הגבלת יחס החזר מהכנסה

‫ועידת הנדל"ן של גלובס‬
‫הוראות רגולטוריות של בנק ישראל ‪2010-2014‬‬
‫הגדלת הפרשות‬
‫ספציפיות‬
‫ההוראה החדשה‪:‬‬
‫הגדלת יעד הון עצמי‬
‫רובד ‪ 1‬ב‪1%-‬‬
‫מיתרת המשכנתאות‬
‫החמרות בדרישות‬
‫הקצאות הון‬
‫הגדלת שיעור‬
‫ההפרשה‬
‫הקבוצתית‬
‫טיפול בקבוצות‬
‫רכישה‬
‫הגבלת שיעורי ה‪-‬‬
‫‪LTV‬‬
‫הגבלת יחס‬
‫ההחזר מהכנסה‬
‫הגבלת משכנתאות‬
‫בריבית פריים‬
‫ובריבית משתנה‬
‫טיפול במשכנתאות‬
‫"ממונפות"‬
‫‪2‬‬
‫הגבלת יחס החזר מהכנסה ‪ -‬עיקרי ההוראה‬
‫• שיעור ההחזר מהכנסה לא יעלה על ‪50%‬‬
‫• בגין הלוואות בשיעור החזר מהכנסה העולה על ‪ ,40%‬יוקצה משקל‬
‫סיכון של ‪( 100%‬במקום ‪ 50% ,35%‬או ‪ ,75%‬כפוף לשיעור‬
‫המימון)‬
‫•‬
‫פריסת המשכנתא לא תעלה על ‪ 30‬שנה‬
‫שיעור החזר מהכנסה ממוצע בהלוואות לדיור‬
‫חדשות (נתוני מערכת)‬
‫‪30.9%‬‬
‫‪29.1%‬‬
‫‪27.4%‬‬
‫ינו'‪-‬אוק' ‪2014‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫הגבלת שיעורי ה ‪ - LTV‬עיקרי ההוראה‬
‫•‬
‫עד ‪ 75%‬שיעור מימון ‪ -‬אזרח ישראלי הרוכש דירה יחידה‬
‫•‬
‫עד ‪ 70%‬שיעור מימון ‪ -‬אזרח ישראלי הרוכש דירה חליפית‬
‫•‬
‫עד ‪ 50%‬שיעור מימון ‪ -‬אזרח ישראלי הרוכש דירה להשקעה‬
‫•‬
‫עד ‪ 50%‬שיעור מימון ‪ -‬הלוואה לתושבי חוץ לרכישת דירה‬
‫•‬
‫עד ‪ *50%‬שיעור מימון ‪ -‬הלוואה לכל מטרה‬
‫*שיעור המימון הכולל על הנכס לא יעלה על ‪50%‬‬
‫הגבלת שיעור המימון‬
‫פרמטר‬
‫דירה במרכז הארץ דירה בפריפריה דירה בפריפריה‬
‫שווי נכס‬
‫‪ 2.5‬מיליון ‪₪‬‬
‫‪ 1‬מיליון ‪₪‬‬
‫‪ 1‬מיליון ‪₪‬‬
‫שיעור מימון‬
‫‪75%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪80%‬‬
‫גובה משכנתא מקסימלי‬
‫‪ 1.87‬מיליון ‪₪‬‬
‫‪ 750‬א' ‪₪‬‬
‫‪ 800‬א' ‪₪‬‬
‫החזר חודשי ממוצע (‪ 25‬שנה)‬
‫‪₪ 7800‬‬
‫‪₪ 3200‬‬
‫‪₪ 3400‬‬
‫נדרשת התייחסות לפרמטרים חשובים נוספים בהגבלת שיעור המימון‬
‫•גובה ההלוואה המבוקשת ‪ -‬דין ‪ 800‬א' ‪ ₪‬כדין ‪ 2‬מיליון ‪?₪‬‬
‫•מיקום הנכס הנרכש ‪ -‬ראוי לתת העדפה לפיתוח הפריפריה‬
‫•מאפייני הלווים ‪ -‬לווים צעירים בדרך כלל נדרשים לשיעור מימון גבוה יותר‬
‫שיפור במאפייני הסיכון של הלוואות לדיור‬
‫התפתחות שיעורי המימון‬
‫שיעור מימון (‪ )LTV‬ממוצע בהלוואות לדיור חדשות (נתוני מערכת)‬
‫הקצאת הון ‪ -‬באזל מול הוראות בנק ישראל‬
‫שיעור מימון‬
‫עד ‪ 45%‬שיעור מימון‬
‫בין ‪ 45-60%‬שיעור מימון‬
‫בין ‪ 60-75%‬שיעור מימון‬
‫הקצאה לפי באזל הקצאה לפי בנק ישראל‬
‫‪35%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪75%‬‬
‫• העלאת הקצאת ההון ע"י בנק ישראל הביאה לייקור מחירי הריבית ככל ששיעור המימון‬
‫בהלוואה עולה‪.‬‬
‫• הלוואות בשיעורי מימון בין ‪ 60-75%‬נלקחות לרוב ע"י זוגות צעירים‪ ,‬לאור כך ייקור הריביות‬
‫פוגע בעיקר באוכלוסייה זו‪.‬‬
‫הקצאת ההון שדורש בנק ישראל בגין הלוואות לדיור‬
‫גבוהה משמעותית מהמקובל באירופה‬
‫"בישראל‪ ,‬בנקים אינם משתמשים במודלים מתקדמים בקביעת הקצאת ההון כנגד‬
‫נכסים‪ .‬על כן‪ ,‬שיעור הקצאת ההון ביחס לנכסי הסיכון‪ ,‬במיוחד בתחום המשכנתאות‪,‬‬
‫הוא אחד הגבוהים באירופה‪ .‬בנקים בישראל מקצים כיום כנגד משכנתאות הון‬
‫בשיעור ממוצע של כ‪ 60%-‬בהשוואה לשיעור ממוצע של כ‪ 20%-‬בבנקים באירופה"‬
‫מתוך סקירת ‪ UBS‬על מערכת הבנקאות בישראל‪ ,‬נוב' ‪2013‬‬
‫‪9‬‬
‫ירידה בהלוואות לדיור שנמצאות בפיגור‬
‫מקור ‪ :‬נתונים מערכתיים בנק ישראל‬
‫‪10‬‬
‫סיכום ‪ -‬להוראות בנק ישראל‬
‫השלכה על מספר נושאים‪:‬‬
‫• יכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה‬
‫• עידוד הגירה חיובית לערי ויישובי הפריפריה‬
‫• יכולת מינוף הנכס בהלוואות לכל מטרה המביאה לחיפוש אשראי בתנאים‬
‫פחות נוחים‬
‫תודה רבה!‬
‫‪12‬‬