Steuertipps für Ferienhaus-Vermieter - FeWo

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Steuertipps für Ferienhaus-Vermieter
Die eigene Ferienimmobilie bietet einen sehr
Inhalt
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persönlichen Rückzugsort, um dort die freien
Wochen im Jahr mit Familie oder Freunden zu
• Allgemeine Steuergrundsätze
verbringen. Für viele Besitzer macht aber erst
die zusätzliche oder sogar eine ausschließliche
• Regelungen zur Umsatzsteuer
Vermietung an Feriengäste das Objekt finanzi-
• Vermietung mit und ohne Eigennutzung
ell rentabel. Ferienimmobilien werden als zwei-
• Anfallende Kosten für die Ferienimmobilie –
absetzbar?
te Verdienstquelle und Kapitalanlage immer
beliebter. Hierbei ist es besonders wichtig, die
steuerlichen Rahmenbedingungen im Blick zu
• Besonderheiten beim Denkmalschutz
behalten und die Vorteile, die das Steuergesetz
• Auf Veränderungen im Steuerrecht achten
bietet, optimal zu nutzen.
• Praktische Tipps
Was Ferienimmobilien-Besitzer und Vermieter
• Nützliche Links für die Praxis
sollten, erklärt Dr. Sebastian Düll, Steuerberater bei der Moore Stephens Treuhand Kurpfalz
GmbH und Professor an der Fachhochschule
Worms im Fach Internationales Steuerrecht
dann nicht mehr unter Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung, sondern unter gewerbliche Einkünfte.“
und Einkommensteuer.
Wann fällt meine Vermietung unter „Gewerblichkeit“?
Allgemeine Steuergrundsätze
Wann ein Vermieter die Grenze zur Gewerblichkeit
überschreitet, hängt von verschiedenen Faktoren ab
und ist nicht immer eindeutig. Wichtigstes Kriterium
ist die Absicht, Gewinn zu erzielen, auch wenn das
Objekt dann tatsächlich mit Verlusten vermietet wird.
Die selbstständige, gewerbliche Betätigung muss dabei für außenstehende Personen erkennbar und auf
Dauer angelegt sein. Als Indizien hierfür gelten zum
Beispiel eine hotel- oder pensionsähnliche Struktur,
die Vermietung durch eine professionelle Agentur
oder ein Frühstücksservice sowie die Gästebetreuung
durch externes Personal.
Herr Professor Düll, was müssen Besitzer von Ferienimmobilien, die diese vermieten, in Deutschland
steuerlich grundsätzlich beachten?
„Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, muss
– unabhängig davon, ob er In- oder Ausländer ist –
dies in seiner Steuererklärung angeben. Bei einer normalen Vermietung von Ferienwohnungen erzielt der
Vermieter regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung, die er steuerlich geltend machen kann.
In der Steuererklärung sind die Einkünfte deshalb in
Anlage V darzulegen.
Allerdings bedeutet „auf Dauer“ in diesem Zusammenhang nicht zwangsläufig, dass ununterbrochen –
also über alle Wochen des Jahres hinweg – vermietet
werden muss. Lohnt sich zum Beispiel zu bestimmten
In Ausnahmefällen ähnelt die Vermietung der Ferienwohnung eher einem Beherbergungsbetrieb oder
Hotel. Die daraus erzielten Mieteinnahmen fallen
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Steuern
• Ferienimmobilien im Ausland
nach den deutschen Steuergesetzen beachten
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Jahreszeiten die Vermietung in einer Region nicht
und werden Ferienimmobilien deshalb in dieser
Zeit typischerweise nicht angeboten, bleiben die
jährlichen Einkünfte trotzdem gewerblich, wenn die
anderen o.g. Voraussetzungen vorliegen.
Privatvermieter auf ihren Mietpreis-Rechnungen
ausweisen.
„Im Gegenzug können sich die Vermieter jedoch
die von ihnen beispielsweise an Handwerker oder
Dienstleister gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt
auf dem Wege der Vorsteuer erstatten lassen. Dies
kann etwa beim Bau einer neuen Ferienimmobilie
interessant sein“, erklärt Professor Düll. Die Differenz
zwischen der Summe der Vorsteuern und der durch
die Vermietung erhaltenen Umsatzsteuern ist in der
Umsatzsteuererklärung auszuweisen und an das
Finanzamt abzuführen.
Ein Vermieter, der sein Domizil dagegen nur einmalig
oder nur sporadisch vermietet, handelt in der Regel
nicht gewerblich, auch wenn zum Beispiel eine Hilfe
morgens für die Gäste das Frühstück vorbereitet. Man
bezeichnet dies auch als Bagatellvermietung.
Wichtig
Die Beurteilung ist aber im Einzelfall schwierig
und die Abgrenzungen nicht immer eindeutig.
Bitte ziehen Sie zur Beseitigung aller Unklarheiten einen Steuer-Experten zu Rate.
Die Eigennutzung der Ferienimmobilie unterliegt
nicht der Umsatzsteuer.
In jedem Fall sollten Vermieter die Vermietung
ihrer Immobilie im Rahmen der Gewerbeordnung dem örtlichen Gewerbeamt anzeigen.
Dieses leitet die Meldung an das Finanzamt
weiter. Dort wird dann entschieden, ob und wie
der Vermieter steuerlich veranlagt wird. Eine
Gewerbesteuer muss der Vermieter allerdings
erst ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro
zahlen. Wer weniger Gewinn im Jahr erzielt, gibt
die Einkünfte wie beschrieben in der Lohn- bzw.
Einkommensteuererklärung an.
Professor Düll: „Wichtig ist, dass bis zu einem Umsatz
von maximal 17.500 Euro im Jahr aufgrund der sogenannten Kleinunternehmerregelung keine Umsatzsteuer erhoben wird.“
In Ihrer Vermietungs-Praxis wird die grundsätzliche
Umsatzsteuerpflicht vermutlich keine große Rolle
spielen. Sie entfällt bis zu einem Umsatz von maximal 17.500 Euro (brutto) im Jahr (§19 I UStG). Der
Vermieter gilt in diesem Fall als Kleinunternehmer.
„Allerdings haben Vermieter in diesem Fall auch keine
Möglichkeit, sich die von ihnen gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten zu lassen“, gibt Steuerexperte Düll zu bedenken. „Wird allerdings die Jahresgrenze von 17.500 Euro überschritten, müssen bereits
während des Jahres Umsatzsteuervoranmeldungen
abgegeben werden – je nach Höhe der fälligen Steuerschuld monatlich oder quartalsweise.“
Regelungen zur Umsatzsteuer
Muss ich für die Vermietung meiner Ferienimmobilie Umsatzsteuer bezahlen?
„Grundsätzlich müssen Vermieter für die aus der
Vermietung von Ferienwohnungen erzielten Einkünfte Umsatzsteuer bezahlen“, so Professor Düll.
§ 4 Nr. 12 Satz 2 des Umsatzsteuergesetzes (UStG)
regelt die Umsatzsteuer in Hinblick auf die kurzfristige Beherbergung von Fremden. Damit unterliegt
die Vermietung an externe Gäste grundsätzlich der
Umsatzsteuer. Nach § 12 II Nr. 11 USTG beträgt die
für die kurzfristige Vermietung von Ferienimmobilien
erhobene Umsatzsteuer 7 Prozent. Diese müssen
Unser
Tip
Ein Vermieter kann sich unabhängig von der Umsatzgrenze freiwillig für die Umsatzsteuer und damit gegen die Anwendung der Kleinunternehmerregelung
entscheiden. In diesem Fall hat er die Möglichkeit,
die von ihm etwa im Rahmen von Dienstleister- oder
Handwerkerrechnungen gezahlte Umsatzsteuer auf
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Steuern
Keine Umsatzsteuer durch Kleinunternehmerregelung
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Vermietung mit und ohne
Eigennutzung
Ausschließliche Vermietung über kurze Zeiträume
im Jahr
„Aber auch wer eine Ferienimmobilie vermietet, ohne
diese selbst zu nutzen, muss diese Prognoserechnung aufstellen, falls bei dem Objekt die ortsübliche
Vermietungszeit pro Jahr um mehr als 25 Prozent
unterschritten wird“, merkt Professor Düll an.
Hinweis
Wie lange die ortsübliche Vermietungszeit pro
Jahr in einer Stadt oder in einer Region ist,
darüber können in der Regel die örtlichen Tourismusverbände Auskunft geben. In der Regel wird
diese in Tagen angegeben und kann stark
schwanken.
Vermietung und zeitweise Selbstnutzung
Professor Düll: „Wenn die Ferienwohnung oder das
Ferienhaus zeitweilig selbst genutzt wird – auch
dann, wenn man sich diese Selbstnutzung für einen
bestimmten Zeitraum nur vorbehält – und dabei
ein Verlust entsteht, wird dieser vom Finanzamt nur
anerkannt, wenn der Steuerpflichtige durch eine sogenannte Prognoserechnung glaubhaft macht, dass
er mit der Vermietung in der restlichen Zeit des Jahres
insgesamt aber einen Gewinn erzielen wird. Diese
Prognoserechnung muss sich auf einen Zeitraum von
30 Jahren beziehen.“
Die Prognoserechnung ist eine hypothetische
Rechnung, die zeigt, ob die geschätzten Einnahmen
die Ausgaben übersteigen (Totalüberschuss). Dann
spricht man von einer Einkunftserzielungsabsicht.
Dabei werden die voraussichtlichen Mieteinnahmen
den Aufwendungen gegenübergestellt, die auf die
Zeiträume entfallen, in denen die Ferienimmobilie tatsächlich vermietet wird oder zumindest zur
Vermietung zur Verfügung steht. Das ist bei einer
ausschließlichen Vermietung einfacher darzulegen als
bei einer Vermietung mit Selbstnutzung. Denn hier
unterstellen die Behörden, dass entstandene Kosten
beispielsweise durch Reparaturarbeiten, einen Reinigungs- oder Gartenpflegeservice zum Teil nicht mit
der Erzielung von Einkünften zusammenhängen.
Vermieter sollten daher genau aufzeichnen, wann
ihr Objekt tatsächlich vermietet bzw. selbst genutzt
wurde und ob die Immobilie in Leerstandszeiten zur
Vermietung zur Verfügung stand, etwa im Buchungs-
Anfallende Kosten für die Ferienimmobilie – absetzbar?
Können Vermieter die Kreditzinsen, Handwerkerrechnungen, die Kosten für die Putzfrau oder den
Gärtner bei der Steuererklärung geltend machen?
„Ja. Objektbezogene Kosten können im Rahmen der
Steuererklärung geltend gemacht werden“, erklärt
Düll. „Vermieter müssen hierzu die Art und die Höhe
der Kosten nachweisen. Als Nachweis dient beispielsweise die Rechnung des Dienstleisters. Neben den
bereits erwähnten Kosten können aber auch die
Grundsteuer, Müllgebühren, Heizung, Strom und Gebäudeversicherung geltend gemacht werden. Es gibt
aber auch Einschränkungen, etwa bei der Berücksichtigung von Instandhaltungsmaßnahmen in den
ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie.“
Was ist bei zusätzlicher Selbstnutzung zu
beachten?
Aufwendungen und Kosten, die bei einer auch selbst
genutzten Ferienimmobilie anfallen, müssen im
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Steuern
dem Wege der Vorsteuer geltend zu machen. Das
lohnt vor allem, wenn die Vorsteuer höher ist als die
auf die Einkünfte zu zahlende Umsatzsteuer. Vermieter sollten hier also genau kalkulieren und ggf. Rat
beim Experten suchen. An den Antrag zur Regelbesteuerung bleibt der Vermieter 5 Jahre gebunden.
kalender als frei ausgewiesen oder vom Vermieter für
eigene Zwecke blockiert war.
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Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung
(Vermietung oder Selbstnutzung) zueinander
aufgeteilt werden.
haben sind allerdings aktuell nicht absehbar“, so Düll.
Es gelte jedoch auch hier: Es ist nichts so beständig
wie der Wandel. Vermieter sollten sich daher regelmäßig über aktuelle Entwicklungen informieren.
Besonderheiten beim Denkmalschutz
Praktische Tipps
Gibt es steuerliche Besonderheiten oder Vorteile,
wenn die vermietete Ferienwohnung oder das
Ferienhaus unter Denkmalschutz steht?
„Steht eine vermietete Immobilie unter Denkmalschutz, können durch den Vermieter in den ersten
Jahren besonders hohe Abschreibungssätze in
Anspruch genommen werden. Das führt zu einer
Verringerung der Steuerzahlungen bzw. einer Erhöhung des Verlustes. Insoweit stehen dem Vermieter
in diesen Jahren mehr Mittel etwa für eine Darlehenstilgung zur Verfügung“, erklärt Düll, mahnt aber
gleichzeitig: „Allerdings gibt es in den dann folgenden
Jahren keine bzw. nur noch deutlich geminderte
Abschreibungsraten. Den anfänglich niedrigeren
Steuerzahlungen stehen damit zukünftig höhere
Steuerzahlungen gegenüber.
„Das Ausfüllen der amtlichen Formulare bleibt einem
Vermieter natürlich nicht erspart. Diese sind aber
mittlerweile einigermaßen selbsterklärend“, sagt der
Steuerexperte und empfiehlt: „ Eine Hilfe ist in jedem
Fall, wenn man zeitnah alle Einnahmen und Ausgaben aufzeichnet, da eine Rekonstruktion am Jahresende oft schwierig ist und zu Fehlern führen kann.
Auch sollte man sich angewöhnen, für jede Ausgabe
einen ordnungsgemäßen Beleg zu verlangen und
diesen in einem Ordner aufzubewahren.“
Besserer Überblick mit Steuerprogrammen
für den PC
Lohnt die Investition in eine denkmalgeschützte
Ferienimmobilie?
Für viele Vermieter sind Computerprogramme zur
Berechnung der Steuer eine gute Hilfe, um den
Überblick zu behalten. Erst im Januar hat das Computermagazin CHIP die aktuellen Steuerprogramme
renommierter Anbieter und günstige Alternativen
unter die Lupe genommen.
Ob sich die Investition einer denkmalgeschützten
Immobilie steuerlich lohnt, sollte vorher gründlich
durchgerechnet werden. Vermieter sollten sich auf
jeden Fall durch einen Steuerfachmann und ggf.
zusätzlich durch einen Architekten beraten lassen.
Denn in manchen Regionen preisen Verkäufer eines
historischen Gebäudes die künftigen Steuerersparnisse bereits in den Kaufpreis ein.
Ferienimmobilien im Ausland
Länderspezifische und regionale Vorschriften
beachten
Auf Veränderungen im Steuerrecht
achten
Rechnen Sie mittelfristig mit steuerlichen Veränderungen, auf die sich Vermieter von Ferienimmobilien einstellen müssen?
Bei Ferienimmobilien im Ausland hängt die Besteuerung vom jeweiligen Staat ab, in dem das Feriendomizil liegt. In den EU-Ländern regeln Doppelbesteuerungsabkommen, wie die Gewinne und Kosten
berücksichtigt werden.
„Die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen unterliegen einem ständigen Wandel. Konkrete Gesetzesvor-
Grundsätzlich richtet sich die Versteuerung der
Einkünfte zunächst nach den regionalen Vorschriften.
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Steuern
Haben Sie abschließend noch praktische Tipps,
die die Steuererklärung von Vermietern erleichtern können?
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Dabei sollte der Vermieter eine Steuererklärung im jeweiligen Staat einreichen. Der ausländische Bescheid
wird dann dem deutschen Fiskus vorgelegt, damit
die Einkünfte nicht in Deutschland ein zweites Mal
versteuert werden.
Steuererleichterungen im Inland
Seit 2009 wirken sich die Kosten der ausländischen
Ferienimmobilie zudem steuermindernd auf die zu
versteuernden Einkünfte in Deutschland aus. Außerdem führen Gewinne aus der Vermietung im Ausland nicht mehr wie früher zu einer Steigerung des
Steuersatzes für inländische Einkünfte (Wegfall des
Progressionsvorbehalts).
Nicht-EU-Staaten
Anders ist die Lage in einem Nicht-EU-Staat (Drittland): Dortige Einkünfte werden hierzulande nicht
besteuert, sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen
besteht. Allerdings bleibt im Gegensatz zu EU-Staaten
der Progressionsvorbehalt, der den hiesigen Steuersatz erhöht, bestehen. Auch Verluste durch die
Vermietung im Drittland werden hier nicht berücksichtigt.
Bei allen Fragen rund um das Recht bei Ferienimmobilien im Ausland hilft zum Beispiel die Deutsche
Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien.
Interessante Gerichtsurteile und nützliche Links für die Praxis
1. Ortsübliche Vermietungszeit und
Gewinnprognose:
Bundesfinanzhof, Az.: IX R 57/02
Bundesfinanzhof, Az.: IX R 48/06
2. Werbungskosten bei Selbstnutzung
der Ferienimmobilie:
Niedersächsisches Finanzgericht,
Az.: 9 K 180/09
4. Mehr zur Eigennutzung und Gewinnerzielungs-
absicht gibt es bei der Zeitschrift FinanzTipp
5. Aktuelle Informationen zu Steuern und
Immobilien bietet unter anderem der FinanzenNewsletter der Wirtschaftswoche
6. Informationen zu den Vorteilen und Tücken bei
denkmalgeschützten Gebäuden zeigt das
Manager Magazin
3. Zur Gewerblichkeit der Vermietung:
Bundesfinanzhof, Az.: X R 7/02
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Bitte beachten Sie hierzu auch unseren Ratgeber:
Die deutsche Besteuerung für Auslandsimmobilien. In jedem Falle sollten Sie einen Experten für
Auslandssteuerrecht zu Rate ziehen.