IPD מאת דוקטור אורי שקד

‫במרכז קתולי לחילופי תרבות הנבנה באבו גוש מיושמת לראשונה בישראל‬
‫השיטה המתקדמת והחדשנית להקמה פרויקט‬
‫‪IPD - Integrated Project Delivery‬‬
‫ניהול הקמה משותף של פרויקט‬
‫ד''ר אורי שקד‬
‫בניין המרכז הרפואי של חברת ‪ Sutter‬בעיר פיירפילד בקליפורניה‪ ,‬שהיה הראשון שנבנה (בשנים ‪ )2007- 2005‬בשיטת המשולבת‬
‫שהולידה את שיטת ה‪IPD-‬‬
‫)‪ IPD (Integrated Project Delivery‬היא שיטה חדשנית‬
‫מתקדמת לניהול ההקמה של פרויקט בנייה‪ .‬ההקמה של‬
‫הפרויקט על כל שלביה והיבטיה‪ ,‬לרבות התכנון הסופי‬
‫והמפורט‪ ,‬ההתקשרויות והביצוע‪ ,‬מנוהלים במשותף על‪-‬ידי‬
‫היזם‪ ,‬צוות המתכננים והקבלן‪.‬‬
‫המשמעות של הניהול המשותף הוא שיתוף באחריות‬
‫ובסיכונים בין כל השותפים בכל רמות הניהול‪ .‬האחריות‬
‫המשותפת היא בכל מרכיבי ההקמה‪ :‬התקציב‪ ,‬לוח הזמנים‪,‬‬
‫בניות (‪ ,)Constructabilty‬תיאום‪ ,‬תכנון ותיאום‬
‫ביצוע‪.‬‬
‫מנגנון הניהול המשותף‪ ,‬חוצה את ההיררכיות‬
‫הניהוליות בפרויקט‪ .‬בהיררכיה העליונה הוא‬
‫מורכב מוועדת ההיגוי המשותפת‪ ,‬מפורום‬
‫משותף לתכנון‪( ,‬אדריכל‪ ,‬נציג מלווה תכנון‬
‫של הקבלן ומנהל התכנון של המזמין‪,‬ומפורום‬
‫משותף לביצוע (מהנדס הביצוע‪ ,‬המפקח‬
‫הראשי והאדריכל המלווה)‪.‬‬
‫שיטת ההקמה התפתחה בארה"ב בעשור‬
‫הראשון של המאה הנוכחית כיוזמה פרטית של‬
‫גופים וולונטריים‪ .‬לאחרונה היא עוברת תהליך‬
‫של מיסוד והסדרה של מערך חוזי מסודר‬
‫בין כל השותפים להקמה‪ .‬לשכת האדריכלים‬
‫האמריקאית (‪ )AIA‬וגופים נוספים מובילים‬
‫תהליך של רגולציה לשיטה זו ומרחיבים אותה‬
‫גם לקבלני משנה וגם למנהלי ביצוע‪.‬‬
‫‪ ,IPD‬שהחלה כיוזמה של ארגון שנותן שירותי תמונת הדמייה של "מרכז סקסום" באבו גוש‪ ,‬פרויקט איי‪.‬פי‪.‬די ראשון‬
‫בריאות בקליפורניה‪ ,‬התפשטה במהירות בישראל‬
‫בארה"ב ומשם גם לאירופה‪ .‬לאחרונה נחתה גם בישראל‬
‫והיא מיושמת לראשונה בישראל בהקמה של המרכז לחילופי‬
‫תרבות באבו גוש‪.‬‬
‫‪ - IPD‬שיטת ההקמה המשולבת‪ ,‬נולדה כתוצאה מחוסר‬
‫שביעות הרצון הגובר של כל המשתתפים בתהליך ההקמה‬
‫בתעשיית הבנייה האמריקאית‪ .‬חריגות בתקציב המתוכנן ואי‬
‫העמידה בלוחות הזמנים בפרויקטי בנייה ותשתיות‪ ,‬הולידו‬
‫ויכוחים‪ ,‬סכסוכים ועימותים קשים בין השותפים לפרויקט‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫העימותים והסכסוכים יצרו תגובות שרשרת של ניסיון‬
‫לגידור הסיכונים באמצעיים משפטיים‪ .‬התוצר היה סדרה‬
‫של חוזים דרקוניים שנולדו בעולם המשפט ואינם קשורים‬
‫לעולם ההנדסה והבנייה‪ .‬סכסוכים רבים התגלגלו לפתחם‬
‫של בתי המשפט שהתבקשו להכריע מי האשמים בחריגות‬
‫ועל מי לשאת בהוצאות הכרוכות בהם‪ .‬המצב הגיע עד לידי‬
‫כך‪ ,‬שבשנות ה‪ '80-‬של המאה שעברה‪ ,‬בגלל ריבוי התביעות‬
‫המשפטיות בין יזמי פרויקטים למבצעיהם‪ ,‬העלו חברות‬
‫הביטוח את עלות ביטוח האחריות המקצועית והקבלנית‬
‫בענף הבנייה בשיעורים ניכרים‪.‬‬
‫‪ - Sutter Health‬פרויקט ה‪ IPD-‬הראשון‬
‫את רווחיו‪.‬‬
‫בשיטה שהנהיגה ‪ Sutter‬שיתפו את הקבלן מלכתחילה בתהליך‬
‫התכנון והוא חוייב ללוח הזמנים ולתקציב שעליו הוסכם‪ .‬אם‬
‫הוא מצליח לקצר את לוח הזמנים ולחסוך בתקציב המוסכם‬
‫הוא נהנה בחלק יחסי מהרווח‪ .‬אם הוא אינו עומד בלוח‬
‫הזמנים ובתקציב שהסכים עליו‪ ,‬ההפסד מתחלק בין שלושת‬
‫הגורמים‪ .‬זוהי מעין חלוקה הוגנת של סיכויים וסיכונים‪.‬‬
‫חלוקת הסיכונים אומרת‪ ,‬שכל עוד היזם לא הכניס שינויים‬
‫בפרויקט כולם שותפים לסיכון עליו הסכימו‪ ,‬שבצידו יש גם‬
‫סיכוי לרווח‪.‬‬
‫עצם תהליך השיתוף מקצר את לוח הזמנים‪ ,‬הוא חוסך את זמן‬
‫המכרז של הקבלן הראשי‪ .‬הוא חוסך גם חלק מזמן התכנון‪,‬‬
‫כי כל הצוות מתכנן יחד מהיום הראשון והוא חוסך בעלויות‬
‫שנובעות מכפילות ומשאבים מבוזבזים‪.‬‬
‫בניית המבנה הרפואי בפיירפילד על‪-‬פי השיטה החדשה‬
‫החלה ב‪ 2005-‬והסתיימה ב‪ 2007-‬תוך ‪ 15‬חודשים (להם‬
‫קדמו ‪ 10‬חודשי תכנון‪ .‬הפרויקט תוכנן ובוצע תוך שימוש‬
‫במודל תלת‪-‬מימדי של המבנה בטכנולוגיית ‪BIM (Building‬‬
‫‪ )Information Modeling‬בשיטה שכונתה אז ‪ILPD (Integrated‬‬
‫‪.)Lean Project Delivery‬‬
‫היזם‪ ,‬חברת התכנון‪ ,‬הקבלן וקבלני המשנה שיתפו פעולה‬
‫וסיפקו מידע בשקיפות מירבית‪ .‬במהלך ביצוע הפרויקט התגלו‬
‫כ‪ 400-‬חילוקי דיעות בין השותפים לביצוע‪ ,‬שכולם נפתרו‬
‫בדו‪-‬שיח פנימי בין השותפים ללא הזדקקות לבתי משפט‪.‬‬
‫וכך למעשה‪ ,‬סללה ‪ Sutter‬את הדרך להתפתחות שיטת ביצוע‬
‫הפרויקטים המשולב ‪ -‬ה‪.IPD-‬‬
‫שיטת ה‪ IPD-‬נולדה מתוך הרצון למנוע‪ ,‬או להפחית עימותים‬
‫כאלה‪ .‬בבסיס הרעיון עומד מהפך באופן שבו מיוצגים‬
‫האינטרסים של היזם‪ ,‬הקבלן והמתכננים‪ .‬במקום יצירת‬
‫עולם תוכן שמטרתו לגדר את הסיכונים ככל הניתן‪ ,‬תוך‬
‫ניסיון להעביר את הסיכונים לצדדים האחרים‪ ,‬נוצר עולם‬
‫אחר שבו כל הצדדים משתתפים יחד בסיכונים אבל נהנים‬
‫יחד מהפירות של העשייה המשותפת‪.‬‬
‫הפרויקט הראשון שסוצע על‪-‬פי רעיון ‪ IPD‬היה מרכז רפואי‬
‫הכולל משרדים ומעבדות רפואיות בשטח בנוי של ‪ 7,000‬מ"ר‪.‬‬
‫הפרויקט נבנה בפיירפילד ‪ -‬עיר בת כ‪ 100-‬אלף תושבים‬
‫השוכנת בין סן פרנציסקו לסקרמנטו בצפון קליפורניה‪ .‬היזם‬
‫הייתה אחת מקרנות הרפואה ציבורית הגדולות בקליפורניה‬
‫בשם ‪ .Sutter Health‬באביב ‪ 2003‬חיפש מנהל הבינוי של הקרן‬
‫דרך לבצע את תוכנית ההתרחבות של הקרן בתקציב של ‪6.5‬‬
‫מיליארד דולר באופן שיפחית עלויות וישפר את האיכות‪ .‬הוא‬
‫היה נחוש למצוא שיטת הקמה חלופית לאלו שהיו מקובלות‬
‫‪ - IPD‬לקחי היישום בארה''ב‬
‫בארה"ב עד לאותו המועד‪.‬‬
‫מאז הפרויקט הראשון שבוצע לפני ‪ 10‬שנים (כהרף עין‬
‫כפיילוט לרעיון החדשני נבחר המרכז הרפואי בפיירפילד‪,‬‬
‫במונחי הזמן של ענף הבנייה השמרני)‪ ,‬השיטה התפשטה‬
‫פרויקט צנוע בהיקפו ובתכולותיו‪ .‬היזם בשיתוף חברת התכנון‬
‫בתעשיית הבנייה של ארה"ב כמו אש בשדה קוצים‪ .‬בשנים‬
‫האחרונות כבר בוצעו ברחבי ארה"ב מאות פרויקטים בשיטה‬
‫וההנדסה ‪ ,HGA‬שנבחרה לתכנן את המבנה; הקבלן הראשי‪,‬‬
‫זו‪ .‬השיטה הפכה למתודה מפורטת בכללים מנוסחים‪ ,‬כולל‬
‫חברת ‪ Bolt‬שהסכימה לבנות על‪-‬פי עקרונות השיתוף‪,‬‬
‫בליווי וייעוץ של יועצים מתחום הבנייה‬
‫הרזה ‪ ,Lean Construction Institute‬גיבשו יחד‬
‫את העקרונות וההסכם לניהול המשותף של‬
‫ההקמה‪.‬‬
‫זה היה הסכם ראשון מסוגו שנחתם בענף‬
‫הבנייה בארה"ב‪ .‬הוא קבע ששלושת הגורמים‬
‫נושאים באחריות משותפת ללוח הזמנים‪,‬‬
‫לתקציב ולאיכות של הפרויקט‪ ,‬וכל רווח‬
‫או הפסד מעבר להסכם המקורי יתחלק בין‬
‫שלושתם‪.‬‬
‫עד אז היה מקובל בשיטת הבנייה האמריקאית‬
‫שאת התכן המפורט של הפרויקט מבצע‬
‫הקבלן‪ .‬הדרך המקובלת הובילה לסיטואציות‬
‫אבסורדיות‪ .‬שכן‪ ,‬היזם היה רק מעין יועץ‪,‬‬
‫הקבלן הוא שהעסיק את המתכננים והיזם‬
‫העסיק יועצים שתפקידם לאשר את התכנון‪.‬‬
‫בשיטה זו היזם לא יודע מה הוא יקבל כמוצר‬
‫בסוף תהליך ההקמה‪ .‬שכן‪ ,‬סביר להניח שהקבלן פרויקט "מרכז סקסום" בבנייה‪ ,‬כפי שצולם מדרום מערב‪ .‬המבנים מימינו הם‬
‫יבחר את האופציה הזולה ביותר כדי להגדיל מבני כפר הנוער קריית יערים‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫‪31‬‬
‫והקבלן שעובדים במשותף משלב‬
‫התכנון‪.‬‬
‫■ התהליך ‪ -‬תהליכי הקמה מקבילים‬
‫ומשולבים ומביאים לידי ביטוי את‬
‫הידע והניסיון של הצוות בתכנון‬
‫ובביצוע‪.‬‬
‫■ הסיכונים ‪ -‬סיכוני התכנון וההקמה‬
‫מנוהלים במשותף ומחולקים באופן‬
‫הוגן‪.‬‬
‫■ הרווחים ‪ -‬החיסכון מתחלק באופן‬
‫הוגן בין כל השותפים על בסיס‬
‫החיסכון בפועל‪.‬‬
‫■ ההסכם ‪ -‬הסכם אחד לכל‬
‫השותפים מבוסס על אימון ושקיפות‬
‫אתר הבנייה של "מרכז סקסום" כשעל הגבעה ברקע מימין נראה פסל המדונה והילד‬
‫בתהליך‪.‬‬
‫הניצב מעל כנסיית "גבירתנו של ארון הברית" שעל פסגת תל קריית יערים‪ ,‬שהפכה‬
‫■ טכנולוגיה‪/‬שיתוף מידע ‪ -‬מבוצעים‬
‫לאייקון של הכפר המוסלמי‬
‫על פלטפורמה תכנונית משותפת‬
‫אחת‪ ,‬שעושה שימוש במודל ‪ 5‬מימדי של הפרויקט באמצעות‬
‫חוזים משפטיים חדשים הייחודיים לה‪ ,‬שעליהם חותמים כל‬
‫מערכות מבוססות טכנולוגיית ‪.BIM‬‬
‫השותפים לביצוע הפרויקט‪.‬‬
‫שיטת ההקמה נלמדה ואומצה על‪-‬ידי יזמים‪ ,‬מתכננים וקבלנים‬
‫‪ - IPD‬הניהול המשותף‬
‫אחרים‪ .‬על‪-‬פי מחקר של לשכת האדריכלים האמריקאית ‪AIA‬‬
‫לפרויקט המוקם בשיטת ‪ IPD‬יש הנהלה משותפת הנקראת‬
‫נבנו בארה"ב עד שנת ‪ 2011‬מעל ‪ 130‬פרויקטים בשיטת ‪.IPD‬‬
‫)‪CPD - (Colaborativ Project Delivery Team‬‬
‫הפרויקטים הוקמו על‪-‬ידי יזמים פרטיים וציבוריים‪ .‬הוקמו‬
‫הפועלת לפי הכללים הבאים‪:‬‬
‫מגוון של מבנים לרבות בתי חולים‪ ,‬מוסדות השכלה גבוהה‪,‬‬
‫◆ הפרויקט מנוהל במשותף על‪-‬ידי הנהלה משותפת‬
‫בתי ספר‪ ,‬מבני מגורים‪ ,‬משרדי משרדים ובנייני ממשל‪.‬‬
‫שמורכבת מנציגי היזם‪ ,‬האדריכל והקבלן הראשי‪.‬‬
‫לשכת האדריכלים האמריקאית מתארת את השיטה במלים‬
‫◆ חברי ה‪ CPD-‬הם בעלי המשרדים‪/‬חברות‪.‬‬
‫הבאות‪" :‬זוהי שיטת הקמה שמשלבת אנשים‪ ,‬מערכות‪ ,‬מבנים‬
‫◆ חברי ה‪ CPD -‬נבחרים על בסיס אמון אישי ויכולת‬
‫עסקיים והתמחויות מקצועיות לתהליך שרותם לשיתוף‬
‫מקצועית של החברות‪.‬‬
‫פעולה את הכשרונות‪ ,‬הכישורים והתבונה של כל המשתתפים‬
‫◆ ההחלטות הנוגעות לתכנון ולביצוע הפרויקט מתקבלות‬
‫על מנת להפחית את הבזבוז ולמקסם את היעילות בכל שלבי‬
‫בצוות בקונצנזוס‪.‬‬
‫התכנון‪ ,‬הייצור והבנייה"‪.‬‬
‫◆ צירוף כל משתתף נוסף לפרויקט (מתכננים‪ ,‬קבלני משנה‪,‬‬
‫במחקר מקיף שביצע בית הספר לאדריכלות של אוניברסיטת‬
‫מפקחים‪ ,‬מהנדסי ביצוע ומנהלי עבודה) נעשה בהליך של‬
‫מינסוטה ב‪ 2012-‬כבר נחקרו ‪ 127‬פרויקטים שבוצעו בשיטת‬
‫בחירה בהסכמה‪.‬‬
‫ה‪ .IPD-‬המחקר העלה‪ ,‬שכל השותפים לתהליך ההקמה של‬
‫◆ הצוות פועל על בסיס אימון הדדי‪ ,‬שיתוף‪ ,‬שקיפות ושיתוף‬
‫פרויקטים אלה חושבים שהתהליך הוא חיובי בהיבט של‬
‫אינטרסים‪.‬‬
‫איכות התכנון ויעילות ביצוע הפרויקט‪ .‬הקבלנים ומנהלי‬
‫הבנייה חושבים שהתהליך שיפר באופן‬
‫משמעותי את יעילות ביצוע הפרויקט‬
‫ואת איכות התכנון‪ .‬רק האדריכלים‬
‫דרגו את תרומת השיטה ליעילות ביצוע‬
‫הפרויקט במקום נמוך יותר משאר‬
‫המשתתפים במחקר‪.‬‬
‫שישה סדרי המשנה של‬
‫ה‪IPD-‬‬
‫שיטת ‪ IPD‬לניהול משותף של ההקמה‬
‫מבוססת על עקרונות השיתוף‪,‬‬
‫השקיפות והסיכון המשותף‪ .‬ואלה הם‬
‫ששת "סדרי המשנה" של השיטה‪:‬‬
‫■ הצוות ‪ -‬צוות משולב שמתארגן‬
‫בתחילת הפרויקט ומורכב מבעלי העניין‬
‫העיקריים בפרויקט היזם‪ ,‬האדריכל המודל העסקי כלכלי של שיטת ‪IPD‬‬
‫‪32‬‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫‪ - IPD‬עקרונות תהליך התכנון‬
‫‪ - IPD‬המודל העסקי כלכלי של השיתוף‬
‫‪ - IPD‬עלות המטרה‬
‫❒ ההחלטות התכנוניות הנוגעות לתכנון מתקבלות על‪-‬ידי‬
‫העקרון של השיתוף הוא שיתוף בסיכונים כמו גם ברווחים‬
‫צוות הניהול‪.‬‬
‫הנותרים‪ .‬לפרויקט נקבעת עלות מטרה (תקציב יעד לביצוע)‬
‫❒ התכנון מונחה עלות מטרה ומתנהל בכפוף לתקציב ולא‬
‫במנותק ממנו‪.‬‬
‫שמוסכמת מראש על כל השותפים (‪.)Target Cost‬‬
‫תקציב היעד נקבע לאחר קיום תנאי הפתיחה של הפרויקט‪:‬‬
‫❒ התכנון ותוצריו מועברים בין כל חברי הצוות משלב התכנון‬
‫● היזם הגדיר‪/‬סיכם‪/‬גיבש פרוגרמה לפרויקט‪.‬‬
‫הסופי‪.‬‬
‫❒ הקבלן שותף לתהליך התכנון‪ ,‬להחלטות התכנוניות‬
‫● לפרויקט יש תכנון סופי שהכין האדריכל‪ ,‬שעל בסיסו ניתן‬
‫לסכם עלות מטרה‪.‬‬
‫ולבחירת החלופות‪.‬‬
‫● לפרויקט יש תכולה מוגדרת וסטנדרט מוסכם של‬
‫❒ הקבלן מטפל בבדיקת ה"בניות" (‪ )Constructability‬של‬
‫תגמירים‬
‫הפרויקט‪.‬‬
‫● השותפים מסכמים את עלות המטרה ואת הרווח המוסכם‬
‫❒ התכנון מבוצע על מודל אחד של הבניין‪ ,‬ב‪ BIM-‬שעליו‬
‫של הקבלן כבר בתחילת התהליך‪.‬‬
‫עובד צוות התכנון‪.‬‬
‫בתהליך הזה יש מצב של ‪.WIN-WIN‬‬
‫❒ צוותי התכנון של המזמין והקבלן עובדים במשותף בחדר‬
‫היזם שהחשש שלו היא חריגה בתקציב‪ ,‬באיכות ובלוח‬
‫אחד‪.‬‬
‫הזמנים‪ ,‬יודע שלכל השותפים יש אינטרס לשמור על התקציב‬
‫מחריגות‪.‬‬
‫‪ - IPD‬תהליך הביצוע על‪-‬ידי צוות ‪PET‬‬
‫(‪)Project Executing Team‬‬
‫הקבלן יודע שהרווח הקבלני שלו מובטח והוא יכול להתנהל‬
‫שנבחר‬
‫)‬
‫‪PET‬‬
‫(‬
‫הביצוע‬
‫צוות‬
‫על‪-‬ידי‬
‫❖ הביצוע מנוהל‬
‫באופן שכל חיסכון בתקציב ייתן לו רווח נוסף‪ .‬הקבלן הופך‬
‫במשותף על‪-‬ידי ה‪ .CPD-‬בצוות שותפים מהנדס הביצוע‪,‬‬
‫לשומר ראשי של תקציב הביצוע‪.‬‬
‫המפקח והאדריכל המלווה‪.‬‬
‫לאחר סיכום של עלות המטרה הפרויקט יוצא לשלב התכנון‬
‫❖ בחירת קבלני המשנה נעשית במשותף על‪-‬ידי ה‪CPD-‬‬
‫המפורט‪.‬‬
‫וה‪.PET-‬‬
‫‪ - IPD‬תקציב הביצוע‬
‫❖ הבסיס לבחירת קבלני המשנה‪/‬ספקים אינו "ההצעה‬
‫בשלב בו הגיע הפרויקט בהיבט התכנוני לבשלות תכנונית מוכן‬
‫הזולה" אלא יכולתו של קבלן המשנה‪/‬ספק לבצע את העבודה‬
‫התקציב המפורט לביצוע‪ ,‬ה‪ .Construction Budget-‬הקבלן‪,‬‬
‫במסגרת התקציב‪ ,‬הזמן והאיכות הנדרשים‪.‬‬
‫בשיתוף ועדת ההיגוי‪ ,‬ה‪ CPD-‬מכין את תקציב הביצוע‪ .‬ראוי‬
‫❖ ההחלטה על תוספת משאבים‪ ,‬לרבות תוספת עלויות‪,‬‬
‫לציין שאין הכרח לסיים את התכנון המפורט בכדי להכין‬
‫במהלך הפרויקט היא החלטה משותפת‪ ,‬המוצעת על‪-‬ידי‬
‫תקציב ביצוע‪ .‬זאת מאחר ואין בפרויקט "חריגים"‪.‬‬
‫ה‪ PET-‬ומאושרת על‪-‬ידי ה‪ CPD-‬בקונצנזוס‪.‬‬
‫תקציב הביצוע צריך לעבור את אישור היזם ולעבור את‬
‫היא‬
‫השקיפות‬
‫❖ שקיפות מלאה מצד הקבלן בנוגע לעלויות‪.‬‬
‫אישורו‪ .‬בתהליך הזה מוודאים כי התכולות והפרוגרמה‬
‫המפתח להצלחת הפרויקט‪.‬‬
‫מיושמות בתכנון וכן שרמת התגמירים היא בהתאם למוסכם‪.‬‬
‫❖ נשמרת האחריות של האדריכל‪/‬מתכננים לתכנון‪.‬‬
‫תקציב הביצוע נבחן למול עלות המטרה‪.‬‬
‫❖ נשמרת האחריות המלאה של הקבלן לביצוע‪.‬‬
‫אם תקציב הביצוע קטן‪/‬שווה מעלות המטרה הפרויקט נמשך‬
‫על‪-‬פי הסכם ה—‪ IPD‬והביצוע מתחיל‪.‬‬
‫אם תקציב הביצוע גדול מעלות המטרה עומדות מספר חלופות‬
‫לבחירת המזמין‪:‬‬
‫א‪ .‬הפרויקט חוזר לרה‪-‬תכנון על מנת להוזיל את‬
‫העלויות‪.‬‬
‫ב‪ .‬היזם משנה את הפרוגרמה התכנונית על מנת‬
‫לעמוד תקציב‪.‬‬
‫ג‪ .‬היזם מאשר עלות מטרה מוגדלת והפרויקט‬
‫נמשך‪.‬‬
‫ד‪ .‬היזם מפזר את הצוות והתהליך נפסק‪.‬‬
‫‪ - IPD‬תשלומים לקבלן וחשבון סופי‬
‫בכל תקופת הביצוע הקבלן מקבל החזר עבור‬
‫עלויותיו בפועל‪ .‬התשלומים הם ‪Back to Back‬‬
‫להוצאותיו באתר‪ .‬הנהלת החשבונות של הקבלן‬
‫בפרויקט שקופה ליזם ולנציגיו‪ .‬כל עוד נשמרת‬
‫מסגרת הזמן והתקציב‪ ,‬הקבלן מקבל בכל חודש חלק‬
‫מהרווח המוסכם‪ .‬זאת בנוסף להחזר העלויות האמור‬
‫לעיל‪ .‬הפרויקט מתנהל בבקרה תקציבית משותפת‬
‫מבנה הבטון של המרכז הקתולי לחילופי תרבות העולך ונבנה מצפון לאבו ונבחנת כל הזמן הצריכה של מרכיב הבצ"מ‪ .‬בתום‬
‫גוש‪ ,‬כפי שצולם בחודש פברואר השנה‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫‪33‬‬
‫הפרויקט מתבצע תהליך של חלוקת‬
‫רווחים או חלוקת הפסדים על פי‬
‫המתכונת הבאה‪:‬‬
‫אם העלות הסופית בפועל קטנה‬
‫מעלות המטרה מתחלקים ברווח‬
‫על‪-‬פי מפתח מוסכם‬
‫אם העלות הסופית בפועל גדולה‬
‫מעלות המטרה‪ ,‬היזם והקבלן‬
‫מתחלקים בעלות הנוספת על‪-‬פי‬
‫מפתח מוסכם‪.‬‬
‫פועל יוצא מהמודל העסקי הזה‬
‫חלוקת רווחים או הפסדים בשיטת ה‪IPD-‬‬
‫הוא‪ ,‬שיש לקבלן אינטרס לשמור‬
‫על העלות‪ ,‬כי העלות תקטן מעלות‬
‫בשנת ‪ ,2011‬בוצעה רפורמה באחד ההסכמים והוכן הסכם‬
‫המטרה ובכך טמון לו רווח נוסף‪ .‬הקבלן‪ ,‬בניגוד למהלך רגיל‬
‫משולש ליזם‪ ,‬הקבלן והאדריכל לניהול משותף של ההקמה‬
‫הקבלן הוא חלק ממערך השמירה על העלות‪.‬‬
‫על מנת להתאימו לשיטת ה‪ .IPD-‬הארגון עורך התאמות של‬
‫‪ - IPD‬מערך ההסכמים‬
‫הסכם לניהול משותף בשיטת ‪ .IPD‬במערך ההסכמים הבאים‬
‫במשך תקופה ממושכת הסתבכה תעשיית הבנייה בארה"ב‬
‫תהיה הגדרה של מנהל בנייה (‪ ,)Construction Manager‬וכן‬
‫בקונפליקטים שהחלו כאשר היזם הכין חוזים חד‪-‬צדדיים‬
‫שיתוף של קבלני המשנה‪.‬‬
‫לקבלן הראשי במטרה להקטין סיכונים‪ .‬הקבלן הראשי‬
‫‪ - IPD - DBB‬השוני בין שיטות ההקמה‬
‫גלגל חלק מהאחריות על קבלני המשנה באמצעות חוזים‬
‫השיטה הקונבנציונלית ‪ (Design-Bid-Build) DBB‬על פיה‬
‫חד‪-‬צדדיים שהוא עצמו הכין‪ .‬התהליך נמשך הלאה במורד‬
‫היזם מתכנן את הפרויקט (‪ )Design‬מוציא את הפרויקט‬
‫"שרשרת המזון של הבנייה"‪ .‬כתוצאה מכך נוצרה מידה מועטה‬
‫למכרז (‪ )Bid‬ובוחר קבלן לבצע את הפרויקט (‪ )Build‬שונה‬
‫של הסכמה במשך השנים בין היזמים‪ ,‬הקבלנים המבצעים‬
‫במהותה משיטת ה‪ .IPD-‬ההבדלים העיקריים בין שיטות‬
‫וקבלני המשנה לגבי מסמכי החוזים ביניהם‪.‬‬
‫ההקמה מתבטאים במרכיבים הבאים‪:‬‬
‫בשנת ‪ 2007‬התחוללה בארה"ב מהפכה בתחום זה‪ .‬בשנה זו‬
‫צוות הניהול‬
‫התפרסמו בארה"ב לראשונה הסכמים שנוסחו בידי צוותים‬
‫בשיטת ‪ DBB‬צוות הניהול מפורק‪/‬משובר‪ ,‬נוצר לפי‬
‫משותפים שכללו קבלנים‪ ,‬יזמים ומתכננים)‪ .‬מערך הסכמים‬
‫פרויקט מאוחר ככל שהפרויקט יכול לספוג‪ ,‬היררכי ומנוהל‬
‫מובנה קיים כספרייה של הארגון הוולונטרי ‪Consensus‬‬
‫במבוזרמשרד התכנון מנהל את מתכנני המשנה והיועצים‪,‬‬
‫‪ .DOCS‬מסמכי ההסכמה האלה בין השותפים לפרויקט כוללים‬
‫הקבלן מנהל את קבלני המשנה וקבלני משנה מנהלים מתכננים‬
‫כיום ספרייה שלמה של ‪ 90‬חוזי בנייה סטנדרטיים המכסים‬
‫מטעמם‪.‬‬
‫את כל שיטות ביצוע הפרויקטים בענף הבנייה‪.‬‬
‫בשיטת ‪ IPD‬צוות אינטגרטיבי‬
‫המורכב מבעלי העניין‪ ,‬מוקם בשלב‬
‫מוקדם של הפרויקט‪ ,‬עובד בשיתוף‬
‫פעולה הדוק וקבוע‪ ,‬מבוסס על‬
‫אימון‪.‬‬
‫מידע תכנוני‬
‫בשיטת ‪ DBB‬התכנון הוא מבוזר‪.‬‬
‫כל מתכנן עובד במערכת שלו‬
‫במנותק ממתכננים אחרים‪ .‬אין‬
‫מודל תכנוני אחד שמשרת את כל‬
‫שלב התכנון‪.‬‬
‫בשיטת ‪ IPD‬יש מודל תכנוני אחד‬
‫של הפרויקט משותף בשלב התכנון‬
‫לכל המתכננים‪ .‬בשלב התכנון‬
‫המודל הוא ‪ 4‬מימדי (מרחב ‪+‬‬
‫כמויות)‪ .‬המודל מפותח בשלב‬
‫הביצוע על‪-‬ידי קבלן ומשרת את‬
‫התכנון והביצוע כאחד‪.‬‬
‫התהליך‬
‫בשיטת ‪ DBB‬הוא התכנון והביצוע‬
‫הם טוריים‪ ,‬המידע נוצר רק‬
‫האגף האדמיניסטרטיבי של "מרכז סקסום" הנבנה בימים אלה בהרי ירושלים‬
‫‪34‬‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫כשזקוקים לו ולו כשאפשר‪ ,‬אין קשר בין התכנון לביצוע‪.‬‬
‫בשיטת ‪ IPD‬התכנון מבוצע במקביל‪ ,‬תוך שילוב הידע הביצועי‬
‫בתהליך התכנון ושיתוף בידע ומידע בין השותפים לפרויקט‬
‫תוך שקיפות מלאה‪.‬‬
‫חלוקת סיכונים‬
‫בשיטת ‪ DBB‬יש ניסיון של כל צד להעביר את הסיכונים‬
‫לצדדים אחרים‪ .‬הסיכונים מנוהלים בנפרד תוך הסתרת מידע‬
‫מובנה בתהליך‪.‬‬
‫בשיטת ‪ IPD‬הסיכונים מנוהלים ומוכלים במשותף כשהם‬
‫מחולקים בהגינות בין השותפים לפרויקט‪.‬‬
‫מדדי הצלחה כספיים‬
‫בשיטת ‪ DBB‬כל צד דואג לרווחיותו‪ ,‬בדרך כלל על חשבון‬
‫הצדדים האחרים‪ .‬בשיטת ‪ IPD‬הרווח שנוצר מחסכון בעלויות‬
‫הוא משותף והוא צמוד לעמידה בעלות המטרה‪ .‬התכנון‬
‫מבוסס עקרון ‪ ,Design to Budget‬כשהוא מבוסס על חיסכון‪.‬‬
‫לכל הצדדים אינטרס משותף לחסוך בעלויות‪.‬‬
‫מערך ההסכמים‬
‫בשיטת ‪ DBB‬יש הסכם בין היזם למתכננים והסכם נפרד בין‬
‫היזם לקבלן‪/‬קבלנים כשמערך ההסכמים אינו מאוזן‪.‬‬
‫בשיטת ‪ IPD‬יש הסכם משותף בין היזם‪ ,‬האדריכל והקבלן‬
‫ומבוסס על שקיפות ואמון‪.‬‬
‫‪ Saxum‬אבו גוש פרויקט ה‪ IPD-‬הראשון‬
‫בארץ‬
‫מרכז ‪ Saxum‬לחילופי תרבות באבו גוש הוא הפרויקט‬
‫הראשון המוקם בישראל בשיטת ה‪.IPD-‬‬
‫‪ Saxum‬היא קרן ללא מטרות רווח של הארגון הקתולי "‪Opus‬‬
‫‪ "Dei‬שהוקם בספרד‪ .‬כיום יש לארגון סניפים במדינות רבות‪,‬‬
‫בהן הוא מקים מרכזי תרבות‪ .‬אל מרכזי התרבות האלה מגיעים‬
‫חברי הארגון מכל העולם‪ ,‬לקורסים‪ ,‬השתלמויות‪ ,‬התבוננות‬
‫דתית פנימית‪ ,‬סיורים באתרים הקדושים לנצרות ועוד‪.‬‬
‫הקרן‪ ,‬באמצעות נציגתם בארץ‪ ,‬חברת ‪( ACI‬חברה לתועלת‬
‫הציבור)‪ ,‬רכשה חלקת קרקע שהייתה בבעלות הכנסיה‬
‫הקתולית מצפון לאבו גוש בהרי ירושלים בצמוד לכפר הנוער‬
‫קריית יערים‪ ,‬שם תוכנן להקים את המרכז לחילופי התרבות‬
‫בארץ הקודש‪.‬‬
‫המבנה נועד להיות בית לאנשי הצוות הקבוע המפעיל את‬
‫הבניין‪ .‬יש בו מקום ל‪ 67-‬מתאכסנים קבועים או מזדמנים‪.‬‬
‫מלבד חדרי המגורים יש בבניין חדרי תפילה‪ ,‬תאי וידוי‪ ,‬חדרי‬
‫לימוד‪ ,‬חדרי התכנסות‪ ,‬ספרייה‪ ,‬חדר אוכל‪ ,‬חדר מחשבים‪,‬‬
‫מרכז מבקרים אור‪-‬קולי‪ ,‬וכן שטחים פנימיים וחיצוניים‬
‫לפעילות גופנית‪ ,‬כמו חדרי כושר‪ ,‬בריכות שחייה‪ ,‬מגרש‬
‫משולב למשחקים‪ .‬שטחו הבנוי של המבנה הוא ‪ 7,500‬מ"ר‬
‫ועלות הקמתו היא כ‪ 100-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫פרופ' פדרו חודז‪ ,‬נציג ‪ Saxum‬שהגיע מספרד כדי להקים את‬
‫הפרויקט בארץ‪ ,‬החליט שהפרויקט יוקם בשיטת ‪ .IPD‬הקשר‬
‫איתי ועם חברת ‪ C2‬נוצר כאשר הקרן חיפשה מנהל פרויקט‬
‫להקמה בשיטה המיוחדת‪ .‬חודז יצר קשר עם פרופ' רפאל זקס‬
‫מהיחידה להנדסת מבנים וניהול הבנייה בפקולטה להנדסה‬
‫אזרחית בטכניון ומומחה בעל שם עולמי לבנייה רזה ובמידול‬
‫מידע למבנים (‪ )BIM‬אשר הפנה אותו אלי‪.‬‬
‫משרד האדריכלים שמתכנן את הפרויקט הוא משרד ירושלמי‬
‫ותיק "גולדשמידט‪-‬ארדיטי‪ -‬בן נעים"' בהובלת האדריכל נתן‬
‫גולדשמיט‪ .‬תחילתו של המיזם בחוסר אמונה שלי שתהליך‬
‫כזה יוכל להתקיים בתרבות הבנייה הקיימת בארץ‪ .‬הקושי‬
‫היה לאתר קבלן שיסכים למודל הניהול המשותף‪ .‬ד"ר דוד‬
‫כהן‪ ,‬הבעלים של חברה קבלנית ותיקה "דוד ומאיר כהן יזום‬
‫ובנייה" הסכים לשיטה החדשנית הזו‪ ,‬בתנאי שימונה לפרויקט‬
‫מנהל פרויקט מטעם היזם‪ ,‬שיהיה אחראי על ניהול התכנון‬
‫והפיקוח‪ .‬זו היה השלב הראשון בגיור השיטה‪ .‬חברת ‪ C2‬בע"מ‬
‫קיבלה על עצמה לשמש נציג היזם בארץ וכמנהלת הפרויקט‬
‫מטעם היזם‪.‬‬
‫מאחר והשיטה מיושמת לראשונה בארץ‪ ,‬נוצר הצורך לערוך‬
‫לראשונה הסכם להקמה משותפת‪ .‬לצורך זה נבחר ההסכם‬
‫המעודכן ביותר של הארגון ‪ .ConsensusDOCS‬על מנת‬
‫להתאים את ההסכם לתרבות הבנייה בארץ ולחוקיה‪ .‬נכתב‬
‫נספח להסכם בעברית שמסדיר את ההתאמות הנדרשות‬
‫לחוקים ולתקנות הרלוונטיות לבנייה בארץ‪.‬‬
‫בינואר ‪ 2012‬החל התכנון של הפרויקט בהובלת ה‪.CPD-‬‬
‫במאי ‪ ,2013‬עם קבלת היתר לדיפון וחפירה‪ ,‬החלו עבודות‬
‫הדיפון והחפירה‪ .‬בפברואר ‪ 2014‬החלו עבודות הבנייה‬
‫כשהצפי הוא לסיום הבנייה בחודש יוני ‪.2016‬‬
‫בתום שלב התכנון ולקראת שלב הקמת המבנה נוצר משבר‬
‫בתהליך השיתוף בין הקבלן לבין מנהל הפרויקט‪ .‬משבר אשר‬
‫כמעט והביא לפירוק "החבילה"‪ .‬המשבר נפתר על בסיס הרצון‬
‫של כל הצדדים לקיים תהליך ייחודי זה ולהביא את הפרויקט‬
‫לסיומו על‪-‬פי עקרונות של שיתוף ושקיפות‪.‬‬
‫בפרויקט מיושמים כמעט במלואם כל העקרונות המהותיים‬
‫של ה‪ .IPD -‬צוות האתר נבחר בהסכמה בין השותפים‪.‬‬
‫ארבעת השותפים לפרויקט הנבנה באבו גוש בשיטת‬
‫‪ ,IPD‬בעת סיור באורחני "קרן סקסום" בצפון ספרד‪ .‬מימין‬
‫לשמאל‪ :‬המהנדס ד''ר אורי שקד‪ ,‬האדריכל נתן גולדשמידט‪,‬‬
‫הקבלן ד''ר דוד כהן ונציג הקרן בישראל פרופ' פדרו חודז‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬
‫‪35‬‬
‫המכרזים של קבלני המשנה יוצאים דרך הקבלן הראשי אך‬
‫המו"מ הוא משותף והבחירה נעשית תוך כדי קונסנזוס‪.‬‬
‫מתקיימות ישיבות שבועיות בדרג ‪ CPD‬ובשלב הביצוע‬
‫מתקיימות בנוסף להן ישיבות ביצוע משותפות בדרג ‪ .PET‬גם‬
‫ההחלטות בדרג הביצוע מתקבלות בשיתוף‪ .‬לרבות החלטות‬
‫שיש להן משמעות של עלויות‪.‬‬
‫בתחילה התכנון היה מבוזר‪ .‬בשל הרצון של היזם לבנייה‬
‫של מודל ‪ BIM‬לפרויקט‪ ,‬הופעלה חברה חיצונית שנותנת‬
‫שירותי מידול לפרויקט‪ .‬המודל כיום מכיל ארבעה מימדים‬
‫ומשמש לתיאום תכנון‪ ,‬איתור התנגשויות‪ ,‬חישובי כמויות‪,‬‬
‫תכנון ביצוע וכד'‪ .‬התכנון הוא עדיין מבוזר וכל מתכנן עובד‬
‫במערכת שלו ולכן תהליך המידול כולל שרטוט מחדש של‬
‫כל תוכנית במודל תלת‪-‬מימדי‪ ,‬דבר המסרבל את התהליך‪.‬‬
‫ככל שמשרדי התכנון יעברו לעבוד במודל ‪ ,BIM‬התהליך יהיה‬
‫פשוט ומהיר‪ .‬בשל הביזור של התכנון התוכניות עדיין מופקות‬
‫על בסיס שרטוט בדו‪-‬מימד של כל מתכנן‪.‬‬
‫יושם חלקית בפרויקט‪ ,‬יש ל‪ BIM-‬יתרונות עצומים בתכנון‪,‬‬
‫במעבר חלק משלב התכנון לשלב הביצוע ובליווי הביצוע‬
‫עצמו‪.‬‬
‫‪ IPD‬אינה רק שיטת הקמה היא תרבות ניהול תכנון וביצוע‪.‬‬
‫זו תרבות של אמון‪ ,‬שיתוף‪ ,‬הקשבה לזולת והבנת נוסחת‬
‫ה‪.WIN-WIN-‬‬
‫יישום השיטה אפשרי כאשר ניתן להסכים על עלות מטרה‬
‫בשלבים המוקדמים‪ .‬מתאימים ליישום בשיטה זו הם בעיקר‬
‫פרויקטים שתכולתם מוגדרת והקבלן יכול לאמוד את העלות‬
‫על סמך התכנון הסופי‪ .‬לדוגמה ‪ -‬מגדלי מגורים ומבני‬
‫משרדים ברמת גימור מוגדרת‪.‬‬
‫מאחר ובחירת הקבלן נעשית על בסיס כישורים ואמון יש‬
‫קושי ביישום של השיטה בהקמת פרויקטים שחל עליהם חוק‬
‫חובת המכרזים‪ .‬כל שיטת התשלום לקבלן שמחייבת שקיפות‬
‫מלאה עלולה להיות בעייתית ליישום‪.‬‬
‫מסקנות ראשונות מיישום שיטת ה‪IPD-‬‬
‫שיתוף הפעולה בין השותפים לפרויקט מוכיח כבר עתה את‬
‫עצמו כמניב פירות‪ .‬למרות כל הקשיים האמיתיים המתעוררים‬
‫בפרויקט‪ ,‬השותפים פועלים כצוות ומקבלים החלטות‬
‫במשותף ובהסכמה‪ .‬במהלך התהליך נלמדו גבולות השיתוף‬
‫והמגבלות שיש לכל שותף בהתנהלות המשותפת‪ .‬המזמין‬
‫הספרדי שבע רצון מהפעלת השיטה בגרסתה הישראלית‬
‫ותומך בה ובצוות‪ .‬בתהליך נוצרו הדפוסים להבטחת השקיפות‬
‫של עלויות הקבלן ותהליך התחשבנות מתנהל לשביעות הרצון‬
‫של כל השותפים‪.‬‬
‫על אף הפקפוק‪ ,‬חוסר האמון והאופי השמרני של הענף‪ ,‬שיטת‬
‫‪ IPD‬מתגלה כשיטת הקמה מצויינת לאלו היודעים ליישם‬
‫אותה נכון‪ .‬זוהי שיטה שיש בה רק יתרונות בתנאי שיש בחירה‬
‫נאותה של המשתתפים בפרויקט‪ .‬שכן להסכם ה‪ IPD-‬דרושים‬
‫שותפים היכולים להיות שותפים לחדשנות שבשיטה‪.‬‬
‫השיטה נותנת יתרון עצום לקבלן שיש לו יכולת הנדסית ראויה‬
‫ושיכול לתרום מנסיונו בתכנון ובביצוע כבר בשלב התכנון‪.‬‬
‫אף כי תכנון בטכנולוגיית ‪ ,BIM‬שהוא מעקרונות השיטה‪,‬‬
‫ד"ר אורי שקד‬
‫מוסמך הטכניון בהצטיינות במגמה‬
‫להנדסת מבנים בפקולטה להנדסה‬
‫אזרחית ( ‪ ,)1987‬מגיסטר למדעים‬
‫במדעי הבנייה בפקולטה להנדסה אזרחית‬
‫בטכניון (‪ )1989‬וד"ר למדעים בתחום‬
‫כלכלה וניהול הבנייה מהפקולטה להנדסה‬
‫אזרחית בטכניון (‪ .)1993‬ד"ר להנדסה‬
‫אזרחית בטכניון‪ .‬ד"ר שקד הוא מייסד ובעלים של חברת‬
‫"סי בריבוע בע"מ" העוסקת בניהול ופיקוח על פרויקטים‬
‫בתחום הבנייה והתשתיות‪ .‬החברה עוסקת בייעוץ‪ ,‬ניהול‬
‫ובקרת לוחות זמנים ונחשבת מובילה בתחומה בנושא‬
‫ניהול ובקרת לוחות זמנים‪ .‬ד"ר שקד‪ ,‬יחד עם ד"ר גאד‬
‫גארוש‪ ,‬יסדו את חברת ‪ P2C‬העוסקת במתן שירותי ‪BIM‬‬
‫לחברות בנייה וקבלנים‪ .‬בנוסף החברה מעניקה שירותים‬
‫של ניהול‪ ,‬ביצוע ובקרת איכות בפרויקטי בנייה‪ .‬ד"ר שקד‬
‫הוא חבר ועד איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ויו"ר תא‬
‫הניהול באיגוד‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫הנדסת בנייה ותשתיות‪ ,‬גליון ‪ ,63‬מאי ‪2015‬‬