SKAT i forbindelse med ejendomskøb.

Ejendomsforeningen Danmark
Skattemæssige forhold i
forbindelse med erhvervelse af
investeringsejendomme
Kontakt
Morten Schougaard Sørensen
KPMG Odense
Tlf. 25 29 40 59
Mail: [email protected]
Agenda
• Fordeling af anskaffelsessummer i forbindelse med erhvervelse af investeringsejendomme
• Skattemæssige afskrivninger og satser
• Skattemæssig vedligeholdelse vs. skattemæssig forbedring
• Fradragsret for låneomkostninger på prioritetslån
• Grundejernes Investeringsfond og SKAT
• Øvrige forhold - skattemæssige overvejelser - valg af virksomhedsform
• Øvrige forhold - ejendomsavancer
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
1
Fordeling af anskaffelsessummer for investeringsejendomme
Afskrivningsloven stiller følgende krav i relation til
fastsættelse af fordelingen af anskaffelsessummen i
forbindelse med erhvervelse af ejendomme
• Afskrivningsloven § 45 stk. 2 "Ved salg af aktiver omfattet af
denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på
anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede
kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af
overdragelsen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler,
bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og
andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foretages
fordelingen under ét og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv.
Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed
eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver"
• Der er et klart krav om, at fordelingen skal foretages
• Fordelingen fastsættes mellem uafhængige parter og skal som
udgangspunkt accepteres af SKAT
Eksempel:
kr.
Grund
600.000
Bygning
4.000.000
Elevator
400.000
Varmtvandsinstallationer
500.000
Hvidevarer
80.000
Ringeanlæg
12.000
Anskaffelsessum i alt
5.592.000
• I skal være omhyggelige og få sat værdier på alle
installationstyper, garager m.v.
• Vi ser ofte, at der historisk ikke er foretaget fordeling af
købesum og afskrevet på installationer i boligejendomme og på
garager
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
2
Skattemæssige afskrivninger og satser
Hvilke ejendomme er afskrivningsberettigede/ikkeafskrivningsberettigede:
"Afskrivningslovens § 14
Stk.1. Erhvervsmæssigt benyttede bygninger afskrives særskilt for
hver enkelt bygning efter reglerne i dette kapitel.
Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan afskrivning ikke foretages
på bygninger, der anvendes til
1) kontor,
2) virksomhed som pengeinstitut, realkreditinstitut, kreditinstitut,
garantifond, forsikringsselskab, værdipapircentral, fondsbørs,
fondsmæglerselskab samt lignende virksomhed inden for den
finansielle sektor, herunder betalingsformidling,
3) drift af postvirksomhed, bortset fra bygninger, hvori der sker
postsortering med industrielt præg,
4) beboelse eller hertil knyttede formål, bortset fra hoteller og
campinghytter samt døgninstitutioner og bygninger, der er
omfattet af lov om social service, og som udsættes for et
tilsvarende slid, jf. dog nr. 5,
5) hoteller og plejehjem, der er opdelt i ejerlejligheder, eller
6) hospitaler, fødeklinikker, lægeklinikker og -huse,
tandlægeklinikker, klinikker for fysioterapi samt anden virksomhed
med sygdomsbehandling.
Stk. 3. Uanset stk. 2, nr. 1-3, kan bygninger eller lokaler, der er
beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt benyttede bygninger
afskrives, når de pågældende bygninger eller lokaler tjener driften
af den virksomhed, hvortil de afskrivningsberettigede bygninger
anvendes. Under samme betingelser omfatter bestemmelsen i 1.
pkt. også udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser,
hegn eller lignende, dog ikke udgifter til erhvervelse af grund.
Uanset stk. 1 kan bygninger eller lokaler, dog bortset fra garager og
laboratorier, der er beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt
benyttede bygninger, hvorpå der ikke kan afskrives efter stk. 2,
heller ikke afskrives, når de pågældende bygninger eller lokaler
tjener driften af den virksomhed, hvortil de ikke-afskrivningsberettigede bygninger anvendes. Under samme betingelser
omfatter bestemmelsen i 3. pkt. også udgravninger, veje,
gårdspladser, parkeringspladser, hegn eller lignende."
• Ejendommene afskrives lineært med 4 % p.a.
• Afskrivningsberettigede ejendomme og installationer heri
afskrives samlet.
• Driftsmidler udskilles og afskrives særskilt med 25 %
saldoafskrivning. Sondringen mellem bygning og driftsmidler
fastsættes på basis af om aktivet i henhold til tinglysningsloven
vil blive anset som værende en del af ejendommen eller ikke.
Særlig 115% regel frem til 31. december 2013.
• Ejendomme, som både indeholder afskrivningsberettigede og
ikke afskrivningsberettigede lejemål, kan afskrives
forholdsmæssigt, i det omfang det afskrivningsberettigede areal
overstiger 300 m². eller 25 % af ejendommens samlede areal.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
3
Skattemæssige afskrivninger og satser
Særligt vedrørende installationer
§ 15. Installationer, der udelukkende tjener bygninger, hvorpå der
kan afskrives efter § 14, behandles og afskrives som de nævnte
bygninger. Det gælder dog ikke installationer, hvorpå der har
kunnet afskrives efter stk. 2 eller 3.
• Installationer i boligejendomme med flere end 2 lejemål, dvs.
ikke i en- og tofamilieshuse og porteføljer af ejerlejligheder.
• Installationer afskrives på basis af installationens levetid med
tillæg af 3 % p.a.
Stk. 2. Installationer, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt,
og som ikke er omfattet af stk. 1, afskrives særskilt for hver
enkelt installation efter reglerne i dette kapitel. Såfremt flere
installationer vedrørende en bygning er anskaffet i samme
indkomstår, kan de pågældende installationer dog afskrives
under ét.
Stk. 3. Installationer, der benyttes til både erhvervsmæssige og
private formål, afskrives særskilt. Afskrivning beregnes af den
samlede anskaffelsessum. Af den beregnede afskrivning kan ved
opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages et beløb, der
svarer til den erhvervsmæssige benyttelse i det pågældende
indkomstår.
Stk. 4. Der kan ikke afskrives på installationer i
beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder
(en- eller tofamilieshuse). Ejere af ejerlejligheder, der benyttes til
beboelse, kan ikke afskrive på installationer i den bygning, hvori
ejerlejligheden findes.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
4
Skattemæssig vedligeholdelse vs. skattemæssig forbedring
Sondringen mellem skattemæssig vedligeholdelse og
skattemæssig forbedring påkalder sig ofte opmærksomhed hos
SKAT i forbindelse med ligningen
Nyerhvervede ejendomme
• I de første 3 års ejertid for en ejendom kan der maksimalt fradrages
et beløb svarende til 25 % p.a. af lejeindtægten som skattemæssig
vedligeholdelse. Tallet akkumuleres i det omfang det ikke udnyttes.
Dvs. er der ikke afholdt udgifter i år et og to, kan der fradrages op til
75 % i år 3. For det første år beregnes på basis af helårsleje selvom
at ejendommen kun har været ejet en del af året.
• Reglen er ofte en fordel, da SKAT ikke vurderer, om udgiften, der er
afholdt i sin substans, er en forbedring. Det eneste krav for at
udgiften kan behandles som vedligeholdelse er, at den ikke vedrører
forbedring udover den stand som ejendommen havde ved
opførelsen.
• For nyerhvervede en- og tofamilieshuse udgør satsen 35 %.
Efter 3 år
• Vedligeholdelsesandelen opgøres på basis af levetiden for de
enkelte dele af ejendommen og med udgangspunkt i standen af
ejendommen, da den nuværende ejer overtog ejendommen.
• SKAT har forskellige levetider for forskellige dele af ejendommen,
vinduer 25 år, hvidevarer normalt 10 år m.v.
• Maling og afhøvling af gulve accepteres normalt som
vedligeholdelse.
• 5 % straksfradrag på afskrivningsberettigede ejendomme
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
5
Fradragsret for låneomkostninger på prioritetslån
Selskaber
• Der er ikke fradrag for låneomkostninger på prioritetslån ved
optagelsen. Låneomkostninger og kurstab er i stedet
fradragsberettigede over den periode, hvor lånet afdrages.
Dette ses ofte glemt.
• Selskaber er generelt skattepligtige af gevinster og tab på gæld.
Personer
• Personer er ikke skattepligtige af kursgevinster/-tab på gæld,
bortset fra valutalån.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
6
Grundejernes Investeringsfond og SKAT
En del af den modtagne leje vedrører Boligreguleringslovens
§ 18 b.
Skattemæssigt anses denne del af lejen fortrinsvis at dække
følgende vedligeholdelses og forbedringsudgifter:
• Skattemæssige forbedringer afholdt i regnskabsåret som har
karakter af lejeretlig vedligeholdelse (f.eks. et nyt tag på
ejendommen)
• Skattemæssig vedligeholdelse i året
• Skattemæssige forbedringer afholdt i tidligere år som har
karakter af lejeretlig vedligeholdelse.
Effekten af reglerne er:
• Vi kan få skattemæssig fradrag for skattemæssige
forbedringsudgifter - forudsat det er lejeretlig vedligeholdelse
• Vi har fradrag for indbetalinger til GI
• Vi er skattepligtige af udbetalinger fra GI
• Renter som modtages på indestående fra GI er ikke
skattepligtige.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
7
Øvrige forhold - skattemæssige overvejelser - valg af virksomhedsform
Selskab
Personlig regi
• Indkomst for selskaber beskattes med 25 % i 2013, 24,5 % i
2014 og faldende til 22 % frem til 2016.
• Personer kan ved valg af beskatning efter virksomhedsskatteordningen opnå en beskatning med samme satser som
for selskaber for den del af indkomsten som opspares i
virksomheden.
• Udbytte beskattes med 42 % (27 % op til 48.300 kr. og 96.600
kr. for ægtefæller).
• Efter eventuel afståelse af ejendommene kan provenuet efter
selskabsskat forblive i selskabet og hæves som udbytte i takt
med ejerens behov.
• Muligt ved etablering af holdingselskab af afstå aktier/anparter i
dattervirksomheder skattefrit. Herved kan sælger opnå værdi af
den kredit der ligger i eventuel udskudt skat.
• Ved overdragelse af ejendomsselskaber til nærtstående kan der
i forbindelse med kursfastsættelsen af aktierne generelt ske
omregning af ejendommenes værdi til offentlig vurdering.
• Hævninger beskattes som personlig indkomst henholdsvis
kapitalindkomst med op til 56 %.
• Efter eventuel afståelse af ejendommene kan provenuet efter
virksomhedsskat forblive i virksomheden og hæves over en
årrække - i det omfang der blot bevares mindst en ejendom.
• Ved overdragelse af ejendomme i personlig regi til nærtstående
kan ejendommene værdiansættes til offentlig vurdering minus
15 %.
• Kapitalafkastordningen - Pas på. Kapitalafkastsatsen er lav.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
8
Øvrige forhold - Ejendomsavancer
Ejendomsavanceopgørelser
• Skattesatsen for beskatning af ejendomsavancer er den
samme som for øvrig skattepligtig indkomst. Der gives et årligt
forbedringstillæg på 10 tkr. i ejertiden i det omfang der ikke er
foretaget skattemæssig forbedring i årene. Bortset herfra er der
ikke nedslag i ejendomsavancerne.
• Særlige overgangsregler for ejendomme anskaffet før 1993,
hvor den oprindelige anskaffelsessum kan pristalsreguleres
frem til 1993, eller der kan anvendes særlige beregningsregler
omkring 1993 og 1996 vurderingen.
• Ejendomsavancer er kildeartsbegrænsede, dvs. tab ved salg af
ejendom kan ikke modregnes i øvrige indkomster ligesom tab
ikke kan anvendes af andre selskaber i en sambeskatning.
• Overvej omstrukturering, hvis der i en koncern er selskaber
som har ejendomme med potentielle positive avancer og andre
selskaber med potentielle negative avancer.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with
KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
9
Denne præsentation indeholder alene en generel gennemgang af et
emne, som KPMG efter aftale kan yde nærmere rådgivning om. Selvom
fejl og mangler i præsentationen er forsøgt undgået, kan KPMG ikke
påtage sig noget ansvar for dispositioner, som foretages uden vores
forudgående rådgivning.
© 2013 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish
limited liability company and a member firm of the KPMG network of
independent member firms affiliated with KPMG International
Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved.
The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered
trademarks or trademarks of KPMG International Cooperative (KPMG
International).