Eine Traumimmobilie in Frankreich - FeWo

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Vive la France: Eine Traumimmobilie in Frankreich
Kaum jemand käme nicht ins Schwärmen,
Inhalt
wenn es um Frankreich als Urlaubsland geht:
Traumhafte Mittelmeerstrände mit noblen
• Durchschnittliche Preise in Frankreichs
Städten wie St. Tropez oder Cannes, blühende
beliebtesten Ferienregionen
Lavendelfelder in der Provence, wilde Natur in
• Auf was sollte ich im Hinblick auf eine
der Bretagne oder die Modemetropole Paris
zukünftige Vermietung an Feriengäste achten?
– Frankreich verspricht für jeden Geschmack
das passende Ziel. Und Delikatessen, Weine
• Der Kauf erfolgt in zwei Schritten
und jede Menge Kunst und Kultur gibt es noch
• Mit diesen Kosten müssten Sie bei Kauf und
Vermietung rechnen
obendrauf. Warum also nicht regelmäßig wie
Gott in Frankreich leben und eine Ferienimmo-
• Kein Progressionsvorbehalt in Deutschland
bilie kaufen?
• Nützliche Kontaktdaten
will die Anschaffung gut überlegt sein. Umfas-
Durchschnittliche Preise in Frankreichs
beliebtesten Ferienregionen
sende Information ist das A und O. In diesem
Ratgeber lesen Sie die wichtigsten Punkte, auf
Côte d’Azur – europaweit eines der teureren Pflaster
die Sie beim Ferienhaus-Kauf in Frankreich
Seit Jahrzehnten gilt die Côte d’Azur als Mekka der Reichen und Schönen. Auch die Immobilienpreise ziehen
weiter an. Und das gilt nicht nur für noble Anwesen direkt am Meer, sondern auch für Häuser und Wohnungen
im Hinterland. Selbst dort, wo die bergige Landschaft
bereits in die Alpen übergeht, können die Quadratmeterpreise in manchen Orten rund 4.000 Euro und darüber liegen, wie die Zeitschrift CAPITAL in ihrem Immobilien-Kompass schreibt. In den Hotspots wie Nizza oder
St. Tropez legen Käufer auch mal um die 60.000 Euro für
den Quadratmeter Luxus-Ferienwohnung mit Meerblick
hin – nichts für den durchschnittlichen Geldbeutel.
achten müssen.
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Kauf
Trotz Frankreichs unwiderstehlicher Attribute
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Urlauber hier durchaus das Auto auch stehenlassen können. Vor allem für Naturliebhaber und Wanderer lohnt
der Blick in die Auvergne im Herzen Frankreichs. Hier bewegen sich die Preise für Landhäuser bei einfacher und
mittlerer Ausstattung zwischen 100.000 und 170.000
Euro – je nach Lage, Alter und Renovierungszustand.
Languedoc-Roussillon – die günstigere
Mittelmeerküste
Doch für die meisten Käufer muss es keine exklusive
Villa oder ein Nobel-Apartment sein. Frankreich hat
noch viele weitere beliebte Urlaubsregionen, die für den
Hauskauf gerade im Hinblick auf eine gewinnorientierte
Vermietung interessant sind. Im Languedoc-Roussillon,
das südwestlich der Côte d’Azur liegt und ebenfalls
einen Teil der Mittelmeerküste beansprucht, gibt es –
etwas im Landesinneren gelegen – bereits kleinere
Sommerhäuser mit drei oder vier Zimmern und mittlerer
Ausstattung für rund 150.000 – 250.000 Euro. Etwa
20 bis 30 Kilometer vom Strand entfernt finden Sie auch
größere Ferienhäuser mit fünf oder sechs Zimmern
inklusive Pool für rund 360.000 Euro.
Tip
Wenn Sie sich vorstellen können, auch abseits des
Massentourismus Ihre Ferien zu verbringen, zahlen Sie
mitunter ein gutes Stück weniger und können zusätzlich
noch in Ausstattungsdetails wie eine Sauna investieren.
Damit können Sie später Urlauber ansprechen, die vor
allem die Natur und die Ruhe bevorzugen, aber auf ein
kleines Stückchen Luxus nicht verzichten möchten.
Sollten Sie den Kauf einer ungewöhnlich günstigen und
eventuell auch renovierungsbedürftigen Immobilie in
Betracht ziehen, empfiehlt es sich, einen entsprechend
geschulten Gutachter dabei zu haben, der das Objekt
auf seine Substanz prüft und neutrale Aussagen zur
Qualität der Immobilie machen kann. Hilfe bei der
Suche nach einem geeigneten Sachverständigen gibt
der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und
Fachgutachter e.V. (www.bdsf.de).
Pyrenäen, Bretagne, Auvergne - beliebt und
bezahlbar
Ein kleines Dorfhaus mit schmuckem Fachwerk in
den Pyrenäen können Sie mitunter schon für unter
100.000 Euro erwerben. Günstige Häuser in ähnlicher
Preisklasse finden Sie auch in der Bretagne – manchmal
nur wenige Kilometer von der Küste entfernt, sodass
Einen ersten Überblick über Preise und Regionen
geben die üblichen Immobilienportale im Internet
(z.B.: www.immobilienportal-frankreich.de). Wenn Sie
bereits wissen, wo Sie gerne kaufen möchten, können
Sie auch direkt einen Makler einschalten. Dieser darf in
Frankreich allerdings nur mit einer sogenannten Carte
Professionelle tätig sein, die amtlich ausgestellt werden.
Bei der Auswahl Ihres Immobilienmaklers sollten Sie auf
diese Referenz achten.
2
Kauf
Tipps zur Ferienhaus-Suche:
Lassen Sie sich nicht nur von einem günstigen Preis
blenden. Es zählen vor allem Ihre Vorlieben und die
Ihrer Gäste. Schließlich wollen Sie sich nicht nur selbst
in Ihrem Ferienhaus wohlfühlen. Es sollte auch für
potenzielle Gäste attraktiv sein.
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Passt Ihre Ausstattung zu Ihrer Zielgruppe?
Biete ich den Komfort, den zum Beispiel ältere Reisende
oder Familien suchen? Passt mein Serviceangebot zu
den Bedürfnissen von Aktiv-Urlaubern? Entspricht der
technische Standard meines Feriendomizils den Ansprüchen jüngerer Touristen? Hat die Region genug
Anlaufpunkte für Wellness oder Kultur-Liebhaber?
Eventuell Ausstattung verbessern
Möglicherweise können Sie mit ein paar einfachen,
kostengünstigen Veränderungen Ihre Ferienimmobilie
wieder für diese Zielgruppen fit machen: Ein WLANAnschluss, neue Kinderstühle, eine moderne Wasch- und
Spülmaschine oder besonders bequeme Matratzen für
Rückenkranke werten Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf.
Konzentrieren Sie sich auf eine Zielgruppe
Manchmal lohnt es sich aber auch, auf eine bestimmte
Zielgruppe zu verzichten, um das Angebot für eine
andere noch stärker zu optimieren. Ein kleiner Spielplatz
mit Sandkasten und Rutsche im Garten, kindgerechtes
Geschirr und Besteck in der Küche, Bücher und Spielzeug in den Kinderzimmern sind nur einige Dinge, um
das Ferienhaus für Familien reizvoll zu gestalten.
Gibt es in der Nähe Einrichtungen wie Schwimmbäder,
einen Indoor-Spielplatz mit Betreuungsmöglichkeit,
einen Ponyhof, eine Cart- oder Eislaufbahn, können Sie
vielleicht durch Kooperationen vergünstigte Eintrittskarten anbieten? Damit machen Sie sich als Vermieter nicht
nur für Familien mit älteren Kindern interessant, sondern
auch für Paare mit Kleinkindern, die noch nicht auf die
Schulferien achten müssen und deshalb auch gerne mal
in der Nebensaison buchen. So lassen sich zum Beispiel
nachlassende Buchungsanfragen von Senioren oder
Aktiv-Urlaubern ausgleichen.
ten. In der Regel gibt es einen zweiseitigen Vorvertrag
(compromis de vente = gegenseitiges Verkaufsversprechen) und den abschließenden Vertrag, der vom Notar
geschlossen wird (contrat définit). Darin unterscheidet
sich das französische Recht zum Beispiel deutlich vom
deutschen Immobilienrecht. Wie das Europäische Verbrauchernetzwerk ECC-Net erklärt, bedarf der Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer grundsätzlich keiner
besonderen Form, auch nicht eines Notarstempels.
Da sich allerdings der Käufer mit seiner Unterschrift
schon jetzt verpflichtet, das Haus oder die Wohnung zu
kaufen, rät ECC-Net, schon in dieser Phase einen Notar
hinzuzuziehen. Denn im Nachhinein sind Korrekturen
praktisch kaum noch durchsetzbar und selbst bei einer
Rücktrittsklausel wird die übliche Anzahlung von rund
zehn Prozent nicht mehr zurückerstattet. Bei der Suche
nach einem Notar hilft Ihnen die Französische Notarkammer in Straßburg weiter. Eine Liste deutschsprachiger Notare aus dem Elsass oder Lothringen erhalten Sie
beim Deutschen Generalkonsulat Straßburg.
Wirksam wird der Vorvertrag erst dann, wenn die dort
vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Damit wird der
Käufer vor unerwarteten Überraschungen geschützt
und kommt im Notfall ohne finanzielle Einbußen wieder
aus dem Vertrag heraus. Hierzu gehören die gesicherte Finanzierung sowie die Bedingungen, dass keine
beeinträchtigenden Auflagen der Baubehörden, keine
ausgeübten Vorkaufsrechte oder belastende Hypotheken bestehen.
Achten Sie darauf, dass der Vorvertrag möglichst in
zweisprachiger Fassung abgeschlossen wird und alle
folgenden Punkte beinhaltet:
• Käufer und Verkäufer
• Kaufpreis
• Grundstücks- und Nutzfläche
• Ausstattungsdetails der Immobilie mit Wertangaben
• Nachweis, dass die Immobilie tatsächlich dem
Verkäufer gehört
• Bestehende Ansprüche Dritter, die z.B. durch
Grunddienstbarkeiten abgesichert sind
• Zeitpunkt der endgültigen Vertragsunterzeichnung
• Datum des Eigentums- und Nutzungsübergangs
Der Kauf erfolgt in zwei Schritten
1. Vorvertrag
Ist die Entscheidung für ein Ferienhaus gefallen, vollzieht
sich der Kauf in Frankreich üblicherweise in zwei Schrit-
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Kauf
Auf was sollte ich im Hinblick auf eine
zukünftige Vermietung an Feriengäste
achten?
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2. Der endgültige Vertrag
3. Einmalige Steuern und Abgaben
Der endgültige Vertrag, der dann detailliert die Zahlungsmodalitäten festlegt, wird im Anschluss beim Notar
geschlossen. Er ist Voraussetzung für die Registrierung
beim Hypothekenamt. Für die notarielle Beurkundung
müssen verschiedene Dokumente wie Geburtsurkunden, Eigentümerurkunde und Stadt- oder Landplanungsbescheinigungen vorliegen. Doch Vorsicht:
Anders als etwa in Deutschland geben die dortigen
Eintragungen keine sichere Auskunft über die Eigentumsverhältnisse.
Handelt es sich um eine „neue“ Immobilie, die weniger
als fünf Jahre alt ist und seit Fertigstellung nicht an eine
Privatperson oder nur an einen Immobilienhändler
verkauft wurde, so kassiert der französische Staat eine
Mehrwertsteuer (TVA) von 19,6 Prozent. Dazu trägt der
Käufer in der Regel noch die Kosten für die Grundbucheintragung sowie deren Berechnung und Einholung,
die sich auf insgesamt 0.715 Prozent des Kaufpreises
belaufen.
Neben den Kosten für die Immobilie selbst müssen Sie
auch noch Kosten des Maklers, des Notars und verschiedene Steuern in Ihre Planungen einbeziehen. Da die
französischen Steuergesetze sehr komplex sind, gerade
wenn ausländische Personen eine Immobilie auch
gewerblich nutzen wollen, sollten Sie sich bereits vor
dem Vorvertrag über die jeweiligen Bestimmungen von
einem Fachmann ausführlich beraten lassen. Es gibt auf
Frankreich spezialisierte Kanzleien oder Beratungsbüros,
die sowohl in Deutschland als auch in Frankreich selbst
entsprechende Dienstleistungen anbieten.
1. Maklerkosten
Französische Makler sind verpflichtet, ihre Vergütungssätze öffentlich auszuhängen. Ist das Geschäft
abgeschlossen, werden zwischen 5 und 12 Prozent des
Kaufpreises fällig. Dabei können Käufer und Verkäufer frei vereinbaren, wer in welchem Verhältnis für die
Kosten einstehen muss. Wichtig: Viele Makler sind in der
Fédération Nationale des Agences Immobiliers (FNAIM)
angeschlossen, der ihnen auch im Todes- oder Invaliditätsfall des Käufers alle Kosten versichert – egal ob der
Vertrag am Ende vollzogen wird oder nicht.
2. Notarkosten
Erst nach Abschluss des Kaufvertrages erhält der Notar
seine Gebühr, die sich – wie in Deutschland auch – nach
dem Kaufpreis der Immobilie richtet. Das Geld muss bei
Beurkundung bezahlt werden, da andernfalls die Beurkundung nicht vorgenommen wird. Der Notar berechnet
außerdem die Grunderwerbsteuer, die Mehrwertsteuer
sowie die Registergebühr. Er leitet sie automatisch an
die jeweiligen Behörden weiter.
Ist die „neue“ Immobilie innerhalb von fünf Jahren mindestens einmal an eine Privatperson verkauft worden
oder ist das Objekt bereits älter als fünf Jahre und der
Käufer eine natürliche Person, fällt eine Grunderwerboder auch Registersteuer (droit d’enregistrement) von
rund 5,09 Prozent des Kaufpreises an. Dieser Wert kann
variieren, da je nach Region- bzw. Kommune gesonderte
Steuersätze ausschlaggebend sein können. Das sollten
Sie also vor einem Kauf durch einen Fachmann prüfen
lassen.
4. Laufende Steuern
Zu den laufenden Steuern in Frankreich zählt die Grundsteuer (taxe foncière), die als Lokalsteuer für bebaute
Grundstücke an die Kommunen fließt und die der Eigentümer zum 1. Januar eines Jahres zu zahlen hat. Ihre Zusammensetzung ist kompliziert. Ausschlaggebend sind
unter anderem die Lage, die Ausstattung und die Wohnfläche. Die Berechnung wird jährlich vom Staat durch die
Veröffentlichung eines Koeffizienten angepasst. Hinzu
kommen noch spezielle örtliche Besonderheiten, die
im Einzelfall vorher geprüft werden sollten. Außerdem
erhebt jede Gemeinde noch eine Müllabfuhrsteuer.
Wer eine möblierte Wohnstätte hat, muss – egal ob
selbstgenutzt oder vermietet – auch noch eine Wohnsteuer (taxe d’habitation) berappen. Sie fließt ebenfalls
an die Gemeinde und richtet sich nach dem katasteramtlich festgestellten Wert.
Die Vermögenssteuer müssen diejenigen zahlen, deren
Vermögen in Frankreich nach Abzug aller Verbindlichkeiten mehr als 1,3 Millionen Euro beträgt. Hier sind vor
allem ausländische Immobilieneigentümer gut beraten,
vorher alle Probleme, insbesondere die zum Teil sehr
schwierige Berechnung des versteuerbaren Nettover-
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Kauf
Mit diesen Kosten müssen Sie bei Kauf
und Vermietung rechnen
R atgeber
mögens zusammen mit einem Experten genau unter
die Lupe zu nehmen.
Weitere Infos zum Thema Steuern finden Sie auch in
unserem Ratgeber Spanien, Italien, Frankreich:
Tip
Geben Sie in jedem Fall eine (einfache oder ausführliche)
Steuererklärung ab, um mögliche Nachforschungen der
französischen Finanzbehörden und etwaige Nachforderungen oder sogar Strafen zu vermeiden.
Stolperfallen bei der Steuer vermeiden.
Kein Progressionsvorbehalt
in Deutschland
Die Einkünfte und Kosten, die Vermietern aus einer
Ferienimmobilie in Frankreich entstehen, führen in
Deutschland mittlerweile nicht mehr zu negativen oder
positiven Auswirkungen auf die Steuerprogression. Das
bedeutet aber auch, dass Verluste hierzulande auf die
Verlustrechnung oder die Ermittlung des Steuersatzes
keinen Einfluss mehr haben.
Hierbei sind zwei Fälle zu unterscheiden: Personen,
die ihren Steuersitz im Ausland haben und mit ihrer
Ferienimmobilie nicht mehr als 15.000 Euro im Jahr
einnehmen, können eine vereinfachte Steuererklärung
abgeben. Hierbei werden vom erzielten brutto-Mieteinkommen ohne jeden weiteren Nachweis 30 Prozent als
pauschale Betriebsausgaben abgezogen. Die restlichen
70 Prozent werden mit dem Mindeststeuersatz für
Steuerausländer von 20 Prozent besteuert. Wer möchte,
kann jedoch auch in diesem Fall die kompliziertere
Realversteuerung wählen.
Nützliche Kontaktdaten:
1. Europäisches Verbraucherzentrum Frankreich:
www.cec-zev.eu
2. Deutsches Generalkonsulat in Straßburg:
www.allemagne.diplo.de
3. Notarkammer Straßburg: www.chambre-bas-
rhin.notaires.fr (nur in frz. Sprache)
4. Internationaler Immobilienfachverband:
www.fiabci.org
Wer mehr als 15.000 Euro brutto-Mieteinnahmen
pro Jahr hat, für den gilt automatisch die aufwendigere
Realversteuerung. Hierzu muss eine Einnahmeüberschussrechnung vorgelegt werden, die den tatsächlichen Gewinn wiedergibt. Als ansatzfähige Ausgaben
werden unter anderem Darlehenszinsen, Aufwendungen zum Unterhalt, Reparaturkosten, Grundsteuern und
andere öffentliche Abgaben und Gebühren anerkannt.
Da es aber auch hier einige Ausnahmen gibt, empfiehlt
sich unbedingt die Beratung durch einen Steuerberater.
Das netto-Mieteinkommen wird dann wieder mit
20 Prozent besteuert.
5. FNAIM – verband französischer Immobilien-
makler: www.fnaim.fr (nur in frz. Sprache)
6. Deutsche Schutzvereinigung Auslands-
immobilien (DSA): www.dsa-ev.de
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Oktober 2014
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Kauf
5. Vermietung
Zwischen Deutschland und Frankreich besteht seit
Langem ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen (DBA). Dennoch sollten Vermieter mit
Wohnsitz in Deutschland besondere Vorsicht walten
lassen. Werden Einkünfte aus einer in Frankreich
liegenden Immobilie erzielt, werden diese gemäß dem
dortigen Einkommenssteuerrecht versteuert. Vermieter
müssen demnach eine französische Steuererklärung
machen.