alle wollen nach mallorca - Mallorcas

Transcription

PR-Beilage zum Mallorca Magazin
von Minkner & Partner PROFI KONZEPT®
Nr. 4
FOTO: © MARCO RICHTER
Mit dem großen Ratgeberteil zu den Themen Recht, Steuern und Bauen und Wohnen auf Mallorca
IN DIESER AUSGABE
EXPERTENBEITRÄGE
Experten wissen Rat Seite 7
Immobilienkauf
in Spanien
Seite 8
Vollmachten
Seite 9
Recht & Steuern
Seite 13
Immobilienerwerb durch
Gesellschaften
Seite 14
Timesharing
Seite 15
Erbschaft
Seite 19
Eigentum
verpflichtet, Miete Seite 20
Lebenskonzepte
Seite 2
Mallorcas
Immobilienmarkt
Grunderwerbsteuern + Kosten Seite 25
Seite 3
Steuern des
Residenten
Seite 26
@reporting
Seite 27
TRAUMIMMOBILIEN
Pto. Andratx
Seite 4
Santa Ponsa
Seite 10
Portals Nous,
Costa d'en Blanes,
Bendinat
Seite 16
Palma de Mallorca Seite 22
„Das andere
Mallorca“
Seite 28
Wohnungen
bis € 500.000,-
Seite 46
Wohnungen bis
€ 1.000.000,-
Seite 47
Villen bis
€ 1.000.000,-
Seite 48
Villen bis
€ 3.000.000,-
Seite 49
KULTUR & CHARITY
Teatro Alegria
Seite 32
Wilhelm Fikisz
Seite 44
Die Dr. BüngelerStiftung
Seite 52
Heinz, der Stier
Seite 52
ALLE WOLLEN NACH MALLORCA
Banca March: Hier ist der
Kunde König
Seite 33
Lebhafte Nachfrage nach Mallorca-Immobilien
Immobilienfinanzierungen
Seite 34
Die Manager der Reisewirtschaft verkündeten auf
der Internationalen Tourismusböse in Berlin für
dieses Jahr enorme Zuwächse beim Verkauf von
Mallorca-Reisen: TUI beziffert das Plus für die Balearen mit 35,7%. Kein
Zweifel: Mallorca ist wieder angesagt. Nicht nur die
Reisebranche freut sich.
Auch Mallorcas Bauträger
und Immobilienmakler berichten über Verkaufszahlen wie in den Boomzeiten
Ende der neunziger Jahre.
gen Klienten. Doch viele, die
ihre Dienste anbieten, verfügen lediglich über deutsche Sprachkenntnisse, nicht
aber über Sachverstand.
Hypotheken
Seite 35
Aufgaben des
Architekten
Seite 38
„Mallorcas Traumimmobilien“ hat deshalb auch in
diesem Jahr wieder ausgewählte Experten aus den
Bereichen Recht, Steuern,
Finanzierung, Versicherung,
Architektur, Bauen und
Wohnen gebeten, aktuelle
Themen aufzugreifen und
an-schaulich darzustellen.
Immobilienkauffrau Edith
Minkner von PROFI KONZEPT verweist auf die immer noch geltende Devise
beim Immobilienkauf: „Keine Experimente – lieber
gleich zum PROFI …..“
Fertighäuser
Seite 39
Kein Wunder: Viele, die die
Insel im Urlaub kennen gelernt haben, träumen davon,
sich eine Ferienwohnung
oder ein Haus auf Mallorca
zu kaufen. Niemand weiß
genau, wie viele Deutsche
diesen Traum in der Vergangenheit schon realisiert
haben. Die Schätzungen
schwanken zwischen 50.000
und 100.000. Eine beachtliche Größenordnung bei einer Gesamteinwohnerzahl
der Insel von etwa 700.000.
Aber auch eine Erklärung
dafür, dass Mallorca bisweilen scherzhaft als „17.
deutsches Bundesland“ bezeichnet wird.
Die erhöhte Nachfrage des
internationalen Publikums
nach Zweitwohnsitzen oder
gar neuem Lebensmittelpunkt auf Mallorca wurde
im vergangenen Jahr begleitet von Preissteigerungen um gut 16 % (Jahresbericht der Sachverständigenorganisation TINSA) und
von einer Verknappung des
Angebots in Teilsegmenten
des Immobilienmarktes.
Konnte Edith Minkner, Geschäftsführerin des Immobilienunternehmens Minkner
& Partner PROFI KONZEPT S.L., noch im Frühjahr 2005 in „Mallorcas
Traumimmobilien“ berichten, dass in allen Teilmärkten der regen Nachfrage ein
umfangreiches Angebot gegenüber stehe, scheint derzeit ein Wendepunkt erreicht: Der bisherige Käufer-Markt wandelt sich zum
Verkäufer-Markt. Insbesondere bei Bauland wird das
Angebot knapp, die Preise
steigen überdurchschnittlich, es gibt kaum Spielraum für Preisdebatten.
Gleichviel, ob der Interessent ein kleines Apartment,
ein Haus in einer Residenz,
eine freistehende Villa, eine
Altstadtwohnung, ein Dorfhaus, eine Finca oder einen
herrschaftlichen Landsitz
sucht, stets handelt es sich
um eine erhebliche wirtschaftliche Investition, die
nicht ohne professionelle
Begleitung vorgenommen
werden sollte. Immobilienmakler, Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken, Versicherungen, Architekten und
Handwerksfirmen wollen
diesen solventen Kundenkreis für sich gewinnen und
umwerben diese kaufkräfti-
Kostenplanung und
-entwicklung
Seite 36
Die TÜV-geprüfte MallorcaImmobilie!
Seite 40
HDTV, Fernsehen
der Zukunft
Seite 41
EDV-Dienstleistungen
Seite 42
Internet
Seite 43
So entstehen individuelle
Wohnwelten
Seite 50
Qualität in Küchen Seite 51
Fitness-Studio
war gestern
Seite 54
2
DA S U N T E R N E H M E N
MALLORCAS Traumimmobilien
R E G I O N P T O . A N D R AT X
www.profi-konzept.com
PR-Beilage von Minkner & Partner
Andere verkaufen nur Immobilien –
PROFI KONZEPT entwickelt Lebenskonzepte
"Wir wollen nur unsere in Deutschland gemachten Überstunden abbummeln“, erzählten die Immobilienkauffrau und Vollblutverkäuferin Edith Minkner und der Wirtschaftsjurist Lutz Minkner dem MALLOR-
CA MAGAZIN schmunzelnd, als sie 1993
erstmals als Mallorca Neuankömmlinge begrüßt und interviewt wurden. Und sie setzten noch eins drauf: „Nie wieder ein Büro,
nie wieder Personal“. Während Lutz Mink-
ner als Experte für deutsches Baurecht mit
Beratungsmandaten großer deutscher Bauunternehmen zunächst noch zwischen Mallorca und Deutschland pendelte und an den
Wochenenden an der 2. Auflage seines
„spannenden“ Fachbuches „Der Bauvertrag nach VOB/Teil B“ arbeitete, wollte sich
Ehefrau Edith zunächst dem dolce far niente am neuen Swimmingpool hingeben und in
Ruhe über neue Abenteuer nachdenken.
v.l.n.r.: die PROFI KONZEPT-Filialen in Palma de Mallorca, Puerto de Andratx und der Hauptsitz in Santa Ponsa
Kurzer
Vorruhestand
Der Vorruhestand währte
nicht lange. Freunde und alte Kunden besuchten Edith
Minkner, fanden Gefallen an
Mallorca und baten um Hilfe bei der Immobiliensuche.
Und so erweiterte Edith
Minkner das schon 1984
gegründete Unternehmen
Minkner & Partner PROFI
KONZEPT um die Sparte
„Mallorca Immobilien“.
Nichts mehr mit „Überstunden abbummeln“. Schnell
entwickelte sich das Unternehmen zur Nummer 1 in
Santa Ponsa, gekrönt 1997
durch die Eröffnung der Unternehmenszentrale. Es folgten 2005 die Filiale in Pto.
Andratx und 2006 das 600m2
- Beratungszentrum im Herzen Palmas – und insgesamt
mehr als zwanzig Mitarbeiter. Heute ist Minkner &
Partner PROFI KONZEPT
eines der führenden Immobilienunternehmen
Mallorcas.
Schwerpunkt:
Immobilien im
Südwesten
Von Anfang an hat sich das
Unternehmen auf den Immobilienmarkt im Südwesten Mallorcas – nämlich die
Region von Palma bis Pto.
Andratx - focussiert. Hier
bietet PROFI KONZEPT
die gesamte Immobilienpalette von Grundstücken,
Apartments, Häusern in Anlagen, freistehenden Villen,
Lutz und Edith Minkner: bewegter Ruhestand auf Mallorca
Dorf- und Landhäusern,
Altstadtwohnungen und
Stadtpalästen an. Darüberhinaus bearbeitet das PROFI-KONZEPT-TEAM jetzt
auch den „Speckgürtel“, der
sich um den Südwesten von
Lluchmajor über Santa
Maria bis Valldemossa
schmiegt. In diesem Gebiet
spezialisiert sich das Unternehmen auf die größeren
Landsitze und restaurierten
Herrenhäuser.
erfolgreiches
Team
Besonderen Wert legt PROFI KONZEPT auf die ständige Schulung und Fortbildung der Mitarbeiter: Alle
Mitglieder des Teams sind
mindestens dreisprachig und
haben erst nach einer drei-
monatigen Einarbeitungszeit den ersten Kundenkontakt, dann nämlich, wenn
sie die von ihrer Filiale
angebotenen Objekte bestens kennen und sich auch
im übrigen eine solide
Marktkenntnis angeeignet
haben. Und vielleicht das
Wichtigste: Das PROFIKONZEPT-TEAM hat für
die Kunden Zeit, betreut sie
individuell, hört zu, wenn
die Kunden von ihren Träumen und Wünschen erzählen und kann dann sehr zielsicher aus dem Angebot die
Objekte auswählen, die den
Kunden wirklich interessieren. Zeit ist auch für den
Immobiliensuchenden ein
wertvolles Gut, und wer
möchte schon ein nutzloses
Sightseeing machen?
Das Vertragsmanagement
und die Beratung in Rechtsund Steuerfragen ist „Chefsache“ von Lutz Minkner,
der für Spezialfragen auf ein
Netzwerk von Steuerberatern, Rechtsanwälten, Bankern und Notaren zurückgreifen kann. Er ist ausgewiesener Experte für das
spanische Immobilien- und
Steuerrecht. Viele Mallorcafreunde lesen seine Fachbeiträge in Immobilienzeitschriften. Sein soeben erschienener 400-Seiten-Ratgeber „Der ImmobilienRatgeber SPANIEN – Alles
über Recht und Steuern“
droht ein Bestseller zu werden und ist in Fachkreisen
schon als „der dicke Minkner“ bekannt.
Und nicht zuletzt: Das
PROFI-KONZEPT-TEAM
bietet einen zuverlässigen,
kostenfreien After-SalesService an.
Entwicklung
von Lebenskonzepten
Viele, die auf Mallorca eine
Wohnung oder ein Haus
kaufen, suchen mehr als
eine Immobilie. Manche
wollen ganz nach Mallorca
übersiedeln und brauchen
Begleitung bei den ersten
Schritten. Andere wollen
die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzen. Viele
Fragen gibt es: Können die
Kinder auf Mallorca gut
ausgebildet werden? Wie
kann ich mir eine neue
Existenz aufbauen? Wie
finde ich zuverlässige Mitarbeiter für Haushalt und
Garten? Welche Freizeitund Sportmöglichkeiten gibt
es? Wie ist das kulturelle
Angebot? Wie baue ich mir
einen neuen Bekanntenund Freundeskreis auf?
Die Mitarbeiter von PROFI
KONZEPT wissen Rat oder
können an einen kompetenten Ratgeber verweisen.
PROFI KONZEPT begann
1984 seine Tätigkeit mit der
Entwicklung „professioneller Unternehmenskonzepte“, heute hilft das Unternehmen, Lebenskonzepte zu
entwickeln. Bausteine dazu
sind auch die vielfältigen
Engagements von „Los
Minkners“ in den Bereichen Soziales, Kultur und
Sport. Bei diesen Veranstaltungen gibt es immer wieder Gelegenheit, neue Leute
kennen zu lernen, Bekanntschaften oder Freundschaften zu schließen und sich
auszutauschen mit interessanten Menschen aus verschiedenen Ländern und
verschiedenen Kulturen.
Axel Thorer
Axel Thorer, stellvertretender Chefredakteur bei
BUNTE, schreibt über
Edith und Lutz Minkner in
seinem Bestseller „Mallorca – Lexikon der Inselgeheimnisse“: „Lutz und
Edith Minkner – Rühriges
Ehepaar aus Berlin (er war
dort bekannter Anwalt), das
als Mäzene auftritt, mit
Immobilien handelt, eine
Galerie führt und in der
Charity aktiv ist. Die beiden
sind seit 1984 auf der Insel
und haben sich den Ruf seriöser Professionalität erworben“. Dieser Würdigung fühlt sich das PROFIKONZEPT-TEAM auch in
Zukunft verpflichtet.
DER MARKT
3
„Das Ende der Fahnenstange ist noch lange nicht erreicht“
Mallorcas Immobilienmarkt wird wieder Verkäufermarkt
Überzeugendes
Zahlenwerk
Die spanische Sachverständigenorganisation TINSA hat
in ihrem jüngsten Marktbericht für den Zeitraum 1999
bis 2005, von manchen als
„Krisenjahren“ bezeichnet,
eine Verdoppelung der Immobilienpreise festgestellt. 2005
lag die Preissteigerung auf
den Balearen bei 16% und
für 2006 wird eine Steigerung
von 20% prognostiziert.
DM-Preis =
EURO-Preis
Alte Dämme sind gebrochen: Nicht nur, dass heute
alte DM-Preise als neue
EURO-Preise ausgewiesen
werden, in manchen Regionen und bei einigen Produkten scheint es keine Schallgrenzen mehr zu geben. Besonders dort, wo es kaum
noch ein Angebot gibt.
Am besten zeigt sich dies
am Grundstücksmarkt: Im
Südwesten Mallorcas gibt es
kaum noch Baugrundstücke.
Selbst Grundstücke, die sich
bislang schwer verkaufen
ließen, weil sie eine steile
Hanglange, keinen Blick
oder eine Nordorientierung
hatten, kosten heute ab 200
€/m2. Mit Meerblick und in
Spitzenlagen ist die Marke
von 1.000 €/m2 längst überschritten.
Auch für Apartments muss
der Mallorca-Freund tief in
die Tasche greifen, wenn er
im Küstenstreifen eine ordentliche Qualität und das
Meer sehen will. Hier beginnen die m2-Preise bei 3.000
€; in Luxusresidenzen können sie aber leicht bis zu
10.000 €/m2 steigen.
Auch den Traum von einer
Villa am Meer können sich
viele nicht mehr erfüllen.
Zwischen 500.000 € und
1.000.000 € ist das Qualitätsangebot dünn; ein Meerblick ist in dieser Preislage
in der Regel nicht zu haben.
Dafür muss man sich schon
der 1,5 Millionen-Grenze
nähern. Und schließlich gibt
es für den verwöhnten internationalen Kunden ein größeres Angebot für Villen
zwischen 5.000.000 € und
10.000.000 €. Preise, von
denen die Promotoren vor
wenigen Jahren nicht einmal
geträumt haben. Und – solche Objekte werden nachgefragt und gekauft.
Lage, Lage, Lage
Natürlich können diese Prei-
Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist in deutlicher Aufwärtsbewegung, die schon Anfang 2005 zaghaft begann, sich
zu Ende des vergangenen Jahres verstärkte und jetzt auf
einen neuen Boom hindeutet, der sich insbesondere im Südwesten der Insel ausprägt, aber inzwischen auch die Küstenstreifen rund im die Insel erfasst hat: Nicht nur Top-Immobilien im oberen Preissegment sind „Objekte der Begierde“;
auch Immobilien, die lange auf dem Markt waren, wechseln
jetzt zügig den Eigentümer. Die Preise sind noch lange nicht
ausgereizt, die Spielräume bei Preisverhandlungen werden
geringer. Kurzum: Der Markt dreht vom Käufer- zum Verkäufermarkt.
se nicht in allen Regionen
Mallorcas durchgesetzt werden. Die begehrtesten und teuersten Wohnlagen sind immer noch im Südwesten mit
den Gemeinden Calvia und
Andratx (und dort insbesondere die Nobelurbanisationen
Bendinat, Pto. Andratx und
der Villenvorort von Palma
Son Vida) zu finden. Aber
auch in den Küstenstreifen
von Deía bis Sóller und Pollenca werden Spitzenpreise
erzielt. Ebenso begehrt und
hochpreisig ist die Zone zwischen Santanyi und Felanitx.
Auch bäuerliche Anwesen
und restaurierte Herrensitze
erzielen heute Spitzenpreise
zwischen 3.000.000 € und
10.000.000 €. Begehrteste
Lage für die Spezialimmobilien ist der „Speckgürtel“, der
sich um Palma von Llucmajor über Santa Maria bis
Valldemossa schmiegt. Auch
kleinere, restaurierte Bauernhäuser, die man gemeinhin
als Finca bezeichnet, haben
ihren Preis: man muss dafür
bereits zwischen 600.000 €
und 1.200.000 € investieren.
Günstig kann man Immobilien nur noch in der Inselmitte einkaufen. Auch hierfür gibt es Liebhaber, die die
Ruhe suchen und sich am ursprünglichen Mallorca erfreuen wollen. Ein Dorfhaus
kann man schon für 200.000
€ erwerben. In der Regel
muss man dafür aber erhebliche Abstriche machen, wenn
es um eine gute Infrastruktur
geht.
Und schließlich kann man
noch recht günstig an der
Ostküste Mallorcas einkau-
fen. Apartments in guter
Qualität gibt es dort schon
für 2.000 €/m2. Allerdings
muss sich der Erwerber darüber im Klaren sein, dass er
eine reine Ferien- und Sommerimmobilie kauft. Viele
Häfen der Ostküste, in denen
im Sommer die Touristen
die Cafés und Restaurants belagern, werden frühestens im
April geöffnet und Ende Oktober wieder geschlossen.
Wer außerhalb der Saison
seine Immobilie nutzen will,
den erwartet ein unfreundliches Umfeld – geschlossene
Supermärkte, Restaurants und
Cafés, verrammelte Wohnanlagen, winterfest gemachte
Hotels und Einsamkeit. Ausnahmen machen die Küstenorte Cala Ratjada und Cala
Millor, die allerdings im
Winter zu „All-InclusiveRentnerparadiesen“ mutieren.
Sekt oder
Selters
Doch Mallorca ist nicht nur
die Insel der Schönen und der
Reichen. Etwa 3.400.000
Deutsche haben im vergangenen Jahr Mallorca besucht.
Nur die wenigsten von ihnen
haben in eigenen vier Wänden gewohnt. Mallorca bietet
ein großes abwechslungsreiches Hotel- und Gastronomieangebot, für jeden Geschmack und für jeden Geldbeutel. Jeder Freund der Insel ist auf Mallorca herzlich
willkommen. Egal ob bei
Sekt oder Selters.
T R AU M I M M O B I L I E N
PTO. ANDRATX: Vom Fischerdorf
zum mondänen Ankerplatz
4
Auf eine Geschichte von 350 Jahren kann Pto. Andratx zurückblicken. Im
Jahre 1659 wurde er von Fischern und Seeleuten gegründet und wird heute zu
den schönsten Naturhäfen des gesamten Mittelmeerraumes gezählt. In den
letzten dreißig Jahren ist aus einem verträumten Fischerdorf ein mondäner
Hafen entstanden. Und doch ist es Pto. Andratx mit seinem alten Fischereihafen, zu dem am späten Nachmittag die einheimischen Fischer zurückkehren,
ihren tagfrischen Fang verkaufen und ihre Netze ausbreiten, und dem modernen Yachthafen „Club de Vela“ gelungen, viel von seinem ursprünglichen
Charme zu behalten.
Die heute dichte Besiedlung rund um den Hafen begann Mitte der 70er Jahre
des vergangenen Jahrhunderts, als sich der britische Schauspieler Sir Peter
Ustinov und eine internationale, wohlhabende Käuferschar auf der Halbinsel
La Mola niederließen. Schnell waren die besten Plätze der Mola bebaut, und
auch die anderen Buchten, nämlich die Cala Llamp, die Cala Marmacen und
die Cala Moragues wurden mit Apartmentanlagen und Luxusvillen bebaut.
Für diese anspruchsvolle Klientel entwickelte sich auch das Geschäftsleben
hervorragend: Restaurants, Galerien, Boutiquen, Dienstleister und 30 Maklerbüros buhlen um die Gunst der alten und neuen Nachbarn.
Für die, die das Beste lieben:
Beeindruckendes Herrenhaus mit Blick auf den Hafen
Im „Andratx Park“, einer
kleinen Urbanisation mit Luxusvillen oberhalb der Zufahrt zur Cala Llamp, thront
eine stattliche Villa im traditionellen Herrenhausstil auf
einem großzügigen 2.500 m2
Grundstück und bietet einen
unvergesslichen Blick auf den
Hafen, das Meer und das Tal
von Andratx. Die eindrucksvolle Villa mit dominierendem Natursteinturm hat ein
Haupthaus und einen separaten Gästebereich – beide sind
verbunden durch einen Patio
mit Kamin und Barbecue.
Im Untergeschoss befindet
sich eine Garage, die Platz
für drei Fahrzeuge bietet.
Die Villa hat eine Wohnfläche von 500 m2. Die überdachten und freien Terrassen,
in die ein Swimmingpool eingebettet ist, messen 300 m2.
Beeindruckend sind nicht nur
die einmalige Lage und die
herrschaftliche Architektur,
sondern auch die Gestaltung
und Ausstattung der Villa:
Mit edlen Materialien und
bester Handwerksarbeit wurde in Anlehnung an traditionelle Farben und Formen ein
unvergleichliches Ambiente
geschaffen. Und auch die modernste Haustechnik wird
alle die Besucher mit hohem
Anspruch begeistern, kurzum
die, die das Beste lieben.
Ref.No. 2058, P.: € 3.900.000
5
Die Handschrift des Stararchitekten
Pedro-Otzoup-Villa: mediterrane Heiterkeit
Pedro Otzoup.
Wie kein anderer hat der
russische Architekt und Designer die Architektur Mallorcas beeinflusst. Kleine Urbanisationen in der Architektur
eines Bergdorfes über der
Cala Fornells hat er ebenso
geplant und realisiert wie
zahlreiche Villen für die
Schönen und die Reichen.
Eines seiner Meisterwerke,
gelegen in der Nobelurbanisation Montport, steht zum
Verkauf: In der schlichten, ele-
Objekt der
Begierde
Villa mit mediterranem
Flair und Königsblick
Die Location ist einmalig: Am
Ende einer ruhigen Anliegerstraße der Nobelurbanisation
Montport I, hoch über dem
Hafen Pto. Andratx gelegen,
beeindruckt diese stattliche
Villa auf einem 1.250 m2
großen Grundstück durch
ihren faszinierenden Königsblick auf den Hafen und das
Meer. Durch weitläufige überdachte und freie Terrassen
mit Swimmingpool und Barbecue wurden die Außenbereiche des Anwesens in den
Mittelpunkt des Wohnens
und Lebens gerückt. Auch
die Villa bietet alles, was der
anspruchsvolle Nutzer sucht
und ihm höchste Lebensqualität bietet.
Die Villa hat eine Wohnfläche
von 480 m2, die sich in einen
Hauptwohnbereich (Halle,
Wohn-/Esszimmer, Küche,
vier Schlafzimmer mit Ankleiden und Bädern en suite)
und einen separaten Gästeflügel (Wohn-/Schlafzimmer,
Küche, Bad) teilen. Im Untergeschoss gibt es u.a. einen
Weinkeller sowie eine Sauna
mit Ruheraum). Im Zufahrtbereich des Grundstücks befindet sich eine Doppelgarage.
Die Innenarchitektur und die
wertvollen verwandten Materialien der Licht durchfluteten Villa vereinen moderne
und mediterrane Stilelemente
zu einem harmonischen Gesamtkunstwerk.
Ref.No. 1943,
P.: € 2.490.000
ganten Form der äußeren
Gestaltung erkennt man die
Handschrift des Meisters
nicht auf den ersten Blick;
bei der Inszenierung immer
neuer aufregender Ausblicke
auf Terrassen, Meer, Hafen
und Landschaft ist der geniale
Urheber jedoch unverkennbar.
Die Villa mit zwei Gästeapartments hat eine Wohnfläche von 400m2 sowie großzügige Terrassenbereiche mit
integriertem Swimmingpool
(4 m x 20 m!). Von allen Lebensbereichen bietet sich ein
atemberaubender Blick auf
den Hafen und das Meer. Terracottaböden, Holzbalkendecken, der eindrucksvolle
Kamin und das für Otzoup
typische Spiel mit Licht und
Farben schaffen ein einzigartiges mediterranes Ambiente.
Eine Sauna sowie moderne
Haustechnik (u.a. Fußbodenheizung) ermöglichen auch
in der kälteren Jahreszeit ein
behagliches Wohnen.
Ref.No. 2819,
P.: € 2.250.000
6
Pto. Andratx: Apartments - Klein, aber fein
Die sanfte Hügelkette, die sich um den
Hafen Pto. Andratx schmiegt, wird geprägt
von großzügigen Luxusvillen. Edith Minkner und das PROFI KONZEPT TEAM
arbeiten jedoch nicht nur in diesem Höchst-
preis-Segment. Viele Freunde Mallorcas
wollen für eine Ferienimmobilie nicht eine
so hohe Investition vornehmen; andere wollen auch erst für eine Übergangszeit mit
einer kleineren Immobilie sehen, ob Mallor-
ca überhaupt die richtige Entscheidung ist.
Edith Minkners Ziel ist es, für jeden Kunden die für ihn und seine konkrete Lebensführung und Lebensplanung richtige Immobilie zu finden. Und selbstverständlich wird
Studio mit Traumblick
150.000 €? Gibt es denn dafür schon eine Immobilie in Pto.
Andratx? Ja, das gibt es. Auf der Südseite des Hafens bieten
wir ein Meerblick-Studio mit 37 m2 Wohnfläche (mediterran
möbliert und dekoriert) und einer 13 m2 Terrasse in einer
Apartmentanlage in 1. Meereslinie und mit Meerzugang. Ein
Lift führt von der Wohnetage zur direkt am Meer gelegenen
Gemeinschaftsterrasse mit Swimmingpool.
Ref.No. 2994, P.: € 145.000
Charmante Wohnung mit 2 Schlafzimmern
Wem das Studio zu klein ist, der findet eine höchst interessante Alternative in der Cala Moragues: In einer LuxusApartmentresidenz mit Swimmingpool wartet eine charmante Wohnung mit wunderschönem Meerblick auf ihre neuen
Bewohner. Sie hat eine Wohnfläche von 100 m2 und eine 40
m2 (!) große Terrasse. Das Apartment mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern ist höchst komfortabel ausgestattet
und eingerichtet.
Ref.No. 2964, P.: € 350.000
Für die große Familie –
Apartment mit 4
Schlafzimmern
Auch für die große Familie gibt es die passende Wohnung im
Programm von PROFI KONZEPT: Ebenfalls in der Cala
Moragues bieten wir eine 150 m2 große Wohnung an, die
über vier Schlafzimmer und vier Bäder verfügt und ebenfalls
einen traumhaften Meerblick bietet. Sie ist sehr komfortabel
ausgestattet und liegt in einer erst 1999 erbauten Residenz
mit einem schönen Parkgarten, Gemeinschaftsterrassen und
einer Poollagunenlandschaft.
Ref.No. 2992, P.: € 520.000
Ein Haus für unter
€ 500.000 ?
Auch das gibt es in Pto. Andratx: Auf der beliebten Halbinsel La Mola ist soeben ein kleiner Villenpark mit drei Reihenhäusern und fünf Einzelvillen entstanden. Klein, aber
fein. Die Häuser haben Wohnflächen zwischen 108 m2 und
168 m2, Terrassen und kleine Privatgärten und sind perfekt
ausgestattet. Aus allen Häusern bietet sich ein sensationeller
Meerblick, und natürlich gibt es auch eine einladende Gemeinschaftsterrasse mit Swimmingpool.
Ref.No. 1057, ab € 485.000
der Interessent, der ein Studio für 150.000 €
sucht, mit demselben Respekt und zuverlässigen Service bedient wie der Interessent für
eine Fünfmillionenvilla.
7
EXPERTENTIPPS
EXPERTEN WISSEN RAT:
sachkundige Begleitung beim Immobilienkauf
von Edith Minkner
Beobachtet man in den deutschen Medien
die Berichterstattung über den spanischen
Immobilienmarkt, will es scheinen, als seien die Piraten, die in den vergangenen
Jahrhunderten immer wieder die spanische Festlandküste, die Balearen und die
Kanaren heimsuchten, auch heute die prägende Berufsgruppe auf Mallorca, nur dass
sie sich jetzt meist als Bauträger oder
Handwerksfirmen tarnten.
Der Immobilienmakler
Das wichtigste Glied zwischen Verkäufer und Käufer
ist der Immobilienmakler.
Er berät den Verkäufer bei
der Findung eines marktgerechten Preises, bereitet für
das Verkaufsobjekt eine Verkaufsstrategie vor, bewirbt das
Objekt in den internationalen
Medien, stellt es Interessenten vor, moderiert die Verkaufsverhandlungen, führt
das Vertragsmanagement und
bietet einen zuverlässigen
After-Sales-Service.
Doch wie finde ich den richtigen Makler? Durch die
neuen Medien, insbesondere
das Internet, ist der Markt
sehr transparent geworden.
Die wichtigsten Maklerunternehmen stellen sich auf
eigenen Homepages dar.
Hier findet der Interessent
schon wichtige Informationen über den Anbieter. Er
erfährt, seit wann das Unternehmen existiert, wie viele
Mitarbeiter es hat, wie die
Mitarbeiter aus- und fortgebildet, in welchen Sprachen
die Kunden bedient werden
und ob Rechts- und Steuerberatung angeboten werden.
Hilfreich sind auch immer
Empfehlungen von Freunden und Bekannten, die
möglicherweise schon die
Dienste des einen oder anderen Maklers angenommen
haben und schließlich können auch die deutsch sprechenden Rechtsanwälte vor
Ort aus ihrer langjährigen
Erfahrung Hinweise geben,
welche Makler eine solide
Arbeit leisten.
Übrigens: Für den Käufer
Gewiss: überall, wo es um viel Geld geht,
versuchen „schwarze Schafe“ ihr schnelles Geschäft zu machen, so auch gelegentlich auf Mallorca. Doch dies sind wenige
Ausnahmen, die bei der Vielzahl der per
anno getätigten Immobilienverkäufe
nicht ins Gewicht fallen. Generell kann
gesagt werden, dass der Immobilienkauf
auf Mallorca genauso sicher ist wie in
Deutschland.
sind die Dienste des Maklers
in der Regel kostenfrei, da
meist der Verkäufer den
Makler beauftragt hat, also
auch seine Courtage zu zahlen hat.
Der Rechtsanwalt
Viele spanische Rechtsanwälte, aber auch international tätige Kanzleien haben
sich auf die Beratung und
Betreuung von Immobilienkäufern spezialisiert. Dazu gehören einerseits Mehrsprachigkeit, andererseits auch
Kenntnis nicht nur des spanischen, sondern auch des
internationalen Wirtschaftsund Steuerrechts, da es sich
oft um grenzüberschreitende
Fragestellungen handelt.
Der Rechtsanwalt bereitet
den privatschriftlichen oder
notariellen Kaufvertrag vor.
Neben der Interessen wahrenden Unterstützung bei
der Regelung der Vertragsinhalte überprüft er z.B., ob
das Kaufobjekt in seiner Gesamtheit legal errichtet wurde, die tatsächlichen Verhältnisse mit den Registereintragungen übereinstimmen, das
Eigentumsregister keine Belastungen aufweist und alle
Steuern und Anliegerbeiträge gezahlt sind. Auch die
Abwicklung eines Kaufvertrages nach der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Beantragung der
Steuernummer für den Käufer, Einholung der „NichtResidenten-Bescheinigung“,
Einzahlung der Steuern beim
Finanzamt, Verkehr mit dem
Eigentumsregister) wird häufig vom Rechtsanwalt – oder
einer Gestoria – abgewickelt.
Ganzheitlich organisierte
Kanzleien kümmern sich
darüber hinaus um Finanzierungs- und Steuerfragen und
betreuen den Klienten auch
nach dem Immobilienerwerb
bei etwaigen Mängelgewährleistungsansprüchen, bei der
Vertretung in Eigentümerversammlungen und den jährlichen Steuererklärungen.
Der Steuerberater
Meist schon im Vorfeld der
Kaufentscheidung ist der
Rat des Steuerberaters gefragt: Ist es sinnvoll, die Immobilie als natürliche Person
zu kaufen oder ist ein Gesellschaftsmodell vorteilhafter? Wie ist die Spanienimmobilie in das deutsche
Eines muss jedoch in aller Deutlichkeit
gesagt werden: Wer glaubt, in Spanien –
betäubt von Sonne und Sangria – auf
einem Bierdeckel von einem Handymakler einen Kaufvertrag aufsetzen lassen zu
können und damit ins Grundbuch eingetragen zu werden, der wird die schmerzliche Erfahrung machen, dass dies in Spanien genauso wenig möglich ist wie in
Deutschland.
Steuerkonzept zu integrieren? Wie lassen sich die
jährlichen Kosten und Steuern der Immobilie gestalten?
Dazu kommt ein weiteres
interessantes Aufgabenfeld
für den international versierten Steuerberater: Viele, die
einen Zweitwohnsitz in Spanien erwerben wollen, sind in
einem Lebensalter, in dem sie
über strategische Nachfolgeregelungen bezüglich ihres
Unternehmens und ihres Privatvermögens nachdenken.
Kurz: Sie wollen unter Beachtung des internationalen
Gesellschafts-, Erbschaft- und
Steuerrechts „ihr Feld bestellen“. Hier haben sich einige Steuerberater auf supranationale Lösungen spezialisiert, die sie gemeinsam mit
dem deutschen Steuerberater
im Interesse des gemeinsamen Mandanten entwickeln.
Banken und
Versicherungen
Schließlich sind unverzichtbare Berater beim Immobilienkauf die Banken und Versicherungen. Viele spanische Banken haben sich auf
die Finanzierung von Zweitwohnsitzen eingerichtet und
dafür spezielle Programme
entwickelt. Der derzeitige
Zinssatz liegt bei günstigen
ca. 3,5 %. Die Finanzierung
hat für den Käufer einen wei-
Deshalb: Wer zum ersten Mal in Spanien
eine Immobilie kauft, sollte sich kundiger
Berater bedienen!
Der erste Ansprechpartner wird der Immobilienmakler sein. Dieser wiederum verfügt
über ein Netzwerk mit erfahrenen Rechtsanwälten, Steuerberatern, Banken, Versicherungen, Architekten, Bausachverständigen und qualifizierten Handwerksfirmen.
teren Vorteil: die Sachverständigen und Juristen der Bank
prüfen die Immobilie auf ihre Werthaltigkeit und achten
auch darauf, dass das Eigentumsregister keine Überraschungen bereit hält. Auch
nach dem Kauf bieten die
Banken dem Käufer alle
Finanzdienstleistungen eines
modernen Bankwesens an.
Auch die Versicherungsgesellschaften werben sehr aktiv um die internationale
Klientel, geht es doch um
die Absicherung ganz erheblicher Vermögenswerte. Überwiegend werden die Vertragswerke auch in deutscher Sprache zur Verfügung
gestellt, und es gibt vor Ort
deutsch sprechende Mitarbeiter, die im Schadensfalle
eine schnelle und unproblematische Abwicklung gewährleisten. Auch das Thema der
Krankenversicherung im Ausland gewinnt immer mehr an
Bedeutung.
Architekten,
Bausachverständige
und Bauunternehmen
Wer sich sein Traumhaus
selbst entwerfen und bauen
will, braucht einen kreativen
und erfahrenen Architekten,
mit dem er auch sprachlich
Edith Minkner
Immobilienkauffrau
geschäftsführende Gesellschafterin
Minkner & Partner PROFI KONZEPT S.L.
Avenida Rey Jaime I, 109 · E-07180 Santa Ponsa
Tel.: 0034 / 971 695 255 · Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
kommunizieren kann. Längst
haben sich auf Mallorca einige Architekten auf die Bedürfnisse der internationalen
Klientel eingestellt und sich
einen hervorragenden Ruf bei
der Betreuung dieser Kunden erworben.
Häufig wird auch der Rat
des Bausachverständigen benötigt, sei es bei der Bewertung der Immobilie, die man
zu kaufen beabsichtigt, sei es
bei der Feststellung von Baumängeln im Gewährleistungsfall.
Und schließlich werben auch
einige hoch qualifizierte Bauund Handwerksunternehmen
(Maurer, Tischler, Klempner,
Installateure, Maler, Landschaftsgärtner) um das Vertrauen der anspruchsvollen
internationalen Kunden.
Wir haben auch in dieser
Ausgabe von „Mallorcas
Traumimmobilien“ wieder
Experten der verschiedensten
Fachrichtungen, mit denen
wir seit vielen Jahren vertrauensvoll zusammen arbeiten, gebeten, uns aus ihrer
Sicht die wichtigsten Fragen
„rund um die Immobilie“
vorzustellen. Diese Experten
stehen unseren Lesern gern
für eine Detailberatung zur
Verfügung gemäß der Devise von PROFI KONZEPT:
„Keine Experimente, lieber
gleich zum PROFI ….“
8
EXPERTENTIPPS
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!
Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Spanien
von Lutz Minkner
Das deutsche und das spanische Recht
haben zwar gemeinsame Wurzeln im
römischen Recht, und auch das Recht
der Europäischen Union bringt vieles,
was sich in Jahrhunderten voneinander
entfernt hat, wieder zusammen. Dennoch: derzeit gibt es noch ganz wesentliche Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht.
schäft auch klappt“. Hierzu
dienen die verschiedensten
Vertragsformen, nämlich der
Reservierungsvertrag, der
Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.
Der Reservierungsvertrag
ist die unterste Stufe einer
vertraglichen Bindung. Mit
ihm verpflichtet sich der
Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr
eine bestimmte Immobilie
für einige Tage Überlegungszeit freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent
dann nicht zum Kauf, ist
meist der Verfall der Reservierungsgebühr vereinbart.
Entscheidet sich der Interessent positiv, wird die Reservierungsgebühr auf die
Optionsgebühr oder den
Kaufpreis angerechnet.
Die wesentlichen Unterschiede
In Deutschland muss jeder
Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet
werden. Das hat seinen
guten Grund, geht es doch
meist um ganz erhebliche
Vermögenswerte. Mündlich
oder privatschriftliche geschlossene Verträge über
Immobilien sind nichtig.
Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Erwerber
erst mit dem notariellen
Kaufvertrag u n d der Eintragung im Grundbuch über.
Die Eintragung ist, so sagen
die Juristen, rechtsbegründend.
Anders das spanische Recht:
Hier können Immobilienkaufverträge sowohl mündlich als auch privatschriftlich oder notariell vereinbart
werden. Allerdings kann
man nur mittels eines notariellen Kaufvertrages im Eigentumsregister eingetragen
werden. Diese Eintragung
ist lediglich rechtsbezeu-
gend (deklaratorisch). Bei
mündlichen und privatschriftlichen Kaufverträgen
erfolgt die Übergabe durch
Inbesitznahme, beim notariellen Kaufvertrag (gemeinhin escritura genannt) geht
das Eigentum automatisch
mit der Unterzeichnung der
Urkunde auf den Käufer
über.
Verträge vor und außerhalb der Escritura
Hat der Interessent seine
Traumwohnung oder sein
Traumhaus gefunden, sind
meist noch etliche Vorfragen
zu klären: Besprechungen
mit Architekten und Sachverständigen, Konsultationen mit Rechtsanwalt und
Steuerberater und Finanzierungsgespräche mit der
Bank. Bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde kann deshalb noch einige
Zeit vergehen. Dennoch wollen die Parteien sich meist
schon in irgendeiner Weise
vertraglich binden, um sicher zu sein, „dass das Ge-
Eine sehr viel intensivere
Bindung bietet der Optionsvertrag. Er gewährt dem
Optionsnehmer das Recht,
eine konkret bezeichnete
Immobilie innerhalb einer
vertraglich
vereinbarten
Frist zu einem vereinbarten
Kaufpreis zu erwerben. Der
Optionsgeber verpflichtet
sich, innerhalb dieser Frist
nicht an einen Dritten zu
verkaufen. Der Optionsnehmer hat dem Optionsgeber
eine Optionsgebühr – meist
10% des Kaufpreises – zu
zahlen. Die Optionsgebühr
verfällt zugunsten des Optionsgebers, wenn der Optionsnehmer nicht innerhalb
der vereinbarten Frist sein
Optionsrecht ausübt. Häufig
wird im Optionsvertrag für
den Optionsgeber eine Vertragstrafe in doppelter Höhe
der Optionsgebühr vereinbart für den Fall, dass der
Optionsgeber dennoch an
einen Dritten verkauft.
Der privatschriftliche Kaufvertrag, der alle wesentlichen Vertragsbestandteile
enthält, ist ein vollgültiger
Vertrag – allerdings mit dem
bereits beschriebenen Man-
Auf Mallorca gibt es genügend versierte
und deutschsprechende Rechtsanwälte,
die dem Immobiliensuchenden mit Rat
und Tat zur Seite stehen. Doch ist es gut,
die Grundzüge des spanischen Immobigel, dass er nicht im Eigentumsregister eingetragen werden kann. Diese Vertragsform wird oft gewählt, um
den „wirklichen“ Kaufpreis
und auch solche Vereinbarungen festzuschreiben, die
nicht offen gelegt werden
sollen. Zwar sind auch mit
Zeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrages Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer fällig. Da diese
Verträge jedoch in der Regel
dem Finanzamt nicht zur
Kenntnis gelangen, ist dies
mehr ein theoretischer Ansatz.
Der spanische Notar und
die Escritura
Die deutschen Notare haben
nach der Bundesnotarordnung und dem Beurkundungsgesetz einen sehr umfassenden Pflichtenkatalog.
In den vergangenen Jahren
hat auch der spanische Gesetzgeber den Pflichtenkreis
des spanischen Notars erheblich erweitert. Bei der
Beurkundung von Grundstückskaufverträgen muss er
sich von der Identität der
Parteien überzeugen; er
muss
einen
aktuellen
Grundbuchauszug anfordern, auf Grund dessen er
die Anwesenden über den
wesentlichen Inhalt des
Grundbuches unterrichten
kann; er muss prüfen, ob die
Angaben der Anwesenden
sich mit den Daten des
Eigentumsregisters decken;
er muss sich die letzte Quittung über die Zahlung der
örtlichen Gemeindesteuer
sowie beim Verkauf einer
Wohnung in einer Gemeinschaftsanlage eine Beschei-
lienrechts zu kennen, um im Vorfeld der
Kaufentscheidung Fehler zu vermeiden
und auch, um dem später beauftragten
Rechtsanwalt die richtigen Fragen stellen zu können.
nigung des Verwalters und
Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorlegen lassen.
entsprechende Bescheinigung und eine spanische
Steuernummer.
Das Eigentumsregister
Der Grundbuchauszug wird
dem Notar per Fax vom
Eigentumsregister zugeleitet. Kommt es dann innerhalb von zehn Tagen nach
Empfang der Registerauskunft zur Zeichnung der
notariellen Kaufurkunde,
hat der beurkundende Notar
das Register noch am selben
Tage per Fax über die erfolgte Beurkundung zu informieren. Sodann wird im
Grundbuch eine vorläufige
Vormerkung eingetragen. Die
Vormerkung wird um weitere sechzig Arbeitstage verlängert, wenn die Urkundenausfertigung vom Notar binnen zehn Tagen dem Grundbuchamt zugeleitet wird.
Der notarielle Grundstückskaufvertrag enthält eine Beschreibung der Immobilie,
die Bezeichnung der Daten,
unter denen sie im Eigentumsregister und im Kataster eingetragen ist, Erklärungen über Belastungen oder
Lastenfreiheit sowie die Einigung über den Kauf und
Verkauf (deshalb compraventa), über den Kaufpreis
und seine Bezahlung.
Die Gestoria
In Deutschland wickelt der
Notar in der Regel selbst
den Verkehr mit dem Grundbuch ab. In Spanien übergibt
der Notar diese Aufgaben
meist einer erfahrenen Gestoria. Sie besorgt auch für
den Nicht-Residenten die
Lutz Minkner
Wirtschaftsjurist
Avenida Rey Jaime I, 109 • E-07180 Santa Ponsa
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
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Das spanische Eigentumsregister ist in seiner Funktion
dem deutschen Grundbuch
sehr ähnlich. Es ist allerdings nicht in Abteilungen
aufgebaut, aus denen Eigentümer und Belastungen zu
entnehmen sind. Stattdessen
hat jedes Grundstück ein
Grundbuchblatt mit einer
bestimmten Nummer. Die
Eintragungen zu diesem
Grundstück werden dann
fortlaufend nummeriert. Alle Informationen zu Eintragungen, Rechtsänderungen
und Belastungen sind auf
diesem Grundbuchblatt vermerkt.
Auch das spanische Eigentumsregister löst den Schutz
des guten Glaubens aus.
Dieser schützt denjenigen
Grundstückserwerber, der
gutgläubig und entgeltlich
ein Recht von einer im
Eigentumsregister eingetragenen Person erwirbt, auch
wenn sie rechtlich nicht
(mehr) über die Immobilie
verfügen durfte. Dies erhellt
auch die schon beschriebene
Gefahr von privatschriftlichen Kaufverträgen: Verkauft ein Eigentümer ein
Grundstück durch privatschriftlichen Vertrag und
dann nochmals durch einen
notariellen, ist der gutgläubige Zweitkäufer nach Einsicht in das Grundbuch geschützt, denn er hat direkt
vom eingetragenen Erwerber gekauft.
9
EXPERTENTIPPS
Bei der Hochzeit muss man persönlich anwesend sein
beim Immobilienkauf kann man sich vertreten lassen
von Volker Hunzelder
Im deutschen und im spanischen Recht
gibt es Rechtsgeschäfte, bei denen man
persönlich anwesend sein muss – zum
Beispiel bei der eigenen Hochzeit -, bei
manchen Vertragsschlüssen kann man
Häufig kommt es vor, dass
angesetzte Beurkundungstermine platzen, weil die vorgelegten Vollmachten nicht den
gesetzlichen Anforderungen
genügen. Um solche Pannen
zu vermeiden, soll das
deutsch-spanische Volmachtrecht in seinen wesentlichen
Zügen nachfolgend dargestellt werden.
Deutsches oder spanisches
Recht
Die grundsätzliche Frage
lautet, ob sich das Vollmachtrecht nach deutschen
oder spanischen Vorschriften
rich-tet. Nach dem das natio-
sich jedoch vertreten lassen. Auch
beim Immobilienkauf in Spanien
kommt es häufig vor, dass Verkäufer
oder Käufer nicht persönlich beim
Notartermin anwesend sein können.
nale Recht überlagerndem
intenationalen Recht bestimmt sich die Wirksamkeit
einer Vollmacht nach dem
Recht des Landes, in dem sie
eingesetzt werden soll.
Allerdings kann der Vollmachtgeber ausdrücklich die
Geltung eines bestimmten,
z.B. des deutschen Rechts in
der Vollmacht anordnen.
Dies kann dann von Bedeutung sein, wenn z.B. der
Vollmachtgeber stirbt: Nach
spanischem Recht erlischt
die Vollmacht mit dem Tod,
nach deutschem Recht kann
der Vollmachtgeber bestimmen, dass sie über den Tod
hinaus gelten soll (postmor-
tale Vollmacht).
Kein Problem: Bei der Zeichnung der
notariellen Vertragsurkunde kann
man sich vertreten lassen. Häufig sind
Bevollmächtigte Familienangehörige,
Rechtsanwälte und Steuerberater oder
Die Apostille von Den
Haag
Umfang der Vollmacht
Um eine missbräuchliche
Nutzung der Vollmacht auszuschließen, sollte ihr Umfang in der Vollmachtsurkunde genau bestimmt werden. In einer Spezialvollmacht sind bestimmte Wirkungskreise näher be-zeichnet (Verkauf einer Wohnung, Kauf von Ge-schäftsanteilen, Abgabe einer Neubauerklärung), in der Generalvollmacht werden dem
Bevollmächtigten umfassende Befugnisse eingeräumt.
Vollmachten können von
jedem deutschen oder spanischen Notar oder einem
Konsul protokolliert werden.
Eine von einem deutschen
Notar protokollierte Voll-
Makler. Ein Bevollmächtigter kann
jedoch nur dann wirksam für den Vollmachtgeber Erklärungen abgeben,
wenn er sich durch eine Vollmachtsurkunde ausweisen kann.
macht muß anschließend mit
der sog. „Apostille von Den
Haag“ versehen werden,
damit sie im internationalen
Rechtsverkehr eingesetzt
werden kann. Deutsch sprechende spanische Notare
akzeptieren in der Regel eine
deutsche Fassung der Voll-
macht mit Apostille. Wir
empfehlen jedoch regelmäßig, die Vollmacht von einem vereidigten Dolmetscher ins Spanische übersetzen zu lassen. Auch die
Übersetzung muss in diesem
Falle mit der Apostille versehen werden.
Volker Hunzelder
Immobilienberater
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
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Keine Abschlagzahlungen ohne Sicherheiten
von Juliet Green
Bisweilen liest man in der Presse von
Immobilienträumen, die wie Seifenblasen
zerplatzt sind. Das kommt gelegentlich
dann vor, wenn ein Interessent eine noch
nicht fertig ge-stellte Immobilie in der Planungs- und Bauphase kauft, Abschlagzahlungen auf den Kaufpreis leistet und der
Derartige Baupleiten sind
heute eher selten. Der spanische Gesetzgeber hat nämlich 1968 das „Gesetz zur
Regelung des Empfanges
von Abschlagzahlungen beim
Bau und dem Verkauf von
Wohnungen“ in Kraft gesetzt, in dem die Sicherung
von Abschlagzahlungen vorgeschrieben ist: Abschlagzahlungen dürfen nur auf
Sonderkonten des Bauträgers eingezahlt werden,
deren Bestand von anderen
Mitteln des Bauträgers getrennt zu führen ist und über
die ausschließlich zu Zwecken des Wohnungsbaus verfügt werden darf. Die Banken und Sparkassen dürfen
diese Sonderkonten nur einrichten, wenn der Bauträger
eine Bankausfallbürgschaft
oder Versicherungen nachweist, die die Rückzahlung
Promotor dann Konkurs geht und das Bauvorhaben nicht mehr zum guten Ende
bringt. Die schlimme Folge: Der Käufer
verliert seine Anzahlung und kann sich
mangels Sicherheiten auch nirgendwo
schadlos halten.
der gezahlten Beträge zuzüglich 6 vom Hundert jährlicher Zinsen garantieren.
Der Vertrag zwischen Bauträger und Käufer muss die
Verpflichtung des Bauträgers
enthalten, Vorauszahlungsbeträge an den Käufer zuzüglich 6% jährlicher Zinsen
zurückzuzahlen für den Fall,
dass der Bau nicht begonnen
oder nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen
fertig gestellt oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung
nicht beigebracht wird. Darüberhinaus muss in dem Vertrag auf die Ausfallbürgschaft oder den Versicherungsvertrag hingewiesen
und dem Käufer die Urkunde
über die Sicherheitsleistung
übergeben werden.
Nach Ablauf der Frist zum
Baubeginn oder zur Übergabe der Wohnung, ohne
dass eines von beiden stattgefunden hat, kann der
Käufer wählen zwischen
der Auflösung des Vertrages ein-schließlich der
Rückzahlung der vorausgezahlten Beträge, vermehrt um 6% jährliche
Zinsen, oder der Ge-währung einer Verlängerung
gegenüber dem Verkäufer,
die in einer zusätzlichen
Klausel niederzulegen ist.
Mein Tipp:
Verlangt ein Bauträger
Abschlagzahlungen, ohne
die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheiten
anzubieten, ist er nicht
der richtige Vertragspartner.
Juliet Green
Immobilienberaterin
Avenida Rey Jaime I, 109 б E-07180 Santa Ponsa
Tel.: 0034 / 971 695 255 б Fax: 0034 / 971 695 695
juliet.green @profi-konzept.com
10
R E G I O N S A N TA P O N S A
Beliebte Region zwischen Golfplätzen und Meer:
Obwohl die Apartmenthäuser,
die sich um die weite Bucht mit
dem weißen Sandstrand säumen, nur Zeugen der Tourismusgeschichte der letzten dreißig Jahre sind, hat Santa Ponsa eine bewegte Geschichte
vorzuweisen: Immer wieder
nutzten Piraten die natürlichen, flachen Buchten, um von
hier aus ihre Raubzüge vorzunehmen, und 1229 landete hier
Jaime I mit seiner Armada, um
von hier aus die Insel zu
erobern und die Mauren zu
vertreiben.
SANTA PONSA
Auch heute ist Santa Ponsa in
den Sommermonaten noch
Hochburg der Touristen, jedoch hat die Region in den
letzten zehn Jahren einen starken Wandel hin zum Qualitätstourismus vollzogen. Zwischen den vier Golfplätzen
(Santa Ponsa I – III und
Poniente) und den zwei Yachthäfen (Club Nautico und Port
Adriano) sind höchst anspruchsvolle Wohnanlagen und
noble Villenurbanisationen entstanden, die bezeugen, wie attraktiv die Region für das
internationale Publikum
geworden ist.
Ibizenkische Villa mit Traumblick
Der Hausberg Santa Ponsas ist die „Ensaimada“, genannt nach dem mallorquinischen
Gebäck, weil sich die Straße in Form einer
Schecke um den Villenhügel schlängelt. Hier
beeindruckt eine außergewöhnliche, weiße
Villa, die in ihrer Architektur ibizenkische
und maurische Stilelemente harmonisch vereint. Sie thront auf einem 1.501m2 großen,
südwestorientierten Grundstück und bietet
einen fantastischen Blick über die Malgrats
Inseln auf das Meer. Das Grundstück ist aufwendig angelegt und vollendet mit seinen
Palmen und immer blühenden Pflanzen das
mediterrane Lebensgefühl, das dieses Anwesen ausstrahlt.
Die Villa ist wegen ihrer Größe und Auftei-
lung (zwei Salons, zwei Küchen, insgesamt
sechs Schlafzimmer) auch zur Nutzung als
Zwei-Generationen-Haus geeignet. Sie hat
eine Wohnfläche von 460m2 und ist umgeben von überdachten und freien Terrassen mit
integriertem Wasserfall-Swimmingpool,
Duschhaus und Barbecue. Zusätzlich gibt es
eine Garage, eine Dachterrasse mit Königs-
blick sowie einen Saunabereich mit Whirlpool.
Die imposante, lichtdurchflutete Villa ist mit
erlesenen Materialien gebaut und mit bester
Haustechnik ausgestattet.
Ref.No. 2904, P.: € 2.200.000
11
Wohnen in 1. Meereslinie
Eleganz und Heiterkeit
Am Fuße der Ensaimada“ –
in einer ruhigen Seitenstraße
und in der Nachbarschaft ansprechender Villen, die überwiegend in den letzten zehn
Jahren gebaut wurden –beeindruckt diese 1998 erbaute
Villa, die Eleganz und Heiterkeit ausstrahlt. Sie steht
auf einem 833 m2 großen,
fast ebenen Grundstück, das
durch seine abschirmende,
aufwendige mediterrane Bepflanzung höchste Privatheit
bietet. Die südorientierte
Villa verfügt über eine geräumige Garage. Aus allen
Zimmern des Anwesens sowie von den Außenbereichen
bietet sich ein schöner
Meer- und Panoramablick.
Die Villa hat eine Wohnfläche von 200 m2, die sich aufteilen in ein Wohn- und Esszimmer, eine Küche mit Essplatz, vier Schlafzimmer, drei
Bäder und einen Hauswirtschaftsraum. Sie ist umgeben
von einladend dekorierten
überdachten und freien Terrassen, in die ein 4 m x 8 m
Swimmingpool eingebettet ist,
der auf Salzbasis betrieben
wird. Die Innenarchitektur ist
hell und modern und unterstreicht damit den eleganten
und heiteren Gesamteindruck des Hauses. Selbstverständlich ist die Villa mit besten Materialien errichtet
worden und mit modernster
Haustechnik ausgestattet.
Ref.No. 0909,
P.: € 1.250.000
Die neuen Bewohner dieser
Doppelhaushälfte mit sensationellem Meerblick haben
drei Mög-lichkeiten, sich in
der heißen Jahreszeit zu
erfrischen: im Meer, in
einem kleinen Privatpool
oder in der großen Poollandschaft im Parkgarten der
Villen- und Apartmentresidenz. Die charmante Residenz liegt in 1. Meereslinie
an den alten Küstenstraße
von Santa Ponsa nach Port
Adriano und bietet ihren
Bewohnern damit die Nähe
zu allen Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, Cafes
und Restaurants, Banken
und Ärzten der Region um
den beliebten Ferienort Santa Ponsa.
auf einem ca. 400 m2 großen
Gartengrundstück und bietet
damit einen unbeeinträchtigten Meerblick. Die Villa
hat eine Wohnfläche von
185 m2, einladende überdachte und freie Terrassen
von 80 m2 sowie einen pflegeleicht angelegten sattgrünen Privatgarten mit eigenem Swimmingpool.
Die Doppelhaushälfte steht
in erste Linie der Residenz
Ref.No. 2731,
P.: € 970.000
Zusätzlich gibt es eine Garage. Die Doppelhaushälfte
ist komfortabel ausgestattet
und sehr ansprechend im
mediterranen Landhausstil
eingerichtet und dekoriert.
Die neuen Bewohner müssen nur noch ihre persönlichen Gegenstände in die
Schränke räumen.
12
Residenz in 1. Meereslinie
Die Apartmentresidenz in 1.
Meereslinie mit einem üppig begrünten Parkgarten und
einer aufregenden Poollagune hat Flair und Eleganz.
Die moderne Luxuswohnung
im 1. OG (dazu gehört ein
Tiefgaragenplatz, Lift bis zur
Wohnebene) hat eine Wohnfläche von 147 m2 sowie
eine Terrasse von 17 m2. Sie
bietet einen zauberhaften
Blick auf die Malgrats Inseln. Die Wohnung hatte ursprünglich drei Schlafzimmer,
von denen zwei von den jetzigen Eigentümern zu einer
großzügigen Suite zusammengelegt wurden. Die Wohnung ist mit bestem Komfort
(Kamin, Gaszentralheizung,
Klima, Luxuseinbauküche)
Ref.No. 3050, P.: € 560.000
Penthaus
am Yachthafen
Der Blick dieses Penthauses
auf den „Club Nautico Santa
Ponsa“ und das Meer ist
kaum zu übertreffen und wird
gerade auf Bootseigner seinen besonderen Reiz ausüben. Der kleine Apartmentkomplex mit Gemeinschaftsterrasse und Swimmingpool
liegt direkt am Yachthafen
und bietet einen direkten Zugang. Das Penthaus hat eine
Wohnfläche von 140 m2
(Wohn-/ Esszimmer, Küche,
3 Schlafzimmer, 2 Bäder)
sowie eine 20 m2 große Terrasse. Es ist bestens ausgestattet (Marmorböden, Holzfenster mit Doppelverglasung, Landhausküche, Klimaanlage mit Wärmepumpe) und sehr anspruchsvoll
im Landhausstil eingerichtet
und dekoriert.
Ref.No. 2145, P.: € 600.000
Mediterraner
Villenpark zwischen
zwei Golfplätzen
Ein renommierter, international tätiger Bauträger realisiert derzeit in Nova Santa
Ponsa ein anspruchsvolles
Projekt: zwischen den Golfplätzen Santa Ponsa II und
III entsteht ein exklusiver
Villenpark mit 48 Einzelvillen und Reihenhäusern auf
kleinen, pflegeleichten Privatgrundstücken zwischen
300 m2 und 450 m2. Die Projektentwickler haben sich
von dem äußerst erfolgreichen Villenpark „Las Abubillas“, der sich in der Nachbarschaft befindet und für
dessen Zweitverkäufe es
Wartelisten gibt, inspirieren
lassen und können deshalb
schon in der Bauphase auf
hervorragende Verkaufszahlen verweisen.
Die Residenz bietet – je
nach den persönlichen Bedürfnissen auswählbar – sechs
verschiedene Haustypen an,
die Wohnflächen zwischen
153 m2 und 222 m2 haben
zuzüglich freier oder mit
Pergolen überdachter Terrassen. Alle Häuser verfügen
über Privatgärten mit Swimmingpool sowie über eine
Garage. In zweierlei Hinsicht wird der neue Villenpark seiner älteren Schwester „Las Abubillas“ Paroli
bieten: Hervorragende Bauqualität mit besten Materialien und moderner Haustechnik sowie durch der Bauphase (Gesamtfertigstellung
Frühjahr 2007) noch günstigen Einstiegspreise.
Ref.No. 1276, P.: zwischen € 634.246 und € 925.472
13
EXPERTENTIPPS
DIE REFORM DES SPANISCHEN STEUERRECHTS
Wesentliche Änderungen bei
Immobilientransaktionen von Ausländern
von Carlos Anglada-Bartholmai
Die umfassende Reform des
spanischen Steuerrechts im
Jahr 2006 zeigt eine außergewöhnliche Bewegung.
Gerade bei der Besteuerung
von Immobilien ist die bevorstehende Änderung des
Einkommensteuerrechts mit
seinen zahlreichen Änderungen bei der Besteuerung
von Immobilientransaktionen
beachtlich. Die wichtigsten
Änderungen für Ausländer
bestehen in der Senkung des
Steuersatzes der Gewinnversteuerung bei Immobilienverkäufen auf voraussichtlich 18%. Gleichzeitig wird
das Institut der Vermögensgesellschaften (sociedades
patrimoniales) abgeschafft.
Bei der erwähnten Gewinnversteuerung ist zu bedenken, dass ein Grundbesitz
veräußernder Steuerausländer den hieraus resultierenden Gewinn bislang mit
35% zu versteuern hatte. Die
Reform des Einkommensteuergesetzes verschafft daher eine Steuerersparnis von
ca. 50%. Zusätzlich wurden
Steuerausländer an Steuerinländer angeglichen. Letztere dürfen sich jetzt an
einer um 3% erhöhten Steuerlast erfreuen.
Gleichzeitig betreffen die Änderungen bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen auch Grundbesitz, der
vor 1994 erworben wurde.
Diese Veräußerungen waren
bisher einer Übergangsregelung unterworfen. Die Übergangsregel soll nun im Hinblick auf deren gänzliche Abschaffung modifiziert werden.
Die wesentlichste Änderung
ist allerdings die Abschaffung des steuerrechtlichen
Institutes der Vermögensgesellschaften. Diese Regelung
überrascht vor allem auf
Grund der Tatsache, dass dieses Institut erst im Jahre 2003
eingeführt wurde. Zudem
sieht der aktuelle Gesetzesentwurf keine Übergangsregelung für die Vermögensgesellschaften vor, die im
Vertrauen auf die aktuelle Ge-
mit Deutschland bilaterale
Abkommen zu fördern, um
gemeinsame Datenbasen und
Risikokriterien – wie zum
Beispiel die Abhebung erheblicher Mengen von Bargeld – zu schaffen, die einen
spontanen und automatischen
Datenaustausch ermöglichen.
Hervorzuheben ist die geplante Schaffung einer zentralen Datenbank über nichtansässige natürliche und
juristische Personen, die Immobilieneigentum in Spanien haben. Diese Regelung
zeigt, dass das bekannte –
sicherlich von den eigenen
Steuerbehörden aufgebrachte – Gerücht, der spanische
Staat übermittele Listen von
Immobilieneigentümern in
Spanien an deutsche und
britische Finanzämter, lediglich eine Legende ist, mit
der wir über Jahre bedroht
wurden. Dessen ungeachtet
scheint es, dass der spanische Staat beabsichtigt, diese
Legende in Realität umzusetzen.
setzeslage gegründet wurden.
Doch wird nicht nur das
Einkommensteuergesetz geändert. Vor gut einem Jahr
hat die spanische Regierung
den so genannten Vorbeugeplan gegen Steuerhinterziehung erlassen. Das ist ein
Arbeitsplan, der die effektive Bekämpfung der Nichterfüllung steuerlicher Pflichten zum Ziel hat. Auf dessen
Grundlage sollen über 20
Vorschriften erlassen werden,
durch die weit verbreitete
Praktiken der Steuerhinterziehung aufgedeckt, unterdrückt und vermieden werden
sollen. Nach Angaben des
spanischen Finanzamtes erhält hier auch der Immobiliensektor besondere Aufmerksamkeit. Denn die
Steuerhinterziehung habe bei
Immobilientransaktionen bereits strukturellen Charakter
angenommen. Diese beginnt
bereits bei der städtebaulichen Erschließung und erstreckt sich bis hin zu der
Immobilienübertragung zwischen Privatpersonen. Laut
Angaben des Finanzamtes
besteht die Neuheit dieses
Vorbeugeplanes in der Schaffung eines integrierten strategischen Konzeptes, das auf
Prinzipien wie globaler Planung, aktiver Investigation,
Informationsaustausch und
effektiver Koordinierung zwischen den einzelnen Verwaltungseinheiten basiert.
Das auffälligste am Vorbeugeplan ist dennoch die ausdrückliche Anerkennung, dass
das Finanzamt in der Praxis
bei der Entdeckung und Bekämpfung der Steuerhinterziehung bisher gescheitert
ist. Zur Nutzung der dank
neuer Technologien verfügbaren Informationsquellen
war es nicht in der Lage. Die
Anwendung dieser Technologien könnte jedoch die
Ermittlung steuerlich relevanter Sachverhalte fördern.
Ein Hauptelement des Plans,
von dem sich das spanische
Finanzamt einen großen
Erfolg verhofft, ist daher die
Verbesserung des Datenaus-
tausches. Es ist ein System
zu etablieren, welches einen
effizienten Datenaustausch
unter den einzelnen, steuerrelevante Tatbestände behandelnden Behörden ermöglicht. Im Bereich der Europäischen Union stellt der
Vorbeugeplan fest, dass die
zurzeit bestehenden Systeme
an nicht ausreichend vorhandenem Personal scheitern. Ein weiteres Problem
sind die verschiedenen Kriterien der einzelnen nationalen Steuerbehörden über die
Zulässigkeit eines internationalen Datenaustausches
steuererheblicher Daten. In
diesem Zusammenhang sieht
der Plan vor, insbesondere
Eine bemerkenswerte, sehr
wahrscheinlich bereits in
diesem Jahr in Kraft tretende
Neuerung, ist die notwendige Angabe in dem notariellen Kaufvertrag, in welcher
Art und Weise der Kaufpreis
bezahlt worden ist. Die ledigliche Feststellung, dass
der Kaufpreis bezahlt wurde, ist dann nicht mehr ausreichend. Erforderlich ist die
Angabe, wann und wie diese
Zahlung erfolgt ist. Die Arbeit des spanischen Finanzamtes, Kontobewegungen von
Käufer und Verkäufer zu vergleichen sowie Differenzen
festzustellen, die auf eine Unterverbriefung deuten, wird
so wesentlich erleichtert.
Parallel dazu sind bessere
Systeme zur Ermittlung von
Immobilienwerten vorgesehen, um feststellen zu können, ob die deklarierten
Werte dem Marktwert entsprechen. Dafür soll z.B. ein
Expertenteam zusammengestellt werden, welches sich
auf Grundstücksschätzungen
spezialisiert. Weiterhin sollen andere Informationsquellen ausgewertet werden,
wie zum Beispiel die in den
Baugenehmigungen genannten Kostenvoranschläge oder
die in den von Wertschätzungsfirmen in ihren Wertermittlungen genannten Daten.
Auch soll der Immobilienmarkt via Internet überwacht
werden, indem zum Beispiel
die auf den Webseiten von Immobilienmaklern veröffentlichten Kaufpreise zum Vergleich herangezogen werden.
So führt der Vorbeugeplan
voraussichtlich zu einem Anstieg der Kontrollen von Immobiliengeschäften und auch
der Bürokratie, mit möglicherweise störender Auswirkung auf den Immobilienmarkt. Parallel dazu müssen
wir der Entwicklung des Einkommensteuergesetzes Beachtung schenken. Dieses
befindet sich derzeit in der
Phase des Gesetzesvorentwurfs. Doch werden wir
wahrscheinlich schon vor
diesem Sommer die Neuigkeiten kennen, die uns der
Gesetzgeber für 2007 vorbereitet. Das erfordert in vielen Fallen eine eingehende
Umstrukturierung des Estate
planning, vor allem wenn das
spanische Parlament keine
Übergangsregelung für die
Abschaffung der Vermögensgesellschaften schafft.
Carlos Anglada-Bartholmai, Abogado
Der Autor ist Partner der Kanzlei
Paraires 23, principal -- E-07001 Palma de Mallorca
Tel. 971 717 034, Fax: 971 719 735
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14
EXPERTENTIPPS
Die Baumängelhaftung des Verkäufers
bei versteckten Mängeln nach
spanischem Recht (Art. 1484 - 1490 CC)
von Manuel Cerdó Haitz
I. Einleitung
Feuchtigkeitsschäden, wie
Schimmelbefall in Altbauten
oder Risse in den Wänden
der neuerbauten Immobilie
zeigen sich nicht immer bei
Übergabe des Kaufobjekts,
sondern oft erst Monate später. Lässt sich der Käufer
hier auf einen langwierigen
Schriftverkehr mit dem Verkäufer ein und reagiert nicht
innerhalb einer Frist von 6
Monaten ab Übergabe des
Kaufobjektes mit der Erhebung einer Klage, verliert er
gegenüber dem Verkäufer
seine Gewährleistungsansprüche wegen versteckter
Sachmängel. Dass der Käufer gegenüber dem Bauunternehmer, Architekten, technischen Baumeister und den
Bauträgern bei schwerwiegenden Mängeln gemäß Art.
1591 Código Civil Ansprüche geltend machen kann,
die innerhalb einer Frist von
10 Jahren (bei besonders
schwerwiegenden Vertragsverletzungen 15 Jahre) nach
Abnahme auftauchen, oder
er den Verkäufer bei Bösgläubigkeit wegen Betruges
verklagen kann, ist nicht
Thema dieses Artikels. Denn
nicht immer hat der Verkäufer bösgläubig gehandelt
oder aber es ist ihm nicht
nachweisbar und im Falle
des Erwerbes eines Altbaus
ist die Garantiefrist schon
häufig abgelaufen.
II. Anwendungsbereich
Das in Art. 1484 - 1490
Código Civil (CC) geregelte
spanische Sachmängelrecht
wegen versteckter Mängel
gegenüber dem Verkäufer
entspricht einer Garantiehaftung des Verkäufers: Der
Verkäufer haftet unabhängig
von seinem Verschulden;
das spanische Modell sieht
im Grundsatz sogar bei
Unkenntnis der Fehlerhaftigkeit eine Haftung des Verkäufers vor, eine Haftung,
die in der Praxis jedoch häufig auf der Grundlage des
Art. 1485 Abs. 2 CC ausgeschlossen wird. Im Gegen-
zug haftet er aber nur, wenn
es sich um keinen offenkundigen Mangel handelt. Dieser vergleichsweise strengen
Haftung für den Verkäufer
korrespondiert zu Lasten
des Käufers die sehr kurze
Verfallsfrist von nur 6 Monaten. Die Sachmängelhaftung wegen versteckter Mängel gem. Art. 1484 ff. CC
setzt das Vorliegen der folgenden Tatbestandsvoraussetzungen voraus:
(1) Sachmangel,
(2) versteckter Sachmangel,
(3) Untauglichkeit für
bestimmungsmäßigen
Gebrauch
(4) kein Ausschluss der
Haftung durch den
Verkäufer.
1. Sachmangel
Nach dem allgemeinen
Sprachgebrauch liegt ein
Sachmangel bei einer negativen Abweichung der tatsächlichen Eigenschaften des
gekauften Objekts von den
vertraglich vereinbarten Eigenschaften vor. In diesem
Zusammenhang ist darauf
aufmerksam zu machen, dass
das Fehlen von öffentlichrechtlichen Vorschriften keinen Mangel im Sinne des
Sachmangelrechtes darstellt.
2. Versteckter Sachmangel
Bei dem Mangel muss es
sich um einen versteckten,
nicht offenkundigen Mangel
handeln. Der spanische Gesetzgeber unterstellt damit,
dass der Käufer im Fall von
offenkundigen Mängeln das
Kaufobjekt nicht gekauft
hätte oder einen geringeren
Kaufpreis gezahlt hätte.
Nach Annahme der Sache
kann er den Verkäufer für
offensichtliche Mängel nicht
mehr haftbar machen. Der
Verkäufer wird darüber
hinaus entlastet, wenn es
sich bei dem Käufer um
einen Sachkundigen handelt, der aufgrund seines
Amtes oder Berufes den
Mangel hätte leicht erkennen können.
3. Untauglichkeit für
bestimmungsmäßigen
Gebrauch
Ist das Kaufobjekt mangelhaft, stehen dem Käufer
Gewährleistungsansprüche
zu, wenn die Kaufsache für
den bestimmungsmäßigen
Gebrauch untauglich ist,
was objektiv bestimmt wird.
Ausreichend ist aber auch,
wenn die Fehlerhaftigkeit
den Gebrauch derart beeinträchtigt, dass der Käufer,
wenn er sie gekannt hätte,
die Sache nicht erworben
oder nur einen geringeren
Preis für sie gezahlt hätte.
4. Kein Ausschluss
der Haftung durch
den Verkäufer im Falle
seiner Unkenntnis
Bei Unkenntnis des Verkäufers über den verborgenen
Mangel kommt eine Haftung
desselben nur dann in Betracht, wenn er diese nicht,
was in der Praxis häufig geschieht, vertraglich abbedungen hat - eine Möglichkeit,
die das spanische Gesetz in
Art. 1485 Abs. 2 CC ausdrücklich vorsieht. Um als
Käufer möglichst weitgehende Ansprüche aufrechtzuerhalten, sollte man schon bei
Vertragsschluss darauf achten, dass eine Haftung des
Verkäufers nicht vertraglich
ausgeschlossen wird.
III. Rechtsfolgen
Die Vorschrift des Art 1486
CC räumt dem Käufer im
Grundsatz die Wahl zwischen einem Rücktrittsoder Minderungsrecht ein,
die beide in Form einer
gerichtlichen Klage geltend
zu machen sind.
käufer muss die geleisteten
Zahlungen zurückerstatten.
Die Rechtswirkungen des
Rücktrittsrechtes treten aber
nicht bereits mit dem Verlangen des Käufers ein. Erforderlich ist vielmehr eine
Aufhebungsvereinbarung
zwischen Käufer und Verkäufer oder aber ein Gerichtsurteil, das diese Vereinbarung ersetzt.
Probleme für den Käufer
können auftauchen, wenn in
der notariellen Kaufvertragsurkunde ein niedrigerer als
der tatsächlich gezahlte Kaufpreis deklariert wurde. Hier
wird der Käufer in der Regel
aufgrund von Mangel an
Beweisen nur den niedriger
deklarierten Kaufpreis zurückverlangen können.
Eine verschärfte Haftung
sieht der spanische Gesetzgeber für den Fall vor, dass
der Verkäufer bezüglich der
Fehlerhaftigkeit des Kaufobjektes bösgläubig war.
Entscheidet er sich für die
Ausübung des Rücktrittsrechtes, kann er hier zusätzlich Schadensersatzansprüche geltend machen (Art.
1486 Abs. 2 CC).
Besonderheiten gelten auch
für den Fall, dass das Kaufobjekt, aufgrund versteckter
Mängel zum Zeitpunkt seines Verkaufs, nach Übergabe durch Zufall oder Verschulden des Käufers untergeht (Art. 1488 CC). Hier
kann der Käufer von dem
Verkäufer den Preis, den er
gezahlt hat, verlangen unter
Abzug des Wertes, den die
Sache zum Zeitpunkt des
Verlustes hatte. Hat der Ver-
käufer beim Verkauf in bösem Glauben gehandelt, hat
er dem Käufer zusätzlich die
Schäden und Zinsen zu
ersetzen.
2. Minderung
An Stelle seines Rechtes auf
Rücktritt kann der Käufer
auch die Minderung des Preises des Kaufobjektes verlangen. In diesem Fall wird ein
verhältnismäßiger Betrag des
gezahlten Kaufpreises, nach
Schätzung durch einen Sachverständigen, abgezogen.
IV. Gerichtliche
Geltendmachung
Um einem Verlust seiner
Sachmängelansprüche entgegenzuwirken, ist vor allen
Dingen entscheidend, dass
der Käufer innerhalb von 6
Monaten nach Übergabe der
Kaufsache seine Gewährleistungsansprüche gerichtlich geltend macht, also Klage erhebt. Eine bloße außergerichtliche Geltendmachung,
also beispielsweise ein Aufforderungsschreiben an den
Verkäufer zur Beseitigung
der Mängel, reicht nicht aus,
da es sich nach Ansicht der
spanischen Rechtsprechung
bei der Frist des Art. 1490
CC nicht um eine Verjährungsfrist, sondern um eine
sogenannte Ausschlussfrist
handelt, mit der Folge, dass
die 6-Monatsfrist nicht unterbrochen werden kann.
Als Übergabe der Kaufsache
gilt nicht bereits die notarielle Urkunde des Kaufvertrages sondern die tatsächliche Übergabe.
Rechtsanwalt Manuel Cerdó Haitz
Cerdó, Sales, Matas & Buades Abogados
1. Rücktritt vom
Kaufvertrag
Wählt der Käufer das Rücktrittsrecht, hat er dem Verkäufer die Kaufsache zurückzugeben, und der Ver-
C./ Unión 2-A, 3º-A
E-07001 Palma de Mallorca
Tel: +34 971 71 92 50
Fax: +34 971 72 34 13
[email protected]
V. Praktische
Konsequenzen:
Um dem Risiko zu entgehen, ein Haus mit einem
offenkundigen Mangel zu
kaufen, ist es dem Käufer
vor einem Hauskauf anzuraten, das Kaufobjekt stets mit
einem Sachverständigen zu
besichtigen und auf mögliche Mängel zu untersuchen.
Der Käufer läuft hier auch
nicht Gefahr, dass ihm in
einem solchen Fall die Sachkenntnis des Sachverständigen als eigene Sachkenntnis
zugerechnet wird.
Bei Vorliegen von offenkundigen Mängeln sollte der
Käufer diese stets mit dem
notariellen Kaufvertrag protokollieren und gleichzeitig
die Mängelbeseitigung durch
den Verkäufer vereinbaren,
um nicht Gefahr zu laufen,
seine Gewährleistungsansprüche zu verlieren.
Sollten nach dem Kauf der
Immobilie, innerhalb der
sechsmonatigen Ausschlussfrist, Mängel auftauchen
und will der Käufer seine
Gewährleistungsansprüche
gegen den Verkäufer aufrechterhalten, ist er unbedingt gehalten, einen Sachverständigen einzuschalten
und anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Scheuen
Sie also zusätzliche Kosten
nicht an falscher Stelle.
Dieser Artikel wurde nach
dem besten Wissen und Verständnis seines Verfassers
erstellt und ordnet sich in
jedem Moment einem besser
Begründeten unter.
15
EXPERTENTIPPS
Viele schwarze Schafe, die weißen sieht man nicht!
Timesharing in Spanien
Im vergangenen Jahrzehnt haben sich die
Preise für Spanien-Immobilien mindestens verdreifacht. Da nimmt es nicht
Wunder, dass Spanien-Freunde mit kleinem Geldbeutel nach Alternativen zum
Kauf einer Ferienimmobilie suchen. Für
viele scheint das Timesharing die zweite
Wahl zu sein. Auch auf Mallorca gibt es
einige Timesharing-Projekte, doch treten
von Uwe Eckert
die Werber hierfür nicht so massiv und
einschmeichelnd bis bedrohlich auf wie
auf dem spanischen Festland und auf den
Kanarischen Inseln. Die zahlreichen
Beschwerden in den Botschaften und
Konsulaten und den Verbraucherschutzverbänden sowie eine Vielzahl gerichtlicher Streitigkeiten zu diesem Thema
reden eine beredte Sprache.
Wie funktioniert
Timesharing?
Rechnet sich
Timesharing?
Timesharing ist ein Urlaubsmodell, dessen Zielsetzung
sein soll, eine Lücke zwischen dem Pauschalurlaub
und dem eigenen Ferienheim zu schließen. Der Teilnehmer kauft ein Nutzungsrecht an einer Immobilie für
einen festgelegten Zeitraum
im Jahr. Diese Nutzungsrechte kosten meist zwischen 2.500 € und 25.000 €
pro Urlaubswoche und haben eine Laufzeit zwischen
10 und 99 Jahren. Daneben
fallen oft diverse Nebenkosten für Verwaltung und Pflegekosten an.
Ob sich Timesharing für den
Käufer rechnet, wird von den
Initiatoren und den Verbraucherschutzorganisationen
sehr unterschiedlich gesehen. Während die Veranstalter mehr den „quasi-eigentumsrechtlichen Charakter“
und das „Zuhause-Gefühl“
in den Vordergrund rücken,
arbeiten die Verbraucherschützer mit schlichtem Zahlenmaterial und insbesondere mit Kostenvergleichen zu
Pauschalreisen. Diese Berechnungen schlagen umso deutlicher zu Lasten des Timesharings aus, wenn sie die
nicht unerheblichen Nebenkosten, den Zinsverlust und
die Tatsache berücksichtigen, dass bei Pauschalreisen
die Anreise- und insbesondere Flugkosten im Pauschalpreis enthalten sind.
Auch die Behauptung, ein
Timesharing-Anteil sei eine
gute Kapitalanlage, da sich
die Immobilienpreise rasant
entwickelten und damit der
Wert des Nutzungsanteils
steige, lässt sich nicht verifizieren. In diversen Internetforen bieten unzählige
Anteilseigner ihre Anteile
auch mit erheblichen Verlusten zum Kauf an, ohne einen
Käufer zu finden.
LG Duisburg 8 0 129/93:
Timesharing
sittenwidrig
Das Landgericht Duisburg errechnete in
seinem Urteil vom 6.10.1994 für ein Bungalow-Apartment auf Gran Canaria einen
m2-Preis von 10.000 €. Vergleichbare Eigentumswohnungen kosteten damals zwischen
750 € und 1.500 €/m2. Da die Leistung
und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis standen, wurde der
Timesharing-Vertrag für sittenwidrig und
damit nichtig erklärt.
Das Timesharing-Gesetz
Aufgrund zahlreicher Beschwerden in
allen europäischen Ländern, erließ das
Europäische Parlament bereits 1994 eine
Timesharing-Richtlinie, die die Mitgliedsstaaten in nationales Recht umzusetzen
hatten. Demgemäß ist auch in Spanien seit
1998 ein Timesharing-Gesetz in Kraft.
Das Gesetz ist ein Verbraucherschutzgesetz und regelt umfangreiche Informationspflichten des Timesharing-Initiators,
ein Verbot von jedweden Vorauszahlungen,
Rücktritts- und Schadenersatzansprüche
des Verbrauchers.
Also: Augen auf, nicht unüberlegt Verträge unterschreiben, Rechtsrat einholen und
lieber „Finger weg von Timesharing-Verträgen. Unter den vielen schwarzen Schafen sieht man die wenigen weißen nicht“.
Uwe Eckert
Immobilienberater
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
16
Region Portals Nous, Costa d’en Blanes, Bendinat
Mallorca hat 30 Häfen; aber über keinen wird in den internationalen Medien
mehr geschrieben und gesprochen als über Porto Portals: Hier finden internationale Regatten statt, hier kann man die Königsfamilie treffen, hier liegen die teuersten Yachten des Mittelmeerraumes, hier säumen sich auf 250 m Hafenpromenade Feinschmeckerrestaurants und Boutiquen der internationalen Designer und
Lables. Shop until you drop.
Nicht nur der Hafen zieht das internationale Publikum an. In naher Nachbarschaft lockt auch der Königliche Golfplatz von Bendinat die Freunde
des Golfsports. Zunächst mietet sich diese Klientel in den Hotels im Umfeld, dem
5-Sterne-Resort MARDAVALL, dem sportlichlegeren LINDNER-Hotel oder den
Hotels in erster Meereslinie PUNTA NEGRA oder HOTEL BENDINAT, ein.
Doch schnell wächst auch der Wunsch, in den Urbanisationen Portals Nous, Costa d’en Blanes und Bendinat ein Apartment oder eine Villa zu erwerben. Das Angebot ist knapp und resultiert heute überwiegend aus dem Zweithandverkauf, denn
es gibt kaum noch Bauland und folglich auch keine neuen Projekte. Gern stellen
wir unseren Lesern einige dieser „Objekte der Begierde“ vor:
PORTO PORTALS
Mallorcas begehrtester Ankerplatz
bevorzugte Wohnlagen: Portals Nous, Bendinat, Costa d’en Blanes
PORTALS NOUS:
Großzügiges Familienhaus im
Parkgarten
Für die Familie, die auf Mallorca einen neuen Lebensmittelpunkt sucht, ist die Lage
perfekt: Nur wenige Schritte
braucht man aus der ruhigen
Seitenstraße bis zur Einkaufsmeile von Portals Nous; die
internationalen Schulen liegen quasi vor der Haustür,
und nach Porto Portals oder
zum Golfplatz von Bendinat
sind es nur drei Autominuten.
Trotz der zentralen Lage ist
der 1.462 m2 große Parkgarten dieses Anwesens eine
Oase der Ruhe. In die sattgrünen Rasenflächen ist ein
Swimmingpool eingebettet.
Sonnen- und Schattenbereiche und ein gemütlicher Barbecue-Bereich laden zu jeder
Jahreszeit zum Verweilen ein.
Die südwestorientierte, im
Jahre 2000 umfassend renovierte Villa hat eine Wohnfläche von 500 m2 und bietet
viel Platz für die große Familie oder ein Leben mit Freunden und Gästen: Wohnzimmer, Esszimmer, Kaminzimmer, Bibliothek, Küche mit
Essplatz, Mastersuite mit
zwei Bädern, vier weitere
Schlafzimmer mit zwei Bädern, Turmzimmer und eine
Gästestudio mit Bad. Dazu
gibt es umlaufende überdachte und freie Terrassen sowie
eine Dachterrasse. Unter der
Gartenterrasse befindet sich
in einem Natursteingewölbe
der Weinkeller. Und das alles
zu einem sehr vernünftigen
Preis- / Leistungsverhältnis.
Ref.No. 2708, P.: € 2.650.000
COSTA D’EN BLANES:
Mediterraner Charme und
sensationeller Blick
Besonderer Anziehungspunkt
für internationale Immobilienkäufer ist die Villenkolonie Costa dèn Blanes, hoch
über Portals Nous und dem
Hafen Porto Portals gelegen.
Und je höher man kommt,
desto atemberaubender wird
der Blick auf den Hafen und
das Meer. Auf einem hoch
gelegenen Plateau wurde jetzt
ein Villenpark, eingefriedet
mit einer Natursteinmauer
und mit einer gemeinsamen
Zufahrt, gebaut, der fünf
Luxusvillen auf großzügigen
Privatgrundstücken beherbergt. Diese besondere Situation beeindruckt nicht nur
durch das Ambiente, sondern
schafft auch ein großes Gefühl von Sicherheit und Geborgenheit.
GOLF BENDINAT:
Landhaus der Extraklasse
mit Blick auf Golf und Meer
Die Villenurbanisation Golf
Bendinat oberhalb des Königlichen Golfplatzes ist eine der begehrtesten Wohnlagen des Südwestens. Die abwechslungsreiche Architektur der stattlichen Villen
wetteifert mit den Gestaltungskünsten der Gartenarchitekten. Die Eigentümer
sind international und weltoffen. In dieser bevorzugten
Lage steht ein Landhaus der
Extraklasse zum Verkauf,
das auf einem 1.601 m2 großen Gartengrundstück thront
und einen fantastischen
Blick über den Königlichen
Golfplatz auf das Meer
sowie die gesamte Bucht
von Palma bietet.
Die Villa mit separatem
Gästeflügel hat eine Wohn-
fläche von 570 m2 und zur
Südseite großzügige überdachte und freie Terrassen.
Im Hauptwohnbereich gibt
es neben dem Wohn- und
Esszimmer einen Fernsehraum, die Küche sowie drei
Schlafzimmer mit Bädern
en suite. Der Gästeflügel beherbergt ein Wohn- und Esszimmer, eine Küche sowie
ein Schlafzimmer mit einem
Bad. Der über eine Freitreppe zu erreichende Swimmingpool liegt etwas tiefer,
ist von immergrünen Hecken
eingefriedet und bietet damit größtmögliche Intimität.
Das Landhaus ist in bester
Qualität für den sehr anspruchsvollen derzeitigen Eigentümer erbaut worden.
Ref.No. 2803,
P.: € 3.500.000
Die zum Verkauf stehende
Villa ruht auf einem 1.493 m2
großen Grundstück. Sie wurde im traditionellen Landhausstil errichtet und hat eine
Wohnfläche von 308 m2,
großzügige überdachte und
freie Terrassen mit eingebettetem Kaskaden-Swimmingpool sowie eine Garage. Neben dem Wohn- und Esszimmer mit Galerie, einem Büro
und der Küche verfügt das
Landhaus über drei Schlafzimmer mit Bädern en suite.
Die Villa ist sehr komfortabel
ausgestattet. Die Innenarchitektur verströmt in Materialien und Farben mediterranes
Flair. Und der Blick ist sensationell.
Ref.No. 2816,
P.: € 2.000.000
17
18
Tr a u m i m m o b i l i e n
GOLF BENDINAT:
Moderne Designervilla
mit Königsblick
Der in Palma lebende, spanische Architekt Miguel Arenas gehört zu den ersten
Adressen Mallorcas, wenn es
darum geht, für den jeweiligen Auftraggeber eigenständige, spannende und von der
Einheitsarchitektur abweichende Lösungen zu konzipieren. Eine von ihm entworfene Designervilla steht auf
einem 1.300 m2 großen Plateaugrundstück mit fantastischem Blick über den Golfplatz von Bendinat auf das
Meer. Sie wurde bereits 1987
erbaut, ruft aber wegen ihrer
eleganten und modernen
Handschrift bei den Besuchern noch immer große
Anerkennung hervor.
Die Villa mit einer durch Säulen und Terrassen klar gegliederten Fassade hat eine
Wohnfläche von 445 m2, eine
Garage sowie zur Südseite
Terrassen, die zum Garten
und zur Poolarea mit eleganter Bar und Außenküche führen. Die Sonnen- und Liegezonen um den Swimmingpool
sind mit edlem Teakholz verkleidet und unterstreichen das
elegante Flair des Gesamtobjekts. Die Villa ist sehr komfortabel ausgestattet und wird
von der Eigentümerin nur
verkauft, weil sie das große
Haus allein bewohnt, nachdem die Kinder erwachsen
sind und eigene Immobilien
besitzen.
Ref.No. 2903, P.: € 2.400.000
ALT-BENDINAT:
Kleine Villa mit viel Charme
Ein charmantes Kleinod
steht im alten Teil von Bendinat in der Nähe der kleinen Badebucht zum Verkauf. Das 370 m2 große,
ebene Grundstück ist mit
sattgrünem Rasen und Palmen angelegt. Die kleine
Villa hat eine Wohnfläche
von 120 m2 und eine 12 m2
große Terrasse. Sie verfügt
über ein Wohn- und Esszim-
GOLF BENDINAT:
Wohnung in Luxusresidenz
Ein subtropischer Parkgarten
mit vielen Palmen und immer
blühenden Büschen und Hekken erwartet den Besucher
dieser mediterranen Luxusresidenz am Golfplatz von Bendinat. Auch die Gemeinschaftseinrichtungen suchen
ihresgleichen: eine gepflegte
Poollandschaft und eine
Schwimmhalle mit Whirlpool
und Sauna für die kältere Jahreszeit. Die südorientierte
Wohnung mit schönem Panorama- und Golfplatzblick hat
eine Wohnfläche von 77 m2
(Wohn- und Esszimmer, ein
Schlafzimmer mit Bad en
suite und eine Gästetoilette)
und eine 12 m2 große Terrasse. Die Wohnung ist im Landhausstil möbliert und dekoriert.
Ref.No. 2867,
P.: € 335.000
mer, drei Schlafzimmer und
zwei Bäder. Die Villa ist
sehr komfortabel ausgestattet (Terracotta-Böden, doppelverglaste Aluminiumfenster
mit Blendläden, zwei Kamine, Klimaanlage warm und
kalt, voll ausgestattete Küche, SAT-TV). Und das alles
auch zu einem kleinen Preis.
Ref.No. 2865,
P.: € 560.000
19
EXPERTENTIPPS
Spanienimmobilien richtig vererben
Intelligente Planung spart Steuern
Von Dr. Manuel Stiff
Es gibt rechtliche und
steuerliche Fragen, die
sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich stellen wie
bei einem Erwerb einer
Immobilie in Spanien. Das
spanische Notariats- und
Grundbuchwesen ist sehr
unterschiedlich zum deutschen. Vor allem bedarf es
zur Eintragung des Erben
im Grundbuch der notariellen Erbschaftsannahme.
Erst dann kann der Erbe
z.B. verkaufen. Es sind
also Besonderheiten wie
diese, die es in Deutschland nicht gibt, aber im
Rahmen der Abwicklung
des Erbfalles zwingend zu
beachten sind, obgleich
eigentlich deutsches Erbrecht anzuwenden ist.
Die spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer
Erbschaft auf die Erben über
(§ 1922 BGB). Es sind erbrechtliche, grundbuchrechtliche und erbschaftssteuerrechtliche Fragen zu klären,
die sich einmal nach deutschen und einmal nach spanischem Recht richten. Bei
einem deutschen Erblasser gilt
zwar ausschließlich deutsches
Erbrecht (Art. 25 EGBGB und
Art. 9 Nr. 8 Código Civil).
Damit ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in Spanien aber
nicht gelöst. Denn will der
deutsche Erbe nun das erworbene Grundstück auf seinen
Namen umschreiben lassen,
so muss er die nach spanischem Recht zwingend erforderliche Erbschaftsannahme erklären und dazu einen
spanischen Notar aufsuchen.
Dieser bewirkt jedoch damit
anders als deutsche Notare
nicht automatisch auch die
Grundbuchumschreibung
nach der Erbschaftsannahme.
Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Auch hier,
wie beim Immobilienerwerb
selbst, kann per Fax an das
Grundbuchamt die Tatsache
der Erbschaftsannahme mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine 10tägige Sperrfrist (ähnlich einer
deutschen Vormerkung) auslöst. Unumgänglich ist die
Eintragung der Erbschaftsannahme auch dann, wenn die
Immobilie danach verkauft
werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung
für den Kaufpreis benötigt.
Manche Banken verlangen
nämlich, dass zunächst die
Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, bevor sie eine
Hypothekenfinanzierung für
den Käufer bewilligen. Damit
der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch Erben eine N.I.E.-Nummer
(número de identificación de
extranjero) beantragen. Ohne
Zahlung der Erbschaftssteuern findet die Umschreibung
nämlich nicht statt. Und ohne eine N.I.E.-Nummer können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden.
Spanische und
deutsche Erbschaftsteuern
Die Erbschaft führt dazu,
dass Erbschaftssteuern innerhalb eines halben Jahres ab
dem Todestag bezahlt werden
müssen. Das kann ohne vorherige Erbschaftsannahme
geschehen. Meist wird allerdings erst diese Erklärung
abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer
die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss
mit erheblichen Säumniszuschlägen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen allerdings
neben den hohen spanischen
Erbschaftssteuern nicht an.
Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen
Deutschland und Spanien in
Bezug auf Erbschaftssteuern
nicht existiert, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden Ländern parallel, also doppelt, bezahlt
werden. Es gilt nur die Anrechnungsmethode, d.h. die
niedrigeren Steuern werden
bei den höheren Steuern angerechnet, sodass immer die
höheren Steuern zu zahlen
sind. In der Regel sind in
Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher – dies,
weil auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag
in Höhe von ca. 16.000 €
vorgesehen ist, während in
Deutschland ein Freibetrag
von 205.000 € gilt. Ohne
Verwandtschaftsgrad entfällt
auch noch der Freibetrag in
Spanien ganz. Selbst kleine
Vermögen werden besteuert,
während dies in Deutschland
noch nicht der Fall ist. Die
spanische Erbschaftssteuer
beträgt selbst bei Kindern
mit einem zu besteuerndem
und in Spanien belegenen
Vermögen von nur 120.000 €
16,15 % – also 15.606 €, bei
400.000 € liegt der Prozentsatz bei 25,5%, und die Steuer beträgt somit 80.655 €.
Ab etwa 800.000 € Vermögen beträgt der Steuersatz
dann konstant 34 %. Weiter
erhöht sich der Steuersatz,
wenn der Erbe Vorvermögen
ist Spanien hat.
Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilie
meist unbekannt. Es wird
dann oft anstatt dem vorgeschrieben Marktwert (valor
real), der Katasterwert mit
1,7 bis 3 multipliziert und als
wahrer Wert und damit als
Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt
aber unter dem Verkehrswert,
also kann das Finanzamt den
Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen.
Dann werden Nachschläge
erhoben, die sehr hoch sein
können.
Neben der Erbschaftssteuer
fällt auch die sogenannte
plus-valia, die gemeindliche
Wertzuwachssteuer an. Ist
man einmal Eigentümer der
ererbten Immobilie geworden,
so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Daneben fallen in Spanien nach
wie vor Vermögenssteuern
und Einkommenssteuern auf
die Immobiliennutzung an.
VORSORGE und
ERBRECHT
Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man
sich fachkompetent beraten
lassen. Durch die Beratung im
spanischen und im deutschen
Erb- und Steuerecht besteht
die Möglichkeit, nicht nur den
Erwerb einer Spanienimmobilie, sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.
Umschreibungen
unter Lebenden /
Nießbrauchsrecht
Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, können Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden getätigt
und ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern vorbehalten werden. Eine Schenkung
nützt hingegen nichts, da die
Schenkungssteuer identisch
mit der Erbschaftssteuer ist,
aber nicht einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine
Umschreibung unter Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die steuerliche Belastung. Wissen sollte man,
dass selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitación
nicht) und der potentielle Erblasser und Nießbraucher nun
von seinen Kinder abhängig
ist und nicht mehr frei verkaufen kann. Weil auch die
liebsten Kinder die Angewohnheit haben, die bösesten
Ehegatten zu heiraten, sind
hier familiäre Konflikte oft
vorprogrammiert. Die Kinder
können den Eltern eine dem
deutschen Recht unterworfene unwiderrufliche „Rückübertragungs-Vollmacht”
geben. Ob so eine Konstellation aber vor den strengen
spanischen Grundbuchrichtern standhält, hängt letztlich
vom Einzelfall ab.
Deutsche
notarielle
Vollmachten
Eine dem deutschen Recht
unterstellte notarielle Vollmacht kann über den Tod
hinaus wirksam sein. Nach
spanischem Recht hingegen
erlöschen Vollmachten automatisch mit dem Tod des
Vollmachtgebers / Erblassers
(Art. 1732 Nr.3, Art. 1718 II
Código Civil). Es kann hiet
ein Grenzbereich zwischen
deutschem und spanischem
Recht entstehen, der noch
nicht ausreichend untersucht
wurde und damit jedermann
erhebliche Risiken auferlegt.
Verjährung der
Erbschaftsteuern?
Es gibt einige Altfälle, in de-
nen die Erben auf eine Umschreibung verzichtet hatten,
nachdem der Erblasser verstorben war. In diesem Fall
kann es passieren, dass die
Deklarationsfrist von sechs
Monaten abläuft, ohne dass
die Steuern bezahlt wurden.
Wird sie verpasst, drohen
Säumniszuschläge. Es ist
nicht ratsam einfach abzuwarten, weil strafrechtliche
und steuerrechtliche Konsequenzen drohen, die kaum
absehbar sind. Es gilt vielmehr präventiv und vorausschauend zu handeln und zu
gestalten, bevor der Erbfall
eintritt. Die sich an die Erklärungsfrist anschließende
Verjährungsfrist von vier
Jahren (insgesamt also 4 1/2
Jahre), kann aber nach Art.
25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz und nach Ansicht
vieler spanischer Finanzämter, erst zu laufen beginnen,
wenn das Finanzamt auch
vom Erbfall Kenntnis hat und
sein Besteuerungsrecht ausüben kann, wenn die Erben
schon nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung fristgerecht abgegeben haben.
Umwandlung
des Vermögens
in eine S.L.Gesellschaft
Es kann sich anbieten, die
Immobilie in eine Vermögensgesellschaft (sociedad
patrimonial, spanische GmbH
([Familien-]-S.L.)) einzulegen
oder umzuwandeln. Neben
dem Effekt, dass der Eigentümer dann nicht namentlich
im Grundbuch steht, kann
auch der Erbfall so relativ
flexibel geregelt werden. Zumindest nach deutschem
Schenkungssteuerrecht können Kinder alle zehn Jahre
den Freibetrag von 205.000 €
ausschöpfen und sich alle
zehn Jahre von ihren Eltern
einen derart werthaltigen
Gesellschaftsanteil schenken
lassen, ohne dass deutsche
Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht gibt es allerdings keine
Schenkungssteuerfreibeträge.
Deutsches
und / oder
spanisches
Testament
Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis auf Ausnahmen,
unnötig und verursacht nicht
selten wegen Widersprüchlichkeiten zu einem deutschen
Testament unnötige Probleme.
Bei einem deutschen Erblasser richten sich die Testamentsregeln ausschließlich
nach deutschem Recht. Es gibt
allerdings Ausnahmen, bei denen es sinnvoll ist, ein spanisches Testament, welches sich
ausschließlich auf in Spanien
belegenes Vermögen bezieht,
zu errichten. Hier muss allerdings eine Beratung vorausgehen und eine Abstimmung
mit dem deutschen Testament
stattfinden.
Weil die Notare nicht für die
Umschreibung, nicht für die
Zahlung der Steuern und nicht
auf die Überwachung der Fristen achten, sind es Rechtsanwälte, die die Interessen der
Mandanten in Spanien umfassend zu vertreten haben.
Auch die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei Kaufund Verkauf sollten vorher
besprochen und geprüft werden. Gleiches gilt bei Erbschaft- und Scheidungsfällen
und auch bei Vermögensverfall deutscher Staatsangehöriger mit Spanienimmobilien.
Die Gestaltung spart Geld.
Das spätere Abwarten z.B. auf
den Eintritt der Erbschaftssteuerverjährung kann hingegen viel Geld kosten.
Dr. Manuel Stiff
Abogado und Rechtsanwalt
Dr. Stiff hat sich spezialisiert, Unternehmen und Immobilieneigentümer im spanischen Recht zu beraten
und zu vertreten. Schwerpunkte sind Immobiliensachen bei Scheidung, Erbschaft, Vermögensverlust
sowie Kauf u. Verkauf, die Vertretung von Banken bei Spanienfinanzierungen, die Forderungseinziehung
Spanien/Deutschland, die Unternehmensansiedlung sowie Im- und Exportgeschäfte.
Paseo Mallorca 20, Entlo. A. • 07012 Palma de Mallorca
Tel. 971 228 771 • Mob. 686 521 311
www.stiff.de
20
EXPERTENTIPPS
Eigentum verpflichtet: Spielregeln beachten
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz
Da, wo Menschen zusammen leben, müssen
Spielregeln eingehalten werden, um ein harmonisches Zusammenleben zu gewährleisten. Dies
gilt insbesondere auch für Wohnungseigentümergemeinschaften von Ferienwohnanlagen,
zumal hier oft Familien verschiedener Nationalitäten, Sprachen und Lebensgewohnheiten
zusammen treffen.
Die Eigentümerversammlung
Soweit die Spielregeln nicht
zwingend durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegeben
sind, werden sie vom „Parlament“ der Eigentümer, der Eigentümerversammlung, festgelegt. Sie ernennt den Präsidenten und den übrigen Vorstand,
beschließt den jährlichen Wirtschaftsplan, entscheidet über
Anträge und Beschwerden, über
Satzungsänderungen und die
Hausordnung und berät, ob und
auf welche Weise die Gemeinschaft gegen Mitglieder der
Gemeinschaft oder Dritte gerichtliche Verfahren einleitet.
Da die Entscheidungen der Eigentümerversammlung sehr tief
in die Rechte der Eigentümer
von Karin Ebermann
Seit 1960 hat Spanien ein Wohnungseigentumsgesetz, das den gesetzlichen Re-gelungen in Deutschland sehr ähnlich ist. Das
Gesetz enthält ein sehr detailliertes Regelungswerk, so dass viele Eigentümergemeinschaften darauf verzichten, sich eine eigene
Satzung zu geben, sondern sich allein am
Gesetz orientieren.
nur einer von ihnen an der Versammlung teilnehmen, was
allerdings nicht immer rigide
gehandhabt wird. Mieter oder
Nießbrauchsberechtigte haben
weder ein Teilnahme- noch
Stimmrecht.
Uhrzeit anzugeben. Der Ladung
ist eine Liste der Miteigentümer, die sich mit Zahlungen in
Verzug befinden, beizufügen
mit dem Hinweis auf einen
Stimmrechtsverlust, wenn sie
nicht vor dem Termin der Versammlung den Rückstand ausgleichen. Die Tagesordnung ist
besonders wichtig, weil Beschlüsse, die nicht in der Tagesordnung angekündigt waren, von Gericht für nichtig
erklärt werden können.
Das Gesetz bestimmt auch, welche Mehrheiten für welche Beschlüsse erforderlich sind: Einstimmigkeit ist erforderlich für
alle Beschlüsse, die die Zustimmung oder Modifizierung der in
der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen oder der Satzung betreffen. Eine dreifünftel
Mehrheit wird benötigt für Be-
eingreifen können, ist es wichtig, die Vorschriften über die
Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung, die Stimmrechte und notwendigen Mehrheiten und auch die Anfechtungsmöglichkeiten zu kennen.
Ladung und Tagesordnung
Die Eigentümerversammlung
muss mindestens einmal im
Jahr zusammen treten, um den
Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu genehmigen.
Weitere Versammlungen können vom Präsidenten einberufen
werden oder wenn mindestens
25% der Anteilsquote der Eigentümer dies beantragen. Die
Ladung muss schriftlich erfolgen und hat die Tagesordnung,
den Ort, das Datum und die
Mehrheiten
Anfechtung von Beschlüssen
Fühlt sich ein Miteigentümer
durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung benachteiligt,
kann es die Entscheidung überprüfen lassen. Jedoch sind nur
solche Beschlüsse anfechtbar,
die dem Gesetz oder der Satzung
der Eigentümergemeinschaft wi-
dersprechen, die schwerwiegend
die Interessen der Gemeinschaft
zu Gunsten eines oder mehrerer
Eigentümer verletzen oder die
einzelne Eigentümer schwer
schädigen oder unter Rechtsmissbrauch gefasst wurden.
Zum Schluss ein Wort zur Beruhigung: Statistiken belegen,
dass in Deutschland Streitigkeiten in Eigentümerversammlungen sehr viel häufiger vorkommen als in Apartmentanlagen in
Spaniens Feriengebieten. Das
liegt sicherlich daran, dass man
im Urlaub sich nicht aufregen,
sondern entspannen will. Und
das ist gut so.
Karin Ebermann
Immobilienberaterin
Das Stimmrecht
Jeder, der eine Wohnung in der
Eigentümergemeinschaft hat,
darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Ge-hört
eine Wohnung mehreren Miteigentümern (z.B. Eheleuten) darf
schlüsse über die Errichtung
und Abschaffung von Diensten
wie Fahrstühle, Pförtner, Hausmeister, Wachdienste und andere gemeinsame Leistungen. Eine
einfache Mehrheit genügt für
alle anderen Fälle, für die das
Gesetz keine speziellen Mehrheitsverhältnisse vorschreibt.
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
Mietwohnung als Alternative zum Eigentum
Grundzüge des spanischen Mietrechts
Viele, die von einer Wohnung oder einem
Haus in Spanien träumen, überlegen, zunächst eine Wohnung zu mieten, um dann in
Ruhe den Markt zu erkunden. Manche
haben sich auch entschiedenen, ein Haus
selbst zu planen und zu bauen und benötigen für die Bauphase eine Mietunterkunft in
Der „Mietvertrag zu Wohnzwecken“
Nur Mietverträge zu Wohnzwecken werden den zwingenden gesetzlichen Vorschriften
des spanischen Mietgesetzes
unterworfen. Geschäftsraummietverträge und sog. Saisonmietverträge können dagegen
völlig frei vereinbart worden.
Bei Saisonmietverträgen handelt es sich um Mietverträge
von kurzer Dauer, maximal einem Jahr. Sie betreffen z.B.
Saisonarbeiter, die den Wohnraum nur für die Saison anmieten, ohne ihren festen
Wohnsitz in ihrer Heimatstadt
aufzugeben oder Personen,
die eine Wohnung nur für eine
kurze Zeit suchen, z.B. weil
sie auf der Suche nach einer
Kaufimmobilie sind.
Die Form des Mietvertrages
Eine besondere Form ist für
den Mietvertrag nicht vorgeschrieben, er kann also auch
Spanien. Für diesen Interessentenkreis ist es
wichtig, die Grundregeln des spanischen
Mietvertragsrechts zu kennen. Auch gibt es
immer mehr Investoren, die Häuser zur Vermietung bauen wollen und sich deshalb
ebenfalls mit diesem Themenkreis befassen
müssen.
mündlich geschlossen werden.
Aus Beweisgründen ist es aber
stets anzuraten, den Vertrag in
schriftlicher Form zu schließen. Musterverträge sind im
Zeitschriftenhandel erhältlich.
Etwaige Zusicherungen und
Sondervereinbarungen sollten
immer in einem Anhang zum
Vertrag gesondert festgehalten
werden, da ansonsten im Streitfall immmer nur das gilt, was
im Vertrag steht.
Die Vertragsdauer
Die Vertragsdauer kann frei
vereinbart werden; im Regelfall dauert sie ein Jahr. Das
Mietverhältnis verlängert sich
dann jeweils um ein weiteres
Jahr bis zur Dauer von maximal fünf Jahren, wenn der
Mieter nicht dreißig Tage vor
Ablauf erklärt, dass es das
Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Erklärt nach Ablauf
von fünf Jahren keine der Parteien, dass sie das Vertragsverhältnis auflösen will, verlängert sich der Vertrag um
weitere drei Jahre. Danach ist
der Vertrag dann endgültig beendet, und die Parteien müssen
einen neuen Vertrag schließen.
Der Mietzins
Die Miete kann frei vereinbart
werden. Es gibt keinerlei Regulierung über Vergleichsmieten oder Mietpreisspiegel, wie
wir dies aus Deutschland kennen. Neben der Miete sind in
aller Regel Nebenkosten zu
zahlen. Den Umfang sollten
die Parteien ebenfalls schriftlich im Mietvertrag fixieren.
Der Mietzins kann während
der ersten fünf Jahre erstmals
nach einem Jahr gemäß dem
nationalen Index des Systems
der Verbraucherindizes erhöht
werden. Weitere Erhöhungsmöglichkeiten ergeben sich aus
Verbesserungsarbeiten seitens
des Vermieters. Die Erhöhungsmöglichkeit greift aber erst ab
dem 6. Vertragsjahr und darf
nicht mehr als 20% der Jahresmiete betragen.
von Gunhild Theden
Bei Wohnraummiete werden oft
Kautionen in der Höhe mehrerer Monatsmieten verlangt.
Das Mietgesetz schreibt allerdings zwingend vor, dass die
Kaution nicht mehr als eine
Monatsmiete betragen darf.
Mängel der Mietsache
Der Vermieter hat während
der Mietzeit die Wohnung in
vertragsgemäßem Zustand zu
erhalten, muss also notwendige Reparaturen auf seine Kosten durchführen. Eine Ausnahme davon machen sogenannte „Kleinreparaturen“ –
die Definition beschäftigt
häufig die Gerichte –, die auf
den Mieter abgewälzt werden
können (Auswechseln einer
Dichtungsscheibe, Richten
einer verzogenen Tür, Austauschen von Batterien der Hausklingel).
Ein generelles Recht des Mieters, bei Mängeln der Mietsache den Mietzins zu kürzen
oder nicht zu zahlen, gibt es
im spanischen Recht nicht.
Kürzt der Mieter die Miete
oder zahlt er nicht, berechtigt
dies den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Lediglich wenn notwendige
Reparaturen länger als 20 Tage dauern, ist ausnahmsweise
eine Mietminderung zulässig,
und zwar nur prozentual zu
dem Teil des Mietobjekts, der
wegen der Reparaturarbeiten
nicht genutzt werden kann.
Vorkaufsrecht des Mieters
Eine Besonderheit des spanischen Mietgesetzes ist das
Vorkaufsrecht des Mieters,
das bei Verträgen mit einer
Laufzeit bis zu fünf Jahren
Gunhild Theden
Immobilienberaterin
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
nicht vertraglich abbedungen
werden kann, sondern zwingend ist. Will der Vermieter
die Wohnung verkaufen, muss
er seinen Entschluss unter Mitteilung des Kaufpreises und der
übrigen wesentlichen Bedingungen des Kaufvertrages dem
Mieter schriftlich mitteilen. Der
Mieter hat dann 30 Tage Zeit,
sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Augrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters geben
viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, diese nicht auf den Mietmarkt, da
sie dann kaum Möglichkeiten
haben, einen Teil des Kaufpreises „schwarz“ zu vereinnahmen, denn sie müssen dem
Mieter die Wohnung zu dem
Preis schriftlich anbieten, der
tatsächlich später beurkundet
wird.
22
R E G I O N PA L M A D E M A L L O R C A
nalem Publikum, die eines gemeinsam haben: Sie
lieben das urbane Leben und würden ihr heutiges
Quartier nie mit einer Wohnung oder einem Haus
an der Küste tauschen.
Besonders gefragt sind restaurierte Altstadtwohnungen in Stadtpalästen der traditionellen Viertel
Santa Catalina, La Lonja und Calatrava sowie in
den Straßenzügen zwischen Plaza Cort und Plaza
Major sowie um die San Jaume. Wohnungen in
modernen Apartmenthäusern werden vom internationalen Publikum nur dann nachgefragt, wenn
sie entweder am Paseo Maritimo, der eleganten
Uferpromenade der Metropole, oder in dem charmanten Hafenviertel Portixol liegen, wo manches
alte Fischerhaus den wirtschaftlichen Überlegungen ihrer Eigentümer zum Opfer fielen und einer
modernen Bebauung weichen musste. Und schließlich gehören zu den bevorzugten Wohnlagen Palmas auch die Villenkolonien am Stadtrand, insbesondere Bonanova und Son Vida.
FOTO: © KLAUS SIEPMANN
Jeder, der Palmas Altstadt durchstreift, kann es
sehen: Die Straßen sind aufgerissen, um Erdgasleitungen zu verlegen und die Kanalisation zu erneuern; die Fassaden der Altstadthäuser sind eingerüstet, um sie wieder in neuem Glanz erstrahlen zu
lassen; in den Erdgeschossen der Häuser etablieren
sich traditionelle und trendige Cafes, Bars, Restaurants, Galerien und Boutiquen. In den Obergeschossen etablieren sich Kanzleien der Rechtsanwälte, Steuer- und Unternehmensberater. Eine
bunte Mischung von spani-schem und internatio-
PALMA DE MALLORCA
Die Metropole erstrahlt in neuem Glanz
Feudales Wohnen im Altstadtpalast
Nur wenige Schritte von
Palmas Prachtstraße Paseo
del Borne entfernt, steht dieser aufwendig restaurierte
Altstadtpalast aus dem 17.
Jahrhundert. Besonders beeindruckend sind die gotischen Fensterbögen und der
imposante Patio. Hier sind
insgesamt sechs Wohnungen
(4 Maisonetten und 2 Penthäuser mit Terrassen) mit
Wohnflächen zwischen 82
m2 und 198 m2 entstanden.
Von den Penthäusern hat man
einen fantastischen Blick
über die Altstadt. Bei der
Restaurierung wurden viele
Bauelemente der unterschiedlichen Epochen der
letzten 4 Jahrhunderte übernommen oder neu interpretiert. Wertvolle Materialien
und beste Handwerksarbeit
lassen die Wohnungen als
Gesamtkunstwerk erscheinen.
Modernste Haustechnik, ein
Lift und Parkplätze sorgen
für zeitgemäßen Komfort.
Ref.No. 3054,
P.: € 660.000 - € 1.530.000
23
R E G I O N PA L M A D E M A L L O R C A
Penthaus
der Extraklasse
Ebenfalls aus dem 19. Jahrhundert datiert dieses aufwändig restaurierte Gebäudeensemble zwischen der
Plaza Cort und der Plaza
Major, das auf einer Tiefgarage ruht, von der man mit
zwei Liften zur jeweiligen
Wohnebene gelangt. Sieben
Luxuswohnungen, die in Anlehnung an historische Vorbilder restauriert wurden und
das großbürgerliche Flair
ihrer Entstehungszeit widerspiegeln, sind hier entstanden.
Besonders beeindruckend
ist das Penthaus, in das man
direkt mit dem Lift gelangt.
Es hat eine Wohnfläche von
139 m2 sowie eine umlaufende Terrasse von 210 m2.
Es hat einen L-förmig angelegten, großzügigen Wohnund Essbereich, eine Küche,
ein Schlafzimmer mit Bad
en suite, ein Fernsehzimmer
und ein Gäste-WC. Von der
Terrasse bietet sich ein unvergeßlicher Blick über Palmas Altstadt bis hin zum
Tramuntanagebirge.
Ref.No. 2742,
P.: € 1.061.000
Wohnen im Baudenkmal
Großzügig
residieren
Mitte des 19. Jahrhunderts
errichtete sich das wohlhabende Bürgertum prächtige
Häuser im Zentrum Palmas,
um sich neben den alten
Adelsfamilien und deren
Stadtpalästen mit ihrem
Wohlstand zu präsentieren.
Aus dem Jahre 1854 stammt
dieses Gebäude mit einer
neoklassizistischen Fassade,
das derzeit aufwändig restauriert und später vier großzügige Luxuswohnungen beherbergen wird.
Die Wohnflächen liegen
zwischen 185 m2 und 240
m2, wobei die Erdgeschosswohnung den Innenhof (Patio) als privaten Garten nutzen kann und die oberste
Wohnung eine Dachterrasse
von 80 m2 mit einem Swimmingpool (18 m2 Wasseroberfläche) erhält. Die Wohnungen werden von renommierten Handwerksfirmen mit
erlesenen Materialien ausgestattet werden und sich nach
Fertigstellung als unvergleichbares Juwel darstellen.
Ref.No. 3056,
P.: € 1.175.000
bis € 1.730.000
Zwischen der Plaza Cort und
der Plaza Major – eine der
beliebtesten Shoppingmeilen
der Metropole - steht dieser
großbürgerliche Prachtbau
mit einer denkmalgeschützten Jugendstil-Fassade. Hier
wartet eine Maisonette (1.
und 2. OG) auf ihren neuen
Bewohner. Die Wohnung hat
eine Wohnfläche von 110 m2
(Wohn- und Esszimmer, Kü-
che, drei Schlafzimmer, zwei
Bäder) und ist höchst komfortabel ausgestattet. Und –
für Palmas Zentrum besonders wichtig – die Wohnung
verfügt über einen Parkplatz
in der Tiefgarage, von der
man mit dem Lift bis zur
Wohnebene gelangt.
Ref.No. 2716,
Festpreis: € 495.000
24
R E G I O N PA L M A : S O N V I D A U N D B O N A N O VA
SON VIDA: Repräsentative Villa in exklusivem Umfeld
Der nobelste Stadtteil Palmas ist zweifelsfrei die Villenkolonie Son Vida. In der
Nachbarschaft der 5-SterneHotels der deutschen Schörghuber-Gruppe „Castillo Son
Vida“ und „Sheraton Arabella Golf“ sowie der Golfplätze Son Vida und Son
Muntaner sind in den letzten
zwanzig Jahren auf großzügigen, alt eingewachsenen
Parkgrundstücken sehr exklusive Villen entstanden, von
denen viele internationale Besitzer haben.
Ein sehr angesehener spanischer Bauträger, der seit 40
Jahren für seine hohe Quali-
tät und Zuverlässigkeit bekannt ist, hat jetzt auf einem
der letzten noch freien Grundstücke mit einer Größe von
2.000m2 eine Luxusvilla erbaut. Sie hat eine Wohnfläche von 482m2 sowie auf der
Wohnebene und vor den
Schlafzimmern im Obergeschoss großzügige Terrassen. Im Erdgeschoss gibt es
eine Gästewohnung mit Salon, Schlafzimmer und Bad.
Die Außenanlagen sind mit
bepflanzten Natursteinmauern und immer blühenden
Hecken eingefriedet. In die
Terrasse vor dem Wohnbereich ist ein Swimmingpool
eingebettet. Die gepflasterte
Zufahrt führt zu einem Vorplatz mit zwei freien Stellplätzen sowie einer Doppelgarage mit direktem Hauszugang. Die Ausstattung?
Nicht zu übertreffen: Marmorböden, Aluminiumfenster mit Doppelverglasung und
elektrischen Rollläden, Fußbodenheizung, Kamin, Klimaanlage usw. usw. Kurzum: ein gelungenes Zusammenspiel allerbester Bauqualität und erlesenem Geschmack.
Ref.No. 3018,
P.: € 3.300.000
BONANOVA: Mediterranes Flair mit Meerblick
Diese Villa erinnert an die
Landhäuser, die sich die
Schönen und Reichen der
50er und 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts an
der französischen Riviera
bauten. Tatsächlich wurde es
1950 erbaut, 1998 sehr auf-
wändig saniert und renoviert. Der alte Charme blieb
erhalten, jedoch wurde die
gesamte Haustechnik auf den
neusten Stand gebracht.
Die Villa mit separatem Gästehaus steht auf einem wun-
derschön angelegten 2.600m2
großen Gartengrundstück
im Zentrum von Bonanova.
Sie hat eine Wohnfläche von
220m2 sowie große Terrassenbereiche.
Im Garten mit sattgrünen,
weitläufigen Rasenflächen,
die automatisch bewässert
werden, finden sich lauschige Schatten- und Sonnenzonen. Ein Swimmingpool mit
75m2 Wasseroberfläche bietet in den Sommermonaten
Erfrischung. Die Wohnbe-
reiche des Erdgeschosses geben einen geborgenen Blick
in den Garten frei, während
man vom Obergeschoss einen sensationellen Blick
über die Stadt auf das Meer
hat. Durch die zentrale Lage
können die Einkäufe für den
täglichen Bedarf zu Fuß
erledigt werden; bis zum
Zentrum Palmas sind es nur
fünf Autominuten.
Ref.No. 2609,
P.: € 2.100.000
25
EXPERTENTIPPS
Grunderwerbsteuern: Spanien langt kräftig zu
Die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf
von Martin Prothmann
Mit der Zahlung des Kaufpreises ist es
nicht getan: Der Immobilienkauf in Spanien löst erhebliche Erwerbsnebenkosten, die etwa doppelt so hoch sind wie die
vergleichbaren Erwerbsnebenkosten in
Deutschland. Neben den Kosten für den
Kosten für Notar, Register
und Gestoria
Nach der gesetzlichen Regelung werden die Erwerbsnebenkosten für Notar, Register und Gestoria derart geteilt, dass der Verkäufer die
Kosten der notariellen Urkunde, der Käufer die Kosten der Eintragung und Gestoria übernimmt. Auf den
Balearen ist es jedoch üblich, dass diese Kosten (die
bei etwa 1,5% des beurkudeten Kaufpreises liegen) vom
Käufer getragen werden.
Notar, die Gestoria und das Grundbuch
entstehen diverse Steuern: Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Verkehrsteuer und Wertzuwachssteuer.
Oft wird auch diskutiert, ob diese Kosten
Mehrsteuer an. In derselben
Höhe wird sie fällig, wenn
ein Baugrundstück von einem umsatzsteuerpflichtigen
Unternehmer verkauft wird.
Auch bei Gewerberäumen
und Garagen beträgt der
Steuersatz 16% (es sei denn,
mit einer Wohnung oder einem Haus werden nicht mehr
als zwei Garagen vom Bauträger verkauft, dann bleibt
es beim einheitlichen Steuersatz von 7% für Wohnung
und Garagen).
toria zur Einzahlung beim
Finanzamt übergeben. Die
Grunderwerbsteuer ist binnen 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrages
beim Finanzamt zu deklarieren und zu zahlen.
und Steuern vom Verkäufer oder vom
Käufer gezahlt werden. Zwar sieht das
Gesetz eine bestimmte Kostenverteilung
vor, die Rechtspraxis weicht davon aber
fast immer ab, so dass generell gesagt
werden kann, dass sämtliche Erwerbsnewerden auch Erbschaft und
Schenkung angesehen. Diese Steuerart wird von Laien
oft mit der Gewinnsteuer des
Verkäufers verwechselt, die
im Rahmen der Einkommensteuererklärung des Verkäufers abgerechnet wird.
Die Verkehrsteuer
Unterliegt der Verkauf der
Mehrwertsteuer ist neben der
Mehrwertsteuer eine 1%ige
Steuer „für dokumentierte
Rechtsgeschäfte“ (Verkehrsteuer) zu zahlen.
Die Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Wertzuwachssteuer wird von den Gemeinden festgelegt. Hat der
Verkäufer das Grundstück
mehr als zwanzig Jahre in
Besitz gehabt, wird die
Steuer maximal auf 20 Jahre
berechnet. Berechnungsba-
benkosten (mit Ausnahme etwaige Kosten, die für die vom Verkäufer vorzunehmende Lastenfreiheit des Grundbuchs
entstehen) vom Käufer zu tragen sind.
sis ist der Katasterwert, der
aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung abgelesen
werden kann.
Nach der gesetzlichen Regelung ist die Wertzuwachssteuer vom Verkäufer zu
zah-len, denn in seiner
Besitzzeit ist ja der Wertzuwachs entstanden. In der
Praxis wird sie auf den
Balearen aber fast immer
auf den Käufer abgewälzt.
Im Grunde ist die Diskussion um die Kostentragungspflicht bei der Plusvalia
Augenwischerei:Diese
Steuer ist nämlich immer
Gegenstand der Kalkulation
des Kaufpreises. Der Verkäufer kalkuliert, was er netto für sein Objekt haben
will, und in diese Kalkulation fließen eben andere
Nebenkosten nicht5 ein. Mit
anderen Worten: immer
dann, wenn über eine Kostenteilung der Er-werbsnebenkosten verhandelt wird,
wird zugleich auch der kalkulierte Kaufpreis erneut
eine Veränderung – und
zwar nach oben – erfahren.
Die Wertzuwachssteuer
Die Mehrwertsteuer
Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Wohnung oder
das Haus gebaut hat, sind
auf den Kaufpreis an den
Verkäufer 7% Mehrwertsteuer zu zahlen. Bei Erstverkäufern erschlossener Baugrundstücke fallen 16%
In allen Verkaufsfällen, in
denen keine Mehrwertsteuer
anfällt, entsteht Grunderwerbsteuer, auf den Balearen in
Höhe von ebenfalls 7%.
Normalerweise wird die
Grunderwerbsteuer ablässlich der Beurkundung eines
Kaufvertrages dem Mitarbeiter der anwesenden Ges-
Weiterhin ist bei den meisten Immobilienkaufverträgen eine Wertzuwachssteuer
(Plusvalia) zu zahlen. Sie besteuert den Wertzuwachs von
Grund und Boden (nicht der
Baulichkeiten!) seit dem letzten Übertragungsvorgang.
Als Übertragungsvorgang
Martin Prothmann
Verkaufsdirektor
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
Strafsteuer für Offshore-Gesellschaften
Die Anonymisierung kostet jährlich 3%
Von Alexandra Blenk
In den vergangenen Jahren haben britische Investoren verstärkt Immobilien auf Mallorca gekauft. Anders als in Deutschland, wo Offshore- und Trust-Konstruktionen den
Geruch des Illegalen haben und schnell die Steuerfahndung auf den Plan ruft, gehört
es in Großbritannien fast zum guten Ton, sein Vermögen in einen Trust einzubringen
und mit derartigen Konstrukten auch international zu agieren und zu investieren. Ist
die Offshore-Gesellschaft als Eigentümer einer Immobilie im Grund-buch eingetragen
und werden dann die Aktien der Gesellschaft – und damit die Immo-bilie – verkauft,
geht der spanische Fiskus leer aus.
Schon 1997 hat der spanische Staat sich die Möglichkeit geschaffen, an derartigen Verkäufen indirekt zu
partizipieren, indem er derartige Gesellschaften mit
einer jährlichen „Sondersteuer für gebietsfremde
Personen“ be-legt (Real
Decreto vom 14.04.1997 Nr.
537). Art. 69 dieses Gesetzes bestimmt, dass Firmen
aus einem Steuerparadies,
die eine Immobilie in Spanien halten, einmal jährlich
eine Sondersteuer in Höhe
von 3% auf den Katasterwert zu zahlen haben. Wurde für die Immobilie kein
Katasterwert festgesetzt,
wird der wert nach den Bewertungsvorschriften der Vermögensteuer ermittelt, d.h.
es gilt der Anschaffungswert
oder ein von der Verwaltung
festgesetzter Wert, wenn
dieser höher ist als der
Anschaffungswert.
Ausnahmsweise können Offshore-Gesellschaften von
dieser Steuer befreit werden.
Befreiungstatbestände sind:
a)
Gesellschaften, die in Spanien ununterbrochen oder
regelmäßig gewerbliche Tätigkeiten ausüben
b)
Gesellschaften, deren Aktien
an offiziell zugelassenen Wertpapiermärkten notiert sind
hat, anerkannt sind, wenn die
Immobilien Bestandteil der
Ausübung der Tätigkeiten
des Geschäftszwecks sind.
c)
wohltätige oder kulturelle
Einrichtungen ohne Gewinnabsicht, die in einem Land,
mit dem Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen
Diese Regelung greift allerdings nur, wenn die Offshore-Gesellschaft die Immobilie direkt gekauft hat.
Ist dagegen der Käufer z.B.
eine spanische S.L. und wer-
Alexandra Blenk
Verkaufsberater
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
den dann in einem zweiten
Akt die Geschäftsanteile der
S.L. an eine Gesellschaft aus
einem Steuerparadies übertragen (Doppeldeckersystem), fällt die Sondersteuer
nicht an. Auch auf diese
Weise können letztlich die
Eigentumsverhältnisse an
einer Immobilie völlig anonymisiert werden.
26
EXPERTENTIPPS
STEUERN: WAS SIE ZU IHREM VORTEIL
NUTZEN KÖNNEN
von Marcos Vera Stein
Gute Nachrichten
In Sachen Steuern gibt es für
Nicht-Residente gute Nachrichten, und zwar, was die
Besteuerung von Immobilienverkäufen betrifft:
Früher mussten NICHTResidente den Gewinn aus
dem Verkauf einer Immobilie auf spanischem Hoheitsgebiet mit einem Steuersatz
von 35% besteuern. Ab
2007 beträgt dieser Steuersatz nur 18%. Ebenso wird
der Anteil des Verkaufserlöses, der zum Zeitpunkt der
Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde einbehalten wird, von 5% auf
3% reduziert. Somit wird
also endlich die Besteuerung von Gewinnen aus dem
Verkauf von Immobiliarvermögen für alle natürlichen
Personen, egal ob Residente
oder Nicht-Residente, und
Vermögensgesellschaften
gleichgesetzt. Die bis dato
vorherrschende Situation
hatte zur Folge, dass in
Brüssel und an den EUGerichtshöfen jahrelang ein
Streitverfahren wegen abgabenrechtlicher Diskriminierung geführt wurde.
Expertenrat
Mein Rat: Falls Sie vorhaben Ihr Eigentum zu veräußern, warten Sie bis 2007
und sparen Sie somit 17%
Steuern!
Steuerbefreiung bei
Reinvestition
Dies sind zweifellos gute
Nachrichten. Vielen Leuten
ist allerdings nicht bewusst,
dass es eine absolut rechtmäßige Art und Weise gibt,
eine Immobilie in Spanien
völlig steuerfrei zu verkaufen, selbst wenn man durch
diesen Verkauf einen sehr
hohen Gewinn erzielt. Es
geht dabei um folgendes
Prinzip: Wenn Sie Ihr Wohneigentum veräußern um sich
danach eine andere Immobi-
lie zu kaufen, kann der
gesamte Vermögenszuwachs,
der durch den Verkauf der
eigengenutzten Immobilie
erzielt wird, von der Besteuerung befreit werden.
Grundvoraussetzung dafür
ist, dass Sie den erzielten
Verkaufserlös in den Erwerb
einer anderen eigengenutzten Immobilie investieren.
Sollte der reinvestierte Betrag niedriger sein als der
erzielte Verkaufspreis, so ist
nur der verhältnismäßige
Anteil von der Versteuerung
befreit. Ein Beispiel: Sie
verkaufen Ihr gegenwärtiges
Wohneigentum für 500.000
Euro und erzielen dabei
einen Gewinn von 150.000
Euro. Wenn Sie den gesamten Verkaufspreis, also mindestens 500.000 Euro, in
den Kauf einer neuen Immobilie investieren, so ist der
gesamte erzielte Gewinn
von 150.000 Euro von der
Besteuerung befreit, was
eine Steuerersparnis von
27.000
Euro
bedeutet
(150.000 x 18%).
gehenden Zeitraums von
mindestens drei Jahren der
ständige Wohnsitz des Steuerzahlers gewesen sein.
Achtung! Um diesen steuerlichen Vorteil für sich in
Anspruch nehmen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt werden:
Es ist ebenfalls möglich,
zuerst die neue Immobilie
zu kaufen und dann, innerhalb einer Frist von zwei
Jahren, die vorige zu verkaufen.
1.
Sowohl bei der veräußerten,
als auch bei der neu erworbenen Immobilie muss es
sich um eigengenutzte Immobilien handeln und um
den Hauptwohnsitz. Die betreffende Person muss also
in Spanien ansässig sein,
was bedeutet, dass sie ihre
Privateinkünfte deklarieren
und ihre Steuern an das spanische Finanzamt zahlen
muss.
2.
Die erworbene Immobilie
muss vom Steuerzahler spätestens 12 Monate nach
ihrem Erwerb oder nach
Fertigstellung der Bauarbeiten bezogen werden.
3.
Die veräußerte Wohnung
muss während eines durch-
Die Reinvestition des Betrages, der durch den Verkauf
erzielt wurde, kann entweder auf einmal oder gestaffelt erfolgen, in einem Zeitraum von maximal zwei
Jahren. In letzterem Fall ist
es ausreichend, die Finanzbehörden über das verbindliche Unterfangen zu informieren, innerhalb der folgenden zwei Jahre zu reinvestieren, wodurch man die
Steuer im Voraus nicht zu
zahlen hat und sich sofort
auf die steuerliche Befreiung berufen kann (in der
entsprechenden Steuererklärung für das Jahr, in dem der
Verkauf durchgeführt wurde). Sollte dieses verbindliche Unterfangen nicht eingehalten werden, müssen
die Steuern für den erzielten
Gewinn sowie die entsprechenden Verzugszinsen gezahlt werden.
Lohnt es sich, Resident zu
werden?
Um zu entscheiden, ob man
seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien festlegen
möchte oder nicht, hier eine
kurze Information:
Der Steuersatz in Spanien,
der im Gesetzesentwurf der
Steuerreform für 2007 aufgeführt ist, reicht von 24%
für Einkünfte bis 17.360
Euro, bis hin zu 43% für
Einkünfte über 52.360 Euro.
Der Steuerfreibetrag wird
mit 5.050 Euro festgesetzt.
Für jedes Kind gibt es weitere Freibeträge, die bei 1.800
Euro für das erste Kind
anfangen und bis hin zu
2.800 Euro ab dem vierten
Kind reichen.
Europäische Kommission
verklagt Spanien
Die ab 2007 geltende Gleichbehandlung Residenter und NichtResidenter führte Spanien nicht
freiwillig ein, sonder nur auf
massiven Druck seitens der
Europäischen Kommission, der
zahlreiche Beschwerden vorlagen. Die Kommission hatte im
Juli 2005 Spanien im Rahmen
eines Vertragsverletzungsverfahrens nach Art. 226 EG-Vertrag
aufgefordert, die entsprechenden
Rechtsvorschriften zu ändern.
Spanien hatte auf diese Abmahnung nicht reagiert, so dass der
Generalstaatsanwalt der Europäischen Kommission am 16.
Januar 2006 (IP/06/43) Klage
gegen Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof erhob. Ernst
nach Zustellung der Klageschrift
setzte Spanien das Gesetzgebungsverfahren in Gang mit den
Ergebnissen, die Marcos Vera
Stein in seinem Fachbeitrag
schildert.
Marcos Vera Stein
Steuerberater u. Betriebswirt
Mallorca Tax Consultants,
S.L.U.
C/. Llorenç Vicens 1
E-07002 Palma de Mallorca
Tel. (+34) 971 710 118
27
EXPERTENTIPPS
@reporting
Wir, die European@ccounting,
bieten Beratungsleistungen im
unternehmens- und steuerberatenden Dienstleistungsbereich an. Unser Standort ist
Mallorca, unser Arbeitsplatz
ist Europa. Dabei haben wir
uns auf die Länder Spanien,
Deutschland, England, Österreich, Schweiz und Liechtenstein spezialisiert.
Jedes Unternehmen ist darauf
angewiesen, eine hohe Lieferfähigkeit und eine schnelle
Reaktion auf Kundenwünsche
zu besitzen, das entscheidet
letztendlich über den Markterfolg. Die Fertigstellung der
Buchhaltung hinkt dem unternehmerischen Ereignis in den
meisten Fällen um einige Wochen (..in Spanien teilweise
um drei Monate) hinterher und
ist somit als Informationsquelle nur eingeschränkt nutzbar.
Da aber eine solide und aussagefähig aufgearbeitete Buchhaltung als Entscheidungsgrundlage für den Unternehmer
immer wichtiger ist, haben wir
für unsere Kunden @reporting
eingeführt. Was ist das?
@reporting bedeutet eine Verbuchung in Echtzeit. Auf die
Daten können der Unternehmer, seine Mitarbeiter und der
Berater via Internet jederzeit
zugreifen. Alle operativen Daten, die in der Buchhaltung
erfasst werden müssen, werden uns über ein Fax2mailSystem zugeführt und täglich
gebucht. Durch ein abgestimmtes Ablagesystem –
auch elektronisch möglich –
sind die beteiligten Personen
immer in der Lage, den entsprechenden Ursprungsbeleg
zu finden. Damit werden auch
die Belege für eine evtl.
Betriebsprüfung vorbereitet.
Wie die Daten aufgearbeitet,
bzw. verbucht werden, wird
im Vorfeld mit dem Unternehmer abgestimmt. Dabei ist
eine aussagefähige Kostenstellen- und/oder Kostenträgerrechnung selbstverständlich kein Problem. Die Komprimierung der Daten in einem „Cockpit“ für den Unternehmer wird ebenfalls abgestimmt. Dies ist deshalb
wichtig, da der Unternehmer
nur die wichtigsten Unternehmensdaten – auf einen
Blick – zusammengefasst sehen möchte. Die Detailauswertungen werden in der Regel von den damit befassten
Spezialisten vorgenommen.
Somit ist @reporting ein
Teil des Rechnungswesens
des Unternehmens. Das betriebliche Rechnungswesen
hat internen und externen
Anforderungen zu genügen.
Es umfasst sämtliche Methoden und Verfahren, welche die
wirtschaftlich wesentlichen
Gegebenheiten und Vorgänge
innerhalb der Unternehmung
sowie deren Beziehung zu
ihrer Umwelt zahlenmäßig
erfassen und überwachen.
Im internen Rechnungswesen wird die systematische,
zahlenmäßige Erfassung,
Kontierung, Speicherung,
Darstellung sowie die Gegenüberstellung von geplan-
Aufbereitung operativer Daten in
Entscheidungswissen
ten Mengen und Werten zu
Istmengen und Istwerten verfolgt. Die drei grundlegenden
Funktionen des Rechnungswesens sind die Dokumentation, die Planung und die
Kontrolle.
In allen Wirtschaftssektoren
ist die vordringlichste Aufgabe des internen Rechnungswesens, den geplanten und
den tatsächlichen Produktions- bzw. Aktivitätsvollzug
zahlenmäßig und zeitnah,
vor allem aber verzerrungsfrei abzubilden.
Rechnungsgrößen des internen Rechnungswesens sind
Kosten und Erlöse. Die Kosten- und Erlösrechnung ist
ein Instrument zur Beurteilung und Kontrolle des Betriebsgeschehens. Durch sie
wird die Beschaffung von
Entscheidungsgrundlagen
für eine effektive Planung
und zielorientierte Unternehmenspolitik organisiert.
Aus diesen Aufgaben haben
sich Kostenrechnungssysteme oder Kostenrechnungsverfahren entwickelt. Das
sind Verfahren und Verfahrensgrundsätze, mit deren
Hilfe die Kosten unter spezifischen Zielsetzungen bestimmten Bezugsgrößen zugerechnet werden. Diese Verfahren verändern sich stetig
und evolutionär aufgrund einer sich ständig verändernden Umwelt, einem ständig
sich verbessernden Erkenntnisstand auf dem Wissensgebiet des internen Rech-
delt, der die gesamte Unternehmensfinanzierung belastet oder entlastet.
nungswesens und durch den
technischen Einsatz und
Fortschritt im Bereich der
Informations- und Kommunikationstechnik.
Der Dienstleistungssektor
hat sich in den letzten Jahren
stark entwickelt, er unterscheidet sich durch seine
Immaterialität wesentlich von
dem Sektor der produzierenden Industrie. Durch die
fehlende Materialität sind
andere kostenrechnerische
Probleme aufgetreten.
Die wesentlichen Triebkräfte
dieser Entwicklung sind der
wachsende Wettbewerbsdruck
durch die Öffnung und Deregulierung nationaler und internationaler Märkte für Güter, Dienstleistungen und Kapital, das Zusammenwachsen
von Wirtschafts- und Währungsräumen sowie die damit einhergehende Globalisierung.
Das externe Rechnungswesen
hat als Hauptaufgabenstellung
die Unternehmensfinanzierung zu sichern. Dazu gehört die Berichterstattung und
die Kommunikation gegenüber Banken, Sparern, Aktionären, Obligationären, Inhabern und sonstigen Kapitalgebern. Die Berichterstattung
gegenüber den Finanzämtern
in den Sitzstaaten des Unternehmens gehört ebenfalls zu
den Aufgaben des externen
Rechnungswesens, wobei der
Kostenfaktor durch die jeweilige Steuerbelastung eine
entsprechende Optimierung
sucht, da es sich um einen
weiteren Bestandteil han-
All diese Entwicklungen und
Einflüsse machen sich durch
ein wesentliches Normierungskriterium bemerkbar:
die Bereitstellung von Kapital erfolgt zunehmend nach
nüchternen Risiko-RenditeÜberlegungen. Kapitalgebern
steht eine wachsende Auswahl an Möglichkeiten und
Instrumenten offen, ihre Mittel bedürfnisgerecht, diversifiziert und entsprechend ihrer individuellen Risikoneigung zu investieren. Ob
klein- oder großvolumige
Finanzierungsbedürfnisse,
die Konditionen der Mittelbereitstellung richten sich
nach dem Gesetz von Ange-
bot und Nachfrage. Dabei
spielen Kunden- und Marktdaten, deren Auswertbarkeit,
Transparenz und Zuverlässigkeit eine zentrale Rolle. Mit
diesen Anforderungen ist die
neue Aufgabenstellung des
heutigen externen Rechnungswesens hinlänglich beschrieben.
Diese Aufgaben können aber
nur vom externen Rechnungswesen bewältigt werden, wenn die Ergebnisse des
internen Rechnungswesens
in einer neuen Qualität integriert sind.
Nur durch Transparenz kann
überzeugt werden, dass das
Unternehmen Marktleistungen erbringt, die einem echten
Kundenbedürfnis entsprechen und zudem die Fähigkeit hat, dank einem guten
Management und klar strukturierten und kontrollierten
Betriebsabläufen dauerhaft
eine überdurchschnittliche
Rendite zu erzielen.
Eine Trennung zwischen internem und externem Rechnungswesen ist nicht mehr
zeitgemäß. @reporting verbindet beide Bereiche.
Ihr Team der
European@ccounting
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28
DAS „ANDERE“ MALLORCA
Viele träumen von einer Immobilie auf Mallorca, doch jeder träumt
einen anderen Traum: Die einen wollen das Meer sehen, riechen und fühlen,
andere zieht es in die Mitte der Insel, in das Heide- und Hügelland,
die immergrünen Bergwälder und die Ausläufer des Tramuntanagebirges.
Das Angebot ist vielfältig – vom kleinen Bauernhaus (gemeinhin Finca genannt)
bis zum historischen Herrschaftssitz. Mit sehr viel Einfühlungsvermögen restaurieren die neuen Eigentümer ihre Häuser und orientieren sich dabei in Architektur, Materialien, Formen und Farben an traditionellen Vorbildern.
Von den zunächst skeptischen Mallorquinern und auch von den Politikern
der Insel wird dieses Engagement der internationalen Freunde Mallorcas
sehr gelobt, denn ohne die ausländischen Investoren wäre ein großer
Teil des Kulturgutes der Insel endgültig verloren gegangen.
Das „andere“ Mallorca
Landhäuser und Landsitze
PORTOL: Finca mit Charakter
Nur 20 Minuten von Palma
entfernt, in der Nähe des
malerischen Marktfleckens
Santa Maria, liegt das Dorf
Portol, dessen Umfeld von
kleineren landwirtschaftlichen Betrieben und Obstplantagen geprägt ist. Das
hier vorgestellte Anwesen
liegt auf einer Anhöhe etwas
außerhalb des Dorfes und
bietet einen grandiosen Panoramablick. Das Grundstück misst 2.700 m2 und ist
mit altem Baumbestand bewachsen und hat lauschige
Terrassen- und Ruhebereiche, so zum Beispielt einen
überdachten Essplatz mit
Barbecue.
Ein Swimmingpool (5 m x
10 m) bietet in der heißen
Jahreszeit Erfrischung.
Die Finca ist im Kern 100
Jahre alt, wurde im Jahre
1992 vollständig restauriert
und im Jahre 2002 nochmals
renoviert. Durch die Natursteinfassade, Terracottaböden und Holzbalkendecken
hat sie sich ihre Authentizi-
tät erhalten. Sie hat eine
Wohnfläche von 320 m2, einladende umlaufende Terrassen sowie eine große Garage, die bei Bedarf als Gästehaus ausgebaut werden kann.
Das Wohnhaus verfügt über
ein Wohn- und Esszimmer,
eine Bibliothek, eine Küche,
zwei Schlafzimmer und drei
Bäder. Die Finca ist sehr
komfortabel ausgestattet (Kamin, Gaszentralheizung, Einbauküche, SAT-TV).
Ref.No. 2973,
P.: € 1.050.000
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LLUCMAJOR: Charmantes Landhaus im Parkgarten
RANDA: Wohnen wie ein Landedelmann
Das stattliche Anwesen auf
einer leichten Anhöhe am
Rande des Ortes Randa erinnert an die Castillos der früheren Feudalherren Mallorcas. Tatsächlich wurde es
aber erst im Jahre 1935
erbaut und wurde viele Jahre als Restaurant und kleines
Landhotel, zuletzt als Privathaus genutzt. Das Grundstück hat eine Größe von
5.087 m2 und bietet einen
spektakulären Landschaftsblick. Das Gebäude hat einen beeindruckenden Innenhof mit Laubengängen, wie
man dies aus alten Klöstern
kennt. Großzügige überdachte und freie Terrassen mit
Swimmingpool und Poolhaus bieten sonnige und
schattige Ruheplätze.
Das wegen seiner vielfälti-
gen Nutzung in den letzten
Jahrzehnten mehrfach restaurierte, umgebaute und renovierte Haupthaus hat eine
Konstruktionsfläche von
1.475 m2, das Gästehaus
eine solche von 95 m2. Ein
Untergeschoss von 300 m2
ist zusätzlich ausbaubar.
Gleichviel ob der Erwerber
sich bemüht, die ehemalige
Hotel- und Gaststättenlizenz
wieder zu beleben oder es
weiterhin als großzügige
Privatresidenz nutzen will,
sind wegen der soliden Gesamtstruktur und des derzeitigen Erhaltungszustandes
die notwendigen Investitionen überschaubar und in
Anbetracht des günstigen
Kaufpreises lohnend.
Ref.No. 2785,
P.: € 1.800.000
Durch die neue Autobahn ist
auch der Ort Llucmajor (Zentrum der gleichnamigen Gemeinde) dichter an Palma
gerückt und in 20 Autominuten zu erreichen. Das macht
die Region auch für internationale Investoren interessant, wie die neuen Hotels
der Marriott- und der Steingruppe belegen. Besonders
begehrt sind kleinere und
pflegeleichte ländliche Anwesen. Die Finca Estrella hat
ein 7.100 m2 großes Grundstück. Über eine mit Palmen
gesäumte Allee gelangt man
zu dem zweigeschossigen
Landhaus mit separatem
Gästetrakt. Das Grundstück,
von dem sich ein wunderschöner Panoramablick bietet, ist als Parkgarten mit
Karpfenteich angelegt.
che von 320 m2 sowie großzügige überdachte und freie
Terrassen mit integriertem
Swimmingpool und Barbecue. Im Haupthaus gibt es neben dem Wohnzimmer ein
Esszimmer, die Küche, ein
Büro, zwei Schlafzimmer und
zwei Bäder. Auch der von der
Eingangshalle zugängliche
Gästebereich hat zwei Schlafzimmer und zwei Bäder.
Das im Jahre 2003 gebaute
Landhaus hat eine Wohnflä-
Ref.No. 3030,
P.: € 1.590.000
Weiterhin gibt es eine Doppelgarage. Das Landhaus ist
höchst komfortabel ausgestattet (Marmor- und Granitböden, Kunststofffenster mit
Doppelverglasung, Gaszentralheizung, teilweise Fußbodenheizung, Kamin, Einbauküche, Alarmanlage, SATTV).
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SÀRRACO: Das gibt`s nur einmal: Landhaus mit Königsblick
Nur drei Kilometer vom
Dorf Andratx entfernt, liegt
das zauberhafte Straßendorf
SÀrraco. Von hier führt ein
privater Anliegerweg für die
angrenzenden Fincas zum
Landgut „Tres Picones“, das
eine Gesamtfläche von
205.000 m2(!) hat. 205.000
m2 unberührte Natur! Nur
im nahen Hausbereich ist
das Grundstück als Garten
angelegt. Von hier bietet
sich ein Königsblick über
hügelige Landschaft bis zu
der unter Naturschutz stehenden Insel Dragonera. Ein
ideales Refugium, für den,
der die absolute Ruhe sucht
und dennoch die Nähe und
die Infrastruktur der Urbanisationen auf kurzem Weg erreichen will.
Ref.No. 1168,
Das im traditionellen Fincastil errichtete Gebäudeensemble, das sich um einen
sehenswerten Patio gliedert,
besteht aus dem Haupthaus,
einer Doppelgarage, einem
Personalapartment und einem
separaten Gästetrakt. Die
Wohnfläche misst 454,60 m2.
Hinzu kommen großzügige
überdachte und freie Terrassen mit einem Swimmingpool mit 54 m2 Wasseroberfläche. Auch die innere Gestaltung passt sich in Materialien (Teracottaböden, Holzbalkendecken, Kamine) und
Farben den traditionellen
Vorbildern an. Selbstverständlich verfügt das Anwesen über modernste Haustechnik.
P.: € 4.200.000
SON ATEM – LLUCMAJOR: Herrschaftliche Residenz am Golfplatz
Die beiden Golfplätze von
Son Antem mit dem renommierten Marriott-Hotel lokken die Golffreunde aus aller
Herren Länder. In unmittelbarer Nachbarschaft des Luxushotels befindet sich dieses
Anwesen, das dennoch ein
absolut ruhiges Refugium
darstellt. Das liegt an der
Größe des Anwesens, nämlich 230.000 m2 privates
Wald- und Kulturland. Über
eine Privatstraße erreicht man
den imposanten Vorplatz des
stattlichen Villenanwesen.
Hier liegen auch zwei Doppelgaragen mit darüber liegender Gästewohnung mit
Wohn- und Esszimmer, Kitchenette sowie einem Schlafzimmer mit Bad. Zusätzlich
gibt es zwei Gästehäuser.
Das Haupthaus hat eine
Wohnfläche von 450 m2 sowie
300 m2 Terrassen. Die großzügige Halle mit Marmorböden und Freitreppe führt zu
Wohnzimmer, Speisezimmer,
Fernsehzimmer, Küche mit
Essplatz, drei Schlafzimmern
mit Bädern en suite und einem Studio. Die Terrassen leiten über zum gepflegten Garten mit sattgrünem Rasen
und einem Swimmingpool
mit 180 m2(!) Wasseroberfläche. Die wertvollen Materialien und ihre mit bester
Handwerkskunst ausgeführte
Verarbeitung unterstreichen
den eleganten Charakter dieses beeindrukkenden Villenanwesens.
Ref.No. 2050,
P.: € 4.400.000
31
ARTA: Stattlicher Landsitz mit Weitblick
Seit jeher erfreut sich die
Nordostküste Mallorcas auch
beim internationalen Publikum großer Beliebtheit. Viele
deutsche Industrielle, Vorstände, Sportler und Schauspieler haben hier ein Refugium gefunden: Frank Elsner,
Peter Maffey, Boris Becker,
Charly Steeb, Liz Mohn. In
diesem Umfeld hat ein deutscher Unternehmer ein
17.500 m2 großes Grundstück
kultiviert und einen Landsitz
mit Haupthaus, Gästehaus und
Garage errichtet. Das Gebäudesensemble, zu dem man
über eine imposante Zufahrt
gelangt, ist von einem mediterranen Parkgarten mit Terrassenbereichen und Rasenflächen, in die ein Swimmingpool eingebettet ist,
umgeben.
Haupt- und Gästehaus haben
eine Gesamtwohnfläche von
450 m2. Im Haupthaus (300
m2) gibt es ein Wohn- und
Esszimmer, eine geräumige
Küche mit Essplatz, drei
Schlafzimmer und zwei Bäder. Im Gästehaus (150 m2)
finden wir ein Wohn- und
Schlafzimmer sowie zwei
weitere Schlafzimmer und
ein Bad. Die innere Gestaltung orientiert sich mit Marmor- und Fliesenböden, Kaminen und Holzbalkendecken
sowie in der farblichen Gestaltung an traditionellen Vorbildern. Die Gebäude sind
mit modernster Haustechnik
(Fußbodenheizung, Klimaanlage mit Wärmepumpe, Landhausküche mit Markengeräten, SAT-TV).
Ref.No. 2297, P.: € 980.000
PTO. ANDRATX: Charmante Turmfinca mit Hafenblick
Im Tal von Andratx – man
benötigt nur fünf Minuten,
um zu Fuß zur Hafenpromenade zu gelangen – wartet in
der Nachbarschaft kleinerer
ländlicher Anwesen eine zauberhafte Finca mit Hafenblick auf ihre neuen Bewoh-
ner. Eine perfekte Lage für
den, der die Ruhe sucht,
aber dennoch auf eine perfekte Infrastruktur nicht verzichten will. Das Landhaus
steht auf einem 3.000 m2
großen Grundstück, das teilweise naturbelassen, teil-
weise als Garten angelegt
ist. In die großzügigen Terrassen ist ein Swimmingpool (4 m x 8 m) integriert,
der an den heißen Sommertagen Erfrischung bietet.
Die südwestorientierte Finca
wurde 1997 umfassend renoviert und hat eine Wohnfläche von 340 m2. Im Erdgeschoss befinden sich das
Wohn- und Esszimmer mit
Kamin, eine große Wohnküche mit Kamin zwei Schlafzimmer mit Bädern en suite
sowie ein weiteres Bad. Das
Obergeschoss verfügt über
drei Schlafzimmer und zwei
Bäder. Weiterhin gibt es ein
zweistöckiges Nebengebäude mit Abstellmöglichkeiten
sowie einem Büro. Die innere Gestaltung entfaltet einen
landestypischen Charme;
die moderne Haustechnik
(Ölzentralheizung) macht
das Anwesen zu jeder Jahreszeit höchst komfortabel.
Ref.No. 1938,
P.: € 1.250.000
K U LT U R
32
Kunst braucht Sponsoren
Teatro Alegria wirbt um Aktionäre
Es begann im Jahre 2004,
als einige professionelle
Schauspieler aus Deutschland im kleinen Dorftheater
von Andratx eine Theaterwoche veranstaltet. Publikumsrenner waren ein Loriot-Abend und das Zweipersonenstück „Love Letters“. Viel Beifall, doch die
Schauspieler wollten mehr.
Und so folgte im Oktober
2005 eine Kulturwoche im
Centre Cultural in Andratx.
Aufgeführt wurden u.a.
„Die Nächte der Schwestern
Bronte“ und eine „Hans
Christian Andersen Bühnencollage“. Sechs Abende
mit Theater und Musik, ein
großer Erfolg, teilweise
standing ovations.
Doch wie geht es weiter?
Kunst mit einem interessanten Programm an die verschiedensten Spielorte auf
der Insel locken. Erstmals
will man auch die Metropole Palma de Mallorca erobern, und zwar mit zwei
Theaterabenden in der Sala
Mozart des Auditoriums.
Die Schauspieler und Initiatoren haben ein hohes Ziel.
Es war nicht komödiantischer Leichtsinn, die sie veranlasste, ein Theater zu gründen. Sie wollen ein Forum
schaffen, das als Brücke der
Verständigung zwischen Menschen verschiedener Nationalitäten dient. Sie wollen unterhalten, wollen Kultur, Werte und Freude vermitteln,
wollen Menschen zusammen
und einander näher bringen.
Auch 2006 wird das Teatro
Alegria die Freunde der
Doch Kunst braucht Sponsoren, braucht Menschen, die
die Begeisterung für das Theater teilen, die den Weg der
engagierten Schauspieler begleiten wollen. Auch wenn die
Künstler nur für ein Taschengeld arbeiten: die Veranstaltungsstätten fordern hohe Mie-
ten, Technik und Dekoration
müssen angeschafft oder gemietet werden, Hilfskräfte
wollen wenigstens eine Aufwandsentschädigung.
Die Idee:
Teatro Alegria hat einen
Theaterverein gegründet, in
dem man für 100 € eine
Aktie erwerben kann. Dafür
gibt es einen Rabatt auf alle
Eintrittskarten von 15% und
wird ständig mit den neues-
ten Theater-Nachrichten versorgt. 100 € Gewiss nicht
viel für ein so ambitioniertes
Projekt. Aber viele Tropfen
geben einen Fluss. Und wer
gleich mit einem größeren
Betrag zum Erfolg beitragen
will, kann das Projekt als
Sponsor unterstützen.
Mehr Informationen zum Teatro Alegria:
Axel Bieberstein, Präsident
Apartado de Correos 15, E – 07150 Andratx
Tel. 0034 - 971 23 59 63
Fax 0034 - 971 13 75 35
33
EXPERTENTIPPS
Banca March: 297 Filialen
„Hier ist der Kunde König“
von Alexandra Niemöller
Die beispielhafte Geschichte der Banca
March begann vor 80 Jahren, als nämlich der mallorquinische Geschäftsmann
Juan March Ordinas in Palmas Calle
San Miguel seine ersten Geschäftsräume
eröffnete. Als schon zwei Jahre später
Filialen in Llucmajor, Inca und Felanitx
eröffnet wurden, wusste man, der Mann
hat große Pläne. Und die Pläne wurden
auch durchgesetzt: Heute ist die Banca
March mit 297 Filialen – auch auf den
anderen Baleareninseln, dem Festland,
den Kanaren und London - eines der
führenden Bankunternehmen Spaniens.
Die stärkste Expansion erfuhr die Bank
in den siebziger Jahren, als die ersten
großen Tourismusströme die Insel erfassten und riesige Investitionen in Hotels
und Infrastruktur erforderlich wurden.
Und auch heute sind die Touristen und
das ausländische Publikum, das hier auf
einer Bankhypothek ist für
den Kunden aus einem weiteren Grund vorteilhaft: Die
Juristen und Finanzierungsexperten der Bank prüfen
selbständig die Immobilie
und die Rechte an der Immobilie, also etwaige Belastungen und Eintragungen,
ob der Bau legal und vollständig im Eigentumsregister eingetragen ist, ob die
Steuern bezahlt sind und ob
sonst irgendein Unheil auf
den Käufer und damit auf
die Immobilie zukommen
könnte. Die Bank finanziert
nur eine „saubere“ Immobilie. Oft spart die Einschaltung der Bank den Weg zum
Rechtsanwalt.
Die Mitarbeiter
Eine Bank mit dem Ansehen
der Banca March kann sich
seine Mitarbeiter auswählen, denn die Arbeitsplätze
in einem so renommierten
Unternehmen sind höchst
begehrt. Neben der vorausgesetzten qualifizierten Schulund Studienausbildung bietet die Banca March in der
hauseigenen Schulungs- und
Seminarabteilung den Mitarbeitern die Möglichkeit,
sich berufsbegleitend und
ständig fortzubilden, um so
den immer neuen Herausforderungen des Marktes gerecht zu werden. Neben den
perfekten Kenntnissen des
Bankfachs wird besonders
von den Mitarbeitern in den
touristischen Zonen die Beherrschung von mindestens
zwei Fremdsprachen vorausgesetzt, denn die Kunden
sollen nach Möglichkeit in
ihrer Heimatsprache bedient
werden (und selbstverständlich können auch die Kontoauszüge in der Heimatsprache des Kunden ausgedruckt
werden). Auch dies belegt
die Maximen der Banca
March: weltoffen und kundenorientiert. Die Mitarbeiter wollen durch ihre tägliche kundenorientiert Dienstleis-tung zeigen, dass in der
Banca March „der Kunde
König ist“.
Die Dienstleistungen
- die Bankprodukte
Natürlich führt die Banca
March als Privatbank auch
die ganz normalen Tagesgeschäfte aus, die zum Aufgabengebiet jeder Großbank
gehören: Das Kassengeschäft, die Ausführung von
Überweisungen und Daueraufträgen, Automaten- und
Kreditkartenausstellung und
sonstige Kundenbetreuung.
Und doch hebt sich die Banca March in diesen Arbeitsfeldern von vielen anderen
Mallorca in Immobilien und Geschäfte
investiert, ein wichtiger Faktur in der
Leistungsbilanz der bedeutenden Privatbank. Europa ist für die Banca March
nicht Zukunft – Europa ist Gegenwart.
Und so wirbt die Banca March auch um
das internationale Publikum.
Mitbewerbern ab: In der
Mehrzahl der Filialen mit
ausländischem Publikum,
findet man immer einen
Ansprechpartner, der die
Sprache des internationalen
Kunden spricht.
Für den Immobilienkäufer
wird die bank z.B. zuverlässig dafür Sorge tragen, dass
zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen die Gemeindesteuern, Verbindlichkeiten
bei den Versorgungsträgern
(Strom, Wasser, Telefon) und
die monatlichen Umlagen
für die Eigentümergemeinschaft überwiesen werden.
Das Hypothekengeschäft
Viele Freunde Mallorcas suchen eine Immobilie als Ferien-, Zweit- oder Dauerwohnsitz. Auch hier ist die
Bank neben dem Makler,
dem Rechtsanwalt und dem
Steuerberater oft gefragter
Berater und Begleiter, wenn
es darum geht, die Immobi-
lie teilweise zu finanzieren.
Für jeden Kunden entwickelt die Banca March ein
maßgeschneidertes Konzept: so können z.B. Laufzeiten bis zu dreißig Jahren,
Tilgungsaussetzungen oder
Verzicht auf Vorfälligkeitsentschädigungen vereinbart
werden, ganz wie es die
Lebensplanung des Bankkunden erfordert.
Die Hypothekendarlehen
können in zahlreichen Währungen gewährt werden. Bei
der Hypothek in Euro ist der
Zinsatz in der Regel variabel
und ergibt sich aus dem
jeweiligen Euribor, zu dem
ein bestimmter Faktor
addiert wird. Auch Festzinsdarlehen können vereinbart
werden. Die Antragstellung
ist recht kundenfreundlich
gestaltet: Benötigt werden
die letzten zwei Einkommensteuerbescheide, eine
Vermögensaufstellung, ein
Leumundsschreiben der deutschen Hausbank sowie eine
Auskunft aus der deutschen
SCHUFA. Und natürlich: ein
Sachverständigengutachten,
das die Bank auf Kosten des
Kunden in Auftrag gibt. Das
Gutachten ist die wichtigste
Entscheidungsgrundlage der
Bank. Zwar sollen die persönlichen Unterlagen belegen, dass der Kunde in der
Lage ist, Zins und Tilgung
zu bedienen; doch handelt es
sich eher um eine Objektfinanzierung, so dass neben
der persönlichen Bonität die
Werthaltigkeit der Kaufimmobilie von besonderer Bedeutung ist.
Die Finanzierung mittels
Für eine Finanzierungszusage benötigt die Banca March
in der Regel zehn bis vierzehn Tage. Die erfahrenen
Filialdirektoren können dem
Antragsteller aber schon
nach einem Vorgespräch
sagen, ob – nach Verifizierung der Kundenangaben –
eine Finanzierungszusage
wahrscheinlich ist.
weitere Bankprodukte
In engem Zusammenhang
mit der Immobilie stehen
auch die Versicherungsangebote der Banca March. Gibt
die Bank ein Hypothekendarlehen, will sie natürlich
im Schadensfall Anspruch
auf die Versicherungsleistung erheben. Insoweit bitet
die Bank das umfangreiche
Leistungspaket der Gebäudeversicherung an. Aber
auch die übrigen Versiche-
Alexandra Niemöller
Directora Banca March, Filiale Camp de Mar
Avda. de la Playa s/n, local 1
E-07160 Camp de Mar
Tel. (0034) 971 13 67 47
Fax (0034) 971 23 63 52
Handy (0034) 649 - 47 21 74
[email protected]
www.bancamarch.es
rungssparten können bei der
Banca March gebucht abgesichert werden: Sachversicherungen aller Art, Haftpflicht-, Fahrzeug- oder
Schiffversicherungen, Lebens- und Krankenversicherungen – und das alles mit
Versicherungsbedingungen,
die es auch in deutscher
Sprache gibt.
Immer häufiger werden wir
von unseren Kunden auch
nach Anlageprodukten vom
Festgeldkonto über festverzinsliche Wertpapiere bis
hin zum Investment in
Aktien befragt. Dies liegt
natürlich in der speziellen
Struktur der ausländischen
Kunden: Viele von ihnen
haben „in Deutschland ihr
Feld bestellt“, ihre Betriebe
verkauft, den Kindern übergeben
oder
Fremdgeschäftsführer eingesetzt und
suchen nun auch international nach attraktiven Finanzanlagen. Hierfür steht in der
Zentrale der Banca March
ein bestens geschultes Expertenteam zur Verfügung,
das die nationalen und internationalen Märkte sorgsam
analysiert und eigene Anlageprodukte entwickelt.
Kurzum:
Die Banca March hat sich
für das internationale Publikum bewusst an der Spitze
etabliert – denn dort ist am
meisten Platz. Wir freuen
uns auf Ihren Besuch. Sehr
gern in meiner Filiale in
Camp de Mar, aber auch in
allen anderen unserer Beratunsgfilialen.
34
EXPERTENTIPPS
IMPRESSUM
Herausgeber:
Minkner & Partner
PROFI KONZEPT S.L.
Avda. Rey Jaime I, 109
E-07180 Santa Ponsa
Tel. 0034 / 971 695 255
Massgeschneiderte Lösungen
bei Immobilienfinanzierungen
Finanzmakler beraten und öffnen die Türen bei der Bank
von Hannes Seiler, Finanzmakler
Fax 0034 / 971 695 695
[email protected]
Der Traum
verantwortlich:
Lutz Minkner
Grafik Satz & Layout:
Nils Wassermann
Marco Richter
Detlef Kunze
Magic Eyes Publicidad (S.51)
Bildredaktion:
Marco Richter
Mitarbeiter:
Carlos Anglada-Bartholmai
Alexandra Blenk
Gottfried Boston
Birgit Büngeler
Anne Scott-Campbell
Fernando Castello
Manuel Cerdó Haitz
Karin Ebermann
Frank Ebert
Uwe Eckert
Ein Haus, eine Wohnung im
warmen Süden, ein Traum,
den viele Menschen träumen, gerade in der kalten
Jahreszeit in Mitteleuropa.
Egal, ob man nur für kurze
Zeit der frostigen Heimat
den Rücken kehren oder
sich für die persönliche Zukunft ganz dem mediterranen Lebensgefühl hingeben
möchte, vorher stehen dem
meist ein paar nicht zu unterschätzende Hürden im
Weg. Da wäre natürlich erstmal die Suche nach der passenden Behausung. Ist diese
gefunden, stellt sich klarer
Weise als nächstes das Problem, wie und in welcher
Form diese bezahlt werden
soll.
Wer benötigt eine Finanzierung?
Herbert Ehrhardt
Juliet Green
Volker Hunzelder
Detlef Kunze
Achim Menrad
Edith Minkner
Lutz Minkner
Alexandra Niemöller
Botho von Oheimb
Willi Plattes
Martin Prothmann
Klaus Schlautmann
Hannes Seiler
Dr. Manuel Stiff
Gabriele Strathmann
Es gibt mehr Beweggründe
zu finanzieren, als man gemein hin annimmt. Neben in
Spanien lebenden und arbeitenden Menschen, die sich
ein Heim zulegen wollen, wie
man es auch aus der Heimat
kennt, gibt es auch Erwerber, die über ausgezeichnete
Einkommensverhältnisse an
ihren Wohnorten verfügen,
die einen Erwerb einer Teilzeit- oder Ferienimmobilie
mittels einer Finanzierung
erstreben.
Gunhild Theden
Marcos Vera Stein
Andrea Zerbst
Der redaktionelle Inhalt wurde
Oft wird gesagt, warum
solange einen Traum träumen, statt ihn jetzt zu
leben, wenn es möglich ist?
zierung lohnen, die für einen
bestimmten Zeitraum tilgungsfrei ist und dann ohne
Vorfälligkeitsentschädigung
zurückgezahlt werden kann.
Hat man also seine Traumimmobilie gefunden, geht
es an die Überlegungen, wie
das Ziel zu realisieren ist.
Der kluge Kaufmann und
Rechner nimmt das Geld
selten vom eigenen Konto,
sondern spielt die verschiedensten Finanzierungsmodelle durch. Und da kommen
wir zu den Banken. Doch
welche Bank ist die geeignete, für die konkret Lebenssituation, für die konkreten
Be-dürfnisse? Nimmt man
die Dienste einer spanischen
Bank in Anspruch oder einer
außerspanischen? Sind gesellschaftsrechtliche Konstruktionen notwendig? Wie bindet man die konkrete Finanzierung in ein Gesamtkonzept der Lebensplanung und
Nachfolgeregelung ein? Fragen, die nur ein versierter
Fachmann mit internationaler Finanzierungserfahrung
beantworten kann.
Daneben stellen sich viele
Fragen, die mit der konkreten Vertragsabwicklung in
Spanien zusammenhängen.
Hat man ein geeignetes Objekt gefunden, will man sich
dieses auch sichern. Dafür
werden Anzahlungen und
Optionsgebühren fällig, die
verfallen, wenn man nicht
innerhalb der vereinbarten
Frist den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet.
sorgfältig erarbeitet. Dennoch
kann für die Richtigkeit von
Fremdangaben, Hinweisen und
Preisen sowie für eventuelle
Druckfehler keine Haftung
übernommen werden.
Speicherung und Nachdruck
sind nur mit vorheriger
schriftlicher Genehmigung
von Minkner & Partner
PROFI KONZEPT S.L. erlaubt.
Gerichtsstand ist
Palma de Mallorca.
Gerne werden auch Teilfinanzierungen von wirtschaftlich starken Interessenten in
Anspruch genommen, die
ihr Vermögen gut rentierlich
angelegt haben und deshalb
lieber die Ferienimmobilie
oder den Zweitwohnsitz zu
einem günstigen Zinssatz
teilfinanzieren. Andere erwarten z.B. in absehbarer Zeit
Zahlungen aus Lebensversicherungen, Tantiemen oder
Abfindungen. Hier könnte
sich eine Immobilienfinan-
Auch hier bedarf es der Hilfestellung und Beratung durch
den international versierten
Finanzexperten. Und - man
sollte einen solchen Vertrag
nur unterzeichnen, wenn auch
das gesamte Finanzierungskonzept „steht“
Die Finanzierungsbedingungen der spanischen und internationalen Banken sind
schwer durchschaubar und
schwer vergleichbar. Kann
ein Festzinssatz vereinbart
werden oder nur ein variabler? Welche Laufzeit ist für
mich die günstigste? Kann
ich für einen bestimmten
Zeitraum eine Tilgungsaussetzung vereinbaren? Verzichtet die Bank auf die übliche Vorfälligkeitsentschädigung? Kann ich den Kredit
während der Laufzeit ohne
weiteres auf eine andere Währung umstellen? Mit welchen Gebühren muss ich
rechnen und sind diese verhandelbar?
Ich kann mich an einen Vortrag eines Professors für
Finanzwirtschaft erinnern,
der sein Einfamilienhaus finanzieren wollte und schlussendlich die Bedingungen der
angefragten Banken nicht
mehr verstehen konnte.
Konkret: Bei Finanzierungen einer Immobilie in Spanien finanziert die spanische
Bank in der Regel für den
Nichtansässigen 60% bis 70%
des Kaufpreises, für den Ansässigen 80%. Dabei stellt
die Bank zunächst auf die
Höhe der Wertschätzung des
Sachverständigengutachtens
ab. Liegt diese über dem vereinbarten Kaufpreis, kann in
Ausnahmefällen auch eine
100%igen Finanzierung des
Kaufpreises erfolgen.
Natürlich gilt auch bei Immobilienfinanzierungen in
Spanien: Je höher das eingebrachte Eigenkapital, je besser die Bonität des Antragstellers, desto leichter sind
die Finanzierungsverhandlungen mit der Bank.
Die bankinternen Vorschrif-
ten und die Entscheidungsgrundlagen sind für den
Kunden und Antragsteller in
der Regel schwer durchschaubar und nicht zugänglich.
Spätestens jetzt ist ein kompetenter Finanzmakler gefragt, der sich mit den Regularien auskennt und Problemlösungen bieten kann:
Er kann raten, ob die Finanzierung über eine spanische
Bank ,,machbar“ ist oder ob
besser eine ausländische Bank
eingeschaltet werden sollte.
Sollte das Eigenkapital zu
gering sein, wird man nach
Lösung suchen, das fehlende Eigenkapital durch kapitalergänzende Maßnahmen
aufzufüllen. Man wird überlegen, ob es sinnvoll ist, Kapitalgesellschaften oder gar
Offshore-Gesellschaften zu
gründen. All dies sind Überlegungen, für die der Kaufinteressent ohne Expertenrat
nicht weiter kommt.
Und dann wird die Arbeit
des Finanzberaters sehr praktisch: Steht das Finanzierungskonzept, begleitet der
Finanzberater den Kunden
bis zur Unterzeichnung der
notariellen Kaufurkunde.
Nachdem er seine Schularbeiten bezüglich der kundenbezogenen Unterlagen
gemacht hat, folgt die Überprüfung der objektbezogenen Unterlagen, nämlich des
Registerauszuges, der baurechtlichen Urkunden, der
steuerlichen Unterlagen usw.
usw. Viele vereinbarte Notartermine scheitern, weil
beauftragte Rechtsanwälte,
Steuerberater und Makler
diese Pflichtaufgaben nicht
ordentlich erledigt haben
und der Notar
hannes seiler
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am Beurkundungstage Probleme feststellt. Die Bank
und der vermittelnde Finanzierungsberater vermeiden
durch ihre Arbeit im Vorfeld
derartige Probleme.
Nicht schlecht, einen Finanzberater an der Seite zu haben. Natürlich arbeitet dieser nicht aus Altruismus. Er
hat eine qualifizierte Ausbildung und leistet eine qualifizierte Arbeit. Und dafür beansprucht er ein Honorar.
Was darf die Begleitung
durch einen seriösen Finanzvermittler kosten?, werden
sie sich zum Schluss vielleicht fragen.
Ganz klar, im Vorfeld
nichts! In der Regel werden
Vermittlerprovisionen von
den Bankinstitute aus den Gebühren getragen und bewegen sich meist unter einem
Prozent. Dieses kann man
manchmal schon wieder
durch gut ausgehandelte
Zinskonditionen einspielen.
Wird der Finanzberater auch
eingeschaltet, um gesellschaftsrechtliche Konstruktionen mit zu gestalten –
meist unter Einschaltung
von Rechtsanwälten und
Steuerberatern – kann das
Honorar darüber liegen, es
sollte in jedem Fall vorher
abgestimmt werden.
Insgesamt ist der Finanzberater heute zu einem
wichtigen Berater bei Immobilieninvestitionen geworden und der gute Rat
ist meist – im wahrsten
Sinne des Wortes – seinen
Preis wert.
35
EXPERTENTIPPS
Lachende Erben bei spanischen
Immobilienbesitz
Hypothek macht spanisches Finanzamt traurig
von Andrea Zerbst
Die Zahlen können einem
Angst machen. Spaniens
Erbschaftsteuer ist mit
einem Spitzensatz von 81%
der höchste in Europa. Da
das Erbschaftsteuerrecht
Sache der Provinzen ist,
wird mancherorts an einem neuen Erbschaftsteuerrecht gebastelt, auch auf
den Balearen, wo wir möglicherweise 2007 ein neues
Erbschaftsteuersystem erhalten. Noch ist alles in der
Schwebe, und vorausschauend muss der deutsche Immobilieneigentümer j e t z t
handeln und seine Nachlassplanung aktiv in die
Hand nehmen.
Was interessiert uns das spanische Erbschaftsteuerecht?
Ganz einfach: Wer Erbe
wird, richtet sich bei dem
Nachlass von Deutschen
nach deutschem Recht. Anders bei der Erbschaftsteuer:
da gilt das Recht des Landes, in dem die Immobilie
liegt, also in den uns interessierenden Fällen spanisches
Recht. Vergleicht man nun
das deutsche mit dem spanischen Erbschaftsteuerrecht,
haben wir in Deutschland
ein Steuerparadies. Wirk-
lich? Sicher! In Deutschland
gibt es für die engsten Familienangehörigen sowohl in
der Schenkungs- als auch in
der Erbschaftsteuer sehr hohe
Freibeträge, nämlich für den
Ehepartner € 307.000,- und
für die Kinder € 205.000,-.
Diese können bei der Schenkungsteuer sogar alle 10
Jahre ausgeschöpft werden,
und zwar für jeden Elternteil
gesondert. Immobilien werden in Deutschland zudem
nicht mit dem Verkehrswert
berechnet, sondern nach einem Grundbesitzwert, der
durchschnittlich 50% bis
60% des Verkehrswertes ausmacht.
In Spanien dagegen haben
wir für die engsten Familienangehörigen nur einen
Freibetrag von € 15.956,87
bei der Erbschaftsteuer; bei
der Schenkungsteuer gibt es
überhaupt keine Freibeträge.
Deshalb müssen intelligente
Nachfolgeregelungen versuchen, den Wert des spanischen Nachlasses auszuhöhlen und die Erbschaftsteuerpflicht in den deutschen
Bereich zu verlagern. Ein
überzeugendes Modell hat
den Titel „Equity Release“
und funktioniert recht einfach: Die spanische Immobilie wird mit einer Hypothek belastet, deren Wert
sich möglichst nahe dem
Verkehrswert nähert, wodurch
der spätere Nachlasswert
gegen Null geht und damit
im Erbfall (fast) keine Steuern auslöst. Das der Hypothek zugrunde liegende Darlehen wird rentierlich angelegt.
Das Ziel:
Die Kosten des Hypothekendarlehens sind niedriger
als die Zinsen für das Depot,
so dass ein erfreulicher monatlicher Überschuss erwirtschaftet wird.
berechnet sich für Max
und Willi wie folgt:
Hätte Fritz dagegen seine
Immobilie mit einer Hypothek
in Höhe von € 400.000,- belastet und diesen Betrag rentier-
Nachlasswert Max
€ 200.000,00
lich bei einer deutschen oder
ausländischen Bank angelegt,
./. spanischer Freibetrag
€ 15.956,87
Steuerbasis
€ 184.043,13
gäbe es wirklich „lachende
Erben“:
Der spanische Nachlasswert
beträgt Null, also keine spani-
Steuern Max nach spanischer Erbschaftsteuertabelle
€ 27.627,60
schen Erbschaftsteuern = €
55.255,20 gespart! In Deutschland liegen die hälftigen
So die Grundstruktur des
Modells. Und die macht nicht
nur für die Erben Spaß, sondern auch für den Immobilieneigentümer zu Lebzeiten, denn er kann mit der
Verzinsung des Depots noch
seine Rente aufbessern.
Depotwerte unterhalb der Erb-
Steuern Willi
€ 27.627,60
schaftsteuerfreibeträge von je
€ 205.000,- gemäß § 16 Abs. 1
Nr. 2 ErbStG. Um die Freibe-
Gesamtsteuerlast
€ 55.255,20
träge mehrfach auszuschöpfen,
können die Depotwerte auch zu
Lebzeiten verschenkt werden.
Ein Beispiel:
Andrea Zerbst
Fritz Müller besitzt eine
Spanien-Immobilie mit einem Nachlasswert in Höhe
von € 400.000,-. Er wird
beerbt zu je 1/4 von seinen
Söhnen Max und Willi. Die
spanische Erbschaftsteuer
Und nun der besondere Clou:
Wir haben nicht nur eine
Steuerersparnis, vielmehr
haben die Erben voraussichtlich noch viel Freude an
den Erträgen des Depots.
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Für jeden Interessenten muss
natürlich ein „Maßanzug“
geschneidert werden. Dafür
gibt es Fachleute, die sich
tagtäglich mit diesen Fallkonstellationen befassen.
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36
EXPERTENTIPPS
Kostenplanung und -entwicklung
für ein Privathausprojekt auf Mallorca
von Botho von Oheimb
Die Entscheidung, ein fertiges Haus zu kaufen oder selbst eines zu planen, ist nicht
leicht: Anzug von der Stange oder Maßanzug? Individualität und Kreativität oder
Standardarchitektur – das ist
oft die Frage. Aber auch die
sofortige Verfügbarkeit des
fertigen Hauses und die Kosten sind oft wesentliche Entscheidungsfaktoren. Bedingungen und Konsequenzen
selbst zubauen, ist der Kostenfaktor. Beim „Maßanzug“ kann sich der Bauherr
ein persönliches und gutes
Produkt erstellen lassen.
Meist erhält er mehr Leistung für weniger Geld. Ob
diese Rechnung wirklich aufgeht, hängt von der professionellen Betreuung des Bauvorhabens und der Kontrolle
und Steuerung der Kosten ab.
Kostenplan:
Jedes Bauvorhaben sollte von
Anfang bis Ende eine klare
und für alle Beteiligten nachvollziehbare Kostenermittlung besitzen, die parallel zu
den diversen Planungsphasen
entsteht. Hierzu ist dem Bauherrn vor Planungsbeginn zu
empfehlen, entweder einen
unabhängigen Fachmann oder
einen Architekten mit langjähriger und lokaler Erfahrung in der Er-mittlung der
Baukosten und in der Vergabe der Bauleistungen zu konsultieren und gegebenfalls zu
beauftragen. Der Fachmann
steuert die Kosten und deren
Entwicklung und erstellt einen Kostenplan, von dem
während der gesamten Planungs- und Bauzeit nicht abgewichen werden sollte.
Der erste Schritt ist die Erstellung einer Kostenschätzung des Gesamtprojektes,
die alle möglichen Kostenannahmen beinhalten sollte.
Der Bauherr kann seine Entscheidung über den Grad der
Ausstattung und Umfanges
des Hauses und dessen Aussenanlagen mit diesem Hilfsmittel unterstützten und rechtfertigen. Das somit ermittelte
Projektbudget ist die Grund-
lage für den Architekten, für
die Bank und für die Verträge mit den notwendigen Planungs- und Baubeteiligten.
Der Wert eines Grundstückes
ist nicht nur der Ge-samtpreis oder der m2-Preis, sondern ist vor allem abhängig
von der Baudichte und der
Bebaubarkeit. Der rechtzeitige und preiswerte Erwerb ei-
nes Baugrundstückes ist entscheidend in der Ge-samtbetrachtung einer Kostenkalkulation. Gerade heute findet man eine Verknappung
der besseren Grundstücke
im Südwesten von Mallorca
vor, was sicherlich dazu führen wird, dass man auf anderen Küstengebiete oder auf
Grundstücke im Landesinneren zurückgreifen wird.
Einschätzung der Baukosten: Nach der Entwurfsplanung sollten die Baukosten
auf der Grundlage von m2Preisen angepasst und mit
dieser im Anschluss freigegeben werden. Eine marktgerechte Einschätzung der
Baukosten erhält der Bauherr, wenn auf Basis der
vorliegenden Planung und
einer aussagekräftigen Bau-
beschreibung, von 2-3 bekannteren Bauunternehmen
Kostenangebote eingeholt
werden.
Die Ernüchterung über die
Baukosten kommt in der Regel schnell genug, um in
Folge entsprechend und angemessen auf die weitere
Ausführungsplanung zu reagieren. Das Projekt kann
nun noch in Quantität und
Qualität verändert und an
den ursprünglichen Kostenrahmen angepasst werden.
Je genauer die Vorgaben
sind, desto besser sind die
Ergebnisse der spanischen
Planer und Firmen.
Kostenangebote:
Durch die Ausführungsplanung und die Definition der
Vergabeform wird der Bauherr in die Lage versetzt, von
verschiedenen Baufirmen
Kostenangebote einzuholen
und die Bauleistungen gemeinsam mit seinen Beratern
zu vergeben. Dieser Abschnitt
ist für ihn und für die ausführenden Firmen von grösster
Wichtigkeit, da der Erfolg
des Projektes von der korrekten Vergabe abhängig ist.
Der Bauherr sollte in allen
entscheidenden Vergabegesprächen anwesend sein und
die Ergebnisse verstanden
und mit den Leistungsangeboten verglichen haben.
Abhängig vom Verhandlungsgeschick und von der Angebotsgenauigkeit können viele
Kosten reduziert werden. Dem
Bauherr sei zu empfehlen, einen deutschsprachigen Fachmann hinzuzziehen und die
Vergabe nicht ausschließlich
in den Händen der spanischen
Architekten zu belassen. Im
Gegensatz zu Deutschland ist
die Vergabe der Bauleistungen keine Grundleistung des
spanischen Architekten gemäß
Honorarordnung.
Kostenkontrolle:
In der Baudurchführung sollten alle Abschlagsrechnungen der Firmen von dem Bauleiter und dem kostenverantwortlichen Architekten
geprüft und freigegeben werden. Eine Kostenverfolgung
und Kostenkontrolle sollte
im angemessenen Stile eingesetzt werden. Die hierzu
anfallenden Honorare werden durch eine konsequente
Kostenkontrolle amortisiert
und geben dem Bauherrn die
37
EXPERTENTIPPS
Möglichkeit, in Ruhe und
Gelassenheit auf die Realisierung seines Hauses zu
warten und die schönen Seiten der Insel Mallorca zu
genießen.
Die Frage an den Architekten, ob eine Einzel- oder Generalunternehmervergabe vorzunehmen ist, sollte abhängig sein von der Größe eines
Projektes. Generell kann man
sagen, dass eine Einzelvergabe in Spanien bei Privathäusern nicht üblich ist, ausser bei Bauträgern, die auch
eine Baufima besitzen und
selbst bauen. Die spanische
Gesetzgebung erleicht keine
Einzelvergabe, da eine zugelassene Baufirma während
der gesamten Bauzeit für
den Bauherrn verantwortlich zeichnen muss.
Generalunternehmervergabe:
Die Kosten, die man sich
mit einer Einzelvergabe sparen kann, werden anderseits
um einen höheren Koordinations- und Bauleitungaufwand reduziert und die vermeintlichen Risiken sind
schwer einzuschätzen, wenn
man aus der Entfernung
bauen möchte und nicht persönlich täglich auf der Baustelle sein kann. Die zusätzliche Baukontrolle und – koordination ist genau zu bestimmen und durch ein professionelles Team zu erstellen,
das eine Leistungsvergütung
über einer pauschalen und
einer kostenangepassten Vereinbarung erhalten sollte.
Dem Bauherrn ist eine Generalunternehmervergabe seiner Bauleistungen zu empfehlen, die die Möglichkeit
einbezieht, diverse Gewerke
entweder direkt durch den
Bauherrn zu vergeben oder
diese verhandelt dem GU
wieder mit einer Koordinationsgebühr zu unterstellen.
Hierzu zählen beispielsweise Gewerke wie Malerarbeiten, Fenster und Türen, Gartenbepflanzung, Elektroarbeiten und Heizung und Klima.
Die Entwicklung der Baukosten auf Mallorca ist ein
Thema, zu dem keine klare
Aussage getroffen werden
kann. Sollte man einerseits
den IPC (Indice de Precio al
Cosume) als Grundlage nehmen, so ist die Kostenzunahme relativ. Anderseits haben
sich eine Reihe von Materialien wie z.B. der Stahl um ein
Vielfaches verteuert, doch
ist der grösste Kostenanteil
die Lohnkosten. In diesem
Bereich gilt es, eine Kostenreduktion vorzunehmen.
Kostengruppen: Die Kosten
eines Bauobjektes teilen sich
bekanntlicherweise in diverse Bereiche, wie die Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, in die Baukosten
allgemein und zuguterletzt
die Baunebenkosten auf.
In den 7 folgenden Kostengruppen werden Angaben
über das Grundstück und Genehmigungen, Grundstückserschliessungen, Bauwerke,
Haustechnik, Außenanlagen,
Ausstattung und Baunebenund Honorarkosten aufgelistet und bewertet.
Grundstückskosten:
Kostengruppe 1
Die Kosten des Grundstückserwerbes teilen sich in den
Kaufpreis einschließlich der
MwSt., die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Rechtsanwaltkosten auf. Hinzu werden die Bewertungskosten und
die Gebühren für die Baugenehmigung gerechnet.
Erschliessungskosten:
Kostengruppe 2
Die Kosten der Erschliessung beinhalten die Rodung
und Säuberung des Grundstückes vor Planungsbeginn
und die Anschlussgebühren
für Wasser und Strom nach
Fertigstellung des Objekts.
Bauwerkskosten:
Komplexität des geplantes
Hauses. Eine Hanglage erhöht die Baukosten je nach
Neigung bis ca 10% der Gesamtbaukosten.
Außenanlagen:
Kostengruppe 4
Die Kosten der Aussenanlagen sind nicht zu unterschätzen, da sie in der Regel alles
beinhalten, was uns zusätzlich lieb und teuer ist. Die
Gestaltung dieser Flächen ist
teilweise entscheidend für unser Wohlseingefühl und den
Wiederverkauf. Sie beinhalten die Bepflanzung und deren Beleuchtung, Wege und
Mäuerchen, Schwimmbad und
Sonnenterrasse, Zufahrt und
beschattete Parkplätze, Zäune und Gitter. Der %-Anteil
bewegt sich zwischen 20
und 30% der Baukosten des
Gebäudes.
Austattung:
Kostengruppe 6
Die Möblierung und die Einbauten der Küche und Regale
kommen zusätzlich hinzu und
werden selten von Beginn an
als ein wichtiger Posten im
Kostenplan berücksichtigt.
Baunebenkosten:
Kostengruppe 7
Neben den Architektengebühren sind Verträge mit dem
Bauleiter, dem Vermesser,
der OCT (Prüfstatik), der
Kostengruppe 3
Die Entstehungskosten beinhalten alle Kosten eines
funktionstüchtigen Hauses
ohne Außenanlagen in guten
und gehobenen Qualitätsstandards mit allen fertiggestellten Oberflächen. Die Kostenansätze pro m2 variieren
je nach Architekturstil und
Versicherung, den Gutachtern
und der Bank für die Finanzierung abzuschließen. Ein
gewisser Betrag sollte für
den Bauherrn selbst als Aufwandspauschale einkalkuliert
werden.
Botho von Oheimb
Arquitectos s.l.u.
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Ein Kostenplan sollte für
alle Fälle einen Betrag als
Sicherheit beinhalten, um
nicht nach einer langen Strecke an den letzten Details
sparen zu müssen. Es ist zu
raten, lieber einen Kellerraum weniger zu bauen und
den ersparten Betrag in die
letzten sichtbaren Elemente
zu investieren.
Die Kalkulation auf Seite 36
soll dem angehenden Bauherrn eine solide Grundlage
für die Entscheidung bieten,
ein fertiges Haus zu kaufen
oder selbst Bauherr zu werden.
38
EXPERTENTIPPS
Guter Rat ist seinen Preis wert
Der Architekt: kreativ und lenkend
von Fernando Castello, Architekt
Wer in einem fremden Land, dessen Sprache, Gepflogenheiten und Gesetze er nicht kennt, ein haus bauen will,
muss besondere Sorgfalt bei der Wahl seines Architekten
anwenden. Unüberwindbare Hürden können sich aufbauen: Die Ausführung weicht von den Vorstellungen des
Bauherrn ab, die Kosten geraten aus dem Ruder, die
Baufirma hält sich nicht an getroffene Vereinbarungen.
chen und immer wieder
aktualisiert. Das dient dem
intensiven Kennen lernen
und bildet die Basis für die
endgültigen Entwürfe, die
den Traum des Kunden
visualisieren.
Zwar haben alle Architekten
eine ähnliche Ausbildung,
doch hat jeder Architekt eine
andere Berufsauffassung, eine andere Philosophie. Ich
will diese Möglichkeit nutzen, den Lesern der TRAUMIMMOBILIEN darzustellen, wie unser Team arbeitet:
Bei unserer Arbeit handelt es
sich um modernes Architektur-Management, in dem Qualitäts-, Kosten, Facility- und
Koordinationsmanagement
integriert sind.
Diese Entwicklungsphase ist
sehr kreativ und angenehm.
Es ist wunderbar, Freude und
Zufriedenheit im Gesicht des
Kunden zu sehen, wenn dieser die Zeichnungen in den
Händen hält und sich bereits
im fertigen Haus sehen kann,
das er selber geplant und entwickelt hat. Wir Architekten
sind die Instrumente, die diesen Traum interpretieren und
ihm ein Gesicht geben. Aber
damit endet es ja noch nicht.
Ist diese Etappe abgeschlossen, beginnt eine weitere
arbeitsintensive Zeit.
Ich möchte versuchen, den
Entstehungsprozess eines
Hauses zu beschreiben und
darzustellen, wie wichtig die
Komponente einer guten
Kommunikation zwischen
Architekten und Kunden ist.
Vom leeren Blatt zur Realisierung eines Traumes
Diesen Prozess des Kreierens
kann man mit der Entstehung
eines Kindes vergleichen. Ein
wenig unbegreiflich, mysteriös, spirituell, innerlich wissend. Es kann Energie raubend sein, und manchmal
muss man sein Innerstes leeren, um dann eine Fülle von
Eingebungen zu erhalten.
Verschiedene Etappen sind
notwendig, um der Kreatur
Leben einzuhauchen.
Dieser Weg zwischen dem
leeren Blatt Papier und dem
fertigen Haus ist mühsam.
Nicht immer ist einem
bewusst, welche Schwierigkeiten bis zur endgültigen
„Geburt“ auf Bauherren,
Architekten und Baufirmen
zukommen können.
Unsere Funktion als Architekten ist es, die Träume der
Kunden zu interpretieren,
indem wir ökonomische
Überlegungen mit Inspiration, Gedanken und Träumen
sowie der gesamten Lebenssituation zusammen fassen,
um daraus eine Idee zu entwickeln. Eine große Verantwortung, die auch Ehrlichkeit
erfordert. Wir müssen dem
Kunden gut zuhören können,
ihm Respekt zollen, ihn
„umsorgen“ und all das in
unsere professionelle Arbeit
einbringen. Und über allem
steht: es ist nicht „mein“ (des
Architekten) Projekt, sondern
die Reflektion dessen, was
der Eigentümer sich erträumt.
Die ersten Zeichnungen
In der Phase der ersten Zeichnungen und Entwürfe werden
in enger Zusammenarbeit
Ideen und Wünsche bespro-
Detailarbeit
Die Pläne werden dann in
unzähligen Ausführungen
ausgearbeitet, topografische
und geologische Studien ausgewertet, es werden z.B.
Elektro- und Sanitärpläne
vorbereitet und entsprechend
den gesetzlichen Normen
ausgestaltet. Über den „Plan
de Seguridad“ bis zu erstellenden Leistungsverzeichnissen und Einholen von Kostenvoranschlägen wird alles
erarbeitet, um dann in
6facher Ausführung der
Architektenkammer vorgelegt zu werden. Nach 8 bis 10
Tagen kann das Projekt dann
bei der Gemeinde eingereicht
werden.
Damit sind die ersten schwierigen drei Monate der
„Schwangerschaft“ überstanden, und es beginnt die
„süße“ Zeit des Wartens, die
uns viel Geduld abverlangt.
Diese Zeit wird genutzt, um
Detailfragen zu klären:
Bodenbeläge, Fliesen, Marmor und Farben etc. werden
definiert.
Wir befinden uns nun mitten
in der Bauphase, und die
Arbeit des Architekten ist
Aber der Bau muss fertig
gestellt werden! Die Sommerpause steht vor der Tür,
und der Bauherr möchte einziehen. Das Wasser im Pool
soll türkis glitzern, und die
Final de Obra steht auch
noch an. Diese und tausend
andere Situationen müssen
bewältigt werden. Es ist wie
in einer Schwangerschaft.
Man denkt, man erwartet ein
noch lange nicht beendet. Es
fehlen die Fenster, die
IMMER in „der nächsten
Woche“ geliefert werden,
die Klimaanlage, die leider
nicht an DIESEN Raum
angeschlossen wurde, Fliesen, die nicht im rechten
Winkel verlegt wurden. Oh
ja!! Und der Regen, der den
Bauleiter zu den Worten
„Heute werden wir nicht fertig“ veranlasst.
Kind – und dann werden und
dann werden es plötzlich
Fünfling. Wenn, nach allen
Mühen und Widrigkeiten der
Bau beendet ist, der Olivenbaum vorm Haus seinen
Schatten spendet, die Palmen
sich sanft im Wind neigen
und die Strahlen der Morgensonne Licht und Schatten auf
die Fassade zaubern, dann
sind alle Schwierigkeiten
vergessen.
Richtkranz anzubringen und
ein Richtfest zu organisieren,
um den am Bau beteiligten
Handwerkern zu danken.
Denn ohne sie wäre dieser
Bau nicht möglich gewesen.
Bis zur Fertigstellung
Nach 4 bis 6 Monaten erhält
man dann die ersehnte Baugenehmigung. Dies gibt uns
dann einen guten Grund eine
Flasche Champagner zu öffnen (Cava tut es aber auch).
Beginn der Bauarbeiten
Sind alle Papiere vorhanden,
beginnt eine neue Etappe. Der
Beginn der Bauarbeiten mit
Aushub und Fundamentlegung. Es ist die Zeit, in der
sich unsere Schuhe beim täglichen Besuch der Baustelle mit
Lehm und Zement füllen. Täglich müssen neue Entscheidungen getroffen werden.
Die Wände nehmen Gestalt
an, die Installationen werden
ausgeführt und der Rohbau
erhält seinen Dachstuhl. Was
uns einen Grund gibt, einen
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39
EXPERTENTIPPS
Vorteile beim Bau von
Gussek-Fertighäusern auf den Balearen
von Frank Ebert
Die Firma FRANZ GUSSEK GMBH & CO
KG mit Sitz in Nordhorn im Bundesland
Niedersachsen ist einer der grössten und
renomiertesten deutschen Hersteller von
Fertighäusern. Mit einem Zweitwerk in Elsnigk in der Nähe von Dessau im Bundesland
Sachsen-Anhalt baut das Unternehmen im
Jahr über 400 Häuser, zumeist zugeschnitten
Als ich vor fünf Jahren nach
Mallorca kam und den Bau
unseres Hauses im konventionellen Stil plante, hörte ich
schnell von allen Seiten über
die generelle Problematik hier
zu bauen. Es waren geradezu
abenteuerliche Geschichten
die mir zugetragen wurden
und für mich damals kaum
glaubwürdig klangen. Da ich
damals bereits über eine
zwanzigjährige Berufserfahrung verfügte, die ich mit dem
Bau und der Ausrüstung von
Hotels, Industrieanlagen und
Einfamilienhäusern in USA,
Indonesien und China erworben hatte, fühlte ich mich gut
gerüstet, ein Bau-Projekt dieser Grösse in eigener Verantwortung durchzuziehen.
Leider musste auch ich die
Erfahrung so vieler anderer
Bauherren machen: nur Probleme über Probleme…. in
meinem Fall sollte das Haus
bei Fertigstellung weit über
€ 50.000,- teurer werden als
im Vertrag mit der mallorqui-
nach den individüllen Plänen und Ideen der
Bauherren. Mit Musterhäusern ist man in
den meisten deutschen Musterhausparks
vertreten. Das Unternehmen wurde in den
frühen Nachkriegsjahren gegründet und hat
sich seitdem auf den Bau von Fertighäusern
spezialisiert. Als mittelständisches Familienunternehmen in dritter Generation hat die
nischen Baufirma schriftlich
fest vereinbart war. Eine Erfahrung, die nicht nur ausländische Bauherren machen,
sondern auch Einheimische.
Der Hintergrund warum dieses unseriöse Spiel mit dem
Bauherrn auf den Balearen für
den Bauunternehmer meistens
Erfolg hat sind zwei wichtige
Faktoren: die schleppende
Gerichtsbarkeit des Landes
und die Rolle des Bauunternehmers bei dem Erlangen
der Bauabnahme (Final de
Obra) durch die Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento).
Dazu folgende Erklärungen:
die spanischen (bzw. die balearischen) Baubestimmungen schreiben vor, dass der
Bauunternehmer bei der Beantragung der Bauabnahme
diverse Prüfungszertifikate
zu den verwendeten Bau-Materialien vorlegen muss. Auf
diese Weise will der Gesetzgeber den Bauherrn rechtlich
schützen und verhindern,
dass qualitativ mindere Ma-
terialien verbaut werden. Da
die Vorlage dieser Zertifikate
aber absolut notwendig ist,
um die Bauabnahme zu erreichen, können diese Dokumente auch als Druckmittel
des Bauunternehmers eingesetzt werden, um finanzielle
Nachforderungen zu stellen.
Dies wird auf Mallorca rigeros von vielen Bauunternehmen praktiziert: man nimmt
einen Bauauftrag zu einem
vom Bauherren lange und
mühevoll verhandelten Festpreis an, wohl wissend, dass
man später nachfordern kann,
indem man den Bauherrn unter Druck setzt. Denn ohne
Bauabnahme wird keine Bewohnbarbeitsbescheinigung
(cedula de habitabilidad) ausgestellt und ohne die gibt es
keinen Strom von Gesa, kein
Gas und damit keinen Einzug, obwohl das Haus fertig
ist.
In seiner Not geht der Bauherr nun zum Rechtsanwalt
und wird sich spätestens dort
Gussek-Gruppe über 10.000 Häuser in
Europa gebaut, darunter in Frankreich, Belgien, Niederlande, Luxemburg und der
Schweiz. Der Name Gussek steht in Europa
für hohe Bauqualität, Baukompetenz und
Verlässlichkeit. Vor zwei Jahren begann das
Unternehmen den spanischen Markt für sich
zu entwickeln. Mit der Gründung der Firma
seines Dilemmas bewusst:
wählt er den Weg der Klage
vor Gericht, läuft er Gefahr
den Einzug um mindestens
ein Jahr oder noch länger zu
verzögern. Das Gericht in
Palma arbeitet extrem langsam: eine Klage wird frühestens nach sechs Monaten auf-
genommen und kommt frühestens nach neun bis zwölf
Monaten zur ersten Verhandlung. Ein Urteil lässt dann
noch länger auf sich warten
und wird nicht immer nach
der Aktenlage entschieden.
Es kommt in den meisten
Fällen zu einer Teilung der
finanziellen Nachforderung.
Das weiss der Bauunterneh-
GUSSEK BALEAR, S.L. hat man dem grossen Interesse deutscher Bauherren Rechnung getragen auf den Balearen deutsche
Fertighäuser zu bauen. Die firmeneigene
Niederlassung wird von Frank Ebert geleitet,
der im folgenen einige Insidertipps gibt, die
die Vorteile des deutschen Fertighauses speziell auf Mallorca aufzeigen:
mer auch und spielt bei der
Durchsetzung seiner Forderung skrupelos diesen Umstand aus. Außerdem läuft der
Bauherr Gefahr vom Bauunternehmer auf Zahlung verklagt zu werden, was ebenfalls zur zeitlichen Verzögerung führt. Aufgrund dieser
Problematik rechnen Architekten auf Mallorca heute mit
einer durchschnittlichen Bauzeit von zwei Jahren.
GUSSEK BALEAR, S.L. begleitet das Bauobjekt bis zur
Erlangung der Bauabnahme.
Danach gelten die StandardGarantiebedingungen. Die
Bauzeit beträgt 16 Wochen.
Aufgrund dieser allgemeinen
Situation ist die Entscheidung
des Bauherrn ein GussekFertighaus zu kaufen der beste Weg zur Umgehung der
Problematik. Bei Gussek bestellt der Bauherr ein Haus
nach seinen Vorstellungen,
Plänen und Ideen, die dann
von Gussek umgesetzt werden und dies mit einer vertraglich vereinbarten Festpreisgarantie.
Wichtig für den Erfolg mit
Fertighäusern auf Mallorca ist
Gussek auch die Möglichkeit
deren Häuser im traditionellen, mallorquinischen Design
anzubieten. Dafür kann das
Gussek-Haus mit einem mallorquinischen Verblendmauerwerk versehen werden, das
auch mit Natursteinen verkleidet werden kann. Das
Dach kann mit den typischen
Dachpfannen aus Felanitx gedeckt werden und von Holzbalken getragen werden, die
von innen sichtbar sind.
Fenster und Türen im FincaStil und im inseltypischen
Irokoholz gefertigt kommen
aus eigener Produktion.
Das Haus wird nach Kundenplänen im Hauptwerk Nordhorn gefertigt, auf Tiefladern
direkt zur Baustelle auf Mallorca geliefert und von einem
Gussek-Montageteam errichtet. GUSSEK BALEAR, S.L.
ist Vertragspartner des Bauherrn und übernimmt alle
behördlichen Formalitäten und
die weitere Abwicklung nach
Errichtung des Gussek-Hauses, d.h. den Einbau der Elektrik, der Sanitäreinrichtung,
der Heizung, die Bo-denbeläge aus malloquinischer Produktion, Auskleidun-gen aus
Mares-Naturstein, die Anlegung des Grundstückes, usw.
Neben den kurzen Bauzeiten
von Gussek-Häusern gibt es
diverse technische Vorteile,
die ein Fertighaus generell
bietet: die extrem gute Wärmedämmung, die freie Planung und Gestaltungsvielfalt
durch die Holztafelbauweise,
die Beständigkeit und die firmeninterne Qualitätssicherung. Und last not least: bei
Gussek kommt alles aus einer Hand. Vom ersten Informationsgespräch in unserem
Büro auf Mallorca und einem
Besuch im Werk Nordhorn bis
zur Ubergabe des einzugsfertigen Hauses: bei Gussek
sind Sie bestens aufgehoben.
GUSSEK BALEAR S.L.
Industriepark Poligono Son Noguera
Solar A12 No.8
E-07620 LLUCMAJOR
Tel. 971 - 66 93 20
Fax 971 - 66 40 79
www.gussek.de
[email protected]
40
EXPERTENTIPPS
Die TÜV-geprüfte Mallorca-Immobilie!
TÜV Süd erweitert sein
Arbeitsfeld nach Mallorca
Für manchen, der sich auf Mallorca eine Ferienimmobilie
gekauft hat, ist der Immobilientraum zum Albtraum geworden: Da waren Gebäude illegal errichtet und verkauft worden, da hatte das Traumhaus schwere Bauschäden, die kurz
vor dem Verkauf mit einer „Verkaufsdusche“ übertüncht
worden waren, da gab es Streitigkeiten, ob das Bauwerk
sach- und fachgerecht erstellt worden war, da gab es Probleme bei der Findung eines „gerechten“ Kaufpreises. Die Folge
waren oft endlose gerichtliche Auseinandersetzungen, die
dem Käufer die Freude an seiner Immobilie schließlich verleideten.
Ein zuverlässiger Ratgeber
beim Kauf einer Immobilie
auf Mallorca will zukünftig
der TÜV Süd sein, der se
Arbeitsfeld erweitert hat
und nun seine Dienstleistungen auch auf Mallorca
anbieten wird: Neutrale Sachverständige mit umfangreichen Spanien- und Mallorcaerfahrungen werden zukünftig Gutachten über Mallorca-Immobilien auch in
deutscher Sprache erstellen.
Das Aufgabenfeld der TÜVGutachter ist weit gesteckt:
Man kann sich gut vorstellen, dass viele Immobilieneigentümer, die ihr Haus
verkaufen wollen, gern die
Dienste der Sachverständigen in Anspruch nehmen,
bevor sie ihr Objekt an den
Markt bringen: eine TÜV-
gesprüfte-Immobilie wird
sicher eher einen Kaufinteressenten finden, als wenn
der Suchkunde „die Katze
im Sack kaufen soll“. Hier
wird der Sachverständige
auch behilflich sein, einen
marktgerechten Preis zu
ermitten.
Weitere Auftraggeber werden Kunden sein, die eine
Immobilie von der Planung
oder im Bau befindlich kaufen: Hier kontrollieren und
erläutern die TÜV-Experten
den technischen Inhalt der
Baubeschreibung, überwachen den Baufortschritt vom
Rohbau bis zur Fertigstellung, nehmen teil an der
Bauabnahme und nehmen
Überprüfungen vor Ablauf
der Gewährleistungsfrist
vor. Der TÜV Süd sorgt in
zusammenarbeit mit den
beteiligten für die Sicherstellung der Qualität der Bauvorhaben zum nutzen aller.
Und dann das weite Feld der
Feststellung und Dokumentation von Schäden und
Mängeln bis hin zu Vorschlägen der Schadensbeseitigung.
Und schließlich haben die
Sachverständigen sich mit
den vielschichtigen Fragestellungen zu befassen,
wenn Gebäude ganz und
teilweise nicht legal errichtet wurden. Meist gibt es
Möglichkeiten der nachträglichen Legalisierung –
aber da muss ein Fachmann ran. Deshalb arbeiten die TÜV-Experten auch
mit Rechtsanwälten auf
Mallorca zusammen, die
hier für den Auftraggeber
die richtigen Weichen stel-
Achim Menrad
Dipl.-Sachverständiger (DIA), Betriebswirt, Immobilienwirt (Dipl. VWA),TÜVZert., gerichtsanerkannt, Fachjournalist (DFJV),
Immowert-Spanien
Sachverständigenbüro Achim Menrad
Repräsentanz der TÜV-SÜD ImmoWert GmbH - Spanien
Geschäftsfelder Immobilenbewertung und Bautechnik
Tel: (0034) 971 46 12 10, Fax: 971 570 555
C./ Aragon 41-1B, E-07005 Palma de Mallorca
[email protected]
len. Derzeit macht sich die
TÜV SÜD ImmoWert
GmbH bei Juristen, Gerichten, Maklern, Bauträgern, Immobilien-Verkäufern und Kaufinteressenten
bekannt. Und man kann
schon jetzt voraussagen:
Das TÜV-Immobiliengutachten wird schon bald
wesentlicher Vertragsbestandteil aller Verhandlungen über den Immobilienkauf auf Mallorca sein.
41
EXPERTENTIPPS
T E L E K O M M U N I K AT I O N
Moderne Telekommunikation.
WAS GEHT AUF MALLORCA?
von Gottfried Boston
Sind Sie HD-READY?
Unter dem Motto „Die
Welt zu Gast bei Freunden“
kämpfen im Sommer 32
Mannschaften aus allen Nationen um den Sieg bei der
Fußballweltmeisterschaft in
Deutschland.
ARD und ZDF strahlen die
Spiele im 16:9 - Breitbildformat aus; Premiere bietet
zusätzlich alle Begegnungen
im neuen Standard HDTV.
Das 1967 eingeführte PALFormat bietet im Vergleich
zu HDTV eine wesentlich geringere Auflösung. Während
die Röhrenfernseher mit dem
PAL-Format hervorragend
harmonieren, eigenen sich
Flachbildschirme nicht optimal für dieses Übertragungssignal. Dennoch kann
jeder LCD- und auch Plasmafernseher das alte PALFormat darstellen. Dies wird
auch zukünftig so bleiben.
Das heißt jedes Fernsehgerät,
ob Röhrenfernseher, LCD
oder Plasmabildschirm als
HD READY oder HD Fernsehgerät, wird auch in Zu-
kunft die übertragenen Bilder der Sendeanstalten darstellen können. Der Unterschied liegt lediglich in der
Bildauflösung des PALoder HD Formats.
ein Fernsehgerät mit der Bezeichnung HD-Ready geeignet ist, HD Sendungen darzustellen. Entscheidend ist
der passende HDTV Satellitenreceiver.
Der Empfang des deutschen
Fernsehsignals ist außerhalb
Deutschlands nur über eine
entsprechende Satellitenanlage möglich. Das HD- Format wird nur im digitalen
Frequenzbereich übertragen.
Es bietet eine deutlich verbesserte Bildauflösung und
bedeutet damit nicht nur einen erheblichen Gewinn an
Liveatmosphäre, sondern ermöglicht auch deutlich mehr
Schärfe bei Bewegungen.
Mit einem HD-Ready-TV und
einem passenden HD fähigen
Receiver von Premiere wird
man im Stande sein, die
Fussball-WM in nie dagewesener Qualität zu erleben.
Breitbandverbindungen
zum Rest der Welt
Leider werben viele Hersteller mit falschen Angaben in
ihren Prospekten. Dies führte zu viel Verunsicherung
vor der Anschaffung eines
neuen Fernsehgerätes. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass
Alle italienischen Restaurants
in der Nähe finden, E-Mails
abrufen und verfassen, Flüge
suchen, vergleichen und buchen und nicht zuletzt den
direkten Kontakt zu Freunden,
Familie oder zum eigenen Unternehmen in Deutschland
halten. ADSL heißt die Breitbandverbindung in Spanien,
die ihnen dies ermöglicht.
Rasante Zuwachszahlen verzeichnen die Internetanbieter
weltweit. Die Telefonica ist
in Spanien der größte Anbieter. Zu einem Preis von ca. €
30,- monatlich kommt man
auch auf Mallorca in den Genuss einer High-speed-Internetverbindung mit einer Geschwindigkeit von etwa 1
Mbit. Die Möglichkeiten sind
nahezu unbegrenzt. Einer
der wichtigsten Vorteile für
deutsche Residente auf Ma-
llorca ist Internettelefonie.
„SCYPE“ ist derzeit der
meistverbreitete Anbieter für
Internettelefonie. Über 2 Millionen Teilnehmer telefonieren weltweit kostenlos ohne
Aufnahmegebühr oder Grundgebühr. Natürlich kann man
auch weltweit jedes Mobiloder Festnetztelefon anrufen.
Der Globaltarif von „SCYPE“
beträgt zu jedem Festnetzanschluss weltweit 1,2 Cent
pro Minute. Entsprechende
Internettelefone sowie Telefonanlagen verbunden mit
ihrem Computer ermöglichen
die gewohnte Telefonbedienung. Nicht nur, dass parallele Videoübertragung möglich ist, nein auch Verständigungsqualität übertrifft die
der gewohnten Telefonie.
Der Computer wird zum unverzichtbaren Multimediacenter. Downloaden von Musik, Filmen, E-Mails, Bankgeschäfte, sogar Videotelefonie über ihren Fernseher
während der Werbepause
oder versetztes Fernsehen
mittels Aufzeichnung auf
einer Festplatte ist keine Zukunftsillusion. Apple hat mit
dem „Mac Mini“ einen vollwertigen Computer von der
Größe eines Autoradios entwickelt, der diese Möglichkeiten eröffnet. Da „WIRELESS LAN“ auf Mallorca
zur Standardinstallation bei
ADSL gehört, gibt es auch
keine Probleme mit nachträglicher Verkabelung.
Um die eigene Immobilie
wirksam gegen unerwünschten Besuch zu schützen und
Ereignisse auf dem Grundstück von überall zu überwachen, entwickelte die
deutsche Firma „MOBOTIX“
Onlinekameras mit internen
Prozessoren. Die Kameras benötigen keinen weiteren Computer und können weltweit
von jedem Computer, PDA,
GPRS- oder UMTS Mobiltelefon über einen individuell
konfigurierten Zugangscode
abgerufen werden. Einmal
installiert, ist die Bedienung
kinderleicht. Über eine Splitscreensoftware können mehrere Kameras gleichzeitig
oder einzeln dargestellt werden. Mittels eines internen
Speichers werden Ereignisse
aufgezeichnet und sind rückwirkend abrufbar. Mobotixkameras verfügen über Sensoren, die Bewegungen, Temperatur und Sound erfassen.
Datum und Zeit werden ebenfalls aufgezeichnet. Zur Überwachung von Ausschreitungen sind die deutschen Fußball-WM Stadien mit Mobotixkameras ausgerüstet.
Moderne Telekommunikation
und insbesondere das Internet mit seinen vielfältigen
Möglichkeiten haben unsere
Welt verkleinert und die Menschen zusammengebracht.
Natürlich werden diese jedermann verfügbaren Techniken nicht immer zu friedlichen Zwecken verwendet.
Fachleute auf der ganzen
Welt arbeiten an der Weiterentwicklung unserer hochtechnisierten Welt und der
dadurch verbesserten Lebensqualität. Technik überwindet
Zeit durch Geschwindigkeit.
Informationen werden im
Bruchteil einer Sekunde weltweit verfügbar. Nehmen sie
aktiv daran teil.
TV - Video - HiFi - Computer
Avenida Rey Jaime, 96/8 • E-07180 Santa Ponsa
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42
EXPERTENTIPPS
WELLNESS
Auf Mallorca daheim – in der Welt zu Hause
Aus dem Mallorca Domizil auf die Daten im heimischen Netzwerk / PC zugreifen?
DCT stellt Kommunikationslösungen vor und bietet kostenlosen Erstberatungstermin an!
“Mit DCT, dem erfolgreichen Dastenbank- und
Netztwerkspezialisten (seit
1989), meistern Sie alle
Aufgaben rund um Ihre
EDV.”
Wer hat sich nicht schon einmal darüber geärgert, dass
kein Zugriff auf den heimischen PC, in das heimische
Firmennetzwerk möglich ist,
weil dort gerade die Informationen liegen, die benötigt
werden?
Wer möchte nicht auf dem
Balkon oder der Terrasse oder
irgendwo im Haus mit seinem
Notebook im Internet surfen? Oder Faxe senden und
empfangen?
nah um. Qualifizierte Mitarbeiter, sowohl an der Hotline
in Deutschland als auch auf
Mallorca helfen Ihnen, diese
technischen Dinge zu vergessen und sich auf das Wesentliche zu konzentrieren.
Für gewerbliche Firmen und
Interessenten auf der Insel stehen wir mit unseren Dienstleistungen ebenfalls zur Verfügung. Zu unseren Kunden
gehören u.a. Makler, Steuerberater und Architekten.
Der Schwerpunkt unserer
Tätigkeit besteht im Wesentlichen aus drei Bereichen:
Betreuung
Wie oft kommt es vor, dass
aufgrund von kleinen technischen Problemen die ganze
PC-Anlage nicht funktioniert
und man niemand kennt, der
zur Hilfe kommt?
Diese und andere Kleinigkeiten verbreiten oftmals Frust
und Ärger. Dinge, die in
Deutschland mit 1-2 Anrufen
geklärt sein können, stellen
sich hier auf Mallorca oftmals als „große Probleme“
dar. Neben den evtl. vorhandenen sprachlichen Hürden,
fehlt oftmals der detaillierte
technische Sachverstand, um
z.B. mit dem Techniker der
Telefonica am anderen Ende
der Leitung das Problem zu
lösen. Dazu kommen noch
weitere technische Abweichungen, so dass die aus
Deutschland mitgebrachten
Geräte oftmals nicht funktionieren (Annex A + B).
„das consulting team GmbH“,
kurz DCT, ist seit über zwei
Jahren auf Mallorca präsent,
um genau diese kleinen
Weh-Wehchen zu lösen. Wir
stehen sowohl Firmen als
auch ambitionierten Privatpersonen mit unserem Wissen
zur Seite.
Wir nehmen Ihre Wünsche
auf, analysieren, wo der
Schuh drückt, stellen Ihnen
eine Lösung nach Ihren Bedürfnissen zusammen und
setzen diese dann auch zeit-
Die Betreuung unserer Kunden steht im Mittelpunkt unserer Tätigkeit. Durch die Präsenz auf der Insel und durch
eine Hotline in Deutschland,
die bei vorheriger Einrichtung und Genehmigung des
Kunden in der Lage ist, Zugriff auf Ihre PCs zu erhalten (Fernwartung) kann im
Normalfall jede Störung in
kürzester Zeit behoben werden.
Aus diesem Grund bieten
wir für Unternehmen einen
kostenlosen Erstberatungstermin an, in dem wir eine
Schwachstellenanalyse inkl.
Optimierungsvorschlag erstellen.
Die Schritte, die dann zu
einer erfolgreichen Zusammenarbeit führen, sind fast
immer die gleichen: Aufnahme, Analyse, Konzeption,
Präsentation, Umsetzung und
Betreuung
Schwächen bei fast allen Netzwerken in den letzten zwei
Jahren waren u.a.:
- veralteter Virenschutz
- nicht funktionierende Datensicherung
- kein Schutz vor Angriffen
von außen
- mangelhafte Absicherung
gegen Stromausfälle
Nach dem ersten Schritt,
Darf ich vorstellen? – DCT
das consulting team GmbH (DCT) mit Hauptsitz in
Lippetal, zwischen Paderborn und Dortmund, ist
seit 1987 im EDV-Dienstleistungssektor tätig. Zu unseren Kunden gehören u.a. eine Tochter der Deutsche Bahn AG und Banken, aber auch sehr viele
kleinere und mittelständige Unternehmen, die von
unserem versierten Know-how und von Erfahrungen aus der Großkundenwelt profitieren.
DCT ist ein Beratungsunternehmen, das sich vornehmlich mit Kundenbedürfnissen und -wünschen
beschäftigt. Hierzu konzipieren oder erstellen wir
Lösungen und passen diese individuell auf die Anforderungen der Kunden an.
Die Aufgaben sind hier so vielfältig, wie es Unternehmen und Kunden am Markt gibt. Jedes Unternehmen, jeder Kunde ist anders organisiert, hat eigene
Strukturen und Arbeitsabläufe.
Standardprodukte am Markt bedienen allgemeine
Bedürfnisse, weil sie viele Kunden ansprechen sollen. DCT betrachtet Standardprodukte als Bausteine, aus denen individuelle Lösungen erzeugt werden, – Lösungen, die Ihre Routinearbeiten vermindern und somit den Freiraum schaffen, sich um Ihre
wesentlichen Dinge zu kümmern.
Die IT Branche verspricht seit ihrem Bestehen,
dass Computer die Arbeit erleichtern werden.
Wir lösen dieses Versprechen ein!
einer Sicherheitsüberprüfung
und Schwachstellenanalyse
des Netzwerkes, stellen wir
Ihnen in einem kurzen Konzept dar, welche Optimierungsmöglichkeiten vorhanden sind. Anschließend werden die Schwachstellen ausgeschaltet.
Dienstleistungen erbringen.
Softwareentwicklung
In einem solchen Fall lässt
sich mit Anpassungen, Zusatzprodukten, aber auch
mit eigens entwickelten Modulen eine ganz spezifische
Lösung für Sie erzeugen.
Im Bereich der Softwareent-
Die eingesetzte Software
muss spezifisches Wissen vielen Anwendern so einfach
wie möglich zur Verfügung
stellen. Ihr Unternehmen
gründet sich auf genau so
einem spezifischen Wissen,
das zum Teil allgemeingültig,
aber zu einem weitaus größeren Teil individuell ausgeprägt ist.
Dies betrifft ihr Unternehmens – Know-how, mit dem
Sie Produkte erzeugen oder
Es muss eine Lösung erstellt
werden, die weder auf Ihre
Individualität, mit der Sie
am Markt erfolgreich sind,
noch auf die Benutzung von
praxiserprobten Standardprodukten verzichtet.
wicklung erstellen wir individuell ein Pflichtenheft mit
Ihren Anforderungen, nachdem wir exakt analysiert haben, wie der IST-Zustand ist
und können oftmals auch ein
Angebot zum Festpreis machen.
Soweit möglich erweitern wir
auch bestehende Anwendungen nach Ihren Wünschen.
Weiterhin führen wir eine
Analyse der Arbeitsabläufe
(Workflow) durch und helfen mit Hilfe der EDV, diese
zu optimieren und zu beschleunigen.
Wartung
Nachdem die gewünschte
Funktionalität erst einmal gewährleistet wurde, muss diese auch überwacht und erhalten werden.
Ein Netzwerk ist kein statisches, unveränderliches
Gebilde.
Vielmehr handelt es sich um
etwas „Lebendes“. Täglich
wird es wechselnden Anforderungen angepasst. Benutzer kommen und gehen, neue
Hardware wird angeschafft
und integriert werden, Betriebsstörungen treten auf,
Updates müssen eingespielt
werden, etc.
lerhafte Einwahlen müssen
erkannt und behoben werden.
Die Betreuung und Optimierung der vorhandenen Netzwerke und PCs ist ein wichtiger Aspekt, um den reibungslosen Ablauf der täglichen Arbeit zu gewährleisten.
Diese Tätigkeiten übernehmen wir für Sie und gewährleisten somit einen reibungslosen Betrieb Ihrer
EDV-Umgebung. Dies hat
zur Folge, dass der im Unternehmen für die EDV-zuständige Mitarbeiter, der im
Regelfall das Netzwerk
„nebenbei“ betreut, seinen
eigentlichen Aufgaben widmen kann.
Ein wichtiger Baustein ist
die Erstellung eines Sicherheitskonzeptes, dessen Umsetzung und ständige Betreuung im Rahmen unserer
Netzwerkwartung.
Ihr Netzwerk funktioniert!
Widmen Sie sich anderen
Aufgaben!
Ansprechpartner
für alle Fragen
rund um die EDV
Der EDV-Alltag in Netzwerken besteht aus einer
Vielzahl von zeitraubenden
Routinetätigkeiten:
Auch bei sonstigen Problemstellungen sind wir gerne bereit, Ihnen zu helfen.
Zahlreiche Kontrollen werden durchgeführt, viele Informationen ausgewertet und
Virensignaturen aktualisiert
bzw. die automatische Aktualisierung kontrolliert werden. Fehler bei der Datensicherung, dem Zugriff auf
Netzwerkdrucker und feh-
Für eine Kontaktaufnahme
stehen wir Ihnen gerne zur
Verfügung, die Kontaktdaten
erhalten Sie am Ende dieses
Beitrages. Für ein erstes persönliches Gespräch steht
Ihnen Detlef Kunze bei
PROFI KONZEPT in Santa
Ponsa zur Verfügung.
das consulting team GmbH
Klaus Schlautmann / Torsten Peters
D-59510 Lippetal
Tel.: +49 2923 9707-0
Fax: +49 2923 9707-55
[email protected]
www.consultingteam.de
43
EXPERTENTIPPS
WELLNESS
Bequeme Immobiliensuche auf Mallorca:
von Detlef Kunze
Mallorcas Freunde und Immobilienkäufer
kommen aus aller Herren Länder. Ist die
Anreise auch noch so weit, die Kunden sind
heute bestinformiert und erstaunen die
Makler bisweilen durch ihre gute Marktund Objektkenntnis.
Des einen Freud, des andern
Leid: Die Printmedien, die
sich bisher mit Auslandsimmobilien befassten, haben
in den letzten Jahren erhebliche Umsatzeinbußen im
Anzeigenbereich erlitten.
Immer mehr Kunden verzichten auf die Präsentation
ihrer Immobilie in Zeitschriften und Katalogen
und nutzen die Möglichkeiten des Internets.
Gibt man zum Beispiel bei
dem Marktführer GOOGLE
die Suchwörter „Immobilien +Mallorca“ ein, stößt
man auf über 3.000.000
Seiten zu diesem Thema.
Möglich wird dies durch das world wide
web – kurz www – das Internet. Durch die
Nutzung der internationalen Suchmaschinen finden die Interessenten schnell zu den
Seiten der lokalen Immobilienanbieter.
Ein neuer Berufszweig der
„Suchmaschinenoptimierung“
ist entstanden, der den Werbetreibenden Hilfestellung
geben will, dass ihre Seiten
im world wide web auch
gefunden werden.
Minkner & Partner
einrichtete. Diese Adresse
ist bei den ImmobilienSuchenden schon so eingeführt, dass fast 50% der User
direkt auf das PROFI-KONZEPT-Portal zugreifen, während die andere Hälfte über
Suchmaschinen auf die
PROFI KONZEPT Seiten
gelangen.
P R O F I KONZEPT
Mallorca Immobilien
war für Mallorcas Immobilienmarkt einer der Pioniere
im Internet, als es vor neun
Jahren das dreisprachige
(deutsch, englisch und spanisch) Immobilien - Portal
ist jedoch nicht nur ein tagaktueller Immobilienkatalog. Hier findet der Interessent auch wertvolle Tipps zu
Steuer- und Rechtsfragen,
die mit dem Immobilienerwerb in Spanien zusammen-
Detlef Kunze
Systemadministrator
Tel.: 0034 / 971 695 255 • Fax: 0034 / 971 695 695
[email protected]
44
K U LT U R
MALERISCHES MALLORCA
Wilhelm FIKISZ malt Mallorcas Dörfer
Den Schweizer Maler und Meister des Aquarells Wilhelm Fikisz, ausgezeichnet mit zahlreichen internationalen Kunstpreisen, und den
Unternehmer und Kunstmäzen Lutz Minkner
kann man derzeit häufig bei Streifzügen durch
Mallorcas Dörfer beobachten.
Die beiden arbeiten an einem gemeinsamen
Projekt, dass sie im September 2006 mit einer
Vernissage vorstellen wollen: Unter dem Arbeitstitel „Malerisches Mallorca“ wird Wilhelm
Fikisz 52 Aquarelle von den 52 Dörfern Mallorcas mit Gemeindestatus malen und sie in Anwesenheit der Bürgermeister und Vertretern des Inselrates und der Regierung präsentieren.
Die Bilder werden zusätzlich in einem Künstlerbuch veröffentlicht, das ebenfalls bei der Vernissage vorgestellt werden wird. Es wird nicht
nur ein Vergnügen sein, die Landschaftsbilder
in diesem Buch zu betrachten; auch für die
Leser, die mehr über die dargestellten Dörfer
wissen wollen, wird es vergnügliche Texte
„Geschichte in Geschichten“, verfasst von Lutz
Minkner, in vier Sprachen geben.
Bitte vormerken:
WILHELM FIKISZ
„MALERISCHES MALLORCA“
Ort: Galeria de Arte Minkner
C./ Catalunya, 5 – Paseo Mallorca, Palma de Mallorca
Vernissage: 02. Sepp tember 2006, 18.00 h - 21.00 h
Dauer: 02. September 2006 - 27. Oktober 2006
46
IM SÜDWESTEN DIE BESTEN
APARTMENTS UND REIHENHÄUSER
BIS 500.000 €
NOVA SANTA PONSA
Meerblick-Reihenhaus in exklusiver Residenz
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Pool, Wohnfläche 75 m2, Terrasse 20 m2, Dachterrasse
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Meerblick-Wohnung mit 1 Schlafzimmer
Wohnfläche 70 m2, Balkon 3 m2, möbliert
Ref.No. 2718, P.: € 280.000
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Meerzugang, Pool, Wohnfläche 95 m2, 40 m2 Terrasse
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Pool, PKW-Stellplatz, Wohnfläche 76 m2 incl. Terrasse
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Ref.No. 2725, P.: € 420.000
47
APARTMENTS UND REIHENHÄUSER
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Pool, Wohnfläche 185 m2, 80 m2 Terrasse, Garten
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Exklusives Penthaus mit Königsblick
Tiefgarage, Pool, Wohnfläche 130 m2 Terrassen
Ref.No. 2601, P.: € 650.000
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Triplex-Wohnung in 1. Meereslinie
Pool, Wohnfläche 285 m2, Terrassen, Garten
Ref.No. 3021, P: € 875.000
NOVA SANTA PONSA
Luxuswohnung in 1. Linie-Residenz
Pool, Tiefgarage, Wohnfläche 147 m2, Terrassen
Ref.No. 3050, P.: € 560.000
COSTA DE LA CALMA
Villa in exklusivem Villenpark, 1. Linie
Pool, Garage, Wohnfläche 180 m2, Terrassen
Ref.No. 1449, P.: € 695.000
NOVA SANTA PONSA
Meerblick-Penthaus mit Golfaktie
Pool, TG-Platz, Wohnfläche 180 m2, Terrassen
Ref.No. 1383, P: € 750.000
PTO. ANDRATX – CALA LLAMP
Meerblick-Luxuswohnung am Beach Club
Pool, Wohnfläche 82 m2, 11 m2 Terrasse
Ref.No. 2913, P.: € 595.000
48
FREISTEHENDEN VILLEN
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PTO. ANDRATX – CALA MORAGUES
Mediterrane Meerblick-Villa in Villenpark
Land 800 m2, Wohnfläche 230 m2, Terrassen, Pool
Ref.No. 1833, P.: € 990.000
SANTA PONSA
Meerblick-Villa oberhalb der Bucht
Land 840 m2, Wohnfläche 240 m2, Garage, Pool
Ref.No. 2401, P.: € 795.000
NOVA SANTA PONSA
Moderne Villa mit Meerblick
Land 1.700 m2, Wohnfläche 150 m2, Poolterrasse
Ref.No. 2138, P.: € 900.000
PUIGPUNYENT
Restaurierte Naturstein-Finca
Land 30.000 m2, Wohnfläche 350 m2, Garage, Pool
Ref.No. 2448, P.: € 980.000
NOVA SANTA PONSA
Traumblick-Villa in exklusiver Residenz
Pool, Garage, Wohnfläche 250 m2, Terrassen 200 m2
Ref.No. 2470, P.: € 890.000
ARTA
Großzügiges Landhaus an der Ostküste
Land 30.000 m2, Wohnfläche 450 m2, Pool, BBQ
Ref.No. 2297, P.: € 980.000
SANTA PONSA
Charmante Villa mit Panoramablick
Land 1.050 m2, Wohnfläche 230 m2, Pool, Garten
Ref.No. 2057, P.: € 652.000
CAMP DE MAR
Mediterrane Villa mit Gästestudio
Ref.No. 2544, P.: € 895.000
SON VIDA
neue Villa im eleganten Umfeld
Land 2.000 m2, Wohnfläche 200 m2, Pool
Ref.No. 1567, P.: € 950.000
49
TRAUMVILLEN ZWISCHEN
1.000.000 € und 3.000.000 €
BENDINAT
Repräsentative Villa mit Meerblick
Ref.No. 2925, P.: € 2.990.000
NOVA SANTA PONSA
Exklusive Villa mit Gästeflügel
Ref.No. 1546, P.: € 1.980.000
MANACOR – PTO. CHRISTO
Beeindruckende Natursteinvilla mit Meerblick
Land 38.000 m2, Wohnfläche 912 m2, Pool 85 m2
Ref.No. 1591, P.: € 2.600.000
ILLETAS
Mediterrane Villa auf Königsblick-Plateau
Land 1.850 m2, Wohnfläche 468 m2, Garagenhaus
Ref.No. 2752, P.: € 2.950.000
NOVA SANTA PONSA
Imposante Villa im Südstaatenstil
Ref.No. 2545, P.: € 1.450.000
GENOVA
Landhaus mit Meerblick im Parkgarten
Ref.No. 2908, P.: € 1.990.000
NOVA SANTA PONSA
Eindrucksvolle Villa mit Meerblick
Land 949 m2, Wohnfläche 340 m2, Poolterrasse
Ref.No.1628, P.: € 1.915.000
PTO. ANDRATX
Meerblick-Villa im Herrenhausstil
Ref.No. 2283, P.: € 2.900.000
NOVA SANTA PONSA
Repräsentative Meerblick-Villa
Land 2.400 m2, Wohnfläche 460 m2, Pool, Terrassen
Ref.No. 1378, P.: € 2.850.000
50
EXPERTENTIPPS
WELLNESS
So entstehen individuelle Wohnwelten
Kreativ und professionell: Gabriele Strathmann
von Susanne Korbmacher
Das großzügige Ladengeschäft in Santa Ponsa’s
Avenida Rey Jaime I
strahlt mit seinem mediterranen Ambiente Harmonie und Lebenslust aus
und lädt ein zum Verweilen und Sich-Wohlfühlen.
Gabriele Strathmann ist
der lebhafte Mittelpunkt
dieser von ihr geschaffenen Wohlfühl-Oase. Schon
bei einem kurzen Begrüßungsgespräch merkt der
Besucher: Die Frau versteht was von Ihrem Fach.
Arbeitsgebiet von Palma bis
Pto. Andratx mit dem Zentralpunkt Santa Ponsa ab.
Zum anderen zeichnete sich
ab, dass gerade im Großraum Santa Ponsa in naher
Zeit viele exklusive Wohnresidenzen und Villen gebaut werden würden. Und so
hat Gabriele Strathmann mit
ihrem Einrichtungsgeschäft
PINE LIFE eine ähnlich
positive Entwicklung genommen wie die zahlreichen
Bauträgerprojekte im Südwesten Mallorcas.
Kein Wunder: Schon in
Hamburg und auf Sylt hat
sie für renommierte Möbeldesigner gearbeitet und Villen und Wohnungen eingerichtet und dekoriert, bis sie
sich vor acht Jahren entschloss, ihren Lebensmittelpunkt nach Mallorca zu verlegen und sich hier selbständig zu machen. Der Standort
in Santa Ponsa war klug
gewählt, denn zum einen
wusste sie, dass „die Musik
im Südwesten spielt”, und
deshalb steckte sie ihr
PINE LIFE zeigt zugleich
das Programm: Schon auf
Sylt lag der Schwerpunkt
ihrer Arbeit in der Entwicklung des Landhausstils, und
so konnte sie fast nahtlos
dieses Thema wieder aufgreifen und mit mediterranem Ambiente erweitern. Eine wichtige Eigenschaft von
Gabriele Strathmann – sie
kann zuhören. Sie ermuntert
den Kunden, seine Wünsche
und Träume zu erklären, und
ist dann mit professionellem
Rat behilflich, diese Wünsche
PINE LIFE
Gabriele Strathmann
Avenida Rey Jaime I, 109
E-07180 Santa Ponsa
Tel. (+34) 971 692 496
Fax (+34) 971 692 279
Öffnungszeiten:
Mo.-Fr. 10.00 - 13.30 Uhr und 16.30 Uhr - 19.30 Uhr.
Samstags nur nach Vereinbarung
zu realisieren. Und die Angebotspalette ist groß: Betten, Sofas, Tische, Schränke
Gläser, Vasen, Geschirr und
Wohnaccessoires – alles von
ihr persönlich auf den internationalen Wohnmessen ausgesucht und geordert.
Die besondere Stärke von
Gabriele Strathmann ist die
Komposition von Komplettlösungen von Farben und
Materialien für Wände und
Böden, Fensterdekorationen
und Einrichtung einschließlich individueller KleinAccessoires. Häufig erfordern es die Räumlichkeiten,
dass Spezial- und Maßlösungen herzustellen sind.
Auch das ist für sie kein Problem, denn sie verfügt aufgrund ihrer langjährigen
Berufserfahrungen über ein
dichtes Netzwerk von Fachleuten, die jede Individuallösung ermöglichen. Und noch
etwas: Gabriele Strathmanns
Beratungen – auch direkt in
der Wohnung oder im Haus
des Kunden – sind kostenlos!
EXPERTENTIPPS
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CHARITY
Es geschieht nicht Gutes, es sei denn man tut es
von Edith Minkner
Mein Unternehmen Minkner & Partner PROFI KONZEPT engagiert sich seit Anbeginn seiner Tätigkeit auf Mallorca mit eine Vielzahl von Aktionen und Events oder
Sponsoringmaßnahmen im sozialen Bereich. Es ist untrennbarer Teil unserer Unternehmensphilosophie, dass diejenigen, die durch glückliche Umstände auf der Sonnenseite des Lebens stehen, auch den Schwachen im Schatten helfen müssen, um ihnen
trotz aller Probleme das Leben lebenswert zu gestalten. Wir danken den Freunden
unseres Unternehmens, dass sie uns immer durch Spenden und andere Beiträge unterstützt und damit geholfen haben, für die Schwachen in der Gesellschaft die Welt ein
wenig freundlicher zu machen. Gern stellen wir neue Vereinigungen und Stiftungen
vor, deren Arbeit wir für beispielhaft halten:
NEUES VON HEINZ DEM STIER
Heinz Hoenig hilft traumatisierten Kindern
Dr. Rainer Büngeler –
ein Arzt aus Leidenschaft
Birgit Büngeler gründet die
„Dr. Rainer Büngeler Stiftung“
Dr. Rainer Büngeler – geboren 1949, gestorben 2004 war Facharzt für Allgemeinmedizin und Naturheilverfahren. Er war ein Arzt aus
Leidenschaft: Er fuhr mehrere Jahre als Schiffsarzt auf
der MS Europa zur See,
bevor er sich 1988 auf der
Insel Mallorca niederließ. Er
liebte diese Insel und ihre
ganz besonderen Eigenarten. Als erster deutscher
Arzt für Allgemeinmedizin
war er bis 1994 als „Einzelkämpfer“ Tag und Nacht
dienstbereit und für seine
Patienten da. 1994 gründete
er in Paguera das Deutsche
Facharztzentrum und eröffnete 1999 ein weiteres in
Santa Ponsa. Allein war die
Arbeit nicht mehr zu bewäl-
tigen; deshalb holte er sich
die Unterstützung mehrerer
Kollegen unterschiedlicher
Fachrichtungen.
Gutes zu erhalten und möglichst täglich noch zu verbessern, war sein Motto.
Das Wohl seiner Patienten
und seine Mitarbeiter waren
ihm wichtig. Diese Arbeit
wollte er noch viele Jahre
fortsetzen. Doch leider starb
er viel zu früh. Er starb als
Arzt – an den Folgen eines
ärztlichen Kunstfehlers.
Seine Frau, Birgit Büngeler,
in deren Armen er am 18.
Mai 2004 starb, berichtet:
„Dr. Büngeler hatte nur
leichte Beschwerden, wenn
er Sport trieb. Leichte Ref-
fluxstörungen ließen ihn der
Empfehlung folgen, sich an
der Uni-Klinik Tübingen minimalinvasiv operieren zu
lassen. `Sie werden sehr zufrieden sein, Herr Kollege`,
dies waren die Worte des
damaligen Chefarztes. Man
zerfetzte seine Speiseröhre,
übersah den Fehler und reagierte erst drei Tage später,
viel zu spät. Ein Kampf um
sein Leben begann, ein fast
fünf Jahre dauernder Kampf
…. ein Kampf mit unglaublichen Schmerzen ….. mit
Beeinträchtigungen …. mit
Behörden …. mit Versicherungen …. und letztlich mit
der Nichtverantwortlichkeit
der Verursacher. Bis zu seinem Tod übernahm niemand
die Verantwortung oder ent-
Heinz Hoenig – oft spielt er
sich selbst, das Raubein mit
dem großen Herzen. Lange
hat Heinz Hoenig mit einem
kleinen Team an seinem Projekt „Heinz der Stier“ gebastelt – guter Wille allein reicht
nicht. Zunächst mussten
Strukturen aufgebaut, ein
solides anerkanntes Fundament geschaffen werden, das
notwendig ist, um die großen
Ideen umzusetzen. Jetzt ist
das Projekt „Heinz der Stier“
in das Programm der Deutschen Kinderhilfe Direkt e.V.
eingegliedert. Die DKHD
vernetzt Kinderhilfsorganisationen und –initiativen, gibt
ihnen Hilfe zur Selbsthilfe
und schafft somit die Basis,
um Spendengelder direkt für
notleidende Kinder einzusetzen, Verwaltungskosten einzusparen und effektiv arbeiten zu können. „Heinz der
Stier“ nutzt den Spendenabwicklungs- und Wirtschaftsprüfungsservice des DKHD,
so dass der Spender sicher
sein kann, dass seine Spende
effizient und zielgerichtet für
das Projekt eingesetzt wird.
schuldigte sich bei ihm. Er
litt sehr darunter, zumal Dr.
Rainer Büngeler ein sehr gerechter Mensch war. Er
konnte nicht verstehen, warum Ärzte so reagierten.“
tung zu gründen. Diese Stiftung soll Menschen unterstützen, die finanziell nicht
gut gestellt sind oder keine
Krankenversicherung haben,
dennoch aber dringend ärztliche Hilfe benötigen. Birgit
Büngeler gründet diese Stiftung mit dem Geld, dass sie
als „Schadenersatz“ – oft
klingt dieses Wort zynisch –
von der Versicherung erhält.
So kann Dr. Büngeler auch
nach seinem Tod für seine
Patienten da sein.
Dr. Büngeler wollte leben.
Privat hatte er sein Glück gefunden, das ihm so wichtig
war. Er wollte die Früchte
seiner Arbeit mit seiner Frau
genießen. Leider ließ man
ihm keine Zeit. Nicht nur
seine Frau vermisst ihn unendlich. Auch viele seiner Patienten wären froh, wenn er
sie noch behandeln könnte.
Erst nach seinem Tod lenkte
die Versicherung – langsam
und auf Druck der Öffentlichkeit – ein, eine leider zu späte Genugtuung. Der Kampf
mit der Versicherung machte
Birgit Büngeler noch stärker. Sie gab nicht auf, bis sie
die Versicherung „in die
Knie“ zwang.
Und es entstand die Idee, die
Dr. Rainer Büngeler Stif-
Die Abenteuer mit „Heinz
der Stier“ sind speziell für
psychisch traumatisierte Kinder und Jugendliche, die als
Opfer oder Zeuge von
Gewalt – in den Momenten,
als sie dringend Hilfe benötigten – allein gelassen wur-
den, entwickelt worden und
haben das Ziel, dass sich die
Kinder durch spielerisches
Lernen gegenüber anderen
Kindern öffnen, die eine ähnliche Vergangenheit haben.
Nicht um über Erlebtes zu
sprechen, sondern um sich zu
wagen, anderen Menschen zu
vertrauen. Durch viele
Grenzerfahrungen, die das
Programm anbietet, sollen
die Kinder auch erleben, dass
sie viel mehr können, als sie
sich selbst vorher zutrauten
und dadurch selbstbewusst
und offen das Leben auch mit
den schönen Seiten wieder
annehmen zu können.
Mehr?………. www.stier.tv
Ich finde diese Stiftungsidee
höchst bemerkenswert und
werde Birgit Büngeler bei
ihrer Arbeit unterstützen. Und
vielleicht konnte ich auch
manchen Leser dieses Beitrages anregen, sich ebenfalls für kranke Menschen
einzusetzen, denen die Dr.
Rainer Büngeler Stiftung
helfen will. Weitere Informationen wird es demnächst
im Deutschen Facharzt-Zentrum Paguera und Santa
Ponsa geben.
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EXPERTENTIPPS
Fitness-Studio war gestern – wollen Sie viel mehr?
DER SANTA PONCA COUNTRY CLUB & SPA
Nur 10 Minuten von Palma
entfernt befindet sich in der
ruhigen, ländlichen Idylle
der Gemeinde Calvia der
Santa Ponsa Country Club
& Spa, einzigartig auf der
Insel. Nirgendwo anders
kann man seinen Lieblingssport mehr genießen, besser
in Form kommen, sich im
Spa verwöhnen lassen und
bei einem köstlichen Essen
mit Freunden in familiärem
Ambiente entspannen…..
alles unter einem Dach!
Der Club wurde im typisch
mallorquinischen Stil gebaut und ausgestattet. Er
empfängt die internationalen Gäste in warmer, einladender Atmosphäre, ohne
dabei auf besondere und
moderne Annehmlichkeiten
zu verzichten:
- Semi-Olympic-Innen-Pool
mit 25m Bahnlänge, AquaSpa mit Sauna und Dampfbad sowie einer Ruhezone
- Gesundheits- und FitnessStudio mit den neuesten
Geräten
- „La Bodega“ Restaurant
und Tapas Bar
- „Tranquility” Spa-Bereich
für Schönheits -anwendungen und -behandlungen
- Aerobic Studio
- Pilates Studio
- Konferenz- und
Veranstaltungsräume
- 6 Tennisplätze
- 2 Paddle-Plätze
- Außenpool mit Erholungsbereich und Barbecue
- Kinderhort
Im August 2005 wurde der
Country Club unter die Leitung von Ian Bainbridge gestellt. Die Änderungen im
Führungsstil, ein breites Angebot an Vorzügen für die
bisherigen und künftigen Mitglieder und ein neues System der Mitgliedschaft haben
dem Club eine hervorragende Entwicklung und eine
große Anzahl neuer Mitglieder gebracht.
Mit den breit gefächerten
Sportmöglichkeiten ist der
Club der ideale Ort, um fit
zu werden und sich wohl zu
fühlen. Die Fitnesstrainer
sind immer auf dem neusten
Stand der sportmedizinischen Erkenntnisse, und so
werden auch Thai-Boxen,
Step-Aerobic und Wassergymnastik angeboten.
Das moderne Fitness-Studio
ist luft- und lichtdurchflutet
und bietet eine großartige
Aussicht auf die umliegenden
Gärten. Die bestens qualifizierten und aufmerksamen
Trainer stehen jederzeit zur
Seite, um Tipps zu geben und
zu motivieren. Es werden
auch Einzeltrainingsstunden
angeboten, die maßgeschneidert auf jedes Alter und die
individuelle Kondition abgestimmt werden.
Auch in dem umfassend und
perfekt ausgestatteten Pilatesstudio wird Einzelunterricht mit dem Clubtrainer
angeboten.
Der Club bietet mit eigenen
Tennislehrern Einzel- oder
Gruppenunterricht. Die Plätze wurden neu beschichtet
und mit einem neuen Besprenkelungssystem durch-
zogen, so dass die Mitglieder und Nicht-Mitglieder
das ganze Jahr über perfekte
Spielbedingungen vorfinden.
Club - Tennis- und Paddleturniere sind regelmäßige
Höhepunkte im CountryClub-Event-Kalender.
Das luxuriöse, halbolympische Hallenschwimmbad ist
der ideale Ort, um entspanntes Schwimmen in großzügiger, angenehmer Atmosphäre zu genießen. Und es
ist erst recht der richtige Ort,
um mit 50 sportlichen Bahnen morgens aktiv in den
Steinliegen, tauchen Ihre
Füße in das luxuriöse Fußbad oder beleben Ihre Sinne
im Kaltwasserbecken oder
in der Abenteuerdusche.
Wenn Sie sich von oben bis
unten verwöhnen wollen,
dann gibt es keinen besseren
Ort als das Tranquility-Spa.
Dort vereinen sich das Spa
und der Kosmetiksalon, und
die Mitglieder und NichtMitglieder dürfen auf erfahrene Hände vertrauen. Die
Experten bieten Ihnen die
bewährtesten Therapien in
Verbindung mit den hoch-
nicht nur durch seine Vielfalt an Spa- und Sportmöglichkeiten, der atemberaubend schönen Umgebung und
dem gehobenen Serviceniveau. Des Weiteren hat er
sich auf der Insel als exzellenter Austragungsort für
Konferenzen und Veranstaltungen bewährt. Der Veranstaltungskalender bietet
Mitgliedern und auch NichtMitgliedern ein buntes Programm von Themenabenden
im Restaurant mit Livemusik, Grillabenden am Pool,
Konzerten unter freiem Himmel bis zu Sportereignissen
und Kinderanimation am
Wochenende und in den
Ferien.
Im einladenden „La Bodega“ - Restaurant und Tapas
Bar - mit den großen Außenterrassen und herrlichem
Blick in den Parkgarten vereinen sich feine Küche und
Lifestyle und bringen die
Clubdevise auf den Punkt:
das Leben gesund genießen.
Tag zu starten. Das AquaSpa bietet beste Voraussetzungen, um nach einem langen Arbeitstag oder einer
Kräfte zehrenden Sporteinheit den ganzen Stress abzuwerfen. Sie schwitzen in der
Sauna oder im Dampfbad,
erholen sich auf den warmen
wertigsten Schönheitsprodukten. Mit dem umfassenden
Angebot an Gesichts- und
Körperbehandlung können
Sie, wann immer Sie sich
etwas Gutes tun wollen, in
eine andere Welt abtauchen.
Der Club besticht jedoch
Santa Ponsa Country Club & Spa
Avenida del Golf, 35
E-07180 Santa Ponsa
Tel. (+34) 971 693 634
Fax (+34) 971 693 997
www.spcountryclub.com
Eine bewusste Ernährung
und das regelmäßige Zusammensein mit Freunden
und Familie sind Stützpfeiler
für einen glücklichen, gesunden Lebensstil und dafür
ist der Club der beste Treffpunkt auf der Insel.

alle wollen nach mallorca - Mallorcas

Transcription

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