RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANy

Transcription

USG
9. A
ABE
015
2
|
2014
RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANy
IN KOOPERATION MIT
Wichtige Trends und aktuelle Entwicklungen –
Highlights aus dem Report 2014/2015
Einzelhandel in Deutschland profitiert von guter Konsumstimmung
Absatzkanal E-Commerce gewinnt weiter an Bedeutung
Leichter Rückgang der Verkaufsfläche – steigende Flächenproduktivität als Resultat
Lebensmitteleinzelhandel mit höchstem Umsatzzuwachs seit fünf Jahren
Non-Food setzt zunehmend auf Cross-Channel-Strategien
Anzahl der Neuvermietungen im Einzelhandel auf sehr hohem Niveau
Weiter sinkende Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien in 2014
Investoren nehmen zunehmend Regional- und B-Standorte ins Visier
Risikobereitschaft der Investoren hat sich teilweise erhöht
Mehrheit der befragten Investoren will in 2014 Handelsimmobilien zukaufen
4 | inhaltsverzeichnis
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort
1 Meta-Trends im Einzelhandel
1.1 Deutschland als Vorreiter der ökonomischen Stabilisierung in Europa
1.2 Daten und Fakten des Einzelhandels in Deutschland
1.3 Cross-Channeling als neuer Status quo
9
10
12
14
18
Exkurs: Logistische Herausforderungen des Multi-Channeling
6
2 Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
2.1 Der Lebensmitteleinzelhandel 2013/2014 2.2 Der Non-Food-Einzelhandel 2013/2014
21
22
31
3. Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
3.1 Erneute Steigerung des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt
3.2 Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt 2013 bis Sommer 2014
3.3 Asset und Fonds Manager sowie Immobilienfonds besonders aktiv
3.4 Limitiertes Angebot lässt Rendite sinken
3.5 Ausblick
39
40
41
48
51
52
Exkurs: CBRE Retail-Investment-Scoring
54
inhaltsverzeichnis | 5
4. CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
4.1 Ausgangslage im Lebensmitteleinzelhandel
4.2 Methodischer Ansatz
4.3 Mietpreisanalyse nach Lebensmitteleinzelhandels-Betriebsformen
4.4. Analyse nach Standortkategorien
4.5. Analyse nach Objekttypen
4.6. Fazit
Exkurs: Chancen in der Revitalisierung von Shopping-Centern
59
60
63
65
67
69
74
75
5. Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
5.1 Die Anzahl der Neuvermietungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau
5.2. Entwicklung nach Branchen
5.3. Fazit
81
82
85
88
6 Ergebnisse der Hahn-Experten-Befragung im Sommer 2014
6.1 Expansionsvorhaben und grundlegende Zukunftsperspektiven von Einzelhändlern
6.2 Investitionsabsichten von Handelsimmobilien-Investoren
91
92
98
Exkurs: Zukunftsfähige Standorte und Konzepte im Non-Food-Einzelhandel
104
Glossar
106
Impressum
110
6 | vorwort
VORWort
Das deutsche Wirtschaftswachstum hat in 2014 wieder an Fahrt aufgenommen. Die Bundesrepublik
wird ihrer Rolle als Wachstumstreiber in Europa unverändert gerecht. Eine hohe Beschäftigungsquote
und steigende Einkommen führen seit 2013 bei großen Bevölkerungsgruppen zu einer Zunahme der
realen Kaufkraft. Diese mündet in steigenden Konsumausgaben. Der deutsche Einzelhandel entwickelt
sich mit Umsatzzuwächsen entsprechend positiv.
Bei genauerem Hinsehen stellen wir aber fest, dass das Wachstum mittlerweile primär im OnlineHandel stattfindet. Doch sind Ladengeschäfte damit nicht automatisch die Verlierer. Hier lohnt ein
differenzierter Blick: Über welches Potenzial der stationäre Einzelhandel in Deutschland verfügt, zeigen
die guten Umsatzzahlen der Lebensmittelbranche. Sie legten so deutlich zu wie seit fünf Jahren nicht
mehr. Noch beeindruckender ist die Performance der Drogeriefachmärkte. Mit guten Konzepten und
einer konsequenten Expansion erarbeitete sich das Teilsegment im vergangenen Jahr ein zweistelliges
Umsatzwachstum.
Wenn schon die Rahmenbedingungen für den deutschen Einzelhandel gut sind, so stehen die Ampeln
am Immobilieninvestmentmarkt vollends auf Grün. In Verbindung mit der starken Nachfrage durch
in- und ausländische Investoren sinken die Spitzenrenditen für Handelsimmobilien auch in 2013/2014
weiter. Die Investoren sind zuversichtlich, dass dies so bleibt. Viele wollen zukaufen und rechnen damit,
dass die Preise weiter steigen bzw. zumindest stabil bleiben – beim aktuellen Renditeunterschied zu
Staatsanleihen sichern sie sich damit attraktive Zahlungsströme.
Die nunmehr neunte Auflage des HAHN Retail ReaI Estate Reports haben wir wieder mit unseren
Partnern GfK GeoMarketing und CBRE erstellt. Wie jedes Jahr wollen wir Ihnen ein umfassendes
Nachschlagewerk mit aktuellen Informationen zum Einzelhandel und zum HandelsimmobilienInvestmentmarkt bieten. Die GfK beschäftigt sich in den Kapiteln 1 und 2 mit den Entwicklungen des
Einzelhandels und seiner wichtigen Branchen. Im Kapitel 3 beschreibt CBRE den Investmentmarkt
2013/2014 und gibt einen Exkurs zum Auswahlprozess von vielversprechenden Investmentstandorten.
Dem schließen sich in den Kapiteln 4 und 5 eine Mietpreisanalyse sowie die Untersuchung des
Vermietungsmarktes in Deutschland an.
vorwort | 7
In Ergänzung hat die Hahn Gruppe wieder eine aktuelle Befragung wichtiger Akteure des Einzelhandels
und der Immobilien-Investmentbranche durchgeführt. Die optimistischen Ergebnisse finden Sie im
Kapitel 6. Abschließend beleuchten wir in einem Exkurs, wie die Standorte und Handelskonzepte der
Zukunft aussehen können.
Wir wünschen Ihnen eine angenehme Lektüre!
Michael Hahn Thomas Kuhlmann
Vorstandsvorsitzender Mitglied des Vorstands
HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG
Fachmarktzentrum Offenbach
412,1
mrd. euro
Stationärer Einzelhandelsumsatz in 2013
117,9
01
Meta-trends im
einzelhandel
Konjunktur in Deutschland gewinnt in
2014 deutlich an Fahrt
Störeinflüsse durch die internationalen
Krisenherde
Deutscher Einzelhandel profitiert von
guter Konsumstimmung
Mio. QUADRATMETER
Gesamtverkaufsfläche in 2013
Wachstum findet primär über den
Absatzkanal E-Commerce statt
Steigende Flächenproduktivität in 2013
39,1
MRD. EURO
Umsatz im Online-Handel in 2013
10 | meta-trends im einzelhandel
1.1 Deutschland als Vorreiter der ökonomischen Stabilisierung in Europa
Deutschlands Wirtschaft (BIP) ist im Jahr 2013 mit nur 0,4 Prozent so schwach gewachsen wie seit der
Rezession in 2009 nicht mehr. Während zu Beginn des Jahres die europäische Schuldenkrise und das lang
anhaltende Winterwetter die gesamtwirtschaftliche Produktion belasteten, haben im weiteren Jahres
verlauf dagegen günstige Einkommensperspektiven und Finanzierungsbedingungen für einen positiven
Jahresausklang gesorgt.
Die konjunkturellen Rahmenbedingungen für Deutschland stellen sich im laufenden Jahr 2014 spürbar
besser dar. Zwar ist das BIP nach einem starken ersten Quartal im zweiten Vierteljahr leicht (-0,2 Prozent)
geschrumpft, was neben der hohen Ausgangsbasis zu Jahresbeginn auch auf die geopolitischen Krisen
zurückzuführen ist. Trotz der durch die meisten Konjunkturforscher leicht nach unten korrigierten Wachs
tumsprognosen, bleibt die Grundtendenz allerdings deutlich positiv. Ob sich insbesondere die Krise in der
Ostukraine und die in diesem Zusammenhang verhängten Wirtschaftssanktionen gegenüber Russland
nachhaltig auf die europäische und die deutsche Konjunktur auswirken, bleibt abzuwarten. Wie schon in
den vergangenen Jahren dürfte der private und staatliche Konsum erneut zu den Haupttriebfedern der
deutschen Konjunktur zählen. Die positive Konsumentenstimmung spiegelt sich auch im GfK Konsum
klimaindex für Deutschland wider, der seit der Lehman-Pleite im September 2008 einen stabilen Aufwärts
trend aufweist. Inzwischen übertraf er sogar die Spitzenwerte aus 2007 und im Juli dieses Jahres konnte
ein neues Langzeithoch erreicht werden. Als Grund für den erneuten Anstieg können die fortlaufenden
GfK-Konsumklimaindex FÜR Deutschland
Indexwerte
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Jan
2007
Quelle: GfK
Jul
2007
Jan
2008
Jul
2008
Jan
2009
Jul
2009
Jan
2010
Jul
2010
Jan
2011
Jul
2011
Jan
2012
Jul
2012
Jan
2013
Jul
2013
Jan
2014
Jul
2014
meta-trends im einzelhandel | 11
Privater konsum in mrd. Euro
0 – 20
20 – 100
100 – 250
250 – 1.000
mehr als 1.000
Entwicklung Privater konsum
Euroraum
0,8
EU-28
1,2
1,3
-0,7
Finnland
1,6
0.0
2013 2014 2015
2013 2014 2015
Schweden
Estland
Lettland
Litauen
Dänemark
Irland
Niederlande
Großbritannien
Polen
Deutschland
Tschechische Republik
Belgien
Slowakische Republik
Luxemburg
Österreich
Slowenien
Ungarn
Rumänien
Frankreich
Kroatien
Bulgarien
Italien
Portugal
Spanien
Griechenland
Vorläufige Werte und Prognosen
Karte erstellt mit RegioGraph
Quelle: GfK auf Basis Europäischer Kommission
Malta
Zypern
Zinssenkungsrunden der EZB angeführt werden, weswegen die bereits niedrige Sparneigung weiter sinken
und die Kauflaune hoch bleiben dürfte. Die internationalen Krisenherde in Syrien, im Irak und in der Ukraine
haben sich bislang noch nicht auf die Konsumstimmung der deutschen Verbraucher niedergeschlagen.
Hier werden die nächsten Monate zeigen, ob sich die deutsche Konsumlaune gegenüber den negativen
außenwirtschaftlichen Einflüssen wieder einmal als robust erweist.
Auch der Euroraum sowie die EU-28 weisen aktuell eine generelle Aufwärtstendenz auf: So wird für
Spanien, Griechenland und Italien nach mehreren Jahren der Rezession ein leichter Aufwärtstrend bei der
Wirtschaftsentwicklung prognostiziert, der 2015 weiter an Fahrt gewinnen dürfte. Unter den europäischen
Konsumenten hat sich die Stimmung ebenfalls deutlich aufgehellt. Allen voran die britischen Verbraucher
sowie die krisengeschüttelten spanischen Konsumenten, die positive Tendenzen beim privaten Konsum
sowie bei der von der GfK ermittelten Konjunkturerwartung aufweisen.
1.2 Daten und Fakten des Einzelhandels in Deutschland
Der stationäre Einzelhandel konnte nach Angaben der GfK 2013 ein Umsatzvolumen von 412,1 Mrd. Euro
erreichen. Im Vergleich zu 2012 wurde damit ein moderates Wachstum von 0,5 Prozent erzielt. Vor allem
die Wetterkapriolen des vergangenen Jahres haben den Einzelhändlern zugesetzt. Der langanhaltende
Winter hat sowohl die Baumarktbranche bei Gartenartikeln als auch den Bekleidungseinzelhandel beim
Absatz der Frühjahrskollektion ausgebremst. Im Osten und Südosten Deutschlands wurde die Konsumlaune
der Verbraucher zudem durch die Hochwasserkatastrophe zu Sommerbeginn beeinträchtigt. Darüber
hinaus hat das milde Wetter im letzten Quartal 2013 den Absatz von Winterbekleidung, -sportartikeln und
-schuhen erschwert. Folge waren hohe Lagerbestände der Ladeneinzelhändler, die als Reaktion darauf wahre
Rabattschlachten anzettelten.
Für das laufende Jahr 2014 wird erstmals seit 2009 ein rückläufiges Umsatzvolumen im deutschen Laden
einzelhandel prognostiziert, das um etwa 1 Prozent niedriger als im Vorjahr ausfallen dürfte. Konnten in der
Vergangenheit Umsatzrückgänge zumeist auf konjunkturelle Ursachen wie die Finanz- und Wirtschafts
krise zurückgeführt werden, schlägt sich nunmehr die Dynamik des Online-Handels auf die Performance des
Ladeneinzelhandels nieder. Während der Anstieg der Online-Umsätze bisweilen primär zulasten des klassischen
Kataloghandels ging, wird nun zunehmend deutlich, dass auch der stationäre Einzelhandel Umsätze abgibt.
Die Betrachtung des Gesamteinzelhandels in Deutschland (Online-, Katalog- und Ladeneinzelhandel) stellt
sich für 2014 mit einem prognostizierten Wachstum von 1,2 Prozent insgesamt positiv dar. Dies spiegelt
sich auch in den vom Statistischen Bundesamt für das erste Halbjahr 2014 veröffentlichten Daten zur
Entwicklung des Einzelhandels im engeren Sinne wider: Von Januar bis Juni 2014 konnte ein nominales
Wachstum von 2,1 Prozent erwirtschaftet werden. Positive Wachstumseffekte wurden vor allem für den
Lebensmittel-, Elektro- und Sporteinzelhandel durch die diesjährige Fußball-WM in Brasilien generiert.
MEtA-tRENDS IM EINzELHANDEL | 13
Nachdem die zunehmenden Marktbereinigungstendenzen, allen voran die Schlecker-pleite, bereits in 2012
eine Reduzierung der Verkaufsfläche nach sich gezogen haben, hat 2013 die praktiker-Insolvenz ihre Spuren
hinterlassen. So konnte die Fertigstellung neuer Handelsflächen den Flächenrückgang auch im vergangenen
Jahr nicht kompensieren. Die um die Leerstände bereinigte Verkaufsfläche in Deutschland hat demnach
um 0,3 Mio. m² auf nun insgesamt gut 117,9 Mio. m² abgenommen. Unter Berücksichtigung der im zensus
ermittelten Einwohnerdaten entspricht dies einer pro-Kopf-Ausstattung von rund 1,46 m² Verkaufsfläche in
2013 (zum Vergleich 2012: 1,47 m² pro Einwohner).
Infolge des Flächenrückgangs bei gleichzeitig leichtem Umsatzwachstum konnte der deutsche Ladeneinzelhandel das vierte Jahr nacheinander eine Steigerung der Flächenproduktivität erzielen. Mit knapp
3.500 Euro pro m² ist inzwischen das Vorkrisenniveau des Jahres 2006 wieder erreicht worden.
Für das laufende Jahr ist mit einer stabilen Verkaufsflächenentwicklung zu rechnen. Aufgrund des prognostizierten leichten Umsatzrückganges dürften die durchschnittlichen Raumleistungen im Einzelhandel
nach zwei Jahren der Stabilisierung in 2014 wieder leicht abnehmen. Die rückläufigen Raumleistungen
werden wie in der Vergangenheit allerdings nicht flächendeckend stattfinden, sondern überwiegend
schlecht aufgestellte Konzepte treffen. In Bezug auf die Handelsimmobilie gilt es demnach, Investments
nicht nur standort- und objektspezifisch genau zu prüfen, sondern auch den Mietermix und die Mieterkonzepte noch genauer unter die Lupe zu nehmen.
ENtWICKLUNgEN IM StAtIoNäREN EINzELHANDEL
Euro/m² Verkaufsfläche
Index (Jahr 2000=100)
120
5.000
110
4.500
100
4.000
90
3.500
80
3.000
2000
* Prognose
Quelle: GfK
2001
2002
2003
2004
2005
Index Einzelhandelsverkaufsfläche
2006
2007
2008
2009
2010
Index stationärer Einzelhandelsumsatz
2011
2012
2013
2014*
Brutto-Raumleistung in Euro/m2
Index Brutto-Raumleistung in Euro/m²
14 | MEtA-tRENDS IM EINzELHANDEL
1.3
CRoSS-CHANNELINg ALS NEUER StAtUS QUo
Der erneut zweistellige Umsatzsprung des E-Commerce in Deutschland bestätigt die ungebremst dynamische Digitalisierung unserer Einkaufswelt: während im online-Handel in 2013 mit 39,1 Mrd. Euro
knapp 42 prozent mehr umgesetzt wurden als noch im Vorjahr, kämpft der klassische Versandhandel
mit zweistelligen Umsatzeinbußen. Für 2014 prognostiziert der bevh – Bundesverband E-Commerce
und Versandhandel – ein abgeschwächtes Umsatzplus von knapp 25 prozent für den online-Handel.
Dafür dürfte der online erwirtschaftete Umsatzanteil am gesamten Einzelhandel in Deutschland
erstmals die 10-prozent-grenze überschreiten.
Am stärksten ist die Warengruppe Bekleidung am deutschen E-Commerce-Umsatz beteiligt. Mit knapp
7,1 Mrd. Euro stellt sie laut bevh gut 18 prozent des 2013 online getätigten Umsatzes, gefolgt von
Büchern mit 5,0 Mrd. Euro und der Unterhaltungselektronik/E-Artikeln mit 3,9 Mrd. Euro. Bei Lebens mitteln, Delikatessen und Wein entfällt mit 0,8 Mrd. Euro nach wie vor nur ein geringer Anteil auf den
online-Handel.
ENtWICKLUNg DER UMSätzE IN DEN DREI VERtRIEBSWEgEN DES EINzELHANDELS
2005 BIS 2014
Angaben in Mrd. Euro
500
450
400
350
300
11
17
13
15
16
14
18
12
22
12
28
12
39
9
49
7
397
401
391
398
406
410
412
408
250
+ 42 % p. a.
2013 ggü. 2012
-21 % p. a.
2013 ggü. 2012
+ 0,5 % p. a.
200
2013 ggü. 2012
150
100
50
0
2007
* Prognose
Quelle: GfK, bevh
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Online-Handel
2014 *
Kataloghandel
Ladeneinzelhandel
Im ersten Halbjahr 2014 mussten der Bereich Bekleidung einen Rückgang um knapp 2 Prozent (ers
tes Quartal jedoch +10 Prozent) und das Segment Bücher um fast 22,2 Prozent gegenüber dem
Vergleichszeitraum hinnehmen. Teilweise kann die zuletzt beschriebene Entwicklung auf die Um
stellung auf E-Books zurückgeführt werden, die nicht unter die bevh-Kategorie Bücher fallen. Ein
Wachst um erzielten zwischen Januar und Juni 2014 hingegen die Warengruppen Schmuck und
Uhren (4,8 Prozent), DIY und Blumen (9,6 Prozent) sowie Auto, Motorrad und Zubehör (37,9 Prozent).
Dieser Trend kann als Indiz für eine Spreizung der Entwicklung nach Sortimenten im Online-Hand el
gesehen werden: Online-Handelssortimente der ersten Stunde wie Bücher stehen vor einer natür
lichen Wachstumsgrenze, während großvolumige Sortimente aufgrund innovativer Logistik- und
Lieferkonzepte sowie hochwertigere Waren aufgrund der Professionalisierung des E-Commerce
zunehmend von Konsumenten online gekauft werden.
RELEVANZ DER SORTIMENTE FÜR DEN ONLINE-HANDEL
Nahrungs- und Genussmittel
Marktvolumen der Branche
Baumarktspezifisches Sortiment
Bekleidung
Einrichtungsbedarf
Gesundheit,
Körperpflege
Elektro, Foto, Optik
Bücher, Schreibwaren
Schuhe/Lederwaren
sehr niedrig
Quelle: GfK
Online-Anteil
Spielwaren, Hobby
sehr hoch
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass ehemals ausschließlich stationäre Bekleidungsfilialisten inzwi
schen Umsatzanteile von bis zu 40 Prozent an ihrem Gesamtumsatz mit online getätigten Verkäufen
in Deutschland erzielen. Die breite Masse der Bekleidungsfilialisten erwirtschaftet einen Online-Anteil
zwischen 15 Prozent und 30 Prozent, allerdings mit steigender Tendenz. Daran zeigt sich, dass die
Dynamik im Online-Handel nicht unbeträchtlich durch klassische Ladeneinzelhändler angetrieben
wird. Auch vor diesem Hintergrund sind Umsatzverschiebungen hin zum E-Commerce zumindest zu
hinterfragen. Die Wachstumsgrenze des Internethandels wäre deutlich niedriger zu setzen, gäbe es
nicht stationäre Einzelhändler, die durch die Verknüpfung ihrer Absatzkanäle eine Verbesserung ihres
Gesamtumsatzes herbeiführen. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht wird dadurch auch die Bedeutung
des stationären Geschäfts für Cross-Channel-Händler unterstrichen, weshalb für Image- und Flag
shipstores im Sinne einer Mischkalkulation zum Teil höhere Mieten in Kauf genommen werden.
Damit erfährt der stationäre Laden eine stetig wachsende Bedeutung im Cross-Channeling: Er kann
als Bestellpunkt dienen (Schlagwort virtual shopping wall), als Auslieferungspunkt - wobei der Kunde
selbst entscheidet, wann er die Ware abholt - oder als Touchpoint, an dem die Läden die emotionale
Bindung zwischen Kunde und Marke stärken können. Der Cross-Channeling-Trend erfasst daneben auch
zunehmend ursprünglich reine Online-Plattformen. Nach mymuesli.com, mytoys.de oder notebooksbilliger.de
forcieren auch Planet Sports und Cyberport ihre stationäre Expansionsstrategie.
my muesli in Stuttgart (quelle: mymuesli.com)
So wird Cross-Channeling inzwischen von Kunden im Einzelhandel geradezu erwartet. Dabei werden
die Grenzen zwischen digitalem und stationärem Einkauf immer stärker aufgehoben: Beispielsweise
informiert sich der Konsument online in den eigenen vier Wänden, kauft aber auch offline im statio
nären Laden oder unterwegs per Smartphone. Entscheidend dabei ist, dem Kunden die größtmögliche
Wahlfreiheit zwischen den einzelnen Informations- und Einkaufskanälen anzubieten. Wann, wie und
wo der Kunde kauft, folgt dabei nicht mehr nur der Prämisse Lage, Lage, Lage, sondern vielmehr dem
Motto „Convenience matters“. Insbesondere der mobile Einkauf und die Bezahlung per Smartphone
oder Tablet profitieren von diesen neuen Konsumpräferenzen.
Dem Cross-Channeling-Trend sind viele Handelsketten wie z. B. C&A auch mit der Einrichtung von
Click & Collect-Konzepten gefolgt: der Kunde bestellt seine Waren online und holt sie anschließend im
Ladengeschäft ab. Gerade im Bekleidungseinzelhandel hat die Zahl der Channel-Hopper, die online und
offline einkaufen, rapide zugenommen. Demzufolge bieten sich dem stationären Handel durchaus viele
Chancen, über Service und direkte Kommunikation mit dem Käufer die Kundenbindung mittels Click &
Collect zu intensivieren. So werden etwa bei der Abholung einer Online-Bestellung in der Filiale nicht
selten auch zusätzliche Produkte vor Ort gekauft. Vor allem die Warengruppen Spielzeug, Werkzeug,
Bücher sowie Kosmetik und Arzneimittel zählen zu den beliebten Zukaufartikeln.
Der Aufbau einer Cross-Channeling-Strategie und die dazugehörigen Prozesse sind allerdings keine
Selbstläufer, sondern müssen wohl durchdacht und organisiert werden, um nicht im Sinne eines trivia
len „Me-Too“ oder „Try-and-Fail“ zu scheitern. Lange nicht alle Online-Stores oder Click & CollectKonzepte schrieben Erfolgsgeschichten: So gab zum Beispiel der niederländische Fashionf ilialist Mexx
zu Beginn des Jahres die vorübergehende Schließung seines Online-Stores bekannt. Ein internationaler
Relaunch ist für 2015 geplant. Insbesondere die Optimierung der Lagerbestände sowie eine effiziente
Abwicklung von Retouren sind zwei kritische Faktoren, die entscheidend den Erfolg im Online-Handel
beeinflussen.
18 | ExKURS: LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg
ExKURS:
LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg
Der Boom des Multi-Channel-Handels stellt nicht nur die Händler vor neue Herausforderungen. Auch
Logistikdienstleister sehen sich angesichts einer deutlichen zunahme der Warenströme bei gleichzeitig
steigenden Kundenerwartungen an Liefertreue und produktindividualisierung mit neuen komplexen Fragestellungen konfrontiert. ob gemeinsames zentrallager für den stationären und online-Handel oder
separate Logistikkonzepte der Multi-Channel-Händler, eines ist sicher: optimaler Standort, Flächenkonzeption und Lieferketten werden neu überdacht.
Neben klassischen Lager- und Distributionsimmobilien entstehen jüngst in zunehmendem Maße
e-commerce-orientierte Lager- und Logistikobjekte, die den neuen Anforderungen an eine effiziente und
smarte Abwicklung von Bestellungen und Retouren in unterschiedlich hoher Intensität besser Rechnung
tragen. Hierzu zählen einerseits sogenannte xxL-Immobilien mit einer Fläche von 50.000 m² und mehr,
die – strategisch sinnvoll positioniert – ein großes Einzugsgebiet kosteneffizienter versorgen können.
Anderer seits steigt gleichzeitig der Bedarf an deutlich kleineren Umschlagslägern (Cross Docks bzw. parcel
Delivery Centres) an geeigneten Standorten mit 24/7-Nutzungsmöglichkeit in Nähe des Endver brauchers,
die es ermöglichen, den zukünftigen Kundenansprüchen nach Same Day/Hour Delivery gerecht zu werden.
Moderne Cross Docks sind auf Basis eines hohen Automatisierungsgrades und einer möglichst kleinen
grundfläche vor allem darauf spezialisiert, den Warendurchsatz zu maximieren, ohne dass eine zwischenlagerung erforderlich wird.
WELCHE VERSANDoptIoNEN BIEtEN SIE AKtUELL AN?
Händlerbefragung der ECC
Angaben in %, Mehrfachnennungen möglich, n = 281
Standardpaketversand (2 bis 3 Tage Laufzeit)
93,2
Next Day Delivery
25,3
Versanddienstleister auswählbar
17,8
Liefertag auswählbar
12,1
Sonstige (Selbstabholung, Fahrradkurier etc.)
Lieferzeitfenster in Stunden auswählbar
Same Day Delivery
k.A. / Weiß ich nicht
9,6
3,2
2,8
0,7
Quelle: ECC Köln: Same Day Delivery: Einsatz und Mehrwerte aus Händlersicht, Köln 2014
ExKURS: LogIStISCHE HERAUSFoRDERUNgEN DES MULtI-CHANNELINg | 19
Für viele Kunden zählen neben den zahlungsmöglichkeiten auch die angebotenen Lieferoptionen zu den
Kriterien, die bei der Auswahl eines online-Shops ausschlaggebend sind. Möglichst kurze Lieferzeiten
und die Mitbestimmung bei Liefertermin und -ort beeinflussen die Kundenzufriedenheit mit dem
Shop-Anbieter. Vor allem für Anbieter der Lebensmittelbranche besteht hier noch Nachholbedarf bzw.
erwar tet der Kunde eine möglichst zügige Lieferung, damit sich der zeitersparnisfaktor der onlineBestellung gegenüber dem stationären geschäft bei der Lieferung nicht wieder in Luft auflöst. Dass
Lieferschnelligkeit weiter an Bedeutung gewinnt, zeigen die Anstrengungen diverser Händler, in naher
zukunft am selben tag der Bestellung liefern zu können. Einer aktuellen Studie des ECC Köln zufolge
gab rund jeder dritte online-Händler an, die Einführung der taggleichen Lieferung bereits zu planen
oder zumindest das thema im Hinterkopf haben. Allerdings bieten derzeit erst rund 3 prozent Same Day
Delivery bereits an.
Mit der Einführung taggleicher Lieferung würde sich die Chance auf zusätzliche Umsätze erhöhen, weil
kurzfristige Bedürfnisse befriedigt werden können. Auch eine Differenzierung gegenüber dem Wettbewerb
und eine stärkere Kundenbindung tragen dazu bei.
Bislang hat sich auf der Dienstleistungsseite der paketdienstleister DpD mit taggleichen Lieferungsangeboten einen Namen gemacht. DpD arbeitet in Kooperation mit dem bislang in 18 deutschen Städten vertretenen Stadtkurierservice tiramizoo. Noch bilden die stationären Läden der Multi-Channel-Anbieter
wie Media Markt, Conrad, Cyberport oder thalia die Kundengruppe von DpD/tiramizoo, allerdings ist die
Kooperation mit reinen online-plattformen bereits in planung.
Welche logistischen Lösungen sich langfristig durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Sicher ist aber, dass
die geschwindigkeit zunehmen wird, mit der sich Konzepte und Lösungen für den Multi-Channel-Handel
verändern und neue eingeführt werden. Ein vom Kunden getriebener Innovationsdruck, den der Handel wie
auch die Logistikbranche nun stärker zu spüren bekommen.
SB-Warenhaus Gummersbach
216,8
Mrd. Euro
Umsatz im Lebensmitteleinzelhandel 2013
14,9
02
Aktuelle Entwicklungen
wichtiger Einzelhandelsbranchen
Lebensmitteleinzelhandel mit höchstem
Umsatzanstieg seit fünf Jahren
Heterogene Umsatzentwicklung der
einzelnen LEH-Vertriebslinien
PROZENT
Umsatzzuwachs bei
Drogeriefachmärkten in 2013
0,6
prozent
Online-Anteil am Umsatz
im Lebensmitteleinzelhandel
Drogeriefachmärkte gewinnen weiter
Umsatzanteile
Non-Food-Branchen setzen zunehmend
auf Cross-Channel-Strategien
Baumarktbranche mit guten Zuwächsen
im 1. Halbjahr 2014
22 | Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen
2.1 Der Lebensmitteleinzelhandel 2013/2014
Die gute Konsumstimmung in 2013 und die Preissteigerungen, vor allem bei Frischwaren, haben
dem Lebensmitteleinzelhandel ein positives Umsatzjahr beschert. Insgesamt sind im vergangenen
Geschäftsjahr rund 217 Mrd. Euro und somit knapp die Hälfte der gesamten Einzelhandelskaufkraft
(48,2 Prozent) in Lebensmittel und Drogerieartikel geflossen. Gemäß GfK ConsumerScan entspricht
dies einem Wachstum von 2,7 Prozent gegenüber 2012, der höchsten Steigerungsrate im Lebensmittel
einzelhandel seit 2008.
Obwohl gerade die Lebensmittelpreise in 2013 deutlich überdurchschnittlich gestiegen waren, konnte
der Handel nach den bislang vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundesamtes auch eine
reale Umsatzsteigerung von rund 0,6 Prozent verbuchen. Und dies trotz einer insgesamt rückläufigen
Mengennachfrage, die u. a. auch auf demographische Veränderungen wie die zunehmende Zahl von
Single-Haushalten, aber auch auf ein sich veränderndes Verbraucherverhalten zurückzuführen ist. So
ist etwa ein Trend zu mehr Außer-Haus-Verzehr, also zu einer Verlagerung des Konsums vom Handel in
die Gastronomie ebenso festzustellen wie eine generelle Tendenz zu bewussterem Konsum.
Letztere beschert dem Handel allerdings nicht nur rückläufige Absatzmengen, sondern gleichzeitig
höhere, den Mengeneffekt kompensierende Umsätze. Die Kunden sind bereit, aufgrund steigender
Zunehmende Einbeziehung moralisch-ethischer Kriterien beim Konsum
Angaben in Prozent
Bio-/Öko-Orientierung
Fair trade
„Beim Kauf von Nahrungsmitteln bevorzuge ich
Bio-/Öko-Produkte. Ich bin bereit, für Bio-/
Öko-Produkte auch mehr Geld auszugeben.“
„Ich kaufe bewusst Produkte aus Fairem
Handel. Ich bin bereit, für fair gehandelte
Produkte auch mehr Geld auszugeben.“
22
2010
Quelle: GfK
23
2011
24
25
21
2012
2013
2010
22
2011
24
2012
26
2013
Aktuelle Entwicklungen wichtiger Einzelhandelsbranchen | 23
moralisch-ethischer Ansprüche bei gleichzeitig positiven Einkommensentwicklungen z. B. für ethisch
korrekte oder einfach nur qualitativ höherwertige Produkte auch höhere Preise zu zahlen. Von dies em
trading-up auf Verbraucherseite profitieren aber nicht mehr nur Vollsortimenter oder Bio-Märkte.
Vielmehr greifen zunehmend auch die Discounter diesen Trend auf, indem sie ihr Sortiment um Pre
mium-Linien ausweiten, wie etwa die DeLuxe- und die Italiamo-Linie von Lidl oder das Gourmet-Sorti
ment und das Fair-Trade-Label One-World von Aldi.
Für das laufende Geschäftsjahr prognostiziert die GfK ein Umsatzwachstum im Lebensmitteleinzel
handel von 2,3 Prozent, wobei die Preissteigerungsraten voraussichtlich unterhalb des hohen Vorjah
resniveaus liegen dürften.
Sowohl bei den Vollsortimentern als auch bei den Discountern schlägt sich die Konsolidierung des Le
bensmitteleinzelhandels und die Bereinigung der Standortnetze in einer rückläufigen Filialanzahl nieder.
Bei gleichzeitig gestiegenen Umsätzen und leicht gesunkener (Discounter) bzw. nur gering gewachs ener
Verkaufsfläche bei den Vollsortimentern hat dies zu einer Steigerung der Flächeneffizienz beigetragen.
Angaben in Prozent
Regionalität
bewusster kauf
„Ich bin bereit, für Lebensmittel aus meiner
Region auch mehr Geld auszugeben.“
„Ich kaufe bewusst weniger auf Vorrat ein,
damit ich nicht mehr soviel wegwerfen muss.“
43
2010
Quelle: GfK
45
2011
45
2012
46
2013
44
2010
46
2011
50
2012
52
2013
Standort- und Flächenproduktivitätsentwicklung von Lebensmittel
einzelhändlern in 2013
Unter
nehmen
Aldi
Edeka
Vertriebsschiene
(Auswahl)
Betriebs
typ
Standorte 2013
Anzahl
Veränd.
Flächenproduk
ø Verkaufs tivität 2013
fläche in m2 (brutto)
Euro/m2
Veränd.
Aldi Nord
DC
2.421
-2,3 %
820
5.670
2,8 %
Aldi Süd
DC
1.828
1,2 %
800
10.100
4,7 %
11.804
0,3 %
900
4.190
4,7 %
686
0,7 %
650
3.150
2,1 %
ges. LEH-Sparte
Niedrig-Preis (NP)
DC
E aktiv/E-neukauf
SM/VM
1.327
-10,4 %
1.133
4.268
9,0 %
Netto
DC
4.124
0,8 %
760
4.050
0,8 %
E-Center
VM/SBW
374
4,5 %
3.210
4.330
6,2 %
Marktkauf
SBW
145
-4,6 %
5.620
4.060
-0,4 %
METRO Group
real,-
SBW
311
-0,6 %
6.960
4.230
-2,0 %
REWE Group
ges. LEH-Sparte
6.529
-1,5 %
1.070
3.990
2,0 %
Schwarz Group
Penny
DC
2.305
-4,6 %
700
4.590
1,0 %
Rewe
SM / VM
3.150
0,7 %
1.420
3.840
3,5 %
3.245
-1,6 %
820
6.950
4,9 %
Lidl
DC
Kaufland (inkl.
Handelshof)
VM / SBW
635
1,3 %
4.340
4.990
2,6 %
famila
famila
SBW
k. A.
k. A.
k. A.
3.540
-5,3%
Tengelmann
Kaiser´s / Tengelmann
SM / VM
510
-1,2 %
860
4.890
-1,0 %
Globus
Globus
SBW
46
4,5 %
11.470
6.510
6,0 %
Norma
NORMA
DC
1.290
0,9 %
690
3.390
10,1 %
DC = Discounter
SM = Supermarkt
Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions
VM = Verbrauchermarkt
Stand: 31.12.2013
SBW = SB-Warenhaus
Insbesondere die Discounter haben sich im vergangenen Jahr dynamischer gezeigt und durch gezielte
Maßnahmen Umsatzanteile im umkämpften Lebensmittelhandel gewinnen können. Neben Investitionen in
Filialnetz und Ladengestaltung, haben sich Sortimentsausbau und -optimierung, eine verstärkte Handels
markenpolitik und Promotionstätigkeit ausgezahlt. Die in diesem Zusammenhang festzustellende Tendenz
zur Vollsortimentierung der Lebensmittel-Discounter spiegelt sich in der zunehmenden Verkaufsflächengröße
(neuere Läden meist zwischen 1.000 bis 1.200 m²) dieses Betriebstyps wider. So nahm ALDI im Herbst 2012
mit Coca Cola die Mutter aller Brands in sein Sortiment auf. Nach dem Ausbau des Backwarenangebotes
erhöht z. B. ALDI Nord derzeit die Artikelanzahl im Obst- und Gemüsebereich und wird die entsprechenden
Flächen vergrößern sowie die Präsentation überarbeiten. Insofern reagieren die Essener auf bei Lidl bereits
umgesetzte Maßnahmen.
Trotz dieses erhöhten Konkurrenzdrucks konnten auch die LEH-Vollsortimenter (Supermärkte und Verbrau
chermärkte) ihren Umsatzanteil leicht erhöhen. Dabei dürften die Betreiber, die in den letzten Jahren vielfach
kräftig in die Aufwertung der Filialen investiert haben, auch von dem schon beschriebenen trading-up-Effekt
auf Verbraucherseite profitiert haben. Dagegen haben SB-Warenhäuser in 2013 trotz leichter Umsatzzu
wächse insgesamt erneut Marktanteile eingebüßt. Offenbar gelingt es der Großfläche im Gegensatz zu
den Discountern und den Vollsortimentern bislang nicht, ihre Konzepte erfolgreich an die sich ändernden
Verbrauchertrends anzupassen.
Entwicklung der VertriebsTypenanteile im Lebensmitteleinzelhandel
Umsatzanteile in Prozent
100
90
43,4
43,7
43,9
24,9
25,9
26,0
23,1
23,0
22,6
80
70
60
50
40
30
20
10
0
8,6
2011
Quelle: GfK ConsumerScan
Stand jeweils zum Jahresende
nach Handelspanelsystematik, ohne Fachhandel
7,3
2012
7,4
7,4
2013
Discounter
SB-Warenhäuser
LEH-Vollsortimenter
Drogeriemärkte
Bei REWE heißt es nach wie vor back to city. Mit ihren Konzepten REWE-City und vor allem REWE to Go
sollen urban professionals als Kunden gewonnen werden. Dabei umfasst das REWE to Go-Konzept nicht
nur klassische Lebensmittelangebote, sondern auch gastronomische. Convenience ist wieder anges agt,
gleichwohl dürfte dieser Bereich nun eine bessere Performance aufweisen als noch vor gut zehn Jahren,
als ähnliche Konzepte schon auf den Weg gebracht wurden. Zunehmend verzichten Innenstadt-Bewohner
auf ihr Auto beim Einkauf, während die Anzahl an Einpersonenhaushalten weiter ansteigt, was den Trend
hin zu Convenience bzw. zur wohnortnahen Grundversorgung wieder ankurbelt. Darüber hinaus soll das
REWE to Go-Konzept im Rahmen einer Kooperation mit Aral nun auch in Tankstellen etabliert werden.
Bieten die meisten Tankstellen ohnehin schon belegte Brötchen, Snacks und Getränke an, erweitert REWE
das Angebot um frische Lebensmittel und auch Fertiggerichte. Das REWE to Go-Konzept ist daneben auch
in Hochfrequenzlagen wie Bahnhöfen zu finden.
Mit einer Handvoll neuer TEMMA-Läden zeigt REWE zudem im boomenden Biomarkt Flagge. Neben
einem ausgesprochenen Wohngebietsbezug steht die Offerte von natürlichen Lebensmitteln, Nachh al
tigkeit, Regionalität und Bioqualität im Mittelpunkt des neuen Konzeptes. Auch werden Rezeptideen
angeboten und viel Wert auf sozialen Austausch gelegt.
Aber auch PENNY will mit dem Konzept MINI PENNY zukünftig Flächen mit rund 400 m² Verkaufsf läche
(noch vor zehn Jahren keine unübliche Verkaufsflächengröße in Ballungszentren) belegen, um Kunden
verstärkt in Wohnortnähe, d. h. in Innenstädten und hochverdichteten Wohngebieten anzusprechen, wo Flä
chen für die nach wie vor favorisierte Ladengröße ab 800 m² Verkaufsfläche selten zur Verfügung stehen.
Auch EDEKA ist mit 380 SparExpress-Shops im Convenience-Segment aktiv, die vor allem in Tank
stellen sowie Bahnhöfen zu finden sind. Mit dem Einstieg von EDEKA bei den 40 von SSP betriebenen
Point-Convenient-Stores und deren für Herbst 2014 geplante Umstellung auf das SparExpress-Konzept,
wird EDEKA hier seine Position weiter ausbauen können. Für die Innenstadtlagen verfolgen die sieben
Regionalgesellschaften unterschiedliche Konzepte und Ansätze (u. a. der EDEKA City Markt der EDEKA
Südwest). Darüber hinaus hatte sich die EDEKA zuletzt auch mit flächengrößeren Märkten an Bahnhöfen
und Flughäfen angesiedelt (z. B. am Hamburger Hauptbahnhof oder Hamburger Flughafen).
In das Segment der City-Märkte stößt nunmehr auch der im Nordwesten Deutschlands aktive Regional
filialist Bünting vor. Mit dem Konzept ,,Combi Erlebniswelt“, einem gegenüber den City-Märkten von REWE
und EDEKA deutlich größeren Format (rd. 2.000 m2), sind die Ostfriesen kürzlich in der Innenstadt von
Hamm (Westfalen) an den Start gegangen. In dem Pilotmarkt, der nach Expertenmeinung als Testprojekt
für die Expansion nach Hamburg gilt, wird ein deutlicher Schwerpunkt auf Convenience und Frische gelegt,
was u. a. in den großzügigen Bedientheken für Fisch, Fleisch und Käse zum Ausdruck kommt, die durch
gastronomische Elemente (Café und Bistro) ergänzt werden.
In der SB-Warenhausszene zeigt sich bezüglich der Netzpflege und Standortdiskussion aktuell ein sehr
differenziertes, betreiberabhängiges Bild. Während Kaufland trotz genehmigungsrechtlicher Hürden
nach wie vor neue Standorte sucht und insbesondere in Norddeutschland seine Präsenz erhöhen will,
stehen bei real,- an diversen Orten Filialschließungen auf dem Programm. Nicht nur mit Hilfe der Durch
forstung des Standortnetzes versucht real,- die Ergebnisentwicklung positiv zu steuern (im Jahre 2015
wird die Filialzahl unter 300 sinken). Es werden auch Neuerungen im gesamten Marketing-Mix, bei der
Strukturierung des Non-Food-Sortimentes und auch im Ladenlayout auf den Weg gebracht, um wieder
mögliche Wachstumsperspektiven aufzuzeigen.
Die SB-Warenhauslandschaft ist zudem um die REWE-Vertriebsschiene toom ärmer geworden, die Ende
2013 einheitlich auf das Großf lächenformat REWE Center umgeflaggt wurde. Damit konnte die REWE ihre
strategische Ausrichtung auf ein Format vereinheitlichen sowie Werbeausgaben bündeln. Zudem wurde
mit dem vollständigen Umbau der Filiale im hessischen Egelsbach ein Pilotprojekt realisiert, mit dem ein
völlig neues Filialkonzept für die Großfläche getestet wird. Nach einem zweiten Relaunch in Darmstadt
sollen in 2015 weitere Märkte umgebaut werden. Damit steht die Rewe noch am Anfang eines Prozesses,
der bei der Edeka-Gruppe auch sieben Jahre nach der Integration der Marktkauf SB-Warenhäuser in die
Regionalgesellschaften noch nicht abgeschlossen ist. In Bezug auf die Fortschritte bei der Umsetzung
der unterschiedlichen Strategien, die neben der Modernisierung im Regiebetrieb auch die Umflaggung
auf das Format E-Center sowie die Übergabe an selbstständige Einzelhändler umfassen, zeigen sich dabei
deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen EDEKA-Regionalgesellschaften.
Umsatzentwicklung VON SB-Warenhaus-Vertriebslinien in 2013
Umsatz in Mio. Euro (brutto)
16.000
14.000
13.758
12.000
9.156
10.000
8.501
8.000
6.000
3.451
4.000
1.284
2.000
326
0
Veränderung
Vorjahr in %
Þ
4,0 %
à
-3,4 %
Hinweis: Die ehemaligen toom SB-Warenhäuser wurden in die REWE
Regionen integriert und werden nicht mehr separat ausgewiesen.
Þ
4,5 %
Þ
9,6 %
à
Kaufland (inkl. Handelshof)
real,-
-18,2 %
Þ
1,7 %
EDEKA (Marktkauf, E-Center)
Globus
famila
Übrige
Auch hinsichtlich der Umsatzentwicklung bei den SB-Warenhausbetreibern zeigen sich deutliche Unter
schiede: Kaufland wächst mit 4,0 Prozent weiter, der Marktführer real,- erleidet erneut einen Umsatz
rückgang von 3,4 Prozent. Die stärkste Umsatzsteigerung mit fast 10 Prozent kann Globus vermelden. Diese
resultiert neben der Eröffnung zweier neuer Standorte (Maintal und Limburg), die vom Wettbewerber real,übernommen wurden, auch aus einer Produktivitätssteigerung auf der Bestandsfläche.
Die Flächenproduktivität der verschiedenen SB-Warenhaus-Betreiber zeigt ebenfalls deren Diversität. So
erzielt Globus 2013 gut 30 Prozent mehr Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche als der nächststärkste
Wettbewerber Kaufland und weist mit 6 Prozent zudem den höchsten Produktivitätszuwachs auf. Während
Kaufland trotz anhaltender Expansion auch in den Bestandsmärkten effizienter wird, muss real,- trotz
Filialnetzbereinigungen einen Effizienzrückgang von 2 Prozent hinnehmen.
Neben Globus und Kaufland können auch die SB-Warenhäuser der EDEKA-Gruppe mit 3,5 Prozent
ein deutliches Plus in der Flächenleistung verzeichnen, wobei hier die anhaltende Umwandlung von
Marktkauf-Häusern in moderne E-Center Früchte tragen dürfte. An dieser Stelle sei zudem darauf
hingewiesen, dass sich nicht nur SB-Warenhaus-Betreiber untereinander in der Performance deutlich
unterscheiden, sondern auch innerhalb der Vertriebslinie selbst. Unabhängig von der Betreiberfirma ist
eine ausgeprägte Varianz zwischen den Raumleistungen der SB-Warenhäuser eines Anbieters festzustellen.
ENTWICKLUNG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT VON SB-WARENHAUS-VERTRIEBSLINIEN
in 2013
Umsatz in Euro/m2 (brutto) und Veränderung zum Vorjahr in Prozent
4.990
Kaufland (inkl. Handelshof)
real,-
4.230
à
-2,0 %
EDEKA (Marktkauf, E-Center)
4.220
Þ
3,5 %
Übrige SB-Warenhäuser
2,6 %
6.510
Globus
famila
Þ
3.540
3.330
à
à
-5,3 %
-0,6 %
Hinweis: Die ehemaligen toom SB-Warenhäuser wurden in die REWE Regionen integriert und werden nicht mehr separat ausgewiesen.
Þ
6,0 %
Erfolgsbeeinflussend sind hier neben den wettbewerblichen, standörtlichen und immobilienbezogenen
Bedingungen, die effiziente Nutzung der Miet- und Verkaufsflächen, die Größe der Märkte und nicht
zuletzt die Marktleitung selbst.
Der E-Commerce hat im Food-Bereich weiterhin kaum Verbreitung gefunden. So bewegt sich der Umsatz
anteil der Onlineanbieter am Gesamtumsatz des Lebensmitteleinzelhandels noch deutlich unter einem
Prozent (0,5 Prozent). Für die Zukunft dürften sich durchaus noch Wachstumspotenziale zeigen. Allen
voran möchte Amazon mit dem in den USA schon seit 2007 am Markt etablierten Konzept Amazon
fresh Umsätze in Deutschland generieren. Hierzulande hat REWE beispielsweise bereits vor drei Jahren
einen Lieferservice (ehemals REWE Online) eingerichtet, der sich momentan in der aktiven Expansion
befindet. Aktuell ist der REWE Lieferservice in Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf und in sieben
weiteren Städten unterwegs. Nach und nach ist auch eine deutschlandweite Etablierung vorgesehen.
Und auch die Discounter planen hier nachzuziehen. So hat Lidl zuletzt seinen Onlineshop um Angebote
aus dem Genussmittel- (neben Wein nun auch Kaffeeprodukte) und Tierfutterbereich erweitert sowie die
Benutzerfreundlichkeit verbessert. Allerdings wird daraus deutlich, dass die ersten Schritte mit logistisch
einfacheren Artikeln gegangen werden, bevor man sich an frische Lebensmittel heranwagt. Demzufolge
sind die Wachstumschancen für Online-Angebote im Lebensmittelbereich (noch) als klar begrenzt
einzustufen.
Auch Drogeriemärkte drängen flächenseitig in den Lebensmittelbereich, hier vor allem über das Ange
bot von intensiver nachgefragten Bio-Produkten. So kooperieren dm und die im Großraum Hamburg
agierende Kette Budnikowsky mit Alnatura. Rossmann bietet die Eigenmarke enerBiO an und auch der
auf Hartwarensortimente fokussierte Anbieter Müller offeriert unter der Marke Bio Primo rund 120 BioProdukte in seinem Sortiment.
Der Umfang der z. B. von Budnikowsky angebotenen Bioprodukte steht dem Trockenangebot eines
kleineren Bioladens in nichts nach. Zudem werden gekühlte Molkerei- und Wurstwaren wie auch vege
tarische Sortimente vorgehalten. Neben der durch die Schlecker-Pleite angekurbelten Marktd ynamik
im Drogeriesegment sind es diese Trading-Up-Maßnahmen, mit denen die Umsatzentwicklung 2013
stark positiv beeinflusst wurde. So stieg der in Drogeriefachmärkten erzielte Umsatz im Vergleich zum
Vorjahr um 14,9 Prozent auf 14,5 Mrd. Euro an. Getrieben wurde dieses Wachstum vorrangig durch die
Branchenleader dm und ROSSMANN, die ein einmaliges Umsatzplus von über 17 Prozent verbuchen
konnten. Weniger stark wuchs hingegen Drogerie Müller mit nur gut 6 Prozent. Als regionaler Anbie
ter, der vor allem auf die massive dm-Expansion im Großraum Hamburg reagieren muss, konnte
Budnikowsky ein Umsatzplus von fast 7 Prozent erzielen.
Bezüglich der Entwicklung der Anzahl der Standorte zwischen 2012 und 2013 hat insbesondere dm
neue Mietverträge gezeichnet, sodass die Anzahl der Filialgeschäfte um gut 10 Prozent gesteigert
werden konnte. ROSSM ANN hat verhalten das Netz ausgebaut (knapp 3 Prozent). Auch Müller hat
mit immerhin 4 Prozent die Anzahl der Häuser auf insgesamt 500 aufgestockt. Budnikowsky
konnte im Großraum Hamburg um 5 Prozent zulegen, wobei neben Center- und Stadtteillagen auch
verkehrsorient ierte Standorte belegt wurden. Inzwischen hat der Markt die durch die Schlecker-Pleite
entstandene Dynamik und Bereinigung überwiegend überwunden, weshalb in den nächsten Jahren
von einer Beruhigung des Marktes für Drogeriefachmärkte sowie von Rückkehr zur Normalität mit
moderaten Standort- und Umsatzzuwächsen auszugehen ist.
umsatzentwicklung VON Drogeriefachmärkten in 2013
Umsatz in Mio. Euro (brutto)
7.000
6.137
6.000
5.034
5.000
4.000
2.772
3.000
2.000
1.000
448
0
Veränderung
Vorjahr in %
Þ
17,6 %
Þ
17,2 %
* Ende 2013 wurden auch die letzten Kloppenburg-Filialen einheitlich auf Rossmann umgeflaggt.
Þ
6,4 %
Þ
dm
Rossmann*
6,7 %
Müller
Budnikowsky
2.2 Der Non-Food-Einzelhandel 2013/2014
Das Jahr 2013 hat dem deutschen Non-Food-Einzelhandel eine durchwachsene Umsatzentwicklung
beschert. Während der Online-Handel sein dynamisches Wachstum fortsetzen konnte, musste der
stationäre Handel Umsatzverluste hinnehmen. Laut GfK ConsumerScope hat der Non-Food-Einzelhandel
in 2013 insgesamt ein Umsatzplus von nur 0,2 Prozent erzielen können. Bereinigt man diese Betrachtung
um das Online-Wachstum, so musste der stationäre Non-Food-Einzelhandel zuletzt Ums ätze einbüßen.
Diese Entwicklung ist neben der online getriebenen Wettbewerbsverschärfung zum einen auf Markt
sättigungstendenzen bei technischen Gebrauchsgütern, insbesondere Consumer Electronics, und zum
anderen auf witterungsbedingte Saisoneffekte in der Bekleidungsbranche zurückzuführen. Letztere hat
sich im Jahresverlauf zum Abbau der aufgestauten Lagerbestände wahre Rabattschlachten geliefert.
Für das laufende Jahr sieht die GfK eine Fortführung der mageren Umsatzentwicklung im Non-FoodEinzelhandel mit einem leichten Wachstum von 0,6 Prozent für den Gesamtmarkt.
Im Segment Consumer Electronics wurden laut Gesellschaft für Unterhaltungs- und Kommunikations
elektronik und GfK rund 27,0 Mrd. Euro in 2013 umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang von
2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis. Mitverantwortlich dafür ist die Entwicklung des
Branchenprimus Media-Saturn. Während die Metro-Tochter in den vergangenen Jahren fortwährend
Umsatzzuwächse (zuletzt 3,6 Prozent gegenüber 2012) verzeichnen konnte, ist der Motor zuletzt
etwas ins Stocken geraten. In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013/14 setzte MediaSaturn mit rund 7,5 Mrd. Euro 1,5 Prozent (flächenbereinigt sogar 2,8 Prozent) weniger um als im
Vorjahreszeitraum.
Ein Grund hierfür war u. a. die Umsatzverlagerung in das betriebseigene Online-Geschäft: In den
ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2013/14 generierte die Metro-Tochter Media-Saturn rund
1,1 Mrd. Eur o über ihr Web-Geschäft und somit 30 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Forcierung
des Internethandels durch die im Juni 2013 vollständig erfolgte Übernahme des Online-Portals Redcoon
sowie den Ausbau des Online-Sortiments in den eigenen Webshops macht sich somit zunehmend bez ahlt.
Der Gesamtumsatz des Ingolstädter Elektronikkonzerns war dennoch rückläuf ig. Ebenso wie die durchaus
positiven Effekte der Fußball-WM nicht ausreichend waren, um den anhaltenden negativen Markttrend
aufgrund fehlender Produktinnovationen, starkem Wettbewerb und deflationärer Preisentwicklung zu
kompensieren. Als Reaktion darauf plant die Metro, das Media-Saturn-Filialnetz zu straffen, Flächen zu
reduzieren und den Markt teilweise mit kleineren Formaten zu bespielen.
Nachdem der deutsche Bekleidungseinzelhandel das Jahr 2013 mit einem geringen Umsatzminus
(GfK Textilpanel: -0,2 Prozent) abgeschlossen hat, ist die Branche gut in das laufende Geschäftsjahr
gestartet. Insbesondere ausländische Filialisten richten trotz der hohen Wettbewerbsdichte weiter
hin ihren Expansionsfokus auf Deutschland, womit das hiesige Angebotsspektrum weiter an Vielfalt
gewinnt. Sofern der Markteintritt über Läden in Top-Lagen gelingt, kann die Verdichtung der Filialnetze
über fachmarktorientierte Standorte der nächste
Schritt einer erfolgreichen Expansionsstrategie
sein.
Am Berliner Tauentzien hat im April 2014 die
lange von Unternehmensseite dementierte
Deutschlande xpansion der japanischen FastSelling-Marke Uniqlo begonnen. Auf drei Etagen
mit einer Verkaufsf läche von 2.700 m² ist der
Berliner Flagship-Store der größte der bislang
18 europäischen Läden. Mit der aus Polen
stammenden Modemarke Reserved wird im
UNIQLO BERLIN (quelle: GFK)
Herbst dieses Jahres ein weiterer internationaler
vertikaler Modeanbieter an den Start gehen. Nach
dem Launch des deutschen Online-Shops im Juli 2014 sollen ab Herbst die ersten stationären Shops in
Stuttgart, Hannover, Bremen sowie auf etwa 2.200 m² im Palais Vest der mfi in Recklinghausen eröffnen.
Die Liste weiterer neuer Namen in der hiesigen Einzelhandelslandschaft ist lang: u. a. das auf Babyund Kinderbekleidung spezialisierte französische Label Sergent Major, die britischen Modelabels
Phase Eight und Mulberry sowie Woolrich. Der erste deutsche Monobrand-Store für die junge,
konsumige Ralph Lauren-Linie Denim & Supply wird in der Mall of Berlin seine Türen öffnen.
Aber auch bereits am Markt etablierte Modeanbieter wie z. B. Hallhuber, Adler oder auch Takko haben
ihre weitere Expansionsbereitschaft in Deutschland angekündigt. Weiterhin aggressiv auf Expansions
kurs befindet sich Primark. Seit Mai 2014 sind die Iren in der Kölner Neumarkt Galerie präsent und
auch am Berliner Alexanderplatz zeigt der großflächige Textildiscounter Flagge. Bei seiner EuropaExpansion hatte sich Abercrombie & Fitch bislang auf die Anmietung repräsentativer Flagship-Stores
in innerstädtischen Top-Lagen spezialisiert. Nachdem der große Hype um das amerikanische Kultlabel
zumindest in Deutschland deutlich nachgelassen hat, scheint A & F seine Expansionsstrategie zu ändern,
indem es im Designer Outlet Wolfsburg angemietet hat. Ab Herbst 2014 wird die US-Marke auch im
CentrO Oberhausen anzutreffen sein und dort als Nachmieter der eigenen Tochtermarke Gilly Hicks
antreten, für die der Konzern vor kurzem mangels Perspektive das weltweite Aus beschlossen hat.
Neben den bekannten Sorgenkindern wie dem Karstadt Warenhauskonzern, dessen operatives
Geschäft gerade erst (Mitte August 2014) von René Benkos österreichischer Signa-Gruppe komplett
übernommen wurde, kämpfen verschiedene Filialisten branchenübergreifend um die Rückkehr in die
Gewinnzone. So hält die Talfahrt bei Esprit bislang an. Die Folge sind weltweite Filialschließungen,
darunter 36 Franc hisestores 2012/2013 in Deutschland. In Deutschland scheint die Flächenbereinigung
allerdings bald ihr Ende gefunden zu haben. Derzeit setzt Esprit auf ein neues Kollektionskonzept: Statt
wie bislang jährlich zwölf Kollektionen wird Esprit ab Dezember nur noch vier Saisonkollektionen und
zwei Übergangskollektionen anbieten. Auch das zum Modelabel Benetton gehörende Fashionkonzept
Sisley arbeitet an seiner Neuausrichtung und wird künftig mit einem neuen Store-Design und sieben
Kollektionen pro Jahr auf dem deutschen Markt präsent sein.
Für das insolvente Langenfelder Unternehmen Strauss Innovation, das u. a. Textilien, Heimtextilien und
Dekorationsartikel verkauft, konnte im August 2014 noch ein Investor gefunden werden. Das Family
Office des Unternehmers Michael Mühleck wird als strategischer Kapitalgeber das Unternehmen mit
bundesweit rund 79 Filialen und ca. 1.200 Mitarbeitern weiterführen. Das Amtsg ericht Düsseldorf
hatte mit Wirkung vom 30. März 2014 das Insolvenzverfahren eröffnet und die beantragte Eigenv er
waltung angeordnet. Seither wurden von ehemals 96 Filialen 17 geschlossen.
Analog zum Bekleidungseinzelhandel hat auch der deutsche Schuheinzelhandel ein durchwachsenes
Umsatzjahr 2013 hinter sich. Das frostige Frühjahr sowie der milde Winter haben ihre Spuren hinter
lassen und laut BDSE (Bundesverband des Deutschen Schuheinzelhandels e. V.) dazu geführt, dass
der Umsatz nominal nur um etwa 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zulegen konnte. Während die
kleinen und mittleren Fachgeschäfte ein Minus zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent verdauen mussten,
haben größere Filialisten u. a. aufgrund von Neueröffnungen und Erweiterungen ein Plus von 2 Prozent
erzielt. Insgesamt beläuft sich das Marktvolumen für den deutschen Schuheinzelhandel in 2013 somit
auf 11,6 Mrd. Euro, wovon etwa 70 Prozent auf den Schuhfachhandel und die restlichen 30 Prozent auf
den sonstigen Einzelhandel mit Schuhen (z. B. in Warenhäusern) entfallen. Für 2014 wird aufgrund der
stabilen, guten Konsumstimmung und unter der Prämisse, dass das Wetter im laufenden Jahr weiterhin
mitspielt, mit einem nominalen Umsatzwachstum von 2 Prozent gerechnet.
Der Online-Umsatz durch Schuhverkäufe dürfte laut BDSE auch in 2013 zweistellige Wachstumsraten
erzielt haben. Dies bekam der stationäre Schuheinzelhandel nicht nur durch Umsatzeinbußen zu
spüren, auch die Kundenzahlen waren laut BDSE bei etwa zwei Dritteln der Schuhfachhändler
rückläufig. Somit steht der deutsche Schuheinzelhandel vor der Herausforderung, über verbesserte
Beratungsangebote und höhere Bonsummen pro Kunde die rückläufigen Frequenzen aufzufangen.
Nicht nur Zalando, Amazon & Co. wildern in den Umsatzgefilden der stationären Schuhhändler. Auch
vertikalisierte Schuhhersteller verkaufen ihre Markenprodukte inzwischen auf ihren Webseiten.
Neben der Online-Konkurrenz beleben aktuell die Markteintritte internationaler Filialisten den
deutschen Schuhhandel. Allen voran der Marktführer im polnischen Schuhhandel CCC, der Ende
letzten Jahres seine ersten Läden in Deutschland eröffnet hat. Inzwischen sind es neun Standorte in
deutschen Shopping-Centern. Ab Herbst 2014 geht CCC auch mit einem 2.000 m² großen FlagshipStore am Berliner Alexanderplatz an den Start und gilt mit einer ähnlichen Preispolitik wie Deichmann
als direkter Wettbewerber des deutschen Branchenprimus. Auch das aus Großbritannien stammende
Schuhlabel Office hat mit seiner ersten Filiale im CentrO Oberhausen den deutschen Markteintritt
vollzogen. Weitere Standorte in Düsseldorf und
Bonn sind inzwischen ebenfalls eröffnet.
Der Marktführer Deichmann konnte im verg an
genen Jahr dem schwierigen Marktumfeld mit
einem Umsatzplus von 1,2 Prozent trotzen. In
2014 forciert Deichmann die Ausweitung seines
Filialnetzes weiter: 63 Filialen sollen neu eröffnet
werden, 26 Standorte werden hingegen der Kon
solidierung des Filialnetzes zum Opfer fallen.
Der zweitgrößte deutsche Schuhfilialist, die HR
Group aus Osnabrück (Reno), hatte im Frühjahr
2014 mit der Ankündigung für Schlagzeilen
gesorgt, mehrheitlich bei Görtz einsteigen zu wollen. Nachdem die Übernahme durch die Osnabrücker
scheiterte, hat nun das Münchner Beteiligungsunternehmen Afinum 40 Prozent der Anteile von
der Familie Görtz übernommen. Der Hamburger Schuhfilialist hat in den vergangenen Jahren herbe
Umsatzverluste einstecken müssen und versucht nun den Weg aus der Krise zu meistern. Erste Erfolge
konnten bereits erzielt werden. So hat Görtz in 2013 zwar ein Umsatzminus verbucht, aber dennoch
Gewinn erzielen können. 33 Filialen sind deutschlandweit geschlossen und rund 300 Arbeitsplätze
gestrichen worden. Zentrale Bausteine für die Neuausrichtung von Görtz sind die Neupositionierung
der Eigenmarken und die bessere Vernetzung von stationärem Handel und E-Commerce.
Deichmann, Alex-Center Regensburg (quelle: hahn gruppe)
Die deutsche Baumarktbranche blickt auf ein bewegtes Jahr zurück. Zu Jahresbeginn bremste das kalte
Frühjahrswetter die Umsätze der Branche aus. Ab Jahresmitte hat die Insolvenz der Praktiker Gruppe
und die darauf folgende Schließung aller Praktiker- und Max Bahr-Filialen für Aufsehen und Bewegung
auf dem Markt gesorgt. Beide Ereignisse haben zu Umsatzrückgängen der Gesamtbranche geführt. So
hat der Baumarkthandel laut BHB (Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e. V.) und GfKPanel in 2013 ein nominales Umsatzminus von 2,9 Prozent eingefahren. Einige Baumarktunternehmen
können dennoch auf ein überwiegend positives Jahr zurückb licken.
Im Gegensatz zum Vorjahr ist das laufende Geschäftsjahr dank des milden Wetters dynamisch gestar
tet. Im ersten Quartal 2014 sind laut BHB zweistellige Wachstumsraten (flächenbereinigt: 26,4 Pro
zent) erzielt worden. Als Umsatztreiber haben sich hierbei erwartungsgemäß die Gartensortimente
erwiesen. Zwar dürfte aufgrund der Insolvenz von Praktiker in 2014 insgesamt kein Umsatzwachstum
zu erwarten sein. Nach Angaben des Branchenverbandes könne aber der überwiegende Anteil der
Ums ätze der Praktiker-Gruppe in der Baumarktbranche gebunden werden. Dies dürfte mit spürbaren
Umsatzzuwächsen bei einzelnen Betreibern einhergehen.
Die umsatzseitig drei größten deutschen Baumarktfilialisten OBI, BAUHAUS und toom haben das Jahr
2013 mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen abschließen können. Während OBI durch den Wechsel
des mit 16 Märkten im Großraum München aktiven Franchisenehmers HEV-Baumärkte zu hagebaumarkt
rückläufige Umsätze zu beklagen hat, blickt die REWE-Tochter toom auf ein stabiles Geschäftsjahr mit
leicht gestiegenen Flächenumsätzen zurück. BAUHAUS hat zwar seinen Gesamtumsatz steigern können,
dabei jedoch leicht rückläufige Flächenproduktivitäten verzeichnet. Nichtsdestoweniger liegt BAUHAUS
in Bezug auf die erzielten Flächenleistungen aber weiterhin hinter HORNBACH auf Platz zwei.
HORNBACH kann für 2013 eine durchweg positive Bilanz ziehen. Sowohl der Gesamtumsatz als auch
die durchschnittliche Flächenleistung konnten spürbar gesteigert werden. Zudem hat HORNBACH in
Sachen Qualitätsbeurteilung aus Kundensicht beim Kundenmonitor Deutschland 2013 punkten können
und Globus den ersten Rang streitig gemacht. Die Zeus-Verbundgruppe (hagebau) musste hingegen
durch den Verlust der Werkmarktlinie, die von der E/D/E weitergeführt wird, deutliche Umsatzeinbußen
hinnehmen.
Umsatzentwicklung VON Baumärkten in 2013
Umsatz in Mrd. Euro (brutto)
3,5
3,5
3,0
2,8
2,5
2,1
2,4
2,2
2,0
1,5
1,3
1,0
0,7
0,5
0,3
0
Veränderung
Vorjahr in %
à
-3,4 %
Þ
2,6 %
Quelle: GfK auf Basis von Dähne Statistik diy 2014
à
-14,7 %

-0,2 %

5,0 %
Obi
Bauhaus
Zeus
à
-0,6 %

3,0 %
Rewe (toom / B1)
Hornbach
Globus / Hela

3,0 %
Hellweg
Baywa / Hellweg
FuSSballplatz auf DEM DACH DES IN 2013 ERÖFFNETEN HELLWEG-BAUMARKTES in Berlin-Kreuzberg (quelle: HELLWEG)
Zwei Neueröffnungen in Berlin haben in der zweiten Jahreshälfte 2013 für Schlagzeilen gesorgt.
HELLWEG hat Ende September seinen über 10.000 m² großen neuen Bau- und Gartenmarkt in
Berlin-Kreuzberg eröffnet und gemäß der städtischen Auflage einen Fußballplatz auf dem Dach des
Baumarktes errichtet. HELLWEG setzt dabei auf Nachhaltigkeit und energieeffiziente Gebäudetechnik.
Die benötigte Wärmeenergie wird mit einer Wärmepumpenanlage aus der kommunalen Abwasserdruck
leitung gewonnen. Das schont die Ressourcen und spart pro Jahr rund 110 Tonnen klimaschädliches
Kohlendioxid. Ende Dezember 2013 ist BAUHAUS mit einer knapp 20.000 m² großen Filiale am Berliner
Ku’damm gestartet. Der Markt zeichnet sich durch ein an den Standort angepasstes Sortiment
sowie ein hohes Beratungs- und Dienstleistungsangebot (u. a. mehrsprachige Mitarbeiter, Hilfe bei
Möbelrestauration, kostenloser Anhängerverleih) aus.
Für 2014 stehen vor allem diverse Reaktivierungen ehemaliger Praktiker/Max Bahr-Immobilien auf dem
Plan. Die absolute Mehrheit der Max Bahr-Filialen, aber auch viele Praktiker-Standorte haben inzwischen
neue Betreiber aus der Baumarktbranche gefunden. Im Zuge dessen hat BAUHAUS seine Präsenz im
Norden Deutschlands deutlich ausbauen können und ist zum Marktführer in Hamburg aufgestiegen. Aber
auch Möbelhändler wie XXXLutz oder POCO Domäne haben für einige Standorte den Zuschlag erhalten.
In 2015 wird Obi ein neues Experiment wagen: Nachdem die Baumarktkette in München einen Lie
ferservice gestartet hat, der die taggleiche Belieferung verspricht, sofern die Ware vor 12 Uhr online
oder telefonisch bestellt wurde, plant das Unternehmen die Anmietung von Contact Points in Innen
stadtlagen. Dort soll das Sortiment zu einem kleineren Teil physisch und virtuell ganzheitlich sichtbar
sein. Die Contact Points dienen des Weiteren dem direkten Kundenkontakt und Verkauf. Auch Beratung,
Bezahlung, Bestellung oder Abholung können in diesen Kleinläden stattfinden. Die großf läc higen ObiFilialen stellen die Belieferung der Downtown-Satelliten sowie der Kunden sicher und dienen zukünftig
auch als Logistikzentren. Infolgedessen dürften Teilflächen, die bislang zu Verk aufsz wecken genutzt
werden, in Logistikflächen umgewandelt werden.
Auch der avisierte Markteintritt der britischen Kingfisher-Gruppe mit seinem Kleinflächenkonzept
Screwfix wird mit Spannung erwartet. Dem Vernehmen nach sollen im Frankfurter Großraum vier
Filialen mit bis zu 1.000 m² an den Start gehen. Screwfix orientiert sich dabei stark an den Bedürf
nissen von Profihandwerkern, soll aber auch für Endverbraucher offen sein.
Die aktuellen Herausforderungen an die Branche werden vor allem in der erfolgreichen Umsetzung von
Cross-Channel-Strategien gesehen. Mit Ausnahme von toom und Globus sind die größten deutschen
Baumarktbetreiber inzwischen alle mit Online-Shops vertreten. Erst im März dieses Jahres ist auch
BAUHAUS online gegangen. Die Potenziale dürften dabei lange noch nicht ausgeschöpft sein. So ist
der Online-Umsatz in den DIY-Kernsortimenten stärker als der Gesamtmarkt in 2013 gewachsen. Laut
Angaben des bevh haben DIY- und Gartenartikel im ersten Quartal 2014 online mit einem Umsatzp lus
von 91,3 Prozent gegenüber 2013 die größte Steigerungsrate aller Warengruppen erzielt. Ein Markt
anteil des Online-Handels im DIY-Markt von bis zu 15 Prozent über alle Sortimente hinweg dürfte
langf ristig realistisch sein. Aktuell liegt er noch im deutlich einstelligen Bereich.
Flächenproduktivität VON Baumärkten in 2013
Umsatz in Euro/m2 (brutto) und Veränderung zum Vorjahr in Prozent
1.350
Obi
➔
0,0 %
2.030
Bauhaus
Zeus
1.130
1.110
Rewe (toom / B1)
à
Þ
0,9 %
2.180
Globus / Hela
Baywa / Hellweg
Quelle: GfK auf Basis von Dähne Statistik diy 2014
1.940
990
➔
-2,4 %
-5,8 %
Hornbach
Hellweg
à
0,0 %
1.410
à
-0,7 %
Þ

0,5 %
4,3 %
Bodensee-Center Friedrichshafen
30,4
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen bei
Gewerbeimmobilien in 2013
8,7
Mrd. Euro
Investitionen in
Handelsimmobilien in 2013
03
Der Einzelhandelsinvest
mentmarkt in Deutsch
land 2013 bis Sommer 2014
Große Nachfrage und limitiertes
Angebot sorgen für weiter sinkende
Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien
Transaktionsanteil der Metropolr egionen
sinkt - Investoren nehmen zunehmend
Regional- und B-Standorte ins Visier
Höhere Risikobereitschaft der Investoren
führt zu mehr Non-Core-Investments
Fachmärkte/Fachmarktzentren sind
stärkste Assetklasse im 1. Halbjahr 2014
28,0
PROZENT
Anteil von Fachmärkten/
Fachmarktzentren in 2013
Ausländische Investoren bauen ihren
Marktanteil aus
40 | Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014
3.1 Erneute Steigerung des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen
Immobilienmarkt
Das anhaltende Niedrigzinsumfeld sowie Deutschlands Stärke als eine der führenden Wirtschaftsn a
tion en mit einem sehr gesunden Arbeitsmarkt, starker Binnenkonjunktur, zunehmender Exportt ät ig
keit und der zuletzt ausgeglichene Staatshaushalt sprechen für die große Attraktivität des hiesigen
Immobilienstandortes vor allem aus Sicht ausländischer Investoren. Dies spiegelt sich auch in den
hohen Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt wider.
Am gewerblichen Immobilienmarkt Deutschland wurden im Jahresverlauf 2013 über 30,4 Mrd. Eu
ro investiert und somit ein um 21 Prozent oder 5,2 Mrd. Euro höheres Transaktionsvolumen als im
Vorjahr registriert. Mit einem Investitionsvolumen von über 15 Mrd. Euro oder 50 Prozent des Ge
samtvolumens waren Büroimmobilien die dominierende Nutzungsart. Das Transaktionsvolumen bei
Einzelhandelsimmobilien lag dagegen mit rund 8,7 Mrd. Euro (28,5 Prozent) in etwa auf dem Vorjah
resniveau.
Auch im ersten Halbjahr 2014 waren Handelsimmobilien mit etwa 4,8 Mrd. Euro und einem im Vor
jahr esvergleich um 21 Prozent höheren Investmentvolumen die am zweitstärksten nachgefragte
Assetklasse nach Büroimmobilien. Insgesamt belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen in
den ersten sechs Monaten 2014 auf 16,9 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine
Steigerung um 34 Prozent. Zunehmend zeigt sich die Ausweichstrategie der Investoren auf Assets
außerhalb der Top-Märkte. Entfielen im Jahr 2013 noch rund 55 Prozent der Investments auf die fünf
Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, so waren es im ersten Halbjahr
2014 nur noch 41 Prozent.
DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014 | 41
3.2
DER DEUtSCHE EINzELHANDELSIMMoBILIENMARKt 2013 BIS SoMMER 2014
Deutsche Einzelhandelsimmobilien blieben im Jahresverlauf 2013 weiter stark nachgefragt, da knapp
8,7 Mrd. Euro in deutsche Einzelhandelsobjekte investiert wurden. gegenüber dem Vorjahr stellte
dies aufgrund der weiterhin eingeschränkten produktverfügbarkeit vor allem im Core-Segment einen
marginalen Rückgang des Investmentvolumens um 2 prozent oder 166 Mio. Euro dar. Im ersten Halbjahr 2014 dagegen stieg das transaktionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien gegenüber
dem Vorjahreszeitraum um rund ein Fünftel auf 4,8 Mrd. Euro, getrieben von großvolumigen paketverkäufen.
obwohl im Jahr 2013 überwiegend Einzeltransaktionen getätigt wurden, auf die mit knapp 6 Mrd.
Euro rund 69 prozent des Investmentvolumens entfielen, zeigten insbe sondere die Beteiligung des
französischen Versicherers CNp Assurances an dem von tIAA-Cref gehaltenen Shopping-Centerportfolio sowie die Übernahme von 22 Max-Bahr-Märkten durch BAUHAUS, dass auch großvolumige
paketverkäufe vermehrt am Markt platzierbar waren. Im ersten Halbjahr 2014 stieg der portfolioanteil
weiter an. 1,7 Mrd. Euro oder 36 prozent des trans aktionsvolumens wurden im Rahmen von paketverkäufen abgewickelt, 72 prozent mehr als im ersten Halbjahr 2013. Insbesondere Fachmärkte/
Fachmarktzentren und Discounter/Supermärkte wurden im Rahmen von paketverkäufen gehandelt.
ENtWICKLUNg DES tRANSAKtIoNSVoLUMENS VoN
EINzELHANDELSIMMoBILIEN
Einzelhandelsinvestments in Mrd. Euro
4,5
4,1
4.0
3,7
3,5
3,0
2,5
2,6
2,6
2,3 2,2 2,3
1,9
2,0
1,5
1,4
1,5
2,0
2,0
1,7
2,1
2,8
2,0
2,0
1,6
1,0
0,5
0
Q1
Quelle: CBRE
2010:
Q2
Q3
Q4
Q1
2011:
Q2
Q3
Q4
Q1
2012:
Q2
Q3
Q4
Q1
2013:
Q2
Q3
Q4
2014:
Q1
Q2
Durchschnittliches Transaktionsvolumen Q1 2010–Q2 2014: 2,01 Mrd. Euro
HAVELPARK DALLGOW – CHRISTIE-PORTFOLIO (quelle: CBRE)
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 3,6 Mrd. Euro oder 41 Prozent des Gesamtvolumens waren
Shopping-Center im Jahr 2013 die dominierende Nutzungsart im Einzelhandelssegment. In diese Asset
klasse wurden somit gut 17 Prozent oder 520 Mio. Euro mehr investiert als im Vorjahr. Diesem starken
Erg ebnis lagen u. a. elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zugrunde, die über die Hälfte
des insg esamt in Shopping-Center investierten Volumens auf sich vereinten. Zusätzlich zu den bereits
im ersten Halbjahr erfolgten Transaktionen, wie die sich im Bau befindenden Shopping-Center Aquis
Plaza (vormals Kaiserplatz-Galerie) in Aachen und die Stadtgalerie ,,K in Lautern“ in Kaiserslautern,
wurden in der zweit en Jahreshälfte u. a. Anteile am PEP in München, an den Gropius-Passagen in
Berlin sowie an den Erlangen-Arcaden im Paket von TIAA-Cref an CNP Assurances veräußert.
Der Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland 2013 bis Sommer 2014 | 43
Des Weiteren erwarb Deka Immobilien die Neumarkt Galerie in Köln von Signature Capital. Dabei
zeigt sich, dass neben etablierten Core-Immobilien auch vermehrt Center mit Repositionierungs- und
Modernisierungsbedarf auf die Anlageagenda rücken, sofern die handelsspezifischen Standortkriterien
erfüllt sind. Zunehmend agierten eigenkapitalstarke Investoren im Rahmen von Joint Ventures oder,
wie im Fall von CNP, mittels Beteiligungen an Bestandsportfolios am Markt, um ihre strategischen
Zielvorgaben bezüglich eines Deutschland-Exposures erfüllen zu können.
Im ersten Halbjahr 2014 stellten Shopping-Center mit 1,45 Mrd. Euro oder knapp 32 Prozent des
Gesamtvolumens, trotz einer Steigerung des Investmentvolumens um rund 23 Prozent gegenüber dem
Vorjahreszeitraum, nur noch die zweitstärkste Assetklasse – hinter Fachmärkten und Fachmarkt
zentren. Der Großteil der Investments wurde aufgrund der größeren Produktverfügbarkeit in
Objekte außerhalb der Top 5-Investmentzentren investiert. Damit zeigt sich in diesem Teilsegment
des Einzelhandelsinvestmentmarktes, analog zu den Fachmärkten und Fachmarktzentren, dass
Deutschland aufgrund seiner förderalen und polyzentrischen Raumstruktur über eine Vielzahl von
interessanten Investitionsstandorten auch abseits der großen Zentren verfügt. Größte Transaktionen
waren bis dato der Verkauf des Christie-Portfolios (bestehend aus dem Kaufpark Eiche, dem HavelPark
Dallgow und dem Einkaufszentrum Wust in Brandenburg sowie dem Kaufpark Dresden) an ein Joint
Venture von Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate sowie der Anteilskauf am
CentrO Oberhausen durch Unibail-Rodamco. Auch die Veräußerung der Düsseldorfer Kö-Galerie von
Blackstone an die Allianz muss in diesem Zusammenhang aufgelistet werden.
Geschäftshäuser in innerstädtischer Top-Lage standen im Jahre 2013 auf dem zweiten Platz. Auf
diese entfielen mit knapp 2,5 Mrd. Euro fast 29 Prozent. Davon wurden 1,4 Mrd. Euro oder 57 Prozent
in den Top 5-Investmentzentren allokiert und folgten damit konsequent dem Trend nationaler und
internationaler Händler, die besten Einkaufslagen in Deutschland zu besetzen. Nachdem in den
ersten sechs Monaten des Jahres 2013 u. a. bereits der Kö-Bogen in Düsseldorf, One Goethe Plaza
in Frankf urt und das Geschäftshaus N° 195 Kudamm in Berlin verkauft wurden, wechselten in der
zweiten Jahreshälfte das Kröpcke-Center in Hannover, das Hamburger Alsterhaus sowie das Karstadt
Warenhaus am Berliner Hermannplatz den Eigentümer.
Im ersten Halbjahr 2014 verzeichneten innerstädtische Geschäftshäuser in 1a-Lagen ein Volumen von
rund 1 Mrd. Euro oder 21 Prozent des Transaktionsvolumens; in diese Assetklasse wurde aufgrund des
extrem limitierten Angebots somit knapp 40 Prozent weniger investiert als im ersten Halbjahr 2013.
In diesem Bereich des Einzelhandelsmarktes dominierten, anders als im Segment der Fachmärkte und
Fachmarktzentren, Einzeltransaktionen das Investmentgeschehen. Unter anderem trennte sich das
Highstreet-Konsortium von drei Immobilien ihres Karstadt-Portfolios in München, Bremen und Berlin.
Ausgewählte Retail-INVESTMENTS
im ersten Halbjahr 2014
Name
Investmentart
Objekttyp
Ort
Single Asset
Einkaufszentrum
Oberhausen (NRW)
Christie (4 Objekte)
Portfolio
Einkaufszentrum
diverse
Netto (340 Objekte)
Portfolio
Discounter
diverse
CentrO (50%-Anteil)
Kö-Galerie
Single Asset
Einkaufszentrum
Düsseldorf
Taurus (83 Objekte)
Portfolio
Supermarkt
diverse
Sokrates-Portfolio (10 Objekte)
Portfolio
SB-Warenhaus
diverse
ALDI Süd-Portfolio (69 Objekte)
Portfolio
Discounter
diverse
Andreas-Portfolio (8 Objekte)
Portfolio
SB-Warenhaus
diverse
Edeka-Portfolio (27 Objekte)
Portfolio
Supermarkt
diverse
Kinzigbogen
Max Bahr / XXXLutz-Portfolio
Single Asset
Fachmarktzentrum
Hanau
Portfolio
Bau- und Heimwerker-
diverse
(13 Objekte)
Fachmarkt-Portfolio (4 Objekte)
markt
Portfolio
Fachmarkt
diverse
Plaza Center
Single Asset
Fachmarktzentrum
Lübeck
Stadtteilzentrum Lurup
Single Asset
Einkaufszentrum
Hamburg
Schwanenmarkt
Single Asset
Einkaufszentrum
Krefeld
Nedderfeld Center
Single Asset
Einkaufszentrum
Hamburg
Life
Single Asset
Nahversorgungszentrum
München
Walle-Center
Single Asset
Einkaufszentrum
Bremen
Classic-Center-Weimar
Single Asset
Fachmarktzentrum
Weimar
Quelle: CBRE
Kaufpreis (in Mio. Euro,
teilweise geschätzt)
Käufer
Verkäufer
535
Unibail-Rodamco
Stadium Group
400
JV MSREF / Redos
Christie B.V.
300
Salling-Gruppe
Moeller-Maersk
300
Allianz
Blackstone / ECE
265
Pramerica / Third Swedish National
Taurus Investment Holdings
Pension Fund (AP3)
200
Metro AG
Delek
140
GIG Grundbesitz
Blackrock
113
Newport
N. N.
90
Generali
Edeka
60
Deka
TenBrinke
52
XXXLutz-Gruppe
Moor Park
50
Redos / Union
N. N.
48
Invesco
Capital & Regional
44
CBRE Global Investors
Norddeutsche Grundvermögen
42
Shapira
Blackstone / ECE
35
Deka
Jovian Capital
35
Hahn Gruppe
Accumulata
32
Tristan Capital Partners
Westfonds
30
N. N.
Aberdeen
46 | DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014
In Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden 2013 insgesamt 2,4 Mrd. Euro oder 28 prozent des
gesamtvolumens investiert. zwar ging das transaktionsvolumen hier gegenüber dem Vorjahr um
rund 11 prozent zurück, doch zeigten gerade die in diesem Segment gehandelten Baumarkt- und
Supermarkt-portfolios, dass sich Investoren wieder zunehmend paketverkäufen widmen, um von den
sehr guten Fundamentaldaten des deutschen Einzelhandels zu profitieren oder, wie im Fall praktiker/
Max Bahr, die sich bietende Chance der Marktkonsolidierung in diesem Handelssegment strategisch für
die eigene Unternehmenspolitik zu nutzen.
Dieser trend wurde im ersten Halbjahr 2014 nochmals untermauert, als Fachmärkte und Fachmarktzentren die mit Abstand stärkste Assetklasse waren. gut 2,2 Mrd. Euro entfielen auf diesen objekttyp,
was knapp 46 prozent des transaktionsvolumens entspricht und im Vorjahresvergleich mehr als eine
Verdoppelung darstellt (+120 prozent). Hierzu trugen zahlreiche große paketverkäufe bei, darunter das
in zwei tranchen verkaufte Supermarkt-portfolio von taurus Investment Holding an pramerica Real
Estate und third Swedish National pension Fund (Ap3). Weiterhin 350 Netto-Märkte, die im Rahmen
eines Share Deals von Moeller-Maersk an die dänische Salling-gruppe gingen, der Rückkauf von zehn
REtAIL INVEStMENtS NACH ASSEtKLASSEN
Angaben in Prozent
100
90
80
2,1
4,1
2,7
2,1
28,5
31,0
28,7
20,8
24,8
30,4
27,5
45,6
44,6
34,5
41,1
31,5
70
60
50
40
30
20
10
0
Quelle: CBRE
2011:
10,6 Mrd. Euro
2012:
8,8 Mrd. Euro
2013:
8,66 Mrd. Euro
Sonstiger Einzelhandel
Fachmarkt / Fachmarktzentren
H1 2014:
4,83 Mrd. Euro
1a-Einzelhandelsimmobilien
Shopping-Center
real,-SB-Warenhäusern durch die Metro AG von Delek Global Real Estate sowie ein Portfolio von rund
70 Aldi Süd-Märkten in Süd- und Westdeutschland aus dem ehemaligen Meridian-Portfolio von MPGA,
welches die GIG Grundbesitz von dem von Blackrock gemanagten Europe Property Fund III erwarb. Hier
zeigt sich, dass das Fachmarktsegment bei Investoren aufgrund des höheren Renditeniveaus gegenüber
Shopping-Centern und Geschäftshäusern in Top-Lagen zunehmend in den Fokus rückt.
In den fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München
wurde im Jahresverlauf 2013 mit mehr als 3 Mrd. Euro rund ein Drittel des gesamten Retail-Inv est
mentv olumens angelegt und somit 34 Prozent oder 770 Mio. Euro mehr als im Vorjahr. In den ersten
sechs Monaten des Jahres 2014 dagegen sank der Anteil der Top-Standorte aufgrund der geringen
Produktv erfügbarkeit hier auf 24 Prozent, was einem Volumen von knapp 1,2 Mrd. Euro entspricht. Im
Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 ist dies ein Rückgang des investierten Volumens um 26 Prozent,
der die zunehmende Fokussierung der Akteure auf Regionalzentren und B-Standorte zeigt, an denen
sich ihre Renditeerwartungen besser erfüllen lassen.
3.3 Asset und Fonds manager sowie Immobilienfonds besonders aktiv
Wie auch am gesamten gewerblichen Investmentmarkt entfiel im Jahr 2013 der größte Anteil des
Transaktionsvolumens im Retail-Segment auf Offene Immobilienfonds und verstärkt auf Spezialfonds
für institutionelle Investoren. Mit 2,8 Mrd. Euro investierte diese Anlegergruppe knapp ein Drittel
der Gesamtsumme, u. a. in die Kölner Neumarkt Galerie und das One Goethe Plaza in Frankfurt. Hier
zeigte sich der zunehmende Trend, dass institutionelle Investoren anstelle direkter Anlagen, u. a. aus
Management- sowie steuerlichen Gründen, verstärkt über das Investmentvehikel „Spezialfonds“ am
Markt agieren. Gegenüber dem Jahr 2012 erhöhte sich das durch diese Investoren angelegte Kapital
somit um 144 Prozent. An zweiter Stelle folgten mit weitem Abstand Versicherungen und Pensionsk as
sen, die mit knapp 1,4 Mrd. Euro rund 16 Prozent direkt investierten. Über die Hälfte dieses Volu
mens entfiel auf die Beteiligung der CNP Assurances am Shopping-Center-Portfolio der TIAA-Cref
sowie den Erwerb des Kö-Bogens in Düsseldorf für ein Sondervermögen von zwei berufsständischen
Versorgungswerken. Den dritten Rang belegten gleichermaßen Asset und Fonds Manager und Privat
investoren mit jeweils rund 11 Prozent. Beide Investorengruppen investierten nicht zuletzt auch
aufgrund des limitierten Angebots an geeigneten Immobilien jedoch nur rund die Hälfte ihres
Vorjahresvolumens.
Transaktionsvolumen von einzelhandelsimmobilien nach investorentyp
in 2013
Anteil in Prozent
32,5
9,2
Offene Immobilien- / Spezialfonds
7,4
Versicherungen / Pensionskassen
11,2
16,5
Asset- / Fondsmanager
8,1
4,5
3,9
Geschlossene Immobilienfonds
5,4
4,6
31,1
3,7
Immobiliengesellschaften
Quelle: CBRE
8,2
7,6
Corporates
Immobilien-AG / REITs
Sonstige
11,2
3,3
Privatinvestoren
Projektentwickler / Bauträger
16,0
12,8
2,6
0,2
Verkauf
Kauf
Im ersten Halbjahr 2014 stellten dagegen Asset
und Fonds Manager mit Investments von insgesamt
rund 1 Mrd. Euro oder 21 Prozent die stärkste
Anlegergruppe, wobei hier ein Großteil auf den
Erwerb des Christie-Portfolios entfiel. Durch die
Übernahme mehrerer Max Bahr-Immobilien sowie
den Kauf des Netto-Portfolios stellten (Handels-)
Unternehmen mit 852 Mio. Euro oder 18 Prozent
die zweits tärkste Gruppe. An dritter Stelle folg
ten Offene Immobilien- und Spezialfonds mit
686 Mio. Euro oder 14 Prozent.
Auf Verkäuferseite dominierten im vergangenen
Jahr Projektentwickler und Bauträger mit
2,7 Mrd. Eur o oder 31 Prozent den Markt und
verdoppelten damit nahezu ihr Verkaufsvolumen
gegenüber dem Jahr 2012. Sie veräußerten
neben kleineren Transaktionen insgesamt sechs
Projekte mit Verk aufsp reis en von jeweils mehr
als 100 Mio. Euro, darunter den Kö-Bogen in
Düsseldorf, das Aquis Plaza (Kais erp latz-Galerie)
in Aachen sowie das Frankfurter One Goethe Plaza
KAUFPARK EICHE - CHRISTIE-PORTFOLIO (quelle: Cbre)
und das N° 195 Kudamm in Berlin. Asset und
Fonds Manager folgten mit 1,4 Mrd. Euro oder
knapp 17 Prozent des Transaktionsv olumens an zweiter Stelle. Sie verkauften u. a. die Kölner Neumarkt
Galerie, die Hallen am Borsigturm in Berlin und das Leine-Center in Laatzen für jeweils dreistellige
Millionenbeträge.
Im ersten Halbjahr 2014 führte diese Gruppe das Feld deutlich mit Verkäufen von knapp 2,1 Mrd. Eur o
(44 Prozent) an, worunter auch der Verkauf des Portfolios der Taurus Investment Holdings und des
Christie-Paketes fallen. Mit jeweils rund 13 Prozent Anteil am Gesamtvolumen folgten Immobilieng e
sellschaften (648 Mio. Euro) und Projektentwickler und Bauträger (615 Mio. Euro).
Der Anteil ausländischer Investoren am transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment betrug im
Jahre 2013 rund 25 prozent oder 2,2 Mrd. Euro. gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um
gut 50 prozent, was weniger dem mangelnden Interesse der ausländischen Akteure an deutschen
Handelsimmobilien, als vielmehr dem Fehlen an adäquaten Investitionsmöglichkeiten vor allem im
Core-Segment und der Dominanz der nationalen eigenkapitalstarken Investoren geschuldet war.
Diese Entwicklung betraf weniger die top-Investmentzentren, wo der Rückgang mit 15 prozent vergleichs weise moderat ausfiel, sondern vorrangig die Regionalstandorte und B-Standorte. Das grenzüberschreitende Kapital stammte mit einem Anteil am gesamtvolumen von jeweils 7 prozent über wiegend von US-amerikanischen sowie angelsächsischen Investoren. Französische Anleger stellten mit
528 Mio. Euro rund 6 prozent des Investmentvolumens.
Im ersten Halbjahr 2014 lag der Anteil internationaler Investoren mit 47 prozent dagegen deutlich
höher. Von den investierten 2,3 Mrd. Euro entfielen jedoch aufgrund der bundesweiten portfoliotrans aktionen lediglich 19 prozent auf die top-Standorte. Ausländische Investoren sichern sich über
portfoliotransaktionen ihren Anteil an Europas größtem Einzelhandelsmarkt, der gleichzeitig aufgrund
der robusten Fundamentaldaten und damit einhergehenden höheren Konsumausgaben der privaten
Haushalte als relativ sicherer Anlagehafen mit attraktivem Rendite-Risiko-profil gilt.
tRANSAKtIoNSVoLUMEN VoN HANDELSIMMoBILIEN NACH KäUFERNAtIoNALItät
Angaben in Prozent
100
90
80
41,0
70
52,9
49,1
60
50
74,9
40
30
50,9
59,0
20
47,1
25,1
10
0
2011
Quelle: CBRE
2012
2013
1. Halbjahr 2014
Inland
Ausland
DER EINzELHANDELSINVEStMENtMARKt IN DEUtSCHLAND 2013 BIS SoMMER 2014 | 51
3.4 LIMItIERtES ANgEBot LäSSt RENDItE SINKEN
Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im großflächigen Einzelhandelssegment seit Jahres beginn für stabile Netto-Anfangsrenditen auf niedrigem Niveau. zur Jahresmitte 2014 werden für
erstklassige Shopping-Center in den top-Märkten 4,5 prozent erzielt, vergleichbare produkte in den
prosperierenden Regionalzentren liegen bei 5,3 prozent. Die Renditen für moderne Fachmarkt zentren
liegen bei 5,9 prozent, für Fachmärkte / Supermärkte werden 6,9 prozent erzielt. gegenüber dem
Vor jahr gaben die Immo bilienrenditen im Core-Segment damit um bis zu 0,3 prozent punkte nach.
Aufgrund des sehr knappen Angebotes stehen auch die Spitzenrenditen für erstklassige geschäftshäuser in bester Innenstadtlage weiter unter Druck. Die durchschnittliche Nettoanfangs rendite der top
5-Standorte liegt nunmehr bei 4,12 prozent. Berlin und Düsseldorf stehen bei je 4,2 prozent, Hamburg
und Frankfurt bei je 4,1 prozent und München bei 4 prozent. Damit erreichen bzw. unterschreiten
die Spitzenrenditen bei den Shopping-Centern und den geschäftshäusern in 1a-Lagen bereits die
historischen tiefststände aus dem Vorkrisenjahr 2007, während das Renditeniveau im Segment der
Fachmarktzentren und Fachmärkte noch deutlich oberhalb dieser Extremwerte liegt.
ENtWICKLUNg DER SpItzENRENDItEN VoN HANDELSIMMoBILIEN
Angaben in Prozent
8
7
6
5
4
2006
2007
2008
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Quelle: CBRE
* Durchschnittliche Nettoanfangsrenditen von Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München
2013
2009
2010
2011
2012
2014
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
1a-Handelsimmobilien*
Fachmarktzentrum
Shopping-Center (A-Standort)
Fachmarkt / Supermarkt
Shopping-Center (B-Standort)
Durch die nochmals gesunkenen Renditen für langfristige Schuldtitel des Bundes erweiterte sich
der Ren diteabstand und erhöhte weiter die Attraktivität von Immobilieninvestments. Insbesondere
Fachmarktzentren sowie Fach- und Supermärkte sind, wie auch die jüngsten großvolumigen
transaktio nen zeigten, sehr interessant für institutionelle Immobilieninvestoren.
3.5 AUSBLICK
Die historisch hohe Beschäftigtenzahl sowie eine Vielzahl von tarifabschlüssen im 3-prozent-Bereich
in den ein zelnen Wirtschaftszweigen seit 2013, verbunden mit einer sehr niedrigen Inflationsrate,
führten zu steigenden Reallöhnen und sorgen für ein weiterhin ausgezeichnetes Konsumklima.
Dementsprechend erwarten die Experten von CBRE, dass das Investmentvolumen bei einzelhandelsgenutz ten Immobilien im weiteren Jahresverlauf die 10 Mrd. Euro-Marke deutlich überschreiten und
damit rund ein Drittel des gesamten transaktionsvolumens mit gewerbeimmobilien in Deutschland
ausmachen wird. Für 2015 rechnen wir mit einem sich weiter verfestigenden trend auf stabil hohem
Niveau, da deut sche Immobilien weiterhin als nachhaltig sicheres und stabilisierendes Investment in
den portfolios der nationalen und internationalen Immobilienanleger gesucht wird.
DIFFERENz zWISCHEN SpItzENRENDItE UND RISIKoLoSEM zINS
(10-JäHRIgE BUNDESANLEIHE)
Angaben in Prozent
7
6
5
4
3
2
1
0
-1
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
Quelle: CBRE
Shopping-Center (A-Standort)
Fachmarktzentrum
Shopping-Center (B-Standort)
Fachmarkt / Supermarkt
Weiterhin besteht vor allem im Core-Segment ein sehr hoher Anlagedruck aufgrund der reichlich vor
handenen Liquidität seitens institutioneller Investoren, der die historisch niedrigen Renditen in den ein
zelnen Assetk lassen weiter auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wenn nicht sogar weiter senken wird.
Aufgrund der sich aufhellenden Wirtschaftsaussichten auf globaler wie auf europäischer Ebene, ver
bess ert er Finanzierungskonditionen und einer größeren Risikobereitschaft sowohl auf Investoren- als
auch auf Bankenseite, rechnen wir auch im Non-Core-Bereich mit einer einsetzenden Renditekom
pression vor allem für gute Produkte in den Sekundärlagen der Ballungsräume mit entsprechendem
Einzelhandelsp otenzial. Dabei zeigt sich auch der Trend, dass sich ausländische Investoren über
Portfoliotransaktionen ihren Anteil an Europas größtem Einzelhandelsmarkt sichern.
Unterstützt wird die Investorensicht nicht zuletzt auch von den Expansionsbestrebungen der inter
national agierenden Einzelhändler, die Deutschland gemäß einer Umfrage von CBRE als den weltweit
mit Abstand attraktivsten Markt bewerteten. Rund 40 Prozent der globalen Einzelhändler planen,
2014 Stores in Deutschland zu eröffnen. Deutschland ist für Einzelhändler vor allem durch die
dezentrale Struktur mit sechs nahezu gleichwertigen Metropolen und mehr als 20 weiteren attrak
tiven Großstädten sowie einer Vielzahl an prosperierenden B-Städten ein begehrter Standort mit
entsprechendem Marktpotenzial, den es zu erschließen gilt. Ein Trend, dem die internationalen
Immobilieninvestoren unmittelbar folgen.
54 | EXKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg
ExKURS:
CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg
CBRE hat ein praxisorientiertes Retail-Investment-Scoring-Modell entwickelt, um trendentwicklungen aus gesellschaftlichen, regionalwirtschaftlichen und branchenrelevanten Handelsdaten in
einer Detail betrachtung von einzelnen Regionen, Städten und Mikrolagen zu analysieren. Notwendig
ist dies, weil Deutschland im gegensatz zu anderen europäischen Staaten aufgrund seiner poly zentralen Siedlungsstruktur und raumordnungspolitischer Vorgaben über eine flächendeckende Einzelhan delsversorgung des alltäglichen und nicht alltäglichen Bedarfs verfügt. Hieraus resultierend haben
sich auch abseits der sieben international bekannten Investmentregionen sowie 18 Regional zentren
eine Vielzahl wichtiger, historisch gewachsener 1a-Lagen und moderne großflächige Einzelhandelskonzepte wie Fachmarktzentren und Shopping-Center etabliert. Dies erfordert die regional differenzierte Betrachtung von Investmentpotenzialen für Handelskonzepte in Deutschland.
Das CBRE Retail-Investment-Scoring setzt sich aus den drei Faktoren Soziodemographie, Regionalökonomie und Handelswirtschaft zusammen, die jeweils aus vier bis fünf Einzelindikatoren bestehen.
Der ermittelte gesamtscore sowie die einzelnen Faktorenergebnisse können anschließend als Entschei dungskriterium in An- und Verkaufsprozessen sowie zum Vergleich einzelner Standorte heran gezogen werden.
CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg-MoDELL
indikatoren
Faktor
Quelle: CBRE
Soziodemographie
Bevölkerungsentwicklung
2008–2013
Urbanitätsindex
2013
Regionalökonomie
BIp pro Kopf
2008–2013
Beschäftigte am
Arbeitsort
2008–2013
handelswirtschaft
zentralitätskennziffer
2013
Kaufkraftkennziffer
2013
Einzelhandelsumsatz
2008–2013
Einzelhandelsumsatz
2013–2018
Arbeitslosenquote 2013
Bevölkerungsentwicklung
2013–2018
Urbanitätsindex
2018
BIp pro Kopf
2013–2018
Beschäftigte am
Arbeitsort
2013–2018
ExKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg | 55
Wie die Ergebnisse zeigen, können sich die deutschen top-Standorte im aktuellen Ranking im Schnitt
wieder deutlich besser positionieren, als dies noch 2010 der Fall war. Diese Entwicklung hängt neben
einem sich deutlich abzeichnenden trend der (Re-)Urbanisierung, von dem insbesondere die deutschen
top-Standorte profitieren, auch mit wieder verbesserten, konjunkturellen perspektiven zusammen.
Entsprechend ergibt sich hieraus eine höhere Erwartungshaltung an die mittelfristige Entwicklung
der deutschen top-Standorte. Dies spiegelt sich in den verbesserten prognosen wirtschaftlicher
Kennzahlen und daher auch im Score-Wert wider.
So werden in den top 7-Standorten im Durchschnitt zuwächse beim Einzelhandelsumsatz von
insgesamt 9,7 prozent bis 2018 erwartet, was deutlich über dem deutschlandweiten Mittel von
8,1 prozent liegt. Neben einem kräftigen Wirtschaftswachstum von durchschnittlich 8,1 prozent,
das für den zeitraum 2013 bis 2018 erwartet wird, zeichnet hierfür vor allem die sehr günstige
soziodemographische Entwicklung verantwortlich. Während die Bevölkerung in Deutschland bis
2018 insgesamt mehr oder minder stabil bleibt und nur ein marginales Wachstum von 0,3 prozent
erwartet wird, werden die top-Standorte weiter kräftige Bevölkerungsgewinne verzeichnen können.
Im Durchschnitt wird für die top-Standorte von einem Bevölkerungszuwachs von 3,1 prozent
zwischen 2013 und 2018 ausgegangen. Neben der Binnenwanderung mit einer sich fortsetzenden
Land-Stadt-Verschiebung wird sich darüber hinaus die derzeit hohe Einwanderungszahl – 2013 ein
Wanderungsüberschuss von 437.000 personen und damit der höchste Wert seit 1993 – vor allem
weiter auf die deutschen großstädte konzentrieren.
56 | EXKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg
DIE top 30 KREISE UND KREISFREIEN StäDtE IM VERgLEICH zWISCHEN 2010 UND 2014
Standort
Standortkategorie
Ranking 2010
Ranking 2014
München
Berlin
top 7-Standort
1
1
top 7-Standort
8
Regensburg
2
B-Standort
4
3
4
Wolfsburg
B-Standort
70
Ingolstadt
B-Standort
2
5
Hamburg
top 7-Standort
21
6
Landshut
B-Standort
20
7
Erlangen
B-Standort
14
8
München (Landkreis)
B-Standort
6
9
Freiburg (Breisgau)
Regionalzentrum
31
10
Passau
B-Standort
68
11
Fürth
B-Standort
150
12
Frankfurt (Main)
top 7-Standort
22
13
Düsseldorf
top 7-Standort
33
14
Freising
B-Standort
18
15
Ebersberg
B-Standort
19
16
Leipzig
Regionalzentrum
74
17
Mainz
Regionalzentrum
12
18
Schweinfurt
B-Standort
27
19
Nürnberg
Regionalzentrum
9
20
Darmstadt
B-Standort
36
21
Heilbronn
B-Standort
11
22
Erding
B-Standort
10
23
Münster
Regionalzentrum
42
24
Dachau
B-Standort
40
25
26
Oldenburg
B-Standort
17
Ammerland
B-Standort
54
27
Stuttgart
top 7-Standort
44
28
Vechta
B-Standort
15
29
Heidelberg
B-Standort
44
30
Quelle: CBRE
ExKURS: CBRE REtAIL-INVEStMENt-SCoRINg | 57
Dennoch fällt insgesamt vor allem die Aufholjagd von eher industriell geprägten Standorten auf. Mit
der sich allmählich verbessernden Lage der Weltkonjunktur haben sich einige dieser Standorte in
den letzten Jahren erholen können und weisen aktuell wieder relativ gute Entwicklungsperspektiven
auf. zu diesen Standorten zählen u. a. Wolfsburg, Leipzig und Schweinfurt, für die hinsichtlich ihrer
ökonomischen Kennziffern wieder deutlich verbesserte prognosen vorliegen. Sowohl die wirt schaftlichen Voraussagen als auch die perspektiven auf dem Arbeitsmarkt haben sich an diesen Standorten
stark verbessert und liegen mitunter sehr deutlich über dem deutschen Durchschnitt.
Insbesondere unter den B-Standorten lassen sich einige Städte identifizieren, die hinsichtlich
ihrer einzelhandelsrelevanten Entwicklungsdynamik ein sehr großes potenzial für Investments in
Einzelhandelsobjekte aufweisen. So werden nach den aktuellen prognosen in den nächsten fünf
Jahren für 35 B-Standorte höhere zuwächse beim Einzelhandelsumsatz erwartet als im Mittel in
den sieben top-Standorten. Dabei profitieren einige dieser Standorte vor allem von ihrer über ra genden Bedeutung für ihr Umfeld. Städte wie Ingolstadt oder Regensburg besitzen angesichts geringer
städtischer Konkurrenz in unmittelbarer Nachbarschaft eine sehr hohe zentralität. Der inner städtische Einzelhandel bzw. die Shopping-Center, wie die Regensburg Arcaden und das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg oder der Westpark in Ingolstadt, absorbieren damit leichter die Kaufkraft aus
den umliegenden gemeinden.
Darüber hinaus gehören insbesondere Standorte in den Speckgürteln wirtschaftlich hochattraktiver
zentren zu den soziodemographischen gewinnern. Hierzu zählen vor allem die oberbayerischen
Landkreise, aber auch Landkreise im Umkreis der anderen top-Standorte. Landkreise wie der Maintaunus-Kreis oder groß-gerau bei Frankfurt, Havelland bei Berlin oder der Rhein-Kreis-Neuss bei
Düsseldorf – um nur einige zu nennen – lassen aufgrund ihrer guten Anbindung an die top-Standorte
sowie ihrer vergleichsweise günstigen Wohnungsmieten verstärkte zuzüge und damit größeres
Entwicklungspotenzial im Einzelhandelsbereich vermuten.
An B-Standorten liegt die durchschnittliche Quadratmetermiete für Lebensmittelmärkte in etwa
auf einem vergleichbaren Niveau wie in den Regionalzentren (siehe Kapitel 4). Auch in dieser
Hinsicht zeigt sich die hohe Qualität der aus dem CBRE Retail-Investment-Sco ring ermittelten
B-Standorte. In einer Einzelbetrachtung der teilscorewerte liegen in 36 der 102 B-Standorte die
handelswirtschaftlichen Kennzahlen über dem Durchschnitt der Regionalzentren. In Bezug auf die
regionalökonomischen Indikatoren erzielen sogar 80 B-Standorte ein besseres Ergebnis. zwar lässt
das Retail-Investment-Scoring lediglich eine grundsätzliche orientierung zu, die je nach objekt- und
lagespezifischer Besonderheit nach unten oder oben zu korrigieren ist, jedoch kann hieraus zumindest
der Rückschluss gezogen werden, ob die Mietpreise den handelsrelevanten Rahmenbedingungen
Rechnung tragen.
Fachmarktzentrum Jever
10,00
EURO / M2 / MONAT
Durchschnittliche Nettokaltmiete
der Lebensmittelmärkte über alle
Standortkategorien und Betriebstypen
12,00
EURO / M2 / MONAT
der Lebensmittelmärkte in
Shopping-Centern
12,40
EURO / M2 / MONAT
der Lebensmittelmärkte in
den Top 7-Regionen
04
CBRE-Mietpreisanalyse im
deutschen Lebensmittel
einzelhandel
Große Bandbreite bei den Mietniveaus
im Lebensmitteleinzelhandel
Durchschnittsmieten bewegen sich über
alle Betriebsformen hinweg auf einem
ähnlichen Niveau
Shopping-Center und Fachmarktzentren
erzielen die durchschnittlich höchsten
Mieten aller Objekttypen
Die Mietpreise für SB-Warenhäuser
in Fachmarktzentren liegen zwischen
5,70 und 12,60 Euro
Durchschnittsmieten in Westdeutsch
land um rund 10 Prozent höher als in
Ostdeutschland (inklusive Berlin)
60 | CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
4.1 Ausgangslage im Lebensmitteleinzelhandel
Nachdem für den Retail Real Estate Report 2013/2014 die erste bundesweite Mietpreisanalyse zu
Shopping-Centern und Fachmarktzentren durchführt worden ist, rückt CBRE in diesem Jahr das
Segment des Lebensmitteleinzelhandels in den Fokus.
Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive stellt der Lebensmitteleinzelhandel in vielerlei Hinsicht
ein interessantes und aus Investmentsicht ein bedeutender werdendes Marktsegment dar. Allein die
Verkaufsfläche von ca. 35 Mio. m² der fast 40.000 Lebensmittelgeschäfte, was etwa 28 Prozent der
Gesamtfläche des deutschen Einzelhandels entspricht, zeigt, welches Potenzial hier vorhanden ist.
Inklusive Fachhandel und Drogeriesortimenten beträgt der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels am
Bruttoumsatz im deutschen Einzelhandel laut GfK etwa 48 Prozent. Dies ist mehr als die drei nächst
größeren Einzelhandelssortimente Baumarkt (11 Prozent), Bekleidung (8 Prozent) und Einrichtungs
bedarf (8 Prozent) zusammen erwirtschaften konnten.
Aufgrund von Konzentrationsprozessen im Lebensmitteleinzelhandel ist die Anzahl der Marktteilnehmer
in Deutschland überschaubar. So vereinen die sechs größten Wettbewerber fast 90 Prozent des gesam
ten Umsatzes auf sich und bilden so die Konzentration im deutschen Lebensmitteleinzelhandel deutlich
ab. Die oligopole Marktstruktur wird zudem durch Einkaufsgemeinschaften weiter verschärft. Wegen
des enormen Wettbewerbs und des im europäischen Vergleich niedrigen Preisniveaus bei Lebensmitteln
konnten bisher nur wenige internationale Marktteilnehmer erfolgreich nach Deutschland expandieren,
im Gegensatz beispielsweise zum Textil- oder Möbel-/Einrichtungssegment. Auch zukünftig wird dies
voraussichtlich so bleiben: So sind die Gewinnmargen im internationalen Vergleich sehr niedrig, was
den Marktzugang erschwert und wirtschaftlich unattraktiver macht. Hinzu kommt, dass ein flächen
deckender Markteintritt durch Zukauf nur bedingt vorstellbar ist, was auf der Dominanz der großen
Marktteilnehmer und ihrer zum Teil genossenschaftlichen Strukturen (EDEKA und REWE) basiert.
Durch das bereits bestehende enge Filialnetz der im deutschen Lebensmittelhandel tätigen Unterneh
men, das sich durch die starke Expansion insbesondere der Discounter in den 2000er-Jahren noch
einm al flächendeckend verdichtete, ist die Anzahl attraktiver, verfügbarer Standorte innerhalb
Deutschlands sehr limitiert. Verschärft wird diese Situation durch ein sehr restriktives deutsches Pla
nungsr echt, das die Entwicklung neuer großflächiger Konzepte (mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche)
stark reglementiert und so in vielen Fällen zu einem Quasi-Wettbewerbsschutz für bestehende Märkte
führt. In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass Lebensmittelunternehmen punktuell Objekte in
sehr guten Lagen in ihren Immobilienbesitz aufnehmen, um deren Nutzung langfristig sicherzustellen.
CBRE-Mietpreisanalyse im deutschen Lebensmitteleinzelhandel | 61
Wie auch die Einschätzungen von Einzelhändlern und Investoren in der jüngsten Umfrage der Hahn
Gruppe widerspiegeln, besteht trotz eines bereits vergleichsweise dichten Netzes der Lebensmittel
geschäfte weiterhin Bedarf an neuen Flächen. Dies ist insbesondere dem Trend zu mehr Aufenthalts
qualität und aufwendigerer Warenpräsentation geschuldet. Der Fokus liegt daher zunehmend mehr
auf der Optimierung des Filialnetzes durch Standortverlagerungen oder -erweiterungen als auf einer
weiteren Expansion. Daher wird verstärkt in die Modernisierung und Erweiter ung bestehender Standorte
mit guter Lagequalität investiert. Ferner gewinnt der Faktor Kundennähe bei Neuansiedlungen und
Standortverlagerungen zunehmend an Bedeutung. Neben größeren, dezentral und verkehrsgünstig
gelegenen Standorten rücken daher sowohl bei den Vollsortimentern als auch bei einzelnen Discountern
wieder verstärkt kleinere Flächen in Stadtzentren und Wohngebieten in den Fokus.
Durch die Funktion als Nahversorger besitzt der Lebensmitteleinzelhandel eine flächendeckende Ver
breit ung in allen Regionen Deutschlands bis in kleine Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern. So
biet et diese Assetklasse sehr gute Möglichkeiten zur Streuung von Investitionsrisiken bei in der Regel
langfristig laufenden Mietverträgen. Das Segment der Lebensmittelgeschäfte mit seinen Betriebs
form en Discounter, Supermarkt, Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus und kleineren Fachgeschäften
als Anlageklasse ist angesichts des derzeit geringen Angebots an verfügbaren Core-Produkten bei
Eigenschaften und Standortanforderungen der Betriebsformen im
Lebensmitteleinzelhandel
VKF**
in m2
von
bis
Parkplätze
von
Stellplatz
verhältnis
Orte
Einzugsgebiet
Lage
Artikel
bis
Discounter
500
1.200
50
100
1 Stellplatz je
10 m² VKF**
ab 3.000
EW*
ab 5.000
EW*
verkehrsorientiert /
integriert
1.000 bis
4.000
Supermarkt
400
1.500
50
1 Stellplatz je
200 10 bis 15 m² VKF**
ab 3.000
EW*
ab 5.000
EW*
verkehrsorientiert /
integriert
10.000 bis
25.000
1.500
5.000
100
1 Stellplatz je ab 10.000
300 15 bis 20 m² VKF**
EW*
ab 20.000
EW*
verkehrsorientiert
25.000 bis
45.000
200
700
1 Stellplatz je ab 10.000
15 bis 20 m² VKF
EW*
ab 20.000
EW*
verkehrsorientiert
25.000 bis
45.000
Verbrauchermarkt
SB-Warenhaus
≥ 5.000
* EW = Einwohner, ** VKF = Verkaufsfläche
Quelle: CBRE
Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Geschäftshäusern in den bevorzugten Handelslagen sowie
dem relativ stabilen wirtschaftlichen Gesamtumfeld mit starkem Binnenkonsum als Investitionsanreiz
zunehmend im Fokus. So wurden 2013 und in der ersten Jahreshälfte 2014 mehrere größere Portfolio
transaktionen registriert (siehe Kapitel 3).
Dass der Großteil des Lebensmitteleinzelhandels in Ein-Mieter-Objekten vorzufinden ist, unters treicht
die Wichtigkeit, bei der kaufmännischen Bewertung von Immobilienportfolios lokale und regionale
Unterschiede in den Mietpreisen richtig einzuschätzen, um eventuelle Mietrisiken bzw. Mietstei
gerungsp otenziale ableiten zu können. Großen Einfluss hat hierbei die Flächenproduktivität, die in
Abhängigkeit des Immobilien- oder Lagetyps des Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts erwirts chaftet
werden kann. In Nahversorgungs- und Fachmarktzentren besitzen Lebensmittelhändler zudem als
Ankermieter höchste Bedeutung. In Shopping-Centern sind sie ebenfalls für einen ausgewogenen
Mietermix und als bonitätsstarke Mieter für große Flächeneinheiten wichtig, die langfristig für stabile
Mieteinnahmen abseits der Hauptfrequenzzonen der Center sorgen. Bei der Abschätzung zukünft iger
Mieterträge gilt es zudem, Entwicklungen im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel, der
zunehm enden Konkurrenz für stationäre Ladeneinheiten durch den E-Commerce sowie das gestie
gene Qualitätsbewusstsein der Verbraucher im Auge zu behalten. Auch die weiter fortschreitende
Differenzierung der Betriebsformen im Hinblick auf sich verändernde Standortpräferenzen der
Lebensmitteleinzelhändler sollte Beachtung finden (siehe Kapitel 2).
Vor diesem Hintergrund analysierte CBRE in dieser Ausgabe des Hahn Retail Real Estate Reports erst
mals bundesweit die kaufmännischen Kennzahlen von Mietverträgen der Lebensmittelhändler verschie
dener Betriebsformen in Einzelhandelsimmobilien, um detaillierte Aussagen zu den Durchschnitts- und
Spitzennettokaltmieten dieser Objektklasse zu ermöglichen.
CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL | 63
4.2 MEtHoDISCHER ANSAtz
Für die folgende Analyse wurden CBRE vorliegende Datenbestände der Jahre 2008 bis 2014 statistisch
ausgewertet. Insgesamt belief sich die Stichprobe auf die kaufmännisch relevanten Bestandteile aus
rund 2.000 Mietverträgen in fast 1.900 unterschiedlichen objekten ab einer Mietfläche von über
400 m². Für die Auswertung wurden zunächst die flächengewichteten Mieten pro Lebensmittelgeschäft
berechnet und diese Werte dann innerhalb der Analysekategorien „Betriebsform, Standort und objekttyp“ gemittelt.
Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurden alle Mietpreise zum Mai 2014 inflationsbereinigt.
Die so ermittelten Durchschnittsmieten und Spannweiten beziehen sich dabei auf Nettokaltmieten
in Euro pro Quadratmeter Mietfläche und Monat. Die obersten und untersten 10 prozent der Daten
fanden in der Darstellung der Spannweiten keine Berücksichtigung, sind jedoch bei der Berechnung
der Durchschnitts mieten mit eingeflossen. Die abgebildeten Ergebnisse stellen somit in der tendenz
marktübliche Spannweiten der im Untersuchungszeitraum gezahlten Nettokaltmieten in Bestandsobjekten dar, können jedoch im Einzelfall nach oben und unten abweichen. Die dargestellten Durchschnittsmieten sind nicht 1:1 mit aktuell gezahlten Mieten bei Neuvertragsabschlüssen gleichzusetzen.
CBRE MIEtpREISMAtRIx 2014 – BEtRIEBSFoRM, StANDoRtKAtEgoRIE UND oBJEKttYp
indikatoren
Mietpreise in Euro pro Quadratmeter / Monat
Quelle: CBRE
Betriebsformen
SB-Warenhaus / Verbrauchermarkt / Supermarkt / Discounter
Standortkategorien
top 7-Standort / Regionalzentrum / B-Standort / Sonstige
Objekttypen
Shopping-Center / Fachmarktzentrum / Nahversorgungszentrum / Einzelstandort
Standortkategorien in deutschland
Hamburg
Berlin
Düsseldorf
Köln
Frankfurt a.M.
Stuttgart
München
Quelle: CBRE, © GeoBasis-DE / BKG 2013
Top 7-Standort
B-Standort
Regionalzentrum
Sonstige
Da Mietpreise von einer Vielzahl individuell zu betrachtender Faktoren abhängen, wurde im Rahmen
dieser Untersuchung keine Analyse der individuellen Standortfaktoren (bspw. Einzugsgebiet oder
Wett bewerb) durchgeführt, sondern weniger stark differenzierte Kategorien verwendet, um allgemeine
ten den zen der Einflussfaktoren auf Mietpreise im Lebensmitteleinzelhandel zu verdeutlichen.
4.3 MIEtpREISANALYSE NACH LEBENSMIttELEINzELHANDELS-BEtRIEBSFoRMEN
Die im Untersuchungszeitraum von Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels gezahlten Bestandsmieten lagen in der nach Betriebsformen differenzierten, bundesweiten Betrachtung im Durchschnitt
auf einem sehr ähnlichen Niveau von etwa 10,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Über 80 prozent
aller analysier ten Mieten befanden sich im Bereich zwischen 7,40 und 13,20 Euro. Dennoch waren
insbe sondere in städtischen gebieten Spit zenwerte von über 20,00 Euro für alle Betriebsformen zu
ver zeichnen. Eine Ausnahme bildeten die SB-Warenhäuser, bei denen Werte jenseits der 16-EuroMarke in der analy sierten Stichprobe nicht registriert wurden.
Hier kommt zum Ausdruck, dass sich mit zunehmender Verkaufsfläche die Standortanforderungen und
-präferenzen im Lebensmitteleinzelhandel stärker auf verkehrsorientierte Lagen an Ausfallstraßen und
gewerbegebieten konzentrieren, zumal sich in der Regel Vorteile in Bezug auf Flächenverfügbarkeit,
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN
in Euro / m2 / Monat
20
18
16
14
13,20
13,60
12,90
13,30
12,60
12
10
8
6
7,40
4
6,70
7,10
Verbrauchermarkt
Supermarkt
6,10
7,90
2
0
gesamt
SB-Warenhaus
Quelle: CBRE
Anmerkung: 10 Prozent- und 90 Prozent-Quantil dargestellt als obere und untere Spannweite
Discounter
Mittelwert
Spannweite
Erreichbarkeit, Bodenpreise und Baukosten in diesen Lagen ergeben. In dichter bebauten Innenstadtoder Stadtteillagen sind dagegen die Möglichkeiten zur Umsetzung flächenintensiver Konzepte deutlich
begrenzt und in der Regel mit höheren Kosten verbunden. Auf kleinerer Fläche sind Lebensmittel
händler jedoch durchaus in der Lage, aufgrund der höheren Bevölkerungsdichten in inners tädtis chen
Lagen hohe Raumleistungen zu erzielen, die entsprechend höhere Mietbelastungen rechtf ertigen.
Die generell festzustellenden geringen Unterschiede in Bezug auf die Mietpreise zwischen den
Betriebsf ormen der Lebensmittelhändler sind zum einen darin begründet, dass etwaige Differenzen
in einer bundesweiten Betrachtung naturgemäß in Teilen nivelliert werden. Zum anderen sind sie
ein Hinweis darauf, wie sehr sich die Anforderungen an Immobilien- und Standorteigenschaften von
Lebensmitteleinzelhändlern trotz Unterschieden in den Verkaufskonzepten ähneln und überschneiden
können.
So konkurrieren (Soft-)Discounter und Supermärkte um Nahversorgungsstandorte in integrierten
innerstädtischen Lagen. Und auch in ländlichen Gebieten liegen die Standortanforderungen von
Discountern, Supermärkten und Verbrauchermärkten, aufgrund der höheren Bedeutung des Faktors
Pkw-Err eichbarkeit, oft nahe beieinander. Insbesondere Solitärstandorte oder für gemeinsame Nutzung
entwickelte Nahversorgungszentren weisen oft große Ähnlichkeiten in Bezug auf die äußere Gestaltung,
verwendete Materialqualität sowie Parkplatzangebot und Grundstückseigenschaften auf. In Bezug auf
die Objektqualität haben Discounter zwar traditionell weniger hohe Ansprüche als Vollsortimenter,
legen aber bei Modernisierungen und Neuentwicklungen ebenfalls zunehmend mehr Wert auf die
Aufenthaltsqualität und ansprechende Gestaltung sowie auf die Nachhaltigkeit der Immobilie.
Die Projektentwicklungs- und Baukosten der Immobilien in diesem Segment und die sich daraus
ableitende erforderliche Mindestmiete sind bis zu einem gewissen Grad eher eine Funktion der not
wendigen Anpassungen an die Siedlungsstruktur, lokalen Preise und Bodenkosten, als ein Aspekt der
Betriebsform und Gesamtfläche. Zudem ist die Nachfrage nach Flächen seitens der Lebensmitt el
händler, und damit die Bereitschaft hohe Mieten zu zahlen, stark abhängig vom Bevölkerungs- bzw.
Umsatzpotenzial im unmittelbaren Einzugsgebiet, welches wiederum stark von der sozioö konomi
schen Situation des Standorts, der Erreichbarkeit sowie den lokalen Wettb ewerbsb edingungen und
Kopplungsmöglichkeiten beeinflusst wird. Neben diesen objektiven Kriterien spielen allerdings auch
strategische Aspekte der Unternehmen eine Rolle. So werden gerade in den hart umkämpften Metro
polr egionen und Großstädten häufig deutlich überdurchschnittliche Mietpreise verlangt und bezahlt.
4.4. Analyse nach Standortkategorien
Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig verwunderlich, dass bei der Differenzierung nach Standort
eigenschaften tendenziell stärkere Unterschiede festzustellen waren, als bei einer Differenzierung
allein nach den Betriebsformen bzw. der Gesamtmietfläche der Lebensmittelhändler.
Bei der Analyse der Durchschnittsmieten aller Lebensmittelhändler in Bezug auf die Kategorien
Top 7-Standorte, Regionalzentren, B-Standorte und Sonstige ergaben sich drei Mietniveaus.
Top 7-Standorte wiesen mit etwa 12,40 Euro die mit Abstand höchste Durchschnittsmiete auf. Diese
lag um etwa 14 bzw. 18 Prozent über denen der Regionalzentren und B-Standorte sowie 28 Prozent
über dem mittleren Mietpreis in der Standortkategorie Sonstige. Bemerkenswert war hier die deutlich
größere Spannweite der Bestandsmieten in den Top 7-Standorten im Vergleich zu den anderen Klassen.
Sowohl sehr hohe als auch vergleichsweise niedrige Mieten traten häufiger auf, während die Mieten in
den anderen Standortkategorien in der Gesamtheit näher am Mittelwert lagen.
Hierin spiegelt sich unter anderem der starke Einfluss von Berlin in der zugrundeliegenden Stichprobe
wider, das aufgrund seiner Größe und ausgeprägten sozialräumlichen Differenzierung eine große
Heterogenität von Standorttypen aufweist. So sind in der Hauptstadt sowohl kaufkraftstarke subur
bane Stadtteile sowie Bezirke mit sehr großer Bebauungsdichte vorhanden, die sich mit guten Vierteln
in München oder Hamburg vergleichen lassen, als auch umgekehrt Stadtteile mit außergewöhnlich
niedriger Kaufkraft und eher unterdurchschnittlicher Lagequalität. In den anderen Top-Standorten ist
diese Differenzierung aufgrund ihrer etwas geringeren Größe und der über einen längeren Zeitraum
anhaltenden wirtschaftlichen Prosperität zwar ebenfalls vorhanden, jedoch nicht so stark ausgeprägt.
Die Durchschnittsmieten in Regionalzentren und an B-Standorten wiesen untereinander nur ver
gleichsweise kleine Unterschiede auf und lagen bei 10,90 bzw. 10,50 Euro. Zu den Top 7-Standorten
und den Standorten der Kategorie Sonstige ließen sie sich dagegen jeweils signifikant abgrenzen.
Die Spannweiten innerhalb der 10-Prozent- und 90-Prozent-Quantile waren zudem weniger stark
ausgeprägt und das Gros der Mieten deutlich näher um den Mittelwert verteilt als in den Top 7-Stand
orten. In den kaufkraftstarken und bevölkerungsreichen Städten des weiteren Frankfurter Umlands, der
Metropolregion Nürnberg oder den Zentren des Ruhrgebiets wie Dortmund, Essen oder Duisburg waren
jedoch teilweise durchaus vergleichbare Werte wie in den Top 7-Standorten zu registrieren.
68 | CBRE-MIEtpREISANALYSE IM DEUtSCHEN LEBENSMIttELEINzELHANDEL
Insgesamt verzeichneten Lebensmitteleinzelhändler, die in der Standortkategorie Sonstige verortet
sind, mit 9,70 Euro die geringste Durchschnittsmiete. Die Standortkategorie Sonstige umfasst im
gegensatz zu den anderen Standortgattungen einen deutlich höheren Anteil ländlicher und/oder strukturschwacher Kreise, was einen wichtigen Faktor in Bezug auf das vergleichsweise niedrige mittlere
Mietniveau darstellt. Dennoch sind in dieser Klasse durchaus auch großstädte wie Mönchen gladbach,
Wuppertal oder Magdeburg vertreten, in denen sich die Mieten sowohl im Mittel als auch bei der oberen Spannweite auf dem Niveau von Regionalzentren oder B-Standorten bewegen können.
Der Einfluss der sozioökonomischen Situation und der Siedlungsstruktur auf die Mietpreise zeigte
sich auch in der Analyse ost- und westdeutscher Standorte. So lagen die Durchschnittsmieten in
Westdeutschland insgesamt mit 10,60 Euro um fast 9,5 prozent signifikant höher als in ostdeutschland
(inklusive Berlin), wo im Mittel 9,60 Euro gezahlt wurden. Als gründe hierfür können unter anderem die
insgesamt deutlich geringere Kauf- und Wirtschaftskraft, niedrigere Bodenpreise in ostdeutschland
sowie das dort tendenziell geringere Bevölkerungs- und Umsatzpotenzial in ländlichen Räumen bei einer
gleichzeitig vergleichsweise älteren Bevölkerungsstruktur angeführt werden. Exklusive Berlin war das
Mietniveau im ostdeutschen Raum mit 9,30 Euro noch einmal 3 prozent niedriger, was die Sonderstellung
der Hauptstadt unterstreicht. Auch bei den Regionalzentren war ein ost-West-Unterschied festzustellen.
Mit Ausnahme von potsdam lagen alle Standorte in der Stichprobe deutlich unter dem westdeutschen
Schnitt für Regionalzentren. Bei weiter positiver Bevölkerungsentwicklung von Dresden, Leipzig und
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH StANDoRtKAtEgoRIEN
20
18,60
18
16
14
14,00
13,20
13,50
12,40
12
10
8
6
7,40
4
8,10
6,10
7,40
7,50
2
0
Gesamt
top 7-Standort
Regionalzentrum
Quelle: CBRE
B-Standort
Mittelwert
Sonstige
Spannweite
Erfurt sowie deren fortschreitender wirtschaftlicher Erstarkung, könnten hier unter Umständen - wie
auch in Berlin - bei neueren Mietobjekten in guten Lagen Nachholeffekte zu erwarten sein.
Diese allgemeinen Tendenzen in Bezug auf die Standortkategorien und den Ost-West-Unterschied
waren jeweils in sehr ähnlicher Weise auch für alle Betriebsformen einzeln zu beobachten, wenn auch
in detaillierter Betrachtung durchaus Unterschiede bestanden.
4.5. Analyse nach Objekttypen
Bei der Untersuchung der einzelnen Objekttypen ließ sich feststellen, dass Lebensmitteleinzelhändler
in Shopping-Centern im Schnitt deutlich mehr Mieten zahlten als in den anderen Objektkategorien.
Im Mittel lagen sie bei rund 12,20 Euro und waren damit etwa 20 Prozent bzw. 2 Euro über dem
Niveau der anderen Objekttypen, die jeweils etwa 10 Euro Durchschnittsmiete aufwiesen. Vermieter
seitig dürfte dies u. a. auf die tendenziell höheren Projektentwicklungskosten von Shopping-Cen
tern zurückzuführen sein, die sich in den Mieten widerspiegeln müssen. Aufgrund der i. d. R. zu
erwartenden hohen Kundenfrequenzen der Shopping-Center bieten diese auch entsprechend hohe
Umsatzpotenziale für die Lebensmittelbetreiber, sodass diese auch höhere Mieten akzeptieren.
Durchschnittliche Nettokaltmieten nach Objekttypen
20
18
16
16,00
14,40
13,00
14
12,90
12,80
12
10
8
9,00
6
8,10
7,10
7,40
5,90
4
2
0
Shopping-Center
Fachmarktzentrum
Quelle: CBRE
Wohn- und Geschäftshaus
Mittelwert
Einzelstandort
Spannweite
In Shopping-Centern waren insbesondere für Verbrauchermärkte und Discounter durchschnittlich
mit 12,50 bzw. 13,00 Euro deutlich höhere Mieten zu verzeichnen als bei SB-Warenhäusern und
Supermärkten, bei denen die Mittelwerte knapp über bzw. knapp unter 11 Euro lagen. generell waren
bei ersteren auch die Spannweiten größer und die obere Spannweite deutlich höher angesiedelt mit
Maximalwerten bis 20 Euro.
Die etwas niedrigeren Werte für SB-Warenhäuser sind unter anderem damit zu begründen, dass
sie eine deutlich größere Fläche in Anspruch nehmen und teilweise als Ankermieter fungieren. Der
Mittelwert für Supermärkte ist durch eine in der Stichprobe vergleichsweise geringe Fallzahl nur
bedingt zu verallgemeinern. Dennoch sind das generell seltenere Vorkommen von Ladeneinheiten mit
einer Mietfläche von unter 1.500 m² in Shopping-Centern in Verbindung mit den etwas niedrigeren
Mieten der Stichprobe, ein Hinweis darauf, dass sowohl Lebensmitteleinzelhändler als auch die
Betreiber dieser Immobilienart tendenziell größere Betriebsformen bevorzugen.
Aus Sicht der Center-Manager ist im Hinblick auf Mietermix und Kopplungspotenzial eine Kombination
aus einem größeren Vollsortimenter und einem Discounter als vorteilhaft anzusehen und insbesondere
in großvolumigen Einkaufszentren häufiger zu finden. Dabei übernehmen die großflächigen Lebensmittelbetriebe häufig wichtige Magnetfunktion für üblicherweise schwächer frequentierte Lagen
innerhalb der Center (z. B. Untergeschosse). gleichzeitig profitieren die Lebensmittelanbieter ihrer-
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN
SHoppINg-CENtERN
20
18
16
13,00
14
16,90
16,00
16,00
12,10
12
10
8
9,00
9,10
8,60
6
9,10
9,20
Supermarkt
im Shopping-Center
Discounter
im Shopping-Center
4
2
0
Gesamt
Shopping-center
SB-Warenhaus
im Shopping-Center
Verbrauchermarkt
im Shopping-Center
Quelle: CBRE
Mittelwert
Spannweite
seits von der hohen Anziehungskraft der Shopping-Center auf konsumfreudiges Klientel sowie
der Verfügbarkeit großer, ansprechender Ladenflächen, die mehr Spielraum für die gestaltung der
Sortimente bieten.
In Fachmarktzentren kommen bei der Analyse grundsätzlich ähnliche Effekte zum Vorschein.
Auch hier waren für Verbrauchermärkte und Discounter mit 11,10 bzw. 10,60 Euro tendenziell
höhere Durchschnittsmieten zu verzeichnen, während SB-Warenhäuser mit 9,80 Euro knapp unter
10 Euro blieben. Das allgemeine Mietniveau in Fachmarktzentren war jedoch deutlich niedriger
als in Shopping-Centern (siehe auch Retail Real Estate Report 2013/2014), was sich ebenfalls
in den Durchschnittsmieten der Lebensmittelhändler widerspiegelte. zudem lag der größere teil
der in den Daten enthaltenen Fachmarktzentren in der Standortkategorie Sonstige, wodurch das
durchschnittliche Mietniveau noch einmal beeinflusst wurde. Supermärkte mit einer Mietfläche
unter 1.500 m² waren in der Stichprobe in Fachmarktzentren nicht vorhanden und kamen auch in
der Kategorie unter 2.000 m² vergleichsweise selten vor. Dies legt ähnlich wie bei Shopping-Centern
den Schluss nahe, dass großflächigere Betriebsformen bzw. deren Kombination mit Discountern in
Einzelhandelsimmobilien, die auf ein breites Angebot ausgelegt sind, bevorzugt werden.
Nahversorgungszentren unterschieden sich in dem untersuchten Datensatz in Bezug auf die Ausprägung der Durchschnittsmieten von Verbrauchermärkten und Discountern nur geringfügig von Fach-
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN
FACHMARKtzENtREN UND NAHVERSoRgUNgSzENtREN
20
18
16
14
13,00
12,60
12,90
13,40
12,90
13,50
12,80
12
11,70
10
8
6
7,80
7,10
8,10
8,10
8,60
8,10
6,10
5,70
4
2
0
Gesamt
FMZ
SB-Warenhaus
im FMz
Discounter Verbrauchermarkt
im FMz
im FMz
Quelle: CBRE | FMZ = Fachmarktzentrum, NVZ = Nahversorgungszentrum
Gesamt
NVZ
Verbrauchermarkt im NVz
Discounter
im NVz
Mittelwert
Supermarkt
im NVz
Spannweite
marktzentren. So lag etwa die Miethöhe der beiden Betriebsformen in Nahversorgungszentren im
Schnitt mit rund 10,90 bzw. 10,40 Euro jeweils nur etwa 0,20 Euro niedriger. Die Durchschnittsmiete
der Supermärkte in Nahversorgungszentren lag mit 9,00 Euro deutlich unter der der anderen Betriebsformen im gleichen objekttyp. Sehr niedrige Mieten wurden hier insbesondere in sehr kleinen Nahversorgungszentren mit nur wenigen zusätzlichen Mietern in ländlichen Regionen erzielt, die einerseits
meist durch geringere Bevölkerungs- sowie Umsatzpotenziale und andererseits auch durch niedrigere
Bodenpreise gekennzeichnet sind.
Bei objekten mit der typisierung Wohn- und geschäftshaus war auffällig, dass sowohl Supermärkte
als auch Verbrauchermärkte im Durchschnitt Mieten oberhalb von 10,50 Euro zahlten. Dagegen lagen
die ge zahlten Mieten der Discounter mit 9,40 Euro zum einen deutlich unter denen der Vollsortimenter
und zum anderen unterhalb des Durchschnittswertes für Discounter insgesamt. Interessant ist dies im
Hinblick auf die tatsache, dass Discounter in Bezug auf ihre Standortanforderungen traditionell stark
autoorientierte Standorte bevorzugen, die zudem auf das Logistikkonzept mit leichter Anlieferung,
kleinen Lagern und kurzen hohen Warenumsätzen abgestimmt sind.
Dies ist in Wohn- und geschäftshäusern, die sich zum überwiegenden teil in dichter besiedelten
gebieten und großstädten befinden, tendenziell eher nicht gegeben. Hier setzen Kunden in der Regel
aufgrund des verstärkten Einkaufs zu Fuß nur geringe Warenmengen pro Einkauf um. Daher ist zu
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IM oBJEKttYp
WoHN- UND gESCHäFtSHAUS
20
18
16
16,70
14,40
14
14,10
13,40
12
10
8
6
4
5,90
7,00
5,50
5,80
Supermarkt
im Wohn- und geschäftshaus
Discounter
2
0
Gesamt
Wohn- und Geschäftshaus
Verbrauchermarkt
Quelle: CBRE
Mittelwert
Spannweite
vermuten, dass Discounter in dieser objektkategorie nur bei niedrigeren Mieten auf Ansiedlungen
eingingen. Supermärkte und kleinere Verbrauchermärkte besetzen dagegen traditionell auch Standorte
in dicht bebauten Stadtteillagen und können mit kleineren Mengen pro Einkauf bei höheren Einzelprodukt preisen große Umsätze erzielen. Daher sind sie in der Lage, hier höhere Mieten zu zahlen.
In der Stichprobe machte sich dies insbesondere in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern bemerkbar. Hard- sowie insbesondere Soft-Discounter versuchen zunehmend ebenfalls die beschriebenen
Lagen zu besetzen und ihre Verkaufsstrategie dementsprechend hier leicht anzupassen, indem sie
höherwertige und stärker auf Convenience-Einkäufe abgestimmte produkte anbieten.
Bei freistehenden, primär für den Lebensmitteleinzelhandel konzipierten Einzelobjekten, lagen die
durchschnittlichen Mieten tendenziell leicht unter denen von objekttypen mit Kopplungspotenzialen.
Jedoch waren diese Unterschiede innerhalb der untersuchten Daten, abgesehen von der Abgrenzung zu
den Shopping-Centern, in nur wenigen Fällen signifikant. Ein Beispiel sind hier die Verbrauchermärkte,
die an Einzelstandorten im Schnitt mit 9,60 Euro ca. 1,30 Euro Miete weniger bezahlten, wohingegen
der Unterschied bei Discountern hier nur 0,20 Euro betrug. Ansonsten sind für Einzelstandorte insbesondere Faktoren wie die sozioökonomische grundsituation im Einzugsgebiet des Standorts, die
objekteigenschaften oder die lokale Konkurrenz und die Mikrolage entscheidend für die Miethöhe.
DURCHSCHNIttLICHE NEttoKALtMIEtEN NACH BEtRIEBSFoRMEN IN FREIStEHENDEN
EINzELoBJEKtEN
20
18
16
14
12,80
12,50
12,50
12
13,10
12,40
10
8
6
7,50
6,80
7,50
8,00
Supermarkt
am Einzelstandort
Discounter
am Einzelstandort
5,60
4
2
0
Gesamt
Einzelstandort
SB-Warenhaus
am Einzelstandort
Verbrauchermarkt
am Einzelstandort
Quelle: CBRE
Mittelwert
Spannweite
4.6. FAzIt
zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in der Mietpreisanalyse einige klare tendenzen anhand
der Kategorien Betriebsform, Standort und objekttyp aufgezeigt werden konnten. Die Durchschnittsmieten aller dargestellten Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels betrugen im Untersuchungszeitraum der von CBRE analysierten Stichprobe etwa 10 Euro.
grundsätzlich war festzustellen, dass erwartungsgemäß eine deutliche Abhängigkeit der Miethöhe in
Bezug auf die räumliche Lage der Immobilien bestand. Hier zeichnete sich insbesondere ein Unterschied zwischen hochverdichteten städtischen top-Lagen, den suburban bis ländlich geprägten Standorten im Einflussbereich der großen Ballungszentren und den peripher gelegenen, struktur schwachen,
bevölkerungsarmen ländlichen gebieten ab.
Das gros der Ergebnisse bewegte sich innerhalb eines relativ engen Rahmens. Innerhalb jeder Standort kategorie waren jedoch immer wieder Ausreißer nach oben und unten zu beobachten, die auf den
starken Einfluss von Mikrolage, objekttyp sowie objekteigenschaften zurückzuführen sind. So machte
sich ein positiver Einfluss von Shopping-Centern oder gut positionierten Fachmarktzentren auf die
Miethöhe signifikant bemerkbar.
Es gilt insbesondere, abseits der top-Investmentzentren die mittel- bis langfristige Entwicklung des
Bevölkerungs- bzw. Umsatzpotenzials im Hinblick auf die Nachhaltigkeit der erzielbaren Mieterträge zu
prüfen sowie die Dynamik der konkurrierenden Betriebsformen im Blick zu behalten.
Insgesamt bleiben Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels aufgrund der sehr stabilen Umsätze,
seiner wichtigen Funktion in der grundversorgung der Konsumenten und der bisher vergleichsweise
geringen Bedeutung des E-Commerce in diesem Segment weiterhin eine attraktive Assetklasse für
Immobilieninvestoren.
gerade die mit diesem Immobilientyp einhergehenden langen Mietverträge und somit langfristig
kalkulier bare Mieteinnahmen sind wesent liche Faktoren, die das große Interesse der Investoren an
dieser Immobilienanlage rechtfertigen.
ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN | 75
ExKURS:
CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN
Shopping-Center zählen in Deutschland zum zentralen Bestandteil der Einzelhandelslandschaft. In
einem dynamischen Handelsumfeld sind sie seit der Eröffnung des ersten Centers in 1963 einem
stetigen Entwicklungs- und Anpassungsprozess unterworfen. obwohl in den letzten Jahren eine Reihe
von Shopping-Centern neu entwickelt bzw. bestehende Center erweitert wurden, stammt das gros
der derzeit am Markt existierenden Einkaufszentren aus dem vorigen Jahrhundert. Demnach bietet
es häufig großes potenzial für bautechnische und strukturelle optimierung. Viele Neuentwicklungen
sind auch für die zukunft nicht mehr zu erwarten. Dies ist zum einen auf die sich abzeichnende
Marktsättigung zurückzuführen. zum anderen sehen sich die Entwickler immer häufiger massiven
Widerständen aus politik und öffentlichkeit gegen neue projekte ausgesetzt, deren Realisierung
dadurch stark behindert bzw. nicht selten auch verhindert wird.
Ungeachtet dessen stehen die existierenden Shopping-Center nicht nur untereinander in einem intensiven Wettbewerb, sondern geraten auch durch die stark wachsende Bedeutung des online-Handels
zunehmend unter Druck. gerade die Digitalisierung im Einkaufsprozess der Kunden macht es für den
stationären Einzelhandel erforderlich, die Vertriebskonzepte und Ladenformate laufend zu überprüfen
und in immer kürzeren Abständen an sich ändernde trends anzupassen. Aus dieser Anpassungsdynamik
der Mieter resultieren auch für die Shopping-Center-Betreiber immer kürzere Modernisierungs- und
Revitalisierungszyklen.
Viele ältere Shopping-Center sind durch einen unattraktiven Mietermix, nicht ausreichend zugkräftige
Ankermieter, schwache Service- und gastronomieprofile sowie begrenzte parkmöglichkeiten oder ein in
die Jahre gekommenes Erscheinungsbild gekennzeichnet. Diese Faktoren lassen ein Shopping-Center in
der gunst der Kunden deutlich zurückfallen. In der Folge von Frequenzeinbußen sind sinkende Umsätze,
Leerstände und schlussendlich auch niedrigere Immobilienbewertungen zu verzeichnen.
zwar werden neu errichtete Center mit Mietverträgen standardisierter Laufzeit dotiert, die nach
Ablauf von i. d. R. zehn Jahren eine Aktualisierung des Layouts und ggf. erste optimierungsmaßnahmen
ermöglichen. Laufen die Mietverträge zu völlig unterschiedlichen zeitpunkten aus, wie es gerade in
älteren Centern oft der Fall ist, verursachen umfassende änderungen des Layouts der Verkaufsflächen
jedoch hohe Kosten über die reinen Baukosten hinaus, da die Mieter entschädigt werden müssen.
Sind die Ablaufzeiten der Mietverträge hingegen stärker synchronisiert, sind Umbaumaßnahmen
entsprechend günstiger und effektiver umsetzbar. Dabei sind umfassende Revitalisierungsmaßnahmen
oft die einzige Möglichkeit, die nachhaltige zukunft der Immobilie zu sichern. Andererseits bieten
Shopping-Center mit Revitalisierungsbedarf die Chance, attraktivere Einstiegs-Renditen als bereits
erfolgreich positionierte Core-objekte zu erzielen, bei denen die hohe Nachfrage und geringe
Verfügbarkeit die Rendite deutlich eindämmen. Den späteren wirtschaftlichen Erfolg definiert
allerdings immer noch der zukünftige Exit-profit, dessen Höhe u. a. von der Nachhaltigkeit des
Konzeptes und dem dann herrschenden Marktzyklus abhängig ist.
76 | ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN
Da die Akzeptanz für Neuentwicklungen von Shopping-Center-Flächen häufig nicht mehr unein geschränkt gegeben ist und Neubauprojekte sich einer Vielzahl von Hindernissen ausgesetzt sehen,
fokussieren sich Investoren und Entwickler deshalb immer mehr auf den vorhandenen ShoppingCenter-Bestand. Weil das planungsrecht für die Bestandsverkaufsfläche bereits gegeben ist, stellt
sich die Risikokalkulation bzgl. der zeitplanung und finalen Umsetzung eines Center-Konzeptes hier
gänzlich anders dar als bei Neubauten. oft ist bei Revitalisierungsprojekten zudem eher mit Unterstützung durch die Städte und gemeinden zu rechnen, die in ihrer Funktion als Einzelhandelsstandort
selbst zu den Leidtra genden unattraktiver Shopping-Center zählen. Mittel- bis langfristig dürfte das
tätigkeitsfeld der Revitalisierung das der Neuentwicklung von Shopping-Centern an Flächen- und
Investitionsvolumen deshalb deutlich übersteigen.
Die planung und Umsetzung der Maßnahmen, die jeweils zu ergreifen sind, erfordert ein hohes Maß
an interdisziplinärem Know-how. Dabei stehen bei der Revitalisierung für die Entwickler und Inves toren Maßnahmen zur langfristigen Sicherung und Erhöhung der laufenden Mieteinnahmen
im Vordergrund. Dies beinhaltet die Anpassung der Flächenzuschnitte, der Laufwege und ggf. die
Erschließung zusätzlicher Flächen. trends, die sich hier in den letzten Jahren abzeichneten, waren
die tendenzielle Verkleinerung der Shop-Flächen zur Erhöhung der Durchschnittsmieten, die Stär kung
der gastronomischen Kompetenz in Form von Food Courts und der Ankauf von baulich, aber nicht
grundbuchmäßig integrierten großflächen, wie z. B. Warenhäusern, geschäftshäusern oder Lebensmittelmärkten. Ein professionelles Center Management ergänzt die Konsummöglichkeiten durch temporäre promotionen, Events und Verkaufsaktionen, die auf den zentralen Mall-Flächen stattfinden.
Neben der funktionalen und wirtschaftlichen optimierung sind architektonische und gestalterische
Maßnahmen unverzichtbar. Aus perspektive des Investors und des Betreibers sind diese Maßnahmen
allerdings eher mittelbar ertragswirksam. Immer wichtiger werden zudem die themen Nachhaltigkeit
und Umweltschutz. Sie erfordern Investitionen in effizientere technik, z. B. im Bereich der Klimatisierung, die erst dann eine zertifizierung der gebäude als „green Building“ ermöglichen. Ein revitalisiertes Shopping-Center wird allerdings kaum den grad der zertifizierung eines Neubaus erreichen.
Neben diesem eher imagefördernden Aspekt, der sich im Idealfall auch positiv auf den Exitfaktor
auswirkt, kann durch die Maßnahmen i. d. R. eine deutliche Reduzierung der Betriebskosten erreicht
werden, was sowohl den Mietern als auch den Center-Betreibern zu gute kommt.
Revitalisierungschancen sind insbesondere in integrierten Lagen sowie den Innenstadtbereichen
von Regionalzentren und B-Standorten zu erkennen. Hier wirkt sich Deutschlands dezentrale Siedlungs struktur günstig aus, da sie eine Reihe von nebeneinander bestehenden rentablen Einzelhandelsstandorten zulässt. gerade im weniger dichten Wettbewerbsumfeld von kleineren und mittleren Städten abseits des Einflusses leistungsstarker Innenstädte sowie großer Shopping-Center
stellen auch kleinere Shopping-Center, Kaufhäuser und Fachmarktzentren attraktive Anlage- und
Revitalisierungsobjekte dar. Hier ist es möglich, die Eigenschaften von Fachmarktzentren mit denen
klassischer Shopping-Center zu verbinden und „hybride Shopping-Center“ entstehen zu lassen.
Chancen bieten hier insbesondere Restrukturierungen großer SB-Warenhäuser (alleinstehend oder
als Ankermieter von Fachmarktzentren). Durch eine Verkleinerung der Verkaufsflächen und die
Fokussierung auf den Food-Bereich kann so zum einen das profil des Lebensmittelanbieters geschärft
werden. zum anderen lassen sich durch die Aufteilung der dadurch frei werdenden (Non-Food-)Flächen
neue Mietflächen für attraktive Handels-, gastronomie- oder Dienstleistungskonzepte schaffen.
Als Anlageobjekt werden hybride Shopping-Center durch ihre im Vergleich zu klassischen ShoppingCentern geringeren Kosten für Bau und Betrieb und die im Vergleich zu Fachmarktzentren höhere
Flächenproduktivität und damit verbundenen Mieteinnahmen besonders interessant.
78 | ExKURS: CHANCEN IN DER REVItALISIERUNg VoN SHoppINg-CENtERN
AUSgEWäHLtE BEISpIELE AKtUELLER REVItALISIERUNgS- UND MoDERNISIERUNgSMASSNAHMEN BEKANNtER SHoppINg-CENtER UND FACHMARKtzENtREN
Einzelhandelsfläche
in m2 (ca.)
Shops
(ca.)
Parkplätze
(ca.)
Maßnahme
(Geplante)
Fertigstellung
Name, Ort
Objekttyp
Sophienhof, Kiel
Shopping-Center
36.000
120
1.000
abgeschlossene
Revitalisierung
2013
Neumarkt Galerie, Köln
Shopping-Center
22.000
40
100
abgeschlossene
Revitalisierung
2013
2013
Blautal-Center, Ulm
Shopping-Center
43.000
90
2.300
abgeschlossene
Revitalisierung
Kurpfalz Center,
Mannheim
Fachmarktzentrum
24.000
30
2.000
abgeschlossene
Revitalisierung
2013
Ruhrpark, Bochum
Shopping-Center
88.000
140
5.000
Revitalisierung
2015
Marstall Center,
Ludwigsburg
Shopping-Center
33.000
60
700
Revitalisierung
2015
Riem Arcaden, München
Shopping-Center
49.000
130
2.700
Revitalisierung
2014
Mercado, Nürnberg
Shopping-Center
44.000
80
1.600
Revitalisierung
2015
Bero-Zentrum,
Oberhausen
Fachmarktzentrum
24.000
80
900
Revitalisierung /
Erweiterung
2015
HUMA Einkaufspark,
Sankt Augustin
Fachmarktzentrum
40.000
60
2.500
Revitalisierung /
Erweiterung
2017
Volme Galerie, Hagen
Shopping-Center
30.000
60
900
Revitalisierung /
Erweiterung
2015 / 2016
Quelle: CBRE
Baujahr
Betreiber
Kommentar
1988
ECE projektmanagement gmbH & Co. Kg
Erweiterung des Foodcourts, Aufwertung des Innenraums und der
Fassade, leichte Anpassung der Mieterstruktur, Erhöhung der Verkaufsfläche um ca. 2.000 m²
1998
Signature property Management;
BNp paribas Real Estate property
Management gmbH (Vermietung)
Modernisierung und Umgestaltung von Fassade und Innenraum,
Anpassung der Mieterstruktur, energetische optimierung
1997
WealthCap Real Estate Management gmbH
Modernisierungsmaßnahmen sowie Anpassung der Mieter- und
Flächenstruktur
1972
MEC MEtRo-ECE Centermanagement
gmbH & Co. Kg
Umbau vom SB-Warenhaus zum Fachmarktzentrum mit Mall, Modernisierung und Umgestaltung von Fassade und Innenraum, effizientere
technische gebäudeausrüstung
1964
mfi management für immobilien Ag
Seit 2010 mehrere Maßnahmen, aktuell u. a. teilabriss und teilneubau
von gebäudeteilen, Erhöhung der Shopzahl von 140 auf etwa 200
vorgesehen bei leichter Verringerung der gesamtverkaufsfläche
1975
ECE projektmanagement gmbH & Co. Kg
Umfassende Sanierung und Neugestaltung der Center-Struktur, neue
Mieter, Modernisierung des zugehörigen Wohnturms
2004
mfi management für immobilien Ag
Aufwertungsmaßnahmen im Mallbereich zur weiteren Verbesserung
der Aufenthaltsqualität, Ausweitung von Ruhezonen und Serviceflächen
2003
KopRIAN IQ MANAgEMENt gmbH
Erweiterung des Foodcourts, Umgestaltungen im Innenbereich/Mall
1971
Kintyre Centre Management;
Hillenmey Immobilien gmbH (Vermietung)
Modernisierungsmaßnahmen sowie Erweiterung der Verkaufsfläche
um ca. 12.000 m²
1977
Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft gmbH & Co. Kg
Umfassende Umstrukturierung mit Erweiterung der Verkaufsfläche
durch Bau neuer und Umgestaltung bestehender gebäudeteile
Multi Mall Management
Erweiterung des Foodcourts, Verbesserung der Aufenthaltsqualität,
Erweiterung um benachbartes, ehemaliges Hortengebäude mit neuen
Mietern
2003
Retail-Park Hückelhoven
3.295
Mietvertragsabschlüsse mit
Einzelhändlern 2013
18,0
PROZENT
Vermietungsanteil von Fachmarktzentren
19,0
PROZENT
Vermietungsanteil internationaler
Retailer im ersten Halbjahr 2014
05
Entwicklungen auf dem
deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
Anzahl der Neuvermietungen bleibt auf
einem sehr hohen Niveau
Aktivste Mieter kommen aus der
Lebensmittel- bzw. Drogeriebranche
1a-Lagen und Shopping-Center
dominieren das Vermietungsgeschehen
Fokus auf innerstädtische Lagen und gut
positionierte Fachmärkte nimmt zu
Deutschland bleibt wichtiges
Expansionsziel für internationale
Retailer
82 | ENtWICKLUNgEN AUF DEM DEUtSCHEN EINzELHANDELSVERMIEtUNgSMARKt 2014
5.1
DIE ANzAHL DER NEUVERMIEtUNgEN BLEIBt AUF EINEM SEHR HoHEN NIVEAU
Seit 2008 erfasst CBRE systematisch alle veröffentlichten Vermietungstransaktionen im Einzelhandel
im Hinblick auf die verfügbaren Lage- und objektparameter. Auf Basis einer grundgesamtheit von
aktuell ca. 15.800 Vermietungsmeldungen in Deutschland lassen sich gute Einblicke in Strukturen und
trends auf dem Einzelhandelsmarkt gewinnen.
Für 2013 hat CBRE mit einer Summe von 3.295 Vermietungen einen außerordentlich hohen Wert registriert. Entscheidend hierfür war vor allem das erste Halbjahr mit allein 1.700 Dealmeldungen (+ 60 prozent). Das zweite Halbjahr 2013 zeigte dagegen eine leichte Abschwächung auf rund 1.600. Das erste
Halbjahr 2014 weist mit mehr als 1.300 registrierten Vermietungen den zweithöchsten Wert seit sechs
Jahren auf.
JäHRLICHE ENtWICKLUNg EINzELHANDELSVERMIEtUNgEN IN DEUtSCHLAND
Anzahl der registrierten Vermietungen
4.000
3.000
1.596
1.814
2.000
1.215
1.000
Quelle: CBRE
834
1.699
1.036
455
0
1.159
2008
822
2009
1.026
2010
1.150
1.060
2011
2012
1.307
2013
2014
1. Halbjahr
2. Halbjahr
Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014 | 83
Die Betrachtung unterschiedlicher Flächenformate zeigt eine polarisierte Entwicklung und spiegelt so
den Wandel der Betriebsformen im Handel wider. Während zum einen Kleinflächen bis maximal 149 m²
sowie Flächen größer 1.000 m² einen höheren Anteil an der Gesamtvermietungsleistung als in den
Vorjahren auf sich vereinen konnten, sind Mietflächen zwischen diesen beiden Kategorien tendenziell
weniger nachgefragt worden. Wird neben den Flächen bis 149 m² auch das darüber liegende Flä
chensegment (150 bis 349 m²) betrachtet, fällt auf, dass der Anteil beider Segmente in der Summe
gleich bleibt. Vor dem Hintergrund steigender Spitzenmieten in den prominenten deutschen A-Lagen
bedeutet dies somit eine intensivere Bewirtschaftung kleinerer Flächen bei dann zwar höheren Qua
dratm etermieten, aber in der Summe potenziell niedrigeren Umsatzmietbelastungen. Auf der anderen
Seite der Skala zeigt sich angesichts des Bed eut ungszuwachses bei Vermietungen über 1.000 m² die
anhaltende Dynamik in Flächensegmenten, die eher typisch für Fachmarktzentren, als für 1a-Lagen
oder Shopping-Center sind.
Entwicklung der Vermietungen nach GröSSe des Ladenlokales (relativ)
Angaben in Prozent
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008
Quelle: CBRE
2009
über 3.000 m
2010
2
1.500–2.999 m
2
2011
1.000–1.499 m
2
2012
500–999 m
2
2013
350–499 m
2
150–349 m
2014
2
0–149 m2
84 | Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
Dem Vermietungsanteil innerstädtischer Lagen, zu denen neben 1a-, 1b- und 2er-Lagen auch Vermie
tungen in Stadtteillagen zählen, kam zuletzt eine leicht steigende Bedeutung zu. Dieser lag knapp
unter der Marke von 50 Prozent aller registrierten Vermietungen. Derzeit stellen sich gemäß den von
CBRE gemachten Aufzeichnungen die Anteile an Vermietungen in Shopping-Centern am Gesamtmarkt
fallend dar. Dies sollte jedoch nicht vorschnell als Bedeutungsverlust oder gar Einbrechen des Marktes
für Shopping-Center gewertet werden. Die absoluten Zahlen sind insgesamt so hoch wie nie zuvor:
2013 wurden 798 Vermietungen registriert.
Zu beachten ist hierbei auch, dass die Mietverträge in (gut positionierten) Shopping-Centern und
Fachmarktzentren in aller Regel und vor allem bei Neuentwicklungen langfristig sind (zehn Jahre).
Dementsprechend wirkt sich hier das Vermietungsgeschehen z. T. längerfristiger aus als in den HighStreet-Lagen, die hier auch zeitlich flexiblere Regelungen der Vertragslaufzeit kennen. Darüber hinaus
ist die starke Abhängigkeit der Center-Vermietungen von der Entwicklungspipeline von Belang.
Entwicklung der Vermietungen nach Lage zwischen 2008 und 2013
Vermietungen nach Lage
Angaben in Prozent
Shopping-Center
28
1a-Lage
25
Stadtteil
14
Fachmarktcenter
12
Out-of-town
7
6
1b-Lage
1a-Lage
Shopping-Center
21
Fachmarktcenter
18
Stadtteil
15
Out-of-town
6
1b-Lage
6
2er-Lage
4
Nahversorgungscenter
Nahversorgungscenter
4
2er-Lage
Quelle: CBRE
26
5
3
Der auf Fachmarktzentren entfallende Anteil der Vermietungen steigt seit Jahren kontinuierlich an und
liegt derzeit mit ca. 16,5 Prozent auf einem Höchststand der von CBRE erfassten Zeitreihe. In absoluten Zahlen waren dies 418 Vermietungen in 2013, der Halbjahreswert für 2014 liegt bei exakt der
Hälfte (209). Es ist damit eine Bestätigung der guten Vorjahreswerte erkennbar, möglicherweise ein
Hinweis auf eine Stabilisierung des Marktes auf einem höheren Niveau.
5.2. Entwicklung nach Branchen
Die Verteilung der Vermietungen auf einzelne Branchen ist langfristig stabil, auch wenn sich die An
teile geringfügig verschieben. Die Bekleidungsbranche ist aktuell für rund ein Viertel aller regist riert en
Vermietungen verantwortlich. Dieser Anteil betrug noch vor fünf Jahren über ein Drittel der Vermie
tungen. Es folgt der Bereich Lebensmittel, der rund 20 Prozent der Vermiet ungsleist ungen auf sich
vereint. Unter den übrigen Branchen erreichen lediglich die Branchen Gast ronomie, Haushaltswaren,
Möbel und Einrichtung sowie Körper- und Gesundheitspflege Vermiet ungsanteile von jeweils rund
10 Prozent und vereinen zusammen ca. zwei Drittel aller Vermietungen auf sich.
VERMIETUNGSANTEILE JE BRANCHE
Angaben in Prozent
30
29
25
24
21
20
17
15
10
10
11
12
9
8
10 10
9
6
5
6
6
5
4
4
0
Bekleidung
Lebensmittel
Rundungsdifferenzen sind möglich
Quelle: CBRE
Gastronomie
Haushaltswaren/ Körper/GesundMöbel/Einrichtung
heitspflege
Schuhe/Leder- Multimedia/Bücher/
waren
Geschenke
Dienstleistung
2008 bis 2013
Sonstiges
1. Halbjahr 2014
86 | ENtWICKLUNgEN AUF DEM DEUtSCHEN EINzELHANDELSVERMIEtUNgSMARKt 2014
Die aktivsten Einzelhändler in Bezug auf Neuabschlüsse bilden über die Jahre eine recht stabile gruppe,
die bekannte Drogerie- und Lebensmittelkonzepte wie dm und RoSSMANN sowie REWE, EDEKA und
ALDI umfasst. Diese werden ergänzt durch ausgewählte Bekleidungskonzepte, die sich mit günstigen
Verkaufspreisen als Volumenanbieter darstellen und nicht nur in Bezug auf die Dichte der Filialnetze,
sondern auch in der Lagenansiedlung deutliche Verwandtschaft mit Anbietern des täglichen Bedarfes
zeigen.
In diesem Jahr konnten darüber hinaus in der Betrachtung aller Lagen bislang das italienische DessousKonzept Calzedonia, das Fitness-Franchisekonzept Mrs. Sporty sowie der Apple-Vertriebspartner gravis
mit deutlicher Expansion überraschen. In Fachmarktzentren wurden zuletzt vermehrt Ansiedlungen
von NKD und Netto registriert, die beide im Auswertungszeitraum bislang nicht unter den top 10 der
jähr lichen Rangliste zu finden waren. Die aggressiv expandierenden Drogisten dm und RoSSMANN
stehen in wechselnder Reihenfolge immer wieder in den Rankings weit oben. Die aktuelle Datenlage
legt eine verstärkte orientierung von dm auf Fachmarktzentren nahe, während RoSSMANN hier etwas
weniger lagesensibel agiert. Es bleibt abzuwarten, ob sich dieses Bild in der zweiten Jahreshälfte 2014
verfestigt oder aber zufälligen Effekten geschuldet ist.
DIE zEHN AKtIVStEN MIEtER IN ALLEN LAgEN UND SpEzIELL IN FACHMARKtzENtREN
ab 2013
Rang Alle Lagen
FMZ
erstes Halbjahr 2014
Alle Lagen
FMZ
1
REWE
dm
RoSSMANN
REWE
2
dm
takko
REWE
dm
3
EDEKA
REWE
dm
RoSSMANN
4
RoSSMANN
RoSSMANN
EDEKA
takko
5
ALDI
Deichmann
ALDI
EDEKA
6
C&A
ALDI
takko
Deichmann
7
Deichmann
EDEKA
Calzedonia
ALDI
8
Ernsting's Family
Ernsting's Family
Mrs. Sporty
NKD
9
10
Quelle: CBRE
Das Depot
KiK
gravis
Netto (EDEKA)
H&M
Fressnapf
H&M
Ernsting's Family
Die weitaus meisten Einzelhandelsvermietungen in Deutschland entfallen auf inländische Einzelhändler.
Deren Anteil beträgt seit drei Jahren relativ konstant über 80 Prozent (erstes Halbjahr 2014: 81,2 Pro
zent). Interessant ist daher insbesondere die Zusammensetzung der restlichen Vermietungen.
Unter den insgesamt zehn registrierten US-amerikanischen Konzepten stachen besonders die Retailer
Dunkin‘ Donuts (11 Vermietungen) und TK Maxx (9 Vermietungen) heraus. Die Branchenverteilung
zeigt zwar einen Schwerpunkt auf Gastronomie und Bekleidung, doch waren im ersten Halbjahr 2014
amerikanische Konzepte auch einiger anderer Branchen in Deutschland aktiv.
Aus Italien kommen im Gegensatz hierzu fast ausschließlich Bekleidungsfilialisten (36 von 42 regis
trierten Vermietungen). Allerdings ist hier im Expansionsverhalten ein deutlicher Unterschied erkenn
bar: Während die US-amerikanischen Bekleidungsfilialisten durchschnittlich 2,7 Shops eröffneten
(16 Shops von sechs Retailern), lagen italienische Firmen hier zwar in der Summe vorne (36 Shops),
agierten im Einzelnen jed och deutlich vorsichtiger, da sich diese 36 Shops auf 21 Retailer verteilten
(1,7 Shops je Retailer). Alleine Calzedonia realisierte hiervon 13 Shops, sodass der Schnitt aller übrigen
Retailer nur bei 1,15 Shops lag.
Aufteilung internationaler
Anmietungen 2008–2013
Aufteilung internationaler
Anmietungen 2014
Angaben in Prozent
USA
22,1
Dänemark
10,7
Niederlande
Großbritannien
Frankreich
Schweiz
7,9
Spanien
Österreich
Quelle: CBRE
7,1
5,5
4,3
8,5
Großbritannien
9,5
Frankreich
8,1
Schweden
8,1
Dänemark
8,1
8,0
Schweden
23,1
17,0
9,5
8,7
Italien
USA
Italien
Schweiz
4,9
Spanien
4,9
4,9
Niederlande
Österreich
2,8
88 | Entwicklungen auf dem deutschen Einzelhandelsvermietungsmarkt 2014
5.3. Fazit
Festzuhalten bleibt abschließend, dass der von 2012 auf 2013 zu beobachtende Effekt einer regelr ech
ten Vermietungssonderkonjunktur in Deutschland sich zugunsten einer guten und stabilen Situat ion
auf dem Markt normalisiert hat. Zum einen stellte sich Deutschland 2013 für expandierende Retailer
im Gegensatz zu einigen anderen Ländern Europas weiterhin als besonders attraktiver Zielmarkt
dar. Zum anderen sahen sich einige Einzelhändler aus dem europäischen Ausland mit schwierigen
Rahmenbedingungen in ihren Heimatmärkt en konfrontiert, sodass die Expansion zur Sicherung von
Umsatzzielen verstärkt in anderen Märkten erfolgen musste.
Dank der makroökonomischen Stabilisierung sowie einiger bereits erfolgter Expansionen sind
beide Effekte inzwischen deutlich abgeschwächt, die sich ansonsten möglicherweise über einen
längeren Zeitraum erstreckt hätten. Aktuell ist festzustellen, dass die Anforderungsprofile einer
steigenden Anzahl von Retailern deutlich restriktiver gehandhabt werden, sowohl im Hinblick auf
Zielstädte als auch bezogen auf den Mikros tandort und das konkrete Ladenlokal. Zwar sind die
Finanzierungsbedingungen, die sich letztlich auch auf die Expansionstätigkeit im Einzelh andel
auswirken, weiterhin günstig, doch stellt sich gerade in den ohnehin prosperierenden Top-Lagen
zunehmend die Frage nach der Verfügbarkeit geeigneter Flächen.
Die steigenden Mieten in den 1a-Lagen der deutschen Einzelhandelsmetropolen zeigen, dass hier trotz
zum Teil stagnierender Transaktionszahlen eine angespannte Marktsituation vorherrscht. Durch Neubau
von Shopping-Centern ist hier jedoch keine Entlastung zu erwarten, denn die Genehmigung von
zusätzlichen großflächigen Handelsprojekten sieht sich dem wachsenden Einfluss einer oft kritischen
Bürgerschaft ausgesetzt. Zudem erscheint unter Einbezug demographischer Entwicklungen auch nicht
jeder Standort abseits der Top-Zentren geeignet für die Errichtung von klassischen Einkaufszentren.
Das sich im Rahmen von Modernisierungsprojekten tendenziell hochwertiger präsentierende Fach
marktzentrum bietet sich erfreulicherweise für viele Einzelhändler als weiteres Expansionsziel an. Eine
Vielzahl von Neuentwicklungen ist aufgrund der baurechtlichen Regulierung aber auch hier nicht mehr
zu erwarten, sodass die Chancen bei den Bestandsobjekten gesucht werden müssen.
Fachmarktzentrum Offenbach
REWE-Markt Aachen
55,0
PROZENT
Der Einzelhändler rechnen mit
steigenden Umsätzen in 2014
53,0
PROZENT
Der Investoren wollen in 2014
Handelsimmobilien zukaufen
06
ERGEBNISSE DER HAHNEXPERTEN-BEFRAGUNG im
SOMMER 2014
Die Mehrheit der befragten Einzelhändler
beabsichtigt, ihr Filialnetz tendenziell
auszuweiten
Trend zum Erlebniseinkauf begünstigt
Anstieg der Filialgrößen
Lebensmittel- und Bekleidungs
einzelhandel sind bevorzugte Branchen
partner an Handelsstandorten
Immobilieninvestoren sind durchweg
optimistischer als im Vorjahr
Risikobereitschaft der Investoren hat sich
teilweise erhöht
89,0
PROZENT
Der Investoren rechnen mit stabilen
bis steigenden Kaufpreisen
92 | ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014
6.1 EXPANSIONSVORHABEN UND GRUNDLEGENDE ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN VON
EINZELHÄNDLERN
Im Sommer 2014 hat die Hahn Gruppe wieder eine Befragung von Entscheidungsträgern des großflächigen Einzelhandels in Deutschland durchgeführt. Das Ziel bestand darin, die aktuellen Trends und
Stimmungen der Branche einzufangen. Bei der Analyse der Ergebnisse wurden insbesondere vier zuvor
formulierte Thesen untersucht, die sich auf zentrale Fragestellungen beziehen.
These 1:
These 2:
These 3:
These 4:
Die Umsätze der Einzelhändler werden bis Ende 2014 größtenteils stabil bleiben.
Die Anzahl neuer Standorte wird überwiegend zurückgehen.
Der Aspekt des demographischen Wandels spielt bei der Standortentwicklung eine immer
wichtigere Rolle.
Der Markteintritt von Online-Händlern in das stationäre Geschäft erzeugt Synergieeffekte für
die bereits ansässigen Einzelhändler.
An der Erhebung haben insgesamt 40 Expansionsverantwortliche teilgenommen, die für die typischen
Mieter von großflächigen Einzelhandelsobjekten, wie beispielsweise Einkaufs- oder Fachmarktzentren,
tätig sind. Der diesjährige Teilnehmerkreis setzt sich aus einem breiten Spektrum der Food- sowie
Non-Food Einzelhändler zusammen: Mit 15 Vertretern stammen die meisten der befragten Experten
aus der Bekleidungsbranche, zwölf kommen aus dem Lebensmittelsegment, weitere sechs aus dem
Teilnehmende Einzelhändler nach Branche
Unterhaltungselektronik 2
Drogerie 2
Bekleidung 15
Schuhe 3
Bau- und Heimwerkermarkt 6
N=40
Lebensmittel 12
ERGEBNISSE DER HAHN-EXPERTEN-BEFRAGUNG im SOMMER 2014 | 93
Baumarktsegment und immerhin drei lassen sich der Schuhbranche zuordnen. Jeweils zwei Interv iew
partner zählen zur Drogeriemarkt- und Unterhaltungselektronikbranche.
Die Stimmungslage im großflächigen Einzelhandel ist gut. Die Umsatzerwartungen haben sich gegen
über dem Vorjahr wieder aufgehellt. So geben rund 55 Prozent der Befragten an, dass sie bis Ende 2014
mit steigenden Umsätzen rechnen. Letztes Jahr erwarteten lediglich 38 Prozent zunehmende Umsätze.
Rückläufige Umsatzzahlen werden von nur 2 Prozent (Vorjahr: 8 Prozent) prognostiziert. Die restlichen
43 Prozent der Teilnehmer kalkulieren mit einer stabilen Entwicklung (Vorjahr: 52 Prozent). Unter den
befragten Branchen sind die Drogeriemarkt-, Schuhmarkt- sowie Lebensmittelbetreiber am optimis
tischsten. Sie erwarten zu ca. 100, 67 oder 58 Prozent eine sehr positive Umsatzentwicklung. Nur das
Baumarktsegment geht überwiegend von gleichbleibenden Umsätzen für das zweite Halbjahr 2014 aus.
Die Umsätze werden Ende des Jahres 2014 jedoch tendenziell an mehr Standorten als im Vorjahr
erwirtschaftet, sodass das prognostizierte Wachstum voraussichtlich primär durch Expansion und
weniger durch Produktivitätssteigerungen auf bestehenden Flächen erzielt wird. Insgesamt rund
53 Prozent der interviewten Einzelhändler gehen gegenüber dem Vorjahr von einer Ausweitung ihres
Filialnetzes aus, wohingegen nur 17 Prozent weniger Geschäfte bespielen möchten. Sehr expansiv
wollen vor allem die Baumarktbetreiber und Bekleidungsanbieter agieren.
ERWARTETE UMSATZENTWICKLUNG im EINZELHANDEL FÜR DAS ZWEITE HALBJAHR
Befragung im Sommer
55 %
2014
43 %
2%
38 %
2013
52 %
8%
58 %
40 %
2012
2%
49 %
2011
42 %
2%
77 %
2010
20 %
3%
Steigende Umsätze
Stabile Umsätze
Sinkende Umsätze
Von Relevanz ist hierbei auch die Erwartungshaltung der 40 Einzelhändler bezüglich der Betriebs
größenentwicklung. Weiterhin geht mit 38 Prozent (Vorjahr: 37 Prozent) der überwiegende Teil
der interviewten Personen davon aus, dass die Betriebsgrößen in ihrer Branche in naher Zukunft
wachsen werden. Diese Meinung herrscht speziell im Lebensmittel- und im Drogeriemarktsegment
vor. Als Hauptgründe für den zusätzlichen Flächenbedarf werden von fast allen Branchenvertretern
der Trend zum Erlebniseinkauf, die Bereitstellung von mehr Komfort für den Kunden und ein größeres
Warenangebot angeführt. Daneben lässt sich im Vergleich zum Vorjahr jedoch auch ein leichter
Gegentrend feststellen: Mehr Befragte (2014: 30 Prozent vs. 2013: 13 Prozent) schätzen, dass ihre
Verkaufsflächen kleiner werden, anstatt konstant (2014: 32 Prozent vs. 2013: 50 Prozent) zu bleiben.
Insbesondere die Unterhaltungselektronikbranche tendiert zu kleineren Filialen. Branchenweit lässt
sich diese Entwicklung eindeutig auf den Multi-Channel-Handel zurückführen. Kostengründe werden
nur von wenigen Teilnehmern genannt.
Wie in den fünf vorherigen Befragungen der Hahn Gruppe, bezeichnen die interviewten Einzelh ändler
das restriktive Bau- und Planungsrecht in Deutschland als das größte Hemmnis bei der Stando rte xp an
sion. Ca. 63 Prozent sind im Sommer 2014 dieser Ansicht. Die Finanzierungskonditionen (23 Prozent)
und die hohe Wettbewerbsintensität (17 Prozent) werden von weit weniger Teilnehmern als limitierende
Faktoren benannt.
ZUKÜNFTIGE ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFLÄCHENGRÖSSE
2014
Größere Verkaufsflächen
38 %
Gleichbleibende Ver
kaufsflächen
32 %
Kleinere Verkaufsflächen
30 %
Bei Gründen: Mehrfachnennungen möglich
Gründe
Trend zum Erlebniseinkauf
80 %
Bereitstellung von mehr Komfort für den Kunden
80 %
Größeres Warenangebot
80 %
Zusätzlicher Multi-Channel-Handel
67 %
Zu hohe Kosten
25 %
Grundsätzlich kommt bei der Standort- bzw. Filialentwicklung nach Meinung der Expansionsv erant
wortlichen dem demographischen Wandel eine immer wichtigere Bedeutung zu. Hier ist gegenüber
den Ergebnissen aus 2013 eine Steigerung der Nennungen um rund 10 Prozent auf insgesamt ca.
63 Prozent festzustellen. Auch der Online-Handel sowie die Entwicklung des Konsums sind für 40 bzw.
45 Prozent der interviewten Personen von zunehmender Relevanz. Den Aspekten Klimaschutz und
Energieeffizienz wird mit 20 Prozent weiterhin recht wenig Bedeutung zugeschrieben.
Darüber hinaus begrüßt der Großteil (80 Prozent) der Expansionsverantwortlichen das Vorhandensein weiterer Geschäfte aus einer anderen oder auch der gleichen Branche an einem Standort, weil
sich daraus Synergieeffekte für die eigene Filiale ergeben. Nur wenige (20 Prozent) betonen, dass ihr
Unternehmen alleine standortprägend ist. Die größten positiven Effekte entstehen bei Nachbarbetrieben aus dem Lebensmitteleinzelhandel (44 Prozent), gefolgt von dem Bekleidungs- (41 Prozent)
und dem Drogeriemarktsegment (31 Prozent). Besonders Unterhaltungselektronik-, Baumarkt- und
Drogeriebedarfsanbieter profitieren von angrenzenden Lebensmittelmärkten. Hohe Synergieeffekte für
die Lebensmittelhändler selber ergeben sich neben Wettbewerbern aus der eigenen Branche noch mit
Drogeriemärkten. Auch die Schuh- und Bekleidungsbranche bilden eine gute Symbiose.
MIT DIESEN BRANCHEN ERGEBEN SICH DIE GRÖSSTEN SYNERGIEEFFEKTE
Präferierter Partner
Antworten von
Lebensmittel
Drogerie
Bau- u. Heimwerkermarkt
Bekleidung
Schuhe
Lebensmittel
Textilien
Drogerie
Schuhe
Sonstige
Branche
60 %
40 %
50 %
20 %
50 %
10 %
–
100 %
25 %
–
25 %
–
–
–
67 %
–
33 %
–
–
–
33 %
–
45 %
27 %
55 %
27 %
18 %
–
33 %
100 %
33 %
-
–
–
–
-
-
100 %
-
–
41 %
31 %
28 %
28 %
9%
3%
Unterhaltungselektronik
100 %
Gesamt
44 %
Mehrfachnennungen möglich
Elektronik
Bau- u.
Heimwerkermarkt
Ein recht eindeutiges Stimmungsbild lässt sich bei der Beurteilung des Markteintritts von OnlineHändlern in das stationäre Geschäft erkennen. Rund zwei Drittel der befragten Händler beurteilen
diesen Schritt positiv. Zum einen stellen für die Einzelhandelsrepräsentanten neue Konzepte immer
eine Bereicherung des stationären Handels dar und zum anderen glauben sie, dass es sich eher um
Marketing für das Online-Geschäft handelt als um echte stationäre Konkurrenz. Das restliche Drittel
der Interviewpartner befürchtet dennoch, dass dadurch der Wettbewerbsdruck zunimmt.
Der überwiegende Teil der befragten Handelsexperten würde gezielte politische Maßnahmen begrüßen,
die den stationären Handel langfristig stärken sollen. So fordert über die Hälfte (ca. 55 Prozent) den
Abbau von baurechtlichen Beschränkungen. Dadurch würde die Neuansiedlung von weiteren Einzelhan
delsfilialen erleichtert werden. Auch sind viele der Befragten (ca. 38 Prozent) davon überzeugt, dass
der Einzelhandel durch eine autofreundlichere Politik der Städte und Gemeinden einen Aufschwung
erleben würde. Bemerkenswert ist, dass rund 30 Prozent der Umfrageteilnehmer die Forderung von
Kaufhof-Chef Lovro Mandac nach mehr verkaufsoffenen Sonntagen bekräftigen. Damit würde sich
die Chancengleichheit mit dem umsatzstarken Online-Verkauf an Sonntagen erhöhen. Auch mit
dem Wegfall des Ladenschlussgesetzes käme es aus Sicht einiger Branchenvertreter (insgesamt ca.
20 Prozent) zu einer Besserstellung des stationären Einzelhandels.
POLITISCHE MASSNAHMEN, DIE DEN STATIONÄREN EINZELHANDEL STÄRKEN WÜRDEN
Abbau von baurechtlichen Beschränkungen
55 %
Autofreundlichere Politik der Städte und Gemeinden
38 %
Freier Verkauf an Sonntagen
30 %
Wegfall des Ladenschlussgesetzes
20 %
Politische Maßnahmen sind nicht notwendig
15 %
ZWEI THESEN HABEN SICH BEWAHRHEITET
These 1: Die Umsätze der Einzelhändler werden bis Ende 2014 größtenteils stabil bleiben.
Ergebnis: Der stationäre Einzelhandel ist optimistisch. Mit ca. 55 Prozent erwartet
die Mehrheit der interviewten Personen, dass die Einzelhandelsumsätze
bis Ende 2014 steigen werden.
Falsch
These 2: Die Anzahl neuer Standorte wird überwiegend zurückgehen.
Ergebnis: Der Expansionsdrang der Einzelhändler hält an. Knapp über die Hälfte der
teilnehmenden Einzelhändler wird bis zum Jahresende mehr Filialen eröffnet
haben. Lediglich 17 Prozent möchten weniger Standorte entwickeln.
Falsch
These 3: Der Aspekt des demographischen Wandels spielt bei der Standortentwicklung eine immer
wichtigere Rolle.
Ergebnis:
Rich t i
Das Thema Demographie hat einen festen Platz auf der Agenda der
Einzelhändler. Der prozentuale Anteil der Nennungen, der dem Faktor des
demographischen Wandels eine wichtige Rolle für die Standortentwicklung zuschreibt, ist
weiter gestiegen.
g
These 4: Der Markteintritt von Online-Händlern in das stationäre Geschäft erzeugt Synergieeffekte für die bereits ansässigen Einzelhändler.
Ergebnis: Die physische Expansion von Pure-Playern des E-Commerce ist kein Schreck
gespenst mehr. Für ca. zwei Drittel der interviewten Einzelhändler ist die
Eröffnung von neuen Store-Konzepten sogar eine Bereicherung.
Rich t i
g
6.2
Investitionsabsichten von Handelsimmobilien-Investoren
Bei der Expertenbefragung der Hahn Gruppe wurden zusätzlich zu den Vertretern der Einzelhand els
branc he auch wieder 30 institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland bezüglich ihrer Investi
tionsabsichten bei Einzelhandelsimmobilien interviewt. Bei der Auswertung der Anlegerergebnisse
galt es ebenfalls, vier zuvor formulierte Thesen zu untersuchen:
These
These
These
These
1:
2: 3:
4:
Die Nachfrage nach Handelsimmobilien wird zukünftig weiter steigen.
Die Kaufpreise für Fachmarktzentren werden analog zur wachsenden Nachfrage steigen.
Die Ankaufskriterien haben sich aufgrund der Marktbedingungen gelockert.
Die Digitalisierung des Transaktionsprozesses führt zu Effizienzgewinnen bei der Abwicklung.
Von den befragten Teilnehmern sind 44 Prozent bei Investmentfonds, 23 Prozent bei Private Equity/
Vermögensverwaltern, jeweils 10 Prozent bei Finanzierungsbanken, bei Projektentwicklern und bei
Immobilien AGs sowie 3 Prozent bei Versicherungen beschäftigt. Davon verwaltet rund die Hälfte mehr
als drei Milliarden Euro an Immobilienvermögen. Die anderen 50 Prozent gliedern sich wie folgt auf:
Rund 20 Prozent der Investoren betreuen einen Betrag von bis zu 0,5 Milliarden, gefolgt von 14 Pro-
Verwaltetes Vermögen der
teilnehmenden Investoren
Teilnehmende Investorentypen
3%
3%
50 %
13 %
10 %
44 %
14 %
10 %
N=30
N=30
10 %
23 %
Immobilienfonds Immobilien AG Projektentwickler
Private Equity, Vermögensverwalter
Finanzierer
Versicherung
20 %
> 3 Mrd. Euro
> 0,5 Mrd. Euro
Keine Angabe
1–3 Mrd. Euro
0,5–1 Mrd. Euro
ERgEBNISSE DER HAHN-ExpERtEN-BEFRAgUNg IM SoMMER 2014 | 99
zent, die ein Volumen von bis zu drei Milliarden Euro und 13 prozent, die ein Vermögen zwischen 0,5
und einer Milliarde Euro verwalten.
Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien behält im Vergleich zu anderen europäischen
Märkten auch nach den neuesten Befragungsergebnissen seine überdurchschnittliche Attraktivität.
Die 80 prozent der Investoren, die dies bestätigen, nennen besonders die derzeit guten gesamt wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Stabilität des deutschen Einzelhandels und die Miet ver tragsgepflogenheiten als gründe für die Anziehungskraft des deutschen Marktes.
Die Kaufneigung der Immobilieninvestoren in Deutschland hat sich gegenüber den Vorjahresumfragen
wieder verstärkt: Über 50 prozent der Anleger wollen in den kommenden 12 Monaten weitere
Einzelhandelsobjekte zukaufen. Im letzten Jahr lag dieser Anteil nur bei 33 prozent. Nachgefragt
werden zukünftig vor allem wieder Fachmarktzentren und neuerdings auch verstärkt SB-Warenhäuser
sowie Verbrauchermärkte, wohingegen geschäftshäuser in 1a-Lagen bei der Studie im Sommer 2014
in der Einkaufsgunst der Experten merklich gesunken sind. Besonders aktiv am Markt agieren möchten
Versicherungen, Immobilien Ags sowie Immobilienfonds. Ihre Handelsimmobilienbestände stabil halten wollen in naher zukunft ca. 20 prozent (Vorjahr: 30 prozent) der interviewten Experten. Diese
INVEStMENtStRAtEgIEN IN DEN NäCHStEN zWöLF MoNAtEN
2010
2011
2012
2013
2014
zukaufen
63 %
58 %
60 %
33 %
53 %
halten
30 %
30 %
24 %
30 %
20 %
7%
10 %
13 %
14 %
17 %
–
2%
3%
23 %
10 %
moderat verkaufen
Keine Angabe
100 | ERgEBNISSE DER HAHN-ExpERtEN-BEFRAgUNg IM SoMMER 2014
Strategie planen hauptsächlich die Finanzierungsbanken zu verfolgen. Mit knapp 17 prozent ist der
Anteil der Verkaufswilligen weiterhin recht gering.
Analog zur tendenziell wachsenden Kaufneigung steigen auch die Kaufpreiserwartungen für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Erwarteten letztes Jahr noch rund 24 prozent zunehmende preise,
so rechnen bei der Befragung im Sommer 2014 mittlerweile schon 41 prozent mit dieser Entwicklung in
den kommenden zwölf Monaten. Mit ca. 48 prozent (Vorjahr noch 59 prozent) schätzen aber weiterhin
die meisten Anleger derzeit, dass die Kaufpreise stabil bleiben. Sieben prozent (Vorjahr: 11 prozent)
kalkulieren in zukunft mit fallenden Ankaufspreisen und 4 prozent enthalten sich ihrer Stimme.
Investoren müssen nach Ansicht der interviewten personen zukünftig besonders für geschäftshäuser
in 1a-Lagen und Fachmarktzentren mehr Kapital ausgeben. Wie in der Befragung im Sommer 2013
sagen auch dieses Jahr wieder knapp 60 prozent, dass die Kaufpreise für innerstädtische geschäftshäuser in den top-Lagen in zukunft steigen werden. Für den objekttyp Fachmarktzentrum rechnen
bei der diesjährigen Befragung signifikante 41 prozent mehr Investoren (insgesamt 2014: 57 prozent)
mit einer preiserhöhung als noch Mitte 2013. Bei Shopping-Centern (43 prozent), SB-Warenhäusern/
Verbrauchermärkten (57 prozent), Supermärkten/Discountern (63 prozent) sowie Bau- und Heimwerkermärkten (47 prozent) geht der überwiegende teil der Anleger von einer stabilen tendenz der preise
für die nächsten Monate aus. Diese Ergebnisse entsprechen der prognostizierten Entwicklung aus der
vorjährigen Befragung.
ERWARtEtE KAUFpREISENtWICKLUNg FÜR DEUtSCHE HANDELSIMMoBILIEN IN DEN
NäCHStEN zWöLF MoNAtEN
Angaben in Prozent
100
41
90
60
43
57
33
27
27
57
63
47
7
3
3
7
SB-Warenhäuser/
VB-Märkte
Supermärkte /
LM-Discounter
80
70
60
50
48
40
43
30
20
10
0
37
40
gesamt
7
7
4
7
geschäftshäuser
in 1a-Lagen
Shopping-Center
3
3
Fachmarktzentren
steigende Preise
stabile Preise
fallende Preise
23
3
Bau- und Heimwerkermärkte
keine Angabe
Trotz der großen Nachfrage haben die Investoren ihre Ankaufskriterien kaum gelockert. So geben
53 Prozent an, dass sich ihre Risikoneigung in den letzten Jahren nicht erhöht hat. Vor allem Immo
bilienfonds und Versicherungen haben ihre unveränderten Prinzipien. 17 Prozent geben zudem an,
risikoscheuer geworden zu sein. Zum größten Teil sind dies Projektentwickler. Die restlichen 30 Prozent
(insbesondere Immobilien AGs) sind mittlerweile jedoch bereit, größere Risiken einzugehen, da sie
kürzere Mietvertragslaufzeiten akzeptieren oder in revitalisierungsbedürftige Handelsimmobilien
invest ieren. Auch leerstehende Objekte werden nicht von vornherein ausgeschlossen. Diese Entwick
lung spiegelt sich auch im Risiko-Profil der Investoren wider. So stieg der Anteil der Investoren, die im
Value Add und opportunistischen Segment aktiv sind, spürbar an. Weiterhin große Priorität hat jedoch
das Core-Segment, in das 60 Prozent der Investoren zukünftig investieren wollen.
Als aggressivste Käufergruppe auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien wird vom
überwiegenden Teil (76 Prozent) der internationale Investor gesehen. An zweiter und dritter Stelle
stehen Versicherungen/Pensionskassen bzw. Immobilienfondsgesellschaften. Projektentwickler sowie
Corporates verhalten sich aus Sicht der Anlageexperten eher zurückhaltend.
Als favorisierte Größe einer Stadt, in der ein Handelsobjekt erworben werden sollte, gilt nach wie
vor die Metropole mit über 500.000 Einwohnern. An zweiter Stelle stehen die kleinen und mittleren
Großstädte (100.000 bis 500.000 Einwohner). Daneben ist zu erkennen, dass aufgrund von fehlenden
attraktiven Immobilienangeboten in Großstädten auch Städte unterhalb von 100.000 Einwohnern immer
ENTWICKLUNG DES RISIKOBEWUSSTSEINS BEI DER AKQUISITION VON
HANDELSIMMOBILIEN
Gesamt
Immobilienfonds
risikoscheuer
risikobereiter
Risikoneigung hat
sich nicht verändert
17 %
30 %
53 %
8%
23 %
69 %
67 %
33 %
43 %
43 %
Immobilien AG
Vermögensverwalter
14 %
Versicherung
100 %
Finanzierungsbank
33 %
Projektentwickler
67 %
33 %
34 %
33 %
mehr in das Blickfeld der Anleger geraten. Mittelstädte (70.000 bis 100.000 Einwohner), kleine Mittelstädte
(30.000 bis 70.000 Einwohner) und Kleinstädte (unter 30.000 Einwohner) konnten in der Gunst der Inves
toren dieses Jahr um ca. 6 bis 10 Prozent zulegen.
Darüber hinaus hat die Digitalisierung in den komplexen Transaktionsprozess Einzug gehalten. So ist z. B.
ein zu Beginn des Immobilieneinkaufs bzw. –Verkaufsprozesses eingerichteter elektronischer Datenraum für
rund 80 Prozent der professionellen Investoren heutzutage obligatorisch geworden. Moderne Features, wie
z. B. digitale Karten oder Pläne, Objektfotos oder Wettbewerbsdaten, sind bei Ersteinschätzung des Objektes
jedoch für knapp über die Hälfte (60 Prozent) der Akteure keine ausreichenden Bewertungsmittel, die eine
Vor-Ort-Besichtigung komplett ersetzen. Der fehlende Face-to-Face-Austausch endet für ca. 33 Prozent
der Akteure in einer geringeren Erfolgsquote. Insgesamt führt für einen Großteil der Interviewpartner
(70 Prozent) die elektronische Abwicklung zu einer Verkürzung des Ein- bzw. Verkaufsprozesses von
Handelsimmobilen. Die Datenschutzthematik wird zudem von zwei Dritteln als unproblematisch gewertet.
Die mit großem Abstand besten Zukunftsaussichten aller stationären Einzelhandelsbranchen schreiben die
befragten Investoren dem Lebensmittelsegment (93 Prozent) zu. Die Textil- und die Drogeriebranche werden
mit ihrem stationären Geschäft nicht ganz so positiv gesehen (40 bzw. 37 Prozent). Weniger gute Chancen
im stationären Einzelhandel hohe Gewinne zu erwirtschaften, sehen die interviewten Investoren für das
Unterhaltungselektronik- und Schuhsegment.
Die Digitalisierung im Transaktionsprozess
Elektronischer Datenraum ist obligatorisch
80 %
Elektronische Abwicklung führt zur Verkürzung des Transaktionsprozesses
70 %
Datenschutzthematik ist unproblematisch
66 %
Moderne Features ersetzen eine Vor-Ort-Besichtigung zur Ersteinschätzung des Objektes nicht
60 %
Fehlender Face-to-Face-Austausch führt zu einer geringeren Erfolgsquote
33 %
Drei der VIER THESEN BEWAHRHEITEN SICH
These 1: Die Nachfrage nach Handelsimmobilien wird zukünftig weiter steigen.
Ergebnis: In den kommenden zwölf Monaten planen die meisten befragten Anleger
(53 Prozent), ihr Portfolio durch Zukäufe zu vergrößern. Dies sind ca.
20 Prozent mehr als im letzten Jahr. Die große Nachfrage stieg
noch einmal an.
These 2:
Rich t i
g
Die Kaufpreise für Fachmarktzentren werden analog zur wachsenden Nachfrage steigen.
Ergebnis: Mit 57 Prozent erwarten die meisten Befragten, dass die Preise für
Fachmarkt-Immobilien in naher Zukunft steigen werden.
Rich t i
g
These 3: Die Ankaufskriterien haben sich aufgrund der Marktbedingungen überwiegend gelockert.
Ergebnis:
Über die Hälfte (53 Prozent) der Investoren hat ihre Risikoneigung in den
letzten Jahren nicht erhöht und nur 30 Prozent gehen größere Risiken
ein. Dem gegenüber stehen sogar rund 17 Prozent, die risikoscheuer
geworden sind.
These 4: Die Digitalisierung des Transaktionsprozesses führt zu Effizienzgewinnen bei der Abwicklung.
Ergebnis: Der Großteil der Investoren bestätigt, dass sich der Transaktionsprozess
beschleunigt hat. Als nachteilig wird der geringere persönliche
Kontakt gesehen.
Rich t i
g
104 | ExKURS: zUKUNFtSFäHIgE StANDoRtE UND KoNzEptE IM NoN-FooD-EINzELHANDEL
ExKURS:
zUKUNFtSFäHIgE StANDoRtE UND KoNzEptE
IM NoN-FooD-EINzELHANDEL
Die zuvor in diesem Report beschriebenen Entwicklungen haben aufgezeigt, wie dynamisch sich die Welt
des Einzelhandels aktuell darstellt. Der Wettbewerb im stationären Handel wird auch in zukunft intensiv
geführt. Mit der stetigen Weiterentwicklung von online-Angeboten kommt eine neue Herausforderung
hinzu, deren Bedeutung inzwischen von allen Akteuren anerkannt wird. So stellt sich insbesondere für
die stationären Händler aus den Non-Food-Branchen zunehmend die Frage, wo und wie sie mit ihren
physischen Standorten ihre Marktanteile zukünftig sichern und ausbauen können.
Vor diesem Hintergrund werden bei der Auswahl zukünftiger Standorte vor allem Regionen in den Fokus
der Händler rücken, die vom demographischen Wandel und den damit einhergehenden negativen soziodemographischen Auswirkungen weniger betroffen sind. So ist insbesondere für großstädte, die von
dem zunehmenden (Re-)Urbanisierungstrend profitieren, weiterhin von Expansionspotenzialen für den
Handel auszugehen. Vor allem in verdichteten Stadtteillagen bestehen für den stationären Handel gute
Chancen, sich durch die Entwicklung wohnortnaher und verkehrlich gut erreichbarer Einzelhandels- und
Versorgungsstandorte auch zukünftig erfolgreich zu behaupten. Darüber hinaus werden auch starke
Mittelstädte mit großräumigen, meist ländlich geprägten Einzugsgebieten weiterhin gerade für Fachmärkte
an verkehrsorientierten Standorten Expansionsmöglichkeiten bieten. Neben moderaten Entwicklungs- und
Mietkosten abseits der Ballungsräume trägt hier auch die perspektivisch weiterhin höhere pkw-Dichte und
Mobilität bei.
Die sich ändernden Konsumgewohnheiten und die Evolution der Absatzwege führen aber auch zu einem
Veränderungsdruck auf die Store-Konzepte im stationären Einzelhandel. Als Reaktion darauf werden sich die
Filialen, vor allem im Non-Food-Handel, von ihrer bisher dominierenden Funktion als point-of-Sale hin zu
einem integrativen Element einer ganzheitlichen Multi Channel-Vertriebsstrategie entwickeln.
Die Filialnetzplanung der zukunft wird im Non-Food-Handel ein großes Spektrum abdecken, das von
Flagship-Stores, Showrooms, Multi-Channel-Stores bis hin zu Collect & Return-Service-Centern reicht.
In Flagship-Stores wird das volle Sortiment in hoher Kompetenz bzw. besonderem Ambiente angeboten,
wobei das Augenmerk zusätzlich auf der prägung des Markenbildes liegt. Das ziel der Emotionalisierung
und Festigung der Marke wird primär mit Hilfe von Showrooms verfolgt. In diesen Image-Stores werden
ausgewählte und exklusive Eyecatcher-Artikel ausgestellt, die etwa in virtuellen Umgebungen getestet
werden können. Im Idealfall bieten solche Stores zugleich die Möglichkeit, weitere produkte über terminals
im online-Shop zu ordern. primär werden beide geschäftskonzepte in 1a-Lagen oder in den großflächigen
Shopping-Centern anzutreffen sein.
Eine Konzentration auf Megasellerartikel mit Bestell- und Abholmöglichkeiten des online-Angebotes
wird im Multi-Channel-Store realisiert, der sich u. a. auch im Fachmarktzentrum befinden kann. Bei
Abholung der Bestellung können für den Einzelhändler zusätzliche Umsätze durch Spontankäufe
ExKURS: zUKUNFtSFäHIgE StANDoRtE UND KoNzEptE IM NoN-FooD-EINzELHANDEL | 105
entstehen. Daneben werden in zukunft zunehmend Collect & Return-Service-Center die Einzelhandelslandschaft erweitern. Dort hat der Kunde
wohnortnah die Möglichkeit, online bestellte
Artikel abzuholen und passende Accessoires zusätzlich stationär zu erwerben. Kriterien wie gute
Erreichbarkeit für den Konsumenten, Sichtbarkeit
und Kundenbindung sind für den Betreiber dieser
Abhol-Stores von Bedeutung.
zukünftig wird auch vermehrt eine stationäre
C&A FLAgSHIp-StoRE DÜSSELDoRF (QUELLE: C&A)
Expansion von ursprünglichen online-playern zu
beobachten sein, die Ladenflächen in verschie denen Lagequalitäten nachfragen werden. Neue stationäre Konzepte, bei denen der Marketing-Aspekt im
Vordergrund steht und die Miete nicht über den Umsatz erwirtschaftet werden muss, sind in der Lage,
auch innerstädtische Bestlagen zu belegen. zudem wird es in Neben-, gewerbegebiets- und outletLagen häufiger zu einer Anmietung von Ladenflächen durch E-Commerce-Händler kommen, die dort
Restanten und Rückläufer kontrolliert in den Markt zurückgeben möchten.
Erfolgreiche Einzelhändler werden zukünftig ebenfalls stärker auf eine regionale Ausrichtung Wert legen,
um jenseits der gewohnten und omnipräsenten produkte und Markenauftritte eine echte Diversifizierung
zu bieten und damit für Konsumenten einen emotionalen Mehrwert zu generieren. So zeigen ausgewählte regionale Multi-Brand-Konzepte, wie mit Kenntnis der örtlichen Einkaufsgewohnheiten ein
umsatz- und margenstarkes geschäft erzielt werden kann. In diesem zusammenhang wird das thema
technologie eine wichtige Rolle spielen: Stationäre Einzelhändler werden beispielsweise öfter über
mobile Applikationen eine auf den einzelnen Konsumenten zugeschnittene Wer bung versenden und
erzielen damit eine höhere Wirkung als mit klassischen Werbemedien. Ein gutes Center Management
eines Shopping-Centers oder Fachmarktzentrums wird diese Handelsstrategie im Sinne seiner Mieter
unterstützen und verstärken.
Die Frage des modernen Expansionsplaners im Non-Food-Handel lautet abschließend nicht nur: Wo
lohnt sich ein neuer Standort? Sondern: Wo sollte er mit welchem Konzept präsent sein. Dabei hat jede
Ver triebslinie bei Ihrer Neuansiedlung eine eigene, klar umrissene Aufgabe und ein eigenes profil, wobei
von vornherein die Anforderungen und Chancen eines Multi-Channel-Ansatzes berücksichtigen müssen.
zudem sollten weitere Detailüberlegungen zur jeweils passenden Verkaufsfläche und Mietkondition
erfolgen. Der Asset Manager einer Handelsimmobilie übernimmt bei diesen Überlegungen die Rolle des
Sparring-partners, um den Erfolg seiner Mieter und die zukunftssicherheit der Immobilie zu maximieren.
106 | Glossar
Glossar
1a-Lage
Bereich einer innerstädtischen Einzelhandelslage,
der die höchste Passantenfrequenz (75–100 Pro
zent), den dichtesten Geschäftsbesatz mit Mag
netb etrieben und (inter-) national operier end en
Filialbetrieben aufweist. In 1a-Lagen werden vor
allem ,,Shopping Goods“ und ,,Luxury Goods“
angeboten, die im mittel- bis hochpreisigem
Segment liegen. Hier werden zudem die höchsten
Mieten für Ladenlokale im Erdgeschoss erzielt.
Discounter (Synonym für Lebensmittel
discounter)
Einzelhandelsbetriebsform, bei der ein auf hohen
Lagerumschlag ausgerichtetes enges Warenange
bot des Massenbedarfs preisaggressiv angeboten
wird. Selbstbedienung, einfache Ladenauss tattung
und Verkaufsflächen zwischen ca. 400 und
1.200 m² Verkaufsfläche sind weitere Charak
terist ika. Bei Lebensmitteldiscountern liegt der
Non-Food-Ums atz-Anteil bei ca. 10–13 Prozent.
1b-Lage
Click & Collect
Bereich einer innerstädtischen Einzelhandelslage,
der eine mittlere Passantenfrequenz (5075 Prozent), einen dichten Geschäftsbesatz von
Klein- und Mittelbetrieben und teilweise (inter-)
national operierenden Filialbetrieben aufweist.
Neben ,,Shopping Goods“ werden hier vor
allem Waren des täglichen Bedarfs angeboten.
Die Mieten liegen hier aufgrund des höheren
Flächenangebotes deutlich unter dem Niveau der
1a-Lage.
„Click & Collect“ ist ein Prozess, bei dem ein Kunde
online ein bestimmtes Produkt bestellt und dieses
dann meist versandkostenfrei in einem stationären
Geschäft des Anbieters selbst abholen kann. Der
Verkaufsprozess findet somit in verschiedenen
Kanälen statt.
B-Standorte
B-Standorte sind Kreise und Kreisfreie Städte,
die in Bezug auf die Kriterien Soziodemographie,
Regionalökonomie und Handelswirtschaft beim CBRE
Retail-Investment-Scoring überdurchschnittliche
Indexwerte aufweisen. Gleichzeitig stellen sich hier
die Entwicklungstendenzen innerhalb der genannten
Kategorien im direkten Vergleich zu anderen Stand
orten als positiver dar. B-Standorte sind daher
auch als längerfristig attraktive Makrostandorte
einzustufen.
Core
Diese Strategie beschreibt einen risikoarmen
Investmentstil. Investiert wird dabei grundsätzlich
in hochwertige Immobilien, die langfristig ver
mietet sind und stabile Mieterträge erwirtschaften.
Core-Investitionen fokussieren sich auf etablierte
Märkte mit guten Lagen und bonitätsstarken
Mietern.
Core Plus
Diese Strategie zielt darauf ab, Teile des Ertrags
aus der Wertsteigerung von Immobilien zu erzie
len. Durch die Beimischung von Immobilien mit
Entwicklungspotenzial in einem Core-Portf olio
kann dies beispielsweise erfolgen. Die erwirt
schaft et en Renditen sowie das Risiko liegen leicht
über denen klassischer Core-Investitionen.
Glossar | 107
Cross-Channel
Fachmarktzentrum
Werden im Zuge des Multi-Channel-Handels
mehrere Absatzkanäle von Einzelhändlern ver
knüpft, wird dies als Cross-Channel-Handel
bezeichnet. ,,Clic & Collect“ ist z. B. eine Form des
Cross-Channel-Handels.
Meist ebenerdiges Einkaufzentrum an PKW-orien
tierten Lagen, das zentral geplant und verwalt et
wird. Aufgrund einheitlicher Gebäudeg estaltung
und einem gemeinsamen Parkplatz wird ein FMZ
als ein zusammengehöriger Einzelh and elskomplex
wahrg enommen. Hauptmiet er sind mittel- bis
großf läc hige Fachmärkt e, die häufig über eine
überd achte Mall integriert sind. Die gesamte
Verkaufsf läche des Zentrums beträgt mindestens
5.000 m².
Einkaufzentrum
Siehe Shopping-Center
Fachmarkt
Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp, in dem
überwiegend in Selbstbedienung ein branc hen
spezifisches oder bedarfsguppeno rient iertes Sor
tim ent in breiter und tiefer Gliederung preisaktiv
meist an Pkw-orientierten Standorten angeboten
wird.
Family Office
Organisationsform, die wohlhabende Familien bei
allgemeinen Familienangelegenheiten und in der
generellen Vermögensverwaltung unterstützt.
Kaufhaus
Fachmarktagglomeration
Meist ebenerdiges Einkaufzentrum an PKW-orien
tierten Lagen, in dem sich mehrere Fachmärkte
räumlich benachbart angesiedelt haben, ohne
dass sie einem gemeinsamen Center-Management
unterstehen und eine einheitliche Planung erken
nen lassen. Gemeinschaftlich genutzte Kunden
parkplätze treten gelegentlich auf, bilden jedoch
die Ausnahme.
Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp mit unter
schiedlichen Bedienungs- und Servicekonzept en, in
dem ein tief gegliedertes und branc henh omogenes
Warensortiment meist an innerstädtis chen Stand
orten oder Einkaufszentren angeboten wird. Bei
spiel für ein Textilkaufhaus: C&A.
Einheitlich geplante oder auch gewachsene kleinere
Einzelhandelsagglomeration zur Versorgung eines
klar abgegrenzten Nahbereiches. Magnetbetriebe
sind in der Regel Anbieter des periodischen Bedarfs
(Supermarkt, LM-Kleindiskonter, Drogeriemarkt,
Apotheke). Im aperiodischen Sektor liegt der
Schwerpunkt bei mittelfristigen Bedarfsgütern
(Textil, Schuhe) auf kleiner Fläche.
108 | Glossar
Multi-Channel
REITs
Beim Multi-Channel-Handel nutzen Einzelhändler
mindestens zwei unterschiedliche Absatzkanäle
zum Vertrieb ihrer Produkte an den Kunden. Sie
nutzen z.B. stationäre Geschäfte und gleichzeitig
noch einen eigenen Online-Store.
Real Estate Investment Trusts stellen börsenn o
tierte AGs dar, die ihre Erlöse überwiegend aus der
Bewirts chaftung von Immobilien erzielen. Für sie
gelten spezielle strukturelle und steuerliche Be
dingungen.
Omni-Channel
Nutzen Einzelhändler im Zuge ihres MultiChannel-Handels mehr als nur zwei Vertriebskanäle
(neben Online und Stationär auch Social Media
oder Katalog), kann vom Omni-Channel-Handel
gesprochen werden.
Regionalzentren
Regionalzentren sind Großstädte, die durch ihre
Funktion als administrative, gesellschaftspolitische
und wirtschaftliche Zentren regionale und zum
Teil nationale Bedeutung besitzen. Sie zählen
zudem zu den Städten mit den höchsten absoluten
Einzelhandelsumsätzen in Deutschland. Aus regio
nalö konomischer und handelswirtschaftlicher Per
spekt ive ist hier von langfristig stabilen Verhält
nissen auszugehen, was einen positiven Einfluss
auf Attraktivität dieser Städte als Immobilien- und
Einzelhandelsstandorte hat.
SB-Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb ab 5.000 m2
Verkaufsfläche, in dem überwiegend in Selbst
bedienung ein umfassendes Sortiment mit einem
Schwerpunkt bei Lebensmitteln meist an Pkworientierten Standorten angeboten wird. Bei SBWarenhäuserin liegt der Non-Food-Umsatz-Anteil
bei ca. 35–50 Prozent.
Shopping-Center
Das Shopping Center als deutsches Synonym für
ein Einkaufzentrum ist eine zentral geplante,
errichtete und gemanagte Versorgungseinheit,
in der Waren des kurz-, mittel und langfristigen
Bedarfs angeboten werden. Im Gegensatz zum
Fachmarktzentrum ist der Mietbesatz kleint eiliger
und umfangreicher sowie weniger fachm arkt
orientiert. Die unterschiedlich großen Einzelh an
dels-, Gastronomie- und Dienstleist ungsbet riebe,
die sich meist auf mehrere Geschosse verteilen,
werden über eine überdachte Mall miteinander
verbunden. Die Verkaufsflächenuntergrenzen liegen
zwischen ca. 5.000 m² und 10.000 m².
Glossar | 109
Supermarkt
Value Add
Einzelhandelsbetrieb, in dem überwiegend in
Selbstb edienung Nahrungs- sowie Genussmittel
einschließlich Frischwaren auf einer Verkaufsfläche
von bis zu maximal 1.500 m² an Pkw-orientierten
Standorten oder in City-Lagen verkauft werden.
Diese Strategie verfolgt Investitionen in deutlich
unterbewertete Immobilienobjekte. Die Motiva
tion besteht darin, Wertsteigungen durch die
Umsetzung von Managementmaßnahmen zu
erzielen. Beispielsweise kann durch eine umfassen
de Revitalisierung und einen Mieterwechsel die
Immobilie neu im Markt positioniert werden.
Spitzenrendite
Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt
das Verhältnis von den anfänglichen jährlichen
Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht
umlagefähiger Kosten) zur Gesamtinvestitions
summe (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten =
Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent. Erzielbar
wird sie in der jeweiligen Top-Lage in einem
Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches
zu Marktkonditionen langfristig voll vermietet ist.
Top-7 Standorte
Die Städte Berlin, Hamburg, München, Frank
furt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf gelten
aufgrund ihrer Größe und Wirtschaftskraft als die
attraktivsten Immobilienstandorte in Deutsch
land. Durch das starke Interesse nationaler und
internationaler Markteilnehmer liegen Mietpreise
und Investitionsvolumina hier auf einem über
durchs chnittlichen Niveau.
Verbrauchermarkt
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer
Verkaufsf läche zwischen ca. 1.500 und unter
5.000 m2, in dem überwiegend in Selbstbedienung
ein breites und tiefes Nahrungs- sowie Genuss
mittelsortiment sowie Ge- und Verbrauchsgüter
des kurz- und mittelfristigen Bedarfs an Pkworientierten Standorten angeboten werden. Bei
Verbrauchermärkten liegt der Non-Food-UmsatzAnteil bei ca. 20–30 Prozent.
Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetriebstyp mit unter
schiedlichen Bedienungs- und Servicekonzept en,
in dem Sortimente mehrerer Branchen in breiter
und tiefer Gliederung meist an inners tädtischen
Standorten oder Einkaufszentren angeboten
werden. Beispiel: Galeria Kaufhof.
110 | IMPRESSUM
Impressum
Herausgeber:
In Kooperation mit:
Hahn Gruppe
Research
Buddestraße 14
51429 Bergisch Gladbach
www.hahnag.de
GfK Geomarketing GmbH
Real Estate Consulting
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20459 Hamburg
www.gfk-geomarketing.de
Isabel Lenzen
Tel.: 02204 9490-162
[email protected]
Manuel Jahn
Tel.: 040 5701325-20
[email protected]
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Tel.: 040 5701325-62
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Alle Rechte vorbehalten.
© Hahn Gruppe, Bergisch Gladbach
Gestaltung: Friedrichs | GrafikDesignAgentur
Fotos: Hahn Gruppe, GfK, CBRE,
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Redaktionsschluss: August 2014
Dr. Jan Linsin
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[email protected]
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10117 Berlin
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Tel.: 030 726154-0
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