docקרן למימון פרוייקטים תמ"א 38
download 
Report Transcription
קרן למימון פרוייקטים תמ"א 38
Tama 38 פרויקט בבחינה להשקעה קרן תמ"א 38רבעון 2/13 רחוב אלי כהן 17-19רעננה רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 1 התניות * פרסום מידע זה אין בו משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה. * על כל אדם לבצע בדיקה ואימות תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. * אין במידע המופיע באתר כדי להוות הצעה והוא נועד לשם מתן אינפורמציה כללית בלבד * סבב ההשקעה הינו עד 20משקיעים בלבד על בסיס כל הקודם זוכה. רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 2 הקדמה * תיאור ההשקעה -בישראל תקנות המחייבות עמידות מבנים מפני רעידות אדמה וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן .בשנת 2005גובשה תוכנית מתאר ארצית, תמ"א ,38הקובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים מפני קריסה בעת רעידת אדמה .מטרת התמריצים הכלכליים לעודד בעלי דירות לחזק את המבנים הקיימים. * קרן תמ"א 38מקבוצת דייברגון יוצאת בסבב השקעה נוסף ,ברחוב אלי כהן 17-19רעננה * הפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה עם חברת רויאל גרופ * הינכם מקבלים מידע זה ראשונים ,כרשומים במאגר המשקיעים של קבוצת דייברגון בלבד. * כתבו עלינו רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 3 פרטי העסקה העסקה :הוספת שטח של 17מ"ר 12 +מ"ר מרפסת לכל הדירות ובניית 10דירות חדשות בהן 8דירות של 4חדרים ו 2-דירות דופלקס גג. המבנה המשפטי :הקמת שותפות מוגבלת ,בהשתתפות המשקיעים ,למימון הפרויקטים. סה"כ עלות הבנייה :עלות הבנייה על סך של ₪ 10,400,000כולל עלויות חיזוק, בנייה ותשתיות עד גמר הפרויקט ומכירת הדירות החדשות סך השקעת הקרן בפרויקט :הינה 4.08מיליון ( ₪בהנחת מימון של 65% מההשקעה על ידי בנק מלווה) משך ההשקעה 24 :חודשים למשקיעי הקרן מובטחת קדימות בהחזר כספי ההשקעה וברווחי הפרויקט עד ל 16% -הראשונים מסך השקעת הקרן בפרויקט עפ"י חלקם היחסי בהשקעה. תשואה מוערכת צפויה :הינה כ 16%( 33%-שנתי) למשקיעי הקרן (ע"פ הנחת מימון בתנאי של 65%מסך ההשקעה). רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 4 שיתופי פעולה ההשקעה מבוצעת בשיתוף פעולה עם רויאל גרופ רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 5 דו"ח כדאיות כלכלית של הפרויקט סך השקעת המשקיעים בפרויקט כולל דמי ניהול ונוספות השתתפות הבנק באחוזים השתתפות הקרן באחוזים 65% 35% הכנסות ממכירת דירות החזר מימון הקרן לבנק החזר ריבית לבנק( 12חודש) עלות הבניה ללא העלות הניתנת ע"י הקרן הכנסות ליזם והקרן 15.02 -6.76 -0.47 0.00 7.79 החזר השקעת הקרן -3.81 רווח מהפרויקט 3.98 תשלום דמי ניהול(כ 24-חודש מידי רבעון) -0.15 חלק הקרן ברווח מהפרויקט 1.84 שכבה שלישית החזר תשואת סף למשקיעים (לשנתיים) 0.65 שכבה שלישית חלק החזר שכבת ההון למשקיעים מסך הרווח 0.89 סך החזר רווח למשקיעים בקרן 1.55 חלק היזם ברווח מהפרויקט -1.99 שכבה ראשונה שכבה ראשונה שכבה שניה שכבה מקבילה - Iתשואה שנתית הכוללת של הקרן עד 20% - IIתשואה שנתית הכוללת של הקרן מעל 20% שכבה שלישית סך רווח למשקיעים בקרן לפרויקט הערכה זאת התבצעה ע"י ירון סך התשואה לבעלי היחידות בפרויקט פיטארו מנהל השקעות ראשי תשואה שנתית לבעלי היחידות בפרויקט של קבוצת דייברגון הרווחים למשקיעים בפרויקטים בעלי תשואה שנתית מעל סך רווח למשקיעים בקרן לפרויקט סך התשואה לבעלי היחידות בפרויקט היחידות בפרויקט שנתית לבעלי 972-3-6092196 972-3-5273777פקס: תשואהטל: רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 4.08 לפני מס 1.55 38% 19% 20% 1.33 33% 16% 6 דו"ח שמאי הקרן טדי -שמאות וניהול בע"מ איל טדי הראל מנכ"ל כלכלן ,שמאי מקרקעין טלפון נייד050-7705068 : [email protected] טלפוןTel : 972-3-6093320 : פקסFax : 972-3-6093324 : www.teddy.co.il רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 7 פרטי הבניין דו"ח בדיקה -פרוייקט תמ"א - 38תוספת בניה לבניין קיים פרטי הבניין אלי כהן 17-19 רעננה כתובת גוש חלקה סוג בעלות יש 2כניסות /גרמי מדרגות מעליות האם רשום כבית משותף מ"ר שטח מגרש חיזוק ושיפוץ הבניין והלובי ,הוספת 17מ"ר ממ"ד ליח"ד קיימת +מרפסת שמש 12מ"ר התמורה לדיירים :תוספת של: תאריך 18/04/2013 הדמייה לפני אחרי רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 8 מצב קיים ומתוכנן לאחר ניצול זכויות בניה כולל תמ"א 38 מצב קיים ומתוכנן לאחר ניצול זכויות בניה כולל תמ"א 38 קומה א' ב' ג' סה"כ בדירות קיימות מס' יח"ד 4 4 4 12 דירות חדשות דירות 4חדרים דירות פנטהאוז סה"כ דירות חדשות סה"כ דירות לאחר תוספת מס' יח"ד 8 2 10 22 שטח תוספת בניה ליח"ד שטח קיים ליח"ד 17 80 17 80 17 80 204 960 0 בשיעור כולל שטח ליח"ד 96 120 432 סה"כ שטח 768 240 1,008 !#DIV/0 מרפסות 12 50 סה"כ שטח מרפסות שמש קיים 48 קיים 48 קיים 48 144 סה"כ מרפסות 96 100 196 ועוד מרפסות 1,212שמש שטח תוספת הבניה בלבד הסדרת חניה :סביב המגרש בחצר +מכפילי חניה לפי צורך שווי למ"ר דירות קיימות משודרגות לאחר השבחה שווי למ"ר בדירה חדשה בבניין שווי למ"ר בדירת גג סה"כ שטח 388 388 388 1,164 בנוסף תוספת מרפסת שמש ליח"ד 12 12 12 חדש חדש 340 14,000 16,000 18,000 רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 9 הכנסות צפויות ממכירת דירות חדשות הכנסות צפויות ממכירת דירות חדשות סוג דירה דירות 3חדרים דופלקס גג קומות ה +ו' סה"כ תוספת בניה דירות חדשות 0.3 שטח דירה 96 120 כמות 8 2 10 מרפסת שמש 12 50 1.17 מחיר דירה כולל סה"כ הכנסה בניכוי מע"מ שטח אקווי ליח"ד מע"מ 10,896,410 ₪ 1,593,600 ₪ 100 4,153,846 ₪ 2,430,000 ₪ 135 15,050,256 ₪ רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 10 סה"כ עלויות הפרויקט סה"כ עלויות הפרוייקט סעיף חיזוק מבנה -עמודים ושלד שיפוץ הבניין כולל לובי ,חדרי מדרגות ,מעלית ,חיפוי קירות חוץ ,מסתורי כביסה ,תריסים ,דודי שמש וכד' החלפת ו/או תיקון תשתיות, הכשרת מקומות חניה וחצר סה"כ ביניים למ"ר/ליח' עלות בניית שטח מעל הקרקע- דיירים כולל מע"מ והתאמות עלות בניית מרפסות שמש -דיירים כולל מע"מ והתאמות שטחי שירות נוספים :חדר אשפה, מקלט עלות בניית שטח מעל הקרקע -יזם עלות בניית מרפסות שמש -יזם סה"כ עלות בניה ישירה תכנון ,הגשת תכניות צילומים וכו' אגרות והיטלי פיתוח שטח עיקרי אגרות והיטלי פיתוח שטחי שרות אומדן היטל השבחה צפוי יועץ תחבורה ,מודד ,שמאי תיווך ,עו"ד ופיקוח דיירים פיקוח וליווי חיבורי חשמל בצ"מ שיווק בלבד ערבות חוק מכר ערבות ביצוע מימון סה"כ שטח % / 650,000כולל מע"מ 850,000כולל מע"מ יש 2חדרי מדרגות 300,000כולל מע"מ 1,800,000כולל מע"מ 6,000 204 1,224,000 2,500 144 360,000 4,500 2,200 1,008 196 10,000 350 200 10 1,212 340 60,000 4,536,000 431,200 6,611,200 100,000 424,200 68,000 300,509 1538461.538 261,538 4,967,200 לבדיקה אם חל 5% 7,353,400 10 4,500 5% 1.5% 17,608,800 0.9% 17,608,800 1% 2,587,670 מתומחר בנפרד לפי הנחיה סה"כ עלויות הפרוייקט ליח"ד חדשה למ"ר 150,000 100,000 לבדוק נושא חניה367,670 45,000 367,670מוסכם 264,132 158,479 25,877 10,482,228 1,048,223 ₪ לכל מ"ר בניה שנוסף 8,649 ₪ רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 11 סיכום ריווחיות ליזם (ללא מע"מ) סיכום ריווחיות ליזם ללא מע"מ סה"כ הכנסות 15,050,256 ₪ סה"כ עלויות 10,482,228 ₪ יתרת רווח 4,568,029 ₪ שיעור הרווח מההכנסות 30.35% שיעור הרווח מהעלויות 43.58% הבהרות ,הערות והמלצות נושא משפטי לא נבדק. מיסוי צפוי לא חושב .יש לוודא עם יועץ מס מיסוי צפוי (מס שבח ,מס רכישה וכו') יש לוודא קבלת היתר בהתאם לקיבולת המחושבת לעיל. רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 12 ניתוח רגישויות בהכנסות ובהוצאות ניתוח רגישויות בהכנסות ובהוצאות אלטרנטיבה הכנסות הפרויקט ממכר דירות היזם השינוי בהכנסה השינוי בעלות הפרויקט סך עלויות הפרויקט שיעור הרווח על העלויות (רווח/סך עלויות) שיעור הרווח מההכנסות (רווח/הכנסות) בסיס 100% 15,050,256 100% 10,482,228 43.58% 30.35% a 98% 14,749,251 102% 10,691,872 37.95% 27.51% c 96% 14,448,246 104% 10,901,517 32.53% 24.55% m 94% 14,147,241 106% 11,111,162 27.32% 21.46% n 92% 13,846,236 108% 11,320,806 22.31% 18.24% o 90% 13,545,231 110% 11,530,451 17.47% 14.87% רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net 13 מצב מוצע – דירת פנטהאוז 14 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net עסקאות עסקאות כתובת/מיקו שטח מדווח ם 105 אלי כהן 75 אלי כהן 11 134 ויצמן 123 תאריך גוש חלקה תת חלקה 17/01/2012 23/01/2012 29/05/2011 7654 7654 7654 123 123 174 20 17 21/02/2013 7654 113 6 ההגנה 87 28/08/2012 19/01/2012 ממוצעים 7654 7654 174 123 24 ויצמן 123 אלי כהן 15 קומה מס' חדרים מחיר 4 3 6 5 3 4 1,420,000 1,300,000 2,158,000 13,524 17,333 16,104 107 5 4 1,450,000 13,551 109 76 101 4 3 4 1,510,000 1,420,000 1,543,000 13,853 18,684 15,508 4 4 מחירי ביקוש תאריך 20/04/2013 07/04/2013 20/04/2013 20/04/2013 ממוצעים טלפון כתובת/מי ייעוד/שימוש שטח בנוי קום דירת גן 054-5750205ויצמן מרדכי 050-7321872אנילביץ 15דירה אליעזר יפה דירה 25052-7904727 אליעזר יפה מיני פנטאוז 20052-7904727 קומה מס' חדרים מחיר מחיר למ"ר 0.9 מחיר לאחר מחיר למ"ר מו"מ 108 קרקע 3.5 1,920,000 1,728,000 95 1 4 1,650,000 1,485,000 112 4 4 1,900,000 1,710,000 170 4 6 3,000,000 2,117,500 2,700,000 1,905,750 רחוב דיזנגוף ,50מגדל על קומה ,19תל – אביב 64332טל 972-3-5273777 :פקס972-3-6092196 : 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net הערות 16,000 משופצת 15,632בתמ"א 38 חדשה מ -תמ"א 38 15,268 חדשה מ -תמ"א 38 15,882 15,695 15 איזור הפרויקט 16 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net תודה רבה להצטרפות לחצו כאן 17 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net נספחים 18 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net שותפות מוגבלת The Marker -כתבה מ 23.12.12 19 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net כתבו עלינו The Marker -כתבה מ 30.01.13 20 972-3-6092196 : פקס972-3-5273777 : טל64332 תל – אביב,19 מגדל על קומה,50 רחוב דיזנגוף 50 Dizengoff st.,Top Tower, 19th Floor, Tel Aviv, Israel 64332 Tel: 972-3-5273777 Fax: 972-3-6092196 www.divergon.net
