Årstad, gnr. 163, bnr. 272, Svartediksveien 23
Transcription
Årstad, gnr. 163, bnr. 272, Svartediksveien 23
Byrådssak 80/15 Årstad, gnr. 163, bnr. 272, Svartediksveien 23. Klage på vedtak om dispensasjon. ANLS EBYGG-5210-201420017-44 Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra fastsatt utnyttelsesgrad i kommunedelplan Fjellsiden sør for to av tre leiligheter i 3. etasje (bygg C), samt heis- og trappeadkomst til leilighetene. Det ble samtidig søkt om dispensasjon for utnyttelsesgrad for bygg D. Byggene er oppført. Etat for byggesak og private planer (fagetaten) ga dispensasjon for heis- og trappeadkomst til leilighet C3-1 i vedtak datert 10.10.14. Ved en inkurie ble leilighet C3-1 omtalt som C3-3 i vedtaket. I samme vedtak ga fagetaten avslag på dispensasjonssøknad for leilighetene C3-2 og C3-3. Søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgrad for bygg D ble avvist. Tiltakshaver er KEHM AS. Vedtak datert 10.10.14 ble påklaget hva gjelder dispensasjon fra utnyttelsesgrad for heis- og trappeadkomst. Klagerne er Svartediket velforening, advokat Christian Grahl-Madsen på vegne av nabo Erling O. Walle-Johnsen og nabo Knut Brinch. De øvrige forhold som er avgjort i vedtaket er ikke påklaget. Klagene behandles samlet. Hovedtemaene i det følgende er om dispensasjonssøknaden skulle vært avvist og om det foreligger grunnlag for dispensasjon. Saken har en lang forhistorie. Se fagnotatet s. 2-3 for full historikk. Det som er av betydning for klagesaken er Fylkesmannen i Hordaland sitt vedtak datert 26.03.09. Fylkesmannen krevde at hele tredje etasje av bygg C, med unntak av leiligheten nærmest bygg B (C3-1), ble fjernet. I forhold til det omsøkte innebar dette en reduksjon av antall leiligheter fra 20 til 18. Gyldigheten av fylkesmannens vedtak ble bestridt av tiltakshaver. Søksmålet ble avgjort ved Gulating lagmannsretts dom av 08.11.12, hvor Staten fikk fullt medhold. Etter dette er tiltaket godkjent med totalt 18 leiligheter. Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan (KDP) Fjellsiden sør er eiendommen vist som boligområde. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist bebyggelse og anlegg. Tiltaket krever dispensasjon fra KDP Fjellsiden sør § 11 a punkt 2, som angir maksimal tomteutnyttelse til 80 % TU, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2. Det er registrert nabomerknader fra eierne av 163/404; Jana Sandvik og Knut C. Brinch, Seksjonssameie Svartediksveien 23, eier av 163/305; Sidsel Kvamme Stigen, Svartediket Vel v/Morten Kinn, eierne av Svartediksveien 23 B; Siw Bergesen og Per-Sigmund Villanger og 163/307; Erling O. Walle Johnsen. Saken er oversendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse, men det er ikke mottatt tilbakemelding. Advokat Cristian Grahl-Madsen bestrider ved brev datert 03.11.14 at vilkårene for å gi dispensasjon foreligger. Det vises til Fylkesmannen sitt vedtak datert 22.03.13 der han ikke vil ha innvendinger mot at hele tredjeetasjen på C-blokken fjernes. Det vises for øvrig til undertegnedes (klagers) merknader til nabovarsel datert 01.09.14 som fastholdes. Svartedikets Velforening v/Morten Kinn har i brev av 31.10.14 anført at Fylkesmannens vedtak datert 26.03.09 er endelig. Dispensasjonsvedtaket må således oppheves og søknaden avvises. Det anføres også at både Fylkesmannen og retten har fastslått at utnyttelsesgraden er over 100 %, selv etter rivning av 3. 1 etasje. Det kan ikke overprøves av Bergen kommune, og det er dermed ikke grunnlag for dispensasjon for heis- og trappeadkomst. Knut Brinch har i brev mottatt 28.10.14 påpekt at feil leilighet er nevnt i forbindelse med dispensasjon for heis- og trappeadkomst. Det anføres at vilkårene i pbl. § 19-2 for dispensasjon ikke er oppfylt. Bygget overstiger i for stor grad tillatt tomteutnyttelse. Dispensasjonsvedtaket underminerer og bryter med både fylkesmannens vedtak og domsavgjørelsen. Vedtaket bryter også med pbl. § 32-3 ettersom vedtaket åpner for videre behandling av saken fremfor at det settes klare frister for gjennomføring av tiltaket. Vedtaket gir presedens for utnyttelsesgrad langt over 80 %, som vil kunne utnyttes av andre utbyggere innenfor KDP Fjellsiden sør. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. Fagetaten viser til at Gulating lagmannsretts dom innebærer at Fylkesmannen sitt vedtak av 26.03.09 skal legges til grunn ved vurderingen av hva som er endelig avgjort i saken. Det rettslige utgangspunktet er at det som er rettskraftig avgjort, er selve kravet og bare det. Det er domsslutningens avgjørelse av kravet som er rettskraftig, jfr. tvl. § 19-6 (7). Dommen er vedlagt fagnotatet som vedlegg 11. Det som er av betydning av for klagesaken er at Fylkesmannen sitt vedtak datert 26.03.09 er gyldig og det legges til grunn i det følgende. Fylkesmannens vedtak datert 26.03.09 er tydelig på at 3. etasje av bygg C med unntak av leiligheten nærmest bygg B (C3-1) skal fjernes. Fagetaten bemerker at Fylkesmannen sitt vedtak ikke innebærer et generelt forbud mot endringer/nye tiltak på eller i tilknytning til øverste etasje i bygg C. Fylkesmannen sitt vedtak av 26.03.09 omtaler ikke tilkomst til gjenværende leilighet i øverste etasje i bygg C, hverken i vedtaket eller saksutredningen som leder frem til vedtaket. En søknad om adkomst for benyttelse av leiligheten er således et nytt grunnlag som ikke har vært vurdert tidligere. I Fylkesmannens vedtak datert 22.03.13, hvor kommunens pålegg om riving stadfestes, er fylkesmannen klar på at den gjenværende leiligheten i 3. etasje må få endret adkomst. I vurderingen av hva som er rettskraftig avgjort finner ikke fagetaten grunn til å vektlegge at fylkesmannen i samme vedtak uttaler at han ikke vil ha innvendinger mot at hele tredjeetasjen på C-blokken fjernes. Fagetatens dilemma har vært at man har hatt en godkjent leilighet uten godkjent adkomst. Omsøkte dispensasjon vil være nødvendig for at leilighet C3-1 skal kunne benyttes etter sitt formål. Gjennomføring av fylkesmannen sitt vedtak vil innebære at tiltaket må endres på en måte som er søknadspliktig mht. prosjektering/visuelle kvaliteter osv. Tekniske endringer, f.eks. i tilknytning til adkomst, vil være en nødvendig del av denne prosessen. Fagetaten finner på denne bakgrunn at vilkårene for å realitetsbehandle omsøkte dispensasjon er oppfylt, da den ikke gjelder et forhold som er rettskraftig avgjort tidligere. Vedrørende dispensasjonsvurderingen, viser fagetaten til at hensikten med kommunedelplanens bestemmelse om maksimal tomteutnyttelsesgrad % TU er å styre bygningens areal i forhold til tomtestørrelse. Fylkesmannen sitt vedtak av 26.03.09 gir dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om TU på 80 %. Vedtaket er rettskraftig og innebærer at øvre grense for tomteutnyttelsen på bygg C i henhold til søknad av 18.02.08 er satt ved at bygg C «reduseres slik at øverste etasje fjernes med unntak av leiligheten nærmest bygg B.» Heis og trappeadkomst iht. omsøkte dispensasjon utgjør et mindre avvik i forhold til den tidligere fastsatte TU. I sin søknad om dispensasjon har tiltakshaver lagt frem studier som viser at den eksisterende adkomsten til den leiligheten som er godkjent i 3. etasje er den eneste mulige. 2 Fagetaten har etter en gjennomgang ikke funnet at behandlingen av nabomerknadene fra advokat Grahl-Madsen eller Svartedikets Velforening inneholder mangler som skulle tilsi et annet resultat ved vurderingen av søknaden, jfr. fvl. § 41. Fagetaten opprettholder vurderingen av disse i klageomgangen. Dispensasjonen er ikke gitt i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Fylkesmannen har ikke svart på henvendelse om uttalelse og har heller ikke påklaget vedtaket. Fagetaten kan heller ikke se at dispensasjonsvedtaket vil gi presedensvirkninger. Den påklagede dispensasjonen inneholder såpass mange individuelle rettslige og faktiske forhold at det ikke innebærer en «generell» tillatelse til å overstige kommunedelplanens bestemmelse om TU. Dispensasjonens virkning i forhold til omgivelsene/miljø er drøftet i det påklagede vedtaket uten at fagetaten har funnet dette i strid med bestemmelsen, jf. pbl. § 19-2, 3. ledd, 3. pkt. Vedrørende pbl. § 32-3, gir denne bestemmelsen hjemmel for bygningsmyndighetene til å gi pålegg om retting av forhold som er i strid med plan- og bygningsloven. Bestemmelsen setter ingen skranker for retting av det lovstridige forholdet ved at dette legaliseres, enten ved endring av tiltaket eller ved at det gis dispensasjon fra den regelen forholdet er i strid med. Fagetaten viser for øvrig til dispensasjonsvurderingen i vedtaket og opprettholder denne. Det har ikke kommet frem nye momenter i klageomgangen som tilsier et annet resultat. Fagetaten anbefaler at klagene ikke tas til følge. Byrådet viser til fagetatens notat datert 04.03.15, og slutter seg i hovedsak til de vurderinger som fremkommer der. Byrådet vil påpeke at det under Fylkesmannens behandling av klagesaken den 26.03.09 ble vurdert fjerning av hele 3. etasje i bygg C. Fylkesmannen fant at av hensyn til det estetiske og høydeinntrykket ville en avtrapping av bebyggelsen være den beste løsningen. Konklusjonen ble derfor at bygg C «reduseres slik at øverste etasje fjernes med unntak av leiligheten nærmest bygg B.» Ved en inkurie ble leiligheten nærmest bygg B omtalt som C3-3 i vedtaket. Det rettes til leilighet C3-1. For at gjenværende leilighet skal kunne fungere som selvstendig boenhet, må den ha adkomst. Etter teknisk forskrift er det også krav om heisadkomst. Byrådet er enig med fagetaten i at eksisterende adkomst vil være minst til ulempe for både beboerne i bygget og omkringliggende naboer. Videre vil en ny plassering av adkomst, øke utnyttelsesgraden mer enn bruk av eksisterende adkomst. Byrådet anbefaler at klagene ikke tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jf. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komité for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. Fagetatens vedtak datert 10.10.14 opprettholdes med følgende endring: Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommunedelplan Fjellsiden Sør Bestemmelser om bebyggelsen § 11 a punkt 2 med hensyn til tomteutnyttelse for heis- og trappeadkomst til leilighet i bygg C, 3. etasje, nærmest bygg B (leilighet C3-1) i henhold til tegning av volumstudie mottatt den 08.10.14 og søknad om dispensasjon. 2. Klagene tas ikke til følge. 3 Dato: 17. mars 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 04.03.15 med følgende vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Luftfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage på vedtak – Svartediket Velforening 5. Klage på vedtak – advokat Grahl-Madsen 6. Klage på vedtak – Svartediket Velforening 7. Klage på vedtak – Knut Brinch (vedlegg 8 – 22 er vedlegg til denne klage) 8. Fylkesmannen sitt vedtak av 26.03.2009 9. Dom Gulating 11-192019ASD 10. Tillatelse til dispensasjon 11. Kommuneplan Fjellsiden Sør 12. E-postmelding 13. Rt 1999 s. 1273 14. Merknad til nabovarsel fra gnr bnr 1 15. Søknad om dispensasjon fra KDP Fjellsiden Sør 16. Oppsett tomteutnyttelse 17. Plantegning 18. HR 2009-00638-A (sak nr 20081720) 19. Sak nr 2009-1456 20. E-postmelding 21. Uttalelser 22. Kommentarer 23. Tillatelse til dispensasjon/avslag på søknad om dispensasjon. Gnr 163 bnr 272, Svartediksveien 23 A. Søknad om dispensasjon 4