Einzelhandelsgutachten - Samtgemeinde Lemförde

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EINZELHANDELSKONZEPT
Samtgemeinde
Altes Amt Lemförde
Samtgemeinde Altes Amt Lemförde
Bahnhofstraße 10a, 49448 Lemförde
Projektnummer: 101140
Hamburg, 29.02.2008
© BulwienGesa AG 2008– 101140 Lemförde
INHALTSVERZEICHNIS
1
1.1
1.2
EINLEITUNG
Auftrag und Ausgangslage
Methodik und Vorgehensweise
2
KURZABRISS MAKRO-STANDORT
SG ALTES AMT LEMFÖRDE
Lage im Raum, Siedlungsstruktur, zentralörtliche Funktion
Verkehrsanbindung
Einwohnerentwicklung, Soziodemografie und -ökonomie
Wirtschaftsstruktur
Kaufkraftniveau
Mobilität
Sonderfaktor Tourismus
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
3
3.1
3.2
3.3
3.4
1
1
3
7
7
10
13
18
20
21
22
LEMFÖRDE ALS EINZELHANDELSSTANORT
25
Überblick
25
Flächen und Umsätze nach Hauptwarengruppen
28
Ortszentrum Lemförde
33
Das Lemförder Ortszentrum aus Kundensicht - Ergebnisse einer
repräsentativen Kundenbefragung im Ortszentrum
40
3.4.1 Kundenstruktur
40
3.4.2 Kundenherkunft und Ableitung des Einzugsgebietes
41
3.4.3 Besuchsgrund, nachgefragte Warengruppen
43
und aufgesuchte Geschäfte
43
3.4.4
3.4.5
3.4.6
3.4.7
3.4.7
Verkehrsmittelwahl
Einkaufshäufigkeit im Ortszentrum Lemförde
Regionale Einkaufsorientierungen
Aktueller Einkaufsbetrag in Lemförde
Einstellungen und Meinungen zum Lemförder Einzelhandel
und zum Lemförder Ortszentrum
3.5 Einzugsgebiet, Nachfragevolumen
und Umland-Wettbewerb
3.6 Zentralität und Kaufkraftbindung in Lemförde
3.6.1 Einzelhandelszentralität
3.6.2 Kaufkraftbindung in Lemförde
46
47
47
57
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
ZUSAMMENFASSUNG DER AUSGANGSLAGE
Vorbemerkung
Zusammenfassung der Makro-Daten zu Lemförde
Zusammenfassung Lemförde als Einzelhandelsstandort
Befunde der Kundenbefragung im Ortszentrum
Einzugsgebiet und Nachfragevolumen
Einzelhandelszentralität und Kaufkraftbindung in Lemförde
77
77
77
80
83
86
87
5
KONZEPTIONELLE EMPFEHLUNGEN FÜR DIE
EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN DER
SAMTGEMEINDE LEMFÖRDE
89
58
64
64
69
69
71
© BulwienGesa AG 2008 – 101140 Lemförde
VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN
Ausg.-Vol.
/ AV
Ausgabenvolumen
ALQ
Arbeitslosenquote
ASB
Allgemeiner Siedlungsbereich
BA
Bauabschnitt
BAB
Bundesautobahn
BfLR
Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung
(jetzt: BBR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung)
BG
BulwienGesa
BGF
Bruttogeschossfläche
BIP
Bruttoinlandsprodukt
BHM
Bau- und Heimwerkermarkt
DIY
Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment)
EFH
Einfamilienhaus
EG
Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung
EH
Einzelhandel
EKZ
Einkaufszentrum
Ew.
Einwohner
EZG
Einzugsgebiet
FGZ
Fußgängerzone
FM
Fachmarkt
GE
Gewerbe
GfK
Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg
GG
Gebrauchsgüter
GPK
Glas, Porzellan, Keramik
GZ
Grundzentrum
HWS
Hauptwohnsitz
KES
Komplexer Einzelhandelsstandort
KFZ
Kraftfahrzeug
KKZ
Kaufkraftkennziffer
Konz.
Konzessionär
LEP
Landesentwicklungsplan
LEPro
Landesentwicklungsprogramm
LK
LM/VG
LROP
MA
MF
MG
MI
MIV
MZ
NLS
OG
ÖPNV
OTZ
PH
PKW
PP
qm
ROG
SBWH
SG
SM
SO
SVP
UE
UKZ
VA
VG
VKF
VM
VZ
WA
WPR
WZ
Landkreis
Lebensmittel/Verbrauchsgüter
Landes-Raumordnungsprogramm
Marktanteil
Mietfläche
Mitgliedsgemeinde
Mischgebiet
Motorisierter Individualverkehr
Mittelzentrum
Niedersächsisches Landesamt für Statistik
Obergeschoss
Öffentlicher Personennahverkehr
Ortsteilzentrum
Parkhaus
Personenkraftwagen
Parkplätze/Stellplätze
Quadratmeter
Raumordnungsgesetz
Selbstbedienungswarenhaus
Samtgemeinde
Supermarkt
Sondergebiet
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte
Unterhaltungselektronik
Umsatzkennziffer
Verbrauchsausgaben
Verkehrsgemeinschaft
Verkaufsfläche
Verbrauchermarkt
Versorgungszentrum
Allgemeines Wohngebiet
Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel
Wohnnahes Zentrum
1
1.1
EINLEITUNG
Auftrag und Ausgangslage
Von den externen Nachfragefaktoren profitieren insbesondere auch
Gastronomie und Einzelhandel, deren Infrastruktur in Relation zum
Einwohnergewicht im Flecken Lemförde deshalb vergleichsweise gut
ausgebaut ist.
Ausgangslage
Standortprägende Geschäfte wie z. B. die Lebensmittelmärkte Edeka
Neukauf, Aldi und Combi sowie der Parfümerie-Discounter Rossmann
konnten bisher in integrierter Ortslage angesiedelt und gehalten werden, so dass sie impulsgebend für ihre unmittelbare Umgebung wirken
können.
Die rund 7.800 Einwohner zählende und aus sieben Mitgliedsgemeinden gebildete Samtgemeinde Altes Amt Lemförde am Südrand des
Landkreises Diepholz ist geprägt durch eine weitläufige Ausdehnung
mit geringer Siedlungsdichte, den Dümmer als bekanntes Freizeit- und
Wassersportrevier sowie eine vergleichsweise gut ausgeprägte Gewerbestruktur, basierend u. a. auf der BASF-Tochter Elastogran mit
rund 1.200 Beschäftigten. Der Flecken Lemförde zählt als größtes Aggregat, Verwaltungssitz und Standort für den weitaus größten Einzelhandelsanteil knapp 2.900 Einwohner.
Zusätzlich zur ortsansässigen Bevölkerung stellen rund 2.400 Einpendler allein in den Flecken Lemförde, ca. 450 Tsd. Tagesgäste p. a.
sowie über 600 Tsd. Übernachtungen von Gästen und Besitzern von
Ferienhäusern (Zweitwohnsitzinhaber) p. a. zusätzliche, nicht unerhebliche Nachfragefaktoren im Samtgemeindegebiet dar. Sie konzentrieren sich nicht im Flecken Lemförde, sondern vorwiegend in den direkt am Dümmer gelegenen Mitgliedsgemeinden Hüde und Lembruch.
Die Gemeinde verfügt darüber hinaus über ein großes Gewerbeflächenreservoir, das teilweise verkehrsgünstig an der B 51 gelegen ist.
In vielen Fällen besteht Einzelhandelsausschluss, in anderen Fällen
(kernnahe Konversionsfläche) entwickelten sich in jüngster Zeit Bestrebungen für die Entwicklung weiterer großflächiger Einzelhandelsnutzungen mit Schwerpunkt Lebensmittelmärkte.
Zusätzliche Nachfrage empfängt Lemförde auch aus der südlich benachbarten Flächengemeinde Stemwede, deren Ortschaften Dielingen
und Haldem nahe zum Flecken Lemförde liegen.
1
Untersuchungsanlass
Diesen Problemstellungen sieht sich gegenwärtig auch der Flecken
Lemförde ausgesetzt.
Generell werden im Einzelhandel tradierte Standorte und Vertriebstypen zunehmend durch standardisierte Filialkonzepte mit Fokus auf
verkehrsorientierte Standorten substituiert. Ungeachtet einer seit Jahren stagnierenden Gesamtnachfrage wird die Flächenexpansion weiter
vorangetragen, wobei der Wettbewerb an Intensität stetig zunimmt und
die Verdrängung schwächerer Mitbewerber verbreitet obligatorischer
Bestandteil des Marktkalküls wurde. Neben Preisstellung und der Generierung von Kostenvorteilen gewinnen die Objektbeschaffenheit sowie (verkehrliche) Mikro-Standortvorteile als Wettbewerbsparameter
zunehmend an Bedeutung. Daraus ergeben sich zunehmende Risiken
für städtebaulich relevante Zielsetzungen wie
-
Der Steuer- und Regelungsbedarf wächst; damit verbunden steigen jedoch auch Konfliktpotenziale, Komplexität sowie rechtliche Risiken bei
der Bauleitplanung.
Rechtsprechung und Landesplanung setzen zunehmend voraus, dass
Kommunen dieser Situation durch die Erstellung lokaler und regionaler
Entwicklungskonzepte begegnen. Sie stellen die Grundlage für eine
längerfristige stringente, sachlich fundierte und rechtlich abgesicherte
Einzelhandelssteuerung dar und versetzen Planungsbehörden und
Gremien in die Lage, unabhängig von Einzelfallanalysen sachgerecht
zu entscheiden.
Erhalt und Sicherung einer flächendeckenden wohnortnahen
Grundversorgung;
Sicherung der Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der Ortskerne;
Sicherung bzw. Ausbau einer regionalen Marktposition als Handelsstandort;
Erhalt bzw. Schaffung einer zeitgemäßen verbrauchergerechten
und verbrauchernahen Einzelhandelsinfrastruktur als wesentlicher
Bestandteil der Qualitätssicherung als Wohn- und Wirtschaftsstandort.
Im konkreten Fall ist insbesondere auch zu klären, ob die Tragfähigkeit
des lokalen Marktes einschließlich seiner externen Nachfragefaktoren
durch die vorhandene Versorgungsstruktur bereits ausgeschöpft ist,
oder ob ggf. noch sinnvolle Verdichtungs- oder Ergänzungspotenziale
bestehen.
In diesem Sinne erfragte die Samtgemeinde Lemförde ein Angebot für
die Anfertigung eines Einzelhandelskonzeptes inkl. Empfehlungen zu
aktuell vorliegenden Ansiedlungsvorhaben des Einzelhandels.
Auf Basis eines Angebotes vom 15.02.2007, ergänzt am 01.03.2007,
erfolgte am 14.03.2007 die Beauftragung des Gutachtens.
2
1.2
Methodik und Vorgehensweise
des Gesamt-Einzelhandelsumsatzes für den Flecken und für die Samtgemeinde. Bei Mehrsortimentern (z. B. Eurofuchs, Combi Kleinverbrauchermarkt, Fa. Grotemeier) ist eine anteilige Sortimentsdifferenzierung vorgenommen worden.
Bestandsanalyse
Die Bestandsanalyse bildet die gegenwärtige Nachfrage- und Angebotssituation in Lemförde, die Kaufkraftverflechtungen mit dem zuzuordnenden Umland-Einzugsgebiet sowie den Umsatzbeitrag des
Fremdenverkehrs bzw. externer Kunden ab.
Hinsichtlich der Branchengliederung erfolgt eine Unterscheidung nach
folgenden sechs Hauptwarengruppen:
Zunächst erfolgte eine Totalerhebung des aktiven Einzelhandelsbesatzes in der SG Altes Amt Lemförde durch erfahrene Mitarbeiter der
BulwienGesa AG. Sie beinhaltet den gesamten stationären Einzelhandel inkl. Apotheken und Lebensmittelhandwerk sowie Produktionsbetriebe und Großhandelsbetriebe, bei denen durch angegliederte Ladengeschäfte nennenswerte Umsätze durch Produktverkäufe an Endverbraucher unterstellt werden können.
Erhobene Merkmale sind Lage (Standort), Branche, Betriebstyp/Betreiber sowie die Verkaufsfläche, bei größeren Betrieben zudem auch
die Stellplatz- und Kassenausstattung als leistungsrelevante vertriebliche Merkmale.
Durch Belegung der erhobenen Verkaufsflächen mit branchen- bzw.
betreiberspezifischen Flächenproduktivitäten (in Einzelfällen übermittelten Betreiber tatsächliche Umsätze an die Gutachter) und ihre Aggregation nach Standortbereichen und Branchen führt zur Ableitung
3
-
Periodischer Bedarf (Lebensmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften, Heimtiernahrung, Arzneimittel); bildet in etwa das nahversorgungsrelevante Sortiment ab;
-
Modischer
Schuhe);
-
Elektro/Technik (Elektrogeräte, HiFi, EDV, Telekommunikation, Foto);
-
DIY ("Do It Yourself"), Garten/Freizeit (Bau-, Heimwerkerund Gartenbedarf, Pflanzen/Blumen, Kfz-Zubehör, Fahrräder,
Sport- und Campingartikel);
-
Einrichtungsbedarf (Möbel, Leuchten, Heimtextilien, Bodenbeläge);
-
Hartwaren/Persönlicher Bedarf (Bücher, Schreibwaren, Spielwaren, Uhren/Schmuck, Optik/Hörgeräteakustik, Haushaltswaren etc.)
Bedarf
(Bekleidung,
Bekleidungsaccessoires,
Diese Sortimentsgliederung ist angebots- wie nachfrageseitig identisch
und ermöglicht so die Berechnung der spezifischen Einzelhandelszentralitäten und der Kaufkraftbindungen in Lemförde.
Die Interviewer waren in den Marktbereichen Neukauf/Aldi/Rossmann
(Verbundstandort mit gemeinsamen Stellplätzen), Combi-Kleinverbrauchermarkt sowie ohne feste Position im Verlauf der verdichteten
Ortsdurchfahrt stationiert.
Sie geht auf die Warengruppen-Systematik der alle fünf Jahre durchgeführten Einkommens- und Verbrauchs-Stichprobe des Statistischen
Bundesamtes zurück.
Die Stichprobenanteile an diesen drei Standortbereichen sind in Anlehnung an die unterschiedliche Frequentierung (von Combi und Neukauf lagen den Gutachtern durchschnittliche werktägliche Kundenzahlen vor) geschätzt wie folgt gestaffelt:
Repräsentative Kunden-/Besucherbefragung
-
Zur empirischen Verifikation der analytischen Befunde wird die Bestandsanalyse durch eine repräsentative Befragung zufällig ausgewählter Besucher (ab ca. 18 Jahren) im Ortszentrum unterstützt.
Neukauf/Aldi/Rossmann-Standort: Rund 50 %
Combi-Standort: Knapp 30 %
Ortsdurchfahrt: Um 20 %
Themen der Befragung sind:
Stichprobenumfang: n = 310 ausgewertete Interviews
Befragungszeitraum: Do., 26.4. - Sa., 28. 4. 2007
-
Das Wochenende im Vorwege des Maifeiertages am Dienstag wurde
vielfach durch einen Brückentag verlängert. Zudem fand auf dem
Dümmer eine Segelregatta statt. Hierdurch waren auch externe Streukunden zu erwarten. Im gewählten Zeitraum Ende April/Anfang Mai
dürften diesbezüglich grob geschätzt etwa jahresdurchschnittliche Anteile auswärtiger Besucher in der Stichprobe anzutreffen sein.
-
4
Ableitung der Kundenstruktur;
Evaluierung des Lemförder Einzugsgebietes;
Abbildung des aktuellen Einkaufsverhaltens einschließlich einer
sortimentsspezifischen Abfrage bevorzugter Einkaufsorte;
Erhebung der Mobilität und aktuellen Verkehrsmittelnutzung beim
Einkaufen;
Einholen eines Meinungsbildes zum Lemförder Ortszentrum und
des dortigen Einzelhandelsangebotes.
Kaufkraftstrom-Modellrechnung
Datengrundlagen
Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung führt Nachfrage- und Umsatzberechnung sowie die Befunde der Kundenbefragung zum Einkaufsverhalten und zur Besucherherkunft zu einer schlüssigen Modellrechnung
zusammen, in der die Umsatzherkunft des Einzelhandels in Lemförde
sowie vice versa seine Kaufkraftbindung in Gemeinde und Umland erklärt werden. Erst die Ermittlung von Einzelhandelszentralität und
Kaufkraftbindung gestattet eine abschließende Bewertung der Leistungsfähigkeit bzw. der aktuellen Marktleistung des Handelsstandortes.
Neben den eigenen Primärerhebungen basiert die Untersuchung auf
der Auswertung verfügbarer statistischer Daten1 zu Wirtschaft, Sozioökonomie und Einwohnerentwicklung, der Führung von explorativen
Gesprächen mit Planungsbehörden, Institutionen und Marktkennern
vor Ort sowie der Heranziehung geeigneter Sekundärquellen.
An Sekundärquellen sind hervorzuheben:
Projektbewertung für eine Ferienwohnungsanlage am Dümmer; ift
Freizeit- und Tourismusberatung GmbH 2007; aus dieser Studie
wurden wesentliche Daten zum Fremdenverkehrsaufkommen
übernommen
Hierzu wurde das Nachfragevolumen im ermittelten Einzugsgebiet
- differenziert nach den eingangs vorgestellten Kernsortimenten - berechnet. Im Nachfragevolumen sind auch der Fremdenverkehr sowie
die nicht unbeträchtliche Zahl der Zweitwohnsitzinhaber eingeschlossen.
5
-
Annahmen, Ergebnisse und Methodik der Bevölkerungsprognose
2001 bis 2015 für den Landkreis Diepholz und seine kreisangehörigen Städte, Gemeinden und Ortsteile; Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung GmbH an der Universität Hannover, 2003
-
Gesamtörtliches Verkehrskonzept für die Samtgemeinde Altes
Amt Lemförde; pbh Planungsbüro, 2004
1
V. a. Samtgemeinde Altes Amt Lemförde, Tourist Information Dümmerland e. V.
Niedersächsisches Landesamt für Statistik, Statistisches Bundesamt, KraftfahrtBundesamt, Bundesagentur für Arbeit, Gesellschaft für Konsumforschung Nürnberg (GfK)., RIWIS Regionaldatenbank der BulwienGesa AG
-
-
Offenes Forum Tourismus zwischen Weser und Dümmer (Abschlussbericht); project m Marketingberatung Professor Kreilkamp
& Co. GmbH, 2001
Annahmen, Ergebnisse und Methodik der Bevölkerungsprognose
2001 bis 2015 für den Landkreis Diepholz und seine kreisangehörigen Städte, Gemeinden und Ortsteile; ies Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung GmbH an der Universität
Hannover, 2003
-
Regionales Entwicklungskonzept Diepholz-Land, LK Diepholz
Fachdienst Kreisentwicklung 2007
-
Regionales Raumordnungsprogramm LK Diepholz, 2004
-
Grundstücksmarktbericht LK Diepholz 2005, Gutachterausschuss
für Grundstückswerte, Sulingen
-
Demografieberichte LK Diepholz und SG Altes Amt Lemförde,
Bertelsmann Stiftung 2006
-
Konzeption und Durchführung einer Kaufkraftanalyse für die Gemeinde Bohmte; Hausarbeit Björn Kollweier, Thomas Schröer, FH
Osnabrück, FB Wirtschaft, 2002
6
-
Zentren- und Standortkonzept Stadt Damme; BBE Unternehmensberatung 2006
-
Markt- und Standortgutachten Damme; Econ Consult 2003
-
Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Diepholz; Cima Stadtmarketing 2006
2
2.1
KURZABRISS MAKRO-STANDORT
SG ALTES AMT LEMFÖRDE
Lage im Raum, Siedlungsstruktur, zentralörtliche Funktion
Die 1971 gebildete Samtgemeinde Altes Amt Lemförde setzt sich aus
sieben Mitgliedsgemeinden zusammen:
°
MG Lemförde (Flecken), ca. 2.900 Einwohner.
Sitz der wesentlichen zentralörtlichen Funktionen, der Samtgemeindeverwaltung sowie des Gros der Einkaufseinrichtungen.
Lemförde besitzt keinen direkten Seezugang, sondern fungiert
mit ca. 3 - 4 km Distanz als Versorgungszentrum im Hinterland
des Dümmer.
°
MG Lembruch, ca. 1.050 Einwohner.
Die direkt am Dümmer gelegene Gemeinde beherbergt den größeren Teil der touristischen Infrastruktur am Dümmer und ist
staatlich anerkannter Erholungsort. Die Einwohner mit Hauptwohnsitz werden durch rund 200 Nebenwohnsitze ergänzt.
°
MG Hüde, ca. 1.050 Einwohner.
Hüde liegt ebenfalls direkt am Dümmer, ist jedoch im Kern dörflicher und hinsichtlich der touristischen Infrastruktur im Vergleich
zu Lembruch kleinteiliger strukturiert. Auch in Hüde sind rund
120 Nebenwohnsitze durchaus signifikant.
°
MG Marl, ca. 550 Einwohner.
Die knapp 900 Jahre alte Gemeinde Marl liegt nördlich benachbart zum Flecken Lemförde. Verteilt auf drei Siedlungsbereiche,
hat sie sich im Kern ihren dörflichen Charakter bewahrt.
°
MG Quernheim, ca. 450 Einwohner.
Die kleine Gemeinde schließt direkt östlich an den Flecken Lemförde an und ist noch weitgehend ländlich geprägt; wandelte sich
jedoch in den vergangenen Jahren auch zunehmend zum Wohnstandort.
Die ca. 7.800 Einwohner mit Hauptwohnsitz zählende Samtgemeinde
Altes Amt Lemförde liegt im äußersten Süden des Landkreises Diepholz und schließt diesen gegenüber dem Nachbarland NordrheinWestfalen, Landkreis Minden-Lübbecke, ab. Nach Westen grenzt die
Samtgemeinde ferner an die niedersächsischen Landkreise Vechta
und Osnabrück.
Topografisch ist die mit knapp 110 qkm recht ausgedehnte und mit 71
Einwohnern/qkm recht dünn besiedelte Samtgemeinde durch das flache und vielfach moorige Dümmerland sowie an ihrem Südrand durch
die bewaldete Erhebung des Stemweder Berges geprägt. Der als Natur- und Landschaftsschutzgebiet ausgewiesene Dümmer selbst ist mit
der vollständigen Wasserfläche einschließlich des westlichen Ufersaumes Teil des Samtgemeindegebietes. Jenseits des Ufersaumes gehört
das Westufer bereits zum Gemeindegebiet der Stadt Damme aus dem
Landkreis Vechta.
Der Stemweder Berg, insbesondere jedoch der Dümmer, sind bedeutende regionale Naherholungsgebiete und liegen im Naturpark Dümmer. Dieser ist zudem als Wassersportrevier auf europäischer Ebene
auch international bekannt.
7
°
°
MG Brockum, ca. 1.100 Einwohner.
Die über 1.000 Jahre alte und innerhalb der Samtgemeinde flächengrößte Gemeinde Brockum schließt das alte Amtsgebiet
Lemförde nach Osten ab. Brockum weist noch heute eine eigene
Identität und Vereinskultur auf und verfügt mit der Außenstelle der
Grundschule Lemförde auch über eigene zentralörtliche Einrichtungen. Von überregionaler Bedeutung ist der jährlich im Herbst
stattfindene "Brockumer Markt", der jeweils rd. 200.000 Besucher
an 4 Tagen anlockt.
MG Stemshorn, ca. 700 Einwohner
Die MG Stemshorn ist siedlungsstrukturell recht eng sowohl mit
Lemförde als auch mit der benachbarten Ortschaft Dielingen aus
der EG Stemwede Lkrs. Minden-Lübbecke) verbunden und im
Kern ebenfalls noch recht stark ländlich geprägt.
-
Einkaufseinrichtungen (vorw. Lemförde, auch Lembruch);
Bücherei (Lemförde);
Dümmermuseum (Lembruch);
Musikakademie Dümmersee mit Kunstschule (Hüde);
Freizeitsportstätten, Segelhäfen, Gastronomie, Hotellerie konzentriert am Dümmerufer in Lembruch und Hüde.
Benachbarte Gemeinden sind (Distanzen Luftlinie ab Ortskern Lemförde):
°
°
°
Im regionalen Raumordnungsprogramm ist die SG Altes Amt Lemförde
als Grundzentrum eingestuft. Diese Funktion ist im Flecken Lemförde
verortet.
°
°
Herausragende zentralörtliche Einrichtungen sind:
Grundschule (Lemförde)
Haupt- und Realschule (Lemförde), die nächstgelegene gymnasiale
Oberstufe befindet sich allerdings in Diepholz;
Sport- und Turnhalle (Lemförde);
Freizeitbad Dümmer (Hüde);
Ärzte, Apotheken (vorw. Lemförde, auch Lembruch);
Samtgemeindeverwaltung (Lemförde);
°
°
°
8
Stadt Diepholz, Kreisstadt LK Diepholz, Mittelzentrum (ca. 16.600
Einwohner), rund 15 km im Norden.
Stadt Damme, LK Vechta, Mittelzentrum (ca. 16.400 Einwohner),
rund 14 km im Nordwesten.
Gemeinde Bohmte OT Hunteburg, LK Osnabrück, Grundzentrum
(ca. 4.000 Einwohner), rund 8 km im Südwesten.
Gemeinde Bohmte, OT Bohmte, LK Osnabrück, Grundzentrum
(ca. 7.400 Einwohner), rund 12 km im Süden.
Stadt Osnabrück, Oberzentrum (ca. 163.000 Einwohner), kreisfrei, ca. 31 km im Südwesten.
Gemeinde Stemwede, Grundzentrum, OT Dielingen, LK MindenLübbecke/NRW, (ca. Einwohner), rund 3 km im Süden.
Gemeinde Wagenfeld, Grundzentrum, LK Diepholz, (ca. 7.050
Einwohner), rund 17 km im Nordosten.
MG Rahden, Grundzentrum, LK Minden-Lübbecke/NRW, (ca.
16.000 Einwohner), rund 16,5 km im Osten.
Abbildung 1:
Samtgemeinde und Flecken Lemförde - Lage im Raum
Maßstab ca. 1 : 260.000
9
Die Samtgemeinde Altes Amt Lemförde ist im RROP für den Landkreis
Diepholz 2004 dem ländlichen Raum zugeordnet. Neben den im
RROP formulierten allgemeinen Entwicklungszielen ist der Samtgemeinde Lemförde die besondere Entwicklungsaufgabe "Erholung" und
den Mitgliedsgemeinden Lembruch und Hüde die besondere Entwicklungsaufgabe "Fremdenverkehr" zugewiesen worden.
Weitere Verbindungsstraßen (Landes-/Kreisstraßen) führen aus dem
Samtgemeindegebiet nach Damme, Wagenfeld, Rahden in die südlich
benachbarte Flächengemeinde Stemwede sowie nach Bohmte-Hunteburg. Sowohl der Dümmer (in Richtung Damme) als auch der Stemweder Berg (in Richtung Stemwede) müssen als topografische Hindernisse jeweils umfahren werden.
Auf Grund einer außergewöhnlichen Arbeitsplatzzentralität und der hohen Fremdenverkehrsbedeutung, welche eine in vieler Hinsicht umfangreichere Infrastrukturausstattung erfordern würden, als in vergleichbaren Landgemeinden üblich, beantragte die Gemeinde im Jahre 2007 eine Aufstockung der grundzentralen Versorgungsfunktion auf
mittelzentrale Teilaufgaben.
Eine Anbindung an das Autobahnnetz fehlt jedoch. Die BAB 1 Bremen
- Ruhrgebiet ist etwa 22 km Luftlinie entfernt; zur nächstgelegenen AS
Neukirchen/Vörden und Holdorf beträgt die Distanz mangels einer Direktverbindung jedoch bereits ca. 30 km; daraus resultieren im Regelfall > 30 Minuten Fahrzeit.
Innerörtliches Verkehrsnetz
2.2
Verkehrsanbindung
Die B 51 zählt auf Grund ihrer überwiegend außerhalb der Ortslagen
liegenden Trassierung nur zwischen Lembruch und Marl zu den innerörtlichen Hauptverkehrsträgern. Die in Marl abzweigende K 54 (vormals L 346) prägt dagegen das Lemförder Hauptverkehrsgerüst. Sie
durchzieht die Ortslage von Nord nach Süd, bindet das unmittelbar benachbarte Stemshorn an und ist im Gemeindegebiet Stemwede zwischen den Ortschafen Dielingen und Haldem auf die dort wichtige
Querachse L 769 Dielingen- Haldem - Wehdem - Oppendorf geführt.
Überörtliche Straßenanbindung
Lokaler Hauptverkehrsträger ist die B 51 Diepholz - Osnabrück, die
das Samtgemeindegebiet von Nord nach Süd durchzieht. Sie berührt
die Gemeinden Lembruch, Hüde, Marl, Lemförde und Stemshorn,
weist jedoch keine echten Ortsdurchfahrten auf. Die Siedlungskerne
liegen etwas abseits der Trasse, was insbesondere auf Lemförde zutrifft, dessen Ortslage ca. 1 km westlich passiert wird.
10
ca. 6.400 Kfz/W
ca. 1.000 Kfz/W
ca. 12.100 Kfz/W
ca. 7.700 Kfz/W
ca. 3.100 Kfz/W
ca. 4.500 Kfz/W
Abbildung 2:
Hauptverkehrsgerüst,
Zählstellenübersicht,
Verkehrsstärken
ca. 2.800 Kfz/W
11
Dicht südlich der historischen und abschnittsweise beengten Lemförder Ortsdurchfahrt zweigt nach Osten die L 346 Elastogranstraße/Rahdener Straße ab, die die benachbarten Siedlungsgebiete von Quernheim und Brockum erschließt und im weiteren Verlauf über StemwedeOppendorf nach Rahden geführt ist.
Kfz/werktäglich) sowie die K 29 - heute Teil der L 346 - (ca. 4.500 Kfz/
werktäglich) das höchste Verkehrsaufkommen im Samtgemeindegebiet aufweisen.
Unter Standortgesichtspunkten des Einzelhandels sind allein diese
Hauptverkehrsträger bzw. Standorte in unmittelbarer Fühlungnahme
zu diesen prinzipiell für die Ansiedlung von größeren Einheiten mit signifikantem Kundenaufkommen (v. a. Lebensmittelmärkte) geeignet.
In Lembruch zweigt von der B 51 nach Osten die nur mäßig frequentierte und durch unbesiedeltes Gebiet führende L 345 nach Wagenfeld
ab. Der wichtigste Verkehrsträger neben der B 51 ist in Lembruch die
L 853 Große Straße, die nach Nordwesten von der B 51 abzweigt, den
Dümmer See umfährt und nach Damme weitergeführt ist. In Dümmerlohhausen geht von dieser Verbindung die K 271 nach Steinfeld an der
Achse B 215 Diepholz - A 1 ab, die als Alternative für eine sonst fällige
Querung des Stadtgebietes Damme für die Verbindung mit der BABAnschlussstelle Holfeld genutzt werden kann.
Die Feriengebiete in Lembruch werden über Stichstraßen im Wesentlichen von der L 853 erschlossen und auch der größere Teil der Ortslage gruppiert sich um die L 853. Eine gewisse Bedeutung auch als Geschäftsstandort hat in Lembruch zudem die Alte Dorfstraße, welche
die L 853 und B 51 verbindet.
Öffentlicher Personennahverkehr
Lemförde verfügt über einen in Ortskernrandlage gelegenen Bahnhof
an der Hauptstrecke Bremen - Osnabrück, der im Stundentakt von Regionalzügen dieser Relation bedient wird. Lemförde ist hierbei südlichster Tarifpunkt des Verkehrsverbundes Bremen/Niedersachsen
(VBN). Der Bahnhof hat vornehmlich Bedeutung für Pendler in die und
an die an der Strecke gelegenen Städte Osnabrück und Bremen sowie
den Zwischenstationen, im Schülerverkehr auch nach Diepholz, und
ist mit einem P+R-Platz ausgestattet. Da die Stadt- bzw. Ortszentren
der genannten Städte bahnhofsnah liegen, dürfte die Bahn für Zeitkarteninhaber verbreitet, für andere Haushalte sicherlich in Einzelfällen
auch für Einkaufsfahrten in die genannten (übergeordneten) Zentren
genutzt werden. Für Kunden des Lemförder Ortskernes hingegen
spielt sie als Verkehrsmittel für die Anfahrt keine nennenswerte Rolle.
Aus der Kfz-Zählstellenübericht (s. Abb. 2, Zählwerte aus dem Jahre
2000) ist ersichtlich, dass neben der B 51 im stark befahrenen Abschnitt zwischen Marl und Lembruch (ca. 12.100 Kfz/werktäglich) vor
allem die Ortsdurchfahrt Lemförde (ca. 7.700 Kfz/werktäglich) sowie
bereits deutlich nachgeordnet die B 51 nördlich Lembruch (ca. 6.400
12
Das Busnetz des VBN im dünn besiedelten ländlichen Raum ist nicht
vertaktet. Die Linien verkehren Mo-Fr selten, Sa sporadisch, und sind
vorwiegend auf die Bedürfnisse des Schülerverkehrs ausgerichtet.
Nach Diepholz verkehrt Linie Nr. 129, während Nr. 141 dem innerörtlichen Schülerverkehr zu den Schulen in Lemförde und Brockum dient.
Des Weiteren verkehren noch die Linien 621 Lübbecke - Stemwede
Wehdum - Lemförde und 623 Lemförde - Dielingen - Wehdum - Rahden der BVO (Busverkehr Ostwestfalen GmbH).
-
MG Quernheim:
MG Stemshorn:
456 Einwohner
734 Einwohner
Zusätzlich zu den Hauptwohnsitzinhabern sind lt. örtlichem Melderegister1 im Samtgemeindegebiet noch 426 Zweitwohnsitze, vorwiegend
in Lembruch (188), Hüde (119) und Lemförde (76) gemeldet. Diese
vergleichsweise erhöhte Quote ist dem Freizeitwert des Dümmers geschuldet. Die meisten Zweitwohnsitze dürften auf Inhaber von Ferienwohnungen und Ferienhäusern am See entfallen.
Alles in allem ist der ÖPNV als Verkehrsmittel für das Einkaufen vor
Ort im Samtgemeindegebiet nahezu bedeutungslos.
Einwohnerentwicklung
2.3
Einwohnerentwicklung, Soziodemografie und -ökonomie
Im Zeitraum 2000 - 2005 stieg die Einwohnerzahl zuzugsbedingt im
Flecken Lemförde um rund 150 Einwohner bzw. +5,5 % und entwickelte sich damit deutlich besser, als in der Region (LK Diepholz: +1,9 %).
In der Samtgemeindeebene lag das Wachstum mit ca. +1,8 % etwa
auf Kreisebene oder anders ausgedrückt: Der Zuwachs in der Samtgemeinde im Betrachtungszeitraum beruht per Saldo ausschließlich auf
dem Bevölkerungszuwachs im Flecken Lemförde.
Gegenwärtig geht das ohnehin geringe Wachstum der Region allgemein in Stagnation über und soweit für 2006/07 absehbar, ist in der
SG Lemförde sogar ein leichter Einwohnerrückgang um ca. -50 zu erwarten. In der Nachbargemeinde Stemwede stagniert die Bevölkerung
bereits seit 2001.
Einwohnerstand
Die Samtgemeinde Lemförde zählte zum 01.01.2006 nach den vergleichbaren Einwohnerzahlen des niedersächsischen Landesamtes für
Statistik insgesamt 7.800 Einwohner, die sich wie folgt auf die Mitgliedsgemeinden verteilen:
MG Lemförde, Flecken:
2.887 Einwohner
MG Brockum:
1.076 Einwohner
MG Hüde
1.066 Einwohner
MG Lembruch
1.012 Einwohner
MG Marl:
569 Einwohner
1
13
Datenstand Auszug: 14.3.2007
Die Altersstruktur der Haushaltsvorstände ist wenig auffällig. Die Gruppe der <30-Jährigen ist mit einem Indexwert von 80 bzw. einem Anteil
von 9,4 % aller Haushalte schwächer repräsentiert, doch auch dies ist
abseits von Hochschulstandorten ein gewöhnliches Bild.
Übersicht 1:
Einwohnerentwicklung in Lemförde im regionalen Vergleich
Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2000 = 100;
Stand zum 31.12. des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen.
110
3.250
105
3.000
Übersicht 2:
Haushaltsstruktur im Flecken Lemförde im Vergleich zur Region
100
95
2.750
00
01
02
03
04
05
ø Haushaltsgröße
Flecken Lemförde
2.500
00
01
02
03
04
05
Haushaltsstruktur
SG Altes Amt Lemförde
Lkrs. Diepholz
Flecken Lemförde
Single
Mehrpersonen
Kinderlos
Mehrpersonen
mit Kindern
Gem. Stemwede
Quelle: Landesamt für Statistik NRW / Niedersächsisches Landesamt für Statistik
Flecken
Lemförde
SG Altes Amt
Lemförde
Lkrs.
Diepholz
Gem.
Stemwede
2,37
2,3
2,29
2,36
Anteil %
Index
BRD=
100
Anteil %
Index
BRD=
100
Anteil %
Index
BRD=
100
Anteil %
Index
BRD=
100
35,9
95
36,9
98
37,1
98
32,8
87
27,1
88
32,3
105
32,3
105
32,1
104
37,1
118
30,8
98
30,6
98
35,1
112
80
112
99
105
99
8,1
19,1
19,7
21,6
31,6
69
106
99
137
91
9,0
19,0
20,0
20,2
31,8
77
105
100
128
92
10,4
17,5
18,1
15,2
38,9
89
97
91
97
112
Haushaltsvorstand
< 30 Jahre
30 < 40 Jahre
40 < 50 Jahre
50 > 60 Jahre
60 + Jahre
Haushaltsstruktur
Die mittleren Haushaltsgrößen sind im Flecken (ø 2,37 Personen/
Haushalt) und in der Samtgemeinde (ø 2,3 Personen/Haushalt) wie für
ländliche Räume charakteristisch leicht erhöht.
9,4
20,1
19,7
16,6
34,3
Quelle: GfK, Datenstand 2006
Entsprechend liegt der Anteil von Mehrpersonen-Haushalten mit Kindern, die in Lemförde 37,1 % aller Haushalte stellen, über dem Bundesdurchschnitt.
14
Ein erhöhter Anteil der typischen wohneigentumsbildenden, aber auch
familiengründenden Altersgruppe von 30-40 Jahren (Indexwert des
Haushaltsanteils in Lemförde112) ist normalerweise kennzeichnend
für Suburbanisierungsräume und weist auf anhaltende Zuzugsdynamik, auf Sicht aber auch eine verlangsamte Alterung der Gesamtbevölkerung hin.
Die Baulandpreise geben insgesamt leicht nach1. In der SG Altes Amt
Lemförde werden p. a. rund 20 - 30 Baugrundstücke mit rückläufiger
Tendenz veräußert, was zeitversetzt jeweils zu einem Einwohnereffekt
von etwa 50 - 100 Personen p. a. führt (ø Haushaltsgröße bei neuerbauten EFH und RHH etwa 3 Personen). Dem sind natürlich mögliche
Binnenwanderungen, Fortzüge sowie ein (leicht) negativer Geburtensaldo entgegenzusetzen, so dass der Nettoeffekt insgesamt auch negativ ausfallen kann - so wie es sich zum Zeitpunkt der Berichtslegung
für das Jahr 2006 abzeichnet.
Auf Samtgemeindeebene ist der Anteil der vor dem Ruhestand stehenden Personen (50-60 Jahre) mit einem Index von 137 signifikant
erhöht, was im Prinzip auf den gesamten Landkreis Diepholz zutrifft.
Korrespondierend zum Umschlang der Baugrundstücke gingen auch
die Wohnungsfertigstellungen zurück. Nach einem Maximum von 165
fertig gestellten Wohneinheiten in 1995 sanken die Fertigstellungen bis
2005 auf 25 Wohnungen ab.
Insgesamt zeigt sich die Haushalts- und Altersstruktur in Lemförde insoweit als vergleichsweise ausgeglichen.
Diese nachlassende Dynamik ist nachfragebedingt und nicht auf eine
Erschöpfung von Baulandreserven zurückzuführen. Mit Schwerpunkt
auf den Flecken Lemförde sind noch planungsrechtlich vorbereitete
Reserven für etwa 20 Jahre (bei derzeitigem Absatz) aktivierbar.
Einwohnerperspektive
In den zurückliegenden Jahren konnte Lemförde vom Zuzug mittlerer
Altersgruppen ("Familiengründer") profitieren. Die Samtgemeinde
konnte stets ausreichend Bauland für Bauwillige bereitstellen und verfügt mit Schwerpunkt im Flecken auch auf Sicht noch über mehr als
ausreichende Baulandreserven.
Gleichwohl geht die Zuzugsdynamik in der gesamten Region zurück,
wie auch die dokumentierten Transaktionen des Gutachterausschusses in Sulingen belegen.
1
15
Vgl. Grundstücksmarktbericht 2005, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sulingen,
insbes. S.5ff und S. 15ff
Aus externen Quellen liegen folgende Bevölkerungsvorausschätzungen für den Raum Lemförde vor (bei unterschiedlichen Modellrechnungen ist jeweils die mittlere Variante herangezogen):
°
°
°
Die jüngste Entwicklung nach 2005 deutet bereits auf ein Ende des
Wachstumspfades hin.
Insoweit erscheint es zwar durchaus vertretbar, für einen mittelfristigen
Planungshorizont mit einem insgesamt stabilen Einwohnerpotenzial in
Lemförde und Umgebung zu rechnen. Nennenswerte, für ein Einzelhandelsentwicklungskonzept relevante Wachstumsreserven sind jedoch nicht erkennbar. Selbst eine Einwohnersteigerung von rund +3 %
bis 2015 würde einen Zuwachs von nur ca. +200 Einwohnern bzw.
ca. +30 Einwohner pro Jahr bedeuten - viel zu wenig, um daraus spürbare Marktspielräume für Einzelhandelsnutzungen ableiten zu können.
Niedersächsisches Landesamt für Statistik, basierend auf der
10. koordinierten Bevölkerungsvorausschätzung des Bundes und
der Länder:
LK Diepholz 2005 - 2015 +2,1 %
Institut für Entwicklungsplanung und Strukturforschung GmbH an
der Universität Hannover:
Sofern die SG Altes Amt Lemförde ausreichend Bauland entwickeln kann (diese Voraussetzung dürfte als erfüllbar gelten), je
nach Trendannahmen zur regionalen Migration (Zeitpunkt der
Prognoseerstellung: 2003):
2005 - 2015 Untere Variante: +0,7 %
2005 - 2015 Obere Variante: +3,6 %
Bertelsmann-Stiftung, 2006:
SG Altes Amt Lemförde 2005 - 2015 +1,0 %
Eine veränderte Situation könnte sich ergeben, wenn in Lembruch ein
größeres Ferienzentrum entwickelt würde, wofür bei Berichterstellung
erste Planungen vorgelegt worden sind. Neben einem erhöhten Gästeaufkommen (s. zum Tourismus auch Kap. 2.7) könnten auch zusätzliche Zweitwohnsitze/Alterswohnsitze sowie Arbeitsplätze im Planvorhaben stimulierend auf die lokale Einwohnerentwicklung wirken. Beim
gegenwärtigen Planungsstand des Projektes wäre es jedoch fahrlässig, seine Realisierung zu unterstellen. Es wird als optionales Szenario
gleichwohl bei den Empfehlungen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung berücksichtigt.
Die Bevölkerungsvorausschätzungen prognostizieren ab etwa 2010
das Eintreten eines maximalen Einwohnerstandes mit anschließend
stagnierender bis leicht rückläufiger Entwicklung für den Gesamtraum.
Lediglich die ältere ies-Schätzung skizziert in ihrer oberen Variante
noch ein fortgesetztes, wenngleich abgeschwächtes Einwohnerwachstum nach 2015.
16
Demografischer Wandel
Bei dieser Altersgruppe sind Mobilitätseinschränkungen bereits recht
verbreitet, so dass die Ansprüche an soziale Dienste, aber auch eine
wohnungsnahe Nahversorgung steigen dürften. Zudem steigt die Quote der Pflegebedürftigen, die als Nachfrager im Einzelhandel praktisch
ausfallen, bei 80-Jährigen sprunghaft an.
Wenngleich in Lemförde gegenwärtig noch keine signifikanten Überalterungstendenzen erkennbar sind, ist mittelfristig eine beschleunigte
Alterung der Bevölkerung auch dort absehbar. Sie könnte durch die
Zuwanderung von Altersruheständlern bzw. die Umwandlung von
Zweitwohnsitzen in den Dümmergemeinden zu Hauptwohnsitzen nach
Eintritt in den Ruhestand forciert werden. Erste Trends in diese Richtung sind bereits erkennbar.
Auszug aus der Pflegestatistik 2005 (Quelle: Stat. Bundesamt)
Altersgruppe
Das niedersächsische Landesamt für Statistik prognostiziert auf Kreisebene eine überproportionale Zunahme des Seniorenanteils (65 Jahre
und älter) von gegenwärtig 18,5 % auf 20,2 %.
Unter Einkaufsaspekten steigt damit der Anteil der (kleineren) Haushalte, die potenziell verstärkt lokal sowie in kleineren Mengen einkaufen. Umgekehrt dürften auspendlerbedingte Kaufkraftabflüsse sowie
die Bedeutung des Sonnabends für den kofferraumgestützten Familien-Vorratseinkauf zurückgehen.
< 65 Jahre
65 - 70 Jahre
70 - 75 Jahre
75 - 80 Jahre
80 - 85 Jahre
Über 85 Jahre
Anteil pflegebedürftig davon stationär
0,6 %
2,6 %
4,9 %
9,6 %
20,3 %
45,8 %
12,9 %
25,0 %
25,1 %
28,6 %
35,0 %
44,4 %
Dürften gegenwärtig also etwa um 3 % der Gesamtbevölkerung pflegebedürftig sein, verdoppelt sich dieser Anteil bis 2020 auf rund 6 %.
Dadurch ist ein Absinken der konsumrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft
durchaus möglich (s. Kap. 2.5).
Die Bertelsmann-Stiftung prognostiziert bei weiterhin steigender Lebenserwartung sowohl auf Gemeinde- als auch Kreisebene im Zeitraum 2003 - 2020 insbesondere eine starke Zunahme der hoch betagten über 80-Jährigen, deren Anteil sich von 5 % im Jahre 2003 auf
9,4 % im Jahre 2020 nahezu verdoppeln dürfte.
17
2.4
Wirtschaftsstruktur
In den Dümmergemeinden prägen Gastronomie und Fremdenverkehr
sowie Bootsbau und Wassersportservice die lokale Wirtschaftsstruktur. Auch in diesem Sektor sind zwar kleinere, in ihrer Branchen jedoch durchaus überregional renommierte Betriebe, wie z. B. die
Bootswerft Fricke & Dannhus, tätig.
Lemförde weist für eine Landgemeinde eine herausragend hohe Arbeitsplatzdichte auf. Ursächlich hierfür ist in erster Linie die zum
BASF-Konzern gehörende Fa. Elastogran mit rund 1.300 Arbeitsplätzen. Elastogran ist in der Kunststoffchemie tätig und zählt nach eigenen Angaben zu den Weltmarktführern im Bereich der Polyurethanherstellung, -entwicklung und -verarbeitung. Das Unternehmen hat in
Lemförde seinen Sitz und betreibt dort nicht nur Fertigung, sondern
auch Forschung und Entwicklung. Mitte 2005 wurde der zweite Unternehmensstandort Olching bei München aufgegeben und alle Aktivitäten in Lemförde übernommen. Der zusätzliche Flächenbedarf konnte
durch Bereitstellung von Erweiterungsflächen in der Nachbarschaft gedeckt werden. Infolge der Konzentration auf einen Standort bietet
Elastogran dauerhaft eine breite Palette auch hoch qualifizierter Arbeitsplätze an.
In dem kleinen Markt schlägt die Wirtschaftsstruktur sektoral deutlich
durch: Rund 61 % der ca. 3.100 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in der Samtgemeinde sind im produzierenden und
verarbeitenden Gewerbe tätig.
Auf den Einzelhandel entfallen deshalb trotz einer überdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung (s. Kap. 3.1) nur ca. 4 % der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze. Zum Vergleich: In Diepholz
stellt der Sektor Einzelhandel ca. 7,4 % und auf Kreisebene rund
9,3 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.
Der weitaus größere Teil der Arbeitsplätze ist im Flecken Lemförde
verortet (2006: 2.452). Im Gegensatz zum Bundestrend konnte die
Zahl von 2001 auf 2006 sogar um rund 100 erhöht werden. In Lembruch sind rund 250 sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse registriert. Diese Zahl ist seit 2001 etwa stabil.
Impulse gehen auch auf einige Zulieferer, Spin-Offs sowie wie jüngst
durch die Erweiterungsbauten auch auf das regionale Handwerk und
die regionale Bauwirtschaft aus.
Darüber hinaus hat auch die ebenfalls weltweit tätige ZF Lemförder
Fahrwerktechnik ihren Unternehmenssitz in der Gemeinde. Die ZF unterhält die Masse ihrer Fertigungsstätten jedoch nicht in Lemförde,
sondern in den Nachbargemeinden Stemwede-Dielingen, Diepholz
und Wagenfeld.
Alles in allem zählt Lemförde damit zu den regional bedeutsamen Wirtschaftsstandorten. Der Pendlersaldo ist infolgedessen signifikant positiv und beträgt zum 30.6.2006 sehr beachtliche +1.386 Personen
(s. Übersicht 3).
18
Insbesondere die Fa. Elastogran bietet in großem Umfang auch hoch
qualifizierte und überdurchschnittlich dotierte Arbeitsplätze an. Dies
wirkt sich nicht nur auf die örtliche Einkommensstruktur aus (s. folgendes Kapitel), sondern fördert im Unterschied zu gering qualifizierten
und Teilzeitarbeitplätzen auch die Bereitschaft zu einer weiträumigen
Anfahrt.
Übersicht 3:
Pendlerverflechtungen des Flecken Lemförde zum 30.06.2006
(Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte)
Einpendler Auspendler
Wohnort/Arbeitsort
aus
nach
375
67
308
Stadt Diepholz
281
93
188
sonstige Gemeinden im LK Diepholz
276
38
238
kreisfreie Stadt Osnabrück
85
39
46
LK Osnabrück
166
39
127
LK Vechta
253
56
197
sonstige LK in Niedersachsen
115
21
94
Stemwede
284
198
86
übrige Gemeinden im LK Minden-Lübbecke
110
49
61
übrige LK in NRW
32
27
5
Ein-/Auspendler gesamt
Wohn- und Arbeitsort MG (Flecken) Lemförde
Beschäftigte am Arbeitsbzw. Wohnort MG Lemförde
Recht starke gegenseitige Verflechtungen bestehen dagegen mit der
südlichen Nachbargemeinde Stemwede (284 Einpendler/198 Auspendler).
Die Verweilquote unter den in Lemförde wohnhaften Beschäftigten ist
ebenfalls recht hoch: Von 1.066 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort pendelt mit 666 zwar die Mehrheit aus, jedoch haben immerhin 400 bzw. 37,5 % ihren Arbeitsplatz am Wohnort. In ländlichen Zentralorten sind sonst wesentlich höhere Auspendlerquoten bis
nahe 90 % keine Seltenheit. Dies spricht dafür, dass die Arbeitsplatzzentralität sich auch positiv auf die Einwohnerentwicklung ausgewirkt
hat.
Saldo
Mitgliedsgem. der Samtgemeinde Lemförde
übriges Bundesgebiet
Infolgedessen weist Lemförde mit allen in Übersicht 3 aufgeführten
Gemeinden und Teilräumen einen positiven Pendlersaldo auf. Dies
betrifft explizit auch die Kreisstadt Diepholz sowie das Oberzentrum
Osnabrück, mit dem die Pendlerverflechtungen ansonsten recht
schwach ausgeprägt sind.
75
39
36
2.052
666
1.386
400
400
2.452
1.066
1.386
Quelle: Bundesanstalt für Arbeit; Nürnberg; Stichtag 30.6.2006
19
2.5
Kaufkraftniveau
Innerhalb der Samtgemeinde variieren die Kaufkraftindices ganz erheblich. Lembruch am Dümmer ist mit einem Index von 112,4 ausgesprochen kaufkraftstark; dagegen bewegen sich die übrigen Mitgliedsgemeinden auf dem niedrigen Niveau der Gesamtregion.
Die konsumrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft liegt in Lemförde gegenwärtig
etwa 2,4 % über dem Referenzniveau der Alten Bundesländer und
etwa 5-6 %-Punkte über dem Niveau in der Region. Das ländliche Umfeld (Stemwede, Wagenfeld, Bohmte) liegt sogar um rund 10 %-Punkte niedriger als Lemförde. Siehe hierzu auch den Vergleich der Kaufkraftkennziffern in Übersicht 4:
Die Kaufkraftindices der Mitgliedsgemeinden im Einzelnen:
°
°
°
°
°
°
°
Übersicht 4: Kaufkraftkennziffer im Flecken Lemförde im Vergleich
(Durchschnitt Alte Bundesländer = 100)
BulwienGesa/GfK-KKZ 2007
110
105
100
102,4
96,6
85
97,6
92,1
90,9
Ganz anders das Bild in Stemwede: Dort sind vor allem gering verdienende Haushalte der untersten Einkommensklasse überproportional
stark vertreten.
84,2
80
102,4
88,0
89,4
112,4
94,7
83,0
85,4
Ein Vergleich der Einkommensstruktur in Übersicht 5 zeigt, dass im
Flecken Lemförde vor allem der Anteil der gut verdienenden Haushalte
>4.000 €/Monat ausgesprochen hoch (mit 15,1 % fast doppelt so hoch
wie im Bundesdurchschnitt) ausgeprägt ist.
95
90
Flecken Lemförde:
Brockum:
Hüde:
Lembruch:
Marl:
Quernheim:
Stemshorn:
Lkrs.
Gem.
Gem.
Gem.
Flecken
SG
Lemförde Altes Amt Diepholz Stemwede Bohmte Wagenfeld
Lemförde
Quelle: GfK/ eigene Berechnungen
20
2.6
Übersicht 5:
Einkommensstruktur im Flecken Lemförde im Vergleich zur Region
MG
Lemförde
HaushaltsIndex
nettoeinkommen Anteil % BRD=
in €
100
SG Altes Amt
Lemförde
Index
Anteil % BRD=
100
Lkrs.
Diepholz
Index
Anteil % BRD=
100
Index
Anteil % BRD=
100
21,7
88
35,8
146
34,1
139
33,7
137
1.100 < 1.500
17,6
99
16,4
92
16,7
94
17,4
97
1.500 < 2.000
13,7
78
11,2
63
13,0
73
13,4
76
2.000 < 2.600
13,0
84
9,8
63
11,8
76
13,0
84
2.600 < 4.000
19,0
114
13,8
83
15,6
94
15,6
94
> 4.000
15,1
195
13,1
168
8,8
114
6,8
88
ø Haushaltsnettoeinkommen
in €
2.247
1.996
1.900
Charakteristisch für ländliche Räume ist eine überdurchschnittliche
Pkw-Ausstattung. Im Unterschied zu größeren Städten mit gut ausgebautem ÖPNV-Netz ist dort bei erwerbstätigen Haushalten das Halten
eines, vielfach auch mehrerer Pkw üblich.
Lemförde bildet diesbezüglich keine Ausnahme. Werte um 600 Pkw/
1.000 Einwohner sind bereits überdurchschnittlich und werden im Flecken Lemförde mit 681 Pkw/1.000 Einwohner nochmals deutlich übertroffen. Damit kann die Bevölkerung dort als außergewöhnlich mobil
gelten.
Gem.
Stemwede
< 1.100
Mobilität
Übersicht 6: PKW-Dichte im Flecken Lemförde im Vergleich
1.844
700
PKW/je 1.000 Ew./2006
Quelle: auf Basis GfK 2006
Dies gilt auch im übrigen Samtgemeindegebiet Lemförde sowie im gesamten Landkreis Diepholz. Insoweit weicht die Einkommensstruktur
im Flecken Lemförde durchaus signifikant vom Umfeld ab, was sicherlich (auch) auf den Elastogran-Effekt rückführbar sein dürfte.
650
600
681
652
550
611
634
500
MG
Lemförde
Das Kaufkraftniveau konnte in den zurückliegenden Jahren nicht ganz
gehalten werden und sank seit 2000 um rund 3 %-Punkte. Mittelfristig
ist demografisch bedingt ein weiteres leichtes Absinken des Kaufkraftniveaus nicht auszuschließen.
SG
Altes Amt
Lemförde
Lkrs.
Diepholz
Gem.
Stemwede
Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt / Landesamt für Statistik NRW /
Niedersächsisches Landesamt für Statistik
21
2.7
Sonderfaktor Tourismus
Insbesondere soweit es sich hierbei um Selbstversorger handelt, sind
diese unter Einzelhandelsaspekten ebenso als Kunden für den ortsansässigen Einzelhandel - v. a. auch den Lebensmittelhandel - interessant, wie die ortsansässigen Haushalte. Und wenn ein (zweiter) Haushalt vor Ort geführt wird, kommt diese Klientel auch als Kunden für den
lokalen Handel mit Einrichtungs-, Heimwerker- und Gartenbedarf in
Frage.
Der im Samtgemeindegebiet liegende Dümmer und der darüber hinaus greifende, etwa 472 qkm umfassende gleichnamige Naturpark
sind ein wichtiges Freizeit- und Erholungsgebiet der Region, das für
Wassersportveranstaltungen, wie z. B. Meisterschaftsregatten, auch
national ausstrahlt. Das Zentrum des Dümmertourismus liegt in den
Gemeinden Lembruch und Hüde, wobei Lembruch die umfangreichere
und großmaßstäblichere Infrastrukturausstattung aufweist1.
Daraus entstehen zur ortsansässigen und einpendlerinduzierten Nachfrage zusätzliche Nachfrageimpulse durch
°
°
°
°
1
Untersuchungen und Beobachtungen der vergangenen Jahre deuten
darauf hin, dass die vorhandene Angebotslandschaft, insbesondere
Hotellerie und Campingplätze, mit ihrem Marktauftritt zunehmend ältere Besucher anziehen bzw. dass deren angestammtes Publikum veraltet1. Auch in der im Rahmen dieser Untersuchung durchgeführten Kundenbefragung im Lemförder Ortszentrum waren die meisten dem
Fremdenverkehr zuzuordnenden Besucher im Seniorenalter und beeinflussten damit sogar den gesamten Altersdurchschnitt im Zentrumsbereich spürbar (vgl. Kap. 3.4.1).
Inhaber von Ferienwohnungen (erhöhte Zweitwohnsitzquote),
Dauermieter auf den Campingplätzen;
Übernachtungsgäste in Ferienwohnungen, auf Campingplätzen, in Hotels und Pensionen;
Tagesausflügler, Badegäste und Wassersportler.
Bis etwa 2000 herum wurde das Bettenangebot in Lembruch - soweit
in Gewerbebetrieben an 9 Betten erfasst2 - von 78 registrierten Betten
in 1994 auf zuletzt 287 Betten in 2006 verdreifacht, was mit einer deutlichen, gemessen am Kapazitätsausbau jedoch unterproportionalen
Steigerung der darin erfassten Übernachtungszahlen von 11.900 in
1994 auf 23.300 in 2006 einherging.
In der Region sind 17 Hotels/Pensionen mit über 300 Betten, knapp 70 mietbare Ferienwohnungen/Ferienhäuser mit weiteren nahezu 300 Betten, 4 Gruppenunterkünfte mit zusammen
250 Betten und 12 Campingplätze erfasst; davon der größere Teil (550 Betten) in Lembruch
gelegen. An weiteren Infrastruktureinrichtungen sind neben zahlreichen Gastronomiebetrieben zu nennen: Badestellen (Lembruch + Hüde), ca. 2.000 Bootsliegeplätze (Lembruch +
Hüde), Bootsvermietungen (Lembruch + Hüde), Sportboot- und Surfschulen, Wander- und
Radwanderwege, Radverleih + Service, Dümmermuseum (Lembruch) , Freizeitbad Dümmer
(Hüde), Tennisplatz (Lembruch), Abenteuerspielplätze (Lembruch + Hüde), Minigolf-Anlage
(Lembruch), Veranstaltungen wie "Dümmerbrand" (August), Dorffest Lemförde, Großmarkt
Brockum, Hafenfeste, Schützenfeste.
22
1
S. hierzu auch Bedarfsanalyse Campingplätze, Dipl. Ing. Heinrich Lamprecht 1997. Die Einschätzung wurde im Laufe der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes von praktisch allen
Gesprächspartnern, darunter auch der Tourist Information Dümmerland, bestätigt.
2
Quelle hierfür: Niedersächsisches Landesamt für Statistik
Die Auslastung sank allerdings von 41,5 % auf zuletzt 22,3 %. Seit
etwa 2002 stagniert das Übernachtungsaufkommen. Die mittlere Aufenthaltsdauer ging von 2,8 Tagen in 1994 auf 2,3 Tage in 2006 zurück.
Übersicht 7: Fremdenverkehrsaufkommen in der SG Altes Amt Lemförde
Übernachtungen/
Aufenthaltstage
Primär Selbstversorger:
Übernachtungen in gewerblichen Ferienwohnungen
Touristikcamping
Dauercamping
Reisemobil-Touristen
Zweitwohnsitz-Inhaber/Freizeitwohnsitze
Total (potenzielle Selbstversorger)
Gewerbliche Übernachtungen in Hüde werden seit 2002 vom Landesamt für Statistik separat ausgewiesen. Seitdem sank dort das gewerbliche Bettenangebot von 116 auf nunmehr 77 Betten. Übernachtungen
und Auslastung gingen in Hüde jedoch unterproportional zurück, so
dass die mittlere Aufenthaltsdauer von 3,0 auf 3,4 Tage gesteigert
werden konnte.
Sonstige Übernachtungs- und Tagesgäste:
VFR-Tourismus (private Besuche)
Übernachtungen in Hotels/Pensionen/Gasthäusern
Tagesgäste
Total (übrige Gästearten)
Gegenwärtig ist im Samtgemeindegebiet unter Einbeziehung aller
Übernachtungsarten (s. Übersicht 7) mit einem Aufkommen von rund
621.000 Übernachtungen p. a. zu rechnen. Geschätzte ca. 450.000
Tagesgäste hinzugerechnet, ergeben sich daraus knapp 1,1 Mio Aufenthaltstage, die durch Fremdenverkehr im weiteren Sinne induziert
sind. Auf Basis einer früheren Untersuchung sind Zweitwohnsitzinhaber eingerechnet1.
Aufenthaltstage alle Tourismusarten
Dto. je Tag im
Jahresmittel
19.700
41.160
283.832
6.424
160.000
511.116
54
113
778
18
438
1.400
54.263
55.610
450.000
559.873
1.070.989
149
152
1.233
1.534
2.934
(Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik/ ift 2007/Eigene Berechnungen)
Darunter sind wiederum rechnerisch rund 1.400 den Selbstversorgern
zuzuordnen. Sie dürften sich beim Lebensmittelkauf ähnlich wie ortsansässige Haushalte verhalten und werden zumindest in diesem Segment voll nachfragewirksam.
Auf das Jahr umgerechnet, halten sich im Durchschnitt täglich etwa
2.900 Touristen und Besucher in Lemförde auf; über 90 % entfallen
hierbei auf die Dümmergemeinden.
1
Die Übernachtungszahlen sind im Wesentlichen der 2007 angefertigten Standortanalyse der
ift für ein Ferienprojekt in Lembruch entnommen, basierend auf Angaben des Niedersächsichen Landesamtes für Statistik sowie örtlicher Recherchen
23
Zusätzliche Impulse könnten darüber hinaus auf Sicht von zwei geplanten Ferienanlagen ausgehen, die zum Zeitpunkt der Berichterstellung bekannt wurden:
1)
Ferienwohnungsanlage auf dem vormaligen Kurhausgelände in
Lembruch/Seestraße mit etwa 70 Wohneinheiten, vorwiegend Ferienwohnungen. Vorhabenträger ist ein Investor aus dem benachbarten Damme. Für dieses Projekt wurde im Frühjahr 2007 die
Standort- und Marktanalyse der ift erstellt, aus der die hier verwendeten Übernachtungszahlen entnommen sind.
2)
Kurz vor Abschluss des Berichtes wurden erste Details eines
weitaus größeren Projektes "Ferienzentrum Dümmer See" am
Südrand der Gemeinde Lembruch bekannt.
Im Kern ist auf rund 20 ha Grundstücksfläche ein ressourcenschonendes ("nachhaltiges") Ferienzentrum mit umfassendem
Nutzungsmix geplant. Der Flächenrahmen gestattet die Errichtung
von rd. etwa 1.500 Wohneinheiten in 2 Hotels nebst Ferienwohnungen/Freizeitwohnungen, die durch eine sehr breite Palette jahreszeitlich übergreifender Freizeitnutzungen ergänzt werden sollen.
Dabei handelt es sich teilweise allerdings um redundante Komponenten, die in der Umgebung bereits vorhanden sind (z. B. Freizeitbad, Sportplatz, Skaterbahn, Sportboothafen...)1. Die Anlage
ist so konzipiert, dass sie aus sich selbst heraus lebensfähig ist
und das ganze Jahr über betrieben werden kann.
Zum Zeitpunkt der Berichtfertigstellung wird das Projekt von der
Gemeinde geprüft. Zur Umsetzungswahrscheinlichkeit können
gutachterlicherseits derzeit keine Aussagen gemacht werden.
Das gesamte vorhandene Gästeaufkommen müsste durch das
Vorhaben jedoch auf einen Schlag allein für Übernachtungsgäste
bzw. zusätzliche Bewohner der Freizeiteinrichtungen noch einmal
erzielt werden, um mit etwa 1,1 Mio. Übernachtungen eine für Ferienzentren nicht unübliche Auslastung von ø 50 % im Jahresmittel zu erreichen. Dieses Ziel kann als ausgesprochen ambitioniert
gelten und dürfte mit einer regionalen Ausstrahlung bei weitem
nicht zu erfüllen sein. Dieses Vorhaben wird demzufolge landesweit ausstrahlen müssen.
Auf Grund enthaltener redundanter Einrichtungen ist mit Substitutionseffekten in der Umgebung zu rechnen.
1
24
Das übermittelte Konzept sieht u. a. vor: Turnhalle, Sportplatz, Spielplatz, Skaterbahn, Bowlingbahn, Schlittschuhbahn, Skianlage, Sportboothafen, Gastronomie, Einzelhandel auf ca.
500 qm BGF, Brauerei, Bootsvermietung, Wasserskianlage, Konferenzzentrum, Schwimmbad/Spa, Sauna, Fitnessstudio, Golfplatz, Reitanlage, Rollschuhbahn, Streichelzoo, BioObstgarten, integrierter überdachter botanischer (Orchideen-)Garten.
3
3.1
LEMFÖRDE ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Überblick
Der Handelsbestand ist stark auf den Flecken Lemförde und dort wiederum auf das Ortszentrum konzentriert:
Erhebung des Einzelhandelsbestandes
-
Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes ist der gesamte Einzelhandelsbestand in Lemförde erhoben, nach Branchen und Lagebereichen
differenziert und durch Belegung der Verkaufsflächen mit betriebstypen- oder branchenspezifischen Flächenproduktivitäten, ggf. gewichtet
um Lage- und Objektparameter, bewertet worden. Im Zuge der mit örtlichen Marktteilnehmern geführten explorativen Gespräche sind für einige größere Betriebe auch reale Umsätze bzw. Zielumsätze für 2007
übermittelt worden.
'
88 %
71 %
Verkaufsflächenausstattung
Ebenfalls ungewöhnlich hoch ist die Flächenausstattung.
Je Einwohner steht folgende Verkaufsfläche zur Verfügung
Alles in allem sind in der Samtgemeinde mit Stand Frühsommer 2007
-
77 aktive Verkaufseinheiten zuzüglich 6 Leerstände
mit einer aktiven Gesamt-Verkaufsfläche von ca. 16.950 qm1
und einem Umsatzpotenzial von rund 38,4 Mio € p. a.
auf Basis Samtgemeinde
im Flecken Lemförde
2,2 qm VKF
5,2 qm VKF
Zum Vergleich:
Im Bundesdurchschnitt beträgt die Verkaufsflächenausstattung derzeit
etwa 1,3 - 1,4 qm je Einwohner. Als Richtgröße für Mittelzentren gelten
Werte von ca. 2 qm/Einwohner in Verdichtungsräumen und rund 3 qm/
Einwohner in eher solitär gelegenen Mittelzentren in ländlichen Räumen.
erhoben worden.
1
100 %
Die Verkaufsflächenkonzentration auf das Ortszentrum ist ungewöhnlich hoch und steht für eine weitestgehend integrierte Handelsstruktur.
Verkaufsflächenverteilung
-
VKF Samtgemeinde: 16.950 qm
davon:
Flecken Lemförde
14.950 qm
Ortszentrum Lemförde 12.000 qm
Ohne Leerstandssflächen. Unbeheizte, aber überdachte und umbaute Flächen sind zu 50 %
und dauerhaft genutzte Frei-Verkaufsflächen zu 25 % berücksichtigt worden.
25
Wenngleich in Lemförde einige flächenextensive Betriebe bzw. Grenzfälle hinsichtlich der Einzelhandelszuordnung die Flächendichte erhöhen (so wurde die Orchideenzucht mit ihren kundenzugänglichen Gewächshäusern berücksichtigt), bleibt doch festzuhalten, dass Lemförde eine für ein ländliches Grundzentrum ungewöhnlich umfangreiche
Einzelhandelsausstattung aufweist.
Umsatzpotenzial und Marktverteilung
Nahezu identisch wie die Verkaufsflächen ist das Umsatzpotenzial verteilt:
-
Umsatz Samtgemeinde:
davon:
Flecken Lemförde
38,4 Mio € p. a.
100 %
32,5 Mio € p. a.
27,2 Mio € p. a.
85 %
71 %
Übersicht 8:
Einzelhandelslagen in der Samtgemeinde Lemförde
Einzelhandel gesamt
Aktive
UmsatzLäden
Teilraum /Standortbereich
(+leer) VKF (qm)
potenzial
in %
Flecken Lemförde + Nahbereich,
51 (+1)
davon
15.100
32,8 Mio €
85,4 %
Ortszentrum
Streulagen
MG Marl
40 (+1)
9 (+0)
2 (+0)
12.000
2.950
150
27,2 Mio €
5,2 Mio €
0,3 Mio €
70,9 %
13,6 %
0,8 %
Übrige Gemeinden, darunter
26 (+5)
1.850
5,6 Mio €
14,6 %
Lembruch
Hüde
Quernheim
Brockum
Stemshorn
15 (+4)
7 (+0)
0
2 (+1)
2 (+0)
1.150
250
4,5 Mio €
0,5 Mio €
100
350
0,2 Mio €
0,5 Mio €
11,6 %
1,3 %
0,0 %
0,4 %
1,3 %
SG Altes Amt Lemförde gesamt 77 (+6)
16.950
38,4 Mio € 100,0 %
Neben dem dominanten Ortszentrum Lemförde weisen noch die zusammengefassten Solitärlagen in Lemförde (wenngleich alles in allem
auch nur 9 Einheiten) sowie der insgesamt sehr kleinteilig strukturierte
Handel in Lembruch mit 15 Einheiten ein gewisses Gewicht auf.
Die überdurchschnittliche Flächenausstattung schlägt sich auch bei
den Kennzahlen "Umsatz je Einwohner" (Moderate 4.900 €/Einwohner
auf Samtgemeindebasis, jedoch bereits 11.200 €/Einwohner im Flecken) und "Einzelhandelszentralität" mit entsprechend überdurchschnittlichen Werten nieder (s. zu Zentralität und Kaufkraftbindung
Kap. 3.6).
Die Aufteilung des Ladenbestandes nach Standortbereichen gibt Übersicht 8 wieder.
26
Auslastung (s. Übersicht 9)
Diese Größenordnung liegt etwa 20 % unter dem Durchschnitt vergleichbarer Untersuchungen im ländlichen Raum. Ursächlich hierfür
sind vergleichsweise viele mittlere und größere Ladenflächen, doch ist
letztlich nicht ein erhöhter Anteil flächenextensiver Betriebe wie z. B.
Gartencenter, Einrichtungshandel, Baumärkte usw. ausschlaggebend
für die niedrige Auslastung, sondern es ist eine bereits recht umfangreiche Flächenausstattung in mehreren Branchen, wie auch Kap. 3.2
näher beleuchtet, sowie eine recht hohe Konzentration von niedrigpreisigen Anbietern, die auf Grund vergleichsweise niedriger Ladenmieten
auch größere Flächen am Standort Lemförde unterhalten können
(Bsp. Getränkemärkte, Eurofuchs, Kik Textildiscount usw.).
Die Gesamtauslastung des Lemförder Einzelhandels ergibt sich aus
den Einzelschätzungen der jeweiligen Betriebe und errechnet sich gegenwärtig mit rund 2.265 €/qm VKF p. a. im Samtgemeindebereich:
Übersicht 9:
Samtgemeinde Lemförde; Überblick Leistungsdaten des Einzelhandels
Umsatz/ VKF
Produktivität
Warengruppen*)
Modellumsatz 2007
(ca.)
Mio € p. a.
in %
Verkaufsfläche 2007
(ca.)
qm
in %
Flächenproduktivität
€/qm VKF
Periodischer Bedarf
... davon Ortszentrum Lemförde
20,4
16,5
53,2%
80,5%
6.150
5.200
36,3%
84,6%
3.324
3.163
Modischer Bedarf
5,6
1,8
14,6%
32,6%
2.700
1.150
15,9%
42,6%
2.070
1.583
Elektro/Technik
1,8
1,1
4,7%
60,4%
800
500
4,7%
62,5%
2.275
2.200
DIY, Garten, Sport
5,6
3,5
14,7%
61,9%
3.900
2.000
23,0%
51,3%
1.446
1.745
Einrichtungsbedarf
1,5
1,5
3,9%
97,3%
1.300
1.270
7,7%
97,7%
1.154
1.150
Sonstige Hartwaren
3,4
2,9
8,9%
85,3%
2.100
1.900
12,4%
90,5%
1.624
1.532
Aktiver Einzelhandel gesamt
38,4
27,2
100,0%
70,9%
16.950
12.020
100,0%
70,9%
2.265
2.265
Andererseits ist die Situation auch ein erster Hinweis auf einen zumindest partiell, d. h. in bestimmten Branchen, ausgeschöpften Marktrahmen.
*) Zusammensetzung der Warengruppen siehe Kap. 1.2.
Die Flächen von Mehrsortimentern sind anteilig zugeordnet.
27
Leerstände
Alle genannten Märkte verfügen über kunden- und betreibergerecht
entwickelte Standorte und einen modernen Marktauftritt. Sie werden
flankiert durch kleinere Fachgeschäfte, im Lemförder Ortszentrum zudem zwei Drogeriemärkte (Rossmann ca. 400 qm, Schlecker ca. 150
qm), Getränkemärkte (Lemförder Getränkehaus ca. 500 qm, Getränke-Profi ca. 700 qm, ex Aldi-Fläche) sowie ein Lebensmittel-Teilsortiment im Eurofuchs Kleinpreis-Kaufhaus (Gesamt-VKF ca. 1.100 qm).
Leerstände spielen insgesamt nur eine geringe Rolle. Sie treten jedoch als kleines Cluster in der zentralen Ortslage von Lembruch im
Bereich L 853/ Seestraße auf und belasten dort das Standortumfeld.
Im Ortszentrum von Lemförde ist die nicht mehr genutzte Altfläche
des Textil-Hauses Kuhlmann erwähnenswert; in Brockum zudem ein
Ende 2006 aufgegebenes Lebensmittel-SB-Geschäft.
3.2
In Lembruch sind eine Bäckerei mit angeschlossenem Spar SB-Geschäft, Schlecker Drogeriemarkt sowie ergänzender Kleinhandel am
Markt. Alle Flächen liegen deutlich < 300 qm. In Gewerbegebietsrandlage liegen der Sitz und das Zentrallager des regionalen Getränkefilialisten Lemförder Getränkehaus mit integriertem, recht beengtem Abholmarkt (ca. 250 qm).
Flächen und Umsätze nach Hauptwarengruppen
Periodischer Bedarf
Von der Gesamt-VKF von 16.950 qm und dem Gesamtumsatz von
38,4 Mio € sind etwa 6.150 qm (36,3 %) bzw. 20,4 Mio € (53,2 %) der
Warengruppe "Periodischer Bedarf" zuzuordnen.
In den übrigen Mitgliedsgemeinden besteht kein nennenswertes Lebensmittelangebot mehr. In Brockum schloss zum Jahresende 2006
der ortsansässige Spar-SB-Markt.
Herausragende Anbieter sind hier die im Ortszentrum liegenden Lebensmittelmärkte
°
°
°
Die Gesamt-Auslastung im periodischen Bedarf dürfte bei wenig mehr
als 3.300 €/qm VKF liegen und bewegt sich damit ebenfalls rund 20 %
unter dem Durchschnitt. Hier dürfte der Marktrahmen bereits recht
stark ausgeschöpft sein; möglicherweise trägt jedoch auch die starke
Konzentration der Anbieter auf einen Standortbereich dazu bei. Die
vorhandene Struktur ist insoweit wenig belastbar.
Combi Kleinverbrauchermarkt (ca. 1.800 qm)
Neukauf Supermarkt (ca. 1.100 qm) im Verbund mit
Aldi Discounter (ca. 800 qm).
28
Nahversorgungsabdeckung (s. auch Abb. 3 und 4)
Da die Führung eines 200 qm großen Lebensmittelgeschäftes allein
wirtschaftlich nicht sonderlich interessant ist, scheitert es häufig an
dessen Fehlen und aus diesem Grund finden vorhandene SB-Geschäfte beim Generationenübergang im Regelfall auch keinen Nachfolger mehr. Durchaus vorhandener und gut ausgebildeter Nachwuchs
übernimmt stattdessen eher einen modernen Vollsortimenter in einem
größeren Zentralort der Region.
Die weitgehende Konzentration der wesentlichen Lebensmittelmärkte,
Drogerie- und Getränkemärkte im Lemförder Ortszentrum verleiht diesem ein überproportionales Umsatzgewicht und eine hohe Sortimentskompetenz. Dadurch wird das Zentrum als Einzelhandelsstandort sehr
gestärkt. Die Kehrseite ist eine reduzierte Flächenabdeckung der Nahversorgung. Selbst viele Lemförder Haushalte müssen recht lange
Wege für den täglichen Einkauf zurücklegen, weil das Cluster der Lebensmittelmärkte auf der dem Siedlungsschwerpunkt abgewandten
Seite des Ortszentrums liegt. Unter anderem auch aus diesem Grund
dürfte die Pkw-Nutzung überdurchschnittlich ausfallen (vgl. hierzu
auch Kap. 3.4.4 zur Verkehrsmittelwahl der Zentrumsbesucher).
In Lembruch wäre allerdings zu überprüfen, ob nicht das zusätzliche
touristisch induzierte Nachfragepotenzial eine ausreichende Tragfähigkeit einer größeren Einheit gewährleisten kann. Dies dürfte umso mehr
gelten, wenn die Pläne für die beiden größeren Ferienanlagen umgesetzt werden können. Allerdings fehlt es (außer Hüde) an weiterem zurechenbarem "Hinterland" für diese Gemeinde.
Unter den Mitgliedsgemeinden verfügt nach Schließung des SB-Geschäftes in Brockum nur Lembruch über eine nennenswerte Grundversorgung. Ein echter Lebensmittelmarkt ist dort jedoch nicht vorhanden,
sondern lediglich ein kleinflächiges Lebensmittel SB-Geschäft, das einer Bäckerei angeschlossen ist.
Nonfood-Handel
Üblicherweise konzentriert sich ein grundzentrales Einzelhandelsangebot vornehmlich auf Lebensmittel/Verbrauchsgüter; in Lemförde wird
es jedoch auch von einem recht umfangreichen Nonfood-Angebot flankiert.
Allerdings ist das Einwohnerpotenzial der Mitgliedsgemeinden für Lebensmittelmärkte zeitgemäßer Dimensionierung (d. h. ab 800 qm VKF)
nicht ausreichend tragfähig. Konzepte für eine kleinflächige Grundversorgung werden von einigen Systembetreibern (z. B. Rewe, Markant)
zwar vorgehalten, doch werden sie in der Regel nicht als Regiebetrieb,
sondern mit einem selbständigen lokalen Betreiber umgesetzt.
Ein gewisser Schwerpunkt entfällt dabei auf die Warengruppe
DIY/Garten/Sport, welche 5,6 Mio € p. a. bzw. 14,7 % zum Einzelhandelsumsatz beiträgt.
29
Sie ist durch mehrere mittlere und teilweise auch großflächige Fachgeschäfte gut besetzt. Die Sortimentsabdeckung ist weit gefasst und
schließt neben Farben, Tapeten, Bauelementen, Werkzeugen/Eisenwaren auch Blumen/Pflanzen, Wassersportausrüstung und Fahrräder
ein.
Gewisse Lücken bestehen in dieser Warengruppe eigentlich nur in den
Teilsegmenten Gartenbedarf, Baustoffe und Sportartikel.
Atypisch ist hingegen eine hohe Konzentration entsprechender Anbieter im Lemförder Ortszentrum (vgl. auch Kap. 3.3).
Mit etwa 2.700 qm VKF und einem Umsatzpotenzial von ebenfalls
rund 5,6 Mio € (Marktanteil ca. 14,6 %) bildet die Warengruppe
Modischer Bedarf einen weiteren Schwerpunkt mit einem für ein ländliches Grundzentrum ungewöhnlichen Angebotsumfang. Herausragend
ist das zwar introvertiert in Bahnhofsnähe liegende, gleichwohl jedoch
auf Grund eines langjährigen Standings und reger Werbeaktivitäten regional ausstrahlende Deku Modewelt) mit etwa 1.400 qm VKF zuzüglich eigener Gastronomieflächen. Das Haus verfügt über einen modernen Marktauftritt.
Herausragende Anbieter sind hier
°
°
°
im Lemförder Ortszentrum:
Grotemeier Werkzeuge, Eisenwaren, Bauelemente, Küchen,
Haushaltswaren (ca. 2.000 qm),
Emshoff Farben/Tapeten/Teppiche (ca. 400 qm),
Meyerholz Farben/Tapeten/Bastelbedarf (ca. 250 qm),
Borcherding Bäder/Sanitär (ca. um 150 qm)
in Lemförder Streulagen:
Orchideenzucht (weitläufige Gewächshäuser, gewichtet ca. 1.000
qm).
in Lembruch/Hüde:
Fricke + Dannhus sowie Heseker Bootsausrüstung, Zweiradfachhandel
Daneben ist neben Kleinflächen sowie Teilsortimenten bei Eurofuchs
und im Combi Kleinverbrauchermarkt der im Standortverbund mit Neukauf und Aldi liegende Kik Textildiscounter (ca. 450 qm VKF) hervorzuheben. Schuhe werden im Vergleich zu Bekleidung in deutlich geringerem Umfang als Teilsortiment bzw. in einem kleineren Fachgeschäft
angeboten.
Die Gesamtauslastung ist mit ca. 2.070 €/qm VKF (Ortszentrum:
Knapp 1.600 €/qm VKF) recht niedrig und wird durch die beiden größeren Anbieter Kik und v. a. Deku Modewelt beeinflusst. Insgesamt
sind die Marktpotenziale für dieses Sortiment im ländlichen Raum jedoch sehr begrenzt.
Eine recht niedrige Auslastung (1.446 €/qm VKF insgesamt, ca. 1.745
qm im Ortszentrum) ist in dieser Warengruppe charakteristisch und insoweit nicht marktbedingt.
30
Das Sortiment Elektro/Technik wird fokussiert von zwei Fachgeschäften in Lemförder Streulagen (Hauptstraße des Ortszentrums und
Bahnhofstraße) sowie kleinstflächig oder als Teilsortiment von einer
Reihe von Betrieben angeboten.
Die Gesamt-VKF wird auf etwa 800 qm geschätzt; das Umsatzpotenzial dürfte sich auf rund 1,8 Mio € p. a. belaufen.
Die durchschnittliche Auslastung von knapp 2.300 €/qm VKF ist ebenfalls vergleichsweise niedrig und steht für das ländliche Umfeld mit begrenztem Marktpotenzial, ist aber teilweise auch konzeptbedingt.
ferner auf kleineren Flächen Meirose Polstermöbel, Lücke Raumausstatter (Nebenlage), Borcherding Bäder.
Die Warengruppe Hartwaren/Persönlicher Bedarf umfasst ein breites
Artikelspektrum und ist hinsichtlich der Gesamtcharakteristik überwiegend zentrumstypisch.
Der Gesamtumsatz in dieser Warengruppe wird auf beachtliche
3,4 Mio € geschätzt (Marktanteil knapp 9 %) auf immerhin rund 2.100
qm VKF. Sie wird weitgehend im Ortszentrum verkauft. Beteiligt sind
viele Fachgeschäfte sowie über Teilsortimente v. a. auch Grotemeier,
Combi, Eurofuchs und T€DI. Im Fachhandelsbereich sind herausragend gleich zwei kleinere Buchhandlungen (davon eine in ZentrumsNebenlage), Schröder Optik/Hörgeräteakustik/Uhren/Schmuck sowie
ein kombiniertes Fachgeschäft für Lederwaren/Schreibwaren/Spielwaren.
Einrichtungsbedarf spielt im Lemförder Handel zwar eine untergeordnete Rolle und wird zumeist als Teilsortiment in größeren Fachgeschäften angeboten (insgesamt ca. 1.300 qm VKF, Umsatzpotenzial
rund 1,5 Mio €). Ungewöhnlich sind jedoch die für ein Grundzentrum
beachtliche Angebotsbreite sowie der Umstand, dass diese üblicherweise nicht zentrumstypische Warengruppe in Lemförde nahezu ausschließlich im Ortskern vertreten ist.
Markante Anbieter mit Voll- oder Teilsortimenten aus dieser Warengruppe sind:
°
°
°
Grotemeier (insgesamt ca. 2.000 qm), Teilsortimente Einbauküchen und Gartenmöbel;
Schürmann (insgesamt ca. 400 qm), Teilsortiment Leuchten;
Emshoff (insgesamt ca. 400 qm), Teilsortiment Teppiche/Bodenbeläge;
31
Abbildung 3:
Großflächen/Nahversorgung
in Lemförde, Ortskernabgrenzung
Fußläufiger 700m-Radius
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Combi Kleinverbrauchermarkt
Edeka Supermarkt
Aldi Discounter
Profi Getränkemarkt
Lemförder Getränkehaus
Eurofuchs Kleinkaufhaus
Grotemeier Bau/Heimwerkerbedarf
Deku Modewelt
Orchideenzucht
Fußläufiger 700m-Radius
ca. VKF
1.800 qm
1.100 qm
800 qm
700 qm
500 qm
1.100 qm
2.000 qm
1.400 qm
1.000 qm
Geplante
Ferienanlagen
Maßstab ca. 1 : 25.000 Kartenbasis © Kommunalverlag Hans Tacken
Maßstab ca. 1 : 25.000 Kartenbasis © Kommunalverlag Hans Tacken
32
Abbildung 4:
Nahversorgung in Lembruch
10
Bäckerei (Spar) Macke
ca. VKF
150 qm
3.3
EuroFuchs
P
Schürmann
P
Abgrenzung des Zentrumsbereiches
Aldi
Die Eingrenzung des Zentrumsbereiches orientiert sich an folgenden
Aspekten:
°
°
°
P
Rossmann/
Tedi
Edeka
Neukauf
Fortriede-Projekt
P
Bauliche Verdichtung.
Art der Erdgeschossnutzungen, Dichte des Geschäftsbesatzes
und vergleichbarer gewerblicher Nutzungen sowie öffentlicher
Einrichtungen.
Städtebauliche Zielsetzungen, die u. a. auch in der Anwendung
des MK-Ausweises ihren Ausdruck finden.
Combi
P
Potenzieller
Erweiterungsbereich
Im Ergebnis wird das Ortszentrum in Abstimmung mit der Verwaltung
wie folgt abgegrenzt:
Gemeindeverwaltung
Katholische Kirche
P
Erweiterung
im Bau
P
Seniorenheim
Sparkasse
Sporthalle
Ortsdurchfahrt Hauptstraße ab der Bahnhofstraße nordwärts bis zur
Hageweder Straße beiderseits der Hauptstraße; auf der Westseite
weiterhin fortsetzend bis zur Pommernstraße. Die Zentrumsabgrenzung ist in folgender Abbildung 5 konkretisiert.
Grundschule
Volksbank
Haupt- und Realschule
Lemförde
Grotemeier
P
Kindergarten
Abb. 5: Zentrumsabgrenzung
und Erdgeschossnutzungen
im Ortskern von Lemförde
öffentliche und soziale Einrichtungen
Dienstleistungen / Büro / Ärzte
Gastronomie / Hotel
Gewerbe
Kinderheim
Einzelhandel
Leerstand
Maßstab ca. 1 : 7.000 Kartenbasis DGK
33
Ortskern Lemförde
Begründung:
Nutzungsstruktur (vgl. Abb. 5)
Der abgegrenzte Bereich weist einen baulich-funktionalen Zusammenhang auf und nimmt die wesentlichen Einzelhandelsnutzungen sowie
ähnliche Nutzungsarten (Postagentur, Kreditinstitute, ladennahe
Dienstleistungen, Gastronomie) auf. Er wird im südlichen Teil bis zur
Burgstraße durch die überwiegend historische, zum Teil geschützte
und weitgehend verdichtete Bebauung des alten Ortskernes geprägt.
Im Nordwestteil wurden unmittelbar anschließend ab etwa den 1980er
Jahren zweckgerichtet konzipierte Ladenlokale mittleren und größeren
Zuschnitts mit kundengerecht zugeordneten Stellplätzen entwickelt,
weil die im historischen Bereich vorhandenen Ladenflächen für Lebensmittelgeschäfte nicht mehr marktgerecht waren und entsprechende Ersatzflächen nachgesucht wurden.
Der tradierte Kernbereich südlich der Burgstraße weist infolge der vielfach historischen Bausubstanz abschnittweise verengte Straßenquerschnitte auf, die sich vornehmlich in engen Gehwegen und bei erhöhtem Verkehrsaufkommen beeinträchtigter Aufenthaltsqualität äußern.
Ferner fehlt es dort ebenfalls teilweise an begleitenden StraßenrandStellplätzen. Die Gemeinde wirkt dem durch das Vorhalten mehrerer
öffentlicher Parkplätze (Verortung s. Abb. 5) entgegen. Darüber hinaus
bieten einzelne Betreiber (z. B. Grotemeier, Sparkasse) eigene Kundeneinstellplätze an.
Die Erdgeschossnutzungen sind weitgehend gewerblich geprägt, was
durch den Kerngebietsausweis erhalten bleiben soll. Wohnnutzungen
kommen deshalb nur vereinzelt im Altbestand vor. Leerstände sind
nicht prägend und reduzierten sich zum Zeitpunkt der Berichtfertigstellung auf eine Einheit im Nordostteil, das frühere Textil-Haus Kuhlmann, das nunmehr als Showroom genutzt wird.
Der abgegrenzte Zentrumsbereich weist im Westteil hinreichende Erweiterungsreserven auf (s. Abb. 5) und verfügt insoweit also auch
dann über Entwicklungspotenzial, wenn die vorhandenen Flächen
nicht ausreichen sollten. Zudem befindet sich nördlich der Burgstraße
derzeit eine größere, bisher nicht für Einzelhandel genutzte Fläche in
der Entwicklung für weitere Ladeneinheiten (so genanntes "FortriedeProjekt", s. Abb. 5).
Der Einzelhandelsbesatz im historischen Teil ist aufgelockert und
weist vornehmlich ältere und kleinere Ladeneinheiten auf.
Der Zentrumsbereich ist in den Bebauungsplänen Nr. 18, Nr. 23 und
Nr. 24 weitgehend als Kerngebiet dargestellt.
34
Ausnahmen sind die Fa. Grotemeier (ca. 2.000 qm, drei Ebenen, vormals als Hartwaren-Kaufhaus betrieben), Schlecker Drogeriemarkt
(ca. 150 qm, ex Edeka Lebensmittel-Geschäft), Meyerholz Farben/Tapeten/Bastelbedarf (ca. 250 qm) und Borcherding Bäder/Sanitär (ca.
150 qm, 2 Ebenen). Nach der Konzentration der Lebensmittelmärkte
und begleitender Nutzungen nördlich des historischen Zentrumsbereichs ist der dort verbliebene Geschäftsbesatz durch Fachgeschäfte
mit Zielkundenaufkommen und kleinteilige Nahversorgung (Schlecker,
Bäcker, Schlachter, Tabakwaren, Apotheke) geprägt.
Er ist fußläufig ungleich schwächer frequentiert als die Ladenkonzentration im Nordteil. Eine gewisse Clusterbildung mit höherem Kundenaufkommen besteht im Südteil um die Fa. Grotemeier und vis à vis die
gut besuchte Schlachterei Detert mit dem benachbarten Zigarrenhaus
Krummhauer, das auch die Postagentur beherbergt.
Angrenzend weist ferner der Abschnitt Sparkasse/Apotheke/Volksbank
ein sichtlich erhöhtes Besucheraufkommen auf.
Auf Höhe des Amtshofes besteht jedoch eine Lücke im Geschäftsbesatz, welcher erst mit dem Combi Kleinverbrauchermarkt an der Burgstraße wieder einsetzt.
der Getränkehaus (ca. 500 qm), T€di Kleinpreis-Kaufhaus (ca. 300
qm), Rossmann Parfümerie-Discounter (ca. 400 qm, vormals Edeka
Neukauf), Kik Textil-Discounter (ca. 450 qm), Schürmann Elektrotechnik und Leuchten (ca. 400 qm), Emshoff Fachmarkt für Farben und Tapeten, ca. 400 qm. Unter den kleineren Flächen ist die stark frequentierte Bäckerei Unser täglich Brot (vormals Drogerie Ihr Platz) hervorzuheben.
Die Clusterbildung, direkt zugeordnete Stellplätze und durch Baulasten
geregelte kurze Wegeverbindungen zwischen den Geschäften über
die Grundstücksgrenzen hinweg machen diesen Bereich für Käufer
des täglichen Bedarfs besonders attraktiv und ziehen deshalb auch
Zielkunden aus dem Umland an.
Ein nördlich benachbartes, von Eurofuchs betriebenes und in einem
aufgegebenen Kafu-Supermarkt eingerichtetes Kleinkaufhaus mit etwa
1.100 qm VKF liegt außerhalb des ausgewiesenen Zentrumsbereiches
(wird in der Marktverteilung jedoch darunter subsumiert). Fußläufige
Verknüpfungen und Grundstücksüberwegungen beziehen den Standort Schürmann/Getränkehaus noch recht gut in das Fachmarktcluster
ein. Eurofuchs ist durch die dazwischen liegende Pommernstraße und
die Grundstücksorganisation mit den zur Hauptstraße vorgelagerten
Parkplätzen jedoch bereits stärker solitär geprägt. Da die Gemeinde
längerfristig die städtebauliche Zielsetzung verfolgt, den Ortskern am
bestehenden Fachmarktcluster beginnen zu lassen und - soweit noch
tragfähige Flächenpotenziale einen Angebotsausbau zulassen - dies in
Richtung des alten Ortskernes/Amtshof zu betreiben (s. nachstehendenAbschnitt zum so genannten "Fortriede-Projekt"), ist der Euro-
Der Bereich nördlich der Burgstraße hat durch weitere Verdichtung
den Charakter einer Fachmarktagglomeration bekommen und beherbergt nicht nur alle relevanten Lebensmittelmärkte (Neukauf + Aldi im
Verbund, Combi) sondern eine ganze Anzahl arrondierender Fachmärkte und Fachgeschäfte mit teilweise mittleren und größeren Verkaufsflächen, darunter: Getränke-Profi (ex. Aldi, ca. 700 qm), Lemför-
35
fuchs-Standort nicht in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen.
Eurofuchs präsentiert sich in der Altimmobilie eher auf Niveau eines
Sonderpostenmarktes; führt jedoch darüber hinaus im Nonfood-Bereich auch reguläre Markenartikel in einem breiten Sortiment.
Die Gesamt-Nutzfläche dürfte sich auf rund 2.200 qm erdgeschossig
bzw. etwa 1.700 qm VKF belaufen. Damit erweitert das Planvorhaben
die bisherige VKF im Ortszentrum um immerhin ca. 14 %.
Planvorhaben Burgstraße/Hauptstraße ("Fortriede-Projekt")
Eine noch bestehende Besatzlücke im Nordquadranten der als Kreisverkehr ausgeführten Kreuzung Burgstraße/Hauptstraße befindet sich
derzeit in der Entwicklung. Der Bereich ist rechtskräftig als Kerngebiet
ausgewiesen und ermöglicht auch großflächige Einzelhandelsnutzungen.
Ein regionaler Investor beabsichtigt dort eine weitere Nachverdichtung
des Geschäftsbesatzes mit einem Geschäftskomplex nebst zugeordneten Stellplätzen (vgl. Einblendung in Abb. 5 und Abb. 6).
Abbildung 6: Planvorhaben Burgstraße/Hauptstraße "Fortriede-Projekt"
Das Vorhaben ist als abgewinkelte Geschäftszeile mit vorgelagert
knapp 90 PP konzipiert. Sie öffnet sich nach Süden zur Burgstraße
und seitlich zum Neukauf-Supermarkt und dessen Stellplatzbereich.
Damit rückt der Schwerpunkt der Geschäftsnutzungen im nördlichen
Zentralbereich weiter von der Hauptstraße ab und konzentriert sich auf
einen durchgängigen Zwischenraumbereich, der vom Aldi/NeukaufStandort bis zum Combi-Kleinverbrauchermarkt reicht und um den
sich die wesentlichen Einzelhandelnutzungen des Kernbereiches konzentrieren.
Eingetragene Nutzungen sind unverbindlich und müssen nicht dem aktuellen
Vermarktungsstand entsprechen
© Architekturbüro Werner Fortriede
36
Soweit bisher bekannt ist, sollen in dem Planvorhaben folgende Betriebe/Betriebstypen eröffnet werden (alle angeführten Betriebstypen/Betreiber sind noch unverbindlich, Abweichungen aus Abbildung 6 resultieren aus unterschiedlichen Vermarktungsständen):
°
°
°
°
°
°
Insgesamt schließt die Planung durch die Schuhanbieter und das Eiscafe explizite Angebotslücken, die auch von den Kunden gesehen
werden (vgl. hierzu Kap. 3.4).
Im modischen Bedarf wird das Angebot insgesamt erheblich verdichtet
mit dem Ergebnis einer künftig angespannteren Wettbewerbsintensität
und im Falle der Apotheke und des optionalen Sonderpostenmarktes
würde es auch zu direkten Wettbewerbsbeziehungen zu vorhandenen
Anbietern, wie den beiden Apotheken und Eurofuchs, kommen.
Schuhgeschäft 1: Als Betreiber ist Deichmann im Gespräch;
angedachte VKF ca. 450 qm.
Schuhgeschäft 2: Als Betreiber ist ein Fachhändler im Gespräch, der Deichmann im Genre nach oben ergänzen würde.
Freizeit- und Familienbekleidung: Genremäßig unterhalb von
Deku und etwa korrespondierend mit Kik würde das Angebot in
den Einstiegspreislagen weiter ausgebaut. Als Betreiber ist der
Filialist Ernsting's Family im Gespräch; VKF etwa 150 qm.
Eiscafe: Etwa 200 - 300 qm NFL; ein solcher Betrieb fehlt in
Lemförde bisher.
Apotheke: Zusätzlich zu den im Lemförder Ortszentrum und in
Lembruch bereits vorhandenen Apotheken ist eine weitere im
Konzept vorgesehen; VKF ca. 130 qm.
Eine weitere Fachmarktfläche ist möglicherweise für einen Sonderpostenmarkt vorgesehen; alternativ käme dem Vernehmen
nach auch die Verlagerung eines ortsansässigen Gastronomie-/
Freizeitanbieters infrage.
Diese Redundanzen können auf Sicht durchaus zu Marktveränderungen in Lemförde führen. Unterschiedliche Besatzkonzepte in den vergangenen Monaten deuten darauf hin, dass offenbar nicht alle in der
Planung enthaltenen Ladeneinheiten kurzfristig und mit den zunächst
vorgesehenen "Wunschbranchen" belegt werden konnten.
Alles in allem signalisiert die Planung auch vor dem Hintergrund eines
absehbar stagnierenden Marktes, dass gegenwärtig die Grenze einer
noch komplementären Weiterentwicklung des Lemförder Einzelhandelsangebotes und somit der Aufnahmefähigkeit des lokalen Marktes
erreicht sein dürfte.
37
Leistungsdaten und branchenmix des Einzelhandels im Ortszentrum
(vgl. Übersicht 9)
zwar die Warengruppe "Periodischer Bedarf" an erster Stelle; sie ist jedoch weit weniger dominant, als sonst in Grundzentren üblich. Hervorzuheben ist zudem das recht hohe, für zentrale Standorte recht atypische Gewicht der Warengruppe DIY/Garten/Freizeit mit einem Umsatzpotenzial von ca. 3,5 Mio € bzw. einem Anteil von etwa 12,8 % am
Gesamtumsatz des Ortszentrums. Sie ist damit im Zentrum die zweitstärkste Warengruppe überhaupt.
Mit einer durchschnittlichen geschätzten und im Falle einiger größerer
Anbieter durch reale Umsätze untermauerten Auslastung von rund
2.265 €/qm VKF sind die Zentrumsanbieter in ihrer Gesamtheit nicht
besser ausgelastet als der Einzelhandel in der Samtgemeinde. In einigen Branchen (Periodischer Bedarf, Modischer Bedarf) dürfte das
Zentrumsangebot das Samtgemeindeniveau sogar unterschreiten.
Dieses atypische Gefälle steht auch dort nicht nur für teilweise recht
flächenextensive Betriebe sondern auch für das Erreichen der Tragfähigkeit des ansprechbaren Marktes.
Übersicht 10: Umsatzstruktur des Lemförder Ortszentrums
Gesamtumsatz: Ca. 27,2 Mio € p. a.
60,4 %
Korrespondierend hierzu ist das erzielbare Niveau der Ladenmieten
- soweit hierzu Informationen im Rahmen der explorativen Gespräche
mit örtlichen Betreibern und Akteuren bekannt wurden - offenbar ausgesprochen niedrig angegeben und bewegt sich verbreitet deutlich unterhalb 10 €/qm p. M., teilweise auch für modernere Flächen offenbar
nur bei 5 €/qm p. M. Eine Reihe von Betreibern hat dem Vernehmen
nach nicht für handelsübliche 10- oder 5-Jahres-Perioden abgeschlossen, sondern kann jährlich kündigen. Auch dies gilt üblicherweise als
Zeichen einer eher vorsichtigen Markteinschätzung.
10,7 %
5,4 %
12,8 %
Der recht breite und vergleichsweise umfassende Branchenmix wird in
Übersicht 10 noch einmal dokumentiert. Mit einem Umsatzanteil von
16,5 Mio € bzw. ca. 60,4 % am Gesamtumsatz des Ortszentrums steht
38
4,0 %
6,7 %
Periodischer Bedarf: 16,5 Mio €
DIY/Garten/Freizeit: 3,5 Mio €
Modischer Bedarf: 1,8 Mio €
Einrichtungsbedarf: 1,5 Mio €
Elektro/Technik: 1,1 Mio €
Hartwaren: 2,9 Mio €
Abbildung 7:
Ortszentrum und markante Handelseinrichtungen in Lemförde
Historische Ortsdurchfahrt Höhe Einmündung
Am Burggraben, Blickrichtung Norden
Historische Ortsdurchfahrt, Blickrichtung Norden
Standortbereich Neukauf-Supermarkt/Aldi;
Blick auf Einfahrt + Fa. Getränke-Profi, Backshop
Combi-Kleinverbrauchermarkt Burgstraße,
Ansicht aus Richtung Hauptstraße
Ortszentrum, Südausgang. Links Fa. Grotemeier;
rechts Ladenzeile Fa. Detert, Zigarrenhaus
Deku Modewelt, Standort außerhalb
des Ortszentrums nahe Bahnhof
39
3.4
Das Lemförder Ortszentrum aus Kundensicht - Ergebnisse
einer repräsentativen Kundenbefragung im Ortszentrum
3.4.1 Kundenstruktur
Am Sonnabend, welcher im ländlichen Raum ein bevorzugter Familieneinkaufstag ist, weist die Kundenstruktur eine etwas jüngere Altersschichtung sowie insbesondere einen deutlich höheren Anteil von Berufstätigen auf (Berufstätige Do, Fr.: 59 %; Sa: 72 %).
Im Vergleich zum Durchschnitt aus rund 35 Kundenbefragungen an
zentralen Standorten stechen Lemförder Kunden durch folgende Merkmale hervor:
-
Übersicht 11: Soziodemografische Besuchermerkmale
Lemförde
2007
ø BGBefragungen
1 Person
2 Personen
3-4 Personen
5+ Personen
ø Haushaltsgröße
16,1%
43,9%
32,9%
7,1%
2,6
16,5%
36,8%
39,2%
7,2%
2,7
Kinder unter 18 Jahren
Keines
1 Kind
2 Kinder
3+ Kinder
72,6 %
11,3 %
12,6 %
3,6 %
54,6 %
22,5 %
17,1 %
5,6 %
Alter
Ca. 18 - <25 Jahre
25 - 39 Jahre
40 - 59 Jahre
60+ Jahre
ø Alter
5,2%
17,7%
43,6%
33,6%
51,7
11,3%
29,6%
35,9%
22,7%
45,3
Merkmale
Überdurchschnittlich viele kinderlose Haushalte (knapp 73 %)
Ein erhöhtes Durchschnittsalter (knapp 52 Jahre; Mittelwert:
Um 45 Jahre)
Erhöhter Rentneranteil
Haushaltsgröße
Die Pkw-Verfügbarkeit in den Haushalten ist mit 86,5 % erhöht und
entspricht der in Kap. 2.6 dargestellten, für ländliche Räume charakteristischen hohen Pkw-Ausstattung.
Das erhöhte Durchschnittsalter und damit zusammenhängend die geringe Quote von Haushalten mit Kindern in der Stichprobe reflektieren
allerdings nicht die gegenwärtige Haushaltsstruktur in Lemförde, welche diesbezüglich noch eher ausgeglichen ist. Diese Schieflage kann
mit den überwiegend auswärts arbeitenden Familienvorständen erklärt
werden, die wochentags in Lemförde nicht anzutreffen sind. Des Weiteren sind die Feriengäste und Camper überwiegend den Senioren zuzurechnen (ø-Alter: 56 Jahre), was den gesamten Altersschnitt der
Stichprobe um knapp 2 Jahre anhebt.
40
Merkmale
Pkw-Verfügbarkeit
Immer
Eingeschränkt
Kein Pkw verfügbar
Berufstätigkeit/Ausbildg.
Ja, in Lemförde
Ja, außerhalb
Nein, nicht zutreffend
(Rentner, Hausfrau usw.)
Geschlecht
Männlich
Weiblich
Lemförde
2007
86,5%
6,5%
7,1%
ø BGBefragungen
84,8%
n. vergleichbar
n. vergleichbar
26,1%
36,5%
37,4%
37,7%
62,3%
35,8%
64,2%
3.4.2 Kundenherkunft und Ableitung des Einzugsgebietes
Abgrenzung des handelsrelevanten Einzugsgebietes
Kundenherkunft
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes orientiert sich an der Marktdurchdringung des Lemförder Einzelhandels, gemessen am Anteil der
Stichprobe an der Einwohnerzahl der Herkunftsorte, dargestellt in Promille der Einwohnerzahl.
Rund 1/3 der befragten Kunden wohnen im Flecken Lemförde und insgesamt rund 71 % sind in der Samtgemeinde mit Hauptwohnsitz ansässig. Damit wird bereits deutlich, in welchem Umfang der Lemförder
Handel überörtlich ausstrahlt und wie sehr seine Tragfähigkeit andererseits auch davon abhängt, dass in größerem Umfang überörtliche
Kunden sowohl aus anderen Mitgliedsgemeinden, aber auch aus der
weiteren Umgebung, nach Lemförde orientiert werden können.
An der Spitze liegen neben dem Flecken Lemförde (36 ‰) die Mitgliedsgemeinden Gemeinden Marl (54,5 ‰) und Quernheim (28,5 ‰).
Dieser siedlungsstrukturell fast zusammenhängende Bereich wird als
Marktzone 1a zusammengefasst.
Der übrige, durchweg bereits schwächer auf Lemförde orientierte
Samtgemeindebereich ist mit einer Marktdurchdringung von ø ca.
19 ‰ in Marktzone 1b subsumiert. Neben einer gewissen Eigenversorgung in Lembruch dämpfen die zunehmende Entfernung sowie aus
Perspektive von Stemshorn auch die Nahversorgung im benachbarten
Stemwede-Dielingen die Orientierung auf Lemförde.
Weitere rund 13 % der Besucher stammen aus der südlich benachbarten Flächengemeinde Stemwede mit Schwerpunkt auf den Lemförde
zugewandten Ortschaften; nochmals rund 7 % aus anderen Gemeinden der Region (ca. 30km-Radius) und 9 % sind als überregionale
Streukunden weitgehend dem Fremdenverkehr sowie den Ferienhausbesitzern und Dauercampern zuzurechnen.
Von ihnen übernachtet die Mehrheit (73 %) im Samtgemeindebereich;
davon stellen wiederum mit 51%-Punkten die Camper den größten Anteil. Damit stellt der Fremdenverkehr am Dümmer in der Nebensaison
auch im Flecken Lemförde noch einen recht bedeutenden Nachfragefaktor dar.
Obwohl recht viele Kunden aus Stemwede angetroffen wurden, machen diese im Lemförde zugewandten nördlichen Gemeindeteil nur
rund 4 ‰ der Gesamteinwohnerzahl aus. Damit leisten Stemweder
Kunden einen wichtigen Beitrag zur Tragfähigkeit des Lemförder Einzelhandels; der Eingriff Lemfördes in die Versorgungsfunktion Stemwedes ist jedoch gleichwohl nur geringfügig.
41
Levern verfügt über eine recht differenzierte Eigenversorgung und ist
deshalb kaum noch auf Lemförde orientiert; zusammen mit Sundern
liegt Levern zudem bereits auf der vorwiegend nach Bohmte und
Espelkamp orientierten Verkehrsachse der L 81.
Übersicht 12:
Kundenherkunft im Ortszentrum Lemförde und Marktdurchdringung
Wohnort
Fallzahl
total
- Lemförde, Flecken
- Marl
- Quernheim
Kernbereich Zone 1a
- Brockum
- Stemshorn
- Hüde
- Lembruch
Zone 1b Übrige MGs
Zone 1a-b:
Zone 2: Umland-Einzugsgebiet
Stemweder Ortsteile
(ohne Levern, Sundern)
Einzugsgebiet total:
Regionale Streukunden
Überregionale Streukunden
Stichprobe total
%
Index
Marktdurchdringung
Einwohner
‰ der Ew.
31.12.2005
104
33,5%
36,0 ‰
2.887
31
13
148
10,0%
4,2%
47,7%
23
11
27
12
73
7,4%
3,5%
8,7%
3,9%
23,5%
54,5 ‰
28,5 ‰
37,8 ‰
21,4 ‰
15,0 ‰
25,3 ‰
11,9 ‰
18,8 ‰
569
456
3.912
1.076
734
1.066
1.012
3.888
221
71,3%
28,3 ‰
7.800
40
12,9%
3,9 ‰
10.145
261
84,2%
14,5 ‰
17.945
21
6,8% (30 km - Radius)
28
9,0% (Fremdenverkehr)
Operationalisierung des Fremdenverkehrs als Nachfragefaktor
Alle überregionalen Besucher (28 Personen bzw. 9 % aller befragten
Besucher) sind nach ihrem Übernachtungsort befragt worden. Diesbezüglich strukturierte sich diese Kundengruppe in der Befragung wie
folgt:
8 Personen sind Tagesbesucher
13 Personen sind (Dauer-)camper
3 Personen sind Wochenendhausinhaber (Zweitwohnsitz)
1 Person ist zahlender Gast in einem Ferienhaus
3 Personen sind sonstige Übernachtungsgäste
Kurzzeit- und Dauergäste auf Campingplätzen sowie Inhaber und Mieter von Wochenendhäusern führen während ihres Aufenthaltes in der
Samtgemeinde Lemförde quasi einen Zweithaushalt und werden hinsichtlich der täglichen Versorgung ähnlich nachfragewirksam wie ortsansässige Haushalte. Dabei handelt es sich in der Stichprobe um insgesamt 17 Personen.
310 100,0%
Stemwede mit Ausnahme der südlichen Ortsteile Sundern und Levern
wird somit als Zone 2 dem Lemförder Einzugsgebiet zugerechnet.
42
Gemessen an dem ø-Tageserwartungswert von 1.400 Personen, die
dieser Gruppe angehören und sich im Jahresmittel in der Samtgemeinde Lemförde (vorwiegend in Hüde und Lembruch) aufhalten, würden etwa 12 ‰ dieses Potenzials in der Befragung erfasst. Der Vergleich ist natürlich ungenau, weil unklar ist, ob sich während der Befragung exakt die jahresdurchschnittliche Anzahl an Dauercampern und
Ferienhausbewohnern in der Samtgemeinde Lemförde aufhielt. Jedoch entspricht dieser Dichteindex näherungsweise dem Niveau, das
auch mit den ortsansässigen Haushalten von Lembruch erzielt wird
und ist insoweit nicht unplausibel.
Grundversorgung (Lebensmittel-Vollsortimenter, Discounter, Drogeriemarkt, ergänzender Kleinhandel).
Die Reichweite der größeren Nonfood-Fachgeschäfte (z. B. Deku Modewelt, Fa. Grotemeier) geht sicherlich noch über dieses Einzugsgebiet hinaus, doch spielen deren Zielkunden in der Stichprobe keine Rolle und
sie strahlen auch nicht unmittelbar auf den übrigen Einzelhandel ab (s.
folgenden Abschnitt).
3.4.3 Besuchsgrund, nachgefragte Warengruppen
und aufgesuchte Geschäfte
Bei der späteren Berechnung der Nachfragevolumina wird diese umgerechnet etwa 1.400 zusätzlichen "Einwohnern" entsprechende Personengruppe (s. zur Ableitung Kap. 2.7: Sonderfaktor Tourismus) als
zusätzliche Marktzone 1c erfasst.
Aktueller Besuchsanlass im Ortszentrum
Wie an zentralen Standorten üblich, steht die Einkaufsabsicht auch in
Lemförde als Besuchsmotiv im Vordergrund und ist mit rund 93 % sogar
überdurchschnittlich ausgeprägt. An zweiter Stelle rangiert mit knapp 12
% das Aufsuchen von Dienstleistern (v. a. Post, Kreditinstitute) und
nachrangig auch Ärzten1.
Gesamt-Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet
Das dem überwiegenden Handelsbesatz bzw. vorzugsweise den Lebensmittelmärkten zuzuordnende Einzugsgebiet umfasst damit insgesamt knapp 18.000 reguläre Einwohner mit Hauptwohnsitz sowie rund
1.400 errechnete "zusätzliche" Einwohner aus dem selbstversorgenden Fremdenverkehr und aus Zweitwohnsitzinhabern. Das Einzugsgebiet erweist sich insoweit als voll tragfähig für eine differenzierte
Deutlich schwächer als üblich ausgeprägt sind dagegen die Besuchsmotive "Bummeln" (knapp 3 %) und "Gastronomiebesuch" (knapp 2 %).
In Lemförde sind die wesentlichen Einkaufseinrichtungen in einem
zweckgerichtet konzipierten Fachmarktbereich zusammengefasst, der
selbst eine recht beschränkte Aufenthaltsqualität hat.
1
43
Da Mehrfachnennungen zugelassen waren, liegt die Gesamtsumme aller Besuchsgründe über
100 %
Diesbezüglich kann das benachbarte historische Ortszentrum vornehmlich um den Amtshof herum erheblich höhere Qualitäten vorweisen. Insoweit zeichnet sich ab, dass bei einer gesteigerten Vernetzung
beider Teilbereiche diese Besuchsmotive noch ausbaufähig sein dürften.
Sonstige Nonfood-Artikel wie Haushaltswaren und Bekleidung fallen
mit 2 - 4 % stark ab.
Übersicht 13: Besuchsanlass und nachgefragte Warengruppen im Ortszentrum
Kundenherkunft
Besuchsanlass
Total
Zone 1a:
Lemförde
Marl
Quernheim
Zone 1b:
Übrige
Samtgemeinde
Zone 2:
Ortsteile
Stemwede
Regionale
Streukunden
Überregionale
Kunden
92,9%
11,9%
4,5%
2,6%
1,9%
5,2%
1,2
90,5%
14,2%
3,4%
2,7%
2,0%
6,8%
1,2
95,9%
13,7%
4,1%
0,0%
1,4%
2,7%
1,2
100,0%
2,6%
5,1%
5,1%
2,6%
2,6%
1,2
81,0%
19,1%
19,1%
9,5%
4,8%
9,5%
1,4
96,6%
3,5%
0,0%
0,0%
0,0%
3,5%
1,0
Total
Zone 1a:
Lemförde
Marl
Quernheim
Zone 1b:
Übrige
Samtgemeinde
Zone 2:
Ortsteile
Stemwede
Regionale
Streukunden
Überregionale
Kunden
95,2%
33,1%
7,6%
3,5%
2,1%
1,4%
1,4%
95,6%
33,1%
4,4%
0,7%
0,0%
1,5%
1,5%
95,7%
34,3%
11,4%
5,7%
2,9%
1,4%
1,4%
92,3%
33,3%
12,8%
7,7%
5,1%
0,0%
2,6%
88,2%
29,4%
17,7%
0,0%
0,0%
5,9%
0,0%
100,0%
32,1%
0,0%
7,1%
7,1%
0,0%
0,0%
Mehrfachnennungen zugelassen
Überregionale Streukunden (Fremdenverkehr!) suchen das Ortszentrum nahezu ausschließlich zum Einkaufen und damit rein "technisch"
motiviert für Versorgungszwecke auf. Hier dürften ebenfalls noch Potenziale für eine Erweiterung des Besuchs-Motivspektrums und damit
für eine Verlängerung des Aufenthaltes zu suchen sein. Sie sind bisher offenbar noch weitgehend ungenutzt.
Einkaufen
Ärzte / Dienstleistung / Bank
Beruflicher / geschäftlicher Term
Bummeln
Gastronomie
Sonstige Gründe
ø Besuchsgründe
Kundenherkunft
Nachgefragte Warengruppen
- Nur Besucher mit Einkaufsabsicht
- Mehrfachnennungen zugelassen
Regionale Streukunden hingegen sind mit den Qualitäten des Ortszentrums offenbar besser vertraut: Sie weisen die höchsten Werte für die
Besuchsmotive "Bummeln" (knapp 10 %) und "Gastronomiebesuch"
(knapp 5 %) auf.
Nahrungs- / Genussmittel
Drogerieartikel / Kosmetik
Blumen
Haushaltswaren
Bekleidung
Arzneimittel
Sonstige Produkte
Nachgefragte Warengruppen (nur Einkaufskunden)
Die Sortimente der Fachgeschäfte in der Ortsdurchfahrt tauchen in der
Befragung kaum auf; selbst Arzneimittel werden mit 1,4 % unterdurchschnittlich häufig genannt.
Der grundzentralen Versorgungsfunktion entsprechend, stehen Güter
des periodischen Bedarfs wie Lebensmittel (ca. 95 %), Drogerieartikel/
Kosmetik (ca. 33 %) sowie mit bereits deutlichem Abstand Blumen
(knapp 8 %) an der Spitze der nachgefragten Warengruppen.
44
Dies spricht dafür, dass der größere Teil der dortigen Anbieter
a)
b)
Mit etwas Abstand zu den Lebensmittelmärkten folgen Rossmann Parfümerie-Discount (ca. 23 %) sowie die Bäckereien (rund 11 %, häufig
angegeben Bäcker Schmidt) im Ranking der aufgesuchten Geschäfte.
Herausragend ist zudem die Fleischerei Detert am Südausgang der
Ortsdurchfahrt (ca. 5 %). Insgesamt weist die gesamte Ortsdurchfahrt
jedoch keine signifikanten Frequenzbringer auf, was als eine ihrer
Hauptschwächen gelten kann.
nicht nennenswert zum Gesamtkundenaufkommen beiträgt
und/oder
solitär von Zielkunden aufgesucht wird, die z. B. auf eigenen
Firmenparkplätzen parken und kaum Kopplungsbesuche mit
anderen Einrichtungen durchführen, also im Straßenraum nicht
angetroffen werden können.
Übersicht 14: Aktuell aufgesuchte Geschäfte in Lemförde
Total
Aktuell aufgesuchte Geschäfte in Lemförde
- Nur Besucher mit Einkaufsabsicht
- Mehrfachnennungen zugelassen
Die überwiegende Nahversorgungsausrichtung findet auch im Ranking
der meist besuchten Geschäfte ihren Niederschlag: Mit Werten von je
46 - 50 % liegen die drei Lebensmittelmärkte relativ gleichauf vorn.
Während Neukauf vom Standortverbund mit Aldi und Rossmann profitieren kann, führt der größere Combi-Kleinverbrauchermarkt vertriebliche Vorteile ins Feld und kann den Standortnachteil dadurch offenbar
kompensieren.
Kleinere Unterschiede zwischen den Ankerbetrieben sind zudem hinsichtlich Kundenstruktur und Kundenherkunft zu beobachten: Combi
zählt als nächstgelegener Markt zum Siedlungsschwerpunkt einen höheren Anteil an Fahrrad- und Fußkunden sowie Kunden aus Zone 2
(Stemwede) als seine Mitbewerber.
45
Signifikante Merkmalsausprägungen
Edeka Neukauf Supermarkt
47,9%
Combi Supermarkt
49,0%
Aldi Discounter
Rossmann
Bäckereien
Fleischerei Detert
Getränkemärkte
Sonstige Periodischer Bedarf
Kik Textil-Discounter
Sonstige Nonfood-Anbieter
46,5%
22,6%
10,8%
5,2%
3,8%
6,6%
3,1%
9,0%
Sonstige Geschäfte in der Samtgemeinde
Raiffeisen Haus- und Gartenmarkt
Deku Modehaus
Sonstige Geschäfte
ø Anzahl besuchter Geschäfte
2,1%
1,4%
1,4%
2,1
Überproportional Pkw-Kunden
Überproportional Fuß- und Radkunden,
Kunden aus Zone 2
Überproportional Pkw-Kunden
Vorwiegend jüngere Kunden
Vorwiegend Bäckerei Schmidt
Vorwiegend lokale und ältere Kunden
Eher jüngere Kunden
Nonfood-Anbieter spielen in der Stichprobe kaum eine Rolle, lediglich
Kik Textildiscount am Verbundstandort Neukauf/Aldi sticht mit rund
3 % etwas hervor.
Außerhalb des Nahbereiches dominiert der Pkw erwartungsgemäß zu
90 % oder darüber.
Aber selbst aus Zone 1a kaufen rund 2/3 der Kunden per Pkw ein. Als
Gründe kommen die größeren Einkaufsmengen eines Vorratskaufes,
aber auch die dem Lemförder Siedlungsschwerpunkt abwandte Lage
der Lebensmittelmärkte in Betracht.
Kik und Rossmann werden tendenziell von jüngeren und die Schlachterei Detert bevorzugt von älteren Kunden aufgesucht. Ansonsten sind
in der Stichprobe wenig demografisch bedingte Vorlieben erkennbar.
Auch Kopplungskäufe mit Einkaufsstätten außerhalb des Ortszentrums sind gegenwärtig nicht von Bedeutung. Kunden der Deku-Modewelt sind im Ortszentrum kaum nachweisbar (um 1 %) und werden sogar noch vom Raiffeisen-Markt in Stemshorn übertroffen (um 2 %),
welcher v. a. für Zoobedarf und Tierfutter aufgesucht wird.
Übersicht 15: Aktuelle Verkehrsmittelwahl
Zu Fuß
Fahrrad
ÖPNV
Pkw
100
66,9
80,7
in v. H.
50
94,5
94,9
95,2
4,8
86,2
0,0
3.4.4 Verkehrsmittelwahl
0
Unter den aktuell für den Besuch des Ortszentrums benutzten Verkehrsmitteln steht mit rund 81 % trotz vollständiger Siedlungsintegration des Standortes klar der Pkw im Vordergrund.
0,3
21,6
13,2
5,8
11,5
4,1 1,4
5,1
Gesamt
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
10,3
3,5
Regionale Überregionale
Streukunden Streukunden
Kundenherkunft
Fußkunden (knapp 6 %) und mehr noch Fahrradkunden (13 %) kommen entweder aus dem Nahbereich oder sind als Radwanderer bzw.
Camper/Ferienhausbewohner den überregionalen Streukunden zuzurechnen.
Insgesamt erweisen sich damit Pkw-Erreichbarkeit und Stellplatzverfügbarkeit als elementare Kriterien für die Kundenakzeptanz des Standortes.
Der ÖPNV ist für die Kundenzuführung bedeutungslos.
46
3.4.5 Einkaufshäufigkeit im Ortszentrum Lemförde
Einkaufszyklus in Lemförde auf. Bei den überregionalen Besuchern ist
dies durchaus kein Widerspruch, da die meisten von ihnen durch Ferienhaus oder (Dauer-)Camping mit Lemförde verbunden sind. Die Aussagen beziehen sich insoweit auf die Dauer ihres Aufenthaltes.
Rund 69 % aller Kunden und aus dem Nahbereich Zone 1a sogar über
90 % kaufen mehrmals pro Woche im Ortszentrum ein, weitere rund
21 % im wöchentlichen Zyklus. Dieser Einkaufsrhythmus ist kennzeichnend für Nahversorgung und korrespondiert insoweit mit der
stark vorherrschenden Nachfrage nach Lebensmitteln.
Insgesamt zählt der weitaus größte Teil aller Befragten zu den Intensivkunden in Lemförde.
Übersicht 16: Einkaufshäufigkeiten im Ortszentrum Lemförde
100
Mehrmals pro Woche
14-tägig/monatlich
Wöchentlich
Seltener
1,3
2,3
7,1
0,7
8,8
20,7
v. H.
0,0
1,4
2,7
26,0
Überblick
0,0
2,6
12,8
41,0
50
90,5
68,7
3.4.6 Regionale Einkaufsorientierungen
Nie/Erstbesucher
4,8
9,5
10,4
33,3
24,1
33,3
31,0
19,1
24,1
Die Abfrage der bevorzugten Einkaufsorte für wesentliche Warengruppen bildet die Grundzüge der regionalen Einkaufsorientierungen ab.
Die Auswertung wird noch um eine Aufstellung zweit- und drittrangiger
Einkaufsalternativen komplettiert.
10,3
69,9
43,6
Zu beachten ist, dass die Befragung für die Grundgesamtheit der Kunden des Ortszentrums, jedoch nicht obligatorischerweise auch für alle
Lemförder Haushalte repräsentativ ist. Weil es im Samtgemeindebereich neben dem Lemförder Ortszentrum keine vergleichbaren Einkaufsalternativen gibt, kann näherungsweise auch eine Übertragung
der Ergebnisse auf alle Haushalte im Flecken Lemförde sowie mit größeren Abstrichen auf die übrige SG Altes Amt Lemförde erfolgen, allerdings nicht mehr auf Gemeinden des Umlandes.
0
Gesamt
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
Regionale Überregionale
Streukunden Streukunden
Selbst Kunden aus dem benachbarten Stemwede kaufen zu rund
85 % noch mindestens einmal pro Woche in Lemförde ein und auch
die externen Streukunden weisen zur Hälfte noch einen wöchentlichen
47
=>
Methodischer Hinweis:
Während Lebensmittel von allen Befragten regelmäßig eingekauft werden, trifft dies auf Nonfood-Artikel keineswegs zu.
Spielwaren werden z. B. von über 60 % der Befragten nicht regelmäßig gekauft. Die Nichtkäufer-Quoten variieren recht stark
und sind deshalb in den Diagrammen jeweils ausgewiesen. Die
Einkaufsorientierungen der verbliebenen Käufer sind bei hohen
Nichtkäufer-Quoten entsprechend höher zu gewichten.
Übersicht 17: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Lebensmittel
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Kaufe ich (fast) nie
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
0,7
0,7
100
2,6
18,0
15,2
20,0
5,0
v. H.
50
10,0
100,0
98,0
4,8
79,5
45,0
Einkaufsorientierungen für periodischen Bedarf: Lebensmittel
0
Lemförder Haushalte kaufen Lebensmittel weitestgehend (nahezu
100 %ig) in erster Priorität in Lemförde ein. Hierbei unterstützt sie die
recht komplette Ausstattung, in der neben einigen kleinflächigen Spezialisten eigentlich nur ein (nicht tragfähiger) größerer Verbrauchermarkt bzw. SB-Warenhaus fehlt.
Abstriche müssen für berufstätige Haushalte und Familien vorgenommen werden; siehe hierzu auch die Anmerkungen zur Alters- und
Haushaltsstruktur. Sie sind in dieser Befragung unterrepräsentiert,
eben weil sie Lebensmittel ganz offensichtlich (auch) an anderen Orten, z. B. am Arbeitsort, einkaufen.
Ergänzend zum Lemförder Angebot werden u. a. die Kreisstadt Diepholz und die Ortschaft Dielingen mit ihrem modernen Netto-Discounter aufgesucht. Damme ist nur eine sehr nachrangige Einkaufsalternative.
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
Haushalte aus...
Regelmäßig ergänzend aufgesuchte weitere Einkaufsorte für
Lebensmittel (Mehrfachnennungen möglich)
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
v. H.
0,0
2,6
10,3
5,1
5,1
0,0
0,0
10,3
50
0
0,0
0,7
2,7
7,4
2,0
0,0
1,3
0,7
0,0
3,4
0,7
Zone 1a
0,0
9,5
0,0
4,7
4,7
9,5
4,7
4,7
4,7
0,0
1,4
0,0
2,7
0,0
16,4
15,4
4,7
4,7
0,0
2,7
18,0
19,0
Zone 2
0,0
2,7
0,0
4,1
0,0
Zone 1b
Haushalte aus...
48
Auch für Kunden aus Zone 2 hat Dielingen eine spürbare Bedeutung
als Einkaufsalternative, darüber hinaus natürlich auch die übrigen
Nahversorger in Stemwede - vorzugsweise in Levern - sowie Espelkamp mit einer recht umfangreichen Fachmarktausstattung.
Die Oberzentren werden erwartungsgemäß nicht für gezielte Lebensmittelkäufe aufgesucht.
Übersicht 18: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Bekleidung
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
v. H.
Einkaufsorientierungen für Bekleidung
(Nichtkäufer-Quote zwischen 0 - 10 %)
4,1
4,7
4,7
0,0
0,0
2,7
5,5
4,1
1,4
0,0
30,4
30,1
0,0
0,0
50
31,5
25,0
Zone 1b
0,0
14,3
4,8
20,5
0,0
4,8
0,0
9,5
Zone 2
0
Zone 1a
0,0
0,0
33,3
0,0
10,3
2,6
0,0
0,0
10,3
0,0
2,7
0,0
0,0
0,0
0,7
0,0
1,4
9,5
4,8
19,1
48,7
21,9
29,1
Unter den bevorzugt aufgesuchten Standorten für den Modekauf
nimmt Lemförde mit 25 % in Zone 1a und 31,5 % in Zone 1b eine für
ein Grundzentrum recht beachtliche Marktposition ein. Sie ist nahezu
ausschließlich auf die Deku-Modewelt zurückzuführen.
0,0
2,6
5,1
0,0
0,0
Haushalte aus...
Regelmäßig ergänzend aufgesuchte weitere Einkaufsorte für Bekleidung
(Mehrfachnennungen möglich)
Weitere bevorzugte Einkaufsorte sind Diepholz (29 %/ 22 %) und das
Oberzentrum Osnabrück (je ca. 30 %). Sie stellen auch den größten
Anteil der zweit- und drittrangigen Nennungen.
50
Auch Kunden aus Zone 2 sind mit 20,5 % erstrangigen Nennungen in
ähnlicher Intensität auf Lemförde (bzw. Deku) orientiert wie die Kunden aus der Samtgemeinde; insofern gibt es zumindest bei Deku zwischen Lemförde und seinen Nachbargemeinden offenbar noch kein
spürbares Gefälle in der Marktdurchdringung.
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
1,4
2,7
0,0
10,8
6,8
1,4
0,0
10,3
1,4
0,7
15,1
16,2
v. H.
1,4
19,0
12,8
4,8
0,0
9,5
17,8
12,8
2,0
0,0
1,4
0,0
0,7
3,4
2,7
0,0
2,7
0,0
5,1
0,0
2,6
0,0
4,8
0,0
4,8
0,0
4,8
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
12,8
0
2,6
2,6
0,0
0,0
0,0
Haushalte aus...
49
Damme spielt auch in dieser Warengruppe keine nennenswerte Rolle
als Einkaufsalternative. Bohmte und Geschäfte im Gemeindegebiet
Stemwede sind nur für Kunden aus Zone 2 (Stemwede) von Interesse.
Unter den nicht näher differenzierten nachrangigen Nennungen für
"sonstige Orte" tauchen jeweils mehrfach Lohne sowie die Gemeinde
Steinfeld mit dem Modehaus Hartke auf.
Die entfernter gelegenen Oberzentren Bielefeld und Bremen strahlen
nur sehr schwach auf den Untersuchungsraum aus; diesbezüglich dominiert ganz klar Osnabrück die Region.
Übersicht 19: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Schuhe
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
5,4
2,0
4,7
0,7
18,9
v. H.
50
28,4
4,1
4,1
1,4
1,4
2,6
7,7
9,5
16,4
20,5
19,1
7,7
14,3
38,4
12,8
12,8
2,0
0,7
2,6
4,1
27,0
Einkaufsorientierungen für Schuhe
(Nichtkäufer-Quote zwischen 0 und 10 %)
18,0
21,9
10,1
8,2
Zone 1a
Zone 1b
0
4,8
14,3
14,3
9,5
4,8
15,4
4,8
4,8
Zone 2
Haushalte aus...
Regelmäßig ergänzend aufgesuchte weitere Einkaufsorte für Schuhe
Lemförde spielt als Einkaufsort für Schuhe auch bei der heimischen
Bevölkerung kaum eine Rolle. Lediglich 10 % aus Zone 1a und rund
8 % aus Zone 1b geben an, Schuhe vorzugsweise in Lemförde zu
kaufen. Hier wird das - im Unterschied zum Modesegment - das Fehlen eines profilierten ortsansässigen Anbieters sehr deutlich.
Dielingen mit zwei mittleren bzw. größeren Fachgeschäften (27 %/
22 %) sowie Diepholz (28 %/38 %) und Osnabrück (19 %/ 16 %) spielen in diesem Sortiment die Hauptrolle. Dieses Bild wiederholt sich
auch bei den ergänzend aufgesuchten Einkaufsorten. Diepholz und
Osnabrück sind die "natürlichen" übergeordneten Zentren für Lemförde. Damme hat als Einkaufsalternative dagegen auch hier wenig Bedeutung für Lemförde.
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
1,4
4,1
0,7
0,7
10,8
v. H.
0,0
0
0,0
8,2
2,6
0,0
0,0
2,6
2,6
1,4
0,0
4,8
0,0
0,0
7,7
11,0
5,1
12,2
1,4
6,8
1,4
0,0
1,4
0,0
3,4
1,4
2,7
0,0
2,7
0,0
2,7
0,0
Zone 1a
Zone 1b
5,1
0,0
5,1
0,0
5,1
0,0
Zone 2
19,0
0,0
4,8
0,0
4,8
0,0
0,0
Haushalte aus...
50
Bei Kunden aus Stemwede (Zone 2) wird für Schuhe in gewissem Umfang auch Espelkamp als Einkaufsalternative genannt; beim Bekleidungskauf spielte Espelkamp allerdings kaum eine Rolle als Einkaufsalternative.
Übersicht 20: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Bücher
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
Einkaufsorientierungen für Bücher
(Nichtkäufer-Quote knapp 30 - 36 %)
v. H.
29,1
28,8
15,5
16,4
13,7
10,1
0,7
2,0
Bücher sind ein sehr begrenztes Sortiment, doch wird diese Warengruppe als zentralitätsbildender Faktor oftmals unterschätzt. Gut geführte und vollsortierte Buchhandlungen sind gerade im ländlichen
Raum mit maßgebend für die Reichweite eines Standortes und zählen
zur Pflichtausstattung eines Mittelzentrums. Insoweit ist es durchaus
bemerkenswert, dass Lemförde gleich zwei - wenngleich kleinere und
außerhalb der Haupteinkaufsbereiche gelegene - Buchhandlungen
aufweisen kann.
12,8
15,1
12,8
1,4
32,4
2,6
2,6
9,5
9,5
23,8
2,6
21,9
15,4
9,5
4,8
Zone 2
0
Zone 1a
28,6
14,3
15,4
2,7
10,1
50
35,9
Zone 1b
Haushalte aus...
Regelmäßig ergänzend aufgesuchte weitere Einkaufsorte für Bücher
Immerhin rund 1/3 der Kunden aus Zone 1a (Flecken Lemförde) kaufen Bücher bevorzugt in Lemförde und weitere ca. 5 % in zweiter Priorität dort. Nach Bereinigung um Nichtkäufer kaufen etwa die Hälfte der
befragten Lemförder Kunden ihre Bücher vorzugsweise oder auch in
Lemförde.
In Zone 1b fällt die Ausstrahlung bereits etwas ab, aber immerhin noch
knapp 22 % aller Befragten sind primär auf Lemförde orientiert und
weitere 4 % kaufen dort nachrangig, aber regelmäßig Bücher.
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
v. H.
0
2,0
0,0
0,0
1,4
0,0
4,7
0,0
0,7
4,7
6,8
1,4
0,0
0,0
4,1
0,0
4,1
0,0
0,0
4,1
Zone 1a
Zone 1b
2,6
2,6
0,0
0,0
5,1
0,0
2,6
0,0
0,0
5,1
4,8
0,0
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
Zone 2
Haushalte aus...
51
Auch aus Zone 2 sind noch etwa 15 % der Besucher beim Bücherkauf
primär auf Lemförde ausgerichtet.
Dieses Ergebnis ist durchaus beachtlich, weil die beiden Lemförder
Buchhandlungen recht kleinflächig sind und an ausgesprochen introvertierten Standorten agieren. Bei zentraleren Lagen wäre das Ergebnis sicherlich noch steigerungsfähig.
Neben den übergeordneten Zentren Diepholz und Osnabrück ist vor
allem der Distanzhandel mit Nennungen von 14 - 16 % als Einkaufsalternative von Bedeutung.
Übersicht 21: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Spielwaren
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
v. H.
Einkaufsorientierungen für Spielwaren
(Nichtkäufer-Quoten ø um 60 %)
64,2
67,1
2,0
2,0
7,4
1,4
9,6
66,7
57,1
50
8,1
0,7
6,9
14,9
13,7
Zone 1a
Zone 1b
4,8
9,5
7,7
2,6
5,1
7,7
2,6
7,7
23,8
Zone 2
1,4
0
4,8
Haushalte aus...
Regelmäßig ergänzend aufgesuchte weitere Einkaufsorte für Spielwaren
Der recht hohe Nichtkäufer-Anteil für Spielwaren dürfte mit der überalterten Kundenstruktur im Ortszentrum zusammenhängen und nicht
maßgeblich für alle Haushalte der Samtgemeinde sein (s. Kap. 2.3 zur
demografischen Haushaltsstruktur).
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
Insgesamt etwa 15 % der befragten Lemförder (bereinigt um Nichtkäufer: Rund 42 % derjenigen, die regelmäßig Spielwaren einkaufen) orientieren sich hierbei vorzugsweise auf ihre Heimatgemeinde, wo
Spielwaren bei verschiedenen Anbietern (z. B. Combi, Eurofuchs, Leder-/Schreibwarenfachgeschäft) als Teilsortimente angeboten werden
und insoweit eine gewisse Auswahl an Einkaufsalternativen geboten
wird.
v. H.
0
1,4
0,0
0,0
8,1
0,0
2,7
0,7
0,0
0,0
Zone 1a
5,5
0,0
0,0
2,7
0,0
0,0
0,0
0,0
2,6
0,0
2,6
0,0
0,0
Zone 1b
Zone 2
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
Haushalte aus...
52
Die Quote ist bei Kunden aus der Zone 1b mit knapp 14 % vergleichbar hoch.
Einkaufsalternativen sind auch hier vorzugsweise Diepholz und das
nächstgelegene Oberzentrum Osnabrück.
Kunden aus Zone 2 (Stemwede) sind mit 7,7 % (bereinigt: ca. 23 %)
deutlich geringer auf Lemförde orientiert, kaufen mangels Angebot alternativ jedoch nicht zu Hause, sondern auch in Espelkamp und über
den Versandhandel ein.
Übersicht 22: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Haushaltswaren
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
24,3
5,1
7,7
2,6
2,6
5,1
1,4
6,9
1,4
9,6
1,4
50
9,5
14,3
4,8
19,1
60,8
Einkaufsorientierungen für Haushaltswaren
(Nichtkäufer-Quoten ca. 25 - 30 %)
28,6
2,6
5,4
2,0
5,4
v. H.
23,1
30,1
0,7
0,7
0,7
49,3
51,3
Zone 1b
Zone 2
4,8
9,5
9,5
0
Zone 1a
Haushalte aus...
Haushaltswaren werden naturgemäß recht verbreitet eingekauft und
weisen deshalb recht geringe Nichtkäuferquoten auf.
Im Vordergrund steht der lokale Einkauf in Lemförde (61 % in Zone 1a,
um 49 % in Zone 1b sowie beachtliche 51 % aus Zone 2). In Lemförde
besteht durch das Basisangebot bei Eurofuchs und Combi sowie höherwertige Sortimente bei Grotemeier eine vergleichsweise breite Sortimentsabdeckung.
Haushaltswaren (Mehrfachnennungen möglich)
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
Auswärtskäufe werden wiederum bevorzugt in Diepholz (vorwiegend
auch aus Zone 1b) oder Osnabrück getätigt; aus Zone 2 auch in
Espelkamp und schwächer ausgeprägt im kleinflächigen Fachhandel
in Stemwede-Dielingen.
0,0
v. H.
9,5
0
0,7
0,0
0,7
0,0
3,4
0,7
6,8
0,7
0,0
0,0
1,4
Zone 1a
1,4
1,4
0,0
5,5
0,0
2,7
0,0
0,0
0,0
0,0
5,1
0,0
5,1
0,0
0,0
2,6
0,0
6,8
Zone 1b
Zone 2
0,0
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
0,0
0,0
9,5
Haushalte aus...
53
Einkaufsorientierungen für Heimwerkerbedarf
Übersicht 23: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für Heimwerkerbedarf
Die Nichtkäuferquote variiert in dieser Warengruppe etwas stärker,
doch ist sie in Lemförde und den übrigen Mitgliedsgemeinden vermutlich durch den hohen Anteil an Eigentümerhaushalten mit < 30 % noch
gering ausgeprägt.
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
28,4
24,7
0,7
1,4
1,4
5,5
4,1
38,5
4,8
7,7
v. H.
Lemförde weist ein vergleichsweise breites und differenziertes Fachhandelsangebot in diesem Sortiment auf. Vor diesem Hintergrund ist
es bemerkenswert, dass der größere Teil der Lemförder Haushalte
sich vorzugsweise auswärts orientiert, wobei Diepholz diesbezüglich
mit rund 39 % in Zone 1a bzw. 40 % in Zone 1b an erster Stelle rangiert. Das Lemförder Angebot wird offenbar selektiv bzw. als Nischenangebot wahrgenommen, erreicht in dieser Funktion jedoch alle Kunden der Marktzonen 1a - 2 mit gleichbleibender Intensität: Die Befragten sind über das gesamte Einzugsgebiet hinweg zu 20 - 22 % vorwiegend auf Lemförde orientiert. Ein Gefälle ins Umland ist kaum feststellbar. Erst bei regionalen Streukunden ist mit knapp 5 % ein deutlicher
Abfall erkennbar.
Ferner ist bemerkenswert, dass das Lemförder Angebot auch in 2.
oder 3. Priorität kaum angenommen wird. Insoweit scheint eine recht
strikte Zweiteilung zu bestehen: Entweder ziehen Kunden für Heimwerkerbedarf den örtlichen Fachhandel dem in den größeren UmlandZentren vertretenen Betriebstyp "Heimwerkermarkt" vor, oder sie meiden ihn praktisch gänzlich.
39,2
50
33,3
39,7
14,3
15,4
4,8
2,6
10,3
28,6
7,4
0,7
4,1
5,1
22,3
20,6
20,5
9,5
4,8
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
0
Haushalte aus...
Heimwerkerbedarf (Mehrfachnennungen möglich)
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
v. H.
0,0
2,7
0,0
1,4
7,4
0
0,0
1,4
0,0
1,4
5,5
0,0
4,8
0,0
0,0
0,0
0,0
2,6
5,1
2,6
0,0
0,0
3,4
0,7
0,0
4,1
4,1
2,7
0,0
1,4
2,7
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
9,5
0,0
4,8
0,0
0,0
Haushalte aus...
54
Weitere regionale Wettbewerbsstandorte, die schwach nach Lemförde
ausstrahlen, sind Damme, Osnabrück und Espelkamp. Der kleinere
Baumarkt in Hunteburg ist aus Lemförder Perspektive offenbar kaum
wahrnehmbar.
Für Kunden aus Zone 2 spielt auch Damme (an Stelle von Diepholz)
sowie einmal mehr Espelkamp als Einkaufsalternative eine Rolle. Hunteburg wird etwa von 5 % als bevorzugter Einkaufsort angeführt.
Übersicht 24: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte
für Pflanzen und Gartenbedarf
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
12,3
1,4
2,7
12,8
0,7
0,7
0,7
14,9
12,8
25,0
2,6
4,1
1,4
2,7
50
15,0
10,3
21,9
4,7
1,4
3,4
v. H.
15,4
15,4
25,0
10,3
Einkaufsorientierungen für Pflanzen/Gartenbedarf
60,8
53,4
33,3
10,0
5,0
5,0
15,0
0
Zone 1a
Auf Grund der vorherrschenden Einzelhausstruktur im Untersuchungsraum werden Pflanzen (hierunter fallen allerdings auch Innenraumpflanzen) und Gartenbedarf verbreitet eingekauft.
Obwohl in Lemförde kein breit aufgestelltes Gartencenter am Markt ist,
tendieren doch rund 61 % der örtlichen Kunden und immerhin noch
rund 53 % aus Zone 1b sowie jeder 3. Kunde aus Zone 2 für den Kauf
von Pflanzen und Gartenbedarf vorzugsweise dorthin. Diese Nachfrage bedienen u. a. die Orchideenzucht, Gärtnerei Barthel sowie im
Hartwarenbereich Raiffeisen, Grotemeier und saisonal sicherlich auch
Eurofuchs.
Zone 1b
Zone 2
Haushalte aus...
Pflanzen + Gartenbedarf (Mehrfachnennungen möglich)
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
Wichtigster Alternativstandort für Kunden aus dem Samtgemeindebereich ist auch hier wiederum Diepholz, nachrangig auch Damme und
Dielingen mit seinem örtlichen Pflanzenmarkt.
0,0
0,0
1,4
0,0
0,0
v. H.
0
14,3
0,0
0,7
0,0
0,0
0,7
0,0
9,6
9,5
1,4
0,0
0,0
2,7
2,0
2,7
2,7
1,4
0,0
1,4
1,4
4,1
4,1
Zone 1a
Zone 1b
0,0
0,0
2,6
0,0
0,0
2,6
2,6
0,0
0,0
4,8
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
Zone 2
Haushalte aus...
55
Stemweder Kunden orientieren sich stärker im eigenen Gemeindebereich (Dielingen und übrige Stemweder Ortsteile zusammen ca. 25 %)
sowie zusätzlich auch in Espelkamp.
Übersicht 25: Bevorzugt aufgesuchte Einkaufsorte für
Tierfutter + Zoobedarf
Einkaufsorientierungen für Tierfutter und Zoobedarf
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
100
57,4
Der Kauf von Zooartikeln ist nahezu ausschließlich von der Haltung eigener Haustiere abhängig. Tierhaltung ist im ländlichen Raum traditionell wesentlich verbreiteter als im städtischen Umfeld. Auf Grund des
unterdurchschnittlichen Anteils von Familien unter den Zentrumskunden fällt die Nichtkäuferquote für Tierfutter und Zoobedarf sogar niedriger als für Spielwaren aus.
v. H.
53,9
60,3
50
0,7
1,4
6,1
2,7
0,7
0,7
1,4
6,9
4,1
2,6
5,1
2,6
5,1
5,1
30,4
27,4
25,6
Zone 1a
Zone 1b
Zone 2
42,9
4,8
9,5
4,8
14,3
4,8
4,8
14,3
0
Haushalte aus...
Tierfutter + Zoobedarf
Offenbar sind alles in allem knapp die Hälfte der Befragten Tierhalter
und kaufen ihren Bedarf mit 27 - 30 % vorzugsweise lokal in Lemförde,
z. B. bei Raiffeisen, ein. Gleiches gilt auch für knapp 26 % der Kunden
aus Zone 2. Alternativstandorte sind mit deutlich abgeschwächter Orientierung wiederum Diepholz (6 - 7 %) vor Damme (3 - 4 %). Kunden
aus Zone 2 orientieren sich zudem auch nach Hunteburg und Espelkamp, dafür aber kaum nach Diepholz.
(Mehrfachnennungen möglich
Lemförde
Bohmte
Espelkamp
Sonstige Orte
Dielingen
Hunteburg
Osnabrück
Distanzhandel
Sonstige Stemwede
Damme
Bielefeld
Wagenfeld
Diepholz
Bremen
50
v. H.
0
0,0
0,7
0,0
0,0
2,7
0,0
0,0
Zone 1a
0,0
0,0
1,4
0,0
0,0
Zone 1b
0,0
0,0
2,6
0,0
0,0
2,6
0,0
Zone 2
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
0,0
0,0
4,8
Haushalte aus...
56
3.4.7 Aktueller Einkaufsbetrag in Lemförde
Die stärksten Varianzen werden jedoch bei der Differenzierung nach
dem gewählten Verkehrsmittel sichtbar: Pkw-Kunden geben rund 50 €
aus, während Fuß- und Radkunden (weitgehend in Zone 1a wohnend)
im Mittel lediglich für 20 € einkaufen.
Im Mittel gibt jeder Einkaufskunde im Lemförder Ortszentrum rund
45 € je Einkauf aus. Der Betrag liegt im Rahmen von Standorten, die
mehr als nur Grundversorgung anbieten und auch für größere VorratsEinkäufe genutzt werden.
Übersicht 26: Durchschnittliche Einkaufsbeträge
- Nur Einkaufskunden -
Ebenso charakteristisch ist die Zunahme der Einkaufsbeträge mit steigendem Anfahrtsweg: Kunden aus Zone 1a, darunter auch einige Fußund Radkunden der unmittelbaren Umgebung, geben durchschnittlich
rund 40 € aus, während die noch stärker per Pkw einkaufenden Kunden aus den Marktzonen 1b und 2 auf rund 50 € bzw. 52 € kommen.
100
75
€
50
45
50
52
40
50
35
20
25
Regionale Streukunden kommen in geringerem Umfang als die übrigen Besucher in Einkaufsabsicht nach Lemförde und wenn sie es
dann doch tun (z. B. als "Mitnahmekauf" nach einem Arztbesuch), tätigen sie eher kleine Einkäufe. Dadurch wird der mittlere Einkaufsbetrag
dieser Kundengruppe nicht unerheblich vermindert und fällt mit 35 €
unterdurchschnittlich aus.
48
0
Gesamt Zone 1a Zone 1b Zone 2 Region. Überreg. Pkw- Sonstige
StreuStreu- Kunden Kunden
kunden kunden
Kundenherkunft
Verkehrsmittel
Dagegen verhalten sich die durch Selbstversorger geprägten Fremdenverkehrs-Kunden beim Lebensmittelkauf kaum anders als die heimische Bevölkerung und generieren mit ø 48 € recht hohe Einkaufsbeträge.
57
3.4.7 Einstellungen und Meinungen zum Lemförder Einzelhandel
und zum Lemförder Ortszentrum
Genau genommen betrifft dieser Aspekte vermutlich nicht das gesamte Ortszentrum, sondern den angeschlossenen neu konzipierten Einkaufsbereich. Er ist funktional wie ein Fachmarktzentrum gestaltet und
orientiert sich insoweit klar an den Kundenansprüchen. Eine gewachsene Struktur kann dies kaum leisten und infolgedessen fällt die Benotung der Parkplatzsituation im Normalfall schlechter als die der übrigen
Parameter aus.
Benotung ausgewählter Merkmale zum Lemförder Ortszentrum
(s. Übersicht 27)
Folgende vorgegebene Kriterien waren anhand geläufiger Schulnoten
von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft) zu bewerten:
Übersicht 27:
Bewertung ausgewählter Kriterien zum Ortszentrum Lemförde
Auswahl
Preis-Leistungsverhältnis des (Handels-) Angebotes
Atmosphäre/Aufenthaltsqualität im Zentrumsbereich
(Städtebauliches) Erscheinungsbild des Ortszentrums
Erreichbarkeit (mit dem jeweils bevorzugten Verkehrsmittel)
Parkmöglichkeiten im Zentrumsbereich
ø-Noten Ortszentrum Lemförde
Benchmark: ø BulwienGesa-Studien Einkaufsstandorte
5
4,5
4
3,5
ø-Note
-
Das Notenprofil wurde einem gleitenden Durchschnitt aus knapp 40
vergleichbaren Befragungen als Benchmark gegenübergestellt.In allen
Aspekten schneidet Lemförde überdurchschnittlich mit mindestens einer halben Note Differenz zu den Vergleichswerten ab.
3
3,0
3,0
2,8
3,0
2,7
2,3
2,5
2
1,5
1
2,1
2,2
Auswahl
PreisLeistung
2,0
2,0
1,8
Atmosphäre
Erscheinungsbild
Erreichbarkeit
0,5
1,5
0
Herausragend ist hierbei die Bewertung der Parkmöglichkeiten mit
ø 1,5. Die Parksituation wird damit in Lemförde am besten von allen
Parametern benotet (um eineinhalb Notenschritte besser als zum
Durchschnitt aller Standorte). Lemförde nimmt diesbezüglich im gesamten bisherigen Ranking einen Spitzenplatz ein.
Parken
Insoweit ist auch durchaus damit zu rechnen, dass dieses Ergebnis
mögliche kleinräumige Problemlagen im Bereich der historischen Ortsdurchfahrt verdeckt.
58
Besondere "Likes" und Dislikes" zum Ortszentrum (s. Übersicht 28)
Besonders positiv hervorgehoben:
Ergänzend zur standardisierten Benotung bekamen alle Befragten Gelegenheit, ungestützt, d. h. ohne thematische Vorgabe, Aspekte zum
Ortszentrum zu äußern, die ihnen besonders gut gefallen oder die anderseits besonders kritik- bzw. verbesserungswürdig sind.
Ca. 44 % aller Befragten konnten spontan besonders positive Aspekte
äußern und etwa halb so viele (rund 21 %) äußerten besondere Kritik.
-
An erster Stelle steht mit rund 23 % das Ortsbild, wobei in absteigender Reihenfolge der Amtshof nebst Umfeld, die historische Bausubstanz, der Brunnen vor dem Amtshof, Sauberkeit
und Begrünung sowie eine harmonische Einbettung in die
Landschaft hervorgehoben wurden. Wenige Kritiker wünschten
sich in erster Linie mehr Begrünung, störten sich an einzelnen
älteren Gebäuden oder sahen eine Dissonanz zwischen historischem Kern und Fachmarkterweiterung.
-
Darüber hinaus begrüßen 14,5 % die Konzentration des Geschäftsbereiches in unmittelbarer Ortskernnähe, verbunden mit
kurzen Wegen und einer großen Angebotsdichte. Rund 1 % Kritiker bemängelten demgegenüber, dass diese Konzentration zu
einseitig sei und der Geschäftsbesatz im alten Kernbereich zu
ausgedünnt wäre.
-
Weitere rund 7 % goutieren den für ein Grundzentrum recht
breiten Angebotsumfang bzw. würdigen den recht umfassenden Branchenmix.
Hierzu bestehen allerdings auch noch zahlreiche Ergänzungswünsche, die in einer gesonderten Frage konkretisiert werden.
Insgesamt überwiegen nicht nur die positiven Aspekte deutlich, auch
der Anteil derer, denen spontan konkrete Kritikpunkte einfielen, ist in
Lemförde außergewöhnlich niedrig. Er bewegt sich üblicherweise bei
> 40 %; an problembehafteten Standorten geht er sogar gegen 70 %.
In Lemförde sind es, wie oben erwähnt, nur 21 %.
Im Mittel konnten die Interviewpartner ca. 1,3 positive Aspekte und
rund 1,1 negative Aspekte angeben; auch in diesem Vergleich überwiegt insoweit die positive Stimmung.
Übersicht 28 fasst die jeweiligen "Likes" und "Dislikes" thematisch zusammen und gliedert sie von links nach rechts nach positiven bzw. negativen Aspekten.
59
Übersicht 28: Besondere "Likes" und "Dislikes" zum Ortszentrum Lemförde in der Einzeldarstellung
Alle Antworten erfolgten spontan und ungeschützt, d. h. ohne Themenvorgabe oder Listenvorlage
Gefällt besonders
Missfällt besonders
30
25
20
v. H. 15
10
5
0
Sonstiges Verkehr
Zu wenig Leben/Events
Publikum/Touristen
Parkmöglichkeiten
Gastronomisches Angebot
Konkrete Geschäfte
Atmosphäre
Sonstige Einzelaspekte
Verkehrsführung / Kreisverkehre
Erreichbarkeit/Anbindung
Angebotsumfang/Branchenmix
Geschäftszentrum im Kern
Ortsbild
60
Wenige und teilweise kontroverse Meinungsäußerungen werden zu
folgenden Aspekten vorgebracht:
Überwiegend kritisch bewertete Aspekte:
-
-
-
-
"Erreichbarkeit/Anbindung": Einige Befragte heben die gute verkehrliche Erreichbarkeit ebenso wie die Parkmöglichkeiten noch
einmal gesondert hervor. Kritik entfällt auf eine rückstauträchtige Stellplatzanbindung vom bestehenden Kreisverkehr aus
(Anbindung Burgstraße/Combi Kleinverbrauchermarkt; ist bereits bekannt und soll umgestaltet werden) sowie vereinzelt auf
knappe Parkmöglichkeiten im Straßenraum des Ortszentrums.
Der Kreisverkehr hat knapp doppelt so viele Befürworter (ca.
5 %) wie Kritiker (ca. 3 %). Einige Befürworter fordern explizit
die Einrichtung eines weiteren Kreisverkehrs am südlichen
Ortskernrand am Knoten Elastogranstraße/Hauptstraße. Kritik
am Kreisverkehr steht möglicherweise im Zusammenhang mit
der bereits o. g. Anbindung Burgstraße/Zufahrt Combi-Kleinverbrauchermarkt.
Atmosphäre, konkrete Geschäfte, Gastronomie:
Zu diesen Themen äußern sich noch je ca. 1 - 2 % der Befragten. Die Atmosphäre wird als "angenehm" und "entspannt"
empfunden, doch vermissen rund 1 % auch mehr "Leben" bzw.
Aktionen im Ortskern. Knapp 1 % stören sich am punktuell hohen Touristenaufkommen.
Einziger wirklich signifikanter Kritikpunkt sind die beengten Verhältnisse in der Ortsdurchfahrt, an denen sich rund 7 % stören.
Konkret werden angeführt: Hohe Verkehrsbelastung, zu wenig
gesicherte Straßenquerungen (empfinden einige Senioren als
problematisch), enge Gehwege, ungenügend ausgebaute bzw.
gefahrenträchtige Ortsdurchquerung mit dem Fahrrad, teilweise
enger Straßenraum, teilweise Mängel in Rad- und Gehwegen.
Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass der Rahmenplan
zum Ortskern eine eigene Fahrradtrasse parallel zur Ortsdurchfahrt vorsieht. Ansonsten dürfte die Bebauung wenig Freiheiten
für eine grundlegende Veränderung der Situation belassen.
In Lemförde noch vermisste Branchen und Einrichtungen
(s. Übersicht 29)
Die Befragung schließt mit der Abfrage noch fehlender Branchen und
Einrichtungen im Lemförder Ortszentrum. Auch hier waren keine Themen vorgegeben und alle Vorschläge sind demzufolge ungestützt vorgetragen worden. Ursprünglich beschränkte sich die Zulässigkeit auftragsgemäß auf Einzelhandelseinrichtungen, wurde dann jedoch vor
Beginn der Befragung auf Gastronomie und andere ladengestützte
Einrichtungen ausgedehnt.
61
Übersicht 29: In Lemförde noch vermisste Geschäfte und Branchen
Schuhe
Baumarkt
Mode allgemein
Lidl
Eisdiele
Sonstige Branchen / Einrichtungen
Lebensmittel inkl. Biokost
Kindermode
Café
Buchhandel
Sonstige Gastronomie
Gartenbedarf / Blumen
Elektro / Computer
32
31
25
22
8
6
6
4
4
3
3
2
1
0
Basis: Alle Befragten mit konkreten Vorschlägen
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
-
v. H.
Rund 45 % der Befragten gaben an, mit dem vorhandenen Angebot
zufrieden zu sein, es fehle insoweit nichts. Dagegen äußerten um
51 % der Befragten konkrete Ergänzungswünsche (im Mittel ca. 1,5
Wünsche geäußert). Signifikant sind:
-
-
-
Schuhe (32 %): Dem vergleichsweise gut ausgebauten Bekleidungsangebot (Deku-Modewelt) steht in Lemförde noch kein
adäquates Schuhangebot zur Seite.
Bau- und Heimwerkermarkt (31 %): Die Forderung nach einem
Baumarkt ist in diesem Umfang außergewöhnlich und erscheint
vor dem Hintergrund des für ein kleineres Grundzentrum doch
recht differenzierten Fachhandelsangebotes in Lemförde zunächst paradox.
62
Das auf mehrere Spezialisten verteilte Angebot positioniert sich
im beratungs- und service-intensiven gehobenen Genre und
spricht damit offensichtlich nur eine Minderheit der Kunden an
(s. auch Befunde zur Einkaufsorientierung). Ein Allrounder mit
preiskompetentem Auftritt und umfassender Sortimentskompetenz fehlt oder wird nicht wahrgenommen (Grotemeier tritt mit
dem Werkmarkt-Sortiment nahezu als Heimwerkermarkt auf),
was dazu führen kann, dass Haushalte für Produkte nach Diepholz fahren, die sie auch in Lemförde zu ähnlichen Preisen
hätten bekommen können. Baumarkt- und Fachhandels-Klientel
sind in dieser Branche offenbar recht stark ausdifferenziert.
Mode allgemein (25 %) sowie Kindermode (4 %): Bekleidung/
Mode steht stets an der Spitze der Ergänzungswünsche. Insbesondere Kleidung in Einstiegspreislagen und Familien (Kinder-)kleidung wird in Lemförde nachgefragt, obwohl mit Kik ein
entsprechender Anbieter bereits am Markt ist. Namentlich wird
Ernsting's Family (um 1 %) am häufigsten erwähnt.
Lidl (22 %): Lidl hat sich als Hard-Discounter mit hohem Bekanntheitsgrad stabil neben Aldi etabliert, wirbt flächendeckend
und löst damit einen entsprechenden Nachfragedruck insbesondere in Orten aus, die zwar Aldi aufweisen, in denen Lidl jedoch noch nicht am Markt ist. Insoweit ist dieser Befund für viele Grundzentren typisch. Lidl könnte die Zentralität Lemfördes
auf Grund seiner hohen Akzeptanz sicherlich stärken, doch wird
zu untersuchen sein, wie aufnahmefähig der lokale Markt für einen weiteren Discounter ist.
-
-
Würde dafür einer der bestehenden Vollsortimenter verdrängt,
wäre per Saldo kein Vorteil erzielt, sondern das Gesamtangebot im Gegenteil verflacht worden.
Eiscafe (8 %)/Cafe (4 %): Dieser Wunsch ist sicherlich auch
durch die gute Witterung während der Befragung stimuliert worden. Mit einem Cafe könnten Verweildauer und Aufenthaltsqualität im Zentrumsbereich über die reine Versorgungsfunktion hinaus angemessen ausgebaut werden und die in Lemförde (zu)
starke Fokussierung auf das reine Einkaufsmotiv um einen eher
erlebnisbetonten Aspekt bereichert werden.
Weitere Nennungen ab 1 % betreffen den Lebensmittel-Fachhandel (6 %, u. a. Bioprodukte), eine Buchhandlung (3 %), Gartenbedarf/Blumen (2 %) sowie Consumer Electronics (1 %).
In Lemförde agieren bereits zwei kleinere Buchhandlungen,
doch liegen sie an introvertierten Standorten und werden möglicherweise von einigen Kunden nicht wahrgenommen oder man
wünscht sie auf größerer Fläche an einem zentraleren Standort.
Marktseitig wenig realistisch ist die Ansiedlung eines Bau- und Heimwerkermarktes in einer Dimensionierung und mit einem Marktauftritt,
wie er aus Standorten wie Diepholz, Damme oder Espelkamp gewohnt
ist.
Bezüglich dem expliziten Wunsch nach einer Lidl-Ansiedlung gilt: Die
Berechnung der bereits erreichten Kaufkraftbindung in den folgenden
Untersuchungsabschnitten wird eine genauere Risikoeinschätzung
hinsichtlich des Verdrängungspotenzials einer solchen Entwicklung ermöglichen. Auch in der "Fortriede-Planung" sind neben den vorstehend genannten Angebotsergänzungen mit der Apotheke und evtl. einem Sonderpostenmarkt/Kleinpreiskaufhaus bzw. weiterem Textilfachmarkt redundante und potenziell verdrängungswirksame Anbieter enthalten.
Festzuhalten bleibt, dass in der "Fortriede-Planung" mit den Schuhgeschäften, Ernsting's Family und dem Cafe/Eiscafe einige zentrale Ergänzungswünsche umgesetzt und das Lemförder Angebot insoweit
sinnvoll und der Kundennachfrage entsprechend ergänzt werden.
63
3.5
Einzugsgebiet, Nachfragevolumen
und Umland-Wettbewerb
°
Einzugsgebiet
Die Ableitung des Einzugsgebietes auf Basis der Kundenherkunft im
Ortszentrum Lemförde ist in Kap. 3.4.2 ausführlich dargestellt.
Das Einzugsgebiet umfasst das Samtgemeindegebiet Altes Amt Lemförde sowie die südlich benachbarte Flächengemeinde Stemwede mit
Ausnahme ihrer südlichsten Ortschaften Sundern und Levern.
Darüber hinaus ist das Fremdenverkehrsaufkommen v. a. in Hüde und
Lembruch so bedeutend, dass aus den insgesamt rund 511 Tsd. Übernachtungen selbstversorgender Gäste im Jahresmittel etwa 1.400 zusätzliche "Einwohner" resultieren, die gesondert ausgewiesen werden.
Korrespondierend zur Intensität der Marktdurchdringung wird das Einzugsgebiet in Marktzonen unterteilt und wie folgt gegliedert:
°
°
ne Versorgungsstrukturen (Lembruch) sowie eine bereits erhöhte Orientierung auf benachbarte Standorte (Lembruch und
Hüde nach Diepholz; Stemshorn nach Dielingen) eine Rolle.
Zone 1c: Selbstversorgende Übernachtungsgäste, Dauercamper, Ferienhausbesitzer, Zweitwohnsitzinhaber.
Sie entsprechen rechnerisch weiteren ca. 1.400 Einwohnern,
sind weitestgehend in Lembruch und Hüde zu verorten und somit hinsichtlich ihres Versorgungsverhaltens mit den Bewohnern der Zone 1b vergleichbar. Ebenso wie die Haushalte in
Lembruch und Hüde können sie auf die ansatzweise vorhandene Grundversorgung v. a. in Lembruch zurückgreifen und dürften sich zudem auch nach Diepholz, im Unterschied zu den
Einheimischen evtl. auch nach Damme orientieren.
Zone 1a-c:
Nachfrage im Samtgemeindegebiet Altes Amt Lemförde, rechnerisch etwa 9.200 Einwohner, davon 1.400 dem Tourismus zuzuordnen.
Zone 1a: Nahbereich, rund 3.900 Einwohner.
Flecken Lemförde sowie die MG Marl und Quernheim, die ohne
eigene Nahversorgung und stark auf Lemförde orientiert sind.
Marl liegt recht günstig zu den am Nordrand des Ortskerns konzentrierten Lebensmittelmärkten.
Zone 1b: Erweiterter Nahbereich, ebenfalls rund 3.900 Einwohner.
MG Lembruch, Hüde, Brockum, Stemshorn. Die Marktdurchdringung dorthin ist deutlich schwächer; u. a. spielen dort eige-
Zone 2:
Gemeinde Stemwede mit Ausnahme der Ortschaften Sundern
und Levern, rund 10.150 Einwohner.
EZG total inkl. operationalisierter selbstversorgender Fremdenverkehr in Hüde/Lembruch: Rund 19.350 Einwohner.
64
MZ
GZ
Diepholz
Zone 1b+c
MZ
Zone 1a
Rahden
GZ
GZ
Marktzonen im Einzugsgebiet:
Zone 1a: Ca. 3.900 Einwohner
Zone 1b: Ca. 3.900 Einwohner
SG Altes Amt: 7.800 Einwohner
Zone 1c: Ca. 1.400 "Einwohner"
(Umgerechnete fremdenverkehrsinduzierte Nachfrage am
Dümmer)
SG Altes Amt inkl. Tourismus
Ca. 9.200 Einwohner
Zone 2: Ca. 10.150 Einwohner
Total:
Ca. 19.350 Einwohner
GZ
Zone 2
Bohmte GZ
Abb. 8: Einzugsgebiet und Umland-Wettbewerb
Levern
GZ = Grundzentrum
65
MZ = Mittelzentrum
GZ
= Standort mit Lebensmittelmarkt
Nachfragevolumen (s. Übersicht 30)
Lediglich ca. 20,9 Mio € p. a. bzw. 21 % des Gesamtnachfragevolumens entfallen auf den Flecken Lemförde. Dies weist noch einmal darauf hin, wie sehr Lemförde mit seiner mittlerweile erreichten Einzelhandelsausstattung nachhaltig auf auswärtige Kunden angewiesen ist.
Das ladenhandelsrelevante Nachfragevolumen im gesamten EZG beläuft sich auf knapp 100 Mio € p. a., wovon etwas mehr als die Hälfte
(51,2 Mio €) in der deutlich schwächer erfassbaren Zone 2 (Stemwede) angesiedelt ist.
Etwa 48,5 Mio € p. a. (bzw. 40,9 Mio € nur Hauptwohnsitzinhaber,
ohne Fremdenverkehr) verbleiben für eine intensivere Erfassung in
den Zonen 1a-c, von denen wiederum etwa 25,6 Mio € auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe "Periodischer Bedarf" entfallen.
Die fremdenverkehrsinduzierte Nachfrage - soweit auf "Selbstversorgern" basierend - beläuft sich insgesamt auf beachtliche 7,6 Mio €
p. a. (gewichtet mit durchschnittlicher Kaufkraft). Bezogen auf die
Samtgemeinde Altes Amt Lemförde, entspricht dies einem Anteil von
knapp 16 %.
Übersicht 30: Ladenhandelsrelevante Nachfragevolumina im Einzugsgebiet nach Warengruppen
Zone 1a:
Flecken Lemförde,
Marl, Quernheim
Ca. 3.900 Einwohner
Kaufkraftkennziffer: 99
VA je Ew.
VA gesamt
Warengruppen*)
€ p. a.
Periodischer Bedarf
Mio. € p. a.
Zone 1b:
Lembruch, Hüde,
Brockum, Stemwede
Ca. 3.900 Einwohner
VA je Ew.
VA gesamt
€ p. a.
Mio. € p. a.
Zone1c:
Fremdenverkehr
(Selbstversorger)
Ca. 1400 "Einwohner"
VA je Ew.
VA gesamt
€ p. a.
Mio. € p. a.
Zone2:
Gemeinde Stemwede
(ohne Sundern, Levern)
Ca. 10.150 Einwohner
VA je Ew.
VA gesamt
€ p. a.
Mio. € p. a.
EZG
gesamt
19.350 Einwohner
VA gesamt
Mio. € p. a.
2.797
10,9
2.766
10,8
2.803
3,9
2.752
27,9
53,5
Modischer Bedarf
642
2,5
611
2,4
648
0,9
597
6,1
11,9
Elektro, Technik
403
1,6
378
1,5
408
0,6
367
3,7
7,3
DIY, Garten, Freizeit
570
2,2
525
2,0
580
0,8
504
5,1
10,2
Einrichtungsbedarf
481
1,9
437
1,7
491
0,7
416
4,2
8,5
Sonstige Hartwaren
459
1,8
426
1,7
466
0,7
410
4,2
8,3
Nachfrage gesamt
5.353
20,9
5.145
20,0
5.397
7,6
5.047
51,2
99,7
Anteil:
21,0%
20,1%
7,6%
66
51,4%
100,0%
Für eine differenzierte Nahversorgung unterhalb eines mittleren Verbrauchermarktes ist dieses Nachfragevolumen prinzipiell voll tragfähig.
Für spezialisierte Anbieter und Großflächen, insbesondere aus dem
Nonfood-Segment, reduziert sich die Tragfähigkeit jedoch erheblich.
So entspricht die Gesamtnachfrage für Heimwerker- und Gartenbedarf, selbst wenn man sie einschließlich der Marktzone 2 vollständig
auf einen einzigen Anbieter konzentrieren könnte, was marktseitig völlig ausgeschlossen ist, rechnerisch mit einem Gesamtvolumen von
10,2 Mio € p. a. gerade einmal dem Zielumsatz eines mittleren Heimwerker- und Gartenmarktes.
herum nicht nur auf Kundenseite, sondern auch bei den Betreibern
ausgesprochen beliebt.
Umland-Wettbewerb (s. Abb. 7)
Stemwede-Wehdem weist gestreuten Fachgeschäftsbesatz sowie einen älteren K+K-Supermarkt auf, dürfte damit jedoch keine nennenswerte überörtliche Ausstrahlung entfalten. In Haldem und Oppendorf
sind lediglich gestreute kleinere Fachgeschäfte ohne Agglomerationswirkung am Markt.
Innerhalb des EZG ist Dielingen durch seinen modernen Netto-Discounter am östlichen Ortsausgang sowie noch vorhandenen (aber tendenziell erosionsgefährdeten) Fachhandelsbesatz im Ortskern eine
Einkaufsalternative für Stemshorn und den Südteil Lemfördes. Darüber hinaus suchen Zielkunden dort auch den Fachhandel (z. B. für
Schuhe) auf. Nachteilig ist dort die räumlich aus dem Ortszentrum abgesetzte Lage des Netto-Discounters, welche die Synergien mit dem
Ortszentrum deutlich reduzieren dürfte1.
Lemförde ist innerhalb des Einzugsgebietes der einzige Standort mit
einem vergleichsweise umfassenden Nahversorgungsangebot, das
über einzelne Kleinflächen und maximal einen einzelnen Lebensmittelmarkt hinausgeht und ein abgerundetes Betriebstypenspektrum anbietet. Vor allem die Kombination Lebensmittel-Vollsortimenter/Hard-Discounter an einem Standort ist auf Kundenseite sehr geschätzt.
Der Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde Stemwede liegt - aus
Lemförder Perspektive günstig - im südlichen Gemeindebereich im
Ortsteil Levern, wo sich im Zentrumsbereich eine Anzahl mittlerer
Fachgeschäfte sowie ein älterer Edeka Aktiv-Supermarkt befinden.
Die meisten Haushalte nutzen beide Betriebstypen regelmäßig in ergänzender Weise und können Verbundkäufe an Gemeinschaftsstandorten mit geringem Zeitaufwand und ohne Stellplatzwechsel bequem
erledigen. Infolgedessen sind Agglomerationen wie in Lemförde Neukauf, Aldi, Kik, T€di und Rossmann um einen gemeinsamen Stellplatz
1
67
Allerdings dürfte das verkehrlich etwas introvertierte Ortszentrum als Standort für einen modernen Lebensmittelmarkt kaum mehr marktgängig sein, weil die Einwohnerzahl Dielingens
selbst zu gering ist und desdhalb in signifikantem Umfang auch auswärtige Kunden dorthin
orientiert werden müssen - daher die Lage an einem Hauptverkehrsträger.
Letzterer kann als latent abgängig gelten, nachdem am nordöstlichen
Ortsrand eine E-Center/Aldi-Kombination an den Markt gegangen ist.
Damme und die Kreisstadt Diepholz sind mit jeweils knapp 20.000 Einwohnern und einer langen Handelstradition deutlich unfassender ausgestattet und bieten in ihren Innenstädten einen recht umfassenden
Fachhandelsbesatz, Warenhaus/Kaufhaus nebst Fußgängerzone an.
Das periodische Segment ist vollständig vertreten und beinhaltet neben Supermärkten und den gängigen Discountern jeweils auch mittlere Verbrauchermärkte. Darüber hinaus sind größere Anbieter für Unterhaltungselektronik, Einrichtungsbedarf sowie Heimwerkermärkte am
Markt. Auf Grund der Konfessionsgrenze hat Damme als Einkaufsstandort für Lemförder Haushalte kaum Bedeutung. Sie orientieren
sich auswärts vorwiegend nach Diepholz oder in das regionale Oberzentrum Osnabrück.
An der Peripherie begrenzen weitere, z. T. überlegen ausgestattete
Grundzentren das Lemförder Einzugsgebiet nachhaltig.
Hierzu zählen:
°
Bohmte (Einzelhandel in verdichteter Ortsdurchfahrt, Vollsortimenter, Drogeriemarkt, mehrere Discounter);
°
Bohmte-Hunteburg (abgesehen von der geringeren Zahl mittlerer bis größerer Fachgeschäfte in etwa vergleichbare Ausstattung wie Lemförde, dazu kleinerer Heimwerkermarkt);
°
Wagenfeld (Gesamtausstattung umfangreicher als in Lemförde,
jedoch Schlagkraft durch disperse Standorte geschwächt) sowie
°
räumlich stärker abgesetzt im Osten die Kleinstadt Rahden,
welche als Grundzentrum mit rund 17.000 Einwohnern (4.700 in
der Kernstadt) und Einrichtungen wie gymnasiale Oberstufe,
Freizeitbad, Kinocenter, Krankenhaus bereits recht herausgehoben ist. Rahden verfügt u. a. über mehrere Vollsortimenter
und ebenso mehrere Discounter. Die Stadt spielt in der Kundenbefragung als Einkaufsalternative eine so geringe Rolle,
dass eine eigenständige Aufführung sich nicht lohnte.
Brockumer Haushalte dürften jedoch in etwas höherem Umfang
dorthin orientiert sein.
Vornehmlich für Kunden aus Zone 2 (Stemwede) kommt ferner Espelkamp als übergeordnete Einkaufsalternative in Betracht. Die Reichweite dieser recht jungen Stadt, deren aus der Nachkriegszeit stammender Zentralbereich um die Breslauer Straße eher an die Stadtteillage
einer größeren Stadt erinnert, wird wesentlich von der dortigen Fachmarktlandschaft mit Schwerpunkt um die General Bishop-Straße (zwei
SB-Warenhäuser, Heimwerkermärkte usw.) mitbestimmt.
Alles in allem verfügt Lemförde vornehmlich im Vergleich mit Stemwede, das durch eine flächige Gemeindestruktur und eine recht dispers
auf die Ortschaften verteilte Handelsausstattung gehandicapt ist, über
klar erkennbare Standortvorteile.
68
Jedoch auch im Vergleich mit dem recht dispers organisierten Handel
in Wagenfeld schneidet Lemförde durch die starke Konzentration der
wesentlichen Handelseinrichtungen im Zentrumsbereich trotz insgesamt unterlegener Ausstattung recht gut ab.
Einzelhandelszentralität in der Samtgemeinde Lemförde
Dem in der Samtgemeinde ansässigen ladenhandelsrelevanten Nachfragevolumen von rund 40,9 Mio € p. a. (ohne den in Marktzone 1c
subsumierten Fremdenverkehr/Zweitwohnsitzinhaber, siehe Definition)
steht ein Gesamtumsatz im Samtgemeindegebiet von rund 38,4 Mio €
p. a. gegenüber.
3.6
Zentralität und Kaufkraftbindung in Lemförde
3.6.1 Einzelhandelszentralität
Die Bilanz ist also nahezu ausgeglichen; der daraus errechnete Zentralitätswert 38,4 / 40,9 x 100 beträgt entsprechend 94.
Definition
Dieser Wert ist für ein Grundzentrum auf Samtgemeindebasis (d. h.
unter Einschluss bereits mehrerer Umlandgemeinden) bereits überdurchschnittlich. Er bedeutet, dass den unvermeidbaren Kaufkraftabflüssen aus der Samtgemeinde in benachbarte Zentralorte Zuflüsse
aus dem weiteren Umland (z. B. Zone 2) sowie aus dem Fremdenverkehr in nahezu gleicher Höhe gegenüberstehen.
Die Einzelhandelszentralität ist eine dimensionslose Kennzahl, die den
Saldo aus dem an einem Ort getätigten Umsatz im stationären Einzelhandel und der am gleichen Ort ansässigen ladenhandelsrelevanten
Nachfrage abbildet.
Sie errechnet sich wie folgt: Umsatz/Nachfrage x 100
Da der weitaus größte Teil des Einzelhandels in Lemförde konzentriert
ist, ergibt eine auf die Marktzone 1a verengte Betrachtung sogar eine
deutlich positive Zentralität von 157 (s. Übersicht 31).
Liegt die Kennzahl < 100, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Ort ab;
ein Wert > 100 zeigt dementsprechend per Saldo einen Kaufkraftzufluss an. Die Gemeinde zieht also mehr Nachfrage aus dem Umland
an, als sie dorthin abgibt. Bei der Zentralitätsberechnung wird im Regelfall nur die Nachfrage der ortsansässige Bevölkerung, d. h. Hauptwohnsitzinhaber, berücksichtigt. Fremdenverkehrsinduzierte Umsätze
zählen technisch bereits zu den externen Kaufkraftzuflüssen (wie auch
Kunden aus dem Umland).
Auch wenn positive Zentralitätswerte gemeinhin mit höherwertigen
Zentren in Verbindung gebracht werden, kommen sie doch auch im
ländlichen Raum regelmäßig vor und werden dort sogar begünstigt:
69
Typischerweise sind in strukturschwachen ländlichen Räumen kleinere
Landgemeinden ohne nennenswerte Eigenversorgung stark auf den
nächstgelegenen Zentralort orientiert. Da die Verbrauchsausgaben für
den periodischen Bedarf bereits etwa die Hälfte der gesamten handelsrelevanten Verbrauchsausgaben ausmachen, führt die Übernahme weitgehender Grundversorgungsfunktionen für benachbarte Gemeinden also recht schnell zu einer positiv ausgeprägten Zentralität.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist das Einwohnerverhältnis zwischen ländlichem Zentralort und seinem zuzuordnenden Einzugsgebiet.
Warengruppenspezifische Einzelhandelszentralitäten
Die differenzierte Darstellung in Übersicht 31 zeigt, dass auf Samtgemeindeebene vor allem in Warengruppen, in denen mittlere und größere, am Ort gewachsene Fachgeschäfte angebotsprägend sind, noch
positive Zentralitäten erwirtschaftet werden können. Die spezifische
Reichweite dieser Anbieter reicht im Regelfall noch über das für das
Lemförder Ortszentrum abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus. Dies sind
der modische Bedarf (Zentralitätswert 114; u. a. Deku Modewelt) sowie der Sektor DIY/Garten/Freizeit (Zentralitätswert 132; u. a. Fa.
Grotemeier, Meyerholz, Emshoff, Orchideenzucht, Bootsausrüster).
In Lemförde beträgt die Einwohnerrelation zwischen
°
dem Flecken (knapp 2.900 Einwohne) und den übrigen Mitgliedsgemeinden mit zusammen ca. 4.900 Einwohner bereits
1 : 1,7;
°
unter Einschluss der Marktzone 2 (ca. 10.150 Einwohner) bereits etwa 1 : 5,2 und
°
nach Operationalisierung des selbstversorgenden Fremdenverkehrs in der Marktzone 1c (äquivalent zu 1.400 weiteren Einwohnern) gar 1 : 5,7.
Übersicht 31: Einzelhandelszentralitäten in Lemförde
Periodischer Modischer
Bedarf
Bedarf
Unter diesen Umständen ist die Ausprägung einer stark positiven Zentralität nahezu unvermeidbar und nicht zwingend Ausdruck eines übermäßigen Eingriffs in die Versorgungsfunktion benachbarter Zentralorte. Denn wie Kap. 3.6.2 zeigen wird, ist bei einer solchen Nachfrageverteilung die Generierung einer positiven Zentralität auch noch bei einer niedrigen Kaufkraftbindung im Umland möglich.
Elektro/
Technik
DIY/ Garten/
EinrichSonstige
Sport
tungsbedarf Hartwaren
Gesamt
Mio € p. a.
Mio € p. a.
Mio € p. a.
Mio € p. a.
Mio € p. a.
Mi. € p. a.
Mio € p. a.
Nachfrage in
Zone 1a (Nahbereich)
10,9
2,5
1,6
2,2
1,9
1,8
20,9
Umsatz in
Lemförde (inkl. Marl)
16,5
5,3
1,8
4,4
1,5
3,3
32,8
Zentralitätsmaß
Flecken Lemförde
150
212
116
196
80
186
157
Nachfrage in der
Samtgemeinde
(ohne Zone 1c!)
21,7
4,9
3,0
4,3
3,6
3,5
40,9
Umsatz in der
Samtgemeinde
20,4
5,6
1,8
5,6
1,5
3,4
38,4
94
114
60
132
42
99
94
Zentralität
Samtgemeinde
Rechengang: Zentralitätsmaß = Umsatz/ Nachfrage x 100
70
Immerhin knapp ausgeglichen sind die Zentralitäten für "Periodischen
Bedarf" (94) und "Hartwaren/Persönlicher Bedarf" (99). Die Sektoren
Elektro/Technik (60) und Einrichtungsbedarf (80) sind immer stärker
auf wenige Großflächen fokussiert (Unterhaltungselektronik-Fachmärkte, großflächige Einrichtungshäuser), welche im Samtgemeindebereich nicht am Markt sind.
Obwohl auch in ihnen jeweils eine Reihe von Anbietern oder Teilsortimentern am Markt sind, können daher auf Samtgemeindeebene keine
Umsatzüberschüsse erwirtschaftet werden.
Hierfür werden bevorzugt auch eigene empirische Befunde zum Einkaufsverhalten und zur Kundenschichtung im Lemförder Ortszentrum
sowie die Erkenntnisse aus den Einzelgesprächen mit örtlichen Händlern herangezogen.
Im Ergebnis entsteht eine schlüssige Modellrechnung, in der die Umsatzherkunft aller im Untersuchungsgebiet enthaltenen Standortbereiche des Einzelhandels sowie die Kaufkraftbindung aus den Marktzonen 1a - 2 und der verbleibende externe Umsatzbeitrag regionaler
Streukunden schlüssig erklärt sind.
3.6.2 Kaufkraftbindung in Lemförde
Die Synopse daraus zeigen Übersicht 32 und 33 mit der Zusammenfassung der Kaufkraftbindungsquoten in der Samtgemeinde Lemförde,
differenziert nach Marktzonen und Hauptwarengruppen.
Methodik
Kaufkraftbindung insgesamt (s. Übersicht 32)
Die Analyse der Zentralitätsindices weist bereits auf die Leistungsfähigkeit des Lemförder Einzelhandels hin. Genaueren Aufschluss über
den Umfang möglicher Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland und vice
versa Abflüsse in das Umland gibt die Ermittlung der tatsächlichen
Kaufkraftbindung, differenziert nach Hauptwarengruppen und Marktzonen.
Im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung werden für alle Lemförder Standortbereiche die Umsatzherkunft simuliert und dabei Abflüsse in die umliegenden Wettbewerbsstandorte berücksichtigt.
Über alle Warengruppen hinweg dürften von dem im Samtgemeindegebiet ansässigen Nachfragevolumen in Höhe von 40,9 Mio € p. a. ca.
59,2 %, mithin ca. 24,2 Mio €, beim örtlichen Einzelhandel umgesetzt
werden. Für ein kleineres Grundzentrum ist dies bereits eine sehr gute
Bindungsquote. Die Kaufkraftbindung fällt moderat von 64,6 % in Zone
1a auf rund 53,5 % in Zone 1b. Aus Zone 1b ist der Kaufkraftabfluss in
das benachbarte Umland somit bereits höher einzuschätzen.
71
Das rechnerisch auf den selbstversorgenden Fremdenverkehr entfallende Nachfragevolumen von 7,6 Mio € p. a. (Marktzone 1c) dürfte zu
knapp 40 % in Lemförde umgesetzt werden können. Während sich
diese Klientel beim Lebensmittelkauf ähnlich wie örtliche Haushalte
verhalten dürften, sind Vor-Ort-Käufe bei bestimmten Nonfood-Warengruppen wie Elektro-Geräte oder Einrichtungsbedarf doch eher untypisch, wodurch die Kaufkraftbindung spürbar abgesenkt wird.
Übersicht 32: Synoptische Kaufkraftbilanz für die SG Altes Amt Lemförde
Marktzonen
Zone 1a: Lemförde,
Marl, Quernheim
Zone 1b: Lembruch,
Hüde, Bruckum,
Stemshorn
Zone 1 a-b: SG Altes
Amt Lemförde,
Hauptwohnsitze
Zone 1c: Selbstversorgender Fremdenverkehr,
Zweitwohnsitzinhaber
Zone 1 a-c: SG Altes
Amt Lemförde + selbstversorgender Fremdenverkehr
Zone 2: Stemwede
ohne Sundern + Levern
Einzugsgebiet
total
Sonstige ext. Kunden/
nicht selbstversorgender
Fremdenverkehr
Gesamtumsatz in der
Einwohner Nachfragevolumen
aus/von
in Mio. €
Bindung
Umsatz
stammt aus
Umsatz je
Einwohner
in %
Gebundener
Umsatz
in Mio. €
in %
€ p. a.
3.912
20,9
64,6
13,5
35,3
3.458
3.888
20,0
53,5
10,7
27,9
2.752
7.800
40,9
59,2
24,2
63,2
3.106
1.400
7,6
39,4
3,0
7,8
2.125
9.200
48,5
56,1
27,2
70,9
2.957
10.145
51,2
10,6
5,4
14,1
533
10.600
99,7
32,7
32,6
85,0
3.076
5,8
15,0
38,4
100,0
Insgesamt dürften selbstversorgende Touristen und Ferienhausinhaber rund 3,0 Mio € p. a. bzw. 7,8 % zum Einzelhandelsumsatz in der
Samtgemeinde beitragen. Bei rund 511 Tsd. Übernachtungen dieser
Gruppe entspricht dies einem Ausgabenbetrag von etwa 5,90 € pro
Kopf und Aufenthaltstag im Lemförder Einzelhandel bzw. rund 2.125 €
je "Einwohner" p. a.
Aus dem in Marktzone 2 (Stemweder Ortsteile) ansässigen Nachfragevolumen von insgesamt 51,2 Mio € p. a. werden nach der Modellrechnung etwa 10,6 % bzw. 5,4 Mio € p. a. in die Samtgemeinde Altes Amt
Lemförde gelenkt (rund 533 € p. a. je Einwohner). Der Umfang dieser
Kaufkraftbindung ist insoweit noch moderat und kann aus Gutachtersicht nicht als wesentlicher Eingriff in die Versorgungsfunktion Stemwedes als Grundzentrum interpretiert werden.
Weitere rund 5,8 Mio € würden weitere externe Kunden (nicht selbstversorgende Übernachtungsgäste, Tagesausflügler, Streukunden aus
der Region bzw. regionale Zielkunden der größeren Fachgeschäfte)
zum Einzelhandelsumsatz der Samtgemeinde beitragen.
Alles in allem setzt der Einzelhandel im Samtgemeindegebiet gemäß
Modellrechnung mit jedem Einwohner der Marktzone 1a etwa 3.458 €
p. a. und mit jedem Einwohner der Marktzone 1b rund 2.752 € p. a.
um.
72
Diese Größenordnung entspricht einem Umsatzanteil von rund 15 %
und unterstreicht die Bedeutung dieser Kundengruppe für den Einzelhandel in Lemförde. Grob gerechnet können hiervon etwa 1,5 - 2 Mio
€ Tagesausflüglern und sonstigen Übernachtungskunden und der Rest
regionalen Streu- und Zielkunden der größeren Fachgeschäfte zugerechnet werden (wobei sich diese beiden Kundengruppen nicht strikt
voneinander trennen lassen).
Bezüglich eines möglicherweise neu in den Markt tretenden Lebensmittelmarktes hätte diese Ausgangslage zur Konsequenz,
dass nur noch wenig abfließende und somit rückholbare Nachfrage vorhanden ist und der überwiegende Teil des Umsatzes,
den dieser Markt mit Lemförder Kunden erwirtschaften würde,
vor Ort umverteilungswirksam wäre.
In Zone 1b ist die Kaufkraftbindung auf Grund steigender Abflüsse u. a. nach Diepholz und Dielingen und wegen der geringen Eigenversorgung deutlich geringer und wird gegenwärtig
auf ca. 60 % geschätzt. Die touristisch induzierte Nachfrage in
Zone 1c dürfte zu etwa 50 % absorbiert werden können. Hier
sind durchaus zusätzliche Spielräume erkennbar.
Kaufkraftbindung nach Hauptwarengruppen (s. Übersicht 33)
°
Periodischer Bedarf:
Aus Zone 1a dürften gegenwärtig rund 75 % der Gesamtnachfrage für periodischen Bedarf in der Samtgemeinde umgesetzt
werden. Diese Größenordnung ist für ein Grundzentrum absolut
befriedigend und bewegt sich nahe der Sättigungsgrenze.
Großstadt-typische Werte um 90 % können nicht erreicht werden, weil nicht alle Betriebstypen am Markt tragfähig sind (z. B.
SB-Warenhaus, hochwertige Parfümerien, Reformhaus usw.)
und zudem die Zahl der auspendelnden Haushalte ins Kalkül
zu ziehen ist (s. Kap. 2.4). Trotz hoher Arbeitsplatzzentralität
haben knapp 2/3 der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
ihren Arbeitsort nicht in Lemförde.
Aus Zone 2 wird gemäß Rechenmodell rund 8,5 % des Nachfragevolumens für periodischen Bedarf nach Lemförde gelenkt;
ein durchaus noch zu tolerierender Wert.
°
73
Modischer Bedarf:
Vorwiegend die Deku Modewelt bewirkt ein recht breites Sortiments- und Genrespektrum im Lemförder Angebot. Da Einkaufsalternativen zudem vergleichsweise weit entfernt sind, ist
die Nachfragebindung in Zone 1a auf beachtliche 63 % und in
Zone 1b auf ebenfalls gute 55 % zu schätzen (Fremdenverkehr
Zone 1c: Etwa 45 %).
Bindungsspielräume bestehen v. a. noch im Teilsortiment Schuhe; ansonsten dürften neu in den Markt eintretende zusätzliche
Anbieter auch in dieser Warengruppe bereits den wesentlichen
Teil ihres Umsatzes mit lokalen Kunden aus örtlicher Umverteilung erwirtschaften. Theoretisch wären noch leichte zusätzliche
Bindungsspielräume denkbar, wenn z. B. Deku Modewelt durch
Verlagerung in das Ortszentrum neben den Umsätzen mit Zielkunden zusätzliche Impulsumsätze generieren könnte.
Da marktführende und werbeaktive Fachmärkte in diesem Segment recht weiträumig ausstrahlen, sind die Marktnischen für
den Fachhandel im ländlichen Raum begrenzt; spürbare Steigerungspotenziale wären möglicherweise durch eine Erweiterung/Verlagerung eines bestehenden Anbieters aktivierbar.
°
Aus Zone 2, wo nur ein rudimentäres Modeangebot am Markt
ist (v. a. in Dielingen), dürften etwa 20 % der Nachfrage nach
Lemförde orientiert sein.
Ein beachtlicher Umsatzanteil von rund 1,1 Mio € dürfte v. a.
aus der großen Reichweite der Deku Modewelt resultierend mit
Zielkunden aus der weiteren Region erwirtschaftet werden.
°
Elektro/Technik:
Der örtliche Fachhandel dürfte in Zone 1a maximal knapp 50 %
der Nachfrage auf sich vereinigen können. Die teilweise introvertiert gelegenen Anbieter dürften überörtlich lagebedingt nur
gedämpft ausstrahlen, so dass die Kaufkraftbindung in Zone 1b
mit rund 31 % und in Stemwede mit knapp 10 % deutlich niedriger anzusetzen ist. Der Fremdenverkehr wird mit dieser Warengruppe typischerweise nur selektiv angesprochen, KKB etwa
15 %.
74
DIY/Garten/Freizeit:
Trotz der sehr hohen Zentralität ist die Kaufkraftbindung in diesem Segment lt. Modellrechnung mit ø max. ca. 60 % begrenzt.
Einerseits sind nicht alle Teilsortimente dieser Warengruppe in
Lemförde ausreichend vertreten (Baustoffe, Gartenbedarf, Lebendpflanzen, Sportartikel, Kfz-Zubehör), andererseits können
die Fachgeschäfte aus dem Bau-/Heimwerkerbereich ganz offenbar den fehlenden Betriebstyp "Bau- und Heimwerkermarkt"
nicht ersetzen. Lokale Kunden suchen hierfür v. a. Anbieter in
Diepholz, nachgeordnet auch Damme, Hunteburg und Espelkamp auf.
Ein vollsortierter Heimwerkermarkt wäre in Lemförde jedoch
kaum tragfähig. Umgekehrt fließen den Lemförder Fachhändlern und den Bootsausrüstern am Dümmer in dieser Warengruppe in erheblichem Umfang auswärtige Umsätze zu.
Übersicht 33: Kaufkraftbindung in der SG Altes Amt Lemförde
Zone 1a - c: SG Altes Amt Lemförde inkl. selbstversorgender Fremdenverkehr
Zone 1a
Lemförde, Marl,
Quernheim
Zone 1b:
Lembruch, Hüde,
Brockum, Stemshorn
Zone 1a-b:
SG Altes Amt
Lemförde
Zone 1c:
Selbstversorgender
Fremdenverkehr
Zone 1a-c
SG Altes Amt
Lemförde total
Zone 2
Stemwede ohne
Sundern, Levern
Einzugsgebiet
Gesamt
Nachfragevolumen p. a.
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
10,9 Mio €
10,8 Mio €
21,7 Mio €
3,9 Mio €
25,6 Mio €
27,9 Mio €
53,5 Mio €
75,0 %
60,0 %
67,6 %
50,0 %
64,9 %
8,5 %
35,5 %
8,2 Mio €
6,5 Mio €
14,7 Mio €
2,0 Mio €
16,6 Mio €
2,4 Mio €
19,0 Mio €
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
2,5 Mio €
2,4 Mio €
4,9 Mio €
0,9 Mio €
5,8 Mio €
6,1 Mio €
11,9 Mio €
Warengruppe*)
Periodischer Bedarf
Modischer Bedarf
Elektro/Technik
DIY/Garten/Sport
Einrichtungsbedarf
Hartwaren
Alle Warengruppen
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
Nachfragevolumen
Kaufkraftbindung
Modellumsatz p. a.
Umsatzanteil
63,0 %
55,0 %
59,1 %
45,0 %
56,9 %
20,0 %
38,0 %
1,6 Mio €
1,3 Mio €
2,9 Mio €
0,4 Mio €
3,3 Mio €
1,2 Mio €
4,5 Mio €
1,6 Mio €
1,5 Mio €
3,0 Mio €
0,6 Mio €
3,6 Mio €
3,7 Mio €
7,3 Mio €
48,5 %
31,0 %
40,1 %
15,0 %
36,1 %
9,0 %
22,4 %
0,8 Mio €
0,5 Mio €
1,2 Mio €
0,1 Mio €
1,3 Mio €
0,3 Mio €
1,6 Mio €
2,2 Mio €
2,0 Mio €
4,3 Mio €
0,8 Mio €
5,1 Mio €
5,1 Mio €
10,2 Mio €
60,0 %
58,0 %
59,0 %
30,0 %
54,4 %
13,0 %
33,6 %
1,3 Mio €
1,2 Mio €
2,5 Mio €
0,2 Mio €
2,8 Mio €
0,7 Mio €
3,4 Mio €
1,9 Mio €
1,7 Mio €
3,6 Mio €
0,7 Mio €
4,3 Mio €
4,2 Mio €
8,5 Mio €
23,5 %
21,5 %
22,6 %
12,0 %
20,9 %
7,0 %
14,0 %
0,4 Mio €
0,4 Mio €
0,8 Mio €
0,1 Mio €
0,9 Mio €
0,3 Mio €
1,2 Mio €
1,8 Mio €
1,7 Mio €
3,5 Mio €
0,7 Mio €
4,1 Mio €
4,2 Mio €
8,3 Mio €
67,0 %
56,0 %
61,7 %
30,0 %
56,7 %
13,0 %
34,7 %
1,2 Mio €
0,9 Mio €
2,1 Mio €
0,2 Mio €
2,3 Mio €
0,5 Mio €
2,9 Mio €
20,9 Mio €
20,0 Mio €
40,9 Mio €
7,6 Mio €
48,5 Mio €
51,2 Mio €
99,7 Mio €
64,6 %
53,5 %
59,2 %
39,4 %
56,1 %
10,6 %
32,7 %
13,5 Mio €
10,7 Mio €
24,2 Mio €
3,0 Mio €
27,2 Mio €
5,4 Mio €
32,6 Mio €
35,3 %
27,9 %
63,1 %
7,8 %
70,9 %
14,1 %
*) Zusammensetzung der Warengruppen siehe Kap. 1.2
75
Externer
Streuzufluss
Modellumsatz
total je
Warengruppe
1,4 Mio €
20,4 Mio €
1,1 Mio €
5,6 Mio €
0,2 Mio €
1,8 Mio €
2,2 Mio €
5,6 Mio €
0,3 Mio €
1,5 Mio €
0,5 Mio €
3,4 Mio €
5,8 Mio €
38,4 Mio €
85,0 %
15,0 %
- Rundungsdifferenzen möglich -
100,0 %
°
Einrichtungsbedarf:
Diese Warengruppe ist mit Angeboten für Teppiche/Bodenbeläge, Leuchten, Gartenmöbel, Badmöbel, Küchen und Polstermöbel zwar recht breit, gleichwohl jedoch nur selektiv vertreten.
bei der zunehmenden Konzentration dieser Branche auf großflächige Einrichtungs- und Wohnkaufhäuser reduzieren sich die
Spielräume für eine eigene Kaufkraftbindung in kleineren Zentren immer mehr. Werte um 20 % in den Zonen 1a und b können insoweit durchaus bereits akzeptabel sein.
°
Hartwaren/persönlicher Bedarf:
Auch in dieser recht gemischten Warengruppe ist bereits eine
recht breite Sortimentsabdeckung erreicht. Infolgedessen sind
mit Bindungsquoten von 67 % in Zone 1a und 56 % in Zone 1b
nahezu mittelzentrale Verhältnisse anzutreffen. Auch der Fremdenverkehr kann durch einige Teilsortimente (Spielwaren, Geschenkartikel, Kunsthandwerk Bücher usw.) stärker angesprochen werden (KKB 30 %). Das Umland wird mit ø 13 % KKB
noch moderat erfasst.
Selektiv könnten insbesondere hinsichtlich der Fernausstrahlung noch Reserven aktiviert werden, wenn z. B. vorhandene,
aber introvertiert gelegene Anbieter an zentralere Standorte
verlagern sollten.
76
4
4.1
ZUSAMMENFASSUNG DER AUSGANGSLAGE
Vorbemerkung
Die vorgelegte Untersuchung zeichnet ein umfassendes Bild des Einzelhandelsstandortes Lemförde unter Einbeziehung
der soziodemografischen und sozioökonomischen Entwicklung der
Bevölkerung in Lemförde, der Samtgemeinde und in der Region;
raumordnerischer, siedlungsstruktureller und verkehrlicher Aspekte;
empirischer Befunde zur Kundenherkunft, zum Einkaufsverhalten
und zur Einstellung der Kunden zum Einzelhandel in Lemförde
bzw. zum Ortszentrum;
einer vollständigen Erhebung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in der Samtgemeinde Altes Amt Lemförde nebst Kurzabriss über die Versorgungsalternativen im Umland
der Berechnung des ladenhandelsrelevanten Nachfragevolumens
in Lemförde und seinem Einzugsgebiet sowie im Anriss der fremdenverkehrsbedingten Nachfrage;
der Aufstellung einer Modellrechnung zur Quantifizierung der Kaufkraftströme aus dem Umland in die Samtgemeinde Lemförde, der
Ermittlung der Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet sowie des fremdenverkehrsbedingten Umsatzbeitrages.
Zusammengefasst ergeben die Untersuchungsbefunde ein differenziertes
Bild der Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken des Einzelhandelsstandortes Samtgemeinde Altes Amt Lemförde bzw. des Fleckens
Lemförde.
77
4.2
Zusammenfassung der Makro-Daten zu Lemförde
-
Siedlungsstrukturelle Aspekte
Die etwa 7.800 Einwohner zählende Samtgemeinde Lemförde
wurde 1971 aus den sieben Mitgliedsgemeinden Lemförde,
Brockum, Hüde, Lembruch, Marl, Quernheim und Stemshorn
gebildet.
Zentralort und Sitz der wesentlichen Verwaltungs-, Dienstleistungs- und Einzelhandelseinrichtungen ist der Flecken Lemförde mit rund 2.900 Einwohnern.
-
Verkehrsanbindung
Bestimmend ist die von Nord nach Süd durch die Samtgemeinde geführte B 51, die westlich an Lemförde vorbeiführt. Ansonsten ist die Samtgemeinde nicht in das nationale Hauptstraßennetz eingebunden; die nächsten BAB-Anschlussstellen sind ca.
30 km entfernt. Über die B 51 sind die Kreisstadt Diepholz und
das regionale Oberzentrum Osnabrück erreichbar.
Hauptverkehrsträger in Lemförde sind die teilweise recht beengte Ortsdurchfahrt der Hauptstraße K 54 (vormals L 346)
Marl (B 51) - Lemförde - Dielingen sowie hiervon abzweigend
die L 346 Elastogranstraße über Quernheim und Brockum nach
Rahden.
Lembruch liegt am Abzweig der L 853 (nach Damme) von der
B 51. Regionalbahnanschluss nach Diepholz/Bremen und Osnabrück besteht in Lemförde.
Das dünne Busnetz ist vorwiegend auf den Schülerverkehr ausgerichtet. Für Einkaufszwecke spielt der ÖPNV in Lemförde keine
Rolle; allenfalls die Bahn zum Aufsuchen übergeordneter Zentren
wie Diepholz, Osnabrück und Bremen.
-
Einwohnerentwicklung und -struktur
Lemförde konnte bis in die jüngste Vergangenheit auf eine deutlich positive Einwohnerentwicklung zurückblicken. Sowohl im
Samtgemeindegebiet als auch in der Region wird mittelfristig mit
einem stark reduzierten Wachstum und dem Übergang in eine
stagnierende Phase gerechnet, wenngleich die Errichtung eines
größeren Frerienzentrums am Dümmer sicherlich weitere Wachstumsimpulse bringen würde; dies ist jedoch derzeit unsicher. Unter Einzelhandelsaspekten sollte deshalb vorsichtshalber nicht
mit signifikanten Impulsen aus der Einwohnerentwicklung gerechnet werden. Der demografische Wandel wird sich auch in Lemförde mit einer starken Zunahme des Seniorenanteils bemerkbar
machen. Dadurch erhöht sich potenziell die Orientierung auf den
eigenen Wohnort.
Die Haushaltsstruktur ist mit einer durchschnittlichen Größe von
2,3 Einwohnern/Haushalt im Samtgemeindegebiet vergleichsweise ländlich geprägt und weist ansonsten wenig Auffälligkeiten
auf.
78
-
Kaufkraft
Die Samtgemeinde weist eine stark polarisierte Einkommensverteilung auf: Sowohl die niedrigste Einkommensklasse mit
<1.100 €/Monat als auch die höchste Klasse mit >4.000 €/Monat sind dort überdurchschnittlich stark vertreten.
Die konsumrelevante Kaufkraft pro Kopf liegt in Lemförde
´2,4 %-Punkte über dem Durchschnitt der Alten Bundesländer;
auf Samtgemeindeebene jedoch 3,4 % darunter. Spitzenreiter
ist die Dümmergemeinde Lembruch mit einem Vorsprung von
+12,4 %. Darüber hinaus sind die übrigen Mitgliedsgemeinden
sowie die gesamte Region vergleichsweise kaufkraftschwach.
-
Zentralörtliche Ausstattung
Das heutige Grundzentrum Lemförde bildete seit dem Bahnanschluss im 19. Jahrhundert ein vergleichsweise differenziertes
Angebot an Dienstleistungen, Handel, Handwerk und Gewerbe
sowie auch der medizinischen Grundversorgung aus.
Hinzu kommt der Fremdenverkehr am Dümmer, der in Lembruch und Hüde ebenfalls entsprechende Infrastruktur wie Berherbergung, Gastronomie, Freizeit- und Sporteinrichtungen
etablierte. Grund-, Haupt- und Realschule sind heute in Lemförde vorhanden; die nächste gymnasiale Oberstufe befindet sich
dagegen in Diepholz.Beachtlich ist die für ein Grundzentrum
dieser Größe ausgesprochen umfassende und differenzierte
Einzelhandelsausstattung.
Die Samtgemeinde beantragte kürzlich die Übertragung von
Teilfunktionen eines Mittelzentrums (nicht den Einzelhandel betreffend).
-
Wirtschaft und Pendlerverflechtungen
V. a. durch den in Lemförde ansässigen, in der Kunststoffchemie tätigen Großbetrieb Elastogran mit allein ca. 1.300 Arbeitsplätzen weist Lemförde für ein Grundzentrum einen atypischen
positiven Pendlersaldo von +1.400 Personen auf. Von den
knapp 1.100 in Lemförde wohnenden beschäftigten Personen
pendeln andererseits rund 2/3 (vorwiegend nach Stemwede)
aus. Pendlerverflechtungen haben üblicherweise durchaus Einfluss auf die regionalen Einkaufsbeziehungen.
Die Beschäftigtenstruktur ist durch die Fa. Elastogran stark
durch den verarbeitenden Sektor geprägt. Weil neben der Fertigung auch Forschung und Entwicklung sowie der Firmensitz in
Lemförde konzentriert sind, weist Lemförde auch eine Reihe
hochqualifizierter Arbeitsplätze auf, was sich in der Einkommensstruktur der Haushalte deutlich widerspiegelt. Daraus entsteht für die Gemeinde jedoch auch die Herausforderung, den
Gesamtstandort für eine anspruchsvolle Klientel attraktiv zu halten und die Lagefaktoren nach Kräften zu verbessern.
Hierzu zählt auch ein möglichst umfassendes Einzelhandelsbzw. Nahversorgungsangebot.
-
Tourismus/Fremdenverkehr
Der vollständig im Samtgemeindegebiet liegende Dümmer ist
der zweitgrößte See Niedersachsens und mit dem umgebenden
Naturpark ein regional bedeutsames Wassersportrevier und Feriengebiet.
Die am Dümmer liegenden Mitgliedsgemeinden Hüde und Lembruch generieren ein Übernachtungsaufkommen von rund 620
Tsd. Personen p. a., welches weitgehend durch Saisoncamper
und Ferienhausinhaber (Zweitwohnsitzinhaber) gekennzeichnet
ist. Hinzu dürften etwa 450 Tsd. Tagesgäste zu rechnen sein.
Das Schwergewicht des Gesamtaufkommens liegt in Lembruch, welches im Vergleich zum dörflichen Hüde deutlich großmaßstäblicher strukturiert ist.
Etwa 511 Tsd. Übernachtungen entfallen auf selbstversorgende
Gäste (Camper, Inhaber und Mieter von Ferienhäusern), welche sich beim täglichen Einkauf ähnlich wie ortsansässige
Haushalte verhalten. Umgerechnet entspricht dieses Aufkommen etwa 1.400 zusätzlichen "Einwohnern", welche sich im
Jahresdurchschnitt täglich überwiegend in Lembruch und Hüde
aufhalten. Weitere 1.500 tägliche Besucher sind den Tagesund sonstigen Übernachtungsgästen zuzurechnen, welche jedoch während ihres Aufenthaltes keinen "Haushalt" führen und
deshalb deutlich weniger im Einzelhandel ausgeben dürften.
Gegenwärtig liegen Planungen für zwei größere Ferienanlagen
in Lembruch vor, deren vollständige Umsetzung eine Verdoppelung des Übernachtungsaufkommens nach sich ziehen könnte.
Ihre Realisierungswahrscheinlichkeit kann derzeit noch nicht
verbindlich eingeschätzt werden.
79
4.3
Zusammenfassung Lemförde als Einzelhandelsstandort
-
Überblick
Der Einzelhandel ist trotz touristischer Sondereffekte in Hüde
und Lembruch weitgehend auf den Flecken Lemförde und dort
wiederum ungewöhnlich stark auf das Ortszentrum konzentriert.
Kennzahlen zum Einzelhandel (Stand Frühsommer 2007):
° 77 aktive Ladeneinheiten zzgl. 6 Leerstände,
davon 49 in Lemförde (40 im Ortszentrum).
° Aktive Gesamt-Verkaufsfläche (VKF) rund 16.950 qm, davon
14.950 qm in der MG Lemförde bzw. 12.000 qm im Ortszentrum Lemförde.
° Gesamt-Umsatz lt. Modellrechnung ca. 38,4 Mio € p. a., davon 32,5 Mio € in der MG Lemförde bzw. 27,2 Mio € (Marktanteil 70,9 %) im Ortszentrum Lemförde.
Mit Ausnahme der Deku Modewelt am Bahnhof und eines Raiffeisen-Marktes in Stemshorn (sowie nicht vergleichbar der Orchideenzucht) sind alle mittleren und größeren Betriebe im
Ortszentrum angesiedelt.
-
U. a. infolgedessen ist auch die mittlere Flächenproduktivität
von knapp 2.200 €/qm in Lemförde bzw. rund 2.270 €/qm auf
Samtgemeindebene recht niedrig. Auch die für eine grundzentrale Versorgung entscheidende Warengruppe "Periodischer
Bedarf" ist mit ø um ca. 3.300 €/qm in der Samtgemeinde um
ca. 20-30 % unter brachenüblichen Werten ausgelastet. Insgesamt dürfte die Flächenausstattung, von der Schließung noch
begrenzter Angebotslücken abgesehen, in Lemförde vielfach
die tragfähige Grenze des ansprechbaren Marktes erreicht haben.
Soweit also nicht außergewöhnlich niedrige Kosten - z. B ein
sehr niedriges Mietniveau - entgegengesetzt werden können,
dürfte die Angebotslandschaft in Lemförde durch zusätzlichen
Wettbewerb eher wenig belastbar sein.
-
Verkaufsflächenausstattung
Bezogen auf die Einwohnerzahl des Fleckens Lemförde, ist dort
mittlerweile eine für Grundzentren herausragende VKF-Dichte
von etwa 5,2 qm/Einwohner erreicht. Dies ist etwas das 3,5-fache des Bundesdurchschnitts und liegt noch etwa bei dem
2 bis 2,5-fachen Wert eines durchschnittlichen Mittelzentrums.
80
Das Ortszentrum ist wie folgt abgegrenzt: Verdichtet bebaute
Ortsdurchfahrt Hauptstraße ab Bahnhofstraße nordwärts bis zur
Hageweder Straße. Auf der Westseite weiter nach Norden ausgreifend bis zur Pommernstraße, dort die Lebensmittelmärkte
und Fachmärkte im rückwärtigen Bereich einschließend. Südwestlich anschließend bestehen dort gemeindeeigene Erweiterungsreserven.
Der Zentrumsbereich ist strukturell und funktional zweigeteilt in:
° die historische Ortsdurchfahrt mit vorwiegend älterer, teilweise geschützter und abschnittsweise verdichteter Bebauung.
Der teilweise enge Straßenraum belastet bei erhöhtem Verkehrsaufkommen die Aufenthaltsqualität für Fußgänger und
ist für Radfahrer konfliktträchtig. Stellplätze sind ausreichend
vorhanden, im Einzelfall jedoch nicht unmittelbar einkaufstättennah.
Die Ortsdurchfahrt ist nutzungsstrukturell durch einen breiten
Branchenmix gekennzeichnet, in dem Einzelhandel nicht immer im Vordergrund steht.
Nachdem die frequenzstarken Lebensmittelmärkte dort keine
marktgerechten Standortbedingungen mehr vorfanden und in
den nördlich anschließenden neueren Zentrumsteil verlagerten, ist die Ortsdurchfahrt heute vorwiegend durch spezialisierten Fachhandel mit eingestreuten Einheiten der Nahversorgung (z. B. Bäcker, Schlachter, Tabakwaren, Schlecker
Drogeriemarkt) gekennzeichnet. Das Besucheraufkommen
im Straßenraum ist gering; die meisten größeren Geschäfte
werden durch Zielkunden direkt aufgesucht.
Untypisch ist die hohe Präsenz von Anbietern, deren Sortimente aus dem Spektrum Bau- und Heimwerkerbedarf, Bauelemente, Einrichtungsbedarf, Badausstattung usw. gemeinhin als "nicht zentrenrelevant" eingestuft sind wie v. a. Fa.
Grotemeier, Borcherding, Meyerholz.
° den seit den 1980er Jahren entwickelten Fachmarktbereich
an der Ortsdurchfahrt, nördlich an den Amtshof anschließend. Dort konnten in zweckgerichtet konzipierten Baukörpern die Standort- und Objektanforderungen der Lebensmittelfilialisten und Fachmarktbetreiber erfüllt und diese gleichzeitig in unmittelbarer Nähe zum gewachsenen Zentrumsbereich gehalten werden. Mittlere und großflächige Betriebe
sind: Combi, Neukauf, Aldi, Lemförder Getränkehaus, Getränke-Profi, Leuchten und Elektro Schürmann, Emshoff Farben/Tapeten, Kik Textildiscount, Rossmann Parfümerie-Discount und T€di Kleinpreiskaufhaus. Unmittelbar benachbart
dazu schließt sich nach Norden in einer früheren Lebensmittelmarktfläche das Eurofuchs Kaufhaus an.
Dieser bereich ist recht gut frequentiert und bündelt die wesentlichen Anbieter für periodischen Bedarf an einem gemeinsamen Standortbereich, was von den Kunden präferiert
wird und zu einer überörtlichen Reichweite beträgt.
Gegenwärtig liegt für das Eckgrundstück Burgstraße/Hauptstraße eine Planung für weitere rund 1.700 qm VKF vor, deren Branchenmix noch nicht verbindlich feststeht ("FortriedeProjekt"). Möglich sind dort zwei mittlere Schuhgeschäfte,
Apotheke, Freizeit-/Familienkleidung, Eiscafe, Sonderpostenmarkt oder auch eine Spielhalle.
81
Die offenbar recht zähe Vermarktung, der Umstand, dass
nicht alle Betreiber komplementär zum vorhandenen Angebot
sein werden und die optionale Belegung mit Sonderpostenmarkt/Spielhalle signalisieren, dass mit dem Vorhaben die
marktseitigen Spielräume des Standortes Lemförde offenbar
ausgeschöpft werden.
In Lembruch sind neben kleineren Grundversorgungseinrichtungen (u. a. Lebensmittel-SB-Geschäft) vorwiegend touristisch
ausgerichtete bzw. dem Bootssport dienende Fachgeschäfte
am Markt.
Alle übrigen Mitgliedsgemeinden weisen keine oder nur unbedeutende Einzelhandelseinrichtungen auf.
° Planungsrecht
Ebenso wie für den übrigen Zentrumsbereich besteht für das
Projektgrundstück ein rechtskräftiger Kerngebietsausweis.
Infolgedessen beschränkt sich das Wohnen in den Erdgeschoss im historischen Zentrumsteil auf Ausnahmen, die zum
Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden waren und
Bestandsschutz genießen.
-
-
Branchenmix in Lemförde
Das Einzelhandelsangebot in Lemförde geht deutlich über den
periodischen Bedarf hinaus und schließt auch ein recht breit gefächertes Nonfood-Angebot ein. Das Nonfood-Angebot stützt
sich überwiegend auf eingeführte, teilweise auch großflächige
Fachgeschäfte und wird im Nordteil des Zentrums durch einige
moderne, vorwiegend im Discount-/Niedrigpreissegment anbietende Fachmärkte ergänzt.
82
Nahversorgung
Mit zwei Vollsortimentern, Hard-Discounter, Drogerie- und Getränkemärkten sowie ergänzendem Kleinhandel ist das Nahversorgungsangebot breit aufgestellt und weist nur mehr wenige
Lücken auf.
Die Konzentration der wesentlichen Anbieter im Lemförder
Ortszentrum, insbesondere auch der Standortverbund Vollsortimenter/Discounter, verhelfen dem Angebot zu einer recht hohen Schlagkraft und Reichweite.
Die siedlungsstrukturell nicht optimale Lage auf der Nordseite
Lemfördes und die hohe Konzentration auf einen Standort führen auf der anderen Seite jedoch auch für viele Einwohner zu
langen Anfahrtswegen und insoweit zu einer erhöhten PkwQuote unter den Zentrumskunden.
Von Lemförde und Lembruch abgesehen, haben weite Teile
der Samtgemeinde keine wohnungsnahe Grundversorgung,
was allerdings auch wesentlich durch die geringen Einwohnerzahlen verursacht ist.
-
Standort Lembruch
Lembruch zählt mit rund 1.000 Einwohnern zu den größeren
Mitgliedsgemeinden und ist noch vor Hüde Zentrum des Tourismus am Dümmer. Zudem liegt Lembruch unmittelbar an recht
stark befahrenen Hauptverkehrsträgern. Diese Faktoren stützen
die Ausbildung begrenzter Handelseinrichtungen, die der Nahversorgung
dienen
(Lebensmittel-SB-Geschäft,
Bäcker,
Schlachter, Fischfachgeschäft, Apotheke, Drogeriemarkt, Getränkemarkt) oder sich an Bootssportler und den Fremdenvekehr wenden (Boots- und Surfausrüster, Fahrradgeschäft/Verleih). Der Besatz ist aufgelockert in Gruppen angeordnet und
erstreckt sich auch auf die Alte Dorfstraße als Verbindungsspange zur B 51. Weitere kleinere Läden befinden sich direkt
auf den Campingplätzen und richten sich an deren Gäste. Mit
einem Umsatzpotenzial von rund 4,5 Mio € p. a. trägt Lembruch
nur begrenzt (Marktanteil 11,6 %) zum Umsatz der Samtgemeinde bei. Im nahversorgungsrelevanten "Periodischen Bedarf" sind es etwa 3,7 Mio € p. a. mit einem Marktanteil von
18,1 %.
4.4
Befunde der Kundenbefragung im Ortszentrum
-
Kundenstruktur
Die Kundenstruktur der Stichprobe im Zentrumsbereich ist vergleichsweise überaltert und weist infolgedessen einen unterdurchschnittlichen Familienanteil auf, der nicht mit der ansonsten ausgeglichenen Haushaltsstruktur korrespondiert. Der stark
durch Senioren geprägte Fremdenverkehr erhöht den Altersschnitt im Ortszentrum spürbar. Darüber hinaus trägt die hohe
Auspendlerquote erfahrungsgemäß dazu bei, dass sich tagsüber viele potenziell Kunden mittleren Alters nicht am Wohnort
aufhalten und dadurch der Altersschnitt erhöht wird.
-
Kundenherkunft/Reichweite
Nur rund 1/3 der Kunden sind in Lemförde ansässig und weitere rund 38 % stammen aus der übrigen Samtgemeinde.
Damit sind knapp 30 % aller Besucher dem Umland (v. a.
Stemwede) sowie dem Fremdenverkehr (knapp 10 %) zuzurechnen.
-
Einkaufsverhalten
Unter den Besuchsmotiven dominiert zu 93 % klar das Einkaufen, gefolgt vom Aufsuchen von Dienstleistern und Ärzten (ca.
12 %)1.
1
83
Mehrfachnennungen waren zugelassen
Einkaufskunden fragen wiederum zu 95 % Lebensmittel und zu
weiteren 33 % Drogerieartikel nach; sind also primär auf die
Nahversorgung ausgerichtet. Magnetbetriebe sind (jeweils etwa
zu 45-50 % genannt) Neukauf, Combi und Aldi, gefolgt von
Rossmann (ca. 23 %) und den Bäckereien (ca. 11 %). NonfoodFachgeschäfte empfangen in deutlich geringerem Umfang vorwiegend Zielkunden und generieren im Einzelfall (z. B. Grotemeier, Deku Modewelt) eine spezifische, noch über das Ortszentrum hinausgehende Reichweite.
Dagegen hoben nahezu doppelt so viele Befragte (44 %) besondere Aspekte des Ortszentrums positiv hervor. An erster
Stelle stand mit 23 % das historische Ortsbild, weitere knapp 15
% begrüßten die Konzentration des Geschäftsbesatzes im Ortskern und die daraus resultierenden kurzen Wege und rund 7 %
lobten den Angebotsumfang.
Alles in allem wird das Lemförder Ortszentrum von seinen Kunden ausgesprochen positiv bewertet.
-
-
Verkehrsmittelwahl
Lage- und einkaufsmengenbedingt dominiert zu 81 %, bei auswärtigen Kunden deutlich > 90 %, der Pkw.
-
Bewertung des Ortszentrums
Die Benotung der abgefragten Parameter "Auswahl", "PreisLeistungs-Verhältnis", "Atmosphäre", "Erscheinungsbild", "Erreichbarkeit" und "Parken" fällt durchweg zu ca. 0,5 - 1 Note
besser als im Durchschnitt ähnlicher Zentren aus. Besonders
gut (ø-Note 1,5) wird in Lemförde das andernorts häufig kritisierte Parken benotet. Die modernen Fachmärkte im Nordteil
des Zentrums sind kunden- und betreibergerecht konzipiert
und verfügen über ausreichend eingangsbezogene Stellplätze.
Ergänzende Kritik wurde nur von 21 % aller Kunden vorgebracht, wobei die Verkehrssituation für Radfahrer und Fußgänger in der Ortsdurchfahrt im Mittelpunkt standen (ca. 7 %).
84
Noch vermisste Branchen und Betriebstypen
Trotz der guten Gesamtbewertung äußerten rund die Hälfte der
Kunden Wünsche für einen weiteren Angebotsausbau. Dabei
standen die geäußerten Namen und Betriebstypen erkennbar
unter dem Einfluss des bereits vorhandenen Angebotsspektrums.
Im Vordergrund stand mit 32 % der Wunsch nach einem
Schuhgeschäft, da die Schuhbranche in Lemförde im Unterschied zum Bekleidungsangebot kaum vertreten ist. Ein oder
zwei solcher Anbieter sind Bestandteil der Neuplanung an der
Burgstraße.
Dichtauf folgte mit 31 % der Wunsch nach einem voll ausgeprägten Bau- und Heimwerkermarkt, dessen Sortimentsabdeckung und Preisimage die ortsansässigen Fachhändler zumindest aus Sicht vieler Kunden nicht erreichen.
Die Tragfähigkeit des ansprechbaren Marktes reicht für ein solches Konzept jedoch nicht aus bzw. bedingt, dass sich das gesamte Angebot rechnerisch auf nur mehr einen dominanten Anbieter konzentriert.
25 % wünschten sich generell einen weiteren Ausbau des Modeangebotes (u. a. für Kinder-/Familienbekleidung, wie mit
Ernstings Family ebenfalls an der Burgstraße geplant).
Offenbar unter dem Eindruck einer flächendeckenden Werbung
und angesichts der Tatsache, dass Aldi in Lemförde bereits vertreten ist, äußern weitere 22 % den Wunsch nach einer Lidl-Ansiedlung. Sie würde bei weitgehend ausgeschöpftem Markt allerdings das Risiko einer Verdrängung eines der beiden Lebensmittel-Vollsortimenter beinhalten und insoweit keine dauerhafte Angebotsverbesserung sondern vielmehr das Risiko einer
Angebotsverflachung nebst anhaltendem Leerstand bergen.
Der Wunsch nach einem Eiscafe (8 %) würde mit dem Planvorhaben an der Burgstraße ebenfalls erfüllt.
-
Auswärtige Einkaufalternativen
Soweit Lemförder Befragte alternative Einkaufsziele angeben,
kristallisieren sich folgende Schwerpunkte heraus:
Das benachbarte Dielingen hat mit seinem modernen NettoDiscounter eine gewisse Bedeutung für den Lebensmittelkauf
vorwiegend aus Stemshorn und dem südlichen Lemförde. Darüber hinaus kaufen Lemförder Kunden dort Pflanzen und Gartenbedarf, insbesondere aber Schuhe.
Diepholz als nächstgelegenes Mittelzentrum, Kreisstadt und
Gymnasialstandort ist Einkaufsalternative für breit gefächerte
Nonfood-Käufe sowie insbesondere aus dem nördlichen Samtgemeindegebiet (Lembruch, Hüde) auch für die Nahversorgung. Damme spielt u. a. auf Grund der Konfessionsgrenze nur
eine sehr nachgeordnete Rolle.
Osnabrück ist regionales Oberzentrum für den höherwertigen
und spezialisierten Bedarf, insbesondere Mode.
Darüber hinaus orientieren sich vornehmlich Besucher aus dem
Umland (Stemwede) auch nach Bohmte und Espelkamp sowie
in etwas stärkerem Maße nach Damme.
Insofern werden einige Angebotslücken vom anstehenden
Planvorhaben perspektivisch geschlossen; der Kundenwunsch
nach einem Bau- und Heimwerkermarkt sowie einem Lidl-Discounter dürften im ansprechbaren Markt jedoch nicht nachhaltig
tragfähig sein bzw. nur um den Preis der Verdrängung vorhandener Anbieter umsetzbar sein.
85
4.5
Einzugsgebiet und Nachfragevolumen
Neben dem Samtgemeindegebiet erreicht der Lemförder Einzelhandel
auch den größeren Teil der südlich benachbarten Flächengemeinde
Stemwede, ausgenommen an deren Südrand die Ortschaft Sundern
und den Versorgungskern Levern. Zusätzlich zu den 7.800 Einwohnern in der Samtgemeinde Altes Amt Lemförde werden in Stemwede
etwa weitere 10.150 Einwohner zwar deutlich abgeschwächt, jedoch
recht nachhaltig auf Lemförde orientiert. Aus dem potenziell haushaltsführenden Fremdenverkehrsaufkommen in Lembruch und Hüde (Bewohner und Inhaber von Ferienhäusern, Camper) errechnen sich im
Jahresdurchschnitt weitere rund 1.400 "Einwohner", die in Lemförde
Nachfragewirksam werden. Alle Teilräume zusammengenommen,
spricht der Lemförder Einzelhandel etwa 19.350 Einwohner mit einem
ladenhandelsrelevanten Nachfragepotenzial von etwa 99,7 Mio € p. a.
an.
In Abhängigkeit von der Intensität der Marktdurchdringung wird das
Einzugsgebiet in nachstehende Marktzonen gegliedert:
-
Zone 1a
Flecken Lemförde sowie die angrenzenden Gemeinden Marl
und Quernheim, die selbst über keine nennenswerte Nahversorgung verfügen.
Rund 3.900 Einwohner, Nachfragevolumen ca. 20,9 Mio € p. a.
ø Marktdurchdringung:
37,8 ‰ der Einwohner in der Stichprobe erfasst.
86
-
Zone 1b
Mitgliedsgemeinden Hüde, Lembruch, Brockum und Stemshorn, die teilweise über eigene Grundversorgung verfügen
(Lembruch) oder bereits stärker auf benachbarte Standorte orientiert sind (v. a. Diepholz, nachgeordnet Dielingen, für Brockum vermutlich auch Rahden)
-
Zone 1c
Selbstversorgender Fremdenverkehr (Camper, Ferienhausbewohner/Zweitwohnsitzinhaber) vorwiegend in Hüde und Lembruch konzentriert. Entspricht im Jahresmittel etwa 1.400 zusätzlichen Einwohnern, Nachfragevolumen ca. 7,6 Mio € p. a.
-
Zone 1a-c
Samtgemeinde Altes Amt Lemförde inkl. selbstversorgender
Fremdenverkehr:
-
Zone 2
Gemeinde Stemwede ohne Ortschaften Sundern und Levern.
Die spezifische Reichweite größerer Fachgeschäfte (Deku Modewelt,
Grotemeier) reicht im Einzelfall noch über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus, ist als Marktdurchdringung in der Region jedoch nicht
mehr messbar. Bereits in Zone 2 lässt die Marktdurchdringung ganz
erheblich nach: Während aus der Zone 1a insgesamt 37,8 ‰ der Einwohner in der Stichprobe enthalten waren, sind es aus Zone 2 nur
noch 3,9 ‰.
Mit Ausnahme des schwach vertretenen Einrichtungsbedarfs ist die
Zentralität in allen Hauptwarengruppen positiv ausgebildet und erreicht
dort, wo größere und leistungsfähige Fachgeschäfte am Markt sind,
sogar Werte um 200 (Modischer Bedarf, Heimwerken/Garten/Freizeit).
Auf der Betrachtungsebene der Samtgemeinde ist die Zentralität mit
einem Index von 94 viel geringer, aber immerhin noch knapp ausgeglichen. Dies illustriert nochmals, dass der Beitrag der übrigen Mitgliedsgemeinden zum Gesamteinzelhandelumsatz ausgesprochen niedrig
und mit Ausnahme Lembruchs zu vernachlässigen ist.
Als zusätzlicher externer Nachfragefaktor wirken am Dümmer sonstige
Übernachtungsgäste und Tagesausflügler mit umgerechnet etwa
1.500 weiteren Personen/Tag im Jahresmittel.
4.6
Die tatsächlich vorhandene Kaufkraftbindung in Lemförde liegt auf
Samtgemeindebene bei beachtlichen 56,1 %, in Zone 1a dürften sogar
ø knapp 65 % erreicht werden. Damit ist Lemförde hinsichtlich der
Leistungsdaten nicht mehr weit von einem schwächeren Mittelzentrum
entfernt. (s. Übersicht 34).
Rund 27,2 Mio € p. a. dürfte der Einzelhandel in der SG Altes Amt
Lemförde mit den eigenen Bewohnern inkl. der in Zone 1c zusammengefassten touristischen Nachfrage aus Campern und Ferienhausbewohnern umsetzen. Dies macht knapp 71 % des Gesamtumsatzes
aus. Weitere rund 14 % des Umsatzes bzw. um 5,4 Mio € p. a. tragen
auswärtige Kunden aus Zone 2 und etwa 5,8 Mio € p. a. Kunden aus
der übrigen Region sowie sonstige Übernachtungsgäste und Tagesausflügler zum Gesamtumsatz bei.
Einzelhandelszentralität und Kaufkraftbindung in Lemförde
Der Nahbereich (Zone 1a) trägt mit 20,9 Mio € p. a. nur einen recht geringen Teil von rund 21 % zum Gesamtnachfragevolumen im Einzugsgebiet in Höhe von 99,7 Mio € p. a. bei.
Diese Einwohner- und Nachfrageverteilung begünstigt eine positiv
ausgebildete Einzelhandelszentralität, was im Übrigen bei starken
Zentralorten im ländlichen Raum häufig anzutreffen ist.
Dies trifft auch auf Lemförde zu: Dem Nachfragevolumen in Zone 1a in
Höhe von 20,9 Mio € p. a. steht ein Modellumsatz von 32,8 Mio € p. a.
gegenüber. Daraus errechnet sich ein positiver Zentralitätsindex von
157, d. h. in Zone 1a wird 57 % mehr umgesetzt, als Nachfrage dort
ansässig ist.
87
Aus Zone 2 wird noch knapp 11 % der dortigen Nachfrage nach Lemförde orientiert. Eine Kaufkraftbindung in diesem sehr begrenzten Umfang ist aus Gutachtersicht nicht als übermäßiger Eingriff in die grundzentrale Versorgungsfunktion der Nachbargemeinde Stemwede zu interpretieren. Mit den übrigen Gemeinden des Umfeldes bestehen nur
geringfügige Streuverflechtungen.
Übersicht 34: Vereinfachte Kaufkraftbilanz für Lemförde
/Marktzone
Spalte/Rechengang
Zone 1a-c
Zone 2 Umland-EZG
(Stemwede teilweise)
Die Kaufkraftbindung in Lemförde dürfte nach Realisierung der z. Z. anhängigen Einzelhandelsplanung auf dem Grundstück Burgstraße/
Hauptstraße noch einmal um 3-4 %-Punkte steigen, ausgelöst in erster
Linie in der Warengruppe "Modischer Bedarf" durch die vorgesehenen
Schuhgeschäfte und in geringem Umfang auch Ernstings Family In dieser Warengruppe ist eine Steigerung von gegenwärtig 63 % auf ca. 70
% in Zone 1a möglich; was bei dem dann immer noch auf wenige Anbieter beschränkten Angebot etwa der Marktsättigung entsprechen
dürfte. Die zusätzliche Apotheke hingegen dürfte vorwiegend lokal umverteilungsrelevant werden und nur in geringem Umfang zusätzliche
Nachfrage auf Lemförde orientieren.
Nachfrage/gebundener
Umsatz total
Sonstige externe
Streuumsätze
Gesamtumsatz
Nachfragevolumen aus/von
Bindung
gebundener
Umsatz
Umsatz
stammt aus
in Mio. €
in %
in Mio. €
in %
(1)
(2)
(3)=1x2/100
(4)=(3)/∑3/100
48,5
56
27,2
70,9
51,2
11
5,4
14,1
99,7
33
32,6
85,0
5,8
15,0
38,4
100,0
Dies gilt umso mehr, als mit der aktuellen Ausbauplanung im Ortszentrum (Burgstraße/Hauptstraße, Fortriede-Projekt)) kurzfristig weitere
ca. 1.700 qm VKF an den Markt gehen. In dem Vorhaben sind v. a. mit
der Apotheke, ggf. einem Kleinpreiskaufhaus/Sonderpostenmarkt sowie preiswerter Bekleidung eine Reihe redundanter Angebote enthalten, die sich weitgehend über lokale Umverteilung durchsetzen müssten.
Allerdings wird aus der Kaufkraftbilanz auch deutlich: Knapp 30 % des
Gesamtumsatzes in Lemförde wird mit auswärtigen Kunden erwirtschaftet und klammert man den in Hüde und Lembruch auftretenden
"selbstversorgenden" Fremdenverkehr (in Zone 1c enthalten) ebenfalls
aus, sind es sogar rund 37 %.
Die Kombination aus Fremdenverkehrszuflüssen und einer regional
überörtlichen Reichweite ist insoweit also notwendig, um den bereits erreichten Flächenrahmen in Lemförde auch künftig tragfähig zu halten.
Je nach der letztendlichen Branchenausprägung kann dieses Vorhaben also bereits zur Verdrängung örtlicher Wettbewerber führen. Insofern sollte es bis auf weiteres einen Abschluss des großflächigen Handelsausbaus markieren.
88
5
KONZEPTIONELLE EMPFEHLUNGEN FÜR DIE
EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN DER SAMTGEMEINDE
LEMFÖRDE
Lemförde ist ferner Versorgungszentrum für Ferien- und Ausflugsgäste am Dümmer. Deren Grundversorgung wird auch in
Lembruch geleistet.
§1
Präambel - grundsätzliche Leitlinien
Die besondere Wirtschaftsstruktur in Lemförde, insbesondere
die auch regional bedeutsame Aufgabe der Standortsicherung
für einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor wie die in Lemförde mit
etwa 1.300 Beschäftigten ansässige Fa. Elastogran, bedingt
eine stetige Attraktivierung als Wohn- und Wirtschaftsstandort
auch für gehobene Ansprüche. Diesbezüglich gilt es, unvermeidbaren strukturellen und verkehrlichen Standortnachteilen
des ländlichen Raumes eine attraktive Wirtschaft-, Freizeit-,
Handels- und Dienstleistungsstruktur entgegenzusetzen.
Hierzu zählt die Sicherung und Entwicklung zeitgemäßer und
kundengerechter Einkaufsmöglichkeiten in einem marktseitig
tragfähigen sowie städtebaulich und raumordnerisch vertretbaren Ausmaß.
Lemförde versorgt als Grundzentrum das Samtgemeindegebiet
mit etwa 7.800 Einwohnern, den dort lokalisierten Fremdenverkehr sowie in beschränktem Umfang auch Einwohner aus der
benachbarten und siedlungsstrukturell z. T. eng verbundenen
Flächengemeinde Stemwede mit Gütern des periodischen Bedarfs sowie - basierend auf der gewachsenen Fachgeschäftsausstattung - zusätzlich auch mit einem breiten Ausschnitt aus Gütern des aperiodischen Bedarfs.
In der Marktzone 2 (Nordteil der Gemeinde Stemwede) ist die
Marktdurchdringung nur schwach ausgeprägt und limitiert dort
nicht wesentlich die Entwicklungsspielräume für eine eigene
Grundversorgung. Diese werden dort vielmehr von der vergleichsweise dispersen Siedlungs- und Versorgungsstruktur
und einer aus der Tradition heraus schwächeren Handelausstattung beschränkt.
Eine Überschreitung des raumordnerisch vorgegebenen Verflechtungsbereiches in geringer Intensität bedeutet insoweit keinen Verstoß gegen Ziele der Landesraumordnung, sondern ist
Ausdruck langjährig gewachsener Verflechtungen und unterschiedlicher Standortbedingungen.
Das Ortszentrum Lemförde ist Standort für die wesentlichen
nahversorgungsrelevanten Handelseinrichtungen nebst ergänzenden Nonfood-Angeboten und insbesondere führend in der
Lebensmittelnahversorgung.
89
§2
Zentrenrelevante Sortimente in Lemförde
Übersicht 35: Zentrenrelevante Sortimente in Lemförde
Der nachstehend gebrauchte Begriff des "zentrenrelevanten"
Sortimentes wird auf die spezifische Situation in Lemförde abgestimmt und im Folgenden konkretisiert.
- Lebensmittel
Maßstab hierfür ist das Ortszentrum Lemförde als dominanter
Einzelhandelsstandort und Sitz der wesentlichen grundzentralen Handels- und Dienstleistungsangebote, der Verwaltung und
weiterer öffentlicher Einrichtungen, in der hier verwendeten Abgrenzung.
- Schuhe/Lederwaren
- Drogerieartikel
- Pharmazeutika
- Bekleidung (grundsätzlich, siehe § 11)
- Foto-/Videobedarf
- Eisenwaren/Heimwerkerbedarf
- Sanitär- und Badausstattung
- Tapeten/Farben
- Blumen
- Heimtextilien
Damit eine Branche als "zentrenrelevant" eingestuft werden
kann, sollten im Rahmen dieses Konzeptes mindestens zwei
der drei nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Leuchten
- Haushaltswaren
- Glas/Porzellan/Keramik
- Bücher/Medien
- Konsumenten erwarten üblicherweise ein kompetentes Angebot dieser Branche im Ortszentrum eines Grundzentrums
- Das Sortiment trägt wesentlich zur Frequentierung des Ortszentrums bei und/oder hält einen wesentlichen Anteil an der
Verkaufsfläche und am Umsatz;
- Innerhalb dieses Sortimentes entfällt der größere oder zumindest ein wesentlicher Teil des örtlichen Angebotes auf das
Ortszentrum. Dies gilt in einem Grundzentrum im Regelfall
auch für Lebensmittel.
Demzufolge können folgende Sortimente in Lemförde als "zentrenrelevant" gelten:
- Schreibwaren
- Spielwaren
- Schmuck/Uhren/Kunst
- Sanitätsbedarf
- Optik/Akustik
Geschäfte, die die vorstehend genannten Sortimente bzw.
Kombinationen daraus als Kernsortiment oder in größerem Umfang als Teilsortiment führen, gelten grundsätzlich als "zentrenrelevant".
90
Auf Grund der besonderen örtlichen Bedingungen werden mit
- Sanitär- und Badausstattung,
- Eisenwaren/Heimwerkerbedarf und
- Tapeten/Farben
- Leuchten
in Lemförde auch Sortimente als "zentrenrelevant" eingestuft,
die üblicherweise an zentralen Standorten keine prägenden
Funktionen haben und demzufolge überwiegend den "nicht
zentrenrelevanten" Sortimenten zugeordnet sind (siehe auch §
11, Absatz 2).
§3
§4
Verortung grundzentralen Angebotsschwerpunktes
Der Schwerpunkt des grundzentralen Einzelhandelsangebotes
- soweit es "zentrenrelevante Sortimente" betrifft - sowie entsprechender Dienstleistungs-, administrativer, kultureller sowie
sozialer Einrichtungen liegt im Ortszentrum Lemförde.
Das Ortszentrum Lemförde ist räumlich wie folgt abgegrenzt
(Begründung s. Kap. 3.3):
Verdichtet bebaute Ortsdurchfahrt Hauptstraße ab Bahnhofstraße nordwärts bis zur Hageweder Straße. Auf der Westseite
weiter nach Norden ausgreifend bis zur Pommernstraße, dort
die Lebensmittelmärkte und Fachmärkte im rückwärtigen Bereich einschließend.
Der Standort des Eurofuchs-Marktes nördlich der Pommernstraße liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches und
genießt insoweit Bestandsschutz; soll jedoch nicht weiterentwickelt werden.
Nicht Zentrenrelevante Sortimente in Lemförde
Unter den gegenwärtigen und absehbaren Bedingungen in
Lemförde werden folgende Sortimente als nicht zentrenrelevant" klassifiziert:
Innerhalb des Zentrumsbereiches bestehen absehbar mehr als
ausreichende Reserveflächen. Darunter befindet sich das
Grundstück Burgstraße/Hauptstraße gegenwärtig in der Entwicklung für weitere Verkaufsflächen in einer Größenordnung
von etwa 1.700 qm nebst vorgelagerten Stellplätzen.
Südwestlich der gegenwärtigen Lebensmittelmärkte verfügt die
Gemeinde im rückwärtigen Teil der Burgstraße und westlich
des Amtshofes über weitere unbebaute Grundstücke, die bei
Bedarf für eine Zentrumserweiterung aktiviert werden können.
Übersicht 36: Nicht zentrenrelevante Sortimente in Lemförde
- Freilandpflanzen/Gartenbedarf
- Elektroartikel/Consumer Electronics
- Haushaltstechnik
- Möbel
- Bodenbeläge
- Sportartikel (Hartwaren), namentlich auch Bootszubehör, Fahrräder
- Kfz-Zubehör
- Baustoffe/ Bauelemente
- Zoobedarf
91
§5
Weitere zentrale Standorte im Samtgemeindegebiet
Weitere zentrale Standorte im Samtgemeindegebiet werden
nicht vorgeschlagen.
- derzeit noch unsichere Großprojekte für Ferienzentren in
Lembruch;
- bereits vergleichsweise hohe Flächenausstattung, Zentralität
und Kaufkraftbindung bei insgesamt unterdurchschnittlicher
Auslastung;
- einem bereits recht hohen überörtlichen Umsatzbeitrag sowie
- einer noch in der Entwicklung befindlichen großformatigen
Einzelhandelsplanung, deren Vermarktung offenbar recht zäh
verläuft
führen zu der Empfehlung, gegenwärtig den weiteren Verkaufsflächenausbau in Lemförde nicht zu forcieren.
Die Ausgangslage deutet darauf hin, dass von der Schließung
weniger Angebotslücken abgesehen (aus dem Einzelhandel
von kleineren Nischen abgesehen vorwiegend Schuhe, Gartenbedarf, Baustoffe, Wohnmöbel) neue Anbieter ihren Umsatz
grundsätzlich weitgehend durch örtliche Verdrängung generieren müssten.
Soweit die noch sehr begrenzten Reserven für zusätzliche Umsatzgenerierung überhaupt umgesetzt werden können (die
größten Impulse dürften aus dem Fremdenverkehrssektor kommen, falls die Planungen in Lembruch umgesetzt werden können), sollten sie insoweit primär für eine Verbesserung der
Wirtschaftlichkeit und somit zur Stabilisierung der vorhandenen
Angebotsstrukturen genutzt werden.
Touristische und Freizeiteinrichtungen nebst der erforderlichen
Nahversorgung bzw. in Zusammenhang mit diesen Nutzungen
stehenden Handelsflächen werden in Hüde und vorzugsweise
in Lembruch konzentriert.
Lembruch kann mit Einschränkungen (kein zeitgemäß dimensionierter Lebensmittelmarkt vorhandenen) als weiterer Standort
der grundzentralen Versorgung fungieren.
Jedoch ist die dort vorhandene, meist in Ladengruppen organisierte Versorgungsinfrastruktur baulich und räumlich so wenig
verdichtet und zusammenhängend, dass ein regelrechter Zentrumsbereich nicht ausgewiesen werden sollte.
Maßstab für die künftige Handelsentwicklung sollte in Lembruch
bei potenziell zentrenrelevanten Anbietern eine siedlungsstrukturell integrierte und gleichzeitig verkehrsorientierte Lage sein,
bevorzugt also um die Große Straße, sein.
§6
Ansiedlungsspielräume in Lemförde
Die Kombination der nachstehenden Merkmale
- stagnierende oder bestenfalls geringfügig steigende Einwohnerentwicklung;
92
Darüber hinaus muss der lokale Markt zunächst die im Planvorhaben Burgstraße/Hauptstraße (Fortriede-Projekt) entstehenden zusätzlichen Verkaufsflächen verkraften.
Um aber auch künftig die Marktgängigkeit dortiger Ladenflächen für Einzelhandel, Gastronomie, aber auch ladennaher
Dienstleistungen zu erhalten, sollte ein weiterer Ausbau des
nördlichen Zentrums anschließend nicht mehr forciert werden.
Die Reserveflächen westlich der Burgstraße sind aus Gutachtersicht auf absehbare Zeit für weitere Geschäftsnutzungen verzichtbar, es sei denn, ein bisher nicht im Zentrum liegender Anbieter möchte dorthin verlagern.
Ein weiterer signifikanter Flächenausbau (operationalisiert: Projekt mit zusätzlichen Verkaufsflächen ab ca. 300 qm) kann derzeit also nicht empfohlen werden und sollte im begründeten
Einzelfall baurechtlich gesteuert werden können. Die Voraussetzung hierfür ist, dass das Kerngebiet im Ortszentrum und
damit der Zentrumsbereich selbst nicht weiter ausgedehnt werden und insbesondere keine projektunabhängigen "Vorratsplanungen" erfolgen.
Mit der Ausklammerung des z. Z. von Eurofuchs genutzten ehemaligen Supermarktes nördlich der Pommernstraße aus dem
abgegrenzten Zentrumsbereich ist die Möglichkeit einer späteren Flächenkonsolidierung bereits angedeutet.
§7
Um zur Einzelhandelskonzentration im nördlichen Zentrumsbereich ein Gegengewicht zu schaffen und noch vorhandene Angebotsstrukturen zu stabilisieren, ist ein Ausbau bzw. eine Modernisierung kleinflächiger Nahversorgung (Fachgeschäfte/Lebensmittelhandwerk/kleinerer Drogeriemarkt) im südlichen Zentrumsbereich, d. h. im Entreebereich nördlich der Bahnhofstraße durchaus sinnvoll, auch wenn sie mit Verlagerungen innerhalb des Zentralbereiches verbunden sein sollte. Zudem wird
dadurch die fußläufige Nahversorgung im Kernort verbessert,
da sich die wesentliche Agglomeration am Nordrand des Zentrums auf dessen siedlungsabgewandten Seite befindet und dadurch auch für kleinere Einkäufe gegenwärtig weite Wege produziert.
Ortsdurchfahrt/südlichen Zentrumsbereich stärken
Generell dürfte das bereits bestehende Ungleichgewicht zwischen Ortsdurchfahrt und den dortigen Nutzungen sowie der
Geschäftskonzentration um die Burgstraße nach Errichtung des
so genannten Fortriede-Projektes nochmals zunehmen. Mit der
dort geplanten Apotheke entsteht u. a. auch eine Einkaufsalternative zu einem bereits in der Ortsdurchfahrt vorhandenen Geschäfts. Bisher sind Leerstandsflächen in der Ortsdurchfahrt
nicht symptomatisch.
93
§8
Keine Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes in Lemförde
Explizit sollte derzeit kein weiterer Lebensmittelmarkt in Lemförde angesiedelt werden, weil die Kaufkraftbindung für periodischen Bedarf weitgehend ausgereizt ist.
Den potenziell größten Effekt an noch verbleibender Kaufkraftneubindung hätte ein Lidl-Discounter, weil dieser Betreiber flächendeckend wirbt und kundenseitig stark nachgefragt ist (s.
Befunde zur Kundenbefragung). Die nächstgelegenen Lidl-Outlets sind in Rahden, Bohmte und Diepholz. Da dorthin jedoch
nur wenig Nachfrage aus Lemförde abfließt (s. ebenfalls Befunde der Kundenbefragung), dürfte auch ein Lidl-Discounter zumindest den Umsatz, der mit ortsansässigen Kunden getätigt
wird, weitgehend dem vorhandenen Wettbewerb in Lemförde
entziehen.
Die nachstehende überschlägige Modellrechnung für einen idealtypischen 900 qm großen Hard-Discounter mit einer Umsatzerwartung von etwa 4,0 Mio € p. a. (4.444 €/qm VKF) zeigt,
dass etwa 2,4 Mio € aus diesem Zielumsatz dem ortsansässigen lemförder Wettbewerb entzogen werden dürften.
Davon entfallen 2,1 Mio € auf das Kernsortiment "Periodischer
Bedarf" und weitere knapp 0,4 Mio € auf die discountertypischen Nonfood-Aktionsartikel.
Bezogen auf einen Gesamtumsatz für "Periodischen Bedarf" im
Ortszentrum Lemförde von 16,5 Mio € p. a. in der Ausgangslage errechnet sich daraus eine Umverteilungsquote von -12,7 %.
Übersicht 37: Überschlägige Modellrechnung; Umsatzrekrutierung eines
zusätzlichen Discounters in Lemförde
Marktzonen
Zone 1a: Lemförde, Marl,
Quernheim
Zone 1b: Lembruch,
Hüde, Bruckum, Stemshorn
Zone 1 a-b: SG Altes
Amt Lemförde, Hauptwohnsitze
Zone 1c: Selbstversorgender Fremdenverkehr,
Zweitwohnsitzinhaber
Zone 1 a-c: SG Altes
Amt Lemförde + selbstversorgender Fremdenverkehr
Zone 2: Stemwede ohne
Sundern + Levern
Einzugsgebiet
total
Sonstige externe Kunden/
nicht selbstversorgender
Fremdenverkehr
Zuschlag
Nonfood-Aktionsartikel
Gesamtumsatz
Discounter
94
Nachfragevolumen
Periodischer
Bedarf
in Mio. €
Bindung
Umsatzbeitrag
Umsatzanteil Umverteilungsdurch
volumen
lokale
Lemförde
Umverteilung
in %
in Mio. €
in %
in Mio. €
10,9
12,5
1,4
70,0 %
1,0
10,8
8,0
0,9
60,0 %
0,5
21,7
10,3
2,2
66,1 %
1,5
3,9
7,0
0,3
50,0 %
0,1
25,6
9,8
2,5
64,4 %
1,6
27,9
2,0
0,6
50,0 %
0,3
53,5
5,7
3,1
61,7 %
1,9
0,3
50,0 %
0,2
0,7
60,0 %
0,4
4,0
60,6 %
2,4
Da im Ausgangsumsatz auch Betriebstypen enthalten sind, die
kaum im Wettbewerb zu einem zusätzlichen Discounter stehen
(Apotheke, Rossmann Drogeriemarkt, Getränkemärkte, Tabakwaren usw.), erhöht sich diese Umverteilungsquote für die drei
ortsansässigen Lebensmittelmärkte Combi, Neukauf und Aldi,
zu denen ein weiterer Discounter primär in den Wettbewerb treten würde, nochmals erheblich.
Vor dem Hintergrund der bereits in der Ausgangslage unterdurchschnittlichen Auslastung des Lebensmittelhandels entsteht aus einer Neuansiedlung ein recht hohes Risiko einer Verdrängung bereits vorhandener Märkte. Mit einem weiteren Discounter könnte insoweit die Kaufkraftbindung nochmals leicht
erhöht werden (in Zone 1a von derzeit ca. 75 % auf knapp 80
%; in Zone 1b von derzeit ca. 60 % auf knapp 65 %), doch wäre
auf Sicht damit wahrscheinlich nichts gewonnen, wenn infolgedessen ein vorhandener Anbieter den Markt verlassen und im
sensiblen Zentrumsbereich einen schwierig nachzunutzenden
großflächigen Leerstand hinterlassen würde.
§9
95
Ansiedlungsspielräume/Nahversorgung
im übrigen Samtgemeindegebiet
Die geringe Tragfähigkeit der übrigen Mitgliedsgemeinden für
Lebensmittelmärkte führte über einen Abschmelzungsprozess
wirtschaftlich uninteressanter Kleinflächen letztlich zur gegenwärtigen Situation: Abgesehen von Lembruch verfügen die übrigen Mitgliedsgemeinden über keine oder keine nennenswerte
Nahversorgung mehr. Auch die Zentralisierung schlagkräftiger
Anbieter in Lemförde hat letztlich dazu beigetragen, die Tragfähigkeit der Mitgliedsgemeinden für eigene Nahversorgungsstrukturen zu reduzieren.
Wenngleich es wenig wahrscheinlich ist, dass im kleinflächigen
Bereich noch einmal entsprechende Initiativen entstehen, sollten sie doch unterstützt werden. Geeignete Standortbereiche
sind verkehrsorientierte Lagen (Durchgangsstraßen) v. a. in
Lembruch und Brockum. Auch, um diese Chance nicht völlig zu
verbauen (bzw. die Restbestände zu sichern), sollte auf eine
weitere Konzentration von Lebensmittelmärkten im Lemförder
Ortszentrum zumindest mittelfristig verzichtet werden.
Der anstehende demografische Wandel, insbesondere die absehbar starke Zunahme der Senioren auch im Raum Lemförde,
verbessern einerseits potenziell die Marktchancen für wohnungsnahe, auch kleinteilige, Grundversorgung. Auf der anderen Seite wird sie auch wieder stärker eingefordert werden und
die Standortattraktivität kleinerer Gemeinden künftig vermutlich
stärker prägen, als dies heute noch der Fall ist.
Lemförde ist diesbezüglich mit leichten Einschränkungen gut
aufgestellt; in den Mitgliedsgemeinden hingegen ist - wie oben
beschrieben mit dem Vorbehalt der lokalen Tragfähigkeit Restrukturierungsbedarf erkennbar.
Ortszentrum vorbehalten bleiben. Ebenso Konzentrationen oder
Agglomerationen aus solchen Sortimenten (Einkaufszentren). In
geringem Umfang kann hiervon in Lembruch abgewichen werden,
sofern die vorgesehenen Geschäfte weitgehend aus der dort ortsansässigen Nachfrage zusätzlich touristischer Nachfrage tragfähig
sind. Die dort vorhandenen Leerstände weisen jedoch darauf hin,
dass diese nicht zu überschätzen ist und zudem stark saisonal
geprägt ist.
Speziell in Lembruch ist es insbesondere bei einer Umsetzung
der gegenwärtig geplanten Ferienanlagen durchaus denkbar,
das vorhandene Lebensmittel-SB-Geschäft zu erweitern bzw. z.
B. durch eine Verlagerung an die L 853 zu ersetzen. Nach Prüfung der Tragfähigkeit wäre ein solches Vorhaben aus Gutachtersicht durchaus unterstützenswert und sollte einhergehen mit
der Aufwertung Lembruchs zu einem eigenständigen Grundzentrum.
§ 10
Die etwas atypische Angebotsstruktur in Lemförde erfordert jedoch eine differenzierte Bewertung zwischen Neuansiedlungen
und einem Ausbau/einer Verlagerung vorhandener Anbieter:
1) Zum Segment "Modischer Bedarf" kann in Lemförde keine eindeutige Aussage getroffen werden. Es ist auch im Hinblick auf
den geplanten Angebotsausbau am Standort Burgstraße/
Hauptstraße prinzipiell als "zentrenrelevant" eingestuft, doch
befindet sich der standortprägende Anbieter Deku Modewelt
außerhalb des abgegrenzten Zentralbereiches. Sofern eine
bauliche Weiterentwicklung dieses Anbieters dem Standorterhalt des Unternehmens dient und der Betreiber nachweist, dass
eine Verlagerung bzw. Diversifizierung an einen Standort im
Zentrumsbereich wirtschaftlich nicht tragfähig ist, sollte einem
solchen Vorhaben aufgeschlossen begegnet werden.
Weiterentwicklung Nonfood-Sektor:
Zentrenrelevante Sortimente
Unabhängig von der Empfehlung, gegenwärtig über das bereits
mit Baurecht versehene "Fortriede-Projekt" keine weiteren größeren Nonfood-Verkaufseinheiten im Samtgemeindegebiet zu
entwickeln bzw. bei bisher noch nicht vorhandenen Angeboten
diese einer gutachterlichen Prüfung zu unterziehen, sollte
grundsätzlich gelten:
Mittlere und größere Fachgeschäfte (ab ca. 300 qm) bzw. Fachmärkte für sog. "zentrenrelevante Sortimente" sollten bei bauleitplanerisch relevanten Neuentwicklungen dem Lemförder
96
2) Sonderfall
- Sanitär- und Badausstattung,
- Eisenwaren/Heimwerkerbedarf und
- Tapeten/Farben
- Leuchten:
Soweit ortsansässige Betriebe dieser Warengruppen einen
Ausbau/Verlagerung an einen Standort außerhalb des Zentrums planen und dies z. B. auf Grund unzureichender Objektbedingungen im Ortszentrum zur Standortsicherung des
Unternehmens erforderlich ist, sollte dem aufgeschlossen begegnet und der Sortimentskatalog ggf. angepasst werden.
Soweit sie also die Flächengrenze von ca. 400 qm nicht
überschreiten, können diese Branchen wie "nicht zentrenrelevante" Sortimente behandelt werden.
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Anbieter dieser Sortimente können ohne Größenbeschränkung
(hier greift letztlich das Niedersächsische Landesraumordnungsprogramm) außerhalb des Ortszentrums sowie ggf. auch
im Außenbereich an Gewerbegebietslagen angesiedelt werden.
Ebenso sind entsprechende innerörtliche Verlagerungen und
Erweiterungen bestehender Betriebe aus Gutachtersicht nicht
zu beanstanden.
Diese Aussagen dürften allerdings hypothetisch bleiben, da
Lemförde für großflächige Neuansiedlungen aus diesem Bereich kaum geeignete Standortvoraussetzungen bietet und insoweit kaum im Fokus entsprechender Betreiber stehen dürfte.
Soweit verkehrsgünstig gelegene Gewerbeflächen nicht für gewerbliche Ansiedlungen vorbehalten werden sollen, besteht aus
gutachterlicher Sicht insgesamt jedoch kein Anlass, Einzelhandel mit "nicht zentrenrelevanten" Sortimenten dort auszuschließen.
Soweit dagegen bau- und planungsrechtlich relevante Neuansiedlungen ab etwa 400 qm VKF (dies entspricht der Größenordnung eines mittleren Fachgeschäftes) in diesen Sortimenten geplant sind, kann dies mit erheblichen Verdrängungswirkungen auf größere Einheiten im Ortszentrum verbunden sein. Sie sollten deshalb im Zweifelsfall von einer
gutachterlichen Überprüfung der Verdrängungswirkungen
und möglicher Funktions- und Entwicklungsrisiken auf den
Zentrumsbereich abhängig gemacht werden.
Verkaufsflächen unterhalb dieser Dimension sind für die vorstehend genannten Branchen prinzipiell auch in Gewerbegebietslagen möglich, insbesondere wenn sie im baulichen und
funktionalen Zusammenhang mit Handwerks- oder Fertigungsbetrieben der jeweiligen Branche stehen.
§ 11
97
Gültigkeit
Das Einzelhandelskonzept sollte etwa alle 5-7 Jahre aktualisiert
und an möglicherweise veränderte Marktrahmenbedingungen
angepasst werden.
§ 12
Standortmarketing
Insbesondere die empirischen Befunde aus dieser Untersuchung sollten für Stadtmarketing-Zwecke ausgewertet und eingesetzt werden.
Erkenntnisse über Reichweite und Auswärtsorientierung lassen
sich für die Werbemittelstreuung und Kundenansprache einsetzen; ebenso Erkenntnisse über die regionalen Hauptwettbewerber. Im Raum Hüde und Lembruch steht Lemförde in besonderem Wettbewerb zu Diepholz, das sich ebenfalls als Einkaufsort
im Hinterland des Dümmers positioniert.
Neben der Möglichkeit, die Nahversorgung in Lembruch selbst
moderat auszubauen (s. Empfehlungen hierzu), sollten daher
die Stärken Lemfördes als Versorgungsstandort gezielt herausgearbeitet werden:
- Umfassendes Angebot leistungsfähiger Lebensmittelmärkte
und Fachgeschäfte
- Kurze Wege durch starke Angebotskonzentration
- Einbettung in historischen Ortskern mit hoher Verweilqualität
und attraktiver Begleit-Infrastruktur
(dessen diesbezügliche Merkmalsausprägungen wie familiengerechte und konfliktfreie fußläufige Grünachsen, Parkund Freiraumgestaltung rund um den Amtshof, "Trittsteine"
wie Gastronomieverdichtung und evtl. Hotspots wie Kunsthandwerk, Galerie und dergl. weiter auszubauen sind, wie
gestalterisch im Rahmenplan bereits vorgesehen)
- Sehr gute Erreichbarkeit und Parkmöglichkeiten.
Ergänzt um die Herausstellung, Pflege und Weiterentwicklung
einer guten Dienstleistungsausstattung im Ortskern, wofür die
Kerngebietssatzung eine gute Voraussetzung bildet, können
diese Parameter in letzter Konsequenz auch entscheidend
sein, wenn es um Standortentscheidungen bauwilliger Familien,
die Vermarktung der Gemeinde als Arbeitsstandort oder
schlicht um die Einkaufsorientierung von Haushalten aus der
weiteren Region geht. Lemförde steht als Einzelhandelsstandort auch im Wettbewerb zu umliegenden Grundzentren wie Wagenfeld, Stemwede und Bohmte - mit insgesamt recht guten
Standortmerkmalen.
98
Urheberrechtliche Hinweise
Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen
sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen
und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in
der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für
die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und
Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.
Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen
Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten
ist urheberrechtlich geschützt und bei der BulwienGesa AG registriert.
Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge
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davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige
schriftliche Einwilligung der BulwienGesa AG einzuholen.
Hamburg, den 29.02.2008
BulwienGesa AG

Einzelhandelsgutachten - Samtgemeinde Lemförde

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