Gå til veileder til småhusplanen S

Comments

Transcription

Gå til veileder til småhusplanen S
Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Vedtak småhusplanen 1997/2006/2013
juni 2016
Veileder til småhusplanen
S-4220
Versjoner av veilederen (etter vedtak, juni 2013)
5. juli 2013, 25. november 2013 og 31. mars 2014
Kort, foreløpig veiledning.
Mai 2015
Komplett veileder gjeldende frem til Fylkesmannens ­opphevelse av småhusplanen, 15.06.2015.
Oktober 2015
Komplett veileder som følge av Kommunal- og moderniserings­departementets
opphevelse av Fylkesmannens vedtak, 08.10.2015. Vei­ledning til §§ 6 og 10 er
noe justert.
Juni 2016
Komplett veileder. Veiledning til §§ 5, 6 og 10 er endret i tråd med Kommunalog moderniseringsdepartementets stadfesting av planen, 04.02.2016. Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Småhusområder i Oslo
Gode boligeksempler
Publikasjonen “småhusområder i Oslo - gode
boligeksempler” viser 21 eksempler på småhus
med høy estetisk kvalitet, og som på ulike måter
forholder seg til nærområdet på en god måte.
Tilgjengelig hos Plan- og bygningsetaten.
Forord
Den første småhusplanen (reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by, s-3591) ble
vedtatt av Oslo bystyre i 1997. Et viktig mål med planen var å sikre at bystyrets vedtak om
videre fortetting utnyttet arealressursene på best mulig måte, samtidig som utbyggingene
skulle ta tilstrekkelig hensyn til småhusområdenes spesielle arkitektoniske og miljømessige
kvaliteter.
Småhusplanen ble evaluert i 2001-2003. Konklusjonen ble at den skulle endres og ny
småhusplan ble vedtatt av bystyret 15.03.2006. Planen som ble vedtatt i 1997 la opp til en
utvikling med omfattende fortetting. I planen fra 2006 ble målsettingen endret mer mot
vern. Planen skulle gjennom situasjonstilpasset utbygging ivareta områdenes estetiske,
funksjonelle, kulturminnefaglige og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende
bebyggelse, landskap, vegetasjon og biologisk mangfold.
Erfaringer med praktisering av planen fra 2006 har vist, blant annet fra klagesaksbehandling,
at det var behov for å gjøre presiseringer av enkelte bestemmelser for ytterligere å tydeliggjøre
planens målsetting og for å styrke hjemmelsgrunnlaget. Planarbeid ble derfor igangsatt
i 2010 og endringer av planens bestemmelser §§ 6, 7, 8, 9, 10, 12, 18 og 20 ble vedtatt av
bystyret 12.06.2013. Veilederen er justert iht. nye gjeldende bestemmelser og Kommunal- og
moderniseringsdepartementets stadfesting av planen, 04.02.2016.
Veilederen skal primært være et faglig veiledningsgrunnlag for utbyggere som skal søke om
tillatelse for tiltak innenfor planens virkeområde. Dokumentet antas også å være av interesse
for saksbehandlere, huseiere, grunneiere, byggherrer, naboer, velforeninger og politikere.
Denne veilederen gir gjennom eksempler og bakgrunnsstoff forklaringer på de begreper
som er brukt i planbestemmelsene. Dette gir bedre felles kunnskap om hvordan en mer
kvalitetsbevisst utvikling i småhusområder kan skje i praksis.
Veilederen supplerer annet veiledningsmateriale som Plan- og bygningsetaten har utgitt om
plan- og byggesaksbehandling og omhandler derfor ikke generelle forhold ved plan- og
byggesaksprosessen.
Arbeidet med revisjon av veilederen er utført av følgende arbeidsgruppe i Plan- og
bygningsetaten: Irene Kristiansen, Marianne Rooth, Line Hellum Fomenko, Trine Aagaard,
Thea Jåtog, Jannicke Nilsen, Marianne de Caprona, Marianne Hogstad, Jostein Eidsvåg, Simon
Løvdal, Therese Bruun, Erik Greipsland og Alexander Hexeberg Dahl. Layout og oppsett ved
Line Hellum Fomenko og Rune Clausen. Eline Reitan Knutsen samt Thomas Forslund Johnsen
og studenten Mari Holte Staurnes har bistått med utarbeidelse av nye illustrasjoner.
Oslo, juni 2016
Plan- og bygningsetaten
Ellen S. de Vibe Morten Wasstøl
Etatsdirektør Avdelingsdirektør
Innledning
Byutviklingskomiteen uttalte ved behandlingen av småhusplanen av 2006 at gjennomføring av
byggetiltak skal foregå med sikte på å bevare og styrke områdenes kvaliteter og preg av
småhusbebyggelse. Det ble understreket at områdene planen omfatter varierer sterkt,
eksempelvis i grad av ensartethet, topografi og andre faktorer som må tas i betraktning ved
byggesaksbehandling.
Veilederen er ment å legge et klart og godt faglig grunnlag for slik behandling. Den kan
likevel ikke eliminere en viss bruk av skjønn ved vurdering av enkelttiltak. Veilederen skal
konkretisere de skjønnstemaene som angis i bestemmelsene.
En videre utvikling i småhusområdene reiser andre problemstillinger enn tradisjonell
feltutbygging fordi hvert tiltak medfører endringer i et allerede etablert og ofte sårbart
bygningsmiljø. Dersom slike endringer skal bli vellykkede må det stilles klare krav til
funksjonell, miljømessig og estetisk kvalitet i nye byggetiltak. Disse kravene retter seg både
til dem som skal planlegge og gjennomføre byggetiltak, og til kommunen som skal behandle
søknader.
Den fysiske kvaliteten skal sikres gjennom større grad av samspill mellom nytt og
eksisterende i forhold til bebyggelsesstruktur, plassering, terrengtilpasning, utforming av
volum, høyde, takform og materialbruk.
Veileder til småhusplanen har til hensikt å rettlede, understreke og forklare betydningen av
reguleringsplanens intensjoner og bestemmelser for nye tiltak.
Veilederens inndeling:
•
•
•
•
Gjengivelse av reguleringsbestemmelsene enkeltvis (tekst i ramme)
Forklaring av begreper i den enkelte bestemmelse
Råd om hvilke muligheter bestemmelsene gir
Foto og skisser av eksempler som illustrasjoner til bestemmelsene
Ved søknad om tiltak må tiltakshaver forholde seg til alle reguleringsbestemmelsene. Det er
reguleringsbestemmelsene som angir rammene for hva som er tillatt.
Forkortelser:
NS Norsk standard
Pbl Plan- og bygningsloven
TEK Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven
Innhold
småhusplanens reguleringsbestemmelser
§ 1 Avgrensning 6
§ 2 Reguleringsformål
7
§ 3 Hensikten med reguleringsplanen
8
§ 4 Bebyggelsesplan
14
§ 5 Utomhusplan 15
§ 6 Plassering av bebyggelse
17
§ 7 Utforming av bebyggelse
27
§ 8 Bevaringsverdig bebyggelse
32
§ 9 Bevaring av strandlinje mot sjø og vassdrag
34
§ 10 Bebyggelse, høyder og grad av utnytting
36
§ 11 Minste størrelse på boligtomter
42
§ 12 Uteoppholdsareal
43
§ 13 Parkering
46
§ 14 Veier
47
§ 15 Støy
49
§ 16 Luftforurensing
50
§ 17 Jordforurensing
51
§ 18 Automatisk fredede kulturminner
52
§ 19 Strøkstjenlig virksomhet
55
§ 20 Dokumentasjon
56
§1 Avgrensning
Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for de områder som er vist på plankart merket
BOP-200401057 (i målestokk 1:5000), datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006.
Planen gjelder i hovedsak for de samme geografiske områdene som tidligere småhusplan
fra 1997 og samme områder som småhusplanen fra 2006, med unntak av villaområdet “Huk
aveny” på Bygdøy som har fått egen områderegulering.
Planen er vedtatt med kart i målestokk 1:5000, datert 01.03.2004 og revidert 10.02.2006.
Planområdet er delt inn i 31 kartplater. Det er utarbeidet et oversiktskart i målestokk 1: 25 000
som viser hvilke områder de forskjellige kartplatene dekker. Digitalt plankart er tilgjengelig
hos Plan- og bygningsetaten.
Reguleringsplankart
Fig. 1.1 Geografisk område for småhusplanen (reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by).
Gule områder angir planens geografiske virkeområde, fastsatt i 2006. Området “Huk aveny” på Bygdøy
har fått egen reguleringsplan.
For korrekt status på regulering henvises til “planinnsyn”:
www.oslo.kommune.no (plan, bygg og eiendom)
6
§2 Reguleringsformål
Området reguleres til byggeområde for boliger. Innenfor planområdet oppretholdes
gjeldende reguleringsplaner for andre formål enn byggeområde for boliger. Automatisk
fredede kulturminner som er avmerket på plankartet reguleres til spesialområder
bevaring/ automatisk fredede kulturminner/ boliger.
Reguleringsplanen omfatter områder som reguleres til boligformål med eventuelle tilhørende
fellesarealer.
Kjente automatisk fredete kulturminner er regulert til spesialområder bevaring/automatisk
fredete kulturminner/boliger. Dette er kulturminner som er fredet i medhold av
kulturminneloven. Forvaltning av disse kulturminnene skal skje i medhold av
kulturminneloven, jfr. reguleringsbestemmelsen § 18 og veiledningen til denne
bestemmelsen.
Innenfor planområdet kan det fortsatt finnes kulturminner som ikke er kjente, men som er
automatisk fredet i medhold av kulturminneloven. Oppdages slike, skal reglene i
kulturminneloven legges til grunn for behandling av eventuelle søknader og tiltak som er
oppstartet, jfr. reguleringsbestemmelsen § 18 og veiledningen til denne.
Planen gir rammer for fysisk utforming av det enkelte byggetiltak og løser derfor ikke
eventuelle spørsmål som krever innsats på et mer overordnet nivå, for eksempel spørsmål som
regulering av strøm, parkering, barnehagetomter, større lekeplasser og annen infrastruktur.
Planen tar ikke opp problemstillinger som er spesielle for bestemte boligstrøk innenfor
planområdet.
7
§ 3 Hensikten med reguleringsplanen
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling i planområdet med
bebyggelse med småhuskarakter, og å opprettholde og styrke småhusområdenes
kvaliteter. Planen skal ivareta områdenes estetiske, funksjonelle, kulturminnefaglige
og miljømessige kvaliteter knyttet til eksisterende bebyggelse, landskap, vegetasjon og
biologisk mangfold.
Bestemmelsen beskriver hovedhensikten med planen og er det overordnede grunnlag for
planlegging og utbygging i de småhusområdene som omfattes av planen. Planen stiller
strenge krav til at småhusområdenes karakter skal opprettholdes gjennom en konkret
vurdering av det nye byggetiltakets plassering og utforming i forhold til de eksisterende
omgivelser. Det skal foretas en konkret vurdering av landskap, terreng, bebyggelsesstruktur,
volum/fotavtrykk, takform med takavslutninger, materialbruk og fasadeuttrykk i forhold til hva
som kan tillates av nye tiltak. Videre er det gitt regler om at områdenes kulturminnefaglige og
miljømessige kvaliteter skal ivaretas.
Reguleringsbestemmelsene §§ 6 og 7 behandler plassering og utforming av bebyggelse.
Kravene til utforming av nye tiltak og hvordan disse skal innpasses i naturgitte og
bygde omgivelser detaljeres i disse bestemmelsene.
Småhusområder
Karakteren i småhusområdene varierer i grad av ensartethet, landskap og terreng og andre
forhold som påvirker bebyggelsens struktur og utforming.
Noen småhusområder har i dag karakter av hus i hage- eller i naturlandskap. Husene har ulik
form, volum, fotavtrykk, etasje- og sokkelhøyder. Andre småhusområder har mer karakter av
rekkehusområder eller områder med tett småhusbebyggelse/gruppebebyggelse.
En del av småhusområdene har et særpreg som er typisk for en gitt tidsepoke, men utbygging
og fortetting over tid har i mange områder ført til ulikheter i volumoppbygging, høyder,
takform, formspråk og materialbruk.
Nye tiltak skal innenfor småhusplanens virkeområde ivareta områdets kvaliteter knyttet
til landskap, vegetasjon og biologisk mangfold. Ny bebyggelse skal også ta hensyn til
nærområdets eksisterende bebyggelsesstruktur, bygningsvolum og bygningsutforming. Nye
tiltak vil, på samme måte som tidligere utbygging, kunne bære preg av sin tid.
Fig. 3.1 Typisk småhusområde med flere bebyggelsesstrukturer, varierende bygningsvolumer og ulik takform.
8
Småhuskarakter
Småhuskarakteren bestemmes av faktorer
som bebyggelsesstruktur og bebyggelsens
innpassing i landskap og terreng samt
bebyggelsens størrelse og utforming.
Småhuskarakteren har oppstått gjennom
flere ulike tidsepoker i byens utvikling og vil
ha ulik grad av enhetlig preg.
Definisjon av ulike typer småhus
Uavhengig av hvilken type småhus som skal
etableres må bebyggelsen forholde seg til de
øvrige bestemmelsene i småhusplanen.
Fig. 3.2 Bebyggelse med moderne uttrykk tilpasset
eksisterende småhusbebyggelse, Ladeveien.
Definisjon av småhus tar utgangspunkt
i Byggforskserien blad 330.009 ”Boliger
Definisjoner”, fra Norsk Byggforskningsinstitutt (NBI), utgitt september 2006,
samt vedtak i Byutviklingskomiteen den
03.11.1993.
I forhold til disse definisjonene er det viktig å
merke seg:
• At byggforskserien i sin definisjon av
småhus bruker begrepet etasjetall, mens småhusplanen fastsetter bygge-
høyden som gesims- og mønehøyde, jf.
reguleringsbestemmelsen § 10.
Antall etasjer brukes ikke som
høydebegrensning i denne planen, og
uavhengig av hvor mange etasjer en
bygning fremstår med er det bygningens
gesims- og mønehøyde som skal benyttes
i forhold til angitte høydebegrensning i
reguleringsbestemmelsen § 10.
Fig. 3.3 Tilbygg med småhuskarakter, Rosendalsveien.
• At byggforskseriens krav om arealplaner
for plassering av bebyggelse med
innbyrdes avstand mindre enn 8,0 meter,
ikke er praksis i Oslo kommune, heller
ikke innenfor småhusplanen.
Fig. 3.4 Bebyggelse i gruppe med småhuskarakter,
Brantenborgveien.
• At byggforskserien ikke angir størrelse
for sekundærleilighet. Praksis i Oslo
kommune er, i tillegg til nevnte kriterier,
at sekundærleiligheten/e er mindre enn
50 % av den boenheten sekundær-
leiligheten tilhører, angitt i m² BRA, og
samtidig mindre enn 55 m² BRA.
BRA angir bruksareal (som definert i
NS 3940 og Grad av utnytting).
Fig. 3.5 Bebyggelse med terrengsprang med
småhuskarakter, Fredriksborgveien.
9
Definisjonen av hus med småhuskarakter i planen er følgende:
Småhus
Småhus brukes her om frittliggende eller sammenbygde bolighus med møne- og
gesimshøyder jf. reguleringsbestemmelsen § 10. Behovet for en slik fellesbetegnelse skyldes
blant annet at plan- og bygningslovgivningen på mange områder skiller mellom små og store
boligbygninger.
Fig. 3.6 Småhus, Villaveien.
Fig. 3.7 Småhusområde med rekkehus, tomanns- og
eneboliger, Huseby.
Åpen småhusbebyggelse består av frittliggende småhus, fortrinnsvis eneboliger eller
tomannsboliger, med innbyrdes avstand på minst 8,0 meter.
Tett småhusbebyggelse omfatter både sammenbygde boliger og enkeltboliger med mindre
innbyrdes avstand enn 8,0 m, for eksempel tunbebyggelse, rekkehus og flermannsbolig. For
tett bebyggelse må sikkerheten mot brannspredning være ivaretatt på annen måte enn ved
8,0 meter avstand mellom bygninger, som regel ved at hver bygning har én tett vegg mot
nabobygning.
Sammenbygde, tettstilte småhus brukes både om eldre sammenhengende trehusbebyggelse
og om nyere hustyper som rekkehus, kjedehus og atriumhus. Sammenbygde småhus har
vertikale naboskiller mellom de enkelte boenhetene, og hver enkelt bolig har direkte atkomst
fra terreng. To-, tre- og firemannsboliger regnes vanligvis ikke som sammenbygde småhus.
Enebolig
Enebolig er et hus beregnet på én husstand. Betegnelsen enebolig forbeholdes frittliggende
hus. Frittliggende kan imidlertid bety “minst 8,0 meter til nabohus” eller “ikke sammenbygd
med nabo hus”. Denne forskjellen har betydning blant annet ved fortetting.
Fig. 3.8 Enebolig, Ole Moes vei.
10
Fig. 3.9 Enebolig, Nordbergveien.
Sekundærleilighet: Er en mindre boenhet med et fullt sett av funksjoner som i en vanlig bolig
(kjøkken, bad, soverom etc.). Det er ikke uvanlig at det i tillegg til hovedboligen innredes en
eller to mindre leiligheter, for eksempel i underetasjen i en enebolig. Med leilighet menes her
en selvstendig boenhet.
Størrelsen på sekundærleiligheten/e kan ikke overstige 50 % av hovedleilighetens bruksareal
(BRA), samt at størrelsen på den enkelte sekundærleilighet må være mindre enn 55 m² BRA.
Hvis sekundærleiligheten/e er større enn 50 % av hovedleilighetens BRA og/ eller større enn
55 m² regnes den som en boenhet likeverdig med hovedleilighet og huset defineres da som en
tomanns-/ flermannsbolig, og må tilfredsstille krav til parkering og uteareal på ordinær måte.
Fig. 3.10 Enebolig med sekundærleilighet og god
terrengtilpasning, Sognsveien.
Fig. 3.11 Tomannsbolig, Benveien.
Tomannsbolig
Tomannsbolig er en bygning for to husstander.
De to boenhetene må være noenlunde likeverdige i størrelse og utforming. Naboskillet mellom
boenhetene kan være horisontalt eller vertikalt. Betegnelsen tomannsbolig brukes som regel
om frittliggende bygning, ikke om sammenbygde eller sammenkjedede småhus.
Boligene i en tomannsbolig kan ha separat eller felles inngang.
Kjedet bolig
Kjedet bolig betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen
med mellombygg, som ikke inneholder rom for varig opphold. Den enkelte boligen bør
betegnes som kjedehusbolig eller bolig i kjedehus.
G
Bolig
G
Bolig
G
Bolig
G
Bolig
Vei
Fig. 3.12 Kjedehus, Frydenbergbakken.
Fig. 3.13 Plan av kjedehus med integrerte garasjer.
11
Rekkehus
Rekkehus er en bygning med tre eller flere boliger bygd i en sammenhengende rekke med
vertikalt skille (felles skillevegg) mellom de enkelte boligene. Hver bolig har egen inngang.
Den enkelte boligen betegnes som rekkehusbolig, rekkehusleilighet eller bolig/leilighet i
rekkehus. Når det gjelder hva som er maksimalt antall boliger i rekkehus med
småhuskarakter, vil dette være en vurdering sett i forhold til boligstørrelse, arkitektonisk
utforming, tomtestørrelse, tomtens topografi og nærområdets bebyggelsesstruktur.
Vei
Fig. 3.14 Rekkehus, Stamhusveien.
Fig. 3.15 Plan av rekkehus.
Atriumhus
Atriumhus er opprinnelig en antikk/arabisk hustype der rommene er gruppert rundt et lukket
gårdsrom eller atrium. I Norge brukes betegnelsen som regel om sammenbygde enetasjes
småhus i vinkelform, se figur. Ved hjelp av de tilstøtende vindusfrie ytterveggene på nabohusene og/eller levegger og beplantning, får hvert enkelt hus et skjermet uteareal/hage. Den
enkelte boligen betegnes som atriumhus eller atriumhusbolig.
Vei
Fig. 3.16 Atriumhus på Ammerud.
Fig. 3.17 Plan av atriumhus.
Flermannsbolig
Bygninger med én felles inngang til to
boenheter i første etasje og to boenheter
i andre etasje (korsdelt firemannsbolig)
defineres som lavblokk.Betegnelsen kan
brukes på bygninger med tre eller fire
boenheter med annen utforming enn
beskrevet foran i dette kapittelet.
Fig. 3.18 Firemannsbolig Askeladdveien.
12
Lavblokk
Noen typer boligbygninger er ikke entydig småhus eller blokker. En lavblokk kan være småhus
eller blokk avhengig av størrelsen, mens et terrassehus som regel er for stort til å kalles
småhus. Et terrassehus består av leiligheter i flere etasjer med hver etasje tilbaketrukket fra
underliggende etasjes fasade, noe som gir store terrasser.
En lavblokk er en boligblokk med to til fire etasjer og minst fire leiligheter, se figur 3.20.
Den minste formen for lavblokk er korsdelte firemannsboliger (felles atkomstkjerne for
to boenheter i første etasje og to boenheter i andre etasje). I mange sammenhenger har
korsdelte firemannsboliger tilsvarende karaktertrekk som småhus. For eksempel består
Ullevål Haveby i hovedsak av sammenbygde, korsdelte firemannsboliger. Hva som er
maksimalt antall boenheter i en mindre lavblokk som faller inn under småhusbegrepet, vil
være avhengig av bebyggelsesstrukturen i området, tomtens størrelse, bygningens utforming,
fotavtrykkets størrelse i forhold til omkringliggende hus, med mer.
Større lavblokker faller klart utenfor småhusbegrepet.
Adskilte boenheter
Fig. 3.19 Lavblokk med småhuskarakter i Diakonveien.
Fig. 3.20 Lavblokk.
Veiledning for utforming av småhus (byggforskserien), Norges byggforskningsinstitutt:
330.009 Boliger Definisjoner
330.043 Planløsning. God boligkvalitet på små tomter
312.027 Fortettingsplanlegging i småhusområder
13
§4 Bebyggelsesplan
Tiltak med 10 eller flere nye boenheter kan bare oppføres på grunnlag av godkjent
bebyggelsesplan.
Denne planbestemmelsen skal sikre at byggeprosjekter over en viss størrelse legges ut til
offentlig ettersyn med mer omfattende krav til saksdokumentasjon og medvirkning enn
ordinære byggesaker. Det vil ofte være mulig å oppnå bedre tomteløsninger dersom en
ser flere tomter og tiltak i sammenheng. For eksempel kan felles atkomst til bebyggelse gi
besparelse i areal avsatt til dette formålet. Frigitt areal kan i stedet opparbeides til et mer
sammenhengende uteoppholdsareal/grøntareal.
I plan- og bygningsloven av 27.06.2008 er begrepet bebyggelsesplan ikke lenger en plantype.
Etter gjeldende lov vil det kreves detaljregulering iht. plan- og bygningsloven § 12-3.
Detaljregulering skal utformes i samsvar med premisser i småhusplanens bestemmelser. For
nærmere informasjon om saksbehandlingsprosessen for detaljregulering vises til Plan- og
bygningsetatens nettside: www.oslo.kommune.no (plan, bygg og eiendom).
Dersom tiltaket omfatter 10 boenheter eller flere, er kravet til detaljregulering et absolutt krav.
Dette gjelder uavhengig av eiendomsgrenser og uavhengig av hvor mange søknader tiltaket er
oppdelt i.
Fig. 4.1 Eksempel på bebyggelsesplan (detaljregulering) med sammenhengende bebyggelse (kjedehus),
felles lekeareal og gjesteparkeringsplasser.
14
§5 Utomhusplan
Ved innsendelse av søknad om tillatelse til tiltak kreves utomhusplan. Denne skal vise
både eksisterende og planert terreng for eiendommen og terrengtilpasning til
naboeiendommene, samt opparbeiding av utearealene.
Terrengbehandling, beplantning og annen opparbeiding i samsvar med godkjent
utomhusplan må være utført før midlertidig brukstillatelse gis.
For mindre tiltak som ikke endrer utomhusarealet kan kommunen forenkle kravet til
dokumentasjon.
Utomhusplan er en detaljert plan i målestokk 1:200 som skal gjøre rede for arealbruken
og opparbeidelse av den ubebygde delen av tomten før og etter utbygging samt de
landskapsendringer utbyggingen medfører. Utomhusplanen skal innsendes ved søknad om
rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Som grunnlag for utomhusplanen skal utsnitt av gjeldende
reguleringskart benyttes.
Planen skal vise:
•
•
•
•
•
omsøkt tiltak og eventuell eksisterende bebyggelse på eiendommen.
eksisterende og planlagt terreng samt terrengtilpassing mot naboeiendommene.
gangareal, uteoppholdsareal, lekearealer og annen disponering av ubebygde arealer.
parkeringsareal og snuplass for bil på egen grunn.
eksisterende trær, nye trær og trær som foreslås felt. Alle store trær som beholdes eller
søkes felt, skal angis med art/sort og størrelse (stammeomkrets).
• gjerder, støttemurer, levegger/støyskjermer og andre konstruksjoner.
• overvannshåndtering der dette er nødvendig.
Der kommunen finner det nødvendig kan det kreves ytterligere dokumentasjon.
Utearealene skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig
brukstillatelse eller ferdigattest gis. Hvis årstiden tilsier at det er vanskelig å opparbeide
utomhusarealet før midlertidig brukstillatelse gis, kan kravet fravikes. Følgende skal likevel
være opparbeidet til bruk: Nødvendige fysiske tiltak som grovplanering av utearealer og
grusing av gangarealer, gangatkomst til boligene og biloppstillingsplasser, dog ikke ferdigstilt
med belegning som asfalt, stein, el. Videre vil det i midlertidig brukstillatelse bli satt tidsfrist
til påfølgende sommersesong for opparbeidelse i henhold til godkjent utomhusplan.
Søknad uten utomhusplan vil ikke bli vurdert av Plan- og bygningsetaten som komplett med
mindre bestemmelsens siste ledd kommer til anvendelse. Eksempler på mindre tiltak som
ikke endrer utomhusarealet er mindre påbygg og fasadeendringer. For slike tiltak vil kravet til
utomhusplan kunne forenkles eller frafalles.
15
356
357
gress
357
358
mur
gress
frukttre
sten ved
taknedløp
356
Avrenningsmønster
område med mye leire
Permeabel flate
terrasse
Underjordisk garasje
357
c + 358
Ekisterende kote
356
Gjeldende kote
gress
Eksisterende tre
frukttre
Tre som felles
Nytt tre
355
P
regnbed
P
ANSVARLIG SØKER
asfalt
ADRESSE
Kommune
G.nr./B.nr.
støttemur
nedkjøringsrampe
356
Tittel:
UTOMHUSPLAN
Dato:
Målestokk:
dd.mm.åå
xx
1: 200
Tegningsnr.:
Rev.:
Fig. 5.1 Eksempel på utomhusplan, to boenheter. Overvannshåndteringen er enkel med store permeable flater og et
regnbed til fordrøyning. Planen viser også eksisterende og planlagt terreng, uteoppholdsareal, og annen
disponering av ubebygde arealer, parkeringsareal, eksisterende trær som skal bevares/felles og ny vegetasjon.
c + 113
c + 113
atkomst
nedkjøringsrampe
gress
P
c + 114
c + 115
P
asfalt
P
terrasse
terrasse
c + 114
sedumtak
fellesareal lek og opphold
terrasse
c + 114
terrasse
Avrenningsmønster
permeabel sten
c + 114
c + 112,3
sedumtak
Permeabel flate
Underjordisk garasje
gress
Ekisterende kote
permeabel sten
private utearealer
Gjeldende kote
c + 113
terrasse
permeabel sten
c + 113
Eksisterende tre
private utearealer
permeabel sten
Tre som felles
permeabel sten
Nytt tre
gress
terrasse
fellesareal lek og opphold
c + 111
lukket
fordrøyningsbasseng
ANSVARLIG SØKER
sedumtak
c + 112
permeabel sten
gress
regnbed
permeabel sten
c + 112
private utearealer
c + 111
c + 110
ADRESSE
Kommune
G.nr./B.nr.
Tittel:
UTOMHUSPLAN
Dato:
dd.mm.åå
xx
Tegningsnr.:
Målestokk:
1: 200
Rev.:
Fig. 5.2 Eksempel på utomhusplan, flere enn 5 boenheter. Overvannshåndtering i form av lukket fordrøyning, regnbed og grønne tak. Planen viser også eksisterende og planlagt terreng, gangareal, felles og privat uteoppholdsareal, lekeareal, parkeringsareal, eksisterende trær som skal bevares/felles og ny vegetasjon.
16
§6 Plassering av bebyggelse og terrengtilpasning
§ 6.1
Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved
plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer.
Følgende definisjoner legges til grunn:
a.
Med nærområde menes et område som omfatter tilgrensende eiendommer,
eiendommer som er gjenboere, samt eiendommer langs begge sider av
tilliggende vei/veier, som følger av figur 1a-c. Kommunen kan fastsette et utvidet eller redusert nærområde der det er naturlig at et større eller mindre område ses i
sammenheng.
Figur 1a:
Nærområde der tiltak
ligger langs vei/gate
Figur 1b:
Nærområde der tiltak
ligger i vei-/gatekryss
Figur 1c:
Nærområde der tiltak ligger
bak bebyggelse langs vei/gate
b.
Med bebyggelsesstruktur menes måten bygningene er plassert og gruppert på
på den enkelte eiendom, i forhold til bebyggelsen i nærområdet og i forhold til veier, ferdselslinjer, bekkeløp, landskap/terreng og grøntdrag.
c.
Enhetlig bebyggelsesstruktur betyr at minst 3/4 av bygningene i nærområdet har lik plassering og gruppering i forhold til ovennevnte elementer.
d.
Med grøntdrag menes vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer.
6.2
Kommunen skal godkjenne tiltakets plassering. Ved plassering av tiltak skal
bebyggelsesstruktur for eiendommer langs samme side av vei i nærområdet vektlegges.
Dersom tiltaket ikke er lokalisert langs vei skal plassering av bebyggelse på tilgrensende
eiendommer være førende. I områder med større bygningsvolumer i eksisterende
bebyggelse skal nye boenheter samles i volumer av tilsvarende størrelse.
6.3
Tiltak innenfor nærområder med enhetlig bebyggelsesstruktur skal videreføre denne.
Der bebyggelsen i nærområdet har enhetlig avstand til vei skal denne avstanden
opprettholdes.
Ny bebyggelsesstruktur innenfor enhetlige områder kan tillates, dersom denne
kan videreføres over flere eiendommer i nærområdet på en slik måte at en enhetlig
bebyggelsesstruktur sikres.
6.4
I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan
bebyggelse plasseres i nyskapende strukturer, og disse skal binde området sammen.
6.5
Ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av
eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen
plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til
rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå.
17
Følgende unntak tillates:
a.
På flate og svakt skrånende tomter skal samlet høyde på støttemurer, fyllinger
og/eller skjæringer ved bebyggelse maksimalt være 0,5 meter.
b.
For skrånende tomter med fall 1:6 – 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/
eller skjæringer samlet ikke overskride 1 meter.
c.
For bratte tomter med terrengfall mer enn 1:3 skal høyde på støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer samlet ikke overskride 1,5 meter.
Ved terrassering av terrenginngrep som nevnt i b og c skal maksimal utstrekning og
minste avstand mellom terrenginngrepene være 6 meter i terrengets fallretning.
Terrengmessig overgang til naboeiendommer skal gis en naturlig utforming. Det skal ikke
etableres støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer med samlet høyde på mer enn 0,5
meter nærmere enn 4 meter fra nabogrense.
Mindre avvik kan tillates for adkomst/avkjørsel og parkering.
6.6
Maksimalt 40% av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan opparbeides med
harde, vann-ugjennomtrengelige overflater. Overvann skal håndteres lokalt på egen
eiendom.
6.7
Nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares. Med større trær menes trær med
stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Det skal avsettes plass på
eiendommen i plan og dybde til utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes
som største omkrets for treets krone. Tiltak eller byggegroper innenfor denne sonen
tillates ikke.
Bestemmelsen omhandler plassering av bebyggelse i forhold til eksisterende situasjon i
nærområdet og på eiendommen. Det er viktig at ny bebyggelse plasseres og orienteres slik
at det oppstår et godt samspill mellom nytt og gammelt. Sammen med øvrige kriterier for
plassering av ny bebyggelse vil dette gi grunnlag for et helhetlig anlegg med småhuskarakter.
Nærområde
80
m
§ 6.1 viser hvordan nærområdet til et tiltak skal fastsettes. Definisjon av nærområdet er gitt i
antall meter. Alle tomter som ligger helt eller
Barnehage
delvis innenfor 80-meterssonen fra tiltakets
tomtegrense, målt som vist i bestemmelsen
på figur 1a-c skal medtas i vurderingen.
BoligEt nærområde vil normalt være større enn
blokker
kun tilgrensende eiendommer. Kommunen
80
m
kan utvide størrelsen på nærområdet der
dette er viktig av hensyn til landskapsdrag,
infrastruktur, vegetasjon, topografi eller
80
bebyggelsesstruktur. Før man avgjør om et
m
område er enhetlig må nærområdet defineres.
Kommunen kan også redusere størrelsen
på nærområdet. Dette vil være aktuelt å
vurdere når f.eks nærområdet også omfatter
annen type bebyggelse enn boliger/småhusbebyggelse eller der nærområdet er lokalisert Fig. 6.1 Eksempel på område hvor kommunen vil
kunne redusere avgrensning av nærområdet siden
i en overgangsone mellom ulike bebyggelses- bebyggelsesstrukturen er enhetlig langs vei, men ikke
strukturer.
på tilgrensende tomt i bakkant.
18
Bebyggelsesstruktur
Bebyggelsesstruktur er måten bygningene
er plassert på i forhold til hverandre og i
forhold til strukturerende elementer som vei,
landskap, bekkeløp og grøntdrag.
Strukturen påvirkes av samspillet mellom og
avstand til veier, plasser, kvartal, landskapets
form, bebyggelsens orden i forhold til
hverandre inkludert høyde og volum. Hvordan
bebyggelsen danner offentlige og private
uterom er viktig. I mange områder vil det
være samspillet mellom boligvolumene
som i størst grad danner den lesbare
bebyggelsesstrukturen. Mindre frittliggende
bygninger kan også ha innvirkning på
strukturen.
Fig. 6.3 Område med enhetlig
bebyggelsesstruktur på den enkelte tomt og
i forhold til vei/gateløp, Grefsen.
Måten eksisterende omgivelser og byggverk
er ordnet på skal respekteres. Nye tiltak skal
ta hensyn til eksisterende byggelinjer og
avstand til vei, samt den eksisterende
bebyggelses ordensprinsipper; plassering og
gruppering inkludert høyder og volum.
Boligområder som har vokst frem over lengre
tid har ofte variasjon i hvordan boligene er
utformet og plassert i forhold til hverandre,
og i forhold til strukturerende elementer som
veier, landskap/terreng og grøntdrag. Selv
om denne typen boligområder innehar en
overordnet struktur vil bebyggelsesstrukturen
i mange tilfeller ikke være enhetlig slik det
er definert i § 6.1 c. Ny bebyggelse skal
også da plasseres slik at den viderefører
viktige hovedtrekk i eksisterende struktur.
Bebyggelsesstruktur på samme side av vei
skal vektlegges. Graden av etablert variasjon
i området vil bestemme hvor strengt nye tiltak
må innpasses eksisterende strukturer.
Dersom et nærområde domineres av ensartet
plassering av bebyggelse, snakker vi om
dominerende eller enhetlig bebyggelsesstruktur. For at området skal defineres som
enhetlig må minst 75 % av bebyggelsen
innenfor nærområdet (jf. def. i § 6.1) ha lik
plassering/struktur. Bestemmelsen sier at
der eksisterende bebyggelse har en enhetlig
avstand til vei skal denne videreføres.
Fig. 6.4 Område hvor bebyggelsen relaterer seg til
hovedretning mot sørvest, Slemdal.
Fig. 6.5 Område med enhetlig bebyggelsesstruktur med
nyere bebyggelsesstruktur i hagene, Lofthus.
Dersom eksisterende bebyggelse har lange,
smale tomter eller så stor avstand fra vei at det
er mulig å etablere en ny struktur i bakkant av Fig. 6.6 Område med sammensatt bebyggelsesstruktur,
Hellerud.
19
bebyggelsen eller mellom eksisterende
bebyggelsesrekke og vei/byggelinje, vil dette
kunne vurderes tillatt. I slike situasjoner er
det viktig å ta hensyn til at gode utearealer
og solforhold sikres for både eksisterende og
ny bebyggelse.
Erfaringsmessig betyr dette at smale tomter
bør ha en dybde på minst 35-40 meter for å
kunne etablere ny bebyggelsesstruktur, med
mindre ny bebyggelse kan sideforskyves
i forhold til eksisterende. Ved første nye
tiltak i en slik ny struktur skal det illustreres
hvordan naboeiendommer eventuelt
senere kan utnyttes i hht. bestemmelsene i
reguleringsplanen, jf. dokumentasjonskravet
i reguleringsbestemmelsen § 20.
Uansett om nærområdet defineres som
enhetlig eller ikke skal ny bebyggelse
plasseres slik at området så langt mulig
bindes sammen gjennom de nye strukturene
som etableres. Dette gjelder både ved
etablering av én ny enkeltbygning, se figur
6.9-6.11, og ved en større samlet utbygging.
Fig.6.7 Bebyggelse med enhetlig avstand til vei.
Fig. 6.8 Område med sammensatt bebyggelsesstruktur
der nyskapende struktur binder området sammen.
I mange tilfeller er ikke ett enkelt volum
tilstrekkelig for å kunne etablere en nyskapende struktur med unntak av å være første bygg
i en ny rekke i for- eller bakkant av eksisterende bebyggelse. For å etablere en nyskapende
struktur i disse tilfellene vil det som regel måtte lages nye offentlige rom og oppføres flere
bygningsvolumer, og tomten må være av en viss størrelse. Ofte er det organiseringen av
uteoppholdsarealer, parker og kommunikasjonsveier (veier, gangstier, trapper) som bidrar til
at området bindes bedre sammen. Se eksempel, figur 6.8.
Byutviklingskomiteen påpekte ved behandlingen av endringer av småhusplanen 15.02.2006
at det også er viktig å ivareta den naturlige variasjon som vil være hovedregelen i områder
som har vokst frem over lengre tid. Komiteen presiserte i sin behandling at ordlyden i § 6.4
om at ”]i] nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan
bebyggelsen plasseres i nyskapende strukturer og disse skal binde områdene sammen”, skal
ikke tolkes som et ønske om en dominerende uniformering i områder med stort innslag av
nybygging, men at variasjon skal vektlegges også her.
Fig. 6.9 Ny bolig i eksisterende
bebyggelsesstruktur.
20
Fig. 6.10 Ny bolig danner nytt
bebyggelsesmønster i hage.
Fig. 6.11 Ny bolig danner nytt
bebyggelsesmønster mot vei.
Grøntdrag
Grøntdrag er sammenhengende vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer og som
derfor fremstår som viktige grønne landskapselement
i nærområdet. Grøntdragene kan inneholde gangstier/
turveier. Grøntdrag er ikke nødvendigvis sikret i plan; det
vil si at grøntdraget kan ligge på grunn regulert til bolig.
Med flere eiendommer menes 3 eller flere eiendommer.
Fig. 6.12 Grøntdrag.
Plan- og bygningslovens (pbl) krav til plassering av byggverk
I hht. pbl. § 29-4 gjelder en generell byggeavstand på 4 meter til nabogrense. Bestemmelsen
skal sikre tilstrekkelig lys og luft og en viss avstand mellom nabobebyggelse. Avstandskravet
er også begrunnet i branntekniske forhold ved at avstand mellom bygninger hindrer spredning
av brann. Pbl. § 29-4, tredje ledd bokstav b gir adgang til å plassere frittliggende garasje,
uthus og lignende mindre bygning med grunnflate eller BRA inntil 50 m² nærmere enn 4 meter
fra nabogrense. For at bygning som nevnt over skal anses som frittliggende, kan den ikke
fysisk henge sammen med annen bygning/ bygningsdel.
Veglovens krav om 15 meters byggeavstand til midtlinje i kommunal regulert vei gjelder
generelt der ikke annet er bestemt i reguleringsplan. Småhusplanen har ikke egne regler om
byggeavstand til vei, men reguleringsplan for den aktuelle veien kan ha slike avstandsregler.
I henhold til § 2 i reguleringsbestemmelsene vil disse byggegrensene gjelde foran veglovens
krav ved plassering av bebyggelse. Kriterier for å vurdere dispensasjonssøknad fra veglovens
krav, er bl.a. om tiltaket er forsvarlig ut fra trafikksikkerhet, miljøhensyn (for de som skal
bruke boligen) og andre stedlige forhold.
Terrenginngrep
Terrenginngrep kan være sprenging, graving, masseuttak, skjæring, fylling eller planering av
terreng. Terrenginngrep skal vises på utomhusplanen og være del av byggesøknaden og
behandlingen av denne. Nødvendige terrenginngrep i forbindelse med plassering av tiltaket
på tomten skal alltid vurderes og begrenses.
Terrenginngrep skal være moderate både når det gjelder plassering av ny bebyggelse,
etablering av uteoppholdsareal, biloppstillingsplass og atkomst. Nytt terreng skal tilsluttes
eksisterende terreng på en naturlig måte. Større fyllinger/skjæringer eller forstøtningsmurer
skal unngås. Avhengig av tomtens helning setter planens § 6.5 ulike begrensninger for
høyde på terrenginngrep, f.eks. ved etablering av støttemurer og for fyllinger og skjæringer.
Støttemurer, fyllinger og/eller skjæringer med samlet høyde over 0,5 meter tillates ikke
nærmere nabogrensen enn 4 meter. Slike tiltak nærmere nabogrensen enn 4 meter vil
kreve dispensasjon fra planens § 6.5. Her er planen strengere enn pbl § 29-4. Hovedregelen
er at ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terreng. Eventuelle unntak må
være avgjørende for å oppnå kvaliteter som bokvalitet, økt kvalitet på utomhusarealer,
tilgjengelighet og tilpasning til terreng. Planen tillater ikke etablering av lysgraver, areaer
og utvendige kjellertrapper som samlet sett fremstår som “vollgrav” rundt bebyggelsen/
bygningen.
Mindre avvik fra § 6.5 for atkomst, avkjørsel og parkering kan tillates uten at det kreves
dispensasjonssøknad. Hva som er et mindre avvik vil være en helhetlig vurdering på den
enkelte eiendom og avhenger bl.a. av tomtens topografi og utforming. Terrenginngrepets
høyde og utstrekning må i så fall vurderes i forhold til nødvendigheten av inngrepet og om
foreslåtte løsning er den mest skånsomme for terrenget. Mindre avvik omfatter også skjæring/
støttemur for kjelleratkomst og atkomst fra boligen til uteoppholdsareal. Det forutsettes at
inngrepet begrenser seg til det som er nødvendig for at inngangen kan etableres.
21
Fig. 6.12 Prinsippskisse som viser
hvordan høyde og utstrekning
på terrenginngrep, samt avstand
mellom inngrepene, skal måles.
Fylling med støttemur
C
Skjæring
A
B
A
A: Maksimal utstrekning for terrenginngrep er 6 meter
B: Minste avstand mellom hvert enkelt terrenginngrep er 6 meter
C: Maksimal samlet høyde for terrenginngrep i en fallretning er 0,5m/1m/1,5m (avhengig av tomtens helning)
For å unngå større fyllinger og skjæringer ved plassering i terreng, skal høydeforskjellen på
tomten tas opp i bebyggelsen. Unntaksbestemmelsene § 4-1, bokstav b, nr. 5-9 i Forskrift om
byggesak (SAK), vedrørende fylling og planering av terreng, kommer ikke til anvendelse, da
alle terrenginngrep i tilknytning til et byggetiltak skal vurderes som en del av søknaden.
Krav til terrenginngrepenes utstrekning
og innbyrdes avstand er vist på figur 6.12.
Bestemmelsen § 6.5, 2. avsnitt sier at samlet
høyde på alle terrenginngrep på tomten i en
fallretning maksimalt kan være enten inntil 0,5
m, inntil 1,0 meter eller inntil 1,5 meter avhengig
av tomtens helning. Tomtens helning måles som
det gjennomsnittlige fallet på eiendommen. På
eiendommer med store terrengvariasjoner kan
man beregne helningsgrad innenfor den delen av
tomten der tiltaket plasseres, men ikke for svært
begrensede deler av tomten.
Fyllinger, støttemurer og/eller skjæringer som
ligger nærmere enn 6 meter fra fasade skal
medregnes i tiltakets totale høyde, jf. § 10 andre
ledd bokstav b.
Garasjeanlegg helt eller delvis under terreng,
og nedkjørsel til slike anlegg, må tilpasses
terrengforholdene på den enkelte tomt. Anleggene
skal utformes etter planens krav til terrenginngrep.
Nedkjøringsramper til garasjeanlegg skal ha en
plassering på tomten som orienterer seg bort fra
det offentlige rom. På flate og svakt skrånende
tomter vil nedkjøringsramper i de fleste tilfeller
forutsette omfattende skjæringer eller støttemurer.
Slike ramper vil ofte komme i konflikt med
planens bestemmelser om terrenginngrep og kan
derfor egne seg dårlig. Terrenginngrep i form av
skjæringer og forstøtningsmurer vil ofte kunne
22
Fig.6.13 Bolig med flere etasjenivåer med god
tilpasning til terreng - boligen følger terrenget.
Fig.6.14 Eiendom med store terrengforskjeller der
bebyggelsen tar opp i seg terrengfallet.
reduseres der innkjøring skjer på eksisterende
terrengnivå eller løses integrert i bygningen.
Opparbeiding av utomhusarealer
For å ivareta planens intensjoner om å bevare
småhusområdenes eksisterende vegetasjon,
terreng og grønne preg, samt håndtere
overvann, er det i § 6.6 gitt begrensninger på
hvor stor del av tomten som kan opparbeides
med harde og ugjennomtrengelige flater.
Ved beregning av areal for harde og vannugjennomtrengelige overflater skal bebygd
areal over og under bakken medregnes.
Fig.6.15 Terrengtilpasset nedkjørsel til garasje med lav
forstøtningsmur.
Overvann er vann som renner av overflater på
tak, veier og andre tette flater etter nedbør,
stormflo eller smeltevann. Vannet finner
alltid minste motstands vei, og vil kunne
ende opp på uønskede steder dersom man
ikke har planlagt håndteringen av vannet på
egen tomt (lokalt).
I Oslo har det i en viss grad vært praksis at
overvann fra takrenner og harde overflater
ledes til drenskummer og private drensledninger og videre inn på det offentlige
avløpsnettet. Ved store regnskyll vil det
ofte føre til at avløpsnettet blir overfylt, og
overvann og avløpsvann vil kunne ende opp i
sjø eller vassdrag i stedet for å gå via et
renseanlegg. Takvann og overflatevann
skal altså ikke ledes til ledningsnettet,
men behandles lokalt. Det kreves særskilt
tillatelse fra Vann- og avløpsetaten til påslipp
av overvann på ledningsnettet. Slik tillatelse
gis normalt ikke i småhusområdene.
Enkle løsninger på lokal overvannshåndtering kan være å benytte grus eller
belegningsstein på innkjørsler istedenfor
asfalt, ha flest mulige gresskledde flater,
bevare eller plante trær, busker og andre
planter som drikker mye vann. Å fordrøye
vannet betyr at vannet blir oppholdt fra å
renne videre. Man kan bruke fordrøyningsbasseng under bakken, grønne tak, regnbed
eller åpne vannspeil og sørge for å ha godt
drenerende masser på eiendommen. Dersom
det settes kantstein mellom gressplen og
parkeringsareal bør oversiden av kantsteinen
gå i flukt med parkeringsarealet der dette
ligger høyere enn gressplen.
Fig.6.16 Bruk av ulike materialer på overflater.
Fig.6.17 Eksempel på regnbed - vanninfiltrasjon.
Fig.6.18 Grønt tak.
23
Trær
Planens formålsparagraf § 3 angir at eksisterende landskap, vegetasjon og biologisk mangfold
skal opprettholdes. Ved siste revidering av planen i 2013 er dette ytterligere vektlagt, jf. §§ 6.5 og 6.7.
Trerekker, tregrupper, større og mindre frittstående trær er verdifulle og gir karakter, miljø- og
naturverdi til enkelteiendommer og nærområder. Trær og annen verdifull vegetasjon finnes i
stort omfang i småhusområdene. Særlig betydningsfulle er store eller godt synlige trær. Ved å
innlemme eksisterende trær i småhusprosjekter bidrar dette til høy arkitektonisk kvalitet.
Gjennom bestemmelsene § 3, § 6.1, § 6.5 og § 6.7 er det etablert et generelt vern av større
trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng. Med andre ord:
• Trevernet innebærer at trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng,
kun kan felles etter tillatelse fra Plan- og bygningsetaten.
• Tillatelse til felling av trær kan unntaksvis følge av en konkret avveining i forbindelse med
søknad om tillatelse til byggetiltak.
• Hugging av større trær før, under eller etter oppføring av tiltak forutsetter vedtak om
dispensasjon fra planens forbud mot felling av større trær.
Plassering og gjennomføring av byggetiltak i forhold til store trær
Det er Plan- og bygningsetaten som godkjenner tiltakets endelige plassering, jf. § 6.2. Dersom
det etter en konkret avveiing konkluderes med at hensynet til bevaring av ett eller flere større
trær veier tyngst, må tiltakshaver foreslå en alternativ plassering som i større grad ivaretar
tomtens trær. Kommunen vil gi veiledning dersom omsøkt plassering ikke kan godkjennes.
Ved plassering av ny bebyggelse vil det kunne oppstå tilfeller der det ikke er hensiktsmessig
å ta vare på alle store trær. Eksempelvis kan bevaring av trær medføre at plassering og
utforming av bebyggelse gir store terrenginngrep eller blir uheldig dominerende i landskapet.
I slike tilfeller må det vurderes om ett eller flere større trær kan felles. Generelt bør så
mange trær som mulig og annen verdifull vegetasjon beholdes. Dette er viktig for å ivareta
småhusområdenes grønne karakter og naturmangfold. Trær og annen verdifull vegetasjon er
viktige landskapselementer som planen skal sikre samtidig som det fortettes.
Ved planlegging og gjennomføring av tiltak nær trær, er det særlig viktig å ta hensyn til treets
røtter. Røttene befinner seg gjerne i øverste halvmeter under bakken og kan strekke seg
utover trekronens bredde. Byggegroper og større terrenginngrep skal holdes utenfor
trekronens utstrekning. Trær skal registreres på utomhusplanen, se figur 5.1 og 5.2. Alle store
trær som beholdes eller søkes felt, skal angis med art/sort og størrelse (stammeomkrets).
Marksikringsplan, som vist på figur 20.2, skal redegjøre for hvordan trær beskyttes i
byggeperioden.
Rapporten “Trær- Veiledning for arbeid nær trær og krav for rigg- og anleggsarbeid”, utarbeidet
av Bymiljøetaten, er tilgjengelig på: www.oslo.kommune.no (søk på “arbeid nær trær”)
Dispensasjonssøknad om trefelling utenfor byggesak
Hugging av store trær uavhengig av byggetiltak krever søknad om dispensasjon fra planen.
Ved vurdering av om dispensasjon skal gis, vektlegges særlig treets tilstand, bokvalitet mht.
lys og utsyn inn/ut fra boligen og treets risiko for skade på bygg og anlegg. I tillegg kan treets
art/sort, størrelse og synlighet være av betydning. Det gis normalt ikke dispensasjon på grunn
av manglende utsikt eller dårlige solforhold på deler av eiendommen.
Ved søknad om dispensasjon skal det sendes inn fotodokumentasjon av treet som ønskes felt,
med angivelse av art/sort, stammeomkrets og tilstand. Treet skal også avmerkes på kart. Der
det søkes om dispensasjon med begrunnelse i treets tilstand eller risiko, er dokumentasjon fra
sertifisert trepleier/arborist påkrevet. Dersom dispensasjon innvilges vil krav om replanting av
et nytt tre kunne påregnes.
24
Fig.6.19 Trær gir karakter, miljø-, og naturverdi til et område. Trær som står i tomtegrense mot vei er
synlige for mange mennesker.
Fig.6.20 og 6.21 Eksempler på ny bebyggelse som ivaretar tomtens trær. Bevaring av eksisterende
trær bidrar til høy arkitektonisk kvalitet.
25
Orientering og plassering av nybygg på tomten
Nye tiltak skal plasseres og orienteres slik at det oppstår gode uterom for både eksisterende
og eventuelle nye boliger. Dette vil bidra til å opprettholde og styrke småhuskarakteren i området.
Innsyn/solforhold
Ny bebyggelse bør plasseres slik at innsyn til private uteoppholdsareal for eksisterende
bebyggelse begrenses og at akseptable solforhold for disse oppnås.
Ubebygde eller ikke fullt utnyttede eiendommer kan være en ressurs for nabolaget for å
oppnå gode sol-, lys-, utsyns- og utsiktsforhold. Nye byggetiltak kan oppleves som en
ulempe for naboene. Det bør unngås plassering av ny bebyggelse som skyggelegger viktige
uteoppholdsarealer på nabotomten på ettermiddagstid. Naboeiendommene kan likevel ikke
regne med å opprettholde disse kvalitetene fullt ut når et område eller en eiendom bygges ut i
samsvar med plan.
26
§7 Utforming av bebyggelse
Nye tiltak skal ha god bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet.
Nye tiltak skal ha småhuskarakter og størrelse/volum tilsvarende eksisterende
bebyggelse i nærområdet. Flertallet av følgende formingsfaktorer skal hentes fra
eksisterende bebyggelse: Høyde, lengde/bredde, grunnflate, volumoppbygging,
takform og materialbruk, hvorav takform og/eller materialbruk skal være et av
elementene.
I nærområder med ensartet bebyggelse skal alle ovennevnte formingsfaktorer hentes
fra eksisterende bebyggelse.
Denne bestemmelsen skal sikre at tiltak som gjennomføres har god arkitektonisk kvalitet i seg
selv og i forhold til omgivelsene. Første ledd fastslår krav til tiltakets utforming “i seg selv”.
Annet ledd stiller konkrete krav til tiltakets utforming “i forhold til dets bygde omgivelser”,
samt oppstiller krav om “småhuskarakter”. Tredje ledd definerer særskilte krav til utforming
ved tiltak i områder med ensartet, det vil si enhetlig, bebyggelse.
Bruksmessig og fysisk kvalitet
Med bruksmessig og fysisk kvalitet menes i denne sammenhengen at bebyggelsen har god
funksjonell brukbarhet, fleksibilitet over tid til å tilpasses endrede behov, materialmessig god
varighet mm.
Estetisk kvalitet
Estetisk kvalitet gjelder utformingen og
knytter seg både til historie, naturgrunnlag
og menneskers bruk og opplevelse av
omgivelsene. God estetisk kvalitet knyttes
til hva vi opplever som vakkert, ønskelig,
verdifullt osv.
Hoveddelen av småhusplanens planområde
er allerede bebygget. Dette er bakgrunnen
for at småhusplanen stiller strengere krav til
utforming av tiltak i forhold til dets bygde og
naturgitte omgivelser. I småhusplanen er det
innført formingsfaktorer som skal hensyntas.
Fig.7.1 Bolig med høy egenkvalitet gjennom materialvalg og fasadekomposisjon, Dronninghavnveien.
Etablerte småhusområder og enkelthus kan
ha kvaliteter som bør opprettholdes ved
søknad om nye tiltak. Plassering, volum
og utforming av ny bebyggelse forutsettes
derfor å respektere og videreføre slike
kvaliteter. Uavhengig av stilart er kravet til
egenkvalitet i tiltaket, både i forhold til seg
selv og i forhold til omgivelsene, viktig.
Det skal legges særlig vekt på samspillet
mellom ny og eksisterende bebyggelse
i volum, skala, takform, vindusflater, og
balanse mellom horisontale og vertikale
bygningselementer.
Fig.7.2 Godt samspill mellom ny og gammel del av
bygning når det gjelder takform og fargebruk.
Ny del til venstre. Tuengen allé.
27
Krav til utforming i forhold til tiltakets
bygde omgivelser
Det overordnede målet er å sikre godt
samspill med eksisterende bebyggelse.
Med hentes fra i denne bestemmelsen menes
at nye tiltak skal forholde seg til og ha et
bevisst samspill med bebyggelsen i
nærområdet. Dette omfatter også respekt for
områdets historiske karakter.
Bestemmelsen er ikke ment å sikre kopiering
av eksisterende bebyggelse, men legger opp
til at det skal foretas estetiske valg som
etablerer en god sammenheng mellom ny og
eksisterende bebyggelses formingselementer. “Å hente formingsfaktorer” kan
bety å bruke formingselementer (f.eks.
takform, symmetri, el.) som har samklang
med eksisterende bygninger uten at disse
gjøres like. Det kan også tillates en variasjon
i form og uttrykk tilsvarende den variasjonen
som er typisk for området.
Selv i områder med variert bebyggelse
vil man som regel kunne finne visse
hovedtrekk i bebyggelsen, for eksempel
typer av kledning, typer av valmet tak etc.
Samtidig kan man i et område med ensartet
bebyggelse finne eksempler på bebyggelse
som avviker sterkt fra øvrig bebyggelse. God
hensyntagen tilsier at man skal legge størst
vekt på formingsfaktorer som er typiske
eller dominerende for området, eller som
gjenfinnes i en vesentlig del av bebyggelsen.
Fig.7.3 Detaljering på et nyere hus; kontrast og samspill
mellom forskjellige materialer, Løchenveien.
Fig.7.4 Gammel og ny bebyggelse samspiller når det
gjelder takvinkel, fremskutt inngangs­parti og materialbruk, uten å være like. Villaveien.
Nye tiltak skal ha småhuskarakter slik det er
beskrevet i §3. Dette er et selvstendig
prinsipp og gjelder uavhengig av
bebyggelsestypologi i tiltaket eller i nærområdet. Som et grunnlag for tiltakets
utforming, er det viktig å foreta en analyse
av nærområdets bebyggelsesstruktur,
bygningsform og proporsjoner jf.
reguleringsbestemmelsene §§ 6 og 20.
Eksisterende hus
Mange eiendommer er allerede bebygd.
Bevaring av eksisterende bebyggelse vil
kunne bidra til å opprettholde nærområdets
karakter og tidsdybde. Der huset beholdes
utgjør dette et konkret utgangspunkt som
nye tiltak skal ta hensyn til.
28
Fig.7.5 Nybygg med småhuskarakter i et ikke enhetlig
småhusområde, Brantenborgveien.
Ved bebyggelse av særlig verdi for området,
eller som inneholder særlige kvaliteter i seg
selv, bør nytt tiltak utformes slik at
“moderhuset” kan oppleves i den sammenheng den var tiltenkt. Særlig aktuelle grep
kan være å gi boligen tilstrekkelig rom og
avstand til ny bebyggelse, samt å bevare
bygningens synlighet og funksjon i gatebildet
og nærområdet forøvrig. Dette gjelder også
der bygningen ikke er erkjent bevaringsverdig.
Se for øvrig reguleringsbestemmelsen § 8.
Nye tiltak må vise slektskap og dermed ta
hensyn til det eksisterende huset. Volum,
materialvalg og fargebruk kan være effektive
virkemidler som bidrar til at eksisterende
hus og nytt tiltak til sammen utgjør et
helhetlig anlegg. Et vellykket samspill mellom
bygninger utført i ulike stilarter eller fra ulike
tidsepoker forutsetter at det foreligger klare
fellestrekk i proporsjoner og volumer eller
materialer.
Fig.7.6 Bebyggelse fra 1912 og 1987 som samspiller ved
hjelp av volum, takform og materialvalg, Frydenberg.
Formingsfaktorer
De seks formingsfaktorer i § 7, 2. ledd gir
konkrete holdepunkter for hvordan tiltak
skal utformes i forhold til nærområdets
bebyggelse, og er utgangspunktet for Planog bygningsetatens vurdering av nye tiltaks
utforming.
Kravet om formingsfaktorer skal være oppfylt
i alle nye tiltak. Et flertall av faktorene,
det vil si minst 4 av 6, må være oppfylt i et
område der det ikke er ensartet bebyggelse.
I nærområder med ensartet bebyggelse
skal samtlige formingsfaktorer oppfylles.
Bestemmelsene i annet ledd vil ikke fjerne
bruk av skjønn, men vil sette klare rammer for
den skjønnsmessige vurderingen.
Fig.7.7 Gammel og ny bebyggelse, Tuengen allé.
Fig.7.8 Tiltak som tilpasser seg landskapsomgivelsene,
Holmsåsen.
Det er viktig å presisere at kravet om formingsfaktorer ikke alene er tilstrekkelig for å sikre
tilfredsstillende utforming; kvalitetskravet i ­
§ 7, 1. ledd og kravet om småhuskarakter i § 7,
2. ledd skal også være oppfylt.
Spillerommet man har innenfor hver formingsfaktor, er at nye tiltak som hovedregel kan ha
samme grad av variasjon som nærområdet
ellers. Eksempelvis vil man kunne variere
innenfor fasadematerialet både hva gjelder
type, overflatebehandling og farge. Dersom
nye tiltak avviker radikalt i forhold til noen
formingselementer er det viktig at de andre
elementene samspiller godt.
Fig.7.9 Tiltak som samspiller ved hjelp av bebyggelsesstruktur, skala og farger/ materialer, Myrerveien.
29
Høyde
Det nye tiltakets bygningshøyde må ta
hensyn til dominerende gesims- og mønehøyde i nærområdet. Arker og takoppløft
skal også inngå i vurderingen av tiltakets
høydevirkning. Det henvises også til
reguleringsbestemmelsen § 10 som fastsetter
maksimalt tillatte høyder og grad av utnytting
og til beregning av gesimshøyde ved arker og
takoppløft. For høye og eksponerte hus blir
kravet til at tiltaket har gode arkitektoniske
kvaliteter skjerpet.
Lengde/bredde
Denne formingsfaktoren beskriver forholdstallet mellom tiltakets fasadelengde og
bygningsbredde/ -dybde. Selv i områder hvor
bebyggelsens størrelse og volum varierer,
kan det være enhetlige trekk i bebyggelsens
proporsjoner, retning og orientering.
Samsvarende proporsjoner i forholdet
mellom en bygnings lengde og bredde kan
bidra til å sikre et godt samspill på tvers av
variasjoner i størrelse, volum og utforming.
Grunnflate
Nye tiltak bør ha en grunnflate (areal på
bakkenivå) som ikke avviker vesentlig fra
nærområdets bebyggelse. Avvik i form
av enten vesentlig større eller mindre
grunnflate har stor effekt på oppfattelsen
av hvordan det nye tiltaket samspiller med
nabobebyggelsen.
Fig.7.10 Variert småhusområde med ulike takformer.
Fig.7.11 Nytt tiltak som har høyde tilpasset eksisterende
bebyggelse, Bygdøy.
Volumoppbygging
Tiltakets volumoppbygging er avgjørende
for bygningens uttrykk og samspill med
nærområdet. En bygning kan framstå svært
Fig.7.12 Volumoppbygging som samspiller med
forskjellig på tross av samme høyde og
omgivelsene, Sollerudveien.
utnyttelse. En bygningskropp kan være et
samlet, enhetlig volum eller oppbrutt i flere
mindre eller større deler, terrassert eller spredte volumer. Inntrykket av en bygnings volum
kan påvirkes av tomtens størrelse og terreng. Særlig ved ny bebyggelse på store og/eller
bratte eiendommer vil volumene måtte ta hensyn til omkringliggende bebyggelse. Volumets
størrelse og oppdeling, samt skala i forhold til omkringliggende bygningers grunnflater,
høyder og detaljering, tillegges vekt ved behandlingen av tiltak.
Velger man å bruke en avvikende grunnflate, typologi, og/eller høyder, vil volumoppbygging
fremstå særlig viktig for tiltakets forhold til nærområdet.
Ved bruk av større enheter enn det som er vanlig i området, eller ved bruk av rekkehus eller
kjedede hus i områder dominert av frittstående bebyggelse, bør volumoppbyggingen bidra
til å bryte ned volumene til en skala som passer i området. Ved bruk av mindre enheter enn
det som er vanlig i området kan disse samles i større enheter for å kunne oppnå tilstrekkelig
hensyntaken til nærområdet.
30
Garasjer skal utformes og plasseres slik
at de ikke dominerer i volum, høyde eller
grunnflate i forhold til boligen, og slik at
de ikke hindrer lesningen av eventuelle
overordnede bebyggelsesstrukturer i
området.
Takform
Takform, takvinkel, takutstikk, gesimshøyde
og møneretning er av stor betydning for å
bestemme husets uttrykk og helhetsvirkning
på omgivelsene. Dette skal bidra til å
forsterke og binde sammen områdets
karakter. Avvik i takform kan likevel passe
til omgivelsene dersom volumet ikke blir
uheldig dominerende i området, men
hensyntar størrelse og form. I et område der
bebyggelsen hovedsakelig har skrå takflater
vil det normalt sett likevel være variasjon i
type tak, takvinkel, tekking, ol. Delvis bruk
av skrå takflater kan binde ny og gammel
bebyggelse sammen. Arker og takoppbygg
bør underordne seg bygningens hovedtak
og utformes slik at takets hovedform
ikke svekkes. Takterrasser skal holdes
tilbaketrukket fra bygningens fasadeliv og
utformingen skal være en integrert del av
tiltaket.
Fig.7.13 Område med ensartet bebyggelse. Takoppløft
som innordner seg hovedtaket, Borgenveien.
Fig.7.14 Område med ensartet rekkehusbebyggelse som
forholder seg til terreng og interne veiløp, Stovner.
Materialbruk
Materialer som tre, murpuss, tegl og plater
samt takmaterialer som takstein, papp og
plater, er virkemidler som bør brukes bevisst
i forhold til nærområdets materialbruk
for å gi bebyggelsen et helhetlig uttrykk.
Nye tiltak skal bl.a gjennom materialbruk
og farger ta hensyn til og forsterke
nærområdets karakter. Med materiale menes
Fig.7.15 Område med ensartet bebyggelse, Vinderen.
hovedmateriale på hoveddel av fasader.
Eksempelvis vil man kunne variere innenfor
hovedmaterialet tre; både med type trekledning, farge og panelretning dersom andre
formingsfaktorer spiller sammen med omgivelsene.
Ensartet bebyggelse
Områder med ensartet bebyggelse er kjennetegnet ved at bebyggelsen, med mindre
variasjoner, har lik utforming med hensyn til proporsjoner, volum og materialbruk. Områder
med i hovedsak ensartet bebyggelse krever en større grad av nennsomhet ved innpassing
av nye tiltak for å opprettholde områdets kvalitet. For at et område skal kunne betegnes som
ensartet, jf. § 7, 3. ledd, må minst 3/4 av bebyggelsen innenfor det definerte nærområdet, jf.
§ 6, ha ensartet utforming. Hensikten er ikke å finne fram til et nøyaktig tall med desimaler.
3/4 angir at en overveiende andel av bygningene i nærområdet har et klart slektskap når det
gjelder arkitektonisk utforming.
31
§8 Bevaringsverdig bebyggelse
Ved behandlingen av søknadspliktige tiltak samt ved behandling av bebyggelsesplaner
skal spørsmålet om bevaring avklares med antikvarisk myndighet (Byantikvaren).
Der det er enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller historisk betydning på eiendommen,
eller eiendommen inngår i grupper av bygninger som sammen utgjør et spesielt
verdifullt kulturmiljø, skal nybygg plasseres slik at eksisterende bevaringsverdig
bebyggelse kan bevares. ”Moderhusets” (det eksisterende bevaringsverdige huset)
ordensprinsipper og formingsfaktorer skal være førende for plassering og utforming av
ny bebyggelse, slik at bebyggelsen på eiendommen samlet får en helhetlig karakter og
”moderhuset” et romslig uteareal foran sin hovedfasade.
Hensikten med denne bestemmelsen er å understreke at der det er eksisterende bygninger
eller andre anlegg på eiendommen, skal det avklares om noe skal bevares. Hvis noe er
bevaringsverdig i henhold til reguleringsbestemmelsen § 8 skal nytt og gammelt søkes
integrert.
Det skilles mellom to prinsipielt forskjellige
situasjoner:
• Enkeltbygg av særlig arkitektonisk eller
historisk betydning
• Et spesielt verdifullt kulturmiljø
Enkeltbygg
I forhold til enkeltbygg skal det vurderes om
bygget har arkitektonisk eller historisk
betydning. Et bygg kan ha arkitektoniske
Fig.8.1 Ny og gammel bebyggelse, Borgenbakken.
kvaliteter uten at det har noen særlig historisk
verdi i dag, og da bør ny bebyggelse planlegges med tilstrekkelig respekt for det eksisterende.
Byantikvaren har et register over mulige bevaringsverdige objekter/anlegg, såkalt ”Gul
liste” som er tilgjengelig på: www.oslo.kommune.no (Etater og foretak - Byantikvaren).
Denne oversikten er primært en vurdering basert på kulturhistorisk betydning. Spørsmål om
bevarings­verdi kan sjekkes ut på forhånd enten på nettet eller ved kontakt med Byantikvaren.
Dersom anlegget ikke er oppført på ”Gul liste”, men det likevel er grunn til å tro at det har
bevaringsverdi, tas det kontakt med kommunen.
For alle bygninger som er oppført på ”Gul liste” skal det innhentes uttalelse fra Byantikvaren
ved søknad om tiltak. Uttalelse skal også innehentes ved alle søknader om rivning, uavhengig
av om huset søknaden gjelder, er oppført på listen. Dersom uttalelse ikke er innhentet
før søknaden sendes inn vil Plan- og bygningsetaten oversende saken til Byantikvaren for
uttalelse.
Selv om anlegget i utgangspunktet ikke er registrert som bevaringsverdig på ”Gul liste”, kan
det gjennom byggsaksbehandlingen bli vurdert som bevaringsverdig. I begge tilfeller gjelder
reguleringsbestemmelsen § 8 andre ledd.
Spesielt verdifullt kulturmiljø
I spørsmål om hva som er et verdifullt kulturmiljø, blant annet der tiltaket inngår i grupper av
bygninger, må bl.a. følgende vektlegges:
• Bebyggelsens kulturhistoriske verdi
• Bebyggelsens plassering i landskapet
• Ordensprinsipper; dvs bebyggelsens gruppering
32
•
•
•
•
•
Byggehøyder
Bebyggelsens skala
Utforming
Material- og fargevalg
Hageanlegg
Plassering og utforming av ny
bebyggelse i forhold til moderhusets
ordensprinsipper
Nye tiltak skal ta hensyn til eksisterende
bevaringsverdige hus gjennom for
eksempel å gi rom rundt eksisterende hus
eller å plassere ny bebyggelse slik at det
eksisterende huset ikke stenges inne.
Nye tiltak må vise slektskap, volum- og
utformingsmessig, med moderhuset.
Materialvalg- og fargebruk kan være effektive
virkemidler som bidrar til at moderhuset
og nytt tiltak til sammen utgjør et helhetlig
anlegg.
Fig.8.2 Bevaringsverdig statsministerbolig,
Villa Stenersen, Tuengen allé.
Helhetlig karakter
For hvert enkelt tiltak der det er særlig
arkitektoniske eller historiske interesser
knyttet til eiendommen, eller det er et
spesielt verdifullt kulturmiljø, er det
nødvendig å fastslå hvilke kvaliteter som
er de viktigste å ta vare på i akkurat dette
strøket og på denne tomten. Nye tiltak må
søke å opprettholde eller forsterke disse
kvalitetene.
Det kan bety at nye tiltak bør i plassering og
volum innordnes den eksisterende
bebyggelsens ordensprinsipper og utformes
slik at de visuelt samspiller med eksisterende
bebyggelse. Plassering, proporsjoner, hager/
grøntarealer, materialbruk og farge vil kunne
være viktige elementer for å oppnå dette.
God romlighet rundt bevaringsverdige bygg,
særlig hovedfasader, bidrar som regel til
gode løsninger. Andre viktige elementer i
tilknytning til bevaringsverdige bygninger
eller miljøer, som hageanlegg, murer
eller verdifull vegetasjon inngår ofte i en
bevaringsverdig sammenheng og bør tas
hensyn til ved plassering og utforming av nye
tiltak.
Fig.8.3 Moderhuset - tunbebyggelse, Vilbergveien.
Fig.8.4 Nytt og gammelt hus integrert i tun gjennom
bebyggelsesstruktur, volum, proporsjoner, takvinkel og
materialbruk, Holmenveien.
Fig.8.5 Integrering av bebyggelse fra 1912 og 1987,
særlig gjennom takvinkel og materialbruk, Frydenberg.
33
§9 Bevaring av standlinje mot sjø og vassdrag
Åpne strekninger av bekker, elver, vann, dammer og tjern skal opprettholdes. Der nye
tiltak berører lukkede elver eller bekker skal gjenåpning av disse vurderes.
Tiltak må ikke gjennomføres nærmere enn 20 meter fra vannkant mot vassdrags
hovedløp eller 12 meter fra vannkant mot vassdrags sideløp. De samme avstandene
gjelder også for graving, sprenging og andre fyllingsarbeider. Avstand måles ut fra
normal vannstand. Hovedløp og sideløp defineres som i kommende Grøntplan i Oslo.
I områder markert A på plankartet gjelder byggegrense mot bekk som vist på plankartet.
I områder på Bygdøy som ikke omfattes av S-4726 ”Reguleringsplan med
reguleringsbestemmelser for villaområdet Huk aveny” vedtatt 12.06.2013, og som
er markert B på plankartet, gjelder byggegrense mot sjøen som vist på kartet. I disse
områdene kan det likevel tillates brygge, utenfor byggegrense, på inntil 8m² pr.
eiendom. Største lengde langs strandlinje skal ikke overstige 6 meter. Største lengde
fra strandlinje, eller største utstikk fra strandlinje ved normal vannstand, skal ikke
overstige 6 meter. Brygger skal utformes og plasseres slik at allmenn ferdsel på sjøen
ikke hindres.
Intensjonen med denne bestemmelsen er:
• Fortetting i småhusområdene skal ikke føre til ytterligere ”nedbygging” av åpent vann,
verken ut i vannet eller på tilstøtende landareal.
• Elver og bekker skal gjenåpnes der dette er mulig.
Hensynene i pbl. § 1-8 første ledd og i naturmangfoldloven § 1 skal legges til grunn ved
anvendelse av bestemmelsen.
Vassdrag
Bestemmelsen er entydig på at åpne vannstrekninger skal opprettholdes. Det skal ikke tillates
utfyllinger, gjenfyllinger eller lukking der det i dag er åpent vann. Det er ikke tillatt med tiltak
nærmere enn 20 meter fra vannkant mot vassdrags hovedløp og 12 meter fra vannkant mot
vassdrags sideløp ved normal vannstand. Hva som er hovedløp og sideløp er nå innarbeidet i
kommuneplan “Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn”, ikke til kommende grøntplan slik det
står i bestemmelsen.
Kommuneplanen finnes på:
www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan
For noen områder innenfor planens avgrensning (markert A og B på plankartet) gjelder andre
byggegrenser. Bakgrunnen for dette er en konkret vurdering av forholdet mellom eksisterende
bebyggelse og de åpne strekningene med vann. I områder markert A på plankartet gjelder
byggegrense mot bekk som vist på kartet.
34
Fig.9.1 Bebyggelse langs vassdrag, Holmendammen. Bebyggelsen vest og sør for dammen holder minimumsavstand som sikrer grønne forbindelser, mens det er etablert et større friområde mot øst.
Brygger
Brygge defineres som varig konstruksjon, jf. pbl. § 30-4 og er søknadspliktig tiltak etter
pbl. § 20-1 første ledd a). Brygger og andre tiltak etter pbl. § 30-4 som utføres innenfor
havnedistriktet er avhengig av tillatelse fra Oslo Havnevesen, jfr. havneloven § 18 andre
ledd. Småhusplanen grenser kun mot sjøen på Bygdøy, og det er derfor bare dette området
som ligger innenfor havnedistriktet. Søknad om oppføring av brygger i vassdrag skal ikke
oversendes Oslo Havnevesen.
Fig.9.2 Brygge på Bygdøy.
35
§10 Bebyggelse, høyder og grad av utnytting
Det tillates inntil 24 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. Områder langs bekkedrag
(markert A på plankartet) og områder på Bygdøy (markert B på plankartet) som ikke
omfattes av S-4726 ”Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for villaområdet
Huk aveny” vedtatt 12.06.2013, tillates bebygd areal (BYA) inntil 18%.
Følgende høyder tillates:
a.
Gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For bebyggelse
med pulttak tillates høyeste gesims inntil 7,5 meter, laveste gesims inntil 6,5 meter.
For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Med flate tak menes
tak med maksimalt 4 graders takvinkel. Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs
gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
b.
De tillatte gesims- og mønehøyder i punkt a forutsetter at tiltakets totale høyde
(HT) ikke overstiger 10,5 meter. Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning, samt
støttemurer, skjæringer og fyllinger maksimalt 6 meter fra fasade, og måles fra laveste
punkt som vist på figur 2a og 2b:
Figur 2a
Figur 2b
c.
Der et flertall av bygningene langs samme side av vei i nærområdet har gesimsog mønehøyder som overstiger de angitte høyder angitt under a) med mer enn 1 meter,
kan kommunen ut fra disse høydene fastsette gesims- og mønehøyde for det omsøkte
tiltaket opp til den høyde som er dominerende for området.
I søknad om tiltak skal gesims- og mønehøyder, samt høyder for eksisterende og planert
terreng angis med kotetall.
Anlegg under bakken skal i hovedsak plasseres under bygningens fotavtrykk, og
maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal.
Parkeringsplasser på terreng, dvs. frittstående, i carport eller garasje, skal være
minimum 18 m² per plass og medregnes i bebygd areal (BYA). Ved fire eller flere
boenheter skal minimum 25 % av parkeringsplassene, dog minst en plass, ligge på
terreng og være felles for beboerne. Felles P-plasser på terreng skal ikke være overbygd.
Ved parkeringsanlegg i kjeller skal hver plass ha en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter.
Grad av utnytting
I småhusplanen angis grad av utnytting som prosent bebygd areal (%-BYA). Bebygd areal (m²
BYA) beregnes i henhold til «Grad av utnytting» T-1449 (versjon 2007, Miljøverndepartementet,
tilgjengelig på Kommunal- og moderniseringsdepartementets hjemmeside, og Norsk Standard NS
3940 «Areal- og volumberegninger av bygninger» (versjon 2007), men slik at parkeringsarealet
inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, jf. TEK 10 § 5-2. Der «Grad av utnytting» H-2300
B (versjon 2014) presiserer temaer som ikke fremkommer tydelig i T-1459, skal denne legges til grunn.
36
Tomt
Tomt er det areal av eiendom som i reguleringsplan eller bebyggelsesplan er avsatt til
byggeområde for bolig. Det er dette arealet som skal legges til grunn for beregning av %-BYA,
jf. TEK 10 § 5-5. Det er viktig å merke seg at det arealet man får oppgitt ved henvendelse til
kommunen, eller det arealet som er oppgitt i målebrev, er areal av hele eiendommen. Dette
arealet omfatter også de deler av eiendommen som eventuelt er regulert til annet formål enn
byggeområde for bolig. Eksempelvis kan deler av eiendommen være regulert til veiareal. Før
man kan beregne tomtens %-BYA må det derfor beregnes hvilket areal (tomt) som skal legges
til grunn for beregningen av %-BYA.
Prosent bebygd areal (%-BYA)
Prosent bebygd areal angir andelen av det
boligregulerte tomtearealet som bebyggelsen
maksimalt kan dekke.
Alle høyder måles ut fra eksisterende
terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
Dette er en beregnet kotehøyde. Med
utgangspunkt i terrenglinjene rundt
bygningen beregnes et gjennomsnittlig
horisontalt nivå, et plan, som er utgangspunktet for måling av gesims- og mønehøyde.
Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom
ytterveggens ytre flate og takflaten.
areal av hele eiendommen
– areal regulert til annet formål enn bolig
= tomt
Y 593275
Høyder
tomt (m²)
Y 593250
I bebygd areal, BYA (m²), medregnes ikke:
• Bygningsdeler som ikke ligger høyere enn
0,5 meter over planert terrengs
gjennomsnittsnivå, f.eks. lyssjakt,
utvendig trapp til kjeller, terrasse lavere
enn 0,5 meter høyde over terreng, gårdsplass over kjelleretasjer.
• Utspring/utkragede bygningsdeler inntil
1,0 meter ut fra fasaden. Eksempel på slik
bygningsdel kan være takutstikk.
Bebygd areal (m²) x 100%
Tomt beregnes på følgende måte:
Y 593225
I bebygd areal, BYA (m²), medregnes:
• Det areal som bygningen opptar av
terrenget - “fotavtrykket”.
• Åpent overbygget areal, f.eks. svalgang,
carport, ol.
• Utkragede bygningsdeler med fri høyde
over terreng mindre enn 5 meter, f.eks.
balkonger.
• Konstruksjoner og bygningsdeler som
stikker mer enn 0,5 meter over terrengets
gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/ bygningsdelen skal medregnes bebygd
areal (m² BYA). F.eks. terrasse, utvendig trapp o.l.
• Parkeringsareal.
%-BYA =
Tomt
Eiendomsgrense
Fig.10.1 Tomt : Eiendommens samlede areal fratrukket
areal regulert til annet enn bolig.
Carport/garasje
Bolig
P-plass
Fig.10.2 Anlegg som medregnes i BYA.
37
Det er viktig å merke seg at det er bygningens
høyeste gesims som skal legges til grunn ved
fastsettelse av gesimshøyden. Når taket er
forsynt med takoppbygg eller parapet som
stikker mer enn 0,3 meter over takflaten,
regnes høyden til toppen av takoppbygget/
parapetet.
Mønehøyde er høyde til skjæringen mellom
to skrå takflater. For flate tak måles kun
gesimshøyde jf. avsnittet over.
Total høyde
Fig.10.3 Møne- og gesimshøyde ved takark/-opplett.
gjennomsnittlig
eksisterende terreng
eksisterende terreng
planert terreng
Fig.10.4 Gesimshøyde, flatt tak med parapet/oppbygg.
Unntak
Det presiseres at § 10 c er en unntaks­
bestemmelse som skal sikre at ny bebyggelse
tar hensyn til eksisterende karakter i områder
med overvekt av høyreist, eldre bebyggelse.
Denne typen bebyggelse fremstår ofte med
høye grunnmurer, høye loft og høy innvendig
takhøyde, og er vanlig for bebyggelse oppført
fra siste halvdel av 1800-tallet og frem til
slutten av 1920-tallet.
38
gjennomsnittlig
eksisterende terreng
eksisterende terreng
planert terreng
Fig.10.5 Høyeste og laveste gesimshøyde, pulttak.
høyeste gesims [m]
God terrengtilpasning av bygninger i bratt
terreng, samt mindre og mer skånsomme
terrenginngrep i tilknytning til bygningen,
vil samlet bidra til bedre utnyttelse av de
gitte byggehøydene, samt sikre bevaring av
tomtens terreng og vegetasjon.
eksisterende terreng
planert terreng
gesimshøyde [m]
Siden de tillatte gesims- og mønehøyder i §
10 a forutsetter at tiltaket ikke overstiger total
høyde, vil det for tiltak i bratt terreng kunne
medføre reduserte fyllinger og skjæringer.
gjennomsnittlig
eksisterende terreng
laveste gesims [m]
Tilliggende terrengtiltak, konstruksjoner
og bygninger som ligger inntil 6 meter fra
fasadeliv medregnes. Dette inkluderer
terrenginngrep og -endringer som skjæringer,
fyllinger, støttemurer og terrasseringer, også
inngrep for garasjeport/ -innkjørsel. Laveste
målepunkt for total høyde angis som laveste
skjæringspunkt mellom eksisterende terreng
og fylling/ skjæring/ støttemur/ terrassering.
mønehøyde [m]
Total høyde måles som den vertikale linjen
fra mønets høyeste punkt og ned til laveste
punkt for fasade eller fyllingsfot, som vist i
§ 10 b, figur 2 a og b.
gesimshøyde [m]
Fig.10.6 Bebyggelse i bratt terreng.
gesimshøyde [m]
Total høyde angir byggetiltakets samlede
maksimale høyde for bygning og tilliggende
terrenginngrep, og begrenser store terrenginngrep.
Unntaksbestemmelsen gjelder både for nye frittliggende bygninger samt ved tilbygg og
påbygg til eksisterende bebyggelse. I spesielle tilfeller der et nærområde har dominerende
møne- og gesimshøyder som overskrider de tillatte høydene i denne planen med minst én
meter, kan kommunen ut i fra disse høydene fastsette gesims- og mønehøyder for det omsøkte
tiltak inntil den gesims- og mønehøyde som er dominerende for området, se figur 10.8.
Denne regelen vurderes strengt i hvert enkelt
tilfelle, og det forutsettes at ny bebyggelses
plassering, utforming og volumer har klare
fellestrekk med nærområdets eksisterende
bebyggelse. For nærmere beskrivelse av hva
som regnes for nærområde vises det til § 6.
Der kommunen etter en konkret vurdering
legger denne bestemmelsen til grunn, er
tiltaket ikke i strid med høyde­­bestemmelsene
i planen.
Angivelse av høyder
Anlegg under bakken
Fig.10.7 Eldre og ny høyreist bebyggelse, Fougners vei.
13 m
10 m
13 m
11 m
13 m
13 m
13 m
13 m
10 m
gesimshøyde [m]
10 m
Bestemmelsen skal sikre at deler av terrenget
bevares samt bidra til å bevare eksisterende
trær og vegetasjon. Det er gitt begrensninger
på størrelsen av anlegg under bakken, samt
krav om at disse arealene i hovedsak skal ligge
under bebyggelsen. Anlegg under bakken
Fig.10.8 Dominerende høyder innenfor nærområdet
skal maksimalt utgjøre 30 % av tomtens areal. kan gi ramme for høyden på nytt tiltak.
Det betyr at kun en mindre del av anlegg
under bakken tillates utover fotavtrykket
til bebyggelsen på tomten. Bestemmelsen
mønekote
regulerer ikke hvor mange anlegg det kan
være under bakken. Noen ganger er det ett
sammenhengende anlegg, andre ganger er
gesimskote
det oppdelt i flere anlegg. Bestemmelsen
styrer hvor mye av anlegget eller anleggene
tilsammen som må plasseres under
gjennomsnittlig
eksisterende terreng
bygningenes fotavtrykk. Hoveddelen av anlegg
under bakken skal ligge under bebyggelsen.
Har eksisterende bygninger kjeller skal dette
eksisterende terreng
arealet regnes med.
planert terreng
Bygningen/ konstruksjonens yttermål legges
til grunn for beregning av areal under bakken.
mønehøyde [m]
Gesims- og mønehøyder, samt høyder på
eksisterende og planert terreng skal angis
med terrenghøyder, det vil si kotetall, i
søknad om tiltak. Kotene skal angis både på
utomhusplan og på snitt- og fasadetegninger.
Figur 10.9 viser hvordan høyder er angitt
med kotetall på snitt. Figur 5.1 i kapittel 5
viser hvordan kotehøyder skal angis for
eksisterende og nytt terreng i utomhusplanen.
Fig.10.9 Snitt hvor gesims- og mønehøyde samt høyde på
eksisterende og planert terreng er angitt med kotetall.
39
Nedkjøringsramper som ligger mer enn 0,5
meter under gjennomsnittlig terreng skal
medregnes i anlegg under bakken. Lysgraver
og kjellernedganger som ikke er overdekket
regnes ikke med i anlegg under bakken.
Parkering
P
P
Maks 30% av
tomtens areal
Denne bestemmelsen gjelder beregning
av grad av utnytting for parkeringsplasser,
plassenes tilgjengelighet og kvalitet
Anlegg under bakken
på parkeringsplasser. Krav til antall
parkeringsplasser fremgår av § 13, jf.
Fig.10.10 Anlegg under bakken.
parkeringsnormer for Oslo kommune.
Ved beregning av parkeringskrav etter parkeringsnormen skal det benyttes normale
avrundingsregler. Dvs at dersom beregningene gir et desimaltall, avrundes det opp/ned til
nærmeste hele tall.
For å sikre brukbarhet av parkeringsplassene er det stilt krav til størrelse. Parkeringsplasser
på terreng skal ha en minimumstørrelse på 18 m² per plass. For parkeringsplasser som bygges
som en del av boligen vil kravet være 18 m² inkludert vegger. Tilsvarende er det stilt krav om
en minstestørrelse på 2,5 x 5,0 meter for parkeringsplasser i parkeringsanlegg. Avgjørende for
om en parkeringsplass anses å være på terreng er plassens høydeplassering/nivå i forhold til
terrenget. En parkeringsplass som bygges rett inn i et eksisterende skrånende terreng anses
som”parkeringsplass på terreng”. Slik parkeringsplass regnes imidlertid som overbygget, og
vil derfor ikke oppfylle planens krav til “gjesteparkering” ved 4 eller flere boenheter.
Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i BYA. Unntak gjelder for parkeringsplasser
under terreng. Bestemmelsen sikrer at det avsettes tilstrekkelig areal til parkering
uavhengig av om parkering etableres med eller uten overbygging. At det stilles krav om
minimumstørrelse på 18 m² innebærer at ikke-overbygget parkeringsplass på terreng alltid
skal medregnes i BYA med 18 m² pr. plass. Hvis en overbygget parkeringsplass er større en 18
m² skal faktisk bebygd areal medregnes.
Dersom det er fire eller flere boenheter på en eiendom stilles det krav om at minimum 25 % av
parkeringsplassene skal ligge på terreng, være felles for beboerne og ikke være overbygget.
Hensikten er hovedsakelig å redusere gateparkering for eiendommer med mange boenheter.
Parkeringsplasser på terreng skal opparbeides før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest
kan gis, jf. reguleringsbestemmelsene § 5.
Parkering skal som hovedregel løses på egen eiendom. Det kan godtas tinglyst erklæring som
gir rett til, uten tidsbegrensning, å bruke annen eiendom til parkering. Ved bruk av tinglyst
plass på annen eiendom, må plassene ligge i umiddelbar nærhet til omsøkt eiendom. Innenfor
småhusplanen vil dette ut fra stedets egenart som regel si på nabo- eller gjenboer- eiendom
som har atkomst fra samme offentlig vei eller samme regulert felles avkjørsel.
Ved slike løsninger må det dokumenteres at den aktuelle nabo-/gjenboereiendommen
tilfredsstiller reguleringsbestemmelsens krav til grad av utnytting. Som tinglyst erstatningsplass godtas kun plass av permanent karakter. Bestemmelsens krav til opparbeidelse av
plassen(e) før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gjelder også for disse plassene.
Kommunen må være oppført som part i tinglysningen.
40
Eksempler på beregning av grad av utnytting med bestemmelsens krav om at
­minimum 25% av parkeringskravet skal ligge på terreng:
Eksempel 1
Det søkes om tillatelse til oppføring av 4 eneboliger på 80 m² BYA , 2 dobbeltgarasjer a 36
m² BYA og to enkeltgarasjer a 18 m², på tomt på 2100 m². I hht. parkeringsnormen kreves
2 biloppstillingsplasser pr enebolig, plasser som i dette tilfellet legges i garasjene og på
terreng.
4 eneboliger a 80 m²
320 m² BYA
Garasjer for 6 biler a 18 m²
108 m² BYA
2 plasser på terreng 36 m² BYA
Totalt= 464m² BYA
%-BYA =
464 m² x 100%
BYA (m²) x 100%
=
= 22,1 %
tomt (m²)
2100 m²
Siden det velges garasjer til hvert hus, må to plasser
avsettes til felles parkering på terreng, samlet og
tilgjengelig for alle boenhetene.
Vei
Ikke overbygde biloppstillingsplasser
Fig.10.11 4 eneboliger med to enkeltgarasjer,
to dobbeltgarasjer og to plasser på terreng.
Eksempel 2
Det søkes om tillatelse til oppføring av 4 eneboliger på 80 m² BYA, 4 dobbeltgarasjer a 36 m²
BYA, på tomt lik 2100 m². I hht. bestemmelsen må 25% av plassene ligge på terreng og ikke
være overbygget. Det må derfor anlegges 2 ekstra plasser. Disse må medregnes i BYA.
4 eneboliger Garasjer for 8 biler Biloppstillingsplasser
på terreng Totalt
%-BYA =
320 m² BYA
144 m² BYA
36 m² BYA
= 500 m² BYA
500 m² x 100%
BYA (m²) x 100%
=
= 23,8 %
tomt (m²)
2100 m²
Her velges det en løsning der antall parkeringsplasser
ligger over kravet, slik at hver enebolig får egen
dobbeltgarasje.
Vei
Ikke overbygde biloppstillingsplasser
Fig.10.12 4 eneboliger med fire dobbeltgarasjer og to plasser på terreng.
Eksempler ved avrundingsregler - Krav om minimum 25% parkering på terreng:
Det søkes om tillatelse til oppføring av tiltak med 5 boenheter. Det velges felles parkering
i hht. parkeringsnormen, dvs. 1,7 plasser pr. boenhet. Tiltaket krever etter dette følgende
antall parkeringsplasser: 5 boenheter x 1,7 plasser = 8,5 = 9 plasser. Av disse 9 plassene
skal minimum 25% ligge på terreng og medregnes i BYA: 9 x 25% = 2,25. Dvs. 2 plasser på
terreng.
41
§11 Minste størrelse på boligtomter
Minste tomtestørrelse skal være 600 m².
Tomter på under 600 m² kan fradeles hvis det foreligger godkjent søknad om tillatelse for
nytt tiltak eller det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt.
Slik fradeling på tomter over 600 m², kan godkjennes hvis øvrige krav i plan- og
bygningsloven og reguleringsbestemmelsene er oppfylt.
Ved søknad om fradeling av tomt under 600 m² skal det enten foreligge godkjent tillatelse til
tiltak eller sendes inn søknad om tillatelse til tiltak samtidig med delingssøknaden. Begge
søknadene kan da behandles parallelt. Det legges særlig vekt på vurdering av tiltakets
plassering på tomten, topografi, atkomstforhold, uteoppholdsarealer og forholdet til
nærområdets bebyggelsesstruktur.
Godkjenning av delingssøknad innebærer at søker får rett til å bebygge tomten. Ved
behandling av delingssøknad er det derfor nødvendig å vite at tomten lar seg bebygge på en
måte som tilfredsstiller reguleringsplanens krav til plassering, uteoppholdsareal og parkering.
Når det søkes om deling må derfor søker ha tenkt gjennom hvordan tiltaket skal plasseres.
Pbl § 27-4 setter vilkår om at en eiendom bare kan deles eller bebygges dersom eiendommen
er sikret lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er ikke et krav til
eieren av den grunn som skal bebygges at han også eier grunnen der atkomstveien skal
plasseres. Det er tilstrekkelig at han fremlegger en tinglyst erklæring fra berørt grunneier som
uttrykkelig sier at hans eiendom har rett til atkomstvei. Det er således ikke tilstrekkelig at det
er eieren personlig som har retten, den må tilligge eiendommen. Retten må også være uten
tidsbegrensing. Det er kommunen som skal påse at retten er tilstrekkelig sikret.
Vei som er åpen for alminnelig ferdsel er en vei som er ferdig bygget og åpnet for trafikk.
Hovedregelen er at veien må være offentlig. Private veier kan i utgangspunktet ikke anses
åpne for alminnelig ferdsel, men spørsmålet må bero på en konkret vurdering i hvert enkelt
tilfelle. Det er krav etter vegloven §1 at veien blir holdt ved like av stat, fylkeskommune eller
kommune.
Dersom det er godkjent tilbygg med egen bruksenhet eller ny bolig i nabogrense, skal det
være utstedt midlertidig brukstillatelse før delingssøknad kan behandles.
Ved søknad om fradeling av ubebygd tomt i forkant av søknad om tillatelse til tiltak, skal
forholdet til automatisk fredete kulturminner, jfr. reguleringsbestemmelsen § 18, avklares i
forbindelse med delingssøknaden.
42
§12 Uteoppholdsareal
Det skal settes av uteoppholdsareal etter følgende norm.:
a.
Minimum 200 m² for eneboliger og 300 m² for tomannsboliger.
b.
Minimum 100 m² per boenhet/leilighet der BRA er lik eller større enn 55 m² i
annen boligtype enn ene- eller tomannsbolig.
c.
Minimum 50 m² per boenhet/leilighet der BRA er mindre enn 55 m² i annen
boligbebyggelse/ boligtype.
Arealnormen gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger på eiendommer
hvor det skal gjennomføres tiltak. Arealnormen gjelder også ved endring av antall eller
størrelse på leiligheter i eksisterende bebyggelse og ved fradeling av eiendommer.
Minst 3/4 av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes i
uteoppholdsareal. Arealer brattere enn 1:3 etter planering tas ikke med i beregningen av
uteoppholdsareal.
Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold til sol og støy/andre
miljøbelastninger, skal være egnet for aktivitet og lek og skal ligge godt tilgjengelig fra
boligen. Ved 2 – 4 boenheter skal uteoppholdsareal på terreng innbefatte ett samlet
areal med en minste størrelse på 8 x 8 meter per boenhet.
Ved tiltak med fem eller flere boenheter skal minimum 1/4 av uteoppholdsarealet være
et felles uteoppholdsareal på terreng med en minste størrelse på 8 x 12 meter. Felles
uteoppholdsareal på nordsiden av bebyggelse tillates ikke.
Takterrasser kan godkjennes hvis disse er trukket minimum 1 meter tilbake fra
fasadelivet.
Areal som er ment å tjene som felles oppholds-, leke- eller parkeringsareal, jf. § 10, for
eiendommen, kan ikke tillegges enkeltseksjoner som tilleggsareal dersom eiendommen
blir seksjonert, jf. § 20b.
I tillegg til planbestemmelsenes krav om
uteoppholdsareal, stilles det i pbl. § 28-7
krav om at en så stor del av tomten holdes
ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Det
skal også i nødvendig grad sikres areal for
tilfredsstillende oppholdssted i det fri for
beboerne herunder lekeplass for barn.
Arealkravene i denne bestemmelsen gjelder
både for nye boliger og for eksisterende
boliger på tomter som utvikles. Arealkravene
gjelder også ved endring av antall eller
størrelse på boenheter i eksisterende
bebyggelse.
Boligens bruksareal (BRA)
Med BRA (m²) menes en boenhets innvendige
bruksareal. Areal innenfor bygningens
yttervegger skal medregnes. Mål tas fra
innsiden av ytterveggene. Dersom en
boenhet går over flere etasjer/plan skal alle
Fig.12.1 Uteplass, Tuengen allé.
43
etasjer/plan medregnes i boenhetens BRA.
Uinnredete bygningsvolumer som f.eks.
kjeller og loft skal medregnes i BRA dersom
kriteriene om tilstrekkelig fri høyde etter NS
3940 er oppfylt. For detaljerte måleregler
henvises til NS 3940.
Uteoppholdsareal
Uteoppholdsareal er de deler av tomten som
ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og
parkering og er egnet til uteopphold, jf. TEK
10 § 5-6 “Minste uteoppholdsareal” og TEK
10 § 8 “Uteareal og plassering av byggverk”.
Fig.12.2 Felles tun, Giskehagen.
Arealene skal:
• være store nok, og egne seg for lek og opphold
• gi muligheter for ulike typer lek til forskjellige årstider
• kunne brukes av ulike aldersgrupper og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge
og voksne
Hoveddelen (3/4) av uteoppholdsarealet skal være på terreng. Balkonger, verandaer
og terrasser som ikke medregnes i boligens bruksareal (BRA) kan regnes med i
utoppholdsarealet så lenge dette ikke utgjør mer enn 1/3 av arealkravet. Takterrasser kan
medregnes i utoppholdsarealet på lik linje med andre balkonger og terrasser.
Utoppholdsareal må legges der eksisterende terreng ligger til rette for det. Solfylte arealer på
tomten bør benyttes til uteoppholdsareal. Terrenginngrep skal bare gjøres for å oppnå god
plassering av bebyggelse, atkomst og parkering.
Vegetasjon kan skape gode utoppholdsarealer for lek og annen aktivitet på tomten. Ulik type
vegetasjon kan benyttes som skjerming av lekearealer mot støy, trafikk og andre
miljøbelastede funksjoner.
Områder med naturlig, variert terreng og vegetasjon bør avsettes til felles uteoppholdsarealer.
Det oppfordres til å tillempe universell utforming av uteoppholdsareal. I dette ligger bl.a.
utforming av uteoppholdsareal slik at de er tilgjengelige for ulike brukergrupper, og uten at
dette kommer i konflikt med planens bestemmelser mht. terrenginngrep.
Terreng brattere enn
1:3 medregnes ikke.
> 1:3 medregnes ikke
Fig.12.3 Grønne areal kan medregnes i uteoppholdsareal.
44
Størrelser ved 2-4 boenheter
Størrelseskravet på 8x8 meter per boenhet
vil ikke slå inn for sekundærleilighet med
totalt krav til uteoppholdsareal på 50 m².
Det er et krav at sekundærleiligheten har et
eget, skjermet areal i umiddelbar nærhet av
boligen. Se også illustrasjon i figur 12.4.
Når det gjelder kravet til et samlet areal på
minst 8x8 meter per boenhet vil avvik fra
dette utløse et dispensasjonsforhold. Det
er viktig å sikre at utearealet gis en samlet
og brukbar form og umiddelbar nærhet til
boligen.
Arealet skal være direkte tilgjengelig fra
boenheten og ligge slik at det enkelt kan
benyttes som hoveduteoppholdsareal.
Man må kunne komme uhindret til
uteoppholdsarealet uten å krysse andre
boenheters uteoppholdsareal, kjøre- og
manøvreringsareal eller andre vesentlige
hindringer. Se også illustrasjon i figur 12.6.
P
P
min.
50
m2
Sekundærleilighet
Bolig
min.
200 m2
Fig.12.4 Illustrasjon av enebolig med sekundærleilighet
der denne har et eget, skjermet uteareal.
Størrelser ved 5 eller flere boenheter
Ved fem eller flere boenheter i et tiltak skal
det etableres et felles uteoppholdsareal på
minst 8x12 m. 1/4 av uteoppholdsarealene
skal være felles. Ved større byggeprosjekter
er det mulig å etablere flere fellesarealer så
lenge ett av dem er minst 8x12 m, samt at
fellesarealene til sammen utgjør minst 1/4 av
totalkravet og ikke ligger mot nord/nordøst
på eiendommen.
Fig.12.5 Boliger med varierte utearealer. Terreng brattere
enn 1:3 medregnes ikke i uteoppholdsareal, Marta
Steinsviks vei.
De må også ha en størrelse og form som gjør dem brukbare. Se også illustrasjon i figur 12.7.
Kravene gjelder ved totalt antall boenheter på eiendommen. Ved etablering av nye boenheter
på eiendom der det allerede er eksisterende boenheter, skal man regne alle boenheter totalt.
P P
G
G
Bolig
Bolig
Min.
8mx8m
Min.
8mx8m
G
Eks.
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Eks. bolig
Min.
8mx8m
Min.
12 m x 8 m
> 1:3 medregnes ikke
Fig.12.6 Illustrasjon av tiltak med 3 boenheter der
alle har et privat uteoppholdsareal på 8 x 8 m.
Fig.12.7 Illustrasjon av tiltak med 5 boenheter der
felles uteoppholdsarealer (minst 1/4 av totalkravet) er
organisert som flere arealer, men ett er minst 8 x 12 m.
45
§13 Parkering
Parkeringsplassene skal opparbeides i henhold til de til enhver tid gjeldende
parkeringsnormer for Oslo kommune, åpen by.
Ved denne reguleringsbestemmelsen gjøres de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer
til en del av reguleringsplanen, slik at parkeringsnormene blir rettslig bindende innenfor
planområdet.
Parkeringsnormene stiller krav til antall bilplasser og sykkelplasser per boenhet fordelt
på ulike boligtyper og størrelser på boligene gitt i antall rom. Parkeringsnormene åpner
for adgang til felles parkering. Eksakte krav til parkeringsplassenes utforming, snuplass,
frisiktlinjer og byggeavstand settes i den enkelte byggesak på grunnlag av gjeldende
parkeringsnormer for Oslo kommune, se nærmere i ”Parkeringsnormer for boliger i Oslo”.
Det er utarbeidet veiledningshefte til parkeringsnormene.
Småhusplanen § 10 femte ledd inneholder en bestemmelse om parkering. Her fastsettes
minimums størrelse for parkeringsplasser på terreng og i parkeringsanlegg i kjeller, samt
medregning av parkering i bebygd areal (BYA). Det vises til reguleringsbestemmelsen § 10
med tilhørende veiledning om ”parkering”.
Snuplass på egen tomt
Hensyn til trafikksikkerhet tilsier at det skal være plass til å snu biler utenfor regulert
veigrunn, jf. vegloven § 43 med tilhørende forskrifter og regler gitt av Vegdirektoratet.
Denne snuplassen kommer i tillegg til de parkeringsplasser på terreng som planen krever.
46
§14 Veier
Langs veier med kapasitetsproblemer eller trafikkfarlige strekninger kan den nye
bebyggelsens påvirkning på trafikksituasjonen kreves utredet av utbygger.
Ved tillatelse til deling av eiendom eller byggetiltak kan det settes krav til
veiopparbeidelse.
Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for midlertidig
brukstillatelse og gi bestemte krav til utforming, høyde, osv.
Det er Oslo kommunes ansvar som veimyndighet å påse at nødvendige trafikksikkerhetstiltak
m.v. i småhusområdene planlegges og gjennomføres. Kommunen kan kreve trafikkforholdene
utredet før enkeltsøknader om deling og/eller søknad om tillatelse til tiltak avgjøres.
Trafikkutredning
Krav om trafikkutredning vil være aktuelt hvis det er snakk om utbygging av mange nye
boenheter på en eiendom eller i et område. Trafikkutredning kan også være aktuelt ved
tiltak på eksisterende bygning der antall boenheter økes vesentlig. Ved detaljregulering som
kreves for tiltak med 10 eller flere nye boenheter, jf. reguleringsbestemmelsen § 4, vil det som
hovedregel måtte foretas en utredning som viser trafikksituasjonen etter gjennomføring av
planen.
Atkomst
Pbl § 27-4 sier at før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av
bygning blir godkjent, skal byggetomten enten være sikret lovlig atkomst til veg som er
åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret
vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Det er ikke et krav at tiltakshaver
skal eie grunnen der atkomstveien ligger. Det er tilstekkelig at det fremlegges en tinglyst
erklæring fra grunneier eller rettighetshavere til veien om at eiendommen som skal bebygges
har rett til å bruke veien som atkomstvei.
Krav om opparbeidelse av vei
Pbl § 18-1 sier at i regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse
utvides vesentlig eller gis vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres dersom
offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt som den er vist i planen, fram til og langs den
side av tomten hvor den har sin atkomst. For fullstendig ordlyd henvises det til paragrafen.
Midlertidig dispensasjon fra plikten til veiopparbeidelse
Etter pbl § 19-2 kan det søkes om midlertidig dispensasjon fra veiplikten. Søknad sendes
samtidig med delingssøknad/søknad om tillatelse til tiltak eller som egen sak på forhånd.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved en evt.
midlertidig dispensasjon må det avgis tinglyst erklæring (veierklæring) som gir kommunen
rett til senere å opparbeide veien (til regulert bredde).
47
Byggesøknad for veianlegg
Anlegg av vei er søknadspliktig jf. pbl § 20-1 bokstav l). Dersom det i forbindelse med
byggeprosjekt på en eiendom blir stilt krav om opparbeidelse av vei etter pbl § 18-1,
må det derfor innsendes egen søknad om tillatelse til å opparbeide veien. Søknad om
veiopparbeidelse må være godkjent for det gis igangsettingstillatelse for byggetiltaket.
Brukstillatelse for byggeprosjekter på eiendommen vil ikke bli gitt før veien er ferdig
opparbeidet, godkjent og overtatt av kommunen.
Avkjørsel
Med avkjørsel forstås enhver veiforbindelse mellom byggetomten og offentlig, regulert vei.
Avkjørsel fra offentlig vei må være godkjent av offentlig veimyndighet, jf. vegloven §§ 40-43.
Avkjørselens tilknytning til offentlig vei må følge Oslo kommunes retningslinjer. Der tiltaket
medfører endring eller utvidelse i avkjørselsforholdene, må avkjørselstillatelse omsøkes.
Plan- og bygningsetaten har utarbeidet egen veiledning for tiltakshaver/søker vedrørende
veglovens bestemmelser for godkjennelse av avkjørsel.
Gjerde mot veg
I områder hvor det er bestemt i plan, skal tomt være forsynt med gjerde mot veg, når denne
ikke er fullt utbygd til veglinje. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for eksisterende byggverk.
48
§15 Støy
Der støyforholdene overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer
for støy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen
med søknad om tillatelse til tiltak. Aktuelle terrengtiltak innarbeides i utomhusplanen,
jfr. § 6. Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig opparbeidede før midlertidig
brukstillatelse gis.
Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det ved utbygging i småhusområdene
oppnås tilfredsstillende miljøkvaliteter. Med støy i denne bestemmelsen menes utendørs støy
i og ved bygningen, dvs. støynivå innendørs og utendørs fra utendørs støykilder.
Veitrafikkstøy er den mest vanlige støykilden i småhusområdene, men andre støykilder som
for eksempel trikk og T-bane, luftfart, tekniske installasjoner og industrivirksomhet kan være
aktuelle. Støyforholdene skal vurderes ved alle søknader om deling og tillatelse til tiltak. Det
er tiltakshaver som skal dokumentere, ved for eksempel beregninger, at støyforholdene ligger
innenfor de til enhver tid gjeldende grenseverdier for støy.
For gjeldende regelverk (T-1442 mfl) henvises til: www.miljodirektoratet.no.
Kommuneplanens arealdel gir unntaksbestemmelser for kravene i T-1442 forutsatt at visse
lydtekniske vilkår innfris.
Grenseverdier for lydteknisk ytelse og lydforhold finnes i Norsk Standard NS 8175
Grenseverdier for vibrasjoner finnes i Norsk Standard NS 8176
Bestemmelser om støybegrensning i Oslo:
www.oslo.kommune.no (Etater og foretak - Bymiljøetaten)
Alle boenheter/ leiligheter skal ha minst én fasade der rom med støyfølsom bruk (oppholdsog soverom) plasseres, og en uteplass med støynivå under anbefalt grense iht tabell 2 i
Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442. Ved boligprosjekter i rød og
gul sone skal det før søknad om tiltak utarbeides en støyfaglig utredning, og støykildeeier
skal gis anledning til å uttale seg til den støyfaglige utredningen. Både støyfaglig utredning og
støykildeeiers forhåndsuttalelse skal vedlegges søknaden. Eventuelle støybeskyttelsestiltak
skal innarbeides i utomhusplan, jfr. §§ 5 og 6, og skal være ferdigstilt før ferdigattest/
midlertidig brukstillatelse gis.
Veitrafikkstøy – skjermingstiltak
Den vanligste måten å skjerme uteområdene på er etablering av jordvoll, bygging av
støyskjerm eller en kombinasjon av disse. Bebyggelsens planløsning, plassering av bygning,
evt. av bygninger i forhold til hverandre, kan være viktig for å redusere støynivåer på
uteareal. Tiltak i terrenget og etablering av skjerm skal innarbeides i utomhusplanen. Det må
vektlegges at skjermingstiltakene utformes på en slik måte at de inngår som en naturlig del av
nærområdet og byggeprosjektet.
Nødvendige støyreduserende tiltak, enten det er på bygning eller på uteområdet, skal
gjennomføres samtidig med øvrig tiltak. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse vil ikke bli
gitt før tiltak mot støy er gjennomført.
Støyskjerm som ikke fysisk henger sammen med bebyggelsen skal omsøkes i egen søknad.
Rammetillatelse/ tillatelse for nødvendig støyskjerm må være gitt før det kan gis
rammetillatelse/ tillatelse for bebyggelse.
Plassering av støyskjerm
Prosjektering av støyskjerm skal følge gjeldende håndbøker fra Statens vegvesen med
tilhørende veiledere, samt spesifikke veiledere for Oslo.
49
§16 Luftforurensning
I områder der grenseverdiene for lokal luftkvalitet kan bli overskredet, skal arealer ikke
fradeles eller bebygges uten at det gjennomføres tiltak som vil gi tilfredsstillende luftkvalitet.
Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det oppnås tilfredsstillende luftkvalitet på
utearealer og gode bomiljøer.
Luftkvaliteten for eiendommen skal vurderes ved alle søknader om tiltak. Det er tiltakshaver
som skal dokumentere at luftkvaliteten ligger innenfor gjeldende grenseverdier.
Grenseverdier for luftkvalitet fastsettes av forurensningsmyndighetene. I Oslo foretas det
målinger for å følge med på hvordan kvaliteten på lufta er. Luftkvaliteten i Oslo har en
bakgrunnskvalitet som finnes over store deler av byen. Forurensning ut over denne
bakgrunnsverdien finnes ofte i tilknytning til større trafikkårer, andre områder med stor trafikk
og områder med næring med forurensende aktivitet.
Om grenseverdier for lokal luftkvalitet henvises til Bymiljøetatens nettsider:
www.oslo.kommune.no (Etater og foretak - Bymiljøetaten)
Fig.16.1 Støy-/forurensningsskjerm og bebyggelse
integrert, Holmenkollveien.
50
Fig.16.2 Støy-/forurensningsskjerm, Økern.
§17 Jordforurensning
Arealer med forurensning i grunnen kan ikke bebygges uten at nødvendige tiltak gjennomføres.
Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det ved utbygging i småhusområdene
oppnås tilfredsstillende miljøkvaliteter. Det er viktig å unngå forurensning i grunnen som kan
trenge inn i boligene, og det må unngås at grunnen på uteoppholdsarealene er forurenset.
Ved prosjektering av tiltak på en eiendom skal det alltid vurderes risiko for forurenset grunn.
Tiltakshaver er ansvarlig for at grunnundersøkelser og tiltaksplan utarbeides i henhold til
forurensningsforskriftens kap. 2. Tiltaksplan er et dokument som skal avklare hvor stor
risikoen er for spredning av forurensningen og hvordan forurensningen evt. skal behandles
gjennom byggetiltaket.
Ved mistanke om forurenset grunn skal grunnundersøkelse med tiltaksplan vedlegges
avfallsplan ved søknad om tillatelse til tiltak. Denne skal godkjennes av Plan- og
bygningsetaten.
For ytterligere informasjon om forurensning i grunnen og forurensningsforskriften,
henvises til Miljødirektoratet:
www.miljodirektoratet.no
Radon
Byggegrunnen er den viktigste radonkilden for boliger. Radon, som blandt annet kan gi
allergiplager, finnes naturlig i bergarter og løsmasser, særlig i alunskifer og enkelte granitter.
Det er store lokale forskjeller knyttet til forekomst av radon innenfor Oslo kommunes grenser.
Det er krav i TEK § 13-5 om å gjøre radonforebyggende tiltak ved nybygg og tilbygg.
Forebyggende tiltak mot radon vil i de aller fleste tilfeller være av bygningsteknisk art med den
hovedhensikt å begrense innstrømmingen av radonholdig luft fra byggegrunnen.
Radonforekomst er lettest å registrere etter at bygg er oppført. Det anbefales likevel å
redusere faren for radon i nybygg ved å gjennomføre radonforebyggende tiltak i forkant av
utbyggingen.
For ytterligere informasjon om radon, og tiltak mot radon henvises til Statens strålevern:
www.nrpa.no
51
§18 Automatisk fredede kulturminner - forholdet til
loven om kulturminner og rekkefølgebestemmelser
De automatisk fredete kulturminnene som er regulert til spesialområder bevaring/
automatisk fredete kulturminner/boliger skal forvaltes i henhold til lov om kulturminner
av 09.06.1978 nr. 50 (kulturminneloven).
Før tillatelse etter plan- og bygningsloven kan gis, må forholdet til automatisk fredete
kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jf. kulturminneloven §§ 8, 9
og 10. Dette innebærer at automatisk fredete kulturminner for det samlede tiltaket må
registreres. Hvor slike kulturminner påvises må kulturminnemyndighetene vurdere om
tillatelse til inngrep kan gis og eventuelt fastsette vilkår for dette, jf. kulturminneloven §§
8 og 9, og kommunen må følge opp med nødvendige reguleringsendringer (formål og /
eller bestemmelser).
Hensikten med denne bestemmelsen er å:
• klarlegge hvordan de arealene som er regulert til spesialområder bevaring/automatisk
fredete kulturminner/boliger skal forvaltes
• angi prosedyre for hvordan det skal avklares om det finnes automatisk fredete
kulturminner på en eiendom
• angi videre prosedyre hvis det finnes automatisk fredete kulturminner på en eiendom
Automatisk fredete kulturminner
Kulturminner fra oldtid og middelalder (inntil år 1537) er automatisk fredet. Denne fredningen
gjelder både kjente kulturminner og uregistrerte kulturminner. I kulturminneloven § 4 fremgår
detaljert hva som er fredet.
Kjente automatisk fredete kulturminner er
regulert til spesialområder bevaring/
automatisk fredete kulturminner/boliger, jf.
reguleringsbestemmelsen § 2 og reguleringskartet. For disse områdene gjelder
kulturminnelovens regler, bla. om forbud mot
inngrep i automatisk fredete kulturminner
(kulturminneloven § 3). I samme lovs § 8
angis hvordan fremgangsmåten skal være
hvis noen vil sette i verk tiltak som kan virke
inn på automatisk fredete kulturminner i strid
med lovens § 3.
Tiltak i område regulert til
spesialområder bevaring/automatisk
fredete kulturminner/boliger
Hvis det blir aktuelt med tiltak
innenfor områder som har dette
reguleringsformålet må søknad forelegges
for kulturminnemyndighetene før søknad
om tiltak kan ferdigbehandles av Plan- og
bygningsetaten.
52
Fig.18.1 Område regulert til spesialområde bevaring/
automatisk fredete kulturminner/ boliger. Gravhaug, Berg.
Utgangspunktet vil være at det kan ikke påregnes tillatelse til tiltak i de områdene som er
regulert til spesialområde bevaring.
På selve kulturminnet og 5 meter fra synlig ytterkant tillates normal skjøtsel av arealet. Med
normal skjøtsel forstås klipping av gress og fjerning av busker. Fjerning av stein eller tilføring
av jord faller ikke inn under normal skjøtsel. Hvis det skal fjernes større trær må det ikke
benyttes rotfres eller utføres andre inngrep i jorda. Det kan heller ikke etableres blomsterbed,
prydbuskbeplantning, flaggstang, grill eller lekeapparater.
Innenfor areal regulert til spesialområde bevaring er alle tiltak ut over normal skjøtsel
meldepliktige etter kulturminneloven, og må meddeles Byantikvaren til vurdering i rimelig tid
før planlagt igangsetting.
Søknad om tiltak i boligområdene
Ved søknad om tiltak innenfor de områdene som er regulert til boligområder i småhusplanen
er det gitt bestemte rutiner for avklaring av forholdet til automatisk fredete kulturminner.
Byantikvaren har gjort justeringer av oppfangskriteriene i 2014 som følge av erfaringene
i perioden 2006 – 2012. Det er utarbeidet et kart med tilhørende adresseliste som skiller
mellom områder med høyt potensial og områder med middels høyt potensial for funn av
automatisk fredete kulturminner, samt øvrige områder. Innenfor områdene er det bestemte
prosedyrer som må følges før en søknad kan behandles av Plan- og bygningsetaten, jf.
reguleringsbestemmelsen § 20.
Kartet som viser hvilke områder der det er stort potensiale for funn av automatisk fredete
kulturminner er tilgjengelig på Byantikvarens nettside:
www.oslo.kommune.no (Etater og foretak - Byantikvaren)
Opplysninger om dette kan også fås ved henvendelse til Byantikvaren i Oslo kommune eller
Plan- og bygningsetaten.
Da det her er snakk om ukjente fornminner er det også prosedyre for avklaring av forholdet til
fornminner i de områdene der potensialet for funn er lite, jf. nedenfor:
Kategori 1 – Områder med høyt funnpotensial
Alle søknadspliktige tiltak som medfører terrengendringer eller inngrep i bakken skal
forelegges Byantikvaren før vedtak, for realitetsvurdering av om arkeologisk registrering eller
overvåking må iverksettes.
Kategori 2 – Områder med middels høyt funnpotensial
Alle søknadspliktige tiltak som berører et areal på min. 70 m² (over og/eller under bakken),
skal forelegges Byantikvaren før vedtak, for realitetsvurdering av om arkeologisk registrering
må iverksettes.
Kategori 3 – Øvrige områder
Søknadspliktige tiltak skal ikke oversendes Byantikvaren for realitetsvurdering av arkeologisk
registrering annet enn der flere eiendommer slås sammen med formål utbygging.
Innenfor de ulike områdene finnes enkelteiendommer som av ulike årsaker er klassifisert inn
under en lavere eller høyere kategori enn de omkringliggende eiendommene. Dette kan for
eksempel skyldes utnyttelsesgrad, eller at det allerede er gjennomført registrering.
For områder regulert til spesialområde bevaring/automatisk fredete kulturminner/boliger
vises til omtalen i avsnittet over.
Felles portal for kulturminner (inkludert Gul liste): www.kulturminnesok.no
53
Kulturminnemyndighetenes prosedyre for avklaring
i henhold til reguleringsbestemmelsen § 18
Kulturminnemyndighet for småhusplanen er primært Byantikvaren i Oslo. Hvis det gjøres funn
vil også Riksantikvaren være involvert. Når et tiltak har en størrelse og beliggenhet som gjør
det nødvendig med avklaring av forholdet til kulturminnemyndigheten er prosedyren følgende:
1. Tiltakshaver kan sende en henvendelse (brev/e-post) til Byantikvaren i Oslo med følgende
vedlegg:
- Kartutsnitt over byggeområdet med det planlagte tiltaket inntegnet.
- Kort redegjørelse for tiltaket med angivelse av areal og grunnarbeider.
E-post: [email protected]
Henvendelser merkes med ”Småhusplanen § 18”
Hvis dette ikke gjøres av tiltakshaver i forkant av søknad vil Plan- og bygningsetaten
oversende søknaden. Saksbehandlingstiden vil bli stoppet i påvente av vurderingen.
2. Byantikvaren vurderer henvendelsen ut fra arkivmateriale, erfaringer, lokalkunnskap og
stedlig topografi, evt. foretas befaring. Hvis konklusjonen blir lavt potensiale for funn meldes
dette tilbake til tiltakshaver/PBE og det vil ikke bli stilt krav om arkeologisk registrering.
3. Byantikvaren finner ut fra de første undersøkelsene, jf. pkt. 1, at det er høyt potensiale
for automatisk fredete kulturminner og melder tilbake til tiltakshaver/PBE at det må foretas
arkeologisk registrering i marka; dvs. det må gjøres gravinger på området for å vurdere
om det finnes automatisk fredete kulturminner. På forespørsel utarbeider Byantikvaren
kostnadsestimat for nødvendige registreringer. Byantikvaren foretar arkeologisk registrering,
dokumenterer evt. funn og avslutter med rapport med anbefaling om videre prosedyre.
4. Hvis den arkeologiske registreringen ikke medfører funn eller kun ødelagte/udefinerte funn,
avsluttes saken med rapporten som er utarbeidet. Søknaden kan ferdigbehandles i Plan- og
bygningsetaten etter at dokumentasjon på at forholdet til automatisk fredete kulturminner er
avklart er mottatt.
5. Hvis den arkeologiske registreringen medfører funn av betydning sender Byantikvaren
saken til videre behandling hos Riksantikvaren. Riksantikvaren vurderer om tiltaket kan tillates
og setter eventuelt vilkår for en tillatelse.
Funn av kulturminner når tiltaket skal iverksettes
Hvis det ved gjennomføring av tiltak blir gjort funn av automatisk fredete kulturminner skal
arbeidet med tiltaket stanses og funnet skal meldes til Byantikvaren, jfr. kulturminneloven § 8,
andre ledd. Rester etter automatisk fredete kulturminner kan i tillegg til gjenstander av metall
og stein være konsentrasjoner av kull eller beinrester. Dispensasjon fra fredningen er i disse
situasjonene gitt gjennom tidligere saksbehandling av tiltaket. Dette betyr at tiltaket kan
gjennomføres selv om det finnes fredete kulturminner, men at videreføring av arbeidet først
kan skje etter at kulturminnemyndigheten har fått anledning til å dokumentere funnet for
ettertiden.
Kostnadene for dokumentasjonsarbeidet blir bekostet av kulturminnemyndighetene.
Søknader om opprettelse av ny eiendom
For søknader om opprettelse av ny eiendom hvor ny tomt skilles ut med henblikk på fremtidig
byggesak kommer reguleringsbestemmelsen § 18 til anvendelse.
54
§19 Strøkstjenlig virksomhet
Ny eller utvidelse av eksisterende strøkstjenlig virksomhet samt bruksendring til disse
formål tillates, forutsatt at kommunen finner virksomheten tjenlig for boligstrøket.
Tiltaket forutsettes ikke å medføre vesentlig økning av miljøbelastninger på nærområdet.
Med strøkstjenlig virksomhet menes tiltak som forsterker kvaliteten på området og
støtter opp om hensikten med planen selv om tiltaket ikke inngår i reguleringsformålet.
Hensikten med denne bestemmelsen er å åpne for virksomhet som åpenbart er til fordel for
boligstrøket. Det er de lokale hensyn som skal legges til grunn ved vurdering av om en
virksomhet er strøkstjenlig, og eventuelle ulemper må vurderes helt konkret i hvert enkelt
tilfelle. Det er hensynet til boliger som er det viktigste – den strøkstjenlige virksomheten må
ikke være av en slik karakter at den kommer i konflikt med eller miljøbelaster boligformålet.
Legekontor, tannlegekontor, frisør og familiebarnehage er eksempler på virksomheter som
kan være i samsvar med denne bestemmelsen.
Strøkstjenlig virksomhet etableres i disse tilfellene i områder som er regulert til boliger. Det
betyr at det er bestemmelsenes krav for boliger som skal legges til grunn bl.a. hva gjelder krav
til parkering og uteoppholdsareal. I den utstrekning den virksomheten som søkes etablert
stiller andre evt. strengere krav gjennom annet lovverk eller forskrift enn småhusplanen, må
også disse kravene oppfylles; for eksempel kan dette gjelde krav til uteareal og parkering for
familiebarnehager.
Plan- og bygningsetaten har utarbeidet egen veiledning for etablering av familiebarnehager.
Det fremgår direkte av bestemmelsen at den strøkstjenlige virksomheten ikke kan medføre
vesentlig økning av miljøbelastninger i området. Næringsaktivitet med forurensning eller
sjenerende støy vil ikke kunne innpasses som strøkstjenlig virksomhet. Dette vil først og
fremst gjelde trafikkulemper både i nærområdet og i forhold til de aller nærmeste
eiendommene. Noe endring av miljøulempene må aksepteres, men et omfang på tjenestene
som vil medføre en vesentlig økning av trafikken vil ikke være i samsvar med bestemmelsen.
Fig.19.1 Eksempel på strøkstjenlig virksomhet i småhusområdene, Høybråten.
55
§20 Dokumentasjon
Søknad om tiltak skal inneholde:
a.
Analyse og beskrivelse av nærområdets bebyggelsesstruktur med ny bebyggelse innplassert.
b.
Disponering av eiendommen til bebyggelse, atkomst, parkering og
uteoppholdsareal med vegetasjon. Ved felles uteoppholdsareal skal avgrensning av private og felles uteoppholdsareal og hvordan 60% vanngjennomtrengelige arealer sikres vises. Større, eksisterende trær med avsatt plass til rotsone skal inntegnes.
c.
Eksisterende og ny bebyggelses nøyaktige plassering på eiendommen i forhold til nabogrenser, veier, annen bebyggelse, stier, bekker med mer.
d.
Kotesatt eksisterende og planert terreng på eiendommen og tilstøtende arealer.
e.
Bebyggelsens høyder, kote- og målsatt, og utforming sammen med eksisterende bebyggelse på naboeiendommer/ i nærområdet.
f.
Analyse og beskrivelse av tiltakets innvirkning på naboeiendommer i forhold til sol ved jevndøgn kl. 15:00, samt miljøbelastninger, herunder lokale trafikkforhold.
g.
Tiltakets plantegninger, snitt og fasader med tilgrensende nabobebyggelse vist.
h.
Dokumentasjon som viser at tiltaket, jf. § 18, 2. ledd, ikke kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner etter kulturminneloven.
i.
Dokumentasjon som viser hvordan tiltaket hensyntar naturmangfold.
j.
Marksikringsplan som redegjør for sikring av større trær og terreng i
byggeperioden.
k.
Redegjørelse for lokal håndtering av overvann.
Der kommunen finner det nødvendig kan det kreves ytterligere dokumentasjon.
For fradeling av eiendom, mindre byggetiltak og andre mindre anlegg kan kommunen
forenkle kravene til dokumentasjon.
Intensjonen med denne bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig dokumentasjon for å få
vurdert et tiltak innenfor småhusplanen. Godt dokumenterte og opplyste søknader vil lette
saksbehandlingen. Bruk av illustrasjoner og enkle arbeidsmodeller er hensiktsmessig i mange
søknader.
Selv om listen over av dokumentasjon dekker mange forhold, kan ytterligere dokumentasjon i
enkelte saker være nødvendig. Dokumentasjonskravene kan også forenkles, eksempelvis der
det skal gjennomføres tiltak innenfor eksisterende bygningsmasse og antall boenheter forblir
uendret.
Reguleringsplanen gjelder for alle søknadspliktige tiltak innenfor planområdet.
Søknad etter pbl § 20-1 første ledd skal inneholde:
Analyse og skriftlig redegjørelse (jf. pkt a)
Gjennom tekst og kartskisse skal det redegjøres for avgrensning av tomtens nærområde og
bebyggelsesstruktur, disponering av tomten (bebyggelse, uteareal og atkomst), samt for
bebyggelsens plassering og utforming i forhold til omgivelsene. Det er viktig for kommunen å
forstå tanker/ valg bak tiltaket og dermed kunne vurdere om det er i tråd med §3 og §6.
Situasjonsplan i målestokk 1:500 (utsnitt av reguleringplan) (jf. pkt b/c/d)
Byggets plassering skal inntegnes nøyaktig, markeres med farge, vise møneretning på tak, og
påføres utvendige mål. Avstand til nabogrenser og midt regulert vei skal målsettes.
Plassering av garasje(r) og parkering i samsvar med norm skal markeres på reguleringsplanen
selv om søknaden ikke omfatter disse tiltakene. Det er viktig at det fremkommer hva søknaden
omfatter.
56
Eiendommer som det er sendt nabovarsel til kan markeres på kartet med navn/adresse på
eiendommene.
Plan-, snitt- og fasadetegninger i målestokk 1:100 (jf. pkt b/c/d/e/g)
Både eksisterende og ny bebyggelse må vises i tilstrekkelig grad til at sammenhengen
mellom dem og terrengoverganger kan vurderes. På fasadetegninger skal terrenglinjer for
eksisterende terreng og fremtidig planert terreng med høydeangivelser etter kotene på kartet
være vist helt frem til, og over, nabogrense. På snittegning skal terrenglinjer, fri høyde i
etasjene, og forslag til sokkelhøyde (i meter over havet) markeres tydelig.
Begrunnelsen for at tilstøtende eiendommer skal vises i tegningsmaterialet er blant
annet at terrengendringer kan føre til uheldige overganger mellom eiendommer. Selv
små terrengarronderinger kan medføre ulemper for naboeiendommer. I en situasjon med
økt fortetting er det viktig å sikre disse forholdene. I tillegg vil det å se tiltaket, spesielt
fasadene, i forhold til tilgrensende nabobebyggelse være viktig for å kunne vurdere om det
i tilstrekkelig grad styrker eksisterende kvaliteter i nærområdet og er utformet i henhold til
planens intensjon. Fasadetegninger er også viktig for å kunne vurdere om tiltaket har en riktig
høydeplassering i terrenget og i forhold til nabobebyggelse.
Lengde- og tverroppriss i målestokk 1:200 (jf. pkt c/d/e/f)
Opprissene skal vise ny og evt. eksisterende bebyggelse på eiendommen samt bebyggelse på
naboeiendommene. Sokkel-, gesims- og mønehøyde skal markeres og angis både for ny og
evt. eksisterende bebyggelse samt nabobebyggelse. Nye og eksisterende terrenglinjer skal
vises og kotesettes helt frem til, og over, nabogrensene.
Fotodokumentasjon (jf. pkt a/b/f)
Foto skal vise eksisterende situasjon på eiendommen og naboeiendommene, og påføres gnr/bnr.
Dokumentasjon av høyde (jf. pkt d/e/f/g)
Dersom tiltaket, for å tilpasse seg nærområdet, overskrider maksimalhøydene fastsatt i
reguleringsbestemmelsen § 10, må dette dokumenteres i søknaden. Tiltakshaver må
dokumentere høyden på omkringliggende bygninger. Gesims- og mønehøyde på nytt tiltak
skal settes lik en middelverdi for ulike gesims- og mønehøyder som dominerer nærområdet.
Der dominerende gesimshøyder overskrider planbestemmelsenes høydekrav med 1 meter må
dette dokumenteres særskilt.
Utomhusplan i målestokk 1:200 (jf. pkt b/c/f)
Det vises til § 5 for de nærmere krav som stilles til utforming av utomhusplan. Bestemmelsene
vektlegger kvalitet på uteoppholdsarealer, håndtering av overvann (vanngjennomtrengelige
flater), terrengformasjoner og trær. En situasjonsplan i 1:500 vil normalt ikke være detaljert
nok til å kunne vise at loven og reguleringsplanens krav til den ubebygde delen av tomten er
ivaretatt.
Dokumentasjon - innvirkning på naboeiendommer (jf. pkt. f)
Erfaringsmessig omhandler de fleste naboprotester det nye tiltakets påvirkning på
naboeiendom i form av tap av sol, lys, luft og utsikt. Dokumentasjonen kan gjøres ved skriftlig
analyse, soldiagram og/eller terrengsnitt, samt dokumentasjon av lokale trafikkforhold.
Dokumentasjon – automatisk fredete kulturminner (jf. pkt. h)
Det er ikke nødvendig å avklare forholdet til automatisk fredete kulturminner før innsendelse
av søknad om tiltak, men tillatelse kan ikke gis. Det anbefales derfor å gjøre slik avklaring i
forkant av innsendeslse da dette vil medføre raskere saksbehandling.
57
Dokumentasjon - naturmangfold (jf. pkt. i)
Skriftlig redegjørelse for registert naturmangfold/ situasjonskart med grense for
naturmangfold skal inntegnes, evt. anbefaler vi at det foreligge uttalelse fra Bymiljøetaten
vedr. naturmangfold for at saksbehandlingen skal gå raskere.
Marksikringsplan (jf. pkt. j)
Som underlag kan man bruke enten situasjonskart i målestokk 1:500 eller utomhusplan i
målestokk 1:200 hvis dette er mer hensiktsmessig. Det kan være hensiktsmessig å angi de
områdene hvor det skal gjøres grave-/ terrengarbeider og hvilke områder hvor eksisterende
terreng/ markdekke beholdes.
Dokumentasjon – håndtering av overvann (jf. pkt. k)
Det må dokumenteres hvordan overvannet skal håndteres lokalt.
Ved søknad om tiltak der det er krav om utomhusplan skal overvannshåndteringen illustreres
med henvisning til en redegjørelse/beskrivelse. Eksempler vises i kap. 5 Utomhusplan, figur 5.1.
• Materialbruk på alle flater skal redegjøres for og fremkomme på utomhusplan.
• Underliggende masser bør beskrives.
• Vannets avrenningsmønster bør vises med piler på utomhusplanen og det skal beskrives om vannet infiltreres, fordrøyes, eller renner videre.
• Takvann skal infiltreres eller fordrøyes. Dette kan vises i utomhusplan og må beskrives.
• Vegetasjon må redegjøres for og det må fremkomme om det er eksisterende eller nyplantet vegetasjon.
Ved søknad om tiltak som ikke utløser krav om utomhusplan skal punktene over redegjøres for
så langt det er relevant for tiltaket.
Store spisslønner bevares,
mindre grantrær fjernes til fordel for garasje
Beskyttelsestiltak
nødvendig
Fremtidig gårdsplass
og garasje egnet som
lagerplass i
byggefasen
Store furutrær
bevares
Grense for
urørt terreng
- gjerde settes opp
- terrenginngrep
tillates ikke
Lager- og
kjøresone
Store furutrær
bevares
Ikke lagring av
masse eller kjøring
med tunge maskiner her
Fig.20.1 Villa Sømme i frodige omgivelser.
58
Fig.20.2 Eksempel på marksikringsplan.
Sjelden forekomst
av hassel bevares
59
Liste over prosjekter benyttet i veilederen:
Figur
AdresseArkitekt
3.2Ladeveien 20Medplan arkitekter
3.3Rosendalsveien 8N1 arkitekter
3.4Brantenborgveien 10-12Skaara arkitekter
3.5Fredriksborgveien 27 BBorge/Sæterdal arkitekter
3.6Villaveien 30 B4B arkitekter
3.9Nordbergveien
64Ombygning v/ ark. Rolf Sanne
3.10Sognsveien 116Stenseth Grimsrud arkitekter
3.11Benveien 11-13Urbania AS
3.12Hasleby, FrydenbergbakkenHRTB arkitekter
6.13Rundingen 2Telje-Torp-Aasen arkitektkontor
6.14Myrerveien 13Thomas Thorsnes arkitekter
6.15Planetveien 8divA arkitekter
6.16Ekelyveien 5 ETorstein Ramberg arkitekter
6.19
Ekelyveien 5 E
Torstein Ramberg arkitekter 6.20Kjelsåsveien 36Kritt arkitektur AS
6.21Rosendalsveien 8N1 arkitekter
7.1Dronninghavnveien 5Knut Hjeltnes sivilarkitekter
7.2Tuengen alle 26Arkitekt Astrid Seeberg
7.3Løchenveien 18 CDARK arkitekter
7.4 Villaveien 30 B4B arkitekter
7.5Brantenborgveien 10-12Skaara arkitekter
7.6Hasleby, FrydenbergbakkenHRTB arkitekter
7.7
Tuengen alle 21 D
Lund Hagem arkitekter
7.8Holmsåsen 43Knut Hjeltnes sivilarkitekter
7.9Myrerveien 13Thomas Thorsnes arkitekter
7.11
Theodor Løvstad vei 2
Arkitekt Einar Dahle
7.12Sollerudveien 24 CHeggelund/Koxvold arkitekter
8.2Villa StenersenArkitekt Arne Korsmo
8.3Vilbergveien 12Nuno arkitekter
8.4Holmenveien 48Planforum arkitekter
8.5Hasleby, FrydenbergbakkenHRTB arkitekter
10.6
Jerpefaret 30
Ramstad + Bryn arkitekter
10.7Fougners vei 10 ABGO arkitekter
12.1Tuengen alle 26Arkitekt Astrid Seeberg
12.2
Giskehagen, Holmenvn. 38
Niels Torp arkitekter
12.5
Marta Steinviks vei 21-71
OBOS Nye hjem AS
20.1Enebolig SømmeKnut Hjeltnes sivilarkitekter
Plan- og bygningsetaten
Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo
Postadresse: Boks 364 sentrum, 0102 Oslo
Telefon:23 49 10 00
Internett: www.oslo.kommune.no\pbe
E-post: [email protected]
62

Similar documents