Koulukatu 64

Koulukatu 64
ASEMAKAAVAN MUUTOS NRO 1058
Kaavoitus 2015
9.4.2015/ 9.6.2015
2
3
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT
1.1 Tunnistetiedot
Koulukatu 64
11. kaupunginosan kortteli 2002, tontti 7
Asemakaavan muutos n:o 1058
Laatija
Vireilletulo
SJ
Kh
Kv
Paula Kemppinen
10.3.2014
17.2.2015
1.2 Kaava-alueen sijainti
Asemakaavan muutosalue sijaitsee osoitteessa Koulukatu 64 noin kilometrin päässä torilta.
Suunnittelualueen sijainti
1.3 Kaavan tarkoitus
Asemakaavan muutoksella tarkistetaan 4.9.2006 hyväksyttyä asemakaavaa nro 930. Kaavalla selvitetään suojelumerkinnän poistamisen
mahdollisuus piharakennuksesta, mahdollistetaan kadunvarren suojellun rakennuksen peruskorjaaminen sekä täydennysrakentaminen tontille niin, että kokonaisuudesta muodostuu ehjä.
4
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT .............................................................................................. 3
1.1 Tunnistetiedot ......................................................................................................................... 3
1.2 Kaava-alueen sijainti ............................................................................................................. 3
1.3 Kaavan tarkoitus .................................................................................................................... 3
1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista ................................................................................... 5
1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ................................ 5
ja lähdemateriaalista .................................................................................................................... 5
2 TIIVISTELMÄ ............................................................................................................................. 5
2.1 Kaavaprosessin vaiheet ........................................................................................................ 5
2.3 Asemakaavan toteuttaminen ................................................................................................ 5
3 LÄHTÖKOHDAT ....................................................................................................................... 5
3.1 Alueen yleiskuvaus ................................................................................................................ 5
3.2 Luonnonympäristö ................................................................................................................. 6
2.1 Rakennettu ympäristö............................................................................................................ 6
3.2.2 Maanomistus ....................................................................................................................... 6
3.3 Suunnittelutilanne .................................................................................................................. 7
3.3.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ..................................... 7
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET ....................................................................... 9
4.1 Asemakaavan suunnittelun aloite ja tarve ........................................................................... 9
4.2 Osallistuminen ja yhteistyö ................................................................................................. 10
4.2.1 Osalliset ............................................................................................................................. 10
4.2.2 Vireille tulo ......................................................................................................................... 10
4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt .................................................................... 10
4.2.4 Viranomaisyhteistyö ......................................................................................................... 10
4.3 Asemakaavan tavoitteet ...................................................................................................... 10
5. ASEMAKAAVAN KUVAUS ................................................................................................... 12
5.3 Aluevaraukset....................................................................................................................... 13
5.3.1 Korttelialueet ..................................................................................................................... 13
5.4 Kaavan vaikutukset.............................................................................................................. 14
5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön .......................................................................... 14
5
1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista
Liite 1. Asemakaavan havainnekuvat
Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä
ja lähdemateriaalista
Vaasan rakennusperinneselvitys 2000
Vaasan keskustastrategia 2012
Koulukatu 64, Vaasa, Rakennusten inventointi, 2012
Vaasan Kalarannan luontokartoitus, 2013
2 TIIVISTELMÄ
2.1 Kaavaprosessin vaiheet
Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt Peab Oy Fadderortsstiftelsen i Österbottenin valtuuttamana.
Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut
nähtävillä 2.4.- 16.4.2015.
Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto 17.2.2015
Ilmoitus asemakaava-asian vireilletulosta ja mielipiteen esittämisestä
asemakaavan muutosta valmisteltaessa 2.4.-16.4.2015
Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto 21.4.2015
Asemakaavaluonnos nähtävillä 30.4.-15.5.2015
Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto ……….
Asemakaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo .........
Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto ...............
Kaupunginhallitus ...................
Kaupunginvaltuusto ..................
2.3 Asemakaavan toteuttaminen
Asemakaavan muutoksella on tarkoitus mahdollistaa suojellun, mutta
hyvin huonokuntoisen piharakennuksen purkaminen, suojellun ja säilytettävän päärakennuksen siirtäminen ja kunnostaminen palokadun varrelle sekä uudisrakentaminen Koulukadun varrelle.
3 LÄHTÖKOHDAT
3.1.1 Alueen yleiskuvaus
Suunnittelualue sijaitsee keskustassa sairaalan läheisyydessä keskustan yhden pääkadun, Koulukadun, varrella.
Suunnittelualueella on kaksi suojeltua rakennusta, joista piharakennuksessa on vakavia lahovaurioita ja runsaasti silmämääräisesti
havaittavissa olevia sienikasvustoja. Molemmat rakennukset ovat olleet
tyhjillään ja käyttämättöminä jo vuosia.
Vuoden 2000 rakennusperinneinventoinnissa rakennuksia luonnehditaan seuraavasti: Tontilla on kaksi puutaloa. Katurakennuksen on piirtänyt A.W. Stenfors v. 1905. Toisen asuinrakennuksen ja puretun ulkorakennuksen rakennusvuotta ei tunneta. Rakennuksiin on tehty joitain
muutoksia, suunnittelijoina mm. Carl Schoultz ja I. Serenius. Katura-
6
kennuksessa on jugend-piirteitä, ikkunan kamanoissa on japanilaisvaikutteiset koristelut, nousevat auringot, julkisivu on vaaka- ja pystylaudoituksen avulla jaettu kenttiin, katto on aumakatto. Pihanpuoleisessa asuintalossa on satulakatto ja poikkipääty sekä pysty- ja
vaakalaudoitusta.
Toimenpidesuositus: Katurakennus A (C), muut rakennukset C
A= kohde on säilytettävä ennallaan
C= kohteen säilymisen kannalta tarpeelliset muutokset sallittava
Näkymä pohjoisesta katsottuna.
3.1.2 Luonnonympäristö
Suunnittelualue sijaitsee rakennetulla ruutukaava-alueella. 2013 tehty
luontokartoitus toteaa, ettei suunnittelualueella sijaitse Suomen luonnonsuojelu-, metsä- tai vesilain mukaisia suojeltuja luontotyyppejä.
Suunnittelualueella on asemakaavalla suojeltuja lehtipuita.
3.1.3 Rakennettu ympäristö
Suunnittelualue sijaitsee rakennetulla ruutukaava-alueella, jolla on keskusta-alueen täydennysrakentamiseen olevaa potentiaalia. Sairaalaalue sijaitsee seuraavassa korttelissa, samoin lähikauppa sekä päiväkoti. Lähin koulu sijaitsee noin 400 metrin päässä. Suunnittelualue sijaitsee aivan meren rannan tuntumassa. Suunnittelualuetta rajoittava
palokatu on kevyen liikenteen käytössä, eikä sillä ole yleistä pysäköintiä.
3.1.4 Maanomistus
Kortteli 11-2002
Tontti 7
1
6
25
Omistaja _____________
Fadderortsstiftelsen i Österbotten r.s./
15.10.2014 tehdyn esisopimuksen
mukaan Peab Oy
As Oy Vaasan Koulukatu 62
As Oy Koulukatu 66
Bostads Ab Sandviksgatan 3
7
Kortteli 11-1002
2
3
4
5
Bostads Ab Vasa Strandgatan 26
Bostads Ab Strandgatan 28
As Oy Vaasan Rantakatu 29 Bostads Ab
Vasa sjukvårdsdistrikt kf
Katu- ja liikenne alueet ovat Vaasan kaupungin omistuksessa
3.2 Suunnittelutilanne
3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset
Maakuntakaava
Alueella on voimassa ympäristöministeriön 21.12.2010 vahvistama Pohjanmaan maakuntakaava. Kaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Alue kuuluu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta valtakunnallisesti arvokkaaseen alueeseen, jonka suunnittelussa, rakentamisessa ja käytössä tulee edistää alueiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvojen säilymistä.
Yleiskaava
Kaupunginvaltuusto on 13.12.2011 hyväksynyt Vaasan yleiskaavan
2030. Kaava on vahvistunut 18.9.2014. Kaavassa suunnittelualue on
asuinkerrostalojen aluetta AK.
8
Asemakaava
Suunnittelualueella on voimassa Vaasan kaupunginvaltuuston 4.9.2006
hyväksymä asemakaava nro 930.
Asemakaavassa tontti on asuinrakennusten korttelialuetta A. Olevat
asuinrakennukset on osoitettu suojeltaviksi merkinnällä sr-3: ’Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta
ei saa purkaa. Rakennuksessa saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- ja
muutos jotka eivät tärvele sen rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu
tämän tavoitteen vastaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaustöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan tyyliin sopivalla tavalla.’
Kadunvarsirakennuksen kerrosluku (I½) ja rakennusoikeus 410 m² sallii
rakennuksen ullakkokerroksen käyttöönoton. Kattolyhtyjä rakennuksessa saa sijoittaa vain pihan puolelle. Pihan puoleisen asuinrakennuksen
rakennusoikeus 400 m² ja kerrosluku II vastaa olevaa tilannetta.
Uudisrakennuksena on osoitettu talousrakennus, jonka kerrosluku on II,
palokadun varteen. Uudisrakentamisessa tulee erityistä huomiota kiinnittää siihen, että rakennus soveltuu mittasuhteiltaan, materiaaleiltaan
ja väreiltään olevaan rakennuskantaan.
9
Rakennusjärjestys
Vaasan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 19.12.2003 alkaen. Rakennusjärjestystä parhaillaan uusitaan.
Tonttijako
Alueen tontit ovat tonttirekisterissä
Pohjakartta
Alueen pohjakartta on JHS 185 -standardin mukainen ja vastaa kaavan
laatimisajankohdan olosuhteita.
Selvitykset
Vaasan rakennusperinneselvitys 2/2000 arvottaa suunnittelualueella
sijaitsevat kaksi puutaloa toimenpidesuosituksillaan niin, että kadun varrella oleva rakennus tulee säilyttää nykyisellään ja sen sisätilojen osalla
säilyttämisen tai käytön kannalta tarpeelliset muutokset ovat sallittavia.
Katurakennuksen on piirtänyt A.W. Stenfors 1905. Piharakennuksen rakennusvuotta ei tunneta. Piharakennuksen osalla säilyttämisen tai käytön kannalta tarpeelliset muutokset ovat sallittuja. Rakennuksiin on tehty joitakin muutoksia, suunnittelijoina mm. Carl Schoultz ja I. Serenius.
Vaasan keskustastrategia 2012 mukaan suunnittelualue on keskustan
asuinaluetta ja maltillista täydennysrakentamisen aluetta. Strategia linjaa, että täydennysrakentaminen keskusta-alueen asuinkortteleissa on
ekotehokas tapa lisätä keskusta-asumista ilman merkittäviä infrastruktuurikustannuksia. Samalla se tuo elinvoimaa keskustan palvelurakenteelle. Laadullisesti keskustan täydennysrakentamisen tulee olla parasta luokkaa.
Koulukatu 64, Vaasa, Rakennusten inventointi, 2012
Arkkitehtitoimisto Laatio Oy on tehnyt Koulukatu 64:ssä sijaitsevan kahden puurakennuksen inventoinnin. Tämän mukaan päärakennus on
arkkitehtonisesti merkittävä aikakautensa edustaja. Rakennuksen tilajärjestys on säilynyt kohtuullisesti ja rakennus on perusrakenteiltaan
myös kohtalaisessa kunnossa. Piharakennus sen sijaan ei omaa erityisiä arkkitehtonisia arvoja, vaikkakin on tavanomaisuudessaan tyypillinen aikakautensa edustaja. Rakennuksessa tehdyt muutokset ovat hävittäneet tilojen ominaispiirteitä ja muuttaneet merkittävästi sisäisiä runkorakenteita. Näkyvillä olevat nopeasti lisääntyvät ja vakavat vesivauriot
ja todennäköisesti kosteusvauriot sisärakenteissa vaarantavat rakennuksen säilymisen ja voivat estää sen kunnostamisen.
Vaasan Kalarannan luontokartoitus, 2013, toteaa, ettei suunnittelualueella sijaitse Suomen luonnonsuojelu-, metsä- tai vesilain mukaisia
suojeltuja luontotyyppejä.
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET
4.1 Asemakaavan suunnittelun aloite ja tarve
Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt Peab Oy Fadderorts
stiftelsen i Österbottenin valtuuttamana.
Suunnittelualueella on kaksi tyhjillään ja jo vuosia käyttämättöminä olevaa puurakennusta, joista toinen, pihalla sijaitseva, on erittäin huonossa kunnossa.
10
4.2 Osallistuminen ja yhteistyö
4.2.1 Osalliset
Alueen ja naapurialueiden maanomistajat, maanvuokraajat ja asukkaat
sekä kaupungin ja valtion asiantuntijaviranomaiset sekä yhdistykset
osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisessa laajuudessa.
4.2.2 Vireille tulo
Asemakaavamuutoksen vireille tulosta ja nähtävillä olosta on ilmoitettu
Vaasan
kaupungin virallisissa kuulutuslehdissä (Pohjalainen, Vasabladet,
sekä kaupungin virallisella ilmoitustaululla Kansalaisinfossa, pääkirjastossa, Kirjastonkatu 13 sekä kotisivuilla www.vaasa.fi. Vireille tulosta ilmoitettiin lisäksi tavallisella kirjeellä naapureille
4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 2.4.-16.4.2015
välisenä aikana ja siitä annettiin kaksi lausuntoa.
Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävillä 30.4.-15.5.2015 välisen ajan ja siitä annettiin 4 lausuntoa.
Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä ........... välisen ajan
4.2.4 Viranomaisyhteistyö
Kaavahanketta koskeva viranomaisyhteistyö on järjestetty osallistumisja arviointisuunnitelman mukaisella tavalla.
Pohjanmaan museon kanssa on neuvoteltu asemakaavalla suojeltujen
rakennusten kunnosta ja säilyttämisen mahdollisuuksista. Asiasta on
saatu museolta ennakkolausunto 1.2.2015.
4.3 Asemakaavan tavoitteet
Asemakaavan muutoksen tavoitteena on selvittää suojelumerkinnän
poistamisen mahdollisuus piharakennuksesta, mahdollistetaan kadunvarren suojellun rakennuksen peruskorjaaminen sekä täydennysrakentaminen tontille niin, että kokonaisuudesta muodostuu ehjä.
Asemakaavan muutoksen vireilletulon yhteydessä annettuja mielipiteitä:
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta annettiin määräaikaan 16.4.
mennessä 2 lausuntoa.
Pohjanmaan liitto, 1.4.2015, kertoo, ettei anna lausuntoa asemakaavamuutoksesta, koska kaavalla ei ole seudullista merkitystä.
Pohjanmaan pelastuslaitos, 7.4.2015, lausuu, että täydennysrakentamisen rakennusalan osoittamisessa on huomioitava Suomen rakentamismääräyskokoelman palomääräykset koskien mm. rakennusten välisiä etäisyyksiä. Samoin mahdollisen pelastustien tarve on huomioitava.
11
Vastine: Niin palo- kuin pelastustieasiat on kaavassa huomioitu ja ne
edelleen huomioidaan rakennussuunnittelussa.
Määräajan jälkeen Pohjanmaan museo, 20.4.2015, toteaa suunnittelualueen rajautuvan palokatuun, joka kuuluu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön RKY Vaasan keskuspuistikot ja
palokadut. Kaavoitustyössä on siten huomioitava vaikutukset RKY- alueeseen muun rakennetun ympäristöön sekä kaupunkikuvaan kohdistuvien arvioinnin lisäksi.
Asemakaavan luonnoksesta annetut mielipiteet ja ennakkolausunnot:
Asemakaavan luonnoksesta annettiin 15.5. mennessä 3 lausuntoa ja
yksi 3.6.2015. ELY- keskus ilmoitti, etteivät anna lausuntoa luonnosvaiheessa. Aiheesta on pidetty sovitusti työneuvottelu 29.5.2015.
Vaasan Vesi, 23.4.2015, toteaa, että siirrettävän rakennuksen vesihuolto on järjestettävä Koulukadun puolelta.
Vastine: Vaatimus on välitetty hankkeesta vastaavalle tiedoksi.
Pohjanmaan pelastuslaitos, 8.5.2015, ei huomautettavaa.
Pohjanmaan museo, 15.5.2015, suhtautuu kielteisesti suojellun rakennuksen siirtämiseen, mutta katsoo, että tässä yksittäisessä tapauksessa
rakennuksen säilyttämiseen voidaan vaikuttaa siirtämällä sen sijaintia
kiinteistöllä ja siten siirtämiselle on mahdollisuuksia. Museo katsoo, että
rakennuksen siirtotyö on myös ongelmallinen kysymys ja museo edellyttää rakennuksen siirron huolellista suunnittelua siten, että kohde voidaan siirtää kokonaisena.
Museo huomauttaa, että rakennuksen siirtäminen pois nykyiseltä paikaltaan muuttaa merkittävästi Koulukadun katutilaa ja mittakaavaa. Samoin
siirrolla vaikutetaan palokadun ympäristöön. Museo katsoo, että vanha
rakennus muodostaa tällä hetkellä parin toiseen RKY- alueeseen kuuluvan Koulukatu 55- kiinteistön kanssa ja katutilaan sekä kaupunkikuvaan
kaavan toteutumisesta aiheutuva muutos on näkyvä.
Museo huomauttaa, ettei kaavan suojelumerkintä ole este rakennuksen
korjaamiselle, ja että kaavan tavoitteena peruskorjaamisen mahdollistaminen suojellussa rakennuksessa antaa vääränlaisen viestin suojelun
aiheuttamista rajoituksista kiinteistöille.
Vastine: Kaavan määräystä rakentamisjärjestyksestä täydennetään niin,
että edellytetään rakennuksen siirtoa kokonaisena. Koulukadun varrelle
kaava vaatii istutettavan puurivin, jolla pyritään säilyttämään nykyisen
kaltainen katutila. Pienimittakaavaisena rakennuksena siirrettävän rakennuksen vaikutus palokatuun on elävöittävä. Kiinteistöt Koulukatu 64
ja Koulukatu 55 kuuluvat eri kortteleihin. Koulukatu 64:n siirrettävä rakennus omaa jugend- ja muita erityisiä piirteitä ja on yksikerroksinen.
Koulukatu 55 edustaa yläosastaan empireä ja alaosastaan uusrenessanssia. Rakennus on kaksikerroksinen. Massallisesti Koulukatu 55
muodostaa parin enemmänkin Koulukatu 60:n kanssa, joka on kolmiker-
12
roksinen, vaikkakin moderni rakennus. Kyseiset rakennukset hahmottuvat samankorkuisina ja ovat kattomuodoiltaan yhtenevät. Koulukatu 55
kuuluu kasarmialueen kokonaisuuteen, mihin Koulukatu 64 ei enää kuulu. Kun kaupunkia rakennetaan, muutokset ovat näkyviä. Kauniilla muun
korttelin rytmiin istuvalla rakennuksella kaupunkikuva eheytyy. Samalla
korkeampi massa Koulukadun kasvavan liikenteen varrella antaa luontevaa meluestettä korttelin piha-alueille.
Kaavan tavoitteena oleva peruskorjaamisen mahdollistaminen tarkoittaa
tässä sitä, että uudisrakentaminen antaa resursseja myös vanhan korjaamiseen. Toinen rakennuksista, piharakennus, on päässyt erittäin
huonoon kuntoon ja todettu korjauskelvottomaksi.
Pohjanmaan poliisilaitos, 3.6.2015, ei lausuttavaa.
Etelä-Pohjanmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, ELY,
29.5.2015 pidetyssä työneuvottelussa totesi, että uudisrakennuksen
korkeus vaikuttaa liian korkealta suhteessa naapurirakennuksiin ja, että
kaavamääräyksistä ei käy riittävästi ilmi se, mikä rakennuksista puretaan
ja mikä siirretään.
Vastine: Uudisrakennuksen korkeuden määrittämisessä on huomioitu
naapurirakennukset. Naapurirakennukset ovat kuusikerroksisia, joissa
on lisäksi ullakkokerros. Uudisrakennus on esitetty pääosin kuusikerroksisena noudattaen viereisten rakennusten runkosyvyyttä. Seitsemäs kerros on sisäänvedetty, kuten naapurirakennusten ullakkokerrokset sekä
vajaa. Pihan suuntaan uudisrakennuksen uloin osa on viisikerroksinen.
Tulevaisuudessa on odotettavissa, että ullakkokerroksia otetaan asuinkäyttöön, jolloin rakennusten korkeudet ovat yhtenevät. Kaavamääräystä selvennetään niin, että käy selväksi, mikä rakennus on tarkoitus siirtää ja, mikä on mahdollista purkaa.
Alkuperäiset lausunnot ja mielipiteet ovat nähtävissä kaavoituksessa.
Julkisen nähtävillä olon jälkeen tulleet mielipiteet ja lausunnot sekä
niiden pohjalta tehdyt tarkistukset:
5. ASEMAKAAVAN KUVAUS
5.1 Kaavan rakenne
Kaavamuutoksen suunnittelualueen maankäytön käyttötarkoitus säilyy
asumisena. Muutoksella mahdollistetaan suojellun kadunvarren puurakennuksen säilyminen ja siirtäminen palokadun varrelle, piharakennuksen
purkaminen sekä alueen maltillinen täydennysrakentaminen.
5.1.1. Mitoitus
Tontin 2002/ 7 koko on 1653 m2. Tontille osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 2460 k-m2, josta 410 k-m2 on säilytettävän puurakennuksen osuus
ja 2050 m2 uudisrakennuksen osuus. Tonttitehokkuusluvuksi muodostuu
e= 1,46. Kerrosala lisääntyy 1375 k-m2. Olevassa ajantasakaavassa rakennusoikeutta on yhteensä 1085 k-m2, (puurakennukset 810 k-m2 ja talousrakennus 275 k-m2).
13
5.1.2 Palvelut
Kaavamuutoksella turvataan alueen olevien palveluiden säilyminen ja kehittyminen.
5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen
Rakentaminen vanhalle ruutukaava-alueelle edellyttää korkeaa laatutasoa.
Samoin kaava-alueen säilytettävä, suojeltu puurakennus, edellyttää huolellista suunnitelmaa, jotta alueesta rakentuu ehjä kokonaisuus.
Kaavamääräyksillä pyritään ohjaamaan rakentamisen toteuttamista kaupunkikuvallisesti kestävään suuntaan.
5.3 Aluevaraukset
5.3.1 Korttelialueet
AK
Asemakaavassa alue on asuinkerrostalojen korttelialuetta AK. Säilytettävälle, siirrettävälle puurakennukselle osoitetaan 410 k-m2 rakennusoikeutta ja uudisrakennukselle Koulukadun varteen 2050 k-m2.
Suojellun rakennuksen määräykset ovat pääosin ennallaan. Rakennusta
ei saa purkaa, ullakkokerros on mahdollista ottaa käyttöön ja rakennukseen sijoitettavia kattolyhtyjä saa sijoittaa palokadun puolelle. Puurakennukseen saa sijoittaa max 6 asuntoa niin, ettei oleviin rakenteisiin oleellisesti puututa.
Uudisrakennus voi olla VII kerroksinen niin, että ylin kerros on sisäänvedetty. Rakennuksen eteläpäätyyn sallitaan uloke. Koulukadun puolelta tulee järjestää yhteys pihalle kulkematta sisätilojen läpi. Koulukadun puolelle
ei suositella parvekkeita ja mikäli niitä on, tulee ne olla sisäänvedettyjä.
Asuinhuoneistojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 50 m2. Rakennuksen julkisivut tulee olla rapatut.
Uudisrakennuksen rakenteellinen ääneneristysvaatimus on 37 dBA.
Piha-alueella tulee olla 10m2/ asunto istutettavaa oleskelualuetta.
Tontin rakentamisjärjestys tulee suunnitella niin, että puurakennuksen siirto ja kunnostaminen on edennyt 1/2 vaiheeseen ennen kuin varsinaisen
uudisrakennuksen työt voidaan käynnistää ja niin, että rakennukset tulee
ottaa käyttöön samanaikaisesti. Siirto tulee suunnitella niin, että rakennus
voidaan siirtää kokonaisena.
Autopaikkojen määrä mitoitetaan 1 ap/ 85 k-m2 asuintilaa kohden. Autopaikkoja ei tarvitse varata maanpäälisiä varasto-, yhteis- tai teknisiä tiloja
varten. Autopaikat osoitetaan maanalaisesta pysäköintitilasta.
Koulukadun varteen istutetaan puurivi. Suojeltujen puiden työmaaaikaiseen suojaamiseen tulee kiinnittää huomiota.
Sijoittuminen ja täydennysrakentaminen ruutukaava-alueelle edellyttää
korkeatasoista arkkitehtuuria.
14
5.4 Kaavan vaikutukset
5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön
Kuntatekniikan mukaan Koulukadun liikennemäärät tulevat vielä kasvamaan nykyisestään. Alueen liikennejärjestelyt säilynevät kuitenkin pääosin
ennallaan.
Koulukadun katujulkisivu täydentyy. Palokadun varren rakentaminen aktivoi muuta kortteleiden mahdollista täydennysrakentamista.
5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön
Rakentamisella ei puututa varsinaisesti luonnonympäristöön jo rakennetulla alueella. Kaksi suojeltua puuta kaadetaan rakentamisen tieltä ja Koulukadun varrelle istutetaan uusi puurivi.
5.4.3 Muut vaikutukset
Täydentävä rakentaminen käyttää hyödykseen olevaa yhdyskuntarakennetta ja teknisiä verkostoja ja on näin kestävän kehityksen mukaista rakentamista. Kuntatekniikalle mahdolliset rakentamisesta aiheutuvat kustannukset tullaan sopimaan maankäyttösopimuksessa ja ne tulevat kiinteistön omistajan maksettaviksi.
Kaavoituksen käynnistämissopimuksessa on sovittu kaupungin ja alueen
omistajan kesken maankäyttösopimuksen laatimisesta, jolla omistaja sitoutuu suorittamaan kaavan tuomasta arvonnoususta korvausta kaupungille maapoliittisen ohjelman mukaisesti.
Asukkaiden määrän lisäys keskusta-alueella auttaa säilyttämään ja kehittämään olevia palveluja.
Koska kiinteistölle osoitetaan huomattavaa rakennusoikeuden nousua, ei
ole oletettavaa, että hanke jäisi toteutumatta. Kaavan mahdollistama suojellun rakennuksen siirto sisältää luonnollisesti riskin siitä, että rakennus
siirron aikana vaurioituu. Kiinteistön omistaja on kuitenkin kaavalla velvoitettu suunnittelemaan ja toteuttamaan siirto erittäin huolella sekä kunnostamaan suojeltu rakennus. Lisäksi suojellun rakennuksen kunnostaminen
tulee olla edennyt ½ vaiheeseen ennen kuin uudisrakentaminen voi varsinaisesti käynnistyä.
6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS
Suunnittelualue on yksityisessä omistuksessa. Kaavamuutoksen hakijan
suunnittelija arkkitehtitoimisto Laatio on laatinut luonnoksia suunnittelualueesta sekä uudisrakennuksesta. Selostuksen liitteenä on konsultin hankesuunnittelun havainnemateriaali asemakaavamuutoksen mukaisesta rakentamisesta.
Asemakaavan muutos on mahdollista toteuttaa sen saatua lainvoiman.