Affärsplan 2010–2012

»Vi arbetar långsiktigt med
smarta, hållbara lösningar!«
Affärsplan
2010–2012
Kortversion
1
Inledning
Fastigheter och människors boendevillkor är en produkt med lång livslängd. Därför
är det naturligt för oss att använda ett långsiktigt tänkande i vår affärsplan.
Vi arbetar konsekvent i affärsplanen utifrån det sociala, ekologiska och ekonomiska perspektivet. Det går en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom
de tre områdena och vidare genom delaktighet av alla medarbetare till respektive
avdelnings verksamhetsplan.
I bakgrunden finns även ägardirektiv och kommunfullmäktiges inriktningsmål.
Där utöver finns en personalplan som ska stödja genomföranden av de verksamhetsplaner som tas fram.
2
3
Affärsidé
Bostaden ska:
• Äga, bygga, förvärva, hyra och förvalta bostäder och lokaler i Umeå kommun.
• Erbjuda prisvärt boende i Umeå kommun.
• Vara marknadsledande ägare och förvaltare av flerbostadshus i Umeå kommun.
• Skapa hög attraktivitet till hyresrättsboende genom en mångfald av lösningar utifrån varierande behov.
• Genom högklassig service och kundfokus skapa stabilitet, låg flyttrotation och därmed kostnadseffektiv bostadsförvaltning.
• Genom samverkan med kommunens förvaltningar, universitetet och näringslivet uppnå optimala lösningar för offentliga lokaler och bostadsprojekt.
Omvärldsfaktorer 2009
• Umeå kommuns tillväxt
Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 är en tillväxt som ska leda till 200 000 invånare år 2050. Konkret innebär det en byggnadstakt på närmare 300 lägenheter per år.
Studenttillströmningen har ökat kraftigt i hela landet och Umeå universitet har
tagit in 3 000 fler studenter än föregående år. Detta beror på att åldersgruppen
som lämnat gymnasiet är mycket stor, kombinerat med en svag arbetsmarknad
för unga. Därför måste vi förbereda oss för att kunna möta behovet av små billiga
lägenheter för unga.
• Ekonomisk utveckling nationellt
Det senaste årets fallande räntekostnader har pressat ner konsumentprisindex
under nollstrecket. Inflationen väntas ligga under 2 procent för 2010 och 2011.
Dessutom ökar arbetslösheten och bedöms nå sin topp kring 11 procent under
hösten 2010.
Dagens extremt låga räntor, framförallt på korta bindningstider talar för att
höjningarna kan komma något tidigare än vad som motiveras av inflation och
resursutnyttjande. Under 2010 bedöms reporäntan öka med cirka 1,5 procent
och ytterligare 1 procent under 2011 för att landa kring 3 procent. Det kommer
naturligtvis att först och främst påverka den del av Bostadens lånestock som ligger
med korta räntebindningstider.
• Hyresutveckling för 2010
Vision
Bostadens vision är att erbjuda det bästa möjliga boendet i Umeåregionen – socialt,
ekonomiskt och ekologiskt. Detta uppnås genom långsiktigt och hållbart byggande
samt professionell förvaltning.
Bostaden vill skapa bostadsområden som är formade med omsorg. Byggnader
och skötseln av dessa utgår från smarta lösningar som ger god ekonomi samt ekologiskt hållbara och vackra miljöer. Företaget ska ses som en förebild i hela landet och
människor ska vara stolta över att bo hos Bostaden.
4
Höjda taxor, avgifter för uppvärmning och underhålls- och energiinvesteringar i
våra 70-talsområden innebär ökade kapitalkostnader för företaget det kommande
åren. Trots en i övrigt låg indexutveckling medför detta att bostadsbranschen
måste täcka dessa kostnader genom höjda hyresintäkter. Det är framför allt ur ett
långsiktigt perspektiv viktigt att kunna fortsätta med underhållsinsatser i befintligt
fastighetsbestånd.
Cirka 35 kommunägda bostadsföretag tecknade under 2009 en överenskommelse som även omfattar år 2010. Den genomsnittliga höjningen blir 2,3 procent
för dessa företag.
5
• Kostnadsutveckling för nyproduktion
Kostnaden för nyproduktion har ökat med ungefär 40 procent för hus byggda
2008, jämfört med hus byggda år 2006. Under 2009 har Bostaden genomfört
några mindre upphandlingar, framförallt renoveringsobjekt. Under året har
priserna för renovering ändrats något men ligger fortfarande på en hög nivå.
Bostadens nästa nyproduktionsobjekt, kvarteret Kärven, har redan gett en fingervisning om att priserna har stabiliserats.
• Behov av stora renoveringsinsatser för miljonprogrammen
Våra lägenheter som byggdes under miljonprogrammet (1965–1975) börjar nå
den ålder då stora underhållsåtgärder blir nödvändiga. Bostaden har ungefär
4 000 lägenheter som är i behov av renovering. I energideklarationer som genomförts under 2008 kan vi konstatera att Ålidhemsområdet har fastigheter med över
200 kWh/kvm/år vilket är oacceptabelt i dagens läge. Genom särskilda åtgärder
kan vi sänka energiåtgången till 130 kWh/kvm/år i dessa fastigheter.
• Seniorer – starkt växande kundgrupp
År 2015 kommer 60 procent av de som efterfrågar lägenheter vara 65 år eller
äldre. En rapport från Uppsala universitet, Institute for Housing and Urban
Research, visar att 50 procent av gruppen äldre (65+) vill bo nära stadskärnan.
Rapporten visar också att äldre vill ha nära till apotek, bank och livsmedelsbutiker
samt kommunikationer och grönområden. Baserat på undersökningen finns det
två olika perspektiv vi vill arbeta med. Det ena – att ta hänsyn till att äldre ogärna
flyttar. För att tillgodose detta krävs en utredning av hur vi kan anpassa befintliga
hus som redan idag är riktade mot äldre. Det andra perspektivet utgår från den
grupp äldre som är beredda att flytta om läge och standard svarar mot deras krav.
Här har vi redan börjat med ett hus för seniorer i det nya Öbackaprojektet. Det
koncept som finns där kan användas för fler områden som blir aktuella.
• Miljöpåverkan och klimatförändringar
En av de mest påtagliga omvärldsfaktorer som påverkar vår verksamhet är utvecklingen inom miljöområdet. Bostaden tillsammans med många andra allmännyttiga bostadsföretag har antagit utmaningen att minska sin energiförbrukning med
20 procent fram till 2016. Det kommer att påverka både vår nyproduktion och
förvaltning. Under 2009 har Bostaden genomfört sin första upphandling med ett
maxkrav på 65 kWh/kvm/år.
6
7
Strategiska ställningstaganden
Under föregående period startade många nya projekt och nu gäller det att
slutföra dessa. Energi- och miljösatsningarna ska fullföljas och kvalitetssäkras.
Det är också viktigt att nya satsningar prövas utifrån både ekonomi och
personella resurser att genomföra dem.
Byggprojekt
Under den senaste 5-årsperioden har nyinvesteringar i genomsnitt kostat 110 mkr/år.
Vår huvudprincip är att nyinvestera utan att låna men det kommer att bli svårt om
vi inte förbereder oss på att finansiera med lån eller genom att sälja fastigheter. Den
kommande treårsperioden håller vi fast vid principen, förbehållet att hyresintäkter
och kostnadsutveckling står sig.
En annan strategi är att nyproduktionen sker genom förtätning i befintliga stadsdelar.
En tredje strategi är målgruppsanpassningen. Vi vill möta efterfrågan från seniorer, äldre och unga vuxna, dock utan att målgruppsanpassa hela områden. Det
bästa utfallet får man om det i ett kvarter finns hus med människor i olika åldrar
och med olika bakgrund.
För att möta dessa målgruppers behov utreds och påbörjas arbete för att anpassa
befintliga hus till kvarboende för äldre. Vi utreder även möjligheten till byggnation
för unga på parkeringsdäck Pedagoggränd.
Vi planerar att färdigställa följande produktioner: Dovhjorten och kvarteret Hunden på Öbacka samt kvarteret Kärven, samt ett antal miljöhus för sopsortering. Vi
kommer också att påbörja bygget av kvarteret Muraren 2011, vilket kombineras
med ombyggnad av Gluntens väg, Böleäng samt Västra Ersboda centrum.
Förutom dessa investeringar läggs också resurser på energiåtgärder, Ålidhems
stadsutveckling och fastighets-IT.
Underhåll i miljonprogramsområden
Några av våra större bostadsområden är idag äldre än 30 år och i behov av större
riktade ombyggnads- och underhållsinsatser för att höja boendestandarden. Genom
renovering kommer vi att skapa mer energisnåla hus med kraftigt minskad energiförbrukning. Genom att studera och rangordna våra fastigheter efter behov av
energiåtgärder och underhåll har vi valt två huvudspår. Det ena är en installa­
tionsteknisk uppgradering över hela beståndet med bibehållet klimatskydd. Det
andra är en mer omfattande insats med både installationsteknik, tilläggsisolering
och uppdatering av klimatskydd. Detta underhåll kommer att resultera i mindre
miljöpåverkan och bättre energivärden.
Satsning på utemiljöer
Genom kundundersökningar vet vi att hyresgäster värderar välskötta och trygga
utemiljöer. Därför blir det en viktig uppgift för oss att förbättra utemiljön under
kommande år. Fina mötesplatser ökar både hemkänslan och stoltheten för bostadsområdet, och därmed också det upplevda bovärdet.
IT-utveckling
Bostaden har ett väl utvecklat öppet stadsnät. Kunderna har möjlighet att välja den
nätoperatör som passar bäst. Priset för tjänsten är lågt jämfört med andra stadsnät.
Framtida satsningar kommer att handla om system som kan hantera en mängd
olika tjänster som underlättar vår egen kontroll av fastigheterna men också för
hyresgästerna.
Hållbart byggande
Vi vill öka miljömedvetenheten hos vår personal och våra kunder. Upphandlingar
ska göras så att miljökraven tillgodoses. Samarbete med Umeå universitet utgör en
grund för att projekt utvärderas med hög kvalitet. Bevakning av och deltagande i
projekt via stat, kommun och EU ska uppmuntras.
8
9
Mål 2010 – 2012
Bostadsförsörjnings- och bostadssociala mål
under perioden.
PRIORITERINGAR
Våra mål 2010 – 2012 är att:
•Färdigställa etapp 1 Öbacka (inkl Hunden) med totalt 210 lgh (165 lgh år 2010 och 45 lgh 2011)
•Bygga upp kvarteret Kärven med 46 lägenheter 2010–2011 (46 lgh färdiga 2011)
•Bygga miljöhus inkl tvättstugor för 5 mkr/år 2010–2012
•Påbörja kvarteret Muraren för 45 mkr 2011–2012
•Utreda och eventuellt påbörja ungdomsboende P-däck Pedagoggränd
•Utreda och påbörja anpassning av Älgvägen, 17 mkr 2010
•Utreda och påbörja anpassning Berghem, 15 mkr 2011
Ekologiska mål
För att arbeta med ekologisk
hållbarhet inom företaget
har Bostaden anslutit sig till
SABO-företagens utmaning
att minska energiförbrukningen med 20 procent till
år 2016 jämfört med 2007.
Vi arbetar dessutom med att
ta fram ekologiskt hållbara
lösningar för avfall, teknik
och material i byggande och
förvaltning, transporter och miljöfarliga ämnen. Hela vår verksamhet, såväl vår
personal som våra hyresgäster ska tänka på miljön.
•Minska energiförbrukning för värme från 170 kWh/kvm/år till 150 kWh/kvm/år
•Minskning av energiförbrukningen för el från 49 kWh/kvm/år till 44 kWh/kvm/år
•Utreda och påbörja anpassning Holmsund/Obbola, 15 mkr
•Nyproducerade hus ska från och med 2009 uppfylla kraven för lågenergihus och maximalt generera 65 kWh/kvm/år
•Utreda Sävar centrum (möjlighet att bygga 4-våningshus)
•Källsortering i 90 procent av Bostadens lägenheter
•Färdigställa ombyggnad Gluntens väg år 2010
•Öka volymen källsorterade hushållssopor från 36 till 45 kilo per hushåll och kvartal. Sorteringsmöjligheter för matavfall ska erbjudas i 60 procent av fastigheterna
•Färdigställa Böleäng etapp 2 år 2010
•Utreda Tranbärsvägens åtgärdsbehov
•Genomföra ombyggnad för Västra Ersboda centrumutveckling (6 mkr) 2010
•Energiåtgärder enligt program för 30 mkr/år 2010–2012
•Satsningar för hållbar stadsutveckling Ålidhem, 103 mkr 2010–2012
•Synligt förbättra utemiljön generellt över hela beståndet. Särskilda satsningar i Ålidhemsprojektet i samarbete med Umeå kommun
•Påbörja anpassningar för tillgänglighet där behov finns
Det är viktigt att poängtera att en projektplan alltid är föremål för omprioriteringar
ifall omständigheterna förändras.
•Minska antalet körda mil med 5 procent och utsläpp av koldioxid med minst 15 procent årligen jämfört med 2008
•Samtliga Bostadens fastigheter ska vara fria från PCB-föroreningar
•Kunskap om Bostadens miljöprogram ska årligen öka hos personal och hyresgäster
Ekonomiska mål under perioden
•Avkastning på eget kapital i genomsnitt 5 procent
•Soliditet på 21 procent 2012 med det långsiktiga målet 25 procent 2015
•Driftnetto på 350 mkr för 2010
10
11
Områden som ska utvecklas:
KOMPETENSFÖRSÖRJNING
Personalidé
Vi ska vara professionella i allt vi gör. Vi jobbar med smarta lösningar som är långsiktigt hållbara – socialt, ekonomiskt och ekologiskt.
Vi vill genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger
arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi ger
möjlighet till arbeten som innebär frihet under ansvar.
Det förutsätter att våra medarbetare ges förutsättningar och har en vilja att
• vara öppen för att utvecklas och se nya lösningar
• samverka mellan yrken och enheter samt med det omgivande samhället
• arbeta med högklassig service och starkt kundfokus
Utveckling och målsättningar
Under 2009 och de närmaste åren framåt planerar vi att utveckla den interna
organisationen.
Våra målsättningar baseras på medarbetar- och kundundersökningar samt personalstatistik:
•Utveckla samarbetet mellan yrkesgrupper och enheter samt öka feedback mellan chef och medarbetare och mellan arbetskamrater.
•Genom återkommande utvecklingsdagar skapa god kunskap om Bostadens kärnvärden, och en ständig uppmärksamhet på hur det ska synas i det dagliga arbetet.
•Ökad långtidsfriskhet och lägre sjukfrånvaro. Systematiskt arbeta för att uppnå ett högt engagemang och god kunskap om miljöprojektet.
12
Vad tänker vi göra?
Hur ska vi göra?
Årligen öka kunskapen om Bostadens miljöprogram
Genom delprojekt. Kunskap/engagemang tar fram ett aktivitetsprogram
Öka samarbetet mellan yrkesgrupper
och enheter
Ledningsgruppen utvecklar en särskild
strategi för detta
Genomföra löne- och utvecklingssamtal
och individuella utvecklingsplaner
Utveckla och praktisera vår nya löne­
policy och använda gemensamt framtagna lönekriterier
Dokumentera kompetens och kompetensutveckling
Använda oss av digitalt stöd för dokumentation
Utveckla våra ledare
Genomföra ett gemensamt ledar­program
ARBETSMILJÖ OCH HÄLSA
Vad tänker vi göra?
Hur ska vi göra?
Genomföra tydligt systematiskt arbets­
miljöarbete
Utveckla nuvarande rutiner för arbets­
miljöarbete. Tydligare organisation och
rutiner för systematiskt arbetsmiljöarbete
och förbättrad uppföljning
Ta fram rutiner för rehabilitering
Revidera nuvarande rutiner vid rehabilitering och kompetensutveckla chefer
Främja hållbar individuell utveckling
Genomföra en hälsodag och hälso­
insatser med tema under 2010
Utbilda anställda i första hjälpen
Första hjälpen-utbildning
Främja ecodriving
Utbildning i ecodriving för personal som
kör bil i arbetet
Brandskyddsutbilda
Utbildning i brandskyddskunskap för alla anställda
JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD
Vad tänker vi göra?
Hur ska vi göra?
Synliggöra vår värdegrund i det dagliga
arbetet
Genom olika former av insatser diskutera
och förankra vår värdegrund
Utarbeta en plan för jämställdhet och
mångfald
Ta fram en plan genom delaktighet i
verksamheten
Öka andelen anställda med annan
etnisk bakgrund än svensk från 5 procent
till 7 procent fram till 2011
Medveten rekrytering, utbildning inom
mångfald
13
Nyckeltal baserade på mätning från 2009
och målsättning för de närmaste åren
Nyckeltal 2009
Nöjd medarbetar index %
Kunskap om Miljöfokus %
Engagemang i Miljöfokus
Samverkan yrkesgrupper/enheter %
Individuella handlingsplaner %
Etnisk mångfald %
Långtidssjukfrånvaro %
Unionen
Fastighets
2009
2010
2012
77
86
69
55
50
5
2,7
78
95
75
75
85
6
2,5
80
100
85
80
100
10
2
65
4
67
3
0,6
3,6
Långtidsfrisk %
Sjukfrånvaro %
61,7
4,4
Årshjul
December
Nästa års affärsplan antas
Januari
Årsbokslut
November
Verksamhetsplaner tas
fram inom varje enhet
Februari
Medarbetar­undersökning
Mars
Slutrevision av bokslut.
Kundundersökning
Oktober
September
Uppföljning 2 av
årets affärsplan.
Prognosrevision.
Start för arbetet
med nästa års
affärsplan
April
I AB Bostaden finns 162 anställda
där 93 (57 %) är män och 69 (43 %)
är kvinnor. Personalen kan delas in
i följande stora yrkesområden:
Kvartersvärdar
Tekniker*
Fastighetsskötare
Lokalvårdare
Tjänstemän
Chefer inkl ledningsgrupp
Totalt
46
26
25
14
36
15
162
* I gruppen tekniker ingår snickare, reparatörer,
elektriker, rörmokare och maskinister.
Augusti
Maj
Uppföljning 1 av årets
affärsplan. Prognosrevision
Juli
14
Nyckeltal personal 2009
Juni
Medelåldern är 50 år och inom en
treårsperiod beräknas 16 anställda gå
i pension. Andel anställda på heltid är
77 procent för kvinnor och 99 procent
för män. Det är främst kvinnor som
arbetar deltid.
Fakta AB Bostaden
i Umeå 2008
Antal lägenheter
15 168 st
Antal anställda
162 st
Antal lokaler
194 st
Uthyrningsgrad bostäder
99,0 %
Driftnetto
368 mkr
Nettoomsättning
842 mkr
Resultat efter finansnetto
62 mkr
Eget kapital
935 mkr
Bokfört värde fastigheter
4 752 mkr
Räntebärande skulder
3 824 mkr
Investeringar
127 mkr
Soliditet
18,8 %
Direktavkastning
7,8 %
Avkastning på sysselsatt kapital
4,7 %
Avkastning på eget kapital
6,8 %
Låneränta vid årsskiftet
3,4 %
15
Där du känner dig hemma
16
AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå,
Telefon: 090-17 77 00 Fax: 090-17 77 09
[email protected]
www.bostaden.umea.se