Brachflächenentwicklungsfonds: Möglichkeiten, Grenzen und

Brachflächenentwicklungsfonds: Möglichkeiten, Grenzen und kritische Fragen
Brownfield Cleanup and Redevelopment Funds: Opportunities, Limits, and Critical Issues
Vortrag:
Dipl.-Volkswirt Lars Holstenkamp
Co-Autor: Prof. Dr. Heinrich Degenhart
Kontakt:
Lars Holstenkamp
Leuphana Universität Lüneburg, Fak. II / Institut für Wirtschaftsrecht
Professur für Finanzierung und Finanzwirtschaft
Wilschenbrucher Weg 69
D-21335 Lüneburg
Fon:
+49-4131-677-7784
Fax:
+49-4131-677-7911
E-Mail: [email protected]
Themenfeld: Strategien – Finanzierung von Revitalisierungsprojekten
In der Präsentation werden Fondsmodelle zur Revitalisierung von Brachflächen miteinander
verglichen. Dabei wird auf privatwirtschaftlich organisierte, überwiegend nordamerikanische
Eigenkapitalfonds (brownfield equity funds, BEF) sowie europäische Erfahrungen mit der
Konstruktion von Stadtentwicklungsfonds eingegangen. Der Beitrag ist in vier Teile gegliedert:
Im ersten Teil werden allgemeine Überlegungen zur Finanzierung von Brachflächenprojekten
und zum Einsatz von Fondsmodellen präsentiert. Neben einer Klassifikation unterschiedlicher Fondstypen werden dabei insbesondere Ergebnisse aus Modellrechnungen zur Wirtschaftlichkeit vorgestellt, die im vom BMBF im Rahmen des REFINA-Programms geförderten
Forschungsprojekt „Nachhaltiges Flächenmanagement Hannover“ durchgeführt wurden. Die
Grundlage bildet ein einfaches Simulationsmodell.
Im zweiten Teil wird ein Überblick über BEF gegeben. Dabei wird insbesondere auf die Zusammensetzung des Fondsmanagements, die Projektauswahl und die eingesetzten öffentlichen Unterstützungsmaßnahmen eingegangen. Es schließt sich eine kurze Erörterung von
Kritikpunkten am Wirken der privaten Fonds an, deren Anleger zumeist hohe Renditeanforderungen (15-25%) haben. Eine Analyse der Funktionsweise dieser Fonds kann, so wird
argumentiert, bei der Suche nach Antworten auf die Frage, welche und wie viel öffentliche
Unterstützung notwendig ist, hilfreich sein.
Dem werden im dritten Teil Erfahrungen mit Stadtentwicklungsfonds in Europa gegenübergestellt. Dabei wird insbesondere auch auf Fonds im Rahmen der JESSICA-Initiative (Joint
European Support for Sustainable Investment in City Areas) eingegangen. Im Rahmen dieser Initiative wird derzeit eine Reihe von unterschiedlichen Fonds zur Stadtentwicklung aufgelegt. Ein besonderes Augenmerk wird in der Präsentation auf die Zusammenarbeit privater
und öffentlicher Akteure gelegt.
Es folgen im vierten Teil Schlussfolgerungen zur öffentlich-privaten Kooperation im Rahmen
der Revitalisierung von Brachflächen sowie möglichen Stärken und Schwächen bestehender
Fondsmodelle. Dabei wird auch auf notwendige öffentliche Unterstützungen eingegangen.
Brachflächenentwicklungsfonds:
Möglichkeiten, Grenzen und kritische Fragen
Lars Holstenkamp
Präsentation beim 2. TASK-Symposium, 1. Juli 2010, Leipzig
Gliederung
Projekthintergrund
Finanzierung von Brachflächenprojekten
Brachflächeneigenkapitalfonds in Nordamerika
Stadtentwicklungsfonds in Europa
Schlussfolgerungen für die öffentlich-private Zusammenarbeit
1
Projekthintergrund
„Nachhaltiges Flächenmanagement Hannover“
ƒ Drittmittelprojekt, vom Bundesministerium für Bildung und Forschung
(BMBF) im Rahmen des REFINA-Programms (Reduzierung für die
ƒ „Nachhaltiges Flächenmanagement Hannover“ im Rahmen des
REFINA-Programms (1/2006-6/2009)
ƒ Projektpartner: Ecolog-Institut, Landeshauptstadt Hannover
ƒ Projektziel: privatwirtschaftliches Fondsmodell zur Revitalisierung von
Brachflächen in Hannover
ƒ Team Lüneburg: Prof. Dr. Heinrich Degenhart (Teilprojektleitung),
Sabine Clausen (rechtliche Fragen), Lars Holstenkamp
(betriebswirtschaftliche Konzeption)
Teilaspekte für Präsentation:
ƒ Überblick über Fondsansätze (private Eigenkapitalfonds v.a. in
Nordamerika, Stadtentwicklungsfonds/JESSICA-Initiative in EU)
ƒ Zahlungsstrommodell: Simulation einzelner Zahlungsströme/ Größen,
Ermittlung von Kapitalwerten für 100.000 Simulationsdurchläufe
Finanzierung von Brachflächenprojekten
Probleme
ƒ ungünstiges Verhältnis Marktwert : mögliche Sanierungskosten
ƒ hohe Unsicherheiten (Sanierungskosten, Veräußerungserlöse,
Sanierungs- und Veräußerungsdauer)
ƒ Haftung
ƒ hohes Risiko – geringe Rendite?
Finanziers
ƒ spezialisierte Projektentwickler (wenig Eigenkapital), private Investoren
(ungünstiges Risiko-Rendite-Profil), Banken (zurückhaltend)
ƒ starker öffentlicher Anteil (in Deutschland zu großen Teil: Zuschüsse)
öffentlich-private Zusammenarbeit?
ƒ => CABERNET-Modell (A-, B- und C-Flächen)
2
Finanzierung von Brachflächenprojekten
Grundstückswert nach
Sanierung
A-Flächen
B-Flächen
C-Flächen
Aufbereitungskosten
Finanzierung von Brachflächenprojekten
Warum Fondsmodelle?
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Bündelung von Kapital
financial engineering
Diversifikation (Portfolio verschiedener Projekte; Korrelation?!)
Bündelung von Kompetenzen
3
Finanzierung von Brachflächenprojekten
Haushaltsansatz
1.5e-07
Dichte
1.0e-07
5.0e-08
0
70000000
80000000
90000000
Sanierungskosten für Gesamtportfolio in Euro, n = 23
Finanzierung von Brachflächenprojekten
wesentliche Faktoren:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
hohes Wertsteigerungspotenzial der Flächen
Immobilienmarktsituation
eingrenzbare Sanierungsdauer
Einbindung der (ehemaligen) Grundstückseigentümer
Mitwirkung der öffentlichen Hand
- Übernahme von Risiken (Beispiele: Abnahmegarantien,
Bürgschaften/Garantien)
- Nordamerika: Anleihen (zinsgünstiges oder -loses Fremdkapital)
- evtl. asymmetrische Gewinnverteilung
- Planung
- Problem: Kommunalaufsicht, Beihilfe
ƒ starke erfolgsabhängige Komponente der Entlohnung des
Fondsmanagements
4
Brachflächeneigenkapitalfonds in Nordamerika
Fonds / Emissionshaus
Jahr
Volumen
Staaten
(Unternehmenssitz,
Zielinvestments)
Cherokee Investment Partners,
LLC
I - 1996 (50 Mio. US$)
II - 1998 (250 Mio. US$)
III - 2003 (620 Mio. US$)
IV – 2005 (1,2 Mrd. US$)
USA
(USA, CAN, UK, I;
PRC, J, IND)
AMB AIG Greenfield Investment
Alliance, LLC
1999 (100 Mio. US$)
USA
Dames & Moore/Brookhill
kA
USA
MGP-Zebra Property Funds
kA
USA
Market Street Investors, LLC
2005
USA
(USA)
Kiwanja Redevelopment Fund
kA
USA
(USA)
Bayberry Capital Group, LLC
ƒ Bayberry Green Real Estate
Fund, LP
kA (250 Mio. US$)
[Ziel]
USA
(USA)
Kilmer Brownfield Equity Fund,
LP
2006 (100 Mio. C$)
[Ziel]
CAN
(CAN)
Brachflächeneigenkapitalfonds in Nordamerika
Fonds /
Emissionshaus
Management
Investoren
Cherokee Investment
Partners, LLC
eigenes Team
v.a. Institutionelle
(Pensionsfonds,
Univesitätsstiftungen)
AMB AIG Greenfield
Investment Alliance,
LLC
kA
AIG, AMB (eigene Mittel)
Market Street
Investors, LLC
Sanierung: Brownfield Partners,
LLC
Immobilien: Citadel Realty
Advisors
4 Personen
2 institutionelle
Investmentfonds
Bayberry Capital
Group, LLC
eigenes Team
seed investment: ABRO
Management
Kilmer Brownfield
Equity Fund, LP
eigenes Team
4 Personen
institutionell, HNWI
lead investment: Kilmer Van
Nostrand
5
Brachflächeneigenkapitalfonds in Nordamerika
hohe Renditeerwartungen (20-25%)
Schwierigkeiten durch die Finanzkrise
Projektauswahl
ƒ ausschließlich Wachstumsregionen
ƒ größere Flächen oder Stadtgebiete
öffentliche Unterstützung (Tax Increment Financing)
Einbindung von Altlastenversicherungen
nachhaltige Stadtentwicklung als Investitionsgegenstand?
(„sustainable property investment“)
Stadtentwicklungsfonds in Europa
Hintergrund
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Joint Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA)
Europäischer Fonds für Regionale Entwicklung (EFRE)
Strukturfondsmittel 2007-2013 [nicht zusätzlich!]
Bristol Accord on Sustainable Communities (2005), Leizig-Charta
(2007)
ƒ EU-Kommission, Europäische Investitionsbank (EIB) begleitend tätig
Grundidee
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
revolvierende Mittel
höhere Produktivität öffentlicher Mittel
Mobilisierung zusätzlicher Ressourcen
finanzielle Expertise des Privatsektors und internationaler
Finanzinstitutionen nutzen
6
Quelle: http://www.eib.org/img/jessica_funds_en.jpg
Stadtentwicklungsfonds in Europa
„Vorläufer“
ƒ Vereinigtes Königreich:
- blueprint, English Cities Fund
- PPP auf Fondsebene
- Beihilfefragen
ƒ Frankreich:
- Caisse des Depot et Consignation
- PPP: zu gleichen Konditionen auf Projektebene
Umsetzung JESSICA
ƒ seit 2009 Stadtentwicklungsfonds (urban development funds),
Dachfonds (holding funds)
- HF: Wielkopolska, Andalucía, Westpommern, Litauen, Portugal, London,
Nordwestengland, Sizilien, Moravia Silesia, Campania, Estland
- UDF: Brandenburg, East Midlands
ƒ unterschiedliche Fondstypen
ƒ aktuell starker öffentlicher Anteil
ƒ Gestaltung Management
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Schlussfolgerungen für die öffentlich-private
Zusammenarbeit
Interessenausgleich
ƒ Übernahme von Risiken durch öffentliche Hand
ƒ Partizipation bei hohen Gewinnen
enge Grenzen bzgl. Projektauswahl
ƒ Ertragspotenzial der Flächen
ƒ in Übereinstimmung mit Vorstellungen der öffentlichen Partner?
Fondsmanagement
ƒ öffentliche Einflussnahme kritischer Punkt bei PPP auf Fondsebene
ƒ klare Managementstrukturen
Erfahrungen mit innovativen Finanzierungsinstrumenten
ƒ gegenseitiges Mistrauen abbauen
ƒ einfach beginnen (Lernprozesse) oder Potenzial nutzen (Problem:
Krise)
Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit!
Kontakt:
Dipl.-Vw. Lars Holstenkamp
Leuphana Universität Lüneburg, Fak. II / IfWR
Professur für Finanzierung und Finanzwirtschaft
Wilschenbrucher Weg 69
21335 Lüneburg
Fon:
+49 4131 677 7784
Fax:
+49 4131 677 7911
E-Mail:
[email protected]
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