Umnutzung - Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Umnutzung
Wohnen in alten Gebäuden
Impressum
Herausgeber:
Kompetenzzentrum
„Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ im
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Fasanenstraße 87, 10623 Berlin
Telefon: (03018)401-3444
Telefax: (03018)401-3449
E-mail: [email protected]
www.kompetenzzentrum-iemb.de
Konzeption, Bearbeitung und Grafik
Institut für Erhaltung und Modernisierung
von Bauwerken e.V. an der TU Berlin (
Salzufer 14, 10587 Berlin
)
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Dieser Bericht soll dem interessierten Kreis der privaten Bauherren und Eigentümer Informationen, Tipps und Anregungen
geben. Er will und kann Gesetzestexte nicht ersetzen. Bei Rechtsfragen sollten daher immer die zuständigen Behörden oder
die allgemein zur Rechtsauskunft befugten Stellen befragt werden. Dort können Sie z.B. auch Ausführungsbestimmungen
erfahren, die nicht immer alle dargestellt werden können und die häufig von Bundesland zu Bundesland verschieden sind.
Bearbeitungsstand: Dezember 2008
Stand: Februar 2009
Alle Rechte vorbehalten
Umnutzung
Wohnen in alten Gebäuden
Bearbeitung:
Projektleitung:
Dipl.-Ing.
Andreas Rietz, Architekt BDB
Wissenschaftliche Mitarbeit:
Dipl.-Ing.
Heidemarie Schütz
Mitarbeit:
Doris Meyer
Antje Paris
u.a.
Inhalt
1
Einleitung
5
2
Hintergründe
2.1
Gebäudetypen, die für Umnutzungen zu Wohnzwecken relevant sind 6
2.2
Potenziale von Gebäudeumnutzungen zu Wohnzwecken 2.2.1 Stadtentwickung und gesellschaftliche Aspekte 2.2.2 Wohnqualitäten und gestalterische Potenziale 6
7
9
3
Realisierte und beispielhafte Projekte 10
3.1
Industriegebäude
3.1.1 „Grube Carl“ – Wohnen im Industriedenkmal in Frechen 3.1.2 „Lofts an der Queich“ in einem ehemaligen Hafermagazin in Landau an der Pfalz
10
11
14
3.2
Handwerks- und Gewerbebauten 3.2.1 Wohnquartier „WIDRA-Areal“ in Aachen 3.2.2 Wohnen in der Suytermühle in Landsberg am Lech 16
16
19
3.3
Büro- und Verwaltungsgebäude 3.3.1 Umnutzung eines Bürogebäudes zu Eigentumswohnungen in Hamburg 3.3.2 Wohnen in einem ehemaligen Bürogebäude in Frankfurt a. M. 22
22
25
3.4
Versorgungsgebäude
Wohnen im Wasserturm in Essen
27
27
3.5
Militärisch genutzte Gebäude sowie Schutz- und Wehrbauten 3.5.1 Wohnen in einem ehemaligen Hochbunker in Köln 3.5.2 „Garde-Karree“ – Wohnen in einer ehemaligen Kaserne in Potsdam 3.5.3 Wohnanlage in der Wasserburg „Haus Heyden“ in Aachen 29
29
32
35
6
3.6
Bahngebäude
3.6.1 „Die Wilde 13“ – Eigentumswohnungen und Stadthäuser im ehemaligen
Straßenbahndepot in Düsseldorf 3.6.2 Umnutzung eines denkmalgeschützten Zollschuppens in Leipzig
38
38
3.7
Sakrale Bauten
3.7.1 Wohnen im Eigentum des ehemaligen Klosters in Geistingen
3.7.2 Gemeinschaftliches Wohnen im Karmelkloster in Bonn
44
44
47
3.8
Landwirtschaftliche Gebäude
Umnutzung einer Scheune in Volkach
50
50 4
Planungs- und Realisierungsaspekte
4.1 Grundlagenermittlung und Nutzungskonzept
4.1.1 Grundlagenermittlung
4.1.2 Nutzungskonzept
4.1.3 Kosten- und Finanzierungsaspekte
53
53
54
55
4.2
Planung
4.2.1 Umgang mit dem Bestand
4.2.2 Konstruktive und bautechnische Aspekte
4.2.3 Behördenrelevante
Aspekte
57
57
58
60
5
Fazit
61
Literaturnachweis
62
Bildnachweis
64
41
53
1
Einleitung
Die wirtschaftliche und gesellschaftliche
Entwicklung innerhalb der städtischen
Struktur ist einem steten Wandel ausge­
setzt. Durch die Veränderungen der Ar­
beitswelt und den Rückgang von indust­
riellen, militärischen, versorgungstechni­
schen und landwirtschaftlichen Einrich­
tungen – die oftmals in neuen Bauten an
anderen Standorten ihre Entsprechung
finden – verlieren Nichtwohngebäude im­
mer wieder ihre ursprüngliche Nutzung.
Daraus ergeben sich neue Chancen unoder untergenutzte Objekte der Wohn­
nutzung zuzuführen. Geeignete Gebäude
in innerstädtischen Lagen können z.B.
gewerblich genutzte Gebäude, Klein­
gewerbe- und Bürobauten, aber auch
ehemals militärisch genutzte Brachen,
Schutzbauten, Versorgungs- und Bahn­
gebäude sein. Großflächige Industrie-,
Bahn- oder Militärareale sind eher in In­
nenstadtrandlage zu finden.
Die Umnutzung solcher Gebäude zu
Wohnzwecken hat stark an Bedeutung
gewonnen, da diese vielfach eine realis­
tische Zukunftsperspektive für den Er­
halt wertvoller Bausubstanz bietet. Die
Schaffung von Wohnraum durch Wieder­
nutzung leerstehender Gebäude – ins­
besondere von kleinteiligen Nichtwohn­
gebäuden – füllt Lücken in der Stadt mit
neuem Leben, dient der Revitalisierung
erhaltenswerter Bausubstanz mit beson­
derem geschichtlichen Hintergrund und
fördert die Identifizierung der Bewohner
mit ihrer Umgebung.
Das Wohnen in ehemaligen Gewerbeoder anderen Betriebsgebäuden erfreut
sich daher einer immer größeren Nach­
frage. Bewohner mit unterschiedlichen
Lebensstilen, die individuelle oder ge­
meinschaftliche Wohnformen anstreben,
suchen nach passendem Wohnraum in
komfortabler städtischer Lage und at­
traktiver Wohnatmosphäre mit individu­
ellen Gestaltungsmöglichkeiten. Mit der
Umnutzung von Nichtwohngebäuden
besteht für Städte und Kommunen die
Chance die Vielfalt des Wohnens und
damit die Lebensqualität zu fördern,
neue Bewohnerschichten anzusprechen
und dem steigenden Wohnflächenbedarf
ohne weitere Flächeninanspruchnahme
nachzukommen. Für den Eigentümer er­
öffnen sich durch die Umnutzung neue
Perspektiven für eine qualitative und
nachhaltige Verbesserung seiner Im­
mobilie, insbesondere hinsichtlich einer
langfristigen Wirtschaftlichkeit.
Nachfolgende Information soll privaten
Bauherren und potenziellen Eigentü­
mern aufzeigen, wie ihre individuellen
Wohnbedürfnisse in umnutzungsfähigen
Bestandsobjekten verwirklicht werden
können, welche Gestaltungsmöglichkei­
ten diese Gebäude bieten und wie sie
dadurch an der Verbesserung der städti­
schen Wohnstruktur mitwirken können.
Dazu werden die Potenziale verschiede­
ner Gebäudetypen für die Umwidmung
zu Wohnzwecken im städtebaulichen
Kontext und die Attraktivität im Bezug auf
die zu erreichende Wohnqualität darge­
stellt. Verschiedene beispielhafte Reali­
sierungen zeigen Lösungsmöglichkeiten
für Umnutzungen von Nichtwohngebäu­
den auf, wobei besondere Aufmerksam­
keit dem Umgang mit der bestehenden
Bausubstanz und der Umsetzung der
qualitativen Anforderungen an das Woh­
nen gilt. Des Weiteren werden besonde­
re Planungs- und Realisierungsaspekte
aufgezeigt, die bei diesen Vorhaben auf­
treten können.
5
2
Hintergründe
2.1
Gebäudetypen, die für Umnutzungen zu Wohn­
zwecken relevant sind
Aufgrund der fortschreitenden Deindust­
rialisierung und den veränderten Anfor­
derungen auf dem Arbeitsmarkt liegt der
Hauptanteil an ungenutzten Nichtwohn­
gebäuden bei ehemaligen Industrie- und
Gewerbebauten, wie Produktionsstätten,
Handwerksbetrieben, aber auch zuneh­
mend bei Bürobauten, die in manchen Re­
gionen einen großen Leerstand aufweisen.
Während erstere oftmals Ende des 19. Jh.
bzw. Anfang des 20. Jh. entstanden sind,
stammen umnutzungsrelevante Bürobau­
ten häufig auch aus jüngerer Zeit.
Durch den Einsatz neuer Technologien
im Bereich der Energie- und Wasserver­
sorgung werden seit den 60er Jahren
Versorgungsgebäude, wie z.B. Gas- und
Umspannwerke sowie Wassertürme, kon­
tinuierlich stillgelegt, die sich für eine
Wohnnutzung außerordentlich eignen.
Die Reduzierung deutscher und auslän­
discher Streitkräfte hat den Leerstand
vieler bisher militärisch genutzter Gebäu­
de zur Folge. Die Umnutzung von Ka­
sernengebäuden zu Wohnzwecken hat
in den letzten zehn Jahren an Bedeutung
gewonnen [2-1]. Daneben existieren auf­
grund der massiven Bauweise noch fast
6
alle Schutzbauten – insbesondere Hoch­
bunker – aus dem zweiten Weltkrieg, die
meist inmitten eines dichten städtischen
Raums liegen.
Die rückläufige Anzahl der landwirt­
schaftlichen Betriebe aufgrund der
schwierigen Marktsituation bzw. deren
Verlagerung und Konzentration außer­
halb der Ortskerne führt zum Leerstand
der innerörtlichen Betriebsgebäude. Die
Umgestaltung von landwirtschaftlichen
Funktionsbauten zu Wohnungen hat in­
zwischen eine längere Tradition [2-1].
Ein großes Nutzungspotenzial liegt in der
Umnutzung von ehemaligen Bahngebäu­
den wie z.B. Bahnhöfe an stillgelegten
Schienensträngen, Bahnnebengebäude
oder auch Verwaltungsbauten der Bahn.
Als Sonderform einer Umnutzung sind
auch Kirchen durchaus interessant, im­
merhin stehen in Deutschland über 2000
Kirchen leer [2-2]. Der Rückgang der Kir­
chenmitglieder hat Auswirkungen auf den
oftmals nicht mehr finanzierbaren Unter­
halt der Kirchenbauten. Eine der vielen
Möglichkeiten einer neuen Nutzung kann
auch hierbei das Wohnen sein.
Bild 2.1: Grube Carl in Frechen
Bild 2.2: Waagenfabrik Widra in
Aachen
Bild 2.3: Bürogebäude in Frankfurt
a.M.
Bild 2.4: Straßenbahndepot in
Düsseldorf
Bild 2.5: Kloster Geistingen
Bild 2.6: Scheune in Volkach
2.2
Potenziale von Gebäudeumnutzungen zu Wohnzwecken
Der Erhalt, die Revitalisierung und Um­
widmung von brachliegenden, aber er­
haltenswerten Gebäuden zu Wohnzwe­
cken sind notwendige Bestandteile des
Stadtumbauprozesses. Die Umnutzung
dieser Gebäude stellt somit einen po­
sitiven Beitrag zur Innenentwicklung
von Städten dar, deren Attraktivität als
Wohnstandort zunimmt. Wesentlich da­
bei sind die Potenziale hinsichtlich der
Wohnqualitäten der Bestandsgebäude,
die häufig von großem architektonischen
Wert sind, und die Möglichkeiten der Ge­
bäudeanpassung an die neue Nutzung.
2.2.1 Stadtentwicklung und gesellschaftliche Aspekte
Wachsendes Umweltbewusstsein und die
Chance, mit der (Um)Nutzung von Be­
standsgebäuden die Flächeninanspruch­
nahme für Wohngebäude zu vermindern,
hat dazu beigetragen, dass Altbauten
– vor allem auch un- oder untergenutzte
Nichtwohngebäude – als bauliche Res­
sourcen für den Wohnungsbau in der
Stadt gesehen werden. Nicht zuletzt hat
das Schrumpfen mancher Städte zu ei­
nem Umdenken im Umgang mit beste­
hender Bausubstanz geführt.
Bei der Reaktivierung von Nichtwohn­
gebäuden werden häufig umliegen­
de Brachflächen mittels ergänzenden
Wohnungsbau nachverdichtet, mit dem
Vorteil, dass vorhandene Verkehrsan­
bindungen und Erschließungen sinnvoll
genutzt werden können. Gleichzeitig
wird damit die bestehende Infrastruktur
besser ausgelastet.
Die Umnutzung von brachliegenden Ge­
werbe-, Verkehr- oder Militärbauten etc.
zu Wohnzwecken wirkt der noch vorherr­
schenden Stadt-Umland-Abwanderung ent­
gegen. Vor allem für das Wohnen mit Kin­
dern sowie für generationsübergreifende
Wohnkonzepte sind solche Immobilien in­
teressant, da sich diese meist auf Grund­
stücken mit entsprechendem Freiflächen­
potenzial befinden. Häufig entstehen dort
zusätzliche, wohnungsnahe Grünflächen.
Insbesondere bei größeren Anlagen wer­
den asphaltierte oder gepflasterte Flächen
entsiegelt, wieder begrünt und ggf. sogar
der Nachbarschaft durch halböffentliche
Wegeführungen zur Mitnutzung zur Ver­
fügung gestellt. Hierbei können auch ver­
kehrsfreie Zonen in unmittelbarer Wohn­
umgebung geschaffen werden.
Bild 2.7: Lageplan der ehemaligen, umgenutzten Lincolnkaserne mit Nachverdichtung durch neu errichtete Wohnbauten mit öffentlich zugänglichemWegesystem
Die vielfältigen Möglichkeiten der Realisie­
rung zukunftsfähiger, innovativer Wohn­
formen in umgewidmeten Gebäuden för­
dern eine heterogene Wohnkultur und
tragen zur Verbesserung des innerstäd­
tischen Wohnens und somit zur nachhal­
tigen Stadtentwicklung bei. Ein durch­
mischtes bauliches Umfeld fördert das
Entstehen sozialkultureller Einrichtun­
gen. Gerade ehemalige Fabrikgebäude
sind geeignet wohnungsnahe Nutzungen
wie z.B. Bürgertreffs, Seniorencafé´s,
Jugendtreffs oder Kinderläden zu inte­
grieren oder deren Niederlassung in di­
rekter Umgebung zu unterstützen. Dies
wirkt sich wiederum positiv auf das sozi­
alräumliche Wohnumfeld aus.
7
Aufbauend auf bestehende Strukturen
kann eine abwechslungsreiche und le­
bendige Wohnumgebung erzeugt wer­
den, die verschiedensten Bewohnerbe­
dürfnissen von Alleinstehenden, Fami­
lien und Senioren gerecht wird. Durch
die Modernisierung und Wiedernutzung
der Nichtwohngebäude bleibt das ge­
wachsene nachbarschaftliche Umfeld
erhalten. Damit bewahren die Stadtteile
ihre Identität, die wesentlich durch den
Gebäudebestand geprägt wird. Die Re­
aktivierung von Nichtwohngebäuden zu
Wohnzwecken bringt den Menschen die
bau- und sozialkulturelle Vergangenheit
näher und macht diese erlebbar.
Bestehende Bausubstanz ehemals ge­
werblich, verkehrlich oder militärisch
genutzter Gebäude hat einen hohen ge­
schichtlichen und volkswirtschaftlichen
Wert. Mit der behutsamen Umgestaltung
werden historische formale und mate­
rialtechnische Qualitäten erhalten und
wieder zugänglich gemacht. Die damit
verbundene Verlängerung der Nutzungs­
dauer erhöht nicht nur die Lebensdauer,
sondern auch den Wert der Gebäude.
Regionen und Städte definieren sich
über ihren Baubestand, an den sich im
Laufe der Zeit Bedeutungen angelagert
haben und der für die Bevölkerung einen
mehr oder weniger hohen Erinnerungs­
wert hat. Wo Traditionen aufgegriffen
werden und vorhandene Bausubstanz
bewahrt, genutzt und weiterentwickelt
wird, entsteht ein bauliches Lebensum­
feld von hoher identitätsstiftender Kraft.
Der hohe Identifikationswert der revi­
talisierten Gebäude führt zu geringerer
Fluktuation und zur Ausbildung tragfähi­
ger Nachbarschaften. [2-3]
Zudem können Nichtwohngebäude durch
innovative Wohnkonzepte wieder zeit­
gemäß in die bestehenden Stadtstruk­
turen eingefügt werden. Damit kann es
gelingen, mancherorts die rigide Tren­
nung zwischen nichtwohn- und wohn­
genutzten Bereichen zu überwinden und
Stadtquartiere neu zu vernetzen. Die
Verknüpfung von Wohnen und Gewerbe
– sowohl im Quartier als auch im umge­
nutzten Gebäude – trägt zur Aufwertung
ehemals monofunktionaler Gebiete bei,
da Gebiete mit einer ausgewogenen
Funktionsmischung verstärkt zum Auf­
enthalt einladen. Wird die Kombination
Wohnen und Arbeiten zum Konzept der
Umnutzung, kann dies zur Stärkung der
wirtschaftlichen Situation der Immobilie
im Sinne der privaten Bauherren und Ei­
gentümer beitragen.
Bild 2.8 und 2.9: Entwurf – Umnutzung des ehemaligen Straßenbahndepots „Wilde 13“ in Düsseldorf
8
2.2.2 Wohnqualitäten und gestalterische Potenziale
Nichtwohngebäude zeichnen sich oft­
mals durch ein unverwechselbares Er­
scheinungsbild aus, wie z.B. die Außen­
wirkung einer besonderen Fassadenge­
staltung oder repräsentative Eingangs­
bereiche und Treppenhäuser. Der bereits
erwähnte hohe Identifikationsgrad der
Bewohner aufgrund des geschichtlichen
und architektonischen Charakters wird
zudem durch die meist außergewöhnli­
che Wohnsituation und die Möglichkeit
persönliche gestalterische Vorstellungen
sowie individuelle Wohnbedürfnisse zu
realisieren verstärkt. Dabei gilt es der
Spannung zwischen der Einmaligkeit des
u.U. historisch gewachsenen Gebäudes
und den neuen baulichen Elementen, die
aufgrund des Umnutzungskonzepts und
des architektonischen Anspruchs hinzu­
gefügt werden, besondere Aufmerksam­
keit zu widmen.
Bild 2.10: Ehemalige Waagenhalle Widra
Bild 2.11: Dachgeschoss
Kloster Geistingen
duzierung der Haushaltsmitglieder, neue
funktionale Unterteilungen ermöglichen.
Daraus können neue Flächen zur Unter­
vermietung oder zur Verwendung für Er­
werbstätigkeiten, die wohnungsnah statt­
finden sollen (Kombination von Wohnen
und Arbeiten), gebildet werden.
Organisation der Räumlichkeiten
Vor allem ehemalige Industriegebäude,
aber auch kleinteilige Gewerbebauten
weisen große Raumhöhen und meist
großzügige Grundrissflächen auf, die
eine relativ freie Einteilung der Nutzungs­
zonen ermöglichen. Dies sind Quali­
täten, die rein wirtschaftlich orientierte
Wohnungsneubauten nicht aufweisen
und die für die Umgestaltung der Nicht­
wohngebäude vielfältige Möglichkeiten
bieten. Neue, der Wohnnutzung ent­
sprechenden Funktionsbereiche können
– unter Berücksichtigung konstruktiver
Bauteile – individuell festgelegt werden.
Dabei stehen u.U. sogar Restflächen
für Nebennutzungen zur Verfügung, die
im herkömmlichen Raumprogramm von
Neubauten häufig keinen Platz finden.
Bei ausreichender Raumhöhe besteht
die Möglichkeit des Einbaus einer zwei­
ten Ebene in Form von einem zusätzli­
chen Geschoss oder einer Galerieebene.
Dadurch ergibt sich eine Erweiterungs­
möglichkeit des Raumangebots, das
auch ggf. durch Anbau oder Aufstockung
ergänzt werden kann, falls die Grund­
stücksgröße bzw. das Tragwerk und die
baurechtlichen Bedingungen dies zulas­
sen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die so
geschaffenen Nutzungseinheiten oftmals
bei Bedarfsänderungen, wie z.B. bei Re-
Gestalterische Aspekte
Mit der Umnutzung von Nichtwohnge­
bäuden können bei behutsamen Umgang
mit der Bausubstanz unwiederbringliche
Architekturformen und -details, die den
Charme dieser Gebäude ausmachen und
deshalb von den Bewohnern so geschätzt
werden, erhalten und in neue bauliche
Maßnahmen eingebunden werden. Dies
betrifft beispielsweise wertvolle histori­
sche Materialien, deren Neuherstellung
heutzutage einen oftmals nicht zu leisten­
den Kostenfaktor darstellen würde (z.B.
Holzbohlen, -dielen, und -balken, Stützen
aus Gusseisen, Bruchsteinwände, farbi­
ge Glaselemente sowie ggf. denkmalre­
levante Details wie historische Wandbe­
malungen und Kapitelle). Dabei liegt der
Reiz vielfach darin Gebrauchsspuren
aus der vergangenen Nutzung zu erhal­
ten, diese gestalterisch zu transformieren
und einzubinden sowie mit zeitgemäßen
Architekturelementen zu kombinieren.
Weiterhin stellt die häufig anzutreffende
gute natürliche Belichtung aufgrund ent­
sprechend großer Fensterflächen einen
hohen Wohnwert dar – unter der Voraus­
setzung, dass die vorhandene Gebäude­
tiefe 16 m nicht überschreitet.
9
3
Realisierte und beispielhafte Projekte
Die äußere Hülle eines bestehenden Ge­
bäudes ist das prägende Merkmal, seine
innere Organisation kann Veränderungen
hinnehmen. Die Umgestaltung verfrem­
det zwar das bauhistorische und kulturelle
Dokument, kann es aber dem Menschen
dadurch wieder näher bringen, indem
durch die neue Nutzung das Interesse für
Vergangenes fast beiläufig geweckt wird.
Der Grundcharakter der Gebäude kann
dabei durchaus sichtbar und die Funktio­
nen des ursprünglichen Zwecks an der
formalen Gestalt ablesbar bleiben. Eine
Umnutzung kann einen Umbau, Ausbau,
eine Teilwegnahme oder Erweiterung be-
inhalten, wenn dies eine ökonomische
und anforderungsspezifische Vorausset­
zung für die Wohnnutzung ist.
Bild 3.1: Alte Fassade der ehemaligen Waagen
fabrik Widra in Aachen
Bild 3.2: Turbine Suytermühle in Landsberg
am Lech
3.1
Industriegebäude
Der Trend im Wohnungsmarkt zeigt
deutlich, dass sich umgenutzte Indu­
striegebäude einer hohen Beliebtheit bei
modernen und anspruchsvollen Groß­
städtern erfreuen. Aufgrund der freien
Einteilbarkeit der Grundrisse sowie den
meist vorhandenen großzügigen Raum­
höhen können besondere Wohn- und Ge­
staltungsqualitäten umgesetzt werden.
Bei ehemaligen Speichergebäuden und
Produktionsstätten kommen besondere
bauliche Vorteile wie die Großzügigkeit
der Gebäude und deren Belichtungstie­
fen sowie weitere für die Nachnutzung
10
Im Folgenden soll ein umfassender
Überblick über verschiedene realisierte
innovative Umnutzungsprojekte als Ori­
entierungs- und Motivationshilfe gege­
ben werden. Dies sind beispielhafte Lö­
sungsmöglichkeiten für unterschiedliche
Gebäudetypen in verschiedensten Ob­
jektgrößen. Dabei wird besonders auf die
nutzerspezifischen Anforderungen und
auf die Umsetzungsqualität geachtet.
positive Kriterien hinzu. Zudem stellen
leerstehende Industriegebäude aufgrund
ihrer Häufigkeit für die Städte und Kom­
munen ein großes Potenzial für Umnut­
zungen und Revitalisierungen dar.
Die nachfolgenden Projekte zeigen,
wie die historischen Strukturen von In­
dustrie- und Speichergebäuden bei der
Umnutzung zum Wohnen erhalten, die
neuen Nutzungsstrukturen integriert und
zudem ungenutzte Industriebrachen mit
der Wohnnutzung im städtischen Kontext
wieder eingegliedert werden können.
3.1.1 „Grube Carl“ – Wohnen im Industriedenkmal in Frechen
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Bruttogeschossfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Treukontor AG, Revisions- und Treuhandgesellschaft,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln
ASTOC GmbH & CO.KG Architects & Planners, Köln
Frechen
Brikettfabrik der Firma Rheinbraun AG
1905-1907
2007 (Teilbereich Trocken- und Pressenhaus)
2.677 m² (Trocken- und Pressenhaus)
71 WE mit 56 bis191 m²
ca. 7.100 m²
ca.11.000 m² (Trocken- und Pressenhaus)
7
ca.10 Mio. € (Trocken- und Pressenhaus)
Bild 3.3: Lageplan
Bild 3.4: Luftbild der ehemaligen Brikettfabrik Grube Carl
Auf dem Gelände der 1995 stillgelegten
Anlage der denkmalgeschützten Grube
Carl, einer ehemaligen Brikettfabrik in
Frechen bei Köln, wurde das Trockenund Pressenhaus zu großzügigen Woh­
nungen und Gewerbeeinheiten umge­
nutzt. Die Wohnungen, die sich zum Teil
über drei Ebenen erstrecken und durch
Balkone und Dachterrassen erweitert
wurden, konnten von den neuen Eigen­
tümern mitgestaltet werden.
Die Anlage bildet das Zentrum des neu­
en Wohngebiets Grube Carl in Frechen,
das sich durch seine Nähe zur Natur
und eine ausgezeichnete Infrastruktur
auszeichnet. In den nächsten Jahren
sollen hier weitere 1.850 Wohneinheiten
mit Nahversorgungseinrichtungen und
Freizeitanlagen auf insgesamt 29 Hektar
entstehen.
Die Stadt Frechen erklärte die histori­
sche Anlage in Zusammenarbeit mit der
Stadtentwicklungsgesellschaft und der
Denkmalschutzbehörde zum Industrie­
denkmal und gab sie 2004 zur Restau­
rierung frei. Die Restaurierung, Umnut-
Bild 3.5: Zwischenräume auf dem Areal
zung und Umgestaltung wurde in enger
Zusammenarbeit mit dem Rheinischen
Amt für Denkmalpflege zur Erlangung
einer hochwertigen Wohnqualität durch­
geführt.
Die ehemalige Brikettfabrik besteht im
Wesentlichen aus dem Gebäude des
Nassdienstes und dem hier beschriebe­
nen, heute umgenutzten Trocken- und
Pressenhaus; durch diese Gebäude
11
Bild 3.6: Bandbrücke
Bild 3.7: Ansicht Westen
Bild 3.8: Alt und Neu
durchlief die Kohle ihren Weg zum fer­
tigen Brikett. Die Rohkohle wurde nach
Anlieferung über eine Bandbrücke in den
Nassdienst1 und von dort über eine zwei­
te Bandbrücke in das Trocken- und Pres­
senhaus befördert. Beide Bandbrücken
und die Hauptgebäude konnten nach der
Stilllegung erhalten werden.
finden sich dreigeschossige großzügig
geschnittene Maisonettewohnungen mit
Dachterrassen, von denen die Aussicht
auf die Stadt Köln und den Dom genos­
sen werden kann. . Sämtliche Wohnun­
gen wurden mit Fußbodenheizung und
die Wohn- und Schlafbereiche mit Par­
kettböden ausgestattet. Die Heizungsund Wasserversorgung erfolgt zentral.
Das freistehende, langgestreckte Tro­
cken- und Pressenhaus ist in fünf Häuser
unterteilt. Die 71 mit der Umnutzung ent­
standenen Wohnungen wurden über fünf
neu errichtete Treppenhäuser mit Stahl­
betontreppen und je einem rollstuhlge­
rechten Personenaufzug erschlossen.
Die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen ha­
ben je nach Art eine Fläche von 56 m² bis
191 m². Die Grundrisse wurden flexibel
und vielfältig unterteilt. Den Mittelpunkt
der Wohnungen bildet jeweils ein großzü­
giger Wohn- und Essbereich mit offener
Küche. Alle Wohnungen wurden durch
Balkone erweitert. Große, teils bodentie­
fe Holzfenster sorgen für lichtdurchflute­
te Räume. Die Deckenhöhen von bis zu
4,50 m vermitteln ein exklusives Wohn­
gefühl. In den oberen Geschossen be-
Das gesamte Objekt ist einer Kernsa­
nierung unterzogen worden. Die Dächer
und Dachdecken aus Stahlbeton wur­
den in ihrer ehemaligen Form erhalten
und zum Teil neu errichtet. Sämtliche
Dacheindeckungen wurden durch einen
wärmegedämmten Aufbau unter Wieder­
herstellung der ursprünglichen Konturen
ersetzt. Die ehemaligen Kühlhauben prä­
gen die Dachlandschaft und dienen als
Oberlicht und Zugang zu den südlich ge­
legenen Dachterrassen der Maisonetten.
Des Weiteren wurde das Sichtmauer­
werk der Fassaden saniert und die ge­
samte Haustechnik erneuert.
In Erinnerung an die ehemalige Nut­
zung soll auf dem gesamten Gelände
eine Denkmalachse fortgeführt werden,
1
Der Nassdienst und ein
Werkstattgebäude wurden
bereits 2004 umgebaut.
Derzeit entstehen im an­
grenzenden Niederdruck­
kesselhaus acht Stadthäu­
ser mit Dachterrasse, unter
denen eine Garage inte­
griert wird, die von den Be­
wohnern des Trocken- und
Pressenhauses sowie des
Niederdruckkesselhauses
gemeinsam genutzt werden
kann.
12
Bild 3.9: Bestand
Bild 3.10: Südseite nach der Umgestaltung
Bild 3.11: Dachterrasse
Bild 3.12: Beispiel einer Wohnung
die bereits quer durch das Trocken- und
Pressenhaus hindurchgeführt. Sie ver­
knüpft den nördlichen und den südlichen
Teil des Areals „Grube Carl“. Im Bereich
der Denkmalachse blieben die alten Ma­
schinen und Anlagen innerhalb der unver­
änderten Bausubstanz erhalten und die
Industriekultur wurde erlebbar gemacht.
Durch den behutsamen Umgang mit dem
denkmalgeschützten Ensemble, der die
historischen Qualitäten durch viele bauli­
che Details herausgearbeitet hat, ist die
ehemalige Nutzung sichtbar geblieben,
erinnert an die industrielle Vergangen­
heit und ermöglicht den Bewohnern eine
besondere Identität mit ihrem Wohnort.
Diese zeigen sich laut Projektbeteiligten
sehr zufrieden mit dem Ergebnis.
Die neue Wohnnutzung des Trocken- und
Pressenhauses erhält in der städtebauli­
chen Anordnung der alten Fabrikgebäu­
de einen ganz eigenen Charme und ver­
bindet zudem den historischen Bestand
mit der angrenzenden Wohnbebauung,
die spannungsreich mit der Weite der
umliegenden Landschaft und der Lage
auf dem Hügelrücken korrespondiert.
Bild 3.13: Neue Balkone
Das Projekt wurde 2008 mit der Aus­
zeichnung „Wohnen an ungewöhnlichen
Orten“ der AK Nordrhein-Westfalen und
des MBV-NRW geehrt.
[3-1],[3-2]
Bild 3.14: Querschnitt
Bild 3.15: Grundriss Erdgeschoss
Bild 3.16: Grundriss 1.Obergeschoss
13
3.1.2 „Lofts an der Queich“ in einem ehemaligen Hafermagazin
in Landau in der Pfalz
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Bruttogeschossfläche:
Geschosse:
Investitionskosten:
Bauwert Objektgesellschaft Landau mbH & Co. KG
Stefan Emslander ArchIdee
Landau in der Pfalz
Hafermagazin der Bayerischen Garnison
1914-1916
2007
2.732 m²
5.330 m²; 71 WE mit 46 - 139 m²
ca.16.000 m²
6 Geschosse + Dachgeschoss
13,06 Mio. €
Bild 3.18: Lageplan
Mit dem Umbau des ehemaligen Hafer­
magazins in Landau, welches in den Jah­
ren 1914 bis 1916 direkt an der Queich
als Speicherbau für die bayerische Gar­
nison errichtet wurde, entstanden auf
sechs Etagen Ein- bis Vier-Zimmer-Ei­
gentumswohnungen, die individuell kom­
biniert werden können. Das Objekt liegt
nur wenige Gehminuten vom Stadtzen­
trum Landaus entfernt.
Durch seine Höhe und sein Volumen ist
das ehemalige Hafermagazin eines der
bedeutendsten Denkmäler der Stadt.
Seine historische Bedeutung liegt vor al­
lem in der zur Zeit der Errichtung neuarti­
gen Konstruktionsweise, dem „Hennebi­
que-System“ 2, das sich durch ein regel­
mäßiges Eisenbetongerüst aus Stützen,
Haupt- und Nebenträgern mit Decken­
scheiben auszeichnet, wobei sich die
Stützen von Geschoss zu Geschoss ver­
jüngen. Diese Bautechnik wurde bis in
das Dachwerk und die Dachverschalung
fortgesetzt.
Bild 3.19: Nord-Osten nach Umbau
Bild 3.20: Nord-Osten Bestand
Bild 3.17: Süd-Westen
2
„Hennebique-System“
– Haupt- und NebenträgerKonstruktion; damals mo­
dernste Eisenbetontechnik,
die große Spannweiten, ho­
he Belastbarkeit, Flexibili­
tät in der Raumaufteilung
und eine weitgehende „Be­
freiung“ der Fassade von
störenden tragenden Ele­
menten ermöglichte und
so die Tageslichtfabrik zum
Thema des 20. Jahrhun­
derts machte.
14
Das Gebäude wird über drei neu ein­
gefügte Treppenanlagen mit je einem
Aufzug auf der Nordseite erschlossen.
Aufgrund der – bis auf die Stützen und
die wenigen konstruktiven Einbauten –
freien Grundrissflächen, konnten Woh­
nungen von 46 bis 139 m² ohne großen
Aufwand integriert werden. Die 4,5 m ho­
hen Decken und weiträumige Raumfluch­
ten machen den Loft-Charakter der Woh­
nungen aus. Durch fast raumhohe Fens­
tertüren, die aus Falt- Schiebeelementen
mit Lamellenjalousien bestehen, erhalten
die Räume ein helles, sonnendurchflute­
tes Wohnambiente. Fast alle Wohnungen
verfügen über einen Balkon und einen
Wintergarten. Im ersten Geschoss sind
diese zusätzlich mit elektrisch betriebe­
ne Glasoberlichter ausgestattet. Auf der
Nordseite der ersten vier Stockwerke und
im Kellergeschoss befinden sich bis zu
16 m² große Hobbyräume. Zur Unterbrin­
gung der Fahrzeuge wurden 15 Doppel­
parkgaragen im Erdgeschoss realisiert,
die durch funkgesteuerte Sektionaltore
voneinander getrennt sind.
Im Rahmen der Kernsanierung und der
Umbauarbeiten wurde die gesamte Dach­
konstruktion neu errichtet und die Fassa­
de restauriert. Ein besonders wertvoller
Raum befindet sich im 2. Dachgeschoss.
Dessen Konstruktion als 5-schiffige Hal­
le besteht aus Stützen, Unterzügen und
Obergarden und erzielt beinahe die sa­
krale Wirkung einer Basilika. Dieser Raum
wurde aus denkmalpflegerischen Grün­
den nicht ausgebaut und bleibt Gemein­
schaftseigentum. Teilbereiche der besteh­
enden Treppenanlage, die außenliegende
Verladerampe, sowie die Deckenflächen
in Bereichen der neu hergestellten Trep­
penhäuser und des Aufzuges wurden ab­
gebrochen. Für die neuen Wintergärten
und Balkone in Stahlbetonskelettbauwei­
se wurden die Ausmauerungen in den
Bild 3.23: Wohn- und Esszimmer
Bild 3.21: Gemeinschaftsraum im Dachgeschoss
betroffenen Bereichen der Fassade ent­
fernt. Außerdem erfolgte die Erneuerung
sämtlicher Dacheindeckungen, Blechver­
wahrungen, Rinnen und Fallrohre sowie
der Austausch der vorhandenen Holz­
fenster in Leichtmetallkonstruktionen mit
Isolierverglasung.
Durch energetische Maßnahmen wie z.B.
die Anbringung einer Außenwanddäm­
mung und dem Einbau einer Be- und
Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewin­
nung in den Wohnungen entspricht das
Gebäude dem derzeitigen Niedrigener­
giestandard.
Der Umbau des ehemaligen Hafermaga­
zins zu hochwertig ausgestatteten Lofts
bietet den Bewohnern ein besonderes
Wohnerlebnis in einem geschichtsträchti­
gen Speichergebäude. Durch den behut­
samen Umgang mit der Baugeschichte
und -substanz sowie der energetischen
Modernisierung wurde eine beispielhafte
Umnutzung eines denkmalgeschützten
Gewerbebaus realisiert.
Bild 3.22: Beispielgrundriss
Erdgeschoss
[3-3]
Bild 3.24: Blick zum neuangebauten Balkon
Bild 3.25: Bad - Dusche
15
3.2
Handwerks- und Gewerbebauten
Kleinere Gewerbebauten zeichnen sich
oftmals durch ihren besonderen Charme
aus und sind wertvolle Bestandteile im
vielfältigen Stadtgefüge. Ein sensibler
Umgang mit der Bausubstanz kann herausragende Ergebnisse für die Wohnnutzung mit hohen Gestaltungs- und Lebensqualitäten erzielen, die den heutigen
individuellen Lebensverhältnissen und
Ansprüchen gerecht werden. So lassen
sich – wie die im Folgenden dargestell­
ten Beispiele zeigen – sowohl hochwer­
tiger Lebensraum für gemeinschaftliches
Wohnen hinter den historischen Fassa­
den eines Fabrikgebäudes errichten als
auch moderne und großzügige Lofts in
einer alten Mühle integrieren.
3.2.1 Wohnquartier „WIDRA-Areal“ in Aachen
Bauherr:
Projektentwicklung:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Bild 3.26: Lageplan
Nutzfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Edelhardt Schmidt, Mönchengladbach
Schleiff Denkmalentwicklung GmbH & Co. KG
Arbeitsgemeinschaft Eifelstraße
Kaiser Schweitzer Architekten und Glashaus Architekten PSG
Aachen
Waagenfabrik
1900 bzw. 1936
2007
3.114 m²
2.330 m² gesamt, 25 WE von 53 m² bis 330 m²; davon 16 WE im
Bestand und 9 WE im Neubau;
3.383 m² gesamt, davon 260 m² Gewerbe,
Umbau: je 2 in Ziegelbau und Waagenhalle; Neubau: 5
5,3 Mio. €
Bild 3.27: Westseite des Ziegelbaus
Auf dem Gelände der ehemaligen Waa­
genfabrik Widra im Osten Aachens wurde
im Spätsommer 2007 ein neues Wohn­
quartier für Familien, junge Paare und Al­
leinstehende sowie ältere und körperlich
eingeschränkte Menschen fertig gestellt.
In zwei umgebauten Fabrikationshallen
(Ziegelbau und Waagenalle) und in einer
16
Bild 3.28: Bestandsfassade
neuen Baulückenbebauung sind insge­
samt 25 Wohnungen sowie Gewerberäu­
me für zwei Praxen entstanden.
Die ehemals ansässige Widra GmbH
ging aus der 1853 gegründeten Waagen­
fabrik „Wilhelm-von-der-Driesch-Special
fabrik für Wägemaschinen“ hervor. Nach
und nach wurden auf dem Gelände den
wechselnden Bedürfnissen entspre­
chend Produktions- und Verwaltungsge­
bäude neu errichtet, erweitert oder um­
gebaut.
Das Grundstück am Rand der Innenstadt
Aachens ist optimal an die öffentliche
Infrastruktur angebunden. Trotz der zen­
tralen Lage des belebten Stadtquartiers
bietet der Hofcharakter der neuen Wohn­
anlage den Bewohnern ein ruhiges Woh­
nen mit direktem Bezug zu einem be­
grünten Innenhof. Eine viergeschossige
Bebauung aus der Zeit um 1920 schützt
vor dem Verkehrslärm der angrenzenden
Straßen. Eine großzügige Einfahrt lässt
eine Wegeverbindung zu den im Blockin­
nenbereich gelegenen ehemaligen Ver­
waltungs- und Fabrikationshallen zu.
Bild 3.30: Volumenmodell vor dem Umbau
Für die Wohnnutzung mussten die mei­
sten der Bestandsgebäude abgerissen
werden. Es gelang jedoch die identitäts­
stiftenden Elemente der historischen In­
dustriearchitektur in ihrer Fassadenge­
staltung und in den alten Ausmaßen für
das neue Wohnquartier zu sichern. Größ­
tenteils erhalten werden konnten der im
Ensemble vorgefundene Ziegelbau von
1900 und die 1936 errichteten Waagen­
halle einschließlich dem Anbau von 1964.
Bild 3.31: Volumenmodell nach dem Umbau
Bild 3.29: Laubengänge Ostseite des Ziegelbaus
Bild 3.32: Innenhof - Westseite der Waagenhalle
Der Ziegelbau wurde unter Erhalt der
historischen Ziegelfassade in acht Woh­
nungen mit ca. 53 bis 74 m² umgebaut. In
der ehemals 7,50 m hohen Waagenhalle
wurden zwei Kranbahnen demontiert um
im Erdgeschoss sechs öffentlich geför­
derte Wohnungen mit ca. 67 bis 82 m²
einzubauen. Die ca. 700 m² große Wohn-
fläche im Obergeschoss teilen sich zwei
ambulant betreuten Wohngruppen mit
jeweils acht Bewohnern. Ein großzügiger
Gemeinschaftsbereich mit Küche und ei­
ner Loggia prägt den gemeinschaftlichen
Charakter dieser Einheiten. Ein Fahrstuhl
im Innenhof, je ein Treppenhaus in bei­
den Gebäudeteilen und Laubengänge er­
Wa
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Zieg
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17
schließen das Obergeschoss. Das bisher
versiegelte Industriegelände wurde zu
Mietergärten und Spielplatz umgestaltet.
Zwischen den Gebäuden entstand ein ru­
higer Wohn- und Eingangshof.
In dem Neubau an der Eifelstraße, der
eine langjährige Baulücke an der Ost­
seite des Geländes schließt, entstanden
weitere neun Wohnungen. Auf fünf Eta­
gen des Neubaus entstand attraktiver
Wohnraum und zwei Gewerbeeinheiten
für Praxen.
Bild 3.33: Grundriss Erdgeschoss
Die Einrichtung der ambulant betreuten
Wohngruppen für Demenzkranke war ein
Pilotprojekt in Aachen (Träger: AlzheimerGesellschaft Aachen e.V.) und gehörte zu
den zentralen Anliegen des Wohnprojek­
tes. Die gesamte Anlage wurde barrie­
refrei gestaltet, auf typische Pflegeheim­
merkmale wie Handläufe und Notfallklin­
geln etc. wurde aber bewusst verzichtet.
Außerdem wurde bei der Umsetzung
des Projekts auf die Verwendung von
erneuerbaren Energien Wert gelegt; z.B.
wurden eine Regenwassernutzungs- so­
wie eine Photovoltaikanlage eingebaut.
Bild 3.34: Grundriss Oberschoss
Durch großflächige Entsiegelungsmaß­
nahmen der ehemaligen Gewerbeflächen
und zugegebener Maßen entschiedene
Eingriffe in die Bausubstanz konnte das
ehemalige, brachliegende Industrieen­
semble in ein neues lebendiges Quartier
für ein Wohnkonzept verwandelt werden,
dass in hervorragender Weise verschie­
dene Wohnformen für ältere Menschen
miteinander kombiniert.
In altengerechte Wohnungen mit direk­
tem Außen- und Gartenzugang sowie in
zwei betreuten Wohngruppen bekamen
alte Menschen, die nicht mehr allein und
zu Hause leben wollen oder können, so­
mit die seltene Chance, gemeinschaftlich
in wertvollem, historischem Ambiente zu
leben.
Bild 3.35: Balkon
Bild 3.36: Ostseite der Waagenhalle
Das Projekt wurde 2008 mit dem „Preis
für gute Umnutzungen von Nichtwohnge­
bäuden“ der Architektenkammer Nord­
rhein-Westfalen ausgezeichnet.
[3-4],[3-5]
18
3.2.2 Wohnen in der Suytermühle in Landsberg am Lech
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Stilllegung:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Eva Hahn-Lüps
Atelier Wolf-Eckart Lüps, BDA
Landsberg am Lech
Wassermühle
1593; Wiedererrichtung 1933
1950
2004
312 m²
720 m² gesamt, 6 WE im Bestand, 2 WE im Anbau
3
1,09 Mio. € gesamt, ca. 1.513 €/m² (KG 300 + 400)
Bild 3.37: Ehemalige Sytermühle mit Nachbargebäude
In der historischen Altstadt von Lands­
berg wurde die dreigeschossige, ehe­
malige Wassermühle nach jahrelangem
Leerstand zu einem Wohnhaus mit
sechs Loftwohnungen umgebaut und
nach Süden mit einem Anbau für zwei
weitere Wohnungen ergänzt. Das Ge­
bäude befindet sich direkt am westlichen
Ufer des Mühlbaches, der mit dem stadt­
prägenden Lechwehr bereits Bestandteil
der mittelalterlichen Stadtanlage war.
Dem ehemaligen Mühlengebäude mit
der verputzten Ziegelsteinfassade und
der Biber-Dacheindeckung, war auf der
westlichen Seite seinerzeit im Erdge­
schoss eine Laderampe vorgelagert.
An der Ostseite zum Mühlbach befand
sich ein hölzerner Anbau mit einem
Die 1593 erstmals erwähnte Mühle be­
fand sich ab 1745 in Besitz der Fami­
lie Suyter. Während die oberen beiden
Stockwerke ehemals dem Müller zum
Wohnen vorbehalten waren, wurden
die unteren Räume als Speicher oder
Stallungen genutzt. Nach mehreren Um­
bauten und Veränderungen und einem
Brand 1933 wurde die Mühle in ihrer ur­
sprünglichen Form wiederaufgebaut.
Bild 3.38: Querschnitt
Bild 3.39: Lageplan
19
Bild 3.40: Bestand Mühlbachseite
Bild 3.41: Neugestaltung
unterschlächtigen Wasserrad von 5,50
m Durchmesser und 2,40 m Breite aus
Stahl mit Holzschaufeln. Die Holztrag­
werkstruktur im Innenraum wies großzü­
gige Lagerböden und haushohe Schüt­
ten aus.
Die Maßnahme zeigt, dass Wohnen an
einem Ort mit handwerklicher Prägung
möglich ist. Sie zeugt vom behutsamen
Umgang mit der Geschichte und der vor­
handenen Bausubstanz. Denn sowohl
die massiven Außenwände und die kräf­
tige Holzbalkendecke als auch die Stüt­
zen wurden erhalten und saniert. Bis auf
vereinzelte Schadstellen an den Balken
war die Bausubstanz in einem guten Zu­
stand. Neue architektonische Elemente
wie beispielweise die Erker mit den Lüf­
tungsklappen und die flächenbündigen
feingliedrigen Panoramafenster im Dach
sind gezielt und zurückhaltend eingesetzt
und erzeugen einen unverwechselbaren
Charakter. Sämtliche Räume haben fast
raumhohe Fenster und orientieren sich
zum Wasser. Die gläsernen Erker über
dem schnellfließenden Bach schließen
den Außenraum der umliegenden Alt­
stadtlandschaft ein und stellen darüber
hinaus ein kommunikatives nachbar­
schaftliches Element dar. Die vorhande­
nen Fassadenöffnungen wurden durch
moderne architektonische Elemente in
Szene gesetzt. Ebenso markant wie
die durch Edelstahl gehaltene Mattglas­
scheibe im Eingangsbereich setzen sich
die knallroten Fensterläden von dem
dunkelgrauen Putz der Fassade ab.
Bild 3.43: Anbau
Bild 3.44: Westseite
Mit der Umnutzung der Suytermühle ent­
standen individuell gestaltete Wohnein­
heiten. Auf 580 m² im Bestand und auf
140 m² im neu errichteten Anbau konnten
acht Wohneinheiten realisiert werden.
Die sechs Wohnungen im bestehenden
Gebäude wurden offen gestaltet und er­
möglichen eine flexible Anpassung an
die unterschiedlichen Nutzerbedürfnisse
(Ein- bis Vierpersonenhaushalte). Über
die Eingangsrampe und einen Aufzug im
Inneren des Gebäudes sind alle Woh­
nungen schwellenlos begehbar.
Bild 3.42: Bestand
20
Bild 3.48: Untergeschoss
Bild 3.45: Dachgeschoss mit Galerie
Bild 3.46: Ausblick
Wo sich im Süden des Gebäudes einst
ein kleinerer Satteldachbau mit Torzu­
fahrten erstreckte, wurde die ehemalige
Mühle durch einen giebelseitigen Anbau
mit zwei Wohnungen ergänzt. Dieser stellt
einen spannungsreichen Kontrast im städ­
tebaulichen Ensemble der historischen
Altstadt dar. Eine gläserne Baufuge trennt
das Neue vom Alten und formuliert seinen
eigenen Charakter. Die Erschließung der
zwei zusätzlichen Wohnungen erfolgt über
eine für die Stadt typische Himmelstreppe.
Im Erdgeschoss befinden sich drei Ga­
ragen hinter bündig in der Fassade des
Neubaus liegenden Toren. Die Wohnung
im ersten Geschoss des Anbaus besitzt
keine Terrasse. Stattdessen können die
Bewohner das Eckfenster aufschieben
und den Wohn- und Essbereich in ein
Freiluftzimmer verwandeln. In den Wohn­
einheiten im Dachgeschoss wurden Zwi­
schenebenen eingezogen, die über Stahl­
treppen erschlossen sind. Im Unterge­
schoss des Neubaus befindet sich eine
Turbinenanlage der Städtischen Werke,
die die Wasserenergie des Mühlbachs
zur Stromgesinnung nutzt. Neben dem
Turbinenraum wurden ein großzügiger
Gemeinschaftsraum mit Abstellfläche,
ein Waschraum sowie ein Hobbykeller
eingerichtet.
Bild 3.47: Detail Eingangsbereich
[3-6], [3-7]
Bei den Umbaumaßnahmen wurde be­
sonderer Wert auf den Erhalt der ge­
werblich geprägten straßenseitigen Fas­
sade, des restaurierten Mühlrades und
der historischen Antriebsmaschinerie im
Untergeschoss gelegt. Durch die Städte­
bauförderung wurden u.a. die Pflasterar­
beiten im öffentlichen Raum sowie der
Auf- und Abbau des Mühlrads während
des Umbaus unterstützt..
Mit dem Umbau der Suytermühle in ein
Wohnhaus mit insgesamt acht Einheiten
ist es gelungen eine ehemals unattrakti­
ve gewerbliche Rückseite am Mühlbach
als spannenden urbanen Freiraum mit
der besonderen Wohnqualität erlebbar
zu machen. Die ausgeglichene Kombi­
nation von Alt und Neu mit großer De­
tailgüte stellt eine architektonische und
städtebauliche Aufwertung des Quartiers
dar und trägt mit der neuen Nutzung zur
sozialräumlichen Qualität bei. Im Lan­
deswettbewerb zum Bayerischen Woh­
nungsbaupreis 2007 wurde das Projekt
für seine gute und kostengünstige Pla­
nung sowie für die hervorragende Inte­
gration in das städtebauliche Gefüge
ausgezeichnet. Im gleichen Jahr wurde
die Umnutzung der Mühle mit dem Deut­
schen Bauherrenpreis 2007 geehrt.
Bild 3.49: Erdgeschoss
Bild 3.50: 1. Obergeschoss
Bild 3.51: 2. Obergeschoss
21
3.3 Büro- und Verwaltungsgebäude
Die große Zahl der Leerstände von gewerblich genutzten Immobilien veranlasst Projektentwickler zum Umdenken.
Die Umnutzung von Bürohäusern thematisiert eine wichtige Zukunftsaufgabe für
Planer und Kommunen und zeigt deren
städtebauliches Potenzial auf. Die nachfolgend dargestellten Projekte beschreiben zwei verschiedene Ansätze, mit dem
Gebäudebestand der 70er Jahre umzugehen, deren funktionale Konzeption für
die bisherige Nutzung nicht mehr zeitgemäß ist oder aus wirtschaftlichen Gründen neuer Verwendung bedarf.
Während bei dem ersten Projekt das
Erscheinungsbild des Bürohauses auf­
gelöst und neu gestaltet wurde, blieben
bei dem zweiten Beispiel die äußeren
Gebäudemerkmale der 70er Jahre unter
Anpassung an die neue Nutzung erhal­
ten. Bei beiden Umbauten konnten groß­
zügige und unkonventionelle Wohnungs­
grundrisse realisiert werden. Sie leisten
einen wichtigen Beitrag zur Stärkung
des innerstädtischen Wohnens und stel­
len außerdem überzeugende Beispiele
für die Erhaltung abrissgefährdeter Bü­
rogebäude dar.
3.3.1 Umnutzung eines Bürogebäudes zu Eigentumswohnungen
in Hamburg
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Bruttogeschossfläche:
Geschosse:
Baukosten:
COGITON Projekt Harvestehude GmbH Hamburg
blauraum architekten
Hamburg-Eimsbüttel
Bürogebäude
1974
2005 (Bauzeit 8 Monate)
955 m²
1.524 m², 15 Eigentumswohnungen je ca. 83 - 145 m²
2.973 m²
4 + Kellergeschoss
775 €/ m² BGF netto (KG 300 - 500)
Bild 3.53: Erdgeschoss
Bild 3.52: Straßenseite
22
In der Bogenallee in Hamburg wurde ein
ehemaliges Bürogebäude aus den 70er
Jahren in ein Wohnhaus mit 15 großen
lichtdurchfluteten Wohnungen, teilweise
mit Maisonettecharakter, umgebaut. Die
Wohnungsgrößen variieren zwischen 83
und 145 m2. Die Revitalisierung des Ge­
werbegebäudes zeichnet sich durch ein in­
novatives und flexibles Wohnkonzept aus.
Bild 3.54: Bestand
Bild 3.55: Montage der Kuben
Das Grundstück in Harvestehude grenzt
an die Stadtteile Rotherbaum und Eims­
büttel. Das Gebäude befindet sich in ei­
nem attraktiven städtebaulichen Umfeld
an einer Stichstraße im Hof eines gro­
ßen innerstädtischen Blocks an der Bo­
genallee. In unmittelbarer Nähe sorgen
die Universität, Cafés und Boutiquen für
ein lebendiges Umfeld.
und WC sowie frei gestaltbaren Wohnflä­
chen besteht. Raumhohe Pendeltüren
mit Bodentürschließern ermöglichen den
Bewohnern den offenen Grundriss nach
Bedarf in abgetrennte Räume zu untertei­
len. In geöffnetem Zustand gleichen diese
zargenlosen Türen frei im Raum stehen­
den Wandscheiben. Sie bilden zusammen
mit der Schiebetür zum Küchenbereich ein
hohes Maß an Nutzungsflexibilität.
Das homogene Gebäude in Stahlbeton­
skelettbauweise von 1974 wurde bis auf
den Rohbau entkernt und anschließend
architektonisch und funktional neu gestal­
tet. Innerhalb von acht Monaten wurden
Dach, Fassaden, Fenster und die Keller­
decke modernisiert. Nach dem Umbau ist
ein Gebäude entstanden, das sich durch
eine hohe Wohnungsvielfalt auszeichnet,
die sich im spezifischen Erscheinungsbild
der Fassade wiederspiegelt.
Die fließenden Wohnungsgrundrisse wur­
den durch auskragende Kuben und Bal­
kone erweitert. Die Wohnungen sind nicht
in Flächen sondern in Nutzungsbereiche
untergliedert. Daraus ergibt sich eine
Raumkomposition, die aus den fest einge­
bauten Versorgungseinheiten Küche, Bad,
Aufgrund der Straßen-Hof-Orientierung
des Gebäudes wurde die zweischali­
ge, hinterlüftete Vorhangfassade unter­
schiedlich konzipiert. Die raumhoch ver­
glaste und mit Balkonen ausgestattete
westliche Fassade zum Garten verbin­
det den halböffentlichen mit dem priva­
ten Lebensraum. Die östliche Straßen­
fassade ist als hinterlüftete Lochfassa­
de aus wetterbeständigen HPL-Platten
ausgeführt. Diese wurden direkt auf die
Unterkonstruktion geklebt oder genietet
und mit einem hauchdünnen Echtholz­
furnier versehen. Die Geschlossenheit
der Fassade wird durch seitlich vergla­
ste „flex-Boxen“ unterbrochen, in denen
Essecken, Badewannen oder Saunen
untergebracht wurden. Die Kuben er-
Bild 3.56: Gartenseite
Bild 3.57: Straßenfassade
Bild 3.58: Kubus - Seite
23
Bild 3.59: Türen als drehbare
Wandscheiben
Bild 3.60: Wohnzimmer
Bild 3.62: Grundriss Bestand 1. Obergeschoss
Bild 3.61: Küche
möglichen den Bewohnern den Blick auf
das eigene Gebäude. Im Erdgeschoss
schließt sich den Wohnungen jeweils ein
weitläufiger Patio mit einer anspruchs­
vollen Landschaftsgestaltung an. Hinter
zwei straßenseitig vorgelagerten Kuben
im Erdgeschoss befinden sich der erhal­
tene sowie der neu eingebaute Treppen­
aufgang mit Aufzug.
Das Untergeschoss bietet Platz für 23
PKW-Stellplätze, die über einen PKWAufzug erschlossen werden.
Bild 3.63: 1. Obergeschoss
Bild 3.64: 2. Obergeschoss
Bild 3.65: 3. Obergeschoss
Der Umbau stellt beispielhaft den moder­
nen Umgang mit alten, unansehnlichen
Bürogebäuden aus den 1970er Jahren
und den Gestaltungsmöglichkeiten in
komfortable und urbane Wohnungen
dar. Er trägt erheblich zur Nachverdich­
tung und architektonischen Qualitätsver­
besserung des Stadtteils bei. Sowohl die
Fassaden als auch die Innenraumgestal­
tung setzen neue Maßstäbe für moder­
nes Wohnen und ausdrucksvolle Archi­
tektur in der Stadt.
Das Projekt wurde mit dem „Architek­
turpreis der Initiative Arbeit und Klima­
schutz“; BDA Hamburg e.V., dem Preis
für das „Bauwerk des Jahres“, Architek­
ten– und Ingenieurverein Hamburg e.V.,
dem 3. Preis des „BDA Hamburg Archi­
tektur Preis 2005“ und dem „Deutschen
Architekturpreis 2005“ der Bundesarchi­
tektenkammer Berlin ausgezeichnet.
[3-8], [3-9]
Bild 3.65: Querschnitt
24
3.3.2 Wohnen in einem ehemaligen Bürogebäude in Frankfurt a. M.
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Geschosse:
Baukosten:
GbR Holzhausenstr. 27-29
Naumann Architekten
Holzhausenstraße/ Frankfurt a.M.
Bürogebäude
1970
2006
1.136 m²
960 m²;10 WE: 3 Eigentums- + 7 Mietwohnungen
zw. 45 m² und 145 m²
1.300 m²
6 (inkl. Kellergeschoss)
ca. 2,5 Mio. €
N
Bild 3.67: Straßenseite
Bild 3.68: Lageplan Erdgeschoss
Mit der Umnutzung des ehemaligen Bü­
rogebäudes entstanden auf sechs Ge­
schossen zehn Wohneinheiten, die die
Bauherrengemeinschaft gemeinsam mit
dem Architekten entwickelte. Die Um­
nutzung zum Wohnen bot sich an, da
es sich bei dem innenstadtnahen Bezirk
„Holzhausenviertel“ um eine sehr gefrag­
te Wohnlage handelt.
Mit der Umnutzung sind Wohneinhei­
ten von 45 bis 145 m² entstanden. Im
Souterrain und Erdgeschoss wurden
zwei Maisonettewohnungen – eine als
Eigentum und mit Dachterrasse auf ei­
nem vorspringenden Gebäudeteil des
Kellergeschosses – und eine als Miet­
wohnung integriert. Erstes und zweites
Obergeschoss bestehen aus je drei Miet­
wohnungen und im dritten und vierten
Obergeschoss wurden ebenfalls zwei
Eigentumswohnungen – eine als Mai­
sonette mit großzügiger Dachterrasse –
eingerichtet.
Der Flachdachbau wurde 1970 als Bü­
rogebäude mit einer Einliegerwohnung
inmitten eines ansonsten gründerzeitlich
geprägten baulichen Umfeldes mit einer
Mischnutzung aus überwiegend Wohn­
bebauung und vereinzelt „stillem“ Ge­
werbe, errichtet. Aus bauordnungsrecht­
licher Sicht gab es für das Gebäude ur­
sprünglich keine Genehmigung als reines
Bürogebäude, es wurde dennoch über
30 Jahre hinweg nahezu ausschließlich
gewerblich genutzt. In den letzten Jah­
ren vor Umbau und Sanierung stand es
zu 90 Prozent leer.
Während des Projektentwicklungspro­
zesses wurde besonderer Wert auf die
Akzentuierung der im Bestand vorhan­
denen kubischen Elemente im Kontrast
zur umliegenden Bebauung des Viertels
gelegt. Die langen – für Bürogebäude ty­
pischen – Bandfenster wurden beibehal­
ten und in die Planung der Wohnungs­
grundrisse einbezogen.
Bild 3.69: 1. Obergeschoss
Bild 3.70: Dachgeschoss
25
Bild 3.71: Bestand Straßenseite
Bild 3.72: Neugestaltete Gartenfassade
Bild 3.73: Dachgeschoss
Bild 3.74: Dachterrasse
Nach Entfernung der bestehenden Na­
tursteinverblendfassade in allen Ge­
schossen, wurden entsprechend der ho­
rizontalen Gliederung des Bestandes die
Hauptgeschosse – bestehend aus dem
ersten und zweiten Geschoss – mit ei­
nem Wärmeverbundsystem versehen
und weiß gestrichen. Die vormals elo­
xierten Aluminiumfensterflächen ersetzte
man durch Isolierglasfenster in Aluminium
mit grauer Oberfläche. Die Verblendung
der Rollladenkästen erfolgte mittels pul­
verbeschichteten Aluminiumblechen, die
die horizontale Teilung und Gliederung
der Fassade aufnehmen und betonen.
Die beiden zurückspringenden Geschos­
se wurden farblich stark akzentuiert von
den Hauptgeschossen abgesetzt. Das
Sockelgeschoss wurde in einem kräfti­
gen Blauton und das zurückspringende
dritte Obergeschoss in grau angelegt.
ten Obergeschoss sind alle Wohnungen
durch Balkon bzw. Terrasse erweitert
worden. Straßenseitig wurde die ho­
rizontale Gliederung der Fassade an
einer Stelle durch eine vorgestellte Bal­
konkonstruktion unterbrochen. Die hier
zurückspringenden Wandflächen im 1.
und 2. Obergeschoss wurden farblich in
rot abgesetzt, so dass die an sich ins­
gesamt horizontal strukturierte Fassade
einen vertikalen Kontrapunkt erhielt.
Die Skelettbauweise mit Stützen und
Unterzügen ermöglichte nach Abriss der
nicht tragenden Innenwände eine freie
Einteilung für die neuen Wohnungs­
grundrisse. Das zweite Treppenhaus
wurde abgebrochen und ebenfalls in
Wohnfläche umgewandelt. Durch die
Ergänzung von sieben Balkon-/ Terras­
senanlagen einschließlich der großen
Dachterrasse des Penthouses im vier26
Die Umnutzung des brachliegenden Bü­
rogebäudes stellt eine gelungene Auf­
wertung für das Wohnumfeld dar. Die
Neugestaltung der Fassade setzt einen
positiven Akzent und schließt mit den
neuen Wohnungen eine Nutzungslücke
in der Straße.
Die kubische Gebäudeform mit der
strengen horizontalen Fassadengliede­
rung wurde durch die Modernisierung
aufgelockert. Die Wohnungen zeichnen
sich durch großzügige und offene Wohn­
bereiche aus, in der die ehemalige ge­
werbliche Nutzung nicht mehr wiederzu­
erkennen ist.
[3-10]
3.4
Versorgungsgebäude
Auch ehemals zur Versorgung genutzte
Gebäude werden vermehrt zu Wohn­
zwecken umgebaut und eignen sich
hervorragend zur Umsetzung vielfälti­
ger Grundrissgestaltungen. Historische
Wassertürme stellen nicht selten ein­
drucksvolle bauliche und technische
Denkmäler dar und sind „Land-„ bzw.
„Stadtmarken“. Anhand des folgenden
Umbaukonzeptes wird das Potenzial
dieser Türme zur Entwicklung eines ex­
trovertierten und ebenfalls geborgenen
Wohnortes deutlich gemacht.
3.4.1 Wohnen im Wasserturm in Essen
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Arnim Koch, Michael Dahms, Heiko Stannat, Bottrop
Madako Architekten
Essen-Bredeney
Wasserturm
1921
2002
494 m²
434 m² gesamt, 3 WE
566 m² (inkl. Treppenturm)
9
1.590 €/m² brutto
Am Stadtrand von Essen ist ein Wasser­
turm von 1921 zu Wohnzwecken umge­
baut worden, indem 3 Wohneinheiten
von insgesamt 434 m², ein Büroraum und
ein Konferenzraum realisiert wurden.
Durch die Umnutzung konnte ein bedeu­
tendes Technikdenkmal, das in einem
kulturell vielfältigen Umfeld liegt, erhal­
ten werden. Der ehemalige Wasserturm
befindet sich an einem Waldrand eines
Landschaftsschutzgebietes im Essener
Stadtteil Bredeney. Einkaufsmöglichkei­
ten und Restaurants in der Bredeneyer
Straße sind fußläufig erreichbar. Die Es­
sener Innenstadt ist nur wenige Minuten
entfernt.
Das denkmalgeschützte sechseckige
Bauwerk von 1921 besteht aus einer sich
nach oben verjüngenden Stahlbetonkon­
struktion und ausgemauerten Wandfel­
dern. Auf dem Turm befindet sich eine
umlaufende Balustrade und ein geniete­
ter Stahlkugelbehälter, der ehemals der
Wasserspeicherung diente.
Im Gebäudeinneren wurden neun Ge­
schosse eingezogen. Die Erschließung
erfolgt über einen angebauten vergla­
sten Aufzugsturm mit umlaufender Trep-
Bild 3.76: Bestand
Bild 3.75: Umgenutzter Wasserturm
penkonstruktion. Der Zugang zu den
Wohneinheiten erfolgt in jeder Etage je­
weils über eine Stahlbetonbrücke. Das
Erdgeschoss dient als Bürofläche. Das
oberste Geschoss beherbergt einen Kon­
ferenzraum mit Blick auf die umliegende
Natur. Dazwischen liegen die drei neu
geschaffenen zwei- bis dreigeschossigen
Maisonettewohnungen, die sich durch
lichtdurchflutete Räume und offen gestal­
27
Bild 3.77: Ebene 2
Bild 3.78: Ebene 3
Bild 3.81: Treppenaufgang
Bild 3.82: Bad
Bild 3.83: Wohnraum
Bild 3.84: Wasserbehälter
tete, fließende Grundrisse auszeichnen.
In der ersten Ebene befindet sich jeweils
ein kleines Entree, WC sowie der Wohn­
bereich mit großer Glasfront und die Kü­
che. Im zweiten Geschoss sind Bad und
Schlafzimmer untergebracht. Die Räume
sind durch Sichtbetonwandscheiben mit
Edelstahlintarsien unterteilt. Alle weite­
ren raumbildenden Elemente wurden als
Gipskarton-Ständerwerk ausgebildet. In­
nerhalb der Maisonetten dient eine Stahl­
treppe mit Aluminiumtrittstufen und einem
in die Betonwand integrierten Handlauf
der internen Erschließung.
Die Außenhülle des Turms wurde mit
einem Wärmeverbundsystem versehen
und mit lichtgrauem Putz ausgeführt. Die
südöstlich ausgerichtete Glasfassade
aus einer gleichfarbigen Stahl-Alumini­
umkonstruktion mit Austrittsmöglichkei­
ten sowie Belüftungs- und Notausgangs­
öffnungen sorgt für helle Wohnräume.
Bild 3.79: Ebene 6
Bild 3.80: Ebene 7
Im Innenbereich wurde der farbig, pig­
mentierte und geschliffene Estrich durch
das im Wohnraum verwendete Parkett
und dem dunkelgrauem Schiefer der
Fußböden und Wandflächen in den
Duschbereichen der Bäder in Kontrast
gesetzt. Die übrigen Wandflächen wur­
den lichtgrau gestrichen und gewachst.
Sämtliche Räume verfügen über Fußbo­
denheizungen, deren Versorgung über
eine Gastherme je Wohneinheit erfolgt.
28
Dieses Projekt ist beispielhaft für die Er­
haltung und Wiederbelebung eines Tech­
nikdenkmals, das mit der Umnutzung
einen hohen individuellen Wohnwert mit
sorgfältigen Detaillösungen erfahren hat.
Dabei ist die neue Erschließung des frei­
stehenden Aufzugs- und Treppenturms
in respektvollem Abstand zum histori­
schen Gebäude eine gelungene Lösung.
Im Rahmen des „Bauherrenpreis 2003“
erhielt das Projekt eine besondere Aner­
kennung für die vorbildhafte Umnutzung
des Wasserturms.
[3-11], [3-12]
3.5
Militärisch genutzte Gebäude sowie Schutz- und
Wehrbauten
Nicht selten nehmen die Liegenschaften
des Militärs enorme Flächen im Stadtgebiet ein. Im Gegensatz zu den außerstädtischen Arealen wie Truppenübungsplätzen, weisen beispielsweise ehemalige
Kasernen in urbaner Lage mit ihren Verwaltungs- und Infrastrukturgebäuden ein
großes Potenzial für die Innenstadtentwicklung auf – besonders durch eine große Anzahl von Wohnungsmöglichkeiten
in kompakter Bauweise und der zum Teil
großzügigen, umliegenden Grünflächen.
Die zivile Nachnutzung stellt eine wesent­
liche architektonische Aufwertung für die
Stadtquartiere dar und kann als Resultat
einer sorgfältigen Umnutzung attraktiven
Wohnraum in herausragenden städtischen Lagen bieten. Die im Folgenden
beschriebenen Projekte weisen aufgrund
ihrer Verschiedenheit der ehemaligen
militärischen Nutzung unterschiedliche
Lösungen hinsichtlich der ökonomischen
und rekonstruktiven Bedingungen für die
Umnutzung zu Wohnzwecken auf.
3.5.1 Wohnen in einem ehemaligen Hochbunker in Köln
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Bruttogeschossfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Hohr Immobilien GmbH
Luczak Architekten
Köln-Nippes
Hochbunker
1940
2004
1.712 m²
2.085 m² gesamt, 17 WE, 71 – 234 m²
2.869 m²
2.675 m²
3 + DG inkl. Galerie
1.547 €/m² brutto (ohne Tiefgarage)
Im Stadtteil Köln-Nippes wurde ein fens­
terloser Hochbunker zu 17 Wohneinhei­
ten von 71 m² bis 234 m² umgestaltet. Der
1942 gebaute Bunker befindet sich auf
einem zentrumsnah und ruhig gelege­
nen Grundstück am Rand des begehrten
Stadtteils Köln-Nippes. Die Mauern des
45 m langen, 17,5 m breiten und 7,5 m
hohen Bunkers aus dem 2. Weltkrieg wa­
ren zum Teil bis zu 1,40 Meter stark. Nach
dem Kriegsende diente der zweigeschos­
sige Luftschutzbunker zunächst als Not­
quartier für Obdachlose und später als
Warenlager. In der Umgebung befinden
sich kleine Werkstätten neben Wohnge­
bäuden, traditionellen Giebelhäusern und
einer offenen, begrünten Wohnanlage.
Das Wohnnutzungskonzept zeichnet sich
durch seine Vielfalt und Individualität der
Räume aus, in denen die Bewohner die
Möglichkeit haben, sich nach dem Konzept „Wohnen und Arbeiten“ einzurichten.
Inmitten eines verdichteten städtischen
Bild 3.85: Lageplan
Bild 3.86: Gartenseite nach Süden
Raums entstand in Verbindung mit der
Nutzung der vorhandenen Infrastruktur
des Quartiers ein attraktiver Wohnstandort. Die Wohnungen besitzen sowohl
Einfamilienhaus-Charakter als auch die
Vorzüge des Geschosswohnungsbaus
29
Bild 3.87: Terrasse
Bild 3.88: Eingangsbereich
Bild 3.90: Straßenseite
wie z.B. Gebäudeservice, Tiefgarage,
Gärten und große Terrassen, flexible
Grundrisse und interne Lichthöfe. Das
neue Wohnensemble besteht aus sechs
Wohneinheiten, die im bestehenden Bau­
werk geschaffen wurden und einem neu
errichteten hölzernen Penthouse, das auf
den Bunker gesetzt wurde sowie einem
Neubau mit zehn mehrgeschossigen Ein­
heiten, der den Bunker überkreuzt und
das Areal zur Straßenseite erschließt.
Durch klare Einschnitte wurden in dem
vollständig entkernten Gebäude großzü­
gige Räume geschaffen. Die Wanddicken
von bis zu 1,10 Meter sind nach dem Um­
bau durch außenbündige Fenster wei­
terhin wahrnehmbar. Zwischen den ver­
bliebenen, L-förmigen Betonkörpern des
ehemaligen Bunkers wurden Glasfenster
und -dächer eingefügt. In den Einschnit­
ten erhielten die Lofts im Bunker nach
Westen ausgerichtete zweigeschossige,
glasgedeckte Atrien, die das Licht weit in
den 14 Meter tiefen Baukörper eindringen
30
Bild 3.89: Bestand
lassen. Alle Einheiten besitzen minde­
stens zwei Ebenen sowie übergreifende
Lufträume bzw. Emporen und werden
über raumhohe Fensterfronten, Oberlich­
ter und Innenhöfe natürlich belichtet. Die
obere Wohnetage des Bunkers ist von der
Fassade zurückgesetzt, so dass hinter
der Fensteröffnung ein zweigeschossiger
Luftraum entsteht. Große Glasflächen
verbinden die Terrassen und Gärten mit
dem Inneren. Die flachen Dächer in den
Einschnittbereichen wurden jeweils mit
einer Schrägverglasung mit elektrisch be­
triebenem Sonnenschutz versehen. Eine
zum Tageslicht orientierte Holztreppe
verbindet die beiden Ebenen hinter einer
Wandscheibe. Die fließenden Grundrisse
bieten Raum zum Wohnen, Arbeiten oder
flexible Nutzungen und können bei Bedarf
zukünftig neu unterteilt werden.
Bild 3.91: Grundriss Erdgeschoss
Bild 3.92: Längsschnitt
Bild 3.93: Wohnbereich mit Galerie
Bild 3.94: Bad mit aufklapparer Wand
Der Umgang mit der erhaltenen Bausub­
stanz blieb den Bewohnern frei gestellt.
An vereinzelten Stellen sind noch Schnitt­
kanten sichtbar, die meisten Wände sind
jedoch weiß verputzt. Die Bunkerwände
wurden in Kontrast mit Stahl und Holz in
Szene gesetzt. Robuste und natürliche
Materialien wie Eichenparkett, Stein­
zeugfliesen sowie mit Nussbaum, Eiche,
Wenge oder Ebenholz ausgekleidete
Küchen lassen vielfältigen Raum für den
eigenen Wohnstil der Nutzer. Die Fens­
terfronten, Türen und Böden aus Holz
vermitteln eine natürliche Wohnlichkeit.
und teils im Außen-, teils im Innenraum
wahrnehmbar. In dem mit Aluminium ge­
deckten Tonnendach des neuen Vorder­
hauses wurden zweigeschossige Mai­
sonette-Wohnungen mit eingehängten
Emporen errichtet, die von beiden Seiten
durch Dachfenster belichtet werden. Alle
Wohnungen verfügen über Balkone oder
Dachterrassen. Das neu errichtete Pent­
house auf dem alten Bunker hat eine
Wohnfläche von 165 m² und zwei Dach­
gärten. Der ehemalige Flakturm des
Bunkers dient heute als blickgeschützter
Dachgarten. Über direkte Zugänge ge­
langen die Bewohner in die Tiefgarage
mit 20 Stellplätzen.
Zur Schaffung der Wohneinheiten im
Bestand wurde die Baumasse mit einem
radikalen Konzept bearbeitet. Insgesamt
wurden 5.000 Tonnen Stahlbeton wie
aus einem Bergmassiv herausgeschnit­
ten bzw. gesprengt und die Betonreste in
teilweise tonnenschweren, großen Stük­
ken abtransportiert. Die Eisenarmierung
der Betonwände musste mit 20 Meter
langen Diamantseilsägen zerschnitten
werden. Über ein hydraulisches System
wurden die wassergekühlten Seile je­
weils nachgespannt. Kleinere Kernboh­
rungen ermöglichten das Durchfädeln
der Seile. Die trotz der massiven Wände
erforderliche Wärmedämmung wurde
mit einem Wärmedämmverbundsystem
realisiert. An die Stelle der tristen, ab­
weisenden Bunkerfassade ist eine Stra­
ßenfront mit vielen Dach- und Fassaden­
fenstern getreten. Auffallend ist die gro­
ße, asymmetrische Öffnung, die sich wie
ein Schnitt durch das Gebäude zieht. Die
neuen Öffnungen in dem neuen Fenster­
band der straßenseitigen Überbauung
sind mit tiefen Laibungen den enorm
dicken Bunkerwänden nachempfunden
Das Projekt ist ein außergewöhnliches
Beispiel zur Reaktivierung eines meist
langfristig leerstehenden innerstädtischen
Schutzbaus. Mit der Umwandlung wur­
de beispielhaft aufgezeigt, wie ein trister
Hochbunker auf wirtschaftlich vernünfti­
ge Weise für innovative Raumkonzepte
umgenutzt werden kann. Dabei werden
die Vorteile des Reihenhauses mit denen
des verdichteten, städtischen Bauens
verknüpft.
Bild 3.95: Galerie
Bild 3.96: „Einschnitt“
Der umgebaute Hochbunker wurde u.a.
2008 mit der Auszeichnung „Wohnen an
ungewöhnliche Orten“ der AK NordrheinWestfalen und des MBVNRW, im „LBSWettbewerb Stadthäuser und Stadtwoh­
nungen- kostengünstig und qualitätsbe­
wusst 2006“, mit dem „Deutschen Bau­
herrenpreis Modernisierung 2005“ für die
hohe Qualität und tragbaren Kosten und
mit der „Auszeichnung vorbildlicher Bau­
ten des Landes NRW 2005“ geehrt.
[3-13], [3-14]
Bild 3.97: Bestandspfeiler
31
3.5.2 „Garde-Karree“ – Wohnen in einer ehemaligen Kaserne in
Potsdam
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Kondor Wessels Mark Brandenburg GmbH
con-tura Architekten und Ingenieure GmbH
Potsdam
Stallgebäude der angrenzenden Kaserne
1885-1891
vorauss. 2009
ca. 9.580 m² der Altbauten, ca. 6.600 m² der Neubauten
5.720 m² gesamt, 43 WE ; 100- 220 m²
2
k.A.
Bild 3.98: Lageplan
32
Bild 3.99: Fassadendetail
Auf dem Gelände der denkmalgeschütz­
ten Ruinenbergkaserne wurden in den
ehemaligen Reitställen unter weitgehen­
der Erhaltung der originalen Bausubstanz
43 Wohneinheiten mit 110 m² bis 220 m²
Wohnfläche realisiert. Die ehemalige
Kaserne liegt nördlich des Potsdamer
Stadtzentrums am Ruinenberg, einge­
bettet in die Parklandschaft Lennés und
in der Nachbarschaft des Schlosses
Sanssouci. Das Projekt ist Teil des Um­
wandlungsprozesses des neun Hektar
großen Kasernenareals in ein modernes
Wohnquartier.
Die Infrastruktur des „Potsdamer Kar­
rees“ mit benachbarten Schulen und
Kitas, Kinderspielplätzen und Sportan­
lagen ist sehr gut entwickelt. In weni­
gen Minuten erreichen die Bewohner
den Potsdamer Hauptbahnhof und den
Volkspark nördlich des Potsdamer Stadt­
zentrums.
Bild 3.100: Bestand
Bild 3.101: Neugestaltung
Die Ruinenbergkaserne wurde 1885-91
durch Kaiser Wilhelm I. im Potsdamer
Militärgürtel erbaut. Die achsensymme­
trische und burgenartig gestaltete Anlage
im neugotischen Stil umfasst mit seinen
Bild 3.102:Entkernung Bestand
Bild 3.103: Wohnraum
Bild 3.104: Galerie
Bild 3.105: Stahlpfeiler im Eingangsbereich
Wohngebäuden und Pferdeställen sowie
weiteren Kleingebäuden eine Grundflä­
che von 90.200 m². Nach 1919 waren hier
die Reichswehr und Wehrmacht statio­
niert. Ab 1955 wurde die Kaserne als ein­
zige im Stadtgebiet von Potsdam durch
die Nationale Volksarmee der ehemali­
gen DDR genutzt. Wegen der Lage am
Ruinenberg und der Ausführung in rotem
Backstein ist die Kaserne auch unter dem
Namen „Rote Ruine“ bekannt. Seit 1991
diente die ehemalige Kaserne dem Land
Brandenburg als Verwaltungsgebäude.
öffnungen und historischen Einbauten,
die für die Pferdehaltung erforderlich
waren. Im Inneren wurden nahezu voll­
ständig erhaltene oder wiederhergestell­
te Kreuzgewölbe, 5 m hohe Deckenge­
wölbe aus gelbem und rotem Klinker­
mauerwerk und gusseiserne Stützen im
Erdgeschoss sowie rote Klinkerfassaden
an der Außenseite des Gebäudes vorge­
funden.
Die ehemaligen Stallungen „Garde-Kar­
re“ befinden sich nördlich des früheren
Kasernenhauptgebäudes. Die Gebäude
bestehen überwiegend aus Ziegelmau­
erwerk mit Rundbogenfenstern und Ein­
gängen sowie weiteren kleinen Fenster­
Der Ausbau der alten Reitställe erfolgte
nach der Einteilung der vorhandenen Ge­
wölbeachsen. Sechs Haustypen und vier
Wohnungen wurden über eine bis zwei
Achsen entwickelt. Jede Gewölbeachse
der langgestreckten Gebäude bildet heu­
te eine in sich abgeschlossene Wohnung
mit separatem Eingang, wobei einige
größere Wohnungen über anderthalb
Bild 3.106: Ansicht
33
Bild 3.107: Beispielwohnung
Erdgeschoss
Bild 3.108: Beispielwohnung
Galerie
Bild 3.109: Beispielwohnung
Dachgeschoss
34
Bild 3.110: Schlafzimmer
Bild 3.111: Bad
oder zwei Achsen reichen. Jede Haus­
einheit erhielt einen eigenen Gartenanteil
mit Terrasse. Die erhaltene Außenmauer
umschließt die Anlage und gewährleistet
die Intimität der Nachbarschaft.
Erdgeschoss befindet sich eine Galerie,
die den Raumeindruck der historischen
Deckengewölbe erlebbar macht. Von dort
führt eine Treppe zum Dachgeschoss mit
den Schlafräumen und dem Badezimmer
Galerie und Treppe wurden als sichtbares
Stahltragwerk ausgeführt.
Der Umbau des Garde-Karrees umfasst
weiterhin die komplette Erneuerung der
Dachkonstruktion. Durch die Rekonstruk­
tion der alten Dachform konnte das histori­
sche Erscheinungsbild des langgestreck­
ten Ensembles als geschlossene Einheit
wiederhergestellt werden. Um die Belich­
tung der Dachwohnungen zu verbessern,
wurde das Dach mit einem durchlaufen­
den Gaubenband versehen, die beste­
henden Fensteröffnungen vergrößert und
durch weitere ergänzt. Die Belichtung der
im Dach untergebrachten Schlafräume
und Komfortbäder erfolgt über elektrisch
betriebene Dachfenster. Die ursprüng­
lichen Rundbogen-Fenster im Erdge­
schoss wurden bis zum Fußbodenniveau
vergrößert um auch hier eine gute Belich­
tung des Wohnraumes zu gewährleisten
und zugleich die Wohnungs- und Terras­
sentüren integrieren zu können. Weitere
funktionale Ergänzungen wurden durch
24 cm starke Wohnungstrennwände aus
Kalksandsteinmauerwerk umgesetzt, die
die neu eingezogenen Stahlbeton-Fili­
grandecken tragen, ohne das historische
Gewölbe zu belasten. Die Wohnungs­
trennwände stehen auf den Gewölbeach­
sen und sind im Bereich der bestehenden
Stützen unterbrochen. Die entstandenen
Lücken wurden einseitig mit Trockenbau
geschlossen, so dass das historische
Tragwerk weitgehend sichtbar bleibt.
Oberhalb der Nutzräume wie Diele, Haus­
anschlussraum, Gäste-WC und Küche im
Die aufwändig mit Formsteinen und Ver­
legemustern gestalteten Klinkerfassaden
erhielten durch Reparaturen und Ergän­
zungen wieder ihr originales Erschei­
nungsbild und wurden innen mit Mineral­
dämmplatten gedämmt. Die rein minera­
lischen Platten bilden mit den ebenfalls
mineralischen Klinkern ein homogenes
System. Auf der Innenseite wurden die
Platten mit einem systemzugehörigen
Leichtmörtel verputzt, so dass auch in der
historischen Bausubstanz saubere und
ebene Wandoberflächen entstehen.
Auf dem ehemaligen Exerzierplatz im In­
neren der Anlage wurden die Bestands­
gebäude durch eine Reihen- und Doppel­
hausbebauung ergänzt. Die Neubauten
passen sich in ihrer Architektursprache
den denkmalgeschützten Gebäuden an.
Schon vor der voraussichtlichen Fertig­
stellung 2009 ist in dem Garde-Karree
ein interessantes Spannungsfeld zwi­
schen Alt und Neu entstanden. Durch
den nachhaltigen Umgang mit der Ge­
schichte des Ortes und der Betonung
der historisch wertvollen Elemente ge­
lang es, ein einmaliges Wohnensemble
mit einer herausragenden Qualität im
städtischen Kontext zu entwickeln.
[3-15], [3-16]
3.5.3 Wohnanlage in der Wasserburg „Haus Heyden“ in Aachen
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Geschosse:
Baukosten:
k.A.
Nattler Architekten
Aachen
Wasserburg
13.Jh.
2003
1.677 m² gesamt, 7 WE
2.150 m²
2
k.A.
Bild 3.112: Lageplan
Bild 3.113: Hauptburg und Teich – Bestand
Im Aachener Stadtteil Richterich wurde
eine denkmalgeschützte Wasserburg zu
einer Wohnanlage mit sieben großzügi­
gen Wohneinheiten, Büro-, und Semi­
narräumen umgebaut. Im Mittelpunkt
stand die deutlich ablesbare Gegenüber­
stellung von Bestand und Neubau durch
Einbringung zeitgenössischer Architek­
turelemente in die alte Bausubstanz.
Die Geschichte der Wasserburg “Haus
Heyden” geht auf das 13. Jahrhundert
zurück, als die Hauptburg sowie die Vor­
burg durch Ritter Arnold erbaut wurde.
Das Gebäudeensemble wurde im Laufe
der Jahrhunderte immer wieder erweitert und im Zuge von Kriegen zweimal
zerstört und wieder aufgebaut. Heute
besteht die Wasserburg aus der Ruine
der alten Hauptburg, zwei intakten Vorburgen sowie einem Jagdhaus. Die Anlage mit rund 6 ha Größe liegt in einem
Landschaftsschutzgebiet nördlich von
Aachen. Die Zufahrt zu den Gebäuden
erfolgt über eine denkmalgeschützte Eichenallee. Zur Ostseite ist das Grundstück durch den Amstelbach begrenzt.
Bild 3.114: Luftbild – Bestand
Über die historische Zugbrücke südlich
des Geländes gelangen die Bewohner in
die Burg. Diesem Zugang schließt sich
der erste Hof der Vorburg an. Eine schma­
le Zufahrt erschließt den zweiten Hof mit
dem Burggarten im Norden, der dahinterliegenden Ruine der Hauptburg und dem
Jagdhaus. In den zweigeschossigen Ge­
bäuden der Vorburgen wurden großzügige Maisonettewohnungen errichtet. Die
Grundrisse sind sowohl den Ansprüchen
des Bestandes angepasst als auch nach
den individuellen Bedürfnissen der Be­
wohner gestaltet. Bis auf das Jagdhaus,
35
Bild 3.115: Zugbrücke
Bild 3.116: Verglastes Treppenhaus
das zu einem luxuriösen Wohnhaus mit
Freitreppe umgestaltet wurde, verfügt
jede der Wohnungen über einen Zugang
zum Außenraum der Burgmauern.
teile wie z.B. die Holzbalkendecken oder
Dachstühle konnten zum Teil durch Sa­
nierungen erhalten oder bei statisch be­
denklichem Zustand ausgetauscht wer­
den. Die First-, Mittel-, und Fußpfetten
der vorhandenen Holzbinderkonstruktio­
nen sowie die gesamte Dachkonstrukti­
on und Hohlpfanneneindeckung wurden
neu errichtet. Die vorhandenen Kappen­
decken, sowie die Lehm- und Beton­
böden wurden zurückgebaut, neue Ge­
schossdecken sind als Holzbalkenkon­
struktionen eingezogen worden. Die feh­
lenden und bestehenden Mauerwerke,
Fenster und weitere Fassadenelemente
wurden aufwändig wiederhergestellt. Die
durch die ehemalige Stallnutzung stark
versalzenen Wände einiger Bereiche
mussten saniert und neu abgedichtet
werden.
In der ersten Vorburg befindet sich ein
Seminarraum, der für Veranstaltungen
zur Verfügung steht. Im zweiten Hof wur­
den zwei Büros und Stellplätze in den
Bestand integriert und im ehemaligen
Backhaus ein Wellnessbereich angelegt.
Ein verglastes Treppenhaus dient als
Fuge zwischen dem einstigen Backhaus
und der Wohnung Eins. In dem angren­
zenden ehemaligen Schweinestall im
zweiten Hof sowie im ehemaligen Kuh­
stall im ersten Hof sind großzügig ge­
staltete Loftwohnungen untergebracht.
Die vorhandenen Scheunentore sind zu
neuen Eingängen für die Wohneinheiten
umgestaltet worden.
36
Die baulichen Veränderungen und Sa­
nierungmaßnahmen erfolgten in enger
Abstimmung mit der Denkmalbehörde.
Von Schädlingen befallene Bauwerks-
Mit der Rekonstruktion des alten Wasser­
grabens einschließlich Burgbrücke und
Holzterrassen sowie der Neugestaltung
der drei Innenhöfe wurden die vorhande­
nen Freiräume nachhaltig beplant.
Bild 3.117: Zufahrt
Bild 3.118: Eingang – ehemaliges Scheunentor
Bild 3.119: Dachgeschoss Loftwohnung
Bild 3.120: Dachgeschoss Wellnessbereich
Ökologische Gesichtspunkte bei der Pla­
nung der Haustechnik führten u.a. zur
Montage einer 35 m² großen Solarkol­
lektoranlage, die zur Unterstützung der
Heizung zur Warmwasseraufbereitung
genutzt wird.
Bei der Umnutzung der Wasserburg ist
es gelungen, die vielfältigen räumlichen
Qualitäten der Burganlage optimal in die
Wohnnutzung umzusetzen. So ist das
„Haus Heyden“ nicht nur vor dem endgül­
tigen Verfall gerettet worden, vielmehr ist
in seinen historischen Mauern ein außer­
gewöhnliches Wohnambiente entstan­
den. Dabei stehen zeitgemäße Materialund Formgebungen – wie Glas, Stahl,
und Holz in klar ablesbaren Formen – im
Kontrast zur restaurierten, alten Bausub­
stanz. Dadurch ist eine stimmungsvolle
Spannung zwischen dem historischen
Bau und modernen Architekturelemen­
ten entstanden.
Bild 3.121: Querschnitt
[3-17]
Bild 3.122: Dachgeschoss Loftwohnung
Bild 3.124: Erdgeschoss Kaminbereich
37
3.6
Bahngebäude
Die Wiedernutzung brachliegender Bahn­
flächen ist seit Jahren Gegenstand stadt­
planerischer Bemühungen innerhalb eines
umfassenden Prozesses der Neustruktu­
rierung in Städten. Seit der Stillegung von
Strecken und Bahnhöfen in den letzten
Jahren blieben zahlreiche Bahnflächen
ungenutzt. Bei der Stadtentwicklung in
diesen Verdichtungsregionen spielen ne­
ben Möglichkeiten der Folgenutzung von
Bahnflächen auch Fragen zur Gestaltung
von Anlagen des öffentlichen Schienen­
nahverkehrs häufig eine wichtige Rolle.
Der dargestellte Umbau des historischen
Straßenbahndepots zeigt, wie qualitativ
hochwertiger Wohnraum innerhalb die­
ser einst wohnungsfremden Struktur ge­
schaffen werden kann.
3.6.1 „Die Wilde 13“ – Eigentumswohnungen und Stadthäuser im
ehemaligen Straßenbahndepot in Düsseldorf
Bauherr:
Projektentwickler:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Vivacon AG, Köln
Hochtief Construction AG
BM+P Beucker Hesse Haselhoff Architekten Stadtplaner GbR
Düsseldorf-Wertsen
Straßenbahndepot
1914
2008
ca. 19.700 m²
5.560 m² gesamt, 79WE, 48 m² - 132 m²
3
1.438,- €/m²
Bild 3.124: Lageplan
Bild 3.125: Süd-Westen
Auf dem Areal des ehemaligen Rhein­
bahndepots für Straßenbahnen am Süd­
park von Düsseldorf entstand eine Wohn­
anlage mit 79 Wohneinheiten innerhalb
der Hallenkonstruktion des Depots so­
wie weiteren 22 Reihenhäusern parallel
zur Halle. Die letzte im Rheinbahndepot
stehende Straßenbahn wurde von den
Düsseldorfern „Die Wilde 13“ getauft und
dient zur Erinnerung an die Geschichte
als Name für das Umnutzungsprojekt.
38
Die „Wilde 13“ liegt nur zehn Minuten vom
Düsseldorfer Hauptbahnhof in der Nähe
der Universität und der Uni-Kliniken. Der
Stadtteil durchlebt zur Zeit einen star­
ken Strukturwandel. In den umliegenden
Gebieten ist in den letzten Jahren durch
Umnutzung alter Industrieanlagen ein
neues Büroviertel entstanden, das durch
eine neue U-Bahn-Verbindung direkt an
die Innenstadt angebunden wurde. Das
Quartier gilt durch die vielen Freizeit-
Bild 3.126: Torfassade – Bestand
Bild 3.127: Umgestaltete Halle mit den Wohn(ein)bauten
Bilder 3.128 und 3.129: Integrierte Wohnanlage zwischen den Stahlstützen der ehemaligen Halle
angebote im nahliegenden Südpark als
besonders kinder- und familienfreundlich
und zeichnet sich durch kurze Wege für
den alltäglichen Bedarf aus.
fronten im Norden und Osten der Hallen
wurden ebenso erhalten und saniert. Sie
bilden heute den rückwertigen Abschluss
der Gärten im Randbereich der Siedlung.
Die neue Wohnanlage besteht aus einer
dreigeschossigen linearen Bebauung, die
zwischen den Stahlstützen der Hallenkon­
struktion integriert wurde. Die 27 m weit
spannenden gebogenen Träger stehen
im Abstand von ca. 6 m und bilden das
Grundraster für die Wohnbebauung. Das
gewölbte Stahldach mit Zementauflage
wurde abgetragen, die Stahlkonstruktion
saniert und das gewölbte Dach als Kalt­
dachkonstruktion über den Hausreihen
wieder aufgebaut. Die Teilbereiche über
den Freiflächen wurden zur besseren
Belichtung und Belüftung offen gelassen.
Die historischen, zum Teil noch erhalte­
nen Eingangstore wurden überholt und in
den historischen Farben des Erstanstrichs
gestrichen. Die historischen Mauerwerks­
Alle Wohneinheiten – insgesamt 79 von
48 m² bis 132 m² – erhielten Balkone,
Loggien oder (Dach-)Terrassen mit wit­
terungsfesten Holzböden. Die Gärten
der dreigeschossigen Townhouses wur­
den durch Laubengänge miteinander
verbunden. Die Außenflächen des ehe­
maligen Straßenbahndepots bieten der
Wohnanlage zusätzlich grüne und ver­
kehrsberuhigte Aufenthaltszonen.
Bild 3.130: Halle Bestand
Die 22 Reihenhäuser südlich der Halle fü­
gen sich behutsam in die Industriearchi­
tektur des frühen 20. Jahrhunderts ein.
Die symbiotische Wechselwirkung des
Technikdenkmals mit neuer Architektur
bietet die Basis für die realisierte hoch­
wertige Wohnqualität. Die Integration der
Bild 3.131: Querschnitt durch die historische Hallenkonstruktion und den neuen Wohnhäusern
39
Bild 3.132: Erhaltene Außenmauer Nordseite
Bild 3.133: Süd-Osten mit alter Giebelwand
Bild 3.134: Wegachse zwischen den Häusern
Bild 3.135: Einblick in eine Wohnung
Neubauten in das denkmalgeschützte
Straßenbahndepot ermöglichte das Woh­
nen im Neubau mit einem Denkmalam­
biente als Wohnumfeld. Man spürt heute
beim Durchqueren der Anlage noch die
räumliche Wirkung der alten Hallen sowie
deren ursprüngliche Funktion an Hand
des Eingangsbereichs und der alten, in
der neuen Pflasterung integrierten, Stra­
ßenbahngleise.
Die umgenutzte „Wilde 13“ bedient so­
wohl die Ansprüche im Hinblick auf das
Wohnen im eigenen Haus als auch den
Wunsch nach Loftwohnen in einer gelun­
Bild 3.136: Grundriss Erdgeschoss
40
genen Kombination von Alt und Neu. Die
Qualität der ungewöhnlichen Wohnsied­
lung besteht weiterhin in den umsichti­
gen Umbaumaßnahmen des historischen
Straßenbahndepots. So konnte ein Stück
Düsseldorfer Verkehrsgeschichte zu neu­
em Leben erweckt und in Räume für Men­
schen von heute umgewandelt werden.
Das Projekt wurde 2008 mit der Aus­
zeichnung „Wohnen an ungewöhnlichen
Orten“ der AK Nordrhein-Westfalen und
des MBV-NRW geehrt.
[3-18]
3.6.2 Umnutzung eines denkmalgeschützten Zollschuppens in
Leipzig
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Bruttogeschossfläche:
Umbauter Raum:
Geschosse:
Baukosten:
Zollschuppen-Straße GbR
BAU ٠ BLOCK Büro für Architektur und Stadtplanung
Leipzig
Zolllschuppen
ca. 1920
12/2006
2.413 m²
470 m² gesamt, 4 WE mit 90 bis 165 m²
295 m²
2.413 m³
2
347.500 € (KG 300 + 400)
Naumbu
rger Straß
e
Zollsch
uppen
Straße
Bahnhof
Plagwitz
Markra
nstädte
Bild 3.137: Bestand – Anlieferseite – Westen
Bild 3.138: Umbau – Eingangsseite − Osten
Der umgenutzte, denkmalgeschützte
Zollschuppen befindet sich auf dem
Gelände eines ehemaligen Güterum­
schlagplatzes des Bahnhofs Plagwitz in
Leipzig. Das Areal ist Teil eines ab 1880
entwickelten Industriegebiets, das zur
damaligen Zeit zu den best erschlosse­
nen in Deutschland zählte.
Ehemals diente der Zollschuppen der
Anlieferung und -verteilung von Waren,
wobei diese bahnseitig vom Waggon aus
über die westseitig angebaute Rampe
eingelagert und nach Bezahlung der Zoll­
gebühren über die Rampe an der gegen­
überliegenden Straßenseite weiterverteilt
wurden. Später wurde die Rampe mit hy­
draulischen Bühnen zum besseren Bela­
den der LKW´s nachgerüstet.
Der umgenutzte Zollschuppen bildet
heute ein Verbindungsglied zwischen
dem Regional- und S-Bahnhof Plagwitz
und einem angrenzenden Wohnviertel
aus der Gründerzeit, das seit geraumer
Zeit eine Aufwertung als Sanierungsge­
biet erfährt. Zudem zeichnet sich sein
Standort durch eine gute Infrastruktur
mit Anbindung an den ÖPNV, nahe­
gelegenen Einkaufsmöglichkeiten und
Kultureinrichtungen aus, wie z.B. die ca.
300 m entfernte Baumwollspinnerei, die
zum Kunstzentrum mit Ausstellungen
und Galerien umgebaut wurde.
r Straß
e
Bild 3.139: Lageplan
Die Konstruktion des Gebäudes besteht
aus einem Holztragwerk mit vorgesetztem
Klinkermauerwerk und entspricht einer
Systembauweise, die mit den Achsma­
ßen 4,94 m und einer Tiefe von 11,61 m
gebaut wurde.
Der in Leipzig gebaute Zollschuppen
hat eine Gesamtlänge von 90 m und
besteht aus den Umschlagsräumen und
einem Kopfbau, in dem ehemals die Ver­
waltung untergebracht war. Im Zuge der
41
Bild 3.140: Belichtung
Bild 3.141: Eingangsseite
Bild 3.142: Gartenseite
Umnutzung wurde der Zollschuppen in
drei Eigentumsabschnitte unterteilt. Der
hier dokumentierte Teilabschnitt umfasst
fünf Gebäudeachsen (s. Lageplan) und
wurde zu vier Wohnungen umgebaut,
von denen drei jeweils eine Achse mit 90
bis 117 m² und eine über zwei Achsen mit
165 m² Wohnfläche einnehmen. Dieser
Teilbereich wurde als gemeinschaftliches
Bauvorhaben in Form einer Baugruppe
– mit Aufteilung der Wohnungen nach
Fertigstellung nach WEG (Wohneigen­
tumsgesetz) – für Alleinstehende, Paa­
re und eine Familie mit 3 Kindern reali­
siert. Damit das allgemeine Baurecht
Gültigkeit erlangen konnte, musste für
den Erwerb der Liegenschaft der Deut­
schen Bahn eine „Entwidmung“ erfolgen.
gen. Räumliche Unterteilungen wurden
im Wesentlichen für die Sanitär-, Kü­
chen- und Schlafbereiche geschaffen.
Die Rampe auf der Westseite fungiert
als Terrasse, von der der jeweils zuge­
hörige Garten über ein paar Stufen er­
reichbar ist.
Die Wohnungen zeichnen sich durch
großzügige Raumaufteilungen aus, die
keine abgetrennten Flurbereiche haben,
sondern vielmehr durch das Ineinander­
greifen von Funktionsbereichen gekenn­
zeichnet sind. Um die Ablesbarkeit der
ehemaligen Raumsituation in ihrer ge­
samten Höhe zu bewahren, wurden nur
in Teilbereichen neue Decken eingezo-
Bild 3.143: Funktionsschema ehemaliger Zoll­
schuppen
42
Die für die Umnutzung notwendigen Ein­
griffe erfolgten unter geringfügiger Ver­
änderung der historischen Bausubstanz.
Die Wohnungstrennwände, auf denen
die neu eingezogenen Decken lagern,
wurden als massive Wände auf neue
Fundamente erstellt. Somit wurden kei­
ne neuen Lasten in die bestehende Kon­
struktion eingebracht. Die Außenwände,
der Fußboden und das Dach wurden
innenseitig gedämmt. Mit dem Einbau
von Isolierglasfenstern wurde der Ener­
giestandard nach EnEV-Neubau-Niveau
bei Weitem übertroffen.
Die Haupttragkonstruktion aus Holz wur­
de gereinigt und sichtbar belassen. Auf­
grund des großen Dachüberstandes von
3,20 m an beiden Seiten wurden Glasflä­
chen im Dachüberstand über den Fen-
Bild 3.144: Bestand – innen
Bild 3.145: Integration von historischen Elementen
Bild 3.146: Wohn- und Kochbereich
Bild 3.147: Treppe zum OG
stern der Außenwand eingefügt, um die
Belichtungssituation für die Wohnungen
zu verbessern. Nach dem Rückbau der
straßenseitigen Hydraulikbühnen wur­
de das vorhandene Podest mittels einer
neuen Stahlkonstruktion verbreitert. Es
verbindet die einzelnen Hauseingänge
und ist über drei kurze Treppenläufe er­
schlossen.
Die Umnutzung des Zollschuppens ist
ein Beispiel für die Integration eines ehe­
maligen Bahngebäudes in gewachsene
städtische Wohnstrukturen und bietet so­
mit die Chance umliegende Brachflächen
durch weitere Wohnbebauungen langfri­
stig in die Stadtentwicklung mit einzube­
ziehen. Das Potenzial dieses Gebäudes
für eine Umnutzung dieser Art wird deut­
lich durch die hohe Qualität der individu­
ellen, lichtdurchfluteten Wohnungen, die
mit dem Umbau entstanden ist und die
verhältnismäßig wenigen und bestands­
verträglichen Mittel, mit denen diese er­
reicht werden konnte.
Bild 3.148: Galerie
[3-19]
Bild 3.149: Schnitt – Umbau
Bild 3.150: Erdgeschoss
Bild 3.151: Dachgeschoss
43
3.7
Sakrale Bauten
Die Umnutzung von Klosteranlagen zu
Wohnzwecken liegt fast auf der Hand, da
ein großer Teil auch in der Vergangenheit
zum Wohnen genutzt wurde. Entscheidend für die zukünftigen Bewohner ist
der Standortvorteil bei zentraler Lage der
Klöster und die Besonderheit ihrer Archi­
tektur. Ehemalige Kloster bieten sich als
Wohnort für diejenigen an, die Wohnen
mit sozial-gemeinschaftlichen Aktivitäten
verbinden wollen, da die Räumlichkeiten
häufig großzügige Gemeinschaftsflächen aufweisen.
3.7.1 Wohnen im Eigentum des ehemaligen Klosters in
Geistingen
Bauherr:
Planung:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Geschosse:
Baukosten:
Bauunternehmung Tecklenburg GmbH
ALIA Architektur und Denkmalpflege GmbH
Bauunternehmung Tecklenburg GmbH
Hennef
Kloster
1902
2007
8.000 m²
4.975 m², 56 WE, 36 m² -128 m²
4
k.A
Bild 3.152: Lageplan
Das ehemalige Kloster Geistingen – ein
Baudenkmal der Gründerzeit auf einem
ca. 14.500 m² großen Areal – wurde zu
einem Wohnhaus mit 56 hochwertigen
36 bis 128 m² großen (z. T. Maisonette-)
Wohnungen, Galerien und Apartments
umgebaut.
3
Redemptorist:
Angehöriger der Ordensge­
meinschaft der „Kongregati­
on des Heiligsten Erlösers“
44
Durch die Tiefgarage mit direkter Haus­
anbindung bleibt das Grundstück des
Klosters frei von Kraftfahrzeugen. Das
Projekt versteht sich als generations­
übergreifendes Wohnangebot.
Bild 3.153: Ostseite
Die historisch wertvolle Klosteranlage
liegt in dem ehemaligen Kurort Hennef
im Südwesten von Köln. Lange Zeit
diente es als Bildungs- und Exerzitien­
haus sowie Konferenzzentrum für die
Redemptoristen3. Köln und Bonn sind in
wenigen Minuten mit dem Auto und dem
örtlichen Nahverkehr erreichbar.
Bild 3.154: Nordosten
Bild 3.155: Klosterareal
Besondere Merkmale der schlichten neu­
gotischen Backsteinfassade des Klos­
ters sind die flachen Seitenrisalite mit
Treppengiebeln und Eckquaderung mit
Sandsteinbossen. Das viergeschossige
Klostergebäude grenzt mit einem der
symmetrischen Flügel im Norden an die
drei-schiffige Backsteinbasilika der Klo­
sterkirche. Das Zentrum der Anlage bildet
ein Privatpark mit altem Baumbestand.
Die Erschließung des Nordostflügels
erfolgt über das erhaltene Haupttrep­
penhaus mit Aufzug. Zwei zusätzliche
Treppenhäuser in den angrenzenden
Flügeln wurden mit je einem Aufzug aus­
gestattet. Die zweiläufigen Innentreppen
wurden als Stahlkonstruktion mit Mas­
sivholzstufen ausgeführt. Deckenhöhen
von bis zu 4,50 m, bodentiefe Fenster­
elemente und eine gute Aufteilung verlei­
hen den Wohnräumen viel Licht und Tie­
fe. Im Nordwestflügel entstanden kom­
pakte Apartments von 48 m² für Singles,
Senioren oder Pendler. Die Grundrisse
der größeren, komfortablen 1-6-ZimmerWohnungen wurden großzügig gestaltet,
wobei eine individuelle Unterteilung der
Räume auf Wunsch der Bewohner mög­
lich ist. Die Wohnungen im Erdgeschoss
haben zum Teil eigene Gärten.
Die Anlage wurde im Sinne des Denk­
malschutzgesetzes des Landes Nord­
rhein-Westfalen modernisiert. Bei dem
Umbau wurden die bestehenden Ge­
schossdecken aus Beton oder Holzbal­
kenkonstruktionen erhalten. Zusätzliche
tragende Außen- und Innenwände des
Gebäudes wurden in Kalksandstein-/Zie­
gelmauerwerk oder Ortbeton ausgeführt.
Sämtliche Fensteröffnungen blieben in
ihrer Form und Größe erhalten, zusätzli­
che Fenster wurden dem Gesamtbild an­
gepasst. Für die neuen Dachausbauten
wurde die Holzkonstruktion ergänzt und
zum Teil den statischen Anforderungen
entsprechend ersetzt. Die Dacheinde­
ckung aus den 80er Jahren bedurfte le­
diglich einzelner Ausbesserungsarbeiten.
Im Südostflügel reichte die „Alte Biblio­
thek“ über die gesamte Höhe des Gebäu­
des bis in das Dachgeschoss. Im Zuge
des Umbaus wurde die Bibliothek bis auf
das Dach und die Außenfassade entkernt
und eine neu installierte Stahlbetontrep­
pe errichtet. Auf zwei neu eingezoge­
nen Filigrandecken entstanden auf zwei
Bilder 3.156 und 3.157: Apartment – Koch-, Ess- und Wohnbereich
45
Bild 3.158: Neuangebaute Balkone
Bild 3.159: Neue Dachgauben
Ebenen 3 Maisonette-Wohnungen. Das
Kreuzgewölbe der Bibliothek im oberen
Wohnzimmer der Maisonette ist ein mar­
kantes architektonisches Element, das
den sakralen Klostercharakter spürbar
bleiben lässt und den Wohnräumen eine
besondere Atmosphäre verleiht. Unter­
halb der Bibliothek befindet sich der Kid’s
Club: ein 60 m² großer, heller Raum in
dem hauseigene, selbstorganisierte Kin­
derbetreuung stattfindet.
über die nördliche Klosterstraße. Über
eine neue Erschließungsstraße gelangen
die Bewohner in das neu errichtete Park­
deck mit 60 Stellplätzen im Nordwes­
ten des Klosters.
Einem Großteil der Wohnungen wurden
filigrane Balkone aus verzinktem Stahl
vorgesetzt. In der obersten Etage der
Seitenflügel entstanden 4-Zimmer Dach­
terrassenwohnungen mit zwei Tageslicht­
bändern, Ankleideräumen und Einbau­
küchen. Die Dachgeschoss-Wohnungen
die nicht über einen Balkon verfügen,
wurden durch eine neue Dachgaube mit
einem bodentiefen, 2-flügeligen Fenster
mit französischem Balkon ergänzt.
Die Zufahrt zum Klostergebäude erfolgt
Bild 3.160: Grundriss Erdgeschoss
46
Die ursprüngliche Grundstücksfläche des
Ordens betrug ca. 80.000 m². In den
nächsten Jahren wird diese weiter parzel­
liert und die Umgebung des Klosters mit
Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern
bebaut.
Die Modernisierung wurde mit großem
Respekt vor der Historie des Ortes ge­
staltet und ist ein bemerkenswertes
Beispiel für den Umgang mit sakralen
Bestandsbauten. Herausragend ist die
Integration von vielseitigen sozialräum­
lichen Möglichkeiten für gemeinschaftli­
ches Wohnen.
[3-20]
3.7.2 Gemeinschaftliches Wohnen im Karmelkloster in Bonn
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Nutzfläche:
Geschosse:
Baukosten:
GWK Neubau GmbH
Fischer-von Kietzell Architekten BDA
Bonn-Pützchen
Klosteranlage
1706, Wiederaufbau 1886
2000
ca.10.800 m²
2500 m² mit Altbau
31 WE; 50 m²-100 m²
2.500 m²
3
ca. 2.000 €/m² BGF brutto
Das 300 Jahre alte denkmalgeschützte
Karmeliterkloster 4 in Bonn wurde unter
Beteiligung der zukünftigen Bewohner zu
einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt
für Jung und Alt umgebaut. Angelehnt
an die Tradition des gemeinschaftlichen
Lebens in den Klöstern wurden auf dem
11.000 m² großen Areal die vorhandenen
historische Strukturen mit neuer Bebau­
ung kombiniert. Im Altbau entstanden 31
Wohneinheiten von 50 m² bis 100 m². Der
Leitgedanke des Projekts war ein gene­
rationsübergreifendes Wohnkonzept zu
entwickeln, die nachbarschaftliche Ge­
meinschaft zu stärken und die Bewohner
am Entwicklungsprozess zu beteiligen.
Das ehemalige Kloster Karmel ist eng
mit der Entstehungsgeschichte des Bon­
ner Stadtteils Pützchen verbunden, wel­
che sich auf ein Quellwasser der heiligen
Adelheid begründet. Nach vielfältiger
Nutzung wurde das Kloster sowie die
Wallfahrtskirche 1886 in einem großen
Brand zerstört. Nach dem Wiederaufbau
diente das Kloster bis 1920 als Heilan­
stalt. 1925 gründeten die „Unbeschuhten
Karmelitinnen“ aus Köln in dem frei ge­
wordenen Klostergebäude eine neue
Gemeinschaft. Im Herbst 1998 wurde
das Kloster aus Alters- und Nachwuchs­
gründen aufgegeben. Das zentral gele­
gene Grundstück grenzt an das benach­
barte Kloster des Sacré Coeur Ordens.
Im Umkreis von 10 Gehminuten liegen
kleinere Geschäfte, ein Großmarkt, Schu­
len und Kindergärten. Bonn-Beuel und
die Innenstadt Bonns sind über den öf­
fentlichen Nahverkehr gut zu erreichen.
Bild 3.161: Erdgeschoss
Bild 3.162: Klosterareal
4
Karmeliten sind die Mitglieder des römisch-katholischen „Ordens der Brüder der aller­
seeligsten Jungfrau Maria vom Berge Karmel“
47
Bild 3.164: Materialdetail
Bild 3.163: Innenhof
In enger Abstimmung mit der Denkmal­
behörde wurden sämtliche Neubauten
respektvoll gegenüber den Klosterge­
bäuden positioniert. Die baulichen Ein­
griffe in den alten Klosterstrukturen wur­
den behutsam vorgenommen und ökolo­
gisch und barrierefrei gestaltet.
Die Bebauung wurde in zwei Abschnit­
ten realisiert. Während des ersten Ab­
schnitts wurden die kompakten Woh­
nungsgrundrisse in der geschichtsträch­
tigen Substanz des Klostergebäudes
angelegt. Aufgrund der Auflagen der
Denkmalschutzbehörde wurde auf den
Einbau von Balkonen und zum Teil auch
auf die Einrichtung privater Freibereiche
verzichtet. Die nach Norden ausgerich­
teten Wohnungen verfügen über einen
Garten im Erdgeschoss sowie einer
Dachterrasse im ersten Obergeschoss.
Das Gebäude ist über den Hauptein­
gang an der südlichen Straßenfassade
erschlossen. Zwei weitere Eingänge be­
finden sich im Westen und Norden des
Gebäudes. Im Innenhof wurde ein ge­
mauerter Aufzugsturm errichtet, der eine
barrierefreie Erschließung ermöglicht.
Über den vollständig erhaltenen Kreuz­
gang und die teils separaten Eingänge
gelangen die Bewohner in ihre Wohnun­
gen. Die einzelnen Wohnungseigentü­
mer konnten während der Planungspha­
se im Bereich ihrer Wohnungen weitge­
hend mitgestalten. Im südwestlichen Teil
des Gebäudes, der ehemaligen Kapelle,
Bild 3.165: Obergeschoss
Bild 3.166: Dachgeschoss
Der neu gegründete Interessenverein
der Bewohner brachte Ideen in die Ent­
wicklung des Projekts ein und beglei­
tete die Planung und Realisierung. Auf
diese Weise konnten die Bewohner ihre
Grundrisse individuell mitgestalten. Das
entwickelte Wohnkonzept und der Um­
bau unterstützen das gemeinschaftliche
Zusammenleben und offerieren ein diffe­
renziertes Wohnungsangebot hinsicht­
lich der Ausstattung und Größe.
48
Bild 3.167: Gewölbegang
Bild 3.168: Dachgeschoss
sind ein öffentliches Café, zwei Büroein­
heiten und ein Gemeinschaftsraum un­
tergebracht.
Ausnahme der Reihenhausgrundstücke,
sind Gemeinschaftseigentum des Be­
wohnervereins, der folglich für die Pfle­
ge der Anlage verantwortlich ist. Um das
Grundstück weitgehend autofrei zu hal­
ten und einen Konflikt um Parkraum in
den angrenzenden Wohnquartieren zu
begegnen, wurde unter dem Klostergar­
ten eine Parkgarage angelegt.
Im zweiten Bauabschnitt erfolgte eine
Nachverdichtung durch 16 neue Reihen­
häuser im nördlichen und einem Mehrfa­
milienhaus mit 21 individuellen Wohnun­
gen im südöstlichen Bereich des Kloster­
geländes.
Die Gestaltung der Freiräume erfolgte
nach der ursprünglichen Aufteilung der
Klosteranlage innerhalb der historischen
Klostermauern. Der Außenbereich mit
altem Baumbestand wurde zu einer ge­
meinschaftlich genutzten und zusam­
menhängenden Gartenanlage umge­
staltet. Die Reihenhäuser verfügen über
Privatgärten.
Städtebaulich und architektonisch bildet
die gesamte Anlage eine aufeinander
bezogene Einheit. Die Freiflächen, mit
Mit dem Gemeinschaftraum, dem Klo­
stercafé, dem Kinderhaus mit Spielplatz
sowie der gemeinsamen Gartenanlage ist
ein vielfältiges gemeinschaftliches Wohn­
projekt entstanden, das eine dorfähnliche
Struktur innerhalb des Stadtteils besitzt
und diese gleichzeitig mit dem umgeben­
den Quartier verknüpft. Die architektoni­
sche und städtebauliche Qualität sowie
die Kontaktmöglichkeiten bieten den Be­
wohnern eine hohe Wohn- und Lebens­
qualität.
[3-21],[3-22]
Bild 3.169: Ansicht
49
3.8
Landwirtschaftliche Gebäude
Durch die Umwandlung von land- und
forstwirtschaftlich genutzter Bausubstanz
wie Scheunen und Ställe können dörfliche
Siedlungsstrukturen für die Zukunft erhalten werden. Landwirtschaftliche Gebäude
eignen sich durch die Ensemblestruktur
besonders für hausübergreifendes, gemeinschaftliches Wohnen mit eigenheimähnlichen Qualitäten. Dabei bietet eine
hofähnliche Gebäudesituation Raum für
Individualität und die Möglichkeit des so­
zialen Miteinanders – eventuell auch in
Kombination der beiden Lebensberei­
che Wohnen und Arbeiten. Nachfolgend
ist ein Beispiel für die Umnutzung einer
Scheune mit einer geschützten Hof- und
Gartensituation in einer gewachsenen
Dorfstruktur.
Umnutzung einer Scheune in Volkach
Bauherr:
Architekten:
Standort:
Ehemalige Nutzung:
Baujahr:
Fertigstellung Umbau:
Grundstücksfläche:
Wohnfläche:
Geschosse:
Baukosten:
B. u. H. Maierhöfer
Deppisch Architekten
Volkach/ Gaibach
Scheune
ca.1920
2001
1.184 m²
1 WE ; 150 m²
2
679 €/m² BGF brutto
Bild 3.170: Straßenansicht
Bild 3.171: Lageplan
Im Ortskern von Gaibach – einer gewachsenen fränkischen Dorfstruktur – wurde
eine in den 20er Jahren erbaute Scheune aus Bruchsteinmauerwerk zu einem
Wohnhaus umgebaut. Auf zwei Ebenen
entstand eine 150 m² große flexibel gestaltbare Fläche, die zum Wohnen und
Arbeiten genutzt wird.
Die Umbau- und Sanierungsarbeiten umfassten den Hof, das Gebäude und den
Garten. Das Gebäude und die umliegen50
den Hof- und Gartenbereiche sind zur
Durchgangsstraße im Süden durch eine
hohe Bruchsteinmauer aus Abbruchma­
terial der Scheune geschützt.
Der Grundriss ist variabel organisiert und
in Nutzungsbereiche untergliedert. An der
südlichen Straßenseite liegen Bad und
Küche. Der Kern des Gebäudes besteht
aus einem großzügigen Raum, der viel­
fältig gestaltet werden kann. Die Geschossdecke ist teilweise entfernt worden,
Bild 3.172: Nord-Westen
Bild 3.173: Straßenfassade
wodurch das gesamte Gebäudevolumen
im Innenraum erlebbar wurde. Mit einer
filigranen Stahltreppe ist das erste Ober­
geschoss erschlossen. Die angrenzenden
Bereiche sind durch Schiebetüren von
dem zentralen Raum abgetrennt. Der In­
nenraum ist geprägt durch den unbehan­
delten Pfettendachstuhl, das Kappenge­
wölbe zwischen den Stahlträgern und das
raumprägende Bruchsteinmauerwerk. Das
sparsame Raumprogramm und die ge­
ringe Erschließungsfläche ermöglichen
einen großzügigen wandelbaren Wohn­
raum. Die raumhohen Verglasungen ver-
binden diesen mit Garten und Hof. Die
Fenster- und Türöffnungen wurden als
filigrane, thermisch getrennte Stahlkon­
struktion ausgeführt.
Bild 3.174: Detail Fenstertüren
Bild 3.175: Terrasse auf der Westseite
Bild 3.176: Nord-Osten
Bild 3.177: Fassade Bestand
Der Umbau der Scheune ist ein famili­
äres Projekt mit großem Anteil an Eigen­
leistung aller Haushaltsmitglieder. Die
kostengünstige Umsetzung war der er­
ste Schritt zur Wiederbelebung der ge­
samten Hofanlage. In naher Zukunft ist
die Sanierung des nebenstehenden ur­
sprünglichen Wohnhauses geplant.
51
Bild 3.178: Erdgeschoss
Bestand
52
Bild 3.179: Wohnraum Erdgeschoss
Bild 3.180: Wohnraum Dachgeschoss
Die Umnutzung des ehemals landwirt­
schaftlich genutzten Gebäudes zu Wohn­
zwecken stellt im Umgang mit der Archi­
tektur und Geschichte eine herausragende
Lösung dar. Die geplante Sanierung des
ursprünglichen Hofes ergänzt die Wie­
derbelebung des Gutes. Die Kombination
historischer Bestandteile mit dem kon­
trastreichen, aber zurückhaltenden Ein­
satz neuer Elemente im Innen- und Au­
ßenraum ist eine gelungene Mischung
aus deutlich sichtbarer und vorsichtiger
Ergänzung der bestehenden Architektur.
Das Projekt wurde im Jahr 2004 mit dem
1. Preis des BDA-Preises „Gute Bauten
in Unterfranken“ und einer Anerkennung
durch den „Deutschen Bauherrenpreis
Sanierung + Modernisierung 2005“ im
Sinne einer Belebung des gewachsenen
Dorfes und im Interesse des Erhaltes von
wertvoller Bausubstanz ausgezeichnet.
Bild 3.181: Erdgeschoss
Bild 3.182: Obergeschoss
Bild 3.183: Längsschnitt
Bild 3.184: Querschnitt
[3-23],[3-24]
4
Planungs- und Realisierungsaspekte
Die Umnutzung von Nichtwohngebäu­
den ist häufig eine viel komplexere Bau­
aufgabe als der Wohnungsneubau und
auch umfangreicher als der Umbau rei­
ner Wohngebäude. Sie kann jedoch bei
entsprechend sensiblem Umgang und
einem gutem Nutzungskonzept für das
Wohnen zu außergewöhnlichen und qua­
litativ hochwertigen Ergebnissen führen.
Für die architektonische und bauhisto­
rische Auseinandersetzung mit dem
Bestand und die Entwicklung eines
Raumkonzeptes, das den individuellen
Anforderungen der zukünftigen Bewoh­
ner entspricht, bedarf es fachkompe­
tenter Planer, die Erfahrung nicht nur im
Umbaubereich sondern auch in der Um­
nutzung mitbringen. Dabei ist die größt­
mögliche Erhaltung des historischen
Charakters und ein behutsamer Umgang
mit dem Bestand bei einem Eingriff in die
bestehende Architektur oft erwünscht.
4.1
Nachfolgend sind Planungs- und Realisie­
rungsaspekte aufgeführt, die speziell die
Umnutzung von Nichtwohngebäuden be­
treffen. Sie sind sowohl für einzelne priva­
te Bauherren als auch für gemeinschaft­
liche Umnutzungsvorhaben in Form von
Baugemeinschaften oder Baugruppen
relevant. Aber auch für Wohneigentums­
interessierte, die an Bauträgerprojekten
teilnehmen, ist häufig eine frühzeitige
Beteiligung am Bauprozess möglich, so­
fern Kaufoptionen vor der Fertigstellung
bestehen.
Eine ausführliche Beschreibung generel­
ler Faktoren für Bauaufgaben im Bestand
finden Sie in der Informationsbroschüre
„Modernisierung historisch wertvoller
Wohngebäude“ in Kap. 3 Planungsstra­
tegie [4-1]. Diese treffen im Wesentlichen
auch für die Umnutzung von Nichtwohn­
gebäuden zu.
Grundlagenermittlung und Nutzungskonzept
Das Vorhaben, ein Nichtwohngebäude
zu Wohnzwecken umzunutzen, erfordert
zwingend eine Grundlagenermittlung der
baulichen Gegebenheiten sowie darauf
aufbauend einen Abgleich mit dem ge­
wünschten Nutzungskonzept. Dies er­
möglicht eine Bewertung, inwieweit das
ausgesuchte Objekt geeignet ist. Dabei
ist zu beachten, dass das Nutzungs­
konzept – je nach Planungsstand – den
wirtschaftlichen, bautechnischen und
baurechtlichen Möglichkeiten anzupas­
sen ist. Der Planungsprozess einer Um­
nutzung ist meist eine Entwicklung, die
aufgrund weiterer Erkenntnisse über Ge­
bäude, Bautechnik, genehmigungsrele­
vante Aspekte etc. das Planungsziel mo­
difiziert bzw. optimiert. Selten lässt sich
nach einer ersten Begehung / Bestands­
aufnahme des Gebäudes eine abschlie­
ßende Aussage zum späteren Zuschnitt,
insbesondere die zu erreichende Anzahl
der Wohnungen und Räume treffen.
4.1.1 Grundlagenermittlung
Für eine augenscheinliche Bestands­
aufnahme des ausgewählten Objekts
ist es empfehlenswert, Begehungen zu
unterschiedlichen Tageszeiten durchzu­
führen, um einen Eindruck von der Ori­
entierung des Gebäudes und der even­
tuellen Verschattung durch umliegende
Gebäude oder Bepflanzungen zu er­
halten. Durch die Besichtigung an ver­
schiedenen Wochentagen lassen sich
auch andere störende Einflüsse z.B.
aus dem Berufsverkehr, von nahelie­
genden Gewerbeeinrichtungen, Schu­
len und Sportplätzen erkennen. [4-2]
Für die Vor- und Nachbereitung einer
Objektbesichtigung sollten nach Möglich­
keit alle verfügbaren Unterlagen – wie
53
Grundrisse, Ansichten, Fotos, Exposés
etc. – vorliegen. Dabei ist zu beachten,
dass leere Räume anders wirken und
sich bauliche Veränderungen manchmal
nur schwer vorstellen lassen. Häufig fallen Mängel oder Schwachstellen bei der
ersten Begehung nicht auf. Hierzu ist eine
Beurteilung durch Fachplaner unabding­
bar; weiteres Vorgehen s. Kap. 4.2 Pla
nung.
Zur Grundlagenermittlung, die der Bau­
herr zunächst teilweise selbst vornehmen
kann, zählen vor allem folgende Kriterien:
Gebäude/ Grundstück
• Bestandsaufnahme des Gebäudes/ Grundstücks an Hand von bestehenden Plänen
und durch eine Begehung und augenscheinliche Bewertung eines Fachplaners,
• Vorhandene Erschließung der Versorgung (Wasser, Abwasser und ggf. Gas, Fernwärme etc.),
• Erschließungsmöglichkeiten des Gebäudeinneren durch Zugänge und Treppen
bzw. Treppenhäuser,
• Baurechtliche Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Denkmalschutz, Grund-/ Trinkwasserschutz),
• Eingetragene Altlasten,
• Vorhandene Bodengutachten.
Umgebung
• Anbindung an den ÖPNV, kurze Wege und Fußläufigkeit zu zentralen Einkaufsmöglichkeiten,
• Einbindung ins soziale städtische Umfeld,
• begrünte Freiflächen, Naherholungsmöglichkeiten im Umfeld,
• Schutz vor Verkehrslärm.
4.1.2 Nutzungskonzept
Zur Realisierung der Wohnanforderungen und -bedürfnisse empfiehlt es sich
ein Bedarfskonzept zu erstellen, das nicht
nur die Anzahl der Wohnräume und deren
Anforderungen enthält, sondern vielmehr
auch Aspekte der derzeitigen und der sich
•
•
•
•
•
•
Anforderungen an barrierearmes oder barrierefreies Wohnen,
Kombinationsmöglichkeit von Wohnen und Arbeiten,
Qualität der natürlichen Belichtung,
Erweiterungs- bzw. Abtrennungsmöglichkeiten der Wohnbereiche,
Möglichkeiten der Anpassung bei veränderten Wohnbedürfnissen,
Einfache Lösungen für Umbauoptionen.
Für das räumliche Konzept ist die Grund­
rissorganisation, die Raumaufteilung und
die Erschließung entscheidend. Da das
Wohnen vielfältigen und sich verändern­
den Lebensentwürfen gerecht werden
soll, ist eines der wichtigsten Inhalte ei­
nes Wohnkonzeptes die flexible Raum­
gliederung und -organisation. Beispiels­
weise bietet die Gleichbehandlung aller
Räume als Wohnräume die Möglichkeit,
Nutzungen wie z.B. Schlafzimmer gegen
54
verändernden Lebenssituation berück­
sichtigt. Im besten Fall entsteht das Raum­
konzept aufgrund einer Nutzungsanalyse,
die grundsätzliche Belange zum Thema
Wohnen und Leben erörtert. Dazu zählen
beispielsweise folgende Punkte:
Arbeitszimmer auszutauschen. Schalt­
bare Grundrisse, d.h. die Addition von
zusätzlichen Räumen als Option für eine
Nutzungserweiterung ist eine weitere
Möglichkeit, um auf veränderte Wohnbe­
dürfnisse zu reagieren.
Bei der Erstellung eines räumlichen
Wohnkonzepts sollte die unveränderte
Erhaltung der tragenden Bestandteile
oberste Priorität sein. Damit wird vermie­
den, dass die Identität des Bauwerks mit
erheblichen Eingriffen in die bestehende
Tragstruktur maßgeblich beeinflusst wird.
Das Bewahren von wesentlichen und
architektonisch wertvollen Bereichen in
Kombination mit ausgleichenden Eingrif­
fen in Teilbereichen kann zu einer ausge­
wogenen Lösung führen. So kann z.B. ein
Teil einer zu niedrigen Decke herausge­
nommen oder ein ohnedies stark beschä­
digtes Bauelement entfernt werden. Dem
Wunsch nach einen großen Wohnraum
kann ggf. durch die räumliche Kombina­
tion von zwei kleineren Räumen entspro­
chen werden.
Für ausgleichende Maßnahmen gibt es
vielfältige Lösungen, die einerseits den
Charakter des Bauwerks auch in seinem
Grundriss erhält und auf der anderen Sei­
ten durch gezielte Eingriffe die Attraktivität
der Wohnnutzung gewährleistet. [2-3]
4.1.3 Kosten- und Finanzierungsaspekte
Die Gesamtkosten für die Umnutzung
einses Nichtwohngebäudes zu Wohn­
zwecken lassen sich zu Beginn des Vor­
habens häufig schwer abschätzen. Da­
bei spielt ein relativ günstiger Erwerb
der bestehenden Immobilie je nach dem
baulichen Aufwand eine wesentliche
Rolle. Beim Erwerb eines Bestandobjek­
tes ist jedoch davon auszugehen, dass
der Verkäufer die zukünftig zu erreichen­
den Wohnpotenziale und die Lage des
Objekts mit einkalkuliert. Deshalb ist es
für den Käufer/ Bauherrn um so wichti­
ger, das Verhältnis zwischen Erwerb und
dem baulichen Aufwand abschätzen zu
können. Dies kann in der Regel nicht
ohne Fachberatung geschehen.
Wertermittlung der bestehenden Immobilie Um zu ermitteln, welcher Preis für eine Immobilie angemessen ist, gibt es verschie­
dene Möglichkeiten: • Es können eigene Vergleiche auf Grundlage der angebotenen und besichtigten
Objekte vorgenommen werden. Dazu kann es nützlich sein, einen Blick in den
Mietspiegel zu werfen, um zu sehen, welche Mieten sich mit einem vergleichba­
ren Gebäude in dieser Lage erzielen lassen.
• Einen Anhalt gibt der Bodenrichtwert aus dem Immobilienbericht des örtlichen
Gutachterausschusses. Auf Nachfragen kann man auch Aussagen erhalten, ob
dieser Wert in der Tendenz steigt oder sinkt oder über die Anzahl der Verkaufsfälle
und damit über das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
• Eine grobe Einschätzung kann der Architekt, Ingenieur oder sonstige fachlich geeignete Begleiter bei der Objektbegehung vornehmen.
• Ein Gutachter oder Sachverständiger erstellt ein Baugutachten 5 , das Angaben zum ermittelten Wert der Immobilie – getrennt nach Grundstück und Gebäude – enthält. [4-2]
Durch eine Umnutzung mit gleichzeitiger
Modernisierung, d.h. einer deutlichen
Steigerung der Wohnqualität, die oft­
mals die Erfüllung grundlegender Wohn­
bedürfnisse bei Weitem übersteigt, kann
eine langfristige Wertsteigerung des Ob­
jekts erreicht werden.
Aspekte zu Baukosten
Die Kosten eines Umnutzungsvorhabens,
das im Wesentlichen aus der Modernisie­
rung des Gebäudes – unter größtmögli­
cher Beibehaltung der vorhandenen Ge­
bäudestruktur – besteht, kann je nach
Zustand der Bausubstanz durchaus gün­
stiger oder kostenneutral im Vergleich
zu einer neuen Wohnbebauung sein.
Dies kann sich bei notwendigen größe­
ren Veränderungen aus der geforderten
Wohnnutzung häufig anders darstellen.
Sofern Abrissmaßnahmen erforderlich
und ggf. Altlasten zu beseitigen sind, ist
dies unbedingt frühzeitig in die Kosten­
planung einzubeziehen.
5
Mit dem Baugutachten liegt
eine zuverlässige Unterlage
vor, die jedoch nicht kosten­
los ist, aber gleichzeitig eine
gute Verhandlungsbasis dar­
stellt. Auch bei der Zusam­
menstellung der notwendi­
gen Finanzierung und dem
Abschluss der Darlehensver­
träge kann darauf zurückge­
griffen werden. [4-2]
55
Wirtschaftliches Planen und Bauen im
Sinne der Nachhaltigkeit beruht auf einer Lebenszyklusbetrachtung. Hierbei
werden alle Kosten betrachtet, die im
gesamten Zeitablauf des Gebäudes ent­
stehen. Kurzfristige Einsparungen bei der
Planung und Qualitätssicherung können
sich im Laufe der Jahre durch erhöhte
Betriebskosten sowie vorzeitige Instand­
haltungskosten zu einem vielfachen der
vermeintlich eingesparten Kosten aufad­
dieren. Deshalb ist es unerlässlich, bereits
bei der Planung einer Umnutzungsmaß­
nahme die Kosten der Bewirtschaftung
und Instandhaltung zu berücksichtigen.
Für die langfristige Kostensenkung wäh­
rend der Nutzung spielt die Verminderung
des Ressourcenverbrauchs, insbesondere der Energie, eine wesentliche Rolle.
Finanzierungshilfen und Fördermöglich­
keiten des Bundes
Bei der Finanzierung von Umnutzungs­
projekten ist zu beachten, dass För­
derprogramme für Modernisierungen
in Form von zinsverbilligten Darlehen
durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) in der Regel nicht gewährt
werden, da es sich bei der Maßnahme
nicht um eine Modernisierung sondern
um eine Erstellung bzw. Schaffung von
Wohnraum handelt. Dies betrifft folgende Programme:
• KfW-CO2-Gebäudesanierungspro­
gramm,
• KfW-Programm „Wohnraum Moder­
nisieren“.
Es besteht jedoch die Möglichkeit für
die Umnutzung zu Wohnzwecken ggf.
folgende Förderprogramme in Form
von zinsverbilligten Darlehen durch die
KfW in Anspruch nehmen zu können.
Gefördert werden dabei der Erwerb von
Wohneigentum oder Genossenschafts­
anteilen und Maßnahmen zur Energie­
einsparung:
• KfW-Programm zur Förderung des
Wohneigentums,
• KfW-Programm „Ökologisch Bauen“.
56
Darüber hinaus stehen generell Förderprogramme zur Solarstromerzeugung
sowie die Nutzung von erneuerbaren
Energien zur Verfügung:
• KfW-Programm „Erneuerbare Ener­
gien“,
• Programm zur Förderung erneuerba­
rer Energien (BAFA) sowie
• Erneuerbare-Energien-Gesetz (Ver­
gütung von Stromeinspeisung ins
Netz).
Weitere Informationen erhalten Sie unter:
• www.kfw.de,
• www.bafa.de,
• www.erneuerbare-energien.de.
Unter bestimmten Umständen können
zudem Fördermittel aus dem städtebaulichen Denkmalschutz eingesetzt werden.
Darüber hinaus werden insbesondere
für die Erhaltung und Modernisierung
von denkmalgeschützten Gebäuden
verschiedene Abschreibungsmöglichkei­
ten bei einzelnen Steuerarten gewährt.
(Weitere Informationen s. Infoblatt 8.5
Denkmalgeschützte Gebäude [4-3].)
Neben den staatlichen Fördermaßnah­
men auf Bundesebene stellen manche
Länder und Kommunen Programme zur
Unterstützung einzelner Maßnahmen zur
Verfügung. Sie haben unterschiedliche
Schwerpunkte, etwa im Anwendungsbe­
reich sowie der Art und Höhe der Förde­
rung, die in Form von Zuschüssen oder
zinsgünstigen Darlehen gewährt wird.
Nähere Bestimmungen über diese För­
dermaßnahmen sowie das Antragsverfahren enthalten die Richtlinien und Ver­
waltungsvorschriften der Länder. [4-3]
4.2
Planung
Nach der ersten Erfassung des Bestands,
können die eigenen Wohnbedürfnisse
einfließen. Hierzu ensteht ein Vorentwurf,
der auf Grundlage eines Aufmaßes und
der Erfassung der baulichen Substanz
– meist unter Hinzuziehung von weiteren
Fachplanern wie z.B. Tragwerksplaner –
von Bauherr und Architekt gemeinsam
entwickelt wird. Dieser gleicht die bau­
rechtlichen, baukonstruktiven und haus­
technischen Möglichkeiten sowie die
energieeinsparenden Maßnahmen mit
der gewünschten Veränderung ab und
stellt einen entsprechenden Lösungs­
vorschlag dar.
Bei Umnutzungsvorhaben ist neben der
Ermittlung der Grundlagen für die wei­
tere Planung eine systematische Erfas­
sung des Bestands und eine sukzessive
Anpassung des Planungsziels unabding­
bar. Das beinhaltet die Berücksichtigung
des vorhandenen Tragsystems genauso
wie die räumlichen Veränderungsmög­
lichkeiten. Je nachdem aus welcher Bau­
zeit das bestehende Gebäude stammt
und welche Nutzung es ehemals hatte,
gibt es durchaus sehr unterschiedliche
Schwerpunkte, die bei der Planung zu
beachten sind.
4.2.1 Umgang mit dem Bestand
Der besondere Reiz bei der Umnutzung
von Nichtwohngebäuden liegt in der
Spannung zwischen der Individualität des
Bestandbaus mit seiner ablesbaren ehe­
maligen Funktion sowie seinem besonde­
ren architektonischen Erscheinungsbild
und dem Anspruch die neue Nutzung ge­
stalterisch und funktional best möglichst
zu integrieren. Dabei ist die Anpassung
an die neue Nutzung eine Fortschreibung
des Vorgefundenen. Das Ausmaß der
Eingriffe und Veränderungen ergibt sich
aus den Anpassungsmaßnahmen. Diese
bestehen aus der Nutzungsanpassung
und Modernisierung inkl. Instandhal­
tung, den Baulichen Ergänzungsmaß­
nahmen sowie dem Entfernen und
Ersetzen. Diese Maßnahmen ergänzen
sich in einem ausgewogenen Verhältnis
zum Bestand.
Nutzungsanpassung und Modernisierung
Neben der reinen Instandsetzung des
Bestands, bei dem die Gebäudeelemen­
te wiederhergestellt werden, die für die
Wohnnutzung zweckmäßig und für die ar­
chitektonische Werterhaltung erforderlich
sind, wird eine Modernisierung für den
zeitgemäßen Wohngebrauch angestrebt.
Diese besteht aus der Veränderung der
räumlichen Bedürfnisse, der Schaffung
eines individuellen Wohnkomforts und
der nachhaltigen Energieeinsparung un­
ter Berücksichtigung aller baurechtlichen
Rahmenbedingungen, die für den Woh­
nungsbau zu erfüllen sind.
Zur baulichen Umsetzung gehören vor
allem konstruktive und bautechnische
Aspekte – wie im folgenden Kapitel 4.2.2
aufgeführt – aber auch das Herausar­
beiten von haptischen und optischen
Materialqualitäten [2-3] und der behut­
same Umgang mit historisch wertvollen
Bauteilen, die ggf. durch Installationen
von neuen Elementen durchbrochen
bzw. zerstört würden. Es geht um die
Entscheidung, wo hinzugefügte Kompo­
nenten bestandsverträglich eingeplant
werden können und ob dies sichtbar
oder verdeckt geschehen soll. So führen
beispielsweise Erneuerungen von Hei­
zungs-, Sanitär- und Elektroleitungen oft
zu enormen Eingriffen, die mit einer ver­
änderten Trassenführung und Aufputzin­
stallation reduziert werden können [2-3].
Die geeignete Lösung muss im Einzel­
nen beurteilt werden. Häufig lassen sich
für die vertikale Verteilung von techni­
schen Versorgungsleitungen ehemalige
Schächte und Kamine und für die hori­
zontale Verteilung aufgrund der großen
Raumhöhen abgehängte Decken oder
doppelte Fußböden nutzen.
57
Bauliche Ergänzungsmaßnahmen
Bild 4.1: Entkernungsmaß­
nahmen GardeKarree in Potsdam
Bild 4.2: Entfernte Fassden­
elemente des um­
genutzten Büroge­
bäudes in Hamburg
Bild 4.3: Anbau von „Raum­
boxen“ an ehema­
liges Bürogebäude
in Hamburg
Für die Neustrukturierung der Erschlie­
ßung ist häufig der Einbau eines neuen
Treppenhauses und ggf. eines Aufzugs,
entweder als im Gebäude integrierten
Bestandteil oder als Anbau, erforderlich.
Aber auch für die Erfüllung des Raum­
konzepts der neuen Nutzung kann eine
bauliche Erweiterung sinnvoll sein. Die
grundlegenden Möglichkeiten des Wei­
terbauens hängen von der bestehenden
Baustruktur ab und können in der Regel
durch den Einbau zusätzlicher Wände
und Decken erfolgen. Die Ergänzung
fügt für die Wohnnutzung Fehlendes in
den Bestand ein und bildet mit der beste­
henden Struktur eine Einheit. Großvolu­
mige Bestandsgebäude bieten dabei die
Möglichkeit mit relativ kleinen Eingriffen
eine kostengünstige Umsetzung des zu
integrierenden Wohnkonzepts mit neuen
Raumteilungen. Bei kleineren Objekten
bietet die Erweiterung ein Instrument
den gewünschten Flächenbedarf zu er­
reichen.
Bei allen räumlichen Ergänzungs- und
Erweiterungsmaßnahmen stellt sich die
Frage ob dies in Form einer Anpassung
an das Vorgefundene durch die Fort­
schreibung mit gleichen oder ähnlichen
Konstruktionen, Materialien, Farben und
Formen umgesetzt werden soll oder ob
eine bewusste formale Trennung zwi­
schen Alt und Neu gewünscht ist. Letz­
teres bietet die Chance, dass die ehe­
malige Funktion und Architektur des
Gebäudes weitgehend sichtbar bleiben
und die hinzugefügten Elemente einen
Gegensatz dazu bilden. Die Möglichkei­
ten der Gestaltungsmittel dafür sind groß
und ergeben vielfältigen Handlungsraum
für individuelle und eigenständige Lö­
sungen. Dabei kann beispielsweise mit
dem Aufgreifen und der Modifizierung
handwerklicher und architektonischer
Qualitäten des Bestands, wie z.B. die
Verwendung traditioneller Techniken und
Materialverwendungen sowie vorhan­
dener Proportionen, eine harmonische
Symbiose mit dem Bestand entstehen.
Entfernen und Ersetzen
Bei der Anpassung an die Wohnnutzung
ist oftmals die Entfernung von nicht wie­
derverwendbaren Gebäudeteilen oder
das Ersetzen von nicht funktionstüchti­
gen Bauteilen erforderlich. Der Abbruch
von Gebäudeteilen betrifft in der Regel
Anbauten, die nicht bauzeitlich erstellt
sondern aus Gründen erweiterten Nut­
zungsbedarfs später hinzugefügt wur­
den. Dabei handelt es sich häufig um
reine Zweckbauten, die keine historische
oder gestalterische Qualität haben.
Es kann sich jedoch bei geplanten Ab­
rissmaßnahmen auch um größere Ent­
kernungen handeln, die zwar eine völlige
Neugestaltung der Raumaufteilung oder
bautechnischen Details ermöglichen
aber ggf. dem Ziel der Nachhaltigkeit,
dem notwendigen Respekt vor kulturel­
len und gestalterischen Werten sowie
bauökonomischen Gesichtspunkten wi­
dersprechen [2-3]. Hierfür bedarf es der
Prüfung, ob sich stattdessen alternative
Lösungsansätze für den weitgehenden
Erhalt finden lassen. Wo genau die Gren­
ze zur substanz- und identitätsvernich­
tenden Erneuerung liegt, muss jeder für
sich entscheiden [2-3]. Dennoch ist eine
Abwägung der Vor- und Nachteile emp­
fehlenswert, gerade auch im Hinblick auf
die entstehenden Kosten.
4.2.2 Konstruktive und bautechnische Aspekte
Tragsystem
Bild 4.4: Ergänzende Ein­
bauten im Inneren
des ehemaligen
Bürogebäudes in
Hamburg
58
Für die Anpassung des Gebäudes an die
Wohnnutzung sind oftmals Eingriffe in
das Tragsystem notwendig, wie z.B. der
zusätzliche Einbau von Treppenhäusern,
der Öffnungen in vorhandenen Decken­
konstruktionen erfordert. Auch bei Verän­
derungen von tragenden Wandelementen
sind ergänzende Maßnahmen zur Erhal­
tung der Tragfähigkeit durch Unter- oder
Überzüge notwendig. Bei baulichen Er­
gänzungen, wie dem Anbau von Balko­
nen oder Raumerweiterungen, müssen
die statischen Aspekte der Tragstruktur
geprüft werden. Auch Durchbrüche für
Leitungsführungen stellen ggf. einen Ein­
griff in die Statik des Gebäudes dar.
Der zusätzliche Einbau von Raumtei­
lungen ist meist problemlos zu verwirkli­
chen, da die berechneten Deckenlasten
der ursprünglichen Funktion in der Regel
genügend Spielraum für die neue Wohn­
nutzung bieten, die wesentlich geringere
Lastannahmen erfordert als z.B. die vor­
herige Gewerbenutzung.
Die Verantwortung für die Ausführung sol­
cher Maßnahmen liegt zwar in der Hand
der Fachplaner, dem Bauherrn ist jedoch
zu empfehlen, alle Möglichkeiten, die in
der Ausnutzung und Konstruktion des Be­
stands liegen, zu nutzen. Denn maßgeb­
lich für wirtschaftliche Eingriffe in das Trag­
system ist immer das Verhältnis des not­
wendigen Aufwandes der beabsichtigten
Maßnahmen zum gewünschten Ergebnis.
Die Bewertung der Substanz des umzu­
nutzenden Gebäudes erfordert bautech­
nische und bauphysikalische Untersu­
chungen, die die Art und den Zustand der
verwendeten Baumaterialien und Bauteile
erfassen. Die Relevanz der dabei gewon­
nenen tragwerkstechnischen Ergebnisse,
die nicht nur zukünftige Lasten sondern
auch bereits bestehende Verformungen
berücksichtigt, liegen auf der Hand. Die
frühzeitige Erkennung von bestehenden
Schadensursachen verhindert die Ge­
fahr, dass diese mit der baulichen Verän­
derung verdeckt werden und Spätfolgen
umso kostenintensiver behoben werden
müssen. Wesentliche mögliche Sanie­
rungsfelder sind im Folgenden aufgeli­
stet.
Möglicher Sanierungsbedarf von Bauteilen
Keller
• Durchfeuchtete Kelleraußen- und Innenwände
• Durchfeuchteter Kellerboden
Außenwände
•
•
•
•
•
Risse und undichte Fugen
Risse in tragenden Teilen
Putz- und Betonabplatzungen
Schadhafte Klinker bzw. Mörtelfugen
Wärmebrücken
Innenwände
• Mangelhafter Wärme- und Schallschutz
• Mangelnder Brandschutz durch zu dünne Treppenhauswände
• Schadhafter Wandputz
Fenster und Außentüren
•
•
•
•
•
Undichte und verzogene Holzfensterrahmen
Verfaulte Holzteile an Fensterflügeln
Einfachverglasung
Schadhafte Fensterbeschläge
Undichte und verzogene Außentüren
Bild 4.5: Dachstuhl Suytermühle in Landsberg
am Lech
Dach
•
•
•
•
Holzschäden durch Schädlingsbefall
Morsche Dachgesimse
Schadhafte Dachdeckung
Fehlende Wärmedämmung der Decken im Dachraum
• Schadhafte Dachentwässerung
• Holzschutzmittelbelastung
Fußböden, Innentüren
• Mangelhafter Trittschallschutz
• Verzogene Türen
Treppen
• Schadhafte Stufen
• Schadhafte und /oder zu niedrige Treppen­
geländer
Allgemein
• Tritt- und Körperschallschutz der Bauteile
Bild 4.6: Gewölbe Kloster Geistingen
59
Haustechnik
Es ist in der Regel davon auszugehen,
dass Elektro-, Sanitärinstallation sowie
Heizung und Warmwasserbereitung auf­
grund der Überalterung und der Anpas­
sung an die Wohnnutzung generell zu
erneuern sind. Auf die unterschiedlichen
Heizungskonzepte soll an dieser Stelle
nicht weiter eingegangen werden, da die­
se im Grunde denen eines Neubaus ent­
sprechen. (Weitere Informationen hierzu
finden Sie im Überblick in der Broschüre
Technologische Neuerungen im Bauen
und Wohnen [4-4].)
Energetische Modernisierung
Für die Planung der energetischen Mo­
dernisierung muss zunächst eine ener­
getische Bewertung des Gebäudes erfol­
gen. Da Bestandsbauten – insbesonde­
re Nichtwohngebäude – den steigenden
energetischen Anforderungen immer we­
niger gerecht werden und in jedem Fall
verbesserungswürdig sind, wird bei Um­
nutzungsvorhaben eine best mögliche
Optimierung der technischen Gebäu­
deausrüstung und des Wärmeschutzes
angestrebt. Dabei ist auf zerstörungs­
freie und insbesondere beim Anbau neu­
er Bauteile auf wärmebrückenvermei­
dende Lösungen zu achten.
Für die Umsetzung der technischen
Möglichkeiten ist das Maß des baulichen
Eingriffs in die alte Bausubstanz abzu­
wägen. Beispielsweise ist oftmals die
Erhaltung des äußeren Erscheinungsbil­
des des Bestandsgebäudes eine zentra­
le Anforderung. Hierbei kommen häufig
Innendämmungen zum Einsatz, die sich
als bauphysikalische Herausforderung
erweisen können. Dazu gibt es umsetz­
bare, bestandsvertägliche Konzepte, die
in jedem Fall von Fachplanern zu planen
und zu begleiten sind.
4.2.3 Behördenrelevante Aspekte
Bild 4.7: Integration denkmalgeschützter
Elemente im um­
gebauten GardeKarree in Potsdam
Bild 4.8: Innenausbau der
denkmalgeschütz­
ten Wasserburg in
Aachen
60
Baurechtliche Belange
Die Umnutzung von Gebäuden ist un­
abhängig von baulichen Maßnahmen in
der Regel genehmigungspflichtig. (Über
Art und Umfang des Verfahrens gibt die
örtliche Baubehörde Auskunft.) Dabei
werden die Zulässigkeit im Baugebiet
und die räumlichen Anforderungen der
neuen Nutzung geprüft. Zu Wohnzwe­
cken umgebaute Gebäude müssen den
baurechtlichen Anforderungen des Woh­
nungsbaus entsprechen. Nicht immer
können alle baurechtliche Auflagen zu
einem vertretbaren Aufwand, der dem
historischen Gebäude gerecht wird, er­
füllt werden. In diesem Fall kann ggf. die
Möglichkeit einer Befreiung bei der ent­
sprechenden Behörde erwirkt werden.
Häufig ist dabei der Brandschutz betrof­
fen, wie z.B. die Forderung, dass sämtli­
che Bauteile aus nicht brennbaren Mate­
rialien bestehen sollen, die bei Bauteilen
aus Holz nur mit einer entsprechenden
Verkleidung erreicht werden kann. Ist
dies nicht sinnvoll oder möglich, reicht
u.U. der Einbau einer Brandmeldeanla­
ge aus. Solche Lösungsalternativen sind
mit der Behörde zu verhandeln.
Denkmalpflegerische Belange
Sind umzunutzende Gebäude eingetra­
gene Kulturdenkmäler, ist für jede Verän­
derung, die den Denkmalschutz betrifft,
eine denkmalrechtliche Genehmigung
erforderlich. Baudenkmale sind bauliche
Anlagen (oder Teile davon) einschließ­
lich historischer Ausstattungsstücke, wie
etwa Türen, Fenster und Böden. Auch
bewegliche Sachen, wie beispielsweise
Möbel, können historische Ausstattungs­
stücke sein, wenn sie mit dem Raum eine
Einheit von Denkmalwert bilden. Schüt­
zenswerte Gartenanlagen werden eben­
falls zu den Denkmalen gezählt. Neben
einzelnen Baudenkmalen können auch
mehrere zusammenhängende bauliche
Anlagen im Gesamten schützenswert
sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Ge­
bäude das Orts-, Platz- oder Straßenbild
besonders prägen. Dabei muss nicht je­
des Einzelgebäude schützenswert sein.
Diese Form des Baudenkmals wird als
Ensemble bezeichnet. [4-3]
Ziel des Denkmalschutzes ist es, die Iden­
tität, Authentizität und damit den Denk­
malwert unter Vermeidung des Verlustes
von historischer Informationen zu wah­
ren. Dabei müssen schützenswerte Be­
standteile nicht unbedingt sichtbar blei­
ben. Wenn die bauliche Veränderung
reversibel ist, gilt die Substanzwahrung
als erfüllt. [2-3]
Die denkmalrelevanten Details sind vor
der baulichen Maßnahme mit der Denk­
malbehörde zu klären. Bei der Frage,
5
welche Lösung zur Ausführung kommt,
ist ein intensiver Austausch zwischen
Bauherr, Planer und Denkmalpfleger er­
forderlich, da es sich um Gestaltungsde­
tails handelt, die zudem meistens auch
kostenrelevant sind. Ggf. sind auch hier
Befreiungen im Einzelfall verhandelbar.
Alle wichtigen Informationen zu diesem
Thema finden Sie in dem Infoblatt 8.5
Denkmalgeschützte Gebäude [4-3].
Fazit
Bei Umnutzungen hat das Wohnen
voraussichtlich längerfristig die größte
quantitative Bedeutung gegenüber an­
deren Nutzungsarten [2-1]. Dabei sind
die qualitativen Voraussetzungen für
die Anforderungen einer zeitgemäßen
Wohnnutzung durchaus gegeben.
Individuelle Wohnvorstellungen lassen
sich meist bei entsprechender Planung
in ehemaligen Nichtwohngebäuden her­
vorragend realisieren und gerade die
dabei erforderlichen neuen Lösungsan­
sätze machen häufig den einzigartigen
Charakter der Umnutzung aus. Selbst
bei historisch wertvollen Gebäuden sind
oft viele ergänzende Maßnahmen um­
setzbar, wie z.B. der Anbau oder Einbau
von Aufzügen oder die Ergänzung von
Balkonen, wie viele der dokumentierten
Beispielprojekte zeigen. [4-2]
Gerade in innerstädtischen Lagen kann
die Umnutzung ein relativ erschwing­
liches Instrument zur Schaffung von
Wohneigentum sein, das darüber hin­
aus häufig eine besondere Qualität und
einen einzigartigen Charakter hat. Der
damit verbundene Beitrag zum ressour­
censchonenden Bauen ist für Viele eine
weitere Motivation für die Umsetzung
solcher Vorhaben. Das Wiederbeleben
ehemals gewerblich, militärisch oder
verkehrlich genutzter Gebäude und die
damit verbundene Durchmischung der
räumlichen Strukturen stellt eine wesent­
liche Verbesserung der städtischen Le­
bensqualität für die Bewohner der nahen
Umgebung dar.
Die dokumentierten Beispielprojekte ver­
deutlichen die Vielzahl an Realisierungs­
möglichkeiten solcher Umnutzungsvor­
haben. In vielen Städten und Kommunen
gibt es noch Entwicklungspotenziale,
immer häufiger jedoch bei eher größe­
ren Objekten, die vor allem für Investoren
interessant sind. Der derzeitige Trend
für gemeinschaftliche Realisierungsvor­
haben in Form von Baugemeinschaf­
ten oder Baugruppen zeigt jedoch, dass
Nichtwohngebäude in dieser Größenord­
nung durchaus für private Bauherren in­
teressant sein können.
61
Literaturnachweis
Kap. 2
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Kompetenzzentrum „kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ (Hrsg.):Info­
blatt 8.5: Denkmalgeschützte Gebäude; Dez. 2006; erhältich als download
unter: http://www.kompetenzzentrum-iemb.de/informationssystem/down
loads/themen/0609-8-5.pdf.
Rietz, A.; Schütz, H.; u.a.: Technologische Neuerungen im Bauen und
Wohnen; Kompetenzzentrum „kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“
(Hrsg.); Mai 2007; erhältich als download unter:
http://www.kompetenzzentrum-iemb.de/informationssystem/downloads/
fo_berichte/broschueren/070525-technologischeneuerungen-download.pdf.
Bildnachweis
ASTOC GmbH & CO.KG Architects &
Planners
Bilder 2.1, 3.3, 3.5, 3.9, 3.10, 3.13 bis 3.16
Rheinbraun Zentralarchiv Bild 3.4
63
Christa Lachenmaier Photography
Bilder 3.6, 3.7, 3.8, 3.11 und 3.12
Arbeitsgemeinschaft Eifelstraße
Kaiser Schweitzer Architekten und Glashaus
Architekten PSG
Bilder 2.2, 2.10, 3.26, 3.28, 3,30, 3.31, 3.33,
3.34
Naumann Architekten
Bilder 2.3, 3.67 bis 3.74
BM+P Beucker Hesse Haselhoff Architekten
Stadtplaner GbR
Bilder 2.4, 2.8, 2.9, 3.124, 3.126, 3.130,
3.131, 3.134, 3.136
Bauunternehmung Tecklenburg GmbH
Bilder 2.5, 2.11, 3.153 bis 3.159
Deppisch Architekten
Bilder 2.6, 3.2, 3.171, 3.176, 3.177 ,3.179 bis
3.182
Wohn+Stadt GmbH
Bild 2.7
Hans Jürgen Landes Fotografie
Bilder 3.1, 3.27, 3.29, 3.32, 3.35, 3.36
Bauwert Projektenwicklungs GmbH
Bilder 3.17 bis 3.25
Atelier Lüps
Bilder 3.37 bis 3.40, 3.42, 3.43, 3.48 bis 3.51
Hans Engels
Bilder 3.41, 3.44 bis 3.47
Christian Schaulin
Bilder 3.52, 3.56, 3.57, 3.59, 3.61
blauraum architekten
Bilder 3.53 bis 3.55, 3.62 bis 3.66
Dominik Reipka
Bilder 3.58, 3.60
Madako Architekten
Bilder 3.75 bis 3.84
Luczak Architekten
Bilder 3.85, 3.89, 3.91, 3.92
Constantin Meyer
Bilder 3.86 bis 3.90, 3.93 bis 3.97
con-tura Architekten und Ingenieure GmbH
Bilder 3.98, 3.106 bis 3.109
Kondor Wessels Mark Brandenburg GmbH
Bilder 3.99 bis 3.105, 3.110, 3.111
Nattler Architekten
Bilder 3.112, 3.113, 3.115 bis 3.123
Dr. -Ing. E. Stalschus-Stähler, Dr. J. Stalschus
Bild 3.114
Tomas Riehle
Bilder 3.125, 3.1267 bis 3.129, 3.132, 3.133,
3.135
BAU ٠ BLOCK Büro für Architektur und
Stadtplanung
Bilder 3.137 bis 3.142, 3.144 bis 3.151
ALIA Architektur und Denkmalpflege GmbH
Bilder 3.152, 3.160
Fischer-von Kietzell Architekten BDA
Bilder 3.161 bis 3.169
Simon und Sebastian Schels
Bilder 3.170, 3.172 bis 3.176, 3.177, 3.178
Alle nicht aufgeführten Fotos und Grafiken: IEMB
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