Takst - Selg Bolig Selv

Vambeseth Eiendom AS
Vambeseth Eiendom AS, Nypeveien 5, 0874 Oslo
Telefon: 90 54 12 98/ E-post: [email protected]
Org.nr: 911 879 891
Verdi- og lånetakst
over
Eiet seksjon i
Fernanda Nissens gate 4 B
0484 OSLO
Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1
Eierbrøk: 105/7265
OSLO KOMMUNE
Utført av:
Kai Ivar Vambeseth
Takstmann MNTF/Bygg- og tømrermester
Tlf. 90 54 12 98
Verdi- og lånetakst - Boligsalgsrapport - Tilstandsrapport - Leievurderinger - Våtromskontroll - Overtagelsebefaring
Befaringsdato: 03.06.2015
Vambeseth Eiendom AS
Verdi- og lånetakst over
Eiet seksjon i
Fernanda Nissens gate 4 B
0484 OSLO
Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1
Eierbrøk: 105/7265
OSLO KOMMUNE
Sammenfattet beskrivelse
Selveierleilighet over to plan med privat inngjerdet hageflekk på ca. 37 m2 og balkong i 2. etasje på ca.
7,8 m2.
Garasjeplass nr. 109 i felles garasjeanlegg under boligen følger ved salg. Heis i bygget.
Sentral og meget populær beliggenhet i Nydalen med kort avstand til de fleste bymessige fasiliteter.
Nærhet til skoler, barnehager, butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Nydalen er ny "bydel"
som stadig utvikles på arealene hvor Christiania Spigerverk lå. Området består av variert bolig- og
næringsbebyggelse.
Rekreasjonsarealer i omkringliggende parker og langs Akerselva.
Boligen er tilknyttet offentlig vei, vann, avløp og renovasjon. Meget pent opparbeidet fellesareale
mellom blokkene med fine grøntarealer og lekeplasser m.m.
Eiendommen består av 103 boligseksjoner og en egen garasjeseksjon.
Eiendommen ble ferdigstilt i 2015.
Ingen heftelser eller servitutter som normalt vil ha innvirkning på takstverdien er opplyst eller hensyntatt
i takstvurderingen.
Panteattest er ikke innhentet for eiendommen.
På forespørsel har eier/rekvirent opplyst at man ikke er kjent med at boligen er beheftet med skjulte
feil/mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført. Takstmannen har ikke innhentet ferdigattester ol. i
forbindelse med takstoppdraget. Det anbefales på generelt grunnlag å sjekke dette med
bygningsmyndigheter. Eiendommen er vurdert ut i fra den stand den var på befaringsdagen. Generelt kan
det ved omsetning av brukt bolig være mindre mangler og skader som ikke er nevnt i taksten, dette er
likevel hensyntatt i verdivurderingen.
Markeds- og låneverdi
Nedstående takstverdi gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse,
standard og beliggenhet tatt i betraktning. Eier/rekvirent plikter å kontrollere takstdokumentet for
eventuelle feilopplysninger og mangler før bruk.
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
7 000 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
6 000 000
Oslo, 04.06.2015
.....................................
Kai Ivar Vambeseth
Takstmann MNTF/Bygg- og tømrermester
Tlf. 90 54 12 98
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
2 av 7
Vambeseth Eiendom AS
Eiendom: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Fernanda Nissens gate 4 B, 0484 OSLO
Oppdrag og forutsetninger
Takstmannens mandat er å utarbeide takst på eiendommen.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som
har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt.
supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver
byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi
tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig
ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør
takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene
forretnings- og næringsbygg.
Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er
en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes
Boligsalgsrapport med verditakst.
Egne forutsetninger
Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende regler. Vedrørende besiktigelse av
tildekkede flater når eiendommen er bebodd og møblert, opplyses følgende: Møbler og inventar er ikke
flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult
ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold.
Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt taksten. Panteattest er ikke innhentet.
Det er generelt ikke foretatt overflateavvik i forhold til toleransegrenser i NS 3420, dvs. eventuelle
skjevheter av gulv eller andre konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter NS 3940:2012 og NTF`s
retningslinjer, angitt areal inkluderer ikke automatisk at alle rom også tilfredstiller byggeforskriftenes
krav til rom for varig opphold. Rombetegnelse avhenger av bruken av rommet. Det er generelt ikke
foretatt funksjonstesting av innretninger i boligen. Verditakst er ikke en tilstandsrapport, som beskriver
teknisk tilstand. Takstmannen har ikke sjekket Plan- og Bygningsetatens arkiver i forbindelse med
oppdraget.
Rekvirent
Rekvirert av:
Henrik Brødholdt
Besiktigelse, tilstede
Dato: 03.06.2015
- Henrik Brødholdt Hjemmelshaver
- Kai Ivar Vambeseth Takstmann Tlf.: 90 54 12 98
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist: Tegninger
EDR
Andre dok./kilder:
Fremlagt planskisser
Opplysninger om hjemmelshaver(e), adresse,
tomteforhold, byggeår, gårdsnummer og
bruksnummer og eventuelle seksjonsnummer
er hentet fra Norges Eiendommer på internett.
Eier påviste og ga opplysninger.
Opplysninger er gitt pr. tlf.
Eier
Forretningsfører
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
3 av 7
Vambeseth Eiendom AS
Eiendom: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Fernanda Nissens gate 4 B, 0484 OSLO
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1
Sameiets navn:
Lillohøyden 4 Sameie
Forretn.fører:
OBOS Eiendomsforvaltning tlf. 22 86 59 99
Fellesutg. pr mnd.:
Kr 4 107 Felleskostn kr. 3 675,- bredbånd kr. 289,- digital-tv kr. 143,- I tillegg
kommer garasje med kr. 480,- pr. kvartal.
Hjemmelshaver:
Henrik Brødholdt 4/10 og Karina Hougen 6/10
Tomt:
Eiet tomt. Areal 3 393,7 m² Hentet fra Eiendomsdata, Norsk
Eiendomsinformasjon
Formue/fellesgjeld:
Opplysninger er gitt av forretningsfører og gjelder pr. 31.12.2014
Konsesjonsplikt:
Nei
Adkomst:
Offentlig, og private interne veier
Vann:
Offentlig, med private stikkledninger
Avløp:
Offentlig, med private stikkledninger
Regulering:
Regulert område
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
If..Skadeforsikring. Avtalenummer: 930284
Kommentar:
Fellespolise i sameiet. Ikke innbo.
Bygninger på eiendommen
Eiet seksjon
Byggeår:
2015. Byggeår er hentet fra www.eiendomsdata.no/ Norsk
Eiendomsinformasjon
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning
og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen
tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for
arealmåling av boliger” utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til
annen bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid
med byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn.
En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
4 av 7
Vambeseth Eiendom AS
Eiendom: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Fernanda Nissens gate 4 B, 0484 OSLO
Eiet seksjon - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
Kjeller
1. etasje
50
45
45
2. etasje
66
61
58
116
106
103
Sum bygning
Anvendelse
2 kjellerboder.
Garasjeplass
Begge bodene er merket med 1. og er målt til
hhv. ca. 5,3 og 5,4 m2.
Entré/trappegang, bad, kjøkken og stue i åpen
løsning med utgang til markterrasse/hage på ca.
37 m2
Innvendig målte arealer, bruttomål er
skjønnsmessig vurdert. Alle arealer er avrundet
til hele kvadratmeter.
3 Trappegang, kott, bad og 3 soverom, hvorav ett
har utgang til balkong på ca. 7,8 m2.
3
Eiet seksjon - romfordeling
Etasje
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Entré, bad/wc, kjøkken, stue
Trapperom, bad/wc, soverom, soverom 2,
soverom 3
Sekundærrom
Kott
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Eiet seksjon
Lokalisering
Eiet seksjon
Bygningsdel/beskrivelse
210
Grunn og fundamenter, generelt
Støpte fundamenter. Antatt fundamentert til stabile masser.
225
Yttervegger
Bærende konstruksjoner i betong. Utvendig forblendet med spekket tegl.
Utfyllende vegger i bindingsverk med panelkledning.
Takkonstruksjoner
Flatt oppforet tak antatt tekket med papp/folie. Ikke besiktiget.
Vinduer
3-lags isolerglass i vinduer.
Ytterdører og porter
Entrédør B-30/dB 40.
Balkongdører med 3-lags isolerglass
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive
gulvlister
Fliser med varmekabler i begge bad. Øvrige rom har parkett.
Overflater på innvendige vegger
Fliser i begge bad og over kjøkkenbenk. Malte flater i øvrige rom.
227
233
235
253
254
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
5 av 7
Vambeseth Eiendom AS
Eiendom: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Fernanda Nissens gate 4 B, 0484 OSLO
255
261
262
270
272
315
320
400
450
540
621
Overflater på innvendig himling
Malte flater. Lakkerte aluminiumsplater med downlights i begge bad.
Trapper og ramper
Støpte trapper i felles oppgang.
Innvendig trapp med eik i inntrinn og hvitmalte vanger og rekkverk.
Balkonger, terrasser ol.
Balkong ca. 7,8 m2 med skjermvegg mot nabo og stålrekkverk. Utelys
og strømuttak.
Markterrasse/hage. Inngjerdet. Plen og belegningsstein.
Fast inventar, generelt
Garderober
Kjøkkeninnredning
Hvit plan kjøkkeninnredning med laminert benkeplate og nedfelt
oppvaskkum. Integrert stekeovn, induksjonstopp, ventilator. Opplegg
for oppvaskmaskin.
Brannslange i benk.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
BAD 1. etasje:
Flislagt bad med varmekabler.
Dusj med glassvegg, innredning med heldekkende servant. Vegghengt
toalett med skjult sisterne. Speil med lys.
BAD 2. etasje:
Flislagt bad med varmekabler.
Dusj med innfellbare glassvegger, innredning med heldekkende servant.
Vegghengt toalett med skjult sisterne. Opplegg for vaskemaskin og
tørketrommel.
Varme, generelt
Fjernvarme, vannbåren varme med radiatorer
Elkraft, generelt
Automatsikringer med innebygde jordfeilbrytere.
Elvarme, generelt
Varmekabler i begge bad.
Alarm- og signalsystemer, generelt
Dørtelefon. Kabel-tv. Bredbåndsmuligheter.
Heiser
Personheis 13 personer/ 1000 kg.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Årlige kostnader
Andel felleskostnader:
Sum kostnader Kr:
49 284
49 284
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
6 av 7
Vambeseth Eiendom AS
Eiendom: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 KOMMUNE OSLO
Adresse: Eiet seksjon i - Fernanda Nissens gate 4 B, 0484 OSLO
Kapitalisert verdi
Kommentar:
Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige
leieinntekter fordi det i dagens
markedssituasjon for utleie ikke er samsvar
mellom kapitalisert verdi og markedsverdi.
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Eiet seksjon
3 070 000
Balkong, heis, markterrasse, garasje
Sum normale byggekostnader:
1 000 000
4 070 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
10 000
4 060 000
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien
består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad
fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt
opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er
en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomtekostnad:
1 500 000
Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet:
1 500 000
Sum tomteverdi:
3 000 000
Teknisk verdi inkludert tomteverdi
Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet:
7 060 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
7 000 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
6 000 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891
Kai I. Vambeseth
03.06.2015
Side:
7 av 7