Ytrebygda gnr 121 bnr 868, Nordåsvegen. Klage

Byrådssak
8/15
Ytrebygda gnr 121 bnr 868, Nordåsvegen. Klage på rammetillatelse til nybygg bolig.
JAIG
EBYGG-5210-201310558-59
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage på tillatelse til oppføring av enebolig på to etasjer med én boenhet. Inklusiv parkering
utgjør samlet bebygget areal 286,1 m2. Det er også søkt om oppføring av forstøtningsmur. Det ble gitt
rammetillatelse den 17.07.14. Tillatelsen er påklaget av Otto Vindenæs, Geir og Margit Irene Haukenes,
Svein T. Havre, Dawn og Rolf Blikshavn og Sameiet Nordåsvegen 134.
Det ble først gitt avslag 22.10.13. Vedtaket om avslag ble påklaget av tiltakshavere Bodhild og Carsten
Skulstad Bay, det ble i den forbindelse sendt inn dokumentasjon vedrørende solforhold, og støyrapport.
Det er innhentet tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen jf. brev av 16.05.14, og
Sameiet Nordåsvegen 134 har ordnet opp i ulovlige tiltak i form av gjerde som reduserte sikt i avkjørsel.
Fagetaten var på befaring den 08.07.14
Eiendommen er uregulert, men det foreligger ikke plankrav. I kommuneplanens arealdel er eiendommen
vist som bebyggelse og anlegg. Det er gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl. § 29-4 for
oppføring av forstøtningsmurene.
Nabovarsling i tråd med plan- og bygningsloven (pbl) § 21-3 ble gjort ved første søknad. Tiltaket er ikke
endret, og det er ikke behov for ytterligere nabovarsling. Merknadene som kom inn i saken er i stor grad
sammenfallende med anførslene i klagene.
Otto Vindenæs og Svein T. Havre har krevd oppsettende virkning for tiltaket. Kravet ble ikke innfridd jf.
brev av 15.09.14.
Klagernes anførsler behandles under ett. Det er innkommet fem klager, oppsummert går klagene i
hovedsak ut på: husets høyde, volum og størrelse, tap av utsikt, sol- og skyggeforhold og økt innsyn til
naboeiendommer. Huset bryter med eksisterende bebyggelse med tanke på det arkitektoniske uttrykket.
Natursteinsmurene blir for høye og det mangler siktlinje for utkjørsel bak eiendom gnr.121 bnr.169.
Dispensasjon fra avstandsbestemmelse burde ikke gis, og det påberopes forskjellsbehandling og
mangelfull saksbehandling. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet i vedlegg 5-9.
Tiltakshaver skriver i tilsvar at anførslene i klagene har blitt besvart tidligere. Dispensasjon fra
avstandskravet gjelder kun for forstøtningsmurene. Ny støyrapport er sendt inn, en har fått tiltalelse til
utvidet bruk av avkjørsel, og sameiet Nordåsvegen 134 har ordnet opp i ulovligheter. Tiltaket falt
innunder unntak for plankrav i kommuneplanens arealdel pkt. 1 og saken kunne tas opp til ny vurdering.
Innsendt soldiagram er utarbeidet i et profesjonelt program. Til slutt, tiltaket overholder alle krav.
Fagetaten har vurdert klagene, men mener begrunnelsene i rammetillatelsen er tilfredsstillende, det
anbefales at vedtak av 17.07.2014 opprettholdes.
Når det gjelder anførsler om saksbehandling og begrunnelse for omgjøring, vises det til at det i
klageomgangen kom det inn ny dokumentasjon som gjorde at tiltaket kunne gis rammetillatelse. Samtlige
1
naboer med merknader ble varslet om vedtaket og bygningsmyndighetene har således også overholdt sin
plikt til å underrette sakens parter jfr. fvl. § 27.
Når det gjelder anførsler knyttet til strøkskarakter og tiltakets visuelle utrykk, vises det til
rammetillatelsen. Her står det at «Eiendommen ligger i et etablert boligområde og det er naturlig at
eiendommer forandres og utvikles. Området er preget av variert arkitektur, og samspill behøver ikke å
bety stilkopiering. I den senere tid er det på naboeiendommen gnr.121 bnr.169 bygd et leilighetsbygg…
Dette har et moderne arkitektonisk uttrykk og omsøkte tiltaks utforming spiller godt sammen med dette…,
både med tanke på form, fasadeuttrykk og materialbruk.»
Fagetaten er videre av den oppfatning av at tiltaket ikke er spesielt høyt, og at høyden ikke vil føre til
vesentlige ulemper for naboer. Etter befaring på eiendommen den 08.07.2014, og ut ifra innsendte
soldiagrammer, kan fagetaten ikke se at naboer mot sør, øst eller vest vil tape sol eller utsikt, eller få mer
innsyn utover det som er fullt påregnelig i boligfelt. Når det gjelder eiendommen mot nord, vil omsøkte
tiltak kaste noe skygge på deler av eiendommen deler av året, men det blir ikke kastet skygge på de
private uteoppholdsarealene inntil huset, fagetaten kan heller ikke her se at omsøkte tiltak vil påføre
vesentlige ulemper. På bakgrunn av ansvarlig søkers uttalelse legges det til grunn at ingen av
forstøtningsmurene hindrer frisikt eller at disse er visuelt skjemmende. Det presiseres at selve boligen
ligger innenfor høyde- og avstandsbestemmelsene i pbl. § 29-4.
I klage fra Sameiet Nordåsveien 134 er det anført at hensyn til naboenes utsikt ikke er vektlagt i samme
grad som i tidligere byggesak i samme strøk, det er derfor tale om inkonsekvent saksbehandling.
Saken det vises til i klagen er byggingen av Nordåsvegen 134 (sameiet selv), som ble reist og tatt i bruk i
2006. Bygget var planlagt med tre etasjer, men måtte redusere til to på grunn av at naboer ble hørt i
merknader om tap av sol og utsikt. Fagetaten viser til Sivilombudsmannens årsmelding for 2002, s. 320,
hvor det står at, for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre fram, er det forutsetning at det
dreier seg om like saker i både faktisk og rettslig henseende. Det må mye til for å konstatere ugyldighet
som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak fremstår som gyldig.
I den aktuelle saken var det tale tap av utsikt for en enebolig på en annen tomt i samme nabolag, og
søknaden om oppføringen av leilighetsbygget i Nordåsvegen 134 ble behandlet etter den gamle plan- og
bygningsloven, samt etter eldre kommuneplan, sakene er således ikke like i faktisk henseende. For øvrig
er tap av utsikt for naboer noe som må vurderes konkret i hver sak da forholdene vil variere ut fra hvilken
tomt det søkes bygget på mv. Fagetaten har kommet til at anførselen om forskjellsbehandling derfor ikke
kan føre frem.
Klager Otto Vindenæs anfører at fagetatens befaring ikke ble gjennomført tilfredsstillende, dette da
representantene ikke ville befare klagers eiendom etter forespørsel. Bygningsmyndighetene har imidlertid
ikke plikt til å gjennomføre befaring, og det er ingen retningslinjer for hvordan en befaring skal
gjennomføres.
Klagerne Dawn og Rolf Blikshavn mener rammetillatelsen er fattet på feil fakta vedrørende sol- og
utsiktsforhold. Ansvarlig søker har sendt inn soldiagrammer som er profesjonelt utarbeidet, disse
opplysningene legges til grunn jf. pbl § 21-4.
Svein T. Havre viser i sin klage til grannelova § 2. Naboloven regulerer forholdet mellom naboer. Dette
er forhold av privatrettslig art som ikke bygningsmyndigheten tar stilling til. Anførsler fra klagerne om
2
verdiforringelse og erstatningskrav er hellet ikke noe bygningsmyndighetene kan ta stilling til da dette er
privatrettslig anliggende. Fagetaten anbefaler at klagene ikke tas til følge, det vises for øvrig til fagnotat
av 06.10.14 i sin helhet.
Byrådet viser til fagetatens notat datert 06.10. 2014, og slutter seg i hovedsak til vurderingene som
fremkommer der.
Omsøkte forstøtningsmur er skissert 0 m fra nabogrense mot gnr 121, bnr. 281, 168, 2 og 169. Tiltaket er
avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl § 29-4, om at byggverk skal ha en avstand til
nabogrense som tilsvarer byggets halve høyde, og ikke mindre enn 4 meter. For at dispensasjon kan gis
må hensynet i bestemmelsen ikke bli «vesentlig tilsidesatt» jf. pbl § 19-2. Hensynet bak bestemmelsen er
å hindre brannspredning, og å ivareta behov for lys, luft, utsikt og hindre innsikt. Murene varierer i høyde
fra 0,3 m til 2,3 meter, hvor det høyeste punktet har en avstand fra nabogrense på 1,5 meter. Byrådet kan
ikke se at murene vesentlig tilsidesetter de hensyn § 29-4 skal ivareta. Det vektlegges også at tomten er
skrånende, og at det er hensiktsmessig å etablere forstøtningsmurer for å nyttiggjøre seg arealet.
Byrådet viser så til at tiltakets bolig ligger innenfor høyde- og avstandsbestemmelsene i pbl. § 29-4, og
bestemmelsene i plan- og bygningsloven for øvrig. Pbl er en såkalt «ja-lov», altså kan
bygningsmyndighetene ikke nekte omsøkt tiltak med mindre det foreligger en klar avslagshjemmel.
Når det gjelder anførsler om saksbehandling og begrunnelse for omgjøring, vises det til at
bygningsmyndigheten kan oppheve eller endre et vedtak dersom den finner klagen begrunnet, jf.
forvaltningsloven (fvl) § 33. I dette tilfelle ble det sendt inn dokumentasjon vedrørende solforhold, og
støyrapport, og det ble innhentet tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen jf. brev av
16.05.14, samt at Sameiet Nordåsvegen 134 har fjernet gjerde som reduserte sikt i avkjørsel.
Rammetillatelse kunne derfor gis.
Vedtakskompetanse:
I henhold til byrådens fullmakter, jf. byrådssak 1170-14 er byråden gitt myndigheten til å behandle
nærmere angitte klagesaker etter plan- og bygningsloven. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken
sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 17.07.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
13. januar 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg: Fagnotat av 06.10.2014 med følgende vedlegg:
1.
Situasjonskart
2.
Oversiktsfoto
3.
Situasjonsplan
4.
Tegninger
5.
Klage fra Geir og Margit Irene Haukenes, datert 01.08.14
6.
Klage fra Otto Vindenæs, datert 04.08.14
7.
Klage fra Svein T. Havre, datert 04.08.14
3
8.
9.
10.
11.
Klage fra Sameiet Nordåsvegen 134, 06.08.14
Klage fra Dawn og Rolf Blikshavn
Tilsvar, datert 24.08.14
Vedtak, datert 17.07.14
4