Das Haus gehört schon jetzt dir

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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
■ Im Vertrag
sollte auf jeden
Fall eine
eventuelle
Rückabwicklung
vorgesehen sein.
Denn was
geschieht
etwa mit
der Immobilie,
wenn Sohn oder
Tochter vor den
Eltern sterben?
FOTO:
REMMERS / DPA
Das Haus
gehört
schon
jetzt dir
Um den Erben hohe
Erbschaftssteuern
zu ersparen, werden
Immobilien häufig
vorab verschenkt.
Doch auch diese Art der
Vermögensübertragung
hat Vor- und Nachteile und
will gut bedacht sein
Zwischen gut gemeint und gut gemacht
liegt ein himmelweiter Unterschied.
Das zeigt sich besonders deutlich beim
Thema Immobilien-Schenkung.
„Schon so mancher hat seine Großzügigkeit später
bitter bereut“, mahnt
Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für
Erbrecht aus München. An erster Stelle sollte ihm zufolge
immer die eigene
Absicherung stehen.
„Niemand sollte die Augen vor möglichen Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder
anderen Katastrophen verschließen“,
sagt er. Stattdessen gilt es, diese Szenarien im Vorfeld zu besprechen und
bereits Lösungen, wie in bestimmten
Fällen eine Rückabwicklung, in den
Übergabevertrag zu schreiben.
Die Gründe für eine Schenkung sind
vielfältig. „Manche Eltern wollen damit
ihren Kindern später Erbschaftsteuer
ersparen, manchen ist die Immobilie
und deren Unterhalt einfach lästig und
wieder andere wollen sich damit eine
zusätzliche Rente sichern, indem sie
ihr Häuschen gegen eine entsprechende Versorgungsleistung übertragen“,
zählt Steiner auf.
Eine Übertragung zu Lebzeiten hat zudem den Effekt, dass die Immobilie vor
dem Zugriff des Staates geschützt ist. Jedes Land hat eigene diesbezügliche Gesetze, wenn in Deutschland „eine Schenkung zehn Jahre oder länger zurückliegt,
kann der Sozialträger beispielsweise Kosten für Pflegeleistungen nicht mehr durch
die Rückforderung einer verschenkten
Immobilie des Pflege bedürftigen decken“, erklärt Thomas Maulbetsch, Fachanwalt für Erbrecht und Mitglied der
Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein, aus Obrigheim.
Auch dessen Kinder könne man trotz
Unterhaltspflicht nicht zwingen, die geschenkte Immobilie zu verkaufen.
Hierzulande kann
jedes Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei von nannten
seinen Eltern geschenkt bekommen Nießbrauch
– „sowohl vom Vater als auch von der vereinbaren. Letzteres gebe dem
Mutter“, betont Wolfang Wawro, vom Schenker mehr Handlungsspielraum,
Deutschen Steuerberaterverband aus und er könne die Immobile auch verBerlin. Bei zwei Kindern könnten El- mieten, sagt Fachanwalt Steiner. „Der
tern demnach bis zu 1,6 Millionen Euro Nießbrauch mindert zudem den Wert
ihres Vermögens binnen gut zehn Jahren des Geschenks.“
übertragen, ohne dass der Nachwuchs
Überträgt etwa der Vater dem Sohn
darauf Schenkungsteuer zahlen muss.
eine Immobilie im Wert einer gewisHandelt es sich beim Geschenk sen Summe, müsste der Sohn sofort
um ein Grundstück, ermittelt das in Schenkungsteuer zahlen, wenn der je
Deutschland örtlich zunach Land unterschiedständige Finanzamt dessen
liche Freibetrag mit einer
Wert. Dieser liegt bei Im- Eine Schenkung bestimmten Summe Euro
mobilien meist rund zehn
überschritten wurde. Lässt
hat auch
Prozent niedriger als der
sich der Vater aber den
Verkehrswert. IndividuelNießbrauchsvorbehalt beim
emotionale
le Besonderheiten werden
Notar eintragen, wird der
nicht berücksichtigt. Daher Folgen, die nicht sogenannte Kapitalwert des
könne man hier zum Beiabgezogen.
unterschätzt Nießbrauchs
spiel durch ein externes
Liegt das Ergebnis unter
Gutachten eines vereidigten
werden dürfen dem Freibetrag, fällt keine
Sachverständigen nachweiSchenkungsteuer an. „Eine
sen, dass der Wert niedrispätere Erbschaftsteuer auf
ger ausfällt, etwa weil das
bereits verschenktes VerDach marode ist oder das Haus in einer mögen ist ausgeschlossen – auch bei
Einflugschneise des Flughafens liege. Immobilien“, betont Steiner.
„Das lohnt sich meiner Erfahrung nach
Der Anwalt warnt jedoch davor,
häufig“, sagt Steuerberater Wawro. allein aus steuerlichen Gründen eine
Möchte man eine verschenkte Immobi- Immobilie zu verschenken: „Man darf
lie weiterhin selbst nutzen oder die Er- die emotionalen Auswirkungen nicht
träge daraus bekommen, kann man sich unterschätzen. Ein verschenktes Haus,
ein Wohnrecht sichern oder den soge- ist nicht mehr mein Haus. Damit muss
ich leben können.“
Auch deshalb ist die Gestaltung des Übergabevertrags
bei Schenkungen wichtig. „Ohne
Rückfallrechte für den Übergeber sollte eine Übergabe nie erfolgen“, betont
Fachanwalt Maulbetsch. Nur so sei
gewährleistet, dass bei unerwarteten
Ereignissen das Häuschen nicht in
die „falschen Hände“ gerate. In einer
Rückfallklausel könne unter anderem
vereinbart werden, dass das an den
Sohn verschenkte Häuschen wieder an
den Vater zurückgeht, falls der Sohn vor
dem Vater stirbt, geschäftsunfähig wird
oder Insolvenz anmelden muss.
Kommt es zu solch einer im Vertrag
verankerten Rückabwicklung, fallen in
der Regel auch keine Steuern an, sagt
Maulbetsch. Würde es hingegen keine
solche Klausel geben und der ledige,
kinderlose Sohn vor seinem Vater sterben, würde die Immobilie zwar auch an
den Vater als gesetzlichen Erben zurückgehen. Da ein Vater im Erbfall aber
nur einen bestimmten Freibetrag hat,
könnte Erbschaftsteuer anfallen. Kein
Rückfallrecht könne jedoch für den Fall
vereinbart werden, dass sich Vater und
Sohn entfremden. „Dieses zwischenmenschliche Risiko kann man nicht
absichern.“
Stefanie Backs (dpa)
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
Grenzenlos heißt
auch kompliziert
Der eine hat ein Ferienhaus auf Mallorca,
der andere verbringt den Ruhestand in der
Schweiz. Das Leben wird globaler. Und damit
auch das Erben und Vererben. Ab 2015 soll eine
neue EU-Verordnung einiges vereinfachen
■ Nach der Trauer müssen die Anwälte ran: Beim Erbrecht gilt für manche Länder die Staatsangehörigkeit des Erblassers, für andere der letzte Wohnsitz. FOTO: WARNECKE / DPA
Schätzungen zufolge haben
inzwischen zehn Prozent der
Erbfälle in Deutschland einen
internationalen Bezug. Sei es
wegen einer Immobilie oder
einem Bankkonto im Ausland, sei es, weil der Ehepartner aus einem anderen Land
kommt oder das Paar jenseits
der deutschen Grenze geheiratet hat. Beim Thema Erben
und Vererben birgt die Internationalität Tücken – jedes Land
hat seine eigenen Vorschriften.
„Das ist historisch gewachsen“,
begründet Anatol Dutta vom
Max-Planck-Institut für ausländisches und internationales
Privatrecht in Hamburg das
Durcheinander.
Das beginnt bereits beim
Te s t a m e n t . W ä h r e n d i n
Deutschland der handgeschriebene Letzte Wille erlaubt und
gültig ist, unterliegt er in Spanien strengen Formalitäten.
Außerdem akzeptiert Spanien
ebenso wenig wie Frankreich
und Italien ein gemeinschaftliches Ehegatten-Testament,
wie es hierzulande üblich ist.
Deshalb empfiehlt der Münchner Erbrechtsanwalt Ludger
Bornewasser binationalen Paaren, Einzeltestamente abzufas-
sen. Schließen deutsche Paare
in Thailand den Bund fürs Leben, spielt das bei Testament
und Nachlass Erben prinzipiell keine Rolle. Lebt jedoch ein
deutsch-thailändisches Paar
mal hier, mal dort, gucken die
Juristen nach dem sogenannten Lebensmittelpunkt.
In Deutschland kommt es
bei der Gültigkeit des Testaments und beim Verteilen des
Vermögens grundsätzlich auf
die Staatsangehörigkeit des
Erblassers an. „Für Türken, die
hier leben, gilt zum Beispiel
türkisches Erbrecht“, erläutert Bornewasser die Leitlinie.
Dies ist im Grunde auch für die
deutsche Ehefrau und Erbin
verbindlich. Italien, Österreich
und Spanien halten sich ebenfalls an die Staatsangehörigkeit. Solange mehrere Staaten
das gleiche Prinzip anwenden,
hält der Jurist das für unproblematisch. Das bedeutet:
Segnet ein in Österreich lebender Deutscher das Zeitliche
und hinterlässt seinen Erben
Wohnungen in Italien, wird der
Nachlass nach deutschen Regeln verteilt.
Die Schweiz, Großbritannien, Dänemark und Norwegen
knüpfen an den letzten Wohnsitz des Gestorbenen an. In
der Praxis steht damit häufig
Staatsangehörigkeits- contra
Wohnsitzprinzip. Dann wird
es knifflig. Stirbt zum Beispiel
ein in der Schweiz wohnender
Deutscher, gilt zwar Schweizer Erbrecht. Die Verwandtschaft in Deutschland kann
aber klagen, wenn sie sich
beim Pflichtteil benachteiligt
sieht. Der Gerichtsort ist nach
dem Motto „Wo bekomme ich
mehr?“ grenzüberschreitend
wählbar.
Wer potenzielle Erben beim
Pflichtteil ausbooten will, macht
sein Testament im US-amerikanischen Bundesstaat Florida.
Bornewasser: „Der kennt keinen Pfl ichtteil.“ Und ein Feriendomizil dort unterliegt USErbrecht. Bei Immobilienbesitz
im Ausland wird der Nachlass
in der Regel gespalten. Deutsches Recht zählt, ausgenommen sind Haus oder Grundstück jenseits der Grenze.
Deutsche Gerichte greifen
wegen des Staatsangehörigkeitsprinzips auf das Heimatrecht des Erblassers zurück.
Ausnahmen gibt es für Länder mit muslimisch geprägter
Gesetzgebung. Grund sind
„das Erbhindernis Religionsverschiedenheit und die Benachteiligung der Frau“, erläutert Anton Steiner, Präsident
des Deutschen Forums für
Erbrecht in München. Das eine
bedeute, ein Christ dürfe einen
Moslem nicht beerben. Das
andere ziele auf die Faustregel
„Eine Tochter bekommt halb
so viel wie der Sohn“. Weil sie
diskriminierend seien, dürften
deutsche Richter die Grundsätze nicht anwenden, so Steiner.
2012 sprach das Oberlandesgericht München – mit
Hinweis unter anderem auf
den im Grundgesetz verankerten Gleichheitsgrundsatz – der
deutschen Ehefrau eines iranischen Geschäftsmanns aus
München ein höheres Erbe zu
(Az.: 31 Wx 45/12). Westlichen
Frauen, die mit ihrem muslimischen Partner in dessen Kulturkreis leben, rät Steiner zur
„Morgengabe“ als Ausgleich
für die Erbbenachteiligung.
Das ist eine Zuwendung des
Bräutigams an die Braut. Ein
Testament könne den Nachteil nicht aufheben. Deutsche
Großeltern können muslimischen Enkelkindern problem-
los etwas vererben, in dem Fall
gilt deutsches Recht.
Eine neue EU-Verordnung
soll von 2015 an das Erben
über Grenzen hinweg vereinfachen. Anatol Dutta erklärt:
„Statt der Staatsangehörigkeit
zählt künftig der letzte gewöhnliche Aufenthalt. Ein Testament
muss nur noch ein einziges wesentliches Kriterium erfüllen,
um gültig sein. Außerdem soll
es ein europäisches Nachlasszeugnis geben.“ Dieses von den
Behörden im Heimatland der
Erben ausgestellte Papier soll
den Zugang zum Nachlass im
Ausland erleichtern.
Bisher wird etwa der deutsche Erbschein nicht überall
anerkannt. Weil es demnächst
beim Erben auf den Lebensmittelpunkt ankommt, wird der
Nachlass des in Frankreich
wohnenden deutschen Rentners mit Finca auf Mallorca und
Konto in Berlin nach französischem Recht geregelt. Es sei
denn, er hat vorher testamentarisch deutsches Recht festgelegt. Dieser Punkt, so Anton
Steiner, sollte bereits jetzt beim
Schreiben von Testamenten bedacht werden.
Monika Hillemacher (dpa)
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Fachkräften.
Wenn Sie mir erläutern müssten, warum ein ausländischer
Investor Ihre Kanzlei zur Beratung bei seinen Geschäften
auswählen sollte – was würden
Sie hervorheben?
Das ist relativ einfach zu beantworten. Wir verfügen über
eine Struktur, die unter den
hiesigen Anwaltsbüros eine
führende Stellung belegt. Dazu gehört ein Juristenteam
aus fachübergreifenden Spezialisten mit Erfahrung in der
ganzheitlichen Beratung, das
auch den höchsten Ansprüchen gerecht wird. Hinzu
kommt eine effiziente Verwaltung, für die exzellente Dienstleistung stets oberste Priorität
hat. Und natürlich Hard- und
Software sowie eine Infrastruktur, die eine seriöse und
verbindliche Mandantenbetreuung ermöglichen.
Wie überbrücken Sie die
sprachliche Barriere mit ihren
ausländischen Kunden?
Bufete Buades hat zu diesem Zweck den International Desk eingerichtet. Hier
sind sowohl Anwälte wie auch
Verwaltungspersonal tätig,
die außer juristischen oder
ähnlichen Kenntnissen auch
Sprachkenntnisse in Deutsch
oder Englisch mitbringen.
Einige haben eine Zeitlang in
Deutschland oder einem englischsprachigen Land gelebt.
Wir haben Mitarbeiter, deren
„Magister Legum“-Titel von der
Humboldt-Universität Berlin
oder der Universität Hamburg
ausgestellt wurden, weshalb
sie nicht nur das deutsche
Recht, sondern auch deutsche
Gewohnheiten kennenlernen
konnten und entsprechend berücksichtigen.
■ Joan Buades, Leiter der Kanzlei Bufete Buades. FOTO: BUFETE BUADES
Mallorca ist sowohl als Wohnsitz als auch geschäftlich ein
attraktiver Standort. Wie meistern Sie die unterschiedlichen
Bedürfnisse, die Mandanten
nach ihrer Ankunft auf der Insel
im Laufe der Zeit haben?
Einer unserer großen Vorteile, die unsere ausländischen
Kunden im Allgemeinen und
die Deutschen im Besonderen schätzen, ist die fachliche
Qualifikation unserer Anwälte.
Sie sind in die ganzheitliche
Beratung integriert und passen
sich den neu auftretenen Fragen und Situationen des Mandanten während des Mandats
an. Die Kommunikation findet
immer in der Muttersprache
des Mandanten statt. Das ist
eine Garantie für problemlose
Verständigung und Nähe zum
Kunden.
Herr Buades, uns ist bekannt,
dass Sie Ihre Anwaltstätigkeit
mit dem Amt als Honorarkonsul
Luxemburgs auf Mallorca vereinbaren.
Ja, seit mehr als zehn Jahren
habe ich die Ehre, für dieses
große Land, dessen wichtige
Rolle innerhalb Europas außer
Zweifel steht, Honorarkonsul
zu sein. Vor Kurzem war ich
nach Luxemburg eingeladen
und konnte mich dort selbst
von der großen Zuneigung
überzeugen, die die luxemburgische Bevölkerung für unsere
Insel Mallorca empfindet.
International Desk:
Bestmögliche Beratung
für ausländische Kunden
■ Das Team vom International Desk der Kanzlei Bufete Buades: Francisca Tinschert (re.), Gabriel Buades Castella
(Mi.) und Daniel Olabarria Vaquero. FOTO: BUFETE BUADES
Das Prinzip der ständigen
Optimierung und Anpassung
im Zuge sozialer und technologischer Veränderungen steckt
bei Bufete Buades sozusagen
in den Genen. Vor Jahren, als
immer mehr Personen aus verschiedenen Ländern Mallorca
als Lebensmittelpunkt oder für
ihre Geschäftsniederlassung
auswählten, stellte unsere
Firma einen großen Anstieg
beim Bedarf qualifizierter
Rechtsberatung fest.
Um diesem Bedarf gerecht
zu werden, entstand im Jahr
2012 ein Tätigkeitsbereich innerhalb der Kanzlei, dem sich
Juristen annehmen, die auf
Zivil- und Handelsrecht spezialisiert sind. Hier werden alle
Investitionen bearbeitet, die direkt oder indirekt mit Zivil- oder
Handelsrecht zu tun haben. Die
Englisch- und Deutschkenntnisse unseres Teams erlauben
eine ständige und effiziente
Kommunikation mit unseren
Mandanten.
Unser International Desk
besteht aus den Anwälten
Daniel Olabarria und Gabriel
Buades unter der Koordination
von Miguel Reus und der verwaltungstechnischen Betreuung von Francisca Tinschert.
Dahinter steht natürlich die gesamte Kanzlei Bufete Buades.
7
Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
PR-ARTIKEL
■ Hier wird jede Rechts- und Steuerfrage umfassend analysiert: Besprechung in der Kanzlei Bufete Buades. FOTO: BUFETE BUADES
Gehen Sie auf Nummer sicher: Diese Spezialisten
von Bufete Buades sind für Sie und Ihre Geschäfte da
Marta Rosell
Miquel Reus
Marina Villalonga
Daniel Olabarria
Gabriel Buades
Zivil- und strafrechtliche Haftung
Bau- und Zivilrecht
Konkursrecht
Immobilien- und Vertragsrecht
Handels-, Gesellschafts- und Steuerrecht
„In den vergangenen Jahren hat
die Zahl der Forderungen in Folge unerwarteter Schadensfälle
von ausländischen Residenten
oder auch Besuchern deutlich
zugenommen: Das betrifft etwa
Unfälle oder ärztliche Fahrlässigkeit. Wir stehen dann an der
Seite unserer Kunden, damit
sie sich jederzeit umsorgt und
sicher fühlen.“
„Viele der baurechtlichen
Probleme, die kompliziert wirken, können vermieden werden,
wenn sie mit dem Wissen um die
Gesetze analysiert werden, die
im Bereich der Raumordnung
auf Mallorca gelten. Deshalb ist
bei Investitionen unbedingt eine
gute Beratung einzuholen, die
Immobilien- und Baurecht einschließt.“
„Uns liegt sehr viel daran, dass
sich unsere Kunden auch in
kritischen Situationen bei der
Anwendung des Handelsrechts
sicher fühlen. Dazu gehören
Insolvenzverfahren oder das Eintreiben ausstehender Kredite.
Wir suchen Lösungen, um die
Folgen eines Insolvenzverfahrens
abzuwenden oder diese abzuschwächen.“
„Wir genießen das Vertrauen,
das durch die Beziehungen zu
unseren internationalen Kunden entsteht. Die Immobilieninvestitionen auf den Balearen
wecken nach wie vor großes
Interesse bei natürlichen und
juristischen Personen. Unser
International Desk berät mögliche Investoren ganzheitlich
und umfassend.“
„Die Gründung und Betreuung
von Handelsgesellschaften
sowie deren steuerrechtliche
Begleitung gehören zu den
meistgefragten Tätigkeiten
unseres International Desk.
Da unsere Betreuung immer
ganzheitlich ist, wird der International Desk von den restlichen Spezialisten des Bufete
Buades unterstützt.
8
Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
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m
kner.co
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www.m
&
minkner & partner
minkner & partner
Das spanische Finanzamt verdient an
jeder Immobilientransaktion
Steuern beim Erwerb, Besitz und
Verkauf einer Spanienimmobilie
von Ass. jur. Lutz Minkner, CEO von Minkner & Partner
„Steuern sind ein erlaubter Fall von Raub“, sinnierte schon der Philosoph Thomas von Aquin (1224
– 1274). Weltweit sind die Begehrlichkeiten des Fiskus groß, und das ist in Spanien nicht anders. Insbesondere beim Erwerb, Besitz und Verkauf von
Immobilien verdient das spanische Finanzamt an
jeder Immobilientransaktion. Seit Beginn der Wirtschaftskrise sind die einschlägigen Steuergesetze
mehrfach geändert worden, so dass gerade der Laie,
der nicht täglich mit dieser Thematik zu tun hat,
leicht den Überblick verlieren konnte. Aus diesem
Grunde habe ich für die Leser der TRAUMIMMOBILIEN die aktuell geltenden Steuerregelungen zusammen gefasst, wobei ich mich auf den
Standardfall des nichtresidenten Käufers und Verkäufers beschränke.
Die einmaligen Steuern des Käufers beim Erwerb
- Mehrwertsteuer
Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Wohnung oder das
Haus zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 10 % Mehrwertsteuer (IVA) an, beim Erwerb von unbebauten Grundstücken sind es 21 % Mehrwertsteuer.
Die Mehrwertsteuer ist beim Kaufvertrag direkt an den
Verkäufer zu zahlen, der eine Rechnung auszustellen hat,
in der die Mehrwertsteuer auszuweisen ist.
- Stempelsteuer
Fällt bei einem Kaufvertrag Mehrwertsteuer an, ist zusätzlich eine sog. Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,2 %
des Kaufpreises zu zahlen.
- Grunderwerbsteuer
Bei allen Käufen von Nichtunternehmern, also insbesondere bei Zweithandverkäufen, fällt s t a t t der Mehrwertsteuer Grundewerbssteuer an. Auf den Balearen gilt
ab 1. Januar 2013 die folgende Staffelung:
Kaufpreis bis zu 400.000 € - Steuersatz 8 %
Kaufpreis ab 400.000,01 € bis 600.000 € - Steuersatz 9 %
Kaufpreis ab 600.000,01 € - Steuersatz 10 %.
Bei Grunderwerbsteuer pflichtigen Kaufverträgen fällt
k e i n e Stempelsteuer an.
Die einmaligen Steuern des Verkäufers beim Verkauf
- Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Auf Seiten des Verkäufers ist zunächst die gemeindliche
Wertzuwachssteuer (allgemein Plusvalia genannt) zu beachten. Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und
Boden (nicht der Baulichkeiten!) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Als Übertragungsvorgang werden auch
Erbschaft und Schenkung angesehen. In der Vergangenheit wurde oft versucht, gegen den ausdrücklichen Ge-
setzestext, die Plusvalia auf den Käufer abzuwälzen. Sind
beide Parteien Privatleute, ist dies auch zulässig. Ist dagegen der Verkäufer beim Verkauf gewerblich tätig, ist
dies aufgrund eines Verbraucherschutzgesetzes unzulässig. Die Höhe der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde festgelegt. Berechnungsbasis ist der Katasterwert
von Grund und Boden, der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung (IBI-Beleg) abgelesen werden kann. In den
jeweiligen Gemeindesatzungen ist dazu ein Koeffizient
festgesetzt, der sich auf den Zeitpunkt der letzten Übertragung bezieht. Dieser Koeffizient ist sodann mit der Anzahl der Jahre seit der letzten Veräußerung zu
multiplizieren, u.s.w., u.s.w. Kompliziert? Ihr Vertrauensmakler oder Rechtsanwalt kann Ihnen die Höhe der konkret zu zahlenden Plusvalia leicht ausrechnen.
residenten erzielte Gewinn unterliegt der spanischen Einkommensteuer. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz von Anschaffungspreis (zzgl. Wertverbesserungen,
Maklercourtage, Erwerbsnebenkosten etc.) und dem beim
Verkauf beurkundeten Kaufpreis. Der Gewinn mindert sich
noch durch die auf das Erwerbsjahr bezogene Anwendung
eines Aktualisierungs-Koeffizienten. Die auf den Gewinn
zu zahlende Steuer beträgt derzeit 21 %.
Steht die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B.
einer S.L.) und verkauft die Gesellschaft die Immobilie
(asset deal) beträgt die Gewinnsteuer (Körperschaftsteuer) 30 %. Werden dagegen die Geschäftsanteile der
Gesellschaft verkauft (share deal), beträgt die Gewinnsteuer 21 % (genauso wie beim Verkauf einer Immobilie
durch eine natürliche Person.
- die Quellensteuer
Derjenige, der von einem Nichtresidenten eine Immobilie
erwirbt, ist verpflichtet, vom beurkundeten Kaufpreis 3 %
einzubehalten und als Vorauszahlung auf den Gewinn des
Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Der eingezahlte
Betrag wird später – nach Einreichung der Steuererklärung des Verkäufers – auf die Gewinnsteuer des Verkäufers angerechnet.
- Gewinnsteuer
Der aus einem Immobilienverkauf in Spanien vom Nicht-
Die jährlichen Steuern während der Besitzzeit
- Einkommensteuer
Immer wieder ist das Erstaunen bei den nichtresidenten
Immobilieneigentümern groß, dass sie in Spanien jährlich
eine Einkommensteuer abzugeben haben, obwohl sie die
Immobilie selbst nutzen und keine Einkünfte aus Vermietung erzielen. Die Selbstnutzung führt aber nach spanischem Steuerrecht zu einem fiktiven Ertrag. Die Steuerlast
errechnet sich von 1,1 % des Katasterwertes. Hierauf sind
9
Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
mp
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inkner
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minkner & partner
dann 24,75 % Steuern fällig.
Erzielt der Eigentümer aus seiner Immobilie Mieteinnahmen, muss er die eingenommenen Mieten versteuern,
kann jedoch Aufwendungen wie Finanzierungskosten und
Abschreibungen absetzen. Der danach verbleibende Betrag ist mit 24,75 % zu versteuern.
zona urbana zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwertes.
Erbschaft- und Schenkungsteuern
Nicht berücksichtigt wurde in dieser Abhandlung das sehr
komplexe Thema der Erbschaft- und Schenkungsteuern.
Hierzu nur einige kurze Anmerkungen:
- Vermögensteuer
Ab dem Jahre 2008 ausgesetzt und im September 2011
wieder eingeführt. Sie soll (!?) mit dem Jahre 2013 erneut
ausgesetzt werden, woran der Verfasser seine Zweifel hat.
Jeder Steuerschuldner (Miteigentümer) hat einen Freibetrag von 700.000 €, Ehepaare, die gemeinsam Eigentümer
einer Immobilie sind, haben somit einen Freibetrag von
1,4 Mio, so dass die Vermögensteuer bei einem Großteil
der Immobilien nicht anfallen wird. Die Steuertabelle sieht
über 700.000 € einen Eingangssteuersatz von 0,2 % vor,
der bei einem Vermögen von über 10 Millionen Euro auf
2,5 % ansteigt.
- Grundsteuer
Die Grundsteuer (IBI) ist ebenfalls einmal im Jahr zu zahlen. Steuerschuldner ist der Eigentümer, Nießbrauchsberechtigte oder öffentlich-rechtlich Nutzungsberechtigte,
und zwar derjenige, der am 1. Januar eines Jahres im Kataster als Eigentümer eingetragen ist. Die Grundsteuer
liegt bei Grundstücken in zona rustica zwischen 0,3 %
und 0,9 % des Katasterwertes und bei Grundstücken in
Wird schon die Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie mit 21 % als sehr hoch angesehen, so ist die Überraschung bei der Berechnung der Erbschaftsteuer noch viel
größer. Sie liegt nämlich zwischen 7,65 % (Nachlasswert
bis 7.993,46 €) und beträgt linear 34 % ab einem Nachlasswert von 797.555,08 €. Anders als in Deutschland gibt
es nur einen geringen Freibetrag von 15.956,87 €.
gen bevor, da Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof
wegen Verstoßes gegen höher rangiges EU-Recht (Niederlassungsfreiheit und Freiheit des Kapitalverkehrs) verklagt wurde und sehr schnell reagieren m u s s. Welche
Steuersätze letztendlich dann für Residente und Nichtresidente gelten werden, steht noch in den Sternen.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Bereich der Erbschaftsteuer im neuen Deutsch-Spanischen Doppelbesteuerungsabkommen ausgeklammert wurde. Damit wird
eine spanische Erbschaft derzeit doppelt besteuert, wenngleich die in Spanien gezahlte Steuer auf die in Deutschland zu zahlende angerechnet wird.
Zur Vertiefung des Themenkreises verweise
ich auf mein Fachbuch „Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und SteuDas spanische Erbschaftsteuergesetz sieht jedoch vor,
dass die Autonomen Regionen die Erbschaftsteuer herab- ern“, das zur Jahreswende 2013/2014 in 4.
setzen, jedoch nicht abschaffen dürfen. Hiervon haben die Auflage erscheinen wird.
Autonomen Regionen auch
Gebrauch gemacht und die
Steuer auf 0,1 % - 1 % herabgesetzt – also quasi Abschaffung durch Bagatellisierung. Diese Reduzierung gilt jedoch nur für Residente.
Insoweit stehen in Kürze
tiefgreifende Veränderun-
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
Gar nicht
so schwierig
Die alten Kontonummern und Bankleitzahlen
werden ab Februar 2014 durch IBAN und BIC
ersetzt. Die lange Zahlenreihe ist zunächst
ungewohnt, das Prinzip dahinter aber einfach
■ Bald alternativlos: sogenannte Sepa-Überweisungen. FOTO: WARNECKE / DPA
Europa wächst weiter zusammen.
In der Single Euro Payments Area
(Sepa) wird der Zahlungsverkehr
noch mehr vereinheitlicht. Für
Überweisungen und Lastschriften
gelten ab dem 1. Februar 2014
neue Regelungen. Ab diesem
Zeitpunkt werden nicht mehr die
gewohnten Kontonummern und
Bankleitzahlen gebraucht, sondern IBAN - kurz für International
Bank Account Number - und BIC,
die internationale Bankleitzahl.
Bankkunden müssen sich dann
an neue Zahlenfolgen gewöhnen.
Wirklich neu sind die Nummern nicht. Seit Anfang 2008
bieten Banken ihren Kunden
Sepa-Überweisungen an, seit
dorf. Möglicherweise schrecken
Bankkunden aber auch vor der
Länge der neuen Nummern zurück. Denn bei Überweisungen
im Inland müssen künftig deutlich
mehr Kästchen ausgefüllt werden:
„Die IBAN hat in Deutschland 22
Stellen“, erklärt Tanja Beller. Derzeit haben Kontonummern in der
Regel bis zu 10 Stellen.
„Die IBAN erscheint aber nur
auf den ersten Blick lang und unübersichtlich“, erklärt Markus Feck. Denn die neue Nummer setzt
sich zu großen Teilen aus den
bekannten Daten zusammen: der
bisherigen Bankleitzahl und der
bisherigen Kontonummer. Neu
sind ein zweistelliges Länder-
2009 auch Sepa-Lastschriften.
„In der Praxis nutzen die meisten Bankkunden diese aber noch
nicht“, erläutert Tanja Beller vom
Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Laut der Europäischen Zentralbank lag der Anteil
der Sepa-Überweisungen hierzulande im ersten Quartal 2013
gerade mal bei etwa 8,7 Prozent.
Zum Vergleich: In Finnland lag er
im selben Zeitraum bei 100 Prozent. Die Deutschen hängen offenbar an ihrem System.
„ V i e l e n Ve r b r a u c h e r n i s t
das Thema einfach noch nicht
bewusst“, sagt Markus Feck
von der Verbraucherzentrale
Nordrhein-Westfalen in Düssel-
kennzeichen – DE für Deutschland – und eine individuelle
zweistellige Prüfzahl. „Eigentlich
muss man sich nur vier Stellen
neu merken“, sagt der Verbraucherschützer.
Auch wenn die IBAN lang ist
– Angst vor Zahlendrehern brauchen Kunden nicht zu haben.
„Die Prüfzahl verhindert, dass die
Überweisung bei einem Schreibfehler ausgeführt wird“, erklärt
Beller. Der Bankkunde bekommt
sofort eine Fehlermeldung, wenn
er sich etwa beim Online-Banking
oder am Überweisungsautomaten vertippt, erklärt die Deutsche
Bundesbank. Wer Geld innerhalb
der EU inklusive Liechtenstein,
Schweiz, Norwegen und Island
überweisen will, braucht zusätzlich noch die BIC, die internationale Bankleitzahl. „Für Zahlungen innerhalb Deutschlands ist
die BIC ab 1. Februar 2014 nicht
mehr nötig“, erklärt Beller. Ab
Februar 2016 muss die BIC dann
auch für grenzüberschreitende
Sepa-Zahlungen innerhalb der
EU nicht mehr angegeben werden. „Sie können also eine SepaÜberweisung allein mit der IBAN
in Auftrag geben.“
Für Verbraucher ist die Umstellung auf IBAN und BIC relativ
einfach. „Wenn man die bisherige
Kontonummer und Bankleitzahl
bei Überweisungen verwendet,
wird die Bank dafür die IBAN
bestimmen“, sagt Feck. Denn
bis Anfang 2016 gibt es eine
Übergangfrist. „Danach hört der
Spaß dann allerdings auf.“ Spätestens dann darf nur noch die
IBAN zum Einsatz kommen. Bestehende Einzugsermächtigungen können nach dem 1. Februar 2014 auch für die Sepa-Lastschrift genutzt und müssen nicht
neu ausgestellt werden.
Etwas anders ist es, wenn
Unternehmen oder Vereine Lastschriften einreichen. Ab dem
Stichtag müssen diese den Sepa-Standards entsprechen. Das
heißt unter anderem: Zahlungsempfänger benötigen künftig eine
Gläubiger-Identifikationsnummer.
Falk Zielke (dpa)
t Beratung und Verhandlung beim
Immobiliengeschäft
t Grundung von spanischen
Gesellschaften
t Buchhaltung und Erstellung
von finanziellen Berichten
t Stuererklärungen und andere
Steuerpflichten
tTestamenterstellung, Nachlassteilung
von Erbschaften und schenkungen
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bei nationalen, regionalen und
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11
Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
Anwaltskanzlei
Dr. Sabine Hellwege
Rechtsanwältin ● Abogada
Palma de Mallorca - Ibiza - Madrid - Osnabrück
Das Interesse am
Immobilienerwerb in
Spanien ist trotz Krise
wenn auch sicherlich
nicht überall im gleichen Maße, nach wie
vor gegeben. Die rechtlichen Fragen, die
sich rund um den
Immobilienbesitz ergeben sind gerade im
Hinblick auf wichtige
Änderungen im internationalen Privatrecht
und im Steuerrecht sehr aktuell.
A.-) Nachlassabwicklung und
Nachlassgestaltung
Verstirbt ein Deutscher mit Immobilienbesitz
in Spanien, richtet sich die Erbfolge bislang
nach deutschem Recht. Dies wird sich in
Zukunft ändern. Die Verordnung (EU) Nr.
650/2012 des Europäischen Parlaments und
des Rates vom 4. Juli 2012, die am 16.
August 2012 in Kraft getreten ist, schreibt
vor, dass sich für alle Todesfälle, die ab dem
17. August 2015 eintreten, die Erbfolge nach
dem Recht des Staates, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen
gewöhnlichen Aufenthalt hatte, richten wird.
Verstirbt daher ein Deutscher mit Immobilienbesitz in Spanien und hatte er zum Zeitpunkt
seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien, so richtet sich die Erbfolge
grundsätzlich nicht mehr nach deutschem,
sondern nach spanischem Erbrecht.
Diese ab August 2015 geltende Neuregelung
führt gerade in Bezug zu Spanien zu weitreichenden Folgen. So kennt das spanische
Recht im Gegensatz zum deutschen Recht
das Noterbrecht. Ferner ist nach spanischem
Recht der Ehegatte grundsätzlich nicht Erbe.
Dies bedeutet, dass bisherige Überlegungen zur Nachlassgestaltung zu ganz anderen und nicht beabsichtigten Folgen des
Erblassers führen können, was durch eine
Rechtswahl vermieden werden kann. Im
Interesse einer rechtssicheren Nachlassplanung ist es unbedingt erforderlich, dass
bereits bestehende letztwillige Verfügungen
auf ihre Vereinbarkeit mit der Verordnung
überprüft werden.
B.- Besonderheiten beim Erwerb oder
Veräußerung einer spanischen Immobilie:
I.- Auswirkungen des neuen Doppelbesteue- wird. Dies wird auch dann gelten, wenn eine
rungsabkommens Deutschland/Spanien
deutsche Gesellschaft zwischengeschaltet
ist, weil das DBA 2011 von einer unmittel1.- Die Einkommensteuer auf den Veräuße- baren oder mittelbaren Beteiligung an sparungsgewinn
nischem Immobilienvermögen spricht.
Das seit dem 1. Januar 2013 anzuwendende neue Doppelbesteuerungsabkommen
(DBA 2011) sieht die Möglichkeit vor, dass
die Veräußerungsgewinne des Nichtresidenten auch in Deutschland zu versteuern
sind, wobei eine Anrechnung der in Spanien entrichteten Einkommensteuer (21%
auf den Veräußerungsgewinn) in Betracht
kommt. Festgehalten werden kann schon
jetzt, dass die Veräußerung der spanischen
Immobilie ab diesem Jahre für den Verkäufer daher teuer sein kann.
Ob tatsächlich eine spanische Vermögensteuer erhoben wird, hängt davon ab, ob
Spanien die Erhebung einer Vermögensteuer tatsächlich vorsieht. .
Die spanische Vermögensteuer wird auch
für den Veranlagungszeitraum 2013 erhoben. Auf staatlicher Ebene wurden die bisherigen Vergünstigungen von 100% aufgehoben. Anders sieht es teilweise auf der
Ebene der Autonomen Gemeinschaften
aus: Die Balearischen Inseln haben mit Wirkung ab dem 31.12.2012 die Vergünstigung
von 100%, die den in Spanien ansässigen
Personen zugutekam aufgehoben. Zu
beachten ist indes, dass die ersten
700.000,00 Euro von der Vermögensteuer
befreit sind. Dies gilt für die nicht Ansässigen aufgrund der staatlichen Regelung und
für die auf den Balearen Ansässigen aufgrund der regionalen Bestimmung.
Das am 1. Januar 2013 in Kraft tretende
DBA hat auch Auswirkung auf die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen eines in
Spanien nicht Ansässigen, wenn diese
Gesellschaft überwiegend (50%) aus Immobilien besteht, die in Spanien liegen. Bis
zum 31. Dezember 2012 war der Veräußerungsgewinn, der durch den Verkauf solcher Anteile erzielt wurde, lediglich in
Deutschland zu versteuern.
II.- Vermögenserklärung für in Spanien
ansässige Personen
Werden die Anteile ab 2013 verkauft, so
steht auch Spanien ein Besteuerungsrecht Abschließend ist noch darauf hinzuweisen,
zu, wobei die in Spanien entrichtete Steuer dass ab dem 1. Januar 2013 die in Spanien
auf die in Deutschland anfallende Steuer ansässigen natürlichen und juristischen Personen Auskunft über ihr gesamtes im Ausangerechnet werden kann.
land gelegenes Vermögen erteilen müssen.
Dies gilt bereits für das im Jahre 2012 vor2.- Die Vermögensteuer in Spanien:
handene Vermögen. Die Erklärung war bis
Aus dem DBA 1966 konnte abgeleitet wer- Ende April 2013 abzugeben. Ab 2013 ist die
den, dass die in Deutschland ansässige Auskunft bis März eines jeden Jahres abzunatürliche Person mit Immobilienbesitz in geben. Kommt der in Spanien Ansässige seiSpanien, der mittels einer Gesellschaft ner Erklärungspflicht nicht fristgerecht nach,
gehalten wurde, nicht der Vermögensbes- so droht ihm ein empfindliches Bußgeld, das
teuerung in Spanien unterlag. Das DBA mindestens 10.000,00 Euro beträgt.
2011 schreibt hingegen vor, dass Anteile an
einer Gesellschaft oder einer anderen Per- IV. Ergebnis
sonenvereinigung oder andere vergleichbare Beteiligungen, deren Aktivvermögen zu Im Ergebnis lässt sich zum Einen feststemindestens 50% unmittelbar oder mittelbar llen, dass Vergünstigungen für Immobilienaus in einem Vertragsstaat gelegenem transaktionen vorgesehen sind, die den
unbeweglichen Vermögen besteht, in dem Immobilienmarkt beleben sollen. Zum
Vertragsstaat besteuert werden kann, in Anderen sind die bisher gewählten Vermödem das unbewegliche Vermögen liegt. gensgestaltungen zu überdenken, damit
D.h. die in Deutschland ansässige natürli- festgestellt werden kann, ob die mit der
che Person kann in Spanien der Vermö- gewählten Gestaltungsvariante verfolgten
gensbesteuerung unterliegen, wenn diese Ziele nach wie vor Bestand haben.
Immobilie unter den vorgestellten Voraussetzungen durch eine Gesellschaft gehalten
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Mobil: +49 171 83 85 328
E-mail: [email protected]• Internet: www.hellwege.de
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
Auf Etoro, Ayondo oder Wikifolio posten
die Nutzer keine Urlaubsfotos. Sie stellen
ihren Wertpapier-Mix ins Netz. Die Portale haben ein Ziel: gemeinsam die Rendite
zu mehren. Social Trading heißt das Phänomen, das die Schwarmintelligenz im
Internet für kluge Investitionen nutzen
möchte. Statt sich mit Freunden zu vernetzen, folgen die User anderen Anlegern.
Die Idee zu Wikifolio entstand nach
einem Anlagegespräch bei der Bank:
„Was mir mein Bankberater empfohlen
hat, war für mich gelinde gesagt sehr
nachteilig“, sagt Andreas Kern, der Gründer des Portals. Das wollte der heutige Geschäftsführer des Wiener Unternehmens
besser machen: „Ziel war es, ein faires
Produkt für den privaten Anleger zu kreieren.“ Auf Wikifolio.com stellen private
Trader ihre Handelsstrategie vor. Andere
Anleger können dann bei jeder beliebigen
Bank in dieses „Wikifolio“ investieren. „Jedes veröffentlichte Portfolio, das mindestens zehn Unterstützer hat und von uns
positiv geprüft wurde, kann an der Börse
Stuttgart gehandelt werden“, sagt Kern. Im
Grunde funktionieren die Wikifolios wie ein
Index-Zertifikat, das sich der Käufer ins
Aktiendepot bei der eigenen Bank legt.
„Es gibt etliche Plattformen, die Social
Trading anbieten“, sagt Adrian Englschalk,
Finanzberater bei der Verbraucherzentrale Niedersachsen in Hannover. Das
Grundprinzip ist ähnlich: Die Teilnehmer
machen ihre Anlageentscheidungen öffentlich, und alle können sehen, ob die
Strategie aufgeht. „Der Vorteil ist, dass die
meisten Portale eine große Transparenz
bieten. Das setzt aber voraus, dass man
sich auskennt und die Zusammenstellung
eines Portfolios bewerten kann.“
Geldanlage 2.0
Social Trading: Die Anbieter versprechen schnelle Rendite ohne teure Gebühren.
Doch stimmt das? Was Sie bei dieser Anlagevariante beachten sollten
■ Kriegt das der „Schwarm“ auch so gut hin? Professionelle Händler an der Frankfurter Börse. FOTO: RUMPENHIORST / DPA
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Mittlerweile bieten auch Banken ihren
Kunden Social Trading an. „Das passt
sehr gut zu unserem Geschäftsmodell“,
sagt Florian Eismann von der Fidor Bank
in München. „Wir wollten keine klassischen Fonds mit hohen Gebühren anbieten und haben deshalb nach Alternativen
gesucht.“ Kunden der Direktbank können
seit Kurzem die Plattform Ayondo über das
Online-Banking und die App der Bank
nutzen. Mit einem Mausklick werden sie
zu Social Tradern.
Sowohl bei Ayondo als auch bei Wikifolio besteht keine Pflicht, sein Portfolio
öffentlich zu machen. „Man kann Social
Trading sowohl aktiv als auch passiv betreiben“, erläutert Eismann. Wer kein eigenes
Portfolio erstellen wolle, könne bei anderen
Tradern investieren. Die Mindesteinlage
beträgt bei beiden Plattformen 100 Euro. Auch bei Wikifolio kann sich der Nutzer erstmal im Stillen ausprobieren. Aber:
„Was einmal publiziert wurde, bleibt auch
öffentlich“, sagt Kern.
Seit der Gründung 2011 wurden bereits
5.000 Wikifolios angelegt und 3.000 davon
öffentlich gemacht, rund 700 werden an
der Börse gehandelt. „Drei von vier Wikifolios erwirtschaften bereits eine Rendite“,
sagt Kern stolz. Der Großteil des angelegten Kapitals konzentriere sich jedoch auf
die 20 besten Portfolios. „Einer unserer
besten Trader hat bereits sieben Millionen
Euro über seine Follower eingesammelt.“
Rund 4.000 Euro investiere der durchschnittliche Anleger in ein Wikifolio.
Ein Vorteil der Geldanlage über soziale
Netzwerke sind die relativ geringen Kosten:
„Anders als bei aktiv gemanagten Fonds
fallen bei uns keine Verwaltungsgebühren
an“, sagt Kern. „Wir verdienen an einer
Performance-Gebühr.“ Wenn ein Wikifolio
gute Renditen erwirtschaftet, geht ein Teil
davon an die Firma Wikifolio und ein Teil an
den privaten Trader. Im Durchschnitt seien
das 10 bis 15 Prozent des Gewinns, so
Kern. Die Gebühr werde jedoch nur dann
fällig, wenn ein Wikifolio seinen bisherigen
Höchststand überschreite. Der eigentliche
Kauf der Wertpapiere erfolgt gebündelt
über die Bank Lang und Schwarz, erläutert
Kern. „Damit haben wir niedrigere Kosten,
als wenn jeder einzeln Wertpapiere kauft
und verkauft.“ Auch Eismann bringt das
Kosten-Argument: „Die Aktien werden bei
Ayondo nicht real hinterlegt, sondern nur
nachgebildet, damit fallen die Order- und
die Transaktionskosten weg.“ Dazwischen
stehe ein Drittanbieter – ein Broker, der
den Gewinn auszahle und sich gegen die
entsprechenden Risiken rückversichere.
Genau das hält der Bankkaufmann
Englschalk jedoch für problematisch: „Das
sind alles sehr Risiko behaftete Anlagen,
die auf Portalen gehandelt werden, die
nicht der Bankenregulierung unterliegen.“
Sie unterständen der Gewerbeaufsicht,
nicht aber der Bankenaufsicht Bafin. „Im
schlimmsten Fall bleibt man auf seinen
Verlusten sitzen.“ Eine Haftung werde
von den Portalen in der Regel in den Geschäftsbedingungen ausgeschlossen.
„Social Trading ist etwas für Personen,
die ohnehin ein Interesse an Finanzmarktthemen mitbringen“, sagt Englschalk. Wer
sein Depot selbst zusammenstellt, muss
sich aktiv um seine Geldanlage kümmern.
Das sei beim Social Trading nicht anders.
„Das ist keine Geschichte, die man einmal
an den Start bringt und dann liegen lassen
kann.“ Auch Wikifolio-Gründer Kern sagt:
„Unsere Zielgruppe sind eher Börsen-Interessierte.“ Dennoch könnten auch Laien
auf der Plattform einem erfahrenen Trader
folgen. Allerdings: „Ich würde niemandem
raten, sein gesamtes Geld bei Wikifolio zu
investieren.“ Als Beimischung sei das aber
eine gute Möglichkeit, die Rendite zu steigern. Für Eismann ist Social Trading auch
für Einsteiger geeignet. „Das Komplizierteste ist noch der Anmeldeprozess.“ Der Rest
sei leicht. „Sie können einfach die Summe,
die Sie investieren wollen, per Mausklick
auf den Trader Ihrer Wahl ziehen.“ Mit einer Stopp-Loss-Order könne man Verluste
auf eine bestimmte Summe begrenzen.
„Entscheidend ist, ob sich die Anlage sowohl in guten Zeiten als auch in Krisen
solide entwickelt hat“, rät Englschalk.
Peter Neitzsch (dpa)
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
PR-ARTIKEL
■ Das komplette Team von Balear Legal & Tax Consultants in Palma. FOTO: NELE BENDGENS
Mit Leidenschaft bei der Sache
Bei Balear Legal & Tax Consultants steht Ihnen ein mehrsprachiges und hoch professionelles
Team für alle möglichen rechtlichen und steuerrechtlichen Belange zur Verfügung
„Leidenschaft ist die Basis von
allem“, sagt Sonja Willner, deutsche Rechtsanwältin der Kanzlei
Balear Legal & Tax Consultants
in Palma. „Wir sind ein Zusammenschluss aus Rechtsanwälten
und Steuerberatern mit Fokus auf
internationale Mandanten.“
Neben exzellenter und effektiver
Arbeitsweise ist Mehrsprachigkeit
für Balear Legal & Tax Consultants selbstverständlich. „Wir haben Muttersprachler für Spanisch,
Katalanisch, Deutsch und Englisch,
sprechen aber auch Italienisch und
Französisch. In absehbarer Zeit
werden wir auch russische Mandanten in ihrer Heimatsprache beraten können“, sagt Sonja Willner,
die selbst auf internationales Privatrecht spezialisiert ist.
Sie ist erste Ansprechpartnerin
für alle ausländischen Mandanten, insbesondere natürlich für
deutschsprachige Kunden, die
steuerliche oder rechtliche Bera-
tung suchen. „Dank der Größe
unserer Kanzlei und die Spezialisierung aller Kollegen können wir
Mandanten optimal und fachübergreifend beraten. Die Beratung
ist nicht auf das nationale Recht
beschränkt, sondern erfolgt natürlich auch grenzüberschreitend,
was insbesondere im Steuerrecht
unabdingbar ist. Derzeit bestehen wir aus einem Team von
20 Anwälten und Steuerberatern
auf den Balearen. Unsere Standorte sind Mallorca, Menorca und
Ibiza. Aufgrund profunder Kenntnisse der verschiedenen Rechtsgebiete und -ordnungen wie auch
dem interkulturellen Hintergrund
unserer Anwälte und Steuerberater können wir uns erfolgreich den
vielfältigen Herausforderungen,
insbesondere des internationalen
Wirtschaftsrechts, stellen.“
Die Tätigkeitsschwerpunkte
sind breit gefächert und umfassen
unter anderem:
– Immobilienkauf und -verkauf
– Gesellschaftsgründungen
– Internationales Steuerrecht
– Buchhaltung und Lohnbuchhaltung für Gesellschaften
– Vertragsrecht, Mietrecht
– Touristische Vermietung
– Baurecht / Baugenehmigungen
– Arbeitsrecht
– Familien- und Erbrecht
– Strafrecht
„Wir begleiten unsere Kunden bei
Immobiliengeschäften, beantragen
die NIE-Nummer, erstellen und
prüfen die Kaufverträge, erledigen
die steuerliche Abwicklung. Darüber hinaus gründen und betreuen
wir Gesellschaften, erledigen die
Buchhaltung und Lohnbuchhaltung, klagen offene Forderungen
ein, vertreten Arbeitnehmer und
Arbeitgeber in arbeitsrechtlichen
Auseinandersetzungen und sind
Ansprechpartner in Familienrechtsfragen. Wir reichen Schei-
dungen ein, verhandeln Unterhaltsvereinbarungen, prüfen und
gestalten Verträge und AGB. Wir
verteidigen in Strafprozessen, unterstützen bei Auseinandersetzungen mit der Verwaltung und beraten bei allen Fragen rund um das
Erbrecht“, beschreibt Sonja Willner
die breite Palette an juristischem
Beistand.
Zudem verfügt Balear Legal &
Tax Consultants über eine große
Prozessabteilung und reichlich
Prozesserfahrung. „Dies ist in
Spanien nicht selbstverständlich.
Im Gegensatz zu Deutschland,
wo jeder Anwalt in seiner Ausbildung auch Prozesserfahrung und
Gerichtspraxis sammelt, ist es in
Spanien möglich, an einen Anwalt zu geraten, der nicht weiß,
wie Prozesse zu führen sind“, gibt
Sonja Willner zu bedenken.
So ist das Credo dieser professionell aufgestellten Kanzlei, Lösungen für alle rechtlichen und
steuerrechtlichen Belange zu finden, wobei immer der Mandant im
Mittelpunkt steht.
INFO
Balear Legal &
Tax Consultants
Palma
Av. Alejandro Rossello, 40
Tel.: +34 971-46 37 37
[email protected]
Ibiza
[email protected]
Mahón
[email protected]
Ihre Ansprechpartner:
Sonja Willner, deutsche
Rechtsanwältin und abogada inscrita & Dominic Porta,
deutscher Volljurist.
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
Erben und Vererben von Immobilien
Was Sie über den Erwerb von Objekten in Spanien durch (nicht nur vorweggenommene) Erbschaften wissen sollten
www.stiff.es • E-Mail: [email protected]
Die rechtlichen und steuerlichen Fragen stellen sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich wie
beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische
Notariats und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich zum deutschen. Vor allem bedarf
es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der
notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann
kann der Erbe z.B. verkaufen.
Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Deutschland,
Österreich und der Schweiz oder anderen nordeuropäischen
Ländern nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erb-
falles zwingend zu beachten sind, obgleich eingentlich ausländisches (deutsches) Erbrecht anzuwenden ist. Die
spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf
die Erben über (§ 1992 BGB). Die erbrechtlichen, grundbuchrechtlichen und steuerrechtlichen Fragen richten sich einmal
nach deutschem und einmal nach spanischem Recht. Bei
einem deutschen Erblasser gilt zwar ausschließlich deutsches
Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art. 9 Nr. 8 Código Civil). Damit
ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in
Spanien aber nicht gelöst. Denn will der deutsche Erbe nun
das erworbene Grundstück auf seinen Namen umschreiben
lassen, muss er die nach spanischem Recht zwingend erforderliche notarielle Erbschaftsannahme erklären. Der Notar bewirkt jedoch damit anders als deutsche Notare nicht
automatisch auch die Grundbuchumschreibung.
Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim
Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax und heute
auch per Email dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschafts mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine
zehn- bis 60-tätige Sperrfrist (ähnlich einer deutschen Vormerkung) auslöst. Unumgänglich ist die Eintragung der Erbs-
chaftsan- nahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung
für den Kaufpreis benötigt. Die Banken verlangen nämlich,
dass zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist,
bevor sie eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewillligen.
Erbschaftsabwicklung
Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch
Erben eine N.I.E.-Nummer (número de identificación de extranjero) beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuern finden die Umschreibung nicht statt. Ohne eine N.I.E.-Nummer
können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt der Nummer kann zwei Monate dauern. Spanische (und
deutsche) Erbschaftssteuern müssen innerhalb eines halben
Jahres ab dem Todestag bezahlt werden. Das kann theoretisch
sogar ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist
wird aber erst diese Erklärung abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss mit erheblichen Säumniszuschlägen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen neben den
hohen spanischen Erbschaftssteuern nicht an. Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern
fehlt, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden Ländern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur
die Anrechnungsmethode, d.h. die niedrigeren Steuern werden bei den höheren Steuern angerechnet. In der Regel sind
in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher – dies, weil
auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in Höhe von
ca. 16.000 € vorgesehen ist, während in Deutschland ein Freibetrag von nun 400.000 € gilt. Ohne Verwandschaftsgrad
entfällt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Vermögen werden
besteuert, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die
spanische Erbschaftssteuer beträgt selbst bei Kindern mit
einem zu besteuernden und in Spanien belegenen Vermögen
von nur 120.000 € also 16,15% – also 15.606 €. Bei 400.000
€ liegt der Prozentsatz bei 25,5% und die Steuer beträgt
80.655 €. Ab etwa 800.000 € Vermögen beträgt der Steuersatz dann 34%. Der Steuersatz erhöht sich, wenn der Erbe
Vorvermögen in Spanien hat oder mit dem Erblasser nicht verwandt ist. Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilien meist unbekannt. Trotz Risikos wird aber oft anstatt dem
vorgeschrieben Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2
multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter
dem Verkehrswert, also kann das Finazamt den Verkehrs- und
Besteuerungswert ermittlen und festlegen. Dann werden
Nachschläge erhoben, die sehr hoch sein können. Neben der
Erbschaftssteuer fällt auch die „plusvalia“, die gemeindliche
Wertzuwachssteuer an. Ist man einmal Eigentümer der ererbten Immobilie, so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu
zahlen. Daneben fielen in Spanien bis zum Ende 2008 auch
noch die Vermögenssteuern, die nun abgeschafft wurden und
nach wie vor die Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung an.
Vorsorge und Erbrecht
Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich
fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung im spanischen und im deutschen Erb- und Steuerrecht besteht die
Möglichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie,
sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.
Umschreibungen unter Lebenden und Nießbrauchrecht
Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, können Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden getätigt und
ein lebensslanges Wohnrecht für die Eltern vorbehalten werden. Eine Schenkung nützt hingegen nichts, da die Schenkunssteuer identisch mit der Erbschaftssteuer ist, aber nicht
einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine Umschreibung unter
Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die steuerliche Belastung im Erbschaftsfall erheblich. Wissen sollte man, dass
selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitación, nicht) und der potenzielle Erblasser und
Nießbraucher nun von seinen Kinder abhängig ist und nicht
mehr frei verkaufen kann. Aber auch sind Lösungen möglich.
Weil manchmal die liebsten Kinder die Angewohnheit haben,
die bösesten Ehegatten zu heiraten, sind hier familiäre Konflikte ohne vorherige Lösung vorprogrammiert. Die Kinder
könnten die Eltern eine „Rückübertragungs-Vollmacht”
geben. Ob so eine Konstellation aber vor den strengen spanischen Grundbuchrichtern standhält, hängt letzlich vom Einzelfall ab.
Deutsche notarielle Vollmachten
Eine dem deutschen Recht unterstellte notarielle Vollmacht
kann über den Tod hinaus wirksam sein. Nach spanischem
Recht hingegen erlöschen Vollmachten automatisch mit dem
Tod des Vollmachtgebers/Erblassers (Art. 1732 Nr. 3, Art. 1718
II Código Civil). Es kann hier ein Grenzbereich zwischen deutschem und spanischem Recht enstehen, der noch nicht ausreichend untersucht wurde und Risiken enthält.
Verjährung der Erbschaftssteuern
Es gibt einige Altfälle, in denen die Erben auf eine Umschreibung verzichtet hatten, nachdem der Erblasser verstorben war.
In diesem Fall kann es passieren, dass die Deklarationsfrist
von sechs Monaten abläuft, ohne dass die Steuern bezahlt
wurden. Wird sie verpasst, drohen Säumniszuschläge. Es ist
nicht ratsam einfach abzuwarten, weil steuerrechtliche Konsequenzen drohen, die kaum absehbar sind. Auch scheint sich
hier das Erbschaftssteuerrecht bald zu ändern. Es gilt also präventiv und vorausschauend zu handeln, bevor der Erbfall eintritt. Die sich an die Erklärungsfrist anschließende
Verjährungsfrist von vier Jahren (insgesamt also 4 ½ Jahre),
kann aber nach Art. 25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz
und nach Ansicht vieler spanischer Finanzämter, erst beginnen, wenn das Finanzamt auch vom Erbfall Kenntnis hat und
sein Besteuerungsrecht ausüben kann, wenn die Erben schon
nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung fristgerecht abgegeben haben.
Umwandlung des Vermögens in eine S.L.-Gesellschaft
Es kann sich anbieten, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft (sociedad inactiva, spanische GmbH ([Familien-]S.L.)) einzulegen oder umzuwandeln. Neben dem Effekt, dass
der Eigentümer dann nicht namentlich im Grundbuch steht,
kann auch der Erbfall so relativ flexibel geregelt werden. Zumindest nach deutschem Schenkungssteuerrecht können Kinder alle zehn Jahren den Freibetrag von 400.000 € durch eine
Geldschenkung in Deutschland ausschöpfen und sich alle zehn
Jahre von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile in Spanien erwerben, ohne dass deutsche
Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht
gibt es allerdings keine Schenkungssteuerfreibeträge.
Deutsches oder spanisches Testament
Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis
auf Ausnahmen, unnötig und verursacht nicht selten wegen
Widersprüchlichkeiten zu einem deutschen Testament Probleme. Es gibt allerdings Ausnahmen.
Normalerweise reicht der deutsche Erbschein und eine internationale Sterbeurkunde zur Abwicklung des Erbfalles in Spanien aus.
VON DR. MAUEL STIFF Deutscher und spanischer Rechtsanwalt
(abogado español) in Palma de Mallorca
Calle Catalunya 5 “A” 3º Piso • 070011 Palma
Tel.: 971 220 799 und 971 228 140 • Fax: 971 228 770
Am Stadtgraben 43 • 48143 Münster
Tel.: +49 (0) 251 265 511 • Fax: +49 (0) 251 2 655 155
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Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
Rente im Ausland
Vom Auswandern träumen viele Menschen. Aber auch wenn
das Projekt noch so reizvoll erscheint, sollten sie auch an
ihre Altersvorsorge denken. Am besten vor dem Umzug.
Viele Menschen zieht es in die
Ferne. Sei es für einige Wochen
im Urlaub, einige Monate während Schule oder Studium oder
sogar mehrere Jahre im Beruf.
Wer allein oder mit der Familie
für unbestimmte Zeit ins Ausland
zieht, sollte sicherstellen, dass er
angemessen für seine Rente vorsorgt. Denn seine Rente erhält der
Arbeitnehmer dann aus jedem
Land gemessen an der Zeit, die er
dort eingezahlt hat. Er muss dafür
aber Mindestversicherungszeiten
eingehalten haben – und sich um
die Rentenanträge sorgfältig kümmern. „Es ist empfehlenswert,
dass man sich mit der gesetzlichen Rentenversicherung des
Gastlandes frühzeitig auseinandersetzt“, rät Stefanie Kühn, HonorarFinanzberaterin aus Grafing bei
München. Zahle ein Arbeitnehmer
in die dortige Rentenkasse ein,
sollte er sicherstellen, dass er die
Mindestzeit einhalte. „Nicht, dass
man einen Monat zu früh nach
Deutschland zurückkehrt und
dann keine Rente erhält.
Auch in Deutschland gilt eine
Mindestversicherungszeit“, erklärt
Dirk von der Heide von der Deutschen Rentenversicherung Bund.
Sie beträgt fünf Jahre. Dann hat
der Arbeitnehmer Anspruch auf
Rente, wenn er die gesetzliche
Altersgrenze erreicht hat. Diese
wird zurzeit von 65 auf 67 Jahre
angehoben. Im Einzelfall beeinflussten viele Faktoren die Höhe einer Rente. „Dazu gehören beispielsweise die Dauer
der Beitragszahlung und die
Höhe des versicherungspflichtigen Einkommens, eventuelle
Kinderbetreuungszeiten, das
Alter, ab dem die Rente gezahlt
wird“, nennt von der Heide
Beispiele. Für die Rentenkasse
sei es ein Unterschied, ob ein
Arbeitnehmer von einem deutschen Arbeitgeber für ein oder
zwei Jahre in eine ausländische
Niederlassung entsendet wird
oder ob er einen Job bei einem
ausländischen Arbeitgeber für
noch längere Zeit annimmt, erklärt
Anke Voss vom Bundesverband
■ Anderes Land,
andere
Rentenversicherung.
FOTO:
DIAGENTUR
der Rentenberater. „Da ist ein ganz
anderes Recht anzuwenden.“ Für
die Zeit der recht kurzen Entsendungen kümmere sich in der Regel
der deutsche Arbeitgeber um die
Sozialversicherungen. Handele es
sich um einen Job bei einem ausländischen Arbeitgeber, müsse der
Angestellte selbst aktiv werden.
In diesem Fall ist es empfehlenswert, sich bei der Auslandsabteilung seines Rententrägers
zu erkundigen, rät Rentenberaterin Voss. Wichtig ist, darauf zu
achten, dass der Antrag korrekt bearbeitet werde. Abgesehen davon
gelte die Regel, die für jede Kommunikation mit Behörden und anderen wichtigen Institutionen gelte:
„Man sollte Belege auch im Ausland sammeln.“ Häufig missachteten Menschen das und hätten
dann beim Renteneintritt
keinen Nachweis über
ihre Beitragszahlungen.
Gehen Beschäftigte
in Rente, stellen sie
ihren Rentenantrag
beim zuständigen Träger des Landes, in dem
sie ihren Wohnsitz haben,
erklärt von der Heide. „Zeiten
einer Beschäftigung außerhalb
des Wohnsitzstaates sollte der Arbeitnehmer in diesem Antrag angeben“, erklärt er. „Dann leitet die
Rentenversicherung des Wohnsitzstaates das Rentenverfahren auch
in den übrigen Staaten ein.“
Sandra Ketterer (dpa )
BUFETE HISPANO - ALEMÁN DR. MANUEL STIFF
Barbara Román ist Strafrechtsexpertin mit weitreichender Erfahrung im
deutsch-spanischen Rechtsverkehr.
Sie hat mit renommierten deutschen
Kanzleien zusammengearbeitet und
ist hier in Palma de Mallorca mit den
Rechtsanwälten Dr. Manuel Stiff und
Carlos Vázquez tätig.
Barbara Román,
Abogado/Strafrechtsexpertin
Carlos Vázquez,
Abogado/Rechtsanwalt
Carlos Vázquez ist spanischer Abogado und eingetragener Rechtsanwalt in Deutschland. Er hat ein
Masterstudium (LLM) in Münster absolviert und ist Experte für Miet- und
Vertragsrecht. Er arbeitet in einem
der Ausschüsse der Rechtsanwaltskammer der Balearen und kooperiert
unterstützend mit deutschen Rechtsanwälten in prozessualen Zivilrechtsstreitigkeiten.
reich durch einen Anwalt und nicht
über eine Anzeige bei der Staatsanwaltschaft. Darüber hinaus besteht
ein essentieller Unterschied zum
deutschen Verfahrensrecht darin,
dass während des Gerichtsverfahrens eine Kommunikation zwischen
dem Anwalt und dem Mandanten
nicht möglich ist. Alle Verfahrenshandlungen sind nach dem Gesetz
durch den Rechtsanwalt und den Prokurador (Gerichtsbevollmächtigen)
vorzunehmen, weshalb es von großer Bedeutung ist, dass Sie frühzeitig
einen Anwalt hinzuziehen, um so
zum Beispiel schon auf das Ermittlungsverfahren effektiv Einfluss nehmen zu können. Nur so kann Ihnen
die bestmögliche Interessenvertretung
geboten werden.
gemeine Tourismusgesetz der Balearen bestimmt, dass eine Koexistenz
von touristischer Vermietung und
Wohnmiete ausgeschlossen ist. Viele
Vermieter verkennen, dass sie nicht
die nach den balearischen Gesetzen
erforderlichen Voraussetzungen aufweisen, um eine solche touristische
Vermietung durchführen zu können,
aber es ist auch zu prüfen wann
genau tourisitische Vermietung ist,
grauen Zonen liegen immer vor.
Wir raten Ihnen daher dringend
dazu, eine solche Tätigkeit erst nach
einer professionellen Beratung durch
einen Anwalt aufzunehmen. Sollten
Sie hierzu weiter Informationen benötigen oder eine auf das Zivil- oder
Strafrecht spezialisierte Beratung
wünschen, können Sie mit uns unter
der Anschrift
Uns zeichnet aus, dass wir den deutschen Mandanten verstehen und ihm
die Besonderheiten des spanischen
Prozessrechtes näher bringen können, das sich zum Teil erheblich vom
deutschen Verfahren unterscheidet.
So ermöglicht es etwa die Vornahme
von Privatklagen im deliktischen Be-
Ein Bereich von besonders aktueller
Brisanz ist die Häufung von Klagen
durch Eigentümergemeinschaften
gegen einzelne Wohnungseigentümer, die ihr Eigentum an Touristen zu
Urlaubszwecken vermieten, sowie
eine entsprechende verstärkte Kontrolle durch die Behörden. Das All-
C/ Cataluña, nº 5 A, 3º
oder per Telefon unter
971 22 81 40
Kontakt aufnehmen.
Sie können sich auch an
E-Mail: [email protected]
wenden.
16
Mallorca Zeitung – 3. Oktober 2013
RECHT & FINANZEN
PR-ARTIKEL
Finanzierung
aus der Heimat
Sie wollen eine Spanien-Immobilie kaufen?
IBERIA Versicherungen arbeitet mit deutschen
und skandinavischen Banken zusammen
Wer eine Spanien-Immobilie über
eine spanische Bank finanzieren
möchte, stößt auf eine geschlossene Front der Realitätsverweigerung: Auch für deutsche Bauträger mit bester Bonität gibt es
grundsätzlich keine Finanzierung
über eine spanische Bank. Residente und nichtresidente Privatleute können zwar 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises über eine
spanische Bank finanzieren, jedoch nur zu variablen Zinssätzen
zwischen 5 und 6 Prozent, die im
Vergleich zu den in Deutschland
zur Zeit geltenden festgeschriebenen Zinssätzen abschreckend
und indiskutabel sind.
Diese für Immobilienkäufer
äußerst unbefriedigende Situation hat sich bei ausländischen
Banken herumgesprochen, denen die spanischen Banken
nunmehr kampflos das Feld der
Immobilienfinanzierung überlas-
sen. Vielerorts werden deshalb
Finanzierungskonzepte für Hypothekenkredite in Spanien gestrickt, und zwar zu Zinssätzen,
die bei durchschnittlich 50 Prozent der spanischen Banken liegen. IBERIA Versicherungen, einer der führenden Versicherungsund Finanzmakler der Balearen,
hat deshalb sein Geschäftsfeld
erweitert und bietet jetzt auch
Hypothekenfinanzierungen für
Spanien-Immobilien an.
Als Finanzierungsmakler arbeitet IBERIA Versicherungen
mit Banken aus Deutschland
und Skandinavien zusammen.
Zielgruppe dieser Banken sind
Nord- und Mitteleuropäer, die
eine Spanien-Immobilie kaufen,
umbauen oder sanieren und
(teil-)finanzieren wollen, ihr regelmäßiges Einkommen aber in
ihren Heimatländern erzielen.
Die Zinsen liegen in etwa auf der-
■ Sassan Mikhtchi (li.) und Denise Latocha von IBERIA Versicherungen. F.: IV
zeitigem deutschen Niveau, also
bei durchschnittlich 3 Prozent
Festzins. Beliehen wird in Höhe
von 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Zinsfestschreibungen
für zehn Jahre und länger sind
möglich, ebenso Sondertilgungen
ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zinsfestschreibung ist für die
Finanzierung von Spanien-Immobilien eine Neuerung, da bislang
der spanische Markt überwiegend
mit einem variablen Zins gebunden an den Euribor arbeitet.
Die finanzierenden Banken
lassen sich durch lokale Rechtsanwälte als Treuhänder vertreten.
Die Hypothek wird im spani-
schen Grundbuch eingetragen.
Damit wird unter Umständen die
Hypothekenfinanzierung – wieder – zu einem interessanten Modell zur Reduzierung der spanischen Erbschafts- und auch der
Vermögenssteuer.
Auch das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen, das ab 1. Januar 2013
greift, belässt es dabei, dass
Erbschaftsteuer auf Spanien-Immobilien an den spanischen Fiskus zu zahlen ist. Die in Spanien
gezahlte Erbschaftsteuer wird
auf die in Deutschland gleichfalls fällige angerechnet. Ist die
spanische Erbschaftsteuer hö-
her als die in Deutschland, findet
allerdings in Deutschland keine
Erstattung statt. Wegen der hohen spanischen Steuersätze (ab
800.000 Euro Nachlassvermögen
linear 34 Prozent) und der geringen Freibeträge (knapp 16.000
Euro pro Erbe) ist dies regelmäßig
der Fall. Besteuert wird allerdings
in Spanien nur der Nachlasswert
abzüglich von Belastungen. Bei
einer Immobilie berechnet sich
folglich der Nachlasswert aus
dem Verkehrswert („valor real“)
abzüglich der Hypothekenbelastung. Ist die Immobilie also hoch
belastet, ergibt sich ein niedrigerer Nachlasswert und damit eine
geringere Erbschaftsteuer.
Die spanische Erbschaftsteuer
steht allerdings derzeit zur Disposition, da die spanische Erbschaftsteuerregelung der Regionen
Residenten deutlich günstiger behandelt als Nichtresidenten und
Spanien deshalb vor den Europäischen Gerichtshof zitiert wurde.
Spanien wird deshalb sein Erbschaftsteuerrecht zwar mittelfristig ändern, aber dies wird kaum
zu einer spürbaren Entlastung der
Nichtresidenten führen. Insofern
dürfte die Belastung einer Spanien-Immobilie mit einer Hypothek
weiterhin eine intelligente Nachfolgeregelung sein. Die Experten
von IBERIA Versicherungen stehen Ihnen zu einem unverbindlichen Gespräch für Ihre Finanzierung einer Spanien-Immobilie
gern zur Verfügung.