565kb - משרד האוצר

Comments

Transcription

565kb - משרד האוצר
‫משרד האוצר‬
‫מינהל הכנסות המדינה‬
‫כ"ה באב התשע"א‬
‫‪ 25‬באוגוסט ‪2011‬‬
‫דב‪2011-2407 .‬‬
‫ענף הנדל"ן למגורים ‪ -‬סיכום רבעון שני ‪2011‬‬
‫)כולל סקירה נרחבת על פעילות תושבי החוץ(‬
‫ברבעון השני התעצמה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן‪ :‬ירידה בשיעור‬
‫של ‪ 16%‬הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‬
‫רבעון שני ברציפות של ירידה משמעותית במספר העסקאות‪ ,‬על רקע ירידה חדה‬
‫ברכישת דירות על ידי משקיעים‪ .‬בנוסף‪ ,‬לראשונה מאז הרבעון השלישי של ‪2010‬‬
‫נרשמה ירידה ברכישת דירות על די משפרי דיור‪ .‬שיעור הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד‬
‫לרמת שפל של ‪ 23.4%‬השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬
‫ברבעון השני של השנה נמכרו ‪ 21.9‬אלף דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של כ‪ 16%-‬הן בהשוואה לתקופה‬
‫המקבילה והן בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬זאת‪ ,‬בהמשך לירידה בשיעור של ‪ 11%‬במספר העסקאות‬
‫ברבעון הראשון של השנה )בהשוואה לרבעון הרביעי של ‪ .(2010‬את הירידה במספר העסקאות‬
‫המשיכו להוביל המשקיעים‪ ,‬אם כי גם ברכישת דירות למגורים )לא להשקעה( ניכרת החרפה‬
‫בעוצמת הירידות‪ .‬סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני עמד על ‪ 5.1‬אלף דירות‪ ,‬ירידה‬
‫בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון הקודם‪.‬‬
‫שיעור הירידה המצטבר במספר הדירות שרכשו משקיעים בהשוואה בין הרבעון השני של השנה‬
‫לרבעון האחרון של ‪ 2010‬מגיע לכ‪ .44%-‬יש לציין‪ ,‬כי הפעם האחרונה בה נרשמה רמת נמוכה כזו‬
‫של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן היתה ברבעון האחרון של ‪ ,2008‬רבעון שעמד בצל קריסתו של‬
‫בנק ההשקעות "להמן ברדרס"‪ ,‬בו ירד סך מספר העסקאות בשוק בשיעור של ‪ 40%‬בהשוואה‬
‫לרבעון שלפניו‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪2‬‬
‫גרף ‪1‬‬
‫רכישת דירות ‪ ,2008 - 2011‬רבעוני‬
‫‪31,000‬‬
‫מספר דירות שנרכשו‬
‫‪29,000‬‬
‫‪27,000‬‬
‫‪25,000‬‬
‫‪23,000‬‬
‫‪21,000‬‬
‫‪19,000‬‬
‫‪17,000‬‬
‫‪15,000‬‬
‫שני ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שני ‪ 2010‬רביעי ‪ 2009‬שני ‪ 2009‬רביעי ‪ 2008‬שני ‪2008‬‬
‫רכישת דירות למגורים )לא להשקעה( רשמה אף הוא ירידה ברבעון השני‪ ,‬בקצב גבוה מזה שנרשם‬
‫ברבעון הקודם‪ :‬מספר הדירות שנרכשו למגורים רשם ירידה של כ‪ 13%-‬בהשוואה לרבעון הקודם‪,‬‬
‫זאת לאחר ירידה בשיעור של כ‪ 4%-‬ברבעון הראשון‪ ,‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר‬
‫בירידה בשיעור של כ‪ .8%-‬ניתוח הרכב רוכשי דירה יחידה‪ ,‬בין רוכשי דירה ראשונה )זוגות צעירים‬
‫בדר"כ( לבין משפרי דיור‪ ,‬מלמד כי לראשונה מאז הרבעון השלישי של ‪ 2010‬נרשמה ירידה במספר‬
‫העסקאות גם בפלח השוק של משפרי הדיור‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬חשוב להדגיש כי בהשוואה בין הרבעון‬
‫השני של השנה לבין התקופה המקבילה אשתקד נרשם גידול בפעילות משפרי הדיור לעומת ירידה‬
‫בפעילות רוכשי דירה ראשונה‪.‬‬
‫רוכשי דירה יחידה ‪ -‬משפרי דיור לעומת זוגות צעירים‬
‫‪ 14,000‬‬
‫מספר דירות שנרכשו‬
‫‪ 12,000‬‬
‫‪ 10,000‬‬
‫‪ 8,000‬‬
‫‪ 6,000‬‬
‫‪ 4,000‬‬
‫‪ 2,000‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫שני ‪2011‬‬
‫ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪2010‬‬
‫משפרי דיור‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫שני ‪2010‬‬
‫ראשון ‪2010‬‬
‫זוגות צעירים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪3‬‬
‫בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע עם שיעורי ירידה של כ‪ 20% -‬במספר העסקאות הכולל‬
‫)דירה "יחידה" ודירה "נוספת"(‪ ,‬הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬זאת לאחר שבשנת ‪ 2010‬נרשם גידול חד במספר העסקאות הכולל באזור זה‪ ,‬הרבה‬
‫מעבר לממוצע הארצי‪ .‬ניתוח הממצאים מלמד כי את הירידה במספר העסקאות באזור זה ברבעון‬
‫השני של ‪ 2011‬הובילו דווקא משפרי הדיור‪ ,‬אשר רשמו ירידה בשיעור של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון‬
‫הקודם )לעומת ירידה של ‪ 13%‬ברמה הארצית בקרב משפרי דיור‪ ,‬וירידה של ‪ 14%‬ברכישת דירות‬
‫ע"י זוגות צעירים באזור(‪ ,‬לאחר שיעורי עליה חדים בשני הרבעונים הקודמים‪ .‬בפילוח בין‬
‫האוכלוסייה המקומית )הגרה באזור ב"ש( לאוכלוסייה המגיעה מאזורים אחרים נמצא כי עיקר‬
‫הירידה נובעת מצמצום רכישות ע"י האוכלוסייה המקומית‪ .‬הדבר בולט במיוחד בקרב הזוגות‬
‫הצעירים – ‪ 35%‬מהזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור ב"ש ברבעון השני לא התגוררו באזור זה‪,‬‬
‫לעומת שיעור של ‪ 25%‬בלבד ברבעון הראשון של ‪.2010‬‬
‫לוח ‪ – 1‬סה"כ רכישת דירות – רבעון שני ‪2011‬‬
‫משרדי‬
‫מקרקעין‬
‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‬
‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬
‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬
‫רבעון שני ‪,2010‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫אזור המרכז‪¹‬‬
‫‪2,890‬‬
‫‪12.8-‬‬
‫‪-14.3‬‬
‫אזור ירושלים‬
‫‪2,255‬‬
‫‪18.8-‬‬
‫‪-20.6‬‬
‫אזור חיפה‬
‫‪3,487‬‬
‫‪5.8-‬‬
‫‪-14.4‬‬
‫אזור ת"א‬
‫‪2,170‬‬
‫‪10.2-‬‬
‫‪-14.1‬‬
‫אזור חדרה‬
‫‪1,101‬‬
‫‪6.2-‬‬
‫‪-9.2‬‬
‫אזור טבריה‬
‫‪581‬‬
‫‪24.4-‬‬
‫‪-9.8‬‬
‫אזור נצרת‬
‫‪683‬‬
‫‪13.4-‬‬
‫‪-16.3‬‬
‫אזור נתניה‪³‬‬
‫‪2,054‬‬
‫‪19.4-‬‬
‫‪-16.0‬‬
‫אזור רחובות‪²‬‬
‫‪3,725‬‬
‫‪21.1-‬‬
‫‪-17.6‬‬
‫אזור ב"ש‬
‫‪2,925‬‬
‫‪20.5-‬‬
‫‪-19.1‬‬
‫ארצי‬
‫‪21,872‬‬
‫‪15.5-‬‬
‫‪-16.1‬‬
‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪ ¹‬אזור המרכז כולל בין היתר את הערים‪ :‬פתח‪-‬תקוה‪ ,‬חולון‪ ,‬רמת‪-‬גן‪ ,‬גבעתיים‪ ,‬בני‪-‬ברק ויהוד‪.‬‬
‫‪²‬אזור רחובות כולל את שפלת החוף‪ .‬נכללות בו בין היתר הערים‪ :‬ראשל"צ‪ ,‬מודיעין‪ ,‬רמלה‪ ,‬לוד‬
‫ויבנה‪.‬‬
‫‪ ³‬אזור נתניה כולל בין היתר את הערים‪ :‬רעננה‪ ,‬כפר‪-‬סבא‪ ,‬הרצליה ורמת השרון‪.‬‬
‫אזור חיפה רשם שיעור ירידה מתון במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪,‬‬
‫כאשר ההסבר המרכזי לכך נעוץ בירידה המתונה יחסית בפעילות המשקיעים באזור‪ ,‬בהשוואה‬
‫לשיעורי הירידה החדים שרושם פלח שוק זה ברמה הארצית‪ .‬ברכישת דירות למגורים באזור‬
‫חיפה נרשמה יציבות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬זאת על רקע גידול חד ברכישת דירות‬
‫ע"י משפרי דיור )גידול של ‪ 60%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד( אשר קיזז ירידה חדה‬
‫ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪4‬‬
‫האזור היחידי שנרשם בו גידול ברכישת דירות ע"י משפרי דיור‪ ,‬הן בהשוואה לתקופה המקבילה‬
‫אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם‪ ,‬הוא אזור ת"א‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬אף כי גם באזור זה נרשמה ירידה‬
‫ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים‪ ,‬הרי שירידה זו היתה מינורית‪ .‬הגורם שהביא בכל זאת לירידה‬
‫בסך העסקאות באזור היו המשקיעים‪ ,‬אשר רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר במספר‬
‫העסקאות בהשוואה ארצית‪ .‬ניתן להניח כי רמות המחירים הגבוהות באזור זה‪ ,‬בשילוב ההחמרה‬
‫בתנאי המשכנתאות ע"י בנק ישראל‪ ,‬מותירים את שוק הנדל"ן בת"א כתלוי יותר ויותר בפעילותם‬
‫של משפרי הדיור‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שלכל אורך השנה וחצי האחרונות היה מספר הדירות שנרכשו ע"י‬
‫משקיעים גבוה‪ ,‬ובאופן משמעותי‪ ,‬ממספר הדירות שנרכשו ע"י משפרי דיור או זוגות צעירים‪ ,‬הרי‬
‫שברבעון השני של ‪ 2011‬פלח השוק של המשקיעים הוא הקטן ביותר באזור זה‪.‬‬
‫ת"א ‪ -‬הרכב רוכשי הדירות ‪2011-2010‬‬
‫‪ 1,600‬‬
‫מספר דירות שנרכשו‬
‫‪ 1,400‬‬
‫‪ 1,200‬‬
‫‪ 1,000‬‬
‫‪ 800‬‬
‫‪ 600‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫שני ‪2011‬‬
‫ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪2010‬‬
‫משקיעים‬
‫משפרי דיור‬
‫שני ‪2010‬‬
‫ראשון ‪2010‬‬
‫זוגות צעירים‬
‫ברבעון השני נמשכה הירידה ברכישת דירות חדשות‪ :‬ירידה של ‪ 28%‬בהשוואה‬
‫לרבעון הקודם וירידה של ‪ 11%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫ירידות חדות במיוחד נרשמו באזור רחובות‪ ,‬האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת‬
‫דירות חדשות‪ ,‬ובאזור המרכז‪.‬‬
‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נמכרו ‪ 4.8‬אלף דירות חדשות‪ ,‬הרמה הנמוכה ביותר מאז רמות השפל‬
‫שנרשמו ברבעון האחרון של ‪ .2008‬בהשוואה לרמת המכירות ברבעון השני בכל אחת מהשנים‬
‫בעשור האחרון‪ ,‬נמצא כי זהו הרבעון הנמוך ביותר מאז שנת המיתון של ‪ .2003‬שיעורי הירידה‬
‫החדים ביותר נמצאו באזור רחובות‪ ,‬האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת דירות חדשות‪.‬‬
‫מאז רבעון השיא שנרשם באזור זה ברבעון הרביעי של ‪ ,2010‬כתוצאה ממבצע מכירות בפרויקט‬
‫רחב היקף‪ ,‬ירדה רמת המכירות בשיעור של קרוב ל‪ .50%-‬ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה‬
‫החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה נובעת בעיקר מירידה חדה בפלח השוק של הזוגות‬
‫הצעירים‪ ,‬כאשר לכך התווספה ירידה במשקל הדירות החדשות הנרכשות ע"י פלח שוק זה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬פלח השוק של משפרי הדיור באזור רשם אמנם עליה‪ ,‬אולם משקל הדירות החדשות‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪5‬‬
‫שנרכשו ע"י פלח שוק זה ירד בשיעור חד‪ ,‬משיעור של ‪ 50%‬ברבעון הרביעי לשיעור של ‪ 37%‬בלבד‬
‫ברבעון השני‪.‬‬
‫אזור המרכז רשם אף הוא ירידה חדה במכירת דירות חדשות‪ ,‬רבעון שלישי ברציפות‪ .‬הירידה‬
‫באזור זה נובעת גם כן במידה רבה מפלח השוק של הזוגות הצעירים‪ ,‬אולם בניגוד לממצאים‬
‫באזור רחובות‪ ,‬לא חל שינוי משמעותי בשני הרבעונים האחרונים במשקל הדירות החדשות‬
‫שרכשו זוגות צעירים )מסך הדירות שנרכשו על ידם(‪ .‬מנגד‪ ,‬ניתן לזהות גם באזור זה שינוי העדפה‬
‫בולט של משפרי הדיור‪ ,‬לטובת דירות יד שניה‪.‬‬
‫לוח ‪ –2‬רכישת דירות חדשות – רבעון שני ‪2011‬‬
‫משרדי‬
‫מקרקעין‬
‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‬
‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬
‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬
‫רבעון שני ‪,2010‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫המרכז‬
‫‪616‬‬
‫‪23.1-‬‬
‫‪-29.0‬‬
‫ירושלים‬
‫‪571‬‬
‫‪8.5-‬‬
‫‪-21.3‬‬
‫חיפה‬
‫‪533‬‬
‫‪23.0‬‬
‫‪-26.6‬‬
‫ת"א‬
‫‪305‬‬
‫‪5.6-‬‬
‫‪-35.6‬‬
‫חדרה‬
‫‪301‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪-11.2‬‬
‫טבריה‬
‫‪65‬‬
‫‪9.7‬‬
‫‪-27.3‬‬
‫נצרת‬
‫‪107‬‬
‫‪27.5‬‬
‫‪-41.5‬‬
‫נתניה‬
‫‪571‬‬
‫‪12.0-‬‬
‫‪-17.8‬‬
‫רחובות‬
‫‪1,048‬‬
‫‪25.6-‬‬
‫‪-31.3‬‬
‫ב"ש‬
‫‪701‬‬
‫‪10.0-‬‬
‫‪-36.0‬‬
‫ארצי‬
‫‪4,818‬‬
‫‪11.1-‬‬
‫‪-28.3‬‬
‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬
‫באזור ב"ש‪ ,‬שרשם שיעור גידול חד )‪ (42%‬במכירת דירות חדשות בשנת ‪) 2010‬כאשר ביתר‬
‫האזורים נרשמה יציבות במכירות באותה השנה( נרשמת מתחילת השנה ירידה במכירת דירות‬
‫חדשות‪ ,‬כאשר ברבעון השני שיעור הירידה )בהשוואה לרבעון הראשון( גבוה מהממוצע הארצי‬
‫ומגיע ל‪ .36%-‬בעיקר בולטת באזור זה ירידה חדה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים‬
‫)ירידה של ‪ 42%‬בהשוואה לרבעון הראשון(‪ ,‬זאת הן על רקע ירידה אבסולוטית במספר הזוגות‬
‫הצעירים שרכשו דירה )חדשה או יד שניה( והן על רקע שינוי טעמים של הרוכשים לטובת דירות‬
‫יד שניה‪ .‬בנוסף‪ ,‬נרשמה ברבעון השני ירידה משמעותית ברכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור‪,‬‬
‫לאחר עליות חדות שנרשמו בשני הרבעונים הקודמים‪ .‬בסיכומו של דבר‪ ,‬כפי שניתן לראות בגרף‬
‫הבא‪ ,‬בשלושת הרבעונים האחרונים הצטמצם משמעותית הפער בין דירות חדשות הנרכשות ע"י‬
‫זוגות צעירים בב"ש לבין מספר הדירות החדשות הנרכשות ע"י משפרי דיור‪ .‬במקביל‪ ,‬התרחב‬
‫משמעותית הפער בינם )רוכשי דירה חדשה "יחידה"( לבין מספר הדירות החדשות שנרכשו ע"י‬
‫משקיעים‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪6‬‬
‫רכישת דירות חדשות באזור ב"ש‪2011-2010 ,‬‬
‫‪ 700‬‬
‫‪ 600‬‬
‫‪ 500‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪ 300‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‪ 100‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫שני ‪2011‬‬
‫ראשון ‪2011‬‬
‫משקיעים‬
‫רביעי ‪2010‬‬
‫שלישי ‪2010‬‬
‫זוגות צעירים‬
‫שני ‪2010‬‬
‫ראשון ‪2010‬‬
‫משפרי דיור‪:‬‬
‫האזור היחידי בו כמות הדירות החדשות שנמכרה ברבעון השני היתה גבוהה מזו שבתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪ ,‬הוא אזור חיפה‪ .‬ההסבר לכך נעוץ בגידול חד בשיעור של קרוב ל‪ 60%-‬ברכישת‬
‫דירות חדשות ע"י משפרי דיור‪ ,‬פלח שוק אשר רשם גידול רצוף ומשמעותי ברכישת דירות חדשות‬
‫לכל אורך שנת ‪ ,2010‬ולשיאו הגיע ברבעון הראשון של ‪ .2011‬יחד עם זאת‪ ,‬ברבעון השני נפלה רמת‬
‫הרכישות של דירות חדשות ע"י משפרי הדיור באזור זה בשיעור של ‪ 34%‬לעומת הרבעון הראשון‪.‬‬
‫רכישת דירות חדשות באזור חיפה‪2011-2010 ,‬‬
‫‪ 450‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪ 350‬‬
‫‪ 300‬‬
‫‪ 250‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‪ 150‬‬
‫‪ 100‬‬
‫‪ 50‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫שני ‪ 2011‬ראשון ‪ 2011‬רביעי ‪ 2010‬שלישי ‪ 2010‬שני ‪2010‬‬
‫זוגות צעירים‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫ראשון ‪2010‬‬
‫משפרי דיור‪:‬‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪7‬‬
‫מחירי הדירות החדשות ברבעון השני היו נמוכים ב‪ 2.9%-‬בממוצע בהשוואה‬
‫לרבעון הראשון של ‪.2011‬‬
‫ברבעון השני של ‪ 2011‬הוסיפו לרדת מחירי הדירות החדשות‪ ,‬בשיעור נומינלי ממוצע של ‪2.9%‬‬
‫בהשוואה לרבעון הראשון של השנה‪ .‬בדומה לרבעון הראשון‪ ,‬הובילו את ירידות המחירים אזור‬
‫ירושלים ואזור השרון )ירידה של כ‪ 6%-‬בממוצע(‪ .‬ירידה חדה נרשמה גם באזור המרכז )כ‪(4%-‬‬
‫ואילו אזור ת"א רשם ירידה מינורית בשיעור של ‪ .0.5%‬אזור חיפה הוא עדיין האזור היחידי בו‬
‫נרשמה עליית מחירים ברבעון השני של השנה‪ ,‬אם כי בקצב איטי יותר מאשר ברבעון הראשון‬
‫)עליה בשיעור של כ‪.(1%-‬‬
‫גרף ‪6‬‬
‫כמות דירות חדשות שנמכרה ומחיר דירה חציוני‬
‫‪8,000‬‬
‫‪1000‬‬
‫‪7,000‬‬
‫‪800‬‬
‫‪6,000‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪600‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪400‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪200‬‬
‫כמות דירות חדשות שנמכרה‬
‫מחיר חציוני נקי דירה חדשה‬
‫‪1200‬‬
‫‪9,000‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫מחיר חציוני נקי דירה חדשה‬
‫כמות דירות חדשות שנמכרה‬
‫רבעון שני ברציפות של ירידה חדה במספר העסקאות בדירות יד שניה‪ .‬בהשוואה‬
‫לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ‪.17%-‬‬
‫האצה משמעותית בירידה במספר העסקאות באזור ירושלים ובאזור נתניה‪.‬‬
‫ברבעון השני של השנה נרכשו כ‪ 17.1-‬אלף דירות יד שניה‪ ,‬ירידה בשיעור של כ‪ 17%-‬בהשוואה‬
‫לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של כ‪ 12%-‬בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬זאת לאחר שכבר‬
‫ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה במספר העסקאות‪ ,‬בשיעור של כ‪ 9%-‬לעומת הרבעון‬
‫האחרון של ‪.2010‬‬
‫בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור ירושלים ואזור נתניה )הכולל את ערי השרון( בהאצה בשיעור‬
‫הירידה במספר העסקאות‪ .‬בירושלים למשל נרשמה ירידה בשיעור של כ‪ 20%-‬במספר העסקאות‬
‫ברבעון השני לעומת הרבעון הקודם‪ ,‬כמעט כפליים משיעור הירידה הארצי‪ ,‬זאת כאשר ברבעון‬
‫הראשון של השנה ירד מספר העסקאות באזור זה בשיעור מתון יחסית לממוצע הארצי )ירידה של‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪8‬‬
‫פחות מ‪ .(6%-‬באזור נתניה נרשמה ירידה בשיעור של כ‪ 15%-‬במספר העסקאות‪ ,‬כמעט כפליים‬
‫משיעור הירידה ברבעון הקודם‪.‬‬
‫הירידה החדה במספר העסקאות בירושלים מצאה ביטוי בשינוי משמעותי ברמות השכר של‬
‫רוכשי הדירות באזור זה במחצית השנה האחרונה‪ .‬כפי שניתן לראות מהגרף הבא‪ ,‬מאז הרבעון‬
‫השלישי ‪ ,‬שהתאפיין ברמות שכר נמוכות של רוכשי הדירות באזור זה‪ ,‬נרשמה עליה חדה ורצופה‬
‫בשכר הרוכשים בשלושת הרבעונים הבאים‪ .‬ניתן להסביר שינוי זה בהקשחת תנאי המשכנתאות‬
‫שהטיל בנק ישראל‪ ,‬אשר אפקטיביים במיוחד באזור ירושלים בו היחס בין מחיר דירה לשכר‬
‫הרוכשים הוא הגבוה ביותר בהשוואה ארצית )לפיכך ניתן להניח כי רמות המינוף של הרוכשים‬
‫באזור זה גבוהות במיוחד(‪ .‬השינוי בהרכב הסוציו‪-‬אקונומי של הרוכשים באזור זה מצא ביטוי גם‬
‫בתמהיל הדירות‪ -‬האוכלוסיה באזור זה רכשה ברבעון השני של ‪2011‬דירות יקרות יותר בהשוואה‬
‫לדירות שנרכשו ברבעון השלישי של ‪ ,2010‬כאשר הפער עומד על ‪.9%‬‬
‫‪ 1,400,000‬‬
‫‪ 10,500‬‬
‫‪ 1,350,000‬‬
‫‪ 10,000‬‬
‫‪ 1,300,000‬‬
‫‪ 9,500‬‬
‫‪ 9,000‬‬
‫‪ 1,250,000‬‬
‫‪ 8,500‬‬
‫‪ 1,200,000‬‬
‫‪ 8,000‬‬
‫‪ 1,150,000‬‬
‫‪ 7,500‬‬
‫‪ 1,100,000‬‬
‫‪ 7,000‬‬
‫‪ 1,050,000‬‬
‫‪ 6,500‬‬
‫שכר חודשי ברוטו‬
‫מחיר ממוצע‬
‫אזור ירושלים ‪ -‬רוכשי דירות יד שניה‪ -‬שכר ומחירים‬
‫‪ 6,000‬‬
‫‪ 1,000,000‬‬
‫שני ‪2011‬‬
‫ראשון ‪2011‬‬
‫רביעי ‪2010‬‬
‫מחיר ממוצע‬
‫שלישי ‪2010‬‬
‫שני ‪2010‬‬
‫שכר ממוצע‬
‫לוח ‪ –4‬רכישת דירות יד שניה – רבעון שני ‪2011‬‬
‫משרדי‬
‫מקרקעין‬
‫מיסוי מספר דירות שנמכרו‪,‬‬
‫באלפים‬
‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬
‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬
‫רבעון שני ‪,2010‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫המרכז‬
‫‪2,274‬‬
‫‪9.5-‬‬
‫‪-9.2‬‬
‫ירושלים‬
‫‪1,684‬‬
‫‪21.8-‬‬
‫‪-20.4‬‬
‫חיפה‬
‫‪2,955‬‬
‫‪9.6-‬‬
‫‪-11.8‬‬
‫ת"א‬
‫‪1,865‬‬
‫‪10.9-‬‬
‫‪-9.1‬‬
‫חדרה‬
‫‪800‬‬
‫‪8.5-‬‬
‫‪-8.4‬‬
‫טבריה‬
‫‪516‬‬
‫‪27.3-‬‬
‫‪-7.0‬‬
‫נצרת‬
‫‪576‬‬
‫‪18.3-‬‬
‫‪-9.0‬‬
‫נתניה‬
‫‪1,483‬‬
‫‪21.9-‬‬
‫‪-15.2‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪9‬‬
‫רחובות‬
‫‪2,677‬‬
‫‪19.2-‬‬
‫‪-10.7‬‬
‫ב"ש‬
‫‪2,224‬‬
‫‪23.3-‬‬
‫‪-11.8‬‬
‫ארצי‬
‫‪17,054‬‬
‫‪16.5-‬‬
‫‪-11.9‬‬
‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬
‫רכישת דירות להשקעה ברבעון השני צנחה בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪ ,‬לרמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של ‪ ,2008‬עם פרוץ‬
‫המשבר העולמי‪ .‬שיעור הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד לרמת שפל של ‪.23.4%‬‬
‫השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬
‫סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני של ‪ 2011‬עמד על ‪ 5.1‬אלף דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של‬
‫‪ 34%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של ‪ 24%‬בהשוואה לרבעון הקודם‪.‬‬
‫הפעם האחרונה בה נרשמה רמת שפל כזו ברכישת דירות להשקעה חלה ברבעון הרביעי של ‪,2008‬‬
‫עם פרוץ המשבר העולמי‪ ,‬רבעון בו צנח מספר העסקאות הכולל בשיעור של ‪ 41%‬בהשוואה לרבעון‬
‫הקודם‪ .‬מאז החלה לעלות הריבית הריאלית של בנק ישראל‪ ,‬ברבעון האחרון של ‪ ,2009‬נרשמת‬
‫ירידה רצופה במספר הדירות הנרכשות להשקעה‪ ,‬למעט הרבעון האחרון של ‪ ,2010‬אשר הושפע‬
‫מהקדמת רכישות על רקע ההעלאה המתוכננת במס הרכישה על דירה "נוספת"‪ .‬החל מתחילת‬
‫‪ 2011‬ניכרת התעצמות במגמת הירידה ברכישת דירות ע"י משקיעים‪ ,‬כתוצאה מהעלאת שיעורי‬
‫מס רכישה על דירות אלו‪.‬‬
‫גרף ‪9‬‬
‫הריבית הריאלית של בנק ישראל ורכישת דירות ע"י‬
‫משקיעים‪ ,‬רבעוני‬
‫הקדמת רכישות ע"י משקיעים על רקע ההודעה על‬
‫העלאת שיעור מס רכישה החל מ‪2011-‬‬
‫‪ 9,000‬‬
‫פרוץ המשבר העולמי‬
‫‪ 8,000‬‬
‫‪2.0%‬‬
‫‪ 7,000‬‬
‫‪1.0%‬‬
‫‪ 6,000‬‬
‫‪0.0%‬‬
‫‪ 5,000‬‬
‫‪‐1.0%‬‬
‫‪ 4,000‬‬
‫‪‐2.0%‬‬
‫‪II 2011‬‬
‫‪I 2011‬‬
‫‪IV 2010‬‬
‫‪III 2010‬‬
‫‪II 2010‬‬
‫‪I 2010‬‬
‫‪IV 2009‬‬
‫‪III 2009‬‬
‫‪II 2009‬‬
‫‪I 2009‬‬
‫‪IV 2008‬‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫‪III 2008‬‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫‪II 2008‬‬
‫ריבית ריאלית ב"י )בניכוי ציפיות לאינפלציה(‬
‫רח'‬
‫‪3.0%‬‬
‫ריבית ריאלית ב"י‬
‫מספר דירות שנרכשו להשקעה‬
‫‪ 10,000‬‬
‫‪4.0%‬‬
‫דירות להשקעה‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪10‬‬
‫כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬ירד לרמת שפל של ‪ 23.4%‬השיעור‬
‫הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת ‪.2003‬‬
‫גרף ‪10‬‬
‫דירות שנרכשו למגורים ודירות שנרכשו להשקעה‪ ,‬רבעוני‬
‫‪30,000‬‬
‫משקל המשקיעים בשוק ירד לרמתו‬
‫הנמוכה ביותר מאז ‪2003‬‬
‫מספר דירות שנרכשו‬
‫‪25,000‬‬
‫‪20,000‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪0‬‬
‫שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון‬
‫‪2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011‬‬
‫דירות להשקעה‬
‫דירות שנרכשו למגורים‬
‫אזור ת"א ואזור המרכז רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות‬
‫להשקעה‪ .‬כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות להשקעה בת"א ב‪ 20-‬נקודות אחוז‬
‫בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לרבעון הרביעי של ‪ 30%) 2010‬מהעסקאות לעומת‬
‫‪ ,51%‬בהתאמה(‪ .‬במונחים כמותיים‪ ,‬רמת הרכישות של משקיעים באזור ת"א הינה‬
‫הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של ‪.2003‬‬
‫לוח ‪ –5‬רכישת דירות להשקעה – רבעון שני ‪2011‬‬
‫משרדי‬
‫מקרקעין‬
‫מיסוי מספר דירות שנרכשו‬
‫שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת‬
‫רבעון ראשון ‪,2011‬‬
‫רבעון שני ‪,2010‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫ב‪%-‬‬
‫המרכז‬
‫‪513‬‬
‫‪47.5-‬‬
‫‪-34.5‬‬
‫ירושלים‬
‫‪494‬‬
‫‪30.0-‬‬
‫‪-20.2‬‬
‫חיפה‬
‫‪984‬‬
‫‪17.3-‬‬
‫‪-16.6‬‬
‫ת"א‬
‫‪638‬‬
‫‪47.5-‬‬
‫‪-36.5‬‬
‫חדרה‬
‫‪208‬‬
‫‪19.8-‬‬
‫‪-25.7‬‬
‫טבריה‬
‫‪200‬‬
‫‪38.1-‬‬
‫‪-14.3‬‬
‫נצרת‬
‫‪159‬‬
‫‪28.8-‬‬
‫‪-14.8‬‬
‫נתניה‬
‫‪419‬‬
‫‪48.2-‬‬
‫‪-19.2‬‬
‫רחובות‬
‫‪640‬‬
‫‪32.3-‬‬
‫‪-23.9‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪11‬‬
‫ב"ש‬
‫‪860‬‬
‫‪23.8-‬‬
‫‪-19.9‬‬
‫ארצי‬
‫‪5,116‬‬
‫‪34.2-‬‬
‫‪-23.9‬‬
‫מקור‪ :‬שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה‪.‬‬
‫כ‪ 68%-‬מרוכשי הדירות להשקעה ברבעון השני של השנה‪ ,‬היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו‬
‫להשקעה מאז שנת ‪ .2003‬עבור כ‪ 19%-‬מהם היתה להם זו דירתם השניה שרכשו להשקעה‪.‬‬
‫בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזור ב"ש הינו האזור בעל השכיחות היחסית הנמוכה ביותר של‬
‫משקיעים שהיתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז ‪ .2003‬כ‪ 9%-‬מהמשקיעים בב"ש‬
‫ברבעון השני‪ ,‬הספיקו לרכוש יותר מארבע דירות להשקעה‪ ,‬עוד טרם רכישתם הנוכחית‪ .‬ברמה‬
‫הארצית עומד פרמטר זה על ‪ 4%‬בלבד‪ .‬הסבר חלקי לשכיחות הגבוהה של משקיעים "כבדים"‬
‫באזור ב"ש‪ ,‬הינו רמת המחירים הנמוכה באזור זה‪ ,‬כך שדי בהון עצמי נמוך יחסית כדי לרכוש‬
‫כמה דירות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬גם אזור חיפה מתאפיין ברמות מחירים נמוכות‪ ,‬ואף הוא מהווה מוקד‬
‫משיכה למשקיעים‪ ,‬אולם באזור זה התפלגות הדירות שרכשו משקיעים קרובה יותר להתפלגות‬
‫הארצית מאשר להתפלגות באזור ב"ש‪ .‬כך למשל‪ 66% ,‬מרוכשי הדירות להשקעה באזור זה‬
‫ברבעון השני‪ ,‬היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז שנת ‪ ,2003‬שתי נקודות אחוז‬
‫בלבד פחות מאשר ברמה הארצית‪.‬‬
‫בהשוואה בין הרבעון השני של ‪ 2011‬לרבעון הקודם ניתן להבחין באזור ת"א ובאזור ירושלים‬
‫בעליה במשקל המשקיעים שהדירה שרכשו ברבעון הנוכחי היתה להם דירתם הראשונה שרכשו‬
‫להשקעה מאז שנת ‪ .2003‬דהיינו‪ ,‬משקיעים "חדשים"‪ .‬מנגד‪ ,‬באזור נתניה ובאזור רחובות ניכרת‬
‫עליה במשקל המשקיעים ה"ותיקים" בשוק‪.‬‬
‫רוכשי דירות להשקעה ברבעון השני של ‪2011‬‬
‫לפי מספר הדירות שרכשו מאז שנת ‪2003‬‬
‫ארצי‬
‫אזור באר שבע‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪12‬‬
‫האצה נוספת בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים באזור ב"ש‪ .‬לקראת תום הרבעון‬
‫ניכרת האצה במכירות המשקיעים גם באזור ת"א‪ .‬ברבעון השני של ‪ 2011‬נרשמה‬
‫עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה‪.‬‬
‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרשמה עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות‬
‫יד שניה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬בפילוח גיאוגרפי ניכרת האצה משמעותית נוספת בקצב מכירת דירות ע"י‬
‫משקיעים באזור ב"ש‪ .‬באזור ת"א‪ ,‬שרשם קצב גבוה של מכירות משקיעים כבר ברבעון הראשון‪,‬‬
‫לא נרשם שינוי מהותי בקצב המכירות ברבעון השני‪ ,‬אם כי יש לציין כי לקראת תום הרבעון‪,‬‬
‫בחודש יוני‪ ,‬נרשמה האצה במכירות‪ .‬סה"כ‪ ,‬במחצית הראשונה של ‪ 2011‬נמכרו כ‪ 7.5-‬אלף דירות‬
‫ע"י משקיעים‪ .‬באזור חיפה ובאזור ב"ש‪ ,‬נמכרו כ‪ 1.5-‬אלף דירות )בכל אזור(‪ ,‬גידול בשיעור של‬
‫‪ 15%‬ו‪ ,8%-‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪ ,‬בהתאמה‪ .‬באזור ת"א נמכרו ע"י משקיעים כ‪-‬‬
‫‪ 873‬דירות ‪ ,‬גידול בשיעור של ‪ 11%‬בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס‬
‫שבח למוכרי דירות להשקעה‪ ,‬מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף ‪.2012‬‬
‫נזכיר כי עד לאותה הוראת שעה‪ ,‬מי שבבעלותו יותר מדירה אחת‪ ,‬נדרש להמתין פרק זמן של ‪4‬‬
‫שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת‪ .‬במסגרת הוראת השעה ניתן למכור עד שתי דירות בפטור‬
‫ממס )תחת מגבלת מחיר של ‪ 2.2‬מלש"ח(‪ ,‬מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי‪ .‬ניתוח‬
‫הממצאים מלמד כי אפקטיביות הפטור גבוהה ביותר באזור ב"ש ובאזור חיפה‪ .‬כך למשל‪ ,‬כ‪40%-‬‬
‫ממי שמכרו דירה להשקעה באזור ב"ש במחצית הראשונה של השנה‪ ,‬היו חייבים במס שבח‬
‫אלמלא המהלך של הרחבת הפטור‪ .‬האזור שרשם את שיעור הגידול הגבוה ביותר ברבעון השני‬
‫בניצול הפטור היה אזור ת"א‪.‬‬
‫כאשר מפלחים את המשקיעים שהספיקו למכור לפחות דירה אחת במחצית השנה הראשונה‪,‬‬
‫נמצא כי כ‪ 92%-‬מהם מכרו דירה אחת‪ .‬היתר‪ ,‬כ‪ 7%-‬מכרו שתי דירות‪ .‬אם בוחנים במקביל את‬
‫מספר הדירות שנרכשו ע"י אותם משקיעים שכבר החלו למכור לפחות נכס השקעה אחד‬
‫במהלך‪ ,2011‬נמצא כי בין הרבעון השני לרבעון הראשון נרשם גידול מתון בשיעור המשקיעים‬
‫"עתירי" הנכסים )רכשו יותר מדירה אחת בעשור האחרון(‪ ,‬שהספיקו למכור כבר שתי דירות‬
‫לפחות‪ .‬גידול משמעותי יותר נרשם באזור ת"א‪ ,‬ובמידה רבה עוד יותר באזור ב"ש‪ .‬כך למשל‪ ,‬אם‬
‫ברבעון הראשון רק כ‪ 5%-‬ממי שיש ברשותם שתי דירות להשקעה באזור )ומכרו לפחות דירה‬
‫אחת( הספיקו למכור את שתי הדירות‪ ,‬הרי שברבעון השני עלה שיעור זה לכ‪ .11%-‬ממצאים‬
‫דומים נמצאו גם בקרב בעלי נכסים רבים יותר באזור זה‪ .‬העובדה שבאזור ב"ש גבוה באופן יחסי‬
‫מספר המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון‪ ,‬בשילוב הממצאים לעיל‪ ,‬יש‬
‫בהם כדי לרמז על פוטנציאל גבוה של מכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה‪ ,‬יותר מאשר באזורים‬
‫אחרים‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪13‬‬
‫הפערים בין מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ לבין מחירי הדירות‬
‫בממוצע הארצי גבוהים משמעותית מפערי השכר בין רוכשי הדירות באזורי‬
‫הביקוש לבין השכר הממוצע של כלל הרוכשים‪.‬‬
‫מחיר ממוצע של דירה שנרכשה למגורים )לא להשקעה( באזור ת"א במחצית הראשונה של ‪2011‬‬
‫היה גבוה ב‪ 35%-‬מהמחיר הממוצע הארצי‪ .‬השכר של רוכשים אלו היה גבוה רק ב‪ 14%-‬מהשכר‬
‫הממוצע של כלל הרוכשים‪ .‬באזור השרון‪ ,‬האזור בעל רמות המחירים הגבוהות ביותר‪ ,‬הפערים‬
‫בין המחיר היחסי לפערים בשכר היחסי מצומצמים הרבה יותר‪ :‬המחיר הממוצע גבוה בכ‪43%-‬‬
‫מהמחיר הממוצע הארצי‪ ,‬כאשר השכר של הרוכשים באזור זה היה גבוה בכ‪ 35%-‬מהשכר‬
‫הממוצע של כלל הרוכשים‪ .‬הפערים הקיצוניים ביותר הם בקרב רוכשי הדירות למגורים באזור‬
‫ירושלים‪ :‬המחיר הממוצע של דירה שנרכשה באזור זה ב‪ 2011-‬היה גבוה בכ‪ 19%-‬מהממוצע‬
‫הארצי‪ ,‬זאת למרות ששכר הרוכשים באזור זה נמוך בכ‪ 14%-‬מהממוצע הארצי‪.‬‬
‫מנגד‪ ,‬בפריפריה התמונה הפוכה‪ :‬המחירים היחסיים נמוכים משמעותית בהשוואה לפערי השכר‬
‫בין הרוכשים באזורים אלו לבין הממוצע הארצי‪ .‬כך למשל‪ ,‬המחיר הממוצע של דירה שנרכשה‬
‫למגורים באזור טבריה‪ ,‬האזור בעל רמות המחירים הנמוכות ביותר‪ ,‬היה נמוך בכ‪ 53%-‬מהמחיר‬
‫הממוצע ברמה הארצית‪ ,‬זאת כאשר שכר הרוכשים באזורים אלו היה נמוך "רק" ב‪30%-‬‬
‫מהממוצע הארצי‪.‬‬
‫רוכשי דירות מגורים ‪ - 2011‬פערי מחיר ופערי שכר‬
‫בין האזור לממוצע הארצי‬
‫‪60%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪0%‬‬
‫השרון‬
‫ת"א ירושלים מרכז רחובות חדרה‬
‫חיפה‬
‫ב"ש‬
‫נצרת טבריה‬
‫‪‐20%‬‬
‫‪‐40%‬‬
‫‪‐60%‬‬
‫פער שכר‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫פער מחיר‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪14‬‬
‫בהשוואה בין שנת ‪ 2011‬לשנת ‪ ,2008‬לפני גל עליות המחירים‪ ,‬נמצא כי אזור המרכז )לא כולל‬
‫ת"א( התייקר בקצב גבוה יותר מיתר האזורים )המחיר היחסי בשנת ‪ 2011‬גבוה ב‪ 4-‬נקודות אחוז‬
‫מאשר בשנת ‪ .(2008‬למרות זאת‪ ,‬השכר היחסי של הרוכשים באזור זה ירד ב‪ 3-‬נקודות האחוז‪.‬‬
‫דהיינו‪ ,‬אוכלוסיה פחות חזקה רכשה דירות יותר יקרות באזור זה בשנת ‪ .2011‬אזור חיפה ואזור‬
‫ב"ש צמצמו במעט את פערי המחיר בינם לבין המרכז )בין ‪ 4‬ל‪ 5-‬נקודות האחוז(‪ ,‬כאשר במקביל‪,‬‬
‫הצטמצמו במעט הפערים בשכר היחסי של הרוכשים באזורים אלו‪ ,‬בפרט באזור חיפה‪.‬‬
‫כאשר עורכים ניתוח דומה רק בקרב האוכלוסיה שרכשה דירה ראשונה )זוגות צעירים בדר"כ(‬
‫בולטים כמה ממצאים‪ .‬ראשית‪ ,‬בקרב הזוגות הצעירים האזור בעל המחירים היחסיים הגבוהים‬
‫ביותר הוא ת"א )ולא ערי השרון‪ ,‬כפי שהתקבל בקרב כלל רוכשי דירה "יחידה"(‪ .‬בנוסף‪ ,‬פערי‬
‫המחיר בין אזור ת"א לבין הממוצע הארצי גבוהים יותר‪ ,‬ב‪ 11-‬נקודות האחוז‪ ,‬בקטגוריה של‬
‫דירות שנרכשו ע"י זוגות צעירים‪) .‬דהיינו‪ ,‬מחיר דירה שרכשו זוגות צעירים באזור ת"א היה גבוה‬
‫ב‪ 46%-‬ממחיר דירה ממוצעת שרכשו כלל הזוגות הצעירים( יחד עם זאת‪ ,‬על תוספת פער זו פיצו‬
‫באופן משמעותי רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה‪ ,‬אשר היו גבוהים בכ‪19-‬‬
‫נקודות אחוז מרמות השכר של כלל הרוכשים מקרב הזוגות הצעירים )בעוד שבקרב כלל רוכשי‬
‫הדירות למגורים באזור ת"א פער השכר בינם לבין הממוצע הארצי עמד על ‪ 14‬נקודות אחוז‬
‫בלבד(‪.‬‬
‫אזור המרכז אף הוא יקר יחסית יותר עבור הזוגות הצעירים )בהשוואה לכלל רוכשי דירה‬
‫"יחידה"(‪ ,‬אם כי במידה פחותה מאזור ת"א‪ :‬המחיר היחסי באזור זה של דירות שנרכשו ע"י‬
‫זוגות צעירים היה גבוה רק ב‪ 6-‬נקודות האחוז מהמחיר היחסי של כלל הדירות שנרכשו למגורים‬
‫באזור זה )לעומת כאמור פער של ‪ 11‬נקודות האחוז בת"א(‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬בעוד שבת"א פיצו רמות‬
‫השכר של הזוגות הצעירים במידה רבה על המחירים הגבוהים‪ ,‬הזוגות הצעירים שרכשו דירה‬
‫באזור המרכז התאפיינו ברמות שכר נמוכות יחסית‪ .‬לפיכך‪ ,‬אזור המרכז‪ ,‬הכולל בין היתר את‬
‫פ"ת‪ ,‬הוא האזור היקר ביותר יחסית עבור הזוגות הצעירים בהשוואה למשפרי דיור הרוכשים‬
‫דירה באזור זה‪.‬‬
‫עוד נמצא כי אזור חיפה פחות זול במידה מסוימת עבור הזוגות הצעירים בהשוואה לכלל רוכשי‬
‫דירה יחידה‪ ,‬במקביל מושך אזור זה זוגות צעירים בעלי שכר יחסי פחות נמוך מאשר משפרי‬
‫הדיור שבחרו לרכוש דירה באזור זה‪ :‬השכר הממוצע של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור‬
‫חיפה היה נמוך בפחות מאחוז מהשכר הממוצע של כלל הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב‪,2011-‬‬
‫זאת כאשר בקרב כלל מי שרכשו דירה יחידה באזור חיפה‪ ,‬השכר הממוצע היה נמוך בכ‪9%-‬‬
‫מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים ברמה הארצית‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪15‬‬
‫זוגות צעירים ‪ -‬פערי מחיר ופערי שכר בין האזור‬
‫לממוצע הארצי‬
‫‪60%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪0%‬‬
‫ת"א‬
‫השרון ירושלים המרכז רחובות חדרה חיפה‬
‫ב"ש‬
‫נצרת טבריה‬
‫‪‐20%‬‬
‫‪‐40%‬‬
‫‪‐60%‬‬
‫שכר‬
‫מחיר‬
‫ירידה משמעותית בפער בין מחירי העסקאות בדירות חדשות למחירי העסקאות‬
‫בדירות יד שניה‪ ,‬זאת על רקע עליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה‬
‫במחצית הראשונה של השנה‪ .‬מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות‬
‫לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי העסקאות משקף עליית מחירים או‬
‫מבטא שינוי בתמהיל העסקאות‪.‬‬
‫צמצום פערי המחירים חל במקביל לירידה חדה ברכישת דירות חדשות‪ ,‬כפליים משיעור‬
‫הירידה ברכישת דירות יד שניה‪ .‬ניתוח הממצאים מלמד על שינוי בתמהיל העסקאות‬
‫בדירות יד שניה‪.‬‬
‫המחיר החציוני של דירה חדשה שנרכשה למגורים )לא כ"דירה נוספת"( ברבעון השני של ‪2011‬‬
‫עמד על ‪ 1.25‬מלש"ח‪ ,‬מחיר הגבוה בכ‪ 32% -‬מהמחיר החציוני של דירה יד שניה שנרכשה למגורים‬
‫באותו הרבעון‪ .‬פער זה הוא הפער הנמוך ביותר שנרשם בין שני פרמטרים אלו בשנה וחצי‬
‫האחרונות‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שבמחצית הראשונה של ‪ 2010‬עמד פער זה על ‪ ,40%‬וטיפס ל‪ 47%-‬ברבעון‬
‫השלישי‪ ,‬הלך וירד פער זה באופן רצוף בשלושת הרבעונים האחרונים‪.‬‬
‫כפי שניתן לראות בלוח ‪ ,6‬צמצום פערי המחיר בעסקאות בדירות חדשות לבין מחירי העסקאות‬
‫בדירות יד שניה נובע מעליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה במחצית הראשונה של השנה‬
‫)עליה של ‪ ,(10.5%‬זאת לאחר שלאורך שנת ‪ 2010‬כמעט לא חל שינוי במחיר החציוני )עליה של‬
‫‪ .(1.5%‬מנגד‪ ,‬בדירות חדשות היה המחיר החציוני ברבעון השני של ‪ 2011‬גבוה רק בכ‪ 3%-‬ממחיר‬
‫דירה חציונית ברבעון האחרון של ‪.2010‬‬
‫מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי‬
‫העסקאות משקף עליית מחירים או מבטא שינוי בתמהיל העסקאות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬העובדה לפיה‬
‫העלייה החדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה חלה במקביל לירידה חדה במספר העסקאות‪,‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪16‬‬
‫הבולטת במיוחד בדירות חדשות )ירידה של ‪ 40%‬בדירות חדשות‪ ,‬כפליים משיעור הירידה במספר‬
‫העסקאות בדירות יד שניה(‪ ,‬מלמדת על הסטה של ביקושים לטובת דירות יד שניה‪ ,‬זאת על רקע‬
‫הקשחת תנאי המימון למשכנתאות )בין היתר‪ ,‬דרישת הון עצמי גבוהה יותר מאשר בעבר(‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫ניתן להניח כי אוכלוסיה מבוססת יחסית )לרוכשי דירות יד שניה( הצטרפה לפלח השוק של דירות‬
‫יד שניה והביאה להטיה כלפי מעלה של המחירים‪.‬‬
‫לוח ‪ – 6‬מחירים חציוניים של עסקאות בדירות חדשות ודירות יד שניה שנרכשו למגורים )לא‬
‫להשקעה(‪2011-2010 ,‬‬
‫רבעון‬
‫מחיר חציוני‪ ,‬באלפי ש"ח‬
‫דירות חדשות‬
‫פערי מחיר‪ ,‬ב‪%-‬‬
‫דירות יד שניה‬
‫ראשון ‪2010‬‬
‫‪1,191‬‬
‫‪850‬‬
‫‪40‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪1,181‬‬
‫‪845‬‬
‫‪40‬‬
‫שלישי ‪2010‬‬
‫‪1,250‬‬
‫‪850‬‬
‫‪47‬‬
‫רביעי ‪2010‬‬
‫‪1,209‬‬
‫‪860‬‬
‫‪41‬‬
‫ראשון ‪2011‬‬
‫‪1,224‬‬
‫‪921‬‬
‫‪33‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪1,250‬‬
‫‪950‬‬
‫‪32‬‬
‫שני‬
‫שני‬
‫הערה‪ :‬אין להסיק מנתונים אלו לגבי שיעורי שינוי במחיר ה"נקי"‪.‬‬
‫פעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי‬
‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרכשו כ‪ 740-‬דירות ע"י תושבי חוץ‪ ,‬ירידה של ‪20%‬‬
‫בהשוואה לרבעון הקודם‪ .‬במקביל נרשמה ירידה בקצב המכירות של תושבי החוץ‪.‬‬
‫ירידה חדה ברכישות תושבי חוץ בירושלים‪ ,‬ומנגד עליה חדה ברכישות בת"א‪ ,‬הביאו‬
‫לכך שלראשונה מובילה ת"א במפת הרכישות של תושבי החוץ‪.‬‬
‫ברבעון השני של השנה התעצמה הירידה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ .‬כך ‪ ,‬לאחר שני רבעונים‬
‫של עליה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ ,‬במהלך הרבעון השלישי והרבעון הרביעי של ‪,2010‬‬
‫התחדשה מגמת הירידה ברכישות תושבי החוץ בשני הרבעונים האחרונים‪ .‬מאז רמות השיא‬
‫בפעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי בשנים ‪ ,2007-2005‬בהן עמד קצב הרכישות הרבעוני‬
‫על ממוצע של ‪ 1,250‬דירות‪ ,‬ירד קצב הרכישות הרבעוני של תושבי החוץ במחצית השנה הראשונה‬
‫של ‪ 2011‬לרמה של כ‪ 830-‬דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של ‪ 34%‬בהשוואה לשנות השיא‪ .‬סה"כ‪ ,‬מאז שנת‬
‫‪ 2002‬נרכשו כ‪ 33.6-‬אלף דירות )ברוטו(‪ 1‬ע"י תושבי החוץ‪ ,‬כמות המהווה ‪ 4%‬מכלל העסקאות‬
‫שבוצעו בשנים אלו‪ .‬כ‪ 37%-‬מהדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ בשנים הנ"ל היו מוגדרות כ"דירה‬
‫נוספת" )כלומר‪ ,‬נרכשו ע"י מי שכבר היתה בבעלותו לפחות דירה אחת‪ ,‬מעבר לדירה שרכש(‪.‬‬
‫שיעור זה גבוה משיעור הדירות שנרכשו כ"דירה נוספת" באותה תקופה ע"י ישראלים )שיעור‬
‫שעמד על קרוב ל‪.(29%-‬‬
‫‪ 1‬ללא ניכוי מכירת דירות ע"י תושבי חוץ‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪17‬‬
‫רכישת דירות ע"י תושבי חוץ ‪2011-2002‬‬
‫‪ 1,600‬‬
‫‪ 1,400‬‬
‫‪ 1,200‬‬
‫‪ 1,000‬‬
‫‪ 800‬‬
‫‪ 600‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫‪I 2011‬‬
‫‪III 2010‬‬
‫‪I 2010‬‬
‫‪III 2009‬‬
‫‪I 2009‬‬
‫‪III 2008‬‬
‫‪I 2008‬‬
‫‪III 2007‬‬
‫‪I 2007‬‬
‫‪III 2006‬‬
‫‪I 2006‬‬
‫‪III 2005‬‬
‫‪I 2005‬‬
‫‪III 2004‬‬
‫‪I 2004‬‬
‫‪III 2003‬‬
‫‪I 2003‬‬
‫‪III 2002‬‬
‫‪I 2002‬‬
‫את הירידה במספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון השני הובילה ירושלים‪ ,‬העיר בעלת רמת‬
‫הפעילות הגבוהה ביותר בקרב תושבי החוץ לכל אורך העשור האחרון‪ ,‬עם ירידה בשיעור של ‪35%‬‬
‫בהשוואה למספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון הקודם‪ .‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‬
‫מדובר בשיעור ירידה מתון יותר של ‪ .6%‬סה"כ‪ ,‬בבחינה רב שנתית‪ ,‬רמת המכירות ברבעון השני‬
‫של השנה בירושלים נמוכה בקרוב ל‪ 50%-‬מממוצע המכירות הרבעוני שנרשם בשנת ‪ ,2006‬שנת‬
‫השיא של פעילות תושבי החוץ בירושלים‪.‬‬
‫מנגד‪ ,‬באזור ת"א נרשמה עליה בשיעור של ‪ 22%‬ברכישת דירות ע"י תושבי החוץ‪ ,‬בהשוואה‬
‫לרבעון הקודם‪ .‬בהשוואה לרבעון המקביל מדובר אף בשיעור עליה חד יותר של ‪.76%‬‬
‫רכישת דירות ע"י תושבי חוץ‪ -‬ירושלים ות"א‬
‫‪450‬‬
‫‪400‬‬
‫‪300‬‬
‫‪250‬‬
‫‪200‬‬
‫‪150‬‬
‫מספר דירות שנרכשו‬
‫‪350‬‬
‫‪100‬‬
‫‪50‬‬
‫‪0‬‬
‫ירושלים‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‪:‬‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪18‬‬
‫סך הדירות שמכרו תושבי חוץ ברבעון השני הסתכם בכ‪ 370-‬דירות‪ ,‬ירידה בשיעור של ‪33%‬‬
‫בהשוואה לרבעון הקודם וירידה בשיעור של ‪ 9%‬בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪.‬‬
‫סה"כ‪ ,‬כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של תושבי החוץ על פני העשור האחרון ניתן להבחין‬
‫כי הן נעות בטווח צר יחסית לרכישות‪ .‬כך‪ ,‬בעוד שבשיאן הגיעו מכירות תושבי החוץ לרמה‬
‫מכירות רבעונית של ‪ 600‬דירות )בסוף ‪ ,2008‬תחילת ‪ ,2009‬עם פרוץ המשבר העולמי(‪ ,‬פי ‪ 3‬מרמה‬
‫הנמוכה ביותר במכירות שנרשמה בשנת ‪) 2003‬יש לציין גם כי ברבעון הראשון של ‪ 2009‬נרשמה‬
‫לראשונה‪ ,‬ובפעם היחידה בעשור האחרון‪ ,‬רמת פעילות שלילית של תושבי החוץ בישראל(‪ .‬מנגד‪,‬‬
‫רמת הרכישות של תושבי החוץ בשיאה היתה גבוהה פי ‪ 6.7‬מרמתה הנמוכה ביותר )בתחילת‬
‫העשור(‪.‬‬
‫תושבי החוץ בשוק הנדלן המקומי ‪-‬רכישות ומכירות‬
‫‪1600‬‬
‫‪1400‬‬
‫‪1200‬‬
‫‪800‬‬
‫‪600‬‬
‫מספר דירות‬
‫‪1000‬‬
‫‪400‬‬
‫‪200‬‬
‫‪0‬‬
‫‪I 2011‬‬
‫‪III 2010‬‬
‫‪I 2010‬‬
‫‪III 2009‬‬
‫‪I 2009‬‬
‫‪III 2008‬‬
‫‪I 2008‬‬
‫‪III 2007‬‬
‫‪I 2007‬‬
‫‪III 2006‬‬
‫‪I 2006‬‬
‫‪III 2005‬‬
‫‪I 2005‬‬
‫‪III 2004‬‬
‫‪I 2004‬‬
‫‪III 2003‬‬
‫‪I 2003‬‬
‫‪III 2002‬‬
‫‪I 2002‬‬
‫רכישות‬
‫מכירות‬
‫סה"כ‪ ,‬בין השנים ‪ 2011-2002‬נרכשו נטו )רכישות בניכוי מכירות( ‪ 17.2‬אלף דירות ע"י תושבי‬
‫החוץ‪ ,‬כמות שולית ביחס להיקף הפעילות הכולל בשוק הנדל"ן המקומי‪.‬‬
‫מחיר דירה ממוצעת שרכשו תושבי חוץ ברבעון השני של ‪ 2011‬עמד על ‪1.73‬‬
‫מלש"ח‪ ,‬גבוה ב‪ 62%-‬מהמחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים‪.‬‬
‫הדירות שרוכשים תושבי החוץ מתאפיינות ברמות מחירים הגבוהות משמעותית מאלו שרוכשים‬
‫הישראלים‪ .‬הדבר בא לידי ביטוי הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני‪ .‬המחיר‬
‫הממוצע של דירה שרכשו ישראלים בשנת ‪ ,2011‬עדיין נמוך מהמחיר הממוצע שרכשו תושבי החוץ‬
‫בשנת ‪ .2004‬כפי שניתן לראות בגרף מטה‪ ,‬לכל אורך העשור האחרון נשמר פער משמעותי בין‬
‫מחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ לבין הישראלים‪ ,‬כאשר שיעור העליה המצטבר במחירים‬
‫הממוצעים בכל אחת משתי הקטגוריות‪ ,‬דומים‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪19‬‬
‫מחירי דירות ממוצעים שרכשו תושבי חו"ל לעומת ישראלים‬
‫‪ 2,000‬‬
‫‪ 1,800‬‬
‫‪ 1,600‬‬
‫‪ 1,200‬‬
‫‪ 1,000‬‬
‫‪ 800‬‬
‫‪ 600‬‬
‫מחיר דירה‪,‬באפי ש"ח‬
‫‪ 1,400‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫חו"ל‬
‫ישראלים‬
‫מעניין לציין כי דווקא מאז שנת ‪ ,2009‬בה נרשמה עליית מחירים חדה בשוק הנדל"ן המקומי‪,‬‬
‫שיעור עליית המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים היה גבוה משמעותית משיעור העליה‬
‫במחירי הדירות הממוצעים שרכשו תושבי החוץ )‪ ,33%‬לעומת ‪ ,19%‬בהתאמה(‪ .‬מנגד‪ ,‬המחיר‬
‫החציוני של דירה שרכשו תושבי חוץ בשנים ‪ 2011-2009‬עלה בשיעור גבוה יותר משמעותית‬
‫משיעור העליה של המחיר החציוני של דירות שרכשו ישראלים‪ .‬ניתן להניח כי הירידה ברכישות‬
‫תושבי החוץ בשנים האחרונות אפשרה ליותר ישראלים לרכוש דירות שקודם לכן קהל היעד‬
‫העיקרי שלהם היה תושבי החוץ‪ ,‬ובכך היטו את המחיר הממוצע )של דירות שרכשו ישראלים(‬
‫כלפי מעלה )מאחר ומדובר בפלח שוק מאד יוקרתי‪ ,‬אין בו כדי להשפיע מהותית על המחיר‬
‫החציוני(‪ .‬חיזוק להשערה זו ניתן למצוא כאשר בוחנים את התפתחות מחירי הדירות שרכשו‬
‫ישראלים לעומת תושבי חוץ‪ ,‬באזור ת"א‪ ,‬אזור המאופיין בשנים האחרונות בבניה חדשה מאד‬
‫יוקרתית‪ .‬בין השנים ‪ 2009-2004‬עלה המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים באזור זה‬
‫בשיעור נומינלי של ‪) 90%‬עליה המבטאת גם שינוי באיכות הדירה וגם עליה "נקיה" במחיר(‪ ,‬גבוה‬
‫משמעותית משיעור עלית המחיר הממוצע של דירות שרכשו תושבי חוץ באזור זה באותה התקופה‬
‫)‪ .(59%‬חלק הארי של עליית המחיר הממוצע נרשם בשנתיים האחרונות )עליה של ‪ ,(60%‬זאת‬
‫דווקא כאשר רמת הפעילות של תושבי החוץ בשוק המקומי היתה נמוכה משמעותית בהשוואה‬
‫לשנים ‪ .2007-2005‬באותן שנים‪ ,2007-2005 ,‬עלה המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים‬
‫בשיעור של ‪ 3%‬בלבד )נומינלית(‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫אזור ת"א ‪ -‬התפתחות מחירי הדירות שרכשו ישראלים ורכישות‬
‫תושבי החוץ באזור‬
‫‪ 1,600‬‬
‫‪500‬‬
‫‪450‬‬
‫‪ 1,400‬‬
‫‪400‬‬
‫‪ 1,200‬‬
‫‪350‬‬
‫‪ 1,000‬‬
‫‪300‬‬
‫‪ 800‬‬
‫‪250‬‬
‫‪ 600‬‬
‫‪200‬‬
‫‪150‬‬
‫‪ 400‬‬
‫‪100‬‬
‫‪ 200‬‬
‫‪50‬‬
‫‐‪ ‬‬
‫‪0‬‬
‫מספר דירות שרכשו תושבי החוץ בת"א‬
‫מחיר חציוני‪ ,‬דירה שרכשו ישראלים‪,‬באלפי ש"ח‬
‫‪20‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪III‬‬
‫‪I‬‬
‫‪2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011‬‬
‫מחיר חציוני‪-‬ישראלים‬
‫רכישות תושבי חוץ‬
‫פעילות תושבי החוץ בדירות יד שניה מתרכזת בדירות שנמכרות אף הן ע"י תושבי‬
‫חוץ‪ :‬כ‪ 21%-‬מהדירות שמכרו תושבי חוץ במחצית הראשונה של השנה נרכשו ע"י‬
‫תושבי חוץ‪ .‬מנגד‪ ,‬רק ‪ 2%‬מהדירות שמכרו ישראלים נרכשו ע"י תושבי חוץ‪.‬‬
‫אינדיקציה נוספת לעובדה שתושבי החוץ פועלים בשווקים מבודלים מאלו שבהן פועלים מרבית‬
‫הישראלים‪ ,‬ניתן למצוא כאשר מפלחים את זהות הרוכשים של הדירות שנמכרות ע"י תושבי‬
‫החוץ‪ .‬בניתוח זה נמצא כי כחמישית מהדירות שמוכרים תושבי החוץ‪ ,‬נרכשות ע"י תושבי חוץ‬
‫אחרים‪ .‬מנגד‪ ,‬משקל תושבי החוץ ברכישת דירות הנמכרות ע"י ישראלים עומד על כ‪ 2%-‬בלבד‪.‬‬
‫הפערים בולטים במיוחד בשתי הערים בהן דומיננטיות פעילות תושבי החוץ‪ :‬ירושלים ות"א‪.‬‬
‫בירושלים‪ ,‬כ‪ 30%-‬מהדירות שמכרו תושבי החוץ נרכשו ע"י תושבי חוץ‪ .‬שיעור תושבי החוץ‬
‫בדירות שמכרו ישראלים עומד על ‪ 6%‬בלבד‪ .‬בת"א עומדים שיעורים אלו על ‪ 31%‬ו‪,4%-‬‬
‫בהתאמה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬כאשר בוחנים את רמות השכר של הישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י תושבי חוץ‪ ,‬נמצא‬
‫כי רמות השכר שלהם גבוהות משמעותית מאלו של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י‬
‫ישראלים‪ .‬הדבר בולט במיוחד באזור ת"א‪ :‬השכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו‬
‫ע"י תושבי חוץ עמד על ‪ 22.8‬אלף ‪ ,₪‬גבוה ב‪ 42%-‬מהשכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות‬
‫שנמכרו ע"י ישראלים‪ .‬ברמת השכר החציוני הפערים אף גבוהים יותר‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬
‫‪21‬‬
‫קרוב ל‪ 40%-‬מהדירות שנרכשו ע"י תושבי חוץ ברבעון השני של ‪ 2011‬היו דירות‬
‫חדשות )מקבלנים(‪ .‬בקרב הישראלים מהוות הדירות החדשות רק ‪22%‬‬
‫מהרכישות‪.‬‬
‫רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני‪ .‬אזור ת"א‬
‫הינו בעל המשקל הגבוה ביותר ברכישת דירות חדשות ע"י תושבי חוץ‪ 55%-‬מסך‬
‫הדירות שרכשו תושבי חוץ באזור‪.‬‬
‫ברבעון השני של ‪ 2011‬נרכשו קרוב ל‪ 290-‬דירות חדשות ע"י תושבי החוץ‪ ,‬כמות המהווה קרוב ל‪-‬‬
‫‪ 40%‬מסך הרכישות של תושבי החוץ ברבעון זה‪ ,‬עליה של ‪ 3‬נקודות האחוז בהשוואה לשיעור‬
‫שנרשם ברבעון הראשון‪ .‬שיעורים אלו גבוהים משמעותית ממשקל הדירות החדשות ברכישות של‬
‫ישראלים‪ ,‬שיעור אשר עמד על ‪ 22%‬בלבד ברבעון השני‪ ,‬ירידה של שלוש נקודות האחוז לעומת‬
‫הרבעון הראשון‪ .‬דהיינו‪ ,‬רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות אשר‬
‫נרשמה ברבעון השני של ‪ .2011‬בחלוקה גיאוגרפית בולט במיוחד אזור ת"א בפערים בין תושבי‬
‫החוץ לישראלים‪ :‬כ‪ 55%-‬מרכישות תושבי החוץ ברבעון השני היו דירות חדשות‪ ,‬לעומת שיעור של‬
‫פחות מ‪ 20%-‬בקרב הישראלים‪.‬‬
‫הירידה בפעילות תושבי החוץ בשוק המקומי בשנים האחרונות הביאה לירידה‬
‫משמעותית במספר חברות הבניה בהן המכירות לתושבי החוץ מהוות ‪ 20%‬לפחות‬
‫מכלל המכירות‪.‬‬
‫במחצית הראשונה של ‪ 2011‬היו ‪ 11‬חברות בניה בהן המכירות לתושבי החוץ היוו לפחות ‪20%‬‬
‫מכלל המכירות )עם מינימום של ‪ 10‬דירות שנמכרו לתושבי חוץ(‪ .‬בשנת ‪ 2010‬עמד מספרן על ‪19‬‬
‫חברות‪ .‬מספרים אלו נמוכים משמעותית בהשוואה לשנת ‪ ,2006‬שנת השיא בפעילות תושבי החוץ‬
‫בארץ‪ .‬באותה שנה היו ‪ 36‬חברות בניה שנמצאו מעל הרף הנ"ל‪ .‬כאשר עוקבים אחר היקף‬
‫המכירות בשנת ‪ 2009‬למשל‪ ,‬של אותן חברות בהן משקל תושבי החוץ במכירות שלהן בשנת ‪2006‬‬
‫היה מהותי )מעל ‪ 20%‬מהמכירות‪ ,‬במונחים כמותיים( נמצא כי הן הצליחו רק באופן חלקי לפצות‬
‫על יציאת תושבי החוץ‪ .‬סך המכירות של אותן חברות ירד בשיעור של ‪ 37%‬בהשוואה בין שנת‬
‫‪ 2009‬לשנת ‪ .2006‬שיעור הירידה של רכישות תושבי החוץ באותן חברות הגיע ל‪ .84%-‬חברות אלו‬
‫מתאפיינות בסטנדרט בניה גבוה יחסית‪ ,‬כפי שבא לידי ביטוי במחיר הממוצע בדירות אלו‪ ,‬הגבוה‬
‫משמעותית מהמחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות שנמכרו באותה שנה )‪ .(2009‬כך למשל‪,‬‬
‫מחיר דירה באותם פרויקטים‪ ,‬שנמכרה לתושב חוץ עמדה על ‪ 1.97‬מלש"ח‪ .‬דירה שנמכרה‬
‫לישראלים באותם פרויקטים עמדה על ‪ 1.42‬מלש"ח‪ .‬המחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות‬
‫שנמכרו ע"י קבלנים ב‪ 2009-‬עמד על ‪ 1.1‬מלש"ח בלבד‪.‬‬
‫‪ :‬מסמך זה נכתב ונערך על ידי אגף מנהל הכנסות המדינה בראשותה של רו"ח פרידה‬
‫ישראלי‪.‬‬
‫רח'‬
‫קפלן‬
‫‪,1‬‬
‫הקריה‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫ירושלים‬
‫‪91030‬‬
‫טל'‪02-5317201:‬‬
‫פקס'‪02-5695355:‬‬
‫פורטל האוצר‪www.mof.gov.il:‬‬

Similar documents