Beretning 2013/2014

Beretning 2013/2014
Ejerlejlighedsforeningen Fortbo
Indledning:
18. marts 2014
Ejerforeningen Fortbo afholder i år sin 36. ordinære generalforsamling, idet foreningen blev stiftet
d. 31. december 1978. Vi skal igen gøre status over foreningens virke i den forgangne periode, og
samtidig prøve at se på de kommende udfordringer og muligheder.
Vi afholder igen i år generalforsamlingen på Tinderhøjskolen fordi det er det mest praktiske sted i
omegnen, og så længe vi kan være her synes valget af Tinderhøjskolen at være den bedste
mulighed.
Årets beretning vil indeholde en omtale af nogle af de emner, der blev nævnt på forrige års
generalforsamling. Dette sker af hensyn til vore nye medlemmer, som på denne måde kan få indsigt
i foreningens løbende drift.
I årets beretning har vi lagt stor vægt på at fremhæve de særlige forhold der er opstået efter vores
varmemester John de Bie opsagde sin stilling. Som alle ved, havde John forud for sin fratrædelse
gennem længere tid haft alvorlige problemer med helbredet, og d. 5. februar i år sov John stille ind.
Vi vil alle mindes John som en dygtig og vellidt varmemester, der altid var parat til at yde enhver
den nødvendige assistance. Æret være Johns minde.
I forbindelse med skiftet af varmemester har bestyrelsen i samarbejde med varmemesteren
gennemgået en lang række forhold, og igangsat betydelige arbejder som længe har skullet udføres.
De arbejdsopgaver der ikke var gennemført som planlagt har medført hensættelser i de foregående
regnskaber, og aktivering af projekterne i 2013 - både dem som er udskudt og dem som er kommet
til – har således af naturlige årsager medført en aktivering af hensættelserne, og der vil i den
forbindelse - og af denne årsag - blive oplistet de vigtigste og mest omkostningskrævende af de
nævnte projekter.
Som en direkte følge af bl.a. de betydelige vedligeholdelsesarbejder der er opstået, med behov for
øjeblikkelig afhjælpning, er der af denne årsag sket en lang række forskydninger i det tidligere
vedtagne budget for 2013, og vi ved allerede nu at budgettet for 2014 på mange områder ikke vil
være dækkende for udgifterne i dette regnskabsår. Bestyrelsen fremsætter ikke et revideret budget
for 2014, men kan oplyse, at udgiftsniveauet vil følge den kommende tids nødvendige
prioriteringer, hvilket betyder at den planlagte hensættelse for året ikke gennemføres. De nævnte
forhold vil ikke påvirke den samlede byrdefordeling og bidrag til ejerlejlighedsforeningen.
Økonomien bestemmer som bekendt i hvilket tempo de mange ønskede forbedringer skal
gennemføres, og bestyrelsen tilstræber derfor fortsat, at beretningerne skal bibringe medlemmerne
en opdatering af de mange eller få hændelser, der har påvirket de beslutninger, som har skullet
tages, og beretningen i år er i den henseende ingen undtagelse. Der har i årets løb været mange og
betydelige aktiviteter, og da vi som sædvanligt har et stort program foran os, skal jeg forsøge at
tilpasse årets beretning lidt, så der bliver tid til det hele.
1
Beretningen udsendes i sin fulde ordlyd sammen med referatet af generalforsamlingen, og bringes
endvidere på foreningens hjemmeside. Der gives dermed mulighed for, at alle med interesse for et
eller flere punkter kan nærlæse teksten, og evt. efterfølgende stille afklarende spørgsmål til
bestyrelsen. Oversigten over nødvendige vedligeholdelsesarbejder vil fremgå detaljeret af
beretningen i et omfang der ikke tidligere er set.
Bestyrelsen fremlagde på generalforsamlingen sidste år planer for den kommende periodes
udvikling, og resultatet af de fremlagte planer vil være omfattet af dette års beretning.
Gennemgangen heraf er for overskuelighedens skyld opdelt i de hovedområder, hvor foreningens
aktiviteter har fundet sted.
Disse hovedområder er:
•
•
•
•
•
Foreningen
Tekniske anlæg
Kommende opgaver
Sammenfatning
Afslutning
Foreningen:
Umiddelbart efter sidste års generalforsamling konstituerede bestyrelsen sig med genvalg af
undertegnede som foreningens formand, og som medunderskriver af foreningens udbetalinger
valgtes Jakob Sjøl. Jakob Sjøl er senere fraflyttet ejendommen og som hans afløser valgte
bestyrelsen Mads Frederiksen, og David Brandt indkaldtes samtidig til bestyrelsen som suppleant.
Mads har blandt andet til opgave at vogte foreningens aktiver, og naturligvis passe på formandens
og foreningens udbetalinger generelt.
Den 1. juni modtog bestyrelsen som nævnt – og med stor beklagelse - en opsigelse fra foreningens
varmemester, John de Bie. Johns opsigelse var begrundet i svigtende helbred, og det at han ikke
følte at han længere kunne magte de opgaver, der blev henlagt til ham i sin egenskab af
varmemester. Det var Johns ønske at stoppe med øjeblikkelig varsel, hvilket bestyrelsen måtte tage
til efterretning.
Bestyrelsen havde ingen umiddelbar erstatning for John, men i løbet af kort tid meldte sig 5
kandidater, og heraf blev 3 udvalgt til videregående samtaler. Undertegnede og John de Bie afholdt
samtaler med samtlige 3 udvalgte kandidater og brugte en del tid på den efterfølgende vurdering.
Resultaterne blev fremlagt for bestyrelsen, og det blev besluttet at ansætte Henrik på prøve i 3
måneder. Bestyrelsen afholdt bestyrelsesmøde hver 4. uge hvor Henrik blev evalueret og efter 3
måneder besluttede bestyrelsen enstemmigt at fastansætte Henrik.
Henrik har på nuværende tidspunkt fungeret i sit job i 9 måneder på en fuldt ud tilfredsstillende
måde, og har trods vanskelige vilkår formået at sætte sig ind i ejendommens drift, og har samtidig
etableret system og orden i foreningens dokumenter og arkiver.
2
Det har været forbundet med et betydeligt tidsforbrug for både Henrik, undertegnede og for
bestyrelsen at skulle instruere en ny varmemester, men alt er forløbet til vores fulde tilfredshed.
I august måned afholdt foreningen en afskedsreception for John, og alt foregik efter Johns ønske.
Beboerne fik lejlighed til at sige farvel til en populær varmemester gennem 16 år, og kunne
samtidig sige velkommen til vores nye varmemester.
Vi vil alle mindes John med stor respekt for hans arbejde og for hans person.
I forbindelse med udførelsen af de mange opgaver der stod for døren, herunder de mere
sæsonbetonede opgaver – blev det besluttet at antage en medhjælp til varmemesteren. Denne
medhjælper, Lars, blev senere tilbudt en læreplads i Fortbo som ejendomsserviceteknikerelev, idet
Henrik i sin egenskab af varmemester og på baggrund af hans CV og uddannelse blev godkendt til
at måtte udlære en sådan via SUS, jf. undervisningsministeriet.
Da en lærling i forbindelse med sin uddannelse skal udføre en stor del af de opgaver der tidligere
var tilkøbt af foreningen er disse opsagt, og den faste afløser og medhjælper er ikke længere
nødvendig. Fortbo har med denne disposition opnået både en besparelse på udgifterne til
ejendommens pasning og samtidig en bedre overlapning af diverse funktioner i den daglige drift og
ved tilkaldesituationer.
Til brug for en regulering af begge ansættelsesforhold har Fortbo tegnet en overenskomst med
Ejendomsfunktionærernes Service Forbund for Private. En sådan overenskomst svarer til, hvad der i
øvrigt er praksis stort set alle andre steder i branchen.
De tidligere omtalte såkaldte ”tricktyverier” er desværre ikke helt afskaffet. Tricktyvene skaffer sig
adgang til lejligheder under forskellige påskud, og inden man har set sig om er man blevet lænset
for værdier, hvilket ville være undgået, hvis alle vore medlemmer ville være agtpågivende og ikke
lade sig overtale til at lukke fremmede ind i den tro at alle besøger Fortbo i lovligt ærinde. Jeg skal
derfor på det kraftigst bede om alles hjælp til ikke at lukke nogen ind man ikke kender – heller ikke
pizzabude og avisomdelere. Der har i opgangene og i elevatortårnene foregået omfattende handel
med hash og andre stoffer, og ligeledes ved skuret. Der er derfor opsat lys på relevante steder,
hvilket tilsyneladende har haft en gavnlig effekt.
Vi finder desværre stadig blandt vore medlemmer nogle stykker der ikke helt har forstået
ordensreglernes bestemmelser vedr. husfred. Flere gange i årets løb har foreningen, medlemmer og
varmemester været nødt til at påtale nattestøj, men i flere tilfælde uden resultat. I 2 tilfælde har det
igen været nødvendigt at udsende advarsel gennem DEAS.
Det burde være ganske overflødigt at bruge så megen tid på at påtale støjgener. Når en påtale
fremsættes forventes det at man retter sig efter de gældende regler, men da det oftest er de samme
husstande det drejer sig om, vil bestyrelsen om nødvendigt gribe til det sidste middel, der er til
rådighed, nemlig krav om fraflytning. Dette kan retligt gennemføres, når de nødvendige betingelser
er opfyldt. Dette punkt vil jeg vende tilbage til under gennemgangen af årets øvrige hændelser.
Løsgående hunde er fortsat til gene for vore medlemmer, og bestyrelsen har igen i år modtaget flere
klager over utrygge forhold. Det er lykkedes at identificere de fleste hundeejere, og bestyrelsen har
efterfølgende tilskrevet de pågældende. Resultatet er stadig ikke tilfredsstillende, idet påbuddet om
at holde hunde i snor på foreningens område ikke følges konsekvent af såvel medlemmer som
hundeejere udefra. Der er altså ikke sket nogen mærkbar ændring af forholdene siden sidste og
3
forrige generalforsamlinger – dog er problemet p.t. reduceret til 1 hundeejer, der ikke retter sig efter
de gældende regler.
Ud over de nævnte gener fra løsgående hunde har også støjplager fra hunde været et problem i den
forgangne periode. Med forståelse fra de berørte hundeejere har problemet kunne løses i
mindelighed, hvilket selvfølgelig er den bedste løsning for alle parter.
Generalforsamlingen har i øvrigt tidligere - på baggrund af disse konstateringer - vedtaget en
tilføjelse til ordensreglementet vedr. husdyrhold. Dette indebærer, at alle beboere er blevet bedt om
at aflevere et spørgeskema til registrering af husdyrhold. Desværre har ikke alle efterkommet
beslutningen om at aflevere skemaet – en enkelt har ligefrem nægtet at aflevere skemaet. Som
bekendt er samtlige medlemmer forpligtet til at følge generalforsamlingens flertalsbeslutninger, og
jeg skal herfra kraftigt opfordre de sidste til at aflevere det udsendte skema – uanset om man har
husdyr eller ej. I alt er ca. 90 skemaer modtaget retur, hvilket giver anledning til at rykke de ejere,
som ikke har returneret skemaet.
Parkeringssituationen skal også i år finde sin plads i beretningen, men kort:
-
der parkeres fortsat ulovligt udenfor de afmærkede felter, men forholdene har
bedret sig det sidste halve år.
der hensættes fortsat erhvervskøretøjer i strid med ordensreglementet
Det kan som følge af ovennævnte forhold blive nødvendigt at bringe Ordensreglementets sanktioner
i anvendelse, hvis overtrædelserne fortsætter. Sanktionerne har været bragt til anvendelse i 3
tilfælde, og har tilsyneladende medført den ønskede effekt.
Vi oplever, at der i forbindelse med ejerskifter sker en tilgang af biler, der skal parkere på områdets
parkeringspladser, og en udvidelse af parkeringsområdet er foreløbigt etableret på grusarealet, men
der vil i den kommende tid blive foretaget en fornyet vurdering af forholdene. Inden der tages en
beslutning, skal der afholdes et møde med kommunens vejafdeling med henblik på at opnå den
bedste løsning for ejerforeningen. Naboerne overfor har alt for ofte benyttet Fortbos
parkeringspladser, men dette forhold er påtalt til naboforeningens bestyrelse, og vi håber det må få
den ønskede effekt.
Og så til noget helt andet:
Mange beboere efterlyser en sommerfest, som kan medvirke til at ryste os alle lidt mere sammen,
og samtidig få en hyggelig eftermiddag og måske aften. Bestyrelsen hører gerne i dag
medlemmernes kommentarer til dette positive initiativ, og måske kan et festudvalg etableres, hvis
der er stemning for forslaget.
Tekniske anlæg:
Som nævnt indledningsvis er der udført betydelige arbejder på Fortbo`s ejendomme. En del af disse
er kommet til os uden varsel og andre er trukket frem fra fortiden. De hensatte midler, som ikke er
blevet aktiveret som tidligere planlagt, er af denne grund hensat. Hensættelserne er i 2013 delvist
trukket ind i regnskabet igen, og det er derfor vigtigt at opliste de opgaver der enten er udført i 2013
eller som er igangsat. Ud over dette vil de vigtigste af de kommende opgaver være oplistet.
4
Der er i år ikke sat priser på de kommende opgaver, bl.a. fordi der lægges op til en lidt længere
afvikling af større vedligeholdelsesopgaver, herunder udskiftning af koldtvandsrør, faldstammer og
med tiden husenes tage.
Fortbo`s ejendomme har gennem længere tid lidt under vandskader af forskellige årsager. Det er
vigtigt her at pointere, at en betydelig del af indsatsen for at få udbedret de forhold der medfører
vandskader involverer både forsikringsselskaber, håndværkere og specialister på forskellige
områder.
I det væsentlige drejer det sin om følgende forhold:
-
stormskader og følgeskader
indtrængen af regnvand fra tagene
mangelfuld bortledning af regnvand
utætte vinduesinddækninger og evt. følgeskader
vådrumssikringernes kvalitet eller eksistens
afløb i brusenicher på 3. sal
og en del andre ting.
Det kan være svært for vore medlemmer at følge disse forhold på afstand, og specielt en enkel ejer
har ligefrem udtalt sig til andre ejere om forholdene på en sådan måde, at han tilsyneladende ønsker
at skabe tvivl om, hvorvidt der foregår en uacceptabel prioritering af foreningens undersøgelser til
fordel for lejligheden tilhørende undertegnede og således på hans bekostning.
En sådan udtalelse vidner om en meget ringe indsigt i de nævnte forholds behandling og tilhørende
løsningsmuligheder.
Det ville være forkert at orientere ejerforeningens medlemmer om de mange mulige årsager til
vores vandproblemer så længe undersøgelserne ikke har ført til nogen konkrete konklusioner, og så
længe vi ikke har et overblik over, hvor meget forsikringen betaler og hvor meget vi evt. selv skal
dække.
For at underbygge fakta i forbindelse med ejendommens mulige fejl har bestyrelsen rettet
henvendelse til hovedentreprenør Bertel Gantris og arkitekt Steen Petersen og aftalt et fælles møde,
hvor vi vil gennemgå arkitektens konstruktioner og de senere arbejders udførelse. Også her må jeg
bede om forståelse for, at bestyrelsen ikke kan udtale sig om udfaldet af dette møde før tidligst, når
det har fundet sted.
Vi har rekvireret en bygningsingeniør til at gennemgå forholdene, og en rapport med de foretagne
observationer foreligger nu. På baggrund af rapporten har bestyrelsen taget kontakt til
hovedentreprenøren Bertel Gantris og til arkitekt Steen Petersen med henblik på en besigtigelse af
skaderne og en efterfølgende diskussion vedr. udbedring af skaderne. Mødet afholdes så snart vi har
fået tilsagn om dette.
5
Igangværende arbejder:
Asfaltering af Juelsmindevej.
- Lapning af huller og opretning af riste er udført. Ny slidbane bliver udlagt marts/april 2014.
- Lapning af huller på P pladser.
Ovennævnte forventes udført marts/april 2014.
Vandgennemtrængning af betondæk i opgangene – særligt i blok B.
Det har ikke i alle tilfælde kunnet dokumenteres, hvor vandet trænger ind, men der vil blive foretaget
yderligere undersøgelser, når vandet viser sig igen fra betondækket i opgangene. Det vides dog med
sikkerhed, at en del af problemerne skyldes problemer med vådrumssikringen i brusenicherne på 3. sal,
manglende snerydning på altanerne, opfyldte tagrender og utilstrækkelig inddækning med tagpap på
undertaget ved vinduesinddækningerne.
Selve afdræningen af regnvandet på taget foregår gennem 75 mm rør fra sydsiden til nordsiden og
meget tyder på at regnmængderne kan være for store til denne måde at afdræne på.
Vi har ikke mulighed for at besigtige drænrørene, men det vil muligvis blive nødvendigt at overveje
afløb på begge sider af husene.
Ejendommens nøgler og nøglesystemer.
Næsten alle har udfyldt spørgeskemaet. Nogle vil ikke medvirke til at oplyse antal nøgler - ej heller
numre. Disse forhold er overgivet til bestyrelsens videre behandling.
Hunderegister / spørgeskema.
De fleste ejere har afleveret skemaet. Der har været vrøvl med lejerenes (DATEA) beboerorganisation,
da de ikke føler sig forpligtet af Fortbo`s ordensreglement. Disse forhold er ligeledes overgivet til
bestyrelsens videre behandling
Udskiftning af afløb ved kældernedgange.
Alle afløbene er udskiftet. Herefter bør problemet med vandindtrængning være løst fra kælderskaktene.
Vi skal så have udskiftet afløb i kældrene. Når vi udskifter disse, vil der blive anvendt en type, der
forhindrer opstigende kloakvand i kældrene.
Udskiftning af udvendig belysning til led.
Vi er pt. i gang med at udskifte alle indsatsene i de udvendige lysarmaturer. I stedet for 60W pærer
isættes 9W led, som giver samme lyseffekt. Vi vil herefter kunne mærke en besparelse på elregningen
og på indkøb af pærer.
Maling af vaskeriet.
Vaskeriet trænger til at blive malet, og en del steder skal væggene pudses. Et projekt som udføres i
vinterhalvåret 2014.
6
Tekniske vandinstallationer kold/varm.
Flere tilbud er hentet, og det er besluttet på baggrund af kontrol af varm og koldvandsledningerne, at vi
kun udskifter de kolde rør. Dette er en nødvendig udskiftning og særdeles bekostelig. Bestyrelsen
overvejer økonomi og tidsplan. Det vil være en stor fordel for alle, hvis den enkelte beboer benytter
lejligheden til at få udskiftet egne interne rør. Dette skal ske for det enkelte medlems egen regning, men
i forbindelse med udskiftningen af de rør, som foreningen er ansvarlig for vil det prismæssigt være en
fordel at udføre disse opgaver samtidig.
Ejendomskontorets værksted.
Pt. er der et tomt lokale, hvor alt værktøj ligger på gulvet. Der vil – når der er tid i vinterhalvåret - blive
bygget arbejdsbord med hylder under. Værktøj vil blive hængt på væggen.
Forureningssagen mellem blok A og B
Den tidligere omtalte mulige forurening af Fortbo`s område mellem blok A og blok B i forbindelse med
afblænding af en olietank, har medført at Fortbo har anmodet Region Hovedstaden om at foretage en
gratis undersøgelse af jordbunden omkring tanken. Grunden er besigtiget i januar 2014 og borearbejdet
blev udført d. 11. marts 2014. Vi afventer den endelige rapport.
Undersøgelserne gennemføres i henhold til jordforureningsloven, og kan muligvis medføre, at
boringerne skal forblive på stedet i en tid efter prøveudtagningen.
Vi håber på det bedste, og kan som nævnt nu kun afvente undersøgelsens konklusioner.
Afsluttede arbejder:
Asbest i ejendommen
Bestyrelsen har ikke kunne fastlægge årsagen til bemærkningen i ejendommens papirer vedr. påstået
forekomst af asbest. Heller ikke John kunne hjælpe. Under opbrydningen af svalegangen i blok B blev
det opdaget, at asbest i mellemlaget mellem 2. og 3. sal ikke er fjernet i byggeprocessen med
taglejlighederne. Der kan ikke gøres noget ved denne situation.
Etablering af affaldsøer, herunder flisebelægning og belysning.
Affaldsørne er afsluttet, dog med det forbehold, at det skal vurderes om der skal låger med lås i, da
uvedkommende benytter affaldsøerne. Dette indebærer affald på fortovene. Jeg skal gøre opmærksom
på, at den betydelige udgift til de etablerede affaldsøer er blevet os påtvunget af Rødovre Kommune, og
at denne udgift ikke har kunnet budgetteres tidligere.
Lukning af skakter.
Alle skakterne er blændet. Dog således, at de kan tages i brug igen, hvis Rødovre Kommune en skønne
dag vælger at bortskaffe affaldshåndteringen i Kommunen. Skakterne er rengjorte.
Vi har desværre konstateret at de lukkede skakter har været brudt op, og har i den anledning kontaktet
de berørte.
7
Reparation / udskiftning af faldstammer.
En del faldstammer er blevet repareret / udskiftet. Det anbefales at vi for fremtiden løbende
vedligeholder disse, i stedet for at udskifte alle på en gang. Udgiften til en samlet udskiftning ligger ikke
inden for Fortbo`s økonomiske muligheder. Der er indhentet 3 tilbud på opgaverne.
Reparation af terrasse plader
Nr. 305A lejl. 3 har ved en misforståelse af John fået monteret 8 stk. nye plader. Pladerne er af ejeren
eftermonteret, og en evt. udskiftning eller vedligeholdelse af sådanne plader vil fremover stå for den
enkelte ejers regning.
Skift af koldvandsledninger blok A og B ved gennemtæring mv.
Koldtvands ledningerne vil blive udskiftet løbende som følge af den betydelige udgift, der er forbundet
hermed.
Vedligeholdelse af varmecentralen.
•
•
•
Nye motorventiler monteret
Nye afløb monteret da de gamle var kalket til.
Afsyring og desinfektion af beholdere foretages d. 17. marts efter planen.
Af øvrige udførte vedligeholdelsesopgaver kan nævnes:
-
Udboring af WC faldstamme i krybekælder.
-
Udskiftning af defekte fliser på svalegangene.
-
Reparationer af betondæk blok B.
-
Etablering af gelænder ved opgangsdøre fra parkeringsplads.
-
Nye trapper fra Dorthe Mariehjemmet til opgange ved blok C.
-
Indkøb af værktøj / maskiner
-
Serviceeftersyn af ventilatorer 3. Sal lejligheder.
-
Serviceeftersyn elevatorer.
-
Defekt udendørsbelysning.
-
Oprydning af grønne områder samt indkøb af ny beplantning.
-
Opretning af fliser på gangareal ved brønde.
-
Modernisering af legeplads.
-
Renovering af badeværelse i varmecentralen.
8
-
Hegn om fællesarealet – hærværk ofte forekommende.
Legeplads:
I overensstemmelse med sidste års generalforsamlingsbeslutning blev den projekterede legeplads
renoveret, og efter den nævnte indhegning af området ser det indtil videre ud til, at vi kan have den for
os selv uden hærværk og ødelæggelser. Vi håber dette måtte vare ved.
Der er opsat hegn rundt om hele fællesarealet. Dette har været nødvendigt, idet dagplejere, børn og
voksne udefra benytter området, og herefter ødelægger beplantning, lys og møblering. Lågen kan nu
kun åbnes og lukkes ved brug af nøgle.
Opgradering af vaskeriet / nye maskiner.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Reetablering af klinkegulv
2 nye vaskemaskiner (udskiftning af defekte maskiner)
1 ny tørretumbler (udskiftning af defekt maskine)
1 ny slynge
Automatisk sæbedoseringssystem (stillet til rådighed af sæbeleverandøren)
Skab til div. materialer
Nyt betalingssystem
Bimålere udskiftet
Trådløst WiFi
Opsigelse af Miele abonnement samt TDC telefonlinje i vaskeriet.
Opsigelse og salg af gl. Containere.
Tømningsordningen er ikke længere aktuel, og de af Fortbo ejede containere er afhændet.
Ny varmemester / vicevært.
Dette er der redegjort for i indledningen.
Skiltning på p plads opsat.
Lapning af huller i asfalten på parkeringsarealerne.
Opsat skilte ved hver anden lyspæl ved græsareal.
Udskiftning af ventilationsanlæg 315A.
Ved udskiftning af ventilator vil støjgenerne blive reduceret og en besparelse på ca. kr. 2.900,-årligt ved
kr. 2,20 i kW afregning.
Modernisering af ejendomskontoret.
•
•
•
•
Vindueskarm
Gulv
Maling
Skabe
9
Renovering og vedligeholdelse af toilet ved vaskeriet.
•
•
Malet
Blandingsbatteri
Velkomstfolder.
Sikring af opgangs og kælderdøre.
Alle døre har fået monteret SECU strip. Vi har siden da ikke haft indbrud via dørene.
Automatisk lystænding i vaskeri, cykelkælder og fællesareal i blok B.
Afsked med tidligere varmemester.
Er omtalt i indledningen.
Privat overenskomst med ejendoms- og servicefunktionærernes landssammenslutning.
Beskrevet andetsteds i denne beretning
Der har været mange andre småopgaver, men hovedopgaverne er listet ovenfor.
Kommende opgaver:
Ny parkeringsplads bundlag.
Der skal findes en løsning på bundlaget. Pt. er det grus og jord. Dette bevirker, at man får mudrede sko,
og utilfredse beboer da dette slæbes ind i bilerne. Pt. holder der 5-10 biler på dette område.
Dørtelefoner
Vi har store problemer med vores dørtelefoner i tide og utide. Videx er kontaktet og vil besøge
varmemesteren i 2014.
Udskiftning af VV rør i kældergang og til 3. sal lejligheder.
Dette projekt er en fortsættelse af det igangværende arbejde. Flere tilbud er indhentet, og det er besluttet
på baggrund af kontrol af varm og koldvandsledningerne, at vi kun udskifter de kolde rør.
Malerarbejde træværk facader. Sidst malet 1995.
Træværket er ikke malet siden 1995, og træværket skal slibes og males. Hvis vi ikke får gjort dette
snarest, vil vi skulle have nyt træværk.
Udskiftning af belysning til LED i trappetårne og kældre.
I stedet for 60W pærer, isættes 9W led, som giver samme effekt. Vi vil herefter kunne mærke en
besparelse på elregningen samt indkøb af pærer. Der er tale om samme problematik som tidligere
nævnt.
10
Automatisk tænd / sluk lys i kældere.
Beboerne er ikke gode til at slukke lyset efter sig, hvorfor dette giver anledning til at få installeret
automatisk tænd / sluk lys i kælderene.
Opgradering af varmeanlæg / for bedre afkøling.
Fortovsfliser + Chikane.
Fortovene er slidte og fliserne ligger meget skævt. Det er konstateret, at fliserne ligger på 3-5 cm grus
underlag og herefter jord. Dette er alt for lidt. Specielt når vi kører på arealerne med fejemaskine. Der
skal som ved nyetablering, lægges stabilgrus og grus.
I år er der repareret de fliser, hvor der frembød fare for at beboerne kunne komme til skade, samt rundt
om nedløbsristende.
Udskiftning af gulvafløb og nye fliser i kælder nedgange samt fliser i gangen mellem ejendomskontoret
og vaskeriet.
I nr. 305 er der udført flisebelægning. Dette får opgangen til at fremstå helt anderledes. Dette er ikke en
hasteopgave, men bør indregnes i de kommende opgaver.
Reparation af murkroner.
Murkronerne er knækkede og revnede og trænger til reparation snarest muligt. Her vil det være
nødvendigt med ingeniørbistand af hensyn til tilretning af den eksisterende konstruktion.
Nye gelændere ved kældernedgange i gavle og på 3. sal.
Gelænderne er rustet og flere steder gået i stykker. På 3. sal er gelænderne rådnet væk.
Udskiftning af opgangs vinduer til termoruder. Ligeledes skal vinduer i vaskeriet skiftes.
Dette skal alene ske for at spare på varmen. Ikke en hastesag.
Vandmåler i lejligheder.
Umiddelbart findes der ikke en løsning, bl. a. grundet pladsmangel på gæstetoiletterne ved stigerørene.
Elevatortårn gulvbelægning
Gulvene skal overfladebehandles eller belægges med fliser.
Udskiftning af ventilatorer til lydsvage / lavenergi.
Ved udskiftning af ventilator vil støjgenerne blive reduceret og en besparelse på ca. kr. 2.900,-årligt ved
kr. 2,20 i kW afregning pr. stk.
Efterisolering af træfacade.
Isoleringen bag træfacaden er mangelfuld. Ikke en hasteopgave
11
Træskur ved opgang 307 males.
Fællesområde ved legeplads
•
•
Nye havebænke
Grill
Malerarbejde kældergange
Arbejdet forventes udført af varmemester og elev, når tiden tillader det.
Nye tage på blok A, B og C
Om 10 år, skal det forventes, at det gamle tag på blok A, B og C skal udskiftes.
Etablering af saltdepot i forlængelse af skuret mellem blok B og C.
Øvrige forhold:
Cykelstativer skal etableres flere steder på ejendommen hvor det er hensigtsmæssigt.
Tricktyverier / indbrud
Der har været 4 indbrud i lejlighederne i år 2013.
Husfred
Husfreden er den samme. Det er de samme personer som føler sig generet og varmemesteren forsøger
ihærdigt at udøve konflikthåndtering. Der er i mange tilfælde tale om forhold, der kan løses lokalt, men
der har også været forhold, hvor påtale er nyttesløs og at det derfor har været nødvendigt at tilskrive
relevante personer via DEAS.
Vi oplever en del klager over støj fra brandtrappen, når denne benyttes som adgangsvej. Lågen smækkes
så det giver genlyd i flere lejligheder. Brandtrappen er etableret som en brandflugtvej, og skal reserveres
til dette formål. Det er selvfølgelig ikke forbudt at bruge trappen, men vis venligst hensyn til andre.
Ulovlig parkering
Parkeringsforholdene er blevet betydeligt bedre, efter opslag om bodsbetaling.
Løsgående hunde
De fleste hunde er i snor. Der er skrevet ud til en beboer i 2013, som herefter har hunden i snor.
Rengøring og vinduespudsning.
Rengøringsselskabet Racoon er opsagt pr. 31/12-2013 i forbindelse med trappevask.
Racoon vil fortsat foretage vinduespolering som hidtil.
Elev
12
Elev er ansat i 2013 og skal være her i 3½ år.
Nyt ordensreglement
I forbindelse med den nye affaldshåndtering og visse ønskede ændringer, skal der udarbejdes et nyt
ordensreglement. Et nyt ordensreglement fremlægges således i dag til generalforsamlingens
godkendelse.
Der har været en del undersøgelser vedr. et ordensreglements tilblivelse og godkendelse, herunder
hvorvidt ordensreglerne skal vedtages alene i ejerforeningen og således også vil være gældende for
restlejlighederne.
Lejelovens bestemmelser gælder ikke for ejerlejligheder, og det er derfor oplyst, at et ordensreglement
vedtaget af ejerne også er gældende for ejerlejligheder som er udlejet.
Bestyrelsen besluttede alligevel i efteråret at invitere samtlige beboere til et møde om ordensreglerne
fordi vi mente at samtlige beboere i ejendommene stort set måtte have samme interesser vedr.
ordensregler. En velment invitation blev sendt til beboerforeningens formand, men her ønskede man
først at fremlægge de nye ordensregler for en generalforsamling for beboerne, og herefter svare
ejerforeningen en gang i marts – altså alt for sent i forhold til denne generalforsamlings indkaldelse.
Da beboerforeningen tilsyneladende helt har mistolket Lejelovens anvendelse blev det i bestyrelsen
besluttet at undlade at tage beboerne med i beslutningsprocessen, og i dag selv vedtage
ordensreglementet.
Ordensreglementet skal i dag godkendes på foreningens ordinære generalforsamling som en formalitet,
der bestemmes af vedtægternes § 5, 4. afsnit.
SMS system
Varmemesteren har udtrykt et ønske om, at det etableres et SMS system, som giver mulighed for at
varsle beboerne ifm. stormskader, vandskader, indbrud mv. Senest ved stormen den 05/12-2013 havde
informationen til beboerne været bedre, hvis systemet havde været i drift. Systemet er nu etableret og sat
i drift, og det har allerede vist sig at være til stor gavn for dem der har afprøvet det.
Låsesystem opgangsdøre mv.
Cylindere bliver hurtigt slidt og der udskiftes ca. 4 om året.
Det vil være muligt at etablere et system, svarende til systemet der er i drift i gavlen ved vaskeriet i blok
B. Det må nok vente til vi bliver lidt rigere selv om det kunne være med til at spare væsentligt på
låsesmeden.
Nye håndværkere
Efter ansættelse af ny varmemester, har der været en del udskiftning af håndværkere. Dette skyldes, at
Fortbo kan spare ca. 30 % på regningen. De ”gamle” håndværkere har gennem årene sat prisen op.
Stormskader
Der har været skader på affaldsøer og taget på blok A og B. Disse er udbedret.
13
Gamle vinduer i lejligheder
En del vinduer hos beboerne trænger til udskiftning grundet mangelfuld vedligeholdelse. De er i så
dårlig stand, at vedligeholdelse ikke kan lade sig gøre. Vinduerne må kun udskiftes efter aftale med
varmemesteren af hensyn til ensartethed.
Sammenfatning:
Som det ses af regnskaberne, er der god overensstemmelse mellem de budgetterede og de afholdte
udgifter for driftsforholdene, men det ses også, at den generelle vedligeholdelse har været langt
større end året før. Der er dog tilført den generelle vedligeholdelseskonto midler fra hensættelserne,
som nu delvist er kommet til anvendelse.
Som det fremgår af indkaldelsen til dette års generalforsamling, er der i 2015 lagt op til uændrede
fællesudgifter i forhold til 2014. Betalingen for antenneanlægget er ophørt, og afviklingen af
underskuddet på programkontoen bortfalder så snart kontoen er i 0. Begge dele betyder en reel
reduktion af udgifterne pr. medlem på ca. kr. 750,- pr.md.
Budgetforslaget betyder også, at mange af de tiltrængte forbedringer og renoveringer vil kunne
udføres inden for en rimelig tidshorisont, men det vil stadig være nødvendigt at prioritere opgaverne
efter bedste skøn, og bestyrelsen håber naturligvis på medlemmernes forståelse herfor.
Afslutning:
Det grundlag for foreningens drift, der blev udarbejdet i 2012 og 2013, er blevet fulgt, idet der dog
har været løbende justeringer. Det sker som bekendt ikke så sjældent, at forholdene ændrer sig fra
en beslutning er truffet og til det tidspunkt, hvor tingene skal føres ud i livet.
Bestyrelsen oplever med glæde, at der stadig fra mange medlemmer udtrykkes stor tilfredshed med
den måde, foreningen drives på, men der er naturligvis også eksempler på, at noget kunne ønskes
anderledes. Det er vigtigt, at sådanne ønsker når bestyrelsen, og ikke kun drøftes på
parkeringspladsen eller på svalegangen om lørdagen.
Det handler derfor stadig om at være fælles om at opbygge et positivt miljø, hvor vi finder nye og
bedre måder at arbejde sammen med medlemmerne på, mens vi samtidig bevarer en sund
omgangstone. Dette gælder selvfølgelig både medlemmer, bestyrelse og – selvfølgelig også
formanden. Der kan forekomme lidt urimeligheder, men ”øvelse gør mester”
Vi skal i dag som sædvanligt vælge bestyrelse. Lad mig i den anledning udtrykke et stort og
velment ønske om, at de fremmødte til årets generalforsamling vil lade fornuften råde, og vælge
eller genvælge de bestyrelsesmedlemmer, som et flertal anser for kvalificeret til at løfte den
kommende tids opgaver, men som også kan fungere som aktivt medlem af foreningens bestyrelse.
Der er forbundet et betydeligt tidsforbrug i forbindelse med både formandens, bestyrelsens og især
varmemesterens opgaver, hvilket nok er belyst af denne beretnings indhold.
Jeg vil slutte min beretning med at rette en stor tak til mine kolleger i bestyrelsen for den
smidighed, mødedisciplin og indlevelse, der er udvist i året der gik.
14
Ligeledes vil jeg rette en varm tak for en god indsats til foreningens nye varmemester, som altid er
parat til at tage nye initiativer, når det drejer sig om ejendommens vedligeholdelse, og som gik ind i
opgaven med stor energi, da den tidligere varmemester måtte give op på grund af sygdom.
Samarbejdet med administrator forløber perfekt. Helle, som er en særdeles dygtig, behagelig og
kompetent partner, er kommet tilbage til os, og jeg håber vi må fortsætte samarbejdet med Helle i
mange år fremover.
Jeg vil på bestyrelsens vegne også rette en stor tak til vore forretningsforbindelser samt sende en
venlig tanke til Fortbos lejere, som ikke er til stede i dag. Antallet af lejere er med det seneste salg
reduceret til 18, og endnu en lejlighed er til salg.
En særlig varm velkomst skal rettes til vore nye medlemmer, som jeg håber hurtigt må komme til at
føle sig godt til rette i Fortbo.
På bestyrelsens vegne
Allan Kirkestrup
15