Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin

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Berlin
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin
Geldanlage bei Inflationsrisiken und politischen Risiken
Gefahr einer neuen Immobilienblase
Betreuender Hochschullehrer:
Prof. Dr. Wolfgang L. Brunner
Studentische Teammitglieder:
Andreas Defer
Fabian Hosch
Sanin Ivazovic
Anne Lindner
Meltem Sahin
Beitrag zum Postbank Finance Award 2012
Gefahr einer neuen Immobilienblase
Wettbewerbsbeitrag zum Postbank Finance Award 2012
Inhaltsverzeichnis
Inhalt
Inhaltsverzeichnis
I
Abbildungsverzeichnis
III
Tabellenverzeichnis
III
Abkürzungsverzeichnis
IV
1.
Einleitung
1
2.
Begriffsbestimmung
2
3.
Die größten Blasen des 20. und 21. Jahrhunderts
3
4.
5.
6.
3.1
Immobilienblase in Spanien – Ursachen und Wirkung
3
3.2
Die Immobilienbase in Großbritannien und Irland im Rückblick
6
3.3
Deutsche Immobilienmärkte bzw. Immobilienblase Deutschland
8
Die Immobilienblase 2007
11
4.1
Indikatoren der Immobilienblase 2007
11
4.2
Ursachen und Verlauf der Immobilienblase 2007
12
Immobilienblase 2010
16
5.1
Indikatoren der Immobilienblase im Jahr 2010
16
5.2
Ursachen und Verlauf der Immobilienblase
21
5.3
Gegensteuerungsmaßnahmen im Jahr 2010
23
Regionale, nutzungsorientierte Märkte
26
6.1
Begegnung einer neuen Immobilienblase im Osten Deutschlands
26
6.2
Betrachtung des Immobilienmarktes in Süddeutschland
31
6.3
Betrachtung des Immobilienmarktes in Nord- und Westdeutschland
34
6.4
Begegnung einer neuen Immobilienblase in China
35
6.5
Begegnung einer neuen Immobilienblase in der Schweiz
39
6.6
Banken
42
6.6.1
Präventionsmöglichkeiten – gesetzliche Regelungen
43
6.6.2
Rating Agenturen
45
6.6.3
Politischer Standpunkt
46
I
Inhaltsverzeichnis
6.6.4
Basel III
46
6.6.5
Solvency II
47
6.6.6
Investitionsbeispiel
48
6.7
Risikominimierung bei Vergabe von Hypotheken und Darlehen
6.7.1
7.
49
Interventionsmaßnahmen
50
Begegnung einer neuen Immobilienblase
52
7.1
Worst Case-Szenario - Ein Blasenkollaps am Beispiel China
52
7.2
Auswirkungen auf Immobilien als Kapitalanlage
54
7.3
Auswirkungen neuer Immobilienblasen auf die Immobilienmärkte
57
7.3.1
Deutsche Immobilienmärkte
57
7.3.2
Europäische Immobilienmärkte
58
8.
Fazit
60
9.
Quellenverzeichnis
62
II
Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 Immobilienpreise in Großbritannien
6
Abbildung 2 Determinanten in ausgewählten Ländern
10
Abbildung 3 Definition Investmentbanking
43
Abbildung 4 Grundkonzept von Basel II
44
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt
16
Tabelle 2 Kennzahlen ausgewählter Länder
18
Tabelle 3 Immobilieninvestitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt
20
III
Bio.
Billionen
BIP
Bruttoinlandsprodukt
ca.
circa
CMBS
Commercial Mortgage-backed security
EUR
Eurowährung
EUR/ m²/ Monat Euro pro Quadratmeter pro Monat
Finma
Finanzmarktaufsicht der Schweiz
HWWI
Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut
i. d. R.
i. d. R.
m²
Quadratmeter
m²/Monat
Quadratmeter pro Monat
Mio.
Millionen
Mrd.
Milliarden
u. a.
u. a.
z. B.
z. B.
IV
1. Einleitung
Die vorliegende Arbeit wird die Vorgeschichte und die Entstehung von Immobilienblasen
zeigen. In die Betrachtung werden auch die Stellungen ausgewählter Länder sowie ein
Vergleich zum Verlauf der Immobilienblase in den USA einbezogen.
Hierzu werden die bisherigen Entwicklungen in Spanien, Großbritannien, Irland und
Deutschland verglichen. Dann werden die Indikatoren der Immobilienblase 2007 und
deren Ursachen sowie deren Verlauf aufgezählt.
Des Weiteren wird die aktuelle Marktsituation in Deutschland auf den regionalen Märkten
beschrieben und damit verbundene wirtschaftspolitische Meinungen und Gegensteuerungsmaßnahmen dargestellt.
Abschließend werden mögliche Szenarien und die Folgen einer geplatzten Immobilienblase am risikobehafteten Teilmarkt China näher beleuchtet. Hierbei werden die Voraussetzungen, die das Platzen einer Immobilienblase in China bewirken, näher betrachtet.
Darauf aufbauend wird ein möglicher Blasenkollaps und dessen Folgen für die Weltwirtschaft konstruiert und ein Fazit gezogen.
1
2. Begriffsbestimmung
„Als Immobilienblase wird eine spekulative Übertreibung auf einem Immobilienmarkt
verstanden, die sich durch einen signifikanten und nicht durch realwirtschaftliche Umstände zu rechtfertigenden Preisanstieg auszeichnet. Wesentliches Merkmal ist dabei ein
Anstieg der Immobilienpreise unabhängig von objektspezifischen Kriterien“.1
Hierbei muss zwischen zwei verschiedenen Arten der Immobilienblase differenziert werden, zum einen der kreditinduzierten Immobilienblase und zum anderen der fiskalinduzierten Immobilienblase. Die fiskalinduzierte Immobilienblase ist ein Resultat durch
Eingriffe des Staates auf das Geschehen des Immobilienmarktes, durch diese Subventionen
oder besonderen steuerlichen Reizen kann es zu erheblichen Fehlentwicklungen auf den
Immobilienmärkten kommen. Durch die träge Entwicklung der Baubranche, resultierend
aus der erheblichen Dauer des Baus einer Immobilie sind diese Entwicklungen nur spät
erkennbar.2 3
Kreditinduzierte Immobilienblasen basieren auf einer deutlichen Verbilligung bzw. Ausweitung der Angebote des Immobilienmarktes, welche häufig durch die fehlende Markttransparenz oder mangelnde Regulierung der Immobilienfinanzierung entsteht. Die
Besonderheit liegt hierbei bei der Vergabe der sog. Subprime-Kredite. Kreditnehmer mit
geringer Bonität bekommen ohne weitere Prüfung der Vermögensverhältnisse Darlehen
zur Finanzierung von Immobilien. Eine Verbilligung der Angebote kann durch die Senkung des Zinsniveaus erreicht werden und daher ein Motor für steigende Nachfrage sein.4
1
Vgl. Immobilienwirtschaft (2012).
Vgl. FDP Ortsverband Lindlar.
3
Vgl. Schneider, Alexandra (2010).
4
Vgl. ebd.
2
2
3. Die größten Blasen des 20. und 21. Jahrhunderts
3.1 Immobilienblase in Spanien – Ursachen und Wirkung
Der amerikanische Hypothekenmarkt hat das Weltfinanzsystem in eine gefährliche Krise
geführt, welche die Inflation rund um den Globus beschleunigte und die globale Weltkonjunktur in eine Rezession zu fallen drohte. Diese lässt sich anhand komplizierter volkswirtschaftlicher Analysen erklären. Der Ursprung der aktuellen Krise ist auf den Beginn dieses
Jahrzehnts in den USA zurückzuführen. Daher senkte die amerikanische Notenbank, aus
der Befürchtung einer Deflation den Leitzins auf ein Prozent. Diese Strategie nahm ihren
Lauf, da Eigenheimbesitzer jederzeit ihre Festzins-Hypotheken-Vereinbarung ohne Zahlung von Strafzinsen oder Vorfälligkeitsentschädigungen kündigen konnten. Da der Leitzins auch die Zinsen für langfristige Hypotheken beeinflussen, nutzten dies Millionen von
amerikanischen Haushalten und refinanzierten ihre alte Hypothek zu niedrigeren Konditionen oder erhöhten diese Hypothek zugleich. Folglich war der monetäre Spielraum vieler
Haushalte höher, was demnach das verfügbare Einkommen für den Konsum erhöhte.5
Die vorgenannte, künstlich generierte, Erhöhung des Konsums steigert folglich auch die
Nachfrage von Wohnimmobilien. Die Eigenheimpreise stiegen jährlich um zweistellige
Prozentsätze und zweitrangige Hypothekenkredite (Home Equity Lines) ermöglichten die
Wertsteigerung der Immobilien in Bargeld zu transferieren. Zeitgleich strebte die Sparquote der amerikanischen Haushalte gen Null. 2004 beginnt die Federal Reserve aufgrund der
gefestigten Konjunktur den Leitzins anzuheben, doch da die langfristigen Zinsen unverändert bleiben, womit sich die Immobilienhausse fortsetzt. In der Baubranche entstanden
Millionen neuer Arbeitsplätze. Vielen Millionen jungen Amerikanern und Immigranten,
die ihren Traum vom Eigenheim noch nicht verwirklicht haben, laufen die Immobilienpreise davon, doch Finanzinstitute bieten Hilfe an indem sie „Subprime“-Hypothekenkredite
offerierten. Damit können auch Schuldner, mit geringer Bonität, ein Haus erwerben und an
der Immobilienhausse teilhaben. Da die Zinsen zunächst niedrig sind, sollten sie erst nach
zwei oder drei Jahren angehoben werden.6
5
6
Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008).
Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008).
3
Der neue Geschäftszweig floriert nicht zuletzt dank einer Finanzinnovation. Die Banken
bündeln jeweils Tausende von Subprime-Krediten. Diese Portefeuilles werden als tranchierte Anleihen an Investoren verkauft. Fällt in dem unterliegenden Portefeuille ein Kredit
aus, wird dieser Verlust nicht anteilsmäßig auf alle Investoren verteilt; vielmehr muss
diesen ersten Verlust allein die unterste – hochriskante und deshalb extrahoch verzinste –
Tranche tragen. Fallen im Portefeuille weitere Verluste an, müssen diese die nächsthöhere
Tranche absorbieren, was sich in dem vorgenannten Schema weiterentwickelt. Die oberen
Tranchen sind dadurch immer besser gegen Verluste abgeschirmt. Die Folge: Ein Portefeuille minderwertiger Kredite im Volumen von 100 Millionen US Dollar verwandelt sich
in eine „hochtoxische“ hochverzinste unterste Tranche über fünf Millionen Dollar, fünf
mittlere Tranchen von zusammen 20 Millionen US Dollar – und eine hochwertige Tranche
über 75 Millionen US Dollar mit der besten Ratingnote AAA.7
Die kreditfinanzierte Jagd nach Rendite treibt im Laufe dieses Jahrzehnts praktisch alle
Preise von Vermögenswerten – Aktien, Anleihen, Rohstoffen, Immobilien – nach oben.
Doch die Notenbanken stemmen sich der galoppierenden Inflation der Vermögenspreise
allenfalls halbherzig entgegen, lassen zu, dass die Kredittürme immer höher wachsen.
Noch läuft ja alles gut, wächst die Weltwirtschaft, wird Wohlstand geschaffen. Zudem sind
die Interessengegensätze zwischen den Nationen zu groß, als dass sich eine gemeinsame
Strategie zum Abbau der globalen Ungleichgewichte durchsetzen ließe. Die Vereinigten
Staaten sind auf den stetigen Zustrom von Kapital angewiesen, müssen ihre Gläubiger bei
der Stange halten – und sind deshalb als Ordnungsmacht geschwächt. Zudem halten viele
Notenbanken an ihrem Dogma fest, dem zufolge sie in erster Linie dafür verantwortlich
seien, die Inflation der Verbraucherpreise niedrig zu halten – nicht aber die Inflation der
Vermögenspreise. Aus den aufgeblähten Vermögenswerten entweicht die Luft, die Kursverluste bringen die Kredittürme ins Wanken, manche sind schon eingestürzt. Banken und
Fonds erleiden Milliardenverluste, das Weltwährungssystem knirscht bedenklich.8
Zur Spitze des Booms wurden in Spanien pro 1.000 Einwohner 14 Wohnungen gebaut,
welcher in erheblichem Umfang über Auslandsschulden finanziert wurde. 2007 erreichte
die Quote von Leistungsbilanzdefizit zu BIP einen Höchststand von elf Prozent und damit
7
8
Vgl. ebd.
Vgl. Frankfurter Allgemeine (2008)
4
einen nach internationalen Standards sehr hohen Wert, der sogar das US-Defizit bei weitem überstieg. Besonders die Kreditaufnahmen von spanischen Nichtfinanzunternehmen
waren beträchtlich: 2007 erreichten deren Nettoschulden 11 Prozent des BIP. Auch die
Verschuldung privater Haushalte kletterte merklich nach oben. In den letzten Jahren erreichte der Verschuldungsgrad privater Haushalte, Verhältnis von Verbindlichkeiten zu
verfügbarem Einkommen, in Spanien den höchsten Stand unter den großen Ländern der
Eurozone. Diese hohe Verschuldung wird nun abgebaut. Die Sparquote spanischer Haushalte ist erheblich gestiegen. Nichtfinanzunternehmen haben zudem ihre Abhängigkeit von
externer Finanzierung etwas reduziert. Infolgedessen hat sich das Leistungsbilanzdefizit im
dritten Quartal 2009 drastisch auf –3,5 Prozent verengt. Gleichzeitig gingen die Arbeitsstellen sehr stark zurück (–7,2 Prozent im dritten Quartal 2009 gegenüber dem dritten
Quartal 2008).9
Die Aussichten für den spanischen Wohnungsmarkt dürften auch in den nächsten Jahren
trüb bleiben. Eine Erholung ist nirgends in Sicht, bedingt durch den schwierigen wirtschaftlichen Ausblick, den engeren Kreditmarkt, die schwache Nachfrage nach Wohnimmobilien und den erheblichen Angebotsüberhang in den Wohnungsmärkten.
Der Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien in Spanien begann 2007 und verstärkte sich seitdem. So ist z. B. die Zahl der Verkäufe neuer und vorhandener Wohnimmobilien derzeit 50 bis 70 Prozent unter ihrem Höchststand. Ein kurzfristiges Anziehen der
Wohnimmobiliennachfrage ist angesichts der hohen Arbeitslosenquote und des begrenzten
Kreditangebots unwahrscheinlich. Im Verlauf des letzten Booms waren Banken bereit und
in der Lage, die Kreditvergabe zu erhöhen, und fachten damit die Nachfrage nach Wohnimmobilien an. Mittlerweile ist aber die Zahl neuer Hypothekenkredite dramatisch gefallen
und verharrt nun bei einer Zahl von rund 50.000 Hypothekenkrediten für Immobilien pro
Monat, verglichen mit rund 100.000 vor der Krise. Eine Neubelebung des Hypothekenkreditgeschäfts ist für eine nachhaltige Erholung unabdingbar. Es gibt gewisse positive Anzeichen. So lässt das Tempo des Rückgangs der vergebenen Hypothekenkredite nach, und die
Zinssätze stehen auf einem Rekordtief. Noch wichtiger ist aber, dass im Wohnungsmarkt
noch ein hoher Angebotsüberhang herrscht. Wie zuvor erwähnt, hat der Wohnungsbau in
den letzten zehn Jahren mit einem Anteil zur Spitze des Zyklus von rund acht Prozent an
9
Vgl. credit-suisse (2010).
5
der Produktion eine maßgebliche Rolle in Spaniens Wirtschaftsboom gespielt. Die jährliche Zahl der Neubauten hat sich zwischen 1997 und 2007 mehr als verdreifacht, und im
Jahr 2006 wurden in Spanien mehr Neubauten verzeichnet als in Großbritannien und
Frankreich zusammen. Seit Beginn der Krise im Jahr 2008 ist die Zahl der Neubauten um
rund 70 Prozent gefallen. Schätzungen von R. R. de Acuña & Associados, einem spanischen Immobilienmakler, zufolge standen Ende 2008 trotzdem noch rund 1.600.000
Wohneinheiten zum Verkauf. Diese Zahl beinhaltet neue Wohnimmobilien, Wohnimmobilien aus Bestand und im Bau befindliche Objekte.10
3.2 Die Immobilienbase in Großbritannien und Irland im Rückblick
Abbildung 1 Immobilienpreise in Großbritannien 11
Wie in der oben zu sehenden Grafik gab es im Vereinigten Königreich von 2000 bis Ende
2007 einen stetigen Anstieg der Immobilienpreise – seitdem befinden sich die Preise in
einem kontinuierlichen Fall.
Um zu erörtern, wie es dazu kommen konnte, ist es an dieser Stelle angebracht, in der
Vergangenheit vergleichbare Situationen zu finden. Seit dem zweiten Weltkrieg hatte
Großbritannien drei Immobilienbooms und somit auch –blasen erlebt. Zuerst kam es 1970
dazu, das zweite Mal Ende der 80er Jahre. Der durchschnittliche Preisanstieg in den zehn
10
11
Vgl. credit-suisse (2010).
Vgl. Klunkel, Lena (2009).
6
Jahren vor der zweiten Krise betrug 32 Prozent. Somit verdreifachte sich der Immobilienpreis zwischen 1980 und 1989. Der Leitzins betrug anfangs fünf Prozent, die Leute nahmen Hypotheken auf und konnten sie nach einer Weile nicht mehr bezahlen, da die Zinsen
im Laufe der Jahre auf zwölf Prozent angestiegen waren. Dadurch konnten die Häuser
nicht mehr bezahlt werden, und die Preise brachen zusammen. Am Ende standen die Besitzer oft mit Häusern da, die weit unter dem Wert ihrer Hypothek lagen.
Durch den enormen Zusammenbruch in den 80ern kam es bis 1997 wieder zu einem Preisanstieg von 200 Prozent, wobei in Wales die Preise innerhalb eines Jahres zum Teil um 57
Prozent anstiegen. In den Jahren von 1995 bis 2007 fanden in Irland Preisanstiege von
Immobilien statt, die sich auf 300 bis 500 Prozent beliefen. An diesen extremen prozentualen Zuwächsen lässt sich erkennen, dass die Preise der Gebäude wohl hoch inflationär
gewesen sind.12 Eine Studie der OECD und der Europäischen Zentralbank ging davon aus,
dass Wohnungen mit bis zu 40 Prozent überbewertet worden sind. Dadurch ist natürlich
ein großes Potenzial für herbe Rückschläge entstanden.13
Heute besteht eine ähnliche Situation wie 1985 – mit dem Unterschied, dass sich die Preise
im Vergleich zu 1985 von 2005 und 2007 verdoppelt haben und die Eigentumsrate noch
höher geworden ist. Früher betrug sie 58 Prozent – in den Jahren vor dem letzten Zusammenbruch 68 Prozent.
Betrachtet man die angelsächsische Mentalität, kann man eventuell herausfinden, warum
die Krise hier so drastisch ausgebrochen ist. Einer der beliebtesten Philosophen der Finanzwelt, Adam Smith, sprach einmal von der unsichtbaren Hand, die den Markt regulieren sollte.14 So hat sich in Großbritannien der Drang nach einer freien Marktwirtschaft
entwickelt, dem u. a. 1982 Folge geleistet wurde, indem man der Regierung die Lizenz
entzog, zur Regulierung des Marktes beizutragen.
Die Notenbank hatte ihren Leitzins im Jahr 2003 von vorher 6 auf 3,5 Prozent gesenkt.
Somit konnten Hypotheken mit niedrigen Zinsen vergeben werden. Der Wettbewerb auf
dem Kreditmarkt war groß; auch gab es immer innovativere Ideen, und sogar Kreditneh12
13
14
Vgl. Watson, Philip (2012).
Vgl. Hägele, Christoph (2008).
Vgl. Smith, Adam (1759).
7
mer mit schlechter Bonität bekamen Geld. Ein weiteres Problem bestand darin, dass die
Arbeitslosigkeit von 2005 bis 2008 um rund ein Prozent anstieg und gleichzeitig die Leitzinsen wieder auf 5,75 Prozent angehoben wurden. Viele Menschen wurden zahlungsunfähig, ihre Häuser mussten zwangsversteigert werden, sie konnten den Banken kein Geld
mehr geben. Auf diese Weise kam es auch bei den Kreditgebern zu Liquiditätsengpässen,
die wiederum dazu führten, dass weniger Kredite vergeben wurden - die Nachfrage sank,
die Angebote stiegen und die Preise fielen.15 Die Ursache lässt sich also in der Verbindung
zwischen der drastischen Senkung der Leitzinsen und der freizügigen Kreditvergabe finden.
3.3 Deutsche Immobilienmärkte bzw. Immobilienblase Deutschland
Während in den vergangenen Jahren in vielen westlichen Industrieländern die Immobilienpreise deutlich anziehen, stagnieren sie seit Jahrzehnten stetig in Deutschland oder Kanada.16 In den beiden Ländern sind die realen Immobilienpreise in den vergangenen 30
Jahren fast ununterbrochen gefallen wobei man sich hier die Frage stellt welche fundamentalen Faktoren hierbei für die längerfristige Entwicklung der realen Immobilienpreise in
den einzelnen Ländern, besonders in Deutschland, verantwortlich sind.
Man fand heraus, dass es einige Determinanten gibt, die für Immobilienpreise eine wichtige Rolle spielen17. Es gibt hierbei mehrere spezielle Faktoren bzw. Bestimmungsgrößen,
die den Anstieg bzw. die Stagnation von Immobilienpreisen erklären. Zum einen sind es
die makroökonomischen Faktoren, die Aspekte wie das verfügbare Einkommen, Zinsen,
Kredite sowie andere Vermögenspreise einschließen. Zum anderen kommen die demographischen Faktoren hinzu. Stichwörter hierfür wären der Bevölkerungswachstum oder der
Urbanisierungsgrad. Ein weiterer Faktor ist der institutionelle Faktor, wo es z. B. um die
Ausgestaltung des Finanzsystems geht, das in den USA in Bezug auf die Kreditvergabe
von Immobilienkäufe ganz anders gestaltet ist als in Deutschland. Auch der Immobilienbestand wird oft als Variable berücksichtigt, wobei es hier wichtig ist zu erwähnen, dass ein
höherer Bestand eher preissenkend wirkt.
15
Vgl. Klunkel, Lena (2009).
Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/2008.
17
16
8
Es wurden verschiedene Faktoren untersucht, jedoch ergab sich bei einer Studie folgendes
Ergebnis. Es wurde festgestellt, dass der Faktor „Verfügbares Pro-Kopf-Einkommen“ in
direktem Zusammenhang mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen steht18, das
heißt je höher das real verfügbare pro-Kopf Einkommen eines Landes, desto höher die
Immobilienpreise und andersherum. Bezogen auf Deutschland liegt die Stagnation der
realen Immobilienpreise im vergleichsweise schwachen Pro-Kopf-Wachstum begründet.
Darüber hinaus hat der Urbanisierungsgrad in Deutschland ein hohes Niveau erreicht, so
dass daraus keine weiteren sprunghaften Impulse hervorgehen können.19
Auch das geringe Bevölkerungswachstum in Deutschland hinterlässt in Bezug auf die
Immobilienpreise seine Spuren. Im Ranking zu anderen Ländern liegt Deutschland zusammen mit Belgien auf dem letzten Platz.20 Zusammenfassend kann man sagen, dass sich
Deutschland in Bezug auf die Faktoren Bevölkerungswachstum, Urbanisierungsgrad und
Pro-Kopf-Einkommen gegenüber den Vergleichsländern der OECD in den letzten Jahrzehnten deutlich schwächer entwickelt hat.
Eine der letzten Immobilienblasen in Deutschland verzeichnete man zwischen den Jahren
1999 und 2002.21 Da ging es hauptsächlich um Büroimmobilien in den neuen Bundesländern Brandenburg, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt,
die am 3. Oktober 1990 entstanden. Grund der damaligen Immobilienblase waren steuerliche Förderungen.22 Dennoch wurde verzeichnet, dass seit den 70er Jahren die Preise für
Immobilien in Deutschland stetig sinken außer zu den Anfängen der 90er. Die Wiedervereinigung Deutschlands hatte damals zu einem kurzfristigen Wirtschaftsboom gesorgt, so
dass auch die Immobilienpreise leicht angestiegen sind. Seither haben wir in Deutschland
ein eher schwächeres Wirtschaftswachstum zu verzeichnen, was wiederum im direkten
Zusammenhang mit den Immobilienpreisen steht. Man könnte sich fragen, ob die stagnierenden Immobilienpreise eine negative Auswirkung auf die Gesamtwirtschaft haben könnten. Jedoch ist hier zu erwähnen, dass die Stagnation hier weniger auf die Höhe, sondern
viel mehr auf die Verteilung des gesamtwirtschaftlichen Vermögens hat.23 Denn mit sin-
18
Vgl. Abbildung 2, Berechnungen des DIW Berlin.
Vgl. Ebd.
Vgl. Ebd.
21
22
Vgl. Wikipedia
23
Vgl. Wochenbericht des DIW Berlin Nr. 17/2008
19
20
9
kenden Immobilienpreisen gehen auch immer gleich bleibende oder sinkende Mieten
einher, wobei hier die Mieter davon profitieren, keinen Werteverlust haben, die Eigentümer einen Werteverlust verzeichnen.
Abbildung 2 Determinanten in ausgewählten Ländern
Laut Berechnung des DIW Berlin sind neue Wohnhäuser in Deutschland seit März 2007
um insgesamt 7,2 Prozent im Schnitt teurer geworden, Wohnungen sogar um 14,6 Prozent.
Aber gleichzeitig sind die Wohnungen aus dem Bestand nur um 2,7 Prozent geklettert und
für bestehende Häuser sogar um 1 Prozent gefallen.24
24
Vgl. Bialloblog.de
10
4. Die Immobilienblase 2007
4.1 Indikatoren der Immobilienblase 2007
Es gibt eine Vielzahl an gesamtwirtschaftlichen Indikatoren für die Blasenbildung am
Immobilienmarkt im Jahr 2007. Ein Indikator unter vielen ist die steigende Angst vor
Inflationen bei der Bevölkerung und die immer niedrigeren Zinsen auf Hypotheken, welche die Anleger animierten, in der Krise 2007, in Immobilien zu investieren, d. h. eine
Immobilie zu erwerben. Vor allem in Großstädten in den USA, Spanien oder Großbritannien überhitzten sich die Lagen und der gesamte Markt. Gleichzeitig kletterten mit den
Unruhen auf dem Markt die Preise für Rohstoffe sowie für Gold immer weiter an, im
Vergleich zum Vorjahr. Das knappe Angebot lässt die Preise schnell in die Höhe schießen.
Investoren neigen dann meistens zu überhasteten Entscheidungen.
Zudem begannen ab 2007 die Preise für Immobilien zu stagnieren bzw. brachen ein. Die
Immobilienblase platze und ab diesem Zeitpunkt begann die internationale Finanzkrise.25
Ein weiterer möglicher Indikator für die Blase 2007 ist die zunehmende Kaufstimmung der
Investoren gewesen, die glaubten, dass die Preise weiter steigen werden. Somit erwarteten
die Käufer hohe Preissteigerungen für die Zukunft.
Eindeutige Hinweise waren auch die Preisbewegungen bzw. die zyklischen und exzessiven
Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt zu der Zeit26. Aber auch das Verhältnis von
Immobilienpreisen zu den Mieten kann als Indikator herangezogen werden. Steigen die
Preise deutlich stärker an als die Mieten, kann das auf eine Fehlbewertung hindeuten.
Wenn also Immobilienpreise den Kontakt zu den Mieten verlieren, ist das ein Alarmzeichen.27
Des Weiteren kann auch der langanhaltend wachsende Anteil junger Haushalte in der
Bevölkerung zur erhöhten Nachfrage nach individuellem Wohnraum ein Anhaltspunkt
gewesen sein. Grundsätzlich könnten alle diese Indizien auf eine Immobilienblase 2007
hingedeutet haben.
25
Vgl. Brauers, Maximilian (2011).
Vgl. Oliver Arentz (2010).
27
Vgl. Oliver Arentz (2010).
26
11
Zur rechtzeitigen und schnelleren Identifizierung von Immobilienblasen hat das Deutsche
Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) 2011 ein Frühwarnsystem entwickelt. Damit soll
vor allem das plötzliche Platzen solcher hochspekulativen Immobilienblasen und der nachfolgende Ausbruch von Finanzkrisen künftig vermieden werden. Das Frühwarnsystem
betrachtet Indikatoren wie Kreditbedingungen, Geldmenge und kurzfristige Zinsen.28
4.2 Ursachen und Verlauf der Immobilienblase 2007
Als Auslöser der Krise wird das Platzen der „Immobilienblase“ im August 200729 in den
USA als Folge von problematischen Immobilien-Finanzierungen gesehen. Der Ausgangspunkt hierfür liegt in dem Zusammenwirken mehrerer Faktoren: Die Zinspolitik der USNotenbank, die Kreditnehmer sowie deren gemeinsame Wirkung auf die Nachfrage, die
Preise von Immobilien in den USA und die Art und Vergabe von Hypothekenkrediten. Erst
das Zusammenspiel dieser einzelnen Einflüsse hat ein Aufblähen des Immobilienmarktes
begünstigt und damit ein Fundament für die Krise gelegt.
Als ersten Auslöser ist die Zinspolitik der US-Notenbank in Folge des Platzens der „Dotcom“-Blase im Jahr 2000 anzusehen. Um die drohende Rezession zu bremsen, hat die USNotenbank schrittweise den Leitzins von 6,5 Prozent (Mai 2000) auf 3,5 Prozent (August
2001) und nach den Anschlägen vom 11. September 2001 nochmals schrittweise bis Dezember 2001 von 3,5 Prozent auf 1,75 Prozent und bis Mitte 2003 auf nur noch 1 Prozent
gesenkt. Der Leitzins ist zwischen 2000 und 2003 insgesamt um 5,5 Prozentpunkte gesunken. Aufgrund der Entwicklung des Leitzinses in den USA ab 2001 war es den Banken
möglich, sich günstig zu refinanzieren und eine Vielzahl billiger Kredite an Unternehmen
und private Haushalte weiterzugeben30. Der Traum von einer eigenen Immobilie wurde
dadurch für viele US-Bürger realisierbar, so dass es zu einem großen Andrang auf die
Immobilienmärkte und Hypothekenkredite gekommen ist. Begünstigt wurde dies durch das
allgemeine Streben der US-Amerikaner ein eigenes Haus zu besitzen. Die Wohneigentumsquote in den USA von über 70 Prozent im Vergleich zu Deutschland mit nur ca. 42
Prozent zeigt dieses Streben deutlich.
28
Vgl. DIW (2011).
Vgl. Guse, Tatjana (2009).
30
Vgl. Guse, Tatjana (2009).
29
12
Problematisch ist jedoch die Art der US-Hypothekenkredite. In den USA werden Kreditverträge überwiegend mit variablen Zinsen abgeschlossen, bei denen der Zinssatz an einen
Index gebunden ist und sich in regelmäßigen Abständen verändert.
Des Weiteren wurde auch das Segment der Prime-Darlehen recht schnell gestillt, so dass
die angebotenen Hypothekenkredite die Nachfrage in diesem Segment überstiegen haben.
Die mangelnde Nachfrage im Prime-Segment hat zu einer Lockerung der Kreditvergabestandards geführt, mit der Folge, dass der Kundenkreis bis inklusive Subprime-Kreditnehmer ausgeweitet worden ist. Subprime-Kreditnehmer gehören zu dem Personenkreis, der
normalerweise keinen Kredit erhalten würde. Der Begriff Subprime-Kredit ist in der Literatur nicht präzise definiert. Über folgende Merkmale des Kreditnehmers besteht jedoch
Einigkeit: i. d. R. schlechte Bonität, geringes oder gar kein Einkommen, anderweitige
Schulden, schlechtes Zahlungsverhalten, rückständige Zahlungen und allgemein inkonsistente Kredithistorie. Daher besteht in dieser Gruppe eine weitaus höhere Akzeptanz, Risiken einzugehen und Preisaufschläge in Kauf zu nehmen, um überhaupt einen Kredit zu
bekommen. Die Hypothekenbanken und -makler generieren durch eben diese Zins- und
Preisaufschläge größere Gewinn- bzw. Provisionsmargen.
Die Ursache für die starke Nachfrage nach Kreditnehmern seitens der Hypothekenbanken
begründet sich u. a. dadurch, dass die Hypothekenbanken inzwischen auch verstärkt auf
dem sekundären Kreditmarkt aktiv gewesen sind, wodurch diese weitere Kreditnehmer
benötigten, um die enorm steigende Nachfrage nach strukturierten Hypothekenkrediten
befriedigen zu können. Die Hypothekenbanken sind dadurch in der Lage gewesen, ihre
Kredite durch Verkäufe an Zweckgesellschaften aus den Bilanzen zu entfernen. Dies hatte
die Folge, dass das Risiko aus diesen Geschäften abgegeben wurde und die Banken gleichzeitig zu neuer Liquidität gelangen. Dadurch konnten weitere Hypothekenkredite ausgeben
werden, ohne diese mit neuem Eigenkapital zu unterlegen. Die Zweckgesellschaften, sog.
„Special Purpose Vehicle“ (SPV), haben den Erwerb durch die Emission von Wertpapieren
am Kapitalmarkt finanziert.
Hierzu werden die Vermögenswerte je nach ihrem Risikogehalt in Tranchen bzw. in Bonitätsklassen aufgeteilt, um sie besser an Investoren verkaufen werden zu können. Die
Tranchen werden je nach ihrem Risikogehalt mit abnehmender Risikoprämie in hierarchischer Reihenfolge bedient. Die Strukturierung bzw. Tranchierung erfolgte i. d. R. so, dass
13
ein großer Anteil mit bester Bonität bewertet wurde, so dass ein möglichst großer Teil
verkauft werden konnte. Die bonitätsschwächste Tranche verblieb häufig bei den Banken,
um das Vertrauen der Investoren zu stärken.31 Risikofaktoren wie z. B. Zinsanstieg und
Immobilienpreisverfall wurden nur untergeordnet berücksichtigt. Dadurch haben sich zum
anderen für institutionelle Investoren äußerst interessante Investitionsmöglichkeiten hinsichtlich deren Risikopräferenzen und den damit verbundenen Renditemöglichkeiten,
aufgrund überschätzter Ratings ergeben.
Zum Problem wurde jedoch, dass die Hypothekenbanken ihre ursprünglichen Kreditforderungen durch Zwangsversteigerungen nicht mehr vollständig zurück erhalten haben. Im
Gegenteil, da die Subprime-Kreditnehmer i. d. R. kein Eigenkapital hatten, konnten diese
Verluste auch nicht beim Kreditnehmer eingefordert werden. Der Effekt uneinbringlicher
Forderungen durch sinkende Immobilienpreise hat sich durch immer zahlreichere Zwangsversteigerung noch weiter verstärkt.32
Bis Mitte 2007 haben die Zahlungsausfälle der Subprime-Kreditnehmer massiv zu genommen und somit letztlich im August 2007 zum Platzen der Immobilienblase geführt.
Der Preiseinbruch auf den Immobilienmärkten in den USA und die steigende Zahl der
Kreditausfälle haben ab 2007 zur Abwertung aller Tranchen der strukturierten Finanzprodukte durch die Ratingagenturen geführt. Dadurch haben die Investoren zum einen das
Vertrauen in die mit Hypothekenforderungen besicherten Wertpapiere und zum anderen in
Aktien von Finanzunternehmen verloren. Die Folge war ein rasanter Preisverfall der Bestände an vormals gut bewerteten strukturierten Hypothekenkrediten bei den Investmentbanken und Investoren gewesen, die nun keine Abnehmer mehr fanden. Zusätzlich sind die
Hypothekenbanken durch ohnehin zurückbehaltene Tranchen mit schlechter Bonität betroffen gewesen. Insbesondere Banken mit einem hohen Verschuldungsgrad haben aufgrund dieses massiven Werteverlustes ihre Bilanzen durch Notverkäufe mit hohen
Verlusten verkleinern müssen.
Da die Risiken und Verluste dieser Wertpapiere global von Investoren gehalten worden
sind, ist das von den USA ausgehende Problem zu einem internationalen geworden. Durch
31
32
Vgl. Bloss, Michael (2009).
Vgl. Bloss, Michael (2009).
14
die Verbriefungen von Hypotheken zur Refinanzierung der Hypothekenbanken erreicht die
Subprime-Krise die weltweiten Finanzmärkte und wächst zur Finanzkrise. Die weltweiten
Verluste und die Abschreibungen aus Investitionen in strukturierte Finanzprodukte in
Milliardenhöhe haben viele Banken in ihrer Existenz bedroht. Die drohenden Insolvenzen
haben auch deutsche Banken betroffen. Die gravierendste Insolvenz für die Entwicklung
von der Finanzkrise zu einer globalen Wirtschaftskrise ist die Schließung der USInvestmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 gewesen. Die Unsicherheit
zwischen den Banken hat hier den Zenit erreicht und hat sich von der Finanzkrise auf die
realwirtschaftlichen Märkte zur Wirtschaftskrise ausgebreitet.
15
5. Immobilienblase 2010
5.1 Indikatoren der Immobilienblase im Jahr 2010
Mit den „Methoden zur Analyse der Entwicklung von Vermögenspreisen mit Blick auf
Erkennung von Anzeichen zur Blasenbildung“ hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e. V. ein Frühwarnsystem für den Immobilienmarkt veröffentlicht, mit welchem die
Entstehung von Immobilienblasen identifiziert werden kann. Damit konnten mit dem
System alle 16 Immobilienblasen in zwölf untersuchten Nationen erkannt werden, wobei
es zu zwei Fehlmeldungen kam, so dass auch künftige Immobilienblasen relativ genau
vorausgesagt werden können. Das Frühwarnsystem identifiziert die Entstehung von Immobilienblasen durch die in der Tabelle 1 dargestellten Indikatoren.
Variable
Schwellenwert
Gütekriterium Gewichtung
Kurzfristiger Zinssatz
0,4
1,25
5,7
Kurzfristiger Realzinssatz
0,4
1,24
5,6
Zinsstruktur
3,0
1,01
3,7
Realer effektiver Wechselkurs
1,0
1,38
6,9
Miete
0,4
1,17
5,0
Hauspreise-Einkommen-Verhält-
1,0
1,44
7,6
Hauspreise-Mieten-Verhältnis
1,0
1,48
8,0
Investitionsquote
1,0
1,47
7,9
Kreditwachstum, nominal
0,6
1,39
7,0
Kreditwachstum, real
1,0
1,39
7,0
Verhältnis Kredite zu BIP
1,0
1,23
5,5
Wachstum BIP pro Kopf
0,2
1,34
6,5
Liquiditätsausstattung (M3)
0,2
1,12
4,6
Wachstum der nominalen Liqui-
0,8
1,48
8,0
Wachstum der realen Liquidität
1,2
1,40
7,1
Budget des Staates
1,4
1,02
3,8
nis
dität
Tabelle 1 Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt
16
In der Spalte „Variable“ werden die Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt
dargestellt, in der Spalte „Gewichtung“ die dazugehörigen Anteile, mit welchen die Indikatoren in das Gesamtergebnis einfließen. Der Schwellenwert beschreibt die kritische
Obergrenze. So kann bei einer Überschreitung der Obergrenze eine potenzielle Preisblase
erkannt werden.
Insgesamt identifiziert das Frühwarnsystem durch 16 Variable die Entstehung von Preisblasen am Immobilienmarkt. Mit jeweils 7 bis 8 Prozent beeinflussen das Liquiditätswachstum, das Hauspreise-Einkommen-Verhältnis und Hauspreise-Mieten-Verhältnis, die
Investitionsquote sowie die Kreditvergabe am meisten die Entstehung einer Preisblase am
Immobilienmarkt. Mit unter 4 Prozent beeinflussen das Staatsbudget sowie die Zinsstruktur die Entstehung einer Immobilienblase am geringsten.
Im Folgenden wir anhand des Frühwarnsystems untersucht, welche Indikatoren eine Überbewertung von Immobilien im Jahr 2010 prognostizieren. Hierbei ist zu erwähnen, dass
zahlreiche Experten das Platzen von Immobilienpreisblasen insbesondere auf den Immobilienmärkten China33, Australien34 und Schweiz35 befürchten, weshalb die Untersuchung
der Indikatoren ausschließlich anhand dieser Immobilienmärkte durchgeführt wird.
Die Daten in der folgenden Tabelle sind Durchschnittswerte für das Jahr 2010. Sofern
nicht anders angegeben, entstammen sie dem Global Property Guide. 36
Die Analyse des BIP pro Kopf der letzten fünf Jahre zeigt extreme Einkommenszuwächse.
Besonders in China lässt sich anhand des BIP-Wachstums von ca. 151 Prozent in den
letzten fünf Jahren ein deutliches Wohlstandswachstum festmachen.
33
Vgl. Katzung, Nicolaus (2010).
Vgl. o. V. (2010).
35
Vgl. Dunsch, Jürgen (2010).
36
Vgl. Global Property Guide (2012).
34
17
Land
Australien
China
Schweiz
5.583
433
7.083
78
151
63
Miete monatlich ($)
3.200
1.841
5.400
Hauspreise ($)37
8.800
6.900
15.100
29
59, in Shangai bis zu
17
BIP pro Kopf ($)
Wachstum BIP pro Kopf
letzte 5 Jahre (%)
Veränderung Hauspreise
15038
letzte 5 Jahre (%)
Hauspreis-Einkommen-Verhält-
13
133
19
28
38
27
3,75 – 4,75
5,31-5,81
0,25
nis (Jahre)
Hauspreis-Mieten-Verhältnis
(Jahre)
Leitzins (%)39
5,2
Hypothekenforderungen (%)
Inflationsrate (%)40
2,841
3,342
0,743
Tabelle 2 Kennzahlen ausgewählter Länder
Das Hauspreise-Einkommen-Verhältnis ist ein weit verbreitetes Maß für die Erschwinglichkeit von Häusern. Ein überdurchschnittliches Verhältnis von Hauspreisen und Einkommen kann auf eine Überhitzung des Marktes hindeuten. China weist mit einem
Hauspreise-Einkommen-Verhältnis von 133 ein überdurchschnittliches Maß auf. Ein chinesischer Bürger müsste demnach 133 Jahre sparen, um sich ein Haus leisten zu können,
was ein erster Indikator für eine Preisblase sein kann. Australien und Schweiz weisen
dagegen mit nur 13 bzw. 17 Sparjahren ein deutlich geringeres Maß auf, was gegen eine
37
Bezogen auf 120 m² Appartmentwohnungen in Hauptstädten und Finanzzentren.
Vgl. Bardoza, David (2012).
39
Vgl. Global Rates.com (2012).
40
Im Vergleich zum Jahr 2009.
41
Vgl. o. V.(2012).
42
Vgl. National Bureau of Statistics (2010).
43
Vgl. Bundesamt für Statistik (2012).
38
18
Preisblase spricht.
Günstige Kreditzinsen, welche aus den sehr niedrigen Leitzinsen resultieren, und die Lockerung der Kreditvergabe führten dazu, dass sich die Bevölkerung der untersuchten Länder den Traum vom Wohneigentum zu verwirklichen versuchen, wodurch die Nachfrage
nach Wohneigentum steigt. Als Beispiel sind die Hypothekenforderungen in Australien im
Vergleich zum Vorjahr um 5,2 Prozent gestiegen.44 Dies führt auch dazu, dass sich Haushalte Wohneigentum leisten, die sonst nicht in der Lage wären.
Ein weiterer und für Wirtschaftsexperten bedeutender Nachfragefaktor ist die demografische Entwicklung. Insbesondere zwei Lebensphasen führen zu einer Nachfragesteigerung.
Die Gründung des ersten Haushaltes, d. h. die erste eigene Single- bzw. Familienwohnung
sowie der Wunsch der Vermögensbildung bei Erreichen des Karrierehöhepunktes. Bei der
Betrachtung des demografischen Baums ist festzustellen, dass die Altersgruppen ungleichmäßig verteilt sind.
„In Norwegen, der Schweiz und in China sprechen die demografischen Strukturen derzeit
für eine Blase an den Immobilienmärkten. In allen drei Ländern haben die Babyboomer
vor kurzem ihren 40. Geburtstag gefeiert und es gab einen größeren und länger andauernden Geburtenrückgang von mindestens zehn Prozent vor etwa 40 Jahren. In Australien
feiert der geburtenstärkste Jahrgang in diesem Jahr seinen 40. Geburtstag. Durch eine sehr
starke Einwanderung sind die Altersgruppen zwischen 30 und 44 Jahre schon seit einigen
Jahren fast gleichstark, mit einer Tendenz zu der Gruppe der 40- bis 44jährigen. In Schweden gab es nach dem Zweiten Weltkrieg gleich drei Phasen mit hohen Geburtenzahlen. Die
in der zweiten Phase Geborenen sind jetzt zwischen 40 und 44 Jahre alt.“45
Eine steigende Nachfrage führt kurzfristig zu einem Nachfrageüberhang, den die Investoren durch Investitionen in die nachgefragten Märkte bedienen wollen, weshalb es in den
Ländern zu einem Bauboom kam.4647 So ist das Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobilienmarkt in China im Jahr 2010 gegenüber zum Vorjahr um 41 Prozent gestiegen.48 Vor
44
Vgl. o. V. (2010).
Vgl. Lingau, Guido (2011).
46
Vgl. o. V. (2011).
47
Vgl. o. V. (2006).
48
Vgl. Jones Lang LaSalle (2011).
45
19
allem die Immobilienmärkte Shanghai, Hongkong und Beijing werden von Experten besonders gut bewertet. Wie aus der Tabelle 3 ersichtlich ist, führen die steigenden Investitionen zu einem Bauboom.
Städte
Realisierte Immobilien-investitio-
Veränderung
Fertig gestellte Wohn-
nen für den Wohnungsbau (in
01.08.2010 zu
fläche
Mrd. RMB)
01.08.2009 (in %)
(in Mio. qm)
Beijing
85
71
6
Chongqing
62
42
11
Guangdong
148
28
23
Jiangsu
186
27
32
Shanghai
76
38
6
Shandong
156
37
19
Tianjin
33
16
3
Zhejiang
119
29
13
Tabelle 3 Immobilieninvestitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt49
Der Wohnimmobilienmarkt stellt eine beliebte Finanzanlage für liquide Mittel, zur Altersvorsorge und für spekulatives Kapital von ausländischen und einheimischen Investoren
dar. Die Zielgruppe der Investoren in China ist jedoch die Oberschicht, so dass die Wohnimmobilien für die Mittel- und Unterschicht unbezahlbar sind. Dies hat zur Folge, dass im
Jahr 2010 ca. 64 Millionen Wohnimmobilien leer stehen50.
In China stiegen die Preise in den letzten fünf Jahren für Wohnimmobilien um bis zu 59
Prozent, für Luxusimmobilien um bis zu 21 Prozent.51 Für Wohnimmobilien in Shanghai
wurden sogar Preissteigerungen bis zu 150 Prozent festgestellt. In Australien (29 Prozent)
und in der Schweiz (17 Prozent) fielen die Preissteigerungen deutlich geringer aus, wobei
zu erwähnen ist, dass die Immobilienpreise in Australien zwischen 1998 und 2008 bei
49
Vgl. Abele, Corinne (2011).
Vgl. Brown, Adrian / SBS Dateline (2011).
51
Vgl. Rodler, Gerhard (2011).
50
20
einer Inflationsrate von ca. 38 Prozent überdurchschnittlich um mehr als 300 Prozent gestiegen sind.52
Die Preisentwicklungen resultieren überwiegend aus den günstigen Zinsen, der starken
Nachfrage sowie den gestiegenen Einkommen, aber auch dem risikoreiche Verhalten der
Marktakteure. So wurde u. a. der chinesische Immobilienmarkt von ausländischen Investoren überrannt, was zu einer hohen Investitionsquote sowie zu einem hohen Wachstum der
nominalen Geldmenge führt und dadurch auch zu Preissteigerungen führte.
5.2 Ursachen und Verlauf der Immobilienblase
2010 sind wieder neue Immobilienblasen in zahlreichen Ländern entstanden. Diese drohten
zu platzen, wie z. B. in Spanien, Australien, Schweiz, China, USA, Großbritannien, Ungarn und Irland. Auslöser hierfür waren ähnlich strukturierte Finanz- und Immobilienmärkte, wie sie 2007 Ursache für die in den USA entstandenen Immobilienkrise war. Im Fokus
dieser erneut drohenden Immobilienblasen steht wieder einmal der Finanzmarkt.
Eine große Gefahr für eine platzende Immobilienblase stellte China dar. Der Vorwurf im
Jahr 2010 betraf jedoch nicht die wirtschaftliche Situation Chinas, die war mit einer geschätzten Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts von 9,5 Prozent unbedenklich und
nicht ursächlich für eine drohende Krise. Die Prognose schätzte der Internationale Währungsfonds (IWF) auch weiterhin als zunehmend ein. Er erklärte China zu einem wichtigen
Element des Stabilitätsfaktors weltweit. Vielmehr betraf es auch hier den Finanzsektor, der
den Anstoß zu einer berechtigten Sorge gab. Laut dem IWF war China durch exzessive
Vergabe von Bankdarlehen in der Baubranche hohen Risiken ausgesetzt wie einer drohenden Inflation, Entwicklung einer Immobilienblase und der Verlust einer Bonitätsgewährleistung.53 China sah sich zwar gerüstet, einen dieser Missstände zu bewältigen, jedoch
nicht, wenn alle drei Faktoren kombiniert aufeinander treffen würden, die der IWF als
äußerst ernstzunehmende Wahrscheinlichkeit vorhersah. Zudem sind die Preise für Wohnimmobilien gestiegen. Daneben besteht eine hohe Leerstandsquote in Büro- und Wohnimmobilien. Investoren können ohne Mieteinnahmen ihre Kredite nicht mehr tilgen, und
52
53
Vgl. Residex House Price Indices March 2011.
Vgl. China Daily (2011).
21
den Banken drohen enorme Verluste. Die Gefährdung des Bankensystems bzw. der Kreditund Devisenmärkte war bereits vorhanden. Somit wuchs der Druck einer schnellen Stabilisierung des Finanzmarkts und drängte die chinesische Politik zu mehr Veränderungen der
damaligen ernst zunehmenden Situation.54
2010 fürchten US-Experten einen neuen Mega Crash in den USA, die Folgen jedoch der
neuen Krise würden noch viel weiter reichen als vorher. Leer stehende Hotels und Bürogebäude oder auch die Zwangsversteigerung von ganzen Wohnkomplexen, wo die Mieter
ebenfalls darunter leiden müssen. Die Banken würden die Voraussetzung zur Vergabe von
Krediten weiter verschärfen, was z. B. dem Mittelstand nicht zu Gute kommt.55 Es sind die
Banken, die im asiatischen, amerikanischen und europäischen Raum einerseits weiterhin
ohne intensivere Prüfung Immobiliendarlehen vergeben haben und andererseits zahlreiche
Rückzahlungen verbriefter Kredite erwarten, die zeitnah fällig werden. Anders als 2007
spielt nunmehr neben den Wohnimmobilien auch der Gewerbeimmobilienmarkt eine entscheidende Rolle.
Stark betroffen sind hiervon die Investoren, die den Immobilienmarkt mit Anleihen für
Gewerbeimmobiliendarlehen, den sog. CMBS unterstützt haben. Näher erläutert steht
CMBS für die Besicherung der Hypotheken von Gewerbeimmobilien, Wohnhäusern und
Bürogebäude in Form von Anleihen. Die Immobilien dienen als Vermögenswert und sichern die Wertpapiere. Der Nachteil bzw. das eigentliche Problem der verbrieften Kredite
ist der unverhältnismäßig hohe Fremdfinanzierungsanteil, der sich auf etwa 90 bis 95
Prozent beläuft. Anders als bei Pfandbriefen, tauchen diese verbrieften Kredite nicht in den
Bilanzen auf, was die geringe Höhe des Eigenkapitalanteils der Kreditnehmer erklären
könnte.56
In Europa fällt diese Art von Kapitalmarktfinanzierung der gewerblichen Immobilie mit
etwa 7 Prozent eher geringer aus, jedoch waren CMBS in den USA mit rund 22 Prozent
vom heutigen Marktanteil eine gängige Methode, Hypotheken zu besichern, bis der Markt
2007 zusammenbrach. Grund hierfür war die Immobilienkrise in den USA, sie machte
einen weiteren Handel dieser Wertpapiere unmöglich. Jedoch wird in den kommenden
54
Vgl. Welt Online (2011).
Vgl. Spiegel Online (2010).
56
Vgl. Immobilien Zeitung (2010).
55
22
Jahren eine Vielzahl dieser Darlehen fällig. Durch den Fall der Immobilienverkehrswerte
von ca. 20 Prozent wird eine Refinanzierung mehr als erschwert.57 58
Bis Ende 2013 werden allein in Europa ca. 65 Mrd. EUR Rückzahlungen fällig und in den
USA etwa 200 Mrd. EUR. Hinzu kommen weitere geschätzte 440 Mrd. EUR bis 2017 in
den USA und dem asiatischen Markt. Nun wird bereits schon jetzt bezweifelt, dass sich die
Banken in der finanziellen Lage befinden werden, geschätzte 1 Bio. EUR zukünftig fällig
werdender Darlehen erneut in ihre Bücher zu nehmen, wenn die Fälligkeit der Tilgung
nicht eingehalten werden kann. Da mit einem Gesamtausgleich der hohen fremdfinanzierten Darlehen nicht gerechnet wird, steht eine Refinanzierungswelle bevor, welche die
Banken nicht bewältigen können. Auch deutsche Banken sind hiervon betroffen, die als
Emittenten auftreten und die CMBS-Tranchen in den Büchern angehäuft haben.59 Die
Spekulation über einen Ausfall der Tranchen verbriefter Darlehen scheint die hiermit
größte Sorge zu sein. Wie auch in der ersten Finanzkrise durch den berüchtigten SubprimeMarkt, haben zahlreiche Banken ihre Gewerbedarlehen zu Investitionsvehikeln gebündelt,
um damit weiter zu kalkulieren.60
Als hohes Risiko für den Finanzmarkt gelten neben dem USA auch u. a. die Länder Spanien, Irland und UK. Trotz der berechtigten Sorge wird aber die Tragweite einer Gewerbeimmobilienkrise
geringer
eingeschätzt
als
der
2007
entstandene
Crash
des
Wohnimmobilienmarktes. Aber nicht nur die Verbriefungen durch die Banken sind ein
Teil der gefürchteten Sorge einer neuen Immobilienblase, sondern auch die Restrukturierung der atomistischen Investorenstruktur wird durch den Verzug und dem damit verbundenen Aufschub der Darlehensverträge beeinträchtigt.61 Auch in Deutschland ist die
Entwicklung einer Immobilienblase in vereinzelten Ballungszentren wie München, Stuttgart oder Hamburg zu spüren. Selbst die Grundstückspreise für 1 b Gegenden erheblich.
5.3 Gegensteuerungsmaßnahmen im Jahr 2010
Auch im Jahr 2010 entstanden wieder unvorhergesehene Immobilienblasen in verschiede-
57
Vgl. Financial Times Deutschland (2011).
Vgl. Deutsche Bank (2011).
59
60
Vgl. Spiegel Online (2010).
61
Vgl. Deutsche Bank Research (2010).
58
23
nen Ländern, wie z. B. in Australien, in China und in der Schweiz. In der Schweiz sieht die
Finma eine Immobilienblase hinsichtlich der großzügigen Verteilung von Immobilienkrediten und besonders für Wohnimmobilien Anfang 2012 auf das Land zukommen: „sollen
Hypothekarforderungen, die über die üblichen Belehnungs- und Tragbarkeitsnormen hinausgehen, durch die Banken zusätzlich mit Eigenmitteln unterlegt werden“. Auch wird
über die Einführung eines antizyklischen Kapitalpuffers diskutiert. Dieser soll die Banken
vor Risiken in Bezug auf das übermäßige Kreditwachstum bewahren.62
Auch China hat das Risiko bereits erkannt und steuert dagegen, indem Käufer von Zweitwohnungen die Hälfte des Kaufpreises selbst finanzieren. Für jede weitere Eigentumswohnung erhalten sie kein Fremdkapital mehr aus Bankkrediten. Das Land kann somit
etwas Luft aus ihrer Immobilienblase lassen. Der Immobilienmarkt in Australien war
jedoch 2010 sehr zerbrechlich und vergleicht man Australiens Wohnungsmarkt international, so ist festzustellen, dass dieser am teuersten ist.63
Viele Länder haben bereits Gegenmaßnahmen entwickelt, um einer Immobilienblase zu
begegnen. Kredite werden nicht einfach nur noch so ohne eigene Leistungen vergeben. So
werden z. B. in natürliche und juristische Personen kategorisiert, und es wurde ein Kreditrahmen für Investoren, die bereits mehrere Kredite besitzen, auf höchstens 60 Prozent
festgelegt. Bei juristischen Personen liegt der Rahmen bei 50 Prozent. Investoren müssen
z. B. in Singapur nicht mehr nur noch 5 Prozent, sondern 10 Prozent der Höchstbewertung
einer Immobilie in Bargeld hinlegen.64 Andere Länder denken auch über eine Erhöhung
der Zinsen nach.
Oftmals ist das Design von Hypothekenkrediten ein erheblicher Faktor, der zu Finanzkrisen und dem Ausfall von ganzen Systemen beiträgt. Sollte dies der Fall sein, gibt es die
Möglichkeit, Finanzprodukte so zu gestalten, dass Kreditausfälle verhindert werden können. Eine Perspektive könnte die Einführung der indexgekoppelten Hypotheken und der
Hauseigenkapitalversicherungen auf dem Markt sein. Im Unterschied zu üblichen Hypotheken werden bei indexgekoppelten Hypotheken die Rückzahlungen in realen Werten, d.
h. wie viel die Immobilie wirklich wert ist, festgelegt. Bei der Hauseigenkapitalversiche-
62
Vgl. Wirtschaftsblatt (2011).
Vgl. Kirchner Immobilienbewertung (2010).
64
Vgl. Rödl & Partner.
63
24
rung handelt es sich um eine hybride Form aus Option und Versicherung. Dabei „überträgt
der Eigentümer einer Wohnimmobilie das Risiko eines Wertverlusts gegen Zahlung eines
Entgelts auf einen Versicherungsgeber“.
65
Somit muss der Eigentümer seine Immobilie
nicht mehr zwangsläufig verkaufen, weil die Immobilienpreise stark gesunken sind. Ebenso können Banken von Zwangsversteigerungen absehen, da sie eine Art Wertgarantie
durch die Versicherung haben.
Banken in Spanien sollen künftig bis zu 50 Milliarden EUR zusätzlich an Rücklagen bilden, um die Einbußen der geplatzten Immobilienblase wieder begleichen zu können. Diese
Rücklagen sollen allein aus steuerlichen Mitteln erbracht werden.66 Auch Stockholms
Regierung sorgt sich um die seit Jahren steigenden Immobilienpreise und die immer höher
verschuldeten Haushalte. Seit einem Jahrzehnt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen
um 153 Prozent. Experten meinen, dass die Preise um 40 Prozent zu hoch sind und früher
oder später fallen müssen. Stockholms Banken haben bereits reagiert, damit ein weiteres
Aufkommen einer Immobilienblase vermieden werden kann, indem z. B. die größte Bank
Nordeuropas keine Kredite mehr vergibt, die 85 Prozent des Immobilienwertes übersteigen. Auch andere Banken haben ihre Vergaberegeln in Bezug auf Kredite verschärft.67
Wenn alle Länder in Zukunft rechtzeitig reagieren und die Zeichen einer bevorstehenden
Blase frühzeitig deuten können und schließlich die richtigen Maßnahmen einleiten, künftig
kann das Platzen einer Immobilienblase verhindert werden.
65
Vgl. manager magazin (2012).
67
Vgl. Handelsblatt (2011).
66
25
6. Regionale, nutzungsorientierte Märkte
6.1 Begegnung einer neuen Immobilienblase im Osten Deutschlands
Der folgende Abschnitt setzt sich zunächst mit dem östlichen Teil Deutschlands auseinander. Er soll Aufschluss darüber geben, ob schon zum heutigen Zeitpunkt den Nährboden
für eine neue Immobilienblase erkennbar ist. Der Fokus wird dabei bewusst auf die Hauptstadt Berlin gelegt, wo der Wohnungsmarkt seit einigen Jahren einen starken Aufschwung
erlebt. Doch auch andere Regionen Ostdeutschlands wie Dresden oder Rostock sind seit
der Wende aus ihrem Dornröschenschlaf erwacht und sehen sich derzeit mit großer Nachfrage konfrontiert, die das Treiben auf dem Immobilienmarkt anheizt. Dabei ist das Thema
Immobilienblase gerade für die neuen Bundesländer nicht unbekannt. Bereits in den Jahren
1999 bis 2002 wurde eine Immobilienblase künstlich durch die Eingriffe des Staates in den
Markt begünstigt. Demnach setzten steuerliche Anreize einen Bauboom von Wohn- und
Gewerbeimmobilien in Gang, welcher in der Folge auf eine zu geringe Nachfrage traf.
Derlei staatliche Eingriffe sind derzeit für die Immobilienwirtschaft im östlichen Teil
Deutschlands nicht auszumachen. Stattdessen treibt die gestiegene Nachfrage in den Innenstadtbereichen der Großstädte Ostdeutschlands die Preise für Immobilien in immer
höhere Bereiche und trägt ihrerseits zu einem neuen Immobilienboom bei. Besonders im
Bereich Neubau der Großstadtinnenbezirke werden mittlerweile exorbitante m²-Preise
erreicht. Hierbei sind derzeit Monatsmieten von bis zu 25 EUR/ m², allein im Stadtteil
Berlin-Mitte möglich.68 Gemessen an der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,23
EUR/ m²/ Monat für Neubauwohnungen in guter Lage, entspricht das einer Steigerung von
über 200 Prozent.69 Für den Kauf einer Eigentumswohnung in den beiden derzeit teuersten
Stadtbezirken Berlin-Mitte oder Berlin-Tiergarten sind derzeit im Bereich Neubau, Preise
von bis zu 10.000 EUR/ m² möglich. Und die Preisspirale könnte sich nach neuesten Umfragen in den nächsten 12 Monaten um 2 bis 5 Prozent noch weiter nach oben drehen.70
Ähnliche preissteigernde Entwicklungen gelten auch für andere zentral liegende Bezirke
wie Charlottenburg, Prenzlauer Berg, Kreuzberg oder Friedrichshain. Bei letzterem halten
Makler für das kommende Jahr sogar einen Anstieg der durchschnittlichen Preis- und
68
Vgl. Capital (2011).
Vgl. Berliner Mietspiegel (2011) .
70
69
26
Mietspannen von mehr als 5 Prozent für möglich.71 Selbst der als „soziale Brennpunkt
Berlins“ deutschlandweit bekanntgewordene Stadtbezirk Berlin Neukölln gilt für die
Hauptgruppe der Zugezogenen, Studenten, als neuer Anlaufpunkt unter dem Aspekt bezahlbaren Wohnraum. Der momentan beliebte nördliche Teil Berlin-Neuköllns stellt aufgrund seiner vergleichsweise noch niedrigen Miet- und Kaufpreisstruktur eine Chance für
Investoren dar und lässt einer absehbaren Normalisierung des Berliner Wohnungsmarktes
keinen Raum. „Einzelne Wohnungen haben sich innerhalb von drei Jahren im Wert verdoppelt.“72
Leipzig ist derzeit eine der gefragtesten Städte in Ostdeutschland. Die Preise für Eigentumswohnungen und Mieten gehören dabei zu den höchsten in den neuen Bundesländern.
Die Preisanstiege finden dabei fast ausschließlich in den begehrten Innenstadtlagen Leipzigs (Bach-, Musik- und Waldstraßenviertel) statt, welche auch in den kommenden Monaten einen deutlichen Preisanstieg für Mieten und Eigentumswohnungen erwarten lassen
werden. Dabei läuft auch hier die momentane Entwicklung Gefahr, den Immobilienmarkt
Leipzigs in Folge überhöhter Preise zu schnell aufzuheizen. Der Kaufpreis einer NeubauEigentumswohnung, etwa an der beliebten Beethovenstraße (Musikviertel), kann derzeit
3.000 EUR pro m² kosten, welcher laut neuester Einschätzungen allein innerhalb des
nächsten Jahres um mehr als 5 Prozent zulegen wird.73 Zudem liegt Leipzig mit Kaufpreisen bei Altbauten von bis zu 500.000 EUR (Bereich: Schleußig) bis hin zu 750.000 (Bezirk: Gohlis Süd) für Neubauten im gehobenen Bereich.74
Selbst in der nördlichsten Stadt Ostdeutschlands, Rostock, zieht es alle Altersklassen vor
allem aus den ländlichen Regionen in die Innenstadtbereiche (z. B. Bahnhofsviertel). Exklusive Neubauten als Einfamilienhaus in Wassernähe, so z. B. in Warnemünde, erreichen
mittlerweile die Marke von 600.000 EUR und werden aller Voraussicht nach auch in Zukunft um 2 Prozent bis 5 Prozent zulegen.75 Dabei teilt Rostock das gleiche Schicksal wie
die Innenstadtbereiche der erwähnten Städte und kann auf die gesteigerte Nachfrage nur
mit begrenztem Wohnangebot reagieren, was die Preise auch hier in Zukunft steigen lassen
wird.
71
Vgl. Ebd.
Vgl. Riney, Anne (2011).
73
74
Vgl. Ebd.
75
Vgl. Ebd.
72
27
Der Nachfragefaktor wird sich in diesen Städten auch künftig nicht verändern. Unterstützt
wird die Nachfrage von einem deutschlandweiten Wirtschaftswachstum, welches nun
schon seit Jahren anhält. Lag das Wirtschaftswachstum 2010 noch bei etwa 3,7 Prozent,
wuchs es zuletzt 2011 noch um etwa 3,0 Prozent.76 Auch für 2012 wird mit einem Wachstum der Wirtschaft gerechnet, welche der Bautätigkeit des Baugewerbes mit prognostizierten 2,3 Prozent plus im Allgemeinen zu Gute kommen wird.77 Allein für Berlin ist vorerst
keine Trendwende der demografischen Entwicklung absehbar. Demnach zählte Berlin im
ersten Halbjahr 2011 etwa 3.477.800 gemeldete Einwohner. Der Bevölkerungszuwachs
wurde während der Jahreswende, von 2010 auf 2011, offiziell auf 17.000 Einwohner geschätzt. Den Hauptanteil tragen dabei die Zugewanderten, weniger die Neugeborenen.78
Dieser Trend besteht in Berlin nun schon seit fast 6 Jahren und ist ein Indiz für den regen
Zulauf, den die Stadt in den nächsten Jahren noch zusätzlich erfahren wird. Doch mit der
gesteigerten Nachfrage geht auch eine Verknappung des Wohnungsangebotes einher,
welcher wiederum auch die Preise für den Alt- sowie Neubau in Städten wie Leipzig oder
Rostock weiter steigen lassen wird.
Doch Investoren sind in den oben beschriebenen Regionen noch nicht zu der Überzeugung
gelangt, dass die Preise für einige im Bau befindlichen Luxusobjekte zu hoch angesetzt
sind. Als gutes Beispiel für Sachsen ist dabei das Musikviertel Leipzigs zu nennen, wo
derzeit Mieten von bis zu 12 EUR pro m² ausgehandelt werden.79 Demnach wird sich an
dem regen Bautreiben auch in absehbarer Zukunft nichts ändern. Zumal das derzeitige
Haushaltwachstum und die Kaufkraft der Interessenten unterstützend wirken. Ein Platzen
einer möglichen Blase ist von diesem Standpunkt aus sehr unwahrscheinlich.
Für Investoren, die selber bauen oder Eigentum erwerben wollen, sind die Bedingungen
aufgrund niedriger Bauzinsen derzeit optimal. Die aktuellen Bauzinsen liegen demnach zur
Zeit bei etwa 2,19 Prozent und feuert zusätzlich die derzeitigen Aktivitäten vieler Investoren an, in unsicheren Zeiten auf Sachanlagen wie Immobilien auszuweichen.80
Doch auch das Investorentreiben stößt in diesen Tagen auf das Problem der mangelnden
76
Vgl. FinanzNachrichten.de (2011).
Vgl. Zentralverband Deutsches Baugewerbe (2011).
78
Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2011).
79
80
Vgl. Bauzinsen Vergleich (2012).
77
28
Angebote bzw. Bauflächen. Die derzeit hohe Nachfrage trifft auf nicht genug Angebot an
Neubauten, wodurch die Preise von vorhandenen Immobilien zusätzlich gesteigert werden.
Die Preisspirale dreht sich dabei unaufhörlich nach oben. Seitens des Berliner Senates, sind
die genehmigten Neubauten mit 5.470 Wohnungen zu wenig, um den Anforderungen der
in die Innenstadt drängenden Zugezogenen gerecht zu werden. Erschwerend kommt hinzu,
dass es sich bei den Neubauten überwiegend um Bauten im Luxussegment handelt und
daher für die breite Masse nicht in Betracht gezogen wird. Das treibt wiederum die Preise
für die noch wenig vorhandenen Wohnungen in Zentrumsnähe nach oben. Für einen Großteil der Wohnungssuchenden bleibt hierbei nur noch der Ausweg in die umliegenden
„Randbezirke“ zu ziehen. Dass die Städte Berlin und Leipzig auch auf Grund von Medienberichten zu entnehmen, als Single-Städte betitelt werden, zeigt zudem, wie geänderte
Wohnformen zusätzlich verstärkt auf die Verknappung des Wohnraumes einwirken können.
Trotz des derzeitig regen Treibens in den Innenstadtbereichen vieler ostdeutscher Städte ist
eine Blasenbildung, zumindest für diesen Teil Deutschlands, vom heutigen Standpunkt aus
gesehen, eher unwahrscheinlich. Dazu müssten nicht nur Topobjekte in den Innenstadtbereichen deutlich im Preis steigen, sondern auch Immobilien in schlechten Lagen.
Deutschlands Hauptstadt ist gerade von diesem Trend noch weit entfernt. Das zeigt sich
gerade in den wenige Kilometer vom Stadtzentrum Berlins entfernten Randbezirken wie
Berlin-Marzahn/Hellersdorf, Berlin-Spandau oder Berlin-Reinickendorf. Hier sind die
Mieten noch sehr stabil oder sogar sinkend, wenngleich Neukölln eine hohe Nachfrage
erführt.81 Die Preisbildung folgt hier also noch den Gesetzen des Marktes von Angebot und
Nachfrage und lässt noch keine unnormalen Entwicklungen erkennen, welche auf eine
Immobilienblase hindeuten. Und auch der momentan noch auf 3,3 Prozent bezifferte Wohnungsleerstand in Berlin deutet derzeit noch nicht auf ein blasentypisches Phänomen hin.
Zusätzlich spricht hierbei noch ein anderer Punkt gegen übereilte Käufe von Immobilien
und damit gegen die Gefahr einer Blasenbildung in Folge von Spekulation getriebenen
Neubauten. Demnach ist der Wiederverkauf von Immobilien hierzulande erst nach 10
Jahren steuerfrei möglich. Dabei ist es aus Investorensicht für viele eingangs erwähnte
Innenstadtbereiche, die bereits zu phantasieartigen Preisen aufgestiegen sind, nicht mehr
81
Vgl. Hunziker, Christian (2011); Pfeil, Marcus (2012).
29
rentabel und schreckt viele Investoren aus dem Ausland ab. Zudem können Darlehenszinsen nicht steuerlich abgesetzt werden. Der deutsche Immobilienmarkt bleibt dadurch in
Zukunft geschützt.
Die Mieten steigen in Berlin derzeit zwar so stark wie in keiner anderen Stadt, aber liegen
noch weit unter dem Niveau von Hamburg oder München. Das liegt nicht zuletzt auch am
deutschen Mietrecht, welches ein zu schnelles Wachstum von Mieten, und damit den
übereilten Rentabilitätsrechnungen von Investoren, einen Riegel vorschiebt. Somit können
überhöhte Wohnungspreise, ob Neubau oder Kauf, durch „moderate“ Mieten für viele
Investoren nicht vernünftig refinanziert.
Der Bereich Finanzierung stellt hierbei im östlichen wie auch im restlichen Teil des Landes eine traditionell verlässliche Größe gegen die Gefahr einer Immobilienblase dar. Der
Unterschied zu anderen Kreditvergabemotoriken, wie in den USA oder Spanien, liegt hier
bei den Immobilienfinanzierungen, die in Deutschland bisher überwiegend mittel bis langfristig angelegt und zumeist mit genügend Eigenkapital ausgestattet waren bzw. sind. Die
momentane durchschnittliche Darlehenssumme ist auf 147.000 EUR gewachsen, die
durchschnittlichen monatlichen Raten belaufen sich auf 790 EUR.82 Doch diese Zahlen
weisen noch nicht auf eine übertriebene Kreditvergabe hin und sind auch nicht so stark
anfällig für Krisen und einen Zinsanstieg.
Doch auch hierzulande umgehen immer mehr Banken die strengen Regeln für Hypothekenkredite. Die klassische Regel besagt, dass Kreditnehmer 20 bis 30 Prozent Eigenkapital
in die Finanzierung ihrer Immobilie mit einbringen sollten. Doch momentan werden schon
bis zu 100 Prozent der gesamten Kauf- oder Baukosten von den Banken übernommen,
ohne im Gegenzug zusätzliche Sicherheiten einzufordern.
Seitens der Finanzwirtschaft schützt eine Kreditvergabepolitik der Banken mit Augenmaß
vor starken Auswirkungen bei einem Crash sowie ein deutsches Mietrecht vor zu schnell
ansteigenden Preisen. Die derzeitigen Preiserhöhungen sind gerade in Berlin eher als ein
Zeichen von Normalisierung und Anpassung an die Preisstruktur anderer Städte Deutschlands wie München oder Hamburg zu deuten. Demnach ist ein Preisniveau Berlins wie in
82
Vgl. Beecken, Grit; Kaelble, Martin; von Raggamby, Nikolaus (2011).
30
den anderen Hauptstädten, Paris oder London, vorerst nicht zu erwarten und lässt noch
genügend Zeit, einer Immobilienblase entgegenzuwirken.
6.2 Betrachtung des Immobilienmarktes in Süddeutschland
Eine gewisse negative Grundeinstellung haftet den Deutschen mitunter an. Auch davon
betroffen: die Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland. Glücklicherweise haben sich diese aber nicht bewahrheitet. Vielmehr zeichnet sich der deutsche
Immobiliensektor durch eine große Stabilität aus, regionale Schwankungen sind logischerweise inbegriffen.83
Die Preisentwicklung in deutschen Metropolen und mittelgroßen Städten zeigt dies deutlich: im Norden blieben die Preise in den vergangenen fünf Jahren nahezu konstant, lediglich bei gebrauchten Eigentumswohnungen fielen die Preise um 100 Euro pro
Quadratmeter. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen stiegen sie dagegen um 100 Euro
pro Quadratmeter. In Süddeutschland konnte sogar ein deutlicher Preisanstieg verzeichnet
werden. Am meisten profitieren die Städte als neue Mittelpunkte sozialen und wirtschaftlichen Lebens. Nach Expertenschätzung könnte Wohnraum hier auf längere Sicht knapp
werden, was wiederum die Preise nach oben treiben dürfte.84 Auf die Standorte München
und Stuttgart bezogen ist klar festzustellen, dass die große Nachfrage nach Wohnimmobilien nur schleppend zu befriedigen ist.
München gehen die Flächen aus. Die Einwohnerzahl pro Quadratkilometer liegt in München bei 4.286 Einwohnern. Damit ist München die am dichtesten besiedelte deutsche
Stadt. Das Angebot an Einzelhandelsflächen konnte mit der rasanten Zunahme der Bevölkerung jedoch nicht mithalten: Mit 1,4 Quadratmetern pro Einwohner liegt die angebotene
Fläche immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 1,7.85 Es wird zu wenig
gebaut. Doch Stadtrand nah gelegen gibt es noch genügend Flächen, welche allerdings erst
noch als Bauland ausgewiesen werden müssen. Aufgrund der hohen Nachfrage steigen die
Kauf- und Mietpreise nur noch nach oben.
83
Vgl. Kirchner Immobilienbewertung (2010).
Vgl. Ebd.
85
Vgl. Fachthemenreihe der DG HYP September 2011.
84
31
Das größte Problem der Stadt München sind die wenigen bezahlbaren Mietwohnungen.
Denn dort, wo gebaut wird, befriedigen die Bauherren hauptsächlich die Nachfrage im
Hochpreis- und Luxussegment. Größere Eigentums- und Mietwohnungen sind dagegen rar.
Das treibt natürlich die Preise. Laut Immobilienverband werden für Bestandswohnungen
derzeit Mieten von 12,40 EUR/m² bezahlt. Altbauwohnungen in guten Lagen kosten im
Durchschnitt 13,30 EUR/m², und für Neubauten werden 13,50 EUR/m² verlangt.86
Bei den Kaufpreisen in dieser Region ist der Anstieg noch viel drastischer. In den letzten
zwei Jahren sind die Angebotspreise um bis zu 15 Prozent in die Höhe geschossen. Bayerns Hauptstadt zählt unangefochten zu den Top-Bürostandorten in Deutschland. Auch für
die Zukunft werden der Stadt regelmäßig glänzende Wachstumschancen vorhergesagt. Auf
längere Sicht jedoch sollten die enormen Wachstumspotenziale der Region für eine spürbare Belebung des Marktes sorgen.87
Die Migration zwischen den einzelnen Regionen spielt hierbei eine große Rolle. Denn
wesentlichen Faktoren für Wanderungsbewegungen sind das Angebot an Arbeitsplätzen,
Lebensqualität, Lebenshaltungskosten und das Angebot an Qualifikationsmöglichkeiten.88
Daher erleben die wirtschaftsstarken Regionen einen Andrang an Zugezogenen. Denn
gerade der Süden Deutschlands ist bekannt für seine Produktionsstandorte der Automobilund Hightech-Industrie und das wiederum lockt Fachkräfte in die bayrische Metropole.
Dieses Wachstum zieht zahlungsfähige Arbeitskräfte an, die der Wohnungsmarkt nicht
aufnehmen kann.89
Stuttgart hat aufgrund seiner topografischen Lage, welche durch Hügel und Hänge gekennzeichnet ist, ein begrenztes Angebot an Wohnraum. Im Vergleich zu München bleibt Stuttgart aufgrund der Lage wenig Platz für Neubauten. Somit sind keine Baureserven
vorhanden.90 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen lassen lange auf sich warten. Im
Jahr werden in Stuttgart nicht einmal 1.000 Wohnungsbaugenehmigungen vergeben.91 Die
Stadt platzt förmlich aus allen Nähten. Die Nachfrage nach Immobilien ist auch hier deut-
86
Vgl. Heintze, Alexander (2011).
Vgl. DG HYP (2011).
Vgl. Bobka, Gabriele (2011).
89
Vgl. Heintze, Alexander (2011).
90
Vgl. Bantle, Frank (2011).
91
Vgl. Lange, Dagmar (2011).
87
88
32
lich höher als das Angebot und das lässt die Preise spürbar steigen.92 Selbst nicht renovierte Altbauwohnungen kosten 3.500 EUR/m², vermietet wird für 12 EUR/m².93 Neubauten
sind noch teurer.
Der Standort Stuttgart bietet seit Jahren stabile Anreize für Investoren. Denn die Wirtschaftskraft, die Arbeitsmarktsituation und die Nachhaltigkeit, mit der eine Rendite erzielt
werden kann, sind Grundlage für Investitionen.94 Um dem Flächenmangel entgegen zu
wirken, wird derzeit die Umnutzung von Gewerbebrachen entwickelt. Unter Deutschlands
besonders guten Immobilienstandorten ragt Stuttgart als derjenige mit der niedrigsten
Leerstandsquote im Bürobereich hervor. Nur 5 Prozent der Flächen waren im Jahre 2010
unvermietet. Ein Grund hierfür ist u. a. das ungebrochen starke Wachstum der Region, das
von starken Exporten und einer hohen Innovationskraft getrieben wird. Mit 6 Prozent des
lokalen Bruttosozialprodukts fließen mehr Mittel in Forschung und Entwicklung als an
anderen guten Standorten. Der Anteil leer stehender Flächen in Stuttgart ist 2011 auf niedrigstem Niveau.95
Sowohl München als auch Stuttgart entwickeln sich zu stark wachsenden Städten. Die
wirtschaftliche Situation beider Städte lockt immer mehr Menschen. Die logische Konsequenz daraus: Immer weniger Raum steht zur Verfügung mit der Folge steigende Preise.
Dieses Abwandern in wirtschaftsstarke Regionen führt in anderen Regionen Deutschlands
zu Schrumpfungen von Städten. Insbesondere die ländlichen Regionen müssen weitere
Bevölkerungsrückgänge hinnehmen, während sich die „Top Städte“ immer mehr entwickeln und ausweiten.96 Diese Bewegung könnte gerade im Bereich Wohnen das städtische
Umland stärken.
Letztendlich lässt sich festhalten, dass zwar viel Bewegung auf dem deutschen Immobilienmarkt zu beobachten, aber eine Immobilienblase nicht zu erkennen ist. Die Nachfrage
sowohl nach selbst genutztem Wohneigentum als auch nach Büroimmobilien profitierte
von einer nach wie vor guten konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der aus der Schuldenkrise resultierenden Unsicherheiten an den Finanzmärkten profitieren Immobilien
92
Vgl. Bantle, Frank (2011).
Vgl. Ebd.
94
Vgl. Ebd.
95
Vgl. DG HYP (2011).
96
Vgl. Bobka, Gabriele (2011).
93
33
weiterhin davon, dass sie von Anlegern als vergleichsweise sicheres Investment angesehen
werden. Sofern sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nicht signifikant und nachhaltig eintrübt, dürften sich die aktuellen Trends fortsetzen.97 Bis jetzt zeichnet sich der deutsche Immobilienmarkt durch seine Stabilität aus. Die regionalen
Schwankungen sind normale Erscheinungen durch Anpassungen an Arbeits- und Wirtschaftsmärkte. Dennoch bleibt zu sagen, dass Großstädte immer interessante Investitionsziele sein werden, da die Masse und der Mix an Menschen in Großstädten weiterhin viel
Potenzial bietet.
6.3 Betrachtung des Immobilienmarktes in Nord- und Westdeutschland
Spricht man von dem regionalen norddeutschen Immobilienmarkt, so rückt Hamburg in
das Scheinwerferlicht. Die Hansestadt ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Mit ihren 1,8
Mio. Einwohnern hat sich Hamburg in einer Haspa-Studie 2010 besonders gut positioniert.
Das mit der Studie beauftragte HWWI gab dem zweitgrößten Seehafen Europas Bestnoten
für Luft-, Wasser- und Wohnqualität98. Die Dienstleistungsmetropole Norddeutschlands, in
der 41 der 500 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands ihren Sitz haben, hatte im Jahr
2010 ein Pro-Kopf-BIP von 49.638 EUR. Das entspricht ca. 64 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 30.566 EUR99. Rund um Elbe und Alster zählt man jährlich ca. 8.000
Zugezogene. Hamburg ist für Neubürger und Kapitalanleger eine lukrative und zukunftsfähige Stadt.
Die Immobilie ist nach der jüngsten Weltwirtschaftskrise als eine nahezu risikolose und
inflationsresistente Sachwertanlage in den Vordergrund gerückt. Sie erfreut sich einer sehr
hohen Beliebtheit. Nahezu jede Baulücke ist in den guten Lagen der Hansestadt geschlossen. Eigentumswohnungen in allen Preisklassen werden errichtet oder befinden sich in
Planungsphasen. Im Moment ist der Hamburger Wohnungsmarkt überlastet. Ein neuer
Stadtteil, die Hafencity, ist aus Konversion alter Hafenflächen entstanden. Es herrscht
Nachfrageüberhang an Miet- und Eigentumswohnungen. Die Preise für Einfamilienhäuser
reichen ab 130.000 EUR in den weniger attraktiven Lagen bis hin zu 12.000.000 EUR in
den begehrten Lagen. Für Eigentumswohnungen muss man bereit sein, ab 800 EUR bis
97
Vgl. Pressemitteilungen Online (2011).
Vgl. Osadnik, Susanne (2011).
99
Vgl. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (2011).
98
34
9.000 EUR pro m² für Altbau und ab 2.200 EUR bis 14.000 EUR pro m² für Neubau, auszugeben. Die für Kapitalanleger entscheidende Investitionsgrundlage ist der möglich erzielbare Mietzins der im Altbau in den weniger attraktiven Lagen im Durchschnitt bei 6,00
EUR beginnt und bei 18,00 EUR pro m²/ Monat in den top Lagen endet. Im Neubau sind
Mieteinnahmen ab 7,00 EUR pro m²/ Monat bis hinzu 22,00 EUR pro m²/ Monat möglich.100
Die Mieten des Hamburger Büroimmobilienmarkes entwickelten sich im Jahr 2011 leicht
über dem Bundesdurchschnitt. Die zu erzielenden Mieten reichen von circa 8,00 EUR bis
23,00 EUR pro m²/ Monat und zeigen einen leichten Anstieg von annähernd einem Prozent
gegenüber dem Jahr 2010. Zwar erholen sich die Mietpreise für die Büroimmobilien auf
dem Hamburger Markt, jedoch korrigierte sich die Leerstandquote gegenüber 2010 leicht
nach oben. Der Leerstand 2011 weist eine Erhöhung um 0,2 Prozentpunkte auf 9,5 Prozent
zum Jahr 2010 auf. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass immer neue Büroflächen auf den Markt kommen. 101
In dem Bereich der Handelsimmobilien gehört Hamburg zu dem ertragsreichsten Standort
in Deutschland. Das Mietniveau in den besten Lagen liegt bei nahezu 225,00 EUR pro m²/
Monat. Partiell konnten Mietsteigerungen von bis zu 9 Prozent erreicht werden. Da Hamburg eine vergleichsweise eine hohe Kaufkraft besitzt, hat der regionale Handelsimmobilienmarkt das Potenzial, die Umsätze weiter nach oben zu steigern. Diese positive
Prognose und eine über Jahre hinweg stabil aufwärts anhaltende Entwicklung des Marktes
ziehen ausländische Investoren an.102
6.4 Begegnung einer neuen Immobilienblase in China
Die Subprime-Krise ist an nahezu keinem Land spurlos vorbeigegangen. Um den Folgen
dieser Wirtschaftskriese entgegenzuwirken, haben alle betroffenen Länder überwiegend
gleiche Maßnahmen zum Einsatz gebracht. Die häufigsten Erscheinungsformen dieser
Maßnahmen waren die Konjunkturpakete. Die wirtschaftlichen Einsatzbereiche, in die das
frische Geld floss, waren länderweise unterschiedlich. In Deutschland war u. a. die Ab-
100
Vgl. Osadnik, Susanne (2011).
Vgl. DG HYP (2011).
102
Vgl. DG HYP (2011).
101
35
wrackprämie eingeführt worden und verlieh der Autoindustrie einen unerwartet hohen
Wachstumsschub. Die chinesische Regierung hat 2009 ein Konjunkturpaket in Höhe von
460 Milliarden EUR aufgelegt, von dem ein großer Teil des Geldes der Immobilienbranche
zugutekam und den Markt rasant belebte und einen Immobilienboom auslöste. Mittlerweile
beschäftigt die gesamte Bauwirtschat in China 15 Prozent bis 20 Prozent aller Arbeitnehmer in China.103
Auf dem chinesischen Immobilienmarkt lassen sich einige Parallelen zu den Zuständen in
den USA unmittelbar vor dem Platzen der Immobilienblase in 2007 feststellen. Der Immobilienerwerb ist im Reich der Mitte alltäglich geworden. Die US-Bürger haben viel gebaut,
so wie die Chinesen es im Moment tun. In China erreichen die Bauprojekte viel größere
Dimensionen in Bezug auf Bausubstanz und Investitionsvolumina. Für die Volksrepublik
ist das Immobiliengeschäft besonders reizvoll, denn die Einnahmen die, die Staatkassen
erzielen sind gewaltig. Der Ablauf des Immobilienkreislaufgeschäfts in China lässt sich
vereinfacht wie folgt darstellen: der Saat privatisiert das Land und verkauft dieses an Investoren, die in den meisten Fällen staatliche Immobilienunternehmen sind. Die Investoren
verwirklichen Bauprojekte und verkaufen mit einem hohen Gewinn. Das Prozedere schafft
Wachstum und Arbeitsplätze104. In jeder Hinsicht profitiert der Staat von den Einnahmen
aus dem Verkauf von Grundstücken, aus dem Verkauf von Immobilien seiner staatlichen
Immobilienunternehmen sowie aus den Einnahmen aus dem Kreditgeschäft der staatlichen
Banken.
Der Anlass, der die chinesische Bevölkerung zum exzessiven Kauf einer Immobilie in
China anheizt und die US- Bürger in den USA vor der Subprime- Krise zum Kauf bewegt
hat, ist die Gewissheit über eine garantierte Wertsteigerung dieser Sachanlage. Das gegenwärtige Geschehen in China unter der Betrachtung der vergangenen Immobilienblasen
zeigt, dass sich auf dem chinesischen Immobilienmarkt eine Preisblase schon längst gebildet hat. Eines der Faktoren, aus dem sich eine solche Blase vermuten lässt, ist der Anstieg
der Verkehrswerte. In den letzten Jahren haben sich die Preise in einigen Großstädten mehr
als verdoppelt, in Schanghai und Peking sind Erhöhungen sogar um 70 Prozent105 verzeichnet worden, jedoch bleiben die Preise in ländlichen Gebieten in einem beherrschbaren
103
Vgl. Zhang Danhong (2011).
Vgl. Mayer-Kuckuk, Finn (2011).
105
Vgl. Köckritz, Angela (2011).
104
36
Rahmen. Die Immobilienpreise steigen deutlich schneller und höher als die Einkommen
der Bevölkerung. Der Verkehrswert in Großstädten liegt im Durchschnitt bei einem zwanzigfachen Jahreseinkommen eines Arbeitnehmers. In Deutschland hingegen liegt der Verkehrswert im Durchschnitt bei drei- bis fünffachen Jahreseinkommen. Vor dem Ausbruch
der Subprime-Krise betrug der Verkehrswert für Wohnimmobilien in den USA höchstens
das siebenfache des Jahreseinkommens. Diese Preisexplosion hat die Nachfrage in China
nicht geschmälert, sondern bekräftigt ihre Annahme einer zuverlässigen Wertsteigerung.
Die chinesische Bevölkerung kauft weiter. Aus ihrer Sicht ist die Investition in die Wohnimmobilie vernünftig und sicher. Aktuell leben annähernd 47 Prozent der chinesischen
Bevölkerung in den Großstädten, Tendenz steigend106. Die Bauwirtschaft produziert jährlich 20 bis 30 Mio. neue Wohnungen. Die Erfahrungen anhand von in Japan und Südkorea
vollzogener Verstädterung zeigen, dass der Urbanisierungsgrad circa bei 70 bis 75 Prozent
seinen Höhepunkt erreicht. Noch ist dieser Punkt in China nicht erreicht. Solange die
Verstädterung anhält, werden weiter neue Wohnprojekte entstehen.
China hat eine der höchsten Investitionsquoten der Welt107. Das über die Jahre von den
Bürgern gesparte Vermögen fließt in den Erwerb von Immobilien. Die Folgen eines hohen
Investitionsgrades haben in der Vergangenheit bereits mehrere Blasen hervorgebracht.
Gegenwärtig ist ein Umschwung auf dem chinesischen Immobilienmarkt zu beobachten.
Die Preise scheinen ihren Höhepunkt erreicht zu haben und sinken. Transaktionsvolumina
in den Großstädten wie Shanghai und Hongkong sind im Jahr 2011 im Jahresvergleich um
bis zu 80 Prozent eingebrochen108. Die Regierung hat Anfang Januar 2012 an Provinzregierungen 350 Mrd. EUR ausgezahlt, um eine Pleite abzuwenden109. Die Schulden der
Lokalregierungen, die in manchen Gebieten bis zu 40 Prozent ihrer Einnahmen aus Grundstücksverkäufen generieren110, werden auf 1,5 Billionen EUR geschätzt111. Neubauwohnungen werden in einigen Fällen unter den Baukosten angeboten, um Verluste zu
begrenzen112, da viele Bauprojekte an den Marktbedürfnissen vorbei entwickelt und realisiert wurden. Viele Wohngebiete stehen nach ihrer Fertigstellung leer. Insgesamt werden
106
Vgl. Köckritz, Angela (2011).
Vgl. DiePresse.com (2011).
108
Vgl. Exner, Andre (2011).
109
110
111
112
Vgl. Exner, Andre (2011).
107
37
circa 64 Millionen leestehende Wohnimmobilien gezählt113. Die Ursache hierfür wird u. a.
aus der Tatsache begründet, dass in überwiegenden Fällen die Immobilien als Kapitalanlage und nicht zu eigenen Wohnzwecken erworben und zum Werterhalt leer stehen gelassen
werden. Betrachtet man diese Umstände im Ganzen, stellt man fest, dass eine spekulative
Blase entstanden ist und eine Größe erreicht hat, in der sie langsam beginnt zu platzen. Ihr
Platzen könnte Konjunkturschwankungen weltweit auslösen. Denn China ist durch seine
manipulativ klein gehaltene Währung Yuan, zu einem zentralen Partner der Weltwirtschaft
aufgestiegen. Für 78 Länder ist China der größte oder der zweitgrößte Handelspartner, und
gemeinsam generieren sie die Hälfte des Welt-Bruttoinlandprodukts114. Die Gefahr einer
spekulativen Blase hat China bereits erkannt und Gegensteuerungsmaßnahmen eingeleitet.
Die Regierung plant die Einführung einer Grundsteuer und Investitionen in sozialen Wohnungsbau. Der Erwerb einer zweiten Immobilie wird erschwert, indem bei Aufnahme eines
Kredites Zinsen bis zu 30 Prozent verlangt115 werden und die Eigenkapitalquote erhöht
wird. In einigen Städten ist ein Zweiterwerb sogar verboten.
„Eine spekulative Blase liegt vor, wenn die Anschaffungskosten für Immobilien sehr hoch
sind und über dem liegen, was mittelfristig an Mieteinnahmen erwirtschaftet werden
kann.“116 Viele Gegebenheiten sprechen für eine Immobilienpreisblase auf dem chinesischen Markt. Die Gründe dafür sind

die exzessive Preisbildung in den Großstädten,

die enorme Leerstandsquote von circa 64 Millionen Wohnungen landesweit, die u. a.
auf schlecht und nicht marktorientierte Projektrealisierungen zurückzuführen sind und

die Erwartung der Anleger an eine sichere und risikolose Wertsteigerung der Immobilie.
Mittelfristig wird es für Anleger relativ schwer werden, die Anschaffungskoste zu erwirtschaften. Die ersten Preiskorrekturen erfolgen bereits. Ob die Korrekturen das Platzen der
Blase oder von der Regierung eingeleiteten Gegenmaßnahmen wiederspiegeln, ist nicht
eindeutig.
113
Vgl. DiePresse.com (2011).
115
116
Vgl. Ebd.
114
38
6.5 Begegnung einer neuen Immobilienblase in der Schweiz
Die Entwicklung des Immobilienmarktes hat neben Deutschland und China auch in der
Schweiz Auswirkungen auf die Stabilität der Gesamtwirtschaft. Entwicklungen in den
frühen 1990er Jahren in der Schweiz haben gezeigt, dass der Staat mit seinen finanzpolitischen Maßnahmen bzw. Eingriffen direkt auf die Preisbildung innerhalb des Immobilienmarktes einwirken kann. Letztlich führten staatliche Anreize in Form von einer
niedrigeren Zinspolitik dazu, dass sich immer mehr Haushalte mit dem Platzen der Blasen
und damit auch einhergehenden Werteverfall der Immobilien verschuldeten und ihre
Hypothekarkredite nicht mehr abzahlen konnten. Die staatlichen Eingriffe haben hierbei
letztlich destabilisierend auf das gesamte Finanzsystem ausgewirkt.
Für die Preisbildung am Schweizer Immobilienmarkt sind auch hier Faktoren wie das
Wachstum der Einkommen und die Zinsentwicklung von Bedeutung. Letzterer Faktor ist
gerade wegen der daraus resultierenden Höhe von Baukosten durch Bankkredite von Bedeutung, da innerhalb der Schweiz ein gesteigerter Bedarf an Hypotheken ersichtlich ist,
wie später noch näher erläutert wird. Aber auch der Faktor der Bevölkerungsentwicklung
spielt hierbei eine besondere Rolle und ist auch hier mit einem für die Schweiz typischen
Phänomen ausgestattet. Die Zuwanderung spielt im Hinblick auf die jüngere Geschichte
des Landes eine zentrale Rolle und führte dazu, dass die Bevölkerung Ende 2010 um 1,0
Prozent gewachsen ist.117 Dabei trägt der Anteil der beschäftigungsmotivierten Einwanderer einen hohen Anteil. Letztlich führte diese Entwicklung zu einer gesteigerten Nachfrage
nach Immobilien im mittleren bis oberen Preissegment. Aber auch der damit einhergehende Familiennachzug spielt eine weitere Rolle für den gesteigerten Bedarf an Wohnraum.
Ein höheres Wohlstandsniveau trägt ihren Teil zu einer gesteigerten Nachfrage nach
Wohnraum und damit verbundenen Erhöhung der Immobilienpreise in einigen wichtigen
Regionen bei.
Analog dazu zeichneten sich in den letzten Jahren auch am Schweizer Immobilienmarkt
Trends zur Bevölkerungsentwicklung ab, die eine Erhitzung des Immobilienmarktes wahrscheinlich werden lassen. Die Immobilienpreise haben sich seit einigen Jahren in einigen
stark nachgefragten bzw. beliebten Regionen der Schweiz stark nach oben entwickelt.
117
Vgl. Schweizerische Eidgenossenschaft (2011).
39
Besonders im Hinblick auf das verfügbare Einkommen der Schweizer entwickelten sich
die Hauspreise in beliebten Regionen wie etwa um den Züricher- oder Genfer See überproportional nach oben.118 Hierbei kann das Städtchen Rolle, welches innerhalb der eben
erwähnten Region liegt, als gutes Beispiel für den raschen Zuwachs und in Folge dessen
für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise genannt werden. Hierbei ist die Bevölkerung innerhalb von fünf Jahren um 20 Prozent auf etwa 6.000 Einwohner angewachsen.
Der dadurch entstandene Engpass an Immobilien schlägt sich allein in den derzeit exorbitant hohen Häuserpreisen nieder. Ein neues Reiheneinfamilienhaus, mit 170 m² Fläche
kostet mittlerweile über 1,2 Millionen Schweizer Franken.119 Und die Gefahr von zukünftig weiteren Preissteigerungen und damit einem Anwachsen der Immobilienblase ist wahrscheinlicher geworden. Nach einer Medienmitteilung der Bundesanstalt für Statistik ist für
die ohnehin aufgeheizten Immobilienmärkte im Einzugsgebiet der Stadt Zürich sowie im
Genferseeraum für die Zeit bis 2035 mit einem starken Bevölkerungswachstum zu rechnen. Demnach könnte in den Kantonen Genf, Thurgau oder Zürich in dieser Zeit die Bevölkerung um 15 Prozent bis 25 Prozent zulegen.120 Aufgrund der Preisanstiege für
Immobilien und den demografischen Entwicklungen gibt es mittlerweile einige Bankenvertreter, die hierbei von einem regional überhitzten Markt sprechen und die Möglichkeit
nicht ausschließen, dass sich diese Entwicklung auch noch auf andere Regionen der
Schweiz übertragen könnte.
Generell kann gesagt werden, dass sich der Immobilienmarkt innerhalb der letzten Jahre
stark nach oben entwickelt hat. Innerhalb eines Vergleiches über einen längeren Zeitraum
hinweg ist aber zu sagen, dass sich die Preise für Schweizer Immobilien noch deutlich
unter dem Niveau von dem Ende der 1980er Jahre und der damit verbundenen Platzen der
Immobilienblase in der Schweiz befinden. Die räumlichen Gegebenheiten der Schweiz, die
sich aus den bereits geschilderten Trends zum Teil ableiten lassen, machen auf ein weiteres
Problem der Immobilienpreisstruktur aufmerksam. Die Bevölkerungsdichte der Schweiz
ist mit 191,2 Einwohnern je km² sehr hoch. Im Vergleich dazu haben die Staaten der EU
im Schnitt einer Bevölkerungsdichte von 116.121
118
Vgl. Schweizer Fernsehen (2011).
Vgl. Ebd.
120
Vgl. Schweizerische Eidgenossenschaft (2011).
121
Vgl. Europäische Kommission (2011).
119
40
Die sich daraus ergebene Knappheit an Bauland wird zusätzlich auch noch durch die Bemühungen der Schweizer nach Landschaftsschutz verstärkt. Aber auch eine Raumplanung,
die innerhalb von hoch frequentierten Regionen auf eine verdichtende Bauweise abzielt,
führt nicht zuletzt zu einer Verknappung des ohnehin zu wenig verfügbaren Baulandes
sowie Wohnungsangebotes und letztlich zu steigenden Bodenpreisen. Für begehrte Orte
wie Zürich oder Genf bedeutete dies zu Beginn des Jahres 2010, dass hier kaum noch
Wohnungen verfügbar waren. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen ging hierbei gegen
null.122
Einen anderen wesentlichen Unsicherheitsfaktor betrifft die Struktur der Finanzierung von
Immobilien in der Schweiz. Innerhalb der Finanzwirtschaft spiegelt sich diese Entwicklung
auch in gesteigerten Vergaben von Hypotheken bzw. Hypothekarforderungen der Banken
wieder. Bei Betrachtung der letzten zwei Jahrzehnte ist zu beobachten, dass die Hypothekarforderungen der Banken gegenüber den Schuldnern überproportional zur Entwicklung
der Gesamtwirtschaft zunahmen.
123
Zusätzlich weist die Schweiz im Vergleich mit ande-
ren Ländern wie den USA oder Deutschland gemessen am Bruttoinlandsprodukt eine
erhöhte Hypothekarverschuldung auf.124 Diese Entwicklung ist letztlich auch auf das momentan günstige Finanzierungniveau (anhaltend tiefes Zinsniveau) und dem vielfältigen
Angebot an Finanzierungsalternativen zu erklären. Immer mehr Haushalte nutzen die
Möglichkeiten der vergleichsweise niedrigen Finanzierungskosten und wirken damit nicht
zuletzt preistreibend auf den Immobilienmarkt ein.
Speziell für die Schweiz wurden von der Bankenvereinigung festgelegte Richtlinien für die
Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite Ende der 1990er
Jahre veröffentlicht. Der Inhalt dieser Richtlinien, welcher durch die bankeninternen Revisionsstellen geprüft werden soll, liefert den Banken klare Aussagen darüber, welche finanziellen Voraussetzungen für eine Gewährung von grundpfandgesicherten Krediten zu
erfüllen sind. Besonders Kreditrisiko, operationelles Risiko sowie Pfandausfallrisiko sollen
das Ausfallrisiko von Immobilienausfallkrediten definieren. Demnach sollen die Banken
künftig ihre Kreditvergabe an den folgenden drei Punkten fest machen. Neben Bonitätsprüfung des Schuldners gehört eine marktgerechte Bewertung sowie bankinterne Weisungen
122
Vgl. Stadt Zürich Präsidialdepartment (2011).
Vgl. Die Volkswirtschaft (2011).
124
Vgl. Die Volkswirtschaft (2011).
123
41
zum Entscheidungspool.
Auch für die Schweiz gilt, dass ein erhöhtes Preisniveau bei Immobilienpreisen allein nicht
ausreicht, um eine drohende Immobilienblase auszumachen. Wie eingangs geschildert,
können die Gründe hierfür vielfältig sein. Demnach sollte der Staat mit Interventionen
vorsichtig sein, da diese letztlich auch kontraproduktiv wirken können und das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage außer Kraft setzen würden. Jedoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass eine vernünftige Vergabe von Krediten die Wahrscheinlichkeit einer
unkontrollierbaren negativen Veränderung des Immobilienmarktes entgegen wirken kann.
Das bedeutet letztlich, dass künftig bei der Finanzierung ein höherer Anteil an Eigenkapital
anzustreben ist, um eine Kreditsicherheit aufgrund konjunktureller Veränderungen nicht zu
gefährden. Darüber hinaus sollte für die Schweizer Banken ebenso ein konsequentes Risikomanagement gelten.
6.6 Banken
Die Frage ist, ob die Banken im Bereich des Investment Bankings kürzer treten sollten und
den Bereich des Retail-Bankings ausweiten sollten. Dazu ist zunächst der Begriff des
Investment Bankings näher zu erläutern. Der Begriff des Investmentbankings hat keine
einheitliche, universale Definition. Die Grafik soll die Vielfalt des Begriffs darstellen. Das
Retail Banking auf der anderen Seite wird im Allgemeinen als standardisiertes Privatkundengeschäft der Banken bezeichnet, welches das Geschäft mit den Standardprivatkunden
und den gehobenen Privatkunden umfasst, sowie das Firmenkundengeschäft. Wenn nun
die Banken das Investment Banking beschränken und dafür das Retail Banking ausbauen
würden, so würden sich große Unternehmen und institutionelle Kunden abwenden.
42
Abbildung 3 Definition Investmentbanking
6.6.1
Präventionsmöglichkeiten – gesetzliche Regelungen
Ein Meilenstein in der Prävention von Immobilienblasen sollten die Regelungen, die in
Basel I - III festgeschrieben wurden, werden.
Basel II
Basel II ist eine Verschärfung der Anforderungen auf der Grundlage von Basel I.
Basel I wurde 1988 von den G-10-Staaten beschlossen und sollte die internationale Aufsicht über die Eigenkapitalanforderungen der Banken vereinheitlichen. Konkret sollten
Kreditrisiken durch Anforderungen an das vorhandene Eigenkapital begrenzt werden.
Demnach muss der Mindestkapitalumfang der Banken 8 Prozent ihrer standardisiert risikogewichteten Kreditpositionen bzw. Risikoaktiva umfassen. Damit soll eine Risikoabdeckung gewährleistet sein, wenn Kreditrückzahlungen ausfallen. Weiterhin wurde eine
Beschränkung der Höhe der Kreditvergabe auf das 12,5-fache des haftenden Eigenkapitals
43
eingeführt.
Wobei sich Basel I auf Festlegungen des Mindestkapitals beschränkt, ist Basel II eine
Erweiterung dessen und enthält zusätzlich Vorgaben zur Durchführung einer Bankenaufsicht sowie eine Offenlegungspflicht, die mehr Transparenz gewährleisten soll.
Die Darstellung Abb. 4 zeigt den Aufbau von Basel II anhand von drei Säulen, wobei die
Säule eins eine Festlegung aus Basel I und die Säulen zwei und drei die Erweiterung der
Festlegungen aus Basel II beinhalten. Inhaltlich soll durch diese Säule die Forderung an die
Banken eine qualitative Bankenaufsicht durchzuführen beschrieben werden. Ziel dieser
Forderung ist, vor allem eine erhöhte Markttransparenz zu schaffen und dadurch die Bankinstitute zu motivieren, ihr Risikomanagement und das interne Kontrollwesen weiter zu
entwickeln.
Abbildung 4 Grundkonzept von Basel II 125
Die dritte Säule geht ebenfalls aus Basel II hervor und beschreibt die Vorschrift der erweiterten Offenlegung, d. h. weiterführende Transparenzanforderungen. Die Marktteilnehmer
sollen durch die Banken über potenzielle Risiken aufgeklärt werden und damit soll wiederum der Anreiz für die Banken entstehen, ihre Risiken zu kontrollieren und zu steuern.
Diese Vorschriften zur Offenlegung sind grundsätzlich als Empfehlung ausgestaltet.
Basel III126
125
Vgl. Neue Hypo (2011).
44
Das Regelwerk „Basel III“ wurde im Dezember 2010 veröffentlicht, wobei sich die G-20Staats- und Regierungschefs geeinigt haben, dass die national rechtliche Umsetzung bis
Ende 2012 abgeschlossen werden soll. Es stellt ein Reformpaket der Bankregulierung
Basel II dar und legt u. a. die Schwächen der bisherigen Bankenregulierung dar.
6.6.2
Rating Agenturen
Rating Agenturen haben ihren Ursprung im angelsächsischen Wirtschaftsraum. So kommen die weltweit tätigen Ratingagenturen wie Standard &Poor‘s, Moody‘s und Fitch aus
den USA und Großbritannien. Das Urteil der Rating Agenturen genießt hohe Aufmerksamkeit auf dem Finanz- und Kapitalmarkt. Dabei liefern sie unabhängige Investitionsempfehlungen, welche unverbindlich sind, aber die unternehmerische Zukunft enorm
beeinflussen.
In Deutschland ist es nicht möglich die Ratingagenturen auf die gleiche Weise einzugliedern, wie z. B. in den USA. Das liegt an dem mittelständisch geprägten Unternehmensfeld
in Deutschland. Nur wenige große Unternehmen lassen sich in Deutschland raten, da es für
mittelständische Unternehmen einen zu großen Kostenfaktor darstellt. Aufgrund des mittelständischen Unternehmensfeldes sind einige wenige Rating Agenturen in Deutschland
gegründet wurden, die sich speziell an den Mittelstand richten. Auch durch „Basel II“ wird
mehr Markttransparenz gefordert, welche durch externe Ratings erreicht werden kann.
Dabei stellt das Rating-Gutachten ein mehr oder weniger transparentes Verfahren zur
Ermittlung des Risikopotenzials eines Unternehmens dar und identifiziert zusätzlich die
zukünftigen Risikoparameter. Bei Betrachtung der Risikoparameter, die die Rating Agenturen heranziehen, wird deutlich, dass zur Ermittlung der Bonität sowie zur Immobilienanalyse und -bewertung grundsätzlich dieselben Parameter verwendet werden.
Generell ist festzuhalten, dass ein gut beurteiltes Risikomanagement nicht nur zu einer
Reduzierung der Forderungsausfälle führt, sondern darauf schließen lässt, dass sich die
126
Vgl. Bundesbank (2011).
45
Unternehmensleitung auch verantwortungsbewusst mit allen anderen Unternehmensrisiken
auseinandersetzt. Das wiederum sollte bei den Banken, den Kreditgebern, höchstes Interesse hervorrufen.
6.6.3
Politischer Standpunkt
In der Politik existieren bis heute noch unzählige Pläne und Theorien für Maßnahmen, die
die finanziellen Krisen bzw. die Immobilienblasen eindämmen sollen. Es wird diskutiert,
gestritten und verabschiedet, daher waren z. B. Verschärfungen von Eigenkapitalregeln
nicht abzusehen.
6.6.4
Basel III
Basel III ist eine internationale Vereinbarung zur weiteren und noch engeren Verschärfung
der Eigenkapitalregeln. Im Juli 2011 legte die EU-Kommission ihren Vorschlag für die
Umsetzung von Basel III in Europa vor. Der Vorschlag der Kommission sieht vor, dass in
Zukunft Banken mehr qualitativ hochwertiges Kapital zur Absicherung ihrer Geschäfte
vorhalten müssen. Bei Gefahr von Blasenbildungen, wie etwa die Immobilienblase, soll die
Kreditvergabe eingeschränkt werden können. Gleichzeitig sollen sich Banken weniger von
externen Ratings abhängig machen und verstärkt eigene Ratings erstellen. Gemäß den
Baseler Vorgaben sind auch Vorschriften hinsichtlich der Liquidität der Institute sowie
ihrer Verschuldungsquoten vorgesehen. Die neuen Regeln sollen Anfang 2013 in Kraft
treten und bis 2019 vollständig umgesetzt werden.127
Die verschärften Eigenkapitalanforderungen dürfen jedoch nicht zu Lasten der Vielfalt im
Bankensektor oder bestimmter Geschäftsmodelle gehen, insbesondere dann nicht, wenn
diese sich in der Krise nachweislich bewährt haben, wie z. B. die Mehrzahl der Sparkassen
und Genossenschaftsbanken. Die Vorschläge der EU-Kommission gehen in verschiedenen
Bereichen noch über die Basel-III-Vorgaben hinaus. Sie müssen mit hoher Sorgfalt analysiert und kritisch hinterfragt werden. Es soll ein nahezu perfektes Gleichgewicht geschaffen werden. Gefördert sollte auch, dass die Banken sich auf ihr eigentliches Geschäft,
nämlich die Kreditvergabe verstärkt konzentrieren. Dabei können Kapitalpuffer sowie eine
127
Vgl. Binding, Lothar und Winteroll, Marco (2011)
46
risikogewichtete Obergrenze bei der Verschuldung helfen. Gleichzeitig müssen Rücklagen
gebildet werden, die dem jeweiligen Geschäftsrisiko angemessen sind.
Eine Gefahr von Wettbewerbsverzerrungen entsteht bei der Umsetzung der Baseler Regeln, denn es muss klar definiert werden, ob für alle Banken die Regeln gelten oder nur für
bestimmte Institute. Desweiteren haben die USA Basel II bisher nicht in ihr System einfließen lassen, daher ist für sie Basel III noch kein relevantes Thema.
6.6.5
Solvency II
Solvency II ist inhaltlich an das Basel III-Modell angelehnt. Die dort festgelegten Ansätze
werden aber teilweise noch weiter entwickelt und verfeinert. Ziel ist es die Eigenmittelanforderungen für Versicherungsunternehmen zu einem konsequent risikoorientierten System der Finanzaufsicht weiterzuentwickeln. Die Versicherer werden animiert, ihr
eigenes internes Risikomanagement zu verbessern. Darüber hinaus wird mit Solvency II
eine angemessene Harmonisierung der Aufsicht in Europa angestrebt. Der Aufbau wird in
einem Drei-Säulen-System dargestellt und tritt am 1. Januar 2013 in Kraft.128
Die erste Säule erhält Regelungen zu der Bewertung der Aktiva und Passiva, insbesondere
zu den versicherungstechnischen Rückstellungen und den tatsächlich vorhandenen Eigenmitteln. Es wird in zwei Unterpunkte unterteilt: Das Solvency Capital Requirement (SCR)
beschreibt die Solvenzkapitalanforderung. Sie wird durch anrechnungsfähige Eigenmittel
gedeckt, die von den Mitgliedsstaaten für Versicherungs- und Rückversicherungsunternehmen verlangt werden. Sie deckt Risiken wie nichtlebensversicherungstechnisches
Risiko, lebensversicherungstechnisches Risiko, krankenversicherungstechnisches Risiko,
Marktrisiko, Kreditrisiko und operationelles Risiko ab.
Und als weiterer Unterpunkt ist das Minimum Capital Requirement (MCR) vorgesehen.
Sie deckt die Mindestkapitalanforderung. Dieses Mindestkapital muss einem Betrag von
anrechnungsfähigen Basiseigenmitteln entsprechen, bei dessen Unterschreitung die Versicherungsnehmer und Anspruchsberechtigten einem erhöhten Risikoniveau ausgesetzt sind.
Die absolute Untergrenze für die Mindestkapitalanforderung liegt für Nichtlebensversiche-
128
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (2011).
47
rungsunternehmen bei 2 200 000 EUR, für Lebensversicherungsunternehmen bei
3.200.000 EUR und für Rückversicherungsunternehmen ebenfalls bei 3.200.000 EUR.129
Die zweite Säule beschreibt die qualitativen Anforderungen wie das aufstellen von Risikostrategien, desweiteren ist eine angemessenen Aufbau- und Ablauforganisation Pflicht
sowie ein internes Steuerungs- und Kontrollsystem und eine interne Revision. Die Umsetzung muss sich allerdings an dem jeweils vorhandenen Geschäftsmodell des Unternehmens
orientieren. Die dritte Säule behandelt Berichtspflichten sowohl gegenüber der Öffentlichkeit als auch gegenüber der Aufsichtsbehörde. Das Solvenzkapital sowie die Kapitalzuschläge müssen veröffentlicht werden.
Durch dieses drei-Säulenmodell werden die Versicherer sehr nervös. Insgesamt betrugen
die Investitionen in Immobilien der Versicherungsgesellschaften von 2006 bis 2010 rund
6,3 Milliarden Euro, es ist nur ein Bruchteil der Gesamtinvestitionen in der Immobilienbranche, dennoch spielen sie eine sehr wichtige Rolle im Finanzwesen mit.130 Die neuen
Eigenkapitalvorgaben kann man sehr gut anhand eines Beispiels darstellen.
6.6.6
Investitionsbeispiel
Geht es nach der EU, so sollen direkte Immobilienkäufe künftig einen Eigenkapitalanteil in
Höhe von 25 Prozent der Investitionssumme hinterlegt werden. Setzt man Fremdkapital
ein, soll die Sicherungsreserve auf bis zu 100 Prozent steigen.131 Geht man davon aus, dass
die 6,3 Milliarden Euro Investitionssumme ohne Fremdkapital finanziert wurden und wir
bleiben bei der Untergrenze, so würden rund 1,6 Milliarden Euro als Sicherungsreserve
hinterlegt werden. Um das zu erreichen, müssen zunächst die Risiken der einzelnen Immobilieninvestitionen richtig eingeschätzt werden und genau dort gehen viele Meinungen
auseinander. Schließlich muss man ganz klar verdeutlichen, dass die Sicherungsreserven in
Milliardenhöhe mit Sicherheit zu Preissteigerungen in Versicherungswesen führen werden.
129
Zusammenfassungen der EU-Gesetzgebung (2011).
Reiche, Lutz und Rottwilm, Christoph (2011)
131
Zusammenfassungen der EU-Gesetzgebung (2011).
130
48
6.7 Risikominimierung bei Vergabe von Hypotheken und Darlehen
Bei der Risikominimierung bei Vergabe von Hypotheken und Darlehen muss unterschieden werden in interne vertragliche Vereinbarungen und in externe vertragliche Vereinbarungen. Wie ist es möglich, hier eine positive Änderung, eine Minimierung des Risikos
herbeizuführen?
Beginnend mit den internen vertraglichen Vereinbarungen widmen wir uns als erstes der
Zahlung der Boni bei Abschluss von Verträgen. I. d. R. erhalten Mitarbeiter Boni die sich
am kurzfristigen Geschäftserfolg orientieren. Auch werden zügige Aufstiegsmöglichkeiten
angeboten. Völlig außer Betracht bleibt die Nachhaltigkeit des Geschäftserfolgs. Die Mitarbeiter sollten nicht mehr nur auf Erhöhung der Vertragsabschlüsse eingeschworen werden, sondern vielmehr auf den Erfolg des jeweiligen Geschäftsmodells. Durch die
übermäßige Fokussierung auf Ertragsraten – auf allen Ebenen – ist der Blick für die Risiken stark gesunken. Vertragsabschlüsse, um die interne Bonuszahlung weiterhin hoch zu
erhalten, führten zu der Vernachlässigung von Risiken. Dazu kam das Versagen bzw.
Fehlen von internen und externen Steuerungs- und Kontrollmechanismen. Oftmals stehen
die Renditen für Aktionäre im Vordergrund. Risiken, die zu deren Erzielung eingegangen
werden, bleiben außer Betracht.
Um Neukunden anzuwerben und dem Wettbewerbsdruck standzuhalten wurden über Jahre
niedrige Zinsen angeboten. Dieser Sachverhalt und niedrige Intermediationsmargen, dazu
der Erfolgsdruck zur Erzielung hoher Renditen, ließen den Blick für Risiken unscharf
werden. Um diese misslungene Geschäftsstrategie auszumerzen, sollte die interne Vertragsfreiheit beschnitten oder zumindest kontrolliert werden. Die Entlohnungssysteme
müssen abgeändert und eine Rückzahlungspflicht bei negativen Geschäftsmodellen eingeführt werden. Ebenfalls müssen die Haftungsbedingungen der Banken abgeändert werden.
Bestenfalls muss eine persönliche Haftung der verantwortlichen Personen möglich sein.
Sollte sich eine Bank wieder in einer desolaten Schieflage befinden, muss diese Bank
liquidiert werden. Rettung der Banken um jeden Preis kann und darf nicht wiederholt die
Lösung sein.132
132
Vgl. BMWI (2011).
49
Neben den internen vertraglichen Änderungen sind die externen Verträge ebenfalls abzuändern oder gar zu eliminieren. So sollten z. B. die beliebten Subprime Kredite eliminiert
werden. Der variable Zinssatz sowie weitere Lockangebote wie das Zugriffsverbot der
finanzierenden Bank auf das Privatvermögen des Schuldners sind nicht länger hinnehmbar.
Bei diesen und anderen Kreditangeboten, die auf einem variablen Zinssatz aufbauen, ist die
Gefahr besonders hoch, dass der Kredit nicht mehr getilgt werden kann, wenn der Basiszinssatz steigt.
Einfache Lösungen sind vorhanden. Zum einem in der Rückkehr zu „Altbewährtem“. Eine
hohe Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent muss eingehalten werden und ebenso
ein hohes Haushaltseinkommen. Das bedeutet natürlich eine Verschärfung der Regeln für
die Kreditvergabe, aber auch eine weitgehende Vermeidung eines Tilgungsausfalls. Eine
andere Lösung sind zwei neue Vertragsarten. Zum einen die indexgekoppelte Hypothek
und zum anderen die Hauseigenkapitalversicherung. Beide Produkte müssen noch für den
deutschen Markt angepasst, und das Vertrauen der Kreditnehmer in das Produkt muss
aufgebaut werden. Jedoch sind sie eine echte Alternative zu den bisherigen angebotenen
Produkten.133
6.7.1
Interventionsmaßnahmen
Ein verändertes Weltwährungssystem könnte dazu beitragen, künftige Finanz- und Wirtschaftskrisen frühzeitiger zu erkennen, ihnen rechtzeitig entgegenzuwirken und somit dem
Weltwirtschaftssystem zu größerer Stabilität zu verhelfen. Die jüngste Finanz- und Wirtschaftskrise hat auch die Schwächen des Weltwährungssystems offengelegt. Generell sind
weder komplett freie noch komplett feste Wechselkurse zu empfehlen. Experten plädieren
deswegen für ein Mischsystem mit einigen wenigen großen Währungsräumen, die durch
flexible Wechselkurse miteinander verbunden sind. Zu empfehlen wäre, wenn sich neben
dem US-Dollar auf lange Sicht auch der Euro und der chinesische Renminbi als Leitwährung etablieren könnten. Für ein solches multipolares Leitwährungssystem müsste die
regionale monetäre Integration der Währungsräume vorangetrieben werden.
Grundsätzlich ist auch eine Erweiterung des Euroraumes anzustreben und eine größere
133
Vgl. Immobilien-Zeitung (2011).
50
wirtschaftliche Homogenität. So könnte der Euro dauerhaft als Reserveleitwährung an den
Kapitalmärkten platziert werden.134
134
Vgl. DIW (2011).
51
7. Begegnung einer neuen Immobilienblase
7.1 Worst Case-Szenario - Ein Blasenkollaps am Beispiel China
Bei einem Worst-Case-Szenario wird die Annahme zugrunde gelegt, dass der denkbar
ungünstigste Fall eintreten wird. Die Konstruktion eines Worst-Case-Szenarios dient dazu,
frühzeitig verschiedene Ereignisse, die einen nachteiligen Einfluss auf ein Unternehmen
oder einen spezifischen Teilmarkt nehmen können, zu erkennen. Darauf aufbauend können
entsprechende Handlungsstrategien und Ausweichmanöver entwickelt werden.
Im folgenden Abschnitt soll ein mögliches Worst-Case-Szenario für einen Immobilienblasenkollaps aufgezeigt werden. Da Immobilienblasen auf unterschiedlichen Teilmärkten zu
finden sind, wird das nachfolgende Szenario für den spezifischen regionalen Teilmarkt
China entwickelt. Der chinesische Immobilienmarkt, der als stark überhitzt einzustufen ist,
liefert wesentliche Voraussetzungen für einen möglichen Blasenkollaps.
Zum einen bilden Urbanisierungsprozesse und der enorme Preisanstieg der Immobilien in
China in den letzten fünf Jahren die Grundvoraussetzung für die Entstehung und das Voranschreiten einer Immobilienblase. Unter dem Begriff der Urbanisierung ist die Zunahme
und Expansion städtischer Lebens-, Wirtschafts- und Verhaltensweisen sowie die Zunahme, Ausdehnung oder Vergrößerung von Städten nach Zahl, Gebiet oder Einwohnern
gemeint.135 Die Urbanisierung bürgt viele Chancen, aber zugleich auch viele Risiken. Man
sieht in diesen Verstädterungsprozessen einen nicht zu stoppenden Verlauf des weltweiten
und gesellschaftlichen Wandels. Es wird davon ausgegangen, dass im Jahr 2025 mehr als
die Hälfte der Weltbevölkerung in Städten leben wird. Nicht nur in den Industrieländern,
sondern auch in den Entwicklungsländern, werden in weniger als einem Jahrzehnt der
größte Teil der Einwohner in Städten leben.136 So auch in China. Die chinesische Regierung hat es sich zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2030 rund 400 Millionen Bauern zu urbanisieren. Man rechnet hierbei mit einer Umsiedlung von 10 bis 20 Millionen Menschen
jährlich.
135
136
Vgl. Wirtschaftslexikon
Vgl. Herrle, Peter (2004).
52
Im Juli 2010 stiegen die Preise am Häusermarkt in den 70 größten Städten Chinas um mehr
als 10 Prozent. Man spricht in solch einem Fall von einer Überhitzung des Marktes.137 Da
es kaum andere Anlagemöglichkeiten in China gibt, ist der Kauf von Zweit- und Drittwohnungen eine beliebte Investitionsmöglichkeit. Um eine Immobilienblase wie in den USA
zu vermeiden, muss der Antragsteller eines Kredites für Zweitwohnungen 40 Prozent
Eigenkapital aufbringen, womit das Risiko für die Bank, im Falle eines Wertverlustes der
Immobilie, sinken soll.138
Dennoch fordert die Kreditvergabe durch Banken ein weitreichendes Risikomanagement.
Durch den Immobilienboom steigt die Nachfrage nach Krediten. Das Kreditwachstum in
China betrug im Jahr 2010 32 Prozent. Trotzdem ist der Anteil der notleidenden Kredite an
der gesamten Kreditvergabe gegen jede Erwartung auf 1,14 Prozent gesunken. Allerdings
ist die künftige Entwicklung nicht ohne Risiko. Seit Anfang 2009 ist die Zahl der minderwertigen Kredite zum ersten Mal gestiegen. Diese Tatsache könnte man als eine negative
Entwicklung anderer Problemkreditkategorien ansehen. Als ein Ausfallrisiko könnte sich
der Kreditbestand der Kommunalregierungen entpuppen. Dieser beläuft sich zufolge auf
ca. USD 235 Mrd. Allerdings ist die chinesische Regierung in der Lage, die Banken zu
stützen, was erheblich zur Verringerung des systemischen Risikos im Bankensektor beiträgt.139
Auf Grundlage der vorangegangen Feststellungen zum chinesischen Immobilienmarkt soll
ein mögliches Worst-Case-Szenario antizipiert werden. Die folgenden Erwägungen sind
fiktiv gestaltet, nähren sich jedoch aus vorangegangen Krisen, die aufgrund von geplatzten
Immobilienblasen entstanden sind.
Als auslösendes Moment des folgenden Worst-Case wird eine Erhöhung der Zinssätze
vorangestellt. Diese Erhöhung birgt für Banken das Risiko, dass Kreditnehmer, insbesondere die mit schlechter Bonität ausgestattet sind, ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr
nachkommen können. Hierbei wird ein mögliches Kreditausfallrisiko in Höhe von 25
Prozent unterstellt. Folglich müssen diese Immobilien verkauft werden. Den drastischen
Kreditausfällen folgen teilweise Zwangsversteigerungen, und die bisherigen Nutzer erlei-
137
Vgl. Handelsblatt.
Vgl. Spiegel
139
Vgl. db research
138
53
den mit weiteren Zahlungsschwierigkeiten einen finanziellen Zusammenbruch. Sie können
ihren privaten Lebensunterhalt nur noch hinreichend finanzieren, und ihr Konsumverhalten
nimmt stark ab.
Das veränderte Konsumverhalten hat wiederum zur Folge, dass Produktionsmengen von
Konsumgütern reduziert werden müssen. Auch die sinkende Nachfrage nach Immobilien
wird eine verringerte Neubautätigkeit bewirken. Dies kann zu Entlassungen im Bausektor
und anliegenden Wirtschaftsbereichen führen. Der Bedarf an Rohstoffen wird sich ebenfalls durch die geringere Neubautätigkeit verringern. Das kann im Worst-Case zu einer
weltweiten Rezession führen, angeführt von einer starken Deflation. Der anhaltende Rückgang des Preisniveaus verschiedener Rohstoffe kann ein wesentliches Abfallen der Börsenkurse mit sich bringen. Ein anhaltender Absturz der Aktienkurse bewirkt im WorstCase, dass sich die Konjunktur global eintrübt. Das würde sich dahingehend negativ auf
die Wirtschaft auswirken, dass weltweit weniger nachgefragt wird. Eine sinkende Nachfrage hat weniger Aufträge und somit einen Abbau von Arbeitsplätzen zur Folge. Unternehmen sind gezwungen, Mitarbeiter zu entlassen und eine steigende Arbeitslosigkeit wäre
zu befürchten.140 Kommunen würden bei einer stagnierenden Wirtschaft unter Steuereinbußen leiden. Anderweitige Steuereinführungen oder Gebührenerhöhung für öffentliche
Dienstleistungsangebote müssten die Einbußen ausgleichen.
Parallel können Verwerfungen innerhalb des Bankensystems aufgrund der risikoreich
vergebenen Kredite entstehen. Da der reale Gegenwert in den überwiegenden Fällen der
Kredite unzureichend ist, können aus Zwangsversteigerungen oder Verkäufen am freien
Markt keine Tilgungen der offenen Kreditforderungen erreicht werden. Zudem sinkt der
Zinssatz, es werden i. d. R. nur sog. „Mini-Zinsen“ vergeben. Dies wirkt sich wiederum
negativ auf Anleger auf, die für ihre Spareinlagen, Festgelder etc. geringere Zinsen verbuchen müssten.141
7.2 Auswirkungen auf Immobilien als Kapitalanlage
Der Begriff der Kapitalanlage beschreibt die mittel- bis langfristig ausgerichtete Investition
140
141
Vgl. Wirtschaft
Vgl. Finanznachrichten
54
von Kapital. Die dabei zu Grunde liegenden Ziele setzen sich zusammen aus Rentabilität,
Sicherheit und Liquidität.142 Eine Möglichkeit der Kapitalanlage ist die Investition in
Immobilien in Form einer direkten (Erwerb einer Immobilie) oder indirekten Beteiligung
(z. B. Erwerb von Anteilen eines Immobilienfonds). Im Folgenden sollen die Auswirkungen der Immobilienblase auf Immobilien als Kapitalanlage am Beispiel offener Immobilienfonds dargestellt werden.
Galt die Geldanlage in Immobilien vor der weltweiten Finanzkrise im Jahre 2008 noch als
sicher und inflationsgeschützt, zeigte sich während jener, dass auch diese Form der Geldanlage in Zeiten der Krise nicht vollkommen frei von Risiken ist. Ein Beispiel für einen
offenen Immobilienfonds, der die Auswirkungen dieser Finanzkrise nicht überstanden hat,
ist der Fonds Degi Europa. Bereits seit zwei Jahren, der gesetzlich maximal zulässigen
Zeit, ist der Fonds eingefroren gewesen, d. h. die Anleger konnten ihre Anteile nicht zurückgeben, um nicht über ihre Einlage verfügen. Die Ursachen des Scheiterns des Fonds
liegen u. a. darin begründet, dass die Anleger (darunter auch institutionelle Anleger) nach
dem Lehman-Crash verunsichert ihre Gelder abzogen. Der Fonds konnte dieser Reaktion
nicht standhalten.143 Ende 2011 erfolgte die Abwicklung des 1,3 Mrd. Euro umfassenden
Fondsvermögen durch die Fondsverwaltung Aberdeen Asset Management. Diese hat einen
Auflösungsplan, der eine Rückzahlung des Fondsvermögens über drei Jahre vorsieht,
verabschiedet. Da die Zahlungen abhängig von den Verkaufserfolgen der Fondsverwaltung
sind, ist es ungewiss, wie viel des eingesetzten Kapitals der einzelne Anleger tatsächlich
zurück erhält. Viele von ihnen klagen bereits jetzt, da sie ihres Erachtens auf jenes Risiko
nicht hinreichend hingewiesen wurden.144 Jedoch ist dieser Fonds nicht der einzige, der
sich momentan in einer schwierigen Situation befindet. So sprechen Finanzexperten bereits
von einer Krise der Immobilienfonds. Allein in Deutschland sind es fünf offene Immobilienfonds, die sich von den Auswirkungen der Subprime-Krise und dem damit verbunden
Verlust des Vertrauens ihrer Anleger nicht erholen konnten.145 Die Verbände der Immobilienwirtschaft befürchten eine „Massenflucht“ der Anleger aus Immobilienfonds.146 Zwar
ist es den Fondsmanagern möglich, dieser Tendenz entgegen zu wirken, indem sie das
Fondsvermögen zwei Jahre lang „einfrieren“. Besteht der Verkaufswunsch der Anleger
142
Vgl. Born, Karl (2009).
Vgl. cte/Reuters/dpa (2010).
144
Vgl. Cash. Print GmbH (2011).
145
Vgl. Leykam, Monika (2011a).
146
Vgl. Leykam, Monika (2011b).
143
55
danach jedoch noch immer, muss der jeweilige Fonds liquidiert werden. Dies hätte zur
Folge, dass das Portfolio des Fonds zu aktuellen Marktpreisen verkauft werden müsste
unabhängig davon, welche Verluste dadurch entstünden.147 Ein Beispiel für einen Fonds,
der aufgrund des Wertverlustes seiner Immobilien einen enormen Rückgang des Wertes
seiner Fondsanteilspreise zu verzeichnen hatte, ist der P2 Value von Morgan Stanley.
Dieser Fonds hatte seinen Fokus auf Immobilienmärkte in Fernost gelegt. Diese versprachen hohe Gewinne, brachten jedoch auch ein erhöhtes Risiko mit sich. Bis kurz vor
Subprime-Krise 2008 erwarb der Fonds Objekte in Singapur und Hongkong. Aufgrund der
Abwertung dieser Objekte im Zuge der Krise, schrumpfte das Fondsvolumen innerhalb
von fünf Jahren von 1,7 Mrd. Euro auf 852 Mio. Euro. Für die Anleger des Fonds, der
2005 aufgelegt wurde und dessen Liquidation bereits 2010 anstand, bedeutete dies zuletzt
eine Abwertung ihrer Fondsanteilspreise um 40 Prozent innerhalb von 12 Monaten.148
Grundsätzlich unterscheidet man Anleger eines offenen Immobilienfonds in die institutionellen und die privaten Anleger. Für beide Anlegerkategorien bedeutet die Liquidation
eines Fonds, welche im schlechtesten Falle mit einer Abwertung der erworbenen Fondsanteile einher geht, den Verlust von Kapital. Je nachdem, wie hoch dieser Verlust im Hinblick auf das gesamte Vermögen des privaten Anlegers war, kann dies im schlimmsten Fall
den Verlust seiner Altersvorsorge sein.149 Anwälte raten betroffenen Anlegern in diesem
Falle zu einer Klage, jedoch ist dies nur dann Erfolg versprechend, wenn die Fondsgesellschaft fehlerhafte Prospektangaben machte oder wenn der vermittelnden Bank eine Falschberatung nachgewiesen werden kann. Scheitert die Klage, wie dies oft der Fall ist, muss
der Anleger zudem für deren Kosten aufkommen.150 Auch in Bezug auf institutionelle
Anleger hängt die Tragweite des finanziellen Verlustes, der durch die Liquidation eines
offenen Immobilienfonds entstehen kann, von dem Anteil ab, den diese Anlage am Gesamtvermögen des Investors ausmachte. Je höher dieser Anteil war, desto weitreichender
gestalten sich die damit einhergehenden Probleme für das Unternehmen. Auch wenn nicht
davon auszugehen ist, dass Immobilienfonds den maßgeblichen Anteil am Vermögen ihrer
Anleger ausmachen, hat eine durchschnittliche Rendite i. H. v. 4,8 Prozent in den letzten
20 Jahren vermutlich viele Anleger angelockt und dazu ermutigt, große Beträge in diese zu
147
Vgl. Kipp, Janne Jörg.
Vgl. Rottwilm, Christoph (2010).
149
Vgl. Stoll, Ralf (2011).
150
Vgl. finanzen.net GmbH.
148
56
investieren. Es ist anzunehmen, dass die verlusthafte Liquidation von Immobilienfonds für
einige ihrer Anleger einen finanziellen Bankrott zur Folge hätte.151
7.3 Auswirkungen neuer Immobilienblasen auf die Immobilienmärkte
7.3.1
Deutsche Immobilienmärkte
Die deutschen Immobilienmärkte sind gegenwärtig und in naher Zukunft von einer Blasenbildung noch weit entfernt. Es kommt zwar vereinzelt zu Preisüberspitzungen bei
Wohn- oder Gewerbeimmobilien in 1a-Lagen in wirtschaftlichen Wachstumsregionen, wie
München, Hamburg oder Stuttgart. Die Immobilienpreise werden jedoch größtenteils nach
objektspezifischen Kriterien (z. B. Lage, Qualität oder Ausstattung) bewertet und dem
entsprechend gehandelt.152
Im Moment sind bestimmte Marktsegmente von einer Blasenbildung mehr gefährdet als
andere. Besonders aufmerksam sollte man zukünftig die Preisentwicklung bei gebrauchten
Eigentumswohnungen in beliebten Stadtvierteln sowie bei städtischem Bauland verfolgen.
Bauland in nachgefragten Städten ist beliebt, da hier weiteres Wohnungseigentum geschaffen werden kann, um die große Nachfrage zu befriedigen. Auch in weniger beliebten Stadtteilen steigen die Preise für Bauland an. Als Beispiel kann man den unpopulären Norden
Münchens anführen, wo die Bodenpreise teilweise bei 100 Prozent oder mehr über dem
Bodenrichtwertniveau liegen, der hier viele Jahre konstant blieb. Außerdem ist der Markt
der Einzelhandelsimmobilien in den bevorzugten Lagen stark umkämpft.153
Eine Überbewertung von Immobilien und eine damit einhergehende Blasenbildung kann
auf deutschen Märkten im Augenblick jedoch (noch) nicht ausgemacht werden. Somit ist
die Gefahr eines Platzens dieser Immobilienblase vorerst gebannt. Viel gefährdeter sind
hingegen europäische Immobilienmärkte oder die Immobilienmärkte weltweit.
151
Vgl. Rottwilm, Christoph (2010).
Vgl. Gburek, Manfred (2011).
153
Vgl. Von Schwanenflug, Christoph (2011).
152
57
7.3.2
Europäische Immobilienmärkte
Europäische Immobilienblasen, wie in Irland oder Spanien, bildeten sich durch die Kombination günstiger Finanzierungskonditionen, die die eigene Konjunktur positiv beeinflussen sollten, und durch eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage von Anlegern oder
Selbstnutzern nach Wohneigentum, die ohne Rücksicht auf Risiken in Immobilien investierten.154 Oftmals entstanden sogar ganze Geisterstädte, in denen die Häuser lediglich als
Renditeobjekte dienten und daraufhin leer standen.155
Problematisch wird es, wenn vermehrt Menschen Immobilien kaufen, die sich diese nur
aufgrund der niedrigen Fremdfinanzierungszinsen leisten können. Da die Kreditzinsen
jedoch nicht langfristig auf einem niedrigen Niveau bleiben und zu einem bestimmten
Zeitpunkt auch wieder ansteigen, kommt es bei manchen Eigentümern zu Zahlungsschwierigkeiten. Im äußersten Fall, wenn die Kredite gar nicht mehr bedient werden können,
müssen die Häuser unter Wert veräußert werden. Die Leidtragenden bleiben in solchen
Fällen oftmals verschuldet. Auf der anderen Seite geht durch die erhöhten Finanzierungskosten die Nachfrage zurück. Die Verkaufszahlen stagnieren, und der Immobilienmarkt
kühlt sich ab. Es kommt zum Platzen der entstandenen Blase. Infolgedessen fallen die
Immobilienpreise rapide ab.156
Kreditinstitute kommen aufgrund des fehlenden Rückflusses in finanzielle Probleme und
müssen häufig durch den Staat unterstützt werden. Um die Verluste aus der letzten geplatzten Immobilienblase in Spanien auszugleichen, legte der Premierminister Mariano
Rajoy fest, dass die spanischen Banken zusätzliche Rücklagen von max. 50 Mrd. EUR
bilden sollen. Die Höhe der „faulen Kredite“ in Spanien wird auf 176 Mrd. EUR geschätzt.157
Die Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase betrifft die gesamte Immobilienbranche. Diese nimmt großen Schaden. Für viele Bauunternehmen und Makler bleibt nur die
Insolvenz, da die Nachfrage größtenteils abgeebbt ist. Im Allgemeinen verschlechtert sich
154
Vgl. ITERA AG (2011).
Vgl. Sotscheck, Ralf (2011).
156
Vgl. Bühlmann, Tobias (2011).
157
Vgl. Manager Magazin Online (2012).
155
58
die gesamtwirtschaftliche Situation eines Landes.
Betrachtet man nun den europäischen Markt, kann man feststellen, dass sich vor allem die
Immobilienpreise in der Schweiz stark verändern. In den Ballungszentren, wie Zürich oder
Genf sind die Preise in der Vergangenheit stark angestiegen. Experten beurteilen die Lage
jedoch noch nicht als kritisch.
Als Zwischenfazit kann man sagen, dass die Auswirkungen von geplatzten Immobilienblasen immer gleich verlaufen, unabhängig davon, ob man den deutschen, europäischen oder
weltweiten Immobilienmarkt betrachtet. Wie schon die Vergangenheit gezeigt hat, ist der
europäische Markt gefährdeter in Hinblick auf die Entstehung von Blasen. Aktuell sollte
die Preisentwicklung in der Schweiz im Auge behalten werden, auch wenn die Lage noch
nicht zugespitzt ist. Der deutsche Immobilienmarkt ist hingegen in seiner Gesamtheit eher
entspannt. Man sollte trotzdem bedenken, dass auch hier einzelne Teilsegmente stark
umkämpft sind.
59
8. Fazit
Rückblickend auf die größten Blasen des 20. und 21 Jahrhunderts lässt sich feststellen,
dass Immobilien dabei zwar auch eine große Rolle spielten, dann aber nicht so ausschlaggebend waren, dass man die Verantwortung für die anschließend geplatzten Blasen den
Investoren zuweisen konnte. U. a. die Art der Hypothekenkredite und Zinspolitik einiger
Länder haben die vergangenen Immobilienblasen begünstigt und gezeigt, dass Blasenbildungen mit viel billigem Geld und/ oder steuerlichen Anreizen beginnen.
Zu den Gefahrenquellen zählen u. a. China, USA, Irland, Schweiz und Ungarn. Die USA
geben – auch nach Platzen der Immobilienblase - den Markt der Immobilienfinanzierung
zu schnell wieder frei und erteilen nur bedingt strengere Auflagen. In China scheint eine
Immobilienpreisblase ihren Höhepunkt erreicht zu haben. Die Verkehrswerte sinken signifikant, es herrscht ein großer Leerstand und es werden nahezu ungebrochen weitere Bauprojekte
entwickelt
und
verwirklicht.
Die
chinesische
Regierung
hat
bereits
Gegensteuerungsmaßnahmen, wie z. B. eine Verteuerung von Zinsen für den Kauf einer
zweiten Immobilie und zusätzlich eine höhere Eigenkapitalquote für ein drittes Eigenheim,
eingeleitet sowie ein Investitionsprogramm über den Bau von 36 Mio. Wohnungen angekündigt. Mit diesen Maßnahmen erhofft sich die Regierung dem spekulativen Wohnungsbau die Grundlage zu entziehen. Ob die sinkenden Immobilienpreise die ersten
Auswirkungen der staatlichen Eingriffe wiederspiegeln oder das Platzen der Immobilienblase einläuten, bleibt vorerst unklar.
Sowohl die Bundesregierung als auch die Europäische Union beschäftigen sich mit der
Eindämmung bzw. Verhinderung von Immobilienblasen. Durch die Verschärfung der
Eigenkapitalregelungen (Basel III) oder finanzielle Sicherungsreserven (Solvency II) bleibt
jedoch kein großer Spielraum im Finanzwesen.
Trotz vieler Indikatoren lässt sich nicht genau vorhersehen, ob eine Immobilienblase platzen wird oder nicht. Die Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase sind jedoch
enorm. Hierbei erleiden viele Hauseigentümer, Banken sowie die gesamte Immobilienbranche großen Schaden. Zudem hat ein Platzen der Immobilienblase auch auf die Immobilie als Kapitalanlage verheerende Folgen. Die Unsicherheit der Anleger zeigt sich bereits
jetzt durch die zahlreich auftretenden Veräußerungswünsche der Anleger offener Immobi-
60
lienfonds. Für diese könnte der Verlust ihrer Anlage im Falle eines Platzens der Immobilienblase existenzbedrohend sein. Nicht nur die Situation der Anleger, sondern auch die
gesamtwirtschaftliche Situation eines Landes verschlechtert sich. Um dies zu verhindern
und über ein Frühwarnsystem zu verfügen, hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung im Auftrag des Bundesfinanzministeriums Blasenindikatoren speziell für Immobilien entwickelt.158
Jedoch können derzeit die Preise an den heterogenen Märkten in Deutschland nicht als
äußerst hoch bezeichnet werden. Daher lässt sich für die nächsten Jahre in Deutschland
keine Immobilienblase erkennen. Trotz der Preiserhöhungen für Wohnungen oder Häuser
in den Innenstadtbereichen der Städte Berlin, Leipzig oder Rostock, welche ein Zeichen
von Normalisierung und Anpassung an andere Städte mit guter wirtschaftlicher Situation
wie München und Stuttgart, darstellen. Von der Anpassung ist insbesondere geteilte Berlin
betroffen. Zwar ist in den Großstädten in Bayern und Baden-Württemberg ebenfalls ein
Preisanstieg zu verzeichnen, jedoch lediglich weil u. a. das Angebot an Arbeitsplätzen und
die Lebensqualität die Menschen in die Städte ziehen und dies somit zu einer Verknappung
des Immobilienangebots und auch zu steigenden Preisen für die noch wenigen nutzbaren
Flächen führen. Hieraus lässt sich erkennen, dass der Preisanstieg in Deutschland von den
objektspezifischen Kriterien abhängig ist159.
Letztendlich werden die vernünftige deutsche Kreditvergabepolitik der Banken vor starken
Auswirkungen bei einem Crash schützen sowie das deutsche Mietrecht vor zu schnell
ansteigenden Preisen.
158
159
Vgl. DIW (2011).
Vgl. Immobilienwirtschaft (2011)
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23.08.2011.
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http://www.anwalt.de/rechtstipps/degi-global-business-wird-aufgeloest/auswirkung-fuerdegi-international-anleger_020398.html, abgerufen am 13.01.2012
Thieliant, Marcel/ Cherif, Karim (2010): Spanische Wirtschaft bleibt unter Druck. Abrufbar im Internet: URL: https://infocus.credit-suisse.com/app/article/index.cfm?
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von Schwanenflug, Christoph
Immobilienzeitung 01/2011, S. 2
(2011): 2011
wird
ein
verrücktes
Jahr.
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