RØR, VÅTROM OG VARME - Velkommen til Vetlandsveien borettslag

STYRET I VETLANDSVEIEN BORETTSLAG
INFORMERER OM:
RØR, VÅTROM OG VARME
INNKALLING TIL INFORMASJONSMØTE
22. september 2015, kl. 18:00
på Skøyenåsen skole
(Inngang på veggen mot parkeringsplassen)
7. september 15
Informasjonsmøte: Rør, våtrom og varme
 Er det behov for tiltak på vannrør og våtrom i vårt
borettslag?
 Når bør vi gjennomføre tiltak i et felles prosjekt?
 Hva med overgang til felles varmt vann – er det en mulighet?
Ingen ting varer evig. Slik er det også med bygningsmassen i borettslaget
vårt. Styret har engasjert OBOS Prosjekt AS til å bistå borettslaget i
forbindelse med vurdering av vannrør, sluk og våtrom, samt mulighet for
overgang til felles varmt tappevann.
Noe av informasjonen presenteres kort i denne innkallingen.
Vurderingene blir presentert nærmere på møtet og det vil være mulighet
for å stille spørsmål om temaene, som er sammensatte og komplekse.
Formålet med møtet er å informere om muligheter, investeringsbehov,
besparelser, fordeler/ulemper m.m.
Bakgrunn
Til de av dere som ikke er kjent med det, ble
avløpsrør og sluk renovert innvendig i 2008.
Det ble ikke gjennomført tiltak på verken
vannrør eller bad.
Da renovering av avløpsrørene ble vedtatt på
generalforsamlingen i 2008, ble det også
fremmet et alternativt forslag om å skifte alle
vannrørene, bytte avløpsrørene samt
modernisere alle bad i ett fellesprosjekt. Dette
ble ikke vedtatt.
Avløpsrørene ble renovert innvendig med
såkalt «strømpe» i opprinnelige rør, og det ble
satt inn klemringsanordning i slukene (selve
slukene ble ikke byttet). Erfaringene med den
innvendige rørrenoveringen og
klemeringsinnsatsen blir ytterligere belyst på
selve møtet.
Det er under befaringer i forbindelse med de
pågående vurderingsarbeidene registrert
fuktskader og vannlekkasjer fra utette bad.
I hovedsak dreier dette seg om dusjing direkte
på gulv som ikke er beregnet for dette, dvs. at
gulvet ikke er vanntett, samt utfordringer med
at vann trekker ut i gulvet der det er etablert
nyere membran og man har benyttet
7. september 15
klemringsinnsatsen som ble montert i 2008.
Det er også beboere som dusjer direkte på gulv
som ikke er vanntette. Vannet trenger
gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og
betong i gulvet. Malingsavflassing i taket på
badet skyldes som oftest at det har trengt vann
gjennom etasjeskillet fra badet i leiligheten
over.
Når bør rørene skiftes?
I følge Byggebransjens våtromsnorm anbefales
det at sluk uten original klemring alltid skiftes
når våtrom rehabiliteres.
Vannrør anbefales også skiftet ut dersom det er
påvist synlige skader på rørene, eller når alder
tilsier at det er fornuftig. I følge Byggebransjens
våtromsnorm bør vannrør (kaldtvann) av stive
kobberrør skiftes når de er ca. 50 år.
Vannrørene våre er de originale fra 1954-56,
og nærmer seg nå 60 år i alder.
Vårt borettslag har spesielle utfordringer i
forhold til plassering av originale vann- og
avløpsør. Dvs. at når vi skal utføre
utskiftningstiltak på vannrørene, så medfører
dette betydelige bygningsmessige følgearbeider
i egen leilighet og hos nabo. OBOS Prosjekt
kommer til å forklare om dette på selve møtet.
Informasjonsmøte: Rør, våtrom og varme
Hva bør gjøres?
OBOS Prosjekt vurderer at vannrørene i
borettslaget fremdeles har noe restlevetid. Det
er vanskelig å anta konkret restlevetid, men
det anbefales at rørene skiftes ut innen ca. 5
år.
De mener videre at hvis borettslaget velger å
avvente/utsette rehabiliteringen av sitt
røranlegg og våtrom, vil vi måtte forvente
økende grad av lekkasjer i årene som kommer,
som følge av slitasje på vannrør og lekkasjer fra
utette våtrom.
I samarbeid med styret har OBOS Prosjekt sett
på mulige tiltak. Det presiseres at ingen ting er
bestemt, og at det vil bli orientert utdypende
om de forskjellige løsningene på selve
informasjonsmøtet.
Kort fortalt er det to mulige hovedalternativer:
1. Skifte alt av vann og avløpsrør, sluk og
nye bad
2. Som 1, men i tillegg med omlegging til
felles varmt tappevann (beredere
fjernes – bedre vannskadesikkerhet og
frigjøring av plass)
Et tredje tenkelig alternativ med kun skifte av
vannrør/etablere nye føringsveier, vil bli belyst
på møtet.
Det er enkelte av dere som helt sikkert spør
dere om hva som vil skje med badene som er
modernisert av den enkelte eier selv siden
2008, som nå er alt fra 0 år til 7 år gamle?
Dette vil OBOS Prosjekt orientere nærmere om
på møtet.
Varme/varmt vann
I 2012 ble det montert termostatventiler på
alle radiatorer, lagt nye kjellerstrekk med
innreguleringsventiler, alle varmeoppleggene
ble innregulert og det ble bygd nye
undersentraler til varmeanlegget. I forbindelse
med dette arbeidet ble det avsatt avgreninger
til nærvarmenettet i alle undersentralene.
Avgreningene ble montert med tanke på en
7. september 15
fremtidig ombygning til felles
varmtvannsberedning i borettslaget.
I dag er det benkeberedere i hver enkelt
leilighet. Det ble vurdert en utskifting av
benkeberederne i forbindelse med
rehabiliteringen av kjellerstrekkene og
undersentralene i 2012. Det ble da besluttet å
avvente en eventuell utskifting av
benkeberedere eller ombygning til felles
varmtvannsberedning.
Vi hadde tidligere oppvarming med oljekjeler
og elkjeler. I september 2011 inngikk vi
kontrakt med Hafslund Varme om kjøp av
fjernvarme. Denne fjernvarmeavtalen ble
forhandlet frem som en felles avtale for de
største borettslagene på Oppsal som er
tilknyttet Oppsal Vaktmestersentral, med
bistand av OBOS Prosjekt.
Avtalen innebærer en tilnærmet fast
fjernvarmepris frem til 1. september 2020.
Forutsatt et årlig varmforbruk på ca. 3.100.000
kWh, ga den gode energiprisen en besparelse
på ca. kr 500 000 i fjor.
Veien videre
Det understrekes at dette er ment som kort
generell informasjon som forberedelse til selve
informasjonsmøtet. På møtet vil det bli gitt
utfyllende informasjon om behov, tiltak,
kostnader, konsekvenser for felleskostander
m.m. Formålet med møtet er nettopp
at dere skal få anledning til å stille spørsmål til
både OBOS Prosjekt og til styret om temaene.
På møtet vil dere få presentert en oversikt over
konsekvenser for fellesutfgifter ved
gjennomføring av alternativene basert på
foreløpig investeringsestimater.
Vi ønsker dere velkommen til det vi håper skal
bli et godt møte for spørsmål og svar. Vi vil på
nytt minne om at det er ingen ting som skal
vedtas på møtet.
Med vennlig hilsen
Styret i Vetlandsveien borettslag
Informasjonsmøte: Rør, våtrom og varme