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Stand 02.05.2005
Vorstandsbereich 5
für Stadtentwicklung und Bauen
Ressort Stadtplanung
BE GR ÜND UN G
Bebauungsplan Nr. 8/01 (535), Teil 1
– Ortskern Boele / Hilgenland –
Bebauungsplan Nr. 8/01 (535), Teil 1 - Ortskern Boele / Hilgenland -
02.05.2005
INHALT
1. PLANGEBIET ....................................................................................3
1.1 Räumlicher Geltungsbereich ..................................................3
1.2 Gegenwärtige Situation im Plangebiet ..................................3
2. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG....................................3
3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION..............................................4
3.1 Darstellungen im Flächennutzungsplan .................................4
3.2 Bestehende Bebauungspläne .................................................4
4. BAULICHE NUTZUNGEN ..................................................................4
4.1 Kerngebiet ...............................................................................4
4.2 Allgemeines Wohngebiet ........................................................5
5. VERKEHR / ERSCHLIESSUNG ..........................................................5
5.1 Verkehrsflächen ......................................................................5
5.2 Ruhender Verkehr ...................................................................5
5.3 Marktplatzfläche .....................................................................6
6. VER- UND ENTSORGUNG / WASSER UND ENERGIE .......................6
7. GRÜNFLÄCHEN ................................................................................6
7.1 Öffentliche Grünfläche............................................................6
7.2 Private Grünfläche ..................................................................7
8. KOMPENSATION UND GRÜNORDNUNG..........................................7
8.1 Eingriffs- und Ausgleichsbilanz ..............................................7
8.2 Grünordnerische Maßnahmen...............................................11
9. UMWELTSCHUTZ ...........................................................................11
9.1 Umweltbericht.......................................................................11
9.2 Städtebauliche Beurteilung ..................................................17
10. DENKMALSCHUTZ .........................................................................18
11. FESTSETZUNGEN...........................................................................18
12. MASSNAHMEN ZUR REALISIERUNG .............................................18
12.1 Grunderwerb / Bodenordnung ...............................................18
12.2 Kosten....................................................................................19
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1.
PLANGEBIET
1.1
Räumlicher Geltungsbereich
02.05.2005
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8/01 (535), Teil 1 wird wie folgt begrenzt:
Im Westen und im Norden durch die geplante Ortsumgehung Boele inkl. des
Kreuzungsbereichs.
Im Osten durch die bestehende Bebauung an der Dortmunder Straße (Dortmunder Straße 2 – 8, Schwerter Straße 139) und die Schwerter Straße.
Im Süden durch die Straße Hilgenland.
1.2
Gegenwärtige Situation im Plangebiet
Das Plangebiet liegt im Zentrum des Ortsteils Hagen - Boele und umfasst die Fläche
des vorhandenen Marktplatzes mit den westlich angrenzenden Grünflächen, die zur
Zeit als Grabeländer genutzt werden. Zwischen dieser Grünfläche und der Trasse
der geplanten Umgehungsstraße sind eingestreut einzelne 1- 2 - geschossige Wohngebäude vorhanden.
2.
ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
Nach Realisierung der beiden Teilstücke der Ortsumgehung Boele werden die raumordnenden Voraussetzungen für eine zusammenhängende Entwicklung und Aufwertung des „Marktbereichs“ als zentraler und zusammenhängender Ortskern von
Boele geschaffen.
Ziel ist eine städtebauliche Gesamtlösung für die Platz- und Straßenräume unter
Einbeziehung des Markt- und Denkmalplatzes in Boele. Diese Planungsziele zur
Umgestaltung des Ortskerns werden wie folgt benannt:
•
Konsequente Verkehrsberuhigung
•
Neuordnung der unterschiedlichen Nutzungsansprüche im Zentrum
•
Rückgewinnung von Straßen - und Plätzen, Schaffung eines zentralen Platzund Aufenthaltsbereiches
•
Städtebauliche Aufwertung und Attraktivierung des Ortskerns
•
Ergänzung der zentrenrelevanten Nutzungen durch Schaffung von zusätzlichen
Bauflächen
Zur Umsetzung dieser Ziele besteht das Erfordernis zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen bzw. Änderung des bestehenden Planungsrechts. Diese werden mit dem Bebauungsplanverfahren Nr. 8 / 01 – Ortskern Boele / Hilgenland, Teil 1 – geschaffen.
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3.
PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION
3.1
Darstellungen im Flächennutzungsplan
02.05.2005
Der gültige Flächennutzungsplan stellt den Marktplatz und die südlich angrenzenden
Flächen am Hilgenland als Gemischte Baufläche, den Bereich um die Häuser Hilgenland 2, 2a und 2b als Wohnbaufläche sowie den angrenzenden Freiraum zwischen Ortsumgehung und Marktplatz als Grünfläche dar.
Die Entwicklung des geplanten Kerngebietes für den Lebensmittelmarkt liegt zum
überwiegenden Teil in der dargestellten Mischbaufläche, der nordwestlichste Teil in
der dargestellten Grünfläche. Wegen der geringen Größe der geplanten Abweichung
kann die Planung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden.
3.2
Bestehende Bebauungspläne
Der Bebauungsplan Nr. 8/01, Teil 1 überlagert den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/96 Ortsumgehung Boele und wird diesen mit seiner Rechtskraft ersetzen. Dabei werden die Festsetzungen zur Straßenfläche der Ortsumgehung inkl.
Kreuzungsbereich, zum Lärmschutzwall und zum begleitenden Fuß- und Radweg im
Wesentlichen übernommen bzw. verändert, da sich die Straßenachse durch die Einplanung des Kreisverkehrs in der Einmündung Dortmunder Straße geringfügig nach
Norden verschoben hat.
4.
BAULICHE NUTZUNGEN
Die baulichen Nutzungen im Plangebiet (Teil 1) beschränken sich auf die Baufläche
für den Lebensmittelvollsortimenter und die kleinteilige Bebauung nördlich der Straße
Hilgenland
4.1
Kerngebiet
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes erlauben eine Überbauung von ca.
2.700 qm Grundfläche. Der mögliche Gebäudekörper soll neben einen Lebensmittelvollsortimenter, der den größten Teil der Flächen beanspruchen wird, zusätzlich kleinere ergänzende Einzelhandelsgeschäfte mit beinhalten.
Um an dieser exponierten und städtebaulich sensiblen Lage eine hohe städtebauliche Qualität zu erreichen, wird entlang der Dortmunder Straße und am Marktplatz
eine II - III – geschossige Bebauung festgesetzt. Zusätzlich wird entlang der Dortmunder Straße eine Baulinie festgesetzt, damit der Straßenrand gegenüber der vorhandenen Bebauung gefasst wird.
Je nach Bedarf können in diesen Bereich Büroräume bzw. hochwertiger Wohnraum
angeboten werden. Durch diese Nutzungen soll die Funktion bzw. Zentralität des
Marktplatzes in Boele noch zusätzlich gestärkt werden.
Um die vorhandene Struktur nicht zu gefährden wird zusätzlich geregelt, dass ein
Getränkemarkt ausgeschlossen wird. Durch textliche Festsetzungen werden weiter-
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02.05.2005
hin ausgeschlossen: Sex-Shops, Sex-Kinos, Bordelle, Peep – Shows und Spielhallen.
4.2
Allgemeines Wohngebiet
Die bestehende Bebauung an der Straße Hilgenland wird durch Baugrenzen in ihrem
Bestand bestätigt. Die Festsetzung der Art der Nutzung wird aus dem rechtskräftigen
Bebauungsplan Nr. 2/96 übernommen. Lediglich die Baugrenze wird großzügiger
gefasst, um für den Bereich im Ortskern von Boele größere Entwicklungsmöglichkeiten zu schaffen.
5.
VERKEHR / ERSCHLIESSUNG
Im Plangebiet liegen neben öffentlichen Straßen, Flächen für öffentliche Stellplätze
und die Flächen für die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze der neu vorgesehenen Nutzungen.
5.1
Verkehrsflächen
Die Dortmunder Straße wird auch nach der Fertigstellung der Ortsumgehung Boele
als öffentliche Straße, ähnlich dem heutigen Zustand, erhalten bleiben und entsprechend festgesetzt. Der innere Ausbau soll parallel zur Bauphase der Ortsumgehung
entwickelt werden und kann so im Zuge der Baumaßnahmen den äußeren Gegebenheiten besser angepasst werden. Eine detaillierte Darstellung der Verkehrsflächen erfolgt daher nicht.
Die Straße Hilgenland bleibt nach dem Bau der Ortsumgehung nur noch als Stichstraße erhalten und erschließt die Gebäude Hilgenland Nr. 3 bis 13. In Höhe der Gebäude 2 und 2a wird eine Wendemöglichkeit vorgesehen. Der Wendehammer selbst
wird so ausgebaut, wie es für die Bedürfnisse vor Ort in Zukunft erforderlich sein
wird. Bei der Planung des Wendehammers erfolgt die Berücksichtigung einer Bebauung, die durch Bebauungsplan 8/01- Ortskern Boele / Hilgenland , Teil II ermöglicht werden soll. Östlich des Wendehammers wird die Breite der Straßenfläche verringert und mündet in einem Fußweg, der zur Ortumgehung führt. Wegen der verkehrstechnisch untergeordneten Bedeutung wird die Straße insgesamt als Mischverkehrsfläche festgesetzt.
5.2
Ruhender Verkehr
Im Bereich des Kerngebietes können die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze für die Einzelhandelsbetriebe und Wohn- und Geschäftshaus innerhalb des
Grundstücks nachgewiesen werden.
Die öffentlichen Stellplätze werden über die Straße Hilgenland erschlossen. Diese
sind so festgesetzt, dass an Markttagen ein großer Teil dieser Stellplätze als Marktfläche genutzt werden kann.
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5.3
02.05.2005
Marktplatzfläche
Die Marktplatzfläche wird entsprechend ihrer zugeordneten Nutzung als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Um den differenzierten Nutzungsansprüchen gerecht zu werden, ist diese Festsetzung noch einmal unterteilt.
Der südliche Teil wird als Fläche für den Markt und außerhalb von Markttagen als
öffentlicher Parkplatz genutzt.
Der nördliche Teil des Marktplatzes wird als Fußgängerzone festgesetzt. Die Gestaltung des Platzes soll so erfolgen, dass die neu geschaffene Aufenthaltsqualität
der Bedeutung und der Funktion des Platzes gerecht wird und der Bereich als der
historische Mittelpunkt von Boele das Ortsbild positiv beeinflusst.
Aus diesen Grund wird eine mehrgeschossige Bebauung im Kerngebiet festgesetzt
( vgl. Begründung 4.1 Kerngebiet).
6.
VER- UND ENTSORGUNG / WASSER UND ENERGIE
Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes liegt im Einzugsgebiet der Kläranlage Hagen – Boele. Die Entwässerung wurde im Generalentwässerungsplan (GEP)
5.1 – 4 nachgewiesen und mit Schreiben vom 20.2.1997 von der Bezirksregierung in
Arnsberg genehmigt.
Im Grundsatz ist die entwässerungstechnische Erschließung hier durch die vorhandene öffentliche Mischkanalisation in den Straßen Hilgenland, Schwerter Straße und
Dortmunder Straße gegeben. Der GEP berücksichtigt die zusätzliche Bebauung im
Kerngebiet nicht in vollem Umfang. Zur Kompensation der zusätzlichen Wassermengen sind im Bereich der privaten Stellplätze ein ökologisches Flächenbefestigungssystem anzustreben sowie bei dem mehrgeschossigen Gebäude eine Dachbegrünung vorzusehen.
Die Wasser- und Energieversorgung erfolgt im Plangebiet durch die örtlichen Versorgungsträger.
7.
GRÜNFLÄCHEN
7.1
Öffentliche Grünfläche
In der Mitte des Plangebietes befindet sich eine Grünfläche. Diese Grünfläche hat die
Funktion einer kleinen Parkanlage innerhalb des Ortszentrums. Innerhalb der Parkanlage befindet sich ein Spielplatz. Weiterhin ist die Parkanlage mit dem alten
Baumbestand eine Fläche, die die Aufenthaltsqualität innerhalb des Ortszentrums
steigert. Die vorhandenen und geplanten Fußwege übernehmen eine Verbindungsfunktion zwischen der Straße Hilgenland, den öffentlichen Stellplätzen, dem Marktplatz und dem Fußweg entlang der Ortsumgehung Boele. Die ergänzenden bzw. ge-
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planten Fußwege sollen sich behutsam in der Parkanlage einfügen und so gestaltet
werden, dass keine Angsträume entstehen.
7.2
Private Grünfläche
Die privaten Grünflächen im Umfeld der möglichen neuen Bebauung im Bereich Hilgenland und Dortmunder Straße arrondieren den vorgenannten öffentlichen Grünraum und bilden den visuellen Übergang zur Grüngestaltung der Lärmschutzeinrichtungen entlang der Ortsumgehung. Besondere Festsetzungen zur Art der Bepflanzung sind nicht vorgesehen.
8.
KOMPENSATION UND GRÜNORDNUNG
8.1
Eingriffs- und Ausgleichsbilanz
Entsprechend des § 1a BauGB i.V. m . § 21 BNatSchG sind bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen die zu erwartenden Eingriffe
in Natur und Landschaft zu ermitteln und über ihren Ausgleich oder Ersatz zu entscheiden. Gemäß § 1a (3) Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit
die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig waren.
Für den Bebauungsplan Nr. 8/01 Ortskern Boele / Hilgenland, Teil 1 bedeutet das,
dass die bestehenden Festsetzungen aus dem bereits rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 2/96 Ortsumgehung Boele teilweise die Grundlage für die Eingriffsbewertung
darstellen. Hier wird der Bereich des zukünftigen Kerngebietes als Grünfläche mit der
Zweckbestimmung Parkanlage und die Marktplatzfläche als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Bei den Gebäuden Hilgenland 2, 2a und 2b wurden die überbaubaren Flächen an den bereits bestehenden Wohnhäusern orientiert.
Diese Nutzungstypen bilden die Grundlage für die Bestandsbewertung im B-Plan Nr.
8/01 Ortskern Boele /Hilgenland, Teil 1.
Die Festsetzungen zur Straßenfläche Ortsumgehung und Lärmschutzwall mit begleitendem Weg werden, da sich nur marginale Veränderungen der Trasse ergeben
haben, aus dem bestehenden Bebauungsplan übernommen, aber geringfügig verschoben. Da die Eingriffe bereits im B-Plan 2/96 bearbeitet und ausgeglichen werden, ist eine Betrachtung in diesem Bebauungsplan nicht mehr erforderlich.
Diese Hergehensweise führt dazu, dass der Untersuchungsbereich de Eingriffsbewertung kleiner ist, als der Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Bei der Umsetzung des Bebauungsplanes wird es zu Beeinträchtigungen von Naturhaushalt und Landschaftsbild kommen.
Inhalt des Grünordnungsplanes ist die Festlegung von Eingriffsvermeidung , die Eingriffsminimierung, die Erarbeitung von Ausgleichsmaßnahmen für die irreversiblen
Eingriffe sowie die Grüngestaltungsmaßnahmen zur optimierten Einbindung des
Vorhabens in die Umgebung.
Die aus dem Bauvorhaben resultierenden und unvermeidbaren Eingriffe werden in
Abstimmung mit dem Umweltamt / Untere Landschaftsbehörde nach der „Hagener
Bewertungsliste“ bestimmt. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplans im bebau-
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ten Bereich liegt, sind keine Natur – und Landschaftsflächen mit Schutzkategorie betroffen.
Die Bereiche des Kerngebietes und des Allgemeinen Wohngebietes werden getrennt
bilanziert, da später unterschiedliche Verantwortlichkeiten für den erforderlichen
Ausgleich notwendig werden. Die anderen versiegelten Flächen, wie die Marktplatzfläche und die Straßenflächen, sind bereits jetzt vorhanden und werden im Bebauungsplan nur entsprechend des Bestandes festgesetzt. Lediglich die innere Aufteilung der Straßenräume (Fahrbahn, Gehweg etc.) wird variieren.
BESTANDSWERT
Nr
Größe in Grund- Auf/Ab Gesamtbiqm
wert wertung otoptypenwert
Biotoptyp
5.1
Solitärbäume (Trauffläche)
1.920
9
0
17.280
7.1
Versiegelte Flächen
Gebäude Hilgenland, Marktplatz, Straßen
10.040
0
0
0
7.2
Teilversiegelte Fläche
Wohnwagenabstellplatz, Gartenwege etc.
1.460
0,5
0
730
8.1
Straßenbegleitgrün
325
3
0
825
8.3
Feldweg
693
1
0
643
9.1
Zier- und Mischgärten im Siedlungsbereich
Hilgenland 2, 2a und 2b
4.695
3
0
14.085
9.3
Gemischte Gehölzbestände im Siedlungsbereich
teilweise alter Baumbestand
2.015
6
0
11.430
9.5
Spielplatz mit Bäumen und Wege
662
4
-1
1.986
9.6
Kleingarten (Grabeländer)
4.150
4
0
16.220
Untersuchungsgebiet gesamt:
25.960
64.439
PLANUNGSWERT
Größe in Grund- Auf/Ab Gesamtbiqm
wert wertung otoptypenwert
Nr
Biotoptyp
5.1
Solitärbäume (Trauffläche)
7.1
Versiegelte Flächen
Gebäude Hilgenland, Marktplatz, Straßen
-8-
895
9
0
8.055
16.080
0
0
0
8.1
Straßenbegleitgrün
9.1
9.5
02.05.2005
865
3
0
2.595
Zier- und Mischgärten im Siedlungsbereich
Hilgenland 2, 2a und 2b
4.860
3
0
14.580
Spielplatz mit Bäumen und Wege
3.260
4
-1
9.780
Untersuchungsgebiet gesamt:
25.960
35.010
Ergebnis:
Aus der Gegenüberstellung von Bestand und Planung des Biotoptypen - Bestandswertes und des Biotoptypen - Eingriffs- und Ausgleichswertes ( Planung ) wird der
Kompensationsgrad ermittelt.
Bei einer Gegenüberstellung der ökologischen Wertigkeit
„BESTAND und PLANUNG“ ergibt sich folgende Differenz :
Biotopwertpunkte
64.439-/-35.010
Differenz
= - 29.429 Öko-Wertpunkte
Für den Eingriff müssen Ausgleichsflächen bereitgestellt werden, die nach Möglichkeit im näheren Bereich der Eingriffsfläche liegen sollten, obwohl eine Ausweisung
innerhalb des Bebauungsplan-Gebietes mit Novellierung des BauROG 1998 gesetzlich nicht mehr erforderlich ist.
Die Gemeinde muss im Rahmen der Abwägung nach § 1 a Abs. 6 (Bau- und Raumordnungsgesetz) eigenverantwortlich und bei Abweichung von der ermittelten Vollkompensation eine präzise Begründung benennen, wenn sie keinen 100%igen Ausgleich durchgeführt.
Für die Durchführung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen stehen innerhalb
des Bebauungsgebietes keine geeigneten Flächen zur Verfügung.
Im Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 2/96 (481) Ortsumgehung
Boele 2. Bauabschnitt – zwischen Schwerter Straße und Dortmunder Straße sollen
parallel der Trasse umfangreiche öffentliche Grünflächen festgesetzt werden, die
sich in Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde Hagen als Ausgleichsflächen anbieten.
Es handelt sich um ehemalige Grabelandflächen, z.T. mit den Ausstattungsmerkmalen einer Dauerkleingartenanlage einschl. Hütten und teilweise um Grünland mit Übergängen zu Brachen (Teilflächen aus der Gemarkung Boele, Flur 20, Flurstücke
13,14,27, 114, 217, 231 und 316).
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Die vier Teilflächen mit einer Gesamtflächengröße von 6.104 qm sind in der Anlage
Blatt 2 dargestelllt (Flächen A , B nördlich und C , D südlich der Turmstraße).
Nach einem Urteil des OVG Lüneburg und ebenfalls in Nordrhein-Westfalen anerkannt ist hierbei der rechtsgültige Bestandsbiotop Grünfläche (9.5) und nicht der tatsächlich vorhandene Biotopzustand zu berücksichtigen.
Eine weitere erforderliche Kompensation in einer Größe von 4.000 qm soll auf einer
städtischen Waldparzelle im Fleyer Wald (Gem. Fley, Flur 2, Flurstück 7 tlw.) durch
Waldumbau eines Nadelwaldbestandes (Fichten) in heimischen Laubwald festgesetzt werden, um eine Vollkompensation des Eingriffs zu erreichen (Anlage Blatt 3).
Die Stadt Hagen verpflichtet sich, die Maßnahmen auf den o.g. Flächen zeitnah des
Eingriffs durchzuführen, sukzessive zu entwickeln und die waldumgebaute Forstfläche dauerhaft zu pflegen.
A 1 : 6.104 qm
Umwandlung von Grabelandflächen, Grünland und Grünlandbrache in Feldgehölz- und Gebüschgruppen (offene Gebüschflur mit Baum- und Strauchgruppen) - Wertsteigerung um 3 Ökowertpunkte
A 2 : 3.700 qm
Waldumbau von Nadelwaldbestand (Fichte) in heimischen Laubwald
einschl. Lichtungshieb, Pflanzung und Schutz gegen Wildverbiss
(Baumarten nach Angaben des Forstamtes der Stadt Hagen) ) - Wertsteigerung um 3 Ökowertpunkte
Gesamtergebnis:
Bei der abschließenden Bilanz – Gegenüberstellung der Eingriffs- und Ausgleichswerte wird der Kompensationsgrad ermittelt:
Ausgleichsbedarf
Ausgleichsmaßnahme A1
Ausgleichsmaßnahme A2
Rest
- 29.429 Öko-Wertpunkte
+ 18.312 Öko-Wertpunkte
+ 11.100 Öko-Wertpunkte
- 17 Öko-Wertpunkte
Die Pflanzmaßnahmen selbst und die Kosten sind im Erläuterungsbericht zum Grünordnungsplan detaillierter beschrieben.
Durch die externen Ausgleichsmaßnahmen A 1 und A 2 wird eine Vollkompensation erreicht.
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8.2
02.05.2005
Grünordnerische Maßnahmen
In der Randzone des Kerngebietes parallel zur Ortsumgehung Boele sowie auch entlang des öffentlichen Parkplatzes zur Straße Hilgenland sind raumgliedernde Laubbaumpflanzungen als Pflanzgebote festgesetzt.
Sie sind im Erläuterungsbericht zum Grünordnungsplan genauer beschrieben.
9.
UMWELTSCHUTZ
9.1
Umweltbericht
Beschreibung des Vorhabens und der gesetzlichen Grundlagen für die Umweltverträglichkeitsprüfung
Der Bebauungsplan Ortskern Boele / Hilgenland wird in drei Teile geteilt, die zeitlich
gestaffelt verfahrensmäßig abgewickelt werden sollen (s.Abgrenzungsplan). Für den
Teil 1 liegen die planerischen Einzelheiten konkret vor, da dieser jetzt planungsrechtlich abgeschlossen werden soll. Für die Teile 2 und 3 liegen Grobkonzepte vor, die
bei Fortführung des Verfahrens konkretisiert werden müssen. Der Umweltbericht bezieht sich zwar auf den gesamten B-Plan, kann aber für den Teil 2 und 3 nur auf die
vorhandenen Grobkonzepte eingehen. Für diese Teile muss der Umweltbericht ergänzt werden, wenn die spätere planerische Ausarbeitung dies erfordert.
Der Bebauungsplan Nr. 8/01 (535) Teil 1 –Ortskern Boele / Hilgenland- ermöglicht
u.a. Einzelhandel auf ca. 2.700 qm Grundfläche. Gemäß UVP-Gesetz des Bundes
(die Fassung vom 5.9.2001 kommt hier zur Anwendung), Anlage 1, Nr. 18.6. ist der
Bau eines Einkaufszentrum, eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes oder eines
sonstigen großflächigen Handelsbetriebes im Sinne des § 11 Abs.3 Satz 1 Baunutzungsverordnung, für den im bisherigen Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB ein
Bebauungsplan aufgestellt wird, nur im Aufstellungsverfahren, mit einer zulässigen
Geschossfläche von 5.000 qm oder mehr die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung Pflicht. Ab 1.200 qm bis weniger als 5.000 qm ist eine Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles erforderlich. Für Vorhaben dieser Art im Innenbereich ist
gemäß Anlage 1 Nr.18.8 immer erst eine Vorprüfung des Einzelfalles vorgesehen.
§ 3c des UVP-Gesetzes legt fest, dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen ist, wenn das Vorhaben nach Einschätzung der zuständigen Behörde aufgrund überschlägiger Prüfung unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 aufgeführten Kriterien erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 12
UVP-G zu berücksichtigen sind.
Die Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die Beseitigung eines großen Teils
der alten Solitärbäume als erheblich nachteilig eingeschätzt werden muss. Um die
Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs auf dem privaten und öffentlichen Parkplatz
zu prüfen, wurde ein Lärmgutachten durchgeführt. Mit weiteren erheblichen negativen Auswirkungen ist nicht zu rechnen.
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Angaben zum Standort
Der B-Plan Teil 1 und 2 liegt zwischen der Dortmunder und Schwerter Straße und
zwischen der geplanten Ortsumgehung Boele, die mit den Lärmschutzwällen hier
eine neue Grenze darstellen wird. Der Teil 3 umfasst die bestehende Bebauung zwischen der Schwerter Straße und der Kirchstraße. Der Teil 3 des B-Planes ist zum
größten Teil versiegelt, da es sich um schon bebaute Bereiche handelt. Teil 1 und 2
sind teilweise versiegelt.
Teil 1 wird heute zum Teil als Markplatz bzw. Stellplatzanlage, als Grabeland, als
Wohngebiet (wenige Häuser mit großen Grundstücken die als Garten aber auch als
größerer Abstellplatz genutzt werden) und als öffentliche Grünfläche mit altem
Baumbestand genutzt. Teil 2 südlichwestlich der Straße Hilgenland ist zum kleineren
Teil bebaut. Der größte Teil sind Gärten bzw. Grünlandflächen.
Teil 2 südlichwestlich der Straße Hilgenland ist nur zum Marktplatz hin bebaut. Der
südlich angrenzende Teil bis zum vorhandenen Fußweg ist eine Grün- bzw. Brachfläche, die als Festwiese genutzt wird. Weiter in Richtung geplanter Ortsumgehung
grenzen Grabeländer bzw. Gärten an. Die größere Baulücke an der Straße Hilgenland wird in naher Zukunft nach § 34 BauGB bebaut.
Beschreibung der Festsetzungen des Vorhabens
Der Bebauungsplan Nr. 8/01 (535) Teil 1 –Ortskern Boele / Hilgenland- ermöglicht
folgende Nutzungen:
Einzelhandel auf ca. 2.700 qm Grundfläche einschl. der erforderlichen Stellplatzflächen an der Dortmunder Straße
Büros bzw. Wohnungen und Markplatz einschl. einer öffentlichen Stellplatzanlage
Allgemeines Wohngebiet am Hilgenland
Öffentliche Grünfläche.
Im Bebauungsplan Nr. 8/01 (535), Teil 2 –Ortskern Boele / Hilgenland- sollen neben
der bestehenden Festwiese, die erhalten bleibt
ca. 20 Wohneinheiten in 1-2 geschossigen Einzel- und Doppelhäusern und
die für die Bebauung erforderliche Erschließung von der Turmstraße aus realisiert
werden.
Im Teil 3 des Bebauungsplanes Nr. 8/01 (535) –Ortskern Boele / Hilgenland- östlich
der Schwerter Straße sollen nach der Fertigstellung der Ortsumgehung Boele
die öffentlichen Verkehrsflächen und die
öffentlichen/privaten Stellplätze sowie
Bauflächen auf bisher untergenutzten Grundstücken neu geordnet werden.
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Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile im Einwirkungsbereich des
Vorhabens
Anmerkung:
Der Schwerpunkt des Umweltberichtes liegt auf den in der Vorprüfung festgestellten
erheblich nachteiligen Auswirkungen.
Altlastenverdachtsflächen
Im Teil 3 des B-Planes befindet sich die Altlastenverdachtsfläche Nr. 961-419. Hierbei handelt es sich um eine ehemalige Tankstelle.
Wasserhaushalt
Die Teile 1 und 2 des B-Planes liegen in der Wasserschutzzone III des Wasserwerkes Hengstey. Restriktionen für die Planung sind nicht zu erkennen. Das Wasserwerk Hengstey und die Aufsichtsbehörden sind zu beteiligen.
Für die an den B-Plan angrenzende geplante Ortsumgehung Boele wurden Baugrunderkundungen zur Feststellung der Baugrund- und Grundwassersituation durchgeführt. Es wurden zum Teil hohe Grundwasserstände festgestellt. Für den Bereich
des B-Planes liegen keine Erkenntnisse vor. Die Nähe des Plangebietes zum untersuchten Bereich lässt ähnliche Verhältnisse vermuten. Dies kann aber nicht belegt
werden.
Stadtklimatische Situation / Lufthygienische Vorbelastung
Für den Bebauungsplanbereich liegen keine Immissionsmessungen vor. Die Dortmunder und die Schwerter Straße sind stark befahrene Straßen. Es liegen aber keine lufthygienisch bedenkliche Straßenschluchten vor, sondern offene Kreuzungsbereiche am Marktplatz bzw. locker bebaute Straßenabschnitte, so dass eine Durchlüftung gegeben ist. Dies wird klimatisch durch die angrenzenden Grünbereiche unterstützt.
Natur- und Landschaftsschutz
Im Teil 1 des B-Planes haben die alten Solitärbäume am Marktplatz einen sehr hohen ökologischen Wert und fallen unter die Baumschutzsatzung (s. Erläuterungsbericht zum Grünordnungsplan Teil 1). In diesem Teil befinden sich außerdem sogenannte gemischte Gehölzbestände mit einem hohen ökologischen Wert und sonstige
Grünbestände, die als Straßenbegleitgrün oder Gestaltungsgrün in besiedelten Bereichen wertvoll sind, aber nicht als besonders sensibel gegenüber Veränderungen
angesehen werden können .
Ökologische und landschaftliche Qualitäten weisen demzufolge auch die öffentlichen
Grünflächen mit dem alten Baumbestand und teilweise die Grabeländer auf. Diese
Flächen haben im Siedlungsbereich eine große Bedeutung. Sie wurden deshalb
auch Bestandteil einer möglichen Biotopverbundfläche im Siedlungsbereich „Verbindungsachse Boele – Haus Ruhreck“ (s. Biotopverbundplan Hagen 1998).
Für den Teil 2 und 3 wurden noch keine Bestandsaufnahmen der Biotoptypen durchgeführt. Aus der Umweltverträglichkeitsuntersuchung für die Ortsumgehung Boele
(Heimer + Herbstreit 1994) die auch diese Bereiche umfasste, lässt sich ersehen,
dass es sich beim Teil 2 teilweise um Garten- und Grünlandbereiche handelt, die als
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sehr hochwertig bis hochwertig eingestuft wurden. Im Teil 3 befinden sich nur kleinräumig sehr hochwertige ökologische Strukturen, der größte Teil ist als mittel- bis
geringwertig anzusehen. Für die Plankonkretisierung Teil 2 und 3 sind aktuelle Bestandsaufnahmen durchzuführen.
Angaben zur Bevölkerung
Der B-Plan Teil 1 und 2 weist nur wenig Wohnbebauung auf. Die Planung von
Wohnbebauung im Teil 2 sollen der Stärkung des Nebenzentrum Boele und damit
auch dem Wohnstandort Boele dienen. Der Teil 3 umfasst bestehende Wohnbebauung.
Vorbelastung durch Lärm
Die Vorbelastung durch Lärm ist an den stark befahrenen Straßen Schwerter Straße
und Dortmunder Straße hoch. An den direkt an den Straßen liegenden Wohngebäuden ist von Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005, die zur Orientierung der städtebaulichen Planung herangezogen wird, auszugehen. Genaue Zahlen zu der Vorbelastung auch in den dahinter liegenden Wohnbereichen liegen nicht.
Beschreibung der zu erwartenden voraussichtlichen Umweltauswirkungen der
Festsetzungen für das Vorhaben
Auswirkungen auf benachbarte Wohngebiete
Verkehrslärm
Die zusätzlichen Verkehre auf den privaten und öffentlichen Stellplatzanlagen werden Lärmimmissionen auf benachbarte Wohnnutzungen und die öffentliche Grünfläche mit sich bringen. Es wurde deshalb eine schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung der Auswirkungen auf die Wohnbebauung für den Teil 1 und 2 durchgeführt.
Außerdem wurde ein Gutachten erstellt, das die veränderten Lärmimmissionen im
Kreuzungsbereich der Ortsumgehung Boele mit der Dortmunder Straße darstellt, da
hier jetzt anstelle einer beampelten Kreuzung ein Kreisel vorgesehen ist. Nachfolgend werden die Ergebnisse der Lärmgutachten kurz dargestellt.
Ergebnis Lärmgutachten Teil 1 und 2 (Büro Stöcker, Burscheid 30.7.2004)
Der Untersuchung wurde der Bau der Ortsumgehung zwischen Schwerter Straße
und Dortmunder Straße zugrunde gelegt. Dem zufolge verringern sich die Durchgangsverkehre im Ortskern. Auf der Dortmunder Straße im Ortskern wurden nur
noch 5.400 PKW und auf der Schwerter Straße 3.800 PKW zugrunde gelegt. Einbezogen wurde ein geplanter öffentlicher Parkplatz mit 100 Stellplätzen auf dem jetzigen Marktplatzbereich.
In den geplanten Allgemeinen Wohngebieten werden die Orientierungswerte von
55 dB(A) tags größtenteils eingehalten. Auch im geplanten Spielplatzbereich wird der
Wert von 55 dB(A) eingehalten. Nachts wird der Wert von 45 dB(A) auf den an die
Ortsumgehung angrenzenden Flächen überschritten.
Die Lärmbelastung des geplanten Parkplatzes am großflächigen Einzelhandel wird
tagsüber zu keiner Überschreitung führen. Eine gleichbleibende Nutzung nachts
würde zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte von 40 dB(A) gemäß TA-Lärm
führen. Dies gilt auch für eine Warenanlieferung nachts, d.h. zwischen 22.00 und
6.00 Uhr. Dies ist auszuschließen. Für eventl. geplante Wohnungen in den Ober- 14 -
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schossen des Gebäudes für die Einzelhandelsnutzung ist die Zuordnung der Parkplätze für diese Nutzung in den unkritischsten Bereichen des Parkplatzes vorzusehen.
Zur Festlegung des erforderlichen Lärmschutzes wurden Lärmpegelbereiche ermittelt. Dazu wurden die Außenlärmpegel des Straßenverkehrs und des Gewerbelärms
addiert. Die maßgeblichen Außenlärmpegel sind die Beurteilungspegel zur Tageszeit. Für die Allgemeinen Wohngebiete sind keine weiteren Anforderungen an Außenwände und Fenster über die bei Neubauten vorgeschriebene Bauausführung
hinaus festzulegen. Lediglich in einem schmalen Streifen entlang der geplanten
Ortsumgehung ist für das Dachgeschoss ein Schalldämm-Maß von mind. 40 dB(A)
erforderlich. Für das festgesetzte Mischgebiet im Teil 2 sind teilweise höhere Anforderungen zu stellen. Dies gilt auch für das geplante Kerngebiet mit der Einzelhandelsnutzung. Der Gutacher verweist darauf, dass die Schalldämmung von Fenstern
nur bei geschlossenem Zustand voll wirksam ist. Demzufolge sollte ab einer Lärmbelastung von 45 dB(A) nachts vor Schlafräumen über eine fensterunabhängige Lüftung nachgedacht werden (s. Lärmgutachten des Büro Stöcker).
Für die im Teil 2 geplante Festwiese zeigt der Gutachter Nutzungsvarianten und
mögliche Nutzungszeiten auf. Nach 22.00 Uhr sind Beschallungsanlagen nicht möglich. Der Gutachter macht außerdem deutlich, dass Live-Musik zu keiner Zeit durchführbar ist. Diese Ergebnisse müssen die Grundlage der weiteren Planung der Festwiese sein. Dies wird im Teil 2 des B-Planes geregelt.
Ergebnis Lärmgutachten Kreisel (Büro Müller BBM, Gelsenkirchen, 1.7.2004)
Der Grenzwert der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV, bei Straßenneuplanungen anzuwenden) von 59 dB(A) tags für Allgemeine Wohngebiete wird in unmittelbarer Nähe des geplanten Kreisels überschritten. Der höchste Beurteilungspegel am Tag ist am Gebäude Hengsteyer Straße 2/4 mit 70 dB(A) festzustellen. Der
Grenzwert der 16. BImSchV von 49 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiete wird
ebenfalls in unmittelbarer Nähe des geplanten Kreisels überschritten. Der höchste
Beurteilungspegel in der Nacht ist ebenfalls am Gebäude Hengsteyer Straße 2/4 mit
64 dB(A) festzustellen.
Der Gutachter führt aus, dass die festgestellten Beurteilungspegel und Überschreitungen der Grenzwerte auch schon für die jetzige Verkehrsführung der Dortmunder
Straße gegeben sind. Durch die Planung eines Kreisverkehrs in diesem Kreuzungsbereich wird sich die Immissionssituation aufgrund der fortfallenden Ampelanlage
verbessern.
Aufgrund der hohen PKW-Zahl bleibt die Lärmbelastung aber auch weiterhin hoch.
Lärmschutzmaßnahmen
Für diejenigen Gebäude, die am Kreisel von dem Neubau betroffen sind und vor deren Fassaden die Grenzwerte der 16.BImSchV trotz der vorgesehenen aktiven
Schallschutzmaßnahmen in Form eines Walles an der Ortsumgehung überschritten
werden, ergibt sich nach den Verkehrslärmschutzrichtlinien ein Anspruch auf passive
Schallschutzmaßnahmen (s. Gutachten des Büro Müller-BBM und Festsetzungen im
Bebauungsplan).
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Planerische Konsequenzen der Altlasten
Bei der Fortführung des Planungsverfahrens für den Teil 3 sind Aussagen zum Untersuchungs- bzw. Sanierungserfordernis im Bereich der ehemaligen Tankstelle erforderlich
Auswirkungen auf den Wasserhaushalt
Mit Auswirkungen auf den Wasserhaushalt ist durch die Planung nicht zu rechnen.
Es sollte noch geprüft werden, ob ein Hinweis im B-Plan in Bezug auf die Errichtung
von Kellergeschossen angebracht ist.
Auswirkungen auf das Stadtklima und die Lufthygiene
Die stark belastete Dortmunder und Schwerter Straße wird im Abschnitt des Bebauungsplanes hinter dem Kreisel durch den Bau der Ortsumgehung Boele 2. Bauabschnitt stark entlastet, so dass von einer verringerten verkehrsbedingten Luftbelastung in diesem Bereich auszugehen ist. Allerdings werden durch den Bau der Ortsumgehung vorteilhafte Frischlufteinträge aus dem westlichen Landschaftsbereichen
abgeschwächt. Von einer klimatisch- lufthygienischen Verschlechterung ist aufgrund
der verkehrlichen Entlastung aber nicht auszugehen.
Auswirkungen auf Natur- und Landschaftsschutz
Im Teil 1 des B-Planes werden große Teile der hochwertigen Gehölzbestände und
Solitärbäume durch Gebäude und Stellplätze überplant und sind im Bestand betroffen. Die Biotopverbundachse wird an dieser Stelle überbaut. Diese Verluste sind als
besonders negativ anzusehen, da solche ökologischen Strukturen im Siedlungsbereich eine besondere Bedeutung haben.
Verstärkt werden diese Auswirkungen durch den Teil 2 des Bebauungsplanes, der
südwestlich weitere Wohnbebauung auf jetzigen Brachflächen und Gehölzbeständen
vorsieht. Für den Teil 3 können noch keine Angaben gemacht werden.
Die bestehende „grüne Achse“ entlang des Marktplatzes und der Dortmunder Straße
als charakteristisches Ortsbild wird bis auf Restbestände verschwinden.
Gemäß der Eingriffsbilanz für den Teil 1 gehen von 1.920 qm ca. 1.400 qm mit Solitärbäumen (sehr hoher ökologischer Wert) und die gesamten 1.905 qm gemischte
Gehölzbestände im Siedlungsbereich mit teilweise altem Baumbestand (hoher ökologischer Wert) durch die Planung verloren. Die sonstigen betroffenen Grünstrukturen haben eine geringere ökologische Bedeutung.
Der erforderliche Ausgleich für die in Anspruch genommenen Flächen im Bebauungsplan, Teil1 wird zum einen in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet an der neuen
Ortsumgehung auf ca. 6.100 qm Fläche realisiert. Zum anderen wird eine ca.
3.700 qm große Waldfläche im Hagener Norden am Fleyer Bach von Fichten freigestellt. Die genaue Bilanzierung der Eingriffe und der Ausgleichsmaßnahmen ist im
Erläuterungsbericht zum Grünordnungsplan aufgeführt.
Zusammenfassende Beurteilung
Die jetzige Lärmbelastung an der Dortmunder und Schwerter Straße ist hoch. Durch
die vorliegende Planung des Teil 1 des B-Planes wird sie aber nicht verschlechtert.
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02.05.2005
Die lärmtechnisch bessere Lösung Kreisverkehr anstatt Kreuzung mit Ampeln verringert die Lärmbelastung, kann sie aber nicht auf ein akzeptables Maß reduzieren.
Aufgrund der Örtlichkeit ist kein weiterer aktiver Lärmschutz möglich, so dass nur der
Einbau entsprechender Lärmschutzfenster bleibt.
Die Anlage eines großflächigen Einzelhandels mit Parkplatz ist tagsüber gemäß
Lärmgutachten unproblematisch. Nachts ist eine gleichbleibende Nutzung nicht möglich. Dies ist planerisch zu berücksichtigen.
Die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen für den Verlust von sehr hochwertigen
und hochwertigen Grünstrukturen im Siedlungsbereich ist funktionell und landschaftsästhetisch nur unzureichend auszugleichen. Die vorhandenen, für die Bevölkerung wichtigen Freiflächen im Siedlungsraum und im Ortskern sind nicht wieder zu
ersetzen.
Für die Planung werden folgende Empfehlungen gegeben:
Um die erheblichen nachteiligen Auswirkungen zu minimieren, ist zu prüfen, ob
durch Änderungen in der Planung ein größerer Teil des alten Baumbestandes zu
erhalten ist.
Es ist zu prüfen, ob die Versiegelung durch Stellplätze zu verringern ist.
Weiterhin ist zu prüfen, wie die Biotopverbundachse durch Optimierung verbleibender Grünbestände und durch Ergänzungen an anderen Stellen in ihrer Funktion erhalten werden kann.
Es ist zu prüfen, ob durch entsprechende Begrünungsmaßnahmen das jetzige
charakteristische Ortsbild der „grünen Achse“ wieder herzustellen ist.
Es sollte geprüft werden, ob durch einen besonderen Straßenbelag bei Bau des
Kreisels weitere Lärmreduzierungen erreicht werden können.
9.2
Städtebauliche Beurteilung
Die unter Pkt. 2 genannte Zielsetzung, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
eine zusammenhängende Entwicklung des Ortskerns Boele zu schaffen, kann nur
mit der Umstrukturierung des Marktplatzbereichs und einer teilweisen Inanspruchnahme des heute angrenzenden Grünraums erreicht werden.
Die negativen Auswirkungen in Bezug auf die mit den Planungen zu erwartenden
Beeinträchtigungen der Umwelt, werden auf das vermeidbare Maß reduziert. Die
Kompensation der Eingriffe erfolgt wie unter unter Pkt. 8 näher ausgeführt im Stadtteil in unmittelbarer Nähe des Eingriffs. Dies betrifft auch die nicht vermeidbaren
Einwirkungen, wie die Inanspruchnahme des Grünraums (Biotopverbundachse), den
teilweisen Verlust von Großbäumen und die Versiegelung durch Stellplätze.
Den Empfehlungen hinsichtlich zusätzlicher Lärmminderung durch besonderen Straßenbelag im Bereich des Kreisels wird nicht gefolgt, da lärmmindernde Asphaltbeläge ihre Wirkung erst ab einem Geschwindigkeitsniveau von 60 - 70 km/h zeigen. Im
Kreisverkehr werden aber höchstens 30 km/h möglich sein, so dass allein aus diesem Grund ein teurer Dränasphalt keine Wirkung zeigen wird. Zusätzlich muss zum
Drainasphalt ausgesagt werden, dass dieser in der Unterhaltung sehr viel aufwendiger ist, da eine dauerhafte "Porenentwässerung" garantiert werden muss.
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10.
02.05.2005
DENKMALSCHUTZ
Im Plangebiet befinden sich keine dem Denkmalschutz unterstellten Anlagen.
Das Westfälische Museum für Archäologie / Amt für Bodendenkmalpflege gibt den
folgenden Hinweis:
„Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche
Befunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch
Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden können. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Gemeinde als
untere Denkmalbehörde und/oder dem westfälischen Museum für Archäologie /Amt
für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe, unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten
(§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von der Denkmalbehörde freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen – Lippe ist berechtigt,
das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung
bis zu sechs Monate in Besitz zu nehmen (§ 16 Abs. 4 Denkmalschutzgesetz NW).“
11.
FESTSETZUNGEN
Der Bebauungsplan setzt durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text folgendes fest.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung
die überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Flächen für Garagen und Nebenanlagen
die öffentlichen Grünflächen
die Flächen für das Pflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonst. Bepflanzungen
die Flächen für den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonst. Bepflanzungen
12.
MASSNAHMEN ZUR REALISIERUNG
12.1 Grunderwerb / Bodenordnung
Grundsätzliche zusätzliche bodenordnende Maßnahmen zur Realisierung der geplanten baulichen Maßnahmen, insbesondere der Ortsumgehung Boele, 2.BA, ergeben sich nicht.
- 18 -
02.05.2005
12.2 Kosten
Kosten für Straßenausbau oder Kanalarbeiten stehen nicht an.
Die Kosten für die teilweise Neugestaltung des Marktplatzes und die mit dem Projekt
Einzelhandel verbundenen Kompensationsmaßnahmen werden extern finanziert.
In Vertretung
gez. Grothe
Thomas Grothe
(Technischer Beigeordneter)
- 19 -

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