שני עורכי הדין נדחתה‪ .‬ביה"מ קבע כי שיסלר‬
‫מסר לצור מידע חלקי וכי עו"ד גור טעה בשיקול דעת‪.‬‬
‫טעות במתווה העיסקה‬
‫ת"א ‪ 4153/07‬אליהו אסולין נ' עו"ד אסף בוטח (שלום ‪)20.2.11‬‬
‫אסולין מכר דירה ברח' זבולון בירושלים ללא הגג הצמוד לה‪.‬‬
‫עוה"ד לא הזהיר את אסולין כי לא ניתן פטור למכירה‪.‬‬
‫אסולין שילם מס שבח בסך של ‪ ₪ 600,000‬ותבע את עו"ד‬
‫בוטח‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי עוה"ד התרשל אך לא חייב בפיצוי שכן‬
‫קבע כי התוצאה לפי הגג יוותר בידי הקבלן יצרה רווח גם‬
‫לאחר תשלום המס‪.‬‬
‫בדיקת המצב התכנוני‬
‫ע"א ‪ 751/89‬מוסהפור נ' עו"ד שוחט ועו"ד אברהמי פ"ד מו (‪)4‬‬
‫‪:529‬‬
‫מוסהפור התקשר בהסכם לרכישת דירה בחולון‪ .‬לאחר‬
‫שנחתם ההסכם‪ ,‬גילה מוסהפור כי קיים צו הריסה לגבי‬
‫חלקים מהדירה‪ .‬מוסהפור ביטל את ההסכם ותבע את‬
‫המוכרים ואת עורכי הדין‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי היה על עוה"ד לבצע בדיקה בוועדה המקומית‬
‫ולבדוק את חוקיות הבניה‪.‬‬
‫בדיקת המצב התכנוני ‪2‬‬
‫ע"א ‪ 2111/02‬עו"ד שרפמן ועו"ד שור נ' צבי ילין (מחוזי ת"א‪,‬‬
‫‪:)17.4.08‬‬
‫עו"ד שרפמן ושור ייצגו את ילין ואחיותיו במכירה של נכס‬
‫שקיבלו בירושה‪ .‬עוה"ד התחייבו לבדוק את זכויות הבניה‬
‫בנכס אך לא עשו זאת והנכס נמכר בפחות משוויו‪.‬‬
‫ביה"מ חייב את עורכי הדין בתשלום פיצוי בשווי זכויות‬
‫הבניה לפי הערכת שמאי‪.‬‬
‫בדיקת המצב התכנוני ‪3‬‬
‫ע"א ‪ 3852/05‬אבבה אלמו נ' עו"ד רב הון צבי (ראשל"צ‪,‬‬
‫‪ :)3.7.08‬הקונה‪ ,‬התובע‪ ,‬ידע כי אין היתר‪ .‬המוכר התחייב‬
‫להשיג את ההיתר במסגרת ההתחייבויות בהסכם‪ .‬הקונה לא‬
‫ידע כי יש צורך לבנות ממ"ד לצורך הכשרת החריגה‪ .‬הוגש‬
‫כתב אישום נ' התובע‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי היה על עוה"ד לבדוק את תיק הבניין ולוודא כי‬
‫אין מניעה להוצאת ההיתר ולקבוע מנגנון שיבטיח את הקונה‪.‬‬
‫בדיקת המצב התכנוני ‪4‬‬
‫ת"א ‪ 2537/09‬עוזיאל נ' עו"ד צור לליאנה (ראשל"צ‪:)14.7.11 ,‬‬
‫הקונה‪ ,‬מתווך במקצועו‪ ,‬דרש מעורכת הדין לבצע את‬
‫העיסקה ללא בדיקה של המצב התכנוני‪.‬‬
‫התברר כי הדירה שנרכשה מיועד למשרד ומחסן ולא לדירת‬
‫מגורים‪ .‬בית המשפט קבע כי היה על‬
‫עוה"ד להעלות על הכתב את האזהרות‬
‫באופן מפורט‬
‫ולחילופין לעצור את העסקה‪.‬‬
‫מה צריך לבדוק במינהל ההנדסה?‬
‫האם מספיק לבדוק כי קיים היתר וכי אין צווי הריסה?‬
‫לא‪ .‬צריך לוודא כי ההיתר תואם את מצבו הפיזי של הנכס‪.‬‬
‫בדיקת החזקה בנכס‬
‫ע"א ‪ 1117/06‬חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח עבד‬
‫אלרחמן (חיות‪:)14.4.10 ,‬‬
‫סעיף ‪ 9‬לחוק המקרקעין קובע‪:‬‬
‫"התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה‬
‫ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת‪ ,‬זכותו של בעל‬
‫העיסקה הראשונה עדיפה‪ ,‬אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה‬
‫והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב – זכותו עדיפה"‬
‫המשך הלכת אלקודס ‪ -‬מי המחזיק?‬
‫בית המשפט העליון קבע כי בכדי לעמוד במבחן תום הלב על‬
‫מנת לקבל עדיפות במקרה של עסקאות נוגדות‪ ,‬על הרוכש‬
‫השני בזמן להוכיח כי בדק את הרישום בפנקסי המקרקעין‬
‫וגם כי בדק את החזקה בנכס‪.‬‬
‫אם בא כוחה של חברת אלקודס‪ ,‬היה בודק את הנכס‪ ,‬היה‬
‫מגלה כי השוכרת משלמת מזה עשרות שנים דמי שכירות‬
‫לרוכש הראשון‪.‬‬
‫דרישת הפרואקטיביות‬
‫ע"א ‪ 420/75‬שרה כהן נ' עו"ד אייזן פ"ד ל (‪:29 )2‬‬
‫גב' כהן פנתה אל עו"ד אייזן על מנת שהלה ייצג אותה בפינוי‬
‫דירה שבבעלותה ובמכירתה‪.‬‬
‫עו"ד אייזן ערך הסכם פינוי עם הדייר המוגן ושכח את אשתו‪,‬‬
‫הדיירת המוגנת‪ .‬האשה התנערה מן ההסכם‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי היה על עו"ד אייזן לברר את הפרטים באופן‬
‫יזום ולדרוש לראות את הסכם השכירות‪.‬‬
‫יש לבחון את נסיבותיו של כל מקרה ומהו הפרט הנעלם!‬
‫האם ניתן להסתמך על מצג מצד הלקוח?‬
‫ת"א ‪ 4706/03‬אלאלוף נ' עו"ד דיחנו (‪ ,12.12.06‬הורנצ'יק)‪:‬‬
‫אלאלוף בנו תוספת לדירה שלהם בשטח של ‪ 117‬מ"ר‪.‬‬
‫אלאלוף אמרו לעוה"ד כי יש להם הסכמות מכל השכנים‬
‫לתיקון רישום הבית המשותף‪ .‬אלאלוף הפרו את הסכם המכר‬
‫ונדרשו לשלם פיצוי לקונים‪ .‬תבעו את עו"ד דיחנו בגין‬
‫רשלנות‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי אסור היה לעוה"ד להסתמך על מצגי המוכר וכי‬
‫היה על עוה"ד לבדוק את תיק הבניין באופן עצמאי‪.‬‬
‫האם ניתן להעביר אחריות הבדיקה ללקוח?‬
‫ת"א ‪ 40530/99‬אספנה גרינמן נ' עו"ד יזדי (‪ ,28.5.00‬שיצר)‪:‬‬
‫אספנה מכרה דירה ברח' אנילביץ בת"א‪.‬‬
‫לאחר המכירה‪ ,‬התברר כי על המוכרת לשלם היטל השבחה‪.‬‬
‫עו"ד יזדי טען כי הוא נוהג לשלוח את לקוחותיו לבדוק את‬
‫החבות בהיטל השבחה‪.‬‬
‫ביה"מ קבע כי על עוה"ד לבדוק את החבות בהיטל לפני‬
‫עריכת ההסכם וכי עוה"ד אינו יוצא ידי חובתו בכך שמטיל‬
‫חלק מתפקידו על הלקוח‪.‬‬
‫שחרור מאחריות – הלקוח בוחר לקחת סיכון‬
‫ת"א ‪ 34836/07‬אביגד נ' עו"ד אייכנשטיין (אשרי פרוסט פרנקל‪,‬‬
‫‪ :)3.8.08‬התובעים קנו נכס בכפר טרומן ב‪ 500,000 -‬דולר‪ .‬על‬
‫הנכס רבצו חובות והתובעים שילמו ‪ ₪ 250,000‬מכיסם לנושים‬
‫שונים‪ .‬עוה"ד החתים את התובעים כי הם מאשרים כי הם‬
‫נוטלים על עצמם את הסיכונים של העיסקה‪.‬‬
‫עוה"ד יוצא ידי חובה עת מזהיר את הלקוח לגבי הסיכונים‬
‫בעיסקה‪ .‬לא חלה על עוה"ד החובה להניא את הלקוח מעיסקה‬
‫מסוכנת‪ .‬ביה"מ קיבל את הטענה כי העיסקה היתה כדאית‬
‫ביותר לתובעים‪.‬‬
‫שחרור מאחריות ‪ -‬הלקוח אינו ממושמע‬
‫ת"א ‪ 56718/05‬אברהם כרמל נ' גבריאל מיכאל (חנה ינון‪,‬‬
‫‪:)22.7.09‬‬
‫הקונים העבירו את מלוא התמורה לידי המוכרים‪ .‬המוכרים‬
‫לא שילמו מס שבח ודמי הסכמה למינהל‪.‬‬
‫עוה"ד טען כי הצדדים לא שעו להמלצתו‪.‬‬
‫בית המשפט קבע כי עורך הדין אינו יכול לאכוף על הלקוח‬
‫לפעול על פי המלצתו‪.‬‬
‫סיכום‬
‫• זיהוי הצדדים – מניעה של זיופים ומעשי מרמה‪.‬‬
‫• אם "נדלקות" נורות אזהרה – נדרשת בדיקה יסודית‬
‫ומעמיקה‪.‬‬
‫• בדיקה משפטית של הזכויות ובדיקה פיזית של הנכס‪.‬‬
‫• ביקור בוועדה המקומית – האם קיים היתר‪ ,‬האם ההיתר‬
‫תואם למצב בפועל‪ ,‬האם קיימים צווי הריסה‪.‬‬
‫• בדיקת המיסוי הצפוי – בדיקה של עסקאות קודמות‬
‫והמתווה בכללותו‪.‬‬
‫ולסיום‪....‬‬
‫רע"א ‪ 1233/91‬ג'רבי נ' בן דוד פ"ד מה (‪:661 )5‬‬
‫"מחובתו של פרקליט לגלות יוזמה ותשומת לב‬
‫כדי להדריך את הלקוח בכל הנוגע לאופן‬
‫ביצועה של התחייבות חוזית‪"...‬‬