Gefördertes Wohnen in Rheda-Wiedenbrück - online

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Impressum
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1
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Auftraggeber:
Stadt Rheda-Wiedenbrück
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
Rathausplatz 13
33378 Rheda-Wiedenbrück
Projektleitung: Matthias Abel
Auftragnehmer:
Planersocietät – Stadtplanung. Verkehrsplanung, Kommunikation
Dr.-Ing. Frehn, Schulten, Steinberg
Partnerschaft, Stadt- und Verkehrsplaner
Chemnitzer Str. 38-40
44139 Dortmund
Fon: 0231/589696-12
Fax: 0231/589696-18
www.planersocietaet.de
Bearbeiter:
Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten (Projektleitung),
Dipl.-Ing. Andreas Beilein,
Dipl.-Ing. Marie Müller
In dem nachfolgenden Text verzichten wir zugunsten einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise „Innen“
bei Bürger, Nutzer, Anlieger etc.. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und
Männer angesprochen.
Inhaltsverzeichnis
2
Inhaltsverzeichnis
AbbildungsAbbildungs- und Tabellenverzeichnis
Tabellenverzeichnis ................................................................
...............................................................................................
...............................................................3
1
Einleitung ................................................................
................................................................................................
...............................................................................................
............................................................... 4
2
Handlungsrahmen und Potenziale im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau ....... 6
2.1
Voraussetzungen für die öffentliche Förderung von Mietwohnungen in NordrheinWestfalen ..................................................................................................................................... 6
2.2
Öffentlich geförderte Wohnungsbauprojekte als Potenzial für städtebauliche Qualität
und Integration .......................................................................................................................... 11
2.3
Zielgruppen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ................................................... 15
2.4
Sozialräumliche Wirkungen öffentlich geförderten Wohnungsbaus ...............................19
2.5
Instrumente kommunaler Standortsteuerung für den öffentlich geförderten
Wohnungsbau............................................................................................................................. 21
3
Nachfrageentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück ...............................................................
............................................................... 24
3.1
Trends der Nachfrageentwicklung ........................................................................................ 24
3.2
Haushalte mit geringem Einkommen ................................................................................... 27
3.3
Entwicklung und Struktur der wohnungssuchenden Haushalte...................................... 28
3.4
Entwicklung der Nachfragegruppen ..................................................................................... 30
4
Angebotsentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück ................................................................
.................................................................
.................................32
4.1
Mietpreisgebundener Wohnungsbestand ........................................................................... 32
4.2
Freifinanzierter Mietwohnungsbestand ............................................................................... 38
4.3
Trends der Angebotsentwicklung ......................................................................................... 40
5
Zwischenfazit: Handlungsbedarf ................................................................
......................................................................................
...................................................... 42
5.1
Strukturelle Angebotsdefizite ................................................................................................ 42
5.2
Verschiebungen im preiswerten Segment ........................................................................... 43
5.3
Zielgruppen ............................................................................................................................... 44
6
Stadtraumanalyse: Erreichbarkeit
Erreichbarkeit ................................................................
.....................................................................................
..................................................... 45
7
Fazit ................................................................
................................................................................................
................................................................................................
.......................................................................
.......................................52
7.1
Zusammenfassende Ergebnisse zur Nachfrage- und Angebotsentwicklung ................ 52
7.2
Zusammenfassende Ergebnisse der Stadtraumanalyse .....................................................53
7.3
Prüfkriterien für eine gesamtgemeindliche Standortsteuerung.......................................53
7.4
Ausblick: weitere Steuerungsansätze und Empfehlungen ................................................ 54
LiteraturLiteratur- und Quellenverzeichnis ................................................................
................................................................................................
.................................................................
................................. 56
Abbildungsverzeichnis
3
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Bevölkerungsvorausberechnung wohnungsmarktrelevanter Altersgruppen ................ 25
Abb. 2: Statistik der Wohnungssuchenden Haushalte .................................................................... 29
Abb. 3: Entwicklung der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGBII ................................... 30
Abb. 4: Entwicklung der Arbeitslosenzahl ......................................................................................... 30
Abb. 5: Entwicklung der Zahl geringfügig Beschäftigter ................................................................ 30
Abb. 6: Räumliche Verteilung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes .........................33
Abb. 7: Karte des preisgebundene Mietwohnungsbestands im Siedlungszusammenhang ..... 34
Abb. 8: Preisgebundene Wohnungen nach Wohnungsgröße .........................................................35
Abb. 9: Zu- und Abgänge im geförderten Mietwohnungsbestand ............................................... 36
Abb. 10: Entwicklung des preisgebundene Mietwohnungsbestandes ..........................................37
Abb. 11: Mietspiegel 2007 für Rheda-Wiedenbrück ......................................................................... 38
Abb. 12: Mietwohnungsangebote in Rheda-Wiedenbrück.............................................................. 39
Abb. 13: Ausblick auf auslaufende Bindungsfristen ........................................................................ 40
Abb. 14: Karte der Nahversorgung, Bushaltepunkte und Freiflächen .......................................... 47
Abb. 15: Karte wichtiger sozialer Infrastrukturen .............................................................................48
Abb. 16: Stadtraumanalyse für kleine Haushalte ..............................................................................49
Abb. 17: Stadtraumanalyse für Senioren-Haushalte......................................................................... 50
Abb. 18: Stadtraumanalyse für Haushalte mit Kindern .................................................................... 51
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Wohnflächenobergrenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ................................ 7
Tab. 2: Einkommensgrenzen zur Wohnberechtigung .......................................................................16
Tab. 3: Berechnungsbeispiel für ein Paar mit zwei Kindern.............................................................16
Tab. 4: Wohntrends im öffentlich geförderten Wohnungsbau...................................................... 17
Tab. 6: Bevölkerungsentwicklung im regionalen Vergleich ........................................................... 24
Tab. 7: Nachfrage nach preiswertem Wohnraum in Rheda-Wiedenbrück ................................... 27
Tab. 8: Struktur der Nachfragegruppen ............................................................................................. 28
Tab. 9: Verteilung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes auf Stadtteile ................... 32
Tab. 10: Baualter des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes ............................................... 36
Tab. 11: Auslaufende Bindungsfristen nach Teilräumen bis 2053................................................... 41
Tab.12: Zielgruppenspezifische Entfernungswerte ..........................................................................46
Tab. 13: Prüfkriterien zur gemeindlichen Standortsteuerung .........................................................53
1 Einleitung
1
4
Einleitung
Ein ausreichendes und qualitativ gutes Angebot an preisgünstigem Wohnraum ist ein wesentlicher
Faktor für die erfolgreiche Wohnraumversorgung und die Wohnzufriedenheit in einer Stadt. Der
öffentlich geförderte Wohnungsbestand mit seinen Mietpreisbindungen und Belegungsrechten
sichert dabei die Versorgung der Haushalte, die sich auf dem in der Regel teureren freien Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen können. Eine Stadt kann eine gewünschte Standort- und Projektentwicklung aufgrund begrenzter Steuerungsinstrumente nur gemeinsam mit den Marktakteuren erfolgreich durchführen. Dabei bietet das Instrumentarium der Wohnungsbauförderung vielfältige Möglichkeiten zur Entwicklung qualitätvoller Projekte. Eine strategische Steuerung des geförderten Wohnungsbaus kann positive Impulse für die Stadt- und Quartiersentwicklung erzeugen.
Die Stadt Rheda-Wiedenbrück beabsichtigt eine aktive und ausgewogene Standortsteuerung für
Bauvorhaben des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Diese soll auch für den günstigen Wohnungsmarkt eine gute Wohnqualität und ein attraktives Wohnumfeld sicherstellen. Vor dem Hintergrund einer insgesamt abgeschwächten Bautätigkeit und trotz einer allgemeinen Entspannung
auf dem Wohnungsmarkt kommt dem Segment der öffentlich geförderten Wohnungen auch zukünftig eine wichtige Versorgungsfunktion in Rheda-Wiedenbrück zu. Zur bedarfsorientierten Einflussnahme der Stadt Rheda-Wiedenbrück beleuchtet die vorliegende Studie neben der Angebotsund Nachfrageentwicklung in diesem Wohnungsmarktsegment auch die Herausforderungen für
die zukünftige Weiterentwicklung des Bestands.
Die Stadt Rheda-Wiedenbrück hat die Planersocietät mit der Erstellung dieser Studie beauftragt.
Diese basiert nicht nur auf einer reinen Datenauswertung. Im Rahmen der Projektbearbeitung
wurden Gespräche mit Vertretern der Stadtverwaltung und des Kreises Gütersloh sowie wichtigen
Wohnungsmarktakteuren in Rheda-Wiedenbrück über die Zukunft des geförderten Wohnungsbaus
geführt. Aufgrund des starken Kostendrucks im Bereich des geförderten Wohnungsbaus können
qualitativ gute Standorte nur entwickelt werden, wenn ein gemeinsames Verständnis über die
Rahmenbedingungen und die jeweiligen Handlungsoptionen besteht. Durch die durchgeführten
Gespräche fließen die jeweiligen Sichtweisen und Ansprüche der Marktakteure in diese Studie ein.
Zielsetzung und Aufbau des Berichts
Die Stadt Rheda-Wiedenbrück hat die Planersocietät mit einer Standort-Untersuchung für Angebote des öffentlich geförderten Wohnungsbaus beauftragt. Ziel der Stadt Rheda-Wiedenbrück ist die
bedarfsgerechte Steuerung des geförderten Wohnungsbaus und eine qualitativ hochwertige Projektentwicklung. Dabei soll eine gesamtstädtisch ausgewogene und kleinräumig gemischte Verteilung zwischen freifinanzierten und geförderten Wohnungsbeständen angestrebt werden.
Die Gespräche mit der Verwaltung und den Marktakteuren haben gezeigt, dass die Rahmenbedingungen und Grundsätze der aktuellen Wohnungsraumförderung in dieser Studie dargestellt werden sollten, um die Möglichkeiten der Angebotssteuerung näher zu beleuchten (Kapitel 2).
1 Einleitung
5
Da die Stadt Rheda-Wiedenbrück über keine aktuelle Wohnungsmarktanalyse verfügt, haben die
Gutachter eine Analyse des Wohnungsmarktsegments geförderter Wohnungsbau in RhedaWiedenbrück vorangestellt (Kapitel 3 und 4). Diese gibt Aufschluss über die derzeitige Angebotsund Nachfragesituation sowie die absehbaren Entwicklungstendenzen. Daraus leiten sich der
Handlungsbedarf und die zentralen Nachfragegruppen für den geförderten Wohnungsbau in Rheda-Wiedenbrück ab (Kapitel 5).
Zur Bewertung geeigneter Standorte wurde ein gesamtstädtischer Analyseansatz gewählt, welcher
der Stadt Rheda-Wiedenbrück als Entscheidungsgrundlage für konkrete Standortanfragen dienen
kann (Kapitel 6).
Im Fazit fließen die Ergebnisse der einzelnen Arbeitsschritte in eine Gesamteinschätzung ein (Kapitel 7). Damit wird die Stadt Rheda-Wiedenbrück in die Lage versetzt, die bisherige baurechtliche
Vorhabenprüfung zu erweitern und eine Standortsteuerung im gesamtstädtischen Kontext zu verfolgen. Für einen bedarfsgerechten Umgang mit zukünftigen Standortentscheidungen und eine
tragfähige Entwicklung des Wohnungsmarkts haben die Gutachter Handlungsempfehlungen abgeleitet. Ein aus der Studie abgeleiteter Fragenkatalog könnte der Standort- und Projektentwicklung
zukünftig vorangestellt werden.
2 Handlungsrahmen und Potenziale im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau
2
6
Handlungsrahmen und Potenziale im öffentlich geförderten
Mietwohnungsbau
Vor der auf die Stadt Rheda-Wiedenbrück bezogenen Analyse der lokalen Nachfrage- und Angebotsentwicklung im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus sollen zunächst die generellen Rahmenbedingungen, Chancen und Risiken, die aus planerischer Sicht mit diesem Marktsegment verbunden sind, dargestellt werden. Auf Grundlage einer Literatur- und Rechtsvorschriftenrecherche sowie mehreren Expertengesprächen werden zentrale Einschätzungen und Argumente
gebildet, die einen ersten Orientierungsrahmen für die folgende Marktdatenanalyse, die standortbezogene Eignungsuntersuchung sowie die abschließenden Handlungsempfehlungen setzen.
2.1
Voraussetzungen für die öffentliche Förderung
Förderung von Mietwohnungen in
NordrheinNordrhein-Westfalen
Der folgende Überblick geht insbesondere auf bauliche und städtebauliche Fördervoraussetzungen
ein, die für die genannten Leitfragen von Bedeutung sind. Daneben bestehen vielfältige weitere
Anforderungen in den Bereichen Bautechnik, Bewilligungsverfahren, Förderempfänger, Finanzierung und Belegung. Die Aussagen sind abgeleitet aus den Wohnraumförderungsbestimmungen
(WFB NRW 2006) in der derzeit gültigen Fassung.
Gefördert wird danach die Neuschaffung von Mietwohnungen, zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen auch in der Form von Gruppenwohnungen für
ältere und/oder behinderte Menschen sowie Mieteinfamilienhäusern. In Gebäuden für diesen
Wohnraum können auch nicht geförderte Wohnungen und Gewerberäume entstehen. In Gebäuden mit mehr als 10 Mietwohnungen kann eine geförderte Wohnung zur gemeinschaftlichen Nutzung für die Hausgemeinschaft vorgesehen werden. Gruppenwohnungen sollen möglichst in Gebäude mit Mietwohnungen traditionellen Zuschnitts integriert werden. Die Neuschaffung von
Mietwohnungen kann dabei den Neubau oder bauliche Maßnahmen im Bestand umfassen (Änderung, Nutzungsänderung, Erweiterung von Gebäuden; Änderung von bestehenden Mietwohnungen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse).
Die WFB, v. a. deren Anlage, definiert folgende relevante städtebauliche, technische und wohnungswirtschaftliche Qualitätsanforderungen für Mietwohnungen:
>
Standortanforderungen
Der Standort muss die Voraussetzungen für gesundes und ruhiges Wohnen bieten. Dies betrifft
v. a. die kleinräumliche Lage und Erschließung des Baugrundstücks selbst, die Erreichbarkeit
und das Angebot von Versorgungseinrichtungen und wohnungsnahen Spiel- und Freiflächen
sowie Lärmbelastungen. Insbesondere darf der Wohnwert des Baugrundstückes durch Immissionen nicht erheblich beeinträchtigt sein.
>
7
Anforderungen an Wohngebäude und Grundstück
Das Wohngebäude muss sich in das Stadtbild und die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen
und darf grundsätzlich nicht mehr als 4 Vollgeschosse enthalten. Die städtebauliche Dichte hat
sich regelmäßig an einer Geschossflächenzahl von 1,0 zu orientieren. Die Gebäude- und Wohnungskonzeption hat Anforderungen an barrierefreies Bauen zu erfüllen (z. B. stufenlos erreichbarer Hauseingang und Erdgeschosswohnung, bodengleiche Duschplätze, Mindestbreiten
von Türen und Bewegungsflächen, Nachrüstbarkeit von Aufzügen).
Das Wohngebäude insgesamt ist auf ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen auszurichten. Das Wohnumfeld auf
dem Grundstück soll naturnah und, soweit Wohnungen für Haushalte mit Kindern vorgesehen
sind, mit ausreichenden Spielmöglichkeiten gestaltet werden. Pkw-Stellplätze sollen begrünt
werden und das Wohnen sowie die soziale und ökologische Qualität des Wohnumfeldes nicht
beeinträchtigen. Mindestens ein Drittel der Grundstücksfläche soll als Grünfläche (ohne PkwStellplätze) gestaltet werden.
>
Anforderungen an Wohnungen
Der Wohnungsgrundriss soll generell möglichst flexibel nutzbar sein, um den Wohnbedürfnissen wechselnder Nutzergruppen, insbesondere von Kindern und Alleinerziehenden, Rechnung
zu tragen. Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer in Wohnungen für Mehrpersonenhaushalte dürfen
nicht weniger als 10 qm Wohnfläche enthalten. Gruppenwohnungen unterliegen weiteren
Standards, die im Wesentlichen die Verknüpfung von individuellen und gemeinschaftlichen
Wohnbereichen sowie die Möglichkeit zu Pflege oder Betreuung betreffen. Eine geförderte
Mietwohnung als Gemeinschaftsraum soll in bevorzugter Lage im Gebäude und möglichst mit
Zugang zur Freifläche vorgesehen werden.
Förderfähige Wohnungen dürfen Wohnflächenobergrenzen grundsätzlich nicht überschreiten
und orientieren sich an den bei der Beantragung der Wohnberechtigung für öffentlich geförderten Wohnraum (Wohnberechtigungsschein; WBS) maßgeblichen Wohnungsgrößen. Diese
sind in der folgenden Tabelle dargestellt (bei baulichen Besonderheiten können die Obergrenzen um bis zu 5 qm überschritten werden):
Haushaltstyp
Wohnungsberechtigung
Wohnungsberechtigung (Abweichun
(Abweichungen im Wohnungsgröße (barriere
(barrierefrei, mit
Einzelfall möglich)
zusätzlicher Badewan
Badewanne)
Alleinstehender
1 Zimmer, Küche, Nebenräume
mind. 35 bis 52 qm
Zwei Personen
bis 67 qm
Drei Personen
bis 82 qm
Vier Personen
bis 97 qm
Fünf Personen
bis 112 qm
Sechs Personen
bis 127 qm
Tab. 1: Wohnflächenobergrenzen im öffentlich geförderten Wohnungsbau
Daten: MBV NRW 2006: 20
Die dargestellten Wohnungsgrößen gelten auch für Mieteinfamilienhäuser. Gruppenwohnungen dürfen pro Person 50 qm Wohnfläche nicht überschreiten.
>
8
Anforderungen an das Planungsverfahren
Der Standort muss auf im Flächennutzungsplan dargestellten Wohn- oder Mischbauflächen
liegen. Liegt für das Bauvorhaben kein Bebauungsplan oder Vorhaben- und Erschließungsplan
vor und sollen mehr als 150 geförderte Mietwohnungen errichtet werden, muss die Gemeinde
ein Wettbewerbsverfahren zur Sicherstellung der städtebaulichen Qualitäten durchführen.
WohnungsWohnungs- und immobilienwirtschaftliche Aspekte
Die öffentliche Förderung von Mietwohnungen geht in Form von Baudarlehen an den Bauherrn
von Mietwohnungen (Investor). Art und Höhe der Förderung hängt v. a. von der Mietenstufe der
Gemeinde (für Rheda-Wiedenbrück 3), von der Einkommensstärke der Zielgruppe (Einkommensgruppe A oder B) und von der Art der baulichen Maßnahme ab (Neubau oder Neuschaffung im
Bestand). Das Baudarlehen setzt sich aus einem Betrag nach Grundpauschale je qm förderfähigem
Wohnraum und möglichen Zusatzdarlehen zusammen. Für Rheda-Wiedenbrück beträgt die Grundpauschale Neubau/Einkommensgruppe A 1.000 €/qm (Neuschaffung im Bestand: 750 €/qm). Zusatzdarlehen werden für kleine Wohnungen bis 67 qm, für den Einbau von Aufzügen, für Pflegebäder und Sinnesgärten für demenziell erkrankte oder behinderte Menschen sowie für Mieteinfamilienhäuser gewährt. Weitere Zusatzdarlehen betreffen Bestandsmaßnahmen in Gebäuden von
besonderem städtebaulichem oder denkmalschützerischem Wert.
Bei der Projektierung und Finanzierung der Neuschaffung von Mietwohnungen, ggf. in Kombination mit anderem, auch frei finanziertem Wohnraum und Gewerberäumen muss der Investor folgende zentrale Einflussgrößen berücksichtigen:
>
Die Höhe der PlanungsPlanungs-, BauBau- und Baunebenkosten ist insgesamt als mengenabhängige Größe
wenig variabel und standortunabhängig (Preisniveau für Hochbauleistungen). Einsparpotenziale ergeben sich v. a. durch Ansätze des kostengünstigen Bauens (z. B. Verzicht auf Kellerräume,
Laubengangerschließung und außenliegende Treppenhäuser).
>
Die Grunderwerbskosten sind dagegen in hohem Maße lageabhängig und beeinflussen daher
die Projektkalkulation enorm. Experten nennen Bodenpreise von 100 bis 120 € als günstige
Voraussetzung für die Realisierung von öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau. Um höhere
Bodenpreise zu tragen, wird der Investor auf eine optimale Grundstücksausnutzung und eine
höhere Bebauungsdichte (Geschossigkeit) hinwirken. Daneben könnte ein erhöhter Anteil an
Wohnungen für Mieter der höheren Einkommensgruppe B vorgesehen werden.
>
Zweck der öffentlichen Förderung ist es, die Finanzierungskosten durch zinsgünstige Baudarlehen zu senken. Allerdings hat der Förderempfänger bei Mietwohnungen und Pflegewohnplätzen 20 % der Gesamtkosten als Eigenleistung aufzubringen. Dies kann auch in Form von
Fremdkapital inkl. einer Grundschuldsicherung geschehen. Diesbezügliche Finanzierungskosten (Kreditbeschaffung, Zinsen) können je nach Situation auf den Kapitalmärkten die Projektkalkulation belasten.
>
Im Gegenzug für das Baudarlehen verpflichtet sich der Förderempfänger zur Einräumung von
Belegungsrechten für die zuständigen öffentlichen Stellen, im Regelfall die Kommune (Beset-
9
zungs-/Belegungsrecht für wahlweise 15 oder 20 Jahre), sowie zur Festsetzung von BewilliBewilligungsmieten (Mietbindung für den Zeitraum der Belegungsbindung). Derzeit liegt die Bewilligungsmiete (Nettokaltmiete) für Rheda-Wiedenbrück bei 4,45 € je qm Wohnfläche (Einkommensgruppe A; Einkommensgruppe B: 5,55 €/qm). Eine jährliche Mieterhöhung darf 1,5 % der
Ausgangsmiete (Bezugsfertigkeit) nicht übersteigen.
Weitere Fördermöglichkeiten im Rahmen der WFB in NordrheinNordrhein-Westfalen
Neben der dargestellten Neuschaffung von Mietwohnungen bestehen weitere Fördergegenstände:
>
Pflegewohnplätze
Die Förderung von Wohn- und Gemeinschaftsräumen für neue Formen des gemeinschaftlichen
Wohnens einer Gruppe von Pflegebedürftiger oder für besondere Bedarfsgruppen Pflegebedürftiger in einer stationären Pflegeeinrichtung ist ergänzend zu sonstigen Mietwohnungen zu
sehen. Ziel ist es, das Angebot von Wohnraum für Pflegebedürftige in durchmischten Wohnquartieren zu erweitern. Die Anzahl der geförderten Pflegewohnplätze soll nicht mehr als 25 %
der sonstigen geförderten Mietwohnungen betragen. Die Grundförderung umfasst ein Baudarlehen von 60.000 € je Pflegewohnplatz.
>
Förderung selbst genutzten Wohnraums
Als Alternative zu Mietwohnungen werden auch der Erwerb von Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert. Dabei muss die Entfaltung eines gesunden Zusammenlebens aller
Haushaltsangehörigen gewährleistet sein. Wohn- und Schlafräume im Neubau dürfen nicht
kleiner als 10 qm sein. Der Erwerb von Eigentumswohnungen in Hochhäusern wird nicht gefördert. Die Bewilligungsbehörde hat die Angemessenheit der Gesamtkosten (Kaufpreis) zu prüfen. Die Förderhöhe ist einkommensabhängig (Modell A/B). Zur Grundpauschale
(45.000/20.000 €) treten Kinderboni für jedes Kind sowie ggf. Stadt- und Klimabonus. Im
Rahmen eines Trägermodells können auch Wohnungsunternehmen gefördert werden, die
Wohnungsneubau in eigenem Namen, aber auf Rechnung bereits bestehender Bewerber errichten, die das Förderobjekt selbst nutzen wollen.
>
Brachflächenaufbereitung und wohnungswirtschaftliche Stadtumbaumaßnahmen in hoch ververdichteten Wohnsiedlungen
Das Förderziel richtet sich auf die Wiedernutzung geeigneter Brachflächen (auch hier gelten
die Anforderungen an Standort, Wohngebäude und Grundstück für Mietwohnungsbau vgl. S.9)
sowie die Umstrukturierung hoch verdichteter Wohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre.
Gefördert werden eine Reihe von bauvorbereitenden Maßnahmen, wie Baugrund- und Lärmschutzuntersuchungen, Sicherungsmaßnahmen und Bodensanierung, Abbrucharbeiten, Lärmschutz-, Gründungs- und Hochwasserschutzmaßnahmen. Im Zusammenhang mit Wohnungsneubau bei der Umstrukturierung hoch verdichteter Wohnsiedlungen ist auch der Abriss von
Wohngebäuden förderfähig. Die Förderhöhe ist abhängig von den zu treffenden Maßnahmen
(75 % des förderfähigen Anteils, der sich nach dem Verhältnis des einzelnen Grundstücks zur
Gesamtfläche der Brache oder Wohnsiedlung bemisst). Grundsätzlich kommt eine Förderung
10
für die Brachflächenreaktivierung nur dann in Frage, wenn dort öffentlich geförderter Wohnraum geschaffen werden soll.
Zwischenfazit
Aus den recherchierten Fördervoraussetzungen für den Mietwohnungsbau lassen sich aus gutachterlicher Sicht folgende generellen Handlungsempfehlungen für kommunale Akteure im Bereich
öffentlich geförderter Wohnungsbau zusammenfassen:
>
Trotz öffentlicher Förderung stehen Wohnungsbauprojekte unter einem deutlichen Kostendruck. Damit müssen öffentlich geförderte Mietwohnungen und Mieteinfamilienhäuser überwiegend als maßvoll verdichteter Geschosswohnungsbau bis 4 Geschosse und als Einfamilienhäuser auf eher kleinen Grundstücken realisiert werden. Als sensibler projektökonomischer
Einflussfaktor ist der Bodenpreis anzusehen. Dabei besteht das Dilemma, dass der Förderrahmen mit Blick auf die Nachfragegruppen zu Recht Standorte mit guten Erreichbarkeiten und
Ausstattungsmerkmalen im Wohnumfeld vorsieht. Hier ist jedoch mit hohen Bodenpreisen und
Konkurrenzen zu frei finanzierten Eigentumsmaßnahmen zu rechnen.
>
Der aktuelle förderrechtliche Rahmen beinhaltet Kriterien, die zeitgemäße Qualitäten der
Wohnung und des Wohnumfeldes auf dem Baugrundstück und im weiteren städtebaulichen
Zusammenhang fordern. Damit ist das Förderinstrumentarium in der Lage, auf Wohnungsbauprojekte hinzuwirken, die nachfrageorientierte Gebäude- und Wohnungskonzepte umsetzen
und neue, städtebauliche Qualitäten setzen können. Problematisch ist für die Planungs-, Bauund Förderpraxis, dass viele Kriterien unbestimmt und auslegungsbedürftig sind sowie als SollVorschriften formuliert wurden.
>
Hervorzuheben sind insbesondere die Möglichkeiten zur gebäudebezogenen Mischung von
Angeboten für unterschiedliche Zielgruppen und damit zur sozialen Integration von Nachbarschaften: Geförderte Mietwohnungen unterschiedlicher Größe und für unterschiedliche Einkommensgruppen, Gruppenwohnen und Pflegewohnplätze sowie frei finanzierte Wohnungen
und Gewerberäume lassen sich unter einem Dach kombinieren. Mit der zusätzlichen Fördermöglichkeit für Mieteinfamilienhäuser werden insgesamt alle Angebotssegmente von Wohnungstypen erfasst (ausgenommen Wohnungen in Hochhäusern). Damit besteht v. a. die
Chance, die kleinräumige Mischung von gefördertem Mietwohnraum, gefördertem Eigentum
und frei finanzierter Miet- und Eigentumsangebote städtebaulich zu integrieren. Mit der Möglichkeit der ergänzenden Förderung von Brachflächenreaktivierungen und Stadtumbauvorhaben können wichtige Impulse der Stadtentwicklung für Quartiere gesetzt werden.
2.2
11
Öffentlich geförderte
geförderte Wohnungsbauprojekte als Potenzial für
städtebauliche Qualität und Integration
Die Schaffung städtebaulicher Qualität und die Integration geförderter Objekte in ihre Umgebung
sind im Förderrahmen der WFB in NRW verankert. Dass diese Ziele in der Förderpraxis tatsächlich
umsetzbar sind, ist an der gebauten Praxis nachzuvollziehen. Der Blick auf den jüngeren Wohnungsbau in Rheda-Wiedenbrück zeigt, dass öffentlich geförderte Objekte sich in ihren Gestaltungs- und Nutzungsqualitäten nicht grundsätzlich von den frei finanzierten unterscheiden. Gerade jüngere Bauvorhaben sind auf die Wohnbedürfnisse von spezifischen Zielgruppen ausgerichtet
und an entsprechend günstigen Standorten errichtet. Daneben gibt es öffentlich geförderte Beispiele, die in der Lage sind, weitergehende städtebauliche Qualität durch eine gelungene Integration in das Umfeld, durch eine Aufwertung des Stadtbildes oder durch ein attraktives Spiel- und
Freiflächenangebot zu bewirken. Im Rahmen einer Ortsbegehung in Rheda-Wiedenbrück am
12.06.2008 haben die Verfasser gebaute Beispiele des geförderten Wohnungsbaus vor Ort aufgesucht, die im Folgenden dargestellt und kommentiert sind:
Wiedenbrück
FritzFritz-BurmannBurmann-Straße/Stromberger Straße
18 Wohneinheiten (2002)
Das kompakte U-förmige Wohngebäude
passt sich trotz seiner hohen Grundstücksausnutzung in die ortstypische Architektursprache ein. Abgesehen von einem kleinen
grünen Innenhof lässt das Grundstück neben
straßenseitig orientierten Pkw-Stellflächen
keinen Gestaltungsspielraum. Der städtebauliche Eindruck ist damit gemindert.
Rheda
Holzstraße
Der maßvoll verdichtete zweigeschossige
Wohnriegel bietet solide Architektur mit
Freiraumzugang im Erdgeschoss. Der Standort in Bahnhofsnähe ist sehr gut erreichbar
und liegt in direkter Nachbarschaft eines
Supermarktes. Problematisch ist die schwach
ausgeprägte Abschirmung zum Parkplatz des
Supermarktes.
Rheda
Brennereigasse/Brentanostraße
48 Wohneinheiten (1998 bis 2001)
Mit der Umgestaltung des ehemaligen Brennereigeländes wurden in zentraler Lage nahe
dem Bahnhof attraktive Wohnungen geschaffen. Die Bestandsgebäude wurden
durch mehrere Stadthäuser ergänzt. In moderner Architektur finden sich öffentlich
geförderte ebenso wie freifinanzierte Wohnungen.
Die hofartige Erschließung bietet ruhiges
Wohnen und eine klar erkennbare Nachbarschaft. Die Wohnungen besitzen jeweils
großzügige Balkone und im Erdgeschoss
Terrassen.
Durch die hohe Grundstücksausnutzung ist
eine naturnahe Gestaltung des Wohnumfeldes nur eingeschränkt möglich. Der Standort
des Spielplatzes ist nicht ideal und hat kaum
Potenziale als Bezugs- und Treffpunkt. Ein
städtebauliches Manko ist der hohe versiegelte Flächenanteil für Pkw-Stellplätze.
Rheda
Herderstraße/Hagedornstraße
Das Beispiel zeigt maßvoll verdichteten,
Wohnungsbau mit Freisitzen und großen
Balkonen in der Nähe zu Schulen und zum
Landschaftsraum. Die benachbarte Bahntrasse ist kaum beeinträchtigend. Städtebaulich
störender sind die vorgelagerten PkwStellflächen, die einer naturnahen Grundstücksgestaltung enge Grenzen setzen.
Rheda
Bahnhofstraße
Das zweiflügelige Gebäude entspricht mit
dem geschwungenen Eingangsbereich der
städtebaulichen Ecksituation an einem prägnanten Verkehrskreisel. In innenstadtnaher
Lage fügt sich die kompakte Bauweise in die
Nachbarbebauung ein. Der straßenbegleitende Baukörper schirmt den rückwärtigen
Grundstücksbereich vor Straßenlärm ab.
12
13
Rheda
Brentanostraße
Die Reihenhäuser mit Südgärten sind ein
gutes Beispiel für familienorientierte Wohnformen im geförderten Wohnungsbau. Sie
unterscheiden sich kaum von vergleichbaren
frei finanzierten Angeboten im einfachen bis
mittleren Preissegment. Der gut erreichbare
Standort wird durch die benachbarte Bahntrasse beeinträchtigt.
Rheda
Gütersloher Straße
Das modern gestaltete Gebäude für Seniorenwohnen in attraktiver Lage zum Freiraum
bildet eine gelungene Siedlungskante in
zeitlos und leicht wirkender Architektursprache. Trotz vorgelagerten Pkw-Stellflächen
entsteht der positive Eindruck eines städtebaulichen Gesichts. Der L-förmige Bau bietet
im rückwärtigen Bereich eine begrünte
Grundstücksgestaltung.
Es lassen sich zahlreiche prominente Projekte z.B. der Internationalen Bauausstellung Emscher
Park nennen, bei denen öffentlich geförderter Wohnungsbau, z. T. nach dem Prinzip ‚Einfach und
selber bauen’, mit hoher Attraktivität umgesetzt werden konnten (vgl. Beierlorzer 1999). Von einer
ausführlichen Darstellung besonders gelungener Projekte im geförderten Wohnungsbau wird an
dieser Stelle abgesehen. Solche Best-Practice-Beispiele aus anderen Städten sind gut dokumentiert
(vgl. u.a. MBV NRW 2007). Dennoch sollen zwei Beispiele skizziert werden, um die Bedeutung des
geförderten Wohnungsbaus als Vorreiter neuer Wohnangebote zu verdeutlichen. Denn oftmals
geben öffentlich geförderte Projekte positive Impulse für den freifinanzierten Wohnungsbau.
Mettmann
Am Laubacher Feld
Im Mettmanner Hofhaus wurde mit Hilfe
einer gemischten Finanzierung ein gemeinschaftsorientiertes Wohnangebot geschaffen. Neben Eigentumswohnungen wurden
Mietwohnungen u.a. mit öffentlicher Förderung errichtet. Die teilweise barrierefreien
Wohnungen unterschiedlicher Größe sind
um einen gemeinsamen Innenhof mit umlaufenden Laubengängen angeordnet. Die Bauweise ermöglicht auch den Mietern der frei
finanzierten und öffentlich geförderten
Wohnungen ein eigentumsähnliches Wohnen.
Foto: MBV NRW 2005, freundlicherweise zur Verfügung gestellt durch das Referat IV.6
14
Neuss
Südliche Furth
Die hier errichteten Mietwohnungen sprechen sowohl junge als auch ältere Menschen
an. Barrierefreiheit, Wohnungsgrößen und
Grundrisse entsprechen unterschiedlichen
Ansprüchen. Das heterogene Angebot führt
dazu, dass trotz gleicher Gestaltungsgrundsätze kein monotones Bild entstanden ist.
Freiraumqualitäten bieten eigene Gärten und
großzügige Balkone. Ergänzende Angebote
sind Gruppenwohnungen und ein Servicebüro. Das Konzept kleinteiliger Strukturen und
die Vielfalt der Angebote sind auch auf kleinere Vorhaben übertragbar.
Foto: Krause 2008, StadtRaumKonzept GmbH
Zwischenfazit
>
Aktuelle Beispiele zeigen, dass öffentlich geförderte Mietwohnungen bei maßvollen Bebauungsdichten Standorte städtebaulich aufwerten können. Architektonisch solide bis ansprechende ortstypische oder moderne Lösungen integrieren sich dabei gut in das städtebauliche
Umfeld. Abgesehen von kleineren Spielflächen ist eine Aufwertung des städtebaulichen Freiraums eher selten. Zu vordringlich sind die baulich optimale Ausnutzung der Grundstücke sowie der Platzbedarf für Pkw-Stellflächen, die durch ihren Standort überwiegend städtebaulich
beeinträchtigend wirken. Dennoch sind die im öffentlich geförderten Wohnungsbau notwendigen städtebaulichen Dichten auch Potenzial und Chance zur Profilierung geeigneter Standorte
als urbane Quartiere. Die Herausforderung liegt dann v. a. darin, auch das Wohnumfeld als attraktiven Stadt- und Freiraum mit zu entwickeln.
>
Dabei gelingt es im Geschosswohnungsbau wie im verdichteten Einfamilienhausbau zielgruppenorientierte Wohnbedürfnisse in zeitgemäßen Wohnkomfort umzusetzen. Neben der konsequenten Zielgruppenorientierung, die bewirkt, dass bereits am Gebäudekonzept die Nutzerstruktur zu erahnen ist und sich somit auch innerhalb des öffentlich gebundenen Angebots
Ausdifferenzierungen ergeben, zeigt sich, dass aktuelle öffentlich gebundene Wohnungsvorhaben einen weitaus geringeren Umfang an Wohneinheiten aufweisen als in den 1960er bis
1980er Jahren.
>
Kleinere Projekte im Umfang bis zu 20 Wohneinheiten können zudem leichter auf zielgruppenadäquaten Standorten realisiert werden, sofern Baugrundstücke verfügbar sind. Die vorgestellten Beispiele belegen, dass eine räumliche Verteilung von Projekten geringeren Umfangs über
das gesamte Siedlungsgebiet ein nachhaltiges Flächenmanagement stützt (Nutzung von Baulücken und Brachflächen), erschließungskostengünstig umgesetzt werden kann (vorhandene
Erschließung des Baugrundstücks) und zudem architektonisch und stadtgestalterisch passgenaue, integrationsfähige und vielfältige Lösungen entwickelt werden können.
15
2.3
Zielgruppen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
Die Zielgruppen öffentlich gebundenen Wohnraums lassen sich im Wesentlichen durch zwei Aspekten charakterisieren: zum einen nach der Haushalts- und Einkommenssituation, zum anderen
nach den Wohnbedürfnissen.
Haushaltseinkommen und Wohnbudget
Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau soll Haushalte mit niedrigen Einkommen bei der Wohnraumversorgung unterstützen. Der Kreis der Berechtigten wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) über Einkommensgrenzen geregelt (§ 9 Abs. 3 i. V. m. der VO WoFG NRW). Die
festgelegten Einkommensgrenzen beziehen sich auf die Summe des Jahresbruttoeinkommens aller
Haushaltsmitglieder (Summe der positiven Einkünfte nach dem Einkommensteuerrecht zzgl. bestimmter steuerfreier Einkommen, z. B. Kindergeld). Die Einhaltung der Einkommensgrenzen muss
im Einzelfall ermittelt werden, da je nach den persönlichen Umständen des Antragstellers eines
Wohnberechtigungsscheins (WBS) Freibeträge abgezogen werden können (z. B. für Sozialversicherungsbeiträge, junge Ehepaare, Schwerbehinderte, Alleinerziehende).
Die nachfolgende Tabelle stellt die derzeit geltenden Einkommensgrenzen für typische Fallkonstellationen aus Haushaltsgröße und -typ sowie Art der Erwerbsbeteiligung zusammen. Die Angabe zu
den Jahresbruttoeinkommen, die vermindert um Freibeträge die Einkommensgrenzen des Wohnraumförderungsgesetzes einhalten würden, sind daher als näherungsweise Anhaltswerte zu verstehen.
Mitglieder des
Haus
Haushalts
Art der ErwerbsbeErwerbsbeteili
teiligung
Einkommensgruppe A
Einkommensgruppe B
Einkommens- Mögl. Jahresbruttoeingrenzen (€)
kommen des Haushaltes (inkl. 5 % Überschreitung) (€)
Einkommens- Mögl. Jahresbruttoeingrenzen (€)
kommen des Haushaltes (€)
Ein Erwachsener
Angestellte/Arbeiter
Beamte
Erwerbslose
Rentner
15.850
24.695
21.723
16.642
18.593
22.190
32.621
28.657
22.190
24.757
Zwei Erwachsene
Beamte
Erwerbslose
Rentner
21.130
32.615
28.653
22.186
24.753
29.582
43.180
37.897
29.582
32.972
Alleinerziehende Angestellte/Arbeiter
mit Kind unter
Beamte
12 Jahren
Erwerbslose
Rentner
21.660
33.410
29.350
22.743
25.373
30.324
44.240
38.825
30.324
33.795
Paar mit einem
Kind
Beamte
Erwerbslose
Rentner
23.890
36.755
32.275
25085
27.973
33.446
47.780
42.727
33.446
37.265
Alleinerziehende Angestellte/Arbeiter
mit 2 Kindern
Beamte
unter 12 Jahren
Erwerbslose
Rentner
24.420
39.265
34.470
26.841
29.925
34.188
49.760
43.655
34.180
38.090
16
Fortsetzung:
Mitglieder des
Haus
Haushalts
Art der ErwerbsbeErwerbsbeteiligung
Einkommensgruppe A
Einkommensgruppe B
Paar mit zwei Kindern
Beamte
Erwerbslose
Rentner
28.760
44.060
38.668
30.198
33.655
40.264
58.440
51.250
40.264
44.840
Paar mit drei Kindern
Beamte
Erwerbslose
Rentner
33.630
51.365
45.060
35.312
39.338
47.082
68.180
59.771
47.082
52.415
Tab. 2: Einkommensgrenzen zur Wohnberechtigung
Daten: Stadt Aachen 2007
Die dargestellte Einkommensgruppe B errechnet sich aus einer zulässigen Überschreitung der Einkommensgruppe A um 40 %. In Rheda-Wiedenbrück (Mietenstufe 3) sind Mietwohnungen für Berechtigte der Einkommensgruppe B nur förderfähig, wenn sie Wohnraum für Alleinstehende oder
Paare schaffen, wobei mindestens ein Haushaltsangehöriger das 60. Lebensjahr vollendet haben
oder schwerbehindert sein muss. Alternativ kommen Mieter der Einkommensgruppe B nur in Betracht, wenn die Wohnungen im Rahmen wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen (z. B. Stadtumbau nach BauGB) der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen dienen.
Insgesamt zeigt das dargestellte Einkommensniveau deutlich, dass Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung eine große Bandbreite geringer bis mittlerer Einkommen erzielen können. Vergleichsweise durchschnittliche und überdurchschnittliche Einkommen werden insbesondere Haushalten mit Kindern zugestanden, da mit der Wohnungsgröße die Belastung des Haushaltsbudgets
deutlich zunimmt. Beispielhaft lässt sich dies anhand von typischen Vergleichsberechnungen verdeutlichen:
Berechnungsbeispiel für ein Paar mit zwei Kindern
Erwerbseinkommen eines Partners p. a.
Angestellter im öffentlichen Dienst (Kommune)
Sachbearbeiter Entgeltgruppe 10, Stufe 3 TVöD
37.611 €
Zweiter Partner ist nicht berufstätig (Hausmann/-frau),
bezieht Kindergeld für zwei minderjährige Kinder p. a.
3.696 €
Einkünfte aus Vermögen p. a.
1.800 €
Haushaltsbruttoeinkommen p. a.
43.107 €
Mögliches Jahresbruttoeinkommen in der Einkommensgruppe A,
berechtigt zum Bezug einer 4-Zimmer-Wohnung bis 97 qm,
Nettokaltmiete bis 432 € (Mietenstufe 3)
44.060 €
Tab. 3: Berechnungsbeispiel für ein Paar mit zwei Kindern
Daten: eigene Berechnung nach Stadt Aachen 2007
17
Wohnbedürfnisse und Marktsegmente
Für die Konzeption von öffentlich geförderten Wohnungsangeboten sollten die unterschiedlichen
Wohnbedürfnisse der Nutzer den Ausgangspunkt bilden. Insgesamt ist die Wohnungsmarktentwicklung hierbei von zwei übergeordneten Trends geprägt:
Die heute schon bestehenden Teilmärkte differenzieren sich weiter aus und zerfallen in zahlreiche
Einzelsegmente. Dabei entstehen neue Angebotssegmente (z. B. Wohnprojekte für die besonderen
Bedürfnisse von Alleinerziehenden; Mehrgenerationenwohnen) und es finden Verschiebungen
zwischen Marktsegmenten statt (z. B. von der Eigentumswohnung für berufstätige Paare zu Wohnungen mit integrierten Serviceleistungen). Dieser Trend der Ausdifferenzierung ist auch für den
öffentlich geförderten Bereich evident und zeigt sich nicht zuletzt in der Ausformulierung der Förderbestimmungen (Geschoss- und Mieteinfamilienhausbau, Gruppenwohnen, Pflegewohnplätze,
Stadtumbau).
Auf Grundlage der Recherchen und Gespräche lässt sich ein Überblick zur Eingrenzung von für den
öffentlichen Mietwohnungsbau relevanten Wohnungssegmenten geben. Die Bedeutung von
Wohnbedürfnissen bzw. Wohnformen ist dabei zu verstehen als eine Gesamteinschätzung zur
Entwicklung der Nachfragegruppen, zu derzeit fehlenden adäquaten Angeboten sowie zur Veränderung der Förderlandschaft.
Bedeutung für öffentlich gebundenen Wohnraum
Wohnbedürfnisse/Wohnformen
gering
Familienorientierte Wohnformen als Familienwohnung, Einfamilienhaus und Zwischenformen (z. B.
Maisonettekonzepte, gestapelte Reihenhäuser)
Einfamilienhäuser für Haushalte mit vielen Kindern
Wohnungen für Alleinerziehende
Wohnungen für Singles und Paare
Servicewohnen für Singles und Paare
Wohnungen für Studenten und Auszubildende
Wohnungen für Wohngemeinschaften
Loftwohnung
Ökologisch orientierte Wohnungen, Ökohäuser
Freizeitwohnung
Wohnungen für behinderte Menschen, auch als
Gruppenwohnformen
Barrierefreie Wohnungen für alte Menschen
Betreute Wohnungen für alte Menschen
Betreute Wohnungen für alte Menschen mit Pflegemöglichkeit
Wohnen in Seniorenresidenzen
Häuser für Wohngemeinschaften aus alten Menschen
Tab. 4: Wohntrends im öffentlich geförderten Wohnungsbau
Quelle: InWis 2006
hoch
18
Gleichzeitig zeichnet sich seit mehreren Jahren ein zweiter Trend ab, der einen Rückgang qualitativ
und preislich mittlerer Marktsegmente beschreibt. Demgegenüber entwickeln sich sowohl die
niedrigpreisigen als auch die hochpreisigen Segmente dynamisch und innovativ. Diese Entwicklung
lässt sich ebenfalls im Bereich öffentlich geförderter Wohnungen beobachten. So unterscheiden
sich Gebäude- und Wohnungskonzepte für gebundene Mietwohnungen in wohnungsbezogenen
Ausstattungsqualitäten heute deutlich vom Sozialwohnungsbau der 1970er Jahre. Sie unterscheiden sich aber kaum mehr von frei finanzierten Angeboten und sind qualitativ hochwertiger als ältere Bestandswohnungen. Der Kostendruck im öffentlich geförderten Sektor schlägt sich generell
eher im grundstücksbezogenen Wohnumfeld, bei den Außenanlagen und Pkw-Stellflächen sowie
beim Bodenpreisniveau des Standortes nieder.
Zwischenfazit
>
Das Haushaltseinkommen gilt als wichtiger sozialer Indikator für die Beschreibung von sozialräumlichen Unterschieden und Problemlagen. Die potenzielle Klientel von geförderten Mietwohnungen liegt hierbei in einer großen Spanne bis hin zu mittleren, für große Haushalte auch
gehobenen Einkommen. Damit besteht grundsätzlich die Chance, auch innerhalb des gebundenen Marktsegmentes eine sozial gemischte Wohnungsbelegung zur Vermeidung einer Konzentration sozialer Benachteiligungen innerhalb der Bewohnerstruktur zu erreichen. Die
Schwierigkeit besteht allerdings darin, berechtigte, mittlere Einkommensbezieher auch tatsächlich durch attraktive Angebote für gebundenen Wohnraum gewinnen zu können, da diese
leichter Alternativen im frei finanzierten Segment finden können als einkommensschwache
Haushalte. Insofern sind Qualitätsstrategien für den sozialen Wohnungsbau eine Notwendigkeit, aber auch eine Chance zur Förderung sozial ausgewogener Nachbarschaften.
>
Wohnungsangebote für berechtigte Nachfragegruppen erfordern eine konsequente Zielgruppenorientierung. Das betrifft einerseits Lösungen für Gebäude, Wohnungsgrundrisse und ausstattungen, die die Wohn- und Lebensbedürfnissen der Zielgruppe in den Mittelpunkt stellen, andererseits aber auch die Wahl geeigneter stadträumlicher Standorte, die durch ihre infrastrukturelle Ausstattung (Schulen, Kindergärten, Versorgungsmöglichkeiten, ÖPNV) und die
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten im unmittelbaren Wohnumfeld und im Quartierszusammenhang (Spiel- und Grünflächen) die Bewältigung des Lebensalltags der Zielgruppe unterstützen.
>
Umgekehrt lässt sich so durch die Belegung zielgruppenbezogen entwickelter Wohnstandorte
aber auch die Tragfähigkeit von Quartieren für soziale Einrichtungen, Nahversorgungsangebote und Mobilitätsdienstleistungen erreichen. Damit profitieren Infrastrukturangebote letztlich
von Standorten des öffentlich geförderten, maßvoll verdichteten Mietwohnungsbaus, indem
die infrastrukturbezogene Mantelbevölkerung gewährleistet ist (z. B. Nachfrager nach Kinderbetreuungsplätzen oder Kunden für Nahversorgungsbetriebe).
2.4
19
Sozialräumliche Wirkungen öffentlich geförderten Wohnungsbaus
Öffentlich geförderter Wohnungsbau wird vielfach immer noch gleichgesetzt mit der räumlichen
Konzentration sozialer Konflikte in sogenannten „sozialen Brennpunkten“. Wie in den vorhergehenden Abschnitten gezeigt werden konnte, wird diese Vereinfachung weder der städtebaulichen
Gestaltung insbesondere jüngerer Wohnungsbauprojekte noch der Bewohnerschaft im geförderten Wohnungsbau gerecht. Gleichwohl muss sich eine aktive Standortsteuerung mit der Frage auseinandersetzen, welche sozialräumlichen Entwicklungen durch das jeweilige geförderte Vorhaben
befördert oder verhindert werden.
Generell gehören soziale Konflikte zum städtischen Zusammenleben von Menschen dazu und treten in allen Bevölkerungsschichten auf (z. B. Streit unter Nachbarn, Ruhestörungen, abweichendes
Verhalten von Jugendlichen). In der Regel werden solche Auseinandersetzungen innerhalb der
Nachbarschaften gelöst und durch soziale Kontrolle diszipliniert. Mit der Konzentration schwieriger Lebenslagen (z. B. kulturelle Anpassungsschwierigkeiten, sprachliche Barrieren, finanziell prekäre Haushaltssituationen, Sozialisationsdefizite) ist das Konfliktlösungspotenzial einer Nachbarschaft jedoch oftmals überfordert. Dadurch entstehen strukturelle Konflikte sowie ein Negativimage in der Selbst- und Fremdwahrnehmung des jeweiligen Quartiers. Beispiele solcher sich aufschaukelnder Prozesse, die vielfach als „soziales Umkippen“ bezeichnet werden, betreffen häufig
auch Bestände des geförderten Wohnungsbaus – aber eben nicht nur diese (vgl. GdW 1998).
Die Ursachen und Bedingungen für soziale Problemlagen sind vielschichtig und komplex. Dabei
spielt die Belegung der Wohnungen eine zentrale Rolle. Im Vergleich zu sozialräumlichen Problemgebieten mit überwiegend ungebundenen Beständen sind Wohnungen mit Besetzungs- und Belegungsrechten in einem deutlichen Vorteil, da hier ein unter sozialen Kriterien geführtes Belegungsmanagement der steuernden Akteure (Kommune, Wohnungsunternehmen) angewendet
werden kann. Die ausgleichende Wirkung eines strategischen Belegungsmanagements belegen
Beispiele, wo es gelungen ist, parallel zu städtebaulichen Aufwertungsmaßnahmen und sozialen
Interventionen (z. B. Quartiersmanagement, Streetworking) Degradierungsprozesse zu stoppen
und Nachbarschaften wieder zu stabilisieren (vgl. Häußermann 2001: 67).
Städtebauliche, wohnungswirtschaftliche sowie soziale Rahmenbedingungen sind untrennbar miteinander verbunden und stellen Risikofaktor wie Steuerungsansatz dar. Die Notwendigkeit städtebaulicher und sozialer Integration zeigt sich insbesondere in folgenden Aspekten:
>
In der Vergangenheit wurden im geförderten Wohnungsbau oft Bauformen realisiert, die gerade in kleinstädtisch geprägten Räumen städtebaulich schwer integrierbar sind und auf Akzeptanzprobleme stoßen (z. B. Punkt- und Scheibenhochhäuser, „Wohnwürmer“). Die aktuelle
Förderpraxis hat hierauf reagiert. Sie zielt im Wesentlichen darauf ab, das städtebauliche Einfügen sicherzustellen und die Bebauungstypologie frei finanzierten Angebotssegmenten anzugleichen. Durch bauliche und wohnungswirtschaftliche Mischungs- und Integrationsansätze
ist es heute möglich, öffentlich geförderten Wohnungsbau umzusetzen, dem man dies nicht
ansehen kann.
>
20
Aufgrund von nachfrage- (v. a. Bevölkerungsentwicklung) und angebotsseitigen Entwicklungen
(v. a. Standortverfügbarkeit) werden geförderte Wohnungsprojekte heute meist mit einem
deutlich geringeren Umfang (etwa bis zu 30 Wohneinheiten) als einzelne Gebäude auf kleineren Baugrundstücken realisiert, z. B. auf Baulücken, Brachen oder Teilabschnitten eines neuen
Wohngebietes. Dies muss als äußerst günstige Voraussetzung angesehen werden, um städtebaulich anspruchsvolle und dem Umfeld angepasste Lösungen entwickeln zu können. Zudem
findet in der Regel eine breite räumliche Streuung der Nachfragegruppen statt, womit sozialräumlich konzentrierten Problemlagen vorgebeugt wird.
>
In diesem Zusammenhang kommt der räumlichen Konzentration ethnischer Gruppen eine besondere Bedeutung zu. Es lässt sich nachweisen, dass Quartiere, die von einer bestimmten
Ethnie geprägt sind, oft eine wichtige Aufnahme- und Integrationsfunktion für Zuwandernde
derselben Herkunft haben. Zudem können sie ein ökonomisch und kulturell bereicherndes Potenzial für die Gesamtstadt entwickeln (vgl. ILS NRW 2004 und nachfolgende Übersicht).
Tab. 5: Positive und negative Aspekte von Segregation aus der Sicht von Experten
Quelle: ILS NRW 2004: 14.
Zwischenfazit
>
Die Standortsteuerung im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist ein zentraler Ansatzpunkt,
um die räumliche Konzentration benachteiligter Bevölkerungsgruppen zu vermeiden. Sie bietet
vor allem aber auch die Chance, ungleiche Lebensbedingungen in quartiersbezogenen Handlungsfeldern aufzufangen und soziale Ausgrenzungsprozesse zu verhindern (z. B. Integration
durch Kinderbetreuung, Schule und Freizeitangebote wie Vereine).
>
Die Bewohner öffentlich geförderter Wohnprojekte brauchen unterstützende Wohnstandorte,
die ihren Wohnbedürfnissen entsprechen und sie somit bei der Bewältigung ihrer Lebenssituation unterstützen.
>
Eine wirksame Standortsteuerung hat demnach zunächst die Standortanforderungen klar definierter Zielgruppen zu ermitteln. Dies muss dann in Zusammenarbeit von Kommune und Woh-
21
nungsanbieter bei der Belegung aufgegriffen und umgesetzt werden (Belegungsmanagement).
Öffentlich geförderte Neubauprojekte bieten über das Belegungsmanagement auch soziale
Potenziale, wenn z.B. im Umfeld sozial benachteiligter Standorte attraktive Wohnungsangebote geschaffen werden, welche neue Zielgruppen anziehen (z. B. Haushalte mit mittleren Einkommen, Familien mit Kindern).
2.5
Instrumente kommunaler Standortsteuerung für den öffentlich
geförderten Wohnungsbau
Zur vorausschauenden und gesamtgemeindlichen Standortsteuerung von öffentlich gefördertem
Wohnungsbau stehen den Kommunen nur sehr eingeschränkte formelle Instrumente zur Verfügung:
>
Die kommunale Planungsverwaltung gibt innerhalb des Förderverfahrens eine Stellungnahme
an die förderrechtliche Bewilligungsbehörde ab. Darin prüft sie vorrangig bauplanungsrechtliche Anforderungen an das Vorhaben (z. B. Einfügungsgebot nach § 34 BauGB). Über städtebauliche Gründe hinaus können damit in der Regel keine weiteren Argumente gegen ein Bauvorhaben vorgebracht werden (z. B. infrastrukturelle Defizite, sozialräumliche Konfliktverschärfung, Priorisierung anderer Standorte). Insgesamt handelt es sich dabei also um keine weitergehende Beurteilung als sie innerhalb des bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens
sowieso abzuarbeiten ist.
>
Können keine städtebaulichen Gründe geltend gemacht werden, steht einer öffentlichen Förderung im Rahmen der Haushaltsmittel nichts im Wege, sofern alle bauund sonstigen rechtlichen Anforderungen an das Vorhaben erfüllt sind. Die Entscheidung liegt damit bei der förderrechtlichen Bewilligungsbehörde.
>
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sieht § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB die Möglichkeit der
Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau vor. Nach unstrittiger Meinung, sind
dort jedoch alle Vorhaben zulässig, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert
werden könnten. Das heißt, Vorhaben müssen so konzipiert sein, dass sie den Fördervoraussetzungen entsprechen. Eine tatsächliche öffentliche Förderung mit der Konsequenz kommunaler Besetzungs- oder Belegungsrechte (Mietbindung) muss jedoch nicht beabsichtigt sein
(vgl. Battis u. a. 2007: 209).
>
Letztendlich kann eine Kommune vor allem durch die Verwendung eigener Grundstücke im
Rahmen des kommunalen Baulandmanagements (Zwischenerwerb, Bodenvorratspolitik) Standorte in eigener Regie für öffentlich geförderten Wohnungsbau priorisieren und in Zusammenarbeit mit Investoren realisieren. Private Baugrundstücke stehen jedoch weiterhin davon
unabhängig dem Angebotssegment des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ohne Einflussnahmemöglichkeit seitens der Kommune zur Verfügung.
>
Im Rahmen eines der Projektierung von Einzelvorhaben vorgelagerten Entwicklungskonzepts
wäre es denkbar, prioritäre Standorte bzw. Teilräume innerhalb der Gesamtgemeinde festzule-
22
gen und mit der förderrechtlichen Bewilligungsbehörde abzustimmen (z. B. auch Zielgruppen
und Mengenkontingente). Das Abstecken eines solchen räumlichen und angebotsbezogenen
Zielkorridors dient vorrangig der frühzeitigen Einbindung der über die Förderung entscheidenden Stelle sowie möglicherweise auch weiterer Akteure (Investoren, Wohnungsunternehmen).
Durch ein solches mittel- bis langfristiges Konzept (z. B. Stadtentwicklungsplan, Handlungskonzept Wohnen) lässt sich einerseits das öffentlich geförderte Segment auch im Zusammenhang mit anderen Angebotssegmenten darstellen, andererseits kann zusammen mit der fördernden Stelle ein plausibles Set an Kriterien erarbeitet werden, die diese dann bei der Fördermittelvergabe anlegt. Dieser instrumentelle Ansatz scheint besonders vielversprechend, da
im Gegensatz zur Baugenehmigung kein Anspruch auf die Vergabe eines Baudarlehens im
Rahmen eines Förderantrages besteht.
23
Zentrale Ergebnisse
Handlungsrahmen und
und Potenziale im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau
>
Der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau hat Schwierigkeiten, infrastrukturell gut ausgestattete Standorte bei tragbaren Bodenpreisen zu finden.
>
Die Fördervoraussetzungen bieten die Chance zu nachfrageorientierten Wohnkonzepten und attraktiven städtebaulichen Lösungen.
>
Jüngere Beispiele in Rheda-Wiedenbrück zeigen, dass sich dies in der Praxis
auch umsetzen lässt.
>
Das Angebotssegment „Sozialwohnung“ differenziert sich immer mehr aus und
kann sich so konsequent an Zielgruppen und Wohnbedürfnissen orientieren
(vom Mieteinfamilienhaus bis zum Gruppenwohnen).
>
Dies gelingt vor allem bei überschaubaren Projekten auf Einzelgrundstücken
verteilt über die ganze Stadt.
>
Anspruchsberechtigte Haushalte ziehen sich durch breite Bevölkerungsschichten. Sozialwohnungen stehen damit nicht nur den Ärmsten der Armen offen.
>
Für kleine, verteilte Wohnprojekte lassen sich eher Standorte finden, die sozial
integrierend und unterstützend wirken. Davon profitieren auch bestehende Infrastrukturangebote.
>
Eine gezielte, gesamtgemeindliche Standortsteuerung und Belegung lässt soziale Brennpunkte erst gar nicht entstehen. Attraktive, zielgruppengenaue Projekte sind auch im Umfeld von gebundenen Beständen möglich.
>
Das vorausschauende Einvernehmen zwischen Kommune und Förderstelle ist
ein geeigneter Ansatzpunkt für eine gesamtgemeindliche Standortsteuerung
zur Priorisierung zielgruppenbezogener und qualitätvoller Standorte für geförderten Mietwohnungsbau.
24
3 Nachfrageentwicklung in Rheda-Wiedenbrück
3
Nachfrageentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück
Die Nachfrage nach Wohnraum wird bestimmt durch die Anzahl und die Struktur der privaten
Haushalte, d.h. Personenzahl, zur Verfügung stehendes Einkommen und spezifische Wohnbedürfnisse. Für das Segment der preiswerten und öffentlich geförderten Mietwohnungen sind in erster
Linie jene Haushalte relevant, die über ein vergleichsweise niedriges oder gar kein eigenes Einkommen verfügen.
3.1
Trends der Nachfrageentwicklung
Um die zukünftige Nachfrage nach öffentlich gefördertem Wohnraum abzuschätzen, wird die Entwicklung der Haushalte mit geringem Einkommen vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung in Rheda-Wiedenbrück betrachtet. Entscheidend für den künftigen Bedarf an Wohnungen
ist weniger die Entwicklung der Einwohnerzahl insgesamt als die strukturelle Zusammensetzung
der Bevölkerung und ihre Verteilung auf private Haushalte.
Die Alterszusammensetzung der Bevölkerung ist hierbei grundlegend. Weiterhin sind die allgemeinen Trends der Wohnungsnachfrage zu berücksichtigen. Dies ist zum einen der Trend zu kleineren Haushalten durch eine Zunahme Alleinlebender wie Singles, Verwitwete, getrennt lebende
Paare, und kleiner Haushalte wie Alleinerziehende, Senioren, kinderlose Paare. Zum anderen besteht ein wohlstandsbedingter Trend zu einer steigenden durchschnittlichen Wohnfläche pro Person, der durch den Trend zu kleinen Haushalten gestützt wird (Pestel 2006: 12).
Bevölkerungsentwicklung
1995 - 2000
2000 - 2007
2006 - 2007
2006 - 2020
Fortschreibung des Bevölkerungsstandes,
Vorausberechnung
LDS NRW
der Uni Bielefeld
(obere Variante)
Detmold, Regierungsbezirk
+2,1 %
+0,2 %
-0,3 %
k. A.
Gütersloh, Kreis
+5,0 %
+2,6 %
+0,1 %
+2,0 %
Gütersloh, Stadt
+2,5 %
+1,3 %
+0,1 %
-0,5 %
Rheda-Wiedenbrück
+6,6 %
+4,0 %
+0,2 %
+4,8 %
Tab. 6: Bevölkerungsentwicklung im regionalen Vergleich
Daten: LDS NRW 2008a/ Universität Bielefeld 2007
Rheda-Wiedenbrück konnte in den letzten sieben Jahren ebenso wie der Kreis Gütersloh insgesamt
ein kontinuierliches Wachstum der Bevölkerung verzeichnen. Zwar hat sich die Dynamik der
1990er Jahre deutlich abgeschwächt, doch auch für den Zeitraum bis 2020 wird in mehreren Vorausberechnungen (vgl. Universität Bielefeld 2007: 45) von einem mittleren Bevölkerungswachstum
25
in Rheda-Wiedenbrück ausgegangen. Damit liegen die Erwartungen für die Stadt über denen für
den Kreis Gütersloh insgesamt.
In Bezug auf die Wohnraumnachfrage wird Rheda-Wiedenbrück in absehbarer Zukunft also nicht
vor außergewöhnlichen Herausforderungen wie einem starken Bevölkerungswachstum oder einer
drastischen -abnahme stehen.
Dennoch sind deutliche Veränderungen der Wohnungsnachfrage zu erwarten, die sich vor allem
aus demografischen Entwicklungen und dem gesellschaftlichen Trend zu kleinen Haushalten ergeben. Die Bevölkerung in Rheda-Wiedenbrück wird sich ebenso wie im übrigen Kreis in den nächsten Jahren deutlich in ihrer Alterszusammensetzung verschieben. Die Trends für einzelne Altersgruppen zeigt die Bevölkerungsvorausberechnung der Universität Bielefeld in Entwicklungskorridoren zwischen einer oberen und einer unteren Berechnungsvariante auf (siehe Abb. 1).
Abb. 1: Bevölkerungsvorausberechnung wohnungsmarktrelevanter Altersgruppen
Daten: Universität Bielefeld 2007
Für die wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen - in der Regel setzten Haushaltgründungen in
einem Alter ab 20 Jahren ein - stellen sich die Entwicklungstrends bis 2020 wie folgt dar:
>
Die Anzahl der jungen Personen im Alter von 20-24 Jahren wird sich bis zum Jahr 2015 nahezu konstant entwickeln und danach voraussichtlich abnehmen.
>
Für die Entwicklung der Bevölkerungsgruppe im Alter zwischen 25-34 Jahren wird das zukünftige Wanderungssaldo besonderen Ausschlag geben. Aufgrund der heute in RhedaWiedenbrück lebenden Bevölkerung ist ein drastischer Rückgang dieser Altersgruppe zu
erwarten, der jedoch durch Zuwanderungen auf ein vergleichsweise moderates Niveau
gemildert wird.
>
26
Die Gruppe der 35-44 jährigen wird zukünftig am stärksten abnehmen. Bis 2014 wird die
Bevölkerungszahl in dieser Altersgruppe sehr stark zurückgehen. In der Folge schwächt
sich die Entwicklung voraussichtlich etwas ab, jedoch wird die Zahl weiter abnehmen.
>
Im Gegensatz dazu - und in direktem Zusammenhang - wird die Zahl der Personen zwischen 45 und 55 Jahren bis 2014 einen deutlichen Zuwachs erfahren, anschließend jedoch
ebenfalls abnehmen.
>
Zu den zukünftig deutlich wachsenden Altersgruppen zählt die Gruppe der 55 -64 Jährigen.
Sie wird voraussichtlich auch über 2020 hinaus zunehmen.
>
Die Zahl der Senioren zwischen 65 und 79 Jahren wird zukünftig durch einen kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet sein.
>
Am stärksten wachsen wird in Zukunft die Zahl der über 80 Jährigen. Relativ unabhängig
vom Wanderungsgeschehen wird diese Altersgruppe voraussichtlich im Jahr 2020 über ein
Drittel mehr Personen umfassen als heute.
Verschiebungen der Wohnraumnachfrage
Unbeschadet dessen, dass die Wohnungsnachfrage durch politische Rahmenbedingungen, die sozio-ökonomische Lage der privaten Haushalte sowie lokale Marktbedingungen beeinflusst ist, lassen sich aus der Bevölkerungsvorausberechnung grundlegende Hinweise zur zukünftigen Nachfrageentwicklung ableiten:
>
Die Zahl der Haushalte in Rheda-Wiedenbrück wird zum einen durch Zuzüge und zum anderen
durch den Trend zu kleineren Haushalten zumindest mittelfristig weiter zunehmen. Damit besteht zukünftig weiterhin Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, der über den Ersatz von Wohnungsabgängen hinausgeht.
>
Die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen für Haushaltsgründer wird voraussichtlich in
den nächsten Jahren konstant bleiben, bzw. durch den allgemeinen Trend zu Singlehaushalten
leicht ansteigen.
>
Die Nachfrage nach Eigenheimen, Eigentumswohnungen und familiengerechten Mietwohnungen in der Phase der Familiengründung bzw. beruflichen Etablierung wird in hohem Maße
durch zuziehende Haushalte bestimmt werden. Die Nachfrage wird jedoch eher konstant bleiben oder sogar abnehmen als weiter zunehmen.
>
Die Zahl der sogenannten „Empty-Nester“, Familienhaushalte, aus denen die erwachsenen
Kinder ausgezogen sind, wird vermutlich deutlich zunehmen. Für einen Teil der Haushalte gewinnen in dieser Phase die Wohnumfeld- und Freizeitqualitäten an Bedeutung. Dies wird sich
jedoch nur in geringem Maße in der Wohnungsnachfrage niederschlagen, da diese Haushalte
in der Regel in ihrem Haus oder ihrer Wohnung bleiben.
27
>
Im Rahmen der Grundsicherung nach SGB II bedingt der Auszug der Kinder jedoch oftmals den
Umzug in eine kleinere Wohnung.
>
Die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum, der ein selbstbestimmtes Leben im Alter
unterstützt, wird deutlich ansteigen. Dabei werden insbesondere Unterstützungs-, Pflege- und
Betreuungsangebote für ältere Senioren eine wachsende Nachfrage erfahren.
3.2
Haushalte mit geringem Einkommen
Die relative Einkommenssituation im Kreis Gütersloh lag 2005 insgesamt im Landesdurchschnitt.
Der Anteil armutsgefährdeter Haushalte war etwas geringer als in NRW insgesamt. Es kann davon
ausgegangen werden, dass ca. 2.000 Haushalte in Rheda-Wiedenbrück mit einem Einkommen auskommen müssen, das weniger als 50% des durchschnittlichen Nettoäquivalenzeinkommens beträgt, und dass weiteren ca. 2.000 Haushalten ein Einkommen zur Verfügung steht, das weniger als
60% des durchschnittlichen Nettoäquivalenzeinkommens beträgt (eigene Berechnungen auf
Grundlage der Armutsrisikoquoten 2005,nach MAGS NRW 2007: 135).
Die Haushalte mit geringem Einkommen setzten sich im Wesentlichen aus Wohngeldempfängern,
Bedarfsgemeinschaften nach Sozialgesetzbuch (SGB II), Leistungsempfängern der Grundsicherung
im Alter und bei Erwerbsminderung (SGB XII), Empfängern von Hilfe zum Lebensunterhalt (SGB
XII), Arbeitslosen und Geringfügig Beschäftigten zusammen. Zwischen diesen Gruppen bestehen
teilweise Überschneidungen und ständige Verschiebungen.
prekäre Einkommenssituationen
> 1.226 Personen arbeitslos
> 2.315 Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II
> 3.347 Personen ausschließlich geringfügig Beschäftigung
> 1.451 Personen im Nebenjob geringfügig beschäftigt,
> 273 einkommensschwache Personen nach SGB XII
Unterstützung zum Wohnen
> 1.144 Haushalte, die allgemeines Wohngeld beziehen
> 1.042 Bedarfsgemeinschaften, die Leistungen für
Unterkunft und Heizung (KdU
( KdU)
KdU) nach SGB II erhalten
>
251 Haushalte, die Leistungen zur Grundsicherung nach
SGB XII erhalten
Tab. 7: Nachfrage nach preiswertem Wohnraum in Rheda-Wiedenbrück
Quelle: eigene Darstellung
28
Für Wohnen zur Verfügung stehende staatliche Leistungen
>
1.042 der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II erhielten im Februar 2008 Leistungen für Unterkunft und Heizung, welche durchschnittlich EUR 346,56 betrugen (vgl. Bundesagentur für Arbeit 2008).
>
Die Wohngeldempfänger erhielten monatlich im Durchschnitt 103,- Euro pro Haushalt. Für
1.008 Haushalte war das Wohngeld im Jahr 2006 ein Zuschuss zur Wohnungsmiete, 136 Haushalte erhielten einen Lastenzuschuss zu den Kosten ihres Wohneigentums. (Stadt RhedaWiedenbrück 2007).
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 u. mehr Pers.
1.089 Bedarfsgemeinschaften
1.144 Wohngeldempfän
Wohngeldempfänger
(Statistik der Bundesagentur für Arbeit)
(Sozialbericht R-WD 2006)
Anzahl
Anteil
502
46,1 %
258
23,7 %
152
14 %
86
7,9 %
91
8,4 %
Anzahl
Anteil
613
53,6 %
147
12,8 %
195
17,0 %
189
16,5 %
Tab. 8: Struktur der Nachfragegruppen
Daten: Bundesagentur für Arbeit 2008a/ Stadt Rheda-Wiedenbrück 2006
Anmerkung: Überschneidungen sind auszuschließen, da ab 2005 Transferleistungsempfänger (ALG II, SGB II, SGB XII)
vom Wohngeld ausgeschlossen sind.
3.3
Entwicklung und Struktur der wohnungssuchenden Haushalte
Wichtige Hinweise für den Bedarf an preiswertem Wohnraum liefert die Statistik der wohnungsuchend gemeldeten Haushalte. Diese zeigen mit ihrer Meldung bei der städtischen Bauverwaltung
an, dass sie umziehen wollen und zumindest kurzfristig Probleme haben, sich selbst auf dem Wohnungsmarkt zu versorgen. Nach Erfahrung der Verwaltungsmitarbeiter verfügen diese Haushalte in
der Regel über ein Einkommen unterhalb der Einkommensgrenze des §9 Abs.3 WoFG i.V.m. VO
WoFG NRW, so dass sie berechtigt sind, preisgebundene Wohnungen zu beziehen.
Im Jahr 2007 wurden 394 Haushalte als wohnungssuchend verzeichnet. Damit ist die Zahl seit einem Höchstwert von knapp 600 im Jahr 2001 wieder gesunken. Diese Entwicklung lässt zunächst
eine Verbesserung der Versorgungsmöglichkeiten durch eine Entspannung des Wohnungsmarktes
29
oder strukturelle Einkommensverbesserungen vermuten. Es bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass
ganz im Gegenteil auch eine Marktanspannung oder Einkommensverschlechterungen zu einem
Rückgang der Wohnungssuchenden Zahlen führen können. Finanzielle Gründe können die Haushalte daran hindern, ihre Wohnsituation anzupassen, eine neue Wohnung zu suchen und einen
Umzug durchzuführen.
Statisitik der Wohnungssuchenden Haushalte
600
500
400
300
200
100
0
1997
1998
1 Person
1999
2000
2 Personen
2001
2002
3 Personen
2003
2004
4 Personen
2005
2006
2007
5 u mehr Personen
Abb. 2: Statistik der Wohnungssuchenden Haushalte
Daten: Stadt Rheda-Wiedenbrück 2008a
Die größte Gruppe der wohnungssuchenden Haushalte bildeten 2007, wie auch in den vergangenen 10 Jahren, die Ein-Personenhaushalte mit 149 Wohnungssuchenden. Gemeinsam mit den ZweiPersonenhaushalten bilden sie über 60% der Wohnungssuchenden. Beide Gruppen haben im
Rückblick der letzten Jahre deutlich zugenommen. Dies deutet auf einen steigenden Bedarf an
kleinen Wohnungen hin.
Hingegen ist die Entwicklung der wohnungssuchenden Drei-Personenhaushalte in der Zusammenschau der letzten 10 Jahre eher konstant und zuletzt leicht rückläufig verlaufen. Die Zahlen der
wohnungssuchenden Vier-Personenhaushalte und der Fünf-Personenhaushalte hat seit 2001 kontinuierlich abgenommen. Allerdings müssen gerade diese Haushalte oft mehrere Jahre auf eine
geeignete Wohnung warten. Auch hier deuten die Erfahrungen der Wohnraumvermittlung auf einen Versorgungsengpass hin.
Einschätzungen zur teilräumlichen
teilräumlichen Nachfrage
Nach Einschätzung der befragten Wohnungsmarktexperten richtet sich die Nachfrage im preiswerten Mietwohnungssegment ebenso wie in anderen Wohnungsmarktsegmenten insgesamt stärker
auf das Stadtgebiet Wiedenbrück als auf Rheda. „Wiedenbrück ist im Vergleich zu Rheda deutlich
attraktiver, auch für Sozialraummieter“ (Expertengespräch am 16.6.2008). Gleichzeitig besteht im
Stadtteil Rheda ein erhöhter Bedarf an preiswertem Wohnraum, da es dort „mehr einkommensschwache Bevölkerung gibt als in Wiedenbrück“ (Expertengespräch am 16.6.2008).
30
3.4
Entwicklung der Nachfragegruppen
Die Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II stagniert nach einer kontinuierlichen Abnahme
zwischen Frühjahr 2006 und Herbst 2007 derzeit bei ca. 1.100 Bedarfsgemeinschaften.
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2006
2007
2008
Abb. 3: Entwicklung der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGBII
Daten: Bundesagentur für Arbeit 2008a
Die Beschäftigungssituation in Rheda- Wiedenbrück hat sich in den letzten beiden Jahren deutlich
verbessert: Die Zahl der Arbeitslosen ist seit Beginn 2006 zurückgegangen und betrug im Mai
2008 nur noch 1.226 Personen (vgl. Bundesagentur für Arbeit 2008). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass gleichzeitig die Zahl der geringfügig Beschäftigten in den letzten drei Jahren deutlich
angestiegen ist (ebd. ). Die Beschäftigung führt in diesen Fällen nicht zu einer deutlichen Einkommensverbesserung und somit auch nicht zu einer Erhöhung des für Wohnen zur Verfügung stehenden Einkommens. In Bezug auf die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum in Rheda-Wiedenbrück
hat sich also eine Verschiebung zwischen den Nachfragern mit prekären Einkommenssituationen
ergeben.
3000
5.000
2500
4.500
2000
4.000
1500
3.500
1000
3.000
500
2.500
0
2.000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2003
2004
ausschl. GeB
Abb. 4: Entwicklung der Arbeitslosenzahl
Daten: Bundesagentur für Arbeit 2008b
2005
2006
2007
Im Nebenjob GeB
Abb. 5: Entwicklung der Zahl geringfügig
Beschäftigter
Daten: Bundesagentur für Arbeit 2008c
31
Die Zahl der Personen, die Leistungen zur Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
nach SGB XII erhalten haben, ist in den letzten drei Jahren kontinuierlich gestiegen von 188 im Jahr
2005 auf 273 Personen Ende 2007.
Die demografische Entwicklung und der gesellschaftliche Wandel der Lebensformen führen insgesamt zu einer Zunahme kleiner Haushalte mit einer oder zwei Personen. Diese Zunahme äußert
sich gerade im unteren Preissegment in einer steigenden Nachfrage nach kleinen Wohnungen,
welche die Wohnflächenobergrenzen und vor allem die Mietgrenzen gemäß §22 SGB (Angemessene Kaltmieten) bzw. §8 WoGG (Höchstbeträge) einhalten.
Die zukünftige Entwicklung der einkommensschwachen Haushalte ist schwer vorauszuberechnen.
Sie steht in Abhängigkeit zur Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung. Angesichts eines in
den letzten Jahren stetig gestiegenen Armutsrisikos, d.h. eines wachsenden Anteils der Bevölkerung, dem weniger als 50% des durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommens zur Verfügung stehen
(MAGS NRW 2007: 114), ist davon auszugehen, dass auch zukünftig eine kontinuierliche Nachfrage
nach preiswertem Wohnraum in Rheda-Wiedenbrück bestehen wird.
Zentrale Ergebnisse
Nachfrageentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück
>
Auch wenn derzeit in Rheda-Wiedenbrück insgesamt kein erkennbarer Mangel
an Wohnraum festzustellen ist, besteht kurz- und mittelfristig Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, da die Zahl der privaten Haushalte weiter steigen wird.
>
Eine erhöhte Nachfrage ist vor allem im Segment preiswerter kleiner Wohnungen zu erwarten.
>
Der Bedarf an seniorengerechten Wohnraum nimmt weiterhin zu - auch im
preiswerten Segment.
>
Kinderreiche Familien haben in Rheda-Wiedenbrück Versorgungsprobleme.
32
4 Angebotsentwicklung in Rheda-Wiedenbrück
4
Angebotsentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück
Das Segment des preiswerten Wohnraums setzt sich im Wesentlichen zusammen aus öffentlich
geförderten preisgebundenen Mietwohnungen, aus freifinanzierten Mietwohnungen im unteren
Preissegment und aus solchen Wohnungen, die mit öffentlicher Förderung errichtet wurden und
deren Preisbindung mittlerweile ausgelaufen ist.
4.1
Mietpreisgebundener Wohnungsbestand
Der preisgebundene Wohnungsbestand in Rheda-Wiedenbrück umfasst derzeit insgesamt 1.310
Mietwohnungen (Stadt Rheda-Wiedenbrück 2008b). Das sind ca. 7% des gesamten Wohnungsbestandes in Rheda-Wiedenbrück (LDS NRW 2008b). Der weit überwiegende Teil der durch die Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) in der Darlehensverwaltung geführten Wohnungen wurde über
den 1. Förderweg bzw. für die Einkommensgruppe A gefördert. Der preisgebundene Mietwohnungsbestand verteilt sich auf das Stadtgebiet wie folgt:
Rheda
Wiedenbrück
922 geförderte Mietwohnungen
388 geförderte Mietwohnungen
in 138 Objekten: 43 WE / 1000 E
in 66 Objekten: 17 WE/ 1000 E
- zentrale Innenstadt (R1):
- zentrale Innenstadt (W1):
32 WE
58 WE
- nördlich der Bahnlinie (R2): 173 WE
- östliches Stadtgebiet (W2): 222 WE
- westliches Stadtgebiet (R3): 611 WE
- südliches Stadtgebiet (W3):
- östliches Stadtgebiet (R4): 106 WE
- westliches Stadtgebiet (W4): 98 WE
Ortsteile St. Vit / Lintel / Batenhorst: jeweils 0 WE
Tab. 9: Verteilung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes auf Stadtteile
Daten: eigene Darstellung nach Stadt Rheda-Wiedebrück 2008b
10 WE
33
Abb. 6: Räumliche Verteilung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes
Daten: eigene Darstellung nach Stadt Rheda-Wiedenbrück 2008b
Gebäudeformen und standörtliche Konzentrationen
Die räumliche Konzentration des öffentlich geförderten Wohnraums bzw. die Verdichtung einzelner Standorte lässt sich anhand der Anzahl geförderter Wohnungen innerhalb eines Gebäudekomplexes darstellen:
Ein Viertel der geförderten Wohnungen liegt in Gebäuden mit maximal 6 Wohneinheiten. Es handelt sich um Miet-Reihenhäuser (ca. 1 % des geförderten Bestandes) und kleinere Mehrfamilienhäuser. Dies deutet auf eine hohe städtebauliche Integration dieser Bestände in die kleinstädtisch
geprägte Bebauungsstruktur hin.
Darüberhinaus liegt über die Hälfte der geförderten Wohnungen (ca. 55%) in Gebäuden oder Gebäudeteilen mit höchsten 6 Wohneinheiten, so dass sich maximal 6 Mietparteien eine Adresse und
in der Regel auch einen Hauseingang teilen. Damit entsprechen diese Bestände weitestgehend
kleinstädtischen Wohnformen.
Städtebauliche Auffälligkeiten in der überwiegend kleinteilig geprägten Siedlungsstruktur RhedaWiedenbrücks stellen hingegen jene Gebäudekomplexe dar, die durch eine hohe Geschosszahl
oder eine größere zusammenhängende Bauform gekennzeichnet sind und eine vergleichsweise
hohe Anzahl Wohneinheiten umfassen. Die bauliche Dichte ist neben den Bauformen des Geschosswohnungsbaus und der bei älteren Beständen oftmals niedrigen bautechnischen Qualität
ein Faktor, der häufig zur Stigmatisierung dieser Standorte und ihrer Bewohner beiträgt.
34
Solche Verdichtungen bestehen in Rheda-Wiedenbrück jedoch nur an einzelnen Standorten. Beispielsweise ist das höchste Gebäude der Stadt ein gefördertes Wohngebäude mit 8 Etagen. In verdichteten Gebäudekomplexen, die insgesamt mehr als 17 Wohneinheiten umfassen, befinden sich
ca. 28% der geförderten Wohnungen. Bei diesen Beständen handelt es sich zur Hälfte (ca. 13% der
geförderten Wohnungen) um Gebäude, in denen sich 18 oder mehr Mietparteien tatsächlich eine
Adresse und damit in der Regel auch einen Hauseingang teilen. Die übrigen verdichteten Bestände
befinden sich in Gebäudekomplexen oder -zeilen, die über mehrere Hauseingänge erschlossen und
in kleineren Gebäudeeinheiten strukturiert sind.
Abb. 7: Karte des preisgebundene Mietwohnungsbestands im Siedlungszusammenhang
Vermieter geförderter Wohnungen
Der größte Vermieter öffentlich geförderter und preisgebundener Wohnungen in RhedaWiedenbrück, mit derzeit ca. 36% aller geförderten Wohnungen, ist die Kommunale Haus und
Wohnen GmbH (KHW). Das aus dem gemeinnützigen Kreisheimstättenwerk hervorgegangenen
kommunale Unternehmen besitzt in Rheda-Wiedenbrück einen Bestand von 494 Wohnungen. Davon liegen ca. 70% im Stadtteil Rheda. Die übrigen preisgebundenen Wohnungen verteilen sich auf
zahlreiche Einzeleigentümer, darunter einige örtliche Bauunternehmen und private Eigentümer
mit kleineren Beständen.
35
Struktur des Wohnungsbestandes
Die Statistik der Wohnungsbauförderung in Rheda-Wiedenbrück erlaubt eine Auswertung des geförderten Bestandes nach Wohnungsgrößen.
>
Kleine Wohnungen mit maximal 45 m² Wohnfläche bilden nur 10% des Wohnungsbestandes. Diese Wohnungen haben in der Regel 1 bis 2 Räume und werden von Alleinlebenden
oder Zweipersonenhaushalten bewohnt.
>
Fast 60% der Wohnungen im geförderten und preisgebundenen Bestand in RhedaWiedenbrück haben eine Größe von 61 – 90 m² Wohnfläche. Dies sind in der Regel Dreiund Vierzimmerwohnungen, die für Familien-Haushalte mit drei bis vier Personen errichtet
wurden.
>
Große Wohnungen mit über 90 m² Wohnfläche stellen daneben nur 7% des geförderten
Wohnungsbestandes dar.
74
6%
16
1%
129
10%
45m²
46-60²
353
27%
335
25%
61-75m²
76-90²
91-105m²
>105m²
403
31%
Abb. 8: Preisgebundene Wohnungen nach Wohnungsgröße
Baualter der Wohnungen
Über die Hälfte des heutigen preisgebundenen Wohnungsbestandes ist mehr als 30 Jahre alt. Diese
Wohnungen entsprechend oftmals nicht mehr den heutigen Anforderungen an Grundrissgestaltung, technische Ausstattung und energetische Bewirtschaftung. Durch die Preisbindung und in
Folge ihres Baualters liegt die Kaltmiete dieser Wohnungen in der Regel deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten, so dass sie einen wichtigen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung
leisten.
Jedoch sind gerade diese Bestände aufgrund ihrer unzeitgemäßen energetischen Ausstattung von
aktuellen Mietpreissteigerungen durch steigende Energiekosten betroffen. Das kommunale Wohnungsunternehmen KHW verfolgt deshalb eine umfassende Modernisierung seiner Bestände aus
36
den 1960er und 1970er Jahren. Neben der baulich-technischen und energetischen Modernisierung
werden auch Grundrissänderungen vorgenommen und nachträgliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit umgesetzt.
Baualter des preisgebundenen Mietwohnungsbestan
Mietwohnungsbestandes
Fertigstellung vor 1970
29,5 %
… in den 1970er
28,0 %
… in den 1980er
7,7 %
… in den 1990er
21,5 %
… seit 2000
13,4 %
Tab. 10: Baualter des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes
Entwicklung des preisgebundenen Bestandes
Der Bestand preisgebundener Mietwohnungen nimmt seit 2003 kontinuierlich ab. Durch Auslaufen
der Förderungszeiträume fallen ältere Bestände aus der Belegungs- bzw. Preisbindung. Ein weiterer Teil der Abgänge aus der Darlehensverwaltung resultiert aus vorzeitigen Darlehensrückzahlungen, diese Bestände verbleiben jedoch während der Nachwirkungsfrist in der Preisbindung. Gleichzeitig ist die Zahl der Neuzugänge durch Baufertigstellungen in den letzten Jahren sehr gering. Die
Wfa prognostiziert einen deutlichen weiteren Rückgang des Bestandes in der Darlehensverwaltung
um -36% zwischen 2007 und 2010 und weitere -19% von 2010 bis 2015.
Die Finanzierung über Förderdarlehen bietet den Bauträgern Anreize, öffentlich geförderte Mietwohnungen zu errichten. Nach Einschätzung der Experten mangelt es in Rheda-Wiedenbrück in
erster Linie jedoch an geeigneten Grundstücken. So wurden in den letzten fünf Jahren im öffentlich
geförderten Wohnungsbau lediglich 66 Mietwohnungen neu geschaffen (Stadt RhedaWiedenbrück 2008c).
100
75
50
Zugänge
Abgänge
25
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Abb. 9: Zu- und Abgänge im geförderten Mietwohnungsbestand
Daten: Wfa 2008
2007
37
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
2. Fw
1. Fw
800
600
400
200
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2010 2015
2010 und 2015: Fortschreibung der wfa
Abb. 10: Entwicklung des preisgebundene Mietwohnungsbestandes
Daten: Wfa 2007
Segmentsverschiebungen: aus der Bindung gefallener Bestand
In den letzten fünf Jahren sind ca. 300 ehemals öffentlich geförderte Wohnungen aus der Preisbindung entlassen worden. Der Mietpreis für diese Wohnungen wird in der Regel durch regelmäßige
Mieterhöhungen an das örtliche Niveau des Mietspiegels angepasst. Dies führt für die Mieter zu
höheren Belastungen und zwingt sie ggf. zu einem Wohnungswechsel. Dennoch ist davon auszugehen, dass diese Wohnungen im insgesamt preiswerten Angebotssegment verbleiben.
Größere Mietwohnungsstandorte
In der öffentlichen Wahrnehmung wird der geförderte Wohnungsbau zumeist mit baulich verdichteten Wohnstandorten in Verbindung gesetzt. Diese haben oftmals Imageprobleme unabhängig
davon, ob es sich um preis- und belegungsgebundene Wohnungen handelt oder um freifinanzierten Wohnungsbau.
In Rheda-Wiedenbrück gibt es mehrere baulich verdichtete Wohnstandorte, die in der Vergangenheit zeitweise durch soziale Konflikte aufgefallen sind. Das sind beispielsweise die Orthmeyersiedlung in Wiedenbrück und das Quartier an der Grünstraße im nördlichen Rheda. Beide Standorte
bieten niedrigpreisige Wohnangebote, sind jedoch (nicht mehr) preis- oder belegungsgebunden.
Eine Analyse der sozialen Strukturen, spezifischen Problemzusammenhänge und Perspektiven der
jeweiligen Quartiersentwicklung kann an dieser Stelle nicht erfolgen. Gleichwohl sind diese Standorte in einer Perspektive der sozialen Wohnraumversorgung unbedingt zu berücksichtigen. Als
wichtiges Angebot an preiswerten Wohnungen sind diese Standorte zu sichern und zu entwickeln.
38
Neben den Möglichkeiten städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen bieten auch die Wohnungsbauförderungsbestimmungen Ansatzpunkte für eine qualitative Entwicklung dieser Gebiete.
4.2
Freifinanzierter Mietwohnungsbestand
Neben dem Angebot an mietpreisgebundenen Wohnungen sind die Versorgungsmöglichkeiten
geringverdienender Haushalte auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Eine
Einschätzung des Umfangs und der Struktur des freifinanzierten preisgünstigen Wohnungsbestandes ist ohne eine aufwendige Erhebung allerdings nicht möglich. Hinweise zum Mietpreisniveau
bieten jedoch der Mietspiegel sowie eine stichprobenartige Auswertung des im Internet inserierten Mietwohnungsangebots.
Abb. 11: Mietspiegel 2007 für Rheda-Wiedenbrück
Daten: eigene Darstellung nach Stadt Rheda-Wiedenbrück 2008d
Der Mietspiegel gibt den Vergleichsrahmen ortsüblicher Kaltmieten gestaffelt nach Baujahren der
Wohngebäude und der Wohnlage an. Er dient als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter zur
Einschätzung des Mietniveaus, welches in Rheda-Wiedenbrück für Wohnungen vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Durchschnitt verlangt und bezahlt wird.
Laut Mietspiegel können einkommensschwache Haushalte, die z.B. auf eine Kaltmiete von unter
4,50 EUR/m² angewiesen sind, preiswerte Wohnungen auf dem freifinanzierte Markt nur in mittleren Lagen in Gebäude aus den 1960er Jahren oder älter finden. In guten Lagen liegen die Mieten
lediglich dann unterhalb der heutigen Bewilligungsmiete, wenn es sich um Altbauten (bis 1948)
handelt, die seit 1975 nicht modernisiert wurden.
Ein Vergleich des Mietspiegels 2007 mit dem von 2005 zeigt, dass in diesem Zeitraum insbesondere die Mieten für Wohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren um rund 2% gestiegen sind. Mietwohnungen in älteren Gebäuden sind um 1 bis 1,5 % teurer geworden. Die Preissteigerungen fielen
39
in mittleren Lagen jeweils stärker aus als in guten Lagen. Für Wohnungen, die nach 1990 errichtet
oder voll modernisiert wurden, blieb der Mietspiegel konstant. Diese Entwicklung deutet auf eine
Marktanspannung im unteren und mittleren Mietsegment bis EUR 5,- /m² hin. Nach Aussage eines
Interviewpartners „ist es heute wesentlich leichter Wohnungen zu vermieten als noch vor einem
Jahr.“ (Expertengespräch am 09.07.2008)
Eine stichprobenartige Kurzauswertung von Wohnungsangeboten einschlägiger Mietbörsen im
€ / qm Kaltmiete
Internet am 13.5. 2008 gibt Hinweise auf die Struktur des Mietwohnungsangebots:
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
30
40
Whgen ohne WBS
50
60
70
80
90
100
110
Whgen mit WBS
120
qm
Abb. 12: Mietwohnungsangebote in Rheda-Wiedenbrück
Daten: eigene Erhebung: stichprobenartige Kurzauswertung von Wohnungsangeboten im Internet am 13.5.2008
>
Überwiegend werden Wohnungen zwischen 60 und 90 qm Wohnfläche angeboten. Kleinere
und größere Wohnungen sind seltener zu finden.
>
Für die meisten Wohnungen wird eine Kaltmiete zwischen EUR 4,80 und 6,30 pro m² verlangt.
Damit liegen die Mieten teilweise deutlich über dem Niveau preisgebundener Angebote.
>
Im unteren Preissegment lassen sich neben Mietangeboten, die einer Preisbindung unterliegen
und für deren Bezug ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist, nur einzelne freifinanzierte
Wohnungen finden.
40
4.3
>
Trends der Angebotsentwicklung
Angebotsentwicklung
Das Segment preiswerter Mietwohnungen erfährt in Rheda-Wiedenbrück derzeit insgesamt
eine geringe Angebotsentwicklung durch Neubau. Für die Umsetzung geförderter Bauvorhaben fehlt es nach Angabe der lokalen Bauträger vor allem an geeigneten Grundstücken.
>
Der Neubau freifinanzierter Mietwohnungen lohnt sich nach Einschätzung der lokalen Marktexperten derzeit nicht. Geringe Renditeerwartungen, ein starkes Mietrecht zu Gunsten der
Mieter, gestiegene Baukosten sowie energietechnische Anforderungen würden das Investitionsinteresse stark mindern. (Gespräche am 16.07.2008)
>
Neben dem Mietwohnungsangebot spielt gerade auf kleinstädtisch geprägt Wohnungsmärkten
wie in Rheda-Wiedenbrück auch der geförderte Eigenheimbau eine wichtige Rolle für die
Wohnraumversorgung insbesondere von Familien. Die Entwicklung des Eigenheimbaus ist derzeit gerade im unteren Preissegment jedoch deutlich zurückgegangen (Wegfall der Eigenheimzulage).
>
Gleichzeitig nimmt der Bestand preisgebundener Mietwohnungen seit 2003 kontinuierlich ab.
Durch Auslaufen der Förderungszeiträume fallen ältere Bestände aus der Belegungs- bzw.
Preisbindung.
Entwicklung des preisgebundenen Wohnungsbestandes
- Auslaufen der Bindungsfristen
1400
1200
1000
800
[ WE ]
600
400
200
0
<46m² [1 Pers.]
46-60² [2 Pers.]
61-75m² [3 Pers.]
Abb. 13: Ausblick auf auslaufende Bindungsfristen
76-90m² [4 Pers.]
91-105m² [5 Pers.]
>105m² [>6 Pers.]
41
In den nächsten fünf Jahren werden die Mietpreis- und Belegungsbindungen für 235 geförderte
Mietwohnungen, d.h. knapp ein Fünftel des derzeitigen Bestandes in Rheda-Wiedenbrück auslaufen. Dies betrifft vor allem das nördliche Rhedaer Stadtgebiet (R2), in dem bis 2013 über die Hälfte
(57%) der derzeit mietpreisgebundenen Wohnungen aus der Bindung fallen werden. Auch im östlichen Bereich von Wiedenbrück (W2) werden in diesem Zeitraum 22% des heutigen Bestandes ihre
Mietpreisbindung verlieren.
Auslaufende Bindungsfristen (Anzahl WE) nach Teilräumen
Teilräumen
Bestand 2008
20092009-2013
20142014-2019
2020 - 2053
R1
32
2
-
30
R2
173
98
28
47
R3
611
70
137
404
R4
106
12
10
84
W1
58
-
-
58
W2
222
49
19
154
W3
10
-
-
10
W4
98
4
4
90
Summe
1310
235
198
877
Tab. 11: Auslaufende Bindungsfristen nach Teilräumen bis 2053
Zentrale Ergebnisse
Angebotsentwicklung in RhedaRheda-Wiedenbrück
>
Die Struktur des geförderten Wohnungsbestandes entspricht nicht der Struktur der Nachfragegruppen: es überwiegen Wohnungen mittlerer Größe, kleine und sehr große Wohnungen sind in geringerem Umfang vorhanden.
>
Die Neubautätigkeit ist im freifinanzierten wie im geförderten Bereich deutlich zurückgegangen.
>
Das Angebot an preisgebundenen Wohnungen nimmt ab und wird zukünftig durch auslaufende Bindungsfristen noch deutlich stark zurückgehen.
5 Zwischenfazit: Handlungsbedarf
5
42
Zwischenfazit: Handlungsbedarf
Die Situation des preiswerten Mietwohnungssegments in Rheda-Wiedenbrück stellt sich derzeit
insgesamt ausgeglichen dar. Die Versorgung der einkommensschwachen Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum ist im Ganzen zufriedenstellend. Dennoch ergibt sich wichtiger Handlungsbedarf für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsbestandes sowie die Ausrichtung der Neubautätigkeit.
>
Für einzelne Nachfragegruppen steht kein ausreichender bedarfsgerechter Wohnraum zur
Verfügung. Dies sind insbesondere kinderreiche Familien.
>
Das strukturelle Defizit an kleinen Wohnungen lässt zukünftig Versorgungsprobleme erwarten. Denn gerade in diesem Segment ist von einer steigenden Nachfrage auszugehen.
>
Auslaufende Bindungsfristen führen zukünftig zu umfangreichen Verschiebungen im
preiswerten Mietwohnungssegment. Die Auswirkungen auf die Qualität des Angebots sowie die Verfügbarkeit für einzelne Nachfragergruppen ist zu beobachten.
5.1
Strukturelle
Strukturelle Angebotsdefizite
Nur ca. 35% der preisgebundenen Wohnungen entsprechen mit weniger als 60 m² Wohnfläche den
Wohnungsgrößen, die für 1 und 2 Personenhaushalte gefördert werden. Gleichzeitig sind über 60
% der Haushalte in geförderten Wohnungen 1 und 2 Personenhaushalte (zum Zeitpunkt der Belegung). D.h. ein großer Teil dieser Haushalte lebt in Wohnungen, die nach WFB zu groß sind. Dies
wird dann zum Problem, wenn sich die Wohnungsgröße in hohen Mietkosten niederschlägt - siehe
Entwicklung der Nebenkosten - oder eine Förderung gemäß SGB II/ ALG II beansprucht wird und
die lokale Arge die Einhaltung der qm-Grenzen (Angemessenheitskriterien) fordert.
Über die Hälfte der Wohnungen im preisgebundenen Bestand sind zwischen 60 und 90 qm groß
und sind somit ausgelegt für 3- und 4-Personenhaushalte. Diese Haushalte machen jedoch nur
knapp 30% der Nutzer sowie der Wohnungssuchenden aus – mit sinkender Tendenz. Die Wohnungen entsprechen somit in der Regel nicht mehr den heutigen Wohnbedürfnissen der wachsenden
Nachfragegruppe kleiner Haushalte. Zu berücksichtigen bleibt jedoch die Nutzbarkeit der einzelnen Grundrisse auch für kleine Haushalte sowie der generell steigende Wohnflächenkonsum pro
Kopf.
In den Segmenten der kleinen Wohnungen für 1- und 2-Personenhaushalte und in dem großer
Wohnungen für kinderreiche Familien deuten sich zunehmende Angebotsengpässe an. Beispielsweise macht ein statistischer Vergleich zwischen Bewohnern geförderter Wohnungen und Wohnungssuchenden deutlich, dass insbesondere 1-Personenhaushalte und solche mit 5 und mehr Personen überproportional unter den Suchenden vertreten sind.
43
Der Neubau öffentlich geförderter Wohnungen sowie freifinanzierter Mietwohnungen im unteren
Preissegment sollte mittelfristig auf einen Abbau dieses strukturellen Defizits abzielen. Gleichzeitig sind zu diesem Zweck die Möglichkeiten der Bestandsentwicklung zu prüfen und zu fördern. Im
Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen können ggf. größere Wohnungen durch Grundrissänderungen angepasst oder geteilt werden.
5.2
Verschiebungen
Verschiebungen im preiswerten Segment
Durch Auslaufen der Bindungsfristen wechseln zukünftig große Anteile der ehemals öffentlich
geförderten Wohnungen in Rheda-Wiedenbrück vom preisgebundenen Segment in das Segment
preiswerter Mietwohnungen, die sich am örtlichen Mietspiegel orientieren. Auf Grund ihres Baualters haben diese Wohnungen in der Regel einen hohen Modernisierungsbedarf.
Im Wesentlichen bestehen für diese Bestände drei Entwicklungsrichtungen. Zum ersten haben die
Eigentümer die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel zur Modernisierung in Anspruch zu nehmen
und eine erneute Mietpreisbindung einzugehen. Zum zweiten können sie eine Modernisierung mit
privaten Finanzmitteln durchführen, die über entsprechende Mieterhöhungen getragen wird. In
beiden Fällen werden die Wohnungen an heutige Ausstattungsansprüche angepasst. Bei einer freifinanzierten Modernisierung stehen sie aufgrund notwendiger Mietpreiserhöhungen in der Regel
jedoch nicht mehr den untersten Einkommensgruppen und somit evtl. auch nicht den bisherigen
Bewohnern zur Verfügung. Dies kann zu sozialen Segregationsprozessen in diesen Beständen führen.
Als drittes können sich die Eigentümer dafür entscheiden, auf eine Modernisierung zu verzichten
oder diese nur in geringem Umfang durchzuführen, so dass die Wohnungen weiterhin sehr preiswert vermietet werden können. Dies bedeutet mittel- bis langfristig jedoch, dass diese Wohnungen
im Marktvergleich über einen ungenügenden Ausstattungsstandart verfügen und für viele Nachfrager unattraktiv werden.
Aufgrund des abnehmenden Angebots an preisgebundenen Wohnungen wird sich die Nachfrage
nach preiswertem Wohnraum zunehmend auf den nicht gebundenen Wohnungsbestand richten.
Die derzeit insgesamt mangelnde Neubautätigkeit im preiswerten Segment wird voraussichtlich zu
Mietpreissteigerungen beitragen.
Damit gewinnt die Subjektförderung im Rahmen der sozialen Wohnraumversorgung an Bedeutung.
Die Bundesregierung entspricht dieser allgemeinen Entwicklung aktuell durch eine Erhöhung des
Wohngeldes zum 1. Januar 2009. Die Miethöchstbeträge und die Einkommensgrenzen sollen um
jeweils 10 Prozent angehoben werden. Die monatlichen Leistungen werden voraussichtlich von
durchschnittlich 90 Euro auf 142 Euro steigen. Zudem sollen die bisher unberücksichtigten Heizkosten in die Mietkosten eingerechnet werden (Presseamt der Bundesregierung 2008).
Das Wohngeld federt somit die Mietpreisentwicklung für die empfangsberechtigten Haushalte ab.
Andere Nachfragegruppen wie z.B. Bedarfsgemeinschaften nach SGB II profitieren jedoch nicht
44
von dieser Entwicklung und sind vermutlich weiterhin auf die preiswertesten Wohnraumangebote
angewiesen. Es bleibt deshalb zu beobachten, welche Konsequenzen die Verschiebungen innerhalb
des preiswerten Angebots für die einzelnen Nachfragergruppen haben und inwieweit in der Folge
soziale Entmischungsprozesse an einzelnen Standorten einsetzen.
5.3
Zielgruppen
Kurz- bis mittelfristig stellen Senioren, Haushalte mit Kindern sowie kleine Haushalte mit einer
oder zwei Personen die zentralen Zielgruppen für öffentlich geförderten Wohnungsbau in RhedaWiedenbrück dar. Für diese Gruppen bietet der Wohnungsmarkt derzeit und in absehbarer Zukunft
keine ausreichenden und angemessenen Angebote.
Der Neubau von öffentlich geförderten oder auch freifinanzierten preiswerten Wohnungen sollte
ebenso wie die Anpassung des bereits vorhandenen Bestandes mittelfristig auf diese Zielgruppen
ausgerichtet sein.
Die an dieser Stelle geführte Standortprüfung für zukünftige Bauvorhaben erfolgt deshalb im Folgenden anhand von Bewertungskriterien, die auf die Wohnbedürfnisse dieser Nachfragegruppen
ausgerichtet sind. Als Bewertungsmaßstab wird als erster Schritt die Erreichbarkeit von Infrastrukturen herangezogen.
Zentrale Ergebnisse
Handlungsbedarf
>
Das Angebot an preiswerten kleinen Wohnungen ist durch Neubau und Bestandsentwicklung zu erweitern.
>
Die Verschiebungen im preiswerten Segment sind zu beobachten und ihre sozialräumlichen Konsequenzen zu prüfen.
>
Der öffentlich geförderte Neubau ist auf die Zielgruppen Senioren- Haushalte,
Haushalte mit Kindern und kleine Haushalte auszurichten.
6 Stadtraumanalyse: Erreichbarkeit
6
45
Stadtraumanalyse: Erreichbarkeit
Die Eignung potentieller Standorte für den geförderten Wohnungsbau sollte im ersten Schritt am
Kriterium der Erreichbarkeit von nachfragespezifischen Infrastrukturen und Versorgungseinrichtungen überprüft werden. Aufgrund der räumlichen Lage zu Nahversorgungsgeschäften, Kindergärten, Grundschulen, Bushaltestellen, Ärzten, Apotheken. Für Grün- und Spielflächen ergeben
sich unterschiedliche Standortqualitäten im Stadtgebiet. Diese sind entsprechend der spezifischen
Anforderungen der Zielgruppen zu bewerten:
>
Für seniorengerechte Wohnangebote spielt die fußläufige Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen für den alltäglichen Bedarf, sowie von öffentlichen Verkehrsmitteln eine
wichtige Rolle. Grundsätzlich nimmt die persönliche Mobilität im Alter ab, so dass für alltägliche Wege nur noch kürzere Entfernungen bewältigt werden. Im fußläufig erreichbaren
Umfeld der Wohnung sollten sich zudem öffentliche Grünflächen zur Bewegung und Erholung im Freien sowie Gesundheitseinrichtungen wie Apotheken und Ärzte befinden.
>
Für Haushalte mit Kindern spielt die Nähe zu Kindergärten, Grundschulen und Spielplätzen
eine zentrale Rolle. Da einkommensschwache Familien oftmals nur einen PKW oder gar
keinen besitzen, ist eine gute ÖPNV-Anbindung insbesondere für die eigenständige Mobilität der Kinder und Jugendlichen aber auch für die Haushaltsführung von großer Bedeutung. In familienfreundlichen Lagen ist die Versorgung mit Gütern des alltäglichen Bedarfs
fußläufig gesichert.
>
Für die Zielgruppe der kleinen Haushalte, die einen oder zwei erwachsene Personen umfassen, spielen die Erreichbarkeit von Spielplätzen, Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen in der Regel keine Rolle. Ebenso ist eine fußläufige Erreichbarkeit von Gesundheitseinrichtungen in den meisten Fällen nicht erforderlich. Für diese Haushalte sollten in
erster Linie die Versorgung mit Gütern des alltäglichen Bedarfs sowie der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln in fußläufiger Entfernung möglich sein. Grundsätzlich ist davon
auszugehen, dass die Mitglieder dieser Zielgruppe größere Entfernungen zu Fuß bewältigen können als Kinder und ältere Menschen.
Vor dem Hintergrund dieser unterschiedlichen Erreichbarkeitsanforderungen werden für die
Stadtraumanalyse die im folgenden dargestellten Entfernungswerte für jeweils sehr gute Lagen
und gute Lagen für die drei Zielgruppen angenommen.
46
Zielgruppe „Senio
„Senioren“
1 – 2 Personen, über 60 Jahre
sehr gute Lage
gute Lage
Entfernung zum nächsten Nahversorger
< 400m
< 800m
Entfernung zur nächsten Apotheke oder Krankenhaus
< 500 m
< 1200 m
Entfernung zur nächsten öffentlichen Grünfläche
< 400 m
< 800 m
Entfernung zur nächsten ÖPNV-Haltestelle
< 200 m
< 400 m
sehr gute Lage
gute Lage
< 600m
-
Entfernung zur nächsten Apotheke oder Krankenhaus
< 1500 m
-
Entfernung zur nächsten Grundschule
< 500 m
< 1000 m
Entfernung zum nächsten Kindergarten
< 500 m
< 1000 m
Entfernung zum nächsten Spielplatz
< 400 m
< 800 m
< 800 m
< 1500 m
< 300 m
< 600 m
sehr gute Lage
gute Lage
< 700m
< 1200m
< 1000m
< 1500 m
< 500 m
< 800 m
Zielgruppe „Haushalte mit Kin
Kindern“
Haushalte mit minderj. Kindern
Zielgruppe „kleine Haushal
Haushalte“
1 – 2 Personen
Tab.12: Zielgruppenspezifische Entfernungswerte
Die nachstehend dargestellte Stadtraumanalyse erfolgte mit Hilfe eines computergestützten geografischen Informationssystems (GIS-basiert) und beruht auf den Standortdaten der Einzelhandelserhebung aus dem Jahr 2007 sowie ergänzenden Angaben über Standorte von Kindergärten,
Grundschulen und ÖPNV-Haltestellen sowie der Realnutzungskartierung öffentlicher Grün- und
Spielflächen.
Abb. 14: Karte der Nahversorgung, Bushaltepunkte und Freiflächen
47
Abb. 15: Karte wichtiger sozialer Infrastrukturen
48
Abb. 16: Stadtraumanalyse für kleine Haushalte
49
Abb. 17: Stadtraumanalyse für Senioren-Haushalte
50
Abb. 18: Stadtraumanalyse für Haushalte mit Kindern
51
52
7 Fazit
7
Fazit
7.1
Zusammenfassende Ergebnisse zur NachfrageNachfrage- und
Angebotsentwicklung
Angebotsentwicklung
>
Für Rheda-Wiedenbrück ist von einem zusätzlichen Bedarf an preiswertem Wohnraum auch im
Mietwohnungsbau auszugehen, da sich die Zahl der Haushalte weiterhin erhöhen wird. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau übernimmt hier eine wichtige Rolle, da die Angebotsentwicklung im freifinanzierten Segment in Rheda-Wiedenbrück schwach ausgeprägt ist.
>
Der geförderte Wohnungsbestand ist heute zwar quantitativ ausreichend, im Bezug auf Größe
und Ausstattung der Wohnungen ergeben sich aktuelle Versorgungsprobleme bei kleineren
Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte und großen Wohnungen für kinderreiche
Familien. Eine künftige Verschärfung dieser Engpässe ist zu erwarten.
>
Eine starke Zunahme betrifft vor allem Seniorenhaushalte („junge Alte“, Hochbetagte) mit z. T.
geringer Mobilität und besonderen Wohnbedürfnissen (Unterstützung, Betreuung, Pflege).
Damit besteht künftig ein deutlich höherer Bedarf an barrierefreien, seniorengerechten Wohnangeboten.
>
Gleichzeitig sind in Rheda-Wiedenbrück rückläufige Neubauraten im freifinanzierten und geförderten Segment zu beobachten. Zudem werden in den kommenden Jahren erhebliche Bestände aus der Bindung fallen und unter Umständen einkommensschwachen Nachfragegruppen nicht mehr zur Verfügung stehen.
>
Der Förderrahmen bietet gute Rahmenbedingungen, städtebauliche und Wohnumfeldqualitäten zu erzeugen und kleinteilig sozial integrierend zu wirken, wenn die Bedürfnisse der Zielgruppen auch durch den Wohnstandort unterstützt werden (quartiersbezogene Infrastrukturund Versorgungsqualität).
>
Investoren und Wohnungsunternehmen, die sich im öffentlich geförderten Segment engagieren wollen, haben jedoch zunehmend Schwierigkeiten, über zielgruppengerechte und finanziell
tragbare Standorte zu verfügen.
>
Die dargelegten strukturellen Engpässe auf der Angebots- und Nachfrageseite weisen darauf
hin, Instrumente einer gesamtgemeindlichen Standortsteuerung einzusetzen. Dabei reicht es
nicht, Angebotskontingente für die Stadtteile Rheda und Wiedenbrück festzulegen, sondern
vielmehr eine breite Streuung überschaubarer, öffentlich geförderter Wohnprojekte mit konsequenter Zielgruppenorientierung (kleine Haushalte, Seniorenhaushalte mit Betreuungs- und
Pflegemöglichkeiten, freiraumbezogenes Wohnen für kinderreiche Familien) auf Einzelgrundstücken (Baulücken, Arrondierungen) über beide Stadtteile sicherzustellen.
53
7 Fazit
7.2
Zusammenfassende Ergebnisse der Stadtraumanalyse
Stadtraumanalyse
Die Stadtraumanalyse hat gezeigt, dass in den zentralen Bereichen der Stadtteile Rheda und Wiedenbrück sehr gute und gute Lagen für die Zielgruppen „Senioren“, „Haushalte mit Kindern“ und
„kleine Haushalte“ bestehen. Diese Lagen sind insgesamt geeignet, zielgruppengerechte Wohnangebote zu realisieren. Eine Prüfung beispielhafter Potenzialflächen hat weiterhin ergeben, dass
insbesondere auf zahlreichen Baulücken im Siedlungszusammenhang öffentlich geförderter Mietwohnungsbau möglich und sinnvoll ist. Lagegunst, Standortpotenziale und -restriktionen sind bei
der Projektierung konkreter Bauvorhaben genauer zu prüfen. Eine Priorisierung einzelner Potenzialflächen sollte vor allem von der Flächenverfügbarkeit und der investorenseitigen Bereitschaft zu
zielgruppenbezogenen Angeboten mit baugestalterischer Qualität abhängig gemacht werden.
7.3
Prüfkriterien für eine gesamtgemeindliche Standortsteuerung
Für künftige Standortanfragen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ergeben sich 4 zentrale
Standortkriterien.
Prüfkriterium
StandortStandort- und Projektanforderungen
1
Ausrichtung auf Zielgruppen
und Beseitigung von VersorVersorgungsengpässen
Vorhaben sind nur dann
dann zu empfehlen, wenn sie eine klare ZielgruppenorienZielgruppenorientierung erkennen lassen und Wohnangebote für mindestens eine der oben
genannten Zielgruppen schaffen (Ein(Ein-/Zweipersonenhaushalte; SeniorenSeniorenhaushalte; Familien
Familien mit 2 und mehr Kindern).
2
Nahräumliche Infrastruktur
Infrastrukturfrastrukturund Versorgungsqualität am
Standort (Quartier, WohnumWohnumfeld)
Vorhaben sind nur dann zu empfehlen, wenn sie definierten MindeststanMindeststandards (hinsichtlich AusstattungsAusstattungs- und Erreichbarkeitsanforderungen) genügenügen. Vorhaben in guten Lagen sollen Kompensationsmöglichkeiten
Kompensationsmöglichkeiten aufweiaufweisen (z. B. besonders gute Ausstattung in einem Infrastrukturbereich, besonbesonders hohe zusätzliche städtebauliche oder Freiraumqua
Freiraumqualität).
3
Städtebauliche Qualität und
Wirkungen auf das Umfeld
Vorhaben sind nur dann zu empfehlen,
empfehlen, wenn sie städtebauli
städtebauliche Qualitäten
des Umfeldes aufnehmen, fortführen und er
ergänzende Qualitäten schaffen
(„Einfügen“) oder neue und eigene gestalterische Lösungen und Impulse
setzen können („Akzen
(„Akzente“).
Die Beurteilung hierzu hat insbesondere zu berücksichtigen:
berücksichtigen: GebäudegestalGebäudegestaltung (Gebäudetypus, Geschossigkeit, städte
städtebauliche Dichte), Verbindung
von Wohnung und Freiraum (Gärten, Terrassen, Balkone), freiraumplanerifreiraumplanerische Gestaltung des Grundstücks (Grün(Grün- und Spielflächen, Baumbestand und
Anpflanzungen).
4
Beitrag zu kleinräumig sozialer
Integration
Vorhaben sind nur dann zu empfehlen, wenn sie hinreichende VoraussetzunVoraussetzungen bieten, um sozial integrierend und als unterstützende Wohnstandorte für
die Nachfragegruppen zu wir
wirken.
Dies kann insbesondere dann angenommen
angenommen werden, wenn kleinere WohnWohnpro
projekte (bis 20 Wohneinheiten) im städtebaulichen ErschließungszusamErschließungszusammenhang realisiert, oder gemischte Wohnformen innerhalb eines Gebäudes
angeboten werden (Wohnungsgrößen, Zielgruppen, Integration von freififreifinanzierten Wohnu
Wohnun
hnungen).
Tab. 13: Prüfkriterien zur gemeindlichen Standortsteuerung
54
7 Fazit
7.4
Ausblick: weitere Steuerungsansätze und Empfehlungen
Im Rahmen des Gutachtens ergaben sich weitere Hinweise und Anregungen, die in folgenden Empfehlungen und Denkanstößen zusammengefasst werden können:
>
Im Rahmen einer vorbereitenden und koordinierten Standortsteuerung ist es unerlässlich, die
Zusammenarbeit und den Austausch mit den lokalen Immobilienmarktakteuren als Experten
„mit dem Ohr am Markt“ zu suchen (z.B. regelmäßiger Runder Tisch; Rheda-Wiedenbrücker
Immobilientage).
>
Die Mobilisierung geeigneter Standorte sollte differenziert und methodisch angegangen werden (Baulücken- und Brachflächenkataster, Innenentwicklungskonzept, Eigentümeransprache,
Zwischenerwerb).
>
Neben der öffentlichen Wohnraumförderung bieten sich auch ergänzende, kommunale Förderinstrumente zur Sicherstellung städtebaulicher Qualitäten an (z. B. kommunale Flächensubventionierung in Verbindung mit städtebaulichen Qualitätskriterien).
>
Um das Problem der hohen Bodenpreise an attraktiven Standorten abmildern zu können bedarf es der Anwendung innovativer Projektkonzepte. Hierzu gehören vor allem die kleinteilige
Mischung von geförderten und freifinanzierten Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattungsstandards innerhalb der Gebäude sowie innovative Bebauungskonzepte für dichtes
Bauen insbesondere im Bereich der (Miet-)Einfamilienhäuser. Hier sollten eine enge Abstimmung und ein Wissenstransfer mit den Immobilienmarktakteuren erfolgen.
>
Die Entwicklung im öffentlich geförderten Segment sollte nicht losgelöst von anderen Marktsegmenten gesehen werden (freifinanzierter Eigentums- und Mietwohnungsmarkt, öffentlich
geförderte Selbstnutzer). Als Vorbereitung eines Stadtentwicklungskonzeptes bzw. Handlungskonzeptes Wohnen als informelles Instrument zur Abstimmung mit der Förderverwaltung
sollte die Wohnungsmarktentwicklung im Überblick dargestellt werden, vor allem auch um
Nachfrage- und Angebotsverschiebungen zwischen Segmenten abschätzen zu können.
>
In diesem Zusammenhang sollte auch über die Verstetigung von Marktanalysen durch turnusgemäße Wohnungsmarktbeobachtung bzw. Monitoring von Leitindikatoren nachgedacht werden. Datenlücken bestehen hier vor allem für die Analyse der Haushaltsentwicklung (Haushaltsgrößen, Einkommen, Stellung im Lebenszyklus und Wohnbedürfnisse) und des freifinanzierten Angebotssegmentes (Eigentum, Miete nach Wohnungsgrößen, Nettokaltmieten,
Standortpräferenzen, Nachfragegruppen).
>
Die vorliegende Studie geht nicht auf Möglichkeiten und Handlungsbedarfe zur Weiterentwicklung des (ehemals) gebundenen Wohnungsbestandes ein. Insgesamt ist jedoch ein weiteres Auseinanderdriften des preiswerten Segments in attraktive Standorte und problembehaftete Standorte mit Negativimage zu befürchten. Hier ist es entscheidend, frühzeitig mit Wohnungsunternehmen und Vermietern Strategien der baulichen und technischen Anpassung von
Bestandswohnungen zu entwickeln und auch förderrechtlich zu projektieren (z. B. Gebäudemodernisierung, Grundrissänderung, Wohnungszusammenlegung, Wohnumfeldaufwertung,
7 Fazit
55
Schaffung zugeordneter Gartenanteile im Erdgeschoss) und durch Gemeinwesenarbeit zu begleiten (Belegungs- und Quartiersmanagement). Städtebauliche Umstrukturierungsmaßnahmen (z. B. Stadtumbau nach BauGB) bieten auch die Möglichkeit, freifinanzierte Angebote und
gebundene Angebote bei uneingeschränkter Mischung der Einkommensgruppen auch in Rheda-Wiedenbrück (Einkommensgruppen A/B; Selbstnutzer) förderrechtlich zu integrieren.
Literatur- und Quellenverzeichnis
56
LiteraturLiteratur- und Quellenverzeichnis
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http://www.nrwbank.de/de/wohnraumportal/service/publikationen/
Exper
Expertengespräche
Gespräch am 16.6. mit Herrn Bernhard Bußwinkel, Abteilungsleiter Bauen, Wohnen, Immissionen,
Herrn Hans-Rainer Gottwald, Sachgebietsleiter, und Herrn Andreas Holtkamp, Sachgebiet
Wohnungsbauförderung, alle Kreisverwaltung Gütersloh, in Gütersloh.
Gespräch am 20.6. mit Herrn Peter Wiethoff, Geschäftsführer der KHW – Kommunale Haus und
Wohnen GmbH, in Wiedenbrück.
Gespräch am 9.7. mit Herrn Jürgen Wolbeck, SKW Haus & Grund Immobilien GmbH, in Rheda.
Gespräch am 16.7. mit Herrn Heinrich Splietker und Herrn Michael Splietker, Splietker Baugesellschaft mbH, in St. Viet.
Gespräch am 16.7. mit Herrn Heribert Krähenhorst, Krähenhorst Bauunternehmung GmbH, in Rheda.
Gespräch am 16.7. mit Frau Heike Winter, Geschäftsführerin, GENO Immobilien GmbH, in Gütersloh.
Gespräch am 16.7. mit Herrn Nagelmann, Stadtplaner, Büro Tischmann + Schrooten, in Rheda.

Gefördertes Wohnen in Rheda-Wiedenbrück - online

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