Eigentümerwechsel im Miet- und WEG-Recht

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Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter:
Eigentümerwechsel
im Miet- und WEG-Recht
Vorbereitet von: Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Sascha Lambert, Rechtsanwalt und Zwangsverwalter
Veranstaltungsort: Kanzlei Welserstraße 10-12, 10777 Berlin
Veranstaltung am 2. Juli 2008
RA Tobias Scheidacker | Welserstraße 10-12 | 10777 Berlin | Tel 030 - 200 51 40 51 | Fax 030 - 200 51 40 20 | email [email protected] | Web www.rascheidacker.de
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Übersicht über einige bisherige Veranstaltungen:
zuletzt
25.05.2005
06.07.2005
17.08.2005
28.09.2005
09.11.2005
14.12.2005
11.01.2006
25.01.2006
01.03.2006
05.04.2006
21.06.2006
30.08.2006
25.10.2006
13.12.2006
14.02.2007
23.03.2007
02.04.2008
07.05.2008
Wasser abstellen erlaubt!
Schönheitsreparaturen
BGH: die neue Teilrechtsfähigkeit der WEG
Mieterhöhung und der neue Mietspiegel 2005
Verjährung im Mietrecht
Gestaltung von Mietverträgen
Vorbehalte im Mietrecht (ARGE Mietrechtspraktiker)
Bruttomietverträge
Betriebskosten
Mietmängelmanagement
strafbares Verhalten von Mietern
Eneriepaß und EnEV 2007
Das neue AGG
Schönheitsreparaturen ohne Quotenklausel
Schriftform
Schönheitsreparaturen aus der Sicht des Malersachverständigen
(Vortrag vor dem Arbeitskreis der öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks Berlin-Brandenburg)
Die Stellung des Verwalters nach der WEG-Novelle 2007
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 1)
Die neuen Beschlußregeln nach der WEG-Novelle 2007
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 2)
Prozeß- und Vollstreckungsrecht
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 3)
Zusammenfassung und Wiederholung
(Seminarreihe „Die WEG-Novelle 2007“ Teil 4)
Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2007
Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen - aktuelle Rechtsprechung
und Auswirkungen auf die Praxis
(Vortrag vor dem Arbeitskreis der hessischen ö.b.u.v.
Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks)
Untermiete
WEG: Beschlüsse richtig formulieren und auszählen
03.09.2008
Thema noch offen
18.04.2007
20.06.2007
05.09.2007
07.11.2007
19.12.2007
28.02.2008
demnächst
Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Weitere Informationen finden Sie unter www.berlinerseminare.de.
Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und
Wohnraummiete.
Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf
•
einer Grundlagenvermittlung,
•
der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten
•
oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen)
liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich.
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Übersicht zum vorliegenden Skript:
I.
allgemein
II. Verwaltervertrag
1.
2.
3.
4.
Ebene zwischen dem Verwalter und dem Alteigentümer
Ebene zwischen dem Verwalter und dem Neueigentümer
Ebene zwischen dem Verwalter und einer WEG
Ebene zwischen dem Verwalter und etwaigen Erben
III. Mietverhältnisse
1.
2.
3.
4.
5.
6.
allgemein zum Vertragspartnerwechsel in Mietverhältnissen
Kautionen
Mängel
Forderungen
Zurückbehaltungsrechte des Mieters
Schicksal von Kündigungen
IV. Versicherungen
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Erwerb durch Veräußerung
Anwendungsbereich
Eigenversicherung, Fremdversicherung und Versicherung „wen es angeht“
Vertragseintritt
Anzeigepflicht
Besonderheiten bei Veräußerung von Miteigentumsanteilen
Besonderheiten bei Zwangsversteigerungen
Besonderheiten bei Zwangsverwaltungen
Besonderheiten bei Erwerb durch Erbfolge
V. laufende Prozesse
1.
2.
3.
4.
5.
Rechtsstreit gegen den Mieter
Rechtsstreit des Mieters
Rechtsstreit gegen den früheren Wohnungseigentümer
Besonderheiten bei der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
Besonderheiten im Erbfall
VI. Auswirkungen einer Veräußerung auf Jahresabrechnungen
1. Abrechnungsschuldner bei Vermieterwechsel
2. Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel bei Wohnungseigentum
VII. weitere Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren bei Erwerb eines Mietobjekts
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I. allgemein
Wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, ist das auf verschiedenen Ebenen rechtlich bedeutsam:
- im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und Mietern,
- im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und externen Vertragspartnern (Versicherungen, Stadtwerken usw.),
- im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und Ihnen als Verwalter,
- im Verhältnis zwischen Ihnen als Verwalter und dem neuen Eigentümer
- im Verhältnis zwischen dem Alt- und dem Neueigentümer,
- bei WEGen zusätzlich im Verhältnis zwischen dem Alt- und dem Neueigentümer jeweils gegenüber der WEG,
- bei Zwangsverwaltungen mit anschließender Versteigerung zusätzlich zwischen allen vorgenannten Beteiligten und dem
Zwangsverwalter,
- des weiteren jeweils im Verhältnis zu den Gläubigern des Alt- und des Neueigentümers.
In allen diesen Beziehungen können Schwierigkeiten und rechtlicher Beratungsbedarf auftreten. Mit dem vorliegenden
Seminar arbeiten wir uns da durch, wobei „Seminar“ die mündliche Besprechung auf der Abendveranstaltung meint. Wir
fokussieren uns auf diejenigen Punkte, welche in Ihrer Verwaltungspraxis am häufigsten relevant werden (können) oder am
haftungsträchtigsten sind sowie auf die Themen Ihrer direkten Fragen. Das Skript soll als Nachschlagebasis auf der
Grundlage der mündlichen Erörterungen dienen, also nicht aus sich selbst heraus als vollständige und selbständige
schriftliche Erörterung verstanden werden. Denn das kann ein Seminarskript nicht leisten. Wer weitergehende und vor allem
rechtssichere Antworten für einen Einzelfall sucht, muß sich die einschlägigen Kommentare (es sind eine ganze Reihe)
zulegen und selbst recherchieren, oder uns im Einzelfall fragen.
Viele Sachthemen spielen in mehreren der o.g. Rechtsbeziehungen eine Rolle, so daß wir das Skript danach aufgebaut
haben.
II. Verwaltervertrag
1. Ebene zwischen dem Verwalter und dem Alteigentümer
Der Vertrag über die Verwaltung einer Immobilie, sei es eine einzelne Wohnung, ein Objekt oder eine Zusammenfassung
mehrerer Objekte, ist ein sog. „Geschäftsbesorgungsvertrag“ zwischen Ihnen und dem Alteigentümer. Das BGB regelt ihn
rudimentär in den §§ 675 ff. und vertraut im übrigen darauf, daß Sie alles, was Ihnen wichtig ist, selbst in der
Vertragsurkunde oder Ihren Absprachen festhalten. Dazu gehört auch die Frage, was mit dem Vertrag geschehen soll, wenn
der Gegenstand der Geschäftsbesorgung aus dem Vermögen Ihres Vertragspartners ausscheidet.
In vielen Verträgen findet sich eine Laufzeitklausel, welche als Sonderfall ein automatisches Ende bei Veräußerung vorsieht.
Meist ist sie sprachlich ungenau, weil offen bleibt, an welchen genauen Umstand sie anknüpft: den Tag des
Kaufvertragsabschlusses zwischen Alt- und Neueigentümer, den Tag des Lasten-Nutzen-Wechsels oder erst den Tag der
Grundbuchumschreibung. Jede Variante hat etwas für und etwas gegen sich. So steht erst mit Grundbuchumschreibung
fest, daß der Vertrag wirklich vollzogen wurde und die Immobilie aus dem Vermögen des Alteigentümers ausschied. Bis
dahin kann ja immer noch etwas passieren, das zu einer Rückabwicklung führt. Andererseits möchte der Neueigentümer die
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Immobilie wohl idR. so früh als möglich bewirtschaften und ist daran interessiert, das frühzeitig in die Hand zu nehmen.
Wenn er Ihnen die Verwaltung schon vor der Grundbuchumschreibung aus der Hand nimmt, können Sie nicht mehr viel
verwalten.
Ein „Ende von selbst“ ist allerdings nicht zwingend. Ihre Preise kalkulieren Sie schließlich auch auf der Basis der Laufzeit. Ist
diese kürzer als von Ihnen ursprünglich angenommen, und liegt der Grund für das vorzeitige Ende allein in der Sphäre des
Vertragspartners (des Alteigentümers), so entstünde Ihnen ein Schaden schon deshalb, weil Sie ganz anders kalkuliert, den
Vertrag vielleicht sogar als Wert seiner vollen Laufzeit in die Bilanz eingestellt haben und nun abschreiben müssten. Daher ist
ebenso denkbar (und gerechtfertigt), daß der Alteigentümer Ihnen bis zum (bitteren) Ende der vorgesehenen Laufzeit Ihre
Verwaltergebühr weiter zahlen muß - obwohl er nicht mehr Eigentümer ist und Sie nicht mehr verwalten. Damit solche
Fragen wie das Vorliegen eines Sonderkündigungsrechtes aufgrund Veräußerung oder die Höhe Ihrer anzurechnenden
ersparten Aufwendungen nicht aufwendig (meist streitig) geklärt werden müssen, empfiehlt es sich, diese Dinge im Vertrag
mit zu regeln.
Eine weitere denkbare Variante ist, daß sich der Alteigentümer im Verwaltervertrag verpflichtet, ihn bei einem etwaigen
Verkauf des Objekts im Kaufvertrag weiterzureichen, also den Neueigentümer zur Übernahme des Vertrags mit Ihnen zu
verpflichten. Das hätte zur Folge, daß Sie weiter in der Immobilie tätig sind (oder Schadensersatz in Höhe des entgangenen
Gewinns verlangen können, wenn er das versäumt). Allerdings bedeutet das, daß Ihnen ein neuer Vertragspartner
aufgezwungen wird, den Sie sich nicht aussuchen können. Denn den Verkauf von Ihrer Zustimmung abhängig zu machen,
so weit wird wohl kein (externer) Eigentümer gehen.
2. Ebene zwischen dem Verwalter und dem Neueigentümer
Mit Ausnahme des letzteren vorgenannten Falles haben Sie mit dem Neueigentümer keinen Vertrag. Sie sind ihm gegenüber
weder zu etwas verpflichtet, noch können Sie etwas von ihm verlangen.
Das ist insbesondere bedeutsam, wenn Ihnen der Alteigentümer noch Verwalterhonorar schuldig ist und der Neueigentümer
Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verlangt. Diese dürfen sie ihm ohnehin nicht geben, allenfalls auf Anweisung des
Alteigentümers. Diese Anweisung ist nichts anderes als eine verkürzte direkte Herausgabe: der richtige Weg wäre nämlich,
daß Sie die Unterlagen an den alten herausgeben und dieser sie dann an den neuen weiterreicht. Im Grunde geben Sie die
Verwaltungsakten bei direkter Übergabe an den neuen daher trotzdem an den alten heraus, nur eben an einen von ihm dazu
bestimmten Empfänger. Dem alten gegenüber können Sie aber ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, bis Ihre
Forderungen vollständig ausgeglichen sind.
Diesem Zurückbehaltungsrecht kann der Neueigentümer nicht dadurch begegnen, daß er auf sein Eigentum an den
Unterlagen hinweist. Es ist zwar richtig, daß ihm die Verwaltungsakten mit Umschreibung im Grundbuch ebenfalls gehören.
Das Eigentum an den Unterlagen erwirbt er aber (da es sich nicht um Immobilien, sondern bewegliche Sachen handelt) nicht
durch die Eintragung im Grundbuch, sondern durch (konkludente) Abtretung des Herausgabeanspruchs seitens des
bisherigen Eigentümers. Für diesen Fall regelt § 986 Abs. 2 BGB, daß Sie dem Neueigentümer die gleichen Einwendungen
entgegenhalten können wie dem alten. Auch dem Neueigentümer können Sie also die Herausgabe verweigern, bis Ihre
Forderungen vollständig ausgeglichen sind.
Zukünftiges Honorar zählt übrigens ohne besondere Regelung nicht zu diesen Forderungen. Haben Sie im Verwaltervertrag
jedoch vereinbart, daß der Vertrag bei Veräußerung endet und Ihr restliches Honorar (abzüglich eines Abschlags für ersparte
Aufwendungen von bspw. 20%) mit Grundbuch-Umschreibung (oder Lasten-Nutzen-Wechsel) für die gesamte Restlaufzeit
in voller Höhe sofort fällig wird, dann ist es ebenfalls vor Übergabe der Unterlagen zahlbar, so daß Sie auch hierfür ein
Zurückbehaltungsrecht ausüben können.
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3. Ebene zwischen dem Verwalter und einer WEG
Eigentümerwechsel in einer WEG sind für den Bestand des WEG-Verwaltervertrags unerheblich, da er nicht mit den
Eigentümern, sondern mit der WEG abgeschlossen wird.
4. Ebene zwischen dem Verwalter und etwaigen Erben
Stirbt Ihr Vertragspartner, tritt sein Erbe - bei mehreren alle gemeinsam - in dessen gesamte Rechtsstellung ein (sog.
„Gesamtrechtsnachfolge“). Dazu gehört auch die Stellung als Ihr Vertragspartner. Der Erbe ist an die gleiche Laufzeit
gebunden wie der Erblasser und Sie haben zueinander die selben Rechte und Pflichten wie zuvor zwischen Ihnen und dem
Erblasser. Ist in Ihrem Verwaltervertrag zu diesen Fragen nichts geregelt, gilt § 672 BGB:
§ 672 Tod oder Geschäftsunfähigkeit des Auftraggebers
Der Auftrag erlischt im Zweifel nicht durch den Tod oder den Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Auftraggebers. Erlischt
der Auftrag, so hat der Beauftragte, wenn mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist, die Besorgung des übertragenen
Geschäfts fortzusetzen, bis der Erbe oder der gesetzliche Vertreter des Auftraggebers anderweit Fürsorge treffen kann; der
Auftrag gilt insoweit als fortbestehend.
„Im Zweifel“ bedeutet, daß nicht eindeutig etwas anderes feststellbar ist, also bspw. eine schriftliche Regelung im
Verwaltervertrag etwas anderes vorsieht. Umgekehrt gilt die Vertragsfortsetzung aber nicht, § 673 BGB:
§ 673 Tod des Beauftragten
Der Auftrag erlischt im Zweifel durch den Tod des Beauftragten. Erlischt der Auftrag, so hat der Erbe des Beauftragten den
Tod dem Auftraggeber unverzüglich anzuzeigen und, wenn mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist, die Besorgung des
übertragenen Geschäfts fortzusetzen, bis der Auftraggeber anderweit Fürsorge treffen kann; der Auftrag gilt insoweit als
fortbestehend.
III. Mietverhältnisse
1. allgemein zum Vertragspartnerwechsel in Mietverhältnissen
Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilrecht das Prinzip der Privatautonomie, was u.a. bedeutet, daß man sich seinen
Vertragspartner aussuchen kann. Wegen seiner speziellen Eigenart als Dauerschuldverhältnis mit sozial und/oder
wirtschaftlich wichtigen Bezügen kennt das Mietrecht eine Durchbrechung dessen, indem es die erzwungene Auswechslung
des Vertragspartners ermöglicht, und zwar auf beiden Seiten.
Der Vermieter kann ohne Zustimmung des Mieters wechseln, indem er das Objekt verkauft und der Erwerber im Grundbuch
eingetragen wird. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Erwerber fortgesetzt, wobei der Alteigentümer gut beraten ist, den
Mieter von dem Eigentumswechsel selbst zu informieren, um sich für das künftige Vertragsverhalten des neuen zu enthaften:
§ 566 BGB. Kauf bricht nicht Miete.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so
tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie
ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch
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Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis
zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Die Vorschrift gilt ebenso für die Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG) und entsprechend bei Ende eines Nießbrauchs (§ 1056
BGB). Schließlich kann auf Vermieterseite der Vertragspartner durch Erbfall wechseln.
Wichtig ist in dem Zusammenhang, daß der Vermieter nur wechselt, wenn er tatsächlich Eigentümer war. Gelegentlich
werden Mietverträge nicht mit dem eingetragenen Eigentümer abgeschlossen, sondern mit der Hausverwaltung (häufig
Formfehler), einem Dritten (z.B. einem Ehepartner) oder nur einem von mehreren eingetragenen Eigentümern (ebenfalls
Formfehler). Dann ändert die Eigentümerstellung nichts am Mietvertrag: der Vermieter war vor dem Eigentumswechsel nicht
oder nicht allein im Grundbuch eingetragen und ist es danach ebenfalls nicht. Es tangiert ihn also gar nicht, er bleibt
Vermieter. Der neue Eigentümer dagegen tritt nicht in den Vertrag ein und kann Herausgabe der Wohnung an sich aus
Eigentumsrecht verlangen, ohne durch den Mietvertrag gebunden zu sein. Das löst Schadensersatzansprüche des Mieters
gegenüber seinem Vertragspartner aus, weil dieser ihm nun die Wohnung nicht mehr überlassen kann. Und dieser wird sich
dann an die Verwaltung halten, welche für den Fehler verantwortlich zeichnet.
Diese rechtliche Lage führt mitunter zu kuriosen Situationen. So kommt es vor, daß sich erst nach etlichen Jahren im
Rahmen von Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungsprozessen herausstellt, daß der Mieterhöhende oder Kündigende gar
nicht Vermieter ist. Folglich sind seine Erklärungen unbeachtlich. Er ist auch nicht zum Empfang der Miete befugt, jedenfalls
nicht im Verhältnis zum Mieter. Denn dieser schuldet die Miete immer und nur seinem Vertragspartner. Gelegentlich ist dieser
bereits verstorben und eine Erbengemeinschaft an seine Stelle getreten, welche sich auseinandergesetzt hat, ohne das
Mietverhältnis dabei zu berücksichtigen. Dann ist die Auseinandersetzung insoweit noch nicht vollzogen und die
Erbengemeinschaft besteht insoweit weiter fort. Es ist fraglich, wer hier Adressat von Erklärungen des Mieters ist, und vor
allem ist schwer ermittelbar, wer (noch) zu der Erbengemeinschaft dazugehört und wessen Rechte bereits weiter
übergegangen sind oder übertragen wurden.
Um unbillige Härten zu vermeiden, nehmen die unteren Instanz-Gerichte mitunter Korrekturen nach Treu und Glauben vor
und begründen so, daß der aktuelle Eigentümer doch in den Vertrag eingetreten sei (konkludentes Einverständnis des
Mieters durch jahrelange Mietzahlung o.ä.), aber dogmatisch geht das eigentlich nicht. Denn der ursprüngliche Vermieter hat
an der Grundstücksübertragung nicht mitgewirkt. Die Rechtsprechung läuft dann darauf hinaus, daß ihm durch diese, also
einen Vertrag von Dritten, Ansprüche gegen den Mieter entzogen werden - es sei denn, man nimmt einen zweiten
stillschweigenden Vertragsschluß zwischen dem Eigentümer und dem Mieter an, ohne damit das Schicksal des ersten zu
ändern. Dann bestünden zwei parallele Mietverträge gleichen Inhalts, was der Mieter eigentlich nicht wollen kann, er müßte
ja zwei Mal Miete für nur eine Wohnung zahlen. Auch hier kann man wieder Korrekturen finden (Gesamtgläubigerschaft?),
aber letztlich geschieht das alles ohne sichere Basis aus Billigkeitserwägungen heraus. Die Annahme eines (neuen?)
Mietvertrags mit dem Eigentümer hat jedenfalls Schutzwirkung für den Mieter, denn andernfalls könnte er ohne weiteres auf
Herausgabe in Anspruch genommen werden, ohne dem seinen Mietvertrag entgegenhalten zu können. Eine andere Lösung
ist noch, anzunehmen, daß der Eigentümer sich den Mietvertrag entgegenhalten lassen muß, ohne daraus Rechte zu haben,
es sei denn, sie wurden ihm abgetreten.
All diesen Varianten hat sich der BGH bislang nicht angeschlossen, im Gegenteil in Sachen, die bis zu ihm vorgedrungen
sind, streng formal am Wortlaut des Gesetzes gearbeitet und jegliche Analogien abgelehnt. Denn § 566 BGB ist eine
Ausnahmeregelung, welche den Grundsatz der Privatautonomie durchbricht. Sie ist daher eng auszulegen.
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Exkurs: Auf Mieterseite ist ein Austausch des Vertragspartners ebenfalls durch Erbfall möglich. Das ist zunächst selbstverständlich, da auch der Mieter-Erbe
Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers wird. Damit sich aber keine sozialen Härten ergeben, wenn der Verstorbene mit jemand anderem zusammen lebte als
dem Erben, sieht das Gesetz Sonderregeln für Wohnraum vor, die Ehegatten oder Haushaltsgenossen einen Vortritt einräumen:
§ 563 BGB. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters.
(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt
für den Lebenspartner.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der
Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem
Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der
Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis
erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder
in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann
jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis
erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist
unwirksam.
§ 563a BGB. Fortsetzung mit überlebenden Mietern.
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden
Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben,
außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
§ 563b BGB. Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung.
(1) Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem
Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe
allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das
Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie
infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.
(3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis
eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.
§ 564 BGB. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung.
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a
fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis
innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt
haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Des weiteren kann sowohl auf Mieter- wie auf Vermieterseite ein erzwungener Wechsel eintreten, wenn es sich um ein
gewerbliches Zwischenmietverhältnis handelt:
§ 565 BGB. Gewerbliche Weitervermietung.
(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken
weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem
Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen
Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem
Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(Erörterung jeweils im einzelnen nur mündlich)
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2. Kautionen
Was mit Kautionen geschieht, wenn der Eigentümer wechselt, sagt uns § 566a BGB:
§ 566a BGB. Mietsicherheit.
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der
Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die
Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
Zwar bezieht sich der Wortlaut nur auf Wohnraumverträge. Aufgrund eines Verweises im gewerblichen Mietrecht (§ 578
BGB) gilt das aber uneingeschränkt auch dort.
Primär ist danach der jeweils aktuelle Vermieter (= eingetragene Eigentümer) zur Rückzahlung einer Mietkaution verpflichtet.
Bestandteil der zurückzuzahlenden Kaution sind auch die Zinsen seit Vertragsbeginn. Nur wenn der Mieter von ihm die
Kaution „nicht erlangen“ kann, ist der Alteigentümer weiter verpflichtet. Unklar ist, was ein „nicht erlangen“ voraussetzt. In
der Gesetzesbegründung heißt es lediglich, daß der Mieter den Erwerber in Anspruch nehmen müsse, „solange dies nicht
von vornherein aussichtslos erscheint“. Er muß es also zumindest in zumutbarer Weise versucht haben. Eindeutige Fälle
wären dagegen, daß sich der Erwerber unbekannt ins Ausland abgesetzt hat oder über sein Vermögen das
Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.
Verkauft der Erwerber das Objekt weiter, haftet primär der nächste neue Eigentümer. Auch hier gilt, daß der Mieter erst in
zumutbarer Weise diesen in Anspruch nehmen muß und erst dann, wenn die Kaution dort nicht zu erlangen ist, sich an den
vorherigen Eigentümer (gesehen vom aktuellen aus) wenden kann. So bildet sich eine Haftungskette, in der der jeweils
aktuellere vor dem jeweils vorherigen Eigentümer haftet. Kommt der Mieter mit seinem Anspruch allerdings an die
Verjährungsgrenze, so dürfte es zulässig sein, wenn er alle vorherigen noch nicht in Anspruch genommenen Eigentümer
vorsorglich verklagt, damit er zumindest von einem dann seine Kaution zurückerhält.
Möchte der Alteigentümer diese zeitlich prinzipiell unbegrenzte Haftung für Kautionen nicht übernehmen, so kann er dem
Mieter seine Sicherheit bei Objektverkauf zurückgeben. Inwieweit der Erwerber gegen den Mieter dann einen Anspruch auf
Wiederauffüllen oder Neueinzahlung der Kaution hat, ist unklar.
Die vorstehend beschriebene Rechtslage gilt ab der Mietrechtsreform im September 2001. Für vorherige abgeschlossene
Grundstücksübertragungen gilt nach h.M. das damalige Recht aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter fort, welches
eine deutlich weniger weitgehende Haftung des Neueigentümers vorsah.
3. Mängel
muß der Mieter dem Vermieter anzeigen. Andernfalls verliert er seine Rechte auf Minderung und ggf. Aufwendungs- oder
Schadensersatz, solange der Vermieter mangels Kenntnis vom Mangel keine Abhilfe schaffen konnte, § 536c BGB.
Zeigt der Mieter den Mangel gegenüber seinem Vermieter an und verkauft dieser anschließend das Objekt, so ist (heftig)
umstritten, was gegenüber dem Erwerber gilt. Diesem gegenüber liegt keine Mängelanzeige vor, so daß er mglw. schon
allein mangels Kenntnis keine Abhilfe schaffen kann. Andererseits muß er sich die Kenntnis des Veräußerers vielleicht
zurechnen lassen. Je nach dem, welchen Kommentar man zur Hand nimmt, wird die eine oder andere Auffassung vertreten
und mehr oder weniger gut begründet.
Werden die Verwaltungsakten vollständig übergeben oder bleibt ggf. sogar die bisherige Verwaltung weiter tätig, so wird sich
der Erwerber die vorliegende Mängelmeldung wohl zurechnen lassen müssen. Gab es indes Schwierigkeiten bei Erhalt der
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Unterlagen, sind diese nicht vollständig oder war die Mängelanzeige nur mündlich, kann man sich schon einmal auf den
Standpunkt stellen, daß die Kenntnis fehlte, weil der Mieter (dem neuen) nicht anzeigte.
Insoweit empfiehlt es sich, mit dem Informationsschreiben an die Mieter, in welchem über den Wechsel, die ggf. neuen
Kontenverbindungen usw. informiert wird, zugleich aufzufordern, über etwaige das Vertragsverhältnis betreffende sachliche
Problematiken, welche noch nicht abgeschlossen sind, erneut zu informieren - oder ähnlich. Man möchte die Mieter ja nicht
unbedingt auffordern, Mängel zu melden, aber andererseits ihnen mitteilen, daß laufende Auseinandersetzungen neu
thematisiert werden müssen, damit der neue Eigentümer darüber im Bilde ist. Geschieht das dann nicht, kann sich der
Mieter dann später nicht unbedingt darauf berufen, daß der Neueigentümer hätte Bescheid wissen müssen.
4. Forderungen
Wem die Miete zusteht, ergibt sich aus dem Gesetz und dem Mietvertrag: dem Vermieter. Der Alteigentümer ist solange
Vermieter, wie er im Grundbuch eingetragen ist.
Dagegen werden im Kaufvertrag hiervon abweichende Lasten-Nutzen-Wechsel vereinbart und anschließend die Mieter
angeschrieben, daß ab diesem Zeitpunkt die Miete an den neuen zu überweisen ist. Das ist möglich, wenn diese Information
auch durch den Alteigentümer geschieht. Denn dieser kann seine Mieter ja anweisen, die Miete dorthin zu überweisen,
wohin er will. Wenn es das Konto des Neueigentümers ist, so tritt Erfüllung dann gleichwohl ein, wenn die Miete dort eingeht.
Ebenfalls möglich, aber ein wenig komplizierter ist die Sache, wenn nur der Neueigentümer mitteilt, wohin zukünftig die Miete
soll. Entweder wurde er hierzu durch ein Verabschiedungsschreiben des bisherigen Eigentümers an die Mieter offiziell
bevollmächtigt oder seine Vollmacht folgt aus dem Kaufvertrag. Dieser wäre dann jeweils im Original vorzulegen. Folgt die
Vollmacht aus einer weiteren, ggf. separaten, Urkunde, wäre diese jeweils im Original vorzulegen.
5. Zurückbehaltungsrechte des Mieters
Kommt der Vermieter mit einer Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, abhängig von der
Höhe der Beseitigungskosten, geltend machen. Dieses hat nicht den Zweck, daß der Mieter die zurückbehaltenen Beträge
dauerhaft einbehalten darf, sondern daß er lediglich durch die zeitliche Verzögerung Druck ausüben kann.
Mit Veräußerung der Mietsache und Vertragseintritt eines Erwerbers ist der Druck gegen den Veräußerer hinfällig. Er kann ja
gar nicht mehr beseitigen. Da er nicht mehr Vertragspartner ist, verliert der Mieter zugleich seinen Erfüllungsanspruch gegen
ihn. Damit verliert er auch sein Zurückbehaltungsrecht und muß die betreffenden Beträge nun nachzahlen. Für die Erfüllung
des Mietvertrags haftet nunmehr der Erwerber, so daß der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht nunmehr ihm gegenüber
geltend machen muß.
6. Schicksal von Kündigungen
Selbst kündigen kann der Erwerber erst nach Eintragung im Grundbuch. Er kann sich das Recht zur Kündigung auch nicht
vom bisherigen Eigentümer abtreten, sondern allenfalls eine Vollmacht zur Erklärung in dessen Namen erteilen lassen.
Ist ein Recht zur Kündigung vor Grundbuchumschreibung entstanden (bspw. wegen Verzug mit Mieten), aber eine
Kündigung nicht erklärt worden, so erlischt es mit dem Eigentumswechsel. Denn dem neuen Eigentümer gegenüber besteht
ja noch kein Verzug und der alte kann nicht mehr kündigen, da er nicht mehr Vertragspartner ist. Die Gerichte machen
allerdings Ausnahme für solche Kündigungsgründe, die die Mietsache in ihrer Substanz bedrohen (Sachbeschädigungen,
Störungen des Hausfriedens) oder wenn die Mieten, für die Verzug besteht, an den Erwerber abgetreten sind (bspw. für alle
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Beträge nach Lasten-Nutzen-Wechsel, aber vor Eigentumsumschreibung). Dann kann auch der neue auf die betreffenden
Umstände abstellen, die vor seiner Eintragung aufgetreten sind.
Von diesen Fällen zu unterscheiden sind die, in welchen der Alteigentümer bereits gekündigt hat und der Neueigentümer vor
der endgültigen Abwicklung eingetragen wird. Hier tritt er in das sog. Abwicklungsverhältnis ein mit der Folge, daß er die
Mietsache vom Mieter geräumt herausverlangen kann. Auch davon gibt es allerdings wieder Ausnahmen, insbesondere für
den Fall einer Eigenbedarfskündigung des Alteigentümers. Sein Interesse an der Vertragsbeendigung erlischt, wenn er nach
Verlust der Eigentümerstellung ohnehin nicht mehr eigennutzen kann. Das Weiterverfolgen des Herausgabeanspruchs durch
den Erwerber wird von den Gerichten dann als rechtsmißbräuchlich gewertet. Alternativ wird angenommen, daß kein
Eigenbedarf vorlag, die Kündigung also ohnehin unwirksam war. Hat der Erwerber selbst Eigenbedarf, muß er erneut und
selbst kündigen. Davon wiederum ausgenommen sind die Fälle, in denen der Alteigentümer wegen eines Eigenbedarfs des
Erwerbers kündigt - gehört dieser zu den Familien- oder Haushaltsangehörigen des Alteigentümers, ändert der
Eigentumswechsel den Eigenbedarf nicht und die Kündigung bleibt bestehen.
Tobias Scheidacker
- Rechtsanwalt -
IV. Versicherungen
1. Erwerb durch Veräußerung
Beim Erwerb von Immobilien bzw. Wohnungseigentum kann es und wird es zumeist im Interesse des Erwerbers sein, dass
der Versicherungsschutz während des Eigentumsübergangs und auch danach ununterbrochen fortdauert, damit die zu
erwerbende Immobilie nicht zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – zumal das genaue Datum aufgrund der
grundbuchlichen Eintragung nicht genau vorhersehbar ist – ohne Versicherungsschutz ist. Aber auch der Versicherer bleibt,
sofern der Erwerber kein allzu ungünstiges subjektives Risiko einbringt, weiterhin an Prämieneinnahmen und damit einem
Fortgang der Versicherung interessiert.
Dem begegnet das Versicherungsrecht mit einer ähnlichen Mechanik wie das Mietrecht – durch die Vorschrift des § 566
BGB „Kauf bricht nicht Miete“ –, wonach bei Erwerb einer Immobilie bestimmte Versicherungen auf den Erwerber
übergehen. Der sonst übliche Grundsatz, dass Vertragspartner nur diejenigen sind, die sich durch entsprechende
gegenseitige Erklärung aneinander gebunden haben, ist damit ausnahmsweise durchbrochen. Diesen gesetzlichen
Vertragseintritt regeln die Bestimmungen des Versicherungsvertragsgesetzes, und zwar in den §§ 95 ff.
Andererseits kann es aber durchaus sein, dass der Erwerber oder der Versicherer an einer Fortsetzung des
Versicherungsverhältnisses – aus welchen Grund auch immer – kein Interesse hegt. Auch dies bedenkt das Gesetz und
bietet sowohl dem Erwerber als auch der Versicherung die Möglichkeit der Kündigung. Diese ist freilich befristet, damit der
andere Teil zügig Klarheit über das Schicksal des Vertrages erhält.
2. Anwendungsbereich
Diese gesetzliche Ausnahme gilt jedoch nicht für jede Versicherung. Vom gesetzlichen Grundgedanken her sind
Sachversicherungen gemeint. Der Anwendungsbereich der gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich demnach auf die
Schadensversicherungen, die im Zusammenhang mit einem bestimmten veräußerbaren Versicherungsobjekt stehen.
Typisches Beispiel aus dem Bereich der Immobilienversicherungen ist damit die Gebäudesachversicherung. Demgegenüber
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stehen etwa Vermögensversicherungen, da diese an das Vermögen als solches und nicht an konkrete, einzelne
Gegenstände des Vermögens gekoppelt sind. Dies führt aber auch dazu, dass üblicherweise auch keine
Haftpflichtversicherungen auf den Erwerber übergehen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn sich die Haftpflicht
an einen bestimmten Gegenstand knüpft, wie es etwa bei der Gebäudehaftpflicht der Fall ist.
3. Eigenversicherung, Fremdversicherung und Versicherung „wen es angeht“
Bevor allerdings beurteilt werden kann, ob eine Versicherung auf einen Erwerber übergeht, müssen noch weitere Kriterien
geprüft werden.
Denn aus dem Gesetzeswortlaut wird gefolgert, dass nur solche Versicherungen auf den Erwerber übergehen können,
welche das eigene Interesse des Veräußerers versichern, sog. Eigenversicherungen. Sie liegen vor, wenn in einem
Versicherungsvertrag versicherte Person und Versicherungsnehmer identisch sind.
Im sachlichen Gegensatz hierzu steht die Fremdversicherung. Sie bezeichnet eine Versicherung für fremde Rechnung. Sie
liegt beispielsweise vor, wenn ein Onkel für seinen studierenden Neffen eine Krankenversicherung übernimmt. In diesem Fall
ist der Onkel Versicherungsnehmer und der Neffe die versicherte Person.
Schließlich kann eine Versicherung auch derart ausgestaltet sein, dass sie wechselnde Interessenträger schützt. Der
Versicherungsschutz knüpft dabei nicht starr an Personen, sondern an ein bestimmtes Interesse, welches zu
unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedliche Personen haben können. Eine solche Versicherung ist etwa gegeben bei
einem Versicherungsnehmer, der in seinem Räumlichkeiten Sachen Dritter lagert und diese wechselnden Sachen,
wechselnder Dritter versichert hat.
Auch bei Immobilien können diese drei Formen auftreten.
Beispiele:
1. A ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und Versicherungsnehmer einer Gebäudesachversicherung.
2. Die Grundstücksverwaltungsgesellschaft A-Straße mbH ist Eigentümerin eines Grundstücks, welches mit einem Hotel
bebaut ist. Nicht diese, sondern die Hotelbetreibergesellschaft, die „Gute-Nacht“-AG, ist Versicherungsnehmerin einer
Gebäudesachversicherung.
3. Alleineigentümer A schließt eine Gebäudesachversicherung ab, wobei ausdrücklich vertraglich festgehalten ist, dass das
Sacherhaltungsinteresse des jeweiligen Eigentümers versichert sein soll. Jetzt teil A sein Eigentum nach § 8 WEG in einzelne
Einheiten auf und veräußert diese.
Im Beispielsfall 1 liegt eine Eigenversicherung vor, Versicherungsnehmer ist A, der zugleich Eigentümer des Grundstücks ist.
Versichert ist somit sein Interesse. Im zweiten Fall fallen Versicherungsnehmer und Eigentümer auseinander, weshalb eine
Fremdversicherung vorliegt. Im dritten Beispiel liegt eine Versicherung für Rechnung wen es angeht vor, denn die
Versicherung zielt nicht spezifisch auf das Eigentum des A, sondern auf den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks bzw.
Teilen hiervon.
4. Vertragseintritt
Diese Unterscheidung nach Art der Versicherung ist entscheidend für den gesetzlichen Vertragseintritt. Denn ein solcher
findet nur bei Eigenversicherungen statt.
Aber auch bei Versicherungen „wen es angeht“ ist der Erwerber geschützt. Denn hier ist er ja bereits durch die Eigenart des
Versicherungsvertrages mitgeschützt, und zwar ohne dass die Notwendigkeit besteht, selbst Versicherungsnehmer, d.h.
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Vertragspartei, zu werden. In diesem Fall bleibt der Veräußerer alleiniger Versicherungsnehmer und der Versicherungsvertrag
läuft weiter.
Lediglich im Fall der Fremdversicherung endet diese im Falle der Veräußerung wegen Interessenfortfalls.
5. Anzeigepflicht
Schließlich muss dem Versicherer noch die Veräußerung unverzüglich angezeigt werden, egal ob vom Erwerber oder
Veräußerer. Geschieht dies nicht, ist der Versicherer im Versicherungsfall möglicherweise nicht leistungsverpflichtet. Vor der
kürzlichen Novelle des Versicherungsvertragsgesetzes lag gerade hier eine deutlich kritisierte Schärfe, der nun damit
begegnet wurde, dass sich die Versicherung fortan nur dann auf die Leistungsfreiheit berufen darf, wenn der Versicherer
darlegen und beweisen kann, dass er mit dem Erwerber den mit dem Veräußerer bestehenden Vertrag nicht geschlossen
hätte. Der Versicherer muss also darlegen, warum er gerade mit dem Erwerber kein Vertragsverhältnis eingegangen wäre.
6. Besonderheiten bei Veräußerung von Miteigentumsanteilen
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Versicherung dahingehend gestaltet sein, dass das gesamte Objekt
durch einen einheitlichen Eigenversicherungsvertrag versichert ist. Veräußert nun einer der Miteigentümer seinen
Miteigentumsanteil, so wird der Versicherungsvertrag hinsichtlich dieses Miteigentümers beendet. An seine Stelle tritt der
Erwerber analog der genannten Vorschriften in der Versicherungsvertrag ein.
7. Besonderheiten bei Zwangsversteigerungen
Das Versicherungsvertragsgesetz regelt ausdrücklich, dass im Falle des Erwerbs durch Zwangsversteigerung die oben
Regelungen entsprechend gelten.
8. Besonderheiten bei Zwangsverwaltungen
Zunächst ist hervorzuheben, dass ein Erwerb eines Gebäudes nicht durch die Zwangsverwaltung möglich ist, da dem
Zwangsverwalter eine Veräußerung des Grundstücks nicht möglich ist. Ein Erwerb ist daher bei bestehender
Zwangsverwaltung nur durch „normale“ Veräußerung durch den Eigentümer oder aber im Rahmen eines parallel laufenden
Zwangsversteigerungsverfahrens möglich.
Dennoch ist die Zwangsverwaltung im Hinblick auf bestehende Versicherungen beachtlich. Denn der Zwangsverwalter ist
verpflichtet, für das Bestehen von Gebäudesach- und Gebäudehaftpflichtversicherungen zu sorgen, wobei er nicht an
bestehende, durch den Eigentümer abgeschlossene Versicherungen gebunden ist. Zeigt also der Eigentümer bestehende
Versicherungen nicht an oder bevorzugt der Zwangsverwalter aus bestimmten Gründen eine andere, neue Versicherung, so
kann es zu einer Dopplung von Versicherungen kommen. Da der Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens an
Versicherungen, welche der Zwangsverwalter neu abgeschlossen hat, gebunden ist, kann diese Versicherungsdopplung
auch den Erwerber treffen, der sich dann jedoch die bessere Versicherung aussuchen kann und die andere kündigen kann.
Freilich kann er auch beide kündigen.
9. Besonderheiten bei Erwerb durch Erbfolge
Die beschriebenen Regelungen des Versicherungsvertragsgesetzes gelten nur für die Einzelrechtsnachfolge, nicht aber – wie
im Falle der Erbschaft – für sog. Gesamtrechtsnachfolgen. Hier tritt der Erbe aufgrund erbrechtlicher Regelungen umfassend
in die Stellung des Erblassers und damit auch in bestehende Versicherungsvertragsverhältnisse ein.
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V. laufende Prozesse
1. Rechtsstreit gegen den Mieter
Eine Veräußerung eines Grundstücks bzw. von Wohnungseigentum bleibt nicht ohne Folgen für zu erwartende bzw. laufende
Rechtsstreitigkeiten. Beim Rechtsstreit gegen den Mieter ist dabei zu unterscheiden, ob die Veräußerung vor oder während
des Rechtsstreits stattfindet.
Ist das Mietobjekt vor dem Rechtsstreit veräußert worden und der Erwerber durch Eintragung ins Grundbuch gem. § 566
Abs. 1 BGB in die Position des Vermieters gerückt, so ist er doch nicht für jedweden Rechtsstreit aktivlegitimiert, d.h. er
kann nicht jedwede offene Forderung gegenüber dem Mieter erfolgreich geltend machen. Denn der Veräußerer bleibt
durchaus aktivlegitimiert, und zwar für alle vor dem Eigentumsübergang entstandenen und fällig gewordenen Rechte. Dies
soll selbst für die Mietkaution gelten, soweit diese vor Veräußerung fällig geworden ist.
Allerdings ist insoweit Achtung geboten. Denn der Veräußerer kann durch Abtretung den Erwerber in die Position des
Forderungsberechtigten und somit in die Position des Aktivlegitimierten bringen. Dabei ist eine isolierte Abtretung auf die
Miete ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus dem Mietvertrag durchaus zulässig.
Mitunter kann der Erwerber Forderungen auch ohne Abtretung im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend
machen. Hierbei tritt der Forderungsberechtigte, also der Veräußerer, nicht die komplette Forderung an den Erwerber ab,
sondern überträgt nur die Prozessführungsbefugnis.
Vollzieht sich die Veräußerung während des Rechtsstreits – hat also der Veräußerer bereits einen Prozess gegen den Mieter
eingeleitet – so ist für das Schicksal des Fortgangs des Rechtsstreits erst einmal entscheidend, was Gegenstand des Streits
ist. Macht der Veräußerer etwa Mietzinsansprüche geltend, die vor dem Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden
sind und hat der Veräußerer diese nicht an den Erwerber abgetreten, so bleibt die Aktivlegitimation des Veräußerers
unberührt. Verlangt der Veräußerer jedoch etwa Räumung und Herausgabe an sich, so ist er hierzu nach Veräußerung nicht
mehr berechtigt, die Klage würde als unbegründet abgewiesen. Hier bietet das Gesetz jedoch die Möglichkeit, dass der
Veräußerer den Klageantrag auf Leistung – sprich Herausgabe – an den Erwerber umstellt. Der vom Veräußerer forfgeführte
Rechtsstreit wirkt für und gegen den Erwerber, der später die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Der Erwerber kann
demgegenüber den Rechtsstreit anstelle des Veräußerers nur dann fortführen, wenn sowohl der Veräußerer als auch der
Mieter dem zustimmen. Die Zustimmung des Mieters ist dabei weder erzwingbar, noch durch Feststellung ihrer
Sachlichdienlichkeit ersetzbar.
2. Rechtsstreit des Mieters
Einfacher ist die Situation bei Klagen des Mieters. Wurde die Veräußerung vor Klageerhebung bereits vollzogen, richtet sich
der Rechtsstreit gegen den neuen Vermieter, da dieser in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters eingetreten ist.
Beispiel: Der Mieter verlangt vom neuen Eigentümer Mängelbeseitigung, auch wenn der Mangel entstand, als noch der
Veräußerer Eigentümer war.
Spannend ist hier lediglich die Situation bei Veräußerung während des Rechtsstreits. Das Gericht kann freilich nicht den
Erwerber verurteilen, solange dieser nicht Partei des Rechtsstreits ist. Allerdings kann sich durchaus die Möglichkeit
ergeben, den Erwerber in den Rechtsstreit einzubeziehen. Soll der Erwerber neben bzw. anstelle dessen Prozesspartei
werden, geht dies allerdings nur mit Zustimmung des Veräußerers. Aber auch der Erwerber muss zustimmen, wobei bei
einem Wechsel vor einer ersten mündlichen Verhandlung ggf. dessen Zustimmung durch das Gericht aus Gründen der
Sachdienlichkeit ersetzt werden kann.
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Haftet der Veräußerer – etwa weil er sich erfolgreich nach § 566 Abs. 2 BGB von der Haftung befreit hat – nicht neben dem
Erwerber, muss der Mieter hierauf reagieren. In der Regel bleiben die Möglichkeiten der Umstellung auf einen sog.
Sekundäranspruch, meist Schadensersatzanspruch, weil der Veräußerer mangels Vermieterstellung das vormalige Begehren
nicht mehr erfüllen kann oder aber der Mieter erklärt die Hauptsache für erledigt, fordert vom Veräußerer die Kosten des
Rechtsstreits und geht fortan gegen den Erwerber vor.
Beispiel: Der Mieter verlangte von A – die Klausel betreffend die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter war
unwirksam – die Durchführung von Schönheitsreparaturen. A möchte sich solchen Streitigkeiten nicht länger aussetzen und
verkauft das Mietobjekt an B, der auch ins Grundbuch eingetragen wird. Allerdings hat zu diesem Zeitpunkt der Mieter
bereits gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen.
Der Mieter kann seinen Anspruch nicht mehr gegenüber A durchsetzen. Er könnte also für erledigt erklären und gegen B
vorgehen. Solange sich A aber noch nicht von der Haftung befreit hat, könnte der Mieter aber auch nach entsprechenden
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Klage umstellen auf Vorschusszahlung zur Selbstvornahme und den A hierzu wie
einen selbstschuldnerischen Bürgen in Anspruch nehmen. Dann könnte der Mieter gegen A de facto vorgehen, als habe die
Veräußerung nicht stattgefunden.
3. Rechtsstreit gegen den früheren Wohnungseigentümer
Maßgeblich ist freilich auch hier, wer Forderungsgegner ist und ob die Veräußerung Einfluss auf die Person des
Forderungsgegners hat.
Beispiel: Eigentümer A wird gerichtlich in Anspruch genommen auf Instandhaltung seines Sondereigentums. Während des
Rechtsstreits veräußert A sein Sondereigentum an B. In einem weiteren Rechtsstreit werden von A Forderungen aus
Jahresabrechnungen verlangt.
Nach Veräußerung kann A die Instandhaltung mangels Eigentümerstellung nicht mehr erfüllen; diese Verpflichtung ging auf B
über. A ist jedoch nach wie vor Schuldner der Forderungen aus Jahresabrechnungen.
Soweit die Verpflichtungen auf den Erwerber übergegangen sind, gilt das Vorgesagte in ähnlicher Weise. Zunächst kann das
Gericht nicht den neuen Eigentümer verurteilen, da dieser nicht Partei des Rechtsstreits ist. Ein Parteiwechsel erfordert die
Zustimmung des Veräußerers sowie des Erwerbers, welche ggf. ersetzt werden kann. In der Regel bleibt dann nur die
Umstellung auf einen Schadensersatzanspruch im laufenden Rechtsstreit – soweit ein Schaden entstanden ist – oder aber
die Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des alten Eigentümers und die Verfolgung des Anspruchs gegen den Erwerber.
4. Besonderheiten betreffend Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
Maßgebliche Besonderheiten betreffend Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bestehen nicht. Auch wenn der
Erwerber im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum erwirbt, kommt es entscheidend darauf an, ob dieser
Forderungsinhaber bzw. Forderungsgegner geworden ist, weshalb bei laufenden Streitigkeiten in der Regel umzustellen oder
für erledigt zu erklären ist. Ein Parteiwechsel bedarf wie stets der Zustimmung des Gegners.
5. Besonderheiten im Erbfall
Im Falle des Todes einer Prozesspartei tritt kraft Gesetzes der Erbe an die Stelle des Erblassers.
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VI. Auswirkungen einer Veräußerung
auf Jahresabrechnungen
Sowohl die Veräußerung eines Mietshauses, als auch die Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit bleiben nicht ohne
Auswirkung auf die Jahresabrechnungen, wenn auch in völlig unterschiedlichen Blickwinkeln.
In mietrechtlicher Hinsicht interessiert, wer die Abrechnung zu erstellen hat. Aus wohnungseigentumsrechtlicher Perspektive
steht die Frage im Vordergrund, wer welche Kosten zu tragen hat.
1. Abrechnungsschuldner bei Vermieterwechsel
Normalerweise richtet sich die Zuordnung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen dem Veräußerer und dem
Erwerber nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs. Ansprüche, die vor dem
Eigentümerwechsel entstanden und fällig geworden sind, bleiben beim Veräußerer, später fällig gewordene Ansprüche
stehen dem Erwerber zu.
Von diesem Grundsatz wich der Bundesgerichtshof indes hinsichtlich der Abrechnungsschuld teilweise ab. Im Falle des
Eigentümerwechsels nach Ende eines Abrechnungszeitraums soll der Veräußerer zur Abrechnung der
Betriebskostenvorauszahlung und zur Erstattung eines eventuellen Guthabens verpflicht sein, ohne dass es auf die Fälligkeit
des Zahlungsanspruches, also auf den Zeitpunkt der Abrechnung ankomme.
Gleiches soll auch für den Fall gelten, dass das Eigentum zwar während des laufenden Abrechnungszeitpunktes übergeht,
der Mieter aber vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist.
Den Erwerber trifft hingegen die Abrechnungspflicht bei einem fortbestehenden Mietverhältnis, wenn das Eigentum während
der Abrechnungsperiode übergegangen ist. Nur der Erwerber ist insofern auch Gläubiger eventueller
Nachzahlungsansprüche; er muss auch ggf. bestehende Guthaben auskehren, selbst wenn er die Vorauszahlungen nicht
erhalten hat.
Beispiel: A ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses, das von den Mietern B und C bewohnt ist. B zieht am 31. Juli 2008
aus. A veräußert das Grundstück an D, der am 1. August 2008 ins Grundbuch eingetragen wird – ab diesem Tage
Eigentümer ist – und voller Freude am gleichen Tag in die ehemalige Wohnung des B einzieht. Das Abrechnungsjahr
entspricht dem Kalenderjahr. Wer hat über das Jahr 2008 abzurechnen?
Zunächst ist festhalten, dass der Eigentumswechsel während der laufenden Abrechnungsperiode stattfand. D wurde am 1.
August 2008 Eigentümer. Da das Mietverhältnis mit dem C fortdauert, muss D gegenüber C abrechnen. Hinsichtlich des B
ist allerdings zu beachten, dass das Mietverhältnis vor Eigentumsübergang endete, und zwar am 31. Juli 2008. Daher muss
A und nicht D gegenüber B abrechnen.
Im Innenverhältnis haben der Veräußerer und der Erwerber zusammenzuwirken. Der Veräußerer muss für seine Zeit als
Vermieter die Abrechnung erstellen und dem Erwerber zur Verfügung stellen. Die Übergabe der Unterlagen allein ist dabei
nur dann ausreichend, wenn die Belege so übersichtlich geordnet, zusammengestellt und inhaltlich aufbereitet sind, dass sie
ohne Aufwand in eine Gesamtabrechnung einfließen können.
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Im obigen Beispielfall könnten sich A und D im Übrigen auch derart behelfen, dass einer der beiden die Abrechnungen
ausarbeitet und ausfertigt und hinsichtlich derjenigen Mieter, gegenüber denen der andere abrechnen müsste, als Vertreter
dessen auftritt. Hierbei empfiehlt sich, dem Mieter eine entsprechende Vollmacht im Original mit der Abrechnung zukommen
zu lassen.
Häufig treffen Veräußerer und Erwerber im Rahmen des Kaufvertrages Abreden über den wirtschaftlichen Besitzübergang
(Kosten/Nutzen-Wechsel). Solche Vereinbarungen betreffen freilich nur das Innenverhältnis zwischen Käufer und Erwerber
und haben selbstverständlich keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter. Damit können die Kaufvertragsparteien zwar wie
gesagt intern regeln, wer die Abrechnung erstellt. Wer dem Mieter jedoch verpflichtet ist und ggf. gerichtlich in Anspruch zu
nehmen ist, können die Parteien aber nicht bestimmen.
2. Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel im Wohnungseigentum
Bei Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit stellt sich die Frage, wer Wohngelder bzw. entsprechende
Nachzahlungen aus einer Jahresabrechnung schuldet.
Der Erwerber haftet ab Eigentumsübergang für die danach fällig werdenden laufenden Wohngelder aus dem aktuell
wirksamen Wirtschaftsplan und für die bis zum Zeitpunkt seiner Eigentümerstellung durch Beschluss fällig gestellten
Sonderumlagen und Jahresabrechnungsrückstände.
Für Abrechnungsrückstände haftet der Erwerber sogar dann, wenn es sich um Nachforderungen für Abrechnungen aus
früheren Jahren handelt, sofern nur der Beschluss der Eigentümergemeinschaft, durch welchen die Nachforderung
begründet wird, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Allerdings beschränkt sich diese Haftung auf die sog.
Abrechnungsspitze.
Diese Mechanik macht es hinfällig, Jahreseinzelabrechnungen im Hinblick auf einen Eigentümerwechsel differenzieren zu
müssen. Denn da zudem der Beschluss über die Jahresabrechnung keinen schuldneubeschaffenden, sondern nur
schuldverstärkenden Charakter hat, bleibt der vorgängige Wirtschaftsplan grundsätzlich in Kraft. In Bezug auf bestehende
Wirtschaftsplanrückstände, welche vor Eigentumsübergang fällig waren, bleibt der Veräußerer verpflichtet, da der Erwerber
nicht für dessen Rückstände haftet; im Übrigen ist der Erwerber verpflichtet.
VII. weitere Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren
beim Erwerb eines Mietobjekts
Überwiegend bestehen zwischen den Folgen eines Erwerbs im freien Verkauf und dem Erwerb im Rahmen einer
Zwangsversteigerung keine Unterschiede. Denn das Zwangsversteigerungsgesetz verweist auf die Vorschrift des § 566 BGB
und dessen Folgeregelungen. Zu beachten ist im Wesentlichen nur, dass an die Stelle des Eigentumsübergangs als
maßgebliche Zäsur beim freien Verkauf bei der Zwangsversteigerung der Zuschlag im Versteigerungsverfahren rückt.
Hinsichtlich einiger Folgen ist beim Zwangsversteigerungsverfahren aber auch der Zeitpunkt der Beschlagnahme wesentlich.
Letzteres ist etwa bedeutsam bei der Aufrechnung: Der Mieter darf gegen Mieten, welche dem Ersteher gebühren, mit
Forderungen gegen den alten Eigentümer aufrechnen, soweit die Entrichtung der Miete an den alten Eigentümer gegenüber
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dem Ersteher wirksam ist. Die Aufrechnung ist aber ausgeschlossen, wenn der Mieter seine Gegenforderung erst erworben
hat bzw. diese erst fällig wurde, als der Mieter von der Beschlagnahme bereits Kenntnis hatte.
Die wesentlichste Besonderheit, welche das Zwangsversteigerungsrecht bietet, ist jedoch das Sonderkündigungsrecht des
Erstehers. Weil der Ersteher in Mietverträge eintritt, bietet ihm das Zwangsversteigerungsgesetz die Möglichkeit, sich von
diesen mittels eines außerordentlichen Kündigungsrechts zu lösen. Die Interessen des Mieters werden damit den Interessen
des Realkredits, aufgrund dessen versteigert wird, untergeordnet. Vermietete Grundstücke lassen sich oftmals schlechter
versteigern.
Bei der Kündigung sind mietrechtliche Formvorschriften ebenso zu beachten wie die gesetzliche Kündigungsfrist. Zudem ist
diese außerordentliche Kündigung des Erstehers nur möglich zum ersten gesetzlich zulässigen Termin. Versäumt der
Ersteher diese Frist, ist die außerordentliche Kündigung nicht mehr möglich.
Der erste zulässige Termin ist derjenige, für den die Kündigung vom Ersteher, wenn sie noch rechtzeitig erfolgen soll, nicht
mehr ohne Verschulden unterlassen werden kann.
Beispiel: A ersteigert am 9. Juli 2008 ein Grundstück, welches mit einem Mietshaus bebaut ist. Die Wohnung des B möchte
er fortan gerne selbst nutzen. Da eine Kündigung im Mietrecht spätestens zum 3. Werktag eines Monats ausgesprochen
und zugegangen sein muss, wäre hier der erste zulässige Termin der 3. Werktag im August 2008. Das Mietverhältnis würde
dann aufgrund der Kündigungsfrist des § 573c BGB zum 31. Oktober 2008 enden.
Nicht immer entscheidet die rein rechnerische Zulässigkeit. Die Kündigung muss dem Ersteher auch rein faktisch möglich
sein.
Beispiel: Der Ersteher ersteigert das Grundstück am 2. Werktag des Monats. Hier muss er nicht aus dem
Zwangsversteigerungsgericht nach Zuschlag hinauslaufen, um hastig Kündigungen auszusprechen.
Allerdings muss der Ersteher im Streitfall darlegen und beweisen, warum eine frühere Kündigung nicht möglich war.
Schließlich hat der Ersteher bei Kündigungen von Wohnraum die auch sonst üblichen Erwägungen des sozialen Mietrechts
zu würdigen. Er benötigt also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses; die Kündigung steht unter
dem Vorbehalt des Kündigungsschutzes des Mieters.
Abschließend sei noch erwähnt, dass eine Versteigerung auch derart erfolgen kann, dass das außerordentliche
Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Bei Formulierung des sog. geringsten Gebotes wird dieser Ausschluss dann
berücksichtigt. Allerdings trifft man dieses Phänomen nicht gerade häufig an.
Dr. Sascha Lambert
- Rechtsanwalt -
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