Verträglichkeit der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben

Transcription

Verträglichkeit der Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben an der
Callenberger Straße 16 in Coburg
CIMA Beratung + Management GmbH
Brienner Straße 45
D-80333 München
Tel.: 089-55 118 154
Fax: 089-55 118 250
E-Mail: [email protected]
Internet: www.cima.de
Bearbeitung
Dipl.-Geogr. Michael Seidel
Untersuchungsbericht
München, 18. Februar 2014
Stadt- und Regionalmarketing
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Personalberatung
Tourismus
Verträglichkeitsuntersuchung Coburg Callenberger Straße
 CIMA Beratung + Management GmbH
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Management GmbH in München.
CIMA Beratung + Management GmbH 2014
I
INHALTSVERZEICHNIS
1
AUFGABENSTELLUNG .............................................................................. 1
7
ANHANG ............................................................................................ 20
2
VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN ................................. 2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Vorhabenbeschreibung ........................................................................................ 2
Lage im Ort ........................................................................................................... 3
Erreichbarkeit und Integration ............................................................................. 4
Bewertung hinsichtlich der Großflächigkeit ......................................................... 5
Leistungsdaten ..................................................................................................... 5
7.1
7.2
Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials ............................20
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen
Situation ..............................................................................................................22
Begriffsdefinitionen.............................................................................................24
Zentrenrelevanz der Sortimente .........................................................................26
Gravitationsmodell der CIMA ..............................................................................27
3
GRUNDLAGEN ....................................................................................... 7
3.1
3.2
Zentralörtliche Bedeutung und Lage Coburgs ...................................................... 7
Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel ............................ 9
7.3
7.4
7.5
3.2.1 Landesplanerische Vorgaben................................................................................ 9
3.2.2 Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung................................... 9
4
MARKTSITUATION UND VERKAUFSFLÄCHENBEDARFE IN COBURG ..................... 11
4.1
4.2
4.3
Aktuelle Versorgungssituation in Coburg ........................................................... 11
Ungedeckte Umsatzpotenziale in Coburg .......................................................... 12
Einzugsgebiet ...................................................................................................... 13
5
AUSWIRKUNGSANALYSE ........................................................................ 14
5.1
5.2
5.3
Untersuchung der Verträglichkeit gemäß LEP .................................................... 14
Untersuchung der Verträglichkeit nach Städtebauförderung ............................ 16
Bezug zum ISEK Coburg 2008 ............................................................................. 18
6
VORHABENBEZOGENE VERTRÄGLICHKEITSBEURTEILUNG ................................ 19
II
1 AUFGABENSTELLUNG
Ausgangslage und Aufgabenstellung
Die vorliegende gutachterliche Bewertung im Auftrag der Jusa Betriebe Gebr.
Sagasser GmbH & Co. KG bezieht sich auf die Absicht des Auftraggebers, am
Standort Callenberger Straße 16 in Coburg verschiedene Einzelhandelsbetriebe
anzusiedeln.
Gegenstand der Untersuchung ist zunächst die Frage, inwieweit durch die Realisierung der geplanten Verkaufsflächen eine negative Beeinflussung der zentralen Bereiche umliegender Städte und Gemeinden ausgeschlossen werden
kann. Desweiteren sind die Auswirkungen auf die Funktion den Zentralen Versorgungsbereich der Stadt Coburg (Innenstadt) zu betrachten. Es werden die
Sortimentsbereiche Lebensmittel, Naturkost/Bio sowie Drogerie- und Parfümerieartikel/ Körperpflegeartikel/ Wasch- und Putzmittel1 in die Untersuchung
einbezogen.
Dabei wird die Verträglichkeit von Verkaufsflächen aufgrund der zu erwartenden Abschöpfungsquoten aus dem bestehenden Einzelhandel bzw. der Kaufkraftabschöpfung aus dem anzusetzenden Verflechtungsbereich betrachtet.
Da die Stadt Coburg in einem im Dezember 2008 vorgelegten Integrierten
Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Leitlinien zur weiteren Einzelhandelsentwicklung festgelegt hat, ist neben der eigentlichen Verträglichkeitsuntersuchung
auch die Frage zu klären, ob die geplante Ansiedlung am vorgesehenen Standort als ISEK-konform anzusehen ist.
Auftraggeber
Jusa Betriebe Gebr. Sagasser GmbH & Co. KG
Gärtnersleite 5
96450 Coburg
Bearbeitung
Dipl.-Geogr. Michael Seidel
Stand der Einzelhandelserhebung
20. Januar 2014
Analysezeitraum
Januar bis Februar 2014
1 Im Folgenden kurz als „Drogerieartikel“ bezeichnet.
1
2 VORHABENBESCHREIBUNG UND LEISTUNGSKENNZIFFERN
2.1 Vorhabenbeschreibung
Die Jusa Betriebe Gebr. Sagasser GmbH & Co. KG plant am Standort Callenberger Straße 16 in Coburg die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters, der
die Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung eines am Standort Mohrenstraße 12 in Coburg bestehenden Aldi-Marktes darstellt, sowie die Neuansiedlung eines Drogeriemarktes (als Betreiber ist dm vorgesehen) und eines Biofachmarktes (denn‘s) mit integriertem Backshop. Die Firma Sagasser betreibt
am Standort bereits aktuell einen Getränkeabholmarkt (ohne vom Kunden
betretbare Verkaufsfläche, der Verkauf erfolgt über Rampe), der in einen Getränkefachmarkt umgewandelt werden soll. Ein bestehender Lotto- und Tabakshop (Fa. Wöhner) bleibt in neuen Räumlichkeiten erhalten.
Abb. 1
Grundriss des Vorhabens
Die projektierte Einzelhandelsverkaufsfläche des Vorhabens umfasst rd.
2.930 m². Da es sich bei dem vorgesehenen Aldi-Markt um einen zu verlagernden Betrieben handelt, der am Standort Mohrenstraße 12 aktuell rd. 600 m²
Verkaufsfläche aufweist, der Sagasser Getränkehandel aktuell rd. 450 m² Verkaufsfläche aufweist und der Lotto- und Tabakshop mit rd. 25 m² bereits besteht,
beträgt der Verkaufsflächenzuwachs am Standort Coburg insgesamt rd.
1.855 m².
Gemäß den uns vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen zum
Projekt ist dabei folgende Verkaufsflächenzusammensetzung geplant.
Tab. 1: Geplante Verkaufsfläche nach Sortimenten
Sortiment
Lebensmittel
Lebensmitteldiscounter
Getränkefachmarkt
Lotto- und Tabakshop
Geplante
Verkaufsfläche
1.660 m²
1.020 m²
600 m²
40 m²
Naturkost/Bio
540 m²
Drogerieartikel
730 m²
SUMME
2.930 m²
Quelle:
Auftraggeber
Bearbeitung: CIMA GmbH 2014
Aufgrund seiner Sortiments- und Betriebszusammensetzung ist das Vorhaben
als Nahversorgungszentrum anzusehen.
Quelle:
Bearbeitung:
Auftraggeber
CIMA GmbH 2014
2
2.2 Lage im Ort
Abb. 3:
Lage des Standortes
Das für die geplante Ansiedlung zur Verfügung stehende Grundstück an der
Callenberger Straße 16 liegt im Norden der Kernstadt Coburg und wird zur Zeit
bereits durch verschiedene Einzelhandelsbetriebe genutzt. Dazu gehören auch
ein Sagasser Getränkehandel sowie ein Lotto- und Tabakshop, die beide am Standort verbleiben werden.
In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich umfangreiche Wohn- und Büronutzungen.
Über die Callenberger Straße bzw. die Raststraße ist die Spitalgasse als Haupteinkaufsbereich der Coburger Innenstadt ab dem Vorhabenareal in 900 Metern Wegstrecke zu erreichen.
Abb. 2
Projektareal
Projektareal, aktuelle Situation
1a-Lage
Innenstadt
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Fotos
CIMA GmbH 2014
Abbildung 3 zeigt die Lage des Projekt-Standortes (rote Schraffur) zu der 1aLage der Innenstadt2 (blaue Markierung) und zur angrenzenden Bebauung im
Luftbild.
2 Gemäß Lage-Abgrenzung im Rahmen des 2008 verabschiedeten Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (SEK) Coburg, S. 174
Quelle:
Bearbeitung:
GoogleEarth Pro
CIMA GmbH 2014
3
2.3 Erreichbarkeit und Integration
Der Standort an der Callenberger Straße zeichnet sich durch die unmittelbare
Nachbarschaft umfänglicher Wohnbebauung aus, die im Süden, Südwesten
und Osten des Projektareals anschließt.
Durch das Fehlen einer stark befahrenen Straße zwischen dem ProjektStandort und der umliegenden Wohnbebauung ist das Vorhaben gut zu Fuß
erreichbar. Gleiches gilt für die Erreichbarkeit per Fahrrad.
Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist durch die in 100 Meter
Entfernung zum Grundstück gelegene Haltestelle Brückenstraße der Stadtbuslinie 1A der Städtischen Werke Überlandwerke Coburg (SÜC) gewährleistet.
Montags bis freitags verkehrt die Linie 1A während der Geschäftszeiten im
Halbstundentakt, was einer ortsüblichen Anbindung entspricht. Samstags wird
die Haltestelle allerdings nur vormittags in einem 2-Stunden-Takt angefahren.
Die Linie 1A fährt über 30 Haltestellen an, so dass die Erreichbarkeit aus verschiedensten Bereichen Coburgs zu den Geschäftszeiten gegeben ist.
Die Umlandanbindung wird entweder über Umsteigeverbindung oder direkt an
der 250m entfernten Haltestelle Kalenderweg durch die Buslinie 8211 des
Omnibusverkehr Franken (OVF) hergestellt, die mehrfach werktäglich in unregelmäßigem Takt verkehrt.
Aufgrund der unmittelbaren Anbindung der Callenberger Straße an die B4,
welche in geringer Entfernung die Autobahn A73 anbindet, ist die PKWErreichbarkeit für den örtlichen und überörtlichen Verkehr günstig. Die Innenstadt kann, wie bereits beschrieben, unmittelbar über die Callenberger oder
die Raststraße erreicht werden.
Der Standort ist dementsprechend als städtebaulich integriert anzusehen.
Diese Einstufung entspricht auch der des ISEK Coburg 20083.
Abb. 4:
Ausschnitt Netzplan Stadtbus Coburg
Haltestelle
Brückenstraße
Quelle:
Bearbeitung:
www.suec.de
CIMA GmbH 2014
3 Vgl. Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Coburg, S. 174
4
2.4 Bewertung hinsichtlich der Großflächigkeit
Der gesamte Verkaufsflächenumfang des Vorhabens von 2.930 m² überschreitet die Grenze der Großflächigkeit und somit die Regelvermutungsgrenze des
§11 Abs. 3 BauNVO, welche bei 800 m² Verkaufsfläche zu sehen ist. Daher
handelt es sich aus landesplanerischer Sicht um ein Einzelhandelsgroßprojekt,
bei dem nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung anzunehmen sind.
2.5 Leistungsdaten
Die Umsatzprognosen für das Vorhaben, die eine Grundlage für die weiteren
Betrachtungen bilden, müssen in zwei Varianten berechnet werden.
Einerseits schreibt die Handlungsanleitung für die landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern zur Vereinheitlichung und Vereinfachung des Verfahrens die Verwendung von durchschnittlichen Flächenleistungen vor. Durch dieses Verfahren wird es möglich, Projekte in kaufkraftschwachen Regionen (in Bayern z. B. einige Landkreise in der Oberpfalz) nach
den gleichen Kriterien zu prüfen wie Projekte in kaufkraftstarken Regionen (z.
B. die Region München). Datengrundlage ist hier das Bay. StMWIVT 2009.
Die Überprüfung der städtebaulichen Auswirkungen eines solchen Vorhabens
hat demgegenüber nicht zwingend nach den vorgenannten Kriterien zu erfolgen, sondern soll die tatsächlichen, realistisch anzunehmenden Auswirkungen
auf die wohnortnahe Versorgung und die städtebaulichen Wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (z. B. die Innenstadt) ermitteln. In diesem Punkt ist
die gutachterliche Einschätzung eines Projektes von entscheidender Bedeutung, die regionale, standort- und betriebsspezifische Besonderheiten am Mikrostandort berücksichtigen muss (z. B. Kaufkraftniveau, betriebsspezifische
Umsatzwerte etc.).
Datengrundlage sind hier die durchschnittlichen Flächenleistungen nach eigenen Erhebungen und Erfahrungen der CIMA.
Verwendet man entsprechend der Vorgaben der Handlungsanleitung die
durchschnittlichen Flächenleistungen, so würde der anzunehmende Jahresumsatz des Vorhabens auf Basis einer durchschnittlichen Flächenleistung von
3.575 €/m² insgesamt rd. 10,48 Mio. € betragen. Diese Werte (siehe Tab. 2)
werden der weiteren Betrachtung der landesplanerischen Überprüfung in Kapitel 5.1 zugrunde gelegt.
Das Naturkost- und Biosortiment wird von der Landesregierung als Teil des
Lebensmittelsortimentes aufgefasst, sodass für den Biomarkt die SupermarktFlächenleistung anzusetzen ist. Der Lotto- und Tabakshop realisiert seine einzelhandelsrelevanten Umsätze überwiegend im Bereich Tabakwaren und wird daher
dem Lebensmittelsektor zugeteilt. Da für Tabakwarengeschäfte keine Bay.StMWIVTFlächenleistungen vorliegen, wird hier der Durchschnittswert aller Lebensmittelbetriebstypen angenommen.
Tab. 2
Geschätzte Gesamtumsatzerwartung Bay.StMWIVT
Geplante Verkaufsfläche
nach Betriebstyp und Sortiment
Umsatzleistung p.a. (gerundet)
Flächenleistung
Gesamtumsatz
Lebensmitteldiscounter, 1.020 m²
4.700 €/m²
4,79 Mio. €
Getränkefachmarkt, 600 m²
1.600 €/m²
0,96 Mio. €
Lotto- und Tabakshop, 40 m²
4.340 €/m²
0,17 Mio. €
Biomarkt, 540 m²
3.700 €/m²
2,00 Mio. €
Drogeriemarkt, 730 m²
3.500 €/m²
2,56 Mio. €
GESAMT-Umsatzleistung (brutto)
Quelle:
Bearbeitung:
Ø 3.575 €/m² 10,48 Mio. €
Bay.StMWIVT 2009
CIMA GmbH 2014
Im Vergleich zu den landesplanerischen Durchschnittswerten sind die tatsächlich nach unserer Einschätzung zu prognostizierenden Umsatzwerte des Vorhabens höher anzusetzen und liegen auf Basis einer durchschnittlichen Flächenleistung von rd. 4.845 €/m² Verkaufsfläche bei insgesamt rd. 14,20 Mio. €
pro Jahr (siehe Tabelle 3 auf der folgenden Seite).
5
Tab. 3
Geschätzte Gesamtumsatzerwartung CIMA
Geplante Verkaufsfläche
nach Betriebstyp und Sortiment
Umsatzleistung p.a. (gerundet)
Flächenleistung
Gesamtumsatz
Lebensmitteldiscounter, 1.020 m²
7.000 €/m²
7,14 Mio. €
Getränkefachmarkt, 600 m²
2.500 €/m²
1,50 Mio. €
Lotto- und Tabakshop, 40 m²
8.000 €/m²
0,32 Mio. €
Biomarkt, 540 m²
4.300 €/m²
2,32 Mio. €
Drogeriemarkt, 730 m²
4.000 €/m²
2,92 Mio. €
GESAMT-Umsatzleistung (brutto)
Quelle:
Bearbeitung:
Ø 4.845 €/m² 14,20 Mio. €
eigene Berechnungen; Projektunterlagen
CIMA GmbH 2014
Gegenüber der aktuellen Verkaufsflächen-Situation des Getränkeabholmarktes
und des Lotto- und Tabakshops am Standort sowie des zu verlagernden AldiMarktes an der Mohrenstraße gehen wir für das Lebensmittelsortiment von
einer um 585 m² erweiterten Verkaufsfläche und einem um rd. 4,06 Mio.€
höheren Umsatz aus.
Die Werte aus dieser Umsatzsteigerung im Lebensmittelbereich bzw. den in
Tabelle 3 angegebenen Umsätzen für die Bereiche Naturkost/Bio und Drogerieartikel werden der städtebaulichen Überprüfung in Kapitel 5.2 zugrunde
gelegt.
6
3 GRUNDLAGEN
3.1 Zentralörtliche Bedeutung und Lage Coburgs
Die kreisfreie Stadt Coburg liegt im Regierungsbezirk Oberfranken und gehört zur der Region Oberfranken-West. Der Regionalplan weist Coburg als
Oberzentrum aus. Oberzentren sollen als Schwerpunkt von überregionaler
Bedeutung die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten, höheren Bedarfs versorgen.
Die Stadt Coburg liegt außerhalb eines Verdichtungsraumes im ländlichen
Raum.
Coburg ist Knotenpunkt mehrerer überregionaler Entwicklungsachsen bzw.
ist Ausgangspunkt von überregionalen Entwicklungsachsen
Die Stadt Coburg weist 41.022 Einwohner auf (Stand: 31.12.2012). Neben
der Kernstadt weist Coburg 12 Stadtteile auf.
Die Entfernung in die nächstgelegenen Oberzentren beträgt im Süden 54 km
nach Bamberg, im Westen 71 km nach Schweinfurt, im Osten 90 km nach
Hof und im Norden 119 km nach Erfurt. Dies verdeutlicht eine ausgeprägte
Solitärlage des Oberzentrums Coburg.
Das Stadtgebiet wird in Nord-Süd-Richtung zentral von der Bundesstraße 4
durchquert. Durch die östlichen Stadtteile verläuft die A73, wodurch die
überregionale Anbindung für den Individualverkehr gesichert ist.
Im Bahnverkehr ist Coburg über Regionalbahnen an den überregionalen Verkehr angeschlossen. Der nächste ICE-Halt ist in Lichtenfels. Aufgrund des
zukünftig wesentlich verbesserten Bahnanschlusses durch den voraussichtlich Ende 2017 kommenden ICE-Haltepunkt ergeben sich für Coburg auch als
Einzelhandelszentrum der Region neue Entwicklungschancen.
Die Bedeutung des Oberzentrums Coburg als Versorgungsstandort hat sich in
den letzten Jahren stetig weiter verstärkt. Dies macht sich auch in der Neuabgrenzung des Einzelhandesspezifischen Verflechtungsbereiches im Rahmen des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP 2013) bemerkbar, der
sich seit der vorhergehenden Abgrenzung im Jahr 2006 um rd. 17.600 Einwohner oder rd. 9,4% erweitert hat.
Dieser Einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Coburg bezieht sich laut LEP 2013 auf insgesamt 205.380 Einwohner4 (siehe auch 5.1).
4 Im Vorgriff auf das im Sommer 2013 neu verabschiedete LEP (LEP 2013) wurden bereits Mitte des
Jahres 2012 neue Bezugsräume zum Einwohnerstand 21.6.2012 veröffentlicht, die mit dem In-KraftTreten des LEP zum 1.9.2013 bestätigt wurden.
7
Karte 1
Zentralörtliche Bedeutung
Quelle:
Bearbeitung:
Regionalplan Oberfranken West, Raumstruktur
CIMA GmbH 2014
8
3.2 Beurteilungsgrundlagen von Einzelvorhaben im Einzelhandel
3.2.1 Landesplanerische Vorgaben
Nach den allgemeinen Zielen der Landesplanung gelten für die Einzelhandelsentwicklung in Bayern folgende wesentlichen Grundsätze:
(1) Die Schaffung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit
Waren und Dienstleistungen im Sinne von gleichwertigen Lebensbedingungen in allen Landesteilen.
(2) Die Sicherung und Entwicklung einer verbrauchernahen Versorgung mit
Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs.
(3) Der Innenstadt, ihrer funktionalen Vielfalt und Mischung sowie ihrem
ökonomischen Gewicht, kommt eine besondere, zentrumsbildende
Magnetfunktion zu. Eine Verdrängung des Einzelhandels in Qualität und
Vielfalt soll daher vermieden werden.
(4) Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO sollen keine wesentliche Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgungsfunktion herbeiführen.
(5) In der Handlungsanleitung für die Bewertung von Einzelhandelsprojekten ist ebenfalls zugrunde gelegt, dass sich dabei Bedarfsprüfungen und
Konkurrenzschutz für bestehende Unternehmen aus verfassungsrechtlichen Gründen verbieten5.
Vorbemerkung zur Bewertung des Vorhabens
Gegenstand der vorliegenden Prüfung ist die Fragestellung, ob die vom Vorhabenträger gewünschte Ansiedlung negative Auswirkungen auf die Versor-
gungsstruktur erwarten lässt, die eine Verträglichkeit des Vorhabens nach §11
Abs. 3 BauNVO in Frage stellen.
Das vorliegende, projektierte Vorhaben entspricht durch den geplanten Verkaufsflächenumfang einem großflächigen Einzelhandelsvorhaben nach § 11
Abs. 3 BauNVO.
3.2.2 Beurteilungsgrundlage der Verträglichkeitsuntersuchung
Die Rahmenfaktoren für die folgende gutachterliche Stellungnahme sind:
(1) Die Überschreitung der Regelvermutungsgrenze des dargelegten Vorhabens.
(2) Prüfung der Auswirkungen des Vorhabens innerhalb der zugrunde zu
legenden Verflechtungsbereiche.
Da für die Stadt Coburg seit 2008 ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept
(ISEK) vorliegt, ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den formulierten Entwicklungszielen zu beachten.
Die in diesem ISEK als zentrale Lagen (Lage 1a bis 1c) der Innenstadt festgelegten Bereiche können als Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV Innenstadt) der Stadt Coburg aufgefasst werden, da hier die höchste Dichte kundenorientierter Einrichtungen zu verzeichnen ist. Die Abgrenzung gemäß ISEKBericht ist in der nachfolgenden Karte wiedergegeben.
5 Vgl. StMWiVT: Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten;
1. August 2002, S.5.
9
Karte 2:
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (ZV Innenstadt/1A-, 1B-, 1C-Lage)
Innenstadt
Quelle:
ISEK Coburg 2008
Bearbeitung: CIMA GmbH 2014
10
4 MARKTSITUATION UND VERKAUFSFLÄCHENBEDARFE IN COBURG
Rd. 7,7 % des gesamten Verkaufsflächenaufkommens der projektrelevanten
Sortimente sind aktuell innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches zu verzeichnen. Das städtische Ansiedlungs- und Genehmigungsverhalten ist also
bisher auf Lagen außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches konzentriert,
was aufgrund des Nahversorgungscharakters der Sortimente auch zu erwarten
ist.
4.1 Aktuelle Versorgungssituation in Coburg
Die aktuelle Ausstattung Coburgs mit Einzelhandelsverkaufsflächen in den
relevanten Sortimentsbereichen wird aus der nachfolgenden tabellarischen
Übersicht deutlich (einschließlich der bei Realisierung des Vorhabens zur Verlagerung vorgesehenen Flächen):
Tab. 4
Projektrelevante Einzelhandelsverkaufsflächen nach Sortimenten
Ist- Verkaufsfläche
Sortiment
Zentraler
Versorgungsbereich
Sonstige
Innenstadt
1.090 m²
1.619 m²
20.520 m²
23.229 m²
Naturkost, Bio
140 m²
90 m²
140 m²
370 m²
Drogerieartikel
895 m²
183 m²
2.882 m²
3.960 m²
2.125 m²
1.892 m²
23.542 m²
27.559 m²
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke
SUMME
Quelle:
Bearbeitung:
Sonstiges
Coburg
Gesamt-Coburg
Eigene Erhebungen
CIMA GmbH 2014
11
4.2 Ungedeckte Umsatzpotenziale in Coburg
Aufbauend auf einer Umsatzschätzung für die im Bestand befindlichen Einzelhandelsbetriebe berechnet sich ein aktueller Gesamtumsatz in den vorhabenrelevanten Sortimenten von rd. 133,51 Mio. Euro.
Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche bedeutet dieser Wert eine Flächenleistung6 von rd. 4.845 Euro.
Bezieht man die aktuelle Verkaufsflächenausstattung und Umsatzleistung nach
Sortimenten auf die in den einzelnen Sortimenten bestehenden Umsatzchancen, so ergeben sich die aktuell am Standort Coburg bestehenden ungedeckten, also nicht realisierten Umsatzpotenziale.
Hier ist festzustellen, dass das Vorhaben sowohl im Lebensmittelbereich als
auch im Drogeriebereich nicht auf offene Umsatzpotenziale zurückgreifen
kann. Die Bindungsquoten, die den in Coburg getätigten sortimentsspezifischen Umsatz in Relation zum zur Verfügung stehenden Umsatzpotenzial7 setzen, liegen in diesen Sortimenten jeweils knapp über 100 Prozent (siehe Tab.
5). Lediglich im Naturkost-/Biobereich besteht ein umfangreicheres ungedecktes Umsatzpotenzial.
Im Lebensmittelbereich weist die Stadt Coburg aktuell eine Verkaufsfläche von
0,57 m² pro Einwohner auf. Dies stellt zwar im Vergleich zu anderen, von der
CIMA untersuchten Oberzentren keinen überdurchschnittlich hohen Wert
dar8, ist aber dennoch unter Berücksichtigung der Angebote im unmittelbaren
Umland - hier kommt insbesondere das Real SB-Warenhaus in Dörfles-Esbach
zum Tragen - und der dadurch reduzierten Kaufkraftzuflüsse als ausreichende
Versorgung anzusehen.
Im Bereich der Drogerieartikel kommt das trotz des Wegfalls mehrerer Schlecker-Filialen weiterhin hohe Verkaufsflächenaufkommen dieses Bereiches in
Coburg zum Tragen. So bestehen neben den zahlreichen LebensmittelDiscountern sowie Lebensmittel-Vollsortimentern mit umfangreichen Drogerie-Randsortimenten insbesondere die umsatzstarken Drogeriemärkte der
spezialisierten Betreiber dm, Müller und Rossmann.
Im Naturkost- und Biobereich ist der Standort Coburg mit 2 Reformhäusern
des Betreibers Hofmann/Sattran, der Fa. Zimmermann sowie Naturkost Wegwarte durch insgesamt 4 kleinflächige Spezialanbieter und 2 tegutSupermärkten mit einem Biosortiment aufgestellt. Ein Bio-Supermarkt, wie ihn
die Planung vorsieht, fehlt jedoch in Coburg.
Tab. 5: Ungedeckte Umsatzpotenziale im Coburger Einzelhandel 2014
Aktuelle
Bindungsquote
Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke
Ungedecktes
Umsatzpotenzial
101,8 %
0,00 Mio. €
Naturkost/Bio
60,5 %
1,02 Mio. €
Drogerieartikel
109,3 %
0,00 Mio. €
Quelle:
Bearbeitung:
Eigene Erhebungen und Berechnungen
CIMA GmbH 2014
6 Jahresumsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche
7 Siehe Begriffserläuterung in Kapitel 7.3
8 Die Vergleichsstädte kommen auf eine Lebensmittel-Verkaufsfläche von 0,59 m² je Einwohner
12
4.3 Einzugsgebiet
Als Grundlage der Markt- und Umsatzpotenzialanalyse, die mittels des HuffModells (vgl. Kapitel 7.5) ermittelt wurde, dient die einzelhandelsrelevante
Kaufkraft der Bevölkerung im Einzugsgebiet.
Das vorhabenbezogene Einzugsgebiet ist in der nebenstehenden Karte 4 dargestellt.
Die Einwohnerzahl dieses Einzugsgebietes einschließlich Coburgs liegt bei
70.457 (31.12.2012). Auch wenn das Gesamtvorhaben als Nahversorgungszentrum anzusehen ist und eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für die
nördliche Kernstadt Coburg übernehmen kann, geht das Einzugsgebiet deutlich
über Coburg hinaus. Neben Aldi und Sagasser, die jeweils noch 2 weitere Filialen in Coburg betreiben, stellen hier insbesondere der denn’s Biomarkt (Alleinstellung in der Region) sowie der dm-Drogeriemarkt (weiterer Standort im
südlichen Stadtgebiet) wesentliche Magneten dar.
Coburg verfügt dabei mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer
von 104,8 über eine über dem deutschen Durchschnitt (100,0) liegende einzelhandelsrelevante Kaufkraft (BBE/CIMA/MBResearch 2013). Auch die Kaufkraft
der Orte im Einzugsgebiet liegt meist über dem Bundesdurchschnitt und weist
im Mittel einen Wert von 103,6 auf.
Karte 4: Einzugsgebiet des Vorhabens
Quelle:
Bearbeitung:
MS MapPoint 2010, BBE/CIMA/MBResearch 2013
CIMA GmbH 2014
13
5
AUSWIRKUNGSANALYSE
5.1 Untersuchung der Verträglichkeit gemäß LEP
Nach den allgemeinen Zielen der Landesplanung gelten für die Einzelhandelsentwicklung in Bayern die in Kapitel 3.2.1 des vorliegenden Untersuchungsberichtes aufgeführten Grundsätze.
Die Ende 1995 eingeführten Neuregelungen bzw. Vereinfachungen zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandels-Großprojekten in Bayern weisen
als zentrales Prüfkriterium die Orientierung am Verflechtungsbereich auf. Die
Berechnung der generellen Zulässigkeit eines Einzelhandelsgroßprojektes an
einem Standort wie Coburg erfolgt seitdem über eine Gegenüberstellung des
bestehenden Marktpotentials im Verflechtungsbereich mit dem potentiellen
Umsatz des Projektes. Der potenzielle Umsatz darf dann einen durch das LEPZiel (Landesentwicklungsprogramm Bayern 2013) festgelegten Grenzwert nicht
überschreiten, der in der neuen Handlungsanleitung wie folgt festgelegt ist.
Abschöpfungsquoten nach dem LEP 2013
Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die
landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte
soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf (hier: Lebensmittel, Naturkost/Bio)
oder sonstiger Bedarf (hier: nicht gegeben) verkauft wird, 25 %,
soweit in ihnen Innenstadtbedarf (hier: Drogerieartikel) verkauft wird, für
die ersten 100.000 Einwohner 30%, für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15%
der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.
Der Bezugsraum für die maximale Kaufkraftabschöpfung von Nahversorgungsbedarf durch ein Einzelhandelsgroßprojekt ist unabhängig von der Betriebsform einheitlich der landesplanerische Nahbereich, für Gemeinden ohne Nahbereich das Gemeindegebiet.
Der Bezugsraum für die maximale Kaufkraftabschöpfung bei Innenstadtbedarf
ist der für jeden Zentralen Ort bestimmte Einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Standortgemeinde („Verflechtungsbereich“), der die Versorgungsstruktur und Attraktivität eines Zentralen Ortes und seine überörtliche
Erreichbarkeit widerspiegelt.
Der Bezugsraum für die maximale Kaufkraftabschöpfung bei sonstigem Bedarf
ist der im Einzelfall zu bestimmende Projekteinzugsbereich.
Der anzusetzende Nahbereich Coburgs umfasst laut Regionalplan die Stadt
Coburg und das angrenzende Ahorn und beläuft sich so auf 45.268 Einwohner
(31.12.2012).
Der Einzelhandelsspezifische Verflechtungsbereich der Stadt Coburg wurde
laut LEP 2013 auf insgesamt 205.380 Einwohner festgelegt (siehe Kapitel 3.1).
Beide Werte bilden die Grundlage der nachfolgenden Verträglichkeitsberechnungen, da in der perspektivischen Sicht der größere Bezugsraum höhere Abschöpfungsquoten erlaubt und daher umfangreichere Entwicklungsspielräume
offen lässt.
Die Berechnung zum Einzugsgebiet des Vorhabens in Kapitel 4.3 haben zwar
einen abweichenden Einzugsbereich zur Folge, dieser ist jedoch für die Abschöpfungsberechnungen der landesplanerischen Untersuchung im Bereich
der durch das Vorhaben geplanten Sortimente nicht relevant.
Die gemäß Landesentwicklungsprogramm maximal verträglichen sortimentsspezifischen Verkaufsflächen sind in der nachfolgend abgebildeten Tabelle 6
dargestellt und berechnen sich wie folgt:
14
Die Betriebstypen-spezifischen Flächenleistungen in der Spalte „Umsatzannahme in Euro/m² Vkf.“ sind den Angaben der Bayerischen Staatsregierung
entnommen und bezeichnen den Mittelwert der von der Staatsregierung vorgegebenen Leistungsspanne. Für den Lebensmittelbereich wurde die höchste,
für die geplanten Lebensmittelbetriebstypen gemäß Tabelle 2 angenommene
Flächenleistung angesetzt.
Einwohnerzahl x sortimentsspezif. Verbrauchsausgabe x Abschöpfungsquote
Der aus landesplanerischer Sicht für das Vorhaben anzusetzende Umsatz sollte
die jeweiligen Grenzwerte nicht überschreiten, um im Sinne der Landesplanung als verflechtungsbereichsverträglich gelten zu können. Das Landesentwicklungsprogramm geht davon aus, dass eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich eines Vorhabens bei Einhaltung dieser Grenzwerte entsprechend
der angenommenen Richtlinien ausgeschlossen werden kann.
Es wird deutlich, dass alle Sortimente im geplanten Umfang aus landesplanerischer Sicht als verträglich anzusehen sind.
Tab. 6: Verflechtungsbereichsverträgliche Verkaufsflächen
Sortiment/Betriebstyp Einwohnerbasis
LEP 2013
Marktpotenzial
in Mio. Euro
Max. abschöpfbarer Umsatz
in Mio. Euro
Umsatzannahme
in Euro/m² Vkf.
Verträgliche Verkaufsfläche Geplante Verkaufsfläche
in m²
in m²
LEP 2013
LEP 2013
(Mittelwert)
LEP 2013
LEP 2013
Lebensmittel
45.268
98,04
24,51
4.700 €/m²
5.210
1.660
Naturkost/Bio
45.268
98,04
24,51
3.700 €/m²
6.620
540
Drogerieartikel
205.380
56,48
16,94
3.500 €/m²
4.840
730
Quelle:
Bearbeitung:
Bayer. Staatsregierung 2009
CIMA GmbH 2014
15
5.2 Untersuchung der Verträglichkeit nach Städtebauförderung
Die anzunehmenden Auswirkungen von Einzelhandels-Neuansiedlungen auf
die Versorgungsstruktur und den bestehenden Coburger Einzelhandel sind
vielschichtig. So wird einerseits die Attraktivität der Stadt als Einzelhandelsstandort insgesamt gesteigert, andererseits stellt jede Angebotserweiterung
zugleich eine neue Konkurrenzsituation für die bestehenden Anbieter dar.
Hierbei ist insbesondere der Verdrängungseffekt im Einzelhandel des Zentralen
Versorgungsbereiches von Interesse, wenn neue Verkaufsflächen mit
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches realisiert werden sollen.
Ziel der Stadt Coburg ist es, den Standort nachhaltig über die Ansiedlung moderner Handelskonzepte zu stärken, ohne dass die gewachsenen Strukturen
des Zentralen Versorgungsbereiches negativ in ihrer Entwicklungs- und Zukunftsfähigkeit beeinflusst werden.
In Anlehnung an ein Urteil des OVG Münster gehen wir davon aus, dass Umsatzverlagerungen ab 7 % (konkret zwischen 7 % und 12 %9) abwägungsrelevant sind und in einer Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung sämtlicher
(städtebaulicher) Kriterien abgewogen werden müssen. Wesentliche städtebauliche Auswirkungen sind laut einer Langzeitstudie der Gesellschaft für
Markt- und Absatzforschung ab 10 % Umsatzrückgang der jeweiligen Branche
anzunehmen.
Zentren-Verträglichkeit
In den nachfolgenden Tabellen wird für die vorhabenrelevanten Sortimentsbereiche die jeweilige Umsatzherkunft dargestellt und in Relation zur Umsatzhöhe des Sortimentes in den jeweiligen Quellstandorten gesetzt (prozentuale
Abschöpfung). Dabei ist bei der Bezugsgröße in der Lage „Sonstiges Coburg“
9 Vgl. OVG NRW Az. 7a D 60/99.DE vom 7.12.2000, S. 53ff.
der Umsatz der zu verlagernden bzw. zu ersetzenden Betriebe (Aldi, Getränkeabholmarkt Sagasser, Fa. Wöhner) jeweils nicht mehr berücksichtigt.
Der quantitativen städtebaulichen Auswirkungsanalyse werden die in Kapitel
2.5 tatsächlich vor Ort prognostizierte Umsatzsteigerung bzw. die Umsatzannahmen der Neuansiedlungen zu Grunde gelegt.
Wie die folgenden Einzelaufstellungen für die projektrelevanten Sortimente
zeigen, berechnen sich dabei überwiegend Abschöpfungsquoten, die deutlich
unter 10 % liegen.
Wenn die 10%-Abschöpfungen übertreten werden, sind hiervon keine Zentralen Versorgungsbereiche betroffen, sondern die sonstigen Lagen Coburgs (Naturkost/Bio: 18,8%, Drogerieartikel 15,6%).
Lebensmittel
Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter (Mio. €)
Umsatz des
Vorhabens
in Mio. €
Offene
Umsatzpotenziale in Mio. €
Zentraler
Versorgungsbereich
4,06*
0,00
0,14
Sonstiges
Coburg
2,74
Umlandorte
10
1,18
Umsatz zu Lasten bestehender Anbieter
in % des jeweiligen Gesamtumsatzes
* Umsatzzuwachs ggü. der
Ist-Situation
Zentraler
Versorgungsbereich
1,8
Sonstiges
Coburg
2,6
Umlandorte
< 7,0
Im Bereich Lebensmittel geht der Umsatz zu rd. 70% zu Lasten der bereits in
Coburg bestehenden Anbieter. Dabei werden die Discountmärkte besonders
betroffen sein. Die Abschöpfungsquoten sind jedoch mit 1,8 bzw. 2,6% äußerst
10 Orte des Einzugsgebietes gemäß Kap. 4.3., Karte 4 einschließlich Rödental, in denen Verkaufsflächen
des jeweiligen Sortimentes bestehen.
16
gering. Die ebenfalls nur geringen aus dem Umland rekrutierten Umsätze sind
keinem Einzelstandort in besonderem Maße zuzuordnen.
Naturkost/Bio
Umsatz des
Vorhabens
in Mio. €
Offene
Zentraler
Versorgungsbereich
2,32
1,02
0,05
Sonstiges
Coburg
0,18
Umlandorte
8,3
Sonstiges
Coburg
18,8
2,09
Offene
Zentraler
Versorgungsbereich
2,92
0,00
0,26
Sonstiges
Coburg
1,63
Umlandorte
12
1,03
Zentraler
Versorgungsbereich
6,2
Sonstiges
Coburg
15,6
Umlandorte
< 7,0
Umlandorte
< 7,0
Im Bereich Naturkost/Bio steht der Ansiedlung ein hohes offenes Umsatzpotenzial zur Verfügung. Durch die Neuheit eines eigenständigen BioSupermarktes am Standort Coburg ist davon auszugehen, dass zusätzliche
Kaufkraftzuflüsse von außen zu erwarten sind. Daher geht der Umsatz zu einem großen Teil zu Lasten des Umlandes. Die hohen ungedeckten Umsatzpotenziale zeigen jedoch, dass diese Umsätze auch funktional dem Oberzentrum
Coburg zuzuordnen sind. In Coburg liegen die Abschöpfungsquoten aus dem
Zentralen Versorgungsbereich mit 8,3% über dem Grenzwert von 7%, jedoch
unter der 10%-Schwelle. Unter Abwägung der leicht über 7% liegenden Abschöpfung mit den durch einen neuen Bio-Supermarkt erwartbaren Effekten
der Kaufkraft-Rückholung und zusätzlichen Kaufkraftbindung am Oberzentrum
Coburg sehen wir die Abschöpfung als insgesamt verträglich an. Aus den sonstigen Lagen werden rd. 18,8% abgeschöpft.
11 Orte des Einzugsgebietes gemäß Kap. 4.3., Karte 4 einschließlich weiterer Konkurrenzorte, in denen
Verkaufsflächen des jeweiligen Sortimentes bestehen. Die nächsten Bio-Supermärkte sind vergleichsweise weit entfernt (Kronach, Lichtenfels, Bamberg) weshalb davon auszugehen ist, das die Verbrauchsausgaben im Raum Coburg zur Zeit zu einem Teil gar nicht realisiert werden.
Umsatz des
Vorhabens
in Mio. €
11
Zentraler
Versorgungsbereich
Drogerieartikel
Auch im Bereich Drogerieartikel sind keine offenen Umsatzpotenziale vorhanden, so dass für Coburg eher geringe zusätzliche Kaufkraftzuflüsse von außen
zu erwarten sind. Die zu erwartenden Umsatzrückgänge betreffen die
Drogerieabteilungen der größeren Lebensmittelvollsortimenter sowie die
Drogeriemärkte. Insgesamt liegt die Abschöpfungsquote aus dem Zentralen
Versorgungsbereich Coburgs mit 6,2% niedrig, doch werden aus den sonstigen
Lagen rd. 15,6% abgeschöpft. Einzelstandorte im Umland sind aufgrund der
geringen Abschöpfung von 1,03 Mio. € nicht in besonderem Maße von dem
Ansiedlungsvorhaben betroffen.
Unter der Prämisse, dass das Vorhaben nicht mehr als 10 % des derzeit im
Zentralen Versorgungsbereich Coburgs realisierten Umsatzes abschöpft, sind
die geplanten Verkaufsflächen als verträglich anzusehen. Für die Sortimentsbereiche Naturkost/Bio sowie Drogerieartikel berechnen sich zwar erhöhte
Abschöpfungen aus dem Coburger Einzelhandelsbestand außerhalb des Zentralen Versorgungbereiches, doch fallen diese Betriebe nicht unter die beson-
12 Orte des Einzugsgebietes gemäß Kap. 4.3., Karte 4 einschließlich weiterer Konkurrenzorte, in denen
Verkaufsflächen des jeweiligen Sortimentes bestehen.
17
dere Schutzwürdigkeit, die Betrieben im Zentralen Versorgungsbereich zukommt.
Nahversorgungsfunktion
Das Vorhaben kann am geplanten Standort in seiner Zusammensetzung aus
Lebensmittel-, Naturkost- und Drogerieangebot eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für den Coburger Norden übernehmen.
Der Standort grenzt an umfangreiche Wohnbebauung und ist fußläufig aus
verdichteten Wohngebieten gut erreichbar. Dies ist insbesondere für Aldi bemerkenswert, da sich zahlreiche andere Aldi-Neuansiedlungen eher durch eine
autoorientierte Lage abseits der Wohngebiete auszeichnen.
Die aus stadträumlicher Sicht nur geringfügige Verlagerung des Aldi-Marktes –
der neue Standort ist nur knapp 400 Meter Luftlinie vom Altstandort entfernt –
bedeutet trotz der Innenstadtnähe eine Einschränkung der innerstädtischen
Lebensmittelversorgung. Zwar ist der bisherige Aldi-Standort außerhalb des
Zentralen Versorgungsbereiches gelegen, doch liegt er innerhalb der im Rahmen des ISEK abgegrenzten Innenstadt. Da mit der Verlagerung eine Verbesserung der Nahversorgung in der nördlichen Kernstadt einhergeht, ist die Verlagerung dennoch nicht negativ zu bewerten.
Der mit der Verlagerung des Aldi-Marktes einhergehende Verkaufsflächenausbau kommt modernen Kundenerwartungen und sortimentsbezogenen Anforderungen nach einer größeren Verkaufsfläche entgegen. Zudem wird Nahversorgung zukünftig verstärkt auf die speziellen Bedürfnisse älterer und mobilitätseingeschränkter Menschen einzugehen haben, die breitere Gänge und
niedrigere Regale bevorzugen. Dies zieht bereits bei gleichbleibender Artikelzahl eine größere Verkaufsfläche nach sich. Um die Versorgungsfunktion des
Marktes auch in Zukunft in kundengerechter Form sicherzustellen, ist die Verkaufsflächenerweiterung daher als sinnvoll anzusehen.
Gleiches gilt für die Modernisierung des zur Zeit als Getränkeabholmarkt mit
reinem Rampenverkauf konzipierten Sagasser-Marktes.
5.3 Bezug zum ISEK Coburg 2008
Das „Sagasser-Gelände“ wird im ISEK als eine von vier ausgewiesenen
„Schlüsselflächen Innenentwicklung“ aufgeführt (S. 119). Für das Areal
werden Möglichkeiten gesehen, „in ebener zentraler Lage gemischte Nutzungen unter Ausnutzung der Lagequalitäten auf dem Grundstück zu realisieren“ (S. 119). Auf Seite 92 des ISEK wir das Gelände als „Schlüsselfläche
für die Innenentwicklung Wohnen“ bezeichnet. Durch den Erhalt der Versorgungsfunktion auf dem Grundstück ist eine Wohnnutzung im Rahmen
der vorliegenden Planung nicht vorgesehen. Die „Lagequalität“, die für den
Ausbau als Nahversorgungsstandort spricht, wird jedoch genutzt.
Die Weiternutzung eines bestehenden integrierten Standortes entspricht
dabei auch unter dem Aspekt des Flächensparens den ISEK-Zielen. Auf Seite
120 wird die „Vermeidung unnötiger Flächenversiegelung“ als Ziel genannt.
Ergänzend wird auf Seite 122 als Ziel einer nachhaltigen Entwicklung auf
den „sparsamen Umgang mit Landschaft und Infrastrukturkosten“ Bezug
genommen.
Insgesamt zielen die Empfehlungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 2008 auf die Stärkung einer ausgewogenen Nahversorgung im Umfeld der Wohngebiete ab. Im Text (S. 67) wird folgende Empfehlung zur Ansiedlungs-Priorisierung gegeben: „Die Ansiedlung (nahversorgungsrelevanter Branchen) nicht nur in der Innenstadt sondern auch in Wohnstandortnähe ist notwendig, um die Versorgung aller Bevölkerungsgruppen mit den
Gütern des täglichen Bedarfs – insbesondere mit Lebensmitteln – zu sichern
und das durch diese häufig nachgefragten Güter entstehende Verkehrsaufkommen über das Prinzip der kurzen Wege zu reduzieren.“
Unter Berücksichtigung der Vorgaben des 2008er Konzeptes ist der Standort
Callenberger Straße daher als Einzelhandelsstandort positiv zu beurteilen.
18
6 VORHABENBEZOGENE VERTRÄGLICHKEITSBEURTEILUNG
Die projektierten Einzelhandelsflächen sind in der städtebaulichen Sicht als
zentrenverträglich anzusehen. Die Abschöpfungsquoten aus den Zentralen
Versorgungsbereichen Coburgs sowie dem Umland liegen unterhalb des
verträglichkeitsrelevanten Grenzwertes von 10%. Durch die geplanten Ansiedlungen in der vorgesehenen Größenordnung sind daher keine Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit Zentraler Versorgungsbereiche zu erwarten.
Entsprechend den landesplanerischen Vorgaben durch LEP 2013 ist die
Ansiedlung am Standort Coburg insgesamt als raumverträglich einzustufen.
Das Gelände an der Callenberger Straße ist als innenstadtnaher integrierter
Standort anzusehen, der sich durch einen maßgeblichen Anteil fußläufig erreichbarer Wohnbebauung im Umfeld auszeichnet. Daher entspricht die
Ansiedlung den Vorgaben des ISEK Coburg 2008 sowie den Zielen, die sich
die Stadt Coburg mit dem ISEK für die weitere Entwicklung gesetzt hat.
Mit dem Vorhaben wird eine von vier im ISEK festgelegten „Schlüsselflächen Innenentwicklung“ einer attraktiven und für die Versorgungssituation
der nördlichen Kernstadt sinnvollen Nutzung zugeführt.
Die bestehenden Gebäude entsprechen weder im Verkaufsflächenzuschnitt
noch in der Architektur den modernen Kundenansprüchen. Der geplante
Neubau erscheint daher als notwendig, um den Bestand der momentan bereits ansässigen Betriebe (Sagasser und Wöhner) und ihre ihnen insbesondere im Bereich der Nahversorgung und Kundenbindung zukommende
Funktion zu sichern.
Das Vorhaben entspricht in seiner Sortiments- und Betriebszusammensetzung einem ausgewogenen Nahversorgungszentrum, das am vorgesehenen
Standort eine wichtige Funktion in der Nahversorgung der umliegenden
Wohngebiete wahrnehmen kann.
Der Verkaufsraum-Zuschnitt eines Lebensmittelmarktes sollte in Hinsicht
auf gestiegene Kundenansprüche und die speziellen Bedürfnisse älterer und
mobilitätseingeschränkter Menschen möglichst wenig beengt sein. Die Verkaufsflächenerweiterung des zu verlagernden Aldi-Marktes erscheint daher
als sinnvoll und notwendig, um den Bestand des Betriebes und seine ihm im
Bereich der Nahversorgung zukommende Funktion zu sichern.
Aus den genannten Gründen entspricht die geplante Ansiedlung den Zielen
einer positiven Stadtentwicklung. Eine negative Beeinflussung des Einzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ist über den normalen Wettbewerb
hinaus nicht zu erwarten. Eine Gefährdung des bestehenden Einzelhandels
sowie eine Beeinträchtigung der Zentrenentwicklung des Umlandes in unerwünschter Weise können ausgeschlossen werden.
Aus Sicht der CIMA kann das Vorhaben eine Genehmigung erhalten.
Abschließend noch ein Hinweis zum Alt-Standort des Aldi-Marktes an der
Mohrenstraße. Gemäß Seite 143 des ISEK gilt das Ziel, „die Innenstadt in ihrer
Einzelhandelsfunktion zu stärken“. Aufgrund der innerstädtischen Lage wäre
daher unter Berücksichtigung der ISEK-Vorgaben grundsätzlich eine erneute
Einzelhandelsansiedlung möglich.
19
7 ANHANG
7.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials
Das Marktgebiet für den Einzelhandel Coburgs wurde mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF berechnet.
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten
der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
- Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
- Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
In das Simulationsmodell wurden neben Coburg weitere 126 Städte und Gemeinden bzw. Postleitzahlbereiche einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet
umfasst jedoch nur diejenigen Standorte, aus denen ein nennenswerter Anteil
der verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft realistischerweise nach
Coburg fließen kann.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer wird nach der folgenden Formel berechnet:
KK(Coburg) / E(Coburg) * 100
Dabei ist:
KK(Coburg) = Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Coburgs in ‰ der einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft in Deutschland
E(Coburg) = Einwohnerzahl Coburgs in ‰ der Einwohnerzahl Deutschlands
Durch diese Berechnung wird, unabhängig von der Größe des Ortes, das für
Ausgaben im Einzelhandel verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im
Vergleich zum Bundesdurchschnitt bestimmt. Dabei ist der Bundesdurchschnitt stets 100 %. Geht man zur Anschauung von einem Bundesdurchschnitt
von 5.000 Euro aus 13, so würde einem Ort mit einem einzelhandelsrelevanten
Ausgabepotenzial von 5.500 Euro die Kaufkraftkennziffer 110,0 zugewiesen,
einem Ort mit 4.500 Euro entsprechend die Kennziffer 90,0.
13 die aktuellen Zahlen basieren auf einem Durchschnittswert von genau 5.506 €
20
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen
Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die
aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im
Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge,
Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse.
Charakteristisch für den kurzfristigen Bedarf (v. a. Lebensmittel) ist, dass vergleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes Netz
von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung zahlreicher Einkäufe ermöglicht.
Im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Textilien, Elektrogeräte, Möbel
usw.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren
zentralen Orten. Einkäufe werden häufig mit dem Auto durchgeführt und sind
seltener als im kurzfristigen Bereich. Dem Einkauf geht in der Regel auch ein
intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei erheblich höher.
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus
dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-KopfVerbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer
Verkaufsflächenproduktivitäten lassen sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.
21
7.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde in Coburg eine Bestandsaufnahme aller
projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt.
Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe
erfolgte nach folgenden Merkmalen:
Lage des Betriebes (Ortszentrum, integrierte Lage, nicht integrierte Lage)
Branche und Betriebstyp
Verkaufsfläche und Sortimentsniveau
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich
am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe
mit mehreren Sortimentsbereichen (z. B. SB-Warenhäuser), so wird für die
Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vorgenommen.
Nicht zum Einzelhandel werden der Handel mit Kraftfahrzeugen und der
Brennstoffhandel gezählt. Tankstellen-Shops werden jedoch aufgenommen.
Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen nicht
zum Einzelhandel, ebenso wie Friseure, Schneidereien und Schuhmacher. Apotheken, Optiker, Bäcker und Metzger werden dagegen zum Einzelhandel gezählt, da hier die Handelsfunktion im Vordergrund steht.
Insgesamt erhebt die CIMA folgende 32 Branchen:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerien, Parfümerien
Schnittblumen (nur Fachgeschäft)
Zeitschriften
Oberbekleidung
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätshäuser
Bücher
Papier, Büro, Schreibwaren
Spielwaren/Hobby/Basteln
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Bau- und Heimwerkerbedarf
Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Musikalien, Sammlerbedarf, Waffen
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Büromaschinen, -einrichtung, PC
Gartenbedarf
22
Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien:
Bedienungsform
Preisniveau
Sortimentstiefe und -breite
Verkaufsfläche
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit
bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen
unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung. Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt und vergrößert, mit
der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation
ergeben kann (z.B. Olympia-Einkaufszentrum in München).
Supermarkt
Ca. 400 bis 3.000 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 10 - 25 % (z.B. Rewe, Edeka, Tengelmann).
Lebensmittel- Discounter
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 700 und 1.200 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, weiter zunehmender
Nonfood-Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 3.000 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter), Nonfood-Umsatzanteil ca. 10 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil ca.
20 - 50 % (Kaufland).
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen:
Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 50 - 75 %.
Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen
(Globus, Real).
Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Galeria Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage, breites, tiefes
Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem
Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).
23
7.3 Begriffsdefinitionen
Abschöpfungsquote
Bedeutung: Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird.
Berechnung: Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser
Branche/des Ortes.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den
privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung
steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich
der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau
von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten.
Einzugsgebiet
Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials.
Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die allgemeine Kaufkraft einer Gemeinde pro
Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe
der Gemeinde).
Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden
wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und
durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-KopfEinkommens wird gleich 100 gesetzt. Bei den aktuellen 19.221 € würde einem
Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 21.143 € die KKZ 110,0 zugewiesen,
einem Ort mit € 17.299 entsprechend die KKZ 90,0.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Bundesdurchschnitt 5.506 €) bezieht
sich nur auf Ausgaben im Einzelhandel.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft
für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus
denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort
fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10
% liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen
kann.
Marktpotenzial
Bedeutung: Das Marktpotenzial bezeichnet das potenzielle Ausgabevolumen
eines Ortes im Einzelhandel auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzuund -abflüsse aus dem Einzugsgebiet).
Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, mul-
24
tipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes und der ortsspezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Prozent.
Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)
Bedeutung: Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des
Umsatzes, den ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpotenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.
Berechnung: Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende
Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende
Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung des zu
erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und
Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-Matrix-Modell nach HUFF).
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung: Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des
Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck
der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis: Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird
der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die
Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.
Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft
aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität
unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse
kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto
größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines
Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.
Verkaufsfläche
Bedeutung: Die Verkaufsfläche bezeichnet den Teil eines Einzelhandelsbetriebes, der für den Kunden begehbar ist und dem Ziel dient, Verkaufsabschlüsse
zu tätigen. Dazu gehören der Eingangsbereich, die Standfläche von Einrichtungsgegenständen, Ausstellungsflächen und Schaufenster, die Fläche von
Bedientheken mit der dahinter liegenden, für den Kunden sichtbaren Fläche,
Umkleidekabinen, Gänge, Kassenzonen, Pack- und Entsorgungszonen, Windfänge und Freiflächen, die nicht nur temporär genutzt werden. Nicht zur Verkaufsfläche gehören demnach z.B. Lager-, Anlieferungs-, Sozial- und Büroräume. Diese bilden gemeinsam mit der Verkaufsfläche die Nutzfläche eines Betriebs, die auch als Gesamtmietfläche oder GLA Gross leasable area bezeichnet
wird. Verkehrsflächen in Passagen oder Einkaufszentren werden ebenso nicht
zur Verkaufsfläche gezählt.
25
7.4 Zentrenrelevanz der Sortimente
Die nachfolgende Aufstellung ist dem ISEK Coburg 2008 (S. 67) entnommen.
Diese „Coburger Liste“ unterscheidet folgende Sortimente nach ihrer
Zentrenrelevanz:
Liste zentrenrelevanter Waren (Coburger Liste)
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Bastelartikel, Briefmarken
Bücher
EDV-Bedarf, Telekom
Foto und Zubehör, Optik
Geschenkartikel, Devotionalien
Glas-Porzellan-Keramik, Haushaltswaren
Heimtextilien [Handtücher, Bettwäsche]
Kaffee und Tee, Weine und Spirituosen, Feinkost, Raucherartikel
Kurz- und Strickwaren, Handarbeitsartikel, Stoffe
Lederwaren, Pelze, Reisegepäck
Musikinstrumente, Musikalien
Ober- und Unterbekleidung
Orthopädische und medizinische Produkte
Papierwaren, Schreibwaren
Parfümeriewaren, Kosmetika
Schuhe
Spielwaren
Sport- und Outdoorartikel
Uhren und Schmuck
Baby- und Kinderartikel
Campingartikel, Jagd- und Angelbedarf
Fahrräder und Zubehör
Groß- und Kleinelektro, Leuchten, Unterhaltungselektronik,
Ton- und Bildträger
Waffen, feinmechanische Erzeugnisse
Zooartikel, Tiere, Tiernahrung.
Daneben zählen die folgenden nahversorgungsrelevanten Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereichs, deren Ansiedlung wohngebietsnah oder möglichst in
der Innenstadt vorgenommen werden sollte, zu den innenstadtrelevanten
Sortimenten gemäß „Coburger Liste“:
Nahrungs- und Genussmittel allgemein
Drogeriewaren, Körperpflege-Artikel, Wasch- und Putzmittel
Arzneimittel, Reformwaren, Naturkost
Zeitungen, Zeitschriften
Blumen und Kleinpflanzen.
Liste nicht innenstadtrelevanter Waren (Coburger Liste)
Autozubehör, -teile, -reifen
Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse
Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren
Boote und Zubehör
Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialien, Kohle, Mineralölerzeugnisse
Büroeinrichtung, Büromöbel
Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge
Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen
Möbel, Küchen.
26
Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente in keiner der Listen aufgeführt sind,
sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der jeweiligen Artikelgruppen zuzuordnen.
7.5 Gravitationsmodell der CIMA
Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden Veränderungen
von Kaufkraftströmen und den daraus resultierenden Umsatzverlagerungen
haben sich in der Einzelhandelsforschung und -begutachtung mathematischstatistische Modelle bewährt, die entsprechend der Methodik zur Abgrenzung
von Markt- und Einzugsgebieten auf gravitationstheoretischen Ansätzen basieren. Die CIMA hat auf der Basis des ursprünglich von D. L. Huff entwickelten
Modells ein eigenes, rechnergestütztes Simulationsmodell entwickelt, bei dem
verschiedene, für den Untersuchungsraum relevante Kennwerte berücksichtigt
werden können.
Dieses erweiterte, differenzierte Modell berücksichtigt folgende Einflussgrößen:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten mit Hilfe von Routenplanern)
zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen am Einzelhandelsumsatz,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche.
27

Verträglichkeit der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben

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