Redovisning av exploateringsaffärer 151106

Exploateringsredovisning
2015-11-05
Mattias Haraldsson
Ekonomihögskolan, Lunds universitet
1
Exploatering
Exploateringsredovisning, vad är det?
Komplext och rörigt:
• Många aktiviteter, avdelningar och aktörer måste
organiseras och samordnas
• Flera olika ekonomiska ”händelser” måste hanteras i
redovisningen när de inträffar.
22
Olika typer av exploatering
• Kommunen iordningställer byggklar mark och säljer
eller använder till egna anläggningar.
• Kommunen säljer obearbetad mark som exploatör
iordningställer och bygger på. (kan innebära att
exploatör iordningställer mark/anläggningar åt
kommunen)
• Marken ägs av exploatör. Exploateringsavtal skrivs
med markägaren (kan innebära att exploatör lämnar
över/iordningställer mark/anläggningar åt
kommunen).
• Olika mixar…
33
Det som normalt uppstår frågetecken kring när det
gäller exploateringsredovisning är
missförstånd/oklarheter rörande relationerna mellan:
•
•
•
•
exploateringskalkylen
finansieringsfrågor
budgetprinciper
redovisningsprinciper
Alla delar hänger ihop, men har delvis olika syften och
styrs av olika principer…
Exploateringskalkylen
Normalt huvudsakligen en sammanställning av ”in- och
utbetalningar” som avgränsas till att genomföra
detaljplanen (dvs ej framtida DoU)
Inkomster
Utgifter
45 mkr
38 mkr
Nettoexploatering
+7 mkr
Exploateringskalkylen
Inkomster
Utgifter
Områdesgemensamma åtgärder
45 mkr
5 mkr
(Detaljplan, utredningar, projektledning, arkeologi etc.)
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
Nettoexploatering
10 mkr
10 mkr
5 mkr
8 mkr
+7 mkr
Exploateringskalkylen
Inkomster
Försäljning av mark
Gatukostnadsersättning
(”exploateringsbidrag”)
Anläggningsavgifter VA
Utgifter
Områdesgemensamma åtgärder
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
Nettoexploatering
25 mkr
10 mkr
10 mkr
5 mkr
10 mkr
10 mkr
5 mkr
8 mkr
+7 mkr
Process, finansiering och ekonomiska händelser
Inkomster
Försäljning av mark (25 mkr)
Anläggningsavgifter (10 mkr)
Gatukostnadsersättning (10 mkr)
Utgifter
Områdesgemensamma
åtgärder (5 mkr)
Åtgärder på mark (8 mkr)
Åtgärder för Va (10 mkr)
Åtgärder på gator (10 mkr)
Åtgärder i park (5 mkr)
Finansieringsutmaning
Klassificeringsfrågan är vattendelaren
10
Klassificeringsfrågan
• Med anläggningstillgång förstås tillgång som är
avsedd för stadigvarande bruk eller innehav. KRL 6:1.
Här ingår normalt alla kommunalt ägda anläggningar;
gator, parker, va-anläggningar, skolor etc.
• Med omsättningstillgång förstås annan tillgång. KRL
6:1
• Omsättningstillgång – ej stadigvarande bruk eller
innehav = tomtmark som iordningsställts i avsikt att
försäljas.
Det avskiten som avgör (inte huruvida man lyckas
sälja eller inte…)
11
Kalkylen ur ett klassificeringsperspektiv
Inkomster
45 mkr
Utgifter
Områdesgemensamma åtgärder
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
5 mkr
10 mkr
10 mkr
5 mkr
8 mkr
Nettoexploatering
+ 7 mkr
Fördelas
AT VA
AT Gata
AT Park
OT ExpAvd
Anskaffningsvärdet byggs i princip upp på
samma sätt för anläggningstillgångar och
omsättningstillgångar
13
Att identifiera anskaffningsvärdet för
anläggnings- och omsättningstillgångar
Anskaffningsvärde = Huvudsakligen direkt hänförliga utgifter.
Anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Mark (bokfört värde alt inköpspris)
Mark (bokfört värde alt inköpspris)
Inköpspris/produktion i egen regi
Iordningställande av plats, rivning,
miljösanering, arkeologi
Iordningställande av plats, rivning,
miljösanering, arkeologi
Konsulttjänster/projektering
Konsulttjänster/projektering
Hänförliga omkostnader
Hänförliga omkostnader
Ränteutgifter
Ränteutgifter
(Internt nerlagd tid)
(Internt nerlagd tid)
14
Mental karta: Direkt hänförliga utgifter
Ekonomisk redovisning för VA-branschen
…utgifter som är någorlunda direkt hänförbara
till anskaffningen (bringa tillgångarna på plats).
15
Internt nerlagd tid plus omkostnader
Allmänna omkostnader
Förvaltningsstöd och ledning
Ekonom
Lokaler
Gråzon: Vid tveksamhet bör
Nej
Nej
Tveksamt
Tveksamt
försiktighetsprincipen gälla.
Arbetsredskap: Telefon, PC, Fordon
Restriktivt
Omkostnader som är rörliga med projektet Ja
Lön + PO
Ja
16
”Vederlagsfria” överlåtelser skall värderas
RKR 11.4:
Anskaffningsvärdet för en materiell anläggningstillgång
som förvärvats genom:
- byte av icke monetär tillgång
- gåva
- eller på annat sätt erhållits genom överlåtelse utan
eller mot symboliskt vederlag
är tillgångens verkliga värde, dvs den utgift som vid
anskaffningstillfället skulle krävts för att anskaffa en
identisk eller likvärdig tillgång.
Värderingsprinciperna skiljer mellan
anläggningstillgångar och
omsättningstillgångar!
18
Värdering
Materiella anläggningstillgångar värderas i förhållande
till sin ursprungliga servicepotential, RKR 11.4 och RKR
19.
– Pröva kapaciteten
Omsättningstillgångar, dvs. tomtmarken ska tas upp till
det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet
på balansdagen, KRL 6:7.
– Pröva anskaffningsvärdet mot marknaden
19
OBS det är inte kalkylen som skall värderas!
Inkomster
Försäljning av mark
Gatukostnadsersättning (exploateringsbidrag)
Anläggningsavgifter VA
Kalkyl
25 mkr
10 mkr
10 mkr
Utgifter
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
10,5 mkr
11 mkr
6,5 mkr
12 mkr
Nettoexploatering
+ 5mkr
Prognos
+5 mkr
+5 mkr
- 5 mkr
OBS det är de försäljningsbara tomterna som
skall värderas!
Inkomster
Försäljning av mark
Gatukostnadsersättning (exploateringsbidrag)
Anläggningsavgifter VA
Kalkyl Prognos Värdering
25 mkr
25 mkr
10 mkr
10 mkr
Utgifter
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
Nettoexploatering
Värdemarginal
10,5 mkr
11 mkr +5 mkr
6,5 mkr
12 mkr +5 mkr
+ 5mkr - 5 mkr
17 mkr
+7 mkr
Värdering utifrån risk
Objekt
Anskaffnings
värde per
kvm
Bedömt pris Bedömning
per kvm
1
250 kr/kvm
325 kr/kvm
Låg risk pga. av god värdemarginal. Flera
tomter redan sålda. God efterfrågan.
2
380 kr/kvm
380 kr/kvm
Industritomter med stora utgifter för
sanering. Svag efterfrågan. Närliggande
industriområden har sålts för ca 350
kr/kvm. Befarat nedskrivningsbehov.
Fördjupad utredning inledd.
etc
22
Kostnadsredovisningen skiljer mellan
anläggningstillgångar och
omsättningstillgångar
23
Kostnadsredovisning
Anläggningstillgångar kostnadsredovisas genom
avskrivningar
Omsättningstillgångar kostnadsredovisas genom
uttag ur omsättningstillgången och kostnaden är
lika med den sålda marken anskaffningsvärde.
24
Med påföljande avskrivningskostnader i
resultaträkningen
Resultaträkning
Kommunens
anläggningar
År
År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10
Va-anläggningar
50
0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21
0,21
Gator
33
0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33
0,33
Park
20
0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33
0,33
25
Kostnadsredovisning av
omsättningstillgångar
Omsättningstillgång = 12 mkr, 4 tomter (lika
stora) dvs anskaffningsvärde 3 mkr st.
Markvärdet ingår.
År
Händelse
Kostnad
OmsT
År 2
12 mkr
Å3
Tomt 1
säljs
3 mkr
Omsättningstillgång
minskar till
9 mkr
År 4
Tomt 2 och 6 mkr
3 säljs
omsättningstillgång
minskar till
3 mkr
År 5
Tomt 4
säljs
omsättningstillgång
minskar till
0 mkr
3 mkr
26
Redovisning av intäkter under
exploateringsprocessen
27
Från inkomst till intäkt =
Försäljning av fastigheter s.k.
köpeskillingsaffärer
RKR 18:1
Vid försäljning av fastigheter (och tomter) skall inkomsten
normalt intäktsförs vid dagen för tillträdet (faktiskt ägarskifte).
Krav: 1) Inkomsten kan beräknas 2) Utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt.
Vid försäljning av omsättningstillgång (exploateringstomt!!) –
redovisas brutto dvs hela köpeskillingen som intäkt och hela
anskaffningsvärdet som kostnad i resultaträkningen.
28
Resultateffekt vid försäljning av
exploateringstomt
• Försäljning av tomter för samma köpeskilling, 4x6,25 mkr = 25
mkr. År 3, 1 tomt, år 4, 2 tomter, år 5, 1 tomt.
• Omsättningstillgång = 12 mkr, 4 tomter (lika stora) dvs
anskaffningsvärde 3 mkr st.
Inkomster
Försäljning av mark
Resultaträkning
År 3 År 4 År 5
25,0mkr Intäkter
6,25 12,50 6,25
Utgifter
Åtgärder på mark för bebyggelse 12,0mkr Kostnader 3,00
Årets resultat exploatering
6,00 3,00
3,25 6,50 3,25
Anläggningsavgifter, Gatukostnadsersättning och
exploateringsbidrag.
Anläggningsavgift, Gatukostnadsersättning och andra s.k.
Exploateringsbidrag är exempel på vad som i redovisningen
benämns som Investeringsbidrag.
”I den mån en avgift eller ett bidrag är hänförbart till en
investering, ska inkomsten intäktsföras på ett sätt som
återspeglar investeringens nyttjande och förbrukning. ” (RKR:
18.1)
30
Redovisning av investeringsbidrag
• Investeringsbidraget matchas med
avskrivningarna för respektive anläggning.
Kommunens anläggningar År
Anläggningsavgift (10 mkr)
Va-anläggningar
50
Gatukostnadsersättning (10 mkr)
Gator
33
Park
20
Resultaträkning
År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9
Intäkt
0,20 0,20 0,20 0,20 0,20
Kostnad 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21
0,20
0,21
0,38 0,38 0,38 0,38 0,38
Kostnad 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33
Kostnad 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33
0,38
0,33
0,33
Intäkt
31
Köpeskilling, gatukostnadsersättning och
investeringsbidrag
Köpeskillingsaffär
Investeringsbidrag/gatukostnadsersättning
/exploateringsbidrag
Köpeskilling är ett pris som både
köpare och säljare överenskommit för
ett förutbestämt objekt (=fastighet).
Inbetald avgift eller bidrag som syftar
till att täcka utgifter för att
iordningställa en anläggningstillgång.
Innebär att äganderätten till
fastigheten övergår till annan
(tillträdesdagen).
Innebär inget skifte av äganderätt.
Registreras i fastighetsregistret.
Stämpelskatten beräknas på
köpeskillingen.
De sammanfattande effekterna
Resultaträkning
Intäkter
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 Etc.
tomtförsäljning
6,25 12,50 6,25
anläggningsavgifter
0,20 0,20 0,20 0,20 0,20
gatukostnadsersättning/
exploateringsbidrag
0,38 0,38 0,38 0,38 0,38
Kostnad
tomtförsäljning
3,00 6,00 3,00
avskrivningar VA
0,21 0,21 0,21 0,21 0,21
avskrivningar Gata&Park
0,66 0,66 0,66 0,66 0,66
Resultateffekt
3,25 6,20 2,95 -0,30 -0,30 -0,30
33
Uppföljning av kalkyl
Inkomster
Försäljning av mark
Gatukostnadsersättning
(eventuella ”exploateringsbidrag”)
Anläggningsavgifter VA
Utgifter
Områdesgemensamma åtgärder
Åtgärder för Va
Åtgärder på gator
Åtgärder i park
Åtgärder på mark för bebyggelse
Nettoexploatering
Kalkyl
25 mkr
10 mkr
Utfall
27 mkr
10 mkr
10 mkr
10 mkr
5 mkr
10 mkr
10 mkr
5 mkr
8 mkr
+ 7mkr
8 mkr
12 mkr
8 mkr
5 mkr
11 mkr
+ 3 mkr
34
Lycka till!
Och glöm inte…
35
Redovisning är viktigt!
Kontakta mig gärna med frågor!!
Mattias Haraldsson
[email protected]
070-612 76 00
36