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Bundesamt
für Bauwesen und
Raumordnung
Vorstellung der Modellvorhaben
Kostengünstiger qualitätsbewusster Neubau
von Ein- und Zweifamilienhäusern
in prosperierenden Regionen
Impressum
Herausgeber
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW)
Invalidenstraße 44
10115 Berlin
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Deichmanns Aue 31-37
53179 Bonn
Kostengünstiger qualitätsbewusster Neubau
von Ein- und Zweifamilienhäusern
in prosperierenden Regionen
Ein Forschungsfeld
im Forschungsprogramm
“Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“
Bearbeitung / Forschungsassistenz
Forschungs- und Informations-Gesellschaft
für Fach- und Rechtsfragen der
Raum- und Umweltplanung mbH (FIRU mbH)
Bahnhofstraße 22
67655 Kaiserslautern
Gestaltung
FIRU mbH
Druck
V+V Sofortdruck GmbH, Bonn
Bonn, Kaiserslautern Oktober 2004
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Vorwort
5
Die Gestaltung zukunftsfähiger wohnungsund städtebaulicher Strukturen ist eine vielfältige und komplexe Aufgabe.
Angebotsüberhänge und Wohnungsleerstände in manchen Regionen stehen angespannten Märkten in anderen
Regionen gegenüber. Auch zahlreiche Wohnungsbestände in den Stadtkernen der entspannten Märkte entsprechen
den heutigen qualitativen Anforderungen nicht mehr oder sie weisen städtebauliche Defizite auf. Die Folge ist,
dass die Nachfrage – insbesondere nach großen Wohnungen und nach selbstgenutztem Eigentum – in das Umland
ausweicht.
6
Zugleich zeigen alle Prognosen, dass die Bevölkerung in Deutschland insgesamt schrumpfen und strukturell altern
wird. Die Anzahl der Haushalte aber wird bis etwa 2020 weiter steigen. Diese demografischen Entwicklungen
werden allerdings nicht alle Regionen gleichermaßen treffen. Während viele Regionen von Stagnation oder
Schrumpfung gekennzeichnet sein werden, wird in wirtschaftlich starken Regionen der Druck auf die
Wohnungsmärkte nicht nachlassen. Dabei gilt es, die Anstrengungen für die Innenentwicklung weiter zu verstärken,
um robuste und sozial ausgewogene Siedlungsstrukturen zu gewährleisten. Der Stadtumbau und die Nachfrage
erfordern hier wie dort Wohnungsneubau. Gerade in den prosperierenden Regionen wird der Neubau in den nächsten
Jahren eine wichtige Rolle spielen.
Einleitung
Das ExWoSt-Forschungsfeld „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“
Portraits der Modellvorhaben
Bremen - Organisierter Selbstbau
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Leipzig - Ein Projekt im Rahmen des Selbstnutzer-Programms
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Osnabrück - Impuls zur Quartiersentwicklung
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Erding, Fürth, Germering, Ingolstadt - sml hauskonzept / cohousing
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Worms - Das Lebenszyklushaus
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Baden-Baden, Freiburg, Heidelberg - Würfelhäuser
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Weitere Informationen
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Aus diesen strukturellen Veränderungen der Wohnungsmärkte und einer moderaten Wirtschafts- und
Einkommensentwicklung erwachsen neue Anforderungen an die Politik. Es gilt, bei engen fiskalischen Spielräumen
die Versorgungschancen der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum als wichtige politische Aufgabe auch künftig
sicher zu stellen. Deshalb ist das kostengünstige und zugleich qualitätvolle Bauen ein wesentlicher Baustein der
Wohnungspolitik der Bundesregierung. Es bietet zahlreiche Ansatzpunkte, die Eigentumsbildung breiter
Bevölkerungskreise, die eine starke Kraft auch der zukünftigen Wohnungsnachfrage ist, zu ermöglichen und zugleich
die städtebaulichen Strukturen zu verbessern.
Mit dem neuen Forschungsfeld „kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ des Programms Experimenteller Wohnungsund Städtebau greift die Bundesregierung diese Problemlage auf. Mit Modellvorhaben, die konkrete Möglichkeiten
des kostengünstigen und qualitätsvollen Neubaus von Ein- und Zweifamilienhäusern in prosperierenden Regionen
erproben, wollen wir bezahlbare und gleichzeitig städtebaulich gut eingepasste Lösungen aufzeigen. Die hier
gewonnenen Erkenntnisse können aber auch für die Stadtumbaustrategien schrumpfender Regionen nutzbare
Informationen liefern. In dieser Broschüre werden jene 6 Modellvorhaben vorgestellt, die in dieses Forschungsfeld
einbezogen sind. Im Vordergrund der Modellvorhaben stehen kleine Projekte wie Baulückenschlüsse, maßvolle
Arrondierungen oder Nachverdichtungen in bestehenden städtebaulichen Strukturen.
Ich wünsche allen Modellvorhaben gute Erfolge für ihr Projekt. Aus der wissenschaftlichen Begleitforschung erwarte
ich zukunftsfähige Erkenntnisse für den Wohnungs- und Städtebau der nächsten Jahre. Alle Interessierten lade ich
ein, den weiteren Projektverlauf zu begleiten. Über den Projektfortschritt zum Forschungsfeld wird das Bundesamt
für Bauwesen und Raumordnung fortlaufend berichten.
Tilo Braune,
Staatssekretär im Bundesministerium
für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
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Vorstellung der Modellvorhaben “Kostengünstiger qualitätsbewusster Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in prosperierenden Regionen“
5
Einleitung
Das ExWoSt-Forschungsfeld „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“
Kiel
SchleswigHolstein
Rostock
MecklenburgVorpommern
Lübeck
Schwerin
Hamburg
Bremerhaven
Hamburg
Oldenburg
Bremen
Bremen
Niedersachsen
Berlin
Osnabrück
Berlin
Hannover
Braunschweig
Potsdam
Magdeburg
Bielefeld
Münster
SachsenAnhalt
Paderborn
Dortmund
Essen
Brandenburg
Hildesheim
Cottbus
Göttingen
Leipzig
Halle
Krefeld
Sachsen
Düsseldorf
Nordrhein-Westfalen
Köln
Erfurt
Siegen
Chemnitz
Thüringen
Aachen
Bonn
Gera
Hessen
Zwickau
Koblenz
Frankfurt
RheinlandPfalz
Mainz
Darmstadt
Würzburg
Erlangen
Worms
Saarland
Dresden
Im Herbst 2001 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) zur Förderung der
Wohneigentumsbildung gemeinsam mit über 20 Partnern aus der Bau- und Wohnungswirtschaft, der Architektur, den
berufsständischen Organisationen, der Kreditwirtschaft und den Verbraucherverbänden die Initiative „kostengünstig
qualitätsbewusst Bauen“ gestartet. Ziel der Initiative ist es, neue Impulse für umweltgerechtes, innovatives und
bezahlbares Bauen zu geben. Mit der Initiative sollen die Prinzipien des kostengünstigen und qualitätsbewussten
Bauens sowohl im Gebäudebestand als auch im Neubau einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.
Kaiserslautern
Nürnberg
Mannheim
Heidelberg
Saarbrücken
Fürth
Heilbronn
Bayern
Karlsruhe
Pforzheim
Stuttgart
Regensburg
Ingolstadt
Baden-BadenReutlingen
BadenWürttemberg
Ulm
Augsburg
Freiburg
Prosperierende Regionen
Erding
München
Organisatorische Basis bilden die beim BBR eingerichtete Geschäftsstelle sowie ein nationales Kompetenzzentrum
beim Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. (IEMB) an der TU Berlin. Das Kompetenzzentrum
bündelt vorhandene Fachinformationen zum qualitätsbewussten, umweltgerechten und bezahlbaren Bauen, bereitet
Informationen auf und gibt sie an Interessierte weiter.
Eingebunden in das Aktionsfeld zum kostengünstigen und qualitätsbewussten Bauen ist das neue Forschungsfeld
des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt) „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“, das
Aktivitäten und Inhalte der Initiative vorbereiten und unterstützen soll.
Mit dem Forschungsprogramm Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) fördert der Bund in Form von
wissenschaftlich begleiteten Modellvorhaben innovative Planungen und Maßnahmen in wichtigen städtebau- und
wohnungspolitischen Forschungsfeldern. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) betreut dieses
Programm und veröffentlicht regelmäßig die Ergebnisse aus den Forschungsfeldern und Modellvorhaben.
der Wohneigentumsbildung (Wohnstandort, Wohnform, flexible Wohnkonzepte, Kosten) sowie die Wertbeständigkeit
der Immobilie an Bedeutung.
Trotz der demographischen und sozioökonomischen Entwicklungen schreitet der Suburbanisierungsprozess in
prosperierenden Regionen weiter fort, mit Folgen für den Landschaftsverbrauch, das soziale Gefüge und die
kommunalen Haushalte in den Kernstädten. Gerade in den Kernstädten prosperierender Regionen ist die Diskrepanz
zwischen gewünschter Wohnform und dem vorhandenen Angebot an Wohnobjekten besonders hoch. Hier ist daher
verstärkt auf eine Innenentwicklung in Form von Baulückenschlüssen, Brachflächenrevitalisierungen, Arrondierungen,
Nachverdichtungen und eine Verbesserung der städtebaulichen Qualität zu setzen.
Die Thematik des kostengünstigen und qualitätsbewussten Neubaus von Ein- und Zweifamilienhäusern stellt sich
in prosperierenden Regionen besonders deutlich. Vielfach sind diese sog. prosperierenden Regionen bereits
heute durch Engpässe auf dem Wohnungsmarkt und hohe Bodenpreise gekennzeichnet.
Vor allem in den Kernstädten prosperierender Regionen ist die Befriedigung der Nachfrage nach kostengünstigem
und gleichzeitig qualitätsbewusstem Wohnungsneubau - vor allem nach Ein- und Zweifamilienhäusern - ein Problem.
Hier geht die Schere zwischen bezahlbarem Angebot und Nachfrage am weitesten auseinander. Insbesondere
Haushalte mit geringem und durchschnittlichem Einkommen haben in diesen Regionen Probleme, Wohneigentum
zu bilden und wandern daher in das Umland der Städte ab.
Das ExWoSt-Forschungsfeld „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ ist in mehrere Projektphasen unterteilt. In
einer vorbereitenden Phase des Forschungsfeldes (Projekt-Phase I) wurden einschlägige Modell- und
Forschungsvorhaben der letzten zehn Jahre im Hinblick auf Strategien, Handlungsansätze und Instrumente in
verschiedenen Aktionsfeldern zum kostengünstigen und qualitätsbewussten Bauen ausgewertet.
Im Übrigen wirkt sich eine Vielzahl von Neuerungen und Novellierungen im rechtlichen und technischen
Zusammenhang auf die Gestehungspreise im Wohnungsneubau aus. Dies sind z.B. geänderte rechtliche
Rahmenbedingungen (z.B. BauGB, BNatschG, Bauordnungsrecht), sich ggfs. ändernde ökonomische
Anreizsysteme (z.B. Verringerung oder Wegfall der Eigenheimzulage) sowie zunehmende technische und
umweltschutzbezogene Anforderungen (z.B. Energieeinsparungsverordnung).
Aufbauend auf diesen Erkenntnissen werden in einem nächsten Schritt (Projekt-Phase II) Modellvorhaben
„Kostengünstiger und qualitätsbewusster Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in prosperierenden
Regionen“ durchgeführt.
Das Forschungsfeld beleuchtet vor diesem Hintergrund durch die Begleitung und Unterstützung von sechs
Modellvorhaben die konkreten Möglichkeiten des kosten- und qualitätsbewussten Neubaus von Ein- und
Zweifamilienhäusern in prosperierenden Regionen.
In einem weiteren Schritt (Projekt-Phase III) schließt sich die „Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung
von Wohnobjekten im Bestand“ an.
Das Forschungsfeld mit Modellvorhaben will die Erkenntnisse auf eine breite Basis stellen und den weiteren
Wohnungsneubau mit Qualität und hoher Kostengunst in Kernstädten propagieren und dabei die Zielgruppen
ansprechen, denen diese Wohnform zunehmend verwehrt bleibt. Damit soll auch ein Beitrag zur
Bevölkerungsstabilität und gegen Abwanderung geleistet werden.
Thematische Einordnung des Forschungsfeldes und der Modellvorhaben
Die Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum und die Kosten für die Wohneigentumsbildung unterliegen
verschiedenen Einflussfaktoren, die gegenwärtig in erheblichen Wandel begriffen sind.
Erwartungen und Ziele
Die demografischen Entwicklungen sind ein wesentlicher Faktor für die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung.
So haben die Stagnation, Schrumpfung oder das Wachstum der regionalen Bevölkerung und die Überalterung der
Gesellschaft einen maßgeblichen Einfluss auf die Anzahl, Struktur und Größe von Haushalten. Damit verbunden
sind neue Anforderungen an Wohnformen.
In den Modellvorhaben „Kostengünstiger qualitätsbewusster Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in
prosperierenden Regionen“ sollen Strategien im Vordergrund der Betrachtung stehen, die für die Bewältigung der
spezifischen Herausforderungen in prosperierenden Regionen und der zukünftigen Veränderungen des
Wohnungsmarktes von besonderer Relevanz sind. Die bereits vorliegenden Erkenntnisse zur Kostenreduzierung
beim Bauen und zur Steigerung der Qualität werden auf die Thematik in prosperierenden Regionen spezifiziert.
Die sozioökonomische Entwicklung, d.h. die wirtschaftliche Gesamtentwicklung ist gegenwärtig schwierig, die
Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt, der Einkommenssituation und der Sozialsysteme sind gravierend. Berufliche
Flexibilität und räumliche Mobilität werden notwendig. In diesem Zusammenhang gewinnen zukunftsfähige Lösungen
6
Im Vordergrund stehen kleinteilige Lösungsvorhaben, Baulückenschlüsse in bereits bestehenden städtischen
Quartieren, städtische Brachen, maßvolle Arrondierungen und Nachverdichtungen bestehender Stadtquartiere.
Die Integration der kleinteiligen Wohnprojekte in vorhandene städtebauliche Strukturen ist dabei von zentraler
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Bedeutung, auch vor dem Hintergrund der Attraktivitätssteigerung der Kernstädte für die Eigentumsbildung und der
Verringerung der Suburbanisierung. Die Integration von Wohnobjekten in vorhandene städtebauliche Strukturen
benötigt eine besondere Berücksichtigung der Dimensionierung des Projektes, der Gestalt und der
Nutzungskonzeption. Dabei sollen in den Modellprojekten gute und gleichzeitig kostengünstige Lösungen erprobt
werden. In der Kleinteiligkeit von Projekten liegen besondere Herausforderungen. Von Interesse ist, welche
spezifischen Kostenstrategien bei kleinteiligen Lösungen erfolgreich sind und welche Grenzen bei
Kostensenkungsstrategien bestehen.
In diesem Rahmen sollen innovative Bau- und Wohnformen des Ein- und Zweifamilienhausbaus untersucht
werden, die zum einen auf die Kleinteiligkeit und zum anderen auf die spezifischen Wohnbedürfnisse der Bauherren
und Nutzer reagieren. Wichtig ist es, die bevorzugten Objekteigenschaften, die Bauherren dem freistehenden
Einfamilienhaus zuschreiben, in kernstadtverträgliche neue Bau- und Wohnformen zu überführen und bei den
Bauherren und Nutzern das Bewusstsein auszubilden, dass die von ihnen bevorzugten Objekteigenschaften nicht
nur über traditionelle Bau- und Wohnformen realisiert werden können. Die spezifischen Wohnbedürfnisse der
(potentiellen) Bauherren und Nutzer sind frühzeitig einzubeziehen und darauf abgestimmte Konzepte zu entwickeln.
Wesentlich auf die Kosten beim Hausbau wirkt sich ein optimaler Planungs- und Bauprozess aus. In der Regel
sind bei der Realisierung von Neubauten eine Vielzahl von Akteuren involviert. Dies sind beispielsweise der Bauherr,
ggfs. Architekten oder Bauträger, Handwerker, Bauunternehmer usw. Der Kooperation und Kommunikation
zwischen den einzelnen Akteuren kommt daher eine hohe Bedeutung zu.
Die an der Planung und am Bau beteiligten Akteure setzen im Hinblick auf Qualität häufig unterschiedliche Prioritäten
und subjektive Erwartungen, die auf Grund ihrer tradierten Rolle innerhalb des Baugeschehens begründet scheinen.
Dabei spielen unterschiedliche Kriterien, wie z.B. Standortqualität, Verfahrensqualität, städtebauliche Qualität,
Objektqualität, Nutzungsqualität, ökologische und energetische Qualitäten eine Rolle. Da bei vielen Akteuren eine
ganzheitliche Betrachtungsweise zugunsten einer Durchsetzung vermeintlich eigener Interessenschwerpunkte in
den Hintergrund tritt, ist Qualität bei manchen Architekten eher eine Frage von Design, Trend und äußerem
Erscheinungsbild. Bei Bauträgern wird die Frage der Qualität vorrangig mit bautechnischer Qualität und
Wirtschaftlichkeit, bei Finanzierern mit Marktgängigkeit und Wertbeständigkeit beantwortet, während die
Qualitätsansprüche der Bauherren als Nutzer oftmals gar nicht erfragt werden und vom Nutzer häufig nicht
angemessen kommuniziert werden (können). Hier ist zu differenzieren und zu untersuchen, welche Maßstäbe für
den Nutzer tatsächlich wichtig sind und wie diese Qualitätsvorstellungen gesichert werden können. Zur
Bewusstseinsbildung über die eigenen Vorstellungen des Objektes insbesondere seitens des Bauherren und Nutzers
gilt es deshalb, die Kooperations- und Kommunikationsprozesse zwischen den Projektbeteiligten zu begleiten, zu
analysieren und daraus Konsequenzen abzuleiten.
Innovationen
Im Rahmen des Forschungsfeldes „Kostengünstiger und qualitätsbewusster Neubau von Ein- und
Zweifamilienhäusern in prosperierenden Regionen“ wird die klassische Idee des kostengünstigen Bauens vor dem
Hintergrund spezifischer Herausforderungen in prosperierenden Regionen und zukünftiger Veränderungen des
Wohnungsmarktes beleuchtet. Der Fokus wird auf die kostengünstige und qualitätsbewusste Umsetzung kleinteiliger
innovativer Wohnformen insbesondere im urbanen Raum gerichtet.
Deshalb wird nur auf solche Regionen Bezug genommen, die durch hohe Baulandpreise und Baukosten
gekennzeichnet sind und in denen die Eigentumsbildung von Haushalten mit geringen bis durchschnittlichen
Haushaltseinkommen gegenwärtig erschwert ist.
Im Rahmen dieses Forschungsvorhabens sollen Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie ansprechende, nachgefragte
Wohnformen, wie Ein- und Zweifamilienhäuser im Rahmen von Innenentwicklung, Arrondierung, Baulückenschlüssen
und Nachverdichtung kostengünstig und qualitätsbewusst umgesetzt werden können.
Insbesondere wird das Kriterium des „qualitativen Bauens“ einbezogen. Unter Beachtung der Bedürfnisse
verschiedener Nachfrager (Familien, Singles, altengerechtes Wohnen) und der unterschiedlichen Vorstellungen
von Qualität bei den beteiligten Akteuren werden Ansätze beleuchtet, die durch kostengünstige und qualitative
Lösungen das Wohnen in der Stadt attraktivieren.
Im Einzelnen werden mit diesem Forschungsvorhaben folgende innovative Ansätze verfolgt:
Steigerung der Attraktivität der Kernstädte für die Eigentumsbildung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu
tragbaren Kosten,
Integration kleinteiliger Wohnprojekte in vorhandene städtebauliche Strukturen,
Anpassung der Bau- und Wohnformen an zukünftige Bedürfnisstrukturen von Bauherren und Nutzer,
Innovative Wege zur Qualitätssicherung,
Innovative Ansätze zur Steigerung der Kostenssicherheit.
In diesem Zusammenhang sind neue Wege der Kommunikation, Kooperation und Koordination zu beschreiten.
Kommunikationsprozesse zwischen den Akteuren werden beleuchtet und befördert, um Handlungslogiken der am
Bau beteiligten Akteure aufzudecken und die Akteure für das kostengünstige Bauen zu sensibilisieren und zu
qualifizieren.
Einsparmöglichkeiten bestehen in allen Phasen des Bauens, also in der Planungs-, Bau- und Nutzungsphase.
Deshalb ist es wichtig, bei der Kostenbetrachtung den gesamten Lebenszyklus eines Hauses einzubeziehen und
eine Gesamtstrategie zur Kostenreduzierung zu entwickeln. Im Mittelpunkt sollen keine isolierten Einzelmaßnahmen
zum Kostensparen stehen, sondern es sollte eine Gesamtstrategie durch alle Phasen des Planungs- und
Bauprozesses und über alle denkbaren Kostensparansätze verfolgt werden, die die besonderen
Rahmenbedingungen in prosperierenden Regionen berücksichtigt.
Ausblick auf das weitere Vorgehen
Dabei sind auch innovative Wege zur Steigerung der Kostensicherheit und Qualitätssicherung zu verfolgen.
Qualitätssicherung und nachweisbare Qualitäten spielen vor dem Hintergrund der Wertbeständigkeit der
Immobilien eine zunehmende Rolle. Insbesondere ist der Zusammenhang zwischen Kosten und Qualität sowie die
Transparenz der Kosten herauszuarbeiten.
Die Modellvorhaben werden wissenschaftlich begleitet, beobachtet und unterstützt. Im Rahmen von verschiedenen
Veranstaltungen, Vor-Ort-Gesprächen und Projektwerkstätten wird ein umfassender Erfahrungsaustausch und der
Transfer von Hintergrundinformationen initiiert sowie Expertenwissen eingebracht.
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Die Auftaktveranstaltung am 10. November 2004 in Leipzig bildet den Anfang der experimentellen Phase des
ExWoSt-Forschungsfeldes mit Modellvorhaben „Kostengünstiger qualitätsbewusster Neubau von Ein- und
Zweifamilienhäusern in prosperierenden Regionen“. Im Verlauf von zwei Jahren setzen die Modellvorhaben Ansätze
und Strategien zum kostensparenden und qualitativen Bauen und kooperativen Planen im Rahmen des konkreten
Planungs- bzw. Bauprozesses um. Die Erfahrungen sind durch Berichte zu dokumentieren.
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Portraits der Modellvorhaben
Bremen - Organisierter Selbstbau vor dem Hintergrund neuer rechtlicher, technischer und wohnungspolitischer Rahmenbedingungen
Ausgangslage
Das Projekt „Organisierter Selbstbau“ ist durch eine Arbeitsgruppe von Mitgliedern des BDB (Bund Deutscher
Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V.) entstanden. Der BDB ist der größte Berufsverband für Architekten
und Ingenieure in Deutschland.
Bauwilligen Familien in Bremen, die nur über geringe Eigenmittel verfügen und Wohneigentum bilden möchten,
soll mit dem Projekt „Organisierter Selbstbau“ (OSB) der Erwerb von Eigentum ermöglicht werden. Durch den
gezielten Einsatz von Eigenleistung (Muskelhypothek) kann der Bau eines Einfamilienhauses für handwerklich
geschickte Bauherren eine gute Alternative darstellen, die den Wunsch nach Eigentum in den eigenen vier Wänden
erfüllt. Das OSB- Projekt soll dazu beitragen, das Bauen in Bremen weiter zu stärken und führt damit die Intention
des seit Jahren verankerten spezifischen Bremer Programms „Bauen in Bremen“ mit einem innovativen Ansatz fort.
Von dem Senator für Bau, Umwelt und Verkehr wird eine städtische Grundstücksfläche im Stadtteil Huchting
(„Zwischen Dorpen“) für dieses Modellprojekt zur Verfügung gestellt. Das Baugebiet ist direkt an die „Grüne Mitte
Huchting“ angeschlossen und bietet mit dem angrenzenden Sodenmattsee (Badesee) eine hohe Freiraumqualität
im Stadtteil. Mit dem Baugebiet erfolgt eine Arrondierung einer umgebenden Bebauung aus den 60- und 70-er
Jahren. Das Umfeld ist geprägt von einer Wohnbebauung mit z. T. zweigeschossigen Reihenhäusern oder auch
eingeschossigen Flachdachgebäude für ältere Menschen im Bereich der Tegeler Plate. Dort ist ebenfalls eine
Altenwohnanlage der Bremer Heimstiftung sowie 3-4 geschossiger Mehrfamilienhausbau zu finden, der als
geförderter Wohnungsbau errichtet wurde, für den aber keine Bindung mehr besteht.
In der Nähe liegen Einkaufsmöglichkeiten wie zum Beispiel das Rolandcenter, ein Einkaufszentrum mit vielen
kleinen und großen Geschäften, für die Versorgung des täglichen Bedarfs. Andere kleine Geschäfte, Dienstleister
sowie Kleingewerbe runden das Bild der Nahversorgung ab. Schulen, Schwimmbad, Alteneinrichtungen, Sport und
Freizeiteinrichtungen sind in unmittelbarer Nähe gelegen. Die Anbindung an den ÖPNV ist als gut zu bezeichnen.
Die Bremer Innenstadt ist in nur 12 Minuten mit dem ÖPNV zu erreichen. Das Gebiet ist damit ideal geeignet,
insbesondere jungen Familien ein neues zu Hause zu bieten.
Innovationen und Ansätze zu Kostengunst und Qualität
Die besonderen Merkmale des Projektes lassen sich wie folgt zusammenfassen: In enger Kooperation mit der
Stadt ist ein Reihenhaustyp mit zwei Vollgeschossen und einem Flachdach entwickelt worden, das um ein
Staffelgeschoss ergänzt werden kann. Die Grundrisse sind im Sinne eines Lebenszyklushauses variabel. Nur
Bauwillige mit handwerklichen Fähigkeiten können ein Reihenhaus als Rohbaupakt erwerben. Der Bauwillige wird
vertraglich verpflichtet, den Ausbau in Eigenarbeit zu leisten. Die geringste Selbstbauleistung sind Maler- oder
Fußbodenarbeiten. Der schlüsselfertige Erwerb eines komplett ausgebauten Hauses ist bei diesem Projekt
ausgeschlossen. Jeder Bauwillige soll entsprechend seinen handwerklichen Fähigkeiten den Selbstbauanteil aus
verschiedenen Ausbaupaketen auswählen und damit den Einstandspreis des Hauses bestimmen können. Die
Projektgruppe liefert den Rohbau des Hauses. Die Gebäude haben eine einheitliche Ziegelsteinfassade und werden
als baulich geschlossene Grundelemente, einschl. Fenster und Türen übergeben. Die Bauwilligen können die
Innenplanung individuell vervollständigen und bei Bedarf Anleitungen zur Grundrissgestaltung erhalten. Durch die
Bildung der Baugruppen lässt sich der Ausbau zwischen den einzelnen Hauserwerbern im Sinne von
Nachbarschaftshilfe organisieren. Das schafft Synergieeffekte, die Kosteneinsparungen ermöglichen. Die
individuellen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen werden innerhalb der Baugruppe in gemeinsamen
Gesprächen und Treffen zwischen den Selbstbauern ausgetauscht. Bei baulichen Problemen und Fragen ist die
Projektgruppe der Ansprechpartner.
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Die Bauwilligen werden bei Erwerb, Finanzierung, Planung und Bau durch die Planungsgruppe „Organisierter
Selbstbau“ beraten. Sie bildet Gruppen von Bauwilligen und koordiniert Planung und Durchführung der Maßnahmen
und leitet die Selbstbauenden an. Die Projektforschung, die von dem Bremer Planungsbüro protze + theiling
durchgeführt wird, begleitet diesen Prozess intensiv. Parallel dazu erfolgt eine Zusammenarbeit mit der zuständigen
Vertreterin des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr.
Die Architekten- und Ingenieurleistungen der Projektgruppe werden nach HOAI erbracht, die in den Rohbaukosten
des Hauses enthalten und mit dem Erwerb abgegolten sind. Die in diesem Prozess außergewöhnlichen
Betreuungsleistungen des Selbstbaues sind Bestandteil des begleitenden Forschungsprozesses. Fragen zu
Erwerberwünschen, Wohnqualitäten, Kostengunst sowie Kommunikationsprozessen zwischen den Selbstbauern
sind Bestandteil der Projektforschung im ExWoSt - Programm.
Durch die Aufnahme des Projektes in das Forschungsfeld besteht die Möglichkeit, intensiv die Machbarkeit und die
Umsetzung von gemeinschaftlichem Selbstbauen unter neuen rechtlichen, technischen und wohnungspolitischen
Rahmenbedingungen zu erforschen. Die Bauwilligen kommen damit in den Genuss von umfangreichen
Betreuungsleistungen, die bisher bei Planung und Bau von eigengenutztem Wohnraum unüblich sind.
Beispielhaft soll in diesem Projekt untersucht und erforscht werden, ob und wie in der Praxis ein organisierter
Selbstbau umsetzbar und leistbar ist. Aus den Erkenntnissen werden dann Leitlinien entwickelt, die zukünftig als
Handlungshilfe angeboten werden könnten. Einzelfaktoren einer „Gebrauchsbeschreibung“ für die spätere Nutzung
eines Hauses werden bereits Grundlage der Planungsentscheidung und Konzeption des Hauses sein.
Forschungsansatz
Das Projekt des „Organisierten Selbstbaus“ wird durch eine klassische Projektforschung ergänzt. Dabei soll entlang
der vier Fragenpakete des ExWoSt – Programms eine systematische Darstellung und Bewertung der Projektphasen
und -inhalte erstellt werden. Begleitende Befragungen und vergleichende Darstellungen anderer Selbstbauprojekte
sowie deren jeweilige sozioökonomischen und zeitgeschichtlichen Hintergründe ergänzen dies. Es wird ein
Forschungsansatz verfolgt, der alle Phasen des Bauprojektes begleitet, systematisch darstellt und bewertet. Zugleich
werden auch vergleichende Übersichten zu ähnlichen Projekten erstellt. Damit sollen am Ende Leitlinien für den
Organisierten Selbstbau formuliert werden, die empirisch aus der unmittelbaren, beispielhaften Projektbegleitung
wie aus einer systematisch vergleichenden Forschung gewonnen wurden. Das gilt auch für die Beschreibung der
Möglichkeiten für den Hausgebrauch in Abhängigkeit von Grundriss, Kosten und Qualitäten
(„Gebrauchsbeschreibung“).
Ansprechpartnerin:
Regina Schröder
Der Senator für Bau, Umwelt und Verkehr
Dienstgebäude Contrescarpe 72
28195 Bremen
Tel.: 0421/3614045
E-Mail: [email protected]
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Leipzig - Ein Projekt im Rahmen des Selbstnutzer-Programms der
Stadt Leipzig
Ausgangslage
Das Leipziger Selbstnutzermodell
Grundsätzlich wird als Innovation des Modells das Selbstnutzerverfahren gesehen: Die Eigentumsbildung und
Vermarktung, die Qualifizierung der Käufergruppe durch Weiterbildungsangebote zu finanziellen, baurechtlichen
und technischen Aspekten, die Initiierung von Bietergemeinschaften als Käufergemeinschaft und die Begleitung
der Bauherrengruppe durch das Verfahren.
Neue Denkansätze und Konzepte sind gefragt, damit vor allem in den urbanen Kernen der Städte für jetzige und
zukünftige Bewohner das Wohnen wieder an Attraktivität gewinnt.
Zu diesem Zwecke hat die Stadt Leipzig 2001 das „Leipziger Selbstnutzer Programm“ entwickelt und auf den Weg
gebracht. Der Schwerpunkt des Programms bezog sich in der ersten Phase auf Kauf und Sanierung von
Gründerzeithäusern durch Selbstnutzer. Mit diesem Programm verfolgt die Stadt bei der Bildung von Wohneigentum
eine einheitliche Vorgehensweise.
Die wesentlichen Merkmale des von der Stadt koordinierten Verfahrens sind:
die Auswahl der Objekte,
Absprachen mit den Eigentümern,
Städtebaulich - architektonische Aufbereitung,
Akquirierung von Interessenten (Internet, Bustouren, Ausstellungen, Messen, Newsletter, Prospekte,
Informationsveranstaltungen)
Fachvorträge zu Bau-/Gesellschaftsrecht, Energiesparmaßnahmen und Finanzierung
Bildung von Bauherrengruppen in einer Planungs-GbR
Sicherung der Reservierungen für bestimmte Wohnungen/Nutzungen im Rahmen der GbR Betreuung der
Bauherrengruppen und Vermittlung von Architekten (Vorentwurf/Kostenschätzung)
Durch das Verfahren in der Bauherrengruppe erfolgt gleichzeitig eine Kostenreduzierung des SelbstnutzerStadthauses von ca. 20 % der Gesamtkosten durch Verminderung der „weichen“ Kosten gegenüber einem
Bauträgerprojekt (Grunderwerbssteuer und Notarkosten auf Grundstückskaufpreis, nicht auf Baukosten; kein
Aufschlag für Zwischenerwerb des Grundstücks, kein Bauträgergewinn, keine Maklergebühren). Gleichzeitig
erfolgt eine Anpassung der Bodenrichtwerte seitens der Stadt für das neue Nutzungsmaß von innerstädtischen
Brachflächen. Weitere Einsparungen sind durch Eigenleistungen möglich.
Nicht zu unterschätzen sind die Zeit- und Wegeeinsparungen, bedingt durch die innerstädtische Lage: kurze
Erreichbarkeit sämtlicher infrastruktureller Einrichtungen, Freizeitangebote und Nähe zum Arbeitsplatz, wodurch
häufig nur noch ein Auto benötigt wird.
Die Bauherren von Stadthäusern bestimmen die Ausführung des Hauses und entscheiden nach der Ausschreibung
der einzelnen Gewerke über Qualität und Standard selbst.
Forschungsansatz
Folgende Fragestellungen können mit dem Projekt vertieft werden:

Durch dieses Verfahren bestimmen die Bauherren Art und Umfang der Sanierung des Altbaus, sparen Makler- und
Erwerbskosten (bezogen auf den Kaufpreis) und entscheiden selbst über Mitkäufer und die zeitliche Abwicklung
des Vorhabens. Die Kostenersparnisse liegen bei 500 bis 800 €/m² Wohnfläche (Kauf und Bau).
Lässt sich das oben beschriebene Selbstnutzermodell für Gründerzeithäuser im großen Rahmen auf
Stadthäuser anwenden?

Kann das Absatzpotenzial von Brachflächen von Käufergemeinschaften erschlossen werden?

Halten Bietergemeinschaften den Durchführungsprozess finanziell und privat durch?
Das Modellvorhaben

Gibt es eine maximale Größe der GbR, damit sie noch funktioniert ?

Können Käufergemeinschaften effektive Baupreise durchsetzen, ähnlich wie Bauträger?

Wie viel Eigenleistung ist notwendig, um „Schwellenhaushalten“ den Eigenheimbau zu ermöglichen?

Sind Architekten-Käufer-Werkstätten ein geeignetes Instrument zur Vermarktung und Entwicklung von
Konzepten?

Können Architekten als Bauträger fungieren? (Prozessbeschleunigung/Finanzierungssicherheit)

In welchem Maße können die beteiligten Ämter der Stadt Leipzig ihre internen Abstimmungs- und
Genehmigungsprozesse beschleunigen?

Wie kann die Verwaltung gesonderte, vorgezogene Genehmigungsverfahren zum Planungsrecht
sicherstellen?
Ausgehend von den erfolgreichen Erfahrungen mit Gründerzeithäusern wurde Ende 2002 der Versuch gestartet,
das Modell auf Einfamilienhäuser zu übertragen. Die städtebauliche Zielsetzung, die Qualität und das Angebot an
gutem Wohnraum in der Innenstadt zu steigern, Baulücken oder Brachen im Umkreis von 3 km zur Innenstadt
wieder zu reaktivieren, wurde verknüpft mit der Zielsetzung die Eigentumsquote zu erhöhen, die Abwanderung ins
Umland zu stoppen und soziale Mischung zu initiieren.
Im Rahmen des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus wird nun ein Projekt des Selbstnutzerprogramms
- Stallbaumstraße in Leipzig-Gohlis - begleitet. Das Grundstück wurde bereits in einem kombinierten
Gutachterverfahren für Architekten und Investoren ausgeschrieben. Bauträger und Selbstnutzergruppen konnten
sich gleichberechtigt bewerben. Auf Grundlage der vorgelegten Entwürfe wurde bereits ein Bebauungsplan aufgestellt.
Weitere Bauherren werden über Architekten-Käufer-Werkstätten gefunden.
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Ansprechpartner:
Stefan Gabi
Stadt Leipzig
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Amt für Stadterneuerung und
Wohnungsbauförderung
Prager Straße 26
04103 Leipzig
Tel.: 0341/1235455
Osnabrück - Impuls zur Quartiersentwicklung
Ausgangslage
Die Stadt Osnabrück hat bis Mitte der 90er Jahre, bereits „im Schatten“ erster Schrumpfungsprozesse z.B. in
Zentren des Ruhrgebietes, eine sehr dynamische Entwicklung durchlaufen: Zwischen 1987 und 1995 stieg die
Bevölkerungszahl durch Zuwanderung um 11% auf mehr als 168.000 Einwohnerinnen und Einwohner an. Seither
sind leichte Abnahmen zu verzeichnen, die auch einer konstanten Umlandwanderung geschuldet sind. Die aktuelle
Raumordnungsprognose 2020 des BBR geht von einem weiterhin relativ hohen Zuzug, auch aus dem Ausland, in
die Region aus. Chancen und Herausforderungen für die Stadt sind
Realisierung einer nachhaltigen Entwicklung durch konsequente Innenentwicklung,
Integration von Zuwanderinnen und Zuwanderern durch soziale und städtebauliche Quartiersentwicklung,
Schaffung attraktiver, kostengünstiger Wohnangebote zur Eigentumsbildung in der Stadt als Alternative zum
freistehenden Einfamilienhaus im Umland.
sich die bereits vorhandene kleinteilige Eigentümerstruktur im Quartier erweisen. Eine wichtige Frage könnte daher
sein: Welche Kommunikationsstrukturen können aufgebaut werden, um die Bedürfnisse der heterogenen Zielgruppe
zu ermitteln, das architektonisch anspruchsvolle Konzept an die Nutzerinnen und Nutzer sowie die Nachbarschaft
heranzutragen und schließlich Menschen zusammenzuführen, die an diesem Standort leben wollen?
Das städtebauliche Konzept sieht eine Hofbebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern
vor, die die Dimensionen und Proportionen der vorhandenen Strukturen übernimmt und weiterentwickelt. Hierfür
wurden moderne Wohnungstypen entwickelt, die auf sehr kleinen Grundstücken bei sparsamer Erschließung errichtet
werden können, aber dennoch eine hohe Wohnqualität haben. Für die Realisierung sind mit den beteiligten Akteuren
geeignete Verfahren zu entwickeln, um Kostenstrukturen im Projektverlauf günstig beeinflussen zu können. Dies
gilt sowohl für das Bauland als auch für die Erschließung und die Baukosten. Bei der Umsetzung sollen vor allem
heimische Unternehmen berücksichtigt werden. Es ist beabsichtigt, Bauherren zu fördern, die ökologische und
energetische Standards oberhalb der gültigen Norm realisieren.
Das Modellvorhaben „Rosengärten Osnabrück“ widmet sich allen drei Aufgaben. Es wird in sehr zentraler Lage,
500 m von der Innenstadt entfernt, im Sanierungsgebiet „Quartier Rosenplatz“ realisiert. Dieses Wohnquartier wird
von einer drei- bis viergeschossigen gründerzeitlichen Blockstruktur geprägt, in der auch das sogenannte
„Osnabrücker Haus“, eine regionale Sonderbauform, zu finden ist. Die Sozialstruktur ist gemischt, hier leben viele
Menschen mit Migrationshintergrund (ca. 18%, überwiegend türkischstämmig), davon leben viele bereits in 2. und
3. Generation in der Stadt.
Um die Kommunikation zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern zu fördern und eine Selbstverwaltung für
gemeinschaftlich genutzte Flächen zu gewährleisten, beabsichtigt der Projektentwickler, einen Verein oder eine
Genossenschaft für die zukünftige Eigentümerschaft zu installieren. Hiermit soll auch nach Bezug der Wohnung
ein aktives Gemeinwesen gewährleistet werden.
Im Rahmen der Sanierung des „Quartiers Rosenplatz“ soll auf den verfügbaren Flächen des Blockinnenbereichs
des von Osningstraße, Wörthstraße, Iburger Straße und Meller Straße begrenzten Baublocks ein ergänzendes
Wohnungsangebot entstehen. Entsprechend der sozialen Zielsetzung der Sanierung des Quartiers Rosenplatz
sollen insbesondere geeignete Wohnformen zur Eigentumsbildung für junge Familien aus dem Quartier geschaffen
werden, angesprochen sind aber auch Familien aus anderen Stadtteilen.
Aufgabe der Forschung ist die Erarbeitung sowohl konzeptioneller als auch verfahrensbezogener Empfehlungen
für einen kostengünstigen, qualitätsbewussten Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in einer prosperierenden
Region. Der Forschungsansatz ist mit mehreren Bausteinen prozessbegleitend angelegt, so dass auch
Beratungsleistungen im Projektverlauf auf Basis erster Ergebnisse möglich sind.
Als Ergänzung zur Wohnnutzung ist eine öffentlich nutzbare Grün- und Freifläche geplant, ggf. erweitert um
Spielflächen und Angebote zur Kinderbetreuung. Der Bau der öffentlichen Erschließung ist vom Investor zu
übernehmen.
Die Stadt Osnabrück hat im Dezember 2003 ein auf 5 - 7 Teilnehmer begrenztes Auswahlverfahren ausgelobt, um
ein qualitätsvolles Konzept sowie eine kurzfristige und hochwertige Umsetzung zu erreichen. Erwartet wurden
städtebaulich, architektonisch sowie freiraumplanerisch erstrangige Vorschläge für die Realisierung der gewünschten
Baumaßnahmen. Bei diesem Verfahren setzte sich der Projektentwickler RBO mit dem Planungsvorschlag der
PPL durch.
Die spezielle Zielgruppe des Projektes setzt entscheidende Rahmenbedingungen: junge Familien, Migrantinnen
und Migranten vor allem der zweiten Generation, aus dem Quartier und der Stadt, die kostengünstig innerstädtisches
Eigentum als Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus im Umland erwerben wollen. Dies setzt voraus, dass
die Wohn- und Freiraumqualität mit denen freistehender Einfamilienhäuser konkurrieren kann. Andererseits müssen
alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, den Wohnraum kostengünstig anzubieten, um die gewünschten
Bevölkerungsgruppen auch zu erreichen.
Das Modellvorhaben „Rosengärten Osnabrück“ ist auch ein Baustein zur Aufwertung des Quartiers durch ein
attraktives Angebot an modernen Wohnformen, ohne dabei Verdrängungsprozesse auszulösen. Als Vorteil kann
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Forschungsansatz
Projektspezifischer Kriterienkatalog zur Bewertung der Qualitätsmerkmale des Modellvorhabens
Qualitäten und Kostenaspekte des Projektes lassen sich nur regional differenziert, mit Blick auf das Quartier, auf
Zielgruppen und Nachbarschaften beurteilen. Im Modellvorhaben „Rosengärten Osnabrück“ wird ein
projektspezifischer Kriterienkatalog zur Bewertung der Qualitätsmerkmale des Modellvorhabens auf unterschiedlichen
Qualitätsebenen (z.B. Nutzungsqualität) erarbeitet und fortgeschrieben.
Evaluierung von Akteurslogiken
Das Modellvorhaben ist in spezifische Akteursstrukturen eingebettet. Alle Beteiligten bringen spezifische Erfahrungen,
Interessenlagen und Erwartungen an das Projekt mit. Es ist Aufgabe der Forschung, diese Aspekte bereits im
Prozess zu erfassen und im Hinblick auf die Zielsetzungen im Modellvorhaben zu bewerten, um frühzeitig
Handlungsempfehlungen für das weitere Verfahrensmanagement zu geben. Elemente dieser Evaluierung sind
Befragungen, Intensivinterviews und Planungszirkel.
Bewertung und Gestaltung von Prozessqualität
Zwischen den heute vorliegenden Entwürfen für das Modellvorhaben „Rosengärten Osnabrück“ und dem im Jahre
2006 bezogenen Quartier liegt ein noch offener Prozess der Projektentwicklung und -realisierung, der Marktanalyse
und Vermarktung, des Planens und Bauens. Dieser Prozess wird unter Beratung und Bewertung der Forschung
gestaltet, z.B. mit Round-Table-Gesprächen zur Präzisierung von Wohnbedürfnissen und zur laufenden Abstimmung
zwischen den am Planungs- und Bauprozess beteiligten Akteuren sowie den vorhandenen/künftigen bzw. potenziellen
Bewohnerinnen und Bewohnern Rosengärten.
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Ansprechpartner:
Herr T. Rolf
Stadt Osnabrück
Fachbereich Städtebau
Hasemauer 1
49034 Osnabrück
Tel.: 0541/323-4262
“sml hauskonzept / cohousing“ - Balance zwischen innovativem Wohnkonzept und tradierten Wohnleitbildern
Ausgangslage
Die Projektentwicklungsgesellschaft b+ m mbH hat ein standardisiertes Hauskonzept mit einem „Bauentwurfssatz“
entwickelt, mit dem qualitativ hochwertige und kostengünstige Ein- und Zweifamilienhäuser in unterschiedlichen
und auch komplizierten städtebaulichen Konfigurationen und für unterschiedliche Wohnformen realisiert werden
sollen.
Bei der Entwicklung des Konzepts standen folgende zentrale Anliegen im Hintergrund:
In der Diskussion über nachhaltige Stadtentwicklung wird immer wieder beklagt, dass es wenig Beispiele für
familienfreundliche urbane Wohnformen gibt, dass also auf ein wichtiges Motiv für die Abwanderung in das Umland
keine entsprechende Antwort gegeben wird. Der Geschosswohnungsbau wird von dieser Nachfragegruppe immer
weniger akzeptiert. Hinzu kommt, dass Vorbehalte gegenüber der fremdverwalteten Eigentumswohnung bestehen.
Deshalb war ein Entwicklungsziel, ein Haus zu konzipieren, das auf sehr kleinen Grundstücken realisiert werden
kann und die heute geforderten Kriterien erfüllt wie: Individualität, Privatheit, Freiraumqualität.
Schon seit längerem besteht selbst in prosperierenden Regionen beim mittleren Marktsegment eine große
Zurückhaltung der Käufer. Teils mag das der gegenwärtigen allgemeinen Verunsicherung der Menschen in dieser
Umbruchzeit geschuldet sein, teils aber ist die Zurückhaltung mit Blick auf die städtebauliche Konfiguration
(Eintönigkeit) und die architektonische und bautechnische Qualität der angebotenen Häuser gut zu verstehen.
Hinzu kommt, dass die Käufer bei den üblichen Angeboten praktisch keine über marginale Bereiche hinausgehenden
Gestaltungsmöglichkeiten haben.
Mit den Modulen können vielfältige städtebauliche und bauliche Konfigurationen generiert werden, die den heutigen
Anforderungen an Individualität und Privatheit genügen. Dieser Anspruch wurde in früheren Konzepten so nicht
gestellt.
Die einzelnen Elemente bzw. Module des Hauses werden quasi virtuell vorgehalten. Sie werden bautechnisch
optimiert. Das „Grundhaus“ (Tragwerk und Hülle) besteht aus industriell hergestellten Komponenten. Es gibt feste
Preise für Grundhaus und Module. Die Bauzeit ist kurz. Ebenso gibt es feste Preise für Planung, Organisation und
Vertrieb pro Haus ungeachtet des Haustyps und des Planungsaufwands (Querschnittskalkulation). Inbegriffen sind
auch die „Verfahrensmodule“ (Vertragsmuster je nach Baurechtsform).
Im Zuge der Planungsbeteiligung kommt die Zweckmäßigkeit von Investitionen zur Sprache (Förderung der
Entscheidungskompetenz). Erfahrungsgemäß führt Planungsbeteiligung zu einer höheren architektonischen Qualität
und zu einer höheren Zufriedenheit der Bewohner mit ihrem Haus. Je nach Umfang der Beteiligung wird auch der
Grundstein für gute Nachbarschaft gelegt.
Forschungsansatz
Folgende Themen können mit den Projekten im Rahmen des Forschungsprojekts vertieft werden:
Wie kann eine Balance gefunden werden zwischen den bei Nachfragern und Anbietern sowie Verwaltungen
vorherrschenden tradierten Wohnleitbildern und einem innovativen Wohnkonzept? Denn ohne Anpassungen
sind Innovationen nicht marktfähig.
Deshalb war ein zweites Entwicklungsziel, ein quasi „serielles Produkt“ zu entwickeln, um hierdurch hohe Bauqualität,
günstige Kosten und einen schnellen Bauablauf zu erreichen. Ziel war nicht ein neues Fertighaus, sondern ein
vom Käufer selbst zusammenzustellendes Haus, vergleichbar dem Autokauf, wo auf gleicher Basis eine große
Variationsbreite in Ausformung und Ausstattung besteht.
Wie kann im Zuge eines „normalen“ Marktgeschehens (Vertrieb) ein Kommunikationsprozess etabliert werden,
Das modular aufgebaute System umfasst nicht nur die Elemente des Hauses, sondern auch Verfahrensbestandteile,
zum Beispiel die den jeweiligen Verhältnissen entsprechenden Verträge. Im Hintergrund steht hier auch das Ziel,
„partizipativen“ Wohnungsbau einer breiteren Nachfragegruppen zu ermöglichen. Die Trägerschaft ist dabei nicht
festgelegt.
Informationsform gegenüber sind die Kunden aufgeschlossen (Internet, Broschüren, Modelle, Veranstaltungen)?
Maßgeblich für das Projekt ist, dass
durch die Kombination der Entwurfsmodule ganz offensichtlich eine irgend „andere“ Architektur entsteht, die
mit dem die Kunden bzw. Bauherrn in die Lage versetzt werden, eigenständige Entscheidungen zu treffen? In
welchem Umfang ist es möglich, die Bauherrn zu „schulen“? Welche Sprache (Slogans, Motive, Bedürfnisse)
wird von den Kunden, die das innovative Projekt mit den Konkurrenzangeboten vergleichen, verstanden? Welcher
Wie können einerseits verbindliche, andererseits flexible Kooperationsformen zwischen Planung, Herstellung
und Vertrieb etabliert werden, damit das Produkt in jeweils spezifischer örtlicher Ausformung am Markt bestehen
kann?
Der erwartete Erkenntnisgewinn soll allgemein für Modulbauweise anwendbar sein. Auch mit anderen Hauskonzepten
mit gleicher Zielsetzung dürften die Realisierungsprozesse ähnlich verlaufen. Zu erwarten sind:
sich vom Einerlei der Reihenhauszeilen und Doppelhaushälften abhebt (keine Schubladenarchitektur),
Hinweise über die Akzeptanz von qualitätsvollen und kostenbewussten modular standardisierten Hauskonzepten
das Angebot zur Planungsbeteiligung (Moduloptionen, Grundrissgestaltung, Außenbereiche) einer
bei unterschiedlichen Nachfragegruppen,
Nachfragegruppe angeboten wird, die davon bisher ausgeschlossen war,
Vorschläge, wie die Akzeptanz von Modulkonzepten verbessert werden kann,
eine vergleichsweise gute Qualität zu günstigen Preisen angeboten wird,
Empfehlungen an Städte und Gemeinden, welche planungsrechtlichen Voraussetzungen innovative
ein transparentes (Vertragswesen) und effektives Verfahren mit Partnern in der Herstellung und beim
Hauskonzepte unterstützen,
Vertrieb vorgestellt wurde.
Vorschläge, wie Architekten, Wohnungsunternehmen und Bauträger, Hersteller von Komponenten, Handwerker
und Generalunternehmer sowie Vertriebspartner kooperieren sollten, um kostenbewusste und qualitätsvolle
Angebote zu entwickeln.
Die modulare Aufbereitung des Wohnhauses ist vom Prinzip nichts Neues. Sie wurde schon in den 20er-Jahren
von Walter Gropius propagiert. Auch die Fertighaushersteller arbeiten modular. Das Innovative des sml-Konzepts
ist folgendermaßen zu beschreiben:
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Ansprechpartner:
Dr. Joachim Brech
Projektentwicklungsgesellschaft b+m mbH
Frohschammerstraße 14
80807 München
Tel.: 089/35746824
“Liebenauer Feld“ - Das Lebenszyklushaus
Ausgangslage
Forschungsansatz
Nachdem 1999 die amerikanischen Streitkräfte Worms verließen, stand das ausschließlich zu Wohnzwecken nebst
notwendiger Infrastruktur (Schule, Einkauf, Kasino) genutzte innerstädtische Gelände seitens des Bundes zum
Verkauf an. Erst im Jahre 2002 wurde dann eine Lösung gefunden, die sofort Modellcharakter entwickelte: Mit der
Liebenauer Feld GmbH, benannt nach dem zentral gelegenen städtebaulichen Filetstück, entstand eine „Public
Private Partnership“ (PPP) bestehend aus der WiKa-Bauträgergesellschaft des lokalen Bauunternehmers KarlWalter Berkes und der im städtischen Besitz befindlichen Wohnungsbau GmbH Worms. Die Geschäftsführer agieren
in paritätischer Partnerschaft mit hohem unternehmerischen Antrieb.
Diese technische Modularität mit der dadurch gegebenen Anpassung an künftige veränderliche Bedürfnisstrukturen
hinsichtlich einer attraktiven und qualitätsvollen Transparenz, Verständlichkeit und breitenwirksamen Akzeptanz zu
kommunizieren und verkaufsfördernd umzusetzen, wird zu einer weiteren spannenden und wissenschaftlich
interessant zu begleitenden Herausforderung.
Der Weg für eine innovative Reihenhaus- und Doppelhausbebauung wurde durch den Abriss von zwei Dritteln der
vorhandenen, mit sich ständig wiederholenden Grundrissen ausgestatteten Gebäude der Familienangehörigen
von amerikanischen Soldaten freigemacht. Anstelle von Eintönigkeit in Gestalt von 4-geschossigen Flachdachbauten
mit einer Monostruktur der Bewohnerschaft entsteht eine Vielfalt für junge und ältere Singles, Partnerschaften bzw.
Familien mit wechselnden Teilnehmern bis hin zur klassischen 1- bis 3-Kindfamilie. Vielfalt auch in finanziellen
Hürden, die Eigentümer überspringen müssen, vom sehr kostengünstigen Wohnen im Erdgeschoss eines
Sanierungsgebäudes über das kostengünstige Reihenmittelhaus bis hin zum großen Reihenendhaus bzw. der
Penthousewohnung, letztere vor allem in der Blockrandbebauung bzw. in den Stadtvillen, welche im parkähnlichen
Grün mit altem Baumbestand angedacht sind.
Hier war eine Architektur für die Reihen- und Doppelhausbebauung gefragt, die die Ideen nicht nur aufnimmt,
sondern sie aktiv weiterentwickelt.
Ein ebenfalls spannender und herausfordernder Aspekt in dem Ansatz ist die stufenweise aufgebaute Information
und Kommunikation.
Welche Stufen der Informierkunst werden hinsichtlich Zeitpunkt, Quantität, Qualität und Tiefe erforderlich und sind
einzusetzen, um die Projektstufen
Zielgruppenidentifikation,
Kommunikation,
Untersuchung der Akzeptanz,
Infomodule,
Interessentenbetreuung (Vertrauenskultur)
zu einem akzeptanzfördernden ganzheitlichen Erfolgsprozess zu generieren?
Dabei sind Kommunikationsprozesse um das Bauteam „Entscheidungsträger“, Kernbauteam, Bauteam „Technik“,
Bauteam „Vertrieb“, Bauteam „Objektüberwachung“, Projektsteuerung und externe Qualitätssicherung, die für die
Zielerreichung hinsichtlich Kosten und Qualität entscheidend sind, von hoher Bedeutung.
„Das Reihenhaus mit dem Einfamilienhausgefühl“ soll entstehen. Hier spielen Blickbeziehungen innerhalb der
eigenen Grundstücksgrenze eine ebenso wichtige Rolle wie die Verhinderung von Einblicken. So entsteht eine
Frucht mit hartem Kern und weichem Kerninnern. Eine Doppelfrucht haben wir, wenn man das ganze Projekt
betrachtet, durch einen städtebaulich geschlossenen, harten Rand gegenüber einem weicheren Inneren, gestaltet
durch ein verzweigtes, gestuftes Wegenetz.
Deshalb gilt städtebaulich ebenso wie in der Architektur des einzelnen Hauses: „Einblicke verwehren, Ausblicke
ermöglichen, das Reihenhaus mit Einfamilienhausgefühl, Kommunikation oder Rückzug“.
Verifiziert wird dieser Ansatz durch eine vielfältige, bauliche Modularität von der „Loft-Struktur“ bis zum „HomeOffice“ im Garten. Diese Modularität wird durch ein Modul- und Preisbuch (wie eine Art einfache „Zubehörliste“,
z. B. Warmkellerpaket, Wintergartenpaket, Home-Office-Paket und weitere) belegt werden. Die Konstruktionsdetails
hierfür sind so zu entwickeln, dass sie eine eigenständige, mit geringem zeitlichem, technischem und logistischem
Aufwand umzusetzende Ausführung der Module zu einem frei gewünschten Zeitpunkt ermöglichen und ihr Einfluss
auf die Kosten der Basisstruktur gering bleibt. Die kostensteigernde Vorhaltung von Anschlusspunkten in der
Basisstruktur für alle Einheiten („für den Fall des Falles“) muss vermieden werden. Zu entwickeln ist hinsichtlich der
Kostengünstigkeit nicht der „Legobaukasten“ (alles möglich, alles wollend, mit geringer Kostensicherheit und sich
multiplizierendem Fixkostenanteil = TEUER) sondern eine zu bestimmende aber begrenzte Anzahl von definierten,
vernünftigen und zum Produkt (Gesamtobjekt) passenden Wahlmöglichkeiten entsprechend der Lebenszyklusebenen
des Hauses.
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Ansprechpartner:
Peter Straube
Liebenauer Feld GmbH
Stralenbergstraße 1
67549 Worms
Tel.: 06241/933310
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“Würfelhäuser“ Mit Typisierung zu geringeren Kosten und mehr Qualität
Ausgangslage
Im Wohnungsmarkt werden Wohnstandard und Ausführungsqualität all zu oft nach unten auf vermeintliche
Durchschnittsanforderungen nivelliert. Neben anerkennenswerten Beiträgen zur Kostensenkung geschieht dies
jedoch meistens auf Kosten der Vielfalt und der Qualität.
Die derzeit weit verbreitete Reihenhausbebauung wird zwar dem Wunsch nach dem eigenen Haus, nicht jedoch
anderen Qualitäten wie Belichtung von mehr als zwei Seiten, eigene geschützte Freiflächen, Ablesbarkeit des
eigenen Zuhauses / der eigenen Wohnung, dem Um-das-Haus-Herumlaufen-Können gerecht. Zudem birgt diese
Bauform oftmals Probleme im Bereich des Schallschutzes und der Benutzbarkeit der Garten-Freiflächen.
Die Innovation der Würfelhäuser als Haustyp besteht in ihrer prägnanten städtebaulichen Anordnung, der
gestalterischen Qualität des Hauses und der typisierten Bauweise. Die Würfelhäuser leisten einen Beitrag zum
individuellen Bauen und erfüllen gleichzeitig die Anforderungen an einen anspruchsvollen Städtebau.
Mit den Würfelhäusern als ein Haustyp werden Vorteile eines Einzelhauses auf der Grundstücksfläche eines
Reihenhauses angeboten, den es auf dem Wohnungsmarkt bisher nicht gab. Die Würfelhäuser stellen einen
neuartigen Siedlungsbaustein dar und tragen zur Qualität des öffentlichen Raumes bei. Durch ihre Prägnanz werden
Orientierung und Identifizierung unterstützt. Es entstehen räumlich Situationen, die an jeder Stelle ein sehr
unterschiedliches und in der Gesamtheit vielseitiges Bild ergeben.
Der Wunsch der Käufer nach Individualität ihres Wohnhauses kann bei entsprechender Qualität auf die Siedlung
übertragen werden. Durch Beteiligungsverfahren oder Bauherrengruppen eröffnete Freiräume können den Wunsch
nach individuellem Bauen kompensieren.
In städtebaulicher Hinsicht entsteht durch die versetzte Bauweise ein gelungenes Gleichgewicht von
nachbarschaftlichem Miteinander und individuellen, geschützten Wohn- und Freibereichen. Dadurch wird ein Beitrag
zur Attraktivitätssteigerung des Wohnens in Kernstädten geleistet.
Die Anordnung der Gebäude auf bzw. nahe der Grundstücksgrenze schafft zusammenhängende und gut nutzbare
Freiflächen bei gleichzeitig verdichteter Bauweise. Durch das Instrument der Flächenbaulast entfallen die ansonsten
bei freistehenden Einfamilienhäusern notwendigen Abstandsflächen.
Die Errichtung von mehreren, äußerlich gleichen Häusern stellt schon für sich genommen einen Beitrag zur
Kostenreduzierung dar. Durch Vorfertigung und Elementierung kann zusätzlich eine hohe Fertigungseffizienz erreicht
und die Bauzeit erheblich verkürzt werden.
Durch den frühen Zusammenschluss der am Projekt beteiligten Planer (Architekt, Tragwerksplaner,
Haustechnikplaner) gestaltet sich die Planungsphase effizient.
Durch Systematisierung und Vorstrukturierung der individuellen Wünsche werden die üblicherweise hohen Kosten
für die Ausführung von Sonderwünschen vermieden.
Die Ausführungsqualität wird durch die witterungsunabhängige Vorproduktion im Werk und den Einsatz von
computergesteuerten Maschinen gesichert.
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Die Hausinstallationen werden auf das erforderliche Minimum bei gleichzeitig gutem Ausstattungsstandard reduziert.
Es gibt es nur einen Installationsschacht mit kurzen horizontalen Leitungswegen.
Forschungsansatz
Ziel ist die Analyse und Auswertung der Erfahrungen bei bisherigen und zukünftigen Projekten nach den Leitfragen
des Forschungsvorhabens.
Dabei wird besonderer Wert auf die weitere Optimierung des Modellvorhabens und die Entwicklung eines
Instrumentariums für den Neubau von kostengünstigen und qualitätsbewussten Ein- und Zweifamilienhäusern in
Reaktion auf die sich spürbar verändernden Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes gelegt. Schwerpunkte
hierbei sind:
Kostensituation von Typenhäusern und
Ableitung von Strategien für das kostengünstige Bauen
Auswertung des Bauprozesses und
Ableitung von Strategien für einen störungsarmen Bauprozess
Untersuchung der Projektverfahren / Baugruppenprozesse und
Ableitung von Strategien zur Optimierung der Verfahren / Prozesse
Bewerten der Einflussgrößen auf die Kaufentscheidung und
Entwicklung von zielorientierten Vermittlungs- und Akzeptanzstrategien
Analyse der Einflussgrößen auf die Projektentwicklung und
Entwicklung von Strategien zur Verbesserung der Rahmenbedingungen
Abschätzung der Grundstücksbedingungen für die Projektentwicklung und
Entwicklung von Strategien zur Verbesserung der Grundstücksvorgaben
Neben der Auswertung des bereits realisierten Referenzvorhabens wird für die geplanten, weiteren
Würfelhausprojekte darüber hinaus ein jeweils eigener Forschungsansatz formuliert:
Gegenüberstellung der Bauweisen Holzbau und Massivbau hinsichtlich Kosten- und Qualitätsmerkmalen
Gegenüberstellung der Realisierungsverfahren Bauherrengemeinschaft und Bauträgerprojekt
Gegenüberstellung des Grundtyps der Würfelhäuser als Haustyp mit einer stadtraumbildenden Weiterentwicklung
zu einem modifizierten Haustyp
Erwartet werden Vergleichswerte sowohl innerhalb der Gruppe der Würfelhausprojekte als auch gegenüber anderen
qualitätsbewussten und kostengünstigen Wohnbauprojekten.
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Ansprechpartnerin:
Frau Dipl.-Ing. Zschocke
Projektgemeinschaft Würfelhaus
evaplan - Architektur + Stadtplanung
Gilbert - Holzapfel Freie Architekten
Ahaweg 6-8
76131 Karlsruhe
Tel.: 0721/27805
Weitere Informationen
Weitergehende Informationen über das ExWoSt-Forschungsfeld finden Sie im Internet unter www.bbr.bund.de
Begleitforschung
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
Krausenstraße 17-20
10 117 Berlin
Deichmanns Aue 31-37
Internet: www.bmvbw.de
53179 Bonn
Karin Lorenz-Hennig
Telefon: 0 18 88 / 4 01 15 27
Telefax: 0 18 88 / 4 01 15 19
Internet: www.bbr.bund.de
Kompetenzzentrum kostengünstig qualitätsbewusst Bauen
Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. (IEMB)
Salzufer 14
(hier auch Geschäftsstelle der Initiative Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen)
10587 Berlin
Telefon: 0 30 / 3 99 21-8 88
Forschungsassistenz
Internet: www.kompetenzzentrum-iemb.de
Forschungs- und Informations-Gesellschaft
für Fach- und Rechtsfragen der
Raum- und Umweltplanung mbH (FIRU mbH)
Bahnhofstraße 22
67655 Kaiserslautern
Dipl.-Ing. Andreas Jacob
Bezugshinweise
Die vorliegende Broschüre kann auf der Internetseite des BBR
unter www.bbr.bund.de unter ExWoSt heruntergeladen werden.
Dipl.-Ing. Sonja Mazak
Dipl.-Ing. Sabine Richter
Telefon: 06 31 / 3 62 45-0
Telefax: 06 31 / 3 62 45-99
Internet: www.firu-mbh.de
Bildnachweis
Die Fotos, soweit nicht im Besitz der FIRU mbH, wurden
freundlicherweise von den Modellvorhaben zur Verfügung gestellt.
in Kooperation mit
Dipl.-Ing. Klaus Beck, Architekt dwB
Büro für Architektur und Stadtplanung
Baringdorfer Straße 141
32139 Spenge
Telefon: 0 52 25 / 85 95 15
Telefax: 0 52 25 / 85 95 16
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