N IEDERSCHRIFT - Gemeinde Grünwald

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NIEDERSCHRIFT
über die öffentliche Sitzung des Gemeinderates Grünwald (2008-2014) am Dienstag, den
27. Juli 2010 um 19.00 Uhr im großen Sitzungssaal des Rathauses Grünwald
ANWESEND:
1. Bürgermeister
2. Bürgermeister
3. Bürgermeisterin
Neusiedl Jan
Weidenbach Stephan
Nöbel Renate
GR – Mitglieder
Altmann Christian
Bechler Ulrich
Brauner Tobias
Dr. Forster Dieter
Dr. Graeven Christina
Kneidl Uschi
Dr. Knittel Wilhelm
Kraus Helmut
Kuny Wolfgang
Dr. Paeschke Christine
Reinhart-Maier Ingrid
Ritz Michael
Sedlmair Gerhard
Splettstößer Reinhard
Schmidt Oliver
Staehle Katrina
Steininger Alexander
Dr. Victor-Becker Katja
Wagner Antje
Zettel Robert
NICHT ANWESEND:
(ab TOP 209, 19.10 Uhr)
(ab TOP 210, 20.10 Uhr)
(ab TOP 209, 19.05 Uhr)
(ab TOP 209, 19.05 Uhr)
(ab TOP 208, 19.03 Uhr)
Dr. Bühler Thomas
Portenlänger-Braunisch Barbara
VERWALTUNG:
Geschäftsleiter
Kämmerer
Bauamtsleiter
Technischer Leiter
Jobst Dietmar
Bader Raimund
Rothörl Stefan
Reger Wolfgang
VFW
VFW
Dipl.Ing. (FH)
VFW
Gantner Peter
Rank Ulrich
Kleßinger Peter
Schlichenmaier Anija
GÄSTE:
Zu Top 208 - 209
Zu Top 208 - 210
Geislinger Josef, Rechtsanwalt Kanzlei Seufert und Kollegen
Weigl Christian, Architekturbüro Goergens und Miklautz
1
Die gesetzliche Zahl der Mitglieder des Gemeinderates beträgt 24 + 1. Bürgermeister; davon
sind die oben angeführten Mitglieder des Gemeinderates und der 1. Bürgermeister
erschienen. Der Gemeinderat ist beschlussfähig.
206. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
Die Tagesordnung wird einstimmig angenommen.
207. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 29. Juni 2010;
Die oben bezeichnete Niederschrift wird einstimmig genehmigt.
208. Bebauungsplan Nr. B 46 (ehemals: B5) – Beschlussfassung zu den
eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der
Behörden nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB; Satzungsbeschluss;
Der Gemeinderat hat in seiner öffentlichen Sitzung am 26.01.2010 die Verwaltung
einstimmig mit dem weiteren Verfahrensschritt, nämlich der Durchführung der öffentlichen
Auslegung beauftragt.
Der Bebauungsplan-Entwurf lag in der Zeit vom 10.05.2010 bis einschließlich 11.06.2010 im
Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden für die Dauer eines Monats
öffentlich aus.
Innerhalb der o.g. Beteiligungsfrist sind Anregungen eingegangen, die der Ausschuss für
Planung und Entwicklung bzw. der Gemeinderat letztendlich beschlussmäßig im Rahmen
der gesetzlich vorgeschriebenen Abwägung behandeln muss. Das Architekturbüro
Goergens & Miklautz hat hierzu folgende Abwägungsvorschläge im Benehmen mit dem
Rechtsanwalt Geislinger und der Gemeinde Grünwald ausgearbeitet; diese wurden in
nichtöffentlicher Sitzung des Ausschusses für Planung und Entwicklung am 20.07.2010 mit
folgenden Beschlussempfehlungen an den Gemeinderat behandelt:
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Schreiben der Träger öffentlicher Belange
(mit / ohne Anregungen):
Landratsamt München
Baurecht, Denkmalschutz und Raumordungsrecht
München, 20.05.2010
mit Anregungen
Immissionsschutz und Recht der Abfallwirtschaft
München, 08.06.2010
mit Anregungen
Regierung von Oberbayern
München, 21.05.2010
ohne Anregungen
Staatliches Bauamt Freising
Freising, 05.05.2010
ohne Anregungen
Wasserwirtschaftsamt München
München, 28.04.2010
ohne Anregungen
Gemeinde Straßlach-Dingharting
Straßlach, 28.04.2010
ohne Anregungen
Folgende Träger öffentlicher Belange haben nicht geantwortet:
Bayrisches Landesamt für Denkmalpflege
Gemeinde Oberhaching
Gemeinde Pullach
Landeshauptstadt München
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München
Regionaler Planungsverband
Vermessungsamt München
Münchner Verkehrs- und Tarifverbund
Folgende Schreiben sind von Privatpersonen eingegangen:
Notar Dr. Martin Schuck, München, 06.05.2010
RA Prof. Hermann Mayer (Kanzlei Prof. Mayer - Kambli - Steger - Schlauch)
für Eva Maria Richter und Prof. Dr. Axel Richter, München, 01.06.2010
Gabriele Kowalski-Meisnitzer und Stephan Meisnitzer, München, 08.06.2010
Rudolf Seidl, Ohne Datum, Eingang Gemeinde 24.06.2010
Rainer Lotz, Ohne Datum, Eingang 05.07.2010
RA Dr. Peter Eichhorn (Kanzlei Glock - Liphart- Probst)
für Prof. Dr.-Ing. Manfred W. Keuser, Ivo Martin, Kurt und Hedwig Staudt
München, 11.06.2010
Die Schreiben werden nachfolgend wörtlich wiedergegeben. Anschließend wird hierzu
jeweils Stellung genommen.
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A) Schreiben der Träger öffentlicher Belange
München, 20.05.2010
Punkt 1
Die Gemeinde hat beschlossen, den vorgenannten Bebauungsplan als einen solchen der
Innenentwicklung (§ 13 a BauGB) weiterzuführen. Eine Voraussetzung für die Anwendung
der Regelungen über das beschleunigte Verfahren ist die im Bebauungsplan festgesetzte
Grundfläche. Bebauungspläne, durch die eine Grundfläche von weniger als 20.000 qm
festgesetzt wird, können ohne weiteres im beschleunigten Verfahren geführt werden.
Bebauungspläne, die eine Grundfläche von mehr als 20.000 qm bis 70.000 qm festsetzen,
können dann im beschleunigten Verfahren geführt werden, wenn eine sogenannte
Vorprüfung des Einzelfalles ergibt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine
erheblichen Umweltauswirkungen haben wird. Das PIangebiet hat eine Größe von ca. 11,1
ha.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für
Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die bestehende Bebauung im Plangebiet weist (nach grafischer Ermittlung) eine
Grundfläche von ca. 16.550 m² auf. Dieser Wert liegt also deutlich unter 20.000 m².
Die Baugrundstücke im Plangebiet, abzüglich der Straßenräume, weisen (nach
Geoinformationssystem der Gemeinde) eine Größe von ca. 81.303 m² auf. Dies
ergibt bei einer einheitlichen GRZ von 0,25 eine zulässige Gesamtgrundfläche von
20.326 m². Dieser Wert übersteigt den „Grenzwert“ des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB
demnach nur geringfügig.
Die sich so ergebende Überschreitung gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist marginal.
Die vorgenommene überschlägige Prüfung hat aber – ausweislich der Begründung
zum Bebauungsplan – ergeben, dass es voraussichtlich keine erheblichen
Umweltauswirkungen geben wird (§ 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Die tatbestandlichen
Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren liegen daher vor. Unter welchem
Blickwinkel das Verfahren auch immer zu betrachten ist, gilt jedenfalls folgendes:
-
die Überschreitung der Grenze des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist – wie
gesagt – marginal (exakt 326 m²);
es handelt sich um ein vollständig bebautes Gebiet;
die zulässige Grundflächenzahl entspricht dem, was bisher schon nach den
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 35 zulässig war;
die Neuplanung ändert daher an der Versiegelung und/oder dem Eingriff in
den Naturhaushalt nichts;
die Lärmschutzproblematik ist von der Gemeinde umfassend aufgeklärt
worden – Verschlechterungen ergeben sich nicht;
mit der jetzt beabsichtigten Änderung der ursprünglichen Planung werden sich
eher Verbesserungen einstellen, jedenfalls aber entspricht die Planung den
Grundsätzen der Planungswahrheit und der Planungsklarheit.
Abstimmungsergebnis: Einstimmig
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Punkt 2
Der vorliegende Bebauungsplan ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches alle
bisherigen Bebauungspläne, u. a. auch den Bebauungsplan B 5. Nachdem der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes B 5 nicht absolut deckungsgleich ist mit dem
Bebauungsplan B 46, die ursprünglich festgesetzten Sichtdreiecke würden weiterhin
Gültigkeit haben, wurde bei der Festsetzung A 2.1 noch ergänzt, dass der Bebauungsplan B
5 aufgehoben wird. Nachdem bereits der Bebauungsplan B 46 den Bebauungsplan B 5
überplant und innerhalb seines Geltungsbereiches ersetzt, sollte bei Ziffer A 2.1 Satz 2
besser formuliert werden "Der Bebauungsplan B 5 wird aufgehoben, soweit der
Geltungsbereich über den Geltungsbereich des Bebauungs-planes B 46 hinausgeht".
Der Anregung des Landratsamtes wird entsprochen. Der Planfertiger wird beauftragt,
die Satzung in diesem Punkt zu ändern, wobei es sich insoweit lediglich um eine
redaktionelle Änderung handelt.
Punkt 3:
Die Formulierung "schädliche Umwelteinwirkungen" in Ziffer A 4.1.3 ist für eine Festsetzung
zu unbestimmt und bedarf der Konkretisierung, oder die Festsetzung ist entsprechend
umzuformulieren. In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass im Mischgebiet
nach § 6 BauNVO sowieso nur Gewerbebetriebe zulässig sind, die das Wohnen nicht
wesentlich stören.
Der Begriff der „schädlichen Umwelteinwirkung“ ist nicht zu unbestimmt. Er ist
gesetzlich definiert, und zwar in § 3 Abs. 1 BImSchG. Danach sind „schädliche
Umwelteinwirkungen“ Immissionen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet sind,
Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit
oder die Nachbarschaft herbeizuführen. Daran muss sich die Gemeinde orientieren
und daran hat sie sich zu halten. Die Gemeinde geht nicht davon aus, dass ein
gesetzlich definierter Begriff, der überdies unzählige Male einer gerichtlichen Prüfung
unterzogen (dabei auch ausgeformt) worden ist, „zu unbestimmt ist“.
Dem Einwand wird deswegen nicht Rechnung getragen.
Punkt 4:
Für Ziffer A 13.5 Abs. 2 Satz 2 "Dabei ist Art. 47..." gibt es im Bauplanungsrecht keine
Rechtsgrundlage; sie kann nur unter die Hinweise genommen werden.
Der Anregung des Landratsamtes wird entsprochen. Der Planfertiger wird beauftragt,
im Wege einer redaktionellen Änderung die „Festsetzung“ unter die Hinweise
aufzunehmen.
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Punkt 5:
Planzeichen A 12.2 (Fassadenkennzeichnung) wird in der Planzeichnung auf den Bestand
bezogen. Was gilt bei Umbauten bzw. Neubauten? Um Überprüfung wird gebeten.
Festsetzung 12.2 wird wie folgt ergänzt:
"Hinweis: Im Falle von Um- oder Neubauten, und nur sofern diese in ihren
Gebäudeumrissen im Grundriss vom Bestand abweichen, sind die maßgeblichen
Außenlärmpegel und die daraus resultierende Fassadenkennzeichnung gem.
Festsetzung A 12.2 durch ein Sachverständigengutachten neu zu ermitteln."
Redaktionelles:
Alle in der Begründung als Anlage aufgeführten Unterlagen sollten der Begründung auch
beigegeben werden.
Die in der Begründung genannten Pläne sind als Verkleinerung im Begründungstext
abgebildet. Das ist nach Ansicht der Gemeinde ausreichend. Die Formulierung unter
Punkt F der Begründung wird entsprechend geändert.
Immissionsschutz und Recht der Abfallwirtschaft
München, 08.06.2010
Zum B 46 wurde zwischenzeitlich ein Schallschutzgutachten erstellt, in dem eine
Lärmkontingentierung durchgeführt wurde. Dieses Verfahren ist für Mischgebiete unüblich
bzw. laut DIN 45691 "Geräuschkontingentierung" nur für Industrie-, Gewerbe- und
Sondergebiete anwendbar. Deshalb ist Punkt 12.3 der Satzung zu streichen und in die
Hinweise oder Begründung aufzunehmen. Punkt 12.2 ist dahingehend zu ändern, dass die
Fassadenkennzeichnung auch für Neu- und Umbauten gültig ist. Auch das Gutachten ist
entsprechend zu ergänzen. Ansonsten besteht mit der Planung Einverständnis.
Nach DIN 45691 U.E. ist eine Anwendung der Schallemissionskontingentierung für
GI-, GE- und SO-Gebiete vorgesehen. Eine Anwendung auf andere Gebiete ist
jedoch in DIN 45691 nicht ausgeschlossen (vgl. Nr. 1 Anwendungsbereich der DIN
45691: […] beispielhaft für GI/GE und SO […]). Die Festsetzung von
Emissionskontingenten erfolgt auf Basis von § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 der
BauNVO und kann dementsprechend bei Gebieten der §§ 4 bis 9 der BauNVO
Anwendung finden, soweit eine Abgrenzung von schutzbedürftigen Nutzungen
einerseits und geräuschemittierenden Betrieben und Anlagen andererseits möglich
und/oder notwendig ist. Eine Kontingentierung ist im Übrigen auch beim
Bebauungsplan 32 nördlich der Münchner Straße rechtlich zulässig und vorliegend
auch geboten. Da im vorliegenden Fall die Wohngebiete und MI-Gebiete mit
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überwiegend Wohnnutzung gegen die Einwirkung von Gewerbegeräuschen aus den
MI-Gebieten mit überwiegend gewerblichen Nutzungen geschützt werden sollen, ist
die Schallemissionskontingentierung mit richtungsbezogenen Zusatzkontingenten
eine geeignete Methode, dies zu gewährleisten. Darüber hinaus ist auch das
Miteinander von Wohnen und Gewerbe im Inneren der kontingentierten
Mischgebietsflächen durch die getroffene Festsetzung geregelt. Mit der zu Punkt 5
genannten Ergänzung der Festsetzung 12.2. (Fassadenkennzeichnung auch für Umund Neubauten kann der Forderung des LRA-Immissionsschutz entsprochen werden
(in der schalltechnischen Untersuchung, Müller BBM, Bericht Nr. M83748/1 vom
16.11.2009 ist diese Forderung im Punkt 8.1, 2.Absatz bereits genannt).
B) PRIVATE SCHREIBEN
Notar Dr. Martin Schuck
München, 06.05.2010
Zum Entwurf des Bebauungsplans beantrage ich folgende Klarsteilung, da konkret für die
FI.- Nr. 603/20, Ludwig Ganghoferstr. 52, Bäume als Bestand eingezeichnet sind, die
tatsächlich nicht vorhanden sind. Zusammen mit Ziffer 13.2 der Satzung müssten sonst
Bäume gepflanzt werden, die tatsächlich nicht vorhanden sind. Bei den beiden benachbarten
Grundstücken Ludwig-Ganghoferstr. 50 und 54, Fl.-Nr. 603/45 und 473/19 verhält es sich
ähnlich. Entweder wird ein korrekter Bestandsplan beigefügt oder besser wird Ziffer 13.2.
der Satzung so korrigiert, dass dies für die erwähnten FI.- Nr. nicht gilt.
Bäume und Buschgruppen auf Privatgrund wurden bei Bebauungsplanaufstellung
aus dem zuletzt verfügbaren Luftbild rekonstruiert, soweit diese dort erkennbar
waren. Die Bäume im öffentlichen Raum wurden aufgemessen, da ihnen eine
besonders hohe Bedeutung für den Straßenraum zukommt. Ein Aufmaß sämtlicher
Bäume auf Privatgrund mit jeweiliger Baumbewertung erschien der Gemeinde
aufgrund des Aufwandes für die Gemeinde und die Betroffenen nicht angemessen.
Deshalb ist der dortige Baumbestand nur als Hinweis im Bebauungsplan dargestellt.
Insofern können die Festsetzungen 13.2 und 13.3 entfallen, weil keine Bäume
zwingend festgesetzt sind. Die beiden Festsetzungen werden daher gestrichen.
Inhaltlich ändert sich hierdurch nichts, denn gem. Festsetzung A 13.1 gilt
übergeordnet ohnehin die Baumschutzverordnung der Gemeinde Grünwald.
RA Prof. Hermann Mayer (Kanzlei Prof. Mayer - Kambli - Steger - Schlauch)
für Eva Maria Richter und Prof. Dr. Axel Richter (Ludwig-Ganghofer-Straße 12)
München, 01.06.2010
Punkt 1
In der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46 wird unter Ziffer 4.0 (Weitere
Bestandsauswertungen) die Nutzung der im Planungsgebiet liegenden Gebäude dargestellt.
Hiernach soll "im Ergebnis" davon auszugehen sein, dass "zum Zeitpunkt der
Bebauungsplanänderung ca. 40 % aller Geschoßflächen keine Wohnnutzungen beinhalten".
Das Anwesen unserer Mandanten liegt im östlichen Bereich des Bebauungsplans Nr. 46,
östlich der Ludwig-Ganghofer-Straße in einer Reihe von Wohngebäuden und grenzt nach
dem Lageplan 4.1 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46 an eine südlich gelegene
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Reihe von angeblich gewerblich bzw. teilweise gewerblich genutzten Gebäuden an. Die
Plandarstellung ist unzutreffend. Das Grundstück, Fl.Nr. 482, wird nicht teilgewerblich,
sondern für Wohnzwecke genutzt. Die südlich an das Anwesen unserer Mandanten
angrenzenden Grundstücke mit den Fl.Nrn. 483/7, 483/6 und 483 werden auch nicht, wie
unter Ziffer 4.1 und Ziffer 4.2 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46 dargestellt,
gewerblich genutzt. Vielmehr befinden sich in dem Anwesen FI.-Nr. 483/6 und 483
Arztpraxen. Die Nutzung eines Gebäudes als Arztpraxis ist keine gewerbliche Nutzung im
herkömmlichen Sinn. Der Arztberuf stellt vielmehr eine "höhere Berufsart" dar. Dies zeigt
sich bereits bei den Lärmemissionen. Im Gegensatz zu gewerblichen Betrieben gehen von
Arztpraxen keine höheren Geräuschemissionen aus als von Wohngebäuden.
Auf Flurnummer 482 sind Wohn- und Büronutzungen genehmigt. Auf den FI.-Nrn.
483/7, 483/6 und 483 sind gewerbliche Nutzungen und Arztpraxen - also NichtWohnnutzungen vorhanden. Das Zitat aus der Begründung, dass im Ergebnis davon
auszugehen sei, dass zum Zeitpunkt der Bebauungsplanänderung ca. 40 % aller
Geschoßflächen keine Wohnnutzungen beinhalten, ist demnach nach wie vor richtig.
Die Begründung wird zur Klarstellung dahingehend ergänzt, dass zu diesem
Ergebnis nicht nur die gewerblichen Nutzungen sondern auch alle anderen NichtWohnnutzungen (insbesondere auch die Nutzungen für freie Berufe i. S. d. § 13
BauNVO) beitragen.
Punkt 2
In Ziffer 5.2 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46 wird folgendes Postulat aufgestellt:
"Die Untergliederung des Geltungsbereichs in die Baubereiche A-H entspricht heute nicht
mehr den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde. Die Festsetzungen, die
ursprünglich zur Gliederung in die Bereiche A-H geführt haben, sind heute überholt und
werden durch die neuen Festsetzungen der Bebauungsplanänderung vollständig ersetzt.
Der Wohnbereich östlich der Ludwig-Ganghofer-Straße bleibt als Allgemeines Wohngebiet WA - erhalten. Hier sollen keine zusätzlichen Spielräume für gewerbliche Einrichtungen
geschaffen werden, um das dortige, rückwärtige Wohnen nicht zu beeinträchtigen".
Entgegen dem vorbezeichneten Planungsziel, der Erhaltung des Wohnbereichs östlich der
Ludwig-Ganghofer-Straße als allgemeines Wohngebiet, wurde der südöstliche Bereich der
Bebauung der Ludwig-Ganghofer-Straße (FI.-Nrn. 482/2, 482, 483, 483/6 und 483/7) im
Bebauungsplan als Mischgebiet und eben nicht als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.
Die Grenze zwischen dem Streifen des allgemeinen Wohngebiets östlich der LudwigGanghofer-Straße und dem sich südlich anschließenden Mischgebiet verläuft exakt
zwischen dem Grundstück unserer Mandanten, FI.-Nr. 481/3 und dem südlich davon
befindlichen Nachbargrundstück mit der FI.-Nr. 483/7.
Damit widerspricht die Ausgestaltung des Bebauungsplans den städtebaulichen Leitideen
gemäß Ziffer 5.0 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46. Es ist dabei insbesondere zu
berücksichtigen die ausschließliche Wohnnutzung des Mehrfamilienhauses, Fl.Nr. 482/2, in
dem sich acht Wohnungen befinden und die Wohnnutzung des Gebäudes FI.-Nr. 482, das
ebenfalls Wohnzwecken dient.
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Eine Wohnnutzung auf den genannten Flurnummern widerspricht der
Mischgebietsausweisung keineswegs. Im Gegenteil: gem. § 6 BauNVO ist sie fester
Bestandteil dieser Gebietskategorie. Bei Abgrenzung des Allgemeinen Wohngebiets
hat die Gemeinde zum einen berücksichtigt, wo überwiegend Wohnnutzungen
vorhanden sind und zum anderen, wo künftig auch andere Mischgebietsnutzungen
zulässig sein sollen. Der Bereich zwischen Straßenbahnlinie bis zur genannten MIGrenze beinhaltet bereits heute eben nicht überwiegend Wohnnutzungen. Deshalb
hält die Gemeinde es im Kontext mit den übrigen Planungsabsichten für den
Bebauungsplan (Erhöhung des Gewerbeanteils) nach wie vor für konsequent, diese
Grundstücke in das MI einzubeziehen. Im Übrigen ist auf dem Grundstück des
Einwenders unverändert ein Allgemeines Wohngebiet mit entsprechendem
Schutzanspruch in Hinblick auf Immissionen etc. festgesetzt worden. Ein Anspruch
auf Unveränderlichkeit der Nachbarschaft existiert jedoch nicht. Die Einwände
werden daher zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert.
Bei einer Ausweisung als Mischgebiet gelten im Vergleich zum allgemeinen
Wohngebiet
nach der TA Lärm höhere zulässige Immissionsrichtwerte. Hier sind jeweils tags/nachts statt
60/45 dB (A), statt 55/40 dB (A) zulässig. Zu bedenken ist, dass eine Erhöhung der
Immissionen um 10 dB (A) eine Verdoppelung des Lärms mit sich bringt. Da Lärm
bekanntlich gesundheitsschädlich ist, gehen nach dem derzeitigen Bebauungsplan Nr. 46
gesundheitsschädliche Emissionen von den südöstlich der Ludwig-Ganghofer-Straße
befindlichen Grundstücken zulässig erweise auf die Nachbarbebauung östlich der
Straßenbahnlinie München-Grünwald und auch auf das Anwesen unserer Mandanten in
zulässiger Weise aus. Die zulässigen Immissionsrichtwerte für Mischgebiete werden auch
zur Folge haben, dass sich die für Mischgebiete charakteristischen, lärm intensiven
Gewerbebetriebe südöstlich der Ludwig-Ganghofer-Straße ansiedeln und die bisher durch
überwiegende Wohnnutzung geprägte Baulinie östlich der Ludwig-Ganghofer-Straße ins
Wanken bringen.
Hier scheinen seitens des Einwenders mehrere Missverständnisse vorzuliegen:
Zunächst ist festzuhalten, dass Mischgebiete gem. § 6 BauNVO wie folgt definiert
sind: "Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören." Deshalb kann von
einer störenden - oder gar gesundheitsschädlichen - Einwirkung von gewerblichen
Nutzungen (im MI) auf das Wohnen (im WA) keine Rede sein. Genau das schließt
der Gesetzgeber aus. Hinzu kommt, dass der Einwender gar nicht direkt Betroffener
sondern Nachbar ist. Dessen Grundstück ist weiterhin als Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt worden. Insofern gelten hier dieselben Immissionswerte wie zuvor, d.h.
am Immissionsort (der Wohnnutzung des Einwenders im WA) müssen die gleichen
Werte eingehalten werden wie vor Aufstellung des Bebauungsplanes. Richtig ist
zwar, dass in einem MI-Gebiet um 5 dB(A) höhere Immissionsrichtwerte vorliegen als
in einem WA-Gebiete. Das Grundstück Fl.Nr. 481/3 befindet sich jedoch wie gesagt
nach wie vor in einem WA-Gebiet. Gerade durch die vorgesehenen
Schallemissionskontingentierung wird gewährleistet, dass dieses Schutzziel
eingehalten wird.
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass nach B5 (alt) selbst Tankstellen in
diesem Bereich zulässig gewesen wären, was jetzt an dieser Stelle ausgeschlossen
wurde. Zusätzlich wurden Lärmkontingente mit Richtungssektoren zum Schutz der
Wohnnutzung festgesetzt. Weiterhin wurde u. a. festgelegt, dass die Parkierung
gewerblicher Betriebe unterirdisch nachzuweisen ist, um das Wohnen nicht zu
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beeinträchtigen Die Gemeinde hat durch die genannten Maßnahmen besondere
Sorgfalt und Rücksicht auf die Wohnnutzungen walten lassen. Die Einwände werden
daher zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert.
Punkt 3
Gemäß Ziffer 6.9 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 46 möchte die Gemeinde
Grünwald die Ansiedlung von Mischgebietsnutzungen entlang der südlichen Münchner
Straße ermöglichen, ohne die rückwärtigen Wohnnutzungen in unzumutbarer Weise zu
beeinträchtigen. Auch dieses planerische Ziel kann nicht erreicht werden, wenn die
Mischgebietsnutzung quasi südöstlich um die Ludwig-Ganghofer-Straße teilweise
"herumgezogen" wird. Das vorbezeichnete planerische Ziel kann nur erreicht werden, wenn
einheitlich östlich und südlich der Ludwig-Ganghofer-Straße eine Nutzung ausschließlich als
allgemeines Wohngebiet gestattet wird.
Auf die Gründe zur räumlichen Einbeziehung von Teilbereichen an der Ganghofer in
das MI einschließlich einer Abwägung mit den Belangen des verbleibenden,
angrenzenden WA wurde unter Punkt 2 bereits ausführlich eingegangen. Auf die
diesbezüglichen Beschlüsse wird verwiesen.
Punkt 4
Die Grenzziehung zwischen allgemeinem Wohngebiet und Mischgebiet an der Südgrenze
des Anwesens unserer Mandanten und die vom Bebauungsplan Nr. 46 gestattete Nutzung
des südöstlich der Ludwig-Ganghofer-Straße befindlichen Bereichs als Mischgebiet
widerspricht dem öffentlichen Belang des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB. Bei der Aufstellung der
Bauleitpläne sind hiernach zu berücksichtigen die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die
Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter
Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die
Bevölkerungsentwicklung. Unter dieses Berücksichtigungsgebot fällt insbesondere die durch
eine Bauleitplanung ausgelöste Immissionsproblematik, wie z.B. das Interesse, von
zusätzlichem Verkehrslärm verschont zu bleiben (BayVGH vom 08.11.2001, Az. 2 N
01.2105). In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass hinsichtlich der Bewältigung
der Lärmproblematik nicht an den Grenzen des Plangebiets halt gemacht werden darf,
sondern auch die Auswirkungen auf die Nutzung von außerhalb des Plangebiets liegenden
Grundstücken zu beachten sind (Bundesverwaltungsgericht, Buchholz 406.11, § 1 BauGB
Nr. 42; Bundesverwaltungsgericht, Buchholz 406.11, § 1 BauGB Nr. 73;
Bundesverwaltungsgericht, NVwZ-RR 2000, 146). Die in diesem Berücksichtigungsgebot
angesprochene "Wohnbevölkerung" wird dabei nicht nur von Eigentümern von
Wohngrundstücken repräsentiert, sondern umschließt alle Personen, die an einer
Wohnungsnutzungs- oder besitzberichtigt sind und dort ihren privaten Lebensmittelpunkt
haben. Wie bereits oben ausgeführt, würde die Gestattung eines Mischgebiets östlich und
südlich der Ludwig-Ganghofer-Straße die östlich der Straßenbahnlinie München-Grünwald
liegende Wohnbebauung und Wohnnutzung erheblich beeinträchtigen. Dies ist zu
verhindern.
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Die
Wohnnutzungen
innerhalb
des
Mischgebietes
sind
durch
die
Lärmkontingentierung mit Richtungssektoren in besonderem Maße gewürdigt
worden. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Lärmschutzgutachtens wird
verwiesen. Auf die Situation der angrenzenden WA-Bereiche wurde unter Punkt 2 (s.
o.) bereits ausführlich Stellung genommen. Eine "erhebliche Beeinträchtigung"
angrenzenden Wohngebiete, die der Einwender hier zum wiederholten Male
unterstellt, kann die Gemeinde nicht erkennen.
Punkt 5
Nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohnund Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Auch diesen Belangen wird die derzeitige
Planung des Bebauungsplans Nr. 46 nicht gerecht. Die Ausweisung als Mischgebiet würde
die Ansiedlung störender Gewerbebetriebe südlich und östlich der Ludwig-Ganghofer-Straße
ermöglichen. Die dadurch entstehende Lärmbelästigung auf die in diesem Bereich
befindlichen Wohngebäude auf den Grundstücken FI.-Nr. 482/2 und 482 und auch auf das
Anwesen unserer Mandanten FI.-Nr. 481/3 stellt eine Beeinträchtigung der
Wohnverhältnisse mit derzeit noch geringer Lärmbelastung dar. Zu berücksichtigen sind
auch Sicherheitsaspekte der Wohn- und Arbeitsbevölkerung. Bei Ansiedlung von störendem
Gewerbe ist mit vermehrten An- und Abfahrtsverkehr auf den einzelnen gewerblich
genutzten Grundstücken zu rechnen. Dies betrifft nicht nur den Verkehr mit
Personenkraftfahrzeugen, es wird auch mit einer Zunahme des Lkw-Verkehrs auf der
Ludwig-Ganghofer-Straße zu rechnen sein. Die zunehmende Verkehrsdichte wird zu einer
abstrakten Gefährdung der Wohnbevölkerung, insbesondere der in den östlich der LudwigGanghofer-Straße befindlichen Gebäude lebenden Kinder darstellen. Gerade deren
Sicherheit z. B. beim Spielen und sich Aufhalten auf dem Fußgängerweg, beim
Fahrradfahren, Rollerfahren, usw. wird beeinträchtigt werden. Dies ist unbedingt zu
verhindern. Nach alledem bitten wir, die Planungen nochmals zu überdenken und regen an,
den Bereich des allgemeinen Wohngebiets östlich der Ludwig-Ganghofer-Straße bis zum
südlichen Abschluss des Plangebietes, somit bis zum Grundstück Fl.Nr. 486, zu erweitern.
Wie bereits mehrfach ausgeführt, sind in einem MI ohnehin nur Gewerbebetriebe
zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Gemeinde hat darüber hinaus
Maßnahmen ergriffen, um das Wohnen zusätzlich zu schützen. Punkt 5 des
Schreibens des Einwenders enthält diesbezüglich keine neuen Gesichtspunkte,
deshalb wird hierzu auf die bisherigen Ausführungen verwiesen. Mit einer signifikant
zunehmenden Verkehrsbelastung auf der Ludwig-Ganghofer-Straße muss nach
Auffassung der Gemeinde ebenfalls nicht gerechnet werden, denn die Baurechte
sind bereits weitgehend ausgeschöpft, die gewerblichen und sonstigen NichtWohnnutzungen sind bereits vorhanden. Der Einwand wird daher zurückgewiesen,
der Bebauungsplan wird nicht geändert.
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Gabriele Kowalski-Meisnitzer und Stephan Meisnitzer
Ludwig-Ganghofer-Straße 2, München, 08.06.2010
und gleichlautend
Rudolf Seidl, Ludwig-Ganghofer-Straße 14, Ohne Datum, Eingang Gemeinde 24.06.2010
sowie gleichlautend
Rainer Lotz, Ludwig-Ganghofer-Straße 14, Ohne Datum, Eingang 05.07.2010
Ihnen liegt unter dem Zeichen 10/326. HM/mi/106 ein anwaltliches Schreiben der ebenfalls
betroffenen Anwohner Eva Maria und Prof. Dr. Axel Richter, Ludwig-Ganghofer-Straße 12,
82031 Grünwald vor. Wir schließen uns den dort getroffenen Aussagen und der
Argumentation voll inhaltlich an und bitten Sie, die Planungen nochmals zu überdenken. Wir
regen ebenfalls an, den Bereich des allgemeinen Wohngebietes östlich der LudwigGanghofer-Straße bis zum südlichen Abschluss des Plangebietes, somit bis zum
Grundstück FI. Nr. 486, zu erweitern.
Zum genannten Schreiben wurde oben ausführlich Stellung genommen. Auf die
dortigen Beschlüsse wird verwiesen.
Stellungnahme zum Schreiben Kowalski-Meisnitzer
Anders als im Falle der Eheleute Richter (Ludwig-Ganghofer-Straße 12, im geplanten WA),
Rudolf Seidl und Rainer Lotz (beide Ludwig-Ganghofer-Straße 14, im geplanten WA)
befindet sich das Anwesen von Gabriele Kowalski-Meisnitzer und Stephan Meisnitzer im
Bereich des geplanten Mischgebietes MI 4 (Ludwig-Ganghofer-Straße 2). Die Schreiben
dieser Anwohner sind zwar gleichlautend, jedoch sind die Einwände aufgrund der jeweiligen
Lage im Plangebiet unterschiedlich zu behandeln. Deshalb wird nachfolgend noch einmal
zum genannten Schreiben, hier in Bezug auf die Eheleute Meisnitzer, Stellung genommen:
Die Umgebung des Anwesens Ludwig-Ganghofer-Straße 2 (Flur Nr. 482) ist bereits heute
weitgehend von Nicht-Wohnutzungen geprägt: Auf dem nördlich angrenzenden Grundstück
(Flur. Nr. 483) sind gewerbliche Büronutzungen genehmigt und realisiert worden, darüber
hinaus wird dort eine sog. „Prescool“ (privater Träger) betrieben. Daran schließen sich in
Richtung Norden weitere gewerbliche Büronutzungen sowie Arztpraxen auf Flur Nr. 483/6
und 483/7 an. Die Gebäude dieser drei Flurnummern sind zu einem zusammenhängenden
Gebäudekomplex mit einer Länge von ca. 80 m verschmolzen. Wohnnutzungen existieren
dort nicht. Gegenüber (auf Flur. Nr. 510/6) befinden im Untergeschoss eine Tierarztpraxis,
im Erdgeschoss eine Gastronomie sowie ein Einzelhandelsgeschäft und im Obergeschoss
gewerbliche Büronutzungen. Nördlich daran anschließend, auf Flur Nr. 483/1, befinden sich
eine Tankstelle sowie weitere gewerbliche Nutzungen (Kustermann Wärmetechnik und
Computerfachhandel). Im Süden, auf Flur Nr. 486, befindet sich ein Autohaus („Autosalon
Grünwald“). Das einzige Wohnhaus der Umgebung befindet sich auf Flur Nr. 482/2 an einer
für diese Nutzung nicht unproblematischen Stelle (Einmündung der Ludwig-GanghoferStraße in die Südlich Münchner Straße). Das Gebäude der Eheleute Kowalski-Meisnitzer
selbst wird zu Wohn- und Bürozwecken genutzt. Nach Angabe der Eigentümer ist dort
neben der Wohnnutzung auch die „Delta GmbH“ angesiedelt (Institut für
Changemanagement und Persönlichkeitsentwicklung).
12
Die Gemeinde hat in der Begründung zum Bebauungsplan (z.B. Anlass und Ziele der
Planung, Seite 4, Erläuterung der Planung ab Seite 18) ausführlich dargelegt, warum die
Planung die dargestellte Gebietseinteilung vornimmt. Hierauf wird verwiesen. Darüber
hinaus ist für diesen Bereich des Plangebiets - wie einleitend beschrieben - festzustellen,
dass dieses Gebiet gerade nicht überwiegend von Wohnnutzungen geprägt ist. Es
dominieren - im Gegenteil - gewerbliche und andere Nichtwohnnutzungen. Im Kontext mit
den mehrfach beschriebenen übergeordneten Planungszielen wäre es nach Auffassung der
Gemeinde daher unverständlich, wenn gerade ein solcher Bereich, der sich bereits sehr
stark von der Wohnnutzung weg bzw. zu einer Mischnutzung hin entwickelt hat, von der
Mischgebietsausweisung ausgenommen werden würde.
Die Gemeinde hält diese Maßnahme auch in Abwägung mit den berechtigten privaten
Belangen für angemessen, denn die für dieses Mischgebiet in Festsetzung A 4.1.1
zugelassene Nutzungsmischung (§ 6 (2) Nr. 1 bis 5) ist hier bereits vorhanden. Auch
hinsichtlich des Verkehrsaufkommens ist daher nicht mit einer relevanten Änderung zu
rechnen, im Übrigen ist dieser Teilbereich auf kurzen Weg von der Südlichen Münchner
Straße erschlossen. Es ist zwar richtig, dass im Mischgebiet hinsichtlich des
Immissionsschutzes andere Richtwerte gelten, jedoch hat die Gemeinde durch die
Festsetzungen des Bebauungsplanes die mehrfach beschriebenen, zusätzlichen
Maßnahmen zum Schutz vorhandener Wohnnutzungen ergriffen. Für diesen Planbereich
werden u. a. vor allem die Regelungen zur Parkierung bei gewerblicher Nutzung zum Tragen
kommen. Auf der anderen Seite kann der Eigentümer künftig selbst von den größeren
Spielräume profitieren.
Nach Abwägung aller Belange weist die Gemeinde die Einwendungen daher zurück,
RA Dr. Peter Eichhorn (Kanzlei Glock - Liphart- Probst)
für Prof. Dr.-Ing. Manfred W. Keuser, Ivo Martin, Kurt und Hedwig Staudt
München, 11.06.2010
Punkt 1
In unserer Stellungnahme vom 07.12.2009 hatten wir eingewandt, dass das als "MI 2.1"
bezeichnete Gebiet im rückwärtigen Bereich des Gevierts Südliche Münchner Straße,
Ludwig-Anzengruber-Straße,
Ludwig-Ganghofer-Straße
und
Reizensteinstraße
richtigerweise als "WR" hätte festgesetzt werden müssen, um einen sog.
"Etikettenschwindel" zu vermeiden. Dies ergibt sich aus der Beschränkung auf eine Nutzung
im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, also ausschließlich auf Wohngebäude. Die
Feststellung
in
der
Abwägung
vom
26.01.2010,
wonach
"auch
andere
Mischgebietsnutzungen im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 2 bis 5 BauNVO ausnahmsweise
zulässig sind", ändert an dieser Einschätzung nichts. Es werden nicht nur die in § 6 Abs. 2
Nr. 6 bis 8 BauNVO genannten Nutzungen, die grundsätzlich in einem Mischgebiet
allgemein zulässig sind, ausgeschlossen, auch die in § 6 Abs. 2 Ziff. 2. bis 5. BauNVO
genannten Nutzungen werden nur ausnahmsweise, d.h. nach Vorliegen der in § 31 BauGB
und der in Ziff. 4.1.3 des Textteils des Bebauungsplanentwurfs genannten Voraussetzungen
(Zufahrt von Münchener Straße, Vorlage eines Gutachtens usw.) und im Rahmen einer
Ermessensentscheidung zugelassen. Damit entspricht das Gebiet gerade nicht einem
Mischgebiet, sondern einem reinen bzw. allenfalls einem allgemeinen Wohngebiet. Es
drängt sich vielmehr die nahe liegende Vermutung auf, dass die Festsetzung als MI lediglich
13
erfolgt, um für einzelne lärmintensivere Nutzungen andere Immissionsrichtwerte im Sinne
der TA Lärm zugrunde legen zu können.
Im letzten Verfahrensschritt wurde hierzu bereits wie folgt Stellung genommen:
"Der Bebauungsplan setzt – im Übrigen in Abstimmung mit der
Genehmigungsbehörde im Landratsamt – ein gegliedertes Mischgebiet fest. Hierbei
sind im MI 2.1 zunächst nur Wohnnutzungen allgemein zulässig. Darüber hinaus sind
auch andere Mischgebietsnutzungen im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 2 bis 5 BauNVO
ausnahmsweise zulässig. Die Voraussetzungen, unter denen solche Ausnahmen
zulässig sind, sind klar definiert. Ein sog. Etikettenschwindel liegt gerade nicht vor.
Die unter dieser Bezeichnung in der Rechtsprechung und Literatur behandelten Fälle
betreffen Konstellationen, in denen eine Kommune ein Mischgebiet festsetzt,
innerhalb desselben aber beispielsweise Wohnnutzungen im Sinne des § 6 Abs. 2
Nr. 1 BauNVO generell ausschließt. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf lässt
jedoch in seinem gesamten räumlichen Geltungsbereich verschiedene
Mischgebietsnutzungen, und zwar sowohl Wohn- wie auch Nicht-Wohnnutzungen,
allgemein oder ausnahmsweise zu. Die verschiedenen Nutzungen werden lediglich
im Rahmen des vom Gesetz zur Verfügung gestellten Rahmens gegliedert. Der
Einwand wird daher zurückgewiesen."
Punkt 2
Wir hatten auf die immissionsschutzrechtliche Problematik ebenfalls bereits in unserem
Einwendungsschreiben vom 07.12.2009 hingewiesen. Durch die Abwägung in der
Gemeinderatssitzung vom 26.01.2010 sehen wir unseren damaligen Einwand nach einer
klaren Trennung der GE-Nutzungen von den Wohnnutzungen und einer entsprechenden
Konfliktbewältigung zwischen diesen beiden Nutzungen als nicht beachtet an. Wir
wiederholen daher unsere Auffassung, wonach als gewerbliche Nutzung nur "nicht störende
Gewerbebetriebe" zugelassen werden sollten.
"(...)Faktisch hat die Entwicklung zu einem gemischt genutzten Bereich zwischen der
Südlichen Münchner Straße und der Ludwig-Ganghofer-Straße bereits eingesetzt,
darüber hinaus möchte die Gemeinde diese Entwicklung für die Zukunft geordnet
weiterentwickeln. (...) Die Gemeinde nimmt daher eine Gliederung vor, die die
Nutzungen von West nach Ost maßvoll staffelt. Die angemahnte planerische
Konfliktbewältigung geschieht zum einen durch die bereits getroffenen
Festsetzungen hinsichtlich Zufahrten und Parkierung und zum anderen eben gerade
durch die Gliederung des Mischgebietes.(...) Hinzu kommt, dass zwischenzeitlich ein
Immissionsschutzgutachten erstellt wurde, das auf diese Thematik ausführlich
eingeht. Die dort empfohlenen Maßnahmen sind im Bebauungsplan festgesetzt
worden. Das gilt insbesondere für die flächenbezogenen Schallleistungspegel, die die
vorhandenen Wohnnutzungen entlang der Ludwig-Ganghofer-Straße vor
unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen, verursacht durch den Lärm gewerblicher
Anlagen, schützen.
Die Konfliktbewältigung findet also in angemessener Form auf der Ebene der
Bauleitplanung statt. Eine Festsetzung von ausschließlich nicht störenden
Gewerbebetrieben ist nicht erforderlich und würde darüber hinaus mit bestehenden
14
Nutzungen kollidieren. Der Einwand wird daher zurückgewiesen, der Bebauungsplan
wird nicht geändert."
Punkt 3
Realistischerweise können die im MI 2.1 gelegenen Grundstücke, die allesamt von der
Ludwig-Ganghofer-Straße erschlossen sind und keinerlei Zufahrtsmöglichkeit von der
Münchner Straße her haben, nach den Voraussetzungen in Ziffer 4.1.3 der textlichen
Festsetzungen nicht im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 2 bis 5 BauNVO genutzt werden, da hier
weder ein derartiger Bestand vorhanden ist noch eine Zufahrt und Parkierung von der
Münchner Straße her erfolgen kann. Damit ist faktisch nur eine Wohnnutzung möglich,
weshalb wir auch bei unserem Einwand bleiben, dass die Nutzung dieser Grundstücke
stärker eingeschränkt ist, als dies im weiter östlich gelegenen WA der Fall ist. Unabhängig
hiervon drängt sich verstärkt der Verdacht eines sog. "Etikettenschwindels" auf, da die
genannten Voraussetzungen in Ziffer 4.1.3 der textlichen Festsetzungen eine andere als
eine Wohnnutzung allenfalls theoretisch, nicht aber realistischerweise zulassen.
Festsetzung 4.1.3 regelt hinsichtlich der Nutzung im MI 1.1 und MI 2.1, dass u. a.
gewerbliche Nutzungen ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn sie im
Bestand vorhanden sind oder wenn Zufahrt und Parkierung von der Münchner
Straße erfolgen und von dem Vorhaben keine schädlichen Umwelteinwirkungen
ausgehen. Sollte also (noch) keine gewerbliche Nutzung vorhanden sein, ist Teil 2
der Festsetzung (Zufahrt und Umwelteinwirkungen) zu prüfen. Eine Zufahrt der
rückwärtigen Grundstücke von der Münchner Straße wäre beispielsweise möglich,
wenn sich der hintere Eigentümer mit dem vorderen darauf verständigt oder wenn
zwei Grundstücke zusammengelegt werden.
Festsetzung 11.3 regelt ergänzend, dass Ausnahmen von den Festsetzungen 11.1
(Zufahrt von der Münchner Straße) und 11.2 (TG- Regelung) zulässig sind, wenn
andere Erschließungsformen im genehmigten Bestand bereits vorhanden sind (z.B.
von der Ludwig-Ganghofer-Straße) und wenn hiervon keine schädlichen
Umwelteinwirkungen ausgehen. Im Bestand sind solche Zufahrten von der LudwigGanghofer-Straße natürlich auch tatsächlich vorhanden.
Es existieren also mehrere praktikable Ausnahmetatbestände, nach denen u. a. auch
gewerbliche Nutzungen im MI 1.1 und Mi 2.1 zugelassen werden können. Diese
Möglichkeiten sind jedoch zum Schutz der Anwohner an die im Festsetzungstext
definierten Bedingungen geknüpft. Ein "Etikettenschwindel" liegt also eindeutig nicht
vor.
Zur Klarstellung wird Festsetzung 11.3 dahingehend ergänzt, dass auch Festsetzung
4.1.3 hinsichtlich der Zufahrtsregelung unter die Ausnahmetatbestände von
Festsetzung 11.3 fällt.
Punkt 4
Das zwischenzeitlich vorgelegte Schallgutachten der Firma Müller BBM vom 16.11.2009 legt
klar dar, dass die Immissionsrichtwerte eines WA an den Immissionsorten (10) 9 und 10
überschritten wären. Auch dies legt nahe, dass die Festsetzung als MI lediglich aus
15
schallschutztechnischen Gründen erfolgt. Tatsächlich ist aber festzustellen, dass ein
Nebeneinander von lärmemittierender Nutzung entlang der südlichen Münchner Straße und
die Wohnnutzung entlang der Ludwig-Ganghofer-Straße nicht möglich ist, weshalb zwingend
in den Bebauungsplänen die gewerbliche Nutzung auf nicht störende Gewerbebetriebe zu
beschränken ist.
Unklar ist, auf welche Geräuschart sich der Einwand bezieht. Die Gemeinde geht
davon aus, dass die gewerbliche Geräuschsituation gemeint ist. Wie im Müller-BBMBericht M83748/1 im Abschnitt 4.5 1. Absatz erläutert, wird aber dem
Schutzbedürfnis der Wohnnutzung (im MI2.1-Bereich (mit überwiegender
Wohnnutzung) und der möglichen gewerblichen Entwicklung im MI2-Gebiet (mit
überwiegend gewerblichen Nutzung) durch den Ansatz der um 3 dB(A) reduzierten
Immissionsrichtwerte von tagsüber/nachts 57/42 dB(A) entsprochen. Durch die
Festsetzung der Schallemissionskontingente ist im Bebauungsplan der Schutz der
Nachbarschaft gewährleistet. Durch den schalltechnisch unbestimmten Begriff „nicht
störende Gewerbe“ wäre dies dagegen nicht sicher zu stellen. Der Einwand wird
daher zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert.
Punkt 5
In unserem Einwendungsschreiben vom 07.12.2009 hatten wir vorgetragen, dass entlang
des Grundstücks FI.-Nr. 473/11 zur Südlichen Münchner Straße hin eine Neupflanzung von
Bäumen vorgesehen ist. Der Gemeinderat hat hierzu in seiner Sitzung vom 26.01.2010
festgestellt, dass der Bebauungsplan lediglich den vorhandenen Baumbestand und keine
Neupflanzungen darstelle. Diese Feststellung verwundert insoweit, als dass das in der
Planzeichenverordnung 1990 unter Ziffer 13.2 festgelegten Planzeichen Nr. 1 (mit einem
nicht gefüllten Kreis) "anzupflanzende Bäume" festsetzt. Zwar wurde das Planzeichen in Teil
B Ziff. 2.2 der Legende entsprechend definiert, wir regen hier aber eine Harmonisierung mit
der Planzeichenverordnung an. Unabhängig hiervon bleibt festzustellen, dass die
Präferierung einer Zufahrt von der Südlichen Münchner Straße aus ins Leere geht, da hier
eine intensive Begrünung mit Bäumen besteht. Damit muss die Zufahrt dieses Grundstücks
zwingend von der Ludwig-Anzengruber-Straße aus erfolgen, was zu einer
zusätzlichen
Lärmbeeinträchtigung der Einwender führt.
Der Feststellung, dass die bestehenden Bäume (an der Straße) eine Erschließung
der Flur Nr. 473/11 von der Münchner Straße grundsätzlich ausschließen, kann nicht
gefolgt werden. Die Bäume im Straßenraum weisen Abstände von ca. 6 m - 7,5 m
auf. Inwieweit eine Erschließung auch unter Erhalt der Bäume umsetzbar ist, wäre im
Zuge der Genehmigungsplanung zu prüfen. Südlich benachbart ist eine solche
Erschließung bereits vorhanden, so dass die grundsätzliche Machbarkeit bereits
erwiesen ist. Darüber hinaus gilt die Baumschutzverordnung der Gemeinde
Grünwald. Sollte also tatsächlich eine Erschließung aufgrund der Bäume nicht
möglich sein, könnten ggf. die dort definierten Ausnahmetatbestände geprüft werden.
Im Übrigen ist auch eine Erschließung von der Ludwig-Anzengruber-Straße nicht
völlig auszuschließen, wenn die unter Punkt 3 beschriebenen Voraussetzungen zum
Schutz der Anwohner erbracht sind. Es existieren also vielfältige praktikable
Umsetzungsmöglichkeiten. Keine dieser Festsetzungen geht, wie unterstellt, "ins
Leere". Im Gegenteil zeigt gerade die Abwägung dieses Einwandes, dass sinnvolle
16
Regelungen getroffen wurden. Die Einwände werden daher zurückgewiesen, der
Bebauungsplan wird nicht geändert.
Der Anregung die Planzeichen für Bäume mit der Planzeichenverordnung zu
harmonisieren wird nachgekommen. Der Planfertiger wird beauftragt, diese
redaktionelle Änderung vorzunehmen.
Punkt 6
In unserem Schreiben vom 07.12.2009 hatten wir eingewandt, dass die zwingende
Festsetzung von mindestens zwei Vollgeschossen willkürlich erscheint. Diese Festsetzung
wird nun in der Abwägung mit einer größeren baulichen Homogenität und einer
flächenschonenden Bauweise begründet. Wir bleiben aber bei unserer Auffassung, dass die
Festsetzung von mindestens zwei Vollgeschossen (also der Ausschluss einer
eingeschossigen Bebauung) eine aus Städtebaugründen nicht zu rechtfertigende
Beschränkung des Eigentums ist und daher zu unterbleiben hat.
"Der B 5 (alt) hat eine aus heutiger Sicht fragwürdige Gewichtung vorgenommen,
indem er nur in den rückwärtigen Bereichen zwingend zwei Vollgeschosse
festgesetzt hatte. Städtebaulich sinnvoll wäre aber eher eine umgekehrte
Gewichtung gewesen, mit der höheren Geschosszahl an der südlichen Münchner
Straße. Dies lässt sich aber ohne Eingriffe in bestehendes Baurecht im rückwärtigen
Bereich nicht mehr erreichen. Der Bebauungsplanentwurf fördert daher eine größere
bauliche Homogenität und eine flächenschonende Bauweise. Willkürlich ist diese
Festsetzung also keinesfalls, auf die diesbezügliche ausführliche Begründung auf
Seite 24 der Begründung zum Bebauungsplan wird verwiesen. Der Einwand wird
zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert."
Die nunmehr dagegen neuerlich vorgebrachten Einwendungen überzeugen nicht.
Freilich ist sich die Gemeinde des Umstandes bewusst, dass die jetzt beabsichtigte –
und kritisierte – Festsetzung in Eigentumsrechte eingreift. Das allerdings ist Folge
jeder Bauleitplanung und hier auch beabsichtigt. Denn anders, als mit der
beanstandeten Festsetzung lässt sich das städtebauliche Ziel der Gemeinde nicht
erreichen.
In
der
Abwägung
zwischen
den
(freilich
berechtigten)
Eigentümerinteressen einerseits und den städtebaulichen Vorstellungen der
Gemeinde andererseits überwiegen – aus Sicht der Gemeinde – letztere.
Punkt 7
Schließlich hatten wir in unserem Schreiben vom 07.12.2009 eingewandt, dass nach unserer
Auffassung der gewählte Umgriff des Bebauungsplanes nicht in der vorliegenden Form
erforderlich ist, da teilweise die erfassten Grundstück bereits bebaut sind. Das Argument
einer Harmonisierung der Festsetzungen trägt insoweit nicht, da die bebauten Grundstücke
Bestandsschutz genießen und insoweit eine Harmonisierung in absehbarer Zeit nicht zu
erwarten ist. Wir bleiben daher bei unserem Einwand der Nichterforderlichkeit der
Bauleitplanung für den gewählten Umgriff des Bebauungsplanes.
17
"Der erforderliche Umgriff des Bebauungsplans wurde eingehend mit der
Genehmigungsbehörde im Landratsamt erörtert. Er ist in dieser Form notwendig, da
die Fragmente, die andernfalls vom B 5 (alt) übrig geblieben wären, nicht mehr
haltbar gewesen wären. Außerdem dient die Maßnahme der Harmonisierung der
Festsetzungen aller Bereiche im Plangebiet, was im anderen Fall nicht sinnvoll
möglich gewesen wäre. Der Umgriff des Bebauungsplans wird daher nicht geändert,
der Einwand wird zurückgewiesen."
Fraglos ist der Bebauungsplan – jedenfalls aus der Sicht der Gemeinde – erforderlich
im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Das gilt völlig unabhängig von den Ergebnissen der
mit der Rechtsaufsichtsbehörde geführten Gespräche. Denn jedenfalls nach den
Vorstellungen der Gemeinde ist der Planumgriff (gleiches gilt für die beabsichtigten
Festsetzungen) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.
Punkt 8
Ergänzend zu unserem bisherigen Vortrag ist festzustellen, dass in Ziffer 11.2 festgesetzt
ist, dass gewerbliche Nutzungen, die an Wohnnutzungen angrenzen, ihre Stellplätze
unterirdisch nachweisen oder durch andere Einrichtungen abschirmen müssen. Dies halten
wir für eine nicht realisierbare Beschränkung, da die Umsetzung ggf. aus finanziellen
Gründen scheitern wird. Dies gilt insbesondere für die Wohngrundstücke entlang der
Ludwig-Ganghofer-Straße. Auch dies legt den Schluss eines "Etikettenschwindels" nahe, da
faktisch auch durch diese Beschränkung keine gewerbliche Nutzung in diesem Bereich
möglich ist.
Die Gemeinde kann nicht erkennen, warum Tiefgaragen - die allerorten entstehen in Grünwald nicht realisierbar sein sollten, zumal gem. Festsetzung sogar die
Möglichkeit besteht, die schalltechnische Abschirmung auch auf andere Weise
herzustellen. Dies hält die Gemeinde für eine praktikable, zumutbare und flexible
Festsetzungsweise. Dem in jedem Absatz des Einwenders wiederholten Vorwurf des
"Etikettenschwindels" kann die Gemeinde auch hier nicht folgen. Im Gegenteil ist die
Gemeinde der Auffassung, dass die Festsetzungen in Bezug auf die Zulässigkeit der
gewerblichen Nutzungen in Abwägung mit dem erforderlichen Schutz der Anwohner
realistisch und wirklichkeitsnah sind und darüber hinaus fein austariert wurden.
Sicher neben der Sache liegt der Einwand, „durch diese Beschränkung sei eine
gewerbliche Nutzung nicht möglich“. Die Errichtung einer Tiefgarage ist nichts
außergewöhnliches, sondern inzwischen eher üblich. Die Einwände werden daher
zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert
Ergänzend und erläuternd verweisen wir auf unser Schreiben vom 07.12.2009 und die darin
vorgetragenen Einwendungen, die wir auch vorliegend zum Gegenstand unserer
Stellungnahme machen. Im Ergebnis bitten wir, die vorstehende Stellungnahme in der
weiteren Planung zu berücksichtigen und den Bebauungsplan entsprechend anzupassen.
Insbesondere regen wir an, die Grundstücke unserer Mandanten entweder aus dem Umgriff
der Bauleitplanung herauszunehmen oder aber dort richtigerweise ein WA festzusetzen mit
18
der Folge, dass für die westlich angrenzenden Grundstücke nur eine nicht störende
gewerbliche Nutzung zulässig sein darf.
Auf die Beschlüsse zum Schreiben vom 07.12.2009 wird hingewiesen, sie gelten
auch weiterhin. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass die Gemeinde - wie
mehrfach beschrieben - die zusätzlichen Entwicklungschancen, die ein Mischgebiet
entlang der Münchner Straße eröffnet, mit besonderen Schutzmaßnahmen für die
bestehenden Wohnnutzungen verbunden hat (z.B. Schallabstrahlung hauptsächlich
zur Münchner Straße, besondere Regelungen für Zufahrt und Parkierung zum
Schutz der Wohnbebauung, Nutzungsgliederung zum Schutz der Wohnbebauung,
Einfrieren der Zulässigkeit von Tankstellen auf den Bestand). Die Gemeinde ist
daher der Auffassung, dass sie die städtebaulichen Belange hinsichtlich der
angestrebten, übergeordneten Entwicklung gerecht mit den Belangen der Anwohner
abgewogen und darüber hinaus geeignete Maßnahmen zu deren Schutz ergriffen
hat. Die genannten Maßnahmen gehen - auch im MI - teilweise über das hinaus, was
der bisher rechtskräftige Bebauungsplan - im WA - anbot.
Eine Herausnahme der Grundstücke würde den formulierten Planungszielen der
Gemeinde zuwider laufen, sie wäre außerdem räumlich willkürlich gewählt. Die
Festsetzung der Gebietskategorien und der Nutzungen wurde mehrfach begründet
und erläutert. An ihnen wird festgehalten. Den Anregungen kann daher nicht gefolgt
werden, der Bebauungsplan wird nicht geändert.
Eine Planänderung ist nach Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und
Einwendungen nicht angezeigt. Es ist ablesbar, dass der Bebauungsplan nunmehr mit den
vorliegenden – zu berücksichtigenden Anregungen – satzungsreif ist und der Gemeinderat
am 27.07.2010 den Satzungsbeschluss fassen kann.
Beschlussfassung zum weiteren Verfahren:
GR-Mitglied Portenlänger Braunisch ist Eigentümerin eines Grundstückes innerhalb des
Plangebietes und deshalb wegen persönlicher Beteiligung von der Beratung und
Beschlussfassung nach Art. 49. Abs. 1 Gemeindeordnung ausgeschlossen.
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt
einstimmig, den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. B 46 zu fassen.
Der Satzungsbeschluss ist öffentlich bekanntzumachen.
19
209. Bebauungsplan Nr. B 47;
Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden nach § 3 Abs. 1 u. § 4 Abs. 1
BauGB; Abwägung und Beschlussfassung zu den eingegangenen Stellungnahmen;
Der Gemeinderat hat in seiner öffentlichen Sitzung am 24.03.2010 mehrheitlich
beschlossen, den Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes sowie
der Veränderungssperrensatzung zu erweitern und das Bauleitverfahren mit der sog.
vorgezogenen Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
durchzuführen.
Der Bebauungsplan-Entwurf lag in der Zeit vom 10.05.2010 bis einschließlich 11.06.2010 im
Rahmen des vorgenannten Verfahrensschritts aus. Es handelt sich hierbei um ein
Vorverfahren und nicht um die eigentliche Öffentliche Auslegung i.S. des Baugesetzbuches.
Innerhalb der o.g. Beteiligungsfrist sind Anregungen eingegangen, die der Ausschuss für
Planung und Entwicklung bzw. der Gemeinderat letztendlich beschlussmäßig im Rahmen
der gesetzlich vorgeschriebenen Abwägung behandeln muss. Das Architekturbüro
Goergens & Miklautz hat hierzu folgende Abwägungsvorschläge im Benehmen mit dem
Rechtsanwalt Geislinger und der Gemeinde Grünwald ausgearbeitet; diese wurden in
nichtöffentlicher Sitzung des Ausschusses für Planung und Entwicklung am 20.07.2010 mit
nachfolgenden Beschlussempfehlungen an den Gemeinderat behandelt.
1. Bürgermeister Jan Neusiedl trägt vor, dass im Ausschuss für Planung und Entwicklung
am 20.07.2010 fast alle Beschlussempfehlungen an den Gemeinderat mit 10 : 1 Stimmen
bzw. mit 9 : 1 Stimmen (GR-Mitglied Ritz hat aus grundsätzlichen Erwägungen dagegen
gestimmt) gefasst wurden. Er schlägt daher vor, dass der Gemeinderat über diese
Beschlussempfehlungen nicht einzeln, sondern insgesamt mit Sammelbeschluss abstimmen
sollte. Alle Beschlussempfehlungen, die ein anderes Abstimmungsergebnis hatten, sollten
per Einzelabstimmung gesondert behandelt werden.
Dem stimmt der Gemeinderat einstimmig zu.
Sodann
ergeht
folgender
Beschluss:
Der
Gemeinderat
stimmt
allen
Beschlussempfehlungen des Ausschusses für Planung und Entwicklung, die dieser mit 10 :
1 bzw. 9 : 1 Stimmen gefasst hat, einstimmig zu.
Schreiben der Träger öffentlicher Belange
(mit / ohne Anregungen):
München, 19.05.2010
mit Anregungen
Naturschutz, Forstrecht und Landwirtschaftsrecht
München, 19.05.2010
mit Anregungen
Tiefbau, Verkehrsplanung, Abfallwirtschaft und Grünordnung
München, 17.05.2010
mit Anregungen
München, 11.05.2010
mit Anregungen
20
Regierung von Oberbayern, Sg. 51 Naturschutz
München, 17.05.2010
mit Anregungen
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg
Ebersberg, 27.05.2010
mit Anregungen
Bayerisches Landesamt für Umwelt
Augsburg, 12.05.2010
ohne Anregungen
München, 28.04.2010
mit Anregungen
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
Ortsgruppe Grünwald-Straßlach
Grünwald, 07.05.2010
ohne Anregungen
Isartalverein e.V.
München, 10.05.2010
mit Anregungen
Bayerischer Landesverein für Heimatpflege e.V.
München, 28.04.2010
mit Anregungen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, 25.05.2010
mit Anregungen
Polizeiinspektion 32
mit Anregungen
ohne Anregungen
ohne Anregungen
Folgende Träger öffentlicher Belange haben nicht geantwortet:
Gemeinde Oberhaching
Gemeinde Pullach
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München
Regionaler Planungsverband
Bayerisches Staatsministerium für Umwelt und Gesundheit
Schutzgemeinschaft Deutscher Wald
Verein zur Erhaltung und zur Pflege des Perlacher und Grünwalder Forstes
Bürgerinitiative „Grünwald rettet Bäume“
Folgende Schreiben sind von Privatpersonen eingegangen:
RAe Messerschmidt & Kollegen (Dres. Anna-Caroline und Martin Wöhr)
München, 26.05.2010
Die Schreiben werden nachfolgend wörtlich wiedergegeben. Anschließend wird hierzu
jeweils Stellung genommen.
21
A) SCHREIBEN DER TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Landratsamt München, Sg. 7.1.3
München, 19.05.2010
Redaktionelle Änderungen
1.
2.
3.
4.
5.
In Festsetzung A.6.3, Satz 1 und Festsetzung A.6.4. sowie Festsetzung A.7.1, muss
es statt „Geländeoberfläche", jeweils „Geländehöhe" lauten, wie in Satz 2 der
Festsetzung und in Festsetzung A.6.1.
In Festsetzung A.7.2, Satz 1, sollte auch noch Festsetzung A.7.3 genannt werden, da
dort ebenfalls Ausnahmen vom Festsetzung A.7.2 zugelassen werden.
Der erste Satz der Festsetzung A.13.8 kann lediglich unter den Hinweisen
aufgenommen werden, da es für eine Festsetzung keine Rechtsgrundlage gibt; dies
gilt auch für den dritten Satz der Festsetzung A.13. 9.
Es ist noch ein Verfahrensvermerk über die öffentliche Auslegung gern. § 3 Abs. 2
BauGB aufzunehmen.
Die in der Begründung, Seite 7, angegebenen Flächen sind noch zu
vervollständigen.
Zur Grünordnung und zum Naturschutz wird auf beiliegende Stellungnahmen Bezug
genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind. Von Seiten des
Immissionsschutzes und des Tiefbaus erfolgt keine Äußerung.
Aufgrund der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und
Entwicklung mit 10 : 1 Stimmen fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Gemeinde Grünwald nimmt zur Kenntnis, dass seitens des Landratsamtes, Sg.
7.1.3, lediglich wenige redaktionelle Änderungsanträge vorgebracht wurden. Diese
werden vom Planfertiger berücksichtigt. Es wurden darüber hinaus keinerlei
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit nach Punkt 2.3 des Schreibens
vorgetragen. Die Gemeinde sieht sich hierdurch in Ihrer Planungsabsicht bestärkt.
Landratsamt München, Sg. 9.3
Naturschutz, Forstrecht und Landwirtschaftsrecht
München, 19.05.2010
1.
Die genaue Grenze des LSG Isartal ist bekannt: Sie verläuft zwischen den
Flurnummern 137/12 und 72/0, zwischen 173/12 und 573/0 und zwischen 573/2 und
573/0. Damit befindet sich Flur-Nr. 573/2 außerhalb, die Flur-Nrn. 573/0 und 72/0
innerhalb des LSG. Die Aussagen in der Begründung Gliederungspunkt 1.0, 2.
Absatz sowie auf S. 15 Gliederungspunkt 3.3 und im Umweltbericht
Gliederungspunkt 2.3.1 sind dahingehend abzuändern.
Die Planfertiger werden beauftragt, die (nunmehr konkreten) Angaben in die
Bebauungsplanunterlagen samt Umweltbericht einzuarbeiten. Der Anregung wird
somit entsprochen. Die Gemeinde legt jedoch Wert auf die Feststellung, dass ihr die
22
zuständigen Behörden bisher keine verbindliche Auskunft zu den Grenzen des
Schutzgebiets geben konnten.
2.
Bepflanzung des Hanges, Planzeichen A 13.2, Pflanzauswahl und Qualität gemäß
Festsetzung A 13.5: Bei Pflanzung im Steilhang bestehen besondere Ansprüche an
die Umsetzung und Pflanzqualität. Es sollte diesbezüglich eine Abstimmung mit dem
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten erfolgen.
Die Planfertiger werden beauftragt, die Bepflanzung des Steilhanges hinsichtlich
Umsetzung und Pflanzqualität mit dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und
Forsten abzustimmen.
3.
Verhältnis
naturschutzrechtliche
Eingriffsregelung
zum
Baugesetzbuch,
Umweltbericht Gliederungspunkt 3.0, 1. Absatz: Es gilt die aktuelle Fassung des
BNatSchG (01.03.2010) für alle laufenden, noch nicht abgeschlossenen Verfahren:
Der ehemalige § 8a ist nun § 18 Abs. 1 BNatSchG.
Der Planfertiger wird beauftragt, diese redaktionelle Änderung in den Umweltbericht
einzuarbeiten.
Landratsamt München, Sg. 8.2
Tiefbau, Verkehrsplanung, Abfallwirtschaft und Grünordnung
München, 17.05.2010
Zu 13.5: Nachdem sich die zu bepflanzende Fläche am Ortsrand befindet, sollte ein
Hinweis aufgenommen werden, dass die angegebenen Arten der Bäume und
Sträucher aus autochthoner (gebietseigener) Herkunft stammen müssen.
Der Anregung wird entsprochen. Der Planfertiger wird beauftragt, einen
entsprechenden Hinweis aufzunehmen. Darüber hinaus wird auf obigen Beschluss
zum Schreiben des Sg. 9.3 LRA, Punkt 2, verwiesen (Abstimmung Bepflanzung).
23
München, 11.05.2010
Die Regierung von Oberbayern gibt als höhere Landesplanungsbehörde folgende
Stellungnahme ab:
Der Bebauungsplan (ca. 0,37 ha) zielt auf eine Wohnnutzung am Isarhang auf dem
Grundstück einer aufgelassenen Gaststätte ab. Das Planungsgebiet ist im
Flächennutzungsplan als WA dargestellt. Das Flurstück liegt im FFH-Gebiet 8034371 (Oberes Isartal). Umbauten/Neubauten können im bisherigen baulichen Umfang
durchgeführt werden, da hierfür Baurecht bereits vor der Meldung des FFH-Gebiets
an die EU bestanden hat (Bestandsschutz). Dass die Bebauung sich auf den derzeit
bebauten Teil konzentriert und die nördlichen Teile des Flurstücks von Bebauung
freigehalten und wiederaufgeforstet werden sollen wird begrüßt.
In jedem Fall muss jedoch eine FFH-Verträglichkeitsabschätzung durchgeführt
werden. Vorbehaltlich des Ergebnisses der FFH-Verträglichkeitsabschätzung steht
die o. g. Planung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Die Gemeinde Grünwald nimmt zur Kenntnis, dass die Regierung von Oberbayern
als höhere Planungsbehörde die Konzentration der Baumaßnahme auf den derzeit
bebauten Teil und die Begrünung der verbleibenden Bereiche begrüßt. Die
Gemeinde sieht sich hierdurch in Ihren Planungszielen bestärkt.
Die Bauverwaltung wird beauftragt, eine FFH- Verträglichkeitsabschätzung bei einem
geeigneten
Sachverständigen
zu
beauftragen
und
diese
den
Bebauungsplanunterlagen im nächsten Verfahrensschritt beizufügen. Der Anregung
wird somit entsprochen.
Abstimmungsergebnis: 16 : 6 Stimmen
Regierung von Oberbayern, SG 51 Naturschutz
München, 17.05.2010
Mit Schreiben vom 21.04.2010 hat die Gemeinde Grünwald die höhere
Naturschutzbehörde im Rahmen des § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB um
Stellungnahme als Träger öffentlicher Belange (TöB) gebeten. Da wir jedoch in
diesen Verfahrensschritten im Bauleitplanverfahren kein TöB sind, ist es uns nicht
möglich, zu den vorliegenden Unterlagen entsprechend Stellung zu nehmen. Diese
Aufgabe übernimmt die untere Naturschutzbehörde des LRA München. Beachten Sie
daher bitte die vorgebrachte Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde
hinsichtlich der Belange des Naturschutzes und der Landschaftsplanung.
Wir erlauben uns jedoch anzumerken, dass es aus naturschutzfachlicher Sicht sehr
begrüßt wird, dass die z.T. gerodete Fläche im FFH-Gebiet von Bebauung
freigehalten und als wieder anzupflanzende Fläche festgesetzt wird. Hier wäre es
auch wünschenswert, wenn in Plan und Legende die FFH-Grenze noch ergänzend
dargestellt werden würde. Die FFH-Gebiets-Feinabgrenzung stellt dazu sicherlich
eine gute Grundlage dar.
24
Die Gemeinde nimmt zur Kenntnis, dass (wie schon oben) noch eine weitere
Behörde die Planung ausdrücklich begrüßt. Sollte eine FFH-Gebiets-Feinabgrenzung
existieren, wird diese nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg
Ebersberg, 27.05.2010
1) Die Festlegungen und Zielsetzungen der vorgelegten Planung entsprechen der in
der jüngsten Vergangenheit gemeinsam in der Öffentlichkeit dargestellten
Auffassung
bezüglich
der
künftigen
Nutzung
des
gegenständlichen
Planungsbereiches. Die Zweiteilung des Grundstücks FlNr. 573/2 in eine Südhälfte
mit Nutzung und Ausgestaltung des bestehenden, bzw. neuen Baurechts zum Ersatz
des ehem. Lindenwirts, sowie einer Nordhälfte, die als Teil des FFH-Waldgebietes
"Isarleiten" naturnah und frei von jeglicher Bebauung gestaltet werden soll,
gewährleistet einerseits die Umsetzung der von der Gemeinde für ihr Gebiet
festgelegten städtebaulichen Vorstellungen, andererseits wird so den wald- und
umweltgesetzlichen Vorgaben für das Hanggrundstück Rechnung getragen.
Auch diese Äußerung reiht sich in die (soweit ersichtlich einhellige) behördliche
Unterstützung der Planung ein. Die Gemeinde stimmt den Äußerungen ausdrücklich
per Beschluss zu.
Abstimmung: 16 : 6 Stimmen
2) Zu folgenden Festlegungen im Planungsentwurf bestehen aus forstfachlicher Sicht
Einwendungen und Änderungsvorschläge: Das Planungsgebiet geht über das
Grundstück FlNr. 573/2 hinaus und bezieht Teile des im Außenbereich liegenden
Isarhangwaldes (FlNr. 573/T und 72/T) ein. Eine sachliche Notwendigkeit zur
Erweiterung des Plangebietes über das gegenständliche Grundstück hinaus besteht
aber u. E. nicht. Die genannten Waldbereiche sind rechtlich durch mehrfache
Schutzkategorien (LSG, Bannwald, FFH) geschützt. Einer möglichen Erteilung einer
Rodungserlaubnis im neuen Bebauungsplangebiet stehen damit nicht überbrückbare
Hürden entgegen. Durch die Erweiterung des Plangebietes dürfen keine neuen
Begehrlichkeiten geweckt werden. Wir bitten deshalb um die Beschränkung auf die
Fläche des Grundstückes FINr. 573/2.
Die Gemeinde beabsichtigt nicht, neue Begehrlichkeiten zu wecken. Ganz Im
Gegenteil wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes zweierlei erreicht: Der
derzeitige und im direkten Anschluss an das Gemeindegebiet vorhandene - und
somit auch städtebaulich prägende - Landschaftsgürtel wird durch ein zusätzliches
Planungsinstrument quantitativ und qualitativ dauerhaft gesichert. Darüber hinaus
wird eine Wegeverbindung mit überörtlicher Erholungsfunktion festgesetzt. Diese
Elemente, die ihrer Summe - einschließlich der Bebauung - den Ortsrand prägen,
sollten nach Auffassung der Gemeinde in ihrer Gesamtheit gesehen und festgesetzt
werden. Land- oder forstwirtschaftliche Belange sind hierdurch nicht negativ
betroffen. Der Einwand wird daher zurückgewiesen.
25
Wie auch das Landratsamt gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks schon
vertreten hat, handelt es sich um den nördlichen Grundstücksteil um eine
Waldfläche, für deren Rodung es allerdings aufgrund älterer baurechtlicher
Festlegungen keiner weiteren Erlaubnis bedürfe. Diese Rechtsauffassung teilen wir
nicht.
Der Bebauungsplan B 47 schafft hier Rechtssicherheit, die unseren
Rechtsstandpunkt bestätigt. Die neue Planung weist für diesen Bereich kein
Baurecht und damit keinen weiteren Bestand der Rodungserlaubnis aus. Damit
erlangt diese Fläche automatisch wieder die Waldeigenschaft zurück (Zerle/Hein et
al., Erl. 4 zu Artikel 2 BayWaldG). Auch mit der Einbeziehung der Waldfläche in den
Bebauungsplan bleibt zudem die Waldeigenschaft der Waldfläche erhalten
(Zerle/Hein a.a.O. Erl. 9). Wir bitten daher um die Änderung der Signatur in "Wald".
Die Gemeinde hat den nördlichen Grundstücksteil gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB als
von Bebauung freizuhalten festgesetzt und durch grünordnerische Maßnahmen
sichergestellt, dass die vor den durch die Eigentümer veranlassten Rodungen
vorhandene Waldkulisse wieder hergestellt wird. Eine Festsetzung als Wald gem. § 9
Abs. 1 Nr. 18b BauGB erfolgt gleichwohl nicht. Zum einen ist es das vordringliche
Anliegen der Gemeinde einer weiteren Bebauung entgegenzuwirken; dieses
städtebauliche Hauptziel wird durch die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 10
BauGB gewährleistet. Zwecke der Forstwirtschaft, die eine Festsetzung nach § 9
Abs. 1 Nr. 18b BauGB rechtfertigen würden, stellen allenfalls einen Begleiteffekt dar.
Zudem muss für eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB nach der
Rechtsprechung sichergestellt sein, dass die Fläche insb. topographisch für
Forstwirtschaft geeignet ist. Da dies vorliegend nicht ohne weiteres angenommen
werden kann, weitere Untersuchungen hierzu aber nach Ansicht der Gemeinde nicht
veranlasst sind, bleibt es bei der Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB. Die
Anwendbarkeit des BayWaldG bleibt hiervon unberührt. Die Anregung wird daher
zurückgewiesen.
Die so planungsrechtlich gesicherte Waldfläche wird im Zuge der anstehenden
Kartierungen als Teilfläche des FFH-Gebietes "Isarleiten" ausgewiesen werden. Die
dazu gefertigten Managementpläne sehen vor, dass die Fläche wieder so mit
Waldbäumen bestockt wird, dass sie edaphisch und pflanzensoziologisch der
nächsten Umgebung entspricht und sich in den naturräumlichen Zusammenhang
organisch einfügt. Für die erforderlichen Pflanzungen sind Forstpflanzen nach
unseren forstfachlichen Vorgaben einzusetzen. Ballenpflanzen wie Halbstämme sind
aufgrund der Steillage nicht geeignet. Vorhandene Naturverjüngung sollte soweit
möglich übernommen werden. Zielsetzung ist ein naturnaher Edellaubholzbestand,
der einerseits die Stabilität des freigelegten Hangabschnittes wieder herstellen und
sichern kann, andererseits den landschaftsästhetischen Ansprüchen für einen
stadtnahen Erholungswald Stufe 1 gerecht wird.
Gemäß obigem Beschluss sind die Planfertiger bereits beauftragt, die Bepflanzung
des Steilhanges hinsichtlich Umsetzung und Pflanzqualität mit dem Amt für
Ernährung, Landwirtschaft und Forsten abzustimmen. Im Rahmen dieser noch zu
vertiefenden Abstimmung werden die obigen Anregungen bereits jetzt zur Kenntnis
26
genommen. Der weiteren Abstimmung soll jedoch nicht vorgegriffen werden.
3) Durch die wieder hergestellte Eigenschaft als Wald nach Art. 2 BayWaldG
unterliegt die nördliche Grundstückshälfte nicht der Baumschutzverordnung der
Gemeinde Grünwald. Künftig gelten hier die Vorschriften des Waldgesetzes für
Bayern, für deren Umsetzung und Beachtung unser Amt zuständig ist. Wir versichern
Ihnen, dass wir auch künftig die Zielsetzungen des vorgelegten Bebauungsplans B
47 bezüglich des Grundstücks FlNr. 573/2 unterstützen und mittragen werden. Im
Übrigen bestehen gegen die vorgelegte Planung keine weiteren Einwände oder
Anregungen.
Die Gemeinde Grünwald nimmt die Stellungnahme des AELF Ebersberg zur
Kenntnis.
Bayerisches Landesamt für Umwelt
Augsburg, 12.05.2010
Die geplante Bebauung liegt am Isarhochufer. Der Untergrund wird von tertiären
Sedimenten aufgebaut auf denen quartäre Kiese lagern. Letztere sind teilweise zu
Konglomeraten verfestigt. Die Hangneigungen zur Isar hin wechseln stark und
können bis über 45° betragen. Bei der Planung und beim Bau ist diesen besonderen
geologischen Gegebenheiten Rechnung zu tragen. Ein Baugrund- und
Gründungsgutachten hat entsprechende umfassende Vorgaben zu liefern. Von
Seiten des LfU besteht aus geotechnischer Sicht grundsätzlich kein Einwand gegen
die Baumaßnahme wenn die Vorgaben aus einem Fachgutachten umgesetzt werden.
Einen Erörterungstermin halten wir daher nicht für erforderlich.
Die Gemeinde Grünwald nimmt die Stellungnahme des AELF Ebersberg zur
Kenntnis.
München, 28.04.2010
Niederschlagswasserbeseitigung:
Die geplante Bebauung liegt am Isarhang. Durch gezielte Einleitung von
Niederschlagswasser in tiefere Schichten kann es zu einer Beeinträchtigung der
Standsicherheit und zu Hangrutschungen kommen. Wir empfehlen daher folgende
Änderungen im Bebauungsplan vorzunehmen:
Unter >A Festsetzungen >13.10 Versickerung von Regenwasser:
"[...] Rigolen und Sickerschächte sind nur im Ausnahmefall zulässig, sofern
nachgewiesen wird, dass die verfügbaren Flächen für oberirdische Versickerung
nicht ausreichen. […]"
Unter >Hinweise >3.7 bitte den Satz ergänzen:
"Bei
der
Erstellung
des
Gutachtens
ist
das
Konzept
zur
Niederschlagswasserbeseitigung und der Einfluss des eingeleiteten Regenwassers
auf die Standsicherheit zu berücksichtigen."
27
Der Planfertiger wird beauftragt, die Anregungen
einzuarbeiten. Den Anregungen wird somit entsprochen.
in
den
Bebauungsplan
Bund Naturschutz in Bayern e.V.
Ortsgruppe Grünwald-Straßlach
Wir bedanken uns für die Zusendung der Planungsunterlagen und stellen fest, dass
den Belangen des Naturschutzes ausreichend Rechnung getragen worden ist. Uns
ist primär daran gelegen, dass der derzeit zerstörte Waldmantel des FFH-Gebietes
möglichst rasch wiederhergestellt wird. Von Seiten des Bund Naturschutz in Bayern
e.V. besteht mit obiger Planung Einverständnis und wir halten keinen
Erörterungstermin für erforderlich.
Die Gemeinde nimmt das Schreiben des Bund Naturschutz zustimmend zur
Kenntnis. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich, jedoch sieht die Gemeinde
auch in diesem Schreiben eine erneute Unterstützung ihrer Planungsabsicht.
Isartalverein e.V.
München, 10.05.2010
Wir bedanken uns für die umfangreichen Unterlagen zu o. a. Bebauungsplan Nr. B
47. Das Grundstück befindet sich in einem hochsensiblen Gebiet. Wir begrüßen die
Höhenfestsetzung und den Ausschluss von jeglichen Dachaufbauten. Satteldächer
befinden sich auch in der Umgebung, wobei wir eine Neigung von 28 Grad für
ausreichend erachten würden. Die nach der Bayer. Bauordnung vorgesehenen
Abstandflächen zu der FI. Nr. 573 sind auf jeden Fall einzuhalten. Das
Erscheinungsbild in das schützenswerte Isartal sollte auf keinen Fall durch
Stützmauern und genehmigungsfreie Nebengebäude beeinträchtigt werden. Wir
hoffen, dass bei der Bauausführung das zuständige Landratsamt München die
Maßnahme dauerhaft überprüft. Dies ist eine Anmerkung, die nicht als
Stellungnahme zum o. a. Beb. Plan zu betrachten ist.
Die Gemeinde möchte nicht in bestehendes Baurecht eingreifen. Deshalb bleibt die
festgesetzte Dachneigung nicht hinter der im Bestand vorhandenen zurück.
Abstandsflächen zum abfallenden Hangwald auf Flur Nr. 573 waren im Bestand
bisher nicht eingehalten worden. Sofern eine ähnliche - wenngleich niedrigere Bebauung an gleicher Stelle künftig möglich sein soll, können auch in Zukunft die
Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Die Überschreitungen werden jedoch
geringer sein als in der Vergangenheit bzw. als im Bestand.
Das Erscheinungsbild der ebenfalls bereits im Bestand vorhandenen Stützmauern
wurde durch ein Abrücken von der Grenze zum Zwecke einer Eingrünung auf
eigenem Grund bereits deutlich verbessert.
28
Die Gemeinde hält die Festsetzungen in Abwägung der öffentlichen und der privaten
Belange daher nach wie vor für angemessen. Die Einwände werden zurückgewiesen,
Bayerischer Landesverein für Heimatpflege e.V.
München, 28.04.2010
der vorliegende Bebauungsplan stellt eine sinnvolle Fortentwicklung der bestehenden
Situation dar. Das Freihalten des nördlichen Grundstücksteiles wird begrüßt, weil
dadurch die grüne Hangkante des Isarhochufers bestehen bleibt und die neue
Bebauung im Bereich des vorhandenen Bestandes untergebracht wird.
Art und Maß der baulichen Nutzung sind verträglich und bleiben unter der Firsthöhe
des Bestandes. Der Hinweis auf den Verzicht von Dachgauben und Quergiebeln wird
außerordentlich begrüßt. Für den nördlichen Grundstücksbereich schlagen wir eine
artgerechte Neupflanzung als Ersatz für die gerodete wertvolle Baumsubstanz vor.
Auch dieses Schreiben stärkt die Planungsabsicht der Gemeinde. Zur Bepflanzung
des Nordbereiches wurde bereits ausführlich Stellung genommen. Auf die
diesbezüglichen Beschlüsse wird verwiesen. Die Gemeinde Grünwald nimmt das
Schreiben des Bayerischen Landesverein für Heimatpflege e.V. zur Kenntnis.
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, 25.05.2010
Das Planungsgebiet liegt am östlichen Isarhochufer, angrenzend an das städtische
Flst. 573 Gemarkung Grünwald (Größe 100.865 m², Gemeinschaftseigentum mit
Isartalverein). Im Bereich des bestehenden Gebäudes des ehemaligen Lindenwirts
sind seitens des Grundstückseigentümers zwei neue Baukörper für Wohnbebauung
beantragt. Um die Zulässigkeit dieses Vorhabens zu prüfen und ggf. ordnungsgemäß
zu ermöglichen, wurde die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens beschlossen.
Aus Sicht der Landeshauptstadt München ist die grundsätzliche Haltung der
Gemeinde, an dieser exponierten Lage und am Rande des Isarhochufers nur
besondere und historisch oder kulturell bedeutsame Baulichkeiten zuzulassen,
richtig. Sofern der Eigentümer das vorhandene Gebäude nach Aufgabe der
Gastwirtschaft für reine Wohnzwecke umnutzen will, könnte dies im Rahmen des
Bestandsschutzes aus unserer Sicht ermöglicht werden. Ein zusätzliches Gebäude,
wie es in den Planunterlagen eingezeichnet ist, halten wir an dieser Stelle, die allein
schon vom Untergrund her nicht für eine Bebauung geeignet erscheint, im Hinblick
auf das Orts- und Landschaftsbild für sehr problematisch. Die vom
Grundstückseigentümer bereits vorgenommene Rodung macht sehr deutlich, wie
sich Eingriffe optisch auswirken.
Die Gemeinde möchte die berechtigten Interessen des Grundstückseigentümers
angemessen berücksichtigen. Dieser wünscht eine Verteilung des Baurechts auf
zwei getrennte Baukörper. Die Gemeinde sieht die Möglichkeit diesem Wunsch zu
entsprechen, wenn die beiden - niedrigeren - Gebäude im bereits bebauten
Grundstücksteil verbleiben. Schwerwiegende Nachteile hierdurch für das Orts- und
Landschaftsbild kann die Gemeinde nicht erkennen, zumal damit entsprechende
29
Auflagen an die bauliche Gestaltung und an die Begrünung des Grundstücks
verbunden sind und die beiden volumenmäßig kleineren Gebäude weniger in
Erscheinung treten werden als das heute vorhandene Bestandsgebäude. Durch die
grünordnerischen Festsetzungen wird zudem das Ziel erreicht, die durch die
Rodungen hervorgerufenen Lücken in dem durch die Waldkulisse geprägten Ortsund Landschaftsbild wieder zu schließen. Der Einwand wird daher zurückgewiesen,
Möglicherweise sind auch negative Auswirkungen auf das angrenzende städtische
Waldgrundstück zu befürchten. In diesem Zusammenhang stellt sich einmal mehr
auch die Haftungsfrage bei Baumwurf, Hangrutschung, etc. Die städtische
Forstverwaltung weist darauf hin, dass sie bislang als Besitzerin des angrenzenden
Waldgrundstückes die Verkehrssicherungspflicht in diesem Bereich für den
städtischen Baumbestand wahrgenommen hat. Durch die geplante neue Bebauung
erhöht sich diese Verkehrssicherungspflicht räumlich betrachtet grundsätzlich nicht.
Andererseits wird durch eine eventuelle Neubebauung eine neue Ausgangssituation
geschaffen. Unabhängig von der bisherigen baurechtlichen Beurteilung kann man
davon ausgehen, dass das derzeit vorhandene Gebäude im Rahmen des
Bestandsschutzes genutzt wurde. Wird jedoch neues bzw. geändertes Baurecht im
Rahmen eines Bebauungsplanes geschaffen, muss u. E. die Situation neu beurteilt
werden. Es ist daher erforderlich, dass für potentielle Schäden an neuen Gebäuden,
die sehenden Auges dieser Gefahren dort errichtet werden, ein Haftungsausschluss
für Schäden, die aus dem städtischen Waldbestand herrühren, vereinbart oder in der
Satzung des Bebauungsplanes verankert wird.
Die Anregungen der LHS München – Referat für Stadtplanung und Bauordnung
werden zur Kenntnis genommen. Eine Haftungsfreistellung zu Gunsten der LHS
München durch den Bebauungsplan ist der Gemeinde Grünwald allerdings nicht
möglich. Auf den angrenzenden Wald und die davon ggf. ausgehenden Gefahren
wird jedoch im Bebauungsplan durch einen zu ergänzenden Hinweis aufmerksam
gemacht werden. der Planer wird beauftragt einen entsprechenden Hinweis
aufzunehmen.
Daneben ist im weiteren Verfahren zu klären, inwieweit mit dem beabsichtigten
Bauvorhaben ein Eingriff in ein Landschaftsschutzgebiet bzw. FFH-Gebiet verbunden
ist.
Eine FFH- Verträglichkeitsabschätzung wurde bereits beschlossen. Auf den
diesbezüglichen Beschluss wird verwiesen.
30
Polizeiinspektion 32
Aus polizeilicher Sicht gibt bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan. In
Anlehnung an die bestehende Wegebeschaffenheit sollte, da nicht für das gesamte
Grundstück eine Einzäunung vorgesehen ist, der von der Zeillerstraße westlich an
den Gebäuden vorbei zum Hangfuß führende Weg - vor dem Hintergrund möglicher
Rettungseinsätze in diesem von Erholungssuchenden häufig begangenen Bereich zumindest die Befahrbarkeit für Pkw erhalten bleiben bzw. in einen entsprechenden
Zustand versetzt werden. Für den Zeitraum der vorgesehenen Abrissarbeiten,
Erschließungsmaßnahmen und Arbeiten für die Errichtung der Neubauten sollte
dafür Sorge getragen werden, dass die Zeillerstraße dauerhaft frei oder mit geringer
Einschränkung befahrbar bleibt um für die Rettungsdienste die Zufahrt zu den
Wohnhäusern im nördlichen Bereich der Straße, die hier eine Sackgasse bildet,
gewährleisten zu können. Dies gilt auch für vorübergehende Behinderungen durch
das Absetzen oder Aufnehmen von Sperrgut und Containern durch Lkw oder den
Einsatz von Betonpumpen.
Die Gemeinde wird sich im Zuge der baulichen Umsetzung mit den angesprochenen
Themen in angemessener Weise befassen. Dies ist jedoch nicht Sache des
Bebauungsplanverfahrens.
Im oben genannten Verfahren bringt die Gemeinde Straßlach-Dingharting keine
Anregungen vor.
Mit oben genanntem Schreiben haben Sie den Bebauungsplan Nr. B 47 für die
Flurnummern 72 (Teilfläche), 573 (Teilfläche) und 573/2 am Isarhang westlich der
Zeillerstraße zur Stellungnahme vorgelegt. Gegen den Bebauungsplan in der
Fassung vom 24.03.2010 bestehen von Seiten des Staatlichen Bauamtes Freising,
Servicesteile München keine Einwände.
Die Gemeinde nimmt die Schreiben der Gemeinde Straßlach-Dingharting und des
Staatlichen Bauamts Freising zustimmend zur Kenntnis.
B) PRIVATE SCHREIBEN
RAe Messerschmidt & Kollegen
München, 26.05.2010
Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 lassen die Grundstückseigentümer, Frau Dr. Anna-Caroline
und Herr Dr. Martin Wöhr, durch Herrn RA Numberger, Einwendungen und Anregungen
erheben. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplans insbesondere das Grundstück der
31
genannten Grundstückseigentümer betrifft, wird deren Schreiben zur Kenntnis des
Gremiums im Original beigefügt. Der Planentwurf wird in zahlreichen Punkten gerügt, die
nachfolgend – thematisch zusammengestellt – aufgeführt werden. Ergänzend wird auf das
Schreiben von Herrn Rechtsanwalt Numberger v. 26. Mai 2010 verwiesen. Im Folgenden
werden die aufgeführten Punkte behandelt. Da Hauptpunkt der Kritik ist, dass die Gemeinde
Grünwald für das Plangebiet ein vom Plankonzept der Eigentümer abweichendes
städtebauliches Konzept verfolgt, soll hierauf vorab eingegangen werden.
A. Das mit dem Planentwurf verfolgte städtebauliche Konzept der Gemeinde
Grünwald
Die Gemeinde Grünwald verwirklicht mit dem vorliegenden Planentwurf ihre städtebaulichen
Zielsetzungen bei gleichzeitiger größtmöglicher Wahrung der Interessen der
Grundstückseigentümer. Der Einwand, die Gemeinde Grünwald wolle mit ihrer Planung die
Eigentümer schikanieren oder gar schädigen wird ausdrücklich zurückgewiesen. Anhand der
Vorgeschichte lässt sich ablesen, dass die Gemeinde ihre Planung allein an städtebaulichen
Maßgaben orientiert und dabei auch stets auf die Belange des Eigentümers eingegangen ist
und auch weiterhin eingeht. Die Gremien der Gemeinde Grünwald haben sich in folgenden
Sitzungen mit der weiteren Entwicklung auf dem Grundstück der Eigentümer befasst:
•
•
•
•
•
•
•
•
Sitzung des Bauausschusses vom 19.1.2009 (Empfehlung zur Aufstellung eines
Bebauungsplans)
Gemeinderatssitzung vom 27.1.2009 (Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan; Erlass
einer Veränderungssperre)
Bauausschusssitzung vom 16.3.2009 (Versagung des Einvernehmens zu einem
Vorbescheidsantrag im Hinblick auf Veränderungssperre und Bauleitplanverfahren)
Sitzung
Ausschuss
für
Planung
und
Entwicklung
vom
23.6.2009
(Beschlussempfehlungen zur Ausarbeitung eines Planentwurfs)
Gemeinderatssitzung vom 30.6.2010 (Beschluss von Vorgaben zur Ausarbeitung
eines Planentwurfs)
Sitzung Ausschuss für Planung und Entwicklung vom 21.1.2010 (Diskussion über
Planentwurf; Beschluss mehrere Varianten zu prüfen und visualisieren zu lassen)
Sitzung Ausschuss für Planung und Entwicklung am 4.3.2010 (Beratung über die
verschiedenen im 3D-Modell visualisierten Varianten; Beschlussempfehlung zu
Planungsinhalten)
Gemeinderatssitzung vom 24.3.2010 (Beschluss des Planentwurfs; Einleitung des
Verfahrens nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB)
Neben diesen Gremiensitzungen gab es diverse Besprechungen, Telefonate und einen
umfangreichen Schriftverkehr zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer bzw. dessen
Vertreter. An den Besprechungen nahmen großteils Architekten/Planer wie auch
Rechtsvertreter
beider
Seiten
teil.
Nachfolgende
Besprechungen
mit
dem
Grundstückseigentümer bzw. dessen Vertreter fanden statt:
•
•
•
•
•
Besprechung mit Herrn Dr. Wöhr u.a. am 17.2.2009 im Bauamt der Gemeinde
Grünwald
Besprechung mit Herrn Dr. Wöhr u.a. am 1.4.2009 im Bauamt der Gemeinde
Grünwald
Besprechung mit RA Gerold (damaliger Anwalt von Herrn Dr. Wöhr) am 8.7.2009 in
der Kanzlei Seufert
Besprechung mit RA Gerold, Herrn Wöhr sen. u. a. am 18.8.2009 im Büro
Goergens & Miklautz
Besprechung mit Herrn Dr. Wöhr und RA Numberger am 24.2.2010 bei Herrn 1.
BGM Neusiedl im Rathaus der Gemeinde Grünwald
32
In den zahlreichen Gremiensitzungen und Besprechungen haben sich Verwaltung und
Organe der Gemeinde Grünwald intensiv mit dem Bebauungsplanvorhaben
auseinandergesetzt. Schon aus den Niederschriften zu den einzelnen Sitzungen lässt sich
auch ein Wandel der Vorstellungen der Gemeinde – nämlich in Richtung des Plankonzepts
der Eigentümer – ablesen. In der Sitzung vom 30.6.2009 beschloss der Gemeinderat
bestimmte Vorgaben zur Erstellung des Planentwurfs. Dabei wurde insbesondere mit großer
Mehrheit beschlossen, dass nur ein Bauraum festgesetzt werden soll, der sich am
bestehenden Gebäude (ehemaliger „Lindenwirt“) orientiert. Nachfolgend zu dieser Sitzung
fanden Besprechungen mit Herrn Dr. Wöhr bzw. dessen Vertretern statt. Dabei wurden die
Vorstellungen der Eigentümer vorgestellt und erörtert. Es wurde sodann ein Planentwurf
erstellt, der einerseits den Vorgaben aus der Gemeinderatssitzung vom 30.6.2009, aber
auch den Interessen und Vorstellungen der Eigentümer Rechnung trug. So wurden statt des
ursprünglich vorgesehenen einen Bauraums nunmehr Bauräume für zwei Gebäude
vorgesehen. Damit erfüllte der Planentwurf in einem zentralen Punkt die Wünsche der
Eigentümer. Gleichwohl trug der Entwurf auch dem (einstimmig) gefassten Beschluss des
Gemeinderats Rechnung, wonach als Maß der baulichen Nutzung dasjenige festzusetzen
war, welches bereits jetzt durch den Bebauungsplan B 35 festgesetzt ist (vgl. hierzu auch die
nachfolgenden Ausführungen zu B.5). Damit ermöglicht die Gemeinde den Eigentümern
deren Wunsch nach Errichtung von zwei Wohngebäuden, bewahrt aber zugleich das
sensible Isarhochufer vor einer über das schon heute vorhandene Maß hinausgehenden
Bebauung. Auf eine Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung besteht kein Anspruch und
es streiten nach der Vorstellung der Gemeinde auch keine städtebaulichen Gründe für eine
intensivere Bebaubarkeit des Bereiches.
Richtig ist auch, dass der erste Planentwurf, der im Ausschuss für Planung und Entwicklung
beraten wurde, die von den Eigentümern gewünschten Flachdächer bzw. flach geneigte
Pultdächer mit Terrassengeschossen vorsah. In seiner Sitzung vom 21.1.2010 setzte sich
der Ausschuss für Planung und Entwicklung intensiv mit diesem Planentwurf auseinander.
Dabei wurde besonders ausführlich die Dachform erörtert und schließlich beschlossen, dem
Planentwurf eine Visualisierung gegenüber zu stellen, die u. a. ein Satteldach mit dem nach
der Ortsgestaltungssatzung zulässigen Kniestock vorsah. In der Sitzung des Ausschusses
für Planung und Entwicklung 4.3.2010 wurden diese Visualisierungen sodann präsentiert
und eingehend diskutiert. Dabei entschied sich der Ausschuss und ihm folgend auch der
Gemeinderat in seiner Sitzung vom 24.3.2010 den Planentwurf u. a. hinsichtlich der
Dachform abzuändern und statt der Flachdächer bzw. flach geneigten Pultdächer die durch
die Visualisierung veranschaulichte Satteldachlösung zu bevorzugen.
Der zentrale Einwand der Eigentümer, dass der Planentwurf ein vom Plankonzept der
Eigentümer abweichendes Konzept verfolgt, trifft in der Sache freilich zu. Die Gemeinde hat
Ihrem Planentwurf in der Tat ein anderes Plankonzept zu Grunde gelegt, als es die
Eigentümer verfolgen. Hierin liegt der zentrale Dissens. Dieser Dissens ist jedoch nicht in
einer etwaigen Schikaneabsicht der Gemeinde begründet, sondern darin, dass die
Gemeinde bei ihrer Planung weder verpflichtet noch berechtigt ist, einseitig Wünsche eines
Grundstückseigentümers zu berücksichtigen bzw. zu erfüllen. Die vorbehaltlose Übernahme
des Plankonzeptes des Eigentümers in einen Bebauungsplan wäre regelmäßig als
Abwägungsfehler in Form eines Abwägungsausfalls zu werten. Die Gemeinde hat daher die
Bebauungswünsche der Eigentümer durchaus und sehr wohl zur Kenntnis genommen und
berücksichtigt, jedoch nicht vollständig übernommen. Sie hatte diese Wünsche der
Eigentümer nämlich auch anderen Belangen und Planungsaspekten gegenüber zu stellen.
Im Ergebnis hat sie schließlich den nun erstmals ausgelegten Planentwurf entwickelt, der
wesentliche Teile des Eigentümer-Konzepts aufnimmt, aber auch den übrigen
städtebaulichen Belangen Rechnung trägt, wie etwa dem Orts- und Landschaftsbild, den
historischen Verhältnissen oder der grundsätzlichen Haltung der Gemeinde, wonach eine
Bebauung des Isar-Hochufers unterbleiben soll.
33
B. Die vorgebrachten Einwendungen und Anregungen im Einzelnen
1.
Die Eigentümer rügen, der Planentwurf weiche von dem Bebauungskonzept ab,
welches der Gemeinde in einer Besprechung mit dem Ersten Bürgermeister am
24.2.2010 vorgestellt wurde. Dieses Konzept sehe zwei voneinander getrennte
zweigeschossige Flachdachgebäude mit Terrassengeschoss vor, wobei der südliche
Baukörper das Fundament des derzeit vorhandenen Gebäudes einbezieht. Der
ausliegende Planentwurf ignoriere und verhindere dieses Konzept. Die Planung
genüge nicht den Anforderungen des in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltenen
Abwägungsgebots und sei zudem städtebaulich nicht erforderlich, da die städtebaulich
zulässige Bebauung durch § 34 BauGB gesteuert werden könne.
Stellungnahme:
Die Gemeinde Grünwald verfolgt aus den oben stehenden und auch in der
Begründung zum Planentwurf dargelegten Gründen ein spezifisches Plankonzept, das
die Interessen der Eigentümer, die städtebaulichen Anliegen der Gemeinde und die
sonstigen betroffenen öffentliche Belange in größtmöglichen Ausgleich bringt. Die
Gemeinde ist sich dabei bewusst, dass bei einem Bebauungsplan, der im
Wesentlichen die Nutzung eines einzelnen Grundstücks regelt, die Rechte und
Interessen der Eigentümer in besonderem Maße zu berücksichtigen sind. Auch in einer
solchen Situation verdichten sich die Rechte und Interessen der Eigentümer jedoch
nicht zu einem Anspruch auf planerische Verwirklichung eines bestimmten
Plankonzepts. Die Gemeinde darf und muss sogar auch in solchen Konstellationen alle
betroffenen öffentlichen und privaten Belange in die Planung einfließen lassen und in
Ausgleich zueinander bringen. Vorliegend haben die Interessen der Eigentümer
insbesondere in der Form Berücksichtigung gefunden, dass die Gemeinde von ihrem
ursprünglichen Konzept nur einen Bauraum vorzusehen, abgerückt ist und nun in
Anerkennung der Interessen der Eigentümer die Errichtung von zwei eigenständigen
Wohngebäuden ermöglicht.
Die Tatsache, dass sich die Nutzbarkeit eines Grundstücks nicht nur durch einen
Bebauungsplan, sondern auch anhand der Planersatzmaßstäbe in §§ 34, 35 BauGB
bestimmen lässt, beseitigt weder die städtebauliche Erforderlichkeit eines
Bebauungsplans im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB, noch begründet es einen
Abwägungsfehler. Wäre dies anders, wäre ein Bebauungsplan nie erforderlich bzw.
stets abwägungsfehlerhaft, da sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines
Vorhabens stets auch ohne Bebauungsplan anhand §§ 34, 35 BauGB bestimmen
lässt.
An den Festsetzungen im Planentwurf wird aus den vorgenannten Gründen
festgehalten. Die hierauf bezogenen Einwendungen der Grundstückseigentümer
werden zurückgewiesen.
2.
Der Planentwurf berücksichtige in seinen Bauraumfestsetzungen nicht den
vorhandenen Gebäudebestand, der bis zur Oberkante des vorhandenen
Erdgeschosses erhalten bleiben und für die Neubebauung genutzt werden soll. Nach
dem Willen des Eigentümers solle der Bestand im 2. und 3. Untergeschoss vollständig
und im 1. Untergeschoss teilweise erhalten bleiben.
34
Stellungnahme:
Wie oben unter A. sowie unter B.1 ausgeführt, verfolgt die Gemeinde ein
eigenständiges Plankonzept, das wesentliche Teile des Konzepts der Eigentümer
aufnimmt, wenn auch nicht alle. Aus Sicht der Gemeinde gibt es keinen
städtebaulichen Anlass, den vorhandenen Bestand des sog. Lindenwirts in Frage zu
stellen. Daher ist das Bestandsgebäude auch nicht als abzubrechendes Gebäude
festgesetzt. Dem Eigentümer soll vielmehr die Möglichkeit einer Nutzung dieses
Bestandsgebäudes erhalten bleiben. Sofern ein Erhalt aus wirtschaftlichen oder
anderen Gründen jedoch nicht möglich sein sollte, ist es der Gemeinde aus den oben
und in der Begründung zum Planentwurf aufgezeigten Gründen ein besonderes
Anliegen, Einfluss auf die dann neu entstehende Bebauung zu nehmen. Dabei ist es
nach der städtebaulichen Ansicht der Gemeinde nicht wünschenswert, dass anstelle
des immerhin eine gewisse städtebauliche Historie aufweisenden Bestandsgebäudes,
ein neues Gebäude mit ähnlichen Dimensionen entsteht. Vielmehr soll im Fall einer
Beseitigung des Bestandsgebäudes die Chance genutzt werden, um eine
zurückgenommene, insbesondere auch von der Westseite das Isar-Hochufer nicht so
stark dominierende Bebauung zu verwirklichen. Dies ist hier in der Weise geschehen,
dass eine über den Bestand hinausgehende Massierung der Bebauung am IsarHochufer verhindert wird, indem das im Bestand verwirklichte und durch den
Bebauungsplan B 35 vorgegebene Maß der baulichen Nutzung erhalten und – wie von
den Eigentümern gewünscht – auf zwei Baukörper verteilt wird.
3.
Der Planentwurf berücksichtige auch nicht die Geschossigkeit des vorhandenen
Gebäudes. Es sei keine städtebauliche Rechtfertigung dafür gegeben, die Wandhöhe,
die Firsthöhe und die Geschossigkeit der Neubebauung so stark gegenüber dem
bestandsgeschützten Gebäude und dem hierdurch vermittelten Baurecht zu
reduzieren, wie dies der Planentwurf vorsehe. Nach der Rechtsprechung des
Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes sei vorhandener baurechtlicher Bestandsschutz
und bestehendes Baurecht im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Die im
Planentwurf vorgesehenen Bauräume müssten daher die bestandsgeschützte
vorhandene Bebauung berücksichtigen. Es werde daher beantragt, die Bauräume so
festzulegen, dass sie dem in der Besprechung vom 24.2.2010 vorgestellten Konzept
entsprechen.
Stellungnahme:
Auch hier ist auf die obigen Ausführungen und die Begründung zum Planentwurf zu
verweisen. Städtebauliches Anliegen der Gemeinde ist es, in dem Fall, dass eine
Nutzung des Bestandsgebäudes nicht realisiert, sondern statt dessen neue Gebäude
errichtet werden sollte, dennoch eine Erhöhung des heute schon realisierten und durch
den Bebauungsplan B 35 vorgegebenen Maßes der baulichen Nutzung zu verhindern.
Ein Erhalt des Maßes der baulichen Nutzung lässt sich mit dem maßgeblichen
Anliegen der Eigentümer nach zwei separaten Wohngebäuden aber nur in der Weise
verbinden, dass jedes der beiden Gebäude in seinen Ausmaßen hinter dem heute
vorhandenen Gebäude des sog. Lindenwirts zurückbleibt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Rechtsvertreter der Eigentümer
zitierten Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Freilich darf eine
35
planende Kommune im Rahmen eines Verfahrens zur Aufstellung eines
Bebauungsplans nicht ausblenden, dass auf einem zu überplanenden Grundstück
baulicher Bestand vorhanden ist. In der vom Rechtsvertreter der Eigentümer zitierten
Entscheidung vom 14.4.2008 (Az.: 1 N 05.1068) stellt der Bayerische
Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich fest:
„Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von
Grundstücken verändern und dabei auch bestehende private Nutzungsmöglichkeiten
einschränken oder gar aufheben. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die im
Plangebiet vorhandene Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung
sowie hinsichtlich ihres Standortes im Fall einer Überplanung zulässig bleiben
muss, gibt es nicht (Anm.: Hervorhebung durch Verfasser). Einschränkungen und
Veränderungen der zulässigen baulichen Nutzung müssen aber durch hinreichende
gewichtige städtebaulich beachtliche Belange gerechtfertigt sein. Diese Belange
müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans in
die Privatnützigkeit von Grundstücken eingreifen (vgl. BverwG vom 31.8.2000
BVerwGE 112, 41 = NVwZ 2001, 560). Nach diesem Maßstab war es der
Antragsgegnerin nicht von vornherein verwehrt, das […] „Baufenster“ so festzusetzen,
dass das bestehende Gebäude nicht vollständig erfasst wird.
Der von der Gemeinde Grünwald erstellte Planentwurf entspricht daher exakt den
Vorgaben der Rechtsprechung. Die städtebaulichen Gründe dafür, dass im Falle der
Errichtung neuer Gebäude das zulässige Maß der baulichen Nutzung erhalten, aber
auf zwei Gebäude zu verteilen ist, wurden bereits ausführlich dargestellt. Insoweit wird
auf die obigen Ausführungen verwiesen. Die Gemeinde ist sich bewusst, dass sie
damit in die Privatnützigkeit des Grundstücks der Eigentümer nicht unerheblich
eingreift. Jedoch entsprach es stets dem ausdrücklichen Wunsch der Eigentümer zwei
separate Wohngebäude zu errichten. Eben dies ermöglicht die vorliegende Planung.
Dass die Eigentümer gerne ein höheres Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sähen,
ist der Gemeinde bekannt und bewusst. Insofern kommt die Gemeinde aber auch nach
nochmaliger Abwägung der widerstreitenden Interessen zu der Überzeugung, dass
sich die – oben ausgeführten – städtebaulichen Gründe, die gegen eine Erhöhung des
Maßes der baulichen Nutzung sprechen, gegen die Interessen der
Grundstückseigentümer durchsetzen. Die vorliegende Planung stellt einen
städtebaulichen Kompromiss dar, der an einer höchst sensiblen Stelle des
Gemeindegebiets ermöglicht, dass die von den Eigentümern verfolgten Pläne ihrem
Grunde nach verwirklicht werden können, ohne die öffentlichen, insbesondere die
städtebaulichen Belange zu negieren.
4.
Die Grundstückseigentümer wenden sich weiter gegen die Festsetzung einer
Mindestgrundstücksgröße, soweit diese das von ihnen verfolgte Bebauungskonzept
verhindert.
Stellungnahme:
Die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße dient dem städtebaulichen Anliegen
eine Zersplitterung der Grundstücke und damit einer zu hohen Baudichte vorzubeugen.
36
Dieses städtebauliche Ziel verfolgte die Gemeinde schon mit dem, für das gesamte
Gemeindegebiet umfassenden Bebauungsplan B 35.
Der Bebauungsplan B 47 regelt die Bebaubarkeit abschließend. In seinem
Geltungsbereich gilt also der Bebauungsplan B 35 nicht mehr. Die Gemeinde hält eine
entsprechende Festsetzung - auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung –
weiterhin für erforderlich. Nach nochmaliger Prüfung und in Anerkennung der
Interessen und Rechte der Eigentümer kann nach alledem auf die Festsetzung einer
Mindestgrundstücksgröße auch in diesem Fall nicht verzichtet werden.
Die Einwendungen der Grundstückseigentümer zur Mindestgrundstücksgröße werden
zurückgewiesen.
5.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen zur zulässigen
Grundfläche und zur zulässigen Geschossfläche. Nach den Festsetzungen des
Bebauungsplans B 35 in der Fassung der 1. Änderung vom 28.6.2005 betrage die GFZ
rechnerisch 580m². Der Planentwurf lege nun 562m² fest, wobei in der Begründung
zugleich behauptet werde, dass das bestehende Baurecht nicht reduziert wird.
Bei der Grundfläche betrage die bisherige GFZ 0,12, wobei zulässig aufgerundet von
0,1249 auszugehen sei. Damit ergebe sich eine zulässige Grundfläche von 467,5m²,
wohingegen der Planentwurf eine zulässige Grundfläche von lediglich 450m² festsetze,
wovon wiederum die zulässige Grundfläche von Hauptgebäuden anders als bisher bei
maximal 281m² liege. Damit werde das bisherige Baurecht deutlich eingeschränkt,
ohne dass es hierfür eine planerische und abwägungsrelevante Rechtfertigung gebe.
Hinzu komme, dass die Festsetzungen des B 35 rechtsunwirksam seien, weshalb das
zulässige Baurecht nach § 34 BauGB zu ermitteln sei. Danach sei von einem deutlich
höheren Maß der zulässigen Nutzung auszugehen, als im B 35 festgelegt. Gemessen
an § 34 BauGB bedeuteten die beabsichtigten Festsetzungen daher zusätzliche
Einschränkungen. Es werde demgemäß beantragt, die Festsetzungen hinsichtlich
Grundfläche und Geschossfläche so zu treffen, dass das städtebauliche Konzept der
Grundstückseigentümer umsetzbar ist.
Stellungnahme:
Der Planentwurf setzt als maximal zulässige Geschossfläche für das Grundstück mit
der FlNr. 573/2 562m² fest. Als maximal zulässige Grundfläche werden für das gleiche
Grundstück 450m² festgesetzt, wovon 281m² für Gebäude und 169m² für Terrassen,
Balkone und Vordächer bestimmt sind. Bei der gegebenen Größe des Grundstücks mit
der FlNr. 573/2 von 3743m² entsprechen die festgesetzten Größen für Geschossfläche
und Grundfläche einer GFZ von 0,15 bzw. einer GRZ von 0,12 und damit sowohl den
Vorgaben des Bebauungsplans B 35 als auch dem bereits heute verwirklichten Maß
der baulichen Nutzung (vgl. hierzu auch die Ausführungen auf S. 17 f. und S. 22 der
Begründung zum Planentwurf).
Soweit derzeit ersichtlich, ist dieses Baurecht bis heute aber noch gar nicht ausgenutzt.
Der Baubestand bleibt dahinter zurück. Mit den jetzt beabsichtigten Festsetzungen wird
also in bestehendes Baurecht nicht eingegriffen.
Sofern der Einwand dahin zu verstehen sein sollte, dass sich die Eigentümer gegen
den Entzug des zwar nicht ausgenutzten, planungsrechtlich aber – qua
37
Verwaltungspraxis (Aufrunden der GFZ und der GRZ) bestehenden „Baurechts“
wenden, ist zu bemerken:
a)
Der Planentwurf setzt die zulässige Geschossfläche und die zulässige
Grundfläche in Form absoluter Flächenangaben fest. Dort ist kein Raum für
Rundungen, weil es sich um absolute und nicht um Verhältniszahlen (wie GFZ
und GRZ) handelt.
Der in der Planbegründung angestellte Vergleich zu den Festsetzungen des
Bebauungsplans B 35 dient lediglich zur Veranschaulichung der Tatsache,
dass im Vergleich zu den Festsetzungen des B 35 das Baurecht durch den
vorliegenden Planentwurf nicht reduziert wird. Die Festsetzung jenes
Bebauungsplans für GFZ und GRZ betragen eben gerade 0,15 bzw. 0,12 und
nicht 0,1549 (= 579,79m²) und 0,1249 (= 467,5m²).
b)
Selbst wenn infolge der bisherigen „Rundungspraxis“ ein „Baurecht“
anzunehmen wäre (wie nicht), dann folgt daraus keine Entschädigungspflicht
zu Lasten der Gemeinde. Denn der Bebauungsplan B 35 ist weit mehr als
sieben Jahre in Kraft (§ 42 Abs. 2, 3 BauGB). Wie schon gesagt, bleibt der
Bestand hinter der, unter Berücksichtigung der „Rundungspraxis“ denkbaren
Bebauung zurück.
Zurückgewiesen wird auch die – nicht näher begründete – Behauptung, der
Bebauungsplan B 35 sei unwirksam. Jener Bebauungsplan wird seit Jahren in
zahlreichen Baugenehmigungsverfahren zu Grunde gelegt. Behörden wie Gerichte
sahen dabei zu keiner Zeit Veranlassung dazu, an dessen Wirksamkeit zu zweifeln.
Selbst wenn er unwirksam sein sollte, hätte das auf das vorliegende
Bauleitplanverfahren keine Auswirkung. Die Gemeinde hat sich in den verschiedenen
Ausschuss- und Gemeinderatssitzungen ausführlich mit der Frage des zuzulassendes
Maßes baulicher Nutzung befasst und ist dabei unabhängig von den Festsetzungen
des Bebauungsplans B 35 zu der Überzeugung gelangt, dass das im heute
vorhandenen Bestand verwirklichte Maß der baulichen Nutzung auch künftig gelten
soll. Die Festsetzungen zur maximal zulässigen Geschoss- und Grundfläche
orientieren sich daher in erster Linie am Bestand. Soweit dies bedeuten sollte, dass
von einem sich aus § 34 BauGB ergebenden maximal zulässigen Maß der baulichen
Nutzung abgewichen werden sollte, ist dies aufgrund der bereits mehrfach
ausgeführten städtebaulichen Erwägungen (insb. Schutz des Isar-Hochufers vor
massiverer Bebauung) gerechtfertigt.
An den Festsetzungen zur maximal zulässigen Geschoss- und Grundfläche im
Planentwurf wird aus den vorgenannten Gründen festgehalten. Die hierauf bezogenen
Einwendungen der Grundstückseigentümer werden zurückgewiesen.
6.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzung in Teil A Ziffer 4.3,
wonach die zulässige Grundfläche nur maximal bis 15m² je Garageneinstellplatz
überschritten werden darf. Der erforderliche Stellplatzbedarf könne damit nicht gedeckt
werden. Zudem sei die Festsetzung, dass 50% der Stellplätze außerhalb von Garagen
untergebracht werden sollen, eine einseitige, schikanöse und in Grünwald bisher
absolut unübliche Festsetzung. Die vorgesehenen Festsetzungen im Sinne von Ziffer
15.3 PlanzeichenVO (Hinweis: Dies betrifft die Umgrenzung von Flächen für
Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsgaragen) ignorierten zudem,
dass auf dem Grundstück bestandsgeschützte Garagen vorhanden sind. Das von den
38
Eigentümern verfolgte Plankonzept sehe vor, alle Fahrzeuge in einer Tiefgarage
unterzubringen. Dies ließen die jetzt vorgesehenen Festsetzungen jedoch nicht zu.
Daher müsse der Garagenbestand erhalten bleiben, was durch entsprechende
bauleitplanerische Festsetzungen zu gewährleisten sei.
Hinsichtlich der Stellplätze wenden sich die Eigentümer zudem gegen die Festsetzung
in Teil A Ziffer 10.3 des Planentwurfs, da bereits die vorhandenen Garagen und die
jetzt, von der Gemeinde teilweise mitgenutzten Stellplätze weiter nördlich außerhalb
des Bereichs zwischen Gebäude und Straßenraum existieren und, soweit mit dem
Plankonzept der Eigentümer vereinbar, erhalten bleiben sollten.
Die Eigentümer wenden sich schließlich auch gegen die Festsetzung in Teil A Ziffer
10.6 des Planentwurfs. Das Kellergeschoss des vorhandenen Gebäudes solle in jedem
Fall erhalten und in die Tiefgaragennutzung integriert werden. Daher sei es
erforderlich, von Süden her zum südlichen Bauraum eine Tiefgaragenzufahrt
zuzulassen. Diese sei aufgrund der topographischen Verhältnisse mit kaum
signifikanten Eingriffen in das Gelände verbunden.
Stellungnahme:
Der Einwand hinsichtlich der Größe der GR-Überschreitungsmöglichkeit für Stellplätze
bleibt unklar. Es wird im Schreiben nicht erläutert, warum 15m² GR-Überschreitung je
Stellplatz nicht genügen sollten. Eine Fläche von 3m x 5m je Stellplatz ist mehr als
auskömmlich und daher keinesfalls unzumutbar. Darüber hinaus ist festgesetzt, dass
50% des erforderlichen Stellplatzbedarfes als offene Stellplätze hergestellt werden
müssen, um weitere Hangbebauungen durch Stellplätze zu vermeiden. Im Ergebnis
erhält eine Wohn- bzw. Hauseinheit dadurch i.d.R. einen Stellplatz in der integrierten
Garage und (bei Wohneinheiten über 120 m²) einen weiteren offenen Stellplatz, der
zwischen Gebäude und Straßenraum und bei Zuordnung zur gleichen Wohneinheit
auch vor der Garage angeordnet werden kann. Auch die Stellplatzthematik wurde in
den Gemeindegremien intensiv und anhand von 3-D Animationen in Varianten
hinsichtlich ihrer Wirkung diskutiert. Das Ergebnis, das die Vorschriften für ganz
Grünwald nur geringfügig hinsichtlich der Anordnung (nicht aber in Bezug auf die
erforderliche Anzahl) ergänzt, kann nach Ansicht der Gemeinde keinesfalls als
"schikanös" bezeichnet werden. Es ist richtig, dass diese Ergänzungen nicht für ganz
Grünwald gelten. Dies kann hier jedoch auch nicht der Maßstab sein, sondern die
außergewöhnliche Beschaffenheit und Lage des Grundstücks, auf die mit besonderen
planerischen Mitteln reagiert wird. Auf die in diesem Zusammenhang bereits vielfach
zitierten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ziele des Bebauungsplans wird
verwiesen.
In Punkt 4.6 der Begründung wird zudem dargelegt, warum insbesondere bereits die
bestehenden Nebenanlagen diesen Zielen nicht entsprechen. Im Zuge der Verteilung
des Baurechts auf zwei Bauräume (gem. Wunsch des Eigentümers) werden die
Nebenanlagen im Gegenzug daher auf das notwendige Maß eingeschränkt und neu
geordnet.
Im Übrigen schließen die Festsetzungen des Bebauungsplans eine Tiefgarage nicht
aus, wenn dadurch die zulässigen Grundflächen nicht weiter überschritten werden. Es
steht dem Eigentümer zudem frei, dort mehr Stellplätze als erforderlich herzustellen.
Die Festsetzungen wären zum Beispiel bei einer Tiefgarage unterhalb des Gebäudes
bzw. innerhalb des Bauraums, die über eine Parkliftanlage erschlossen ist,
eingehalten. Dennoch ist festzuhalten, dass es - besonders an dieser sensiblen Stelle nicht Aufgabe der Bauleitplanung sein kann, einen Stellplatznachweis zu führen, der
weit über den - für ganz Grünwald - festgesetzten Schlüssel der Stellplatzsatzung
hinausgeht.
39
An den Festsetzungen zu Stellplätzen und Nebenanlagen im Planentwurf wird aus den
vorgenannten Gründen festgehalten. Die hierauf bezogenen Einwendungen der
Grundstückseigentümer werden zurückgewiesen.
7.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffer 5.1
des Planentwurfs. Eine städtebauliche Rechtsfertigung für die Beschränkung von
Wohneinheiten je Gebäude sei nicht erkennbar. Im Umfeld des Grundstücks seien
Gebäude mit zum Teil 10 bis 20 Wohneinheiten vorhanden. Auch im bisherigen
Gebäude wäre eine unbeschränkte Zahl von Wohneinheiten planungsrechtlich
zulässig. Es sei rechtswidrig, in diese Rechtsposition einzugreifen, um den Eigentümer
wirtschaftlich zu schädigen.
Stellungnahme:
Der Planentwurf setzt zwei Bauräume für Einzel- oder Doppelhäuser fest. In
Verbindung mit dem städtebaulichen Anliegen der Gemeinde, einer stärkeren
Verdichtung des Isar-Hochufers entgegenzuwirken, ist die Begrenzung der zulässigen
Wohneinheiten daher gerechtfertigt. Es kann daher keine Rede davon sein, dass die
Beschränkung festgesetzt wurde, um die Eigentümer wirtschaftlich zu schädigen. Im
Übrigen haben die Eigentümer in allen Gesprächen stets betont, dass jedenfalls eines
der beiden von Ihnen gewünschten Gebäude dem Eigenbedarf dienen soll.
Soweit es das Bestandsgebäude betrifft, ist abermals auf dessen Bestandsschutz
hinzuweisen. Dieser wird von der gemeindlichen Planung nicht in Frage gestellt. Im
Gegenteil: Der Plan setzt das Bestandsgebäude gerade nicht als abzubrechendes
Gebäude fest, um so den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, das historisch
vorgegebene Gebäude zu nutzen. Als vor In-Krafttreten des vorliegenden
Bebauungsplans errichtetes Bauwerk bleibt es von dem inmitten stehenden
Bebauungsplan unberührt. Es darf daher in seinem bisherigen Umfang weiter genutzt
und für diese Nutzung auch instand gehalten und repariert werden. Nur über
Instandhaltung und moderate Modernisierung hinausgehende Änderungen sind in ihrer
Zulässigkeit am künftig geltenden Bebauungsplan zu messen, wobei auch hier ggf.
Befreiungen zu von den Festsetzungen zu prüfen sind. Auch hierfür ist von Bedeutung,
dass es planerische Leitidee der Gemeinde ist, neben der Verwirklichung der von den
Eigentümern gewünschten Bebauung mit zwei Wohnhäusern alternativ auch die
Möglichkeit zum Erhalt und zur Weiternutzung des Bestandsgebäudes zu
gewährleisten.
An den Festsetzungen zur maximal zulässigen Zahl von Wohneinheiten im Planentwurf
wird aus den vorgenannten Gründen festgehalten. Die hierauf bezogenen
8.
Im Hinblick auf die Festsetzung in Teil A Ziffer 5.2 machen die Grundstückseigentümer
nochmals geltend, dass die bestandsgeschützte vorhandene Bebauung, die jedenfalls
bis zum Erdgeschoss erhalten bleiben soll, berücksichtigt und daher entsprechend
dem Planungskonzept der Eigentümer festgelegt werden müsse. Insbesondere der
40
Erhalt des Sockelbestandes im südlichen Bauraum sei von zentraler Bedeutung, um
die Statik des Hangs zu schützen und um die topographischen Eingriffe in das
Gelände so weit wie nur möglich zu reduzieren.
Stellungnahme:
Die – wiederholt – vorgebrachten Einwendungen betreffen den schon ausführliche
dargestellten und begründeten Umstand, dass die Gemeinde mit ihrer Planung ein
spezifisches, städtebauliche begründetes Planungskonzept verfolgt, welches sich
jedoch in der Tat in Teilen erheblich von dem der Eigentümer unterscheidet. Zur
Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen oben unter A.
sowie B.1 – 3 verwiesen.
Entwicklung mit 9 : 1 Stimmen (ohne GR-Mitglied Steininger) fasst der
Gemeinderat folgenden Beschluss:
An den Festsetzungen in Teil A Ziffer 5.2 des Planentwurfs wird aus den vorgenannten
Gründen
festgehalten.
Die
hierauf
bezogenen
Einwendungen
der
Abstimmung: Einstimmig
9.
Hinsichtlich der Festsetzung in Teil A Ziffer 5.3 wenden die Eigentümer ein, dass die
Regelung sprachlich unklar und damit unwirksam, weil in dieser Form nicht vollziehbar
sei.
Stellungnahme:
Aus dem Vortrag der Eigentümer geht nicht hervor, warum und in welchen Punkten die
genannte Festsetzung sprachlich unklar und daher unwirksam sein soll. Die Reglung
enthält (durchaus übliche) Überschreitungsmöglichkeiten mit klaren Angaben in Metern
ausgerichtet an spezifischen und klar bezeichneten Bezugspunkten.
Entwicklung mit 9 : 1 Stimmen (ohne GR-Mitglied Steininger) fasst der
Gemeinderat folgenden Beschluss:
Gründen
festgehalten.
Die
hierauf
bezogenen
Einwendungen
der
Abstimmung: Einstimmig
10.
Die Grundstückseigentümer erheben Einwendungen gegen die Bezugspunkte der
festgelegten Geländehöhe von 578m über NN. Die Geländehöhe sei nicht durch das
natürliche Gelände definiert, sondern durch die Decken des vorhandenen
Kellergeschosses. Abzustellen sei – auch für die Bestimmung der Wandhöhe auf der
Talseite – aus Gründen der rechtlichen Klarheit ausschließlich auf eine Bezugshöhe
auf der Straßenseite.
Unabhängig davon seien die vorgesehenen Wandhöhen absolut inakzeptabel und
stünden in diametralem Gegensatz zum bestehenden Baurecht auf dem Grundstück,
was die Wand- und Gebäudehöhen anbelangt. Es müssten mindestens die nach der
Ortsgestaltungssatzung zulässigen Wandhöhen möglich sein. Talseitig müssten die
Wandhöhen den Bestand berücksichtigen.
41
Die im Planentwurf vorgesehenen Wandhöhen führten im Ergebnis dazu, dass das auf
der Straßenseite eingegrabene Untergeschoss als volles Wohngeschoss genutzt
werden müsste, was sowohl von der Wohnqualität wie auch nach Maßgabe der
Bayerischen Bauordnung unmöglich sei. Das unterste Geschoss der Gebäude müsse
ein Kellergeschoss sein, dem sich dann, wie beim Bestand, straßenseitig zwei
Vollgeschosse anschließen. Das im Plankonzept der Eigentümer vorgesehene
Terrassengeschoss entspreche in der baulichen Nutzbarkeit in etwa dem nutzbaren
Dachraum des vorhandenen Bestandes.
Stellungnahme:
Die Festsetzungen der Wandhöhen stehen in Zusammenhang mit Festlegungen zur
Höhenlage bezogen jeweils auf spezifische, in Metern über NN angegebene Punkte.
Insofern ist nicht zu erkennen, wo in dieser Hinsicht rechtliche Unklarheit herrschen
könnte. Die Ableitung der Höhenlage allein von der Straßenseite wäre ebenfalls
denkbar, jedoch ist nicht zu erkennen, dass dieses Vorgehen irgendeinen Mehrwert
hinsichtlich Regelungsgenauigkeit oder –klarheit mit sich brächte, weshalb die Planung
insoweit unverändert beibehalten wird.
Dass die festgesetzten Wandhöhen von dem heute im Bestand vorzufindenden
Wandhöhen abweichen, trifft zu. Auch dies liegt einmal mehr an dem bereits
ausführlich dargestellten und begründeten städtebaulichen Konzept, welches die
Gemeinde mit dem vorliegenden Planentwurf verfolgt (s. hierzu oben unter A. und B. 1
– 3). Der Erhalt des zulässigen Maßes baulicher Nutzung in Verbindung mit dessen
Verteilung auf zwei Baukörper führt zwingend dazu, dass die Wandhöhen niedriger
ausfallen als beim vorhandenen (und bestandsgeschützten) Bestandsgebäude. Etwas
anderes ergibt sich auch nicht aus der Ortsgestaltungssatzung. Diese legt hinsichtlich
der Wandhöhen Höchst- und nicht Mindestmaße fest.
Unzutreffend ist die Behauptung, die jeweils unteren Geschosse der beiden Baukörper
seien nicht als Aufenthaltsräume im Sinne der Bayerischen Bauordnung nutzbar. Die
Voraussetzungen des Art. 45 BayBO können bei beiden Baukörpern vielmehr
unproblematisch erfüllt werden.
An den Festsetzungen zu den Wandhöhen sowie zur hierauf bezogenen Höhenlage
11.
Die Grundstückseigentümer fordern, auf eine Festsetzung von Satteldächern zu
verzichten und stattdessen Flachdächer zuzulassen, wie dies bei Gebäuden in der
Umgebung gegeben sei. Es sei städtebaulich nicht mit § 1 Abs. 7 BauGB zu
vereinbaren nur deshalb ein Satteldach festzusetzen, weil der Eigentümer ein
Flachdach will. Insoweit beziehen sich die Eigentümer – unter Verweis auf den
Internetauftritt der FDP-Fraktion im Gemeinderat – auf angebliche Äußerungen im
Gemeinderat. Flachdächer wären zudem der schonendere Eingriff in das
Landschaftsbild. Die weiteren Regelungen zur Dachgestaltung (Dachaufbauten,
Dachflächenfenster, Kniestöcke) seien bei einer Flachdachregelung überflüssig.
Stellungnahme:
Wie unter A. ausführlich geschildert, haben sich die zuständigen Gremien der
Gemeinde unter anderem auch ausführlich mit den Fragen der Dachform und der
Dachgestaltung beschäftigt. Insbesondere in der Sitzung des Ausschusses für Planung
42
und Entwicklung vom 21.1.2010 wurde diese Frage anhand des vorgestellten
Vorentwurfs diskutiert und schließlich beschlossen, Visualisierungen zu einer
(alternativen) Satteldachgestaltung erstellen zu lassen. Diese wurden sodann in den
Sitzungen des Ausschusses vom 4.3.2010 und des Gemeinderats vom 24.3.2010
vorgestellt, ausgewertet und diskutiert. Nach eingehender Erörterung der
gegenübergestellten Varianten entschieden sich die jeweiligen Gremien mit großer
Mehrheit für vorliegende Planung. Vor diesem Hintergrund wird die Behauptung
zurückgewiesen, es würden nur deshalb Satteldächer festgesetzt, weil die Eigentümer
Flachdächer wünschten. Tatsächlich sind Satteldächer die, die Umgebung prägende
und für diese typische Dachform. Zwar sind auch einige wenige Flachdächer
vorhanden, die Gremien der Gemeinde entschieden sich aber für die das Ortsbild an
dieser Stelle wesentlich stärker prägenden Satteldächer.
Entwicklung mit 8 : 2 Stimmen (ohne GR-Mitglied Ritz) fasst der Gemeinderat
folgenden Beschluss:
An den Festsetzungen zur Dachform und Dachgestaltung im Planentwurf wird aus den
vorgenannten Gründen festgehalten. Die hierauf bezogenen Einwendungen der
12.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffer 7.1.
Die Festsetzungen zu Stützmauern seien unzureichend. Es sei in Anbetracht von
quadratkilometergroßen anschließenden Waldflächen unverhältnismäßig, zur
Begrünung der Stützmauer ein Einrücken der Stützmauer zu fordern, zumal dann nicht
nur die gesamte vorhandene Stützmauer erneuert werden müsste, sondern auch die
Statik des gesamten Kellerbestandes in Gefahr geriete.
Die Planzeichen gäben zudem nicht den gesamten vorhandenen Bestand wieder. Aus
statischen Gründen sei zudem, wie im Plankonzept der Eigentümer vorgesehen, eine
Verlängerung der Stützmauer Richtung Norden notwendig. Auch dies wird im
Planentwurf nicht berücksichtigt.
Die Festsetzung, dass die Oberkante der Stützmauer die festgesetzte
Geländeoberfläche nicht überschreiten darf, entspreche nicht der derzeitigen Situation.
Die derzeit vorhandene, deutlich über die Geländeoberfläche hinausragende Brüstung,
solle beibehalten werden.
Stellungnahme:
Aus dem Schreiben scheint an mehreren Stellen hervorzugehen, dass der Eigentümer
eine Tiefgarage in den bestehenden Sockel - unter dessen Erhalt - einbauen und
anschließend ein neues Gebäude darauf errichten möchte. Inwieweit das technisch
und/oder wirtschaftlich sinnvoll ist und daher Grundlage der Planungen sein kann,
dürfte zumindest fraglich sein. Unabhängig hiervon ist die Gemeinde jedoch der
Auffassung, dass die Stützmauern bzw. der Sockel nach heutigen Gesichtspunkten,
insbesondere hinsichtlich des Orts- und Landschaftsbildes, nicht mehr der
Zielvorstellung der Gemeinde entspricht. Ein Sockel dieser Höhe (bis zu 5 - 7 m) und
Ausdehnung (ca. 59 m Länge) und zudem als Grenzbebauung und ohne jede
Wandbegrünung könnte als Neubau heute nicht mehr befürwortet werden. Die
Gemeinde möchte jedoch mit Rücksicht auf die Interessen des Eigentümers nicht so
weit gehen, einen Sockel für die Zukunft auszuschließen. Hierüber wurde in den
Gremien der Gemeinde intensiv und unter Einbeziehung möglicher Varianten
(einschließlich des vollständigen Verzichts auf den Sockel) diskutiert.
43
Deshalb sollen im Zuge der Neuordnung der Bebauung Maßnahmen zur Verbesserung
der Gestaltung und der landschaftlichen Integration festgesetzt werden. Dies betrifft
zum einen das Einrücken des Sockels um 1 m, damit eine wirksame Eingrünung auf
eigenem Grund hergestellt werden kann. Zum anderen soll die Sockelhöhe auf das
notwendige Maß reduziert werden. Hierzu gehören gemauerte Brüstungen nicht, denn
sie können durch offene Geländerstrukturen ersetzt werden.
Dem Eigentümer steht es darüber hinaus frei, den Gebäudebestand im Rahmen des
Bestandsschutzes weiter zu nutzen, wenn er die Möglichkeit zur Neuordnung der
Baurechte aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen (nun doch) nicht nutzen möchte.
Deshalb ist der Lindenwirt auch nicht als Abbruch festgesetzt worden. Statische Details
sind nach Auffassung der Gemeinde jedoch nicht Sache des Bebauungsplans.
Hierüber muss ggf. im Zuge der Genehmigungsplanung entschieden werden.
Die Gemeinde ist daher der Auffassung, dass sie die Chancen und Verpflichtungen,
die sich aus dem Bebauungsplan für den Eigentümer ergeben, und darüber hinaus die
öffentlichen und privaten Belange gerecht abgewogen hat.
An Festsetzung A 7.1 der Satzung wird aus den vorgenannten Gründen festgehalten.
Die hierauf bezogenen Einwendungen der Grundstückseigentümer werden
zurückgewiesen.
Die Gemeinde wird darüber hinaus das vorliegende Hanggutachten von einem
Sachverständigen prüfen lassen. Sollte sich hieraus die Erforderlichkeit von
Änderungen oder Ergänzungen auf Bebauungsplanebene ergeben, werden diese im
weiteren Verfahren berücksichtigt.
13.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffer 7.2.
des Planentwurfs. Die Ziffer schließe Abgrabungen und Aufschüttungen aus, was
wiederum die Errichtung von ebenen Gartenflächen und Terrassen verhindere, obwohl
Terrassen im Planentwurf ausdrücklich für zulässig erklärt würden. Nicht
nachvollziehbar sei auch die Festlegung eines Steigungsverhältnisses von 1:3, wenn
doch das Gelände ohnehin nicht verändert werden dürfe.
Gärten und Terrassen werden durch Festsetzung A 7.1 ausdrücklich ermöglicht.
Deshalb ist diese Festsetzung auch von Festsetzung A 7.2 ausgenommen. Die
diesbezüglichen Befürchtungen sind daher unbegründet. Das Steigungsverhältnis von
1:3 greift im Falle der Inanspruchnahme der Ausnahmetatbestände nach A 7.3 der
Satzung. Die Einwände werden daher einstimmig zurückgewiesen.
14.
Die Grundstückseigentümer regen weiterhin an, die Festsetzung in Teil A Ziffer 9.2 wie
folgt zu fassen:
„[…]Natursteinverkleidungen,
Holzverbundstoffen[…]“
Holzverkleidungen
44
und
Verkleidungen
mit
Der Anregung wird entsprochen. Die Festsetzung ist wie beantragt zu ändern.
15.
Die Grundstückseigentümer wenden ein, der vorhandene Bestand weiche von den
Festsetzungen in Teil A Ziffer 9.6 ab, was im Bebauungsplan zu berücksichtigen sei.
Stellungnahme:
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen für die Zukunft. Für den vorhandenen
Bestand, soweit dieser legal errichtet wurde, ist er ohne Auswirkung. Die Gemeinde
geht davon aus, dass der von der betreffenden Festsetzung abweichende Bestand
Bestandsschutz genießt und daher auch nach Inkrafttreten des Bebauungsplans
materiell legal ist.
Gründen
festgehalten.
Die
hierauf
bezogenen
Einwendungen
der
16.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzung in Teil A Ziffer 11.1.
des Planentwurfs, da diese völlig unsinnig sei. Nebengebäude mit einer Grundfläche
von 1,5m² seien sinnlos, da darin nicht einmal ein Kinderwagen untergebracht werden
könne.
Stellungnahme:
Anliegen der gemeindlichen Planung ist es, unnötige Geländeveränderungen durch
Nebenanlagen zu vermeiden. darüber hinaus sollen bauliche Anlagen, die den
öffentlichen Raum vom Landschaftsraum trennen, auf ein Minimum zurückgeführt
werden. Vor eben diesem Hintergrund versteht sich auch die Festsetzung wonach
Garagen in die Gebäude zu integrieren sind. Auf die Begründung zum Planentwurf in
diesem Punkt (S. 21) wird Bezug genommen. Ergänzend sei ausgeführt, dass es dem
Eigentümer durch den Bebauungsplan unbenommen bleibt, Abstell- und
Lagermöglichkeiten in einem Kellergeschoss zu schaffen. Um den Bedürfnissen und
Interessen der Eigentümer Rechnung zu tragen, wird die zulässige Grundfläche für
Nebengebäude jedoch auf 3,0m² verdoppelt.
Der Einwendung der Eigentümer wird stattgegeben. In Teil A Ziffer 11.1 ist die maximal
zulässige Grundfläche der dort geregelten Nebenanlagen mit 3,0m² festzusetzen. Der
Planer wird hiermit mit der erforderlichen Änderung beauftragt.
45
17.
Die Grundstückseigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffer 11.7
des Planentwurfs. Im unteren Bereich des Grundstücks sei aus statischen Gründen
und aus Sicherheitsgründen eine Stützmauer von mehr als 2m Höhe notwendig. Im
Übrigen sei nicht zu erkennen, warum von den Regelungen der geltenden
Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald abgewichen werden soll. Es dränge
sich der Eindruck auf, dass zulasten der Eigentümer diskriminierende Strafregelungen
geschaffen werden sollen.
Hinsichtlich der Statik bzw. Erforderlichkeit von Stützmauern wird auf den Beschluss zu
Punkt 12 des Schreibens verwiesen (Prüfung durch einen Sachverständigen).
Darüber hinaus wurden die Besonderheiten des Grundstücks vielfach und ausführlich
beschrieben (z.B. in der Begründung zum Bebauungsplan). Dass ein derart
exponiertes Gelände am Steilhang in Ortsrandlage und Nachbarschaft zum Schloss
Grünwald sowie zum Landschaftsraum eben nicht mit dem restlichen Ortsgebiet
gleichzusetzen ist, liegt nach Ansicht der Gemeinde auf der Hand. Die diesbezüglichen
Ausführungen müssen hier nicht erneut wiederholt werden.
Die Einwände werden daher zurückgewiesen, der Bebauungsplan wird nicht geändert.
18.
Die Eigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffer 13.5 des
Planentwurfs. Die Festsetzung sei angesichts der Zahl der Gehölze mit
unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht
erkennbar. Eine Regelung wie in Ziffer 13.9 (pro angefangene 300m² bis 400m²
Grundstücksfläche ein Baum) sei ausreichend. Die vom Planentwurf erzwungene
Herstellung eines Waldes sei städtebaulich nicht gerechtfertigt i.S. von § 1 Abs. 3
BauGB. Nach Vorstellung der Eigentümer solle der nördliche Grundstücksteil als
Garten und nicht als Wald genutzt werden. Überdies sei die massive Bepflanzung auch
mit dem von den Eigentümern eingeholten statischen Gutachten betreffend die
Belastung der Hangsituation unvereinbar.
Stellungnahme:
Der vorliegenden Planung war von Anfang an insbesondere von dem Anliegen
getragen, das Orts- und Landschaftsbild in diesem Bereich des Isar-Hochufers zu
schützen und gerade die in diesem Bereich vorhandene Waldkulisse zu bewahren. Aus
diesem Grund wird der nördliche Grundstücksteil von Bebauung freigehalten und so
der (noch) vorhandene Baumbestand geschützt bzw. der Eigentümer verpflichtet, die
Waldkulisse, soweit diese durch die Rodungen beseitigt wurde, wieder herzustellen.
Diese Festsetzung ist städtebaulich gerechtfertigt. Die Legitimität dieses Anliegens
ergibt sich schon aus § 1 Abs. 5 BauGB. Danach sollen die Bauleitpläne insbesondere
dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, sowie die städtebauliche Gestalt
und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Die
rechtlich bedeutsame Konsequenz dieser gesteigerten Bedeutung des Natur- und
Umweltschutzes in der Bauleitplanung liegt darin, dass Umweltbelange nicht mehr nur
in Verfolgung städtebaulicher Zielsetzungen im Rahmen der Abwägung zu
berücksichtigen sind, sondern dass sie auch zu den städtebaulichen Zielen und
Zwecken der Bauleitplanung aktiv hinzutreten können, wenngleich sie sich freilich von
diesen nicht völlig loslösen können (vgl. hierzu Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, §
1, Rn. 105; im Zusammenhang mit einer Veränderungssperre siehe ausdrücklich
Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 14, Rn. 77 a.E.). So liegt der Fall des hier
betroffenen Grundstücks in der städtebaulichen Beurteilung durch die Antragstellerin.
Die Gemeinde will mit ihrer Planung sicherstellen, dass die künftige bauliche
46
Entwicklung des Grundstücks in Einklang steht mit den anderweitigen städtebaulichen
Interessen, wie insbesondere Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, welches vor
den Baumfällungen durch die Waldkulisse des Isarhanges an der betreffenden Stelle
geprägt war. Die Gemeinde verfolgt insofern gerade keine Negativplanung. Sie will mit
ihrer Planung vielmehr die öffentlichen Belange des Orts- und Landschaftsschutzes in
einen gerechten Ausgleich mit den berechtigten Interessen des Eigentümers bringen.
Eine Negativplanung liegt nicht schon deshalb vor, weil Vorstellungen und Wünsche
des Eigentümers nicht eins zu eins Planungsinhalt werden.
Im Übrigen hat die Gemeinde in zahlreichen Gesprächen die Eigentümer darauf
hingewiesen, dass der Schutz der Bäume ein wesentliches Anliegen der Planung sein
wird. Die mit der Verwirklichung der festgesetzten Pflanzungen verbundenen Kosten
hätten die Eigentümer daher ohne weiteres dadurch vermeiden können, wenn sie auf
das Angebot der Gemeinde zu einer konstruktiven Zusammenarbeit im
Bauleitplanverfahren eingegangen wären. Die Eigentümer haben es stattdessen
bevorzugt, Fakten zu schaffen, indem sie Dutzende Bäume im nördlichen
Grundstücksteil haben fällen lassen. Da die Gemeinde unverändert an ihrem
städtebaulichen Leitbild, nämlich dem Erhalt der Waldkulisse in diesem Bereich,
festhalten will, genügt es gerade nicht, einen Baum pro 300m² oder 400m² vorzusehen,
da eine solche Bepflanzung nicht der vormals vorhandenen und nach städtebaulicher
Bewertung der Gemeinde wieder herzustellenden Waldkulisse entsprechen würde.
Selbst wenn der nördliche Grundstücksteil unbebaut bliebe und als Garten genutzt
werden sollte, würde eine größere Lücke in der Waldkulisse des Isar-Hochufers
verbleiben. Die weitgehend geschlossene Waldkulisse ist jedoch im Westen
Grünwalds das Besondere und daher aus städtebaulicher Sicht ausdrücklich
erwünscht. Eine – wenn auch mit einzelnen Bäumen versehener – Garten entspräche
gerade einer anderen städtebaulichen Leitidee und wird daher von der Gemeinde nicht
verfolgt. Die Gemeinde ist sich dabei bewusst, dass die getroffenen Festsetzungen
einen erheblichen und ggf. auch entschädigungspflichtigen Eingriff in die Rechte der
Eigentümer bedeuten. Jedoch trägt sie den Eigentümerrechten an anderer Stelle
insbesondere in der Weise Rechnung, dass die (vor allem) gewünschten zwei
Baukörper zugelassen werden. Im Übrigen haben für die Gemeinde die geschilderten
städtebaulichen Gesichtspunkte (Orts- und Landschaftsbild; Erhalt des Isar-Hochufers
und seiner Waldkulisse) so überragende Bedeutung, dass sie nach der von ihr
vorgenommenen Bewertung die Eigentümerrechte überwiegen.
An den Festsetzungen in Teil A Ziffer 13, insbesondere Ziffer 13.5 des Planentwurfs
wird aus den vorstehenden Gründen festgehalten. Die hierauf bezogenen
Abstimmungsergebnis: 16 : 6 Stimmen
19.
Die Eigentümer wenden sich gegen die Festsetzungen in Teil A Ziffern 13.11 und
13.12 des Planentwurfs. Soweit es Ziffer 13.11 betrifft, sei eine Aufschüttung von 0,6m
ausreichend. Dies sei auch bei allen sonstigen Bauvorhaben in Grünwald so. Die sich
anschließende Regelung in Ziffer 13.12 sei völlig unsinnig und übertrieben, soweit je
1m Ansichtsbreite eine Pflanze verlangt werde.
Stellungnahme:
Die Planung ist aus den vielfach zitierten Gründen in besonderem Maß der
landschaftsplanerischen Einbindung verpflichtet. Diese ist nach Ansicht der Gemeinde
bereits im Bestand nicht optimal gelöst. Insbesondere die zusätzlichen
Hangverbauungen - hier durch den Sockel - würden bei einer Neuplanung hinsichtlich
47
Höhenentwicklung, Gestaltung und Eingrünung - wie bereits oben erläutert - heute
kritischer gesehen werden. Die Gemeinde möchte jedoch mit Rücksicht auf den
Eigentümer nicht so weit gehen, einen Sockel für die Zukunft auszuschließen. Hierüber
wurde in den Gremien im Übrigen intensiv diskutiert.
Die Neuerrichtung des Sockels wird daher mit Maßnahmen zur Verbesserung der
landschaftsplanerischen Integration verbunden. Dies betrifft zum einen die Festsetzung
einer wirksamen Wandbegrünung des Sockels, und zum anderen die Festschreibung
einer angemessenen Erdüberdeckung. Die Erdüberdeckung ist so dimensioniert, dass
der Aufwuchs der festgesetzten Gehölze in der gewünschten Qualität gewährleitstet
ist. Darüber hinaus erfüllt die Überdeckung Rückhaltefunktionen in Bezug auf die
Oberflächenwasser.
Die genannten - und auf die besondere Situation des Grundstücks bezogenen - Ziele
werden durch die festgesetzten Maßnahmen gesichert.
An den Festsetzungen zur Wandbegrünung und zur Erdüberdeckung im Planentwurf
Beschlussfassung zum weiteren Verfahren:
Der Gemeinderat nimmt den Vortrag vom Architekturbüro Goergens & Miklautz und dem
Rechtsanwalt Geislinger sowie der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt mit 20 : 2
Stimmen die öffentliche Auslegung i.S. § 3 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB für die Dauer
eines Monats durchzuführen.
Die Verwaltung wird mit der Durchführung der öffentlichen Auslegung für die Dauer eines
Monats mit vorheriger Bekanntmachung (1 Woche) beauftragt.
210. Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet der Waldecksiedlung;
GR-Mitglied Bechler ist Eigentümer eines Grundstückes innerhalb des Plangebietes und
deshalb wegen persönlicher Beteiligung von der Beratung und Beschlussfassung nach Art.
49 Abs. 1 Gemeindeordnung ausgeschlossen.
Der Ortsbereich südlich der Laufzorner Straße ist seit Jahrzehnten von einer einheitlichen
Gebäudetypologie geprägt. Dies betrifft vor allem den Kernbereich der Waldeckstraße und
der angrenzenden Straßen wie Bodenschneidstraße, Hirschparkstraße, Stümpflingstraße,
Rosskopfstraße, Bebauung westlich „Am Fischerwinkel“ und südliche Bebauung der
Laufzorner Straße. Der Bereich der Wendelsteinstraße soll davon ausgenommen bleiben –
im Westen erfolgt eine städtebauliche Abgrenzung durch den qualifizierten Bebauungsplan
Nr. B 16.
48
Die Gebäudestruktur in den vorgenannten Straßenzügen ist geprägt von kleineren
Einfamilienhäusern oder Einzelhäusern mit mehreren Wohneinheiten. Die Höhenentwicklung
ist fast durchgängig E+D – wobei die Dachgeschosse i.d.R. keine Vollgeschosse sind und
über eine sehr steile Dachneigung verfügen.
Durch den anstehenden Generationswechsel in diesem Bereich wurden in den letzten
Jahren vermehrt Bauvoranfragen und Bauanträge bei der Gemeinde eingereicht, mit dem
Inhalt, dass vorhandene Baurecht zu optimieren. Insbesondere die Höhenentwicklung und
die Dachneigung wurden thematisiert.
Die Gemeinde Grünwald konnte bislang mit den bestehenden Regularien (§ 34 BauGB,
Ortsgestaltungsatzung) die mit der Umgebungsbebauung nicht zu vereinbarenden
Bauwünsche abwehren bzw. die Ortsentwicklung in die zulässige Richtung steuern.
Aufgrund fehlender planungsrechtlicher Instrumente ist eine objektive Beurteilung, bezogen
auf den Einzelfall, nicht immer möglich.
Bereits im Dezember 2008 hat der Gemeinderat in öffentlicher Sitzung einstimmig einen
Antrag aus der Bürgerversammlung 2008 (Grundstück Fam. Kopfinger, Waldeckstraße 25)
auf Erhöhung der Geschossflächenzahl abgelehnt.
In der öffentlichen Bauausschusssitzung am 22.06.2009 lfd. Nr. 142 wurden von den GRMitgliedern Bechler und Kraus zu einer Bauvoranfrage an der Laufzorner Str. 32
Überlegungen angestellt, ob für das gegenständliche Baugeviert ein Bebauungsplan
erlassen werden solle, insbesondere dann, wenn für diesen Bereich weitere Bauanfragen
eingereicht werden, die dem vorhandenen Gebietscharakter nicht entsprechen.
Für das gegenständliche Bauquartier, abgegrenzt vom Geltungsbereich des qualifizierten
Bebauungsplanes Nr. B 16 von 1990 im Westen, der Laufzorner Straße im Norden, der
Roßkopfstraße im Süden und der Bebauung beidseits der Straße „Am Fischerwinkel“ stellt
sich die baurechtliche Situation wie folgt dar:
Heranzuziehen sind derzeit der einfache Bebauungsplan Nr. 3 BI 39 v. 02.06.1940 (nur in
Teilbereichen – ehem. Kerngebiet der Waldecksiedlung), der Bebauungsplan Nr. B 35 v.
1990 sowie der § 34 Baugesetzbuch (BauGB), die Ortsgestaltungssatzung sowie die
Garagen- und Stellplatzsatzung.
Die Gemeinde Grünwald hat aufgrund des dargelegten Sachverhaltes mit Schreiben vom
10.07.2009 das Architekturbüro Goergens & Miklautz beauftragt, eine städtebauliche
Betrachtung des gegenständlichen Baugebietes durchzuführen. In der Regel wird hierzu
eine Bestandsaufnahme (Fotodokumentation) mit einer Bewertung der vorhandenen
Struktur und der notwendigen Maßnahmen aus der Bauleitplanung vorgenommen. Diese
Bestandsaufnahme wiederum ist die Grundlage weiterer Entscheidungen der Gemeinde
Grünwald.
Das Architekturbüro Goergens & Miklautz hat eine sehr umfängliche Bestandsaufnahme
gemacht und diese bereits dem Ausschuss für Planung und Entwicklung in nichtöffentlicher
Sitzung am 20.07.2010 vorgestellt und wird diese noch einmal im Gemeinderat vorstellen.
Der Ausschuss für Planung und Entwicklung empfiehlt dem Gemeinderat für den Bereich
der „Waldecksiedlung“ einstimmig die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Hierbei würde
sich der Geltungsbereich auf sämtliche im beiliegenden Lageplan vorgeschlagenen Bereiche
(=Kernbereich + Vorschlag Umgriff + möglicher Erweiterungsbereich) anbieten.
Zudem wird vom vorberatenden Gremium einstimmig empfohlen, zur Sicherung der
Bauleitplanung eine Veränderungssperrensatzung zu erlassen und das Architekturbüro
Goergens & Miklautz mit der weiteren Durchführung des Bebauungsplan-Verfahrens zu
beauftragen.
49
Zur Sicherung des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes ist der Erlass einer
Veränderungssperrensatzung für das Plangebiet zwingend erforderlich.
Der Gemeinderat nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und des Architekturbüros
Goergens & Miklautz und beschließt mit 21 : 1 Stimmen, für den Bereich der
Waldecksiedlung (vgl. beiliegenden Lageplan – als Anlage zum Protokoll - vorgeschlagenen
Bereiche = Kernbereich + Vorschlag Umgriff + möglicher Erweiterungsbereich) einen
Bebauungsplan aufzustellen.
Zur Sicherung der Bauleitplanung beschließt der Gemeinderat mit 21 : 1 Stimmen, den
Erlass einer Veränderungssperrensatzung und die Beauftragung des Architekturbüros
Goergens & Miklautz mit der weiteren Durchführung des Bebauungsplan-Verfahrens.
Die Verwaltung wird beauftragt den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. B 48
und den Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperrensatzung ortsüblich bekannt zu
machen.
211. Antrag Eckart Immobilien GmbH & Co.KG zum Neubau eines Geschäftshauses
mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 6, Nähe Südl. Münchner Straße;
GR-Mitglied Steininger ist nach Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung
ausgeschlossen.
Derzeit wird auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 6/3, Südliche Münchner Str.
2 die Errichtung eines Geschäftshauses mit Tiefgarage realisiert.
Auf dem unmittelbar südlich ebenfalls im Hangbereich zwischen Südlicher Münchner und
Perlacher Straße liegenden Grundstück ist gleichfalls die Errichtung eines Geschäftshauses
mit Tiefgarage geplant. Die Nutzung stellt sich in Verkaufsräumen und Büroflächen dar.
Aufgrund der Hangsituation sind von der Südlichen Münchner Straße aus vier, von der
Perlacher Straße lediglich eineinhalb Geschosse sichtbar. Das Gebäude stellt in seiner
Ausführung sicherlich eine Bereicherung für den Bereich der Ortsmitte dar, nachdem heute
vor Ort eine städtebaulich nicht gerade ideale Situation besteht.
Ansonsten soll fast spiegelbildlich auf dem Baugrundstück das gleiche Gebäude realisiert
werden.
Das Maß der baulichen Nutzung mit dem Hauptgebäude ist lt. vorliegender Berechnung des
Architekten eingehalten, jedoch wird die Grundfläche mit den Nebenanlagen aufgrund der
geplanten Tiefgarage und der notwendigen Vorplatzfläche, der Zufahrt zur Tiefgarage und
der Stellplatzflächen an der Perlacher Straße wie bei dem nördlichen Bauvorhaben auch
überschritten – hierzu sollte der Bauausschuss eine entsprechende Befreiung befürworten.
Desgleichen wären auch wieder Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung bezüglich
der festgesetzten Wandhöhen erforderlich – diese sind bedingt durch die Planung des
Geschäftshauses im Hang. Das Gebäude wird jedoch in seinem Höhenniveau speziell an
das nördlich angrenzende um im Bau befindliche Geschäftshaus angeglichen – die
Abweichungen sollten daher entsprechend befürwortet werden.
Dachneigung, Kniestock sowie die Gauben entsprechen der Ortsgestaltungsatzung. Auch
deren sonstige Festlegungen werden eingehalten.
50
Der Stellplatznachweis wurde durch die Planung einer ausreichend großen Tiefgarage (zehn
Stellplätze) und der Planung von fünf oberirdischen Stellplätze im Bereich der Südlichen
Münchner Straße erbracht.
Bei den oberirdischen Stellplätzen entlang der Südlichen Münchner Straße ist festzuhalten,
dass diese nur dann realisiert werden können, wenn hier ein entsprechender
Grundstückstausch (wie z.B. bei den Stellplätzen vor der Raiffeisenbank u.a.) erfolgt. Der
Bauwerber macht diesen Grundstückstausch natürlich von dem positiven Votum des
Bauausschusses (resp. des Gemeinderates, da dies ein Vorhaben in der Ortsmitte ist)
abhängig.
Maßgeblich ist hier bei der Realisierung dieser angedachten Stellplätze auch die
Einbeziehung und die Zustimmung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch das
zuständige Straßenbauamt München.
Hinweis: Die erforderlichen Stellplätze der Gaststätte „Villa Romana“, dem Weinhandel
„Gallier“ und der Ladeneinheit „Kirsch Werkstätten“ werden heute z.T. auf dem
gegenständlichen Baugrundstück nachgewiesen. Diese werden zwangsläufig
durch die Neubebauung an der heutigen Stelle wegfallen, gleichzeitig aber in
gleicher Anzahl entlang der Perlacher Straße als sog. Kopfparkbuchten
nachgewiesen. Diese Stellplätze sind dinglich durch entsprechenden Eintrag im
Grundbuch zugunsten des unmittelbar südlich angrenzenden Eigentümers auf
Grundstück Fl.Nr. 5 Gemarkung Grünwald zu sichern.
Die Nachbarunterschriften werden derzeit eingeholt.
Das Grundstück soll nach Fertigstellung der Bauarbeiten intensiv eingegrünt werden.
Der Bauausschuss hat sich in seiner Sitzung am 19.07.2010 sehr eingehend mit der
vorliegenden Grundstücksbebauung in der Ortsmitte von Grünwald befasst und empfiehlt
dem Gemeinderat einstimmig das gemeindliche Einvernehmen herzustellen.
Der Gemeinderat nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt aufgrund der
einstimmigen Beschlussempfehlung des Bauausschusses ebenfalls einstimmig, das
Einvernehmen für den Neubau des Geschäftshauses mit Tiefgarage herzustellen.
Eine Befreiung wegen Nichteinhaltung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen wird
befürwortet.
Eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der Wand- und Firsthöhen auf der GebäudeNordwestseite wird nach § 13 Satz 1 Bst. b) Ortsgestaltungsatzung wegen einer offenbar
nicht beabsichtigten Härte befürwortet.
Es soll zur Herstellung der erforderlichen oberirdischen fünf Stellplätze entlang der
Südlichen Münchner Straße ein Grundstückstausch – wie beantragt – erfolgen. Zuvor ist
jedoch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch das Landratsamt München im
Benehmen mit dem Straßenbauamt München zu prüfen, ob die Planung/Errichtung dieser
Stellplätze realisiert werden kann.
Die entstehenden Kosten und Gebühren für den Tausch (insbesondere Vermessung, Notar
und Grundbucheintragungen) hat der Antragsteller zu tragen.
Die geplanten Stellplätze an der Perlacher Straße (auf dem Grundstück Fl.Nr. 6) sind
dinglich durch entsprechenden Eintrag im Grundbuch zugunsten des unmittelbar südlich
angrenzenden Eigentümers auf Grundstück Fl.Nr. 5 Gemarkung Grünwald zu sichern. Eine
entsprechende Auflage soll hierzu im Genehmigungsbescheid mit aufgenommen werden.
51
212. Bauantrag Johann und Reinhard Splettstößer zum Umbau eines
Werkstattgebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 28/0 an der Tölzer Straße 4;
GR-Mitglieder Bechler und Splettstößer sind nach Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und
Beschlussfassung ausgeschlossen.
Die Bauwerber beantragen hiermit den Umbau des Dachgeschosses an dem bestehenden
Werkstattgebäude. Das Dach soll mit einem zulässigen Kniestock von 0,75 m und einer
steileren Dachneigung (45°) und einer zulässigen Firsthöhe von 8,37m ausgeführt werden.
Die Dachbelichtungselemente (zwei Gauben in der Ostansicht, Giebel in der Westansicht)
werden entsprechend der Ortsgestaltungssatzung ausgebildet.
Das Maß der baulichen Nutzung, die Stellplätze und evtl. schützenswerte Bäume werden
durch diesen Umbau nicht berührt.
Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Der Bauausschuss hat sich in seiner Sitzung am 19.07.2010 mit der vorliegenden
Grundstücksbebauung in der Ortsmitte von Grünwald befasst und empfiehlt dem
Gemeinderat einstimmig das gemeindliche Einvernehmen herzustellen.
Der Gemeinderat nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt aufgrund der
einstimmigen Beschlussempfehlung des Bauausschusses ebenfalls einstimmig, das
gemeindliche Einvernehmen zum Umbau des Werkstattgebäudes (Anhebung des Daches
und geänderte Dachneigung) herzustellen.
213. Berichterstattung aus den Ausschüssen sowie von aktuellen Vorgängen und
Themen besonderer Wichtigkeit;
Jugendsozialarbeit an der Grundschule Grünwald;
Die Geschäftsstelle des Kreisjugendrings München-Land hat mit Schreiben vom 14.07.2010
mitgeteilt, dass nun doch erfreulicherweise die zweite Stelle bei den Jugendsozialarbeitern
an der Grundschule Grünwald mit einem männlichen Mitarbeiter besetzt werden kann. Der
Kreisjugendring hat in Abstimmung mit der Schulleiterin, Frau Zeiler-Göttelmann, Herrn
Christiaan Dekker (Vollzeitstelle) eingestellt.
Dies war u.a. nur möglich, weil von Seiten der Gemeinde Grünwald eine
Kostenübernahmeerklärung für eine Ganztagsstelle (Stellenerweiterung 9,75 Std. pro
Woche) erfolgte. Die Personalmehrkosten von jährlich 12.500,00 Euro (für die Vollzeitstelle)
trägt die Gemeinde Grünwald. Damit sind dann an der Grundschule Grünwald 1,75 Stellen
für die Jugendsozialarbeit besetzt.
52
214. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
Fehlende Kennzeichnung von Verkaufsverpackungen mit dem sog. Grünen Punkt;
(Anfrage Gemeinderatsmitglied Bechler vom 24.03.2010, Beschluss-Nr. 182 ö;)
Der Grüne Punkt ist ein geschütztes Markenzeichen der Duales System Deutschland GmbH
(DSD) und kennzeichnet Verkaufsverpackungen, die i.S.d. § 6 Abs. 3 der Verpackungsverordnung gegen ein Lizenzentgelt haushaltsnah entsorgt bzw. recycelt werden.
Neben der DSD GmbH haben sich zwischenzeitlich neun weitere duale Rücknahmesysteme,
teils mit eigenem Logo, etabliert. Aufgrund einer Entscheidung der EU-Kommission vom
20.04.01 darf der Grüne Punkt auch von DSD-Wettbewerbern benutzt werden. Alle
Sammelsysteme sind privatwirtschaftlich organisiert und finanzieren sich ausschließlich aus
den Lizenzentgelten, die die Hersteller für die Sammlung und Verwertung ihrer
Verpackungen an das Rücknahmesystem entrichten. Für den Bürger ist dies auf den ersten
Blick kostenlos. Die Lizenzkosten sind Bestandteil der Preiskalkulation und somit im
Verkaufspreis enthalten. Nach Schätzungen zahlte 2008 jeder Bürger ca. 1,90 €/ Monat für
den Grünen Punkt. Von den kommunalen Müllgebühren wird dieses System somit nicht
finanziert.
In Konkurrenz zum dualen Rücknahmesystem standen die Selbstentsorgungslösungen von
verschiedenen Unternehmen z.B. Drogerieketten, bei denen der Endverbraucher die
gebrauchten Verpackungen wieder in den Laden zurückzubringen hatten. Dies wurde vom
Verbraucher kaum genutzt. Die Folge war, dass der Anteil der Verpackungen, die weder bei
einem System lizenziert waren, noch im Rahmen der Selbstentsorgung zurückgenommen
wurden, zuletzt auf über 25% der Gesamtmenge anstieg. Dies führte beinahe zum
Zusammenbruch des Systems.
Um den Spielraum für „Trittbrettfahrer“ einzuschränken, müssen seit dem Inkrafttreten der
5. Novelle der Verpackungsverordnung zum 01.01.2009 sämtliche Verkaufsverpackungen
(mit zwei Ausnahmeregelungen) bei einem dualen Entsorgungssystem lizenziert werden.
Zugleich entfiel auch die sog. Zeichennutzungspflicht für Verkaufsverpackungen. Die
Variante „Selbstentsorgung in Eigenregie“ wurde gestrichen. Folglich erübrigte sich die
Unterscheidung zwischen Verpackungen mit oder ohne Grünen Punkt. Damit besteht für
Hersteller von Lebensmitteln und Konsumgüter keine Pflicht mehr ihre Verpackungen mit
einem Entsorgungslogo z.B. Grünen Punkt zu kennzeichnen. Um sich die Nutzungsgebühr
für ein lizenziertes Markenzeichen zu sparen, verzichten die Unternehmen deshalb
zunehmend auf eine Kennzeichnung ihrer Verpackungen.
Mit der 5. Novellierung der VerpackV verlor DSD GmbH zudem einen weiteren
Wettbewerbsvorteil. Um den Grünen Punkt auf ihre Verpackungen drucken zu lassen,
mussten auch Kunden der DSD-Konkurrenz bis dato weiterhin 15 Prozent ihrer
Verpackungsmengen über den Marktinhaber DSD entsorgen lassen. Und dazu sahen sich
viele genötigt, denn entweder hatte die DSD-Konkurrenz kein eigenes Logo oder die
Umstellung des oft länderübergreifenden Verpackungsdesign wäre zu kostspielig geworden.
Infolge der Abschaffung der Kennzeichnungspflicht wurde die Mengenabtretung unnötig.
Seitdem bröckelte der Marktanteil von DSD GmbH auf nunmehr unter 50 Prozent.
Auch wenn der Grüne Punkt aus o.g. Gründen auf immer weniger Verkaufsverpackungen zu
finden ist und somit seine Leitfunktion als Sortierhilfe für den Verbraucher verloren hat, de
facto hat dies keine Auswirkung auf das bestehende Sammel- und Verwertungssystem für
Verkaufsverpackungen. Die Verbraucher, in diesem Fall die Grünwalder Bürger, wissen
aufgrund langjähriger Praxis relativ genau, welche Verpackungen über den Gelben Sack,
über die Altglas- und Papiertonne bzw. Wertstoffhof entsorgt werden können. Deshalb
53
nimmt bis jetzt auch weder die Sammelmenge ab noch die Anzahl der Fehlwürfe zu. Im
Zweifelsfall hilft auch eine Nachfrage im Umweltamt weiter.
Durchführung der Altglassammlung – Beachtung der Sortenreinheit;
(Anfrage Gemeinderatsmitglied Brauner vom 29.06.2010, Beschluss-Nr. 205 ö);
Zur Erhöhung der Verwertungsmöglichkeiten und –qualität ist eine sortenreine Erfassung
getrennt nach der Farbe des Glases erforderlich. Sonderfärbungen, wie etwa Blau- oder
Rotglas werden mit dem Grünglas erfasst. Gemäß der Produktspezifikation für Altglas darf
bei Grünglas ein Farbfehlanteil von bis zu 15 % und bei Braunglas noch von 8 % enthalten
sein, ohne dass die Qualität des neu produzierten Glases darunter leidet. Besonders
farbempfindlich ist Weißglas, aus dem rund 50 Prozent aller Glasverpackungen bestehen.
Es verträgt praktisch keine Farbbeimischungen, d.h. max. 3 %. Die Farbtrennung ist wichtig
für den Recyclingprozess, denn eine einzige grüne Sektflasche färbt 500 kg farbloses Glas
grünlich ein. Mischglasfraktionen sind aufwendig zu recyceln und können deshalb nur
kostenpflichtig entsorgt werden. Folglich ist die Firma Ehgartner als Auftragnehmer der DSD
GmbH beim Einsammeln und Transport um eine strikte Farbtrennung bemüht.
Ablauf der Sammeltour:
In einer gemeinsamen Tour wird Grün- und Braunglas abgeholt, wobei das Braunglas
aufgrund seiner geringen Sammelmenge von ca. 150 kg über eine separate Bodenwanne
gesammelt wird. Beim Entladen wird auf eine bestmögliche Beibehaltung der Farbtrennung
geachtet. Im Anschluss erfolgt die Weißglasabholung.
Das Umweltamt hat in der Vergangenheit stets das Abfuhrpersonal angemahnt, keine
Vermischung von Altglas beim Einsammeln vorzunehmen, falls Bürger oder auch der Fahrer
von Auffälligkeiten berichtet hatten. Der Fahrer ist zudem angewiesen unsortiert
bereitgestelltes Altglas nicht mitzunehmen und die jeweiligen Anwesen dem Umweltamt
zwecks Bürgeraufklärung zu melden. Diese Bemühungen haben auch dazu geführt, das das
Altglas aus Grünwald laut Auskunft der Fa. Remondis bisher stets beanstandungsfrei
farbsortiert in einem Mengenverhältnis von 68 % Grünglas, 26 % Weißglas und 6 %
Braunglas bei der Sammelstelle angeliefert worden ist.
Bauantrag Dr. Lohr, Dr.-Hans-Staub-Straße;
Das geplante Bauvorhaben von Herrn Dr. Lohr in der Dr.-Hans-Staub-Str. 5 wurde in der
öffentlichen Gemeinderatssitzung am 27.04.2010 behandelt. Weil die ursprüngliche
Situierung der geplanten TG-Zufahrt und das TG-Gebäude selbst entgegen der
Ortsgestaltungssatzung nicht straßennah geplant wurden, hat der Gemeinderat das
Einvernehmen mehrheitlich versagt.
Die Eingabeplanung wurde hierauf abgeändert, mit dem Ergebnis, dass nun eine
straßennahe Situierung erfolgen kann. Die Gemeinde hat die entsprechenden
Austauschpläne auf dem Büroweg positiv an das Landratsamt München weitergeleitet.
Anfragen an die Verwaltung sind in der Anlage beigefügt.
54
215. Antrag Gemeinderatsmitglied Dr. Christina Graeven (CSU) vom 24. Juni 2010 auf
Niederlegung ihres Gemeinderatsmandats;
1. Bürgermeister Neusiedl informiert über das Schreiben von Frau Dr. Christina Graeven
vom 24.06.2010. Frau Dr. Graeven erklärt hierin, dass sie aufgrund eines Wohnsitzwechsels
ihr Gemeinderatsmandat nicht weiter ausüben könne. Sie bittet deshalb den Gemeinderat
auf Zustimmung zur beantragten Niederlegung ihres Gemeinderatsmandates.
Der Gemeinderat billigt einstimmig die Niederlegung der Gemeinderatstätigkeit von Frau
Dr. Christina Graeven mit Wirkung zum 31. Juli 2010 gem. Art. 19 Abs. 1 Satz 2 GO.
(Gemeinderatsmitglied Dr. Graeven hat an der Beratung und Abstimmung nicht
teilgenommen.)
Im Anschluss an die Beschlussfassung würdigt 1. Bürgermeister Neusiedl die Mitarbeit von
Frau Dr. Graeven im Gemeinderat. Frau Dr. Graeven war seit 01. Mai 2002, also über 8
Jahre, Mitglied des Grünwalder Gemeinderates. Sie hat sich hierbei insbesondere in den
Gremien Finanzausschuss, Bauausschuss, Werkausschuss und Ausschuss für Planung und
Entwicklung engagiert.
Im Namen der Gemeinde Grünwald spricht er Frau Dr. Graeven seinen Dank für die
geleistete Arbeit verbunden mit den besten Glückwünschen für ihren weiteren Lebensweg
aus.
Ende der Sitzung: 21.10 Uhr
Der Vorsitzende:
Die Niederschriftsführer:
Jan Neusiedl
1. Bürgermeister
D. Jobst
für TOP 206-207, 213-215
S. Rothörl
für TOP 208-212, 214 (teilw.)
55
Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
GR - Sitzung vom 27. Juli 2010 - öffentlich - TOP 214
GR - Mitglied
Anfrage
Beantwortung
Dr. Knittel
Die Standuhr an der Südl. Münchner Straße, Einmündung
Ludwig-Thoma-Straße zeigt seit einiger Zeit eine falsche Uhrzeit an. Wer ist hierfür zuständig?
Das Ordnungsamt wird sich mit der Betreiberfirma wegen der
richtigen Zeiteinstellung in Verbindung setzen.
Kneidl
Wäre es möglich, auf dem Parkplatz Kurz’nhof einen Behindertenparkplatz auszuweisen?
1. Bürgermeister Neusiedl empfiehlt derartige Wünsche zurückhaltend zu behandeln. Grundsätzlich ist es natürlich möglich, auch dort einen Behindertenparkplatz, neben dem bereits
bestehenden Behindertenparkplätzen hinter dem Rathaus /
Dr.-Max-Straße auszuweisen. Das Problem ist aber vielmehr,
für die Betroffenen Behinderten-Parkausweise zu erhalten. Es
werden nämlich hierbei sehr hohe Anforderungen an die Voraussetzungen hierfür gestellt.
1. Bürgermeister Neusiedl schlägt vor, zunächst die Inbetriebnahme der neu errichteten Parkgarage am Marktplatz
abzuwarten. Nach einigen Monaten Betriebszeit könne man
sicher mehr über die Parkentwicklung / Parkdruck im Ortszentrum aussagen und ggf. darauf reagieren.

N IEDERSCHRIFT - Gemeinde Grünwald

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