Fana. Gnr 13 bnr 1097. Stavkirkeveien. Klage

Byrådssak
268/15
Fana. Gnr 13 bnr 1097. Stavkirkeveien. Klage over tillatelse til oppføring av nybygg bolig med 9
leiligheter og utomhusanlegg med vei, murer og støyskjerming
IBLA
EBYGG-5210-201413133-27
Hva saken gjelder:
Saken gjelder klage fra nabo på tillatelse til oppføring av nybygg bolig med 9 leiligheter og
utomhusanlegg med vei, murer og støyskjerming. Tillatelsen ble gitt den 19.12.2014. Den ble påklaget av
Gesche Fredrike Neckelmann, representert ved Advokatfirmaet Kyrre den 7.1.2015.
Eiendommen omfattes av reguleringsplannr. 16110002 FANA GNR. 13 BNR. 1031 M.FL.
STORETVEIT/BRENNHAUGEN BRO, i kraft 26.01.12 og er regulert til bolig. Eiendommen er i KPA
2010 vist som bebyggelse og anlegg.
Det er gitt dispensasjon fra reguleringsplan R 161002 § 3.1.2 vedrørende mønehøyde da det skal etableres
heishus med et areal på under 10 m2 som overskrider tillatt høyde med 0,5 m. Videre er det gitt
dispensasjon fra § 2.4 om kravet til parkering og fra pbl. § 29-4 vedrørende terrengtilpasning i form av
skjæringer/natursteinsmur nærmere nabogrensen enn 4 meter.
Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. § 21-3 og det er registrert merknader fra
Advokatfirmaet Kyrre ANS som representerer eier av Stavkirkeveien 9b, gnr 13 bnr 476, Gesche Fredrike
Neckelmann (klager). Merknadene går i hovedsak ut på at det planlagte bygget bryter sterkt med strøkets
karakter og at bygget fremstår som unødvendig dominerende. Bygget har store vinduer som skaper
unødvendig innsyn som vil være til sjenanse, særlig for hagearealet. Det er planlagt utkjørsel for
leilighetsbygget mot bnr 476. På grunn av terrengutformingen vil det bli nødvendig med en stor skjæring
som vil bli svært skjemmende. Det bestrides at det er grunnlag for et så omfattende terrenginngrep.
I planen er det videre inntegnet en gangadkomst til bnr 476 langs yttergrensen til KS2. Det synes som om
denne gangveien utgår i detaljtegningen. Det pekes på at den etablerte adkomsten til tomten er i daglig
bruk og må opprettholdes. En ytterligere negativ konsekvens er at tørrsteinsmuren i skråningen for
Stavkirken ikke lenger kan opprettholdes dersom det skal lages ny trappeadkomst. Denne tørrsteinsmuren
(den gamle «Fantoftveien») er av eldre dato og et viktig kulturminne som må bevares. Reguleringsplanen
har bestemmelser om parkeringsdekning. Planen er nylig revidert, og tiltakshaver fant ikke grunnlag i
forbindelse med revisjonen å foreslå en endring av parkeringsbestemmelsen.
Klager gjør i hovedsak gjeldende at det ikke er redegjort for momenter av en slik vekt at de strenge
vilkårene for dispensasjon er til stede. Dette gjelder særlig dispensasjon fra avstandskravet i pbl. § 29-4.
Klager anfører at det omsøkte tiltaket har endret seg i løpet av prosessen, og da særlig i forhold til
parkeringsadkomsten. I 2005 var det tegnet inn utkjørsel fra garasje rett foran bygget, samt en sti for bnr
476 i samsvar med reguleringsplanen. Nå i ettertid viser det seg at stien for bnr 476 er borte og at
utkjørselen er tegnet helt inntil tomtegrensen. Klager etterspør videre en redegjørelse fra kommunens side
som går på de forhold at bygget skråner utover, at gangvei som fremgår av reguleringsplanen tas bort, at
trappeadkomst/gangsti er planlagt utenfor reguleringsområdet, og konsekvenser av at det står en
tørrsteinsmur/kulturminne som må rives.
1
Dernest anfører klager at trappeadkomst/gangsti er planlagt utenfor reguleringsområdet og at den krever
dispensasjon da den ligger nærmere enn 4 meter fra klager sin eiendom. Klager viser også til at det er
motstrid i vedtaket ved at ansvarlig søker legger til grunn at eiendommens terreng tilsier en høydeforskjell
på ca 10 meter, mens kommunen legger til grunn en nivåforskjell på nærmere 12 meter uten nærmere
begrunnelse. Klager anfører også at hverken ansvarlig søker eller kommunen har redegjort for behovet for
dispensasjon, herunder hvorfor utkjørselen nødvendigvis må anlegges som prosjektert. Det påberopes at
det ikke er forsvarlig saksbehandling å gi dispensasjon uten at alternative og mindre inngripende tiltak er
utredet og vurdert. Det anføres også at en godkjenning av tiltaket slik det er prosjektert må skje ved en
reguleringsendring.
Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
Fagetaten anbefaler etter en vurdering av klagen at vedtak datert 19.12.2014 opprettholdes. Omsøkte
tiltak innebærer terrengtilpasning i form av skjæringer/natursteinmur helt inntil grensen mot klager.
Fagetaten er av den oppfatning at det foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra
avstandsbestemmelsen i pbl. § 29-4, jf. pbl. § 19-2. Hovedhensynet bak pbl. § 29-4 andre ledd er å hindre
brannspredning til andre byggverk. Bestemmelsen har også til formål å ivareta behovet for luft, lys, utsikt
som hindre innsyn. Fagetaten viser til at selve leilighetsbygget søkes oppført med en avstand på mer enn
4 meter fra nabogrensen. Hensynet om å hindre brannspredning blir derfor etter fagetatens oppfatning
ikke vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres. Videre er tomten skrånende, og tiltaket er prosjektert i
samsvar med tomtens naturlige utforming. Skjæringer/natursteinmurer vil derfor ikke hindre lys, luft eller
utsikt i nevneverdig grad. Fagetaten kan heller ikke se at tiltaket gir mer innsyn til klager enn det som er
påregnelig i et tettbygd strøk. Fordelene ved å dispensere fra avstandsbestemmelsen er videre klart større
enn ulempene. De murer og skjæringer som er prosjektert søkes oppført for å danne gode utearealer som
legger til rette for rekreasjon og lek.
Når det gjelder anførselen om at tiltaket har endret seg i løpet av prosessen viser fagetaten til at tillatelsen
for omsøkte tiltak er gitt på bakgrunn av gjeldende reguleringsplan og tilhørende kart. Det er tiltaket som
sådan på søknadstidspunktet som er vurdert og som det er gitt tillatelse til.
Når det gjelder klagers anførsel om at bygget skråner utover og ikke er i samsvar med omkringliggende
bebyggelse, viser fagetaten til den vurdering som er foretatt i vedtaket datert 19.12.2014. Tiltaket er
funnet å være i samsvar med plan- og bygningsloven. Trappeadkomsten som klager viser til, skal bygges
mer enn 4 meter fra nabogrensen og krever ikke samtykke eller dispensasjon fra pbl. § 29-4. Når det
gjelder gangsti på egen eiendom som kommer nærmere enn 4 meter fra nabogrensen, viser fagetaten til
reguleringsplanens punkt 3.1.2 punkt to som sier følgende: «Bygget skal ha tilkomst både via stikkvei fra
Stavkirkevn. mot nord….». Det innebærer at denne gangstien er regulert og at det ikke kreves
dispensasjon fra pbl. § 29-4. Det fremgår ikke av planinformasjonen for omsøkte eiendom at eksisterende
tørrsteinsmur er oppført som kulturminne. Fagetaten kan dermed ikke se at denne er verneverdig og at det
er nødvendig å innhente en uttalelse fra byantikvaren.
Det fremgår videre av Sweco sin rapport datert 10.1.2014 at det vil bli skjæringer opp til 10-11 meter.
Fagetaten legger disse opplysningene til grunn, og kan ikke se at dette er forhold som har innvirket på
vedtaket. Når det gjelder anførselen om at alternative og mindre inngripende tiltak må vurderes, viser
fagetaten til at det er det omsøkte tiltaket som sådan som blir vurdert og behandlet av kommunen. Det
foreligger ikke noe krav om at kommunen må innhente alternative løsninger/plasseringer i et
byggeprosjekt. Fagetaten kan heller ikke se at omsøkte tiltak nødvendiggjør en planprosess. Det vises til
at det omsøkte tiltaket er i tråd med reguleringsplanens bestemmelser vedrørende grad av utnytting, og at
tomten er regulert til en høyere utnyttelse enn omsøkt.
Det vises for øvrig til fagetatens notat av 26.3.2015 i sin helhet.
2
Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan
ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Byrådet er av den oppfatning eiendommen er egnet for
omsøkte tiltak, og viser til at tillatelsen er i tråd med kommunens vedtatte politikk om fortetting og
byutvikling.
Byrådet kan ikke anbefale at klagen tas til følge.
Vedtakskompetanse:
I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og
bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen
ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.
Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak:
Fagetatens vedtak datert 19.12.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.
Dato:
11. august 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Martin Smith-Sivertsen
byrådsleder
Henning Warloe
byråd for byutvikling, klima og miljø
Vedlegg: Fagetatens notat av 26.3.2015 med følgende vedlegg:
1. Oversiktskart
2. Flyfoto
3. Situasjonsplan
4. Klage datert 07.01.15
5. Rammetillatelse datert 19.12.14
6. Tegninger
3