להמשך קריאה - עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל

‫‪9.12.14‬‬
‫נייר עמדה‪ :‬שילוב בין תמ"א ‪ 38‬ובין תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבניה‬
‫הצעת עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל‬
‫‪ .1‬רקע עובדתי‪:‬‬
‫‪ .1.1‬תמ"א ‪ 38‬במתכונתה הנוכחית אינה נותנת מענה לרוב הרשויות בארץ‪ ,‬כל שמתרחקים‬
‫ממרכז תל אביב‪ ,‬ההיתכנות הכלכלית הולכת ופוחתת ביחס ישר למרחק‪.‬‬
‫הראיה‪ ,‬המספר המצומצם מאד של הבניינים שחוזקו על פי תמ"א ‪ ,38‬קל וחומר מחוץ‬
‫למעגל הקרוב לתל אביב ובוודאי שמחוץ למטרופולין‪.‬‬
‫‪ .1.2‬יודגש כי למטרתה המוצהרת של תמ"א ‪ 38‬לעודד בעלי דירות לחזק את בנייניהם כנגד‬
‫רעידות אדמה התווספה מטרה חשובה לא פחות ואולי אף יותר‪ :‬חיזוק הבניין כנגד‬
‫רעידות אדמה מהווה פתרון טוב כנגד האיום הביטחוני המתרחש בשנים האחרונות‬
‫בירי טילים לעבר האוכלוסייה העירונית בישראל‪.‬‬
‫‪ .1.3‬במקביל‪ ,‬תמ"א ‪ 38‬עשויה להוות כלי חשוב לקידום והאצת מהלכים של התחדשות‬
‫עירונית‪ ,‬לחידוש האינוונטר הבנוי‪ ,‬אך גם לשיפור המרחב הציבורי והקיימות‪.‬‬
‫‪ .1.4‬היעדר היתכנות כלכלית ברוב חלקי הארץ מונע יישום בפועל של תמ"א ‪ 38‬ומתן‬
‫הפתרון לכל אותן המטרות החשובות‪.‬‬
‫‪ .1.5‬אי יישום תמ"א ‪ 38‬פוגע קודם לכל באוכלוסיות החלשות ומנציח את היותן חשופות‬
‫יותר מכל אחד אחר לסכנות רעידת אדמה וירי טילים מבלי שיהיה להם מענה‪.‬‬
‫‪ .2‬הדילמה‪:‬‬
‫כיצד ניתן להגביר את ההיתכנות הכלכלית )תוספת זכויות( לתמ"א ‪ 38‬תוך שמירה על‬
‫איכויות עירוניות נדרשות?‬
‫‪ .3‬מציאות סטטוטורית‪:‬‬
‫‪ .3.1‬תיקון ‪ 101‬שחוקק לאחרונה העביר סמכויות לוועדה מקומית עצמאית‪ ,‬שמכוחן היא‬
‫יכולה להגדיל בתכנית מפורטת את השטח הכולל המותר לבניה למגורים‪ ,‬ובלבד‬
‫שחלפו ‪ 5‬שנים מיום מתן תוקף לתכנית המחוזית החלה במקום‪.‬‬
‫‪ .3.2‬בין היתר מאפשר התיקון הוספת ‪ 30%-100%‬מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש‬
‫מסוים וכן תוספת קומות והגדלת צפיפות יחידות דיור למגרש נתון )סעיף ‪.62‬א‪ (1.1‬וכן‬
‫וריאציות שונות של הוספת שטחים ליעודים שונים‪ ,‬כולל מסחר )סעיפים ‪.62‬א‪ 11.‬ו‪-‬‬
‫‪.62‬א‪(14.‬‬
‫‪ .3.3‬במקביל‪ ,‬וללא שום קשר‪ ,‬סעיף ‪ 23‬לתיקון ‪ 3‬לתמ"א ‪ 38‬מאפשר לוועדה המקומית‬
‫להביא לאישור‪ ,‬בתכנית מפורטת‪ ,‬תוספת זכויות מעבר ובנוסף לזכויות המוקנות מכח‬
‫תמ"א ‪ 38‬לשם עידוד מימושה של התמ"א‪.‬‬
‫‪ .3.4‬יצוין כי באמצעות השימוש בסעיף ‪ 20‬בתמ"א ‪ 38‬רשאית הועדה המקומית לנייד‬
‫שטחים המתווספים למגרש בו נמצא הבניין המיועד לחיזוק מכח תמא ‪ 38‬למגרשים‬
‫אחרים בתחום אותה רשות‪ ,‬גם זאת להגדלת ההיתכנות הכלכלית‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫‪.3.5‬‬
‫מבדיקה משפטית שערכנו בשיתוף היועץ המשפטי לעמותה‪ ,‬עולה כי שילוב הכלים‬
‫לעיל – אפשרי משפטית‪ .‬ניתן להשתמש הן בסעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪ 38‬המתיר לוועדה‬
‫המקומית עצמאית ליזום תכנית המקנה זכויות נוספות על הזכויות המאופשרות‬
‫במסגרת התמ"א והן בסעיף ‪ 62‬א )א‪ (1‬החדש לחוק התכנון והבניה‪ ,‬המעניק לוועדה‬
‫המקומית סמכות לאשר תכניות ולהוסיף זכויות ויעודים‬
‫‪ .3.6‬הזכויות המוקנות במסגרת תב"ע בסמכות מקומית מאפשר לרשות המקומית לגבות‬
‫היטל השבחה בגין הזכויות הנוספות מעבר לתמ"א ‪ 38‬ובמסגרת תיקון ‪ 101‬המייצר‬
‫תמריץ‪ ,‬לוועדה המקומית‪ ,‬על פני המצב הקיים עד כה‪.‬‬
‫‪ .4‬הצעות הוועדה המקצועית‪:‬‬
‫‪ .4.1‬עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל מציעה לרשויות המקומיות שיש להן וועדה‬
‫מקומית עצמאית לבחון שימוש בכלים המשולבים של תיקון ‪ 101‬ותקנות תמ"א ‪.38‬‬
‫‪ .4.2‬נראה לנו ששילוב כלים אלו‪ ,‬יגדיל משמעותית את היקף הדירות והבניינים שניתן‬
‫יהיה תת להם פתרון פיזי לסכנות של רעידות אדמה וירי טילים ובמקביל יקדם בצורה‬
‫מואצת תהליכי התחדשות עירונית תוך השבחת מרכזי הערים‪ ,‬ייתן מענה למשבר‬
‫הדיור‪ ,‬להעצמת הקיימות והמרחב הציבורי הראוי תוך עירוב שימושים‪ ,‬יצירת שטח‬
‫בנוי ציבורי ומתן פתרונות חניה שיבלמו את הליכי ההתנוונות המרכז העירוני הוותיק‪,‬‬
‫‪ .4.3‬עמותת האדריכלים ממליצה שכל תכנית נקודתית שתוגש לוועדה המקומית במתווה‬
‫המשותף של תמ"א ‪ 38‬והוספת זכויות מכח תיקון ‪ ,101‬תלווה בנספח כלכלי שיצביע‬
‫על נקודת האיזון הכלכלית של הרווח היזמי המומלץ לפרויקטים של פינוי בינוי וכן על‬
‫ההשבחה העודפת שנוצרת לוועדה המקומית‪.‬‬
‫נקודת האיזון הזאת‪ ,‬מן הסתם‪ ,‬יכול שתראה כי אין צורך לנצל את כל הזכויות‬
‫שיכולה הוועדה המקומית לאשר מתוקף תיקון ‪ ,101‬ובכך אף תקל את אישורה‬
‫כתכנית מאוזנת וראויה‪.‬‬
‫אנו מציעים כי תכנית כזאת תוגש לוועדה המקומית לאחר עבודה מוקדמת המוודאת‬
‫כי יש התאמה בין נקודת האיזון הכלכלית לתנאים הנדרשים‪ ,‬להתאמה לתשתיות‬
‫הקיימות ו‪/‬או המתוכננות וליצירת איכויות עירוניות‪ ,‬תוך שמירה על התאמה פיזית‬
‫של הבניין המוצע לסביבה הקיימת ו‪/‬או העומדת להשתנות תוך בקרה והכוונה‬
‫תכנונית‪.‬‬
‫‪ .4.4‬עמותת האדריכלים ממליצה שהשימוש המשולב בתמ"א ‪ 38‬ובתיקוני ‪ 101‬יעשה לאחר‬
‫בדיקה תכנונית מעמיקה ובהתאמה למסמך מדיניות מקומי שיקדים תכנית מתאר‬
‫כוללנית שתוכן בהמשך למרחב התכנון‪.‬‬
‫העמותה ממליצה כי במקרים בהם תוספת הזכויות מאפשרת היתכנות כלכלית תביא‬
‫לבניין שהיקפו חורג מן המדיניות העירונית ‪ -‬תיבדק אפשרות לניוד השטחים העודפים‬
‫ו‪/‬או המרה של שטחי מגורים בשטחי מסחר‪ ,‬הכל לפי אופי המקום‪ ,‬ראייה תכנונית‬
‫כוללת ותוך שמירה על איכות המרחב הציבורי‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ .4.5‬עמותת האדריכלים מציעה לוועדות המקומיות העצמאיות להשתמש במתווה‬
‫המשותף‪ ,‬גם כדי לתת מענה לשימושים מעורבים של יעודים כגון תעסוקה ומלונאות‬
‫בהתאם לשילוב האמור לעיל בין תמ"א ‪ 38‬ותיקון ‪.101‬‬
‫שימוש נכון בכלי המשולב יגדיל את משמעותית את מספר הדירות החדשות שיבנו‬
‫במרכזי הערים הקיימות ויוכל לייתר ו‪/‬או להקטין את הצורך בהרחבת גבולות הערים‬
‫על חשבון שטחים ירוקים שנדרש כדי לתת מענה למלאי הדירות הנדרש באזור המרכז‬
‫ובכלל‪.‬‬
‫בכבוד רב ובברכה‬
‫הועדה המקצועית‬
‫עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל‬
‫* הוועדה המקצועית של עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל תפרסם בהמשך מסמך מפורט‬
‫ומקיף שעוסק בהיבטים התכנוניים הרחבים של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪3‬‬