doc565kb - משרד האוצר
download 
Report Transcription
565kb - משרד האוצר
משרד האוצר מינהל הכנסות המדינה כ"ה באב התשע"א 25באוגוסט 2011 דב2011-2407 . ענף הנדל"ן למגורים -סיכום רבעון שני 2011 )כולל סקירה נרחבת על פעילות תושבי החוץ( ברבעון השני התעצמה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן :ירידה בשיעור של 16%הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד רבעון שני ברציפות של ירידה משמעותית במספר העסקאות ,על רקע ירידה חדה ברכישת דירות על ידי משקיעים .בנוסף ,לראשונה מאז הרבעון השלישי של 2010 נרשמה ירידה ברכישת דירות על די משפרי דיור .שיעור הדירות שנרכשו להשקעה ,ירד לרמת שפל של 23.4%השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת .2003 ברבעון השני של השנה נמכרו 21.9אלף דירות ,ירידה בשיעור של כ 16%-הן בהשוואה לתקופה המקבילה והן בהשוואה לרבעון הקודם .זאת ,בהמשך לירידה בשיעור של 11%במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה )בהשוואה לרבעון הרביעי של .(2010את הירידה במספר העסקאות המשיכו להוביל המשקיעים ,אם כי גם ברכישת דירות למגורים )לא להשקעה( ניכרת החרפה בעוצמת הירידות .סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני עמד על 5.1אלף דירות ,ירידה בשיעור של 34%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 24%בהשוואה לרבעון הקודם. שיעור הירידה המצטבר במספר הדירות שרכשו משקיעים בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לרבעון האחרון של 2010מגיע לכ .44%-יש לציין ,כי הפעם האחרונה בה נרשמה רמת נמוכה כזו של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן היתה ברבעון האחרון של ,2008רבעון שעמד בצל קריסתו של בנק ההשקעות "להמן ברדרס" ,בו ירד סך מספר העסקאות בשוק בשיעור של 40%בהשוואה לרבעון שלפניו. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 2 גרף 1 רכישת דירות ,2008 - 2011רבעוני 31,000 מספר דירות שנרכשו 29,000 27,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17,000 15,000 שני 2011רביעי 2010שני 2010רביעי 2009שני 2009רביעי 2008שני 2008 רכישת דירות למגורים )לא להשקעה( רשמה אף הוא ירידה ברבעון השני ,בקצב גבוה מזה שנרשם ברבעון הקודם :מספר הדירות שנרכשו למגורים רשם ירידה של כ 13%-בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה בשיעור של כ 4%-ברבעון הראשון ,בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ .8%-ניתוח הרכב רוכשי דירה יחידה ,בין רוכשי דירה ראשונה )זוגות צעירים בדר"כ( לבין משפרי דיור ,מלמד כי לראשונה מאז הרבעון השלישי של 2010נרשמה ירידה במספר העסקאות גם בפלח השוק של משפרי הדיור .יחד עם זאת ,חשוב להדגיש כי בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לבין התקופה המקבילה אשתקד נרשם גידול בפעילות משפרי הדיור לעומת ירידה בפעילות רוכשי דירה ראשונה. רוכשי דירה יחידה -משפרי דיור לעומת זוגות צעירים 14,000 מספר דירות שנרכשו 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 ‐ שני 2011 ראשון 2011רביעי 2010שלישי 2010 משפרי דיור רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים שני 2010 ראשון 2010 זוגות צעירים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 3 בפילוח גיאוגרפי בולט אזור באר שבע עם שיעורי ירידה של כ 20% -במספר העסקאות הכולל )דירה "יחידה" ודירה "נוספת"( ,הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד .זאת לאחר שבשנת 2010נרשם גידול חד במספר העסקאות הכולל באזור זה ,הרבה מעבר לממוצע הארצי .ניתוח הממצאים מלמד כי את הירידה במספר העסקאות באזור זה ברבעון השני של 2011הובילו דווקא משפרי הדיור ,אשר רשמו ירידה בשיעור של 24%בהשוואה לרבעון הקודם )לעומת ירידה של 13%ברמה הארצית בקרב משפרי דיור ,וירידה של 14%ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור( ,לאחר שיעורי עליה חדים בשני הרבעונים הקודמים .בפילוח בין האוכלוסייה המקומית )הגרה באזור ב"ש( לאוכלוסייה המגיעה מאזורים אחרים נמצא כי עיקר הירידה נובעת מצמצום רכישות ע"י האוכלוסייה המקומית .הדבר בולט במיוחד בקרב הזוגות הצעירים – 35%מהזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור ב"ש ברבעון השני לא התגוררו באזור זה, לעומת שיעור של 25%בלבד ברבעון הראשון של .2010 לוח – 1סה"כ רכישת דירות – רבעון שני 2011 משרדי מקרקעין מיסוי מספר דירות שנמכרו שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת רבעון ראשון ,2011 רבעון שני ,2010 ב%- ב%- אזור המרכז¹ 2,890 12.8- -14.3 אזור ירושלים 2,255 18.8- -20.6 אזור חיפה 3,487 5.8- -14.4 אזור ת"א 2,170 10.2- -14.1 אזור חדרה 1,101 6.2- -9.2 אזור טבריה 581 24.4- -9.8 אזור נצרת 683 13.4- -16.3 אזור נתניה³ 2,054 19.4- -16.0 אזור רחובות² 3,725 21.1- -17.6 אזור ב"ש 2,925 20.5- -19.1 ארצי 21,872 15.5- -16.1 מקור :שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה. הערות: ¹אזור המרכז כולל בין היתר את הערים :פתח-תקוה ,חולון ,רמת-גן ,גבעתיים ,בני-ברק ויהוד. ²אזור רחובות כולל את שפלת החוף .נכללות בו בין היתר הערים :ראשל"צ ,מודיעין ,רמלה ,לוד ויבנה. ³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים :רעננה ,כפר-סבא ,הרצליה ורמת השרון. אזור חיפה רשם שיעור ירידה מתון במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר ההסבר המרכזי לכך נעוץ בירידה המתונה יחסית בפעילות המשקיעים באזור ,בהשוואה לשיעורי הירידה החדים שרושם פלח שוק זה ברמה הארצית .ברכישת דירות למגורים באזור חיפה נרשמה יציבות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ,זאת על רקע גידול חד ברכישת דירות ע"י משפרי דיור )גידול של 60%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד( אשר קיזז ירידה חדה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 4 האזור היחידי שנרשם בו גידול ברכישת דירות ע"י משפרי דיור ,הן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם ,הוא אזור ת"א .כמו-כן ,אף כי גם באזור זה נרשמה ירידה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ,הרי שירידה זו היתה מינורית .הגורם שהביא בכל זאת לירידה בסך העסקאות באזור היו המשקיעים ,אשר רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר במספר העסקאות בהשוואה ארצית .ניתן להניח כי רמות המחירים הגבוהות באזור זה ,בשילוב ההחמרה בתנאי המשכנתאות ע"י בנק ישראל ,מותירים את שוק הנדל"ן בת"א כתלוי יותר ויותר בפעילותם של משפרי הדיור .כך ,בעוד שלכל אורך השנה וחצי האחרונות היה מספר הדירות שנרכשו ע"י משקיעים גבוה ,ובאופן משמעותי ,ממספר הדירות שנרכשו ע"י משפרי דיור או זוגות צעירים ,הרי שברבעון השני של 2011פלח השוק של המשקיעים הוא הקטן ביותר באזור זה. ת"א -הרכב רוכשי הדירות 2011-2010 1,600 מספר דירות שנרכשו 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 ‐ שני 2011 ראשון 2011רביעי 2010שלישי 2010 משקיעים משפרי דיור שני 2010 ראשון 2010 זוגות צעירים ברבעון השני נמשכה הירידה ברכישת דירות חדשות :ירידה של 28%בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 11%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידות חדות במיוחד נרשמו באזור רחובות ,האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת דירות חדשות ,ובאזור המרכז. ברבעון השני של 2011נמכרו 4.8אלף דירות חדשות ,הרמה הנמוכה ביותר מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של .2008בהשוואה לרמת המכירות ברבעון השני בכל אחת מהשנים בעשור האחרון ,נמצא כי זהו הרבעון הנמוך ביותר מאז שנת המיתון של .2003שיעורי הירידה החדים ביותר נמצאו באזור רחובות ,האזור בעל המשקל הגבוה ביותר במכירת דירות חדשות. מאז רבעון השיא שנרשם באזור זה ברבעון הרביעי של ,2010כתוצאה ממבצע מכירות בפרויקט רחב היקף ,ירדה רמת המכירות בשיעור של קרוב ל .50%-ניתוח הממצאים מלמד כי הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה נובעת בעיקר מירידה חדה בפלח השוק של הזוגות הצעירים ,כאשר לכך התווספה ירידה במשקל הדירות החדשות הנרכשות ע"י פלח שוק זה. בנוסף ,פלח השוק של משפרי הדיור באזור רשם אמנם עליה ,אולם משקל הדירות החדשות רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 5 שנרכשו ע"י פלח שוק זה ירד בשיעור חד ,משיעור של 50%ברבעון הרביעי לשיעור של 37%בלבד ברבעון השני. אזור המרכז רשם אף הוא ירידה חדה במכירת דירות חדשות ,רבעון שלישי ברציפות .הירידה באזור זה נובעת גם כן במידה רבה מפלח השוק של הזוגות הצעירים ,אולם בניגוד לממצאים באזור רחובות ,לא חל שינוי משמעותי בשני הרבעונים האחרונים במשקל הדירות החדשות שרכשו זוגות צעירים )מסך הדירות שנרכשו על ידם( .מנגד ,ניתן לזהות גם באזור זה שינוי העדפה בולט של משפרי הדיור ,לטובת דירות יד שניה. לוח –2רכישת דירות חדשות – רבעון שני 2011 משרדי מקרקעין מיסוי מספר דירות שנמכרו שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת רבעון ראשון ,2011 רבעון שני ,2010 ב%- ב%- המרכז 616 23.1- -29.0 ירושלים 571 8.5- -21.3 חיפה 533 23.0 -26.6 ת"א 305 5.6- -35.6 חדרה 301 0.4 -11.2 טבריה 65 9.7 -27.3 נצרת 107 27.5 -41.5 נתניה 571 12.0- -17.8 רחובות 1,048 25.6- -31.3 ב"ש 701 10.0- -36.0 ארצי 4,818 11.1- -28.3 מקור :שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה. באזור ב"ש ,שרשם שיעור גידול חד ) (42%במכירת דירות חדשות בשנת ) 2010כאשר ביתר האזורים נרשמה יציבות במכירות באותה השנה( נרשמת מתחילת השנה ירידה במכירת דירות חדשות ,כאשר ברבעון השני שיעור הירידה )בהשוואה לרבעון הראשון( גבוה מהממוצע הארצי ומגיע ל .36%-בעיקר בולטת באזור זה ירידה חדה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים )ירידה של 42%בהשוואה לרבעון הראשון( ,זאת הן על רקע ירידה אבסולוטית במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה )חדשה או יד שניה( והן על רקע שינוי טעמים של הרוכשים לטובת דירות יד שניה .בנוסף ,נרשמה ברבעון השני ירידה משמעותית ברכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור, לאחר עליות חדות שנרשמו בשני הרבעונים הקודמים .בסיכומו של דבר ,כפי שניתן לראות בגרף הבא ,בשלושת הרבעונים האחרונים הצטמצם משמעותית הפער בין דירות חדשות הנרכשות ע"י זוגות צעירים בב"ש לבין מספר הדירות החדשות הנרכשות ע"י משפרי דיור .במקביל ,התרחב משמעותית הפער בינם )רוכשי דירה חדשה "יחידה"( לבין מספר הדירות החדשות שנרכשו ע"י משקיעים. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 6 רכישת דירות חדשות באזור ב"ש2011-2010 , 700 600 500 400 300 200 100 ‐ שני 2011 ראשון 2011 משקיעים רביעי 2010 שלישי 2010 זוגות צעירים שני 2010 ראשון 2010 משפרי דיור: האזור היחידי בו כמות הדירות החדשות שנמכרה ברבעון השני היתה גבוהה מזו שבתקופה המקבילה אשתקד ,הוא אזור חיפה .ההסבר לכך נעוץ בגידול חד בשיעור של קרוב ל 60%-ברכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור ,פלח שוק אשר רשם גידול רצוף ומשמעותי ברכישת דירות חדשות לכל אורך שנת ,2010ולשיאו הגיע ברבעון הראשון של .2011יחד עם זאת ,ברבעון השני נפלה רמת הרכישות של דירות חדשות ע"י משפרי הדיור באזור זה בשיעור של 34%לעומת הרבעון הראשון. רכישת דירות חדשות באזור חיפה2011-2010 , 450 400 350 300 250 200 150 100 50 ‐ שני 2011ראשון 2011רביעי 2010שלישי 2010שני 2010 זוגות צעירים רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים ראשון 2010 משפרי דיור: 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 7 מחירי הדירות החדשות ברבעון השני היו נמוכים ב 2.9%-בממוצע בהשוואה לרבעון הראשון של .2011 ברבעון השני של 2011הוסיפו לרדת מחירי הדירות החדשות ,בשיעור נומינלי ממוצע של 2.9% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה .בדומה לרבעון הראשון ,הובילו את ירידות המחירים אזור ירושלים ואזור השרון )ירידה של כ 6%-בממוצע( .ירידה חדה נרשמה גם באזור המרכז )כ(4%- ואילו אזור ת"א רשם ירידה מינורית בשיעור של .0.5%אזור חיפה הוא עדיין האזור היחידי בו נרשמה עליית מחירים ברבעון השני של השנה ,אם כי בקצב איטי יותר מאשר ברבעון הראשון )עליה בשיעור של כ.(1%- גרף 6 כמות דירות חדשות שנמכרה ומחיר דירה חציוני 8,000 1000 7,000 800 6,000 5,000 600 4,000 400 3,000 2,000 200 כמות דירות חדשות שנמכרה מחיר חציוני נקי דירה חדשה 1200 9,000 1,000 0 - מחיר חציוני נקי דירה חדשה כמות דירות חדשות שנמכרה רבעון שני ברציפות של ירידה חדה במספר העסקאות בדירות יד שניה .בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ.17%- האצה משמעותית בירידה במספר העסקאות באזור ירושלים ובאזור נתניה. ברבעון השני של השנה נרכשו כ 17.1-אלף דירות יד שניה ,ירידה בשיעור של כ 17%-בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של כ 12%-בהשוואה לרבעון הקודם .זאת לאחר שכבר ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה במספר העסקאות ,בשיעור של כ 9%-לעומת הרבעון האחרון של .2010 בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור ירושלים ואזור נתניה )הכולל את ערי השרון( בהאצה בשיעור הירידה במספר העסקאות .בירושלים למשל נרשמה ירידה בשיעור של כ 20%-במספר העסקאות ברבעון השני לעומת הרבעון הקודם ,כמעט כפליים משיעור הירידה הארצי ,זאת כאשר ברבעון הראשון של השנה ירד מספר העסקאות באזור זה בשיעור מתון יחסית לממוצע הארצי )ירידה של רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 8 פחות מ .(6%-באזור נתניה נרשמה ירידה בשיעור של כ 15%-במספר העסקאות ,כמעט כפליים משיעור הירידה ברבעון הקודם. הירידה החדה במספר העסקאות בירושלים מצאה ביטוי בשינוי משמעותי ברמות השכר של רוכשי הדירות באזור זה במחצית השנה האחרונה .כפי שניתן לראות מהגרף הבא ,מאז הרבעון השלישי ,שהתאפיין ברמות שכר נמוכות של רוכשי הדירות באזור זה ,נרשמה עליה חדה ורצופה בשכר הרוכשים בשלושת הרבעונים הבאים .ניתן להסביר שינוי זה בהקשחת תנאי המשכנתאות שהטיל בנק ישראל ,אשר אפקטיביים במיוחד באזור ירושלים בו היחס בין מחיר דירה לשכר הרוכשים הוא הגבוה ביותר בהשוואה ארצית )לפיכך ניתן להניח כי רמות המינוף של הרוכשים באזור זה גבוהות במיוחד( .השינוי בהרכב הסוציו-אקונומי של הרוכשים באזור זה מצא ביטוי גם בתמהיל הדירות -האוכלוסיה באזור זה רכשה ברבעון השני של 2011דירות יקרות יותר בהשוואה לדירות שנרכשו ברבעון השלישי של ,2010כאשר הפער עומד על .9% 1,400,000 10,500 1,350,000 10,000 1,300,000 9,500 9,000 1,250,000 8,500 1,200,000 8,000 1,150,000 7,500 1,100,000 7,000 1,050,000 6,500 שכר חודשי ברוטו מחיר ממוצע אזור ירושלים -רוכשי דירות יד שניה -שכר ומחירים 6,000 1,000,000 שני 2011 ראשון 2011 רביעי 2010 מחיר ממוצע שלישי 2010 שני 2010 שכר ממוצע לוח –4רכישת דירות יד שניה – רבעון שני 2011 משרדי מקרקעין מיסוי מספר דירות שנמכרו, באלפים שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת רבעון ראשון ,2011 רבעון שני ,2010 ב%- ב%- המרכז 2,274 9.5- -9.2 ירושלים 1,684 21.8- -20.4 חיפה 2,955 9.6- -11.8 ת"א 1,865 10.9- -9.1 חדרה 800 8.5- -8.4 טבריה 516 27.3- -7.0 נצרת 576 18.3- -9.0 נתניה 1,483 21.9- -15.2 רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 9 רחובות 2,677 19.2- -10.7 ב"ש 2,224 23.3- -11.8 ארצי 17,054 16.5- -11.9 מקור :שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה. רכישת דירות להשקעה ברבעון השני צנחה בשיעור של 34%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ,לרמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של ,2008עם פרוץ המשבר העולמי .שיעור הדירות שנרכשו להשקעה ,ירד לרמת שפל של .23.4% השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת .2003 סך הדירות שרכשו משקיעים ברבעון השני של 2011עמד על 5.1אלף דירות ,ירידה בשיעור של 34%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה בשיעור של 24%בהשוואה לרבעון הקודם. הפעם האחרונה בה נרשמה רמת שפל כזו ברכישת דירות להשקעה חלה ברבעון הרביעי של ,2008 עם פרוץ המשבר העולמי ,רבעון בו צנח מספר העסקאות הכולל בשיעור של 41%בהשוואה לרבעון הקודם .מאז החלה לעלות הריבית הריאלית של בנק ישראל ,ברבעון האחרון של ,2009נרשמת ירידה רצופה במספר הדירות הנרכשות להשקעה ,למעט הרבעון האחרון של ,2010אשר הושפע מהקדמת רכישות על רקע ההעלאה המתוכננת במס הרכישה על דירה "נוספת" .החל מתחילת 2011ניכרת התעצמות במגמת הירידה ברכישת דירות ע"י משקיעים ,כתוצאה מהעלאת שיעורי מס רכישה על דירות אלו. גרף 9 הריבית הריאלית של בנק ישראל ורכישת דירות ע"י משקיעים ,רבעוני הקדמת רכישות ע"י משקיעים על רקע ההודעה על העלאת שיעור מס רכישה החל מ2011- 9,000 פרוץ המשבר העולמי 8,000 2.0% 7,000 1.0% 6,000 0.0% 5,000 ‐1.0% 4,000 ‐2.0% II 2011 I 2011 IV 2010 III 2010 II 2010 I 2010 IV 2009 III 2009 II 2009 I 2009 IV 2008 דוא"ל[email protected] : III 2008 קפלן ,1 הקריה ירושלים 91030 II 2008 ריבית ריאלית ב"י )בניכוי ציפיות לאינפלציה( רח' 3.0% ריבית ריאלית ב"י מספר דירות שנרכשו להשקעה 10,000 4.0% דירות להשקעה טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 10 כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות שנרכשו להשקעה ,ירד לרמת שפל של 23.4%השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת .2003 גרף 10 דירות שנרכשו למגורים ודירות שנרכשו להשקעה ,רבעוני 30,000 משקל המשקיעים בשוק ירד לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2003 מספר דירות שנרכשו 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון רביעי שלישי שני ראשון 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 דירות להשקעה דירות שנרכשו למגורים אזור ת"א ואזור המרכז רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות להשקעה .כשיעור מסך העסקאות ירד משקל הדירות להשקעה בת"א ב 20-נקודות אחוז בהשוואה בין הרבעון השני של השנה לרבעון הרביעי של 30%) 2010מהעסקאות לעומת ,51%בהתאמה( .במונחים כמותיים ,רמת הרכישות של משקיעים באזור ת"א הינה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של .2003 לוח –5רכישת דירות להשקעה – רבעון שני 2011 משרדי מקרקעין מיסוי מספר דירות שנרכשו שיעור שינוי לעומת שיעור שינוי לעומת רבעון ראשון ,2011 רבעון שני ,2010 ב%- ב%- המרכז 513 47.5- -34.5 ירושלים 494 30.0- -20.2 חיפה 984 17.3- -16.6 ת"א 638 47.5- -36.5 חדרה 208 19.8- -25.7 טבריה 200 38.1- -14.3 נצרת 159 28.8- -14.8 נתניה 419 48.2- -19.2 רחובות 640 32.3- -23.9 רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 11 ב"ש 860 23.8- -19.9 ארצי 5,116 34.2- -23.9 מקור :שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה. כ 68%-מרוכשי הדירות להשקעה ברבעון השני של השנה ,היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז שנת .2003עבור כ 19%-מהם היתה להם זו דירתם השניה שרכשו להשקעה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזור ב"ש הינו האזור בעל השכיחות היחסית הנמוכה ביותר של משקיעים שהיתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז .2003כ 9%-מהמשקיעים בב"ש ברבעון השני ,הספיקו לרכוש יותר מארבע דירות להשקעה ,עוד טרם רכישתם הנוכחית .ברמה הארצית עומד פרמטר זה על 4%בלבד .הסבר חלקי לשכיחות הגבוהה של משקיעים "כבדים" באזור ב"ש ,הינו רמת המחירים הנמוכה באזור זה ,כך שדי בהון עצמי נמוך יחסית כדי לרכוש כמה דירות .יחד עם זאת ,גם אזור חיפה מתאפיין ברמות מחירים נמוכות ,ואף הוא מהווה מוקד משיכה למשקיעים ,אולם באזור זה התפלגות הדירות שרכשו משקיעים קרובה יותר להתפלגות הארצית מאשר להתפלגות באזור ב"ש .כך למשל 66% ,מרוכשי הדירות להשקעה באזור זה ברבעון השני ,היתה להם זו דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז שנת ,2003שתי נקודות אחוז בלבד פחות מאשר ברמה הארצית. בהשוואה בין הרבעון השני של 2011לרבעון הקודם ניתן להבחין באזור ת"א ובאזור ירושלים בעליה במשקל המשקיעים שהדירה שרכשו ברבעון הנוכחי היתה להם דירתם הראשונה שרכשו להשקעה מאז שנת .2003דהיינו ,משקיעים "חדשים" .מנגד ,באזור נתניה ובאזור רחובות ניכרת עליה במשקל המשקיעים ה"ותיקים" בשוק. רוכשי דירות להשקעה ברבעון השני של 2011 לפי מספר הדירות שרכשו מאז שנת 2003 ארצי אזור באר שבע רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 12 האצה נוספת בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים באזור ב"ש .לקראת תום הרבעון ניכרת האצה במכירות המשקיעים גם באזור ת"א .ברבעון השני של 2011נרשמה עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה. ברבעון השני של 2011נרשמה עליה מתונה ברמה הארצית במשקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה .יחד עם זאת ,בפילוח גיאוגרפי ניכרת האצה משמעותית נוספת בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים באזור ב"ש .באזור ת"א ,שרשם קצב גבוה של מכירות משקיעים כבר ברבעון הראשון, לא נרשם שינוי מהותי בקצב המכירות ברבעון השני ,אם כי יש לציין כי לקראת תום הרבעון, בחודש יוני ,נרשמה האצה במכירות .סה"כ ,במחצית הראשונה של 2011נמכרו כ 7.5-אלף דירות ע"י משקיעים .באזור חיפה ובאזור ב"ש ,נמכרו כ 1.5-אלף דירות )בכל אזור( ,גידול בשיעור של 15%ו ,8%-בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ,בהתאמה .באזור ת"א נמכרו ע"י משקיעים כ- 873דירות ,גידול בשיעור של 11%בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אחד הגורמים שתרמו לגידול במשקל המשקיעים המוכרים את דירתם היה הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה ,מהלך שנכנס לתוקף בתחילת השנה ועתיד להסתיים בסוף .2012 נזכיר כי עד לאותה הוראת שעה ,מי שבבעלותו יותר מדירה אחת ,נדרש להמתין פרק זמן של 4 שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת .במסגרת הוראת השעה ניתן למכור עד שתי דירות בפטור ממס )תחת מגבלת מחיר של 2.2מלש"ח( ,מבלי להידרש לתקופת המתנה כלשהי .ניתוח הממצאים מלמד כי אפקטיביות הפטור גבוהה ביותר באזור ב"ש ובאזור חיפה .כך למשל ,כ40%- ממי שמכרו דירה להשקעה באזור ב"ש במחצית הראשונה של השנה ,היו חייבים במס שבח אלמלא המהלך של הרחבת הפטור .האזור שרשם את שיעור הגידול הגבוה ביותר ברבעון השני בניצול הפטור היה אזור ת"א. כאשר מפלחים את המשקיעים שהספיקו למכור לפחות דירה אחת במחצית השנה הראשונה, נמצא כי כ 92%-מהם מכרו דירה אחת .היתר ,כ 7%-מכרו שתי דירות .אם בוחנים במקביל את מספר הדירות שנרכשו ע"י אותם משקיעים שכבר החלו למכור לפחות נכס השקעה אחד במהלך ,2011נמצא כי בין הרבעון השני לרבעון הראשון נרשם גידול מתון בשיעור המשקיעים "עתירי" הנכסים )רכשו יותר מדירה אחת בעשור האחרון( ,שהספיקו למכור כבר שתי דירות לפחות .גידול משמעותי יותר נרשם באזור ת"א ,ובמידה רבה עוד יותר באזור ב"ש .כך למשל ,אם ברבעון הראשון רק כ 5%-ממי שיש ברשותם שתי דירות להשקעה באזור )ומכרו לפחות דירה אחת( הספיקו למכור את שתי הדירות ,הרי שברבעון השני עלה שיעור זה לכ .11%-ממצאים דומים נמצאו גם בקרב בעלי נכסים רבים יותר באזור זה .העובדה שבאזור ב"ש גבוה באופן יחסי מספר המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בעשור האחרון ,בשילוב הממצאים לעיל ,יש בהם כדי לרמז על פוטנציאל גבוה של מכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה ,יותר מאשר באזורים אחרים. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 13 הפערים בין מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ לבין מחירי הדירות בממוצע הארצי גבוהים משמעותית מפערי השכר בין רוכשי הדירות באזורי הביקוש לבין השכר הממוצע של כלל הרוכשים. מחיר ממוצע של דירה שנרכשה למגורים )לא להשקעה( באזור ת"א במחצית הראשונה של 2011 היה גבוה ב 35%-מהמחיר הממוצע הארצי .השכר של רוכשים אלו היה גבוה רק ב 14%-מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים .באזור השרון ,האזור בעל רמות המחירים הגבוהות ביותר ,הפערים בין המחיר היחסי לפערים בשכר היחסי מצומצמים הרבה יותר :המחיר הממוצע גבוה בכ43%- מהמחיר הממוצע הארצי ,כאשר השכר של הרוכשים באזור זה היה גבוה בכ 35%-מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים .הפערים הקיצוניים ביותר הם בקרב רוכשי הדירות למגורים באזור ירושלים :המחיר הממוצע של דירה שנרכשה באזור זה ב 2011-היה גבוה בכ 19%-מהממוצע הארצי ,זאת למרות ששכר הרוכשים באזור זה נמוך בכ 14%-מהממוצע הארצי. מנגד ,בפריפריה התמונה הפוכה :המחירים היחסיים נמוכים משמעותית בהשוואה לפערי השכר בין הרוכשים באזורים אלו לבין הממוצע הארצי .כך למשל ,המחיר הממוצע של דירה שנרכשה למגורים באזור טבריה ,האזור בעל רמות המחירים הנמוכות ביותר ,היה נמוך בכ 53%-מהמחיר הממוצע ברמה הארצית ,זאת כאשר שכר הרוכשים באזורים אלו היה נמוך "רק" ב30%- מהממוצע הארצי. רוכשי דירות מגורים - 2011פערי מחיר ופערי שכר בין האזור לממוצע הארצי 60% 40% 20% 0% השרון ת"א ירושלים מרכז רחובות חדרה חיפה ב"ש נצרת טבריה ‐20% ‐40% ‐60% פער שכר רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים פער מחיר 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 14 בהשוואה בין שנת 2011לשנת ,2008לפני גל עליות המחירים ,נמצא כי אזור המרכז )לא כולל ת"א( התייקר בקצב גבוה יותר מיתר האזורים )המחיר היחסי בשנת 2011גבוה ב 4-נקודות אחוז מאשר בשנת .(2008למרות זאת ,השכר היחסי של הרוכשים באזור זה ירד ב 3-נקודות האחוז. דהיינו ,אוכלוסיה פחות חזקה רכשה דירות יותר יקרות באזור זה בשנת .2011אזור חיפה ואזור ב"ש צמצמו במעט את פערי המחיר בינם לבין המרכז )בין 4ל 5-נקודות האחוז( ,כאשר במקביל, הצטמצמו במעט הפערים בשכר היחסי של הרוכשים באזורים אלו ,בפרט באזור חיפה. כאשר עורכים ניתוח דומה רק בקרב האוכלוסיה שרכשה דירה ראשונה )זוגות צעירים בדר"כ( בולטים כמה ממצאים .ראשית ,בקרב הזוגות הצעירים האזור בעל המחירים היחסיים הגבוהים ביותר הוא ת"א )ולא ערי השרון ,כפי שהתקבל בקרב כלל רוכשי דירה "יחידה"( .בנוסף ,פערי המחיר בין אזור ת"א לבין הממוצע הארצי גבוהים יותר ,ב 11-נקודות האחוז ,בקטגוריה של דירות שנרכשו ע"י זוגות צעירים) .דהיינו ,מחיר דירה שרכשו זוגות צעירים באזור ת"א היה גבוה ב 46%-ממחיר דירה ממוצעת שרכשו כלל הזוגות הצעירים( יחד עם זאת ,על תוספת פער זו פיצו באופן משמעותי רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור זה ,אשר היו גבוהים בכ19- נקודות אחוז מרמות השכר של כלל הרוכשים מקרב הזוגות הצעירים )בעוד שבקרב כלל רוכשי הדירות למגורים באזור ת"א פער השכר בינם לבין הממוצע הארצי עמד על 14נקודות אחוז בלבד(. אזור המרכז אף הוא יקר יחסית יותר עבור הזוגות הצעירים )בהשוואה לכלל רוכשי דירה "יחידה"( ,אם כי במידה פחותה מאזור ת"א :המחיר היחסי באזור זה של דירות שנרכשו ע"י זוגות צעירים היה גבוה רק ב 6-נקודות האחוז מהמחיר היחסי של כלל הדירות שנרכשו למגורים באזור זה )לעומת כאמור פער של 11נקודות האחוז בת"א( .יחד עם זאת ,בעוד שבת"א פיצו רמות השכר של הזוגות הצעירים במידה רבה על המחירים הגבוהים ,הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור המרכז התאפיינו ברמות שכר נמוכות יחסית .לפיכך ,אזור המרכז ,הכולל בין היתר את פ"ת ,הוא האזור היקר ביותר יחסית עבור הזוגות הצעירים בהשוואה למשפרי דיור הרוכשים דירה באזור זה. עוד נמצא כי אזור חיפה פחות זול במידה מסוימת עבור הזוגות הצעירים בהשוואה לכלל רוכשי דירה יחידה ,במקביל מושך אזור זה זוגות צעירים בעלי שכר יחסי פחות נמוך מאשר משפרי הדיור שבחרו לרכוש דירה באזור זה :השכר הממוצע של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור חיפה היה נמוך בפחות מאחוז מהשכר הממוצע של כלל הזוגות הצעירים שרכשו דירה ב,2011- זאת כאשר בקרב כלל מי שרכשו דירה יחידה באזור חיפה ,השכר הממוצע היה נמוך בכ9%- מהשכר הממוצע של כלל הרוכשים ברמה הארצית. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 15 זוגות צעירים -פערי מחיר ופערי שכר בין האזור לממוצע הארצי 60% 40% 20% 0% ת"א השרון ירושלים המרכז רחובות חדרה חיפה ב"ש נצרת טבריה ‐20% ‐40% ‐60% שכר מחיר ירידה משמעותית בפער בין מחירי העסקאות בדירות חדשות למחירי העסקאות בדירות יד שניה ,זאת על רקע עליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה במחצית הראשונה של השנה .מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי העסקאות משקף עליית מחירים או מבטא שינוי בתמהיל העסקאות. צמצום פערי המחירים חל במקביל לירידה חדה ברכישת דירות חדשות ,כפליים משיעור הירידה ברכישת דירות יד שניה .ניתוח הממצאים מלמד על שינוי בתמהיל העסקאות בדירות יד שניה. המחיר החציוני של דירה חדשה שנרכשה למגורים )לא כ"דירה נוספת"( ברבעון השני של 2011 עמד על 1.25מלש"ח ,מחיר הגבוה בכ 32% -מהמחיר החציוני של דירה יד שניה שנרכשה למגורים באותו הרבעון .פער זה הוא הפער הנמוך ביותר שנרשם בין שני פרמטרים אלו בשנה וחצי האחרונות .כך ,בעוד שבמחצית הראשונה של 2010עמד פער זה על ,40%וטיפס ל 47%-ברבעון השלישי ,הלך וירד פער זה באופן רצוף בשלושת הרבעונים האחרונים. כפי שניתן לראות בלוח ,6צמצום פערי המחיר בעסקאות בדירות חדשות לבין מחירי העסקאות בדירות יד שניה נובע מעליה חדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה במחצית הראשונה של השנה )עליה של ,(10.5%זאת לאחר שלאורך שנת 2010כמעט לא חל שינוי במחיר החציוני )עליה של .(1.5%מנגד ,בדירות חדשות היה המחיר החציוני ברבעון השני של 2011גבוה רק בכ 3%-ממחיר דירה חציונית ברבעון האחרון של .2010 מאחר ואין נתונים מהימנים על "איכות" הדירות לא ניתן לקבוע באיזו מידה השינוי במחירי העסקאות משקף עליית מחירים או מבטא שינוי בתמהיל העסקאות .יחד עם זאת ,העובדה לפיה העלייה החדה במחירי העסקאות בדירות יד שניה חלה במקביל לירידה חדה במספר העסקאות, רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 16 הבולטת במיוחד בדירות חדשות )ירידה של 40%בדירות חדשות ,כפליים משיעור הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה( ,מלמדת על הסטה של ביקושים לטובת דירות יד שניה ,זאת על רקע הקשחת תנאי המימון למשכנתאות )בין היתר ,דרישת הון עצמי גבוהה יותר מאשר בעבר( .לפיכך, ניתן להניח כי אוכלוסיה מבוססת יחסית )לרוכשי דירות יד שניה( הצטרפה לפלח השוק של דירות יד שניה והביאה להטיה כלפי מעלה של המחירים. לוח – 6מחירים חציוניים של עסקאות בדירות חדשות ודירות יד שניה שנרכשו למגורים )לא להשקעה(2011-2010 , רבעון מחיר חציוני ,באלפי ש"ח דירות חדשות פערי מחיר ,ב%- דירות יד שניה ראשון 2010 1,191 850 40 2010 1,181 845 40 שלישי 2010 1,250 850 47 רביעי 2010 1,209 860 41 ראשון 2011 1,224 921 33 2011 1,250 950 32 שני שני הערה :אין להסיק מנתונים אלו לגבי שיעורי שינוי במחיר ה"נקי". פעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי ברבעון השני של 2011נרכשו כ 740-דירות ע"י תושבי חוץ ,ירידה של 20% בהשוואה לרבעון הקודם .במקביל נרשמה ירידה בקצב המכירות של תושבי החוץ. ירידה חדה ברכישות תושבי חוץ בירושלים ,ומנגד עליה חדה ברכישות בת"א ,הביאו לכך שלראשונה מובילה ת"א במפת הרכישות של תושבי החוץ. ברבעון השני של השנה התעצמה הירידה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ .כך ,לאחר שני רבעונים של עליה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ ,במהלך הרבעון השלישי והרבעון הרביעי של ,2010 התחדשה מגמת הירידה ברכישות תושבי החוץ בשני הרבעונים האחרונים .מאז רמות השיא בפעילות תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי בשנים ,2007-2005בהן עמד קצב הרכישות הרבעוני על ממוצע של 1,250דירות ,ירד קצב הרכישות הרבעוני של תושבי החוץ במחצית השנה הראשונה של 2011לרמה של כ 830-דירות ,ירידה בשיעור של 34%בהשוואה לשנות השיא .סה"כ ,מאז שנת 2002נרכשו כ 33.6-אלף דירות )ברוטו( 1ע"י תושבי החוץ ,כמות המהווה 4%מכלל העסקאות שבוצעו בשנים אלו .כ 37%-מהדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ בשנים הנ"ל היו מוגדרות כ"דירה נוספת" )כלומר ,נרכשו ע"י מי שכבר היתה בבעלותו לפחות דירה אחת ,מעבר לדירה שרכש(. שיעור זה גבוה משיעור הדירות שנרכשו כ"דירה נוספת" באותה תקופה ע"י ישראלים )שיעור שעמד על קרוב ל.(29%- 1ללא ניכוי מכירת דירות ע"י תושבי חוץ. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 17 רכישת דירות ע"י תושבי חוץ 2011-2002 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 ‐ I 2011 III 2010 I 2010 III 2009 I 2009 III 2008 I 2008 III 2007 I 2007 III 2006 I 2006 III 2005 I 2005 III 2004 I 2004 III 2003 I 2003 III 2002 I 2002 את הירידה במספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון השני הובילה ירושלים ,העיר בעלת רמת הפעילות הגבוהה ביותר בקרב תושבי החוץ לכל אורך העשור האחרון ,עם ירידה בשיעור של 35% בהשוואה למספר הרכישות של תושבי החוץ ברבעון הקודם .בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בשיעור ירידה מתון יותר של .6%סה"כ ,בבחינה רב שנתית ,רמת המכירות ברבעון השני של השנה בירושלים נמוכה בקרוב ל 50%-מממוצע המכירות הרבעוני שנרשם בשנת ,2006שנת השיא של פעילות תושבי החוץ בירושלים. מנגד ,באזור ת"א נרשמה עליה בשיעור של 22%ברכישת דירות ע"י תושבי החוץ ,בהשוואה לרבעון הקודם .בהשוואה לרבעון המקביל מדובר אף בשיעור עליה חד יותר של .76% רכישת דירות ע"י תושבי חוץ -ירושלים ות"א 450 400 300 250 200 150 מספר דירות שנרכשו 350 100 50 0 ירושלים רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים ת"א: 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 18 סך הדירות שמכרו תושבי חוץ ברבעון השני הסתכם בכ 370-דירות ,ירידה בשיעור של 33% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה בשיעור של 9%בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. סה"כ ,כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של תושבי החוץ על פני העשור האחרון ניתן להבחין כי הן נעות בטווח צר יחסית לרכישות .כך ,בעוד שבשיאן הגיעו מכירות תושבי החוץ לרמה מכירות רבעונית של 600דירות )בסוף ,2008תחילת ,2009עם פרוץ המשבר העולמי( ,פי 3מרמה הנמוכה ביותר במכירות שנרשמה בשנת ) 2003יש לציין גם כי ברבעון הראשון של 2009נרשמה לראשונה ,ובפעם היחידה בעשור האחרון ,רמת פעילות שלילית של תושבי החוץ בישראל( .מנגד, רמת הרכישות של תושבי החוץ בשיאה היתה גבוהה פי 6.7מרמתה הנמוכה ביותר )בתחילת העשור(. תושבי החוץ בשוק הנדלן המקומי -רכישות ומכירות 1600 1400 1200 800 600 מספר דירות 1000 400 200 0 I 2011 III 2010 I 2010 III 2009 I 2009 III 2008 I 2008 III 2007 I 2007 III 2006 I 2006 III 2005 I 2005 III 2004 I 2004 III 2003 I 2003 III 2002 I 2002 רכישות מכירות סה"כ ,בין השנים 2011-2002נרכשו נטו )רכישות בניכוי מכירות( 17.2אלף דירות ע"י תושבי החוץ ,כמות שולית ביחס להיקף הפעילות הכולל בשוק הנדל"ן המקומי. מחיר דירה ממוצעת שרכשו תושבי חוץ ברבעון השני של 2011עמד על 1.73 מלש"ח ,גבוה ב 62%-מהמחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים. הדירות שרוכשים תושבי החוץ מתאפיינות ברמות מחירים הגבוהות משמעותית מאלו שרוכשים הישראלים .הדבר בא לידי ביטוי הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני .המחיר הממוצע של דירה שרכשו ישראלים בשנת ,2011עדיין נמוך מהמחיר הממוצע שרכשו תושבי החוץ בשנת .2004כפי שניתן לראות בגרף מטה ,לכל אורך העשור האחרון נשמר פער משמעותי בין מחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ לבין הישראלים ,כאשר שיעור העליה המצטבר במחירים הממוצעים בכל אחת משתי הקטגוריות ,דומים. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 19 מחירי דירות ממוצעים שרכשו תושבי חו"ל לעומת ישראלים 2,000 1,800 1,600 1,200 1,000 800 600 מחיר דירה,באפי ש"ח 1,400 400 200 ‐ חו"ל ישראלים מעניין לציין כי דווקא מאז שנת ,2009בה נרשמה עליית מחירים חדה בשוק הנדל"ן המקומי, שיעור עליית המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים היה גבוה משמעותית משיעור העליה במחירי הדירות הממוצעים שרכשו תושבי החוץ ) ,33%לעומת ,19%בהתאמה( .מנגד ,המחיר החציוני של דירה שרכשו תושבי חוץ בשנים 2011-2009עלה בשיעור גבוה יותר משמעותית משיעור העליה של המחיר החציוני של דירות שרכשו ישראלים .ניתן להניח כי הירידה ברכישות תושבי החוץ בשנים האחרונות אפשרה ליותר ישראלים לרכוש דירות שקודם לכן קהל היעד העיקרי שלהם היה תושבי החוץ ,ובכך היטו את המחיר הממוצע )של דירות שרכשו ישראלים( כלפי מעלה )מאחר ומדובר בפלח שוק מאד יוקרתי ,אין בו כדי להשפיע מהותית על המחיר החציוני( .חיזוק להשערה זו ניתן למצוא כאשר בוחנים את התפתחות מחירי הדירות שרכשו ישראלים לעומת תושבי חוץ ,באזור ת"א ,אזור המאופיין בשנים האחרונות בבניה חדשה מאד יוקרתית .בין השנים 2009-2004עלה המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ע"י ישראלים באזור זה בשיעור נומינלי של ) 90%עליה המבטאת גם שינוי באיכות הדירה וגם עליה "נקיה" במחיר( ,גבוה משמעותית משיעור עלית המחיר הממוצע של דירות שרכשו תושבי חוץ באזור זה באותה התקופה ) .(59%חלק הארי של עליית המחיר הממוצע נרשם בשנתיים האחרונות )עליה של ,(60%זאת דווקא כאשר רמת הפעילות של תושבי החוץ בשוק המקומי היתה נמוכה משמעותית בהשוואה לשנים .2007-2005באותן שנים ,2007-2005 ,עלה המחיר הממוצע של דירות שרכשו ישראלים בשיעור של 3%בלבד )נומינלית(. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: אזור ת"א -התפתחות מחירי הדירות שרכשו ישראלים ורכישות תושבי החוץ באזור 1,600 500 450 1,400 400 1,200 350 1,000 300 800 250 600 200 150 400 100 200 50 ‐ 0 מספר דירות שרכשו תושבי החוץ בת"א מחיר חציוני ,דירה שרכשו ישראלים,באלפי ש"ח 20 I III I III I III I III I III I III I III I 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 מחיר חציוני-ישראלים רכישות תושבי חוץ פעילות תושבי החוץ בדירות יד שניה מתרכזת בדירות שנמכרות אף הן ע"י תושבי חוץ :כ 21%-מהדירות שמכרו תושבי חוץ במחצית הראשונה של השנה נרכשו ע"י תושבי חוץ .מנגד ,רק 2%מהדירות שמכרו ישראלים נרכשו ע"י תושבי חוץ. אינדיקציה נוספת לעובדה שתושבי החוץ פועלים בשווקים מבודלים מאלו שבהן פועלים מרבית הישראלים ,ניתן למצוא כאשר מפלחים את זהות הרוכשים של הדירות שנמכרות ע"י תושבי החוץ .בניתוח זה נמצא כי כחמישית מהדירות שמוכרים תושבי החוץ ,נרכשות ע"י תושבי חוץ אחרים .מנגד ,משקל תושבי החוץ ברכישת דירות הנמכרות ע"י ישראלים עומד על כ 2%-בלבד. הפערים בולטים במיוחד בשתי הערים בהן דומיננטיות פעילות תושבי החוץ :ירושלים ות"א. בירושלים ,כ 30%-מהדירות שמכרו תושבי החוץ נרכשו ע"י תושבי חוץ .שיעור תושבי החוץ בדירות שמכרו ישראלים עומד על 6%בלבד .בת"א עומדים שיעורים אלו על 31%ו,4%- בהתאמה. בנוסף ,כאשר בוחנים את רמות השכר של הישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י תושבי חוץ ,נמצא כי רמות השכר שלהם גבוהות משמעותית מאלו של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י ישראלים .הדבר בולט במיוחד באזור ת"א :השכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י תושבי חוץ עמד על 22.8אלף ,₪גבוה ב 42%-מהשכר הממוצע של ישראלים שרכשו דירות שנמכרו ע"י ישראלים .ברמת השכר החציוני הפערים אף גבוהים יותר. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il: 21 קרוב ל 40%-מהדירות שנרכשו ע"י תושבי חוץ ברבעון השני של 2011היו דירות חדשות )מקבלנים( .בקרב הישראלים מהוות הדירות החדשות רק 22% מהרכישות. רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני .אזור ת"א הינו בעל המשקל הגבוה ביותר ברכישת דירות חדשות ע"י תושבי חוץ 55%-מסך הדירות שרכשו תושבי חוץ באזור. ברבעון השני של 2011נרכשו קרוב ל 290-דירות חדשות ע"י תושבי החוץ ,כמות המהווה קרוב ל- 40%מסך הרכישות של תושבי החוץ ברבעון זה ,עליה של 3נקודות האחוז בהשוואה לשיעור שנרשם ברבעון הראשון .שיעורים אלו גבוהים משמעותית ממשקל הדירות החדשות ברכישות של ישראלים ,שיעור אשר עמד על 22%בלבד ברבעון השני ,ירידה של שלוש נקודות האחוז לעומת הרבעון הראשון .דהיינו ,רכישות תושבי החוץ מיתנו את הירידה ברכישת דירות חדשות אשר נרשמה ברבעון השני של .2011בחלוקה גיאוגרפית בולט במיוחד אזור ת"א בפערים בין תושבי החוץ לישראלים :כ 55%-מרכישות תושבי החוץ ברבעון השני היו דירות חדשות ,לעומת שיעור של פחות מ 20%-בקרב הישראלים. הירידה בפעילות תושבי החוץ בשוק המקומי בשנים האחרונות הביאה לירידה משמעותית במספר חברות הבניה בהן המכירות לתושבי החוץ מהוות 20%לפחות מכלל המכירות. במחצית הראשונה של 2011היו 11חברות בניה בהן המכירות לתושבי החוץ היוו לפחות 20% מכלל המכירות )עם מינימום של 10דירות שנמכרו לתושבי חוץ( .בשנת 2010עמד מספרן על 19 חברות .מספרים אלו נמוכים משמעותית בהשוואה לשנת ,2006שנת השיא בפעילות תושבי החוץ בארץ .באותה שנה היו 36חברות בניה שנמצאו מעל הרף הנ"ל .כאשר עוקבים אחר היקף המכירות בשנת 2009למשל ,של אותן חברות בהן משקל תושבי החוץ במכירות שלהן בשנת 2006 היה מהותי )מעל 20%מהמכירות ,במונחים כמותיים( נמצא כי הן הצליחו רק באופן חלקי לפצות על יציאת תושבי החוץ .סך המכירות של אותן חברות ירד בשיעור של 37%בהשוואה בין שנת 2009לשנת .2006שיעור הירידה של רכישות תושבי החוץ באותן חברות הגיע ל .84%-חברות אלו מתאפיינות בסטנדרט בניה גבוה יחסית ,כפי שבא לידי ביטוי במחיר הממוצע בדירות אלו ,הגבוה משמעותית מהמחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות שנמכרו באותה שנה ) .(2009כך למשל, מחיר דירה באותם פרויקטים ,שנמכרה לתושב חוץ עמדה על 1.97מלש"ח .דירה שנמכרה לישראלים באותם פרויקטים עמדה על 1.42מלש"ח .המחיר הממוצע של כלל הדירות החדשות שנמכרו ע"י קבלנים ב 2009-עמד על 1.1מלש"ח בלבד. :מסמך זה נכתב ונערך על ידי אגף מנהל הכנסות המדינה בראשותה של רו"ח פרידה ישראלי. רח' קפלן ,1 הקריה דוא"ל[email protected] : ירושלים 91030 טל'02-5317201: פקס'02-5695355: פורטל האוצרwww.mof.gov.il:
