BulwienGesa AG - Stadt Braunschweig

Transcription

BulwienGesa AG
research • analysis • consulting
MACHBARKEITSANALYSE
Hotelentwicklung Braunschweig, Postareal
Charlottenburg HRB 95407 B • HypoVereinsbank München: Konto 441 043 30 58, BLZ 700 202 70
Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp • Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien
Förderndes Mitglied der gif e. V.,
Member of Plan 4 21,
Member of GCSC e. V.,
Moorfuhrtweg 13
22301 Hamburg
Tel. (040) 42 32 22-0
Fax (040) 42 32 22-12
[email protected]
www.bulwiengesa.de
Braunschweig – Hotelentwicklung Postareal
BulwienGesa AG
research • analysis • consulting
erstellt für:
Stadtmarketing GmbH, Braunschweig
Schild 4
Projekt-Nr.:
105417
Hamburg, 16. September 2011
Moorfuhrtweg 13
22301 Hamburg
Tel. (040) 42 32 22-0
Fax (040) 42 32 22-12
[email protected]
www.bulwiengesa.de
BulwienGesa AG
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1
VORBEMERKUNG
2
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
MARKTANALYSE HOTEL
Angebot
Betriebe und Betten
Hotelplanungen
Performance
Verortung im Stadtgebiet
Fazit
Touristische Nachfrage
Herkunft
Ankünfte / Übernachtungen
Fazit
2
2
2
4
5
5
6
10
10
11
13
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
MIKROSTANDORT
Lage
Umfeldsituation
Entwicklungskonzept Postareal
Verkehrsanbindung
Grundstücksgröße
Standortimage
Sichtbarkeit / Werbewirksamkeit
Umwelteinflüsse
Entfernung zu Nachfragegeneratoren
Fazit
14
14
14
14
15
15
15
16
16
16
17
© BulwienGesa AG 2011 – 105417
1
Seite
4
4.1
4.2
4.3
4.4
HOTELKONZEPT
Klassifizierung / Dimensionierung
Flächenbedarf
Kostenermittlung (Kostenrahmen)
Pachtberechnung aus Entwickler/Investorensicht
19
19
20
21
23
5
5.1
5.2
5.3
5.4
WIRTSCHAFTLICHKEIT (BETREIBERRECHNUNG)
Erlöse
Aufwand
Betriebsergebnis 1
Umsatzverträgliche Pacht
25
25
27
28
28
6
ERGEBNISWÜRDIGUNG HOTEL
31
7
STELLUNGNAHME
VERANSTALTUNGSHALLE
Wettbewerb
Mikrostandorteignung
Wirtschaftliche Aspekte
32
32
33
35
ERGEBNISWÜRDIGUNG
VERANSTALTUNGSHALLE
36
7.1
7.2
7.3
8
BulwienGesa AG
1
VORBEMERKUNG
Auftraggeber und Problemstellung
Die Grundlage der Untersuchung bilden eine Vor-Ort-Analyse des Untersuchungsstandortes und des Wettbewerbs sowie Gespräche mit verschiedenen privaten und öffentlichen Akteuren.
Die BraWo Park GmbH, Braunschweig, entwickelt das Postareal am
Hauptbahnhof in Braunschweig. Neben der Entwicklung von Büroflächen, die überwiegend in Bestandsgebäuden untergebracht werden
sollen, sieht das Konzept die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsflächen mit zusammen rd. 28.500 qm Verkaufsfläche vor.
Neben den eigenen Untersuchungen von BulwienGesa basiert die
Marktanalyse auf den Markteinschätzungen des Europäischen Instituts
für TagungsWirtschaft GmbH sowie der Aufbereitung und Interpretation
sekundärstatistischer Materialien. Insbesondere erfolgt Rückgriff auf
aktuelle Kennzahlen des Niedersächsisches Landesamt für Statistik
(LSKN).
In einem Ratsbeschluss der Stadt Braunschweig vom 19.11.2010 wurde die Stadtverwaltung aufgefordert, zu prüfen, ob anstelle der Einzelhandelsbetriebe oder von Teilen davon auch ein Kongresshotel mit
angeschlossenem Kongresszentrum wirtschaftlich sinnvoll darzustellen wäre.
Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund
der Erfahrungen der BulwienGesa AG in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit.
Am 5. April 2011 wurde die BulwienGesa AG von der Stadtmarketing
GmbH, Braunschweig, beauftragt, im Rahmen der EITW-Studie, die
Realisierungschancen eines Hotels am Standort zu prüfen sowie ergänzend den Bau einer Veranstaltungshalle auf dem Areal einzuschätzen.
–
Im Einzelnen sind folgende Leistungen zu erbringen:
–
Analyse Hotelmarkt Braunschweig (Angebot / Nachfrage)
–
Beurteilung des Mikrostandortes Postareal / Entwicklungskonzeptes "BraWoPark"
–
Plausibilisierung bestehender Projektentwicklungsansätze für
ein Kongresshotel
–
Modellhafte Betreiberrechnung für ein Kongresshotel
–
Stellungnahme zu den Realisierungschancen des Hotels
–
Stellungnahme zur Machbarkeit einer Veranstaltungshalle
Von Seiten des Auftraggebers wurden BulwienGesa folgende Unterlagen übergeben:
–
–
Exposé zur "Entwicklung des ehemaligen Post-/Telekomgeländes
am Standort Braunschweig Hauptbahnhof", Mai 2010
Einzelhandelsflächenaufstellung (Ergänzung zur Vorlage 13934/
10), November 2010
GfK-Verträglichkeitsanalyse zum Projekt "BraWoPark", November
2010
Die Untersuchung ist Teil der vom Europäischen Instituts für TagungsWirtschaft GmbH erstellten Gesamtmarktstudie, die sich mit den touristischen Potenzialen der Stadt Braunschweig auseinandersetzt und deren Endergebnisse voraussichtlich im Herbst 2011 vorliegen werden.
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BulwienGesa AG
2
MARKTANALYSE HOTEL
Die Standortqualitäten Braunschweigs wurden bereits an vorangegangener Stelle deutlich dokumentiert (EITW). Als zweitgrößte Stadt Niedersachsens, mit einer dynamischen Wirtschaftsentwicklung und als
bedeutendem Wissenschaftsstandort ausgezeichnet, ist die Stadt prinzipiell ein interessanter Hotelstandort für nationale und internationale
Hotelketten. Einige große Hotelketten sind bereits viele Jahre vor Ort.
Inwieweit darüber hinaus ein Engagement bisher noch nicht in Braunschweig vertretener Hotelbetreiber zu erwarten ist, hängt nicht zuletzt
von der Bestandssituation vor Ort sowie den touristischen Leistungskennzahlen der Stadt ab.
Braunschweig: Angebotsentwicklung im Beherbergungsgewerbe
4.000
Angebot
2.1.1
Betriebe und Betten
Das Beherbergungsangebot in Braunschweig setzt sich aus Vollhotels,
Gasthöfen und Pensionen zusammen. Insgesamt weist die Statistik für
das Jahr 2010 49 gewerbliche Beherbergungsbetriebe mit zusammen
3.700 Betten aus.
In der Langzeitbetrachtung fallen stärkere Schwankungen auf. 1995
existierten in Braunschweig noch 53 Beherbergungsbetriebe, zehn Jahre später nur noch 41. So wurden beispielsweise zwei Übernachtungsheime (1997 und 2004) geschlossen. Gleichzeitig eröffneten aber auch
neue Hotels, wie z.B. das B&B Hotel Braunschweig und privat geführte
Betriebe.
Unterm Strich stieg im Lauf der letzten zehn Jahre (2000-2010) die
Zahl der angebotenen Betten in Braunschweig um 10,8 %.
55
50
3.500
45
3.000
40
35
2.500
30
2.000
Betten
2.1
Anzahl
Betriebe
Anzahl Betten
Betriebe
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
25
3.340 2.967 3.047 3.125 3.112 2.996 3.375 3.377 3.487 3.735 3.700
48
46
46
45
42
41
45
45
48
51
49
Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen
Trotz der Zuwächse ist die Zahl der Kettenbetriebe (tlw. Franchissbetriebe) in Braunschweig mit Anbietern wie Accor (Etap, Mercure), Mövenpick, Penta, B&B, GHotel, Balladins relativ gering. Einige Betriebe
sind Hotelkooperationen angeschlossen (wie z.B. Best Western oder
City).
Rund die Hälfte der Beherbergungsbetriebe sind kleinere, inhabergeführte Betriebe mit unter 50 Betten. Nur zehn Hotels verfügen über
100 Betten, nur fünf Hotels verfügen über 100 Zimmer (siehe Tabelle
S. 3).
Da in familiengeführten Unternehmen die Nachfolgeregelung oftmals
ungeklärt ist, besteht die Gefahr, dass diese Betriebe nicht fortgeführt
werden. Dies dürfte auch auf einige Braunschweiger Hotels zutreffen,
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BulwienGesa AG
was mittel- bis langfristig eine Reduktion der Bettenzahl zur Folge hätte, wenn kein Ersatz entsteht.
Bisher kamen jedoch immer wieder neue, meist kleinere Betreibe hinzu bzw. Bestandsanbieter haben renoviert und erweitert.
Hotelbetriebe in Braunschweig (Auswahl)
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Name
Arcadia Hotel
Mövenpick Hotel
Pentahotel
Mercure Hotel Atrium
GHotel Hotel & Living
Hotel Deutsches Haus
ETAP Hotel
Balladines Hotel Seminarius
B&B Hotel
City Hotel
Hotel zum Starenkasten
Frühlings Hotel
Hotel Pfälzer Hof
Hotel Landhaus Seela
Comfort Hotel Aquarius
Hotel Fürstenhof
Apartements Celler Tor
Advance Hotel
Best Western Hotel StadtPalais
Hotel Meyer
Altstadthotel Wienecke
Hotel nord
Stadthotel Magnitor
Hotel an der Stadthalle
Hotel Ritter St. Georg
*Klassifizierung nach Dehoga
Zimmer
175
143
139
130
129
84
79
78
78
65
55
55
53
53
52
51
49
47
55
35
33
31
29
24
Betten
354
257
268
200
227
123
21
44
149
127
106
99
85
72
71
99
72
89
100
92
65
44
43
58
41
Sterne*
****
***S
**
***S
* garni
***S
**S garni
**** garni
***
***
***S
****
***
***
**** garni
Angebotsniveau
Die Mehrzahl der Braunschweiger Hotelbetriebe sind der 2-3 Sterne
Kategorie (Klassifizierung nach Dehoga) zuzuordnen und vergleichsweise einfach ausgestattet.
Zu den besten Häusern vor Ort mit 4 Sternen bzw. ohne Klassifizierung zählen das Mövenpick Hotel, das Best Western Hotel Stadtpalais, das City Hotel Braunschweig, das Landhaus Seela sowie das
Penta Hotel. Bis auf das Landhaus Seela liegen alle diese Hotels im
Innenstadtbereich, wenige Gehminuten voneinander entfernt.
Von der Ausstattung und vom Eindruck her ist das Mövenpick eindeutig das erste Haus am Platz. Es besitzt eine moderne Inneneinrichtung, mit einem ansprechenden Foyerbereich, geschmackvolle Zimmer, eine zeitgemäß eingerichtete Gastronomie sowie einen Tagungsbereich mit 10 Räumen (20-102 qm). Auch das Penta Hotel sticht trotz
fehlender dehoga-Klassifizierung aus dem Angebot heraus. Während
das Gebäude von außen eher nüchtern wirkt, sind das Foyer und die
Zimmer sehr ansprechend und das Personal ist fachkundig.
Des Weiteren gibt es in der Braunschweiger Innenstadt das 3-Sterne
Superior Traditionshotel Deutsches Haus, das über 84 Zimmer verfügt. Das Hotel ist ein familiengeführter Betrieb, der sukzessiv renoviert wird. Mit 6 Tagungsräumen und einer Veranstaltungskapazität
von bis zu 200 Personen, setzt das Hotel einen Schwerpunkt auf das
Veranstaltungsgeschäft.
**S garni
Zwei weitere Hotels am südlichen (Arcadia Hotel PlayOff) bzw. nördlichen Rand (Balladines Hotel Seminarius) des Stadtgebiets haben sich
auf Tagungen und Seminare spezialisiert. Mit ihrer verkehrsgünstigen
Lage, einer jungen Gastronomie und verschiedenen Sportangeboten
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BulwienGesa AG
eignen sich diese Häuser sehr gut für Mitarbeiterseminare und Teamschulungen. Im Stadtteil Riddagshausen befindet sich mit der MMI
Handelsakademie ein zur Volkswagen AG gehörendes Tagungshotel
mit 68 Zimmern und 17 Seminarräumen (20-320 qm). Das Hotel wird
überwiegend von Volkswagen und seinen Vertragspartner genutzt, ist
aber ansonsten frei buchbar.
der Wirtschaftskrise und der angespannten Marktsituation in der
Stadthotellerie begründet. Nach Auskunft der Braunschweig Zukunft
GmbH könnte dieser Standort jedoch weiterhin als Hotelstandort entwickelt werden.
Speziell bei den Mittelklassehotels gestaltet sich das Angebot hinsichtlich Ausstattung und Service sehr heterogen. So dürften einige
dieser Hotels mit zunehmendem Wettbewerb unter Druck geraten.
Im Budgetsegment sind mit deutlichem Abstand das B&B Hotel mit 78
Zimmern und das Etap Hotel mit 79 Zimmern die größten Anbieter in
Braunschweig. Positiv ist die sehr verkehrsorientierte Lage beider
Häuser. Die anderen Budgethotels und Hotels Garni in Braunschweig
sind vergleichsweise klein und liegen zumeist außerhalb der Innenstadt.
2.1.2
Hotelplanungen
Derzeit gibt es keine konkreten Hotelplanungen in Braunschweig für
die Planungsrecht besteht.
Vor Jahren wurde ein Grundstück am Leonhardplatz (ehem. Reitställe
der Polizei) an einen Investor verkauft, der die Absicht zur Errichtung
eines Mittelklassehotels verfolgte.
Anfang 2010 wurde ein Hotelbauvorhaben im Braunschweiger Bürgerpark abgesagt. Hier wollte der Projektentwickler Kanada Bau ein 4Sterne Kongresshotel mit 160 Zimmern realisieren, das nach Fertigstellung von arcona betrieben werden sollte. Der Rückzug wurde mit
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BulwienGesa AG
2.1.3
Performance
Das Beherbergungsgewerbe in Braunschweig erreicht mit 35,6 %
Bettenauslastung (Jahr 2010) einen durchschnittlichen Wert. Die größeren, gut positionierten Häuser erreichen höhere Auslastungen.
Ebenso die in der Innenstadt gelegenen Hotels, die mit 39 % eine fast
10 % höhere Bettenauslastung haben, als die Betriebe in Braunschweig Süd (Jahr 2009).
Die Braunschweiger Kettenhotellerie erreichte 2008 eine durchschnittliche Zimmerauslastung von knapp 60 %. Der durchschnittliche Zimmerpreis der Kettenhotellerie lag bei rd. 64,30 Euro, was zu einem
RevPar von rd. 38,40 Euro führte. (Quelle: MKG Hospitality Compset).
Dabei handelte es sich um Durchschnittswerte aller Kategorien. So
liegt der Zimmerpreis in der gehobenen Hotellerie über, und der Zimmerpreis in der Budgethotellerie unter dem Durchschnittswert. Für gewöhnlich erreicht die Budgethotellerie dafür leicht bessere Auslastungszahlen.
Braunschweig: Angebotsentwicklung im Beherbergungsgewerbe
Bettenauslastung in %
Anzahl Betten
4.000
45
3.500
40
2.1.4
Verortung im Stadtgebiet
Die Hotels in Braunschweig sind weit über das Stadtgebiet verteilt.
3.000
35
2.500
30
2.000
Betten
Auslastung
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
3.340
2.967
3.047
3.125
3.112
2.996
3.375
3.377
3.487
3.735
3.700
34,6
33,4
31,4
34
33,3
34,2
35,1
36,5
36,4
34,5
35,6
25
Die Zimmerbelegung aller Braunschweiger Beherbergungsbetriebe
lag 2009 im Durchschnitt bei 52,3 %. Betriebe mit 100 Betten und
mehr schnitten mit einer Zimmerauslastung von knapp 56 % besser
ab (Quelle: Referat für Stadtentwicklung und Statistik).
Etwa ein Drittel befindet sich in der Innenstadt innerhalb der historischen Wallanlagen, dem Okerring. Diese liegen vergleichsweise nah
zum innerstädtischen Einzelhandel und zum Shopping-Center
Schloss Arkaden sowie dicht an den meisten Sehenswürdigkeiten der
Stadt. Dies ist vor allem für Städtereisende ein Vorteil. Allein vier der
fünf besten Braunschweiger Hotels liegen in zentraler Innenstadtlage.
Mehrere Betriebe befinden sich im erweiterten Innenstadtbereich. Unter anderem auch das Mercure Hotel, das als einziges Hotel direkt am
Hauptbahnhof liegt mit fußläufiger Nähe zur Stadthalle. Noch näher
an der Stadthalle befindet sich das Hotel Garni "An der Stadthalle",
das allerdings nur 24 Zimmer besitzt. In direkter Nähe der Volkswagenhalle existiert kein Hotel.
Eine weitere Ansammlung von Hotels erstreckt sich Richtung Norden
bis zur A 2.
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BulwienGesa AG
Am Gewerbegebiet Hansestraße und in direkter Nähe des Autobahnanschlusses Braunschweig-Lehndorf sind u. a. das B&B Hotel, das
Hotel nord und das Balladines Hotel Seminarius zu finden. Die verkehrsgünstige Lage sowie die Nähe zu VW zeichnen diese Lage aus.
2.1.5
Sollte ein weiteres größeres Hotelvorhaben im erweiterten Innenstadtbereich umgesetzt werden, bewerten wir unabhängig weiterer Untersuchungsergebnisse die Entwicklungschancen eines Hotels am Untersuchungsstandort Postareal als äußerst gering.
Fazit
In Braunschweig ist unter Angebotsgesichtspunkten die Entwicklung
eines Kongresshotels der gehobenen Kategorie zu befürworten, das
sich als "erstes Haus am Platz" positioniert. Ein größeres Kongresshotel würde in Braunschweig eine erkennbare Marktnische schließen
und könnte neue Impulse im Braunschweiger Veranstaltungsmarkt
setzen.
Ansonsten weist der Braunschweiger Hotelmarkt keine gravierenden
Angebotsdefizite auf. Das Angebot ist vielseitig, viele Hotels besitzen
ein gutes Ausstattungsniveau und das Zimmerangebot ist zu Normallastzeiten in der Summe ausreichend. Zu Messezeiten oder bei Großkongressen kann es laut EITW jedoch schon zu Engpässen kommen.
Da die Dimensionierung der einzelnen Häuser nicht besonders groß
ausfällt (nur ein Hotel besitzt über 150 Zimmer), erschwert dies die gemeinsame Unterbringung größerer Gruppen.
Zudem fällt auf, dass die Tagungsbereiche der Hotels nicht auf größere Veranstaltungen (> 300 Personen) ausgelegt sind. Dies gilt vor allem für die Upscale-Hotellerie in Braunschweig, die inhouse keine
Großveranstaltungen ausrichten kann. Hotels mit größeren VA-Bereichen sind dann erst wieder in Magdeburg (Maritim), Hannover (u.a.
Dormero) und Wolfsburg (Ritz Carlton) zu finden.
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BulwienGesa AG
Wettbewerb
"Postareal" Braunschweig
Hotelbetriebe in Braunschweig (Auswahl)
Nr.
Name
Zimmer
1
Arcadia Hotel
175
2
Mövenpick Hotel
143
3
Pentahotel
139
4
Mercure Hotel Atrium
130
5
GHotel Hotel & Living
129
6
Hotel Deutsches Haus
84
7
ETAP Hotel
79
8
Balladines Hotel Seminarius
78
9
B&B Hotel
78
10
City Hotel
65
11
Hotel zum Starenkasten
55
12
Frühlings Hotel
55
13
Hotel Pfälzer Hof
53
14
Hotel Landhaus Seela
53
15
Comfort Hotel Aquarius
52
16
Hotel Fürstenhof
51
17
Apartements Celler Tor
49
18
Advance Hotel
47
19
Best Western Hotel StadtPalais
55
20
Hotel Meyer
35
21
Altstadthotel Wienecke
33
22
Hotel nord
31
23
Stadthotel Magnitor
29
24
Hotel an der Stadthalle
24
25
Hotel Ritter St. Georg
21
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BulwienGesa AG
Bestandsanbieter (Hotelauswahl)
Penta Hotel (139 Zimmer, ohne Dehoga Klassifizierung)
Mercure (130 Zimmer, 3 Sterne S)
Mövenpick (143 Zimmer, 4 Sterne)
Best Western Stadtpalais (55 Zimmer, 4 Sterne)
Deutsches Haus (84 Zimmer, 3 Sterne S)
City Hotel (64 Zimmer, 4 Sterne)
Seite 8
BulwienGesa AG
Arcadia (175 Zimmer, ohne Dehoga Klassifizierung)
GHotel (129 Zimmer, 2 Sterne)
Balladins (78 Zimmer, 3 Sterne S)
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BulwienGesa AG
2.2
Touristische Nachfrage
Freizeittourismus
2.2.1
Herkunft
Verstärke Marketingaktivitäten der Braunschweig Stadtmarketing
GmbH zum Ausbau des Freizeittourismus in Braunschweig führten
2009 dazu, dass Braunschweigs Hotels relativ unbeschadet die Wirtschaftskrise überstanden.
Der Tourismus der Stadt Braunschweig setzt sich aus Geschäfts- und
Freizeitgästen zusammen. Das Verhältnis wird seitens der Stadtmarketing GmbH auf 80 : 20 eingeschätzt.
Geschäftstourismus
Der Geschäftstourismus wird vor allem durch die ansässigen Unternehmen induziert (u.a. Volkswagen Werk Braunschweig, Siemens, Öffentliche Versicherung Braunschweig, Streiff, New Yorker) sowie die
vielen wissenschaftlichen Einrichtungen und Bundesforschungsbehörden (Braunschweig zählt zu den forschungsintensivsten Standorten
Deutschlands), die nicht nur Übernachtungen generieren, sondern
auch Tagungs- und Veranstaltungsräume nachfragen. So waren bei
der Vor-Ort-Besichtigung mehrere Veranstaltungsräume der aufgesuchten Hotels von lokalen Unternehmen belegt. Hier profitiert Braunschweig von der zentralen Lage in Deutschland direkt der West-OstVerbindung A2.
Braunschweig zählt jedoch nicht zu den bedeutenden Messestädten
in Deutschland. Größte Veranstaltungsorte sind die Stadthalle, mit
mehreren Sälen und Konferenzräumen sowie die Volkswagenhalle.
Durch die Einrichtung des internationalen „Convention Bureau Braunschweig“ soll jedoch die Weiterentwicklung des Tagungs- und Kongressbereiches in Braunschweig forciert und der Geschäftstourismus
angekurbelt werden.
Dennoch liegen die Übernachtungszahlen im Reisegebiet Braunschweiger Land im Vergleich zu den bekannten niedersächsischen
Reisegebieten Harz, Lüneburger Heide, Nordsee, Ostfriesische Inseln
auf einem deutlich niedrigeren Niveau.
Braunschweig selbst verfügt über eine gut rekonstruierte Innenstadt
mit historischer Bausubstanz (den Traditionsinseln), einige attraktive
Museen (z. B. Landesmuseum, Herzog Anton Ulrich-Museum, Burg
Dankwarderode) und Bühnen, das Residenzschloss sowie über das
Happy RIZZI House. Diese insgesamt attraktiven Sehenswürdigkeiten
dürften jedoch eher für den Tagestourismus als für den Übernachtungstourismus eine Rolle spielen.
Großveranstaltungen mit Relevanz für das Beherbergungswesen stellen die Ausnahme dar. Im Jahr 2010 fanden z. B. in Braunschweig die
Deutschen Leichtathletikmeisterschaften statt. Ansonsten überwiegen
viele kleinere Veranstaltungen wie z. B. der Braunschweiger Karneval
oder der Lichtparcours, die vor allem Tagesgäste nach Braunschweig
ziehen.
Der Ausbau des Eintracht-Stadions ist beschlossen, um mehr Großveranstaltungen nach Braunschweig zu holen, die auch der örtlichen
Hotellerie zu gute kämen.
Seite 10
BulwienGesa AG
In- und Ausland
2.2.2
Der Tourismus in Braunschweig wird von Gästen aus dem Inland dominiert. Der Anteil ausländischer Gäste schwankt in den letzten Jahren
zwischen 17,9 und 20,4 %.
Das Beherbergungsgewerbe in Braunschweig verzeichnete 2010 ein
Übernachtungsvolumen von rd. 479.200 Übernachtungen bei rd.
267.500 Ankünften. Damit setzt sich der positive Aufwärtstrend der
Vorjahre in der Gesamtentwicklung der Übernachtungszahlen fort.
Braunschweig: Gästeherkunft
% Anteil an ausländ.
Übernachtungen
Übernachtungen
100%
10
80%
8
60%
6
40%
4
20%
2
0%
Ankünfte / Übernachtungen
2002
2004
2006
2008
2010
Inländer
81,2
81,6
81,4
80,5
82,1
Ausländer
18,8
18,4
18,6
19,5
17,9
Großbritannien
9,7
7,7
6,7
5,6
6,0
Niederlande
6,0
6,6
5,9
6,3
5,8
Polen
4,7
5,8
7,9
6,5
6,6
Frankreich
6,8
5,6
4,9
4,2
4,3
0
davon
Mittlerweile ist Polen der stärkste ausländische Quellmarkt, noch vor
Großbritannien und der Niederlande. Der Gästerückgang aus Großbritannien ist Folge des Abzugs der britischen Streitkräfte aus der Region.
Interkontinentale Touristen sind in Braunschweig leider deutlich unterrepräsentiert. Diese Touristen besitzen i.d.R. eine hohe Ausgabenbereitschaft und sind deutlich höhere Zimmerpreise gewohnt.
Im Jahr 2000 profitierte Braunschweig von den Synergieeffekten der
Expo in Hannover, die für einen deutlichen Übernachtungsschub sorgte. Mittlerweile liegen die Übernachtungszahlen weit über dem Niveau
des Jahres 2000.
In einer Zehn-Jahres-Betrachtung, beginnend im Jahr vor der Expo,
stiegen die Übernachtungszahlen in Braunschweig um rd. 25 %
(1999-2009).
Seite 11
BulwienGesa AG
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt bei rd. 1,8 Tagen, was
ebenfalls ein Indiz dafür ist, dass der Tourismus in Braunschweig vom
Geschäftstourismus geprägt ist. Dabei reagiert der Tourismus in Braunschweig jedoch weit weniger stark volatil auf Marktveränderungen als
dies in manch anderer Stadt der Fall ist, die stark vom Messegeschäft
abhängt (z.B. Köln, Düsseldorf). Selbst im Krisenjahr 2009 zeigte sich
die touristische Nachfrage in Braunschweig relativ stabil.
Das jährliche Wachstum ist moderat aber stetig und im Vergleich zur
Entwicklung der Tourismuszahlen im Landkreis und im Bundesland
überdurchschnittlich.
Monaten im Jahr, während die Herbstmonate vergleichsweise gut besucht sind.
Entwicklung der Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben
Index: 1998 = 100
150
140
130
120
110
100
90
80
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Braunschweig Stadt
100
111
92
99
113
122
126
LK Braunschweig
100
104
96
89
88
87
94
Niedersachsen
100
110
102
98
99
104
116
Dtschld.
101
111
108
115
123
125
129
Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Statistisches Bundesamt
In der saisonalen Betrachtung fallen die Nachfrageschwankungen relativ gering aus. Entsprechend der Bedeutung des Geschäftstourismus
zählen die Hauptferienmonate Juli und August zu den schwächeren
Übernachtungsintensität
Die Bedeutung des Tourismus in Braunschweig drückt sich u.a. in der
Übernachtungsintensität aus (gewerbliche Übernachtungen in Relation zur Einwohnerzahl).
Im Vergleich zu anderen ähnlich einwohnerstarken Städten in
Deutschland (Auswahl von 8 Referenzstädten nach Einwohnerzahl
sortiert) erreicht Braunschweig eine überdurchschnittliche ÜbernachSeite 12
BulwienGesa AG
tungsintensität von 1,9 (Übernachtungen pro Einwohner). Spitzenreiter unter den Vergleichsstädten ist die Stadt Münster mit einem Wert
von 4,2, deren Veranstaltungsinfrastruktur allein ca. 630.000 Übernachtungsgäste generiert (Quelle: PKF, Hotelmarktstudie Münster/
Westfalen, 2005). Die Übernachtungsstatistik der Stadt Münster beinhaltet aber auch Einrichtungen wie das Bildungszentrum der Bundesfinanzverwaltung, das nicht unwesentlich zum Übernachtungsvolumen
beiträgt. Über die Hälfte aller Übernachtungen in Münster entfällt auf
Erholungs-/Ferien- und Schulungsheime, wie sie in Braunschweig
nicht existieren.
Übernachtungintensität in deutschen Mittelstädten
Übernachtungen in
Beherbergungsbetrieben
in Tsd.
Übernachtungen je
Einwohner
Jahr 2009
4,5
1.200
4
3,5
1.000
3
800
2,5
600
2
1,5
400
1
200
0,5
0
0
Halle
Magdeburg
Quelle: Statistische Landesämter
Krefeld
Chemnitz
Augsburg
Braunschweig
Gelsenkirchen
Mönchengladbach
Übernachtungen in den Beherberungsbetrieben
Übernachtungen je Einwohner
Münster
Die benachbarte Partnerstadt Magdeburg hat eine geringfügig höhere
Übernachtungsintensität (2,2) als Braunschweig und auch Augsburg
erzielt leicht höhere Werte.
2.2.3
Fazit
Der Beherbergungsmarkt Braunschweigs erweist sich als relativ stabil.
Die Übernachtungszahlen entwickelten sich in den letzten Jahren positiv, so auch im Krisenjahr 2009, in dem manch andere deutsche
Großstadt Einbußen verzeichnete.
So rechnen wir für Braunschweig mit einer weiterhin leicht steigende
touristische Nachfrage, die überwiegend vom Geschäftstourismus und
Gästen aus dem Inland geprägt ist. Hiervon dürfte in erster Linie die
Braunschweiger Kettenhotellerie profitieren, deren Auslastung in den
letzten Jahren durchschnittlich ausfiel.
In Anbetracht einer zwar positiven aber doch langsam wachsenden
touristischen Nachfrage, wird ein überproportionales Wachstum der
Bettenkapazitäten in Braunschweig Umverteilungseffekte innerhalb
der städtischen Hotellerie auslösen. Dies könnte das ohnehin schon
niedrige Preisniveau weiter belasten. Dem wird sich auch ein neuer
Anbieter nicht komplett entziehen können.
Die Marktfähigkeit eines neuen Hotels hängt demnach entscheidend
von der Lagequalität und baulichen Qualität des Objektes, der Funktionalität des Konzept und vor allem die Professionalität des Betreibers ab.
Seite 13
BulwienGesa AG
3
MIKROSTANDORT
3.1
Lage
Das Postgelände gehört mit seiner Lage am Wilhelminischen Ring
(Heinrich-Büssing-Ring / Berliner Platz / Altewiekring) zur Kernstadt
von Braunschweig. Es nimmt dort eine südöstliche Randlage ein, die
gut 1 km von der Braunschweiger Innenstadt entfernt liegt.
Nordöstlich des Postareals öffnet sich ein kompaktes, gründerzeitliches Wohnquartier, das durch mehrere Grünanlagen durchsetzt ist.
Direkt nördlich an das Planungsareal grenzt die "Gedenkstätte KZ-Außenlager Braunschweig Schillstraße", die in einen kleinen Park eingebettet ist.
Trotz der Distanz zur Hauptgeschäftslage von Braunschweig handelt
es sich um eine zentrale und integrierte Lage.
In der Gesamtbetrachtung sprechen viele Nutzungen im Umfeld für
die Entwicklung eines Hotels am Standort. Aus Sicht einer gehobenen
Stadthotellerie ist jedoch die Entfernung zur City mit ihrem attraktiven
Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz als Standortnachteil zu werten.
3.2
3.3
Umfeldsituation
Das Standortumfeld ist durch eine heterogene Nutzungsstruktur geprägt.
Südlich des Planungsareals befindet sich der Braunschweiger Hauptbahnhof, dessen Gleisanlagen östlich des Standortes verlaufen.
Bahnhof und Bahnhofsvorplatz bilden einen repräsentativen Verkehrsknotenpunkt (mit u.a. Busbahnhof, Straßenbahn), der von Grünzonen
umgeben, weiträumig sichtbar und über Kreisverkehre aus dem Stadtgebiet gut zu erreichen ist. Der zwischen Postgelände und Hauptbahnhof verbleibende Raum wird gewerblich und als Parkraum genutzt.
Westlich des Standortes verläuft der Heinrich-Büssing-Ring / Altewiekring. Er ist Teil der Innenstadtumfahrung und im Standortbereich
mehrspurig ausgebaut. Das markanteste Bauwerk ist hier die Braunschweiger Stadthalle, die westlich des Rings und damit auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegt.
Entwicklungskonzept Postareal
Die als "BraWoPark" projektierte Entwicklung des Postareals sieht im
Grundsatz die Entwicklung von Büro- und Einzelhandelsnutzungen
am Standort vor. Hauptmieter im Bürobereich werden die Volksbank
Braunschweig-Wolfsburg (BraWo), die rd. 4.500 qm Mietfläche im
später sanierten Telekomhochhaus belegen wird sowie die Arbeitsagentur Braunschweig, für die rund 9.500 qm Fläche vorgehalten
wird.
Der Einzelhandel ist nach Aussage des Projektentwicklers mit 28.500
qm Verkaufsfläche projektiert. Als Nutzungen sind u.a. eine Baumarkt,
ein SB-Warenhaus, ein Tierfachmarkt, ein Babyfachmarkt, ein Fachmarkt für Heimtextilien sowie lokale Anbieter und Gastronomie (Fast
Food) angedacht.
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Nutzungskonzept BraWoPark
Diemensionierung
SB-Warenhaus
Babyfachmarkt
Tiernahrung
Baumarkt
Heimtextilien
EH-Gesamt
Gastronomie (Fast Food)
Büro (Volksbank, Arge)
Alternative Teilnutzungen
4 Sterne Kongresshotel
Veranstaltunghalle
9.500 qm VKF
1.500 qm VKF
3.000 qm VKF
8.000 qm VKF
6.500 qm VKF
28.500 qm VKF
ohne Ansatz
18.000 qm BGF
200-300 Zimmer
1000-1500 Max-Cap.
Quelle: Stadt Braunschweig, Gattermann Immobilien Projekt GmbH
Die Einzelhandelsplanung sieht die Errichtung eine klassischen Fachmarktzentrums vor, das auf motorisierte Zielkundschaft ausgerichtet
ist. Dementsprechend wird ein zentraler Baustein der Planung ebenerdige Pkw-Stellplätze sein, über deren Anzahl uns keine Informationen vorliegen. Bei einem Flächenschlüssel von einem Stellplatz pro
20 qm Verkaufsfläche wären rd. 1.400 Stellplätze notwendig.
3.4
Verkehrsanbindung
Unter verkehrlichen Aspekten zeichnet sich der Standort durch seine
direkte Lage am Innenstadtring aus. Dieser stellt die innerörtliche
Hauptverkehrsachse dar, die lediglich im südlichen Bereich durch die
Auenlandschaft der Oker/Bürgerpark unterbrochen ist. Aufgrund dieser verkehrsgünstigen Lage ist der Standort sowohl regional als auch
überregional gut zu erreichen. So liegen die Autobahnanschlussstellen nur wenige Fahrminuten entfernt.
Ein weiterer Vorteil ist die optimale Anbindung des Standortes an den
schienengebundenen Fernverkehr und die sehr gute Einbindung in
das ÖPNV-Netz der Stadt. Sämtliche Haltestellen sind fußläufig in rd.
2 Minuten zu erreichen.
Die direkte Zufahrtssituation auf das Gelände ist noch nicht optimal
gelöst. Da die Fahrbahnen des Innenstadtrings auf Höhe des Untersuchungsareals durch einen Mittelstreifen voneinander getrennt sind, ist
eine direkte Zufahrt auf das Gelände für den aus nördlicher Richtung
kommenden Verkehr nicht möglich.
3.5
Grundstücksgröße
Das gesamte Planareal umfasst eine Fläche von rd. 75.000 qm, die
zu Teilen bereits bebaut ist. Das Telekomhochhaus (so genannte
„Toblerone“) soll als Verwaltungssitz der Volksbank erhalten bleiben
sowie die Raum bildende Bebauung am Ring. Die übrigen Bauwerke
im rückwärtigen Teil des Plangebietes sollen weitgehend abgerissen
und durch Neubauten ersetzt werden. Eine konkrete Fläche für das
Hotelvorhaben ist bisher nicht ausgewiesen. Grundsätzlich steht ausreichend Fläche für die Entwicklung eines Kongresshotels mit eigenen
Stellplätzen zur Verfügung.
3.6
Standortimage
Der Standort besitzt bisher ein neutrales Image. Durch die Stadthalle
hat der Standort einen hohen Bekanntheitsgrad in der Region.
Das zukünftige Image des Standortes wird letztendlich von der Gesamtentwicklung des Postareals abhängen. Hier käme es sehr darauf
an, welche weiteren Nutzungen neben einem Hotel realisiert werden.
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Das bisher angedachte Nutzungskonzept, das überwiegend Büroflächen und großflächigen Einzelhandel vorsieht, wird sicherlich zur Aufwertung des Areals beitragen aber den Freizeit- und Erlebniswert des
Standortes nicht merklich steigern.
3.7
Entfernung zu Nachfragegeneratoren
Vom nördlichen Rand des Postareals bis zur Stadthalle sind es ca.
150 Meter. Allerdings verläuft zwischen beiden Standorten der Kreuzungsbereich Berliner Platz / Schillstraße. Die Braunschweiger Innenstadt liegt fußläufig ca. 20 Minuten entfernt.
Sichtbarkeit / Werbewirksamkeit
Das Gesamtareal besitzt aufgrund seiner präsenten Lage am Ring
eine weiträumige Sichtbarkeit. Da jedoch der am Berliner Platz liegende Gebäuderiegel aller Voraussicht nach erhalten bleibt, ist ein Großteil der Planungsfläche nur eingeschränkt wahrnehmbar. Für ein Hotel, das i.d.R. nur zielgerichtet angefahren wird, ist dies kein gravierender Nachteil aber auch nicht von Vorteil. Unter werblichen als auch
unter funktionalen Gesichtspunkten wäre der nordwestliche Bereich
des Areals als Hotelstandort prädestiniert, sofern die angrenzende
Gedenkstätte dies ermöglicht.
3.8
3.9
Umwelteinflüsse
Negative Einflüsse, die gegen die Entwicklung eines Hotels sprechen,
wurden nicht festgestellt. Allerdings entwickelt der Zugverkehr durch
anfahrende und abbremsende Güterzüge einen Geräuschpegel, der
durch entsprechende Lärmschutzmaßnahmen bei der Planung eines
Hotels (auch kostenseitig) berücksichtigt werden muss. Zudem beeinträchtigen die Gleisanlagen das Sichtbild.
Größere Firmen wie Siemens (rd. 2.600 Beschäftigte) oder auch die
TU Braunschweig (ca. 2.900 Beschäftigte und 13.000 Studenten) sind
mit dem PKW innerhalb von 5 Fahrminuten zu erreichen. Gleiches gilt
für die Volkswagenhalle am Bürgerpark.
Das Eintracht-Stadion und die Werksanlagen der Volkswagen AG (rd.
6.400 Beschäftigte) hingegen befinden sich nördlich der Innenstadt,
rd. 10 Minuten Fahrzeit entfernt. Dort liegt auch der Flughafen Braunschweig-Wolfsburg, der hauptsächlich von der Industrie und von Behörden genutzt wird.
Insgesamt bietet der Standort vor allem für Geschäftsreisende und
Besucher von Großveranstaltungen günstige Lagevoraussetzungen.
Letztere sind zu Fuß bzw. per PKW in wenigen Minuten an der Stadtoder Volkswagenhalle.
Für Urlaubsgäste die mit der Bahn anreisen liegt der Standort ebenfalls sehr günstig, wobei das direkte Standortumfeld wenig Freizeitwert bietet. Diesbezüglich besitzen Hotels wie Mövenpick, Penta oder
Best Western Lagevorteile.
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3.10
Fazit
Der Mikrostandort ist als Hotelstandort geeignet, besitzt aber auch einige Schwächen, welche die Entwicklungschancen beeinträchtigen.
Zu den Stärken zählen die Lage am Hauptbahnhof und die Nähe zur
Innenstadt. Da bei der Verkehrsmittelwahl von Geschäftsreisenden innerhalb Deutschlands aber klar der Pkw mit 83 % Anteil dominiert
(Quelle: Geschäftsreisende 2009), stellt die direkte Bahnhofsanbindung keinen wesentlichen Wettbewerbsvorteil dar. Inwiefern der Güterverkehr der Bahn zur Beeinträchtigung eines Hotelbetriebes führt,
muss geprüft werden.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Standortanforderungskriterien potenzieller Hotelbetreiber am Untersuchungsstandort
nur bedingt erfüllt werden. So suchen viele Betreiber der gehobenen
Hotellerie mit Priorität Standorte in europäischen Ballungszentren und
Lagen mit urbanem Umfeld. Gewerblich geprägte innerstädtische
Standorte werden verstärkt von der Budget-/Economyhotellerie besetzt. So liegt beispielsweise das 2009 eröffnete B&B Hotel Saarbrücken am Bahnhof - jedoch in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt.
Gleiches gilt für die Hotelgruppe Motel One, die ebenfalls Innenstadtlagen suchen. Ein klassischer Anbieter in Bahnhofsnähe sind die InterCityHotels von Steigenberger und natürlich Accor, die in Braunschweig bereits mit der Marke Mercure am Bahnhof vertreten sind.
Alle diese Hotels zählen jedoch nicht zur Kategorie "Kongresshotel".
Ein weiterer Standortvorteil ist die unmittelbare Nähe der Stadthalle
Braunschweig, die auch Übernachtungsgäste für die Braunschweiger
Hotellerie generiert. Ein Hotel auf dem Postareal hätte diesbezüglich
Lagevorteile gegenüber anderen Braunschweiger Hotelbetrieben.
Sonstige betriebliche Synergien zwischen der Stadthalle und einem
Hotel auf dem Postareal dürften aber zu vernachlässigen sein, da beide Objekte räumlich und funktional kaum miteinander zu verknüpfen
sind, wie dies z. B. in Bamberg (Konzert- und Kongresshalle / Welcome), Esslingen (Neckar Forum / Best Western), Mannheim (CC Rosengarten / Dorint), Chemnitz (Stadthalle / Mercure) und ansatzweise
in Bielefeld (Stadthalle / Bielefelder Hof) der Fall ist.
Qualitätsmindernd erweist sich vor allem die derzeitige Wahrnehmung
des Standortes als Gewerbeareal und die geplante Entwicklung großflächiger und tlw. diskontierender Fachmärkte, die i.d.R. nicht in direkter Nachbarschaft höherwertiger Hotels zu finden sind. Dementsprechend wäre eine konzeptionelle Trennung von Einzelhandel und Hotel
dringend ratsam.
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Mikrostandort
"Postareal" Braunschweig
Stando
rt
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4
So wären mindestens 60 bis 100 neue Hotelzimmer allein als Ersatz nicht mehr zeitgemäßer Angebote zu rechtfertigen. Darüber
hinaus könnten zusätzliche Zimmer höheren Standards Kapazitätsengpässe beseitigen und Abwanderungen auf Beherbergungsbetriebe ins Umland reduzieren.
HOTELKONZEPT
In einem Ratsbeschluss der Stadt Braunschweig vom 19.11.2010 wurde die Stadtverwaltung aufgefordert, zu prüfen, ob anstelle der Einzelhandelsbetriebe oder von Teilen davon auch ein Kongresshotel mit
angeschlossenem Kongresszentrum wirtschaftlich sinnvoll darzustellen wäre.
–
Aus Betreibersicht (Hotelketten) liegt die Mindestanzahl an Zimmern je nach Hotelstandard bei 80 bis 100 Zimmern. Eine Grenze nach oben besteht i. d. R. nicht. Grundsätzlich sollte ein neues
Hotel in der Lage sein, neben Individualgästen größere Reisegruppen (mind. Reisebuskapazität) aufnehmen zu können. Kongresshotels sind i.d.R. so dimensioniert, dass sie die Personenkapazitäten im Veranstaltungsbereich beherbergen können.
–
Marktseitig werden einem großen, markengebunden Kongresshotel ca. 15 % Marktanteil zugetraut, die durch Umverteilung,
Verdrängung und Neubindung zustande kommen. Dies rechtfertigt eine Kapazität von ca. 250 Zimmern.
–
Die Dimensionierung des Kongressbereichs hängt entscheidend
vom Makro- und Mikrostandort ab. Kongresshotels, die direkt an
ein Kongresscenter / Stadthalle angeschlossen sind, verfügen
meist nur über ergänzende, meist kleinere Tagungs- und Konferenzräume.
–
Im Hinblick auf das Raumangebot der Braunschweiger Stadthalle
(1.500 qm, 400 qm, 140 qm, 100 qm, plus Foyer und Backstagebereich) sind Konkurrenzen zwischen der Stadthalle und einem
Kongresshotel auf dem Postareal nicht auszuschließen. Hotels
mit eigenem großen Kongressbereich (z.B. Esperanto in Fulda,
Maritim in Magdeburg) stehen i.d.R. im Wettbewerb zu städtischen Einrichtungen.
Ausgangsbasis der Prüfung bilden dabei die Vorgaben der Stadt
Braunschweig zur Klassifizierung und Dimensionierung des Hotels sowie die von der Projektentwicklungsgesellschaft Gattermann Immobilien Projekt GmbH berechnete Gesamtinvestition des Hotelvorhabens.
4.1
Klassifizierung / Dimensionierung
Vorgabe Stadt
–
Prüfobjekt ist ein 4-Sterne Kongresshotel mit 200 bis 300 Zimmer
und angeschlossenem Kongressbereich für mind. 300 Personen.
Bewertung BulwienGesa
–
Ein erwartetes Übernachtungsvolumen in Braunschweig von mittelfristig rd. 480.000 Übernachtungen p. a. im Minimum und einem bereits vorhandenen Angebot von ca. 3.500 Betten schränkt
die Entwicklungsspielräume für zusätzliche Zimmerkapazitäten
ein.
–
Die vorangegangene Analyse hat aber auch gezeigt, dass das
Beherbergungsangebot in Braunschweig einige qualitative Angebotsdefizite aufweist.
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–
–
Eine mit Braunschweig vergleichbare Lage (Trennung durch Straße) findet man in Darmstadt (Darmstadtium und Welcome Hotel).
Das Hotel besitzt allerdings auch nur 5 kleinere Veranstaltungsräume (53- 104 qm). Darüber hinaus werden 8 Tagungsräume im
Darmstadtium von Welcome bewirtschaftet.
Die hier vorgegebene Dimensionierung von mind. 300 Personen
setzt ein entsprechende Nachfrage voraus. Dabei ist zu bedenken, dass bestimmte Veranstaltungsarten für Hotels eine eher untergeordnete Rolle spielen. Untersuchungen des EITW belegen,
dass z.B. Social-Events und Kulturveranstaltungen hauptsächlich
in besonderen Eventlocations (wie z. B. Hilde 27 oder Brunswiga
in Braunschweig) stattfinden.
Der Bankettbereich der Hotellerie wird vor allem durch Kleinveranstaltungen mit 20 bis 100 Teilnehmern ausgelastet. Großveranstaltungen sind eher die Ausnahme. So sollte der Veranstaltungsbereich eines Kongresshotels am Untersuchungsstandort
eine hohe Variabilität aufweisen. Die Anforderung einer Mindestkapazität von 300 Personen ließe sich auch durch das Zusammenlegen von zwei oder drei Räumlichkeiten gewährleisten. Auf
jeden Fall sind Überkapazitäten und Konkurrenzbeziehungen zur
Stadthalle zu vermeiden.
–
Die Fläche des Untersuchungsareals mit rd. 75.000 qm ist mehr
als ausreichend für die Umsetzung des Hotelkonzeptes.
4.2
Flächenbedarf
Berechnung Projektentwickler
Die Gattermann Immobilien Projekt GmbH geht bei der Prüfung eines
Hotels von einem 3-Sterne Hotel mit 250 Zimmern und 5 Veranstaltungsräumen für maximal 200 Personen aus.
Die für das angedachte Kongresshotel benötigte Fläche wurde von
der Gattermann Immobilien Projekt GmbH, Braunschweig, wie folgt
beziffert:
250 Zimmer x 50 qm inkl. sämtliche Nebenflächen = 12.500 qm
Die von Hotels benötigte Fläche hängt vom Konzept ab. Als grobe
Richtwerte für unterschiedliche Sternekategorien gelten folgende Werte:
Richtwerte für den Flächenschlüssel nach Sternekategorie
BGF pro Zimmer
Sternekategorie
von
bis
1
20
20
2
30
35
3
35
40
4
50
80
5
80
100
Luxus
100
120
Quelle: Bundesverband öffentlicher Banken
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BulwienGesa AG
Die Infrastruktur eines 4-Sterne-Kongresshotels fällt relativ flächenintensiv aus, wobei hier das konkrete Raumprogramm möglichst mit
dem zukünftigen Betreiber aufzustellen ist. Eine große Variable stellt
der Veranstaltungsbereich dar, dessen Dimensionierung und Aufteilung auch in enger Abstimmung mit der Stadthalle Braunschweig Betriebsgesellschaft mbH erfolgen sollte. Die HypZert e.V. beziffert den
Flächenbedarf für ein 3 bis 4 Sterne Tagungshotel mit 60-100 qm BGF
pro Zimmer (ohne Tiefgarage).
Eine überschlägige Plausibilisierung des Flächenansatzes von der
Gattermann Immobilien Projekt GmbH, ergibt folgendes Bild:
4.3
Flächenaufstellung (überschlägig)
Zimmer
Hotelbereiche
Logisbereich
Öffentl. Bereich
Gastronomie
Veranstaltung
Fitness/Wellness
Back of the House
Gesamt netto
Bruttofaktor
Gesamt BGF
Gattermann Immobilien
250
qm
qm/Zi.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
12.500
50
BulwienGesa
250
qm
qm/Zi.
6.600
26,4
300
1,2
620
2,5
960
3,8
240
1,0
1.030
4,1
9.750
39,0
1,3
12.675
50,7
Quelle: Gattermann Immobilien Projekt GmbH; BulwienGesa AG
Die überschlägige Flächenaufstellung kommt zusammen auf einen
Flächenbedarf von rd. 12.700 qm BGF, wobei bei entsprechend großen Veranstaltungskapazitäten auch größere Flächenvolumina denkbar sind. Insofern sind die vom Projektentwickler getroffenen Flächenwerte plausibel.
Zusätzlich sind Flächen für Gäste- und Mitarbeiterstellplätze sowie
Busparkplätze vorzusehen. Da die Realisierung unterirdischer Stellplätze teuer ist, bietet es sich an, die Stellplätze oberirdisch zu bauen.
Für Stellplätze gilt als Richtwert 1 Stellplatz pro 2 Zimmer sowie
1 Stellplatz pro 10 Mitarbeiter. Ein Kongresshotel benötigt darüber hinaus zusätzliche Stellplätze für den Veranstaltungsbereich. Der überschlägige Stellplatzbedarf liegt demnach bei rd. 240 Plätzen. Bei einem Flächenschlüssel von ca. 30 qm pro Stellplatz (inkl. anteiliger
Verkehrsflächen) ergibt sich ein zusätzlicher Flächenbedarf von rd.
7.200 qm.
Kostenermittlung (Kostenrahmen)
Berechnung Projektentwickler
Die Gattermann Immobilien Projekt GmbH geht von folgenden Gesamtkosten aus:
Kostenaufstellung
Kostenart
Grund + Boden
Grunderwerbskosten
Abrisskosten
Baukosten
Baunebenkosten
ZwiFi Grund+Boden
ZwiFi Abriss
ZwiFi Baukosten
Gesamtkosten
Basis
Richtwert
20.000 qm
250 Euro/qm
5%
pauschal
1.800 Euro/qm
10 %
5%
5%
5%
20.000 qm
12.500 qm
2 J.
1,5 J.
1 J.
Euro (netto)
5.000.000
250.000
1.075.000
22.500.000
2.250.000
525.000
75.000
1.237.500
32.912.500
Quelle: Gattermann Immobilien Projekt GmbH
Seite 21
BulwienGesa AG
Die Investitionskosten pro Zimmer betragen demnach 131.650 Euro.
Ohne Berücksichtigung der Kosten für Grund+Boden sowie Abrisskosten ergibt sich ein rechnerischer Wert von 106.350 Euro pro Zimmer.
Ein Grunderwerbskostenanteil von 5 % ist üblich, die Baunebenkosten
fallen mit 10 % relativ niedrig aus, wobei die Finanzierungskosten separat ausgewiesen wurden. Des Weiteren sind durchaus rd. 3,5 % der
Baukosten für "Unvorhergesehenes" und 1,5 % der Investitionskosten
für die Vermarktung einzuplanen.
Demzufolge ergibt sich folgende Kostenaufstellung:
Der Grundstücksanteil des Hotels ist mit 20.000 qm hoch angesetzt.
Bei mehrstöckiger Bauweise dürfte die Fläche deutlich geringer ausfallen. Allerdings wird auch für die Errichtung der Stellplätze Fläche
benötigt. Wir kalkulieren überschlägig mit einer Grundstücksfläche
von rd. 12.000 qm. Die Grundstückskosten von 250 Euro pro qm werden als fix angesehen.
Analog zur kleineren Grundstücksfläche dürften sich auch die Abrisskosten reduzieren.
Die reinen Baukosten (Kostengruppe 300 + 400 nach DIN 276) eines
4-Sterne Stadthotels liegen gemäß HypZert e.V. zwischen rd. 1.400
und 1.900 Euro pro qm BGF (inkl. USt.). Laut BKI liegen die durchschnittlichen Bauwerkskosten für Hotels mit hohem Standard bei
1.850 Euro pro qm BGF (inkl. USt.).
Darin sind die Erstellungskosten der Stellplätze nicht enthalten. Diese
können überschlägig mit rd. 2.500 Euro pro Platz kalkuliert werden.
Da üblicherweise ein Hotel im betriebsfertigen Zustand gepachtet
wird, fallen investitionsseitig auch die Kosten für die Ausstattung an.
Die Kosten für die Ausstattung (ohne Leasinggüter) liegen zwischen
12.000 und 17.000 Euro pro Zimmer. Bezogen auf die Investitionskosten entfallen auf das Inventar ca. 8-12 % der Kosten.
Kostenaufstellung
Kostenart
Gattermann Immobilien
Grund + Boden
5.000.000
Grunderwerbskosten
250.000
Abrisskosten
1.075.000
Baukosten
22.500.000
FF&E
ohne Ansatz
Stellplatzkosten
in Baukosten enthalten
Baunebenkosten
2.250.000
ZwiFi Grund+Boden
525.000
ZwiFi Abriss
75.000
ZwiFi Baukosten
1.237.500
Unvorhergesehenes
ohne Ansatz
Vermarktung
ohne Ansatz
Gesamtkosten
32.912.500
.. pro Zimmer
131.650
Gesamtkosten ohne Grund+Boden und Stellplätze
.. pro Zimmer
103.950
BulwienGesa
3.000.000
150.000
600.000
20.300.000
3.625.000
600.000
2.089.000
315.000
60.000
754.000
921.000
432.000
32.846.000
131.384
114.884
Quelle: Gattermann Immobilien Projekt GmbH; BulwienGesa AG
Seite 22
BulwienGesa AG
Die Gesamtkosten des Projektentwicklers sind plausibel. In beiden
Fällen liegen die Investitionskosten im unteren Bereich der für diese
Hotelkategorie geltenden Bandbreite von 100.000 - 150.000 Euro pro
Zimmer (Quelle: HypZert e.V.; ohne Kosten für Grund und Boden und
Stellplatzkosten).
4.4
Pachtberechnung aus Entwickler/Investorensicht
(Zielwert)
Ein in der Immobilienwirtschaft gängiges Verfahren zur Bewertung von
Investitionsentscheidungen ist die so genannte "einfache DeveloperRechnung", mit der die statistische Anfangsrendite (dem Verhältnis
der Gesamtinvestition zur erzielbaren Jahresmiete) einer Investition
berechnet wird.
Sind die Gesamtinvestition und die Anfangsrendite bekannt, lässt sich
die aus Projektentwicklersicht erforderliche Jahrespacht berechnen.
Trading Profit
Der Projektentwicklergewinn versteht sich als Differenz der Investitionssumme und des Verkaufspreises. Eine Gewinnspanne von 15 %
gilt als marktüblich. Bei sehr risikoreichen Projekten kann die Gewinnspanne auch höher ausfallen. Letztendlich ist der Trading Profit aber
als Residualgröße zu betrachten, die sich den Verkaufsgegebenheiten
anpasst. Eine 10%ige Gewinnspanne stellt den Minimalwert dar.
Verkaufsfaktor
Die allgemein positive Entwicklung im Beherbergungsmarkt hat auch
das Transaktionsgeschäft im ersten Quartal 2011 positiv beeinflusst.
Von Januar bis März 2011 wurden 13 Objekte und Projekte für insgesamt rd. 230 Mio. Euro gehandelt.
Für die Erstellung und den Verkauf des geplanten Kongresshotels am
Untersuchungsstandort gelten folgende Prämissen:
Im ersten Quartal wurden überwiegend Mittelklassehotels gehandelt,
hinter denen eine starke Marke steht. Je nach Standort, Pächter und
Objekt liegen die Kaufpreisfaktoren bis zum 16fachen der Jahresnettomiete.
–
–
–
Besonderes Interesse besteht nach wie vor in den A-Städten, wenngleich auch Hotels in Hannover, Bad Homburg oder Garmisch-Partenkirchen den Besitzer wechselten.
Projektentwicklergewinn / Trading Profit: 15 %
Verkauf der Immobilie nach dessen Fertigstellung
Verkaufsfaktor (bezogen auf die Nettojahresmiete)1: 14
= Bruttoanfangsrendite: 7,14 %
Budgethotels in guten Lagen werden derzeit für das 15,5fache gehandelt. So erwarb bspw. die Lloyds Fonds AG letztes Jahr das Motel
One in der Nicolaistraße in Leipzig. Die Kaufsumme für das 194‑Zimmer‑Haus lag bei rd. 15 Mio. Euro bzw. rd. 77.300 Euro/Zimmer. Der
Kaufpreisfaktor betrug 15,45.
1
Der Verkaufs-/Kaufpreisfaktor drückt die Lagegüte (Risiko) aus und ist der Multiplikator der Jahresmiete.
Seite 23
BulwienGesa AG
Der gleiche Fonds erwarb auch das Motel One Berlin-City West. Hier
lag der Kaufpreis bei 26,26 Mio. Euro bzw. 63.300 Euro pro Zimmer.
Der Kaufpreisfaktor betrug 14,65.
Hotels in B- und C-Städten werden i.d.R. zu niedrigeren Faktoren gehandelt. So wurde beispielsweise das Erfurter Mercure-Hotel zum
13,5-fachen an die dänische Immobilienfondsgesellschaft EjendomsPlus A/S verkauft. Das 1995 errichtete 4‑Sterne-Hotel verfügt über
141 Zimmer bzw. 7.380 qm Mietfläche und ist bis Ende 2026 an die
Accor-Gruppe vermietet.
Von diesen jährlichen Pachteinnahmen hat ein potenzieller Investor
Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Rückstellungen für Dach und
Fach und Kosten der Verwaltung (Asset Management) zu begleichen.
Die Differenz aus der Pacht und seinen Ausgaben stellt dann das liquide Ergebnis dar, das dem Investor für die Immobilienfinanzierung
zur Verfügung steht.
Unter der Annahme, dass das Kongresshotel mit langfristigem Pachtvertrag von einer renommierten Hotelkette betrieben wird, halten wir
momentan einen Kaufpreisfaktor von 14 für erzielbar.
Somit ergibt sich folgender Rechenansatz:
Pachtberechnung aus Entwickler/Investorensicht (Modell)
Kostenart
Gesamtinvestition
Projektentwicklergewinn
Verkaufspreis (Zielwert)
Verkaufsfaktor / stat. Rendite
Pachteinnahmen
Richtwert
gemäß Berechnung
15 %
14
p.a.
.. pro Zimmer/Monat
.. pro qm BGF/Monat
Euro (netto)
32.846.000
4.927.000
37.773.000
2.698.000
899
17,7
BulwienGesa AG; Rundungsdifferenzen
Die aus Entwickler-/Investorensicht notwendige Pacht für ein 4-Sterne
Kongresshotel mit 250 Zimmern am Untersuchungsstandort liegt demnach bei rd. 2,7 Mio. Euro.
Seite 24
BulwienGesa AG
5
WIRTSCHAFTLICHKEIT
(BETREIBERRECHNUNG)
Die nachfolgende Berechnung stellt die Wirtschaftlichkeit des Hotelkonzeptes aus Sicht eines potenziellen Betreibers dar. Ziel hierbei ist
die Ermittlung eines aus Betreibersicht umsatzverträglichen Pachtansatzes.
Hierzu werden für das Kongresshotel modellhafte Annahmen zur Erlös- und Kostenstruktur über einen Zeitraum von zehn Jahren getroffen. Das Preis- und Auslastungsniveau orientiert sich am Marktumfeld;
die Höhe der Kosten wird über verschiedene Betriebsvergleiche,
Branchenkennwerte und mittels Plausibiltätsüberlegungen hergeleitet.
Als Betreibergesellschaft unterstellen wir einen Hotelkonzern mit globalem Reservierungssystem, der das Objekt langfristig pachtet.
Innerhalb der ersten zwei Betriebsjahre wird mit reduzierten Auslastungen und niedrigeren Durchschnittsraten kalkuliert (Phase der
Marktbereinigung und Markteinführung). Gleichzeitig wird zu Beginn
mit erhöhten Kosten für z. B. Personal, Marketing, Betriebskosten gerechnet, die das operative Ergebnis des Betreibers belasten. Das 3.
Betriebsjahr stellt das erste repräsentative Betriebsjahr dar.
Die zusammenfassende Darstellung erfolgt in Anlehnung an das Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI), die den
Charakter einer Kostenbereichsrechnung hat. Dabei werden im Prinzip den einzelnen Umsatzträgern des Hotels (Logis, F&B, Sonstige)
alle direkt zurechenbaren Kosten zugeordnet.
5.1
Erlöse
Die Umsatzträger des Hotels sind der Logisbereich, die Gastronomie,
(Restaurant, Bar, Bankett) und Sonstige Nebenabteilungen (Raummieten und Equipment, Stellplätze, Telefon, Pay-TV, Kioskartikel etc.).
Logis
Auslastung: Im repräsentativen 3. Betriebsjahr wird eine durchschnittliche Zimmerauslastung von rd. 67 % bzw. Bettenauslastung von rd.
40 % erwartet (Zum Vergleich: Die durchschnittliche Bettenauslastung
der Beherbergungsbetriebe in Braunschweig im Jahr 2010 lag bei
35 %). Dieser hohe Wert setzt allerdings einen leistungsfähigen Betreiber und ein überlegenes Preis-Leistungsverhältnis voraus.
Doppelbelegung: Hauptzielgruppe des Hotels sind Geschäftsreisende,
die i. d. R. ein Einzelzimmer buchen. Für die weiteren Berechnungen
wird ein Doppelbelegungsfaktor von 1,2 angenommen, d. h. 20 % der
verkauften Zimmer sind doppelt belegt.
Room Rate (Rack Rate/Average Room Rate): Die durchschnittliche
Rack Rate (Listenpreis inkl. Frühstück und MwSt.) eines Einzelzimmers wird mit 110 Euro, die eines Doppelzimmers mit 135 Euro angesetzt.
Seite 25
BulwienGesa AG
F&B
Zum Vergleich:
Listenpreis (Rack Rate inkl. MwSt.)
Braunschweiger
4-Sterne Hotels
Penta
Mövenpick
Stadtpalais Best-Western
Einzelzimmer
Doppelzimmer
Euro
Frühstück
74-158
79-99 / 125-185
106-139
90-207
79-99 / 125-185
131-158
15
17
inkl.
Quelle: Hotelprospekte, Internet-Stichprobe (Stand 04/2011)
Im 3. Betriebsjahr wird mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis (netto, abzgl. Nachlässe und Frühstück) von 79,5 Euro kalkuliert. In der
Anlaufphase führen höhere Nachlässe zu einer rd. 20 % niedrigeren
Durchschnittsrate. Bis zum 10. Betriebsjahr wird aufgrund von Preissteigerungen ein durchschnittlicher Zimmererlös von 87,7 Euro für erzielbar gehalten.
Logiskennzahlen / -erlöse (Modell)
1. BJ
Zimmerauslastung
Verkaufte Zimmer
Doppelbelegung
Average Room Rate
RevPar
Logiserlös netto
%
absolut rd.
%
Euro
Euro
Tsd. Euro
57,0
51.880
20
64,2
36,5
3.332
3. BJ
67,0
61.030
20
79,5
53,2
4.854
Die F&B-Umsätze setzen sich aus dem Frühstück, dem Restaurant,
der Bar und dem Veranstaltungsbereich zusammen. Der Frühstückspreis ist im Zimmerpreis mit 12,6 Euro netto inkludiert. Die Umsätze
von Restaurant/Bar werden mittels Sitzplatzumschlag und kalkulatorischen Durchschnittsbon berechnet. Den F&B-Umsätzen im Bankett
liegt ein Veranstaltungsvolumen von durchschnittlich 3 VA mit durchschnittlich 80 Personen pro Tag zugrunde. In den ersten zwei Betriebsjahren wird mit 20 % bzw. 10 % niedrigeren Erlösen gerechnet
und im 5. und 8. Betriebsjahr wird eine Steigerung von jeweils 10 %
gegenüber den Vorjahren unterstellt.
F&B-Kennzahlen / -erlöse (Modell)
Sitzplätze
Ø Netto-Bon in Euro
Verhältnis F:B
Frühstück
Lunch/Dinner
Bar
Bankett
200
12,6
90:10
200
15,0
65:35
20
8,0
0:100
720 qm
15,0
65:35
Tsd. Euro
Tsd. Euro
Tsd. Euro
Tsd. Euro
1. BJ
628
1.153
358
2.139
3. BJ
738
1.153
447
2.338
10. BJ
738
1.153
541
2.432
10. BJ
67,0
61.030
20
87,7
58,6
5.351
Frühstück
Restaurant / Bar
Bankett
F&B-Erlöse netto
Der RevPar (Logiserlös pro verfügbarem Zimmer) liegt in der Anlaufphase bei 36,5 Euro und steigert sich auf 53,2 Euro im 3. Betriebsjahr
und 58,6 Euro im 10. Jahr (zum Vergleich: Der durchschnittliche RevPar der deutschen Kettenhotellerie im Mittelklassesegment lag 2010
bei 43,3 Euro, im Upscalesegment bei 65,10 Euro; Quelle: MKG).
Seite 26
BulwienGesa AG
Nebenabteilungen
Die weiteren Umsätze resultieren hauptsächlich aus der Vermietung
der Tagungsräume und dem Tagungsequipment (Annahme: rd. 5 Euro
pro Tagungsgast) sowie der Vermietung der Stellplätze (Annahme
60 % MIV-Anteil an den verkauften Zimmern, zzgl. VA-Gäste, die nicht
im Hotel wohnen; Stellplatzmiete pro Tag 8 Euro netto). Sonstige Erlöse ergeben sich u. a. aus Telefon- und Pay-TV oder den Verkauf von
Handelswaren wie Tabak, Zeitungen, etc. (Annahme: 2,50 Euro netto
pro Übernachtung). Für den Besuch des Fitness/Wellnessbereiches
werden vorerst keine zusätzlichen Erlöse kalkuliert.
Nebenerlöse (Modell)
Stellplätze
Raummieten/Equipment
Sonstiges
Nebenerlöse netto
1. BJ
3. BJ
267
226
156
649
Tsd. Euro
304
282
183
769
10. BJ
Die Berechnung orientiert sich an den gastgewerblichen Lohntarifverträgen und beinhaltet die Lohnnebenkosten. In der Anlaufphase wurde
mit einem erhöhten Bedarf gerechnet; Lohnsteigerungen wurden berücksichtigt.
Personalkosten (Modell)
Logis
F&B
Andere operative Abteilungen
Verwaltung
Instandhaltung
Marketing
PK Gesamt
1. BJ
3. BJ
10. BJ
1.044
871
169
159
50
76
2.369
Tsd. Euro
1.043
792
153
144
46
69
2.247
1.080
840
163
153
48
73
2.357
304
341
183
828
Die durchschnittlichen Personalkosten liegen im 3. Betriebsjahr bei rd.
25.000 Euro je Vollzeitbeschäftigtem.
Wareneinsatz
5.2
Aufwand
Personalkosten
Die Wareneinsatzquote für Speisen wurde mit 32 %, für Getränke mit
22 % kalkuliert.
Der Hauptkostenblock des Hotels sind die Personalkosten, die in der
gehobenen Hotellerie in etwa 1/3 des Umsatzes ausmachen. Für das
geplante Hotel wurde ein überschlägiges Personalkonzept erstellt,
das in der Summe ca. 90 Vollzeitbeschäftigte vorsieht (inkl. Outsourcing, Aushilfen).
Seite 27
BulwienGesa AG
Sonstige Kosten (Direkte Kosten, Gemeinkosten)
5.3
Sonstige Kosten setzen sich aus den direkten Kosten zusammen, die
den Abteilungen direkt zugeordnet werden können und den Gemeinkosten für Verwaltung, Marketing, Reparatur/Instandhaltung und Energie. Die Energiekosten wurden über Verbrauchskennwerte hergeleitet,
alle anderen Kosten wurden pauschal als Prozentwert vom Umsatz
bzw. vom Invest angesetzt. Bei den Betriebs- und Marketingkosten
wurde in der Anlaufphase ein erhöhter Aufwand kalkuliert, bei Instandhaltungskosten/Wartung hingegen wurde in den ersten zwei Betriebsjahren mit verminderten Ausgaben gerechnet.
Der Gross Operating Profit (Betriebsergebnis nach Gemeinkosten)
des Hotels fällt wie folgt aus:
Sonstige Kosten (Modell)
1. BJ
Direkte Kosten
Logis
F&B
Andere operative Abteilungen
Gemeinkosten
Verwaltung
Marketing
Reparatur / Instandhaltung
Energie
9
11
20
3
6
2
9
3. BJ
10. BJ
% v. Abteilungsumsatz
6
6
9
10
16
17
% v. Gesamtumsatz
2
2
4
4
3
4
7
8
Betriebsergebnis 1
Gross Operating Profit (Modell)
Zimmerauslastung
ARR
RevPar
Umsatz Gesamt
GOP
GOP-Margin
%
Euro
Euro
Tsd. Euro
Tsd. Euro
%
1. BJ
3. BJ
10. BJ
57,0
64,2
36,5
6.116
1.244
20 %
67,0
79,5
53,2
7.958
3.084
39 %
67,0
87,7
58,6
8.609
3.336
39 %
Dieser Wert spricht für eine überdurchschnittliche Leistung des Hotels,
die nur mit einem professionellen Betreiber zu erzielen ist. Üblicherweise erzielen 4-Sterne Stadthotels (Markenhotellerie) einen GOP von
zwischen 30 und 35 % (Quelle: HypZert e. V.).
5.4
Umsatzverträgliche Pacht
Der Betreiber hat vom GOP die betrieblichen Steuern, Abgaben und
Versicherungen, Reattraktivierungsrückstellungen für Furniture, Fixtures and Equipment sowie die Pacht zu bezahlen. Nach Abzug dieser
Kosten sollten ihm rd. 10 % vom Nettoumsatz als Gewinn verbleiben.
Seite 28
BulwienGesa AG
Steuern, Abgaben, Versicherungen
Steuern (z. B. Gewerbesteuer, Kraftfahrzeugsteuer, Versicherungssteuer), Abgaben, Versicherungen (z. B. Haftpflicht, Diebstahl, Arbeitsunfallschutz), die mit dem Betrieb des Hotels im Zusammenhang stehen wurden mit 1 % vom Nettoumsatz angesetzt.
Net Operating Profit (Modell)
GOP
Tsd. Euro
1. BJ
3. BJ
10. BJ
1.244
3.084
3.336
Steuern, Abgaben, Versicherg. Tsd. Euro
80
80
92
FF&E Reserve
60
119
159
Tsd. Euro
Zielwert NOP-Margin
NOP
Reattraktivierungsrückstellungen (FF&E)
Reattraktivierungsmaßnahmen für Furniture, Fixtures and Equipment
(FF&E) wurden mit 1,5 % vom Nettoumsatz kalkuliert, wobei zu Beginn nur die Hälfte in Ansatz gebracht wurde und beginnend ab dem
5. Betriebsjahr alle drei Jahre eine 10%ige Steigerung angenommen
wurde.
rd. 10 %
Tsd. Euro
Pachtansatz Tsd. Euro
.. pro Zimmer/Monat
.. pro qm BGF/Monat
792
2.093
698
13,8
Pacht
Das Betriebsergebnis 1 lässt mittelfristig eine wirtschaftlich tragfähige
Festpacht in Höhe von rd. 2,1 Mio. Euro p. a. zu. Da die ersten zwei
Betriebsjahre gewöhnlich als Anlaufphase gelten, kann in diesen Zeitraum für gewöhnlich die volle Pacht nicht erwirtschaftet werden. So
wird in den ersten Jahren i.d.R. eine Staffelmiete und nach Etablierung des Hotels eine Mietindexierung vereinbart.
Die Pacht bezieht sich auf das Hotel mit seiner gesamten Infrastruktur
(einschließlich Stellplätzen). Umgerechnet auf die Anzahl der Zimmer
liegt die Pacht bei rd. 700 Euro pro Zimmer.
Seite 29
BulwienGesa AG
5.5 Überblick der ersten 10 Geschäftsjahre
Jahr 1
Öffnungstage p.a.
Zimmerzahl
Zimmerauslastung
Average Net Room Rate
RevPar
(net '000 EUR)
Gesamtumsatz
Jahr 2
365
250
57%
64,22 €
36,51 €
Jahr 3
365
250
64%
75,55 €
48,01 €
Jahr 4
365
250
67%
79,53 €
53,19 €
Jahr 5
365
250
67%
79,53 €
53,19 €
Jahr 6
365
250
67%
83,50 €
55,85 €
Jahr 7
365
250
67%
83,50 €
55,85 €
Jahr 8
365
250
67%
83,50 €
55,85 €
Jahr 9
365
250
67%
87,68 €
58,65 €
Jahr 10
365
250
67%
87,68 €
58,65 €
365
250
67%
87,68 €
58,65 €
6.116
100%
7.354
100%
7.958
100%
7.958
100%
8.274
100%
8.274
100%
8.274
100%
8.609
100%
8.609
100%
8.609
100%
Logisumsatz
- Personalkosten
- Direkte Kosten
Abteilungsergebnis
3.332
1.044
291
1.996
60%
54%
31%
9%
4.381
1.024
286
3.071
70%
60%
23%
7%
4.854
1.043
280
3.530
73%
61%
21%
6%
4.854
1.043
286
3.525
73%
61%
21%
6%
5.097
1.061
291
3.744
73%
62%
21%
6%
5.097
1.061
297
3.738
73%
62%
21%
6%
5.097
1.061
303
3.732
73%
62%
21%
6%
5.351
1.080
309
3.962
74%
62%
20%
6%
5.351
1.080
315
3.956
74%
62%
20%
6%
5.351
1.080
322
3.950
74%
62%
20%
6%
F&B Umsatz
Breakfast
Restaurant / Bar
Bankett / Room Service
- Wareneinsatz
- Personalaufwand
- Direkte Kosten
Abteilungsergebnis
2.136
628
1.153
355
621
871
258
386
18%
35%
2.255
701
1.153
400
656
792
253
553
25%
31%
2.336
738
1.153
444
680
792
248
615
26%
29%
2.336
738
1.153
444
680
792
253
610
26%
29%
2.380
738
1.153
489
693
816
258
613
26%
29%
2.380
738
1.153
489
693
816
264
608
26%
29%
2.380
738
1.153
489
693
816
269
603
25%
29%
2.429
738
1.153
538
707
840
274
608
25%
28%
2.429
738
1.153
538
707
840
280
602
25%
28%
2.429
738
1.153
538
707
840
285
597
25%
28%
648
267
226
156
169
113
367
57%
11%
719
291
254
174
153
110
455
63%
10%
769
304
282
183
153
108
507
66%
10%
769
304
282
183
153
110
505
66%
10%
797
304
310
183
158
113
526
66%
10%
797
304
310
183
158
115
524
66%
10%
797
304
310
183
158
117
522
65%
10%
828
304
341
183
163
120
546
66%
10%
828
304
341
183
163
122
543
66%
10%
828
304
341
183
163
124
541
65%
10%
Nebenabteilungen Umsatz
Stellplätze
Bankett
Andere
Personalaufwand
Direkte Kosten
Abteilungsergebnis
GOI (Gross Operating Income)
GOI Margin (%)
29%
41%
12%
26%
17%
2.749
45%
29%
35%
11%
21%
15%
4.080
55%
29%
34%
11%
20%
14%
4.653
58%
29%
34%
11%
20%
14%
4.640
58%
29%
34%
11%
20%
14%
4.884
59%
29%
34%
11%
20%
14%
4.870
59%
29%
34%
11%
20%
15%
4.857
59%
29%
35%
11%
20%
14%
5.116
59%
29%
35%
12%
20%
15%
5.102
59%
29%
35%
12%
20%
15%
5.088
59%
v. Umsatz
Verwaltungskosten
Personalkosten
Sonstige Verwaltungskosten
318
159
159
5%
3%
3%
303
144
159
4%
2%
2%
303
144
159
4%
2%
2%
303
144
159
4%
2%
2%
308
148
159
4%
2%
2%
308
148
159
4%
2%
2%
308
148
159
4%
2%
2%
312
153
159
4%
2%
2%
312
153
159
4%
2%
2%
312
153
159
4%
2%
2%
Reparatur / Instandhaltungskosten
Personalkosten
Sonstige Instanthaltungskosten
172
50
121
3%
1%
2%
167
46
121
2%
1%
2%
288
46
243
4%
1%
3%
288
46
243
4%
1%
3%
314
47
267
4%
1%
3%
314
47
267
4%
1%
3%
314
47
267
4%
1%
3%
342
48
294
4%
1%
3%
342
48
294
4%
1%
3%
372
48
323
4%
1%
4%
Marketing
Personalkosten
Sonstige Marketingkosten
426
76
350
7%
1%
6%
388
69
318
5%
1%
4%
388
69
318
5%
1%
4%
388
69
318
5%
1%
4%
390
71
318
5%
1%
4%
390
71
318
5%
1%
4%
390
71
318
5%
1%
4%
392
73
318
5%
1%
4%
392
73
318
5%
1%
4%
392
73
318
5%
1%
4%
589
10%
589
8%
589
7%
601
8%
613
7%
625
8%
638
8%
651
8%
664
8%
677
8%
Energiekosten
GOP (Gross Operating Profit)
GOP Margin (%)
1.244
20,3%
FF&E Reserve
Steuern, Versicherungen
Pacht / Miete
60
80
2.093
NOP (Net Operating Profit)
-988
-16,2%
2.632
35,8%
1%
1%
34%
60
80
2.093
400
5,4%
3.084
38,8%
1%
1%
28%
119
80
2.093
792
10,0%
3.060
38,4%
2%
1%
26%
119
80
2.093
768
9,6%
3.259
39,4%
2%
1%
26%
131
84
2.093
951
11,5%
3.234
39,1%
2%
1%
25%
131
84
2.093
926
11,2%
3.208
38,8%
2%
1%
25%
131
84
2.093
900
10,9%
3.420
39,7%
2%
1%
25%
144
88
2.093
1.094
12,7%
3.393
39,4%
2%
1%
24%
144
88
2.093
1.067
12,4%
3.336
38,7%
2%
1%
24%
159
92
2.093
2%
1%
24%
991
11,5%
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BulwienGesa AG
6
ERGEBNISWÜRDIGUNG HOTEL
Die Stadt Braunschweig erweist sich als stabiler Markt für das Beherbergungsgewerbe. Das Hotelangebot der Stadt ist attraktiv, bietet aber
durchaus noch Potenzial für weitere Anbieter verschiedener Kategorien. Um den Blick nationaler und internationaler Hotelgesellschaften,
deren Engagement sich auf A- und B-Städte konzentriert, auf Braunschweig zu lenken, bedarf es relativ risikofreier Standort- und Konzeptvoraussetzungen.
So unterstellen die Berechnungen, dass direkt nach Fertigstellung ein
Investor gefunden wird, der den vom Entwickler kalkulierten Kaufpreis
zahlt. Nach unserer Einschätzung dürfte es schwer werden, einen Investor für das Hotel zu finden. So engagieren sich einige große Investoren wir z.B. Union Investment (geschlossener Immobilienfonds)
nicht an Tertiärstandorten.
Nach Abwägung der Untersuchungsergebnisse halten wir die Entwicklung eines 4-Sterne Kongresshotels am Standort für wenig aussichtsreich und damit für nicht empfehlenswert.
Das Postareal ist prinzipiell als Hotelstandort geeignet, wenngleich die
Entwicklung eines Fachmarktzentrums auf dem Areal die Chance erheblich reduziert, einen Betreiber für ein 4-Sterne Kongresshotel zu
finden, der ins Betreiberrisiko geht. Die Nähe des Standortes zur
Stadthalle ist unter Vermarktungsgesichtspunkten ein Pluspunkt für einen Hotelbetreiber. Darüber hinausgehende Synergien sind jedoch
nicht zu erwarten.
Sollte es gelingen, einen Betreiber als Pächter für das Projektvorhaben zu gewinnen, wird dieser die Standort- und Lagerisiken entsprechend einpreisen. Insofern halten wir aus Betreibersicht einen Pachtzins von 700 Euro pro Zimmer und Monat als Maximalwert. Erheblich
wahrscheinlicher wird ein Interesse potenzieller Betreiber an einem
Managementvertrag sein, bei dem der Investor das Betriebsrisiko
trägt.
Für den Hotelentwickler ist die aus Betreibersicht wirtschaftlich tragfähige Pacht nicht kostendeckend. Aus Investoren - und Entwicklersicht
ist die Pacht deutlich höher anzusetzen (rd. 900 Euro pro Zimmer und
Monat), zumal in den bisherigen Betrachtungen die Vermarktungsrisiken für den Entwickler noch nicht eingepreist wurden.
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BulwienGesa AG
7
STELLUNGNAHME
VERANSTALTUNGSHALLE
Aufgrund der vorliegenden Überlegungen zur Realisierung einer Veranstaltungshalle als Ergänzungsnutzung im BraWoPark nehmen wir
im Folgenden Stellung zu den Chancen und Risiken einer solchen
Entwicklung am Standort. Neben einer überschlägigen Einschätzung
der Qualitäten des Projektareals für die Errichtung einer Veranstaltungshalle wird die Projektidee hinsichtlich der regionalen Wettbewerbssituation sowie der wirtschaftlichen Tragfähigkeit beurteilt.
7.1
Wettbewerb
Angespannte Wettbewerbssituation aber Entwicklungspotenzial
Im Rahmen einer überschlägigen Marktsondierung stellt sich die regionale Wettbewerbssituation angespannt dar. Veranstaltern bietet sich
ein breites Spektrum an Buchungsmöglichkeiten sowohl was die konzeptionelle Ausrichtung der Häuser (Special Event Locations, Großveranstaltungshallen, Kongresszentren), als auch die angebotenen
Zuschauerkapazitäten in den einzelnen Häusern anbelangt.
Im erweiterten Umfeld der Stadt Braunschweig befinden sich die
Oberzentren Hannover, Magdeburg, Göttingen, Hildesheim, Salzgitter
und Wolfsburg. Vor Allem die Angebote der Stadt Hannover stechen
dabei hervor. Mit Großveranstaltungshallen, wie der TUI-Arena (Max.Cap: 14.000 Gäste) sowie der AWD Hall (5.800) auf der einen Seite
und mittleren bis kleinen Angeboten, wie dem Peppermint Pavillon
(1.500) sowie diversen Clubangeboten auf der anderen Seite kann
hier das komplette Spektrum an Veranstaltungen abgedeckt werden.
Hinzu kommt das Congress Centrum der Stadt, welches das Angebot
im Tagungs- und Kongressmarkt abrundet.
Darüber hinaus werden verschiedene Locations im regionalen Marktumfeld angeboten. Bspw. ist die Specialeventlocation Gebläsehalle in
Ilsede (1.000), das Phaeno in Wolfsburg (1.000) oder auch die Lindenhalle in Wolfenbüttel (1.200) und die Stadthalle Giffhorn zu nennen, die mit jeweils spezifischen Angeboten an den Markt treten, jedoch primär auf das Event- bzw. Tagungs- und Messegeschäft abzielen. Kommerzielle Musik und Entertainmentveranstaltungen werden
aufgrund der Raumkonzepte i.d.R. nur in begrenztem Maße abgebildet.
Braunschweig selbst verfügt über ein breites Angebot an Veranstaltungslocations. Mit den Betrieben der Stadthalle Braunschweig Betriebsgesellschaft mbH stehen zwei Locations für größere Veranstaltungen zur Verfügung, die sich aufgrund ihrer spezifischen Konzeption
ergänzen und einen breiten Veranstaltungsmix abbilden können.
Während die Volkswagenhalle primär auf das Geschäft mit kommerziellen Großveranstaltungen aus den Segmenten Sport, Musik und
Entertainment fokussiert, bildet die Stadthalle primär das Tagungsund Kongressgeschäft sowie kulturelle Kleinacts ab.
Keine Veranstaltungshalle für kleine und mittlere Konzerte in Braunschweig vorhanden
Eine adäquate Spielstätte für sogenannte Clubkonzerte, wie sie bspw.
von Newcomerbands, vielen Bands aus dem Heavy- und Rockgenre
und der Vielzahl nationaler Künstler aber auch etablierten Bands wie
Barclay James Harvest oder Matthias Reim durchgeführt werden existiert in Braunschweig bislang jedoch nicht.
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BulwienGesa AG
Diese Künstlergruppe bildet aktuell ein erhebliches Veranstaltungsvolumen ab, dass weiter wachsen wird. Als entscheidender Grund hierfür gelten die Umstrukturierungen am Tonträgermarkt (sinkende Erträge aus dem Verkauf von CDs/mp3-Formaten) und die damit weiter
steigende Bedeutung des Liveentertainments für Künstler.
Darüber hinaus haben sich Comedyveranstaltungen sowie kleinere
Messen und Leistungsschauen zu festen Größen in den Veranstaltungskalendern von Hallen entwickelt. Diese fragen ebenfalls primär
Hallengrößen von 500 bis 1.500 Plätzen nach.
7.2
Mikrostandorteignung
Gute Verkehrsanbindung
Die Anbindung an den motorisierten Individualverkehr sowie den
ÖPNV (Hauptbahnhof Braunschweig) ist positiv und gewährleistet einen guten Zu- und Abfluss der sehr punktuell auftretenden Verkehrsfrequenzen an Veranstaltungstagen.
Die Entfernung zu wohngenutzten Gebäuden im Umfeld positiv
Im Gegensatz zu den großen kommerziellen Großkonzerten internationaler Topbands, ist die Anfahrbereitschaft von Besuchern solcher
Künstler jedoch vergleichsweise gering. Sie übersteigt selten 30 bis
45 PKW-Minuten. Somit stellen die Locations in Hannover keinen adäquaten Ersatz für dieses in Braunschweig fehlende Segment dar. Die
vorhandenen kleineren Einrichtungen im übrigen Umland sind nicht in
der Lage Konzerte gemäß den Veranstalteranforderungen zufriedenstellend abzubilden.
Im näheren Projektumfeld befinden sich keine Wohngebäude. Mit
Blick auf die bei Veranstaltungen anfallenden Nachtfrequenzen (22.00
bis 6.00 Uhr) durch Besucher einerseits und Loadingaktivitäten der
Halle andererseits ist dies positiv, da somit keine Restriktionen für den
Betrieb der Halle aufgrund von Anwohnerprotesten zu erwarten sind.
Mischgenutztes Gesamtkonzept schwierig für den Betrieb einer Halle
Fazit
Die Angebotssituation lässt eine Lücke in der Stadt Braunschweig bei
Veranstaltungsgrößen bis 1.500 Gästen erkennen, die durch regionale
Bestandsanbieter nicht adäquat geschlossen werden kann.
Das Areal des BraWoPark soll als mischgenutztes Areal entwickelt
werden. Neben der angedachten Veranstaltungshalle sollen auf dem
Areal weitere Nutzungen, wie bspw. Einzelhandel, angesiedelt werden
(siehe Kapitel 3.3). Die Koppelung einer Veranstaltungshalle mit diesen Nutzungen birgt jedoch in der Regel mehr Risiken als Synergien:
Grundsätzlich und vorbehaltlich der wirtschaftlichen Tragfähigkeit eines solchen Angebots sollte eine weiterführende Analyse der Nutzungsoption für Braunschweig erfolgen.
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BulwienGesa AG
Alternativstandort Volkswagenhalle prüfen
Optionen und Restriktionen
der Standortkopplung einer Veranstaltungshalle mit...
...
+
–
Hotel
– großer Veranstaltungssaal für
– Lärm in den Abendstunden durch
das Tagungshotel
Publikum und Loading der Halle
– Catering durch Hotelbetreiber zu – Verkehrsemissionen bei Veranstalübernehmen
tungen
– Bekanntheit des Standortes wird – Eingeschränkte Erreichbarkeit bei
gesteigert
Veranstaltungen (Stau)
– Keine Übernachtungsfrequenzen
aufgrund regionaler Strahlkraft der
Halle
– Vermüllung der Stellplätze
EZH
– erhöhte Besucherfrequenz an
– Stellplatzkonflikte, da KonzertbeVeranstaltungstagen
ginn während der Ladenöffnungs– Loading- und Anlieferbereich bezeiten
reich mit dem der Halle koppel– Eingeschränkte Erreichbarkeit bei
bar
Veranstaltungen (Stau)
– Zielgruppenkonflikte
Synergien zur Stadthalle Braunschweig sind aufgrund der räumlichen
Entkoppelung der Standorte BraWoPark und Leonhardtplatz nicht zu
erwarten, sodass die Nähe der Stadthalle keine nennenswerten Chancen für eine weitere Veranstaltungshalle auf dem Areal erkennen
lässt.
Demgegenüber wäre die Koppelung einer neuen kleineren Halle mit
der bestehenden Volkswagenhalle vorbehaltlich der näheren Prüfung
einer generellen Machbarkeit dieser Option sinnvoll. Unter der Voraussetzung, dass der Betrieb der Halle ebenfalls durch die Stadthalle
Braunschweig Betriebsgesellschaft mbH übernommen werden würde,
ließen sich aus einer solchen räumlichen Kombination Synergien ziehen. Diese bieten Option den Betrieb der Halle einerseits sowie die
Baukosten andererseits zu optimieren. Durch den Anschluss der neuen Halle an bestehende Infrastruktur der Volkswagenhalle wäre bspw.
die gemeinsame Nutzung folgender Komponenten denkbar:
–
–
–
–
–
gastronomische Einbauten,
Sanitär,
Be- und Entlüftung/Heizung,
Ladehof
Foyer.
Betriebsseitig wären zudem u.a. Synergien in folgenden Bereichen
denkbar:
–
–
–
–
Technisches Gebäudemanagement
Catering
Nutzung der Stellplätze an der Volkswagenhalle
Sicherung der Anlage (Wachdienst)
Für die Volkswagenhalle würde aus der Kopplung mit einer kleinen
Halle zudem ein erweitertes Angebotsspektrum im Bereich Messe,
aber auch bei Großveranstaltungen, wie Aktionärsversammlungen
etc. resultieren.
Seite 34
BulwienGesa AG
Fazit
Der Standort schließt die Realisierung einer Veranstaltungshalle nicht
grundsätzlich aus. Jedoch sprechen mehrere Punkte gegen ein solches Planvorhaben auf dem Areal.
7.3
Wirtschaftliche Aspekte
Veranstaltungshallen können i.d.R. nicht voll kostendeckend betrieben
werden. Sehr gut gemanagte Hallen an Standorten mit hoher Attraktivität können allenfalls die Betriebskosten decken. I.d.R. entsteht somit
ein Delta, dass dem Zins- und Tilgungsanteil der Investitionssumme
entspricht. Vielfach werden diese Verluste von der öffentlichen Hand
getragen, da diese einerseits indirekt von den Veranstaltungen profitiert (Umwegrentabilität).
Fazit
Der wirtschaftliche Betrieb einer Veranstaltungshalle wird Zuschüsse
erfordern. um diese zu reduzieren, sind Synergien sowohl im Betrieb,
als auch im Bau der Halle von größter Bedeutung.
Seite 35
BulwienGesa AG
8
ERGEBNISWÜRDIGUNG
VERANSTALTUNGSHALLE
Die zukünftigen Entwicklungen am Veranstaltungsmarkt mit einer
deutlich erkennbaren Tendenz zu Veranstaltungen mittlerer Größe (bis
1.500 Gäste) deckt sich mit der Aussage der Stadthalle Braunschweig
Betriebsgesellschaft mbH, dass die Nachfrage durch Veranstalter
nach Saalgrößen bis 1.500 Besucher deutlich zunimmt. Hieraus lässt
sich ein Bedarf nach einer kleinen bis mittleren Veranstaltungshalle in
Braunschweig ableiten.
Sollte die Umsetzung einer Veranstaltungshalle in Braunschweig weiter verfolgt werden, wird dringend eine detaillierte Analyse des Projektvorhabens empfohlen. Darin sollten mindestens folgende Punkte
dezidiert untersucht werden:
–
–
–
–
Standortalternativen in Braunschweig,
möglicher Veranstaltungsmix,
marktadäquates Hallenkonzept,
Wirtschaftlichkeit.
Eine zusätzliche Halle mit einer Maximalkapazität von 1.000 bis 1.500
Plätzen in Braunschweig biete die Chance, dass vorhandene Angebotsportfolio an Veranstaltungsstätten abzurunden und die Stellung
Braunschweigs im Musik- und Entertainmentmarkt der Region Ostniedersachsen weiter zu stärken.
Allerdings liegen deutliche Risiken in der Finanzierbarkeit einer solchen Halle. Deutschlandweit ist kein Hallenprojekt bekannt, dass in
der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung tragfähig ist. Insofern ist eine
dauerhafte finanzielle Bezuschussung des Hallenprojektes zu erwarten. Aus der Erfahrung mit einer Vielzahl ähnlich gelagerter Projekte
ist davon auszugehen, dass die Stadt Braunschweig diesen Zuschuss
tragen müsste.
Seite 36
BulwienGesa AG
URHEBERRECHTLICHER HINWEIS
Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen
sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen
und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in
der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für
die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und
Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen.
Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen
Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der BulwienGesa AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte
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Hamburg, der 16. September 2011
Seite 37

BulwienGesa AG - Stadt Braunschweig

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