DERECO erwirbt zweite Highstreet- Immobilie für

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DERECO erwirbt zweite HighstreetImmobilie für Private Placement
Aus dem Inhalt
Liebe Leserinnen und Leser,
Neubau High-Street-Immobilie in der Fußgängerzone von Detmold. Die Green
Building zertifizierte Immobilie bietet internationalen Handelsmietern, wie z.B. C&A
und Müller, mit einer Handelsfläche von über 10.000 m² und einem zusätzlichen Parkhaus mit ca. 200 Stellplätzen einen modernen und repräsentativen Sitz.
Die DERECO hat in der Fußgängerzone von Detmold für den im letzten Jahr
bekannt gegebenen Private Placement Fonds – für ein verbundenes niederländisches Family Office – nun eine zweite Einzelhandelsimmobilie erfolgreich erworben. Verkäufer war eine Projektgesellschaft des Joint Venture HLG Gesellschaft zur Entwicklung von Handelsimmobilien mbH & Co. KG, Münster und
der Amandla International GmbH & Co. KG, Unna.
Die als Green Building zertifizierte Immobilie wird im Herbst 2014 fertiggestellt.
Die Neuentwicklung eines ehemaligen Hertie-Standortes, wird auf einem Grundstück von ca. 6.300m² zukünftig eine vermietbare Fläche von insgesamt ca.
10.300m² zzgl. Parkhaus ausweisen. Es entstehen über zwei Etagen ca. 8.500m²
nutzerorientierte Handelsflächen, ein modernes Fitness-Center auf ca. 1.800m²
sowie in den oberen 2. Geschossen ein Parkhaus mit insgesamt ca. 200 Stellplätzen. Die Einzelhandelsflächen, die einen Mietanteil von ca. 80 Prozent im
Investment darstellen, sind bereits an die beiden Ankermieter C&A und Müller
Drogerie vermietet. Die als Asset-Deal durchgeführte Transaktion umfasst ein
Volumen von ca. 40 Mio. Euro. Der Käufer wurde rechtlich von der Kanzlei Taylor
Wessing, Berlin beraten. Die technische Prüfung wurde von Drees & Sommer,
Düsseldorf durchgeführt. Die Verkäufer wurden rechtlich von der Kanzlei Jebens
Mensching LLP, Hamburg begleitet.
Für den als Blindpool strukturierten Immobilienfonds wird ein Investitionsvolumen von über 70 Mio. Euro angestrebt. Aktuell konzentriert sich die DERECO
weiter auf den Erwerb von neuwertigen, voll vermieteten Immobilien (Neubauprojekte als Forward-Deal oder bis zu drei Jahre alte Bestandsobjekte) mit einem
hohen Qualitätsstandard in den Top 10-Städten der Bundesrepublik. Kleinere
und attraktive Städte mit entsprechend hoher Kaufkraft und Zentralität in unmittelbarer Region der Top 10-Städte werden ebenso berücksichtigt. Für alle
Standorte ist entscheidend, dass es sich hierbei ausschließlich um etablierte, innerstädtische 1A- und 1B-Lagen handelt, die durch ihre individuelle Mikrolage
überzeugen. Für den Immobilienfonds berücksichtigt DERECO zukünftig ausschließlich Investitionsobjekte, die mit einem Volumen von jeweils 10 Mio. Euro
bis maximal 35 Mio. Euro und den Nutzungsarten Einzelhandel, Wohnen und
Büro zum Aufbau eines ausgewogenen Portfolios beitragen. Dabei werden neben
reinen Single-Nutzungsobjekten auch Investments mit einem Nutzungsmix und
durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten von mehr als fünf Jahren überzeugen
können. Single-Tenant-Investments werden in der Anlagestrategie völlig ausgeschlossen. Aktuell befindet sich die DERECO in der konkreten Ankaufprüfung
eines weiteren Investments. Der nächste Ankauf ist bereits für den kommenden
Monat vorgesehen.
Europa befindet sich in einer außergewöhnlichen
Wirtschaftsphase. Niemand weiß, wie sich die
Märkte entlang einer Null-Zins-Marge entwickeln.
Was geschieht, wenn die Zinsen plötzlich steigen?
Die Flucht in die Sachwerte, die sich jetzt wieder vollzieht, war eigentlich die Reaktion auf die
Hyper-Inflation zu Beginn des vergangenen Jahrhunderts. Gilt heute noch, was damals richtig war?
Die Politik hat im 21. Jahrhundert andere Instrumente zur Hand und nutzt sie auch – wenn auch
nur zögerlich. Die Europäische Zentralbank nimmt
maßgeblich Einfluss auf die Zinsentwicklung. Wirtschaftswissenschaftler sind sich nicht einig, wohin
das führt. Da helfen wohl nur ein kühler Kopf und
der viel zitierte gesunde Menschenverstand. Diese
Ausgabe unserer Hauszeitung ist eine Momentaufnahme des derzeit ganz besonders spannenden
Immobilienmaktes. Viel Freude beim Lesen!
In der heutigen Ausgabe lesen Sie:
 Kapital aus aller Welt fließt nach Europa ..... 2
 Prima Immobilien-Klima .............................. 2
 Bauunternehmer erwarten
stabile Entwicklung ....................................... 2
 Projektentwicklungen für mehr
als 90 Milliarden Euro .................................. 3
 Beste Aussichten für Wohnimmobilien ........ 3
 Weltweit Anstieg in allen
Immobilen Assetklassen ............................... 3
 Geschäftshäuser dominieren den Markt ...... 4
 Investmentmärkte Deutschland
Jahresauftakt nach Maß .............................. 4
 Hotelinvestmentmarkt:
Mit Schwung ins neue Jahr .......................... 5
 Finanzierung von Projektentwicklungen ..... 5
 Herausfordernde Zeiten für europäischen
Gewerbeimmobilienmarkt ............................ 5
 Anpassungspotenzial der
Büromärkte gewachsen ................................ 6
 Shopping-Center werden kleiner
und zentraler ................................................. 6
 München, Hamburg und
Frankfurt im Städte-Ranking vorn ............... 6
Ausgabe Sommer 2013
Foto: © bobarcpics | Flickr.com
Kapital aus aller Welt fließt
nach Europa
Das gute, alte Europa genießt trotz aller Turbulenzen auf dem Geld- und Finanzmarkt
das Vertrauen der Welt.
Nichts kann ihn aufhalten: den Strom des Kapitalflusses aus der ganzen Welt
nach Europa. Weder enttäuschende Konjunkturdaten, Eurozonen-Rettungspakete und gescheiterte Wahlen noch schlechter werdende immobilienwirtschaftliche Rahmendaten dämpfen das Zutrauen zur Wirtschaft in Europa.
Der Kapitalstrom von nichteuropäischen Investoren nimmt sogar zu. Noch nie
war so viel Geld unterwegs wie jetzt, das in Immobilien investiert werden soll.
Die Nettoinvestitionen in diesem Quartal beliefen sich nach Zahlen von Jones
Lang LaSalle auf 6,7 Mrd. US-Dollar. Gekauft wurde für mehr als zwölf Milliarden US-Dollar, doppelt so viel wie zum Vergleichszeitraum des Vorjahres. Obwohl in den ersten drei Monaten 2013 das Transaktionsvolumen um 30 Prozent
niedriger lag als im vierten Quartal 2012, waren die Netto-­Investitionen um
18 Prozent höher. Dies zeigt die Attraktivität von Anlageobjekten in Europa.
Auf Großbritannien entfiel mehr als die Hälfte der Kaufaktivitäten von nichteuropäischen Investoren von insgesamt zwölf Mrd. US-Dollar. F­rankreich,
Deutschland und Russland konnten jeweils mehr als 1,5 Mrd. US-Dollar verbuchten. Die Nettoinvestitionen aus dem Nahen und Mittleren Osten haben
sich gegenüber Vorjahr mehr als verdoppelt: Annähernd drei Mrd. US-Dollar
netto flossen nach Europa.
Die geringere Netto-Verkaufsaktivität durch europäische, asiatische und globale Investoren könnte auf eine insgesamt bessere Stimmungslage hindeuten.
Die könnte dann dafür sorgen, dass unterm Strich mehr Netto-Käufer zu notieren wären.
Interregionale Kapitalzuflüsse Q1 2013
insgesamt 35 Mrd. US-Dollar
Asien-Pazifik
Amerika
Europa
Naher / Mittlerer Osten
Globale Kapitalquellen
Globale Kapitalquellen verzeichnen
Kapitalzuflüsse aus verschiedenen
Regionen, weniger als 70 Prozent
des Kapitals stammen aus einem
einzigen Land.
Quelle: Jones Lang LaSalle
Prima Immobilien-Klima
Das Frühjahrsgutachten der führenden deutschen
Wirtschaftsinstitute liefert sommerlich warme
­Signale. Dieser positiven Prognose steht die eher
verhaltene Zuversicht der Bundesregierung gegenüber. Die Teilnehmer der 64. Monatsbefragung des
Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index tendieren in ihrer Meinung zu stabilen Zukunftsaussichten. Das Immobilienklima im April verharrt
auf einem guten Niveau von 123,3 Zählerpunkten. Die Aussichten für die kommenden Monate
sind nach wie vor von einer gewissen Unsicherheit geprägt. Die wirtschaftspolitische Instabilität
­einiger Euro-Länder wie Italien, Griechenland und
Zypern beeinträchtigen langfristig die guten deutschen Aussichten. Die Stimmung bleibt unter den
Experten des Panels gut. Im Wohnsegment war im
April eine ruckartige Erholung um 5,2 Prozent auf
169,2 Punkte ersichtlich. Damit kehrt dieser Teil­
indikator, nach dem Rückgang im März, auf das
sehr hohe Niveau der letzten Monate zurück. Die
Stimmung der Panelexperten in Bezug auf die Segmente Büro und Handel hat sich dagegen wieder
etwas eingetrübt. Der Büroklimawert fiel im April
auf 108,7 (minus 2,5 Prozent), während der Abstieg
vom Handelklima mit minus 0,9 Prozent auf 116,9
Punkte wesentlich moderater ausfiel.
Immobilienklima
200
Indexwerte nach Segmenten
1-2008 bis 4-2013
169,2
150
108,7
100
50
0
Wohnen
Büro
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: Bulwien Gesa AG
Bauunternehmer erwarten
stabile Entwicklung
Die Auftragslage im deutschen Bauhauptgewerbe
entwickelt sich weiterhin positiv. Die deutschen
Bauunternehmer sind deshalb zuversichtlich, dass
sie im ersten Halbjahr 2013 ihr Umsatzniveau halten oder steigern können. Das ist das Ergebnis der
jüngsten Baubarometer-Befragung von BauInfoConsult. Bezogen auf das gesamte Jahr 2013 ist der
Optimismus wiederum deutlich ausgeprägter. Die
negativen Erwartungen sind fast verschwunden.
Dennoch ist die Unsicherheit im Vergleich zu den
Vorjahren stark. In der Befragung zur Bau-Marktstudie Jahresanalyse 2013/2014 von BauInfoConsult wurden 180 Bauunternehmer zu ihren aktuellen Umsatzerwartungen befragt. Über die Hälfte
der Bauunternehmer geht davon aus, dass sie keine
Umsatzeinbußen im ersten Halbjahr 2013 zu befürchten haben im Vergleich zur ersten und zweiten
Jahreshälfte 2012.
Seite 2
Die Belebung des deutschen Wohnungsmarktes
hat fast alle Teilbereiche und Regionen erreicht.
Die Preissteigerungen bleiben moderat. Zwar
schätzten die Experten von LBS und Sparkassen
den Preisanstieg bis zum Jahresende auf zwei bis
vier Prozent. Dies liege aber durchaus noch auf der
Linie der allgemeinen Preis- und Einkommensentwicklung. Auswüchse bei den Immobilienpreisen
seien weiter nur durch mehr Neubau zu vermeiden. Nach der jüngsten Nachfragebelebung lagen
die Preise zumindest im Bereich der gebrauchten
Eigenheime und Eigentumswohnungen – mit Ausnahme der süd- und süd-westdeutschen Städte –
auch im Frühjahr 2013 kaum höher als vor zehn
Jahren. Im Vergleich zu 2003 haben vor allem die
Preise für neue Eigentumswohnungen fast überall
deutlich angezogen. Die Ursache für die aktuellen
Knappheiten und Preissteigerungen werden wie
folgt beschrieben: Die Nachfrage nimmt noch deutlich zu, sie wird gespeist von der relativ günstigen
Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung,
wieder wachsender Zuwanderung, großen Studentenjahrgängen sowie der Attraktivität der sicheren
Anlageform „Immobilie“ bei niedrigen Zinsen. Das
Angebot hat sich noch nicht genug ausgedehnt
und bleibt eng, besonders im Gebäudebestand.
Der Blick richtet sich daher vorrangig auf die Frage,
wie mehr Neubau in den Schwerpunkten der Nach­
frage mobilisierbar ist – Mietwohnungen, ebenso
wie bezahlbares Wohneigentum – vor allem für
Familien mit Kindern.
Weltweit Anstieg in allen
Immobilen Assetklassen
Weltweit bleibt die Büroimmobilie im 1. Quartal
2013 die am stärksten fokussierte Assetklasse. Mit
einem Transaktionsvolumen von rund 47 Mrd. USDollar hat sie nach Zahlen von Jones Lang LaSalle
fast doppelt so viel Kapital angezogen wie der Einzelhandelsbereich. Für diesen deutet sich – nach
einem starken Jahr 2011 mit zahlreichen Shopping
Center-Akquisitionen und einem durch Mangel an
Bestandsobjekten leicht rückläufigen Transaktionsvolumen in 2012 – ein weiteres gutes Jahr an. Mit
25 Milliarden US-Dollar konnte ein Plus von einem
Drittel im Jahresvergleich verzeichnet werden.
Projektentwicklungen für
mehr als 90 Milliarden Euro
Foto: © Schromann | Flickr.com
Beste Aussichten auf dem
Wohnimmobilienmarkt
Das Projektvolumen in den Top 7-Städten steigt um 8,6 Prozent auf 90,5 Mrd. Euro.
Berlin erreicht mit rund 20 Milliarden Euro erstmals auch das höchste geldwerte Volumen unter den sieben deutschen A-Städten.
Die aktuelle Analyse von BulwienGesa zum Projektentwicklermarkt beschreibt
Struktur und Volumen aller Immobilienprojekte in den sieben deutschen AStädten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und
Stuttgart danach, welche Flächen in konkreter Planung, im Bau oder in den
letzten drei Jahren fertiggestellt wurden bzw. technisch oder kaufmännisch
abgewickelt wurden.
Nachdem bereits im vergangenen Jahr mit 83,3 Mrd. Euro ein neuer Topwert
für das Projektvolumen erzielt wurde, wird dieser in diesem Jahr nochmals
übertroffen: Mit 90,5 Mrd. Euro liegt das monetäre Volumen 7,2 Mrd. Euro bzw.
8,6 Prozent oberhalb des Vorjahreswertes. Dies ist sowohl auf das insgesamt
gestiegene Projektvolumen als auch auf die in allen Standorten erhöhten Ansätze für Mieten und Vervielfacher im Büro- und Wohnsegment zurückzuführen. Berlin führt das Ranking mit einem Geldwert von mehr als 20 Milliarden
Euro an, gefolgt von Hamburg, München und Frankfurt/Main. 20 Mrd. Euro
entsprechen etwa dem gesamten Immobilienwert einer Stadt wie Wuppertal.
Im Reigen der Top 7 hat Berlin damit einen dominierenden Anteil von 22,3
Prozent. Hamburg erreicht 21,4 Prozent und München 19,7 Prozent.
Im letzten Jahr ist mit den neuen Werten der Unterschied in der Dynamik zwischen den großen Vier und den kleineren Drei weiter angestiegen. Wie auch
bei den Flächenvolumen liegt der Geldwert in Düsseldorf, Köln und Stuttgart
nach wie vor deutlich unter dem der vier großen A-Standorte. Und er wächst
auch geringer mit Ausnahme von Düsseldorf, wo ein Wachstum von 1,5 Mrd.
Euro gegenüber dem Vorjahr erzielt wurde. Die 3.100 Projekte der aktuellen
Studie seien privat getragen, Risiken würden deshalb nicht sozialisiert, was in
Deutschland nicht in allen Branchen so sei, darauf weist Andreas Schulten,
Vorstandsmitglied bei BulwienGesa hin.
Foto: © Steffenz | Flickr.com
Impressum
Verlag: Grabener Verlag GmbH, 24105 Kiel, Niemannsweg 8 | Copyright: © Grabener Verlag GmbH,
24105 Kiel, 2013 | Redaktion: Astrid Grabener v.i.S.d.P., Carl Christopher, Tirza Renebarg
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Texte, Bilder, Quellen: Deutsche/Hypo AG, BauInfoConsult GmbH, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas
Real Estate, Bulwien Gesa, Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, BNPPRE, Colliers International,
Deutschland, IPD Investment Property Databank GmbH, alstria office REIT‐AG, RICS: Royal Institution of
Chartered Surveyors, Landeshauptstadt Düsseldorf, COMFORT-Gruppe, EHI Retail Institute e.V., Flickr.
com, Pixelio.de
Layout, Grafik, Satz: Tirza Renebarg, Grabener Verlag GmbH | Vorbehalt: Alle Berichte, Informationen
und Nachrichten wurden nach bestem journalistischen Fachwissen recherchiert. Eine Garantie für die
Richtigkeit sowie eine Haftung können nicht übernommen werden.
Geschäftshäuser dominieren
Markt für Gewerbeimmobilien
Foto: © UggBoyUggGirl | Flickr.com
Investmentmärkte Deutschland:
Jahresauftakt nach Maß
Ein erhöhtes Transaktionsgeschehen kann sich nur dann entwickeln, wenn
Eigenkapitalinvestoren und Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern und
ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen.
Einzelhandel-Transaktionsvolumen
Mrd. Euro
20
Quelle: Jones Lang LaSalle
in Deutschland
16
14
10
6
2
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Q1 2013
Der Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien liegt im ersten
Quartal 2013 mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,73 Milliarden Euro
etwa 25 Prozent über dem Vergleichswert aus dem ersten Quartal 2012. Dabei macht sich allerdings der Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens mit einem
Volumen von über 400 Millionen Euro positiv bemerkbar. Ohne diesen Sondereffekt läge das Volumen fast exakt auf Vorjahresniveau. Im Unterschied
zum ersten Quartal 2012 wurde das Transaktionsvolumen im laufenden Jahr
nicht schwerpunktmäßig durch Shopping Center-Verkäufe erzielt. Stattdessen
bestimmten Geschäftshäuser sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren das
Marktgeschehen. Bei einer nach wie vor sehr starken Nachfrage fehlt es auf
der Angebotsseite weiterhin an erstklassigen Verkaufsobjekten. Das Marktgeschehen wird vorrangig durch inländische Investoren bestimmt.
Kernaussagen in Kürze
Geschäftshäuser in 1a-Lagen dominieren im ersten Quartal
Shopping Center starten schwach – Aufwärtstrend im Jahresverlauf
Warenhäuser fast exakt auf Vorjahresniveau
Fachmarktprodukte legen bei einzelstehenden Fachmärkten deutlich zu
Inländische Investoren bestimmen den Markt – stabile Renditesituation
Spezialfonds, Asset und Fund Manager, geschlossene Fonds am stärksten
 Bundesweit wurden von Januar bis März 2013
rund 7,06 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien
angelegt – rund ein Drittel mehr als im Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Danach haben die Investmentmärkte die Dynamik des Jahresendspurts
2012 auch im ersten Quartal 2013 unvermindert
fortgesetzt. Das Ergebnis liegt nicht nur deutlich
über dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern
stellt auch den mit Abstand besten Jahresauftakt
der letzten fünf Jahre dar.
 In Frankfurt am Main konnte der Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von
778 Mio. Euro nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um zwölf Prozent steigern, sondern
erzielte auch das zweitbeste jemals registrierte Resultat im ersten Quartal. Lediglich 2007 lag der Investmentumsatz in den ersten drei Monaten noch
höher. Im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt
damit nahezu gleichauf mit München und nur
knapp hinter dem Spitzenreiter Berlin.
 Der Kölner Investmentmarkt ist eindrucksvoll in das Jahr 2013 gestartet. Mit einem Transaktionsvolumen von 303 Mio. Euro im ersten Quartal
wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis mehr
als verdoppelt. Gleichzeitig wurde auch der langjährige Durchschnitt um rund 19 Prozent übertroffen. Erfreulich ist vor allem, dass der gute Jahresauftakt ohne dominierende Großdeals zustande
gekommen ist und auf einem breiten Nachfragefundament fußt.
 Düsseldorf verzeichnet ein Transaktionsvolumen von rund 662 Mio. Euro, das ist ein fulminanter Jahresauftakt: Mit einem Plus von 172 Prozent wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis
übertroffen und das beste erste Quartal aller Zeiten
registriert. Damit wurden allein im ersten Quartal
2013 bereits 80 Prozent des Investmentumsatzes
des Gesamtjahres 2012 (832 Mio. Euro ) umgesetzt.
Selbst in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde in
den ersten drei Monaten weniger investiert.
 Der Hamburger Investmentmarkt erreicht
im ersten Quartal 2013 ein Investitionsvolumen
von 765 Mio. Euro und übertrifft damit das Vorjahresresultat deutlich um knapp 53 Prozent. Lediglich
in den Boomjahren 2006 und 2007 wurden noch
höhere Ergebnisse erzielt. Im Gegensatz zum Jahresstart 2012 wechselten zum Jahresbeginn 2013
mehrere größere Objekte im Zuge von Paketverkäufen den Eigentümer.
 Der Münchener Investmentmarkt verzeichnet einen hervorragenden Jahresauftakt. Mit einem
Transaktionsumsatz von 783 Mio. Euro im ersten
Quartal kann das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um 32 Prozent gesteigert werden. Im langfristigen Vergleich liegt das Resultat sogar 52 Prozent
über dem Durchschnittswert der jeweils ersten drei
Monate. Nur im Boomjahr 2007 konnte bereits zu
Jahresbeginn noch mehr umgesetzt werden.
 Der Berliner Investmentmarkt kann mit
einem Transaktionsvolumen von 806 Mio. Euro
bundesweit das höchste Transaktionsvolumen vorweisen und belegt damit wie bereits 2012 erneut
die Führungsposition unter den Big Six. Gegenüber
dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurden
über 82 Prozent mehr in der Hauptstadt investiert.
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Herausfordernde Zeiten
für europäischen
Gewerbeimmobilienmarkt
Foto: rs-foto | Flickr.com
Nach Angaben des aktuellen RICS Global Commercial Property Survey für das erste Quartal 2013
bleibt die Stimmung in Bezug auf die weltweiten
Immobilienmärkte im Allgemeinen positiv. Diese
Aussage gilt weniger für die Eurozone sowie Mittelund Osteuropa, wo die Mieteraktivität immer noch
rückläufig ist und wo die Aussichten für Mieten und
Kapitalwerte auf den meisten Märkten, einschließlich Frankreich und den Niederlanden, nach wie
vor negativ sind. Im ersten Quartal 2013 wurden
laut RICS auf einigen europäischen Immobilienmärkten leichte Verbesserungen verzeichnet.
Russland und Deutschland – laut RICS-Studie die
beiden europäischen Top-Performer – verzeichnen
nach wie vor weitere Zuwächse bei der Mieternachfrage und den Mieterwartungen sowie sehr positive
Ergebnisse auf der Investitionsseite.
Weltweit äußern sich die Befragten der RICS-Studie
für das erste Quartal 2013 besonders optimistisch
in Bezug auf die Aussichten für große Teile Asiens
und Nordamerika.
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Foto: UggBoyUggGirl | Flickr.com
Die Beschaffung von Fremdkapital bei Banken oder
anderen Finanzierungsgebern macht in der Regel
den größten Anteil des Kapitalbedarfs einer Projektentwicklung aus. Basel III schränkt die Kreditvergabe durch Banken ein, im Einzelfall lediglich
kompensiert durch eine hohe Eigenkapitalquote
des Projektentwicklers.
In einer Online-Umfrage von Jones Lang LaSalle
wurden die Finanzierungsgeber gebeten, die verschiedenen Kreditbedingungen auf einer Skala von
1 (sehr unwichtig) bis 5 (sehr wichtig) hinsichtlich
ihrer gegenwärtigen Bedeutung für die Kreditvergabe zu beurteilen. Dabei gibt es zwei eindeutige
Spitzenreiter: Die räumliche Lage des Projekts und
die Erfahrung des Projektentwicklers.
„Banken würden demnach eher ein Risiko hinsichtlich Vorvermietung oder sonstiger Kriterien als ein
Lagerisiko eingehen“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
Ebenfalls gefragt wurden die Herausforderungen
für die Projektfinanzierung aus Sicht der Projektentwickler. Als größte Hürde wird dabei die Begrenzung der Kreditsumme angesehen. „Das deutet darauf hin, dass Projektentwickler Probleme haben,
eine vollständige Finanzierung gedeckt durch Eigenkapital und eine Bankenfinanzierung zu erreichen“, so Scheunemann.
Hotelinvestmentmarkt: Mit
Schwung ins neue Jahr
Der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland zeigte sich vor allem Ende des
vergangenen Jahres dynamisch. Die größten Deals wurden im letzten Quartal 2012
abgeschlossen.
Hotelinvestmentmarkt
1%
2%
2%
8%
54 %
Total:
595,6 Mio.
Euro
16 %
16 %
Transaktionsvolumen
nach Investorengruppe
in Prozent
Sonstige Investoren
Immobilien AGs
Versicherungen
Offene Immobilienfonds /
Pensionskassen / Pensionsfonds
Private Investoren /
Family Offices
Corporates / Eigennutzer
Quelle: Colliers Deutschland Holding GmbH
Finanzierung von Projektentwicklungen
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt, der sich im zweiten Halbjahr 2012 von
einer sehr lebhaften Seite zeigte, nahm den Schwung mit ins neue Jahr. In den
ersten drei Monaten des Jahres 2013 konnte ein Transaktionsvolumen von
etwa 596 Mio. Euro verbucht werden. „Im Vergleich zum ersten Quartal des
Vorjahres bedeutet dies eine Steigerung um fast 400 Prozent“, sagt Andreas
Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Das Ergebnis wurde zwar maßgeblich vom Verkauf des sogenannten Queens-MoatPortfolios beeinflusst, das ein Investorenkonsortium um die Fattal-Gruppe für
rund 300 Millionen Euro erwarb. Aber auch ohne diesen Deal wäre es der
beste Jahresauftakt auf dem Hotelinvestmentmarkt seit fünf Jahren gewesen“.
Aufgrund des genannten, aus 20 Hotels der Marken Holiday Inn, Best Western
und Queens Hotel bestehenden Portfolios machten Paketverkäufe mehr als
die Hälfte des Transaktionsvolumens aus. Die restlichen knapp 50 Prozent
verteilten sich auf insgesamt 20 Einzelverkäufe. Zu den größten dieser Einzelverkäufe zählte z.B. der Verkauf des Hotels „Vier Jahreszeiten“ in Hamburg an
die Dohle-Gruppe und des Holiday Inn an der O2 World in Berlin. Acht Hotels
wurden für unter fünf Mio. Euro verkauft und erreichten mit knapp 20 Mio.
Euro einen Marktanteil von gut drei Prozent.
Anpassungspotenzial der
Büromärkte gewachsen
Shopping-Center werden kleiner
und zentraler
Mietanpassungspotenzial
Verhältnis zwischen der derzeitigen durchschnittlichen
Vertragsmiete und dem
marktüblichen Rohertrag
Hamburg 8,4 %
Frankfurt 5,6 %
Berlin
3,8 %
Köln
3,6 %
München 1,2 %
- 7,5 %
- 4,1 %
Düsseldorf
Stuttgart
Die aktuellen Ergebnisse des Deutschen Büro Mietpotential-Index (DMX),
jährlich veröffentlicht von IPD und gesponsert von der alstria office REIT AG,
zeigen für das Jahr 2013 ein positives Mietanpassungspotenzial. Nachdem im
vergangenen Jahr nur ein schwach positives Potenzial von 0,3 Prozent ermittelt
wurde, liegt der aktuelle Wert zum Mai 2013 bei 2,5 Prozent.
Damit weist das Verhältnis zwischen der derzeitigen durchschnittlichen Vertragsmiete und dem marktüblichen Rohertrag zurzeit eine potenzielle Mietsteigerung auf – angetrieben durch ein Wachstum der nachhaltigen Marktmieten um 3,7 Prozent, im Vergleich zu einem moderaten Wachstum bei den
Bestandsmieten von 1,5 Prozent. Während die derzeitige durchschnittliche Vertragsmiete (Bestandsmiete) für bestehende Mietverträge bei einem Wert von
13,05 Euro/m²/Monat liegt, bewegen sich die marktüblichen Roherträge für
diese Verträge bei 13,37 Euro/m²/Monat. Daniel Piazolo, Geschäftsführer IPD
Investment Property Databank GmbH, erläuterte, „Obgleich im letzten Jahr
breitgefächerte Mietanpassungspotenziale in den jeweiligen deutschen Standorten festzustellen waren, fallen diese im aktuellen Jahr deutlich homogener
aus. Nur zwei von acht Standorten weisen aktuell einen Anpassungsdruck auf“.
Das höchste positive Mietanpassungspotenzial weist Hamburg mit einem Wert
von 8,4 Prozent auf, gefolgt von Frankfurt am Main mit 5,6 Prozent, Berlin mit
3,8 Prozent, Köln mit 3,6 Prozent und München mit 1,2 Prozent. Der stärkste
Anpassungsdruck wird im Mai 2013 in Düsseldorf mit minus 7,5 Prozent gemessen, gefolgt von Stuttgart mit minus 4,1 Prozent. Die B-Städte weisen mit
einem Mietanpassungspotenzial von 2,5 Prozent eine potenzielle Mietsteigerung der Bestandsmieten im Vergleich zu den marktüblichen Roherträgen aus.
München, Hamburg und
Frankfurt im Städte-Ranking vorn
Die aktuelle COMFORT Analyse zum City-Ranking
der wichtigsten 64 Städte in Deutschland bietet
keine große Überraschung. Weiterhin liegen die
großen sieben deutschen Immobilien-Hochburgen
vorn. Auf die nächsten beiden Plätzen rücken die
beiden Handelsstädte mit großer Tradition nach:
die Messestadt Hannover sowie die historische Kaufmannsstadt Nürnberg. Danach folgen auch kleinere Städte, die über eine ausgesprochen leistungsstarke Einzelhandelslandschaft verfügen und deren
Einzugsgebiet sich über die eigenen Stadtgrenzen
hinaus erstreckt. So befinden sich auch Würzburg
und Ulm mit 120.000 bzw. 130.000 Einwohnern
oder Erlangen mit nur 105.000 Einwohnern unter
den Top 20. Neben Berlin sind Dresden und Leipzig die führenden Einkaufsstädte im Osten. Aus der
Betrachtung der jeweiligen Teilrankings (Demographie / Sozioökonomie, Einzelhandel, Standort
/ Immobilien) ergeben sich einige Auffälligkeiten.
Insbesondere im Segment Demographie / Sozioökonomie fallen einige Spitzenstädte wie Berlin,
Stuttgart, Freiburg oder Mannheim signifikant ab.
Durchgehend Höchstbewertungen in allen drei
Teilrankings haben die TOP drei München, Hamburg und Frankfurt.
Foto: Alaskan Dude | Flickr.com
Foto: Abi Skipp | Flickr.com
Die Büromieten im Bestand
folgten bisher nicht der
starken Wachstumsentwicklung der marktüblichen
Roherträge. Nur Frankfurt am
Main weist eine recht hohe
Zuwachsrate von 6,4 Prozent
bei den Bestandsmieten auf.
An manchen Standorten, wie
Berlin und Köln, sind sogar
leicht fallende Bestandsmieten bei stabilen bzw. steigenden marktüblichen Roherträgen zu beobachten.
Shopping Center erfreuen sich großer Beliebtheit.
Über 450 solcher Einkaufstempel gibt es bereits in
Deutschland mit einer Gesamtmietfläche von über
14 Mio. Quadratmeter. Weitere 50 sind in Planung,
davon allein sieben in diesem Jahr. Im Trend liegen
innerstädtische Center mit vergleichsweise geringen Mietflächen. Die Standortverteilung der in den
letzten Jahren neueröffneten Center zeigt deutlich
den hohen Stellenwert von Citylagen: Von den 25
Centern, die in den letzten beiden Jahren neu in
die Statistik des EHI Retail Institutes aufgenommen
wurden, sind allein 76 Prozent dem Standort Innenstadt, 16 Prozent dem Standort Stadtteil und nur
acht Prozent Stadtrandlagen zuzuordnen. Auch
mittelgroße Kommunen mit 20.000 bis 100.000
Einwohnern kommen vermehrt als Standorte in
Frage, da die Flächennachfrage in den Großstädten
weitgehend gesättigt ist. Die 2012 eröffneten neun
Shopping-Center haben eher geringe Mietflächen
zwischen 10.000 und 30.000 Quadratmeter. Nur
zwei Center sind deutlich größer. Der Grund sind
hohe Grundstückspreise und der Mangel an geeigneten großflächigen Grundstücken.
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DERECO acquires second High Street
property for private placement
About the contents
Photo: Max Braun | Flickr.com
D – 50968 Cologne | Gustav-Heinemann-Ufer 56 | Fon +49 (0)221 280 53 50 | Fax +49 (0)221 280 53 511 | www.dereco.de
Dear Readers,
Turn-key development of a high-street property in the pedestrian area of Detmold.
Being certified as a Green Building, the property provides a modern and representative location for international retail tenants, e.g. C&A and Müller. It comprises an
overall retail space of more than 10,000 sqm and an additional car park with approx.
200 parking spaces.
For the private placement fund announced last year, DERECO from Cologne
has now successfully acquired the second retail property on behalf of an affiliated Dutch family office. The seller of the property in the pedestrian zone of
Detmold was a project company of the joint venture – HLG Gesellschaft zur
Entwicklung von Handelsimmobilien mbH & Co. KG, Münster and Amandla
International GmbH & Co. KG, Unna.
Certified as a green building, the property will be completed in autumn 2014.
The re-development of a former Hertie location on a site area of approx.
6,300 sqm will have a leasable area of approx. 10,300sqm in addition with a
parking garage. On two storeys, approx. 8,500 sqm user-oriented retail areas
will include a modern fitness centre on approx. 1,800 sqm and, on the top two
floors, a parking garage with a total of approx. 200 parking spaces.
The retail space, which constitutes a rental space of approx. 80% of the investment, is already pre-let to the two anchor tenants C&A and a Müller drugstore.
The transaction implemented as an asset deal encompasses a volume of approx. EUR 40 million.
The purchaser was given legal counsel by the law firm Taylor Wessing, Berlin.
Drees & Sommer, Düsseldorf has executed the technical due diligence. The
seller was given legal counsel by the law firm Jebens Mensching LLP, Hamburg.
An investment volume of over EUR 70 million is the goal for the property fund
structured as a blind pool. Currently, DERECO is continuing to focus on the
acquisition of high-quality, fully rented real estate (project developments as
a forward deal or up to 3-years-old inventory properties) with a high-quality
standard in the top 10 cities of the Federal Republic of Germany. Smaller and
attractive cities with correspondingly high purchasing power and a central
location in the commuter belt of the top 10 cities are also being taken into
account.
The crucial factor for all locations is that this exclusively involves well-established, inner-city 1A and 1B locations which are appealing due to their
micro-location. For the property fund, DERECO also intends to take properties
exclusively into consideration which contribute to the development of a wellbalanced portfolio with a respective volume of EUR 10 to max. 35 million and
the usage types retail, residential and office space. In addition to strictly single
usage properties, investments with a mixture of usages and average remaining lease terms of more than five years will also be appealing. Single tenant
investments are completely excluded in the investment strategy.
Currently, DERECO is involved with the specific acquisition review of another
investment. The next acquisition is already planned for April 2013.
Europe is currently going through an unusual
economic phase. Nobody knows how the markets
will develop along a no-interest margin. What will
happen if the interest rate rises suddenly? The flight
into assets, which is currently recurring, was really
a reaction to the hyper-inflation at the beginning
of the past century. Does the same apply today
that was applicable at that time? Politics in the
21st century have other instruments at hand and
use them, too, even if only hesitantly. The European
Central Bank has a major effect on the development of interest. Economists are not in agreement
as to where this is all leading. Only keeping a cool
head and some much-cited common sense can be
of any help. This issue of our in-house newspaper
is a reflection of the currently very tense property
market. We wish you enjoyable reading!
In today’s issue you can read:
 Capital from all over the world
flows into Europe ........................................... 2
 Excellent real estate climate .......................... 2
 Building companies expect stable
development ................................................ 2
 Project developments for more
than 90 billion euros .................................... 3
 Best prospects on the residential
property market ............................................ 3
 Worldwide increase in all real estate
asset categories ............................................ 3
 Business premises dominate the market ..... 4
 Investment markets in Germany:
moderate start to year .................................. 4
 Hotel investment market:
New Year starts with a bang ........................ 5
 Financing of project developments ............. 5
 Challenging times for European
commercial property market ....................... 5
 Adjustment potential of office markets
has grown ..................................................... 6
 Shopping centres becoming smaller
and more central .......................................... 6
 Munich, Hamburg and Frankfurt
top of city ranking list .................................. 6
Summer 2013 Issue
Photo: © bobarcpics | Flickr.com
Capital from all over the world
flows into Europe
Good old Europe enjoys the world’s trust despite all of the turbulences on the money
market and the financial market.
Nothing can stop the flow of capital into Europe from all over the world.
Neither disappointing economic data, Eurozone rescue packages and
­
­unsuccessful ­elections, nor deteriorating real estate outline data are curbing
the confidence in Europe’s economy. The capital flow from non-European investors is even on the increase. Never before has there been as much money in transit that is intended for investment in property. According to the
figures produced by JonesLang LaSalle, net investments during this quarter
amounted to 6.7 billion US dollars. Properties were acquired for more than
twelve billion US dollars, double the figure for the same period last year. Although during the first three months of 2013 the transaction volume was 30
per cent lower than in the fourth quarter of 2012, net investments were 18 per
cent higher. This shows the attractiveness of investment properties in Europe.
Great Britain accounted for more than half of the buying activities on the part
of non-European investors, amounting to twelve billion US dollars. France,
Germany and Russia were each able to record more than 1.5 billion US dollars. Net investments from the Middle East have doubled in comparison to
the previous year: almost three billion US dollars net flowed into Europe.
The relatively low net sales activity on the part of European, Asian and global
investors could indicate a generally better climate. This could then ensure that,
ultimately, more net buyers were registered.
Interregional capital flows Q1 2013
Totalling 35 billion US dollars
Asia-Pacific
America
Europe
Middle East
Global capital sources
Global capital sources record capital
inflow from various regions; less
than 70 per cent of the capital comes
from one single country.
Source: Jones Lang LaSalle
Excellent real estate climate
The spring survey by leading German economic institutes is emitting some summerly warm s­ignals.
This positive forecast counteracts the rather subdued outlook of the federal government. The participants in the 64th monthly survey by the Deutsche
Hypo Real Estate Economy Index lean towards
stable prospects. The property climate in April
­remains at a good level of 123.3 index points. The
outlook for the coming months is still characterised
by a certain insecurity.
In the long term, the economic instability of some
euro countries such as Italy, Greece and Cyprus
will have a negative effect on the good German
prospects. The climate among the panel of ­experts
remains positive. In the residential segment, a
­sudden recovery by 5.2 per cent to 169.2 points was
­apparent in April, which meant that, after the decline in March, this partial indicator has returned
to the very high level of the past few months. On
the other hand, the sentiments of the panel experts
with regard to the segments Office and Retail have
become slightly subdued again. The office climate
value fell in April to 108.7 (minus 2.5 per cent),
whereas the fall in the retail climate was much
more moderate with minus 0.9 per cent to 116.9
points.
Real estate climate
200
Index values according to segments
1-2008 to 4-2013
169,2
150
108,7
100
50
0
Residential
Office
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Source: Bulwien Gesa AG
Building companies expect
stable development
The order situation in the construction industry
continues to develop positively. German building
companies are, therefore, confident that they will
be able to maintain or increase their turnover level
during the first half-year of 2013. This is the result
of the latest building barometer survey by BauInfoConsult. On the other hand, the optimism regarding
the whole year 2013 is much more noticeable. Any
negative expectations have almost disappeared.
However, the uncertainty in comparison with previous years is extreme. In interviews for the Building
Market Survey Annual Analysis 2013/2014 run by
BauInfoConsult, 180 builders were asked to describe
their current turnover expectations. More than half
of the building contractors feel they need not fear
any losses in turnover during the first half-year of
2013 compared with the first and second half-years
of 2012.
Page 2
The vitalisation of the German residential market
has reached almost all partial sectors and regions.
Price increases remain moderate. Although experts
from the Landes-Bausparkasse (LBS) and savings
banks estimated price increases of two to four per
cent by the end of the year, this still lay within the
lines of general price and income development. In
addition, negative effects on property prices could
only be avoided by more new constructions. After
the latest increase in demand, at least those prices
in the sector of existing houses and freehold flats
(with the exception of German cities in the south
and southwest) were hardly higher in spring 2013
than they were ten years ago. In comparison with
2003, in particular, prices for new freehold flats
have increased considerably almost everywhere.
The reason for the current shortages and price increases is given as follows: demand is clearly still
increasing. It is being kindled by the relatively favourable development of income and employment,
renewed growing immigration rates, high student
numbers and the attraction of “Real Estate” as a
secure investment form together with low interest
rates. The supply has not yet expanded s­ ufficiently
and remains tight, particularly with regard to
­existing buildings. The focus is, therefore, primarily
on how more new constructions can be mobilised
to meet the current demand for both rental apartments and affordable homes, especially for families
with children.
Worldwide increase in all real
estate asset categories
Throughout the world, office properties remain the
most strongly focussed asset category in the 1st
quarter of 2013. According to figures by Jones Lang
LaSalle, with a transaction volume of around 47
billion US dollars this sector has attracted almost
double the amount of capital that the retail sector
has attracted. After a strong year in 2011 with numerous shopping centre acquisitions and a slight
decline in the transaction volume in 2012 due to
a lack of portfolio properties, this indicates another good year. At 25 billion US dollars, an increase
of one-third was recorded in comparison with the
­previous year.
Project developments for
more than 90 billion euros
Photo: © Schromann | Flickr.com
Best prospects on the residential
property market
The project volume in the Top 7 cities rises by 8.6 per cent to 90.5 billion euros. At
around 20 billion euros, Berlin also reaches the highest monetary volume of the seven
German primary cities for the first time.
The current analysis by Bulwien Gesa regarding the project developer market
describes the structure and volume of all real estate projects in the seven German primary cities of Berlin, Munich, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf,
Cologne and Stuttgart as listed according to areas in the concrete planning
stages, under construction or completed, or technically or commercially processed over the past three years.
After a new top value of 83.3 billion euros for the project volume was already
reached last year, this year’s figure will again be exceeded: at 90.5 billion euros,
the monetary volume will lie above the previous year’s value at 7.2 billion
euros or 8.6 per cent. This is due both to the overall rising project volume and
the increased bases for rents and multipliers in the office and residential segment. Berlin leads the ranking with a monetary value of more than 20 billion
euros, followed by Hamburg, Munich and Frankfurt/Main. 20 billion euros
corresponds to about the entire property value of cities such as Wuppertal.
Therefore, in the ranks of the Top 7, Berlin holds a dominant share of 22.3 per
cent, Hamburg reaches 21.4 per cent and Munich 19.7 per cent.
Last year, with these new values, the difference in the dynamics between the
top four and the smaller three rose again. Similar to the area volumes, the
monetary value in Düsseldorf, Cologne and Stuttgart is still well below that of
the four large primary locations. And with the exception of Düsseldorf, where
a growth of 1.5 billion euros was achieved in comparison to the previous year,
it is growing more slowly. The 3,100 projects in the current survey were privately financed; risks were, therefore, not socialised, which was not the case in
all sectors in Germany, as Andreas Schulten, board member of Bulwien Gesa,
pointed out.
Imprint
Publishers: Grabener Verlag GmbH, 24105 Kiel, Niemannsweg 8 | Copyright: © Grabener Verlag
GmbH, 24105 Kiel, 2013 | Editors: Astrid Grabener (responsible for publication of the magazine under
German press law), Carl Christopher, Tirza Renebarg
Photo: © Steffenz | Flickr.com
Texts, photos, sources: Deutsche/Hypo AG, BauInfoConsult GmbH, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas
Real Estate, Bulwien Gesa, Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen, BNPPRE, Colliers International,
Deutschland, IPD Investment Property Databank GmbH, alstria office REIT‐AG, RICS: Royal Institution of
Chartered Surveyors, Landeshauptstadt Düsseldorf, COMFORT-Gruppe, EHI Retail Institute e.V., Flickr.
com, Pixelio.de
Layout, graphics, composition: Tirza Renebarg, Grabener Verlag GmbH | Disclaimer: All reports,
­information and news were researched into according to the best professional knowledge of the
journalists. We cannot accept any guarantee or any liability for their accuracy.
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Photo: © UggBoyUggGirl | Flickr.com
Business premises dominate
­market for commercial properties
Increased transaction activity can only develop if equity capital investors and
capital providers extend their perspective and tone down their strong focus on
core properties.
Retail trade transaction volume
Billion euros
20
Source: Jones Lang LaSalle
in Germany
16
14
10
6
2
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Q1 2013
With a transaction volume of around 1.73 billion euros, the investment
market for retail-used commercial properties lies about 25 per cent above
the ­comparable value of the first quarter of 2012. However, the sale of the
­Düsseldorf Kö-Bogen (with a volume of more than 400 million euros) makes
itself positively noticeable in this figure. Without this special effect, the volume
would be almost exactly on a level with last year. Contrary to the first quarter
of 2012, the transaction volume of the current year was not mainly achieved
by the sale of shopping centres.
Instead, business premises as well as specialist stores and special store centres determined the market situation. With a still very high demand, there is
a ­continued lack of first-class properties for sale on the supply side. Market
­activity is mainly influenced by domestic investors.
Core statements in brief
Business premises in primary locations dominate during the first quarter
Shopping centres off to a weak start: upwards trend in the course of the year
Department stores almost exactly at previous year’s level
Specialised market products increase considerably in individual retail warehouses
Domestic investors define the market: stable returns
Special funds, asset and fund manager, closed funds are strongest
Investment markets in Germany:
moderate start to the year
 Throughout Germany, around 7.06 billion
­euros were invested in commercial properties from
January to March 2013, around one third more
than during the same period last year. This is the
result of the BNP Paribas Real Estate (BNPPRE)
analysis. According to this, investment markets
­
have again maintained the dynamics of the yearend spurt during the first quarter of 2013. The result
is not only well above last year’s comparable value,
but also represents the best start by far to the year
over the past five years.
 In Frankfurt am Main, the investment ­market
was not only able to increase the already very
good previous year’s result by twelve per cent with
a transaction volume of 778 million euros, but
also achieved the second-best result ever ­registered
during the first quarter. Only in 2007 was the
­investment turnover in the first three months even
higher. In a nationwide comparison, Frankfurt is,
therefore, almost on the same level as Munich and
only lies just behind the market leader, Berlin.
 The Cologne investment market had an impressive start to 2013. With a transaction volume
of 303 million euros during the first quarter, the
comparable previous year’s result was more than
doubled. At the same time, the long-term average was also exceeded by about 19 per cent. It is
­particularly pleasing that the good start to the year
evolved ­without dominating major deals and rests
on a solid base created by demand.
 Düsseldorf reports a transaction volume of
around 662 million euros, a splendid start to
the year: with an increase of 172 per cent, the
comparable previous year’s figure was exceeded
­
and the best first quarter ever was registered. This
means that 80 per cent of investment turnover
­during the whole of 2012 (832 million euros) was
achieved during the first quarter of 2013 alone.
Even in the boom years of 2006 and 2007, less was
invested during the first three months.
 During the first quarter of 2013, the Hamburg
investment market reached an investment
­volume of 765 million euros and, therefore, clearly
­exceeds the previous year’s result by just under 53
­ uring
per cent. Higher results were only achieved d
the boom years of 2006 and 2007. Contrary to the
start of the year 2012, several larger properties
changed hands at the beginning of 2013 in the
course of block sales.
 The Munich investment market has r­ ecorded
an excellent start to the year. With a transaction
turnover of 783 million euros during the first
­quarter, last year’s already very good figures were
exceeded by 32 per cent.
In a long-term comparison, the result even lies 52
per cent above the average value of the first three
months of each year. Only in the boom year of
2007 was it already possible to turn over even more
at the beginning of the year.
 With a transaction volume of 806 million ­euros,
the Berlin investment market can boast the
highest transaction volume throughout the c­ ountry
and, therefore, takes top place among the Big Six,
as was already the case in 2012. In comparison
with the same period last year, over 82 per cent
more were invested in the capital city.
Page 4
Challenging times for
European commercial
property market
Photo: rs-foto | Flickr.com
According to the current RICS Global Commercial
Property Survey for the first quarter of 2013, there
is a generally positive atmosphere on worldwide
property markets.
This statement applies less to the eurozone and
Central and Eastern Europe, where tenant activity
is still on the decline and the prospects for rents and
capital values on most markets, including France
and the Netherlands, are still negative. According
to RICS, slight improvements were registered on
some European property markets during the first
quarter of 2013.
Russia and Germany, the two European top performers according to the RICS Survey, are still registering further increases in tenant demand and rental
expectations, as well as very positive results on the
investment side.
Worldwide, the interviewees of the RICS Survey
express themselves particularly optimistic for the
first quarter of 2013 with regard to the prospects for
large parts of Asia and North America.
Page 5
Photo: UggBoyUggGirl | Flickr.com
The procurement of outside capital from banks
or other financing bodies usually accounts for
the ­largest share of the capital requirements of a
project development. The Basle III ruling restricts
lending by banks; in individual cases this is only
compensated by the project developer’s high equity
capital rate.
In an online survey by Jones Lang LaSalle, financiers were asked to assess the various loan c­ onditions
on a scale of 1 (absolutely unimportant) to 5 (very
important) with regard to their present significance
for granting a loan. There are two distinct main
issues here: the actual location of the project and
the experience of the project developer.
“According to this, banks would rather take
a risk with regard to preliminary letting or
other criteria than a location risk,” said Helge
­Scheunemann, Head of Research at Jones Lang
LaSalle Germany.
Interviewees were also asked about the challenges
for financing a project from the point of view of the
project developer. The largest hurdle appears to be
the limitation of the loan amount. “This indicates
that project developers have problems in acquiring
full financing covered by equity capital and financing by the bank,” Scheunemann explained.
Hotel investment market:
New Year starts with a bang
The commercial investment market in Germany showed itself to be dynamic, especially
at the end of last year. Some major deals were concluded during the last quarter of
2012.
Hotel investment market
1%
2%
2%
8%
54 %
Total:
595.6 mil.
euros
16 %
16 %
Transaction volume
acc. to investor groups
in percentages
Other investors
Property corporations
Insurances
Open property funds /
superannuation funds /
pension funds
Private investors /
family offices
Corporates / owner-users
Source: Colliers Deutschland Holding GmbH
Financing of project
developments
The German hotel investment market, which showed its very lively side in the
second half of 2012, continued its energetic activity in the New Year. In the
­ illion
first three months of the year 2013, a transaction volume of about 596 m
euros was registered. “In comparison with the first quarter of the previous
year, this means an increase of almost 400 per cent,” said Andreas Trumpp,
Head of Research at Colliers International, Germany. “In fact, the result was
mainly influenced by the sale of the so-called Queens Moat Portfolio, which
an investor consortium formed around the Fattal Group acquired for approx.
300 million euros. But even without this deal it would still have been the best
start to the year for the past five years on the hotel investment market”. Due
to the aforementioned portfolio, consisting of 20 hotels from among Holiday
Inn, Best Western and Queens Hotel, block sales were responsible for more
than half the transaction volume. The remaining, just under 50 per cent were
divided among a total of 20 individual sales, the largest of which included,
for example, the sale of the hotel “Vier Jahreszeiten” in Hamburg to the Dohle
Group and the Holiday Inn to the O2 World in Berlin. Eight hotels were sold
for just under five million euros; at just below 20 million euros, they achieved
a market share of a good three per cent.
Photo: Abi Skipp | Flickr.com
So far, office rents for existing
properties did not follow the
strong growth development
of the gross yield that is
usual on the market. Only
Frankfurt am Main shows a
fairly high growth rate of 6.4
per cent in rents for existing
properties. At many locations,
such as Berlin and Cologne,
even slightly falling rents
can be observed for existing
­properties with stable or
rising market-standard gross
yields.
Rent adjustment
potential
Ratio between the current
average contractual rent
and the gross income usual
on the market
Hamburg 8,4 %
Frankfurt 5,6 %
Berlin
3,8 %
Cologne
3,6 %
Munich
1,2 %
- 7,5 %
- 4,1 %
Düsseldorf
Stuttgart
The current results of the German Office Rent Potential Index (German: DMX),
published annually by IPD and sponsored by the alstria office REIT AG, show
a positive rent adjustment potential for 2013. After only a slightly positive
potential of 0.3 per cent was measured during the previous year, the current
value as per May 2013 lies at 2.5 per cent.
Thus, the relation between the current average contractual rent and the gross
yield that is usual on the market shows a potential rent increase at present,
encouraged by a growth in sustainable market rents by 3.7 per cent, in comparison with a moderate growth in rents for current rents of 1.5 per cent.
Whereas the present average contractual rent (current rent) for existing leases
lies around a value of 13.05 euros/m²/month, the gross yield that is usual on
the market for such leases is around 13.37 euros/m²/month. Daniel Piazolo,
Managing Director of IPD Investment Property Databank GmbH, explained,
“Although wide-ranging rent adjustment potentials could be determined in
each of the German locations last year, these are much more homogeneous in
the current year. Only two out of eight locations indicate adjustment ­pressure
at present.” The highest positive rent adjustment potential is observed in Hamburg with a value of 8.4 per cent, followed by Frankfurt am Main with 5.6
per cent, Berlin with 3.8 per cent, Cologne with 3.6 per cent and Munich with
1.2 per cent. The strongest adjustment pressure was measured in May 2013
in ­Düsseldorf with minus 7.5 per cent, followed by Stuttgart with minus 4.1
per cent. With a rent adjustment potential of 2.5 per cent, the secondary cities
indicate a potential rent increase of existing rents in comparison with the gross
yields that are usual on the market.
Shopping centres becoming
smaller and more central
Shopping centres are extremely popular. There are
already 450 such shopping temples in ­Germany,
with a total rental area of more than 14 m
­ illion
square metres. A further 50 are planned, of which
seven alone will open this year. The trend is ­towards
inner-city centres with comparatively low rental
areas. The distribution of the centres that were
opened over the past few years clearly shows the
great importance of city locations: of the 24 centres
that have been integrated in the ­statistics of the
EHI Retail Institute over the past two ­years, 76 per
cent can be allocated to the location City ­Centre,
16 per cent to the Suburbs and only eight per cent
to the City Periphery category. Also, ­medium-sized
­communities with 20,000 to 100,000 inhabitants are
being increasingly considered as suitable ­locations
since the demand for city ­areas has been satisfied to
a large extent. The nine ­shopping ­centres that were
opened in 2012 tend to have a lower rental area
between 10,000 and 30,000 square metres. Only
two centres are much larger. The reason is the high
price of building land and the shortage of suitable,
large-area plots.
Munich, Hamburg and Frankfurt
top of city ranking list
The current COMFORT Analysis of the ranking of
the 64 most significant cities in Germany does not
hold any big surprises. The big seven German property strongholds still top the list. The next places
are occupied by the two traditional trading cities:
the exhibition city of Hanover and the historic
merchants’ city of Nuremberg. These are followed
by smaller cities that have an extremely high-output retail landscape and whose catchment area
reaches beyond its own boundaries. Accordingly,
Würzburg and Ulm, with populations of 120,000
and 130,000 respectively, or Erlangen with only
105,000 inhabitants are among the Top 20. Besides
Berlin, Dresden and Leipzig are the leading shopping cities in eastern Germany. Some remarkable
features become apparent when we take a look at
each of the individual rankings (Demography / Social Economy, Retail Trade, Location / Real Estate).
Particularly in the segment Demography / Social
Economy, some top cities such as Berlin, Stuttgart,
Freiburg or Mannheim are obviously descending
on the scale. The TOP 3, Munich, Hamburg and
Frankfurt, have consistently high valuations in all
three individual rankings.
Photo: Alaskan Dude | Flickr.com
Adjustment potential of office
markets has grown
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